대법원 2021. 1. 14. 선고 2017다291319 판결
[배당이의][공2021상,334]
【판시사항】
[1] 구 주택건설촉진법에 따라 주택건설사업계획의 승인을 받은 재건축조합에 대하여 관리처분계획의 인가와 이를 기초로 한 이전고시에 관한 조항 등 구 도시 및 주거환경정비법의 절차나 방식에 관한 규정들이 배제되는지 여부(적극)
[2] 재건축조합이 구 주택건설촉진법 제44조의3 제5항에 의하여 준용되는 구 도시재개발법 제33조 내지 제45조에 정한 관리처분계획 인가 및 이에 따른 분양처분 고시 등의 절차를 거치지 아니한 채 조합원에게 신 주택이나 대지가 분양된 경우, 구 주택이나 대지에 관한 소유권이 신 주택이나 대지에 관한 소유권으로 강제적으로 교환ㆍ변경되어 공용환권된다고 볼 수 있는지 여부(소극) 및 이때 재건축조합이 구 도시재개발법 제40조 및 구 도시재개발 등기처리규칙 제5조에 의하여 대지 및 건축시설에 관한 등기를 할 수 있는지 여부(소극)
[3] 구분건물의 전유부분에 대한 경매개시결정과 압류에 따라 진행된 경매절차에서 전유부분을 매수한 자가 대지사용권도 함께 취득하는지 여부(원칙적 적극) 및 전유부분과 함께 대지사용권인 토지공유지분이 일체로서 매각되고 대금이 완납된 경우, 대지권 성립 전부터 토지만에 관하여 설정되어 있던 별도등기로서의 근저당권도 토지공유지분에 대한 범위에서 소멸하는지 여부(원칙적 적극)
[4] 구 주택건설촉진법에 따라 설립된 갑 재건축조합이 집합건물인 연립주택을 철거하고 그 대지 위에 아파트를 신축하는 내용의 사업계획승인을 받은 후 관리처분계획 인가 및 분양처분 고시 등의 절차를 거치지 아니한 채 멸실 전 각 구분건물의 조합원과 신규 각 구분건물에 관하여 각 분양계약을 체결하고 해당 전유부분에 관하여 소유권보존등기를 마쳤는데, 갑 재건축조합에 대한 채권자의 강제경매신청 등에 따라 진행된 경매절차에서 신규 각 구분건물이 제3자에게 매각되어 배당표가 작성되자 멸실 전 각 구분건물의 근저당권자인 을 은행이 배당이의의 소를 제기한 사안에서, 구 주택인 멸실 전 각 구분건물에 관하여 설정된 을 은행의 근저당권이 신 주택인 신규 각 구분건물에도 그대로 효력을 미친다고 볼 수 없고, 신규 각 구분건물의 해당 매각대금 중 대지사용권에 대한 부분에 관하여는 을 은행이 근저당권자로서 우선하여 배당받을 수 있는 지위에 있다고 볼 여지가 있다고 한 사례
【판결요지】
[1] 구 도시 및 주거환경정비법(2017. 2. 8. 법률 제14567호로 전부 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 도시정비법’이라고 한다) 부칙(2002. 12. 30.) 제7조 제1항은 ‘사업시행방식에 관한 경과조치’라는 표제로 “종전 법률에 의하여 사업계획의 승인이나 사업시행인가를 받아 시행 중인 것은 종전의 규정에 의한다.”라고 규정하고 있으므로, 종전 법률인 구 주택건설촉진법(2002. 12. 30. 법률 제6852호로 개정되기 전의 것)에 따라 주택건설사업계획의 승인을 받은 재건축조합에 대하여는 구 도시정비법에 의한 재건축사업의 시행방식인 관리처분계획의 인가와 이를 기초로 한 이전고시에 관한 조항 등은 물론 그 밖의 세부적인 구 도시정비법의 절차나 방식에 관한 규정들 역시 배제되며, 원칙적으로 사업계획의 승인으로 행정청의 관여는 종료되고 조합원은 이로써 분양받을 권리를 취득하며, 재건축조합의 운영과 조합원 사이의 권리분배 및 신축된 건물 또는 대지의 소유권이전방식 등은 일반 민법 등에 의하여 자율적으로 이루어질 것이 예정되어 있다.
[2] 재건축조합이 구 주택건설촉진법(2002. 12. 30. 법률 제6852호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제44조의3 제5항에 의하여 준용되는 구 도시재개발법(2002. 12. 30. 법률 제6852호 도시 및 주거환경정비법 부칙 제2조로 폐지, 이하 같다) 제33조 내지 제45조에 정한 관리처분계획 인가 및 이에 따른 분양처분 고시 등의 절차를 거쳐 신 주택이나 대지를 조합원에게 분양한 경우에는 구 주택이나 대지에 관한 권리가 권리자의 의사에 관계없이 신 주택이나 대지에 관한 권리로 강제적으로 교환ㆍ변경되어 공용환권된 것으로 볼 수 있다. 그러나 이러한 관리처분계획 인가 및 이에 따른 분양처분 고시 등의 절차를 거치지 아니한 채 조합원에게 신 주택이나 대지가 분양된 경우에는 해당 조합원은 조합규약 내지 분양계약에 의하여 구 주택이나 대지와는 별개인 신 주택이나 대지에 관한 소유권을 취득한 것에 불과하며, 이와 달리 구 주택이나 대지에 관한 소유권이 신 주택이나 대지에 관한 소유권으로 강제적으로 교환ㆍ변경되어 공용환권된다고 볼 수 없다.
따라서 재건축조합이 구 주택건설촉진법 제44조의3 제5항에 의하여 준용되는 구 도시재개발법 제33조 내지 제45조에 정한 관리처분계획 인가 및 이에 따른 분양처분 고시 등의 절차를 거친 경우에는 구 도시재개발법 제40조 및 구 도시재개발 등기처리규칙(2003. 6. 28. 대법원규칙 제1833호 도시 및 주거환경정비 등기처리규칙 부칙 제3조로 폐지) 제5조에 의하여 관리처분계획 및 그 인가를 증명하는 서면과 분양처분의 고시를 증명하는 서면을 첨부하여 대지 및 건축시설에 관한 등기를 할 수 있으나, 구 도시재개발법 제33조 내지 제45조에 정한 절차를 거치지 않은 경우에는 그와 같은 등기를 할 수 없다.
[3] 집합건물에 있어서 구분소유자의 대지사용권은 전유부분과 분리처분이 가능하도록 규약으로 정하였다는 등의 특별한 사정이 없는 한 전유부분과 종속적 일체불가분성이 인정되므로(집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제20조 제1항, 제2항), 구분건물의 전유부분에 대한 경매개시결정과 압류의 효력은 당연히 종물 내지 종된 권리인 대지사용권에까지 미치고, 그에 터 잡아 진행된 경매절차에서 전유부분을 매수한 자는 대지사용권도 함께 취득한다.
그리고 민사집행법 제91조 제2항에 의하면 매각부동산 위의 모든 저당권은 매각으로 인하여 소멸한다고 규정되어 있으므로, 위와 같은 이유로 전유부분과 함께 대지사용권인 토지공유지분이 일체로서 매각되고 대금이 완납되면, 설사 대지권 성립 전부터 토지만에 관하여 설정되어 있던 별도등기로서의 근저당권이라 할지라도 경매과정에서 이를 존속시켜 매수인이 인수하게 한다는 취지의 특별매각조건이 따로 정해지지 않았던 이상 위 근저당권은 토지공유지분에 대한 범위에서는 매각부동산 위의 저당권에 해당하여 매각으로 인하여 소멸한다.
[4] 구 주택건설촉진법(2002. 12. 30. 법률 제6852호로 개정되기 전의 것, 이하 같다)에 따라 설립된 갑 재건축조합이 집합건물인 연립주택을 철거하고 그 대지 위에 아파트를 신축하는 내용의 사업계획승인을 받은 후 관리처분계획 인가 및 분양처분 고시 등의 절차를 거치지 아니한 채 멸실 전 각 구분건물의 조합원과 신규 각 구분건물에 관하여 각 분양계약을 체결하고 해당 전유부분에 관하여 소유권보존등기를 마쳤는데, 갑 재건축조합에 대한 채권자의 강제경매신청 등에 따라 진행된 경매절차에서 신규 각 구분건물이 제3자에게 매각되어 배당표가 작성되자 멸실 전 각 구분건물의 근저당권자인 을 은행이 배당이의의 소를 제기한 사안에서, 구 주택건설촉진법에 따라 설립되고 사업계획승인을 받은 갑 재건축조합이 구 주택건설촉진법 제44조의3 제5항에 의하여 준용되는 구 도시재개발법(2002. 12. 30. 법률 제6852호 도시 및 주거환경정비법 부칙 제2조로 폐지) 제33조 내지 제45조에 정한 관리처분계획 인가 및 이에 따른 분양처분 고시 등의 절차를 거치지 아니한 채 신규 각 구분건물에 관하여 해당 조합원과 각 분양계약을 체결하고 신규 각 구분건물의 해당 전유부분에 관하여 소유권보존등기를 마쳤으므로, 구 주택인 멸실 전 각 구분건물에 관하여 설정된 을 은행의 근저당권은 구 주택건설촉진법 제44조의3 제5항에 기하여 신 주택인 신규 각 구분건물에도 그대로 효력을 미친다고 볼 수 없고, 다만 을 은행은 신규 각 구분건물의 해당 매각대금 중 대지사용권에 대한 부분에 관하여는 가압류권자 등 다른 채권자들보다 우선하여 배당받을 수 있는 지위에 있다고 볼 여지가 있는데도, 이와 달리 본 원심판단에 법리오해의 잘못이 있다고 한 사례.
【참조조문】
[1] 구 주택건설촉진법(2002. 12. 30. 법률 제6852호로 개정되기 전의 것) 제33조 제1항(현행 주택법 제15조 제1항 참조), 구 도시 및 주거환경정비법(2017. 2. 8. 법률 제14567호로 전부 개정되기 전의 것) 제48조(현행 제74조 참조), 제54조 제2항(현행 제86조 제2항 참조), 부칙(2002. 12. 30.) 제7조 제1항 [2] 구 주택건설촉진법(2002. 12. 30. 법률 제6852호로 개정되기 전의 것) 제44조의3 제5항(현행 도시 및 주거환경정비법 제87조 제1항 참조), 구 도시재개발법(2002. 12. 30. 법률 제6852호 도시 및 주거환경정비법 부칙 제2조로 폐지) 제34조(현행 도시 및 주거환경정비법 제74조 참조), 제38조 제4항(현행 도시 및 주거환경정비법 제86조 제2항 참조), 제40조(현행 도시 및 주거환경정비법 제88조 참조), 구 도시재개발 등기처리규칙(2003. 6. 28. 대법원규칙 제1833호 도시 및 주거환경정비 등기처리규칙 부칙 제3조로 폐지) 제5조(현행 도시 및 주거환경정 비 등기규칙 제5조 참조) [3] 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제20조 제1항, 제2항, 민사집행법 제91조 제2항 [4] 구 주택건설촉진법(2002. 12. 30. 법률 제6852호로 개정되기 전의 것) 제33조 제1항(현행 주택법 제15조 제1항 참조), 제44조의3 제5항(현행 도시 및 주거환경정비법 제87조 제1항 참조), 구 도시 및 주거환경정비법(2017. 2. 8. 법률 제14567호로 전부 개정되기 전의 것) 부칙(2002. 12. 30.) 제7조 제1항, 구 도시재개발법(2002. 12. 30. 법률 제6852호 도시 및 주거환경정비법 부칙 제2조로 폐지) 제34조(현행 도시 및 주거환경정비법 제74조 참조), 제38조 제4항(현행 도시 및 주거환경정비법 제86조 제2항 참조), 제40조(현행 도시 및 주거환경정비법 제88조 참조), 구 도시재개발 등기처리규칙(2003. 6. 28. 대법원규칙 제1833호 도시 및 주거환경정비 등기처리규칙 부칙 제3조로 폐지) 제5조(현행 도시 및 주거환경정비 등기규칙 제5조 참조), 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제20조 제1항, 제2항, 민사집행법 제91조 제2항, 제154조 제1항
【참조판례】
[1][2] 대법원 2011. 4. 14. 선고 2010다96072 판결(공2011상, 911)
[1] 대법원 2010. 1. 28. 선고 2009다78368 판결(공2010상, 419)
[2] 대법원 2009. 6. 23. 선고 2008다1132 판결(공2009하, 1177)
[3] 대법원 1995. 8. 22. 선고 94다12722 판결(공1995하, 3232)
대법원 1997. 6. 10.자 97마814 결정(공1997하, 2253)
대법원 2008. 3. 13. 선고 2005다15048 판결(공2008상, 499)
【전 문】
【원고, 피상고인】 주식회사 국민은행 (소송대리인 법무법인 세종 담당변호사 유무영 외 1인)
【피고, 상고인】 티센크루프엘리베이터코리아 주식회사 외 2인 (소송대리인 변호사 이미정 외 1인)
【원심판결】서울고법 2017. 11. 10. 선고 2016나2071806 판결
【주 문】
원심판결 중 피고 명두건설 주식회사, 피고 한국주택금융공사에 대한 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 서울고등법원에 환송한다. 피고 티센크루프엘리베이터코리아 주식회사의 상고를 기각한다. 원고와 피고 티센크루프엘리베이터코리아 주식회사 사이에 생긴 상고비용은 위 피고가 부담한다.
【이 유】
상고이유를 판단한다.
1. 피고 명두건설 주식회사, 한국주택금융공사의 상고이유에 대하여
가. 사안의 개요
원심판결 이유와 기록에 의하면 다음과 같은 사실을 알 수 있다.
1) 이 사건 재건축조합의 설립과 사업계획승인
가) ○○연립재건축주택조합(이하 ‘이 사건 재건축조합’이라고 한다)은 대지권등기가 마쳐져 있는 집합건물인 서울 양천구 (주소 생략) 소재 ○○연립주택(이하 ‘멸실 전 건물’이라고 한다)의 구분소유자들이 멸실 전 건물을 철거하고 그 대지인 서울 양천구 (주소 생략) 임야 9,261㎡(이하 ‘이 사건 토지’라고 한다) 위에 아파트를 신축하기 위하여 설립된 재건축조합이다(위 목적사업을 이하 ‘이 사건 재건축사업’이라고 한다).
나) 이 사건 재건축조합은 2003. 6. 23. 구 주택건설촉진법(2002. 12. 30. 법률 제6852호로 개정되기 전의 것, 이하 같다)에 따라 설립인가를 받고 2003. 6. 30. 같은 법 제33조 제1항에 따라 사업계획승인을 받았다.
다) 위 사업계획은 멸실 전 건물을 철거하고 이 사건 토지 위에 155세대 규모의 6개 동 아파트를 신축하는 것을 내용으로 하였다.
2) 원고(은행) 명의의 근저당권설정등기와 이 사건 재건축조합 명의의 소유권이전등기 경료 등
가) 멸실 전 건물 중 (동호수 1 생략), (동호수 2 생략), (동호수 3 생략), (동호수 4 생략), (동호수 5 생략), (동호수 6 생략), (동호수 7 생략), (동호수 8 생략)(이하 위 8세대를 ‘멸실 전 각 구분건물’이라고 한다)에 관하여 각 ‘대지권의 목적인 토지의 표시: 이 사건 토지, 대지권종류: 소유권대지권, 대지권비율: 96.468/9261’인 대지권등기가 마쳐져 있었다. 원고는 멸실 전 각 구분건물의 구분소유자들에게 각 이주비를 대여하고서, 2003. 7. 23.과 2003. 10. 1.에 근저당권자로서 멸실 전 각 구분건물에 관하여 각 채권최고액 110,500,000원, 채무자 해당 구분소유자인 근저당권설정등기(이하 ‘이 사건 개별 근저당권설정등기’라고 한다)를 경료받았다.
나) 멸실 전 건물의 전체 구분소유자들(96명)은 이 사건 재건축조합 앞으로 멸실 전 건물 중 해당 구분건물에 관하여 신탁을 원인으로 한 소유권이전등기와 신탁등기를 마쳐 주었다.
다) 이 사건 재건축사업의 시행으로 멸실 전 건물이 2004. 5. 31.경 철거됨에 따라 2004. 6. 4. 멸실 전 건물에 관하여 멸실등기가 마쳐졌고, 이에 따라 멸실 전 각 구분건물에 관하여 마쳐져 있던 대지권등기도 말소되고 해당 집합건물등기부가 폐쇄되었다. 그리고 이 사건 토지 등기부에 기재되어 있던 대지권이라는 뜻의 등기가 말소되었고, 구 부동산등기법(2008. 3. 21. 법률 제8922호로 개정되기 전의 것) 제102조의4 제2항의 규정에 의하여 이 사건 토지 등기부에 이 사건 재건축조합 명의의 이 사건 토지 중 각 96.468/9261 지분에 관한 소유권이전등기와 신탁등기가 각 전사되었으며(위와 같이 각 전사된 갑구 순위번호는 5, 9, 14, 25, 35, 72, 81, 82이다), 위 갑구 해당 순위번호와 관련하여 이 사건 개별 근저당권설정등기도 각 전사되었다(위와 같이 각 전사된 을구 순위번호는 3, 3-1, 7, 12, 23, 30, 67, 76, 77이다). 한편 소외 1은 멸실 전 각 구분건물 중 (동호수 8 생략)의 구분소유자인 소외 2로부터 장차 건설될 신축건물 중 구분건물을 분양받을 권리를 양수하였다. 이에 따라 최종적으로 소외 1은 소외 2로부터 양수한 이 사건 토지 중 96.468/9261 지분에 관하여 2007. 4. 17. 이 사건 재건축조합 앞으로 신탁을 원인으로 한 소유권이전등기와 신탁등기를 마쳐 주었고(위 등기의 갑구 순위번호는 131이다), 소외 2의 원고에 대한 이 사건 개별 근저당권의 피담보채무를 면책적으로 인수함에 따라 2009. 7. 1. 을구 77번의 근저당권설정등기에 관하여 채무자를 소외 1로 하는 내용의 근저당권변경등기가 마쳐졌다(위 등기의 을구 순위번호는 77-2이다).
3) 이 사건 신축건물의 신축과 이 사건 재건축조합 명의의 소유권보존등기 등
가) ① 멸실 전 각 구분건물 중 (동호수 3 생략) 관련 조합원인 소외 3은 이 사건 재건축사업의 진행에 따라 신축될 △△△△△아파트(이하 ‘이 사건 신축건물’이라고 한다) 중 (동호수 9 생략)을, ② 멸실 전 각 구분건물 중 (동호수 6 생략) 관련 조합원인 소외 4는 이 사건 신축건물 중 (동호수 10 생략)을, ③ 멸실 전 각 구분건물 중 (동호수 8 생략) 관련 조합원인 소외 1은 이 사건 신축건물 중 (동호수 11 생략)을, ④ 멸실 전 각 구분건물 중 (동호수 2 생략)의 조합원인 소외 5는 이 사건 신축건물 중 (동호수 12 생략)을, ⑤ 멸실 전 각 구분건물 중 (동호수 1 생략)의 조합원인 소외 6은 이 사건 신축건물 중 (동호수 13 생략)을, ⑥ 멸실 전 각 구분건물 중 (동호수 7 생략)의 조합원인 소외 7은 이 사건 신축건물 중 (동호수 14 생략)을, ⑦ 멸실 전 각 구분건물 중 (동호수 5 생략)의 조합원인 소외 8은 이 사건 신축건물 중 (동호수 15 생략)을, ⑧ 멸실 전 각 구분건물 중 (동호수 4 생략)의 조합원인 소외 9는 이 사건 신축건물 중 (동호수 16 생략)을 각 배정받고(이하 위와 같이 배정받은 8세대를 지칭할 때는 ‘신규 각 구분건물’이라고 하고, 해당 개별 세대를 지칭할 때는 해당 동호수로 약칭한다), 이 사건 재건축조합과 배정받은 신규 각 구분건물에 관하여 각 분양계약을 체결하였다.
나) 이 사건 신축건물은 2007년경 이 사건 토지 위에 155세대 규모로 신축되었고, 2008. 2. 20. 이 사건 재건축조합에 대한 채권자인 원심공동피고 동양목재산업 주식회사(이하 ‘동양목재산업’이라고 한다)의 가압류신청이 받아들여져 가압류법원이 가압류등기를 촉탁함에 따라 신규 각 구분건물의 해당 전유부분에 관하여 이 사건 재건축조합 앞으로 소유권보존등기가 마쳐졌다. 등기부상 (동호수 9 생략), (동호수 14 생략)의 전유부분 면적은 각 84.95㎡, (동호수 10 생략), (동호수 11 생략)의 전유부분 면적은 각 84.83㎡, (동호수 12 생략)의 전유부분 면적은 89.25㎡, (동호수 13 생략)의 전유부분 면적은 84.71㎡, (동호수 15 생략)의 전유부분 면적은 84.94㎡, (동호수 16 생략)의 전유부분 면적은 84.93㎡로 기재되었다.
한편 신규 각 구분건물의 해당 전유부분을 위한 대지사용권은 이 사건 토지 등기부의 갑구 순위번호 14, 72, 131, 9, 5, 81, 35, 25번의 각 이 사건 재건축조합의 공유지분 96.468/9261 중 해당 전유부분의 면적비율에 상응하는 지분이다. 그런데 신규 각 구분건물의 해당 전유부분을 위한 대지권등기가 위 해당 공유지분을 대상으로 실제로 마쳐지지는 않았다.
4) 이 사건 경매절차 및 배당 등
가) 이 사건 재건축조합에 대한 채권자인 동양목재산업의 강제경매신청 등에 따라 이 사건 신축건물 중 신규 각 구분건물을 포함한 20세대(이하 ‘경매대상 20세대 각 구분건물’이라고 한다)에 관하여 진행된 이 사건 경매절차(서울남부지방법원 2010타경11108 등)에서 경매대상 20세대 각 구분건물은 제3자에게 매각되었는데, 당시 대지사용권을 포함하여 신규 각 구분건물에 관하여 감정평가가 실시되었고, 신규 각 구분건물에 관한 매각허가결정의 부동산 표시에도 해당 전유부분 외에 대지사용권의 목적인 이 사건 토지가 기재되어 있다.
한편 이 사건 경매절차에서는 신규 각 구분건물의 해당 매수인이 신규 각 구분건물의 해당 전유부분을 위한 대지사용권에 관하여 설정된 이 사건 개별 근저당권을 존속시켜 신규 각 구분건물의 해당 매수인이 이를 인수한다는 특별매각조건이 따로 정하여진 바는 없다.
나) 원고는 신축된 신규 각 구분건물에 관하여 원고 앞으로 근저당권설정등기가 마쳐지지 않았더라도 원고가 멸실 전 각 구분건물에 관하여 가지고 있던 이 사건 개별 근저당권이 신축된 신규 각 구분건물에도 그대로 효력이 미침을 전제로 그 근저당권자로서, 그리고 원고가 이 사건 재건축조합에 대한 이주비 대여금 관련 보증채권에 기하여 경매대상 20세대 각 구분건물에 가압류를 해 놓은 가압류권자로서 배당받을 금액을 기재한 채권계산서를 집행법원에 제출하였다.
다) 집행법원은 2015. 12. 3. 원고의 이 사건 재건축조합에 대한 가압류권자로서의 지위만을 인정하여, 경매대상 20세대 각 구분건물에 관한 실제 배당할 금액 중 일부를 소액임차인 및 당해세 교부권자에게 우선 배당하고 나머지 돈을 이 사건 재건축조합에 대한 채권자들인 원고와 피고들을 비롯한 가압류권자 등에게 배당하는 내용의 이 사건 배당표를 작성하였다. 이에 원고는 배당기일에 출석하여 피고 명두건설 주식회사(이하 ‘피고 명두건설’이라고 한다), 한국주택금융공사에 대한 배당액 중 일부 금액 등에 관하여 이의한 다음 2015. 12. 9. 이 사건 소를 제기하였다.
라) 한편 2016. 12. 6. 이 사건 신축건물에 대한 사용승인이 났는데, 이 사건 재건축조합은 이 사건 재건축사업을 시행하면서 관리처분계획 인가 및 분양처분 고시 등의 절차를 거치지 않았다.
나. 원심의 판단
원심은 그 판시와 같은 이유를 들어, 이 사건 재건축조합이 구 도시재개발법(2002. 12. 30. 법률 제6852호로 폐지되기 전의 것, 이하 같다) 제33조 내지 제45조에 정한 관리처분계획 인가 및 이에 따른 분양처분의 고시 등의 절차를 거쳤는지 여부를 불문하고, 멸실 전 각 구분건물에 관하여 설정된 원고의 이 사건 개별 근저당권은 구 주택건설촉진법 제44조의3 제5항에 의하여 이 사건 재건축사업에 대한 사업계획승인 이후 신축된 신규 각 구분건물에까지 효력이 미치는 것으로 보아야 한다면서, 원고가 신규 각 구분건물에 대한 근저당권자 지위에 있다고 판단하여 원고의 피고 명두건설, 한국주택금융공사에 대한 청구를 모두 인용하였다.
다. 대법원의 판단
1) 그러나 원심의 판단은 다음과 같은 이유로 수긍하기 어렵다.
가)「도시 및 주거환경정비법」(이하 ‘도시정비법’이라고 한다) 부칙(2002. 12. 30. 법률 제6852호) 제7조 제1항은 ‘사업시행방식에 관한 경과조치’라는 표제로 “종전 법률에 의하여 사업계획의 승인이나 사업시행인가를 받아 시행 중인 것은 종전의 규정에 의한다.”라고 규정하고 있으므로, 종전 법률인 구 주택건설촉진법에 따라 주택건설사업계획의 승인을 받은 재건축조합에 대하여는 도시정비법에 의한 재건축사업의 시행방식인 관리처분계획의 인가와 이를 기초로 한 이전고시에 관한 조항 등은 물론 그 밖의 세부적인 도시정비법의 절차나 방식에 관한 규정들 역시 배제되며, 원칙적으로 그 사업계획의 승인으로 행정청의 관여는 종료되고 조합원은 이로써 분양받을 권리를 취득하며, 재건축조합의 운영과 조합원 사이의 권리분배 및 신축된 건물 또는 대지의 소유권이전방식 등은 일반 민법 등에 의하여 자율적으로 이루어질 것이 예정되어 있다(대법원 2010. 1. 28. 선고 2009다78368 판결 등 참조).
한편 재건축조합이 구 주택건설촉진법 제44조의3 제5항에 의하여 준용되는 구 도시재개발법 제33조 내지 제45조에 정한 관리처분계획 인가 및 이에 따른 분양처분 고시 등의 절차를 거쳐 신 주택이나 대지를 조합원에게 분양한 경우에는 구 주택이나 대지에 관한 권리가 권리자의 의사에 관계없이 신 주택이나 대지에 관한 권리로 강제적으로 교환ㆍ변경되어 공용환권된 것으로 볼 수 있다. 그러나 이러한 관리처분계획 인가 및 이에 따른 분양처분 고시 등의 절차를 거치지 아니한 채 조합원에게 신 주택이나 대지가 분양된 경우에는 해당 조합원은 조합규약 내지 분양계약에 의하여 구 주택이나 대지와는 별개인 신 주택이나 대지에 관한 소유권을 취득한 것에 불과하며, 이와 달리 구 주택이나 대지에 관한 소유권이 신 주택이나 대지에 관한 소유권으로 강제적으로 교환ㆍ변경되어 공용환권된다고 볼 수 없다(대법원 2009. 6. 23. 선고 2008다1132 판결 등 참조).
따라서 재건축조합이 구 주택건설촉진법 제44조의3 제5항에 의하여 준용되는 구 도시재개발법 제33조 내지 제45조에 정한 관리처분계획 인가 및 이에 따른 분양처분 고시 등의 절차를 거친 경우에는 구 도시재개발법 제40조 및 구「도시재개발 등기처리규칙」(2003. 6. 28. 대법원규칙 제1833호로 폐지) 제5조에 의하여 관리처분계획 및 그 인가를 증명하는 서면과 분양처분의 고시를 증명하는 서면을 첨부하여 대지 및 건축시설에 관한 등기를 할 수 있으나, 구 도시재개발법 제33조 내지 제45조에 정한 절차를 거치지 않은 경우에는 그와 같은 등기를 할 수 없다(대법원 2011. 4. 14. 선고 2010다96072 판결 참조).
나) 앞서 본 사실관계를 이러한 법리에 비추어 살펴본다. 구 주택건설촉진법에 따라 설립되고 사업계획승인을 받은 이 사건 재건축조합은 구 주택건설촉진법 제44조의3 제5항에 의하여 준용되는 구 도시재개발법 제33조 내지 제45조에 정한 관리처분계획 인가 및 이에 따른 분양처분 고시 등의 절차를 거치지 아니한 채 신규 각 구분건물에 관하여 해당 조합원과 각 분양계약을 체결하고 신규 각 구분건물의 해당 전유부분에 관하여 소유권보존등기를 마쳤다. 그러므로 구 주택인 멸실 전 각 구분건물에 관하여 설정된 원고의 이 사건 개별 근저당권은 구 주택건설촉진법 제44조의3 제5항에 기하여 신 주택인 신규 각 구분건물에도 그대로 효력을 미친다고 볼 수 없다.
다) 그런데도 원심은 이 사건 재건축조합이 구 도시재개발법 제33조 내지 제45조에 정한 관리처분계획 인가 및 이에 따른 분양처분 고시 등의 절차를 거쳤는지 여부를 불문하고 멸실 전 각 구분건물에 관하여 설정된 원고의 이 사건 개별 근저당권이 구 주택건설촉진법 제44조의3 제5항에 의하여 이 사건 재건축사업에 대한 사업계획승인 이후 신축된 신규 각 구분건물에 효력을 미친다고 판단하였다. 이러한 원심의 판단에는 구 주택건설촉진법 제44조의3 제5항의 해석 등에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 잘못이 있다. 이 점을 지적하는 취지의 상고이유 주장은 이유 있다.
2) 다만 환송 후 원심으로서는 다음과 같은 점에 관하여 추가로 심리한 다음 판단하여야 함을 밝혀 둔다.
가) 집합건물에 있어서 구분소유자의 대지사용권은 전유부분과 분리처분이 가능하도록 규약으로 정하였다는 등의 특별한 사정이 없는 한 전유부분과 종속적 일체불가분성이 인정되므로(「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」제20조 제1항, 제2항), 구분건물의 전유부분에 대한 경매개시결정과 압류의 효력은 당연히 종물 내지 종된 권리인 대지사용권에까지 미치고, 그에 터 잡아 진행된 경매절차에서 전유부분을 매수한 자는 그 대지사용권도 함께 취득한다(대법원 1995. 8. 22. 선고 94다12722 판결, 대법원 1997. 6. 10.자 97마814 결정 등 참조). 그리고 민사집행법 제91조 제2항에 의하면 매각부동산 위의 모든 저당권은 매각으로 인하여 소멸한다고 규정되어 있으므로, 위와 같은 이유로 전유부분과 함께 그 대지사용권인 토지공유지분이 일체로서 매각되고 그 대금이 완납되면, 설사 대지권 성립 전부터 토지만에 관하여 설정되어 있던 별도등기로서의 근저당권이라 할지라도 경매과정에서 이를 존속시켜 매수인이 인수하게 한다는 취지의 특별매각조건이 따로 정해지지 않았던 이상 위 근저당권은 위 토지공유지분에 대한 범위에서는 매각부동산 위의 저당권에 해당하여 매각으로 인하여 소멸하는 것이다(대법원 2008. 3. 13. 선고 2005다15048 판결 등 참조).
나) 앞서 본 사실관계를 이러한 법리에 비추어 살펴보면, 대지사용권의 분리처분이 가능하도록 규약으로 정하였다는 등의 특별한 사정이 없는 한 신규 각 구분건물에 대한 강제경매개시결정과 압류의 효력은 신규 각 구분건물의 해당 전유부분을 위한 대지사용권(이 사건 토지 등기부의 갑구 순위번호 14, 72, 131, 9, 5, 81, 35, 25번의 각 이 사건 재건축조합의 공유지분 96.468/9261 중 해당 전유부분의 면적비율에 상응하는 지분)에까지 미치고, 그에 터 잡아 진행된 이 사건 경매절차에서 신규 각 구분건물의 해당 전유부분을 매수한 사람은 위 대지사용권도 함께 취득하게 된다. 그리고 이 사건 경매절차에서 대지사용권에 관한 이 사건 개별 근저당권을 존속시켜 매수인이 인수하게 한다는 특별매각조건이 정하여져 있지 않은 이상, 매수인이 해당 매각대금을 완납함으로써 원고의 이 사건 개별 근저당권은 대지사용권에 대한 범위에서는 소멸하게 된다.
그렇다면 원고는 신규 각 구분건물의 해당 매각대금 중 대지사용권에 대한 부분에 관하여는 피고들보다 우선하여 배당받을 수 있는 지위에 있다고 볼 여지가 있으므로 환송 후 원심으로서는 이와 달리 보아야 할 특별한 사정이 있는지, 신규 각 구분건물의 해당 매각대금 중 대지사용권에 대한 부분이 얼마인지 등에 관하여 추가로 심리한 다음 신규 각 구분건물의 매각대금별로 매각대금 중 대지사용권에 대한 부분에 관하여 근저당권자로서의 지위에서 원고가 우선하여 배당받을 수 있는 금액과 매각대금에서 가압류권자 등으로서 원고와 피고들이 배당받을 수 있는 금액을 구분하여 살펴야 할 것이다.
2. 피고 티센크루프엘리베이터코리아 주식회사(이하 ‘피고 티센크루프’라고 한다)의 상고에 대하여
피고 티센크루프의 상고장에 상고이유의 기재가 없고, 위 피고는 상고이유서 제출기간 내에 상고이유서를 제출하지 아니하였다(상고이유서는 상고이유서 제출기간이 지난 후인 2018. 1. 17.에 접수되었다).
3. 결론
그러므로 원심판결 중 피고 명두건설, 한국주택금융공사에 대한 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 다시 심리ㆍ판단하도록 원심법원에 환송하며, 피고 티센크루프의 상고를 기각하고, 원고와 피고 티센크루프 사이에 생긴 상고비용은 패소자가 부담하도록 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.
대법관 김재형(재판장) 민유숙 이동원(주심) 노태악
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서울고등법원 2017. 11. 10. 선고 2016나2071806 판결
[배당이의][미간행]
【전 문】
【원고, 항소인】 주식회사 국민은행(소송대리인 법무법인 세종 담당변호사 유성훈)
【피고, 피항소인】 피고 1 외 11인(소송대리인 변호사 이미정 외 2인)
【변론종결】
2007. 10. 13. (피고 1, 3, 5, 9, 11, 12에 대하여), 2017. 10. 27. (피고 2, 4, 6, 7, 8, 10에 대하여)
【제1심판결】 서울남부지방법원 2016. 9. 12. 선고 2015가합7382 판결
【주 문】
1. 제1심 판결 중 피고들에 대한 부분을 취소한다.
서울남부지방법원 2010타경11108호[2009타경4913(중복), 2010타경27882, 2011타경21799(병합), 2012타경16169(중복), 2012타경24818(병합)] 부동산강제경매 사건에 관하여 위 법원이 2015. 12. 3. 작성한 배당표 중 별지1 목록 기재 피고들에 대한 ①항의 각 ‘배당표상 배당액’을 ③항의 각 ‘경정 후 배당액’으로, 원고에 대한 배당액 811,725,174원을 1,275,200,730원으로 각 경정한다.
2. 소송 총비용은 피고들이 부담한다.
【청구취지 및 항소취지】
주문과 같다(원고는 이 법원에서 청구취지를 감축하여 항소취지도 그 범위 내에서 감축되었다). 예비적으로 서울남부지방법원 2010타경11108호[2009타경4913(중복), 2010타경27882, 2011타경21799(병합), 2012타경16169(중복), 2012타경24818(병합)] 부동산강제경매(이하 ‘이 사건 경매’라 한다) 사건에 관하여 위 법원이 2015. 12. 3. 작성한 배당표 중 별지1 목록 기재 피고들에 대한 ①항의 각 ‘배당표상 배당액’을 ④항의 각 ‘경정 후 배당액(예비적 청구)’으로, 원고에 대한 배당액 811,725,174원을 1,083,480,615원으로 각 경정한다(원고는 이 법원에서 예비적 청구를 추가하였다).
【이 유】
1. 기초 사실
가. 서울 양천구 (주소 생략) ○○연립주택(이하 ‘멸실 전 건물’이라 한다)의 구분소유자들은 멸실 전 건물을 철거하고 그 대지 위에 아파트를 신축하는 사업(이하 ‘이 사건 재건축사업’이라 한다)을 위해 재건축조합(이하 ‘이 사건 재건축조합’이라 한다)을 설립하였고, 서울 양천구청장은 2003. 6. 23. 이를 인가하였다. 이 사건 재건축조합은 2003. 6. 30. 사업계획승인을 얻고 이 사건 재건축사업을 시행하였다.
나. 원고는 2003. 7. 23.과 2003. 10. 1. 멸실 전 건물 중 (동호수 1 생략)(소외 6), (동호수 2 생략)(소외 5), (동호수 3 생략)(소외 3), (동호수 4 생략)(소외 9), (동호수 5 생략)(소외 8), (동호수 6 생략)(소외 4), (동호수 7 생략)(소외 7), (동호수 8 생략)(소외 2 → 소외 1, 이하 위 8세대를 ‘멸실 전 각 구분소유건물’이라 한다)의 구분소유자들에게 이주비를 대여하고 멸실 전 각 구분소유건물에 관하여 각 근저당권설정등기(이하 ‘이 사건 근저당권설정등기’라 한다)를 주1) 마쳤다.
다. 이 사건 재건축사업의 시행으로 멸실 전 건물이 철거됨에 따라 멸실 전 각 구분소유건물에 마쳐져 있던 이 사건 근저당권설정등기는 2004. 6. 4. 구 부동산등기법(2008. 3. 21. 법률 제8922호로 개정되기 전의 것) 제102조의4 제2항의 규정에 의하여 서울 양천구 (주소 생략) 임야 9,261㎡(이하 ‘이 사건 토지’라 한다)의 등기부에 전사되었다.
라. 이후 △△△△△아파트(이하 ‘이 사건 신축건물’이라 한다)가 2007년경 이 사건 토지 위에 신축되었고, 이 사건 재건축조합에 대한 채권자들의 가압류 또는 가처분등기 촉탁에 따라 2008. 2. 20. 이 사건 신축건물의 각 전유부분에 관하여 이 사건 재건축조합 명의의 소유권보존등기가 마쳐졌다.
마. 이 사건 근저당권의 목적물이었던 멸실 전 각 구분소유건물 (동호수 1 생략), (동호수 2 생략), (동호수 3 생략), (동호수 4 생략), (동호수 5 생략), (동호수 6 생략), (동호수 7 생략), (동호수 8 생략)의 구분소유자들은 이 사건 재건축사업의 진행에 따라 각각 이 사건 신축건물 중 (동호수 13 생략), (동호수 12 생략), (동호수 9 생략), (동호수 16 생략), (동호수 15 생략), (동호수 10 생략), (동호수 14 생략), (동호수 11 생략)(이하 ‘신규 각 구분소유건물’이라 한다)를 배정받았는데, 그 후 이 사건 신축건물 중 신규 각 구분소유건물 8세대를 포함한 20세대의 구분소유건물(이하 ‘경매대상 20세대 각 구분소유건물’이라 한다)에 대하여 이 사건 경매 절차가 주2) 진행되었다.
바. 원고는 2015. 12. 3. 원고가 멸실 전 각 구분소유건물에 관해 가지고 있던 이 사건 근저당권이 신규 각 구분소유건물에 설정되었음을 전제로 그 근저당권자로서, 그리고 원고가 이 사건 재건축조합에 대한 이주비 대여금 관련 보증채권에 기하여 경매대상 20세대 각 구분소유건물에 가압류를 해 놓은 가압류권자로서 배당받을 금액을 기재한 채권계산서를 제출하였는데, 집행법원은 같은 날원고의 근저당권자로서의 지위는 인정하지 않고 가압류권자로서의 지위만을 인정하여, 경매대상 20세대 각 구분소유건물에 관한 실제 배당할 금액 2,915,906,759원 중 일부를 소액임차인 및 당해세 교부권자에게 우선 배당하고, 나머지 금액을 원고 및 피고들을 비롯한 가압류권자 등에게 동순위로 배당하는 내용의 배당표(이하 ‘이 사건 배당표’라 한다)를 작성하였다. 이 사건 배당표 중 원고 및 피고들에 대한 각 배당액은 별지1 목록 기재 ①항의 각 ‘배당표상 배당액’과 같다.
사. 원고는 2015. 12. 3. 이 사건 경매의 배당기일에서 이 사건 배당표 중 원고 및 피고들에 대한 각 배당액에 대해 별지1 목록 기재 ②항의 각 ‘배당이의 금액’과 같이 이의를 한 다음, 2015. 12. 9. 이 사건 소를 제기하였다.
아. 이 사건 신축건물에 대하여는 2016. 12. 6. 사용승인이 이루어졌다. 그런데 이 사건 재건축조합은 이 사건 재건축사업을 시행하면서 관리처분계획 인가 및 분양처분의 고시 또는 이전고시 등의 절차를 거치지 않았다.
[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 1∼14, 16∼19호증(각 가지번호 포함, 이하 같다)의 각 기재, 이 법원의 서울 양천구청장에 대한 사실조회결과, 변론 전체의 취지
2. 관련 법령
별지2 기재와 같다.
3. 청구원인에 관한 판단
가. 원고의 주장
1) 구 주택건설촉진법 제44조의3 제5항(이하 ‘이 사건 조항’이라 한다)의 규정에 따라 멸실 전 각 구분소유건물에 설정된 이 사건 근저당권이 신규 각 구분소유건물에 설정된 것으로 보아야 하므로, 원고는 이 사건 경매의 배당절차에서 신규 각 구분소유건물의 매각대금에 관하여 근저당권자의 지위에서 피고들 등 가압류권자 또는 일반 배당요구권자에 우선하여 배당을 받아야 한다(그 경우 원고가 경매대상 20세대 각 구분소유건물에 대한 가압류권자의 지위에서 받은 배당액은 일부 줄어들게 된다).
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제44조의3(재건축조합의 주택건설) ① 노후·불량주택의 소유자들이 당해 주택을 철거하고 그 철거한 대지위에 주택을 건설하고자 하는 경우에는 시장등에게 안전진단을 신청하여야 한다. <개정 2000.1.28> ② 시장등은 제1항의 규정에 의한 안전진단의 신청이 있을 때에는 대통령령이 정하는 바에 따라 안전진단을 실시할 기관을 지정하여야 한다. 다만, 시장등이 안전진단의 실시가 필요없다고 인정한 노후·불량주택에 대하여는 그러하지 아니하다. ③ 제2항의 규정에 의한 안전진단의 대상·기준·실시기관·수수료·기타 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. ④ 노후·불량주택이 붕괴등 안전사고의 현저한 우려가 있는 경우등 대통령령이 정하는 경우에는 제44조제3항의 규정에 불구하고 시장등이 재건축사업을 직접 시행하거나, 대한주택공사 또는 지방공사를 당해 재건축사업의 사업주체로 지정할 수 있다. 이 경우 시장등의 재건축사업 시행절차등 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. ⑤ 재건축대상인 노후·불량주택이나 그 대지에 설정된 저당권·가등기담보권·가압류·전세권·지상권등 등기된 권리는 제33조의 규정에 의한 주택건설사업계획승인이후에는 새로이 건설되는 주택이나 그 대지에 설정된 것으로 본다. 이 경우 도시재개발법 제33조 내지 제45조의 규정을 준용한다. ⑥ 재건축조합원중 1세대가 2주택이상을 소유하거나 1주택을 2인이상이 공유지분으로 소유하는 경우에는 이를 1조합원으로 보며 1주택만 공급한다. 다만, 소속근로자의 숙소등으로 사용하기 위한 주택을 소유하고 있는 법인등 대통령령이 정하는 경우에는 그러하지 아니한다. ⑦ 하나의 주택단지안에 여러 동의 건물이 있는 노후·불량주택의 소유자들이 재건축하고자 하는 경우에는 집합건물의소유및관리에관한법률 제47조제1항·제2항의 규정에 불구하고 주택단지안의 각 동별(복지시설은 하나의 동으로 본다) 구분소유자 및 의결권의 각 3분의 2이상의 결의와 주택단지안의 전체 구분소유자 및 의결권의 5분의 4이상의 결의로 재건축할 수 있다.<신설 1999.2.8, 2000.1.28> [본조신설 1997.12.13] |
2) 설령 이 사건 재건축조합이 관리처분계획 인가 및 분양처분의 고시 또는 이전고시 등의 절차를 거치지 않아 이 사건 근저당권이 신규 각 구분소유건물에 설정된 것으로 볼 수 없더라도, 이 사건 근저당권은 이 사건 토지에 여전히 유효하게 설정되어 있으므로, 원고는 경매대상 20세대 각 구분소유건물의 매각대금 중 적어도 대지권 상당액에 관하여는 근저당권자의 지위에서 피고들 등 가압류권자 또는 일반 배당요구권자에 우선하여 배당을 받아야 한다.
나. 판단
1) 적용되는 법령
도시정비법은 2002. 12. 30. 법률 제6852호로 제정ㆍ공포되어 공포 후 6월이 경과한 2003. 7. 1.부터 시행되었고, 같은 법 부칙 제7조 제1항은 사업시행방식에 관한 경과조치로서 ‘종전 법률에 의하여 사업계획의 승인이나 사업시행인가를 받아 시행 중인 것은 종전의 규정에 의한다’고 규정하고 있는데, 여기서 ‘사업시행방식’은 특별한 사정이 없는 한 도시정비법 제3장 ‘정비사업의 시행’에서 규정하고 있는 방식이나 절차를 모두 포함하는 것으로 보아야 한다(대법원 2009. 6. 25. 선고 2006다64559 판결 참조).
앞서 본 바와 같이 이 사건 재건축조합은 도시정비법 시행 이전인 2003. 6. 23. 설립인가를 받고, 2003. 6. 30. 이 사건 재건축사업에 관하여 구 주택건설촉진법에 의한 사업계획승인을 얻었다. 앞서 살펴본 법리에 비추어 보면, 이 사건 재건축사업의 시행방식은 도시정비법이 아니라 종전의 규정인 구 주택건설촉진법에 의해 규율되어야 한다.
2) 이 사건 근저당권이 신규 각 구분소유건물에 설정된 것으로 보아야 하는지 여부
가) 이 사건 조항 전문은 ‘재건축 대상인 노후ㆍ불량주택이나 그 대지에 설정된 저당권ㆍ가등기담보권ㆍ가압류ㆍ전세권ㆍ지상권 등 등기된 권리는 제33조의 규정에 의한 주택건설사업계획승인 이후에는 새로이 건설되는 주택이나 그 대지에 설정된 것으로 본다’고 규정하고 있고, 이 사건 조항 후문은 ‘이 경우 도시재개발법 제33조 내지 제45조의 규정을 준용한다’고 규정하고 있다.
우선 원고의 첫 번째 주장과 같이 멸실 전 각 구분소유건물에 설정된 이 사건 근저당권이 신규 각 구분소유건물에 설정된 것으로 보고 원고가 이 사건 경매의 배당절차에서 신규 각 구분소유건물에 관한 근저당권자의 지위에서 피고들보다 우선하여 배당을 받아야 하는지 여부를 판단하려면, 이 사건 조항 후문의 준용규정에 의해 ‘구 주택건설촉진법이 적용되는 재건축사업의 경우에도 구 도시재개발법 제38조 제3항, 제4항, 제39조 제1항이 정한 관리처분계획 인가 및 이에 따른 분양처분의 고시 등의 절차를 거쳐야만 이 사건 조항 전문의 의제규정이 적용된다’고 해석해야 하는지 여부를 살펴보아야 한다.
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도시재개발법 ① 시장·군수 또는 구청장외의 시행자는 재개발사업에 관한 공사를 완료한 때에는 시장·군수 또는 구청장에게 공사완료보고서를 제출하고 준공검사를 받아야 한다. ② 시장·군수 또는 구청장은 제1항의 규정에 의한 준공검사의 결과 재개발사업이 인가받은 사업시행계획대로 완료되었다고 인정할 때에는 검사필증을 시행자에게 교부하고 공사의 완료를 공고하여야 한다. 시장·군수 또는 구청장이 직접 시행하는 재개발사업에 관한 공사를 완료한 때에도 공고하여야 한다. ③ 시행자는 제2항의 규정에 의한 공고가 있을 때에는 지체없이 확정측량을 하고 토지의 분할절차를 거쳐 관리처분계획대로 분양처분을 하여야 한다. 다만, 재개발사업의 효율적인 추진을 위하여 필요한 경우에는 당해 재개발사업에 관한 공사가 전부 완료되기 전에 완공된 부분에 대하여 준공검사를 받아 대지 및 건축시설별로 이를 분양처분할 수 있다. ④ 제3항의 규정에 의하여 시행자가 분양처분을 하고자 할 때에는 관리처분계획에서 정한 사항을 분양받을 자에게 통지하고 그 내용을 고시한 후 이를 시장·군수 또는 구청장에게 보고하여야 한다. 제39조(대지 및 건축시설에 대한 권리의 확정) ① 대지 또는 건축시설을 분양받은 자는 제38조제4항의 규정에 의한 분양처분의 고시가 있은 날의 다음날에 그 대지 또는 건축시설에 대한 소유권을 취득한다. 이 경우에 종전의 대지 또는 건축물에 관한 지상권·전세권·저당권 또는 등기된 임차권과 주택임대차보호법 제3조제1항의 요건을 갖춘 임차권은 분양받은 대지 또는 건축시설에 설정된 것으로 본다. ② 제1항의 규정에 의하여 취득하는 대지 또는 건축시설은 토지구획정이사업법의 규정에 의한 환지로 보며, 제34조제9항의 규정에 의한 보류지와 일반에게 분양하는 대지 또는 건축시설은 토지구획정이사업법의 규정에 의한 보류지등으로 본다. |
나) 재건축조합이 이 사건 조항 후문에 의하여 준용되는 구 도시재개발법상 관리처분계획 인가 및 이에 따른 분양처분의 고시 등의 절차를 거치거나 도시정비법상 관리처분계획 인가 및 이에 따른 이전고시 등의 절차를 거쳐 신 주택이나 대지를 조합원에게 분양한 경우에는 구 주택이나 대지에 관한 권리가 권리자의 의사에 관계없이 신 주택이나 대지에 관한 권리로 강제적으로 교환ㆍ변경되어 공용환권된 것으로 볼 수 있으나, 이러한 관리처분계획 인가 및 이에 따른 분양처분의 고시 또는 이전고시 등의 절차를 거치지 아니한 채 조합원에게 신 주택이나 대지가 분양된 경우에는 당해 조합원은 조합규약 또는 분양계약에 의하여 구 주택이나 대지와는 다른 신 주택이나 대지에 관한 소유권을 취득한 것에 불과할 뿐 이를 가리켜 구 주택이나 대지에 관한 소유권이 신 주택이나 대지에 관한 소유권으로 강제적으로 교환ㆍ변경되어 공용환권된 것으로 볼 수는 없으므로 양자 간에 그 동일성이 유지된다고 할 수 없다(대법원 2009. 6. 23. 선고 2008다1132 판결 참조). 따라서 재건축조합이 위와 같은 관리처분계획 인가 및 이에 따른 분양처분의 고시 또는 이전고시 등의 절차를 거친 경우에는 구 도시재개발법 제40조 및 구 도시재개발 등기처리규칙(2003. 6. 28. 대법원규칙 제1833호로 폐지) 제5조나 도시정비법 제56조 및 도시 및 주거환경정비 등기처리규칙(제2025-2호) 제5조에 의해 관리처분계획 및 그 인가를 증명하는 서면과 분양처분의 고시 또는 이전고시를 증명하는 서면을 첨부하여 대지 및 건축시설에 관한 등기를 할 수 있으나, 위와 같은 관리처분계획 인가 및 이에 따른 분양처분의 고시 또는 이전고시 등의 절차를 거치지 않은 경우에는 그와 같은 방식의 등기를 할 수 없다(대법원 2011. 4. 14. 선고 2010다96072 판결 참조).
다) 그러나 도시정비법이 제정되어 재개발사업과 재건축사업을 통합적으로 규율하기 이전의 재개발사업이 사업시행의 초기부터 기본계획에 대한 승인 등의 공법적 규제를 받으며, 그 시행자인 재개발조합이 공법상 법인으로서 공용환권의 방식을 이용하였던 데 비해, 재건축사업은 일정한 집합건물을 철거하고 다시 그 자리에 건물을 신축하는 민간사업으로서 그 시행자인 재건축조합은 민법상 법인 아닌 사단이었고, 사업시행에 있어 공용환권을 이용할 수 있는 권한이 없었는데, 이처럼 종전의 재개발사업과 재건축사업은 서로 근거 법령, 사업의 성격 등 기본적인 법률관계와 그에 따른 세부적인 시행과정에 많은 차이가 있었다. 그리하여 구 주택건설촉진법에 따라 주택건설사업계획의 승인을 받은 재건축조합에 대하여는 도시정비법 부칙 제7조 제1항에 따라 도시정비법에 의한 재건축사업의 시행방식인 관리처분계획 인가와 이에 따른 이전고시에 관한 조항 등은 물론 그 밖의 세부적인 도시정비법의 절차나 방식에 관한 규정들이 적용되지 않아 원칙적으로 그 사업계획의 승인으로 행정청의 관여는 주3) 종료되고 조합원은 이로써 분양받을 권리를 취득하는 것으로 본다(대법원 2010. 1. 28. 선고 2009다78368 판결, 대법원 2015. 1. 29. 선고 2012다93503 판결 등 참조). 이러한 점에서 우선 이 사건 조항 후문이 재건축사업의 경우에도 관리처분계획 인가와 이에 따른 분양처분의 고시 등의 절차가 일반적으로 요구된다는 취지를 규정한 것이라고 해석할 수 없다.
이 사건 조항 후문은 구 도시재개발법 제33조 내지 제45조의 주4) 규정을 준용한다고 규정하고 있으나, 실무상 구 주택건설촉진법이 적용되는 재건축사업에서 사업계획승인 이외에 위 각 규정이 정한 관리처분계획 인가 및 이에 따른 분양처분의 고시 등의 절차를 거치는 사례는 거의 없었고, 따라서 재건축사업에 따른 소유권 및 저당권 등의 등기를 구 도시재개발법 제40조 및 구 도시재개발 등기처리규칙 제5조에 의해 하는 경우 역시 거의 주5) 없었다. 국토교통부가 도시정비법 시행 이후 구 주택건설촉진법에 따라 사업계획승인을 받은 재건축사업에 관하여 제정한 ‘종전 법에 의한 사업승인분에 대한 업무처리기준’ 제3-2항에도 ‘종전 법에 의한 사업계획승인을 받은 주택재건축사업은 신법에 의한 관리처분계획 인가를 받지 않아도 된다. 다만, 시행령 부칙 제6조에 해당하는 경우 그 밖에 사업시행자가 신법 적용을 원하는 때에는 신법을 적용하여 관리처분계획 인가를 신청할 수 있다’고만 규정되어 있다.
그러므로 만약 이 사건 조항 후문의 규정에 의해 구 주택건설촉진법이 적용되는 재건축사업의 경우에도 구 도시재개발법이 정한 관리처분계획 인가 및 이에 따른 분양처분의 고시 등의 절차를 거친 경우에 한하여 이 사건 조항 전문의 의제규정이 적용된다고 해석한다면, 이 사건 조항은 사실상 사문화되어 종전의 노후ㆍ불량주택이나 그 대지에 설정된 저당권ㆍ가등기담보권ㆍ가압류ㆍ전세권ㆍ지상권 등 등기된 권리를 보유하고 있었던 사람을 전혀 보호할 수 없게 된다.
그런데 이 사건 조항은 노후ㆍ불량주택이나 그 대지에 설정되어 있는 저당권ㆍ가등기담보권ㆍ가압류ㆍ전세권ㆍ지상권 등 등기된 권리의 말소 등의 절차가 늦어짐으로써 재건축사업이 지연되는 사례를 막고, 아울러 재건축사업에 의해 구 주택이나 대지에 관한 소유권이 신 주택이나 대지에 관한 소유권으로 변경됨에 따라 구 주택이나 대지에 관해 이해관계를 맺고 있는 사람이 불측의 손해를 입게 되는 것을 방지하기 위해 특별히 규정된 것으로서, 이에 의해 주택건설사업계획승인 이후에는 멸실된 구 주택이나 대지에 설정된 저당권ㆍ가등기담보권ㆍ가압류ㆍ전세권ㆍ지상권 등 등기된 권리가 그와 동일성이 없는 신 주택이나 대지에도 당연히 미치게 됨을 규정한 것이다(이 사건 조항이 구 주택이나 대지에 관한 소유권이 신 주택이나 대지에 관한 소유권으로 공용환권됨으로써 양자 간에 그 동일성이 유지되는 경우에 구 주택이나 대지에 설정된 저당권ㆍ가등기담보권ㆍ가압류ㆍ전세권ㆍ지상권 등 등기된 권리가 신 주택이나 대지에 설정된 것으로 의제된다는 당연한 사항을 규정한 것이라고 해석하는 것은 그 규정의 취지에 맞지 않는다고 보인다). 따라서 재건축조합이 관리처분계획 인가 및 이에 따른 분양처분의 고시 등의 절차를 거치지 않은 채 조합규약 또는 분양계약에 의해 조합원에게 구 주택이나 대지와 동일성이 없는 신 주택이나 대지의 소유권을 이전하는 경우에도 이 사건 조항에 의해 멸실된 구 주택이나 대지에 설정된 저당권ㆍ가등기담보권ㆍ가압류ㆍ전세권ㆍ지상권 등 등기된 권리를 가지는 사람은 신 주택이나 대지에 관해서도 당연히 그와 같은 권리를 가지거나, 신 주택이나 대지에 대한 경매절차에서 그와 같은 권리에 기해 배당을 받을 지위에 있다고 보아야 한다.
한편 재건축조합이 위와 같은 관리처분계획 인가 및 이에 따른 분양처분의 고시 등의 절차를 거치지 않은 경우, 구 도시재개발법 및 구 도시재개발 등기처리규칙에 따른 도시재개발등기절차를 준용하여 신 주택이나 대지에 관해 저당권 등의 등기를 신청할 수 없고, 구 주택이나 대지에 관한 저당권 등의 등기를 신 주택이나 대지에 등기하기 위해서는 등기신청의 일반 절차에 따라 저당권자와 저당권설정자 등 당사자가 공동으로 신청하거나 또는 등기절차의 이행을 명하는 판결을 받아 단독으로 신청하여야 하며, 그 등기비용의 부담자 역시 일반 등기절차에서와 동일하나, 이 경우 신청서에는 등기원인으로 재건축 전의 당해 저당권 등의 등기원인 및 재건축으로 인한 취지를 ‘○○○○년 ○월 ○일 설정계약 및 ○○○○년 ○월 ○일 사업계획승인’으로 기재하여야 하고, 저당권 등이 등기된 구 주택이나 대지의 소유자가 등기신청 대상 부동산을 취득하였음을 소명하는 서면과 사업계획승인서를 첨부해야 하는바(등기선례 제7-460호 참조), 재건축조합이 위와 같은 관리처분계획 인가 및 이에 따른 분양처분의 고시 등의 절차를 거치지 않은 경우 도시재개발등기절차를 준용하여 신 주택이나 대지에 관해 저당권 등의 등기를 신청할 수 없다는 점만을 들어 그 경우에 이 사건 조항 전문의 의제규정을 적용할 수 없다고 보기는 어렵다.
라) 이 사건 조항의 내용 및 형식, 규정취지, 구 주택건설촉진법이 적용되는 재건축사업의 성격 및 세부적인 시행과정, 그에 관한 실무상 관행 등에, 앞서 든 증거에 의하면 멸실 전 각 구분소유건물에 관하여는 멸실 전 건물이 철거되기 이전인 2003. 8. 11.부터 2004. 1. 8. 사이에 이미 멸실 전 각 구분소유건물의 구분소유자들로부터 이 사건 재건축조합 앞으로 신탁을 원인으로 한 소유권이전등기가 마쳐져 있었던 사실을 인정할 수 있고, 신규 각 구분소유건물을 포함한 이 사건 신축건물의 각 전유부분에 관하여 2008. 2. 20. 이 사건 재건축조합 명의의 소유권보존등기가 마쳐진 사실은 앞서 본 바와 같아, 결국 이 사건 근저당권의 목적물인 멸실 전 각 구분소유건물과 신규 각 구분소유건물의 등기부상 소유명의가 일치하였던 점 등의 사정을 더하여 볼 때, 멸실 전 각 구분소유건물에 관한 이 사건 근저당권은 이 사건 재건축조합이 관리처분계획 인가 및 이에 따른 분양처분의 고시 등의 절차를 거쳤는지 여부를 불문하고 이 사건 조항에 의해 이 사건 재건축사업에 대한 사업계획승인 이후 신축된 신규 각 구분소유건물에 설정된 것으로 봄이 타당하다. 그러므로 원고는 신규 각 구분소유건물에 대하여 그 등기부에 이 사건 근저당권에 관한 내용이 이기되지 않은 상태에서도 등기된 것과 동일하게 보아 근저당권자로서 배당에 참가할 수 있는 채권자의 지위에 있다고 보아야 한다. 원고의 첫 번째 주장은 이유 있다(그러므로 원고의 두 번째 주장의 당부는 나아가 판단하지 않는다).
3) 이 사건 배당표의 경정
가) 수개의 물건을 일괄경매하더라도 배당절차는 기본적으로 개별경매의 경우와 다르지 않으므로 배당표가 하나로 작성된 경우에도 이는 각 물건에 대한 배당액이 채권자별로 합산된 것에 불과하고, 그중 어느 하나 의 물건으로부터 다른 채권자들에 우선하여 배당받을 권리가 있는 선순위 채권자가 배당을 받지 못하는 대신 후순위 채권자가 배당을 받은 경우에 선순위 채권자로서는 그 후순위 채권자를 상대로 배당이의나 부당이득반환청구를 할 수 있다(대법원 2004. 2. 27. 선고 2003다17682 판결 참조).
이 사건 배당표는 원고가 신규 각 구분소유건물에 관해 근저당권자가 아닌 가압류권자의 지위에 있음을 전제로 경매대상 20세대 각 구분소유건물의 각 세대별로 원고를 포함한 채권자들이 배당받을 금액을 산정한 후 다시 채권자별 배당액을 합산하여 작성한 것이다. 그런데 원고의 신규 각 구분소유건물에 관한 근저당권자로서의 지위를 인정하고, 각 세대의 매각대금과 그 이자의 합산액 중 집행비용을 공제한 실제 배당할 금액에서 서울 양천구의 당해세, 원고가 피고들 등 가압류권자 또는 일반 배당요구권자보다 우선하여 배당받을 수 있는 금액(이 사건 근저당권의 채권최고액과 피담보채권액 중 적은 금액), 서울 양천구의 비당해세 순서로 우선 배당을 한 후, 남은 금액을 원고, 피고들 등 가압류권자 또는 일반 배당요구권자의 청구액에 따라 안분한 다음(원고가 신규 각 구분소유건물에 대한 가압류에 기해 청구한 금액에서 이 사건 근저당권에 기해 우선 배당받게 되는 금액과 중첩되는 부분을 공제한 금액 기준으로 안분해야 한다), 신규 각 구분소유건물을 포함한 경매대상 20세대 각 구분소유건물의 각 세대별로 원고를 포함한 채권자들이 배당받을 금액을 산정하고[경매대상 20세대 각 구분소유건물 중 신규 각 구분소유건물 이외의 세대에 관한 실제 배당할 금액에서도 소액임차인(소외 10)의 임대차보증금, 서울 양천구의 당해세, 비당해세를 우선 배당하고, 남은 금액을 원고, 피고들 등 가압류권자 또는 일반 배당요구권자의 청구액에 따라 안분해야 함은 물론이다] 다시 채권자별 배당액을 합산하면, 원고와 피고들에 대한 정당한 배당액은 별지1 목록 기재 ③항의 각 ‘경정 후 배당액’으로 계산된다(피고들은 이 사건 근저당권이 신규 각 구분소유건물에 설정된 것으로 볼 수 없다고만 다툴 뿐, 이 사건 근저당권이 신규 각 구분소유건물에 설정된 것으로 의제됨을 전제로 원고가 제시한 위와 같은 정당한 배당액의 당부에 관해 명백히 다투지 않았는데, 앞서 든 증거, 변론 전체의 취지 등에 비추어 보아도 위와 같은 배당액 산정에 어떠한 오류가 있다고 보이지 않는다).
나) 그러므로 이 사건 배당표 중 별지1 목록 기재 피고들에 대한 ①항의 각 ‘배당표상 배당액’을 ③항의 각 ‘경정 후 배당액’으로, 원고에 대한 배당액 811,725,174원을 1,275,200,730원으로 각 경정해야 한다.
4. 결론
원고의 청구는 이유 있어 인용해야 하는데, 제1심 판결 중 피고들에 대한 부분은 이와 결론이 달라 부당하므로 이를 취소하고, 이 사건 배당표를 위와 같이 경정한다.
(별지 생략)
판사 오석준(재판장) 권순민 최항석
주1) 원고는 멸실 전 각 구분소유건물의 구분소유자들 외에 멸실 전 건물의 나머지 구분소유자들에게도 이주비를 대여하였고, 이 사건 재건축조합이 그 차용금채무를 보증하였다.
주2) 경매대상 20세대 각 구분소유건물 중 신규 각 구분소유건물은 이 사건 배당표 별지 기재 매각부동산 중 순번 4, 6∼8, 10, 13, 14, 16 부동산이다.
주3) 재건축조합이 사업계획의 승인을 얻은 때에는 건축법상 건축허가, 국토의 계획 및 이용에 관한 법률상 도시관리계획결정, 실시계획인가 등 일정한 내용의 타 법률상 허가ㆍ인가ㆍ결정ㆍ승인 또는 신고를 받은 것으로 보며(구 주택건설촉진법 제33조 제4항), 재건축조합이 사업계획승인을 얻은 이후에는 조합원의 사망, 입주자로 선정된 지위의 양도 등의 경우를 제외하고는 조합원을 교체하거나 신규로 가입하게 할 수 없다[구 주택건설촉진법 시행령(2003. 6. 30. 대통령령 제18046호로 개정되기 전의 것) 제42조 제8항].
주4) 관리처분계획 인가와 그 기준 등에 관한 규정(제34조, 제35조), 준공검사 및 분양처분, 대지 및 건축시설에 대한 권리확정, 등기절차 등에 관한 규정(제38조∼제40조), 청산금의 징수 및 지급에 관한 규정(제42조, 제43조) 등이 포함되어 있다.
주5) 법원행정처, 법원실무제요 부동산등기실무(Ⅲ) (2015), 303면(주17)