농지법23조에 열거된 사항 이외의 임대차계약은 무효이고, 임대로써 받은 임료는 부당이득으로 반환해야 한다.

청주지방법원 2013. 9. 17. 선고 2013나1243(본소), 2013나1250(반소) 판결

[토지인도등·손해배상][미간행]

【전 문】

【원고(반소피고), 피항소인】 원고(반소피고)

【피고(반소원고), 항소인】 피고(반소원고)

【변론종결】

2013. 8. 23.

【제1심판결】 청주지방법원 2013. 2. 7. 선고 2012가단13422(본소), 2012가단30960(반소) 판결

【주 문】

1. 제1심 판결의 본소에 대한 부분 중 아래에서 이행을 명하는 부분을 초과한 피고(반소원고) 패소부분을 취소한다.

피고(반소원고)는 원고(반소피고)에게 4,241,095원을 지급하라.

2. 제1심 판결의 반소에 대한 부분 중 아래에서 지급을 명하는 돈에 해당하는 피고(반소원고) 패소부분을 취소한다.

원고(반소피고)는 피고(반소원고)에게 4,500,000원 및 이에 대하여 2012. 12. 22.부터 2013. 9. 17.까지는 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 20%의 각 비율에 의한 돈을 지급하라.

3. 피고(반소원고)의 본소에 관한 나머지 항소와 반소에 관한 나머지 항소를 각 기각한다.

4. 본소와 반소를 통틀어 소송총비용 중 50%는 원고(반소피고)가, 나머지는 피고(반소원고)가 각 부담한다.

5. 제2항의 금전지급을 명한 부분은 가집행할 수 있다.

【청구취지 및 항소취지】

1. 청구취지

가. 본소 : 피고(반소원고, 이하 ‘피고’라고만 한다)는 원고(반소피고, 이하 ‘원고’라고만 한다)에게, 별지 목록 기재 각 부동산을 인도하고, 3,000,000원 및 2012. 12. 13.부터 위 인도 완료일까지 월 375,000원의 비율에 의한 돈을 지급하라.

나. 반소 : 원고는 피고에게 10,300,000원 및 이에 대하여 이 사건 반소청구취지 및 청구원인 변경신청서 부본 송달 다음날부터 다 갚는 날까지 연 20%의 비율에 의한 돈을 지급하라.

2. 항소취지

제1심 판결을 취소한다. 원고의 본소 청구를 기각하고, 반소 청구취지와 같은 판결을 구함.

【이 유】

1. 기초사실

다음의 사실은 당사자 사이에 다툼이 없거나, 갑 제1, 3 내지 5호증(가지번호 포함, 이하 같다)의 각 기재 또는 영상에 변론 전체의 취지를 종합하여 인정할 수 있다.

 

가. 원고는 2011. 4. 13. 피고와 사이에 그 소유의 별지 목록 기재 각 부동산(이하 ‘이 사건 각 부동산’이라 한다)을 기간 2011. 4. 13.부터 2013. 4. 12.까지, 연 임료 쌀 30가마(가액 450만 원 상당)로 정하여 임대하는 계약(이하 ‘이 사건 임대차계약’이라 한다)을 체결한 다음, 피고로부터 1년분 임료 450만 원을 지급받고, 피고에게 이 사건 각 부동산을 인도하였다.

나. 이 사건 임대차계약 체결 당시 별지 목록 제1, 2, 4항 기재 각 토지(이하 ‘이 사건 각 토지’라 한다)는 포도 재배 등의 농지로 사용되고 있었다.

다. 원고는 2012. 2.경 피고와 사이에 이 사건 임대차계약의 기간을 2012. 4. 12.까지로 단축하기로 합의하였다.

2. 본소에 대한 판단

가. 이 사건 각 부동산의 인도청구

피고가 2013. 3. 22. 원고에게 이 사건 각 부동산을 인도한 사실은 원고 스스로 이를 인정하고 있으므로, 이 사건 각 부동산의 인도를 구하는 청구 부분은 이유 없다.

 

나. 손해배상청구

(1) 당사자의 주장

(가) 원고의 주장 요지

이 사건 임대차계약은 2012. 4. 12. 약정기간 만료로 종료되었는데, 피고는 그 이후에도 계속 이 사건 각 부동산을 불법적으로 점유·사용함으로써 원고에게 그 임료 상당의 손해를 입혔으므로, 원고에게 이를 배상할 의무가 있다.

 

(나) 피고의 주장 요지

이 사건 임대차계약은 농지법 제23조에 위배되어 무효이므로, 피고는 원고에게 이 사건 각 부동산의 임료 상당액을 지급할 의무가 없다.

 

(2) 판단

 

(가) 이 사건 임대차계약의 효력

1) 농지법 제23조는 각 호에서 정한 예외적인 경우에 해당하지 않는 한 농지를 임대하거나 사용대할 수 없다고 규정하고, 이를 위반한 자는 같은 법 제60조 제2호에 의하여 형사처벌을 받도록 하고 있다. 위와 같은 규정에다가, 농지법이 농지의 소유·이용 및 보전 등에 필요한 사항을 정함으로써 농지를 효율적으로 이용하고 관리하며 농업인의 경영 안정과 농업생산성 향상을 바탕으로 농업경쟁력 강화와 국민경제의 균형 있는 발전 및 국토환경 보전에 이바지하는 것을 목적으로 하고 있고(제1조), 또한 농지에 관한 기본이념으로서 농지는 식량공급과 환경보전의 기반이며 농업과 국민경제발전에 영향을 미치는 한정된 귀중한 자원으로서 소중히 보전되어야 하고 공공복리에 적합하게 관리되어야 하며 농지에 관한 권리의 행사에는 제한과 의무가 따른다고 선언하고 있는(제3조 제1항) 등의 공익적 취지까지 더하여 보면, 농지의 임대차 및 사용대차를 원칙적으로 금지한 농지법 제23조는 강행규정인 것으로 봄이 상당하므로, 이를 위반한 농지임대차계약은 무효라고 보아야 한다.

 

이 사건 임대차계약 당시 이 사건 각 토지가 농지로 사용되고 있었던 사실은 앞서 본 바와 같으므로, 이 사건 각 토지는 모두 농지법 제2조 제1호에서 정한 농지에 해당하고, 따라서 이 사건 임대차계약 중 이 사건 각 토지에 관한 부분은 같은 법 제23조 각 호의 예외사유에 해당한다고 볼 만한 자료가 없는 이상 위 조항에 위배되어 무효라고 보아야 한다(원고는 이 사건 각 토지에서 농사를 짓다가 함께 농사를 짓던 부친의 질병을 치료하고 자녀들의 학업을 뒷받침하기 위하여 부득이하게 서울로 이주함에 따라 피고에게 이 사건 각 토지를 임대하게 된 것이어서, 농지법 제23조 제3호의 예외사유에 해당한다고 주장하나, 위와 같은 점을 인정할 만한 증거가 없으므로, 원고의 위 주장은 받아들이지 아니한다).

 

2) 한편, 민법 제137조는 “법률행위의 일부분이 무효인 때에는 그 전부를 무효로 한다. 그러나 그 무효부분이 없더라도 법률행위를 하였을 것이라고 인정될 때에는 나머지 부분은 무효가 되지 아니한다.”라고 규정하고 있는바, 법률행위의 일부가 강행법규인 효력규정에 위반되어 무효가 되는 경우 그 부분의 무효가 나머지 부분의 유효·무효에 영향을 미치는가의 여부를 판단함에 있어서는 개별 법령이 일부무효의 효력에 관한 규정을 두고 있는 경우에는 그에 따라야 하고, 그러한 규정이 없다면 원칙적으로 민법 제137조가 적용될 것이다(대법원 2010. 7. 22. 선고 2010다23425 판결 참조).

 

농지법은 임대차계약이 제23조의 규정을 위반하여 일부 무효인 경우 나머지 부분의 효력에 관하여 별다른 규정을 두고 있지 않으므로, 이 사건 임대차계약 중 이 사건 각 토지에 관한 부분의 무효가 나머지 부분인 별지 목록 제3항 기재 건물(이하 ‘이 사건 건물’이라 한다)에 관한 부분의 유·무효에 영향을 미치는지 여부는 민법 제137조가 정한 법리에 따라 판단되어야 한다.

 

피고가 이 사건 각 토지에서 농사를 짓기 위하여 원고와 사이에 이 사건 임대차계약을 체결하였는데, 이 사건 건물은 이 사건 각 토지를 경작하는 데 사용하기 위하여 건축된 창고시설인 사실은 당사자 사이에 다툼이 없거나, 갑 제2 내지 5호증, 을 제3호증의 각 기재 또는 영상에 변론 전체의 취지를 종합하여 이를 인정할 수 있다.

위 인정사실에 의하면, 피고는 이 사건 임대차계약 중 이 사건 각 토지에 관한 부분이 무효임을 알았더라면 이 사건 건물에 관하여도 임대차계약을 체결하지 아니하였을 것으로 보이므로, 결국 이 사건 임대차계약은 전부 무효라고 봄이 상당하다.

 

(나) 불법점유로 인한 손해배상의무

1) 이 사건 임대차계약이 농지법 제23조에 위배되어 당연 무효라고 하더라도, 이 사건 임대차계약의 약정기간은 2012. 4. 12.까지이므로, 피고가 그 이후에도 이 사건 각 부동산을 점유한 것은 이 사건 임대차계약에 따른 것이라 할 수 없다.

따라서 피고가 2012. 4. 13. 이후 이 사건 각 부동산을 점유한 것은 따로 그 정당한 권원이 있었다고 볼 만한 자료가 없는 이상 소유자인 원고에 대한 관계에서 불법점유에 해당하므로, 피고는 특별한 사정이 없는 한 원고에게 2012. 4. 13.부터 이 사건 각 부동산의 점유 종료일까지 그 점유로 인한 손해를 배상할 의무가 있다.

 

2) 피고가 이 사건 각 부동산을 점유한 종기(종기)에 관하여 보건대, 원고는 피고가 2013. 3. 22. 이 사건 각 부동산의 점유를 종료하였다고 스스로 인정하는 반면, 피고는 그 이전에 이미 이 사건 각 부동산의 점유를 종료하였다고 주장한다.

살피건대, 피고가 2013. 3. 22. 이전에 이 사건 각 부동산의 점유를 종료하였다고 볼 만한 증거가 없으므로, 피고가 이 사건 각 부동산을 점유한 종기는 원고가 자인하는 바에 따라 2013. 3. 22.인 것으로 보아야 한다.

 

3) 나아가 손해배상의 범위에 관하여 보건대, 부동산의 불법점유로 인한 통상의 손해액은 특별한 사정이 없는 한 그 임료 상당액과 같을 것으로 봄이 상당한데, 앞서 인정한 사실에 의하면, 2012. 4. 23.부터 2013. 3. 22.까지 이 사건 각 부동산을 보증금 없이 임대할 경우의 임료 상당액은 이 사건 임대차계약에서 약정한 연 450만 원의 비율에 의한 돈과 같은 수준일 것으로 추인된다{피고는 이 사건 임대차계약상의 위 약정 임료가 비닐하우스 설치에 의한 고소득 작물(수박) 재배를 전제로 하여 책정된 것이기 때문에 통상의 임료보다 과다한 것이라고 주장하나, 이를 인정할 만한 자료가 없으므로, 피고의 위 주장은 받아들이기 어렵다}.

따라서 피고가 원고에게 지급할 손해액은 4,241,095원(= 4,500,000원 × 344/365일, 원 미만은 버림)이 된다.

 

3. 반소에 대한 판단

 

가. 부당이득반환청구

(1) 피고는 이 사건 임대차계약이 무효임을 이유로 원고에게 이미 임료로 지급한 450만 원 상당의 부당이득반환을 구한다.

앞서 본 바와 같이 이 사건 임대차계약이 농지법 제23조에 위배되어 당연 무효라고 하더라도, 그에 따른 임료 지급이 선량한 풍속 기타 사회질서에 위배되는 불법원인급여에 해당한다고 볼 수는 없고, 원고는 위와 같이 농지법 규정을 위반하여 피고에게 이 사건 각 부동산을 임대하고 그 임료로 450만 원을 받은 것이므로, 특별한 사정이 없는 한 피고로부터 그 임료를 받은 때부터 악의의 수익자로서 이를 부당이득으로 반환할 의무가 있다(대법원 1970. 10. 30. 선고 70다1390, 1391 판결 참조).

 

(2) 이에 대하여 원고는, 이 사건 임대차계약이 당연 무효라면 피고는 2011. 4. 13.부터 2012. 4. 12.까지 이 사건 각 부동산을 점유할 적법한 권원이 없음에도 이를 점유·사용한 결과가 되어, 원고에게 그로 인한 임료 상당액인 450만 원의 손해를 배상할 의무가 있으므로, 피고에 대한 위 손해배상채권을 자동채권으로 하여 피고의 위 부당이득반환채권과 상계한다고 주장한다.

그러나 원고가 강행규정인 농지법 제23조를 위반하여 피고에게 이 사건 각 부동산을 임대한 것은 선량한 풍속 기타 사회질서에 위배되는 불법원인급여에 해당한다고 봄이 상당하고, 이와 같이 해석하는 것이 농지법의 입법취지에도 부합하는 것으로 판단된다(이 점에서 피고가 이 사건 임대차계약에 따라 원고에게 지급한 임료가 불법원인급여에 해당하지 않는 것과는 서로 상반된다).

따라서 피고가 이 사건 임대차계약의 기간 동안 이 사건 각 부동산을 점유·사용한 것을 두고 원고가 피고에게 그 임료 상당의 부당이득반환이나 손해배상을 구할 수는 없다고 보아야 하므로, 원고의 위 주장은 이유 없다.

 

나. 손해배상청구

 

(1) 피고의 주장 요지

피고는 이 사건 각 토지에 비닐하우스를 설치하고 수박을 재배하기 위하여 원고와 이 사건 임대차계약을 체결하였는데, 진천군으로부터 비닐하우스 설치비용 중 50% 상당액의 보조금을 지급받기 위해서는 이 사건 각 토지를 농지원부에 등록하는 것이 필요하여, 원고가 피고에게 위 농지원부 등록에 협력하여 주기로 약속하였다.

이에 따라 피고는 비닐하우스 설치비용에 관한 보조금을 받을 수 있을 것으로 믿고 이 사건 각 토지에 비닐하우스를 설치하기 위한 철골자재(트러스) 구입비용으로 480만 원, 비닐하우스 내 수박 재배를 위한 퇴비 구입비용으로 160만 원, 인건비로 140만 원 등을 지출하였다.

그런데 원고가 위 약속과 달리 이 사건 각 토지를 농지원부에 등록하기 위하여 필요한 조치를 전혀 이행하지 아니하여, 피고는 철골자재 구입비용 480만 원 중 잔존가치 상당액 200만 원을 공제한 280만 원, 퇴비 구입비용 160만 원, 인건비 140만 원 등 합계 580만 원 상당의 손해를 입게 되었으므로, 원고는 피고에게 이와 같은 손해를 배상할 의무가 있다.

 

(2) 판단

을 제3호증의 기재만으로는 원고가 피고에게 이 사건 각 토지를 농지원부에 등록하는 데 필요한 협력을 제공하기로 법적 구속력 있는 약정을 하였다거나 원고의 귀책사유로 위와 같은 약정을 위반하여 농지원부 등록에 필요한 협력제공의무를 이행하지 아니하였다는 점을 인정하기에 부족하고, 달리 이를 인정할 만한 증거가 없다.

따라서 피고의 이 부분 주장은 손해의 발생 여부 및 범위 등에 관하여 더 나아가 살펴볼 필요 없이 이유 없다.

 

4. 결론

그렇다면, 피고는 원고에게 4,241,095원을 지급할 의무가 있으므로, 원고의 본소 청구는 위 인정범위 내에서 이유 있어 이를 인용하고, 나머지 청구는 이유 없어 이를 기각할 것이다. 그런데 제1심 판결 중 본소에 대한 부분은 이와 결론을 일부 달리하여 부당하므로, 제1심 판결의 본소에 대한 부분 중 위 인정범위를 초과한 피고 패소부분을 취소하고, 그 취소부분에 해당하는 원고의 본소 청구를 기각하며, 피고의 본소에 관한 나머지 항소는 이유 없어 이를 기각한다.

 

그리고 원고는 피고에게 450만 원 및 이에 대하여 그 지급일 이후로서 피고가 구하는 이 사건 반소청구취지 및 청구원인 변경신청서 부본 송달 다음날인 2012. 12. 22.부터 원고가 그 이행의무의 존부 및 범위에 관하여 항쟁함이 상당한 당심 판결 선고일인 2013. 9. 17.까지는 민법이 정한 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 소송촉진 등에 관한 특례법이 정한 연 20%의 각 비율에 의한 지연손해금을 지급할 의무가 있으므로, 피고의 반소 청구는 위 인정범위 내에서 이유 있어 이를 인용하고, 나머지 청구는 이유 없어 이를 기각할 것이다. 그런데 제1심 판결 중 반소에 대한 부분은 이와 결론을 일부 달리하여 부당하므로, 제1심 판결의 반소에 대한 부분 중 위 인정금액에 해당하는 피고 패소부분을 취소하고, 원고에게 그 지급을 명하며, 피고의 반소에 관한 나머지 항소는 이유 없어 이를 기각한다.

[별지 생략]

 

판사   이영욱(재판장) 박준범 여태곤