임대차계약 체결에 있어 구체적이고 상세하게 계약을 체결-한방병원 개설을 위한 임대차계약에서 문제가 된 경우

'병원 개설하려 계약했는데 의원만 된다고?'..."계약 무효 안돼"

 

2019다201785_판결문_검수완료-병원개설계약 의원만 가능.pdf

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대법원 2019다201785 부당이득금

 

이유 

가 원심의 판단

 

원심은 그 판시와 같은 이유로 이 사건 건물 중 2층, 3층, 4츧 (이 사건 임대차목적물)는 이 사건 임대차계약 체결 당시부터 진주시 건축조례에서 정한 요건을 충족하지 못하여 병원개설 허가를 받을 수 없었으므로 계약의 목적 달성이 사실상, 벌률상 불가능한 상태였다고 보아, 이 사건 임대차계약은 원시적 이행불능으로 무효라고 판단하여싸. 

 

나. 대법원의 판단 

 

1) 계약의 내용이 된 채무를 이행하는 것이 계약 당시부터 이미 사실상, 법률상 불가능한 상태였다면 그 계약은 원시적으로 불능이어서 무효이다. 채무의 이행이 불가능하다는 것은 절대적, 물리적으로 불가능한 경우만이 아니라 사회생활상 경험칙이나 거래상으 관념에 비추어 볼 때 채권자가 채무자의 이행 실현을 기대할 수 없는 경우도 포함한다. (대법원 2011.7.28. 선고 2010다1203, 1210 판결, 대법원 2017.10.12. 선고 2016.다9643판결 등 참조) 하단참조

 법률행위의 해석은 당사자가 그 표시행위에 부여한 객관적인 의미를 명백하게 확정하는 것으로 당사자 사이에 계약의 해석을 둘러싸고 이견이 있어 계약문서에 나타난 당사자의 의사해석이 문제되는 경우에는 문언의 내용, 그와 같은 약정이 이루어진 동기와 경위, 약정에 의하여 달성하려는 목적, 당사자의 지넝한 의사 등을 종합적으로 고찰하여 논리와 경험칙에 따라 합리적으로 해석하여야 한다. (대법원2008.3.13. 선고 2007다76603 판결, 대법원 2011.12.27. 선고 2011다5134 판결 등 참조) 하단참조

 

2) 원심판결 이유와 기록에 의하면 아래와 같은 사실을 알 수 있다. 

 

 가) 원고는 한의사로서 순천시에 한방병원을 개설하거나 운영한 경험이 있다. 피고는 의료인이 아닌 사람으로서 학원을 운영한 경험이 있다. 

 

 나) 피고와 C는 2015.3.10. 이 사건 건물 중 각 1/2 지분에 관하여 임의경매로 인한 매각을 원인으로 한 소유권이전등기를 마쳤다. 그 당시 이 사건 건물의 건축법상 용도는 제2종 근린생활시설로 정해져 있었고, 예식장, 식당 (뷔폐) 등으로 사용된 적이 있었다. 

 

 다) 피고는 2015년 7월경 이 사건 건물의 임대한다는 광고를 내었고, 원고를 이를 보고 피고를 만났다. 원고와 피고는 2015.8.10. 경 이 사건 건물 중 2, 3, 4층에 위치한 이 사건 임대차목적물에 관한 임대차계약 내용을 협의하였다. 당시 원고는 피고에게 계약금 명목으로 2,000만원을 지급하였다. 

 

 라) 피고는 2015.8.17. 및 같은 달 20. 이 사건 건물에 관한 건축도면, 실측도 등을 원고 측 직원에게 이메일로 전송해 주었다. 

 

 마) 원고 및 원고 측 관계자 D (원고와 마찬가지로 직업이 한의사이다), E과 피고는 2015.8.30 함께 만나서 이 사건 임대차목적물과 관련된 대화를 나누었다. 당시 원고 측의 두된 요구사항은, 원고가 임대차목적물에 병원을 개설 허가받아 사용하기 위하여 이 사건 임대차계약을 체결하는 것이므로 정화조와 소방시설 부분은 병원용도에 적합하도록 임대인인 피고가 책임지고 설치하거나 해결해 달라는 것이었다. 피고는 이를 수용하였다. 

 

 바) 원고와 피고는 2015.8.31. 이 사건 임대차목적물에 관하여, 임대차보증금 1억5,000만원, 차임 월 750만원, 목적물 인도일 2015.9.1., 임대차기간 인도일부터 60개월 등으로 정한 이 사건 임대차계약을 체결하였다. 원고와 피고는 이 사건 임대차계약서를 작성하면서 특약사항으로 "6. 임대인이 바닥 및 천장을 철거한다" "11. 병원개설 허가에 대한 건물관련 부분을 임대인이 책임진다 (정화조 및 소방시설). 건물내부 인테리어에 대한 내부허가는 임차인이 책임진다 (쌍방 합의한 건물 내부의 추가 확장된 공간은 임차인의 책임으로 한다.)"는 내용 등을 명기하였다. (이하 위 특약사항 제11항은 '이 사건 특약사항 제11항'이라 한다.)

 

 사) 원고는 위 임대차계약 체결일에 피고에게 임대차보증금 잔금 1억3,000만눵과 2015년9월분 차임 300만원을 지급하였다. 피고는 2015.9.5.경 위 특약사항 6항을 이행하기 위하여 공사업자 F에게 이 사건 임대차목적물의 바닥 및 천장 철거공사를 맡겼다. 

 

  아) 의료법렬, 건축법령과 진주시 건축조례 제38조 등에 따르면, 의료법 제3조 제2항 제3호에서 정한 병원급 의료기관 (주로 입원환자를 대상으로 의료행위를 하는 의료기관으로 병원, 치과병원, 한방병원, 요양병원, 종합병원 등을 말한다. 그 중 한방병원은 입원환자 30명 이상을 수용할 수 있는 입원실 등을 갖추어야 한다)의 용도로 사용되는 곳의 바닥면적 합계가 1,000㎡ 이상인 건축물은 건축선으로부터 해당 건축물까지 3m 이상 띄워야 하고, 인접대지 경계선으로부터 해당 건축물까지 2m 이상 띄워야 한다. (이하 '대지 안의 공지규정'이라 한다) 이 사건 건물은 이러한 요건을 충족하지 못하기 때문에 이 사건 임대차목적물 전부 (총면적 1,224㎡)를 의료법상 병원급 의료기관의 용도로 사용하려는 목적으로 병원을 개설하는 것은 이 사건 임대차계약 체결 당시 불가능하였다.  

 하지만 이 사건 임대차목적물 중 병원급 의료기관의 용도로 사용하느 곳의 바닥면적 합계가 1,000㎡ 미만인 경우에는 건축법상 용도변경 허가절차를 거쳐 병원급 의료기관을 개설할 수 있었다. 그리고 이 사건 임대차목적물 전부를 의료법 제3조 제2항 제1호에서 정한 의원급 의료기관 (주로 외래환자를 ㄷ상으로 의료행위를 하는 의료기관으로 의원, 치과의원, 한의원 등을 말한다. 그 중 한의원을 입원실을 두는 경우 입원환자 29명 이하를 수용할 수 있는 입원실 등을 갖추어야 한다)의 용도로 사용할 경우에는 건축법상 용도변경 허가절차 없이 제1종 근린생활시설로서 의료법에 따른 시설기준을 갖추어 개설할 수 있었다. 

 

 자) 원고는 2015.9.10.경 건축사 사무소 등에 확인한 결과, 이 사건 임대차목적물은 대지 안의 공지 규정에서 정한 요건 등을 총족하지 못하기 때문에 바닥면적 합계 1,000㎡이상의 병원급 의료기관으로 개설, 사용할 수 없다는 사실을 알게 되었고, 피고에게 이르 ㄹ알리고 협의를 진행하였다. 

 

 차) 피고는 2015.9.11. 경 원고에게, 이 사건 임대차목적물의 총면적 1,224㎡ 중 1,000㎡ 미만으로만 병원으로 용도변경하고 나머지 면적은 개인사업자로 식당을 별도로 운영하여 사용하는 방안을 제시하였다. 

 

 카) 피고는 2015.9.10.5.경 피고에게 피고에게, 피고의 귀책 사유로 이 사건 임대차계약을 해지한다는 의사표시를 하고 임대차보증금 등의 반환을 요구하였으나, 피고가 거부하자 이 사건 소를 제기하였다. 

 

 3) 이러한 사실관게를 앞에서 본 법리에 비추어 살펴본다. 

 

 게약이 원시적으로 불능인 경우 무효라는 법리는, 불능인 급부의무가 계약 내용에 편입되너 있음을 전제로 한다. 그런데 원고와 피고 사이에 이 사건 임대차계약 체결 당시 '임차인인 원고가 이 사건 임대차목적물 전부 (총면적 1,244㎡)에 대하여 의료법상 병원급 의료기관으로만 개설 하가받아 사용한다'거나 '그러한 사용이 가능하도록 임대인인 피고가 책임지고 보장하거나 이행한다'는 점에 관하여 의사의 합치가 있었다고 보기 어려운바, 이러한 내용은 원고와 피고가 체결한 이 사건 임대차계약에 편입되지 않았다고 봄이 타당하다. 그렇다면 비록 대지 안의 공지 규정으로 인해 임대차계약 체결 당시부터 이미 원고가 이 사건 임대차 목적물 전ㅇ부에 대하여 의료법상 병원급 의료기관ㅇ로 개설 허가받아 사용하는 것이 불가능하였다고 하더라고, 이러한 점을 들어 이 사건 임대차계약이 원시적으로 불능하여 무효라고 할 수는 없다. 구체적인 이유는 다음과 같다.  

 

 가) 의료인이 아닌 일반인은 '병원의 의미에 대하여 '일정한 시설을 갖추고 병을 진찰, 치료하는 곳'을 뜻한다는 정도로 인식하는 경우가 많다. 따라서 일반인들이 일상생활이아 거래 관계에서 병원이라는 용어를 사용할 때에는 이들이 의료인 또는 관련 전문지식과 경허믕ㄹ 가진 사람이 아닌 이상 의료법령 등에서 정한 '병원'과 '의원'의 의미, 개설 요건, 방식과 절차, 시설기준 등의 구분과 차이를 바르게 이해하거나 인식하여 의료법상 '의원'과 구분되는 의료기관을 지치하는 요어로서 '병원'이라는 단어를 사용하는 것이라고 섣불리 단정할 수 없다. 

 

 나) 대지 안의 공지 규정에 의할 때, 원고와 피고가 이 사건 임대차계약을 체결 당시 이 사건 임대차 목적물 전부 (총면적 1,244㎡)에 의료법상 병원급 의료기관을 개설하여 사용하는 것은 불가능하였지만, 이 사건 임대차목적물 중 일부에 바닥면적 합계 1,000㎡ 미만의 병원급 의료기관을 개설하여 사용하는 것은 불가능하지 않았다. 의료법상 의원급 의료기관의 경우는 이 사건 임대차목적물 전1ㅜ에 의료기관을 개설하여 사용할 수 있었다. 

 

다) 한의사인 원고는 이 사건 임대차계약 체결 전 협의 과정이나 계약체결 당시 피고에게 임대차목적물에 '병원'을 개설하여 사용할 것이라는 점을 알렸지만, 구체적으로 ' 이 사건 임대차목적물 전부에 대하여 의료법상 의원급 의료기관과는 구분되는 병원급 의료기관으로만 개설 허가받아 사요할 것'이라는 점에 관하여는 고지하지 않은 것으로 보인다. 

 

 라) 이미 한방병원을 개설 또는 운영한 경험이 있는 원고는 병원급 의료기관을 개설할 때에는 의원급 의료기관을 개설할 때보다 여러 가지 법적, 행정적 규제나 제한이 더 많다는 것을 알고 있었던 것으로 보인다. 원고가 이 사건 임대차목적물 전부에 대하여 병원급 의료기관으로 개설 허가받아 사용하려 하였다면 그것이 가늫한지 여부나 어떤 요건을 충족해야 되는지 여부 등에 관하여 임대차계약 체결 전에 미리 관할관청이나 건축사 등에 문의하는 방법 등으로 손쉽게 알아볼 수도 있었다. 원고는 임대차게약 체결 전 피고로부터 이 사건 건물에 관한 건축도면, 실측도 등을 받아보기도 하였다. 그러나 원고는 피고와 임대차계약 체결을 위한 협의를 시작한 무렵부터 2015.8.31. 이 사건 임대차계약을 체결할 때까지 상당한 기간이 있었음에도, 이 사건 임대차목적물 전부에 대하여 의료기관으로 개설 허가받아 사용할 수 있는지 여부나 어떤 요건을 충족해야 되는지 여부 등에 괂여 제대로 알아보지 않았고, 임대인인 피고에게 이에 관하여 구체적으로 물어보거나 상의하지도 않았다. 

 

 마) 의료인이 아닌 피고는 이 사건 임대차계약을 체결할 당시 원고가 이 사건 임대차목적물을 '병원'으로 사용하려 한다는 것은 알고 있었지만, 그 것이 의료법상 의원급 의료기관과 병원급 의료기관 중 구체적으로 어떤 의료기관을 뜻하는 것인지에 관하여는 제대로 알지 못하였던 것으로 보인다. 피고는 당시 임대인으로서 원고에게 임대차목적물을 인도하는 이상 그 곳에 구체적으로 어떤 의료기관을 개설하여 사용할 것인지는 임차인인 원고가 알아서 결정할 일이라고 여겼을 여지도 있다. 

 

 바) 이 사건 특약사항 제11항에서 정한 피고의 의무는, 원고가 병원개설 허가를 받아 사용할 수 있도록 피고가 정화조와 소방시설을 병원 용도에 적합게끔 설치하거나 책임진다는 취지로 보일 뿐, 피고가 병원개설 허가 자체를 책임진다는 내용의 약저을 한 것으로는 보이지 않는다. 피고가 이 사건 특약사항 제11하에 관하여 약정할 때 그 특약사항의 '병원'을 의료법상 '병원급 의료기관'으로만 이해허가나 인식한 것으로 보이지도 않는다. 

 

 사) 결국 이 사건 임대차게약 체결 당시 원고아 피고 사이에, '임차인인 원고가 이 사건 임대차목적물 전부에 대하여 의료법상 병원급 의료기관으로만 개설 허가받아 사용한다거나 '그러한 사용이 가능하도록 임대인인 피고가 책임지고 이행한다'는 점에 관하녀는 의사의 합치가 이루어지지 않았다고 봄이 타당하다. 

 

 4) 그런데도 원심은 그 판시와 같은 이유로 이 사건 임대차계약은 원싲거 불능인 경우에 해당하여 무효라고 판단하였다. 이러한 원심의 판단에는 계약의 우너시적 불능이나 계약의 해석에 관한 법리는 오해하는 등으로 판결에 영향을 미친 잘못이 있다. 이 점을 지적하는 피고의 이 부분 상고이유 주장은 이유있다. 

 

2. 원고의 계약체결상 과실책임 부분에 관한 판단

원고아 피고의 이 부분 관련 각 상고이유는, 이 사건 임대차계약이 원시적 불능에 해당함을 전제로 원고의 계약체결상 과실책임의 인정 여부, 손해배상의 범위 등에 대하여 다트는 취지이다. 그런데 앞에서 본 바와 같이 이 사건 임대차계약이 원시적 불능이라고 본 원심의 판단에 잘못이 있어 파기하는 이상 원고의 계약체결상 과실책에 관한 원심의 판단도 더 이상 유지될 수 없다. 

 

3. 결론 

그러므로 나머지 상고이유에 관한 판단을 생략한 채 원심판결ㅇㄹ 파기하고, 사건을 다시 심리 판단하도록 원심법원에 환송하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다. 

 

대법원 2011. 7. 28. 선고 2010다1203,1210 판결 [부당이득금반환등·토지인도][공2011하,1738] 【판시사항】 박물관을 건립한 갑 주식회사가 을 주식회사와, 을 회사가 박물관을 위탁관리하면서 통일전망대와 박물관 입장이 모두 가능한 단일입장권을 발행하여 입장료를 통합 징수한 다음 박물관 입장료에 해당하는 부분에서 박물관 관리운영비를 공제한 나머지를 갑 회사에 지급하기로 하는 내용의 위탁관리계약을 체결한 사안에서, 위 계약은 관계 법령 등에 비추어 원시적 불능이어서 무효이고, 을 회사는 계약 체결 당시 그 불능을 알았거나 알 수 있었으므로 갑 회사에 신뢰이익 상당의 손해를 배상하여야 한다고 본 원심판단을 수긍한 사례 【판결요지】 박물관을 건립한 갑 주식회사가 을 주식회사와, 을 회사가 박물관을 위탁관리하면서 통일전망대와 박물관 입장이 모두 가능한 단일입장권을 발행하여 입장료를 통합 징수한 다음 박물관 입장료에 해당하는 부분에서 박물관 관리운영비를 공제한 나머지를 갑 회사에 지급하기로 하는 내용의 위탁관리계약을 체결한 사안에서, 통일전망대 입장료는 폐기물관리법 등 관계 법령에 따라 청소비 명목의 입장료를 징수하는 것이지만 박물관의 입장료는 민간 기업이 운영하는 박물관의 입장료로서 법적 성질을 달리하는 점 등에 비추어 통일전망대 입장료를 징수하면서 박물관에 대한 입장료를 통합 징수할 목적으로 단일입장권을 발행하는 것은 계약 당시부터 사실상·법률상 불가능한 상태였으므로 위 계약은 원시적으로 불능이어서 무효이고, 을 회사는 계약 체결 당시 그 불능을 알았거나 알 수 있었다고 보아야 하므로 갑 회사에 민법 제535조 제1항에 따라 신뢰이익 상당의 손해를 배상하여야 한다고 본 원심판단을 수긍한 사례. 【참조조문】 민법 제535조 【전 문】 【원고(반소피고), 피상고인】 주식회사 우람 (소송대리인 법무법인 세종 담당변호사 문용호 외 2인) 【피고(반소원고), 상고인】 주식회사 통일전망대 (소송대리인 법무법인 아시아 담당변호사 유영혁 외 6인) 【원심판결】 서울고법 2009. 12. 4. 선고 2008나75630, 75647 판결 【주 문】 상고를 기각한다. 상고비용은 피고가 부담한다. 【이 유】 상고이유를 본다. 1. 상고이유 제1점에 대하여 원심판결 이유에 의하면, 원심은, 강원 고성군 현내면에 있는 통일전망대 인근에 박물관을 건립한 원고가 피고와 사이에, 피고가 이 사건 박물관을 위탁관리하면서 통일전망대와 박물관 입장이 모두 가능한 단일입장권을 발행하여 입장료를 통합 징수한 다음 박물관 입장료에 해당하는 부분에서 박물관 관리운영비를 공제한 나머지를 원고에게 지급하기로 하는 내용의 위탁관리계약(이하 ‘이 사건 계약’이라 한다)을 체결한 사실을 인정한 다음, 통일전망대 입장료는 고성군수나 그로부터 위탁받은 자가 폐기물관리법 등 관계 법령에 따라 청소비 명목의 입장료를 징수하는 것이지만 이 사건 박물관의 입장료는 민간 기업이 운영하는 박물관의 입장료로서 그 법적 성질을 달리하는 점 등에 비추어 피고가 통일전망대 입장료를 징수하면서 이 사건 박물관에 대한 입장료를 통합 징수할 목적으로 단일입장권을 발행하는 것은 계약 당시부터 사실상, 법률상 불가능한 상태였으므로 이 사건 계약은 피고의 의무이행이 원시적으로 불능이어서 무효이고, 그 판시와 같은 사정에 비추어 피고는 이 사건 계약 체결 당시 그 불능을 알았거나 알 수 있었다고 봄이 상당하므로 피고는 원고에게 민법 제535조 제1항에 따라 신뢰이익 상당의 손해를 배상할 의무가 있다고 판단한 후, 원고에게도 단일입장권 발행의 가능성을 제대로 확인하지 못한 과실이 있으므로 민법 제535조 제2항에 따라 피고에게 배상책임이 없다는 취지의 피고의 주장에 대하여, 피고가 주장하는 사정이나 제1심 증인 소외인의 증언만으로는 원고가 이 사건 계약을 체결하기 이전에 단일입장권 발행이 불가능하였다는 것을 알았거나 알 수 있었다고 볼 수 없고, 달리 이 점을 인정할 증거가 없다는 이유로 이를 배척하였다. 원심판결 이유를 기록에 비추어 살펴보면, 원심의 이러한 사실인정과 판단은 결론에 있어서 정당한 것으로 수긍할 수 있다. 원심판결에는 상고이유에서 주장하는 바와 같은 민법 제535조에 규정된 계약체결상의 과실 책임에 있어서 상대방의 과실과 관련한 법리오해, 이유모순 등의 위법이 없다. 2. 상고이유 제2점에 대하여 이 부분 상고이유의 주장은 결국 사실심인 원심의 전권에 속하는 증거의 취사선택과 사실인정을 탓하는 취지에 불과하여 적법한 상고이유로 보기 어렵다. 나아가 원심의 판단을 기록에 비추어 살펴보더라도 논리와 경험의 법칙에 위배하고 자유심증주의의 한계를 벗어나거나 필요한 심리를 다하지 아니하는 등의 위법이 없다. 3. 결론 그러므로 상고를 기각하고, 상고비용은 패소자가 부담하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다. 대법관   양창수(재판장) 김지형(주심) 전수안 이상훈   ****************************************** 서울고등법원 2009. 12. 4. 선고 2008나75630(본소),2008나75647(반소) 판결 [부당이득금반환등·토지인도][미간행] 【전 문】 【원고(반소피고), 항소인】 주식회사 우람 (소송대리인 법무법인 세종 담당변호사 문용호 외 1인) 【피고(반소원고), 피항소인】 주식회사 통일전망대 (소송대리인 법무법인 케이씨엘 담당변호사 배호성) 【변론종결】 2009. 4. 3. 【제1심판결】 춘천지방법원 속초지원 2008. 7. 17. 선고 2006가합578(본소), 2008가합22(반소) 판결 【주 문】 1. 제1심 판결의 본소에 대한 부분 중 아래에서 추가로 지급을 명하는 금원에 해당하는 원고(반소피고) 패소부분을 취소한다. 피고(반소원고)는 원고(반소피고)에게 금 358,884,333원과 이에 대하여 2006. 9. 13.부터 2009. 12. 4.까지는 연 5%의, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 20%의 각 비율에 의한 금원을 지급하라. 2. 원고(반소피고)의 나머지 항소를 기각한다. 3. 소송총비용 중 본소로 인하여 생긴 부분의 20%는 피고(반소원고)가, 나머지는 원고(반소피고)가 각 부담한다. 4. 제1항의 금원 지급부분은 가집행할 수 있다. 【청구취지 및 항소취지】 1. 청구취지 본소 : 피고(반소원고, 이하 ‘피고’라 한다)는 원고(반소피고, 이하 ‘원고’라 한다)에게 금 2,832,320,697원 및 이에 대하여 이 사건 소장부본 송달 다음날부터 다 갚는 날까지 연 20%의 비율에 의한 금원을 지급하라(원고는 제1심에서는 계약해제에 따른 원상회복 및 이행이익 상당의 손해배상청구 또는 계약무효에 따른 신뢰이익 상당의 손해배상청구를 하다가 당심에 이르러 예비적 청구로서 민법 제756조에 기한 손해배상청구를 추가하였다). 반소 : 원고는 피고에게 강원 고성군 현내면 마차진리 180 잡종지 4,535㎡, 같은 리 183-4 잡종지 4,954㎡, 같은 리 183-5 잡종지 4,955㎡ 중 별지 도면 표시 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 1의 각 점을 차례로 연결한 선내 부분 1,626.61㎡ 지상의 가설건축물을 철거하고, 위 각 토지를 인도하라(반소청구에 관하여는 제1심 법원이 이를 전부 인용하였으나, 원고가 이에 대하여 항소하지 아니함으로써 당심의 심판범위에서 제외되었다). 2. 항소취지 제1심 판결의 본소에 관한 부분 중 아래에서 추가로 지급을 명하는 금원에 해당하는 원고 패소부분을 취소한다. 피고는 원고에게 금 1,438,281,523원 및 이에 대하여 이 사건 소장 부본 송달 다음날부터 다 갚는 날까지 연 20%의 비율에 의한 금원을 지급하라. 【이 유】 1. 인정사실 가. 계약체결의 경위 등 (1) 강원 고성군 현내면 명호리 산28, 산29, 산32 일대는 대부분이 국가(산림청) 소유로서 그 중 일부 지상에는 국방부가 설치하고 피고의 대주주인 대한민국 재향군인회가 장기 임차한 이른바 통일전망대가 위치하고 있다. (2) 소외 2, 3(이하 소외 2, 3 2인을 ‘ 소외 2 등’이라 한다)은 2005. 4. 14. 피고와 사이에 소외 2 등이 통일전망대 금강산휴게소의 주차장 부지 약 1,000평을 피고로부터 30년 기한으로 임차하여 그 지상에 소외 2 등의 비용으로 돔형 박물관(이하 '이 사건 박물관'이라 한다)을 신축하고, 소외 2 등이 이 사건 박물관을 운영·관리하되, 피고는 그의 책임 아래 통일전망대와 박물관의 단일입장권을 발행하여 수입금의 50%를 소외 2 등에게 지급하기로 하는 내용의 계약(이하 ‘2005. 4. 14.자 계약’이라 한다)을 체결하였으나, 위 주차장 부지가 산림청 소유로서 사용승낙을 받을 수 없어 그 지상에 이 사건 박물관을 신축할 수 없게 되었다. 이에 소외 2와 피고는 통일전망대 금강산휴게소 인근의 사유지인 강원 고성군 현내면 명호리 2-11, 2-12 임야 지상에 이 사건 박물관을 신축하기로 하고, 2005. 5. 14. 다시 이전의 계약과 거의 동일한 내용의 계약(이하 ‘2005. 5. 14.자 계약’이라 한다)을 체결하였다. 그 후 소외 2는 2005. 5. 19. 소외 4와 사이에 위 명호리 2-12 임야 1,696㎡에 관하여 매매대금을 금 1억 4,600만 원으로 하는 내용의 매매계약을 체결하고 같은날 계약금 14,000,000원을 소외 4에게 지급하였으나, 역시 건축 인·허가 등의 문제로 인해 위 임야 지상에도 이 사건 박물관을 신축할 수 없게 되었다. (3) 이에 소외 2와 피고는 다시 이 사건 박물관을 통일전망대로부터 수 킬로미터 가량 떨어진 피고 소유의 강원 고성군 현내면 마차진리 183-4 잡종지 4,954㎡, 같은 리 183-5 잡종지 4,955㎡(통일전망대 매표소와 차도를 사이에 두고 그 건너편에 있다. 이하 위 토지들을 통틀어 '이 사건 부동산'이라 한다) 지상에 건축하기로 하고, 2005. 7. 4. 이 사건 부동산 지상에 피고 명의로 가설건축물 축조신고를 마친 다음 공사를 진행하여 2005. 11.초경 별지 도면 표시 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 1의 각 점을 순차로 연결한 선내 토지 부분 1,626.61㎡ 지상에 이 사건 박물관을 건축하고 거기에 새로 매입한 광물, 화석 등을 전시하게 되었다. (4) 한편, 소외 2는 이 사건 박물관 사업의 운영을 위하여 2005. 10. 10. 원고 회사를 설립하여 그 대표이사가 되었는데, 원고는 2005. 12. 3. 피고와 사이에 이 사건 박물관의 위탁운영에 관한 계약을 체결하였다가 그 내용을 일부 변경하여 2005. 12. 28. 이 사건 박물관의 운영·관리 일체를 피고에게 위탁하는 내용의 위탁관리계약(이하 ‘이 사건 계약’이라 한다)을 체결하였다. 이 사건 계약에 의하면 ① 계약기간은 원칙적으로 30년간으로 하고, ② 피고는 이 사건 박물관을 위탁관리하면서 통일전망대와 박물관 입장이 모두 가능한 단일입장권을 발행하여 입장료를 통합징수한 다음 박물관 입장료에 해당하는 부분에서 박물관 관리운영비 명목의 30%를 공제한 나머지를 원고에게 지급하며, ③ 시범운영기간은 2006. 1. 1.부터 2006. 3. 30.까지로 하고, 정식개장일은 2006. 4. 1.로 하되, 시범운영기간 중의 박물관 입장료는 대인 1인 기준으로 금 1,000원을, 정식개장 이후의 박물관 입장료는 대인 1인 기준으로 금 2,000원을 징수하기로 약정하였다. 나. 이 사건 계약 체결 전후의 상황 (1) 고성군은 1996. 3.경 ‘고성군 마을관리휴양지 등의 관리 조례’에 의거하여 통일전망대 일대를 마을관리휴양지로 지정하고, 피고와 사이에 위 조례 제5조에 따라 청소비 위탁징수계약을 체결하여 피고로 하여금 고성군수 명의의 입장권을 발행하고 입장객들로부터 위 조례 제10조 소정의 청소비를 징수토록 하여 이를 전액 납부받은 다음, 그 중 일정비율의 위탁교부금(1996년에는 35%, 1997년부터 2002년까지는 40%, 2003년부터 2004년까지는 30%)을 피고에게 지급하여 왔다. (2) 피고는 금강산 육로관광으로 인해 통일전망대 관광객이 감소하자 경영악화 등을 이유로 2004. 1.경부터 수차례에 걸쳐 고성군을 상대로 위탁징수계약상의 위탁교부금을 인상해 줄 것을 요청하였으나, 2005. 11.경까지도 고성군과 사이에 그에 대한 협상을 이루지 못하였다. 이에 피고의 전 대표이사인 소외 1(대법원판결의 소외인)은 2005. 11. 18. 고성군수에게 ‘비지정관광지 지정에 대한 동의를 철회하고 청소비 위탁징수계약을 해지한다’는 내용의 통보를 한 다음 2005. 12. 1.경부터 고성군수 명의로 통일전망대 입장권을 발행하는 것을 거부하는 한편, 통일전망대 일원이 관광진흥법에 따라 관광지로 지정된 곳이 아님에도 불구하고 관광진흥법 제64조에 따른 입장료를 징수하는 것이 가능하다고 판단하여 피고 대표이사 명의의 통일전망대 입장권을 발행하기 시작하였다. (3) 고성군수는 2005. 12. 5.경부터 피고를 상대로 입장권 임의발행 및 입장료 불법징수 등을 중단할 것을 수차례 촉구하는 한편, 2005. 12. 27.에 이르러 피고의 전 대표이사인 소외 1을 ‘유가증권 임의발행, 관광지 입장료 불법징수 등’의 혐의로 고성경찰서에 수사의뢰하고 이어 2006. 3. 10. 형사고발을 하였다. 다. 이 사건 박물관의 운영경위 등 (1) 이 사건 박물관은 2006. 1. 1.부터 2006. 7. 31.까지 운영되었는데, 피고는 2006. 1. 1.부터 2006. 5. 29.까지는 임시개장 형식으로 운영하면서 통일전망대 입장료와 박물관 입장료를 합한 단일입장권(대인 1인당 통일전망대 입장료 2,000원과 박물관 입장료 1,000원을 합한 3,000원)을 발행하였으며, 2006. 5. 30.부터 2006. 7. 7.까지는 입장료를 인상하여 단일입장권(대인 1인당 통일전망대 입장료 3,000원과 박물관 입장료 2,000원을 합한 5,000원)을 발행하였다. 피고는 2006. 7. 8.경 단일입장권 발행을 중단하고 박물관 입장권을 별도로 발행하였는데, 2006. 7. 13.까지는 박물관 입장료를 대인 1인당 1,000원으로 하였다가 2006. 7. 14.부터는 박물관 입장료를 대인 1인당 2,000원으로 인상하였다. (2) 한편, 이 사건 박물관은 2006. 10. 23.경 그 일대에 불어닥친 강풍과 폭우로 인해 에어돔의 천정 부분이 파손되어 내려앉는 한편 금 5,830만 원 상당의 광물이 파손되는 피해를 입은 데 이어 2007. 1.경 내린 폭설로 인해 철골틀까지 완파되었는데, 원고는 2006. 10. 23.자 재해와 관련하여 동부화재해상보험 주식회사로부터 건물 보험금 명목으로 금 1,029,400,567원을 수령하였다. [인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 1호증의 1, 2, 갑 2호증, 갑 3, 4호증의 각 1, 2, 갑 5호증의 1 내지 4, 갑 7호증, 갑 8, 10호증의 각 1, 2, 갑 12, 13, 14호증, 갑 15호증의 1 내지 8, 갑 30호증, 갑 32호증의 1 내지 11, 갑 36호증, 갑 46호증의 1, 2, 3, 갑 47호증, 갑 48호증의 1, 2, 3, 갑 49호증, 을 3, 8, 9, 10호증, 을 11호증의 1, 2, 을 12호증의 1 내지 6, 을 15호증, 을 18호증의 1, 2, 을 19호증의 각 기재 또는 영상, 제1심 증인 소외 3, 5, 1의 각 증언, 제1심 법원의 현장검증결과, 제1심 법원의 고성군수에 대한 각 사실조회결과, 변론의 전취지 2. 관계법령 [폐기물관리법 (2007. 4. 11. 법률 제8371호로 개정되기 전의 것)] * 제13조 (생활폐기물의 처리등) ① 시장·군수·구청장은 관할구역안에서 배출되는 생활폐기물을 수집·운반·처리하여야 한다. 다만, 환경부령이 정하는 바에 의하여 시장·군수·구청장이 지정하는 지역을 제외한다. ② 시장·군수·구청장은 당해 지방자치단체의 조례가 정하는 바에 따라 대통령령이 정하는 자로 하여금 제1항의 규정에 의한 수집·운반 또는 처리를 대행하게 할 수 있다. ③ 시장·군수·구청장은 생활폐기물을 수집·운반·처리함에 있어서 당해 지방자치단체의 조례가 정하는 바에 따라 수수료를 징수할 수 있다. [폐기물관리법시행규칙 (2007. 10. 25. 환경부령 제252호로 개정되기 전의 것)] * 제9조 (생활폐기물관리제외지역의 지정) ① 시장·군수·구청장은 법 제13조 제1항 단서의 규정에 의하여 생활폐기물을 수집·운반·처리하여야 하는 구역에서 제외할 수 있는 지역(이하 "생활폐기물관리제외지역"이라 한다)을 지정하는 때에는 다음 각호의 1에 해당하는 지역을 대상으로 하여야 한다. 1. 가구수가 50호 미만인 지역 2. 산간·오지·도서지역등으로서 차량의 출입등이 어려워 생활폐기물의 수집·운반이 사실상 불가능한 지역 ② 시장·군수·구청장은 제1항의 규정에 의하여 생활폐기물관리제외지역으로 지정된 지역중 일정한 기간에 한하여 다수인이 모이는 해수욕장·국립공원등 관광지 기타 이에 준하는 지역에 대하여는 이용객의 수가 많은 기간에 한하여 그 지정의 전부 또는 일부를 해제할 수 있다. [고성군마을관리휴양지등의관리조례] * 제1조 (목적) 이 조례는 폐기물관리법 제13조 제1항 및 동조 제3항, 동법시행규칙 제9조 제2항의 규정에 의하여 생활폐기물 관리지역 중에서 특별관리가 필요한 산간계곡등(이하 “마을관리휴양지등”이라 한다)의 관리 및 기타 필요한 사항을 규정함으로써 자연환경보호와 오염방지에 기여함을 목적으로 한다. * 제2조 (정의) 이 조례에서 사용하는 용어의 정의는 다음과 같다. 1. “마을관리휴양지지등”이라 함은 자연공원법 및 관광진흥법에 의하여 국, 도, 군립공원이나 관광지로 지정되지 아니한 지역 중 관광지에 준하여 관리할 필요가 있는 지역을 말한다. 2. “청소비 및 시설이용료”라 함은 군 또는 마을에서 시설한 공공이용시설의 유지관리 및 폐기물관리법 제2조 제2호에 규정된 생활폐기물의 처리에 필요한 경비를 말한다. * 제3조 (지정) ① 마을관리휴양지등은 폐기물관리법시행규칙 제9조 제2항의 규정에 의하여 군수가 지정한다. * 제5조 (관리) ② 마을관리휴양지등의 부지와 공공시설은 군수가 정하는 바에 따라 일부 또는 전부를 마을 또는 개인에게 위탁관리할 수 있다. ③ 위탁관리의 경우 관리비용은 위탁받은 자의 부담으로 하고 징수한 수수료의 100분의 60 이하에 상당하는 금액을 위탁관리자에게 교부할 수 있다. * 제10조 (청소비) ① 군수는 제3조의 규정에 의하여 지정된 마을관리휴양지등에 대하여 공공시설의 유지관리 및 자연환경보존과 오염방지를 위하여 청소비를 징수할 수 있으며 징수기간은 제3조 제2항의 규정에 의한 기간으로 한다. * 제11조 (청소비 및 시설이용료의 징수) 제10조 및 제10조의 2의 규정에 의한 청소비 및 시설이용료의 징수는 다음 각호에 의한다. 1. 청소비 및 시설이용료는 마을관리휴양지등의 입구에서 입장객으로부터 직접 징수하고 영수증을 교부한다. (이하 생략) 2. 청소비 및 시설이용료는 군수가 징수하거나 관리자를 지정 위탁징수케 할 수 있다. [관광진흥법 (2007. 4. 11. 법률 제8343호로 개정되기 전의 것)] * 제2조 (정의) 이 법에서 사용하는 용어의 정의는 다음과 같다. 6. "관광지"라 함은 자연적 또는 문화적 관광자원을 갖추고 관광객을 위한 기본적인 편의시설을 설치하는 지역으로서 이 법에 의하여 지정된 곳을 말한다. * 제64조 (입장료등의 징수 및 사용) ① 관광지등에서 조성사업을 하거나 건축 기타 시설을 한 자는 관광지등에 입장하는 자로부터 입장료를 징수할 수 있으며, 관광시설을 관람 또는 이용하는 자로부터 관람료 또는 이용료를 징수할 수 있다. ② 제1항의 규정에 의한 입장료·관람료 또는 이용료의 징수대상의 범위와 그 금액은 시장·군수·구청장이 정한다. 3. 본소청구에 대한 판단 가. 원고의 주장 (1) 이 사건 계약에 따라 피고는 통일전망대와 이 사건 박물관의 단일입장권을 발행하여 입장료를 통합징수한 후 그 중 박물관 입장료 수입의 70%를 원고에게 지급하여야 할 의무가 있음에도 불구하고 고성군이 단일입장권 발행을 반대한다는 이유로 이를 거부하고 있는바, 사정이 그러하다면 피고의 위 의무는 후발적으로 이행불능이 되었다고 할 것이다. 따라서, 원고는 피고의 채무불이행을 이유로 이 사건 소장부본 송달로써 이 사건 계약을 해제하는바, 피고는 원고에게 계약해제에 따른 원상회복 및 손해배상의무의 이행으로서 ① 피고가 이 사건 박물관을 운영하면서 올린 입장료 수입 금 150,347,400원 중 원고가 이미 지급받은 금 33,000,000원을 공제한 나머지 금 117,347,400원, ② 원고가 이 사건 박물관 건립 및 광물 구입 등에 투자한 비용 금 2,119,472,280원(원고가 제출한 2007. 6. 14.자 준비서면에 의하면, 원고가 주장하는 조경공사비용 등 13가지 항목의 비용합계액이 금 2,119,472,280원인데다가, 원고는 이러한 주장을 뒷받침하기 위하여 위 금액의 상세내역이 담긴 갑 44호증을 제출한 바 있다. 그런데, 위 금 2,119,472,280원에는 원고가 소외 2로부터 양도받은 손해배상채권 금 1,400만 원이 포함되어 있지 아니하므로, 이에 대하여는 별도로 판단하지 않는다), ③ 이 사건 위탁계약이 장차 30년간 이행되었을 경우 원고가 얻을 수 있었던 수익인 금 3,201,527,720원의 합계금 5,438,347,400원 중 일부 청구로서 금 2,832,320,697원의 지급을 구한다. (2) 한편, 단일입장권 발행이 원시적으로 이행불가능한 것이어서 이 사건 계약이 무효라고 하더라도, 원고는 단일입장권을 발행해 주겠다는 피고의 말을 신뢰하여 이 사건 계약을 체결하고 이 사건 박물관 건립에 막대한 비용을 투자하였으므로, 피고는 원고에게 신뢰이익을 배상할 의무가 있다. 나. 판단 (1) 계약해제에 따른 원상회복 및 이행이익 상당의 손해배상청구 ㈎ 앞서 본 인정사실에서 알 수 있는 다음과 같은 사정, 즉 ① 소외 2 등과 피고 사이의 2005. 4. 14.자 계약으로부터 이 사건 계약에 이르기까지 각 계약이 단일입장권발행을 전제로 하고 있는 점, ② 이 사건 박물관이 위치한 강원 고성군 북부 지역은 통일전망대를 주된 관광자원의 하나로 하고 있는 데다가, 이 사건 박물관은 통일전망대로부터 수 킬로미터 정도 떨어진 매표소 부근에 위치하고 있어 통일전망대와 박물관에 대해 별개의 입장권을 발행한다면 단일입장권을 발행하는 경우에 비해 그 입장료 수입은 현저히 줄어들 것으로 보이는 점{갑 30호증의 기재에 의하면, 실제로 박물관 입장료를 대인 2,000원으로 하여 단일입장권을 발행한 때인 2006. 6. 한달 동안의 입장료 수입이 금 37,215,200원(1일 평균 입장료 수입은 금 1,240,506원)인 반면, 박물관 입장료를 대인 2,000원으로 하여 별도로 입장권을 발행한 때인 2006. 7. 14.부터 같은 달 31.까지의 입장료 수입은 금 932,000원(1일 평균 입장료 수입은 금 51,777원)에 불과함을 알 수 있다} 등에 비추어 볼 때, 피고가 단일입장권을 발행하여 입장료를 통합징수한 후 그 중 박물관 입장료에 해당하는 부분의 수입을 원고에게 지급하는 것은 이 사건 계약에 따라 피고가 부담하는 주된 의무라고 할 것이다. 그런데, 앞서 본 인정사실과 관계법령 등에서 알 수 있는 다음과 같은 사정, 즉 ① 통일전망대가 위치한 지역은 고성군수가 지정한 마을관리휴양지에 속하므로, 위 지역을 방문하는 사람들에 대하여 고성군수나 그로부터 위탁받은 자가 폐기물관리법 등 관계법령에 따라 청소비 명목의 입장료를 징수하는 것은 가능하지만, 위 지역은 관광진흥법상 관광지로 지정된 곳은 아니어서 피고는 물론 그 누구도 관광진흥법에 따른 입장료를 징수하는 것은 불가능하고 그 밖에 피고가 위 지역을 방문하는 사람들에 대하여 적법하게 입장료를 징수할 수 있다고 볼 만한 아무런 법률적 근거도 없는 점, ② 이 사건 박물관은 마을관리휴양지로 지정된 곳에 있지 아니하므로 이 사건 박물관을 관람하는 사람들에 대하여 고성군수나 그로부터 위탁받은 자가 청소비 명목의 입장료를 징수하는 것도 불가능하고, 따라서 이 사건 박물관 입장료는 통일전망대 입장료(엄밀하게는 통일전망대가 위치한 지역에 대한 입장료이다)와는 법적 성질을 달리하는 것임이 분명한 점, ③ 고성군수와 피고의 공동명의로 된 단일입장권을 발행하는 것은 행정기관인 고성군수가 통일전망대가 위치한 지역을 방문하는 사람들에 대하여 폐기물관리법 등에 기한 청소비를 징수하는 것을 기화로 아무런 법률상 근거도 없이 민간기업이 운영하는 박물관 입장권을 강매하는 것이 되어 위법하다고 볼 수밖에 없는 점 등에 비추어 볼 때, 피고가 통일전망대가 위치한 지역을 방문하는 사람들로부터 입장료를 징수하면서 이 사건 박물관에 대한 입장료를 통합징수할 목적으로 단일입장권을 발행하는 것은 계약 당시부터 사실상, 법률상 불가능한 상태였다고 봄이 상당하고, 따라서 이 사건 계약은 그 계약상 피고의 의무이행이 원시적으로 불능이어서 무효라고 할 것이다. ㈏ 따라서, 원고의 첫 번째 주장 중 이 사건 계약이 피고의 책임있는 사유로 후발적 이행불능이 되었고 원고의 계약해제의 의사표시에 따라 적법하게 해제되었음을 전제로, 이 사건 박물관 건립비용 등의 원상회복 및 이행이익 상당의 손해배상을 구하는 부분은 받아들일 수 없다. 다만, 원고의 위 주장 중 계약해제에 따른 원상회복의무의 일환으로서 피고가 이미 수령한 입장료 수입의 반환을 구하는 주장에는 이 사건 계약이 무효인 경우에 그 부당이득반환을 구하는 주장이 포함되어 있다고 볼 수 있으므로, 아래에서는 이에 대하여 본다. ㈐ 갑 30호증, 을 5, 6호증의 1, 2의 각 기재와 제1심 증인 소외 5의 증언에 변론의 전취지를 더하여 보면, 피고는 2006. 1. 1.부터 2006. 7. 31.까지 사이에 이 사건 박물관을 운영하면서 금 150,347,400원의 박물관 입장료 수입을 얻고, 그 중 금 36,105,590원을 원고에게 지급한 사실이 인정되므로, 피고는 원고에게 그 차액 상당을 부당이득으로서 반환하여야 할 것이다(이에 대하여 피고는 ‘2005. 12. 28.부터 2006. 5.까지의 입장료 수입에 대하여는 2006. 7.경 원고측 대리인 소외 5와 피고 사이에 금 40,000,000원만을 지급하기로 합의하였다‘는 취지로 주장하나, 을 5호증의 1, 을 13호증, 을 14호증의 1, 2의 각 기재와 제1심 증인 소외 5, 1의 각 증언만으로는 이를 인정하기에 부족하고, 달리 이를 인정할 만한 증거가 없으므로, 위 주장은 받아들일 수 없다). 그런데, 피고가 위 기간 동안 이 사건 박물관을 전적으로 위탁운영하면서 관리비용을 지출하였음은 충분히 추정되는 것이고, 그 비용은 위 부당이득의 범위에서 공제하여야 할 것인바, 앞서 본 바와 같이 이 사건 계약에서 입장료의 30%를 공제할 관리운영비로 예정하고 있는 점 등에 비추어 보면, 그 계약이 무효여서 당연 공제되는 것은 아니라고 하여도 그 관리비용을 입장료의 30%로 봄이 상당하다고 할 것이므로, 결국 피고는 원고에게 부당이득반환의무의 이행으로서 금 69,137,590원(=150,347,400원 × 0.7 - 36,105,590원)과 그에 대한 법정이자 내지 지연손해금을 지급할 의무가 있다고 할 것이다. (2) 신뢰이익 상당의 손해배상청구 ㈎ 손해배상책임의 발생 앞서 본 인정사실에서 알 수 있는 다음과 같은 사정, 즉 ① 피고는 1996년부터 고성군수와 사이에 청소비 위탁징수계약을 체결하고 청소비 명목의 입장료를 징수하여 오고 있었으므로, 통일전망대 입장료가 폐기물관리법 등 관계법령에 따른 청소비라는 것을 알고 있었음이 분명한 점, ② 피고는 위탁교부금 인상을 둘러싸고 고성군수와 마찰을 빚게 되자 이 사건 계약 체결 직전인 2005. 12. 1.경부터 아무런 법률적 근거도 없이 관광진흥법에 기한 입장료를 징수한다는 명목 아래 피고 대표이사 명의의 입장권을 발행하였던 점, ③ 고성군수는 이 사건 계약 체결 이전인 2005. 12. 5.부터 피고 대표이사 명의의 입장권 발행이 위법이라는 점을 지적하며 피고를 상대로 수차례에 걸쳐 시정을 요구하다가 이 사건 계약 체결 직전인 2005. 12. 27.에 이르러서는 피고의 전 대표이사인 소외 1에 대한 수사의뢰를 하기까지 하였던 점 등에 비추어 보면, 피고는 이 사건 계약 체결 당시 단일입장권 발행에 의한 입장료 통합징수가 불가능하다는 것을 알았거나 알 수 있었다고 봄이 상당하므로, 피고는 원고에게 특별한 사정이 없는 한 민법 제535조 제1항에 따라 신뢰이익 상당의 손해를 배상할 의무가 있다고 할 것이다. 이에 대하여 피고는 ‘원고로서도 자신이 투자하는 규모에 걸맞게 여러 가지 사정을 종합적으로 조사하고 살펴보아야 했으며, 그랬다면 단일입장권 부분에 대해서도 손쉽게 확인이 가능하였을 것이고, 특히 피고가 원래 발행하던 입장권에는 청소비라는 문구가 기재되어 있어 원고로서도 피고가 징수하는 입장료가 사실은 고성군 조례에 따른 청소비라는 점을 파악할 수 있었을 것이므로, 원고에게도 단일입장권 발행의 가능성을 사전에 제대로 확인하지 못한 과실이 있다’는 취지로 주장한다. 살피건대, 갑 5호증의 4의 기재에 의하면, 이 사건 계약 이전에 피고가 고성군수 명의로 발행한 통일전망대 입장권에는 입장권이라는 문구 아래 ‘[청소비]’라는 문구가 기재되어 있는 사실은 인정되나, ① 단일입장권 발행이 가능한 것인지 여부는 원칙적으로 그 급부의무를 부담하는 피고의 지배영역 내지 위험영역에 속하는 것이므로 특별한 사정이 없는 한 급부의무의 이행가능성에 대하여 권리자인 원고가 어떠한 조사의무 내지 확인의무를 부담한다고 볼 수는 없는 점, ② 피고의 전 대표이사인 소외 1 역시 청소비와는 무관하게 관광진흥법에 기한 입장료 징수가 가능한 것으로 판단한 나머지 2005. 12. 1.경부터 피고 대표이사 명의로 된 입장권을 발행하기도 하였던 점 등에 비추어 볼 때, 피고가 주장하는 바와 같은 사정이나 제1심 증인 소외 1의 증언만을 들어 원고가 이 사건 계약을 체결하기 이전에 단일입장권 발행이 불가능하다는 것을 알았거나 알 수 있었다고 볼 수는 없고, 달리 이러한 점을 인정할 만한 증거도 없으므로, 피고의 위 주장은 받아들일 수 없다. ㈏ 손해배상의 범위 갑 9, 11, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 25, 27, 29, 40, 44호증(가지번호 있는 것은 각 가지번호 포함)의 각 기재와 제1심 증인 소외 3, 5, 1의 각 증언에 변론의 전취지를 더하여 보면, 원고가 이 사건 계약의 이행을 위해 지출한 비용 중 광물 구입비용을 제외한 나머지 비용은 별지 ‘지출비용 내역’ 기재와 같이 합계금 1,329,984,900원인 사실을 인정할 수 있고(별지 기재 금액은 갑 44호증에 기재된 금액에 대하여 비고란 기재와 같은 내용을 반영하여 인정한 금액이다), 원고가 이 사건 박물관 운영을 위해 구입한 광물 중 금 58,300,000원 상당의 광물이 파손된 사실은 앞서 본 바와 같다. 결국, 원고가 이 사건 계약의 유효성을 신뢰함에 따라 입게 된 손해의 합계액은 금 1,388,284,900원(금 1,329,984,900원 + 금 58,300,000원)이라 할 것인데(원고는 광물구입비 전액에 대하여 손해배상을 구하나, 파손된 광물 이외에 원고가 그대로 보유하고 있는 광물은 특별한 사정이 없는 한 손해발생이 현실화된 것이라고 볼 수 없다), 원고가 2006. 10. 23.자 재해와 관련하여 건물 보험금 1,029,400,567원을 수령하였음은 앞서 본 바와 같으므로, 위 보험금은 피고가 배상하여야 할 손해액에서 공제(손익상계)하여야 할 것이다. 따라서, 피고는 원고에게 손해배상의무의 이행으로서 금 358,884,333원(금 1,388,284,900원 - 금 1,029,400,567원)과 그에 대한 지연손해금을 지급할 의무가 있다[원고는 위와 같이 주위적으로는 계약해제에 따른 원상회복 및 이행이익 상당의 손해배상청구 또는 계약무효에 따른 신뢰이익 상당의 손해배상청구를 하는 이외에 예비적으로는 민법 제756조에 기한 손해배상청구를 하고 있다. 그런데, 원고가 주장하는 바와 같이 피고의 전 대표이사인 소외 1이 확정되지 않은 사실을 제시하며 원고로부터 막대한 금원을 투자받아 결과적으로 원고에게 손해를 끼쳤다고 하더라도, 소외 1은 피고의 전 대표이사이므로 소외 1의 행위에 대하여 피고를 상대로 민법 제756조에 기한 사용자책임을 물을 수는 없다( 대법원 1976. 9. 28. 선고 76다1054 판결 참조). 한편, 주위적 청구가 일부만 인용되는 경우에 나아가서 예비적 청구를 심리할 것인지의 여부는 소송에서의 당사자의 의사 해석에 달린 문제라 할 것인데( 대법원 2002. 10. 25. 선고 2002다23598 판결 참조), ① 원고는 이 사건 계약이 원시적 불능으로서 무효이고 민법 제535조에 의한 책임마저 피고에게 물을 수 없다면 피고에 대하여 예비적 청구로서 민법 제756조에 기한 손해배상청구를 하는 것임을 분명히 한 점, ② 이 법원이 앞서 본 바와 같이 민법 제535조에 기한 손해배상책임을 인정하되 그 손해액에 관한 원고의 주장만을 일부 배척한 점 등에 비추어 볼 때, 원고의 주위적 청구를 받아들이되 그 손해액만을 달리 인정하는 이상 주위적 청구를 일부 기각하더라도 다시 그 부분에 대한 예비적 청구의 인용 여부에 대하여는 별도로 판단하지 않기로 한다]. 4. 결론 그렇다면, 피고는 원고에게 금 428,021,923원(금 69,137,590원 + 금 358,884,333원)과 그 중 제1심 인용금액인 금 69,137,590원에 대하여는 이 사건 소장 부본 송달 다음날인 2006. 9. 13.부터 피고가 그 이행의무의 존부 및 범위에 관하여 항쟁함이 상당한 제1심 판결선고일인 2008. 7. 17.까지는 민법 소정의 연 5%의, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 소송촉진 등에 관한 특례법 소정의 연 20%의 각 비율에 의한 법정이자 내지 지연손해금을, 당심 추가인용금액인 금 358,884,333원에 대하여는 이 사건 소장 부본 송달 다음날인 2006. 9. 13.부터 피고가 그 이행의무의 존부 및 범위에 관하여 항쟁함이 상당한 당심 판결 선고일인 2009. 12. 4.까지는 민법 소정의 연 5%의, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 소송촉진 등에 관한 특례법 소정의 연 20%의 각 비율로 계산한 지연손해금을 각 지급할 의무가 있다고 할 것이므로, 원고의 이 사건 청구는 위 인정범위 내에서 이유 있어 이를 인용하고, 나머지 청구는 이유 없어 이를 기각할 것이다. 그런데, 제1심 판결 중 본소에 관한 부분은 이와 결론을 일부 달리하여 부당하므로, 당심 추가인용금액 부분에 대한 원고의 항소를 일부 받아들여 이를 취소하고 피고에 대하여 당심에서 추가로 인정한 위 금원의 지급을 명하며, 원고의 나머지 항소는 이유 없어 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다. [별지 생략] 판사   강민구(재판장) 문혜정 김종기

 

대법원 2008. 3. 13. 선고 2007다76603 판결 [계약금반환등][미간행] 【판시사항】 [1] 계약문서에 나타난 당사자의 의사해석이 문제되는 경우, 법률행위의 해석 방법 [2] 실제 매매계약을 체결한 행위자가 자신의 이름 뒤에 “외 ○인”을 기재하는 방식으로 불특정인을 추가하여 매매계약서상의 매수인을 표시한 경우, 계약상 매수인의 지위가 인정되는 범위 [3] 국토의 계획 및 이용에 관한 법률상의 허가구역 내 토지에 관한 매매계약이 토지거래허가를 받지 않아 유동적 무효의 상태에 있는 경우, 이에 기하여 지급한 계약금의 부당이득반환청구가 인정되는 경우 【참조조문】 [1] 민법 제105조 [2] 민법 제105조 [3] 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제118조 제1항, 제6항, 민법 제741조 【참조판례】 [1] 대법원 2005. 6. 24. 선고 2005다17501 판결 대법원 2006. 5. 12. 선고 2005다68295, 68301 판결 [3] 대법원 1993. 7. 27. 선고 91다33766 판결(공1995상, 1808) 대법원 1997. 7. 25. 선고 97다4357, 4364 판결(공1997하, 2682) 대법원 1997. 11. 11. 선고 97다36965, 36972 판결(공1997하, 3777) 【전 문】 【원고, 피상고인 겸 상고인】 원고 1 【원고, 상고인】 원고 2 【피고, 상고인 겸 피상고인】 피고 1외 1인 (소송대리인 법무법인 화우 담당변호사 김진억외 1인) 【원심판결】 서울고법 2007. 10. 2. 선고 2006나80430 판결 【주 문】 상고를 모두 기각한다. 상고비용은 각자가 부담한다. 【이 유】 상고이유를 본다. 1. 원고들의 상고이유에 대한 판단 가. 원고들의 매수인 지위 여부에 관하여 법률행위의 해석은 당사자가 그 표시행위에 부여한 객관적인 의미를 명백하게 확정하는 것으로서 당사자 사이에 계약의 해석을 둘러싸고 이견이 있어 계약문서에 나타난 당사자의 의사해석이 문제되는 경우에는 문언의 내용, 그와 같은 약정이 이루어진 동기와 경위, 약정에 의하여 달성하려는 목적, 당사자의 진정한 의사 등을 종합적으로 고찰하여 논리와 경험칙에 따라 합리적으로 해석하여야 할 것이다( 대법원 2005. 6. 24. 선고 2005다17501 판결, 대법원 2006. 5. 12. 선고 2005다68295, 68301 판결 등 참조). 원심판결의 이유에 의하면, 원심은 그 채용 증거들을 종합하여 소외인은 영상단지 조성사업을 하기 위하여 2005. 4. 13. 피고 1 사이에 국토의 계획 및 이용에 관한 법률상의 토지거래 허가구역 안에 있는 피고들 소유의 포천시 관인면 냉정리 1-1 외 28필지 토지 및 건축물 1동을 37억 4천만 원에 매수하되(피고들은 부부이고, 매매계약 목적물 중 대부분은 피고 1, 나머지 일부는 피고 2 소유이다.) 계약일에 계약금 1억 5천만 원, 2005. 5. 30. 중도금 18억 5천만 원, 2005. 7. 12. 잔금 17억 4천만 원을 지급하기로 하는 내용의 매매계약(이하 ‘이 사건 매매계약’이라 한다)을 체결한 사실, 이 사건 매매계약의 계약서상 매도인란은 ‘ 피고 1 외 1인’으로 하여 피고 1이 그의 도장을 날인하였고 매수인란은 ‘ 소외인 외 2인’으로 하여 소외인이 자신의 도장을 날인한 사실, 이 사건 매매계약에 따라 계약 당일 소외인은 피고 1에게 계약금 1억 5천만 원을 지급한 사실, 그 후 소외인은 2005. 5. 27. 피고 1에게 매매대상 토지 중 일부가 하천으로 유실되었으므로 측량을 하여 정확한 사항을 파악할 때까지 중도금 및 잔금 지급을 보류하겠다고 통보하고, 이에 대하여 피고 1은 2005. 5. 31. 소외인에게 2005. 6. 7.까지 중도금을 지급하지 않으면 이 사건 매매계약을 해제하겠다고 통보한 사실, 그러다가 소외인은 2005. 6. 14. 피고 1과 이 사건 매매계약을 해제하기로 합의한 사실 등을 인정한 다음, 국토의 계획 및 이용에 관한 법률상의 토지거래 허가구역 안에 있는 토지거래에서 이러한 계약해제의 합의는 계약 당사자들이 이 사건 매매계약에 따른 토지거래허가신청을 하지 않기로 한 것이므로 이 사건 매매계약은 2005. 6. 14. 확정적으로 무효가 되어 피고들은 소외인으로부터 지급받은 계약금을 반환할 의무가 있으나 그 판시와 같은 사정을 들어 이 사건 매매계약상의 매수인은 소외인뿐이라는 이유로, 소외인과 함께 이 사건 매매계약의 매수인임을 전제로 피고들에게 계약금의 반환을 구하는 원고들의 주장을 배척하였다. 기록에 비추어 원심의 위와 같은 사실인정은 정당하며, 이러한 원심판결의 이유에 나타난 사정과 기록에 기초하여 살펴보면, 이 사건 매매계약의 계약서상에 매수인 표시가 “ 소외인 외 2인”으로 기재되어 있지만 소외인의 도장만 날인되었고, 같은 계약서 내에 소외인 외의 공동매수인의 명의를 확인하거나 추정할 수 있는 관련 기재나 단서가 전혀 없는 점, 소외인은 계약체결 시점부터 합의해제할 때까지 피고측에게 자신과 함께 매수인에 포함될 명의를 특정하여 고지한 사실이 없으며, 원고들도 이 사건 계약금 중 1억 원을 실제 부담하였으나 이를 근거로 합의해제 시점까지 피고측에게 자신들이 이 사건 매매계약의 공동매수인임을 직접 알리거나 그 지위를 주장한 흔적이 보이지 않는 점[원고들은 위 합의해제 시점 이후인 2005. 8. 29. 피고들에게 내용증명으로 토지거래 허가신청에 협력할 것을 요구하며 관련 신청서(갑 제4호증의 1, 기록 32면)를 첨부하였는데, 그 신청서에도 매수인을 소외인으로 기재하고 있다.] 등을 알 수 있는바, 이와 같이 실제 매매계약을 체결한 행위자가 자신의 이름은 특정하여 기재하되 불특정인을 추가하는 방식으로 매매계약서상의 매수인을 표시한 경우(즉, 실제 계약체결자의 이름에 ‘외 ○인’을 부가하는 형태)에 있어서는, 비록 실제 계약을 체결한 행위자가 당시 계약금 마련 과정에서 일부 자금을 출연한 사람이나 장래 중도금 및 잔금의 지급과정에서 예상되는 제3자의 투자자 등을 “외 ○인”에 해당하는 공동매수인으로 추가시키려는 내심의 의사를 가지고 있었다고 하더라도, 계약체결시나 그 이후 합의해제 시점까지 매도인에게 “외 ○인”에 해당하는 매수인 명의를 특정하여 고지한 바가 없고 매도인의 입장에서 이를 특정 내지 확정할 수 있는 다른 객관적 사정도 존재하지 않는다면, 그러한 계약의 매수인 지위는 매도인과 명확하게 의사합치가 이루어진 부분으로서 실제 계약을 체결한 행위자에게만 인정된다고 보아야 할 것이다. 따라서 이 사건 매매계약에서 비록 원고들이 계약금의 일부를 부담하였고 이에 따라 소외인도 내심으로 원고들을 공동매수인으로 하려는 의사가 있었다고 하더라도, 그것이 매도인인 피고들에게 객관적으로 표시된 바가 없고 달리 피고들로서 이를 인식할 수 있는 객관적 사정도 보이지 않는 이상, 이 사건 매매계약의 합의해제 시점까지 매수인 지위는 여전히 계약을 실제 체결한 소외인에게만 인정되고, 원고들은 피고측에 대하여 매수인으로서의 지위를 주장할 수 없다 할 것이다. 같은 취지에서 원심이 매수인 지위에 기초한 원고들의 계약금 반환 주장을 배척한 판단은 정당하고, 이에 관한 상고이유의 주장은 모두 받아들일 수 없다. 나. 윤중훈의 매수인으로서의 지분과 그 권리양도에 관하여 기록에 비추어 원심이 소외인은 2005. 7. 13. 원고 1에게 이 사건 매매계약상 매수인으로서의 권리 중 1/3 지분을 양도하고 2005. 8. 29. 그 사실을 피고들에게 통지하였다고 인정하여 그 판시와 같은 범위 내에서 계약금반환의무를 인정한 조치는 수긍할 수 있고, 거기에 상고이유에서 주장하는 바와 같은 처분문서나 계약해석에 관한 법리오해, 채권의 동일성이나 불가분채권에 관한 법리오해, 이유모순 등의 위법이 있다고 할 수 없다[그 밖에 이 부분 상고이유의 요지는 결국 원고들이 소외인의 지분 전부를 양도받았음을 주장하는 것인데, 기록에 의하면 원고들은 원심 제1차 변론기일에서 소외인으로부터 양도받은 1/3 지분에 기하여 양수금으로서는 5,000만 원만을 청구하는 것임을 분명히 하였으므로(기록 430면), 이 부분 상고이유의 주장은 이 사건 청구내용과 어긋나는 것으로서 그 당부에 관계없이 받아들일 수 없는 것이다.]. 상고이유에서 들고 있는 대법원 2002. 4. 26. 선고 2001다59033 판결은 이 사건에 원용하기에 적절하지 아니하다. 2. 피고들의 상고이유에 대한 판단 국토의 계획 및 이용에 관한 법률상의 허가구역 내 토지에 관한 거래계약으로서 토지거래허가를 받지 않아 유동적 무효의 상태에 있는 매매계약은 관할 관청의 불허가처분이 있을 때뿐만 아니라 양쪽 당사자가 허가신청협력의무의 이행거절의사를 명백히 표시하거나 허가신청을 하지 아니하기로 의사표시를 명백히 한 때에도 확정적 무효가 되어 매수인은 그 매매계약에 기하여 임의로 지급한 계약금을 부당이득으로 반환을 구할 수 있다 할 것이고( 대법원 1993. 7. 27. 선고 91다33766 판결, 대법원 1997. 7. 25. 선고 97다4357, 4364 판결 등 참조), 한편 계약해제의 합의에는 계약 당사자들이 더 이상 계약상의 의무를 이행하지 않기로 하는 의사의 합치가 당연히 포함되어 있으며, 이러한 의사의 합치는 결국 위와 같은 토지거래 허가구역 안에 있는 토지거래와 관련해서는 양쪽 당사자가 토지거래 허가신청을 하지 아니하기로 하는 의사표시를 명백히 한 것을 의미하는 것이므로, 원심이 그 판시와 같은 합의해제로 이 사건 매매계약이 확정적으로 무효가 되었다고 판단한 것은 정당하고, 거기에 상고이유에서 주장하는 바와 같은 법리오해의 위법이 있다고 할 수 없다. 또한, 기록에 비추어 원심이 소외인이 2005. 6. 14. 피고 1과 사이에 계약금을 포기하고 이 사건 매매계약을 해제하기로 합의하였으므로 피고들에게는 계약금을 반환할 의무가 없다는 피고들의 주장에 대하여 그 판시와 같은 사정을 들어 피고들의 위 주장을 배척하고, 이 사건 매매계약으로 인하여 피고들이 2005년도에 콩을 재배하지 못하여 손해를 입었음을 사유로 한 피고들의 예비적 상계주장에 관해서도 그 판시와 같은 이유로 이를 배척하였는바, 기록에 비추어 원심의 위와 같은 판단은 수긍할 수 있고, 거기에 상고이유에서 주장하는 심리미진 내지 채증법칙 위반으로 인한 사실오인 및 법리오해의 위법이 있다고 할 수 없다. 3. 결 론 그러므로 상고를 모두 기각하고, 상고비용은 각자가 부담하기로 하여 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다. 대법관   안대희(재판장) 김영란 김황식(주심) 이홍훈

 

대법원 2011. 12. 27. 선고 2011다5134 판결 [공제금][미간행] 【판시사항】 [1] 계약문서에 나타난 당사자의 의사해석이 문제되는 경우, 법률행위의 해석 방법 [2] 공인중개사 갑이 을에게 빌라를 매수하면 특별분양권을 공급받을 수 있고 이주보상금도 받을 수 있다고 거짓말하여, 이에 속은 을이 빌라를 매수한 사안에서, 매매 경위, 매매계약서와 약정서의 기재 내용 등 제반 사정에 비추어, 갑이 중개한 매매계약의 목적물은 형식상으로나 실질적으로나 빌라이고 특별분양권을 별개의 객체로 삼아 매매계약이 체결되었다고 볼 수 없음에도, 이와 달리 보아 갑이 을을 기망하였더라도 그로 인해 을이 입은 손해가 ‘공인중개사의 업무 및 부동산거래 신고에 관한 법률’ 제30조 제1항에서 정한 중개행위로 인한 손해에 해당하지 않는다고 본 원심판결에 법률행위의 해석을 그르친 위법이 있다고 한 사례 【참조조문】 [1] 민법 제105조 [2] 민법 제105조, 공인중개사의 업무 및 부동산거래 신고에 관한 법률 제2조 제1호, 제3조, 제30조 제1항, 제42조 제1항 【참조판례】 [1] 대법원 2008. 3. 13. 선고 2007다76603 판결 【전 문】 【원고, 상고인】 원고 (소송대리인 법무법인 나우 담당변호사 김한솔 외 1인) 【피고, 피상고인】 한국공인중개사협회 (소송대리인 변호사 김종환) 【원심판결】 서울중앙지법 2010. 12. 9. 선고 2010나26324 판결 【주 문】 원심판결을 파기하고, 사건을 서울중앙지방법원 합의부에 환송한다. 【이 유】 상고이유를 판단한다. 원심판결 이유에 의하면, 원심은 그 채용 증거들을 종합하여, 공인중개사 소외 1은 이 사건 빌라 부지가 구립어린이집 또는 청소년 수련원 부지로 수용되어 위 빌라 소유자에게 서울SH공사가 시공하는 아파트의 특별분양권이 공급될 것이라는 소문이 사실인지에 대하여 알아보지 않은 채, 위 소문을 이용하여 이 사건 빌라를 시가보다 비싸게 매도한 후 차액을 나누어 가지기로 소외 2 등과 공모하여, 2007. 6.경 원고에게 “이 사건 빌라 제2층 1호를 매수하면 2008. 10. 30.까지 서울SH공사가 시공하는 아파트 32평형의 특별분양권(이하 ‘이 사건 특별분양권’이라 한다)을 공급받을 수 있고 이 사건 빌라 철거 시 이주보상금 1억 원도 받을 수 있다.”고 거짓말하였고, 원고는 이에 속아 함기석 소유의 이 사건 빌라 제2층 1호를 대금 210,000,000원에 매수하게 된 사실 등을 인정하면서도, 위 매매에 관한 소외 1과 원고의 주관적 목적은 이 사건 특별분양권의 양수였고, 원고는 이 사건 빌라 제2층 1호의 반환 여부와는 무관하게 이 사건 특별분양권이 공급되지 않으면 이 사건 매매대금을 전액 반환받기로 한 점 등 그 판시와 같은 이유를 들어, 소외 1은 이 사건 특별분양권의 양수를 알선한 것이지 이 사건 빌라 제2층 1호 자체의 매수를 중개하였다고 할 수는 없다고 판단한 다음, 이 사건 특별분양권의 양수에 대한 알선은 공인중개사의 업무 및 부동산거래 신고에 관한 법률(이하 ‘공인중개사법’으로 줄여 쓴다)상의 중개행위에 해당하지 않으므로, 소외 1이 이 사건 특별분양권 양수를 알선함에 있어 원고를 기망하여 원고에게 손해를 입혔다고 하더라도, 이는 피고가 공제사업으로 보장하고 있는 공인중개사법상의 중개행위로 인한 손해가 아니라고 판단하였다. 원심은 나아가, 이 사건 매매대상에 이 사건 빌라 제2층 1호 자체가 포함되어 있다고 보더라도, 소외 1의 중개행위 중 위 건물 자체에 대한 부분은 원고가 남편 소외 3 명의로 현재까지 위 건물을 소유하고 있으므로 원고에게 손해가 없고, 나머지 부분은 이 사건 특별분양권에 대한 것이어서 공인중개사법상의 중개행위가 아니므로, 피고에 대하여 공제금의 지급을 구할 수 없다고 판단하였다. 그러나 원심의 위와 같은 판단은 다음과 같은 이유로 그대로 수긍하기 어렵다. 법률행위의 해석은 당사자가 그 표시행위에 부여한 객관적인 의미를 명백하게 확정하는 것으로서 당사자 사이에 계약의 해석을 둘러싸고 이견이 있어 계약문서에 나타난 당사자의 의사해석이 문제되는 경우에는 문언의 내용, 그와 같은 약정이 이루어진 동기와 경위, 약정에 의하여 달성하려는 목적, 당사자의 진정한 의사 등을 종합적으로 고찰하여 논리와 경험칙에 따라 합리적으로 해석하여야 한다( 대법원 2008. 3. 13. 선고 2007다76603 판결 등 참조). 원심이 인정한 위 사실에 의하더라도, 원고는 공인중개사 소외 1의 권유로 이 사건 빌라 제2층 1호를 대금 210,000,000원에 매수하게 되었다는 것이고, 기록에 의하면, 2007. 8. 10.자로 작성된 매매계약서(갑 제4호증)와 2007. 8. 7.자 약정서(갑 제2호증)에도 매매 목적물이 이 사건 빌라 제2층 1호로 표시되어 있는 사실, 원고는 위 매매대금 중 4,800만 원은 매도인 함기석의 임대차보증금반환채무 4,800만 원을 원고가 인수함으로써 그 지급에 갈음하기로 하고 나머지 매매대금 1억 6,200만 원을 지급하였으며, 2007. 8. 30. 이 사건 빌라 제2층 1호에 관하여 원고의 남편 명의로 소유권이전등기까지 마친 사실을 알 수 있다. 위와 같은 이 사건 매매의 경위, 위 약정서 및 매매계약서의 각 기재 내용, 소외 1이 특별분양권 외에 건물 철거 시 1억 원의 보상금이 나올 것이라고 하면서 원고에게 매수를 권유하였고, 매매대금도 이 사건 빌라 제2층 1호의 매수대금에다가 특별분양권에 대한 프리미엄을 가산하여 결정하였던 사정, 원고가 남편 명의로 위 건물에 관한 소유권이전등기를 마치고 매도인의 임차인에 대한 임대차보증금반환채무를 인수하기까지 한 점, 특별분양권을 제외하고 위 건물 소유자로서의 나머지 권리나 의무를 매도인에게 유보하기로 한 것으로 볼 만한 자료는 없는 점 등을 종합하여 보면, 이 사건 매매에 관한 소외 1과 원고의 주관적 목적이 위 특별분양권의 양수였다는 점이나, 위 특별분양권이 기간 내에 발생하지 않을 경우 이 사건 빌라 제2층 1호의 반환 여부와는 무관하게 매매대금을 전액 반환받기로 하였다는 점 등 원심이 판시한 사정들을 모두 감안하더라도, 소외 1이 중개한 이 사건 매매계약의 목적물은 형식상으로나 실질적으로나 이 사건 빌라 제2층 1호이고, 다만 위 매매 목적물에는 향후 일정 기간 내에 그 소유자에게 이주보상금이 지급되고 특별분양권이 공급되리라는 기대이익이 내재되어 있다는 특수성을 고려하여 통상적인 시가보다 높은 가격으로 매매대금이 결정된 것으로 보일 뿐, 위 특별분양권을 이 사건 빌라 제2층 1호와는 별개의 객체로 삼아 이 사건 매매계약이 체결되었다고는 보기 어렵다. 그렇다면 중개업자 소외 1이 중개한 대상물은 이 사건 빌라 제2층 1호라고 보아야 하고, 소외 1이 그 매매를 알선하면서 원고에게 위와 같이 특별분양권의 발생가능성 등 거래상의 중요사항에 관하여 거짓된 정보를 제공하는 방법으로 원고의 판단을 그르치게 함으로써, 원고가 이 사건 매매계약을 체결하고 그 매매대금을 지급하게 되었다면, 이는 공인중개사법 제30조 제1항에서 정한 ‘중개업자가 중개행위를 함에 있어서 고의 또는 과실로 인하여 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때’에 해당한다고 보아야 한다. 그럼에도 원심은 그 판시와 같은 이유만으로 소외 1이 중개한 대상물이 이 사건 빌라 제2층 1호가 아닌 특별분양권이라거나, 이 사건 빌라 제2층 1호 외에 위 특별분양권도 별개의 매매 목적물이라고 판단한 나머지, 소외 1이 그 매매를 알선하면서 위와 같이 원고를 기망하였다고 하더라도 그로 인해 원고가 입은 손해는 공인중개사법상의 중개행위로 인한 손해에 해당하지 않는다는 이유로 원고의 이 사건 청구를 배척하고 말았으니, 원심판결에는 법률행위의 해석을 그르침으로써 판결에 영향을 미친 위법이 있다. 그러므로 원심판결을 파기하고, 사건을 다시 심리·판단하도록 원심법원에 환송하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다. 대법관   신영철(재판장) 박일환(주심) 박병대