최저매각가격의 결정에 중대한 하자가 있으려면 그 결정이 법에 정한 절차를 위배, 감정인의 자격, 평가방법에 위법사유가 존재해야하고, 단순히 그 감정가격이 낮다는 사유만으론 부족하다.

전주지방법원 2021. 3. 11.자 2020라601 결정 
[부동산임의경매][미간행] 

【전 문】 

【채무자, 항고인】 채무자 

【제1심 결정】전주지방법원 2020. 12. 14.자 2019타경1393 결정 

【주 문】 

이 사건 항고를 기각한다. 

【이 유】

항고인은, 이 사건 경매목적물의 감정가가 시세보다 현저히 낮은 가격으로 책정되어 부당하므로 이 사건 매각허가결정은 취소되어야 한다고 주장한다. 

민사집행법 제268조, 제130조 제1항에 따라 매각허가결정에 대한 항고는 민사집행법에 규정한 매각허가에 대한 이의신청사유가 있다거나, 그 결정절차에 중대한 잘못이 있다는 것을 이유로 드는 때에만 할 수 있다. 민사집행법 제121조 제5호는 최저매각가격의 결정에 중대한 흠이 있는 경우를 매각허가에 관한 이의사유로 정하고 있는바, 최저매각가격의 결정에 중대한 흠이 있다고 하려면 그 결정이 법에 정한 절차에 위반하여 이루어지거나 감정인의 자격 또는 평가방법에 위법사유가 있어 이에 기초한 결정이 위법한 것으로 되는 등의 사정이 있어야 할 것이고, 감정에 의하여 산정한 평가액이 감정평가의 일반적 기준에 현저하게 반한다거나 사회통념상 현저하게 부당하다고 인정되는 경우가 아닌 한, 단순히 감정인의 평가액과 이에 의하여 결정한 최저매각가격이 매우 저렴하다는 사유는 적법한 항고사유가 될 수 없다(대법원 2004. 11. 9.자 2004마94 결정 참조). 또한 경매목적물의 감정가격이나 매각가격이 시가에 비하여 저렴하다는 취지의 주장은 단순히 매각가격을 다투는 것으로서 적법한 항고이유가 될 수 없다(대법원 1997. 4. 24.자 96마1929 결정 등 참조). 

기록에 의하면, 감정인은 대상물건과 가치형성요인이 같거나 비슷한 물건의 거래사례와 비교하여 대상물건의 현황에 맞게 사정보정, 시점수정, 가치형성요인 비교 등의 과정을 거쳐 대상물건의 가액을 산정하는 거래사례비교법에 의하여 이 사건 경매목적물의 가액을 산정하였는바, 감정평가의 방법이나 내용에 위법사유가 있다고 보이지 않고, 이 사건 경매목적물의 감정평가액이 감정평가의 일반적 기준에 현저하게 반한다거나 사회통념상 현저하게 부당하다고 볼 만한 자료도 없다. 항고인의 주장은 이유 없다(특히 위 감정인은 감정가를 54,000,000원으로 산출하였는데, 항고인은 감정가가 27,600,000원이라고 주장하고 있는바, 항고인의 주장은 이 점에 있어서도 이유 없다). 

그렇다면 제1심결정은 정당하므로 이 사건 항고는 이유 없어 기각한다. 

판사   조지환(재판장) 나상훈 오창민