상임법제11조, 민법628조의 차임증감청구권의 인정요건

 2021나12646(본소), 2021나12653(반소) 상가건물 임대차보호법 제11조 및 민법 제628조에 따른 차임증감청구권의 인정요건 {전주지방법원 2021나12646(본소), 2021나12653(반소)}  

제11조(차임 등의 증감청구권)  ① 차임 또는 보증금이 임차건물에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 「감염병의 예방 및 관리에 관한 법률」 제2조제2호에 따른 제1급감염병 등에 의한 경제사정의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 경우에는 당사자는 장래의 차임 또는 보증금에 대하여 증감을 청구할 수 있다. 그러나 증액의 경우에는 대통령령으로 정하는 기준에 따른 비율을 초과하지 못한다. <개정 2020.9.29>  ② 제1항에 따른 증액 청구는 임대차계약 또는 약정한 차임 등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다.  ③ 「감염병의 예방 및 관리에 관한 법률」 제2조제2호에 따른 제1급감염병에 의한 경제사정의 변동으로 차임 등이 감액된 후 임대인이 제1항에 따라 증액을 청구하는 경우에는 증액된 차임 등이 감액 전 차임 등의 금액에 달할 때까지는 같은 항 단서를 적용하지 아니한다. <신설 2020.9.29>  [전문개정 2009.1.30] 제628조(차임증감청구권)   임대물에 대한 공과부담의 증감 기타 경제사정의 변동으로 인하여 약정한 차임이 상당하지 아니하게 된 때에는 당사자는 장래에 대한 차임의 증감을 청구할 수 있다.

 

甲은 2019. 2.경 乙로부터 전주한옥마을 내에 있는 상가 1층 일부를 보증금 1억 원, 월 차임 350만 원, 임대차기간 2019. 2. 부터 2024. 2. 까지 60개월로 각 정하여 임차하는 내용의 임대차계약을 체결하였다. 甲은 위 상가를 사업장 소재지로 하여 ‘A’라는 상호로 사업자등록을 하고 영업을 개시하였다. 그런데 甲은 2020. 1.경까지 乙에게 월 차임을 제대로 지급하다가 2020. 2.경부터는 월 차임을 제대로 지급하지 않았고, 2020. 11.경 乙에게 코로나 19로 관광객이 없고 매출이 폭락하였다는 사정을 설명하면서 개정된 상가건물 임대차보호법에 따라 월 차임을 50% 감액하여 줄 것을 요청하였다. 그러나 乙은 甲의 차임 감액 요청을 받아들이지 않고 2020. 10.까지 甲의 차임 연체액이 3기의 차임액을 초과하였음을 이유로 위 임대차계약을 해지하였다. 

  甲은 1급감염병인 코로나 19로 매출이 현저히 감소되는 등 경제사정의 변동으로 위 임대차계약상 월 차임 350만 원은 상당하지 않게 되어 개정된 상가건물 임대차보호법에 근거하여 차임감액을 청구할 권리가 있고, 이에 따라 甲이 乙에게 임대료의 50%를 감액해 줄 것을 청구하였으므로 월 차임은 175만 원으로 계산되어야 하는데, 乙은 임대차를 종료하면서 월 350만 원의 비율로 계산한 연체차임을 공제한 나머지 돈만을 반환하였는바, 감액된 차임을 초과하여 연체차임으로 계산하여 공제한 돈을 乙이 甲에게 반환할 의무가 있다고 주장하였다. 

  법원은, 2020. 9. 29. 법률 제17490호로 일부 개정된 상가건물 임대차보호법 제11조는 ‘차임 또는 보증금이 임차건물에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 감염병의 예방 및 관리에 관한 법률 제2조 제2호에 따른 제1급감염병 등에 의한 경제사정의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 경우에는 당사자는 장래의 차임 또는 보증금에 대하여 증감을 청구할 수 있다’고 규정하고 있고, 코로나 19가 제1급감염병으로 지정되어 관리되어 온 사실은 인정되나, 위 임대차계약이 체결될 당시 관련 법령에 의하면 위 상가가 소재한 지역은 보증금액과 차임을 환산한 금액이 2억 7천만 원을 초과하면 상가건물 임대차보호법이 적용되지 않는데, 위 임대차계약의 내용에 의하면 상가건물 임대차보호법에 따른 임대차계약의 환산보증금을 포함한 보증금액이 4억 5천만 원으로 위 2억 7천만 원을 초과함이 계산상 명백하고, 위 개정된 상가건물 임대차보호법 제11조에서 장래의 차임 또는 보증금에 대하여 증감을 청구할 수 있는 사유 중 ‘경제사정의 변동’을 ‘감염병의 예방 및 관리에 관한 법률 제2조 제2호에 따른 제1급감염병 등에 의한 경제사정의 변동’으로 개정하여 코로나 19로 인한 경제사정의 변동을 차임증감청구의 사유로 명시하면서도, 부칙 제2조에서 위 제11조의 조항을 대통령령으로 정하는 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여는 적용하지 않고 있어 위 임대차계약에는 상가건물 임대차보호법 제11조의 규정은 적용되지 않으며, 한편 민법 제628조는 ‘임대물에 대한 공과부담의 증감 기타 경제사정의 변동으로 인하여 약정한 차임이 상당하지 아니하게 된 때에는 당사자는 장래에 대한 차임의 증감을 청구할 수 있다’고 규정하고 있어 甲의 차임감액청구권의 행사를 위 민법 조항에 따른 것으로 선해하여 살펴보면, 민법 제628조에 따른 차임증감청구권은 임대물에 대한 공과부담의 증감 기타 경제사정의 변동으로 인하여 약정 차임으로 당사자를 구속하는 것이 정의와 형평에 어긋나 현저히 부당한 경우에 비로소 인정된다고 할 것인데(대법원 2004. 1. 15. 선고 2001다12638 판결 등 참조), 위 임대차계약 체결 당시에 甲과 乙이 코로나 19 사태를 예상할 수 없었고, 위 임대차계약 체결 이후의 코로나 19 사태로 인하여 전주한옥마을 관광객이 줄어들어 甲이 위 상가에서 운영하던 사업의 매출에 영향이 있었을 것으로 보이기는 하나, 여러 가지 사정들을 고려하여 보면 위 임대차계약 체결 당시 사정과 비교하여 위 상가에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담이나 경제사정의 변동 등 그 기초가 되는 사정이 현저하게 변경되어 위 임대차계약에서 정한 월 차임으로 당사자를 구속하는 것이 정의와 형평에 어긋나 현저히 부당하다고 보기 어렵다고 판단하였다. 

 

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대법원 2004. 1. 15. 선고 2001다12638 판결 [임대료][공2004.2.15.(196),329] 【판시사항】 [1] 구 한국공항공단법 제17조에 의하여 한국공항공단이 정부로부터 무상사용허가를 받은 행정재산을 전대하는 행위가 사법상의 임대차에 해당하는지 여부(한정 적극)  [2] 한국공항공단이 정부로부터 무상사용허가를 받은 행정재산을 전대하는 법률관계에 차임증감청구권에 관한 민법 제628조가 적용되나 그 사용료 약정이 경제사정 등의 변경으로 인하여 현저히 부당하게 된 것은 아니라고 한 사례  【판결요지】 [1] 한국공항공단이 정부로부터 무상사용허가를 받은 행정재산을 구 한국공항공단법(2002. 1. 4. 법률 제6607호로 폐지) 제17조에서 정한 바에 따라 전대하는 경우에 미리 그 계획을 작성하여 건설교통부장관에게 제출하고 승인을 얻어야 하는 등 일부 공법적 규율을 받고 있다고 하더라도, 한국공항공단이 그 행정재산의 관리청으로부터 국유재산관리사무의 위임을 받거나 국유재산관리의 위탁을 받지 않은 이상, 한국공항공단이 무상사용허가를 받은 행정재산에 대하여 하는 전대행위는 통상의 사인간의 임대차와 다를 바가 없고, 그 임대차계약이 임차인의 사용승인신청과 임대인의 사용승인의 형식으로 이루어졌다고 하여 달리 볼 것은 아니다.  [2] 한국공항공단이 정부로부터 무상사용허가를 받은 행정재산을 전대하는 법률관계에 차임증감청구권에 관한 민법 제628조가 적용되나 그 사용료 약정이 경제사정 등의 변경으로 인하여 현저히 부당하게 된 것은 아니라고 한 사례.  【참조조문】 [1] 국유재산법 제24조 제1항, 구 한국공항공단법(2002. 1. 4. 법률 제6607호로 폐지) 제17조[2] 민법 제628조, 구 한국공항공단법(2002. 1. 4. 법률 제6607호로 폐지) 제17조  【참조판례】 [1] 대법원 2003. 10. 24. 선고 2001다82514, 82521 판결(공2003하, 2241) 【전 문】 【원고,상고인겸피상고인】 원고 1 외 1인 【피고,피상고인겸상고인】 한국공항공단의 소송수계인 한국공항공사 (소송대리인 법무법인 충정 담당변호사 최우영 외 4인) 【원심판결】 부산고법 2001. 1. 10. 선고 2000나935 판결 【주문】 원심판결 중 피고 패소 부분을 파기하고 이 부분 사건을 부산고등법원에 환송한다. 원고들의 상고를 모두 기각한다. 【이유】 1. 원심의 판단 원심은 그 채용한 증거에 의하여, 원고 1은 피고의 울산지사가 1997. 10. 29. 실시한 울산 중구 송정동 522. 소재 울산공항 여객청사(이는 국유재산으로서 피고가 법령에 따라 사용ㆍ수익ㆍ관리하는 재산이다) 내 식당 등에 대한 운영자 선정을 위한 입찰절차에서 2층 식당 117.8㎡(이하 '이 사건 식당'이라고 한다)에 관하여 국유재산사용료율을 이 사건 식당 가액의 120%로 하여 낙찰자로 선정되고, 원고 2는 같은 입찰절차에서 2층 스낵코너 36㎡(이하 '이 사건 스낵코너'라고 한다)에 관하여 국유재산사용료율을 이 사건 스낵코너 가액의 469%로 하여 낙찰자로 선정되어 같은 해 11. 27. 피고로부터 임대기간을 각 1997. 12. 3.부터 1998. 12. 31.까지로 하여 국유재산사용승인을 받은 다음 1997. 12. 22.부터 이 사건 식당과 스낵코너를 운영하기 시작한 사실, 그 후 이 사건 식당과 스낵코너의 가액이 확정됨에 따라 원고 1이 피고에게 지급할 사용료는 1997년분 10,265,440원, 1998년분 129,203,040원(월별로 계산하면 10,766,920원임)으로, 원고 2가 피고에게 지급할 사용료는 1997년분 12,261,020원, 1998년분 154,319,760원(월별로 계산하면 12,859,980원임)으로 각 확정된 사실, 이 사건 식당과 스낵코너에 대한 입찰은 소위 IMF 경제위기가 개시되기 직전에 이루어졌고, 원고들을 비롯한 입찰 참가자들도 이를 예상하지는 못하였는데, 위 경제위기 개시 후 위 여객청사 이용객의 급격한 감소와 소비위축으로 그 수입이 이 사건 식당과 스낵코너의 사용료에도 미치지 못하는 등 적자가 누적되자 원고들은 1998. 8. 26. 납부기한이 경과한 사용료를 일부 납부하면서 피고에 대하여 경제사정의 변경과 영업부진 등을 이유로 하여 사용료를 감액해 달라고 요청한 사실, 그러나 피고는 국유재산관리 총괄청인 재정경제부장관에 대한 질의결과에 따라 그 감액요청을 거절한 사실, 한편 피고가 1998. 12. 11.경 이 사건 식당과 스낵코너에 대하여 새로이 입찰을 실시한 결과 이 사건 식당은 1년 사용료 29,756,000원 상당, 이 사건 스낵코너는 1년 사용료 3,290,000원 상당으로 낙찰되었으며, 원고들과 피고 사이의 위 각 국유재산 사용관계는 1998. 12. 20.에 이르러 당사자 사이의 의사합치로 종료되었는데, 원고들이 현재까지 피고에게 지급하지 않은 사용료(부가가치세, 분납이자, 가산금, 중가산금 포함)는 원고 1은 110,281,870원(원심이 110,280,870원이라고 한 것은 계산상 착오이다), 원고 2는 191,384,480원인 사실을 인정하였다.  이어서 원심은, 이 사건 식당과 스낵코너에 대한 원고들과 피고 사이의 국유재산사용관계는 그 성질상 민법의 임대차에 해당하고, 그 사용료는 임대차계약상 차임의 성질을 가지는 것으로서 이는 민법 제628조 소정의 차임감액청구권의 대상이 된다고 할 것인데, 이 사건 식당과 스낵코너에 대한 입찰 당시에는 예상하지 못하였던 경제위기로 인하여 경제사정이 현저히 변경되었고, 이러한 경제사정의 변경은 원고들에게 책임없는 사유로 발생한 것으로서 이 사건 식당과 스낵코너에 대한 사용료약정에 원고들을 그대로 구속시키는 것이 현저히 부당하다고 보이므로 원고들은 피고에 대하여 그 사용료의 감액을 청구할 수 있다고 한 다음, 그 감액 비율은 30% 정도로 봄이 상당하다고 하여 원고들의 피고에 대한 사용료(부가가치세, 분납이자, 가산금, 중가산금 포함) 지급채무액은 원고 1이 93,350,031원, 원고 2가 171,161,127원이라고 판단하였다.  2. 이 법원의 판단 가. 피고의 상고이유 주장에 대한 판단 (1) 피고가 정부로부터 무상사용허가를 받은 행정재산을 구 한국공항공단법(2002. 1. 4. 법률 제6607호에 의하여 폐지된 것) 제17조에서 정한 바에 따라 전대하는 경우에 미리 그 계획을 작성하여 건설교통부장관에게 제출하고 승인을 얻어야 하는 등 일부 공법적 규율을 받고 있다고 하더라도, 피고가 그 행정재산의 관리청으로부터 국유재산관리사무의 위임을 받거나 국유재산관리의 위탁을 받지 않은 이상, 피고가 무상사용허가를 받은 행정재산에 대하여 하는 전대행위는 통상의 사인간의 임대차와 다를 바가 없고, 그 임대차계약이 임차인의 사용승인신청과 임대인의 사용승인의 형식으로 이루어졌다고 하여 달리 볼 것은 아니므로 ( 대법원 2003. 10. 24. 선고 2001다82514, 82521 판결 참조), 피고가 무상사용허가를 받은 행정재산 중 일부인 이 사건 식당과 스낵코너에 대하여 하는 전대행위로 인한 법률관계에 차임증감청구권에 관한 민법 제628조의 적용이 배제되는 것은 아니고 , 구 한국공항공단법 제18조, 구 공항시설관리규칙(2000. 3. 10. 건설교통부령 제229호로 개정되기 이전의 것) 제12조 제1항, 별표에 의하여 그 사용료를 국유재산법이 정하는 바에 의한다고 하고 있고, 구 국유재산법시행령(1998. 9. 25. 대통령령 제15897호로 개정되기 이전의 것) 제26조의2에서 사용료 조정에 관하여 규정하고 있다고 하더라도 이와 달리 볼 것은 아니다.  같은 취지에서 원심이 피고와 원고들 사이의 이 사건 식당과 스낵코너에 대한 사용료약정에 대하여 차임증감청구권에 관한 민법 제628조가 적용된다고 본 것은 정당하고, 거기에 국유재산 사용관계 또는 차임증감청구권의 적용범위에 관한 법리를 오해한 위법이 없다.  이 부분 상고이유의 주장은 받아들이지 아니한다. (2) 그러나 원심이 이 사건 식당과 스낵코너에 대한 사용료약정에 원고들을 구속시키는 것이 현저히 부당하다고 하여 원고들이 피고에 대하여 그 사용료의 감액을 청구할 수 있다고 한 원심의 판단은 수긍할 수 없다.  위 인정 사실 및 원심이 채용한 증거들을 기록에 비추어 살펴보면, 원고들이 이 사건 식당과 스낵코너에 대한 입찰을 한 날은 1997. 10. 29.로서 앞서 본 경제위기가 시작되기 직전이었고, 이 사건 사용계약이 체결된 이후로서 본격적으로 경제위기가 시작된 1997. 말경부터 1998.까지 사이에 울산공항 이용 여객이 감소하여 1998.에는 1997. 대비 28.7% 감소(1996년 대비 15.5% 감소)하였으며, 원고들이 이 사건 식당과 스낵코너를 반납한 후에 실시된 입찰에서 이 사건 식당은 사용료율 약 30%, 이 사건 스낵코너는 사용료율 약 10%에 각 낙찰된 점을 종합하면 원고들의 영업수익이 당초 예상과 달리 저조하게 되었으리라고 추정되나, 한편 이 사건 식당과 스낵코너의 구체적인 영업실적은 물론 울산 신공항 이용 여객수의 감소와 이 사건 식당 및 스낵코너 영업실적과의 상관관계를 알 수 있는 자료가 기록상 전혀 없을 뿐만 아니라, 울산공항 여객이 1997.에는 1996. 대비 18% 증가하기도 하였던 것에 비추어 1998.의 1997. 대비 여객수 변동폭이 1997.의 1996. 대비 변동폭의 약 1.6배에 불과한 데다가, 사용료 산정의 또 다른 기준이 되는 이 사건 식당의 재산가액에 변동이 있었음을 찾아볼 증거도 없고, 새로이 실시된 입찰에서 사용료율이 대폭 낮아진 것은 경쟁방법에 의한 가격의 결정에는 수요와 공급의 요소 외에 참가자들의 심리적 요소도 무겁게 고려되므로 위와 같이 사용료율이 낮아졌다는 사정만으로 종전의 사용료율이 부당하였다고 단정할 수도 없는 점 등에 비추어 보면, 울산 신공항청사의 개청과 함께 이 사건 식당과 스낵코너를 임대받은 원고들의 영업실적이 예상보다 저조하였다고 하여도 이는 경영예측과 이에 따른 투자의 실패로서 원고들 스스로가 이를 감수하여야 할 사정에 불과하고, 이 사건 식당과 스낵코너에 대한 사용료 약정이 임차물에 대한 공과부담 기타 경제사정 등의 변경으로 인하여 현저히 부당하게 된 것이라고 할 수는 없다.  원심이 이와 달리 앞에서 본 바와 같은 이유 설시 아래 원고들의 차임감액청구를 각 일부 인용한 것은 위법하므로 유지될 수 없고, 이를 지적하는 피고의 상고이유 주장은 이유 있다.  나. 원고들의 상고이유에 대한 판단 이 사건 식당과 스낵코너의 사용료에 대한 원고들의 감액청구를 받아들일 수 없는 이상 그 감액비율이 부당하게 과소하다는 취지의 원고들의 상고이유의 주장은 모두 이유 없으므로 받아들이지 아니한다.  3. 결 론 그러므로 원심판결 중 피고 패소 부분을 파기하고 이 부분 사건을 원심법원에 환송하기로 하고, 원고들의 상고는 모두 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.  대법관   이용우(재판장) 조무제 이규홍 박재윤(주심)

 

사 건 2021나12646(본소) 임대료 감액
2021나12653(반소) 건물인도

원고(반소피고), 항소인  A
피고(반소원고), 피항소인 B

제 1 심 판 결 전주지방법원 2021. 10. 26. 선고 2020가단30967(본소), 2021가단
154(반소) 판결

변 론 종 결 2022. 7. 14.
판 결 선 고 2022. 8. 18.

주 문

1. 원고(반소피고)의 항소를 기각한다. 

 

2. 항소비용은 원고(반소피고)가 부담한다. 청구취지 및 항소취지 

 

1. 청구취지 
 가. 본소 : 피고(반소원고, 이하 ‘피고’라고만 한다)는 원고(반소피고, 이하 ‘원고’라고만 한다)에게 26,250,000원을 지급하라(원고는 제1심에서 28,000,000원 및 이에 대하여 이 사건 소장 부본 송달 다음 날부터 다 갚는 날까지 연 12%의 비율로 계산한 돈의 지급을 구하였으나, 2021. 12. 1.자 항소취지 정정신청서에서 위 청구취지 기재와 같은 금액의 지급을 구하는 것으로 항소취지를 정정하였는바, 이에 따라 청구취지를 감축한 
것으로 본다). 

나. 반소 : 원고는 피고에게 1,133,999원을 지급하라. 

 

2. 항소취지

 제1심판결 중 본소에 관한 원고 패소 부분을 취소한다.1) 본소 청구취지 기재와 같다. 

1) 원고는 이 법원에 2021. 12. 17. 제출한 준비서면에서 제1심판결 중 피고의 반소 청구 인용 부분에 대해서 부당하다는 취지 로 주장하면서 피고의 반소 청구의 기각을 구하고 있으나, 원고가 2021. 11. 10. 제출한 항소장에 ‘불복의 정도’란에 ‘원고 본 소 패소 대하여 항소합니다.’라고 기재하였고, ‘항소취지’란에 ‘원고 본소 패소를 취소한다.’라고 기재하였으며, 제1심 법원의  보정명령에 따라 제출한 2021. 12. 1.자 항소취지 정정신청서에서 ‘제1심판결을 취소한다. 피고는 원고에게 26,250,000원을 지 급하라’라고만 기재하였을 뿐, 피고의 반소 청구의 기각을 구하는 항소취지는 기재하지 않았으므로, 본소에 관하여만 항소한  것으로 봄이 상당하다

 

3. 이 유
1. 이 법원의 심판범위
 원고는 제1심에서 임대료감액청구권 행사에 따라 감액된 임대료 상당액의 금원을 반환하라는 내용의 본소청구를 하였고, 피고는 연체차임에 대한 지연손해금의 지급을 구하는 반소청구를 하였는데, 제1심 법원은 원고의 본소청구는 기각하고, 피고의 반소청구는 전부 인용하였다. 이에 대하여 원고는 제1심판결 중 본소청구 패소 부분에 관하여만 항소하고, 반소 부분에 관하여는 항소하지 아니하였는바, 제1심판결 중 반소청구 부분은 그대로 분리·확정되었다. 따라서 이 법원의 심판범위는 원고의 본소청구 부분에 한정된다.

 

2. 기초사실

가. 원고는 2019. 2. 12. 피고로부터 전주한옥마을 내에 있는 전주시 완산구 D 지상 근린생활시설 중 1층 일부, 3호와 4호 약 30㎡(이하 ‘이 사건 상가’라 한다)를 보증금 1억 원, 월 차임 350만 원(매월 28일 선불로 지급), 임대차기간 2019. 2. 12.부터 2024. 2. 11.까지 60개월로 각 정하여 임차하는 내용의 임대차계약(이하 ‘이 사건 임 대차계약’이라 한다)을 피고와 체결하였다.

 

나. 원고는 이 사건 상가를 사업장 소재지로 하여 ‘C’라는 상호로 2019. 3. 1. 사업 자등록을 하고, 영업을 개시하였다.

 

다. 원고는 2020. 1.경까지 피고에게 월 차임을 제대로 지급하였으나, 2020. 2.경부터 는 월 차임을 제대로 지급하지 아니하다가 2020. 11. 9. 피고에게 신종 코로나바이러스 감염증(이하 ‘코로나 19’라 한다)으로 관광객이 없고 매출이 폭락하였다는 사정을 설명 하면서 개정된 상가건물 임대차보호법에 따르면 감염병의 예방 및 관리에 관한 법률에 따른 제1급감염병 등에 의한 경제사정의 변동이 발생한 경우 임대료의 증감을 청구할 수 있으니, 이에 따라 월 차임을 50% 감액하여 줄 것을 요청하는 내용의 내용증명 우 편을 발송하였다.

 

라. 피고는 위 원고의 내용증명 우편을 송달 받은 후 2020. 11. 24. 원고에게, 원고 의 차임 감액 요청을 받아들일 수 없으며, 2020. 10.까지 원고의 차임 연체액이 이미 2,730만 원으로 3기의 차임액 1,155만 원( = 350만 원 x 3기)을 초과하였음을 이유로 이 사건 임대차계약을 해지한다는 내용의 내용증명 우편을 발송하였고, 그 무렵 위 내 용증명우편은 원고에게 도달되었다. 

 

마. 원고는 2020. 12. 4. 이 사건 본소를 제기하였고, 이에 대하여 피고는 2021. 1. 5. 반소를 제기하였는데, 이 사건 소송이 제1심에 계속 중이던 2021. 4. 28. 원고는 피 고에게 이 사건 상가를 인도하였고, 피고는 원고로부터 받은 보증금 1억 원에서 월 350만 원의 비율로 계산한 연체차임 원금을 공제한 나머지 돈을 반환하였다. [인정근거] 갑 제1 내지 3호증, 을 제1 내지 2호증의 각 기재, 변론 전체의 취지 

 

3. 주장 및 판단

가. 주장의 요지

1급감염병인 코로나 19로 매출이 현저히 감소되는 등 경제사정의 변동으로 이 사 건 임대차계약상 월 차임 350만 원은 상당하지 않게 되었으므로 원고는 2020. 9. 29. 법률 제17490호로 개정된 상가건물 임대차보호법에 근거하여 차임감액을 청구할 권리 가 있고, 이에 따라 원고가 피고에게 임대료의 50%를 감액해 줄 것을 청구하였으므로 월 차임은 175만 원으로 계산되어야 한다. 그런데 피고는 이 사건 임대차를 종료하면 서 2020. 1.부터 2021. 4.까지 16개월 동안 월 350만 원의 비율로 계산한 연체차임을 공제한 나머지 돈만을 반환하였는바, 감액된 차임을 초과하여 연체차임으로 계산하여 공제한 돈을 피고가 원고에게 반환할 의무가 있다. 

 

나. 판단 

 

1) 2020. 9. 29. 법률 제17490호로 일부 개정된 상가건물 임대차보호법 제11조는 ‘차임 또는 보증금이 임차건물에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 감염병 의 예방 및 관리에 관한 법률 제2조 제2호에 따른 제1급감염병 등에 의한 경제사정의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 경우에는 당사자는 장래의 차임 또는 보증금에  대하여 증감을 청구할 수 있다’고 규정하고 있고, 감염병의 예방 및 관리에 관한 법률 제2조 제2호에 따른 ‘제1급감염병’이란 생물테러감염병 또는 치명률이 높거나 집단 발생의 우려가 커서 발생 또는 유행 즉시 신고하여야 하고, 음압격리와 같은 높은 수준의 격리가 필요한 감염병으로 갑작스러운 국내 유입 또는 유행이 예견되어 긴급한 예방ㆍ관리가 필요하여 질병관리청장이 보건복지부장관과 협의하여 지정하는 감염병을 포함하는데, 코로나 19가 2020. 1.경부터 2022. 4.경까지 제1급감염병으로 지정되어 관리되어 온 사실은 이 법원에 현저하다. 

 

2) 그러나 이 사건 임대차계약이 체결될 당 시 관련 법률에 의하면, 이 사건 상가가 소재한 지역은 보증금액과 차임을 환산한 금액이 2억 7천만 원을 초과하면 상가건물 임대차보호법이 적용되지 않는데, 앞서 본 바와 같은 이 사건 임대차계약의 내용에 의하면 상가건물 임대차보호법 제2조 제1항 단서 및 같은 법 시행령 제2조 제1항 제4호에 따른 이 사건 임대차계약의 환산보증금을 포함한 보증금액은 4억 5천만 원[ = 보증금 1억 원 + 차임 환산액 3억 5천만 원( = 차임 350만 원 × 100)]으로 위 2억 7천만 원을 초과함이 계산상 명백하고, 상가건물 임대차보호법은 2020. 9. 29. 개정 당시 제11조에서 장래의 차임 또는 보증금에 대하여 증감을 청구할 수 있는 사유 중 ‘경제사정의 변동’을 ‘감염병의 예방 및 관리에 관한 법률 제2조 제2호에 따른 제1급감염병 등에 의한 경제사정의 변동’으로 개정하여, 코로나 19로 인한 경제사정의 변동을 차임증감청구의 사유로 명시하면서도, 부칙 제2조에서 위 제11조의 조항을 대통령령으로 정하는 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여는 적용하지 않고 있으므로, 이 사건 임대차계약에는 상가건물 임대차보호법 제11조의 규정은 적용되지 않는다. 따라서 2020.9. 29. 개정된 상가건물 임대차보호법 제11조를 근거로 하는 원고의 차임감액 주장은 더 나아가 살펴볼 필요 없이 이유 없다. 3) 한편 상가건물 임대차보호법 제10조의2는 ‘같은 법 제2조 제1항 단서에 따른 보증금액을 초과하는 임대차의 계약갱신의 경우에는 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담이나 경제사정의 변동 등을 고려하여 차임과 보증금의 증감을 청구할 수 있다’고 규정하고 있어 환산보증금을 포함한 보증금액이 4억 5천만 원인 이 사건 임대차계약에도 위 규정이 적용될 여지가 있으나, 위 규정은 임대차의 계약갱신의 경우에 적용되는 것인바, 앞서 본 바와 같이 2019. 2. 12.부터 2024. 2. 11.까지를 임대차기간으로 정하여 체결된 이 사건 임대차계약에 관하여는 원고가 위 규정에 따른 계약갱신과 관련한 차임증감청구권을 행사한 것으로 볼 수 없다.  

 4) 나아가 민법 제628조는 ‘임대물에 대한 공과부담의 증감 기타 경제사정의 변동으로 인하여 약정한 차임이 상당하지 아니하게 된 때에는 당사자는 장래에 대한 차임의 증감을 청구할 수 있다’고 규정하고 있으므로, 원고의 이 사건 차임감액청구권의 행사를 위 민법 조항에 따른 것으로 선해하여 살피기로 한다.  

 가) 민법 제628조에 따른 차임증감청구권은 임대물에 대한 공과부담의 증감 기타 경제사정의 변동으로 인하여 약정 차임으로 당사자를 구속하는 것이 정의와 형평에 어긋나 현저히 부당한 경우에 비로소 인정된다고  할 것이다(대법원 2004. 1. 15. 선고 2001다12638 판결 등 참조).  

 나) 변론 전체의 취지에 의하면 이 사건 임대차계약 체결 당시에 원고와 피고가 코로나 19 사태를 예상할 수 없었고, 이 사건 임대차계약 체결 이후의 코로나 19 사태로 인하여 전주한옥마을 관광객이 줄어들어 원고가 이 사건 상가에서 운영하던 사업의 매출에 영향이 있었을 것으로 보이기는 하나, 위 인정사실 및 갑 제4호증, 을 제4호증의 각 기재에 변론 전체의 취지에 의하여 알 수 있는 아래와 같은 사실 및 사정들을 종합하여 보면, 위와 같은 사정과 원고가 제출한 증거만으로는 이 사건 임대차계약 체결 당시 사정과 비교하여 이 사건 상가에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담이나 경제사정의 변동 등 그 기초가 되는 사정이 현저하게 변경되어 이 사건 임대차계약에서 정한 월 차임으로 당사자를 구속하는 것이 정의와 형평
에 어긋나 현저히 부당하다고 보기 부족하고, 달리 이를 인정할 만한 증거가 없다.  

 ① 원고는 코로나 19 사태로 인한 매출감소에 관한 입증자료로 2020. 1. 1.부터 2020. 9. 31.까지 사이의 부가가치세 신고 자료(참고용)를 제출하였는데, 이 사건 임대차계약 체결 후 원고가 이 사건 상가에서 영업을 시작한 2019. 3.경부터 2019. 12.경까지의 매출을 알 수 있는 비교대상이 없으므로, 위 자료만으로 코로나 19 사태로 인하여 원고의 매출이 현저히 줄어들었는지 여부를 알 수 없다.  

 ② 원고가 이 사건 상가에 사업자등록을 하면서 정한 상호에 비추어 보면, 원고는 이 사건 상가에서 마카롱 등을 판매하는 영업을 하였던 것으로 보이는데, 원고는 이 사건 임대차계약 종료 후인 2021. 4. 28. 이 사건 상가와 같은 동에 소재한 19.83㎡의 면적을 가진 다른 점포를 보증금 1천만 원, 월 차임 70만 원에 임차하여 ‘찹쌀떡과 김밥’이라는 상호로 사업자등록을 하고 영업을 시작하였다.  

 ③ 그런데, 마카롱은 시대적 유행과 관련 있는 식품으로 유행의 변화에 영향을 받는 것으로 보이는 점, 원고가 새로운 점포에서 사업을 시작하면서 판매하는 식품의 종류를 변경한 점 등에 비추어 보면, 이 사건 상가에서 원고가 판매하던 마카롱에 대한 일반고객 수요의 감소가 원고의 매출액 하락에 영향을 미쳤을 가능성을 배제할 수 없다.  

 ④ 또한, 피고는 이 사건 임대차계약 종료 이후 원고로부터 이 사건 상가를 인도받아 2021. 8. 16. 다른 임차인에게 이 사건 상가를 보증금 1억 원, 월 차임 400만 원에 임대해 주었는데, 이와 같은 임대차계약에서 정한 임대료는 이 사건 임대차계약에서 정한 보증금과는 같고, 월 차임은 50만 원이 더 많은 것이다.  

 

 ⑤ 원고가 새롭게 영업을 개시한 점포의 위치가 이 사건 상가와 동일한 상권을 가진 곳으로 보이지는 않고, 월 차임은 상권에 따라 다르게 형성되는 것이므로, 원고가 다른 점포에 관하여 체결한 임대차계약에서 정한 보증금 액수와 월 차임 액수만으로 이 사건 임대차계약상 차임이 경제사정에 비추어 부당하게 높게 책정되어 있던 것으로 평가하긴 어려워 보인다.  

 

4. 결론
 그렇다면 이 사건 임대차계약에 따른 월 차임이 원고의 차임감액청구권 행사로 인하여 감액되었음을 전제로 한 원고의 이 사건 본소 청구는 이유 없어 이를 기각하여야 할 것인바, 제1심판결은 이와 결론을 같이하여 정당하므로, 원고의 항소는 이유 없어 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.