건물소유 목적의 토지임대차에서 임대종료 후 지상물매수청구권의 대상은 임차권소멸 당시 토지소유자

대법원 2022. 4. 14. 선고 2020다254228, 254235 판결
[건물철거및토지인도청구의소·건물매수대금청구의소][공2022상,895]

【판시사항】

[1] 토지 소유자가 아닌 제3자가 토지를 임대한 경우, 임대인이 지상물매수청구권의 상대방이 되는지 여부(원칙적 소극)

[2] 국가로부터 국유 토지의 관리를 위탁받은 갑 주식회사와 사용수익계약을 체결하여 그 토지 위에 건물을 건축한 을 주식회사가 계약기간 만료 후 갑 회사를 상대로 지상물매수청구권을 행사한 사안에서, 갑 회사는 토지 소유자가 아니므로 지상물매수청구권의 상대방이 될 수 없다고 본 원심판단에 법리오해의 잘못이 없다고 한 사례

【판결요지】

[1] 건물의 소유를 목적으로 하는 토지 임차인의 지상물매수청구권 행사의 상대방은 원칙적으로 임차권 소멸 당시의 토지 소유자인 임대인이다. 토지 소유자가 아닌 제3자가 토지를 임대한 경우에 임대인은 특별한 사정이 없는 한 지상물매수청구권의 상대방이 될 수 없다. 

[2] 국가로부터 국유 토지의 관리를 위탁받은 갑 주식회사와 사용수익계약을 체결하여 그 토지 위에 건물을 건축한 을 주식회사가 계약기간 만료 후 갑 회사를 상대로 지상물매수청구권을 행사한 사안에서, 갑 회사는 국유 토지의 관리를 위탁받아 을 회사와 사용수익계약을 체결한 자일뿐 토지 소유자가 아니므로 지상물매수청구권의 상대방이 될 수 없다고 본 원심판단에 법리오해의 잘못이 없다고 한 사례. 

【참조조문】

[1] 민법 제283조, 제643조 [2] 민법 제283조, 제643조

【참조판례】

[1] 대법원 1994. 7. 29. 선고 93다59717 판결(공1994하, 2233)

【전 문】

【원고(반소피고), 피상고인】 공우이엔씨 주식회사 (소송대리인 법무법인(유한) 대륙아주 담당변호사 조동양 외 2인) 

【피고(반소원고), 상고인】 주식회사 이바돔의 소송수계인 회생채무자 주식회사 이바돔의 공동관리인 소외 1 외 1인 (소송대리인 법무법인(유한) 바른 담당변호사 심민선 외 2인) 

【원심판결】 서울고법 2020. 7. 1. 선고 2019나2035320, 2035337 판결

【주 문】

상고를 기각한다. 상고비용은 피고(반소원고)가 부담한다.

【이 유】

상고이유를 판단한다.

1. 이 사건 사용수익계약의 당사자(상고이유 제1점)

원심은 피고(반소원고)가 소송을 수계한 주식회사 이바돔(이하 구분 없이 ‘피고’라 한다)과 이 사건 사용수익계약을 체결한 당사자는 대한민국이고 원고(반소피고, 이하 ‘원고’라 한다)는 그 대리인에 지나지 않는다는 피고의 주장을 다음의 이유로 배척하였다. 

이 사건 사용수익계약서에 당사자로 명시되어 날인한 사람은 원피고이고, 원고가 대한민국의 대리인이라고 기재된 문구는 없다. 이 사건 사용수익계약서에는 주요 권리·의무와 계약에 따른 경제적 이익이 모두 원고에게 귀속된다고 명시되어 있다. 원피고는 법원에서 이 사건 사용수익계약의 목적물인 제1 토지에 관한 화해계약을 체결하였는데 대한민국은 화해조서 작성에 당사자로서 참여하거나 당사자로 언급되지 않았다. 원고와 대한민국 사이에 체결된 제1, 2 토지에 관한 관리위탁계약에 따르면 대한민국은 원고 본인이 제1, 2 토지를 직접 사용수익하거나 원고가 제3자를 지정하여 그를 통해 사용수익 사업을 영위할 권한을 부여하였을 뿐, 원고가 대한민국을 대리하여 제3자와 대한민국 사이에 사용수익계약을 체결하는 권한을 수여하지 않았다. 대한민국이 사용수익료의 일부를 나누어 가졌다거나 피고가 지상 건물의 건축을 위하여 대한민국으로부터 허가를 받아야 했다는 사정만으로 원고가 대한민국을 대리하였다거나 피고가 원고를 대한민국의 대리인이라고 믿었다고 보기 어렵다. 

원심판결 이유를 관련 법리와 기록에 비추어 살펴보면, 원심판결에 상고이유 주장과 같이 계약 해석에 관한 법리를 오해하거나 논리와 경험의 법칙에 반하여 자유심증주의의 한계를 벗어난 잘못이 없다. 

2. 토지 소유자가 아닌 임대인을 상대로 지상물매수청구권을 행사할 수 있는지(상고이유 제2점)

건물의 소유를 목적으로 하는 토지 임차인의 지상물매수청구권 행사의 상대방은 원칙적으로 임차권 소멸 당시의 토지 소유자인 임대인이다(대법원 1994. 7. 29. 선고 93다59717 판결 참조). 토지 소유자가 아닌 제3자가 토지를 임대한 경우에 임대인은 특별한 사정이 없는 한 지상물매수청구권의 상대방이 될 수 없다. 

원심은 원고가 대한민국으로부터 제1 토지의 관리를 위탁받아 피고와 사용수익계약을 체결한 자일뿐 토지 소유자가 아니므로 지상물매수청구권의 상대방이 될 수 없다고 판단하였다. 원심판결은 위에서 본 법리에 기초한 것으로 정당하고, 상고이유 주장과 같이 지상물매수청구권의 상대방에 관한 법리를 오해한 잘못이 없다. 

3. 사용수익기간 보장 약정의 존부(상고이유 제3점)

이 부분 상고이유는 사실심인 원심의 전권사항에 속하는 증거의 취사선택과 사실인정을 다투는 것에 지나지 않아 적법한 상고이유가 될 수 없다. 나아가 기록에 비추어 살펴보아도 원심판결에 상고이유 주장과 같이 필요한 심리를 다하지 않은 채 논리와 경험의 법칙에 반하여 자유심증주의의 한계를 벗어난 잘못이 없다. 

4. 신의칙 위반 또는 권리남용 여부(상고이유 제4점)

원심은 원고의 권리행사 목적이 오직 피고에게 고통을 주고 손해를 입히려는 데 있을 뿐 권리를 행사하는 사람에게 아무런 이익이 없는 경우에 해당한다거나 객관적으로 그 권리행사가 사회질서에 위반된다고 볼 수 없다고 판단하였다. 

원심판결 이유를 관련 법리와 기록에 비추어 살펴보면, 원심판결에 상고이유 주장과 같이 신의칙이나 권리남용에 관한 법리를 오해한 잘못이 없다. 

5. 결론

피고의 상고는 이유 없어 이를 기각하고 상고비용은 패소자가 부담하도록 하여, 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다. 

대법관   노정희(재판장) 김재형(주심) 안철상 이흥구 

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서울고등법원 2020. 7. 1. 선고 2019나2035320(본소), 2019나2035337(반소) 판결
[건물철거및토지인도청구의소·건물매수대금청구의소][미간행]

【전 문】

【원고(반소피고), 피항소인】 공우이엔씨 주식회사 (소송대리인 법무법인(유한) 대륙아주 담당변호사 김기일 외 1인)

【피고(반소원고), 항소인】 주식회사 이바돔 (소송대리인 법무법인(유한) 바른 담당변호사 심민선)

【변론종결】
2020. 6. 3.

【제1심판결】 서울중앙지방법원 2019. 7. 17. 선고 2017가합589639(본소), 2019가합526403(반소) 판결

【주 문】

1. 제1심판결을 다음과 같이 변경한다.

가. 이 사건 본소 중 별지3 목록 제1항 기재 건물에 관한 철거청구 부분 및 대전 중구 (주소 생략) 대 3,538㎡ 중 3,129㎡에 대한 인도청구 부분을 각 각하한다. 

나. 피고(반소원고)는 원고(반소피고)에게,

1) 별지3 목록 제2항 기재 각 건물을 철거하고,

2) (가) 대전 중구 (주소 생략) 대 3,538㎡ 중 제1의 가.항 기재 3,129㎡을 제외한 나머지 부분 409㎡와

(나) 대전 중구 (주소 2 생략) 대 1,368㎡ 중 별지1 도면 표시 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 1의 각 점을 순차 연결한 선내 (다)부분 493㎡를 

각 인도하라.

다. 피고(반소원고)의 반소청구를 기각한다.

2. 소송 총비용은 본소, 반소를 합하여 20%는 원고(반소피고)가, 나머지는 피고(반소원고)가 각 부담한다.

3. 제1의 나.항은 가집행할 수 있다.

【청구취지 및 항소취지】
1. 청구취지

[본소]

피고(반소원고, 이하 ‘피고’라고만 한다)는 원고(반소피고, 이하 ‘원고’라고만 한다)에게, 별지3 목록 제1, 2항 기재 각 건물을 철거하고, 대전 중구 (주소 생략) 대 3,538㎡ 및 (주소 2 생략) 대 1,368㎡ 중 별지1 도면 표시 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 1의 각 점을 순차 연결한 선내 (다)부분 493㎡을 인도하라. 

[반소]

원고는 피고에게 821,919,000원과 이에 대하여 이 사건 반소장 부본 송달일부터 다 갚는 날까지 연 15%의 비율로 계산한 돈을 지급하라. 

2. 항소취지

[본소]

제1심판결 중 피고 패소 부분을 취소하고, 그 취소 부분에 해당하는 원고의 본소청구를 기각한다.

[반소]

제1심판결을 취소한다. 이하 반소 청구취지와 같다.

【이 유】

1. 제1심판결의 인용

이 법원이 이 사건에 관하여 적을 이유는, 아래와 같이 추가하거나 고치는 것 외에는 제1심 판결의 이유 기재와 같으므로, 민사소송법 제420조 본문에 의하여 이를 그대로 인용한다. 

[1. 인정사실 부분]

○ 제1심판결 제3면 3행부터 9행까지 ‘1)’ 부분을 아래와 같이 고쳐 쓴다.

『피고는 2013. 5. 2. 관리청인 국방부로부터 대전 중구 (주소 생략) 대 3,129㎡의 관리를 위탁받은 원고와 사이에, 위 토지에 관하여 계약기간을 2013. 5. 21.부터 2015. 5. 20.까지로 정하되, 기간만료 시 원고 또는 관리청의 토지사용계획이 확정되지 않을 경우 국방부장관의 승인을 받아 계약기간을 연장할 수 있도록 정한 사용수익계약(이하 ‘이 사건 사용수익계약’이라 한다)을 체결하였다. 이 사건 사용수익계약의 구체적인 내용은 별지4 계약서(이하 ‘이 사건 사용수익계약서’라 한다) 기재와 같다. 

한편, 이 사건 사용수익계약서에는 사용수익 목적물로서 그 대상 토지가 “대전광역시 중구 (주소 생략)(3,129㎡/946.52평)”라고 기재되어 있으나, 원고와 피고 사이에는 대전 중구 (주소 생략) 대 3,538㎡(이하 ‘제1 토지’라 한다주1) )를 이 사건 사용수익계약의 목적물로 정한다는 점에 대하여 의사의 합치가 이루어졌다.』

○ 제1심판결 제5면 1행부터 4행까지를 아래와 같이 고쳐 쓴다.

『원고와 피고는 2015. 5. 19. 이 사건 사용수익계약의 계약기간을 연장하는 계약(이하 ‘이 사건 연장계약’이라 한다)을 체결하였다. 이 사건 연장계약서에는 사용수익 목적물로 제1 토지 외에 대전 중구 (주소 2 생략) 대 482.63㎡를 사용수익 목적물로 추가한다고 기재되어 있는데, 원고와 피고 사이에는 이 사건 연장계약에 의하여 추가하는 사용수익 목적물을 ‘대전 중구 (주소 2 생략) 대 1,368㎡ 중 별지1 도면 표시 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 1의 각 점을 순차 연결한 선내 (다)부분 493㎡’(이하 ‘제 2토지’라 한다)로 정한다는 점에 대하여 의사의 합치가 이루어졌다. 이 사건 연장계약의 주요내용은 아래와 같다.』 

○ 제1심판결 제5면 20행의 “각 사용하고 있고” 부분 뒤에 “(이하 제1, 2, 3, 4 건물을 통틀어서 ‘이 사건 건물’이라 한다)“를 추가한다. 

○ 제1심판결 제5면 20행부터 제6면 1행의 ”제1, 2 토지 중 별지1 도면 표시 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 1의 각 점을 순차 연결한 선내 (다)부분 493㎡을 주차장(이하 ‘이 사건 주차장’이라 한다)으로 사용하고 있다“ 부분을 ”제2 토지를 주차장(이하 ‘이 사건 주차장’이라 한다)으로 사용하고 있다“로 고쳐 쓴다. 

[2. 본소 청구에 대한 판단 부분]

○ 제1심판결 제6면 18행부터 제7면 6면까지 ‘1) 청구원인에 관한 판단’ 부분을 아래와 같이 고쳐 쓴다.

『1) 청구원인에 관한 판단

위 인정사실에 의하면, 이 사건 사용수익계약은 연장된 기한인 2017. 5. 20. 기간만료로 종료되었다고 할 것이므로, 특별한 사정이 없는 한 임차인인 피고는 이 사건 사용수익계약 제5조 제1항에 따라 임대인인 원고에게 제2, 3, 4 건물을 철거하고, 제1 토지 중 이 사건 화해조서 제11조 나항에 기재된 3,129㎡를 제외한 나머지 부분 409㎡와 제2 토지를 인도할 의무가 있다.』 

○ 제1심판결 제8면 19행부터 제9면 2행까지 ‘다) 매수청구권 행사 주장’ 부분을 아래와 같이 고쳐 쓴다.

『다) 대한민국 또는 원고에 대한 지상물매수청구권 행사에 따른 주장

(1) 피고 주장의 요지

피고는, 원고가 대한민국을 현명하지 아니한 채 대리하여 이 사건 사용수익계약을 체결하여 대한민국은 제1, 2 토지의 실질적 임대인이고 원고는 명목상 임대인으로서 원고와 대한민국은 공동임대인이라는 전제 아래, 피고가 이 사건 소송에서 대한민국 또는 원고에게 지상물매수청구권을 행사한 이상 원고의 건물 철거청구 및 토지 인도청구에 응할 수 없다고 주장한다. 

(2) 대한민국에 대한 지상물매수청구권 행사 가부

대리인이 본인을 대리하여 행위를 할 때는 민법 제114조 제1항의 규정에 따라 본인과 대리인을 표시하여야 하므로, 대리관계의 현명을 하지 아니한 채 행위를 하는 경우에는 원칙적으로 본인에게는 효력이 없다. 다만 대리에 있어 본인을 위한 것임을 표시하는 현명은 반드시 명시적으로 할 필요는 없고 묵시적으로도 할 수 있는 것이고, 나아가 현명을 하지 아니한 경우라도 여러 사정에 비추어 대리인으로서 행위한 것임을 상대방이 알았거나 알 수 있었을 때에는 민법 제115조 단서의 규정에 의하여 본인에게 효력이 미친다. 그러나 대리에 있어서 이른바 현명주의의 예외를 규정하고 있는 민법 제115조 단서는 어디까지나 행위자가 타인(본인)에게 직접 그 행위의 효과를 귀속시키려는 대리의사가 있었을 때 적용되는 것이지 대리의사 없이 행위자 자신이 직접 당사자로서 행위한 경우에는 특별한 사정이 없는 한 적용될 여지가 없다고 봄이 타당하다(대법원 2011. 11. 10. 선고 2010다5434 판결 등 참조). 

또한 계약의 당사자가 누구인지는 계약에 관여한 당사자의 의사해석의 문제에 해당한다. 의사표시의 해석은 당사자가 표시행위에 부여한 객관적인 의미를 명백하게 확정하는 것으로서, 계약당사자 사이에 어떠한 계약 내용을 처분문서인 서면으로 작성한 경우에는 서면에 사용된 문구에 구애받는 것은 아니지만 어디까지나 당사자의 내심적 의사의 여하에 관계없이 서면의 기재 내용에 의하여 당사자가 표시행위에 부여한 객관적 의미를 합리적으로 해석하여야 하며, 이 경우 문언의 객관적인 의미가 명확하다면, 특별한 사정이 없는 한 문언대로의 의사표시의 존재와 내용을 인정하여야 한다(대법원 2012. 11. 29. 선고 2012다44471 판결 등 참조). 

위와 같은 법리를 갑 제1, 2, 3, 9호증의 각 기재 및 변론 전체의 취지에 의하여 인정할 수 있는 아래와 같은 사실 및 그로부터 알 수 있는 사정을 종합하면, 원고에게 대한민국을 대리하려는 의사가 있었다고 볼 수 없고, 달리 대한민국이 이 사건 사용수익계약의 당사자라고 볼만한 사정이 없으므로, 이를 전제로 한 피고의 이 부분 항변은 더 나아가 살필 필요 없이 이유 없다. 오히려 이 사건 사용수익계약 기재에 비추어 보면, 원고가 이 사건 사용수익계약의 당사자라고 봄이 타당하다. 

① 이 사건 사용수익계약서상 당사자로 명시되어 당사자로 날인한 자는 원고와 피고뿐이다. 원고가 대한민국의 대리인이라고 기재된 문구는 전혀 없다. 

② 이 사건 사용수익계약상 주요 권리, 의무와 위 계약에 따른 경제적 이익은 모두 원고에게 귀속됨이 명시되어 있다. 

즉, 원고는 피고로부터 토지사용료 및 보증금을 직접 지급 받고(제2조), 계약해지권도 그 자신의 의사에 따라 행사할 수 있도록 되어 있다(제4조). 피고는 사용수익기간 종료 후 제1, 2 토지를 원고에게 인도할 의무가 있고(제5조), 이를 위반하는 경우 원고에게 그에 따른 손해배상금을 지급하여야 한다(제6조). 

③ 원고와 피고는 이 사건 사용수익계약의 당사자로서 법원에서 제1 토지를 둘러싼 분쟁을 방지하고자 화해계약을 체결하였다(대전지방법원 2013자208호 사건). 대한민국은 이 사건 화해조서 작성에 당사자로서 참여하거나, 당사자로 언급된 바 없다. 

④ 원고와 대한민국 사이에 체결된 제1, 2 토지에 관한 관리위탁계약에 따르면, 대한민국은 원고 본인이 제1, 2 토지를 직접 사용수익하거나, 원고가 제3자를 지정하여 그를 통해 사용수익 사업을 영위할 권한을 부여하였을 뿐, 원고가 대한민국을 대리하여 제3자와 대한민국 사이에 제1, 2 토지의 사용수익계약을 체결하는 권한을 수여한 바 없다. 

⑤ 대한민국이 원고로부터 사용수익료의 일부를 나누어 가졌다거나, 피고가 원고와의 사용수익계약 후 이 사건 건물 건축을 위하여 대한민국으로부터 허가를 받아야 하였다거나, 국방부 담당자가 이 사건 건물에 관하여 알고 있었다는 사정만으로는 원고가 대한민국을 대리한 것이라고 보기 어렵다. 피고가 위와 같은 사정을 이유로 원고가 대한민국의 대리인이라고 믿었다는 점도 받아들이기 어렵다. 

(3) 원고에 대한 지상물매수청구권 행사 가부

아래 3.의 나항에서 살펴보는 바와 같이 피고의 원고에 대한 지상물매수청구권이 인정되지 아니하므로, 피고의 위 항변은 이유 없다.』 

○ 제1심판결 제9면 3행부터 5행까지 ‘3) 소결’ 부분을 아래와 같이 고쳐 쓴다.

『3) 소결

그러므로 피고는 원고에게 제2, 3, 4 건물을 철거하고, 제1 토지 중 이 사건 화해조서 제11조 나항에 기재된 3,129㎡를 제외한 나머지 부분 409㎡와 제2 토지를 인도할 의무가 있다.』 

○ 제1심판결 제9면 17행 “피고가”를 “원고가”로 고쳐 쓴다.

2. 결론

그렇다면 이 사건 본소 중 별지3 목록 제1항 기재 건물에 관한 철거청구 부분 및 대전 중구 (주소 생략) 대 3,538㎡ 중 3,129㎡에 대한 인도청구 부분은 각 부적법하여 각하하고, 위 각하 부분을 제외한 이 사건 본소는 위 인정범위 내에서 이유 있어 인용하고 나머지 부분은 이유 없어 기각하며, 이 사건 반소는 기각할 것인바, 제1심판결 중 본소 부분은 이와 결론을 달리하여 부당하므로, 제1심판결을 위와 같이 변경한다. 

[별지 생략]

판사   견종철(재판장) 강성훈 임혜진

주1) 제1심판결에서 대전 중구 (주소 생략) 대 3,129㎡를 이 사건 사용수익계약의 목적물로 보고 이를 제1 토지라고 칭하였으나, 대전 중구 (주소 생략) 대 3,538㎡가 이 사건 사용수익계약 및 뒤에서 보는 이 사건 연장계약의 각 목적물이었다는 점에 대하여 원고와 피고 사이에 다툼이 없으므로, 이를 ‘제1 토지’로 칭하기로 한다. 

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서울중앙지방법원 2019. 7. 17. 선고 2017가합589639(본소), 2019가합526403(반소) 판결

[건물철거및토지인도청구의소·건물매수대금청구의소][미간행]

【전 문】

【원고(반소피고)】 공우이엔씨 주식회사 (소송대리인 법무법인(유한) 대륙아주 담당변호사 김기일 외 1인)

【피고(반소원고)】 주식회사 이바돔 (소송대리인 법무법인(유한) 바른 담당변호사 심민선 외 3인)

【변론종결】

2019. 5. 24.

【주 문】

1. 이 사건 본소 중 별지3 목록 제1항 기재 건물에 관한 철거청구 부분을 각하한다.

2. 피고(반소원고)는 원고(반소피고)에게,

가. 별지3 목록 제2항 기재 각 건물을 철거하고,

나. 대전 중구 (주소 생략) 대 3,538㎡ 및 (주소 2 생략) 대 1,368㎡ 중 별지1 도면 표시 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 1의 각 점을 순차 연결한 선내 (다)부분 493㎡을 인도하라.

3. 피고(반소원고)의 반소청구를 기각한다.

4. 소송비용은 본소, 반소를 합하여 20%는 원고(반소피고)가, 나머지는 피고(반소원고)가 각 부담한다.

5. 제2항은 가집행할 수 있다.

【청구취지】

[본소]

주문 제2항 및 피고(반소원고, 이하 ‘피고’라고만 한다)는 원고(반소피고, 이하 ‘원고’라고만 한다)에게 별지3 목록 제1항 기재 건물을 철거하라. 

 

[반소]

원고는 피고에게 821,919,000원과 이에 대하여 이 사건 반소장 부본 송달일부터 다 갚는 날까지 연 15%의 비율로 계산한 돈을 지급하라.

 

【이 유】

본소와 반소를 함께 본다.

 

1. 인정사실

 

가. 이 사건 사용수익계약 체결 및 피고의 제1 건물 신축

 

1) 피고는 2013. 5. 2. 관리청인 국방부로부터 대전 중구 (주소 생략) 대 3,129㎡(이하 ‘제1 토지’라 한다)의 관리를 위탁받은 원고와 사이에, 제1 토지에 관하여 계약기간을 2013. 5. 21.부터 2015. 5. 20.까지로 정하되, 기간만료 시 원고 또는 관리청의 토지사용계획이 확정되지 않을 경우 국방부장관의 승인을 받아 계약기간을 연장할 수 있도록 정한 사용수익계약(이하 ‘이 사건 사용수익계약’이라 한다)을 체결하였다. 이 사건 사용수익계약의 구체적인 내용은 별지4 계약서(이하 ‘이 사건 사용수익계약서’라 한다) 기재와 같다.

 

2) 피고는 2013. 5.경 국방부로부터 제1 토지의 지상에 식당, 창고 등의 부대시설을 건축하는 것에 관한 사용승낙을 받았고, 그에 따라 이 사건 토지의 지상에 일반철골구조 이피에스판넬지붕 단층 제2종 근린생활시설 999.1㎡(별지3 제1항 기재 건물과 같다. 이하 ‘제1 건물’이라 한다)를 신축한 후 2013. 10. 16. 그 소유권보존등기를 마쳤다.

 

나. 이 사건 화해조서의 작성

 

한편, 피고와 원고는 2013. 9.경 대전지방법원에 제소전 화해를 신청하여 위 법원 2013자208호 건물명도 사건의 2013. 11. 11.자 화해기일에서 제소전 화해가 성립되어 화해조서(이하 ‘이 사건 화해조서’라 하고, 그 화해조항을 ‘이 사건 화해조항’이라 한다)가 작성되었는데, 그 주요 내용은 아래와 같다1)1) 이 사건 화해조항 제1조 내지 제9조는 이 사건 사용수익계약서 제1조 내지 제9조와 각 동일하다(갑 1, 2호증 참조)

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이 사건 화해조서

제3조(계약의 존속기간)

본 계약의 존속기간은 이 계약 체결일로부터 2년으로 한다(2013. 5. 21. ~ 2015. 5. 20.). 단, 기간만료 시 원고 또는 관리청(국방부)의 토지사용계획이 확정되지 않을 경우 원고와 피고는 서로 협의하여 국유재산법에 정한바대로 국방부장관의 승인을 받아 계약기간을 연장할 수 있다.

제5조(명도 및 원상복구)

① 계약이 종료되거나 해지된 경우 피고의 비용부담으로 최초 사용수익 이전 나대지 상태로 원상복구를 완료(가설건축물이 있는 경우 이를 철거하는 것을 포함한다)하여야 하며, 원고에게 비용상환청구권이나 유치권을 행사할 수 없다. 또한 피고는 사용수익기간 중 발생된 모든 민원에 대한 책임을 지며, 원고에게 하등의 이의를 제기할 수 없다.

② 피고는 1항과 같이 원상복구 완료 후 원고에게 명도할 때에는 원고에게 이상유무 확인 후 명도확인서를 작성하여 제출한다. 이 명도확인서 작성일을 피고가 원고에 대한 사용수익 목적물에 대한 명도일로 한다.

③ 피고가 계약종료와 동시에 원고에게 명도하지 못하였을 경우에는 피고는 계약기간 종료일부터 전항의 명도일까지 사용료를 부담한다. 이를 이행하지 아니할 경우에는 변제 수단으로 보증금에서 공제하여도 아무런 이의를 제기하지 않는다.

제11조(철거 및 명도)

피고는 원고에게 2015. 5. 20.까지, 또는 위 기간 중 토지사용료의 미납으로 본 계약이 해지된 경우 및 국방부의 사용계획에 의하여 원고가 피고에게 계약해지의 통지를 한 날로부터 6개월 이내, 기타 피고가 본 계약 내용 및 국유재산관계법령을 위반하여 원고의 해지통지로 본 계약이 해지된 경우에,

가. 제1 토지 중 3,129㎡ 상에 있는,

1) 제1 토지 중 3,129㎡ 상에 있는 별지2 도면 표시 ㉠㉡㉢㉣㉤㉥㉦㉧㉠의 각 점을 순차로 연결한 선내 (가) 부분 999.1㎡의 지상에 설치된 일반철골구조 제2종 근린생활시설(제1 건물)을,

2) 제1 토지 중 3,129㎡ 상에 있는 별지1 도면 표시 ㉨㉩㉪㉫㉨의 각 점을 순차로 연결한 선내 (나) 부분 64㎡의 지상에 설치된 어린이놀이시설 트랜블린을,

각 철거하고,

나. 제1 토지 중 3,129㎡ 를 인도한다.

다. 이 사건 연장계약의 체결

피고와 원고는 2015. 5. 19. 이 사건 사용수익계약에 관한 연장계약(이하 ‘이 사건 연장계약’이라 한다)을 체결하여 사용수익 목적물로 제1 토지 외에 대전 중구 (주소 2 생략) 대 482.63㎡(이하 ‘제2 토지’라 한다)를 추가함과 아울러 계약기간을 연장하였는데, 그 주요 내용은 아래와 같다.

 

이 사건 연장계약

제2조(연장기간)

현 계약 만료일 익일부터 2년(2015. 5. 21. ~ 2017. 5. 20.)으로 한다

제4조(계약의 존속기간)

본 계약의 존속기간은 이 계약 체결일로부터 2년으로 하며(2015. 5. 21. ~ 2017. 5. 20.) 계약 연장은 원 계약서에 정한 바에 의한다.

제5조(제소전화해 법적 효력)

대전지방법원에서 확정된 제소전화해 결정은 연장계약 만료 시까지 법적 효력을 갖는다.

라. 원고의 이 사건 연장계약 만료 등 통보

원고는 2017. 4. 19. 피고에게 이 사건 연장계약이 2017. 5. 20. 기간만료로 종료되는 경우 이 사건 사용수익계약을 연장하지 않을 것이므로 이 사건 토지에 관한 원상복구 및 인도 조치를 시행하라는 내용의 통보를 하였다.

 

마. 제1, 2 토지의 이용 현황

 

현재 피고는 제1 토지 지상에 제1 건물 외에 별지3 목록 제2항 기재 각 건물을 신축하여 식당주방 부속시설(별지3 표의 ‘본건건물’ 나항 기재 건물, 이하 ‘제2 건물’이라 한다), 창고 및 다용도실(별지3 표의 ‘본건건물’ 다항 기재 건물, 이하 ‘제3 건물’이라 한다), 식당홀 일부 및 출입구(별지3 표의 ‘제시외 건물’, 이하 ‘제4 건물’이라 한다)로 각 사용하고 있고, 제1, 2 토지 중 별지1 도면 표시 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 1의 각 점을 순차 연결한 선내 (다)부분 493㎡을 주차장(이하 ‘이 사건 주차장’이라 한다)으로 사용하고 있다.

 

【인정근거】다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 7, 9, 11, 12호증 및 을 제4호증의 각 기재(가지번호 있는 것은 각 가지번호 포함), 변론 전체의 취지

 

2. 본소청구에 관한 판단

 

가. 이 사건 건물 철거청구 부분의 적법 여부 관한 판단

 

직권으로 살피건대, 원고 승소 판결이 선고되어 확정된 경우 같은 내용의 소를 다시 제기하는 것은 권리보호의 이익이 없고(대법원 1979. 9. 11. 선고 79다1275 판결 등 참조), 화해조서는 확정판결과 같은 효력을 가지므로(민사소송법 제220조), 원고가 이 사건 화해조서 제11조 가항 1호와 동일한 내용의 청구를 하고 있는 이 사건 본소 중 제1 건물에 관한 철거청구 부분은 권리보호 이익이 없어 부적법하다.

 

이에 대하여 원고는, 이 사건 화해조서에 기재된 제1 건물에 덧붙여 제2, 3, 4 건물 부분이 증축됨으로써 과거의 제1 건물과 현재의 제1 건물 사이에 동일성이 상실되었으니 제1 건물의 철거를 구하는 소를 다시 제기할 수 있다고 주장하나, 원고의 위 주장사실을 인정할 아무런 증거가 없고, 오히려 을 제4호증의 기재 및 변론 전체의 취지를 종합하면, 기존의 제1 건물과 이후에 증축된 제2, 3, 4 건물 부분은 서로 구분 가능한 구조물임이 인정될 뿐이다.

 

나. 나머지 철거청구 및 인도청구에 관한 판단

 

1) 청구원인에 관한 판단

 

위 인정사실에 의하면, 이 사건 사용수익계약은 연장된 기한인 2017. 5. 20. 기간만료로 종료되었다고 할 것이므로, 특별한 사정이 없는 한 피고는 이 사건 사용수익계약 제5조 제1항에 따라 원고에게 제2, 3, 4 건물을 철거하고, 이 사건 주차장 소재 토지를 인도할 의무가 있다[소송물이 동일한 경우라도 판결 내용이 특정되지 아니하여 집행을 할 수 없는 경우에는 다시 소송을 제기할 권리보호의 이익이 있다고 보아야 하는바(대법원 1998. 5. 15. 선고 97다57658 판결 등 참조), 이 사건 화해조항 제11조 나항은 제1 토지의 전부가 아니라 일부만의 인도의무를 정하고 있는데, 그 위치를 특정할 수 없으므로 원고로서는 위 화해조항에도 불구하고 이 부분 인도청구의 소를 제기할 권리보호의 이익이 인정된다].

 

2) 피고의 주장에 관한 판단

 

가) 계약기간 보장 합의 주장

 

피고는, 이 사건 사용수익계약이 체결된 2013. 5. 2. 당시 원·피고 사이에 최소 10년 이상의 계약기간을 보장하기로 하는 합의가 있었으므로, 원고의 청구에 응할 수 없다고 주장한다.

 

증인 소외 2의 일부 증언에 의하면, 이 사건 사용수익계약 체결 당시 피고 측은 제1 토지를 10년 이상 사용·수익할 수 있을 것이라는 주관적 기대를 하고 있었던 사실이 인정되나, 이러한 사실관계만으로 원·피고 사이에 10년 이상의 계약기간 보장에 관한 종국적이고 확정적인 합의가 있었음을 인정하기에 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없다. 오히려 처분문서에서 문언의 객관적인 의미가 명확하다면, 특별한 사정이 없는 한 문언대로의 의사표시의 존재와 내용을 인정하여야 하는바(대법원 2010. 5. 13. 선고 2009다92487 판결 등 참조), 이 사건 사용수익계약서의 문언상 계약의 존속기간은 ‘2년’임이 분명하고(제3조), 위 사용수익계약서에서 피고의 위 주장에 부합하는 내용은 전혀 찾을 수 없다.

 

나) 신의칙 위반 내지 권리남용 주장

 

피고는, 원고의 청구가 받아들여지는 경우 피고가 입게 되는 손해가 크고, 이 사건 사용수익계약 연장불허 통보가 갑작스러웠다는 등의 사정을 들어 원고가 피고를 상대로 건물철거 및 토지인도를 청구하는 것이 신의칙 위반 내지 권리남용에 해당하여 허용될 수 없다고 항변한다.

 

권리행사가 권리의 남용에 해당한다고 할 수 있으려면, 주관적으로 그 권리행사의 목적이 오직 상대방에게 고통을 주고 손해를 입히려는 데 있을 뿐 권리를 행사하는 사람에게 아무런 이익이 없는 경우이어야 하고, 객관적으로는 그 권리행사가 사회질서에 위반된다고 볼 수 있어야 하는 것이며, 이와 같은 경우에 해당되지 않는 한 비록 권리의 행사에 의하여 권리행사자가 얻는 이익보다 상대방이 잃을 손해가 현저히 크다 하여도 그러한 사정만으로는 이를 권리남용이라고 할 수 없다(대법원 2002. 9. 4. 선고 2002다22083, 22090 판결 등 참조)

피고의 모든 입증에 의하더라도 원고의 권리행사 목적이 오직 피고에게 고통을 주고 손해를 입히려는 데 있을 뿐 권리를 행사하는 사람에게 아무런 이익이 없는 경우에 해당한다거나 객관적으로 그 권리행사가 사회질서에 위반된다고 인정하기에 부족하다. 오히려 변론 전체의 취지에 의하면, 국방부가 2016. 8.경 제1, 2토지를 포함한 국유재산을 매각하기로 결정함에 따라 원고가 이 사건 사용수계약 연장의 불허를 통보한 사실이 인정되는바, 사정이 이러하다면 원고가 피고에게 위와 같이 통보한 것은 불가피한 선택이었다고 보일 뿐이다.

 

다) 매수청구권 행사 주장

 

피고는, 아래 3의 가항과 같이 지상물매수청구권을 행사한다고 주장하면서, 매매대금을 지급받을 때까지 원고의 인도청구에 응할 수 없다고 항변하나, 아래 3의 나항에서 살펴보는 바와 같이 피고의 원고에 대한 지상물매수청구권이 인정되지 아니하므로, 피고의 위 항변은 이유 없다.

 

3) 소결

그러므로 피고는 원고에게 제2, 3, 4 건물을 철거하고, 이 사건 주차장 소재 토지를 인도할 의무가 있다.

 

3. 반소청구에 관한 판단

 

가. 피고의 주장

 

이 사건 사용수익계약은 지상건물 소유를 목적으로 한 토지임대차계약인바, 피고는 위 계약의 갱신을 거절한 원고에게 2018. 9. 7.자 준비서면을 통해 제1 토지 지상의 각 건물에 대한 지상물매수청구권을 행사하였다. 따라서 원고는 피고에게 매매대금으로 그 시가에 상당액인 821,919,000원과 그 지연손해금을 지급할 의무가 있다.

 

나. 판단

 

건물의 소유를 목적으로 하는 토지 임차인의 건물매수청구권 행사의 상대방은 원칙적으로 임차권 소멸 당시의 토지소유자인 임대인이고, 임대인이 임차권 소멸 당시의 토지소유권자가 아닌 경우에는 그에게 지상건물의 매수청구권을 행사할 수 없다(대법원 1994. 7. 29. 선고 93다59717, 93다59724 판결 등 참조).

위 법리에 비추어 이 사건에 관하여 보건대, 피고가 이 사건 사용수익계약 종료일인 2017. 5. 20. 당시 제1 토지의 소유권자라는 점에 관하여 아무런 주장·입증이 없는 이상, 피고의 반소청구는 더 나아가 살펴볼 필요 없이 이유 없다(오히려 갑 제6호증의 1의 기재에 의하면, 위 사용수익계약 종료 당시 제1 토지의 소유권자는 대한민국임이 인정될 뿐이다).

 

대법원 1994. 7. 29. 선고 93다59717, 93다59724 판결 [건물철거,건물매매대금등][공1994.9.1.(975),2233] 【판시사항】 임차권 소멸 당시 이미 토지소유권을 상실한 임대인에 대한 건물매수청구권 행사의 가부 【판결요지】 건물의 소유를 목적으로 하는 토지 임차인의 건물매수청구권 행사의 상대방은 원칙적으로 임차권 소멸 당시의 토지소유자인 임대인이고, 임대인이 임차권 소멸 당시에 이미 토지소유권을 상실한 경우에는 그에게 지상건물의 매수청구권을 행사할 수는 없으며, 이는 임대인이 임대차계약의 종료 전에 토지를 임의로 처분하였다 하여 달라지는 것은 아니다.    【참조조문】 민법 제643조, 제283조 【참조판례】 대법원 1977.4.26. 선고 75다348 판결(공1977,10038) 【전 문】 【원고(반소피고), 피상고인】 원고(반소피고) 【승계참가인(반소피고), 피상고인】 승계참가인(반소피고) 1 외 1인 【피고(반소원고), 상고인】 피고(반소원고) 【원심판결】 서울민사지방법원 1993.10.27. 선고 93나608, 93나26655(반소) 판결 【주 문】 상고를 기각한다. 상고비용은 피고(반소원고)의 부담으로 한다. 【이 유】 상고이유를 본다. 건물의 소유를 목적으로 하는 토지 임차인의 건물매수청구권 행사의 상대방은 원칙적으로 임차권 소멸 당시의 토지소유자인 임대인이라 할 것이고(당원 1977.4.26.선고 75다348 판결 참조), 임대인이 임차권 소멸 당시에 이미 토지소유권을 상실한 경우에는 그에게 지상건물의 매수청구권을 행사할 수는 없으며, 이와 같은 이치는 임대인이 임대차계약의 종료 전에 토지를 임의로 처분하였다 하여 달라지는 것은 아니라 할 것인바, 원심이 인정한 사실에 의하면 원고(반소피고, 이하 원고라고만 한다)가 1992.5.16. 이 사건 건물철거의 소를 제기하면서 피고(반소원고, 이하 피고라고만 한다)에 대하여 이 사건 임대차계약의 해지를 통고함에 따라 그 소장 부본이 피고에게 송달된 1992.6.4.부터 6개월이 지난 1992.12.4. 이 사건 임대차계약의 해지효력이 발생하였고, 한편 피고는 제1심 1회 변론기일인 1992.6.12. 원고에 대하여 이 사건 토지상의 건물에 대한 매수청구권을 행사하였으나 이 사건 토지는 이미 1992.6.4.자로 승계참가인들에게 1992.5.27. 증여를 원인으로 하여 소유권이전등기가 마쳐진 상태에 있었다는 것이므로, 위 건물매수청구권 행사 당시는 물론 임대차계약 해지의 효력이 발생할 당시에도 원고는 이미 토지소유권을 상실한 상태에 있었음이 명백하여 원심이 같은 취지에서 피고의 건물매수청구권을 배척하였음은 옳고, 거기에 소론과 같이 매수청구권의 법리를 오해한 위법이 있다고 할 수 없다. 논지는 이유가 없다.  그러므로 상고를 기각하고 상고비용은 패소한 피고의 부담으로 하기로 관여 법관의 의견이 일치되어 주문과 같이 판결한다. 대법관   김형선(재판장) 박만호(주심) 이용훈

 4. 결론

 

그렇다면 이 사건 본소 중 제1 건물 철거청구 부분은 부적법하여 각하하고, 원고의 나머지 본소청구는 이유 있어 인용하며, 피고의 반소청구는 이유 없어 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.

 

[별지 생략]

 

판사   이동욱(재판장) 정덕기 최지헌