대법원 2012. 4. 12. 선고 2011다107900 판결
[중개수수료][미간행]
【판시사항】
[1] 종중이 그 소유 토지의 매매를 중개한 중개업자에게 중개수수료를 지급하기로 약정을 체결하는 행위가 총유물 관리·처분행위에 해당하는지 여부(소극)
[2] 부동산중개업자와 중개의뢰인의 법률관계(=민법상 위임관계) 및 위임계약에서 정한 보수액이 부당하게 과다한 경우, 수임인이 청구할 수 있는 보수액의 범위
【참조조문】
[1] 민법 제31조, 제275조, 제276조 제1항 [2] 민법 제2조, 제680조, 제686조
【참조판례】
[1] 대법원 2003. 7. 22. 선고 2002다64780 판결(공2003하, 1775)
대법원 2007. 4. 19. 선고 2004다60072, 60089 전원합의체 판결(공2007상, 693)
[2] 대법원 1993. 5. 11. 선고 92다55350 판결(공1993하, 1684)
대법원 2002. 4. 12. 선고 2000다50190 판결(공2002상, 1085)
대법원 2006. 6. 9. 선고 2004다24557 판결(공2006하, 1253)
【전 문】
【원고, 상고인 겸 피상고인】 원고 (소송대리인 변호사 최지우 외 2인)
【피고, 피상고인】 전주이씨덕천군중산종파문중
【피고, 피상고인】 시스돔 주식회사 (소송대리인 변호사 이기영)
【원심판결】 대전고법 2011. 11. 18. 선고 2011나2379 판결
【주 문】
1. 원심판결 중 피고 전주이씨덕천군중산종파문중에 관한 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 대전고등법원에 환송한다.
2. 원고의 나머지 상고와 피고 시스돔 주식회사의 상고를 각 기각한다.
3. 상고비용 중 원고의 피고 시스돔 주식회사에 대한 상고로 인한 부분은 원고가 부담하고, 피고 시스돔 주식회사의 상고로 인한 부분은 위 피고가 부담한다.
【이 유】
상고이유를 살펴본다.
1. 원고의 피고 전주이씨덕천군중산종파문중(이하 ‘피고 종중’이라 한다)에 대한 상고이유에 관하여
가. 원심판결 이유에 의하면 원심은,
① 피고 종중의 이사장 소외 1이 2008. 5. 10. 피고 종중을 대표하여 피고 시스돔 주식회사(이하 ‘피고 회사’라 한다)에게 피고 종중 소유의 공주시 금흥동 (지번 생략) 임야 38,095㎡ 중 37,520㎡(이하 ‘이 사건 토지’라 한다)를 181억 6천만 원에 매도하는 매매계약(이하 ‘이 사건 매매계약’이라 한다)을 체결한 사실,
② 중개업자인 원고가 이 사건 매매계약 당일 매도인 피고 종중 이사장 소외 1 및 매수인 피고 회사 대표이사 소외 2의 의뢰에 따라 이 사건 매매계약의 내용을 담은 부동산 매매계약 변경 합의서의 작성을 알선한 사실,
③ 같은 날 이사장 소외 1은 피고 종중을 대표하여, 대표이사 소외 2는 피고 회사를 대표하여, 각 원고에게 ‘공인중개사법에 의한 법정 중개수수료 상한한도액(0.9%)’을 수수료로 지급하기로 약정(이하 ‘이 사건 약정’이라 한다)한 사실을 인정한 다음, 이 사건 약정의 체결에 관하여 성인 여자 종원을 포함한 피고 종중의 결의가 없었으므로 이 사건 약정은 피고 종중에 대하여 효력이 없다고 판단하여, 제1심판결 중 피고 종중에 관한 부분을 취소하고, 원고의 중개수수료 청구를 배척하였다.
나. 그러나 원심의 위와 같은 조치는 수긍하기 어렵다.
종중은 민법상의 비법인사단에 해당하고, 민법 제275조, 제276조 제1항이 총유물의 관리 및 처분에 관하여는 정관이나 규약에 정한 바가 있으면 그에 의하고 정관이나 규약에서 정한 바가 없으면 사원총회의 결의에 의하도록 규정하고 있으므로, 이러한 절차를 거치지 아니한 총유물의 관리·처분행위는 무효라 할 것이나, 위 법조에서 말하는 총유물의 관리 및 처분이라 함은 총유물 그 자체에 관한 이용·개량행위나 법률적·사실적 처분행위를 의미하는 것이므로, 피고 종중이 그 소유의 이 사건 토지의 매매를 중개한 중개업자에게 중개수수료를 지급하기로 하는 약정을 체결하는 것은 총유물 그 자체의 관리·처분이 따르지 아니하는 단순한 채무부담행위에 불과하여 이를 총유물의 관리·처분행위라고 할 수 없다 ( 대법원 2003. 7. 22. 선고 2002다64780 판결, 대법원 2007. 4. 19. 선고 2004다60072, 60089 전원합의체 판결 참조).
따라서 이 사건 약정의 체결이 총유물의 관리 및 처분행위에 해당함을 전제로 피고 종중이 성인 여자 종원을 포함한 피고 종중의 결의 없이 원고와 이 사건 약정을 체결하였다는 이유만으로 이 사건 약정이 무효라고 보아 원고의 청구를 기각한 원심의 조치는 총유물의 관리 및 처분에 관한 법리를 오해하여 판단을 그르친 것이다.
2. 원고의 피고 회사에 대한 상고이유에 관하여
부동산중개업자와 중개의뢰인과의 법률관계는 민법상의 위임관계와 같은바( 대법원 1993. 5. 11. 선고 92다55350 판결 등 참조), 위임계약에서 보수액에 관하여 약정한 경우에 수임인은 원칙적으로 약정보수액을 전부 청구할 수 있는 것이 원칙이지만, 그 위임의 경위, 위임업무처리의 경과와 난이도, 투입한 노력의 정도, 위임인이 업무처리로 인하여 얻게 되는 구체적 이익, 기타 변론에 나타난 제반 사정을 고려할 때 약정보수액이 부당하게 과다하여 신의성실의 원칙이나 형평의 원칙에 반한다고 볼 만한 특별한 사정이 있는 때에는 예외적으로 상당하다고 인정되는 범위 내의 보수액만을 청구할 수 있다( 대법원 2002. 4. 12. 선고 2000다50190 판결 참조).
위 법리와 기록에 비추어 살펴보면, 원고가 피고 회사로부터 이 사건 매매계약의 중개를 수임하게 된 경위, 위임업무처리의 경과와 난이도, 원고가 투입한 노력의 정도, 피고 회사가 얻게 되는 구체적 이익 등을 고려할 때 원고와 피고 회사 사이에 정한 ‘매매대금의 0.9%에 해당하는 금액’의 약정보수액이 부당하게 과다하다고 하여 이를 50% 감액한 원심의 조치는 정당한 것으로 수긍이 가고, 거기에 중개계약의 성질 및 중개수수료의 감액에 관한 법리를 오해한 잘못이 없다.
3. 피고 회사의 상고이유에 관하여
원심판결 이유를 기록에 비추어 살펴보면, 원고가 이 사건 매매계약 체결 당시 피고 종중을 대표하는 이사장 소외 1로부터 직접 의뢰받아 부동산 매매계약 변경 합의서의 작성을 알선함에 있어 피고 종중 대표자의 의뢰를 믿고 이에 응한 것을 넘어 피고 종중의 유효한 결의 유무까지 확인할 의무는 없다고 판단한 것은 정당하고, 거기에 공인중개사의 업무 및 부동산거래신고에 관한 법률 제25조 및 제32조 제1항의 해석, 적용과 관련한 법리를 오해하거나 논리와 경험의 법칙에 반하여 자유심증주의의 한계를 벗어난 잘못이 없다.
4. 결론
그러므로 원심판결 중 피고 종중에 관한 부분은 나머지 상고이유에 관하여 판단할 필요 없이 이를 파기하고, 이 부분 사건을 다시 심리·판단하게 하기 위하여 원심법원에 환송하며, 원고의 나머지 상고와 피고 회사의 상고를 각 기각하며, 상고비용 중 원고의 피고 회사에 대한 상고로 인한 부분은 원고가 부담하고, 피고 회사의 상고로 인한 부분은 위 피고가 부담하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.
대법관 박일환(재판장) 신영철 민일영(주심) 박보영