재개발조합이 현금청산대상자를 상대로 주거이전비 등을 변제공탁한 다음 토지와 건물의 인도를 구하는 사건

2021다310088(본소), 310095(반소)   건물명도(본소), 기타(금전)(반소)   (가)   상고기각

[재개발조합이 현금청산대상자를 상대로 주거이전비 등을 변제공탁한 다음 토지와 건물의 인도를 구하는 사건]

◇재개발조합이 토지나 건물을 점유사용하고 있는 현금청산대상자에게 수용재결에 따른 수용보상금을 공탁하면서, 주거이전비 등을 변제공탁한 경우 재개발조합이 현금청산대상자를 상대로 토지나 건물의 인도를 구할 수 있는지(적극)◇ 

  구「도시 및 주거환경정비법」(2017. 2. 8. 법률 제14567호로 전부 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 도시정비법’이라 한다) 제49조 제6항은 ‘관리처분계획의 인가․고시가 있은 때에는 종전의 토지 또는 건축물의 소유자․지상권자․전세권자․임차권자 등 권리자는 제54조의 규정에 의한 이전의 고시가 있은 날까지 종전의 토지 또는 건축물에 대하여 이를 사용하거나 수익할 수 없다. 다만 사업시행자의 동의를 받거나 제40조 및「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」(이하 ‘토지보상법’이라 한다)에 따른 손실보상이 완료되지 아니한 권리자의 경우에는 그러하지 아니하다.’고 정한다. 토지보상법 제78조 등에서 정한 주거이전비, 이주정착금, 이사비(이하 ‘주거이전비 등’이라 한다)는 구 도시정비법 제49조 제6항 단서의 ‘토지보상법에 따른 손실보상’에 해당한다. 주택재개발사업의 사업시행자가 공사에 착수하기 위하여 현금청산대상자나 세입자로부터 정비구역 내 토지 또는 건축물을 인도받으려면 협의나 재결절차 등에 따라 결정되는 주거이전비 등도 지급할 것이 요구된다(대법원 2021. 6. 30. 선고 2019다207813 판결 등 참조).  

  주거이전비 등은 토지보상법 제78조와 관계법령에서 정하는 요건을 충족하면 당연히 발생하고 그에 관한 보상청구소송은 행정소송법 제3조 제2호에서 정하는 당사자소송으로 해야 한다(대법원 2008. 5. 29. 선고 2007다8129 판결 등 참조). 사업시행자는 협의나 재결절차를 거칠 필요 없이 현금청산대상자나 세입자에게 주거이전비 등을 직접 지급하거나 현금청산대상자나 세입자가 지급을 받지 않거나 받을 수 없을 때에는 민법 제487조에 따라 변제공탁을 할 수도 있다. 주택재개발사업의 사업시행자가 관리처분계획의 인가․고시 후 현금청산대상자나 세입자에 대하여 토지나 건축물에 관한 인도청구의 소를 제기하고 현금청산대상자나 세입자가 그 소송에서 주거이전비 등에 대한 손실보상을 받지 못하였다는 이유로 인도를 거절하는 항변을 하는 경우, 이를 심리하는 법원은 사업시행자가 협의나 재결절차를 거치지 않더라도 주거이전비 등을 지급하였거나 공탁하였다는 사정을 인정할 수 있으면 주거이전비 등의 지급절차가 선행되었다고 보아 사업시행자의 인도청구를 인정할 수 있다. 

대법원 2008. 5. 29. 선고 2007다8129 판결 [주거이전비등][공2008하,910]  【판시사항】 [1] 구 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법령에 의하여 주거용 건축물의 세입자에게 인정되는 주거이전비 보상청구권의 법적 성격(=공법상의 권리) 및 그 보상에 관한 분쟁의 쟁송절차(=행정소송)  [2] 구 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법령에 따라 주거용 건축물의 세입자가 주거이전비 보상을 소구하는 경우 그 소송의 형태  【판결요지】 [1] 구 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(2007. 10. 17. 법률 제8665호로 개정되기 전의 것) 제2조, 제78조에 의하면, 세입자는 사업시행자가 취득 또는 사용할 토지에 관하여 임대차 등에 의한 권리를 가진 관계인으로서, 같은 법 시행규칙 제54조 제2항 본문에 해당하는 경우에는 주거이전에 필요한 비용을 보상받을 권리가 있다. 그런데 이러한 주거이전비는 당해 공익사업 시행지구 안에 거주하는 세입자들의 조기이주를 장려하여 사업추진을 원활하게 하려는 정책적인 목적과 주거이전으로 인하여 특별한 어려움을 겪게 될 세입자들을 대상으로 하는 사회보장적인 차원에서 지급되는 금원의 성격을 가지므로, 적법하게 시행된 공익사업으로 인하여 이주하게 된 주거용 건축물 세입자의 주거이전비 보상청구권은 공법상의 권리이고, 따라서 그 보상을 둘러싼 쟁송은 민사소송이 아니라 공법상의 법률관계를 대상으로 하는 행정소송에 의하여야 한다.  [2] 구 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(2007. 10. 17. 법률 제8665호로 개정되기 전의 것) 제78조 제5항, 제7항, 같은 법 시행규칙 제54조 제2항 본문, 제3항의 각 조문을 종합하여 보면, 세입자의 주거이전비 보상청구권은 그 요건을 충족하는 경우에 당연히 발생하는 것이므로, 주거이전비 보상청구소송은 행정소송법 제3조 제2호에 규정된 당사자소송에 의하여야 한다. 다만, 구 도시 및 주거환경정비법(2007. 12. 21. 법률 제8785호로 개정되기 전의 것) 제40조 제1항에 의하여 준용되는 구 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제2조, 제50조, 제78조, 제85조 등의 각 조문을 종합하여 보면, 세입자의 주거이전비 보상에 관하여 재결이 이루어진 다음 세입자가 보상금의 증감 부분을 다투는 경우에는 같은 법 제85조 제2항에 규정된 행정소송에 따라, 보상금의 증감 이외의 부분을 다투는 경우에는 같은 조 제1항에 규정된 행정소송에 따라 권리구제를 받을 수 있다.  【참조조문】 [1] 구 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(2007. 10. 17. 법률 제8665호로 개정되기 전의 것) 제2조, 제78조, 구 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙(2008. 3. 14. 건설교통부령 제4호로 개정되기 전의 것) 제54조 제2항 [2] 구 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(2007. 10. 17. 법률 제8665호로 개정되기 전의 것) 제2조, 제50조, 제78조, 제85조, 구 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙(2008. 3. 14. 건설교통부령 제4호로 개정되기 전의 것) 제54조, 행정소송법 제3조 제2호  【참조판례】 [1] 대법원 2006. 4. 27. 선고 2006두2435 판결(공2006상, 926) 【전 문】 【원고, 상고인】 원고 1외 1인 【피고, 피상고인】 월곡제2구역주택재개발정비사업조합 (소송대리인 법무법인 이지 담당변호사 지철호외 9인) 【원심판결】 서울중앙지법 2006. 12. 7. 선고 2006나19626 판결 【주 문】 원심판결을 파기하고, 제1심판결을 취소한다. 사건을 서울행정법원에 이송한다. 【이 유】 직권으로 판단한다. 1. 원심 및 제1심의 조치 원심과 제1심은 구 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙(2005. 2. 5. 건설교통부령 제424호로 일부 개정되기 전의 것, 이하 ‘공익사업법 시행규칙’이라 한다) 제54조 제2항 본문에 따른 원고들의 이 사건 주거이전비 보상청구에 대하여, 원고들의 이 사건 청구가 민사소송의 대상임을 전제로 하여 민사소송의 절차와 방법에 의하여 이를 심리·판단하였다.   2. 위 주거이전비 보상청구의 법적 성질 그러나 구 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(2007. 10. 17. 법률 제8665호로 일부 개정되기 전의 것, 이하 ‘공익사업법’이라 한다) 제2조, 제78조에 의하면, 세입자는 사업시행자가 취득 또는 사용할 토지에 관하여 임대차 등에 의한 권리를 가진 관계인으로서, 공익사업법 시행규칙 제54조 제2항 본문에 해당하는 경우에는 주거이전에 필요한 비용을 보상받을 권리가 있다. 그런데 이러한 주거이전비는 당해 공익사업 시행지구 안에 거주하는 세입자들의 조기이주를 장려하여 사업추진을 원활하게 하려는 정책적인 목적과 주거이전으로 인하여 특별한 어려움을 겪게 될 세입자들을 대상으로 하는 사회보장적인 차원에서 지급되는 금원의 성격 ( 대법원 2006. 4. 27. 선고 2006두2435 판결 참조) 을 갖는다고 할 것이므로, 적법하게 시행된 공익사업으로 인하여 이주하게 된 주거용 건축물 세입자의 주거이전비 보상청구권은 공법상의 권리이고, 따라서 그 보상을 둘러싼 쟁송은 민사소송이 아니라 공법상의 법률관계를 대상으로 하는 행정소송에 의하여야 한다. 특히 이 경우 세입자는 관할, 직권심리 등과 같은 민사소송절차와는 다른 행정소송절차상의 여러 특칙들을 활용하여 보다 효과적이고 능률적으로 권리실현을 할 수 있으므로, 민사소송절차에 의하는 것보다는 행정소송절차에 의하는 것이 국민의 권리구제라는 측면에서도 한층 더 바람직하다.  그렇다면 공익사업법 시행규칙 제54조 제2항 본문에 의한 세입자의 주거이전비 보상청구는 민사소송이 아닌 행정소송의 대상이 되어야 하고, 행정소송절차에 의하여 처리되어야 한다.  3. 행정소송의 형태 세입자의 주거이전비 보상청구소송의 형태에 관하여 보건대, 공익사업법 제78조 제5항, 제7항, 공익사업법 시행규칙 제54조 제2항 본문, 제3항의 각 조문을 종합하여 보면 위 주거이전비 보상청구권은 그 요건을 충족하는 경우에 당연히 발생되는 것이므로, 주거이전비 보상청구소송은 행정소송법 제3조 제2호에 규정된 당사자소송에 의하여야 할 것이다.  다만, 구 도시 및 주거환경정비법(2007. 12. 21. 법률 제8785호로 일부 개정되기 전의 것) 제40조 제1항에 의하여 준용되는 공익사업법 제2조, 제50조, 제78조, 제85조 등의 각 조문을 종합하여 보면, 세입자의 주거이전비 보상에 관하여 재결이 이루어진 다음 세입자가 보상금의 증감 부분을 다투는 경우에는 공익사업법 제85조 제2항에 규정된 행정소송에 따라, 보상금의 증감 이외의 부분을 다투는 경우에는 같은 조 제1항에 규정된 행정소송에 따라 권리구제를 받을 수 있다고 봄이 상당하다.  4. 결 론 위 법리 및 기록에 비추어 보면, 세입자인 원고들이 공익사업법 시행규칙 제54조 제2항 본문에 규정된 주거이전비 보상청구를 하고 있는 이 사건에 있어, 공익사업인 주택재개발사업의 시행으로 인하여 원고들이 이주하게 되었음에도 주거이전비의 보상에 관한 재결이 없음을 알 수 있으므로, 원고들의 이 사건 청구는 행정소송법 제3조 제2호에 규정된 당사자소송의 대상에 해당한다고 봄이 상당하다.  그럼에도 불구하고, 원심 및 제1심이, 원고들의 이 사건 청구가 민사소송의 대상임을 전제로 하여 민사소송절차에 의하여 심리·판단한 것에는 공익사업법 시행규칙 제54조 제2항 본문에 규정된 세입자의 주거이전비 보상청구의 법적 성질 및 그 소송절차에 관한 법리를 오해한 위법이 있다.  그러므로 상고이유에 대한 판단을 생략한 채 직권으로 원심판결을 파기하고, 제1심판결을 취소하며, 사건을 다시 심리·판단하게 하기 위하여 관할법원인 서울행정법원에 이송하기로 하여 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.  대법관   고현철(재판장) 김지형 전수안(주심) 차한성   ********************************************************************* 서울중앙지방법원 2006. 12. 7. 선고 2006나19626 판결 [주거이전비등][미간행] 【전 문】 【원고, 피항소인】 원고 1외 1인 【피고, 항소인】 월곡제2구역주택재개발정비사업조합(소송대리인 법무법인 이지 담당변호사 이규주) 【변론종결】 2006. 11. 9. 【제1심판결】 서울중앙지방법원 2006. 7. 13. 선고 2005가단160403 판결 【주 문】 1. 제1심 판결 중 피고 패소부분을 취소하고, 그 부분에 해당하는 원고들의 청구를 모두 기각한다. 2. 소송비용은 1, 2심 모두 원고들이 부담한다. 【청구취지 및 항소취지】 1. 청구취지 피고는 원고 1에게 5,675,970원, 원고 2에게 7,026,201원 및 위 각 금원에 대하여 2003. 8. 30.부터 이 사건 소장부본 송달일까지는 연 5%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 20%의 각 비율에 의한 금원을 지급하라.  2. 항소취지 주문과 같다. 【이 유】 1. 인정되는 사실 가. 피고는 1999. 6. 10. 도시재개발법(2002. 12. 30. 법률 제6852호로 폐지되기 전의 것, 이하 같다) 제4조에 의하여 주택재개발구역으로 지정ㆍ고시된 서울 성북구 하월곡동 33 일대 주택재개발사업(이하 ‘이 사건 재개발사업’이라 한다)의 시행을 목적으로 설립된 조합으로서 2002. 4. 2. 성북구청장으로부터 같은 법 제12조에 의하여 설립인가를 받았고, 이 사건 재개발사업의 사업시행인가고시는 신설된 도시 및 주거환경 정비법(이하 ‘도정법’이라고만 한다)에 의하여 2003. 8. 30. 이루어졌다[ 도정법 부칙 제3조 (일반적 경과조치)는 이 법 시행 당시 도시재개발법에 의하여 행하여진 처분·절차 그 밖의 행위는 이 법의 규정에 의하여 행하여진 것으로 본다고 규정하고 있다].  나. 원고 2는 2001. 10. 5.경 소외 1로부터 이 사건 재개발사업 지역내인 서울 성북구 하월곡동 96-36 주택 방 2칸을 임대차보증금 200만 원, 차임 20만 원으로 정하여 임차하되, 특약사항으로 임대차기간에 대하여는 그곳이 재개발구역이므로 가옥주가 철거하고 이주할 때까지 거주하는 것으로 하고, 임차인의 세입자 보상요구를 할 수 없도록 약정하였으며 처인 소외 2, 아들인 소외 3과 함께 2005. 4. 23.까지 거주하여 왔고, 원고 1은 2002. 3 .15.부터 사위인 원고 2로부터 같은 곳의 방 2칸을 임차한 것으로 계약서를 작성하고 2002. 3. 21. 그의 아들인 소외 4의 주민등록은 그곳으로 이전되었으나 원고 1의 주민등록의 이전여부는 불분명하다.  [ 인정근거 ] 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 2호증(각 가지번호 포함), 갑제4호증, 을 제1호증의 각 기재, 변론 전체의 취지 2. 주장 및 판단 가. 원고들의 주장 원고들은, 도정법, 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(이하 ‘공익사업법’이라고만 한다) 및 시행규칙 등에 의하여 사업시행인가일인 2003. 8. 30. 당시 3월 이상 거주한 세입자로서 주거이전비를 보상 받을 수 있는 대상자에 해당되므로 통계청의 2004년 도시가계조사 통계의 근로자 가구의 가구원수별 월 평균 가계지출비를 기준으로 원고 1에게 5,675,970원(2인 가구 1,891,990원 x 3개월), 원고 2에게 7,026,201원(3인 가구 2,342,067원 x 3개월) 및 이에 대하여 2003. 8. 30.부터 이 사건 소장부본 송달일까지는 연 5%의, 그 다음날부터 완제일까지는 연 2할의 각 비율에 의한 지연손해금의 지급을 구한다고 주장한다.  나. 판단 (1) 관계법령 도정법 제40조 (공익사업법의 준용) 제1항은 ‘정비구역안에서 정비사업의 시행을 위한 토지 또는 건축물의 소유권과 그 밖의 권리에 대한 수용 또는 사용에 관하여는 이 법에 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고는 공익사업법을 준용한다’고 규정하고, 공익사업법 제78조(이주대책의 수립) 제5항은 ‘주거용 건물의 거주자에 대하여는 주거이전에 필요한 비용과 가재도구 등 동산의 운반에 필요한 비용을 산정하여 보상하여야 한다’, 제7항은 ‘ 제5항…의 규정에 의한 보상에 대하여는 건설교통부령이 정하는 기준에 의한다’고 규정하고 있으며, 동법 시행규칙 제54조(주거이전비의 보상) 제2항은 ‘공익사업의 시행으로 인하여 이주하게 되는 주거용 건축물의 세입자로서 사업인정고시일 등 당시 또는 공익사업을 위한 관계법령에 의한 고시 등이 있은 당시 당해 공익사업시행지구 안에서 3월 이상 거주한 자에 대하여는 가구원수에 따라 3월분의 주거이전비를 보상하여야 한다. …’고 규정하고 있다.  (2) 쟁점 이 사건의 쟁점은 주거이전비를 지급하여야 할 대상자에 대하여 공익사업법 시행규칙 제54조가 ‘…공익사업의 시행으로 인하여 이주하게 되는 주거용 건축물의 세입자로서 사업인정고시일 등 당시 또는 공익사업을 위한 관계법령에 의한 고시 등이 있은 당시 당해 공익사업시행지구 안에서 3월 이상 거주한 자’로 규정하고 있는바, 이 사건과 같이 도정법에 따른 재개발의 경우 주거이전비 지급대상자 기준일을 ‘재개발구역으로 지정ㆍ고시된 날’로 볼 것인지, 아니면 ‘재개발사업의 사업시행인가가 고시된 날’로 볼 것인지 여부이다.  (3) 법령의 해석 살피건대, 공익사업법 제2조 (정의) 제7호는 ‘사업인정’이라 함은 공익사업을 토지 등을 수용 또는 사용할 사업으로 결정하는 것을 말한다고 규정하고 있고, 도시재개발법이나 도정법 제4조에서도 재개발구역의 지정고시에 의하여 재개발사업의 명칭, 위치 및 규모 등이 확정되는 것으로 규정하고 있어, 도시재개발법이나 도정법 제4조의 재개발구역의 지정고시에는 공익사업법 상의 사업인정으로서의 성격이 있다고 볼 수 있는 점, 재개발구역으로 지정된 후 사업시행인가일까지는 최소한 몇 년이 경과되는 것(실제로 이 사건의 경우 사업시행인가신청예정시기는 1999. 6. 10.부터 4년 이내로 규정하고 있다)을 고려하면 재개발구역으로 지정된 구역으로 무분별한 세입자가 유입되어 그 이후 사업시행인가일까지 예상할 수 없는 비용의 증가가 있게 되어 도시정비를 목적으로 하는 법령의 취지가 몰각될 수 있는 점, 이와 같은 취지를 반영하여 도정법 제54조 제1항 주거환경개선사업의 주택공급조건과 관련하여 동법 시행령 별표 2 제2호 가목은 주택의 공급 기준일을 도정법 제11조에 따른 정비구역의 지정을 위한 주민공람일 또는 시장군수가 당해 구역의 특성에 따라 필요하다고 인정하여 시도지사의 승인을 얻어 따로 정하는 날(이하 ‘기준일’이라 한다)로 규정하고 있고, 별표 3 제2호는 주택재개발사업의 경우 임대주택은 기준일 3월 전부터 당해 주택재개발사업을 위한 정비구역 또는 다른 주택재개발사업을 위한 정비구역안에 거주하는 세입자에게 공급하도록 규정하고 있어 위 규정들과의 균형상으로도 세입자 주거이전비 지급 기준일도 이와 동일하게 해석하는 것이 타당하다고 보이는 점 등에 비추어 이 사건의 경우 공익사업법 시행규칙 제54조의 주거이전비 지급대상자 기준일은 재개발구역으로 지정·고시된 날을 의미한다고 해석함이 상당하다.  (4) 따라서 그 이후에 전입한 원고들은 그 대상이 된다고 보기 어렵고 달리 이를 인정할 아무런 증거가 없다. 3. 결론 그렇다면, 원고들의 이 사건 청구는 모두 이유 없어 기각하여야 할 것인바, 이와 일부 결론을 달리한 제1심 판결은 부당하므로 피고의 항소를 받아들여 피고 패소부분을 취소하고, 그 부분에 해당하는 원고들의 청구를 모두 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.  판사   김경선(재판장) 김민수 강수정

☞  원고가 이 사건 건물의 수용에 따른 손실보상금을 공탁하면서 토지보상법에서 정한 요건에 따른 보상액을 초과하여 주거이전비 등을 산정하여 공탁하고는 현금청산대상자를 상대로 건물인도를 구하는 사안. 원심은 손실보상이 완료되었다고 보고 원고의 인도청구를 인정하였고, 대법원이 원심판단을 수긍함 

 

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사       건 2021다310088(본소)  건물명도
2021다310095(반소)  기타(금전)
원고(반소피고), 피상고인 겸 상고인
수원115의6구역주택재개발정비사업조합
소송대리인 변호사 김종환
피고(반소원고), 상고인 겸 피상고인
피고(반소원고)
소송대리인 법무법인 둘로스
담당변호사 이원국
원 심 판 결 수원지방법원 2021. 11. 30. 선고 2019나73109(본소), 2020나79233 
(반소) 판결
판 결 선 고 2022. 6. 30.

주       문
상고를 모두 기각한다.
상고비용 중 원고(반소피고)의 상고로 인한 부분은 원고(반소피고)가, 피고(반소원고)의 상고로 인한 부분은 피고(반소원고)가 각 부담한다. 

 

이       유
  상고이유[상고이유서 제출기간이 지난 다음 제출된 피고(반소원고, 이하 ‘피고’라 한다)의 준비서면 등은 이를 보충하는 범위에서]를 판단한다. 

  1. 원심판결 이유와 기록에 따르면 다음 사실을 알 수 있다.
  가. 원고(반소피고, 이하 ’원고‘라 한다)는 이 사건 정비사업의 사업시행자인 재개발사업조합으로 2017. 8. 2. 이 사건 정비사업의 관리처분계획이 인가․고시되었다. 피고는 이 사건 정비사업 구역 내에 있는 이 사건 건물의 3분의 2 지분을 소유하면서 이 사건 건물에 거주하고 있는데, 분양신청을 하지 않아 현금청산대상자가 되었다. 

  나. 피고가 이 사건 건물 등에 관한 수용재결 신청을 청구함에 따라 원고는 2017. 5. 12. 경기도지방토지수용위원회에 수용재결 신청을 하였고, 경기도지방토지수용위원회는 2018. 6. 11. 이 사건 건물과 그 대지 등에 관한 손실보상금을 456,322,130원으로 정하여 재결을 하였다. 

  다. 원고는 2018. 7. 19. 재결에서 결정한 손실보상금 456,322,130원을 공탁하였고, 2019. 5. 21. 이주정착금, 주거이전비, 이사비(이하 ’주거이전비 등‘이라 한다) 합계 14,373,580원을 추가로 공탁하였다.  

  2. 본소청구 부분에 대한 원고와 피고의 상고이유에 관한 판단
  가. 구「도시 및 주거환경정비법」(2017. 2. 8. 법률 제14567호로 전부 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 도시정비법’이라 한다) 제49조 제6항은 ‘관리처분계획의 인가․고시가 있은 때에는 종전의 토지 또는 건축물의 소유자․지상권자․전세권자․임차권자 등 권리자는 제54조의 규정에 의한 이전의 고시가 있은 날까지 종전의 토지 또는 건축물에 대하여 이를 사용하거나 수익할 수 없다. 다만 사업시행자의 동의를 받거나 제40조 및「공익사

업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」(이하 ‘토지보상법’이라 한다)에 따른 손실보상이 완료되지 아니한 권리자의 경우에는 그러하지 아니하다.’고 정한다. 토지보상법 제78조 등에서 정한 주거이전비, 이주정착금, 이사비(이하 ‘주거이전비 등’이라 한다)는 구 도시정비법 제49조 제6항 단서의 ‘토지보상법에 따른 손실보상’에 해당한다. 주택재개발사업의 사업시행자가 공사에 착수하기 위하여 현금청산대상자나 세입자로부터 정비구역 내 토지 또는 건축물을 인도받으려면 협의나 재결절차 등에 따라 결정되는 주거이전비 등도 지급할 것이 요구된다(대법원 2021. 6. 30. 선고 2019다207813 판결 등 참조). 

대법원 2021. 6. 30. 선고 2019다207813 판결  [부동산인도청구의소]〈주택재개발사업에서 사업시행자가 현금청산대상자를 상대로 부동산의 인도를 구하자 현금청산대상자가 주거이전비 등의 미지급을 이유로 인도를 거절한 사건〉[공2021하,1364]  【판시사항】 주택재개발사업의 사업시행자가 현금청산대상자나 세입자로부터 정비구역 내 토지 또는 건축물을 인도받기 위해서는 협의나 재결절차 등에 의하여 결정되는 주거이전비 등도 지급하여야 하는지 여부(적극)  【판결요지】 구 도시 및 주거환경정비법(2017. 2. 8. 법률 제14567호로 전부 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 도시정비법’이라 한다) 제49조 제6항은 ‘관리처분계획의 인가ㆍ고시가 있은 때에는 종전의 토지 또는 건축물의 소유자ㆍ지상권자ㆍ전세권자ㆍ임차권자 등 권리자는 제54조의 규정에 의한 이전의 고시가 있은 날까지 종전의 토지 또는 건축물에 대하여 이를 사용하거나 수익할 수 없다. 다만 사업시행자의 동의를 받거나 제40조 및 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(이하 ‘토지보상법’이라 한다)에 따른 손실보상이 완료되지 아니한 권리자의 경우에는 그러하지 아니하다.’고 규정하고 있다. 따라서 사업시행자가 현금청산대상자나 세입자에 대해서 종전의 토지나 건축물의 인도를 구하려면 관리처분계획의 인가ㆍ고시만으로는 부족하고 구 도시정비법 제49조 제6항 단서에서 정한 토지보상법에 따른 손실보상이 완료되어야 한다.  구 도시정비법 제49조 제6항 단서의 내용, 개정 경위와 입법 취지를 비롯하여 구 도시정비법 및 토지보상법의 관련 규정들을 종합하여 보면, 토지보상법 제78조에서 정한 주거이전비, 이주정착금, 이사비(이하 ‘주거이전비 등’이라 한다)도 구 도시정비법 제49조 제6항 단서에서 정한 ‘토지보상법에 따른 손실보상’에 해당한다. 그러므로 주택재개발사업의 사업시행자가 공사에 착수하기 위하여 현금청산대상자나 세입자로부터 정비구역 내 토지 또는 건축물을 인도받기 위해서는 협의나 재결절차 등에 의하여 결정되는 주거이전비 등도 지급할 것이 요구된다. 만일 사업시행자와 현금청산대상자나 세입자 사이에 주거이전비 등에 관한 협의가 성립된다면 사업시행자의 주거이전비 등 지급의무와 현금청산대상자나 세입자의 부동산 인도의무는 동시이행의 관계에 있게 되고, 재결절차 등에 의할 때에는 주거이전비 등의 지급절차가 부동산 인도에 선행되어야 한다.  【참조조문】 구 도시 및 주거환경정비법(2017. 2. 8. 법률 제14567호로 전부 개정되기 전의 것) 제40조 제1항(현행 제65조 제1항 참조), 제49조 제6항(현행 제81조 제1항 참조), 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제2조 제5호, 제26조, 제28조 제1항, 제50조 제1항 제2호, 제2항, 제62조, 제78조 제1항, 제5항  【전 문】 【원고, 피상고인】 청천2구역주택재개발정비사업조합 (소송대리인 동수원종합법무법인 담당변호사 김형진 외 4인) 【피고, 상고인】 피고 (소송대리인 법무법인 둘로스 담당변호사 이원국 외 1인) 【원심판결】 서울고법 2019. 1. 25. 선고 2018나2061148 판결 【주 문】 원심판결을 파기하고, 사건을 서울고등법원에 환송한다. 【이 유】 상고이유를 판단한다. 1. 이 사건의 개요와 쟁점 가. 원심판결 이유와 기록에 의하면 다음과 같은 사실을 알 수 있다. 1) 원고는 2009. 2. 3. 구「도시 및 주거환경정비법」(2017. 2. 8. 법률 제14567호로 전부 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 도시정비법’이라 한다)에 따라 인천 부평구 (주소 생략) 일대 219,328㎡(이하 ‘이 사건 사업구역’이라 한다)에서 주택재개발사업을 시행하기 위하여 설립된 주택재개발정비사업조합이다.  2) 인천광역시 부평구청장은 2016. 7. 12. 원고의 관리처분계획을 인가하고 2016. 7. 13. 이를 고시하였다. 3) 피고는 원고의 이 사건 사업구역 내에 있는 원심판결문 별지 목록 기재 토지와 건물(이하 ‘이 사건 부동산’이라 한다)의 소유자로서 원고에게 분양신청을 하지 않아 현금청산대상자가 되었다.  4) 원고는 피고와 손실보상에 대한 협의가 이루어지지 않자 인천광역시 지방토지수용위원회에 수용재결을 신청하였고, 위 토지수용위원회는 2017. 5. 18. 수용재결을 하면서 수용개시일을 2017. 7. 12.로 정하였다.  5) 원고는 2017. 7. 6. 피고 앞으로 위 수용재결에서 정한 손실보상금 합계 230,934,440원(= 토지 보상금 175,540,000원 + 지장물 보상금 55,110,090원 + 지연가산금 284,350원)을 공탁하였다.  6) 피고는 중앙토지수용위원회에 위 수용재결에 대한 이의신청을 하였고, 중앙토지수용위원회는 2018. 1. 25. 피고의 손실보상금을 236,207,660원(= 토지 보상금 178,019,000원 + 지장물 보상금 57,897,810원 + 지연가산금 290,850원)으로 증액하는 내용의 이의재결을 하였다. 원고는 2018. 2. 22. 피고 앞으로 손실보상금 차액 5,273,220원(= 236,207,660원 - 230,934,440원)을 추가 공탁하였다.  7) 피고는 원심 변론종결 시를 기준으로 이 사건 부동산을 점유하고 있다. 나. 이 사건의 쟁점은, 주택재개발사업의 사업시행자가 구 도시정비법 제49조 제6항에 따라 현금청산대상자나 세입자를 상대로 부동산 인도 청구를 할 때 현금청산대상자나 세입자가 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」(이하 ‘토지보상법’이라 한다) 제78조 등에서 정한 주거이전비, 이주정착금, 이사비(이하 ‘주거이전비 등’이라 한다)의 미지급을 이유로 인도를 거절할 수 있는지 여부이다.  2. 구 도시정비법 제49조 제6항의 의미 가. 구 도시정비법 제49조 제6항은 ‘관리처분계획의 인가ㆍ고시가 있은 때에는 종전의 토지 또는 건축물의 소유자ㆍ지상권자ㆍ전세권자ㆍ임차권자 등 권리자는 제54조의 규정에 의한 이전의 고시가 있은 날까지 종전의 토지 또는 건축물에 대하여 이를 사용하거나 수익할 수 없다. 다만 사업시행자의 동의를 받거나 제40조 및 토지보상법에 따른 손실보상이 완료되지 아니한 권리자의 경우에는 그러하지 아니하다.’고 규정하고 있다. 따라서 사업시행자가 현금청산대상자나 세입자에 대해서 종전의 토지나 건축물의 인도를 구하려면 관리처분계획의 인가ㆍ고시만으로는 부족하고 구 도시정비법 제49조 제6항 단서에서 정한 토지보상법에 따른 손실보상이 완료되어야 한다.  나. 구 도시정비법 제49조 제6항 단서의 내용, 그 개정 경위와 입법 취지를 비롯하여 구 도시정비법 및 토지보상법의 관련 규정들을 종합하여 보면, 토지보상법 제78조에서 정한 주거이전비 등도 구 도시정비법 제49조 제6항 단서에서 정한 ‘토지보상법에 따른 손실보상’에 해당한다. 그러므로 주택재개발사업의 사업시행자가 공사에 착수하기 위하여 현금청산대상자나 세입자로부터 정비구역 내 토지 또는 건축물을 인도받기 위해서는 협의나 재결절차 등에 의하여 결정되는 주거이전비 등도 지급할 것이 요구된다. 만일 사업시행자와 현금청산대상자나 세입자 사이에 주거이전비 등에 관한 협의가 성립된다면 사업시행자의 주거이전비 등 지급의무와 현금청산대상자나 세입자의 부동산 인도의무는 동시이행의 관계에 있게 되고, 재결절차 등에 의할 때에는 주거이전비 등의 지급절차가 부동산 인도에 선행되어야 할 것이다. 보다 상세한 이유는 다음과 같다.  1) 구 도시정비법 제49조 제6항 단서는 제정 당시 ‘사업시행자의 동의’를 받은 경우에만 관리처분계획의 인가ㆍ고시에도 불구하고 권리자의 사용ㆍ수익이 정지되지 않도록 예외를 두고 있었는데, 도시 및 주거환경정비법(이하 ‘도시정비법’이라 한다)이 2009. 5. 27. 법률 제9729호로 개정될 때 ‘제40조 및 토지보상법에 따른 손실보상이 완료되지 아니한 권리자’의 경우가 추가되었다. 이는 사업시행으로 인하여 소유권 등 권리를 상실하는 권리자가 주거 공간을 인도하기 이전에 손실보상을 받을 수 있도록 법적으로 보장함으로써 소유자, 세입자 등 권리자의 재산권에 대한 손실을 보전하고 안정적인 주거 이전을 확보하기 위한 것으로 평가할 수 있다(헌법재판소 2014. 7. 24. 선고 2012헌마662 전원재판부 결정, 헌법재판소 2015. 11. 26. 선고 2013헌바415 전원재판부 결정 참조). 이러한 구 도시정비법의 개정 경위와 입법 목적을 고려할 때 구 도시정비법 제49조 제6항은 사업시행자의 현금청산대상자나 세입자에 대한 주거이전비 등의 지급을 실질적으로 보장할 수 있는 방향으로 해석되어야 한다.  2) 구 도시정비법 제40조 제1항 본문은 “정비사업의 시행을 위한 수용 또는 사용에 관하여 도시정비법에 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고는 토지보상법을 준용한다.”라고 정하고 있다. 토지보상법 제6장 제2절은 ‘손실보상의 종류와 기준 등’이라는 제목 아래 여러 종류의 손실보상을 규정하고 있다. 사업시행자는 공익사업의 시행으로 인하여 주거용 건축물을 제공함에 따라 생활의 근거를 상실하게 되는 자를 위하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 이주대책을 수립ㆍ실시하거나 이주정착금을 지급하여야 하고(토지보상법 제78조 제1항), 사업시행자가 이주대책을 수립ㆍ실시하지 아니하는 경우 또는 이주대책대상자가 이주정착지가 아닌 다른 지역으로 이주하려는 경우에는 이주대책대상자에게 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 이주정착금을 지급하여야 한다(공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행령 제41조). 또한 주거용 건물의 거주자에 대하여는 주거 이전에 필요한 비용과 가재도구 등 동산의 운반에 필요한 비용을 산정하여 보상하여야 한다(토지보상법 제78조 제5항). 따라서 토지보상법 제78조 제1항의 이주정착금 및 같은 조 제5항의 주거이전비와 이사비의 보상은 구 도시정비법 제40조 제1항에 의하여 준용되는 토지보상법에서 명문으로 규정한 손실보상에 해당한다.  3) 토지보상법에 의하면 사업시행자는 현금청산대상자나 세입자와 협의를 할 수 있고 협의가 성립되지 아니하거나 협의를 할 수 없을 때 관할 토지수용위원회에 재결을 신청할 수 있으며(제28조 제1항, 제26조, 제2조 제5호), 토지수용위원회의 재결사항에는 손실보상이 포함된다(제50조 제1항 제2호). 토지수용위원회는 손실보상의 경우 증액재결을 할 수 있는 것 외에는 사업시행자, 토지소유자 또는 관계인이 신청한 범위에서 재결하여야 한다(제50조 제2항). 주택재개발사업의 사업시행자는 사업의 신속한 진행을 위하여 주거이전비 등에 대하여 토지수용위원회에 재결을 신청할 수 있고 그 경우 관할 토지수용위원회는 주거이전비 등에 대하여 재결하여야 한다. 주거이전비 등의 보상항목에 대하여 수용재결에서 심리ㆍ판단되지 않았다면 사업시행자가 수용재결에서 정해진 토지나 지장물 등 보상금을 지급 또는 공탁한 것만으로 구 도시정비법 제49조 제6항 단서에서 정한 토지보상법에 따른 손실보상이 완료되었다고 보기 어렵다.  4) 만일 사업시행자와 현금청산대상자나 세입자 사이에 주거이전비 등에 관한 협의가 성립된다면 다른 특약이 없는 한 사업시행자의 주거이전비 등 지급의무와 현금청산대상자나 세입자의 부동산 인도의무는 동시이행의 관계에 있게 되지만, 사업시행자가 재결절차 등을 통하여 심리ㆍ판단된 주거이전비 등을 지급하거나 공탁할 때에는 구 도시정비법 제40조 제1항에 의해 준용되는 토지보상법 제62조가 정한 사전보상의 원칙에 따라 주거이전비 등의 지급절차가 부동산 인도에 선행되어야 한다[다만 사업시행자가 수용재결에서 정한 주거이전비 등을 수용개시일까지 지급하거나 공탁한 경우 구 도시정비법 제49조 제6항 단서에서 말하는 토지보상법에 따른 손실보상이 완료되고, 현금청산대상자나 세입자는 행정소송을 통해 주거이전비 등의 증액을 구할 수 있음은 별론으로 하고 사업시행자의 인도 청구를 거절할 수는 없다 할 것이다(대법원 2013. 8. 22. 선고 2012다40097 판결 참조)].  3. 이 사건에 관한 판단 위에서 본 사실관계를 이러한 법리에 비추어 보면, 피고는 이 사건 사업구역 내에서 주거용 건축물을 소유하면서 거주하던 사람으로 토지보상법령에서 정한 주거이전비 등의 지급요건에 해당할 가능성이 있고, 피고가 주거이전비 등의 지급대상자인 경우에는 원고가 피고에게 협의나 재결절차 등에 의하여 결정된 주거이전비 등을 지급하여야 구 도시정비법 제49조 제6항 단서의 손실보상이 완료되었다고 할 수 있다.  그럼에도 원심은, 원고가 주거이전비 등에 대하여 재결신청을 하지 아니하여 수용재결에서 주거이전비 등에 대하여 심리ㆍ판단하지 않은 채 산정한 토지나 지장물 등 보상금을 공탁한 것만으로 구 도시정비법 제49조 제6항 단서에서 정한 손실보상이 완료되었다고 단정하고 원고의 이 사건 부동산에 대한 인도 청구를 인용하였다. 이러한 원심판단에는 구 도시정비법 제49조 제6항 단서에서 정한 토지보상법에 따른 손실보상 완료의 의미에 관한 법리를 오해하여 필요한 심리를 다하지 않음으로써 판결에 영향을 미친 잘못이 있다. 이를 지적하는 상고이유 주장은 이유 있다.  4. 결론 그러므로 원심판결을 파기하고, 사건을 다시 심리ㆍ판단하게 하기 위하여 원심법원에 환송하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.  대법관   김재형(재판장) 안철상 노정희(주심) 이흥구

  주거이전비 등은 토지보상법 제78조와 관계법령에서 정하는 요건을 충족하면 당연히 발생하고 그에 관한 보상청구소송은 행정소송법 제3조 제2호에서 정하는 당사자소송으로 해야 한다(대법원 2008. 5. 29. 선고 2007다8129 판결 등 참조). 사업시행자는 협의나 재결절차를 거칠 필요 없이 현금청산대상자나 세입자에게 주거이전비 등을 직접 지급하거나 현금청산대상자나 세입자가 지급을 받지 않거나 받을 수 없을 때에는 민법 제487조에 따라 변제공탁을 할 수도 있다. 주택재개발사업의 사업시행자가 관리처분계획의 인가․고시 후 현금청산대상자나 세입자에 대하여 토지나 건축물에 관한 인도청구의 소를 제기하고 현금청산대상자나 세입자가 그 소송에서 주거이전비 등에 대한 손실보상을 받지 못하였다는 이유로 인도를 거절하는 항변을 하는 경우, 이를 심리하는 법원은 사업시행자가 협의나 재결절차를 거치지 않더라도 주거이전비 등을 지급하였거나 공탁하였다는 사정을 인정할 수 있으면 주거이전비 등의 지급절차가 선행되었다고 보아 사업시행자의 인도청구를 인정할 수 있다.   

  나. 원심은 다음과 같이 판단하였다. 원고는 이 사건 건물의 수용에 따른 손실보상금을 공탁하였다. 아울러 2019. 5. 21. 주거이전비 등을 산정해서 공탁하였는데 이 사건 정비사업의 원활하고 신속한 진행을 위해 토지보상법에서 정한 요건에 따른 보상액을 초과하여 주거이전비 등을 산정하여 공탁하였다. 원고는 법령에서 정한 요건을 충족한 주거이전비 등을 공탁하였으므로 협의나 재결을 거치지 않았더라도 주거이전비 등에 관한 손실보상을 완료하였다. 따라서 피고는 공동소유하는 이 사건 건물을 인도할 의무가 있다.  

  다. 원심판결은 위에서 본 법리에 따른 것으로 정당하다. 원심판결에 상고이유 주장과 같이 ‘구 도시정비법 제49조 제6항 단서에서 정한 손실보상의 완료’나 ‘건물 공유자들의 건물인도의무의 법적 성격’ 등에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 잘못이 없다. 

  3. 반소청구 부분의 상고에 관한 판단
  피고는 반소청구 부분에 대해서도 상고를 하였으나, 상고장이나 상고이유서 등에 이에 관한 상고이유를 기재하지 않았다. 

  4. 결론
  원고와 피고의 상고는 이유 없어 이를 모두 기각하고 상고비용은 패소자들 각자가 부담하도록 하여, 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.