[대상판결] 서울고등법원 2024. 1. 19. 선고 2023나2016548 판결
[제13민사부]
□ 사안 개요
- 원고가 피고로부터 아파트를 임차(기존 임대차)하여 임대차기간 2년이 경과한 후 약 2년 2개월 동안 별도 계약 없이 거주해오다가, 임대차계약서를 다시 작성하면서(신규 임대차) 보증금은 그대로 유지하되 임대차기간만 신규 임대차계약서 재작성일로부터 2년으로 정하고 특약사항란에 ‘계약갱신청구에 의한 재계약’이라는 취지로 기재함
- 그로부터 약 6개월 후 원고는 피고에게 임대차계약을 해지한다는 뜻을 표시한 다음 아파트에서 퇴거하였고, 위 임대차계약 해지가 적법하다고 주장하며 보증금 반환을 구함
□ 쟁점
- 신규 임대차계약을 주택임대차보호법상 ‘계약의 갱신’으로 인정할 수 있는지 (적극)
- 원고가 주택임대차보호법 제6조의2에 따른 임의해지권을 가지는지 (적극)
□ 판단
- 임차인을 두텁게 보호하는 주택임대차보호법(제6조, 제6조의2, 제6조의3, 제10조 등)의 취지에 비추어, 당사자 간에 표시된 의사와 그 해석이 명백하지 않은 한 임차인의 임의해지권의 포기·상실 여부는 신중하게 판단해야 하고, 임대차계약이 묵시적으로 갱신된 상태에서 ‘갱신계약, 재계약’등 형식으로 임대차를 연장하는 취지의 계약(서)을 체결(작성)한 경우에도 위 입법취지에 부합하는 방향으로 해석하는 것이 합리적임
- 신규 임대차계약은 임차인인 원고가 묵시적으로 갱신된 기존 임대차에 관한 임의해지권을 가진 상태에서 체결된 것으로, 임대차기간의 날짜 외에는 계약내용에 특별한 변동(원고의 임의해지권 제한 등)을 추단할 만한 내용이 없고, 특약사항란에도 ‘계약갱신청구에 의한 재계약’임이 명시되어 있음. 신규 임대차계약을 새로운 계약으로 보아 원고의 임의해지권을 부정하는 것은 법정갱신의 경우보다 2개월여 더 길게 임차할 수 있게 되는 대신, 같은 기간 동안 임대차보증금을 돌려받지 못하게 되고 중도의 임의해지권까지 잃게 되는 것임. 이러한 신규 임대차계약서의 작성 경위와 내용, 당사자 간 형평 및 추정적 의사, 임차인을 두텁게 보호하는 주택임대차보호법의 취지 등을 종합하면, 원고와 피고는 기존 임대차가 (묵시적으로) 갱신됨에 따라 임대차기간이 연장되었음을 확인하고 이를 서면으로 명확히 하기 위하여 신규 계약서를 작성한 것으로 보일 뿐, 기존의 임의해지권을 포기·상실시키려는 의사로 이를 약정하였다고 보기 어려움(원고일부승)
서 울 고 등 법 원 제 1 3 민 사 부 판 결
사 건 2023나2016548 임대차보증금
원고, 항소인 A
피고, 피항소인 B
제 1 심 판 결 서울북부지방법원 2023. 4. 13. 선고 2022가합21044 판결
변 론 종 결 2023. 12. 20.
판 결 선 고 2024. 1. 19.
주 문
1. 제1심판결 중 아래에서 지급을 명하는 금액에 해당하는 원고 패소 부분을 취소한다. 피고는 원고에게 4,664,029원 및 이에 대하여 2023. 8. 19.부터 2024. 1. 19.까지는 연 5%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라.
2. 원고의 나머지 항소를 기각한다. 3. 소송 총비용은 피고가 부담한다. 4. 제1항의 금전지급 부분은 가집행할 수 있다.
청구취지 및 항소취지
제1심판결을 취소한다. 피고는 원고에게 4,676,813원 및 이에 대하여 2023. 8. 19.부터 이 사건 2023. 12. 14.자 청구취지 및 청구원인 변경신청서1) 부본 송달일까지는 연 5%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라(원고는 이 법원에서 위와 같이 청구취지를 감축하였고, 이에 따라 항소취지도 그 범위에서 감축되었다).
| 1) 원고는 ‘이 사건 청구취지 및 청구원인 변경신청서’라고 기재하였으나, 가장 마지막에 제출한 2023. 12. 14.자 청구취지 및 청구원인 변경신청서의 기재내용과 취지에 비추어 이와 같이 정정한다 |
이 유
1. 기초사실
이 법원이 이 부분에 관하여 설시할 이유는 아래와 같이 고치거나 추가하는 것 외에는 제1심판결 이유 제1항 기재와 같으므로 민사소송법 제420조 본문에 따라 약어를 포함하여 이를 그대로 인용한다.
○ 제1심판결 제2쪽 제11행의 “거주하면서” 뒤에 “그대로 위 임대차기간의 종기인 2019. 2. 1.이 지남에 따라 위 임대차는 2021. 2. 1.까지로 묵시적으로 갱신되었다. 그 이후 원고는”을 추가 기재한다.
○ 제1심판결 제2쪽 밑에서부터 제2~3행의 “표시하였고” 다음에 “(이하 ‘이 사건 해지통지’라 한다)”를 덧붙인다.
○ 제1심판결 제2쪽 마지막 행을 아래와 같이 변경한다.
『 마. 원고는 이 사건 아파트를 임차하면서 2022. 2.경 장기수선충당금으로 459,650원을 지출하였고, 2022. 2. 15.경 피고에게 위 장기수선충당금의 지급을 요청하는 문자 메시지를 보냈다.
바. 피고는 2023. 8. 14. 원고 앞으로, 임대차보증금의 수령거절을 공탁원인사실로 하여 260,000,000원을 공탁하였고(서울북부지방법원 2023년 금제2493호), 원고는 2023. 8. 21. 위 공탁금에 대하여 이의를 유보하고 이를 수령하였다. 또한, 원고는 추가로 2023. 8. 18.경 피고로부터 459,650원을 변제받았다.
[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 4, 19, 23, 24호증, 을 제6호증의 각 기재, 변론 전체의 취지 』
2. 당사자의 주장 요지
가. 원고
1) 신규 임대차계약에서 ‘계약갱신청구에 의한 재계약’임이 명시되어 있듯이, 위 계약은 이 사건 임대차가 묵시적으로 갱신된 상태에서 원고의 계약갱신요구에 따라 연장된 것임을 확인하거나, 적어도 원고의 주택임대차보호법(이하 ‘주택임대차법’이라고 한다)상의 임의해지권(제6조의2)이 존속함을 전제로 이 사건 임대차를 연장한다는 의미로 해석되어야 한다. 따라서 이 사건 임대차는 원고의 이 사건 해지통지에 따라 그로부터 3개월 후인 2022. 1. 25. 종료되었다. 또한, 당시의 여러 정황상 원고와 피고 사이에는 이 사건 임대차를 위 시점에 종료하기로 하는 묵시적인 합의해지도 있었다.
2) 따라서 피고는 원고에게 임대차보증금 260,000,000원과 장기수선충당금 459,650원 및 위 각 돈에 대하여 이 사건 아파트가 피고에게 인도된 날 이후로서 적어도 신규 임대차계약에서 정한 임대차기간의 만료 다음 날인 2023. 4. 6.부터의 지연손해금을 지급할 의무가 있다.
3) 다만, 위의 금원에서 피고가 원고에게 변제(공탁)한 금원들을 법정변제충당에 따라 충당하면 원금 4,676,813원이 남는다. 결국 피고는 원고에게 남은 원금 4,676,813원 및 이에 대한 피고의 마지막 변제일 다음 날인 2023. 8. 19.부터의 지연손해금을 지급하여야 한다.
나. 피고
1) 신규 임대차계약은 임대차기간을 2023. 4. 5.까지로 명시적으로 정한 새로운 재계약이거나 적어도 원고가 임의해지권을 포기하기로 약정한 것이어서 주택임대차법상의 임의해지권이 인정될 여지가 없으므로, 원고의 이 사건 해지통지는 부적법하다. 원고가 주장하는 묵시적 합의해지도 인정할 수 없다.
2) 한편, 이 사건 임대차는 원고와 피고 간에 다툼이 있는 상태에서 신규 임대차계약 소정의 임대차기간 만료일인 2023. 4. 5.이 지남으로써 다시 묵시적으로 갱신되었다 할 것이므로, 피고가 원고의 주장처럼 2023. 4. 6.부터 지체책임을 진다고 할 수 없다. 오히려 피고는 이행기 도래 전 원고에게 임대차보증금 등의 원금을 모두 변제(공탁)하였으므로, 더 이상 원고에게 반환하여야 할 돈은 없다.
3. 판단
가. 관련 법리
1) 이 사건 쟁점과 관련된 주택임대차법의 규정은 다음과 같다.
| 제6조(계약의 갱신) ① 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다. ② 제1항의 경우 임대차의 존속기간은 2년으로 본다. 제6조의2(묵시적 갱신의 경우 계약의 해지) ① 제6조 제1항에 따라 계약이 갱신된 경우 같은 조 제2항에도 불구하고 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있다. ② 제1항에 따른 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다. 제6조의3(계약갱신 요구 등) ① 제6조에도 불구하고 임대인은 임차인이 제6조 제1항 전단의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다. (이하 각 호 생략) ② 임차인은 제1항에 따른 계약갱신요구권을 1회에 한하여 행사할 수 있다. 이 경우 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 본다. ③ 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 제7조의 범위에서 증감할 수 있다. ④ 제1항에 따라 갱신되는 임대차의 해지에 관하여는 제6조의2를 준용한다. 제10조(강행규정) 이 법에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다. |
2) 처분문서는 그 성립의 진정함이 인정되는 이상 법원은 그 기재 내용을 부인할 만한 분명하고도 수긍할 수 있는 반증이 없는 한 그 처분문서에 기재되어 있는 문언대로 의사표시의 존재와 내용을 인정하여야 한다. 당사자 사이에 계약의 해석을 둘러싸고 이견이 있어 처분문서에 나타난 당사자의 의사해석이 문제되는 경우에는 문언의 내용, 그와 같은 약정이 이루어진 동기와 경위, 약정에 의하여 달성하려는 목적, 당사자의 진정한 의사 등을 종합적으로 고찰하여 논리와 경험칙에 따라 합리적으로 해석하여야 한다.
의사표시 해석에 있어서 당사자의 진정한 의사를 알 수 없다면, 의사표시의 요소가 되는 것은 표시행위로부터 추단되는 효과의사, 즉 표시상의 효과의사이고 표의자가 가지고 있던 내심적 효과의사가 아니므로, 당사자의 내심의 의사보다는 외부로 표시된 행위에 의하여 추단된 의사를 가지고 해석함이 상당하다(대법 2002. 6. 28. 선고 2002다23482 판결, 대법원 2021. 1. 14. 선고 2018다223054 판결 등 참조).2)
| 2) 한편, 당사자 일방이 주장하는 계약의 내용이 상대방에게 중대하게 권리를 제한하거나 책임을 부과하게 되는 경우에는 그 문언의 내용을 더욱 엄격하게 해석해야 할 것이다 |
| 대법원 2002. 6. 28. 선고 2002다23482 판결 [건물명도][공2002.8.15.(160),1816] 【판시사항】 [1] 처분문서에 나타난 당사자 의사의 해석방법 [2] 표의자의 진정한 의사를 알 수 없는 경우, 의사표시의 요소가 되는 효과의사(=표시상의 효과의사) [3] 임대인이 임차인에 대하여 임대차계약 갱신거절의 의사표시를 하였다고 본 사례 [4] 임대차계약 종료 후 재계약을 하거나 임대차계약 종료 전 당사자의 합의로 차임 등이 증액된 경우 주택임대차보호법 제7조의 적용 여부(소극) 【판결요지】 [1] 처분문서는 그 성립의 진정함이 인정되는 이상 법원은 그 기재 내용을 부인할 만한 분명하고도 수긍할 수 있는 반증이 없는 한 그 처분문서에 기재되어 있는 문언대로의 의사표시의 존재 및 내용을 인정하여야 하고, 당사자 사이에 계약의 해석을 둘러싸고 이견이 있어 처분문서에 나타난 당사자의 의사해석이 문제되는 경우에는 문언의 내용, 그와 같은 약정이 이루어진 동기와 경위, 약정에 의하여 달성하려는 목적, 당사자의 진정한 의사 등을 종합적으로 고찰하여 논리와 경험칙에 따라 합리적으로 해석하여야 한다. [2] 의사표시 해석에 있어서 당사자의 진정한 의사를 알 수 없다면, 의사표시의 요소가 되는 것은 표시행위로부터 추단되는 효과의사 즉, 표시상의 효과의사이고 표의자가 가지고 있던 내심적 효과의사가 아니므로, 당사자의 내심의 의사보다는 외부로 표시된 행위에 의하여 추단된 의사를 가지고 해석함이 상당하다. [3] 임대인이 임대차계약기간 중에 임차인에게 인상된 임대차보증금 및 차임을 납부한 후 새로운 임대차계약을 체결하되 만약 이를 납부하지 아니하면 기존의 임대차계약을 해지하고 명도절차를 진행하겠다고 통지한 경우, 그 통지는 기존의 임대차계약 기간중의 계약해지를 의미하는 외에 장차 기존의 임대차계약상의 임대차보증금과 차임을 인상하는 것으로 그 계약조건을 변경하지 않으면 계약을 갱신하지 않겠다는 의사표시까지 포함된 것으로 본 사례. [4] 주택임대차보호법 제7조에서 "약정한 차임 또는 보증금이 임차주택에 관한 조세·공과금 기타 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 때에는 당사자는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있다. 그러나 증액의 경우에는 대통령령이 정하는 기준에 따른 비율을 초과하지 못한다."고 정하고 있기는 하나, 위 규정은 임대차계약의 존속중 당사자 일방이 약정한 차임 등의 증감을 청구한 때에 한하여 적용되고, 임대차계약이 종료된 후 재계약을 하거나 또는 임대차계약 종료 전이라도 당사자의 합의로 차임 등이 증액된 경우에는 적용되지 않는다. 【참조조문】 [1] 민법 제105조[2] 민법 제105조[3] 주택임대차보호법 제6조 제1항[4] 주택임대차보호법 제7조 【참조판례】 [1][2] 대법원 1996. 4. 9. 선고 96다1320 판결(공1996상, 1399) 대법원 2002. 2. 26. 선고 2000다48265 판결(공2002상, 785) [1] 대법원 1995. 2. 10. 선고 94다16601 판결(공1995상, 1290) 대법원 1997. 12. 12. 선고 97다5060 판결(공1998상, 256) 대법원 2000. 4. 11. 선고 2000다4517, 4524 판결(공2000상, 1185) 대법원 2001. 2. 27. 선고 99다23574 판결(공2001상, 765) [2] 대법원 1999. 1. 29. 선고 97누3422 판결(공1999상, 391) [4] 대법원 1993. 12. 7. 선고 93다30532 판결(공1994상, 338) 【전 문】 【원고,상고인】 주식회사 부영 (소송대리인 법무법인 대종종합법률사무소 담당변호사 임갑인) 【피고,피상고인】 피고 【원심판결】 서울지법 2002. 3. 29. 선고 2001나51335 판결 【주문】 원심판결을 파기하고, 사건을 서울지방법원 본원 합의부에 환송한다. 【이유】 1. 원심판결의 요지 원심판결 이유에 의하면, 원심은 기초사실로서, 피고는 1994. 5. 31. 임대주택업 등을 사업목적으로 하는 원고와의 사이에, 원고가 국민주택관리기금 지원을 받아 건축한 그 소유의 고양시 덕양구 (주소 생략) 1110동 408호 아파트(이하 '이 사건 아파트'라 한다)에 관하여 임대차보증금 3,300만 원, 월차임 113,000원, 임대차기간 입주일로부터 2년으로 정하는 임대차계약을 체결한 사실, 위 임대차계약은 피고가 1996. 4. 29. 입주한 이후 1998. 4. 29. 묵시적으로 갱신된 사실, 그런데 원고는 위 임대차계약기간 중인 1999. 7.경 피고에게 같은 해 8.분부터 위 임대차보증금 및 차임을 각 5%씩 인상하므로 이를 납부하도록 최고하면서 만약 이를 납부하지 아니하는 경우에는 위 임대차계약이 해지될 수 있음을 통지한 사실, 피고는 위와 같은 임대차보증금 및 차임 인상이 부당하다는 이유로 이에 불응하다 그 연체로 인한 해지를 피하고자 2000. 1.경 원고에게 그 인상된 임대차보증금 및 차임을 납부한 다음, 위 임대차보증금 및 차임 인상이 무효라는 이유로 위 납부금액의 반환을 구하는 부당이득반환 소송을 제기하여 2000. 11. 1. 승소판결을 받고 위 판결은 그 무렵 확정된 사실을 인정한 다음, 원고가 1999. 7.경의 위 통지 외에 2000. 1. 3. 피고에게 같은 내용의 통지를 하였으므로 위 임대차계약은 위 해지통지에 따라 해지되었고, 가사 그렇지 않다고 하더라도 이는 피고와의 위 임대차계약을 갱신하지 않겠다는 통지를 한 셈이 되어 위 임대차계약은 2000. 4. 29. 기간만료로 종료되었다는 원고의 주장에 대하여 원고의 임대차보증금 및 차임 인상통지는 피고가 이에 동의하지 않는 한 임차인에게 불리한 약정으로서 그 효력이 없다 할 것인바, 채택 증거들에 의하면, 그 당시 피고는 원고의 임대차보증금 및 차임의 일방적인 인상에 동의하지 않은 사실, 원고와 피고 사이에 당초 약정된 임대차보증금 및 차임은 다른 장기임대주택과 비교해 볼 때 현저히 높은 수준이어서 위와 같은 인상은 부적정한 사실, 그런데 원고는 위 패소판결 이후에도 경제사정에 따라 적절하게 인상된 임대보증금 및 차임의 액수 및 그 납부를 피고에게 통지하지 않다가 2000. 11. 22. 피고에게 이 사건 아파트를 명도하여 달라고 통지한 사실, 피고는 현재까지 차임 및 관리비를 모두 원고에게 납부한 사실이 인정되는바, 위 인정 사실에 의하면, 위와 같이 피고가 원고의 일방적인 임대차보증금 및 임대료 인상에 따르지 아니하였다고 하여 이를 이유로 위 임대차계약을 해지할 수 없다 할 것이고, 또한 위와 같이 인상된 임대차보증금 및 차임을 납부하지 않으면 계약갱신을 거절하겠다는 원고의 일방적인 통지 또한, 그 효력이 없고, 달리 원고가 별도로 위 임대차계약상 정해진 기간 내에 피고에게 위 계약갱신 거절의 통지를 하였음을 인정할 아무런 증거가 없으므로 결국, 위 임대차계약은 2000. 4. 29. 전 임대차계약과 동일한 조건으로 묵시적으로 갱신되어 2002. 4. 29.까지 존속한다고 판단하여 원고의 이 사건 청구를 배척하였다. 2. 대법원의 판단 처분문서는 그 성립의 진정함이 인정되는 이상 법원은 그 기재 내용을 부인할 만한 분명하고도 수긍할 수 있는 반증이 없는 한 그 처분문서에 기재되어 있는 문언대로의 의사표시의 존재 및 내용을 인정하여야 하고, 당사자 사이에 계약의 해석을 둘러싸고 이견이 있어 처분문서에 나타난 당사자의 의사해석이 문제되는 경우에는 문언의 내용, 그와 같은 약정이 이루어진 동기와 경위, 약정에 의하여 달성하려는 목적, 당사자의 진정한 의사 등을 종합적으로 고찰하여 논리와 경험칙에 따라 합리적으로 해석하여야 하고, 의사표시 해석에 있어서 당사자의 진정한 의사를 알 수 없다면, 의사표시의 요소가 되는 것은 표시행위로부터 추단되는 효과의사 즉, 표시상의 효과의사이고 표의자가 가지고 있던 내심적 효과의사가 아니므로, 당사자의 내심의 의사보다는 외부로 표시된 행위에 의하여 추단된 의사를 가지고 해석함이 상당하다( 대법원 2002. 2. 26. 선고 2000다48265 판결 참조). 그리고 임대주택법 제3조는 임대주택의 건설·공급 및 관리에 관하여 이 법에서 정하지 아니한 사항에 대하여는 주택건설촉진법 및 주택임대차보호법을 적용한다고 규정하고, 주택임대차보호법 제6조 제1항은 임대인이 임대차기간 만료 전 6월부터 1월까지에 임차인에 대하여 갱신거절의 통지 또는 조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다고 규정하고 있다. 원심이 확정한 사실관계 및 기록에 의하면, 원고는 피고가 위 1999. 7.경의 통지에 따른 인상된 임대차보증금과 차임을 납부하지 아니하자 2000. 1. 3. 피고에게 같은 달 7.까지 인상된 임대차보증금 및 차임을 납부한 후 새로운 임대차계약을 체결하되 만약 이를 납부하지 아니하면 위 임대차계약을 해지하고 이 사건 아파트의 명도절차를 진행하겠다고 통지한 사실이 인정되는바, 위와 같은 통지의 문언 및 원고가 그와 같은 통지를 하게 된 동기와 경위, 위 통지에 의하여 달성하려는 목적, 그리고 이 사건 아파트 임대차계약의 해지 및 명도절차 착수는 피고와의 위 아파트 임대차계약의 갱신을 하지 아니함을 전제로 한다는 점 등을 고려할 때, 위 통지는 기존의 임대차계약 기간 중의 계약해지를 의미하는 외에 장차 이 사건 아파트에 대한 기존의 임대차계약상의 임대차보증금과 차임을 인상하는 것으로 그 계약조건을 변경하지 않으면 계약을 갱신하지 않겠다는 의사표시까지 포함된 것으로 해석하여야 할 것이고, 한편, 주택임대차보호법 제7조에서 "약정한 차임 또는 보증금이 임차주택에 관한 조세·공과금 기타 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 때에는 당사자는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있다. 그러나 증액의 경우에는 대통령령이 정하는 기준에 따른 비율을 초과하지 못한다."고 정하고 있기는 하나, 위 규정은 임대차계약의 존속중 당사자 일방이 약정한 차임 등의 증감을 청구한 때에 한하여 적용되고, 임대차계약이 종료된 후 재계약을 하거나 또는 임대차계약 종료 전이라도 당사자의 합의로 차임 등이 증액된 경우에는 적용되지 않는다 고 할 것이므로( 대법원 1993. 12. 7. 선고 93다30532 판결 참조), 위 통지 당시 그 임대차보증금 및 차임 인상분의 적정 여부는 원고의 이 사건 임대차계약 갱신거절의 의사표시 효력과는 아무런 관계가 없다 할 것이다. 결국, 원고가 피고에게 그와 같은 내용의 통지를 한 이상 원고와 피고 사이에 주택임대차보호법 제6조 제1항에서 정한 임대차계약의 묵시적 갱신이 이루어질 여지는 없게 되었다 할 것임에도 불구하고, 원심은 채증법칙에 위배하여 사실을 오인하였거나 주택임대차계약의 묵시적 갱신에 관한 법리를 오해한 나머지 원고와 피고 사이에 이 사건 아파트에 관한 임대차계약이 묵시적으로 갱신되었다고 잘못 판단하였다 할 것이고, 이는 판결 결과에 영향을 미쳤다 할 것이다. 3. 그러므로 원심판결을 파기하고, 사건을 다시 심리·판단하게 하기 위하여 원심법원에 환송하기로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다. 대법관 송진훈(재판장) 변재승 윤재식(주심) 이규홍 |
| 대법원 2021. 1. 14. 선고 2018다223054 판결 [매매대금등지급청구의소][공2021상,343] 【판시사항】 [1] 당사자가 표시한 문언으로 그 의미가 명확하게 드러나지 않는 경우, 법률행위를 해석하는 방법 [2] 어떠한 사실이 특정 법률행위에 관한 조건인지와 해당 조건의 성취 또는 불성취로 법률행위의 효력이 발생하거나 소멸하는지가 법률행위 해석의 문제인지 여부(적극) [3] 계약 성립을 위한 당사자 사이의 ‘의사의 합치’의 정도 및 당사자가 의사의 합치가 이루어져야 한다고 표시한 사항에 대하여 합의가 이루어지지 않은 경우, 계약이 성립하는지 여부(소극) / 매매계약이 성립하려면 적어도 매도인과 매수인은 구체적으로 특정되어 있어야 하는지 여부(적극) [4] 민법 제150조 제1항의 규정 취지 및 신의성실에 반하여 조건의 성취를 방해한 것으로 볼 수 있는 경우 [5] 민법 제150조 제1항은 계약 당사자 사이에서 정당하게 기대되는 협력을 신의성실에 반하여 거부함으로써 계약에서 정한 사항을 이행할 수 없게 된 경우에 유추적용할 수 있는지 여부(적극) 및 위와 같이 유추적용하는 경우, 조건 성취 의제와 직접적인 관련이 없는 사실관계를 의제하거나 계약에서 정하지 않은 법률효과를 인정할 수 있는지 여부(소극) [6] 갑 사모투자전문회사 등이 을 외국법인의 지분 전부를 보유하고 있던 병 주식회사 등으로부터 을 법인의 지분 일부를 매수하는 계약을 체결함과 동시에 병 회사와 ‘3년 내에 을 법인의 기업공개가 이루어지지 않으면 일방 당사자가 주식을 매도할 수 있다. 주식을 매도하고자 하는 일방 당사자(매도주주)는 원칙적으로 입찰절차를 진행하여야 하며, 그 결과 매수예정자가 결정되면 정식계약을 체결하기 전 상대방 당사자에게 매도결정통지를 해야 한다. 매도주주는 상대방 당사자에게 보유 주식 전부에 대한 동반매도요구를 할 수 있고, 이 경우 상대방 당사자는 매도주주의 동반매도요구에 동의하거나(x), 매도결정통지에 기재된 가격 또는 사전에 약정한 가격 중 상대방이 선택한 가격으로 매도주주의 주식 전부를 매수하거나(y), 매도주주가 보유한 주식 전부를 보다 유리한 조건으로 새로운 제3자에게 매도할 것을 제안할 수 있다(z).’는 등의 내용으로 주주 간 계약을 체결하였고, 그 후 정 유한회사가 갑 회사 등으로부터 위 지분매수계약 및 주주 간 계약상 지위를 승계하였는데, 3년이 지난 후에도 을 법인의 기업공개가 이루어지지 않자, 정 회사가 동반매도요구권 행사를 전제로 을 법인 지분의 매각절차를 진행하다가 병 회사가 자료제공 등에 협조하지 않는다는 등의 이유로 매각절차를 중단한 다음, 병 회사를 상대로 병 회사의 신의성실에 반하는 조건 성취의 방해로 민법 제150조 제1항에 따라 정 회사와 병 회사 사이에 매매계약 체결이 의제되었다며 매매대금의 지급을 구한 사안에서, 병 회사가 정 회사에 입찰절차 진행에 필요한 투자소개서 작성을 위한 자료를 제대로 제공하지 않은 행위만을 이유로 신의성실에 반하여 조건의 성취를 방해한 것으로 보기 어렵고, 그 조건 성취로 인한 법률 효과를 정할 수도 없으므로, 민법 제150조 제1항에 따라 정 회사와 병 회사 사이에 정 회사 소유의 을 법인 지분에 관한 매매계약 체결이 의제된다고 할 수 없다고 한 사례 [7] 어떠한 의무를 부담하는 내용의 기재가 있는 문면에 ‘최대한 노력하겠습니다.’, ‘최대한 협조한다.’ 또는 ‘노력하여야 한다.’고 기재되어 있는 경우, 당사자가 위 의무를 법률상 부담하겠다는 취지로 해석하여야 하는지 여부(원칙적 소극) 및 위와 같은 문구에도 불구하고 위 의무를 법적 구속력이 있는 의무라고 보아야 하는 경우 【판결요지】 [1] 법률행위의 해석은 당사자가 그 표시행위에 부여한 의미를 명확하게 확정하는 것이다. 당사자가 서면에 사용한 문구를 그대로 따라야 하는 것은 아니지만, 처분문서의 진정 성립이 인정되는 경우 법원은 그 기재 내용을 부인할 만한 분명하고도 수긍할 수 있는 반증이 없으면 처분문서에 기재된 문언대로 의사표시의 존재와 내용을 인정하여야 한다. 다만 당사자가 표시한 문언으로 그 의미가 명확하게 드러나지 않아 처분문서에 나타난 법률행위의 해석이 문제 되는 경우 그 문언의 형식과 내용, 법률행위가 이루어진 동기와 경위, 당사자가 법률행위를 통하여 달성하려는 목적과 진정한 의사, 거래와 관행 등을 종합적으로 고려하여 논리와 경험의 법칙, 그리고 사회일반의 상식과 거래의 통념에 따라 합리적으로 해석하여야 한다. [2] 조건은 법률행위 효력의 발생이나 소멸을 장래의 불확실한 사실의 성립 여부에 의존하게 하는 법률행위의 부관으로서 법률행위 내용의 일부를 구성한다. 특정 법률행위에 관하여 어떠한 사실이 그 효과의사의 내용을 이루는 조건이 되는지와 해당 조건의 성취 또는 불성취로 말미암아 법률행위의 효력이 발생하거나 소멸하는지는 모두 법률행위 해석의 문제이다. [3] 계약이 성립하기 위해서는 당사자 사이에 의사의 합치가 있어야 한다. 이러한 의사의 합치는 계약의 내용을 이루는 모든 사항에 관하여 있어야 하는 것은 아니지만, 그 본질적 사항이나 중요 사항에 관해서는 구체적으로 의사의 합치가 있거나 적어도 장래 구체적으로 특정할 수 있는 기준과 방법 등에 관한 합의는 있어야 한다. 한편 당사자가 의사의 합치가 이루어져야 한다고 표시한 사항에 대하여 합의가 이루어지지 않은 경우에는 특별한 사정이 없는 한 계약은 성립하지 않는다. 매매계약은 매도인이 재산권을 이전하는 것과 매수인이 대금을 지급하는 것에 관하여 쌍방 당사자가 합의함으로써 성립하므로 매매계약 체결 당시에 반드시 매매목적물과 대금을 구체적으로 특정할 필요는 없지만, 적어도 매매계약의 당사자인 매도인과 매수인이 누구인지는 구체적으로 특정되어 있어야만 매매계약이 성립할 수 있다. [4] 민법 제150조 제1항은 조건의 성취로 인하여 불이익을 받을 당사자가 신의성실에 반하여 조건의 성취를 방해한 때에는 상대방은 그 조건이 성취한 것으로 주장할 수 있다고 정함으로써, 조건이 성취되었더라면 원래 존재했어야 하는 상태를 일방 당사자의 부당한 개입으로부터 보호하기 위한 규정을 두고 있다. 이 조항은 권리의 행사와 의무의 이행은 신의에 좇아 성실히 하여야 한다는 법질서의 기본원리가 발현된 것으로서, 누구도 신의성실에 반하는 행태를 통해 이익을 얻어서는 안 된다는 사상을 포함하고 있다. 당사자들이 조건을 약정할 당시에 미처 예견하지 못했던 우발적인 상황에서 상대방의 이익에 대해 적절히 배려하지 않거나 상대방이 합리적으로 신뢰한 선행 행위와 모순된 태도를 취함으로써 형평에 어긋나거나 정의관념에 비추어 용인될 수 없는 결과를 초래하는 경우 신의성실에 반한다고 볼 수 있다. [5] 민법 제150조 제1항은 계약 당사자 사이에서 정당하게 기대되는 협력을 신의성실에 반하여 거부함으로써 계약에서 정한 사항을 이행할 수 없게 된 경우에 유추적용될 수 있다. 그러나 민법 제150조 제1항이 방해행위로 조건이 성취되지 않을 것을 요구하는 것과 마찬가지로, 위와 같이 유추적용되는 경우에도 단순한 협력 거부만으로는 부족하고 이 조항에서 정한 방해행위에 준할 정도로 신의성실에 반하여 협력을 거부함으로써 계약에서 정한 사항을 이행할 수 없는 상태가 되어야 한다. 또한 민법 제150조는 사실관계의 진행이 달라졌더라면 발생하리라고 희망했던 결과를 의제하는 것은 아니므로, 이 조항을 유추적용할 때에도 조건 성취 의제와 직접적인 관련이 없는 사실관계를 의제하거나 계약에서 정하지 않은 법률효과를 인정해서는 안 된다. [6] 갑 사모투자전문회사 등이 을 외국법인의 지분 전부를 보유하고 있던 병 주식회사 등으로부터 을 법인의 지분 일부를 매수하는 계약을 체결함과 동시에 병 회사와 ‘3년 내에 을 법인의 기업공개가 이루어지지 않으면 일방 당사자가 주식을 매도할 수 있다. 주식을 매도하고자 하는 일방 당사자(매도주주)는 원칙적으로 입찰절차를 진행하여야 하며, 그 결과 매수예정자가 결정되면 정식계약을 체결하기 전 상대방 당사자에게 매도결정통지를 해야 한다. 매도주주는 상대방 당사자에게 보유 주식 전부에 대한 동반매도요구를 할 수 있고, 이 경우 상대방 당사자는 매도주주의 동반매도요구에 동의하거나(x), 매도결정통지에 기재된 가격 또는 사전에 약정한 가격 중 상대방이 선택한 가격으로 매도주주의 주식 전부를 매수하거나(y), 매도주주가 보유한 주식 전부를 보다 유리한 조건으로 새로운 제3자에게 매도할 것을 제안할 수 있다(z).’는 등의 내용으로 주주 간 계약을 체결하였고, 그 후 정 유한회사가 갑 회사 등으로부터 위 지분매수계약 및 주주 간 계약상 지위를 승계하였는데, 3년이 지난 후에도 을 법인의 기업공개가 이루어지지 않자, 정 회사가 동반매도요구권 행사를 전제로 을 법인 지분의 매각절차를 진행하다가 병 회사가 자료제공 등에 협조하지 않는다는 등의 이유로 매각절차를 중단한 다음, 병 회사를 상대로 병 회사의 신의성실에 반하는 조건 성취의 방해로 민법 제150조 제1항에 따라 정 회사와 병 회사 사이에 매매계약 체결이 의제되었다며 매매대금의 지급을 구한 사안에서, 병 회사는 정 회사가 진행하는 매각절차의 상황과 진행단계에 따라 을 법인 지분의 원활한 매각을 위해서 적기에 을 법인에 관한 자료를 제공하고 을 법인을 실사할 기회를 부여하는 등의 방법으로 협조할 신의칙상 의무를 부담하나, 정 회사의 동반매도요구권 행사만으로는 매도 상대방이 누구인지, 매각금액이 얼마인지 구체적으로 특정되지 않는 점, 병 회사의 선택이 있어야만 (x), (y), (z)에 따라서 매매계약의 당사자, 매매대상, 매매금액 등이 전혀 다른 별개의 매매계약의 체결이 의제되는 점, 위 매각절차가 법적 구속력이 없는 인수의향서만 제출받은 상황에서 투자소개서 작성을 준비하고 있던 초기 단계에서 중단된 점 등 제반 사정에 비추어 보면, 병 회사가 정 회사에 입찰절차 진행에 필요한 투자소개서 작성을 위한 자료를 제대로 제공하지 않은 행위만을 이유로 신의성실에 반하여 조건의 성취를 방해한 것으로 보기 어렵고, 그 조건 성취로 인한 법률 효과를 정할 수도 없으므로, 민법 제150조 제1항에 따라 정 회사와 병 회사 사이에 정 회사 소유의 을 법인 지분에 관한 매매계약 체결이 의제된다고 할 수 없다고 한 사례. [7] 어떠한 의무를 부담하는 내용의 기재가 있는 문면에 ‘최대한 노력하겠습니다.’, ‘최대한 협조한다.’ 또는 ‘노력하여야 한다.’고 기재되어 있는 경우, 특별한 사정이 없는 한 당사자가 위와 같은 문구를 기재한 의미는 문면 그 자체로 볼 때 그러한 의무를 법적으로는 부담할 수 없지만 사정이 허락하는 한 그 이행을 사실상 하겠다는 취지로 해석함이 타당하다. 당사자가 그러한 표시행위에 의하여 나타내려고 한 의사는 그 문구를 포함한 전체의 문언을 고려하여 해석해야 하는데, 그러한 의무를 법률상 부담하겠다는 의사였다면 굳이 위와 같은 문구를 사용할 필요가 없고, 위와 같은 문구를 삽입하였다면 그 문구를 의미 없는 것으로 볼 수 없기 때문이다. 다만 계약서의 전체적인 문구 내용, 계약의 체결 경위, 당사자가 계약을 체결함으로써 달성하려는 목적과 진정한 의사, 당사자에게 의무가 부과되었다고 볼 경우 이행가능성이 있는 것인지 여부 등을 종합적으로 고려하여 당사자가 그러한 의무를 법률상 부담할 의사였다고 볼 만한 특별한 사정이 인정되는 경우에는 위와 같은 문구에도 불구하고 법적으로 구속력이 있는 의무로 보아야 한다. 【참조조문】 [1] 민법 제105조 [2] 민법 제147조 [3] 민법 제105조 [4] 민법 제2조, 제150조 제1항 [5] 민법 제150조 제1항 [6] 민법 제2조, 제105조, 제150조 제1항 [7] 민법 제105조 【참조판례】 [1] 대법원 1994. 3. 25. 선고 93다32668 판결(공1994상, 1320) 대법원 2017. 2. 15. 선고 2014다19776, 19783 판결(공2017상, 527) [2] 대법원 2000. 10. 27. 선고 2000다30349 판결(공2000하, 2407) [3] 대법원 2001. 3. 23. 선고 2000다51650 판결(공2001상, 966) 대법원 2020. 4. 9. 선고 2017다20371 판결(공2020상, 895) [4] 대법원 2015. 5. 14. 선고 2013다2757 판결(공2015상, 785) [7] 대법원 1994. 3. 25. 선고 93다32668 판결(공1994상, 1320) 대법원 1996. 10. 25. 선고 96다16049 판결(공1996하, 3422) 【전 문】 【원고, 피상고인】 오딘2 유한회사 (소송대리인 법무법인 세종 담당변호사 김용담 외 9인) 【원고, 상고인】 시니안 유한회사 외 2인 (소송대리인 법무법인 세종 담당변호사 김용담 외 9인) 【피고, 상고인 겸 피상고인】 두산인프라코어 주식회사 (소송대리인 법무법인 한누리 외 8인) 【피고, 피상고인】 주식회사 두산 외 2인 (소송대리인 법무법인 기현 외 6인) 【원심판결】서울고법 2018. 2. 21. 선고 2017나2016899 판결 【주 문】 원심판결 중 원고 오딘2 유한회사의 피고 두산인프라코어 주식회사에 대한 청구 부분과 원고 시니안 유한회사, 넵튠 유한회사, 하나제일호사모투자전문회사의 피고 재단법인 두산연강재단에 대한 예비적 청구 부분을 각 파기하고, 이 부분 사건을 서울고등법원에 환송한다. 원고 시니안 유한회사, 넵튠 유한회사, 하나제일호사모투자전문회사의 나머지 상고를 기각한다. 원고 시니안 유한회사, 넵튠 유한회사, 하나제일호사모투자전문회사와 피고 두산인프라코어 주식회사, 주식회사 두산, 두산중공업 주식회사 사이의 상고비용은 위 원고들이 부담한다. 【이 유】 상고이유(상고이유서 제출기간이 지난 다음 제출된 상고이유보충서 등은 상고이유를 보충하는 범위에서)를 판단한다. 1. 피고 두산인프라코어 주식회사(이하 ‘피고 두산인프라코어’라 한다)의 상고이유에 관한 판단 가. 사실관계 원심판결 이유와 기록에 따르면 다음 사실을 알 수 있다. (1) 당사자들의 관계 원고 오딘2 유한회사(이하 ‘원고 오딘2’라 한다)는「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」에 따라 설립된 투자목적회사로서 코에프씨 미래에셋 그로쓰 챔프 2020의4호 사모투자전문회사, 아이엠엠로즈골드 사모투자전문회사, 원고 하나제일호사모투자전문회사(이하 위 3개의 사모투자전문회사를 ‘이 사건 제1투자자들’이라 한다)가 그 지분의 100%를 소유하고 있다. 피고 두산인프라코어는「독점규제 및 공정거래에 관한 법률」상 두산그룹에 속하는 계열회사이고, 두산공정기계(중국)유한공사[Doosan Infracore (China) Corporation, 이하 ‘DICC’라 한다]는 1994년경 피고 두산인프라코어가 중국에 설립한 회사로서 중국에서 ‘두산’ 브랜드의 건설기계와 산업차량을 조립ㆍ판매하는 방식의 사업구조를 가지고 있다. 두산(중국)투자유한회사[Doosan Infracore (China) Investment, 이하 ‘DICI’라 한다]는 피고 두산인프라코어의 중국 내 종속기업의 지주회사이다. (2) DICC 지분에 관한 매매계약과 주주 간 계약 피고 두산인프라코어와 DICI는 2011. 3. 25. 이 사건 제1투자자들에게 자신들이 보유하고 있던 피고 두산인프라코어의 핵심 자회사인 DICC의 지분(각 90%와 10%) 중 10%씩 합계 20%를 3,800억 원에 매도하는 계약(이하 해당 지분을 ‘DICC 지분’이라 하고, 위 계약을 ‘DICC 지분매매계약’이라 한다)을 체결하였다. 동시에 이 사건 제1투자자들과 피고 두산인프라코어는 주주 간 계약(이하 ‘DICC 주주 간 계약’이라 한다)을 체결하였는데, 이후 원고 오딘2가 이 사건 제1투자자들의 DICC 지분매매계약과 DICC 주주 간 계약상 지위를 승계하였다. DICC 주주 간 계약 제3.4조에서는 3년 내에 DICC의 기업공개가 이루어지지 않으면 일방 당사자가 DICC 주식을 매도할 수 있도록 정하고 있는데, 구체적인 내용은 아래와 같다. ① DICC 주식 전부(일부 매도는 불가)를 매도하고자 하는 일방 당사자(이하 ‘매도주주’라 한다)는 원칙적으로 복수의 매수희망자(선의의 제3자여야 한다)들이 회사에 대한 실사를 실시하고 매수희망 가격과 거래조건을 제시하는 입찰절차를 진행해야 하며, 그 결과 가장 유리한 가격과 거래조건을 제시한 매수예정자(이하 ‘매수예정자’라 한다)가 결정된 이후로서 매수예정자와 정식계약을 체결하기 전에 상대방 당사자에게 매도결정통지(가격과 거래조건 기재)를 해야 한다[제3.4조 (a)항]. ② 매도주주는 상대방에게 동일한 매도절차에서 동일한 가격과 거래조건으로 상대방 당사자가 보유하고 있는 DICC 주식 전부를 매도할 것을 요구할 수 있고[제3.4조 (b)항 (i)호. 이를 ‘동반매도요구권(drag-along right)’이라 한다], 동반매도요구권을 행사하고자 하는 매도주주는 매도결정통지에 그 행사 여부를 명시해야 한다[제3.4조 (b)항 (ii)호]. ③ 동반매도요구권 행사의 의사가 명시된 매도결정통지를 수령한 상대방 당사자는 매도주주의 동반매도요구에 동의하거나[제3.4조 (b)항 (iii)호 (x)], 매도주주가 보유한 회사의 주식 전부를 매도결정통지에 기재된 가격 또는 사전에 약정한 가격 중 상대방 당사자가 선택한 가격으로 매수하거나[제3.4조 (b)항 (iii)호 (y)], 매도주주가 보유한 회사의 주식 전부를 보다 유리한 조건으로 새로운 제3자에게 매도할 것을 제안할 수 있다[제3.4조 (b)항 (iii)호 (z)]. 다만 상대방 당사자가 매도결정통지를 수령하고도 14일 이내에 위 (x), (y), (z)의 통지를 하지 않으면 (x)로 간주된다. 위 (x)의 경우 매도주주와 상대방 당사자는 매수예정자와 회사 주식 전부를 매도하는 계약을 체결한 것으로 간주되고[제3.4조 (b)항 (ⅳ)호], (y)의 경우 상대방 당사자의 제안서가 매도주주에게 도달한 시점에 매도주주와 상대방 당사자 사이에 제안서에 기재된 가격에 따른 주식매매계약이 체결된 것으로 간주된다[제3.4조 (b)항 (ⅴ)호]. (z)의 경우 매도주주의 귀책사유 없이 새로운 제3자와 매매계약이 일정 기간 내에 체결되지 못할 경우에는 매도주주가 한 매도결정통지에 따른 가격 등에 대한 상대방 당사자의 동의가 간주되어 매도주주와 상대방 당사자는 매수예정자와 회사 주식 전부를 매도하는 계약을 체결한 것으로 간주된다[제3.4조 (b)항 (ⅵ)호]. ④ 매도주주가 동반매도요구권 행사의 의사를 표시하지 않은 경우에도 상대방 당사자는 매도주주의 주식 전부를 자신이 매수하거나, 매도주주에게 자신의 주식 전부를 함께 매각하라고 요구하는 등의 권리를 행사할 수 있다[제3.4조 (c)항]. (3) 원고 오딘2의 DICC 지분 매각절차 진행 과정 (가) 원고 오딘2는 DICC 지분매매계약 종결일부터 3년이 지난 2014. 4. 28.까지 DICC에 대한 기업공개가 이루어지지 않자, 2014. 4. 29. 피고 두산인프라코어에 투자원금과 적정 수익을 보상하는 방안 등의 투자금 회수를 위한 조치를 해달라고 요청하였으나, 피고 두산인프라코어는 위 요청에 답변하지 않았다. (나) 원고 오딘2는 2014. 6. 10. 피고 두산인프라코어에 DICC의 매각절차(이하 ‘이 사건 매각절차’라 한다)를 진행할 의사를 밝히면서 그 무렵부터 매각절차 준비를 위한 자료로서 DICC 경영권 지분 매각과 관련하여 중국법상 제한이 없음을 확인할 수 있는 자료 등의 제공을 요청하였다. 그러나 위 피고는 해당 자료들은 외부 유출이 엄격하게 금지되는 것으로 진정성 있는 매각절차가 구체화되는 시점에서 검토하겠다고만 답변하면서 요청한 자료들을 제공하지 않았다. 원고 오딘2는 그 후에도 회계법인으로부터 받은 매도자 실사에 필요한 회계ㆍ세무 자료 목록을 위 피고에게 전달하면서 제공할 수 있는 자료부터 순차로 제공해 달라고 요구하였으나, 위 피고는 다시 진정성 있는 매각절차가 구체화되는 시점에 제공 여부를 검토하겠다면서 이에 응하지 않았다. 이후 원고 오딘2는 매각주간사를 선정하였다. (다) 원고 오딘2는 2014. 9. 5. 법원에 피고 두산인프라코어를 상대로 매도자 실사에 필요한 자료의 열람ㆍ등사를 구하는 가처분을 신청하였고, 법원은 2015. 3. 2. 위 원고가 신청한 자료 중 DICC의 중장기사업계획서 부분을 인용하였다. 이에 따라 피고 두산인프라코어는 2015. 3. 18. 원고 오딘2에 DICC의 2015년 중장기사업계획서를 제공하였다. 원고 오딘2는 2014. 11.경 매각주간사와 자신이 자력으로 수집한 자료를 이용하여 DICC를 소개하는 안내서인 티저(Teaser)를 작성하였다. (라) 원고 오딘2는 2015. 5. 26. 피고 두산인프라코어에 위 두 회사가 보유한 DICC 지분을 동반매각하기 위한 입찰절차를 개시하겠다는 통지를 발송한 다음, 2015. 5. 28. 매일경제신문과 한국경제신문에 매각대상주식을 ‘DICC 지분 100% 전체’로 기재하여 이 사건 매각 공고를 하였다. (마) 피고 두산인프라코어는 2015. 6.경 UBS증권을 이 사건 매각절차에 관한 자신의 자문사로 선정하였고, 원고 오딘2는 2015. 6. 16. UBS증권에 투자소개서 목차를 보내면서 그 작성을 위한 자료 제공을 요청하였다. (바) 원고 오딘2와 매각주간사, 피고 두산인프라코어와 UBS증권 등은 이 사건 매각절차를 진행하기 위해 2015. 6. 24.과 2015. 8. 19. 두 차례에 걸쳐 회의를 열었다. 원고 오딘2는 2차 회의에서 피고 두산인프라코어에 2015. 4. 1. 받았던 WL Ross Holding Corp.(이하 ‘윌버 로스’라 한다)의 인수의향서와 2015. 7. 31. 받았던 Platinum Equity Partners(이하 ‘플래티넘’이라 한다)의 인수의향서가 있다고 알려주었다. 이후 원고 오딘2는 피고 두산인프라코어에 위 인수의향서를 전달하면서 윌버 로스와 플래티넘이 문의한 115개 질문 목록에 대한 답변과 자료제공을 요청하였으나, 피고 두산인프라코어는 원고 오딘2가 답변을 요청한 사항은 향후 협상을 거쳐야 구체적 논의가 가능하고 현 단계에서는 답변하기 어렵다는 취지로 회신하였다. 원고 오딘2는 위 피고에게 다시 윌버 로스 등의 자료제공 요청과 제안 수용 여부에 대한 답변을 요청하였고, 위 피고는 UBS증권을 통해 윌버 로스 등을 직접 만나 그 진정성과 선의를 확인하고 싶다고 제안하였으나 원고 오딘2의 자료제공 요청에는 응하지 않았다. 원고 오딘2는 피고 두산인프라코어의 위 제안에 응하지 않았고, 이 사건 매각절차는 더 이상 진행되지 않았다. (4) 원고 오딘2의 소 제기와 소송 경과 (가) 원고 오딘2는 2015. 11. 19. 다음과 같이 주장하며 이 사건 소를 제기하였다. 주위적으로, 매수예정자 결정이 이 사건 동반매도요구권 행사의 조건인데 피고 두산인프라코어가 신의성실에 반하여 조건의 성취를 방해하였으므로 민법 제150조 제1항에 따라 DICC 지분에 관한 매매계약 체결이 의제되고 피고 두산인프라코어는 매매대금을 지급할 의무가 있다. 예비적으로, 피고 두산인프라코어의 기망 또는 원고 오딘2의 착오를 이유로 DICC 지분매매계약을 취소하였으므로, 피고 두산인프라코어는 부당이득을 반환할 의무가 있다. (나) 제1심법원은 다음과 같은 이유로 원고 오딘2의 주위적 청구와 예비적 청구를 모두 기각하였다. 매수예정자의 결정이 이 사건 동반매도요구권의 효력을 발생시키는 조건이라고 보기 어렵고, 피고 두산인프라코어의 조건 성취 방해행위가 있었다고 보기도 어렵다. 뿐만 아니라 원고 오딘2가 DICC 지분매매계약과 DICC 주주 간 계약을 체결하면서 중요부분에 관한 착오가 있었다거나 피고 두산인프라코어의 기망으로 인해 위 각 계약을 체결하였다고 인정하기도 어렵다. (다) 원고 오딘2가 항소하였는데, 원심은 다음과 같은 이유로 원고 오딘2의 주위적 청구를 받아들였다. 매수예정자와 매각금액 결정은 동반매도요구권 행사의 조건이고, 피고 두산인프라코어가 신의성실에 반하여 조건의 성취를 방해하였으므로, 민법 제150조 제1항에 따라 조건의 성취가 의제되어야 한다. 그런데 동반매도요구권 행사에 따른 위 (x), (y), (z) 가운데 (y)만이 유일하게 이행이 가능하므로, 이에 따라 원고 오딘2와 피고 두산인프라코어 사이에 원고 오딘2 소유의 DICC 지분에 관한 매매계약 체결이 의제된다. 따라서 피고 두산인프라코어는 원고 오딘2에 그 매매대금을 지급할 의무가 있다. 나. 피고 두산인프라코어가 이 사건 매각절차에 협조할 의무를 부담하는지 여부(피고 두산인프라코어의 상고이유 제2점) (1) 법률행위의 해석은 당사자가 그 표시행위에 부여한 의미를 명확하게 확정하는 것이다. 당사자가 서면에 사용한 문구를 그대로 따라야 하는 것은 아니지만, 처분문서의 진정 성립이 인정되는 경우 법원은 그 기재 내용을 부인할 만한 분명하고도 수긍할 수 있는 반증이 없으면 처분문서에 기재된 문언대로 의사표시의 존재와 내용을 인정하여야 한다. 다만 당사자가 표시한 문언으로 그 의미가 명확하게 드러나지 않아 처분문서에 나타난 법률행위의 해석이 문제 되는 경우 그 문언의 형식과 내용, 법률행위가 이루어진 동기와 경위, 당사자가 법률행위를 통하여 달성하려는 목적과 진정한 의사, 거래와 관행 등을 종합적으로 고려하여 논리와 경험의 법칙, 그리고 사회일반의 상식과 거래의 통념에 따라 합리적으로 해석하여야 한다(대법원 1994. 3. 25. 선고 93다32668 판결, 대법원 2017. 2. 15. 선고 2014다19776, 19783 판결 참조). (2) 위 법리에 비추어 피고 두산인프라코어가 이 사건 매각절차에 협조할 의무를 부담하는지 본다. DICC 주주 간 계약에 따르면, 원고 오딘2와 피고 두산인프라코어는 DICC의 기업공개 전까지는 특별한 사정이 없는 한 DICC 지분을 유지하도록 하고(제3.1조), 이러한 처분제한 기간이 지난 다음 주주 일방이 그 소유의 DICC 지분을 매도하고자 할 경우에는 입찰절차를 진행하는 것을 원칙으로 하되 상대방 당사자에게 서면으로 주식매도결정의 통지를 하면서[제3.4조 (a)항] 동반매도요구권을 행사할 수 있다[제3.4조 (b)항 (i)호]. 이처럼 매도주주가 동반매도요구권을 행사하면 결국 그 매각대상은 매도주주의 DICC 지분에 한정되지 않고 매도주주와 상대방 당사자가 보유한 DICC 지분 100%가 된다. 따라서 매도주주가 동반매도요구권을 행사할 것을 전제로 매각절차를 진행하겠다는 의사를 밝혔다면, 상대방 당사자는 DICC 주주 간 계약의 당사자로서 매각절차에 협조하여야 할 신의칙상의 의무를 부담한다고 보아야 한다. 특히 원고 오딘2로서는 위 조항에 따라 자신 소유의 DICC 지분을 매도할 때 피고 두산인프라코어를 상대로 동반매도요구권을 행사함으로써 피고 두산인프라코어의 지분까지 함께 매도하여 경영권 프리미엄을 포함한 보다 높은 매도가격으로 원활하게 투자금을 회수할 수 있게 된다. 즉, 원고 오딘2의 동반매도요구권 행사는 DICC의 경영권이 이전되는 기업인수의 효과를 가져올 수도 있다. 그렇다면, 원고 오딘2가 매각주체로서 동반매도요구권을 행사할 것을 전제로 DICC 지분 100%의 매각절차를 진행하는 경우 DICC의 경영권을 행사하고 있는 대주주인 피고 두산인프라코어의 협조가 있어야만 적합한 매수희망자를 물색할 수 있는 정보를 수집하고 DICC의 정당한 기업가치를 평가하여 매도가격의 기준을 산정하며 투자소개서 등을 작성하는 방법으로 일반적인 매각절차 준비과정을 진행할 수 있다. 이러한 사정을 종합하면, 피고 두산인프라코어는 원고 오딘2가 진행하는 매각절차의 상황과 진행단계에 따라 DICC 지분의 원활한 매각을 위해서 적기에 DICC에 관한 자료를 제공하고 DICC를 실사할 기회를 부여하는 등의 방법으로 협조할 의무가 있다. 이와 더불어 원고 오딘2 역시 동반매도요구권을 행사할 것을 전제로 매각절차를 진행하는 매도주주로서, 상대방 당사자인 피고 두산인프라코어의 요청이 있는 경우 매수예정자가 진정으로 매수할 의향이 있는지, 인수 목적이나 의도에 별다른 문제가 없는지 등을 확인하는 데 필요한 정보를 적절한 시기에 제공하는 등 협조할 의무가 있다. (3) 원심은 같은 취지에서 피고 두산인프라코어가 원고 오딘2에 이 사건 매각절차에 협조할 의무가 있는데도 원고 오딘2의 정당한 자료제공 요청에 합리적인 이유 없이 응하지 않고 불충분한 자료만을 제공함으로써 협조의무를 위반하였다고 판단하였다. 원심판결 이유 중 원고 오딘2가 하였던 모든 자료제공 요청이 정당하다고 본 부분은 부적절하지만, 원심이 피고 두산인프라코어의 협조의무 위반을 인정한 결론에는 상고이유 주장과 같이 협조의무 위반 등에 관한 법리를 오해하거나 필요한 심리를 다하지 않은 잘못이 없다. 다. 피고 두산인프라코어의 조건 성취 방해로 매매계약 체결이 의제되는지 여부(피고 두산인프라코어의 상고이유 제1, 3, 4점) (1) 조건은 법률행위 효력의 발생이나 소멸을 장래의 불확실한 사실의 성립 여부에 의존하게 하는 법률행위의 부관으로서 법률행위 내용의 일부를 구성한다(대법원 2000. 10. 27. 선고 2000다30349 판결 등 참조). 특정 법률행위에 관하여 어떠한 사실이 그 효과의사의 내용을 이루는 조건이 되는지와 해당 조건의 성취 또는 불성취로 말미암아 법률행위의 효력이 발생하거나 소멸하는지는 모두 법률행위 해석의 문제이다. 계약이 성립하기 위해서는 당사자 사이에 의사의 합치가 있어야 한다. 이러한 의사의 합치는 계약의 내용을 이루는 모든 사항에 관하여 있어야 하는 것은 아니지만, 그 본질적 사항이나 중요 사항에 관해서는 구체적으로 의사의 합치가 있거나 적어도 장래 구체적으로 특정할 수 있는 기준과 방법 등에 관한 합의는 있어야 한다. 한편 당사자가 의사의 합치가 이루어져야 한다고 표시한 사항에 대하여 합의가 이루어지지 않은 경우에는 특별한 사정이 없는 한 계약은 성립하지 않는다(대법원 2001. 3. 23. 선고 2000다51650 판결 참조). 매매계약은 매도인이 재산권을 이전하는 것과 매수인이 대금을 지급하는 것에 관하여 쌍방 당사자가 합의함으로써 성립하므로 매매계약 체결 당시에 반드시 매매목적물과 대금을 구체적으로 특정할 필요는 없지만(대법원 2020. 4. 9. 선고 2017다20371 판결 등 참조), 적어도 매매계약의 당사자인 매도인과 매수인이 누구인지는 구체적으로 특정되어 있어야만 매매계약이 성립할 수 있다. 민법 제150조 제1항은 조건의 성취로 인하여 불이익을 받을 당사자가 신의성실에 반하여 조건의 성취를 방해한 때에는 상대방은 그 조건이 성취한 것으로 주장할 수 있다고 정함으로써, 조건이 성취되었더라면 원래 존재했어야 하는 상태를 일방 당사자의 부당한 개입으로부터 보호하기 위한 규정을 두고 있다. 이 조항은 권리의 행사와 의무의 이행은 신의에 좇아 성실히 하여야 한다는 법질서의 기본원리가 발현된 것으로서(대법원 2015. 5. 14. 선고 2013다2757 판결 참조), 누구도 신의성실에 반하는 행태를 통해 이익을 얻어서는 안 된다는 사상을 포함하고 있다. 당사자들이 조건을 약정할 당시에 미처 예견하지 못했던 우발적인 상황에서 상대방의 이익에 대해 적절히 배려하지 않거나 상대방이 합리적으로 신뢰한 선행 행위와 모순된 태도를 취함으로써 형평에 어긋나거나 정의관념에 비추어 용인될 수 없는 결과를 초래하는 경우 신의성실에 반한다고 볼 수 있다. 민법 제150조 제1항은 계약 당사자 사이에서 정당하게 기대되는 협력을 신의성실에 반하여 거부함으로써 계약에서 정한 사항을 이행할 수 없게 된 경우에 유추적용될 수 있다. 그러나 민법 제150조 제1항이 방해행위로 조건이 성취되지 않을 것을 요구하는 것과 마찬가지로, 위와 같이 유추적용되는 경우에도 단순한 협력 거부만으로는 부족하고 이 조항에서 정한 방해행위에 준할 정도로 신의성실에 반하여 협력을 거부함으로써 계약에서 정한 사항을 이행할 수 없는 상태가 되어야 한다. 또한 민법 제150조는 사실관계의 진행이 달라졌더라면 발생하리라고 희망했던 결과를 의제하는 것은 아니므로, 이 조항을 유추적용할 때에도 조건 성취 의제와 직접적인 관련이 없는 사실관계를 의제하거나 계약에서 정하지 않은 법률효과를 인정해서는 안 된다. (2) 원심은 다음과 같이 판단하였다. 원고 오딘2가 일반적인 기업인수합병(M&A) 절차를 거쳐 가장 유리한 매각금액과 거래조건을 제시한 매수예정자를 결정하는 것은 장래의 불확실한 사실에 해당하므로, 원고 오딘2의 동반매도요구권은 매수예정자와 매각금액이 결정되는 것을 정지조건으로 한 것으로 볼 수 있다. 피고 두산인프라코어는 원고 오딘2가 진행하는 이 사건 매각절차에 협조할 의무가 있는데도 이러한 의무를 위반하여 원고 오딘2의 동반매도요구권 행사의 정지조건이 되는 매수예정자와 매각대금 결정의 성취를 방해하였다. 그러므로 원고 오딘2로서는 민법 제150조 제1항에 따라 피고 두산인프라코어에 대하여 매수예정자와 매각금액이 결정된 것으로 주장할 수 있고, 위 피고의 방해행위가 없었더라면 조건이 성취되었으리라고 추산되는 시점인 이 사건 소 제기일 무렵에는 위 피고에게 동반매도요구권의 의사가 명시된 매도결정통지를 할 수 있었다고 볼 수 있다. 그런데 동반매도요구권 행사에 따라 위 DICC 주주 간 계약 제3.4조 (b)항 (iii)호의 (x), (y), (z) 가운데 (y)만이 유일하게 이행이 가능하므로, 이에 따라 원고 오딘2와 피고 두산인프라코어 사이에 원고 오딘2 소유의 DICC 지분에 관한 매매계약 체결이 의제된다. (3) 그러나 위에서 본 법리에 비추어 살펴보면, 피고 두산인프라코어가 신의성실에 반하여 조건의 성취를 방해하였다고 보아 민법 제150조 제1항에 따라 원고 오딘2와 피고 두산인프라코어 사이에 원고 오딘2 소유의 DICC 지분에 관한 매매계약 체결이 의제된다는 원심판단은 받아들이기 어렵다. 그 이유는 다음과 같다. (가) DICC 주주 간 계약에 따르면, 지분매매거래 종결일부터 3년 내에 DICC의 기업공개가 실행되지 않을 경우 일방 당사자는 그 지분을 매도할 수 있다. 이때 매도주주가 동반매도요구권을 행사하기 위해서는 반드시 사전에 가장 유리한 매각금액과 거래조건을 제시한 매수예정자가 결정되어 있어야 하고, 매수예정자가 결정된 다음 매수예정자와 정식계약을 체결하기 전에 상대방 당사자에게 서면으로 매수예정자와 매도가격 등 거래조건이 기재된 매매계약서 양식이 첨부된 매도결정통지를 하여야 한다. 그런데 위 계약에서는 매도주주가 DICC 주식을 매도할 경우에 원칙적으로 복수의 매수희망자를 대상으로 하는 입찰절차를 실시하도록 하면서도 상대방 당사자가 협조하지 않는 등으로 입찰절차가 원활하게 진행되지 않아 매수예정자와 매각금액이 결정되지 않으면 어떠한 법률효과가 발생하는지에 관해서는 어떠한 내용도 정하고 있지 않다. 따라서 설령 신의칙에 반하는 협력의무 위반이 있어서 조건 성취를 의제하려고 하더라도 매도주주의 동반매도요구권 행사만으로는 실제 원고 오딘2와 피고 두산인프라코어가 그 소유의 DICC 주식을 매도하는 상대방이 누구인지, 매각금액이 얼마인지가 구체적으로 특정되지 않고 매수예정자와 매각금액을 의제할 수도 없다. (나) DICC 주주 간 계약에 따르면, 동반매도요구권 행사의 통지를 받게 되는 상대방 당사자로서는 매수예정자와 매각금액이 결정되어 있어야만 매도주주의 동반매도요구에 응할 것인지[(x)], 아니면 자신의 선택에 따라 매도주주가 보유한 주식을 자신이 매수하거나[(y)] 매도결정통지에 기재된 내용보다 유리한 조건으로 새로운 제3자에게 매도하도록 제안할 것인지[(z)]를 결정할 수 있다. 그 결정에 따라서 DICC 주식에 관해서 매수예정자를 매수인으로 하고 매도주주(원고 오딘2)와 피고 두산인프라코어를 매도인으로 하는 매매계약의 체결이 의제될 수도 있고[(x)의 경우], 매도주주(원고 오딘2)와 피고 두산인프라코어 사이에 매매계약의 체결이 의제될 수도 있는[(y)의 경우] 등 전혀 다른 매매계약의 당사자와 내용으로 매매계약이 체결되는 법적 효력이 발생한다. 이와 같이 매수예정자와 매각금액을 특정할 수 없는 이상, 조건 성취 방해에 따른 조건 성취를 의제하더라도 그것만으로는 곧바로 매도주주와 상대방 당사자 사이에 어떠한 법적 효과가 발생하는지를 정할 수 없다. (다) 원심은, 이 사건 동반매도요구권이 그 행사 결과 원고 오딘2의 매도결정통지로부터 14일 이내에 DICC 주주 간 계약 제3.4조 (b)항 (iii)호 (x), (y), (z) 가운데 상대방인 피고 두산인프라코어의 선택에 좇아 위 피고가 부담하는 급부의 내용이 확정되는 선택채권의 성격을 가진다고 판단하였다. 그러나 다음과 같은 이유로 이러한 판단은 타당하지 않다. 이 사건 동반매도요구권은 매도주주가 가지는 권리로서 매도주주의 동반매도요구권을 행사한다는 의사표시가 있고, 이에 대한 상대방 당사자의 동의가 있거나 동의가 간주됨에 따라 상대방 당사자와 매도주주를 매도인으로, 매수예정자를 매수인으로, 상대방 당사자와 매도주주 소유의 DICC 지분을 매매목적물로 하는 매매계약 체결이 의제되는 법률효과가 발생함이 원칙이다[제3.4조 (b)항 (iii)호 (x)]. 이와 달리 상대방 당사자가 자신의 지분을 매수예정자에게 매도하기를 원하지 않는다면, 매도주주 소유의 DICC 지분을 자신이 직접 매수하거나[제3.4조 (b)항 (iii)호 (y)], 매수예정자의 조건보다 더 유리한 조건을 가진 제3의 매수인을 찾아서 매도주주에게 제3의 매수인에게 DICC 주식을 매도할 것을 제안할 수 있다[제3.4조 (b)항 (iii)호 (z)]. 동반매도요구권 행사에 따른 효과를 규정한 위 조항들의 내용을 종합하면, 상대방 당사자인 피고 두산인프라코어가 어떠한 경우에도 DICC 경영권 유지 등의 목적으로 자신의 지분을 매각할 수 없고 반드시 보유해야만 하는 등 특별한 상황이 아니라면 (y)와 (z)는 매도주주로부터 동반매도요구권 행사의 통지를 받은 상대방 당사자가 그 행사 여부를 선택할 수 있는 권리라고 할 수 있고, 상대방 당사자가 선택해야만 하는 의무로 보기는 어렵다. 원심판결 이유에 원고 오딘2의 동반매도요구권 행사에 대하여 피고 두산인프라코어가 반드시 DICC의 경영권을 유지하기 위해서 우선매수권을 행사해야만 하는 사정은 나타나 있지 않다. 따라서 (x)와 (y), (z)는 기본 원칙과 그 원칙을 변경할 수 있는 추가적 권리를 정한 것으로 볼 수 있을 뿐이고, 원심이 전제하고 있는 것처럼 이들이 서로 대등한 병렬적인 선택채권의 관계에 있다고 보기는 어렵다. 피고 두산인프라코어의 선택이 있어야만 (x), (y), (z)에 따라서 매매계약의 당사자, 매매대상, 매매금액 등이 전혀 다른 별개의 매매계약의 체결이 의제되는 법적 효력이 발생한다. 매수예정자와 매각금액이 특정되었다고 볼 수 없는 상태에서 조건 성취 방해에 따른 조건 성취를 의제하더라도 그것만으로 곧바로 매도주주와 상대방 당사자 사이에 어떠한 법적 효과가 발생하는지를 정할 수 없으므로, 이에 따라 원고 오딘2가 갖는 구체적인 권리와 의무의 내용을 정할 수 없다. (라) 기업인수계약은 일반적으로 매도인이 회사에 관한 투자소개서와 입찰서류를 배포하여 그에 응한 사람들 가운데 입찰적격자를 선정한 다음 구속력 있는 입찰제안을 받아서 우선협상대상자를 선정하고, 우선협상대상자와 양해각서를 체결한 다음 대상회사에 대한 정밀실사를 거쳐 인수대금을 조정하며, 대금 지급 시기와 경영권 이전 시기 등을 조율하는 등의 절차를 거친 다음에 비로소 본계약을 체결하게 된다. 그런데 이 사건 매각절차는 원고 오딘2가 윌버 로스와 플래티넘으로부터 법적 구속력이 없는 인수의향서만을 제출받은 상황에서 투자소개서 작성을 준비하고 있던 초기 단계에서 중단되었다. 동반매도요구권이 행사되어 DICC의 지분 100%가 매도될 수 있음을 전제로 진행되었던 이 사건 매각절차가 기업의 지배권을 이전하기 위해 주식을 양도하는 기업인수절차와 같고, 기업인수계약과 마찬가지로 본계약 체결에 이르기까지 절차가 매우 복잡하며 여러 가지 변수에 따른 불확실성을 가진다는 점에 비추어 보더라도, 피고 두산인프라코어가 원고 오딘2의 자료제공 요청에 응하지 않았다는 사정만으로 신의성실에 반하여 조건의 성취를 방해하였다고 단정하기는 어렵다. (마) 위와 같은 여러 사정을 종합적으로 고려하면, 피고 두산인프라코어가 원고 오딘2에 입찰절차 진행에 필요한 투자소개서 작성을 위한 자료를 제대로 제공하지 않은 행위만을 이유로 신의성실에 반하여 조건의 성취를 방해한 것으로 보기 어려울 뿐 아니라 그 조건 성취로 인한 법률 효과를 정할 수 없다는 점에서도 민법 제150조 제1항에 따라 원고 오딘2와 피고 두산인프라코어 사이에 원고 오딘2 소유의 DICC 지분에 관한 매매계약 체결이 의제된다고 할 수 없다. (바) 그런데도 원심은 이 사건 매수예정자와 매각금액의 결정이 동반매도요구권 행사의 조건이고, 동반매도요구권의 행사 결과 원고 오딘2가 갖는 권리가 선택채권의 성격을 가진다고 보아 민법 제150조 제1항에 따라 원고 오딘2와 피고 두산인프라코어 사이에서 원고 오딘2 소유의 DICC 지분에 관한 매매계약이 체결된 것으로 의제된다고 판단하였다. 원심의 이러한 판단에는 조건부 법률행위에서 조건, 민법 제150조 제1항에서 정한 조건 성취 방해행위와 그 유추적용, 선택채권에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 잘못이 있다. 이를 지적하는 피고 두산인프라코어의 상고이유 주장은 정당하다. 2. 원고 시니안 유한회사, 넵튠 유한회사, 하나제일호사모투자전문회사(이하 ‘원고 시니안 등’이라 한다)의 상고이유에 관한 판단 가. 사실관계 원심판결 이유와 기록에 따르면 다음 사실을 알 수 있다. (1) 주식회사 두산캐피탈(이하 ‘두산캐피탈’이라 한다) 지분에 대한 매매계약과 주주 간 계약 체결 피고 주식회사 두산(이하 ‘피고 두산’이라 한다)은 피고 두산중공업 주식회사(이하 ‘피고 두산중공업’이라 한다), 피고 두산인프라코어 등 20여 개의 계열사를 포함하는 두산그룹의 모회사이다. 피고 재단법인 두산연강재단(이하 ‘피고 두산연강재단’이라 한다)은「공익법인의 설립ㆍ운영에 관한 법률」에 따라 설립된 재단법인으로 피고 두산의 특수관계인이고, 두산캐피탈은 할부금융업, 시설대여업 등을 목적으로 하는 회사이며, 두산(중국)융자임대 유한공사[Doosan (China) Financial Leasing Corp. 이하 ‘DCFL’이라 한다]는 DICC로부터 건설기계 등을 구입하고자 하는 중국 내 고객에게 리스금융 등 금융상품을 판매하는 회사이다. 2011년 초 피고 두산인프라코어, 두산과 두산중공업(이하 위 피고들 3인만 통칭할 때는 ‘피고 두산 등’이라 한다)은 두산캐피탈의 주식을 보유하고 있었고, 두산캐피탈은 DCFL의 지분 80%를 보유하고 있었다. 원고 시니안 등은 2011. 4. 28. 두산캐피탈과 신주인수계약(이하 ‘두산캐피탈 신주인수계약’이라 한다)을 체결하였는데, 그 내용은 두산캐피탈이 실시한 주주배정방식의 유상증자에서 발생한 실권주인 보통주 7,957,066주를 총 49,731,662,500원에 인수하는 것이다. 원고 시니안 등은 같은 날 주금 합계 49,731,662,500원을 납입하였고 신주인수대금은 모두 두산캐피탈의 DCFL 유상증자대금으로 사용되었다. 원고 시니안 등은 두산캐피탈 신주인수계약과 동시에 두산캐피탈의 주주인 피고 두산 등과 투자금의 사용과 회수 방안에 관한 사항을 정한 주주 간 계약(이하 ‘두산캐피탈 주주 간 계약’이라 한다)을 체결하였다. 두산캐피탈 주주 간 계약 제3.3조는 ‘대상회사(두산캐피탈을 가리킨다. 이하 같다)의 DCFL에 대한 증자’라는 제목으로 (a)항 2문에서 “당사자들은 종속회사(DCFL을 가리킨다. 이하 같다) 유상증자 이후에도 대상회사는 종속회사에 대한 지분비율을 현재와 같이 그대로 유지할 것이라는 점을 명확히 인식하고 있으며, 두산 측 주주는 대상회사로 하여금 종속회사에 대한 지분비율을 현재와 같이 그대로 유지하도록 노력하여야 한다.”라고 정하고 있다. (2) 두산캐피탈의 DCFL 지분 매각 두산캐피탈은 2011. 12. 30. 원고 시니안 등의 동의를 받아 DICC에 DCFL의 지분 80% 중 29%를 640억 원에 매각한 적이 있는데, 2015. 7. 17.에는 원고 시니안 등의 동의를 받지 않고 DICI에 자신이 보유 중이던 나머지 DCFL 지분 51%를 759억 원에 매각하였다. 이로써 두산캐피탈은 DCFL 지분을 모두 매각하게 되었다. (3) 피고 두산연강재단의 두산캐피탈 주주 간 계약상 지위 승계 피고 두산연강재단과 Doosan Heavy Industries America LLC, Doosan Infracore America Corporation은 2013년경 피고 두산 등으로부터 두산캐피탈의 지분을 양수하면서 피고 두산 등의 두산캐피탈 주주 간 계약상 지위를 승계하였다. 나. 피고 두산 등의 기망으로 인한 불법행위책임 성립 여부(상고이유 제1점) 원심은, 피고 두산 등이 두산캐피탈 신주인수계약 당시부터 원고 시니안 등을 기망하여 신주인수계약을 체결하도록 하였다는 사실을 인정하기에 부족하고 달리 이를 인정할 증거가 없으므로, 원고 시니안 등의 주위적 청구는 이유 없다고 판단하였다. 관련 법리에 따라 기록을 살펴보면 원심의 이러한 판단에 상고이유 주장과 같이 논리와 경험의 법칙에 반하여 자유심증주의의 한계를 벗어나거나 기망행위에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 잘못이 없다. 다. 피고 두산연강재단의 채무불이행책임 성립 여부 (1) DCFL 지분유지의무 관련(상고이유 제2점에 대한 판단) (가) 어떠한 의무를 부담하는 내용의 기재가 있는 문면에 ‘최대한 노력하겠습니다.’, ‘최대한 협조한다.’ 또는 ‘노력하여야 한다.’고 기재되어 있는 경우, 특별한 사정이 없는 한 당사자가 위와 같은 문구를 기재한 의미는 문면 그 자체로 볼 때 그러한 의무를 법적으로는 부담할 수 없지만 사정이 허락하는 한 그 이행을 사실상 하겠다는 취지로 해석함이 타당하다. 당사자가 그러한 표시행위에 의하여 나타내려고 한 의사는 그 문구를 포함한 전체의 문언을 고려하여 해석해야 하는데, 그러한 의무를 법률상 부담하겠다는 의사였다면 굳이 위와 같은 문구를 사용할 필요가 없고, 위와 같은 문구를 삽입하였다면 그 문구를 의미 없는 것으로 볼 수 없기 때문이다(대법원 1994. 3. 25. 선고 93다32668 판결, 대법원 1996. 10. 25. 선고 96다16049 판결 등 참조). 다만 계약서의 전체적인 문구 내용, 계약의 체결 경위, 당사자가 계약을 체결함으로써 달성하려는 목적과 진정한 의사, 당사자에게 의무가 부과되었다고 볼 경우 이행가능성이 있는 것인지 여부 등을 종합적으로 고려하여 당사자가 그러한 의무를 법률상 부담할 의사였다고 볼 만한 특별한 사정이 인정되는 경우에는 위와 같은 문구에도 불구하고 법적으로 구속력이 있는 의무로 보아야 한다. (나) 원심은 다음과 같은 이유로 두산캐피탈 신주인수계약 제3.3조 (a)항은 노력하여야 한다고 기재된 문언에도 불구하고 두산 측 주주인 피고 두산 등으로 하여금 두산캐피탈이 DCFL의 지분을 신주인수계약 당시와 같이 유지하도록 할 의무를 부과하고 있는 것으로 보아야 한다고 판단하였다. ① 두산캐피탈 신주인수계약 제3.3조 (a)항에서 노력하여야 한다고 정하고 있지만 동시에 ‘당사자들은 DCFL 유상증자 이후에도 두산캐피탈이 DCFL에 대한 지분비율을 현재와 같이 그대로 유지할 것이라는 점을 명확히 인식하고 있으며’라고 기재하고 있다. ② 두산캐피탈 신주인수계약 당시 두산캐피탈은 자본확충을 위한 유상증자가 시급한 상황이었는데, 투자전문기관인 원고 시니안 등으로서는 당시 두산캐피탈이 보유하고 있던 DCFL 지분 80%의 가치를 고려하지 않았더라면 위와 같이 재무상태가 악화된 두산캐피탈 지분을 매수하기로 결정하지 않았을 것이다. ③ 실제 원고 시니안 등이 투자한 신주인수대금은 그대로 DCFL의 유상증자대금으로 사용되었다. 그러나 원심은 피고 두산연강재단이 어떤 행위를 통해 두산캐피탈의 경영진으로 하여금 2차 DCFL 지분 매각을 결정하도록 하였다는 것인지에 관한 주장ㆍ증명이 없다는 이유로 원고 시니안 등의 청구를 받아들이지 않았다. (다) 위에서 본 법리에 비추어 이 사건 사실관계를 살펴보면, “두산 측 주주는 두산캐피탈로 하여금 DCFL에 대한 지분비율을 현재와 같이 그대로 유지하도록 노력하여야 한다.”라고 기재되어 있는 문언에도 불구하고, 해당 조항의 전체적인 문구 내용, 두산캐피탈 주주 간 계약의 체결 경위, 당사자 쌍방이 위 계약을 체결함으로써 달성하려고 하였던 목적과 진정한 의사, 두산 측 주주와 두산캐피탈, DCFL의 관계 등을 종합적으로 고려하면, 두산 측 주주는 위 주주 간 계약에 따라 DCFL의 지분을 유지할 의무를 부담한다고 해석할 수 있는 특별한 사정이 인정된다고 할 것이므로, 이와 같이 해석한 원심판단은 정당하다. 그런데 두산캐피탈은 결국 DCFL의 지분을 전부 매각함으로써 그 지분을 유지하지 않았을 뿐만 아니라 2차로 DCFL의 지분 51%를 매각할 때에는 원고 시니안 등의 동의를 받지 않았다. 따라서 피고 두산 등으로부터 두산캐피탈 주주 간 계약상의 지위를 승계한 피고 두산연강재단은 이와 같이 원고 시니안 등에 대하여 두산캐피탈 주주 간 계약상의 의무를 불이행한 데에 대한 책임이 있다고 보아야 한다. 따라서 원심이 피고 두산연강재단의 DCFL 지분유지의무 관련 채무불이행 책임을 부정한 것에는 주주 간 계약에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 잘못이 있다. 이를 지적하는 원고 시니안 등의 상고이유 주장은 정당하다. (2) 기업공개 의무, 회구보증약정 유지 의무 등 인정 여부(상고이유 제3, 4점) (가) 원심은 다음과 같이 판단하였다. 피고 두산 등의 두산캐피탈 주주 간 계약상 지위를 승계한 피고 두산연강재단이 두산캐피탈의 기업공개를 위해 노력할 의무를 이행하지 않았더라도 그 의무불이행과 원고 시니안 등이 주장하는 손해 사이에 인과관계를 인정할 아무런 증거가 없다. 피고 두산연강재단이 두산캐피탈 주주 간 계약에 따라 DICC나 DCFL로 하여금 고객의 DCFL에 대한 연체 리스료채무를 DICC가 사실상 이중 보증하는 내용의 이 사건 회구보증약정을 그대로 유지하도록 할 의무가 있다고 인정하기 부족하다. 피고 두산 등이 어떠한 행위를 통해 두산캐피탈로 하여금 주식회사 엔디나인이 설립한 특수목적법인 발행의 기업어음(ABCP) 1,000억 원 상당을 매입하겠다는 약정(이하 ‘엔디나인 매입확약’이라 한다)을 하도록 하였다거나 두산캐피탈이 위 확약을 하는 것을 제지할 수 있었는데도 이러한 조치를 하지 않았다는 점에 관하여 아무런 주장ㆍ증명이 없다. (나) 위 (1)(가)에서 본 법리에 비추어 보면, 피고 두산 등의 두산캐피탈 주주 간 계약상 지위를 승계한 피고 두산연강재단이 두산캐피탈 주주 간 계약에 따라 기업공개를 해야 할 의무, 이 사건 회구보증약정을 유지해야만 하는 의무 또는 엔디나인 매입확약을 하지 않도록 하는 등 두산캐피탈의 위험한 투자를 제지할 의무 등을 부담한다고 보기 어렵다. 원심판결 이유에 일부 부적절한 부분이 있지만 같은 취지에서 원고 시니안 등의 주장을 배척한 원심의 결론은 정당하다. 라. 피고 두산인프라코어의 불법행위책임 성립 여부(상고이유 제5점) 원심은 피고 두산인프라코어가 2013. 7.경 DICC와 DCFL로 하여금 이 사건 회구보증약정을 변경하도록 지시하고 2014. 5.경 두산캐피탈에 2차 DCFL 지분 매각을 지시하였다거나, 또는 피고 두산인프라코어의 위와 같은 지시에 따라 이 사건 회구보증약정이 변경되고 2차 DCFL 지분 매각이 이루어졌다고 인정하기 어렵다고 판단하였다. 관련 법리에 따라 원심판결 이유를 살펴보면 원심의 이러한 판단에 상고이유 주장과 같이 불법행위책임에 관하여 필요한 심리를 다하지 않아 자유심증주의의 한계를 벗어난 잘못이 없다. 3. 결론 피고 두산인프라코어의 나머지 상고이유에 대한 판단을 생략한 채, 원심판결 중 원고 오딘2의 피고 두산인프라코어에 대한 청구 부분과 원고 시니안 등의 피고 두산연강재단에 대한 예비적 청구 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 다시 심리ㆍ판단하도록 원심법원에 환송한다. 원고 시니안 등의 나머지 상고는 이유 없어 이를 기각한다. 원고 시니안 등과 피고 두산 등 사이의 상고비용은 원고 시니안 등이 부담하도록 하여, 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다. 대법관 이동원(재판장) 김재형(주심) 민유숙 노태악 |
나. 신규 임대차계약의 해석 – 주택임대차법상 ‘계약의 갱신’으로 인정
이 사건 임대차가 2021. 2. 1.까지로 묵시적으로 갱신되었는데, 원고와 피고가 위 기간 만료 후 약 2개월이 지나서 2021. 4. 6. 신규 임대차계약서를 작성한 사실은 앞서 본 바와 같다. 살피건대, 앞서 본 기초사실과 증거들 및 갑 제20호증, 을 제3호증의 각 기재에 변론 전체의 취지에 의하여 인정되는 아래와 같은 사실 내지 사정을 종합하여 보면, 원고와 피고는 이 사건 임대차가 2021. 2. 1.이 지남에 따라 재차 묵시적으로 갱신된 상태에서 이를 확인하는 의미로 신규 임대차계약서를 작성한 것으로, 이는 임차인(원고)의 주택임대차법상 ‘임의해지권’이 인정되는 ‘계약의 갱신’에 해당한다고 봄이 상당하다. 따라서 이에 관한 원고의 주장은 이유 있고, 이와 다른 피고의 주장은 이유 없다.
1) 주택임대차법은 임차인의 주거생활의 안정을 보장하기 위하여 임대차계약의 법정갱신, 즉 묵시적 갱신(제6조) 및 임차인의 계약갱신요구에 의한 갱신(제6조의3)을 인정하고 있는데, 이와 같이 갱신된 임대차의 존속기간을 모두 2년으로 보면서도, 임차인은 그 임대차계약을 언제든지 일방적으로 해지할 수 있도록(제6조의2) 규정하고 있다. 이는, 주택임대차의 존속기간을 보장하면서도 임차인이 원하는 시기에 이사할 수 있도록 하여 임차인의 지위를 더 두텁게 보호하는 데에 그 입법취지가 있다 할 것이다(다만 그 해지 통보 후 3개월이 지나야 해지의 효력이 발생하도록 하여 임대인의 지위도 어느 정도 보호함으로써 임차인과 임대인 사이의 형평을 도모하였다고 이해된다). 나아가 주택임대차법은 이 법에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 약정은 그 효력이 없다고 규정하여(제10조), 편면적 강행규정의 성격을 띠고 있다.
이와 같이 임차인을 두텁게 보호하는 주택임대차법의 취지에 비추어, 당사자 간에 표시된 의사와 그 해석이 명백하지 않은 한 임차인의 위 임의해지권의 포기 내지 상실 여부는 신중하게 판단해야 할 것이고, 임대차계약이 묵시적으로 갱신된 상태에서 ‘갱신계약, 재계약’ 등의 형식으로 임대차를 연장하는 취지의 계약(서)을 체결(작성)한 경우에도 위 입법취지에 부합하는 방향으로 해석하는 것이 합리적이다.
즉, 주택임대차법상 ‘묵시적 갱신에 의한 경우’와 ‘임차인의 (명시적) 갱신요구에 의한 경우’에 모두 임차인의 임의해지권이 인정되는 터에, 임대차가 ‘묵시적으로 갱신된 상태에서 당사자 간에 계약의 갱신 내지 기간연장에 관하여 계약서를 작성한 경우’ 에도 위 양자의 경우와 마찬가지로 임차인의 임의해지권을 인정하는 쪽으로 해석함이 상당하고, 이와 달리 신규 계약을 체결하였다는 이유로 이를 부정하는 것은 위 입법취지와 맞지 않을 수 있다.
2) 앞서 본 바와 같이 이 사건 임대차는 2019. 2. 1.경 묵시적 갱신에 따라 그 존속기간이 2021. 2. 1.까지로 되어 있었는데, 임차인인 원고가 주택임대차법 제6조의3 제1항, 제6조 제1항 전단에서 정한 대로 위 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간 내에 피고에게 계약갱신을 요구하였음을 인정할 자료는 없다. 그러나 다른 한편, 임대인인 피고도 역시 같은 기간 동안 원고에게 이 사건 임대차의 갱신을 거절하는 취지의 통지 등을 하지 않은 것으로 보이고, 이러한 상태에서 위 임대차기간이 도과하였던 것으로 보인다. 그렇다면 특별한 사정이 없는 한 이 사건 임대차는 위 임대차기간 종기일인 2021. 2. 1.이 지나면서 다시 묵시적으로 갱신되었고, 임차인인 원고는 그 갱신된 임대차를 중도에 임의해지할 수 있는 권리를 가지고 있는 상태였다 할 것이다.
3) 이처럼 이 사건 임대차가 묵시적으로 갱신된 상태에서 원고와 피고는 신규 임대차계약서를 작성하였는데, 그 내용을 기존의 2016. 10. 31.자 임대차계약서(갑 제1호증)와 비교하여 보면 임대차기간에 관한 날짜만 바뀌었을 뿐 임대차보증금 액수가 동일하고 기타 계약조건의 특별한 변경은 없으며, 그 특약사항란에 ‘본 계약은 계약갱신청구에 의한 재계약’임이 명시적으로 기재되어 있다. 이와 같은 신규 임대차계약서의 작성경위와 그 내용에 비추어, 원고와 피고는 이 사건 임대차가 (묵시적으로) 갱신됨에 따라 임대차기간이 연장되었음을 확인하고 이를 서면으로 명확히하기 위하여 위 계약서를 작성한 것으로 보일 뿐, 원고가 보유하고 있는 위 임의해지권을 포기․상실시키려는 의사로 약정을 하였다고 보기는 어렵다(원고의 동의 없이 그와 같은 약정을 한다는 것은, 아래에서 보는 것처럼 그 의사가 명확히 표시되지 않았을 뿐만 아니라 주택임대차법에 어긋나는 임차인에게 불리한 약정이어서 쉽사리 그 효력을 인정하기도 어렵다).
4) 사회 일반에서 계약 당사자들은 어떤 계약이 명시적 또는 묵시적으로 갱신되는 경우 기본적 권리의무관계에 변동이 없을지라도 이를 재확인하거나 갱신의 취지를 명확히 하기 위하여 새로 계약서를 작성하는 일이 종종 있다. 이에 비추어 보면 이 사건에서 신규 임대차계약서를 작성하면서 특약사항란에 위와 같이 기재한 것 역시, 이 사건 임대차가 묵시적으로 갱신되었음을 서면으로 확인한 것이거나, 나아가 비록 주택임대차법 제6조의3에서 정한 임차인의 (명시적) 계약갱신요구권 행사의 요건이 갖추어지지는 않았더라도 당사자 간 합의에 의해 그와 같이 취급하기로 하는 의사의 합치가 있었던 것으로 볼 수도 있으므로,3) 그에 따른 법적 효과로서 원고의 주택임대차법상 임의해지권을 인정함이 상당하다.
| 3) 앞서 본 바와 같이 이 사건 임대차는 2021. 2. 1. 묵시적으로 갱신되었던 것이지, 주택임대차법 제6조의3의 계약갱신요구권 행사로 인하여 갱신된 것은 아니었다. 그런데 임대차계약이 묵시적으로 갱신된 경우와 임차인의 계약갱신요구권 행사에 의해 갱신된 경우는 모두 그 존속기간이 2년이고 임차인의 임의해지권이 인정된다는 점에서 동일한바, 일반인 입장에서 양자를 명확히 구분하기 어려울 수는 있으나, 당사자의 의사 해석이나 그에 따른 법적 효과, 결론에 있어서는 마찬가지로 볼 수 있다. |
5) 갑 제20호증의 기재와 변론 전체의 취지에 의하면, 원고는 2021. 3. 하순경 연장계약서를 작성해 달라는 피고의 요청을 받은 공인중개사로부터 연락을 받은 뒤 2021. 4. 6. 중개사무실에서 신규 임대차계약서를 작성한 것으로 보일 뿐이고, 특별히 원고가 이미 보유하고 있는 임의해지권을 포기하고 신규 임대차계약서 기재 종기일자까지 임대차에 구속되겠다는 의사로 위 계약서를 작성하였다고 볼 만한 정황이나 자료는 없다. 그리고 을 제3호증의 기재에 의하면 원고는 위 신규 임대차계약서를 작성한 직후 피고에게 ‘오늘 계약 연장했다, 감사하다’는 내용의 문자메시지를 보냈는바, 이는 임대차 갱신을 서면으로 작성하였다는 취지일 뿐, 계약내용에 특별한 변동(원고의 임의해지권의 제한 등)을 추단할 만한 내용이 없다.
6) 다만, 신규 임대차계약서에서 임대차기간을 이 사건 임대차의 법정갱신에 따른 2년, 즉 2021. 2. 2.부터 2023. 2. 1.까지가 아니라 ‘2021. 4. 6.부터 2023. 4. 5.까지’로 특정하여 기재한 것이 문제되므로 이에 관하여 살펴본다. 이는, 주택임대차법상의 갱신기간 2년을 위 신규 임대차계약서 작성일로부터 기산하여 기재하였기 때문으로 보이고, 이로 인하여 원고는 법정갱신기간 외에 추가로 2개월여의 임대차기간을 보장받게 되기는 한다.
그러나 위와 같은 사정을 이유로 피고의 주장처럼 신규 임대차계약을 별도의 새로운 계약이라고 보고 원고의 임의해지권을 부정하는 것은 다음과 같이 부당하다. 당시 원고는 이 사건 임대차의 묵시적 갱신을 거듭하여 이 사건 아파트에 4년여 거주하였는바, 앞으로도 2년 가까이 계속 이곳에 거주할 것인지 여부가 불확실하거나, 적어도 중도에 임대차를 종료시킬 수 있는 지위에 있었다. 즉, 이 사건 임대차가 묵시적으로 갱신된 상태로 남아 있으면 주택임대차법에 따라 2023. 2. 1.까지 임대차기간을 보장받으면서 언제든 그 의사에 따라 임의해지권을 행사할 수도 있는 것이었다. 그런데 만약 피고의 위 주장과 같이 해석한다면, 원고는 법정갱신의 경우보다 2개월여 더 길게 이 사건 아파트를 임차할 수 있게 되는 대신, 같은 기간 동안 피고로부터 임대차보증금을 돌려받지 못하게 될 뿐만 아니라 법률에 의해 보장되는 중도의 임의해지권까지 잃게 되는 것이다. 이는 원고와 피고 사이의 형평 및 당사자들의 추정적 의사, 나아가 임차인을 두텁게 보호하는 주택임대차법의 취지 등에 배치되는 것으로써 불합리하므로 받아들이기 어렵다.
결국, 위 임대차기간의 별도 약정과 관계없이, 이 사건 임대차는 여전히 주택임대차법상 ‘갱신’에 해당하고 원고의 ‘임의해지권’은 인정된다고 보아야 한다.
다. 이 사건 임대차의 종료
1) 원고는 위와 같이 갱신된 이 사건 임대차 계속 중에 주택임대차법 제6조의2에 따른 임의해지권을 가지므로, 이 사건 해지통지는 적법하다 하겠다.
따라서 이 사건 임대차는 피고가 원고로부터 이 사건 해지통지를 받은 2021. 10. 25.경부터 3개월이 지난 2022. 1. 25.경 해지의 효력이 발생하여 종료되었다(원고는 선택적 또는 예비적으로 이 사건 임대차가 그 무렵 당사자 합의로 해지되었다는 주장도 하나,4) 원고의 임의해지 주장을 받아들이는 이상 위 합의해지 주장에 대해서는 판단하지 아니한다).
| 4) 원고는, 피고가 원고로부터 이 사건 해지통지를 받고는 바로 그 다음 날 새로운 임차인을 구하기 위하여 부동산중개사무소에 중개를 의뢰하였고, 임차인이 쉽게 구해지지 않자 임대차보증금을 낮춰서 내놓기도 하였으며, 아직 원고가 완전히 이사를 가지 않았음에도 2022. 1. 12. 이 사건 아파트를 방문하여 주방과 거실의 벽지 등을 훼손하고 화장실 타일에 붙어있던 스티커도 떼어내어 깨진 타일이 그대로 드러나게 하였고, 2022. 1. 19. 원고에게 아파트의 원상회복을 요청하는 등의 행위를 하였으므로, 원고가 이 사건 해지통지를 한 2021. 10. 25.경 당사자들 사이에 이 사건 임대차계약의 해지에 관한 의사의 합치가 있었음이 인정되고 다만 임대차의 종료시점을 그로부터 3개월 뒤로 한 것이므로, 결국 이 사건 임대차는 2021. 10. 25.부터 3개월 이후인 2022. 1. 25.경 종료되었다고 주장하였다. |
2) 나아가 설사 이 사건 해지통지의 효력을 부정한다고 하더라도, 앞서 든 증거와 갑 제5 내지 8, 13 내지 18호증, 을 제1호증의 각 기재에 변론 전체의 취지를 보태어 인정되는 다음과 같은 사실 내지 사정을 종합하, 이 사건 임대차계약은 늦어도 2023. 4. 5.에는 종료되었음이 다음과 같이 분명하다.
즉, ① 원고와 피고 사이에 체결된 신규 임대차계약서에 의하더라도 임대차기간의 종기일이 2023. 4. 5.로 되어 있음은 이미 보았다. ② 원고는 2021. 10. 25. 피고에게 이 사건 해지통지를 한 후 임대차보증금의 반환을 요구하다가, 2022. 2. 13. 이 사건 소를 제기함과 아울러 같은 달 14.경 이 사건 아파트에서 퇴거하는 등 계속적으로 이 사건 임대차의 해지 내지 종료의 의사를 표시하여 왔다. ③ 피고는 원고와 다툼이 있기는 하였으나, 2022. 1. 이후 원고에게 이 사건 아파트 내부의 원상회복을 요구하였고, 원고가 2022. 2. 14. 위 아파트에서 퇴거한 후 장기수선충당금의 지급을 요청하자 통장번호를 달라고 요구하는 등 이 사건 임대차의 종료를 전제로 하는 언행을 하였으며, 당심 계속 중인 2023. 8. 14.과 같은 달 18. 원고에게 임대차보증금 등 명목으로
총 260,459,650원을 공탁 내지 변제하였는바, 이 사건 임대차 종료에 따른 일응의 정산도 이루어졌다. ④ 피고는 원고에 대한 금전공탁서(을 제6호증)의 공탁원인사실란에 ‘2023. 4. 5. 임대기간 종료 후 임대보증금을 현실제공하려 하였으나 (원고가) 수령거부하므로 공탁한다’고 기재하였는바, 피고 역시 이 사건 임대차가 적어도 신규 임대차계약상의 임대차기간 종기일인 2023. 4. 5.에는 종료된다고 주장 내지 자인하였었다. 이
와 같은 여러 사정을 종합하여 보면, 원고와 피고 사이에는 아무리 늦어도 2023. 4. 5.에는 이 사건 임대차를 유지․존속하는 의사의 결여 또는 포기가 각 당사자의 표시행위에 나타나 임대차를 종료한다는 점에 관하여 객관적으로 일치되었다고 봄이 상당하다. 따라서 이 사건 임대차는 위 신규 임대차계약상의 종기이자 원고와 피고 사이의 의사합치를 추단할 수 있는 2023. 4. 5.경에는 결국 종료되었다고 봄이 마땅하다5)(따라서 이 사건 임대차가 2023. 4. 5.이 지나서도 또다시 묵시적으로 갱신되었다는 피고의 주장은 전혀 받아들일 수 없다).6)
| 5) 계약이 합의해지되기 위하여는 일반적으로 계약이 성립하는 경우와 마찬가지로 계약의 청약과 승낙이라는 서로 대립하는 의사표시가 합치될 것을 그 요건으로 하는 것이지만, 계약의 합의해지는 명시적인 경우뿐만 아니라 묵시적으로도 이루어질 수 있는 것이므로 계약 후 당사자 쌍방의 계약 실현 의사의 결여 또는 포기가 쌍방 당사자의 표시행위에 나타난 의사의 내용에 의하여 객관적으로 일치하는 경우에는, 그 계약은 계약을 실현하지 아니할 당사자 쌍방의 의사가 일치됨으로써 묵시적으로 해지되었다고 해석함이 상당하다(대법원 2003. 1. 24. 선고 2000다5336, 5343 판결 등 참조). 6) 이와 같은 취지에서 원고는, 아래 보는 것처럼 지연손해금 발생의 기산점을 2023. 4. 6.로 하여 청구하고 있는바, 이러한 가정적 판단에 따르더라도 결론에는 영향이 없다 |
| 대법원 2003. 1. 24. 선고 2000다5336, 5343 판결 [채무부존재확인·양수금][공2003.3.15.(174),677] 【판시사항】 [1] 임차인이 특정한 날짜까지 임차부분에 입점하지 아니하면 임대차계약이 자동적으로 해지된다는 특약이 있는 경우 그 불이행 자체로써 계약이 자동적으로 해지되는지 여부(적극) [2] 임대차계약의 당사자 사이에 자동해지 조항의 효력을 상실시키고 자동해지된 계약을 부활시키는 약정이 있었다고 본 사례 [3] 계약의 묵시적 합의해지를 인정하기 위한 요건 [4] 처분문서에 나타난 당사자 의사의 해석방법 [5] 임대보증금반환채권에 관한 양도금지의 특약을 임대차계약이 종료되고 임대목적물이 명도될 때까지만 유효한 것으로 제한적으로 해석하여야 하는지 여부(소극) [6] 채권양도금지특약으로 대항할 수 있는 제3자의 범위(=악의 또는 중과실 있는 제3자) 및 제3자의 악의 또는 중과실에 대한 입증책임의 소재(=채권양도금지특약으로 채권양수인에게 대항하려는 자) [7] 계약의 합의해지에 대하여 민법 제548조 제2항이 적용되는지 여부(소극) 【판결요지】 [1] 임대차계약을 체결하면서, '임대차계약은 임차인이 임차보증금을 완급한 때부터 효력이 생기고, 그 때부터 한 달 이내에 임차인이 임차부분에 입점하지 아니하면 자동적으로 해지된다.'고 약정하였는데, 그 후 임차인이 위 기한 내에 입점하지 않았다면 해지의 의사표시를 요하지 않고 그 불이행 자체로써 위 임대차계약은 그 일자에 자동적으로 해지된 것으로 보아야 한다. [2] 임대차계약의 당사자 사이에 자동해지 조항의 효력을 상실시키고 자동해지된 계약을 부활시키는 약정이 있었다고 본 사례. [3] 계약이 합의해지되기 위하여는 일반적으로 계약이 성립하는 경우와 마찬가지로 계약의 청약과 승낙이라는 서로 대립하는 의사표시가 합치될 것을 그 요건으로 하는 것이지만, 계약의 합의해지는 명시적인 경우뿐만 아니라 묵시적으로도 이루어질 수 있는 것이므로 계약 후 당사자 쌍방의 계약 실현 의사의 결여 또는 포기가 쌍방 당사자의 표시행위에 나타난 의사의 내용에 의하여 객관적으로 일치하는 경우에는, 그 계약은 계약을 실현하지 아니할 당사자 쌍방의 의사가 일치됨으로써 묵시적으로 해지되었다고 해석함이 상당하다. [4] 처분문서는 그 진정성립이 인정되면 특별한 사정이 없는 한 그 처분문서에 기재되어 있는 문언의 내용에 따라 당사자의 의사표시가 있었던 것으로 객관적으로 해석하여야 하고, 당사자 사이에 계약의 해석을 둘러싸고 이견이 있어 처분문서에 나타난 당사자의 의사해석이 문제되는 경우에는 문언의 내용, 그와 같은 약정이 이루어진 동기와 경위, 약정에 의하여 달성하려는 목적, 당사자의 진정한 의사 등을 종합적으로 고찰하여 논리와 경험칙에 따라 합리적으로 해석하여야 한다. [5] 당사자 사이에 계약의 해석을 둘러싸고 별다른 이견이 없고 임대차계약서에 기재되어 있는 문언의 내용상으로 임대보증금반환채권에 관한 양도금지 특약규정의 효력을 임대차계약의 종료시나 임대목적물의 명도시까지로 제한하고 있지 아니한 경우, 처분문서의 의사해석 법리에 비추어 그 객관적 문언과 다른 내용의 해석을 할 수는 없는 것이고, 더욱이 임대차계약 체결 당시 임차인은 임대보증금반환채권에 관한 양도금지 특약을 감수하고 이에 동의한 것이므로 양도금지특약이 임대차계약이 종료되고 임대목적물이 명도된 때까지만 유효한 것으로 제한해석을 하지 않는다고 하여 임차인에게 가혹한 것이라고 볼 수 없고, 임대인으로서는 임대차계약이 종료되고 임대목적물이 명도된 이후라도 보증금반환채권만이 양도되어 버림으로써 최초 법률관계의 당사자가 아닌 제3자와의 법률분쟁에 휩싸이거나 복잡한 권리관계가 형성되는 것을 미리 방지하기 위하여 양도금지의 특약을 할 수 있는 것이므로, 임대인에게 양도금지 특약의 실익이 없는 것은 아니라고 할 것이다. [6] 채무자는 제3자가 채권자로부터 채권을 양수한 경우 채권양도금지 특약의 존재를 알고 있는 양수인이나 그 특약의 존재를 알지 못함에 중대한 과실이 있는 양수인에게 그 특약으로써 대항할 수 있고, 여기서 말하는 중과실이란 통상인에게 요구되는 정도의 상당한 주의를 하지 않더라도 약간의 주의를 한다면 손쉽게 그 특약의 존재를 알 수 있음에도 불구하고 그러한 주의조차 기울이지 아니하여 특약의 존재를 알지 못한 것을 말하며, 제3자의 악의 내지 중과실은 채권양도 금지의 특약으로 양수인에게 대항하려는 자가 이를 주장·입증하여야 한다. [7] 합의해지 또는 해지계약이라 함은 해지권의 유무에 불구하고 계약 당사자 쌍방이 합의에 의하여 계속적 계약의 효력을 해지시점 이후부터 장래를 향하여 소멸하게 하는 것을 내용으로 하는 새로운 계약으로서, 그 효력은 그 합의의 내용에 의하여 결정되고 여기에는 해제, 해지에 관한 민법 제548조 제2항의 규정은 적용되지 아니하므로, 당사자 사이에 약정이 없는 이상 합의해지로 인하여 반환할 금전에 그 받은 날로부터의 이자를 가하여야 할 의무가 있는 것은 아니다. 【참조조문】 [1] 민법 제543조 제1항, 제544조[2] 민법 제105조, 제544조[3] 민법 제543조[4] 민법 제105조[5] 민법 제105조, 제449조 제2항[6] 민법 제449조 제2항[7] 민법 제548조 제2항 【참조판례】 [1] 1988. 12. 20. 선고 88다카132 판결(공1989, 195) 대법원 1991. 8. 13. 선고 91다13717 판결(공1991, 2347) 대법원 1992. 8. 18. 선고 92다5928 판결(공1992, 2747) [3] 대법원 1992. 6. 23. 선고 92다4130, 4147 판결(공1992, 2252) 대법원 1994. 8. 26. 선고 93다28836 판결(공1994하, 2512) 대법원 1994. 9. 13. 선고 94다17093 판결(공1994하, 2640) 대법원 1998. 1. 20. 선고 97다43499 판결(공1998상, 570) [4] 대법원 1997. 12. 12. 선고 97다5060 판결(공1998상, 256) 대법원 1999. 2. 12. 선고 98다45744 판결(공1999상, 530) 대법원 2000. 4. 11. 선고 2000다4517, 4524 판결(공2000상, 1185) 대법원 2001. 2. 27. 선고 99다23574 판결(공2001상, 765) [6] 대법원 1996. 6. 28. 선고 96다18281 판결(공1996하, 2364) 대법원 1999. 12. 28. 선고 99다8834 판결(공2000상, 362) [7] 대법원 1960. 10. 6. 선고 4293민상275 판결(집8, 민157) 대법원 1979. 10. 30. 선고 79다1455 판결(공1979, 12308) 대법원 1992. 6. 23. 선고 92다4130, 4147 판결(공1992, 2252) 대법원 1994. 9. 13. 선고 94다17093 판결(공1994하, 2640) 대법원 1996. 7. 30. 선고 95다16011 판결(공1996하, 2634) 【전 문】 【원고(반소피고),상고인】 원고(반소피고) (소송대리인 법무법인 부천종합법률사무소 담당변호사 차형근 외 1인) 【피고(반소원고),피상고인】 동양종합금융 주식회사 (소송대리인 법무법인 케이씨엘 담당변호사 김학세 외 7인) 【원심판결】 서울고법 1999. 12. 22. 선고 99나51809, 51816 판결 【주문】 원심판결 중 지연손해금에 관한 원고(반소피고) 패소 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 서울고등법원에 환송한다. 나머지 상고를 기각한다. 상고기각 부분에 대한 상고비용은 원고(반소피고)가 부담한다. 【이유】 상고이유를 판단한다. 1. 원심은 제1심판결을 원용하여, 소외 주식회사 조이스에프엔에프(이하 '소외 회사'라고 한다)는 고급의류매장을 운영하기 위하여 1997. 8. 28. 원고(반소피고, 이하 '원고'라고만 한다)로부터 서울 강남구 청담동 소재 지하 2층, 지상 7층 건물 중 지하 1층, 지상 1, 2층을 임차하는 계약을 체결하였는바(이하 '이 사건 임대차계약'이라고 한다), 임대차기간은 1997. 10. 1.부터 1999. 9. 30.까지, 임차보증금은 15억 원, 차임은 월 6백만 원으로 약정한 사실, 소외 회사는 1997. 10. 1.까지 원고에게 임차보증금 15억 원을 모두 지급한 사실, 소외 회사는 1997. 10. 24. 위 건물에 관하여, 같은 해 8. 20.자 전세권설정계약을 원인으로 한(실제 등기원인은 이 사건 임대차계약이다.) 전세권설정등기를 마친 사실, 소외 회사는 임차한 부분을 의류매장의 운영에 적합하도록 하기 위하여, 원고에게 ① 매장에 출입하는 입구를 따로 설치하고, ② 2층의 창틀 일부를 제거하고, ③ 매장 내부에 1층과 2층을 연결하는 계단을 따로 설치하고, 이를 위하여 1, 2층 화장실의 위치를 변경하고, ④ 기존에 설치된 냉난방용 팬코일을 제거하고 천장에 닥트형으로 설치하는 공사를 할 수 있도록 허락해 달라고 요구하였으나, 원고는 ④ 공사 외에 다른 공사를 하는 것에 대한 허락을 거절한 사실, 이 사건 임대차계약서 제2조 제1항에 의하면, 이 사건 임대차계약은 소외 회사가 임차보증금을 완급한 때부터 효력이 생기고, 그 때부터 한 달 이내에 소외 회사가 이 사건 임차부분에 입점하지 아니하면 자동적으로 해지된다고 약정되어 있는데(이하 '자동해지조항'이라고 한다), 원고와 소외 회사는 자동해지조항에서 정한 입점 마감일인 1997. 11. 1.을 경과한 같은 달 18.경까지 위 공사의 실시 여부에 관하여 논의한 사실, 원고는 1997. 11. 중순까지 소외 회사가 입점하지 아니하자 같은 달 21. 소외 회사에 조속히 입점할 것을 촉구하면서 자동해지조항에서 정한 기간 이내에 입점하지 아니하면 이 사건 임대차계약이 해지될 수 있다는 내용의 통고서를 보낸 사실, 한편 소외 회사는 원고의 거절로 위 공사를 할 수 없게 되자 입점을 포기하고 같은 날 원고에게 자동해지조항에 의하여 이 사건 임대차계약이 해지되었음을 통지하고 임차보증금의 반환을 요구하였고, 이에 대하여 원고는 같은 달 29. 소외 회사에 '… 조속한 건물 재임대를 통하여 보증금의 반환이 될 수 있도록 노력하겠습니다.'라고 기재한 답변서를 보낸 사실, 소외 회사는 1997. 12. 24. 이 사건 임대차계약의 임차보증금 반환채권을 피고(반소원고, 이하 '피고'라고만 한다)에게 양도하고 같은 달 30. 원고에게 그 사실을 통지하였으며 1998. 3. 19. 위 전세권에 관하여 피고 명의로 이전부기등기를 경료하여 준 사실, 원고는 원심 변론종결일까지 소외 회사에게 차임의 지급을 요구한 사실이 없는 사실을 인정하였는바, 원심판결 이유를 기록에 비추어 검토하여 보면 원심의 위와 같은 사실인정은 정당하고, 거기에 상고이유의 주장과 같은 채증법칙 위배로 인한 사실오인의 위법이 없다. 2. 가. 원심은, 원고와 소외 회사는 입점 마감일인 1997. 11. 1.을 경과한 같은 달 18.경까지 위 공사의 실시 여부에 관하여 논의한 점 및 원고가 같은 달 21. 소외 회사에 조속히 입점할 것을 촉구하는 통고서를 보낸 점에 의하면 원고와 소외 회사는 자동해지조항에서 정한 기한 내에 입점하지 않더라도 이 사건 임대차계약이 곧바로 해지되는 것은 아니라는 점에 관하여 묵시적으로 합의하였다고 봄이 상당하다고 판단하였다. 나. 임대차계약을 체결하면서, '임대차계약은 임차인이 임차보증금을 완급한 때부터 효력이 생기고, 그 때부터 한 달 이내에 임차인이 임차부분에 입점하지 아니하면 자동적으로 해지된다.'고 약정하였는데, 그 후 임차인이 위 기한 내에 입점하지 않았다면 해지의 의사표시를 요하지 않고 그 불이행 자체로써 위 임대차계약은 그 일자에 자동적으로 해지된 것으로 보아야 할 것이지만( 대법원 1991. 8. 13. 선고 91다13717 판결, 1992. 8. 18. 선고 92다5928 판결 등 참조), 원심이 적법하게 인정하고 있는 바와 같이, 임대차계약이 자동해지된 후에도 계약당사자들이 계약이 유효함을 전제로 한 논의를 하였음은 물론 원고는 해지에 따른 법률효과를 주장하지 아니한 채 소외 회사에게 계약 내용에 따른 이행을 촉구하였다면, 계약당사자들 사이에 자동해지 조항의 효력을 상실시키고 자동해지된 계약을 다시 부활시키는 약정이 있었다고 해석할 수 있다. 원심의 판단은 그 표현에 있어서는 다소 미흡하기는 하나 결과적으로 정당하고 거기에 상고이유의 주장과 같은 자동해지조항의 효력 등에 관한 법리를 오해한 위법이 없다. 3. 계약이 합의해지되기 위하여는 일반적으로 계약이 성립하는 경우와 마찬가지로 계약의 청약과 승낙이라는 서로 대립하는 의사표시가 합치될 것을 그 요건으로 하는 것이지만, 계약의 합의해지는 명시적인 경우뿐만 아니라 묵시적으로도 이루어질 수 있는 것이므로 계약 후 당사자 쌍방의 계약 실현 의사의 결여 또는 포기가 쌍방 당사자의 표시행위에 나타난 의사의 내용에 의하여 객관적으로 일치하는 경우에는, 그 계약은 계약을 실현하지 아니할 당사자 쌍방의 의사가 일치됨으로써 묵시적으로 해지되었다고 해석함이 상당하다( 대법원 1998. 1. 20. 선고 97다43499 판결 참조). 원심이 적법하게 확정한 바와 같이, 소외 회사는 고급의류매장의 성격상 내부구조 변경공사가 필요함에도 사실상 원고의 거절로 위 공사를 진행할 수 없어 입점조차 할 수 없게 되자 계약을 더 이상 존속시킬 의사가 없었고, 이에 따라 1997. 11. 21. 계약의 해지에 따른 보증금의 반환을 요구한 점, 이에 대하여 원고는 같은 달 29. 조속한 건물의 재임대를 통하여 반환하겠다는 답변을 보인 점, 원고는 원심의 변론종결일까지 2년 가깝게 차임의 지급을 요구한 적이 없는 점 등에 비추어, 이 사건 임대차계약은 당사자 쌍방 모두 보증금을 반환하고 반환받음으로써 더 이상 계약을 실현 또는 유효하게 존속시키지 아니할 의사가 서로 일치되어, 위 계약은 묵시적으로 합의해지되었다고 해석함이 상당하다. 같은 취지로 이 사건 임대차계약이 1997. 11. 29. 묵시적으로 합의해지되었다는 원심법원의 판단은 위 법리에 비추어 정당한 것으로 수긍이 가고, 거기에 상고이유의 주장과 같은 합의해지에 관한 법리를 오해하거나 채증법칙을 위반하여 사실을 오인한 위법이 없다. 4. 가. 원심은, 이 사건 임대차계약서 제3조 제3항에 "전세권자는 임대보증금으로서 임대료의 지불에 대체할 수 없으며, 반환청구권을 타인에게 양도하거나 질권 기타 담보로 할 수 없다."고 기재된 사실을 인정할 수 있으므로 일응 이 사건 임대차계약상 임대보증금반환채권에 관하여 양도금지의 특약이 있다고 할 것인데, 위 조항의 취지는 임대기간 중 임대보증금반환채권을 타인에게 양도하는 경우 임대인에게 불이익이 발생할 가능성이 있어 이를 방지하기 위한 것이라고 봄이 상당하므로, 임대차계약이 종료되고 임대목적물이 명도된 이후까지 임대보증금반환채권의 양도를 금지하는 것으로 보기는 어려운바, 임대차계약이 종료되고 임대목적물까지 명도되었음에도 불구하고 임차인이 임대보증금반환채권을 양도하지 못하도록 하는 것은 임차인에게 너무나 가혹할 뿐 아니라 임대인에게 아무런 실익이 없기 때문이라고 판단하였다. 나. 그러나 임대차계약이 종료되고 임대목적물이 명도된 이후까지 위 특약의 효력이 유지되는 것은 아니라는 원심의 판단은 수긍하기 어렵다. 처분문서는 그 진정성립이 인정되면 특별한 사정이 없는 한 그 처분문서에 기재되어 있는 문언의 내용에 따라 당사자의 의사표시가 있었던 것으로 객관적으로 해석하여야 하고, 당사자 사이에 계약의 해석을 둘러싸고 이견이 있어 처분문서에 나타난 당사자의 의사해석이 문제되는 경우에는 문언의 내용, 그와 같은 약정이 이루어진 동기와 경위, 약정에 의하여 달성하려는 목적, 당사자의 진정한 의사 등을 종합적으로 고찰하여 논리와 경험칙에 따라 합리적으로 해석하여야 한다( 대법원 2001. 2. 27. 선고 99다23574 판결 참조). 그렇다면 당사자 사이에 계약의 해석을 둘러싸고 별다른 이견이 없는 이 사건에서 임대차계약서에 기재되어 있는 문언의 내용상으로 위 특약규정의 효력을 임대차계약의 종료시나 임대목적물의 명도시까지로 제한하고 있지 아니함이 명백하므로, 위 법리에 비추어 그 객관적 문언과 다른 내용의 해석을 할 수는 없는 것이다. 더욱이 임대차계약 체결 당시 임차인은 이러한 특약을 감수하고 이에 동의한 것이므로 위와 같은 제한해석을 하지 않는다고 하여 임차인에게 가혹한 것이라고 볼 수 없고, 임대인으로서는 임대차계약이 종료되고 임대목적물이 명도된 이후라도 보증금반환채권만이 양도되어 버림으로써 최초 법률관계의 당사자가 아닌 제3자와의 법률분쟁에 휩싸이거나 복잡한 권리관계가 형성되는 것을 미리 방지하기 위하여 양도금지의 특약을 할 수 있는 것이므로, 임대인에게 이러한 특약의 실익이 없는 것은 아니라고 할 것이다. 그럼에도 불구하고 원심이, 양도금지조항의 효력을 위와 같이 제한적으로 본 것은 처분문서에 나타난 문언의 해석을 그르친 잘못을 저지른 것이다. 다. 그러나 한편, 채무자는 제3자가 채권자로부터 채권을 양수한 경우 채권양도금지 특약의 존재를 알고 있는 양수인이나 그 특약의 존재를 알지 못함에 중대한 과실이 있는 양수인에게 그 특약으로써 대항할 수 있고( 대법원 1996. 6. 28. 선고 96다18281 판결 참조), 여기서 말하는 중과실이란 통상인에게 요구되는 정도의 상당한 주의를 하지 않더라도 약간의 주의를 한다면 손쉽게 그 특약의 존재를 알 수 있음에도 불구하고 그러한 주의조차 기울이지 아니하여 특약의 존재를 알지 못한 것을 말하며, 제3자의 악의 내지 중과실은 채권양도 금지의 특약으로 양수인에게 대항하려는 자가 이를 주장·입증하여야 한다( 대법원 1999. 12. 28. 선고 99다8834 판결 참조). 원심은, 가사 위 양도금지조항이 이 사건 임대차계약 해지 이후에도 임대보증금반환채권의 양도를 금지하는 내용이라고 하더라도, 피고가 위 채권 양수 당시 위 양도금지조항을 알았다거나 중대한 과실이 있다는 점을 인정할 증거가 없다 하여 원고의 이 부분 주장을 배척하였는바, 원심판결 이유를 기록에 비추어 살펴보면 원심의 그와 같은 사실인정은 정당하고, 거기에 필요한 심리를 다하지 아니하였거나 채증법칙을 위반하는 등으로 사실을 오인한 위법이 없다. 라. 결국 원심이, 원고는 위 양도금지조항으로 피고에게 대항할 수 없다는 이유로 원고의 이 부분 주장을 받아들이지 아니한 조치는 결과적으로 정당하고, 앞에서 지적한 원심의 잘못은 판결 결과에 영향이 없다고 할 것이므로, 이 부분 상고이유의 주장도 받아들이지 않는다. 5. 가. 원심은, 이 사건 임대차계약이 합의해지되었다는 전제 하에 피고의 임차보증금 원본의 반환을 구하는 청구 부분을 인용하면서, 보증금 지급의 지연에 따른 지연손해금으로 그 보증금에 대하여 위 임대차계약이 합의해지된 다음날인 1997. 11. 30.부터 이 사건 반소장이 원고에게 송달된 날인 1998. 7. 30.까지는 민법 소정의 연 5%, 그 다음날부터 다 갚을 때까지는 소송촉진등에관한특례법 소정의 연 25%의 각 비율에 의한 금원의 지급을 구하는 부분도 함께 인용하였다. 나. 합의해지 또는 해지계약이라 함은 해지권의 유무에 불구하고 계약 당사자 쌍방이 합의에 의하여 계속적 계약의 효력을 해지시점 이후부터 장래를 향하여 소멸하게 하는 것을 내용으로 하는 새로운 계약으로서, 그 효력은 그 합의의 내용에 의하여 결정되고 여기에는 해제, 해지에 관한 민법 제548조 제2항의 규정은 적용되지 아니하므로, 당사자 사이에 약정이 없는 이상 합의해지로 인하여 반환할 금전에 그 받은 날로부터의 이자를 가하여야 할 의무가 있는 것은 아니다 ( 대법원 1996. 7. 30. 선고 95다16011 판결 등 참조). 그런데 원심이 적법하게 확정한 사실과 기록에 의하면, 임대차계약체결 후 임차인이 계약해지에 따른 보증금의 반환을 요구하였고, 이에 대하여 임대인은 "조속한 건물 재임대를 통하여 보증금의 반환이 될 수 있도록 노력하겠습니다."라고 하였을 뿐 별다른 의사표시나 월임료의 지급을 요구하지 않은 사실이 인정되는바, 이 경우 임대인이 임차인에게 한 "조속한 건물 재임대를 통하여 보증금의 반환이 될 수 있도록 노력하겠습니다."라는 말의 의미는 임대차계약의 존속을 바라지 아니하는 임차인의 요구를 받아들여 제3자와 새로운 임대차를 체결하는 등으로 상당한 기간 내에 보증금을 조속히 반환하되 전세권의 말소등기와 동시에 지급하겠다는 취지라고 해석함이 타당하고, 동시이행관계에 있는 전세권의 말소등기가 이루어지지 않았음에도 불구하고 보증금을 지급할 때까지 이에 대한 지연이자 또는 법정이자를 지급하겠다는 취지까지 포함한 것이라고 해석하기는 어렵다. 따라서, 원고의 전세금반환채무는 상당한 기간이 지난 후에는 기한의 정함이 없는 채무가 되므로 반소장 부본의 송달 등으로 이행청구를 받은 다음날부터 이행지체에 빠지는 것이지만( 대법원 1988. 11. 8. 선고 88다3253 판결 등), 쌍무계약에서 쌍방의 채무가 동시이행관계에 있는 경우 일방의 채무의 이행기가 도래하더라도 상대방 채무의 이행제공이 있을 때까지는 그 채무를 이행하지 않아도 이행지체의 책임을 지지 않는 것이며, 이와 같은 효과는 이행지체의 책임이 없다고 주장하는 자가 반드시 동시이행의 항변권을 행사하여야만 발생하는 것은 아니므로, 동시이행관계에 있는 쌍무계약상 자기채무의 이행을 제공하는 경우 그 채무를 이행함에 있어 상대방의 행위를 필요로 할 때에는 언제든지 현실로 이행을 할 수 있는 준비를 완료하고 그 뜻을 상대방에게 통지하여 그 수령을 최고하여야만 상대방으로 하여금 이행지체에 빠지게 할 수 있는 것인바( 대법원 2001. 7. 10. 선고 2001다3764 판결 참조), 피고가 전세권말소등기의무의 이행제공 또는 이행을 하여 원고를 이행지체에 빠지게 한 것이 아닌 한 원고가 반환할 전세금에 대하여 이행지체로 인한 지연손해금 또는 민법 제548조 제2항의 규정에 따른 부당이득금의 성질을 가진 법정이자를 부가할 수는 없는 것이다. 그럼에도 불구하고 원심은, 피고가 전세권말소등기의무의 이행제공 또는 이행을 하여 원고를 이행지체에 빠지게 하였는지에 관하여 따지어 보지 아니한 채 전세금의 반환을 명하면서 이행지체로 인한 지연손해금의 지급을 명하였으니, 거기에는 합의해지시 반환할 보증금의 이행지체에 관한 법리를 오해하거나 필요한 심리를 다하지 아니한 위법이 있다고 할 것이다. 이 점을 지적하는 상고이유의 주장은 정당하다. 6. 그러므로 원심판결 중 지연손해금에 관한 원고 패소 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 다시 심리·판단하게 하기 위하여 원심법원으로 환송하기로 하고, 나머지 상고는 이유 없어 이를 기각하며, 상고기각 부분에 대한 상고비용은 패소자인 원고가 부담하기로 관여 대법관의 의견이 일치되어 주문과 같이 판결한다. 대법관 조무제(재판장) 유지담 강신욱(주심) 손지열 |
라. 피고의 의무
1) 임대차보증금 및 장기수선충당금의 반환의무
그렇다면 특별한 사정이 없는 한, 이 사건 아파트의 임대인이자 소유자인 피고는 원고에게 임대차보증금 260,000,000원 및 장기수선충당금 459,650원의 합계 260,459,650원(이하 ‘임대차보증금 등’이라 한다) 및 이에 대하여 원고가 피고에게 이 사건 아파트를 인도한 다음 날이자 위 장기수선충당금의 지급을 최고한 때인7) 2022. 2. 15.경 이후로서 원고가 구하는 2023. 4. 6.부터 민법이 정한 연 5%의 비율에 의한 지연손해금을 반환할 의무가 있다.
| 7) 앞서 본 바와 같이 원고는 장기수선충당금 459,650원을 납부하였는데, 이는 이 사건 아파트의 소유자인 피고가 부담하여야 하는 것으로서, 대납한 원고에게 반환하여야 할 의무가 있는 금원에 해당한다(공동주택관리법 제30조 제1항, 동법 시행령 제31조 제8항 참조). 다만 위 금원의 이행기에 관하여 원고와 피고 사이에 달리 정한 사정이 없는바, 적어도 원고가 피고에게 그 지급을 청구하는 취지의 문자메시지를 발송한 2022. 2. 15.의 다음 날부터 그 지연손해금이 발생한다고 봄이 상당하다. |
2) 원고가 변제(공탁)받은 금원의 공제
한편, 원고가 자인하는 피고의 변제(공탁)에 관하여 본다.
가) 앞서 본 바와 같이 피고는 2023. 8. 14. 원고에게 260,000,000원을 변제공탁하였다. 그런데 변제공탁이 유효하려면 채무 전부에 대한 변제의 제공 및 채무 전액에 대한 공탁이 있음을 요하고, 채무 전액이 아닌 일부에 대한 공탁은 그 부분에 관하여서도 효력이 생기지 않으나, 채권자가 공탁금을 채권의 일부에 충당한다는 유보의 의사표시를 하고 이를 수령한 때에는 그 공탁금은 채권의 일부의 변제에 충당되고, 그 경우 유보의 의사표시는 반드시 명시적으로 하여야 하는 것은 아니다(대법원 2009. 10. 29. 선고 2008다51359 판결 등 참조). 이 사건에서 피고의 임대차보증금 등 반환채무에 대하여 늦어도 2023. 4. 6.부터는 지연손해금이 발생한다는 점은 앞서 보았다(이에 대하여 피고는, 피고가 원고에게 위 지급채무의 변제의 제공을 하였다거나 그에 대한
원고의 수령거절의사가 명백하였기에 이를 변제공탁을 하였다는 취지로 주장하나, 을 제6, 7호증의 각 기재만으로는 이를 인정하기에 부족하고 달리 증거가 없다).
그렇다면, 피고가 2023. 8. 14. 원고 앞으로 임대차보증금 원금인 260,000,000원만을 변제공탁한 것은 일부에 대한 공탁으로서 효력이 생기지 않는 것이 원칙이나, 채권자인 원고가 그 공탁금에 대해 유보의 의사표시를 하고 이를 수령하였는바, 원고가 자인하는 바와 같이 위 공탁금원은 채권의 일부의 변제에 충당된다고 봄이 상당하다. 또한, 원고는 위 공탁금 외에 2023. 8. 18. 피고로부터 459,650원을 변제받은 사실도 자인하고 있다.
나) 피고의 ① 2023. 8. 14. 260,000,000원의 변제공탁금과 ② 2023. 8. 18. 459,650원의 변제금의 합계액 260,459,650원이 위 임대차보증금 등 260,459,650원 및 이에 대한 2023. 4. 6.부터의 지연손해금 채무를 모두 소멸시키기에 부족하다는 점은 계산상 명백하고, 달리 원고와 피고 사이에 변제충당에 관한 별도의 합의가 있었음을 인정할 만한 증거가 없다. 따라서 피고가 원고에게 변제한 금원들을 민법상 법정변제충당의 방법에 따라 이자, 원금 순서로 충당하여 계산하면 아래와 같다(계산 과정에서 원 미만은 버린다).
① 2023. 8. 14.의 변제공탁금 260,000,000원 - 2023. 4. 6.부터 2023. 8. 14.까지 131일간 지연이자 4,661,231원 (= 260,459,650원 × 0.05 × 131일/366일8))에 충당 - 원금 255,338,769원(= 260,000,000원 – 4,661,231원)에 충당 - 그 결과, 원금 잔액 5,120,881원(= 260,459,650원 – 255,338,769원)
| 8) 원고는 연(年) 일수를 ‘365일’로 하여 계산하였으나, 2024년 2월이 29일인 관계로 ‘366일’로 계산함이 적정하다. |
② 2023. 8. 18.의 변제금 459,650원 - 2023. 8. 15.부터 2023. 8. 18.까지 4일간 지연이자 2,798원= 5,120,881원 × 0.05 × 4일/366일)에 충당 - 원금 456,852원(= 459,650원 – 2,798원)에 충당 - 그 결과, 원금 잔액 4,664,029원(= 5,120,881원 – 456,852원)
마. 소결론
따라서 피고는 원고에게 잔존 임대차보증금 등 4,664,029원 및 이에 대하여 피고의 위 마지막 변제일의 다음 날인 2023. 8. 19.부터 피고가 그 이행의무의 존부 및 범위에 관하여 항쟁함이 상당하다고 인정되는 이 판결 선고일인 2024. 1. 19.까지는 민법이 정한 연 5%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 소송촉진 등에 관한 특례법이 정한 연 12%의 각 비율로 계산한 지연손해금을 지급할 의무가 있다.
4. 결론
그렇다면 원고의 이 사건 청구는 위 인정범위 내에서 이유 있어 인용하고 나머지 청구는 이유 없어 기각하여야 한다. 제1심판결은 이와 결론을 달리하여 부당하므로 원고의 항소를 일부 받아들여, 제1심판결 중 위 인정금액에 해당하는 원고 패소 부분을 취소하고 피고에게 위 금액의 지급을 명하며, 원고의 나머지 항소는 이유 없으므로 이를 기각하기로 하여, 주문과 같이 판결한다.