지상물소유 목적의 토지임차인의 지상물매수청구권 행사 시 지상물의 시가감액 가능여부

대법원 2023다309020(본소), 2023다309037(반소)   토지인도(본소), 매매대금(반소)   (바)   파기환송(일부) 

[법원이 지상물매수청구권 행사에 따른 매수가격을 산정할 때 지상물의 시가를 감액할 수 있는지 여부가 문제된 사건] 

◇1. 토지임차인이 그 지상건물에 관하여 지상물매수청구권을 행사한 경우, 그 건물의 매수가격 

       (= 매수청구권의 행사 당시 건물이 현재하는 대로의 상태에서 평가된 시가),

2. 법원이 지상물매수청구권 행사에 따른 매수가격을 산정할 때 지상건물의 시가를 임의로 증감하여 직권으로 매매대금을 정할 수 있는지 여부(소극)◇  

  건물 소유를 목적으로 한 토지임대차계약의 기간이 만료함에 따라 지상건물 소유자가 임대인에 대하여 민법 제643조에 따른 지상물매수청구권을 행사한 경우에 그 건물의 매수가격은 건물 자체의 가격 외에 건물의 위치, 주변 토지의 여러 사정 등을 종합적으로 고려하여 매수청구권의 행사 당시 건물이 현재하는 대로의 상태에서 평가된 시가를 말한다(대법원 1987. 6. 23. 선고 87다카390 판결 참조). 그런데 민법 제643조에서 정한 지상물매수청구권은 이른바 형성권이므로, 그 행사로써 곧바로 임대인과 임차인 사이에 임차 토지 지상의 건물에 관하여 매수청구권 행사 당시의 건물 시가를 대금으로 하는 매매계약이 체결된 것과 같은 효과가 발생한다(대법원 1995. 7. 11. 선고 94다34265 전원합의체 판결, 대법원 2002. 11. 13. 선고 2002다46003, 46027, 46010 판결 참조). 따라서 지상물매수청구의 대상이 된 건물의 매수가격에 관하여 당사자 사이에 의사합치가 이루어지지 않았다면, 법원은 위와 같은 여러 사정을 종합적으로 고려하여 인정된 매수청구권 행사 당시의 건물 시가를 매매대금으로 하는 매매계약이 성립하였음을 인정할 수 있을 뿐, 그와 같이 인정된 시가를 임의로 증감하여 직권으로 매매대금을 정할 수는 없다. 

☞  피고(반소원고)는 원고(반소피고)들로부터 토지와 주택을 임차한 뒤 임차 토지 지상에 건물을 신축하고 그곳에서 음식점을 운영하였는데, 임대차기간 만료 무렵 원고(반소피고)들로부터 임대차 갱신거절 통지를 받자, 위 건물에 관하여 민법 제643조에 따른 지상물매수청구권을 행사한다는 통지를 하였음. 이에 원고(반소피고)들은 본소로 피고(반소원고)를 상대로 임대차 종료에 따른 건물철거 및 주택과 토지인도를 청구하고, 피고(반소원고)는 반소로 원고(반소피고)들을 상대로 지상물매수청구권 행사에 따른 건물 매매대금을 청구한 사안임 

☞  원심은, 그 채택 증거를 종합하여 이 사건 건물의 시가가 50,818,560원인 사실을 인정하면서도, 이 사건 건물의 가액을 감액하여야 할 만한 상당한 이유가 있다고 판단한 다음, 피고의 지상물매수청구권 행사에 따른 이 사건 건물의 매수가격을 20,000,000원으로 정하였음 

☞  대법원은 위와 같은 법리를 설시하면서, 이 사건 건물의 매수가격에 관하여 당사자 사이에 의사합치가 이루어지지 아니한 이상, 원심이 인정한 이 사건 건물의 시가를 피고(반소원고)의 지상물매수청구권 행사에 따라 성립한 매매계약의 매매대금으로 정하였어야 한다고 보아, 이와 달리 판단한 원심을 파기·환송함  

1713859561294_170601.hwpx

0.01MB

대법원 1987. 6. 23. 선고 87다카390 판결 [건물철거등][공1987.8.15.(806),1235] 【판시사항】 토지의 임차인이 그 지상에 건축한 건물에 대한 매수청구권을 행사한 경우 그 지상건물의 시가산정방법 【판결요지】 건물소유를 목적으로 한 토지임대차계약의 기간이 만료됨에 따라 지상건물 소유자가 임대인에 대하여 민법 제643조에 의한 건물매수청구권을 행사한 경우에 그 건물의 매수가격은 건물자체의 가격 외에 건물의 위치, 주변토지의 여러 사정 등을 종합적으로 고려하여 매매청구권의 행사당시 건물이 현재하는 대로의 상태에서 평가된 시가를 말한다.   【참조조문】 민법 제643조 【전 문】 【원고, 상 고 인】 원고 소송대리인 변호사 김평우 외 3인 【피고, 피상고인】 피고 1 외 2인 【원심판결】 수원지방법원 1986.12.26. 선고 86나95 판결 【주 문】 상고를 기각한다. 상고 소송비용은 원고의 부담으로 한다. 【이 유】 상고이유를 본다. 건물소유를 목적으로 한 토지임대차 계약의 기간이 만료됨에 따라 지상건물 소유자가 임대인에 대하여 민법 제643조에 의한 건물 매수청구권을 행사한 경우에 그 건물의 매수가격은 건물자체의 가격 외에 건물의 위치, 주변토지의 여러 사정 등을 종합적으로 고려하여 매수청구권의 행사당시 건물이 현존하는 대로의 상태에서 평가된 시가라고 새겨진다. 원심이 같은 취지에서 피고들의 건물매수청구권 행사에 따른 이 사건 건물의 매수가격을 정함에 있어서 이 사건 건물이 개발제한 지역인 이른바 그린벨트 내에 위치하고 있어 그 지역 내의 현존건물의 시가가 건물의 건축가격 또는 건물자체의 잔존가격 외에 현존건물의 증.개축으로 인하여 개발제한지역의 토지이용의 가치를 높일 수 있는 건물의 가치 등 건물소재지의 주변상황까지 모두 고려하여 건물의 시가를 산정한 제1심 감정인 소외인의 시가감정 결과에 따라 이 사건 건물의 매수가격을 산정한 것은 정당하고 거기에 토지임차인의 매수청구권의 법리를 오해한 위법이 있다고 할 수 없다. 논지는 이유없다.   이에 상고를 기각하고, 상고 소송비용은 패소자의 부담으로 하기로 하여 관여법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다. 대법관   최재호(재판장) 윤일영 배석

대법원 1995. 7. 11. 선고 94다34265 전원합의체 판결 [건물명도등][집43(2)민,12;공1995.8.1.(997),2583] 【판시사항】 가. 토지임차인의 지상물매수청구권이 기간의 정함이 없는 임대차에 있어서 임대인의 해지통고에 의하여 임차권이 소멸된 경우에도 인정되는지 여부  나. 임차인의 지상물매수청구권의 법적 성질 및 효과   다. 토지임대차 종료시 임대인의 건물철거 및 부지인도 청구에는 건물매수대금 지급과 동시에 건물명도를 구하는 청구가 포함된 것인지 여부  라. ‘다’항의 경우 임대인이 종전 청구를 유지할 것인지 아니면 대금지급과 상환으로 건물명도를 청구할 의사가 있는지에 관한 법원의 석명의무의 존부   【판결요지】 가. 토지임차인의 지상물매수청구권은 기간의 정함이 없는 임대차에 있어서 임대인에 의한 해지통고에 의하여 그 임차권이 소멸된 경우에도 마찬가지로 인정된다. 나. 지상물매수청구권은 이른바 형성권으로서 그 행사로 임대인·임차인 사이에 지상물에 관한 매매가 성립하게 되며, 임차인이 지상물의 매수청구권을 행사한 경우에는 임대인은 그 매수를 거절하지 못하고, 이 규정은 강행규정이므로 이에 위반하는 것으로서 임차인에게 불리한 약정은 그 효력이 없다. 다. 토지임대차 종료시 임대인의 건물철거와 그 부지인도 청구에는 건물매수대금 지급과 동시에 건물명도를 구하는 청구가 포함되어 있다고 볼 수 없다. 라. ‘다’항의 경우에 법원으로서는 임대인이 종전의 청구를 계속 유지할 것인지, 아니면 대금지급과 상환으로 지상물의 명도를 청구할 의사가 있는 것인지(예비적으로라도)를 석명하고 임대인이 그 석명에 응하여 소를 변경한 때에는 지상물 명도의 판결을 함으로써 분쟁의 1회적 해결을 꾀하여야 한다. 그러므로 이와는 달리 이러한 경우에도 법원에게 위와 같은 점을 석명하여 심리하지 아니한 것이 위법이 아니라는 취지의 당원 1972.5.23. 선고 72다341 판결은 이로써 이를 변경한다.   【참조조문】 가.나.다.라. 민법 제283조 가. 제643조 나. 제635조, 제652조 라. 민사소송법 제126조 【참조판례】 가. 대법원 1977.6.7. 선고 76다2324 판결(공1977,10151) 나. 대법원 1992.4.14. 선고 91다36130 판결(공1992,1572) 1992.10.9. 선고 92다22435 판결(공1992,3112) 다.라. 대법원 1972.5.23. 선고 72다341 판결(집20②민63)(변경) 다. 대법원 1966.5.24. 선고 66다548 판결(집14②민30) 1966.6.28. 선고 66다712 판결(집14②민96) 【전 문】 【원고, 상고인】 원고 (소송대리인 변호사 이영환) 【피고, 피상고인】 피고 1 외 2인 (피고들 소송대리인 변호사 서윤홍) 【원심판결】 대구지방법원 1994.6.1. 선고 93나8823 판결 【주 문】 원심판결을 파기하고 사건을 대구지방법원 합의부에 환송한다. 【이 유】 원고 소송대리인의 상고이유를 본다. 1. 제1점에 대하여 민법(제643조, 제283조)은 건물 기타 공작물의 소유 또는 식목·채염·목축을 목적으로 한 토지임대차에 있어서, 그 기간이 만료한 경우에 건물·수목 기타의 지상시설이 현존한 때에는, 임차인은 계약의 갱신을 청구할 수 있고, 만일에 임대인이 계약의 갱신을 원하지 아니하는 때에는 임차인은 상당한 가액으로 그 공작물이나 수목의 매수를 청구(토지임차인의 지상물매수청구권)할 수 있다고 규정하고 있다.  토지임차인의 지상물매수청구권은 기간의 정함이 없는 임대차에 있어서 임대인에 의한 해지 통고에 의하여 그 임차권이 소멸된 경우에도 마찬가지로 인정된다고 봄이 상당하다(당원 1977.6.7.선고 76다2324 판결).  그리고 임차인이 지상물의 매수청구권을 행사한 경우에는 임대인은 그 매수를 거절하지 못한다. 즉 이 지상물매수청구권은 이른바 형성권으로서, 그 행사로 임대인·임차인 사이에 지상물에 관한 매매가 성립하게 된다. 이 규정은 강행규정이며, 이에 위반하는 것으로서 임차인에게 불리한 약정은 그 효력이 없다(민법 제652조).  원심판결 이유에 의하면, 원심은 그 거시의 각 증거에 의하여, 원고는 1983.10.13. 이 사건 대지에 대한 소유권을 취득하였는데 그 이전부터 위 지상에 이 사건 각 건물을 소유하고 있던 피고들이 원고에게 위 각 건물의 대지에 관하여 평당 연간 돈 3,000원 내지 5,000원씩의 임료를 지급하여 오다가, 1990년부터는 위 임료를 평당 연간 돈 10,000원으로 인상하여 이 사건 소 제기 전까지 지급하여 온 사실을 인정하고 나서 원고와 피고들 사이에는 이 사건 대지에 대하여 묵시적으로 위 각 건물의 소유를 목적으로 하여 기간의 정함이 없는 임대차계약이 체결되었다고 봄이 상당하고, 원고가 위 각 건물의 철거 및 이 사건 대지의 인도를 구하는 소장 부본이 피고들에게 송달된 날인 1992.11.23.경부터 6월이 경과한 1993.5.23.경 위 각 임대차계약은 적법히 해지되어 종료되었으며, 피고들이 이 사건 변론에서 위 각 건물의 매수를 청구하고 있으므로, 원고와 피고들 사이에는 위 각 건물에 대하여 시가 상당액을 대금으로 하는 매매가 이루어졌다고 판단하였다.  기록에 의하여 살펴보면 원심의 위와 같은 사실인정을 수긍할 수 있고, 거기에 소론과 같은 심리미진이나 채증법칙 위배로 인한 사실오인의 위법이 있다고 할 수 없다.  그리고 사실관계가 위와 같다면 원고와 피고들 사이에는 위 각 건물에 대하여 그 각 시가 상당액을 대금으로 하는 매매가 이루어졌다는 원심의 판단은 위 법리에 따른 것으로서 옳고, 거기에 토지임차인의 매수청구권에 관한 법리오해나 변론주의 위반 등의 위법이 있다고 할 수 없다. 논지는 이유가 없다.  2. 제3점에 대하여 이 사건에서와 같은 원고의 건물철거와 그 부지인도청구에는 건물매수대금 지급과 동시에 건물명도를 구하는 청구가 포함되어 있다고 볼 수는 없다고 함이 당원의 견해(당원 1966.5.24.선고 66다548 판결; 1966.6.28.선고 66다712 판결; 1972.5.23.선고 72다341 판결 등 참조)이므로, 이와 반대되는 견해를 전제로 원심을 비난하는 소론도 이유가 없다.  3. 제4점에 대하여 토지임대인이 그 임차인에 대하여 지상물철거 및 그 부지의 인도를 청구한 데 대하여 임차인이 적법한 지상물매수청구권을 행사하게 되면 임대인과 임차인 사이에는 그 지상물에 관한 매매가 성립하게 되므로 임대인의 청구는 이를 그대로 받아들일 수 없게 된다.  이 경우에 법원으로서는 임대인이 종전의 청구를 계속 유지할 것인지, 아니면 대금지급과 상환으로 지상물의 명도를 청구할 의사가 있는 것인지(예비적으로라도)를 석명하고 임대인이 그 석명에 응하여 소를 변경한 때에는 지상물명도의 판결을 함으로써 분쟁의 1회적 해결을 꾀하여야 한다고 봄이 상당하다.  왜냐하면 이처럼 제소 당시에는 임대인의 청구가 이유 있는 것이었으나 제소 후에 임차인의 매수청구권 행사라는 사정변화가 생겨 임대인의 청구가 받아들여질 수 없게 된 경우에는 임대인으로서는 통상 지상물철거 등의 청구에서 전부 패소하는 것보다는 대금지급과 상환으로 지상물명도를 명하는 판결이라도 받겠다는 의사를 가질 수도 있다고 봄이 합리적이라 할 것이고, 또 임차인의 처지에서도 이러한 법원의 석명은 임차인의 항변에 기초한 것으로서 그에 의하여 논리상 예기되는 범위 내에 있는 것이므로 그러한 법원의 석명에 의하여 임차인이 특별히 불리하게 되는 것도 아니고, 오히려 법원의 석명에 의하여 지상물명도와 상환으로 대금지급의 판결을 받게 되는 것이 매수청구권을 행사한 임차인의 진의에도 부합한다고 할 수 있기 때문이다.  또한 위와 같은 경우에 법원이 이러한 점을 석명하지 아니한 채 토지임대인의 청구를 기각하고 만다면, 또다시 지상물명도 청구의 소를 제기하지 않으면 안되게 되어 쌍방 당사자에게 다같이 불리한 결과를 안겨 줄 수밖에 없으므로 소송경제상으로도 매우 불합리하다고 하지 않을 수 없다.  그러므로 이와는 달리 이러한 경우에도 법원에게 위와 같은 점을 석명하여 심리하지 아니한 것이 위법이 아니라는 취지의 당원 1972.5.23.선고 72다341 판결은 이로써 이를 변경하기로 한다.  그렇다면 원심이 이 사건에서 피고들이 건물매수청구권을 행사하였다는 이유만으로 원고에게 건물명도를 청구할 의사가 있는지를 석명하여 보지도 아니한 채 원고의 청구를 배척하고 만 것은 석명의무의 범위에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 위법을 저지른 것이라 할 것이므로, 이 점을 탓하는 논지는 이유가 있다.  4. 이에 나머지 상고이유에 대한 판단을 생략한 채 원심판결을 파기하고 사건을 다시 심리·판단하게 하기 위하여 원심법원에 환송하기로 관여대법관 전원의 의견이 일치되어 주문과 같이 판결한다.  대법원장 윤관(재판장) 대법관   김석수 박만호(주심) 천경송 정귀호 안용득 박준서 이돈희 김형선 지창권 신성택 이용훈 이임수

대법원 2002. 11. 13. 선고 2002다46003, 46027, 46010 판결 [건물명도·건물명도등·지상물매수][공2003.1.1.(169),67] 【판시사항】 [1] 임대인과 임차인이 토지와 그 지상의 기존 건물에 관하여 임대차계약을 체결한 후 임차인이 임대인의 동의하에 기존 건물을 철거하고 그 지상에 건물을 신축한 경우, 토지와 기존 건물을 임대목적물로 하였던 당초의 임대차계약이 신축 건물의 소유를 목적으로 하는 토지 임대차계약으로 변경되었다고 한 사례  [2] 민법 제643조 소정의 임차인의 건물매수청구권 행사의 경우 그 건물의 매수가격의 산정방법 [3] 민법 제643조 소정의 임차인의 지상물매수청구권의 행사로 인한 효과로서 임대인이 임차인이 임차지상의 건물을 신축하기 위하여 지출한 모든 비용을 보상할 의무를 부담하게 되는지 여부(소극)  [4] 민법 제643조 소정의 매수청구의 대상이 되는 건물의 범위 [5] 건물의 소유를 목적으로 한 토지임대차에 있어서 임대차계약이 종료된 이후 임차인이 반환하여야 할 부당이득금 산정 방법 【판결요지】 [1] 임대인과 임차인이 토지와 그 지상의 기존 건물에 관하여 임대차계약을 체결한 후 임차인이 임대인의 동의하에 기존 건물을 철거하고 그 지상에 건물을 신축한 경우, 약정 임대차기간이 1년이고 신축 건물 완공 당시의 잔존 임대차기간이 4개월에 불과함에도 임차인이 많은 비용을 들여 내구연한이 상당한 건물을 신축하였고 임대인이 기존 건물의 철거 및 건물신축을 승낙한 점 등에 비추어, 토지와 기존 건물을 임대목적물로 하였던 당초의 임대차계약이 신축 건물의 소유를 목적으로 하는 토지 임대차계약으로 변경되었다고 한 사례.   [2] 건물의 소유를 목적으로 한 토지임대차계약의 기간이 만료됨에 따라 지상건물 소유자가 임대인에 대하여 민법 제643조에 규정된 매수청구권을 행사한 경우에 그 건물의 매수가격은 건물 자체의 가격 외에 건물의 위치, 주변토지의 여러 사정 등을 종합적으로 고려하여 매수청구권 행사 당시 건물이 현재하는 대로의 상태에서 평가된 시가를 말한다.  [3] 민법 제643조 소정의 지상물매수청구권이 행사되면 임대인과 임차인 사이에서는 임차지상의 건물에 대하여 매수청구권 행사 당시의 건물시가를 대금으로 하는 매매계약이 체결된 것과 같은 효과가 발생하는 것이지, 임대인이 기존 건물의 철거비용을 포함하여 임차인이 임차지상의 건물을 신축하기 위하여 지출한 모든 비용을 보상할 의무를 부담하게 되는 것은 아니다.  [4] 민법 제643조가 규정하는 매수청구의 대상이 되는 건물에는 임차인이 임차토지상에 그 건물을 소유하면서 그 필요에 따라 설치한 것으로서 건물로부터 용이하게 분리될 수 없고 그 건물을 사용하는 데 객관적인 편익을 주는 부속물이나 부속시설 등이 포함되는 것이지만, 이와 달리 임차인이 자신의 특수한 용도나 사업을 위하여 설치한 물건이나 시설은 이에 해당하지 않는다.  [5] 건물의 소유를 목적으로 한 토지임대차에 있어서 임대차계약이 종료된 이후 임차인이 반환하여야 할 부당이득금의 액수는 임료 상당액이고, 위 임료 상당액이라 함은 부당이득 당시의 실제 임료를 말한다고 할 것인바, 임차보증금이 남아 있는 한 보증금 없는 경우의 임료 상당액을 기준으로 하여 부당이득금의 액수를 산정할 수 없다.  【참조조문】 [1] 민법 제105조, 제643조[2] 민법 제643조[3] 민법 제643조[4] 민법 제643조[5] 민법 제618조, 제741조 【참조판례】 [2] 대법원 1987. 6. 23. 선고 87다카390 판결(공1987, 1235) 【전 문】 【원고(반소피고),상고인】 효광기업 합명회사 (소송대리인 변호사 이용훈) 【피고(반소원고),피상고인】 피고 1 【피고,피상고인】 피고 2 (소송대리인 변호사 안종혁) 【원심판결】 서울고법 2002. 7. 5. 선고 2001나66699, 66712, 66705 판결 【주문】 원심판결 중 반소에 관한 원고(반소피고) 패소 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 서울고등법원에 환송한다. 원고(반소피고)의 나머지 상고를 기각한다. 【이유】 1. 원심이 인정한 사실 원심은 그 판결에서 채용하고 있는 증거들을 종합하여, 원고(반소피고, 아래에서는 반소에 관한 당사자호칭은 적지 아니한다)가 1999. 3. 20. 피고들에게 이 사건 토지와 그 지상의 자동차공장 668.80㎡(이하 '기존 건물'이라 한다)를 임대보증금 5,000만 원, 월 차임 500만 원, 임대차기간 2000. 3. 19.까지로 정하여 임대한 사실, 피고들은 당초 이 사건 토지와 기존 건물을 임차하여 주차장 및 휴게소업을 하려고 했으나 기존 건물이 너무 낡아서 휴게소로 사용하기에 부적합하다고 판단하고 원고의 동의를 받아 5억 원 가량의 비용을 들여 1999. 6.경부터 기존 건물을 철거하고 그 지상에 샌드위치판넬 지붕의 철골조 건물 828㎡(이하 '이 사건 건물'이라 한다)를 신축한 다음 11. 8.경 원고 명의로 위 건물에 대하여 건축물 사용승인을 얻어 찜질방 영업을 시작한 사실, 그런데 원고는 2000. 3. 6. 피고들에게 위 임대차계약의 기간이 만료되는 2000. 3. 19.부로 이 사건 건물을 철거하고 임대목적물을 원상복구하라고 통지한 사실, 그 후 이 사건 건물에 대한 피고들의 매수청구의 뜻이 담긴 이 사건 반소장이 2000. 7. 12. 원고에게 송달되었고 피고 2는 2000. 12. 21. 피고 1에게 자신의 지분인 1/2에 해당하는 원고에 대한 임차보증금 반환채권과 이 사건 건물의 매수대금 채권을 양도하고 그 무렵 원고에게 이를 통지한 사실을 각 인정하였다.  2. 상고이유 제1, 2점에 대한 판단 원심은, 이 사건 건물은 피고들이 자신의 비용과 노력으로 축조한 피고들 소유의 건물이라고 한 다음, 이 사건 임대차계약의 약정 기간이 1년에 불과하고 위 건물이 완공된 2000. 11.경부터 계약만료일까지는 약 4개월의 기간만이 남아 있었을 뿐이었는데도 피고들이 많은 비용을 들여 내구연한이 상당한 철골조의 이 사건 건물을 신축한 점, 원고가 기존 건물의 철거 및 이 사건 건물의 신축을 승낙한 점 등에 비추어 보면, 이 사건 토지와 기존 건물을 임대목적물로 하였던 당초의 임대차계약은 이 사건 건물의 소유를 목적으로 하는 토지 임대차계약으로 변경되었다고 할 것이고, 원고가 2000. 3. 6. 피고들에게 위 임대차계약 갱신거절의 통지를 함으로써 위 임대차계약은 기간의 만료로 종료되었으며, 그 후 피고들이 이 사건 건물에 대한 매수청구권을 행사함으로써 이 사건 건물에 관한 매매계약이 성립되었다고 판단하였는바, 기록에 비추어 보면 이러한 원심의 사실인정과 판단은 정당하고, 거기에 상고이유로 주장하는 바와 같은 신축건물의 소유권 귀속 및 임대차계약의 변경에 관한 법리오해의 위법이 없다.  3. 상고이유 제3점에 대한 판단 가. 건물의 소유를 목적으로 한 토지임대차계약의 기간이 만료됨에 따라 지상건물 소유자가 임대인에 대하여 민법 제643조에 규정된 매수청구권을 행사한 경우에 그 건물의 매수가격은 건물 자체의 가격 외에 건물의 위치, 주변토지의 여러 사정 등을 종합적으로 고려하여 매수청구권 행사 당시 건물이 현재하는 대로의 상태에서 평가된 시가를 말하는 것이다 ( 대법원 1987. 6. 23. 선고 87다카390 판결 참조).  원심은, 이 사건 건물의 매수대금 산정에 관한 원고의 주장 즉 위 건물의 시가에 대한 감정가액 중에서 기존 건물의 철거비용이 공제되어야 한다는 주장을 배척하고, 원고가 이 사건 건물의 신축에 동의한 이상 건축비의 일부인 철거비용도 매매대금에 포함되는 것이 옳다고 판단하였다. 그러나 민법 제643조 소정의 지상물매수청구권이 행사되면 임대인과 임차인 사이에서는 임차지상의 건물에 대하여 매수청구권 행사 당시의 건물시가를 대금으로 하는 매매계약이 체결된 것과 같은 효과가 발생하는 것이지, 임대인이 기존 건물의 철거비용을 포함하여 임차인이 임차지상의 건물을 신축하기 위하여 지출한 모든 비용을 보상할 의무를 부담하게 되는 것은 아니라고 할 것 이므로, 원심이 기존 건물의 철거비용이 건축비의 일부라는 이유를 들어 위와 같이 판단한 것은 잘못이다.  또, 제1심 감정인 소외인의 시가감정결과와 제1심법원의 위 감정인에 대한 사실조회결과를 보면, 위 감정인은 이 사건 건물에 대한 매수청구권이 행사되었을 무렵을 기준으로 하여 건물의 ㎡ 당 건축공사비를 산정한 다음 여기에 건물 면적을 곱하는 방법으로 건물의 시가를 산출하였음을 알 수 있는바, 건물의 시가 산정에 있어 신축에 소요된 공사비액이 중요한 요소이기는 하지만 그 외에 건물의 위치, 주변토지의 여러 사정들을 참작하여야 하고 위와 같이 건축공사비를 기초로 건물의 시가를 감정할 경우에는, 건물의 총내구연수에 대하여 실제 경과한 연수에 상응하여 저렴하여지는 가격비율을 참작하였어야 할 터인데, 기록상 이러한 점들이 참작된 흔적이 없다.  결국, 이 사건 건물의 매수가격에 관한 원심의 판단에는 채증법칙을 위배하여 사실을 그릇 인정하였거나 건물의 시가산정에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 위법을 범하였다고 할 것이니, 이 점을 지적하는 상고이유의 주장은 이유 있다.  나. 민법 제643조가 규정하는 매수청구의 대상이 되는 건물에는 임차인이 임차토지상에 그 건물을 소유하면서 그 필요에 따라 설치한 것으로서 건물로부터 용이하게 분리될 수 없고 그 건물을 사용하는 데 객관적인 편익을 주는 부속물이나 부속시설 등이 포함되는 것이지만, 이와 달리 임차인이 자신의 특수한 용도나 사업을 위하여 설치한 물건이나 시설은 이에 해당하지 않는다 고 보아야 한다.  따라서 원심이, 임차인의 매수청구권 행사로 인한 이 사건 건물의 매수대금을 산정함에 있어 감정인이 산정한 건물 가격으로부터 간판과 가구 가격만을 공제하였을 뿐 나머지 원고가 다투는 피고의 찜질방 영업용의 제반 시설물의 가격을, 매수청구권의 행사 당시 건물이 현존하는 대로의 상태에서 평가하여야 한다는 이유 설시 하에 모두 건물가격에 포함시켜서 계산해 버린 것은 임차인의 건물 등 매수청구권의 대상에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 위법이 있다고 할 것이다. 이 점을 지적하는 상고이유의 주장도 이유 있다.  다. 피고들이 기존 건물을 철거하는데 대하여 원고가 이를 승낙하였음은 원심이 인정한 바와 같으나, 기록을 살펴보아도 피고들이 기존 건물의 철거에 대한 보상을 하여 주기로 하였다는 점에 대한 입증이 없으므로, 이 사건 건물의 매수대금에서 기존 건물의 가격 상당액을 공제할 수는 없다. 이 부분 상고이유의 주장은 이유 없다.  4. 상고이유 제4점에 대한 판단 건물의 소유를 목적으로 한 토지임대차에 있어서 임대차계약이 종료된 이후 임차인이 반환하여야 할 부당이득금의 액수는 임료 상당액이고, 위 임료 상당액이라 함은 부당이득 당시의 실제 임료를 말한다고 할 것인바, 원심이 임차보증금이 남아 있는 한 보증금 없는 경우의 임료 상당액을 기준으로 하여 부당이득금의 액수를 산정할 수 없다고 판단한 것은 정당하나, 위 임대차계약이 종료된 이후, 즉 2000. 3. 20. 이후 이 사건 임대차계약의 임차보증금 5,000만 원이 연체차임 및 부당이득의 공제로 인하여 모두 소멸할 때까지의 기간에 대하여도 그 부당이득금의 액수를 이 사건 약정 임료인 월 500만 원 상당이라고 한 데에는 부당이득의 범위에 관한 법리를 오해한 위법이 있다(위 기간 중의 부당이득액은 보증금이 5,000만 원인 경우의 실제 임료인 월 6,884,530원이 될 것이다).  5. 상고이유 제5점에 대한 판단 원심은, 피고들은 1999. 10. 27. 원고와 사이에 이 사건 토지 및 건물에 대하여 부과되는 세금을 납부하기로 약정하였으나, 이 사건 토지에 대한 2001년도 토지분 재산세는 이 사건 임대차계약이 종료된 후에 부과된 것이므로 피고들이 이를 납부할 의무가 없다고 판단하였는바, 기록에 의하면, 이러한 원심의 인정 및 판단은 수긍이 가고, 거기에 상고이유로 주장하는 바와 같은 채증법칙 위배로 인한 사실오인의 위법이 없다.  6. 그러므로 원심판결 중 반소에 관한 원고 패소 부분을 파기하여, 이 부분 사건을 원심법원에 환송하고, 원고의 나머지 상고를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.  대법관   이용우(재판장) 서성 배기원 박재윤(주심)

대법원 1995. 12. 26. 선고 95다42195 판결 [대금][공1996.2.15.(4),542] 【판시사항】 [1] 임대인의 해지통고에 의하여 기간의 정함이 없는 토지 임차권이 소멸하는 경우, 토지 임차인의 지상물매수청구권의 인정 여부  [2] 임대인이 제기한 토지인도 및 건물철거 청구소송에서 임차인이 건물매수청구권을 행사하지 아니한 채 패소 확정된 후, 임차인이 별소로써 건물매수청구권을 행사할 수 있는지 여부  【판결요지】 [1] 건물의 소유를 목적으로 하는 토지 임대차에 있어서, 토지 임차인의 지상물매수청구권은 기간의 정함이 없는 임대차에 있어서 임대인에 의한 해지통고에 의하여 그 임차권이 소멸한 경우에도, 임차인의 계약갱신 청구의 유무에 불구하고 인정된다.  [2] 건물의 소유를 목적으로 하는 토지 임대차에 있어서, 임대차가 종료함에 따라 토지의 임차인이 임대인에 대하여 건물매수청구권을 행사할 수 있음에도 불구하고 이를 행사하지 아니한 채, 토지의 임대인이 임차인에 대하여 제기한 토지인도 및 건물철거청구 소송에서 패소하여 그 패소판결이 확정되었다고 하더라도, 그 확정판결에 의하여 건물철거가 집행되지 아니한 이상 토지의 임차인으로서는 건물매수청구권을 행사하여 별소로써 임대인에 대하여 건물매매대금의 지급을 구할 수 있다.  【참조조문】 [1] 민법 제283조, 제643조[2] 민법 제283조, 제643조, 민사소송법 제202조 【참조판례】 [1][2] 대법원 1995. 7. 11. 선고 94다34265 전원합의체 판결(공1995하, 2583) [1] 대법원 1977. 6. 7. 선고 76다2324 판결(공1977, 10151) 대법원 1995. 2. 3. 선고 94다51178, 51185 판결(공1995상, 1157) [2] 대법원 1994. 9. 23. 선고 93다37267 판결(공1994하, 2789) 【전 문】 【원고,피상고인】 원고 1 외 3인 (원고들 소송대리인 변호사 김병철) 【피고,상고인】 피고 【원심판결】 청주지법 1995. 8. 24. 선고 95나1386 판결 【주문】 상고를 기각한다. 상고비용은 피고의 부담으로 한다. 【이유】 상고이유를 본다. (1) 원심은 소외인이 1985. 이전의 연월일 불상경 피고로부터 건물의 소유를 목적으로 피고 소유의 이 사건 대지를, 기간의 정함이 없이 임차하였는데 차임은 1985.부터 1989.까지는 연 벼 13말, 그 이후부터는 연 벼 20말로 약정한 사실, 그에 따라 위 소외인이 이 사건 대지 지상에 건립된 이 사건 건물을 소유하고 있는 사실, 그런데 피고가 1991. 11. 29. 위 소외인에게 내용증명우편으로 위 임대차계약을 해지한다는 통고를 하여 그 무렵 위 통고가 위 소외인에게 도달된 사실, 위 소외인이 1993. 10. 7. 사망하여 그의 처인 원고 1, 그의 아들들인 원고 2, 원고 3, 원고 4가 그의 재산상속인이 된 사실 및 원고들이 피고를 상대로 이 사건 건물의 매수를 청구하는 의사표시가 담긴 이 사건 소장 부본이 1994. 10. 31. 피고에게 송달된 사실을 인정한 다음, 위 인정사실에 의하면 위 임대차계약은 피고의 위 해지통고에 의하여 그 통고일로부터 6개월이 경과한 1992. 5. 29.경 기간 만료로 종료되었다 할 것이고, 피고가 위 해지통고에 의하여 위 임대차계약의 갱신 거절의 의사를 명백히 하였으므로 위 망 소외인 또는 그 상속인들인 원고들은 피고에게 위 임대차계약의 갱신을 청구할 필요 없이 바로 이 사건 건물의 매수를 청구할 수 있다 할 것이니, 원고들이 이 사건 소로써 이 사건 건물에 대한 매수청구권을 행사하였으므로, 원고들과 피고 사이에는 이 사건 건물에 관하여 시가 상당액에 의한 매매 유사의 법률관계가 성립되었다고 판단하였는바, 기록에 의하여 살펴보면 원심의 이러한 인정 및 판단은 정당하고 거기에 소론과 같은 채증법칙 위배, 심리미진 등의 위법이 있다고 할 수 없다. 토지 임차인의 지상물매수청구권은 기간의 정함이 없는 임대차에 있어서 임대인에 의한 해지통고에 의하여 그 임차권이 소멸한 경우에도 임차인의 계약갱신 청구의 유무에 불구하고 인정된다고 할 것이다( 당원 1995. 2. 3. 선고 94다51178, 51185 판결, 1995. 7. 11. 선고 94다34265 전원합의체 판결 참조). 논지는 이유 없다.  (2) 건물의 소유를 목적으로 하는 토지 임대차에 있어서, 임대차가 종료함에 따라 토지의 임차인이 임대인에 대하여 건물매수청구권을 행사할 수 있음에도 불구하고 이를 행사하지 아니한 채, 토지의 임대인이 임차인에 대하여 제기한 토지인도 및 건물철거 청구소송에서 패소하여 그 패소판결이 확정되었다고 하더라도, 그 확정판결에 의하여 건물철거가 집행되지 아니한 이상, 토지의 임차인으로서는 건물매수청구권을 행사하여 별소로써 임대인에 대하여 건물 매매대금의 지급을 구할 수 있다고 할 것이다. 같은 취지의 원심판결은 정당하고, 거기에 소론과 같은 법리오해의 위법이 있다고 할 수 없다. 건물매수청구권이 종전 소송에서 행사되지 아니하여 그 확정판결에 의하여 소멸되었다는 논지는 독자적인 견해에 불과하다. 전소인 토지인도 및 건물철거 청구소송과 후소인 매매대금 청구소송은 서로 그 소송물을 달리하는 것이므로, 종전 소송의 확정판결의 기판력에 의하여 건물매수청구권의 행사가 차단된다고 할 수도 없다.  논지는 모두 이유 없다. (3) 원심은 원고들의 이 사건 건물매수청구권 행사가 권리남용이거나 신의칙에 위배된다는 취지의 주장과 원고들이 이 사건 건물매수청구권을 묵시적으로 포기하였다는 피고의 주장을 판시와 같은 이유로 모두 배척하였는바, 기록에 의하여 살펴보면 원심의 이러한 조치는 수긍이 가고 거기에 소론과 같은 위법이 있다고 할 수 없다. 논지는 이유 없다.  (4) 그러므로 상고를 기각하고 상고비용은 패소자의 부담으로 하기로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다. 대법관   이돈희(재판장) 김석수(주심) 정귀호 이임수

대법원 1997. 4. 8. 선고 96다45443 판결 [토지인도등][공1997.5.15.(34),1380] 【판시사항】 [1] 민법 제643조 소정의 임차인의 매수청구권에 관한 규정에 위반하는 약정으로서 임차인 등에게 불리한 것인지의 여부에 관한 판단기준  [2] 임차인 소유의 건물이 구분소유의 객체가 되지 아니하고 임차 토지 외에 임차인 또는 제3자 소유의 토지에 걸쳐 있는 경우, 임차인의 매수청구권 행사의 가부 (소극)   【판결요지】 [1] 임차인의 매수청구권에 관한 민법 제643조의 규정은 강행규정이므로 이 규정에 위반하는 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없는바, 임차인에게 불리한 약정인지의 여부는 우선 당해 계약의 조건 자체에 의하여 가려져야 하지만 계약체결의 경위와 제반 사정 등을 종합적으로 고려하여 실질적으로 임차인에게 불리하다고 볼 수 없는 특별한 사정을 인정할 수 있을 때에는 위 강행규정에 저촉되지 않는 것으로 보아야 한다(토지를 점유할 권원이 없어 건물을 철거하여야 할 처지에 있는 건물소유자에게 토지소유자가 은혜적으로 명목상 차임만을 받고 토지의 사용을 일시적으로 허용하는 취지에서 토지 임대차계약이 체결된 경우라면, 임대인의 요구시 언제든지 건물을 철거하고 토지를 인도한다는 특약이 임차인에게 불리한 약정에 해당하지 않는다고 한 사례).   [2] 임차인 소유의 건물이 구분소유의 객체가 되지 아니하고 또한 임대인 소유의 토지 외에 임차인 또는 제3자 소유의 토지 위에 걸쳐서 건립되어 있다면 임차인의 건물매수청구는 허용되지 아니한다.  【참조조문】 [1] 민법 제643조, 제652조[2] 민법 제643조 【참조판례】 [1] 대법원 1992. 4. 14. 선고 91다36130 판결(공1992, 1572) 대법원 1993. 6. 22. 선고 93다16130 판결(공1993하, 2096) 대법원 1993. 12. 28. 선고 93다26687 판결(공1994상, 521) 대법원 1995. 7. 11. 선고 94다34265 판결(공1995하, 2583) [2] 대법원 1996. 3. 21. 선고 93다42634 전원합의체 판결(공1996상, 1109) 【전 문】 【원고,상고인】 이선규 【피고,피상고인】 전순기 【원심판결】 전주지법 1996. 9. 19. 선고 96나1507 판결 【주문】 원심판결을 파기하고 사건을 전주지방법원 합의부로 환송한다. 【이유】 우선 상고이유 제2점을 본다. 1. 원심은 익산시 여산면 여산리 449의 1 전 348㎡(이하 이 사건 토지라 한다)에 관하여 1974. 12. 11. 원고 명의로 소유권이전등기가 경료되어 있는 사실, 피고가 이 사건 토지 중 일부 지상(이 사건 계쟁토지라 한다)에 이 사건 건물을 소유하고 이 사건 계쟁토지를 점유하고 있는 사실, 원고는 1993. 11. 10.경 피고와의 사이에 이 사건 계쟁토지에 관하여 기간은 같은 해 11. 15.부터 1994. 11. 15.까지 1년간, 임료는 연 금 300,000원으로 정하여 토지 임대차계약을 체결한 사실을 각 인정하고, 위 임대차계약은 피고의 이 사건 건물의 소유를 목적으로 체결된 것으로 보아 민법 제643조, 제283조에 따른 피고의 이 사건 건물매수청구권 행사로써 원고와 피고 사이에는 이 사건 건물에 관하여 매매계약관계가 성립되었다고 판단한 다음, 나아가 피고가 원고와 위 임대차계약을 체결할 당시 원고가 이 사건 건물의 철거를 요구할 때에는 언제든지 위 건물을 철거하고 이 사건 계쟁토지를 인도하여 주기로 약정한 바 있으므로 피고의 위 매수청구권행사는 부당하는 취지의 원고의 주장에 대하여, 위와 같은 특약이 있음은 인정되나, 위 특약은 민법 제643조 소정의 임차인의 건물매수청구권을 배제하기로 하는 약정으로서 임차인에게 불리한 것이어서, 이는 민법 제652조의 규정에 의하여 무효라고 판단하여 원고의 위 주장을 배척하였다.  2. 임차인의 매수청구권에 관한 민법 제643조의 규정은 강행규정이므로 이 규정에 위반하는 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없는바, 임차인에게 불리한 약정인지의 여부는 우선 당해 계약의 조건 자체에 의하여 가려져야 하지만 계약체결의 경위와 제반 사정 등을 종합적으로 고려하여 실질적으로 임차인에게 불리하다고 볼 수 없는 특별한 사정을 인정할 수 있을 때에는 위 강행규정에 저촉되지 않는 것으로 보아야 한다 ( 당원 1993. 12. 28. 선고 93다26687 판결, 1993. 6. 22. 선고 93다16130 판결, 1992. 4. 14. 선고 91다36130 판결 참조).  기록에 의하면, 원고는 이 사건 임대차계약을 체결하게 된 경위에 관하여, 원고가 처음에 피고에 대하여 이 사건 건물의 철거 및 토지 인도를 요구하자 이에 피고가 추후 건물신축 등 원고의 필요시 요구에 따라 언제든지 위 토지를 인도하여 주기로 약정하고 이 사건 임대차계약을 체결하였다고 주장하고 있고, 실제로도 원고가 위 임대차기간이 경과한 후 이 사건 건물의 철거를 요구한 다음 이 사건 토지 상에 주택을 신축하고 있음을 알 수 있으며, 이 사건 임대차계약 자체를 보아도 임차보증금의 약정 없이 단지 연차임만을 비교적 저렴한 가액인 금 300,000원으로 정하고 있음을 알 수 있는데, 만약 이 사건에 있어 피고가 이 사건 계쟁토지를 점유할 권원이 없어 원고에게 이 사건 건물을 철거하여야 할 처지에 있어, 원고가 은혜적으로 명목상의 차임을 받고 피고의 이 사건 계쟁토지의 사용을 일시적으로 허용한 것이라면 이 사건 건물철거의 특약이 전체적으로 보아 반드시 일방적으로 피고에게 불리한 것이었다고 단정할 수는 없을 것이다. 원심이 이 사건 임대차계약서(갑 제4호증의 1)에 보증인 또는 증인으로 서명한 것으로 기재되어 있는 소외 문상필, 김수지 등을 증인으로 소환하여 신문하는 등의 방법으로 적극적으로 이 사건 임대차계약 체결의 경위, 조건 등을 살펴 위 건물철거의 특약이 반드시 피고에게 불리한 것이었는지 여부를 가려 보지 아니한 것은 필경 심리를 다하지 아니하였거나 아니면 매수청구권의 포기에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 것이라고 아니할 수 없다. 이 점을 지적하는 취지가 포함된 논지는 이유 있다.  3. 덧붙이건대, 기록에 의하여 살펴보아도 과연 등기부상 피고의 소유로 등재된 건물이 이 사건 건물을 표상하는 것인지도 분명하지 아니하고, 나아가 이 사건 건물에 구조상으로나 이용상으로 다른 부분과 구분되는 독립성이 있어 과연 구분소유의 객체가 될 수 있는 것인지도 의문이다. 만일 이 사건 건물이 구분소유의 객체가 되지 아니하고 또한 원고 소유의 이 사건 토지 외에 피고 또는 제3자 소유의 토지 위에 걸쳐서 건립되어 있다면 피고의 건물매수청구는 허용되지 아니한다고 할 것이다( 당원 1996. 3. 21. 선고 93다42634 판결 참조). 원심으로서는 이 점에 관하여도 밝혀 보아야 할 것이다.  4. 그러므로 나머지 상고이유에 관하여 판단할 필요 없이 원심판결을 파기하고 사건을 원심법원에 환송하기로 하여 관여 법관들의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.   대법관   이돈희(재판장) 최종영(주심) 정귀호 이임수

대법원 2002. 5. 31. 선고 2001다42080 판결 [건물철거등][공2002.7.15.(158),1525] 【판시사항】 [1] 건물의 소유를 목적으로 한 토지 임대차가 종료한 경우 임차인의 현존 건물에 대한 매수청구권의 행사방법   [2] 지상 건물의 객관적인 경제적 가치나 임대인에 대한 효용 여부가 민법 제643조 소정의 임차인의 매수청구권의 행사요건인지 여부(소극)   [3] 건물의 소유를 목적으로 한 토지의 임차인이 임대차가 종료하기 전에 임대인과의 사이에 건물 기타 지상 시설 일체를 포기하기로 한 약정의 효력   [4] 금원을 변제공탁하였다는 취지의 공탁서를 증거로 제출하면서 그 금액 상당의 변제 주장을 명시적으로 하지 않은 경우, 법원이 취할 조치에 관한 사례   【판결요지】 [1] 건물의 소유를 목적으로 한 토지 임대차가 종료한 경우에 임차인이 그 지상의 현존하는 건물에 대하여 가지는 매수청구권은 그 행사에 특정의 방식을 요하지 않는 것으로서 재판상으로 뿐만 아니라 재판 외에서도 행사할 수 있는 것이고 그 행사의 시기에 대하여도 제한이 없는 것이므로 임차인이 자신의 건물매수청구권을 제1심에서 행사하였다가 철회한 후 항소심에서 다시 행사하였다고 하여 그 매수청구권의 행사가 허용되지 아니할 이유는 없다.   [2] 민법 제643조, 제283조에 규정된 임차인의 매수청구권은, 건물의 소유를 목적으로 한 토지 임대차의 기간이 만료되어 그 지상에 건물이 현존하고 임대인이 계약의 갱신을 원하지 아니하는 경우에 임차인에게 부여된 권리로서 그 지상 건물이 객관적으로 경제적 가치가 있는지 여부나 임대인에게 소용이 있는지 여부가 그 행사요건이라고 볼 수 없다.   [3] 건물의 소유를 목적으로 한 토지의 임차인이 임대차가 종료하기 전에 임대인과 간에 건물 기타 지상 시설 일체를 포기하기로 약정을 하였다고 하더라도 임대차계약의 조건이나 계약이 체결된 경위 등 제반 사정을 종합적으로 고려하여 실질적으로 임차인에게 불리하다고 볼 수 없는 특별한 사정이 인정되지 아니하는 한 위와 같은 약정은 임차인에게 불리한 것으로서 민법 제652조에 의하여 효력이 없다.   [4] 금원을 변제공탁하였다는 취지의 공탁서를 증거로 제출하면서 그 금액 상당의 변제 주장을 명시적으로 하지 않은 경우, 비록 당사자가 공탁서를 제출하였을 뿐 그에 기재된 금액 상당에 대한 변제 주장을 명시적으로 하지 않았다고 하더라도 공탁서를 증거로 제출한 것은 그 금액에 해당하는 만큼 변제되었음을 주장하는 취지임이 명백하므로, 법원으로서는 그와 같은 주장이 있는 것으로 보고 그 당부를 판단하거나 아니면 그렇게 주장하는 취지인지 석명을 구하여 당사자의 진의를 밝히고 그에 대한 판단을 하여야 한다고 본 사례.   【참조조문】 [1] 민법 제283조, 제643조[2] 민법 제283조, 제643조[3] 민법 제643조, 제652조[4] 민사소송법 제126조, 제393조 【참조판례】 [3] 대법원 1993. 6. 22. 선고 93다16130 판결(공1993하, 2096) 대법원 1993. 7. 27. 선고 93다6386 판결(공1993하, 2400) 대법원 1997. 4. 8. 선고 96다45443 판결(공1997상, 1380) [4] 대법원 1967. 9. 26. 선고 67다1742 판결(집15-3, 민161) 대법원 1994. 10. 25. 선고 94다3711 판결(공1994하, 3083) 【전 문】 【원고,상고인겸피상고인】 원고 1 외 1인 (소송대리인 변호사 강윤호) 【피고,피상고인겸상고인】 피고 1 외 9인 (소송대리인 법무법인 해오름 담당변호사 고성효) 【원심판결】 광주고법 2001. 6. 1. 선고 2000나562 판결 【주문】 원심판결의 피고들 패소 부분 중 각 2000. 2. 1.부터 2001. 1. 31.까지 각 임료 상당 금원에 관한 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 광주고등법원에 환송한다. 원고들의 상고와 피고들의 나머지 상고를 모두 기각한다.  【이유】 1. 원심 판단의 요지 가. 원심은 그 내세운 증거에 의하여 다음과 같은 사실을 인정하였다. (1) 제주시 이도동 1257의 4 대 706㎡는 원고들의 공유이고, 같은 동 1257의 8 대 165㎡, 같은 동 1257의 9 대 330㎡는 원고 2의 단독 소유이다. (2) 원고들의 피상속인인 망 소외 1(1995. 8. 4. 사망하였다)은 1968. 12. 30. 소외 2, 소외 3에게 그의 소유이던 위 각 토지의 분할 전 토지인 제주시 이도동 1257의 4 대 363평을 임대기간은 1968. 12. 30.부터 1974. 12. 30.까지로 정하여 목조슬레이트즙 평가옥 5동의 소유를 목적으로 임대하였다. 이에 따라 위 소외 2, 소외 3은 위 종전 토지 위에 건물을 지어 사용하다가 그 건물들을 다른 사람들에게 매도하는 등 원심 판시 별지목록 기재 각 건물이 전전매도된 결과 현재 피고들이 같은 목록 기재 각 건물을 등기하여 소유하면서 이 사건 각 토지 중 같은 목록 기재 각 점유 부분을 점유·사용하고 있다.  (3) 한편, 망 소외 1은 최초의 임대차기간이 만료한 후에도 건물의 철거나 이 사건 각 토지의 인도를 요구하지 않은 채 이 사건 각 건물을 전전매수한 매수인들과 임대차기간을 매해 1월말부터 다음해 1월말까지로 정하여 계속하여 임대차계약을 갱신하면서 차임을 징수하여 왔고, 피고들은 1999년도분(1999. 2. 1.부터 2000. 1. 31.까지)의 차임까지 지급하였다.  (4) 그런데 원고들은 1997. 1. 22. 내용증명우편으로 피고들에게 1998. 1. 말에 임대기간이 만료되면 임대차계약을 해지한다는 통고를 하여 그 무렵 위 통고가 피고들에게 도달되었다.  (5) 피고들은 원심에서 이 사건 건물에 대한 매수청구권을 행사하여 2000. 10. 16. 그 의사표시가 원고들에게 도달하였다. 나. 나아가 원심은, (1) 위 인정 사실에 의하면 피고들과의 임대차계약은 원고들의 해지통고가 도달하거나 또는 임대차기간이 종료한 1998. 1. 31.경 적법하게 종료되었다 할 것이므로 피고들은 원고들에게 대지를 점유·사용함으로써 얻은 이득을 반환할 의무가 있으니 원고들의 부당이득반환청구 부분은 이유 있고, (2) 원고들의 이 사건 각 건물의 철거와 대지인도청구에 대하여는, 건물의 소유를 목적으로 한 이 사건 각 토지의 적법한 임차인들인 피고들로서는 임대차기간 만료시 건물이 현존하므로 이 사건 각 건물에 대하여 원고들에게 매수청구권을 가진다고 할 것이고 피고들의 매수청구권 행사의 의사표시가 원고들에게 도달하였으므로, 이 사건 각 건물을 매수한 원고들로서는 피고들에 대하여 이 사건 각 건물의 철거와 각 그 점유 부분 대지의 인도를 구할 수 없다고 하여 이를 배척하고, 피고들이 제1심에서 매수청구권을 행사하였다가 철회하였으므로 원심에서 다시 매수청구권을 행사할 수 없고, 지은 지 30년이 경과하여 경제적 가치가 거의 없는 이 사건 각 건물의 매수청구는 신의칙 위반 또는 권리남용이라는 원고들의 각 주장을 그 판시와 같은 이유로 배척하였다.  2. 원고들의 상고이유에 대한 판단 가. 매수청구권 및 그 철회에 대한 법리오해, 신의칙 위반 및 권리남용의 점 건물의 소유를 목적으로 한 토지 임대차가 종료한 경우에 임차인이 그 지상의 현존하는 건물에 대하여 가지는 매수청구권은 그 행사에 특정의 방식을 요하지 않는 것으로서 재판상으로 뿐만 아니라 재판 외에서도 행사할 수 있는 것이고 그 행사의 시기에 대하여도 제한이 없는 것이므로, 피고들이 자신들의 건물매수청구권을 제1심에서 행사하였다가 철회한 후 원심에서 다시 행사하였다고 하여 그 매수청구권의 행사가 허용되지 아니할 이유는 없는 것이다(매수청구권 행사의 효력으로 매매가 성립하면 그 후 일방의 의사만으로 매수청구를 철회할 수는 없는 것이나, 변론의 전취지에 의하면, 이 사건에서 원고들은 피고들의 제1심에서의 매수청구의 철회를 용인하였던 것으로 보인다). 상고이유는 임차인의 건물매수청구권의 행사가 소송행위임을 전제로 소송행위의 철회 후 재행사는 허용되지 아니한다는 것이라거나, 매수청구권의 행사는 반소에 준하는 것으로서 항소심에서의 행사에는 상대방의 동의를 요한다는 것이나, 그와 같은 주장은 독자적인 견해에 불과하여 받아들일 수 없고, 원심판결에 상고이유로 주장하는 바와 같은 매수청구권 및 그 철회에 관한 법리를 오해함으로써 판결 결과에 영향을 미친 위법이 있다고 할 수 없다.  그리고 민법 제643조, 제283조에 규정된 임차인의 매수청구권은, 건물의 소유를 목적으로 한 토지 임대차의 기간이 만료되어 그 지상에 건물이 현존하고 임대인이 계약의 갱신을 원하지 아니하는 경우에 임차인에게 부여된 권리로서 그 지상 건물이 객관적으로 경제적 가치가 있는지 여부나 임대인에게 소용이 있는지 여부가 그 행사요건이라고 볼 수 없는 것 이고, 기록을 살펴보아도 달리 피고들의 이 사건 매수청구권행사가 신의칙 위반이나 권리남용이라고 볼 아무런 자료가 없으니, 이 점에 관한 상고이유의 주장도 그 이유 없다.  나. 판단유탈의 점 기록을 살펴보아도 원고들이 원심 변론종결시까지 피고들이 1997. 3.경 원고들에게 이 사건 각 건물의 철거를 약정하였으니 매수청구권을 행사할 수 없다는 주장을 하였다고 볼 자료가 없을 뿐만 아니라, 건물의 소유를 목적으로 한 토지의 임차인이 임대차가 종료하기 전에 임대인과 간에 건물 기타 지상 시설 일체를 포기하기로 약정을 하였다고 하더라도 임대차계약의 조건이나 계약이 체결된 경위 등 제반 사정을 종합적으로 고려하여 실질적으로 임차인에게 불리하다고 볼 수 없는 특별한 사정이 인정되지 아니하는 한 위와 같은 약정은 임차인에게 불리한 것으로서 민법 제652조에 의하여 효력이 없는 것 인바( 대법원 1993. 6. 22. 선고 93다16130 판결 참조), 이 사건에 있어서 원고들 주장과 같은 약정이 있었다고 하더라도 기록상 위에서 본 특별한 사정에 대한 자료를 찾아볼 수 없어 원고들의 위와 같은 주장에 대한 판단 여부는 판결 결과에 어떠한 영향을 주는 것도 아니므로, 이 점에 관한 상고이유의 주장은 결국 이유 없다 할 것이다.   그리고 원심이 피고들의 매수청구권행사의 주장을 받아들인 것은 그 주장이 실기한 공격방어방법으로서 각하되어야 한다는 원고들의 주장을 배척하는 취지를 포함하고 있는 것이라 할 것이므로, 상고이유의 주장과 같은 판단유탈의 위법이 있다고 할 수 없다.   3. 피고들의 상고이유에 대한 판단 가. 처분권주의 위반의 점 기록에 의하면, 원고들의 이 사건 청구는 원고들 소유인 이 사건 각 토지에 대한 임대차기간이 만료되었음에도 피고들이 이를 계속 점유·사용하고 있음을 그 원인으로 하고 있음이 명백하고, 원고들의 위와 같은 주장 속에는 소유자로서 권원 없는 점유자에 대한 차임 상당 손해배상을 구하는 취지뿐만 아니라 임대인으로서 임대차종료 이후에도 임차 목적물을 계속 점유·사용하고 있는 임차인에 대한 차임 상당 부당이득을 구하는 취지도 포함되어 있다고 할 것이므로, 원심이 원고들의 이 사건 청구를 부당이득청구로 보아 판단한 것은 정당한 것으로 수긍이 가고, 거기에 상고이유로 주장하는 바와 같은 처분권주의를 위반한 위법이 있다고 할 수 없다.  나. 판단유탈, 석명권불행사로 인한 심리미진의 점 기록에 의하면, 피고들은 이 사건 토지에 대한 1998년도분(1998. 2. 1.부터 1999. 1. 31.까지)과 1999년도분(1999. 2. 1.부터 2000. 1. 31.까지)의 차임 상당 금원을 변제공탁하였다는 취지의 을 제2호증(공탁서)을 제출하였을 뿐만 아니라, 2000년도분(2000. 2. 1.부터 2001. 1. 31.까지)의 차임 상당 금원을 변제공탁하였다는 취지의 을 제3호증(공탁서)을 제출하고 있음에도, 원심은 피고들이 1999년도분(1999. 2. 1.부터 2000. 1. 31.까지)의 차임 상당 금원만을 지급한 것으로 사실인정을 한 다음, 피고들에 대하여 2000. 2. 1.부터의 차임 상당 부당이득금의 지급을 명하고 있음을 알 수 있다.  비록 피고들이 을 제3호증을 제출하였을 뿐 그에 기재된 금액 상당에 대한 변제주장을 명시적으로 하지 않았다고 하더라도, 피고들이 을 제3호증을 제출한 것은 그 금액에 해당하는 만큼 변제되었음을 주장하는 취지임이 명백하므로, 원심으로서는 그와 같은 주장이 있는 것으로 보고 그 당부를 판단하거나 아니면 그렇게 주장하는 취지인지 석명을 구하여 피고들의 진의를 밝히고 그에 대한 판단을 하였어야 할 것이므로, 이에 이르지 아니한 원심판결에는 판단유탈 또는 석명권불행사로 인한 심리미진의 위법이 있다고 할 것이다. 이 점에 관한 상고이유의 주장은 이유 있다.  4. 그러므로 원심판결의 피고들 패소 부분 중 각 2000. 2. 1.부터 2001. 1. 31.까지 각 임료 상당 금원에 관한 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 다시 심리·판단하도록 원심법원에 환송하며, 원고들의 상고와 피고들의 나머지 상고를 모두 기각하기로 하여, 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.  대법관   유지담(재판장) 조무제 강신욱 손지열(주심)

대법원 2008. 5. 29. 선고 2007다4356 판결 [소유권말소등기등][공2008하,908] 【판시사항】 건물에 근저당권이 설정되어 있는 경우에도 토지임차인의 건물매수청구권이 인정되는지 여부(적극) 및 그 경우 건물 매수가격의 산정 방법    【판결요지】 건물의 소유를 목적으로 한 토지임대차계약의 기간이 만료함에 따라 지상건물 소유자가 임대인에 대하여 행사하는 민법 제643조 소정의 매수청구권은 매수청구의 대상이 되는 건물에 근저당권이 설정되어 있는 경우에도 인정된다. 이 경우에 그 건물의 매수가격은 건물 자체의 가격 외에 건물의 위치, 주변 토지의 여러 사정 등을 종합적으로 고려하여 매수청구권 행사 당시 건물이 현존하는 대로의 상태에서 평가된 시가 상당액을 의미하고, 여기에서 근저당권의 채권최고액이나 피담보채무액을 공제한 금액을 매수가격으로 정할 것은 아니다. 다만, 매수청구권을 행사한 지상건물 소유자가 위와 같은 근저당권을 말소하지 않는 경우 토지소유자는 민법 제588조에 의하여 위 근저당권의 말소등기가 될 때까지 그 채권최고액에 상당한 대금의 지급을 거절할 수 있다.   【참조조문】 민법 제283조, 제588조, 제643조 【참조판례】 대법원 1972. 5. 23. 선고 72다341 판결(집20-2, 민63) 대법원 1987. 6. 23. 선고 87다카390 판결(공1987, 1235) 대법원 1988. 9. 27. 선고 87다카1029 판결(공1988, 1328) 대법원 2002. 11. 13. 선고 2002다46003, 46027, 46010 판결(공2003상, 67) 【전 문】 【원고, 피상고인】 원고 (소송대리인 변호사 이선우) 【피고, 상고인】 피고 (소송대리인 법무법인 위너스 담당변호사 오철석) 【원심판결】 대구지법 2006. 12. 13. 선고 2005나11075 판결 【주 문】 원심판결 중 제2차 예비적 청구에 관한 원심판결 주문 제2의 가.항 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 대구지방법원 본원 합의부에 환송한다. 나머지 상고를 기각한다.  【이 유】 상고이유를 판단한다. 1. 상고이유 제1점에 대하여 원심은 그 판결에서 들고 있는 증거들을 종합하여 그 판시와 같은 사실을 인정한 다음, 원고와 피고 사이에 2000. 7. 8. 체결된 이 사건 임대차계약은 2005년 가을 무렵 임대차기간(5년)의 만료로 인하여 종료되었다고 판단하였는바, 기록에 비추어 살펴보면 원심의 위와 같은 인정과 판단은 정당하고, 거기에 채증법칙 위배 등의 위법이 없다.  2. 상고이유 제2점, 제3점에 대하여 건물의 소유를 목적으로 한 토지임대차계약의 기간이 만료됨에 따라 지상건물 소유자가 임대인에 대하여 행사하는 민법 제643조 소정의 매수청구권은 매수청구의 대상이 되는 건물에 근저당권이 설정되어 있는 경우에도 인정된다 ( 대법원 1972. 5. 23. 선고 72다341 판결 참조).  그리고 이러한 경우에도 그 건물의 매수가격은 건물 자체의 가격 외에 건물의 위치, 주변 토지의 여러 사정 등을 종합적으로 고려하여 매수청구권 행사 당시 건물이 현재하는 대로의 상태에서 평가된 시가 상당액을 의미하고( 대법원 2002. 11. 13. 선고 2002다46003, 46027(병합), 46010(반소) 판결 참조), 여기에서 근저당권의 채권최고액이나 피담보채무액을 공제한 금액을 매수가격으로 정할 것은 아니며, 다만 매수청구권을 행사한 지상건물 소유자가 위와 같은 근저당권을 말소하지 않는 경우 토지소유자는 민법 제588조에 의하여 위 근저당권의 말소등기가 될 때까지 그 채권최고액에 상당한 대금의 지급을 거절할 수 있다 ( 대법원 1988. 9. 27. 선고 87다카1029 판결 참조).  원심판결에 의하면 원심은, 피고의 매수청구권 행사에 의하여 2005. 12. 12.경 이 사건 신축건물에 관하여 원고와 피고 사이에 매매유사의 법률관계가 성립되었다고 인정한 다음, (1) 이 사건 신축건물의 매매대금의 액수에 관하여는, 이 사건 기록(소장에 첨부된 이 사건 신축건물에 대한 소송물가액계산방법)에 의하면 위 건물매수청구권을 행사한 시점에 가까운 2003. 11. 18. 현재 이 사건 건물의 시가는 39,288,940원인 사실을 인정할 수 있으므로, 원고가 피고에게 지급하여야 할 이 사건 건물에 대한 매매대금은 위 돈으로 봄이 상당하다고 판단하고, 나아가 (2) 피고가 이 사건 신축건물에 관하여 2001. 9. 27. 근저당권자 주식회사 대구은행, 채권최고액 6,500만 원인 근저당권을 설정하였는데, 위에서 인정한 이 사건 신축건물의 시가는 위 근저당권으로 담보된 채권의 가액을 반영하지 않은 것이므로, 피고는 원고에게 위 근저당권설정등기가 말소된 채 위 건물의 소유권을 이전할 의무가 있다고 보아, 그 주문에서 “피고는 원고로부터 39,288,940원을 지급받음과 동시에 원고에게 이 사건 신축건물에 관하여 위 근저당권설정등기를 말소한 채로 2005. 12. 12. 매매를 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행하고, 같은 건물을 명도하라”고 판결하였다.  그러나 앞서 본 법리에 비추어 보면, 매수청구권 행사일로부터 2년 이상 차이가 나는 시점의 과세시가표준액(이 사건 소가 제기될 당시의 민사소송 등 인지규칙에 의하면, 건물에 대한 소송목적의 값은 지방세법령의 규정에 의한 과세시가표준액에 따라 산정하게 되는데, 이는 일반적으로 시가에 비하여 훨씬 낮은 금액이었다)에 의하여 위 건물의 시가를 39,288,940원으로 인정하면서, 그 금액보다 많은 채권최고액 6,500만 원인 근저당권설정등기를 말소한 다음 원고에게 이 사건 신축건물에 관하여 소유권이전등기절차를 이행하라고 판결한 원심의 조치에는 매수청구권의 행사에 관한 법리를 오해하고 매매목적물의 시가에 관하여 필요한 심리를 다하지 아니하여 판결에 영향을 미친 위법이 있다.  3. 그러므로 원심판결 중 제2차 예비적 청구에 관한 원심판결 주문 제2의 가.항 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 다시 심리·판단하게 하기 위하여 원심법원에 환송하며, 나머지 상고를 기각하기로 하여 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.  대법관   김능환(재판장) 양승태 박시환(주심) 박일환