상가 권리금 회수기회 방해금지 의무의 제 문제점과 입법론 - 박건령 (2020)

 

상가 권리금 회수기회 방해금지 의무의 제 문제점과 입법론 - 박건령  

 

초록 : 상가건물임대차보호법(이하 ‘법’이라 한다)은 임차인의 권리금 회수기회를 보장하기 위하여 임대인에게 임차인과 신규임차인이 되려는 자 사이의 권리금계약 체결을 방해하지 아니할 의무를 부여하고, 위반시 임차인에 대한 손해배상책임을 지도록 하고 있다. 그런데 현재의 법 규정은 그 불완전성·불명확성으로 인하여 그대로 존치될 경우 여러 가지 문제가 발생할 수 있으므로 법을 개정하거나 해석론을 확립할 필요가 있다. 첫째, 권리금 회수기회 방해금지 의무의 발생 요건과 관련하여, 임차인의 신규임차인 주선행위가 반드시 필요한 것은 아니므로, 임대인의 방해행위의 개념을 ‘임차인이 신규임차인이 되려는 자로부터 정당한 권리금을 지급받는 것을 방해하는 행위’라고 개정하는 것이 바람직하고, 임대인이 갱신거절을 급박하게 통지한 경우나 갱신요구권 존부가 불명확하여 분쟁이 발생한 경우에도 권리금 회수기회 보호 대상으로 포함시킬 필요성이 있으므로, 임대인에게 임차인에 대하여 임대차계약  종료 6개월 전에 임대차계약 갱신거절 여부에 대한 의사표시를 할 의무를 부과하는 것으로 개정하거나 갱신거절 의사표시를 한 시점부터 임대차 기간이 6개월 연장된다는 규정을 신설할 필요가 있다. 또한, 임차인의 신규임차인 주선행위가 임대차계약 관계 종료 전에 있었음에도 불구하고, 특별한 사정도 없이 임대인이 이에 대한 협상을 지연시켜 임대인의 임대차계약 체결 거절행위가 임대차계약 관계 종료 후에 행하여진 경우에는 ‘임대차계약 종료 전’부터 임대인의 방해행위가 있었던 것으로 본다는 규정을 신설하거나 최소한 그와 같이 해석하여야 한다. 둘째, 권리금 회수기회 방해금지 의무의 면제 사유와 관련하여, 임차인이 신규임차인이 되려는 자와 체결하는 ‘권리금 계약’에 따른 권리금 회수기회 보호는 임차인과 임대인 사이의 ‘임대차계약 의무 불이행’나 ‘무단전대’와는 전혀 연관성이 없으므로, 임대차계약 의무 불이행이 있는 경우와 무단전대가 있는 경우는 권리금 회수기회 방해의무 면제사유에서 삭제하여야 한다. 셋째, 법 제10조의4 제2항 임대차계약 체결 거절 정당성 간주 규정은 불명확하거나 불필요한 규정으로 모두 삭제하는 것이 바람직하다. 넷째, 임대차계약 체결 거절의 정당한 사유와 관련하여, 임대인 또는 임대인의 특수관계인이 임차인의 영업과 같은 종류의 영업을 하려고 하는 경우에는 신규임차인이 되려는 자와의 임대차계약 체결을 거절할 정당한 사유에 해당할 수 없다고 해석하여야 하므로, 이를 명확하게 하기 위하여 ‘손해배상’이라는 용어를 삭제하고 중립적으로 임차인의 손해에 대한 ‘책임’이 있다고 개정하거나 임대인 또는 임대인의 특수관계인이 임차인의 영업과 같은 종류의 영업을 하는 경우에도 임차인의 권리금 상당의 ‘손’에 대한 ‘보상’을 하여야 한다는 규정을 신설할 필요가 있다.  

 

 

Ⅰ. 서론  

상가건물임대차보호법(이하 ‘법’이라 한다)은 임대인에게 임차인과 신규임차인이 되려는 자 사이의 권리금 계약 체결을 방해하지 아니할 의무를 부여하고, 위반시 임대인에게 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액 상당의 손해배상책임을 지게 함으로써, 간접적으로 임차인
의 권리금 회수기회를 보장하고 있다.1) 여기서 ‘권리금’이란 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형·무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가를 말하고, ‘권리금 계약’이란 신규임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약으로 임대차계약에 수반되나 임대차계약과는 별도의 독립한 계약2)을 말한다(법 제10조의3 제1항, 제2항). 즉, 법은 권리금 지급의 상대방은 ‘임대인 또는 임차인’으로 규정하면서도, 권리금 계약의 당사자는 ‘임차인과 신규임차인이 되려는 자’로 규정하고 있는데, 이에 대하여 제1항과 제2항의 범위가 다른 것은 
문제이므로 이를 같게 하여야 한다는 견해3)도 있다. 그러나 법이 권리금 지급의 상대방과 권리금 계약의 당사자를 다르게 규정한 이유는 임대인과는 권리금 계약을 체결할 수 없다는 의미라기보다는, 임차인이 임대인에게 권리금 명목으로 금전을 지급하는 경우에는, 이를 임대차 계약의 보증금이나 차임에 반영시키면 되므로 
임대차 계약과 별도로 권리금 계약을 체결하는 경우는 현실적으로 거의 없을 뿐만 아니라, 그와 같은 경우 임대인을 보호할 필요가 없기 때문으로 보아야 할 것인바,4) 반드시 제1항과 제2항을 통일시킬 필요는 없다. 

1) 대법원 2019. 7. 4. 선고 2018다284226 판결.   2) 대법원 2013. 12. 26. 선고 2013다63257 판결, 대법원 2013. 5. 9. 선고 2012다115120 판결.  3) 이근영/김상진, “개정 상가건물임대차보호법상 권리금 규정의 해석론과 문제점의 개선방안에 관한 소고” 법학연구제24권 제4호, 경상대학교 법학연구소, 2016., 174면.  4) 박동규, “상가건물임대차보호법상 권리금 회수방해에 의한 손해배상에 관한 소고” 법조 통권 제725호, 법조협회, 2017., 97면

대법원 2019. 7. 4. 선고 2018다284226 판결 [손해배상(기)]〈상가임대차법상 권리금 회수 방해를 이유로 한 손해배상청구 사건〉[공2019하,1519] 【판시사항】 [1] 임차인이 임대인에게 권리금 회수 방해로 인한 손해배상을 구하기 위해서는 임차인이 신규임차인이 되려는 자를 주선하였어야 하는지 여부(원칙적 적극) / 임대인이 정당한 사유 없이 임차인이 주선할 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약을 체결할 의사가 없음을 확정적으로 표시한 경우, 임차인이 실제로 신규임차인을 주선하지 않았더라도 임대인에게 권리금 회수 방해로 인한 손해배상을 청구할 수 있는지 여부(적극) 및 임대인이 위와 같은 의사를 표시하였는지 판단하는 기준  [2] 상가 임차인인 갑이 임대차기간 만료 전 임대인인 을에게 갑이 주선하는 신규임차인과 임대차계약을 체결하여 줄 것을 요청하였으나, 을이 상가를 인도받은 후 직접 사용할 계획이라고 답변하였고, 이에 갑이 신규임차인 물색을 중단하고 임대차기간 만료일에 을에게 상가를 인도한 후 을을 상대로 권리금 회수 방해로 인한 손해배상을 구한 사안에서, 을이 갑의 신규임차인 주선을 거절하는 의사를 명백히 표시하였으므로 갑은 실제로 신규임차인을 주선하지 않았더라도 임대인의 권리금 회수기회 보호의무 위반을 이유로 을에게 손해배상을 청구할 수 있다고 보아야 하는데도, 이와 달리 본 원심판단에 법리오해의 잘못이 있다고 한 사례  【판결요지】 [1] 구 상가건물 임대차보호법(2018. 10. 16. 법률 제15791호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘상가임대차법’이라 한다) 제10조의3 내지 제10조의7의 내용과 입법 취지에 비추어 보면, 임차인이 임대인에게 권리금 회수 방해로 인한 손해배상을 구하기 위해서는 원칙적으로 임차인이 신규임차인이 되려는 자를 주선하였어야 한다. 그러나 임대인이 정당한 사유 없이 임차인이 신규임차인이 되려는 자를 주선하더라도 그와 임대차계약을 체결하지 않겠다는 의사를 확정적으로 표시하였다면 이러한 경우에까지 임차인에게 신규임차인을 주선하도록 요구하는 것은 불필요한 행위를 강요하는 결과가 되어 부당하다. 이와 같은 특별한 사정이 있다면 임차인이 실제로 신규임차인을 주선하지 않았더라도 임대인의 위와 같은 거절행위는 상가임대차법 제10조의4 제1항 제4호에서 정한 거절행위에 해당한다고 보아야 한다. 따라서 임차인은 같은 조 제3항에 따라 임대인에게 권리금 회수 방해로 인한 손해배상을 청구할 수 있다.  임대인이 위와 같이 정당한 사유 없이 임차인이 주선할 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약을 체결할 의사가 없음을 확정적으로 표시하였는지 여부는 임대차계약이 종료될 무렵 신규임차인의 주선과 관련해서 임대인과 임차인이 보인 언행과 태도, 이를 둘러싼 구체적인 사정 등을 종합적으로 살펴서 판단하여야 한다.  [2] 상가 임차인인 갑이 임대차기간 만료 전 임대인인 을에게 갑이 주선하는 신규임차인과 임대차계약을 체결하여 줄 것을 요청하였으나, 을이 상가를 인도받은 후 직접 사용할 계획이라고 답변하였고, 이에 갑이 신규임차인 물색을 중단하고 임대차기간 만료일에 을에게 상가를 인도한 후 을을 상대로 권리금 회수 방해로 인한 손해배상을 구한 사안에서, 을이 갑에게 임대차 종료 후에는 신규임차인과 임대차계약을 체결하지 않고 자신이 상가를 직접 이용할 계획이라고 밝힘으로써 갑의 신규임차인 주선을 거절하는 의사를 명백히 표시하였고, 이러한 경우 갑에게 신규임차인을 주선하도록 요구하는 것은 부당하다고 보이므로 특별한 사정이 없는 한 갑은 실제로 신규임차인을 주선하지 않았더라도 임대인의 권리금 회수기회 보호의무 위반을 이유로 을에게 손해배상을 청구할 수 있다고 보아야 하는데도, 이와 달리 본 원심판단에 법리오해의 잘못이 있다고 한 사례.  【참조조문】 [1] 구 상가건물 임대차보호법(2018. 10. 16. 법률 제15791호로 개정되기 전의 것) 제10조의4 제1항 제4호, 제3항 [2] 구 상가건물 임대차보호법(2018. 10. 16. 법률 제15791호로 개정되기 전의 것) 제10조의4 제1항 제4호, 제3항 【전 문】 【원고, 상고인】 원고 【피고, 피상고인】 피고 【원심판결】 수원지법 2018. 10. 17. 선고 2017나83713 판결 【주 문】 원심판결을 파기하고, 사건을 수원지방법원에 환송한다. 【이 유】 상고이유를 판단한다. 1. 구 상가건물 임대차보호법(2018. 10. 16. 법률 제15791호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘상가임대차법’이라 한다) 제10조의4 제1항은 “임대인은 임대차기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다.”라고 규정하면서 각호의 사유 중 하나로 ‘그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위(제4호)’를 들고 있다. 임대인이 위와 같은 권리금 회수기회 보호의무를 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다(같은 조 제3항).  상가임대차법이 2015. 5. 13. 법률 제13284호 개정으로 신설한 제10조의3 내지 제10조의7은 임차인이 상가건물에 투자한 비용이나 영업활동으로 형성한 지명도나 신용 등 경제적 이익이 임대인에 의해 부당하게 침해되는 것을 방지하기 위한 것으로서, 임차인이 그러한 경제적 이익을 자신이 주선한 신규임차인 예정자로부터 권리금 형태로 회수할 수 있도록 하고 임대인이 정당한 사유 없이 이를 방해하는 경우 손해배상책임을 지도록 하고 있다.  이러한 상가임대차법 관련 규정의 내용과 입법 취지에 비추어 보면, 임차인이 임대인에게 권리금 회수 방해로 인한 손해배상을 구하기 위해서는 원칙적으로 임차인이 신규임차인이 되려는 자를 주선하였어야 한다. 그러나 임대인이 정당한 사유 없이 임차인이 신규임차인이 되려는 자를 주선하더라도 그와 임대차계약을 체결하지 않겠다는 의사를 확정적으로 표시하였다면 이러한 경우에까지 임차인에게 신규임차인을 주선하도록 요구하는 것은 불필요한 행위를 강요하는 결과가 되어 부당하다. 이와 같은 특별한 사정이 있다면 임차인이 실제로 신규임차인을 주선하지 않았더라도 임대인의 위와 같은 거절행위는 상가임대차법 제10조의4 제1항 제4호에서 정한 거절행위에 해당한다고 보아야 한다. 따라서 임차인은 같은 조 제3항에 따라 임대인에게 권리금 회수 방해로 인한 손해배상을 청구할 수 있다.  임대인이 위와 같이 정당한 사유 없이 임차인이 주선할 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약을 체결할 의사가 없음을 확정적으로 표시하였는지 여부는 임대차계약이 종료될 무렵 신규임차인의 주선과 관련해서 임대인과 임차인이 보인 언행과 태도, 이를 둘러싼 구체적인 사정 등을 종합적으로 살펴서 판단하여야 한다.  2. 가. 원심판결 이유와 기록에 의하면 다음과 같은 사실을 알 수 있다. 1) 원고는 2008년경 제이앤씨에스개발 주식회사로부터 이 사건 상가를 임차하고 위 상가를 인도받아 ‘○○○’이라는 상호로 커피전문점을 운영하다가 2012. 11. 30. 이 사건 상가를 매수한 피고와 위 상가에 관하여 임대차기간 2015. 11. 30.까지, 임대차보증금 7,200만 원, 차임 월 220만 원(부가가치세 포함)으로 정한 임대차계약을 체결하였다.  2) 피고는 임대차기간 만료일이 도래하자 원고를 상대로 이 사건 상가의 인도를 구하는 건물인도 청구의 소를 제기하였고(서울남부지방법원 2015가단246166호), 법원은 원고와 피고의 임대차계약은 묵시적으로 갱신되어 2016. 11. 30.까지 임대차기간이 연장되었음을 이유로 2016. 7. 13. ‘원고는 2016. 11. 30.이 도래하면 피고에게 이 사건 상가를 인도하라’는 판결을 선고하였으며, 위 판결은 그 무렵 확정되었다.  3) 피고는 2016. 10. 초경 원고에게 ‘이 사건 상가를 더 이상 임대하지 않고 아들에게 커피전문점으로 사용하도록 하겠다’는 취지로 말하였다. 원고는 2016. 10. 17. 피고에게 ‘원고가 주선하는 신규임차인과 임대차계약을 체결하여 줄 것을 요청하고, 만약 원고가 주선하는 신규임차인과 임대차계약을 체결하지 아니하고 피고의 아들이 직접 커피전문점을 운영할 계획이면 그 뜻을 확실히 밝혀 주기 바라며, 2016. 10. 20.까지 아무런 답변을 하지 아니할 경우 원고는 피고에게 신규임차인을 주선하겠다’는 취지의 내용증명 우편을 보냈다. 이에 대하여 피고는 2016. 10. 21. 원고에게 ‘피고는 원고로부터 이 사건 상가를 인도받은 후 직접 사용할 계획이다’는 취지의 답변서를 발송하였다.   4) 원고는 창업컨설팅 회사를 통해 권리금 6,000만 원을 지급받고 신규임차인을 소개받기로 협의를 진행하였으나 피고가 위와 같이 이 사건 상가를 직접 사용하겠다는 의사를 분명히 밝히자 신규임차인 물색을 중단하고, 2016. 10. 27. 피고에게 ‘피고가 이 사건 상가를 인도받은 후 직접 운영할 뜻임을 명확히 밝혔기 때문에 원고는 무익한 절차를 밟을 필요가 없다고 생각되어 피고에게 신규임차인을 주선하지 아니하고 임대차기간 만료일인 2016. 11. 30. 이 사건 상가를 인도하겠다’는 취지의 내용증명 우편을 발송하였다.  5) 원고는 2016. 11. 30. 피고에게 이 사건 상가를 인도하였고, 피고는 2016. 12. 10. 위 상가에 커피전문점을 개업하였다. 나. 위와 같은 사실관계를 앞서 본 법리에 비추어 살펴보면, 피고가 원고에게 이 사건 임대차 종료 후에는 신규임차인과 임대차계약을 체결하지 않고 자신이 이 사건 상가를 직접 이용할 계획이라고 밝힘으로써 원고의 신규임차인 주선을 거절하는 의사를 명백히 표시하였다고 봄이 타당하고, 이러한 경우 원고에게 신규임차인을 주선하도록 요구하는 것이 부당하다고 보이므로 특별한 사정이 없는 한 원고는 실제로 신규임차인을 주선하지 않았더라도 임대인의 권리금 회수기회 보호의무 위반을 이유로 피고에게 손해배상을 청구할 수 있다고 보아야 한다.  다. 그런데도 원심은 이와 달리 원고가 피고에게 손해배상을 청구하려면 신규임차인을 주선하였거나 주선할 신규임차인을 특정할 수 있어야 하고, 나아가 피고가 신규임차인과의 계약 체결 거절의 의사표시를 하였다고 하더라도 원고가 실제로 신규임차인을 주선하지 않았다면 피고는 손해배상책임을 부담하지 않는다고 판단하였다. 이러한 원심판단에는 상가임대차법 제10조의4 제1항이 규정하는 권리금 회수기회 보호에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 잘못이 있다. 이를 지적하는 상고이유 주장은 정당하다.  3. 그러므로 원심판결을 파기하고, 사건을 다시 심리·판단하도록 원심법원에 환송하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.  대법관   박상옥(재판장) 안철상 노정희(주심) 김상환

대법원 2013. 12. 26. 선고 2013다63257 판결 [추심금][미간행] 【판시사항】 [1] 손해배상의 예정에 관한 민법 제398조 제2항을 유추적용하여 위약벌을 감액할 수 있는지 여부 (소극) 및 의무 강제에 따른 채권자의 이익에 비해 약정된 벌이 과도하게 무거운 위약금 약정의 효력 (=일부 또는 전부 무효)   [2] 영업용 건물의 임대차에 수반하여 지급되는 권리금의 법적 성질 및 임대인이 권리금 반환의무를 부담하는지 여부 (원칙적 소극)  【참조조문】 [1] 민법 제103조, 제398조 [2] 민법 제105조, 제618조 【참조판례】 [1] 대법원 1993. 3. 23. 선고 92다46905 판결(공1993상, 1272) 대법원 2010. 12. 23. 선고 2010다56654 판결 [2] 대법원 2001. 4. 10. 선고 2000다59050 판결(공2001상, 1109) 대법원 2002. 7. 26. 선고 2002다25013 판결(공2002하, 2058) 【전 문】 【원고, 피상고인】 원고 (소송대리인 변호사 이창만) 【피고, 상고인】 피고 (소송대리인 법무법인 샘 담당변호사 박찬력 외 1인) 【원심판결】 수원지법 2013. 7. 19. 선고 2012나45068 판결 【주 문】 원심판결을 파기하고, 사건을 수원지방법원 합의부에 환송한다. 【이 유】 상고이유를 판단한다. 1. 관련 법리 위약벌의 약정은 채무의 이행을 확보하기 위하여 정해지는 것으로서 손해배상의 예정과는 그 내용이 다르므로 손해배상의 예정에 관한 민법 제398조 제2항을 유추 적용하여 그 액을 감액할 수는 없는 법리이나, 다만 그 의무의 강제에 의하여 얻어지는 채권자의 이익에 비하여 약정된 벌이 과도하게 무거울 때에는 그 일부 또는 전부가 공서양속에 반하여 무효로 된다(대법원 2010. 12. 23. 선고 2010다56654 판결 등 참조).  2. 원심의 판단 가. 원심은 채택 증거에 의하여 다음과 같은 사실을 인정하였다. 1) 피고는 2011. 3. 15. 소외인과 사이에, 소외인이 피고로부터 유흥주점인 이 사건 점포의 임차권을 보증금 2억 원, 권리금 및 시설대금 3억 3,000만 원(이하 ‘이 사건 권리금’이라고 한다) 등 합계 5억 3,000만 원에 양수하되, 보증금에 상당하는 2억 원은 계약금으로 계약 당일 지급하고, 이 사건 권리금에 상당하는 3억 3,000만 원은 2012. 3. 31.까지 지급하며, 피고는 소외인에게 계약금 수령과 동시에 이 사건 점포를 인도한 뒤 잔대금 수령과 동시에 임대인에 대한 이 사건 점포 임대차보증금 2억 원의 반환채권을 양도하기로 정하면서, 다만 이 사건 점포 인도일부터 잔대금 지급기인 2012. 3. 31.까지는 이 사건 점포에 대한 전대차계약이 체결된 것으로 보아 소외인이 피고에게 차임으로 매월 1,350만 원씩 지급하고, 계약상의 권리·의무를 제3자에게 양도 또는 전대할 수 없으며, 소외인이 월 차임을 3회 이상 체납하거나 권리의 양도 또는 전대 금지 규정을 위반하면 피고는 최고 없이 계약을 해지할 수 있고, 그러한 경우에는 피고가 위약벌로서 계약금 명목으로 수령한 2억 원을 몰취할 수 있다는 내용의 이 사건 위약벌 조항을 정하여 이 사건 임차권 양도 및 전대차계약을 체결하였다.  2) 소외인은 계약 당일 피고에게 임차권 양도의 계약금이자 전대차계약의 보증금에 해당하는 2억 원을 지급하고, 이 사건 점포를 인도받아 유흥주점을 운영하여 오던 중 2011. 8. 15.부터 월 차임을 4회 이상 지급하지 아니하고, 2011. 11. 7.에는 임차권을 무단 양도 내지 전전대하기까지 하였다. 이에 피고는 소외인의 의무 위반을 사유로 이 사건 임차권 양도 및 전대차계약을 해지한다는 의사를 표시하여 그 의사표시가 2011. 12. 14. 소외인에게 도달하였다.  3) 한편 피고와 소외인 사이에 2011. 8. 29. ‘소외인이 피고에게 2012. 4. 1. 이 사건 점포를 인도하고, 2012. 3. 31.까지 3억 3,000만 원을 지급하지 아니하거나 이 사건 점포에 대한 전차권을 제3자에게 양도 내지 전전대하거나 월 차임을 3회 이상 연체할 때에는 즉시 이 사건 점포를 인도한다’는 내용의 제소전 화해가 성립되었다. 피고는 위와 같은 해지 의사표시 이후인 2011. 12. 29. 위 제소전 화해조서에 기하여 소외인으로부터 이 사건 점포를 인도받음과 아울러 제3자와 사이에 이 사건 점포에 대한 전대차계약을 다시 체결하였다.  나. 원심은 위와 같은 사실관계를 기초로 다음과 같이 판단하였다. 1) 이 사건 임차권 양도 및 전대차계약은 소외인의 의무 위반으로 인하여 해지되었으므로, 피고는 특별한 사정이 없는 한 위약벌 조항에 따라 소외인으로부터 받은 보증금을 몰취하고, 그 반환을 거절할 수 있다.  2) 그러나 다음과 같은 사정, 즉 ① 이 사건 위약벌 2억 원은 임차권 양도대금 5억 3,000만 원의 40% 가량에 해당하고, 미지급 잔대금 3억 3,000만 원의 60%를 초과하며, 전대차계약의 보증금 2억 원과 동일한 금액이고, 1년간 차임의 합계보다도 많은 점, ② 피고는, 소외인이 차임을 지급하지 않더라도 기지급 계약금 곧 전대차계약의 보증금에서 금전적 손해 대부분을 전보받을 수 있고, 소외인이 이 사건 위약벌 조항에 의하여 의무이행이 강제되는 차임 지급의무, 권리의 양도 또는 전대 금지의무, 잔대금 3억 3,000만 원의 지급의무 등을 불이행하면, 이 사건 임차권 양도 및 전대차계약을 해지한 후 제3자에게 다시 임차권을 양도하거나 전대할 수 있는 점, ③ 피고가 소외인의 의무 불이행을 이유로 이 사건 임차권 양도 및 전대차계약을 해지하더라도 제소전 화해조서에 따라 이 사건 점포를 인도받은 후 제3자와 전대차계약을 다시 체결할 수 있고, 실제로도 그와 같은 절차를 취하였음을 감안하면, 이 사건 위약벌 조항이 없더라도 소외인의 이 사건 임차권 양도 및 전대차계약 의무 불이행으로 인한 피고의 손해는 사실상 대부분 전보받을 수 있는 점 등에 비추어 볼 때, 전대차계약의 보증금 2억 원 전액에 해당하는 이 사건 위약벌은 그 의무 강제에 따라 피고가 얻는 이익에 비하여 약정된 벌이 지나치게 무거우므로, 이 사건 위약벌 조항 중 임차권 양도대금 5억 3,000만 원의 10%이자 전대차계약의 보증금 2억 원의 26.5%에 해당하는 5,300만 원을 초과한 나머지 부분은 공서양속에 반하여 무효이다.  3) 따라서 이 사건 위약벌 조항에 따라 소외인으로부터 받은 보증금 2억 원이 모두 몰취되었다는 피고의 주장은 5,300만 원의 범위 내에서만 이유 있고, 이를 초과하는 나머지 주장은 이유 없다.  3. 대법원의 판단 그러나 이 사건 위약벌 조항에 관한 원심의 위와 같은 판단은 앞에서 본 법리에 비추어 다음과 같은 이유로 수긍하기 어렵다. 가. 영업용 건물의 임대차에 수반되어 행하여지는 권리금의 지급은 임대차계약의 내용을 이루는 것은 아니고 권리금 자체는 거기의 영업시설·비품 등 유형물이나 거래처, 신용, 영업상의 노하우(know-how) 또는 점포 위치에 따른 영업상의 이점 등 무형의 재산적 가치의 양도 또는 일정 기간 동안의 이용대가라고 볼 것이다. 권리금이 임차인으로부터 임대인에게 지급된 경우 그 유형·무형의 재산적 가치의 양수 또는 약정기간 동안의 이용이 유효하게 이루어진 이상 임대인은 그 권리금의 반환의무를 지지 아니한다. 다만 임차인은 당초의 임대차에서 반대되는 약정이 없는 한 임차권의 양도 또는 전대차의 기회에 부수하여 자신도 그 재산적 가치를 다른 사람에게 양도 또는 이용케 함으로써 권리금 상당액을 회수할 수 있을 것이다. 따라서 임대인이 그 임대차의 종료에 즈음하여 그 재산적 가치를 도로 양수한다든지 권리금 수수 후 일정한 기간 이상으로 그 임대차를 존속시켜 그 가치를 이용케 하기로 약정하였음에도 임대인의 사정으로 중도 해지됨으로써 약정기간 동안의 그 재산적 가치를 이용케 해주지 못하였다는 등의 특별한 사정이 있을 때에만 임대인은 그 권리금 전부 또는 일부의 반환의무를 진다고 할 것이다(대법원 2001. 4. 10. 선고 2000다59050 판결 등 참조).  그러므로 이 사건 임차권 양도 및 전대차계약에서 소외인이 피고에게 지급하기로 약정한 이 사건 권리금 3억 3,000만 원이 위와 같은 성질을 가진 권리금에 해당한다면, 원심의 인정과 같이 임차권의 재양도나 전전대의 금지가 약정되고, 양수인 겸 전차인인 소외인의 귀책사유로 이 사건 임차권 양도 및 전대차계약이 해지된 이상, 이 사건 권리금은 본래 그 전액이 양도인 겸 전대인인 피고에게 귀속되어야 한다고 볼 여지가 크다.  그렇다면 이 사건 권리금 3억 3,000만 원이 아직 지급되지 아니한 상태에서 소외인의 귀책사유로 계약이 해지되는 경우 장차 이 사건 권리금의 부지급으로 말미암아 피고가 입게 되는 손해를 전보하기 위하여 그보다 훨씬 적은 보증금 상당의 2억 원을 위약벌로 몰취하기로 약정한 것을 두고(피고는 이 사건 위약벌 조항이 통상의 위약벌과는 달리 2억 원을 몰취하는 외에 별도의 책임을 묻지 않겠다는 취지로 약정된 것이라고 자인하고 있다), 피고가 얻는 이익에 비하여 약정된 벌이 지나치게 무겁다고 보기는 어렵다.  나. 더욱이 위약벌의 약정과 같은 사적 자치의 영역을 일반조항인 공서양속을 통하여 제한적으로 해석함에 있어서는 계약의 체결 경위와 내용 등을 종합적으로 검토하는 등 매우 신중을 기하여야 할 것이다. 기록에 의하면 이 사건 임차권 양도 및 전대차계약을 체결함에 있어 피고가 소외인에게 이 사건 위약벌 조항을 강요할 우월적인 지위에 있었다고 볼 만한 아무런 사정이 없는 반면, 이 사건 임차권 양도 및 전대차계약의 위약벌 조항에는 소외인의 피고에 대한 이 사건 위약벌 조항만 두고 있는 것이 아니라 피고의 소외인에 대한 위약벌 조항도 마련되어 있고, 그 위약벌의 액수가 이 사건 위약벌 조항의 배액인 4억 원으로 약정되기까지 한 사실을 알 수 있다.  그런데도 원심은 위와 같은 계약 체결의 경위와 내용을 전혀 반영하지 않고, 또한 소외인의 이 사건 임차권 양도 및 전대차계약 의무 불이행으로 말미암아 피고가 입게 되는 손해에 이 사건 권리금 3억 3,000만 원도 포함되는지에 관하여 제대로 심리해 보지도 않은 채, 위 손해가 차임 상당액에 불과하다는 섣부른 전제에서 계약상의 각종 대금 대비 위약벌의 비율만을 지극히 형식적, 산술적으로 고려한 데 불과한 그 판시와 같은 사정들만을 근거로 하여 이 사건 위약벌 조항에 관하여 일부 무효를 선언하는 잘못을 범하고 말았다.  다. 결국, 원심판결에는 위약벌 약정의 효력에 관한 법리를 오해하여 판결 결과에 영향을 미친 위법이 있다. 이를 지적하는 상고이유 주장은 이유 있다.  4. 결론 그러므로 원심판결을 파기하고 사건을 다시 심리·판단하게 하기 위하여 원심법원에 환송하기로 하여 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.   대법관   이인복(재판장) 민일영 박보영 김신(주심)

대법원 2013. 5. 9. 선고 2012다115120 판결 [권리양도금][공2013상,1032] 【판시사항】 [1] 영업용 건물의 임대차에 수반하여 지급되는 권리금의 법적 성질 및 권리금계약이 임대차계약 등과는 별개의 계약인지 여부(적극)  [2] 여러 개의 계약이 체결된 경우, 그 계약 전부가 불가분의 관계에 있는지 판단하는 기준 및 하나의 계약에 대한 기망 취소의 의사표시가 전체 계약에 대한 취소의 효력이 있는 경우  [3] 임차권의 양수인 갑이 양도인 을의 기망행위를 이유로 을과 체결한 임차권양도계약 및 권리금계약을 각 취소 또는 해제한다고 주장한 사안에서, 임차권양도계약과 분리하여 권리금계약만이 취소되었다고 본 원심판결에 법리오해 등 위법이 있다고 한 사례  【판결요지】 [1] 영업용 건물의 임대차에 수반되어 행하여지는 권리금의 지급은 임대차계약의 내용을 이루는 것은 아니고 권리금 자체는 거기의 영업시설·비품 등 유형물이나 거래처, 신용, 영업상의 노하우(know-how) 혹은 점포 위치에 따른 영업상 이점 등 무형의 재산적 가치의 양도 또는 일정 기간 동안의 이용대가라고 볼 것인바, 권리금계약은 임대차계약이나 임차권양도계약 등에 수반되어 체결되지만 임대차계약 등과는 별개의 계약이다.  [2] 여러 개의 계약이 체결된 경우에 그 계약 전부가 하나의 계약인 것과 같은 불가분의 관계에 있는 것인지는 계약체결의 경위와 목적 및 당사자의 의사 등을 종합적으로 고려하여 판단하여야 하고, 각 계약이 전체적으로 경제적, 사실적으로 일체로서 행하여진 것으로 그 하나가 다른 하나의 조건이 되어 어느 하나의 존재 없이는 당사자가 다른 하나를 의욕하지 않았을 것으로 보이는 경우 등에는, 하나의 계약에 대한 기망 취소의 의사표시는 법률행위의 일부무효이론과 궤를 같이하는 법률행위 일부취소의 법리에 따라 전체 계약에 대한 취소의 효력이 있다.  [3] 임차권의 양수인 갑이 양도인 을의 기망행위를 이유로 을과 체결한 임차권양도계약 및 권리금계약을 각 취소 또는 해제한다고 주장한 사안에서, 임차권양도계약과 권리금계약의 체결 경위와 계약 내용 등에 비추어 볼 때, 위 권리금계약은 임차권양도계약과 결합하여 전체가 경제적·사실적으로 일체로 행하여진 것으로서, 어느 하나의 존재 없이는 당사자가 다른 하나를 의욕하지 않았을 것으로 보이므로 권리금계약 부분만을 따로 떼어 취소할 수 없는데도, 임차권양도계약과 분리하여 권리금계약만이 취소되었다고 본 원심판결에 임차권양도계약에 관한 판단누락 또는 계약의 취소 범위에 관한 법리오해 등 위법이 있다고 한 사례.  【참조조문】 [1] 민법 제105조, 제618조, 제629조 [2] 민법 제105조, 제110조, 제137조 [3] 민법 제105조, 제110조, 제137조, 제618조, 제629조 【참조판례】 [1] 대법원 2001. 4. 10. 선고 2000다59050 판결(공2001상, 1109) 대법원 2002. 7. 26. 선고 2002다25013 판결(공2002하, 2058) 대법원 2011. 1. 27. 선고 2010다85164 판결 등 참조) [2] 대법원 1994. 9. 9. 선고 93다31191 판결(공1994하, 2598) 대법원 2003. 5. 16. 선고 2000다54659 판결(공2003상, 1297) 대법원 2006. 7. 28. 선고 2004다54633 판결(공2006하, 1517) 【전 문】 【원고, 피상고인】 원고 【피고, 상고인】 피고 (소송대리인 법무법인 민우 외 1인) 【원심판결】 서울고법 2012. 11. 14. 선고 2012나15284 판결 【주 문】 원심판결을 파기하고, 사건을 서울고등법원에 환송한다. 【이 유】 상고이유에 관한 판단에 앞서 직권으로 본다. 1. 원심은 그 채택 증거들을 종합하여 그 판시와 같은 사실을 인정한 후, 피고의 행위는 사회상규를 벗어난 위법한 기망행위이고, 그 기망행위와 계약체결 사이에 인과관계도 있으며, 원고가 소장 부본의 송달로써 계약을 취소하였음은 기록상 분명하므로, ‘이 사건 권리금계약’은 취소되었다고 판단하였다.  그러나 기록에 의하면, 원고는 소장에서 이 사건 임차권양도계약 및 권리금계약을 각 취소 또는 해제한다고 주장한 이래 원심 변론종결 때까지 임차권양도계약에 대한 취소 또는 해제 주장을 철회한 적이 없음을 알 수 있는바, 그럼에도 원심은 그 판시와 같은 이유로 권리금계약만을 취소하고, 임차권양도계약의 취소 등 주장에 관하여는 판단하지 아니하였다.  2. 영업용 건물의 임대차에 수반되어 행하여지는 권리금의 지급은 임대차계약의 내용을 이루는 것은 아니고 권리금 자체는 거기의 영업시설·비품 등 유형물이나 거래처, 신용, 영업상의 노하우(know-how) 혹은 점포 위치에 따른 영업상의 이점 등 무형의 재산적 가치의 양도 또는 일정 기간 동안의 이용대가라고 볼 것인바(대법원 2002. 7. 26. 선고 2002다25013 판결, 대법원 2011. 1. 27. 선고 2010다85164 판결 등 참조), 권리금계약은 임대차계약이나 임차권양도계약 등에 수반되어 체결되지만 임대차계약 등과는 별개의 계약이라고 할 것이다.  한편 여러 개의 계약이 체결된 경우에 그 계약 전부가 하나의 계약인 것과 같은 불가분의 관계에 있는 것인지 여부는 계약체결의 경위와 목적 및 당사자의 의사 등을 종합적으로 고려하여 판단하여야 할 것이고(대법원 2003. 5. 16. 선고 2000다54659 판결, 대법원 2006. 7. 28. 선고 2004다54633 판결 등 참조), 각 계약이 전체적으로 경제적, 사실적으로 일체로서 행하여진 것으로 그 하나가 다른 하나의 조건이 되어 어느 하나의 존재 없이는 당사자가 다른 하나를 의욕하지 않았을 것으로 보이는 경우 등에는, 하나의 계약에 대한 기망 취소의 의사표시는 법률행위의 일부무효이론과 궤를 같이하는 법률행위 일부취소의 법리에 따라 전체 계약에 대한 취소의 효력이 있다고 할 것이다(대법원 1994. 9. 9. 선고 93다31191 판결 참조).  위 법리에 비추어 기록을 살펴보면, 이 사건 임차권양도계약과 권리금계약의 체결 경위, 계약 내용 등 제반 사정을 참작할 때, 이 사건 권리금계약은 임차권양도계약과 결합하여 그 전체가 경제적, 사실적으로 일체로서 행하여진 것으로 보아야 할 것이고, 어느 하나의 존재 없이는 당사자가 다른 하나를 의욕하지 않았을 것으로 보이므로, 권리금계약 부분만 따로 떼어 이를 취소할 수는 없다고 할 것이고, 따라서 원심으로서는 권리금계약에 취소사유가 있다고 판단한 경우라면 마땅히 임차권양도계약까지도 취소하였어야 한다.  3. 위와 같이 원심은 임차권양도계약에 관한 판단을 누락하거나, 임차권양도계약과 분리하여 권리금계약만을 취소함으로써, 권리금계약만을 취소한 데 따른 법률효과로서 피고는 원고에게 권리금 2억 4,000만 원을 지급할 의무가 있다고 판단하였는바, 원심으로서는 임차권양도계약이 함께 취소될 경우의 부당이득 반환의무의 범위에 관하여도 심리·판단하였어야 한다.  그런데도 권리금계약 부분만을 취소한 원심판결에는 판단을 누락하거나 계약의 취소범위에 관한 법리를 오해하여 필요한 심리를 제대로 하지 아니함으로써 판결에 영향을 미친 위법이 있다.  4. 그러므로 상고이유에 관한 판단은 생략한 채 원심판결을 파기하고, 사건을 다시 심리·판단하게 하기 위하여 원심법원에 환송하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.  대법관   이인복(재판장) 민일영 박보영 김신(주심)

   그런데 현재의 법 규정은 그 불완전성·불명확성으로 인하여 그대로 존치될 경우 구체적 타당성 있는 결론을 도출하기 위하여 ‘법 해석’을 벗어나 ‘법 창조’에 이르는 판례가 다수 발생할 것으로 예상된다. 문제되는 쟁점은 다음과 같다. 
   첫째, 권리금 회수기회 방해금지 의무의 발생 요건과 관련하여, 임대인이 임차인에게 신규임차인이 되려는 자를 주선하더라도 그와 임대차계약을 체결하지 않겠다는 의사를 확정적으로 표시하였기 때문에 임차인이 신규임차인 주선행위를 하지 아니한 경우, 임대인이 임차인에게 임대차계약 갱신거절을 급박하게 통지하거나 갱신요구권 존부에 대하여 분쟁이 발생하여 사실상 임차인이 임대차 종료 시까지 신규임차인 주선행위를 하기 어려웠던 경우, 임차인의 신규임차인 주선행위가 임대차 종료 전에 있었음에도 불구하고 특별한 사정도 없이 임대인이 임대차계약 종료 후에 임대차계약 체결을 거절한 경우, 각 임대인에게 권리금 회수기회 방해금지 의무가 있는지 문제된다. 

   둘째, 권리금 회수기회 방해금지 의무의 면제 사유와 관련하여, 임차인과 신규임차인이 되려는 자와의 권리금 계약은 임차인과 임대인 사이의 ‘임대차계약 의무 불이행’나 ‘무단전대’와는 전혀 연관성이 없음에도, 이를 권리금 회수기회 방해의무 면제사유에 포함시키는 것이 타당한 것인지 문제된다. 

   셋째, 권리금 회수기회 방해행위 유형과 관련하여, 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없다는 사유만으로 ‘임대차계약 체결 자체’를 거절하는 것이 타당한지, 기존 임대차계약에 ‘업종변경 금지 특약’이 있다면 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 업종 변경을 원하는 경우 임대인은 언제나 그와의 임대차계약 체결을 거절할 수 있는지, 법문에서 비영리 목적의 사용 주체나 사용 기간 및 기산점을 명시하지 아니하고 있음에도 ‘임대인이 상가건물을 장래에 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니할 경우’라고 해석할 수 있는지, 임대인 또는 임대인의 가족 등 임대인과 동일시할 수 있는 특수관계인이 임차인의 영업과 같은 종류의 영업을 하려고 하는 경우 임대인에게 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와의 임대차계약 체결을 거절할 정당한 사유가 있다고 볼 수 있는지 등이 문제된다. 
   본고에서는 위와 같은 문제점들에 대하여 구체적으로 알아보고, 나아가 바람직한 해석 또는 개정 방향을 제시하고자 한다. 

Ⅱ. 권리금 회수기회 방해금지 의무의 발생 요건   

1. 법 규정 내용  

임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대 차 종료 시까지 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다(법 제10조의4 제1항 본문). 

제10조의4(권리금 회수기회 보호 등)   ① 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다. 다만, 제10조제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다. <개정 2018.10.16>   1. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 수수하는 행위  2. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위  3. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위  4. 그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위  ② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제1항제4호의 정당한 사유가 있는 것으로 본다.  1. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우  2. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나 그 밖에 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우  3. 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우 4. 임대인이 선택한 신규임차인이 임차인과 권리금 계약을 체결하고 그 권리금을 지급한 경우 ③ 임대인이 제1항을 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다. 이 경우 그 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다.  ④ 제3항에 따라 임대인에게 손해배상을 청구할 권리는 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 아니하면 시효의 완성으로 소멸한다.  ⑤ 임차인은 임대인에게 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자의 보증금 및 차임을 지급할 자력 또는 그 밖에 임차인으로서의 의무를 이행할 의사 및 능력에 관하여 자신이 알고 있는 정보를 제공하여야 한다.  [본조신설 2015.5.13]

2. 임차인의 주선행위의 필요성 여부 및 시간적 한계  

가. 주선행위의 필요성 여부 

판례5)는 임대인이 임차인에게 ‘더 이상 임대하지 않고 아들에게 커피전문점으로 사용하도록 하겠다’는 취지로 말하여 임차인이 신규임차인의 물색을 중단하고 신규임차인을 실제로 주선하지 않았던 사안에서, 임대인과 임차인이 보인 언행과 태도, 이를 둘러싼 구체적인 사정 등을 종합적으로 고려하여 임대인이 정당한 사유 
없이 임차인이 신규임차인이 되려는 자를 주선하더라도 그와 임대차계약을 체결하지 않겠다는 의사를 확정적으로 표시한 경우라면, 임차인에게 신규임차인이 되려는 자를 주선하도록 요구하는 것은 불필요한 행위를 강요할 뿐이므로, 임차인이 실제로 신규임차인을 주선하지 않았더라도 법 제10조의4 제1항 제4호의 ‘정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와의 임대차계약 체결을 거절하는 행위’에 해당한다고 하여 임차인의 임대인에 대한 손해배상청구를 인용하였다. 

5) 대법원 2019. 7. 4. 선고 2018다284226 판결

대법원 2019. 7. 4. 선고 2018다284226 판결 [손해배상(기)]〈상가임대차법상 권리금 회수 방해를 이유로 한 손해배상청구 사건〉[공2019하,1519] 【판시사항】 [1] 임차인이 임대인에게 권리금 회수 방해로 인한 손해배상을 구하기 위해서는 임차인이 신규임차인이 되려는 자를 주선하였어야 하는지 여부(원칙적 적극) / 임대인이 정당한 사유 없이 임차인이 주선할 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약을 체결할 의사가 없음을 확정적으로 표시한 경우, 임차인이 실제로 신규임차인을 주선하지 않았더라도 임대인에게 권리금 회수 방해로 인한 손해배상을 청구할 수 있는지 여부(적극) 및 임대인이 위와 같은 의사를 표시하였는지 판단하는 기준  [2] 상가 임차인인 갑이 임대차기간 만료 전 임대인인 을에게 갑이 주선하는 신규임차인과 임대차계약을 체결하여 줄 것을 요청하였으나, 을이 상가를 인도받은 후 직접 사용할 계획이라고 답변하였고, 이에 갑이 신규임차인 물색을 중단하고 임대차기간 만료일에 을에게 상가를 인도한 후 을을 상대로 권리금 회수 방해로 인한 손해배상을 구한 사안에서, 을이 갑의 신규임차인 주선을 거절하는 의사를 명백히 표시하였으므로 갑은 실제로 신규임차인을 주선하지 않았더라도 임대인의 권리금 회수기회 보호의무 위반을 이유로 을에게 손해배상을 청구할 수 있다고 보아야 하는데도, 이와 달리 본 원심판단에 법리오해의 잘못이 있다고 한 사례  【판결요지】 [1] 구 상가건물 임대차보호법(2018. 10. 16. 법률 제15791호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘상가임대차법’이라 한다) 제10조의3 내지 제10조의7의 내용과 입법 취지에 비추어 보면, 임차인이 임대인에게 권리금 회수 방해로 인한 손해배상을 구하기 위해서는 원칙적으로 임차인이 신규임차인이 되려는 자를 주선하였어야 한다. 그러나 임대인이 정당한 사유 없이 임차인이 신규임차인이 되려는 자를 주선하더라도 그와 임대차계약을 체결하지 않겠다는 의사를 확정적으로 표시하였다면 이러한 경우에까지 임차인에게 신규임차인을 주선하도록 요구하는 것은 불필요한 행위를 강요하는 결과가 되어 부당하다. 이와 같은 특별한 사정이 있다면 임차인이 실제로 신규임차인을 주선하지 않았더라도 임대인의 위와 같은 거절행위는 상가임대차법 제10조의4 제1항 제4호에서 정한 거절행위에 해당한다고 보아야 한다. 따라서 임차인은 같은 조 제3항에 따라 임대인에게 권리금 회수 방해로 인한 손해배상을 청구할 수 있다.  임대인이 위와 같이 정당한 사유 없이 임차인이 주선할 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약을 체결할 의사가 없음을 확정적으로 표시하였는지 여부는 임대차계약이 종료될 무렵 신규임차인의 주선과 관련해서 임대인과 임차인이 보인 언행과 태도, 이를 둘러싼 구체적인 사정 등을 종합적으로 살펴서 판단하여야 한다.  [2] 상가 임차인인 갑이 임대차기간 만료 전 임대인인 을에게 갑이 주선하는 신규임차인과 임대차계약을 체결하여 줄 것을 요청하였으나, 을이 상가를 인도받은 후 직접 사용할 계획이라고 답변하였고, 이에 갑이 신규임차인 물색을 중단하고 임대차기간 만료일에 을에게 상가를 인도한 후 을을 상대로 권리금 회수 방해로 인한 손해배상을 구한 사안에서, 을이 갑에게 임대차 종료 후에는 신규임차인과 임대차계약을 체결하지 않고 자신이 상가를 직접 이용할 계획이라고 밝힘으로써 갑의 신규임차인 주선을 거절하는 의사를 명백히 표시하였고, 이러한 경우 갑에게 신규임차인을 주선하도록 요구하는 것은 부당하다고 보이므로 특별한 사정이 없는 한 갑은 실제로 신규임차인을 주선하지 않았더라도 임대인의 권리금 회수기회 보호의무 위반을 이유로 을에게 손해배상을 청구할 수 있다고 보아야 하는데도, 이와 달리 본 원심판단에 법리오해의 잘못이 있다고 한 사례.   【참조조문】 [1] 구 상가건물 임대차보호법(2018. 10. 16. 법률 제15791호로 개정되기 전의 것) 제10조의4 제1항 제4호, 제3항 [2] 구 상가건물 임대차보호법(2018. 10. 16. 법률 제15791호로 개정되기 전의 것) 제10조의4 제1항 제4호, 제3항  【전 문】 【원고, 상고인】 원고 【피고, 피상고인】 피고 【원심판결】 수원지법 2018. 10. 17. 선고 2017나83713 판결 【주 문】 원심판결을 파기하고, 사건을 수원지방법원에 환송한다. 【이 유】 상고이유를 판단한다. 1. 구 상가건물 임대차보호법(2018. 10. 16. 법률 제15791호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘상가임대차법’이라 한다) 제10조의4 제1항은 “임대인은 임대차기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다.”라고 규정하면서 각호의 사유 중 하나로 ‘그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위(제4호)’를 들고 있다. 임대인이 위와 같은 권리금 회수기회 보호의무를 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다(같은 조 제3항). 상가임대차법이 2015. 5. 13. 법률 제13284호 개정으로 신설한 제10조의3 내지 제10조의7은 임차인이 상가건물에 투자한 비용이나 영업활동으로 형성한 지명도나 신용 등 경제적 이익이 임대인에 의해 부당하게 침해되는 것을 방지하기 위한 것으로서, 임차인이 그러한 경제적 이익을 자신이 주선한 신규임차인 예정자로부터 권리금 형태로 회수할 수 있도록 하고 임대인이 정당한 사유 없이 이를 방해하는 경우 손해배상책임을 지도록 하고 있다. 이러한 상가임대차법 관련 규정의 내용과 입법 취지에 비추어 보면, 임차인이 임대인에게 권리금 회수 방해로 인한 손해배상을 구하기 위해서는 원칙적으로 임차인이 신규임차인이 되려는 자를 주선하였어야 한다. 그러나 임대인이 정당한 사유 없이 임차인이 신규임차인이 되려는 자를 주선하더라도 그와 임대차계약을 체결하지 않겠다는 의사를 확정적으로 표시하였다면 이러한 경우에까지 임차인에게 신규임차인을 주선하도록 요구하는 것은 불필요한 행위를 강요하는 결과가 되어 부당하다. 이와 같은 특별한 사정이 있다면 임차인이 실제로 신규임차인을 주선하지 않았더라도 임대인의 위와 같은 거절행위는 상가임대차법 제10조의4 제1항 제4호에서 정한 거절행위에 해당한다고 보아야 한다. 따라서 임차인은 같은 조 제3항에 따라 임대인에게 권리금 회수 방해로 인한 손해배상을 청구할 수 있다. 임대인이 위와 같이 정당한 사유 없이 임차인이 주선할 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약을 체결할 의사가 없음을 확정적으로 표시하였는지 여부는 임대차계약이 종료될 무렵 신규임차인의 주선과 관련해서 임대인과 임차인이 보인 언행과 태도, 이를 둘러싼 구체적인 사정 등을 종합적으로 살펴서 판단하여야 한다. 2. 가. 원심판결 이유와 기록에 의하면 다음과 같은 사실을 알 수 있다. 1) 원고는 2008년경 제이앤씨에스개발 주식회사로부터 이 사건 상가를 임차하고 위 상가를 인도받아 ‘○○○’이라는 상호로 커피전문점을 운영하다가 2012. 11. 30. 이 사건 상가를 매수한 피고와 위 상가에 관하여 임대차기간 2015. 11. 30.까지, 임대차보증금 7,200만 원, 차임 월 220만 원(부가가치세 포함)으로 정한 임대차계약을 체결하였다. 2) 피고는 임대차기간 만료일이 도래하자 원고를 상대로 이 사건 상가의 인도를 구하는 건물인도 청구의 소를 제기하였고(서울남부지방법원 2015가단246166호), 법원은 원고와 피고의 임대차계약은 묵시적으로 갱신되어 2016. 11. 30.까지 임대차기간이 연장되었음을 이유로 2016. 7. 13. ‘원고는 2016. 11. 30.이 도래하면 피고에게 이 사건 상가를 인도하라’는 판결을 선고하였으며, 위 판결은 그 무렵 확정되었다. 3) 피고는 2016. 10. 초경 원고에게 ‘이 사건 상가를 더 이상 임대하지 않고 아들에게 커피전문점으로 사용하도록 하겠다’는 취지로 말하였다. 원고는 2016. 10. 17. 피고에게 ‘원고가 주선하는 신규임차인과 임대차계약을 체결하여 줄 것을 요청하고, 만약 원고가 주선하는 신규임차인과 임대차계약을 체결하지 아니하고 피고의 아들이 직접 커피전문점을 운영할 계획이면 그 뜻을 확실히 밝혀 주기 바라며, 2016. 10. 20.까지 아무런 답변을 하지 아니할 경우 원고는 피고에게 신규임차인을 주선하겠다’는 취지의 내용증명 우편을 보냈다. 이에 대하여 피고는 2016. 10. 21. 원고에게 ‘피고는 원고로부터 이 사건 상가를 인도받은 후 직접 사용할 계획이다’는 취지의 답변서를 발송하였다.   4) 원고는 창업컨설팅 회사를 통해 권리금 6,000만 원을 지급받고 신규임차인을 소개받기로 협의를 진행하였으나 피고가 위와 같이 이 사건 상가를 직접 사용하겠다는 의사를 분명히 밝히자 신규임차인 물색을 중단하고, 2016. 10. 27. 피고에게 ‘피고가 이 사건 상가를 인도받은 후 직접 운영할 뜻임을 명확히 밝혔기 때문에 원고는 무익한 절차를 밟을 필요가 없다고 생각되어 피고에게 신규임차인을 주선하지 아니하고 임대차기간 만료일인 2016. 11. 30. 이 사건 상가를 인도하겠다’는 취지의 내용증명 우편을 발송하였다.  5) 원고는 2016. 11. 30. 피고에게 이 사건 상가를 인도하였고, 피고는 2016. 12. 10. 위 상가에 커피전문점을 개업하였다. 나. 위와 같은 사실관계를 앞서 본 법리에 비추어 살펴보면, 피고가 원고에게 이 사건 임대차 종료 후에는 신규임차인과 임대차계약을 체결하지 않고 자신이 이 사건 상가를 직접 이용할 계획이라고 밝힘으로써 원고의 신규임차인 주선을 거절하는 의사를 명백히 표시하였다고 봄이 타당하고, 이러한 경우 원고에게 신규임차인을 주선하도록 요구하는 것이 부당하다고 보이므로 특별한 사정이 없는 한 원고는 실제로 신규임차인을 주선하지 않았더라도 임대인의 권리금 회수기회 보호의무 위반을 이유로 피고에게 손해배상을 청구할 수 있다고 보아야 한다.  다. 그런데도 원심은 이와 달리 원고가 피고에게 손해배상을 청구하려면 신규임차인을 주선하였거나 주선할 신규임차인을 특정할 수 있어야 하고, 나아가 피고가 신규임차인과의 계약 체결 거절의 의사표시를 하였다고 하더라도 원고가 실제로 신규임차인을 주선하지 않았다면 피고는 손해배상책임을 부담하지 않는다고 판단하였다. 이러한 원심판단에는 상가임대차법 제10조의4 제1항이 규정하는 권리금 회수기회 보호에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 잘못이 있다. 이를 지적하는 상고이유 주장은 정당하다.  3. 그러므로 원심판결을 파기하고, 사건을 다시 심리·판단하도록 원심법원에 환송하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.  대법관   박상옥(재판장) 안철상 노정희(주심) 김상환

대법원 2019. 7. 10. 선고 2018다273417 판결 [손해배상(기)][미간행] 【판시사항】 [1] 구 상가건물 임대차보호법 제10조 제2항에 따라 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과하여 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 수 없는 경우에도 임대인이 같은 법 제10조의4 제1항에 따른 권리금 회수기회 보호의무를 부담하는지 여부(적극)  [2] 구 상가건물 임대차보호법 제10조의4에서 정한 권리금 회수 방해로 인한 손해배상책임이 성립하기 위하여 반드시 임차인과 신규임차인이 되려는 자 사이에 권리금 계약이 미리 체결되어 있어야 하는지 여부(소극)  [3] 임대인이 정당한 사유 없이 임차인이 주선할 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약을 체결할 의사가 없음을 확정적으로 표시한 경우, 임차인이 실제로 신규임차인을 주선하지 않았더라도 임대인에게 권리금 회수 방해로 인한 손해배상을 청구할 수 있는지 여부(적극)  【참조조문】 [1] 구 상가건물 임대차보호법(2018. 10. 16. 법률 제15791호로 개정되기 전의 것) 제10조 제2항, 제10조의4 제1항 [2] 구 상가건물 임대차보호법(2018. 10. 16. 법률 제15791호로 개정되기 전의 것) 제10조의3, 제10조의4 제1항, 제3항 [3] 구 상가건물 임대차보호법(2018. 10. 16. 법률 제15791호로 개정되기 전의 것) 제10조의4 제1항 제4호, 제3항   【참조판례】 [1] 대법원 2019. 5. 16. 선고 2017다225312, 225329 판결(공2019하, 1226) [3] 대법원 2019. 7. 4. 선고 2018다284226 판결(공2019하, 1519) 【전 문】 【원고, 상고인】 원고 (소송대리인 법무법인 양헌 담당변호사 김의재 외 3인) 【피고, 피상고인】 피고 1 외 1인 (소송대리인 법무법인(유한) 영진 담당변호사 김일진 외 2인) 【원심판결】 서울중앙지법 2018. 8. 30. 선고 2017나70894 판결 【주 문】 상고를 모두 기각한다. 상고비용은 원고가 부담한다. 【이 유】 상고이유를 판단한다. 1. 상고이유 제1점에 관하여 가. 원심은 판시와 같은 이유로 1) 이 사건 임대차계약의 전체 임대차기간이 5년을 초과하여 원고가 피고들에게 계약갱신요구를 할 수 없으므로, 피고들은 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제1항에 따른 권리금 회수기회 보호의무를 부담하지 않고, 2) 피고들의 보호의무가 인정된다고 하더라도, 원고가 신규임차인으로 물색한 자들과 실제 권리금 계약을 체결하고 피고들에게 신규임차인이 되려는 자를 주선하였다고 볼 수 없는 이상 피고들의 권리금 회수 방해 행위를 인정할 수 없다고 하여, 원고의 손해배상청구를 전부 기각하였다.  나. 구 상가건물 임대차보호법(2018. 10. 16. 법률 제15791호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘상가임대차법’이라고 한다) 제10조의4의 문언과 내용, 입법 취지에 비추어 보면, 상가임대차법 제10조 제2항에 따라 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과하여 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 수 없는 경우에도 임대인은 같은 법 제10조의4 제1항에 따른 권리금 회수기회 보호의무를 부담한다(대법원 2019. 5. 16. 선고 2017다225312, 225329 판결 참조).  이와 달리 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 수 없는 경우 임대인은 권리금 회수기회 보호의무를 부담하지 않는다고 판단한 원심판결에는 상가임대차법 제10조의4 제1항에서 정한 임대인의 권리금 회수기회 보호의무의 발생요건에 관한 법리를 오해한 잘못이 있다. 그러나 아래에서 살펴보는 바와 같이 피고들의 권리금 회수 방해 행위가 있다고 인정되지 않는 이상 위와 같은 법리오해의 잘못은 판결에 영향을 미칠 수 없으므로 판결을 파기할 사유가 될 수 없다.  다. 상가임대차법 제10조의3, 제10조의4의 문언과 내용, 입법 취지 등을 종합하면, 임차인이 구체적인 인적사항을 제시하면서 신규임차인이 되려는 자를 임대인에게 주선하였는데, 임대인이 제10조의4 제1항에서 정한 기간에 이러한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하는 등 제1항 각호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 임차인이 신규임차인으로부터 권리금을 회수하는 것을 방해한 때에는 임대인은 임차인이 입은 손해를 배상할 책임이 있고, 이때 권리금 회수 방해를 인정하기 위하여 반드시 임차인과 신규임차인이 되려는 자 사이에 권리금 계약이 미리 체결되어 있어야 하는 것은 아니다.  또한 임대인이 정당한 사유 없이 임차인이 신규임차인이 되려는 자를 주선하더라도 그와 임대차계약을 체결하지 않겠다는 의사를 확정적으로 표시하였다면 임차인이 실제로 신규임차인을 주선하지 않았더라도 임대인의 위와 같은 거절행위는 상가임대차법 제10조의4 제1항 제4호에서 정한 거절행위에 해당하고, 임차인은 같은 조 제3항에 따라 임대인에게 권리금 회수 방해로 인한 손해배상을 청구할 수 있다(대법원 2019. 7. 4. 선고 2018다284226 판결 참조).  이와 같은 법리에 비추어 보면, 원고가 신규임차인과 실제 권리금 계약을 체결하고 피고들에게 신규임차인이 되려는 자를 주선하였다고 보기에 부족하다는 이유만으로 피고들이 권리금 회수를 방해하는 행위를 하였음이 인정되지 않는다고 한 원심판결에는 일부 부적절한 부분이 있으나, 원심판결 이유와 기록을 종합해 보더라도, 원고가 신규임차인을 주선하더라도 피고들이 그 신규임차인과 임대차계약을 체결하지 않겠다는 의사를 확정적으로 표시하였다고 보기 어렵고, 그 밖에 피고들이 원고의 권리금 회수를 방해하는 행위를 하였음을 인정할 증거가 없다. 결국 권리금 회수 방해를 원인으로 한 원고의 손해배상청구를 기각한 원심판결은 정당하고, 거기에 상고이유 주장과 같이 상가임대차법 제10조의4 제1항의 적용에 관하여 판결에 영향을 미친 법리오해의 잘못이 없다.  2. 상고이유 제2점에 관하여 원심은 판시와 같은 이유로 피고들의 무단증축을 원인으로 한 원고의 손해배상청구를 기각하였는데, 이와 같은 원심판단에 상고이유 주장과 같이 논리와 경험의 법칙을 위반하여 자유심증주의의 한계를 벗어나는 등으로 판결에 영향을 미친 잘못이 없다.  3. 결론 그러므로 상고를 모두 기각하고, 상고비용은 패소자가 부담하도록 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다. 대법관   이기택(재판장) 권순일 박정화 김선수(주심)

대법원 2019. 7. 25. 선고 2018다252823, 252830 판결 [건물인도등·손해배상(기)][미간행] 【판시사항】 [1] 구 상가건물 임대차보호법 제10조 제2항에 따라 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과하여 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 수 없는 경우에도 임대인이 같은 법 제10조의4 제1항에 따른 권리금 회수기회 보호의무를 부담하는지 여부(적극)  [2] 임차인이 임대인에게 권리금 회수 방해로 인한 손해배상을 구하기 위해서는 임차인이 신규임차인이 되려는 자를 주선하였어야 하는지 여부(원칙적 적극) / 임대인이 정당한 사유 없이 임차인이 주선할 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약을 체결할 의사가 없음을 확정적으로 표시한 경우, 임차인이 실제로 신규임차인을 주선하지 않았더라도 임대인에게 권리금 회수 방해로 인한 손해배상을 청구할 수 있는지 여부(적극)  [3] 상가 임대인인 갑이 임대차기간 만료 전 임차인인 을에게 계약갱신 의사가 없으며 자신이 상가를 직접 이용할 계획이므로 신규임차인과 임대차계약을 체결하지 않겠다고 하였고, 이에 을이 갑을 상대로 권리금 회수 방해로 인한 손해배상을 구한 사안에서, 갑이 을의 신규임차인 주선을 거절하는 의사를 명백히 표시하였으므로 을은 실제로 신규임차인을 주선하지 않았더라도 임대인의 권리금 회수기회 보호의무 위반을 이유로 갑에게 손해배상을 청구할 수 있고, 이는 전체 임대차기간이 5년을 경과하였더라도 마찬가지인데도, 이와 달리 본 원심판단에 법리오해의 잘못이 있다고 한 사례  【참조조문】 [1] 구 상가건물 임대차보호법(2018. 10. 16. 법률 제15791호로 개정되기 전의 것) 제10조 제2항, 제10조의4 제1항 [2] 구 상가건물 임대차보호법(2018. 10. 16. 법률 제15791호로 개정되기 전의 것) 제10조의4 제1항 제4호, 제3항 [3] 구 상가건물 임대차보호법(2018. 10. 16. 법률 제15791호로 개정되기 전의 것) 제10조 제2항, 제10조의4 제1항 제4호, 제3항  【참조판례】 [1] 대법원 2019. 5. 16. 선고 2017다225312, 225329 판결(공2019하, 1226) [2] 대법원 2019. 7. 4. 선고 2018다284226 판결(공2019하, 1519) 【전 문】 【원고(반소피고), 피상고인】 원고(반소피고) (소송대리인 법무법인 인의 담당변호사 김강준 외 4인) 【피고(반소원고), 상고인】 피고(반소원고) (소송대리인 법무법인 서율 담당변호사 기윤도 외 2인) 【원심판결】 춘천지법 2018. 6. 20. 선고 2017나52136, 52143 판결 【주 문】 원심판결 중 반소청구 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 춘천지방법원에 환송한다. 【이 유】 상고이유를 판단한다. 1. 사건의 경위 원심판결 이유와 기록에 의하면 다음과 같은 사실을 알 수 있다. 가. 피고(반소원고, 이하 ‘피고’라고만 한다)는 2010. 9. 7. 이 사건 점포의 전 소유자인 소외인과 사이에 이 사건 점포를 보증금 1,000만 원, 차임 월 50만 원, 임대차기간 2010. 9. 7.부터 2015. 9. 6.까지로 정하여 임차하는 임대차계약을 체결하고 이 사건 점포에서 편의점을 운영하였다.  나. 원고(반소피고, 이하 ‘원고’라고만 한다)는 소외인으로부터 이 사건 점포를 증여받아 2013. 4. 9. 소유권이전등기를 마쳤다. 다. 원고는 임대차기간이 만료하기 전인 2015. 3.경 피고와 임대차계약 갱신에 관하여 구두로 협의하면서 계약갱신 의사가 없고 원고 측에서 편의점을 직접 운영하고 싶다는 의사를 표시하였다. 원고와 피고는 원고가 편의점 물품 인수대금 및 편의점 운영 권리금을 직접 피고에게 지급하고 임대차계약을 종료하는 안에 대하여 협상하였으나 쌍방이 제시한 금액 차이로 인하여 협상이 결렬되었다.  라. 그 후 원고는 2015. 4. 14.경 내용증명으로 피고에게 이 사건 임대차계약을 갱신할 의사가 없음을 통지하고 기간 만료 시 무조건적으로 이 사건 점포를 인도하여 줄 것을 요구하였다.  마. 임대차기간 만료 전 원고와 피고가 2015. 8. 29.경 만난 자리에서, 원고는 계약기간 만료 후 점포를 인도받는 외에 권리금을 일체 인정해 줄 수 없다고 다시 고지하였고, 피고가 이 사건 점포 임차권을 인수할 의사가 있는 다른 사람을 찾았다고 말하며 자신이 권리금을 받고 임차인 지위를 넘길 수 있는 가능성에 대하여 문의하였으나 원고가 이를 거절하였다.  2. 원심의 판단 피고는 원고를 상대로 구 상가건물 임대차보호법(2018. 10. 16. 법률 제15791호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘상가임대차법’이라고 한다) 제10조의4 제1항, 제3항에 따라 권리금 회수 방해로 인한 손해배상을 구하고 있다. 이에 대하여 원심은, 임대인이 임차인의 임대차계약 갱신요구를 거절할 수 있거나 임차인이 임대인에 대하여 계약갱신요구권을 행사할 수 없는 경우에는 상가임대차법 제10조의4 제1항에 따른 임대인의 권리금 회수기회 보호의무가 인정되지 않고, 설령 임대인의 권리금 회수기회 보호의무가 인정된다고 하더라도 피고가 원고에게 새로이 임차인이 되려는 자를 주선한 바가 없으므로 임차인의 권리금 회수기회가 현실적으로 발생하였다고 보기 어렵다고 판단하여 피고의 반소청구를 기각하였다.  3. 대법원의 판단 가. 1) 상가임대차법 제10조의4의 문언과 내용, 입법 취지에 비추어 보면, 상가임대차법 제10조 제2항에 따라 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과하여 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 수 없는 경우에도 임대인은 같은 법 제10조의4 제1항에 따른 권리금 회수기회 보호의무를 부담한다고 보아야 한다(대법원 2019. 5. 16. 선고 2017다225312, 225329 판결 참조).  2) 또한 상가임대차법 제10조의4 제1항 제4호, 제3항 및 제10조의3 내지 제10조의7 등 관련 규정의 내용과 입법 취지에 비추어 보면, 임차인이 임대인에게 권리금 회수 방해로 인한 손해배상을 구하기 위해서는 원칙적으로 임차인이 신규임차인이 되려는 자를 주선하였어야 하나, 임대인이 정당한 사유 없이 임차인이 신규임차인이 되려는 자를 주선하더라도 그와 임대차계약을 체결하지 않겠다는 의사를 확정적으로 표시하였다면, 임차인이 실제로 신규임차인을 주선하지 않았더라도 임대인의 위와 같은 거절행위는 상가임대차법 제10조의4 제1항 제4호에서 정한 거절행위에 해당한다고 보아야 하고, 임차인은 같은 조 제3항에 따라 임대인에게 권리금 회수방해로 인한 손해배상을 청구할 수 있다(대법원 2019. 7. 4. 선고 2018다284226 판결 참조).  나. 위와 같은 사실관계를 앞서 본 법리에 비추어 살펴보면, 원고가 피고에게 이 사건 임대차기간 만료 후에는 자신이 이 사건 상가를 직접 이용할 계획이므로 신규임차인과 임대차계약을 체결하지 않겠다고 밝힘으로써, 피고의 신규임차인 주선을 거절하는 의사를 명백히 표시하였다고 봄이 타당하다. 이러한 경우 피고에게 신규임차인을 주선하도록 요구하는 것은 부당하다고 보이므로, 특별한 사정이 없는 한 피고는 실제로 신규임차인을 주선하지 않았더라도 임대인의 권리금 회수기회 보호의무 위반을 이유로 원고에게 손해배상을 청구할 수 있다고 보아야 한다. 이는 원고와 피고 사이의 전체 임대차기간이 5년을 경과하였다 하더라도 마찬가지이다.  다. 그런데도 원심은, 전체 임대차기간이 5년이 지나 임차인이 임대인에게 계약갱신요구를 할 수 없는 경우에는 상가임대차법 제10조의4 제1항이 적용되지 않고, 피고가 원고에게 새로이 임차인이 되려는 자를 실제로 주선하지도 않았으므로, 원고가 상가임대차법 제10조의4 제3항, 제1항에 따른 손해배상책임을 부담하지 않는다고 판단하였다. 이러한 원심판단에는 상가임대차법 제10조의4 제1항이 규정하는 권리금 회수기회 보호에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 잘못이 있다. 이를 지적하는 상고이유 주장은 정당하다.  4. 결론 그러므로 원심판결 중 반소청구 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 다시 심리·판단하도록 원심법원에 환송하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.  대법관   김상환(재판장) 박상옥 안철상(주심) 노정희

대법원 2022. 8. 11. 선고 2022다202498 판결 [손해배상(기)]〈임대인의 철거·재건축계획의 고지행위에 관하여 종전 임차인이 권리금 회수방해를 원인으로 한 손해배상을 청구한 사건〉[공2022하,1847] 【판시사항】 [1] 상가건물 임대차보호법 제10조의4에서 정한 권리금 회수 방해로 인한 손해배상책임이 성립하기 위해서는 임차인이 구체적인 인적사항을 제시하면서 신규 임차인이 되려는 자를 임대인에게 주선하였어야 하는지 여부(원칙적 적극) / 임대인이 정당한 사유 없이 임차인이 주선할 신규 임차인이 되려는 자와 임대차계약을 체결할 의사가 없음을 확정적으로 표시한 경우, 임차인이 실제로 신규 임차인을 주선하지 않았더라도 임대인에게 권리금 회수 방해로 인한 손해배상을 청구할 수 있는지 여부(적극)   [2] 임대인이 신규 임차인이 되려는 사람과 임대차계약 체결을 위한 협의 과정에서 철거·재건축 계획 및 그 시점을 고지하였다는 사정만으로 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제1항 제4호에서 정한 ‘권리금 회수 방해행위’에 해당한다고 볼 수 있는지 여부(원칙적 소극) / 이는 임대인의 고지 내용에 같은 법 제10조 제1항 제7호 각 목의 요건이 충족되지 않더라도 마찬가지인지 여부(적극)  【판결요지】 [1] 상가건물 임대차보호법(이하 ‘상가임대차법’이라 한다) 제10조의3, 제10조의4의 문언과 내용, 입법 취지 등을 종합하면, 임차인이 구체적인 인적사항을 제시하면서 신규 임차인이 되려는 자를 임대인에게 주선하였음에도 임대인이 상가임대차법 제10조의4 제1항에서 정한 기간에 이러한 신규 임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하는 등 위 제1항 각호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 임차인이 신규 임차인으로부터 권리금을 회수하는 것을 방해한 때에는 임대인은 임차인이 입은 손해를 배상할 책임이 있다. 특히, 임대차계약이 종료될 무렵 신규 임차인의 주선과 관련해서 임대인과 임차인이 보인 언행과 태도, 이를 둘러싼 구체적 사정 등을 종합적으로 살펴볼 때, 임대인이 정당한 사유 없이 임차인이 신규 임차인이 되려는 자를 주선하더라도 그와 임대차계약을 체결하지 않겠다는 의사를 확정적으로 표시한 경우에는 임차인이 실제로 신규 임차인을 주선하지 않았더라도 위와 같은 손해배상책임을 진다.  [2] 건물 내구연한 등에 따른 철거·재건축의 필요성이 객관적으로 인정되지 않거나 그 계획·단계가 구체화되지 않았음에도 임대인이 신규 임차인이 되려는 사람에게 짧은 임대 가능기간만 확정적으로 제시·고수하는 경우 또는 임대인이 신규 임차인이 되려는 사람에게 고지한 내용과 모순되는 정황이 드러나는 등의 특별한 사정이 없는 한, 임대인이 신규 임차인이 되려는 사람과 임대차계약 체결을 위한 협의 과정에서 철거·재건축 계획 및 그 시점을 고지하였다는 사정만으로는 상가건물 임대차보호법(이하 ‘상가임대차법’이라 한다) 제10조의4 제1항 제4호에서 정한 ‘권리금 회수 방해행위’에 해당한다고 볼 수 없다. 임대차계약의 갱신에 관한 상가임대차법 제10조 제1항과 권리금의 회수에 관한 상가임대차법 제10조의3, 제10조의4의 각 규정의 내용·취지가 같지 아니한 이상, 후자의 규정이 적용되는 임대인의 고지 내용에 상가임대차법 제10조 제1항 제7호 각 목의 요건이 충족되지 않더라도 마찬가지이다.  【참조조문】 [1] 상가건물 임대차보호법 제10조의3, 제10조의4 [2] 상가건물 임대차보호법 제10조 제1항, 제10조의3, 제10조의4 【참조판례】 [1] 대법원 2019. 7. 4. 선고 2018다284226 판결(공2019하, 1519) 대법원 2019. 7. 10. 선고 2018다239608 판결(공2019하, 1533) 【전 문】 【원고, 피상고인 겸 상고인】 원고 (소송대리인 법무법인 제이엘파트너스 담당변호사 이주하) 【피고, 상고인 겸 피상고인】 주식회사 지오플러스 (소송대리인 법무법인(유한) 바른 담당변호사 박지윤 외 1인) 【원심판결】 서울중앙지법 2021. 12. 21. 선고 2020나73008 판결 【주 문】 원심판결 중 피고 패소 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 서울중앙지방법원에 환송한다. 【이 유】 상고이유를 판단한다. 1. 피고의 상고이유에 대하여 가. 관련 법리 1) 상가건물 임대차보호법(이하 ‘상가임대차법’이라 한다) 제10조의3, 제10조의4의 문언과 내용, 입법 취지 등을 종합하면, 임차인이 구체적인 인적사항을 제시하면서 신규 임차인이 되려는 자를 임대인에게 주선하였음에도 임대인이 상가임대차법 제10조의4 제1항에서 정한 기간에 이러한 신규 임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하는 등 위 제1항 각호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 임차인이 신규 임차인으로부터 권리금을 회수하는 것을 방해한 때에는 임대인은 임차인이 입은 손해를 배상할 책임이 있다(대법원 2019. 7. 10. 선고 2018다239608 판결 참조). 특히, 임대차계약이 종료될 무렵 신규 임차인의 주선과 관련해서 임대인과 임차인이 보인 언행과 태도, 이를 둘러싼 구체적 사정 등을 종합적으로 살펴볼 때, 임대인이 정당한 사유 없이 임차인이 신규 임차인이 되려는 자를 주선하더라도 그와 임대차계약을 체결하지 않겠다는 의사를 확정적으로 표시한 경우에는 임차인이 실제로 신규 임차인을 주선하지 않았더라도 위와 같은 손해배상책임을 진다(대법원 2019. 7. 4. 선고 2018다284226 판결 참조).  2) 건물 내구연한 등에 따른 철거·재건축의 필요성이 객관적으로 인정되지 않거나 그 계획·단계가 구체화되지 않았음에도 임대인이 신규 임차인이 되려는 사람에게 짧은 임대 가능기간만 확정적으로 제시·고수하는 경우 또는 임대인이 신규 임차인이 되려는 사람에게 고지한 내용과 모순되는 정황이 드러나는 등의 특별한 사정이 없는 한, 임대인이 신규 임차인이 되려는 사람과 임대차계약 체결을 위한 협의 과정에서 철거·재건축 계획 및 그 시점을 고지하였다는 사정만으로는 상가임대차법 제10조의4 제1항 제4호에서 정한 ‘권리금 회수 방해행위’에 해당한다고 볼 수 없다. 임대차계약의 갱신에 관한 상가임대차법 제10조 제1항과 권리금의 회수에 관한 상가임대차법 제10조의3, 제10조의4의 각 규정의 내용·취지가 같지 아니한 이상, 후자의 규정이 적용되는 임대인의 고지 내용에 상가임대차법 제10조 제1항 제7호 각 목의 요건이 충족되지 않더라도 마찬가지이다.  나. 원심판단 1) 원심판결 이유 및 원심이 적법하게 채택한 증거에 따르면, 아래의 사실이 인정된다. 가) 이 사건 점포 등 건물에 대하여 1977년경 사용승인이 이루어졌다. 나) 원고는 2017. 5. 25.부터 2019. 5. 24.까지 소외 1로부터 이 사건 점포를 임차하였고, 피고는 2019. 1. 15. 이 사건 점포 등 건물 전체에 관한 소유권을 취득하였다.  다) 피고는 2019. 2. 13.경 원고로부터 ‘임대차계약 갱신 의사 및 신규 임차인과의 계약 체결 의사를 명확히 하여 달라.’는 취지의 내용증명을 받게 되자, 2019. 3. 6. 원고에게 ‘수년 내에 건축물을 신축하고자 기획하고 준비 중이다. 계약갱신을 요구한다면 보증금 및 월세를 각 5% 증액하되, 갱신계약 시에 철거 및 재건축 계획을 구체적으로 고지하겠다. 신규 임차인과의 신규계약 시에도 철거 및 재건축 계획을 구체적으로 고지하겠다.’라는 내용증명(이하 ‘이 사건 고지 내용’이라 한다)을 발송하였다.  라) 원고는 2019. 5. 10. 이 사건 소를 제기함으로써 임대차계약의 갱신의사가 없음을 명확히 하고서 2019. 6. 24. 이 사건 점포에서 퇴거하였으나, 피고에게 실제로 신규 임차인을 주선하거나 신규 임차인이 되려는 자에 관한 정보를 제공한 적은 없다.  마) 피고는 2019. 7. 4.경 소외 2 등에게 이 사건 점포를 임대한 후 최종적으로 건물 전체를 임대차기간 36개월로 정하여 임대하였다. 이와 관련된 신규 임대차계약서 및 화해 약정서의 특약사항에는 원고에게 당초 고지한 바와 같은 취지대로 ‘건물 전체의 철거·재건축 계획(지하 2층~지상 1층 상가 및 지상 2~10층의 관광호텔)’ 및 ‘공사시기(2022. 7. 3.경)·소요기간(1년)’ 등이 포함되어 있고, ‘평면도’까지 첨부되어 있다.  2) 원심은 그 판시와 같은 이유로, 피고가 소외 2 등과 체결한 신규 임대차계약 및 화해 약정서의 특약사항에 건물 전체의 철거·재건축 계획에 관한 설명 조항을 기재하면서 평면도를 첨부한 사정만으로는 상가임대차법 제10조 제1항 단서 제7호 (가)목에서 정한 ‘정당한 사유’에 해당하는 구체적인 재건축 계획으로 볼 수 없고, 피고가 ‘신규 임차인에게 재건축 예정 사실을 고지하고 신규 임대차계약 체결 시 반영하겠다.’고 말한 것은 신규 임차인이 되려는 자로 하여금 신규 임대차계약의 체결을 주저하게 하는 것임은 물론 원고가 신규 임차인이 되려는 자를 주선하더라도 그와 임대차계약을 체결하지 않겠다는 의사를 확정적으로 표시한 경우로서 ‘권리금 회수 방해행위’에 해당한다고 보아, 원고에 대한 손해배상책임이 성립한다고 판단하였다.  다. 대법원 판단 1) 앞서 살펴본 관련 법리에 위 인정 사실을 더하여 보면, 원심의 판단은 아래와 같은 이유에서 수긍할 수 없다. 가) 이 사건 점포 등 건물 전체는 원심의 변론종결일을 기준으로 보더라도 사용승인일로부터 이미 약 45년이 경과되었으며, 피고의 이 사건 고지 내용은 신규 임차인이 되려는 자와 신규 임대차계약을 체결하게 될 경우 ‘수년 내에 철거·재건축 계획이 있음을 구체적으로 알리겠다.’는 기본 입장을 밝힌 것에 불과하다. 이러한 사정을 들어 피고가 신규 임차인과의 임대차 가능기간을 짧은 기간으로 특정하여 고지하려는 확정적인 의사를 밝힌 것으로 볼 수 없다.  나아가 피고가 이 사건 고지를 통해, 원고의 주선으로 신규 임차인이 되려는 자와 신규 임대차계약을 체결함에 있어 수년 내에 철거·재건축 계획이 있음을 알리고 그와의 협의를 토대로 구체적인 철거·재건축 시기 및 이를 전제로 임대차계약의 내용을 확정하려는 탄력적·유동적·적극적 입장을 표명한 것으로 볼 수 있으므로, 원고가 신규 임차인이 되려는 자를 주선하더라도 그와 임대차계약을 체결하지 않겠다는 피고의 의사가 확정적으로 표시된 경우에 해당한다고 할 수도 없다.  이 사건 고지 당시 철거·재건축 계획의 내용이 구체적이지 않고, 이 사건 고지가 원고와의 최초 임대차계약 체결 무렵 이루어진 것이 아니어서 상가임대차법 제10조 제1항의 법리상 원고의 임대차계약 갱신 요구를 거절할 사유는 될 수 없다 하더라도, 그로 인하여 당연히 상가임대차법 제10조의4 제1항 각호에서 정한 ‘권리금 회수 방해행위’가 된다고 볼 수도 없다.  나) 이와 같이 원고가 신규 임차인이 되려는 자를 주선하더라도 그와 임대차계약을 체결하지 않겠다는 피고의 의사가 확정적으로 표시된 경우에 해당한다고 보기 어려운 이상, 피고의 원고에 대한 ‘권리금 회수 방해행위’에 따른 손해배상책임이 성립하기 위해서는 원고가 구체적인 인적사항을 제시하면서 신규 임차인이 되려는 자를 피고에게 주선하였음에도 피고가 상가임대차법 제10조의4 제1항 각호의 어느 하나에 해당하는 행위를 하였어야 한다. 그런데 원고는 피고에게 실제로 신규 임차인을 주선하거나 신규 임차인이 되려는 자에 관한 구체적인 인적사항 등의 정보를 제공한 적도 없다.  다) 이 사건 고지 내용은 원고의 요청에 따른 임대차계약의 갱신 또는 신규 임대차계약의 체결에 관하여 피고가 기본 입장을 표명한 것으로 볼 수 있는 데다가, 실제로 피고가 소외 2 등과 체결한 신규 임대차계약의 내용에 이 사건 고지 내용에 따른 건물 전체의 철거·재건축 계획 및 공사시점·소요기간을 구체적으로 명시한 이상, 이 사건 고지 내용과 모순되는 정황이 드러난 경우에 해당한다고 볼 수도 없다.  2) 그럼에도 원심은 이 사건 고지 내용이 신규 임차인이 되려는 자를 주선하더라도 그와 임대차계약을 체결하지 않겠다는 의사를 확정적으로 표시한 경우에 해당한다고 단정한 다음, 이는 상가임대차법 제10조 제1항 단서 제7호 (가)목에서 정한 ‘정당한 사유’에 해당하지 않는다는 이유로 ‘권리금 회수 방해행위’라고 판단하였다. 이러한 원심의 판단에는 상가임대차법 제10조의4 제1항에서 정한 ‘권리금 회수 방해행위’의 해석에 관한 법리를 오해함으로써 판결에 영향을 미친 잘못이 있다.  2. 결론 그러므로 원고의 상고이유 및 피고의 나머지 상고이유에 관한 판단을 생략한 채, 원심판결 중 피고 패소 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 다시 심리·판단하도록 원심법원에 환송하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.  대법관   민유숙(재판장) 조재연 이동원 천대엽(주심)

    이와 같이 임대인의 거절의사가 확정적인 경우, 임차인에게 신규임차인이 되려는 자와의 권리금 계약 체결 준비단계로까지 나아가게 하는 것은 임차인의 노력을 무의미하게 만들 뿐만 아니라 그 신규임차인이 되려는 자의 희생까지 초래하게 되고, 더 나아가 임차인에게 신규임차인이 되려는 자에 대한 사기 또는 고지의무 위반의 책임이 발생될 수도 있으므로,6) 구체적 타당성의 관점에서 판례의 결론에는 찬성한다. 그러나 이와 같은 해석은 문리해석의 원칙에 위반된다. 법 제10조의4 제1항은 권리금 계약에 따라 ‘임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자’로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다고 규정하고 있다. 그런데 임차인은 자기와 권리금 계약을 체결할 자를 물색하여 그 자를 임대인에게 임대차계약 체결의 상대방으로 주선하고, 임대인은 그 자와 추후에 임대차계약을 체결하는 일련의 과정을 거치게 된다. 그렇다면, 법 규정의 의미는 임차인이 임대인에게 신규임차인이 되려는 자를 주선하였음에도 임대인이 그 자와의 임대차 계약 체결을 거절하는 등의 권리금 회수기회 방해행위(이하 ‘방해행위’라 한다)를 해서는 안된다는 의미이고, 따라서 ‘권리금 계약’은 반드시 체결될 필요가 없더라도,7) 임차인의 신규임차인을 주선하는 행위(이하 ‘주선행위’라 한다) 자체는 반드시 선행적으로 필요한 것이다. 

6) 한병진, “상가임대차보호법상 권리금 회수기회 보호조항의 의미” 법률신문 , 법률신문사, 2019. 7. 22., 1면. 7) 대법원 2019. 7. 10. 선고 2018다239608 판결은 법 제10조의4 제1항 각 호는 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 수수하는 임대인의 행위 등을 금지하고 있으므로, 임차인이 반드시 신규임차인이 되려는 자와 ‘권리금 계약’을 체결했어야 함을 전제로 하고 있지 아니하다고 하였다.

대법원 2019. 7. 10. 선고 2018다239608 판결 [손해배상(기)][공2019하,1533] 【판시사항】 [1] 구 상가건물 임대차보호법 제10조의4에서 정한 권리금 회수 방해로 인한 손해배상책임이 성립하기 위하여 반드시 임차인과 신규임차인이 되려는 자 사이에 권리금 계약이 미리 체결되어 있어야 하는지 여부 (소극)   [2] 상가 임대인인 갑이 기존 임차인 을과 임대차계약을 합의해지할 무렵 병 학교와 새로이 임대차계약을 체결하면서 상가에 설치된 모든 시설을 인수하는 조건으로 병 학교로부터 시설비 명목의 돈을 수령하였는데, 을이 기존 임대차계약과 별개로 임대인과 체결한 시설투자비 상환약정에 따라 매월 임대인에게 차임 이외의 금원을 별도로 지급하여 왔었고 이는 권리금에 해당한다고 주장하면서 갑을 상대로 권리금 회수 방해를 이유로 한 손해배상을 구한 사안에서, 제반 사정에 비추어 을과 병 학교는 애초부터 권리금 계약 체결 자체를 예정하고 있지 아니하였으므로, 갑이 을의 권리금 회수를 방해하였다거나 을에게 어떠한 손해가 발생하였다고 볼 여지가 없다고 한 사례  【판결요지】 [1] 구 상가건물 임대차보호법(2018. 10. 16. 법률 제15791호로 개정되기 전의 것, 이하 개정 전후와 관계없이 ‘상가임대차법’이라고 한다) 제10조의3, 제10조의4의 문언과 내용, 입법 취지 등을 종합하면, 임차인이 구체적인 인적사항을 제시하면서 신규임차인이 되려는 자를 임대인에게 주선하였는데, 임대인이 제10조의4 제1항에서 정한 기간에 이러한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하는 등 제1항 각호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 임차인이 신규임차인으로부터 권리금을 회수하는 것을 방해한 때에는 임대인은 임차인이 입은 손해를 배상할 책임이 있고, 이때 권리금 회수 방해를 인정하기 위하여 반드시 임차인과 신규임차인이 되려는 자 사이에 권리금 계약이 미리 체결되어 있어야 하는 것은 아니다. 상세한 이유는 다음과 같다.    ① 상가임대차법 제10조의4 제1항 본문에서 정한 ‘권리금 계약에 따라’라는 문언이, 임차인이 신규임차인이 되려는 자와 권리금 계약을 체결한 상태임을 전제로 하는지는 위 제1항 본문 자체만으로는 명확하지 않다. 그런데 상가임대차법 제10조의4 제1항 각호는 임대인이 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 그로부터 권리금을 수수하는 행위 등을 금지하면서 임차인이 신규임차인이 되려는 자와 반드시 권리금 계약을 체결했어야 함을 전제로 하고 있지 않다. 또한 상가임대차법 제10조의4 제3항은 권리금 계약이 체결되지 않은 경우에도 임대인의 권리금 회수 방해로 인한 손해배상액을 ‘임대차 종료 당시의 권리금’으로 정할 수 있도록 하고 있다.   ② 상가임대차법 제10조의4는 임차인이 임대차 종료 시 스스로 신규임차인이 되려는 자를 찾아 임대인에게 임대차계약을 체결하도록 주선하고 신규임차인으로부터 그동안 투자한 비용이나 영업활동으로 형성된 지명도나 신용 등 경제적 이익을 권리금 형태로 지급받아 회수할 수 있도록 보장하면서 임대인이 부당하게 이를 침해하지 못하도록 한 것이다. 이는 임대인이 임차인과 신규임차인 사이에 체결된 권리금 계약에 따른 이행을 방해하는 것에 한정하지 않고, 임차인이 신규임차인이 되려는 자와 권리금 계약 체결에 이르지 못하도록 하는 등 임차인이 권리금을 지급받을 수 있는 기회를 방해하는 다양한 행위를 금지함으로써 임차인을 보호하는 것이다.  ③ 현실적으로 권리금은 임대차계약의 차임, 임차보증금, 기간 등 조건과 맞물려 정해지는 경우가 많다. 신규임차인이 되려는 자가 임대인과의 임대차계약 조건에 따라서 임차인에게 지급하려고 하는 권리금 액수가 달라질 수 있고, 이러한 이유로 권리금 계약과 임대차계약이 동시에 이루어지는 경우도 있다.   임대인이 임대차기간이 종료될 무렵 현저히 높은 금액으로 임차보증금이나 차임을 요구하거나 더 이상 상가건물을 임대하지 않겠다고 하는 등 새로운 임대차계약 체결 자체를 거절하는 태도를 보이는 경우 임차인이 신규임차인이 되려는 자를 찾아 권리금 계약을 체결하는 것은 사실상 불가능하다. 이러한 임대인의 행위는 상가임대차법 제10조의4 제1항 제3호, 제4호에서 정한 방해행위에 해당한다고 볼 수 있고, 임차인과 신규임차인이 되려는 자 사이에 권리금 계약이 체결되지 않았더라도 임대인은 임차인의 권리금 회수 방해를 이유로 손해배상책임을 진다고 보아야 한다.  [2] 상가 임대인인 갑이 기존 임차인 을과 임대차계약을 합의해지할 무렵 병 학교와 새로이 임대차계약을 체결하면서 상가에 설치된 모든 시설을 인수하는 조건으로 병 학교로부터 시설비 명목의 돈을 수령하였는데, 을이 기존 임대차계약과 별개로 임대인과 체결한 시설투자비 상환약정에 따라 매월 임대인에게 차임 이외의 금원을 별도로 지급하여 왔었고 이는 권리금에 해당한다고 주장하면서 갑을 상대로 권리금 회수 방해를 이유로 한 손해배상을 구한 사안에서, 을이 권리금 회수 방해로 인한 손해배상을 구하려면 을과 신규임차인 사이에 권리금 계약이 체결되었을 것이 전제되어야 하는 것은 아니지만, 을은 신규임차인인 병 학교와 권리금 계약을 체결하지 않았음은 물론, 자신이 권리금을 지급받기 위해서 병 학교와 권리금 계약의 대상이나 임대인과의 시설투자비 상환약정과 관련하여 을이 양도할 수 있는 시설물의 범위 등에 관하여 전혀 논의한 적이 없고, 갑이 병 학교로부터 시설비를 받는 것에 관해서도 별다른 이의를 하지 아니하였으므로, 을과 병 학교는 애초부터 권리금 계약 체결 자체를 예정하고 있지 아니하였다고 할 것이어서, 갑이 을의 권리금 회수를 방해하였다거나 을에게 어떠한 손해가 발생하였다고 볼 여지가 없다고 한 사례.  【참조조문】 [1] 구 상가건물 임대차보호법(2018. 10. 16. 법률 제15791호로 개정되기 전의 것) 제10조의3, 제10조의4 제1항, 제3항 [2] 구 상가건물 임대차보호법(2018. 10. 16. 법률 제15791호로 개정되기 전의 것) 제10조의4 제1항, 제3항 【전 문】 【원고, 상고인】 원고 (소송대리인 법무법인 송백 담당변호사 홍성준) 【피고, 피상고인】 피고 (소송대리인 법무법인 혜안 담당변호사 공대호 외 8인) 【원심판결】 서울중앙지법 2018. 5. 24. 선고 2017나67768 판결 【주 문】 상고를 기각한다. 상고비용은 원고가 부담한다. 【이 유】 상고이유(상고이유서 제출기간이 지난 후에 제출된 상고이유보충서의 기재는 상고이유를 보충하는 범위에서)를 판단한다. 1. 권리금 회수 방해로 인한 손해배상청구에 관한 사실오인, 법리오해 주장에 대하여  가. 2018. 10. 16. 법률 제15791호로 개정되기 전 상가건물 임대차보호법(이하 개정 전후와 관계없이 ‘상가임대차법’이라고 한다) 제10조의4에 따르면, 임대인은 임대차기간이 끝나기 3개월(위 법 개정으로 ‘6개월’로 변경되었다) 전부터 임대차 종료 시까지 권리금을 요구하거나 정당한 사유 없이 그와 임대차계약의 체결을 거절하는 등 제1항 각호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써, 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 안 된다(제1항 본문). 임대인이 이를 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다. 이 경우 그 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다(제3항).  여기서 권리금은 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형·무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가를 말하고(상가임대차법 제10조의3 제1항), 권리금 계약은 신규임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약을 말한다(제2항).  나. 상가임대차법 제10조의3, 제10조의4의 문언과 내용, 입법 취지 등을 종합하면, 임차인이 구체적인 인적사항을 제시하면서 신규임차인이 되려는 자를 임대인에게 주선하였는데, 임대인이 제10조의4 제1항에서 정한 기간에 이러한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하는 등 제1항 각호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 임차인이 신규임차인으로부터 권리금을 회수하는 것을 방해한 때에는 임대인은 임차인이 입은 손해를 배상할 책임이 있고, 이때 권리금 회수 방해를 인정하기 위하여 반드시 임차인과 신규임차인이 되려는 자 사이에 권리금 계약이 미리 체결되어 있어야 하는 것은 아니다. 그 상세한 이유는 다음과 같다.  1) 상가임대차법 제10조의4 제1항 본문에서 정한 ‘권리금 계약에 따라’라는 문언이, 임차인이 신규임차인이 되려는 자와 권리금 계약을 체결한 상태임을 전제로 하는지는 위 제1항 본문 자체만으로는 명확하지 않다. 그런데 상가임대차법 제10조의4 제1항 각호는 임대인이 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 그로부터 권리금을 수수하는 행위 등을 금지하면서 임차인이 신규임차인이 되려는 자와 반드시 권리금 계약을 체결했어야 함을 전제로 하고 있지 않다. 또한 상가임대차법 제10조의4 제3항은 권리금 계약이 체결되지 않은 경우에도 임대인의 권리금 회수 방해로 인한 손해배상액을 ‘임대차 종료 당시의 권리금’으로 정할 수 있도록 하고 있다.  2) 상가임대차법 제10조의4는 임차인이 임대차 종료 시 스스로 신규임차인이 되려는 자를 찾아 임대인에게 임대차계약을 체결하도록 주선하고 신규임차인으로부터 그동안 투자한 비용이나 영업활동으로 형성된 지명도나 신용 등 경제적 이익을 권리금 형태로 지급받아 회수할 수 있도록 보장하면서 임대인이 부당하게 이를 침해하지 못하도록 한 것이다. 이는 임대인이 임차인과 신규임차인 사이에 체결된 권리금 계약에 따른 이행을 방해하는 것에 한정하지 않고, 임차인이 신규임차인이 되려는 자와 권리금 계약 체결에 이르지 못하도록 하는 등 임차인이 권리금을 지급받을 수 있는 기회를 방해하는 다양한 행위를 금지함으로써 임차인을 보호하는 것이다.  3) 현실적으로 권리금은 임대차계약의 차임, 임차보증금, 기간 등 조건과 맞물려 정해지는 경우가 많다. 신규임차인이 되려는 자가 임대인과의 임대차계약 조건에 따라서 임차인에게 지급하려고 하는 권리금 액수가 달라질 수 있고, 이러한 이유로 권리금 계약과 임대차계약이 동시에 이루어지는 경우도 있다.  임대인이 임대차기간이 종료될 무렵 현저히 높은 금액으로 임차보증금이나 차임을 요구하거나 더 이상 상가건물을 임대하지 않겠다고 하는 등 새로운 임대차계약 체결 자체를 거절하는 태도를 보이는 경우 임차인이 신규임차인이 되려는 자를 찾아 권리금 계약을 체결하는 것은 사실상 불가능하다. 이러한 임대인의 행위는 상가임대차법 제10조의4 제1항 제3호, 제4호에서 정한 방해행위에 해당한다고 볼 수 있고, 임차인과 신규임차인이 되려는 자 사이에 권리금 계약이 체결되지 않았더라도 임대인은 임차인의 권리금 회수 방해를 이유로 손해배상책임을 진다고 보아야 한다.  다. 이러한 법리에 비추어 원심판결 이유를 살펴보면, 원심이 그 판시와 같이 원고가 권리금 회수 방해로 인한 손해배상을 구하려면 원고와 신규임차인 사이에 권리금 계약이 체결되었을 것이 전제되어야 한다고 본 것은 잘못이다.  그런데 원심판결 이유 및 기록에 의하면, 원고는 신규임차인인 ○○○○학교와 권리금 계약을 체결하지 않았음은 물론, 자신이 권리금을 지급받기 위해서 ○○○○학교와 권리금 계약의 대상이나 임대인과의 시설투자비 상환약정과 관련하여 원고가 양도할 수 있는 시설물의 범위 등에 관하여 전혀 논의한 적이 없고, 피고가 ○○○○학교로부터 시설비를 받는 것에 관해서도 별다른 이의를 하지 아니한 사실을 알 수 있다. 사정이 위와 같으므로, 원고와 ○○○○학교는 애초부터 권리금 계약 체결 자체를 예정하고 있지 아니하였다고 할 것이어서, 피고가 원고의 권리금 회수를 방해하였다거나 원고에게 어떠한 손해가 발생하였다고 볼 여지가 없다.  그렇다면 원심이 원고의 손해배상청구를 받아들이지 않은 결론은 정당하므로, 결국 원심의 앞서 본 잘못이 판결 결과에 영향을 미친 것은 아니다. 따라서 원고의 이 부분 상고이유 주장은 받아들이지 않는다.  2. 불법행위로 인한 손해배상청구에 관한 법리오해 주장에 대하여 원심은, 이 사건 상가 시설의 소유자인 피고가 ○○○○학교로부터 시설비를 수령한 것만으로는 원고 주장과 같은 불법행위가 성립한다고 보기 어렵다고 보았다. 관련 법리와 기록에 비추어 살펴보면 원심의 판단에 상고이유 주장과 같이 불법행위에 관한 법리를 오해한 잘못이 있다고 할 수 없다.  3. 지연손해금 약정의 효력에 관한 법리오해 주장에 대하여 원심은, 피고가 2015. 12. 22. 원고에게 임차보증금 잔액에서 미지급 차임과 시설료, 이에 대한 지연손해금 등을 공제한 돈에 원고 소유의 비품 값 200만 원을 합하여 지급하였는데 그 비품 값 200만 원은 피고가 원고와 합의하여 지급한 것이라고 보았다. 그에 따라 원고의 예비적 청구, 즉 피고가 원고 소유의 비품을 신규임차인에게 양도하고 시설비를 받았으므로 그 비품 값을 부당이득으로 반환하라는 청구를 기각하였다.   이러한 원심의 사실인정과 판단에 따르면, 연체 차임과 시설료에 대한 지연손해금 약정을 무효로 볼 수 없다는 원심의 부가적 판단을 다투는 이 부분 상고이유 주장은, 원고가 청구하지 않은 임차보증금과 관련된 것일 뿐이고, 원고 소유의 비품 값에 해당하는 부당이득금의 반환을 구하는 원고의 예비적 청구에는 아무런 영향이 없으므로 더 나아가 살필 필요 없이 이를 받아들일 수 없다.   4. 결론 그러므로 원고의 상고를 기각하고 상고비용은 패소자가 부담하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다. 대법관   권순일(재판장) 이기택 박정화(주심) 김선수

   또한, 임대인이 임차인에게 임차인이 주선한 자와는 임대차계약을 체결하지 않겠다는 의사를 확정적으로 표시하여 주선행위를 방해한 경우라도, 임대인이 선택한 신규임차인이 임차인과 권리금 계약을 체결하고자 한다면, 그 신규임차인이 임차인에게 지급하고자 하는 권리금이 과소하게 산정된 것이라는 특별한 사정이 없
는 이상, 굳이 이를 방해행위로 볼 필요가 없다. 즉, 임대인의 방해행위의 대상은 ‘주선행위’가 아니라 ‘권리금을 지급받는 행위’에 초점이 있어야 한다는 것이다. 
   따라서 궁극적으로는 임대인의 방해행위의 개념에서 주선행위의 개념을 삭제하여, ‘임차인이 신규임차인이 되려는 자로부터 정당한 권리금을 지급받는 것을 방해하는 행위’라고 개정하는 것이 바람직하다.8)  

8) 당초 개정 법률안(2014. 11. 7. 김진태 의원 대표발의 의안 제12371호 상가건물임대차보호법 일부개정 상임 법률안)은 주선 여부와 무관하게 임대인에게 임차인의 권리금 회수에 협력할 일반적 의무를 부과하고, 임차인이 신규임차인을 주선한 경우 손해배상책임을 부과하였으나, 입법과정에서 임대인의 일반적 권리금 회수 협력의무는 삭제되었고, 임차인이 신규임차인을 주선하지 아니한 경우에는 손해가 발생하지 아니한다는 점을 고려하여 위와 같이 규정하게 된 것으로 보인다[국회사무처, 국회회의록 제19대 제332회 법제사법위원회 법안심사제1소위원회(2015. 4. 24.), 32면]. 그러나 임대인이 임차인에게 임차인이 주선한 자와는 임대차계약을 체결하지 않겠다는 의사를 확정적으로 표시하지 않았더라면 임차인이 신규임차인이 되려는 자를 주선할 수 있었던 경우에는 실제 임차인이 신규임차인을 주선하지 않았더라도 주선기회 상실의 손해가 발생할 수 있다

나. 주선행위의 시간적 한계  

   법은 임대인의 방해행위를 임대차 종료 시까지로 제한하고 있는데, 임대인의 방해행위보다 임차인의 주선행위가 시간적으로 선행될 수밖에 없으므로, 논리적으로 임차인의 주선행위 역시 임대차 종료 시까지 존재하여야 한다.9)
   그런데 그렇게 해석하면, 임대인이 임대차계약 갱신요구권 행사기간이 만료된 이후에도 임대차계약을 지속적으로 갱신하여 오다가 갑자기 임대차계약 종료기한 1개월 전에 갱신 거절 의사를 표시하는 경우(제1유형), 임차인에게 임대인의 갱신거절 의사 전에 미리 신규임차인을 물색하는 것을 기대하기는 어렵기 때문에, 임차
인은 고작 남은 1개월 동안만 권리금 회수기회를 가지게 된다. 또한, 임대건물에서 임대차계약 갱신요구권 행사기간을 초과하여 영업을 하였지만, 그 기간 중 건물의 소유자가 변경되어 임대차계약을 다시 체결한 경우, 갱신요구권의 행사기간이 ‘임대건물의 소유자가 변경된 시점’부터 기산되는지 ‘임차인이 임대건물에서 동종의 영업을 한 시점’부터 기산되는지 여부가 쟁점이 되어 소송으로까지 진행된 경우(제2유형), 임대인이 이미 임차인에게 보증금을 지급10)하는 등으로 임차인이 더 이상 동시이행항변권을 행사할 수 없게 되어 임대차계약 관계가 소멸되었다면, 갱신요구권이 있다고 주장하는 임차인에게 그와 동시에 임대차계약 종료 전까지 주선행위까지 할 것을 기대하기는 어렵기 때문에, 임대차계약이 갱신이 되지 아니하면 권리금이라도 회수하게 해달라는 임차인의 예비적 주장이 원천적으로 가로막히게 된다.  

9) 법무부, “개정된 상가건물 임대차보호법 Q&A 40선”, 법무부 법무심의관실, 2015., 10면. 10) 법 제10조 제2항은 임대차가 종료한 경우에도 임차인이 보증금을 돌려받을 때까지는 임대차 관계는 ‘존속’하는 것으로 규정하고 있으므로, 보증금을 지급받기 전까지는 무리 없이 권리금을 회수할 수 있다

   제1유형의 경우(갱신거절이 급박하게 이루어진 경우) 부당하게 권리금 회수기회를 단축시키는 결과를 초래하게 되므로, 임대인이 계약갱신요구권이 없는 임차인에게 임대차계약 갱신 거절 통지를 한 경우에는 그 시점으로부터 신규임차인 주선 기간이 기산되도록 법을 개정하여야 한다는 견해가 있다.11) 그러나 근본적인 문제는 임차인은 피고용인에 대한 계속 고용 여부를 결정하는 등 기존의 영업을 정리할 수 있는 충분한 기간이 필요한데도 불구하고, 특별히 임대의 준비기간이 필요하지 않는 임대인의 갱신거절 통지기간을 임차인의 갱신요구권 행사기간과 동일하게 ‘임대차기간 만료 6개월 전부터 1개월 전까지’로 설정하고 있는 것에서부터 발생한다(법 제10조 제1항, 제4항). 그러므로 이러한 근본적인 문제에 대한 해결 없이 주선행위의 기간만 연장하는 경우에는 임대차계약 종료 이후 임차인의 주선행위가 완료되는 시점까지의 기간 동안의 공실의 위험을 임대인에게 전가시키게 되는 또 다른 문제를 촉발시킬 뿐이다. 

11) 김영두, “권리금 회수기회 보호에 관한 고찰” 법조 통권 제707호, 법조협회, 2015., 138면

   따라서 임대인에게 임대차계약 종료 6개월 전에 임대차계약 갱신거절 여부에 대한 의사표시를 할 의무를 부과하거나 임대차계약 갱신거절 의사표시를 한 시점부터 임대차기간이 6개월 연장되는 것으로 함으로써 제1유형(갱신 거절이 급박하게 이루어진 경우)에서 발생하는 문제점을 해결하는 것이 합리적이다. 이와 같이 개정한다면, 제2유형(임차인에게 갱신요구권이 존재하는지 여부가 해석상 명백하지 아니하여 소송으로까지 진행된 경우)에서 발생하는 문제 역시 임차인에게 6개월 이상의 충분한 퇴거 기한을 부여하는 간접적인 방법으로 해결할 수 있다.

 

3. 임대인의 방해행위의 시간적 한계  

임대인의 방해행위는 임대차계약 관계 종료시까지 존재하여야 한다. 그런데 임차인이 임대차계약 관계 종료 전에 주선행위를 하였음에도 임대차계약 관계가 소멸된 후에 방해행위를 한 경우 임대인에게 손해배상의무가 없다고 한다면, 임차인의 권리금 회수기회를 보호하고자 하는 법의 입법취지가 무색해질 우려가 있다. 따
라서 임차인의 주선행위가 임대차계약 관계가 종료되기 전에 있었음에도 불구하고, 특별한 사정도 없이 임대인이 신규임차인이 되려는 자와의 임대차계약 체결 협상을 지연시켜 임대차계약 관계가 종료된 후에 임대차계약 체결을 거절하는 등의 방해행위를 한 경우에는 ‘임대차계약 관계 종료 전’부터 임대인의 방해행위가 있었던 것으로 본다는 규정을 신설하거나 최소한 이와 같이 해석하여야 할 것이다. 

4. 임대차계약 갱신요구권 행사기간이 지난 경우  

법 제10조의4 제1항 단서는 임대인에게 ‘계약갱신 거절사유’가 있는 경우에는 임대인이 권리금 회수기회 방해금지의무를 부담하지 않는다고 규정하고 있는데, 임차인의 ‘계약갱신요구권 행사기간이 지난 경우’에도 임대인은 더 이상 임차인에 대하여 권리금 회수 방해금지의무를 부담하지 않는 것인지 문제된다.
   판례12)는, 법 제10조의4 제1항 단서는 임대인에게 ‘계약갱신 거절사유’가 있는 경우에만 임대인이 권리금 회수기회 방해금지의무를 부담하지 않는다고 규정하고 있을 뿐, ‘계약갱신요구권 행사기간이 만료된 경우’를 권리금 회수기회 방해금지의무의 예외사유로 정하고 있지 아니하고, 법 제10조 제1항의 임차인의 계약갱신요구권 규정과 법 제10조의4는 입법취지와 내용이 다르므로, 임차인의 계약갱신요구권 행사기간이 종료된 경우라도 임대인은 여전히 임차인에 대하여 권리금 회수기회 방해금지의무를 부담한다는 입장이다. 뒤에서 살펴보는 바와 같이, 권리금 계약과 임대차계약은 별개의 독립한 계약으로 임대인의 권리금 회수기회 방해금지 의무와 임대차계약 갱신요구권이 존재 여부는 무관한 것이므로, 타당한 해석이다. 

12) 대법원 2019. 5. 16. 선고 2017다225312(본소), 2017다225329(반소) 판결

대법원 2019. 5. 16. 선고 2017다225312, 225329 판결 [손해배상(기)·건물인도등]〈임차인이 임대인을 상대로 권리금 회수 방해로 인한 손해배상을 구하는 사건 〉[공2019하,1226] 【판시사항】 [1] 구 상가건물 임대차보호법 제10조 제2항에 따라 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과하여 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 수 없는 경우에도 임대인이 같은 법 제10조의4 제1항에 따른 권리금 회수기회 보호의무를 부담하는지 여부 (적극)   [2] 갑이 을과 상가 임대차계약을 체결한 다음 상가를 인도받아 음식점을 운영하면서 2회에 걸쳐 계약을 갱신하였고, 최종 임대차기간이 만료되기 전 병과 권리금 계약을 체결한 후 을에게 병과 새로운 임대차계약을 체결하여 줄 것을 요청하였으나, 을이 노후화된 건물을 재건축하거나 대수선할 계획을 가지고 있다는 등의 이유로 병과의 임대차계약 체결에 응하지 아니한 사안에서, 갑이 병과 권리금 계약을 체결할 당시 더 이상 임대차계약의 갱신을 요구할 수 없었던 상황이었으므로 을이 권리금 회수기회 보호의무를 부담하지 않는다고 본 원심판단에 법리오해의 잘못이 있다고 한 사례   【판결요지】 [1] 구 상가건물 임대차보호법(2018. 10. 16. 법률 제15791호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 상가임대차법’이라 한다) 제10조의4의 문언과 내용, 입법 취지에 비추어 보면, 구 상가임대차법 제10조 제2항에 따라 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과하여 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 수 없는 경우에도 임대인은 같은 법 제10조의4 제1항에 따른 권리금 회수기회 보호의무를 부담한다고 보아야 한다.  [2] 갑이 을과 상가 임대차계약을 체결한 다음 상가를 인도받아 음식점을 운영하면서 2회에 걸쳐 계약을 갱신하였고, 최종 임대차기간이 만료되기 전 병과 권리금 계약을 체결한 후 을에게 병과 새로운 임대차계약을 체결하여 줄 것을 요청하였으나, 을이 노후화된 건물을 재건축하거나 대수선할 계획을 가지고 있다는 등의 이유로 병과의 임대차계약 체결에 응하지 아니한 사안에서, 갑이 구 상가건물 임대차보호법(2018. 10. 16. 법률 제15791호로 개정되기 전의 것) 제10조의4 제1항에 따라 임대차기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료 시까지 신규임차인을 주선하였으므로, 을은 정당한 사유 없이 신규임차인과 임대차계약 체결을 거절해서는 안 되고, 이는 갑과 을 사이의 전체 임대차기간이 5년을 지난 경우에도 마찬가지인데도, 갑이 병과 권리금 계약을 체결할 당시 더 이상 임대차계약의 갱신을 요구할 수 없었던 상황이었으므로 을이 권리금 회수기회 보호의무를 부담하지 않는다고 본 원심판단에 법리오해의 잘못이 있다고 한 사례.  【참조조문】 [1] 구 상가건물 임대차보호법(2018. 10. 16. 법률 제15791호로 개정되기 전의 것) 제10조 제1항, 제2항, 제10조의3 제1항, 제10조의4 제1항, 제2항 [2] 구 상가건물 임대차보호법(2018. 10. 16. 법률 제15791호로 개정되기 전의 것) 제10조 제1항, 제2항, 제10조의3 제1항, 제10조의4 제1항, 제2항  【전 문】 【원고(반소피고), 상고인】 원고(반소피고) (소송대리인 법무법인 정도 담당변호사 김병재 외 1인) 【피고(반소원고), 피상고인】 피고(반소원고) (소송대리인 법무법인(유한) 동헌 담당변호사 신용석 외 1인) 【원심판결】 서울고법 2017. 4. 12. 선고 2016나2074621, 2074638 판결 【주 문】 원심판결 중 본소에 관한 권리금 회수 방해로 인한 손해배상청구 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 서울고등법원에 환송한다. 【이 유】 상고이유를 판단한다. 1. 사건의 개요 원고(반소피고, 이하 ‘원고’라 한다)는 피고(반소원고, 이하 ‘피고’라 한다)를 상대로 임대차보증금의 반환을 구하는 외에 구 상가건물 임대차보호법(2018. 10. 16. 법률 제15791호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 상가임대차법’이라 한다) 제10조의4 제1항, 제3항에 따라 권리금 회수 방해로 인한 손해배상을 구하였다. 이에 대해 피고는 반소로 차임 상당 부당이득금 등을 구하였다. 원심은 본소 중 임대차보증금 반환 청구를 일부 받아들이는 외에는 나머지 본소 청구를 모두 배척하였다. 원고는 상고이유로 권리금 회수 방해로 인한 손해배상청구 부분을 다투고 있다.  이 사건의 쟁점은 구 상가임대차법 제10조 제2항에 따라 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과하여 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 수 없는 경우에도 임대인이 같은 법 제10조의4에서 정한 권리금 회수기회 보호의무를 부담하는지 여부이다.  2. 계약갱신요구권 행사기간이 지난 경우에도 임대인이 임차인에 대하여 권리금 회수기회 보호의무를 부담하는지 여부 가. 구 상가임대차법 제10조의3 제1항은 “권리금이란 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형·무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가를 말한다.”라고 정하고 있다. 제10조의4 제1항 본문은 “임대인은 임대차기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다.”라고 정하면서, 제4호에서 “그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위”를 들고 있다. 한편 제1항 단서는 “다만 제10조 제1항 각호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다.”라고 하여 제10조 제1항 각호에서 정한 계약갱신거절사유가 있는 경우에는 임대인이 권리금 회수기회 보호의무를 부담하지 않는다고 하고 있다.  나. 구 상가임대차법 제10조의4의 문언과 내용, 입법 취지에 비추어 보면, 구 상가임대차법 제10조 제2항에 따라 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과하여 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 수 없는 경우에도 임대인은 같은 법 제10조의4 제1항에 따른 권리금 회수기회 보호의무를 부담한다고 보아야 한다. 그 이유는 다음과 같다.  (1) 구 상가임대차법 제10조의4는 임차인의 계약갱신요구권 행사기간의 만료를 권리금 회수기회 보호의무의 예외사유로 정하고 있지 않다. 구 상가임대차법 제10조 제2항은 “임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다.”라고 하여 계약갱신요구권 행사기간을 제한하고 있는데, 제10조의4는 제10조 제2항을 권리금 회수기회 보호의무의 예외사유로 정하지 않고, 계약갱신거절에 관한 제10조 제1항 각호 또는 제10조의4 제2항 각호에서 정한 ‘정당한 사유’가 있는 경우를 그 예외사유로 정하고 있다. 따라서 전체 임대차기간이 5년을 초과하는지 여부와 무관하게 제10조의4에서 정한 요건을 충족하면 임대인이 권리금 회수기회 보호의무를 부담한다고 보는 것이 법 문언에 충실한 해석이다.  (2) 구 상가임대차법은 2015. 5. 13. 개정되어 권리금 관련 조항(제10조의3 내지 제10조의7)이 신설되었다. 종래 규정만으로는 임차인이 투자한 비용이나 영업활동으로 형성된 지명도나 신용 등 경제적 이익이 임대인의 갱신거절에 의해 침해되는 것을 충분히 방지할 수 없었기 때문이다. 즉, 임대인은 새로운 임대차계약을 체결하면서 직접 권리금을 받는 등 임차인이 형성한 영업적 가치를 아무런 대가나 제한 없이 이용할 수 있게 되지만 임차인은 다시 시설비를 투자하고 신용확보와 지명도 형성을 위하여 상당기간 영업손실을 감당하여야 하는 문제점을 해결하기 위한 것이다.  그런데 임대인이 같은 법 제10조 제1항 각호의 갱신거절사유가 있어 계약갱신을 거절하는 경우에는 임대인에게 권리금 회수기회 보호의무가 없으므로, 법 개정을 통하여 보호하려는 ‘임대인의 갱신거절에 의해 임차인의 이익이 침해되는 경우’란 결국 같은 법 제10조 제2항에 따라 전체 임대차기간이 5년을 경과하여 임차인이 더 이상 계약갱신요구권을 행사할 수 없는 경우가 가장 전형적이다.  신설 조항의 입법과정에서 임대인의 권리금 회수기회 보호의무를 계약갱신요구권의 행사기간 범위로 제한하고자 하였다고 볼 만한 사정이 없는 점, 오히려 상가임차인이 같은 법 제10조 제2항에 따라 상가임대차계약의 갱신을 요구하지 못하더라도 권리금 회수를 보장할 필요가 있는 점 등에 비추어 보더라도 이러한 경우를 권리금 회수기회 보호의무의 예외사유로 인정할 필요성을 찾기 어렵다.  (3) 구 상가임대차법 제10조 제1항에서 정한 임차인의 계약갱신요구권은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약의 갱신을 요구하면 그 단서에서 정하는 사유가 없는 한 임대인이 그 갱신을 거절할 수 없도록 하여 상가임차인에게 최소한의 영업기간을 보장하기 위해서 임차인의 주도로 임대차계약의 갱신을 달성하려는 것이다(대법원 2010. 6. 10. 선고 2009다64307 판결 등 참조). 반면, 같은 법 제10조의4는 임대차계약이 종료된 경우에도 상가임차인이 일정한 범위 내에서 영업상 유·무형의 재산적 가치를 회수할 수 있도록 보장하기 위해 임대인에게 권리금 회수기회 보호의무를 부과하는 것으로서, 두 조항의 입법 취지와 내용이 다르다.  (4) 구 상가임대차법 제10조 제1항 단서 각호에서 정한 갱신거절사유는, 임차인의 차임 연체(제1호), 부정한 방법에 의한 임차(제2호), 무단 전대(제4호), 고의·중과실에 의한 임차목적물 파손(제5호), 현저한 의무 위반(제8호) 등 전형적인 임차인의 채무불이행 또는 신뢰파괴 사유에 관한 것이거나 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공하여(제3호) 권리금 회수를 보장할 필요가 없는 경우이다. 그 외에는 임차건물의 멸실로 임대차 목적 달성이 불가능하거나(제6호), 임대인이 임대차계약 시 미리 임차인에게 철거·재건축계획을 고지하였거나 안전사고의 우려나 법령에 의하여 상가건물의 철거·재건축이 이루어지는 경우(제7호)로서 상가건물의 멸실 등으로 임차인이 형성한 영업의 재산적 가치가 사라지게 되어 임차인이 권리금 회수를 기대하기 어려운 경우 등이다.  위와 같은 갱신거절사유의 내용을 살펴볼 때 상가건물의 전체 임대차기간이 5년이 지난 경우를 그와 같이 보기는 어렵다. 전체 임대차기간이 5년이 지나도 임차인이 형성한 고객, 거래처, 신용 등 재산적 가치는 여전히 유지되어 임차인의 권리금 회수를 보장할 필요성이 있기 때문이다.  (5) 이러한 해석이 임대인의 상가건물에 대한 사용수익권을 과도하게 제한한다고 볼 수도 없다. 구 상가임대차법 제10조의4 제2항은, 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 보증금이나 차임을 지급할 자력이 없는 경우(제1호), 신규임차인이 되려는 자가 임차인의 의무를 위반할 우려가 있거나 그 밖에 임대차를 유지하기 어려운 상당한 이유가 있는 경우(제2호), 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우(제3호) 등 임대인으로 하여금 임차인이 주선한 신규임차인과 임대차계약을 체결하도록 강제하는 것이 부당한 경우에는 임대인이 그 계약 체결을 거절할 수 있도록 하여 임대인의 재산권 행사를 보호하기 위한 규정을 마련하여 두고 있다. 또한 임대인은 신규임차인에게 시세에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금이 아니라면 새로운 조건을 내용으로 하는 임대차계약의 체결을 요구할 수 있고, 신규임차인이 3기의 차임액 이상 차임을 연체하는 등 같은 법 제10조 제1항 각호의 사유가 발생한 경우에는 언제든지 임대차계약을 해지하거나 계약갱신을 거절할 수 있고 이러한 경우 권리금 회수기회 보호의무를 부담하지 않기 때문이다.  3. 이 사건에 대한 판단 가. 원심판결 이유에 따르면 다음 사실을 알 수 있다. (1) 원고는 2010. 10. 1. 피고와 사이에 이 사건 상가를 보증금 7,000만 원, 차임 월 235만 원, 임대차기간 2010. 10. 8.부터 2012. 10. 7.로 정하여 임차하는 임대차계약을 체결한 다음 위 상가를 인도받아 음식점을 운영하였다.  (2) 원고는 2012. 10. 7. 피고와 차임을 월 255만 원, 계약기간을 2014. 10. 7.까지로 임대차계약을 갱신하였고, 2014. 10.경 다시 동일한 조건으로 1년간 위 임대차계약을 갱신하였다.  (3) 원고는 임대차기간이 만료되기 전인 2015. 7. 16. 소외인에게 이 사건 상가의 영업시설, 비품, 거래처 등 유·무형의 재산적 가치를 권리금 1억 4,500만 원에 양도하기로 하는 권리금 계약을 체결하고, 피고에게 소외인과 새로운 임대차계약을 체결하여 줄 것을 요청하였다.  (4) 그러나 피고는 노후화된 건물을 재건축하거나 대수선할 계획을 가지고 있다는 등의 이유로 소외인과의 임대차계약 체결에 응하지 않았다.  나. 이러한 사실관계를 앞서 본 법리에 비추어 살펴보면, 원고가 구 상가임대차법 제10조의4 제1항에 따라 임대차기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료 시까지 신규임차인을 주선하였으므로, 피고는 정당한 사유 없이 신규임차인과 임대차계약 체결을 거절해서는 안 되고, 이는 원고와 피고 사이의 전체 임대차기간이 5년을 지난 경우에도 마찬가지이다.  다. 그럼에도 원심은, 구 상가임대차법 제10조의4 제1항은 전체 임대차기간이 5년이 지나 임차인이 임대인에게 계약갱신요구를 할 수 없는 경우에는 적용되지 않는다고 한 다음, 원고가 2010. 10. 8. 피고와 임대차계약을 체결하고 2회의 갱신을 거쳐 2015. 10. 7. 임대차계약기간의 만료를 앞두고 있어 소외인과 권리금 계약을 체결한 2015. 7. 16. 당시에는 더 이상 임대차계약의 갱신을 요구할 수 없었던 상황이었으므로 피고가 권리금 회수기회 보호의무를 부담하지 않는다고 판단하였다.  이러한 원심의 판단에는 구 상가임대차법 제10조의4 제1항에서 정한 임대인의 권리금 회수기회 보호의무의 발생요건에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 잘못이 있다. 이를 지적하는 상고이유 주장은 이유 있다.  4. 결론 그러므로 나머지 상고이유에 대한 판단을 생략한 채, 원심판결 중 본소에 관한 권리금 회수 방해로 인한 손해배상청구 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 다시 심리·판단하도록 원심법원에 환송하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.  대법관   박정화(재판장) 권순일(주심) 이기택 김선수

대법원 2019. 7. 10. 선고 2018다273417 판결 [손해배상(기)][미간행] 【판시사항】 [1] 구 상가건물 임대차보호법 제10조 제2항에 따라 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과하여 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 수 없는 경우에도 임대인이 같은 법 제10조의4 제1항에 따른 권리금 회수기회 보호의무를 부담하는지 여부 (적극)   [2] 구 상가건물 임대차보호법 제10조의4에서 정한 권리금 회수 방해로 인한 손해배상책임이 성립하기 위하여 반드시 임차인과 신규임차인이 되려는 자 사이에 권리금 계약이 미리 체결되어 있어야 하는지 여부 (소극)   [3] 임대인이 정당한 사유 없이 임차인이 주선할 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약을 체결할 의사가 없음을 확정적으로 표시한 경우, 임차인이 실제로 신규임차인을 주선하지 않았더라도 임대인에게 권리금 회수 방해로 인한 손해배상을 청구할 수 있는지 여부 (적극)   【참조조문】 [1] 구 상가건물 임대차보호법(2018. 10. 16. 법률 제15791호로 개정되기 전의 것) 제10조 제2항, 제10조의4 제1항 [2] 구 상가건물 임대차보호법(2018. 10. 16. 법률 제15791호로 개정되기 전의 것) 제10조의3, 제10조의4 제1항, 제3항 [3] 구 상가건물 임대차보호법(2018. 10. 16. 법률 제15791호로 개정되기 전의 것) 제10조의4 제1항 제4호, 제3항  【참조판례】 [1] 대법원 2019. 5. 16. 선고 2017다225312, 225329 판결(공2019하, 1226) [3] 대법원 2019. 7. 4. 선고 2018다284226 판결(공2019하, 1519) 【전 문】 【원고, 상고인】 원고 (소송대리인 법무법인 양헌 담당변호사 김의재 외 3인) 【피고, 피상고인】 피고 1 외 1인 (소송대리인 법무법인(유한) 영진 담당변호사 김일진 외 2인) 【원심판결】 서울중앙지법 2018. 8. 30. 선고 2017나70894 판결 【주 문】 상고를 모두 기각한다. 상고비용은 원고가 부담한다. 【이 유】 상고이유를 판단한다. 1. 상고이유 제1점에 관하여 가. 원심은 판시와 같은 이유로 1) 이 사건 임대차계약의 전체 임대차기간이 5년을 초과하여 원고가 피고들에게 계약갱신요구를 할 수 없으므로, 피고들은 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제1항에 따른 권리금 회수기회 보호의무를 부담하지 않고, 2) 피고들의 보호의무가 인정된다고 하더라도, 원고가 신규임차인으로 물색한 자들과 실제 권리금 계약을 체결하고 피고들에게 신규임차인이 되려는 자를 주선하였다고 볼 수 없는 이상 피고들의 권리금 회수 방해 행위를 인정할 수 없다고 하여, 원고의 손해배상청구를 전부 기각하였다.  나. 구 상가건물 임대차보호법(2018. 10. 16. 법률 제15791호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘상가임대차법’이라고 한다) 제10조의4의 문언과 내용, 입법 취지에 비추어 보면, 상가임대차법 제10조 제2항에 따라 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과하여 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 수 없는 경우에도 임대인은 같은 법 제10조의4 제1항에 따른 권리금 회수기회 보호의무를 부담한다(대법원 2019. 5. 16. 선고 2017다225312, 225329 판결 참조).  이와 달리 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 수 없는 경우 임대인은 권리금 회수기회 보호의무를 부담하지 않는다고 판단한 원심판결에는 상가임대차법 제10조의4 제1항에서 정한 임대인의 권리금 회수기회 보호의무의 발생요건에 관한 법리를 오해한 잘못이 있다. 그러나 아래에서 살펴보는 바와 같이 피고들의 권리금 회수 방해 행위가 있다고 인정되지 않는 이상 위와 같은 법리오해의 잘못은 판결에 영향을 미칠 수 없으므로 판결을 파기할 사유가 될 수 없다.  다. 상가임대차법 제10조의3, 제10조의4의 문언과 내용, 입법 취지 등을 종합하면, 임차인이 구체적인 인적사항을 제시하면서 신규임차인이 되려는 자를 임대인에게 주선하였는데, 임대인이 제10조의4 제1항에서 정한 기간에 이러한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하는 등 제1항 각호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 임차인이 신규임차인으로부터 권리금을 회수하는 것을 방해한 때에는 임대인은 임차인이 입은 손해를 배상할 책임이 있고, 이때 권리금 회수 방해를 인정하기 위하여 반드시 임차인과 신규임차인이 되려는 자 사이에 권리금 계약이 미리 체결되어 있어야 하는 것은 아니다.  또한 임대인이 정당한 사유 없이 임차인이 신규임차인이 되려는 자를 주선하더라도 그와 임대차계약을 체결하지 않겠다는 의사를 확정적으로 표시하였다면 임차인이 실제로 신규임차인을 주선하지 않았더라도 임대인의 위와 같은 거절행위는 상가임대차법 제10조의4 제1항 제4호에서 정한 거절행위에 해당하고, 임차인은 같은 조 제3항에 따라 임대인에게 권리금 회수 방해로 인한 손해배상을 청구할 수 있다(대법원 2019. 7. 4. 선고 2018다284226 판결 참조).  이와 같은 법리에 비추어 보면, 원고가 신규임차인과 실제 권리금 계약을 체결하고 피고들에게 신규임차인이 되려는 자를 주선하였다고 보기에 부족하다는 이유만으로 피고들이 권리금 회수를 방해하는 행위를 하였음이 인정되지 않는다고 한 원심판결에는 일부 부적절한 부분이 있으나, 원심판결 이유와 기록을 종합해 보더라도, 원고가 신규임차인을 주선하더라도 피고들이 그 신규임차인과 임대차계약을 체결하지 않겠다는 의사를 확정적으로 표시하였다고 보기 어렵고, 그 밖에 피고들이 원고의 권리금 회수를 방해하는 행위를 하였음을 인정할 증거가 없다. 결국 권리금 회수 방해를 원인으로 한 원고의 손해배상청구를 기각한 원심판결은 정당하고, 거기에 상고이유 주장과 같이 상가임대차법 제10조의4 제1항의 적용에 관하여 판결에 영향을 미친 법리오해의 잘못이 없다.  2. 상고이유 제2점에 관하여 원심은 판시와 같은 이유로 피고들의 무단증축을 원인으로 한 원고의 손해배상청구를 기각하였는데, 이와 같은 원심판단에 상고이유 주장과 같이 논리와 경험의 법칙을 위반하여 자유심증주의의 한계를 벗어나는 등으로 판결에 영향을 미친 잘못이 없다.  3. 결론 그러므로 상고를 모두 기각하고, 상고비용은 패소자가 부담하도록 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다. 대법관   이기택(재판장) 권순일 박정화 김선수(주심)

대법원 2019. 7. 25. 선고 2018다252823, 252830 판결 [건물인도등·손해배상(기)][미간행] 【판시사항】 [1] 구 상가건물 임대차보호법 제10조 제2항에 따라 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과하여 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 수 없는 경우에도 임대인이 같은 법 제10조의4 제1항에 따른 권리금 회수기회 보호의무를 부담하는지 여부 (적극)  [2] 임차인이 임대인에게 권리금 회수 방해로 인한 손해배상을 구하기 위해서는 임차인이 신규임차인이 되려는 자를 주선하였어야 하는지 여부(원칙적 적극) / 임대인이 정당한 사유 없이 임차인이 주선할 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약을 체결할 의사가 없음을 확정적으로 표시한 경우, 임차인이 실제로 신규임차인을 주선하지 않았더라도 임대인에게 권리금 회수 방해로 인한 손해배상을 청구할 수 있는지 여부 (적극)  [3] 상가 임대인인 갑이 임대차기간 만료 전 임차인인 을에게 계약갱신 의사가 없으며 자신이 상가를 직접 이용할 계획이므로 신규임차인과 임대차계약을 체결하지 않겠다고 하였고, 이에 을이 갑을 상대로 권리금 회수 방해로 인한 손해배상을 구한 사안에서, 갑이 을의 신규임차인 주선을 거절하는 의사를 명백히 표시하였으므로 을은 실제로 신규임차인을 주선하지 않았더라도 임대인의 권리금 회수기회 보호의무 위반을 이유로 갑에게 손해배상을 청구할 수 있고, 이는 전체 임대차기간이 5년을 경과하였더라도 마찬가지인데도, 이와 달리 본 원심판단에 법리오해의 잘못이 있다고 한 사례   【참조조문】 [1] 구 상가건물 임대차보호법(2018. 10. 16. 법률 제15791호로 개정되기 전의 것) 제10조 제2항, 제10조의4 제1항 [2] 구 상가건물 임대차보호법(2018. 10. 16. 법률 제15791호로 개정되기 전의 것) 제10조의4 제1항 제4호, 제3항 [3] 구 상가건물 임대차보호법(2018. 10. 16. 법률 제15791호로 개정되기 전의 것) 제10조 제2항, 제10조의4 제1항 제4호, 제3항 【참조판례】 [1] 대법원 2019. 5. 16. 선고 2017다225312, 225329 판결(공2019하, 1226) [2] 대법원 2019. 7. 4. 선고 2018다284226 판결(공2019하, 1519) 【전 문】 【원고(반소피고), 피상고인】 원고(반소피고) (소송대리인 법무법인 인의 담당변호사 김강준 외 4인) 【피고(반소원고), 상고인】 피고(반소원고) (소송대리인 법무법인 서율 담당변호사 기윤도 외 2인) 【원심판결】 춘천지법 2018. 6. 20. 선고 2017나52136, 52143 판결 【주 문】 원심판결 중 반소청구 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 춘천지방법원에 환송한다. 【이 유】 상고이유를 판단한다. 1. 사건의 경위 원심판결 이유와 기록에 의하면 다음과 같은 사실을 알 수 있다. 가. 피고(반소원고, 이하 ‘피고’라고만 한다)는 2010. 9. 7. 이 사건 점포의 전 소유자인 소외인과 사이에 이 사건 점포를 보증금 1,000만 원, 차임 월 50만 원, 임대차기간 2010. 9. 7.부터 2015. 9. 6.까지로 정하여 임차하는 임대차계약을 체결하고 이 사건 점포에서 편의점을 운영하였다.  나. 원고(반소피고, 이하 ‘원고’라고만 한다)는 소외인으로부터 이 사건 점포를 증여받아 2013. 4. 9. 소유권이전등기를 마쳤다. 다. 원고는 임대차기간이 만료하기 전인 2015. 3.경 피고와 임대차계약 갱신에 관하여 구두로 협의하면서 계약갱신 의사가 없고 원고 측에서 편의점을 직접 운영하고 싶다는 의사를 표시하였다. 원고와 피고는 원고가 편의점 물품 인수대금 및 편의점 운영 권리금을 직접 피고에게 지급하고 임대차계약을 종료하는 안에 대하여 협상하였으나 쌍방이 제시한 금액 차이로 인하여 협상이 결렬되었다.  라. 그 후 원고는 2015. 4. 14.경 내용증명으로 피고에게 이 사건 임대차계약을 갱신할 의사가 없음을 통지하고 기간 만료 시 무조건적으로 이 사건 점포를 인도하여 줄 것을 요구하였다.  마. 임대차기간 만료 전 원고와 피고가 2015. 8. 29.경 만난 자리에서, 원고는 계약기간 만료 후 점포를 인도받는 외에 권리금을 일체 인정해 줄 수 없다고 다시 고지하였고, 피고가 이 사건 점포 임차권을 인수할 의사가 있는 다른 사람을 찾았다고 말하며 자신이 권리금을 받고 임차인 지위를 넘길 수 있는 가능성에 대하여 문의하였으나 원고가 이를 거절하였다.  2. 원심의 판단 피고는 원고를 상대로 구 상가건물 임대차보호법(2018. 10. 16. 법률 제15791호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘상가임대차법’이라고 한다) 제10조의4 제1항, 제3항에 따라 권리금 회수 방해로 인한 손해배상을 구하고 있다. 이에 대하여 원심은, 임대인이 임차인의 임대차계약 갱신요구를 거절할 수 있거나 임차인이 임대인에 대하여 계약갱신요구권을 행사할 수 없는 경우에는 상가임대차법 제10조의4 제1항에 따른 임대인의 권리금 회수기회 보호의무가 인정되지 않고, 설령 임대인의 권리금 회수기회 보호의무가 인정된다고 하더라도 피고가 원고에게 새로이 임차인이 되려는 자를 주선한 바가 없으므로 임차인의 권리금 회수기회가 현실적으로 발생하였다고 보기 어렵다고 판단하여 피고의 반소청구를 기각하였다.   3. 대법원의 판단 가. 1) 상가임대차법 제10조의4의 문언과 내용, 입법 취지에 비추어 보면, 상가임대차법 제10조 제2항에 따라 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과하여 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 수 없는 경우에도 임대인은 같은 법 제10조의4 제1항에 따른 권리금 회수기회 보호의무를 부담한다고 보아야 한다(대법원 2019. 5. 16. 선고 2017다225312, 225329 판결 참조).  2) 또한 상가임대차법 제10조의4 제1항 제4호, 제3항 및 제10조의3 내지 제10조의7 등 관련 규정의 내용과 입법 취지에 비추어 보면, 임차인이 임대인에게 권리금 회수 방해로 인한 손해배상을 구하기 위해서는 원칙적으로 임차인이 신규임차인이 되려는 자를 주선하였어야 하나, 임대인이 정당한 사유 없이 임차인이 신규임차인이 되려는 자를 주선하더라도 그와 임대차계약을 체결하지 않겠다는 의사를 확정적으로 표시하였다면, 임차인이 실제로 신규임차인을 주선하지 않았더라도 임대인의 위와 같은 거절행위는 상가임대차법 제10조의4 제1항 제4호에서 정한 거절행위에 해당한다고 보아야 하고, 임차인은 같은 조 제3항에 따라 임대인에게 권리금 회수방해로 인한 손해배상을 청구할 수 있다(대법원 2019. 7. 4. 선고 2018다284226 판결 참조).  나. 위와 같은 사실관계를 앞서 본 법리에 비추어 살펴보면, 원고가 피고에게 이 사건 임대차기간 만료 후에는 자신이 이 사건 상가를 직접 이용할 계획이므로 신규임차인과 임대차계약을 체결하지 않겠다고 밝힘으로써, 피고의 신규임차인 주선을 거절하는 의사를 명백히 표시하였다고 봄이 타당하다. 이러한 경우 피고에게 신규임차인을 주선하도록 요구하는 것은 부당하다고 보이므로, 특별한 사정이 없는 한 피고는 실제로 신규임차인을 주선하지 않았더라도 임대인의 권리금 회수기회 보호의무 위반을 이유로 원고에게 손해배상을 청구할 수 있다고 보아야 한다. 이는 원고와 피고 사이의 전체 임대차기간이 5년을 경과하였다 하더라도 마찬가지이다.  다. 그런데도 원심은, 전체 임대차기간이 5년이 지나 임차인이 임대인에게 계약갱신요구를 할 수 없는 경우에는 상가임대차법 제10조의4 제1항이 적용되지 않고, 피고가 원고에게 새로이 임차인이 되려는 자를 실제로 주선하지도 않았으므로, 원고가 상가임대차법 제10조의4 제3항, 제1항에 따른 손해배상책임을 부담하지 않는다고 판단하였다. 이러한 원심판단에는 상가임대차법 제10조의4 제1항이 규정하는 권리금 회수기회 보호에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 잘못이 있다. 이를 지적하는 상고이유 주장은 정당하다.  4. 결론 그러므로 원심판결 중 반소청구 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 다시 심리·판단하도록 원심법원에 환송하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.   대법관   김상환(재판장) 박상옥 안철상(주심) 노정희

대법원 2020. 9. 3. 선고 2018다252441, 252458 판결 [건물명도ㆍ 보증금반환][미간행] 【판시사항】 [1] 구 상가건물 임대차보호법 제10조 제2항에 따라 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과하여 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 수 없는 경우에도 임대인이 같은 법 제10조의4 제1항에 따른 권리금 회수기회 보호의무를 부담하는지 여부  (적극)  [2] 임대인이 스스로 영업할 계획이라는 이유만으로 임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절한 경우, 구 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제1항 제4호에서 정한 정당한 사유가 있다고 볼 수 있는지 여부  (소극)       【참조조문】 [1] 구 상가건물 임대차보호법(2018. 10. 16. 법률 제15791호로 개정되기 전의 것) 제10조 제2항, 제10조의4 [2] 구 상가건물 임대차보호법(2018. 10. 16. 법률 제15791호로 개정되기 전의 것) 제10조의4 제1항 제4호     【참조판례】 [1][2] 대법원 2019. 5. 30. 선고 2018다261124, 261131 판결 [1] 대법원 2019. 5. 16. 선고 2017다225312, 225329 판결(공2019하, 1226) 【전 문】 【원고(반소피고), 피상고인】 원고(반소피고) (소송대리인 변호사 이준하) 【피고(반소원고), 상고인】 피고(반소원고) (소송대리인 법무법인 혜안 담당변호사 최병천) 【원심판결】 수원지법 2018. 7. 4. 선고 2017나74542, 74559 판결 【주 문】 원심판결의 반소에 관한 피고(반소원고) 패소 부분 중 손해배상청구 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 수원지방법원에 환송한다. 【이 유】 상고이유를 판단한다. 1. 원심판결 이유와 기록을 살펴보면 다음과 같은 사실을 알 수 있다. 가. 피고(반소원고, 이하 ‘피고’라고 한다)는 1990. 1. 10. 무렵부터 이 사건 상가에서 음식점을 운영해 오다가, 1995. 1. 12. 이 사건 상가의 소유권을 취득하였다. 피고는 2003. 5. 6. 소외 1에게 이 사건 상가를 매도한 후 같은 해 6. 5. 소외 1로부터 이 사건 상가를 보증금 2,000만 원, 월 차임 150만 원, 계약기간 2003. 6. 5.부터 1년으로 정하여 임차하였고, 이후 이 사건 임대차계약은 묵시적으로 갱신되어 왔다.   나. 원고(반소피고, 이하 ‘원고’라고 한다)는 2015. 5. 13. 소외 1로부터 이 사건 상가를 매수하고 같은 해 5. 29. 소유권이전등기를 마친 후, 2016. 1. 무렵 피고에게 같은 해 6. 4.자로 이 사건 임대차가 종료됨을 통지하였다.  다. 피고는 2016. 3. 9. 소외 2와 이 사건 상가에 관하여 5,000만 원의 권리금계약을 체결한 다음, 같은 해 3. 22. 원고에게 신규 임차인으로 소외 2를 주선하며 임대차계약 체결을 요구하였다. 그러나 원고는 자신이 이 사건 상가에서 직접 샌드위치 가게를 운영할 계획이라는 이유로 피고의 요구를 거절하였다.   2. 원심은 그 판시와 같은 이유를 들어, 구「상가건물 임대차보호법」(2018. 10. 16. 법률 제15791호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 상가임대차법’이라고 한다) 제10조의4(권리금 회수기회 보호 등)는 같은 법 제10조 제2항이 정한 계약갱신요구권 행사기간인 5년을 초과한 임차인에 대하여는 적용되지 않는다고 보아, 구 상가임대차법 제10조의4가 적용됨을 전제로 한 피고의 이 사건 반소 중 손해배상청구 부분을 배척하였다.   3. 그러나 원심의 판단은 아래와 같은 이유로 받아들이기 어렵다. 가. 구 상가임대차법 제10조의4의 문언과 내용, 입법 취지에 비추어 보면, 같은 법 제10조 제2항에 따라 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과하여 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 수 없는 경우에도 임대인은 같은 법 제10조의4 제1항에 따른 권리금 회수기회 보호의무를 부담한다(대법원 2019. 5. 16. 선고 2017다225312, 225329 판결 참조). 또한 임대인이 스스로 영업할 계획이라는 이유만으로 임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절한 것에는 구 상가임대차법 제10조의4 제1항 제4호에서 정한 정당한 사유가 있다고 볼 수 없다(대법원 2019. 5. 30. 선고 2018다261124, 261131 판결 등 참조).   나. 앞서 본 사실관계를 위 법리에 따라 살펴보면, 이 사건 상가에 관한 임대기간이 5년을 경과하여 피고가 원고에 대하여 갱신요구권을 행사할 수 없다 하더라도, 구 상가임대차법 제10조의4가 적용되므로 원고는 피고에 대하여 권리금 회수기회 보호의무를 부담한다. 원고가 자신이 이 사건 상가에서 직접 샌드위치 가게를 운영할 계획이 있다는 이유만으로 피고가 주선한 소외 2와의 임대차계약의 체결을 거절한 데에는 정당한 사유가 있다고 볼 수 없으므로, 원고는 피고에게 권리금 회수 방해를 원인으로 한 손해배상채무를 부담한다고 볼 여지가 있다.   다. 그런데도 원심이 그 판시와 같은 이유로 임대기간이 5년을 경과하여 갱신요구권을 행사할 수 없는 임차인에 대하여는 구 상가임대차법 제10조의4가 적용되지 않는다고 보아 이 사건 반소 중 손해배상청구 부분을 배척한 데에는, 구 상가임대차법 제10조의4에 관한 법리를 오해하고 필요한 심리를 다하지 아니하여 판결에 영향을 미친 잘못이 있다.   4. 그러므로 원심판결의 반소에 대한 피고 패소 부분 중 손해배상청구 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 다시 심리ㆍ판단하도록 원심법원에 환송하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.   대법관   민유숙(재판장) 김재형 이동원 노태악(주심)

5. 임차인이 이전 임차인에게 권리금을 지급하지 아니한 경우 

   권리금은 시설, 영업, 지역(바닥) 권리금으로 구성되며, 이러한 구성요소는 임차인이 이전 임차인에게 권리금을 지급하였는지 여부와는 무관하게 형성되는 것이므로, 임차인이 이전 임차인에게 권리금을 지급하지 않았다고 하더라도 임대인은 임차인에 대하여 권리금 회수기회 방해금지 의무를 부담한다. 

6. 소결  

  첫째, 임차인의 신규임차인 주선행위가 반드시 필요하다고 볼 수는 없으므로, 임대인의 방해행위의 개념에서 ‘주선행위’의 개념을 삭제하여, 법 제10조의4 제1항 본문을 ‘임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 임차인이 신규임차인이 되려는 자로부터 정당한 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 
아니 된다’라고 개정하는 것이 바람직하다.  
  둘째, 임차인의 주선행위와 임대인의 방해행위는 원칙적으로 모두 임대차계약 종료 전까지 있어야 한다. 그러나 ① 임대인이 임대차 종료 후에 방해행위를 하였더라도 임차인의 주선행위가 임대차 계약 관계 종료 전에 있었고 정당한 사유 없이 임대인이 이에 대한 협상을 지연시킨 경우, ② 임차인이 임대차 종료 후에 주선행위를 하였더라도 임대인이 갱신거절을 급박하게 통지한 경우나 갱신요구권 존부가 불명확하여 분쟁이 발생한 경우에는 권리금 회수기회 보호대상에 포함시킬 필요성이 있다. 따라서 임대인의 방해행위는 임대차 종료 전에 있었던 것으로 본다는 규정을 신설하거나 최소한 그와 같이 해석하여야 하고, 임대인에게 임차인에 대하
여 임대차계약 종료 6개월 전에 임대차계약 갱신거절 여부에 대한 의사표시를 할 의무를 부과하는 것으로 개정하거나 갱신거절 의사표시를 한 시점부터 임대차 기간이 6개월 연장된다는 규정을 신설할 필요가 있다.
   셋째, 임차인의 임대차계약 갱신요구권 행사기간이 종료된 경우 또는 임차인이 이전 임차인에게 권리금을 지급하지 않은 경우라도 임대인은 임차인에 대하여 권리금 회수기회 방해금지의무를 부담한다고 보아야 한다.

 

Ⅲ. 권리금 회수기회 방해금지 의무의 면제 사유  

1. 법 규정 내용  

제10조의4(권리금 회수기회 보호 등) ① 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다. 다만, 제10조제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다. <개정 2018.10.16>   1. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 수수하는 행위  2. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위 3. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위  4. 그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위 ② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제1항제4호의 정당한 사유가 있는 것으로 본다. 1. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우 2. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나 그 밖에 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우  3. 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우 4. 임대인이 선택한 신규임차인이 임차인과 권리금 계약을 체결하고 그 권리금을 지급한 경우 ③ 임대인이 제1항을 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다. 이 경우 그 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다.  ④ 제3항에 따라 임대인에게 손해배상을 청구할 권리는 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 아니하면 시효의 완성으로 소멸한다.  ⑤ 임차인은 임대인에게 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자의 보증금 및 차임을 지급할 자력 또는 그 밖에 임차인으로서의 의무를 이행할 의사 및 능력에 관하여 자신이 알고 있는 정보를 제공하여야 한다.  [본조신설 2015.5.13]

  임대인에게 임차인의 임대차계약 갱신요구를 거절할 정당한 사유가 있는 경우, 즉 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우(제1호), 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우(제2호), 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우(제3호), 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우(제4호), 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우(제5호), 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우(제6호), 임대인이 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우(제7호), 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우(제8호), 임대인은 권리금 회수기회 방해금지의무를 부담하지 않는다(법 제10조의4 제1항 단서, 제10조 제1항). 

2. 임대차계약상의 의무를 위반하거나 무단으로 전대한 경우  

   임대차계약 갱신요구 거절 사유 중 차임 연체 등의 임대차계약상의 의무 위반 사유가 있는 경우(제1호 내지 제2호, 제8호)나 임대인 동의 없는 무단전대의 경우(제4호)에도 임대인에게 권리금 회수기회 방해금지의무가 없다고 보는 것이 타당한지 의문이다. 왜냐하면 임대차 계약이 계약상의 의무 위반 사유 또는 무단전대를 했다는 사유로 소멸된다고 하여 임차인이 상가건물에 투여한 경제적 가치나 영업으로 형성된 재산적 가치도 소멸된다고 볼 수는 없기 때문이다. 
   더욱이 ‘권리금 회수기회 보호 의무’를 ‘임대차계약의 갱신거절 사유’와 연관 짓는 입법의 태도는 임차인의 ‘임대차계약 종료에 따른 임차인의 임차목적물 반환의무’와 ‘임대인의 권리금 회수 방해로 인한 손해배상의무’를 서로 별개의 원인에 발생하였을 뿐만 아니라 공평의 관점에서 보더라도 이행상 견련관계를 인정하기 어렵다고 보아 양 채무 상호간의 동시이행관계를 인정하지 않는 판례13)의 태도와도 상치된다. 만약 임대차계약 관계에서의 임차인으로서의 의무 불이행 문제와 권리금 회수의 문제가 불가분적으로 연관된다고 본다면, 최소한 공평의 관점에서는 이행상의 견련관계를 인정하여 동시이행항변관계 역시 인정하는 것이 논리적인 흐름에 맞기 때문이다. 특히, 임차인이 무단전대를 한 경우에는 임대차계약 의무 불이행 사유와는 달리 특별히 임대인에게 미치는 경제적인 불이익이 거의 없고, 임차인은 전대차로 인하여 안정적인 차임 지급이 가능해져 오히려 임대인은 차임 불지급의 위험에서 벗어나게 된다는 이점까지 존재한다.14) 무단전대를 금지하면서 계약해지사유나 계약갱신거절사유로 규정한 것은 임대인과 임차인 사이의 ‘신뢰’를 깨뜨린 경우 계약관계를 소멸시킬 수 있도록 하자는 것이 그 취지인데, 현대사회에서 임차인에 대한 신뢰의 영역에 과연 이러한 신뢰까지 포함시키는 것이 타당한지 의문이다. 사실상 임대차계약 존속 중 발생하는 임차인의 의무에 대한 임대인의 신뢰라는 것은 실제로 임대건물을 손상시키지 않을 것인지 또는 차임을 매 기한 내에 지급할 것인지 등에 대한 신뢰라기보다는, 임대건물을 손상시켰을 때 수리할 비용을 지급하거나 손해를 배상할 ‘경제적 능력’이 있는지, 차임을 지급할 ‘경제적 능력’이 있는지에 대한 신뢰일 수밖에 없기 때문이다.15) 

13) 대법원 2019. 7. 10. 선고 2018다242727 판결.  14) 한승수, “전대차를 통한 상가건물의 활용에 관한 소고” 법조 통권 제737호, 법조협회, 2019., 357면.  15) 현행법상 채무가 이행되지 아니한 경우 원칙적으로 강제이행도 가능하나, 금전채무의 직접강제 방법은 채무자의 재산을 압류한 다음 이를 현금화하여 그 매각대금을 배당하는 절차에 의하고, 손상된 임대건물을 수리할 채무는 하는 채무로 채무자의 비용으로 제3자로 하여금 채무자를 대신하여 채무의 내용인 작위를 하게 하는 대체집행의 방법에 의하므로(김용담 편집대표, 주석 민법(채권총칙1) 제4판, 한국사법행정학회, 2014., 580, 585면.), 결국 임대차 계약 존속 중 발생하는 임차인의 대부분의 채무는 사실상 임차인의 경제적 능력에 달려 있다고 보아야 할 것이다.

대법원 2019. 7. 10. 선고 2018다242727 판결 [건물명도][공2019하,1538] 【판시사항】 [1] ‘동시이행의 항변권’ 제도의 취지 및 당사자가 부담하는 각 채무가 쌍무계약에서 고유의 대가관계에 있는 채무가 아니더라도 동시이행의 항변권을 인정할 수 있는 경우  [2] 임대차계약 종료에 따른 임차인의 임차목적물 반환의무와 임대인의 권리금 회수 방해로 인한 손해배상의무가 동시이행관계에 있는지 여부 (소극)  【판결요지】 [1] 동시이행의 항변권은 공평의 관념과 신의칙에 입각하여 각 당사자가 부담하는 채무가 서로 대가적 의미를 가지고 관련되어 있을 때 그 이행에 견련관계를 인정하여 당사자 일방은 상대방이 채무를 이행하거나 이행의 제공을 하지 아니한 채 당사자 일방의 채무의 이행을 청구할 때에는 자기의 채무 이행을 거절할 수 있도록 하는 제도이다. 이러한 제도의 취지에서 볼 때 당사자가 부담하는 각 채무가 쌍무계약에서 고유의 대가관계에 있는 채무가 아니더라도, 양 채무가 동일한 법률요건으로부터 생겨서 대가적 의미가 있거나 공평의 관점에서 보아 견련적으로 이행시킴이 마땅한 경우에는 동시이행의 항변권을 인정할 수 있다.  [2] 임차인의 임차목적물 반환의무는 임대차계약의 종료에 의하여 발생하나, 임대인의 권리금 회수 방해로 인한 손해배상의무는 상가건물 임대차보호법에서 정한 권리금 회수기회 보호의무 위반을 원인으로 하고 있으므로 양 채무는 동일한 법률요건이 아닌 별개의 원인에 기하여 발생한 것일 뿐 아니라 공평의 관점에서 보더라도 그 사이에 이행상 견련관계를 인정하기 어렵다.  【참조조문】 [1] 민법 제536조 [2] 민법 제536조, 제615조, 제654조, 상가건물 임대차보호법 제10조의4 【참조판례】 [1] 대법원 2018. 7. 24. 선고 2017다291593 판결(공2018하, 1770) 【전 문】 【원고, 피상고인】 원고 (소송대리인 변호사 정희채) 【피고, 상고인】 피고 1 외 1인 (소송대리인 법무법인 율현 담당변호사 윤배경 외 1인) 【원심판결】 수원지법 2018. 5. 30. 선고 2017나68141 판결 【주 문】 상고를 모두 기각한다. 상고비용은 피고들이 부담한다. 【이 유】 상고이유를 판단한다. 1. 원심의 판단 원고의 임대차기간 만료를 이유로 한 임차목적물 인도청구에 대하여, 피고들은 원고가 권리금 회수 방해로 인한 손해배상채무를 이행할 때까지 임차목적물을 인도할 수 없다고 동시이행의 항변을 하였고, 이에 대해 원심은 아래와 같이 판단하여 피고의 항변을 배척하였다.  가. 1) 이 사건 임대차계약의 전체 임대차기간이 5년을 초과하여 피고들이 원고에게 계약갱신요구를 할 수 없으므로, 원고는 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제1항에 따른 권리금 회수기회 보호의무를 부담하지 않고, 2) 원고의 보호의무가 인정된다고 하더라도, 피고들이 원고에게 신규임차인을 주선하였거나, 정당한 사유 없이 원고가 피고들이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약 체결을 거절하는 등 권리금 회수 방해 행위를 하였다는 사실을 인정할 증거가 없으므로, 결국 원고는 피고들에 대하여 권리금 회수 방해로 인한 손해배상책임을 부담하지 않는다.  나. 설령 원고가 권리금 회수 방해로 인한 손해배상책임을 진다고 하더라도, 임대인의 권리금 회수 방해로 인한 손해배상의무와 임차인의 임차목적물 반환의무 사이에는 이행상의 견련관계가 없으므로, 피고들의 동시이행항변은 이유 없다.  2. 피고들의 상고이유 주장 피고들은 원고의 손해배상책임을 인정하지 않은 원심판결에 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제1항에 관한 법리오해 및 권리금 회수 방해 행위의 인정 여부에 관한 자유심증주의의 한계를 위반하는 등의 잘못이 있다고 주장한다.  3. 대법원의 판단 가. 동시이행의 항변권은 공평의 관념과 신의칙에 입각하여 각 당사자가 부담하는 채무가 서로 대가적 의미를 가지고 관련되어 있을 때 그 이행에 견련관계를 인정하여 당사자 일방은 상대방이 채무를 이행하거나 이행의 제공을 하지 아니한 채 당사자 일방의 채무의 이행을 청구할 때에는 자기의 채무 이행을 거절할 수 있도록 하는 제도이다. 이러한 제도의 취지에서 볼 때 당사자가 부담하는 각 채무가 쌍무계약에서 고유의 대가관계에 있는 채무가 아니더라도, 양 채무가 동일한 법률요건으로부터 생겨서 대가적 의미가 있거나 공평의 관점에서 보아 견련적으로 이행시킴이 마땅한 경우에는 동시이행의 항변권을 인정할 수 있다(대법원 2018. 7. 24. 선고 2017다291593 판결 등 참조).  그런데 임차인의 임차목적물 반환의무는 임대차계약의 종료에 의하여 발생하나, 임대인의 권리금 회수 방해로 인한 손해배상의무는 상가건물 임대차보호법에서 정한 권리금 회수기회 보호의무 위반을 원인으로 하고 있으므로 양 채무는 동일한 법률요건이 아닌 별개의 원인에 기하여 발생한 것일 뿐 아니라 공평의 관점에서 보더라도 그 사이에 이행상 견련관계를 인정하기 어렵다. 따라서 피고들의 동시이행항변을 배척한 원심판단은 정당하다.  나. 비록 임차인이 임대인에게 계약갱신요구권을 행사할 수 없는 경우에는 임대인이 권리금 회수기회 보호의무를 부담하지 않는다고 판단한 원심판결에는 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제1항에서 정한 임대인의 권리금 회수기회 보호의무의 발생요건에 관한 법리를 오해한 잘못이 있으나(대법원 2019. 5. 16. 선고 2017다225312, 225329 판결 참조), 피고들이 동시이행의 항변권을 주장할 수 없는 이상 원심의 위 잘못은 판결에 영향을 미치지 않는다. 또한 권리금 회수 방해 행위의 인정 여부에 관한 원심판결에 상고이유 주장과 같이 자유심증주의의 한계를 위반하는 등의 잘못이 있다고 하더라도, 결국 피고들의 동시이행의 항변은 받아들일 수 없으므로 역시 판결에 아무런 영향을 줄 수 없음이 분명하다.  4. 결론 그러므로 상고를 모두 기각하고, 상고비용은 패소자들이 부담하도록 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다. 대법관   이기택(재판장) 권순일 박정화 김선수(주심)   ***************************************   수원지방법원 2018. 5. 30. 선고 2017나68141 판결 [건물명도][미간행] 【전 문】 【원고, 피항소인】 원고 (소송대리인 변호사 정희채) 【피고, 항소인】 피고 1 외 1인 (소송대리인 법무법인 율현 담당변호사 이용훈) 【변론종결】 2018. 4. 27. 【제1심판결】 수원지방법원 성남지원 2017. 6. 14. 선고 2016가단214710 판결 【주 문】 1. 피고들의 항소를 모두 기각한다. 2. 항소비용은 피고들이 부담한다. 【청구취지 및 항소취지】 청구취지 피고들은 원고에게 별지 목록 기재 부동산을 인도하고, 연대하여 2016. 6. 15.부터 위 부동산의 인도완료일까지 월 9,000,000원의 비율로 계산한 돈을 지급하라.  항소취지 제1심 판결 중 피고들 패소부분을 취소하고, 그 취소부분에 해당하는 원고의 피고들에 대한 청구를 모두 기각한다. 【이 유】 1. 제1심 판결의 인용 이 법원이 이 사건에 관하여 설시할 판결의 이유는 피고들이 당심에서 강조하거나 추가한 주장에 관한 판단 부분을 아래와 같이 추가하는 외에는 제1심 판결의 이유와 같으므로, 민사소송법 제420조 본문에 따라 이를 그대로 인용한다.  2. 추가하는 부분 가. 피고들은 이 사건 임대차계약 기간 중 임차인의 의사에 의하여 임차인 명의를 1번에 한하여 변경할 수 있다는 내용의 특약을 하였고, 이는 임대인이 ‘임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하지 않기’로 하는 명시적, 묵시적 합의로 볼 수 있으므로 원고가 피고들에게 권리금 회수기회 보장 약정을 한 것이라는 취지로 주장한다. 그러나 위 특약은 그 문언 자체에 의하더라도 임대차계약 기간 중에 한하여 임차인의 명의를 다른 사람으로 1회 변경할 수 있다는 것일 뿐 임대차계약기간 종료 이후에 임차인을 다른 사람으로 변경할 수 있는 권리를 피고들에게 부여한 것이라고 해석할 수 없다. 또한 피고들이 원고에게 상가건물 임대차보호법 제10조의4에서 규정하고 있는 손해배상 요건 중 하나로서 임대차기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료시까지 임대인인 원고에게 신규임차인을 주선하였거나, 정당한 사유 없이 임대인인 원고가 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약 체결을 거절하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하였다는 사실을 인정할 증거도 없으므로, 원고에게 권리금 회수 방해금지의무 위반으로 인한 손해배상책임이 있다는 피고들 주장은 이유 없다.  나. 또한 피고들은 임차인의 갱신요구권이 인정되지 않는 경우에도 상가건물 임대차보호법 제10조의4의 권리금 회수기회 보호 조항이 적용되어야 한다고 주장한다.  살피건대, 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제1항 단서는 같은 법 제10조 제1항 각 호에서 정한 계약갱신 요구를 거절할 수 있는 사유가 있는 경우에는 임대인에게 권리금 회수보호의무를 부과하지 않는다고 정하였을 뿐 임차인이 상가건물 임대차보호법 제10조 제2항에 의하여 갱신요구권을 행사할 수 없는 경우에 대하여는 명시적으로 규정하고 있지 않다. 그러나 다음과 같은 각 사정을 고려하면, 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제1항 본문은 같은 법 제10조 제2항의 기간 내에서 상가에 투입한 자본과 영업이익을 회수하려는 경우에 적용되는 것으로 해석함이 타당하다.  1) 상가건물 임대차보호법 제10조 제1항, 제2항 규정의 전체적인 취지상 상가건물 임대차보호법이 예정한 임차인의 영업이익의 보호를 위한 최대한의 기간은 5년이라고 보아야 할 것이고, 같은 법 제10조의4 역시 임차인의 영업이익의 보호를 위한 규정으로서 그 기간을 당초에 규정되어 있던 위 법 제10조 제1항, 제2항과 달리 볼 근거가 없다.  2) 상가건물 임대차보호법 제10조 제1항 단서는 ‘임차인에게 계약갱신요구권이 있음에도 불구하고 임대인이 상가건물임대차보호법 제10조 제1항 각 호의 사유를 들어 갱신요구를 거절할 수 있는 경우’를 규정하고 있는데, 이를 ‘임차인이 5년의 임대차기간을 채워 더 이상 계약갱신요구권을 가지고 있지 않는 경우’와 비교했을 때 후자를 전자보다 더 두텁게 보호하여 줄 합리적인 근거를 찾기 어렵다.  3) 임차인이 임대차계약의 갱신을 통하여 5년의 기간을 보장받은 경우 임대인은 임차인에 대하여 더 이상 계약갱신을 하여 줄 의무가 없음에도 불구하고, 그러한 경우에도 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제1항 본문이 적용된다고 보아 임차인이 주선한 신규임차인과의 계약 체결을 정당한 사유 없이는 거절할 수 없다고 한다면, 임대인으로서는 사실상 같은 법 제10조 제2항이 정한 계약갱신의무를 면할 수 있는 자유를 행사할 수 없게 되고, 그 결과 임대인의 사용·수익권한이 과도하게 제한되는 것을 막기 위하여 같은 법 제10조 제2항을 둔 취지가 몰각된다.  따라서 피고들의 이 부분 주장도 이유 없다. 3. 결론 그렇다면 원고의 피고들에 대한 각 청구는 위 인정범위 내에서 이유 있어 인용하고, 각 나머지 청구는 이유 없어 기각할 것인바, 제1심 판결은 이와 결론을 같이하여 정당하므로 피고들의 항소는 이유 없어 이를 모두 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.  [별지 생략] 판사   이승원(재판장) 백상빈 김선화   **************************************   수원지방법원 성남지원 2017. 6. 14. 선고 2016가단214710 판결 [건물명도][미간행] 【전 문】 【원 고】 원고 (소송대리인 변호사 정희채) 【피 고】 피고 1 외 1인 (소송대리인 노용욱) 【변론종결】 2017. 5. 17. 【주 문】 1. 피고들은 원고에게, 가. 원고로부터 70,000,000원에서 2017. 6. 15.부터 별지 목록 기재 부동산의 인도완료일까지 월 9,000,000원의 비율에 의한 금액을 공제한 나머지 금원을 지급받음과 동시에 위 부동산을 인도하고,  나. 연대하여 2017. 6. 15.부터 위 가.항 기재 부동산의 인도완료일까지 월 9,000,000원의 비율에 의한 금액에서 70,000,000원을 공제한 나머지 금원을 지급하라.  2. 원고의 피고들에 대한 각 나머지 청구를 기각한다. 3. 소송비용 중 감정비용은 피고들이 부담하고, 감정비용을 제외한 나머지 소송비용 중 1/2은 원고가, 나머지는 피고들이 각 부담한다. 4. 제1항은 가집행할 수 있다. 【청구취지】 피고들은 원고에게 별지 목록 기재 부동산을 인도하고, 연대하여 2016. 6. 15.부터 위 부동산의 인도완료일까지 월 9,000,000원의 비율에 의한 금원을 지급하라.   【이 유】 1. 인정사실 가. 피고들은 2008. 4. 7. 원고로부터 원고 소유의 별지 목록 기재 부동산(이하 ‘이 사건 부동산’이라 한다)을 임대차보증금 70,000,000원, 차임 월 6,500,000원, 차임지급시기 매월 15일(선불), 임대차기간 2008. 5. 15.부터 2013. 5. 14.까지로 정하여 임차하였고, 그 무렵 원고에게 70,000,000원을 임대차보증금으로 지급하였다.  나. 그 후 피고들은 이 사건 부동산에서 ‘○○○고시텔’이라는 상호로 숙박업을 영위하던 중 임대차기간의 만료일이 다가오자, 2013. 9. 9. 원고와 사이에, 다른 조건은 그대로 유지하면서 차임은 월 9,000,000원으로 인상하고, 임대차기간의 만료일은 2016. 5. 14.까지로 연장하는 내용의 임대차계약을 다시 체결하였다(이하 위 2008. 4. 7.자 임대차 및 위 2013. 9. 9.자 임대차를 통칭하여 ‘이 사건 임대차’라 한다).  다. 원고는 2016. 1. 27. 및 2016. 2. 22. 2회에 걸쳐 피고들에게 ‘이 사건 임대차계약이 2016. 5. 14. 임대차기간의 만료로 종료될 예정이고, 더 이상 임대차기간을 연장하거나 임대차계약을 갱신할 의사가 없으므로, 2016. 5. 15.까지 이 사건 부동산을 원상회복하여 반환하여 달라’는 내용의 내용증명을 각 발송하였고, 그 무렵 위 각 내용증명은 피고들에게 송달되었다.  라. 한편, 이 사건 변론종결일 현재 피고들은 원고에게 2017. 6. 14.까지의 차임 내지 차임 상당의 부당이득금을 선불로 모두 지급한 상태이다.  [인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 6호증, 을 제3 내지 6호증, 을 제8호증(가지번호 있는 것은 각 가지번호 포함)의 각 기재, 변론 전체의 취지  2. 판단 가. 청구원인에 관한 판단 위 인정사실에 의하면, 이 사건 임대차계약은 2016. 5. 14. 임대차기간의 만료로 종료되었으므로, 특별한 사정이 없는 한, 피고들은 원고에게 이 사건 부동산을 인도하고, 차임 내지 차임 상당의 부당이득금 지급이 완료된 기간의 말일 다음날인 2017. 6. 15.부터 이 사건 부동산의 인도완료일까지 월 9,000,000원의 비율에 의한 차임 상당의 부당이득금을 지급할 의무가 있다(피고들이 이 사건 부동산의 반환을 거부하고 있는 이상, 차임 상당의 부당이득금 지급이 완료된 기간의 말일 다음날 이후 장래 발생할 차임 상당의 부당이득금에 대하여도 미리 청구할 필요가 인정된다).  나. 피고들의 항변에 관한 판단 1) 피고들은, 원고로부터 이 사건 임대차보증금 70,000,000원을 지급받기 전에는 원고에게 이 사건 부동산을 인도할 수 없다는 취지로 동시이행의 항변을 한다.  임대차가 종료된 경우 임대인의 임대차보증금 반환의무는 임차인의 목적물 반환의무와 동시이행관계에 있고, 부동산 임대차에서 수수된 임대차보증금은 차임채무, 목적물의 멸실·훼손 등으로 인한 손해배상채무 등 임대차에 따른 임차인의 모든 채무를 담보하는 것으로서 그 피담보채무 상당액은 임대차관계의 종료 후 목적물이 반환될 때에 특별한 사정이 없는 한 별도의 의사표시 없이 보증금에서 당연히 공제되는 것이며(대법원 2015. 3. 26. 선고 2013다77225 판결 등 참조), 부동산의 사용·수익으로 인한 부당이득금은 부동산의 차임 상당액으로 볼 것이다.  위 법리에 따라 이 사건에 관하여 살피건대, 위 인정사실에 의하면, 피고들은 원고로부터 이 사건 임대차보증금 70,000,000원에서 앞서 본 바와 같은 2017. 6. 15.부터 이 사건 부동산의 인도완료일까지 월 9,000,000원의 비율에 의한 차임 상당의 부당이득금을 공제한 나머지 금원을 지급받음과 동시에 원고에게 이 사건 부동산을 인도할 의무가 있다고 할 것이므로, 피고들의 위 동시이행항변은 위 인정범위 내에서 이유 있다.  2) 피고들은, 원고로부터 이 사건 부동산의 하자로 인한 손해배상금 16,830,000원 및 원고가 피고들로부터 부당하게 징수한 수도요금 합계 13,200,000원을 지급받기 전에는 원고에게 이 사건 부동산을 인도할 수 없다는 취지로 동시이행의 항변을 하나, 피고들이 제출한 증거들만으로는 이를 인정하기 어렵고, 달리 이를 인정할 아무런 증거가 없으므로, 피고들의 위 동시이행항변은 이유 없다.  3) 피고들은, 원고가 새로운 임차인이 피고들과 권리금 계약을 체결하도록 하여 피고들의 권리금 회수에 협력하여야 함에도 불구하고, 정당한 사유 없이 위와 같은 협력을 거절함으로써 피고들의 권리금 회수를 방해하였고, 이로 인하여 피고들은 권리금 상당의 손해를 입었는바, 원고는 피고들에게 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제3항에 의하여 권리금 429,970,000원 상당의 손해를 배상할 책임이 있고, 공평의 원칙상 원고의 위 손해배상금 지급의무와 피고들의 이 사건 부동산 인도의무는 동시이행관계에 있다고 할 것이므로, 원고로부터 위 손해배상금을 지급받기 전에는 원고에게 이 사건 부동산을 인도할 수 없다는 취지로 동시이행의 항변을 한다.  우선, 원고가 피고들이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약을 체결하는 등의 방법으로 피고들의 권리금 회수를 방해하지 말아야 할 의무가 있다고 할 수 있는지에 관하여 살피건대, 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제1항에 의하면, 임대인은 임대차기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료시까지 ① 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 수수하는 행위, ② 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위, ③ 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위, ④ 그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 안 되고, 같은 조 제3항에 의하면, 임대인이 위 제1항을 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다.  그러나 ① 2015. 5. 13. 법률 제13284호로 개정된 상가건물 임대차보호법이 임차인의 권리금 회수 보호 등 규정을 둔 것은 임대인의 임대차계약 갱신을 유도함으로써 임차인이 형성한 영업의 가치를 보호함과 동시에 임차인의 투하 자본 회수 및 영업처분 기회를 보호하기 위한 것인 점, ② 같은 법 제10조의4 제1항 단서에 의하면, 임대인이 임차인의 임대차계약 갱신요구를 거절할 수 있는 제10조 제1항 각 호 해당 사유가 있는 경우에는 같은 법 제10조의4 제1항 본문에 규정된 임대인의 임차인에 대한 권리금 회수 방해금지의무가 있다고 하기 어려운 점, ③ 같은 법 제10조 제1항 본문은 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 임대차계약 갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다고 규정하는 한편, 제10조 제2항은 임차인의 임대차계약 갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다고 규정하고 있는 점 등을 고려하면, 임대인의 임차인에 대한 권리금 회수 방해금지의무에 관한 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제1항 규정은 임대인이 임차인의 임대차계약 갱신요구를 거절할 수 있거나 임차인이 임대인에 대하여 임대차계약 갱신요구권을 행사할 수 없는 경우에는 그 적용이 없다고 봄이 타당하다.  앞서 본 바와 같이 이 사건 임대차계약은 1회 갱신되어 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 8년인 점 및 앞서 본 여러 규정 내용 내지 법리 등에 비추어 보면, 피고들은 이 사건 임대차계약이 임대차기간의 만료로 종료될 무렵 원고에 대하여 임대차계약 갱신요구권을 행사할 수 없었고, 따라서 원고가 이 사건 임대차기간이 끝나기 3개월 전부터 이 사건 임대차계약이 종료한 2016. 5. 14.까지 피고들이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약을 체결하는 등의 방법으로 피고들의 권리금 회수를 방해하지 말아야 할 의무가 있었다고 할 수 없으므로, 원고가 새로운 임차인이 피고들과 권리금 계약을 체결하도록 협력하지 않았다고 하더라도, 피고들에게 권리금 회수 방해금지의무 위반으로 인한 손해배상책임을 진다고 할 수 없다.  설령, 원고가 정당한 사유 없이 피고들의 권리금 회수를 방해하여 피고들에게 권리금 회수 방해금지의무 위반으로 인한 손해배상책임을 진다고 하더라도, 상가건물 임대차보호법 제10조의3 제1항, 제2항 규정에 의하면, 권리금은 임대차목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형·무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가를 말하고(제1항), 권리금 계약은 신규임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약으로(제2항) 임대차계약과는 별개의 계약이며, 임차인의 임대차목적물 반환의무는 임대차계약의 이행으로 이루어진 임대차목적물 인도의 원상회복의무인 반면 권리금 회수 방해로 인한 손해배상의무는 임대인이 임차인의 권리금 회수를 방해함으로써 임차인에게 손해를 발생하게 한 때 발생하는 것이어서 양자는 하나의 임대차계약에서 이루어진 계약이행의 원상회복관계에 있지 않고 그 발생원인을 달리하므로, 원고의 위 손해배상의무와 피고들의 이 사건 부동산 인도의무 사이에 이행상의 견련관계가 있다고 보기도 어렵다.  결국, 피고의 위 동시이행항변은 어느모로 보나 이유 없다. 다. 소결론 따라서 피고들은 원고에게, 원고로부터 70,000,000원에서 2017. 6. 15.부터 이 사건 부동산의 인도완료일까지 월 9,000,000원의 비율에 의한 금액을 공제한 나머지 금원을 지급받음과 동시에 위 부동산을 인도하고, 연대하여 2017. 6. 15.부터 이 사건 부동산의 인도완료일까지 월 9,000,000원의 비율에 의한 금액에서 70,000,000원을 공제한 나머지 금원을 지급할 의무가 있다.  3. 결론 그렇다면, 원고의 피고들에 대한 각 청구는 위 인정범위 내에서 이유 있으므로 이를 인용하고, 각 나머지 청구는 이유 없으므로 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.  [별지 생략] 판사   정치훈

3. 소결  

   임차인이 신규임차인이 되려는 자와 체결하는 ‘권리금 계약’에 따른 권리금 회수기회 보호는 임차인과 임대인 사이의 ‘임대차계약 의무 불이행’나 ‘무단전대’와는 전혀 연관성이 없으므로, 임대차계약 의무 불이행이 있는 경우(제1호 내지 제2호, 제8호)와 무단전대가 있는 경우(제4호)는 권리금 회수기회 방해의무 면제사유에서 삭제할 필요가 있다고 본다.  

Ⅳ. 권리금 회수기회 방해행위의 유형  

1. 법 규정 내용  

   임대인의 방해행위는 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 수수하는 행위(제1유형), 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위(제2유형), 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 
자에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위(제3유형), 그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와의 임대차계약 체결을 거절하는 행위(제4유형)의 4가지로 유형화된다(법 제10조의4 제1항). 제4유형과 관련하여, 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우(제1호), 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나 그 밖에 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우(제2호), 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우(제3호), 임대인이 선택한 신규임차인이 임차인과 권리금 계약을 체결하고 그 권리금을 지급한 경우(제4호)에는 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와의 임대차계약 체결을 거절할 정당한 사유가 있는 것으로 간주한다(법 제10조의4 제2항).  
   본고에서는 해석상 가장 많은 논란이 발생하고 있는 제4유형에 한정하여, 법 제10조의4 제2항에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와의 임대차계약 체결을 거절할 정당한 사유가 간주되는 경우에 대하여 검토한다. 또한, 법 제10조의4 제2항 각호의 4가지 유형은 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와의 임대
차계약 체결을 거절할 정당한 사유에 해당하는 경우에 대한 ‘예시규정’일 뿐 ‘열거(제한)규정’은 아니기 때문에,16) 구체적으로 어떤 경우가 그 외에 해석상 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와의 임대차계약 체결을 거절할 정당한 사유에 해당할 수 있는지에 대하여도 살펴보도록 한다.  

16) 김용담, 앞의 책, 978면

2. 법률상 임대차계약 체결 거절의 정당한 사유가 간주되는 경우  

가. 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우  

   임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우, 임대인은 임차인이 주선한 신규임차인과의 임대차계약의 체결을 거절할 수 있고, 이를 위하여 임차인은 임대인에게 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자의 보증금 및 차임을 지급할 자력에 관하여 자신이 알고 있는 정보를 제공하
여야 한다. 
   그런데 신규임차인이 되려는 자가 신용불량자라는 등 특별한 사정이 있는 경우를 제외하면, 신규임차인이 되려는 자에게 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 있는지 여부를 임대인이 임대차계약 체결 전에 조사한다는 것이 가능한 것인지, 또 임대차계약 체결 전에 조사하는 것이 타당한 것인지 의문이 있다. 보증금의 경우 통상적으로는 은행 대출 한도액까지를 자력으로 보는 것이 타당할 것이지만, 경우에 따라서는 가족이나 친지, 지인으로부터 대여하여 보증금을 마련하는 경우도 있을 것인데, 이러한 경우에 과연 자력이 없다고 보아야 하는 것인지, 즉 자력의 범위에 대하여 논란이 발생할 수 있다. 또한, 보증금의 자력이 없다면 위약금의 부담을 지면서까지 임대차계약 체결을 하고자 하지는 않을 것이기 때문에 임대차계약 체결 자체가 사실상 어려울 것이다. 반면, 차임의 경우 통상적으로 자력이 없는 경우를 상정하기 어려울 뿐만 아니라, 3회 이상 지급하지 않는 경우에는 보증금에서 미지급 차임을 공제하고 임대차계약을 해지하면 될 것이므로, 정확하게 평가할 수도 없는 자력을 미리 평가하여 임대차계약 체결 자체를 거절할 수 있도록 하는 것은 임대인에 대한 과잉보호라고 본다.  

나. 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우  

   임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나 그 밖에 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우, 임대인은 임차인이 주선한 신규임차인과의 임대차계약 체결을 거절할 수 있고, 이를 위하여 임차인은 임대인에게 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자의 임차인으로서
의 의무를 이행할 의사 및 능력에 관하여 자신이 알고 있는 정보를 제공하여야 한다. 
   이러한 신규임차인이 되려는 자의 의무위반 우려는 아직 ‘새로운 임대차계약’이 체결되기 전이므로 ‘기존의 임대차계약’을 기준으로 의무위반 우려 여부를 판단할 수밖에 없다.17) 그런데 ‘기존 임대차계약’을 기준으로 의무위반 우려를 판단할 경우, 기존의 임대차 계약에 ‘업종변경 금지 특약’이 있었다면, 신규임차인이 되려는 자가 임차인과는 다른 업종을 원하는 경우 임대인이 스스로 업종의 변경을 허락하지 않는 이상, 항상 의무위반 우려가 있어 임대차계약 체결 거절의 정당한 사유가 있다고 보아야 하는 결과가 되는 문제가 있다.18)  

17) 김영두, 앞의 논문, 142면.  18) 김영두, 앞의 논문, 143면.

다. 임대목적물을 비영리 목적으로 사용하는 경우  

(1) 비영리 목적 사용의 의미  

  임대차목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우에는 임대인에게 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와의 임대차계약 체결을 거절할 정당한 사유가 있는 것으로 본다. 그런데 임대인이 상가건물을 ‘공실로 비워둔 경우’도 본조의 ‘비영리 목적 사용’에 해당할 수 있는지 문제된다.   
   ‘영리 목적으로 사용하지 아니한 경우’라는 의미는 ‘사용’을 전제로 하고 있어 ‘사용’하지 아니한 경우, 즉 공실로 비워둔 경우에는 이에 해당하지 않는다고 해석할 것이다. 그러나 법문에는 ‘영리 목적으로 사용하지 아니한 경우’라고 하여 공제적 개념을 사용하고 있을 뿐이므로, ‘영리목적’만 아니면 모두 가능한 것처럼 해석하

여 공실로 비워둔 경우도 임대차 계약 체결을 거절할 정당한 사유에 해당한다고 볼 수도 있다. 그런데 이렇게 해석할 경우 ‘1년 6개월 이상 공실로 유지함으로 인한 차임 상당의 손실액’보다 ‘권리금 액수’가 현저히 큰 경우에는, 임대인은 임대료 손실을 감수하고서라도 공실로 비워둠으로써 권리금 보호규정을 잠탈할 수 있다.19)  

19) 신옥영, “상가건물임대차보호법의 권리금 회수기회 보호에 관한 연구”, 법학석사학위논문, 2017., 183면.

(2) 비영리 목적 사용의 주체  

  본조는 상가건물의 사용 주체나 사용 기간을 특정하지 않고, 상가건물의 사용 목적만을 비영리로 제한하고 있을 뿐이다. 따라서 논리적으로는, 임대인이 상가건물을 장래에 비영리 목적으로 사용하려는 경우(제1유형), 임대인이 선택한 신규임차인이 장래에 상가건물을 비영리 목적으로 사용하려는 경우(제2유형), 임차인이 상가건물을 과거에 비영리 목적으로 사용하였던 경우(제3유형)의 3가지 모두가 본조에 포섭될 수 있다.  
   이에 대하여 법무부,20) 국회,21) 하급심 판례22)를 비롯하여 대부분의 견해23)24)는 사용기간을 ‘임대차계약 종료 후’로 해석하고 사용 주체는 ‘임대인’으로 한정하여 본조의 의미를 제1유형으로 해석하고 있다. 그런데 법문은 ‘임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우’라고 규정하고 있을 뿐, ‘임대인이 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니할 경우’라고 규정하고 있지는 않으므로, 과연 이러한 해석이 문언에 부합하는 것인지 의문이다. 즉, 법문은 비영리 목적 사용의 주체도 명시하지 아니한 채 ‘과거형’인 것처럼 규정하고 있으므로, 임차인이 과거에 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니하여 회수할 권리금이 없는 경우(제3유형)를 상정한 것이라고 해석할 여지도 있는 것이다. 또한, 임대차기간 종료 후의 사유를 전제로 하고 있는 본조 다른 각호와의 균형상 비영리 목적으로 사용하는 기간 역시 임대차계약 종료 후로 해석하여야 한다고 보아 제3유형을 배제한다고 할지라도, 제1유형 또는 제2유형 포섭 여부에 대한 문제는 여전히 남는다.  

20) 법무부, 앞의 자료, 14면.  21) 국회사무처, 국회회의록 제19대 제332회 법제사법위원회 법안심사제1소위원회(2015. 5. 4.), 5면.  22) 서울서부지방법원 2019. 2. 15. 선고 2018가단205479, 2018가단208294 판결, 대전지방법원 2017. 5. 19. 선고 2016나 108951, 108968 판결.  23) 김용담 편집대표, 주석 민법(채권각칙3) 제4판, 한국사법행정학회, 2016., 982면.  24) 김영두, 앞의 논문, 145면.

   제1유형과 제2유형을 좀 더 세분화하여 살펴보면, 임차인이 임대인에게 차임을 지급하면서 임대차목적물을 영리 목적으로 사용할 경우(A), 임차인이 임대인에게 차임을 지급하면서 임대차목적물을 비영리 목적으로 사용할 경우(B), 임차인이 임대인에게 차임을 지급하지 아니한 채 임대차목적물을 영리 목적으로 사용할 경우
(C), 임차인이 임대인에게 차임을 지급하지 아니하고 임대차목적물을 비영리 목적으로 사용할 경우(D), 임대인이 상가건물을 직접 영리 목적으로 사용할 경우(E), 임대인이 상가건물을 직접 비영리 목적으로 사용할 경우(F)의 6가지 유형으로 나누어 볼 수 있다.  
   위 6가지 유형 중 (A), (E)의 경우가 가장 전형적으로 상가건물을 영리 목적으로 사용하는 유형으로 볼 수 있으므로 본조의 ‘비영리 목적 사용’에 해당하지 아니하고, (D), (F)의 경우 임대인 또는 임차인 누구에게도 경제적인 수익이 발생하지 않으므로 ‘비영리 목적 사용’에 해당될 수 있음은 명백하다. 그런데 (B)의 경우에는 상가건물의 ‘객관적인 용도’가 비영리 목적이라는 점에서, (C)의 경우에는 ‘임대인’에게 경제적인 수익이 발생하지 않는 점에서 본조의 유형에 해당할 수 있는지 여부가 논란이 될 수 있다.  
   ‘건물을 실제로 사용하는 임차인에게 경제적인 수익이 발생하는지 여부’ 또는 ‘건물의 객관적인 용도’가 비영리시설에 해당하는 것인지 여부를 기준으로 판단하면, (B)의 경우 임대인에게 경제적인 수익이 발생하더라도 임대인은 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약 체결을 거절할 수 있고, ‘임대인에게 경제적인 수익이 발생하는지 여부’를 기준으로 판단하면, (C)의 경우 임차인이 상가건물을 영리 목적으로 사용하더라도 임대인은 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약 체결을 거절할 수 있을 것이다. 이에 대하여 통상적으로는 본조 제3호를 임대인이 상가건물을 장래에 비영리 목적으로 사용하려는 경우(제1유형)로 해석하여 (B)의 경우 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와의 임대차계약 체결을 거절할 정당한 사유에 해당하지 않는다고 본다는 점은 이미 살펴보았다. 신규임차인이 되려는 자와의 임대차계약의 체결을 거절하는 당사자는 ‘임대인’이므로 ‘임대인에게 경제적인 수익이 발생하는 경우’를 정당한 사유에 해당한다고 보는 것은 합리적이지 않을 뿐만 아니라, 임대인의 입장에서는 ‘상가건물을 임대하는 것’ 자체가 ‘영리 목적’에 해당하므로 사실상 임차인이 어떠한 목적으로 상가건물을 운영하든 임차인으로부터 차임만 받으면 ‘임대의 영리목적’은 달성되는 것인바, 비영리시설로 임차인에게 임대해주었어도 ‘임대인’이 임차인으로부터 차임을 받았다면, ‘영리목적’으로 사용한 경우에 해당한다고 해석하는 것이 타당하다. 그런데 ‘임대인에게 경제적인 수익이 발생하는지 여부’의 기준으로만 판단한다면, (C)의 경우 임대인이 임대인의 가족 등 임대인과 동일시할 수 있는 특수관계인(이하 ‘특수관계인’이라 한다)을 끼워서 기존 임차인의 기존 영업을 계속 운영하더라도 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와의 임대차계약 체결을 거절할 수 있다고 해석하여야 하는 문제점이 발생한다. 결론적으로 간주 규정은 엄격하게 해석하여야 하므로, ‘임대인 또는 임차인에게 경제적인 수익이 발생하는지 여부’를 기준으로 판단하여야 하며, ‘임대인’에게 경제적인 수익이 발생하는 경우(B)와 ‘임차인’에게 경제적 수익이 발생하는 경우(C) 모두 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와의 임대차계약 체결을 거절할 수 없다고 보는 것이 합리적이다.  
   그러나 어떠한 결론이 합리적인지를 떠나서, 해석으로 법 창조행위를 할 수 없는 이상, 본조 다른 각 호와는 달리 사용 주체나 기간을 특정하지 아니하고, 상가건물의 사용 목적만을 비영리 목적으로 특정하고 있음에도 불구하고 위와 같은 해석을 하는 것이 가능한지는 여전히 의문이다.   

(3) 비영리 목적 사용의 기간 및 기산점  

   법은 영리목적으로 사용하지 아니한 기간을 1년 6개월 이상으로 정하고 있을 뿐이므로, 단순히 비영리 목적으로 사용한 기간의 총합이 1년 6개월 이상이면 되는 것인지, 아니면 비영리 목적으로 사용한 기간이 연속적으로 1년 6개월이어야 하는 것인지, 또한 비영리 목적으로 사용한 기간의 기산점은 언제인지 문제될 수 있다.
권리금 회수기회 보호의무를 배제하려는 임대인의 탈법행위를 방지하기 위해서는 비영리 목적으로 사용한 기간은 연속적으로 1년 6개월 이상이어야 하고,25) 공실로 비워두는 경우가 비영리 목적 사용에 해당하지 않는다는 점을 보다 명확하게 하기 위하여 비영리 목적 사용의 기산점은 ‘임대차 계약 종료 후 실제 사용이 시작된 시점’이라고 보는 것이 타당할 것이나, 이에 대한 명백한 규정이 없어 논란이 될 수 있다. 
   한편, 본조 제4항은 임차인의 임대인에 대한 권리금 회수 방해금지의무 위반에 따른 손해배상청구권은 ‘임대차가 종료한 날’부터 3년 이내에 행사하지 아니하면 시효의 완성으로 소멸한다고 규정하고 있는데, 임대인이 임대차 종료 후 임대건물을 비영리 목적으로 사용하다가 1년 6개월 이전에 갑자기 영리 목적으로 전환한다면, 임차인의 손해배상청구권의 소멸시효는 ‘임대인이 비영리 목적으로 사용한 기간’만큼 부당하게 짧아지는 문제점도 발생한다.   

25) 법무부, “개정된 상가건물 임대차보호법 Q&A 40선”, 법무부 법무심의관실, 2015., 28면

(4) 입법구조상의 문제점  

   만약 본조의 의미를 제1유형 또는 제2유형으로 해석하는 경우, 임대인이 임대차 계약 종료 후에 상가건물을 장래에 어떠한 용도로 사용할 것인지를 미리 예상하여 정당한 사유를 판단하는 것이 된다. 즉, ‘객관적인 상황’을 기준으로 손해배상 청구권의 성립 여부를 판단하는 것이 아니라, 단순히 임대인의 ‘주관적인 의사표시’ 만을 기준으로 손해배상 청구권의 성립 여부를 판단하는 불합리한 결과가 초래되는 것이다. 결국 본조는 임대인이 상가건물을 장래에 비영리 목적으로 사용하려고 하는 경우에는 임차인은 임대인에게 손해배상청구를 할 수 없게 된다는 구조의 입법이 되어 버리는데, 어떠한 행위를 장래에 하려고 하는 경우에 상대방의 청구권을 부정시키는 입법 형식이 타당한지도 의문이다. 또한, 임차인의 입장에서는 1년 6개월 이상 임대인이 실제로 비영리 목적으로 사용하는지 여부를 계속 조사하여야 하므로 임차인을 1년 6개월 동안 계속적으로 불안정한 지위에 놓이게 할 뿐만 아니라, 임대인이 직접 주거용으로 사용한다고 주장하는 경우 등 임차인이 임대인의 비영리 목적 사용 여부를 현실적으로 조사하는 것이 불가능한 경우도 있을 수 있어 부당하게 임차인에
게 불리한 규정으로 해석된다. 

라. 권리금을 이미 지급한 경우  

   임대인이 선택한 신규임차인이 임차인과 권리금 계약을 체결하고 그 권리금을 이미 지급한 경우에는 당연히 권리금 계약을 중복하여 체결할 수는 없으므로 굳이 이를 임대차계약 체결 거절의 정당한 사유로 열거할 필요는 없다.  

마. 소결  

   임대차계약 체결을 거절할 정당한 사유라는 것은 본질상 그 형태가 다양하고 사회 환경의 변화에 따라 변화하기 마련이므로 정당한 사유의 종류를 반드시 구체화하여야 하는 것은 아니다. 또한, 권리금 회수방해 금지의무의 입법취지에 비추어보면 충분히 정당한 사유의 의미를 예측할 수 있음에도 오히려 정당한 사유 간주규정의 불완전성·불명확성으로 혼란만 가중시키고 있을 뿐이다. 따라서 차라리 정당한 사유 간주 규정을 삭제하고, 해석에 맡겨두는 것이 간주규정의 해석에 대하여 발생되는 논란들을 잠재울 수 있을 것이라고 본다.   

3. 해석상 임대차계약 체결 거절의 정당한 사유가 문제되는 경우  

가. 업종의 변경 또는 유지를 원하는 경우  

   임대인 또는 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 임차인의 영업과 다른 영업을 하려는 경우, 임대인에게 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약 체결을 거절할 정당한 사유가 있다고 볼 수 있는지 문제된다. 영업의 종류가 같거나 유사하다면, 임차인이 기존에 형성한 영업 가치가 소멸된다고 볼 수는 없
기 때문에, 단순히 고객의 종류나 필요한 시설이 다르다는 사유만으로 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약 체결을 거절할 정당한 사유가 있다고 볼 수는 없을 것이고, 영업의 종류 자체가 전혀 다르다고 하더라도 불특정 다수의 고객을 대상으로 하는 영업의 경우는 기존의 고객이 그대로 승계될 가능성이 있으
므로, 구체적인 시장 상황을 고려하여 판단하여야 할 것이다.
   ‘임대인’이 업종 변경을 원하는 경우에 대하여, 임대인이 임차인과 동종 영업을 운영하여 사실상 임차인의 영업을 양수한 것으로 볼 수 있는 경우가 아니라면 영업목적이건 거주목적이건 임대인이 자신이 소유한 임대목적물의 점유를 회복하여 직접 이용하는 경우에는 방해행위가 되지 않는다는 견해가 있다.26) 최근 하급심 판결27)도 인쇄소를 운영하던 임차인이 신규임차인을 주선하겠다고 임대인에게 알렸음에도 불구하고 임대인이 인쇄소가 아닌 편의점을 운영할 계획이라고 하여 임차인의 권리금 회수에 협조하지 아니한 사안에서, 자신의 계획 아래 자신의 건물을 사용하려는 임대인의 업종변경권을 허용하지 않을 수는 없다고 하여 위 견해와 유사한 취지의 판시를 한 바 있다. 그러나 법 제10조의4 제2항 제3호는 1년 6개월 이상 ‘비영리 목적’으로 사용하는 경우에 한하여 임대인의 권리금 회수기회 방해금지의무가 면책되는 것으로 보고 있는데, 임대목적물을 ‘영리목적’으로 사용하는 경우에는 1년 6개월 이상의 기간 제한 없이 바로 임대차계약 체결을 거절할 정당한 사유가 있는 것으로 본다면 균형에 맞지 않는 해석이 되고, 상가의 업종이 상가의 가치에 특별히 영향을 미치는 경우가 아닌 이상, 임차인으로부터 차임을 받을 뿐인 임대인은 임차인이 기존 업종을 변경 또는 유지하든 큰 이해관계가 없으므로, 이를 정당한 사유로 허용하게 되면 권리금 회수기회 방해금지의무 규정은 유명무
실하게 운영될 위험이 있다. 

26) 이상용, 앞의 논문, 81면. 27) 울산지방법원 2016. 9. 28. 선고 2016가단4159, 2016가단53526 판결

‘임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자’가 업종 변경을 원하는 경우에 대하여, 기존 임대차계약에 업종 금지 특약이 없더라도28) 임차인이 주선한 신규임차인과의 임대차계약 체결을 임대인이 거절할 수 있는지도 문제될 수 있다. 이러한 경우에는 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 임차인의 기존 설비나 영업이익을 활용하여 영업을 할 가능성이 크지 않으므로 굳이 임차인을 보호할 필요가 없어 정당한 사유에 해당한다고 보아야 한다거나,29) 입법론적으로 법 제10조의4 제2항에 “임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 기존업종과 다른 업종을 영위할 목적으로 임대차계약을 체결하려는 경우”를 추가하여야 한다고 주장하는 견해30)가 있다. 그러나 임차인은 ‘신규임차인이 되려는 자’로부터 권리금을 회수하는 것이지 ‘임대인’으로부터 권리금을 회수하는 것은 아니므로, 업종에 따라 임대목적물의 차임이 달라진다는 특별한 사정이 없는 이상, 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 영위하려는 업종이 임차인의 업종과 동종 유사한 업종인지 아니면 다른 업종인지 여부는 임대인과는 무관한 문제이므로, 이에 임대인이 개입할 이유는 없고, 입법으로 권리금 회수기
회 방해금지의무 대상에서 제외할 이유는 더더욱 없다. 물론, 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 임차인과는 다른 업종을 하려는 경우, 임차인의 기존 시설이나 영업이익을 그대로 활용할 가능성이 낮아 권리금의 액수가 낮아질 수는 있겠지만, 이는 임차인과 신규임차인이 되려는 자 사이의 내부문제일 뿐이다.  
   따라서 지역적 특성, 주위 상권, 영업의 특성 등을 고려한 합리적 이유도 없이, 단순히 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와의 임대차계약 체결을 거절할 목적으로 업종 변경 또는 유지를 주장하는 경우에는, 업종변경이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와의 임대차계약 체결을 거절할 정당한 사유에 해당한다고 
볼 수는 없을 것이다. 이 때 만약 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와의 임대차계약 체결 협의 또는 임차인에 대한 권리금 상당의 손해배상에 대하여 협의를 시작한 후에 느닷없이 업종의 변경 또는 유지를 주장하거나, 임대인이 변경하고자 하는 업종을 하겠다는 신규임차인이 되려는 자를 주선하였음에도 불구하고 거부한다면, 단순히 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와의 임대차계약 체결을 거절할 목적 또는 권리금 회수기회 방해금지의무를 면탈할 목적으로 업종 변경을 주장한 것으로 보아야 할 것이다. 

28) 기존임대차계약에 업종 금지 특약이 있는 경우에는 법 제10조의4 제2항 제2호의 ‘임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나 그 밖에 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우’에 해당할 수는 있는 점에 대해서는 앞서 살펴 본 바와 같다.   29) 김용담, 앞의 책, 980면.  30) 전장헌, “상가권리금에 대한 임대인의 방해 금지의무와 개선방안에 대한 연구” 법학논총 제39권 제3호, 2015., 113면

나. 임대인 또는 임대인의 특수관계인이 상가건물을 사용하는 경우  

(1) 서설  

   임대인은 ‘자기 소유 건물을 스스로 사용·수익할 수 있는 권리’ 또는 ‘임대차계약 체결의 상대방을 선택할 자유’를 가지고 있으므로, 임대인이 상가건물을 직접 사용하겠다거나 임대인이 지정한 자로 하여금 상가건물을 사용하게 하겠다고 하는 것은 당연히 허용된다. 그런데 ‘임대인과 임대차계약을 체결하는 상대방’과 ‘임차인
과 권리금계약을 체결하는 상대방’은 반드시 동일한 자이어야 하므로, 임대인 또는 임대인의 특수관계인이 상가건물을 사용하고자 하는 경우에는 당연히 임차인이 주선한 신규임차인이 임대차계약 체결의 상대방이 될 가능성은 원천적으로 봉쇄되고, 따라서 임대인 또는 임대인의 특수관계인이 상가건물을 직접 사용하고자 하
는 경우에는 임대인은 언제나 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약 체결을 거절할 수 있다는 결론이 된다.  
   그러나 임차인 역시 ‘임대기간 동안 상가건물에 형성한 유·무형의 영업재산권’ 또는 ‘권리금계약 체결의 상대방을 선택할 자유’를 가지고 있으므로, 임차인이 스스로 지정한 자로부터 권리금을 지급받고 그 지정한 자에게 임대기간 동안 상가건물에 형성한 유·무형의 영업재산권을 양도하겠다는 것을 막을 이유는 전혀 없다. 왜냐하면 임대인이 자기 소유의 건물을 임대할 것인지 또는 누구에게 임대할 것인지를 결정하는 것이 ‘소유권’의 내용으로 보장되어야 하듯이, 임차인이 임대기간 동안 상가건물에 형성한 유·무형의 영업재산권을 누구에게 양도할 것인지를 결정하는 것은 ‘영업재산권’의 내용을 보장되어야 하고, 이는 임대인과 임차인 모두의 재산권으로써 보호할 가치가 있기 때문이다.  
   따라서 임대인 또는 임대인의 특수관계인이 상가건물을 어떠한 용도로 사용하는지를 고려하지 아니한 채, 임대인의 자기의 소유물을 스스로 사용·수익할 수 있는 권리 또는 임대차계약 체결의 상대방을 선택할 자유만을 우선시하여, 임대인 또는 임대인의 특수관계인이 상가건물을 사용하는 경우에는 무조건적으로 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와의 임대차계약 체결을 거절할 정당한 사유가 있다고 보는 것은 타당하지 않다.
   본고에서는 이를 좀 더 구체적으로 임대인 또는 임대인의 특수관계인이 임차인의 영업과 ‘같은 종류’의 영업을 운영하는 경우, 임차인의 영업과 전혀 ‘다른 종류’의 영업을 운영하는 경우, ‘주거용’으로 사용하는 경우로 나누어서 살펴보겠다.  

(2) 임대인 또는 임대인의 특수관계인이 동종 영업을 하는 경우  

   임대인 또는 임대인의 특수관계인이 임차인의 영업과 같은 종류의 영업을 하는 경우에는, 임차인이 신규임차인이 되려는 자를 구할 수 있는 가능성이 전혀 없었다는 특별한 사정이 없는 이상, 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와의 임대차계약 체결을 거절할 정당한 사유에 해당한다고 볼 수 없다. 왜냐하면 실제로 임차인의 영업이 잘되면 임대인이 그 영업을 이어받아 스스로 영업을 해보겠다고 하는 경우가 대부분임을 고려하면, 임대인은 언제나 임차인과 권리금 계약을 체결할 의사가 전혀 없는 자기 또는 자기와 특수관계에 있는 자를 중간에 끼워서 임차인의 노력으로 만들어진 상가건물의 영업 가치 상승분을 독식함으로써 일종의 불로소득을 취하게 될 것이 명약관화하기 때문이다. 즉, 이러한 경우는 권리금 회수 보호기회 방해금지의무 규정을 전형적으로 잠탈할 수 있는 사례에 해당할 수 있는 것이다. 
   이에 대하여 권리금 회수기회 보호규정은 임차인이 창출한 영업이익을 아무런 대가 없이 누리려는 임대인의 기회주의적 행동을 막을 수 있지만, 반대로 가장의 신규임차인을 주선하는 등의 임차인의 기회주의적 행동을 유발하여 분쟁을 야기시키고, 임대인의 소유권을 무력화할 위험이 있으므로 임대기간이 종료하였음에도 불구하고 임차인이 창출한 영업이익을 임대인이 반드시 보장하여야 하는지에 대하여 입법론적인 재검토가 필요하다는 견해가 있다.31) 그런데 ‘가장의 신규임차인이 되려는 자’는 임차인과 가장의 권리금 계약을 체결하는 것으로 끝나는 것이 아니라 임대인과 실제 임대차 계약을 체결하여야 하므로, ‘가장의 신규임차인을 주선하는 등의 임차인의 기회주의적 행동’은, 오직 임대인 또는 임대인이 지정하는 자가 직접 상가건물을 사용하고자 하여, 가장의 신규임차인이 되려는 자가 실제 임대인과의 임대차계약을 체결할 필요가 없게 되는 경우에만 발생한다. 그렇다면, 위 견해는 임대인 또는 임대인의 특수관계인이 상가건물을 사용하고자 하는 경우에는 임대인에게 권리금 회수기회 방해금지의무를 부여할 필요가 없다는 견해와 다를 것이 없다.  

31) 김용담, 앞의 책, 975면.

   그러나 법 제10조의4 제3항에서 임대인의 방해행위로 인한 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다고 하고 있으므로, 임차인의 가장의 신규임차인을 주선하는 행위로 인하여 임차인에게 발생하는 이득은 고작 ‘임대차 종료 당시의 객관적인 영
업 가치’에 불과한데, 임대인 또는 임대인의 특수관계인이 임차인의 영업과 같은 종류의 영업을 하는 경우에는 어차피 임대인은 동일 금액 상당의 이득을 얻게 되므로, 결국 임차인이 가장의 신규임차인을 주선하는 경우를 임차인의 권리금 회수기회 방해의무의 대상에 포섭시킨다고 하더라도 임차인, 임대인 어느 누구에게도 
추가의 이득이나 손실은 없다. 또한, 임대차계약갱신요구권 행사기간이 만료되었거나 임차인이 임대차계약 갱신요구를 하지 않으면, 임대차계약 기간 종료 후 임대인 또는 임대인의 특수관계인은 언제나 상가건물을 직접 사용할 수 있고, 다만 권리금 상당의 손해에 대하여 배상만 하면 되는 것이므로, 임대인 또는 임대인의 특
수관계인이 임차인의 영업과 같은 종류의 영업을 하는 경우를 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와의 임대차계약 체결을 거절할 정당한 사유로 포섭하지 않는다고 하더라도, 임대인의 재산권보다 임차인의 재산권을 더욱 보호한다고 단정할 수도 없다. 더욱이 임대인의 특수관계인이 상가건물을 사용하는 경우, 임대인은 누구에게든 임대를 한다면 임대수익, 즉 차임 상당의 이득을 얻을 뿐이고, 시세에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 받으려고 하는 경우가 아니라면 임차인이 주선한 신규임차인에게 임대인이 유리한 조건을 설정하는 것 자체는 가능하므로, 임대인의 특수관계인에게 임대를 하든 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 임대를 하든, 임대인이 얻게 되는 경제적인 이득은 아무런 차이가 없다(임대인의 특수관계인에게 무상 임대를 하는 경우에는 차임 상당의 이득을 임대인이 특수관계인에게 무상으로 증여한 것으로 볼 수 있다). 따라서 임차인의 탈법행위가 있을 수 있다는 사유만으로 임대인 또는 임대인의 특수관계인이 상가건물을 사용하고자 하는 경우 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와의 임대차계약 체결을 거절할 정당한 사유가 있다고 본다면, 임대인의 사용수익권만을 편중하여 보호하는 부당한 결과가 된다. 
   물론, 법문은 ‘손해배상’이라는 용어를 사용하고 있어, 임대인의 방해행위가 ‘위법’하지 아니하면 임차인에게 손해를 배상할 필요가 없다는 의미로 오인될 수 있다. 이는 권리금 회수기회 방해금지 의무의 법적성격과 관련되어 있는데, 법에 의해 인정되는 부수적인 계약상의 의무라거나,32) 임대차계약상 임대인이 부담하는 보호의무의 내용이라는 견해,33) 불법행위책임이라는 견해,34) 법정책임이라는 견해35)가 대립하고, 판례36)는 임대인이 임차인에 대하여 ‘권리금 회수기회 보호의무’를 부담한다고 판시하여 임대차계약상 임대인이 부담하는 보호의무의 내용이라고 보는 듯하다. 그러나 임대인 또는 임대인의 특수관계인이 상가건물을 직접 사용하는 경우, 즉 ‘적법한 사용수익권’을 행사하는 경우에도 임차인의 권리금 회수기회를 보호할 필요가 있음
을 고려하면, 법상의 권리금 회수기회 방해금지의무 위반으로 인한 손해배상책임은 ‘위법한 방해행위로 인한 손해배상’의 성격뿐만 아니라 ‘적법한 사용수익권 행사로 인한 손실보상’으로서의 성격도 겸유하고 있다고 볼 것이므로 법정책임이라고 보는 것이 타당하다. 또한, 임대인의 방해행위란 현실적인 방해행위 외에도 방해행위의 추상적인 위험성이 있었던 경우, 즉 ‘임대인 또는 임대인의 특수관계인이 사용하겠다고 하지 아니하였더라면 임차인이 신규임차인이 되려는 자를 주선할 수 있었던 경우’도 포함하는 개념으로 이해하여야 할 것이다. 따라서 ‘손해배상’이라는 용어를 삭제하고 중립적으로 임차인의 손해에 대한 ‘책임’이 있다고 개정하거나 임대인 또는 임대인의 특수관계인이 임차인의 영업과 같은 종류의 영업을 하는 경우에도 임차인의 ‘손실’
에 대한 ‘보상’을 하여야 한다는 내용을 신설할 필요가 있다. 

32) 김영두, 앞의 논문, 138면. 33) 김서기, “권리금 법리의 명확화를 통한 권리금 회수방안”, 국회민생정치연구회 주최 정책세미나, 2015. 4. 19., 27∼28면. 34) 김현선, “상가건물임대차보호법 권리금 법제화에 대한 소고” 안암법학 제48호, 2015., 222∼223면. 35) 이상용, “개정 상가건물임대차보호법과 바람직한 임차인 보호방안” 민사법학 제73호, 2015., 84면. 36) 대법원 2019. 7. 4. 선고 2018다284226 판결

대법원 2019. 7. 4. 선고 2018다284226 판결 [손해배상(기)]〈상가임대차법상 권리금 회수 방해를 이유로 한 손해배상청구 사건〉[공2019하,1519] 【판시사항】 [1] 임차인이 임대인에게 권리금 회수 방해로 인한 손해배상을 구하기 위해서는 임차인이 신규임차인이 되려는 자를 주선하였어야 하는지 여부 (원칙적 적극) / 임대인이 정당한 사유 없이 임차인이 주선할 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약을 체결할 의사가 없음을 확정적으로 표시한 경우, 임차인이 실제로 신규임차인을 주선하지 않았더라도 임대인에게 권리금 회수 방해로 인한 손해배상을 청구할 수 있는지 여부(적극) 및 임대인이 위와 같은 의사를 표시하였는지 판단하는 기준  [2] 상가 임차인인 갑이 임대차기간 만료 전 임대인인 을에게 갑이 주선하는 신규임차인과 임대차계약을 체결하여 줄 것을 요청하였으나, 을이 상가를 인도받은 후 직접 사용할 계획이라고 답변하였고, 이에 갑이 신규임차인 물색을 중단하고 임대차기간 만료일에 을에게 상가를 인도한 후 을을 상대로 권리금 회수 방해로 인한 손해배상을 구한 사안에서, 을이 갑의 신규임차인 주선을 거절하는 의사를 명백히 표시하였으므로 갑은 실제로 신규임차인을 주선하지 않았더라도 임대인의 권리금 회수기회 보호의무 위반을 이유로 을에게 손해배상을 청구할 수 있다고 보아야 하는데도, 이와 달리 본 원심판단에 법리오해의 잘못이 있다고 한 사례  【판결요지】 [1] 구 상가건물 임대차보호법(2018. 10. 16. 법률 제15791호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘상가임대차법’이라 한다) 제10조의3 내지 제10조의7의 내용과 입법 취지에 비추어 보면, 임차인이 임대인에게 권리금 회수 방해로 인한 손해배상을 구하기 위해서는 원칙적으로 임차인이 신규임차인이 되려는 자를 주선하였어야 한다. 그러나 임대인이 정당한 사유 없이 임차인이 신규임차인이 되려는 자를 주선하더라도 그와 임대차계약을 체결하지 않겠다는 의사를 확정적으로 표시하였다면 이러한 경우에까지 임차인에게 신규임차인을 주선하도록 요구하는 것은 불필요한 행위를 강요하는 결과가 되어 부당하다. 이와 같은 특별한 사정이 있다면 임차인이 실제로 신규임차인을 주선하지 않았더라도 임대인의 위와 같은 거절행위는 상가임대차법 제10조의4 제1항 제4호에서 정한 거절행위에 해당한다고 보아야 한다. 따라서 임차인은 같은 조 제3항에 따라 임대인에게 권리금 회수 방해로 인한 손해배상을 청구할 수 있다.  임대인이 위와 같이 정당한 사유 없이 임차인이 주선할 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약을 체결할 의사가 없음을 확정적으로 표시하였는지 여부는 임대차계약이 종료될 무렵 신규임차인의 주선과 관련해서 임대인과 임차인이 보인 언행과 태도, 이를 둘러싼 구체적인 사정 등을 종합적으로 살펴서 판단하여야 한다.  [2] 상가 임차인인 갑이 임대차기간 만료 전 임대인인 을에게 갑이 주선하는 신규임차인과 임대차계약을 체결하여 줄 것을 요청하였으나, 을이 상가를 인도받은 후 직접 사용할 계획이라고 답변하였고, 이에 갑이 신규임차인 물색을 중단하고 임대차기간 만료일에 을에게 상가를 인도한 후 을을 상대로 권리금 회수 방해로 인한 손해배상을 구한 사안에서, 을이 갑에게 임대차 종료 후에는 신규임차인과 임대차계약을 체결하지 않고 자신이 상가를 직접 이용할 계획이라고 밝힘으로써 갑의 신규임차인 주선을 거절하는 의사를 명백히 표시하였고, 이러한 경우 갑에게 신규임차인을 주선하도록 요구하는 것은 부당하다고 보이므로 특별한 사정이 없는 한 갑은 실제로 신규임차인을 주선하지 않았더라도 임대인의 권리금 회수기회 보호의무 위반을 이유로 을에게 손해배상을 청구할 수 있다고 보아야 하는데도, 이와 달리 본 원심판단에 법리오해의 잘못이 있다고 한 사례.   【참조조문】 [1] 구 상가건물 임대차보호법(2018. 10. 16. 법률 제15791호로 개정되기 전의 것) 제10조의4 제1항 제4호, 제3항 [2] 구 상가건물 임대차보호법(2018. 10. 16. 법률 제15791호로 개정되기 전의 것) 제10조의4 제1항 제4호, 제3항   【전 문】 【원고, 상고인】 원고 【피고, 피상고인】 피고 【원심판결】 수원지법 2018. 10. 17. 선고 2017나83713 판결 【주 문】 원심판결을 파기하고, 사건을 수원지방법원에 환송한다. 【이 유】 상고이유를 판단한다. 1. 구 상가건물 임대차보호법(2018. 10. 16. 법률 제15791호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘상가임대차법’이라 한다) 제10조의4 제1항은 “임대인은 임대차기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다.”라고 규정하면서 각호의 사유 중 하나로 ‘그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위(제4호)’를 들고 있다. 임대인이 위와 같은 권리금 회수기회 보호의무를 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다(같은 조 제3항).  상가임대차법이 2015. 5. 13. 법률 제13284호 개정으로 신설한 제10조의3 내지 제10조의7은 임차인이 상가건물에 투자한 비용이나 영업활동으로 형성한 지명도나 신용 등 경제적 이익이 임대인에 의해 부당하게 침해되는 것을 방지하기 위한 것으로서, 임차인이 그러한 경제적 이익을 자신이 주선한 신규임차인 예정자로부터 권리금 형태로 회수할 수 있도록 하고 임대인이 정당한 사유 없이 이를 방해하는 경우 손해배상책임을 지도록 하고 있다.  이러한 상가임대차법 관련 규정의 내용과 입법 취지에 비추어 보면, 임차인이 임대인에게 권리금 회수 방해로 인한 손해배상을 구하기 위해서는 원칙적으로 임차인이 신규임차인이 되려는 자를 주선하였어야 한다. 그러나 임대인이 정당한 사유 없이 임차인이 신규임차인이 되려는 자를 주선하더라도 그와 임대차계약을 체결하지 않겠다는 의사를 확정적으로 표시하였다면 이러한 경우에까지 임차인에게 신규임차인을 주선하도록 요구하는 것은 불필요한 행위를 강요하는 결과가 되어 부당하다. 이와 같은 특별한 사정이 있다면 임차인이 실제로 신규임차인을 주선하지 않았더라도 임대인의 위와 같은 거절행위는 상가임대차법 제10조의4 제1항 제4호에서 정한 거절행위에 해당한다고 보아야 한다. 따라서 임차인은 같은 조 제3항에 따라 임대인에게 권리금 회수 방해로 인한 손해배상을 청구할 수 있다.  임대인이 위와 같이 정당한 사유 없이 임차인이 주선할 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약을 체결할 의사가 없음을 확정적으로 표시하였는지 여부는 임대차계약이 종료될 무렵 신규임차인의 주선과 관련해서 임대인과 임차인이 보인 언행과 태도, 이를 둘러싼 구체적인 사정 등을 종합적으로 살펴서 판단하여야 한다.  2. 가. 원심판결 이유와 기록에 의하면 다음과 같은 사실을 알 수 있다. 1) 원고는 2008년경 제이앤씨에스개발 주식회사로부터 이 사건 상가를 임차하고 위 상가를 인도받아 ‘○○○’이라는 상호로 커피전문점을 운영하다가 2012. 11. 30. 이 사건 상가를 매수한 피고와 위 상가에 관하여 임대차기간 2015. 11. 30.까지, 임대차보증금 7,200만 원, 차임 월 220만 원(부가가치세 포함)으로 정한 임대차계약을 체결하였다.  2) 피고는 임대차기간 만료일이 도래하자 원고를 상대로 이 사건 상가의 인도를 구하는 건물인도 청구의 소를 제기하였고(서울남부지방법원 2015가단246166호), 법원은 원고와 피고의 임대차계약은 묵시적으로 갱신되어 2016. 11. 30.까지 임대차기간이 연장되었음을 이유로 2016. 7. 13. ‘원고는 2016. 11. 30.이 도래하면 피고에게 이 사건 상가를 인도하라’는 판결을 선고하였으며, 위 판결은 그 무렵 확정되었다.  3) 피고는 2016. 10. 초경 원고에게 ‘이 사건 상가를 더 이상 임대하지 않고 아들에게 커피전문점으로 사용하도록 하겠다’는 취지로 말하였다. 원고는 2016. 10. 17. 피고에게 ‘원고가 주선하는 신규임차인과 임대차계약을 체결하여 줄 것을 요청하고, 만약 원고가 주선하는 신규임차인과 임대차계약을 체결하지 아니하고 피고의 아들이 직접 커피전문점을 운영할 계획이면 그 뜻을 확실히 밝혀 주기 바라며, 2016. 10. 20.까지 아무런 답변을 하지 아니할 경우 원고는 피고에게 신규임차인을 주선하겠다’는 취지의 내용증명 우편을 보냈다. 이에 대하여 피고는 2016. 10. 21. 원고에게 ‘피고는 원고로부터 이 사건 상가를 인도받은 후 직접 사용할 계획이다’는 취지의 답변서를 발송하였다.  4) 원고는 창업컨설팅 회사를 통해 권리금 6,000만 원을 지급받고 신규임차인을 소개받기로 협의를 진행하였으나 피고가 위와 같이 이 사건 상가를 직접 사용하겠다는 의사를 분명히 밝히자 신규임차인 물색을 중단하고, 2016. 10. 27. 피고에게 ‘피고가 이 사건 상가를 인도받은 후 직접 운영할 뜻임을 명확히 밝혔기 때문에 원고는 무익한 절차를 밟을 필요가 없다고 생각되어 피고에게 신규임차인을 주선하지 아니하고 임대차기간 만료일인 2016. 11. 30. 이 사건 상가를 인도하겠다’는 취지의 내용증명 우편을 발송하였다.  5) 원고는 2016. 11. 30. 피고에게 이 사건 상가를 인도하였고, 피고는 2016. 12. 10. 위 상가에 커피전문점을 개업하였다. 나. 위와 같은 사실관계를 앞서 본 법리에 비추어 살펴보면, 피고가 원고에게 이 사건 임대차 종료 후에는 신규임차인과 임대차계약을 체결하지 않고 자신이 이 사건 상가를 직접 이용할 계획이라고 밝힘으로써 원고의 신규임차인 주선을 거절하는 의사를 명백히 표시하였다고 봄이 타당하고, 이러한 경우 원고에게 신규임차인을 주선하도록 요구하는 것이 부당하다고 보이므로 특별한 사정이 없는 한 원고는 실제로 신규임차인을 주선하지 않았더라도 임대인의 권리금 회수기회 보호의무 위반을 이유로 피고에게 손해배상을 청구할 수 있다고 보아야 한다.   다. 그런데도 원심은 이와 달리 원고가 피고에게 손해배상을 청구하려면 신규임차인을 주선하였거나 주선할 신규임차인을 특정할 수 있어야 하고, 나아가 피고가 신규임차인과의 계약 체결 거절의 의사표시를 하였다고 하더라도 원고가 실제로 신규임차인을 주선하지 않았다면 피고는 손해배상책임을 부담하지 않는다고 판단하였다. 이러한 원심판단에는 상가임대차법 제10조의4 제1항이 규정하는 권리금 회수기회 보호에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 잘못이 있다. 이를 지적하는 상고이유 주장은 정당하다.   3. 그러므로 원심판결을 파기하고, 사건을 다시 심리·판단하도록 원심법원에 환송하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.   대법관   박상옥(재판장) 안철상 노정희(주심) 김상환    *****************************************   수원지방법원 2018. 10. 17. 선고 2017나83713 판결 [손해배상(기)][미간행] 【전 문】 【원고, 항소인】 원고 (소송대리인 변호사 한병진) 【피고, 피항소인】 피고 【변론종결】 2018. 9. 5. 【제1심판결】 수원지방법원 안양지원 2017. 11. 15. 선고 2016가단123813 판결 【주 문】 1. 원고의 항소를 기각한다. 2. 항소비용은 원고가 부담한다. 【청구취지 및 항소취지】 제1심 판결을 취소한다. 피고는 원고에게 39,000,000원 및 이에 대하여 이 사건 소장 부본 송달 다음날부터 다 갚는 날까지 연 15%의 비율로 계산한 돈을 지급하라.  【이 유】 1. 제1심 판결의 인용 이 법원이 이 사건에 관하여 설시할 이유는 제1심 판결문 제2면 제11행의 ‘제이에스개발로부터’를 ‘제이앤씨에스개발로부터’로, 같은 면 제14행의 ‘임대차보증금 70,000,000원’을 ‘임대차보증금 72,000,000원’으로, 제3면 제10행의 ‘37,000,000원’을 ‘39,000,000원’으로 각 고치고, 당심 판결문의 별지 목록을 첨부하며, 원고의 당심에서의 주장에 관하여 다음의 “2. 추가판단”을 추가하는 외에는 제1심 판결 이유와 같으므로, 민사소송법 제420조 본문에 의하여 이를 그대로 인용한다.  2. 추가판단 원고는 피고가 원고에게 임대차기간이 만료되면 더 이상 임대를 하지 않고 자신의 아들이 직접 커피숍을 운영할 예정이라고 수차례 말하였고, 원고가 신규임차인을 물색하기도 하였으나 신규임차인을 주선하더라도 임대인이 그와의 임대차계약 체결을 거부할 것이 명백하여 물색행위를 중단함으로써 신규임차인을 주선하지 못하였던 것이므로, 상가건물 임대차보호법 제10조의4의 입법취지 및 형평의 원칙에 비추어 이러한 경우라도 임대인에게는 권리금 상당의 손해배상의무가 있다고 주장한다.  살피건대, 갑 제3호증의 기재에 의하면, 피고가 2016. 10. 20.경 원고에 대하여 ‘이 사건 상가를 명도받으면 본인이 직접 사용할 것이다’는 취지의 내용증명을 보낸 사실이 인정되기는 한다.  그러나 위와 같은 의사의 표시만으로 곧바로 원고 주선의 신규임차인과의 임대차계약 체결을 거절할 것이라는 명백한 의사표시로 단정짓기는 어렵고, 나아가 설령 피고가 신규임차인과의 계약 체결 거절의 의사표시를 하였다고 하더라도, 앞서 본 바와 같이 상가건물 임대차보호법이 권리금 회수 방해의 행위를 한정하여 열거하고 있고, 그 행위 유형이 모두 임차인이 신규임차인을 주선하였을 것을 전제로 하고 있는 이상, 원고가 신규임차인을 주선하는 행위가 없었음에도 위 법 규정이 그대로 적용되어 피고가 손해배상책임을 부담한다고 할 수 없고, 원고가 드는 다른 사정만으로는 이를 달리 볼 것이 아니다.  3. 결론 그렇다면, 원고의 이 사건 청구는 이유 없어 이를 기각하여야 할 것인데, 이와 결론을 같이하는 제1심 판결은 정당하므로, 원고의 항소는 이유 없어 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.  [별지 생략] 판사   장재윤(재판장) 허정훈 이연경   *******************************   수원지방법원 안양지원 2017. 11. 15. 선고 2016가단123813 판결 [손해배상(기)][미간행] 【전 문】 【원 고】 원고 (소송대리인 변호사 한병진) 【피 고】 피고 【변론종결】 2017. 9. 20. 【주 문】 1. 원고의 청구를 기각한다. 2. 소송비용은 원고가 부담한다. 【청구취지】 피고는 원고에게 39,000,000원 및 이에 대한 이 사건 소장 부본 송달 다음 날부터 다 갚는 날까지 연 15%의 비율로 계산한 돈을 지급하라.  【이 유】 1. 기초 사실 가. 부동산 분양회사인 제이앤씨에스개발 주식회사(이하 ‘제이앤씨에스개발’이라 한다)는 2008. 10. 10. 별지 목록 기재 부동산(이하 ‘이 사건 상가’라 한다)에 관하여 소유권보존등기를 마쳤다가, 2008. 9. 10. 소외인에게 이 사건 상가를 매도하고 2008. 11. 14. 위 상가에 관하여 소유권이전등기를 마쳐 주었다. 피고는 2012. 10. 31. 소외인으로부터 이 사건 상가를 매수하고 2012. 11. 19. 위 상가에 관하여 소유권이전등기를 마쳤다.  나. 원고는 2008.경 제이앤씨에스개발과 이 사건 상가에 관하여 임대차계약을 체결하고 위 상가를 인도받아 ‘○○○’이라는 상호로 커피전문점을 운영하였다. 소외인은 이 사건 상가를 매수하면서 제이에스개발로부터 임대인의 지위를 승계하였고, 2010. 1. 10. 원고와 위 임대차계약의 연장계약을 체결하였다.  다. 원고는 2012. 11. 30. 이 사건 상가를 매수한 피고와 위 상가에 관하여 임대차기간 2015. 11. 30.까지, 임대차보증금 70,000,000원, 차임 월 2,200,000원(부가가치세 포함)으로 정한 임대차계약을 체결하였다.  라. 피고는 원고를 상대로 서울남부지방법원 2015가단246166호로 이 사건 상가의 인도를 구하는 건물명도 청구 소송을 제기하였다. 위 법원은 2016. 7. 13. 원고와 피고의 임대차계약은 묵시의 갱신이 되어 2016. 11. 30.까지 임대차기간이 연장되었음을 근거로 ‘원고는 2016. 11. 30.이 도래하면 피고에게 이 사건 상가를 명도하라.’는 일부 인용 판결을 선고하였고, 위 판결은 그 무렵 확정되었다.  마. 원고는 위 판결의 취지에 따라 2016. 11. 30. 피고에게 이 사건 상가를 인도하였다. [인정 근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1호증, 을 제1, 2, 4호증(가지번호 포함)의 각 기재, 변론 전체의 취지 2. 원고의 청구에 관한 판단  가. 원고의 주장 피고는 2016. 10.초경 원고에게 이 사건 점포를 인도받아 피고 또는 피고의 자녀로 하여금 직접 커피전문점을 운영하겠다고 말하였고 원고의 권리금 요구도 거절하였다. 이로 인하여 원고는 신규 임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받지 못하여 권리금 상당의 손해를 입게 되었다. 따라서 피고는 원고에게 권리금 상당 손해배상금 37,000,000원 및 이에 대한 지연손해금을 지급할 의무가 있다.  나. 판단 1) 임차인의 권리금 회수기회 보호에 관한 손해배상청구권을 정한 상가건물 임대차보호법 제10조의 4는 다음과 같다. 제10조의4(권리금 회수기회 보호 등) ① 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다. 다만, 제10조제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다. <개정 2018.10.16>   1. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 수수하는 행위  2. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위 3. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위  4. 그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위 ② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제1항제4호의 정당한 사유가 있는 것으로 본다. 1. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우 2. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나 그 밖에 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우  3. 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우 4. 임대인이 선택한 신규임차인이 임차인과 권리금 계약을 체결하고 그 권리금을 지급한 경우 ③ 임대인이 제1항을 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다. 이 경우 그 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다.  ④ 제3항에 따라 임대인에게 손해배상을 청구할 권리는 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 아니하면 시효의 완성으로 소멸한다.  ⑤ 임차인은 임대인에게 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자의 보증금 및 차임을 지급할 자력 또는 그 밖에 임차인으로서의 의무를 이행할 의사 및 능력에 관하여 자신이 알고 있는 정보를 제공하여야 한다.  [본조신설 2015.5.13] 2) 위 법률 조항은 임차인의 권리금 회수 기회를 일반적, 포괄적 규정으로 보호하는 것이 아니라 임대인의 방해 행위 유형을 특정하여 손해배상청구를 인정하고 있다. 이에 따른 ‘권리금 회수기회 보호의무 위반’이 인정되기 위해서는 우선 임대차 기간만료 3개월 전부터 기간 만료 시까지 사이에 임차인이 신규 임차인을 주선하였을 것이 전제되어야 하고, 여기서 ‘주선’이라 함은 단순 물색이나 권리금에 관한 단순 교섭단계에 그쳐서는 안 되고 원고와 신규 임차인이 되려는 자 사이에 권리금 계약이 체결되었거나 그에 준하는 상태에 이르러 신규임차인이 되려는 자가 구체적으로 특정되어 있어야 할 것이다.  원고가 제출한 갑 제2호증의 1, 2의 각 기재만으로는 원고가 피고에게 신규임차인을 주선하였다거나, 주선할 신규임차인이 되려는 자와 권리금계약이 체결되었거나 그에 준하는 상태에 이르러 그를 특정할 수 있다고 인정하기에 부족하고 달리 이를 인정할 증거가 없다. 따라서 원고의 위 주장은 이유 없다.  3. 결론 원고의 청구는 이유 없으므로 기각하기로 하여 주문과 같이 판단한다. 판사   신동헌

   한편, 하급심 판례37)는 약국을 운영하는 임차인이 신규임차인을 주선하였으나, 임대인이 약사증명서 등의 제출을 요구하고, 기존 월 차임보다 40% 넘게 인상된 액수를 계약 조건으로 제시하여 협의가 결렬되자 임대인을 상대로 손해배상청구를 한 사안에서, 임대인이 계속하여 직접 ‘영업’을 할 필요로 임대차계약 체결을 거
절하는 경우에는 기존 임차인의 임대차기간 10년은 권리금 상당의 투하자본을 회수하기 위한 충분한 기간이 경과하였다는 점, 기존 임차인은 더 이상 계약갱신요구권을 행사할 수 없으므로 건물 소유자인 임대인에게 건물의 관리, 처분권이 전적으로 귀속되어야 한다는 점 등을 고려하여 정당한 사유에 해당한다고 보고 있다. 즉, 임대인 또는 임대인의 가족이 임대차목적물을 영업의 목적으로 직접 사용하고자 임대차계약 체결을 거절하는 경우 임대차계약 갱신행사기간을 도과하였는지 여부를 그 판단의 요소로 끌어들여 갱신행사기간을 경과한 경우에는 신규임차인과의 임대차계약 체결을 거부하여도 된다는 것이다. 이러한 판례의 입장에는 임차인의 갱신요구권 행사기간이 10년이라는 장기간 동안 보장되고 있으므로(법 제10조의4 제2항), 기본적으로 임차인이 장기간 동안 상가건물에서 영업을 하였다면 그에 따른 ‘투하자본 회수’는 완료된 것이므로 임대인이 정당한 사용수익권을 행사하는 경우까지 임차인의 권리금 회수기회를 보호할 필요는 없다는 생각이 깔려있다고 보인다. 그러나 실제로 권리금은 ‘시설권리금’이나 ‘지역권리금(바닥권리금)’ 외에도 거래처, 신용, 영업상의 노하우에 대한 ‘영업권리금’의 성격도 가지고 있는데,38) 이 중 ‘영업권리금’은 성질상 시간 경과에 비례하여 더욱 증가하는 경우가 많다. 더욱이 상가의 영업이 잘 되지 않는다면 대부분 2∼3년 내에 영업을 중단하는 경우가 많음을 고려하면, 같은 상가건물에서 같은 영업을 10년 동안 운영하고 있다는 것은 그만큼 영업이 잘되고 있다는 것을 방증하는 것이고, 주변 상권 형성에까지 기여하였을 가능성이 매우 높으므로, ‘지역권리금(바닥권리금)’의 상승에도 일정 정도 기여하였다고 볼 수도 있다. 

37) 대구지방법원 서부지원 2016. 9. 9. 선고 2015가단37096 판결. 38) 법무부, “상가건물임대차보호법 개정안 마련”, 법무부 보도자료, 2014. 9. 23., 13면

 

   따라서 단순히 계약갱신기간을 도과하였다는 점, 즉 오랜 시간이 경과하였다는 점을 근거로 임차인이 주선한 신규임차인과의 임대차계약 체결을 거절할 정당한 사유에 해당한다고 보는 것은 부당하다. 다만, 시설에 대한 투하자본의 충분한 회수가 있었다는 점을 고려하면, 임차인에 대한 권리금 상당 손해배상액에서 ‘시설권리금’이나 일부 임차인의 기여분이 없다고 생각되는 ‘지역권리금(바닥권리금)’의 성격에 해당하는 금액을 
공제하면 될 것이다. 최근 대법원 판례39) 역시 임대인이 자신이 직접 샌드위치 가게를 운영할 계획이라는 이유로 음식점을 운영하던 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와의 임대차계약 체결을 거절한 사안에서, 임대인이 스스로 영업할 계획이라는 이유만으로 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약 체결을 거절하는 것은 정당한 사유가 있다고 볼 수 없다고 하면서, 원심을 파기 환송하였다. 
   결론적으로, 임대인 또는 임대인의 특수관계인이 임차인과 같은 종류의 영업을 하는 경우에는 임대인은 임차인에 대하여 ‘손실보상’의 의미에서 법이 정한 특수한 법정책임인 권리금 상당의 손해배상책임을 부담하여야 하며, 갱신요구권 행사기간이 도과하였다고 하더라도 손해배상금 액수의 문제는 별론으로 손해배상책임 자체를 부정하는 것은 타당하지 않다. 

39) 대법원 2020. 9. 3. 선고 2018다25441, 2018다252458 판결.

 

(3) 임대인이 또는 임대인의 특수관계인이 다른 종류의 영업을 하는 경우  

   임대인 또는 임대인의 특수관계인이 임차인의 영업과는 다른 종류의 영업을 하려는 경우에는, 임대인이 업종 변경을 원하는 경우와 달리 해석할 이유는 없으므로, 앞서 살펴본 바와 같이 지역적 특성, 주위 상권, 영업의 특성 등을 고려한 합리적 이유가 있는지 여부, 단순히 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와의 임대차계약 체결을 거절하거나 권리금 회수기회 방해금지의무를 면탈할 목적으로 업종 변경을 주장한 것인지 여부 등을 구체적으로 살펴서 판단하여야 할 것이다. 이 때, 임대인에게 업종을 달리하여 직접 영업을 하는 것에 지역적 특성, 주위 상권, 영업의 특성 등을 고려한 합리적 이유가 있다고 하더라도, 임차인이 주선한 신규임
차인이 되려는 자 역시 임차인의 영업과는 다른 종류의 영업을 하려고 하는 경우도 있을 수 있으므로, 임대인의 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와의 임대차계약 체결에 대한 협의 태도도 추가적으로 고려할 필요는 있을 것이다.

(4) 임대인 또는 임대인의 특수관계인이 주거용으로 사용하는 경우  

하급심 판례40)는 임차인이 건물 1층을 소매점으로 임차하여 사용하고 있었는데, 임대인이 건물에 직접 입주하기로 하고 3층 리모델링 공사를 마친 후 1층도 주차장 및 주방으로 개조하여 자녀들의 주거용 공간으로 사용할 것이라는 이유로 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와의 임대차계약 체결을 거절한 사안에서, 임
대인이 ‘주거용’으로 사용할 계획을 가지고 있다고 하면서 임대차계약 체결을 거절하는 경우에는 정당한 사유가 있는 것으로 보고 있다. 그러나 해석상의 문제점이 많은 조항이라고 하더라도 법 규정이 존재하고 있다면, 그 법 규정과도 조화롭게 해석하여야 하므로, 법 제10조의4 제2항 제3호를 무시한 채 같은 법 같은 항 제4호
의 의미를 판단할 수는 없다. 

40) 수원지방법원 성남지원 2016. 3. 24. 선고 2015가단28431 판

    ‘주거용’은 같은 법 같은 항 제3호의 ‘영리목적 아닌 사용’에 포함되고, 법 제10조의4 제2항 제3호가 별도로 그 사용 주체를 특정하고 있지 아니한 이상 임대인이 임대 목적물을 직접 비영리 목적으로 사용하든, 임대인의 특수관계인이 임대 목적물을 비영리 목적으로 사용하든,41) 제3의 신규임차인이 임대 목적물을 비영리 목적으로 사용하든 모두 이에 해당한다고 보아야 할 것이다. 

41) 임대인이 임대인의 특수관계인으로부터 차임을 받고 주거용으로 사용하게 한 경우에는 법 제10조의4 제2항 제3호의 ‘비영리 목적’에 해당하지 않으므로, 단순히 1년 6개월을 경과하였다고 하여 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약 체결을 거절할 정당한 사유가 간주될 수는 없다는 점은 앞서 살펴 본 바와 같다.

   따라서 단순히 임대인 또는 임대인의 특수관계인이 상가건물을 주거용으로 사용하기로 했다고 하는 경우에는 그 기간이 1년 6개월 이상이어야만 정당한 사유에 해당할 수 있고, 그 기간이 1년 6개월 미만인 경우에는 주거용으로 사용한 후에 단기간 내에 다시 임차인의 영업과 같은 영업으로 전환하는 등으로 법을 잠탈하려
는 의도가 있었다고 볼 정황이 있는지 여부, 주거용으로 사용하기로 결정하게 된 경위 등을 종합 고려하여 개별적으로 판단하여야 할 것이다. 이 때, 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와의 임대차계약 체결 협의 또는 임차인에 대한 권리금 상당의 손해배상에 대하여 협의를 시작한 후에 느닷없이 주거용 사용을 주장한다면, 이는 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와의 임대차계약 체결을 거절하거나 권리금 회수기회 방해금지의무를 면탈할 목적인 것으로 보아야 할 것이다.  

다. 소결  

  임대인이 또는 임대인의 특수관계인이 임차인의 영업과 같은 종류의 영업을 하려고 하는 경우에는 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와의 임대차계약 체결을 거절할 정당한 사유가 있다고 할 수 없고, 이를 명확하게 하기 위하여 ‘손해배상’이라는 용어를 삭제하고 중립적으로 임차인의 손해에 대한 ‘책임’이 있다고 개정하거나 임대인이 또는 임대인의 특수관계인이 임차인의 영업과 같은 종류의 영업을 하는 경우에도 임차인의 ‘손실’에 대한 ‘보상’을 하여야 한다는 규정을 신설할 필요가 있다. 임차인의 영업과 다른 종류의 영업을 하려는 경우에는 지역적 특성, 주위 상권, 영업의 특성 등을 고려하여 업종 변경권을 인정할 합리적 이유가 있는지 여부를 엄격하게 해석하여 판단하며, 주거용 등 비영리 목적으로 사용하는 경우에는 그 기간이 1년 6개월 
이상이어야만 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약 체결을 거절할 정당한 사유에 해당할 수 있고, 그 기간이 1년 6개월 미만인 경우에는 제반사정을 종합 고려하여 개별적으로 정당성 여부를 판단할 것이다.   

Ⅴ. 결론  

   현재의 법 규정을 그대로 존치시킬 경우 구체적 타당성 있는 결론을 도출하기 위하여 ‘법 해석’을 벗어나 ‘법 창조’에 이르는 판례가 다수 발생할 것으로 예상되는바, 시급한 법 개정이 필수적이라고 본다. 
   첫째, 권리금 회수기회 방해금지 의무의 발생 요건과 관련하여, 임차인의 신규임차인 주선행위가 반드시 필요한 것은 아니므로, 임대인의 방해행위의 개념을 ‘임차인이 신규임차인이 되려는 자로부터 정당한 권리금을 지급받는 것을 방해하는 행위’라고 개정하는 것이 바람직하고, 임대인이 갱신거절을 급박하게 통지한 경우나 갱신요구권 존부가 불명확하여 분쟁이 발생한 경우에도 권리금 회수기회 보호 대상으로 포함시킬 필요성이 있으므로, 임대인에게 임차인에 대하여 임대차계약 종료 6개월 전에 임대차계약 갱신거절 여부에 대한 의사표시를 할 의무를 부과하는 것으로 개정하거나 갱신거절 의사표시를 한 시점부터 임대차 기간이 6개월 연장된다는 규정을 신설할 필요가 있다. 또한, 임차인의 신규임차인 주선행위가 임대차계약 종료 전에 있었음에도 불구하고, 특별한 사정도 없이 임대인이 이에 대한 협상을 지연시켜 임대인의 임대차계약 체결 거절행위가 임대차계약 종료 후에 행하여진 경우에는 ‘임대차계약 종료 전’부터 임대인의 방해행위가 있었던 것으로 본다는 규정을 신설하거나 최소한 그와 같이 해석하여야 한다. 

   둘째, 권리금 회수기회 방해금지 의무의 면제 사유와 관련하여, 임차인이 신규임차인이 되려는 자와 체결하는 ‘권리금 계약’에 따른 권리금 회수기회 보호는 임차인과 임대인 사이의 ‘임대차계약 의무 불이행’나 ‘무단전대’와는 전혀 연관성이 없으므로, 임대차계약 의무 불이행이 있는 경우(제1호 내지 2호, 8호)와 무단전대가 있는 경우(제4호)는 권리금 회수기회 방해의무 면제사유에서 삭제하여야 한다.

  셋째, 법 제10조의 4 제2항 임대차계약 체결 거절 정당성 간주 규정은 불명확하거나 불필요한 규정으로 모두 삭제하는 것이 바람직하다.

   넷째, 임대차계약 체결 거절의 정당한 사유와 관련하여, 임대인 또는 임대인의 특수관계인이 임차인의 영업과 같은 종류의 영업을 하려고 하는 경우에는 정당한 사유에 해당할 수 없다고 해석하여야 하고, 이를 명확하게 하기 위하여 ‘손해배상’이라는 용어를 삭제하고 중립적으로 임차인의 손해에 대한 ‘책임’이 있다고 개정하거나 임대인 또는 임대인의 특수관계인이 임차인의 영업과 같은 종류의 영업을 하는 경우에도 임차인의 권리금 상당의 ‘손실’에 대한 ‘보상’을 하여야 한다는 규정을 신설할 필요가 있다.  

 

대법원 2023. 3. 13. 선고 2022다286786 판결 [건물인도][공2023상,663] 【판시사항】 [1] 장래이행의 소가 적법하기 위한 요건 및 장래이행의 소의 적법 여부는 엄격한 기준에 따라 신중하게 판단하여야 하는지 여부(적극) [2] 상가건물의 임대인인 갑이 임차인인 을을 상대로 임대차계약이 기간만료로 종료됨을 이유로 건물 인도를 구하는 소를 제기하였는데, 제1심은 을이 계약갱신요구권을 행사하였으므로 갑은 정당한 사유 없이 이를 거절할 수 없다는 이유로 갑의 청구를 기각하였고, 항소심에서 갑이 장래이행의 소로서 계약갱신요구권 행사에 따른 10년의 임대차기간이 만료하면 건물을 인도할 것을 구하는 예비적 청구를 추가한 사안에서, 제반 사정에 비추어 예비적 청구에 관하여 ‘미리 청구할 필요’가 있다고 단정할 수 없다고 한 사례  【판결요지】 [1] 이행의 소는 청구권의 이행기가 도래한 경우에 한하여 허용되는 것이 원칙이지만, 이행기가 도래하더라도 채무자가 임의이행을 거부할 것이 명백히 예상되는 상황과 같이 예외적으로 채권자로 하여금 이행기에 이르러 소를 제기하게 하는 것보다 미리 집행권원을 확보하게 함으로써 이행기가 도래하면 곧바로 강제집행을 할 필요가 인정되는 경우를 대비하여 민사소송법 제251조에서 ‘장래이행의 소’를 정하였다.  장래이행의 소가 적법하기 위해서는 청구권 발생의 기초가 되는 법률상·사실상 관계가 변론종결 당시 존재하여야 하고, 그 상태가 계속될 것이 확실히 예상되어야 하며, 미리 청구할 필요가 인정되어야만 한다. 그런데 장래이행의 소는 통상적인 이행의 소의 예외에 해당하는 것일 뿐 채무자의 무자력에 따른 강제집행의 곤란에 대비하기 위해 마련된 것이 아니다. 더구나, 쌍무계약관계의 이행기가 도래하지 않은 상태임에도 당사자 일방에 대하여 선제적으로 집행권원을 확보할 수 있게 하는 것은 자칫 계약관계의 균형이 상실되어 상대방 당사자의 계약상 권리가 침해될 수 있을 뿐만 아니라 장래의 이행기에 이르기까지 발생할 수 있는 계약상 다양한 변화를 반영하지 못함으로써 이행기 당시 쌍방 당사자의 권리의무관계와 집행권원이 모순·충돌되는 불합리한 결과를 초래할 수 있다. 따라서 장래이행의 소의 적법 여부는 엄격한 기준에 따라 신중하게 판단하여야 한다.  [2] 상가건물의 임대인인 갑이 임차인인 을을 상대로 임대차계약이 기간만료로 종료됨을 이유로 건물 인도를 구하는 소를 제기하였는데, 제1심은 을이 계약갱신요구권을 행사하였으므로 갑은 정당한 사유 없이 이를 거절할 수 없다는 이유로 갑의 청구를 기각하였고, 항소심에서 갑이 장래이행의 소로서 계약갱신요구권 행사에 따른 10년의 임대차기간이 만료하면 건물을 인도할 것을 구하는 예비적 청구를 추가한 사안에서, 을이 적법한 계약갱신요구권을 행사하여 임대차계약이 유효하게 존속한 상태였는데도 갑이 임대차계약이 이미 종료되었음을 주장하면서 소를 제기하여 을이 응소하였을 뿐 예비적 청구가 추가된 이후로도 을은 건물 인도의무의 존부나 이행기의 도래 여부를 부정하거나 다툰 것으로 보이지 않고, 한편 갑이 원심 변론종결 직전에 예비적 청구를 인용하되 나머지 청구를 포기하는 내용의 ‘화해권고결정 요청서’를 제출하였으나, 위 요청서는 임대차보증금의 반환, 권리금 회수기회의 보장, 연체 차임 등의 문제에 관한 언급 없이 갑에게 건물에 관한 인도청구권에 대해서 집행권원을 부여하는 것으로만 되어 있어 을로서는 갑의 제의에 적극적으로 응할 수 없었던 것으로 보이고, 오히려 갑은 향후 임대차계약 종료에 따른 권리의무관계와 법률관계를 전체적으로 일괄 해결하는 방식이 아니라 갑의 권리인 건물에 관한 인도청구권에만 국한하여 집행권원을 확보하려 하였는바, 이를 함부로 허용할 경우에는 현재 존속 중이고 상당기간 지속되어야 할 임대차계약관계의 균형이 상실됨은 물론 임대차계약의 종료 시점에 인정될 을의 여러 권리가 침해될 가능성도 있어 보이므로, 을이 ‘화해권고결정 요청서’를 수용하지 않았다고 하여, 건물 인도의무의 이행기가 도래하더라도 을의 임의이행을 기대할 수 없는 경우에 해당하는 등 예비적 청구에 관하여 ‘미리 청구할 필요’가 있다고 단정할 수 없는데도, 이와 달리 본 원심판단에 법리오해의 잘못이 있다고 한 사례.  【참조조문】 [1] 민사소송법 제251조 [2] 민사소송법 제251조, 상가건물 임대차보호법 제10조 【참조판례】 [1] 대법원 2000. 8. 22. 선고 2000다25576 판결(공2000하, 2013) 【전 문】 【원고, 피상고인 겸 상고인】 원고 (소송대리인 법무법인(유한) 태평양 담당변호사 양주형 외 1인) 【피고, 상고인 겸 피상고인】 피고 (소송대리인 변호사 김광수) 【원심판결】 서울중앙지법 2022. 9. 30. 선고 2021나72408 판결 【주 문】 원심판결 중 제2 예비적 청구 부분을 파기하고, 이 부분 소를 각하한다. 원고의 상고를 기각한다. 소송총비용은 원고가 부담한다. 【이 유】 상고이유를 판단한다. 1. 원고의 상고이유에 대한 판단 원심은 판시와 같은 이유로, 이 사건 임대차계약은 2008년 임대차계약과 동일성이 있다고 보기 어려워서 「상가건물 임대차보호법」(이하 ‘상가임대차법’이라 한다) 제10조 제2항이 적용된다고 판단하였다.  관련 법리 및 기록에 비추어 살펴보면, 이러한 원심의 판단에 상가임대차법 제10조 제2항의 ‘최초의 임대차기간’에 관한 법리를 오해함으로써 판결에 영향을 미친 잘못이 없다.  2. 피고의 상고이유에 대한 판단 가. 관련 법리 이행의 소는 청구권의 이행기가 도래한 경우에 한하여 허용되는 것이 원칙이지만, 이행기가 도래하더라도 채무자가 임의이행을 거부할 것이 명백히 예상되는 상황과 같이 예외적으로 채권자로 하여금 이행기에 이르러 소를 제기하게 하는 것보다 미리 그 집행권원을 확보하게 함으로써 이행기가 도래하면 곧바로 강제집행을 할 필요가 인정되는 경우를 대비하여 민사소송법 제251조에서 ‘장래이행의 소’를 정하였다.  장래이행의 소가 적법하기 위해서는 청구권 발생의 기초가 되는 법률상·사실상 관계가 변론종결 당시 존재하여야 하고, 그 상태가 계속될 것이 확실히 예상되어야 하며, 미리 청구할 필요가 인정되어야만 한다(대법원 2000. 8. 22. 선고 2000다25576 판결 등 참조). 그런데 장래이행의 소는 통상적인 이행의 소의 예외에 해당하는 것일 뿐 채무자의 무자력에 따른 강제집행의 곤란에 대비하기 위해 마련된 것이 아니다. 더구나, 쌍무계약관계의 이행기가 도래하지 않은 상태임에도 당사자 일방에 대하여 선제적으로 집행권원을 확보할 수 있게 하는 것은 자칫 계약관계의 균형이 상실되어 상대방 당사자의 계약상 권리가 침해될 수 있을 뿐만 아니라 장래의 이행기에 이르기까지 발생할 수 있는 계약상 다양한 변화를 반영하지 못함으로써 이행기 당시 쌍방 당사자의 권리의무관계와 집행권원이 모순·충돌되는 불합리한 결과를 초래할 수 있다. 따라서 장래이행의 소의 적법 여부는 엄격한 기준에 따라 신중하게 판단하여야 한다.  나. 소송 경과 원심판결 이유와 기록에 따르면, 다음과 같은 사정을 알 수 있다. 1) 원고는 2020. 10. 8. 피고에 대하여 이 사건 임대차계약이 2021. 3. 31. 기간만료로 종료될 것임을 청구원인으로 하여, ‘2021. 4. 1.이 도래하면 이 사건 건물을 인도하라.’는 청구취지로 이 사건 소를 제기하였다.  2) 제1심은 피고가 원고에게 상가임대차법에 따른 계약갱신요구권을 행사하였기에 원고가 정당한 사유 없이 이를 거절할 수 없다고 보아, 이 사건 임대차계약이 2021. 3. 31. 기간만료로 종료되었음을 전제로 한 원고의 청구를 기각하였다.  3) 원고는 2022. 8. 9. 원심에 ‘청구취지 및 청구원인변경신청서’를 제출하였는데, ① 단순 이행 청구로 이 사건 건물의 인도를 구하였고(이하 ‘주위적 청구’라 한다), ② 이 사건 임대차계약과 2008년 임대차계약이 동일함을 전제로, 2008년 임대차계약의 목적물에 해당하는 이 사건 건물 중 일부의 인도를 구하였으며(이하 ‘제1 예비적 청구’라 한다), ③ 장래이행의 소로서 2024. 4. 1.이 도래하면 이 사건 건물을 인도할 것을 구하였다(이하 ‘제2 예비적 청구’라 한다).  4) 피고는 2022. 8. 11. 준비서면을 제출하여, ① 주위적 청구 및 제1 예비적 청구에 대하여는 상가임대차법에 따라 10년의 계약갱신요구권이 있어 이 사건 임대차계약이 2024. 3. 31.까지 존속할 수 있음을 주장하였고, ② 제2 예비적 청구에 대하여는 ‘이 사건 임대차계약이 2024. 3. 31.까지 존속하고, 피고는 현재 원고에게 채무불이행 사실이 없으며, 상가임대차법 제10조의4에 따라 권리금을 회수할 예정일 뿐 원고의 인도청구를 거부할 생각은 없다. 피고의 임의이행을 기대할 수 없다는 원고의 주장은 사실이 아니어서 장래이행의 소를 구할 수 없다.’는 취지로 주장하였다.  5) 원고는 2022. 8. 18. 제2 예비적 청구를 인용하되 나머지 청구를 포기하는 내용의 ‘화해권고결정 요청서’를 제출하였고, 2022. 8. 26. 제3회 변론기일에 피고가 이를 수용하지 아니하자, 그에 관한 별다른 추가 심리도 없이 같은 날 변론이 종결되었다.  6) 원심은 주위적 청구 및 제1 예비적 청구를 기각하면서, ‘피고가 권리금 회수 기회가 보장되어야 한다며 2024. 4. 1.이 도래하더라도 이 사건 건물의 인도를 거절하겠다는 의사를 나타내고 있으므로 미리 청구할 필요성이 있다.’고 보아 제2 예비적 청구를 인용하였다.  다. 대법원 판단 이러한 사정을 앞서 본 법리에 비추어 보면, 원심의 판단은 아래와 같은 이유로 수긍할 수 없다. 1) 제2 예비적 청구는 이행기가 2024. 4. 1. 도래하여 원심 변론종결 당시를 기준으로 이행기가 도래하지 않은 청구이므로 장래이행의 소에 해당한다. 그런데 이 사건 소 제기 이후부터 원고가 원심에서 ‘청구취지 및 청구원인 변경신청서’를 제출함으로써 제2 예비적 청구를 추가할 때까지 약 2년 동안의 쟁점은 ‘이 사건 임대차계약이 2021. 3. 31. 기간만료로 이미 종료되었는지 여부’였는데, 결과적으로 원고의 주장 내용은 모두 받아들여지지 않았다. 즉, 피고가 적법한 계약갱신요구권을 행사하여 이 사건 임대차계약이 유효하게 존속한 상태였음에도, 원고가 정당한 이유 없이 이를 부정하여 이 사건 임대차계약이 이미 종료되었음을 주장하면서 이 사건 소를 제기하였고, 피고는 이에 응소하였을 뿐 제2 예비적 청구는 쟁점이 아니어서 이에 관하여 다툰 적은 없다.  2) 제2 예비적 청구의 적법 여부는 위 ‘청구취지 및 청구원인 변경신청서’ 제출 후 원심 변론종결일까지 약 20일 동안에만 한정된 쟁점이었는데, 앞서 본 이 사건 소송의 경위·경과에다가 제2 예비적 청구가 추가된 이후 피고 주장의 전체적인 취지를 더하여 보면, 피고는 이 사건 임대차계약이 2024. 4. 1. 종료된다는 점 및 그 시점이 도래되어야 원고에 대하여 이 사건 건물의 인도의무가 있음을 주장하면서 이를 인정하였을 뿐 그 의무의 존부나 이행기의 도래 여부를 부정하거나 다툰 것으로 보이지는 않는다.  3) 비록 피고가 원고의 ‘화해권고결정 요청서’의 내용에 동의하지 않았지만, 원심이 정식으로 화해권고결정을 한 적도 없을 뿐만 아니라 원고의 ‘화해권고결정 요청서’는 갱신된 임대차계약의 종료 시점에 문제 될 수 있는 임대차보증금의 반환, 권리금 회수기회의 보장, 연체 차임 등의 문제에 관하여 어떠한 언급도 없이 임대인인 원고에게 이 사건 건물에 관한 인도청구권에 대해서 집행권원을 부여하는 것으로만 되어 있어 전적으로 원고의 이해관계에 부합하여, 그것만으로는 장래 이 사건 임대차계약의 종료에 따른 법률관계를 일회적으로 해결할 수 있다고 보이지 아니하고, 피고 역시 그러한 이유로 원고의 제의에 적극적으로 응할 수 없었던 것으로 보일 뿐이므로, 위와 같은 피고의 입장이 법률상 근거가 없거나 부당하다고 보기 어렵다. 오히려, 원고는 이 사건 소 제기 후 약 2년 동안 이 사건 임대차계약이 이미 종료되었다고 주장하면서 이 사건 건물의 인도를 구하다가 청구원인에 관한 주장·증명이 모두 배척되자, 원심 변론종결 직전에 이르러 화해권고결정을 요청하면서 향후 이 사건 임대차계약이 종료될 것임을 전제로 그에 따른 권리의무관계와 법률관계를 전체적으로 일괄 해결하는 방식이 아니라 그중 자신의 권리인 이 사건 건물에 관한 인도청구권에만 국한하여 집행권원을 확보하려 하였는바, 이를 함부로 허용할 경우에는 현재 존속 중이고 상당기간 지속되어야 할 이 사건 임대차계약관계의 균형이 상실됨은 물론 향후 이 사건 임대차계약의 종료 시점에 인정될 피고의 여러 권리가 침해될 가능성도 있어 보인다. 그러므로 피고가 원고의 ‘화해권고결정 요청서’를 수용하지 않았다고 하여, 이 사건 건물 인도의무의 이행기가 도래하더라도 피고의 임의이행을 기대할 수 없는 경우에 해당하는 등 제2 예비적 청구에 관하여 ‘미리 청구할 필요’가 있다고 단정할 수 없다.  4) 그럼에도 제2 예비적 청구를 인용한 원심의 판단에는 장래이행의 소에서 ‘미리 청구할 필요’에 관한 법리를 오해함으로써 판결에 영향을 미친 잘못이 있다.  3. 결론 그러므로 원심판결 중 제2 예비적 청구 부분을 파기하되, 이 부분은 원심이 확정한 사실관계에 따라 이 법원이 직접 재판하기에 충분하므로 민사소송법 제437조에 따라 자판하기로 하여, 이 부분 소는 앞서 본 바와 같이 미리 청구할 필요가 있다고 볼 수 없어 부적법하므로 이를 각하하고, 원고의 상고를 기각하며, 소송총비용은 원고가 부담하도록 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.  대법관   민유숙(재판장) 조재연 이동원 천대엽(주심)

 

대법원 2023. 2. 2. 선고 2022다260586 판결 [손해배상(기)]〈상가건물 임차인이 주선한 신규임차인과의 임대차계약 체결을 거절한 임대인을 상대로, 임차인이 권리금 회수기회 방해로 인한 손해배상을 청구한 사건〉[공2023상,510] 【판시사항】 상가건물 임대차보호법에 따른 임대인의 권리금 회수기회 방해로 인한 손해배상책임의 법적 성질 (=상가건물 임대차보호법이 요건, 배상범위 및 소멸시효를 특별히 규정한 법정책임) 및 그 손해배상채무의 지체책임이 발생하는 시기(=임대차 종료일 다음 날)  【판결요지】 상가건물 임대차보호법(이하 ‘상가임대차법’이라고 한다)이 보호하고자 하는 권리금의 회수기회란 임대차 종료 당시를 기준으로 하여 임차인이 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 통해 창출한 유·무형의 재산적 가치를 신규임차인으로부터 회수할 수 있는 기회를 의미한다. 이러한 권리금 회수기회를 방해한 임대인이 부담하게 되는 손해배상액은 임대차 종료 당시의 권리금을 넘지 않도록 규정되어 있는 점, 임대인에게 손해배상을 청구할 권리의 소멸시효 기산일 또한 임대차가 종료한 날인 점 등 상가임대차법 규정의 입법 취지, 보호법익, 내용이나 체계를 종합하면, 임대인의 권리금 회수기회 방해로 인한 손해배상책임은 상가임대차법이 그 요건, 배상범위 및 소멸시효를 특별히 규정한 법정책임이고, 그 손해배상채무는 임대차가 종료한 날에 이행기가 도래하여 그다음 날부터 지체책임이 발생하는 것으로 보아야 한다.   【참조조문】 상가건물 임대차보호법 제10조의3, 제10조의4 제1항, 제3항, 제4항, 민법 제387조 제1항 【전 문】 【원고, 상고인 겸 피상고인】 원고 (소송대리인 법무법인 북부 담당변호사 최익준 외 5인) 【피고, 피상고인 겸 상고인】 피고 (소송대리인 변호사 손동각) 【원심판결】 서울북부지법 2022. 7. 5. 선고 2021나37046 판결 【주 문】 1. 원심판결을 파기하고, 제1심판결을 다음과 같이 변경한다. 가. 피고는 원고에게 71,677,900원 및 이에 대하여 2019. 12. 2.부터 2022. 7. 5.까지는 연 5%의, 그다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라. 나. 원고의 나머지 청구를 기각한다. 2. 소송총비용 중 70%는 피고가, 나머지는 원고가 각 부담한다.  【이 유】 상고이유를 판단한다. 1. 피고의 상고이유에 대한 판단 원심은 그 판시와 같은 이유로, 이 사건 상가 임차인인 원고가 신규임차인으로 주선한 소외인에 대하여 임대인인 피고가 정당한 사유 없이 임대차계약 체결을 거절함으로써 원고의 권리금 회수기회를 방해하였다고 보아, 상가건물 임대차보호법(이하 ‘상가임대차법’이라고 한다)이 정한 손해배상으로서 임대차 종료 당시의 권리금 감정 결과에 따른 금액을 지급할 의무를 인정하면서, 원고의 상가 시설물 회수에 따른 이익이 위 손해배상액에서 공제되어야 한다는 피고의 주장을 배척하였다. 원심판결 이유를 관련 법리와 기록에 비추어 살펴보면, 원심의 위와 같은 판단에 상고이유 주장과 같이 손해배상의무의 성립과 범위에 관하여 논리와 경험의 법칙을 위반함으로써 자유심증주의의 한계를 벗어나거나 손익상계에 관한 법리를 오해한 잘못이 없다.  2. 원고의 상고이유에 대한 판단 가. 제1 상고이유에 대하여 원심은 그 판시와 같은 이유로, 권리금 회수기회 방해로 인한 손해배상의 경우에도 손해의 공평한 부담이라는 손해배상법의 기본 이념에 따라 책임제한을 할 수 있음을 이유로 피고의 손해배상액을 70%로 제한하였다.  원심판결 이유를 관련 법리와 기록에 비추어 살펴보면, 원심의 판단에 상고이유 주장과 같이 논리와 경험의 법칙을 위반하여 자유심증주의의 한계를 벗어나거나 상가임대차법상 손해배상책임의 제한에 관한 법리를 오해한 잘못이 없다.  나. 제2 상고이유에 대하여 1) 원심은 권리금 회수기회 방해로 인한 손해배상금 중 지연손해금에 대하여, 원고가 신규임차인인 소외인과의 권리금 계약에 따라 그로부터 계약금, 중도금 및 잔금 명목으로 분할하여 지급받기로 한 각 금액별 약정지급일에 따라 이를 나누어 인정하였다.  2) 그러나 원심의 이러한 판단은 수긍하기 어렵다. 가) 상가임대차법 제10조의3에 의하면, 권리금이란 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형·무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가를 말하고, 권리금 계약이란 신규임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약을 말한다.  상가임대차법 제10조의4 제1항은 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 ‘정당한 사유 없이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절’하는 등으로 임차인이 신규임차인과의 권리금 계약에 따라 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다고 하면서, 제3항에서 임대인이 이를 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상하되, 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다고 규정하고 있다. 또한 같은 조 제4항에 의하면, 임대인에게 손해배상을 청구할 권리는 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 아니하면 시효의 완성으로 소멸한다.  나) 상가임대차법이 보호하고자 하는 권리금의 회수기회란 임대차 종료 당시를 기준으로 하여 임차인이 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 통해 창출한 유·무형의 재산적 가치를 신규임차인으로부터 회수할 수 있는 기회를 의미한다. 이러한 권리금 회수기회를 방해한 임대인이 부담하게 되는 손해배상액은 임대차 종료 당시의 권리금을 넘지 않도록 규정되어 있는 점, 임대인에게 손해배상을 청구할 권리의 소멸시효 기산일 또한 임대차가 종료한 날인 점 등 상가임대차법 규정의 입법 취지, 보호법익, 내용이나 체계를 종합하면, 임대인의 권리금 회수기회 방해로 인한 손해배상책임은 상가임대차법이 그 요건, 배상범위 및 소멸시효를 특별히 규정한 법정책임이고, 그 손해배상채무는 임대차가 종료한 날에 이행기가 도래하여 그다음 날부터 지체책임이 발생하는 것으로 보아야 한다.  3) 그럼에도 이와 달리 이 사건 손해배상금의 지연손해금이 신규임차인과의 권리금 계약에서 정해진 분할 지급 약정일별로 각 순차 기산하여 발생한다고 본 원심판단에는 상가임대차법상 손해배상채무의 지연손해금 기산일에 관한 법리를 오해함으로써 판결에 영향을 미친 잘못이 있다. 이를 지적하는 이 부분 상고이유 주장은 이유 있다.  3. 결론 그러므로 원심판결을 파기하되, 이 사건은 이 법원이 직접 재판하기에 충분하므로 민사소송법 제437조에 의하여 자판하기로 한다. 피고는 원고에게 손해배상금 71,677,900원 및 이에 대하여 임대차 종료 다음 날인 2019. 12. 2.부터 피고가 그 이행의무의 존부나 범위에 관하여 항쟁함이 상당하다고 인정되는 원심판결 선고일인 2022. 7. 5.까지는 민법이 정한 연 5%의, 그다음 날부터 다 갚는 날까지는 소송촉진 등에 관한 특례법이 정한 연 12%의 각 비율로 계산한 지연손해금을 지급할 의무가 있으므로, 원고의 청구는 위 인정 범위 내에서 이유 있어 인용하고 나머지 청구는 이유 없어 이를 기각하여야 한다. 제1심판결을 위와 같이 변경하고, 소송총비용 중 70%는 피고가, 나머지는 원고가 각 부담하도록 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.  대법관   이흥구(재판장) 안철상(주심) 노정희 오석준    ****************************************   서울북부지방법원 2022. 7. 5. 선고 2021나37046 판결 [손해배상(기)][미간행] 【전 문】 【원고, 피항소인】 원고 (소송대리인 법무법인 북부 담당변호사 전민주) 【피고, 항소인】 피고 (소송대리인 변호사 손동각) 【변론종결】 2022. 5. 24. 【제1심판결】 서울북부지방법원 2021. 6. 16. 선고 2019가단150389 판결 【주 문】 1. 제1심판결 중 아래에서 지급을 명하는 금액을 초과하는 피고 패소 부분을 취소하고, 그 취소 부분에 해당하는 원고의 청구를 기각한다. 피고는 원고에게 71,677,900원 및 그 중 5,000,000원에 대하여는 2019. 10. 20.부터, 45,000,000원에 대하여는 2019. 12. 30.부터, 21,677,900원에 대하여는 2020. 6. 30.부터 각 2022. 7. 5.까지는 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라.   2. 피고의 나머지 항소를 기각한다. 3. 소송 총비용 중 70%는 피고가, 나머지는 원고가 각 부담한다. 【청구취지 및 항소취지】 1. 청구취지 피고는 원고에게 110,000,000원 및 이에 대하여 2019. 10. 20.부터 이 사건 소장부본 송달일까지 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라주1) .  2. 항소취지 제1심판결 중 피고 패소 부분을 취소한다. 그 취소 부분에 해당하는 원고의 청구를 기각한다. 【이 유】 1. 인정사실 가. 소외 2는 2014. 11. 10. 피고와 사이에 서울 노원구 (주소 생략) 소재 건물(이하 ‘이 사건 건물’이라 한다) 중 1층 일부(이하 ‘이 사건 상가’라 한다)에 대하여 임대차보증금 60,000,000원, 차임 월 3,245,000원, 임대차기간 2014. 12. 1.부터 12개월로 정하여 임대차계약(이하 ‘이 사건 1 임대차계약’이라 한다)을 체결하고 이 사건 상가에서 제과점을 운영하였다.  나. 이 사건 1 임대차계약이 갱신되어 오다가 2019. 7. 1.경 소외 2가 건강상의 문제로 제과점 운영이 어려워져 자녀인 원고에게 제과점의 운영을 맡기게 되었다.  다. 원고는 2019. 7. 1. 피고와 사이에 이 사건 상가에 대하여 임대차보증금 60,000,000원, 차임 월 3,100,000원, 임대차기간 2019. 7. 1.부터 2019. 12. 1.까지로 정하여 임대차계약(이하 ‘이 사건 2 임대차계약’이라 한다)을 체결하였다.  라. 소외 2는 2019. 10. 10. 주식회사 피앤씨홀딩스(이하 ‘피앤씨홀딩스’라 한다)와 사이에 이 사건 상가에 관하여 피앤씨홀딩스와 피고 사이에 임대차계약이 체결될 것을 조건으로 피앤씨홀딩스가 소외 2에게 권리금 80,000,000원을 지급하는 내용의 권리 양도·양수 계약을 체결하였다.  마. 소외 2는 2019. 10. 11. 피고에게 전화를 하여, ‘지금 새로 들어올 사람 내가 데리고 왔으니까 그거를 지금 그것 말씀하시니까 한 거예요. 새로 들어올 사람을 계약을 해 주시라 이거죠.’, ‘아니 글루 가라 그럴 테니까요, 아니 그니까 새로 들어올 사람을 구해왔는데, 그거를 계약을 안 해주시면 어떻게 됩니까?’, ‘새로 온 사람 있으니까 만나보시라고요. 계약할 사람이 누군지!’, ‘... 185,000,000에 들어와 갖고 지금 100,000,000 이상을 손해보고 나가면서도 지금 이러는데, ... 지금 어떻게 할 건가 말씀만 해 주십시오.’ 등 피고에게 새로운 임차인을 데리고 왔으니 만나보고 계약을 해 달라고 요청하였으나, 피고는 ‘사장님도 아프고 나도 지금 아파서 꼼짝을 못해요.’, ‘아 그렇게 쇼 부리지 마세요.’, ‘내가 지금 계약을 못할 입장이에요.’, ‘계약을 못합니다.’, ‘할 수가 없어요. 저는 지금 임대를 한번 하면은 10년씩이에요.’라고 답하였다.  바. 원고는 2019. 10. 20. 소외인과 이 사건 상가에 관하여 소외인과 피고 사이에 임대차계약이 체결될 것을 조건으로 소외인이 원고에게 권리금 110,000,000원을 지급하되, 계약금 5,000,000원은 2019. 10. 20., 중도금 중 금 45,000,000원은 2019. 12. 30., 중도금 중 30,000,000원은 2020. 6. 30., 잔금 30,000,000원은 2020. 12. 30.에 각 지급하기로 하는 내용의 권리(시설) 양도·양수 계약을 체결하였다.  사. 소외 2는 2019. 11. 22. 피고에게 전화하여, ‘임차인이 새로 와서 얻는다는데 왜 안 해 주시는지는 나 모르겠는데, 저는’라고 하자, 피고는 ‘그건 인제 말씀드릴게요. 그 전에 말씀 못 드렸는데, 이 집이 헐려요.’라고 하였다. 이러한 사정으로 원고와 소외인 사이의 위 권리금계약은 해제되었다.  아. 피고는 2020. 1. 3. 도휘 주식회사에 이 사건 건물을 매도하였다. [인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 3, 6, 8 내지 12호증, 을 제3호증, 당심 증인 소외인의 증언, 변론 전체의 취지 2. 판단 가. 권리금 회수기회 방해 행위로 인한 손해배상책임의 발생 (1) 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 ‘정당한 사유 없이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절’함으로써 임차인이 신규임차인과의 권리금계약에 따라 권리금을 지급받는 것을 방해하는 경우에는, 임대인은 그로 인해 임차인에게 발생한 손해를 배상할 책임이 있다[구 상가건물 임대차보호법(2020. 2. 4. 법률 제16912호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘상가임대차법’이라 한다) 제10조의4 제1항 본문 제4호].  (2) 임대인이 정당한 사유 없이 임차인이 신규임차인이 되려는 자를 주선하더라도 그와 임대차계약을 체결하지 않겠다는 의사를 확정적으로 표시하였다면 이러한 경우에까지 임차인에게 신규임차인을 주선하도록 요구하는 것은 불필요한 행위를 강요하는 결과가 되어 부당하다. 이와 같은 특별한 사정이 있다면 임차인이 실제로 신규임차인을 주선하지 않았더라도 임대인의 위와 같은 거절행위는 상가임대차법 제10조의4 제1항 제4호에서 정한 거절행위에 해당한다고 보아야 한다. 따라서 임차인은 같은 조 제3항에 따라 임대인에게 권리금 회수기회 방해로 인한 손해배상을 청구할 수 있다. 임대인이 위와 같이 정당한 사유 없이 임차인이 주선할 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약을 체결할 의사가 없음을 확정적으로 표시하였는지 여부는 임대차계약이 종료될 무렵 신규임차인의 주선과 관련해서 임대인과 임차인이 보인 언행과 태도, 이를 둘러싼 구체적인 사정 등을 종합적으로 살펴서 판단하여야 한다(대법원 2019. 7. 4. 선고 2018다284226 판결 등 참조). 한편, 권리금 회수기회 방해를 인정하기 위하여 반드시 임차인과 신규임차인이 되려는 자 사이에 권리금 계약이 미리 체결되어 있어야 하는 것은 아니다(대법원 2019. 7. 10. 선고 2018다239608 판결 등 참조).  (3) 위 인정사실에 의하면, 원고가 신규임차인이 되려는 자로 소외인을 피고에게 주선하려고 하였으나, 피고는 계약을 체결할 수 없다고 명확히 밝힘으로써, 원고가 주선할 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약을 체결할 의사가 없음을 확정적으로 표시하였다고 할 것이고, 결국 피고는 원고가 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여 원고에게 손해를 발생하게 하였다. 따라서 피고는, 특별한 사정이 없는 한, 원고에게 그 손해를 배상할 책임이 있다.  (4) 피고의 주장 및 판단 가) 이에 대하여 피고는 먼저, 이 사건 건물을 철거하고 새로운 건물을 신축할 계획을 가지고 있는 제3자와 피고 소유 토지와 건물, 인근 토지와 건물에 대한 매매협의가 진행 중이었고, 최종적으로 피고는 도휘 주식회사와 이 사건 건물에 대한 매매계약을 체결하였으므로, 피고의 임대차계약 거절에는 정당한 사유가 있다고 주장한다.  그러나, ‘임대차계약체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우(상가임대차법 제10조 제1항 제7호 가.목)’에 해당하거나 ‘건물이 노후·훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우(상가임대차법 제10조 제1항 제7호 나.목)’에 해당함을 인정할 증거가 없는 이상, 피고가 이 사건 건물에 대하여 재건축 후 다른 사업을 하기를 원하는 제3자와 사이에 매매계약을 체결하려고 교섭중이라는 사정만으로는 임대차계약 거절에 정당한 사유가 있다고 보기 어렵다. 따라서 피고의 위 주장은 받아들이지 않는다.  나) 또한, 피고는 소외 2가 차임을 연체한 사실을 숨기고 피고로부터 권리금을 받기 위하여 원고가 제과점을 인수하는 것과 같은 외관을 만들었고, 원고는 소외 2의 차임지급채무를 승계하였는데 소외 2와 원고의 임대차기간을 통틀어 3기에 달하는 차임이 연체되었으므로, 원고는 권리금회수를 보장받을 수 없다고 주장한다.  살피건대, 갑 제5호증의 기재(가지번호 포함)에 의하면, 원고가 이 사건 2 임대차기간 동안 2기의 차임액에 이르도록 이를 연체한 사실은 인정되나, 나아가 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체하지는 않은 사실을 인정할 수 있으며, 앞서 든 증거에 변론 전체의 취지를 종합하여 인정할 수 있는 다음과 같은 사정들, 즉 원고, 소외 2, 피고가 이 사건 2 임대차계약서를 작성하면서 이 사건 1 임대차계약과 관련된 연체차임이 있었다면 소외 2와 피고 사이에 정산을 하였거나, 원고가 이를 승계하는 경우에는 이 사건 2 임대차계약서에 그러한 내용을 기재하였을 것임에도 이 사건 2 임대차계약서에 소외 2가 차임을 연체하였음을 전제로 한 내용은 기재되어 있지 않은 점, 피고가 원고나 소외 2에게 이 사건 1 임대차계약과 관련한 연체차임을 언급하거나 그 지급을 독촉한 사실은 없는 점 등에 비추어 보면, 피고가 제출한 증거들으로는 소외 2가 3기의 차임액에 이르도록 이를 연체하였다거나 나아가 원고가 소외 2의 차임지급의무를 승계하였음을 인정하기 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없다. 따라서 이와 다른 전제에 선 피고의 위 주장도 받아들이지 않는다.  다) 다시 피고는, 원고가 피고에게 상가임대차법 제10조의4 제5항에서 정한 ‘신규임차인이 되려는 자의 보증금 및 차임을 지급할 자력 또는 그 밖에 임차인으로서의 의무를 이행할 의사 및 능력’에 관한 정보를 제공하지 않았으므로, 권리금 회수기회 방해로 인한 손해배상책임이 성립하지 않는다고 주장한다.  그러나 피고가 신규임차인이 되려는 자와 어떠한 계약도 체결할 의사가 없음을 명백히 밝힌 것은 앞서 본 바와 같으므로, 원고가 위와 같은 정보를 제공하지 않았다고 하더라도 피고가 임대차계약의 체결을 거절한 것에 정당한 사유가 있다고 할 수 없다. 따라서 피고의 위 주장도 이유 없다.  나. 손해배상책임의 범위 (1) 상가임대차법 제10조의4 제3항은 임대인이 권리금 회수방해 금지의무를 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 손해를 배상할 책임이 있고, 그 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다고 규정하고 있다.  (2) 원고가 신규임차인이 되려는 소외인으로부터 지급받기로 한 권리금은 1억 1,000만 원인 사실은 앞서 본 바와 같고, 앞서 든 증거들과 제1심 법원의 감정인 소외 3에 대한 감정촉탁결과 및 사실조회 결과에 변론 전체의 취지를 종합하면, 이 사건 상가의 임대차 종료 당시의 권리금 감정액은 102,397,000원(=유형재산 30,897,000원＋무형재산 71,500,000원)인 사실을 인정할 수 있다.  (3) 이에 대하여 피고는, 위 감정촉탁결과는 상가임대차법에 따른 국토교통부장관의 고시에 의하지 않아 그 기준을 잘못 적용하였으며, 관할세무서에 신고한 영업이익을 전제로 권리금을 산정하여야 함에도 동종 및 유사업종의 평균수익률을 전제로 하였으므로 위 감정촉탁결과에 따른 권리금은 잘못 산정되었다는 취지로 주장한다.  살피건대, 감정인의 감정 결과는 그 감정 방법 등이 경험칙에 반하거나 합리성이 없는 등의 현저한 잘못이 없는 한 존중하여야 한다(대법원 2007. 2. 22. 선고 2004다70420, 70437 판결 참조).  상가건물임대차보호법 제10조의7은 ‘국토교통부장관은 권리금에 대한 감정평가의 절차와 방법 등에 관한 기준을 고시할 수 있다’고 규정하고 있고, 이에 따른 감정평가 실무기준(국토교통부 고시 제2016-895호)에 의하면, 권리금은 유형재산과 무형재산으로 구성되고, 무형재산은 영업을 하는 자 또는 영업을 하려고 하는 자가 영업활동에 사용하는 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 물리적·구체적 형태를 갖추지 않은 재산을 말하며, 무형재산을 감정평가할 때에는 원칙적으로 수익환원법을 적용하여야 하고, 무형재산을 수익환원법으로 감정평가할 때에는 무형재산으로 인하여 발생할 것으로 예상되는 영업이익이나 현금흐름을 현재가치로 할인하거나 환원하는 방법으로 감정평가하되, 다만 무형재산의 수익성에 근거하여 합리적으로 감정평가할 수 있는 다른 방법이 있는 경우에는 그에 따라 감정평가할 수 있다고 정하고 있다.  이 사건에 관하여 보면, 감정인 소외 3은 제1심 법원의 감정촉탁에 따라 시설권리금은 구조 · 규격 · 형식 · 용량 · 시공정도 및 현상 등을 종합적으로 참작하여 원가법으로 평가(사용가치 기준으로 평가)하되, 감가수정은 현상 및 관리상태 등을 고려하여 관찰감가를 하였고, 무형권리금은 영업의 내용 · 종류 · 규모 및 현황 등을 종합적으로 참작하여 수익환원법으로 평가하였다. 이 사건 감정 역시 ‘감정평가 및 감정평가사에 관한 법률’의 시행규칙인 ‘감정평가에 관한 규칙’에 따르고 있고 앞서 본 기준에 부합하며 합리성이 인정된다.  또한, 수익환원법은 대상물건이 “장래” 산출할 것으로 기대되는 순수익이나 “미래”의 현금흐름을 환원하거나 할인하여 대상물건의 가액을 산정하는 감정평가법이므로, 무형재산 평가는 실제 그 가치 상당액을 합리적인 기준에 따라 평가하면 되는 것이지 반드시 관할세무서에 신고한 영업이익을 전제로 권리금을 산정하여야 할 필요는 없으므로, 이와 다른 전제에 선 피고의 이 부분 주장은 받아들이지 않는다.  (4) 피고는 다시, 이 사건 감정은 시설물이 양수인에게 이전됨을 전제로 감정한 것인데 원고가 이 사건 임대차 계약 종료 후 이 사건 상가에 있는 시설물을 모두 회수하였으므로 권리금 평가액에서 시설물평가액은 제외되어야 하거나, 원고가 시설물을 회수함으로써 그 시설물 가액 상당의 이익을 얻었으므로 이는 손익상계로 손해액에서 공제되어야 한다고 주장한다.  살피건대, 이 사건 귄리(시설) 양수·양도 계약서(갑 제3호증)의 기재에 변론 전체의 취지를 종합하면, 원고가 소외인에게 이 사건 상가의 ‘집기류, 기계류, 영업권리, 전화번호’ 등 일체를 이전하기로 하면서 그에 대한 권리금을 지급받기로 약정한 사실을 인정할 수 있는바, 피고의 임대차계약 거절이 없었더라면 원고로서는 소외인으로부터 시설물평가액을 포함한 권리금을 지급받았을 것임에도 피고의 방해행위로 인하여 이를 지급받지 못하는 손해를 입었으므로 이를 상당인과관계 있는 손해배상의 범위에 포함시키는 것이 타당하고(다만, 이 사건 상가와 유기적 일체로서 기능하던 이 사건 시설물이 수거되어 피고로서도 그 이익을 향유할 기회가 없었던 점 등은 아래에서 보는 책임의 제한 사유로 참작한다), 원고가 이 사건 시설물을 회수하였다고 하더라도 이는 이 사건 상가의 인도를 위하여 부득이하게 이루어진 것으로 이 사건 상가와 분리된 이 사건 시설물로써 원고가 실질적인 이득을 얻었음을 인정할 증거가 없으므로, 피고의 이 부분 주장은 이유 없다.  (5) 결국 이 사건에서 피고의 권리금 회수기회 방해 행위로 인한 손해배상액의 상한은 권리금 계약에 따른 권리금 액수와 이 사건 임대차계약 종료 당시 권리금 상당액 중 적은 금액인 102,397,000원으로 봄이 타당하다.  다. 손해배상책임의 제한 다만, 권리금 회수기회 방해로 인한 손해배상의 경우에도 손해의 공평한 부담이라는 손해배상법의 기본 이념이 적용되어 공평의 원칙에 따라 손해배상책임을 제한할 수 있다고 할 것인바, 앞서 든 각 증거에 변론 전체의 취지를 더하여 인정되는 이 사건 임대차계약의 체결경위 및 기간, 이 사건 임대차계약의 종료 전·후의 이 사건 상가의 소유권 변동 내역, 이 사건 시설물이 수거되어 피고로서도 그 이익을 향유하기는 못한 점, 권리금은 임차인의 영업활동으로 인한 것과 임대차목적물의 장소적 이익과 관련된 것으로 구분할 수 있는데 임대차목적물의 장소적 이익은 임차인이 영업과정에서 형성하였다고 보기는 어려운 점 등을 고려하면, 피고가 원고에게 배상하여야 할 손해의 범위를 70%로 제한함이 타당하다.  라. 소결 따라서 피고는 원고에게 권리금 회수기회 방해로 인한 손해배상으로서 신규임차인으로부터 지급받기로 한 권리금보다 낮은 금액인 임대차 종료 당시의 권리금 상당액인 102,397.000원을 70%로 제한한 금액인 71,677,900원 및 그 중 5,000,000원에 대하여는 2019. 10. 20.(원고가 소외인으로부터 지급받기로 한 권리금 중 해당금액 지급일, 이하 같다. 권리금 회수기회 방해행위와 실제 손해발생 사이에 시간적 간격이 있는 경우이므로 손해발생시부터 지체책임을 인정한다)부터, 45,000,000원에 대하여는 2019. 12. 30.부터, 21,677,900원에 대하여는 2020. 6. 30.부터 피고가 그 이행의무의 존부와 범위에 대하여 항쟁함이 상당하다고 인정되는 당심 판결 선고일인 2022. 7. 5.까지는 민법이 정한 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 소송촉진 등에 관한 특례법이 정한 연 12%의 각 비율로 계산한 지연손해금을 지급할 의무가 있다.  3. 결론 그렇다면 원고의 이 사건 청구는 위 인정범위 내에서 이유 있어 이를 인용하고, 나머지 청구는 이유 없어 이를 기각하여야 한다. 따라서 제1심 판결은 이와 결론을 일부 달리하여 부당하므로 피고의 항소를 일부 받아들여 위 인정금액을 초과하여 지급을 명한 피고 패소 부분을 취소하고, 그 취소 부분에 해당하는 원고의 청구를 기각하며, 피고의 나머지 항소는 이유 없어 이를 기각한다.  판사   황기선(재판장) 이상윤 김광섭  주1) 원고는 2020. 11. 2.자 준비서면에서 ‘피고는 원고에게 102,397,000원과 이에 대하여 소장 부본 송달 다음날부터 다 갚는 날까지 연 12%로 계산한 지연손해금을 지급할 의무가 있다’고 주장하면서도, 청구취지를 명시적으로 변경하지는 않았다.

 

대법원 2022. 8. 31. 선고 2022다233607 판결 [손해배상(기)][미간행] 【판시사항】 임대인이 신규 임차인이 되려는 사람과 임대차계약 체결을 위한 협의 과정에서 철거·재건축 계획 및 그 시점을 고지하였다는 사정만으로 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제1항 제4호에서 정한 ‘권리금 회수 방해행위’에 해당한다고 볼 수 있는지 여부 (원칙적 소극) / 이는 임대인의 고지 내용에 같은 법 제10조 제1항 제7호 각 목의 요건이 충족되지 않더라도 마찬가지인지 여부(적극)  【참조조문】 상가건물 임대차보호법 제10조 제1항, 제10조의3, 제10조의4 【참조판례】 대법원 2022. 8. 11. 선고 2022다202498 판결(공2022하, 1847) 【전 문】 【원고, 피상고인 겸 상고인】 원고 (소송대리인 법무법인 명경 담당변호사 김재윤 외 4인) 【피고, 상고인 겸 피상고인】 원일건설산업 주식회사 (소송대리인 법무법인(유한) 광장 담당변호사 김명종 외 2인) 【원심판결】 서울고법 2022. 4. 5. 선고 2021나2025135 판결 【주 문】 원심판결 중 피고 패소 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 서울고등법원에 환송한다. 【이 유】 상고이유(상고이유서 제출기간이 지난 다음 제출된 원고의 준비서면은 이를 보충하는 범위에서)를 판단한다. 1. 신규 임차인이 되려는 사람에 대한 철거·재건축 계획 등의 고지가 ‘권리금 회수 방해행위’에 해당하는지(피고의 상고이유 1, 2) 가. 상가건물 임대차보호법(이하 ‘상가임대차법’이라 한다) 제10조의4 제1항 본문은 “임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다. 다만 제10조 제1항 각호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다.”라고 정하면서, 제4호에 “그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위”를 들고 있다.  건물 내구연한 등에 따른 철거·재건축의 필요성이 객관적으로 인정되지 않거나 그 계획·단계가 구체화되지 않았는데도 임대인이 신규 임차인이 되려는 사람에게 짧은 임대 가능기간만 확정적으로 제시·고수하는 경우 또는 임대인이 신규 임차인이 되려는 사람에게 고지한 내용과 모순되는 정황이 드러나는 등의 특별한 사정이 없는 한, 임대인이 신규 임차인이 되려는 사람과 임대차계약 체결을 위한 협의 과정에서 철거·재건축 계획과 그 시점을 고지하였다는 사정만으로는 상가임대차법 제10조의4 제1항 제4호에서 정한 ‘권리금 회수 방해행위’에 해당한다고 볼 수 없다. 임대차계약의 갱신에 관한 상가임대차법 제10조 제1항과 권리금의 회수에 관한 상가임대차법 제10조의3, 제10조의4의 각 규정의 내용·취지가 같지 않은 이상, 후자의 규정이 적용되는 임대인의 고지 내용에 상가임대차법 제10조 제1항 제7호 각 목의 요건이 충족되지 않더라도 마찬가지이다(대법원 2022. 8. 11. 선고 2022다202498 판결 참조).  나. 원심판결 이유와 기록에 따르면 다음 사실을 알 수 있다. (1) 이 사건 건물은 1986. 4. 7. 사용승인을 받았다. 원고는 2015. 1.경 이 사건 건물 (호수 생략)(이하 ‘이 사건 상가’라 한다)의 소유자인 피고와 임대차기간을 2015. 1. 1.부터 2016. 12. 31.까지로 하여 위 상가에 관한 임대차계약을 체결하였고, 그 기간은 두 차례 갱신을 거쳐 2018. 12. 31.까지 연장되었다.  (2) 피고는 이 사건 건물에 관하여 2015. 12.경 강남구청장으로부터 호텔 건축에 필요한 관광숙박업 사업계획승인을 받았다. (3) 원고는 2018. 10. 25. 피고에게 이 사건 임대차계약의 갱신을 요구하는 통지를 하였으나, 피고는 2018. 11. 16. 원고에게 ‘총임대차기간이 5년이 되는 2019. 12. 31.에는 이 사건 건물의 재건축을 위하여 점유회복이 필요하다.’고 통지하였다. 원고는 2019. 11. 18. 피고에게 다시 이 사건 임대차계약의 갱신을 요구하는 통지를 하고, 영업을 계속하였다.  (4) 원고는 2020. 7. 11. 소외 1과 이 사건 상가의 임대차 승계를 전제로 한 권리금계약을 체결하고, 피고에게 소외 1을 신규 임차인으로 주선하였다. 피고의 직원 소외 2는 2020. 10. 13. 원고, 소외 1과 만난 자리에서 ‘2024년이 재건축하는 시점이기 때문에 그 기간으로 계약한다면 승계계약 형태로 해서 보증금과 월 임대료를 5% 범위 내에서 진행할 수는 있지만, 그렇지 않고 10년의 새로운 계약으로 한다는 계획이면 수용할 수 없다. 4년 후 권리금도 인정할 수 없다.’고 말하였다(이하 ‘이 사건 고지’라 한다). 그 후 소외 1은 이 사건 상가에 관한 임대차계약 체결을 포기하였고, 원고와 소외 1은 2020. 10. 21. 위 권리금계약을 해지하였다.  (5) 한편 피고는 재건축을 위해 이 사건 건물의 2, 3, 4층을 공실로 두고 임대하지 않고 있는 상태이다. 다. 이러한 사실관계를 위에서 본 법리에 비추어 보면, 다음과 같은 결론이 도출된다. (1) 위에서 보았듯이, 이 사건 건물은 1986년 사용승인을 받은 건물로서 원심 변론종결 시를 기준으로 이미 약 35년이 지났다. 피고는 이 사건 건물에 관하여 관광숙박업 사업계획승인을 받았고 재건축을 위해 이 사건 건물의 대부분을 공실로 두고 있다. 따라서 이 사건 건물에 대한 재건축 필요성이나 재건축 의사의 진정성 등이 인정되고, 그 철거·재건축 계획도 구체화된 단계에 있다고 볼 수 있다.  (2) 이 사건 고지에 포함된 피고의 소외 3에 대한 제안 내용은 구체적인 철거·재건축 계획이나 일정과 대체로 부합하고, 특별히 신규 임차인이 되려는 사람에게 불합리한 조건을 강요하는 것이라고 보기 어렵다. 피고가 이 사건 고지를 한 이후 그와 모순되는 언행이나 행동을 하였다고 볼 정황도 찾아볼 수 없다.  (3) 이와 같이 이 사건 건물의 내구연한 등에 따른 철거·재건축의 필요성이 객관적으로 인정되지 않는다고 볼 수 없고, 그 계획·단계가 구체화되지 않았는데도 피고가 소외 3에게 짧은 임대 가능기간만 확정적으로 제시·고수한 것이라거나 피고가 이 사건 고지 내용과 모순되는 행동을 한 정황이 드러나는 등의 특별한 사정이 인정되지 않는다. 따라서 피고의 이 사건 고지는 상가임대차법 제10조의4 제1항 제4호에서 정한 ‘권리금 회수 방해행위’에 해당한다고 볼 수 없다. 이는 이 사건 고지 내용이 상가임대차법 제10조 제1항 제7호 각 목의 요건을 충족하지 않더라도 마찬가지이다.  라. 그런데도 원심은, 이 사건 건물의 재건축이 상가임대차법 제10조 제1항 제7호 각 목의 요건을 충족하지 않은 이상, 임대인이 진정한 의사로 오래된 건물을 재건축하더라도 여전히 임차인의 권리금 회수기회를 보호할 의무를 부담한다고 전제하고, 이 사건 고지가 ‘권리금 회수 방해행위’에 해당한다고 판단하였다.  원심판결에는 상가임대차법 제10조의4 제1항 제4호에서 정한 ‘권리금 회수 방해행위’의 해석에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 잘못이 있다. 2. 결론 원고의 상고이유와 피고의 나머지 상고이유에 관한 판단을 생략한 채, 원심판결 중 피고 패소 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 다시 심리·판단하도록 원심법원에 환송하기로 하여, 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.  대법관   노정희(재판장) 김재형(주심) 안철상 이흥구

 

대법원 2022. 8. 11. 선고 2022다202498 판결 [손해배상(기)]〈임대인의 철거·재건축계획의 고지행위에 관하여 종전 임차인이 권리금 회수방해를 원인으로 한 손해배상을 청구한 사건〉[공2022하,1847]  【판시사항】 [1] 상가건물 임대차보호법 제10조의4에서 정한 권리금 회수 방해로 인한 손해배상책임이 성립하기 위해서는 임차인이 구체적인 인적사항을 제시하면서 신규 임차인이 되려는 자를 임대인에게 주선하였어야 하는지 여부(원칙적 적극) / 임대인이 정당한 사유 없이 임차인이 주선할 신규 임차인이 되려는 자와 임대차계약을 체결할 의사가 없음을 확정적으로 표시한 경우, 임차인이 실제로 신규 임차인을 주선하지 않았더라도 임대인에게 권리금 회수 방해로 인한 손해배상을 청구할 수 있는지 여부(적극)   [2] 임대인이 신규 임차인이 되려는 사람과 임대차계약 체결을 위한 협의 과정에서 철거·재건축 계획 및 그 시점을 고지하였다는 사정만으로 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제1항 제4호에서 정한 ‘권리금 회수 방해행위’에 해당한다고 볼 수 있는지 여부(원칙적 소극) / 이는 임대인의 고지 내용에 같은 법 제10조 제1항 제7호 각 목의 요건이 충족되지 않더라도 마찬가지인지 여부(적극)  【판결요지】 [1] 상가건물 임대차보호법(이하 ‘상가임대차법’이라 한다) 제10조의3, 제10조의4의 문언과 내용, 입법 취지 등을 종합하면, 임차인이 구체적인 인적사항을 제시하면서 신규 임차인이 되려는 자를 임대인에게 주선하였음에도 임대인이 상가임대차법 제10조의4 제1항에서 정한 기간에 이러한 신규 임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하는 등 위 제1항 각호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 임차인이 신규 임차인으로부터 권리금을 회수하는 것을 방해한 때에는 임대인은 임차인이 입은 손해를 배상할 책임이 있다. 특히, 임대차계약이 종료될 무렵 신규 임차인의 주선과 관련해서 임대인과 임차인이 보인 언행과 태도, 이를 둘러싼 구체적 사정 등을 종합적으로 살펴볼 때, 임대인이 정당한 사유 없이 임차인이 신규 임차인이 되려는 자를 주선하더라도 그와 임대차계약을 체결하지 않겠다는 의사를 확정적으로 표시한 경우에는 임차인이 실제로 신규 임차인을 주선하지 않았더라도 위와 같은 손해배상책임을 진다.  [2] 건물 내구연한 등에 따른 철거·재건축의 필요성이 객관적으로 인정되지 않거나 그 계획·단계가 구체화되지 않았음에도 임대인이 신규 임차인이 되려는 사람에게 짧은 임대 가능기간만 확정적으로 제시·고수하는 경우 또는 임대인이 신규 임차인이 되려는 사람에게 고지한 내용과 모순되는 정황이 드러나는 등의 특별한 사정이 없는 한, 임대인이 신규 임차인이 되려는 사람과 임대차계약 체결을 위한 협의 과정에서 철거·재건축 계획 및 그 시점을 고지하였다는 사정만으로는 상가건물 임대차보호법(이하 ‘상가임대차법’이라 한다) 제10조의4 제1항 제4호에서 정한 ‘권리금 회수 방해행위’에 해당한다고 볼 수 없다. 임대차계약의 갱신에 관한 상가임대차법 제10조 제1항과 권리금의 회수에 관한 상가임대차법 제10조의3, 제10조의4의 각 규정의 내용·취지가 같지 아니한 이상, 후자의 규정이 적용되는 임대인의 고지 내용에 상가임대차법 제10조 제1항 제7호 각 목의 요건이 충족되지 않더라도 마찬가지이다.  【참조조문】 [1] 상가건물 임대차보호법 제10조의3, 제10조의4 [2] 상가건물 임대차보호법 제10조 제1항, 제10조의3, 제10조의4 【참조판례】 [1] 대법원 2019. 7. 4. 선고 2018다284226 판결(공2019하, 1519) 대법원 2019. 7. 10. 선고 2018다239608 판결(공2019하, 1533) 【전 문】 【원고, 피상고인 겸 상고인】 원고 (소송대리인 법무법인 제이엘파트너스 담당변호사 이주하) 【피고, 상고인 겸 피상고인】 주식회사 지오플러스 (소송대리인 법무법인(유한) 바른 담당변호사 박지윤 외 1인) 【원심판결】 서울중앙지법 2021. 12. 21. 선고 2020나73008 판결 【주 문】 원심판결 중 피고 패소 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 서울중앙지방법원에 환송한다. 【이 유】 상고이유를 판단한다. 1. 피고의 상고이유에 대하여 가. 관련 법리 1) 상가건물 임대차보호법(이하 ‘상가임대차법’이라 한다) 제10조의3, 제10조의4의 문언과 내용, 입법 취지 등을 종합하면, 임차인이 구체적인 인적사항을 제시하면서 신규 임차인이 되려는 자를 임대인에게 주선하였음에도 임대인이 상가임대차법 제10조의4 제1항에서 정한 기간에 이러한 신규 임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하는 등 위 제1항 각호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 임차인이 신규 임차인으로부터 권리금을 회수하는 것을 방해한 때에는 임대인은 임차인이 입은 손해를 배상할 책임이 있다(대법원 2019. 7. 10. 선고 2018다239608 판결 참조). 특히, 임대차계약이 종료될 무렵 신규 임차인의 주선과 관련해서 임대인과 임차인이 보인 언행과 태도, 이를 둘러싼 구체적 사정 등을 종합적으로 살펴볼 때, 임대인이 정당한 사유 없이 임차인이 신규 임차인이 되려는 자를 주선하더라도 그와 임대차계약을 체결하지 않겠다는 의사를 확정적으로 표시한 경우에는 임차인이 실제로 신규 임차인을 주선하지 않았더라도 위와 같은 손해배상책임을 진다(대법원 2019. 7. 4. 선고 2018다284226 판결 참조).  2) 건물 내구연한 등에 따른 철거·재건축의 필요성이 객관적으로 인정되지 않거나 그 계획·단계가 구체화되지 않았음에도 임대인이 신규 임차인이 되려는 사람에게 짧은 임대 가능기간만 확정적으로 제시·고수하는 경우 또는 임대인이 신규 임차인이 되려는 사람에게 고지한 내용과 모순되는 정황이 드러나는 등의 특별한 사정이 없는 한, 임대인이 신규 임차인이 되려는 사람과 임대차계약 체결을 위한 협의 과정에서 철거·재건축 계획 및 그 시점을 고지하였다는 사정만으로는 상가임대차법 제10조의4 제1항 제4호에서 정한 ‘권리금 회수 방해행위’에 해당한다고 볼 수 없다. 임대차계약의 갱신에 관한 상가임대차법 제10조 제1항과 권리금의 회수에 관한 상가임대차법 제10조의3, 제10조의4의 각 규정의 내용·취지가 같지 아니한 이상, 후자의 규정이 적용되는 임대인의 고지 내용에 상가임대차법 제10조 제1항 제7호 각 목의 요건이 충족되지 않더라도 마찬가지이다.  나. 원심판단 1) 원심판결 이유 및 원심이 적법하게 채택한 증거에 따르면, 아래의 사실이 인정된다. 가) 이 사건 점포 등 건물에 대하여 1977년경 사용승인이 이루어졌다. 나) 원고는 2017. 5. 25.부터 2019. 5. 24.까지 소외 1로부터 이 사건 점포를 임차하였고, 피고는 2019. 1. 15. 이 사건 점포 등 건물 전체에 관한 소유권을 취득하였다.  다) 피고는 2019. 2. 13.경 원고로부터 ‘임대차계약 갱신 의사 및 신규 임차인과의 계약 체결 의사를 명확히 하여 달라.’는 취지의 내용증명을 받게 되자, 2019. 3. 6. 원고에게 ‘수년 내에 건축물을 신축하고자 기획하고 준비 중이다. 계약갱신을 요구한다면 보증금 및 월세를 각 5% 증액하되, 갱신계약 시에 철거 및 재건축 계획을 구체적으로 고지하겠다. 신규 임차인과의 신규계약 시에도 철거 및 재건축 계획을 구체적으로 고지하겠다.’라는 내용증명(이하 ‘이 사건 고지 내용’이라 한다)을 발송하였다.  라) 원고는 2019. 5. 10. 이 사건 소를 제기함으로써 임대차계약의 갱신의사가 없음을 명확히 하고서 2019. 6. 24. 이 사건 점포에서 퇴거하였으나, 피고에게 실제로 신규 임차인을 주선하거나 신규 임차인이 되려는 자에 관한 정보를 제공한 적은 없다. 마) 피고는 2019. 7. 4.경 소외 2 등에게 이 사건 점포를 임대한 후 최종적으로 건물 전체를 임대차기간 36개월로 정하여 임대하였다. 이와 관련된 신규 임대차계약서 및 화해 약정서의 특약사항에는 원고에게 당초 고지한 바와 같은 취지대로 ‘건물 전체의 철거·재건축 계획(지하 2층~지상 1층 상가 및 지상 2~10층의 관광호텔)’ 및 ‘공사시기(2022. 7. 3.경)·소요기간(1년)’ 등이 포함되어 있고, ‘평면도’까지 첨부되어 있다.  2) 원심은 그 판시와 같은 이유로, 피고가 소외 2 등과 체결한 신규 임대차계약 및 화해 약정서의 특약사항에 건물 전체의 철거·재건축 계획에 관한 설명 조항을 기재하면서 평면도를 첨부한 사정만으로는 상가임대차법 제10조 제1항 단서 제7호 (가)목에서 정한 ‘정당한 사유’에 해당하는 구체적인 재건축 계획으로 볼 수 없고, 피고가 ‘신규 임차인에게 재건축 예정 사실을 고지하고 신규 임대차계약 체결 시 반영하겠다.’고 말한 것은 신규 임차인이 되려는 자로 하여금 신규 임대차계약의 체결을 주저하게 하는 것임은 물론 원고가 신규 임차인이 되려는 자를 주선하더라도 그와 임대차계약을 체결하지 않겠다는 의사를 확정적으로 표시한 경우로서 ‘권리금 회수 방해행위’에 해당한다고 보아, 원고에 대한 손해배상책임이 성립한다고 판단하였다.  다. 대법원 판단 1) 앞서 살펴본 관련 법리에 위 인정 사실을 더하여 보면, 원심의 판단은 아래와 같은 이유에서 수긍할 수 없다. 가) 이 사건 점포 등 건물 전체는 원심의 변론종결일을 기준으로 보더라도 사용승인일로부터 이미 약 45년이 경과되었으며, 피고의 이 사건 고지 내용은 신규 임차인이 되려는 자와 신규 임대차계약을 체결하게 될 경우 ‘수년 내에 철거·재건축 계획이 있음을 구체적으로 알리겠다.’는 기본 입장을 밝힌 것에 불과하다. 이러한 사정을 들어 피고가 신규 임차인과의 임대차 가능기간을 짧은 기간으로 특정하여 고지하려는 확정적인 의사를 밝힌 것으로 볼 수 없다.  나아가 피고가 이 사건 고지를 통해, 원고의 주선으로 신규 임차인이 되려는 자와 신규 임대차계약을 체결함에 있어 수년 내에 철거·재건축 계획이 있음을 알리고 그와의 협의를 토대로 구체적인 철거·재건축 시기 및 이를 전제로 임대차계약의 내용을 확정하려는 탄력적·유동적·적극적 입장을 표명한 것으로 볼 수 있으므로, 원고가 신규 임차인이 되려는 자를 주선하더라도 그와 임대차계약을 체결하지 않겠다는 피고의 의사가 확정적으로 표시된 경우에 해당한다고 할 수도 없다.  이 사건 고지 당시 철거·재건축 계획의 내용이 구체적이지 않고, 이 사건 고지가 원고와의 최초 임대차계약 체결 무렵 이루어진 것이 아니어서 상가임대차법 제10조 제1항의 법리상 원고의 임대차계약 갱신 요구를 거절할 사유는 될 수 없다 하더라도, 그로 인하여 당연히 상가임대차법 제10조의4 제1항 각호에서 정한 ‘권리금 회수 방해행위’가 된다고 볼 수도 없다.  나) 이와 같이 원고가 신규 임차인이 되려는 자를 주선하더라도 그와 임대차계약을 체결하지 않겠다는 피고의 의사가 확정적으로 표시된 경우에 해당한다고 보기 어려운 이상, 피고의 원고에 대한 ‘권리금 회수 방해행위’에 따른 손해배상책임이 성립하기 위해서는 원고가 구체적인 인적사항을 제시하면서 신규 임차인이 되려는 자를 피고에게 주선하였음에도 피고가 상가임대차법 제10조의4 제1항 각호의 어느 하나에 해당하는 행위를 하였어야 한다. 그런데 원고는 피고에게 실제로 신규 임차인을 주선하거나 신규 임차인이 되려는 자에 관한 구체적인 인적사항 등의 정보를 제공한 적도 없다.  다) 이 사건 고지 내용은 원고의 요청에 따른 임대차계약의 갱신 또는 신규 임대차계약의 체결에 관하여 피고가 기본 입장을 표명한 것으로 볼 수 있는 데다가, 실제로 피고가 소외 2 등과 체결한 신규 임대차계약의 내용에 이 사건 고지 내용에 따른 건물 전체의 철거·재건축 계획 및 공사시점·소요기간을 구체적으로 명시한 이상, 이 사건 고지 내용과 모순되는 정황이 드러난 경우에 해당한다고 볼 수도 없다.  2) 그럼에도 원심은 이 사건 고지 내용이 신규 임차인이 되려는 자를 주선하더라도 그와 임대차계약을 체결하지 않겠다는 의사를 확정적으로 표시한 경우에 해당한다고 단정한 다음, 이는 상가임대차법 제10조 제1항 단서 제7호 (가)목에서 정한 ‘정당한 사유’에 해당하지 않는다는 이유로 ‘권리금 회수 방해행위’라고 판단하였다. 이러한 원심의 판단에는 상가임대차법 제10조의4 제1항에서 정한 ‘권리금 회수 방해행위’의 해석에 관한 법리를 오해함으로써 판결에 영향을 미친 잘못이 있다.  2. 결론 그러므로 원고의 상고이유 및 피고의 나머지 상고이유에 관한 판단을 생략한 채, 원심판결 중 피고 패소 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 다시 심리·판단하도록 원심법원에 환송하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.  대법관   민유숙(재판장) 조재연 이동원 천대엽(주심)

 

대법원 2022. 1. 14. 선고 2021다272346 판결 [손해배상(기)]〈권리금회수기회 방해를 원인으로 손해배상을 구하는 사건〉[공2022상,354] 【판시사항】 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제2항 제3호에서 정한 ‘임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우’의 의미 및 종전 소유자인 임대인이 임대차 종료 후 상가건물을 영리목적으로 사용하지 아니한 기간이 1년 6개월에 미치지 못하는 사이에 상가건물의 소유권이 변동된 경우, 위 조항에 따른 정당한 사유를 인정하기 위한 요건  【판결요지】 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제2항 제3호에서 정하는 ‘임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우’는 임대인이 임대차 종료 후 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니하는 경우를 말하고, 위 조항에 따른 정당한 사유가 있다고 하기 위해서는 임대인이 임대차 종료 시 그러한 사유를 들어 임차인이 주선한 자와 신규 임대차계약 체결을 거절하고, 실제로도 1년 6개월 동안 상가건물을 영리목적으로 사용하지 않아야 한다. 이때 종전 소유자인 임대인이 임대차 종료 후 상가건물을 영리목적으로 사용하지 아니한 기간이 1년 6개월에 미치지 못하는 사이에 상가건물의 소유권이 변동되었더라도, 임대인이 상가건물을 영리목적으로 사용하지 않는 상태가 새로운 소유자의 소유기간에도 계속하여 그대로 유지될 것을 전제로 처분하고, 실제 새로운 소유자가 그 기간 중에 상가건물을 영리목적으로 사용하지 않으며, 임대인과 새로운 소유자의 비영리 사용기간을 합쳐서 1년 6개월 이상이 되는 경우라면, 임대인에게 임차인의 권리금을 가로챌 의도가 있었다고 보기 어려우므로, 그러한 임대인에 대하여는 위 조항에 의한 정당한 사유를 인정할 수 있다.   【참조조문】 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제1항 제4호, 제2항 제3호, 제3항 【참조판례】 대법원 2021. 11. 25. 선고 2019다285257 판결(공2022상, 93) 【전 문】 【원고, 피상고인】 원고 (소송대리인 법무법인 명경 담당변호사 현정민 외 4인) 【피고, 상고인】 피고 1 외 2인 (소송대리인 법무법인 이제 담당변호사 권국현 외 1인) 【원심판결】 서울중앙지법 2021. 8. 13. 선고 2020나60194 판결 【주 문】 원심판결 중 손해배상청구 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 서울중앙지방법원에 환송한다. 피고들의 나머지 상고를 기각한다. 【이 유】 상고이유를 판단한다. 1. 권리금 회수기회 방해로 인한 손해배상청구에 대한 판단(상고이유 제1, 3점) 가. 1) 「상가건물 임대차보호법」(이하 ‘상가임대차보호법’이라 한다) 제10조의4에 따르면, 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 ‘정당한 사유’ 없이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약 체결을 거절함으로써 임차인이 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 되고(제1항 제4호), 임대인이 이러한 의무를 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다(같은 조 제3항). 같은 조 제2항은 일정한 경우 임대인의 임대차계약 체결 거절에 ‘정당한 사유’가 있는 것으로 보는데, 그중 하나로 “임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우”(제3호)를 들고 있다(이하 ‘이 사건 조항’이라고 한다).  2) 이 사건 조항에서 정하는 “임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우”는 임대인이 임대차 종료 후 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니하는 경우를 말하고, 이 사건 조항에 따른 정당한 사유가 있다고 하기 위해서는 임대인이 임대차 종료 시 그러한 사유를 들어 임차인이 주선한 자와 신규 임대차계약 체결을 거절하고, 실제로도 1년 6개월 동안 상가건물을 영리목적으로 사용하지 않아야 한다(대법원 2021. 11. 25. 선고 2019다285257 판결 참조). 이때 종전 소유자인 임대인이 임대차 종료 후 상가건물을 영리목적으로 사용하지 아니한 기간이 1년 6개월에 미치지 못하는 사이에 상가건물의 소유권이 변동되었더라도, 임대인이 상가건물을 영리목적으로 사용하지 않는 상태가 새로운 소유자의 소유기간에도 계속하여 그대로 유지될 것을 전제로 처분하고, 실제 새로운 소유자가 그 기간 중에 상가건물을 영리목적으로 사용하지 않으며, 임대인과 새로운 소유자의 비영리 사용기간을 합쳐서 1년 6개월 이상이 되는 경우라면, 임대인에게 임차인의 권리금을 가로챌 의도가 있었다고 보기 어려우므로, 그러한 임대인에 대하여는 이 사건 조항에 의한 정당한 사유를 인정할 수 있다.  나. 원심판결 이유와 원심이 적법하게 채택한 증거들에 따르면 다음과 같은 사실을 알 수 있다. 1) 원고는 2013. 8. 15.경 피고들로부터 이 사건 상가를 임차하여 안경점을 운영하여 오다 2017. 7. 5. 임대차기간을 2019. 8. 14.까지로 연장하는 내용으로 임대차계약을 갱신하였다.  2) 피고 3의 배우자는 2018. 12.경 원고를 찾아가 이 사건 상가가 속한 부동산 전체(이하 ‘상가건물’이라고 한다)를 매도할 예정임을 고지하였고, 피고들은 2019. 3. 5. 제3자와 사이에 상가건물에 관하여 매매계약을 체결하였다.  3) 원고는 2019. 3. 6. 피고들에게 ‘원고가 권리금을 회수하고 영업을 종료할 수 있도록 원고가 주선하는 신규임차인과 임대차계약을 체결해 달라.’는 내용증명우편을 보냈다.  4) 피고들은 2019. 5. 13. 원고에게 ‘피고들 또는 건물양수인에 의해 2019. 10.경 건물의 철거 및 재건축을 위한 공사가 진행될 예정으로 임대차계약 갱신이 어려우니 사업장을 이전해 달라.’는 내용증명우편을 보냈다.  5) 원고는 2019. 7. 8. 소외 1과 사이에 권리금 계약을 체결하고 계약금 1,300만 원을 수수하였는데, 위 권리금 계약에는 ‘신규임차인은 임대인이 재건축을 할 수 있다는 점을 알고 본 계약을 체결한다. 임대인이 재건축 후 합리적인 조건(현재와 비슷한 지리적 요건, 면적, 합리적인 임대료 결정)으로 재임대를 보장해주지 않을 경우 신규임차인은 본 계약을 파기할 수 있다.’는 내용이 포함되어 있었다.   6) 원고는 2019. 7. 11. 피고들에게 소외 1과의 임대차계약 체결을 요구하는 내용증명우편을 보내면서 위 권리금 계약서도 함께 보냈다. 이에 피고들은 2019. 7. 15. 원고에게 ‘소외 1이 영업 중 언제라도 건물주가 정한 철거 예정기일에 이 사건 상가를 양도한다는 확약을 조건으로 소외 1과의 임대차계약을 체결하겠다.’는 내용증명우편을 보냈다.  7) 피고 1은 2019. 7. 30. 원고의 남편 소외 2와 전화통화를 하면서 소외 1과의 임대차계약은 상가건물 철거 전까지의 기간에만 가능하다는 취지로 말하였고, 재건축 이후 소외 1과 임대차계약 체결을 보장하지는 않았다.  8) 원고는 2019. 8. 5. 권리금 계약을 해제하고 소외 1에게 계약금을 반환하였다. 9) 2019. 8. 14. 이 사건 임대차계약기간이 만료되었으나, 원고는 2019. 10. 15.에야 피고들에게 이 사건 상가를 인도하였다. 10) 이후 이 사건 상가는 계속 공실로 있다가 2020. 1. 15. 상가건물 소유권이 매수인에게 이전되면서 그에 관한 철거작업이 개시되었다. 이 사건 임대차계약기간 만료일로부터 1년 6개월이 경과한 후인 2021. 6. 13. 원심 변론종결일까지 상가건물은 재건축 공사 중으로, 영리목적으로 사용하지 않는 상태가 계속되고 있다.  다. 이러한 사실관계를 앞서 본 법리에 비추어 보면, 임대인인 피고들은 이 사건 임대차계약 종료 무렵 상가건물의 임박한 재건축 계획을 이유로 원고가 주선하는 소외 1과의 임대차계약을 상가건물 철거 전까지의 기간으로 제한하여 체결할 의사를 밝혔다. 이로써 피고들과 소외 1 사이의 신규 임대차계약 체결이 무산되고, 원고가 피고들에게 다른 신규임차인을 주선하지도 않은 상황에서 이 사건 임대차계약기간이 만료되었다. 이후 이 사건 상가는 피고들이 원고에게 밝힌 계획처럼 상당 기간 공실 상태를 유지한 후 철거되어 원심 변론종결일까지 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용되지 않았으므로, 임대인인 피고들에 대하여 이 사건 조항에서 정한 정당한 사유를 인정할 수 있다.  그럼에도 원심은, ‘이 사건 조항은 문언의 해석상 신규 임대차계약의 체결시점을 기준으로 상가건물을 과거에 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니하였던 경우로 해석하는 것이 자연스러워 보이고, 임대인의 사정에 의해서 앞으로 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 않을 예정인 경우까지 적용된다고 해석하는 것은 불확실한 장래의 사유로 미리 임차인의 권리금 회수기회를 제한하는 것이어서 법적 안정성을 해치고, 임대인이 악의적으로 이용할 우려가 있어서 제도적 취지에 반한다.’는 이유 등을 들어 피고들에게 이 사건 조항에서 정한 정당한 사유를 인정하지 않았다. 이러한 원심의 판단에는 상가임대차보호법 제10조의4 제2항 제3호의 정당한 사유 해석에 관한 법리를 오해하여 필요한 심리를 다하지 않음으로써 판결에 영향을 미친 잘못이 있다. 이를 지적하는 피고들의 상고이유는 이유 있다(상가임대차보호법 제10조의4 제2항 제3호의 정당한 사유를 인정하므로 나머지 정당한 사유에 관한 상고이유 제2점에 대한 판단은 생략한다).  2. 임차보증금 반환청구에 대한 판단(상고이유 제4점) 가. 제1심은, 원고가 2019. 8. 14. 임대차계약 종료 후 이 사건 상가를 인도하지 않다가 2개월 후인 2019. 10. 15.에야 인도하였더라도, 원고의 상가인도 채무와 동시이행관계에 있는 피고들의 임대차보증금 반환채무가 2019. 10. 15. 이전에 이행 또는 이행제공되었다고 볼 수 없으므로, 상가인도에 있어 원고의 지체책임을 인정할 수 없고, 따라서 피고들이 원고에게 임대차보증금을 반환하면서 상가인도와 관련한 원고의 지체책임을 물어 위 2개월간의 차임 상당액을 임대차보증금에서 공제한 것은 잘못이라고 판단하였고, 원심은 이러한 제1심판단을 그대로 유지하였다.  나. 관련 법리와 기록에 비추어 살펴보면, 원심의 이러한 판단은 정당하고 거기에 상고이유 주장과 같은 임대인의 임대차보증금 반환의무 이행제공의 정도와 방법에 관한 법리오해나 사실오인의 잘못이 없다. 따라서 이 부분 피고들의 상고이유 주장은 이유 없다.  3. 결론 그러므로 원심판결 중 권리금 회수기회 방해로 인한 손해배상청구 부분을 파기하고 이 부분 사건을 다시 심리·판단하게 하기 위하여 원심법원에 환송하며, 피고들의 나머지 상고는 기각하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

 

대법원 2021. 11. 25. 선고 2019다285257 판결 [손해배상(기)]〈권리금 회수기회 보호의무의 예외 조항인 ‘상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우’의 의미가 문제된 사건〉[공2022상,93]  【판시사항】 구 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제2항 제3호에서 정한 ‘임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우’의 의미 및 임대인이 다른 사유로 신규 임대차계약 체결을 거절한 후 사후적으로 1년 6개월 동안 상가건물을 영리목적으로 사용하지 않았다는 사정만으로 위 조항에 따른 정당한 사유로 인정할 수 있는지 여부(소극)  【판결요지】 구 상가건물 임대차보호법(2018. 10. 16. 법률 제15791호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 상가임대차법’이라 한다) 제10조의4의 문언과 체계, 입법 목적과 연혁 등을 종합하면, 구 상가임대차법 제10조의4 제2항 제3호에서 정하는 ‘임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우’는 임대인이 임대차 종료 후 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니하는 경우를 의미하고, 위 조항에 따른 정당한 사유가 있다고 보기 위해서는 임대인이 임대차 종료 시 그러한 사유를 들어 임차인이 주선한 자와 신규 임대차계약 체결을 거절하고, 실제로도 1년 6개월 동안 상가건물을 영리목적으로 사용하지 않아야 한다. 그렇지 않고 임대인이 다른 사유로 신규 임대차계약 체결을 거절한 후 사후적으로 1년 6개월 동안 상가건물을 영리목적으로 사용하지 않았다는 사정만으로는 위 조항에 따른 정당한 사유로 인정할 수 없다.  【참조조문】 구 상가건물 임대차보호법(2018. 10. 16. 법률 제15791호로 개정되기 전의 것) 제10조의4 제1항 제4호, 제2항 제3호, 제3항 【전 문】 【원고, 상고인】 원고 (소송대리인 법무법인 정도 담당변호사 김병재) 【피고, 피상고인】 피고 (소송대리인 법무법인(유한) 동헌 담당변호사 신용석 외 1인) 【환송판결】 대법원 2019. 5. 16. 선고 2017다225312, 225329 판결 【원심판결】 서울고법 2019. 10. 16. 선고 2019나2022195, 2022201 판결 【주 문】 원심판결을 파기하고, 사건을 서울고등법원에 환송한다. 【이 유】 상고이유를 판단한다. 1. 구 「상가건물 임대차보호법」제10조의4 제2항 제3호 “임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우”의 의미 가. 구 「상가건물 임대차보호법」(2018. 10. 16. 법률 제15791호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 상가임대차법’이라 한다) 제10조의4에 따르면, 임대인은 임대차기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료 시까지 ‘정당한 사유’ 없이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약 체결을 거절함으로써 임차인이 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 되고(제1항 제4호), 임대인이 이러한 의무를 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다(같은 조 제3항). 같은 조 제2항은 일정한 경우 임대인의 임대차계약 체결 거절에 ‘정당한 사유’가 있는 것으로 보는데, 그중 하나로 “임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우”(제3호)를 들고 있다.  나. 구 상가임대차법 제10조의4의 문언과 체계, 입법 목적과 연혁 등을 종합하면, 구 상가임대차법 제10조의4 제2항 제3호(이하 ‘이 사건 조항’이라 한다)에서 정하는 “임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우”는 임대인이 임대차 종료 후 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니하는 경우를 의미하고, 이 사건 조항에 따른 정당한 사유가 있다고 보기 위해서는 임대인이 임대차 종료 시 그러한 사유를 들어 임차인이 주선한 자와 신규 임대차계약 체결을 거절하고, 실제로도 1년 6개월 동안 상가건물을 영리목적으로 사용하지 않아야 한다. 그렇지 않고 임대인이 다른 사유로 신규 임대차계약 체결을 거절한 후 사후적으로 1년 6개월 동안 상가건물을 영리목적으로 사용하지 않았다는 사정만으로는 이 사건 조항에 따른 정당한 사유로 인정할 수 없다. 구체적인 이유는 다음과 같다.  1) 이 사건 조항의 문언만 놓고 보면 상가건물 사용의 주체가 누구인지, 즉 ‘임대인이 임대차 종료 후 상가건물을 사용하지 않는 경우’를 의미하는지 아니면 ‘임차인이 임대차기간 동안 상가건물을 사용하지 않은 경우’를 의미하는지 명확하지 않다. 이처럼 법 문언이 명확하지 않은 경우에는 이 사건 조항의 입법 취지와 연혁, 권리금 조항의 내용과 전체적인 체계 등을 종합하여 그 의미를 해석하여야 한다.  2) 2015. 5. 13. 구 상가임대차법 개정으로 권리금 관련 조항(제10조의3 내지 제10조의7)이 신설되었다. 이는 종래 규정만으로는 임차인이 투자한 비용이나 영업활동으로 형성된 지명도나 신용 등 경제적 이익이 임대인에 의해 침해되는 것을 충분히 방지하지 못하였던 문제점을 해결하기 위한 것이다. 권리금 관련 조항의 신설로 임차인은 자신이 주선한 신규임차인으로부터 권리금을 지급받는 방법으로 자신이 형성한 영업이익 등을 회수할 수 있는 반면, 임대인은 원하는 임차인과 계약을 체결하거나 스스로 상가건물을 활용할 자유를 제한받게 되었다. 이에 제10조의4 제1항은 ‘정당한 사유’가 있는 경우에는 임대인이 임차인이 주선한 자와의 신규 임대차계약 체결을 거절할 수 있도록 하여, 임차인의 이익 보호와 임대인의 재산권 보장 사이의 조화를 꾀하고 있다.  이 사건 조항은 ‘정당한 사유’의 예시조항 중 하나인데, 임대인이 임차인의 권리금을 가로챌 의도가 없이 건물을 비영리목적으로 활용하는 것까지 제한하는 것은 임대인의 재산권에 대한 과도한 제한이 될 수 있으므로, 임대인이 장기간 건물을 비영리목적으로 사용하여 임차인의 영업이익을 활용할 우려가 없는 경우에는 신규 임대차계약 체결을 거절할 수 있도록 하기 위하여 입안되었다. 당초 법률안(의안번호 1912371호)의 문언은 “임대차 목적물인 상가건물을 1년 이상 영리목적으로 제공하지 않는 경우”로 되어 있었는데, 국회의 법률안 심사 과정에서 임차인 보호를 위하여 기간을 1년 6개월로 늘리고, 임대인이 상가건물을 타에 제공하는 것뿐 아니라 스스로 사용하는 경우도 포함하기 위하여 ‘제공하지 않는 경우’를 ‘사용하지 아니한 경우’로 수정하였다.  이러한 입법 취지와 연혁을 고려하면, 이 사건 조항은 임대인이 임대차 종료 후 상가건물을 1년 6개월 이상 사용하지 않는 경우를 의미한다고 보는 것이 타당하다.  3) 구 상가임대차법 제10조의4 제1항 제4호의 반대해석상 임대인은 ‘정당한 사유’가 있는 경우에는 임차인이 주선한 자와의 신규 임대차계약 체결을 거절할 수 있다. 이처럼 ‘정당한 사유’는 임대인이 신규 임대차계약 체결을 거절하기 위한 사유이므로, 임대인이 향후 1년 6개월 이상 상가건물을 영리목적으로 사용하지 않으려고 할 경우에 그러한 사유로 신규 임대차계약 체결을 거절하였어야 한다. 임대인이 다른 정당하지 않은 사유로 신규 임대차계약 체결을 거절하였다면 권리금 회수 방해행위에 해당하여 임차인에 대한 손해배상책임을 지는데, 이처럼 손해배상책임이 발생한 후 사후적으로 1년 6개월 이상 상가건물을 영리목적으로 사용하지 않았다고 하여 임대인의 방해행위가 정당해지거나 이미 발생한 손해배상책임이 소멸한다고 볼 근거가 없다.  4) 위 2)항의 입법 연혁에서 본 것처럼 이 사건 조항은 임대인이 권리금 회수기회 보호의무를 면하기 위하여 상가건물을 영리목적으로 사용하지 않아야 할 최소한의 기간을 정한 것이다. 그 문언도 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 ‘사용하지 않으려고 할 경우’라고 하지 않고 ‘사용하지 아니한 경우’라고 정한다. 임대인이 1년 6개월 이상 상가건물을 영리목적으로 사용하지 않을 계획만 있으면 그 후 실제로 그러하였는지 묻지 않고 권리금 회수기회 보호의무를 부담하지 않는다고 하면, 임대인이 계획을 변경하여 임차인이 형성한 영업이익이 잔존하는 기간 내에 건물을 재임대한 경우 임대인이 그 가치를 취득할 수 있게 되므로 이 사건 조항의 입법 취지에 반한다.  따라서 임대인이 이 사건 조항에서 정하는 사유를 들어 신규 임대차계약 체결을 거절하였더라도 1년 6개월 이내에 상가건물을 영리목적으로 사용한 경우에는 구 상가임대차법 제10조의4 제3항에 따른 손해배상책임을 부담한다고 보아야 한다.  5) 이 사건 조항을 임대인을 주체로 하여 해석할 경우 임대인이 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 않겠다는 사유를 들어 신규 임대차계약 체결을 거절하면 임차인은 권리금을 지급받지 못하게 된다. 그러나 이는 앞서 본 것처럼 입법 과정에서 임대인의 재산권과의 조화를 위하여 예정한 것이고, 임대인이 1년 6개월 이내에 상가건물을 실제로 영리목적으로 사용하였거나 사용하려 한 경우에는 이 사건 조항에 따른 정당한 사유를 부정하는 등 구체적 사안에서 ‘정당한 사유’에 관한 판단을 통해 합리적인 결론을 도모할 수 있다. 따라서 이 사건 조항을 위와 같이 해석한다고 하여 임차인의 권리금 회수기회가 과도하게 침해된다고 할 수 없다.  2. 이 사건에 관한 판단 가. 원심판결 이유와 원심이 적법하게 채택한 증거들에 따르면 다음과 같은 사실을 알 수 있다. 1) 원고는 2010. 10. 1. 피고와 사이에 이 사건 상가를 보증금 7,000만 원, 차임 월 235만 원, 임대차기간 2010. 10. 8.부터 2012. 10. 7.로 정하여 임차하는 임대차계약을 체결한 다음 위 상가를 인도받아 음식점을 운영하였다.  2) 원고는 2012. 10. 7. 피고와 차임을 월 255만 원, 계약기간을 2014. 10. 7.까지로 정하여 임대차계약을 갱신하였고, 2014. 10.경 다시 동일한 조건으로 1년간 임대차계약을 갱신하였다.  3) 원고는 임대차기간이 만료되기 전인 2015. 7. 16. 소외인에게 이 사건 상가의 영업시설, 비품, 거래처 등 유·무형의 재산적 가치를 권리금 1억 4,500만 원에 양도하기로 하는 권리금계약을 체결하고, 피고에게 소외인과 새로운 임대차계약을 체결하여 줄 것을 요청하였다. 그러나 피고는 노후화된 건물을 재건축하거나 대수선할 계획을 가지고 있다는 등의 이유로 소외인과의 임대차계약 체결에 응하지 않았다.  4) 원고는 2016. 6. 30.경 이 사건 상가에서 퇴거하였다. 피고는 원고로부터 이 사건 상가를 인도받은 다음 원심 변론종결일인 2019. 9. 4.까지 이 사건 상가를 비워 두고 있다.  나. 이러한 사실관계를 앞서 본 법리에 비추어 보면, 피고는 임대차계약 종료 무렵 이 사건 상가를 재건축하거나 대수선할 계획이 있음을 이유로 신규 임대차계약 체결을 거절하였을 뿐, 달리 1년 6개월 이상 상가건물을 영리목적으로 사용하지 않을 것임을 이유로 임대차계약 체결을 거절하였다는 사정은 엿볼 수 없다. 피고가 다른 사유를 들어 신규 임대차계약 체결을 거절한 후 사후적으로 1년 6개월 동안 상가건물을 영리목적으로 사용하지 않은 경우에는, 이 사건 조항에 따른 정당한 사유가 있다고 볼 수 없다.  그럼에도 원심은 피고가 이 사건 조항에서 정한 사유를 들어 신규 임대차계약 체결을 거절하였는지 여부에 관하여 살피지 않은 채, 피고가 이 사건 상가를 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 않았다는 이유만으로 피고의 임대차계약 체결 거절에 이 사건 조항에서 정하는 정당한 사유가 있다고 판단하였다. 이러한 원심판단에는 구 상가임대차법 제10조의4 제2항 제3호의 해석에 관한 법리를 오해하여 필요한 심리를 다하지 않음으로써 판결에 영향을 미친 잘못이 있다. 이를 지적하는 취지의 상고이유 주장은 정당하다.  3. 결론 그러므로 원심판결을 파기하고, 사건을 다시 심리·판단하도록 원심법원에 환송하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.  대법관   이동원(재판장) 조재연(주심) 민유숙 천대엽

 

대법원 2021. 10. 14. 선고 2019다236392 판결 [손해배상(기)][미간행] 【판시사항】 갑이 을 등으로부터 상가를 임차하여 일반음식점업을 하다가 실내포차 영업을 하려는 병과 권리금 계약을 체결하고 을 등에게 신규임차인 병과 임대차계약을 체결하여 줄 것을 요청하였는데, 을 등이 실내포차에서 발생하는 음식 냄새 등으로 주거 생활에 불편을 초래할 수 있다는 이유로 임대차계약을 거절하자, 갑이 병과 위 권리금 계약을 해제하고 상가를 을 등에게 인도한 사안에서, 갑이 을 등과 위 상가에서 술이나 음식을 판매하는 업종을 제한하기로 약정하였음을 인정하기 어렵고, 신규임차인 병에게 환기시설을 요구하거나 영업시간을 조절하는 방법으로 냄새나 소란 등 문제를 해결할 가능성을 고려하지 않고 일방적으로 임대차계약의 체결을 거절하는 등 을 등이 정당한 사유 없이 갑이 주선한 신규임차인이 되려는 병과 임대차계약의 체결을 거절하였다고 보아 을 등의 손해배상책임을 인정한 사례   【참조조문】 구 상가건물 임대차보호법(2018. 10. 16. 법률 제15791호로 개정되기 전의 것) 제10조의4 제1항, 제3항, 민법 제390조 【전 문】 【원고, 피상고인】 원고 (소송대리인 법무법인 소원 담당변호사 남민준) 【피고, 상고인】 망 소외 1의 소송수계인 피고 1 【피고, 상고인 겸 망 소외 1의 소송수계인】 피고 2 외 1인 (소송대리인 변호사 이종건) 【원심판결】 서울중앙지법 2019. 5. 3. 선고 2018나46591 판결 【주 문】 상고를 모두 기각한다. 상고비용은 피고들이 부담한다. 【이 유】 상고이유(상고이유서 제출기간이 지난 다음 제출된 피고 3의 탄원서는 이를 보충하는 범위에서)를 판단한다. 1. 사실관계 원심판결 이유에 따르면 다음 사실을 알 수 있다. 가. 소외 1과 피고 2(이하 ‘소외 1 등’이라 한다)은 5층 규모인 이 사건 건물을 1/2 지분씩 소유하고 있었다. 원고는 2015. 5. 11. 소외 1 등으로부터 이 사건 건물 중 1층 102호에 있는 이 사건 상가를 보증금 2,500만 원, 기간 2015. 6. 11.부터 2017. 6. 10.까지로 정하여 임차하고, 빵과 빵을 이용한 음식을 판매하는 일반음식점업을 하였다. 원고는 임대차계약 당시 이 사건 상가에서 세탁소를 운영하던 임차인에게 권리금 6,000만 원을 지급하였다.  나. 원고는 2017. 5. 13. 이 사건 상가에서 실내포차 영업을 하려는 소외 2와 권리금 6,000만 원을 지급받기로 하는 권리금 계약을 체결하고 같은 날 계약금 600만 원을 받았다. 원고는 소외 1 등에게 신규임차인과 임대차계약을 체결하여 줄 것을 요청하였다. 소외 1 등은 이 사건 건물 2층이 마사지 샵, 3, 4층이 주거시설로 사용되고 있고, 실내포차에서 발생하는 음식 냄새와 음주 소란 등으로 주거 생활에 불편을 초래할 수 있다는 이유로 임대차계약을 체결할 수 없다고 통보하였다.   원고는 소외 2와 권리금 계약을 해제하고 계약금 600만 원을 반환하였고, 소외 1 등에게 이 사건 상가를 인도하였다. 다. 소외 1은 이 사건 소송 계속 중 사망하였고, 처인 피고 1과 자녀인 피고 2, 피고 3이 소송을 수계하였다. 2. 업종 제한 약정의 유무 원심은 다음과 같은 이유로 원고가 소외 1 등과 이 사건 상가에서 술이나 음식을 판매하는 업종을 제한하기로 약정하였음을 인정하기 어렵다고 판단하였다. 임대차계약서에는 업종 제한이 기재되어 있지 않다. 부동산중개업자 소외 3은 원고에게 업종 제한을 구두로 설명했다고 진술하였으나, 이를 믿기 어렵다.   원심판결 이유를 기록에 비추어 살펴보면, 원심판결에 상고이유 주장과 같이 논리와 경험의 법칙에 반하여 자유심증주의의 한계를 벗어나거나 의사해석 등에 관한 법리를 오해한 잘못이 없다.  3. 임대차계약 체결 거부에 관한 정당한 사유의 존부 가. 구 「상가건물 임대차보호법」(2018. 10. 16. 법률 제15791호로 개정되기 전의 것) 제10조의4는 “임대인은 임대차기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다.”라고 정하면서(제1항), 각호의 사유 중 하나로 ‘그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위’를 들고 있다(제4호). 임대인이 위와 같은 권리금 회수기회 보호의무를 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임을 부담한다(제3항).  나. 원심은 다음과 같이 소외 1 등이 정당한 사유 없이 원고가 주선한 신규임차인이 되려는 사람과 임대차계약의 체결을 거절하였다고 보아 피고들의 손해배상책임을 인정하였다.  원고와 소외 1 등이 이 사건 상가에서 술이나 음식을 판매하는 영업을 하지 않기로 약정하였다고 보기 어렵다. 이 사건 상가 바로 옆에 있는 101호에는 술과 고기를 구워서 파는 양고기 식당이 있다. 한편 제1심법원의 감정 결과 등에 따르면 이 사건 건물 주변 상가에는 술과 고기를 판매하는 식당들이 있다. 원고는 소외 1 등에게 이 사건 상가에서 실내포차를 하려는 신규임차인을 주선하였다. 소외 1 등은 신규임차인에게 환기시설을 요구하거나 영업시간을 조절하는 방법으로 냄새나 소란 등 문제를 해결할 가능성을 고려하지 않고 일방적으로 임대차계약의 체결을 거절하였다. 원고는 업종이 다른 종전 임차인에게 권리금으로 임대차보증금 2,500만 원보다 많은 6,000만 원을 지급하였다.  다. 원심판결 이유를 기록에 비추어 살펴보면, 원심판결에 상고이유 주장과 같이 논리와 경험의 법칙에 반하여 자유심증주의의 한계를 벗어나거나 권리금 회수 방해 등에 관한 법리를 오해한 잘못이 없다.  4. 결론 피고들의 상고는 이유 없어 이를 모두 기각하고 상고비용은 패소자들이 부담하도록 하여, 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.  대법관   노정희(재판장) 김재형(주심) 안철상 이흥구

 

대법원 2021. 5. 27. 선고 2020다263635, 263642 판결 [건물명도·권리금손해배상][미간행] 【판시사항】 [1] 임차인이 임대차기간 중 3기 차임액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우, 계약갱신을 요구할 당시 차임연체액이 3기 차임액에 이르지 않게 되었더라도 임대인이 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있는지 여부(적극) 및 그에 따라 권리금 회수기회 보호의무도 부담하지 않는지 여부(적극)  [2] 임대인이 임대차보증금에서 연체차임, 연체관리비 등을 공제하기 위하여는 이를 임대차보증금에서 공제한다는 주장을 하고, 임대차보증금에서 공제될 차임채권, 관리비채권 등의 발생 원인에 관하여 주장·증명을 하여야 하는지 여부(적극) 및 그 발생한 채권이 변제 등의 이유로 소멸하였는지에 관한 주장·증명책임의 소재(=임차인)  【참조조문】 [1] 구 상가건물 임대차보호법(2018. 10. 16. 법률 제15791호로 개정되기 전의 것) 제10조 제1항 제1호, 제10조의4 제1항, 제10조의8 [2] 민법 제618조, 민사소송법 제288조  【참조판례】 [1] 대법원 2014. 7. 24. 선고 2012다28486 판결(공2014하, 1643) [2] 대법원 2005. 9. 28. 선고 2005다8323, 8330 판결(공2005하, 1677) 【전 문】 【원고(반소피고), 피상고인 겸 부대상고인】 원고(반소피고) 【피고(반소원고), 상고인 겸 부대피상고인】 피고(반소원고) 【원심판결】 전주지법 2020. 8. 12. 선고 2019나9074, 9081 판결 【주 문】 상고와 부대상고를 모두 기각한다. 상고비용은 피고(반소원고)가 부담하고, 부대상고비용은 원고(반소피고)가 부담한다. 【이 유】 피고(반소원고, 이하 ‘피고’라 한다)의 상고이유와 원고(반소피고, 이하 ‘원고’라 한다)의 부대상고이유를 판단한다. 1. 사실관계 원심판결 이유에 따르면 다음 사실을 알 수 있다. 원고는 2013. 4. 중순 원심 공동피고에게 이 사건 상가를 보증금 5,000만 원, 월 차임 110만 원(선불), 임대차기간 2013. 4. 14.부터 2016. 4. 13.까지로 정해 임대하였다(이하 ‘이 사건 임대차계약’이라 한다).  원심 공동피고는 계약일 무렵 원고에게 보증금 5,000만 원을 지급하고 원고로부터 이 사건 상가를 인도받았고, 그 무렵부터 아들인 피고를 통해 이 사건 상가를 점유·사용하고 있다.  이 사건 임대차계약이 묵시적으로 갱신되던 중 원고는 2018. 3. 7. 피고에게 임대차계약의 갱신을 거절한다고 통지했다. 2. 권리금 회수기회 보호의무가 인정되는지 여부(피고의 상고이유) 가. 구 「상가건물 임대차보호법」(2018. 10. 16. 법률 제15791호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 상가임대차법’이라 한다) 제10조의4 제1항은 본문에서 “임대인은 임대차기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다.”라며 임대인의 권리금 회수기회 보호의무를 정하고, 단서에서 제10조 제1항 각호에서 정한 계약갱신 거절사유가 있는 경우 그 의무를 부담하지 않는다는 예외를 정하고 있다.  구 상가임대차법 제10조 제1항은 “임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만 다음 각호의 어느 하나의 경우에는 그러하지 아니하다.”라고 정하고, 제1호에서 ‘임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우’를 들고 있다.   구 상가임대차법 제10조 제1항 제1호의 취지는 상가건물의 임차인에게 계약갱신 요구권을 부여하여 권리금이나 시설투자비용을 회수할 수 있도록 임차권의 존속을 보장하되, 임차인이 종전 임대차의 존속 중에 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우에는 당사자 사이의 신뢰를 기초로 하는 임대차계약관계를 더 이상 유지하기 어려우므로, 임대인이 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있도록 함으로써 그러한 경우까지 임차인의 일방적 의사에 따라 계약관계가 연장되는 것을 허용하지 않는다는 것이다(대법원 2014. 7. 24. 선고 2012다28486 판결 참조).   구 상가임대차법 제10조 제1항 제1호 중 ‘차임을 연체한 사실이 있는 경우’는 차임을 연체하고 있거나 차임을 연체했던 경우를 모두 포함한다고 보는 것이 문언에 따른 자연스러운 해석이다. 이와 달리 임차인이 계약갱신을 요구할 당시 차임을 연체하고 있어야만 한다고 보는 것은 위 규정의 문언에 합치하지 않는다.  구 상가임대차법 제10조의8은 “임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다.”라고 정하여 계약을 해지할 당시 ‘3기의 차임액에 달하는 것’을 요건으로 하고 있다. 이와 같이 구 상가임대차법은 계약해지와 계약갱신 거절의 경우를 구분하여 그 사유를 달리 정하고 있다.  차임연체액이 임대차기간 중 3기 차임액에 이르렀다가 임차인이 계약갱신을 요구할 당시 그에 이르지 않게 된 경우 임대인이 계약갱신 요구를 거절할 수 없다고 한다면, 임대인으로 하여금 신뢰를 잃은 임차인과 계약관계에서 벗어날 수 없게 하고 차임지급의무를 성실히 이행하지 않은 임차인을 보호하게 되어 형평에 반하고 구 상가임대차법 제10조 제1항 제1호를 둔 입법 목적을 실현하기 어렵다.  이러한 규정의 문언, 내용, 체계와 입법 취지 등에 비추어 보면, 임차인이 임대차기간 중 3기 차임액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있다면 임차인이 계약갱신을 요구할 당시 차임연체액이 3기 차임액에 이르지 않게 되었다고 하더라도 임대인은 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있고, 그에 따라 권리금 회수기회 보호의무도 부담하지 않는다고 보아야 한다.  나. 원심은 원고가 권리금 회수기회 보호의무를 위반했다는 이유로 손해배상을 구하는 반소 청구를 다음과 같이 배척하였다. 차임연체액이 2014. 7.경 기준으로 3기 차임액에 이르렀고 이후 그 금액에 이르지 않게 되었다고 해도 구 상가임대차법 제10조의4 제1항 단서, 제10조 제1항 제1호가 여전히 적용된다. 따라서 원고는 구 상가임대차법 제10조의4 제1항에서 정한 권리금 회수기회 보호의무를 부담하지 않는다.  다. 원심판결은 위에서 본 법리에 따른 것으로 정당하고, 상고이유 주장과 같이 논리와 경험칙에 반하여 자유심증주의의 한계를 벗어나거나 권리금 회수기회 보호의무 등에 관한 법리를 오해한 잘못이 없다.  3. 연체차임 지급 여부 등(피고의 나머지 상고이유) 원심은 다음과 같이 판단하였다. 이 사건 임대차계약은 차임을 선불로 정하고 있고 차임연체액이 2014. 7.경 3기 차임액에 이르렀으며 원고가 2015. 3.분 차임을 지급했다고 인정하기 어렵다.  원심판결 이유를 기록에 비추어 살펴보면, 원심판결에 상고이유 주장과 같이 필요한 심리를 다하지 않고 논리와 경험칙에 반하여 자유심증주의의 한계를 벗어나거나 판단을 누락한 잘못이 없다.   4. 차임 공제 여부(원고의 부대상고이유) 임대차계약에서 임대차보증금은 임대차계약 종료 후 목적물을 임대인에게 인도할 때까지 발생하는 임대차에 따른 임차인의 모든 채무를 담보하는 것으로서 피담보채무 상당액은 임대차관계의 종료 후 목적물이 반환될 때에 특별한 사정이 없는 한 별도의 의사표시 없이 보증금에서 당연히 공제되므로 임대인은 임대차보증금에서 피담보채무를 공제한 나머지만을 임차인에게 반환할 의무가 있다. 이 경우 임대차보증금에서 피담보채무 등을 공제하려면 임대인은 피담보채무인 연체차임, 연체관리비 등을 임대차보증금에서 공제하여야 한다는 주장을 해야 하고, 임대차보증금에서 공제될 차임채권, 관리비채권 등의 발생 원인에 관하여 주장·증명을 해야 한다. 다만 그 발생한 채권이 변제 등의 이유로 소멸하였는지에 관하여는 임차인이 주장·증명책임을 부담한다(대법원 2005. 9. 28. 선고 2005다8323, 8330 판결 참조).  기록에 따르면 원고는 원심 변론종결일까지 피고에게 반환해야 할 임대차보증금에서 2015. 3.분 연체차임을 공제해야 한다고 주장하지 않았다. 원고는 부대상고이유로 위 연체차임을 임대차보증금에서 공제해야 한다고 주장하나, 이는 상고심에 이르러 비로소 내세우는 주장으로 원심판결에 대한 적법한 상고이유가 아니다.  5. 결론 피고의 상고와 원고의 부대상고는 이유 없어 이를 모두 기각하고 상고비용은 피고가, 부대상고비용은 원고가 각 부담하도록 하여, 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.  대법관   노정희(재판장) 김재형(주심) 안철상 이흥구