상가임차인의 비용상환청구권의 강행규정화-윤철홍 (2004)

상가임차인의 비용상환청구권의 강행규정화-윤철홍 

 

본고는 2004년 6월에 민주노동당이 제출한 상가건물임대차보호법중개정법률안 중에서, 임대차계약에 의해 임차 중인 상가건물에 임차인이 지급한 필요비나 유익비상환청구권을 강행규정으로 하자는 것에 대해 비판적으로 고찰한 것이다. 그 순서는 먼저 임차인의 비용상환청구권에 대해 개관해 보고, 이어서 비용상환청구권의 관련조항을 강행규정으로 개정하자는 개정 법률안의 당부에 대해 검토한 다음, 결론을 밝힌 것이다. 본고의 내용은 다음과 같이 요약할 수 있겠다.     첫째로, 비용상환청구권의 본질과 관련하여, 필요비상환청구권에 대해서는 이견이 없으나, 유익비상환청구권은 부당이득반환청구권으로 해석하는 것보다는 사무관리에 의한 비용상환청구권으로 해석하는것이 규범 조화적인 해석으로 여겨진다.     둘째로, 비용상환청구권은 임대인이 목적물을 반환받은 날로부터 6개월 내에 행사하여야 하는데, 비용상환청구권의 법적 성질이 형성권이 아닌 청구권이라는 점과 임차인을 위해 인정되는 제도라는 점을 고려한다면 제척기간으로 해석하는 것보다는 소멸시효로 보는 것이 타당하다고 생각한다.     셋째로, 필요비의 상환을 위해 강행규정으로 해야 할 필요는 없다고 생각한다. 왜냐하면 필요비상환청구권의 포기 특약은 임차인에게 꼭 불리한 것만이 아니고, 필요비의 지출과 동시에 곧바로 유치권이성립하게 되므로 물권인 유치권에 의해 필요비의 상환은 보장되기 때문이다.     넷째로, 임차물의 개량을 위해 지출한 유익비는 일반적으로 고액이기 때문에 유익비상환청구권의 포기 약정에 대해서는 제한적으로 해석해야 한다. 왜냐하면 임차인이 임대인의 승낙을 얻어 증․개축한 경우에는 원상회복의 특약이 있다 하더라도 무조건 임차인에게 원상회복을 명하지 않고, 또한 임차인은 원상회복이 불가능한 부분에 대해서는 유익비상환을 청구할 수 있기 때문이다. 따라서 이를 위하여유익비청구권에 관한 규정을 강행규정으로 할 필요는 없다고 생각한다.     다섯째, 비용상환청구권의 강행규정화를 통해 임차인을 보호하려는 것보다는 입법자의 의사처럼 계약갱신청구권을 통해 임대차의 존속을 장기간 보장함으로써 임차인이 투자한 시설비용을 회수할 수 있도록 해야 할 것이다.

 

Ⅰ. 서 설  

   민주노동당은 2004년 6월에 상가건물임대차보호법중개정법률안을 국회에 제출하였다.1)

1) 민주노동당의 상가임대차보호법중개정법률안의 내용에 대한 자세한 것은 민주노동당 홈페이지 참조할 것. http://www.kdlp.org/index.php?board_act=view&page=1&board=policyview&kdlp_act=policy&kdlp_act2=board&page=1 &data_no=177

 

이법률안의 주된 내용은 현행 상가건물임대차보호법의 적용범위의 제한을 폐지하여 모든 상가 임차인에게 적용토록 하며, 더 나아가 상가건물뿐만 아니라 등록이나 허가가 가능한 비주거용의 건물에까지 확장하는 등 다양한 내용을 포함하고 있다. 특히 임대차계약에 의해 임차 중인 상가건물에 임차인이 지급한 필요비나 유익비상환청구권을, 건물소유자에 의한 임대차계약서상의 원상회복 조항의 악용을 막기 위해강행규정으로 하자고 제안하고 있다.2)

2) 상가건물임대차보호법중개정안 제15조 2항에서는 “임대차기간의 만료로 임대차가 종료한 경우 민법 제626조(임차인의 상 환청구권)에 위반한 약정으로서 임차인 또는 전차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다.”고 신설을 주장하고 있다

제626조(임차인의 상환청구권) ① 임차인이 임차물의 보존에 관한 필요비를 지출한 때에는 임대인에 대하여 그 상환을 청구할 수 있다.   ② 임차인이 유익비를 지출한 경우에는 임대인은 임대차종료시에 그 가액의 증가가 현존한 때에 한하여 임차인의 지출한 금액이나 그 증가액을 상환하여야 한다. 이 경우에 법원은 임대인의 청구에 의하여 상당한 상환기간을 허여할 수 있다.

 

현행 상가건물임대차보호법은 임차인의 비용상환청구권에 대해 특별한 규정을 두지 않고 있어, 민법제626조의 비용상환청구권이 적용된다. 그런데 이 민법 제626조는 임의규정으로서 임대차계약을 체결하는 과정에서 임대인이 원상회복청구권을 주장하지 않는 대신 임차인 역시 비용상환청구권을 주장하지 않는다는 특약을 체결함으로써, 임차인이 비용상환청구권을 포기하게되어 고액의 필요비나 유익비를 상환받지 못하는 사례가 많이 발생하고 있다고 판단하여, 이러한 임차인의 피해를 방지하기 하기 위해 강행규정으로 개정하자는 것이다.3) 이러한 비용상환청구권의 강행규정화의 주장은 현행 상가건물임대차보호법의 제정단계에서부터 행해졌다.4) 이러한 강행규정화의 주장에 대해 입법자들은 비용상환청구권의 포기로 인한 피해자 구제보다는 원활한 상가임대차 거래에 중점을 두고, 계약갱신청구권에 의한 임대차계약의 존속보장을 통해 문제를 해결하고자5) 비용상환청구권의 강행규정화의 주장을 수용하지 않았다. 이에 따라 비용상환청구권의 포기특약이 있는 임대차의 경우 특약의 유․무효에 관한 문제는 법원의 판단에 따를 수밖에 없다. 이러한 상황하에서 민주노동당은 입법 청원 당시와 같은 이유인 임차인의 필요비와 유익비청구권의 보장을 위해 관련조항을 강행규정으로 개정하자고 제안한 것이다. 이러한 비용상환청구권의 강행규정화는 때로는 임대인에게 치명적인 재산상의 손실 내지는 재산권의 본질적 침해를 야기할 수 있는 중요한 문제라고 여겨진다. 본고에서는 비용상환청구권의 강행규정화에 대해 검토하기 전에 먼저 임차인의 비용상환청구권에 대해 개관해 보고자 한다(II). 특히 여기에서는 필요비와 유익비들에 대한 판례의 태도들을 구체적으로 분석하고, 이어서 비용상환청구권의 관련조항을 강행규정으로 개정하자는 개정 법률안의 당부에 대해 검토한(III) 다음, 글을 맺고자 한다.  

3) http://www.kdlp.org/index.php?board_act=view&page=1&board=policyview&kdlp_act=policy&kdlp_act2=board&page=1& data_no=177 4) 김남근, 상가등임대차보호관련법안에관한공청회(국회법제사법위원회, 2001.8.28.), 64면 이하. 5) 제220회 국회 법제사법위원회회의록 제4호(2001년 4월 23일), 13면.

Ⅱ. 임차인의 비용상환청구권의 개관  

1. 비용상환청구권의 의의와 법적 성질  

   임차인의 비용상환청구권이란 임대차계약 체결 후 임차인이 임차물의 유지, 보존이나 개량을 위해 지출한 비용을 임대인에게 상환해 달라고 요구할 수 있는 권리, 즉 필요비와 유익비의 반환청구권을 의미한다(민법 제626조). 비록 임대차계약의 본질상 임차인이 임차물을 사용할 수 있는 상태로 유지하는 데 발생된 부담은
임대인이 져야 하지만, 이러한 비용상환청구권은 임대차관계로부터 발생되는 부수적인 의무에 불과한 것이다. 이 권리의 법적 성질은 형성권인 부속물매수청구권과는 달리 순수한 청구권이다. 또한 이 권리의 본질은 부당이득반환청구권이라 함이 통설이다.6)  

6) 곽윤직, 「채권각론」(박영사, 1995), 356면; 민일영, “제626조”「민법주해(XV)」(박영사, 1997), 97면; 이효종 , “ 임차인의 비용상환청구권”「은행거래․임대차사건의 제문제」 재판자료 제32집, 359면 등

 

예컨대 필요비상환청구권은 임대인이 임차물을 임차인에게 인도하고 계약 존속 중 그 사용, 수익에 필요한 상
태를 유지할 의무를 지기 때문에 임차인이 지출한 수선비나 유지비는 전적으로 임대인의 의무에 속하기 때문이다(민법 제623조). 또한 유익비의 지출은 임대인에게 꼭 필요한 것은 아니라 하더라도 증․개축 등으로 인하여 임대인에게 이익이 현존하고 있는 것이기 때문에 그 본질은 부당이득반환청구권이라고 한다. 이러한 견해에 대해 필요비의 경우에는 이론이 없으나, 유익비상환청구권의 본질을 사무관리에 의한 비용상환청구권으로 해석하는 것이 규범 조화적 해석이라고 생각한다. 왜냐하면 임차인이 임차물을 개량하는 행위는 일차적으로는 임대인을 위한 임대인의 업무이지만, 동시에 임차인 자신을 위한 업무도 된다. 이 경우 임차인이 타인, 즉 임대인을 위한 의사와 자신을 위한 의사가 병존하는 경우에도 통설은 타인의 업무에 속하는 것으로 해석하고 있으며,7) 임차인의 개량행위가 임대인에게 불리하거나 임대인의 의사에 반하는 것이 명백한 경우에는 중지를 요구할 수 있어야(민법 제737조) 하기 때문이다. 더나아가 임차물에 대한 개량행위는 임대인에게 필수적으로 요구되는 것이 아님에도 불구하고, 중대한 재산권의 행사와 관련된 것으로서 임대인의 동의나 통지가 필요하다고 해석하기 위함이다. 또한 부당이득으로 해석한다고 해도 부당이득의 일반조항이 적용될 수 없다는 점도 문제이다.8) 비교법적으로도 독일 민법 제539조제1항은 필요비 이외의 비용을 상환할 임대인의 의무는 사무관리규정에 따른다고 규정하고 있다. 원래 필요비란 임차인이 임차물을 사용, 수익하는 동안 임차물의 유지 및 보존을 위하여 지출한 비용을 말하며, 유익비란 임대인의 동의하에 임차물 등을 증․개축하거나 전기시
설이나 환기시설을 하는 등의 방법으로 임차인이 임차물의 객관적 가치를 증가시키기 위해 투입한 비용을 말한다.9) 따라서 임차인 자신이 영업을 하기 위해 설치한 기계나 설비, 가구, 인테리어 등에 투자한 시설투자비용이나 특수한 목적에 사용하기 위한 시설개수비용 등은 유익비에 포함되지 않는다.10) 

제737조(관리자의 관리계속의무) 관리자는 본인, 그 상속인이나 법정대리인이 그 사무를 관리하는 때까지 관리를 계속하여야 한다. 그러나 관리의 계속이 본인의 의사에 반하거나 본인에게 불리함이 명백한 때에는 그러하지 아니하다.

7) 곽윤직(주 6), 590면; 김상용,「채권각론(하)」(법문사, 1998), 10면; 김주수「채권각론」(삼영사, 1999), 503면; 윤철홍, 「채권각론」(법원사, 2001), 342면; 임정평,「채권각론」(법지사, 1995), 558면. 8) 이러한 점에 대해, 민법 제626조는 부당이득의 일반적인 규정에 대한 특칙으로서 부당이득에 대한 일반규정보다 우선적으로 적용되고, 부당이득의 규정들을 적용할 수 없게 된 경우에 비용 상환관계의 처리는 사무관리의 규정을 적용할 수도 있다는 것이다. 이에 대해 권남혁, “임차인의 유익비상환청구에 있어서 증가된 가액의 평가 산정의 기준시점”「사법행정」1991.12, 41면을 참조할 것.  9) 대판 1991.8.27. 91다15591, 15607. 10) 대판 1996.8.23. 95다18086, 18093

대법원 1991. 8. 27. 선고 91다15591, 15607(반소) 판결 [건물명도][공1991.10.15.(906),2426] 【판시사항】 가. 임대인이 상환의무를 지는 '유익비'의 의미 나. 자백의 취소에 있어 자백이 착오에 인한 것임을 변론의 전취지에 의하여 인정할 수 있는지 여부(적극) 【판결요지】 가. 민법 제626조에서 임대인의 상환의무를 규정한 '유익비'란 임차인이 임차물의 객관적 가치를 증가시키기 위하여 투입한 비용을 말한다.  나. 재판상의 자백은 상대방의 동의가 없는 경우에는 자백을 한 당사자가 그 자백이 진실에 부합되지 않다는 사실과 자백이 착오에 기인한다는 사실을 증명한 경우에만 이를 취소할 수 있는 것이기는 하지만 증거에 의하여 자백이 진실과 부합되지 않는 사실이 증명되고 변론의 전취지에 의하여 그 자백이 착오에 기인한 것으로 인정되는 경우에는 법원은 자백의 취소를 허용하여야 할 것이다.  【참조조문】 가.민법 제626조 제2항 나. 민사소송법 제261조 【참조판례】 가. 대법원 1980.10.14. 선고 80다1851,1852 판결(공1981,13325) 나. 대법원 1962.1.18. 선고 4294민상606 판결(집10① 민37) 【전 문】 【원고(반소피고), 상고인】 원고(반소피고) 【피고(반소원고), 피상고인】 피고(반소원고) 【원심판결】 서울고등법원 1991.4.12. 선고 90나28189,28196(반소) 판결 【주 문】 원심판결을 파기하고 사건을 서울고등법원에 환송한다. 【이 유】 상고이유를 판단한다. 1. 원심판결 이유에 의하면, 원심은 이 사건 건물에 대한 임대차계약은 소장송달로 해지되었다고 할 것이어서 피고는 원고에게 이를 명도할 의무가 있다고 한 후, 피고의 동시이행항변 및 반소청구에 따라, 그 거시증거를 종합하여 피고가 이 사건 건물을 임차사용 중 판시와 같은 1층 내부공사와 2층 증축공사를 하여 도합 금 1,874만원의 공사비를 지출한 사실을 인정하고, 이 공사비는 이 사건 임차건물에 대한 유익비이고 그 정도의 가액의 증가가 현존한다는 전제에서 이를 기초로 하여 피고가 반환받아야 할 금액을 금 14,606,667원으로 산정하고(유익비 1,874만원+보증금반환채권 200만원 - 제1심 변론종결시인 1990.4.20.까지의 약정차임 또는 동액 상당의 부당이득금 6,133,333원) 결국, 피고에 대하여는 원고로부터 동 금원을 지급받음과 동시에 이 사건 건물을 원고에게 명도할 것과 1990.4.21.부터 명도시까지 월 금 40만원의 부당이득금 지급을 명하고(본소부분), 원고에 대하여는 피고로부터 이 사건 건물을 명도받음과 동시에 피고에게 위 금원을 지급할 것을 명한(반소부분) 제1심판결을 유지하고 있다.  2. 상고이유 제1점에 대하여, 우선 기록에 비추어 보면 피고가 이 사건 건물을 임차사용 중 음식점영업을 위하여 판시와 같이 1층 내부공사를 하고 또 2층 증축공사를 하면서 그 공사비로 도합 금 1,874만원을 지출한 사실을 인정한 원심의 조치는 정당한 것으로 수긍이 가고, 소론 지적의 반대증거들은 원심의 위 사실인정에 무슨 소장을 끼칠 것으로는 보이지 아니하여, 원심이 위 반대증거들을 배척하지 아니하였다 하여 증거법칙을 어긴 것이라 할 수는 없는 것이다.  논지는 결국 원심의 전권사항인 사실인정을 비난함에 귀착되는 것이어서 이유없다. 상고이유 제2,3점에 대하여, 원심은 피고가 지출한 판시 공사비용 전액이 유익비에 해당하는 것으로 보았는바, 이는 위 공사비용이 현존가액과 동일하다는 점에 대한 원고의 자백(제1심 제7차 변론기일)을 기초로 한 것으로 보인다.  위 변론기일의 변론조서 기재에 의하면 원고가 "이 사건 건물에 피고가 지출한 비용과 현존가액은 동일하다."는 취지의 진술을 하였음을 엿볼 수 있다. 그러나 그 진술(자백)내용은 공사비용이 현존가액과 동일하다는 것일 뿐(동 자백의 구속력에 대하여는 뒤에서 다시 보기로 한다.), 위 공사비용이 모두 유익비에 해당한다는 취지가 아닌 것으로 보여져 동 자백을 근거로 위 공사비용 전액을 유익비로 인정할 수는 없을 것이다.  민법 제626조에서 임대인의 상환의무를 규정한 유익비란 임차인이 임차물의객관적 가치를 증가시키기 위하여 투입한 비용을 말하는 것이고 기록에 의해 살펴 보더라도 피고가 지출한 위 공사비용 중에는 소론이 지적하는 바와 같이 1층 내부공사에 있어 신발장 및 다용도장 공사비, 기존 칸막이 철거비용, 새로운 칸막이 공사비용, 주방 인테리어 공사비용 등이 포함되어 있음을 알 수 있는데, 이와 같은 비용은 얼른 보아도 임차물의 객관적 가치를 증대시키기 위하여 투입한 유익비라고는 보여지지 아니한다.  원심으로서는 위 공사비용 중 어느 부분이 유익비에 해당하는지를 밝혀 보아야 할 것임에도 이에 이르지 아니하고 위 자백만을 들어 만연히 위 전 공사비용을 모두 유익비로 취급하고만 것은 유익비에 관한 법리를 오해하고 이로 인해 심리를 다하지 아니한 위법을 저지른 것이라 할 것이며, 이 점을 지적하는 논지는 이유있다.  또 원심은 피고의 공사비용이 현존 가액과 동일하다는 점에 대한 위 자백의 취소를 구하는 원고의 주장에 대하여, 위 자백이 진실에 반하는 것이고 착오에 기인한 것이라는 점을 인정할 증거가 부족하다고 하여 이를 배척한 후, 위 자백을 바탕으로 지출된 유익비와 현존증가액이 동일한 것으로 인정하고 있다.  그러나 재판상의 자백은 상대방의 동의가 없는 경우에는 자백을 한 당사자가그 자백이 진실에 부합되지 않다는 것과 자백이 착오에 기인한다는 사실을 증명한 경우에만 이를 취소할 수 있는 것이기는 하나, 증거에 의하여 자백이 진실과 부합되지 않는 사실이 증명되고 변론의 전취지에 의하여 그 자백이 착오에 기인한 것으로 인정되는 경우에는 법원은 자백의 취소를 허용하여야 할 것이다.  기록에 의하면 이 사건에서 원고가 제1심에서 위와 같이 자백한 후 원심에 이르러 유익비의 현존가액에 대한 감정을 신청하는 등 자백의 내용에 반하는 주장을 하고 원심이 이를 받아들여 그 감정까지 시행하였고 원심 제7차 변론기일에 이르러서 원고가 위 자백을 명시적으로 취소하였음이 명백하고 원심이 배척하지도 아니한 위 감정결과에 의하면 위 현존증가액이 위 공사비용에는 크게 미달된 것으로 되어 있음이 엿보이는바, 그렇다면 원심은 스스로 시행한 위 감정결과의 내용을 검토하여 이를 배척할 것이 아니라고 판단된다면 그 내용에 좇아 위 자백은 진실에 부합되지 아니한 것으로 증명이 되었다 할 것이고 나아가 위 자백의 취소를 함부로 배척할 수는 없을 것이다.  원심이 만연히 원고의 위 자백이 진실에 반하는 것이고 착오에 기인한 것이라는 점을 인정할 증거가 부족하다고 하여 그 취소를 배척하고 자백의 구속력을 인정하였음은 결국 자백의 취소에 관한 법리를 오해하거나 이점에 관한 심리를 다하지 아니한 위법의 소치라 할 것이고, 이점을 지적하는 논지 또한 이유있다 할 것이다.  3. 그러므로 원심판결을 파기하고 사건을 다시 심리케 하기 위하여 원심법원에 환송하기로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.  대법관   김주한(재판장) 최재호 윤관 김용준

대법원 1991. 10. 8. 선고 91다8029 판결 [건물명도][공1991.12.1.(909),2682] 【판시사항】 가. 임대인이 상환의무를 지는 '유익비'의 의미  나. 임차인의 매수청구의 대상이 되는 '부속물'의 범위와 판단기준 및 부속된 물건이 오로지 건물임차인의 특수한 목적에 사용하기 위하여 부속된 것일 때 위 '부속물'에 해당되는지 여부 (소극)  【판결요지】 가. 민법 제626조 제2항에서 임대인의 상환의무를 규정한 '유익비'란 임대인이 임차물의 객관적 가치를 증가시키기 위하여 투입한 비용을 말한다.  나. 민법 제646조에서 건물임차인의 매수청구권의 대상으로 규정한 '부속물'이란 건물에 부속된 물건으로 임차인의 소유에 속하고, 건물의 구성부분으로는 되지 아니한 것으로서 건물의 사용에 객관적인 편익을 가져오게 하는 물건을 말하므로 부속된 물건이 오로지 건물임차인의 특수한 목적에 사용하기 위하여 부속된 것일 때에는 부속물매수청구권의 대상이 되는 물건이라 할 수 없으며 당해 건물의 객관적인 사용목적은 그 건물 자체의 구조와 임대차계약 당시 당사자 사이에 합의된 사용목적, 기타 건물의 위치, 주위환경 등 제반 사정을 참작하여 정하여지는 것이다.  【참조조문】 가.민법 제626조 제2항 나. 민법 제646조 【참조판례】 가. 대법원 1980.10.14. 선고 81다1851,1852 판결(공1980,13325) 1991.8.27. 선고 91다15591,15607 판결(공1991,2426) 나. 대법원 1977.6.7. 선고 77다50,51 판결(공1977,10153) 1982.1.19. 선고 81다1001 판결(공1982,261) 【전 문】 【원고(반소피고), 피상고인】 원고(반소피고) 【피고(반소원고), 상고인】 피고(반소원고) 【원심판결】 서울고등법원 1991.1.18. 선고 90나42291(본소),42307(반소)판결 【주 문】 상고를 기각한다. 상고비용은 피고(반소원고)의 부담으로 한다. 【이 유】 상고이유를 본다. 제1점에 대하여 원심판결 이유를 기록에 비추어 보면 피고(반소원고, 이하 피고라고 한다)가 이 사건 건물 중 피고가 임차한 이 사건 점포에서 카페영업을 하기 위한 공사를 하고, 또 카페의 규모를 확장하면서 내부시설공사를 하고, 또는 창고지붕의 보수공사를 하고 공사비를 지출한 사실을 인정할 수 있으나, 창고지붕의 보수공사비는 통상의 관리비에 속하고, 나머지 공사비인 이 사건 점포의 내부시설공사는 피고가 카페를 운영하기 위한 필요에 의하여 행하여진 것이고 그로 인하여 이 사건 점포의 객관적 가치가 증가한 것은 아니어서, 이를 위하여 지출한 돈은 원고(반소피고, 이하 원고라고 한다)가 상환의무를 지는 유익비에 해당하지 아니한다고 판단한 원심의 설시이유를 수긍할 수 있고, 거기에 채증법칙을 어기거나, 유익비의 범위에 관한 법리를 오해한 위법이 있다고 할 수 없다.  민법 제626조 제2항에서 임대인의 상환의무를 규정하고 있는 유익비란 임차인이 임차물의 객관적 가치를 증가시키기 위하여 투입한 비용을 말하는 것인데, 이 사건에서 피고가 이 사건 점포에 지출한 위 공사비가 여기에 해당한다고 할 수 없다.( 당원 1980.10.14. 선고 80다1851,1852 판결, 1991.8.27. 선고 91다15591,15607 판결 각 참조)  그리고 피고가 지출한 위의 비용이 원고에게 상환을 청구할 수 있는 유익비에 해당하지 않는다는 원심의 판단이 위법하지 않다면, 피고가 이를 미리 포기하였다는 원심의 가정적 판단이 옳은 것인지 여부는 이 사건 결과에 영향이 없다. 따라서 논지는 이유가 없다.  제2점에 대하여 민법 제646조가 규정하는 건물임차인의 매수청구의 대상이 되는 부속물이란 건물에 부속된 물건으로 임차인의 소유에 속하고, 건물의 구성부분으로는 되지 아니한 것으로서 건물의 사용에 객관적인 편익을 가져오게 하는 물건이라 할 것이므로, 부속된 물건이 오로지 임차인의 특수목적에 사용하기 위하여 부속된 것일 때는 이를 부속물매수청구권의 대상이 되는 물건이라 할 수 없을 것이고, 당해 건물의 객관적인 사용목적은 그 건물자체의 구조와 임대차계약당시 당사자 사이에 합의된 사용목적, 기타 건물의 위치, 주위환경 등 제반사정을 참작하여 정하여지는 것이라 할 것이다.( 당원 1977.6.7. 선고 77다50,51 판결 참조)  그러므로 원심이 이와 같은 견해에 터잡아 피고가 주장하는 시설들은 피고의 카페영업을 위한 시설물들일 뿐 이 사건 건물이나 점포의 객관적 편익을 가져오는 물건이라고 볼 수 없다는 이유로 피고의 부속물매수청구를 배척한 원심의 설시이유도 수긍할 수 있고, 거기에 부속물매수청구권의 범위에 대한 법리를 오해한 위법이 있다고 할 수 없다. 논지도 이유가 없다.  제3점에 대하여 원심의 제3차 변론조서의 기재에 의하면 원고는 원심에서 이 사건 금원지급청구는 불법점유로 인한 손해배상청구라고 석명한 바 있으므로, 원심이 피고에게 차임 상당의 손해배상금의 지급을 명한 것이 당사자처분권주의를 위반한 것이라고 할 수 없다. 논지도 이유없다.  그러므로 상고를 기각하고, 상고비용은 패소자의 부담으로 하여 관여법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다. 대법관   이회창(재판장) 이재성 배만운

대법원 1993. 2. 26. 선고 92다41627 판결 [건물명도][공1993.4.15.(942),1082] 【판시사항】 가. 임차인의 매수청구의 대상이 되는 ‘부속물’의 범위와 판단기준 및 부속된 물건이 오로지 건물임차인의 특수목적에 사용하기 위하여 부속된 것일 경우 ‘부속물’에 해당되는지 여부 (소극)   나. 5층 건물 중 공부상 용도가 음식점인 1,2층을 임차하여 대중음식점을 경영하면서 음식점영업의 편익을 위하여 한 시설물이 건물의 사용에 객관적인 편익을 가져오게 하는 것이라고 본 사례  【판결요지】 가. 민법 제646조가 규정하는 건물임차인의 매수청구권의 대상이 되는 부속물이라 함은 건물에 부속된 물건으로 임차인의 소유에 속하고, 건물의 구성부분이 되지 아니한 것으로서 건물의 사용에 객관적인 편익을 가져오게 하는 물건이라 할 것이므로, 부속된 물건이 오로지 임차인의 특수목적에 사용하기 위하여 부속된 것일 때는 이를 부속물매수청구권의 대상이 되는 물건이라 할 수 없을 것이나, 이 경우 당해 건물의 객관적인 사용목적은 건물 자체의 구조와 임대차계약 당시 당사자 사이에 합의된 사용목적, 기타 건물의 위치, 주변의 환경 등 제반 사정을 참작하여 정하여 지는 것이라 할 것이다.  나. 5층 건물 중 공부상 용도가 음식점인 1,2층을 임차하여 대중음식점을 경영하면서 음식점영업의 편익을 위하여 한 시설물이 건물의 사용에 객관적인 편익을 가져오게 하는 것이라고 본 사례.  【참조조문】 민법 제646조 【참조판례】 가. 대법원 1977.6.7. 선고 77다50,51 판결(공1977,10153) 1982.1.19. 선고 81다1001 판결(공1982,261) 1991.10.8. 선고 91다8029 판결(공1991,2682) 【전 문】 【원고, 피상고인】 원고 소송대리인 동양종합법무법인 담당변호사 김성기 외 5인 【피고, 상고인】 피고 【원심판결】 서울고등법원 1992.8.21. 선고 92나10434 판결 【주 문】 원심판결을 파기하고 사건을 서울고등법원에 환송한다. 【이 유】 상고이유를 본다. 1. 제1점에 대하여 원심이 인용한 제1심판결 이유에 의하면 원심은, 1983.12.말경 원·피고 간에 이 사건 건물부분에 관하여 처음 임대차계약을 체결할 당시 원고가 피고에게 빌딩을 지어 나갈 때까지 언제까지라도 장사를 하게 해 주겠다고 하여 임대차계약을 체결하고 그 영업을 위하여 막대한 금원을 투입한 것인데, 원고가 위 약속과는 달리 피고의 영업이 제대로 돌아가기 시작하자 계약갱신을 거절하고 그 명도를 청구하는 것은 신의성실의 원칙에 반하거나 권리남용에 해당되어 허용될 수 없다는 피고의 항변에 대하여, 원고가 위와 같은 약속을 하였다는 점에 부합하는 을 제1호증의 기재는 이를 믿기 어렵고 달리 이를 인정할 증거가 없다고 하여 위 항변을 배척하였다.  기록에 비추어 살펴보면 원심의 위 인정은 정당한 것으로 보이고, 원심은 위 피고의 주장에 부합하는 원심증인 소외인의 증언도 배척한 취지라 할 것이므로 이를 탓하는 논지는 이유없다.  2. 제2점에 대하여 원심판결 이유에 의하면 원심은, 피고가 원고의 동의를 얻어 이 사건 건물부분에 설치한 실내장식, 주방, 화장실, 전기시설 기타 각종시설은 건물의 객관적 편익을 위한 것으로서 그에 대하여 부속물매수청구권을 행사한다는 피고의 항변에 대하여, 건물임차인의 매수청구권의 대상이 되는 부속물이라 함은 건물에 부속된 물건으로 임차인의 소유에 속하고 건물의 구성부분으로는 되지 아니한 것으로서 건물의 사용에 객관적인 편익을 가져오게 하는 물건이라 할 것인데, 피고가 주장하는 시설물들은 건물에 부속되지 않은 독립된 물건이거나 완전히 독립성을 잃고 건물의 구성부분으로 된 것이거나 오로지 임차인의 특수목적에 사용하기 위한 것으로서 그 어느 것이나 위 매수청구의 대상이 되는 부속물이라고 할 수 없다는 이유로 이를 배척하였다.  민법 제646조가 규정하는 건물임차인의 매수청구권의 대상이 되는 부속물이라 함은 건물에 부속된 물건으로 임차인의 소유에 속하고, 건물의 구성부분으로는 되지 아니한 것으로서 건물의 사용에 객관적인 편익을 가져오게 하는 물건이라 할 것이므로, 부속된 물건이 오로지 임차인의 특수목적에 사용하기 위하여 부속된 것일 때는 이를 부속물매수청구권의 대상이 되는 물건이라 할 수 없을 것이나, 이 경우 당해 건물의 객관적인 사용목적은 그 건물 자체의 구조와 임대차계약 당시 당사자 사이에 합의된 사용목적, 기타 건물의 위치, 주변의 환경 등 제반 사정을 참작하여 정하여 지는 것이라 할 것이다( 당원 1977.6.7. 선고 77다50,51 판결; 1991.10.8. 선고 91다8029 판결 각 참조).  기록을 살펴보면, 이 사건 건물의 등기부등본(갑 제1호증), 건축물관리대장(갑 제4호증)에는 이 사건 건물 전체는 지하 1층, 지상 5층으로서 피고가 임차한 1,2층뿐만 아니라 지하층은 그 용도가 음식점으로 되어 있고, 원·피고간의 임대차계약서(갑 제2호증)에도 그 용도가 대중음식점으로 되어 있으며, 원심증인 소외인의 증언과 1심법원의 현장검증결과에 의하면 피고가 임차한 이 사건 건물부분은 당초 상·하수도, 화장실, 전기배선 등 기본시설만 되어 있는 것을 피고가 임차 후 이를 식당으로 사용하기 위하여 그 주장과 같은 각종 시설을 하였고 현재 그 바로 옆에는 ○○갈비라는 음식점이 붙어 있는 사실이 인정되는바, 이러한 사실관계에 비추어 보면 이 사건 건물의 객관적인 사용목적은 대중음식점이라고 봄이 상당하다고 할 것이다.  따라서 피고가 한 각종 시설물 중 음식점영업의 편익을 위한 것은 이 사건 건물의 사용에 객관적인 편익을 가져오게 하는 것이라고 할 것이므로 원심으로서는 피고 주장의 각종 시설물중 매수청구권의 대상이 되는 부속물로 볼 수 있는 것은 어느 것인지를 심리·확정하여 피고주장의 당부를 판단하였어야 함에도 불구하고, 피고 주장의 시설물들이 모두 오로지 식당경영이라는 피고의 특수목적에 사용하기 위한 것이라는 취지에서 건물사용에 객관적인 편익을 가져오는 것이 아니라고 본 원심판결에는 부속물매수청구권에 관한 법리오해의 위법이 있다할 것이므로 이 점에 관한 논지는 이유 있다.  그러므로 원심판결을 파기하고 사건을 원심법원에 환송하기로 관여 법관의 의견이 일치되어 주문과 같이 판결한다.

대법원 1993. 10. 8. 선고 93다25738, 93다25745(반소) 판결 [건물명도,필요비등][공1993.12.1.(957),3047] 【판시사항】 임차인의 매수청구의 대상이 되는 “부속물”의 범위와 판단기준 【판결요지】 민법 제646조가 규정하는 매수청구의 대상이 되는 부속물이란 건물에 부속된 물건으로서 임차인의 소유에 속하고, 건물의 구성부분으로는 되지 아니한 것으로서 건물의 사용에 객관적인 편익을 가져오게 하는 물건이라고 할 것이므로, 부속된 물건이 오로지 임차인의 특수목적에 사용하기 위하여 부속된 것일 때에는 이에 해당하지 않으며, 당해 건물의 객관적인 사용목적은 그 건물 자체의 구조와 임대차계약 당시 당사자 사이에 합의된 사용목적, 기타 건물의 위치, 주위환경 등 제반 사정을 참작하여 정하여지는 것이다.  【참조조문】 민법 제646조 【참조판례】 대법원 1991.10.8. 선고 91다8029 판결(공1991,2682) 1982.1.19. 선고 81다1001 판결(공1982,260) 1993.2.26. 선고 92다41627 판결(공1993상,1082) 【전 문】 【원고(반소피고), 피상고인】 원고(반소피고) 【피고(반소원고), 상고인】 피고(반소원고) 【원심판결】 부산고등법원 1993.4.30. 선고92나17129,17136(반소) 판결 【주 문】 상고를 기각한다. 상고비용은 피고(반소원고)의 부담으로 한다. 【이 유】 상고이유(보충상고이유서 기재부분은 상고이유를 보충하는 범위내에서)를 본다. 1. 임차주택의 일부가 주거 외의 목적으로 사용되는 경우에도 주택임대차보호법 제2조의 규정에 의하여 그 법률의 적용을 받는 주거용 건물에 포함되지만 ,주거생활의 안정을 보장하기 위한 입법목적에 비추어 비주거용 건물에 주택의 목적으로 일부를 사용하는 경우에는 이를 주거용 건물이라 할 수 없고 이러한 건물은 위 법률의 보호대상에서 제외된다고 할 것이다.  원심판결 이유를 기록에 비추어 살펴본바, 원심이 그 거시증거를 종합하여,원고(반소피고, 이하 원고 라고한다) 소유인 이 사건 건물은 지하 1층, 지상 3층으로서 당초부터 지하 1층 지상 1, 2층은 근린생활시설로 지상 3층은 주택용도로 건축되었고, 피고(반소원고, 이하 피고라고 한다)가 임차한 위 지상 2층 부분도 사무실로 사용되어 온 사실, 피고는 위 지상 2층 중에서 조그마한 방 두개를 제외한 거의 대부분을 삼계탕을 먹으러 온 손님을 위한 홀로 방 3개, 주방 등으로 사용함으로써 대중음식점의 외양을 있었던 사실을 인정한 다음 이 사건 건물의 본래의 용도, 이전의 이용실태, 피고의 이용상황 및 외양에 비추어 주택임대차보호법상의 주거용 건물이라고 할 수 없다고 판단한 조치는 정당한 것으로 수긍이 가고, 거기에 소론과 같은 채증법칙위배로 인한 사실오인이나 주택임대차보호법상의 주거용 건물에 관한 법리오해의 위법이 있다고 할 수 없다. 논지는 이유없다.  2. 원심판결 이유에 위하면, 원심은 피고가 이 사건 건물을 임차한 후 그곳에서 삼계탕집을 경영하기 위하여 합계 금 9,643,000원을 들여 보일러, 온돌방, 방문틀, 주방내부, 합판을 이용한 점포장식, 가스, 실내전등, 계단전기 등을 설치하고 페인트 도색을 하는 등 공사를 하였고, 그로 인하여 현재에도 금 8,147,000원 정도의 가치가 남아 있는 사실을 인정하면서도 이 사건 건물의 본래의 용도 및 피고의 이용실태 등에 비추어 피고가 지출한 위 비용은 어디까지나 피고가 위 건물에서 삼계탕집을 경영하기 위한 것이지 건물의 보존을 위한다거나 그 객관적 가치를 증가시키기 위한 것이 아니어서 이를 필요비 또는 유익비라고 할 수 없다고 판단하였다.  민법 제626조에서 임대인의 상환의무를 규정한 유익비라 함은 임차인이 임차물의 객관적 가치를 증가시키기 위하여 투입한 비용이고 ,필요비라 함은 임차인이 임차물의 보존을 위하여 지출한 비용을 말한다 고 할 것인바, 이 사건에서 피고가 위 건물에 지출한 공사비가 여기에 해당하지 않는다고 판단한 원심의 조치는 정당한 것으로 수긍이 가고, 거기에 소론과 같은 법리오해의 위법이 있다고 할 수 없다.  그리고 피고가 지출한 위 비용이 원고에게 상환을 청구할 수 있는 필요비나 유익비가 해당하지 않는다는 원심의 판단이 위법하지 않다면, 피고가 이를 미리 포기하였다는 원심의 가정적 판단이 옳은 것인지 여부는 이 사건의 결과에 영향이 없는 것이고, 또한 필요비나 유익비의 상환청구권을 미리 포기하는 약정을 하였더라도 무효라고 할 수 없다. 결국 논지는 이유 없다.  3. 민법 제646조가 규정하는 매수청구의 대상이 되는 부속물이란 건물에 부속된 물건으로서 임차인의 소유에 속하고, 건물의 구성부분으로는 되지 아니한 것으로서 건물의 사용에 객관적인 편익을 가져오게 하는 물건이라 할 것이므로, 부속된 물건이 오로지 임차인의 특수목적에 사용하기 위하여 부속된 것일 때에는 이에 해당하지 않는다고 할 것이고, 당해 건물의 객관적인 사용목적은 그 건물 자체의 구조와 임대차계약 당시 당사자 사이에 합의된 사용목적, 기타 건물의 위치, 주위환경 등 제반사정을 참작하여 정하여지는 것 이다( 당원 1991.10.8 선고91다8029 판결 참조)  원심이 같은 취지에서 피고가 주장하는 위 시설들은 이 사건 건물의 구성부분으로 되었거나 피고의 삼계탕집 경영이라는 특수한 목적에 사용하기 위한 것이므로 매수대상이 되는 부속물에 해당하지 않는다는 이유로 피고의 부속물매수청구권을 배척한 조치는 정당한 것으로 수긍이 가고 ,거기에 소론과 같은 부속물매수청구권에 관한 법리오해의 위법이 있다고 할 수 없다. 논지도 이유없다.  그러므로 상고를 기각하고 상고비용은 패소자의 부담으로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다. 대법관   박만호(재판장) 김상원 윤영철(주심)

대법원 1994. 9. 30. 선고 94다20389, 20396 판결 [손해배상(기),건물명도(반소)][공1994.11.1.(979),2854] 【판시사항】 가. 임차인이 지출한 간판설치비가 유익비 인지의 여부  나. 임차인이 임차목적물을 반환할 때에는 일체 비용을 부담하여 원상복구를 하기로 약정한 경우, 임차인의 유익비상환청구권을 포기하기로 한 특약이라고 볼 것 인지의 여부  다. 임대차계약 종료 후 임차인이 동시이행의 항변권을 행사하여 임차목적물을 계속 점유한 경우 불법점유로 인한 손해배상책임이 발생하는지 여부  【판결요지】 가. 민법 제626조 제2항에서 임대인의 상환의무를 규정하고 있는 유익비란 임차인이 임차물의 객관적 가치를 증가시키기 위하여 투입한 비용을 말하는 것으므로, 임차인이 임차건물부분에서 간이 음식점을 경영하기 위하여 부착시킨 시설물에 불과한 간판은 건물부분의 객관적 가치를 증가시키기 위한 것이라고 보기 어려울 뿐만 아니라, 그로 인한 가액의 증가가 현존하는 것도 아니어서 그 간판설치비를 유익비라 할 수 없다.  나. 임대차계약 체결시 임차인이 임대인의 승인하에 임차목적물인 건물부분을 개축 또는 변조할 수 있으나 임차목적물을 임대인에게 명도할 때에는 임차인이 일체 비용을 부담하여 원상복구를 하기로 약정하였다면, 이는 임차인이 임차목적물에 지출한 각종 유익비의 상환청구권을 미리 포기하기로 한 취지의 특약이라고 봄이 상당하다.  다. 임대차계약의 종료에 의하여 발생된 임차인의 임차목적물 반환의무와 임대인의 연체차임을 공제한 나머지 보증금의 반환의무는 동시이행의 관계에 있는 것이므로, 임대차계약 종료 후에도 임차인이 동시이행의 항변권을 행사하여 임차목적물을 계속 점유하여 온 것이라면 임차인의 그 건물에 대한 점유는 불법점유라고 할 수 없으므로, 임차인이 임차목적물을 계속 점유하였다고 하여 바로 불법점유로 인한 손해배상책임이 발생하는 것은 아니라고 보아야한다.  【참조조문】 가.나. 민법 제626조 제2항 가. 민법 제654조(제615조) 다. 민법 제618조, 제536조 【참조판례】 가. 대법원 1991.10.8. 선고 91다8029 판결(공1991,2682) 다. 대법원 1989.10.27. 선고 89다카4298 판결(공1989,1784) 1992.5.12. 선고 91다35823 판결(공1992,1840) 1993.11.23. 선고 92다38980 판결(공1994상,162) 【전 문】 【원고(반소피고), (피상고인겸 상고인】 원고(반소피고) 소송대리인 변호사 송호신 【피고(반소원고), (상고인 겸 피상고인)】 피고(반소원고) 소송대리인 변호사 김학만 【원심판결】 서울민사지방법원 1994.2.18. 선고 93나30036,30043(반소) 판결 【주 문】 상고를 모두 기각한다. 상고비용은 각자의 부담으로 한다. 【이 유】 1. 원고(반소피고, 이하 원고라 한다)의 상고이유를 본다. 가. 제1점에 대하여 원심이, "이 사건 임대차계약이 1991.10.5.자 원고의 해지 의사표시에 의하여 종료되었다"는 원고의 주장을 배척한 데에 소론과 같은 채증법칙 위배로 인한 사실오인 및 임대차계약 해지에 관한 법리오해의 위법이 없으므로, 논지는 이유가 없다.  나. 제2점에 대하여 원심판결 이유에 의하면, 원심이 임차목적물인 이 사건 건물부분에서 간이음식점영업을 한 소외인이 1992.10.분부터 1993.3.분까지의 차임 합계액 금 4,200,000원을 "원고"에게 직접 지급하였다고 인정하고 있음은 소론과 같다.  그러나 원심이 위 사실을 인정함에 있어 인용한 증거들을 기록에 비추어 살펴보면, 위 인정사실은 원심 증인 소외인의 증언에 의한 것으로 보이는바, 위 소외인의 증언을 보면 동인이 위 차임을 직접 지급한 상대방은 '피고(반소 원고, 이하 피고라 한다)'라고 증언하고 있고, 또한 원심이 피고가 원고에 대하여 반환의무를 지는 임차보증금 22,000,000원에서 공제되는 이 사건 건물부분 명도일까지의 연체차임을 계산함에 있어서 위 차임 합계액 금 4,200,000원을 피고에게 이미 지급된 차임 속에 포함시켜 공제하고 있는 점 등에 비추어 보면, 원심이 위 소외인이 위 차임을 직접 지급한 상대방을 '원고'로 설시한 것은 '피고'의 단순한 오기임이 분명하므로, 원심판결에 소론과 같은 이유모순 또는 채증법칙 위배로 인한 사실오인의 위법이 있다고 할 수 없다. 논지도 이유가 없다.  다. 제3점에 대하여 원심이 ‘원·피고 사이에 이 사건 건물의 준공검사지연으로 인한 원고의 영업상 손해를 배상하여 주기로 하는 약정이 이루어졌다’는 원고의 주장을 배척하였음은 옳고, 거기에 소론과 같은 사실오인의 위법이 없으므로, 논지 또한 이유가 없다.  라. 제4점에 대하여 민법 제626조 제2항에서 임대인의 상환의무를 규정하고 있는 유익비란 임차인이 임차물의 객관적 가치를 증가시키기 위하여 투입한 비용을 말하는 것인바(당원 1991.10.8. 선고 91다8029 판결 참조), 원심이, 이 사건 간판은 원고가 이 사건 건물부분에서 간이 음식점을 경영하기 위하여 부착시킨 시설물에 불과하여 위 건물부분의 객관적 가치를 증가시키기 위한 것이라고 보기 어려울 뿐만 아니라, 그로 인한 가액의 증가가 현존하는 것도 아니어서 그 간판설치비를 유익비라 할 수 없다고 인정·판단하였음은 이러한 법리에 따른 것으로서 옳고, 거기에 소론과 같은 사실오인 및 법리오해의 위법이 있다고 할 수 없으므로 논지는 이유가 없다.  마. 제5점에 대하여 원심은, 원고가 피고와의 합의 아래 임차목적물인 이 사건 건물부분에 그 판시 공사비를 투입하여 보일러 시설공사를 한 사실과 아울러 이 사건 임대차계약체결시 임차인인 원고는 임대인인 피고의 승인하에 이 사건 건물부분을 개축 또는 변조할 수 있으나 임차목적물을 임대인에게 명도할 때에는 임차인이 일체 비용을 부담하여 원상복구를 하기로 약정한 사실을 인정하였는바, 기록에 의하여 관계증거를 살펴 보면 원심의 위 사실 인정을 수긍할 수 있고, 거기에 소론과 같은 사실오인의 잘못이 있다고 할 수 없다. 그리고 원심판시와 같이 원고가 이 사건 건물부분을 임대인인 피고에게 반환할 때에는 일체 비용을 부담하여 원상복구를 하기로 약정하였다면, 이는 원고가 위 임차목적물에 지출한 각종 유익비의 상환청구권을 미리 포기하기로 한 취지의 특약이라고 봄이 상당하므로, 이와 같은 취지에서 원고의 위 보일러 시설 공사비 상환청구권을 배척한 원심의 판단은 옳고, 거기에 유익비상환청구권의 포기에 관한 법리오해가 있다 할 수 없다. 논지도 역시 받아들일 수 없다.  2. 피고의 상고이유를 본다. 가. 제1점에 대하여 원심이, 원고가 1991.11.경부터 1992.3.경까지 5개월 동안 이 사건 임차건물부분을 계속 점유하기는 하였으나 거기에서 간이음식점 영업을 하지 못함으로써 본래의 임대차계약상의 목적에 따라 사용, 수익하지 못하였다고 인정·판단하였음은 옳고, 거기에 소론과 같은 채증법칙 위배로 인한 사실오인 및 처분권주의 위배의 위법이 없으므로, 논지는 이유가 없다.  나. 제2점에 대하여 임대차계약의 종료에 의하여 발생된 임차인의 임차목적물 반환의무와 임대인의 연체차임을 공제한 나머지 보증금의 반환의무는 동시이행의 관계에 있는 것이므로, 임대차계약종료 후에도 임차인이 동시이행의 항변권을 행사하여 임차목적물을 계속 점유하여 온 것이라면 임차인의 그 건물에 대한 점유는 불법점유라고 할 수 없으므로, 임차인이 임차목적물을 계속 점유하였다고 하여 바로 불법점유로 인한 손해배상책임이 발생하는 것은 아니라고 보아야 할 것인바(당원 1989.10.27. 선고 89다카2498 판결 참조), 소론과 같이 원심이 피고의 변론기일에서의 진술에 대하여 그 주장의 취지가 이 사건 임대차계약상의 임차기간만료일부터 임차건물부분 명도시까지의 원고의 임차목적물 점유로 인한 차임 상당의 손해배상을 구하는 것인지를 석명하여 이를 심리한다고 하더라도, 원고의 손해배상책임이 인정되어 피고가 원고에게 반환할 임차보증금에서 공제될 수는 없을 것이므로, 결국 원심이 원고의 임차보증금에서 임차기간 만료 후 임차건물부분 명도시까지의 차임 상당을 공제하지 아니하였음은 옳고, 거기에 소론과 같은 석명권불행사나 심리미진의 위법이 있다고 할 수 없다. 논지도 역시 받아들일 수 없다.  3. 이에 상고를 모두 기각하고, 상고비용은 각자의 부담으로 하기로 관여 법관의 의견이 일치되어 주문과 같이 판결한다. 대법관   김형선(재판장) 박만호(주심) 박준서 이용훈

대법원 1998. 5. 29. 선고 98다6497 판결 [보증금반환][공1998.7.1.(61),1756] 【판시사항】 [1] 임차인이 임대차계약 종료 후 임차목적물을 계속 점유하였으나 본래의 계약상의 목적에 따라 사용·수익하지 않은 경우, 부당이득반환의무의 성립 여부 (소극)   [2] 임차인이 임대차계약 종료 후 동시이행의 항변권을 행사하여 임차목적물을 계속 점유하는 경우, 불법점유로 인한 손해배상의무를 지기 위한 요건  [3] 임차인의 비용상환청구권포기 특약이 있는 경우, 임차인이 임대차계약서상의 원상복구의무를 부담하지 않기로 하는 합의가 있었다고 본 사례  【판결요지】 [1] 법률상의 원인 없이 이득하였음을 이유로 한 부당이득의 반환에 있어 이득이라 함은 실질적인 이익을 의미하므로, 임차인이 임대차계약관계가 소멸된 이후에도 임차목적물을 계속 점유하기는 하였으나 이를 본래의 임대차계약상의 목적에 따라 사용·수익하지 아니하여 실질적인 이득을 얻은 바 없는 경우에는 그로 인하여 임대인에게 손해가 발생하였다 하더라도 임차인의 부당이득반환의무는 성립되지 않는다.  [2] 임대차계약의 종료에 의하여 발생된 임차인의 목적물반환의무와 임대인의 연체차임을 공제한 나머지 보증금의 반환의무는 동시이행의 관계에 있으므로, 임대차계약 종료 후에도 임차인이 동시이행의 항변권을 행사하여 임차건물을 계속 점유하여 온 것이라면, 임대인이 임차인에게 보증금반환의무를 이행하였다거나 현실적인 이행의 제공을 하여 임차인의 건물명도의무가 지체에 빠지는 등의 사유로 동시이행의 항변권을 상실하지 않는 이상, 임차인의 건물에 대한 점유는 불법점유라고 할 수 없으며, 따라서 임차인으로서는 이에 대한 손해배상의무도 없다.  [3] 임대차계약서에 "임차인은 임대인의 승인하에 개축 또는 변조할 수 있으나 계약대상물을 명도시에는 임차인이 일체 비용을 부담하여 원상복구하여야 함."이라는 내용이 인쇄되어 있기는 하나, 한편 계약체결 당시 특약사항으로 "보수 및 시설은 임차인이 해야 하며 앞으로도 임대인은 해주지 않는다. 임차인은 설치한 모든 시설물에 대하여 임대인에게 시설비를 요구하지 않기로 한다." 등의 약정을 한 경우, 임차인은 시설비용이나 보수비용의 상환청구권을 포기하는 대신 원상복구의무도 부담하지 않기로 하는 합의가 있었다고 보아, 임차인이 계약서의 조항에 의한 원상복구의무를 부담하지 않는다고 본 사례.  【참조조문】 [1] 민법 제618조, 제741조[2] 민법 제536조, 제618조, 제750조[3] 민법 제105조, 제626조, 제646조 【참조판례】 [1][2] 대법원 1990. 12. 21. 선고 90다카24076 판결(공1991, 590) 대법원 1992. 4. 14. 선고 91다45202, 45219 판결(공1992, 1589) 대법원 1992. 5. 12. 선고 91다35823 판결(공1992, 1840) 대법원 1995. 7. 25. 선고 95다14664, 14671 판결(공1995하, 2951) [1] 대법원 1993. 11. 23. 선고 92다38980 판결(공1994상, 162) 대법원 1995. 3. 28. 선고 94다50526 판결(공1995상, 1747) [2] 대법원 1994. 9. 30. 선고 94다20389, 20396 판결(공1994하, 2854) [3] 대법원 1981. 11. 24. 선고 80다320, 321 판결(공1982, 62) 【전 문】 【원고,피상고인】 원고 【피고,상고인】 피고 (소송대리인 변호사 김형기) 【원심판결】 서울고법 1997. 12. 26. 선고 97나15953 판결 【주문】 상고를 기각한다. 상고비용은 피고의 부담으로 한다. 【이유】 상고이유를 판단한다. 1. 기록과 관계 증거에 의하여 살펴보면, 원고가 피고에게 차임으로 지급한 금 4,000,000원 중 금 2,000,000원은 전 임차인인 소외 1이 연체한 차임채무를 원고가 인수하여 지급한 것이라는 피고의 주장을 배척한 원심의 조치는 수긍이 가고, 거기에 지적하는 바와 같은 채증법칙 위반의 위법이 있다고 할 수 없다.  2. 법률상의 원인 없이 이득하였음을 이유로 한 부당이득의 반환에 있어 이득이라 함은 실질적인 이익을 의미하므로, 임차인이 임대차계약관계가 소멸된 이후에도 임차목적물을 계속 점유하기는 하였으나 이를 본래의 임대차계약상의 목적에 따라 사용·수익하지 아니하여 실질적인 이득을 얻은 바 없는 경우에는 그로 인하여 임대인에게 손해가 발생하였다 하더라도 임차인의 부당이득반환의무는 성립되지 아니하는 것이며(대법원 1992. 5. 12. 선고 91다35823 판결, 1995. 7. 25. 선고 95다14664, 14671 판결 참조), 임대차계약의 종료에 의하여 발생된 임차인의 목적물반환의무와 임대인의 연체차임을 공제한 나머지 보증금의 반환의무는 동시이행의 관계에 있으므로, 임대차계약 종료 후에도 임차인이 동시이행의 항변권을 행사하여 임차건물을 계속 점유하여 온 것이라면, 임대인이 임차인에게 위 보증금반환의무를 이행하였다거나 그 현실적인 이행의 제공을 하여 임차인의 건물명도의무가 지체에 빠지는 등의 사유로 동시이행의 항변권을 상실하게 되었다는 점에 관하여 임대인의 주장·입증이 없는 이상, 임차인의 위 건물에 대한 점유는 불법점유라고 할 수 없으며, 따라서 임차인으로서는 이에 대한 손해배상의무도 없다고 할 것이다(대법원 1990. 12. 21. 선고 90다카24076 판결, 위 95다14664, 14671 판결 참조).  이 사건에서 원심이 적법하게 확정한 바와 같이 원고는 임대차계약이 종료한 이후 임차목적물에서 목욕탕영업을 하지 않았으며, 피고가 원고에게 보증금반환의무를 이행하였거나 그 이행의 제공을 한 바 없다면, 원고의 임차목적물에 대한 점유는 동시이행의 항변권에 기한 것으로서 원고로서는 부당이득반환의무나 손해배상의무를 지지 않는다고 할 것이고, 설사 지적하는 바와 같이 원고가 임차보증금 외에 임차목적물의 수리비 등의 지급을 아울러 요구하였다고 하여 원고의 점유가 불법점유가 된다고 볼 수도 없는 것이므로, 이와 같은 취지의 원심 판단은 정당하고, 거기에 동시이행에 관한 법리오해 등의 위법이 있다고 할 수 없다.  3. 원심은, 이 사건 임대차계약서에 "임차인은 임대인의 승인하에 개축 또는 변조할 수 있으나 계약대상물을 명도시에는 임차인이 일체 비용을 부담하여 원상복구하여야 함."이라는 내용이 인쇄되어 있기는 하나, 한편 원·피고는 위 계약체결 당시에 특약사항으로 "보수 및 시설은 임차인이 해야 하며 앞으로도 임대인은 해주지 않는다. 임차인은 설치한 모든 시설물에 대하여 임대인에게 시설비를 요구하지 않기로 한다." 등의 약정을 한 사실이 인정되므로, 원고는 시설비용이나 보수비용의 상환청구권을 포기하는 대신 원상복구의무도 부담하지 않기로 하는 합의가 원·피고 사이에 있었다고 보기에 충분하다고 하여, 원고로서는 위 계약서의 조항에 의한 원상복구의무를 부담하지 않는다고 판단하였는바, 기록에 의하여 살펴보면 위와 같은 원심의 사실인정과 판단은 모두 수긍이 가고, 거기에 채증법칙 위반이나 원상회복의무에 관한 법리오해의 위법이 있다고 할 수 없다.  상고이유는 모두 받아들일 수 없다. 그러므로 상고를 기각하고, 상고비용은 패소자의 부담으로 하기로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다. 대법관   천경송(재판장) 지창권 신성택(주심) 송진훈

2. 비용상환청구권의 요건  

(1) 필요비 상환청구권의 요건   

1) 임차인이 필요비를 지출하였을 것  

(가) 민법 제626조 제1항에 의해 임대인이 우선적으로 상환해야 할 비용은 ‘임차인이 임차물의 보존에 관한 필요비’이다. 그런데 임대인이 상환해야 할 필요비의 의미가 문제된다. 명문의 규정이 없기 때문에 해석에 의해 결정될 수밖에 없는데, 국내에는 두 가지 견해가 대립되고 있다.11) 우선 다수설적인 견해로 필요비를 임차목적물의 원상을 유지하거나 회복뿐만 아니라 목적물을 통상의 용도에 적합한 상태로 보존하기 위하여 지출된 비용을 포함한다는 것이다.12) 이에 반해 임대인은 사용대차의 대주와는 달리, 목적물을 임차인이 계약의 목적에 따라 사용, 수익하는 데 적합한 상태에 둘 적극적의무를 지기 때문에 그 의무의 이행을 위하여 필요한 일체의 비용으로서 그것이 통상이든 아니든 묻지 아니하고 모두 필요비에 해당된다는 것으로 해석하는 견해가 있다.13) 양 견해의 차이점은 필요비가 임차물의 유지비용과 함께 통상용도에 적합한 상태의 보존비용이냐 아니면 통상의 보존 비용뿐만 아니라 일체의 보존비용까지 포함되느냐이다. 개인적인 견해에 의하면 통상 여부를 불문하고 일체의 보존비용을 필요비로 해석하는 소수설적인 견해가 타당하다고 생각한다. 왜냐하면 우선 필요비상환청구권의 본질은 부당이득반환청구권으로서, 임차인이 임차물의 보존을 위해 임대인이 지출해야 할 비용을 임차인이 대신 지출한 것이기 때문에 그 비용이 통상여부를 불문하고 필요비에 포함되어야 하며, 또한 임대인의 비용상환의무는 임대인이 임차인에게 임대물을 사용, 수익하게 하고, 자신은 차임을 지급받는 쌍무계약관계로부터 발생되는 부수적인 의무인 점에서 필요비는 임대차계약 목적에 따른 사용, 수익을 위하여 지출한 일체의 비용을 의미하는 것으로 해석해야 합리적이기 때문이다.14) 

11) 필요비를 가장 좁게 해석하는 견해에 의하면, 필요비는 단지 목적물의 원상을 유지하거나 목적물 자체의 원상을 회복하는 비용으로 제한된다. 이 견해는 민법 제626조의 필요비를 민법 제203조 제1항의 필요비와 같은 것으로 이해한다<김종화,“제626조”「주석민법 채권각칙 (3)」(한국사법행정학회, 1999), 428면>. 그러나 현재 국내에서 이 견해를 따르는 자가 없다. 12) 곽윤직(주 6), 297면; 김상용 「채권각론(상)」, (법문사, 1999), 360면; 김형배, 「채권각론」(박영사, 1997), 433면; 임정평  (주 6), 371면.  13) 김종화(주 11), 428면; 민일영(주 6), 95면. 14) 같은 견해로 민일영(주 6), 95면.

(나) 필요비의 해당 여부와 관련하여 법원은 임차물의 유지나 보존 비용은 필요비에 포함되지만, 자신의 영업을 위하여 지출한 시설개수비용이나 부착한 물건의 비용 등은 필요비나 유익비에 해당하지 않는다고 한다15) 예를 들어“낡은 출입문을 새로 만들고 마루문, 지붕 및 방 4개를 보수하고 상수도관이 삭아서 새로 바꾸고 정원과 마당을 일부 보수한 것은 주택의 유지보존을 위한 통상의 필요비에 해당한다”고 판시한16) 반면, 다방영업에 필요한 시설을 하기 위해 지출한 비용은 필요비나 유익비에 해당하지 않는다고 판시하였으며,17) 3층 건물 중 사무실로 사용하던 2층 부분을 임차한 후 삼계탕집을 경영하기 위하여 보일러․온돌방․방문틀․주방․가스시설․전등 등을 설치하고 페인트칠을 한 경우에 대해 건물의 보존을 위한다거나 그 객관적 가치를 증가시키기 위한 것이 아니라고 하였고,18) 자신의 사진영업상 필요해서 행한 특수설비는 그것이 비록 사진관 자체의 보존상 필요 또는 가치상 유익할지라도 통상 점포의 필요비 또는 유익비에 해당하지 않는다고 판시하였다.19) 

15) 대판 1980.10.14. 80다1851; 1994.9.30. 94다20389(이하 모든 판례의 출처는 LX 7.9에 의함).  16) 서울고법 1976.7.23. 75나1886.  17) 대판 1968.12.17. 68다1923.  18) 대판 1993.10.8. 93다25738.  19) 대판 1948.4.12. 4280민상352.

대법원 1980. 10. 14. 선고 80다1851,1852 판결 [건물명도등][공1980.12.15.(646),13325] 【판시사항】 민법 제626조 소정의 유익비와 필요비의 의미   【판결요지】 민법 제626조 소정의 유익비라 함은 임차인이 임차물의 객관적 가치를 증가시키기 위하여 투입한 비용이고 필요비라 함은 임차인이 임차물의 보존을 위하여 지출한 비용을 말한다.   【참조조문】 민법 제626조 【전 문】 【원고(반소피고), 피상고인】 소송대리인 변호사 이치호 【피고(반소원고), 상고인】 피고(반소원고) 소송대리인 변호사 문양 【원심판결】 대구고등법원 1980.7.3. 선고 79나1082(본소),79나1083(반소) 판결 【주 문】 상고를 기각한다. 상고 소송비용은 피고의 부담으로 한다. 【이 유】 피고 소송대리인의 상고이유를 판단한다. 제1점, 원심판결 이유에 의하면, 원심은 그 거시증거를 종합하여 원고가 1977.3.29 피고에게 이건 건물을 1978.3.28까지 1년간 임대하여 피고로 하여금 음식점을 경영케 하였으나 그 임대차기간 중인 1977.12.29 경북도지사로부터 관광호텔의 부대시설 중 식당, 연회실 등은 그 경영주가 직접 경영하라는 지시 공문을 받고 그에 따라 원고가 이를 직영하기 위하여 임대차기간이 만료한지 상당한 기간내인 1978.4.3에 피고에게 임대차기간을 같은 해 4.25까지만 연장하여 주니 그때까지 명도하여 줄 것을 통지하였으나 피고가 이에 불응하므로 같은 해 5.1 다시 같은 달 10까지 명도하여 줄것을 요구하였던 바, 피고는 같은 해 5.초경부터 위 음식점 영업을 자진 중단하고 문을 시정한 채로 이건 건물을 방치하여 둠으로 원고는 이건 건물에 대하여 수도 및 전기를 계속 공급할 필요도 없고 또한 계속 공급하는 것이 낭비라고 생각하고 같은 해 6.1부터 단수·단전을 하기에 이르렀는데 피고는 그후에도 계속하여 문을 시정한 채로 영업을 재개할 의사가 없으면서도 원고의 몇 차례에 걸친 명도요구에 불응하다가 원심에 소송계속 중 원고로부터 임차보증금을 반환받고서야 이건 건물을 명도한 사실을 인정하고, 원고가 단수·단전의 방법으로 피고의 음식점 경영을 방해하여 영업행위를 못하게 하므로써 손해를 입었다고 하는 피고의 손해배상청구를 이유없다 하여 배척하고 있는 바, 기록과 대조하여 살펴보니 원심의 위와 같은 조치는 정당하고 여기에 소론과 같은 채증법칙을 어긴 잘못이 있다고 할 수 없다.  논지는 이유없다. 제2점 및 제3점, 원심판결 이유에 의하면, 원심은 피고가 이건 건물을 임차사용 중 피고 자신의 돈을 들여 이건 건물내부(주방, 대기실, 마루, 방, 변소 등)의 벽지, 천정지, 장판지를 새로 깔고 페인트 및 봐니스칠을 하여 단정하고 기존의 방실 칸막이를 뜯어 내거나 새로 설치하는 등 하여 시설의 일부를 개수하고 인터폰 및 비상등 설치공사를 하고 이건 건물의 현관입구에 피고 주장의 전화, 카펫트, 동양화 등을 구입하여 설치하거나 깔아놓거나 걸어 놓은 사실은 인정되나, 위 시설개수 및 시설물설치는 피고가 그 자신 음식점을 경영하기 위하여 필요에 의하여 한 것임을 인정할 수 있을 뿐더러 카펫트, 인터폰, 동양화 등은 이건 건물과는 독립된 물건으로서 피고가 수거하여 가면 되고 청색 전화가입권은 피고가 체신관서에 가입권을 반환하고 그 권리금을 찾으면 되는 것이니 위와 같은 것들을 위하여 지출한 비용을 임대인인 원고가 상환의무를 지는 유익비 또는 필요비에 해당하지 않는다고 판단하였다.  민법 제626조로서 임대인의 상환의무를 규정한 유익비란 임차인이 임차물의 객관적 가치를 증가시키기 위하여 투입한 비용을 말하는 것이고 필요비란 임차인이 임차물의 보존을 위하여 지출한 비용을 일컫는 것임이 동 조의 명문상 뚜렷한 바이므로 이 건에서 피고가 지출한 위 설시 제비용을 임차물의 보존을 위하여 지출한 필요비이거나 임차인 이 임차물의 객관적 가치를 증가시키기 위하여 투입한 유익비라고 할 수 없을 뿐더러 원심의 현장검증결과(기록 355정)에 의하면 이건 건물명도시 피고는 자기가 시설한 물건 등은 이미 다 수거하여 가고 그 후 원고가 새로운 비용을 들여 개수 단정한 사실을 인정할 수 있고 더군다나 이건 임대차계약서(갑 제1호증) 기재에 의하면 피고는 임대차계약 종료시는 그가 설치한 시설물 일체는 원형대로 복구하여 원고에게 건물을 명도하기로 약정하였음이 엿보이기도 하여 결국 원심이 피고의 유익비 및 필요비 상환 청구를 모두 받아들이지 아니한 조치는 정당하고 거기에 임대차의 효력 및 유익비에 관한 법리오해 또는 이유모순 내지 심리미진 등의 위법이 있다고 할 수 없다.  논지는 모두 이유없다. 그러므로 상고를 기각하고 상고 소송비용은 패소자인 피고의 부담으로 하기로 관여법관의 의견이 일치되어 주문과 같이 판결한다.  대법관   김용철(재판장) 한환진 김기홍

대법원 1994. 9. 30. 선고 94다20389, 20396 판결 [손해배상(기),건물명도(반소)][공1994.11.1.(979),2854] 【판시사항】 가. 임차인이 지출한 간판설치비가 유익비 인지의 여부  나. 임차인이 임차목적물을 반환할 때에는 일체 비용을 부담하여 원상복구를 하기로 약정한 경우, 임차인의 유익비상환청구권을 포기하기로 한 특약이라고 볼 것 인지의 여부  다. 임대차계약 종료 후 임차인이 동시이행의 항변권을 행사하여 임차목적물을 계속 점유한 경우 불법점유로 인한 손해배상책임이 발생하는지 여부  【판결요지】 가. 민법 제626조 제2항에서 임대인의 상환의무를 규정하고 있는 유익비란 임차인이 임차물의 객관적 가치를 증가시키기 위하여 투입한 비용을 말하는 것으므로, 임차인이 임차건물부분에서 간이 음식점을 경영하기 위하여 부착시킨 시설물에 불과한 간판은 건물부분의 객관적 가치를 증가시키기 위한 것이라고 보기 어려울 뿐만 아니라, 그로 인한 가액의 증가가 현존하는 것도 아니어서 그 간판설치비를 유익비라 할 수 없다.  나. 임대차계약 체결시 임차인이 임대인의 승인하에 임차목적물인 건물부분을 개축 또는 변조할 수 있으나 임차목적물을 임대인에게 명도할 때에는 임차인이 일체 비용을 부담하여 원상복구를 하기로 약정하였다면, 이는 임차인이 임차목적물에 지출한 각종 유익비의 상환청구권을 미리 포기하기로 한 취지의 특약이라고 봄이 상당하다.  다. 임대차계약의 종료에 의하여 발생된 임차인의 임차목적물 반환의무와 임대인의 연체차임을 공제한 나머지 보증금의 반환의무는 동시이행의 관계에 있는 것이므로, 임대차계약 종료 후에도 임차인이 동시이행의 항변권을 행사하여 임차목적물을 계속 점유하여 온 것이라면 임차인의 그 건물에 대한 점유는 불법점유라고 할 수 없으므로, 임차인이 임차목적물을 계속 점유하였다고 하여 바로 불법점유로 인한 손해배상책임이 발생하는 것은 아니라고 보아야한다.  【참조조문】 가.나. 민법 제626조 제2항 가. 민법 제654조(제615조) 다. 민법 제618조, 제536조 【참조판례】 가. 대법원 1991.10.8. 선고 91다8029 판결(공1991,2682) 다. 대법원 1989.10.27. 선고 89다카4298 판결(공1989,1784) 1992.5.12. 선고 91다35823 판결(공1992,1840) 1993.11.23. 선고 92다38980 판결(공1994상,162) 【전 문】 【원고(반소피고), (피상고인겸 상고인】 원고(반소피고) 소송대리인 변호사 송호신 【피고(반소원고), (상고인 겸 피상고인)】 피고(반소원고) 소송대리인 변호사 김학만 【원심판결】 서울민사지방법원 1994.2.18. 선고 93나30036,30043(반소) 판결 【주 문】 상고를 모두 기각한다. 상고비용은 각자의 부담으로 한다. 【이 유】 1. 원고(반소피고, 이하 원고라 한다)의 상고이유를 본다. 가. 제1점에 대하여 원심이, "이 사건 임대차계약이 1991.10.5.자 원고의 해지 의사표시에 의하여 종료되었다"는 원고의 주장을 배척한 데에 소론과 같은 채증법칙 위배로 인한 사실오인 및 임대차계약 해지에 관한 법리오해의 위법이 없으므로, 논지는 이유가 없다.  나. 제2점에 대하여 원심판결 이유에 의하면, 원심이 임차목적물인 이 사건 건물부분에서 간이음식점영업을 한 소외인이 1992.10.분부터 1993.3.분까지의 차임 합계액 금 4,200,000원을 "원고"에게 직접 지급하였다고 인정하고 있음은 소론과 같다.  그러나 원심이 위 사실을 인정함에 있어 인용한 증거들을 기록에 비추어 살펴보면, 위 인정사실은 원심 증인 소외인의 증언에 의한 것으로 보이는바, 위 소외인의 증언을 보면 동인이 위 차임을 직접 지급한 상대방은 '피고(반소 원고, 이하 피고라 한다)'라고 증언하고 있고, 또한 원심이 피고가 원고에 대하여 반환의무를 지는 임차보증금 22,000,000원에서 공제되는 이 사건 건물부분 명도일까지의 연체차임을 계산함에 있어서 위 차임 합계액 금 4,200,000원을 피고에게 이미 지급된 차임 속에 포함시켜 공제하고 있는 점 등에 비추어 보면, 원심이 위 소외인이 위 차임을 직접 지급한 상대방을 '원고'로 설시한 것은 '피고'의 단순한 오기임이 분명하므로, 원심판결에 소론과 같은 이유모순 또는 채증법칙 위배로 인한 사실오인의 위법이 있다고 할 수 없다. 논지도 이유가 없다.  다. 제3점에 대하여 원심이 ‘원·피고 사이에 이 사건 건물의 준공검사지연으로 인한 원고의 영업상 손해를 배상하여 주기로 하는 약정이 이루어졌다’는 원고의 주장을 배척하였음은 옳고, 거기에 소론과 같은 사실오인의 위법이 없으므로, 논지 또한 이유가 없다.  라. 제4점에 대하여 민법 제626조 제2항에서 임대인의 상환의무를 규정하고 있는 유익비란 임차인이 임차물의 객관적 가치를 증가시키기 위하여 투입한 비용을 말하는 것인바(당원 1991.10.8. 선고 91다8029 판결 참조), 원심이, 이 사건 간판은 원고가 이 사건 건물부분에서 간이 음식점을 경영하기 위하여 부착시킨 시설물에 불과하여 위 건물부분의 객관적 가치를 증가시키기 위한 것이라고 보기 어려울 뿐만 아니라, 그로 인한 가액의 증가가 현존하는 것도 아니어서 그 간판설치비를 유익비라 할 수 없다고 인정·판단하였음은 이러한 법리에 따른 것으로서 옳고, 거기에 소론과 같은 사실오인 및 법리오해의 위법이 있다고 할 수 없으므로 논지는 이유가 없다.  마. 제5점에 대하여 원심은, 원고가 피고와의 합의 아래 임차목적물인 이 사건 건물부분에 그 판시 공사비를 투입하여 보일러 시설공사를 한 사실과 아울러 이 사건 임대차계약체결시 임차인인 원고는 임대인인 피고의 승인하에 이 사건 건물부분을 개축 또는 변조할 수 있으나 임차목적물을 임대인에게 명도할 때에는 임차인이 일체 비용을 부담하여 원상복구를 하기로 약정한 사실을 인정하였는바, 기록에 의하여 관계증거를 살펴 보면 원심의 위 사실 인정을 수긍할 수 있고, 거기에 소론과 같은 사실오인의 잘못이 있다고 할 수 없다.  그리고 원심판시와 같이 원고가 이 사건 건물부분을 임대인인 피고에게 반환할 때에는 일체 비용을 부담하여 원상복구를 하기로 약정하였다면, 이는 원고가 위 임차목적물에 지출한 각종 유익비의 상환청구권을 미리 포기하기로 한 취지의 특약이라고 봄이 상당하므로, 이와 같은 취지에서 원고의 위 보일러 시설 공사비 상환청구권을 배척한 원심의 판단은 옳고, 거기에 유익비상환청구권의 포기에 관한 법리오해가 있다 할 수 없다. 논지도 역시 받아들일 수 없다.  2. 피고의 상고이유를 본다. 가. 제1점에 대하여 원심이, 원고가 1991.11.경부터 1992.3.경까지 5개월 동안 이 사건 임차건물부분을 계속 점유하기는 하였으나 거기에서 간이음식점 영업을 하지 못함으로써 본래의 임대차계약상의 목적에 따라 사용, 수익하지 못하였다고 인정·판단하였음은 옳고, 거기에 소론과 같은 채증법칙 위배로 인한 사실오인 및 처분권주의 위배의 위법이 없으므로, 논지는 이유가 없다.  나. 제2점에 대하여 임대차계약의 종료에 의하여 발생된 임차인의 임차목적물 반환의무와 임대인의 연체차임을 공제한 나머지 보증금의 반환의무는 동시이행의 관계에 있는 것이므로, 임대차계약종료 후에도 임차인이 동시이행의 항변권을 행사하여 임차목적물을 계속 점유하여 온 것이라면 임차인의 그 건물에 대한 점유는 불법점유라고 할 수 없으므로, 임차인이 임차목적물을 계속 점유하였다고 하여 바로 불법점유로 인한 손해배상책임이 발생하는 것은 아니라고 보아야 할 것인바(당원 1989.10.27. 선고 89다카2498 판결 참조), 소론과 같이 원심이 피고의 변론기일에서의 진술에 대하여 그 주장의 취지가 이 사건 임대차계약상의 임차기간만료일부터 임차건물부분 명도시까지의 원고의 임차목적물 점유로 인한 차임 상당의 손해배상을 구하는 것인지를 석명하여 이를 심리한다고 하더라도, 원고의 손해배상책임이 인정되어 피고가 원고에게 반환할 임차보증금에서 공제될 수는 없을 것이므로, 결국 원심이 원고의 임차보증금에서 임차기간 만료 후 임차건물부분 명도시까지의 차임 상당을 공제하지 아니하였음은 옳고, 거기에 소론과 같은 석명권불행사나 심리미진의 위법이 있다고 할 수 없다. 논지도 역시 받아들일 수 없다.  3. 이에 상고를 모두 기각하고, 상고비용은 각자의 부담으로 하기로 관여 법관의 의견이 일치되어 주문과 같이 판결한다. 대법관   김형선(재판장) 박만호(주심) 박준서 이용훈

서울고법 1976. 7. 23. 선고 75나1886 제5민사부판결 : 상고 [가옥명도청구사건][고집1976민(2),450] 【판시사항】 통상의 필요비에 해당한다고 본 사례  【판결요지】 건물의 사용대차에서 낡은 출입문을 새로 만들고 마루문, 지붕 및 방4개를 보수하고 상수도관이 삭아서 새로 바꾸고 정원과 마당을 일부 보수한 것은 주택의 유지보존을 위한 통상의 필요비에 해당되어 차주가 부담할 것이다.   【참조조문】 민법 제611조 【전 문】 【원고, 피항소인】 원고 【피고, 항소인】 피고 【원심판결】 제1심 서울민사지방법원(75가합1317 판결) 【주 문】 피고의 항소를 기각한다. 항소소송비용은 피고의 부담으로 한다. 원판결주문 1항은 가집행할 수 있다. 【청구취지】 피고는 원고에게 서울 서대문구 홍은동 (지번 생략) 지상연와조 세면와즙 평가전 주택1동 건평 20평 6홉 6작을 명도하라는 판결 및 가집행선고  【항소취지】 원판결을 취소한다. 원고의 청구를 기각한다는 판결 【이 유】 피고가 1972.5.경 원고로부터 원고소유의 서울 서대문구 홍은동 (지번 생략) 지상연와조 세면와즙 평가건 주택1동 건평 20평6홉6작(아래에서는 본건 주택이라 약칭한다)을 기한의 정함이 없이 사용 대차받아 이를 점유사용하여 온 사실은 당사자사이에 다툼이 없으므로 본소 제기로서 원,피고사이의 위 사용대차계약을 해지한 원고에게 피고는 다른 특별한 사정이 없는한 본건 주택을 명도할 의무가 있다할 것이다.  그런데 피고는 그가 본건 주택에 입주하기 직전인 1972.4. 하순경 본건 주택은 붕괴직전에 있었던 낡은 건물이어서 그로부터 같은해 5.20.까지 사이에 목욕실 신설공사, 온돌방 4개 개수공사, 부엌개조 및 타이루부착, 변소개조공사, 출입문확장 및 창호, 문짝교환공사, 철책신설 및 전기보수공사, 상수도파이프 배관공사, 주변 콩크리트포장 및 하수도공사, 정원조경공사등으로 금 930,000원을 지출하였으니 피고는 본건 주택수리에 지출한 위 금원을 유익비로서 위 비용의 상환을 받을 때까지 유치권을 행사한다고 주장하므로 살피건대, 당심증인 소외 1, 소외 2의 각 일부증언에 의하면, 피고가 본건 주택에 입주하기 직전 또는 입주도중에 본건 주택에 출입문이 낡아서 새로 만들어 달았고, 마루문을 보수하였으며 지붕의 기와 및 방 4개을 보수하였고, 상수도 파이프가 삭아서 바꾸어 시설하였으며 정원과 마당을 일부 보수한 사실은 각 인정되나 위와 같은 정도의 보수 및 개수공사비용은 본건 주택의 유지보존을 위한 통산의 필요비에 지나지 아니한다할 것이어서 이는 원, 피고사이에 특단의 약정이 없는한 본건 주택의 차주인 피고가 부담해야 할 것이므로( 민법 제611조 1항)피고가 본건 주택에 지출한 위 비용이 필요비가 아닌 유익비가 되는 것임을 전제로한 피고의 위 유치권항변은 이유없다할 것이다.  그렇다면 원고의 본소청구는 이유있어 인용할 것인바 이와 결론을 같이한 원판결은 정당하고 이에 대한 피고의 항소는 이유없어 기각하기로 하고, 소송비용의 부담 및 가집행선고에 관하여는 민사소송법 제95조 , 제89조 , 제199조를 각 적용하여 주문과 같이 판결한다.  판사   김상원(재판장) 정태웅 홍기배

서울고법 1978. 2. 2. 선고 76나3069 제6민사부판결 : 상고 [임야인도청구사건][고집1978민,38] 【판시사항】 타인의 임야 내에서 사설묘지를 경영하는 자가 이에 필요한 시설을 하므로서 소요된 비용이 필요비나 유익비가 되는가 여부  【판결요지】 피고가 지출한 비용은 모두 이사건 임야를 사설묘지로 사용하면서 분묘설치자로부터 묘지사용료 및 분묘관리비등을 징수하기 위하여 이사건 임야의 내외에 필요한 시설을 함으로서 소요된 비용이어서 그 시설비가 이사건 임야를 사설묘지로 사용한 피고의 사업에는 필요한 비용이라 하겠으나 이사건 임야의 소유자가 이를 보존하는데 필요한 비용은 아니라 할 것이고 또한 이 사건 임야의 가치를 증가시킨 유익비라고도 할 수 없으므로 위 시설비의 상환청구나 유치권을 행사할 수 없다.  【참조조문】 민법 제626조, 제320조 【참조판례】 1959.8.27. 선고 4291민상672 판결(판례카아드 6919호, 판결요지집 민법 제320조(6)356면) 1968.12.17. 선고 68다1923 판결(판례카아드 8025호, 판결요지집 민법 제626조(3)481면) 【전 문】 【원고, 피항소인】 원고 【피고, 항소인】 피고 재단법인 【원심판결】 제1심 서울민사지방법원(74가합3059 판결) 【환송판결】 대법원(1976.10.26 선고 76다2079 판결) 【주 문】 피고의 항소를 기각한다. 소송 총비용은 피고의 부담으로 한다. 【청구취지】 피고는 원고에게 경기 고양군 벽제면 내유리 (지번 생략) 임야 21정 4단 5무보를 인도하라. 소송비용은 피고의 부담으로 한다는 판결 및 가집행선고 【항소취지】 원판결을 취소한다. 원고의 청구를 기각한다. 소송비용은 1,2심 모두 원고의 부담으로 한다. 【이 유】 성립에 다툼이 없는 갑 제1호증(등기부등본), 같은 갑 4호증(증인신문조서등본, 을 제3호증과 동일), 같은 갑 11호증(판결), 같은 갑 12호증(공소장), 같은 갑 13호증의 1,2(법인등기부등본), 같은 을 제1,2호증(각 증인신문조서등본), 원심 및 환송전 당심증인 소외 1의 증언에 의하여 진정성립이 인정되는 갑 제5호증(매매계약서), 같은 갑 6호증의 1,2(각 영수증)의 각 기재에 위 증인 및 원심증인 소외 2(뒤에서 믿지 아니하는 부분제외)의 각 증언과 원심의 형사기록검증결과중 일부(뒤에서 믿지 아니하는 부분제외), 원심의 현장검증결과 및 변론의 전취지를 합쳐보면 경기 고양군 벽제면 내유리 (지번 생략) 임야 21정 4단 5무보(이하 이사건 임야라 한다)는 원래 소외 3의 소유이었는데 동인이 1971.1.25. 소외 4로부터 금 1,500,000원을 차용함에 있어 담보의 목적으로 같은달 26. 이사건 임야에 관한 소외 4명의의 소유권이전 청구권보전을 위한 가등기를 경료한 후 같은해 3.12. 소외 4와의 사이에 1971.5.24.까지 금 1,950,000원을 변제하지 아니할 때에는 담보권실행을 위하여 위 가등기에 기한 본등기절차를 이행하기로 하는 내용의 제소전화해를 한 사실, 소외 4는 소외 3이 위 변제기를 도과하자 담보권의 실행을 위하여 1972.12.30. 이사건 임야에 관한 동인명의의 소유권이전의 본등기를 경료하고 1973.1.10. 담보권의 실행방법으로 원고에게 이사건 임야를 대금은 금 6,400,000원으로 정하여 매도하고 이사건 임야에 관하여 같은해 3.19. 원고명의의 소유권이전청구권보전을 위한 가등기를, 이어 같은해 10.31. 원고명의의 소유권이전의 본등기를 각 경료하여준 사실, 한편 피고는 1971.5.14. 소외 3으로부터 이사건 임야를 증여받아 피고명의의 소유권이전등기를 경료한 이래 이를 점유 관리하여 왔는데 위와 같이 소외 4명의의 본등기가 경료되자 피고명의의 소유권이전등기가 소외 4명의의 가등기 이후의 등기라 하여 직권으로 말소된 사실등을 각 인정할 수 있고, 이에 배치되는 위 증인 소외 2의 일부증언, 원심증인 소외 5, 환송전 당심증인 소외 6의 각 증언과 원심의 형사기록검증결과중 일부는 앞에서 채택한 증거들에 비추어 믿지 아니하고 달리 반증이 없으므로, 피고는 정당한 점유권원 있음을 주장입증아니하는 한 적법한 소유자로 추정되는 원고에게 이사건 임야를 인도할 의무있다 할 것이다.  피고는 소외 3이 1973.6.25. 금 1,950,000원을, 같은해 10.12. 금 773,000원을 각 변제공탁하였으니 이사건 임야에 관한 소외 4명의의 등기는 위 담보채무의 소멸로 인하여 말소되어야 할 것이니 만큼 이 등기에 터잡아 소유권이전등기를 경료한 원고로서는 이사건 임야의 소유권을 취득할 수 없는 노릇이라고 주장하나 원고가 피고주장의 담보채무변제 이전인 1973.1.10. 담보권자인 소외 4로부터 이사건 임야를 매수하였음은 이미 앞에서 본 바와 같으므로 원고는 이사건 임야를 유효하게 취득하였다 할 것이고 이점을 다투는 피고의 위 주장은 그 이유가 없다.  피고는 원고와 소외 4간의 이사건 임야에 관한 매매는 통정의 의사표시에 의한 이른바 가장매매이므로 무효라고 주장하나, 이에 부합하는 위 증인 소외 2, 소외 5, 소외 6의 각 증언 및 원심의 형사기록검증결과중 일부( 소외 2, 소외 5, 소외 6에 대한 각 진술조서, 소외 5, 소외 7의 각 진술서)는 위에 나온 갑 4,5호증, 갑 6호증의 1,2, 갑 11,12호증의 각 기재와 원심의 형사기록검증결과( 소외 1, 소외 4, 소외 8에 대한 각 피의자신문조서)에 비추어 믿을 수 없고, 그밖에 이를 인정할 증거없으므로 피고의 위 주장 역시 받아들일 수 없다.  또한 피고는 소외 4는 싯가가 최소한 금 22,000,000원 이상 되는 이사건 임야를 불과 금 6,400,000원으로 매도하는 배임행위를 하였고 원고는 위 배임행위에 적극 가담하였으므로 이는 민법 제103조 소정 반사회적 행위로서 무효라고 주장하나, 원고가 이 소외인을 적극 권유하여 피고주장과 같은 싼 값으로 매도한 것이라고 인정할만한 증거가 없므로 설사 위 소외인의 매도행위가 배임행위라고 볼수는 없다 할 것인즉 피고의 이 주장 역시 그 이유가 없다.  피고는 마지막으로 피고는 1970.7.25. 사설공원묘지의 설립경영을 목적으로 설립된 법인으로서 1970.11.16. 경기도지사로부터 사설묘지설 허가를 받고 그 무렵부터 이사건 임야를 공원묘지로 개발하면서 1972.3.경부터 같은해 5.경까지 사이에 이사건 임야내에 현장관리사무소 건물 및 창고를 신축한 외에 진입로공사와 석축공사, 정지공사, 조경공사등으로 도합 금 36,950,000원의 공사비를 투입하였는데 이는 이사건 임야의 유지개량을 위한 필요비 내지 유익비로서 그 가치가 현존하고 있으므로 위 비용의 상환시까지 이사건 임야에 대하여 유치권을 행사하는 바라고 주장하므로 살피건대, 위에 나온 을 제1호증의 기재에 환송후 당심감정인 소외 9의 감정결과와 환송후 당심의 현장검증결과 및 변론의 전취지에 의하면 피고는 소외 3으로부터 이사건 임야를 증여받은 한편 경기도지사로부터 이사건 임야중 52,297평에 대한 사설(공원)묘지 설치허가를 얻어 사설묘지설치사업을 경영하면서 이사건 임야상에 1,200기의 분묘를 설치케 하고 분묘설치자로부터 묘지사용료, 분묘관리비등을 징수하여 온 사실, 피고는 이사건 임야를 사설묘지로 사용할 목적으로 1972.4.경 이사건 임야를 계단식으로 조성하고 이사건 임야내에 총길이 580미터, 폭 4미터의 도로를 개설하였으며, 이사건 임야의 인접지상에 철근콩크리트조 스라브즙 1층 건평 40평, 2층 건평 25평의 관리실 건물 및 세멘부록조 스레트즙 평가건 건평 6평의 창고 및 변소를 신축하고 총길이 1,995미터, 폭 4미터의 도로를 개설하는 일방, 이사건 임야의 인접지상에 높이 약 60센치미터, 길이 약 25미터의 자연석축과 직경 약 10미터의 원형으로 된 경치석축을 쌓고 그곳에 향나무를 식수하고, 이사건 임야내의 분묘 주위에 잔디를 입히는등 도합 금 13,061,860원의 비용을 지출한 사실등을 각 인정할 수 있고 달리 반증없는 바, 위 인정사실에 의하면 피고가 지출한 위 비용은 모두 이사건 임야를 사설묘지로 사용하면서 분묘설치자로부터 묘지사용료 및 분묘관리비등을 징수하기 위하여 이사건 임야의 내외에 필요한 시설을 함으로써 소요된 비용이어서 그 시설비가 이사건 임야를 사설묘지로 사용한 피고의 사업에는 필요한 비용이라 하겠으나 이사건 임야의 소유자가 이를 보존하는데 필요한 비용은  아니라 할 것이고 또한 그 시설비가 사설묘지설치허가 없는 원고에 대하여까지 이사건 임야의 가치를 증가시킨 유익비라고도 할 수 없다 할 것이므로 피고는 원고에 대하여 위 시설비의 상환을 청구할 수 없고, 따라서 유치권도 행사할 수 없다 할 것이니, 이 점에 관한 피고주장 역시 그 이유없어 받아들이지 아니한다.  그렇다면 달리 피고로부터 이 사건 임야의 점유권원있음을 주장 입증아니 하는 이 사건에 있어 피고는 원고에게 이사건 임야를 인도할 의무있다 할 것인 바, 이와 결론을 같이 한 원심판결은 정당하고 피고의 항소는 이유없으므로 이를 기각하고, 소송비용의 부담에 관하여는 미사소송법 제96조 , 제89조를 각 적용하여 주문과 같이 판결한다.  판사   김달식(재판장) 조윤 한대현

대구고법 1980. 7. 3. 선고 79나1082(본소), 1083(반소) 제2민사부판결 : 상고 [건물명도청구사건][고집1980민(2),160] 【판시사항】 음식점 경영을 위한 시설비가 유익비 또는 필요비에 해당하는지 여부 【판결요지】 음식점 경영에 필요한 시설을 하기 위하여 지출한 비용은 임대인이 상환의무를 지는 유익비 또는 필요비에 해당하지 않는다. 【참조조문】 민법 제626조 【참조판례】 1968. 12. 17. 선고, 68다1923 판결(판례카아드 8025호, 판결요지집 민법 제626조 (3) 481면) 【전 문】 【원고, 반소피고, 항소인 겸 피항소인】 원고 주식회사 【피고, 반소원고, 항소인 겸 피항소인】 피고 【제1심】 대구지방법원(78가합632(본소), 78가합894(반소) 판결) 【주 문】 (1) 원판결중 피고(반소원고)의 반소청구에 관한 원고(반소피고)의 패소부분을 취소하고, 이에 대한 피고(반소원고)의 반소청구를 기각한다. (2) 원고(반소피고)의 나머지 항소와 피고(반소원고)의 항소를 모두 기각한다. (3) 소송비용중 본소로 인하여 생긴 총비용은 원고(반소피고)의, 반소로 인하여 생긴 총비용은 피고(반소원고)의 각 부담으로 한다. 【원고(반소피고)의 항소 및 청구취지】 주문 (1)항 및 피고(반소원고, 이하 피고라고만 한다)면 원고(반소피고, 이하 원고라고만 한다)에게 돈 7,880,000원 및 이에 대한 1978. 11. 17.부터 완제일까지의 연 5푼의 비율에 의한 돈을 지급하라.  소송비용은 제1, 2심 모두 피고의 부담으로 한다라는 판결과 가집행선고 【피고의 항소 및 반소 청구취지】 원판결중 피고의 패소부분을 취소한다. 원고는 피고에게 돈 12,094,000원 및 이에 대한 1978. 11. 17.부터 완제일까지의 연 5푼의 비율에 의한 돈을 지급하라. 소송비용은 제1, 2심 모두 원고의 부담으로 한다라는 판결과 가집행선고 【이 유】 1. 원고의 본소청구에 대한 판단 원고가 1977. 3. 29. 그 소유의 대구시 동구 두산동 (지번 생략) 제1호 철근콩크리트조 육즙 4층건 호텔 1동 및 철근콩크리트조 육즙 2층건 호텔 1동중 위 2층 건물의 1층 건평 116평 7홉 5작(이하 이건 건물이라고 부른다)은 임차보증금은 돈 5,000,000원, 월임료는 돈 400,000원, 기간은 1978. 3. 28.까지로 정하여 피고에게 임대하고, 피고는 이건 건물에서 (상호 생략)이라는 상호로 음식점을 경영한 사실, 위 임대차 기간이 경과된 후인 1978. 11. 11.에 원고는 위 보증금을 피고에게 반환하고, 피고는 같은달 16에 이건 건물을 원고에게 명도한 사실은 당사자 사이에 다툼이 없다.  원고는, 피고가 위 임대차 기간이 만료된 후에도 같은해 4. 19.부터 보증금반환시까지 6개월 11일간 이건 건물을 불법으로 점유하므로 말미암아 그 기간 위 음식점을 직접 경영하지 못하여 합계 돈 7,880,000원 상당의 손해를 입었다고 주장하므로 살피건대, 임대차에 있어서 임차인의 임차목적물 반환의무는 임대인의 임차보증금 반환의무와 동시이행 관계에 있는 것이니 위 임대차 기간 만료 이후로부터 위 보증금을 반환받은 1978. 11. 11.까지의 피고의 이건 건물에 대한 점유는 적법한 권원에 기한 것이라 할 것이므로 원고의 본소청구는 더 나아가 살필 것도 없이 이유없다 할 것이다.  2. 피고의 반소청구에 대한 판단 (가) 영업행위 방해로 인한 손해배상청구에 관하여 본다. 피고는, 원고가 1978. 3.초에 구두로 피고에게 위 임대차기간을 1년간 더 연장하여 주었음에도 불구하고 1978. 6. 1.부터 같은해 11. 16.까지 이건 건물에 대하여 단전 및 단수조치를 하는등의 방법으로 피고의 음식점 (상호 생략) 경영을 방해하여 영업행위를 못하게 하므로 말미암아 합계 돈 4,400,000원 상당의 손해를 입었다고 주장하므로 살피건대, 원고의 주장사실에 일부 부합하는듯한 원심증인 소외 1의 일부 증언내용은 아래의 인용 증거들에 비추어 믿기 어렵고, 달리 이를 인정할 증거가 없으며, 오히려 성립에 다툼이 없는 갑 제3호증(시설운용에 대한 지시), 공성부분에 다툼이 없으므로 문서전체의 진정성립이 추정되는 갑 제5호증의 1 내지 4(각 통고서)에 각 적힌 일부내용과 위 증인 소외 1, 원심증인 소외 2의 각 일부증언 내용에 변론의 전취지를 종합하면, 원고는 앞서 본소청구에서 본바와 같이 피고에게 이건 건물을 임대하여 음식점 (상호 생략)을 경영케 하였으나 1977. 12. 29. 경북지사로부터 관광호텔의 부대시설중 식당, 연회실등은 그 경영주가 직접 경영하라는 지시공문을 받고 그에 따라 원고가 이를 직영하기 위하여 1978. 4. 3. 같은달 21. 2회에 걸쳐 피고에게 임대차기간을 같은해 4. 25.까지 연장하여 주니 그때까지 명도하여 줄 것을 통지하였으나 피고가 이에 불응하므로 같은해 5. 1. 다시 같은 달 10까지 명도하여 줄 것을 요구하였던바, 피고는 같은해 5.초경부터 위 음식점영업을 자진 중단하고 문을 시정한 채로 이건 건물을 방치하여 두므로, 원고는 이건 건물에 대하여 수도 및 전기를 계속 공급할 필요성도 없고 또한 계속 공급하는 것이 낭비라 생각하고 같은해 6. 1.부터 단수 및 단전을 하기에 이르렀는데(오히려 피고는 이로써 그 사용료 부담에 있어서 혜택을 보게 되었다 할 것이다), 피고는 그 후에도 계속하여 문을 시정한 채로 영업을 재개할 의사가 없으면서도 원고의 몇차례에 걸친 명도요구에 불응하다가 원고로부터 보증금을 반환받고서 이건 건물을 원고에게 명도하여 주기에 이르른 사실을 인정할 수 있을 따름이니, 피고가 이건 손해배상청구는 더 나아가 살필 것도 없이 이유없다 할 것이다.  (나) 필요비 및 유익비 상환청구에 관하여 본다. 피고는, 원고로부터 이건 건물을 임차한 후 돈 4,620,000원을 들여 이건 건물의 현관, 주방대기실, 마루판, 방내실, 변소, 벽추가공사, 5, 6호실 칸막이 공사를, 돈 396,000원을 들여 이건 건물에 전화인터폰, 비상등 2개를 설치하는 전기공사를 하여 이건 건물을 보전하기 위한 필요비로 합계 돈 5,016,000원 상당을 지출하였고, 이건 건물의 현관 입구에 돈 200,000원을 들여 전화1대(청색전화, (번호 생략))를 놓고, 돈 50,000원을 들여 카펫트를 깔았으며, 돈 3,200,000원을 들여 80호 짜리 동양화 2폭을 벽크기에 맞추어 구입하여 걸어 놓음으로써 이건 건물의 가액이 합계 돈 3,450,000원 상당 증가하였는데, 피고가 위와 같이 지출한 필요비 및 유익비 합계 돈 8,466,000원중 우선 돈 7,694,000원의 지급을 바란다고 주장하므로 살피건대, 원심증인 소외 3의 일부 증언내용과 원심의 현장검증 및 감정(감정인 소외 4)결과의 일부에 의하면, 피고가 1977. 3. 경 이건 건물을 임차하여 음식점(상호 생략)을 경영함에 있어 피고주장의 위 돈 상당을 들여 이건 건물 내부의 장판지와 벽지 및 천정지를 새로 깔고, 페인트 및 봐니스 칠을 하여 단장하고, 기존의 방실 칸막이를 뜯어내거나 새로 설치하는등 하여 시설의 일부를 개수하고, 인타폰 및 비상등(2개)설치 공사를 하고, 이건 건물의 현관입구에는 피고주장의 전화, 카펫트, 동양화등을 구입하여 설치하거나, 깔아놓거나, 걸어놓은 사실이 있음을 인정할 수 있으나, 한편 원·당심의 현장검증결과의 일부에 변론의 전취지(특히, 위 시설개수의 정도와 부위 및 설치한 시설물 자체의 용도등)를 종합하면, 위 시설개수 및 시설물 설치는 피고가 음식점(상호 생략)을 경영하기 위한 필요에 의한 것임을 인정할 수 있으니, 이를 위하여 지출한 비용은 임대인인 원고가 상환의무를 지는 유익비 또는 필요비에 해당하지 않는다 할 것이므로(피고주장의 전화, 카펫트, 동양화, 인타폰등의 설치물은 이건 건물과는 독립된 물건으로 피고가 수거-청색전화 가입권을 반환하고 그 권리금을 찾으면 된다-하여 가면 되고 특단의 사정이 없는 한 수거의무를 지고 있는 것이니 여기에 투입한 비용은 이 점에 있어서도 필요비 또는 유익비에 해당되지 아니한다 할 것이다), 피고의 이건 필요비 및 유익비 상환청구 또한 더 나아가 살필 것도 없이 이유없다 할 것이다.  3. 결론 따라서 원·피고의 본소 및 반소청구는 모두 부당하므로 이를 기각할 것인바, 원판결은 원고의 본소청구에 대하여는 이와 결론을 같이하여 정당하다고 인정되고, 피고의 반소청구에 대하여는 일부 인용함으로써 이와 결론을 일부 달리하여 부당하다고 인정되므로, 원고의 항소에 의하여 원판결중 피고의 반소청구에 대한 원고의 패소부분을 취소하고 이에 대한 피고의 반소청구를 기각하며, 그 나머지 원고의 항소와 피고의 항소 모두는 이유없으므로 이를 기각하고, 소송비용의 부담에 관하여는 민사소송법 제96조, 제95조, 제89조, 제92조를 적용하여 주문과 같이 판결한다.  판사   고정권(재판장) 이동락 배기원

대법원 1993. 10. 8. 선고 93다25738, 93다25745(반소) 판결 [건물명도,필요비등][공1993.12.1.(957),3047] 【판시사항】 임차인의 매수청구의 대상이 되는 “부속물”의 범위와 판단기준  【판결요지】 민법 제646조가 규정하는 매수청구의 대상이 되는 부속물이란 건물에 부속된 물건으로서 임차인의 소유에 속하고, 건물의 구성부분으로는 되지 아니한 것으로서 건물의 사용에 객관적인 편익을 가져오게 하는 물건이라고 할 것이므로, 부속된 물건이 오로지 임차인의 특수목적에 사용하기 위하여 부속된 것일 때에는 이에 해당하지 않으며, 당해 건물의 객관적인 사용목적은 그 건물 자체의 구조와 임대차계약 당시 당사자 사이에 합의된 사용목적, 기타 건물의 위치, 주위환경 등 제반 사정을 참작하여 정하여지는 것이다.  【참조조문】 민법 제646조 【참조판례】 대법원 1991.10.8. 선고 91다8029 판결(공1991,2682) 1982.1.19. 선고 81다1001 판결(공1982,260) 1993.2.26. 선고 92다41627 판결(공1993상,1082) 【전 문】 【원고(반소피고), 피상고인】 원고(반소피고) 【피고(반소원고), 상고인】 피고(반소원고) 【원심판결】 부산고등법원 1993.4.30. 선고92나17129,17136(반소) 판결 【주 문】 상고를 기각한다. 상고비용은 피고(반소원고)의 부담으로 한다. 【이 유】 상고이유(보충상고이유서 기재부분은 상고이유를 보충하는 범위내에서)를 본다. 1. 임차주택의 일부가 주거 외의 목적으로 사용되는 경우에도 주택임대차보호법 제2조의 규정에 의하여 그 법률의 적용을 받는 주거용 건물에 포함되지만 ,주거생활의 안정을 보장하기 위한 입법목적에 비추어 비주거용 건물에 주택의 목적으로 일부를 사용하는 경우에는 이를 주거용 건물이라 할 수 없고 이러한 건물은 위 법률의 보호대상에서 제외된다고 할 것이다.  원심판결 이유를 기록에 비추어 살펴본바, 원심이 그 거시증거를 종합하여,원고(반소피고, 이하 원고 라고한다) 소유인 이 사건 건물은 지하 1층, 지상 3층으로서 당초부터 지하 1층 지상 1, 2층은 근린생활시설로 지상 3층은 주택용도로 건축되었고, 피고(반소원고, 이하 피고라고 한다)가 임차한 위 지상 2층 부분도 사무실로 사용되어 온 사실, 피고는 위 지상 2층 중에서 조그마한 방 두개를 제외한 거의 대부분을 삼계탕을 먹으러 온 손님을 위한 홀로 방 3개, 주방 등으로 사용함으로써 대중음식점의 외양을 있었던 사실을 인정한 다음 이 사건 건물의 본래의 용도, 이전의 이용실태, 피고의 이용상황 및 외양에 비추어 주택임대차보호법상의 주거용 건물이라고 할 수 없다고 판단한 조치는 정당한 것으로 수긍이 가고, 거기에 소론과 같은 채증법칙위배로 인한 사실오인이나 주택임대차보호법상의 주거용 건물에 관한 법리오해의 위법이 있다고 할 수 없다. 논지는 이유없다.  2. 원심판결 이유에 위하면, 원심은 피고가 이 사건 건물을 임차한 후 그곳에서 삼계탕집을 경영하기 위하여 합계 금 9,643,000원을 들여 보일러, 온돌방, 방문틀, 주방내부, 합판을 이용한 점포장식, 가스, 실내전등, 계단전기 등을 설치하고 페인트 도색을 하는 등 공사를 하였고, 그로 인하여 현재에도 금 8,147,000원 정도의 가치가 남아 있는 사실을 인정하면서도 이 사건 건물의 본래의 용도 및 피고의 이용실태 등에 비추어 피고가 지출한 위 비용은 어디까지나 피고가 위 건물에서 삼계탕집을 경영하기 위한 것이지 건물의 보존을 위한다거나 그 객관적 가치를 증가시키기 위한 것이 아니어서 이를 필요비 또는 유익비라고 할 수 없다고 판단하였다.  민법 제626조에서 임대인의 상환의무를 규정한 유익비라 함은 임차인이 임차물의 객관적 가치를 증가시키기 위하여 투입한 비용이고 ,필요비라 함은 임차인이 임차물의 보존을 위하여 지출한 비용을 말한다 고 할 것인바, 이 사건에서 피고가 위 건물에 지출한 공사비가 여기에 해당하지 않는다고 판단한 원심의 조치는 정당한 것으로 수긍이 가고, 거기에 소론과 같은 법리오해의 위법이 있다고 할 수 없다.  그리고 피고가 지출한 위 비용이 원고에게 상환을 청구할 수 있는 필요비나 유익비가 해당하지 않는다는 원심의 판단이 위법하지 않다면, 피고가 이를 미리 포기하였다는 원심의 가정적 판단이 옳은 것인지 여부는 이 사건의 결과에 영향이 없는 것이고, 또한 필요비나 유익비의 상환청구권을 미리 포기하는 약정을 하였더라도 무효라고 할 수 없다. 결국 논지는 이유 없다.  3. 민법 제646조가 규정하는 매수청구의 대상이 되는 부속물이란 건물에 부속된 물건으로서 임차인의 소유에 속하고, 건물의 구성부분으로는 되지 아니한 것으로서 건물의 사용에 객관적인 편익을 가져오게 하는 물건이라 할 것이므로, 부속된 물건이 오로지 임차인의 특수목적에 사용하기 위하여 부속된 것일 때에는 이에 해당하지 않는다고 할 것이고, 당해 건물의 객관적인 사용목적은 그 건물 자체의 구조와 임대차계약 당시 당사자 사이에 합의된 사용목적, 기타 건물의 위치, 주위환경 등 제반사정을 참작하여 정하여지는 것 이다( 당원 1991.10.8 선고91다8029 판결 참조)  원심이 같은 취지에서 피고가 주장하는 위 시설들은 이 사건 건물의 구성부분으로 되었거나 피고의 삼계탕집 경영이라는 특수한 목적에 사용하기 위한 것이므로 매수대상이 되는 부속물에 해당하지 않는다는 이유로 피고의 부속물매수청구권을 배척한 조치는 정당한 것으로 수긍이 가고 ,거기에 소론과 같은 부속물매수청구권에 관한 법리오해의 위법이 있다고 할 수 없다. 논지도 이유없다.  그러므로 상고를 기각하고 상고비용은 패소자의 부담으로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다. 대법관   박만호(재판장) 김상원 윤영철(주심)

 

(다) 임대인이 상환해야 할 필요비는 임차물의 보존에 관한 필요비를 의미하므로, 임차물의 사용, 수익 그 자체를 위하여 지출한 비용은 필요비에 속하지 않는다.20) 예컨대 상가건물을 임차하여 영업을 하는 경우 가스료나 전기료 등은 임차인이 부담해야 한다는 것이다.21) 그러나 임차건물에 대한 재산세는 임대인이 납부하
여야 한다. 따라서 공조나 공과에 대해서는 그것의 납부의무가 누구에게 속한 것인가에 따라 임대인이 납부의무자라면 임차인이 납부한 공조나 공과는 필요비에 해당될 것이다. 

20) 김기선, 「한국채권법각론」(법문사, 1982), 199면; 민일영(주 6), 95면; 이효종(주 6), 359면. 21) 민일영(주 6), 95면

(라) 필요비 상환청구의 범위는 제한이 없다. 따라서 유익비와는 달리 가치의 증가가 현존하느냐의 여부와 관계없이 임차인은 지출한 비용의 전액을 청구할 수 있다. 그러나 임차인이 지출한 후 경제사정의 변동으로 가격이 증대한 경우 임차인은 그 증가한 가격의 필요비는 청구할 수 없다고 한다.22) 

22) 김종화(주 11), 429면.

2) 임차인의 지출에 의하여 임대인이 출연을  면할 것  

   임차인의 지출에 의하여 임대인이 당연히 지출해야만 하는 비용을 지출하지 않게 되어야 한다. 이러한 임차인의 비용지출이 임대인의 의무위반으로 인하여야 할 필요는 없다. 

3) 임대인의 승낙 및 이득 여부 

  필요비는 임차물을 보존하기 위하여 지출한 비용이다. 따라서 임차인이 필요비를 지출하기 전에 임대인의 동의를 받아야 할 필요는 없다. 임차인이 필요비를 지출하면 임대인에 대하여 곧 바로 상환청구권이 발생하고, 유익비상환청구와 달리 임차인의 지출로 인하여 임대인이 적극적으로 이득을 보았을 것을 요하지 아니한
다. 그러나 최소한 임대인이 지급했어야 할 비용을 지급하지 않은 소극적인 이익은 있어야 할 것이다. 

(3) 유익비상환청구권의 요건  

1) 유익비를 지출하였을 것 

  임차인이 상환을 청구할 수 있는 유익비는 임차물의 객관적 가치를 증가시킨 비용이다. 그러므로 임차물의 객관적 가치의 증가와 관계가 없는 임차인의 특수한 목적을 위하여 지출한 비용은 포함되지 않는다. 그러나 반드시 임차물 자체의 가치를 증가시켜야만 하는 것은 아니며, 또한 임차물에 직접적인 비용을 지출해야만 하
는 것도 아니다. 예컨대 가옥의 임차인이 도로의 포장비용을 지출한 때에도 그것이 가옥의 가치를 증가시킨 한도에서는 유익비가 될 수 있다.23) 

23) 곽윤직(주 6), 356면.

   유익비의 해당 여부와 관련한 판례의 태도를 보면, “민법 제626조에서 임대인의 상환의무를 규정한 유익비란 임차인이 임차물의 객관적 가치를 증가시키기 위하여 투입한 비용을 말하는 것이고 ···피고가 지출한 공사비용 중에는 ··· 1 층 내부공사에 있어 신발장 및 다용도장, 공사비, 기존 칸막이 철거비용, 새로운 칸막이 공사
비용, 주방 인테리어 공사비용 등이 포함되어 있음을 알 수 있는데, 이와 같은 비용은 얼른 보아도 임차물의 객관적 가치를 증대시키기 위하여 투입한 유익비라고는 보여지지 아니한다.”고 판시한 것이나,24) “카페영업을 하기 위한 공사를 하고, 또 카페의 규모를 확장하면서 내부시설공사를 하고, 또는 창고지붕의 보수공사를 하고, 공사비를 지출한 사실을 인정할 수 있으나, 창고지붕의 보수공사비는 통상의 관리비에 속하고, 나머지 공사비인 이 사건 점포의 내부시설공사는 피고가 카페를 운영하기 위한 필요에 의하여 행하여진 것이고, 그로 인하여 이 사건 점포의 객관적 가치가 증가한 것은 아니어서 이를 위하여 지출한 돈은 원고가 상환의무를 지는 유익비에 해당하지 아니한다.”고 판시한25) 경우, 또한 임차인이 임차건물부분에서 간이 음식점을 경영하기 위하여 부착시킨 시설물에 불과한 간판은 건물부분의 객관적 가치를 증가시키기 위한 것이라고 보기 어려울 뿐만 아니라 그로 인한 가액의 증가가 현존하는 것도 아니어서 그 간판설치를 유익비라 할 수 없다는26) 것에서 볼 수 있는 바와 같이 자신이 영업을 하기 위하여 건물 내부 시설공사나 설비를 개선하기 위해 투자한 비용은 유익비에 포함되지 않는다는 것을 알 수 있다.  

24) 대판 1991.8.27. 91다15591. 25) 대판 1991.10.8. 91다8029. 26) 대판 1994.9.30. 94다20389, 20396

대법원 1991. 8. 27. 선고 91다15591, 15607(반소) 판결 [건물명도][공1991.10.15.(906),2426] 【판시사항】 가. 임대인이 상환의무를 지는 '유익비'의 의미  나. 자백의 취소에 있어 자백이 착오에 인한 것임을 변론의 전취지에 의하여 인정할 수 있는지 여부(적극)  【판결요지】 가. 민법 제626조에서 임대인의 상환의무를 규정한 '유익비'란 임차인이 임차물의 객관적 가치를 증가시키기 위하여 투입한 비용을 말한다.  나. 재판상의 자백은 상대방의 동의가 없는 경우에는 자백을 한 당사자가 그 자백이 진실에 부합되지 않다는 사실과 자백이 착오에 기인한다는 사실을 증명한 경우에만 이를 취소할 수 있는 것이기는 하지만 증거에 의하여 자백이 진실과 부합되지 않는 사실이 증명되고 변론의 전취지에 의하여 그 자백이 착오에 기인한 것으로 인정되는 경우에는 법원은 자백의 취소를 허용하여야 할 것이다.  【참조조문】 가.민법 제626조 제2항 나. 민사소송법 제261조 【참조판례】 가. 대법원 1980.10.14. 선고 80다1851,1852 판결(공1981,13325) 나. 대법원 1962.1.18. 선고 4294민상606 판결(집10① 민37) 【전 문】 【원고(반소피고), 상고인】 원고(반소피고) 【피고(반소원고), 피상고인】 피고(반소원고) 【원심판결】 서울고등법원 1991.4.12. 선고 90나28189,28196(반소) 판결 【주 문】 원심판결을 파기하고 사건을 서울고등법원에 환송한다. 【이 유】 상고이유를 판단한다. 1. 원심판결 이유에 의하면, 원심은 이 사건 건물에 대한 임대차계약은 소장송달로 해지되었다고 할 것이어서 피고는 원고에게 이를 명도할 의무가 있다고 한 후, 피고의 동시이행항변 및 반소청구에 따라, 그 거시증거를 종합하여 피고가 이 사건 건물을 임차사용 중 판시와 같은 1층 내부공사와 2층 증축공사를 하여 도합 금 1,874만원의 공사비를 지출한 사실을 인정하고, 이 공사비는 이 사건 임차건물에 대한 유익비이고 그 정도의 가액의 증가가 현존한다는 전제에서 이를 기초로 하여 피고가 반환받아야 할 금액을 금 14,606,667원으로 산정하고(유익비 1,874만원+보증금반환채권 200만원 - 제1심 변론종결시인 1990.4.20.까지의 약정차임 또는 동액 상당의 부당이득금 6,133,333원) 결국, 피고에 대하여는 원고로부터 동 금원을 지급받음과 동시에 이 사건 건물을 원고에게 명도할 것과 1990.4.21.부터 명도시까지 월 금 40만원의 부당이득금 지급을 명하고(본소부분), 원고에 대하여는 피고로부터 이 사건 건물을 명도받음과 동시에 피고에게 위 금원을 지급할 것을 명한(반소부분) 제1심판결을 유지하고 있다.  2. 상고이유 제1점에 대하여, 우선 기록에 비추어 보면 피고가 이 사건 건물을 임차사용 중 음식점영업을 위하여 판시와 같이 1층 내부공사를 하고 또 2층 증축공사를 하면서 그 공사비로 도합 금 1,874만원을 지출한 사실을 인정한 원심의 조치는 정당한 것으로 수긍이 가고, 소론 지적의 반대증거들은 원심의 위 사실인정에 무슨 소장을 끼칠 것으로는 보이지 아니하여, 원심이 위 반대증거들을 배척하지 아니하였다 하여 증거법칙을 어긴 것이라 할 수는 없는 것이다.  논지는 결국 원심의 전권사항인 사실인정을 비난함에 귀착되는 것이어서 이유없다. 상고이유 제2,3점에 대하여, 원심은 피고가 지출한 판시 공사비용 전액이 유익비에 해당하는 것으로 보았는바, 이는 위 공사비용이 현존가액과 동일하다는 점에 대한 원고의 자백(제1심 제7차 변론기일)을 기초로 한 것으로 보인다.  위 변론기일의 변론조서 기재에 의하면 원고가 "이 사건 건물에 피고가 지출한 비용과 현존가액은 동일하다."는 취지의 진술을 하였음을 엿볼 수 있다. 그러나 그 진술(자백)내용은 공사비용이 현존가액과 동일하다는 것일 뿐(동 자백의 구속력에 대하여는 뒤에서 다시 보기로 한다.), 위 공사비용이 모두 유익비에 해당한다는 취지가 아닌 것으로 보여져 동 자백을 근거로 위 공사비용 전액을 유익비로 인정할 수는 없을 것이다.  민법 제626조에서 임대인의 상환의무를 규정한 유익비란 임차인이 임차물의객관적 가치를 증가시키기 위하여 투입한 비용을 말하는 것이고 기록에 의해 살펴 보더라도 피고가 지출한 위 공사비용 중에는 소론이 지적하는 바와 같이 1층 내부공사에 있어 신발장 및 다용도장 공사비, 기존 칸막이 철거비용, 새로운 칸막이 공사비용, 주방 인테리어 공사비용 등이 포함되어 있음을 알 수 있는데, 이와 같은 비용은 얼른 보아도 임차물의 객관적 가치를 증대시키기 위하여 투입한 유익비라고는 보여지지 아니한다.  원심으로서는 위 공사비용 중 어느 부분이 유익비에 해당하는지를 밝혀 보아야 할 것임에도 이에 이르지 아니하고 위 자백만을 들어 만연히 위 전 공사비용을 모두 유익비로 취급하고만 것은 유익비에 관한 법리를 오해하고 이로 인해 심리를 다하지 아니한 위법을 저지른 것이라 할 것이며, 이 점을 지적하는 논지는 이유있다.  또 원심은 피고의 공사비용이 현존 가액과 동일하다는 점에 대한 위 자백의 취소를 구하는 원고의 주장에 대하여, 위 자백이 진실에 반하는 것이고 착오에 기인한 것이라는 점을 인정할 증거가 부족하다고 하여 이를 배척한 후, 위 자백을 바탕으로 지출된 유익비와 현존증가액이 동일한 것으로 인정하고 있다.  그러나 재판상의 자백은 상대방의 동의가 없는 경우에는 자백을 한 당사자가그 자백이 진실에 부합되지 않다는 것과 자백이 착오에 기인한다는 사실을 증명한 경우에만 이를 취소할 수 있는 것이기는 하나, 증거에 의하여 자백이 진실과 부합되지 않는 사실이 증명되고 변론의 전취지에 의하여 그 자백이 착오에 기인한 것으로 인정되는 경우에는 법원은 자백의 취소를 허용하여야 할 것이다.  기록에 의하면 이 사건에서 원고가 제1심에서 위와 같이 자백한 후 원심에 이르러 유익비의 현존가액에 대한 감정을 신청하는 등 자백의 내용에 반하는 주장을 하고 원심이 이를 받아들여 그 감정까지 시행하였고 원심 제7차 변론기일에 이르러서 원고가 위 자백을 명시적으로 취소하였음이 명백하고 원심이 배척하지도 아니한 위 감정결과에 의하면 위 현존증가액이 위 공사비용에는 크게 미달된 것으로 되어 있음이 엿보이는바, 그렇다면 원심은 스스로 시행한 위 감정결과의 내용을 검토하여 이를 배척할 것이 아니라고 판단된다면 그 내용에 좇아 위 자백은 진실에 부합되지 아니한 것으로 증명이 되었다 할 것이고 나아가 위 자백의 취소를 함부로 배척할 수는 없을 것이다.  원심이 만연히 원고의 위 자백이 진실에 반하는 것이고 착오에 기인한 것이라는 점을 인정할 증거가 부족하다고 하여 그 취소를 배척하고 자백의 구속력을 인정하였음은 결국 자백의 취소에 관한 법리를 오해하거나 이점에 관한 심리를 다하지 아니한 위법의 소치라 할 것이고, 이점을 지적하는 논지 또한 이유있다 할 것이다.  3. 그러므로 원심판결을 파기하고 사건을 다시 심리케 하기 위하여 원심법원에 환송하기로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.  대법관   김주한(재판장) 최재호 윤관 김용준

대법원 1991. 10. 8. 선고 91다8029 판결 [건물명도][공1991.12.1.(909),2682] 【판시사항】 가. 임대인이 상환의무를 지는 '유익비'의 의미  나. 임차인의 매수청구의 대상이 되는 '부속물'의 범위와 판단기준 및 부속된 물건이 오로지 건물임차인의 특수한 목적에 사용하기 위하여 부속된 것일 때 위 '부속물'에 해당되는지 여부 (소극)   【판결요지】 가. 민법 제626조 제2항에서 임대인의 상환의무를 규정한 '유익비'란 임대인이 임차물의 객관적 가치를 증가시키기 위하여 투입한 비용을 말한다.  나. 민법 제646조에서 건물임차인의 매수청구권의 대상으로 규정한 '부속물'이란 건물에 부속된 물건으로 임차인의 소유에 속하고, 건물의 구성부분으로는 되지 아니한 것으로서 건물의 사용에 객관적인 편익을 가져오게 하는 물건을 말하므로 부속된 물건이 오로지 건물임차인의 특수한 목적에 사용하기 위하여 부속된 것일 때에는 부속물매수청구권의 대상이 되는 물건이라 할 수 없으며 당해 건물의 객관적인 사용목적은 그 건물 자체의 구조와 임대차계약 당시 당사자 사이에 합의된 사용목적, 기타 건물의 위치, 주위환경 등 제반 사정을 참작하여 정하여지는 것이다.  【참조조문】 가.민법 제626조 제2항 나. 민법 제646조 【참조판례】 가. 대법원 1980.10.14. 선고 81다1851,1852 판결(공1980,13325) 1991.8.27. 선고 91다15591,15607 판결(공1991,2426) 나. 대법원 1977.6.7. 선고 77다50,51 판결(공1977,10153) 1982.1.19. 선고 81다1001 판결(공1982,261) 【전 문】 【원고(반소피고), 피상고인】 원고(반소피고) 【피고(반소원고), 상고인】 피고(반소원고) 【원심판결】 서울고등법원 1991.1.18. 선고 90나42291(본소),42307(반소)판결 【주 문】 상고를 기각한다. 상고비용은 피고(반소원고)의 부담으로 한다. 【이 유】 상고이유를 본다. 제1점에 대하여 원심판결 이유를 기록에 비추어 보면 피고(반소원고, 이하 피고라고 한다)가 이 사건 건물 중 피고가 임차한 이 사건 점포에서 카페영업을 하기 위한 공사를 하고, 또 카페의 규모를 확장하면서 내부시설공사를 하고, 또는 창고지붕의 보수공사를 하고 공사비를 지출한 사실을 인정할 수 있으나, 창고지붕의 보수공사비는 통상의 관리비에 속하고, 나머지 공사비인 이 사건 점포의 내부시설공사는 피고가 카페를 운영하기 위한 필요에 의하여 행하여진 것이고 그로 인하여 이 사건 점포의 객관적 가치가 증가한 것은 아니어서, 이를 위하여 지출한 돈은 원고(반소피고, 이하 원고라고 한다)가 상환의무를 지는 유익비에 해당하지 아니한다고 판단한 원심의 설시이유를 수긍할 수 있고, 거기에 채증법칙을 어기거나, 유익비의 범위에 관한 법리를 오해한 위법이 있다고 할 수 없다.  민법 제626조 제2항에서 임대인의 상환의무를 규정하고 있는 유익비란 임차인이 임차물의 객관적 가치를 증가시키기 위하여 투입한 비용을 말하는 것인데, 이 사건에서 피고가 이 사건 점포에 지출한 위 공사비가 여기에 해당한다고 할 수 없다.( 당원 1980.10.14. 선고 80다1851,1852 판결, 1991.8.27. 선고 91다15591,15607 판결 각 참조)  그리고 피고가 지출한 위의 비용이 원고에게 상환을 청구할 수 있는 유익비에 해당하지 않는다는 원심의 판단이 위법하지 않다면, 피고가 이를 미리 포기하였다는 원심의 가정적 판단이 옳은 것인지 여부는 이 사건 결과에 영향이 없다. 따라서 논지는 이유가 없다.  제2점에 대하여 민법 제646조가 규정하는 건물임차인의 매수청구의 대상이 되는 부속물이란 건물에 부속된 물건으로 임차인의 소유에 속하고, 건물의 구성부분으로는 되지 아니한 것으로서 건물의 사용에 객관적인 편익을 가져오게 하는 물건이라 할 것이므로, 부속된 물건이 오로지 임차인의 특수목적에 사용하기 위하여 부속된 것일 때는 이를 부속물매수청구권의 대상이 되는 물건이라 할 수 없을 것이고, 당해 건물의 객관적인 사용목적은 그 건물자체의 구조와 임대차계약당시 당사자 사이에 합의된 사용목적, 기타 건물의 위치, 주위환경 등 제반사정을 참작하여 정하여지는 것이라 할 것이다.( 당원 1977.6.7. 선고 77다50,51 판결 참조)  그러므로 원심이 이와 같은 견해에 터잡아 피고가 주장하는 시설들은 피고의 카페영업을 위한 시설물들일 뿐 이 사건 건물이나 점포의 객관적 편익을 가져오는 물건이라고 볼 수 없다는 이유로 피고의 부속물매수청구를 배척한 원심의 설시이유도 수긍할 수 있고, 거기에 부속물매수청구권의 범위에 대한 법리를 오해한 위법이 있다고 할 수 없다. 논지도 이유가 없다.  제3점에 대하여 원심의 제3차 변론조서의 기재에 의하면 원고는 원심에서 이 사건 금원지급청구는 불법점유로 인한 손해배상청구라고 석명한 바 있으므로, 원심이 피고에게 차임 상당의 손해배상금의 지급을 명한 것이 당사자처분권주의를 위반한 것이라고 할 수 없다. 논지도 이유없다.  그러므로 상고를 기각하고, 상고비용은 패소자의 부담으로 하여 관여법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다. 대법관   이회창(재판장) 이재성 배만운

대법원 1994. 9. 30. 선고 94다20389, 20396 판결 [손해배상(기),건물명도(반소)][공1994.11.1.(979),2854] 【판시사항】 가. 임차인이 지출한 간판설치비가 유익비 인지의 여부 나. 임차인이 임차목적물을 반환할 때에는 일체 비용을 부담하여 원상복구를 하기로 약정한 경우, 임차인의 유익비상환청구권을 포기하기로 한 특약이라고 볼 것 인지의 여부  다. 임대차계약 종료 후 임차인이 동시이행의 항변권을 행사하여 임차목적물을 계속 점유한 경우 불법점유로 인한 손해배상책임이 발생하는지 여부   【판결요지】 가. 민법 제626조 제2항에서 임대인의 상환의무를 규정하고 있는 유익비란 임차인이 임차물의 객관적 가치를 증가시키기 위하여 투입한 비용을 말하는 것으므로, 임차인이 임차건물부분에서 간이 음식점을 경영하기 위하여 부착시킨 시설물에 불과한 간판은 건물부분의 객관적 가치를 증가시키기 위한 것이라고 보기 어려울 뿐만 아니라, 그로 인한 가액의 증가가 현존하는 것도 아니어서 그 간판설치비를 유익비라 할 수 없다.  나. 임대차계약 체결시 임차인이 임대인의 승인하에 임차목적물인 건물부분을 개축 또는 변조할 수 있으나 임차목적물을 임대인에게 명도할 때에는 임차인이 일체 비용을 부담하여 원상복구를 하기로 약정하였다면, 이는 임차인이 임차목적물에 지출한 각종 유익비의 상환청구권을 미리 포기하기로 한 취지의 특약이라고 봄이 상당하다.  다. 임대차계약의 종료에 의하여 발생된 임차인의 임차목적물 반환의무와 임대인의 연체차임을 공제한 나머지 보증금의 반환의무는 동시이행의 관계에 있는 것이므로, 임대차계약 종료 후에도 임차인이 동시이행의 항변권을 행사하여 임차목적물을 계속 점유하여 온 것이라면 임차인의 그 건물에 대한 점유는 불법점유라고 할 수 없으므로, 임차인이 임차목적물을 계속 점유하였다고 하여 바로 불법점유로 인한 손해배상책임이 발생하는 것은 아니라고 보아야한다.  【참조조문】 가.나. 민법 제626조 제2항 가. 민법 제654조(제615조) 다. 민법 제618조, 제536조 【참조판례】 가. 대법원 1991.10.8. 선고 91다8029 판결(공1991,2682) 다. 대법원 1989.10.27. 선고 89다카4298 판결(공1989,1784) 1992.5.12. 선고 91다35823 판결(공1992,1840) 1993.11.23. 선고 92다38980 판결(공1994상,162) 【전 문】 【원고(반소피고), (피상고인겸 상고인】 원고(반소피고) 소송대리인 변호사 송호신 【피고(반소원고), (상고인 겸 피상고인)】 피고(반소원고) 소송대리인 변호사 김학만 【원심판결】 서울민사지방법원 1994.2.18. 선고 93나30036,30043(반소) 판결 【주 문】 상고를 모두 기각한다. 상고비용은 각자의 부담으로 한다. 【이 유】 1. 원고(반소피고, 이하 원고라 한다)의 상고이유를 본다. 가. 제1점에 대하여 원심이, "이 사건 임대차계약이 1991.10.5.자 원고의 해지 의사표시에 의하여 종료되었다"는 원고의 주장을 배척한 데에 소론과 같은 채증법칙 위배로 인한 사실오인 및 임대차계약 해지에 관한 법리오해의 위법이 없으므로, 논지는 이유가 없다.  나. 제2점에 대하여 원심판결 이유에 의하면, 원심이 임차목적물인 이 사건 건물부분에서 간이음식점영업을 한 소외인이 1992.10.분부터 1993.3.분까지의 차임 합계액 금 4,200,000원을 "원고"에게 직접 지급하였다고 인정하고 있음은 소론과 같다.  그러나 원심이 위 사실을 인정함에 있어 인용한 증거들을 기록에 비추어 살펴보면, 위 인정사실은 원심 증인 소외인의 증언에 의한 것으로 보이는바, 위 소외인의 증언을 보면 동인이 위 차임을 직접 지급한 상대방은 '피고(반소 원고, 이하 피고라 한다)'라고 증언하고 있고, 또한 원심이 피고가 원고에 대하여 반환의무를 지는 임차보증금 22,000,000원에서 공제되는 이 사건 건물부분 명도일까지의 연체차임을 계산함에 있어서 위 차임 합계액 금 4,200,000원을 피고에게 이미 지급된 차임 속에 포함시켜 공제하고 있는 점 등에 비추어 보면, 원심이 위 소외인이 위 차임을 직접 지급한 상대방을 '원고'로 설시한 것은 '피고'의 단순한 오기임이 분명하므로, 원심판결에 소론과 같은 이유모순 또는 채증법칙 위배로 인한 사실오인의 위법이 있다고 할 수 없다. 논지도 이유가 없다.  다. 제3점에 대하여 원심이 ‘원·피고 사이에 이 사건 건물의 준공검사지연으로 인한 원고의 영업상 손해를 배상하여 주기로 하는 약정이 이루어졌다’는 원고의 주장을 배척하였음은 옳고, 거기에 소론과 같은 사실오인의 위법이 없으므로, 논지 또한 이유가 없다.  라. 제4점에 대하여 민법 제626조 제2항에서 임대인의 상환의무를 규정하고 있는 유익비란 임차인이 임차물의 객관적 가치를 증가시키기 위하여 투입한 비용을 말하는 것인바(당원 1991.10.8. 선고 91다8029 판결 참조), 원심이, 이 사건 간판은 원고가 이 사건 건물부분에서 간이 음식점을 경영하기 위하여 부착시킨 시설물에 불과하여 위 건물부분의 객관적 가치를 증가시키기 위한 것이라고 보기 어려울 뿐만 아니라, 그로 인한 가액의 증가가 현존하는 것도 아니어서 그 간판설치비를 유익비라 할 수 없다고 인정·판단하였음은 이러한 법리에 따른 것으로서 옳고, 거기에 소론과 같은 사실오인 및 법리오해의 위법이 있다고 할 수 없으므로 논지는 이유가 없다.  마. 제5점에 대하여 원심은, 원고가 피고와의 합의 아래 임차목적물인 이 사건 건물부분에 그 판시 공사비를 투입하여 보일러 시설공사를 한 사실과 아울러 이 사건 임대차계약체결시 임차인인 원고는 임대인인 피고의 승인하에 이 사건 건물부분을 개축 또는 변조할 수 있으나 임차목적물을 임대인에게 명도할 때에는 임차인이 일체 비용을 부담하여 원상복구를 하기로 약정한 사실을 인정하였는바, 기록에 의하여 관계증거를 살펴 보면 원심의 위 사실 인정을 수긍할 수 있고, 거기에 소론과 같은 사실오인의 잘못이 있다고 할 수 없다.  그리고 원심판시와 같이 원고가 이 사건 건물부분을 임대인인 피고에게 반환할 때에는 일체 비용을 부담하여 원상복구를 하기로 약정하였다면, 이는 원고가 위 임차목적물에 지출한 각종 유익비의 상환청구권을 미리 포기하기로 한 취지의 특약이라고 봄이 상당하므로, 이와 같은 취지에서 원고의 위 보일러 시설 공사비 상환청구권을 배척한 원심의 판단은 옳고, 거기에 유익비상환청구권의 포기에 관한 법리오해가 있다 할 수 없다. 논지도 역시 받아들일 수 없다.  2. 피고의 상고이유를 본다. 가. 제1점에 대하여 원심이, 원고가 1991.11.경부터 1992.3.경까지 5개월 동안 이 사건 임차건물부분을 계속 점유하기는 하였으나 거기에서 간이음식점 영업을 하지 못함으로써 본래의 임대차계약상의 목적에 따라 사용, 수익하지 못하였다고 인정·판단하였음은 옳고, 거기에 소론과 같은 채증법칙 위배로 인한 사실오인 및 처분권주의 위배의 위법이 없으므로, 논지는 이유가 없다.  나. 제2점에 대하여 임대차계약의 종료에 의하여 발생된 임차인의 임차목적물 반환의무와 임대인의 연체차임을 공제한 나머지 보증금의 반환의무는 동시이행의 관계에 있는 것이므로, 임대차계약종료 후에도 임차인이 동시이행의 항변권을 행사하여 임차목적물을 계속 점유하여 온 것이라면 임차인의 그 건물에 대한 점유는 불법점유라고 할 수 없으므로, 임차인이 임차목적물을 계속 점유하였다고 하여 바로 불법점유로 인한 손해배상책임이 발생하는 것은 아니라고 보아야 할 것인바(당원 1989.10.27. 선고 89다카2498 판결 참조), 소론과 같이 원심이 피고의 변론기일에서의 진술에 대하여 그 주장의 취지가 이 사건 임대차계약상의 임차기간만료일부터 임차건물부분 명도시까지의 원고의 임차목적물 점유로 인한 차임 상당의 손해배상을 구하는 것인지를 석명하여 이를 심리한다고 하더라도, 원고의 손해배상책임이 인정되어 피고가 원고에게 반환할 임차보증금에서 공제될 수는 없을 것이므로, 결국 원심이 원고의 임차보증금에서 임차기간 만료 후 임차건물부분 명도시까지의 차임 상당을 공제하지 아니하였음은 옳고, 거기에 소론과 같은 석명권불행사나 심리미진의 위법이 있다고 할 수 없다. 논지도 역시 받아들일 수 없다.  3. 이에 상고를 모두 기각하고, 상고비용은 각자의 부담으로 하기로 관여 법관의 의견이 일치되어 주문과 같이 판결한다. 대법관   김형선(재판장) 박만호(주심) 박준서 이용훈

대법원 1995. 6. 30. 선고 95다12927 판결 [점유물반환등][공1995.8.1.(997),2570] 【판시사항】 가. 점유침탈자의 특별승계인에 대한 점유회수청구권을 받아들인 원심판결을 법리오해를 이 유로 파기한 사례 나. 이미 점유를 상실한 점유침탈자에 대한 점유회수청구권 행사의 가부 다. 임대차계약에서 원상복구의 특약이 있는 경우, 유익비상환청구권의 존부 라. 임차인의 지위가 전전승계된 경우, 부속물매수청구권의 승계 여부 마. 민사소송법상의 소송비용부담 원칙의 취지 바. 소송인수신청을 각하하는 결정이 상고심의 판단 대상이 되는지 여부 【판결요지】 가. 점유자의 점유회수청구권은 침탈자의 특별승계인에 대하여는 행사하지 못하고, 다만 승계인이 악의인 때에만 행사할 수 있는데도, 이 점에 관하여 심리·확정하지 않고 승계인의 명도 의무를 인정한 원심판결을 법리오해를 이유로 파기한 사례.  나. 임차인 갑이 임차보증금의 반환을 요구하며 임차물을 유치하던 중 임차물 관리인 을이 그 점유를 침탈하여 점유·사용하다가 임대인으로부터 이를 다시 임차한 병에게 이전한 경우, 을은 이미 점유를 상실하였고 또 병을 통하여 간접점유하고 있다고도 할 수 없어 갑의 을에 대한 명도청구는 배척될 수밖에 없고, 을이 갑의 점유를 침탈한 당사자라거나 병이 소송을 인수한 후에도 탈퇴하지 않고 있다고 하여 달리 볼 것은 아니다.  다. 임대차계약에서 “임차인은 임대인의 승인하에 개축 또는 변조할 수 있으나 부동산의 반환기일 전에 임차인의 부담으로 원상복구키로 한다"라고 약정한 경우, 이는 임차인이 임차 목적물에 지출한 각종 유익비의 상환청구권을 미리 포기하기로 한 취지의 특약이라고 봄이상당하다.  라. 점포의 최초 임차인이 임대인 측의 묵시적 동의하에 유리 출입문, 새시등 영업에 필요한 시설을 부속시킨 후, 그 점포의 소유권이 임차보증금 반환채무와 함께 현 임대인에게 이전되고 점포의 임차권도 임대인과의 사이에 시설비 지급 여부 또는 임차인의 원상회복 의무에 관한 아무런 논의 없이 현 임차인에게 전전승계되어 왔다면, 그 시설 대금이 이미 임차인측에 지급되었다거나 임차인의 지위가 승계될 당시 유리 출입문 등의 시설은 양도대상에서 특히 제외하기로 약정하였다는 등의 특별한 사정이 인정되지 않는 한, 종전 임차인의 지위를 승계한 현 임차인으로서는 임차기간의 만료로 임대차가 종료됨에 있어 임대인에 대하여 부속물매수청구권을 행사할 수 있다.  마. 현행 민사소송법은 소송비용의 부담에 관하여 패소자부담의 원칙을 취하고 있고, 과실책임주의를 취하고 있는 것은 아니다. 비. 소송인수신청을 각하하는 결정에 대하여는 신청인이 항고할 수 있고, 이와 같이 항고로써 불복을 신청할 수 있는 재판은 상고심법원의 판단 대상이 되지 않는다.  【참조조문】 가.나. 민법 제204조 제1항, 제204조 제2항 다. 제105조, 제626조 제2항 라. 제646조 제1항 마. 민사소송법 제89조 바. 제75조, 제362조, 제395조 【참조판례】 대법원 1994.9.30. 선고 94다20389,20396 판결(공1994하,2854) 【전 문】 【원고(상고인 겸 피상고인)】 원고 【피고, 피상고인】 피고 【피고인, 인수참가인(피상고인겸 상고인)】 인수참가인(피상고인겸 상고인) 소송대리인 변호사 하창우 【원심판결】 창원지방법원 1995. 1. 20. 선고 93나8232 판결 【주 문】 원심판결 중 손해배상청구에 관한 원고 패소부분과 피고 인수참가인의 패소부분을 파기하고, 이 부분 사건을 창원지방법원 합의부에 환송한다. 원고의 나머지 상고를 기각하고, 이 부분 상고비용은 원고의 부담으로 한다. 【이 유】 1. 피고 인수참가인(이하 참가인이라고 한다)의 상고이유를 본다(상고이유보충서는 상고이유서 제출기간 경과 후의 것이므로 상고이유를 보충하는 범위 내에서 본다). 원심판결 이유에 의하면, 원심은 거시 증거에 의하여, 원고는 1991.8.29. 소외 1로부터 이 사건 점포를 임차보증금 12,000,000원, 월차임 50,000원, 임차기간 1년으로 정하여 임차한 다음 이 사건 점포에서 비디오테이프 대여점을 운영하면서 이를 점유·사용하여 오던 중 1992.8.28.자로 임대차기간이 만료되자 같은 상가 내에 있는 113호 점포를 임차하여 비디오테이프, 선반 등의 비품을 모두 옮긴 다음 위 소외 1에게 임차보증금의 반환을 요구하면서 이 사건 점포의 출입문에 자물쇠를 채워 둔 사실, 피고는 이 사건 점포 등 위 소외 1의 재산관리업무를 담당하여 오던 중 1993.6.8. 이 사건 점포에 원고가 채워 놓은 자물쇠를 강제로 따고 들어간 다음부터 이를 점유·사용하여 온 사실, 참가인은 이 사건 소송이 계속중이던 1994.9.1. 위 소외 1로부터 이 사건 점포를 임차하고 피고의 점유를 승계하여 현재까지 이를 점유·사용하여 온 사실을 인정한 다음, 이에 의하면 피고는 원고가 점유하고 있는 이 사건 점포의 점유를 침탈하였다고 할 것이고, 참가인은 이 사건 소송의 계속중 피고로부터 그 점유를 승계하였으므로, 참가인은 원고에게 이 사건 점포를 명도할 의무가 있다고 판단하였다.  기록에 의하면, 원고가 참가인에 대하여 이 사건 점포의 명도를 구하는 것은 점유회수청구권에 기한 것임이 뚜렷한바, 이러한 점유회수청구권은 침탈자의 특별승계인에 대하여는 행사하지 못하고, 다만 승계인이 악의인 때에만 행사할 수 있는 것이다(민법 제204조 제2항).  그런데 참가인이 이 사건 점포를 점유하게 된 경위가 위 원심이 인정한 바와 같다면 참가인은 침탈자인 피고의 특별승계인에 해당한다 할 것이므로, 참가인이 점유의 침탈이 있었음을 알고 있었다는 점에 관한 원고의 주장·입증이 없는 한 참가인에 대한 명도청구는 받아 들일 수 없다 할 것인바, 원심이 이 점에 관하여 심리·확정하지 아니한 채 그 판시와 같은 이유만으로 원고의 참가인에 대한 명도청구를 받아들인 것은 위 법리를 오해한 위법이 있다 할 것이고, 이는 판결에 영향을 미쳤음이 분명하므로, 이 점을 지적하는 취지로 보이는 논지는 이유 있고, 나머지 상고이유에 대하여 판단할 것 없이 이 부분 원심판결은 유지될 수 없다.  2. 원고의 상고이유를 본다. 가. 제1,4점에 대하여 기록에 의하면, 원고는 당초 피고의 위와 같은 점유침탈 행위로 인한 정신적 손해의 배상도 아울러 구하다가 원심 제10차 변론기일에서 유치권 침해로 인한 재산적 손해의 배상만 구한다고 진술하여 그 청구원인을 변경하였음이 분명하므로, 원심이 정신적 손해에 대하여 판단하지 아니한 데에 소론과 같이 판단을 유탈한 위법이 있다 할 수 없고, 또 정신적 손해의 배상에 관한 청구가 있었음을 전제로 원심판결에 정신적 손해에 관한 법리를 오해하거나 채증법칙에 위배하고 심리를 다하지 아니한 위법이 있다는 소론 논지도 받아들일 수 없다.   그리고 참가인이 이 사건 점포를 점유하게 된 경위가 원심이 확정한 바와 같다면, 피고는 이 사건 점포에 대한 점유를 상실하였다 할 것이고, 또 참가인을 통하여 이 사건 점포를 간접점유하고 있다고도 할 수 없어, 이러한 피고에 대한 명도청구는 배척될 수밖에 없고, 피고가 원고의 점유를 침탈한 당사자라거나 참가인이 소송을 인수한 후에도 탈퇴하지 아니하고 있다고 하여 달리 볼 것은 아니라 할 것이므로, 같은 취지에서 피고에 대한 명도청구를 배척한 것으로 보이는 원심판결은 옳고, 거기에 소론과 같이 이유에 모순이 있는 위법이 있다 할 수 없으며, 위와 같이 점유를 상실한 피고에 대하여 명도를 구하는 근거에 대하여는 오히려 원고가 주장·입증하여야 할 것이므로 원심판결에 소론과 같이 변론주의에 위반한 위법이 있다 할 수 없다. 논지는 모두 이유 없다.   나. 제2,3점에 대하여 원심판결 이유에 의하면 원심은, 원고가 이 사건 손해배상의 청구원인으로서, 이 사건 점포에 최초임차인이 설치한 유리 출입문, 새시, 석고보드칸막이 등의 시설에 관한 유익비상환청구권 또는 부속물에 관한 권리를 전 임차인들로부터 순차로 승계한 뒤 유익비상환청구권 또는 부속물매매대금 채권에 기하여 이 사건 점포에 관한 유치권을 행사하고 있었는데 피고에 의하여 이 사건 점포의 점유를 침탈당함으로써 위 유익비 또는 부속물매매대금을 지급받지 못하여 그 금액 상당의 손해를 입었다고 주장함에 대하여, 거시 증거에 의하면, 소외 2는 1987.경 위 소외 1을 대리한 소외 3으로부터 이 사건 점포를 임차보증금 6,000,000원에 임차하여 비디오테이프 대여점을 운영하다가 1988.경 소외 4에게 이를 전대한 사실, 원고는 같은 해 10.31. 위 소외 4로부터 이 사건 점포의 임차보증금 6,000,000원과 비디오테이프, 선반 등 내부집기 및 영업상 이익에 대한 권리금 등을 감안하여 대금 30,000,000원에 위 소외 4의 전차권 및 비디오테이프 대여점의 영업에 관한 일체의 권리를 양도받아 그 때부터 비디오테이프 대여점을 운영한 사실, 원고는 1990.8.29.과 1991.8.29.에 위 소외 3과 사이에 이 사건 점포에 관한 임대차계약을 체결한 사실을 인정할 수 있으나, 위 인정사실만으로는 원고가 이 사건 점포의 최초임차인으로부터 위 시설 등에 관한 유익비상환청구권 또는 부속물에 관한 권리를 승계하였다고 보기에 부족하고 달리 이를 인정할 증거가 없으며, 오히려 거시 증거에 의하면, 소외 롯데건설주식회사는 이 사건 점포를 비롯한 롯데상가건물을 완공하여 1985.2.15. 소유권보존등기까지 마쳤으나 점포 분양이 제대로 이루어지지 않자 그 무렵 위 상가 내부에 석고보드칸막이 시설을 설치하여 성명불상자에게 이 사건 점포를 임대한 사실, 위 소외 1은 1986.11.7. 이 사건 점포가 위와 같이 타에 임대되어 이미 그 임차인이 비디오테이프 대여점 영업을 하고 있는 상태에서 소외 회사의 임차보증금반환 채무를 인수하기로 하고 소외 회사로부터 이 사건 점포를 분양받은 사실(유리 출입문, 새시 등은 이때 이미 설치되어 있었던 것으로 보인다), 위 소외 2나 소외 4가 위 소외 1을 대리한 위 소외 3과 사이에 이 사건 점포에 관한 임대차계약을 체결함에 있어서도 이 사건 점포의 출입문, 새시 등 시설에 관하여 임대인의 시설비지급 여부 또는 임차인의 원상회복 의무에 관한 아무런 논의를 한 바 없었고, 원고 또한 1988.10.31. 위 소외 4로부터 위와 같이 대금 30,000,000원에 이 사건 점포의 전차권 등을 양도받아 영업을 하던 중 임대차기간이 만료되어 1990.8.29. 위 소외 3과 이 사건 점포에 관한 임대차계약을 체결함에 있어서도 위 시설 등에 관하여 아무런 논의도 하지 않았던 사실을 엿볼 수 있을 뿐만 아니라, 위 시설 등에 관한 유익비 또는 부속물매매대금의 가액을 산정할 증거도 없고, 가사 원고가 전임차인들로부터 그 주장과 같은 유익비상환청구권 또는 부속물에 관한 권리를 승계하였다고 하더라도 점유회수청구권에 의하여 그 점유를 회복함으로써 결과적으로 유치권 또한 다시 회복하게 될 것이므로 유치권이 상실되었음을 전제로 한 원고의 위 주장은 이 점에서도 이유 없다고 하여 이를 배척하였다.   먼저 기록에 의하면, 위 소외 2나 원고가 위 소외 1을 대리한 위 소외 3과 사이에 이 사건 점포에 관하여 각 임대차계약을 체결함에 있어 “임차인은 임대인의 승인하에 개축 또는 변조할 수 있으나 부동산의 반환기일 전에 임차인의 부담으로 원상복구키로 한다"라고 약정하였음을 알 수 있는바, 이는 임차인이 임차목적물에 지출한 각종 유익비의 상환청구권을 미리 포기하기로 한 취지의 특약이라고 봄이 상당하므로(당원 1994.9.30.선고 94다20389,20396 판결 참조), 원심의 위 인정 판단 중 유익비상환청구권과 관련된 부분은 그 결론에 있어서는 옳다고 할 수밖에 없고, 따라서 원고가 위 소외 1에 대하여 유익비상환청구권을 행사할 수 있음을 전제로 펼치는 소론 논지는 어차피 받아들이기 어렵다 할 것이다.   그러나 원심이 인정한 바와 같은 위 유리 출입문과 새시(원고는 상고이유에서 석고보드 칸막이에 대하여는 문제삼고 있지 않다)의 설치경위 및 기록에 의하여 알 수 있는 위 유리출입문과 새시의 설치상태, 용도, 이 사건 점포가 있는 위 상가건물의 구조, 주변환경 등에 비추어 볼 때, 위 유리 출입문과 새시는 이 사건 점포의 사용에 객관적인 편익을 가져오게 하는 물건으로서 이 사건 점포의 구성부분이 되었다고 보이지는 아니하고, 한편 이 사건 점포가 소외 회사에 의하여 최초로 임대될 당시부터 임대인측의 양해 하에 비디오테이프 대여점으로 이용되어 왔으며, 위와 같은 시설은 그러한 영업에 필요하였던 것으로 보이는 점 등으로 보면, 위와 같은 시설을 부속시키는 데에 대한 임대인측의 묵시적인 동의는 있었다고 볼 여지가 많다 할 것이므로, 그 후 이 사건 점포에 대한 임대인과 임차인의 지위가 원심이 인정한 바와 같은 경위로 승계되어 온 것이라면, 그 시설대금이 이미 임차인측에 지급되었다거나 임차인의 지위가 승계될 당시 위와 같은 시설은 양도 대상에서 특히 제외하기로 약정하였다는 등의 특별한 사정이 인정되지 아니하는 한, 종전 임차인의 지위를 승계한 원고로서는 임차기간의 만료로 이 사건 점포에 대한 임대차가 종료됨에 있어 임대인인 위 소외 1에 대하여 민법 제646조 제1항 소정의 부속물매수청구권을 행사할 수 있다고 보아야 할 것이다.   그리고 부속물매수청구권의 행사로 인한 부속물매매대금은 그 매수청구권 행사 당시의 시가를 기준으로 산정할 것인바, 원고는 갑 제8호증을 제출함으로써 일응 그 입증을 시도하고 있는 것으로 보이고, 참가인의 악의가 인정되지 아니하는 한 원고가 점유회수청구권에 의하여 이 사건 점포에 대한 점유를 회복할 수 없음은 앞서 살펴 본 바와 같다.   사정이 위와 같음에도 불구하고 원심이 그 판시와 같은 이유로 부속물매수청구권과 관련된 위 원고의 주장마저 배척한 것은 부속물매수청구권에 관한 법리를 오해하고 심리를 다하지 아니한 위법이 있다 할 것이고, 이는 판결에 영향을 미쳤음이 분명하므로, 이 점을 지적하는 취지의 논지는 이유 있다.   다. 제5점에 대하여 현행 민사소송법은 소송비용의 부담에 관하여 패소자부담의 원칙을 취하고 있고, 소론과 같이 과실책임주의를 취하고 있는 것은 아니며, 소론이 지적하는 판례는 조선고등법원 판결에 불과할 뿐만 아니라 이 사건에 적절한 것도 아니고, 원고와 피고 사이의 소송비용부담의 비율에 관한 원심의 판단이 부당하다고 보이지도 아니한다. 논지는 이유 없다.  라. 제6점에 대하여 인수신청을 각하하는 결정에 대하여는 신청인이 항고할 수 있는바, 이와 같이 항고로서 불복을 신청할 수 있는 재판은 상고심 법원의 판단 대상이 되지 아니하므로(민사소송법 제395조, 제362조 단서), 이 점에 관한 논지는 받아들일 수 없다.  3. 그러므로 원심판결 중 손해배상청구에 관한 원고 패소부분과 참가인의 패소부분을 파기하고, 이 부분 사건을 원심법원에 환송하며, 원고의 나머지 상고를 기각하고, 이 부분 상고비용은 패소자인 원고의 부담으로 하기로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.  대법관   이용훈(재판장) 박만호 박준서(주심) 김형선

대법원 1998. 5. 29. 선고 98다6497 판결 [보증금반환][공1998.7.1.(61),1756] 【판시사항】 [1] 임차인이 임대차계약 종료 후 임차목적물을 계속 점유하였으나 본래의 계약상의 목적에 따라 사용·수익하지 않은 경우, 부당이득반환의무의 성립 여부 (소극)  [2] 임차인이 임대차계약 종료 후 동시이행의 항변권을 행사하여 임차목적물을 계속 점유하는 경우, 불법점유로 인한 손해배상의무를 지기 위한 요건  [3] 임차인의 비용상환청구권포기 특약이 있는 경우, 임차인이 임대차계약서상의 원상복구의무를 부담하지 않기로 하는 합의가 있었다고 본 사례  【판결요지】 [1] 법률상의 원인 없이 이득하였음을 이유로 한 부당이득의 반환에 있어 이득이라 함은 실질적인 이익을 의미하므로, 임차인이 임대차계약관계가 소멸된 이후에도 임차목적물을 계속 점유하기는 하였으나 이를 본래의 임대차계약상의 목적에 따라 사용·수익하지 아니하여 실질적인 이득을 얻은 바 없는 경우에는 그로 인하여 임대인에게 손해가 발생하였다 하더라도 임차인의 부당이득반환의무는 성립되지 않는다. [2] 임대차계약의 종료에 의하여 발생된 임차인의 목적물반환의무와 임대인의 연체차임을 공제한 나머지 보증금의 반환의무는 동시이행의 관계에 있으므로, 임대차계약 종료 후에도 임차인이 동시이행의 항변권을 행사하여 임차건물을 계속 점유하여 온 것이라면, 임대인이 임차인에게 보증금반환의무를 이행하였다거나 현실적인 이행의 제공을 하여 임차인의 건물명도의무가 지체에 빠지는 등의 사유로 동시이행의 항변권을 상실하지 않는 이상, 임차인의 건물에 대한 점유는 불법점유라고 할 수 없으며, 따라서 임차인으로서는 이에 대한 손해배상의무도 없다. [3] 임대차계약서에 "임차인은 임대인의 승인하에 개축 또는 변조할 수 있으나 계약대상물을 명도시에는 임차인이 일체 비용을 부담하여 원상복구하여야 함."이라는 내용이 인쇄되어 있기는 하나, 한편 계약체결 당시 특약사항으로 "보수 및 시설은 임차인이 해야 하며 앞으로도 임대인은 해주지 않는다. 임차인은 설치한 모든 시설물에 대하여 임대인에게 시설비를 요구하지 않기로 한다." 등의 약정을 한 경우, 임차인은 시설비용이나 보수비용의 상환청구권을 포기하는 대신 원상복구의무도 부담하지 않기로 하는 합의가 있었다고 보아, 임차인이 계약서의 조항에 의한 원상복구의무를 부담하지 않는다고 본 사례. 【참조조문】 [1] 민법 제618조, 제741조[2] 민법 제536조, 제618조, 제750조[3] 민법 제105조, 제626조, 제646조 【참조판례】 [1][2] 대법원 1990. 12. 21. 선고 90다카24076 판결(공1991, 590) 대법원 1992. 4. 14. 선고 91다45202, 45219 판결(공1992, 1589) 대법원 1992. 5. 12. 선고 91다35823 판결(공1992, 1840) 대법원 1995. 7. 25. 선고 95다14664, 14671 판결(공1995하, 2951) [1] 대법원 1993. 11. 23. 선고 92다38980 판결(공1994상, 162) 대법원 1995. 3. 28. 선고 94다50526 판결(공1995상, 1747) [2] 대법원 1994. 9. 30. 선고 94다20389, 20396 판결(공1994하, 2854) [3] 대법원 1981. 11. 24. 선고 80다320, 321 판결(공1982, 62) 【전 문】 【원고,피상고인】 원고 【피고,상고인】 피고 (소송대리인 변호사 김형기) 【원심판결】 서울고법 1997. 12. 26. 선고 97나15953 판결 【주문】 상고를 기각한다. 상고비용은 피고의 부담으로 한다. 【이유】 상고이유를 판단한다. 1. 기록과 관계 증거에 의하여 살펴보면, 원고가 피고에게 차임으로 지급한 금 4,000,000원 중 금 2,000,000원은 전 임차인인 소외 1이 연체한 차임채무를 원고가 인수하여 지급한 것이라는 피고의 주장을 배척한 원심의 조치는 수긍이 가고, 거기에 지적하는 바와 같은 채증법칙 위반의 위법이 있다고 할 수 없다.  2. 법률상의 원인 없이 이득하였음을 이유로 한 부당이득의 반환에 있어 이득이라 함은 실질적인 이익을 의미하므로, 임차인이 임대차계약관계가 소멸된 이후에도 임차목적물을 계속 점유하기는 하였으나 이를 본래의 임대차계약상의 목적에 따라 사용·수익하지 아니하여 실질적인 이득을 얻은 바 없는 경우에는 그로 인하여 임대인에게 손해가 발생하였다 하더라도 임차인의 부당이득반환의무는 성립되지 아니하는 것이며(대법원 1992. 5. 12. 선고 91다35823 판결, 1995. 7. 25. 선고 95다14664, 14671 판결 참조), 임대차계약의 종료에 의하여 발생된 임차인의 목적물반환의무와 임대인의 연체차임을 공제한 나머지 보증금의 반환의무는 동시이행의 관계에 있으므로, 임대차계약 종료 후에도 임차인이 동시이행의 항변권을 행사하여 임차건물을 계속 점유하여 온 것이라면, 임대인이 임차인에게 위 보증금반환의무를 이행하였다거나 그 현실적인 이행의 제공을 하여 임차인의 건물명도의무가 지체에 빠지는 등의 사유로 동시이행의 항변권을 상실하게 되었다는 점에 관하여 임대인의 주장·입증이 없는 이상, 임차인의 위 건물에 대한 점유는 불법점유라고 할 수 없으며, 따라서 임차인으로서는 이에 대한 손해배상의무도 없다고 할 것이다(대법원 1990. 12. 21. 선고 90다카24076 판결, 위 95다14664, 14671 판결 참조).  이 사건에서 원심이 적법하게 확정한 바와 같이 원고는 임대차계약이 종료한 이후 임차목적물에서 목욕탕영업을 하지 않았으며, 피고가 원고에게 보증금반환의무를 이행하였거나 그 이행의 제공을 한 바 없다면, 원고의 임차목적물에 대한 점유는 동시이행의 항변권에 기한 것으로서 원고로서는 부당이득반환의무나 손해배상의무를 지지 않는다고 할 것이고, 설사 지적하는 바와 같이 원고가 임차보증금 외에 임차목적물의 수리비 등의 지급을 아울러 요구하였다고 하여 원고의 점유가 불법점유가 된다고 볼 수도 없는 것이므로, 이와 같은 취지의 원심 판단은 정당하고, 거기에 동시이행에 관한 법리오해 등의 위법이 있다고 할 수 없다.  3. 원심은, 이 사건 임대차계약서에 "임차인은 임대인의 승인하에 개축 또는 변조할 수 있으나 계약대상물을 명도시에는 임차인이 일체 비용을 부담하여 원상복구하여야 함."이라는 내용이 인쇄되어 있기는 하나, 한편 원·피고는 위 계약체결 당시에 특약사항으로 "보수 및 시설은 임차인이 해야 하며 앞으로도 임대인은 해주지 않는다. 임차인은 설치한 모든 시설물에 대하여 임대인에게 시설비를 요구하지 않기로 한다." 등의 약정을 한 사실이 인정되므로, 원고는 시설비용이나 보수비용의 상환청구권을 포기하는 대신 원상복구의무도 부담하지 않기로 하는 합의가 원·피고 사이에 있었다고 보기에 충분하다고 하여, 원고로서는 위 계약서의 조항에 의한 원상복구의무를 부담하지 않는다고 판단하였는바, 기록에 의하여 살펴보면 위와 같은 원심의 사실인정과 판단은 모두 수긍이 가고, 거기에 채증법칙 위반이나 원상회복의무에 관한 법리오해의 위법이 있다고 할 수 없다.   상고이유는 모두 받아들일 수 없다. 그러므로 상고를 기각하고, 상고비용은 패소자의 부담으로 하기로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다. 대법관   천경송(재판장) 지창권 신성택(주심) 송진훈

대법원 2002. 12. 6. 선고 2002다42278 판결 [임대차보증금][공2003.2.1.(171),309] 【판시사항】 [1] 임대인의 귀책사유로 임대차계약이 해지된 경우에도 임차인이 원상회복의무를 부담하는지 여부 (적극)   [2] 임차인이 임대인에게 시설비 등을 청구하지 않기로 약정한 사정만으로 원상복구의무를 부담하지 아니하기로 하는 합의가 있었다고 볼 수 없다고 한 사례  【판결요지】 [1] 임대차계약이 중도에 해지되어 종료하면 임차인은 목적물을 원상으로 회복하여 반환하여야 하는 것이고, 임대인의 귀책사유로 임대차계약이 해지되었다고 하더라도 임차인은 그로 인한 손해배상을 청구할 수 있음은 별론으로 하고 원상회복의무를 부담하지 않는다고 할 수는 없다.  [2] 임차인이 자신의 영업을 위하여 설치한 시설에 관한 비용을 임대인에게 청구하지 않기로 약정한 사정만으로 원상복구의무를 부담하지 아니하기로 하는 합의가 있었다고 볼 수 없고, 임대차계약서상 기재된 임차인의 원상복구의무에 관한 조항이 단지 부동문자로 남아 있는 무의미한 내용에 불과하다고 볼 수 없다고 한 사례.  【참조조문】 [1] 민법 제615조, 제654조[2] 민법 제615조, 제626조, 제654조 【참조판례】 [2] 대법원 1981. 11. 24. 선고 80다320, 321 판결(공1982, 62) 대법원 1998. 5. 29. 선고 98다6497 판결(공1998하, 1756) 【전 문】 【원고,상고인】 원고 (소송대리인 법무법인 씨에이치엘 담당변호사 이시윤 외 3인) 【피고,피상고인】 피고 (소송대리인 법무법인 두레 담당변호사 전민기 외 1인) 【원심판결】 서울고법 2002. 6. 2 1. 선고 2001나65856 판결 【주문】 상고를 기각한다. 상고비용은 원고의 부담으로 한다. 【이유】 상고이유(기간경과 후에 제출된 상고이유보충서는 상고이유를 보충하는 범위 내에서)를 판단한다. 1. 제1점에 대하여 원심판결 이유를 기록과 대조하여 살펴보면, 이 사건 건물 옥상을 뚫고 32개나 되는 배기구를 설치하는 데 피고나 이수헌이 사전 또는 사후에 동의하였다고 볼 만한 증거가 없다고 한 원심의 판단은 수긍이 가고, 거기에 상고이유에서 주장하는 바와 같은 채증법칙 위배로 인한 사실오인 등의 위법이 있다고 할 수 없다.  2. 제2점에 대하여 임대차계약이 중도에 해지되어 종료하면 임차인은 목적물을 원상으로 회복하여 반환하여야 하는 것이고, 임대인의 귀책사유로 임대차계약이 해지되었다고 하더라도 임차인은 그로 인한 손해배상을 청구할 수 있음은 별론으로 하고 원상회복의무를 부담하지 않는다고 할 수는 없다. 그리고 이 사건의 경우 임차인이 자신의 영업을 위하여 설치한 시설에 관한 비용을 임대인에게 청구하지 않기로 약정한 사정만으로 원상복구의무를 부담하지 아니하기로 하는 합의가 있었다고 볼 수 없고, 임대차계약서상 기재된 임차인의 원상복구의무에 관한 조항이 단지 부동문자로 남아 있는 무의미한 내용에 불과하다고 볼 수 없다. 상고이유에서 내세우는 대법원판결은 임차인이 시설비 상환청구권을 포기하는 경우 언제나 원상복구의무를 부담하지 않는다는 취지를 설시한 것이 아닐 뿐만 아니라 이 사건과는 사안을 달리하므로 이 사건에서 원용하기에 적절하지 아니하다. 같은 취지의 원심의 판단은 정당하고, 거기에 상고이유에서 주장하는 바와 같은 원상회복의무에 관한 법리오해 등의 위법이 있다고 할 수 없다.  3. 그러므로 상고를 기각하고, 상고비용은 패소자인 원고의 부담으로 하기로 관여 대법관의 의견이 일치되어 주문과 같이 판결한다.  대법관   손지열(재판장) 조무제 강신욱(주심)

대법원 2008. 4. 10. 선고 2007다76986,76993 판결 [건물명도·임대차보증금][미간행] 【판시사항】 [1] 임차인이 임대차계약 종료 후 동시이행의 항변권을 행사하면서 임대차건물을 계속 점유하였으나 본래의 임대차계약상의 목적에 따라 사용·수익하지 않은 경우, 부당이득반환의무의 성립 여부 (소극)  [2] 영업용 건물의 임대차에 수반되어 임대인에게 지급된 권리금의 법적 성질 및 그 경우 일정기간 임차권 보장의 약정하에 권리금이 수수되었으나 임대인의 사정으로 임대차계약이 중도해지된 경우 임대인이 권리금반환의무를 지는지 여부 (적극)   【참조조문】 [1] 민법 제536조, 제618조, 제741조 [2] 민법 제105조, 제618조 【참조판례】 [1] 대법원 1995. 7. 25. 선고 95다14664, 14671(반소) 판결(공1995하, 2951) 대법원 1998. 5. 29. 선고 98다6497 판결(공1998하, 1756) 대법원 2006. 10. 12. 선고 2004재다818 판결(공2006하, 1875) [2] 대법원 2000. 9. 22. 선고 2000다26326 판결(공2000하, 2176) 대법원 2001. 4. 10. 선고 2000다59050 판결(공2001상, 1109) 대법원 2002. 7. 26. 선고 2002다25013 판결(공2002하, 2058) 【전 문】 【원고(반소피고), 상고인】 원고 (소송대리인 변호사 김동주) 【피고(반소원고), 피상고인】 피고 【원심판결】 서울고법 2007. 10. 23. 선고 2006나112337, 112344 판결 【주 문】 상고를 기각한다. 상고비용은 원고(반소피고)가 부담한다. 【이 유】 상고이유를 판단한다. 1. 상고이유 제1점에 대하여 동시이행의 항변권은 당사자가 이를 원용하여야 그 인정 여부에 대하여 심리·판단할 수 있음이 원칙인 바( 대법원 1990. 11. 27. 선고 90다카25222 판결 등 참조), 피고(반소원고, 이하 ‘피고’라 한다)의 임차보증금 등 반환청구에 대하여 이 사건 점포의 명도와 동시에 이행되어야 한다는 원고(반소피고, 이하 ‘원고’라 한다)의 항변은 원고가 상고심에 이르러서야 비로소 명시적으로 주장하는 것이어서 적법한 상고이유가 되지 못한다.  2. 상고이유 제2점에 대하여 임차인이 임대차계약 종료 이후에도 동시이행의 항변권을 행사하는 방법으로 목적물의 반환을 거부하기 위하여 임대차건물 부분을 계속 점유하기는 하였으나 이를 본래의 임대차계약상의 목적에 따라 사용·수익하지 아니하여 실질적인 이득을 얻은 바 없는 경우에는 그로 인하여 임대인에게 손해가 발생하였다고 하더라도 임차인의 부당이득반환의무는 성립되지 아니한다( 대법원 1998. 5. 29. 선고 98다6497 판결 등 참조).  원심은, 피고가 2006. 2. 16. 이후에도 이 사건 점포를 계속 점유하기는 하였으나 이를 본래의 임대차계약상의 목적에 따라 사용·수익하지 아니하여 실질적인 이득을 얻은 바 없다고 인정하여, 원고의 2006. 2. 16. 이후 임료 상당 부당이득 청구를 배척하였는바, 기록을 검토하여 보면 원심의 판단은 위 법리에 따른 것으로 정당하여 이를 수긍할 수 있고, 거기에 상고이유로 주장하는 바와 같은 채증법칙 위배, 부당이득에 관한 법리오해 등의 위법이 있다고 할 수 없다.  3. 상고이유 제3점에 대하여 영업용 건물의 임대차에 수반되어 행하여지는 권리금의 지급은 임대차계약의 내용을 이루는 것은 아니고 권리금 자체는 영업시설·비품 등 유형물이나 거래처, 신용, 영업상의 노하우(know-how) 혹은 점포 위치에 따른 영업상의 이점 등 무형의 재산적 가치의 양도 또는 일정기간 동안의 이용대가라고 볼 것인바, 권리금이 그 수수 후 일정한 기간 이상으로 그 임대차를 존속시키기로 하는 임차권 보장의 약정 아래 임차인으로부터 임대인에게 지급된 경우에는, 보장기간 동안의 이용이 유효하게 이루어진 이상 임대인은 그 권리금의 반환의무를 지지 아니하며, 다만 임차인은 당초의 임대차에서 반대되는 약정이 없는 한 임차권의 양도 또는 전대차 기회에 부수하여 자신도 일정기간 이용할 수 있는 권리를 다른 사람에게 양도하거나 또는 다른 사람으로 하여금 일정기간 이용케 함으로써 권리금 상당액을 회수할 수 있을 것이지만, 반면 임대인의 사정으로 임대차계약이 중도 해지됨으로써 당초 보장된 기간 동안의 이용이 불가능하였다는 등의 특별한 사정이 있을 때에는 임대인은 임차인에 대하여 그 권리금의 반환의무를 진다고 할 것이다( 대법원 2002. 7. 26. 선고 2002다25013 판결 등 참조).  원심은 그 채택 증거들에 의하여, 이 사건 임대차계약 체결시 원고가 원고의 언니이자 대리인인 소외인을 통하여 피고로부터 권리금 1억 8,000만 원을 교부받은 사실, 피고가 위 권리금 1억 8,000만 원을 회수할 수 있는 기간을 보장받기 위하여 임대차기간을 5년으로 할 것을 요구하자 원고측은 임료 조정 문제로 이를 거절하면서 임대차기간을 일단 2년으로 정하되, 원래의 임대차기간이 만료되더라도 임료를 조정하여 이 사건 임대차계약을 갱신하자는 취지로 제의함에 따라 이 사건 임대차기간이 2년으로 정해진 사실, 이 사건 점포에 관하여 원고가 관할 구청으로부터 주차장법위반으로 고발을 당하는 등 원고의 사정으로 당초의 약정과 달리 이 사건 임대차계약 갱신을 거절함으로써 피고의 권리금 회수 기회를 박탈하게 된 사실 등을 인정한 다음, 원고는 피고에게 회수 기회를 박탈한 기간에 비례한 권리금을 반환할 의무가 있다고 판단하였는바, 위 법리와 기록에 비추어 검토하여 보면 원심의 사실인정과 판단은 정당하여 이를 수긍할 수 있고, 거기에 상고이유로 주장하는 바와 같은 채증법칙 위배, 권리금에 관한 법리오해 등의 위법이 있다고 할 수 없다.  4. 상고이유 제4점에 대하여 증거의 취사선택과 사실인정은 특별한 사정이 없는 한 사실심의 전권에 속하는바, 기록을 검토하여 보면, 피고가 이 사건 점포에서 식당영업을 하면서 발생한 전기료, 수도료, 도시가스요금 등을 미납하였다는 점을 인정할 증거가 없다는 이유로 그 미납액이 임대차보증금에서 공제되어야 한다는 원고의 주장을 배척한 원심의 조치는 수긍할 수 있고, 거기에 상고이유로 주장하는 바와 같은 채증법칙 위배 등의 잘못이 있다고 할 수 없다.  5. 결 론 그러므로 상고를 기각하고, 상고비용은 패소자가 부담하기로 하여 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다. 대법관   박시환(재판장) 양승태 박일환 김능환(주심)

대법원 2015. 10. 29. 선고 2015다32585 판결 [건물명도등][미간행] 【판시사항】 [1] 임대차계약 종료 후 임대인이 나머지 임대차보증금의 반환의무를 이행하거나 적법하게 이행제공하지 않는 경우, 목적물을 계속 점유하는 임차인이 불법점유로 인한 손해배상의무를 지는지 여부 (소극)   [2] 임대차계약과 별도로 이루어진 약정 등에 기하여 발생하는 임차인의 채무를 임대차보증금에서 당연히 공제할 수 있는지 여부 (소극)   [3] 민법 제493조 제2항에서 정한 상계의 소급효에 의하여 상계의 의사표시 전에 발생한 사실이 복멸하는지 여부(원칙적 소극) [4] 위임에 의한 소송대리인의 대리권 범위에 위임을 받은 사건에 관한 실체법상 사법(사법)행위를 하는 권한이 포함되는지 여부(적극)  【참조조문】 [1] 민법 제536조, 제618조, 제750조 [2] 민법 제618조 [3] 민법 제493조 제2항 [4] 민사소송법 제90조 【참조판례】 [1] 대법원 1998. 5. 29. 선고 98다6497 판결(공1998하, 1756) 대법원 2014. 8. 20. 선고 2014다204253 판결 [2] 대법원 2002. 12. 10. 선고 2002다52657 판결(공2003상, 361) 대법원 2013. 6. 27. 선고 2012다65881 판결 【전 문】 【원고, 피상고인】 원고 (소송대리인 변호사 전원책 외 1인) 【피고, 상고인】 씨앤에이치프리미어렌탈 주식회사 외 1인 (소송대리인 법무법인(유한) 여명 담당변호사 김해영 외 1인) 【원심판결】 서울서부지법 2015. 5. 1. 선고 2014나5511 판결 【주 문】 원심판결을 파기하고, 사건을 서울서부지방법원 합의부에 환송한다. 【이 유】 상고이유(상고이유서 제출기간이 지난 후에 제출된 참고서면의 기재는 상고이유를 보충하는 범위 내에서)를 판단한다. 1. 제1 임대차계약의 종료 시기에 대하여 원심은 판시와 같은 이유로, 원고가 2009. 1. 5. 피고 씨앤에이치프리미어렌탈 주식회사(이하 ‘피고 씨앤에이치’라 한다)와 사이에 이 사건 점포 1, 2층을 임대차기간 2009. 1. 5.부터 2014. 1. 4.까지, 임대차보증금 2억 원, 월 차임 2,600만 원으로 정하여 임대하기로 하는 제1 임대차계약을 체결한 사실을 인정한 후, 제1 임대차계약은 2014. 1. 4. 그 계약기간의 만료로 종료되었다고 판단하였다.  원심판결 이유를 적법하게 채택된 증거들과 아울러 이 사건 기록에 비추어 살펴보면, 위와 같은 원심의 판단에 상고이유 주장과 같이 차임 연체를 이유로 한 임대차계약의 해지 시점에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 위법이 없다.  상고이유에서 들고 있는 대법원판결은 이 사건과 사안이 다르므로, 이 사건에 원용하기에 적절하지 아니하다. 2. 제1, 2 임대차계약 종료 후의 점유에 대하여 가. 임대차계약의 종료에 의하여 발생된 임차인의 목적물반환의무와 임대인의 연체차임 등을 공제한 나머지 보증금의 반환의무는 동시이행의 관계에 있으므로, 임대인이 나머지 임대차보증금의 반환의무를 이행하거나 적법하게 이행제공하는 등의 사유로 임차인의 동시이행항변권을 상실시키지 아니한 이상, 임대차계약 종료 후에 임차인이 목적물을 계속 점유하더라도 그 점유를 불법점유라고 할 수 없고, 임차인으로서는 이에 대한 손해배상의무를 지지 아니한다(대법원 1998. 5. 29. 선고 98다6497 판결, 대법원 2014. 8. 20. 선고 2014다204253 판결 등 참조).  한편 부동산임대차에서 임차인이 임대인에게 지급하는 임대차보증금은 임대차관계가 종료되어 목적물을 반환하는 때까지 그 임대차관계에서 발생하는 임차인의 모든 채무를 담보한다. 그러나 임대차관계와 사실상 관련되어 있는 채무라고 하더라도, 그 임대차관계에서 당연히 발생하는 임차인의 채무가 아니라 그 임대차계약과 별도로 이루어진 약정 등에 기하여 비로소 발생하는 채무의 경우에는, 반환할 임대차보증금에서 당연히 공제할 수 있는 것은 아니다(대법원 2002. 12. 10. 선고 2002다52657 판결, 대법원 2013. 6. 27. 선고 2012다65881 판결 등 참조).  그리고 상계의 의사표시에 의하여 각 채무는 상계할 수 있는 때에 대등액에 관하여 소멸한 것으로 보게 되지만(민법 제493조 제2항), 위와 같은 상계의 소급효는 양 채권 및 이에 관한 이자나 지연손해금 등을 정산하는 기준시기를 소급하는 것일 뿐이고 특별한 사정이 없는 한 상계의 의사표시 전에 이미 발생한 사실을 복멸시키지는 아니한다.  나. 원심판결 이유에 의하면 다음과 같은 사실을 알 수 있다. (1) 원고는 2009. 1. 5. 피고 씨앤에이치와 사이에 제1 임대차계약을 체결한 다음, 2011. 9. 1. 위 피고와 사이에 이 사건 점포 3, 4층을 임대차기간 2011. 9. 14.부터 2016. 9. 13.까지, 임대차보증금 3억 원, 월 차임 1,400만 원으로 정하여 추가로 임대하기로 하는 제2 임대차계약을 체결하였다.  (2) 제1 임대차계약은 2014. 1. 4. 그 기간의 만료로 종료되었다. 한편 위 피고가 제2 임대차계약의 차임 3기 이상 분을 연체함에 따라, 원고의 해지 의사표시가 담긴 이 사건 2014. 4. 25.자 청구취지 및 원인변경신청서가 2014. 4. 30. 위 피고에게 송달되었다. (3) 피고들은 이 사건 점포 전체를 점유·사용하던 중 2013. 7. 31. 이 사건 점포 3, 4층의 사용을 중단하였고, 2014. 1. 4.경에는 이 사건 점포 1, 2층의 사용을 중단하였다.  (4) 피고들은 2014. 6. 무렵 이 사건 점포 내에 있던 집기를 대부분 반출한 다음, 2014. 6. 23. 원고 소송대리인에게 이 사건 건물의 출입 열쇠를 우편으로 발송하였고, 원고는 2014. 7. 1.경 원고 소송대리인으로부터 위 열쇠를 수령하였다.  다. 원심은 위와 같은 사실관계를 기초로 하여, (1) 이 사건 점포 1, 2층에 관하여 제1 임대차계약이 종료된 2014. 1. 4.까지 연체된 차임 290,612,903원, 관리비 12,518,710원, 공용 전기료 8,436,937원 등의 합계가 제1 임대차계약의 보증금 2억 원을 초과하므로, 2014. 1. 5. 후에 피고들이 이 사건 점포 1, 2층을 계속 점유하는 행위는 불법행위에 해당한다고 판단하고, (2) ① 제1, 2 임대차계약의 당사자가 동일인이므로, 제2 임대차계약이 종료될 당시 제1 임대차계약의 임차목적물인 이 사건 점포 1, 2층에 관하여 지급되지 아니한 차임, 관리비, 공용 전기료 등이 남아있다면 이를 제2 임대차계약의 보증금에서 공제 또는 상계할 수 있다고 인정하여, ② 이 사건 점포 3, 4층에 관하여 제2 임대차계약이 종료된 2014. 4. 30.까지 연체된 차임 1억 8,480만 원 및 연체된 관리비 1,848만 원과, 제1 임대차계약의 보증금을 초과하는 이 사건 점포 1, 2층에 관한 위 연체 차임, 관리비, 공용 전기료를 모두 제2 임대차계약의 보증금 3억 원에서 공제 또는 상계하면, 결국 제2 임대차계약의 보증금도 제2 임대차계약의 종료 시에 소멸되었다는 취지로 인정하여, 제2 임대차계약 종료 후의 이 사건 점포 3, 4층에 대한 피고들의 점유 역시 불법점유라고 판단하였다.  라. 우선 제1 임대차계약에 관한 상고이유 주장을 본다. 위 사실관계를 앞에서 본 법리에 비추어 보면, 임대차계약이 종료된 2014. 1. 4. 당시 이 사건 점포 1, 2층에 관한 연체차임 등이 제1 임대차계약의 보증금을 초과하는 이상, 2014. 1. 5. 이후의 이 사건 점포 1, 2층에 대한 피고들의 점유는 불법점유라 할 것이다. 따라서 이와 같은 취지의 원심의 판단에 상고이유 주장과 같이 임대차계약 종료 시의 동시이행항변권 소멸 여부 및 임차인의 불법점유 등에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 위법이 없다.  마. 다음 제2 임대차계약에 관한 상고이유 주장을 본다. 원심의 판단 중 이 사건 점포 3, 4층에 대한 제2 임대차계약 종료 후의 피고들의 점유까지 불법점유로 인정한 부분은, 아래와 같은 이유로 수긍하기 어렵다.  (1) 제2 임대차계약의 보증금은 제2 임대차계약에 기한 임대차관계에서 발생하는 피고 씨앤에이치의 채무를 담보할 뿐이고, 달리 원고와 위 피고가 제2 임대차계약의 보증금으로써 제1 임대차계약상의 채무불이행으로 인한 손해까지 담보하기로 약정하였다는 등의 특별한 사정이 없는 이상, 제1 임대차계약에 기한 임대차관계에서 발생한 채무를 그와 별도로 체결된 제2 임대차계약의 보증금에서 당연히 공제할 수는 없다고 보아야 한다.  (2) 앞에서 본 사실관계에 의하면, 제2 임대차계약의 종료 무렵까지 그 임대차관계에서 발생한 위 피고의 연체차임 등의 합계액이 제2 임대차계약의 보증금에 미치지 못하므로, 원고가 위 피고에게 나머지 임대차보증금의 반환의무를 이행하거나 적법한 이행제공을 하는 등의 사유로 동시이행항변권을 상실시키지 아니한다면, 위 피고가 제2 임대차계약의 종료 후에 이 사건 점포 3, 4층을 계속 점유한다 하더라도 이를 불법점유라고 할 수 없다.  (3) 그런데 원심판시와 같이 위 피고가 이 사건 점포 3, 4층에 대한 점유를 중단하고 원고에게 이를 인도한 다음인 제1심판결 선고 후에 제1 임대차계약에 관한 미지급 연체차임 등 채권을 제2 임대차계약의 나머지 보증금 반환채권과 상계하는 의사표시가 이루어져 위 나머지 보증금 반환채권이 소멸된다 하더라도, 그 상계의 의사표시에 의하여 양 채권을 정산하는 기준시기가 상계적상이 있었던 때로 소급하여 그 대등액에 관하여 정산되는 것일 뿐, 그 상계의 의사표시 전까지 있었던 위 나머지 보증금 반환채권과 이 사건 점포 3, 4층에 대한 위 피고의 인도의무 사이의 동시이행관계가 상계적상이 있었던 위 시기로 소급하여 소멸되고 이로 인하여 위 피고의 인도의무가 소급하여 이행지체에 빠지게 된다고 할 수 없다.  (4) 따라서 달리 원심이 인정한 제1심판결 선고 후의 상계 의사표시에 앞서 제2 임대차계약의 종료 시에 원고가 상계의 의사표시를 하는 등으로 제2 임대차계약에 관한 나머지 임대차보증금의 반환의무를 소멸시켰음을 알 수 있는 자료가 없는 이 사건에서, 원심이 인정한 위 상계 의사표시에 의하여 원고의 위 나머지 임대차보증금 반환의무가 소멸하였다고 하여 이 사건 점포 3, 4층에 대한 위 피고의 점유가 제2 임대차계약 종료 시에 소급하여 불법점유로 된다고 할 수는 없다.  (5) 그럼에도 이와 달리 제1 임대차계약에 기한 위 피고의 채무를 제2 임대차계약의 보증금에서 당연히 공제할 수 있다거나 상계의 소급효에 의하여 동시이행 관계 내지는 점유의 권원이 소급하여 상실된다는 그릇된 전제에서 이 사건 점포 3, 4층에 대한 피고들의 점유가 불법점유에 해당한다고 판단한 원심판결에는, 임대인이 반환할 임대차보증금에서 공제되는 채무의 범위 및 상계의 소급효 등에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 위법이 있다. 이를 지적하는 상고이유 주장은 이유 있다.  3. 이 사건 점포의 인도 시기에 대하여 가. 민사소송법 제90조 제1항은 “소송대리인은 위임을 받은 사건에 대하여 반소·참가·강제집행·가압류·가처분에 관한 소송행위 등 일체의 소송행위와 변제의 영수를 할 수 있다”고 규정하고 있고, 같은 조 제2항은 소송대리인이 특별한 권한을 따로 받아야 할 사항들을 열거하고 있다. 따라서 위임에 의한 소송대리인이 가지는 대리권의 범위에는 특별수권을 필요로 하는 사항을 제외한 소송수행에 필요한 일체의 소송행위를 할 권한뿐만 아니라 소송목적인 채권의 변제를 채무자로부터 수령하는 권한을 비롯하여 위임을 받은 사건에 관한 실체법상 사법(사법)행위를 하는 권한도 포함된다.  나. 피고들이 2014. 6. 23. 원고 소송대리인에게 이 사건 건물의 출입 열쇠를 우편으로 발송하여, 원고가 2014. 7. 1.경 원고 소송대리인으로부터 위 열쇠를 수령하였음은 위에서 본 것과 같다. 그리고 기록에 의하면, 원고는 피고들을 상대로 제1, 2 임대차계약의 종료에 따른 이 사건 점포의 인도 및 연체차임 또는 차임 상당 부당이득의 지급 등을 함께 구하는 소를 제기하였다가, 원고가 제1심소송 계속 중에 위와 같이 이 사건 건물의 출입 열쇠를 수령함으로써 이 사건 점포를 인도받았다는 이유로 이 사건 점포의 인도청구 부분은 기각되었고, 이에 원고가 항소를 제기한 다음 원심에서 위 인도청구 부분의 소를 취하한 사실을 알 수 있다.  다. 위와 같은 사실관계를 앞에서 본 법리에 비추어 살펴보면, 민사소송법 제90조 제1항에 의하여 소송대리권이 제한되지 아니하는 변호사인 원고 소송대리인으로서는 그 위임받은 이 사건에 대하여 소송목적인 채권의 급부를 수령할 수 있으므로, 원고 소송대리인이 피고들로부터 이 사건 건물의 출입 열쇠를 수령하였다면 이는 그의 대리권 범위 내에서 소송목적에 관한 급부를 수령한 것으로서, 이로써 원고가 위 열쇠를 수령하여 이 사건 점포를 인도받았다고 할 수 있다.  라. 그럼에도 이와 달리 원심은, 원고 소송대리인이 위 열쇠를 수령한 시기를 밝히지 아니한 채 원고가 위 열쇠를 소송대리인으로부터 넘겨받은 2014. 7. 1.경에 이 사건 점포를 인도받았다는 잘못된 전제에서, 피고들이 그때까지 이 사건 점포를 점유하였다고 보고 불법점유기간 및 차임 상당 손해배상액을 산정하였다.  따라서 원심판결에는 위임에 의한 소송대리인의 권한에 관한 법리를 오해하여 필요한 심리를 다하지 아니함으로써 판결에 영향을 미친 위법이 있다. 이를 지적하는 상고이유 주장은 이유 있다.  4. 결론 그러므로 원심판결을 파기하고, 사건을 다시 심리·판단하게 하기 위하여 원심법원에 환송하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.  대법관   김신(재판장) 김용덕(주심) 박보영 권순일

2) 증가된 가치가 현존할 것  

   임차인이 유익비를 지출하여 증가된 객관적 가치가 임대차 종료시에 현존하여야 한다. 따라서 유익비의 지출로 임차물의 가치가 일시적으로 증가하였다 하여, 계약 중에는 존재하였다하더라도 그 증가된 가액이 임대차 종료시에 존재하지 않는다면 상환을 청구할 수 없다.27) 원래 유익비는 필요비와는 달리 임차물의 사용, 수익을 위하여 반드시 필요한 비용은 아니며, 임대차 존속 중에 증가된 가치는 임차인의 이익을 위하여 존재하였던 것이고, 임대차가 종료하여 임대인이 목적물을 반환받는 시점에서는 그 증가된 가치가 더 이상 존재하지 않아 임대인의 이득으로 될 것이 없다면 임대인에게 상환의무를 지울 수 없기 때문이다.28)   

27) 민일영(주 6), 97면; 이효종(주 6), 373면. 28) 민일영(주 6), 97면

   임차인의 비용으로 행한 임차건물의 증․개축부분은 특약 등 특별한 사정이 없는 한 건물 자체의 구성부분을 이루게 되므로, 이러한 구성부분은 민법 제256조 본문에 따라 임대인의 소유로 귀속되므로 그것이 현존하는 한 유익비상환청구의 대상이 될 것이다.29) 그러나 임차인의 권원에 의하여 부속된 것(민법 제256조 단서)이 임차물과는 별개의 독립된 소유권으로 남아 있으나 부속물매수청구권의 대상이 되지 못하는 경우에는 임차인이 이것을 자신의 비용으로 수거해야만 하는원상회복의무속에 포함될 것이다.30) 

29) 민일영(주 6), 97면; 이효종(주 6), 372-373면; 대판 1977.6.7. 77다50; 1982.1.19. 81다1001 등 다수. 30) 같은 견해로 이효종(주 6). 373면

대법원 1977. 6. 7. 선고 77다50, 51 판결 [가옥명도][집25(2)민,128;공1977.7.15.(564),10153] 【판시사항】 본조에 의한 부속물 매수청구권의 범위   【판결요지】 민법 제646조에 의한 매수청구권의 대상이 되는 부속물이라 함은 건물에 부속된 물건으로 임차인의 소유에 속하고 건물의 구성부분으로는 되지 아니하는 것으로서 건물의 사용에 객관적인 편익을 가져오게 하는 물건이라 할 것이므로 그 건물 자체의 구조 위치 및 임대차당시 당사자 사이에 합의된 사용목적 기타 제반사정을 참작하여 객관적으로 정하여진다.   【참조조문】 민법 제646조 【전 문】 【원고(반소피고), 피상고인】 주식회사 조안실업 소송대리인 변호사 한격만 【피고(반소원고), 상고인】 피고(반소원고) 소송대리인 변호사 유택형 【원 판 결】 서울고등법원 1976.12.2. 선고 76나524, 525 판결 【주 문】 1. 원판결중 피고의 반소청구 부분에 관한 상고를 기각한다. 이 부분에 관한 상고비용은 피고의 부담으로 한다. 2. 원판결 중 원고의 본소청구에 관한 부분을 파기하고 이 부분에 관한 사건을 서울고등법원에 환송한다. 【이 유】 피고(반소원고, 이하 피고라고 칭한다)소송대리인의 상고이유 제3점을 판단한다. 원심이 피고의 반소청구중 전기요금 411,600원 부분에 관하여 원고(반소피고 이하 원고라고 칭한다)가 부담하여야 할 전기요금으로서 피고가 대신 납부한 액수는 금 411,600원이 아니고 금 46,325원이며 위돈은 원, 피고간 합의에 의하여 1975.7월분 관리비에서 공제되어 청산되었다는 사실을 인정함에 거친 증거취사의 과정을 기록에 비추어 살펴보아도 정당하고 거기에 채증법칙을 위배하여 사실을 오인한 위법이 있다 할 수 없으므로 논지는 이유없다.  동 상고이유 제4점을 판단한다. 원판결과 기록에 의하면 제1심에서 원고와 피고는 본소 및 반소에서 각 일부패소판결을 선고받고 위 판결에 대하여 피고는 항소를 제기하지 아니하고 원고만이 그 패소부분에 대하여 항소를 제기하여 동 소송이 원심에 계속중 피고는 항소권 소멸후인 1976.8.25당초 항소를 제기하지 아니한 반소청구 부분을 교환적으로 변경하여 제1심에서 승소한 반소부분인 전기요금 411,600원외에 제1심에서 반소청구 원인으로 주장하지 아니하였던 임대차보증금잔액금 3,754,246원의 반환을 구하는 반소청구를 하였으므로 원심이 피고의 위금 3,754,246원의 반환을 구하는 부분은 이를 부대항소로 보고 동년 9.16 원심 제7차 변론기일에서 피고에 대하여 위 금 3,754,246원에 대한 부족인지금 37,342원을 5일이내에 보정할 것을 명하였으나 피고가 그 기일내에 보정하지 아니하였다 하여 위 반소청구에 관한 피고의 부대항소를 각하하고 있는바, 위와 같은 원심의 조치를 기록에 비추어 살펴보아도 정당하고 거기에 반소의 교환적 변경이나 인지보증에 관한 법리를 오해한 위법이 있다 할 수없으므로 논지는 이유없다.  동 상고이유 1, 2점을 함께 판단한다. 원판결 이유에 의하면 원심은 피고의 부속물 매수청구권 주장에 관하여 피고가 본건 건물을 일식음식점으로 사용하기 위하여 1층에 찬장, 수도, 진열장, 조리대 등 주방시설을 갖춘 주방 1층홀에 카운타. 여닫이문과 창문 온돌1층과 2층을 연결하는 계단을 각 설치하고 2층에 접객용방 9개를 만들고 방마다 바닥에 마루와 자리를 깔고 전등 및 에어콘을 설치하였으며 1층으로 부터 2층에 음식물을 운반하기 위한 승강대를 가설하고 1층 및 2층 벽에 장식용합판 천정에 장식용 텍스를 각 붙이고 2층 복도에 아스타일 또는 파이텍스를 깔고 전등을 달아 조명을 하는 공사등 도합 금 13,363,966원을 지출한 사실을 그 거시의 증거에 의하여 인정한 다음, 피고가 설시한 위 각 시설중 위 1,2층을 연결하는 계단시설 금 117,860원 상당만이 본건 건물의 일반적 사용가치를 증가시키는 것으로서 본건 매수청구권 행사의 대상이 되는 부속물이고 나머지 시설은 오로지 피고가 일식 음식점으로 경영하기 위하여 한 특수시설이어서 위 건물의 일반적 사용가치를 증가시키는 이른바 건물사용의 편익을 위하여 부속한 물건이라 할 수 없으니 이는 민법 제646조에 규정한 매수청구권의 대상이 되는 부속물에 해당된다고 볼 수 없다하여 원고의 본소청구에 있어서 위 계단부분 금117,860원에 대한 피고의 매수청구권 주장만을 인용하고 나머지 피고의 매수청구권 주장을 배척하고 있다.  살피건대 민법 제646조에서 말하는 『임차인이 그 사용의 편익을 위하여 임대인의 동의를 얻어 이에 부속한 물건』이라 함은 건물에 부속된 물건으로 임차인의 소유에 속하고 건물의 구성부분으로는 되지 아니한 것으로서 건물의 사용에 객관적인 편익을 가져오게 하는 물건이라 할 것이므로 가령 부속된물건이 오로지 임차인의 특수목적에 사용하기 위하여 특히 부속된 것일때는 위 매수청구권의 대상이 되는 물건이라고는 할 수 없을 것이나 당해 건물의 객관적인 사용 목적은 그 것이 일반 주택인가 점포 또는 빌딩인가등 그 건물자체의 구조와 임대차 계약당시 당사자 사이에 합의된 사용목적 기타 건물의 위치, 환경등 제반사정을 참작하여 정하여지는 것이라 할 것인바, 기록에 의하면 본건 건물 부분은 서울의 번화가인 시민회관 옆에 위치한 7층건물중 1,2층 건물부분으로서 주위에는 진주집 햄버거집 복센터 등 여러개의 음식점 영업용 점포가 있는 곳이며 본건 임대차 계약당시 본건 건물은 건립된 직후로서 그 내부에 형광등 몇개만 설치되어 있을뿐 건물의 벽과 바닥은 콩크리트만으로 시설되어 있는 것을 피고가 일식음식점으로 사용하기 위하여 임차한후 임대인인 원고의 승락을 얻어1,300여만원의 돈을 들여 앞에서 본바와 같은 시설을 한 사실이 엿보이므로 원심으로서는 위와같은 제반사정과 본건 건물의 구조등을 참작하여 본건 건물의 객관적 일반적 용도를 밝힌 다음 피고가 부속한 위 물건등이 위 건물의 객관적 사용의 편익에 제공되어 그 객관적 가치를 증가시킨것인가 여부를 일일이 가려서 판단하여야 할 것임에도 불구하고 원심은 위와같은 제반 사정을 참작하여 위 건물부분이 객관적 일반적으로 어떠한 용도에 사용되는 건물인가를 밝힌 다음 위와 같이 판단함에 이르지 아니하고 막연히 위 건물에 일반적 용도에 의한 사용의 편익에 제공되는 것은 계단시설 뿐이고 나머지 시설들은 모두 피고가 오로지 일식음식점을 경영하기 위하여 부속시킨 특수시설로서 위 건물의 객관적 사용의 편익에 제공되는것이 아니라고 판단하였음은 필경 원심이 심리를 다하지 아니하여 부속물매수청구권에 관한 법리를 오해한 위법을 저질렀다 할 것이고 이는 원판결 중 본소 청구에 관한 판결결과에 영향을 미쳤다 할 것이므로 이점에 관한 논지는 이유있고 따라서 원판결중 본소에 관한 부분은 파기됨을 면하지 못한다 할것이다.  그러므로 원판결중 피고의 반소청구 부분에 관한 상고는 이유없으므로 기각하고 원판결중 원고의 본소 청구에 관한 부분은 이를 파기하여 다시 심리하게 하기 위하여 이부분에 관한 사건을 원심인 서울고등법원에 환송하고 위 상고기각된 부분에 관한 상고비용은 패소자인 피고의 부담으로 하기로 하여 관여법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.   대법관   이영섭(재판장) 김윤행 김용철 유태흥

대법원 1982. 1. 19. 선고 81다1001 판결 [점포명도][공1982.3.15.(676),260] 【판시사항】 가. 건물임차인의 매수청구의 대상이 되는 부속물 나. 민법 제646조에 위반되는, 임차인에게 불리한 약정이 아니라고 한 예 【판결요지】 가. 건물임차인의 매수청구의 대상이 되는 부속물이란 건물 자체에 부속된 물건으로서 건물의 구성부분으로는 되지않는 임차인 소유의 물건 중 건물의 사용에 객관적 편익을 가져오는 것에 한한다. 따라서 기존건물과 분리되어 독립한 소유권의 객체가 될 수 없는 증축부분이나 임대인의 소유에 속하기로 한 부속물은 매수청구의 대상이 될 수 없다.  나. 건물임차인인 피고들이 증ㆍ개축한 시설물과 부대시설을 포기하고 임대차 종료시의 현상대로 임대인의 소유에 귀속하기로 하는 대가로 임대차계약의 보증금 및 월차임을 파격적으로 저렴하게 하고, 그 임대기간도 장기간으로 약정하고, 임대인은 임대차계약의 종료 즉시 임대건물을 철거하고 그 부지에 건물을 신축하려고 하고 있으며 임대차계약 당시부터 임차인도 그와 같은 사정을 알고 있었다면 임대차계약시 임차인의 부속시설의 소유권이 임대인에게 귀속하기로 한 특약은 단지 부속물매수청구권을 배제하기로 하거나 또는 부속물을 대가없이 임대인의 소유에 속하게 하는 약정들과는 달라서 임차인에게 불리한 약정이라고 할 수 없다.  【참조조문】 가.민법 제646조나. 제652조 【참조판례】 대법원 1977.6.7. 선고 77다50, 51 판결 【전 문】 【원고, 피상고인】 원고 【피고, 상고인】 피고 1 외 1인 【원심판결】 대구고등법원 1981.7.1. 선고 80나1367 판결 【주 문】 상고를 모두 기각한다. 상고 소송비용은 피고들의 부담으로 한다. 【이 유】 피고들의 상고이유를 판단한다. 원심판결 이유에 의하면 원심은, 그 거시의 증거들을 종합하여, 원고 소유인 이 사건 임대차 목적 건물은 그 원상대로 타에 임대할 경우, 10개월의 임대기간에 보증금 20,000,000원, 월 임료 금 1,500,000원 정도는 충분히 받을 수 있는 가치가 있는 건물인데, 1977.9.9 원ㆍ피고들간에 이 사건 임대차계약을 체결함에 있어서는 임대기간을 2년으로 하고 보증금을 금 12,000,000원, 월 임료를 500,000원으로 하는 임차인(피고들)에게 파격적으로 유리한 약정을 하는 대신 피고들은 위 건물의 구조를 마음대로 변경하고, 증ㆍ개축할 수 있되, 임대차기간이 종료하고 원고가 그 부지에 새로운 건물을 신축하기 위하여 목적물의 반환을 요구할 때는 피고들은 그들이 증ㆍ개축한 시설물과 부대시설 등을 전부 포기하고 현상대로 원고의 소유에 귀속하기로 하며, 어떠한 명목으로도 그 대가를 청구할 수 없다는 특약을 한 사실, 위 약정에 따라, 피고들은 위 건물을 개조하여 다방으로 사용하고자 대폭적인 증ㆍ개축공사를 하고 시설물을 부착하여 현재와 같은 상태로 구조를 변경한 후 다방영업을 하다가 약정된 임대차 기간이 종료하자 원고는 위 건물을 전부 철거하고 새 건물을 신축하기 위하여 그 건축허가까지 받아 놓고 목적물의 반환을 구하고 있는 사실을 인정한 다음, 위 증축부분 및 부속시설에 대한 매수청구권을 행사하고 그 대금지급청구권에 기하여, 위 건물에 유치권을 행사한다는 피고들의 항변에 관하여, 건물의 구조 기타 여러가지 사정에 비추어 위 증축부분은 원래의 건물과 구별되어 독립한 소유권의 객체가 되는 것으로는 볼 수 없고 원래의 건물과 일체가 되어 그 구성부분을 이루고 있고 시설물 등은 위 특약에 의하여 원고의 소유가 되었으니 위 증축부분이나 시설물이 피고들의 소유임을 전제로 하여 매수청구권을 행사한다는 피고들의 항변은 이유없다는 취지로 설시하고 있다. 원래 민법 제646조가 규정하는 건물임차인의 매수청구의 대상이 되는 부속물이란 건물자체에 부속된 물건으로서 건물의 구성부분으로는 되지 않는 임차인 소유의 물건 중 건물의 사용에 객관적 편익을 가져오는 것에 한한다고 해석되는 것이므로 이 사건에서 원심이 인정한 바와 같이 기존건물과 분리되어 독립한 소유권의 객체가 될수 없는 증축부분이나 임대인의 소유에 속하기로 된 부속물등은 매수청구의 대상이 될 수 없는 것인즉, 이들이 원고의 소유라는 이유로 피고들의 매수청구권을 배척한 원심의 판단은 옳다고 할 것이고, 거기에 소론과 같이 매수청구권에 관한 당원의 종전 판례와 상반되게 법리를 오해한 잘못이 있다고 할 수 없고, 소론이 들고 있는 당원 1977.6.7. 선고 77다50,51 판결은 임차인 소유의 부속물이 건물의 객관적 편익을 가져 오는지 여부를 판단하는 기준에 관하여 판시한 것으로 이 사건에서는 적절한 판례가 되지 아니한다. 또 소론은 이 사건 임대차계약에 있어서 부속시설의 소유권이 원고에게 귀속하기로 한 특약은 임차인의 매수청구권을 배제하는 약정이어서 민법 제652조에 의하여 무효라고 할 것인즉, 위 특약이 유효함을 전제로 이 사건 건물의 증축부분과 시설물의 소유권이 원고에게 속한다고 판단한 원심은 잘못되었고, 따라서 더 나아가 위 시설물들이 건물의 사용에 객관적인 편익을 제공하는지 여부를 따져보지 않은 원심의 조처는 결국 위 판례에 어긋난다는 취지로 주장하나, 원심이 인정한 바의 사정들, 즉 피고들이 증ㆍ개축한 시설물과 부대시설을 포기하고 임대차종료시의 현상대로 원고의 소유에 귀속하기로 하는 대가로 이 사건 임대차계약의 보증금 및 월임료를 파격적으로 저렴하게 하고, 그 임대기간도 장기간으로 약정함에 이른 사실과 원고는 임대차계약의 종료 즉시 이 사건 건물은 철거하고 그 부지에 건물을 신축하려 하고 있으며, 임대차계약 당시부터 피고들은 그와 같은 사정을 알고 있었다고 보이는 사정등을 아울러 고려하면 위 특약은 단지 부속물 매수청구권을 배제하기로 하거나 또는 부속물을 대가없이 임대인의 소유에 속하게 하기로 하는 약정들과는 달라서 임차인에게 불리한 약정으로 볼 수 없으니 무효라고 할 수는 없다할 것이다. 논지는 이유없다.  그러므로, 상고를 모두 기각하고, 상고 소송비용은 패소자의 부담으로 하여 관여법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다. 대법관   신정철(재판장) 강우영 이정우

대구고법 1984. 11. 15. 선고 84나388 제3민사부판결 : 확정 [건물명도청구사건][하집1984(4),137] 【판시사항】 기존건물과 분리되어 독립한 소유권의 객체가 될 수 없는 증ㆍ개축부분에 대한 건물임차인의 매수청구권의 행사 가부  【판결요지】 건물임차인의 매수청구의 대상이 되는 부속물이라 함은 건물자체에 부속된 것으로서 건물의 구성부분으로는 되지 아니하는 임차인 소유의 물건중 건물사용에 객관적 편익을 가져오는 것에 한하며, 기존건물과 분리되어 독립한 소유권의 객체가 될 수 없는 증ㆍ개축부분은 매수청구권의 대상이 될 수 없다.  【참조조문】 민법 제646조 【참조판례】 1982. 1. 19. 선고 81다1001 판결(집 30①민17 공 676호260) 【전 문】 【원고, 피항소인】 심충효 【피고, 항소인】 피고 【제1심】 대구지방법원(82가합2624 판결) 【주 문】 항소를 기각한다. 항소비용은 피고의 부담으로 한다. 【청구취지】 피고는 원고에게 대구 중구 공평동 53의 4 대 119평방미터의 1필지상 세멘벽돌조 와즙 2층건중 2층 주택 별지도면표시 1, 2, 3, 4, 1의 각 점을 순차연결한 선내(ㄱ)부분 18.37평방미터, 위 53의 4 대 외 3필지상 세멘부록조 스레트즙 2층건중 1층 영업소, 같은도면표시 3, 4, 5, 6, 10, 11, 8, 9, 3의 각 점을 순차연결한 선내 (ㄴ)부분 32.76평방미터, 2층 주택 같은도면표시 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 3의 각 점을 순차연결한 선내(ㄷ)부분 25.76평방미터, 위 53의 4 대 외 2필지상 목조와즙 평가건 영업소 같은도면표시 2, 17, 13, 12, 8, 9, 2의 각 점을 순차연결한 선내(ㄹ)부분 65.83평방미터 및 같은 지상 세멘부록조 스레트즙 평가건 영업소 같은도면표시 14, 15, 16, 17, 14의 각 점을 순차연결한 선내(ㅁ)부분 47.84평방미터를 각 명도하고, 1981. 10.18.부터 1982. 10. 17.까지는 월 578,000원의, 그 다음날부터 위 각 건물부분의 명도완료일까지는 원 593,000원의 각 비율에 의한 돈을 지급하라.  소송비용은 피고의 부담으로 한다. 위 제1항은 가집행할 수 있다. 【항소취지】 원판결중 피고 패소부분을 취소하고, 이 부분에 대한 원고의 청구를 기각한다. 소송비용은 제1, 2심 모두 원고의 부담으로 한다. 【이 유】 원고가 1980. 12. 17. 피고에게 원고 소유인 대구 중구 공평동 53의 4 대 119평방미터 외 1필지상 세멘벽돌조 와즙 2층건중 2층 주택 별지도면표시 1, 2, 3, 4, 1의 각 점을 순차연결한 선내(ㄱ)부분 18.37평방미터, 위 53의 4 대 외 3필지상 세멘부록조 스레트즙 2층건중 1층 영업소 같은도면표시 3, 4, 5, 6, 10, 11, 8, 9, 3의 각 점을 순차연결한 선내 (ㄴ)부분 32.76평방미터, 2층 주택, 같은도면표시 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 3이 각 점을 순차연결한 선내 (ㄷ)부분 25.76평방미터, 위 53의 4 대 외 2필지상 목조와즙 평가건 영업소 같은도면표시 2, 17, 13, 12, 8, 9, 2의 각 점을 순차연결한 선내(ㄹ)부분 65.83평방미터, 같은 지상 세멘부록조 스레트즙 평가건 영업소 같은도면표시 14, 15, 16, 17, 14의 각 점을 순차연결한 선내(ㅁ)부분 47.84평방미터(이하 이 사건 건물이라고만 한다)를 임대보증금은 7,000,000원, 임료는 월 300,000원, 임대기간 1980. 12. 17.부터 1981. 10. 17.까지로 약정하여 임대한 사실은 당사자 사이에 다툼이 없고, 원심증인 유경선, 같은 황삼선의 각 증언과 원심감정인 김광택의 감정결과 및 원심법원의 현장검증결과에 변론의 전취지를 종합하면 피고는 계약기간 만료후에도 계속하여 이 사건 건물을 점유 사용하면서 영업을 하고 있는 사실 및 이 사건 건물의 월임료 상당액은 1981. 10. 18.부터 1982. 10. 17.까지는 578,000원, 그 다음부터는 최소한 593,000원 정도되는 사실을 각 인정할 수 있고 달리 반증이 없다.  따라서 원ㆍ피고간의 위 임대차계약은 임대기간의만료로 종료되었다 할 것이므로 피고로서는 위 기간만료 후에도 이 사건 건물을 점유 사용할 권원이 있음을 주장입증치 않는 한 원고에게 이 사건 건물을 명도할 의무를 면치 못한다 할 것이고 또 위 기간만료 그 다음날부터 이 사건 건물의 명도완료일까지 피고가 위 건물의 점유사용으로 얻은 임료상당의 이득도 부당이득으로서 원고에게 이를 반환하여야 할 것이다.   그런데, 원고의 이 사건 건물명도청구에 대하여, 피고 소송대리인은 주장하기를, 피고는 위 건물에 유익비를 지출하여 그 가액의 증가가 현존하고 있으니 원고에 대하여 유익비상환청구권을 가지고 있는 바, 위 권리에 기사여 이 사건 건물에 대한 유치권을 행사한다고 주장하므로 살피건대, 원심증인 황삼선의 증언과 원심감정인 김광택의 감정결과 및 원심법원의 현장검증결과를 종합하면, 피고가 이 사건 건물을 임차하여 식당영업을 하면서 총 2,282,000원 정도의 비용을 투입하여 현관출입문수리, 방개조, 도색, 카펫트시설, 계단시설, 전기내선공사, 가스배관시설, 연탄보일러시설, 천정수리등을 하여서 1,477,000원 상당의 가액이 현존하는 사실을 인정할 수 있으나 한편 성립에 다툼이 없는 갑 제7호증(부동산임대차계약서)의 기재에 원심증인 유경선의 증언을 종합하면, 원ㆍ피고 사이에 위 임대차계약을 체결할 때 피고는 계약기간중 영업상 필요한 시설을 하였다 하더라도, 임대차 기간만료후 원고에게 시설비를 청구할 수 없고, 이에 대하여 일체 권리주장을 할 수 없으며 내부수리 및 비품, 권리금에 대하여도 일체 원고에게 청구할 수 없다고 특약을 하여 유익비상환청구권을 미리 포기한 사실을 인정할 수 있고 이에 어긋나는 위 증인 황삼선의 일부 증언은 믿지 아니하며 달리 반증이 없으므로 피고에게 유익비상환청구권이 있음을 전제로 하는 위 주장은 이유없다(이에 대하여 피고 소송대리인은 위 특약은 사기 또는 착오에 기한 것이므로 이를 취소한다고 주장하나, 당원이 믿지 않는 위 황삼선의 증언부분을 제외하고는 위 사기 내지 착오에 인한 것이었다고 인정할 아무런 증거가 없으므로 위 주장은 받아들이지 아니한다)할 것이고, 피고 소송대리인은 다시 주장하기를, 피고가 홀 15평 및 주방 8평을 축조하여 영업의 편의에 제공하였으니 그 부분의 매수청구를 함과 동시에 그 매매대금 4,500,000원의 지급이 없는 한 원고의 이 사건 건물명도청구에 응할 수 없다고 주장하므로 살피건대, 건물임차인의 매수청구의 대상이 되는 부속물이라 함은 건물자체에 부속된 것으로서 건물의 구성부분으로는 되지 아니하는 임차인 소유의 물건중 건물사용에 객관적 편익을 가져오는 것에 한하며, 기존건물과 분리되어 독립한 소유권의 객체가 될 수 없는 증ㆍ개축부분은 매수청구권의 대상이 될 수 없다 할 것인바( 대법원 82. 1. 19. 선고, 81다1001 판결 참조) 앞에 나온 증인 황삼선의 증언 및 원심법원의 현장검증결과를 종합하면 피고가 이 사건 건물의 마당일부를 세멘트 바닥으로 하여 높이고 마당담벽을 방벽으로 하며 천정을 잇대어 늘여 내부도배를 하는 등으로 홀 15평을 기존건물과 붙여 새로이 만든 사실 및 기존 방 2칸의 내부를 주방으로 사용할 수 있도록 일부 개조한 사실은 인정되나 이에 의하면 위 증ㆍ개축부분은 건물의 구성부분으로 되었다고 볼 수 있을 뿐이므로 위 부속물매수청구 주장도 나머지 부분에 대하여 더 나아가 살필것 없이 이유없다 할 것이며, 피고 소송대리인은 또 주장하기를, 피고는 위 임대차시 원고에게 임대보증금 7,000,000원과 권리금, 비품대등 4,000,000원을 지급하였으니 원고가 피고에게 합계 돈 11,000,000원을 반환함과 동시에 피고는 원고에게 이 사건 건물을 명도할 의무가 있다고 주장하므로 살피건대, 피고가 이 사건 건물을 임차하면서 원고에게 임대보증금 7,000,000원을 교부한 사실은 앞에서 본 바와 같고 임대보증금의 반환과 임차건물의 명도는 동시이행관계에 있다 할 것이므로, 피고 소송대리인의 이 부분 주장은 이유있다 할 것이나, 피고가 원고에게 권리금등 명목으로 4,000,000원을 더 교부하였다는 점에 관하여는 이에 부합하는 위 증인 황삼선의 증언은 믿지 아니하고 달리 이를 인정할 증거가 없으므로 피고 소송대리인의 이 부분 주장은 더 나아가 살필 것 없이 이유없다 할 것이다.  그렇다면 피고는 원고로부터 돈 7,000,000원을 지급받음과 동시에 원고에게 이 사건 건물을 명도하고, 이 사건 건물의 사용에 대한 부당이득으로서 1981. 10. 18.부터 1982. 10. 17.까지는 월 578,000원의 그 다음날부터 이 사건 건물명도 완료일까지는 월 593,000원의 각 비율에 의한 돈을 지급할 의무가 있다 할 것인즉, 원고의 이 사건 청구는 위 인정범위에서 그 이유가 있으므로 이를 인용하고, 그 나머지는 이유가 없으므로 이를 기각할 것인 즉, 원판결은 이와 취지를 같이하여 정당하고 피고의 항소는 이유없으므로 이를 기각하며, 항소비용은 패소자인 피고의 부담으로 하여 주문과 같이 판결한다.   판사   김연호(재판장) 백수일 배종수

부산고법 1989. 5. 19. 선고 88나4751 제1민사부판결 : 상고허가신청기각 [건물명도][하집1989(2),40] 【판시사항】 건물임차인의 부속물매수청구권의 대상인 부속물의 의미   【판결요지】 건물임차인의 부속물매수청구권의 대상이 되는 부속물이라 함은 임대인의 동의를 얻어 건물에 부속된 임차인 소유의 물건으로서 건물의 구성부분을 이루지는 아니하나 독립성을 가지고 건물의 일반적 용도에 의한 사용의 편익에 제공됨으로써 건물의 객관적 가치를 증가시키는 건물을 의미하므로, 그 용도가 요식시설로 된 건물의 임차인이 사용의 편익을 위하여 설치한 접객용 및 일반의 방시설, 주방시설 등은 위 건물의 객관적 가치를 증가시키는 독립성 있는 물건으로서 부속물매수청구권의 대상이 된다 할 것이나 건물 외부의 숯불 피우는 시설, 기름탱크, 가스저장실, 보일러실 및 인조조경목으로 된 휴식처 등의 시설은 위 건물에 부속된 물건이라고 볼 수 없으므로 부속물매수청구권의 대상이 되지 아니한다.  【참조조문】 민법 제646조 【참조판례】 대법원 1982.1.19. 선고 81다1001 판결(요민I 민법 제646조(3) 1020면집30①민17 공676호 261) 【전 문】 【원고, 피항소인 겸 부대항소인】 원고 【피고, 항소인 겸 부대피항소인】 피고 【원심판결】 제1심 마산지방법원(87가합614 판결) 【주 문】 1. 원판결을 변경한다. 가. 피고는 원고로부터 금 39,113,848원을 지급받음과 상환으로 별지목록 기재 건물의 l층 중 별지도면 표시 (가)부분 222.225평방미터를 명도하라. 나. 원고의 나머지 청구를 기각한다. 2 원고의 부대항소를 기각한다. 3 소송비용은 제1, 2심을 통하여 이를 3등분하여 그 중 1은 원고의, 나머지는 피고의 각 부담으로 한다. 4 위 제1의 가항은 가집행할 수 있다. 【청구취지 및 부대항소취지】 원판결을 변경한다. 피고는 원고로부터 금 28,000,000원을 지급받음과 상환으로 원고에게 별지목록 기재 건물의 1층 중 별지도면 표시 (가)부분 222.225평방미터를 명도하고 1987.8.11.부터 위 건물명도시까지의 매월 금 700,000원의 비율에 의한 금원을 지급하라.  소송비용은 제1, 2심 모두 피고의 부담으로 한다라는 판결 및 가집행의 선고(원고는 당심에 이르러 부대항소를 제기하면서 상환이행부분과 금원지급청구를 추가하였다).  【항소취지】 원판결 중 피고 패소부분을 취소한다. 그 부분에 해당하는 원고의 청구를 기각한다. 소송비용은 제1, 2심 모두 원고의 부담으로 한다라는 판결 【이 유】 1. 명도청구부분에 관한 판단 각 성립에 다툼이 없는 갑 제1호증(등기부등본), 갑 제2호증의 1(임대차계약서), 갑 제4호증(준공검자필증)의 각 기재와 원심증인 소외 1, 소외 2의 각 증언에 변론의 전취지를 종합하면, 원고와 피고 사이에 1985.5.3. 원고가 전세권설정자, 피고가 전세권자가 되어 별지목록 기재 건물의 1층 중 벌지도면 표시 (가)부분 점포(이하 이 사건 점포라고 약칭한다)에 관하여 전세보증금 22,000,000원, 전세기간은 l년으로 한다는 내용의 이른바 채권적 전세계약이 체결되고, 이에 따라 피고가 원고에게 그 무렵 위 전세보증금 22,000,000원을 지급하고 입주하여 ○○숯불갈비라는 옥호 아래 식당을 경영하여 오다가 위 전세기간이 만료된 후인 1986.8.11.경 원고와의 사이에 이 사건 점포에 관하여 전세금을 28,000,000원으로 하고 존속기간을 1년으로 하는 내용의 전세권설정계약을 체결하고 그 시경 인상된 전세금을 지급하고는 위 건물의 일부인 이 사건 점포에 관하여 1986.8.31. 마산지방법원 창녕등기소 접수 제7194호서 피고 명의의 전세권설정등기를 경료한 다음 계속하여 이 사건 점포를 점유사용한 사실, 원고는 위 기간만료 약 1개월 전인 1987.7.13.경 피고에게 위 전세권설정계약을 갱신하지 아니하겠다는 취지의 해약통고서를 발송한 사실을 인정할 수 있고 달리 위 인정을 뒤집을 만한 증거가 없다.  피고는 당초 5년의 범위내에서 계약기간갱신권을 유보하기로 특약하였다고 주장하나, 이에 부합하는 듯한 원심증인 소외 3, 당심증인 소외 4의 각 일부 증언은 믿기 어렵고 달리 이를 인정할 만한 증거가 없다.  위 인정사실에 의하면 피고의 위 전세권은 그의 존속기간이 만료되었다고 할 것이다. 이에 원고가 피고에 대하여 이 사건 점포의 명도를 구함에 대하여 피고는 첫째 원고로부터 위 전세금을 반환받을 때까지 원고의 이 사건 명도청구에 응할 수 없다고 항변하므로 살피건대, 피고가 원고에게 위 전세금 28,000,000원을 지급한 사실은 위에서 본바와 같고, 원고의 위 전세금반환의무와 피고의 위 명도의무는 동시이행의 관계에 있다고 할 것이므로 피고의 항변은 이유있다.  피고는 그밖에 자신이 이 사건 점포에 입주할 당시 이를 식당으로 사용하기 위하여 원고의 승낙을 얻어 금 40,000,000원을 들여 조경공사와 갈비집 영업을 위한 주방시설, 방 4개, 마루 등의 설치공사를 하고 그외에도 벽체를 타일과 목재로 개조하고 간판시설을 하였는바, 그 가치가 현존하고 있으므로 원고로부터 그 유익비를 상환받기 전에는 원고에게 이 사건 점포를 명도할 수 없다고 주장함에 대하여 원고는 위 채권적 전세계약당시 피고는 이 사건 점포에 관한 필요비 또는 유익비상환청구권을 포기하였다고 재항변하므로 살피건대, 피고가 이 사건 건물에서 위 식당을 경영하면서 위 주장과 같은 공사를 한 사실은 뒤에서 보는 바와 같이 인정되나 위 갑 제2호증의 1의 기재에 의하면, 1985.5.3. 원·피고 사이에 앞서 본 채권적 전세계약을 체결함에 있어 피고가 원고의 승인하에 이 사건 점포를 개축하거나 내부시설을 하더라도 위 전세기간이 만료되면 피고가 이를 원상복구하기로 약정하였고 위 1986.8.11.자의 위 전세권설정계약에 있어서도 그 약정이 존속되었던 사실을 인정할 수 있고 달리 위 인정을 뒤집을 만한 증거가 없는 바, 위 약정은 건물에 지출한 각종 유익비 또는 필요비의 상환청구권을 미리 포기하기로 한 취지의 약정이라고 볼 것이므로 피고의 위 주장은 이유없는 것이라고 할 것이다.  이에 피고는 위 전세계약 체결당시 이 사건 점포는 그 골조만이 완성된 상태여서 피고가 그곳에서 영업을 하기 위하여는 상당한 비용을 들여 시설을 하여야 할 형편임을 원 피고 모두 알고 있었으므로 위 원상복구약정은 계약서상의 인쇄된 예문에 지나지 않으므로 효력이 없는 것이라고 다투나 피고의 위 주장과 같은 사유만으로 위 전세계약서상의 위 조항을 가리켜 예문에 불과하다고 할 수는 없으니 위 주장은 받아들일 수 없는 것이라고 할 것이다.  피고는 위 원상복구약정은 원상복구에 과다한 비용이 소요되지 아니하는 시설에 한하여 적용될 뿐, 피고의 위 공사와 같이 전세목적물을 근본적으로 개조하는 경우까지 포함하는 것은 아니라고 다투나, 피고의 위 시설공사가 이 사건 점포를 근본적으로 개조한 것으로 보기도 어려울 뿐만 아니라 원상복구의 특약이 원상복구에 소요되는 비용이나 그 시설의 규모에 따라 그 적용여부가 결정된다고 볼 아무런 근거가 없으니 위 주장은 이유없다.  피고는 위 원상복구약정은 사기에 의한 것이거나 피고의 착오에 기한 것으로서 취소하는 바이라고 주장하나, 피고의 전거증에 의하더라도 원고가 피고를 기망하여 이를 잘못 믿은 피고가 위 약정을 맺었다거나 또는 위 약정이 피고의 착오에 의하여 이루어진 것이라는 점을 인정할 만한 아무런 증거가 없으므로 위 주장은 받아들일 수 없는 것이라고 할 것이다.  피고는 자신이 위 시설들에 대한 공사를 하여 약 금 40,000,000원이 소요되었고 그 가치가 약 금 20,557,440원 현존하고 있는 바, 위와 같은 가치의 현존액은 위 전세보증금과 비교할 때 과다한 금액이고, 이를 다시 원상복구하기 위하여는 상당한 금액이 지출될 것이 예상되며 원고가 위 시설을 인수할 경우 현 가액 이상으로 이를 유익하게 사용할 수 있는 것이므로 원고가 피고에게 위 시설의 원상복구를 구하는 것은 신의성실의 원칙에 어긋나거나 권리남용에 해당되어 허용될 수 없는 것이라는 취지의 주장을 하나 피고의 위 주장과 같은 사유만으로 원고가 위 원상복구특약의 적용을 주장하는 것이 신의성실의 원칙에 반한다거나 권리남용에 해당한다고 할 수 없고, 달리 원고의 위 주장이 신의성실의 원칙에 어긋난다거나 권리남용에 해방한다고 볼 자료가 없으니 위 주장은 이유없다.  피고는 다시 위 유익비상환청구권 주장이 이유없다고 하더라도 피고가 설치한 위 시설물에 대하여 건물임차인으로서 금 20,557,440원 상당의 부속물매수청구권이 있으므로 이를 지급받기 전에는 원고의 이 사건 명도청구에 응할 수 없다고 주장하므로 살피건대, 원고와 위 피고간의 위 1985.5.3.자 채권적 전세계약에 대하여는 민법의 임대차에 관한 규정이 적용된다고 볼 것인데 이 경우 건물의 임차인의 부속물매수청구권의 대상이 되는 부속물이라 함은 임대인의 동의를 얻어 건물에 부속된 물건으로서 임차인의 소유에 속하고 건물의 구성부분으로는 되지 않고 독립성을 가지며 또 건물의 일반적 용도에 의한 사용의 편의에 제공되어 그로 인하여 건물의 객관적 가치를 증가시키는 물건을 말한다고 할 것인 바, 위 갑 제1호증, 성립에 다툼이 없는 갑 제4호증(준공검사필증)의 기재, 위 증인 소외 3 증언(위에서 배척한 부분 제외), 원심감정인 소외 5의 감정결과 및 원심이 한 검증결과에 변론의 전취지를 종합하면, 피고는 신축건물로서 벽체와 천정 바닥의 각 표면이 시멘트로 시설되어 있던 이 사건 점포를 원고로부터 명도받아 식당을 경영하던 중 1985.6.5.경 그 사용편익을 위하여 (1)점포내부에 브록벽과 내부 목조, 창문, 보이라 등을 설치한 2개의 접객용 방시설, (2)점포 내부에 브록벽, 연탄온돌 등을 설치한 1개의 일반 방시설, (3)점포내부에 브록벽과 타일을 부착한 1개의 주방시설, (4)점포외부의 후면 대지상에 브록벽돌과 목재, 스레트 등으로 숯불 피우는 곳 시설, 철판조 기름탱크, 가스저장실, 보일러, 보일러실, 건물전면에 인조 조경목으로 된 휴식처 등 각 1개씩의 시설공사를 하였으며 1988.2.8. 현재 그 신축공사비는 금 20,557,440원인데 위 채권적전세계약이 체결된 1985.5.3.이후의 건축비는 매년 증가하였을 뿐 하락한 일이 없으며 시설의 감가상각율은 연 5퍼센트 정도인 사실, 별지목록 기재 건물은 대로변에 위치하는 건물로서 인근에 온천장이 있어 식당이 위치하기에 적당한 곳이었기 때문에 원고가 위 건물을 건축함에 있어서도 그 용도를 요식시설로 하여 건축허가를 받고 등기를 경료하였고, 원·피고간의 이 사건 전세계약 체결당시에 합의된 사용목적도 식당경영이었던 사실을 인정할 수 있어 피고가 부속시킨 물건 중 이 사건 건물부분의 일반적 용도에 의한 사용의 편익에 제공된 물건뿐만 아니라 식당경영에 편익을 부여하는 물건도 위 건물부분의 객관적인 편익을 부여하는 물건으로 보는 것이 상당하다고 할 것이므로 이러한 기준에 따르면 위 시설들 중 위 제(1), (2), (3)의 설비만이 위 건물의 객관적 가치를 증가시키는 독립성 있는 물건으로서 부속물매수청구권의 대상에 해당된다고 할 것이고, 위 제(4)의 각 설비는 모두 이 사건 임차목적물에 부속된 물건이라고 볼 수 없으므로 이 사건 부속물매수청구의 대상이 될 수 없다고 할 것이며, 한편 위 증인 소외 5의 증언에 의하면 피고가 위 매수청구권을 행사한 날임이 기록상 명백한 1988.11.11. 당시의 위 제(1), (2), (3) 설비의 시가는 별지계산서와 같이 합계금 11,113,848원인 사실을 인정할 수 있고 달리 반증이 없으므로 결국 피고의 위 매수청구권의 행사로 위에서 인정된 시설에 관하여 원 피고 사이에 매매계약이 성립됨으로써 원고는 피고에게 위 매수대금 11,113,848원을 지급할 의무가 있다고 할 것이고 위 매매대금지급의무와 이 사건 점포의 명도의무 역시 동시이행의 관계에 있다고 할 것이다.  따라서 피고는 원고로부터 위 전세보증금 28,000,000원과 위 매수대금의 합계 금 39,113,848원을 지급받을 때까지 이 사건 점포의 명도를 거부할 수 있다고 할 것이다.  위 매수청구권과 관련하여 원고는 첫째, 피고의 위 매수청구권 행사의 주장은 시기에 늦은 공격방어방법으로서 각하되어야 할 것이라고 주장하나 이 사건 기록에 의하면 피고는 원심에서 이미 위 시설들에 대한 유익비상환청구권의 주장을 하였다가 원심이 이를 받아들이지 아니하자 당심 제3차 변론기일인 1989 11.11.에 이르러 위 유익비상환청구권이 받아들여지지 않을 경우에 대비하여 동일한 사실관계에 터잡아 위 부속물매수청구권 행사의 주장을 한 사실을 인정할 수 있어서 이를 가리켜 시기에 늦은 공격방어 방법이라고 할 수는 없다고 할 것이니 위 주장은 이유없다.  원고는 둘째, 위 채권적 전세계약 및 전세권설정계약에서 계약종료시에 피고는 목적물을 현상대로 원고에게 인도하되 피고의 비용으로 원상복구하기로 약정하였으므로 원고의 위 부속물매수청구권 행사는 부당하다는 취지의 주장을 하나, 위에서 본 바와 같이 이른바 채권적 전세에 관하여는 민법의 임대차에 관한 규정이 유추 적용되고, 임차인의 부속물매수청구권을 규정한 민법 제646조는 임차인의 보호를 위한 편면적 강행규정이므로 원고와 피고간에 위와 같은 특약이 있다 하더라도 이는 임차인인 피고에게 불리한 약정으로 무효라고 할 것이며, 그 후 다시 원 피고간에 물권인 전세권설정계약을 하면서 위 특약을 그대로 유지하였다고 하더라도 위 채권적 전세기간 중에 일단 발생한 피고의 위 부속물매수청구권이 소멸할 리가 없는 이치이고 보면 위 주장은 이유없다.  2. 임료상당 손해배상 청구부분에 대한 판단 원고는 위 전세권이 소멸된 이후 피고가 이 사건 점포를 불법점유함으로써 원고에게 그 임료상당액인 월 금 700,000의 손해를 입혔으므로 피고는 원고에게 위 손해를 배상할 책임이 있다고 주장하므로 살피건대 앞서 본 바와 같이 전세금반환채권과 이 사건 점포의 명도가 동시이행의 관계에 있는 한 피고의 이 사건 점포에 대한 점유를 가리켜 불법점유라고 할 수 없을 뿐만 아니라, 전세권의 설정계약의 경우에는 보증금에 대한 이자가 그 임료와 상계되는 것이므로 원고가 피고에 대하여 위 보증금을 반환하지 않고 있는 이 사건에서 원고에게 어떤 손해가 발생하였다거나 피고가 원인 없이 이득하였다고 볼 수도 없으니 이 부분 주장은 이유없다.  3. 결 론 그렇다면 피고는 원고로부터 위 금 39,113,848원을 지급받음과 상환으로 이 사건 점포를 명도할 의무가 있다고 할 것이므로 원고의 이 사건 청구는 위 인정범위에서 이유있어 인용하고 나머지 청구는 이유없어 기각할 것인 바, 원판결중 이와 결론을 달리한 부분은 부당하므로 그 부분에 대한 피고의 항소를 받아들여 원판결을 주문 제1항과 같이 변경하고, 원고의 부대항소는 이유없으므로 기각하며, 소송비용의 부담에 관하여는 민사소송법 제96조, 제89조를, 가집행의 선고에 관하여는 소송촉진등에관한특례법 제6조를 각 적용하여 주문과 같이 판결한다.   판사   조무제(재판장) 이찬효 노영보

대법원 1991. 10. 8. 선고 91다8029 판결 [건물명도][공1991.12.1.(909),2682] 【판시사항】 가. 임대인이 상환의무를 지는 '유익비'의 의미 나. 임차인의 매수청구의 대상이 되는 '부속물'의 범위와 판단기준 및 부속된 물건이 오로지 건물임차인의 특수한 목적에 사용하기 위하여 부속된 것일 때 위 '부속물'에 해당되는지 여부 (소극)  【판결요지】 가. 민법 제626조 제2항에서 임대인의 상환의무를 규정한 '유익비'란 임대인이 임차물의 객관적 가치를 증가시키기 위하여 투입한 비용을 말한다.  나. 민법 제646조에서 건물임차인의 매수청구권의 대상으로 규정한 '부속물'이란 건물에 부속된 물건으로 임차인의 소유에 속하고, 건물의 구성부분으로는 되지 아니한 것으로서 건물의 사용에 객관적인 편익을 가져오게 하는 물건을 말하므로 부속된 물건이 오로지 건물임차인의 특수한 목적에 사용하기 위하여 부속된 것일 때에는 부속물매수청구권의 대상이 되는 물건이라 할 수 없으며 당해 건물의 객관적인 사용목적은 그 건물 자체의 구조와 임대차계약 당시 당사자 사이에 합의된 사용목적, 기타 건물의 위치, 주위환경 등 제반 사정을 참작하여 정하여지는 것이다.   【참조조문】 가.민법 제626조 제2항 나. 민법 제646조 【참조판례】 가. 대법원 1980.10.14. 선고 81다1851,1852 판결(공1980,13325) 1991.8.27. 선고 91다15591,15607 판결(공1991,2426) 나. 대법원 1977.6.7. 선고 77다50,51 판결(공1977,10153) 1982.1.19. 선고 81다1001 판결(공1982,261) 【전 문】 【원고(반소피고), 피상고인】 원고(반소피고) 【피고(반소원고), 상고인】 피고(반소원고) 【원심판결】 서울고등법원 1991.1.18. 선고 90나42291(본소),42307(반소)판결 【주 문】 상고를 기각한다. 상고비용은 피고(반소원고)의 부담으로 한다. 【이 유】 상고이유를 본다. 제1점에 대하여 원심판결 이유를 기록에 비추어 보면 피고(반소원고, 이하 피고라고 한다)가 이 사건 건물 중 피고가 임차한 이 사건 점포에서 카페영업을 하기 위한 공사를 하고, 또 카페의 규모를 확장하면서 내부시설공사를 하고, 또는 창고지붕의 보수공사를 하고 공사비를 지출한 사실을 인정할 수 있으나, 창고지붕의 보수공사비는 통상의 관리비에 속하고, 나머지 공사비인 이 사건 점포의 내부시설공사는 피고가 카페를 운영하기 위한 필요에 의하여 행하여진 것이고 그로 인하여 이 사건 점포의 객관적 가치가 증가한 것은 아니어서, 이를 위하여 지출한 돈은 원고(반소피고, 이하 원고라고 한다)가 상환의무를 지는 유익비에 해당하지 아니한다고 판단한 원심의 설시이유를 수긍할 수 있고, 거기에 채증법칙을 어기거나, 유익비의 범위에 관한 법리를 오해한 위법이 있다고 할 수 없다.  민법 제626조 제2항에서 임대인의 상환의무를 규정하고 있는 유익비란 임차인이 임차물의 객관적 가치를 증가시키기 위하여 투입한 비용을 말하는 것인데, 이 사건에서 피고가 이 사건 점포에 지출한 위 공사비가 여기에 해당한다고 할 수 없다.( 당원 1980.10.14. 선고 80다1851,1852 판결, 1991.8.27. 선고 91다15591,15607 판결 각 참조)  그리고 피고가 지출한 위의 비용이 원고에게 상환을 청구할 수 있는 유익비에 해당하지 않는다는 원심의 판단이 위법하지 않다면, 피고가 이를 미리 포기하였다는 원심의 가정적 판단이 옳은 것인지 여부는 이 사건 결과에 영향이 없다. 따라서 논지는 이유가 없다.  제2점에 대하여 민법 제646조가 규정하는 건물임차인의 매수청구의 대상이 되는 부속물이란 건물에 부속된 물건으로 임차인의 소유에 속하고, 건물의 구성부분으로는 되지 아니한 것으로서 건물의 사용에 객관적인 편익을 가져오게 하는 물건이라 할 것이므로, 부속된 물건이 오로지 임차인의 특수목적에 사용하기 위하여 부속된 것일 때는 이를 부속물매수청구권의 대상이 되는 물건이라 할 수 없을 것이고, 당해 건물의 객관적인 사용목적은 그 건물자체의 구조와 임대차계약당시 당사자 사이에 합의된 사용목적, 기타 건물의 위치, 주위환경 등 제반사정을 참작하여 정하여지는 것이라 할 것이다.( 당원 1977.6.7. 선고 77다50,51 판결 참조)  그러므로 원심이 이와 같은 견해에 터잡아 피고가 주장하는 시설들은 피고의 카페영업을 위한 시설물들일 뿐 이 사건 건물이나 점포의 객관적 편익을 가져오는 물건이라고 볼 수 없다는 이유로 피고의 부속물매수청구를 배척한 원심의 설시이유도 수긍할 수 있고, 거기에 부속물매수청구권의 범위에 대한 법리를 오해한 위법이 있다고 할 수 없다. 논지도 이유가 없다.  제3점에 대하여 원심의 제3차 변론조서의 기재에 의하면 원고는 원심에서 이 사건 금원지급청구는 불법점유로 인한 손해배상청구라고 석명한 바 있으므로, 원심이 피고에게 차임 상당의 손해배상금의 지급을 명한 것이 당사자처분권주의를 위반한 것이라고 할 수 없다. 논지도 이유없다.  그러므로 상고를 기각하고, 상고비용은 패소자의 부담으로 하여 관여법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다. 대법관   이회창(재판장) 이재성 배만운

대법원 1992. 4. 14. 선고 91다36130 판결 [건물명도등][공1992.6.1.(921),1572] 【판시사항】 가. 민법 제643조 소정의 임차인의 매수청구권에 관한 규정에 위반하는 약정으로서 임차인 등에게 불리한 것인지의 여부에 대한 판단기준  나. 형식상 임차인이 되었지만 실질적으로는 매수청구권을 행사할 수 없는 전임차인의 지위를 승계한 것과 다를 바 없는 점 등 임대차계약체결의 경위와 제반 사정을 종합하면 건물매수청구권의 포기약정이 임차인에게 반드시 불리한 것은 아니라고 한 사례  【판결요지】 가. 임차인의 매수청구권에 관한 민법 제643조의 규정은 강행규정이므로 이 규정에 위반하는 약정으로서 임차인이나 전차인에게 불리한 것은 그 효력이 없는바, 임차인 등에게 불리한 약정인지의 여부는 우선 당해 계약의 조건 자체에 의하여 가려져야 하지만 계약체결의 경위와 제반 사정 등을 종합적으로 고려하여 실질적으로 임차인 등에게 불리하다고 볼 수 없는 특별한 사정을 인정할 수 있을 때에는 위 강행 규정에 저촉되지 않는 것으로 보아야 한다.  나. 전임차인인 갑이 그 임차권을 을에게 무단양도하여 임대차계약이 해지됨으로써 갑은 물론 을도 임대차계약 만료시의 건물매수청구권을 주장할 여지가 없게 되었고 당장 지상건물을 철거하여 임차토지를 임대인에게 반환하여야 할 처지였으므로, 임대인이 을의 간청을 받아들여 을과 사이에 기간을 3년으로 한 임대차계약을 체결하고 임대차기간 만료시에 지상건물의 권리를 포기하도록 한 것은 임대인이 전임차인과의 임대차 종료시에 행사하려던 건물의 철거와 토지인도를 을의 이익을 위하여 3년 간 유예하고 그 동안 임차토지를 더 사용수익할 수 있게 해 줌으로써 을은 형식상 새로운 임차인이 되었지만 실질적으로는 매수청구권을 행사할 수 없는 전임차인의 지위를 승계한 것과 다를바 없는 점 등 임대차계약체결의 경위와 제반 사정을 종합하면 건물매수청구권의 포기약정이 임차인에게 반드시 불리하기만 한 것이 아니라고 한 사례.   【참조조문】 가.나. 민법 제643조, 제652조 【참조판례】 나. 대법원 1982.1.19. 선고 81다1001 판결(공1982,260) 【전 문】 【원고, 피상고인】 원고 1 외 2인 원고들 소송대리인 변호사 이주성 【피고, 상고인】 피고 소송대리인 변호사 조우현 【원심판결】 대구고등법원 1991.8.29. 선고 90나6775 판결 【주 문】 상고를 기각한다. 상고비용은 피고의 부담으로 한다. 【이 유】 피고 소송대리인의 상고이유를 본다. 임차인의 매수청구권에 관한 민법 제643조의 규정은 강행규정이므로 이 규정에 위반하는 약정으로서 임차인이나 전차인에게 불리한 것은 그 효력이 없는바, 임차인 등에게 불리한 약정인지의 여부는 우선 당해계약의 조건 자체에 의하여 가려져야 하지만 계약체결의 경위와 제반사정 등을 종합적으로 고려하여 실질적으로 임차인 등에게 불리하다고 볼 수 없는 특별한 사정을 인정할 수 있을 때에는 위 강행규정에 저촉되지 않는 것으로 보아야 할 것이다 ( 당원 1982.1.19. 선고 81다1001 판결 참조).  원심판결 이유에 의하면 원심은 원고들이 전임차인인 소외인에게 1981.9.1. 이 사건 토지를 임대할 때에 처음부터 임대차기간을 5년간으로 길게 정하는 대신 임대차 종료시에는 이 사건 건물을 철거하기로 하였고 1986.7.1.에 위 임대차계약을 1988.8.31.까지 갱신하면서도 위 건물의 철거조항을 특약사항으로 명시하였던 사실, 그런데 위 소외인은 원고들의 승낙도 없이 피고에게 위 건물과 함께 이 사건 토지의 임차권을 무단양도하였으므로 원고들은 이를 이유로 위 임대차계약을 해지하고 피고에게 위 건물의 철거와 대지인도를 요구하였던바, 피고가 원고들에게 위 소외인과 사이에 체결되었던 임대차계약과 같은 조건으로 3년간만 위 토지를 계속 사용할 수 있게 해달라고 애원하므로, 원고들은 피고와 사이에 기간을 3년으로 한 임대차계약을 체결하면서 임대차 종료시에 지상건물들은 원고들에게 귀속된다는 특약을 한 사실, 피고가 위 임차기간 중 위 건물일부를 증축한 부분이 있으나 이는 기존건물과 일체를 이루고 있고 별개의 독립건물로 볼 수 없는 사실을 인정하고 있다.  위 인정사실에 의하면 전임차인인 소외인이 그 임차권을 피고에게 무단양도하여 임대차계약이 해지됨으로써 위 소외인은 물론 피고도 임대차계약 만료시의 건물매수권을 주장할 여지가 없게 되었고 당장 지상건물을 철거하여 임차토지를 원고에게 반환하여야 할 처지였으므로, 원고가 피고의 간청을 받아 들여 피고와 사이에 기간을 3년으로 한 임대차계약을 체결하고 임대차기간 만료시에 지상건물의 권리를 포기하도록 한 것은 위와 같이 원고가 전 임차인과의 임대차 종료시에 행사하려던 건물의 철거와 토지인도를 피고의 이익을 위하여 3년간 유예하고 그 동안 임차토지를 더 사용수익할 수 있게 해 준 것으로서, 피고는 형식상 새로운 임차인이 되었지만 실질적으로는 매수청구권을 행사할 수 없는 전임차인의 지위를 승계한 것과 다를 바 없다고 할 것이다.  위와 같은 임대차계약체결의 경위와 제반사정을 종합해 보면 이 사건 건물매수청구권의 포기약정은 피고에게 반드시 불리하기만 한 것이라고 보기 어렵다.  위와 같은 취지로 판단한 원심판결은 정당하고 거기에 소론이 주장하는 것과 같은 채증법칙 위반, 심리미진 또는 법리오해의 위법이 없으며, 소론이 들고 있는 판례는 이 사건과 사안을 달리하는 것이어서 이 사건에 원용하기에 적절하지 못하다. 논지는 이유 없다.  그러므로 상고를 기각하고 상고비용은 패소자의 부담으로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다. 대법관   배만운(재판장) 이회창 김석수

대법원 1992. 9. 8. 선고 92다24998, 92다25007 판결 [건물명도·매매대금][공1992.11.1.(931),2851] 【판시사항】 건물 임대인이 임차보증금과 임료를 저렴하게 해 주는 대신 임차인이 부속물에 대한 시설비, 필요비, 권리금 등을 일체 청구하지 않기로 약정하였고, 임차권양수인들도 시설비 등을 청구하지 않기로 약정하였다면 임차인이나 양수인 등은 매수청구권을 포기한 것이고, 위 약정이 임차인에게 일방적으로 불리한 것이라고 볼 수 없다고 한 사례  【판결요지】 갑이 을에게 건물부분을 임대할 때 그 임차보증금과 임료를 시가보다 저렴하게 해 주고 그 대신 을은 임대차가 종료될 때 그가 설치한 부속물에 대한 시설비나 필요비, 유익비, 권리금 등을 일체 청구하지 아니하기로 약정하였고 병 등이 을로부터 위 임차권을 양수할 때에도 갑에게 위 시설비 등을 일체 청구하지 아니하기로 약정하였다면 을이나 병 등은 매수청구권을 포기하였다 할 것이고 또 위와 같은 약정이 임차인에게 일방적으로 불리한 것이라고 볼 수도 없다고 한 사례.   【참조조문】 민법 제646조, 제652조 【참조판례】 대법원 1982.1.19. 선고 81다1001 판결(공1982,260) 【전 문】 【원고, 피상고인(반소피고)】 원고 【피고, 상고인(반소원고)】 피고 1 외 1인 피고들 소송대리인 변호사 금태환 【원심판결】 대구고등법원 1992.5.21. 선고 91나8334(본소), 91나3841(반소) 판결 【주 문】 상고를 모두 기각한다. 상고비용은 피고(반소원고)들의 부담으로 한다. 【이 유】 상고이유를 본다. 원심판결 이유에 의하면 원심은 그 증거에 의하여, 원고가 소외 1에게 이 사건 건물부분을 임대할 때 그 임차보증금과 임료를 시가보다 저렴하게 해주고 그 대신 위 소외 1은 임대차가 종료될때 그가 설치한 부속물에 대한 시설비나 기타 필요비, 유익비, 권리금 등을 일체 청구하지 아니하기로 약정하였고 소외 2와 피고들이 위 소외 1로부터 위 임차권을 양수할 때에도 원고에게 위 시설비 등을 일체 청구하지 아니하기로 약정한 사실을 인정한 다음 이에 의하면 위 소외인들이나 피고들은 이 사건 매수청구권을 포기하였다 할 것이고 또 위와 같은 약정이 임차인에게 일방적으로 불리한 것이라고 볼 수도 없다고 판단하여 피고들의 이 사건 매수청구권행사를 받아들이지 아니하였는 바 기록에 비추어 원심의 판단은 수긍이 되고 거기에 지적하는 바와 같은 법리의 오해나 채증법칙 위배, 심리미진의 위법이 없다.  그리고 원심이 판시부속물이 매수청구권의 대상이 될 수 없다고 한 것은 가정적 판단에 불과하므로 이와 관련된 주장은 따로 판단하지 아니한다.   그러므로 상고를 모두 기각하고 상고비용은 패소자들의 부담으로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다. 대법관   김영준 최재호 윤관 김주한

대법원 1993. 6. 22. 선고 93다16130 판결 [건물철거등][공1993.9.1.(951),2096] 【판시사항】 가. 건물의 소유를 목적으로 하는 토지임차인이 체결한 건물 기타 지상시설 일체를 포기하기로 하는 약정의 효력  나. 토지임차인이 위 “가”항의 약정에 위반하여 매수청구권을 행사하는 것이 신의칙에 위반하여 권리를 남용하는 것으로 볼 수 없다 한 사례  【판결요지】 가. 건물의 소유를 목적으로 한 토지의 임차인이 임대차계약을 체결하거나 임차인으로서의 지위를 승계할 당시 임대인과의 사이에 건물 기타 지상시설 일체를 포기하기로 약정을 하였다고 하더라도 임대차계약의 조건이나 계약이 체결된 경위 등 제반 사정을 종합적으로 고려하여 실질적으로 임차인에게 불리하다고 볼 수 없는 특별한 사정이 인정되지 아니하는 한 위와 같은 약정은 임차인에게 불리한 것으로서 민법 제652조에 의하여 효력이 없다.  나. 토지임차인이 위 “가”항의 약정에 위반하여 매수청구권을 행사하는 것이 신의칙에 위반하여 권리를 남용하는 것으로 볼 수 없다고 한 사례.   【참조조문】 가.나.민법 제652조 나. 제643조(제283조), 제2조 【참조판례】 가. 대법원 1982.1.19. 선고 81다1001 판결(공1982,260) 1991.4.23. 선고 90다19695 판결(공1991,1464) 1992.4.14. 선고 91다36130 판결(공1992,1572) 【전 문】 【원고, 상고인】 원고 【피고, 피상고인】 피고 【원심판결】 서울민사지방법원 1993.2.17. 선고 92나7305 판결 【주 문】 상고를 기각한다. 상고비용은 원고의 부담으로 한다. 【이 유】 원고의 상고이유에 대하여 판단한다. 원심은, 건물의 소유를 목적으로 한 토지의 임차인이 임대차계약을 체결하거나 임차인으로서의 지위를 승계할 당시 임대인과 간에 건물 기타 지상시설 일체를 포기하기로 약정을 하였다고 하더라도, 임대차계약의 조건이나 계약이 체결된 경위 등 제반사정 을 종합적으로 고려하여 실질적으로 임차인에게 불리하다고 볼 수 없는 특별한 사정이 인정되지 아니하는 한, 위와 같은 약정은 임차인에게 불리한 것으로서 민법 제652조에 의하여 그 효력이 없다고 할 것인바 ( 대법원 1982.1.19. 선고 81다1001 판결; 1991.4.23. 선고 90다19695 판결; 1992.4.14. 선고 91다36130 판결 등 참조), 이 사건의 경우 그와 같은 특별한 사정이 있음을 인정할 증거가 없으므로, 피고가 이 사건 건물들의 매수청구권을 포기하였다는 원고의 주장은 이유가 없고, 피고가 이 사건 토지임대차계약을 위반한 내용이 위 임대차계약을 유지하지 못할 정도에 이르렀다고 보기는 어려울 뿐만 아니라, 피고가 원고와 간에 이 사건 건물들 기타 지상시설 일체를 포기하기로 약정한 것은 효력이 없음이 위에서 본 바와 같은 이상, 원고가 주장하는 바와 같은 사유만으로는 피고가 매수청구권을 행사하는 것이 일방적으로 자신의 권리를 신의에 벗어나도록 남용하는 것으로 볼 수는 없다고 판단하였는바, 관계증거를 기록과 대조하여 검토하면, 원심판결에 소론과 같이 판결에 영향을 미칠 사실들에 대하여 심리를 제대로 하지 아니한 채 채증법칙을 위반하거나 판단을 유탈한 위법이 있다고 볼 수 없고, 사실관계가 원심이 적법하게 확정한 바와 같다면, 원심판결에 소론과 같이 민법 제652조나 제2조 제1항, 제2항에 관한 법리를 오해한 위법이 있다고도 볼 수 없으므로, 논지는 모두 이유가 없다.  그러므로 원고의 상고를 기각하고 상고비용은 패소자인 원고의 부담으로 하기로 관여 법관의 의견이 일치되어 주문과 같이 판결한다.  대법관   윤관(재판장) 김주한 김용준(주심) 천경송

3) 임대인의 승낙 요부  

   유익비는 임대인의 입장에서는 임차물의 사용, 수익을 위하여 꼭 지출되어야 하는 필수적인 비용이 아니다. 따라서 임차인이 유익비를 지출하고자 할 때에는 임대인의 승낙을 얻어야 하는가의 여부가 문제된다. 통설은 부속물매수청구권과는 달리 임대인의 승낙을 필요로 하지 않는다고 보고 있다.31) 왜냐하면 유익비상환청구권 인정하는 취지가 근본적으로 임차인의 출연에 의하여 객관적으로 증가된 가치를 부당이득으로 반환케 하려는 데 있다고 보기 때문이다. 

31) 권남혁(주 8), 43면; 민일영(주 6), 97면; 이효종(주 6), 373면 등

그러나 유익비의 핵심이 임차물을 개량하기 위하여 지출한 비용(민법 제203조 제2항)으로서 임차물의 객관적 가치의 증대가 현존하는 경우에 인정되는 것이다. 이 때 개량비용은 임대인을 위해서뿐만 아니라 임차인 자신을 위한 의사가 있는 것도 되므로, 이렇게 의사가 병존한 경우도 사무관리에 포함되므로 부당이득의 법리로 해석하기 보다는 사무관리의 법리로 해석하는 것이 타당하다고 생각한다. 이렇게 사무관리로 해석하는 것이 유익비상환청구권을 규정한 민법 제626조 제2항과 조화롭게 해석할 수 있기 때문이다. 다시 말해서 부당이득으로 해석한다고 하더라도 일반조항과 특칙이라는 관계 때문에 부당이득의 일반조항이 적용될 수 없는 것이 아니라 제626조 제2항과 부당이득의 일반조항들이 조화롭지 못하기 때문이다. 만약 임차인이 임대인의 동의를 얻지 않고, 더욱이 임대인의 의사에 반하여 증․개축을 행한 경우에, 비록 그것이 임대인에게 이익이 된다고 하더라도, 임대차계약의 본질상 수거의무를 지게 된다. 예컨대 임대인이 임대차 계약이 종료되면 재개발 등 다른 용도를 계획하고 있는 경우에는 유익비의 지출이 임대인에게는 불필요하거나 불이익을 초래할 수 있
다. 이 경우 승낙 없이 증․개축을 한 경우에는 비록 객관적 가치는 증대되었다고 하더라도 임대인에게는 이득이 있는 것이 아니다. 결국 이러한 설비는 원상회복의 대상이 될 것이다. 그러므로 유익비를 지출하는 경우에는 사무관리의 법리에서처럼 사전에 임대인의 동의 내지 통지가 있어야 한다고 생각한다. 

제203조(점유자의 상환청구권)   ① 점유자가 점유물을 반환할 때에는 회복자에 대하여 점유물을 보존하기 위하여 지출한 금액 기타 필요비의 상환을 청구할 수 있다. 그러나 점유자가 과실을 취득한 경우에는 통상의 필요비는 청구하지 못한다.  ② 점유자가 점유물을 개량하기 위하여 지출한 금액 기타 유익비에 관하여는 그 가액의 증가가 현존한 경우에 한하여 회복자의 선택에 좇아 그 지출금액이나 증가액의 상환을 청구할 수 있다.  ③ 전항의 경우에 법원은 회복자의 청구에 의하여 상당한 상환기간을 허여할 수 있다.  제626조(임차인의 상환청구권)   ① 임차인이 임차물의 보존에 관한 필요비를 지출한 때에는 임대인에 대하여 그 상환을 청구할 수 있다.   ② 임차인이 유익비를 지출한 경우에는 임대인은 임대차종료시에 그 가액의 증가가 현존한 때에 한하여 임차인의 지출한 금액이나 그 증가액을 상환하여야 한다. 이 경우에 법원은 임대인의 청구에 의하여 상당한 상환기간을 허여할 수 있다.

(3) 특약의 인정 범위  

  민법 제626조는 강행규정이 아니기 때문에 당사자의 특약에 의하여 임대인의 비용상환의무를 면제 내지는 경감시킬 수 있다. 실제 거래에서 증․개축 부분은 임대차 종료시에 임차인이 원상회복시킨다는 약정을 하는 경우가 많은데, 이것은 사실상 증․개축에 대한 비용상환청구를 배제하는 것을 의미하게 된다. 이러한 특약에
의한 임차인의 비용상환청구권의 배제 내지는 제한은 임차인의 재산권을 침해할 수 있는 것이기 때문에 신중하게 해석되어야 할 것이다. 
   판례에 의하면 “임대차계약 체결시 임차인이 임대인의 승인하에 임차목적물인 건물부분을 개축 또는 변조할 수 있으나, 임차목적물을 임대인에게 명도할 때에는 임차인이 일체비용을 부담하여 원상복구를 하기로 약정하였다면, 이는 임차인이 임차목적물에 지출한 각종 유익비의 상환청구권을 미리 포기하기로 한 취지의
특약이라고 봄이 상당하다.”고 판시한32)것이나, “임차인이 임차건물을 증․개축하였을 때는 임대인의 승낙 여부를 불구하고 그 부분이 무조건 임대인의 소유로 귀속된다고 하는 약정은 임차인이 원상회복의무를 면하는 대신 투입비용의 변상이나 권리주장을 포기하는 내용이 포함되었다고 봄이 상당하다 할 것이고 이러한 특정은 특별한 사정이 없는 한 유효하다.”고 판시하였다.33) 또한 임대인의 승낙이 없는 한 임차물을 변경할 수 없다는 특약도 비용상환청구를 배제하는 것으로 해석하고 있다.34) 이러한 판례들에 의하면 임차인의 원상회복의무와 임대인의 비용상환청구의무를 특약에 의해 서로 면제시킬 수 있으며, 특약에 의해 임차인이 행한 증․개축 부분에 대해 원상회복의무를 부담한다는 약정은 곧바로 비용상환청구를 포기하는 취지로 해석하고 있다. 그러나 대법원은 “임차인이 임차건물을 증․개축 기타 필요한 시설을 하되 임대인에게 그 투입비용의 변상이나 일체의 권리주장을 포기하기로 특약하였다면 이는 임차인이 임차건물을 반환시에 비용상환청구 등 일체 권리를 포기하는 대신 원상복구의무도 부담하지 아니한다는 내용을 포함하는 약정으로 볼 것이므로, 동 임차계약서상에 ‘임차인은 임대인의 승인하에 가옥을 개축 또는 변조할 수 있으나 차가를 반환할 기일 전에 임
차인이 일체비용을 부담하여 원상복구키로 함’이라는 인쇄된 부동문구가 그대로 남아 있다 하여 이에 기하여 임차인의 원상복구의무를 인정할 수 없다.”고 판시하여35) 특약이 있다고 하더라도 기계적으로 임차인에게 원상회복의무를부담시키지는 않고 있다. 이 판례는 임차물의내재적인 하자로 증․개축에 의한 임대차 목적
을 달성할 수 없는 경우로서 임차인의 귀책사유로 이행이 불가능하게 되었다고 볼 수 없기 때문에 비록 원상회복의 특약이 있었다 하더라도 그것을 인정하지 않은 것이다. 이러한 증․개축부분에 대한 원상회복이 불가능하게 된 경우에 비용상환청구권은 어떻게 되는 것인가? 

32) 대판 1975.4.22. 73다2010; 1978.9.12. 78다810; 1995.6.30. 95다12927; 1994.9.30. 94다20389, 20396 등 다수. 33) 대판 1983.2.22. 80다589. 34) 대판 1962.2.22. 4294민상486  35) 대판 1981.11.24. 80다320,321

대법원 1975. 4. 22. 선고 73다2010 판결 [가옥명도등][공1975.6.15.(514),8432] 【판시사항】 임대차종료시에 임차인이 건물을 원상으로 복구하여 임대인에게 명도키로 약정한 경우에 비용상환청구권이 있음을 전제로 하는 유치권 주장의 당부   【판결요지】 건물의 임차인이 임대차관계 종료시에는 건물을 원상으로 복구하여 임대인에게 명도하기로 약정한 것은 건물에 지출한 각종 유익비 또는 필요비의 상환청구권을 미리 포기하기로 한 취지의 특약이라고 볼 수 있어 임차인은 유치권을 주장을 할 수 없다.  【전 문】 【원고, 피상고인】 최옥자 소송대리인 변호사 양윤식 【피고, 상고인】 김설자 외 1명 소송대리인 변호사 정순학 【원 판 결】 서울고등법원 1973.11.23. 선고 72나2906 판결 【주 문】 상고를 모두 기각한다. 상고비용은 피고들의 부담으로 한다. 【이 유】 (1) 피고 김설자의 소송대리인의 상고이유를 판단한다. 원판결을 원설시의 증거들에 의하여 피고 김설자는 71.8.30 원고로부터 본건 건물을 다방으로 사용할 것을 승락받아 각종 내부시설을 하여 73.3 현재 다방시설로서 또는 일반 건물의 내부시설로서 각 원판시금액에 상당한 가액이 현존하는 사실을 인정하고 임대차계약서(갑 6호증)의 기재에 비추어 보면, 동 피고는 임대차관계 종료시에는 위 건물을 원상으로 복구하여 이를 원고에게 명도하기로 약정한 사실을 인정할 수 있어 이는 위 건물에 지출한 각종 유익비 또는 필요비의 상환청구권을 미리 포기하기로 한 취지의 특약이라고 인정함이 상당하다고 설시하여 원설시 유치권 주장을 배척한 취지가 분명하다.  논지는 위 사용승락을 원고가 한것은 위 임대차계약이 있은 후에 일이므로 위 승락으로 말미암아 위 임대차계약에서 한 피고의 원상복구의 특약을 변경한 것으로 해석하여야 된다고 주장하나 건물사용승낙서(을 1호증)을 해 주었음은 임대인이 임차물을 사용케 할 임차계약에서 오는 당연한 법률상 의무를 표명한 것으로 볼 것이며 그로 말미암아 임대차계약의 내용이 변경된 것으로 볼 수 없다고 해석함이 당사자의 의사표시의 해석으로 타당하다 하겠으므로 같은 취지에서 한 원판결 판단은 옳고 논지는 채용할 길이 없으니 논지는 이유 없음에 돌아간다.  (2) 피고 강정재는 상고이유로 볼만한 자료가 일건기록에서 눈에 아니뜨이니 그의 상고는 기각되어야 할 것이다. 이상 이유로 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다. 대법관   안병수(재판장) 홍순엽 민문기 임항준

서울지법 남부지원 1984. 11. 15. 선고 84가합837 제4민사부판결 : 확정 [점포명도청구사건][하집1984(4),390] 【판시사항】 1. 원상회복의무자의 필요비 및 유익비상환청구 2. 민법 제646조의 부속물의 예 【판결요지】 1. 임대차계약당시 임대기간이 만료되면 철거하여 원상회복하기로 약정하였고, 그 후 계약이 갱신되면서도 그 조건이 존속되었던 사실이 인정되는 한 필요비 및 유익비의 상환청구권은 포기하기로 약정된 것이다. 2. 임대인의 동의아래 건물의 상용편익을 위하여 한 전기시설, 환기시설 및 냉방장치를 위한 냉각탑과 그 배관시설은 부속물이다. 【참조조문】 민법 제203조, 제626조, 제646조 제1항 【참조판례】 1978. 9. 12. 선고, 78다810, 811 판결 1981. 11. 24. 선고, 80다320, 321 판결(공672호62) 1977. 6. 7. 선고, 77다50, 51 판결(요 민법 제646조 485면 집 25②민128 공 564호10153) 【전 문】 【원 고】 원고 【피 고】 피고 【주 문】 피고는 원고로부터 금 11,470,390원을 지급받음과 동시에 별지목록기재 부동산을 명도하고 1984. 4. 1.부터 명도완료일까지 매달 1,500,000원의 비율에 의한 금원을 지급하라.  원고의 나머지 청구를 기각한다. 소송비용은 이를 30분하여 21은 원고의, 나머지는 피고의 각 부담으로 한다. 제1항은 가집행할 수 있다. 【청구취지】 피고는 원고에게 별지목록기재 부동산을 명도하고 1984. 4. 1.부터 명도완료시까지 월 1,650,000원의 비율에 의한 돈을 지급하라.  소송비용은 피고의 부담으로 한다라는 판결 및 가집행선고. 【이 유】 별지목록기재 건물은 원고 소유로서 피고가 원고로부터 이를 임차하여 점유사용하고 있는 사실은 당사자 사이에 다툼이 없고 성립에 다툼이 없는 갑 제3 및 4호증(각 월세계약서), 공성부분의 성립과 피고의 수령사실에 갑 제5호증의 1, 2(통고서 및 특수우편물수령증)의 각 기재, 증인 소외 1의 증언에 변론의 전취지를 종합하면 이사건 건물에 관하여 원ㆍ피고 사이에 당초 1981. 2. 24. 임대보증금 10,000,000원, 월세 금 1,100,000원, 임대기간 같은해 3. 24.부터 12개월로 하는 임대차계약을 맺은 후 임대기간이 만료되자 1982. 2. 28. 다시 월세를 금 1,300,000원으로 인상하고 임대기간을 12개월 연장하였다가 위 임대기간이 만료되자 다시 월세를 금 1,500,000원으로 인상하고 임대기간을 12개월 연장하였고 1984. 3. 31.로 그 임대기간도 만료된 사실 및 원고는 피고에게 같은해 3. 29. 더 이상 피고와의 임대계약을 갱신할 의사가 없음을 통지한 사실을 각 인정할 수 있고 이와 달리 원ㆍ피고 사이에 당초 임대차기간을 5년으로 하는 구두약정이 있었다는 증인 소외 2의 증언부분은 믿지 아니하고 달리 반증없다.  피고는 신축건물이던 이 사건 부동산을 임차하여 음식점을 경영하면서 원고의 승락을 얻어 내부시설로 방음장치, 티크제로 벽장식, 바닥과 천장에 타일장식 등을 하여 필요비 및 유익비로 합계 금 15,600,000원 상당을 투자하였으므로 그 비용의 상환을 받기전에는 명도할 수 없다고 항변함에 대하여 원고는 계약당시 피고가 시설한 부분은 철거하여 원상회복하기로 약정하였다고 재항변하므로 살피건대, 증인 소외 2의 증언, 감정인 소외 3의 감정결과 및 당원의 현장검증결과를 종합하면 피고가 이 사건 건물을 임차한 후 음식점영업을 위하여 그에 필요한 내부시설한 사실은 인정되나 피고가 음식점경영에 필요한 시설을 하기 위하여 비용을 지출하였다하여 그것이 모두 필요하나 유익비에 해당하는 것도 아닐 뿐 아니라 위 갑 제3 및 4호증의 기재 및 증인 소외 1의 증언을 종합하면 당초 원ㆍ피고사이에 임대차계약을 맺을 당시 피고가 이 사건 건물에 내부시설을 하더라도 임대기간이 만료되면 피고가 이를 철거하여 원상회복하기로 약정하였고 그후 계약이 갱신되면서도 그 조건은 존속되었던 사실을 인정할 수 있고 달리 반증없으므로 피고의 필요비 및 유익비의 상환청구권은 포기하기로 약정되었다 할 것이다.  한편 앞서 인용한 증거들을 종합하면 피고가 이 사건 건물에 임대인인 원고의 동의아래 그 건물의 사용의 편익을 위하여 전기시설, 환기시설 및 냉방장치를 위한 냉각탑과 그 배관 등의 시설을 부속시켰으며 그 싯가는 전기시설이 금 589,050원, 환기시설, 냉각탑, 그 배관시설 등이 금 881,340원으로 합계 1,470,390원의 부속시설을 한 사실을 인정할 수 있고 그외 피고주장의 물건들은 이 사건 건물의 사용의 편익을 위한 부속물이라고 인정하기 어렵고 달리 피고가 금 16,800,000원 상당의 부속물시설을 하였다는 피고의 주장에 부합하는 증거는 없으므로 피고의 부속물매수청구권은 위 인정범위 안에서 이유있다.  따라서 피고는 부속물매수청구권의 행사로 위 인정된 부속물에 대하여는 원ㆍ피고 사이에 매매계약이 성립되고 피고는 위 부속물 매수청구권행사에 따른 매매대금 1,470,390원의 청구권이 있다 할 것이고 위 매매대금의 지급의무인과 이 사건 건물의 명도의무는 동시이행관계에 있다 할 것이다.  다음 원고가 피고에게 이 사건 건물의 임대차보증금 10,000,000원을 지급하지 아니한 사실은 당사자사이에 다툼이 없고 피고의 그 부동산명도의무는 동시이행관계에 있다할 것이므로 피고의 위 동시이행항변은 이유있다.  한편 위 인정사실에 의하면 피고는 임대기간이 만료후인 1984. 4. 1.부터는 아무런 권원없이 이 사건 건물을 점유사용한다 할 것이고 그로 인하여 피고는 임대료 상당의 이익을 얻고 원고에게 동액상당의 손해를 입혔다 할 것이고 그 임대료로는 월 1,500,000원 정도임은 위에서 인정한 바와 같고 달리 반증없다.  그렇다면 피고는 원고로부터 임차보증금 10,000,000원 및 부속물 매수청구권행사에 따른 매도대금 1,470,390원, 합계 11,470,390원을 지급받음과 동시에 이 사건 건물을 명도하고 1984. 4. 1.부터 명도할때까지 매월 금 1,500,000원의 비율에 의한 금원을 지급할 의무가 있다 할 것이다. 따라서 원고의 이 사건 청구는 위 인정범위 안에서 이유있으므로 인용하고, 나머지 청구는 이유없으므로 기각하고, 소송비용은 민사소송법 제89조, 제92조를, 가집행선고에 관하여 소송촉진등에 관한 특례법 제6조 제1항을 적용하여 주문과 같이 판결한다.  판사   이효종(재판장) 한동휘 문흥수

대법원 1995. 6. 30. 선고 95다12927 판결 [점유물반환등][공1995.8.1.(997),2570] 【판시사항】 가. 점유침탈자의 특별승계인에 대한 점유회수청구권을 받아들인 원심판결을 법리오해를 이유로 파기한 사례 나. 이미 점유를 상실한 점유침탈자에 대한 점유회수청구권 행사의 가부 다. 임대차계약에서 원상복구의 특약이 있는 경우, 유익비상환청구권의 존부 라. 임차인의 지위가 전전승계된 경우, 부속물매수청구권의 승계 여부 마. 민사소송법상의 소송비용부담 원칙의 취지 바. 소송인수신청을 각하하는 결정이 상고심의 판단 대상이 되는지 여부 【판결요지】 가. 점유자의 점유회수청구권은 침탈자의 특별승계인에 대하여는 행사하지 못하고, 다만 승계인이 악의인 때에만 행사할 수 있는데도, 이 점에 관하여 심리·확정하지 않고 승계인의 명도 의무를 인정한 원심판결을 법리오해를 이유로 파기한 사례.  나. 임차인 갑이 임차보증금의 반환을 요구하며 임차물을 유치하던 중 임차물 관리인 을이 그 점유를 침탈하여 점유·사용하다가 임대인으로부터 이를 다시 임차한 병에게 이전한 경우, 을은 이미 점유를 상실하였고 또 병을 통하여 간접점유하고 있다고도 할 수 없어 갑의 을에 대한 명도청구는 배척될 수밖에 없고, 을이 갑의 점유를 침탈한 당사자라거나 병이 소송을 인수한 후에도 탈퇴하지 않고 있다고 하여 달리 볼 것은 아니다.  다. 임대차계약에서 “임차인은 임대인의 승인하에 개축 또는 변조할 수 있으나 부동산의 반환기일 전에 임차인의 부담으로 원상복구키로 한다"라고 약정한 경우, 이는 임차인이 임차 목적물에 지출한 각종 유익비의 상환청구권을 미리 포기하기로 한 취지의 특약이라고 봄이상당하다.  라. 점포의 최초 임차인이 임대인 측의 묵시적 동의하에 유리 출입문, 새시등 영업에 필요한 시설을 부속시킨 후, 그 점포의 소유권이 임차보증금 반환채무와 함께 현 임대인에게 이전되고 점포의 임차권도 임대인과의 사이에 시설비 지급 여부 또는 임차인의 원상회복 의무에 관한 아무런 논의 없이 현 임차인에게 전전승계되어 왔다면, 그 시설 대금이 이미 임차인측에 지급되었다거나 임차인의 지위가 승계될 당시 유리 출입문 등의 시설은 양도대상에서 특히 제외하기로 약정하였다는 등의 특별한 사정이 인정되지 않는 한, 종전 임차인의 지위를 승계한 현 임차인으로서는 임차기간의 만료로 임대차가 종료됨에 있어 임대인에 대하여 부속물매수청구권을 행사할 수 있다.  마. 현행 민사소송법은 소송비용의 부담에 관하여 패소자부담의 원칙을 취하고 있고, 과실책임주의를 취하고 있는 것은 아니다. 비. 소송인수신청을 각하하는 결정에 대하여는 신청인이 항고할 수 있고, 이와 같이 항고로써 불복을 신청할 수 있는 재판은 상고심법원의 판단 대상이 되지 않는다.  【참조조문】 가.나. 민법 제204조 제1항, 제204조 제2항 다. 제105조, 제626조 제2항 라. 제646조 제1항 마. 민사소송법 제89조 바. 제75조, 제362조, 제395조  【참조판례】 대법원 1994.9.30. 선고 94다20389,20396 판결(공1994하,2854) 【전 문】 【원고(상고인 겸 피상고인)】 원고 【피고, 피상고인】 피고 【피고인, 인수참가인(피상고인겸 상고인)】 인수참가인(피상고인겸 상고인) 소송대리인 변호사 하창우 【원심판결】 창원지방법원 1995. 1. 20. 선고 93나8232 판결 【주 문】 원심판결 중 손해배상청구에 관한 원고 패소부분과 피고 인수참가인의 패소부분을 파기하고, 이 부분 사건을 창원지방법원 합의부에 환송한다. 원고의 나머지 상고를 기각하고, 이 부분 상고비용은 원고의 부담으로 한다. 【이 유】 1. 피고 인수참가인(이하 참가인이라고 한다)의 상고이유를 본다(상고이유보충서는 상고이유서 제출기간 경과 후의 것이므로 상고이유를 보충하는 범위 내에서 본다).  원심판결 이유에 의하면, 원심은 거시 증거에 의하여, 원고는 1991.8.29. 소외 1로부터 이 사건 점포를 임차보증금 12,000,000원, 월차임 50,000원, 임차기간 1년으로 정하여 임차한 다음 이 사건 점포에서 비디오테이프 대여점을 운영하면서 이를 점유·사용하여 오던 중 1992.8.28.자로 임대차기간이 만료되자 같은 상가 내에 있는 113호 점포를 임차하여 비디오테이프, 선반 등의 비품을 모두 옮긴 다음 위 소외 1에게 임차보증금의 반환을 요구하면서 이 사건 점포의 출입문에 자물쇠를 채워 둔 사실, 피고는 이 사건 점포 등 위 소외 1의 재산관리업무를 담당하여 오던 중 1993.6.8. 이 사건 점포에 원고가 채워 놓은 자물쇠를 강제로 따고 들어간 다음부터 이를 점유·사용하여 온 사실, 참가인은 이 사건 소송이 계속중이던 1994.9.1. 위 소외 1로부터 이 사건 점포를 임차하고 피고의 점유를 승계하여 현재까지 이를 점유·사용하여 온 사실을 인정한 다음, 이에 의하면 피고는 원고가 점유하고 있는 이 사건 점포의 점유를 침탈하였다고 할 것이고, 참가인은 이 사건 소송의 계속중 피고로부터 그 점유를 승계하였으므로, 참가인은 원고에게 이 사건 점포를 명도할 의무가 있다고 판단하였다.  기록에 의하면, 원고가 참가인에 대하여 이 사건 점포의 명도를 구하는 것은 점유회수청구권에 기한 것임이 뚜렷한바, 이러한 점유회수청구권은 침탈자의 특별승계인에 대하여는 행사하지 못하고, 다만 승계인이 악의인 때에만 행사할 수 있는 것이다(민법 제204조 제2항).  그런데 참가인이 이 사건 점포를 점유하게 된 경위가 위 원심이 인정한 바와 같다면 참가인은 침탈자인 피고의 특별승계인에 해당한다 할 것이므로, 참가인이 점유의 침탈이 있었음을 알고 있었다는 점에 관한 원고의 주장·입증이 없는 한 참가인에 대한 명도청구는 받아 들일 수 없다 할 것인바, 원심이 이 점에 관하여 심리·확정하지 아니한 채 그 판시와 같은 이유만으로 원고의 참가인에 대한 명도청구를 받아들인 것은 위 법리를 오해한 위법이 있다 할 것이고, 이는 판결에 영향을 미쳤음이 분명하므로, 이 점을 지적하는 취지로 보이는 논지는 이유 있고, 나머지 상고이유에 대하여 판단할 것 없이 이 부분 원심판결은 유지될 수 없다.  2. 원고의 상고이유를 본다. 가. 제1,4점에 대하여 기록에 의하면, 원고는 당초 피고의 위와 같은 점유침탈 행위로 인한 정신적 손해의 배상도 아울러 구하다가 원심 제10차 변론기일에서 유치권 침해로 인한 재산적 손해의 배상만 구한다고 진술하여 그 청구원인을 변경하였음이 분명하므로, 원심이 정신적 손해에 대하여 판단하지 아니한 데에 소론과 같이 판단을 유탈한 위법이 있다 할 수 없고, 또 정신적 손해의 배상에 관한 청구가 있었음을 전제로 원심판결에 정신적 손해에 관한 법리를 오해하거나 채증법칙에 위배하고 심리를 다하지 아니한 위법이 있다는 소론 논지도 받아들일 수 없다.  그리고 참가인이 이 사건 점포를 점유하게 된 경위가 원심이 확정한 바와 같다면, 피고는 이 사건 점포에 대한 점유를 상실하였다 할 것이고, 또 참가인을 통하여 이 사건 점포를 간접점유하고 있다고도 할 수 없어, 이러한 피고에 대한 명도청구는 배척될 수밖에 없고, 피고가 원고의 점유를 침탈한 당사자라거나 참가인이 소송을 인수한 후에도 탈퇴하지 아니하고 있다고 하여 달리 볼 것은 아니라 할 것이므로, 같은 취지에서 피고에 대한 명도청구를 배척한 것으로 보이는 원심판결은 옳고, 거기에 소론과 같이 이유에 모순이 있는 위법이 있다 할 수 없으며, 위와 같이 점유를 상실한 피고에 대하여 명도를 구하는 근거에 대하여는 오히려 원고가 주장·입증하여야 할 것이므로 원심판결에 소론과 같이 변론주의에 위반한 위법이 있다 할 수 없다. 논지는 모두 이유 없다.  나. 제2,3점에 대하여 원심판결 이유에 의하면 원심은, 원고가 이 사건 손해배상의 청구원인으로서, 이 사건 점포에 최초임차인이 설치한 유리 출입문, 새시, 석고보드칸막이 등의 시설에 관한 유익비상환청구권 또는 부속물에 관한 권리를 전 임차인들로부터 순차로 승계한 뒤 유익비상환청구권 또는 부속물매매대금 채권에 기하여 이 사건 점포에 관한 유치권을 행사하고 있었는데 피고에 의하여 이 사건 점포의 점유를 침탈당함으로써 위 유익비 또는 부속물매매대금을 지급받지 못하여 그 금액 상당의 손해를 입었다고 주장함에 대하여, 거시 증거에 의하면, 소외 2는 1987.경 위 소외 1을 대리한 소외 3으로부터 이 사건 점포를 임차보증금 6,000,000원에 임차하여 비디오테이프 대여점을 운영하다가 1988.경 소외 4에게 이를 전대한 사실, 원고는 같은 해 10.31. 위 소외 4로부터 이 사건 점포의 임차보증금 6,000,000원과 비디오테이프, 선반 등 내부집기 및 영업상 이익에 대한 권리금 등을 감안하여 대금 30,000,000원에 위 소외 4의 전차권 및 비디오테이프 대여점의 영업에 관한 일체의 권리를 양도받아 그 때부터 비디오테이프 대여점을 운영한 사실, 원고는 1990.8.29.과 1991.8.29.에 위 소외 3과 사이에 이 사건 점포에 관한 임대차계약을 체결한 사실을 인정할 수 있으나, 위 인정사실만으로는 원고가 이 사건 점포의 최초임차인으로부터 위 시설 등에 관한 유익비상환청구권 또는 부속물에 관한 권리를 승계하였다고 보기에 부족하고 달리 이를 인정할 증거가 없으며, 오히려 거시 증거에 의하면, 소외 롯데건설주식회사는 이 사건 점포를 비롯한 롯데상가건물을 완공하여 1985.2.15. 소유권보존등기까지 마쳤으나 점포 분양이 제대로 이루어지지 않자 그 무렵 위 상가 내부에 석고보드칸막이 시설을 설치하여 성명불상자에게 이 사건 점포를 임대한 사실, 위 소외 1은 1986.11.7. 이 사건 점포가 위와 같이 타에 임대되어 이미 그 임차인이 비디오테이프 대여점 영업을 하고 있는 상태에서 소외 회사의 임차보증금반환 채무를 인수하기로 하고 소외 회사로부터 이 사건 점포를 분양받은 사실(유리 출입문, 새시 등은 이때 이미 설치되어 있었던 것으로 보인다), 위 소외 2나 소외 4가 위 소외 1을 대리한 위 소외 3과 사이에 이 사건 점포에 관한 임대차계약을 체결함에 있어서도 이 사건 점포의 출입문, 새시 등 시설에 관하여 임대인의 시설비지급 여부 또는 임차인의 원상회복 의무에 관한 아무런 논의를 한 바 없었고, 원고 또한 1988.10.31. 위 소외 4로부터 위와 같이 대금 30,000,000원에 이 사건 점포의 전차권 등을 양도받아 영업을 하던 중 임대차기간이 만료되어 1990.8.29. 위 소외 3과 이 사건 점포에 관한 임대차계약을 체결함에 있어서도 위 시설 등에 관하여 아무런 논의도 하지 않았던 사실을 엿볼 수 있을 뿐만 아니라, 위 시설 등에 관한 유익비 또는 부속물매매대금의 가액을 산정할 증거도 없고, 가사 원고가 전임차인들로부터 그 주장과 같은 유익비상환청구권 또는 부속물에 관한 권리를 승계하였다고 하더라도 점유회수청구권에 의하여 그 점유를 회복함으로써 결과적으로 유치권 또한 다시 회복하게 될 것이므로 유치권이 상실되었음을 전제로 한 원고의 위 주장은 이 점에서도 이유 없다고 하여 이를 배척하였다.  먼저 기록에 의하면, 위 소외 2나 원고가 위 소외 1을 대리한 위 소외 3과 사이에 이 사건 점포에 관하여 각 임대차계약을 체결함에 있어 “임차인은 임대인의 승인하에 개축 또는 변조할 수 있으나 부동산의 반환기일 전에 임차인의 부담으로 원상복구키로 한다"라고 약정하였음을 알 수 있는바, 이는 임차인이 임차목적물에 지출한 각종 유익비의 상환청구권을 미리 포기하기로 한 취지의 특약이라고 봄이 상당하므로(당원 1994.9.30.선고 94다20389,20396 판결 참조), 원심의 위 인정 판단 중 유익비상환청구권과 관련된 부분은 그 결론에 있어서는 옳다고 할 수밖에 없고, 따라서 원고가 위 소외 1에 대하여 유익비상환청구권을 행사할 수 있음을 전제로 펼치는 소론 논지는 어차피 받아들이기 어렵다 할 것이다.  그러나 원심이 인정한 바와 같은 위 유리 출입문과 새시(원고는 상고이유에서 석고보드 칸막이에 대하여는 문제삼고 있지 않다)의 설치경위 및 기록에 의하여 알 수 있는 위 유리출입문과 새시의 설치상태, 용도, 이 사건 점포가 있는 위 상가건물의 구조, 주변환경 등에 비추어 볼 때, 위 유리 출입문과 새시는 이 사건 점포의 사용에 객관적인 편익을 가져오게 하는 물건으로서 이 사건 점포의 구성부분이 되었다고 보이지는 아니하고, 한편 이 사건 점포가 소외 회사에 의하여 최초로 임대될 당시부터 임대인측의 양해 하에 비디오테이프 대여점으로 이용되어 왔으며, 위와 같은 시설은 그러한 영업에 필요하였던 것으로 보이는 점 등으로 보면, 위와 같은 시설을 부속시키는 데에 대한 임대인측의 묵시적인 동의는 있었다고 볼 여지가 많다 할 것이므로, 그 후 이 사건 점포에 대한 임대인과 임차인의 지위가 원심이 인정한 바와 같은 경위로 승계되어 온 것이라면, 그 시설대금이 이미 임차인측에 지급되었다거나 임차인의 지위가 승계될 당시 위와 같은 시설은 양도 대상에서 특히 제외하기로 약정하였다는 등의 특별한 사정이 인정되지 아니하는 한, 종전 임차인의 지위를 승계한 원고로서는 임차기간의 만료로 이 사건 점포에 대한 임대차가 종료됨에 있어 임대인인 위 소외 1에 대하여 민법 제646조 제1항 소정의 부속물매수청구권을 행사할 수 있다고 보아야 할 것이다.  그리고 부속물매수청구권의 행사로 인한 부속물매매대금은 그 매수청구권 행사 당시의 시가를 기준으로 산정할 것인바, 원고는 갑 제8호증을 제출함으로써 일응 그 입증을 시도하고 있는 것으로 보이고, 참가인의 악의가 인정되지 아니하는 한 원고가 점유회수청구권에 의하여 이 사건 점포에 대한 점유를 회복할 수 없음은 앞서 살펴 본 바와 같다.  사정이 위와 같음에도 불구하고 원심이 그 판시와 같은 이유로 부속물매수청구권과 관련된 위 원고의 주장마저 배척한 것은 부속물매수청구권에 관한 법리를 오해하고 심리를 다하지 아니한 위법이 있다 할 것이고, 이는 판결에 영향을 미쳤음이 분명하므로, 이 점을 지적하는 취지의 논지는 이유 있다.  다. 제5점에 대하여 현행 민사소송법은 소송비용의 부담에 관하여 패소자부담의 원칙을 취하고 있고, 소론과 같이 과실책임주의를 취하고 있는 것은 아니며, 소론이 지적하는 판례는 조선고등법원 판결에 불과할 뿐만 아니라 이 사건에 적절한 것도 아니고, 원고와 피고 사이의 소송비용부담의 비율에 관한 원심의 판단이 부당하다고 보이지도 아니한다. 논지는 이유 없다.  라. 제6점에 대하여 인수신청을 각하하는 결정에 대하여는 신청인이 항고할 수 있는바, 이와 같이 항고로서 불복을 신청할 수 있는 재판은 상고심 법원의 판단 대상이 되지 아니하므로(민사소송법 제395조, 제362조 단서), 이 점에 관한 논지는 받아들일 수 없다.  3. 그러므로 원심판결 중 손해배상청구에 관한 원고 패소부분과 참가인의 패소부분을 파기하고, 이 부분 사건을 원심법원에 환송하며, 원고의 나머지 상고를 기각하고, 이 부분 상고비용은 패소자인 원고의 부담으로 하기로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.  대법관   이용훈(재판장) 박만호 박준서(주심) 김형선

대법원 1994. 9. 30. 선고 94다20389, 20396 판결 [손해배상(기),건물명도(반소)][공1994.11.1.(979),2854] 【판시사항】 가. 임차인이 지출한 간판설치비가 유익비 인지의 여부  나. 임차인이 임차목적물을 반환할 때에는 일체 비용을 부담하여 원상복구를 하기로 약정한 경우, 임차인의 유익비상환청구권을 포기하기로 한 특약이라고 볼 것 인지의 여부  다. 임대차계약 종료 후 임차인이 동시이행의 항변권을 행사하여 임차목적물을 계속 점유한 경우 불법점유로 인한 손해배상책임이 발생하는지 여부  【판결요지】 가. 민법 제626조 제2항에서 임대인의 상환의무를 규정하고 있는 유익비란 임차인이 임차물의 객관적 가치를 증가시키기 위하여 투입한 비용을 말하는 것으므로, 임차인이 임차건물부분에서 간이 음식점을 경영하기 위하여 부착시킨 시설물에 불과한 간판은 건물부분의 객관적 가치를 증가시키기 위한 것이라고 보기 어려울 뿐만 아니라, 그로 인한 가액의 증가가 현존하는 것도 아니어서 그 간판설치비를 유익비라 할 수 없다.  나. 임대차계약 체결시 임차인이 임대인의 승인하에 임차목적물인 건물부분을 개축 또는 변조할 수 있으나 임차목적물을 임대인에게 명도할 때에는 임차인이 일체 비용을 부담하여 원상복구를 하기로 약정하였다면, 이는 임차인이 임차목적물에 지출한 각종 유익비의 상환청구권을 미리 포기하기로 한 취지의 특약이라고 봄이 상당하다.  다. 임대차계약의 종료에 의하여 발생된 임차인의 임차목적물 반환의무와 임대인의 연체차임을 공제한 나머지 보증금의 반환의무는 동시이행의 관계에 있는 것이므로, 임대차계약 종료 후에도 임차인이 동시이행의 항변권을 행사하여 임차목적물을 계속 점유하여 온 것이라면 임차인의 그 건물에 대한 점유는 불법점유라고 할 수 없으므로, 임차인이 임차목적물을 계속 점유하였다고 하여 바로 불법점유로 인한 손해배상책임이 발생하는 것은 아니라고 보아야한다.  【참조조문】 가.나. 민법 제626조 제2항 가. 민법 제654조(제615조) 다. 민법 제618조, 제536조 【참조판례】 가. 대법원 1991.10.8. 선고 91다8029 판결(공1991,2682) 다. 대법원 1989.10.27. 선고 89다카4298 판결(공1989,1784) 1992.5.12. 선고 91다35823 판결(공1992,1840) 1993.11.23. 선고 92다38980 판결(공1994상,162) 【전 문】 【원고(반소피고), (피상고인겸 상고인】 원고(반소피고) 소송대리인 변호사 송호신 【피고(반소원고), (상고인 겸 피상고인)】 피고(반소원고) 소송대리인 변호사 김학만 【원심판결】 서울민사지방법원 1994.2.18. 선고 93나30036,30043(반소) 판결 【주 문】 상고를 모두 기각한다. 상고비용은 각자의 부담으로 한다. 【이 유】 1. 원고(반소피고, 이하 원고라 한다)의 상고이유를 본다. 가. 제1점에 대하여 원심이, "이 사건 임대차계약이 1991.10.5.자 원고의 해지 의사표시에 의하여 종료되었다"는 원고의 주장을 배척한 데에 소론과 같은 채증법칙 위배로 인한 사실오인 및 임대차계약 해지에 관한 법리오해의 위법이 없으므로, 논지는 이유가 없다.  나. 제2점에 대하여 원심판결 이유에 의하면, 원심이 임차목적물인 이 사건 건물부분에서 간이음식점영업을 한 소외인이 1992.10.분부터 1993.3.분까지의 차임 합계액 금 4,200,000원을 "원고"에게 직접 지급하였다고 인정하고 있음은 소론과 같다.  그러나 원심이 위 사실을 인정함에 있어 인용한 증거들을 기록에 비추어 살펴보면, 위 인정사실은 원심 증인 소외인의 증언에 의한 것으로 보이는바, 위 소외인의 증언을 보면 동인이 위 차임을 직접 지급한 상대방은 '피고(반소 원고, 이하 피고라 한다)'라고 증언하고 있고, 또한 원심이 피고가 원고에 대하여 반환의무를 지는 임차보증금 22,000,000원에서 공제되는 이 사건 건물부분 명도일까지의 연체차임을 계산함에 있어서 위 차임 합계액 금 4,200,000원을 피고에게 이미 지급된 차임 속에 포함시켜 공제하고 있는 점 등에 비추어 보면, 원심이 위 소외인이 위 차임을 직접 지급한 상대방을 '원고'로 설시한 것은 '피고'의 단순한 오기임이 분명하므로, 원심판결에 소론과 같은 이유모순 또는 채증법칙 위배로 인한 사실오인의 위법이 있다고 할 수 없다. 논지도 이유가 없다.  다. 제3점에 대하여 원심이 ‘원·피고 사이에 이 사건 건물의 준공검사지연으로 인한 원고의 영업상 손해를 배상하여 주기로 하는 약정이 이루어졌다’는 원고의 주장을 배척하였음은 옳고, 거기에 소론과 같은 사실오인의 위법이 없으므로, 논지 또한 이유가 없다.  라. 제4점에 대하여 민법 제626조 제2항에서 임대인의 상환의무를 규정하고 있는 유익비란 임차인이 임차물의 객관적 가치를 증가시키기 위하여 투입한 비용을 말하는 것인바(당원 1991.10.8. 선고 91다8029 판결 참조), 원심이, 이 사건 간판은 원고가 이 사건 건물부분에서 간이 음식점을 경영하기 위하여 부착시킨 시설물에 불과하여 위 건물부분의 객관적 가치를 증가시키기 위한 것이라고 보기 어려울 뿐만 아니라, 그로 인한 가액의 증가가 현존하는 것도 아니어서 그 간판설치비를 유익비라 할 수 없다고 인정·판단하였음은 이러한 법리에 따른 것으로서 옳고, 거기에 소론과 같은 사실오인 및 법리오해의 위법이 있다고 할 수 없으므로 논지는 이유가 없다.  마. 제5점에 대하여 원심은, 원고가 피고와의 합의 아래 임차목적물인 이 사건 건물부분에 그 판시 공사비를 투입하여 보일러 시설공사를 한 사실과 아울러 이 사건 임대차계약체결시 임차인인 원고는 임대인인 피고의 승인하에 이 사건 건물부분을 개축 또는 변조할 수 있으나 임차목적물을 임대인에게 명도할 때에는 임차인이 일체 비용을 부담하여 원상복구를 하기로 약정한 사실을 인정하였는바, 기록에 의하여 관계증거를 살펴 보면 원심의 위 사실 인정을 수긍할 수 있고, 거기에 소론과 같은 사실오인의 잘못이 있다고 할 수 없다.  그리고 원심판시와 같이 원고가 이 사건 건물부분을 임대인인 피고에게 반환할 때에는 일체 비용을 부담하여 원상복구를 하기로 약정하였다면, 이는 원고가 위 임차목적물에 지출한 각종 유익비의 상환청구권을 미리 포기하기로 한 취지의 특약이라고 봄이 상당하므로, 이와 같은 취지에서 원고의 위 보일러 시설 공사비 상환청구권을 배척한 원심의 판단은 옳고, 거기에 유익비상환청구권의 포기에 관한 법리오해가 있다 할 수 없다. 논지도 역시 받아들일 수 없다.  2. 피고의 상고이유를 본다. 가. 제1점에 대하여 원심이, 원고가 1991.11.경부터 1992.3.경까지 5개월 동안 이 사건 임차건물부분을 계속 점유하기는 하였으나 거기에서 간이음식점 영업을 하지 못함으로써 본래의 임대차계약상의 목적에 따라 사용, 수익하지 못하였다고 인정·판단하였음은 옳고, 거기에 소론과 같은 채증법칙 위배로 인한 사실오인 및 처분권주의 위배의 위법이 없으므로, 논지는 이유가 없다.  나. 제2점에 대하여 임대차계약의 종료에 의하여 발생된 임차인의 임차목적물 반환의무와 임대인의 연체차임을 공제한 나머지 보증금의 반환의무는 동시이행의 관계에 있는 것이므로, 임대차계약종료 후에도 임차인이 동시이행의 항변권을 행사하여 임차목적물을 계속 점유하여 온 것이라면 임차인의 그 건물에 대한 점유는 불법점유라고 할 수 없으므로, 임차인이 임차목적물을 계속 점유하였다고 하여 바로 불법점유로 인한 손해배상책임이 발생하는 것은 아니라고 보아야 할 것인바(당원 1989.10.27. 선고 89다카2498 판결 참조), 소론과 같이 원심이 피고의 변론기일에서의 진술에 대하여 그 주장의 취지가 이 사건 임대차계약상의 임차기간만료일부터 임차건물부분 명도시까지의 원고의 임차목적물 점유로 인한 차임 상당의 손해배상을 구하는 것인지를 석명하여 이를 심리한다고 하더라도, 원고의 손해배상책임이 인정되어 피고가 원고에게 반환할 임차보증금에서 공제될 수는 없을 것이므로, 결국 원심이 원고의 임차보증금에서 임차기간 만료 후 임차건물부분 명도시까지의 차임 상당을 공제하지 아니하였음은 옳고, 거기에 소론과 같은 석명권불행사나 심리미진의 위법이 있다고 할 수 없다. 논지도 역시 받아들일 수 없다.  3. 이에 상고를 모두 기각하고, 상고비용은 각자의 부담으로 하기로 관여 법관의 의견이 일치되어 주문과 같이 판결한다. 대법관   김형선(재판장) 박만호(주심) 박준서 이용훈

대법원 1983. 2. 22. 선고 80다589 판결 [건물명도][집31(1)민,112;공1983.4.15.(702),575] 【판시사항】 가. '임차인이 임차건물을 증.개축하였을 시는 임대인의 승낙유무를 불구하고 그 부분이 무조건 임대인의 소유로 귀속된다'고 하는 약정의 의미와 효력  나. 증.개축부분에 대한 임차인의 매수청구권행사 가부(소극)  다. 임차인이 증.개축한 임차건물의 명도청구와 권리남용 해당여부(소극)  【판결요지】 가. " 임차인이 임차건물을 증·개축하였을 시는 임대인의 승낙유무를 불구하고 그 부분이 무조건 임대인의 소유로 귀속된다" 고 하는 약정은 임차인이 원상회복의무를 면하는 대신 투입비용의 변상이나 권리주장을 포기하는 내용이 포함되었다고 봄이 상당하다 할 것이고 이러한 약정의 특별한 사정이 없는 한 유효하다.  나. 건물자체의 수선 내지 증·개축부분은 특별한 사정이 없는 한 건물자체의 구성부분을 이루고 독립된 물건이라고 보이지 않으므로 임차인의 부속물 매수청구권의 대상이 될 수 없다. 다. 임차인이 건물을 임차하여 상당한 부분을 증·개축하였다 하여도 특별한 사정이 없는 한 그 사실만으로는 건물의 소유권이 임차인에게 귀속된다고 볼 수 없으므로 이러한 사정만으로 임대인으로부터 건물을 매수하여 소유권보존등기를 경료한 자가 그 소유권에 기하여 명도를 구하는 것이 권리남용이 된다고 할 수 없다.   【참조조문】 가.민법 제626조 나. 제646조 다. 제2조 제2항 【전 문】 【원고, 상고인 겸 피상고인】 원고 【피고, 피상고인 겸 상고인】 피고 【원심판결】 전주지방법원 1980.2.7. 선고 79나18 판결 【주 문】 원심판결 중 원고 패소부분을 파기하고, 이 부분 사건을 전주지방법원 합의부로 환송한다. 피고의 상고를 기각한다. 상고기각부분에 대한 상고비용은 피고의 부담으로 한다. 【이 유】 1. 원고의 상고이유를 판단한다. 원심판결 이유에 의하면, 원심은 그 거시의 증거를 종합하여 원고가 1978.5. 소외인으로부터 이건 건물을 매수하여 원고 명의로 소유권보존등기를 경료하였는데, 피고는 1976.2.초 위 소외인으로부터 이를 임차사용중 금 823,250원의 비용을 들여 종전 건물에 방 3칸, 부엌 1칸을 증 ·개축하고 변소, 우물, 담장 등을 축조하여 현재와 같은 건물이 되었고 그 증축등 부분의 현존가액은 금 1,343,000원이 된다고 인정한 다음, 피고에게 원고가 선택한 금 823,250원의 유익비상환청구권을 인정하고 이에 기한 유치권항변을 받아들인 반면에, 위 임대차계약당시 임차인이 증·개축한 부분은 임대인의 승낙유무를 불문하고 무조건 임대인의 소유로 귀속된다고 약정하였으므로 피고의 위 유익비상환청구권은 인정될 수 없다는 원고의 주장에 대하여는 이와 같은 약정은 임차인의 부속물 매수청구권을 배제하는 것으로 임차인에게 불리하므로 무효라고 하여 이를 배척하고 있다.  그러나 임차인이 임차건물을 증·개축하였을 시는 임대인의 승낙유무를 불구하고 그 부분이 무조건 임대인의 소유로 귀속된다고 하는 약정은 임차인이 원상회복의무를 면하는 대신 투입비용의 변상이나 권리주장을 포기하는 내용이 포함되었다고 봄이 상당하다 할 것이고 이러한 약정은 특별한 사정이 없는 한 유효하다고 볼 것이며, 원심이 인정하고 있는 바와 같은 건물자체의 수선 내지 증·개축부분은 특별한 사정이 없는 한 건물자체의 구성부분을 이루고 독립된 물건이라고는 보이지 아니하므로 임차인의 부속물매수청구권의 대상은 될 수 없다 할 것이므로 원고의 위 주장과 같은 약정을 매수청구권의 배제를 위한 약정이라고 단정하기는 어렵다고 할 것임에도 불구하고, 원심이 특별한 사정에 대한 아무런 설시도 없이 원고의 위 주장을 임차인의 부속물매수청구권 배제의 약정으로 속단하고 이를 배척하였음은 필경 원고의 주장을 오해하였거나 아니면 유익비상환청구권 포기의 법리를 오해하고 심리를 다하지 아니하므로서 판결의 결과에 영향을 미쳤다 할 것이므로 논지는 이유있고, 나머지 상고이유에 대하여는 살필 필요없이 이 점에서 원심판결은 파기를 면치 못한다.  2. 피고의 상고이유를 판단한다. 기록(제225정)에 비추어 보아도 원심이 이건 유익비를 산정함에 있어 원고의 선택에 따른 것이 분명하므로 이 점을 탓하는 논지는 이유없고, 또 피고가 이건 건물을 임차하여 원심인정과 같은 상당한 부분을 증·개축하였다 하여도 특별한 사정이 없는 한 그 사실만으로는 이건 건물의 소유권이 피고에게 귀속된다고는 볼 수 없을 것일 뿐만 아니라 원심이 이건 건물의 소유권은 원고에게 있다고 한 판단을 기록과 대조하여 보아도 정당하고 이에 아무런 잘못이 있다 할 수 없고, 나아가 피고가 위와 같이 이건 건물에 대하여 상당부분을 증·개축하였다는 사정만으로 원고가 그 소유권에 기하여 명도를 구하는 것이 권리남용이 될 리도 없다 할 것이니 논지는 이유없다.  3. 따라서 원심판결 중 원고 패소부분을 파기하여 이 부분 사건을 전주지방법원 합의부로 환송하고, 피고의 상고를 기각하여 상고기각부분에 대한 상고비용은 패소자인 피고의 부담으로 하기로 하여 관여법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.  대법관   이정우(재판장) 김중서 강우영 신정철

대법원 1981. 11. 24. 선고 80다320,321 판결 [보증금등][공1982.1.15.(672),62] 【판시사항】 임차인이 비용상환청구권을 포기하기로 약정한 경우 임차인의 원상회복의무 유무(소극) 【판결요지】 임차인이 임차건물을 증·개축 기타 필요한 시설을 하되 임대인에게 그 투입비용의 변상이나 일체의 권리주장을 포기하기로 특약하였다면 이는 임차인이 임차건물을 반환시에 비용상환청구등 일체의 권리를 포기하는 대신 원상복구의무도 부담하지 아니한다는 내용을 포함하는 약정으로 볼 것이므로, 동 임차계약서상에 “임차인은 임대인의 승인하에 가옥을 개축 또는 변조할 수 있으나 차가를 반환할 기일 전에 임차인이 일체의 비용을 부담하여 원상복구키로 함” 이라는 인쇄된 부동문구가 그대로 남아 있다하여 이에 기하여 임차인의 원상복구의무를 인정할 수 없다.  【참조조문】 민법 제626조 【전 문】 【원고,반소피고, 상고인겸 피상고인】 원고(반소피고) 소송대리인 변호사 김원갑 【피고,반소원고, 피상고인겸 상고인】 피고(반소원고) 소송대리인 변호사 이택돈 【원심판결】 서울고등법원 1979.12.28. 선고 79나478,479 판결 【주 문】 원고와 피고의 상고를 모두 기각한다. 상고비용 중 원고의 상고로 인하여 생긴 부분은 원고의, 피고의 상고로 인하여 생긴 부분은 피고의 각 부담으로 한다. 【이 유】 1. 원고 소송대리인의 상고이유를 본다. 가. 제 1 점에 대하여 원심이 적법히 확정한 사실에 의하면, 원고는 1977.6.23 피고로부터 이 사건 4층건 주택을 임차함에 있어서 임차인인 원고가 그곳에서 일본식 음식점을 경영하기 위하여 원고의 비용으로 위 건물의 지하실 및 1, 2, 3층을 각 45평 7홉으로 증축하고 기존 건물의 용도변경, 내부수리 및 실내장식 기타 영업을 위한 기구 등 제반수리를 하여 사용하기로 하되, 차후 피고에게 그 투입비용의 변상이나 일체의 권리 주장을 포기하기로 약정을 한 후, 피고의 승락 아래 같은 해 7.20 위 건물에 관한 증축 및 용도변경 등의 설계에 착수하여 같은 해 8.8 피고 명의로 건축허가를 받음과 동시에 건축허가서에 첨부된 설계도에 따라 위 건물의 내부 칸막이를 비롯한 내부시설 및 부대시설을 철거하고 지하실 공사에 착수하였었는데 그 철거공사를 시공하다 보니 건물의 지주인 1, 2, 3층 중앙보의 철근 배합이 모두 규격에 미달하고, 그 크기 또한 건물을 지탱하기에 불충분하였으며, 더욱이 길이 약 70센티미터 가량의 균열마저 생겨 있을 뿐아니라 기둥 밑에 이른바 훗팅(주추돌 구실을 하는 콩크리트 기초)이 없어, 당초 약정한 설계대로 공사를 계속하면 건물이 도괴될 우려가 있고, 이를 그대로 둔 채 보강공사를 하려면 당초 예상한 공사보다 시간과 비용이 2배 이상 더 소요되는 사실이 판명됨으로써 사실상 공사진행이 어렵게 되었다는 것이다.  사실이 그러하다면, 원·피고 사이의 위 계약에 의하여 비록 임대인인 피고가 원고로 하여금 증·개축할 수 있도록 이 사건 건물을 제공한 후 그 약정 취지에 따라 이를 사용 수익케 할 채무를 지고 있다고 할지라도 피고가 이를 알거나 알 수 있었다는 등 다른 사정이 없는 이상 피고의 위 채무는 원고자신의 건물 증·개축공사 도중에 비로소 판명된 건물 자체의 내부 결함으로 인하여 당초 약정대로의 이행이 사실상 불가능하게 된 것이니 피고의 귀책사유로 말미암아 그 이행이 불가능하게 되었다고 볼 수 없다 할 것이다.  따라서, 같은 취지의 원심 판시는 정당하고, 거기에 소론과 같은 임대인의귀책사유에 관한 법리오해나 판결이유의 모순 등의 위법이 있다고 할 수 없다.  나. 제2점에 대하여 위에서 본 바와 같이 원심이 적법히 확정한 사실에 의하면, 원·피고는 위임대차계약의 내용으로서 원고는 이 사건 주택을 증축 및 개축하여 사용하기로 하였다는 것이므로 그 내용에는 위 건물을 완전히 헐고 새로이 건축하는 것을 포함하지 아니함이 명백하고, 그 공사 도중 건물의 내재적 하자로 인하여 증·개축이 불가능하게 되었다거나 원고가 그 공사비의 상환청구를 하지 아니하기로 하였다고 하여 그 내용을 달리 볼 것은 아니라 할 것이므로 위와 같은 다른 견해에서 원심판결에 판결이유의 모순이 있다는 논지도 받아들일 수 없다.  2. 피고 소송대리인의 상고이유를 본다. 가. 제 1 점에 대하여 기록에 의하여 관계증거를 살펴보면, 소론의 점에 관한 원심의 인정과 판단은 수긍할 수 있고, 거기에 소론과 같이 증거에 의하지 아니하고, 경험법칙에 어긋나는 등 채증법칙에 위배한 위법이 있다고 할 수 없다. 논지는 필경 원심의 전권에 속하는 증거취사와 사실인정을 비난하는 것이어서 받아들일 수 없다.  나. 제 2 점에 대하여 갑 제 1 호(을 제 1 호 증의 1, 월세계약서)에 의하면 “임차인은 임대인의 승인하에 가옥을 개축 또는 변조할 수 있으나 차가를 반환할 기일 전에 임차인이 일체의 비용을 부담하여 원상복구키로 함”이라는 기재가 있음은 소론과 같으나, 이는 인쇄된 부동문구임을 알 수 있고, 한편 앞서 본 바와 같이 원심이 적법히 확정한 사실에 의하면 임차인인 원고가 일본식음식점의 경영을 위하여 증축 개축 기타 필요한 시설을 하되 차후 피고에게 그 투입비용의 변상이나 일체의 권리주장을 포기하기로 특약하였다는 것이므로 이는 결국 원고가 임차목적물 반환시에 비용상환청구 등 일체의 권리를 포기하기로 하는 대신 원상복구의무도 부담하지 아니한다는 내용을 포함하는 약정으로 볼 것이니 이러한 특약이 인정되는 이상 비록 갑 제 1 호증에 원상복구 의무에 관한 위와 같은 부동문구가 그대로 남아 있다 하여 이에 기하여 원고의 원상복구 의무를 인정할 수는 없다 할 것이다.  따라서 같은 취지에서 이를 인정하지 아니한 원심의 조처는 결국 이에 반하는 갑 제 1 호증의 위 기재부분을 배척한 취지로 못 볼 바 아니므로 거기에 소론과 같은 채증법칙 위배의 잘못이 있다고 할 수 없어 논지도 받아들일 수 없다.  3. 그러므로, 원고와 피고의 상고를 모두 기각하고, 상고비용은 패소자인원ㆍ피고의 각 부담으로 하기로 하여, 관여법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.  대법관   김중서(재판장) 정태균 윤일영

이와 관련하여 “임차인이 임대인의 승낙을 얻어 증․개축한 경우에는 가령 원상회복의 특약이 있더라도 임차인은 원상회복이 불능인 부분에 대해서는 유익비의 상환을 청구할 수 있다”는 견해가 있다.36) 그러나 이 문제는 일률적으로 판단할 수 있는 것은 아니라고 생각한다. 원상회복이 임차인의 귀책사유로 불능상태에 빠진 경우라면 때로는 채무불이행뿐만 아니라 불법행위의 요건을 충족할 수 있고, 이렇게 불법행위요건을 충족한다면 유치권을 인정할 수 없기 때문이다(민법 제320조 제2항). 그러므로 임차인의 원상회복이 사회통념상 불가능하다면 임차인은 원상회복의무를 면하면 족할 것이기 때문에, 원상회복이 불가능한 경우에도 유익비를
청구할 수 있다는 것은 원상회복의 특약을 맺은 당사자의 의사를 무시하고 너무 지나치게 임차인을 보호하는 해석이라는 비판을37) 면치 못할 것이다.  

36) 김종화(주 11), 432면; 이효종(주 6), 387-88면. 37) 민일영(주 6), 98면

4. 비용상환청구권의 행사  

(1) 행사시기  

1) 6개월의 단기소멸시효   

   임차인이 지출한 비용의 상환청구는 임대인이 목적물을 반환받은 날로부터 6개월 이내에 행사하여야 한다(제654조, 제617조). 이 6개월의 성격에 대해 제척기간으로 해석하는 견해38)와, 소멸시효로 해석하는 견해가 대립되고 있다.39) 제척기간이라고 주장하는 견해의 근거로 임대차로 생기는 당사자간의 관계는 빠른 시일에
종결짓는 것이 좋을 뿐만 아니라 오랜 시간이 경과한 후에는 입증이 어렵기 때문이라고 한다.40) 그러나 다음과 같은 이유에서 시효기간으로 해석하는 것이 타당하다고 생각한다. 첫째로 이 비용상환청구권은 임차인을 위해 임대인의 의무로 인정되는 것이기 때문에 임차인에게 유리하게 해석해야 한다는 점에서, 임차인은 임대차의 종료전에는 유익비의 상환을 청구할 수 없는데 이를 6개월의 제척기간에 걸리도록 한 것은 임차인에게 불리한 것이 되며, 또한 같은 관점에서 제척기간으로 해석하여 시효중단을 부정해야 할 특별한 이유가 없다는 점이다. 둘째로는 비용상환청구권이 형성권이 아닌 순수한 청구권이라는 것이다. 따라서 비용상환청구권의 성질 등을 고려하여 소멸시효의 대상이 되는 것으로 해석해야 할 것이다.41) 비교법적으로 볼 때도 독일 민법 제548조 제2항은 임차인의 비용상환청구권에 대해 임대차관계의 종료시로부터 6개월의 소멸시효에 걸린다고 규정하고 있다.42)   

제654조(준용규정)  제610조제1항, 제615조 내지 제617조의 규정은 임대차에 이를 준용한다.  제610조(차주의 사용, 수익권) ① 차주는 계약 또는 그 목적물의 성질에 의하여 정하여진 용법으로 이를 사용, 수익하여야 한다. ② 차주는 대주의 승낙이 없으면 제삼자에게 차용물을 사용, 수익하게 하지 못한다. ③ 차주가 전2항의 규정에 위반한 때에는 대주는 계약을 해지할 수 있다.  제615조(차주의 원상회복의무와 철거권)   차주가 차용물을 반환하는 때에는 이를 원상에 회복하여야 한다. 이에 부속시킨 물건은 철거할 수 있다. 제616조(공동차주의 연대의무)   수인이 공동하여 물건을 차용한 때에는 연대하여 그 의무를 부담한다. 제617조(손해배상, 비용상환청구의 기간)   계약 또는 목적물의 성질에 위반한 사용, 수익으로 인하여 생긴 손해배상의 청구와 차주가 지출한 비용의 상환청구는 대주가 물건의 반환을 받은 날로부터 6월내에 하여야 한다.

38) 곽윤직(주 6), 356면; 김기선(주 20), 200면; 김주수(주 7), 268면; 임정평(주 7), 371면 이은영, 「채권각론」(박영사, 2004), 363면; 황적인,「현대민법론(IV)」(박영사, 1987) 295면 등. 39) 김형배(주 12), 434면; 김상용(주 7), 360면. 40) 이효종(주 6), 380-381면 41) 같은 견해로 김상용(주 7), 360면. 42) 이에 대해 자세한 것은 Schmidt-Futterer, Mietrecht(Kommentar), 8.Aufl., 2003, 579ff. 참조

2) 필요비  

    임차인이 필요비를 지출한 때에는 임대차의 종료를 기다릴 필요 없이 즉시 상환청구를 할수 있다43). 따라서 소멸시효도 바로 진행한다. 이 점에서 점유물을 반환한 때 비로소 행사할 수 있는 점유자의 필요비상환청구권과 다르다. 그러나 필요비를 상환받지 아니한 채 임대인에게 목적물을 반환하였다면 그 반환한 날로부터
6월 이내에 상환청구를 하여야 한다(민법 제654조, 제617조).  

43) 일본 민법 제608조 1항은 ‘즉시’ 그 상환을 청구할 수 있다고 규정하고 있다. 이와 달리 우리 민법 제626조 제1항에서는 ‘필요비를 지출한 때’라고만 규정하고 있어 논란이 있을 수 있으나 ‘즉시’로 해석하는 데 이견이 없다

3) 유익비  

(가) 임차인이 유익비를 지출한 때에는 필요비와 달리 임대차가 종료되어야만 그 상환을 청구할 수 있다(민법 제626조 제2항). 유익비상환청구권 행사의 시기를 임대차의 종료로 규정하고 있는데, 이것은 임차인뿐만 아니라 유익비상환청구권을 양도받은 양수인에게도 적용된다. 
   임대차가 종료되면 비용상환을 청구할 수 있기 때문에, 임차인은 종료 전에는 유익비에 관한 어떤 청구도 할 수 없다. 그러나 임대인의 경우에는 비록 임차인이 유익비청구권을 보유하고 있다고 하더라도 차임의 지급을 최고할 수 있고 차임불이행을 이유로 계약을 해제할 수 있다.44) 유익비청구의 시기로서 임대차 종료 원
인은 불문한다. 그러므로 차임연체 등 채무불이행을 이유로 임대인이 계약을 해지한 경우라도 임차인은 비용상환을 청구할 수 있다.45) 유익비의 지출 후 임대차계약이 갱신된 때에는 그 갱신된 임대차가 종료한 때에 비로소 유익비상환청구를 할 수 있다. 그 때까지는 임차인 유익비 지출로 인한 이익을 향유하기 때문이다.46) 

44) 渡邊․原田, “제608조” 「新版 註釋民法 (15)」, 245면 45) 渡邊․原田(주 44), 245면. 46) 민일영(주 6), 99면.

(나) 임대차가 종료하여 임차인이 임대인에게 목적물을 반환한 경우에는 그 반환한 날로부터 6월 내에 유익비상환을 청구하여야 한다. 
   만약 법원이 일정기간 상환기간을 허여한 경우에는 그 기간이 경과한 때로부터 6월의 기간을 기산하여야 한다. 임차인이 유익비의 상환을 청구하면 임대인은 상환해 주어야 한다. 그러나 유익비는 통상 고액일 경우가 많은데, 이러한 고액의 유익비를 일시에 상환해야만 한다면 임대인이 곤경에 처할 수도 있을 것이다. 이러한 경우에는 임대인은 법원에 유익비의 상환에 관하여 상당한 기간을 허여해 달라고 청구할 수 있다(민법 제626조 제2항 2문). 임대인이 법원으로부터 상당한 상환기간을 허여받은 때에는 임차인은 임차물에 대해 유치권을 행사할 수 없다(민법 제320조 제1항).  

민법  일부개정 2022. 12. 27. [법률 제19098호, 시행 2023. 6. 28.]   제626조(임차인의 상환청구권) ① 임차인이 임차물의 보존에 관한 필요비를 지출한 때에는 임대인에 대하여 그 상환을 청구할 수 있다.  ② 임차인이 유익비를 지출한 경우에는 임대인은 임대차종료시에 그 가액의 증가가 현존한 때에 한하여 임차인의 지출한 금액이나 그 증가액을 상환하여야 한다. 이 경우에 법원은 임대인의 청구에 의하여 상당한 상환기간을 허여할 수 있다.  제320조(유치권의 내용) ① 타인의 물건 또는 유가증권을 점유한 자는 그 물건이나 유가증권에 관하여 생긴 채권이 변제기에 있는 경우에는 변제를 받을 때까지 그 물건 또는 유가증권을 유치할 권리가 있다.  ② 전항의 규정은 그 점유가 불법행위로 인한 경우에 적용하지 아니한다.

(2) 상환청구액  

1) 필요비의 경우  

   임차물의 보존을 위해 지출한 모든 비용을 의미하는 필요비는 유익비와 달리 상환청구의 범위에 대해 제한이 없다. 따라서 필요비로 지출한 비용 전액을 청구할 수 있다. 임차물의 가치의 증대나 비용의 현존 여부를 묻지 아니한다. 그러나 보존을 위해 비용을 지출한 후에 경제사정의 변화 등으로 그 가치가 증가된 경우에 증가된 가액을 청구할 수 없다.47)  

47) 東京地判 昭 25.4.4, 民集 1.4.475; 渡邊․原田(주 44), 238면

2) 유익비의 경우  

   임대인이 상환해야 할 유익비의 범위는 임차인이 사실상 지출한 금액이나 임차물가치의 현존하는 증가액 중 임대인이 선택한 것으로 제한된다(민법 제626조 제2항). 선택채권으로서 유익비상환청구권에 대한 선택권은 원칙적으로 임대인에게 있다. 만약 임차인이 상당한 기간을 정하여 선택을 최고하여도 임대인이 그 기간내에 선택하지 아니하면, 선택권은 임차인에게 이전된다(민법 제381조 제1항). 선택권행사 기간내에 임대인이 선택을 하지 아니하는 것은 유익비의 지출을 부인하거나 증가된 가치를 부인하는 경우일 것이다. 이 때에는 결국 유익비의 지출 및 증가된 가치의 존재를 주장하는 임차인이 이를 모두 입증하여야 한다.48) 이러한 입
증 후에 임차인 자신이 선택한 하나를 청구하여야 한다. 현존하는 증가된 가액의 산정시점은 임차물의 반환시를 기준으로 해야 할 것이다.49)   

민법  일부개정 2022. 12. 27. [법률 제19098호, 시행 2023. 6. 28.]    제381조(선택권의 이전)    ① 선택권행사의 기간이 있는 경우에 선택권자가 그 기간내에 선택권을 행사하지 아니하는 때에는 상대방은 상당한 기간을 정하여 그 선택을 최고할 수 있고 선택권자가 그 기간내에 선택하지 아니하면 선택권은 상대방에게 있다.  ② 선택권행사의 기간이 없는 경우에 채권의 기한이 도래한 후 상대방이 상당한 기간을 정하여 그 선택을 최고하여도 선택권자가 그 기간내에 선택하지 아니할 때에도 전항과 같다.

48) 대판 1962.10.18. 62다437. 49) 같은 견해로 권남혁(주 8), 42; 민일영(주 6), 100면

대법원 1962. 10. 18. 선고 62다437 판결 [가옥명도][집10(4)민,093] 【판시사항】 가. 증거 없이 당사자의 서면상의 약정과 저촉되는 사실 인정을 한 실례 나. 가옥의 임차인이 유익비를 지출한 경우 심리를 다하지 아니하고 가옥의 가액의 증가액이 현존 한다고 인정한 실례  【판결요지】 임차한 가옥에 대한 유익비의 상환을 청구할 경우에는 지출한 금액은 물론 현존 증가액에 대하여도 임차인에게 입증책임이 있다 【참조조문】 민법 626조 【전 문】 【원고, 상고인, 피상고인】 원고 (소송대리인 변호사 방준경 외 1인) 【피고, 피상고인, 상고인】 피고 1 외 2인 (소송대리인 변호사 신태악) 【피고, 상고인】 피고 2 외 1인 (소송대리인 변호사 신태악) 【원 판 결】 서울고등법원 1962. 5. 22. 선고 4293민공1351 판결 【주 문】 원판결의 피고 1에 관한 부분 중 「피고 1은 원고로 부터 금 2,290,000환을 수령 할 때에는 위 건물중 2계 30평을 원고에게 명도 하고」의 부분을 파기 하고 사건을 서울고등법원에 환송 한다.  피고 1, 피고 2, 피고 3의 상고를 모두 기각한다. 상고소송비용중 피고 1, 피고 2, 피고 3의 각 상고로 생긴 부분은 위 피고들의 부담으로 한다. 【이 유】 원고 소송대리인 방준경의 상고이유는 별지로 붙인 상고이유서에 쓰여져 있는 것과 같고 피고들 소송대리인의 답변은 그 뒤에 붙인 답변서에 기재된 바와 같다. 상고이유 제1점에 대한 판단 원심이 최초의 임대차 기간 경과 후에도 원고가 피고 1로 부터 3개월분이나 집세를 받고 이 기간내에 원고가 계약 갱신에 이의를 제기 하지 않은 사실을 들어 본건 임대차 계약이 기간의 정함이 없는 종전 임대차 계약 조항과 같은 조건으로 갱신된 것이라고 인정한 것은 정당하며 논지에 지적하는 1심증인 소외 1의 증언과 갑제2호증의 기재를 원심이 원고의 계약 갱신에 대한 이의 자료로서 채택 하지 않은 취지가 원판결문에 비추어 명백하므로 논지는 이유 없다.  상고이유 제2점에 대한 판단 원심은 1심증인 소외 2 원심증인 소외 3, 소외 4, 소외 5의 각 증언을 종합 하여 피고 1이 본건 가옥을 수리함에 있어서 원고가 묵시적으로 이를 승인 하였음을 규지 할수 있다 하였으나 위 증거를 종합하여 보아도 원고가 위 피고의 가옥 수리를 묵시적으로 승인 하였다는 자료가 되지 못하며 다만 위 증거에 의하면 원고의 본건 가옥관리인 소외 1이 가옥 수리를 승인한 취지를 인정 할수도 있을지 몰으나 원심과 같이 원고의 승인 사실을 인정하려면 소외 1 가옥 수리 승인 행위가 원고의 명시 또는 묵시의 승인이 된다는 이유를 설시 함을 요하는데 원판결은 그 이유 설시에 불비가 있어 이점에 대한 논지는 이유가 있으나 가옥수리에 원고가 이의 하였다는 증거를 들어 원심의 증거 취사 선택을 비난 하는 논지는 이유 없다.  상고이유 제3점에 대한 판단 원심이 인정한 본건 임대차 계약 해지 통고 날자인 59. 6. 29.는 구 민법 실시중이므로 구 민법 617조에 의하여 해지후 3개월후에 임대차계약이 종료 함에 불구 하고 원심이 신민법 635조 소정기간인 6개월 후에 임대차 계약이 종료 한다고 해석 한것은 논지에 지적하는 바와 같이 원판결에 법령을 잘못 적용한 위법이 있어 논지는 이유 없다.  상고이유 제4점에 대한 판단 성립에 다툼이 없는 갑 제1호증(임대차계약증)의 기재에 의하면 임차인이 건물안의 간벽조작 기타 신설 또는 모양변경 까스 전기 등의 가설 인용등의 행위를 할 때에는 미리 임대인의 승낙을 요하며(제6조) 수선을 필요로하는 곳이 있을때에는 임차인은 임대인에게 통지 할 것이며 임차인의 부담에 속하는 부분이라도 수리방법은 임대인과 협의한 위에 할것(제8조) 임차인이 본건 임대가옥을 명도할 때에는 원인 여하를 불문하고 임대인이 지시하는대로 임차인의 비용으로 원상회복을 함을 요한다(제10조)고 되어있으므로 원피고 사이의 임대차 계약의 내용은 가옥의 수리 모양 변경은 물론 증축의 경우에도 임대인인 원고의 사전 승낙을 필요로 할뿐더러 가옥명도시에는 원인 여하에 불구하고 원상회복할 것을 특약한 취지로 볼 수 있는 바 원심은 본건 다방의 임대과정등 변론의 전취지에 비추어 위 조항은 다방시설을 다른 목적으로 변경 하는등 중대하고도 기본적인 구조의 변경을 할 때에는 원고의 승낙을 받고 비용부담에 관하여 원고와 협의하여 시공하기로하고 그 외의 경우에 피고가 수리비를 지출한 경우에는 일반 원칙에 의거 하도록 계약을 체결하였다고 해석된다고 단정 하였다 그러나 갑 제1호증의 기재와 피고의 전입증을 종합하더라도 위와 같이 기본적인 구조변경외의 수리의 경우에는 일반원칙(일반원칙이 무엇인지 불명하지만)에 의한다는 약정이 있었다고 인정할 자료가 없을 뿐 더러 원심은 피고 1이 본건 가옥에 시공하였다는 공사중에는 건평 약 10평이나 되도록 증축 하였다는 사실을 인정하였으므로 원판결과 같은 결론을 취한다면 이와 같은 기본적 구조변경에는 그 비용 부담에 있어 원피고 사이에 비용부담에 관하여 협의가 있었어야 함에 불구하고 원심은 원피고간의 협의에 대하여는 아무런 판단을 하지 않어 원심은 증거없이 당사자의 서면상의 약정과 저촉되는 사실을 인정한 위법이 있고 판결 이유에 불비 또는 모순이 있다 아니할 수 없다.  상고이유 제5점에 대한 판단 원심은 피고 1이 229만환(구화)의 유익비를 지출한 사실을 인정하고 그 지출에 의하여 현재에도 가옥의 가액의 증가가 현존 하다고 인정하였으나 무릇 임차인이 가옥 임대차가 종료한 때에 임차한 가옥에 대한 유익비의 상환을 청구할 경우에는 지출한 금액은 물론 현존 증가액에 대하여도 임차인에게 입증책임이 있음에 불구하고 원심은 증가액을 석명 심리하지 않고 만연히 증가액이 현존 한다고 인정한 것은 심리를 다하지 않았거나 이유에 불비가 있다 할 것이다. 논지는 이유 있다.  피고 1, 피고 2, 피고 3은 본건 소송기록 수리통지서의 송달을 받은 날로 부터 법정 기간 이내에 상고이유서를 제출 하지 아니 하는바 이므로 피고들의 상고는 이를 기각 하기로 하고 원고의 상고는 위에서 설명한 한도에서 이유 있으며(상고이유 있는 부분에 대한 피고들의 답변은 이유 없다) 나머지 상고이유에 대한 판단을 생략하고 원심으로 하여금 다시 심리 재판 하게 하기 위하여 관여한 법관 전원의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결 한다.  대법원판사   양회경(재판장) 사광욱 홍순엽 방순원 최윤모 나항윤 이영섭

대법원 2002. 11. 22. 선고 2001다40381 판결 [유익비등][공2003.1.15.(170),146] 【판시사항】 유익비상환청구가 있는 경우 실제 지출한 비용과 현존하는 증가액을 모두 산정하여야 하는지 여부 (적극)   【판결요지】 유익비상환청구에 관하여 민법 제203조 제2항은 점유자가 점유물을 개량하기 위하여 지출한 금액 기타 유익비에 관하여는 그 가액의 증가가 현존한 경우에 한하여 회복자의 선택에 좇아 그 지출금액이나 증가액의 상환을 청구할 수 있다고 규정하고 있고, 민법 제626조 제2항은 임차인이 유익비를 지출한 경우에는 임대인은 임대차종료시에 그 가액의 증가가 현존한 때에 한하여 임차인의 지출한 금액이나 그 증가액을 상환하여야 한다고 규정하고 있으므로, 유익비의 상환범위는 점유자 또는 임차인이 유익비로 지출한 비용과 현존하는 증가액 중 회복자 또는 임대인이 선택하는 바에 따라 정하여진다고 할 것이고, 따라서 유익비상환의무자인 회복자 또는 임대인의 선택권을 위하여 그 유익비는 실제로 지출한 비용과 현존하는 증가액을 모두 산정하여야 할 것이다.   【참조조문】 민법 제203조 제2항, 제626조 제2항 【참조판례】 대법원 1962. 10. 18. 선고 62다437 판결(집10-4, 민93) 대법원 1987. 4. 14. 선고 86다카2342 판결(공1987, 805) 【전 문】 【원고,피상고인】 원고 (소송대리인 변호사 이준봉) 【피고,상고인】 피고 (소송대리인 법무법인 광장 담당변호사 서정우 외 1인) 【원심판결】 서울고법 2001. 6. 1. 선고 2000나31672 판결 【주문】 원심판결을 파기하고, 사건을 서울고등법원에 환송한다. 【이유】 상고이유를 판단한다. 1. 유익비 포기 주장에 대하여 원심판결 이유를 기록과 대조하여 살펴보면, 원심이 이 사건 조정조항의 취지는 원고가 옹벽부분의 성토에 따른 유익비를 제외한 나머지 유익비청구는 아무 조건 없이 이를 포기하되, 옹벽부분의 성토로 인한 유익비는 이 사건 임대차가 그 기간 만료시까지 존속하는 것을 조건으로 하여 비로소 포기한다는 취지로 보아야 할 것인데, 원고가 조정성립 이후에 그 조정조항에서 정한 임료를 피고에게 지급하지 아니하였고, 피고가 이를 이유로 임대차기간이 만료되기 이전에 이미 이 사건 조정조항에서 정한 건물철거 부분에 대한 대체집행결정을 받고 원고에게 그 이행을 최고하는 등 하여 이 사건 임대차가 조정에서 정한 기간까지 존속되지 아니하였으므로 원고로서는 옹벽부분의 성토에 따른 유익비의 상환을 청구할 수 있고, 이는 이 사건 조정의 내용과 배치되거나 기판력에 저촉되는 것이 아니라고 판단한 것은 정당한 것으로 수긍이 가고, 거기에 상고이유에서 주장하는 바와 같이 의사표시의 해석을 그르쳤거나 심리를 다하지 아니한 위법이 있다고 할 수 없다.   2. 유익비의 범위에 관한 주장에 대하여 원심은 위와 같이 원고가 옹벽부분의 성토에 따른 유익비의 상환을 청구할 수 있다고 하면서도 유익비의 범위에 관해서는, 원고가 피고로부터 이 사건 토지를 임대받은 후 이 사건 토지의 경계선에 옹벽을 설치하고 마당에 콘크리트 포장을 하는 등으로 형질 및 지목을 변경함으로써 이 사건 토지의 가치가 증가하여 461,004,000원 상당의 가액이 현존하고 있으므로 피고는 원고에게 이를 상환할 의무가 있다는 취지로 판단하였다.  그러나 원심의 위와 같은 조치는 아래와 같은 이유로 수긍하기 어렵다. 유익비상환청구에 관하여 민법 제203조 제2항은 점유자가 점유물을 개량하기 위하여 지출한 금액 기타 유익비에 관하여는 그 가액의 증가가 현존한 경우에 한하여 회복자의 선택에 좇아 그 지출금액이나 증가액의 상환을 청구할 수 있다고 규정하고 있고, 민법 제626조 제2항은 임차인이 유익비를 지출한 경우에는 임대인은 임대차종료시에 그 가액의 증가가 현존한 때에 한하여 임차인의 지출한 금액이나 그 증가액을 상환하여야 한다고 규정하고 있으므로, 유익비의 상환범위는 점유자 또는 임차인이 유익비로 지출한 비용과 현존하는 증가액 중 회복자 또는 임대인이 선택하는 바에 따라 정하여진다고 할 것이고, 따라서 유익비상환의무자인 회복자 또는 임대인의 선택권을 위하여 그 유익비는 실제로 지출한 비용과 현존하는 증가액을 모두 산정하여야 할 것이다 ( 대법원 1987. 4. 14. 선고 86다카2342 판결 등 참조).   그럼에도 불구하고, 원심은 옹벽 부분의 성토에 따른 원고의 실제 지출비용에 대하여는 아무런 심리ㆍ판단을 하지 아니한 채 이 사건 토지 가치의 현존 증가액만을 산정하여 461,004,000원이 피고가 상환하여야 할 유익비에 해당한다고 판단하였는바, 이러한 원심판결에는 유익비 상환의무의 범위에 관한 법리를 오해하고 필요한 심리를 다하지 아니함으로써 판결 결과에 영향을 미친 위법이 있다고 하지 않을 수 없고, 이 점을 지적하는 상고이유의 주장은 정당하다.   3. 그러므로 나머지 상고이유에 대한 판단을 생략한 채 원심판결을 파기하고, 사건을 다시 심리·판단하게 하기 위하여 원심법원에 환송하기로 관여 대법관의 의견이 일치되어 주문과 같이 판결한다.   대법관   조무제(재판장) 유지담 강신욱(주심) 손지열

대법원 2018. 6. 15. 선고 2018다206707 판결 [약정금]〈토지의 점유자가 회복자를 상대로 유익비 상환을 청구한 사건〉[공2018하,1279] 【판시사항】 민법 제203조 제2항에서 정한 유익비의 상환범위 및 이에 관한 증명책임의 소재(=유익비의 상환을 구하는 점유자) / 점유자의 증명을 통해 실제 지출금액 및 현존 증가액이 모두 산정되지 아니한 상태에서 회복자가 ‘점유자가 주장하는 지출금액과 감정 결과에 나타난 현존 증가액 중 적은 금액인 현존 증가액을 선택한다’는 취지의 의사표시를 한 경우, 이를 곧바로 ‘실제 증명된 지출금액이 현존 증가액보다 적은 금액인 경우에도 현존 증가액을 선택한다’는 뜻까지 담긴 것으로 해석할 수 있는지 여부(원칙적 소극)   【판결요지】 유익비상환청구에 관하여 민법 제203조 제2항은 “점유자가 점유물을 개량하기 위하여 지출한 금액 기타 유익비에 관하여는 그 가액의 증가가 현존한 경우에 한하여 회복자의 선택에 좇아 그 지출금액이나 증가액의 상환을 청구할 수 있다.”라고 규정하고 있다. 즉 유익비의 상환범위는 ‘점유자가 유익비로 지출한 금액’과 ‘현존하는 증가액’ 중에서 회복자가 선택하는 것으로 정해진다. 위와 같은 실제 지출금액 및 현존 증가액에 관한 증명책임은 모두 유익비의 상환을 구하는 점유자에게 있다.   따라서 점유자의 증명을 통해 실제 지출금액 및 현존 증가액이 모두 산정되지 아니한 상태에서 회복자가 ‘점유자가 주장하는 지출금액과 감정 결과에 나타난 현존 증가액 중 적은 금액인 현존 증가액을 선택한다’는 취지의 의사표시를 하였다고 하더라도, 특별한 사정이 없는 한 이를 곧바로 ‘실제 증명된 지출금액이 현존 증가액보다 적은 금액인 경우에도 현존 증가액을 선택한다’는 뜻까지 담긴 것으로 해석하여서는 아니 된다. 일반적으로 회복자의 의사는 실제 지출금액과 현존 증가액 중 적은 금액을 선택하겠다는 것으로 보아야 하기 때문이다.   【참조조문】 민법 제203조 제2항, 민사소송법 제288조 【참조판례】 대법원 1962. 10. 18. 선고 62다437 판결(집10-4, 민93) 【전 문】 【원고, 상고인】 주식회사 횡성테마랜드 (소송대리인 신아 법무법인(유한) 담당변호사 원성윤 외 1인) 【피고, 피상고인】 횡성군 (소송대리인 법무법인 치악종합법률사무소 담당변호사 전홍록) 【원심판결】 서울고법 2017. 12. 20. 선고 (춘천)2015나1920 판결 【주 문】 상고를 기각한다. 상고비용은 원고가 부담한다. 【이 유】 상고이유를 판단한다. 1. 유익비상환청구에 관하여 민법 제203조 제2항은 “점유자가 점유물을 개량하기 위하여 지출한 금액 기타 유익비에 관하여는 그 가액의 증가가 현존한 경우에 한하여 회복자의 선택에 좇아 그 지출금액이나 증가액의 상환을 청구할 수 있다.”라고 규정하고 있다. 즉 유익비의 상환범위는 ‘점유자가 유익비로 지출한 금액’과 ‘현존하는 증가액’ 중에서 회복자가 선택하는 것으로 정해진다. 위와 같은 실제 지출금액 및 현존 증가액에 관한 증명책임은 모두 유익비의 상환을 구하는 점유자에게 있다(대법원 1962. 10. 18. 선고 62다437 판결 등 참조).   따라서 점유자의 증명을 통해 실제 지출금액 및 현존 증가액이 모두 산정되지 아니한 상태에서 회복자가 ‘점유자가 주장하는 지출금액과 감정 결과에 나타난 현존 증가액 중 적은 금액인 현존 증가액을 선택한다’는 취지의 의사표시를 하였다고 하더라도, 특별한 사정이 없는 한 이를 곧바로 ‘실제 증명된 지출금액이 현존 증가액보다 적은 금액인 경우에도 현존 증가액을 선택한다’는 뜻까지 담긴 것으로 해석하여서는 아니 된다. 일반적으로 회복자의 의사는 실제 지출금액과 현존 증가액 중 적은 금액을 선택하겠다는 것으로 보아야 하기 때문이다.   2. 원심은, 원고가 이 사건 토지에 지출한 유익비를 895,470,034원, 원고의 유익비 지출로 인한 이 사건 토지의 가액 증가액을 3,651,631,900원으로 각 인정한 다음, 아래와 같은 이유로, 피고는 실제 지출금액과 현존 증가액 중 적은 금액을 선택한 것으로 보아야 한다고 판단하였다. 즉 ① 회복자인 피고는 2016. 12. 12.자 준비서면을 통해 원고가 주장하는 유익비를 인정할 수 없고, 원고의 주장이 인정된다고 하더라도 소액에 대해 선택권을 행사할 것이라는 의사표시를 하였다. ② 피고는 2017. 4. 26. 감정인 소외인의 감정 결과 원고의 유익비 지출로 인해 이 사건 토지의 가액이 3,651,631,900원만큼 증가한 것으로 나오고 그 후 원고가 원고의 유익비 지출금액이 4,939,289,364원이라고 주장하자, 2017. 6. 12.자 준비서면을 통해 둘 중 적은 금액인 3,651,631,900원을 선택한다는 의사표시를 하였다. ③ 이와 같은 피고의 선택경위를 보면 피고의 의사는 지출금액과 증가액 중 적은 금액을 선택하려는 것이지 그 금액의 다과에 관계없이 증가액을 선택한다는 의사표시는 아닌 것으로 봄이 타당하다.   3. 앞서 본 법리와 기록에 비추어 살펴보면, 원심의 위와 같은 판단은 정당하다. 거기에 상고이유 제1점 주장과 같은 법리오해의 위법이 없다.  한편 상고이유 제2점 주장은 원심의 가정적·부가적 판단에 관한 것이다. 앞서 본 원심의 판단이 정당한 이상, 이 부분 판단의 당부는 판결 결과에 영향을 미치지 아니한다. 이에 관한 상고이유는 더 나아가 살펴볼 필요 없이 받아들일 수 없다.  또한 상고이유 제3점 주장은 모두 사실심의 전권사항에 속하는 증거의 취사선택과 사실인정을 탓하는 것에 불과하여 적법한 상고이유로 볼 수 없다.   4. 그러므로 상고를 기각하고 상고비용은 패소자가 부담하도록 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다. 대법관   김재형(재판장) 김창석(주심) 조희대 민유숙

(3) 상환청구의 상대방  

1) 전대차의 경우  

    임차인이 임대인의 동의를 받고 전대한 경우이든 동의없이 무단으로 전대한 경우이든 전차인이 지급한 필요비나 유익비를 누구에게 청구할 수 있는가하는 문제가 발생한다. 임대인의 동의 없이 무단으로 전대한 경우에는 임대차계약상 임대인과 전차인 간에는 아무런 관계가 없는 자들이기 때문에 전차인이 임대인에게 직접 비용상환을 청구할 수 없는 것은 당연하다. 
   그러나 임차인이 임대인의 동의를 받아 적법하게 전대차계약을 체결한 경우에는 무단전대와는 달리 임대인과 전차인 간의 임대차상의 법률관계가 형성되므로 임대인에게 비용상환을 청구할 수 있는가의 여부가 문제된다. 임대인의 동의하에 행한 전대차에 의해 전차인이 취득하는 임차권은 임대인에 대해서도 적법한 것이지만 임대인과 전차인 간에 직접 임대차관계가 성립하는 것은 아니다. 이 때 전차인은 임대인에 대해 전대차상의 의무만 부담할 뿐 권리는 갖지 못한다. 따라서 임대인에 대해 비용상환청구를 할 수 없다.50) 이 경우뿐만 아니라 무단 전대의 경우에도 전차인은 전대인에게 비용상환청구를 할 수 있다. 이와 같이 임대인의 동의하에 전차한 전차인이 비록 민법 제626조에 의한 비용청구가 불가능하다 하여도, 점유자와 회복자에 관한  민법 제203조에 의하여 비용상환청구를 할 수 있음은 법원칙상 인정된다.51)   

제203조(점유자의 상환청구권)   ① 점유자가 점유물을 반환할 때에는 회복자에 대하여 점유물을 보존하기 위하여 지출한 금액 기타 필요비의 상환을 청구할 수 있다. 그러나 점유자가 과실을 취득한 경우에는 통상의 필요비는 청구하지 못한다.  ② 점유자가 점유물을 개량하기 위하여 지출한 금액 기타 유익비에 관하여는 그 가액의 증가가 현존한 경우에 한하여 회복자의 선택에 좇아 그 지출금액이나 증가액의 상환을 청구할 수 있다.  ③ 전항의 경우에 법원은 회복자의 청구에 의하여 상당한 상환기간을 허여할 수 있다.

50) 곽윤직(주 6), 371면; 민일영(주), 100면.   51) 민법 제626조에서 인정하고 있는 임차인의 비용상환청구권과 민법 제203조 제2항에 의한 점유자의 회복자에 대한 유익비 상환청구권과의 관계에 대해 대법원은 “민법 제203조 제2항에 의한 점유자와 회복자에 대한 유익비상환청구권은 점유자가 계약관계 등 적법하게 점유할 권리를 가지지 않아 소유자의 소유물반환청구에 응하여야 할 의무가 있는 경우에 성립되는 것으로서, 이 경우 점유자는 그 비용을 지출할 당시의 소유자가 누구이었는지 관계없이 점유회복 당시의 소유자 즉 회복자에 대하여 비용상환청구권을 행사할 수 있는 것이나, 점유자가 유익비를 지출할 당시 계약관계 등 적법한 점유의 권원을 가진 경우에 그 지출비용의 상환에 관하여는 그 계약관계를 규율하는 법조항이나 법리 등이 적용되는 것이어서, 점유자는 그 계약관계 등의 상대방에 대하여 해당법조항이나 법리에 따른 비용상환청구권을 행사할 수 있을 뿐 계약관계등의 상대방이 아니 점유회복 당시의 소유자에 대하여 민법 제203조 제2항에 따른 지출비용의 상환을 구할 수 없다”고 판시하여(대판 2003.7.25, 2001다64752) 점유자의 유익비상환청구권은 임대차계약 등 별도의 계약관계가 없는 경우에 한하여 행사할 수 있음을 명확히 하고 있다

대법원 2003. 7. 25. 선고 2001다64752 판결 [유익비][공2003.9.15.(186),1828] 【판시사항】 점유자가 유익비를 지출할 당시 계약관계 등 적법한 점유권원을 가진 경우 계약관계 등의 상대방이 아닌 점유회복 당시의 상대방에 대하여 민법 제203조 제2항에 따른 지출비용의 상환을 구할 수 있는지 여부 (소극)   【판결요지】 민법 제203조 제2항에 의한 점유자의 회복자에 대한 유익비상환청구권은 점유자가 계약관계 등 적법하게 점유할 권리를 가지지 않아 소유자의 소유물반환청구에 응하여야 할 의무가 있는 경우에 성립되는 것으로서, 이 경우 점유자는 그 비용을 지출할 당시의 소유자가 누구이었는지 관계없이 점유회복 당시의 소유자 즉 회복자에 대하여 비용상환청구권을 행사할 수 있는 것이나, 점유자가 유익비를 지출할 당시 계약관계 등 적법한 점유의 권원을 가진 경우에 그 지출비용의 상환에 관하여는 그 계약관계를 규율하는 법조항이나 법리 등이 적용되는 것이어서, 점유자는 그 계약관계 등의 상대방에 대하여 해당 법조항이나 법리에 따른 비용상환청구권을 행사할 수 있을 뿐 계약관계 등의 상대방이 아닌 점유회복 당시의 소유자에 대하여 민법 제203조 제2항에 따른 지출비용의 상환을 구할 수는 없다.  【참조조문】 민법 제203조 제2항 【전 문】 【원고,상고인】 원고 (소송대리인 법무법인 국제 담당변호사 이원철 외 3인) 【피고,피상고인】 피고 (소송대리인 변호사 이혜진) 【원심판결】 부산고법 2001. 9. 5. 선고 2000나13740 판결 【주 문】 상고를 기각한다. 상고비용은 원고가 부담한다. 【이 유】 1. 원심 판단의 요지 가. 원심은 내세운 증거에 의하여, 이 사건 건물(지하 3층, 지상 4층 규모의 건물 중 지하 2층 995.44㎡)은 원래 소외 신흥종합건설 주식회사(이하 '소외 회사'라 한다)가 볼링장을 운영하기 위하여 지은 것인데 그 시설자금이 부족하자 이를 원고에게 임대하기로 하여, 원고와 소외 회사는 1997. 3. 15. 이 사건 건물에 관하여 임대차보증금 1억 원, 월차임 300만 원, 임대차기간 1997. 3. 15.부터 2002. 3. 14.까지로 하는 임대차계약을 체결한 사실, 원고는 1997. 6. 1. 서울보증보험 주식회사(변경 전 상호 : 대한보증보험 주식회사, 이하 '서울보증보험'이라 한다)와 사이에 조흥리스금융 주식회사(이하 '조흥리스'라 한다)를 피보험자로 하여 보험가입금액 3억 8,000만 원의 리스보증보험계약을 체결하고 그 보험증권을 조흥리스에 제출하여 조흥리스로부터 리스자금을 받아 이 사건 건물에 볼링기계 및 필요한 부대설비를 설치하고 1997. 7. 5.부터 '한바다 볼링센타'라는 상호로 볼링장 영업을 시작한 사실, 소외 회사는 원고가 서울보증보험과 위와 같은 보증보험계약을 맺음에 있어 이 사건 건물을 담보로 제공하여 1997. 5. 23. 이 사건 건물에 관하여 서울보증보험 앞으로 채무자 원고, 채권최고액 4억 9,400만 원의 근저당권을 설정해 준 사실, 원고가 조흥리스에 대한 리스료의 지급을 연체하게 되자 서울보증보험은 1998. 6. 12. 조흥리스의 요청에 따라 보험금 3억 8,000만 원을 지급하고 이 사건 건물에 관하여 임의경매신청을 하였고, 피고가 그 경매절차에서 이 사건 건물을 낙찰받아 1999. 8. 17. 그 앞으로 소유권이전등기를 마친 사실, 피고는 1999. 9. 18. 부동산인도명령의 집행을 통하여 원고로부터 이 사건 건물을 명도받고, 조흥리스로부터 이 사건 건물에 설치되어 있는 리스물건인 볼링기계 및 부대설비를 매입하여 이 사건 건물에서 볼링장을 경영하고 있는 사실 등을 인정하였다.   나. 나아가 원심은, 원고가 소외 회사와 이 사건 건물에 대한 임대차계약을 체결한 후 이 사건 건물의 출입구 강화유리문, 바닥 타일, 내부기둥, 벽체, 배선, 배관 등의 내장공사 등에 100,990,179원을 지출하였는데 그 중 현존하는 가치 증가액은 70,088,017원이고, 이 사건 건물은 볼링장 용도로 신축된 것으로서 원고가 볼링장 영업을 위한 내장공사 등에 지출한 비용은 이 사건 건물의 개량 기타 그 효용의 적극적인 증진을 위하여 투입한 비용에 해당한다고 주장하면서, 피고에 대하여 민법 제203조의 규정에 따라 그 유익비의 상환을 구하는 원고의 이 사건 청구에 대하여, (1) 원고 주장의 위 투입비 중 원고가 이 사건 건물을 볼링장으로 운영하기 위하여 설치한 벽면 로고, 광고 핀, 외벽 간판, 신발장의 설치비용은 이 사건 건물의 객관적 가치를 증가시키기 위하여 지출한 비용으로 보기 어렵고, (2) 원고 주장의 나머지 시설물들은 이 사건 건물의 경매절차 당시 모두 그 감정평가 대상에 포함되어 있었다고 보아야 할 것이고, 원고는 이 사건 건물의 임차인이면서 근저당채무의 주채무자로서 스스로 근저당채무를 불이행하여 이 사건 건물에 대한 경매절차가 진행되어 피고가 이를 낙찰 받아 소유권이전등기를 마친 것이므로, 위 감정평가 가격을 기준으로 낙찰가격이 결정되어 그 낙찰대금으로 종국적으로 원고 자신의 서울보증보험과의 리스보증보험계약에 기한 채무를 변제한 결과로 된 이상, 원고는 이미 위 시설물들에 대한 투입비 상당의 이득을 종국적으로 취득하여 더 이상 유익비상환을 청구할 지위에 있지 않다고 하여, 원고의 이 사건 청구를 기각하였다.   2. 상고이유에 대한 판단 가. 제3점에 대하여 관련 증거들을 기록에 비추어 살펴보면, 원고가 이 사건 건물에서 볼링장을 운영하기 위하여 설치한 벽면로고, 광고 핀, 외벽간판 및 신발장 등은 이 사건 건물에 부합되어 건물의 객관적 가치를 증대시키는 것이라 할 수 없으므로, 같은 취지의 원심의 판단은 정당한 것으로 수긍이 가고, 거기에 상고이유로 주장하는 바와 같은 위법이 있다고 할 수 없다.  그리고 점유자의 회복자에 대한 유익비상환청구는 점유자가 점유물을 개량하기 위하여 지출한 비용의 상환을 청구하는 것으로서 피고가 원고 소유의 위 시설에 대하여 원고에게 아무런 대가를 치르지 아니하고 사용함을 이유로 하는 부당이득금반환청구와는 그 법률요건과 효과를 달리하는 것이어서 원고의 이 사건 유익비상환청구에 부당이득금반환청구가 당연히 포함된다고 할 수 없으므로, 원심이 위 시설물 설치에 따른 유익비상환청구에 대해서만 판단하고 위의 점에 대해서 판단하지 아니하였다고 하여 판단유탈의 위법이 있다고 할 수 없고, 원심이 위 시설의 설치비용에 대하여 제1심과 달리 판단한다고 하여 원고에게 그 부분에 대한 석명권을 행사할 의무가 있다고 볼 수 없으므로, 이 점에 대한 상고이유도 그 이유가 없다.   나. 제1점, 제2점에 대하여 민법 제203조 제2항에 의한 점유자의 회복자에 대한 유익비상환청구권은 점유자가 계약관계 등 적법하게 점유할 권리를 가지지 않아 소유자의 소유물반환청구에 응하여야 할 의무가 있는 경우에 성립되는 것으로서, 이 경우 점유자는 그 비용을 지출할 당시의 소유자가 누구이었는지 관계없이 점유회복 당시의 소유자 즉 회복자에 대하여 비용상환청구권을 행사할 수 있는 것이나, 점유자가 유익비를 지출할 당시 계약관계 등 적법한 점유의 권원을 가진 경우에 그 지출비용의 상환에 관하여는 그 계약관계를 규율하는 법조항이나 법리 등이 적용되는 것이어서, 점유자는 그 계약관계 등의 상대방에 대하여 해당 법조항이나 법리에 따른 비용상환청구권을 행사할 수 있을 뿐 계약관계 등의 상대방이 아닌 점유회복 당시의 소유자에 대하여 민법 제203조 제2항에 따른 지출비용의 상환을 구할 수는 없는 것이다.   이 사건에서 임차인인 원고는 임대차계약에 의하여 이 사건 건물을 적법하게 점유하고 있으면서 비용을 지출한 것이므로, 임대인인 소외 회사에 대하여 민법 제626조 제2항에 의한 임대차계약상의 유익비상환청구를 할 수 있을 뿐, 낙찰에 의하여 소유권을 취득한 피고에 대하여 이와는 별도로 민법 제203조 제2항에 의한 유익비의 상환청구를 할 수는 없다고 보아야 할 것이며(다만, 원고가 피고의 목적물인도청구에 대하여 임대인에 대한 위 유익비상환청구권에 기한 유치권으로써 대항할 수 있었을 것임은 별론으로 한다), 이러한 법리는 이 사건 시설에 관한 비용이 경매절차에서 감정평가 가격에 포함되었는지 여부와 아무런 상관이 없다.  원심이 이 사건 시설 중 벽면로고, 광고 핀, 외벽간판, 신발장 설치비용을 제외한 나머지 시설들은 이 사건 건물에 부합되어 유익비상환청구의 대상이 된다는 취지로 판시하면서 그 시설들이 이 사건 근저당권에 기한 경매절차에서 감정평가 가격에 포함되어 이를 기준으로 낙찰가격이 결정되었고 그 낙찰대금이 종국적으로 원고 자신의 채무를 변제한 결과로 된 이상 원고는 유익비상환을 청구할 지위에 있지 않다고 판단한 것은, 그 설시에 있어서 부정확한 점이 있으나 결론적으로 정당하고, 거기에 민법 제203조 제2항에 의한 점유자의 유익비상환청구권에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 위법이 있다고 할 수 없다.   3. 그러므로 상고를 기각하기로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다. 대법관   유지담(재판장) 조무제 이규홍 손지열(주심)

대법원 2009. 3. 26. 선고 2008다34828 판결 [유치권부존재확인][공2009상,556] 【판시사항】 [1] 이른바 계약명의신탁에 있어 명의신탁자가 명의수탁자에 대하여 가지는 매매대금 상당의 부당이득반환청구권에 기하여 유치권을 행사할 수 있는지 여부 (소극)   [2] 점유자가 유익비를 지출할 당시 계약관계 등 적법한 점유의 권원을 가진 경우, 그 지출비용 또는 가액증가액 상환의 규준 (=그 계약관계를 규율하는 법조항이나 법리)   【판결요지】 [1] 명의신탁자와 명의수탁자가 이른바 계약명의신탁약정을 맺고 명의수탁자가 당사자가 되어 명의신탁약정이 있다는 사실을 알지 못하는 소유자와 부동산에 관한 매매계약을 체결한 뒤 수탁자 명의로 소유권이전등기를 마친 경우에는, 명의신탁자와 명의수탁자 사이의 명의신탁약정은 무효이지만 그 명의수탁자는 당해 부동산의 완전한 소유권을 취득하게 되고( 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제4조 제1항, 제2항 참조), 반면 명의신탁자는 애초부터 당해 부동산의 소유권을 취득할 수 없고 다만 그가 명의수탁자에게 제공한 부동산 매수자금이 무효의 명의신탁약정에 의한 법률상 원인 없는 것이 되는 관계로 명의수탁자에 대하여 동액 상당의 부당이득반환청구권을 가질 수 있을 뿐이다. 명의신탁자의 이와 같은 부당이득반환청구권은 부동산 자체로부터 발생한 채권이 아닐 뿐만 아니라 소유권 등에 기한 부동산의 반환청구권과 동일한 법률관계나 사실관계로부터 발생한 채권이라고 보기도 어려우므로, 결국 민법 제320조 제1항에서 정한 유치권 성립요건으로서의 목적물과 채권 사이의 견련관계를 인정할 수 없다.  [2] 민법 제203조 제2항에 의한 점유자의 회복자에 대한 유익비상환청구권은 점유자가 계약관계 등 적법하게 점유할 권리를 가지지 않아 소유자의 소유물반환청구에 응하여야 할 의무가 있는 경우에 성립하는 것으로서, 점유자가 유익비를 지출할 당시 계약관계 등 적법한 점유의 권원을 가진 경우에 그 지출비용 또는 가액증가액의 상환에 관하여는 그 계약관계를 규율하는 법조항이나 법리 등이 적용된다.   【참조조문】 [1] 민법 제103조[명의신탁], 제320조 제1항, 제741조, 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제4조 제1항, 제2항 [2] 민법 제203조 제2항 【참조판례】 [1] 대법원 2005. 1. 28. 선고 2002다66922 판결(공2005상, 393) 대법원 2007. 9. 7. 선고 2005다16942 판결(공2007하, 1553) [2] 대법원 2003. 7. 25. 선고 2001다64752 판결(공2003하, 1828) 【전 문】 【원고, 피상고인】 동촌농업협동조합 (소송대리인 변호사 남호진) 【피고, 상고인】 피고 【원심판결】 대구고법 2008. 4. 24. 선고 2006나8673 판결 【주 문】 원심판결을 파기하고, 사건을 대구고등법원으로 환송한다. 【이 유】 상고이유를 판단한다. 1. 채증법칙 위배의 점에 대하여 증거의 취사선택과 사실의 인정은 그것이 자유심증주의에 위반되는 등의 특별한 사정이 없는 한 사실심의 전권에 속한다( 대법원 2009. 1. 15. 선고 2008다70763 판결 등 참조).  원심은, 그 채용증거에 의하여 인정되는 판시와 같은 사정들을 종합하여, 피고가 소외인으로부터 이 사건 부동산을 임차하였다는 점에 부합하는 증거들을 모두 배척하는 한편, 피고 부부가 이 사건 부동산을 실질적으로 소유할 의사로 소외인과 사이에 명의신탁약정을 하고 소외인을 내세워 동대구신용협동조합으로부터 이 사건 부동산을 매수하여 소외인 명의로 소유권이전등기를 마쳤고 나아가 소외인과 통모하여 형식상 이 사건 임대차계약서를 작성하여 이 사건 부동산의 임차인인 것처럼 가장하였다고 판단하였다.  원심판결 이유를 기록에 비추어 살펴보면, 원심의 위 사실인정과 판단에 상고이유로 주장하는 바와 같은 채증법칙에 관한 법령위반 등의 위법이 있다고 할 수 없다.  2. 유치권의 성립요건인 피담보채권의 견련성에 관한 법리오해의 점에 대하여 명의신탁자와 명의수탁자가 이른바 계약명의신탁약정을 맺고 명의수탁자가 당사자가 되어 명의신탁약정이 있다는 사실을 알지 못하는 소유자와 사이에 부동산에 관한 매매계약을 체결한 뒤 수탁자 명의로 소유권이전등기를 마친 경우에는 명의신탁자와 명의수탁자 사이의 명의신탁약정은 무효이지만 그 명의수탁자는 당해 부동산의 완전한 소유권을 취득하게 되고( 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제4조 제1항, 제2항 참조), 반면 명의신탁자는 애초부터 당해 부동산의 소유권을 취득할 수 없고, 다만 그가 명의수탁자에게 제공한 부동산 매수자금이 무효의 명의신탁약정에 의한 법률상 원인 없는 것이 되는 관계로 명의수탁자에 대하여 동액 상당의 부당이득반환청구권을 가질 수 있을 뿐인바 ( 대법원 2005. 1. 28. 선고 2002다66922 판결 참조), 명의신탁자의 이와 같은 부당이득반환청구권은 부동산 자체로부터 발생한 채권이 아닐 뿐만 아니라 소유권 등에 기한 부동산의 반환청구권과 동일한 법률관계나 사실관계로부터 발생한 채권( 대법원 2007. 9. 7. 선고 2005다16942 판결 참조) 이라고 보기도 어려우므로, 결국 민법 제320조 제1항에서 정한 유치권 성립요건으로서의 목적물과 채권 사이의 견련관계를 인정할 수 없다 할 것이다.  같은 취지에서 원심이, 피고가 소외인에 대하여 가지는 이 사건 부동산의 매수자금 상당의 부당이득반환청구권은 이 사건 부동산에 관하여 생긴 채권이라고 볼 수 없으므로 이에 기하여 유치권을 행사할 수 없다고 판단한 것은 정당하고, 거기에 상고이유로 주장하는 바와 같은 유치권의 성립요건으로서의 채권과 물건 사이의 견련관계에 관한 법리오해의 위법이 있다고 할 수 없다.  3. 유익비상환청구권의 변제기 및 유치권의 성립요건에 관한 법리오해의 점에 대하여 원심판결 이유에 의하면 원심은, 피고가 주장하는 유익비상환청구권은 민법 제203조 제2항에 의한 것으로서 이는 점유자가 회복자로부터 점유물의 인도청구를 받거나 회복자에게 점유물을 인도하는 때에 발생하고 또 그때 변제기에 이르는데, 피고가 소외인 등 회복자로부터 이 사건 부동산의 인도청구를 받거나 그에게 이 사건 부동산을 인도하였다고 인정할 만한 증거가 없으므로 위 유익비상환청구권이 발생하거나 변제기에 이르지 아니하였고, 따라서 피고가 그에 기하여 이 사건 부동산에 관한 유치권을 취득하였다고 볼 수 없다고 판단하였다.  그러나 원심의 위 판단은 수긍하기 어렵다. 민법 제203조 제2항에 의한 점유자의 회복자에 대한 유익비상환청구권은 점유자가 계약관계 등 적법하게 점유할 권리를 가지지 않아 소유자의 소유물반환청구에 응하여야 할 의무가 있는 경우에 성립되는 것으로서, 점유자가 유익비를 지출할 당시 계약관계 등 적법한 점유의 권원을 가진 경우에 그 지출비용 또는 가액증가액의 상환에 관하여는 그 계약관계를 규율하는 법조항이나 법리 등이 적용된다 ( 대법원 2003. 7. 25. 선고 2001다64752 판결).   원심이 적법하게 확정한 사실관계에 의하면 피고는 소외인과의 사이에 이 사건 부동산에 관한 명의신탁약정을 체결하고 동대구신용협동조합으로부터 이 사건 부동산을 매수하여 소외인 명의로 소유권이전등기를 마쳤으며 나아가 소외인과 통모하여 이 사건 부동산의 임차인인 것처럼 가장한 채 이 사건 부동산을 점유·사용해 왔다는 것인바, 비록 피고와 소외인 사이의 위 임대차계약은 통정허위표시로서 무효라 할 것이나, 위와 같은 이른바 계약명의신탁의 경우 매도인인 동대구신용협동조합이 피고와 소외인 사이의 명의신탁 약정 사실을 알고 있었다는 점에 관한 주장·입증이 없는 한 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제4조 제1, 2항에 따라 수탁자인 소외인이 이 사건 부동산의 완전한 소유권을 취득한다 할 것인데( 대법원 2002. 12. 26. 선고 2000다21123 판결 참조), 소외인이 이 사건 부동산에 관한 소유권이전등기를 마쳐 대내외적으로 완전한 소유권을 취득한 후에도 피고는 명의신탁자로서 자신이 이 사건 부동산의 실질적인 소유자라는 인식하에 무상으로 이 사건 부동산을 점유·사용해 왔고, 소외인 또한 명의수탁자로서 이 사건 부동산이 실질적으로는 피고의 소유라는 인식하에 피고의 위와 같은 점유·사용에 대하여 어떠한 이의도 제기하지 아니하였던 것으로 보이므로, 결국 피고와 소외인 사이에는 피고가 이 사건 부동산을 무상으로 점유·사용하기로 하는 묵시의 약정이 있었고 피고가 그러한 약정에 따라 이 사건 부동산을 점유해 온 것으로 봄이 타당하다. 따라서 피고는 이 사건 부동산을 점유·사용하는 중에 지출한 유익비에 관하여 위와 같은 사용대차계약의 당사자인 소외인에게 상환청구권을 행사할 수 있고, 그러한 유익비상환청구권의 변제기는 그에 관한 당사자의 약정 또는 위 사용대차계약 관계를 규율하는 법조항이나 법리에 의하여 정해진다 할 것이다.   그런데 이 사건 기록에 의하면, 피고는 이 사건 부동산을 점유·사용하던 중 소외인과의 협의하에 이 사건 부동산에 도시가스공사, 정원개량공사 등을 하여 공사비용을 지출하였고 위와 같은 공사로 인하여 이 사건 부동산의 가액이 증가하여 현존하고 있는 사실, 위와 같은 공사비용 지출 후 이 사건 부동산에 관한 경매절차가 개시되고 그 경매개시결정이 송달됨으로써 위 사용대차계약 관계를 계속하기 어렵게 된 사실, 피고는 위 공사비용의 지출로 소외인에 대하여 유익비상환청구권이 있고 그 변제기가 도래하였음을 전제로 경매법원에 대하여 이 사건 부동산에 관한 유치권신고를 한 사실, 소외인 또한 위 유익비상환청구권의 변제기가 이미 도래하였다는 전제하에, 이를 자신이 피고에게 지급하였어야 하나 재정상태가 악화되어 그 지급의무를 이행하지 못하고 있다는 취지의 확인서를 피고에게 작성해 준 사실을 알 수 있는바, 위와 같은 사실들에 비추어 보면, 피고가 주장하는 유익비상환청구권은 위 사용대차계약 관계에 기하여 발생한 것인데, 늦어도 피고가 위 유치권신고를 할 무렵에는 위 계약관계의 당사자인 피고와 소외인의 묵시적인 합의에 의하여 그 계약관계가 이미 종료되었고 위 유익비상환청구권의 변제기도 이미 도래한 것으로 보인다.  그럼에도 불구하고, 원심이 피고의 유익비상환청구권을 민법 제203조 제2항에 따른 점유자의 회복자에 대한 유익비상환청구권으로만 파악한 나머지 피고가 아직 이 사건 부동산을 인도하거나 인도청구를 받지 않은 한 위 유익비상환청구권의 변제기가 도래하지 아니하였다고 판단하고 만 것은, 점유자가 적법한 점유의 권원을 가지는 경우의 유익비상환청구권의 변제기에 관한 법리를 오해하여 그 변제기가 도래하였는지 여부에 관하여 필요한 심리를 다하지 아니한 위법이 있고, 이는 판결 결과에 영향을 미쳤음이 명백하다.   4. 결 론 그러므로 원심판결을 파기하고, 사건을 대구고등법원으로 환송하기로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다. 대법관   차한성(재판장) 김영란 이홍훈(주심) 김능환

대법원 2014. 3. 27. 선고 2011다101209 판결 [건물명도][미간행] 【판시사항】 점유자가 유익비를 지출할 당시 계약관계 등 적법한 점유권원을 가진 경우, 계약관계 등의 상대방이 아닌 점유회복 당시의 소유자에 대하여 민법 제203조 제2항에 따른 지출비용의 상환을 구할 수 있는지 여부 (소극)    【참조조문】 민법 제203조 제2항 【참조판례】 대법원 2003. 7. 25. 선고 2001다64752 판결(공2003하, 1828) 【전 문】 【원고, 피상고인】 원고 【피고, 상고인】 피고 1 외 1인 【원심판결】 전주지법 2011. 11. 8. 선고 2011나4172 판결 【주 문】 원심판결 중 부당이득반환 청구 부분에 관한 피고 1의 상고를 각하한다. 원심판결의 피고 1에 대한 부분 중 부동산 인도청구에 관한 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 전주지방법원 본원 합의부에 환송한다. 피고 2의 상고를 기각한다. 상고비용 중 피고 2의 상고로 인한 부분은 피고 2가 부담한다.   【이 유】 1. 원심판결 중 부당이득반환청구 부분에 관한 피고 1의 상고에 대한 직권판단 기록에 의하면, 원고가 피고 1을 상대로 이 사건 건물의 인도와 차임 상당 부당이득의 반환을 청구하였는데, 제1심은 그중 건물인도청구를 기각하고 부당이득반환청구를 일부 인용한 사실, 이에 대하여 피고 1은 항소하지 아니하고 원고만이 그 패소 부분에 대하여 항소하였는데, 원심은 건물인도청구에 관한 항소를 받아들여 그 부분에 관한 제1심판결을 취소하고 그 부분의 원고 청구를 인용하였으나, 부당이득반환청구 부분에 관하여는 원고의 항소를 기각한 사실, 피고 1은 원심판결 전부에 대하여 상고한 사실 등을 알 수 있다.   그렇다면 피고 1에 대한 부당이득반환청구에 관한 원심판결은 피고 1이 불복하지 아니한 제1심판결보다 위 피고에게 불리한 판결이 아니라고 할 것이고, 따라서 피고 1은 그 부분의 원심판결에 대하여 상고로써 다툴 이익이 없다. 피고 1의 이 부분 상고는 부적법하고 그 흠결을 보정할 수 없는 것이다.  2. 원심판결 중 건물인도청구 부분에 관한 피고 1의 상고이유에 대한 판단 가. 상고이유 제1점에 대하여 원심은 그 채택 증거에 의하여, 원고가 원심판결 별지 기재의 이 사건 부동산을 경매절차에서 낙찰받아 2009. 3. 6. 그 낙찰대금을 완납하고 그 앞으로 소유권이전등기를 마친 사실, 피고 1이 원심판결 주문 1. 가. 1)항 기재 건물 부분을 점유하고 있는 사실, 피고 1이 합계 2,950만 원을 들여 이 사건 건물의 지붕차양설치공사, 옥상방수공사 및 지붕강판공사, 전기설비공사, 수도 및 보일러 설치공사, 창틀공사 등을 하였고, 이는 이 사건 건물의 객관적 가치를 증가시키는 유익비에 해당하는 사실 등을 인정하였으면서도, 피고 1은 피고 2의 아들이고 원래 이 사건 건물을 소유한 소외인은 피고 2의 며느리인 점, 소외인과 피고 1 사이에 체결된 임대차계약들에 대하여 이 사건 부동산에 관한 최초의 경매개시결정이 있은 후에 확정일자를 받은 점 등 그 판시와 같은 사정에 비추어 피고들은 모두 가장 임차인이고, 따라서 피고 1이 적법한 임차인으로서 원고에 대하여 위 유익비의 상환을 청구할 수 없고, 그 유익비상환청구권을 피보전채권으로 하는 유치권 또한 성립되지 않는다는 취지로 판단하였다.  기록에 비추어 살펴보면, 원심의 이 부분 사실인정과 판단은 정당하고, 거기에 상고이유 주장과 같이 논리와 경험칙에 위배하고 자유심증주의 한계를 벗어나는 등의 위법이 없다.  나. 상고이유 제2점에 대하여 기록을 살펴보더라도, 원심의 소송절차에 상고이유 주장과 같이 위 피고의 재판받을 권리 또는 방어권을 침해하는 등의 위법이 있다고 볼 수 없다.  다. 상고이유 제3점에 대하여 1) 민법 제203조 제2항에 의한 점유자의 회복자에 대한 유익비상환청구권은 점유자가 계약관계 등 적법하게 점유할 권리를 가지지 않아 소유자의 소유물반환청구에 응하여야 할 의무가 있는 경우에 성립되는 것으로서, 이 경우 점유자는 그 비용을 지출할 당시의 소유자가 누구이었는지에 관계없이 점유회복 당시의 소유자 즉, 회복자에 대하여 비용상환청구권을 행사할 수 있다. 그러나 점유자가 유익비를 지출할 당시 계약관계 등 적법한 점유의 권원을 가진 경우에 그 지출비용의 상환에 관하여는 그 계약관계를 규율하는 법조항이나 법리 등이 적용되는 것이어서, 점유자는 그 계약관계 등의 상대방에 대하여 해당 법조항이나 법리에 따른 비용상환청구권을 행사할 수 있을 뿐 계약관계 등의 상대방이 아닌 점유회복 당시의 소유자에 대하여 민법 제203조 제2항에 따른 지출비용의 상환을 구할 수는 없다(대법원 2003. 7. 25. 선고 2001다64752 판결 등 참조). 한편 사용대차에 있어서 차주의 유익비상환청구에는 민법 제203조의 규정이 적용된다(민법 제611조 제2항, 제594조 제2항).  2) 기록에 의하면, 피고 1은 유익비상환청구의 근거가 되는 법률관계가 무엇인지를 특정하지 아니한 채 단순히 유익비상환청구권에 기한 유치권이 있다고 주장하거나(기록 35쪽) 사용대차에 터 잡은 유치권이 있다는 취지로 주장하였음(기록 389쪽)을 알 수 있다.  그렇다면 원심은 앞서 본 바와 같이 피고 1이 이 사건 건물에 관하여 유익비를 지출하였음을 인정하였으므로, 원심으로서는 위 법리에 비추어 피고 1이 사용대차관계에 기한 유익비상환청구권을 가지는지 여부 및 그에 기한 유치권이 인정되는지 여부를 심리, 판단하였어야 할 것이다.  그럼에도 이에 이르지 아니한 원심판결에는 원고의 주장에 대한 판단을 누락하여 판결 결과에 영향을 미친 위법이 있다고 할 것이다. 이 점에 관한 상고이유 주장은 이유있다.  3. 피고 2의 상고이유에 대한 판단 가. 피고 2가 이 사건 건물에 관한 정당한 임차인인지 여부에 대한 원심의 판단에 상고이유로 주장하는 바와 같은 잘못이 있다고 하더라도, 앞서 본 바와 같이 이 사건 건물에 관하여 유익비를 지출한 사람은 피고 1이지 피고 2가 아니므로, 피고 2는 그 유익비의 상환을 청구할 수 없고, 따라서 유치권이 인정될 여지도 없다.  결국 원심이 피고 2의 유치권에 관한 주장을 배척한 결론은 정당하고, 거기에 상고이유로 주장하는 것과 같은 위법이 없다. 나. 또한 기록을 살펴보더라도, 원심의 소송절차에 상고이유 주장과 같이 위 피고의 재판받을 권리 또는 방어권을 침해하는 등의 위법이 있다고 볼 수 없다.  4. 결론 그러므로 원심판결 중 부당이득반환 청구 부분에 관한 피고 1의 상고를 각하하며, 원심판결의 피고 1에 대한 부분 중 부동산 인도청구에 관한 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 다시 심리·판단하도록 원심법원에 환송하되, 피고 2의 상고를 기각하고, 상고비용 중 피고 2의 상고로 인한 부분은 패소자인 피고 2가 부담하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.  대법관   조희대(재판장) 양창수 고영한(주심) 김창석

2) 소유권이 이전된 경우  

    임차인이 유익비를 지출하였지만 임대차가 종료되지 않는 등 여러 가지 이유에서 유익비를 상환받지 못한 상태인데, 임대물의 소유자가 변동된 경우에 임차인은 새로운 소유자에게 유익비상환를 청구할 수 있는가의 여부도 문제된다. 이것은 임차권이 대항력이 있는지에 따라 달라진다. 

   예컨대 민법 제621조에 의해 임차권등기를 한 경우는 물론이거니와 상가건물을 인도받고, 사업자등록을 신청한 경우 그 익일부터 상가 임차인은 대항력을 갖게 되는데(상가건물임대차보호보법 제3조 제1항), 이러한 대항력을 지닌 임차인은 임차물에 대한 소유권이 이전되는 경우에도 새로운 소유자에게 임대인의 지위가 승
계되므로(상가임대차보호법 제3조 제2항) 그에 대하여 유익비상환를 청구할 수 있을 것이다. 그러나 임차권이 대항력 없는 것일 때에는 임차인은 새로운 소유자에 대하여 임대차관계를 주장할 수 없기 때문에 유익비상환 역시 청구할 수 없을 것이다.52) 그러나 이러한 유익비와는 달리 필요비는 지출과 동시에 상환을 청구할 수 있으므로, 이를 근거로 유치권이 발생한다. 따라서 이러한 유치권의 행사를 통해 새로운 소유자에 대하여 비용을 상환받을 수 있을 것이다.  

상가건물 임대차보호법   일부개정 2022. 1. 4. [법률 제18675호, 시행 2022. 1. 4.]    제3조(대항력 등)    ① 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와 「부가가치세법」 제8조, 「소득세법」 제168조 또는 「법인세법」 제111조에 따른 사업자등록을 신청하면 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다. <개정 2013.6.7>  ② 임차건물의 양수인(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다.  ③ 이 법에 따라 임대차의 목적이 된 건물이 매매 또는 경매의 목적물이 된 경우에는 「민법」 제575조제1항ㆍ제3항 및 제578조를 준용한다.  ④ 제3항의 경우에는 「민법」 제536조를 준용한다.   [전문개정 2009.1.30]

52) 민일영(주 6), 101면.

5. 비용상환청구권의 효과  

(1) 유치권   

   임차인은 임차물을 점유하면서 점유와 관련하여 비용을 지출하고, 필요비의 경우는 지출과 동시에, 유익비의 경우에는 임대차관계가 종료한 때에 유치권이 발생한다. 그러나 유익비의 경우에는 임대인이 상당한 상환기간의 허여를 청구할 수 있는데, 법원이 임대인에게 상환기간을 허여한 때에는 그 기간에는 유익비에 기한
유치권이 발생하지 아니한다. 또한 임대차가 종료한 후에 점유할 권원이 없음을 알면서도 계속 점유한 때에는 불법 점유가 되므로 이러한 불법 점유 중에 지출한 비용에 대해서는 유치권이 발생하지 않는다(민법 제320조 제2항). 그러나 임차인이 임대차의 종료사실을 모르고 점유하면서 비용을 지출한 경우에는 곧 바로 불법점유로 볼 수는 없기 때문에 유치권의 발생을 인정하자는 것이 통설적인 견해이며53) 타당하다고 생각한다. 임차인에게 유치권이 인정되면, 임차인은 임대인에 대해서뿐만 아니라 임대인으로부터 소유권을 이전받은 제3자나 경매에 의해 소유권을 이전받은 자들의 명도청구에 대해 비용을 상환받을 때까지 명도를 거부할 수 있다54) 임차인에게 유치권이 인정되면, 임차인은 유치권자로서 임차물을 종전과 같이 그 건물을 점유하면서 이를 사용할 수 있다. 그러나 유치권자는 선량한 관리자의 주의로 유치물을 점유하여야 하므로(민법 제324조 제1항) 멸실․ 훼손한 경우에는 손해배상책임을 지고, 차임상당액은 부당이득으로 임대인에게 반환하여야한다55)  

제324조(유치권자의 선관의무)    ① 유치권자는 선량한 관리자의 주의로 유치물을 점유하여야 한다.  ② 유치권자는 채무자의 승낙없이 유치물의 사용, 대여 또는 담보제공을 하지 못한다. 그러나 유치물의 보존에 필요한 사용은 그러하지 아니하다.   ③ 유치권자가 전2항의 규정에 위반한 때에는 채무자는 유치권의 소멸을 청구할 수 있다.

53) 곽윤직(주 6), 357면; 김주수(주 7), 268면; 민일영(주 6), 101면  54) 渡邊․原田(주 44), 257면; 민일영(주 6), 101면; 이효종(주 6). 385면. 55) 이효종(주 6), 385-386면.

(2) 동시이행의 항변 및 상계   

    임대차가 종료하지 않으면 청구할 수 없는 유익비와는 달리, 임차인이 필요비를 지출한 경우에는 동시에 필요비상환청구권이 발생하기 때문에 임대인이 필요비상환에 응하지 않을 때에는 동시이행의 항변권을 통해 차기의 차임지급을 거절할 수 있다(민법 제536조). 또한 임차인의 필요비상환채권은 특별한 사유가 없는 한 상계적상 상태에 있기 때문에 차임채권과 상호대등액에서 상계할 수도 있으며(민법 제492조), 임대인 역시 상환할 비용과 이행기에 도달한 차임을 상계할 수 있다.56)  

제536조(동시이행의 항변권)    ① 쌍무계약의 당사자 일방은 상대방이 그 채무이행을 제공할 때 까지 자기의 채무이행을 거절할 수 있다. 그러나 상대방의 채무가 변제기에 있지 아니하는 때에는 그러하지 아니하다.  ② 당사자 일방이 상대방에게 먼저 이행하여야 할 경우에 상대방의 이행이 곤란할 현저한 사유가 있는 때에는 전항 본문과 같다. 제492조(상계의 요건)   ① 쌍방이 서로 같은 종류를 목적으로 한 채무를 부담한 경우에 그 쌍방의 채무의 이행기가 도래한 때에는 각 채무자는 대등액에 관하여 상계할 수 있다. 그러나 채무의 성질이 상계를 허용하지 아니할 때에는 그러하지 아니하다.  ② 전항의 규정은 당사자가 다른 의사를 표시한 경우에는 적용하지 아니한다. 그러나 그 의사표시로써 선의의 제삼자에게 대항하지 못한다.

56) 渡邊․原田(주 44), 256면; 김종화(주 11), 226면; 민일영(주 6), 102면

   일본의 판례에 의하면 임대인이 차임연체를 이유로 임대차계약 해제의 의사표시를 한 경우에 임차인이 해제 이전에 갖고 있는 유익비상환청구권과 차임채무를 대등액에서 상계한 결과 차임의무가 소멸한 때에는 계약해제의 의사표시 이전에 상계적상에 있었기 때문에 계약해제는 효력이 없다는 견해57)와 영향이 없다는
견해가 있다.58) 전자를 지지하는 견해는 계약해제의 의사표시 이전에 상계적상 상태에 있다고 전제하고 있다.59) 원래 유익비상환청구권은 사유 불문하고 임대차의 종료시에 행사할 수 있는 권리이기 때문에, 위의 사례의 경우에도 계약의 해제로 임대차가 종료되어야만 행사할 수 있을 것이다. 따라서 상계적상이 계약해제의
의사표시 이전에 있었다는 해석은 타당하다고 할 수 없다. 그러므로 위 경우에도 임대차계약은 아무런 영향이 없이 적법하게 해제되고, 그후 연체된 차임과 유익비가 서로 대등액에서 상계되는 것이라고 해석해야 할 것이다.60)  

57) 日大判 昭15.2.3 新聞4529.13; 渡邊․原田(주 44), 256면; 이효종(주 6), 383면. 58) 日大判 昭10.1.18 民錄 27.79; 이효종(주 6), 383-384면. 59) 이효종(주 6), 384면. 60) 같은 견해로 민일영(주 6), 102면

Ⅲ. 비용상환청구권의 강행규정화에 대한 검토  

1. 현행법상 비용상환청구권의 제정 근거  

    상가건물임대차보호법이 필요비나 유익비 상환청구권을 규정하지 않고 있어서 민법 제626조가 준용된다. 그런데 이 조항이 임의규정이기 때문에 특약을 통해 임차인에게 비용상환청구권을 포기하도록 하여 경제적인 피해를 보게 된다고 한다. 따라서 건물주에 의한 임대차계약서상의 원상회복조항의 악용을 막기 위해서는 임차인이 지출한 필요비나 유익비를 보호하기 위해 보호규정이 시급하다고 판단한 민주노동당은 상가건물임대차보호법중개정법률안 제15조 제2항에 “임대차기간의 만료로 임대차가 종료한 경우 민법 제626조(임차인의 상환청구권)에 위반한 약정으로서 임차인 또는 전차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다.”는 조항을 신설하자고 제안한 것이다. 이러한 강행규정화의 주장은 전술한 바와 같이 이미 입법단계에서 제기되어 정리된 사안이다. 당시 이것을 심의한 국회 법제사법위원회에서는 강행규정화의 주장에 대해 “필요비나 유익비의 상환청구권을 강행규정으로 했을 경우에는 비용상환의무가 예상되는 상가에 대한 임대 거부가 우려되고 철거가 예상되어 있는 재건축 대상 건축물에 임차인이 비용을 투여하더라도 임대인은 이에 대해 속수무책으로 대항할 수 없기 때문에 비용상환청구권의 강행규정보다 임차인의 계약갱신청구권으로 해결하는 것이 타당하다고 보아 임의규정으로 했다” 는 것이다.61) 또한 이에 앞서 국회 전문위원의 법안 검토의견에서도 필요비와 유익비 상환청구권을 보장하려는 것은 “임차인이 임대인에게 그 비용의 상환을 청구함으로써 시설투자비용등의 회수가 가능하도록 하고자 하는 취지”이며, “시설투자비(칸막이, 주방인테리어 관련 비용등) 회수를 위해 부당하게 유치권을 행사할 가능성이 있”고, “부당한 유치권 행사는 법정분쟁으로 비화되는 것을 꺼려하는 임대인으로 하여금 시설투자비 중 일부의 지급을 강제하는 결과를 초래할 수 있다.”고 하여 비판적인 견해를 피력한 바 있다.62) 이러한 견해를 근거로 제정된 현행 상가건물임대차보호법에 대해 개정안을 제안한 민주노동당에서는 다음과 같이 비판하고 있다. 

61) 제220회 국회 법제사법위원회 회의록 제4호(2001년 4월 23일), 13면. 62) 국회 법제사법위원회 수석전문위원(임종훈)의 검토의견, 2003년.

2. 민주노동당 개정법률안의 근거   

    첫째로, 건물주에 의한 임대차계약서상의 원상복구 조항의 악용을 막기 위해서는 임차인이 지출한 필요비나 유익비를 보호하기 위한 관련 규정, 즉 강행규정화의 규정의 신설이 시급하다는 것이다. 
   둘째로, 상가건물임대차보호법 제정 당시 필요비나 유익비를 시설투자비(인테리어 비용이나 영업자체를 위해 필요한 각종의 시설과 관련된 투자비용)나 권리금(시설투자비를 포함한 영업권 등)이라는 오해 때문에 관련 규정이 삭제되었다는 것이다.
   셋째로, 전문위원의 검토의견은 다음과 같은 이유에서 부당하다는 것이다. 

1) 필요비나 유익비상환청구권을 보장하려는 취지는 현실의 임대차관계에서 임대인은 민법상 보장되고 있는 필요비나 유익비상환청구권이 임의규정임을 들어 임대차계약서상의 특약을 통해 일반적으로 이를 배제함으로써 당연히 임차인들에게 되돌려 주어야할 필요비나 유익비를 착복함으로써 임차인들에게 재산상의 피해를 야기하고 있는 불합리한 관계를 시정하고자 하는 것이지 시설투자비의 회수를 목적으로 하는 것이 결코 아니라는 점이다. 

2) 민법의 규정 그대로 필요비나 유익비상환청구권을 보장하는 경우 임차인이 이를 부당하게 행사할 가능성이 있다고 말하고 있으나, 임차인이 필요비나 유익비상환청구권을 행사하기 위해서는 관련 비용을 지출했음을 스스로 입증해야 하기 때문에 함부로 그 권리를 주장할 수 없다고 한다. 

3) 법정분쟁으로 비화되는 것을 꺼려하는 임대인으로 하여금 시설투자비 중 일부의 지급을 강제하는 결과를 초래할 수 있다는 지적이 있으나 이 지적은 현실과 유리된 적절하지 못하다는 것이다. 예컨대 민주노동당은 2003년 5월까지 3만 건이 넘는 임대차분쟁 상담에도 불구하고, 현실의 임대차관계에서 정상적인 임대차관계에서 발생할 수 있는 법률상의 분쟁을 무기로 임차인이 임대인으로부터 시설투자비의 일부를 지급받았던 사례를 발견하지 못했다고 한다.63)  

63) http://www.kdlp.org/index.php?board_act=view&page=1&board=policyview&kdlp_act=policy&kdlp_act2=board&page=1& data_no=177

3. 개정법률안의 검토  

(1) 필요비상환청구권의 강행규정화  

   필요비를 지출한 경우에는 유익비상환청구권과 달리 계약 중에도 이를 청구할 수 있으며, 이 청구권을 행사했음에도 불구하고 상환받지 못하면, 이러한 필요비는 임차인의 임차물의 점유와 관련하여 지출한 것이기 때문에 점유와 채권사이에 견련성이 인정되어 유치권이 발생하게 된다(민법 제320조). 유치권은 법정담보물권으로서 비록 우선변제적 효력은 없지만 배타적인 물권, 특히 유치적 효력이 있으므로 필요비를 상환받 데 어려움이 없다. 따라서 필요비의 상환청구권에 관한 규정을 강행규정으로 개정하는 데 큰 실익이 있다고 할 수 없을 것이다. 특히 필요비의 지급은 임대인에게 필수적인 것이기 때문에 이러한 사실을 알고 있는 임차인이 필요비상환청구권의 포기를 내용으로 하는 특약을 체결하는 경우에는 반대급부를 고려하기 때문에 유익비와는 달리 크게 문제되지도 않을 것으로 여겨진다.

(2) 유익비의 의미와 유익비상환청구권의 강행규정화  

1) 판례에 의하면 자신의 영업이나 특수한 목적을 위하여 지출한 시설비나 개량비는 유익비에 포함되지 않는다. 그러므로 유익비란 임차목적물을 개량하기 위하여 지출한 비용 중에서, 임차물의 객관적 가치를 증가시킨 것이다. 즉 임차물의 가치의 증가가 현존하고 있는 경우에 한한다. 이렇게 유익비의 의미가 판례와 학설에 의해 명확히 정의되고 있으므로, 입법 당시 필요비나 유익비를 시설투자비나 권리금 등이라는 오해 때문에 관련 규정이 삭제되었다는 민주노동당의 주장은 설득력이 없다고 여겨진다. 

2) 유익비는 임차인이 개량 등을 위한 지출에 의해 임차물의 가치의 증가가 현존하고 있는 경우에 한하기 때문에, 유익비반환청구소송에서 핵심은 가치의 증대가 현존하느냐에 있을 것이다. 그러나 이러한 객관적 가치의 증대의 현존성에 대한 판단이 쉽지 않을 것이고, 최종적으로는 법원이 판단할 수밖에 없다. 만약 이것을 강행규정화한다면 결국 유익비상환청구는 특별한 경우를 제외하고는 모두 법원의 최종 판단을 위해 소송을 제기하게 되므로 불필요한 소송이 만연하게 될 것이라는 비판을 면치 못할 것이다. 

3) 임차인이 자신의 영업이나 특수목적을 위해 투자한 시설비는 유익비에 포함되지 않으므로, 강행규정화된다고 하더라도 시설투자비의 상환문제는 달라지지 않을 것이다. 따라서 민주노동당의 개정법률안의 이유에서 행한 전문위원의 검토내용에 대한 비판은 일리가 있다. 즉 강행규정화된다고 해도 ‘시설투자비용 등의 회
수가 가능하도록 하는 취지’라든지 ‘시설투자비회수를 위해 부당하게 유치권을 행사할 가능성이 있’다는 전문위원의 검토내용은 타당하다고 할 수 없다. 결국 이러한 비판은 시설투자비의 회수와 유익비의 강행규정화가 전혀 관계가 없음을 명확히 하고 있다. 

 

(2) 특약의 의미와 해석  

1) 유익비상환청구권의 포기특약에 대한 유효 여부에 대한 해석은 신중하게 행하여야 한다. 왜냐하면 임차인이 임대인과 체결하는 특약 중에는 원상회복의무를 면제받는 대신에 비용상환청구권을 포기한다는 것을 내용으로 하는 경우가 많기 때문이다. 즉 비용상환청구권에 관한 민법 제626조가 임의규정이기 때문에 특약
을 통해 임차인이 행한 임차물의 증․개축이나 시설개수한 설비 등을 임대차 종료시에 수거할 의무, 즉 원상회복의무를 부담하는 취지로 해석될 수 있기 때문이다. 그러나 사회통념상 철거하는 것이 불가능하다고 인정될 때에는 그러한 특약은 무효가 될 것이다. 판례에 의하면 임차인이 임대인의 승낙을 얻어 증․개축한 경우에는 원상회복의 특약이 있다 하더라도 임차인은 원상회복이 불가능한 부분에 대해서는 유익비상환을 청구할 수 있다고 한다.64) 다시 말해서 비록 비용상환청구권의 행사를 특약에 의해 배제시켰다고 하더라도, 원상회복이 불가능한 부분에 대해서는 유익비상환청구를 인정하고 있는 것이다. 원칙적으로 임차물에 대해 임대인의
허락이나 동의 없이 증․개축을 할 수 없는 것이므로, 임대인의 동의하에 행한 증․개축한 부분은 부합에 의해 임대인의 소유로 되든지 아니면, 별개의 독립적인 것이 되어 매수청구권의 대상이 될 것이다. 전자의 경우에 부합의 요건상 원상회복이 불가능한 것이므로 결국 이 때 지급된 비용은 특약이 있는 경우라 하더라도 상환청구가 가능하다. 그러므로 이 경우에는 민주노동당에서 주장하는 것과 같은 특약에 의한 건물주의 횡포는 발생하지 않을 것이다. 

2) 그렇다면 문제는 특약에 의해 배제된 유익비상환청구권이 얼마나 많이 발생할 수 있는 것인가 하는 점이다. 다시 말해서 임차인이 건물주의 허락을 받아 증․개축이나 시설을 했는데, 증․개축한 부분이나 시설로 인하여 임차물의 객관적 가치가 증가되고, 그것이 현존하고 있으며, 크게 경제적 손실이 없는 상태로 원상회복이
가능한 경우에 임대인과 임차인이 “임차인은 원상회복의무를 면하고, 임대인은 비용상환의무를 면한다”는 특약을 맺은 때일 것이다. 이 경우를 위해 유익비상환청구권을 강행규정화하자는 것이다. 우선 이것이 강행규정화된다면 임차인에게 불리한 특약은 무효가 되므로 임대인은 자신에게 불리한 특약 자체를 체결하지 않을 것이다. 
   다시 말해서 임대인에게 불리한 증․개축이나 시설개수 자체를 허락하지 않을 것이다. 이렇게 되면 임차인은 임대물의 사용에 불편을 초래할뿐만 아니라 최악의 경우에는 임대목적을 달성할 수 없게 되고, 결국 그것은 임차인의 손해가 될 수도 있을 것이다. 또한 임대차계약도 원활하지 못하게 될 수 있을 것이다.  

3) 유익비상환청구권의 본질에 대해 통설은 부당이득으로 보고 승낙이나 통지도 필요하지 않다고 한다. 만약 유익비상환청구권을 강행규정을 한다면 임대인에게 통보나 동의 없이 임차인의 판단에 따라 자의적으로 증․개축한 것에 대해 임대인은 자신에게 이익이 되지 않는 경우에도 객관적 가치의 증대가 현존하는 경우에는 유익비를 상환해 주어야 한다. 다시 말해서 임대인이 재개발 등 자신의 특수한 계획 때문에 임차인의 증․개축에 대해 허락하지 않은 경우에도, 즉 임대인의 주관적인 이익은 존재하지 않음에도 불구하고 임차물의 객관적 가치의 증대가 현존하는 경우에는 무조건 상환해 주어야 한다. 이 때문에 임대인에게 매우 불리하게 되고, 때로는 임대인의 재산권에 대한 본질적인 침해를 야기할 수도 있을 것으로 여겨진다.  

(3) 건물주의 원상회복청구가 횡포인가  

   임대차계약의 본질은 임차인이 차임을 지급하고 일정기간 임차물을 사용, 수익한 다음 원상태로 반환해 주는 것이다. 따라서 이 원상회복의무는 부수적인 비용상환청구권과는 달리 임대차계약상 임차인의 주된 의무에 속하는 것이다. 이 원상회복의무에는 임차물의 단순한 명도 혹은 반환이 아니라 임차물의 변형이나 훼손에
대한 회복은 물론 미관의 회복, 더 나아가 청소에 이르는 아주 포괄적인 것이다.65) 따라서 이러한 원상회복청구권은 임대인의 주된 권리로서 그것이 권리남용의 요건을 충족하지 않는다면 당연히 인정되는 것으로, 이러한 임대인의 원상회복청구권과 임차인의 유익비상환청구권을 특약에 의해 서로 포기하는 것이 임차인에게 불리한 것이라고만 할 수 없을 것이다. 왜냐하면 임차인이 자신의 권원에 의해 개량한 경우에는 자신의 소유권이 되어 부속물매수청구권을 행사할 수 있을 것이며, 자신의 영업을 위해 투자한 시설비나 특수설비 비용은 유익비에 포함되지 않는다는 사실을 주지하고 있기 때문이다. 더 나아가 판례는 특약 자체를 제한적으로 인정하고 있으므로, 이러한 판례태도에 의하면 전적으로 임차인에게 불리한 특약은 인정되지 않기 때문이다. 따라서 건물주에 의한 임대차계약서상의 원상회복조항의 악용을 막기 위해서는 강행규정화의 규정의 신설이 시급하다는 민주노동당의 주장은 설득력이 있는 것으로 여겨지지 않는다.

65) 이에 대해 자세한 것은 Schmidt-Futterer(주 42), S.807ff

Ⅳ. 맺음말  

1. 비용상환청구권의 본질을 부당이득반환청구권으로 보는 것이 통설이다. 필요비상환청구권에 대해서는 이견이 없으나, 유익비상환청구권의 경우에는 부당이득반환청구권으로 해석하는 것보다는 사무관리에 의한 비용상환청구권으로 해석하는 것이 규범 조화적인 해석으로 여겨진다. 이에 따르면 유익비반환청구권의 요건으로 임대인의 동의나 통지가 필요하며, 임대인의 의사에 반하거나 불리한 경우에는 중지청구도 가능하다고 생각한다. 

2. 비용상환청구권은 임대인이 목적물을 반환받은 날로부터 6개월 내에 행사하여야 하는데, 6개월에 대해 제척기간이라고 해석하는 것이 지배적인 견해이다. 그러나 비용상환청구권의 법적성질이 형성권이 아닌 청구권이라는 점과 임차인을 위해 인정되는 제도라는 점을 고려한다면 중단 사유가 배제되는 제척기간으로 해석하는 것보다는 소멸시효로 보는 것이 타당하다고 여겨진다.  

3. 필요비의 상환청구권은 필요비의 지출과 동시에, 즉시 발생하는 것이므로, 이러한 필요비의 상환을 위해 강행규정으로 해야 할 필요는 없다고 생각한다. 왜냐하면 필요비상환청구권의 포기 특약은 판례에서 언급한 바와 같이 임차인에게 꼭 불리한 것만이 아니고, 필요비의 지출과 동시에, 곧바로 유치권이 성립하게 되므
로 물권인 유치권에 의해 필요비의 상환은 보장되기 때문이다. 

4. 임차물의 개량을 위해 지출한 유익비는 일반적으로 고액이기 때문에 유익비상환청구권의 포기 약정에 대해서는 제한적으로 해석해야 한다. 판례에 의하면 임차인이 임대인의 승낙을 얻어 증․개축한 경우에는 원상회복의 특약이 있다 하더라도 무조건 임차인에게 원상회복을 명하지 않고, 또한 임차인은 원상회복이 불가능
한 부분에 대해서는 유익비상환을 청구할 수 있다고 한다. 따라서 특약에 의해 임차인이 불이익을 받는 경우는 그 범위가 매우 협소하므로 이를 위하여 유익비청구권에 관한 규정을 강행규정으로 할 필요는 없다고 생각한다. 강행규정으로 할 경우 임대인의 재산권침해 뿐만아니라 임대차거래에 장해 요인이 될 수 있으며, 이로 인하여 임차인 역시 피해를 볼 수 있다는 점도 고려해야 할 것이다. 더 나아가 판례에서 유익비로 인정하지 않는 비용에 대한 반환청구소송 등 불필요한 법적 분쟁을 야기시킬 가능성이 높을 뿐 그 실익은 매우 적다고 여겨진다. 

 

5. 임차인이 상가를 임차하는 주된 목적은 임차물을 사용, 수익하고자 하는 것이다. 따라서 그 영업을 위해 투자한 비용은 영업을 통해 회수하여야 한다. 이를 위해 임차인으로 하여금 안정적으로 영업을 할 수 있도록 보장하는 것이 상가임대차보호법의 핵심 중의 하나이다. 그러므로 비용상환청구권의 강행규정화를 통해 임차인을 보호하려는 것보다는 입법자의 의사처럼 계약갱신청구권을 통해 임대차의 존속을 장기간 보장함으로써, 즉 임차목적을 달성함으로써 자신들이 투자한 시설비용을 회수해야 할 것이며, 부수적으로 인정되는 비용상환청구권은 유치권이나 동시이행의 항변권 등을 활용하여 회수하여야 할 것이다.