부동산중개업자와 중개의뢰인과 사이에 체결한 최고 요율에 의한 약정 중개보수금 중 일부가 신의칙에 반하여 과다하다고 판단한 사례

○서울북부지방법원 2023. 7. 11. 선고 2022나37616

 

민사]부동산중개업자와 중개의뢰인과 사이에 체결한 최고 요율에 의한 약정 중개보수금 중 일부가 신의칙에 반하여 과다하다고 판단한 사례(서울북부 22나37616) 

○공인중개사인 원고가 피고 소유의 부동산 매매계약을 중개한 후 피고를 상대로 조례에서 정한 최고 요율에 의한 중개보수금 지급을 청구한 사안에서, 부동산중개업자와 중개의뢰인과의 법률관계는 위임관계로 위임의 경위, 경과와 난이도, 투입한 노력의 정도 등을 종합적으로 고려하여 약정보수액이 부당하게 과다하여 신의칙에 반한다고 볼 만한 특별한 사정이 있는 경우에는 예외적으로 상당하다고 인정되는 범위 내의 보수액만 청구할 수 있는바, 원·피고 사이 위임계약 경위와 그 내용, 피고가 직접 투입한 노력의 정도, 원·피고 사이에 중개보수금에 대한 합의 시도 등을 종합적으로 평가하면, 원·피고 사이에 중개계약 체결 당시 조례에서 정한 최고 요율에 희나 중개보수금을 지급하기로 약정하였다 하더라도 이는 과다하다고 판단하여 그 중 일부 금액으로 제한한 사례 

 

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서 울 북 부 지 방 법 원 제 3 - 1 민 사 부 판 결
사 건 2022나37616 중개보수
원고, 피항소인 A
소송대리인 법무법인 인화
담당변호사 김솔이, 김영진
피고, 항소인 B
제 1 심 판 결 서울북부지방법원 2022. 7. 14. 선고 2021가소27035 판결
변 론 종 결 2023. 3. 21.
판 결 선 고 2023. 7. 11. 

주 문 

1. 제1심 판결 중 피고에 대하여 원고에게 11,000,000원 및 이에 대하여 2021. 10. 9.부터 2023. 7. 11.까지는 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을 초과하여 지급을 명한 피고 패소부분을 취소하고, 그 취소부분에 해당하는 원고의 청구를 기각한다. 

 

2. 피고의 나머지 항소를 기각한다.

 

3. 소송총비용 중 90%는 피고가, 10%는 원고가 각 부담한다. 

 

청구취지 및 항소취지

1. 청구취지 

피고는 원고에게 12,375,000원 및 이에 대하여 2021. 10. 9.부터 이 사건 소장부본 송달일까지는 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라. 

 

2. 항소취지 

 제1심 판결을 취소한다. 원고의 청구를 기각한다. 

 

이 유 

1. 기초사실 

 가. 원고는 공인중개사로서 서울 도봉구 C에서 ‘D공인중개사사무소’라는 상호로 부동산중개업을 하는 사람이다. 나. 피고는 2021. 6. 5. 원고의 중개로 피고 소유의 서울 도봉구 E아파트 F호를 G, H에게 매매대금1,250,000,000원으로 매도하고 잔금을 2021. 10. 8. 지급받기로 하는 내용의 아파트 매매계약(이하 ‘이 사건 매매계약’이라 한다)을 체결하였는데, 그 당시 작성된 계약서(갑 제1호증, 이하 ‘이 사건 매매계약서’라 한다) 중 이 사건과 관련된 중개보수 부분은 다음과 같다. 

제8조[중개보수]  개업공인중개사는 계약당사자의 본 계약 불이행에 대하여 책임지지 않으며, 개업공인중개사의 고의나 과실없이 본 계약이 무효, 취소 또는 해제되어도 중개보수는 지급한다. 중개보수는 본 계약 체결시에 계약 당사자 쌍방이 각각 지불하되, 확인설명서에 별도 지급일이 있으면 그에 따른다.  제9조[중개대상물확인·설명서 교부등]  개업공인중개사는 중개대상물 확인·설명서를 작성하고 업무보증관계증서(공제증서 등) 사본을 첨부하여 2021년 6월 5일 거래당사자 쌍방에게 교부한다.

 

다. 이 사건 매매계약서에 첨부된 중개대상물 확인ㆍ설명서에는 피고가 원고에게 지급할 중개보수가 “12,375,000원(부가세 포함)”으로 기재되어 있고, 중개보수 산출내역과 관련하 “1,250,000,000 × (0.9%), ※ 중개보수는 시·도 조례로 정한 요율에 따르거나, 시·도 조례로 정한 요율한도에서 중개의뢰인과 개업공인중개사가 서로 협의하여 결정하도록 한 요율에 따르며 부가가치세는 별도로 부과될 수 있습니다.”라고 기재되어 있다. 피고는 위 확인·설명서에 서명하였다. 

[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1, 2호증의 각 기재, 변론 전체의 취지

 

2. 판단  

 가. 중개보수 지급의무의 발생 

 1) 위 인정사실에 의하면, 피고는 이 사건 매매계약을 체결하면서 원고에게 중개보수를 지급하기로 약정한 사실을 인정할 수 있으므로, 피고는 원고에게 아래에서 인정하는 중개보수와 이에 대한 지연손해금을 지급할 의무가 있다.

 

2) 이에 대하여 피고는, 이 사건 매매계약서에 기재된 중개보수비와 달리 원고와 사이에 중개보수비를10,000,000원(부가가치세 포함)으로 하는 합의가 있었거나, 피고측이 원고측으로부터 불합리한 중개서비스 및 부당한 대우를 받았으므로 원고의 청구에 응할 수 없다고 주장하나, 을 제1, 2호증의 기재만으로는 피고의 위 주장사실을 인정하기 부족하고 달리 이를 인정할 증거가 없으므로, 피고의 주장은 이유 없다 

 

나. 중개보수의 범위 

 부동산중개업자와 중개의뢰인과의 법률관계는 민법상의 위임관계와 같고(대법원 1993. 5. 11. 선고 92다55350 판결 등 참조), 위임계약에서 보수액에 관하여 약정한 경우에 수임인은 원칙적으로 약정보수액을 전부 청구할 수 있는 것이지만, 그 위임의 경위, 위임업무처리의 경과와 난이도, 투입한 노력의 정도, 위임인이 업무처리로 인하여 얻게 되는 구체적 이익, 기타 변론에 나타난 제반 사정을 고려할 때 약정보수액이 부당하게 과다하여 신의성실의 원칙이나 형평의 원칙에 반한다고 볼 만한 특별한 사정이 있는 때에는 예외적으로 상당하다고 인정되는 범위 내의 보수액만을 청구할 수 있다(대법원 2012. 4. 12. 선고 2011다107900 판결 등 참조). 한편, 공인중개사법 제32조 제4항에 의하면, 주택의 중개에 대한 보수는 국토교통부령으로 정하는 범위 안에서 지방자치단체의 조례로 정하도록 되어 있고, 이 사건 중개보수는 거래금액에 당시 시행되던 서울특별시 주택 중개보수 등에 관한 조례에서 정한 최고요율(0.9%)을 적용한 금액으로 정해졌다. 

대법원 1993. 5. 11. 선고 92다55350 판결 [손해배상(기)][공1993.7.15.(948),1684] 【판시사항】 가. 부동산을 처분하려는 자가 진정한 권리자와 동일인인지의 여부에 관한 부동산중개업자의 조사확인의무의 내용과 정도 나. 부동산중개업자는 매도의뢰인이 모르는 사람인 경우 등기권리증의 소지 여부나 그 내용을 확인조사할 주의의무가 있는지 여부(적극)  【판결요지】 가. 부동산중개업자와 중개의뢰인과의 법률관계는 민법상의 위임관계와 같으므로 중개업자는 중개의뢰의 본지에 따라 선량한 관리자의 주의로써 의뢰받은 중개업무를 처리하여야 할 의무가 있을 뿐 아니라 구 부동산중개업법(1989.12.30. 법률 제4153호로 개정되기 전의 것) 제16조에 의하여 신의와 성실로써 공정하게 중개행위를 하여야 할 의무를 부담하고 있는바, 같은 법 제17조 제1항은 중개의뢰를 받은 중개업자는 중개물건의 권리관계, 법령의 규정에 의한 거래 또는 이용제한사항 등을 확인하여 중개의뢰인에게 설명할 의무가 있음을 명시하고 있고 위 권리관계 중에는 중개대상물의 권리자에 관한 사항도 포함되어 있다고 할 것이므로, 중개업자는 선량한 관리자의 주의와 신의성실로써 매도 등 처분을 하려는 자가 진정한 권리자와 동일인인지의 여부를 부동산등기부와 주민등록증 등에 의하여 조사확인할 의무가 있다.  나. 등기권리증은 소유권이전등기단계에서 뿐 아니라 그 이전의 거래에 있어서도 당사자 본인의 증명이나 처분권한의 유무의 확인 등을 위하여 중요한 자료가 되는 것이므로 중개업자로서는 매도의뢰인이 알지 못하는 사람인 경우 필요할 때에는 등기권리증의 소지 여부나 그 내용을 확인조사하여 보아야 할 주의의무가 있다.   【참조조문】 구 부동산중개업법 (1989.12.30. 법률 제4153호로 개정되기 전의 것) 제16조, 제17조, 민법 제681조 【참조판례】 가. 대법원 1992.2.11. 선고 91다36239 판결(공1992,1000) 【전 문】 【원고, 피상고인】 원고 1 외 1인 【피고, 상고인】 피고 소송대리인 변호사 하승완 【원심판결】 광주고등법원 1992.11.18. 선고 91나5579 판결 【주 문】 상고를 기각한다. 상고비용은 피고의 부담으로 한다. 【이 유】 상고이유를 본다. 제1점에 대하여 1. 원심이 인정한 사실에 의하면, 소외 1은 1989.3.경 이 사건 토지[광주 광산구 (주소 1 생략), (주소 2 생략), (주소 3 생략) 합계 481평]의 소유자인 소외 2가 서울에서 거주하며 의사로서 근무하고 있어 관리가 소홀한 것을 이용하여 이를 처분하여 그 대금을 편취할 것을 마음먹고 부동산중개업을 하고 있던 피고에게 매매의 알선을 부탁하였고, 피고는 원고 2로부터 주거지로 약 500평 정도를 매수하고 싶으니 이를 알선하여 달라고 부탁받은 바 있어서 같은 해 4.6. 위 소외 1과 이 사건 토지의 현장을 답사하여 본 후 원고들의 거주지인 부산에 연락하여 원고들이 이 사건 토지를 둘러보고 평당 230,000원에 매입하려 하였으나 흥정이 되지 아니하였고, 다시 같은 달 8.에 원고 2가 전화로 평당 250,000원이면 계약하겠다며 원고들의 거주지인 부산에서 광주에 와서 계약을 하려면 시간이 걸리니 피고가 돈을 융통하여서라도 원고들을 대리하여 계약을 체결하여 주면 추후 이를 정산하여 주겠다고 말하므로 피고는 이에 동의하고 원고들을 대리하여 위 소외 1과 이 사건 토지에 관한 매매계약을 체결하게 되었는데, 피고는 부동산중개를 의뢰받은 중개업자로서 중개대상물의 권리관계, 법령의 규정에 의한 거래 또는 이용의 제한사항 등을 확인하여 당해 중개대상물에 관한 권리를 취득하고자 하는 중개의뢰인에게 교부하여야 할 주의의무가 있음에도 이를 게을리 한 채 위 소외 1이 자신의 사진을 붙여 위조한 소외 2의 주민등록증을 제시하면서 마치 자신이 소외 2인 것처럼 행세하는 것을 모르고 위 소외 1로부터 위조된 주민등록증을 제시받고서 그 주민등록상의 사진과 위 소외 1의 얼굴이 일치하는 것만을 확인하고, 제시받은 주민등록증의 위조여부 및 위 소외 1이 위 대지를 매도할 권한을 가진 진정한 권리자로서 그 등기권리증을 소지하고 있는지의 여부 등에 대한 확인을 제대로 하지 아니함으로써 위 소외 1을 이 사건 토지의 소유자인 소외 2로 오인하여, 위 소외 1과의 사이에 이 사건 토지를 대금은 120,250,000원(평당 250,000원씩)으로 하되, 계약금 19,000,000원은 같은 날, 중도금 40,000,000원은 같은 해 5.8. 잔금 61,250,000원은 같은 달 23.에 소유권이전등기에 필요한 서류를 교부받음과 동시에 각 지급하기로 약정하고 그 매매계약서상의 매수인란은 공란으로 남겨둔 채로 그 자리에서 계약금 19,000,000원을 우선 자신의 돈으로 지급하여 매매계약을 체결하였고, 그 후 원고 2는 피고가 위 소외 1과 이미 작성하여 놓은 계약서의 매수인란을 원고 1 외라고 기재하고 원고 1 명의의 날인을 하고 계약금 19,000,000원을 피고에게 지급하였고, 위 소외 1은 중도금지급기일인 같은 해 5.8. 피고의 입회하에 원고들로부터 중도금 40,000,000원을 교부받아 합계 금 59,000,000원을 편취하고서 잔대금지급기일이 가까와지자 도피하여 버렸다는 것인바, 원심이 취사한 증거를 기록에 비추어 보면 원심의 위와 같은 사실인정은 정당한 것으로 수긍할 수 있고 거기에 채증법칙을 어긴 위법이 있다고 할 수 없다.  다만 기록에 의하면, 위 소외 1이 소지한 주민등록상의 주소와 토지공부상의 주소와는 다른 것인데도 원심은 이것이 같다고 잘못 인정한 것으로 보이나, 이는 이 사건 결과에 영향이 없는 것이다.  그리고 위 소외 2는 위 소외 1의 형이 아니고 동생인데 원심이 형이라고 설시하였으나 이는 오기로 보이고, 갑 제11호증도 갑 제1호증의 11의 오기로 보인다.  2. 부동산중개업자와 중개의뢰인과의 법률관계는 민법상의 위임관계와 같으므로 같은 법 제681조에 의하여 중개업자는 중개의뢰의 본지에 따라 선량한 관리자의 주의로써 의뢰받은 중개업무를 처리하여야 할 의무가 있을 뿐 아니라, 이 사건 거래 당시 시행되던 부동산중개업법(1989.12.30. 법률 제4153호로 개정되기 전의 것, 이하같다) 제16조에 의하여 신의와 성실로써 공정하게 중개행위를 하여야 할 의무를 부담하고 있는바, 부동산중개업법 제17조 제1항은 중개의뢰를 받은 중개업자는 당해 중개물건의 권리관계, 법령의 규정에 의한 거래 또는 이용제한사항 등을 확인하여 중개의뢰인에게 설명할 의무가 있음을 명시하고 있고, 위 권리관계 중에는 당해 중개대상물의 권리자에 관한 사항도 포함되어 있다고 할 것이므로, 중개업자는 선량한 관리자의 주의와 신의 성실로써 매도 등 처분을 하려는 자가 진정한 권리자와 동일인인지의 여부를 부동산등기부와 주민등록증등에 의하여 조사 확인할 의무가 있다고 할 것이고 ( 당원 1992.2.11. 선고 91다36239 판결 참조), 이와 같은 의무는 위 부동산중개업법의 개정 전후에 걸친 의무사항이라고 할 것이다.  그리고 등기권리증은 소유권이전등기 단계에서 뿐 아니라 그 이전의 거래에 있어서도 당사자 본인의 증명이나 그 처분권한의 유무의 확인 등을 위하여 중요한 자료가 되는 것이므로 중개업자로서는 매도의뢰인이 알지 못하는 사람인 경우 필요할 때에는 등기권리증의 소지 여부나 그 내용을 확인 조사하여 보아야 할 주의의무가 있다고 할 것이다.  3. 따라서 부동산중개업자인 피고로서는 원심이 인정한 사실관계하에서도 적어도 매도의뢰인의 등기권리증 소지 여부를 확인하지 아니한 과실이 있다고 할 것이고, 특히 이 사건에 있어서 매매계약의 체결이 매수의뢰인인 원고들이 참석한 가운데 체결된 것이 아니라 원고들이 참석하지 아니한 상태에서 원고를 대리하여 피고가 체결한 점에 비추어 보거나, 위 소외 1이 소지 제시한 주민등록상의 주소와 토지공부상의 주소가 다른 점에 비추어 보면, 피고가 위 부동산중개업법 제17조 소정의 확인의무를 태만하였다는 원심의 설시이유는 수긍이 간다.  4. 그리고 위의 판례의 취지는 부동산의 매매 등을 의뢰한 자가 진정한 권리자와 동일인인지의 여부를 판단함에 있어 부동산중개업자에게 부동산등기부와 주민등록증을 조사 확인할 의무가 있음을 설시한 것일 뿐, 나아가 부동산중개업자가 부동산등기부와 주민등록증만을 조사 확인하면 중개인으로서의 주의의무를 다한 것이 되어 의뢰인에 대한 손해배상책임이 면책된다는 취지는 아니므로, 원심의 판시가 위 판례에 저촉된다고 할 수 없다.  따라서 논지는 이유가 없다. 제2점에 대하여 1. 원심의 사실인정이 채증법칙에 위반된다고 할 수 없음은 위에서 본바와 같고, 원고의 과실비율에 대한 원심의 사실인정이나 판단도 수긍이 된다.  2. 소론과 같이 위 소외 1의 사기행위가 발각된 이후에 소외 3의 중재로 합의관계를 논의하는 과정에서 소외 1의 처인 소외 4가 현금 22,000,000원과 다른 토지에 대한 가등기를 설정하여 주기로 제의하였음에도 원고들이 이를 거절하였다 하더라도 원고들로서는 손해의 전부배상이 이루어지지 아니한 상황에서 위의 제의에 응하여야 할 의무가 있다고 할 수 없으므로 그러한 제의를 거절한 사실만으로 원고가 채권확보를 스스로 포기한 것이라거나 이로 인하여 손해가 확대된 것이라고 할 수 없고, 이로써 피고의 책임이 면책된다고 할 수 없다 할 것이므로, 원심이 피고의 이러한 주장에 대하여 판단을 하지 아니하였다 하더라도 이는 이 사건 판결의 결과에 영향이 없다고 보아야 할 것이다.  논지도 이유 없다. 그러므로 상고를 기각하고, 상고비용은 패소자의 부담으로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다. 대법관   최종영(재판장) 최재호 배만운(주심) 김석수

대법원 2012. 4. 12. 선고 2011다107900 판결 [중개수수료][미간행] 【판시사항】 [1] 종중이 그 소유 토지의 매매를 중개한 중개업자에게 중개수수료를 지급하기로 약정을 체결하는 행위가 총유물 관리·처분행위에 해당하는지 여부 (소극)   [2] 부동산중개업자와 중개의뢰인의 법률관계(=민법상 위임관계) 및 위임계약에서 정한 보수액이 부당하게 과다한 경우, 수임인이 청구할 수 있는 보수액의 범위   【참조조문】 [1] 민법 제31조, 제275조, 제276조 제1항 [2] 민법 제2조, 제680조, 제686조 【참조판례】 [1] 대법원 2003. 7. 22. 선고 2002다64780 판결(공2003하, 1775) 대법원 2007. 4. 19. 선고 2004다60072, 60089 전원합의체 판결(공2007상, 693) [2] 대법원 1993. 5. 11. 선고 92다55350 판결(공1993하, 1684) 대법원 2002. 4. 12. 선고 2000다50190 판결(공2002상, 1085) 대법원 2006. 6. 9. 선고 2004다24557 판결(공2006하, 1253) 【전 문】 【원고, 상고인 겸 피상고인】 원고 (소송대리인 변호사 최지우 외 2인) 【피고, 피상고인】 전주이씨덕천군중산종파문중 【피고, 피상고인】 시스돔 주식회사 (소송대리인 변호사 이기영) 【원심판결】 대전고법 2011. 11. 18. 선고 2011나2379 판결 【주 문】 1. 원심판결 중 피고 전주이씨덕천군중산종파문중에 관한 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 대전고등법원에 환송한다. 2. 원고의 나머지 상고와 피고 시스돔 주식회사의 상고를 각 기각한다. 3. 상고비용 중 원고의 피고 시스돔 주식회사에 대한 상고로 인한 부분은 원고가 부담하고, 피고 시스돔 주식회사의 상고로 인한 부분은 위 피고가 부담한다. 【이 유】 상고이유를 살펴본다. 1. 원고의 피고 전주이씨덕천군중산종파문중(이하 ‘피고 종중’이라 한다)에 대한 상고이유에 관하여 가. 원심판결 이유에 의하면 원심은, ① 피고 종중의 이사장 소외 1이 2008. 5. 10. 피고 종중을 대표하여 피고 시스돔 주식회사(이하 ‘피고 회사’라 한다)에게 피고 종중 소유의 공주시 금흥동 (지번 생략) 임야 38,095㎡ 중 37,520㎡(이하 ‘이 사건 토지’라 한다)를 181억 6천만 원에 매도하는 매매계약(이하 ‘이 사건 매매계약’이라 한다)을 체결한 사실, ② 중개업자인 원고가 이 사건 매매계약 당일 매도인 피고 종중 이사장 소외 1 및 매수인 피고 회사 대표이사 소외 2의 의뢰에 따라 이 사건 매매계약의 내용을 담은 부동산 매매계약 변경 합의서의 작성을 알선한 사실, ③ 같은 날 이사장 소외 1은 피고 종중을 대표하여, 대표이사 소외 2는 피고 회사를 대표하여, 각 원고에게 ‘공인중개사법에 의한 법정 중개수수료 상한한도액(0.9%)’을 수수료로 지급하기로 약정(이하 ‘이 사건 약정’이라 한다)한 사실을 인정한 다음, 이 사건 약정의 체결에 관하여 성인 여자 종원을 포함한 피고 종중의 결의가 없었으므로 이 사건 약정은 피고 종중에 대하여 효력이 없다고 판단하여, 제1심판결 중 피고 종중에 관한 부분을 취소하고, 원고의 중개수수료 청구를 배척하였다. 나. 그러나 원심의 위와 같은 조치는 수긍하기 어렵다. 종중은 민법상의 비법인사단에 해당하고, 민법 제275조, 제276조 제1항이 총유물의 관리 및 처분에 관하여는 정관이나 규약에 정한 바가 있으면 그에 의하고 정관이나 규약에서 정한 바가 없으면 사원총회의 결의에 의하도록 규정하고 있으므로, 이러한 절차를 거치지 아니한 총유물의 관리·처분행위는 무효라 할 것이나, 위 법조에서 말하는 총유물의 관리 및 처분이라 함은 총유물 그 자체에 관한 이용·개량행위나 법률적·사실적 처분행위를 의미하는 것이므로, 피고 종중이 그 소유의 이 사건 토지의 매매를 중개한 중개업자에게 중개수수료를 지급하기로 하는 약정을 체결하는 것은 총유물 그 자체의 관리·처분이 따르지 아니하는 단순한 채무부담행위에 불과하여 이를 총유물의 관리·처분행위라고 할 수 없다 ( 대법원 2003. 7. 22. 선고 2002다64780 판결, 대법원 2007. 4. 19. 선고 2004다60072, 60089 전원합의체 판결 참조). 따라서 이 사건 약정의 체결이 총유물의 관리 및 처분행위에 해당함을 전제로 피고 종중이 성인 여자 종원을 포함한 피고 종중의 결의 없이 원고와 이 사건 약정을 체결하였다는 이유만으로 이 사건 약정이 무효라고 보아 원고의 청구를 기각한 원심의 조치는 총유물의 관리 및 처분에 관한 법리를 오해하여 판단을 그르친 것이다. 2. 원고의 피고 회사에 대한 상고이유에 관하여 부동산중개업자와 중개의뢰인과의 법률관계는 민법상의 위임관계와 같은바( 대법원 1993. 5. 11. 선고 92다55350 판결 등 참조), 위임계약에서 보수액에 관하여 약정한 경우에 수임인은 원칙적으로 약정보수액을 전부 청구할 수 있는 것이 원칙이지만, 그 위임의 경위, 위임업무처리의 경과와 난이도, 투입한 노력의 정도, 위임인이 업무처리로 인하여 얻게 되는 구체적 이익, 기타 변론에 나타난 제반 사정을 고려할 때 약정보수액이 부당하게 과다하여 신의성실의 원칙이나 형평의 원칙에 반한다고 볼 만한 특별한 사정이 있는 때에는 예외적으로 상당하다고 인정되는 범위 내의 보수액만을 청구할 수 있다( 대법원 2002. 4. 12. 선고 2000다50190 판결 참조). 위 법리와 기록에 비추어 살펴보면, 원고가 피고 회사로부터 이 사건 매매계약의 중개를 수임하게 된 경위, 위임업무처리의 경과와 난이도, 원고가 투입한 노력의 정도, 피고 회사가 얻게 되는 구체적 이익 등을 고려할 때 원고와 피고 회사 사이에 정한 ‘매매대금의 0.9%에 해당하는 금액’의 약정보수액이 부당하게 과다하다고 하여 이를 50% 감액한 원심의 조치는 정당한 것으로 수긍이 가고, 거기에 중개계약의 성질 및 중개수수료의 감액에 관한 법리를 오해한 잘못이 없다. 3. 피고 회사의 상고이유에 관하여 원심판결 이유를 기록에 비추어 살펴보면, 원고가 이 사건 매매계약 체결 당시 피고 종중을 대표하는 이사장 소외 1로부터 직접 의뢰받아 부동산 매매계약 변경 합의서의 작성을 알선함에 있어 피고 종중 대표자의 의뢰를 믿고 이에 응한 것을 넘어 피고 종중의 유효한 결의 유무까지 확인할 의무는 없다고 판단한 것은 정당하고, 거기에 공인중개사의 업무 및 부동산거래신고에 관한 법률 제25조 및 제32조 제1항의 해석, 적용과 관련한 법리를 오해하거나 논리와 경험의 법칙에 반하여 자유심증주의의 한계를 벗어난 잘못이 없다. 4. 결론 그러므로 원심판결 중 피고 종중에 관한 부분은 나머지 상고이유에 관하여 판단할 필요 없이 이를 파기하고, 이 부분 사건을 다시 심리·판단하게 하기 위하여 원심법원에 환송하며, 원고의 나머지 상고와 피고 회사의 상고를 각 기각하며, 상고비용 중 원고의 피고 회사에 대한 상고로 인한 부분은 원고가 부담하고, 피고 회사의 상고로 인한 부분은 위 피고가 부담하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다. 대법관   박일환(재판장) 신영철 민일영(주심) 박보영 (출처: 대법원 2012. 4. 12. 선고 2011다107900 판결 [중개수수료] > 종합법률정보 판례)

 그러나 앞서 든 증거들 및 변론 전체의 취지를 종합하여 인정되는 다음과 같은 사정 즉, 이 사건 매매계약은 당시 1가구 2주택자인 피고의 상황으로 잔금 지급 전에 소유권이전등기가 이루어졌고, 잔금 지급의 차질없는 진행 및 그 담보를 위하여 매도인을 임차인으로 하는 임대차계약이 체결되는 등의 사정이 있었는데 그 과정에서 보증금 액수 및 잔금일을 만기로 하는 임대차계약 기간의 설정과 관련하여 피고측은 원고측에 자신들의 의사가 제대로 반영되지 않는다는 불만을 토로하기도 하였던 점, 이 사건 매매계약의 원활한 진행을 위하여 중개인 뿐만 아니라 매도인과 매수인 사이에서도 직접 신뢰관계를 유지하기 위하여 노력하면서 세부적인 이행 사항의 조율을 하기도 한 점, 이 사건 중개보수 액수에 대하여 이 사건 매매계약서의 기재에도 불구하고 피고가 10,000,000원을 제시하자 원고는 11,000,000원을 요구하면서 합의에 이르지 못한 점 등에 비추어 볼 때, 앞서 본 조례에 정해진 상한액을 기준으로 정한 이 사건 약정중개보수는 과다하다고 보이므로 이를 11,000,000원{10,000,000원(=1.250,000,000원 × 0.8%) + 부가가치세 1,000,000원}으로 제한함이 상당하다. 

 

다. 소결론 

 따라서 피고는 원고에게 11,000,000원 및 이에 대하여 원고가 구하는 이 사건 매매계약 잔금 지급일 다음날인 2021. 10. 9.부터 피고가 이행의무의 존부 및 범위에 관하여 항쟁하는 것이 타당하다고 인정되는 이 판결 선고일인 2023. 7. 11.까지는 원고가 구하는 민법 소정의 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 소송촉진 등에 관한 특례법 소정의 연 12%의 각 비율로 계산한 지연손해금을 지급할 의무가 있다. 

 

3. 결론 

 그렇다면, 원고의 청구는 위 인정범위 내에서 이유 있어 인용하고 나머지 청구는 이유 없어 이를 기각할 것인바, 이와 결론을 일부 달리한 제1심 판결 중 위 인정금원을 초과하여 지급을 명한 피고 패소부분은 부당하므로 이를 취소하고 그 취소부분에 해당하는 원고의 청구를 기각하며, 피고의 나머지 항소는 이유 없어 이를 기각하기로 하여, 주문과 같이 판결한다.