2020다281602 수분양자지위확인 등 (가) 상고기각
[아파트 분양자가 수분양자의 위장 전입 등 주택법 위반을 이유로 공급계약을 해제하고 위약금을 몰취하자 분양권 매수인 겸 대금반환채권 양수인이 분양자를 상대로 몰취된 위약금의 반환을 구한 사건]
◇아파트 공급계약서 중 ‘아파트를 공급받는 자가 주택법 등 관련 법규에 위배되는 행위를 하였을 때’를 사업주체의 공급계약 해제 사유 중 하나로 정하면서 이러한 사유로 공급계약이 해제된 경우에도 총 공급대금의 10%에 해당하는 위약금이 사업주체에게 귀속된다고 정한 조항이 구 주택법(2021. 3. 9. 법률 제17921호로 일부 개정되기 전의 것) 제65조 제2항, 제3항 등에 반하여 무효인지 여부(소극)◇
구 주택법(2021. 3. 9. 법률 제17921호로 일부 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 주택법’이라 한다) 제65조 제1항은 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 같은 법에 따라 건설·공급되는 주택 등을 공급받는 등 공급질서를 교란하는 행위를 금지하고, 같은 조 제2항 제2호는 제1항을 위반하여 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 주택 등을 공급받은 자에 대하여 사업주체가 이미 체결된 공급계약을 취소할 수 있다고 정하고 있다. 같은 조 제3항은 “사업주체가 제1항을 위반한 자에게 대통령령으로 정하는 바에 따라 산정한 주택가격에 해당하는 금액을 지급한 경우에는 그 지급한 날에 그 주택을 취득한 것으로 본다.”라고 정하고, 같은 법 시행령 제74조 제2항은 이때의 주택가격을 입주금과 융자금의 상환 원금, 여기에 생산자물가상승률을 곱한 금액을 합산한 금액에서 감가상각비를 공제하는 방식으로 산정하도록 정하고 있다.
원심은 이 사건 위약금 조항이 구 주택법 제65조 제2항, 제3항, 같은 법 시행령 제74조 제2항에 반하여 무효라는 원고의 주장을 받아들이지 않았다. 그 이유로 이러한 법령 조항은 아파트를 공급받은 자가 주택 공급질서 교란행위를 한 경우 사업주체 등에 취소권을 부여하면서 이미 소유권이 이전된 주택을 환수할 수 있도록 하는 조항이고, 이를 넘어 사업주체의 약정해제권을 배제하거나 약정해제권 행사로 인한 대금 반환 범위까지 정한 것은 아니라는 사정을 들었다.
원심판결 이유를 관련 법리와 기록에 비추어 살펴보면, 원심판결은 정당하고 상고이유 주장과 같이 구 주택법에 관한 법리를 오해하는 등 판결에 영향을 미친 잘못이 없다.
☞ 甲은 피고로부터 아파트 1채를 공급받기로 하는 계약을 체결하였고, 그 공급계약서는 ‘甲이 주택공급에 관한 규칙, 주택법, 주택법 시행령 등 관련 법규에 위배되는 행위를 하였을 때’를 피고의 해제 사유 중 하나로 정하면서 이러한 사유로 공급계약이 해제된 경우에도 총 공급대금의 10%에 해당하는 위약금이 피고에게 귀속된다고 정하고 있었는데. 이후 甲의 위장 전입 등 주택법 위반 사실이 밝혀지자, 분양자인 피고는 이러한 조항에 따라 공급계약을 해제하고 공급대금 10%를 위약금으로 몰취하였음
☞ 그러자 그 사이에 피고 승인 없이 甲으로부터 분양권을 매수하고 소송계속 중 대금반환채권도 양수한 원고는 피고가 구 주택법 제65조 제2항, 제3항, 같은 법 시행령 제74조 제2항에 따라 공급계약을 취소하고 대금을 모두 반환하여야 하므로 공급계약서 중 해제를 전제로 한 위약금 몰취 조항이 이러한 법령 조항에 반하여 무효라고 주장하였으나, 원심은 이러한 법령 조항은 아파트를 공급받은 자가 주택 공급질서 교란행위를 한 경우 사업주체 등에 취소권을 부여하면서 이미 소유권이 이전된 주택을 환수할 수 있도록 하는 조항이고 이를 넘어 사업주체의 약정해제권을 배제하거나 약정해제권 행사로 인한 대금 반환 범위까지 정한 것은 아니라는 사정을 들어 원고의 주장을 받아들이지 않았고, 대법원 역시 원심의 판단을 수긍함