미분양 아파트 리츠 첫 출시

미분양 아파트 리츠 첫 출시

민간자금을 활용한 미분양 아파트 해소 길 열려

□ 국토해양부(장관 : 정종환)는 미분양아파트를 매입하여 일정기간 운용후 수익을 배분하는 미분양 CR리츠(기업구조조정 부동산투자회사)에 대한 영업인가를 3.3(화) 처음으로 하였다고 밝혔다.

ㅇ 이번에 출시되는 미분양 CR리츠는 우리투자증권이 주도하여 설립한 (주)우투하우징 제1호 리츠로서 6개 단지의 미분양아파트 483호(1,581억원)를 매입하여 운용하게 된다.

□ 1호 리츠의 운용구조는 민간 기관투자자로 구성된 부동산 펀드(선순위)와 건설사(후순위)가 공동으로 CR리츠에 투자하여 미분양 아파트를 매입하고 이를 매각함으로써 수익을 창출하는 방식이다.

ㅇ 미분양 아파트의 매입대금 중 부동산펀드(선순위)가 투자한 금액(전체 매입대금의 60%～70%) 만큼은 현금으로 매도자(시행사)에게 지급되고 나머지는 리츠의 지분으로 지급되며, 리츠 운용에 필요한 비용은 건설사(시공사)가 부담한다.

ㅇ 운용기간 동안 매각되지 않은 잔여 물량은 기간 만료 후 건설사가 우선매수선택권을 행사하거나, 주공에서 선순위 투자금액이 확보되는 수준으로 매입함으로써 투자위험을 줄인다.

* 우선매수선택권 : 일반적으로는 시장가격(경쟁입찰가격)수준으로

 

제3자에게 매입할 수 있는 우선권을 부여하는 것을 말하나, 본 건의

 

경우는 주공의 매입가를 시장가격으로 고려하여 건설사에 제시

ㅇ 운용기간 동안 미분양 아파트가 순조롭게 매각되어 수익이 발생할 경우 후순위 투자자인 건설사도 수익을 향유할 수 있다.

ㅇ 한편, 리츠 편입물건에 대한 분양 및 임대 등 자산관리업무를 담당하는 CR리츠의 자산관리회사(AMC) 역할은 주택관련 분야의 노하우가 있는 주공이 맡는다.

□ 또한, 정부는 미분양 리츠 및 펀드의 활성화를 위해 취․등록세, 재산세, 종부세, 법인세, 배당소득세 감면 등의 혜택을 부여할 계획으로, 관련 법령의 개정을 추진중에 있다.

ㅇ 미분양 리츠 1호 상품 출시에 이어 계속하여 후속 상품이 출시될 예정이다.

□ 미분양 리츠 출시는 ‘시장 메커니즘을 활용한 미분양 해소방안’으로서 미분양 적체로 심각한 유동성 위기를 겪고 있는 건설사의 자금난 완화에 큰 도움이 될 것으로 예상된다.

ㅇ 또한, 지금까지 상업용 빌딩에 국한되어 설립되던 리츠가 일반 아파트에까지 확대되고, 주택관련 분야의 전문성과 공신력을 지닌 주공이 자산관리업무(AMC)를 수행함으로써 리츠시장 활성화에 크게 기여할 것으로 기대된다.

[참고1] (주)우투하우징 제1호 REITs 개요

ㅇ 상 호 : (주)우투하우징 제1호 기업구조조정부동산투자회사

ㅇ 영업인가일 : 2009. 3. 3

ㅇ 존속기간 : 3년 6개월(투자기간 3년)

ㅇ 업무위탁

- 자산관리회사(AMC) : 대한주택공사

- 판매회사 : 우리투자증권

ㅇ 운용자산

- 대구․경기․충남․경남․전남의 총 6개단지

(483세대, 1,581억원)

[참고2] (주)우투하우징 제1호 REITs 운용구조

 

 

 

① CR리츠에 선순위 펀드는 사모사채 및 잔여재산분배우선주, 후순위 투자자는 보통주로 투자(후순위 투자자는 선순위 펀드의 사모사채 이자지급을 위해 CR리츠에 Over Funding 필요)

② CR리츠는 시행사 보유 미분양 APT 매입 (분양가의 100%)

③ CR리츠는 자산관리회사를 통해 미분양 아파트 운용수익금(분양/임대) 관리

④ 발생된 수익금에 대해 부채, 선순위, 후순위 順으로 회수

⑤ 후순위투자자는 CR리츠로부터 잔여 미분양 아파트에 대해 우선매수선택권 보유

⑥ 후순위투자자 우선매수권 미행사 시 대한주택공사에 잔여 미분양 아파트 할인매각(대한주택공사의 매수보장한도는 미분양물건의 사업지, 주거여건, 분양율, 단지규모 등에 따라 상이함)

 

 

 

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