지역주택조합이 조합원총회 경의없이 체결한 계약의 효력 - 무효

2021다231734   대여금   (자)   파기환송(일부)

[지역주택조합이 조합원총회 결의 없이 체결한 계약의 효력의 유·무효가 문제된 사건]

◇주택법 시행령 제20조 제3항 및 주택법 시행규칙 제7조 제5항 제3호에 위반된 계약의 효력(원칙적 무효)◇

 

주택법 시행령 제20조(주택조합의 설립인가 등) ① 법 제11조제1항에 따라 주택조합의 설립ㆍ변경 또는 해산의 인가를 받으려는 자는 신청서에 다음 각 호의 구분에 따른 서류를 첨부하여 주택건설대지(리모델링주택조합의 경우에는 해당 주택의 소재지를 말한다. 이하 같다)를 관할하는 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 제출해야 한다. <개정 2019.10.22, 2020.7.24> 1. 설립인가신청: 다음 각 목의 구분에 따른 서류 가. 지역주택조합 또는 직장주택조합의 경우　 1) 창립총회 회의록　 2) 조합장선출동의서　 3) 조합원 전원이 자필로 연명(연명)한 조합규약　 4) 조합원 명부　 5) 사업계획서　 6) 해당 주택건설대지의 80퍼센트 이상에 해당하는 토지의 사용권원을 확보하였음을 증명하는 서류　 7) 해당 주택건설대지의 15퍼센트 이상에 해당하는 토지의 소유권을 확보하였음을 증명하는 서류　 8) 그 밖에 국토교통부령으로 정하는 서류 나. 리모델링주택조합의 경우　 1) 가목1)부터 5)까지의 서류　 2) 법 제11조제3항 각 호의 결의를 증명하는 서류. 이 경우 결의서에는 별표 4 제1호나목1)부터 3)까지의 사항이 기재되어야 한다.　 3) 「건축법」 제5조에 따라 건축기준의 완화 적용이 결정된 경우에는 그 증명서류　 4) 해당 주택이 법 제49조에 따른 사용검사일(주택단지 안의 공동주택 전부에 대하여 같은 조에 따라 임시 사용승인을 받은 경우에는 그 임시 사용승인일을 말한다) 또는 「건축법」 제22조에 따른 사용승인일부터 다음의 구분에 따른 기간이 지났음을 증명하는 서류　 가) 대수선인 리모델링: 10년　 나) 증축인 리모델링: 법 제2조제25호나목에 따른 기간 2. 변경인가신청: 변경의 내용을 증명하는 서류 3. 해산인가신청: 조합해산의 결의를 위한 총회의 의결정족수에 해당하는 조합원의 동의를 받은 정산서 ② 제1항제1호가목3)의 조합규약에는 다음 각 호의 사항이 포함되어야 한다. <개정 2017.6.2, 2020.7.24> 1. 조합의 명칭 및 사무소의 소재지 2. 조합원의 자격에 관한 사항 3. 주택건설대지의 위치 및 면적 4. 조합원의 제명ㆍ탈퇴 및 교체에 관한 사항 5. 조합임원의 수, 업무범위(권리ㆍ의무를 포함한다), 보수, 선임방법, 변경 및 해임에 관한 사항 6. 조합원의 비용부담 시기ㆍ절차 및 조합의 회계 6의 2. 조합원의 제명ㆍ탈퇴에 따른 환급금의 산정방식, 지급시기 및 절차에 관한 사항 7. 사업의 시행시기 및 시행방법 8. 총회의 소집절차ㆍ소집시기 및 조합원의 총회소집요구에 관한 사항 9. 총회의 의결을 필요로 하는 사항과 그 의결정족수 및 의결절차 10. 사업이 종결되었을 때의 청산절차, 청산금의 징수ㆍ지급방법 및 지급절차 11. 조합비의 사용 명세와 총회 의결사항의 공개 및 조합원에 대한 통지방법 12. 조합규약의 변경 절차 13. 그 밖에 조합의 사업추진 및 조합 운영을 위하여 필요한 사항 ③ 제2항제9호에도 불구하고 국토교통부령으로 정하는 사항은 반드시 총회의 의결을 거쳐야 한다. ④ 총회의 의결을 하는 경우에는 조합원의 100분의 10 이상이 직접 출석하여야 한다. 다만, 창립총회 또는 제3항에 따라 국토교통부령으로 정하는 사항을 의결하는 총회의 경우에는 조합원의 100분의 20 이상이 직접 출석하여야 한다. <신설 2017.6.2> ⑤ 제4항에도 불구하고 총회의 소집시기에 해당 주택건설대지가 위치한 특별자치시ㆍ특별자치도ㆍ시ㆍ군ㆍ구(자치구를 말하며, 이하 "시ㆍ군ㆍ구"라 한다)에 「감염병의 예방 및 관리에 관한 법률」 제49조제1항제2호에 따라 여러 사람의 집합을 제한하거나 금지하는 조치가 내려진 경우에는 전자적 방법으로 총회를 개최해야 한다. 이 경우 조합원의 의결권 행사는 「전자서명법」 제2조제2호 및 제6호의 전자서명 및 인증서(서명자의 실제 이름을 확인할 수 있는 것으로 한정한다)를 통해 본인 확인을 거쳐 전자적 방법으로 해야 한다. <신설 2021.2.19> ⑥ 주택조합은 제5항에 따라 전자적 방법으로 총회를 개최하려는 경우 다음 각 호의 사항을 조합원에게 사전에 통지해야 한다. <신설 2021.2.19> 1. 총회의 의결사항 2. 전자투표를 하는 방법 3. 전자투표 기간 4. 그 밖에 전자투표 실시에 필요한 기술적인 사항 ⑦ 주택조합(리모델링주택조합은 제외한다)은 법 제11조에 따른 주택조합 설립인가를 받는 날부터 법 제49조에 따른 사용검사를 받는 날까지 계속하여 다음 각 호의 요건을 모두 충족해야 한다. <개정 2019.10.22, 2021.2.19> 1. 주택건설 예정 세대수(설립인가 당시의 사업계획서상 주택건설 예정 세대수를 말하되, 법 제20조에 따라 임대주택으로 건설ㆍ공급하는 세대수는 제외한다. 이하 같다)의 50퍼센트 이상의 조합원으로 구성할 것. 다만, 법 제15조에 따른 사업계획승인 등의 과정에서 세대수가 변경된 경우에는 변경된 세대수를 기준으로 한다. 2. 조합원은 20명 이상일 것 ⑧ 리모델링주택조합 설립에 동의한 자로부터 건축물을 취득한 자는 리모델링주택조합 설립에 동의한 것으로 본다. <개정 2017.6.2, 2021.2.19> ⑨ 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 해당 주택건설대지에 대한 다음 각 호의 사항을 종합적으로 검토하여 주택조합의 설립인가 여부를 결정하여야 한다. 이 경우 그 주택건설대지가 이미 인가를 받은 다른 주택조합의 주택건설대지와 중복되지 아니하도록 하여야 한다. <개정 2017.6.2, 2021.2.19> 1. 법 또는 관계 법령에 따른 건축기준 및 건축제한 등을 고려하여 해당 주택건설대지에 주택건설이 가능한지 여부 2. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따라 수립되었거나 해당 주택건설사업기간에 수립될 예정인 도시ㆍ군계획(같은 법 제2조제2호에 따른 도시ㆍ군계획을 말한다)에 부합하는지 여부 3. 이미 수립되어 있는 토지이용계획 4. 주택건설대지 중 토지 사용에 관한 권원을 확보하지 못한 토지가 있는 경우 해당 토지의 위치가 사업계획서상의 사업시행에 지장을 줄 우려가 있는지 여부 ⑩ 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 법 제11조제1항에 따라 주택조합의 설립인가를 한 경우 다음 각 호의 사항을 해당 지방자치단체의 인터넷 홈페이지에 공고해야 한다. 이 경우 공고한 내용이 법 제11조제1항에 따른 변경인가에 따라 변경된 경우에도 또한 같다. <신설 2020.7.24, 2021.2.19> 1. 조합의 명칭 및 사무소의 소재지 2. 조합설립 인가일 3. 주택건설대지의 위치 4. 조합원 수 5. 토지의 사용권원 또는 소유권을 확보한 면적과 비율 ⑪ 주택조합의 설립ㆍ변경 또는 해산 인가에 필요한 세부적인 사항은 국토교통부령으로 정한다. <개정 2017.6.2, 2020.7.24, 2021.2.19> ******************************************************* 주택법시행규칙 제7조(주택조합의 설립인가신청 등) ① 영 제20조제1항 각 호 외의 부분에 따른 신청서는 별지 제9호서식에 따른다. ② 영 제20조제1항제1호가목5)에 따른 사업계획서에는 다음 각 호의 사항을 적어야 한다. 1. 조합주택건설예정세대수 2. 조합주택건설예정지의 지번ㆍ지목ㆍ등기명의자 3. 도시ㆍ군관리계획(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제2조제4호에 따른 도시ㆍ군관리계획을 말한다. 이하 같다)상의 용도 4. 대지 및 주변 현황 ③ 영 제20조제1항제1호가목8)에서 "국토교통부령으로 정하는 서류"란 다음 각 호의 서류를 말한다. <개정 2020.7.24> 1. 고용자가 확인한 근무확인서(직장주택조합의 경우만 해당한다) 2. 조합원 자격이 있는 자임을 확인하는 서류 ④ 법 제11조제1항에 따라 지역ㆍ직장주택조합의 설립인가신청(조합원의 교체ㆍ신규가입에 따른 변경인가신청을 포함한다)을 받은 특별자치시장, 특별자치도지사, 시장, 군수 또는 구청장(구청장은 자치구의 구청장을 말하며, 이하 "시장ㆍ군수ㆍ구청장"이라 한다)은 「전자정부법」 제36조제1항에 따른 행정정보의 공동이용을 통해 조합원의 주민등록표등본을 확인해야 하며, 신청인이 확인에 동의하지 않는 경우에는 해당 서류를 직접 제출하도록 해야 한다. <개정 2019.10.29> ⑤ 영 제20조제3항에서 "국토교통부령으로 정하는 사항"이란 다음 각 호의 사항을 말한다. <개정 2017.6.2, 2019.5.31, 2020.7.24> 1. 조합규약(영 제20조제2항 각 호의 사항만 해당한다)의 변경 2. 자금의 차입과 그 방법ㆍ이자율 및 상환방법 3. 예산으로 정한 사항 외에 조합원에게 부담이 될 계약의 체결 3의 2. 법 제11조의2제1항에 따른 업무대행자(이하 "업무대행자"라 한다)의 선정ㆍ변경 및 업무대행계약의 체결 4. 시공자의 선정ㆍ변경 및 공사계약의 체결 5. 조합임원의 선임 및 해임 6. 사업비의 조합원별 분담 명세 확정(리모델링주택조합의 경우 법 제68조제4항에 따른 안전진단 결과에 따라 구조설계의 변경이 필요한 경우 발생할 수 있는 추가 비용의 분담안을 포함한다) 및 변경 7. 사업비의 세부항목별 사용계획이 포함된 예산안 8. 조합해산의 결의 및 해산시의 회계 보고 ⑥ 국토교통부장관은 주택조합의 원활한 사업추진 및 조합원의 권리보호를 위하여 표준조합규약 및 표준공사계약서를 작성ㆍ보급할 수 있다. ⑦ 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 법 제11조제1항에 따라 주택조합의 설립 또는 변경을 인가하였을 때에는 별지 제10호서식의 주택조합설립인가대장에 적고, 별지 제11호서식의 인가필증을 신청인에게 발급하여야 한다. ⑧ 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 법 제11조제1항에 따라 주택조합의 해산인가를 하거나 법 제14조제2항에 따라 주택조합의 설립인가를 취소하였을 때에는 주택조합설립인가대장에 그 내용을 적고, 인가필증을 회수하여야 한다. ⑨ 제7항에 따른 주택조합설립인가대장은 전자적 처리가 불가능한 특별한 사유가 없으면 전자적 처리가 가능한 방법으로 작성ㆍ관리하여야 한다. (출처 : 주택법 시행규칙 일부개정 2022. 2. 11. [국토교통부령 제1107호, 시행 2022. 2. 11.] 국토교통부 > 종합법률정보 법령)

  관련 법령에 따르면, 지역주택조합을 설립하기 위해서는 조합규약에 필수적인 총회의결사항으로 ‘예산으로 정한 사항 외에 조합원에게 부담이 될 계약의 체결’을 명시하도록 하여 이를 지역주택조합 설립인가의 조건이자 필수적인 요건으로 강제하고 있다. 이는 조합규약에 규정할 필수적인 총회의결사항을 사전적으로 통제하기 위한 입법적인 조치로서, 이에 따르면, ‘지역주택조합’은 총회의결을 거치지 않는 한 예산으로 정한 사항 외에 조합원에게 부담이 될 계약의 체결 등의 법률행위를 할 수 없는 법령상 제한 하에서만 설립인가 및 운영이 가능하다. 

  지역주택조합의 필수적 총회의결사항에 대한 이러한 법령상 제한은 조문의 위치만 달리 할 뿐 주택건설촉진법이 2003. 5. 29. 법률 제6916호로 전부 개정되어 ‘주택법’으로 명칭이 변경된 때부터 규정되어 있었다. 즉, ‘주택법’이 제정될 당시부터 지역주택조합의 법률행위에 대한 법령상 제한은 이미 일반에 공지된 사항이므로, 이러한 법령상 제한이 없는 통상의 민법상 법인 아닌 사단의 경우와 다르고, 한편 지역주택조합 대표자의 대표권 범위는 법률상 정해진 바가 없다는 점에서, 그 권리능력 범위 내에서 대표이사의 포괄적 대표권이 법률로 명시된 주식회사와도 다르다. 이에 더하여 관련 법령과 지역주택조합의 조합규약에 따라 적법하게 총회 소집․의결을 거치기 위해서는 총회 목적·안건 등에 관한 이사회 의결․공고기간․조합원 전원에 대한 통지 등 상당한 시간과 노력이 소요되는 사정까지 고려하면, 지역주택조합과 사이에 그 조합원에게 상당한 부담이 될 수 있는 계약을 체결하려는 제3자는 사전에 총회의결의 존부를 확인하는 조치를 취하는 것이 관련 법령의 해석상 예정된 것이자 당연히 기대된다고 봄이 상당하다. 지역주택조합의 조합원 자격은 원칙적으로 일정한 지역에 거주하는 ‘무주택 세대주’만으로 엄격히 제한되는(주택법 시행령 제21조 제1항) 등 그 조합원 자격 제한을 통하여 무주택 세대주와 그 세대원들의 주거 안정을 보호할 필요성을 비롯한 지역주택조합의 특성·목적·역할·기능에 내재된 공공성에 비추어도 그러하다. 무주택 세대주들이 주택 마련을 위해 지역주택조합을 설립하여 주택건설사업을 장기간 동안 시행하는 과정에서 조합원들의 권리·의무에 직접적인 영향을 미치는 사항에 대하여 조합원들의 의사가 직접 반영될 수 있는 실질적인 절차를 마련함으로써 소수 임원의 전횡을 사전에 방지하고 이를 통해 지역주택조합과 그 조합원들을 보호하기 위한 관련 법령의 입법취지와 목적 역시 이를 뒷받침한다. 

  관련 법령 전체의 내용․취지 및 형식에 비추어 보면, 주택법 시행령 제20조 제3항 및 주택법 시행규칙 제7조 제5항 제3호는 단순히 비법인사단의 자율적·내부적인 대표권 제한의 문제가 아니라 그 법률행위의 상대방인 제3자와의 계약 해석에 있어서도 그 제3자의 귀책을 물을 수 없는 예외적인 경우가 아닌 한 원칙적으로 그 조항의 효력이 미치도록 하려는 것으로 볼 수 있다. 따라서 ‘예산으로 정한 사항 외에 조합원에게 부담이 될 계약의 체결’에 해당함에도 관련 법령과 이에 근거한 조합규약에 정한 총회의결 없이 이루어진 법률행위의 상대방으로서는 그 절차적 요건의 흠결을 과실 없이 알지 못하였다는 등의 특별한 사정을 밝히지 못하는 한 절차적 요건의 충족을 전제로 하는 계약의 효력을 주장할 수 없다고 봄이 상당하다. 앞서 본 관련 법령의 취지와 내용·연혁에 비추어 보더라도, 이러한 해석이 지역주택조합과의 계약 상대방의 예측가능성 또는 거래의 안전을 현저히 저해한다고 볼 수 없고, 이로 인하여 결과적으로 거래 상대방이 입게 되는 손해는 그 거래의 구체적인 경위와 경과 등에 기한 지역주택조합의 책임 여하 및 정도에 따라 일정 부분 배상을 받는 근거가 될 수 있을 뿐이다. 

☞  설립된 지 불과 1년 남짓 경과된 지역주택조합인 피고가 조합원총회 결의 없이 원고에게 A회사가 원고로부터 차용한 돈에 대하여 보증(이하 ‘이 사건 보증’)을 하였고, 원고가 피고를 상대로 보증채무의 이행을 구한 사안 

☞ 대법원은, 피고 조합이 체결한 이 사건 보증약정은 ‘예산으로 정한 사항 외에 조합원에게 부담이 될 계약의 체결’에 해당하므로, 원고는 이 사건 보증약정을 체결하기 전에 관련 법령 및 이에 근거한 조합규약에 따라 당연히 피고의 총회의결이 있었는지 여부를 확인할 의무가 있었고 이를 해태하였으므로, 이 사건 보증약정은 주택법 시행령 제20조 제3항 및 주택법 시행규칙 제7조 제5항 제3호에 따라 원칙적으로 무효라고 보았음. 따라서 원심으로서는 이 사건 보증약정 체결 당시 피고가 총회의결을 거쳤는지, 원고가 피고의 총회의결 존부를 확인하였는지 혹은 그러한 절차적 흠결에도 불구하고 원고에게 그 과실 등 책임을 지울 수 없는 특별한 사정이 존재하는지 여부 등을 면밀히 심리한 후 이 사건 보증약정의 효력을 판단하였어야 함에도 단순히 이 사건 보증약정을 유효로 보았는바, 이러한 원심의 판단에는 이 사건 보증약정의 효력에 관한 법리를 오해하여 필요한 심리를 다하지 않음으로써 판결에 영향을 미친 잘못이 있다고 보아 파기환송한 사례 

 

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