임차권등기명령 절차 개선-전세사기 피해자 신속한 권리보호

 

□ 개요
▣ 대법원은 빌라 전세사기 피해자의 신속한 권리보호를 위하여 임차인이 사망한 임대인의 상속인을 대신하여 상속을 원인으로 한 소유권이전등기(대위상속등기)를 하지 않더라도 임차권등기를 할 수 있도록 하고, 임
대인에 대한 송달절차를 간소화하도록 임차권등기명령(임대차가 종료된 후 임대차보증금이 반환되지 아니한 경우에 임차인에게 단독으로 임차권등기를 할 수 있도록 하는 제도) 절차를 개선하였음

□ 개선 배경
▣ 소위 ‘빌라왕’이 사망하고 60억 상당의 종합부동산세 체납으로 인한 압류 등으로 다수의 임차인들이 보증금을 반환받지 못할 위기에 처함

▣ HUG(주택도시보증공사)의 전세보증보험(전세계약 종료 시, 임대인이 임차인에게 반환하는 전세보증금의 반환을 책임지는 보증상품)에 가입한 임차인은 약관1)에 따라 보증채무 이행청구를 할 수 있으나, 이를 위해
서는 먼저 임차권등기를 선행하여야 함

▣ 임차권등기절차가 간소화되면 전세사기 피해자인 임차인의 신속한 보증금회수가 가능해질 것임

1) 전세보증금반환보증약관 제7조(보증채무 이행청구) ① 보증채권자는 보증사고 유형에 따라 다음과 같이 공사에 보증채무의 이행을 청구해야 합니다.   1. 전세계약이 해지 또는 종료된 후 1월 내에 전세보증금을 반환받지 못한 경우에는 「주택임대차보 호법」 제3조의3에 따라 주택임차권등기를 마친 후(전세목적물의 경⋅공매에 따라 임차권이 이미 소멸 된 경우 또는 전세권을 공사로 이전한 임차인인 경우 제외) 이행 청구해야 합니다.

   
□ 주요내용
▣ 임대차계약체결 후 임대인이 사망한 경우 대위상속등기를 거치지 않아도 임차권등기를 할 수 있도록 등기선례를 제정하고, 대위상속등기 없이도 임차인이 임대인의 상속인을 상대방으로 하여 임차권등기명령을 
신청할 수 있도록 송무선례를 제정하였음

 <등기선례>
 甲과 乙사이에 주택임대차계약이 체결된 후 임대인 甲이 사망함에 따라, 임차인 乙이 당해 주택임대차계약에 기하여 망 甲의 상속인(들)을 피신청인으로 ｢주택임대차보호법｣ 제3조의3에 따른 임차권등기명령신청을 하여 집행법원이 이를 인용하고, 피상속인 甲소유 명의의 부동산에 관하여 상속관계를 표시하여(등기의무자를 ‘망 OOO의 상속인 OOO’ 등으로 표시함) 임차권등기의 기입을 촉탁한 경우, 등기관은 상속등기가 마쳐지지 않았더라도 그 등기촉탁을 수리할 수 있을 것이다. (2023. 01. 05. 부동산등기과-62 직권선례) 
 
 <송무선례>
 2023. 01. 05. 부동산등기과-62 선례에 의하면 임대차계약체결 후 임대인이 사망한 경우에 집행법원이 망 임대인 소유 명의의 부동산에 관하여 상속관계를 표시하여(등기의무자를 ‘망 OOO의 상속인 OOO’ 등으로 표시함) 임차권등기의 기입을 촉탁하면 등기관은 상속등기가 마쳐지지 않았더라도 그 등기촉탁을 수리할 수 있으므로, 임차인은 대위에 의한 상속등기절차를 선행하지 않더라도 사망한 임대인의 가족관계증명서 등 사망사실과 상속인 전원을 알 수 있는 상속을 증명하는 서면을 첨부하여 망 임대인의 상속인(들)을 피신청인(‘망 OOO의 상속인 OOO’ 등으로 표시함)으로 하여 임차권등기명령을 신청할 수 있을 것이다. (2023. 01. 11. 민사지원제2심의관실-157 직권선례) 

 

▣ 임차권등기의 신속한 촉탁을 위하여 임차권등기명령의 임대인에 대한 송달절차를 간소화도록 예규를 개정하였음
 <임차권등기명령이 송달불능된 경우의 업무처리지침(재민2000-1)>
 임차권등기명령신청서에 기재된 임대인의 주소지로 임차권등기명령을 송달하였으나 송달불능된 경우에는 임차권등기명령신청서에 첨부된 부동산 등기사항증명서〔「임차권등기명령 절차에 관한 규칙」(이하 “규칙”이라 한다) 제3조제2호의 서면이 제출된 경우에는 그 서면〕 및 임대차계약서에 기재된 임대인의 주소지로 직권으로 재송달한다. 이 경우 그 각 주소지에도 송달불능된 경우에는 송달불능의 사유에 따라 직권으로 공시송달 또는 발송송달을 하고, 그 송달의 효력이 발생하는 즉시 규칙 제5조에 따라 임차권등기의 촉탁
을 한다. 

 

□ 효과
▣ 새로 제정된 선례와 개정된 예규는 적지 않은 비용과 시간이 소요되는 대위상속등기 절차를 생략하도록 하고 임차권등기명령의 임대인에 대한 송달절차를 간소화하여 전세사기 피해자인 임차인의 부담을 줄이고 신
속하게 임대차보증금을 반환받을 수 있도록 하는데 도움이 될 것으로 기대함

□ 향후 계획
▣ 대법원은 앞으로도 임차인이 임차권등기명령제도를 신속·적정하게 활용하여 효과적으로 임대차보증금을 보전할 수 있도록 제도와 실무를 지속적으로 점검·개선하겠음. 끝.