철거 예정 건물의 감정평가에 관한 연구- 곽상빈

철거 예정 건물의 감정평가에 관한 연구- 곽상빈 

 

차 례   
 I. 서 론
  1. 연구의 배경 및 목적
  2. 연구의 대상 및 방법
  3. 선행연구의 검토
II. 이론적 고찰
  1. 건물의 감정평가 방법
  2. 철거예정인 건물의 특수성 논의
Ⅲ. 철거 예정인 건물의 감정평가와 관련된 분쟁의 유형
  1. 지상물매수청구권
  2. 멸실로 인한 손해배상청구권
  3. 각종 제재의 기준가격
  4. 합리적인 감정평가의 중요성
Ⅳ. 철거예정건물의 감정평가 방법 적용시 고려사항
  1. 원가법
  2. 거래사례비교법
  3. 수익환원법
  4. 소급감정평가의 신뢰성에 관한 논의
V. 결 론
  1. 연구결과의 요약
  2. 시사점   

 

국문초록  

거래목적 시가에 대한 감정평가를 수행함에 있어서 철거 예정인 건물의 감정평가의 경우 법률에 명확한 지침이 없어 그동안 소송 등 분쟁에서 일관된 결론을 보이지 못하여 왔다. 재개발·재건축에 있어서 토지보상법에는 건축물 등에 관한 보상액을 어떻게 평가하는지 구체적으로 명시되어 있는 데 반하여 감정평가법의 위임을 받아 제정된 국토교통부령인 감정평가에 관한 규칙에서는 철거 예정인 건물에 관하여는 특별한 규정이 없다. 건물의 감정평가 방법과 감정평가 실무기준을 통하여 어떻게 감정평가하는 것이 가장 합리적일지 생각해 볼 수 있을 뿐이다.   
최근에는 이미 철거된 건물에 관하여 소급하여 감정평가를 하는 실무상 사례가 늘어나고 있다. 그러나 철거가 예정되었다는 사정을 어떻게 건물의 감정평가에 반영할지에 관하여는 아직 다양한 논의가 이루어지지 않은 상황이다. 이에 관한 규정, 실무 및 이론서, 각종 논문, 판례 등의 입장을 통해 정리하는 것이 필요하다. 본 연구에서는 철거가 예정되었다는 사정을 감정평가에 어떻게 반영할지, 그리고 소급감정평가도 신뢰성이 유지될 수 있는지에 관한 근거와 결론을 정리하였다. 

 

I. 서 론  

1. 연구의 배경 및 목적  

   최근 보상평가 이외의 분야에서 철거예정인 건물에 대한 감정평가에 관하여 관심이 높아지고 있다. 보상평가의 경우에는 개발사업을 예정하고 있기 때문에 그 평가에 있어서 구체적인 법률의 규정을 두고 있고 감정평가사의 재량이 크지 않은 반면, 보상평가 이외의 일반 시가참고용 평가 등의 경우에는 법률에 명확한 감정평
가방법이 제시된 것이 아니며 실무적으로 논란의 여지가 있기 때문이다. 
   건축물 등의 보상에 관하여는 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(이하 ‘토지보상법’)에서는 개발사업 시행으로 건축물을 철거하고 새로운 건축물을 신축할 것이기 때문에 철거를 전제로 하여 철거 예정인 건물의 감정평가방법에 관하여 규정하고 있다. 즉, 토지보상법 제75조 제1항에서는 건축물·입목·공작물 그 밖에 토지에 정착한 물건(이하 “건축물 등”)에 대하여는 이전에 필요한 비용(이하 “이전비”)으로 보상하여야 한다고 하며, 그 단서에서 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 해당 물건의 가격으로 보상하여야 한다고 규정한다. 여기서 다음 각호의 사유로는 (i) 건축물등의 이전이 어렵거나 그 이전으로 이하여 건축물등의 종래의 목적대로 사용할 수 없게 된 경우(제1호), (ii) 건축물등의 이전비가 그 물건의 가격을 넘는 경우(제2호), (iii) 사업시행자가 공익사업에 직접 사용할 목적으로 취득하는 경우(제3호)를 들고 있다. 결국 토지보상법 제75조 제1항에서는 개발사업의 특수성으로 인하여 어차피 철거될 건물이기 때문에 이전비로 보상하는 것을 원칙으로 하며 일정한 예외를 두고 있는 것이다. 이러한 이전비의 정의에 관하여는 토지보상법 시행규직 제2조 제4항에서 구체적으로 정의하고 있다. 이처럼 보상평가의 경우 철거 예정인 건물을 평가하는 방법은 법률에 명문의 규정을 두고 있다. 

토지보상법 제75조(건축물등 물건에 대한 보상) ① 건축물ㆍ입목ㆍ공작물과 그 밖에 토지에 정착한 물건(이하 "건축물등"이라 한다)에 대하여는 이전에 필요한 비용(이하 "이전비"라 한다)으로 보상하여야 한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 해당 물건의 가격으로 보상하여야 한다. 1. 건축물등을 이전하기 어렵거나 그 이전으로 인하여 건축물등을 종래의 목적대로 사용할 수 없게 된 경우 2. 건축물등의 이전비가 그 물건의 가격을 넘는 경우 3. 사업시행자가 공익사업에 직접 사용할 목적으로 취득하는 경우 ② 농작물에 대한 손실은 그 종류와 성장의 정도 등을 종합적으로 고려하여 보상하여야 한다. ③ 토지에 속한 흙ㆍ돌ㆍ모래 또는 자갈(흙ㆍ돌ㆍ모래 또는 자갈이 해당 토지와 별도로 취득 또는 사용의 대상이 되는 경우만 해당한다)에 대하여는 거래가격 등을 고려하여 평가한 적정가격으로 보상하여야 한다. ④ 분묘에 대하여는 이장(이장)에 드는 비용 등을 산정하여 보상하여야 한다. ⑤ 사업시행자는 사업예정지에 있는 건축물등이 제1항제1호 또는 제2호에 해당하는 경우에는 관할 토지수용위원회에 그 물건의 수용 재결을 신청할 수 있다. ⑥ 제1항부터 제4항까지의 규정에 따른 물건 및 그 밖의 물건에 대한 보상액의 구체적인 산정 및 평가방법과 보상기준은 국토교통부령으로 정한다. <개정 2013.3.23> [전문개정 2011.8.4]  토지보상법시행규칙 제2조(정의) 이 규칙에서 사용하는 용어의 정의는 다음 각호와 같다. <개정 2005.2.5> 1. "대상물건"이라 함은 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」(이하 "법"이라 한다) 제2조제1호의 규정에 의한 토지ㆍ물건 및 권리로서 평가의 대상이 되는 것을 말한다.  2. "공익사업시행지구"라 함은 법 제2조제2호의 규정에 의한 공익사업이 시행되는 지역을 말한다. 3. "지장물"이라 함은 공익사업시행지구내의 토지에 정착한 건축물ㆍ공작물ㆍ시설ㆍ입목ㆍ죽목 및 농작물 그 밖의 물건 중에서 당해 공익사업의 수행을 위하여 직접 필요하지 아니한 물건을 말한다.  4. "이전비"라 함은 대상물건의 유용성을 동일하게 유지하면서 이를 당해 공익사업시행지구밖의 지역으로 이전ㆍ이설 또는 이식하는데 소요되는 비용(물건의 해체비, 건축허가에 일반적으로 소요되는 경비를 포함한 건축비와 적정거리까지의 운반비를 포함하며, 「건축법」 등 관계법령에 의하여 요구되는 시설의 개선에 필요한 비용을 제외한다)을 말한다.  5. "가격시점"이라 함은 법 제67조제1항의 규정에 의한 보상액 산정의 기준이 되는 시점을 말한다. 6. "거래사례비교법"이라 함은 대상물건과 동일성 또는 유사성이 있는 다른 물건의 거래사례와 비교(거래된 사정 및 시기 등에 따른 적정한 보완을 하여 비교하는 것을 말한다. 이하 같다)하여 대상물건에 대한 가격시점 현재의 가격을 구하는 방법을 말한다.  7. "임대사례비교법"이라 함은 대상물건과 동일성 또는 유사성이 있는 다른 물건의 임대사례와 비교하여 대상물건의 사용료를 구하는 방법을 말한다.  8. "적산법"이라 함은 가격시점에서 대상물건의 가격을 기대이율로 곱한 금액에 대상물건을 계속 사용하는데 필요한 제경비를 더하여 대상물건의 사용료를 구하는 방법을 말한다.  9. "원가법"이라 함은 가격시점에서 대상물건을 재조달하는데 소요되는 가격에서 감가수정을 하여 대상물건에 대한 가격시점 현재의 가격을 구하는 방법을 말한다.

   반면 보상평가 이외의 목적(시가 참고 목적 등)으로 감정평가를 수행하는 경우에는 감정평가 및 감정평가사에 관한 법률(이하 ‘감정평가법’) 제3조 제3항의 위임을 받아 제정한 국토교통부령인 감정평가에 관한 규칙(이하 ‘감칙’)에서 정한 감정평가방법을 준수하여야 한다. 또한, 구체적인 사항은 감정평가법 제3조 제3항 및 감칙 제28조에 따라 감정평가의 구체적인 기준을 정하고 있는 감정평가 실무기준을 준수하면서 감정평가를 하게 된다. 해당 법령들을 보면 토지보상법과는 달리 철거 예정인 건물에 관하여 구체적인 감정평가 방법을 명시하고 있지 않다. 
   이에 따라 본 논문은 감칙과 감정평가 실무기준을 준수하는 범위 내에서 철거가 이미 예정된 건물을 어떻게 평가해야 할지 이론적, 실무적으로 연구함을 그 목적으로 한다.  

2. 연구의 대상 및 방법  

  철거 예정인 건물은 그 평가 목적에 따라 다양한 의미를 가진다. 도시개발사업을 추진함에 있어서는 철거가 예정된 건축물의 경우 소유자에게 철거되는 건물을 떠나 다른 지역으로 이주하는 데 필요한 이주비용을 보상하는 것에 초점을 주고 감정평가가 이루어진다. 한편, 시가 참고용 감정평가 등의 경우에는 철거가 예정된 건물의 현재 상태대로 감정평가를 하되 향후 건물이 멸실될 것이 예정되어 있는 부분만큼을 가격에 어떻게 반영할지가 연구의 대상이 된다. 본 논문은 법률에 명확하게 규정되지 않은 시가 참고 목적의 감정평가등에 있어서 철거 예정 건물을 평가하는 방법론을 대상으로 연구하기로 한다. 
   이때 본 연구는 판례, 실무서 및 이론서, 법련 등 각종 문헌조사 및 실제 이와 유사한 감정평가를 수행한 감정평가사들의 인터뷰, 실지조사 등을 통하여 감정평가 실무에 있어서 철거 예정인 건물의 감정평가 방법에 관한 근거와 결론을 도출하고자 한다. 

 3. 선행연구의 검토 

  철거가 예정된 건물의 감정평가를 다룬 선행연구는 발견되지 않았다. 다만, 범위를 넓혀 건물의 감정평가방법에 관한 연구로는 구동회(2003)2)의 “토지 및 건물평가제도의 문제점과 개선방향”, 김정우·조규만·김태훈(2016)3)의 “리모델링 오피스 건축물의 감정평가에 관한 연구”, 박진규·김준형·이상영·임인혁(2017)4)의 “에너지효율주택의 감정평가: 원가법과 DCF법의 적용”, 김석현(201 5)5)의 “건설감정에서 건물의 현존가치 평가에 관한 연구” 등이 있다. 
   앞선 연구들은 건물 감정평가에 있어서 부동산 감정평가에 관한 이론과 실증분석의 내용을 담고 있다. 본 논문은 철거 예정인 건물의 감정평가에 한정하여 감정평가방법론적으로 감칙, 감정평가 실무기준, 감정평가 이론 및 실무에 관한 내용을 정리하고 있어 선행연구와 차별화된다고 하겠다. 

2) 구동회, 국토지리학회지, 국토지리학회, 37권, 2호, 2003. 3) 김정우·조규만·김태훈, 대한건축학회 논문집-구조계(제32권 제7호), 대한건축학회, 2016. 4) 박진규 외, 감정평가학 논집(제16권 제3호), 한국감정평가학회, 2017. 5) 김석현, 건설법무 제1권, 2015.

 II. 이론적 고찰   

 

 1. 건물의 감정평가 방법  

  건물의 감정평가방법은 원칙적으로 원가법을 적용하여야 한다(감칙 제15조). 다만, 원가법을 적용하는 것이 곤란하거나 부적절한 경우에는 다른 감정평가방법을 적용할 수 있다. 그리고 시산가액 비교를 통하여 합리성 검토를 하여야 한다.6) 

6) 김사왕, 최명근, 감정평가실무와이론, 도서출판 세종, 2021, p.56

   원가법으로 감정평가할 때 건물의 재조달원가는 직접법이나 간접법으로 산정하되, 직접법으로 구하는 경우에는 대상건물의 건축비를 기준으로 하고, 간접법으로 구하는 경우에는 건물신축단가표와 비교하거나 비슷한 건물의 신축원가 사례를 조사한 후 사정보정 및 시점수정 등을 하여 대상 건물의 재조달원가를 산정 수 있다(감정평가 실무기준 610-2.4. 제2항).  
  이때, 건물의 일반적인 효용을 위한 전기설비, 냉·난방설비, 승강기설비, 소화전설비 등 부대설비는 건물에 포함하여 감정평가한다. 다만, 특수한 목적의 경우에는 구분하여 감정평가할 수 있다(감정평가 실무기준 610-2.4. 제5항). 
   결국 원가법은 재조달원가에서 건물가치를 현실화하기 위하여 감가수정을 하여 최종 가액을 산정하는 것이다. 구체적으로, 재조달원가란 대상물건을 기준시점에 재생산하거나 재취득하는 데 필요한 적정 원가의 총액을 말한다. 재조달원가는 대상물건을 일반적인 방법으로 생산하거나 취득하는데 드는 비용으로 하되, 제세공과금 등과 같은 일반적인 부대비용을 포함한다. 재조달원가는 감정평가의 대상이 된 건물을 일반적인 방법으로 건축하는 데에 드는 비용을 기준으로 산정하는 것을 원칙으로 한다.7) 실무상으로 재조달원가 산정에 있어서 많이 사용하는 방법이 대상물건과 비교가능성이 있는 유사사례나 건물신축단가표를 활용하는 것이다. 이에 사정보정, 시점수정을 통하여 대상물건의 재조달원가를 산정하게 된다. 
   다음으로, 감가수정이란 대상물건에 대한 재조달원가를 감액하여야 할 요인이 있는 경우에 물리적 감가, 기능적 감가 또는 경제적 감가 등을 고려하여 그에 해당하는 금액을 재조달원가에서 공제하여 기준시점에서의 대상물건의 가액을 적정화하는 작업을 말한다.8) 건물의 감가수정방법으로는 경제적 내용연수를 기준으로 정
액법, 정률법을 주로 사용하고, 물리적, 기능적, 경제적 감가요인을 고려하여 관찰감가를 통해 가격수정을 할 수도 있다. 
   이렇게 원가법으로 산정된 건물가액은 다른 방법인 거래사례비교법으로 평가한 건물가액 및 수익환원법으로 평가한 건물가액과 대조하여 적정한 가치를 표상하는지 시산가액 조정을 통해 합리적인 가격을 도출하게 된다.  

7) 김사왕·최명근, 전게서, 2021, p.56.  8) 김사왕·최명근, 전게서, 2021, p.57.

2. 철거예정인 건물의 특수성 논의  

1) 철거 예정인 건물의 의의  

철거 예정인 건물이란 현재는 건물이 존재하지만 가까운 시일 내에 철거할 것이 명백한 건물을 말하며, 소유자의 주관적 사정뿐만 아니라 객관적으로 다른 건축물의 착공신고 혹은 건축허가가 있는 경우를 말한다. 건축허가 등의 행정적 사정은 건축물 대장 표제부를 확인하면 객관적으로 알 수 있다. 
   건축물 철거·멸실 관련 처리 절차의 경우, 건축물의 소유자 또는 관리자는 그 건축물을 철거하는 경우 철거를 하기 전에 특별시장·특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장에게 신고해야 하며, 건축물이 재해로 인하여 멸실된 경우에는 멸실 후 30일 이내에 신고를 하도록 되어 있다(건축법 제36조).   

건축법 제36조(건축물의 철거 등의 신고) 현재 삭제  ① 건축물의 소유자나 관리자는 건축물을 철거하려면 철거를 하기 전에 특별자치시장·특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장에게 신고하여야 한다. <개정 2014.1.14> ② 건축물의 소유자나 관리자는 건축물이 재해로 멸실된 경우 멸실 후 30일 이내에 신고하여야 한다. ③ 제1항과 제2항에 따른 신고의 대상이 되는 건축물과 신고 절차 등에 관하여는 국토교통부령으로 정한다. <개정 2013.3.23>

  이러한 건축법의 절차에 따르면 철거 예정된 건물이라 함은 소유자 또는 관리자가 건물을 철거하기에 앞서 특별시장·특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장에게 신고한 경우를 의미한다고 할 수 있겠다.  
   즉, 주관적으로 대상 건물을 철거할 것이라는 인식만으로는 부족하며 객관적으로 철거될 것이라는 구체적인 사정이 있어야 철거 예정된 건물이라고 할 수 있다.  

 2) 관련 판례의 법리  

최근의 서울행정법원 2020.07.10. 선고 2019구합58797 판결에 의하면, 매도인이 매수인에게 토지와 그 지상 건물을 함께 매도하는 경우, 매수인이 잔금을 지급한 후 토지와 건물을 인도받았다면 그 때 토지뿐만 아니라 건물 역시 매수인에게 공급된 것인 바, 만일 매수인이 장차 지상 건물을 철거할 것이라는 사정만으로 매매
당사자들이 매매계약서에 건물의 가액을 통상의 거래관행보다 현저히 낮은 금액(예컨대, 0원)으로 기재한 경우, 이를 그대로 받아들여 건물분 부가가치세를 과세할 수 없다고 한다면, 매매당사자 간의 합의로 철거예정건물의 가액을 토지의 가액에 포함시켜 매매계약서를 작성하는 등으로 국가의 부가가치세 징수권을 무력화시키는 부당한 결과를 피할 수 없게 된다고 하면서, 국세기본법 제14조 제2항의 실질과세원칙에 비추어, 구 부가가치세법 제29조 제9항의 ‘실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 경우’라 함은, 토지와 건물을 가액 구분 없이 양도한 경우만을 의미하는 것이 아니라 계약서상 토지의 가액과 건물의 가액이 명확하게 구분되어 있다고 하더라도 그것이 당사자 사이의 진정한 합의에 의한 것이 아님이 명백하거나 통상의 거래관행을 현저히 벗어나 합리적인 가액 구분이라고 볼 수 없는 경우도 포함하는 취지라고 해석함이 상당하다고 판시했다.  
   해당 판례에서 눈여겨 볼만한 부분은 “이 사건 건물을 철거한 것은 이 사건 건물의 공급 이후의 사정에 불과하다. 이 사건 건물의 취득 목적이나 이 사건 건물이 취득 후 곧 철거되었다는 사정은 이 사건 건물의 공급과 관련된 부가가치세 산정에 있어 고려하여야 할 요소가 아니다.”라고 본 부분이다. 이는 부가가치세와 관련한 판례이기는 하지만 철거가 예정되어 있다는 이유만으로 건물의 가격을 ‘0’으로 하여 평가해서는 안 된다는 취지의 판시이다. 다만, 일반적으로 시가평가목적의 감정평가에 있어서는 철거가 예정되어 있고 현재 수익가치가 기대되지 않는 건물의 경우에는 이를 반영하는 것이 일반적이다. 따라서 이러한 부분을 어떻게 해결하는지가 중요한 문제가 된다. 

 3) 실무상 처리와 최유효이용 

  감정평가실무에 있어서 철거 예정인 건물의 경우 그 가치가 없다고 보아 감정평가에서 제외하는 경우도 있고, 경제적 감가요인을 크게 보아 관찰감가를 통해 감가수정을 하는 경우도 있으며, 시장가치가 거의 없다고 보아 이를 내용연수에 반영하여 매우 짧은 내용연수로 가속 상각하기도 하므로 실무상 다양한 방법으로 처리한다고 보인다.9)  

  이때 최유효이용을 고려해 볼 수 있는데, 최유효이용이란 객관적으로 보아 양식과 통상의 이용능력을 가진 자에 의한 합리적, 합법적 이용으로서 최대의 수익을 창출하는 이용이며 부동산가치는 최유효이용을 전제로 파악되는 가치를 표준으로 형성된다는 원칙을 말한다.10)  
  감정평가를 할 때 최유효이용을 전제로 최적의 가치를 산정하고 이에 감가수정 혹은 요인보정을 하여 현황에 맞게 가격을 조정한다. 이러한 최유효이용의 장애요인으로 대표적인 것이 부동산 시장의 불완전성이다. 부동산의 지리적 위치의 고정성으로 인하여 지역적 이동이 어렵고 고가성으로 인하여 시장참여자가 제한되며, 개별성으로 인하여 정보의 불완전성이 있어 완전경쟁이 제약되어 이는 최유효이용을 방해하게 된다. 
  최유효이용은 (i) 합법적 이용가능성, (ii) 물리적 이용가능성, (iii) 합리적 이용가능성을 고려하여 판단하는데, 합리적 이용가능성이란 최유효이용이 되려면 해당 이용이 합리적으로 가능한 이용이면서 경제적으로도 타당성이 있는 이용이어야 한다는 것을 의미한다. 예를 들면, 투기목적의 이용이라든지 먼 장래의 불확실한 이용 
등은 객관적인 측면에서 비합리적이라고 볼 수 있다. 또한 합리적 이용이란 경제적 타당성이 있는 이용을 말하며, 대상 부동산으로부터 창출되는 소득은 영업경비 등을 제하고도 적정 수익을 확보할 수 있는 수준이어야 한다. 
  이러한 점을 고려하면 철거 예정인 건물은 합리적인 방법으로 최대한 감액하여 평가하거나 감정평가에서 제외하는 등 건물 가치를 낮게 평가할 수 있게 되는 것이다. 

9) 곽상빈, [비즈니스와 법] 철거예정인 건물의 감정평가 방법, 법률저널, 2021.  10) 고호연, 감정평가 이론 이렇게 분석하고 이렇게 예상하면서 쓰자.(13), 법률저널, 2013

 4) 노후 정도가 심한 건물과 유사  

담보평가에 있어서 노후 정도가 심하여 담보가치가 없다고 인정되는 건물은 감정평가하지 않을 수 있다. 이것은 나지상정감정평가와는 구별되어야 한다. 나지상정 감정평가는 현황 지상에 노후된 건물이 소재함에도 불구하고 철거 또는 건물이 없는 상태를 조건으로 하는 조건부 감정평가이다. 이 경우는 토지만 감정평가 대상으로 하여 목록표시 및 명세표 작성이 토지로만 이루어진다.11) 한편, 감정평가 실무매뉴얼(담보평가편)의 [건물을 감정평가하지 않을 경우 감정평가서 기재 요령]에는 제2항에서 담보평가를 할 때 토지상에 건물이 있음에도 (i) 건물의 경제적 가치가 크지 않은 경우(제1호), (ii) 건물이 철거절차를 밟고 있는 경우(제2호), (iii) 그 
밖에 의뢰인이 합리적·합법적 사유를 들어 건물을 감정평가하지 않도록 요청하는 경우(제3호)에는 건물의 감정평가액을 산정하지 않는 경우도 있다고 규정하고 있다.  
   즉, 위와 같이 (i) 건물의 경제적 가치가 크지 않은 경우, (ii) 건물이 철거절차를 밟고 있는 경우, (iii) 그 밖에 의뢰인이 합리적·합법적 사유로 건물을 감정평가하지 않도록 요청하는 경우에는 철거 등에 따른 절차이행 및 비용 등이 토지가치에 미치는 영향이 미미하다는 전제하에서 현황평가원칙을 적용하며, 감정평가 대상 또는 목록은 토지와 건물을 기재하면서 건물의 감정평가액을 산정하지 않거나 감정평가외 처리할 수 있다.12)
   철거 예정인 건물은 일반적으로 노후화 되어 있거나 수익성이 주변의 이용상황에 비하여 현저히 저조하여 현재 건물을 철거하고 새로운 건물을 예정하고 있는 상태인 경우가 대부분이다. 그러므로 이러한 노후 정도가 심한 건물에 관한 감정평가 실무매뉴얼(담보평가편)을 참고하여 감정평가액을 산정하지 않는 것도 완전히 배
제할 수는 없을 것으로 보인다. 

11) 김사왕, 최명근, 감정평가실무와 이론, 도서출판 세종, 2021. p.287.  12) 김사왕, 최명근, 감정평가실무와 이론, 도서출판 세종, 2021. p.287.

 Ⅲ. 철거 예정인 건물의 감정평가와 관련된 분쟁의 유형 

1. 지상물매수청구권 

   민법(제643조, 제283조)은 건물 기타 공작물의 소유 또는 식목·채염·목축을 목적으로 한 토지임대차에 있어서, 그 기간이 만료한 경우에 건물·수목 기타의 지상시설이 현존한 때에는, 임차인은 계약의 갱신을 청구할 수 있고, 만일 임대인이 계약의 갱신을 원하지 아니하는 때에는 임차인은 상당한 가액으로 그 공작물이나 수목
의 매수를 청구(토지임차인의 지상물매수청구권)할 수 있다고 규정하고 있다.13) 지상물매수청구권은 판례에 의하면 형성권이므로 임차인이 지상물매수청구권을 행사하면 시가에 상당하는 매매대금으로 지상물매매계약이 체결된 것으로 보며, 이에 따라 토지의 임대인이 동 금액으로 지상물을 매수할 의무를 부담한다. 이때, 시가 상당액은 감정평가가 필요할 수 있으며 이에 관한 분쟁이 발생할 경우에는 시가 참고용 감정평가를 수행하게 된다. 건물 등 지상물이 철거 예정이라고 하더라도 지상물매수청구권의 형성권적 성격상 매매대금을 
산정해야 하는 것이다.  

13) 대법원 1995. 7. 1., 선고 94다34265 전원합의체판결

대법원 1995. 7. 11. 선고 94다34265 전원합의체판결 [건물명도등][집43(2)민,12;공1995.8.1.(997),2583] 【판시사항】 가. 토지임차인의 지상물매수청구권이 기간의 정함이 없는 임대차에 있어서 임대인의 해지통고에 의하여 임차권이 소멸된 경우에도 인정되는지 여부  나. 임차인의 지상물매수청구권의 법적 성질 및 효과 다. 토지임대차 종료시 임대인의 건물철거 및 부지인도 청구에는 건물매수대금 지급과 동시에 건물명도를 구하는 청구가 포함된 것인지 여부  라. ‘다’항의 경우 임대인이 종전 청구를 유지할 것인지 아니면 대금지급과 상환으로 건물명도를 청구할 의사가 있는지에 관한 법원의 석명의무의 존부  【판결요지】 가. 토지임차인의 지상물매수청구권은 기간의 정함이 없는 임대차에 있어서 임대인에 의한 해지통고에 의하여 그 임차권이 소멸된 경우에도 마찬가지로 인정된다.  나. 지상물매수청구권은 이른바 형성권으로서 그 행사로 임대인·임차인 사이에 지상물에 관한 매매가 성립하게 되며, 임차인이 지상물의 매수청구권을 행사한 경우에는 임대인은 그 매수를 거절하지 못하고, 이 규정은 강행규정이므로 이에 위반하는 것으로서 임차인에게 불리한 약정은 그 효력이 없다.  다. 토지임대차 종료시 임대인의 건물철거와 그 부지인도 청구에는 건물매수대금 지급과 동시에 건물명도를 구하는 청구가 포함되어 있다고 볼 수 없다.  라. ‘다’항의 경우에 법원으로서는 임대인이 종전의 청구를 계속 유지할 것인지, 아니면 대금지급과 상환으로 지상물의 명도를 청구할 의사가 있는 것인지(예비적으로라도)를 석명하고 임대인이 그 석명에 응하여 소를 변경한 때에는 지상물 명도의 판결을 함으로써 분쟁의 1회적 해결을 꾀하여야 한다. 그러므로 이와는 달리 이러한 경우에도 법원에게 위와 같은 점을 석명하여 심리하지 아니한 것이 위법이 아니라는 취지의 당원 1972.5.23. 선고 72다341 판결은 이로써 이를 변경한다.  【참조조문】 가.나.다.라. 민법 제283조 가. 제643조 나. 제635조, 제652조 라. 민사소송법 제126조 【참조판례】 가. 대법원 1977.6.7. 선고 76다2324 판결(공1977,10151) 나. 대법원 1992.4.14. 선고 91다36130 판결(공1992,1572) 1992.10.9. 선고 92다22435 판결(공1992,3112) 다.라. 대법원 1972.5.23. 선고 72다341 판결(집20②민63)(변경) 다. 대법원 1966.5.24. 선고 66다548 판결(집14②민30) 1966.6.28. 선고 66다712 판결(집14②민96) 【전 문】 【원고, 상고인】 원고 소송대리인 변호사 이영환 【피고, 피상고인】 피고 1 외 2인 피고들 소송대리인 변호사 서윤홍 【원심판결】 대구지방법원 1994.6.1. 선고 93나8823 판결 【주 문】 원심판결을 파기하고 사건을 대구지방법원 합의부에 환송한다. 【이 유】 원고 소송대리인의 상고이유를 본다. 1. 제1점에 대하여 민법(제643조, 제283조)은 건물 기타 공작물의 소유 또는 식목·채염·목축을 목적으로 한 토지임대차에 있어서, 그 기간이 만료한 경우에 건물·수목 기타의 지상시설이 현존한 때에는, 임차인은 계약의 갱신을 청구할 수 있고, 만일에 임대인이 계약의 갱신을 원하지 아니하는 때에는 임차인은 상당한 가액으로 그 공작물이나 수목의 매수를 청구(토지임차인의 지상물매수청구권)할 수 있다고 규정하고 있다.  토지임차인의 지상물매수청구권은 기간의 정함이 없는 임대차에 있어서 임대인에 의한 해지 통고에 의하여 그 임차권이 소멸된 경우에도 마찬가지로 인정된다고 봄이 상당하다(당원 1977.6.7.선고 76다2324 판결).  그리고 임차인이 지상물의 매수청구권을 행사한 경우에는 임대인은 그 매수를 거절하지 못한다. 즉 이 지상물매수청구권은 이른바 형성권으로서, 그 행사로 임대인·임차인 사이에 지상물에 관한 매매가 성립하게 된다. 이 규정은 강행규정이며, 이에 위반하는 것으로서 임차인에게 불리한 약정은 그 효력이 없다(민법 제652조).  원심판결 이유에 의하면, 원심은 그 거시의 각 증거에 의하여, 원고는 1983.10.13. 이 사건 대지에 대한 소유권을 취득하였는데 그 이전부터 위 지상에 이 사건 각 건물을 소유하고 있던 피고들이 원고에게 위 각 건물의 대지에 관하여 평당 연간 돈 3,000원 내지 5,000원씩의 임료를 지급하여 오다가, 1990년부터는 위 임료를 평당 연간 돈 10,000원으로 인상하여 이 사건 소 제기 전까지 지급하여 온 사실을 인정하고 나서 원고와 피고들 사이에는 이 사건 대지에 대하여 묵시적으로 위 각 건물의 소유를 목적으로 하여 기간의 정함이 없는 임대차계약이 체결되었다고 봄이 상당하고, 원고가 위 각 건물의 철거 및 이 사건 대지의 인도를 구하는 소장 부본이 피고들에게 송달된 날인 1992.11.23.경부터 6월이 경과한 1993.5.23.경 위 각 임대차계약은 적법히 해지되어 종료되었으며, 피고들이 이 사건 변론에서 위 각 건물의 매수를 청구하고 있으므로, 원고와 피고들 사이에는 위 각 건물에 대하여 시가 상당액을 대금으로 하는 매매가 이루어졌다고 판단하였다.  기록에 의하여 살펴보면 원심의 위와 같은 사실인정을 수긍할 수 있고, 거기에 소론과 같은 심리미진이나 채증법칙 위배로 인한 사실오인의 위법이 있다고 할 수 없다.  그리고 사실관계가 위와 같다면 원고와 피고들 사이에는 위 각 건물에 대하여 그 각 시가 상당액을 대금으로 하는 매매가 이루어졌다는 원심의 판단은 위 법리에 따른 것으로서 옳고, 거기에 토지임차인의 매수청구권에 관한 법리오해나 변론주의 위반 등의 위법이 있다고 할 수 없다. 논지는 이유가 없다.  2. 제3점에 대하여 이 사건에서와 같은 원고의 건물철거와 그 부지인도청구에는 건물매수대금 지급과 동시에 건물명도를 구하는 청구가 포함되어 있다고 볼 수는 없다고 함이 당원의 견해(당원 1966.5.24.선고 66다548 판결; 1966.6.28.선고 66다712 판결; 1972.5.23.선고 72다341 판결 등 참조)이므로, 이와 반대되는 견해를 전제로 원심을 비난하는 소론도 이유가 없다.  3. 제4점에 대하여 토지임대인이 그 임차인에 대하여 지상물철거 및 그 부지의 인도를 청구한 데 대하여 임차인이 적법한 지상물매수청구권을 행사하게 되면 임대인과 임차인 사이에는 그 지상물에 관한 매매가 성립하게 되므로 임대인의 청구는 이를 그대로 받아들일 수 없게 된다.  이 경우에 법원으로서는 임대인이 종전의 청구를 계속 유지할 것인지, 아니면 대금지급과 상환으로 지상물의 명도를 청구할 의사가 있는 것인지(예비적으로라도)를 석명하고 임대인이 그 석명에 응하여 소를 변경한 때에는 지상물명도의 판결을 함으로써 분쟁의 1회적 해결을 꾀하여야 한다고 봄이 상당하다.  왜냐하면 이처럼 제소 당시에는 임대인의 청구가 이유 있는 것이었으나 제소 후에 임차인의 매수청구권 행사라는 사정변화가 생겨 임대인의 청구가 받아들여질 수 없게 된 경우에는 임대인으로서는 통상 지상물철거 등의 청구에서 전부 패소하는 것보다는 대금지급과 상환으로 지상물명도를 명하는 판결이라도 받겠다는 의사를 가질 수도 있다고 봄이 합리적이라 할 것이고, 또 임차인의 처지에서도 이러한 법원의 석명은 임차인의 항변에 기초한 것으로서 그에 의하여 논리상 예기되는 범위 내에 있는 것이므로 그러한 법원의 석명에 의하여 임차인이 특별히 불리하게 되는 것도 아니고, 오히려 법원의 석명에 의하여 지상물명도와 상환으로 대금지급의 판결을 받게 되는 것이 매수청구권을 행사한 임차인의 진의에도 부합한다고 할 수 있기 때문이다.  또한 위와 같은 경우에 법원이 이러한 점을 석명하지 아니한 채 토지임대인의 청구를 기각하고 만다면, 또다시 지상물명도 청구의 소를 제기하지 않으면 안되게 되어 쌍방 당사자에게 다같이 불리한 결과를 안겨 줄 수밖에 없으므로 소송경제상으로도 매우 불합리하다고 하지 않을 수 없다.  그러므로 이와는 달리 이러한 경우에도 법원에게 위와 같은 점을 석명하여 심리하지 아니한 것이 위법이 아니라는 취지의 당원 1972.5.23.선고 72다341 판결은 이로써 이를 변경하기로 한다.  그렇다면 원심이 이 사건에서 피고들이 건물매수청구권을 행사하였다는 이유만으로 원고에게 건물명도를 청구할 의사가 있는지를 석명하여 보지도 아니한 채 원고의 청구를 배척하고 만 것은 석명의무의 범위에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 위법을 저지른 것이라 할 것이므로, 이 점을 탓하는 논지는 이유가 있다.  4. 이에 나머지 상고이유에 대한 판단을 생략한 채 원심판결을 파기하고 사건을 다시 심리·판단하게 하기 위하여 원심법원에 환송하기로 관여대법관 전원의 의견이 일치되어 주문과 같이 판결한다.  대법관   장윤관(재판장) 김석수 박만호(주심) 천경송 정귀호 안용득 박준서 이돈 희김형선 지창권 신성택 이용훈 이임수

 

2. 멸실로 인한 손해배상청구권  

임대차 목적물이 화재 등으로 소멸됨으로써 임차인의 목적물 반환의무가 이행이 불가능하게 된 경우, 임차인이 이행불능이 자기가 책임질 수 없는 사유로 인한 것이라는 증명을 다하지 못하면 목적물 반환의무의 이행불능으로 인한 손해를 배상할 책임을 지며, 화재 등의 구체적인 발행 원인이 밝혀지지 아니한 때에도 마찬가지이다. 또한 이러한 법리는 임대차 종료 당시 임대차 목적물 반환의무가 이행불능 상태는 아니지만 반환된 임차 건물이 화재로 인하여 훼손되었음을 이유로 손해배상을 구하는 경우에도 동일하게 적용된다. 한편 임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고 임대차계약 존속 중에 그 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 
부담하므로(민법 제623조), 임대차계약 존속 중에 발생한 화재가 임대인이 지배·관리하는 영역에 존재하는 하자로 인하여 발생한 것으로 추단된다면, 그 하자를 보수·제거하는 것은 임대차 목적물을 사용·수익하기에 필요한 상태로 유지하여야 하는 임대인의 의무에 속하며, 임차인이 하자를 미리 알았거나 알 수 있었다는 등의 특별한 사정이 없는 한, 임대인은 화재로 인한 목적물 반환의무의 이행불능 등에 관한 손해배상책임을 임차인에게 물을 수 없다.14)  
   만약에 화재 등으로 발생한 손해에 대하여 보험사에 보험금을 청구할 경우에는 청구하는 금액과 그 산출의 기초에 관한 사항을 기재한 청구서를 보험금의 지급을 청구하려는 자는 손해보험회사에 제출해야 한다(화재로 인한 재해보상과 보험가입에 관한 법률 시행령 제6조 제1항). 이러한 경우에도 멸실된 건물의 가치를 산정하기 위한 감정평가가 문제가 된다. 

 3. 각종 제재의 기준가격 

모든 거래에 있어서 기준이 필요하듯이 가격의 기준도 필요하다. 이러한 기준을 대부분의 법률에서 ‘시가’라고 설정하고 시가에서 크게 벗어나는 경우를 비정상적으로 보아 각종 제재를 하는 경우가 많다.  
  대표적으로, 세법상 특수관계인 간의 시가에서 벗어난 거래에 관하여 불이익을 주는 ‘부당행위계산부인’을 생각해 볼 수 있다. 판례는 구 소득세법(1989. 12. 30. 법률 제4163호로 개정되기 전의 것) 제55조 제1항의 부당행위계산부인 규정은, 거주자의 행위 또는 계산이 객관적인 사실에 합치되고 또한 법률상 유효·적법한 것
으로서 회계상으로는 정확한 계산이라 하더라도, 그 행위나 계산이 특수관계자 간의 거래이고 저가양도 등 객관적으로 조세의 부담을 부당하게 감소시키는 유형의 거래에 해당 되는 경우에는 세법상 이를 부인하여 정부가 법령이 정하는 방법으로 소득금액을 계산하는 제도로서, 이는 실질과세원칙을 구체화하여 공평과세를 실현하는 데에 입법취지가 있다고 할 것이므로, 부당행위계산은 특수관계자 사이의 일정한 거래가 사회통념이나 관습에 비추어 볼 때 합리적인 경제인이 취할 정상적인 거래로 볼 수 없어 조세의 부담을 부당하게 감소
시킨 것으로 인정되는 때에 할 수 있는 것이라고 판시하였다.15) 또한, 부당행위계산의 부인이 되는 저가 양도의 기준으로 규정되어 있는 ‘시가’는 원칙적으로 정상적인 거래에 따라 형성된 객관적인 교환가격을 의미하는 것이지만 이는 객관적이고 합리적인 방법으로 평가한 가액도 포함하는 개념으로서 공신력 있는 감정기관의 감정가격도 시가로 볼 수 있으므로, 그와 같은 감정가격이 있으면 다른 법정평가방법에 의한 평가에 앞서 감정가격을 기준으로 저가 양도 여부를 따져보아야 한다고 판시했다.16) 
    이처럼 감정평가법인의 감정평가가 개별법률상의 평가방법에 의한 평가보다 우선적으로 요구되는 경우가 다수이기 때문에 각종 거래 시에 힙리적인 가격을 소명하기 위한 목적에서 감정평가가 이루어지는 경우가 실무상 빈번하다. 이러한 경우에도 철거 예정인 건물의 경우에는 규제기관에서 바라보는 시가의 관점과 감정
평가를 의뢰하는 거래당사자가 생각하는 가격에 차이가 있을 수 있어 관련된 근거의 소명이 중요한 문제가 될 수 있다.

15) 대법원 2001. 6. 15., 선고, 99두1731 판결   16) 대법원 2001. 6. 15., 선고, 99두1731 판결

대법원 2001. 6. 15. 선고 99두1731 판결 [양도소득세부과처분취소][공2001.8.1.(135),1639] 【판시사항】 [1] 소득세법상 부당행위계산부인 규정의 입법 취지 및 그 적용 요건 [2] 구 소득세법시행령 제111조 제2항 제1호 소정의 '시가'의 의미 및 공신력 있는 감정기관의 감정가격도 위 시가로 볼 수 있는지 여부(적극) [3] 과세처분취소소송에서 새로운 자료의 제출 가부(적극) 및 처분사유의 교환·변경 가부(한정 적극) [4] 동일한 사실에 관하여 상반되는 수개의 감정평가가 있는 경우, 법원이 각 감정평가 중 어느 하나를 채용하거나 하나의 감정평가 중 일부만에 의거하여 사실을 인정할 수 있는지 여부(한정 적극)  [5] 구 소득세법시행령 제170조 제8항이 모법의 위임이 없는 무효의 규정인지 여부(소극) [6] 구 소득세법 제55조 제1항이 적용되는 경우, 양도가액 산정기준(=시가) 및 같은법시행령 제170조 제8항 소정의 '시가'의 의미 [7] 부당행위계산의 해당 여부를 결정하는 기준시기와 부당행위계산의 부인 후 양도차익을 계산하기 위한 기준시기를 달리 보는 것이 불합리한 것인지 여부(소극)  【판결요지】 [1] 구 소득세법(1989. 12. 30. 법률 제4163호로 개정되기 전의 것) 제55조 제1항의 부당행위계산부인 규정은, 거주자의 행위 또는 계산이 객관적인 사실에 합치되고 또한 법률상 유효·적법한 것으로서 회계상으로는 정확한 계산이라 하더라도, 그 행위나 계산이 특수관계자간의 거래이고 저가양도 등 객관적으로 조세의 부담을 부당하게 감소시키는 유형의 거래에 해당되는 경우에는 세법상 이를 부인하여 정부가 법령이 정하는 방법으로 소득금액을 계산하는 제도로서, 이는 실질과세원칙을 구체화하여 공평과세를 실현하고자 하는 데에 그 입법 취지가 있다고 할 것이므로, 부당행위계산은 특수관계자 사이의 일정한 거래가 사회통념이나 관습에 비추어 볼 때 합리적인 경제인이 취할 정상적인 거래로 볼 수 없어 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 때에 할 수 있는 것이다.  [2] 구 소득세법시행령(1989. 12. 30. 대통령령 제12877호로 개정되기 전의 것) 제111조 제2항 제1호에서 부당행위계산의 부인이 되는 저가양도의 기준으로 규정되어 있는 '시가'는 원칙적으로 정상적인 거래에 의하여 형성된 객관적인 교환가격을 의미하는 것이지만 이는 객관적이고 합리적인 방법으로 평가한 가액도 포함하는 개념으로서 공신력 있는 감정기관의 감정가격도 시가로 볼 수 있으므로, 그와 같은 감정가격이 있으면 다른 법정 평가방법에 의한 평가에 앞서 감정가격을 기준으로 저가양도 여부를 따져보아야 한다.  [3] 과세처분취소소송의 소송물은 과세관청이 결정한 세액의 객관적 존부이므로, 과세관청으로서는 소송 도중 사실심 변론종결시까지 당해 처분에서 인정한 과세표준 또는 세액의 정당성을 뒷받침할 수 있는 새로운 자료를 제출하거나 처분의 동일성이 유지되는 범위 내에서 그 사유를 교환·변경할 수 있는 것이고, 반드시 처분 당시의 자료만에 의하여 처분의 적법 여부를 판단하여야 하거나 처분사유만을 주장할 수 있는 것은 아니다.  [4] 감정은 법원이 어떤 사항을 판단함에 있어서 특별한 지식과 경험을 필요로 하는 경우 그 판단의 보조수단으로 그러한 지식이나 경험을 이용하는 데 지나지 아니하는 것이므로, 동일한 사실에 관하여 상반되는 수 개의 감정평가가 있고, 그 중 어느 하나의 감정평가가 오류가 있음을 인정할 자료가 없는 이상 법원이 각 감정평가 중 어느 하나를 채용하거나 하나의 감정평가 중 일부만에 의거하여 사실을 인정하였다 하더라도 그것이 경험법칙이나 논리법칙에 위배되지 않는 한 위법하다고 할 수 없다.  [5] 구 소득세법시행령(1989. 12. 30. 대통령령 제12877호로 개정되기 전의 것) 제111조 제2항 각 호에 규정하고 있는 특수관계 있는 자와의 거래에 있어 토지 등을 시가를 초과하여 취득하거나 시가에 미달하게 양도함으로써 조세의 부담을 부당히 감소시킨 것으로 인정되는 때에는 그 취득가액 또는 양도가액을 시가에 의하여 계산하도록 규정하고 있는 같은 시행령 제170조 제8항은 구 소득세법(1989. 12. 30. 법률 제4163호로 개정되기 전의 것) 제55조 제1항에 근거를 둔 규정으로서 모법의 위임이 없는 무효의 규정이라고 볼 수 없다.  [6] 양도소득이 있는 거주자의 자산양도행위가 그 거주자와 특수관계 있는 법인과의 거래로서 시가에 미달하게 자산을 양도함으로 인하여 양도소득에 대한 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되어 구 소득세법(1989. 12. 30. 법률 제4163호로 개정되기 전의 것) 제55조 제1항이 적용되는 경우에는, 양도가액은 같은법시행령(1989. 12. 30. 대통령령 제12877호로 개정되기 전의 것) 제170조 제8항에 따라서 시가에 의하여 계산하여야 되고 기준시가에 의하여 계산할 것이 아니며, 위 시행령 제170조 제8항 소정의 '시가'라고 함은 원칙적으로 정상적인 거래에 의하여 형성된 객관적인 교환가치를 말하는 것이지만, 그와 같은 시가를 확인하기 어려울 때에는 객관적이고 합리적인 방법으로 평가한 가액도 시가로 볼 수 있다.  [7] 부당행위계산에 해당하는지 여부를 결정하는 기준시기를 거래 당시 즉 매매계약체결일로 본 것은 그 제도의 취지를 고려한 결과이고, 양도차익을 계산하기 위한 기준시기는 과세관청이 부당행위계산에 해당한다고 하여 이를 부인한 후 스스로 양도차익을 계산함에 있어서 그 경우에 적용할 기준시기에 관한 특별규정이 없어 취득 및 양도시기에 관한 일반원칙을 적용한 결과로서, 양자는 그 선택의 이유와 기준을 달리하므로 양자가 기준시기를 달리 본다고 하여 불합리한 것은 아니라고 할 것이다.  【참조조문】 [1] 구 소득세법(1989. 12. 30. 법률 제4163호로 개정되기 전의 것) 제55조 제1항 (현행 제41조 참조)[2] 구 소득세법(1989. 12. 30. 법률 제4163호로 개정되기 전의 것) 제55조 제1항 (현행 제41조 참조), 구 소득세법시행령(1989. 12. 30. 대통령령 제12877호로 개정되기 전의 것) 제111조 제2항 제1호 (현행 제98조 제2항 제1호 참조)[3] 행정소송법 제19조[4] 민사소송법 제187조, 행정소송법 제8조 제2항, 제27조[행정소송재판일반][5] 구 소득세법(1989. 12. 30. 법률 제4163호로 개정되기 전의 것) 제55조 제1항 (현행 제41조 참조), 구 소득세법시행령(1989. 12. 30. 대통령령 제12877호로 개정되기 전의 것) 제111조 제1항 (현행 제98조 제1항 참조), 제2항 (현행 제98조 제2항 참조), 제170조 제8항 (현행 제167조 제4항 참조)[6] 구 소득세법(1989. 12. 30. 법률 제4163호로 개정되기 전의 것) 제55조 제1항 (현행 제41조 참조), 구 소득세법시행령(1989. 12. 30. 대통령령 제12877호로 개정되기 전의 것) 제111조 제1항 (현행 제98조 제1항 참조), 제2항 (현행 제98조 제2항 참조), 제170조 제8항 (현행 제167조 제4항 참조)[7] 구 소득세법(1989. 12. 30. 법률 제4163호로 개정되기 전의 것) 제27조 (현행 제98조 참조), 제55조 제1항 (현행 제41조 참조), 구 소득세법시행령(1989. 12. 30. 대통령령 제12877호로 개정되기 전의 것) 제53조 제1항 (현행 제162조 제1항 참조), 제111조 제1항 (현행 제98조 제1항 참조), 제2항 (현행 제98조 제2항 참조), 제170조 제8항 (현행 제167조 제4항 참조)  【참조판례】 [1] 대법원 1981. 11. 24. 선고 81누10 판결(공1982, 75) 대법원 1989. 6. 13. 선고 88누5273 판결(공1989, 1088) 대법원 1992. 1. 21. 선고 91누7637 판결(공1992, 942) 대법원 1997. 2. 14. 선고 95누13296 판결(공1997상, 818) [2][5] 대법원 1993. 2. 12. 선고 92누9913 판결(공1993상, 1021) [3] 대법원 1997. 5. 16. 선고 96누8796 판결(공1997상, 1787) 대법원 1997. 10. 24. 선고 97누2429 판결(공1997하, 3683) 대법원 1999. 2. 9. 선고 98두16675 판결(공1999상, 501) 대법원 2000. 2. 11. 선고 98두342 판결(공2000상, 718) [4] 대법원 1993. 6. 29. 선고 92누14779 판결(공1993하, 2161) 대법원 1995. 9. 5. 선고 94누14919 판결(공1995하, 3409) 대법원 1999. 12. 10. 선고 97누8595 판결(공2000상, 200) 대법원 2000. 1. 28. 선고 97누11720 판결(공2000상, 596) 대법원 2000. 5. 26. 선고 98두6531 판결(공2000하, 1545) [6] 대법원 1989. 7. 25. 선고 88누11520 판결(공1989, 1311) 대법원 1991. 11. 26. 선고 91누2731 판결(공1992, 348) 대법원 1992. 11. 24. 선고 91누6856 판결(공1993상, 288) 대법원 1993. 6. 8. 선고 92누19675 판결(공1993하, 2046) 【전 문】 【원고,상고인】 원고 1 외 2인 (소송대리인 변호사 김오섭) 【피고,피상고인】 대전세무서장 【원심판결】 대전고법 1998. 12. 18. 선고 96구2680 판결 【주문】 상고를 모두 기각한다. 상고비용은 원고들의 부담으로 한다. 【이유】 1. 원심 판단의 요지 가. 원심은 내세운 증거를 종합하여, 부자지간인 원고들이 그 판시와 같이 이 사건 각 부동산을 취득하였다가 1989. 4. 22. 주식회사 정인산업(이하 '정인산업'이라고만 한다)과 사이에 이 사건 각 부동산을 원심 첨부 별지 매매내역표 기재 각 금액에 매매하되 계약금은 계약 당일, 중도금은 같은 해 5월 30일, 잔금은 같은 해 6월 30일 각 지급하고 중도금 수령과 동시에 소유권이전등기를 마치기로 하는 내용의 이 사건 매매계약을 체결하고 같은 해 6월 28일 위 정인산업 앞으로 소유권이전등기를 마친 사실과 원고들이 1990년 5월경 이 사건 각 부동산의 양도와 관련한 과세표준 확정신고를 하면서 양도소득세를 자진납부하였으나, 피고는 원고들이 양도소득세를 부당하게 감소시키기 위하여 원고들과 특수관계에 있는 자인 정인산업에게 이 사건 각 부동산을 시가에 미달하게 양도하였다는 이유로 구 소득세법(1989. 12. 30. 법률 제4163호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제55조 제1항에 의하여 원고의 소득금액 계산을 부인하고 이 사건 각 부동산에 관하여 위 소유권이전등기일 당시의 기준시가 또는 한국감정원의 감정가격을 각 양도가액으로 하고 이 사건 각 부동산의 각 취득 당시의 기준시가에 의한 가액을 각 취득가액으로 하여 양도차익을 산출한 다음, 1995. 2. 1. 원고들에 대하여 양도소득세 및 방위세 부과처분을 하였다가 같은 해 4월경 위 부과처분 중 납부불성실가산세 부분을 일부 감액·경정한 사실(위 1995. 2. 1. 당초의 처분 중 감액되고 남은 부분을 '이 사건 부과처분'이라고 한다)을 각 인정하였다.  나. 원심은 위 인정 사실을 기초로 하여, 이 사건 부과처분이 위법하다는 원고들의 주장에 대하여 다음과 같이 판단하였다. (1) 먼저, 원고들은 이 사건 각 부동산의 양도 이후인 1989. 12. 15. 위 정인산업의 주식을 양수함으로써 비로소 위 정인산업과 사이에 구 소득세법 제55조 제1항 소정의 특수관계가 형성된 것일 뿐 이 사건 각 부동산의 양도 당시에는 위 정인산업과 특수관계에 있지 않았다는 원고들의 주장에 대하여, 내세운 증거를 종합하여 그 판시와 같은 사실을 인정한 다음, 위 인정 사실에 의하면, 원고들은 주주명부상의 명의수탁자들 명의로 기존의 주식을 양수하거나 신주를 인수하고 주금을 납입함으로써 그 양수일 또는 위 각 주금납입기일 다음날부터 위 정인산업의 주주가 되었다 할 것이고, 이 사건 각 부동산의 매매대금을 확정지은 이 사건 각 매매계약일인 1989. 4. 22. 당시의 원고들의 보유주식은 합계 18,043주로서 전체발행주식 32,000주의 56.38%에 달하여 위 정인산업은 원고들에 대하여 구 소득세법시행령(1989. 12. 30. 대통령령 제12877호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제111조 제1항 제5호 소정의 특수관계에 있는 자에 해당된다 할 것이라고 하여, 원고들과 위 정인산업 사이의 이 사건 부동산의 양도행위가 특수관계 있는 자 사이의 거래에 해당되지 않는다는 원고들의 주장을 받아들이지 아니하였다.  (2) 둘째, 이 사건 각 부동산의 양도행위가 특수관계에 있는 자 사이의 거래로 인정된다 하더라도 양도 당시의 시가를 확인할 수 있는 자료가 없으므로 시가에 미달하게 이 사건 각 부동산을 양도하였다고 할 수 없음에도, 이 사건 각 부동산의 양도행위를 특수관계에 있는 자에게 시가에 미달하게 자산을 양도하여 조세부담을 부당하게 감소시킨 경우에 해당된다고 보고 한 이 사건 부과처분은 위법하다는 원고들의 주장에 대하여는, 그 판시와 같이 인정되는 사실에 의하면, 원고들이 이 사건 각 부동산을 양도함에 있어서 같은 일시에 양도계약을 체결하였고 그 대금납입방법도 동일할 뿐 아니라 양도대상 부동산을 일체로서 호텔 또는 스포츠센터의 부지로 사용할 목적으로 거래가 성사된 것이라면 원고들은 이 사건 각 부동산을 포괄하여 위 정인산업에 양도한 것이므로 위 양도행위에 대하여는 그 각 토지가격을 개별적으로 구분하여 정하였는지 여부를 불문하고 그 전체 양도가액과 시가를 비교하여 저가양도에 해당하는지 여부를 판단하여야 하고, 또 구체적으로 이 사건 각 부동산의 양도행위가 저가양도에 해당되는지 여부에 관하여는 거래 당시 즉 양도가액을 확정지을 수 있는 시점인 이 사건 각 매매계약일인 1989. 4. 22.을 기준으로 삼아야 할 것이라고 전제한 다음, 이 사건 각 부동산의 실제 양도가액 합계 금액은 원심법원의 감정명령에 따라 감정인 소외 1이 위 1989. 4. 22.을 기준으로 평가한 감정가액의 51%에 불과함은 물론 그로부터 2개월 남짓 지난 1989. 6. 28. 기준으로 한 감정결과와 위 각 토지의 기준시가에 의한 가액의 49 내지 55%정도에 불과하므로(다만, 동남토지평가사무소의 평가금액은 실제 양도가액의 73.7%에 이르나 위 평가금액은 감정의뢰인, 감정목적과 그 감정방법 및 다른 감정결과 등에 비추어 이를 그대로 저가양도 여부의 판단자료로 삼기는 어렵다.), 위 양도가액은 합리적인 경제인이 취할 정상적인 거래 가액이라고는 도저히 볼 수 없어 부당행위계산에 있어서의 저가양도에 해당된다고 판단하였다.  (3) 마지막으로 세액을 결정함에 있어 그 양도가액인 시가와 기준시기에 관하여, 구 소득세법시행령 제170조 제8항은 부당행위계산으로 인정되어 소득금액을 계산함에 있어 취득가액 또는 양도가액을 시가에 의하여 계산한다고 규정하고 있으므로 위 규정에 따라 양도가액은 시가에 의하여 계산할 것이지 기준시가에 의하여 계산할 것은 아니고, 여기에서 시가라 함은 원칙적으로 정상적인 거래에 의하여 형성된 객관적인 교환가격을 의미하는 것이지만 이는 객관적이고 합리적인 방법으로 평가한 가액도 포함하는 개념이므로 공신력 있는 감정기관의 감정가격도 시가로 볼 수 있으며, 또한 그 시가의 기준시기에 관하여 특별한 규정을 두고 있지 아니하므로 구 소득세법 제27조, 같은법시행령 제53조 제1항 제2호에 따라 잔금청산에 앞서 소유권이전등기를 마친 경우에는 등기접수일을 양도시기로 보아 그 양도시기의 시가를 양도가액으로 계산하여야 할 것이라고 전제한 다음, 그 판시와 같이 인정되는 사정 등을 들어 원심 감정인 소외 1의 감정가격이 이 사건 각 부동산의 시가를 보다 정확하고 객관적으로 반영하고 있다고 하여, 이 사건 각 부동산의 양도가액을 감정인 소외 1이 이 사건 각 소유권이전등기가 마쳐진 1989. 6. 28. 당시를 기준으로 평가한 금액으로 정하고 이를 기초로 원고들에게 부과하여야 할 정당한 세액을 계산하였다.  2. 대법원의 판단 가. 구 소득세법 제55조 제1항의 부당행위계산부인 규정은, 거주자의 행위 또는 계산이 객관적인 사실에 합치되고 또한 법률상 유효·적법한 것으로서 회계상으로는 정확한 계산이라 하더라도, 그 행위나 계산이 특수관계자간의 거래이고 저가양도 등 객관적으로 조세의 부담을 부당하게 감소시키는 유형의 거래에 해당되는 경우에는 세법상 이를 부인하여 정부가 법령이 정하는 방법으로 소득금액을 계산하는 제도로서, 이는 실질과세원칙을 구체화하여 공평과세를 실현하고자 하는 데에 그 입법 취지가 있다고 할 것이므로, 부당행위계산은 특수관계자 사이의 일정한 거래가 사회통념이나 관습에 비추어 볼 때 합리적인 경제인이 취할 정상적인 거래로 볼 수 없어 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 때에 할 수 있는 것이다(대법원 1997. 2. 14. 선고 95누13296 판결 참조).  나. 특수관계 있는 자와의 거래가 아니라는 주장에 대하여 관련 증거를 기록에 비추어 살펴보면, 이 사건 각 부동산의 매매대금을 확정지은 이 사건 매매계약일인 1989. 4. 22. 당시 원고들은 원고 2, 원고 3 본인 및 소외 2, 소외 3, 소외 4, 소외 5, 소외 6, 소외 7 및 소외 8 등 명의수탁자들의 명의로 정인산업의 전체 발행주식 32,000주의 56.38%인 18,043주를 보유하고 있었다고 하여 구 소득세법시행령 제111조 제1항 제5호 소정의 특수관계 있는 자에 해당한다고 본 원심의 사실인정과 판단은 정당한 것으로 수긍할 수 있고(다만 원심판결문 제8면 13행의 소외 9는 소외 8의 오기로 보인다.), 거기에 상고이유에서 주장하는 바와 같이 증거 없이 주요사실을 인정하거나 모순되는 증거를 종합하여 사실을 인정하는 등 채증법칙의 위반, 심리미진 내지는 이유불비의 위법이 있다고 할 수 없다.  다. 저가양도가 아니라는 주장에 대하여 (1) 기록에 비추어 살펴보면, 원고들이 이 사건 각 부동산을 양도함에 있어 같은 일시에 양도계약을 체결하였고 그 대금납입방법도 동일할 뿐 아니라 양도대상 부동산을 일체로서 호텔 또는 스포츠센터의 부지로 사용할 목적으로 거래가 성사된 것이라고 하여 원고들이 이 사건 각 부동산을 포괄하여 정인산업에 양도한 것으로 본 원심의 판단은 정당한 것으로 수긍할 수 있고, 거기에 상고이유에서 주장하는 바와 같이 채증법칙 위반 내지 처분문서의 증명력에 관한 법리오해 등의 위법이 있다고 할 수 없다.  (2) 구 소득세법시행령 제111조 제2항 제1호에서 부당행위계산의 부인이 되는 저가양도의 기준으로 규정되어 있는 '시가'는 원칙적으로 정상적인 거래에 의하여 형성된 객관적인 교환가격을 의미하는 것이지만 이는 객관적이고 합리적인 방법으로 평가한 가액도 포함하는 개념으로서 공신력 있는 감정기관의 감정가격도 시가로 볼 수 있으므로, 그와 같은 감정가격이 있으면 다른 법정 평가방법에 의한 평가에 앞서 감정가격을 기준으로 저가양도 여부를 따져보아야 하고(구 법인세법 제46조 제2항 제4호에 관한 대법원 1993. 2. 12. 선고 92누9913 판결 참조), 한편 과세처분취소소송의 소송물은 과세관청이 결정한 세액의 객관적 존부이므로, 과세관청으로서는 소송 도중 사실심 변론종결시까지 당해 처분에서 인정한 과세표준 또는 세액의 정당성을 뒷받침할 수 있는 새로운 자료를 제출하거나 처분의 동일성이 유지되는 범위 내에서 그 사유를 교환·변경할 수 있는 것이고, 반드시 처분 당시의 자료만에 의하여 처분의 적법 여부를 판단하여야 하거나 처분사유만을 주장할 수 있는 것은 아니라고 할 것이다(대법원 1997. 5. 16. 선고 96누8796 판결, 2000. 2. 11. 선고 98두342 판결 등 참조).  이러한 법리의 취지에 비추어 보면, 원심이 이 사건 각 부동산의 양도가 있은 후 소송과정에서 실시된 감정결과에 따라 밝혀진 감정가격을 이 사건 각 부동산의 시가로 보아 저가양도 인정의 기준으로 삼은 조치는 정당하고, 거기에 부당행위계산부인에 관한 법리오해가 있다고 할 수 없으며, 또 과세관청인 피고가 이 사건 각 부동산 중 1 내지 3, 5, 6 부동산에 대하여 당초 원고들의 양도가액이 기준시가에 미달한다는 이유로 이를 부인하고 기준시가에 의하여 이를 계산하여 이 사건 처분을 하였다가 소송절차에서 기준시가는 시가가 아니라는 이유로 시가감정신청을 하고 기준시가보다 원고들에게 불리한 감정결과에 의하여 세액이 결정되어야 한다고 주장한다고 하여 그와 같은 주장이 신의칙에 반하여 허용될 수 없는 것은 아니라 할 것이므로, 이 부분에 대한 상고이유도 받아들일 수 없다.  (3) 한편, 감정은 법원이 어떤 사항을 판단함에 있어서 특별한 지식과 경험을 필요로 하는 경우 그 판단의 보조수단으로 그러한 지식이나 경험을 이용하는 데 지나지 아니하는 것이므로, 동일한 사실에 관하여 상반되는 수 개의 감정평가가 있고, 그 중 어느 하나의 감정평가가 오류가 있음을 인정할 자료가 없는 이상 법원이 각 감정평가 중 어느 하나를 채용하거나 하나의 감정평가 중 일부만에 의거하여 사실을 인정하였다 하더라도 그것이 경험법칙이나 논리법칙에 위배되지 않는 한 위법하다고 할 수 없다(보상금의 증감에 관한 대법원 1993. 6. 29. 선고 92누14779 판결 및 1995. 9. 5. 선고 94누14919 판결 등 참조).  원심은 이 사건 각 부동산의 양도행위가 저가양도에 해당하는지 여부에 대한 판단을 함에 있어 1989. 4. 22.을 기준으로 평가한 감정인 소외 1의 감정결과를 채용한 것이고, 그 외에 들고 있는 감정결과는 보충적인 자료로 삼은 것에 지나지 아니한 것으로 보이는바, 위 소외 1의 감정결과를 채택한 것이 경험칙이나 논리칙에 위배된다고 볼 아무런 자료가 없는 이 사건에서, 원심판결에 상고이유에서 주장하는 바와 같이 법리를 오해하거나 이유모순의 위법이 있다고 할 수 없다.  라. 양도가액인 시가와 그 기준시기에 관한 주장에 대하여 (1) 구 소득세법시행령 제111조 제2항 각 호에 규정하고 있는 특수관계 있는 자와의 거래에 있어 토지 등을 시가를 초과하여 취득하거나 시가에 미달하게 양도함으로써 조세의 부담을 부당히 감소시킨 것으로 인정되는 때에는 그 취득가액 또는 양도가액을 시가에 의하여 계산하도록 규정하고 있는 같은 시행령 제170조 제8항은 구 소득세법 제55조 제1항에 근거를 둔 규정으로서 모법의 위임이 없는 무효의 규정이라고 볼 수 없다(법인의 토지 등 양도에 대한 특별부가세 산정에 있어 부당행위계산부인 대상의 경우 취득가액 또는 양도가액을 시가에 의하여 계산하도록 규정하고 있는 구 법인세법시행령에 관한 대법원 1993. 2. 12. 선고 92누9913 판결 참조). 따라서 위 시행령 제170조 제8항이 모법에 근거규정이 없어 조세법률주의와 조세공평주의의 원칙에 위반되어 무효라는 상고이유는 독자적인 주장에 불과하여 받아들일 수 없다.  (2) 양도소득이 있는 거주자의 자산양도행위가 그 거주자와 특수관계 있는 법인과의 거래로서 시가에 미달하게 자산을 양도함으로 인하여 양도소득에 대한 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되어 구 소득세법 제55조 제1항이 적용되는 경우에는, 양도가액은 같은법시행령 제170조 제8항에 따라서 시가에 의하여 계산하여야 되고 기준시가에 의하여 계산할 것이 아니다(대법원 1991. 11. 26. 선고 91누2731 판결, 1993. 6. 8. 선고 92누19675 판결 등 참조). 그리고 구 소득세법시행령 제170조 제8항 소정의 '시가'라고 함은 원칙적으로 정상적인 거래에 의하여 형성된 객관적인 교환가치를 말하는 것이지만, 그와 같은 시가를 확인하기 어려울 때에는 객관적이고 합리적인 방법으로 평가한 가액도 시가로 볼 수 있다(대법원 위 91누2731 판결 및 1992. 11. 24. 선고 91누6856 판결 등 참조).  원심이 같은 취지에서 양도차익을 계산함에 있어 기준시가를 적용하지 않고, 객관적이고 합리적인 방법으로 평가한 공신력 있는 감정기관의 시가 감정가격을 기준으로 삼은 조치는 정당한 것으로 수긍할 수 있고, 나아가 위 구 소득세법시행령 제170조 제8항을 해석함에 있어 위와 같이 평가한 부동산의 시가가 기준시가 보다 높아서 양도차액이 더 많이 산출된다고 하여 기준시가에 의하여 양도차익을 계산하는 것이 옳다고 해석하여야 할 합리적인 이유는 없으므로, 이 부분에 관한 상고이유도 받아들일 수 없다.  (3) 부당행위계산에 해당하는지 여부를 결정하는 기준시기를 거래 당시 즉 매매계약체결일로 본 것은 그 제도의 취지를 고려한 결과이고, 양도차익을 계산하기 위한 기준시기는 과세관청이 부당행위계산에 해당한다고 하여 이를 부인한 후 스스로 양도차익을 계산함에 있어서 그 경우에 적용할 기준시기에 관한 특별규정이 없어 취득 및 양도시기에 관한 일반원칙을 적용한 결과로서, 양자는 그 선택의 이유와 기준을 달리하므로 양자가 기준시기를 달리 본다고 하여 불합리한 것은 아니라고 할 것이다. 같은 취지에서 이 사건 각 부동산의 양도행위가 저가양도인지 여부에 관하여는, 이 사건 각 매매계약체결일을 기준으로 판단하면서 양도가액의 기준시기에 관하여는 위 소유권이전등기 접수일이라고 본 원심의 조치는 정당하고, 거기에 상고이유에서 주장하는 바와 같이 부당행위계산에 있어 양도가액의 기준시기에 관한 법리오해 또는 이유모순의 위법이 있다고 할 수 없다. 이 부분에 관한 상고이유 역시 받아들일 수 없다.  3. 그러므로 상고를 모두 기각하기로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다. 대법관   윤재식(재판장) 송진훈 이규홍 손지열(주심)

 4. 합리적인 감정평가의 중요성 

   철거 예정인 건물에 관하여는 부동산의 가치 다원론적 시각에서 자신에게 유리하게 해석하게 되면 여러 가지의 감정평가액이 도출될 수 있어 주의가 필요하다. 가격을 낮게 산정하고자 하는 이해관계자 입장에서는 다양한 가치형성요인 중에 감가요인을 강조하여 평가하길 원할 것인 반면, 가격을 높게 산정하길 원하는 이해관계자 입장에서는 철거 예정인 사실보다는 현황평가원칙에 입각하여 건물의 현황 그대로 만을 기준으로 감정평가하길 원할 것이기 때문이다. 그러므로 두 이해관계자의 관점에서 형성되는 가격의 상한과 하한 사이에서 합리적으로 감정평가하는 것이 무엇보다 필요하다고 보인다. 

 

 Ⅳ. 철거예정건물의 감정평가 방법 적용시 고려사항 

1. 원가법 

1) 원가법 감정평가의 개요  

앞서 설명하였듯이, 건물의 감정평가는 원가법이 원칙이다(감칙 제15조). 원가법은 재조달원가에서 감가수정을 통하여 건물의 가격을 산정하는 방법이다. 감가수정이란 대상물건에 대한 재조달원가를 감액하여야 할 요인이 있는 경우에 물리적 감가, 기능적 감가 또는 경제적 감가 등을 고려하여 그에 해당하는 금액을 재조달원
가에서 공제하여 기준시점에 있어서의 대상물건의 가액을 적정화하는 작업을 말한다(감칙 제2조 제12호) 

2) 감가요인의 반영  

감가요인이란 대상물건의 가치하락을 유발하는 주된 원인을 의미한다. 일반적으로 물건에 나타날 수 있는 감가의 유형으로는 물리적 감가, 기능적 감가, 경제적 감가의 3가지를 들 수 있다. 이들은 각각 독립해서 작용하는 것이 아니라 물리적 감가가 기능적 감가를 유발하고 다시 기능적 감가가 경제적 감가에 반영되는 것과 같이 상호관계 하에 복합적으로 작용하게 된다.17)  

철거 예정인 건물의 경우 노후화 된 경우가 많아 물리적 감가 및 기능적 감가도 어느 정도 고려될 것으로 보이나 철거의 사유가 보통 새로운 건물의 신축을 목적으로 하며 주위 환경과 지역적 요인의 변동으로 인한 수익성 저하로 일어나는 경우가 대다수인 점을 고려해 보면 경제적 감가요인의 고려가 가장 중요한 검토 요인이라고 할 수 있다.  
  구체적으로, 과거에는 위락시설이 성행하던 지역의 모텔의 경우에는 수익성이 높았으나 도개정비사업으로 인하여 주변환경상 주거용 근린생활시설이 다수 들어서기 시작하여 대상건물의 수익성이 하락하거나 철거를 예정하고 근린생활시설에 관한 건축허가를 받는 등 구체적인 사정이 있는 경우에는 이를 경제적 감가요인으로 보아 반영할 수 있는 것이다. 

17) 김사왕·최명근, 전게서 p.360

 3) 감가수정 방법상 고려  

건물의 감가수정 방법으로 실무상 가장 빈번하게 사용되는 방법이 정액법과 관찰감가법이다. 우선, 정액법은 감가의 정도가 매년 동일한 물건에 적합하며 건물이나 구축물 등의 감정평가에 주로 적용된다. 즉, 정액법은 재조달원가를 내용연수에 걸쳐 매년 일정한 금액씩 감가수정을 해 나가는 방법인 것이다. 그렇기 때문에 내용연수가 짧을수록 매년 감가수정되어 감액되는 부분도 커지게 된다. 
   동일한 유형의 부동산이라고 하더라도 건축방법, 이용의 정도, 관리 및 유지·보수의 상태, 우발적인 사고에 의한 손상, 신축 후 추가투자, 리모델링 등에 따라 감가의 형태가 개별부동산마다 다양하게 나타나는데 이를 감가의 개별성이라고 한다. 따라서 어떤 물건의 내용연수, 경과연수나 감가율을 일률적으로 처리하는 것은 
현실적인 타당성을 잃게 된다. 따라서 감정평가 주체가 부동산의 변동사항과 개별적인 상태를 반영하여 감가수정의 정확성을 높이기 위한 방법이 필요하며, 이때 내용연수의 조정 또는 경과연수의 조정이 하나의 대인이 될 수 있다.18)  
   물론, 대상 건물 전체에 대한 내용연수는 한국부동산원에서 발표한 자료에 의하여 기준을 설정할 수 있으며, 일정한 시간이 경과된 후의 건물의 잔존내용연수는 신축 당시의 건물의 시공 정도 및 건물의 유지관리 양부에 따라 달라지나 잔존하는 내용연수를 산정하는 정량적인 방법이 부재하여 단순히 물리적으로 경과한 내용연수를 기준으로 산정하거나 감정인의 주관적인 판단에 의하여 산정하는 경우가 많다.19)  
  감정평가 실무상 감정평가사는 전문가적 판단에 의하여 철거 예정인 건물의 감정평가의 경우에는 이러한 특수한 사정을 내용연수에 반영하여 짧은 내용연수를 설정하는 방식으로 감가수정을 하는 경우가 많이 있다. 
   한편, 철거 예정인 건물의 감가수정 반영 방법으로 실무상 빈번하게 사용하는 방법이 관찰감가법이다. 관찰감가법은 감정평가주체가 대상물건의 전체 또는 구성부분을 세밀하게 관찰하여 물리적·기능적·경제적 감가요인을 분석하여 감가액을 직접 구하는 방법이다. 즉, 감가의 기준을 직접적으로 경과연수에 두지 않고, 대상건물의 전체 또는 구성부분별로 물리적·기능적·경제적 감가요인에 의한 감가액을 직접 관찰함으로써 감가액을 구하는 방법이다.20) 
   실제로 철거가 예정된 건물의 감정평가를 수행한 감정평가서를 보면 정액법으로 감가수정을 하면서 노후화 된 부분과 철거 예정인 건물의 특수성을 반영하여 관찰감가를 병용하는 것을 확인할 수 있었다. 관찰감가법은 개별적인 현황을 세세하게 확인하여 감가에 반영한다는 점에서 전문가적인 판단을 통한 구체적인 감가수정
이 이루어져 가장 합리적인 방법이라고 볼 여지도 있다. 물론, 사람이 하는 일이기 때문에 숨겨져 있는 기능적인 부분까지 구체적으로 감가하기란 불가능하지만 구체적 감가에 있어서 유용한 방법이라고 볼 수 있다. 

18) 김사왕·최명근, 전게서 p.366. 19) 김석현, 건설감정에서 건물의 현존가치 평가에 관한 연구, 건설법무 제1권, 2015. p. 33.  20) 김사왕·최명근, 전게서 p.368

 2. 거래사례비교법  

1) 거래사례비교법의 개요   

거래사례비교법이란 대상물건과 가치형성요인이 같거나 비슷한 물건의 거래사례와 비교하여 대상물건의 현황에 맞게 사정보정, 시점수정, 가치형성요인의 비교 등의 과정을 거쳐 대상물건의 가액을 산정하는 감정평가방법을 말한다(감칙 제2조 제7호).  
   건물의 감정평가에 있어서 원가법이 원칙이며 거래사례비교법은 예외적인 방법이기 때문에, 건물을 거래사례비교법으로 감정평가하는 경우 그 이유와 산출내역을 감정평가서에 기재하여야 한다. 일반적으로 토지와 건물을 일체로 거래하는 경우가 대부분이기 때문에 건물만 독립하여 거래사례를 확보하는 것은 실무상 어렵다. 
   따라서 통상적으로 토지·건물을 일체로 거래한 거래사례를 통해 거래사례비교법을 적용하게 되는데, 이 과정에서 건물의 철거가 예정되었다는 사정을 반영하기는 쉽지 않다. 따라서 철거 예정인 건물의 경우에는 거래사례비교법을 주로 사용하지 않게 된다. 

 3. 수익환원법  

1) 수익환원법의 개요  

수익환원법이란 대상물건이 장래 산출할 것으로 기대되는 순수익이나 미래의 현금흐름을 환원하거나 할인하여 대상물건의 가액을 산정하는 감정평가방법을 말한다(감칙 제2조 제10호). 
   수익환원법으로 감정평가할 때에는 건물순수익을 산정한 후 이를 건물 환원율로 환원하여 건물의 수익가액을 산정한다. 토지와 건물은 일반적으로 함께 임대수익을 발생시킨다. 따라서 전체 순수익 중에서 공제방식이나 비율방식 등으로 건물귀속 순수익을 산정한다. 건물의 환원율은 일반적인 환원율이나 할인율의 산정방
법을 활용하여 산정한다.21)  

21) 김사왕·최명근, 전게서 p.58.

 

2) 철거 예정인 건물 적용상 한계  
 
철거 예정인 건물의 경우에는 수익환원법을 적용하기 어려운 점이 있다. 우선, 철거가 객관적으로 확실시되는 시점 이후에는 대상 건물을 통해서 수익이 발생하지 않게 된다. 즉, 영속적으로 임대수익 등이 발생할 것으로 가정하고 감정평가를 하는 수익환원법을 적용하는 것은 그 전제부터 불합리한 것이다. 그렇다고 하여 철거 이후에 신축되는 건물의 수익은 신축 건물로부터 발생하는 것이지 대상 물건으로부터 발생하는 수익이 아니기 때문에 고려해서는 안 된다. 결국, 철거 예정인 건물의 경우에는 수익환원법을 통한 감정평가는 적절한 방법이 아니라고 볼 수 있다. 

 

4. 소급감정평가의 신뢰성에 관한 논의  

소급감정평가는 기준시점을 과거로 하여 그 당시의 현황대로 대상물건을 감정평가하는 것을 말한다. 급감정평가의 경우 과거시점에는 존재하는 건물이지만 현재 시점에서는 철거가 완료되어 멸실된 건물을 평가하는 경우가 많다. 다만, 소급평가의 신뢰성에 관한 논의가 활발히 일어나고 있는 것으로 보인다. 
   첫째, 소급평가의 경우 실지조사를 할 수 없는 과거의 철거된 건물을 평가한다는 것이 불가능하다는 주장을 해 볼 수 있을 것이다. 이에 대하여는 감칙 제10조 제1항에서 감정평가업자가 감정평가를 할 때에는 실지조사를 하여 대상물건을 확인하여야 한다고 규정하고 있으나, 제2항에서는 감정평가업자는 제1항에도 불구하고 (i) 천재지변, 전시·사변, 법령에 따른 제한 및 물리적인 접근 곤란 등으로 실지조사가 불가능하거나 매우 곤란한 경우(제1호), (ii) 유가증권 등 대상물건의 특성상 실지조사가 불가능하거나 불필요한 경우(제2호)로서 실지조사를 하지 아니하고도 객관적이고 신뢰할 수 있는 자료를 충분히 확보할 수 있는 경우에는 실지조사를 하지 아니할 수 있다고 예외를 규정하고 있다. 

   따라서 이미 철거된 건물이라고 하더라도 객관적이고 신뢰할 수 있는 자료를 충분히 확보할 수 있는 경우에는 철거가 예정된 시점으로 소급하여 감정평가를 할 수 있는 것이다. 일반적으로 건물이 멸실되더라도 과거의 항공사진, 가격자료, 감정평가전례 등 자료수집이 가능하므로 소급감정평가의 합리성을 부인하기는 어려워 보인다. 
   둘째, 소급평가의 경우 대부분의 판례에서 “시가란 원칙적으로 정상적 거래에 의하여 형성된 객관적 교환가치를 의미하지만, 이는 정상적이고 합리적인 방법으로 평가한 가액도 포함하는 개념이므로 공신력 있는 감정기관의 감정가격도 시가로 볼 수 있는 것이고 그 가액이 소급감정에 의한 것이라 하여 달라지지 않는다는 것”
이라고 설시하면서 소급감정가액을 시가로 볼 수 있다는 입장이다.22) 따라서 소급감정평가를 통해 철거된 건물도 감정가액을 시가로 소명할 수 있는 것이다. 
   이처럼 철거된 건물의 경우에도 철거 예정인 상태의 건물을 소급감정평가하는 것은 신뢰성을 가진다 볼 수 있다. 

22) 대법원 2012. 6. 1. 선고 2010두28328 판결

대법원 2012. 6. 14. 선고 2010두28328 판결 [양도소득세부과처분취소][공2012하,1231] 【판시사항】 [1] 구 소득세법 시행령 제167조 제4항에서 부당행위계산 부인 대상인 저가양도의 기준으로 정한 ‘시가’에 소급감정에 의한 가액이 포함되는지 여부(적극)  [2] 갑 주식회사 대표이사 을이 갑 회사에 토지를 양도한 후 토지 상에 건축하려던 건축물의 층수 및 면적이 변경되었는데, 과세관청이 토지 양도일을 평가기준일로 하여 한국감정원 등이 소급산정한 감정가액의 평균액을 시가로 보아 을에게 양도소득세 부과처분을 한 사안에서, 토지 양도 후의 사정 변경이 토지 양도 시를 기준으로 지가 형성에 객관적으로 영향을 미쳤는지 심리하지 아니한 채 위 감정가액 평균액을 시가로 볼 수 없다고 판단한 원심판결에 법리오해의 위법이 있다고 한 사례  【판결요지】 [1] 구 소득세법 시행령(2007. 2. 28. 대통령령 제19890호로 개정되기 전의 것) 제167조 제4항에서 부당행위계산 부인 대상인 저가양도의 기준으로 규정하고 있는 ‘시가’는 원칙적으로 정상적인 거래에 의하여 형성된 객관적인 교환가격을 의미하지만, 이는 객관적이고 합리적인 방법으로 평가한 가액도 포함하는 개념으로서 공신력 있는 감정기관의 감정가격도 시가로 볼 수 있고, 그 가액이 소급감정에 의한 것이라 하여도 달라지지 않는다.  [2] 갑 주식회사 대표이사 을이 갑 회사에 토지를 양도한 후 토지 상에 건축하려던 건축물의 층수 및 면적이 대폭 축소되는 건축허가 변경이 있었는데, 과세관청이 토지 양도일을 평가기준일로 하여 한국감정원 등이 소급산정한 감정가액의 평균액을 시가로 보아 을에게 양도소득세 부과처분을 한 사안에서, 토지 양도 후에 토지 상에 건축하려던 건축물의 층수와 면적이 변경되는 등의 사정이 발생하였다고 하더라도, 그러한 사정이 토지 양도 당시를 기준으로 지가의 형성에 영향을 미쳤음이 객관적으로 인정되어야 토지의 평가에 반영될 수 있는데도, 위 사정이 토지 양도 당시를 기준으로 지가 형성에 객관적으로 영향을 미쳤는지를 나아가 심리하지 아니한 채 위 감정가액 평균액을 토지의 시가로 볼 수 없다고 판단한 원심판결에 양도소득의 부당행위계산 부인에서 시가 산정에 관한 법리 등을 오해한 위법이 있다고 한 사례.  【참조조문】 [1] 구 소득세법(2009. 12. 31. 법률 제9897호로 개정되기 전의 것) 제101조 제1항, 제4항(현행 제101조 제5항 참조), 구 소득세법 시행령(2007. 2. 28. 대통령령 제19890호로 개정되기 전의 것) 제167조 제4항, 제5항, 구 상속세 및 증여세법(2010. 1. 1. 법률 제9916호로 개정되기 전의 것) 제60조 제1항, 제2항 [2] 구 소득세법(2009. 12. 31. 법률 제9897호로 개정되기 전의 것) 제101조 제1항, 제4항, 구 소득세법 시행령(2007. 2. 28. 대통령령 제19890호로 개정되기 전의 것) 제167조 제4항, 제5항, 구 상속세 및 증여세법(2010. 1. 1. 법률 제9916호로 개정되기 전의 것) 제60조 제1항, 제2항  【참조판례】 [1] 대법원 2001. 6. 15. 선고 99두1731 판결(공2001하, 1639) 대법원 2010. 9. 30. 선고 2010두8751 판결(공2010하, 2022) 【전 문】 【원고, 피상고인】 원고 (소송대리인 변호사 박기억) 【피고, 상고인】 서대전세무서장 【원심판결】 대전고법 2010. 11. 25. 선고 2010누1253 판결 【주 문】 원심판결을 파기하고, 사건을 대전고등법원에 환송한다. 【이 유】 상고이유를 판단한다. 1. 구 소득세법(2009. 12. 31. 법률 제9897호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 소득세법’이라 한다) 제101조 제1항, 제4항의 위임을 받은 구 소득세법 시행령(2007. 2. 28. 대통령령 제19890호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 소득세법 시행령’이라 한다) 제167조는 양도소득의 부당행위계산에 관하여 제4항에서 ‘특수관계 있는 자와의 거래에 있어서 토지 등을 시가에 미달하게 양도함으로써 조세의 부담을 부당히 감소시킨 것으로 인정되는 때에는 그 양도가액을 시가에 의하여 계산한다’고 규정하고, 제5항에서 ‘ 제4항을 적용함에 있어서 시가는 상속세 및 증여세법 제60조 내지 제64조와 동법 시행령 제49조 내지 제59조 등의 규정을 준용하여 평가한 가액에 의한다’고 규정하고 있다. 그리고 구 상속세 및 증여세법(2010. 1. 1. 법률 제9916호로 개정되기 전의 것) 제60조 제1항 전문은 ‘이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일 현재의 시가에 의한다’고 규정하고, 제2항은 ‘시가는 불특정다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 한다’고 규정하고 있다.  2. 원심은 그 채택 증거를 종합하여, ① 원고가 2006. 9. 8. 그가 대표이사로 있는 주식회사 명동건설(이하 ‘명동건설’이라 한다)에 이 사건 토지를 개별공시지가에 따라 산정한 양도가액 5,150,000,000원에 양도한 후 피고에게 2006년 귀속 양도소득세 1,082,714,040원을 예정신고하고 이를 납부한 사실, ② 피고는 원고가 대한화재해상보험 주식회사로부터 대출을 받는 과정에서 가람감정평가법인 주식회사가 2006. 8. 22. 산정한 감정가액 9,018,540,000원을 이 사건 토지의 시가로 보고 구 소득세법 제101조 제1항, 제4항, 구 소득세법 시행령 제167조 제4항, 제5항 등을 적용하여 2008. 1. 2. 원고에게 2006년 귀속 양도소득세 1,403,825,100원을 증액하여 고지하였다가 조세심판원의 재조사결정에 따라 한국감정원과 주식회사 중앙감정평가법인(이하 ‘중앙감정’이라 한다)이 2009. 2. 5. 이 사건 토지의 양도일인 2006. 9. 8.을 평가기준일로 하여 소급산정한 가액의 평균액인 7,570,827,000원을 시가로 보아 부과금액을 871,713,390원으로 감액하여 고지한 사실, ③ 한편 명동건설은 2006. 3. 7. 대전광역시장으로부터 이 사건 토지 지상에 지하 5층 지상 27층 연면적 32,205.22㎡의 주상복합아파트를 건축하는 내용의 건축허가를 받아 2007. 1. 18. 착공하였는데, 이 사건 토지의 북쪽 인접지인 대전 유성구 봉명동 (지번 생략) 외 2필지 지상에서 2005. 5.경 이미 건축허가를 받아 27층 규모의 건물을 건축 중이던 주식회사 미래와 사랑이 2006. 11. 22. 서울중앙지방법원에 일조권 침해 등을 이유로 공사중지가처분신청을 하는 등 민원이 제기됨에 따라, 결국 위 주상복합아파트에 대한 건축허가는 2008. 7. 29. 지하 4층 지상 5층 연면적 16,468.18㎡의 판매시설 및 근린생활시설을 건축하는 내용으로 변경된 사실 등을 인정하였다.  원심은 위와 같은 사실관계를 토대로 하여, 구 소득세법 시행령 제167조 제4항, 제5항 등에서 규정한 시가에는 소급감정에 의한 가액은 포함되지 않는다는 전제 아래, 한국감정원 및 중앙감정이 산정한 이 사건 토지의 감정가액은 소급감정에 의한 것일 뿐만 아니라, 이 사건 토지의 양도 이전에 인근의 대전 유성구 봉명동 (지번 생략) 외 2필지 지상에 건축허가를 받은 건물의 신축으로 인하여 이 사건 토지 지상에 건축이 예정되어 있던 주상복합아파트의 건축공사가 중지되는 등 이 사건 토지에 대한 입체이용이 상당한 정도로 저해되는 사정을 반영하지 아니하여 객관적이고 합리적인 방법으로 평가한 가액으로 볼 수 없으므로, 위 감정가액의 평균액을 시가로 보고 한 이 사건 양도소득세 부과처분은 위법하다고 판단하였다.  3. 그러나 원심의 이러한 판단은 다음과 같은 이유로 수긍하기 어렵다. 구 소득세법 시행령 제167조 제4항에서 부당행위계산 부인의 대상인 저가양도의 기준으로 규정하고 있는 ‘시가’는 원칙적으로 정상적인 거래에 의하여 형성된 객관적인 교환가격을 의미하지만, 이는 객관적이고 합리적인 방법으로 평가한 가액도 포함하는 개념으로서 공신력 있는 감정기관의 감정가격도 시가로 볼 수 있고, 그 가액이 소급감정에 의한 것이라 하여도 달라지지 않는다 ( 대법원 2001. 6. 15. 선고 99두1731 판결, 대법원 2010. 9. 30. 선고 2010두8751 판결 등 참조).  그리고 원심의 판시와 같이 이 사건 토지의 양도 이후에 이 사건 토지 지상에 건축하려던 건축물의 층수와 면적이 변경되는 등의 사정이 발생하였다고 하더라도, 그러한 사정은 이 사건 토지의 양도 당시를 기준으로 지가의 형성에 영향을 미쳤음이 객관적으로 인정되어야 이 사건 토지의 평가에 반영될 수 있다.  그럼에도 원심은, 이 사건 토지 지상에 건축하려던 건축물의 층수와 면적이 변경되는 등의 위 사정이 이 사건 토지의 양도 당시를 기준으로 지가의 형성에 영향을 미쳤는지 여부에 관하여 나아가 심리하지 아니한 채 그 판시와 같은 이유만으로 한국감정원과 중앙감정이 산정한 이 사건 토지에 대한 감정가액의 평균액을 이 사건 토지의 시가로 볼 수 없다고 판단하고 말았으니, 이러한 원심의 판단에는 양도소득의 부당행위계산 부인에 있어 시가의 산정에 관한 법리 등을 오해하여 필요한 심리를 다하지 아니함으로써 판결에 영향을 미친 위법이 있다. 이 점을 지적하는 상고이유는 이유 있다.  4. 결론 그러므로 나머지 상고이유에 대한 판단을 생략한 채 원심판결을 파기하고, 사건을 다시 심리·판단하게 하기 위하여 원심법원에 환송하기로 하여 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.  대법관   이상훈(재판장) 전수안(주심) 양창수 김용덕

 Ⅴ. 결 론  

1. 연구결과의 요약   

감정평가란 토지 등의 경제적 가치를 판정하여 그 결과를 가액으로 표시하는 것을 말한다(감정평가법 제2조 제2호). 

   철거 예정인 건물도 결국에는 경제적 가치를 가액으로 표시하기 위해서 다양한 요소를 고려하는 것이라고 볼 수 있다. 다양한 분쟁 상황에서 이미 철거가 된 건물이나 향후 철거가 예정된 건물을 감정평가하는 것은 다양한 요소를 고려해야 한다는 점에서 복잡한 작업이다.  
  앞서 살펴본 바와 같이 철거 예정인 건물은 원가법으로 평가하는 것이 가장 적절하다. 거래사례비교법이나 수익환원법은 그 적용에 있어서 한계가 분명하기 때문이다. 원가법으로 감정평가함에 있어 재조달원가의 산정은 다른 건물의 감정평가와 크게 다르지 않다. 다만, 감가수정의 경우에 철거 예정이라는 사정을 어떠한 감가요인을 통하여 어떠한 감가수정 방법을 통하여 반영하는지가 문제가 되는 것이다.
   철거 예정인 건물은 대부분 노후화된 건물인 경우가 많다. 그래서 이러한 부분을 물리적 감가요인, 기능 감가요인으로 반영할 수 있는 것이다. 또한, 철거를 앞두고 있는 이유는 주변의 이용상황에 부합하지 않거나 최유효이용이 아니기 때문인 경우가 대부분이다. 이러한 부분은 경제적 감가요인으로서 수익성의 하락 요소로
감가수정에 반영할 수 있다. 
   결과적으로 철거 예정인 건물의 경우 물리적, 기능적, 경제적 감가요인을 모두 고려하여 감가수정을 해 하는 것으로 보인다. 이때, 정액법에 의한 감가수정을 하는 경우에는 경제적 내용연수를 줄이는 방식으로 반영할 수 있을 것이며, 관찰감가를 병행함으로써 구체적 요인별로 감가수정을 하여 건물의 가액을 산정할 수 있을 것이다. 소급평가도 충분히 합리성을 인정받고 있다는 점에서 이미 철거된 건물이라는 사정만으로 그 신뢰성을 부인하기 어렵다고 생각된다.