공공성+민간투자 새로운 임대주택 '서울리츠' 첫 선

 

공공성+민간투자 새로운 임대주택 '서울리츠' 첫 선

  - 서울시, 2030세대 주거불안 해소 위해 사회초년생, 신혼부부 집중공급

   - 시유지 등 공공의 장점+민간자금 유치 이점 리츠 방식 '민관협력 모델'

   - SH공사 리츠 설립부터 토지 확보, 운영까지 주도적 참여로 공공성 담보

    - 시세 80%‧임대료 상승률 5% 이하로 평균 7년 거주… '18년까지 2만호 목표

    - 시‧구, SH공사, 민간, 국토부간 유기적 민관협력 거버넌스로 시너지 기대

    - 1호 사업지 은평뉴타운내 SH공사부지(1,000호 이상) 내년 2월 착공 목표

 

      □ 서울시가 공공재원에 전적으로 의존하지 않으면서도 안정성이라는 공공의 장점을 활용하고, 민간자금을 효율적으로 모을 수 있는 리츠 방식을 결합한 새로운 유형의 민관협력 임대주택 사업모델을 개발했다.

 

      □ 이른바, '서울리츠'로, 전세값 상승, 월세전환 가속화 등 주거비 부담으로 가장 고통받는 세대인 2030 사회초년생, 신혼부부에 집중 공급된다.

       ○ 리츠(REITs)는 소액투자자들로부터 자금을 모아 부동산이나 관련 대출에 투자해 발생한 수익을 투자자에게 배당하는 방식으로, 조세혜택, 저렴한 자본조달, 정부지원 등 민간자금 유치에 유리한 장점이 있다. 보통 자산은행회사 등이 설립과 운영 주체가 되는 것과 달리 서울리츠는 공공(SH공사)이 맡는다.

 

     □ SH공사가 자본금을 출자해 일종의 부동산투자회사인 리츠를 설립하고 민간자금의 투자를 받아 임대주택을 건설, 주변 임대료 시세의 80% 이하, 임대료 상승률 연 5% 이하로 평균 7년 동안 거주할 수 있도록 공급하는 방식이다.

        ○ 서울시가 리츠 방식의 임대주택을 도입하는 것은 이번이 처음으로, LH공사에서 시행 중인 리츠임대주택이 10년간 임대주택으로 공급한 뒤 일반분양으로 전환하는 방식이라면, '서울리츠'는 50년 이상 장기 임대주택으로 공급해 주거안정성을 최대화한다.

 

    □ 이때, SH공사는 토지를 확보해 리츠에 임대해주는 것은 물론, 리츠 설립과 운영에도 주도적으로 나서 공공성을 담보한다.

 

   □ 또, 수익성 확보를 위해 저리의 차입금과 임차보증금을 활용해 출자금을 최소화하는 한편, 시‧구유지, SH공사 토지 등 저렴한 공공토지를 적극 활용하고 용적률 상향 등 적극적인 도시계획적 지원을 통해 사업비 부담을 줄여 공공재원의 한계를 극복한다.

      ○ 아울러, 사업비 절감을 위해 ▴저렴한 공공토지 활용 ▴각종 부대비용 절감 ▴부대시설 건립을 통한 임대료 수익사업 등을 연계해 추진한다.

[ '서울리츠' 자금구조 예시 ]

구분	출자금(19.9%)		융자	임차보증금
	SH	기관등
비율	3.9%	15.9%	26.2%	53.9%

 

 

     □ 또 ▴서울시(행‧재정적 지원) ▴SH공사(사업시행) ▴민간(자본 투자) ▴국토교통부(리츠 법적승인 및 보조금 지원) ▴자치구(협조) 등 각자 역할 분담하는 유기적인 민관협력 거버넌스도 가동해 사업의 시너지를 최대화한다.

 

      □ 서울시는 이러한 내용으로 2030세대의 주거사다리 역할을 할 새로운 임대주택 모델인 '서울리츠'를 개발해 '18년까지 2만호 공급을 목표로 추진하겠다고 30일(목) 밝혔다.

 

     □ 그 시작으로, 시는 은평뉴타운 부지를 '서울리츠' 1호 시범사업지로 선정했다.

 

    □ '서울리츠'의 주요 공급대상은 2030 사회초년생과 신혼부부 가운데 소득분위 7분위 이하로, 전체 물량의 80% 이상이 이들에게 공급된다.

      ○ 서울리츠는 임대주택 8만호 등 그간 서울시의 다양한 주거 안정대책에 이은 것으로 기존의 공공임대주택이 40대 이상 취약계층에게 주로 공급됐다면, 서울리츠는 전세값 상승, 월세전환 가속화로 인해 주택 시장에서 소외됐던 청년층에 집중 공급된다.

◈ 서울시에서 추진 중인 주거안정대책          ‣ 임대주택 8만호 공급, 주거급여․서울형 주택바우처 제공, 서울형 임대차           제도 마련(임대차분쟁조정위원회, 전월세 보증금 대출 등), 공동체주택․          사회주택 등

 

    □ 시는 향후 서울의 성장을 이끌 미래세대지만 고용문제와 주거문제가 맞물려 새로운 주거빈곤층으로 떠오르고 있는 청년층의 주거비 부담을 낮추기 위해 보증금 지원 같은 간접적인 정책보다는 이들에게 맞춤형 주택을 제공하는 직접적인 주택정책이 필요하다고 취지를 설명했다.

◈ 서울리츠 4대 기본방향      1. 시민이 공공과 함께 주거문제 해결에 참여한다. 사업이 안정되면 시민들도 서울리츠에 투자할 수 있도록 공개모집할 예정.      2. 기존 공공임대주택 공급사업은 지속적으로 추진하면서 서울리츠라는 새로운 주택공급방식을 계속 발전시켜 나간다.      3. 2030세대를 위한 맞춤형 주택을 공급하면서 주변시세 80%이하, 임대료 상승률 5% 이하로 SH공사가 50년 이상 장기 운영해 주거안정성을 최대화한다.      4. 토지임대방식을 통한 저렴한 토지비용과 건설관행 혁신으로 각종 부대비용을 줄여 사업비를 절감한다.

 

     □ '서울리츠'는 토지유형과 공공-민간의 결합방식에 따라 ①공공토지형(공공토지 활용) ②역세권형(역세권 지역 규제완화 지원 활용) ③정비사업형(정비사업 정체된 지역 정상화에 리츠 활용) ④소규모 민간토지형(공동체‧사회주택), 4가지 유형으로 세분화된다.

        ○ 공공토지형 : 시․구유지, SH공사 소유부지 등 공공토지를 장기 임차해 토지비 부담을 낮춰 저렴하게 공급하는 방식.

      ○ 역세권형 : 역세권 토지를 대상으로 도시계획적 공공규제를 완화해 복합․고효율 개발을 하고 2030세대 주택 공급을 유도하는 방식.

        ○ 정비사업형 : 정비사업이 중단된 지역에 공공이 개입해 정상화하고 리츠를 활용해 임대주택을 공급하는 방식.

        ○ 소규모 민간토지형 : 민간 유휴부지를 발굴해 공동체주택을 공급하고 전문 주택관리회사를 통해 전담 관리하는 방식.

     □ 시는 4개 유형을 입주자의 세대별 특성(▴사회초년생 ▴신혼부부 ▴육아‧예술인 등 공동체 ▴일반가구)에 따라 맞춤형으로 공급한다는 계획이다.

 

      □ 예컨대, 대중교통을 이용해 학교나 직장에 다니는 경우가 많은 사회초년생과 신혼부부의 경우 역세권형 임대주택을, 육아 등 공동의 목적을 가진 세대는 소규모 민간토지에 보육시설을 갖춘 공동체주택을 지어 공급하는 식이다.

 

 

     □ 아울러, 시는 서울리츠를 통한 임대주택을 지속 공급하기 위해서는 토지를 충분히 확보하는 것이 중요한 만큼, 공공토지와 민간 유휴토지를 관리하는 '토지뱅크' 설립을 적극 검토 중이다.

        ○ '토지뱅크'는 공공토지와 개별적으로 개발하기 어려운 흩어진 민간 유휴토지를 미리 확보하고 장래에 공익 목적으로 적기에 이용, 개발할 수 있도록 관리하는 방식이다.

 

       <서울리츠 1호 사업지 은평뉴타운 부지(1,000호 이상) 내년 2월 착공 목표>

      □ 서울리츠 1호 사업은 은평뉴타운내 위치한 SH공사 소유부지를 장기임차해 토지비 부담을 낮춰 임대료를 저렴하게 공급하는 '공공토지형'이다.

 

     □ 오는 10월 리츠 발기‧설립 후 내년 2월 착공을 목표로 현재 은평구 및 지역주민들과 협의 중이며, 2030세대 주택과 함께 공동체 주택(▴보육 ▴예술인)도 함께 공급할 예정이다.

 

      □ SH공사는 입주자들의 특성을 감안해서 단지 내에 국공립어린이집, 공방, 커뮤니티 시설, 셔틀버스, 무인택배시스템 등 각종 편의시설을 설치‧운영할 계획이다.

 

     □ 1호 사업에 이어 ▴영등포구 시유지(4,684㎡부지, 역 450세대) ▴양천구 SH공사 장기 미매각 부지(1만233㎡ 부지, 약 392세대) ▴강남구 민간기업 부지(4,972㎡, 약 374세대)에 2~4호 사업을 동시에 준비 중이다. 아울러, 1호~4호에 이은 새로운 사업지를 선정하기 위해 검토 중이다.

 

     □ 시는 서울리츠 이외에도 올 연말까지 제도개선을 통해 공공임대주택의 2030세대 공급을 확대하고, 공동체 주택, 고시원․모텔 리모델링, 사회주택 공급 등을 지속 추진해 2030세대 주거비 절감과 주거 안정에 앞장선다는 계획이다.

 

      □ 한편, 통계청 자료에 의하면 서울인구는 지속 감소하고 있는 가운데, 특히 2030세대의 전출비율이 높은 것으로 나타났다. 전출 이유는 높은 주거 부담율(31.0%), 전세값 상승률(4년간 1억 상승), 낮은 주거 안정성(평균 거주기간 3.5년) 등 '주택문제'가 가장 컸다.