임대차관계 종료시 임차인이 보증금반환채권에 기인하여 계속 점유하는 경우 불법점유 부정, 소멸시효 진행하지 않는다.

대법원 2020. 7. 9. 선고 2016다244224, 244231 판결
[임대보증금반환·건물명도][공2020하,1563]

【판시사항】

주택임대차보호법에 따른 임대차에서 임차인이 임대차 종료 후 동시이행항변권을 근거로 임차목적물을 계속 점유하고 있는 경우, 보증금반환채권에 대한 소멸시효가 진행하는지 여부(소극) 

【판결요지】

소멸시효는 권리자가 권리를 행사할 수 있는데도 일정한 기간 권리를 행사하지 않은 경우에 권리의 소멸이라는 법률효과가 발생하는 제도이다. 이것은 시간의 흐름에 따라 법률관계가 점점 불명확해지는 것에 대처하기 위한 제도로서, 일정 기간 계속된 사회질서를 유지하고 시간이 지남에 따라 곤란해지는 증거보전으로부터 채무자를 보호하며 자신의 권리를 행사하지 않는 사람을 법적 보호에서 제외함으로써 법적 안정성을 유지하는 데 중점을 두고 있다. 

소멸시효가 완성되기 위해서는 권리의 불행사라는 사실상태가 일정한 기간 동안 계속되어야 한다. 채권을 일정한 기간 행사하지 않으면 소멸시효가 완성하지만(민법 제162조, 제163조, 제164조), 채권을 계속 행사하고 있다고 볼 수 있다면 소멸시효가 진행하지 않는다. 나아가 채권을 행사하는 방법에는 채무자에 대한 직접적인 이행청구 외에도 변제의 수령이나 상계, 소송상 청구 및 항변으로 채권을 주장하는 경우 등 채권이 가지는 다른 여러 가지 권능을 행사하는 것도 포함된다. 따라서 채권을 행사하여 실현하려는 행위를 하거나 이에 준하는 것으로 평가할 수 있는 객관적 행위 모습이 있으면 권리를 행사한다고 보는 것이 소멸시효 제도의 취지에 부합한다. 

임대차가 종료함에 따라 발생한 임차인의 목적물반환의무와 임대인의 보증금반환의무는 동시이행관계에 있다. 임차인이 임대차 종료 후 동시이행항변권을 근거로 임차목적물을 계속 점유하는 것은 임대인에 대한 보증금반환채권에 기초한 권능을 행사한 것으로서 보증금을 반환받으려는 계속적인 권리행사의 모습이 분명하게 표시되었다고 볼 수 있다. 따라서 임대차 종료 후 임차인이 보증금을 반환받기 위해 목적물을 점유하는 경우 보증금반환채권에 대한 권리를 행사하는 것으로 보아야 하고, 임차인이 임대인에 대하여 직접적인 이행청구를 하지 않았다고 해서 권리의 불행사라는 상태가 계속되고 있다고 볼 수 없다. 

임차인의 보증금반환채권과 동시이행관계에 있는 임대인의 목적물인도청구권은 소유권 등 물권에 기초하는 경우가 많으므로, 임대인이 적극적으로 권리를 행사하는지와 관계없이 권리가 시효로 소멸하는 경우는 거의 발생하지 않는다. 만일 임차인이 임대차 종료 후 보증금을 반환받기 위해 목적물을 점유하여 적극적인 권리행사의 모습이 계속되고 있는데도 보증금반환채권이 시효로 소멸한다고 보면, 임차인은 목적물반환의무를 그대로 부담하면서 임대인에 대한 보증금반환채권만 상실하게 된다. 이는 보증금반환채무를 이행하지 않은 임대인이 목적물에 대한 자신의 권리는 그대로 유지하면서 보증금반환채무만을 면할 수 있게 하는 결과가 되어 부당하다. 나아가 이러한 소멸시효 진행의 예외는 어디까지나 임차인이 임대차 종료 후 목적물을 적법하게 점유하는 기간으로 한정되고, 임차인이 목적물을 점유하지 않거나 동시이행항변권을 상실하여 정당한 점유권원을 갖지 않는 경우에 대해서까지 인정되는 것은 아니다. 따라서 임대차 종료 후 보증금을 반환받기 위해 목적물을 점유하는 임차인의 보증금반환채권에 대하여 소멸시효가 진행하지 않는다고 보더라도 그 채권에 관계되는 당사자 사이의 이익 균형에 반하지 않는다. 

주택임대차보호법 제4조 제2항은 “임대차기간이 끝난 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차관계가 존속되는 것으로 본다.”라고 정하고 있다(2008. 3. 21. 법률 제8923호로 개정되면서 표현이 바뀌었을 뿐 그 내용은 개정 전과 같다). 2001. 12. 29. 법률 제6542호로 제정된 상가건물 임대차보호법도 같은 내용의 규정을 두고 있다(제9조 제2항). 이는 임대차기간이 끝난 후에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임차인의 목적물에 대한 점유를 임대차기간이 끝나기 전과 마찬가지 정도로 강하게 보호함으로써 임차인의 보증금반환채권을 실질적으로 보장하기 위한 것이다. 따라서 임대차기간이 끝난 후 보증금을 반환받지 못한 임차인이 목적물을 점유하는 동안 위 규정에 따라 법정임대차관계가 유지되고 있는데도 임차인의 보증금반환채권은 그대로 시효가 진행하여 소멸할 수 있다고 한다면, 이는 위 규정의 입법 취지를 훼손하는 결과를 가져오게 되어 부당하다.  

위와 같은 소멸시효 제도의 존재 이유와 취지, 임대차기간이 끝난 후 보증금반환채권에 관계되는 당사자 사이의 이익형량, 주택임대차보호법 제4조 제2항의 입법 취지 등을 종합하면, 주택임대차보호법에 따른 임대차에서 그 기간이 끝난 후 임차인이 보증금을 반환받기 위해 목적물을 점유하고 있는 경우 보증금반환채권에 대한 소멸시효는 진행하지 않는다고 보아야 한다. 

【참조조문】

민법 제162조, 제163조, 제164조, 제536조, 주택임대차보호법 제4조 제2항, 상가건물 임대차보호법 제9조 제2항

【참조판례】

대법원 1977. 9. 28. 선고 77다1241, 1242 전원합의체 판결(공1977, 10295)
대법원 1995. 7. 25. 선고 95다14664, 14671 판결(공1995하, 2951)

【전 문】

【원고(반소피고), 상고인 겸 피상고인】 원고(반소피고)

【피고(반소원고), 피상고인 겸 상고인】 피고(반소원고)

【원심판결】 서울중앙지법 2016. 7. 13. 선고 2015나55891, 55914 판결

【주 문】

원심판결의 본소 부분 중 제1심판결의 원고(반소피고) 청구 인용금원에 대한 원고(반소피고) 패소 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 서울중앙지방법원에 환송한다. 피고(반소원고)의 상고를 기각한다. 

【이 유】

상고이유(상고이유서 제출기간이 지난 다음 제출된 상고이유보충서 등은 이를 보충하는 범위에서)를 판단한다.

1. 원고(반소피고, 이하 ‘원고’라 한다)의 상고에 관한 판단

이 부분 쟁점은 주택임대차보호법에 따른 임대차에서 그 기간이 끝난 후 임차인이 임차주택을 점유하고 있는 경우 임대차보증금반환채권의 소멸시효가 진행하는지 여부이다. 

가. 소멸시효는 권리자가 권리를 행사할 수 있는데도 일정한 기간 권리를 행사하지 않은 경우에 권리의 소멸이라는 법률효과가 발생하는 제도이다. 이것은 시간의 흐름에 따라 법률관계가 점점 불명확해지는 것에 대처하기 위한 제도로서, 일정 기간 계속된 사회질서를 유지하고 시간이 지남에 따라 곤란해지는 증거보전으로부터 채무자를 보호하며 자신의 권리를 행사하지 않는 사람을 법적 보호에서 제외함으로써 법적 안정성을 유지하는 데 중점을 두고 있다. 

소멸시효가 완성되기 위해서는 권리의 불행사라는 사실상태가 일정한 기간 동안 계속되어야 한다. 채권을 일정한 기간 행사하지 않으면 소멸시효가 완성하지만(민법 제162조, 제163조, 제164조), 채권을 계속 행사하고 있다고 볼 수 있다면 소멸시효가 진행하지 않는다. 나아가 채권을 행사하는 방법에는 채무자에 대한 직접적인 이행청구 외에도 변제의 수령이나 상계, 소송상 청구 및 항변으로 채권을 주장하는 경우 등 채권이 가지는 다른 여러 가지 권능을 행사하는 것도 포함된다. 따라서 채권을 행사하여 실현하려는 행위를 하거나 이에 준하는 것으로 평가할 수 있는 객관적 행위 모습이 있으면 권리를 행사한다고 보는 것이 소멸시효 제도의 취지에 부합한다. 

임대차가 종료함에 따라 발생한 임차인의 목적물반환의무와 임대인의 보증금반환의무는 동시이행관계에 있다(대법원 1977. 9. 28. 선고 77다1241, 1242 전원합의체 판결, 대법원 1995. 7. 25. 선고 95다14664, 14671 판결 등 참조). 임차인이 임대차 종료 후 동시이행항변권을 근거로 임차목적물을 계속 점유하는 것은 임대인에 대한 보증금반환채권에 기초한 권능을 행사한 것으로서 보증금을 반환받으려는 계속적인 권리행사의 모습이 분명하게 표시되었다고 볼 수 있다. 따라서 임대차 종료 후 임차인이 보증금을 반환받기 위해 목적물을 점유하는 경우 보증금반환채권에 대한 권리를 행사하는 것으로 보아야 하고, 임차인이 임대인에 대하여 직접적인 이행청구를 하지 않았다고 해서 권리의 불행사라는 상태가 계속되고 있다고 볼 수 없다. 

대법원 1977. 9. 28. 선고 77다1241,1242 전원합의체 판결 [가옥명도][집25(3)민,121;공1977.10.15.(570) 10295] 【판시사항】 임대차계약이 종료된 경우의 건물명도의무와 보증금 반환의무의 상호 관계 【판결요지】 임대차계약의 기간이 만료된 경우에 임차인이 임차목적물을 명도할 의무와 임대인이 보증금 중 연체차임 등 당해 임대차에 관하여 명도시까지 생긴 모든 채무를 청산한 나머지를 반환할 의무는 동시이행의 관계가 있다.  【참조조문】 민법 제536조 【참조판례】 대법원 1962.3.29. 선고 4294민상939 판결 【전 문】 【원고(반소피고), 피상고인】 원고(반소피고) (소송대리인 변호사 정경철) 【피고(반소원고), 상고인】 피고(반소원고) 【원 판 결】 서울고등법원 1977.5.13. 선고 76나2014,2015 판결 【주 문】 원판결의 본소청구중 피고의 항소를 기각한 부분 및 반소청구중 임차 보증금청구에 대한 항소를 기각한 부분을 파기하고, 그 부분을 서울고등법원으로 환송한다.  피고의 나머지 상고를 기각한다. 피고의 위 나머지 상고로 인하여 생긴 소송비용은 피고의 부담으로 한다. 【이 유】 피고(반소원고)의 상고이유를 판단한다. 상고이유 제1점에 대하여, 원심이 적법히 인정한 사실에 의하면 원, 피고는 1973.9.30 원고소유의 원판결 별지목록기재 건물 중 지하실 건평 47평6홉6작에 관하여 임차보증금 3,500,000원, 월차임 50,000원, 임차기간 20개월(1975.5.31까지)로 하는 임대차계약을 체결하고 이후 피고가 ○다방이란 상호의 다방으로 이를 지금까지 점유사용하고 있다는 것이므로 원심이 원고는 위 임대차계약의 종료를 원인으로 하여 피고에게 위 임차건물의 명도를 구할 수 있다고 판단하였음은 정당하고 이 판단에는 본건 다방의 영업허가 명의자가 소외인이므로 소외인에게 명도를 구하여야 한다는 피고주장을 배척한 뜻이 포함되어 있음이 분명하고 거기에 판단유탈이나 이유불비, 심리미진의 위법이 있음을 찾아볼 수 없으므로 논지는 이유없다.  상고이유 제2점에 대하여, 위 임대차기간이 만료된 뒤에도 원고는 1975.12말까지의 월차임을 영수하고 관리비를 징수하였으므로 위 임대차계약이 묵시적으로 갱신되었다는 피고의 주장에 대하여 원심은 원고는 1975.5.6 위 임대차기간만료로서 본건 임대차를 종료시킬 의사를 피고에게 명백히 표시한 바 있어 위 계약은 위 기간만료로 종료되었는바 원고가 위 기간만료 후의 차임을 영수한 것은 임료상당의 손해금으로 받은 것이고 관리비의 징수란 건물점유자가 당연히 지불해야 할 수도료, 전기료, 청소대 등을 받은 것으로 이와 같은 사실만으로는 위 임대차계약이 묵시적으로 갱신되었다고 볼 수 없다는 취지로 판단하고 있는바, 기록에 비추어 보면 이와 같은 판단은 수긍이 가고 그 사실인정과정에 채증법칙을 어긴 잘못이 있거나 그 법률 판단에 있어 임대차계약의 묵시의 갱신에 관한 법리를 오해한 위법이 있다고는 할 수 없으므로 논지는 이유없다.  상고이유 제4,5,6점에 대하여, 원심이 피고가 본건 다방에 설치하였다는 원판결 별지목록기재 각종 시설물에 관하여 피고가 약정에 의한 시설비의 반환청구권이 있다는 주장에 대하여는 그와 같은 약정이 있음을 인정할 자료가 없다고 배척하고, 유익비로서 그 반환청구권이 있다는 주장에 대하여는 그중 일부는 피고가 시설한 것이 아닌 것도 있고 피고가 시설한 것들도 그 중 목록 7번 벽시설과 내부 개수비 이외에는 유익비 상환청구권의 대상이 되는 시설물이 아니고 이 벽시설과 내부개수비도 원피고간의 약정에 의하여 유익비로서 상환을 청구할 수도 없다고 배척하고 부속시설물로서 매수청구권을 행사한데 대하여는 매수청구권의 대상이 될 수 있는 것은 에어콘 및 크린타위에 부속된 파이프시설 (현재가격 98,497원) 뿐인데 이 매매대금도 원고의 피고에 대한 차임상당손해금과 상계되었다고 판단하였는바 기록에 비추어 보면 위와 같은 원심의 판단과정에 소론과 같은 사실인정에 있어서의 채증법칙 위배나 심리미진, 법리오해, 이유모순 등의 위법이 있음을 인정할 수 없으므로 논지는 이유없다.   상고이유 제3점에 대하여, 원심은 원고의 본소청구중 건물 명도청구에 대한 피고의 임차보증금 3,500,000원의 반환청구권과의 동시이행의 항변과 피고의 반소청구중 임차보증금 반환청구에 대하여 임대차 계약이 종료된 경우에 임차인의 임차건물명도의무는 임대인의 보증금 반환의무에 앞선 선이행관계에 있다는 이유로 피고의 위 항변과 반소청구를 모두 배척하였다. 그러나 임대차 계약의 기간이 만료된 경우에 임차인이 임차목적물을 명도할 의무와 임대인이 보증금 중 연체차임 등 당해 임대차에 관하여 명도시까지 생긴 모든 채무를 청산한 나머지를 반환할 의무는 모두 이행기에 도달하고 이들 의무 상호간에는 동시이행의 관계가 있다고 보는 것이 상당하다.  따라서 원판결에는 임대차계약 종료시 임차목적물 명도청구권과 보증금 반환청구권과의 상호관계에 관한 법리를 오해한 위법이 있다고 할 것이므로 이점 논지는 이유있다. 그리고 이에 반대되는 당원 1962.3.29. 선고 4294민상939 판결에 표시된 견해는 이 판결로서 이를 폐기하기로 한다.  그러므로 원판결 중 피고의 건물 명도의무가 원고의 임차보증금 반환의무에 대하여 선이행관계에 있음을 전제로 한 본소청구중 피고의 항소를 기각한 부분과 반소청구중 임차보증금 반환청구에 관한 항소를 기각한 부분을 파기하고 그 부분을 서울고등법원으로 환송하고, 피고의 나머지 상고는 이유없으므로 이를 기각하고, 피고의 이 나머지 상고로 인하여 생긴 소송비용은 피고의 부담으로 하기로 하여 관여법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.  대법관   민복기(재판장) 이영섭 주재황 김영세 민문기 양병호 한환진 임항준 안병수 김윤행 이일규 강안희 라길조 김용철 유태흥 정태원  **************************************  대법원 1995. 7. 25. 선고 95다14664,14671(반소) 판결 [전세권말소등][공1995.9.1.(999),2951] 【판시사항】 가. 임차인이 임대차 종료 이후 건물을 계속 점유하였으나 실질적인 이득을 얻은 바 없는 경우, 부당이득반환 의무의 성부 나. 임차인이 임대차 종료 후 동시이행항변권을 행사하여 건물을 계속 점유하는 경우, 불법점유로 인한 손해배상 의무를 지기 위한 요건  다. 임대차 종료시, 임차보증금에 의하여 담보되는 부당이득반환 및 손해배상 등 채권의 발생과 각 그 소멸에 관한 주장·입증책임의 소재  【판결요지】 가. 법률상의 원인 없이 이득하였음을 이유로 한 부당이득의 반환에 있어 이득이라 함은 실질적인 이익을 의미하므로, 임차인이 임대차계약 관계가 소멸된 이후에도 임차건물 부분을 계속 점유하기는 하였으나 이를 본래의 임대차계약상의 목적에 따라 사용·수익하지 아니하여 실질적인 이득을 얻은 바 없는 경우에는, 그로 인하여 임대인에게 손해가 발생하였다 하더라도 임차인의 부당이득반환 의무는 성립되지 아니한다.  나. 임대차계약의 종료에 의하여 발생된 임차인의 임차목적물반환 의무와 임대인의 연체차임을 공제한 나머지 보증금의 반환 의무는 동시이행의 관계에 있는 것이므로, 임대차계약 종료 후에도 임차인이 동시이행의 항변권을 행사하여 임차건물을 계속 점유하여 온 것이라면, 임대인이 임차인에게 위 보증금반환 의무를 이행하였다거나 그 현실적인 이행의 제공을 하여 임차인의 건물명도 의무가 지체에 빠지는 등의 사유로 동시이행항변권을 상실하게 되었다는 점에 관하여 임대인의 주장·입증이 없는 이상, 임차인의 그 건물에 대한 점유는 불법점유라고 할 수 없으며, 따라서 임차인으로서는 이에 대한 손해배상의무도 없다.  다. 임대차계약에 있어 임대차보증금은 임대차계약 종료 후에 발생하는 임료 상당의 부당이득반환 채권뿐만 아니라 훼손된 건물 부분의 원상복구비용 상당의 손해배상 채권 등도 담보하는 것이므로, 임대인으로서는 임대차보증금에서 그 피담보채무를 공제한 나머지만을 임차인에게 반환할 의무가 있다고 할 것인데, 임대인으로서는 그 임대차보증금에 의하여 담보되는 부당이득 반환채권 및 손해배상 채권의 발생에 관하여 주장·입증책임을 부담하는 것이고, 다만 그 발생한 채권이 변제 등의 이유로 소멸하였는지에 관하여는 임차인이 주장·입증책임을 부담한다.  【참조조문】 가. 민법 제618조, 제741조, 제536조, 제750조 다. 민사소송법 제261조 【참조판례】 가.나. 대법원 1990.12.21. 선고 90다카24076 판결(공1991,590) 1992.5.12. 선고 91다35823 판결(공1992,1840) 1993.11.23. 선고 92다38980 판결(공1994상,162)> 가. 대법원 1995.3.28. 선고 94다50526 판결(공1995상,1747) 다. 대법원 1991.10.25. 선고 91다22605,22612 판결(공1991,2822) 【전 문】 【원고(반소피고), 상고인】 주식회사 서남 소송대리인 변호사 전봉호 【피고(반소원고), 피상고인】 대한생명보험주식회사 소송대리인 변호사 류종완 【원심판결】 전주지방법원 1995.2.16. 선고 93나5638(본소),5645(반소) 판결 【주 문】 상고를 기각한다. 상고비용은 원고(반소피고)의 부담으로 한다. 【이 유】 상고이유를 본다. (1) 법률상의 원인 없이 이득하였음을 이유로 한 부당이득의 반환에 있어 이득이라 함은 실질적인 이익을 의미하므로, 임차인이 임대차계약 관계가 소멸된 이후에도 임차건물 부분을 계속 점유하기는 하였으나 이를 본래의 임대차계약상의 목적에 따라 사용·수익하지 아니하여 실질적인 이득을 얻은바 없는 경우에는, 그로 인하여 임대인에게 손해가 발생하였다 하더라도 임차인의 부당이득반환 의무는 성립되지 아니하는 것이다(당원 1992.5.12. 선고 91다35823 판결, 1995.3.28. 선고 94다50526 판결 참조).  원심이 적법하게 확정한 바와 같이 이 사건 전세계약이 종료한 이후인 1990.1.5. 피고(반소원고, 이하 피고라 한다)가 전세계약의 목적물인 이 사건 건물에서 사무실 집기와 비품의 철거 및 반출을 완료하고 그 이후에는 이 사건 건물을 전혀 사용한 바가 없다면, 원고 (반소피고, 이하 원고라 한다)로서는 이 사건 계약종료일로부터 피고가 이 사건 건물의 사용, 수익을 종료한 날인 1990.1.5.까지의 부당이득을 구할 수 있을 뿐이므로, 원심이 원고는 전세보증금에서 1989.12.1.부터 1990.1.5.까지의 임대료, 관리유지비 상당 등을 공제한 나머지 금원을 반환할 의무가 있다고 판단한 것은 정당하다. 설령 피고가 이 사건 건물의 출입구를 시정하고 그 열쇠의 반환을 하지 아니하여 실제 건물의 명도시기가 위 1990. 1. 5. 이후라고 하더라도 결론이 달라지는 것은 아니므로, 원심이 소론과 같이 처분문서인 임대차계약서상의 건물명도 및 그 내용과 시기에 관한 해석을 잘못하였다거나 열쇠의 반환여부에 관한 심리를 다하지 아니하였다는 등의 논지는 이유 없다.  (2) 임대차계약의 종료에 의하여 발생된 임차인의 임차목적물반환 의무와 임대인의 연체차임을 공제한 나머지 보증금의 반환 의무는 동시이행의 관계에 있는 것이므로, 임대차계약 종료후에도 임차인이 동시이행의 항변권을 행사하여 임차건물을 계속 점유하여 온 것이라면, 임대인이 임차인에게 위 보증금반환 의무를 이행하였다거나 그 현실적인 이행의 제공을 하여 임차인의 건물명도 의무가 지체에 빠지는 등의 사유로 동시이행항변권을 상실하게 되었다는 점에 관하여 임대인의 주장·입증이 없는 이상, 임차인의 위 건물에 대한 점유는 불법점유라고 할 수 없으며, 따라서 임차인으로서는 이에 대한 손해배상의무도 없다고 할 것이다(당원 1990.12.21. 선고 90다카24076 판결, 위 91다35823 판결 참조).  이 사건 임대차계약서 제19조 제3항에 의하면, 피고는 계약종료일부터 건물명도일까지 통상 임대료의 2배에 해당하는 금액을 손해배상액으로서 원고에게 지급하도록 약정하였음을 알 수 있으나(기록 제26정), 이는 임차인인 피고의 불법점유를 전제로 하는 것인바, 기록상 원고가 피고에게 전세보증금반환 의무를 이행하였다거나 그 현실적인 이행의 제공을 하여 피고의 건물명도의무가 지체에 빠지는 등의 사유로 동시이행항변권을 상실하게 되었다는 점에 관하여 아무런 주장·입증이 없는 이 사건에서는, 피고의 이 사건 건물에 대한 점유는 불법점유라고 할 수 없으며, 따라서 위 임대차계약서상의 손해배상예정에 관한 조항은 적용의 여지가 없다고 할 것이다. 원심판결에 이 점에 관하여 심리미진, 판단유탈의 위법이 있다는 논지도 이유 없다.  (3) 임대차계약에 있어 임대차보증금은 임대차계약 종료 후에 발생하는 임료 상당의 부당이득반환 채권뿐만아니라 훼손된 건물 부분의 원상복구비용 상당의 손해배상 채권 등도 담보하는 것이므로, 임대인으로서는 임대차보증금에서 위 피담보채무를 공제한 나머지만을 임차인에게 반환할 의무가 있다고 할 것인데, 임대인으로서는 위 임대차보증금에 의하여 담보되는 부당이득반환 채권 및 손해배상 채권의 발생에 관하여 주장· 입증책임을 부담하는 것이고, 다만 위 발생한 채권이 변제 등의 이유로 소멸하였는지에 관하여는 임차인이 주장, 입증책임을 부담하는 것이다.  원심은 피고가 원고에게 부당이득으로 반환하여야 할 월임대료와 관리유지비 상당을 산정함에 있어, 임대차가 월 도중에 종료되는 경우 그 기간이 15일 이하인 경우에는 월 부과액의 반액을 지급하기로 약정하였으나 원고가 구하는 바에 따라 이를 일일 계산하였고, 이 사건 건물의 일부가 피고의 과실에 의하여 파손, 손괴되어 금 5,455,000원 상당의 수리비가 소요되었다는 주장에 대하여, 원고 주장의 하자가 있었는지 또는 설령 하자가 있다고 하더라도 그 하자가 피고의 과실에 의한 것이라는 점에 대한 증거가 없다고 하여 원고의 위 주장을 배척하였는바, 기록에 의하여 살펴보면 원심의 이러한 조치는 모두 정당하고 거기에 소론과 같은 입증책임에 관한 법리오해의 위법 등이 있다고 할 수 없다. 소론이 지적하는 판례는 이 사건에 원용하기에 적절한 것이 아니다. 논지는 이유 없다.  (4) 그러므로 상고를 기각하고 상고비용은 패소자의 부담으로 하기로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다. 대법관   이돈희(재판장) 김석수(주심) 정귀호 이임수

임차인의 보증금반환채권과 동시이행관계에 있는 임대인의 목적물인도청구권은 소유권 등 물권에 기초하는 경우가 많으므로, 임대인이 적극적으로 권리를 행사하는지와 관계없이 그 권리가 시효로 소멸하는 경우는 거의 발생하지 않는다. 만일 임차인이 임대차 종료 후 보증금을 반환받기 위해 목적물을 점유하여 적극적인 권리행사의 모습이 계속되고 있는데도 보증금반환채권이 시효로 소멸한다고 보면, 임차인은 목적물반환의무를 그대로 부담하면서 임대인에 대한 보증금반환채권만 상실하게 된다. 이는 보증금반환채무를 이행하지 않은 임대인이 목적물에 대한 자신의 권리는 그대로 유지하면서 보증금반환채무만을 면할 수 있게 하는 결과가 되어 부당하다. 나아가 이러한 소멸시효 진행의 예외는 어디까지나 임차인이 임대차 종료 후 목적물을 적법하게 점유하는 기간으로 한정되고, 임차인이 목적물을 점유하지 않거나 동시이행항변권을 상실하여 정당한 점유권원을 갖지 않는 경우에 대해서까지 인정되는 것은 아니다. 따라서 임대차 종료 후 보증금을 반환받기 위해 목적물을 점유하는 임차인의 보증금반환채권에 대하여 소멸시효가 진행하지 않는다고 보더라도 그 채권에 관계되는 당사자 사이의 이익 균형에 반하지 않는다. 

주택임대차보호법 제4조 제2항은 “임대차기간이 끝난 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차관계가 존속되는 것으로 본다.”라고 정하고 있다(2008. 3. 21. 법률 제8923호로 개정되면서 표현이 바뀌었을 뿐 그 내용은 개정 전과 같다). 2001. 12. 29. 법률 제6542호로 제정된 상가건물 임대차보호법도 같은 내용의 규정을 두고 있다(제9조 제2항). 이는 임대차기간이 끝난 후에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임차인의 목적물에 대한 점유를 임대차기간이 끝나기 전과 마찬가지 정도로 강하게 보호함으로써 임차인의 보증금반환채권을 실질적으로 보장하기 위한 것이다. 따라서 임대차기간이 끝난 후 보증금을 반환받지 못한 임차인이 목적물을 점유하는 동안 위 규정에 따라 법정임대차관계가 유지되고 있는데도 임차인의 보증금반환채권은 그대로 시효가 진행하여 소멸할 수 있다고 한다면, 이는 위 규정의 입법 취지를 훼손하는 결과를 가져오게 되어 부당하다. 

위와 같은 소멸시효 제도의 존재 이유와 취지, 임대차기간이 끝난 후 보증금반환채권에 관계되는 당사자 사이의 이익형량, 주택임대차보호법 제4조 제2항의 입법 취지 등을 종합하면, 주택임대차보호법에 따른 임대차에서 그 기간이 끝난 후 임차인이 보증금을 반환받기 위해 목적물을 점유하고 있는 경우 보증금반환채권에 대한 소멸시효는 진행하지 않는다고 보아야 한다. 

나. 원심판결 이유와 기록에 따르면 다음 사실을 알 수 있다.

(1) 소외 1은 피고(반소원고, 이하 ‘피고’라 한다)로부터 임대권한을 위임받아 1998. 5. 31. 피고를 임대인으로 하여 이 사건 102호를 원고에게 임대하였다. 원고는 그 무렵 피고에게 임대차보증금 2,500만 원을 지급하고 이 사건 102호에 입주하였다. 

(2) 이 사건 임대차계약에 따른 임대차기간이 끝날 무렵 피고는 원고에게 이 사건 102호를 인도해 달라고 요구하였으나 원고는 보증금의 반환을 요구하면서 인도를 거부하였고, 임대차기간이 만료된 2000. 5. 30. 이후에도 이 사건 102호에 계속 거주하였다. 

(3) 원고는 2008. 5.경 결혼을 하면서 이 사건 102호에 기본적인 가재도구를 남겨둔 채 2013년 무렵까지 우편물 정리와 집기류 확인 등을 위해 원고의 모친 소외 2 등으로 하여금 이 사건 102호에 출입하게 하면서 점유하였다. 

(4) 피고는 2014. 12. 14. 소외 3에게 이 사건 102호를 매도하고 2015. 6. 19. 소외 3에게 소유권이전등기를 마쳤다. 원고는 2015. 6. 23. 소외 3에게 이 사건 102호를 인도하였다. 

다. 이러한 사실관계를 위에서 본 법리에 비추어 살펴보면, 다음과 같이 판단할 수 있다.

이 사건 임대차계약이 2000. 5. 30. 기간 만료 등의 사유로 종료하였지만 원고는 그 이후에도 이 사건 102호를 점유하면서 피고에게 보증금의 반환을 요구해왔고, 2015. 6. 23.에 이르러서야 이 사건 102호를 소외 3에게 인도하였다. 원고가 보증금을 반환받기 위하여 이 사건 102호를 점유한 기간 동안에는 원고의 피고에 대한 보증금반환채권의 소멸시효가 진행하지 않는다고 보아야 한다. 따라서 보증금의 반환을 구하는 이 사건 본소가 이 사건 102호에 대한 원고의 점유상실 전인 2014. 4. 22. 제기된 이상 원고의 보증금반환채권이 시효로 소멸하였다고 볼 수 없다. 

그런데도 원심은 원고의 보증금반환채권은 이 사건 임대차가 종료한 때부터 소멸시효가 진행하여 이 사건 본소가 제기될 무렵 이미 소멸시효가 완성되었다고 판단하였다. 이러한 원심판단에는 임대차 종료 후 보증금반환채권의 소멸시효에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 잘못이 있다. 이를 지적하는 상고이유 주장은 정당하다. 

2. 피고의 상고에 관한 판단

피고는 반소로 이 사건 102호에 대한 인도와 차임에 해당하는 부당이득의 반환을 청구했지만, 원심은 이를 받아들이지 않았다. 

원심판결 이유를 기록에 비추어 살펴보면, 원심판단에 상고이유 주장과 같이 필요한 심리를 다하지 않은 채 논리와 경험의 법칙에 반하여 자유심증주의의 한계를 벗어나거나 관련 법리를 오해하거나 이유가 모순되거나 판단을 누락하는 등으로 판결에 영향을 미친 잘못이 없다. 

3. 결론

원고의 상고는 이유 있어 원심판결의 본소 부분 중 제1심판결의 원고 청구 인용금원에 대한 원고 패소 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 다시 심리·판단하도록 원심법원에 환송하며, 피고의 상고는 이유 없어 이를 기각하기로 하여, 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다. 

대법관   이동원(재판장) 김재형(주심) 민유숙 노태악  

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서울중앙지방법원 2016. 7. 13. 선고 2015나55891(본소), 2015나55914(반소) 판결
[임대보증금반환·건물명도][미간행]

【전 문】

【원고(반소피고), 피항소인】 원고(반소피고) (소송대리인 변호사 강승호)

【피고(반소원고), 항소인】 피고(반소원고)

【변론종결】
2016. 4. 6.

【제1심판결】 서울중앙지방법원 2015. 9. 10. 선고 2014가단84532 판결

【주 문】

1. 제1심 판결 중 본소에 대한 부분을 취소하고, 원고(반소피고)의 본소청구를 기각한다.

2. 피고(반소원고)의 반소에 대한 항소를 기각한다.

3. 본소에 대한 소송총비용은 원고(반소피고)가, 반소에 대한 항소비용은 피고(반소원고)가 부담한다.

【청구취지 및 항소취지】
1. 청구취지

가. 본소 : 피고(반소원고, 이하 ‘피고’라 한다)는 원고(반소피고, 이하 ‘원고’라 한다)에게 2,500만 원 및 이에 대하여 이 사건 소장부본 송달 다음날부터 갚는 날까지 연 20%의 비율로 계산한 돈을 지급하라. 

나. 반소 : 주위적으로, 원고는 피고에게 별지 목록 기재 건물 중 별지 도면 표시 가, 나, 다, 라, 마, 바, 사, 아, 가의 각 점을 순차로 연결한 선내 약 40㎡를 인도하고, 90,110,680원 및 이에 대하여 2015. 6. 23.부터 다 갚는 날까지 연 20%의 비율로 계산한 돈과 2015. 6. 23.부터 위 선내 부분의 인도 완료일까지 월 704,050원의 비율로 계산한 돈을 지급하라, 예비적으로, 원고는 피고에게 위 선내 부분을 인도하고, 51,757,820원 및 이에 대하여 2015. 6. 23.부터 다 갚는 날까지 연 20%의 비율로 계산한 돈과 2015. 6. 23.부터 위 선내 부분 인도 완료일까지 월 704,050원의 비율로 계산한 돈을 지급하라. 

2. 항소취지

제1심 판결을 취소한다. 원고의 본소청구를 기각한다. 반소청구취지와 같은 판결을 구한다.

【이 유】

본소와 반소를 함께 본다.

1. 인정사실

가. 피고는 1997. 10. 15. 소외 1과 사이에 서울 종로구 (주소 생략) 지상에 지하 1층 지상 3층 규모의 다가구용 단독주택(이하 ‘이 사건 주택’이라 한다)을 공사대금 2억 4,420만 원으로 정하여 신축하되, 계약금 2,000만 원은 계약체결시 지급하고, 나머지 공사대금은 신축건물의 임차보증금으로 충당하는 공사도급계약을 체결하였다. 

나. 피고는 1998. 4. 22. 위 공사대금의 지급을 위하여 이 사건 주택 중 지하부터 지상 2층까지 6가구에 대한 임대권한을 소외 1에게 위임하였다. 

다. 원고는 1998. 5. 31.경 소외 1 및 피고의 모인 소외 4(당시 피고의 도장을 소지하고 있었다)와 함께 이 사건 주택 중 별지 도면 표시 가, 나, 다, 라, 마, 바, 사, 아, 가의 각 점을 순차로 연결한 선내 약 40㎡, 102호(이하 ‘이 사건 102호’라 한다)에 관하여 임대인 피고, 임차인 원고, 보증금 3,000만 원(입주시 2,500만 원을 지급하고 1년 후 500만 원을 지급하기로 함), 기간 2년으로 임대차계약서를 작성한 후, 소외 4를 통하여 소외 1에게 2,500만 원을 지급하였다. 

라. 소외 1은 위 위임약정에 따라 원고와의 위 임대차계약(이하 ‘이 사건 임대차계약’이라 한다)에서 정한 전세보증금 3,000만 원을 피고에 대한 위 공사대금채권에 충당하였다. 

마. ① 원고는 위와 같이 이 사건 임대차계약을 한 후 이 사건 102호에 입주하였고, 2006.경 보증금의 반환을 요구하였으나 피고가 이에 응하지 않자 이후에도 계속 거주하였다. 

② 한편 피고는 이 사건 임대차계약이 만료하기 1달 이전인 2000. 4. 28. 원고에게 내용증명우편으로 이 사건 임대차계약을 해지하고 2000. 5. 30.까지 이 사건 102호를 인도하라는 의사표시를 하였고, 이에 대하여 원고는 2000. 5. 19. 피고에게 2000. 5. 30.까지 보증금을 반환할 것을 요구하며 미반환시 이 사건 102호를 인도하지 않고 보증금에 대하여 연 25%에 해당하는 이자를 청구하겠다는 의사표시를 하였다. 

바. 원고는 2008. 5.경 결혼을 하였는데, 피고로부터 보증금을 반환받지 못하자 보증금을 반환받기 위하여 이 사건 102호에 기본적인 가재도구를 남겨 두었고, 원고의 모 소외 2 등이 2013년 무렵까지 보증금을 반환받기 위해 남겨 놓은 집기 등 확인과 우편물 정리를 위하여 이 사건 102호에 가끔 출입하였다. 원고는 결혼 후 직업군인인 남편 소외 5의 이동으로 남양주, 삼척, 강릉, 원주, 영천을 거쳐 2012. 7.부터 김포에 거주하고 있으며, 이 사건 102호를 결혼 후 사용하지는 않았다. 

사. 피고는 2014. 12. 14. 소외 3에게 이 사건 주택을 매도한 후 2015. 6. 19. 소외 3에게 소유권이전등기를 마쳐 주었고, 원고는 2015. 6. 23. 소외 3에게 이 사건 102호를 인도하였다. 

[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 1, 3, 8, 11, 12, 14, 15, 16호증 및 을 1호증(가지번호 있는 것은 가지번호 포함)의 각 기재, 변론 전체의 취지 

2. 본소청구에 대한 판단

가. 본소청구원인에 대한 판단

위 인정사실에 의하면, 소외 1이 피고로부터 이 사건 102호의 임대권한을 위임받아 원고와 이 사건 임대차계약을 체결하였고 원고로부터 지급받은 보증금은 피고와의 공사도급계약 및 위임약정에 따라 피고의 공사대금채무에 충당되었으므로 이로써 원고와 피고 사이에 임대차계약관계가 성립되었고, 이후 이 사건 임대차계약은 2000. 5. 30. 계약만료로 종료되었다. 

(원고가 2000. 4. 28.자로 피고에 대하여 한 해지의 의사표시는 갱신거절의 의미도 포함이 되고 위 해지 의사표시에 대하여 원고도 보증금반환을 요구함으로써 동의한 것으로 보인다). 

따라서 피고는 원고에게 특별한 사정이 없는 한 보증금 2,500만 원 및 이에 대한 지연손해금을 지급할 의무가 있다. 

나. 피고의 항변에 관한 판단

(1) 피고는 이 사건 임대차계약은 피고가 아닌 무권대리인 소외 6에 의한 것으로 무효이고, 민법 제103조의 반사회질서에 해당하므로 무효이고, 피고가 이 사건 임대차계약 체결을 반대하고 있음을 원고가 알고 있었음에도 이 사건 임대차계약을 체결하였으므로 민법 제107조의 비진의 의사표시로서 무효라는 취지로 주장하나, 원고와 피고 사이에 유효한 임대차계약관계가 성립된 사실은 앞서 본 바와 같고, 달리 피고의 위 무효 주장을 인정할 증거가 없으므로, 피고의 위 주장은 받아들이지 아니한다. 

(2) 피고는 원고의 보증금반환채권이 2010. 5월경 소멸시효가 완성되었다고 주장하므로 살피건대, 이 사건 임대차계약이 2000. 5. 30. 종료된 사실은 앞서 살핀 바와 같고, 보증금의 반환을 구하는 원고의 이 사건 본소는 위 종료일로부터 10년이 훨씬 지난 2014. 4. 22. 제기되었음이 기록상 명백한 바, 원고의 보증금반환채권은 시효로 소멸하였으므로 피고의 위 항변은 이유 있다. 

이에 대하여 원고는 피고로부터 보증금을 반환받을 때까지 이 사건 102호를 점유할 수 있으므로 보증금반환채권의 소멸시효는 위와 같이 점유권이 있는 동안은 진행하지 아니한다는 취지로 주장하나, 보증금반환채권이 이 사건 102호 인도의무와 동시이행관계에 있다 하더라도 이는 보증금반환의무자인 피고가 원고로부터 인도의무의 이행제공을 받을 때까지 보증금의 지급을 거절할 수 있는데 지나지 아니하므로 보증금반환채권은 이 사건 임대차계약이 종료한 때 이후부터 소멸시효가 진행한다(대법원 1993. 12. 14. 선고 93다27314 판결 등 참조). 따라서 원고의 위 주장은 받아들이지 아니한다. 

대법원 1993. 12. 14. 선고 93다27314 판결 [부당이득금][공1994.2.1.(961),362] 【판시사항】 점포명도의무와 동시이행 관계에 있는 청약금반환채권의 소멸시효의 기산점 【판결요지】 점포의 임대차 청약을 하면서 청약금을 지급하고 점포에 입주하여 점유하였으나 임대차계약의 체결이 거절된 경우 점포임대차 청약금반환채권이 점포명도의무와 동시이행 관계에 있다 하더라도 청약금반환의무자는 청약자로부터 점포명도의무의 이행제공을 받을 때까지 청약금의 지급을 거절할 수 있는데 지나지 아니하므로 청약금반환채권은 청약에 대한 거절이 확정된 때 이후부터 소멸시효가 진행한다.  【참조조문】 민법 제166조 【참조판례】 대법원 1991.3.22. 선고 90다9797 판결(공1991,1244) 【전 문】 【원고, 상고인】 원고 【피고, 피상고인】 주식회사 자유공사 소송대리인 법무법인 시민종합법률사무소 담당변호사 윤종현 외 1인 【원심판결】 서울민사지방법원 1993.4.22. 선고 92나43585 판결 【주 문】 상고를 기각한다. 상고비용은 원고의 부담으로 한다. 【이 유】 1. 원고의 상고이유를 본다. 원심판결 이유에 의하면 원심은 그 거시증거에 의하여 원고가 피고로부터 이 사건 점포에 대한 임대차계약의 청약의 의사표시와 이에 따른 청약금의 수령권한을 위임받은 대리인인 소외 1에게 위 점포의 임대차 청약을 하면서 청약금을 지급한 다음 위 점포에 입주하여 점유하였는바, 피고가 기존 임차인과의 권리금 문제가 해결되어 기존 임차인의 명의변경에 대하여 아무런 이의가 없었던 점포의 양수인에 대하여는 1985. 12. 1.까지 피고 회사 명의로 임대차계약서를 교부하여 주고 명의변경절차를 마쳐 주었으나, 원고와 같이 기존 임차인들과의 권리금 일부가 해결되지 아니한 점포에 대하여는 같은 해 9.하순경 임대차계약의 체결을 거절한 사실을 인정한 다음, 원고의 청약금반환채권은 상사채권으로서 5년의 단기소멸시효가 적용되는 권리이고 늦어도 위 1985. 12. 1.에는 피고가 원고와 새로운 임대차계약(즉 임차인명의변경)을 체결해 줄 수 없다는 것이 분명하게 되었던 것이므로 원고는 그 다음날부터는 피고에 대하여 위 청약금의 반환을 청구할 수 있었으며, 이 사건 소가 그로부터 5년이 경과된 다음에 제기되었으므로 위 청약금반환채권은 이미 시효로 소멸하였다고 판단하였는바, 기록에 의하여 원심이 채용한 증거들을 살펴보면 원심의 위와 같은 사실인정은 수긍이 가고, 사실관계가 위와 같다면 원심의 위와 같은 판단도 정당하며, 거기에 소론과 같은 채증법칙위배나 심리미진의 위법이 없으므로 이 점에 관한 논지는 이유 없다.  2. 원고의 위 청약금반환채권은 피고가 청약에 대한 승낙을 거절한 것으로 확정된 때로부터 발생하고 또한 행사할 수 있었던 것이므로 원고에게 위 점포의 점유권이 있다는 이유로 소멸시효가 진행하지 아니한다는 소론은 독단적인 견해에 불과하고 또한 소론이 주장하는 바와 같이 점포임대차 청약금반환채권이 점포명도의무와 동시이행관계에 있다 하더라도 피고는 원고로부터 점포명도의무의 이행제공을 받을 때까지 그 지급을 거절할 수 있는 데 지나지 아니하므로 청약금반환채권은 청약에 대한 거절이 확정된 때 이후부터 소멸시효가 진행한다 할 것이고( 당원 1991.3.22. 선고 90다9797 판결 참조), 원고가 상사유치권을 가지고 있다 하더라도 민법 제326조는 유치권의 행사가 소멸시효의 진행에 영향을 미치지 아니한다고 규정하고 있으므로 소멸시효의 진행을 막을 수 없다 할 것인바, 이와 같은 취지에서 원고의 주장을 배척한 원심의 판단은 정당하고 거기에 소론과 같은 물권의 효력, 동시이행의 항변권, 상사유치권에 관한 법리오해의 위법이 없으므로 이 점에 관한 논지도 모두 이유 없다.  3. 소멸시효는 객관적으로 권리가 발생하고 그 권리를 행사할 수 있는 때로부터 진행하고 권리를 행사할 수 없는 동안에는 진행하지 아니하며, 권리를 행사할 수 없는 때라 함은 그 권리행사에 법률상의 장애사유, 예컨대 기간의 미도래나 조건불성취 등이 있는 경우를 말하는 것이지 사실상 그 권리의 존재나 권리행사가능성을 알지 못하였거나 알지 못함에 있어서의 과실유무 등은 시효진행에 영향을 미치지 아니한다 할 것인바( 당원 1992.3.31. 선고 91다32053 판결 참조), 소론이 주장하는 바와 같이 원고와 동일한 경위로 피고의 대리인에게 청약금을 지급하고 점포에 입주한 소외 2, 소외 3이 피고를 상대로 제기한 사건에서 위 대리인이 임대계약체결권한을 위임받지 않았다는 이유로 패소 확정되었다가 판결의 증거로 된 증인의 증언이 허위진술이라는 재심사유를 들어 제기한 재심소송에서 승소확정판결을 받은 1991. 3. 12.까지는 원고의 청약금반환채권의 존재가 불분명하였기 때문에 제소하지 아니하였다는 사정은 권리행사에 법률상의 장애사유가 있는 경우라고 할 수 없으므로 시효진행에 영향을 미치지 아니한다 할 것이니 이와 다른 주장을 하는 소론은 받아들일 수 없다.  4. 그러므로 상고를 기각하고 상고비용은 패소자의 부담으로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다. 대법관   안우만(재판장) 김용준 천경송(주심) 안용득

다. 소결론

따라서 원고의 이 사건 본소청구는 이유 없다.

3. 반소청구에 대한 판단

가. 피고의 주장

주위적으로 피고는 이 사건 건물의 소유자인데, 원고가 아무런 권한도 없는 소외 6과 임대차계약을 체결하였기에 피고에게 임차권을 주장할 수 없으므로 이 사건 102호를 인도하고, 반소청구취지기재와 같이 차임 상당의 부당이득금을 지급하여야 한다. 

예비적으로, 설령 원고와 피고 사이에 임대차계약관계가 성립되었다고 하더라도, 피고는 원고에게 임대보증금 잔금 500만 원의 지급을 최고하였으나 원고가 이에 응하지 않아 이 사건 임대차계약을 해지하였고 또한 이 사건 임대차계약이 갱신거절로 2000. 5. 30. 종료되었으므로 원고는 피고에게 이 사건 102호를 인도하고, 반소청구취지기재와 같이 차임 상당의 부당이득금(위 500만 원에 대한 지연손해금 포함)을 지급하여야 한다. 

나. 판 단

피고가 이 사건 102호의 소유권을 상실한 사실, 원고와 피고 사이에 임대차계약관계가 성립된 사실은 앞서 본바와 같으므로 피고의 주위적 청구는 더 살필 필요 없이 이유 없고, 보증금 3,000만 원이 피고의 공사대금지급채무에 충당된 사실은 앞서 살핀 바, 피고는 원고에게 위 500만 원의 지급을 구할 권리가 없으므로, 이 500만 원 미지급을 전제로 한 해지 및 부당이득반환 주장은 이유 없고, 또한 이 사건 임대차계약이 2000. 5. 30.경 종료된 사실은 앞서 살핀 바와 같으나, 임대차계약 종료에 의하여 발생된 임차인의 목적물반환의무와 임대인의 연체차임 등을 공제한 잔여보증금의 반환의무는 동시이행의 관계에 있으므로, 임대인이 잔여보증금의 반환의무를 이행하거나 적법하게 이행제공 하는 등의 사유로 임차인의 동시이행항변권을 상실시키지 아니한 이상, 임대차계약 종료 후에 임차인이 목적물을 계속 점유하더라도 그 점유를 불법점유라고 할 수 없고, 임차인으로서는 이에 대한 부당이득이나 손해배상의무를 지지 아니하는바, 피고가 원고에게 보증금 2,500만 원을 지급하거나 이행의 제공을 하지 아니한 사실은 다툼이 없고, 원고의 보증금반환채권이 소멸시효 완성된 이후로는 원고가 이 사건 102호를 사용, 수익하지 않았음은 앞서 본 바와 같으므로, 차임 상당의 부당이득을 구하는 피고의 반소청구는 더 살필 필요 없이 이유 없다. 

4. 결 론

그렇다면 원고의 본소청구 및 피고의 반소청구는 이유 없어 이를 모두 기각할 것인바 제1심 판결 중 본소부분은 이와 결론을 달리하여 부당하고, 반소부분은 이와 결론을 같이 하여 정당하므로, 주문과 같이 판결한다. 

[별지 생략]

판사   오성우(재판장) 여현주 홍득관