상가건물을 매수하고 임대인 지위를 승계한 원고가 임차인인 피고들에게 계약해지를 통고하고 인도를 구하는 사건 -기간약정없는 임대차, 임차인의 갱신요구권 행가가능 여부

 

대법원 2021. 12. 30. 선고  2021다233730 건물명도(인도) (나) 상고기각  

[상가건물을 매수하고 임대인 지위를 승계한 원고가 임차인인 피고들에게 계약해지를 통고하고 인도를 구하는 사건]  

◇보증금이 상가건물 임대차보호법 적용 범위(제2조 제1항)를 넘고 기간 약정이 없어 민법 제635조에 따라 임대인이 언제든지 해지할 수 있는 임대차에서, 임차인이 갱신요구권(제10조 제1항)을 행사할 수 있는지◇ 

｢상가건물 임대차보호법｣(이하 ‘상가임대차법’이라고 한다)에서 기간을 정하지 않은 임대차는 그 기간을 1년으로 간주하지만(제9조 제1항), 대통령령으로 정한 보증금액을 초과하는 임대차는 위 규정이 적용되지 않으므로(제2조 제1항 단서), 원래의 상태 그대로 기간을 정하지 않은 것이 되어 민법의 적용을 받는다. 민법 제635조 제1항, 제2항 제1호에 따라 이러한 임대차는 임대인이 언제든지 해지를 통고할 수 있고 임차인이 그 통고를 받은 날로부터 6개월이 지남으로써 효력이 생기므로, 임대차기간이 정해져 있음을 전제로 그 기간 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 행사하도록 규정된 임차인의 계약갱신요구권(상가임대차법 제10조 제1항)은 발생할 여지가 없다.  

 

상임법 제9조(임대차기간 등)   ① 기간을 정하지 아니하거나 기간을 1년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 1년으로 본다. 다만, 임차인은 1년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다. ② 임대차가 종료한 경우에도 임차인이 보증금을 돌려받을 때까지는 임대차 관계는 존속하는 것으로 본다. [전문개정 2009.1.30]  상임법 제2조(적용범위)   ① 이 법은 상가건물(제3조제1항에 따른 사업자등록의 대상이 되는 건물을 말한다)의 임대차(임대차 목적물의 주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우를 포함한다)에 대하여 적용한다. 다만, 제14조의2에 따른 상가건물임대차위원회의 심의를 거쳐 대통령령으로 정하는 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여는 그러하지 아니하다. <개정 2020.7.31> ② 제1항 단서에 따른 보증금액을 정할 때에는 해당 지역의 경제 여건 및 임대차 목적물의 규모 등을 고려하여 지역별로 구분하여 규정하되, 보증금 외에 차임이 있는 경우에는 그 차임액에 「은행법」에 따른 은행의 대출금리 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 비율을 곱하여 환산한 금액을 포함하여야 한다. <개정 2010.5.17> ③ 제1항 단서에도 불구하고 제3조, 제10조제1항, 제2항, 제3항 본문, 제10조의2부터 제10조의9까지의 규정 및 제19조는 제1항 단서에 따른 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여도 적용한다. <신설 2013.8.13, 2015.5.13, 2020.9.29> [전문개정 2009.1.30]  민법 제635조(기간의 약정없는 임대차의 해지통고)   ① 임대차기간의 약정이 없는 때에는 당사자는 언제든지 계약해지의 통고를 할 수 있다. ② 상대방이 전항의 통고를 받은 날로부터 다음 각호의 기간이 경과하면 해지의 효력이 생긴다. 1. 토지, 건물 기타 공작물에 대하여는 임대인이 해지를 통고한 경우에는 6월, 임차인이 해지를 통고한 경우에는 1월 2. 동산에 대하여는 5일

☞ 상가건물을 매수하고 임대인 지위를 승계한 원고가 임차인인 피고들에게 계약해지를 통고하고 인도를 구한 사건에서, 피고들은 종전 임대인과 임대차를 갱신하면서 기간을 정하지 않기로 합의했고, 환산보증금이 상가건물 임대차보호법의 적용 범위를 넘어 임대차기간을 1년으로 간주하는 규정(제9조 제1항)의 적용을 받지 않으므로, 임대인이 언제든지 임대차를 해지할 수 있고(민법 제635조) 피고들은 갱신요구권을 갖지 못한다고 보아 상고기각한 사안임 

 

상가매수인이 계약해제통보.pdf

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상임법 제9조에서 기간이 정함이 없는 임대차에 있어서 환산보증금이 상임법규정에서 정한 금액을 초과하는 경우에는 그 적용이 안된다. 그러나, 상임법 제2조 제3항에서 환산보증금액이 상임법에서 정한 금액을 초과하더라도 계약갱신권이 인정되므로, 결국엔 임대차에 있어서 그 기간이 정하지 않은 것이 가장 큰 패인의 요소인 것으로 추정된다.