구농지법상 농지매수불가인 법인회사가 체결한 매매계약은 원시불능으로 과징금대상 제외

대법원 2012. 1. 27. 선고 2011두15053 판결
[과징금부과처분취소][공2012상,353]

【판시사항】

[1] 부동산 소유권 이전을 내용으로 하는 계약을 체결하였으나 계약의 효력이 발생하지 않았거나 소급하여 소멸한 경우, 구 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제10조 제1항에서 정하는 과징금 부과 대상에 해당하는지 여부 (소극) 

[2] 구 농지개혁법 시행 당시 농지매매계약을 체결한 법인이 구 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제10조 제1항 및 부칙(1995. 3. 30.) 제3조가 정하는 기간 내에 소유권이전등기를 신청하지 않은 경우, 법 조항에 따른 과징금을 부과할 수 있는지 여부 (원칙적 소극) 

[3] 부동산개발업을 주목적으로 하는 갑 주식회사가 골프장 건설을 위하여 을에게서 토지를 매수하는 계약을 체결하고 대금을 모두 지급하였음에도 구 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제10조 제1항 등에서 정한 기간 내에 소유권이전등기를 신청하지 않아 이를 위반했다는 이유로 관할 구청장이 갑 회사에 과징금을 부과한 사안에서, 갑 회사에 대하여 위 매매계약에 따른 소유권이전등기신청 미이행을 이유로 위 법 제10조 제1항에 따른 과징금을 부과할 수 없다고 한 사례 

【판결요지】

[1] 구 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률(2010. 3. 31. 법률 제10203호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 부동산실명법’이라 한다) 제10조 제1항, 부동산등기 특별조치법 제2조 제1항, 법률 제4244호 부칙 제2조 등 관련 법령의 규정 내용과 체계에 비추어 보면, 부동산 소유권 이전을 내용으로 하는 계약을 체결하였더라도 계약의 효력이 발생하지 않았거나 소급하여 소멸한 경우에는 구 부동산실명법 제10조 제1항이 정하는 과징금 부과 대상에 해당하지 않는다고 보아야 한다. 

[2] 구 농지개혁법(1994. 12. 22. 법률 제4817호로 폐지, 이하 같다) 시행 당시 주식회사와 같은 법인은 농지매매계약을 체결하더라도, 구 농지개혁법 시행규칙(1988. 11. 3. 농림수산부령 제1006호로 개정되기 전의 것) 제51조 제1항 단서에 해당한다는 등 특별한 사정이 없는 한, 구 농지개혁법 또는 구 농지임대차관리법(1994. 12. 22. 법률 제4817호로 폐지)상 농지매매증명을 발급받을 수 없어 결과적으로 농지의 소유권을 취득할 수 없고, 이 경우 농지 매도인이 매매계약에 따라 매수인에 대하여 부담하는 소유권이전등기의무는 원시적으로 이행불능이며, 이러한 원시적 불능인 급부를 목적으로 하는 농지매매계약은 채권계약으로서도 무효이다. 1996. 1. 1. 구 농지개혁법이 폐지되고 농지법이 시행되었다고 하여도 다른 특별한 사정이 없으면 무효인 농지매매계약이 유효로 당연히 전환되는 것은 아니다. 따라서 구 농지개혁법 시행 당시 농지매매계약을 체결한 주식회사와 같은 법인이 구 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률(2010. 3. 31. 법률 제10203호로 개정되기 전의 것) 제10조 제1항 및 부칙(1995. 3. 30.) 제3조가 정하는 기간 내에 소유권이전등기를 신청하지 않았다고 하더라도 특별한 사정이 없으면 위 법 조항에 따른 과징금을 부과할 수 없다고 보아야 한다. 

[3] 부동산개발업을 주목적으로 하는 갑 주식회사가 골프장 건설을 위하여 을에게서 토지를 매수하는 계약을 체결하고 대금을 모두 지급하였음에도 구 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률(2010. 3. 31. 법률 제10203호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 부동산실명법’이라 한다) 제10조 제1항, 부칙(1995. 3. 30.) 제3조에서 정한 기간 내에 소유권이전등기를 신청하지 않았다는 이유로 관할 구청장이 갑 회사에 과징금을 부과한 사안에서, 위 매매계약은 갑 회사가 구 농지개혁법( 1994. 12. 22. 법률 제4817호 농지법 부칙 제2조로 폐지) 시행 당시 농지에 관하여 체결하여 원시적 불능인 급부를 목적으로 하는 것으로서 무효라는 이유로, 갑 회사에 대하여 매매계약에 따른 소유권이전등기신청 미이행을 이유로 구 부동산실명법 제10조 제1항에 따른 과징금을 부과할 수 없다고 본 원심판단을 정당하다고 한 사례. 

【참조조문】

[1] 구 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률(2010. 3. 31. 법률 제10203호로 개정되기 전의 것) 제10조 제1항, 부칙(1995. 3. 30.) 제3조, 부동산등기 특별조치법 제2조 제1항, 부칙(1990. 8. 1.) 제2조 [2] 구 농지개혁법(1994. 12. 22. 법률 제4817호 농지법 부칙 제2조로 폐지) 제19조 제3호(현행 농지법 제8조 참조), 구 농지개혁법 시행규칙(1988. 11. 3. 농림수산부령 제1006호로 개정되기 전의 것) 제51조 제1항, 구 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률(2010. 3. 31. 법률 제10203호로 개정되기 전의 것) 제10조 제1항, 부칙(1995. 3. 30.) 제3조 [3] 구 농지개혁법(1994. 12. 22. 법률 제4817호 농지법 부칙 제2조로 폐지) 제19조 제3호(현행 농지법 제8조 참조), 구 농지개혁법 시행규칙(1988. 11. 3. 농림수산부령 제1006호로 개정되기 전의 것) 제51조 제1항, 구 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률(2010. 3. 31. 법률 제10203호로 개정되기 전의 것) 제10조 제1항, 부칙(1995. 3. 30.) 제3조  

【참조판례】

[1] 대법원 2009. 10. 15. 선고 2009두8090 판결(공2009하, 1889)
[2] 대법원 1989. 2. 14. 선고 87다카1128 판결(공1989, 405)
대법원 2008. 4. 24. 선고 2007다65665 판결

【전 문】

【원고, 피상고인】 주식회사 지에이홀딩스 (소송대리인 법무법인 광교 담당변호사 김철현 외 3인)

【피고, 상고인】 성남시 분당구청장 (소송대리인 법무법인 여명 담당변호사 박지연)

【원심판결】 서울고법 2011. 6. 3. 선고 2010누42401 판결

【주 문】

상고를 기각한다. 상고비용은 피고가 부담한다.

【이 유】

상고이유를 본다.

구 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률(2010. 3. 31. 법률 제10203호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘부동산실명법’이라 한다) 제10조 제1항, 부동산등기 특별조치법 제2조 제1항, 법률 제4244호 부칙 제2조 등 관련 법령의 규정 내용과 체계에 비추어 보면, 부동산의 소유권 이전을 내용으로 하는 계약을 체결하였더라도 그 계약의 효력이 발생하지 않았거나 소급하여 소멸한 경우에는 부동산실명법 제10조 제1항이 정하는 과징금 부과 대상에 해당하지 않는다고 보아야 한다 ( 대법원 2009. 10. 15. 선고 2009두8090 판결 등 참조).  

한편 구 농지개혁법(1994. 12. 22. 법률 제4817호로 폐지, 이하 같다) 시행 당시 주식회사와 같은 법인은 농지매매계약을 체결하더라도, 구 농지개혁법 시행규칙(1988. 11. 3. 농림수산부령 제1006호로 개정되기 전의 것) 제51조 제1항 단서에 해당한다는 등의 특별한 사정이 없는 한, 구 농지개혁법 또는 구 농지임대차관리법(1994. 12. 22. 법률 제4817호로 폐지)상 농지매매증명을 발급받을 수가 없어 결과적으로 농지의 소유권을 취득할 수 없고, 이 경우 농지의 매도인이 매매계약에 따라 매수인에 대하여 부담하는 소유권이전등기의무는 원시적으로 이행불능이 되며, 이러한 원시적 불능인 급부를 목적으로 하는 농지의 매매계약은 채권계약으로서도 무효이다 ( 대법원 1989. 2. 14. 선고 87다카1128 판결, 대법원 2008. 4. 24. 선고 2007다65665 판결 등 참조). 1996. 1. 1. 구 농지개혁법이 폐지되고 농지법이 시행되었다고 하여도 다른 특별한 사정이 없는 한 무효인 농지 매매계약이 유효로 당연히 전환되는 것은 아니다.   

따라서 구 농지개혁법 시행 당시 농지매매계약을 체결한 주식회사와 같은 법인이 부동산실명법 제10조 제1항 및 법률 제4944호 부칙 제3조가 정하는 기간 내에 소유권이전등기를 신청하지 않았다고 하더라도 특별한 사정이 없는 한 위 법 조항에 따른 과징금을 부과할 수 없다고 보아야 한다 . 

원심판결 이유와 기록에 의하면, 부동산개발업을 주목적으로 하는 주식회사인 원고(변경 전 명칭: 주식회사 유성)가 1982. 8. 13. 골프장 건설을 위하여 소외인에게서 제1심판결 별지 1 부동산 목록 기재 토지(이하 ‘이 사건 농지’라 한다)를 매수하는 계약을 체결하고 1983. 1. 31. 그 대금을 모두 지급하였음에도 부동산실명법 제10조 제1항 및 법률 제4944호 부칙 제3조가 정하는 기간 내에 그 소유권이전등기를 신청하지 아니한 사실을 알 수 있으나, 위 매매계약은 주식회사인 원고가 구 농지개혁법 시행 당시에 농지에 관하여 체결한 것으로서 원시적 불능인 급부를 목적으로 하는 것이어서 무효이므로, 원고에 대하여 위 매매계약에 따른 소유권이전등기신청 미이행을 이유로 부동산실명법 제10조 제1항에 따른 과징금을 부과할 수 없다. 

같은 취지의 원심판단은 정당하고, 거기에 상고이유로 주장하는 바와 같은 부동산실명법 제10조 제1항의 과징금 부과 대상에 관한 법리오해 등의 위법이 없다. 

상고이유에서 들고 있는 대법원판결은 부동산실명법 제1조 제1항 단서에 규정된 등기를 신청하지 못할 정당한 사유가 있는지에 관한 것으로서 이 사건과 사안이 달라 이 사건에 적용하기에 적절하지 아니하다.  

그러므로 상고를 기각하고, 상고비용은 패소자가 부담하기로 하여 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.  

대법관   이인복(재판장) 김능환(주심) 안대희 박병대  

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서울고등법원 2011. 6. 3. 선고 2010누42401 판결
[과징금부과처분취소][미간행]

【전 문】

【원고, 피항소인】 주식회사 지에이홀딩스 (소송대리인 법무법인 광교 담당변호사 황일우) 

【피고, 항소인】 성남시 분당구청장 (소송대리인 법무법인 여명 담당변호사 박지연) 

【변론종결】
2011. 5. 13.

【제1심판결】 수원지방법원 2010. 10. 20. 선고 2010구합4682 판결 

【주 문】

1. 피고의 항소를 기각한다.

2. 항소비용은 피고가 부담한다.

【청구취지 및 항소취지】
1. 청구취지

피고가 2010. 1. 12. 원고에 대하여 한 과징금 1,537,373,600원의 부과처분을 취소한다.

2. 항소취지

제1심 판결을 취소한다. 원고의 청구를 기각한다.

【이 유】

1. 제1심 판결의 인용

이 법원이 이 사건에 관하여 설시할 이유는 제1심 판결의 이유 기재와 같으므로, 행정소송법 제8조 제2항, 민사소송법 제420조 본문에 의하여 이를 그대로 인용한다. 

2. 결론

그렇다면, 제1심 판결은 정당하므로, 피고의 항소를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.
 
판사   강민구(재판장) 전우진 정재우 

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수원지방법원 2010. 10. 20. 선고 2010구합4682 판결
[과징금부과처분취소][미간행]

【전 문】

【원 고】 주식회사 지에이홀딩스 (소송대리인 법무법인 광교 담당변호사 황일우)

【피 고】 성남시 분당구청장 (소송대리인 법무법인 여명 담당변호사 박지연)

【변론종결】
2010. 9. 15.

【주 문】

1. 피고가 2010. 1. 2. 원고에 대하여 한 과징금 1,537,373,600원의 부과처분을 취소한다.

2. 소송비용은 피고가 부담한다.

【청구취지】
주문과 같다.

【이 유】

1. 처분의 경위

가. 원고(변경 전 명칭 : 주식회사 유성)는 부동산개발업 등을 주목적으로 하는 회사로서 골드컨트리클럽(36홀)을 운영하는 기흥관광개발 주식회사, 코리아컨트리클럽(27홀)을 운영하는 뉴경기관광 주식회사, 퍼브릭 골프장(9홀)을 운영하는 주식회사 코리아퍼브릭, 골드훼미리콘도 등 골프 부대시설 등을 운영하는 주식회사 와이에스인터내셔날 등 계열사를 포함하는 이른바 코리아골프앤아트빌리지 그룹의 실질적인 지주회사이고, 소외 2는 위 그룹의 회장이다. 

나. 원고는 골프장 사업을 위하여 1982. 8. 13. 소외 1(대법원판결의 소외인)로부터 그 소유의 성남시 분당구 금곡동 (지번 1 생략) 임야 234,050㎡, 같은 동 (지번 2 생략) 임야 434,878㎡(이하 ‘이 사건 임야’) 및 그 주변농지인 별지 1 부동산 목록 기재 토지(이하 ‘이 사건 토지’)를 매매대금 8억 5천만 원에 매수하는 계약(이하 ‘이 사건 매매계약’)을 체결하고 1983. 1. 31. 그 대금을 모두 지급하였다. 당시 농지인 이 사건 토지는 골프장 사업에 꼭 필요한 토지는 아니었으나, 원고는 소외 1이 이 사건 임야만 팔리면 위 토지는 맹지로서 별 쓸모가 없다면서 이 사건 토지와 임야 전체를 함께 매수하지 않으면 임야도 팔지 않겠다고 하여 이 사건 토지도 함께 매수한 것이다. 

다. 그런데, 원고는 이 사건 임야에 관하여는 임야매매증명을 받아 1985. 10. 18.경 그 명의로 소유권이전등기를 마쳤으나, 이 사건 토지에 관하여는 농지매매증명을 받을 수 없어 소유권이전등기를 할 수 없을 것으로 예상되자 1985. 10. 18. 수원지방법원 성남지원 분당등기소 1985. 10. 18. 접수 제41789호로 소유권이전청구권 가등기를 마쳤다. 

라. 한편, 원고는 이 사건 토지의 가등기 상태가 지속될 경우 고령인 소외 1의 사망시 상속인들과 분쟁이 발생할 우려가 있고 2005. 12. 31. 소득세법 개정으로 인해 2006. 1. 1.부터 비사업용부동산의 양도시 실거래가를 기준으로 양도소득세를 신고·납부하여야 하는 문제점을 발견하여 골프장 사업구상을 포기하고 이 사건 토지의 미등기 상태를 해소하고자 2005. 12. 30. 실제 영농에 종사하는 영농회사법인으로서 소외 2가 1인주주인 그린팜 주식회사(2004. 7. 2. 설립, 대표이사는 소외 2의 아들은 소외 3, 이하 ‘그린팜’)와 소외 2의 아들 소외 4에게 위 가등기에 기한 소유권이전청구권을 각 35억 원에 양도하였고, 그린팜과 소외 4는 2006. 1. 2. 및 2006. 2. 22.이 사건 토지에 관한 각 1/2지분씩 소유권이전등기(이하 ‘이 사건 등기’)를 마쳤다. 

마. 피고는 수원지방검찰청으로부터 원고가 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률(이하 ‘부동산실명법’)을 위반했다는 통보를 받고, 2008. 9. 18. 원고에게 이 사건 등기가 그린팜과 소외 4에 대한 명의신탁등기라는 이유로 부동산실명법 제5조에 따라 과징금 2,008,801,250원을 부과하였으며 이에 원고는 위 등기가 명의신탁등기가 아니라고 주장하면서 위 과징금부과처분에 대한 취소의 소 (이 법원 2008구단6718호)를 제기하였다. 그 후 사실상 원고의 사주인 소외 2가 명의신탁등기인 이 사건 등기를 마쳤다는 이유로 기소되었으나( 이 법원 2008고합218호 부동산실권리자명의등기에관한법률위반 등), 이 법원은 2008. 12. 24. 이 사건 등기가 명의신탁등기가 아니라는 이유로 소외 2에 대해 무죄판결을 선고하였고 위 무죄판결이 확정되자, 그와 같은 이유로 이 법원(2008구단6718호)은 2009. 11. 13. 위 부과처분을 취소하는 취지의 판결을 선고하였고 그 무렵 그 판결이 확정되었다. 

바. 그러자 피고는 2010. 1. 12. 원고에게 이 사건 토지에 관하여 반대급부의 이행완료일인 잔금지급일, 즉 1983. 1. 31.로부터 3년{다만, 부동산실명법 부칙 제3조는 그 시행일( 부칙 제1조에 따라 1995. 7. 1.이다)전에 제10조 제1항에서 정한 날(반대급부의 이행이 사실상 완료된 날 등)이 경과한 경우에는 같은 항의 3년의 기간은 부동산실명법 시행일부터 기산한다고 규정하고 있으므로, 이 사건에 있어서의 위 기간의 기산일은 잔금지급일이 아니라 1995. 7. 1.} 이내에 소유권이전등기를 신청하지 아니하여 부동산실명법 제10조 제1항을 위반하였다는 이유로 과징금 1,537,373,600원을 부과하였다(이하 ‘이 사건 처분’). 

[인정근거] 다툼이 없는 사실, 갑 제1 내지 30, 32 내지 35호증, 을 제1 내지 3호증(각 가지번호 포함)의 각 기재 및 영상, 증인 소외 5의 증언, 변론 전체의 취지 

2. 처분의 적법 여부

가. 원고의 주장

① 구 농지개혁법(1994. 12. 22. 법률 제4817호에 의하여 폐지된 것, 이하 ‘구 농지개혁법’)에 따르면 부동산개발업 등을 주목적으로 하는 주식회사인 원고는 농지매매증명을 발급받을 수가 없어 결과적으로 농지의 소유권을 취득할 수 없는바, 이 사건 매매계약은 원시적 불능인 급부를 목적으로 하는 계약이어서 무효이므로, 부동산등기 특별조치법(이하 ‘특별조치법’) 제2조 제1항 단서에 따라 소유권이전등기신청의무가 없다. 따라서, 위 의무가 있음을 전제로 한 이 사건 처분은 위법하다. 

② 원고가 유예기간 경과 전에 이 사건 토지에 대한 소유권이전등기를 마치지 못한 것은 법인으로서 농지를 취득할 수 없다는 구 농지개혁법의 제한 때문인데, 그 동안 원고는 골프장사업승인 또는 농지전용허가를 위하여 성남시에 협조를 요청하는 등 소유권이전등기를 위하여 정상적인 노력을 다하였고, 이 사건 토지 취득 후 원고 명의로 가등기를 마치고 원고의 대차대조표의 토지계정에 이 사건 토지를 계상하는 등 이 사건 토지의 취득에 있어 투기나 탈세, 탈법행위를 위한 반사회적 목적이 있었던 것도 아니므로, 원고는 부동산실명법 제10조 제1항 단서 소정의 ‘등기를 신청하지 못할 정당한 사유’가 있는 경우에 해당한다. 

③ 설령 원고가 장기미등기자에 해당한다고 할지라도, 원고에게는 조세를 포탈하거나 법령에 의한 제한을 회피할 목적이 없으므로 부동산실명법 시행령 제4조의2의 규정에 따라 50/100을 감경하여야 함에도 이러한 사정을 전혀 고려하지 아니한 이 사건 처분은 재량권을 남용하여 위법하다. 

나. 법령

별지 관계법령 기재와 같다.

다. 판단

⑴ 부동산실명법 제10조 제1항은 특별조치법 제2조 제1항, 제11조 및 법률 제4244호 부칙 제2조의 적용을 받는 자가 대가관계에 있는 반대급부의 이행을 사실상 완료하는 등 소유권이전등기청구권을 행사할 수 있음에도 그로부터 3년 이내에 소유권이전등기를 신청하지 아니한 때에는 과징금을 부과하도록 하고 있고, 특별조치법 제2조 제1항은 ‘부동산의 소유권이전을 내용으로 하는 계약을 체결한 자는 다음 각 호의 1에 정하여진 날부터 60일 이내 소유권이전등기를 신청하여야 한다. 다만, 그 계약이 취소·해제되거나 무효인 경우에는 그러하지 아니하다’라고 규정하고 있는바, 이러한 관련 법령의 규정 내용과 체계에 비추어 보면, 부동산의 소유권이전을 내용으로 하는 계약을 체결하였더라도 그 계약의 효력이 발생하지 않았거나 소급하여 소멸한 경우에는 부동산실명법 제10조 제1항이 정하는 과징금 부과대상에 해당하지 않는다고 보아야한다( 대법원 2009. 10. 15. 선고 2009두8090 판결 참조). 

대법원 2009. 10. 15. 선고 2009두8090 판결 [과징금부과처분취소][공2009하,1889] 【판시사항】 국토의 계획 및 이용에 관한 법률상 토지거래허가구역 내에 있는 토지를 매수한 사람이 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제10조 제1항이 정하는 기간 내에 소유권이전등기를 신청하지 않은 경우, 위 법조항에 따라 과징금을 부과할 수 있는지 여부 (원칙적 소극)  【판결요지】 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제10조 제1항, 부동산등기 특별조치법 제2조 제1항 등 관련 법령의 규정 내용과 체계에 비추어 보면, 부동산의 소유권이전을 내용으로 하는 계약을 체결하였더라도 그 계약의 효력이 발생하지 않았거나 소급하여 소멸한 경우에는 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제10조 제1항이 정하는 과징금 부과대상에 해당하지 않는다고 보아야 하고, 한편 국토의 계획 및 이용에 관한 법률상 토지거래허가구역 내의 토지에 관한 거래계약은 관할 관청으로부터 허가받기 전까지는 그 채권적 효력이 발생하지 않아 무효이어서 권리의 이전 또는 설정에 관한 어떠한 내용의 이행청구도 할 수 없으므로, 토지거래허가구역 내에 있는 토지를 매수한 사람이 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제10조 제1항이 정하는 기간 내에 소유권이전등기를 신청하지 않았다고 하더라도 토지거래허가를 받지 않은 이상 위 법조항에 따라 과징금을 부과할 수는 없다.  【참조조문】  부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제10조 제1항, 부동산등기 특별조치법 제2조 제1항 【참조판례】 대법원 1991. 12. 24. 선고 90다12243 전원합의체 판결(공1992, 642) 대법원 2000. 1. 28. 선고 99다40524 판결(공2000상, 567) 【전 문】 【원고, 피상고인】 원고 주식회사 {소송대리인 법무법인 (유한) 태평양 담당변호사 전병하외 1인} 【피고, 상고인】 파주시장 (소송대리인 법무법인 대종 담당변호사 정봉현외 2인) 【원심판결】 서울고법 2009. 5. 1. 선고 2008누31804 판결 【주 문】 상고를 기각한다. 상고비용은 피고가 부담한다. 【이 유】 상고이유를 본다. 1. 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률(이하 ‘부동산실명법’이라 한다) 제10조 제1항은 부동산등기 특별조치법 제2조 제1항·제11조 및 법률 제4244호 부칙 제2조의 적용을 받는 자가 대가관계에 있는 반대급부의 이행을 사실상 완료하는 등 소유권이전등기청구권을 행사할 수 있음에도 그로부터 3년 이내에 소유권이전등기를 신청하지 아니한 때에는 과징금을 부과하도록 하고 있고, 부동산등기 특별조치법 제2조 제1항은 “부동산의 소유권이전을 내용으로 하는 계약을 체결한 자는 다음 각 호의 1에 정하여진 날부터 60일 이내에 소유권이전등기를 신청하여야 한다. 다만, 그 계약이 취소·해제되거나 무효인 경우에는 그러하지 아니하다.”라고 규정하고 있다.  이러한 관련 법령의 규정 내용과 체계에 비추어 보면, 부동산의 소유권이전을 내용으로 하는 계약을 체결하였더라도 그 계약의 효력이 발생하지 않았거나 소급하여 소멸한 경우에는 부동산실명법 제10조 제1항이 정하는 과징금 부과대상에 해당하지 않는다고 보아야 하고, 한편 국토이용관리법상 토지거래허가구역 내의 토지에 관한 거래계약은 관할 관청으로부터 허가받기 전까지는 그 채권적 효력이 발생하지 않아 무효이어서 권리의 이전 또는 설정에 관한 어떠한 내용의 이행청구도 할 수 없으므로 ( 대법원 1991. 12. 24. 선고 90다12243 전원합의체 판결, 대법원 2000. 1. 28. 선고 99다40524 판결 등 참조), 토지거래허가구역 내에 있는 토지를 매수한 사람이 부동산실명법 제10조 제1항이 정하는 기간 내에 소유권이전등기를 신청하지 않았다고 하더라도 토지거래허가를 받지 않은 이상 위 법조항에 따라 과징금을 부과할 수는 없다.  2. 원심은, 소외 주식회사가 토지거래허가구역 내에 있는 이 사건 토지를 매수하여 그 대금을 모두 지급하고도 그 소유권이전등기를 신청하지 않은 사실 등 판시와 같은 사실을 인정한 다음, 이 사건 토지의 매매계약에 관하여 관할 관청으로부터 토지거래허가를 받은 바 없는 이상 소외 주식회사에게 이 사건 토지에 관한 소유권이전등기신청의무가 있었다고 할 수 없다고 보아, 소외 주식회사를 합병한 원고에 대하여 부동산실명법 제10조 제1항에 따른 과징금을 부과한 이 사건 처분은 위법하다고 판단하였는바, 이러한 원심의 판단은 앞서 본 법리와 기록에 비추어 정당하고, 거기에 주장하는 바와 같은 법리오해 등의 위법이 없다. 소외 주식회사 또는 원고에게 부동산실명법 제10조 제1항이 정하는 소유권이전등기신청의무가 있음을 전제로 하는 상고이유의 주장은 모두 받아들일 수 없다.  3. 그러므로 상고를 기각하고 상고비용은 패소자의 부담으로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다. 대법관   양승태(재판장) 김지형 전수안(주심) 양창수

한편, 구 농지개혁법(1994. 12. 22. 법률 제4817호로 폐지된 것, 이하 같다)상 농지를 매수할 수 있는 자의 자격은 매매 당시 기성농가이거나 매수 당시 농가가 아니더라도 농지를 자경 또는 자영할 목적이 있는 자, 다시 말하면 농가가 되려는 자임을 요하고, 같은 법에서 말하는 농가라 함은 자연인에 한하므로, 주식회사와 같은 법인이 농지매매계약을 체결하였다고 하더라도, 구 농지개혁법 시행규칙(1990. 12. 4. 농림수산부령 1055호로 개정되기 전의 것) 제51조 제1항 단서에 해당한다는 등의 특별한 사정이 없는 한, 그 주식회사는 구 농지개혁법 또는 구 농지임대차관리법(1994. 12. 22. 법률 제4817호로 폐지된 것)상 농지매매증명을 발급받을 수가 없어 결과적으로 농지의 소유권을 취득할 수 없고, 이 경우 농지의 매도인이 그 매매계약에 따라 그 매수인에 대하여 부담하는 소유권이전등기의무는 원시적으로 이행불능이라고 할 것이고, 따라서 이러한 원시적 불능인 급부를 목적으로 하는 농지의 매매계약은 채권계약으로서도 무효이다( 대법원 2008. 4. 24. 선고 2007다65665 판결 등 참조). 

대법원 2008. 4. 24. 선고 2007다65665 판결 [소유권이전청구권가등기말소등][미간행] 【판시사항】 농지를 취득할 수 없는 회사가 체결한 농지매매계약의 효력(무효) 【참조조문】 구 농지개혁법(1994. 12. 22. 법률 제4817호 농지법 부칙 제2조로 폐지) 제19조 제2항(현행 농지법 제8조 참조), 구 농지임대차관리법(1994. 12. 22. 법률 제4817호 농지법 부칙 제2조로 폐지) 제19조(현행 농지법 제8조 참조) 【참조판례】 대법원 1961. 12. 21. 선고 4294민상213 판결 대법원 1989. 2. 14. 선고 87다카1128 판결(공1989, 405) 대법원 1994. 10. 25. 선고 94다18232 판결(공1994하, 3088) 【전 문】 【원고, 상고인】 원고 1외 1인 【피고, 피상고인】 주식회사 우리은행 (소송대리인 법무법인 푸른 담당변호사 정철섭외 12인) 【원심판결】 서울고법 2007. 8. 31. 선고 2006나103296 판결 【주 문】 원심판결을 파기하고, 사건을 서울고등법원에 환송한다. 【이 유】 상고이유를 판단한다. 구 농지개혁법(1994. 12. 22. 법률 제4817호로 폐지된 것, 이하 같다)상 농지를 매수할 수 있는 자의 자격은 매매 당시 기성 농가이거나 매수 당시 농가가 아니더라도 농지를 자경 또는 자영할 목적이 있는 자, 다시 말하면 농가가 되려는 자임을 요하고, 동법에서 말하는 농가라 함은 자연인에 한하므로, 주식회사와 같은 법인이 농지매매계약을 체결하였다고 하더라도, 구 농지개혁법 시행규칙 제51조 제1항 단서에 해당한다는 등의 특별한 사정이 없는 한, 그 주식회사는 구 농지개혁법 또는 구 농지임대차관리법(1994. 12. 22. 법률 제4817호로 폐지된 것)상 농지매매증명을 발급받을 수가 없어 결과적으로 농지의 소유권을 취득할 수 없고, 이 경우 농지의 매도인이 그 매매계약에 따라 그 매수인에 대하여 부담하는 소유권이전등기의무는 원시적으로 이행불능이라고 할 것이고, 따라서 이러한 원시적 불능인 급부를 목적으로 하는 농지의 매매계약은 채권계약으로서도 무효라고 할 것이다 ( 대법원 1961. 12. 21. 선고 4294민상213 판결, 대법원 1989. 2. 14. 선고 87다카1128 판결, 대법원 1994. 10. 25. 선고 94다18232 판결 등 참조).  기록에 의하면, 피고는 은행법이 정하고 있는 은행업에 관한 모든 업무를 영위함을 목적으로 하고 신탁업무를 겸영하는 주식회사이고, 이 사건 매매예약은 구 농지개혁법이 폐지되기 전에 체결된 것인 사실을 알 수 있으므로, 이 사건 매매예약은 위 법리에 따라 특별한 사정이 없는 한 원시적 불능인 급부를 목적으로 하는 것으로서 무효라고 할 것이고, 이는 현행 농지법의 규정에 의하여 피고가 이 사건 토지에 관하여 농지전용허가 및 이에 기한 농지취득자격증명을 발급받아 농지를 취득할 수 있는 가능성이 열려 있다고 하여 달리 볼 것은 아니다.  그럼에도 불구하고 원심은, 피고 또는 이 사건 매매가계약이 구 농지개혁법 시행규칙 제51조 제1항 단서의 규정에 해당하는 등의 특별한 사정이 있는지 여부를 따져 보지도 아니한 채, 현행 농지법의 규정에 의하여 피고가 이 사건 토지에 관하여 농지전용허가 및 이에 기한 농지취득자격증명을 발급받아 농지를 취득할 수 있는 가능성이 열려 있다는 등의 사유만으로 이 사건 매매가계약 및 그에 기하여 경료된 이 사건 가등기가 유효하다고 단정하고 말았으니, 원심판결에는 구 농지개혁법의 적용을 받는 농지의 매매계약의 효력에 관한 법리를 오해하고 필요한 심리를 다하지 아니하여 판결에 영향을 미친 위법이 있다고 할 것이다. 이 점에 관한 상고이유의 주장은 이유 있다.  그러므로 나머지 상고이유에 대하여 판단할 것 없이 원심판결을 파기하고, 사건을 다시 심리·판단하게 하기 위하여 원심법원에 환송하기로 하여 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.  대법관   박시환(재판장) 양승태 박일환 김능환(주심)

따라서, 구 농지개혁법상 농지를 매수한 법인이 부동산실명법 제10조 제1항이 정하는 기간 내에 소유권이전등기를 신청하지 않았다고 하더라도 위 법조항에 따라 과징금을 부과할 수는 없다고 볼 것이다. 

이 사건을 보건대, 원고는 부동산개발업을 주목적으로 하는 주식회사인바, 이 사건 매매계약은 구 농지개혁법이 폐지되기 전에 체결된 것이어서 원시적 불능인 급부를 목적으로 하는 것으로서 무효라 할 것이고, 현행 농지법의 규정에 의하여 피고가 이 사건 토지에 관하여 농지전용허가 및 이에 기한 농지취득자격증명을 발급받아 농지를 취득할 수 있는 가능성이 열려 있다고 하여 무효인 계약이 다시 유효가 되는 것은 아니라 할 것이므로, 원고에게 부동산실명법 제10조 제1항이 정하는 소유권이전등기신청의무가 있다고 할 수는 없다. 따라서 이와 다른 전제에서 이루어진 이 사건 처분은 위법하다. 

3. 결론

그렇다면, 원고의 청구는 이유 있으므로 이를 인용하기로 하여 주문과 같이 판결한다.

[별지 생략]

판사   최재혁(재판장) 황인경 민규남