주택임대차보호법상 대항력 있는 임차보증금반환채권에 대한 가압류의 효력-이영창 (2013)
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이 글은 주택임대차보호법상 대항력 있는 임대차의 임차보증금반환채권에 대한 가압류의 효력에 관한 대법원 2013. 1. 17. 선고 2011다49523 전원합의체 판결에 대한 해설이다.
이 사건의 쟁점은 주택임대차보호법 제3조 제3항은 “임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다.”고 규정하고 있는데, 주택임대차보호법이 적용되는 주택임대차에서 임차인의 임차보증금반환채권이 가압류된 후 주택이 양도된 경우 주택양수인이 임대인의 지위뿐 아니라 가압류의 제3채무자의 지위도 승계하는지 여부이다.
이에 관하여는 제3채무자 지위의 승계를 긍정하여 주택양수인만이 가압류의 제3채무자가 된다는 견해(승계긍정설), 제3채무자 지위의 승계를 부정하여 가압류채권자에 대해서는 주택양도인이 여전히 제3채무자라는 견해(승계부정설), 제3채무자 지위의 승계를 부정하면서 임차주택의 양도로 채권가압류결정의 피압류채권이 소멸하였기에 채권가압류결정은 실효되었고, 따라서 주택양도인에게도 가압류의 효력이 미치지 않는다는 견해(가압류소멸설)가 있다.
대상판결의 다수의견은 승계긍정설의 입장에 서서, 주택임대차보호법상의 대항요건을 갖춘 임대차에서 임차인의 임차보증금반환채권이 가압류된 후 임차주택이 양도된 경우에 주택임대차보호법 제3조 제3항으로 인하여 가압류의 효력은 임대인의 지위를 승계한 주택양수인에게만 미치게 된다고 보아, 금전채권에 대한 가압류의 일반적인 효력에 대한 중대한 예외를 선언하였다.
다수의견과 같이 승계긍정설을 택할 경우 선의, 무과실인 주택양수인의 임차인에 대한 임차보증금반환의 효력을 어떻게 볼 것인가가 문제되나, 이는 대상판결의 심판대상이 아니어서 이에 대한 판단은 이루어지지 않았다. 이 점에 관하여는 채권의 준점유자에 대한 변제의 효력을 긍정하는 견해와 부정하는 견해가 대립하고 있다.
주택임대차보호법상 대항력 있는 임차보증금반환채권에 대한 가압류의 효력 - 이 영 창
(대상판결: 대법원 2013. 1. 17. 선고 2011다49523 전원합의체 판결)
Ⅰ. 사안의 개요
1. 사실관계
가. 주택양도인과 임차인 간의 임대차관계의 성립
2002. 4. 7. 유0섭(이하 ‘임차인’이라 함)이 박0순으로부터 주택임대차보호법의 적용을 받는 주택인 안산시 상록구 부곡동 727-2 지상 다가구 주택 202호(이하 ‘임차주택’이라고 함)를 임대차보증금 3,000만 원, 임대차기간 2002. 5. 22.부터 2004. 5. 21.까지로 정하여 임차하고, 2002. 5. 23. 전입신고를 마쳤다.
임차주택의 소유권이 2002. 11. 11. 이0숙에게 이전되고, 2003. 11. 3. 김0영(이하 ‘주택양도인’이라 함)에게 다시 이전되었다.
임차인은 2004. 11. 12. 주택양도인을 상대로 피보전채권을 3,000만 원의 임차보증금반환채권으로 하여 임차주택 및 대지에 관하여 부동산가압류결정을 받았고, 같은 날 가압류기입등기가 마쳐졌다.
나. 원고의 가압류 및 본안소송 제기
원고는 2005. 5. 31. 채무자를 ‘임차인’, 제3채무자를 ‘주택양도인’, 피보전채권을 ‘임차인에 대한 사전구상금 3,000만 원’으로 하여, 임차인의 주택양도인에 대한 임차보증금반환채권을 가압류하였다(수원지법 여주지원 2005카단1098호, 이하 ‘이 사건 채권가압류’라 함).
이 사건 채권가압류결정이 2005. 6. 20. 주택양도인에게 송달되었다.원고가 2005. 11. 24. 임차인을 상대로 구상금청구의 소를 제기하였고, 임차인에 대하여 공시송달로 재판이 진행되어 2006. 4. 25. 원고 승소판결 선고되고, 2006. 5. 18. 이 판결이 확정되었다(서울중앙지법 2005가단363523 판결).
다. 피고의 주택양수 및 보증금 반환
피고는 2007. 7. 19. 주택양도인과 임차주택과 대지를 양수하는 교환계약을 체결하고, 2007. 8. 2. 소유권이전등기를 마쳤다. 피고가 2007. 10. 10. 임차인에게 임대차보증금 3,000만 원을 반환하였고, 임차인의 부동산가압류등기가 말소되었으며, 2007. 12. 3.경 임차인은 피고에게 임차주택을 인도하고 전출하였다.
라. 원고의 피고에 대한 채권압류 및 추심금청구
원고가 2009. 11. 26. 피고를 제3채무자,1) 청구금액을 19,552,605원으로 하여 이 사건 채권가압류를 본압류로 이전하는 채권압류 및 추심명령을 받았다(수원지법 여주지원 2009타채2772호, 이하 ‘이 사건 채권압류 및 추심명령’이라 함). 피고에게 2009. 11. 30. 이 사건 채권압류 및 추심명령이 송달되었다. 원고가 2010. 1. 14. 피고를 상대로 이 사건 소를 제기하였다.
| 1) 가압류의 제3채무자가 주택양도인이었음에도 이 사건 압류 및 추심명령은 제3채무자를 피고로 하여 이루어졌음 → 만약 채권가압류의 효력이 피고에게 미치지 않는다면 이 사건 압류 및 추심명령은 무효라고 보아야 할 것임. |
2. 제1심과 원심의 판단
가. 제1심 (원고청구 기각)
이 사건 채권가압류결정의 효력은 피고에게 미친다. 그러나 피고는 임차보증금반환채권이 가압류되었음을 모르고 과실 없이 임차인에게 임대차보증금을 반환하였으므로, 이는 채권의 준점유자에 대한 변제로서 유효하다.
| 서울서부지방법원 2010. 10. 13. 선고 2010가소7017 판결 [추심금][미간행] 【전 문】 【원 고】 신용보증기금 (소송대리인 법무법인 다비다 담당변호사 박성규 외 4인) 【피 고】 피고 【변론종결】 2010. 10. 6. 【주 문】 1. 원고의 청구를 기각한다. 2. 소송비용은 원고가 부담한다. 【청구취지】 피고는 원고에게 19,552,605원과 이에 대하여 2009. 11. 30.부터 이 사건 소장 부본 송달일까지는 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 20%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라. 【이 유】 피고와 채권가압류 결정의 제3채무자인 소외 4 사이의 교환계약서에 특약사항으로 여러 사항을 언급하면서도 원고의 채권가압류에 대하여 아무런 언급이 없는 점, 위 채권가압류 결정의 채무자인 소외 1이 위 채권가압류와는 별도로 부동산에 가압류를 경료해 두고 있던 점, 피고가 채권가압류의 존재를 알았다면 보증금을 공탁하는 방법 등으로 해결할 수 있음에도 굳이 이중 지급의 위험 부담을 안고서 소외 1에게 임대차보증금을 반환하여야 할 이유가 없는 점 등에 비추어 보면, 피고는 소외 1의 소외 4에 대한 채권이 가압류되어 있다는 사실을 모르고, 과실 없이 소외 1에게 임대차보증금을 반환하였다고 할 것이어서 이는 채권의 준점유자에 대한 변제로서 유효하다. 판사 김진영 |
나. 원심 (원고항소 기각)
이 사건 가압류결정은 그 대상이 임차인의 주택양도인에 대한 임차보증금반환채권으로 특정되어서 당해 채권자인 ‘원고’, 채무자인 ‘임차인’, 제3채무자인 ‘주택양도인’ 사이에만 효력이 있고, 제3채무자인 주택양도인이 이 사건 가압류결정을 송달받은 후 임대차목적물인 이 사건 주택을 피고에게 양도하여 피고가 주택임대차보호법에 따라 주택양도인으로부터 임차인에 대한 임대인의 지위를 승계하였다고 하더라도 피고는 주택양도인의 특정승계인에 불과할 뿐, 포괄승계인이라고 볼 수 없으므로, 이 사건 가압류결정은 가압류대상인 임차인의 ‘주택양도인’에 대한 임차보증금반환채권이 소멸됨으로써 그 효력을 상실하였고, 제3자인 피고에 대하여 그 효력이 미치지 않는다(제1심과 달리 채권의 준점유자에 대한 변제에 해당하는지는 판단하지 않음).
| 서울서부지방법원 2011. 5. 26. 선고 2010나8932 판결 [추심금][미간행] 【전 문】 【원고, 항소인】 신용보증기금 (소송대리인 법무법인 다비다 담당변호사 박성규) 【피고, 피항소인】 피고 【제1심판결】 서울서부지방법원 2010. 10. 13. 선고 2010가소7017 판결 【변론종결】 2011. 4. 14. 【주 문】 1. 원고의 항소를 기각한다. 2. 항소비용은 원고가 부담한다. 【청구취지 및 항소취지】 제1심판결을 취소한다. 피고는 원고에게 19,552,605원과 이에 대하여 2009. 11. 30.부터 이 사건 소장부본 송달일까지는 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 20%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라. 【이 유】 1. 기초 사실 가. 소외 1은 2002. 4. 7. 소외 2로부터 안산시 상록구 (이하 생략) 지상 다가구주택 202호(이하 ‘이 사건 주택’이라고 한다)를 임대차보증금 30,000,000원으로 정하여 이를 지급하고 임차한 후 2002. 5. 23. 전입신고를 하고 거주하였다. 나. 소외 4는 2003. 9. 20. 소외 2로부터 이 사건 주택을 매수하고 2003. 11. 3. 소유권이전등기를 마침으로써 주택임대차보호법에 따라 소외 1에 대한 임대인의 지위를 승계하였다. 다. 원고는 2005. 5. 31. 수원지방법원 여주지원 2005카단1098호로 소외 1에 대한 30,000,000원의 사전구상금채권을 보전하기 위하여, 소외 1이 소외 4에 대하여 보유하는 이 사건 주택에 관한 임대차보증금반환채권을 가압류하고 제3채무자인 소외 4에 대하여 위 임대차보증금의 지급을 금지하는 내용의 채권가압류결정(이하 ‘이 사건 가압류결정’이라고 한다)을 받았고, 이 사건 가압류결정은 2005. 6. 20. 소외 4에게 송달되었다. 라. 원고는 소외 1에 대하여 서울중앙지방법원 2005가단363523호로 구상금청구소송을 제기하여 2006. 4. 25. 위 법원으로부터 90,029,213원과 이에 대한 지연손해금의 지급을 명하는 판결을 받았고, 위 판결은 그 무렵 확정되었다. 마. 피고는 2007. 7. 19. 소외 4로부터 이 사건 주택을 매수하고 2007. 8. 2. 소유권이전등기를 마침으로써 주택임대차보호법에 따라 소외 1에 대한 임대인의 지위를 승계하였다. 바. 피고는 2007. 10. 10. 임대차계약이 종료됨에 따라 소외 1에게 임대차보증금 30,000,000원을 반환하였다. 사. 한편, 원고는 2009. 11. 26. 위 확정판결을 집행권원으로 삼아 청구금액을 19,552,605원으로 정하여 수원지방법원 여주지원 2009타채2772호로 소외 1의 피고에 대한 이 사건 주택의 임대차보증금반환채권에 관하여 이 사건 가압류를 본압류로 이전하는 채권압류 및 추심명령(이하 ‘이 사건 채권압류 및 추심명령’이라고 한다)을 받았고, 위 명령은 2009. 11. 30. 피고에게 송달되었다. [인정 근거] 다툼 없는 사실, 갑 1호증의 1, 2, 2호증의 1, 2, 3호증의 1, 2, 을 1호증, 2호증의 각 기재, 당심 증인 소외 1의 증언, 이 법원의 안산시 부곡동사무소에 대한 사실조회 회보결과, 변론 전체의 취지 2. 원고의 주장 및 판단 가. 원고의 주장 피고는 주택임대차보호법에 따라 소외 4로부터 이 사건 주택을 양수함으로써 소외 1에 대한 임대인의 지위를 승계하였으므로, 이 사건 가압류결정의 효력은 피고에게 미치고 이를 토대로 한 이 사건 채권압류 및 추심명령은 적법하다. 따라서 피고는 이 사건 가압류결정 후 이루어진 소외 1에 대한 임대차보증금의 지급으로 원고에게 대항할 수 없고, 추심권자인 원고에게 이 사건 주택의 임대차보증금 중 19,552,605원과 이에 대한 지연손해금을 지급할 의무가 있다. 나. 판단 이 사건의 쟁점은 주택임차인의 구소유자에 대한 임대차보증금반환채권에 관한 가압류결정의 효력이 주택임대차보호법에 따라 임대인의 지위를 승계한 신소유자에게도 미치는지 여부이다. 살피건대, 아래와 같은 사정을 종합하여 보면, 이 사건 가압류결정은 그 대상이 소외 1의 ‘ 소외 4’에 대한 임대차보증금반환채권으로 특정되어서 당해 채권자인 원고, 채무자인 소외 1, 제3채무자인 소외 4 사이에만 효력이 있고, 제3채무자인 소외 4가 이 사건 가압류결정을 송달받은 후 임대차목적물인 이 사건 주택을 피고에게 양도하여 피고가 주택임대차보호법에 따라 소외 4로부터 소외 1에 대한 임대인의 지위를 승계하였다고 하더라도 피고는 소외 4의 특정승계인에 불과할 뿐, 포괄승계인이라고 볼 수 없으므로, 이 사건 가압류결정은 가압류대상인 소외 1의 ‘ 소외 4’에 대한 임대차보증금반환채권이 소멸됨으로써 그 효력을 상실하였고, 제3자인 피고에 대하여 그 효력이 미치지 않는다고 판단된다. 1) 채권가압류에서 제3채무자는 가압류채권을 특정해 주고 가압류의 직접적인 영향을 받기는 하지만 보전처분의 당사자는 아니다. 2) 채권가압류는 채권에 대한 것이어서 채무자와 제3채무자에게 결정을 송달하는 외에 현행법상 이를 공시하는 방법이 없어 당해 채권자와 채무자 및 제3채무자 사이에만 효력을 가진다( 대법원 2007. 9. 21. 선고 2005다44886 판결 등 참조). 3) 채권가압류가 제3채무자에게 도달되어 효력이 발생하면 제3채무자는 채권자에게 채무자에 대한 가압류채권의 지급 등으로 대항할 수 없으나 가압류채권의 발생원인인 법률관계에 대한 처분까지 구속하는 효력은 없으므로, 제3채무자는 가압류 이후 위 법률관계를 해지 등으로 종료하고 가압류채권이 소멸되었다는 사유를 들어 채권자에게 대항할 수 있고, 이에 따라 채권가압류결정은 실효될 수밖에 없다( 대법원 1997. 4. 25. 선고 96다10869 판결, 대법원 2001. 6. 1. 선고 98다17930 판결 등 참조). 4) 임차인의 임대차보증금반환채권이 가압류된 경우라도 제3채무자인 임대인이 임대차목적물인 주택의 소유자로서 이를 제3자에게 매도할 권능은 그대로 보유한다( 대법원 2005. 9. 9. 선고 2005다23773 판결 등 참조). 5) 채권가압류결정의 효력이 발생된 후 제3채무자가 변경된 경우 종전의 제3채무자의 지위가 상속, 합병 등에 따라 포괄적으로 승계되는 경우에 한하여 그 효력이 유지된다(법원실무제요 민사집행 III 318~319쪽 참조). 6) 주택임대차보호법상의 대항력을 갖춘 후 주택의 소유권이 이전되어 그 양수인이 임대인의 지위를 승계하는 경우에는 임대차보증금반환채무도 부동산의 소유권과 결합하여 일체로서 이전하는 것이며 이에 따라 양도인의 임대차보증금반환채무는 소멸한다( 대법원 1987. 3. 10. 선고 86다카1114 판결 등 참조). 7) 임차인의 전소유자에 대한 임대차보증금반환채권이 가압류된 사실을 모르고 임차인에게 임대차보증금을 반환한 주택양수인에게 위 가압류의 효력을 유지시켜 그 후 추심명령을 얻은 가압류채권자에게 이중지급을 하게 하는 것은 가혹하다. 8) 가압류채권자는 주택소유관계를 조사한 후 주택양수인을 제3채무자로 정하여 동일한 가압류결정을 받을 수 있는데, 이러한 채권보전행위를 방치한 가압류채권자를 보호할 필요성이 상대적으로 적다. 따라서 이 사건 가압류결정의 효력이 피고에게 미친다는 점을 전제로 한 원고의 주장은 이유 없다. 3. 결론 원고의 이 사건 청구는 이유 없어 이를 기각할 것인바, 제1심판결은 그 이유설시에 부적절한 점이 있으나 원고의 청구를 기각한 결론에 있어서는 정당하므로 원고의 항소는 이유 없어 이를 기각하기로 하여, 주문과 같이 판결한다. 판사 서경환(재판장) 박성윤 김미경 |
3. 상고이유의 요지
주택임대차보호법 제3조 제3항은 “임차주택의 양수인(기타 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다.”고 규정하고 있다. 임차주택의 양수인이 임대인의 지위를 승계하므로 종전 임대인은 임대차보증금반환의무를 면하고 양수인만이 반환의무를 진다는 판례이론에 의하면, 임차보증금반환채권이 제3자에 의하여 가압류된 상태에서 주택이 양도된 경우, 가압류채권자는 “양수인에 대하여만” 가압류의 효력을 주장할 수 있다고 보아야 한다.
주택임대차보호법 제3조 제3항은 법률의 규정으로 임차주택이 양도된 경우에는 특정승계라도 일반승계와 같은 효력을 인정한 것이다.
따라서 이 사건 가압류결정의 효력에 반하여 임차인에게 임대차보증금을 반환한 피고는 가압류결정의 존재를 알았는지 여부와 관계없이 가압류채권자인 원고를 해하는 보증금반환으로써 원고에게 대항할 수 없다.
| 대법원 2013. 1. 17. 선고 2011다49523 전원합의체 판결 [추심금][공2013상,318] 【판시사항】 주택임대차보호법상 대항력을 갖춘 임차인의 임대차보증금반환채권이 가압류된 상태에서 임대주택이 양도된 경우, 양수인이 채권가압류의 제3채무자 지위를 승계하는지 여부(적극) 및 이 경우 가압류채권자는 양수인에 대하여만 가압류의 효력을 주장할 수 있는지 여부 (적극) 【판결요지】 [다수의견] 주택임대차보호법 제3조 제3항은 같은 조 제1항이 정한 대항요건을 갖춘 임대차의 목적이 된 임대주택(이하 ‘임대주택’은 주택임대차보호법의 적용대상인 임대주택을 가리킨다)의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다고 규정하고 있는바, 이는 법률상의 당연승계 규정으로 보아야 하므로, 임대주택이 양도된 경우에 양수인은 주택의 소유권과 결합하여 임대인의 임대차 계약상의 권리·의무 일체를 그대로 승계하며, 그 결과 양수인이 임대차보증금반환채무를 면책적으로 인수하고, 양도인은 임대차관계에서 탈퇴하여 임차인에 대한 임대차보증금반환채무를 면하게 된다. 나아가 임차인에 대하여 임대차보증금반환채무를 부담하는 임대인임을 당연한 전제로 하여 임대차보증금반환채무의 지급금지를 명령받은 제3채무자의 지위는 임대인의 지위와 분리될 수 있는 것이 아니므로, 임대주택의 양도로 임대인의 지위가 일체로 양수인에게 이전된다면 채권가압류의 제3채무자의 지위도 임대인의 지위와 함께 이전된다고 볼 수밖에 없다. 한편 주택임대차보호법상 임대주택의 양도에 양수인의 임대차보증금반환채무의 면책적 인수를 인정하는 이유는 임대주택에 관한 임대인의 의무 대부분이 그 주택의 소유자이기만 하면 이행가능하고 임차인이 같은 법에서 규정하는 대항요건을 구비하면 임대주택의 매각대금에서 임대차보증금을 우선변제받을 수 있기 때문인데, 임대주택이 양도되었음에도 양수인이 채권가압류의 제3채무자의 지위를 승계하지 않는다면 가압류권자는 장차 본집행절차에서 주택의 매각대금으로부터 우선변제를 받을 수 있는 권리를 상실하는 중대한 불이익을 입게 된다. 이러한 사정들을 고려하면, 임차인의 임대차보증금반환채권이 가압류된 상태에서 임대주택이 양도되면 양수인이 채권가압류의 제3채무자의 지위도 승계하고, 가압류권자 또한 임대주택의 양도인이 아니라 양수인에 대하여만 위 가압류의 효력을 주장할 수 있다고 보아야 한다. [대법관 신영철, 대법관 이인복, 대법관 이상훈, 대법관 박보영, 대법관 김신의 반대의견] 임대주택의 양도에 따른 임대차관계의 이전이 발생하기 전에 임차인의 채권자가 신청하여 임대차보증금반환채권이 압류 또는 가압류된 경우에는 주택임대차보호법 제3조 제3항에 기초한 실체법상 권리변동에도 불구하고 압류 또는 가압류에 본질적으로 내재한 처분금지 및 현상보전 효력 때문에 당사자인 집행채권자, 집행채무자, 제3채무자의 집행법상 지위는 달라지지 않는다. 우리의 민사집행법은 금전채권에 대한 집행에서 당사자의 처분행위에 의한 제3채무자 지위의 승계라는 관념을 알지 못하며 오로지 압류 또는 가압류의 처분금지효력을 통하여 집행채권자로 하여금 당사자의 처분행위에 구애받지 않고 당초 개시하거나 보전한 집행의 목적을 달성할 수 있게 할 뿐이다. 비록 임대주택의 양도에 따른 임대인 지위의 승계가 주택임대차보호법 제3조 제3항에 기초한 법률상 당연승계라고는 하나 이는 명백히 임대주택에 관한 양도계약 당사자의 처분의사에 기초한 것으로서, 다수의견은 결국 당사자의 처분행위로 인하여 집행법원이 이미 발령한 가압류명령 또는 압류명령의 수범자와 효력이 달라질 수 있다고 보는 셈인데, 우리 민사집행법이 이를 용인하고 있다고 볼 어떠한 근거도 없다. 다수의견에는 여러 가지 문제점이 있어 이에 동의할 수 없고, 상속이나 합병과 같은 당사자 지위의 포괄승계가 아닌 주택양수도로 인한 임대차보증금반환채무의 이전의 경우 이미 집행된 가압류의 제3채무자 지위는 승계되지 아니한다고 해석함이 타당하다. 【참조조문】 주택임대차보호법 제3조 제3항, 민사집행법 제227조, 제276조, 제291조 【참조판례】 대법원 1987. 3. 10. 선고 86다카1114 판결(공1987, 632) 대법원 2004. 4. 16. 선고 2003다58010 판결 【전 문】 【원고, 상고인】 신용보증기금 (소송대리인 법무법인 다비다 담당변호사 박성규) 【피고, 피상고인】 피고 【원심판결】 서울서부지법 2011. 5. 26. 선고 2010나8932 판결 【주 문】 원심판결을 파기하고, 사건을 서울서부지방법원 합의부에 환송한다. 【이 유】 상고이유를 판단한다. 1. 주택임대차보호법상 임대인의 지위 승계가 임대차보증금반환채권 가압류에 미치는 효력에 관한 법리 주택임대차보호법 제3조 제3항은 같은 조 제1항이 정한 대항요건을 갖춘 임대차의 목적이 된 임대주택(이하 ‘임대주택’은 주택임대차보호법의 적용대상인 임대주택을 가리킨다)의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다고 규정하고 있는바, 이는 법률상의 당연승계 규정으로 보아야 하므로, 임대주택이 양도된 경우에 그 양수인은 주택의 소유권과 결합하여 임대인의 임대차 계약상의 권리·의무 일체를 그대로 승계하며, 그 결과 양수인이 임대차보증금반환채무를 면책적으로 인수하고, 양도인은 임대차관계에서 탈퇴하여 임차인에 대한 임대차보증금반환채무를 면하게 된다 ( 대법원 1987. 3. 10. 선고 86다카1114 판결, 대법원 2004. 4. 16. 선고 2003다58010 판결 등 참조). 나아가 임차인에 대하여 임대차보증금반환채무를 부담하는 임대인임을 당연한 전제로 하여 그 임대차보증금반환채무의 지급금지를 명령받은 제3채무자의 지위는 임대인의 지위와 분리될 수 있는 것이 아니므로, 임대주택의 양도로 임대인의 지위가 일체로 양수인에게 이전된다면 채권가압류의 제3채무자의 지위도 임대인의 지위와 함께 이전된다고 볼 수밖에 없다. 한편 주택임대차보호법상 임대주택의 양도에 양수인의 임대차보증금반환채무의 면책적 인수를 인정하는 이유는 임대주택에 관한 임대인의 의무 대부분이 그 주택의 소유자이기만 하면 이행가능하고 임차인이 같은 법에서 규정하는 대항요건을 구비하면 임대주택의 매각대금에서 임대차보증금을 우선변제받을 수 있기 때문인데, 임대주택이 양도되었음에도 그 양수인이 채권가압류의 제3채무자의 지위를 승계하지 않는다면 가압류권자는 장차 본집행절차에서 그 주택의 매각대금으로부터 우선변제를 받을 수 있는 권리를 상실하는 중대한 불이익을 입게 된다. 이러한 사정들을 고려하면, 임차인의 임대차보증금반환채권이 가압류된 상태에서 임대주택이 양도되면 양수인이 채권가압류의 제3채무자의 지위도 승계하고, 가압류권자 또한 임대주택의 양도인이 아니라 양수인에 대하여만 위 가압류의 효력을 주장할 수 있다고 보아야 한다. 2. 이 사건에 관한 판단 가. (1) 원심판결의 이유와 기록에 의하면, ① 소외 1(이하 ‘임차인’이라 한다)은 2002. 4. 7. 소외 2로부터 안산시 상록구 (이하 생략) 다가구주택 202호(이하 ‘이 사건 임대주택’이라 한다)를 임대차보증금 3,000만 원으로 정하여 임차한 다음, 2002. 5. 23. 전입신고를 하고 거주한 사실, ② 소외 3이 2002. 11. 11. 소외 2로부터, 소외 4가 2003. 11. 3. 다시 소외 3으로부터 이 사건 임대주택의 소유권을 순차로 이전받아 임차인에 대한 임대인의 지위도 순차로 승계한 사실, ③ 원고는 2005. 5. 31. 가압류채무자를 임차인, 제3채무자를 소외 4로 하여 임차인의 소외 4에 대한 임대차보증금반환채권에 대하여 채권가압류결정을 받았고, 그 결정이 2005. 6. 20. 소외 4에게 송달된 사실, ④ 피고는 2007. 8. 2. 소외 4로부터 이 사건 임대주택의 소유권을 이전받아 임대인의 지위를 승계한 후, 2007. 10. 10. 임차인에게 임대차보증금 3,000만 원을 반환한 사실, ⑤ 그 후 원고는 임차인에 대한 구상금 청구소송의 확정판결을 집행권원으로 하여 2009. 11. 26. 채무자를 임차인, 제3채무자를 피고로 하여 위 가압류를 본압류로 이전하는 채권압류 및 추심명령을 받았고, 그 명령이 2009. 11. 30. 피고에게 송달된 사실을 알 수 있다. (2) 원고가 임차인에 대한 추심채권자로서 피고를 상대로 이 사건 추심금 청구소송을 제기하여 임대차보증금의 반환을 구한 데 대하여, 원심은 위 채권가압류결정은 채권자인 원고와 채무자인 임차인, 제3채무자인 소외 4 사이에서만 효력이 있을 뿐, 소외 4로부터 이 사건 임대주택을 양수한 피고에 대하여는 그 효력이 미치지 않는다고 하여 원고의 청구를 배척하였다. 나. 그러나 이러한 원심의 판단은 옳지 않다. 앞서 본 법리에 비추어 보면, 이 사건 채권가압류의 효력은 이 사건 임대주택의 양수인으로서 임대인의 지위 일체를 승계한 피고에게 미친다고 할 것이다. 그럼에도 이와 달리 보아 원고의 청구를 배척한 원심판결은 주택임대차보호법상의 대항요건을 갖춘 임대차에서 임차인의 임대차보증금반환채권이 가압류된 후 임대주택이 양도된 경우의 채권가압류의 효력에 관한 법리를 오해하여 판단을 그르친 것이다. 상고이유로 이 점을 지적하는 원고의 주장은 정당하다. 3. 결론 그러므로 원심판결을 파기하고, 사건을 다시 심리·판단하게 하기 위하여 원심법원에 환송하기로 하여, 주문과 같이 판결한다. 이 판결에 대하여는 대법관 신영철, 대법관 이인복, 대법관 이상훈, 대법관 박보영, 대법관 김신의 반대의견이 있는 외에는 관여 법관들의 의견이 일치되었으며, 대법관 민일영, 대법관 박병대, 대법관 김용덕의 다수의견에 대한 보충의견이 있다. 4. 대법관 신영철, 대법관 이인복, 대법관 이상훈, 대법관 박보영, 대법관 김신의 반대의견 가. 다수의견은 임차인의 임대차보증금반환채권이 가압류된 상태에서 주택임대차보호법의 적용대상인 임대주택이 양도되면 양수인이 당연히 채권가압류의 제3채무자 지위도 승계한다고 보고 있다. 그러나 이러한 다수의견의 견해는 ① 금전채권에 대한 집행에 관한 민사집행법의 일반원리에 어긋날 뿐만 아니라, ② 실제 적용에서도 부당한 결과에 이르거나 해결하기 어려운 문제를 낳게 되며, ③ 이는 다른 무엇보다도 주택임대차보호법에 대한 지나치게 경직된 이해에서 비롯된 것이라고 보여 그에 찬성할 수 없다. 나. 먼저 다수의견은 임대주택의 양도에 따른 임대차관계의 이전이라는 실체법적 문제와 위 양도가 임차인의 채권자에 의한 임대차보증금반환채권에 대한 압류 또는 가압류에 미치는 영향이라는 집행법적 문제를 구분 없이 혼동하고 있는 것으로 보인다. 다수의견이 지적하는 바와 같이 주택임대차보호법 제3조 제3항은 주택임대차보호법의 적용대상인 임대주택의 양수인이 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다고 규정하고 있으므로, 그러한 임대주택이 양도된 경우에 임대주택의 양수인은 임대차보증금반환채무를 포함한 임대인의 실체법상의 권리·의무 일체를 그대로 승계하고 양도인은 임대차관계에서 탈퇴하게 된다. 그러나 위와 같은 임대차관계의 이전이 발생하기 전에 임차인의 채권자의 신청으로 임대차보증금반환채권이 압류 또는 가압류된 경우에는 위와 같은 실체법상의 권리변동에도 불구하고 압류 또는 가압류에 본질적으로 내재한 처분금지 및 현상보전의 효력 때문에 당사자인 집행채권자, 집행채무자, 제3채무자의 집행법상 지위는 달라지지 않는다. 우리의 민사집행법은 금전채권에 대한 집행에서 당사자의 처분행위에 의한 제3채무자 지위의 승계라는 관념을 알지 못하며 오로지 압류 또는 가압류의 처분금지효력을 통하여 집행채권자로 하여금 당사자의 처분행위에 구애받지 않고 당초 개시하거나 보전한 집행의 목적을 달성할 수 있게 할 뿐이다. 비록 임대주택의 양도에 따른 임대인 지위의 승계가 주택임대차보호법 제3조 제3항에 기초한 법률상 당연승계라고는 하나 이는 명백히 임대주택에 관한 양도계약 당사자의 처분의사에 기초한 것으로서, 다수의견은 결국 당사자의 처분행위로 인하여 집행법원이 이미 발령한 가압류명령 또는 압류명령의 수범자와 효력이 달라질 수 있다고 보는 셈인데, 우리 민사집행법이 이를 용인하고 있다고 볼 어떠한 근거도 없다. 물론 제3채무자가 사망하거나 합병으로 소멸하는 경우에는 그 상속인이나 합병 후 존속회사 또는 신설회사에게 압류나 가압류의 효력이 미친다고 보아야 할 것이나, 이는 위와 같은 사망 또는 합병의 경우 그 결과로 제3채무자의 법인격이 소멸하게 되므로 그 법인격의 승계를 전제로 압류나 가압류의 현상보전의 효력을 존속시키기 위함인데, 이 사건과 같은 임대주택의 양도의 경우에는 그 양도인의 법인격이 엄연히 존속하고 있으므로 사망이나 합병의 경우와 같은 법인격 승계의 문제는 발생하지 아니하고, 오히려 그 효력의 승계를 인정하지 아니하는 것이 압류나 가압류의 본래 효력인 현상보전의 취지에 맞다. 다. 다수의견의 견해를 법리로서 적용할 경우 여러 부당한 결과와 해결하기 어려운 문제를 피할 수 없다. 앞서 본 대로 우리 민사집행법은 금전채권에 대한 집행에서 당사자의 처분행위에 의한 제3채무자 지위의 승계라는 관념을 알지 못하기 때문에 임대주택의 양도가 발생했을 때 이를 민사집행법의 체계로 편입하는 절차를 전혀 두고 있지 않다. 따라서 임대주택의 양수인은 집행법원으로부터 압류나 가압류의 존재 및 그 내용에 관하여 어떠한 통지도 받지 못하며, 집행법원 스스로 임대주택의 양도사실을 알 수도 없을 뿐만 아니라, 설령 집행채권자가 이를 집행법원에 알려 임대주택의 양수인에게 통지해 주도록 요청하더라도 이에 응할 수 있는 아무런 절차법적 근거가 없다. 결국 다수의견에 따르게 되면 주택임대차보호법의 적용대상인 임대주택을 양수하고자 하는 자는 스스로의 책임과 부담하에 임대차보증금반환채권에 관한 압류나 가압류의 존부와 내용을 조사하여 파악할 수밖에 없는데, 임대주택의 양도가 빈번히 발생하는 우리의 현실과 종전 임대인인 양도인이 매매계약의 체결 등이 무산될 것을 염려하여 압류나 가압류의 존부와 내용에 관하여 묵비할 가능성이 상존하는 점에 비추어 위와 같은 양수인에 대한 조사의무의 부과가 상당한 거래비용의 증가로 이어지리라는 점은 충분히 예상할 수 있다. 더욱이 경매에 의한 주택 취득의 경우에는 매수인이 종전 소유자로부터 압류나 가압류의 존부나 내용에 관하여 고지받는다는 것을 아예 기대조차 하기 어렵다. 뿐만 아니라 대부분의 주택 매매에 부동산 중개인들이 관여하는 현실에 비추어 그 중개인과 사이에 압류나 가압류의 조사의무나 책임의 소재 및 범위를 둘러싸고 분쟁이 발생할 가능성도 적지 않다. 또한 임대주택이 전전양도되고 그 사이에 시기와 제3채무자를 달리하는 여러 압류 또는 가압류가 이루어진 경우 위와 같은 문제는 더욱 심각해진다. 이러한 경우 임대주택의 최종 소유자가 집행공탁을 통하여 임대차보증금반환채무를 면하려면 현재 임차인이 최초 거주할 당시부터의 임대주택 소유자를 모두 추적하여 그 소유자들을 제3채무자로 하는 압류나 가압류가 있었는지 여부 및 그 내용을 모두 파악하여야 하고, 그렇지 않고서는 공탁서에 일부 집행채권자에 관한 기재가 누락되는 것을 피할 수 없으며, 만일 그와 같이 일부 집행채권자가 누락되면 그 공탁금을 배당하여야 하는 집행법원으로서도 다른 집행채권자의 존부를 알 길이 없어 공탁서에서 누락된 집행채권자는 배당절차에서도 배제되게 되고, 결국 이를 둘러싼 손해배상책임의 공방으로 이어질 가능성이 크다. 아울러 다수의견에 따르면 집행법원은 임대차보증금반환채권에 관한 가압류를 본압류로 이전하는 압류명령을 발령할 때 제3채무자의 형식적 동일성을 확인하는 것을 넘어 집행채권자가 주장하는 임대주택의 양도 여부 및 그 효력 유무라는 실체법적 법률관계까지 심사하여야 할 부담을 지게 된다는 점도 지적하지 않을 수 없다. 한편 다수의견과 같이 임대주택의 양도로 인하여 집행법상 관계인인 제3채무자의 지위가 법률상 당연히 승계된다고 본다면 소송법상 당사자의 지위 또한 당연히 승계된다고 보아야 그 논리가 일관될 것인데, 이는 우리의 소송 실무와 전혀 맞지 않는 태도이다. 즉 임차인이 임대인을 상대로 임대차보증금반환청구소송을 제기하여 그 소송이 진행되는 도중에 임대인이 임대주택을 제3자에게 양도한 경우, 다수의견의 취지를 관철하면 단순히 실체법적 법률관계인 임대차보증금반환채무라는 소송물이 양수인에게 이전되는 것을 넘어 소송법상 당사자인 피고의 지위까지 당연히 양수인에게 이전된다고 보아야 할 것이고, 이 경우 민사소송법 제81조, 제82조에 따른 승계인의 소송참가나 소송인수의 절차가 아닌 당사자 사망에 관한 민사소송법 제233조나 법인의 합병에 관한 민사소송법 제234조의 규정을 유추하여 소송절차의 중단과 양수인에 의한 수계절차를 밟아야 하는 결과가 된다. 그리고 양도인이 소송과정에서 위와 같은 임대주택의 양도사실을 묵비하여 소송절차의 중단과 수계절차를 거치지 않은 채 양도인을 피고로 한 판결이 선고되도록 하고 그 패소판결이 확정된 경우에도, 양도인은 기판력의 시적 제한에 구애받지 않고 언제든지 임대주택의 양도사실을 내세워 패소당사자의 지위에서 벗어날 수 있게 된다. 다수의견이 이러한 결론까지 용인하려는 것인지는 알 수 없으나, 만약 이러한 견해가 아니라면 임대주택의 양도로 인한 권리실현과정에서 당사자 지위의 승계 여부와 관련하여 소송법과 집행법 사이에서 차이를 두어야 할 이유가 무엇인지 다시 궁금해진다. 라. 결국 다수의견은 주택임대차보호법의 적용대상인 임대주택이 양도된 경우 그 임대차보증금반환채무가 면책적으로 양수인에게 승계된다는 실체법적 법률관계에 관한 판례의 법리를 절차법적 법률관계에까지 제한 없이 확장하여 그 절차적 안정성을 해치는 결과를 용인하는 셈인데, 그와 같이 해석하여야 할 필요성이나 정당성을 찾기 어렵다. 아마도 다수의견은 임대주택을 양수하여 소유한 사람에게 압류나 가압류의 효력이 당연히 미친다고 보아야만 이 사건 원고와 같은 집행채권자의 이익이 보호된다고 생각하는 것 같다. 그러나 앞서 거듭 언급한 것처럼 우리 민사집행법은 오로지 처분금지효력을 통하여 집행채권자의 이익을 보호하고 있을 뿐이고, 그러한 보호 외에 주택임대차보호법의 적용대상인 임대주택의 임차인에 대한 채권자라고 하여 다른 절차법적 특혜를 부여할 이유는 없다. 즉 임대인이 임대차보증금반환채권에 관한 압류명령이나 가압류명령을 송달받은 이후에 임대주택을 양도함으로써 그의 임대차보증금반환채무가 소멸한 상태에서 형식적으로 제3채무자의 지위에 남아 있게 되면 그 집행채권자는 압류나 가압류의 실효를 거두지 못하는 불이익을 입게 되나, 이는 불확실한 장래의 금전채권 또는 조건부 금전채권을 집행대상으로 삼은 데 따라 집행채권자가 불가피하게 감수하여야 할 위험의 한 단면일 뿐, 임대차보증금반환채권에 대한 강제집행을 시도하는 채권자들에게만 국한된 특별한 문제가 아니다. 오히려 임대차보증금반환채권에 대한 강제집행을 시도하는 채권자들로서는 임대주택의 양수인을 상대로 새로운 집행절차를 개시할 수 있는 기회라도 남아 있다는 점에서 다른 금전채권에 대한 강제집행을 시도하는 채권자들에 비하여 훨씬 유리하다. 주택임대차보호법은 임차인을 보호하기 위한 것이지 임차인의 채권자를 보호하기 위한 것이 아니다. 다수의견은 주택임대차보호법의 특별법으로서 지위를 내세워 위와 같은 민사집행법의 일반원리를 벗어나 임대주택의 임대차보증금반환채권을 가압류한 채권자에게 특혜를 부여하는 것을 정당화하고 있으나, 다수의견이 논의의 출발점으로 삼고 있는 주택임대차보호법 제3조 제3항도 새로운 임대주택 소유자에 대한 임대인 지위의 당연승계를 통해 임차인의 계속 거주와 임대차보증금반환채권을 보장하는 데 그 입법 취지가 있다고 할 것인데, 위와 같은 임차인의 채권자에 대하여 다수의견과 같이 민사집행법상 특별한 지위를 부여한다고 하여 임차인 보호의 입법 취지가 더 충실하게 실현되는 것도 아니라면 다수의견과 같이 민사집행법의 기본원리에도 어긋나고 실제 운용에서도 부당한 결과를 피할 수 없는 해석을 택할 이유가 없다. 마. 이상에서 살펴본 바와 같이 다수의견에는 여러 가지 문제점이 있어 이에 동의할 수 없고, 상속이나 합병과 같은 당사자 지위의 포괄승계가 아닌 주택양수도로 인한 임대차보증금반환채무의 이전의 경우 이미 집행된 가압류의 제3채무자 지위는 승계되지 아니한다고 해석함이 타당하다. 같은 취지의 원심판결은 정당하고, 거기에 주택임대차보호법 제3조 제3항에 관한 법리를 위반한 위법은 없다. 그러므로 이상과 같이 다수의견에 대하여 반대하는 취지를 밝힌다. 5. 다수의견에 대한 대법관 민일영, 대법관 박병대, 대법관 김용덕의 보충의견 대법관 신영철, 대법관 이인복, 대법관 이상훈, 대법관 박보영, 대법관 김신의 반대의견은 임차인의 임대차보증금반환채권이 가압류된 후 주택임대차보호법의 적용대상인 임대주택이 양도된 경우에 양수인은 채권가압류의 제3채무자 지위를 승계하지 않으므로 양수인에게는 가압류의 효력이 미치지 않으며, 나아가 임대주택의 양도에 의하여 양도인은 임대차보증금반환채무를 면하므로 양도인을 상대로 한 가압류도 그 효력이 소멸한다는 것이다. 가. 반대의견의 주된 논거는 우선 민사집행법상 사망이나 합병으로 인하여 제3채무자의 법인격이 소멸할 경우에만 그의 지위가 타인에게 승계되는 것이 가능할 뿐 그 밖에 당사자의 처분행위에 의해서는 제3채무자의 지위 승계가 인정되지 않는데, 다수의견은 이러한 기본원리에 배치된다는 것이다. 그러나 민사집행법이 사망이나 합병으로 인하여 제3채무자의 법인격이 소멸할 경우에 그의 법률상의 지위가 타인에게 승계되는 것을 인정하는 것이 일반적이기는 하나, 그런 경우에 국한하여 지위의 승계를 인정하는 것은 아니며, 특별법에 의하여 지위 승계가 인정되는 것까지 부정하는 것은 아니다. 주택임대차보호법 제3조 제3항은 임대주택의 소유권이 양도된 경우에 임대인의 법률상의 지위가 일체로 양수인에게 이전됨을 선언하고 있다. 즉, 당해 임대주택의 임대차관계로부터 발생하는 모든 권리·의무관계가 양도인으로부터 양수인에게 승계되는 것이며, 이러한 법리를 그대로 승인하고 있는 것이 대법원판례의 확립된 입장이다. 따라서 임대주택의 양도 전에 존재하던 임대차계약의 법률관계가 그 모습 그대로 양수인과의 사이에서 존속한다. 이러한 법률효과는 실체법상으로는 물론이거니와 집행법상으로도 임대차계약의 당사자들에게 그대로 미친다고 보는 것이 합당하다. 그 이유는 다음과 같다. 일반적인 임대차에 있어서는 임대차보증금반환채권의 가압류 후에 임대인이 임대목적물을 타에 양도하더라도 임차인은 임대인에 대하여 여전히 임대차보증금반환채권을 가지고 임대인은 임차인에 대하여 임대차보증금반환채무를 그대로 부담하며, 임대목적물의 양수인은 임대차보증금반환채무를 부담하지 않는다. 따라서 가압류권자는 여전히 임대인에 대하여 자기의 가압류를 주장할 수 있다. 반면에 그 임대목적물이 주택임대차보호법의 적용을 받는 주택인 경우에는 이와 달리 임차인은 임대인에 대하여 임대차보증금반환청구를 할 수 없고 임대인은 임차인에 대하여 임대차보증금반환채무를 더는 부담하지 않으며, 오히려 양수인이 그 의무를 부담한다. 따라서 반대의견도 인정하듯이 가압류권자는 임대인에 대하여 자기의 가압류를 주장할 수 없다. 이처럼 달리 취급하는 이유는 임대주택의 양도로 인한 법률관계가 다른 일반적인 임대차의 경우와는 달리 포괄적으로 양수인에게 이전되는 데서 기인하는 것이다. 이와 같이 종전 제3채무자(즉, 종전 임대인)가 피압류채권에 대한 채무부담을 면하는 이유가 그 피압류채권의 채무자 지위의 포괄적 이전에 있다면, 그 가압류의 효력도 새로운 제3채무자(즉, 양수인)에게 그대로 승계된다고 하는 것이 보다 합리적이라 할 것이다. 한편 임대주택의 양도 전에 존재하던 임대차계약의 법률관계가 그 모습 그대로 양수인과의 사이에서 존속한다고 하여 양도인의 법인격이 소멸하는 것이 아님은 물론이다. 임대주택의 양도가 상속이나 합병과 다르다는 것은 상속이나 합병의 경우에는 임대주택에 관한 법률관계뿐만 아니라 그 밖의 다른 모든 법률관계도 포괄적으로 이전된다는 점에서 다르다는 것뿐이지, 임대주택에 관한 권리·의무관계가 일체로 이전된다는 점에서는 하등 다를 게 없다. 따라서 당해 임대주택의 임대차를 둘러싼 법률문제만 놓고 본다면 상속이나 합병과 마찬가지의 법률효과가 발생한다. 상법 제530조의9 제3항에서 규정하고 있는 분할합병의 경우에는 법인격이 소멸하지 않으면서 분할되는 부분에 관한 권리·의무의 포괄적인 이전이 일어나는바, 주택임대차보호법에 의한 임대차의 승계에 있어서도 당해 임대주택의 임대차를 둘러싼 법률문제만 놓고 본다면 위 분할합병의 경우와 유사한 법률효과가 발생하는 것이다. 나아가 임대차를 둘러싼 이러한 권리·의무관계의 포괄적 이전은 바로 주택임대차보호법 제3조 제3항이 그렇게 규정하고 있기 때문에 생기는 법률효과이지, 단지 임대주택의 소유권을 이전하겠다는 의사를 지닐 뿐인 양도인과 양수인의 양도·양수의사에 기한 처분행위에 의해서 일어나는 것이 아니다. 심지어 양도인과 양수인이 그것을 원하지 않는 경우에조차도 임대차에 관한 권리·의무가 일체로서 이전된다. 요컨대, 주택임대차보호법 제3조 제3항이라는 특별조문이 존재하기 때문에 그로 인하여 금전채권에 대한 가압류의 일반적인 효력이 달라지는 것이다. 그러므로 위 조문의 존재와 그 효력을 부정하면 모를까, 그렇지 않은 마당이라면 다수의견이 민사집행법의 기본이론에 반하는 것이라고 할 것은 아니다. 나. 반대의견은 다수의견처럼 제3채무자 지위의 승계를 인정하는 것은 가압류권자에게 특혜를 주는 것으로서, 그 필요성이나 정당성이 없다고 한다. 통상적으로 금전채권 가압류의 경우에 제3채무자가 그 가압류된 채권을 변제 등으로 소멸시킴으로써 가압류채무를 면하는 것이 불가능하다. 그리고 위에서도 언급한 바와 같이 일반적인 임대차보증금반환채권 가압류에 있어 제3채무자인 임대인이 임대차의 목적물인 주택을 양도한들 가압류권자에게 대항할 수 없다. 반면에 주택임대차보호법의 적용대상인 임대차보증금반환채권이 가압류된 경우에 임대인은 임대주택을 양도함으로써 그 임대차보증금반환채무를 면하게 된다. 따라서 이 경우에는 제3채무자의 지위를 양수인에게 승계시키지 않으면 가압류가 효력을 상실하게 되어 가압류권자가 피해를 입게 된다. 주택임대차보호법의 적용대상인 임대차보증금반환채권의 가압류권자라고 해서 일반 임대차보증금반환채권의 가압류권자와는 달리 특별히 이러한 불이익을 감수하여야 할 이유가 없으므로, 다수의견은 이를 막자는 것이지 주택임대차보호법의 적용대상인 임대차보증금반환채권의 가압류권자에게 무슨 특혜를 주자는 것이 아니다. 다른 사람들에게 인정 안 되는 권리를 주는 것이 특혜이지, 다른 사람들은 안 입어도 될 손해를 특정인만 입는 것을 방지하는 것이 특혜는 아닌 것이다. 이와 관련하여 반대의견은 임대주택의 양수인에게 가압류 효력의 승계를 인정하지 아니하는 것이 가압류의 본래 효력인 현상보전의 취지에 맞는다고 한다. 그러나 양도인과 양수인 사이의 임대주택의 양도를 가압류권자에게 통지해 주는 법적인 절차가 있는 것도 아니므로, 반대의견에 따른다면 가압류권자는 수시로 임대주택의 양도가 있는지 여부를 조사하여 양도사실을 아는 즉시 새로이 임차인의 양수인에 대한 임대차보증금반환채권을 가압류하여야 하고, 그런 조치를 취하지 않은 사이에 양수인이 임차인에게 임대차보증금을 반환하면 가압류소멸로 인한 불이익을 받을 수밖에 없다는 것인데, 가압류권자를 제외한 나머지 이해관계인들의 의사에 따라 가압류의 효력을 이처럼 쉽게 무위로 돌릴 수 있도록 허용하는 것이 어떻게 가압류의 본래 효력인 현상보전의 취지에 부합한다는 것인지 의문이다. 가압류의 현상보전효를 관철하려면 오히려 당사자의 임의처분에 의하여 가압류의 효력이 좌우되는 것을 방지하는 방법을 모색하는 것이 요구된다 할 것이다. 다. 반대의견은 주택임대차보호법이 임차인을 보호하는 법률이지 임차인의 채권자를 보호하는 법률이 아님을 강조한다. 주택임대차보호법이 본래 임차인을 보호하기 위하여 제정된 법률임에는 이론이 없다. 그러나 이는 임대주택의 양도에 따른 법률효과를 어떻게 정할 것이냐 하는 것과는 별개의 문제이다. 이 사건의 쟁점은 가압류의 제3채무자인 양도인 및 그로부터 임대주택을 양수한 양수인의 의무에 관한 것이지, 가압류채무자인 임차인의 보호와는 아무런 상관이 없다. 여기서 임차인의 임대차보증금반환채권이 가압류된 후에 임대주택이 양도된 경우에 가압류의 제3채무자인 양도인의 지위가 양수인에게 이전되느냐 안 되느냐에 따라 임차인 보호의 문제가 어떻게 달라지는지 살펴보자. 먼저 다수의견처럼 제3채무자의 지위가 양수인에게 승계된다고 하면 양수인은 임대차보증금을 임차인에게 반환해서는 안 되며, 가압류권자가 나중에 집행권원을 취득하면 그에게 반환하여야 한다. 반면에 반대의견처럼 가압류가 소멸하고 가압류의 제3채무자의 지위가 양수인에게 승계되지 않는다고 하면 어떤가. 이 경우 새로이 임대차보증금반환채무를 승계한 양수인이 임차인에게 반환채무를 부담할 따름인데, 그는 가압류의 제3채무자가 아니므로 임차인에게 변제하여도 되는 것인가. 이를 용인한다면 설령 양수인이 임대차보증금반환채권이 가압류된 사실을 알고 있더라도 임차인의 임대차보증금반환요구에 응하지 않을 수 없으므로, 임차인은 자기의 임대차보증금반환채권이 가압류되었음을 알면서도 아무런 제한 없이 보증금을 돌려받을 수 있는 뜻밖의 이익을 얻게 된다. 이런 이익까지 보호하려는 것이 주택임대차보호법이 추구하는 바는 아닐 것이다. 라. 반대의견은 다수의견에 따르면 임대차보증금반환채권에 관한 가압류 후 임대주택이 양도되고 다시 그 후 가압류를 본압류로 이전하는 압류명령을 발령할 때 집행법원이 임대주택의 양도에 관하여도 심사하여야 할 부담을 지게 되어 부당하다고 주장한다 그러나 집행절차에서 승계에 관한 당사자 주장의 당부를 심리함은 집행법원이 마땅히 하여야 할 일이고, 임대주택의 소유자 변동은 일반적으로 등기부등본만 확인하면 쉽게 확인할 수 있으므로 여타 승계에 관한 경우와 비교하여 임대주택의 양도 여부를 심리함에 특별한 어려움이 있는 것이 아니다. 나아가 필요하다면 채권자의 신청을 받거나 또는 그 동의하에 임대주택의 양수인을 심문하는 등으로 운영의 묘를 살릴 수도 있을 것이다. 마. 반대의견은 다수의견에 따를 경우 임대주택 양수인이 불측의 손해를 입을 우려가 크다는 것을 특히 강조한다. 양도인을 제3채무자로 하여 임대차보증금반환채권에 관한 가압류가 이루어진 경우에 이를 모르고 그 주택을 양수하거나 경매에 의하여 소유권을 취득한 양수인은 예상하지 못한 손해를 입을 수 있다는 것이다. 위와 같은 지적에 수긍이 가는 측면이 없는 것은 아니다. 그러나 이 문제는 임차인이 임대차보증금반환채권이 가압류된 사실을 숨기고 양수인으로부터 임대차보증금을 반환받아 간 경우에 생기는 전형적인 이익충돌의 장면에서 가압류권자와 양도인, 양수인의 3자 관계에서 누구로 하여금 임차인의 무자력 등으로 인한 위험을 부담하도록 할 것이냐에 관한 선택의 문제인 동시에, 어느 쪽을 선택하는 것이 법체계에 더 부합하느냐에 관한 문제이다. 임대차보증금반환채권이 가압류된 사실을 모르고 임차인에게 보증금을 반환한 경우에 그 양수인도 선의이지만, 주택임대차보호법에 의하여 임대주택의 소유자가 바뀌더라도 임대차보증금반환채권에 대한 집행은 확보되어 있다고 믿은 가압류권자 또한 선의라고 할 수 있다. 따라서 그 임대차보증금을 받아가 버린 임차인의 무자력 등으로 그로부터 상환을 받을 현실적 가능성이 없는 경우에 당연히 양수인을 우선적으로 보호하여야 한다고 할 필연적인 이유는 없다. 때문에 다수의견은 이 경우 주택임대차보호법이 임대주택이 양도된 경우에 임대인의 지위는 포괄적으로 주택양수인에게 이전된다고 규정하고 있어 결국 법률의 규정에 의한 계약상 지위의 이전이 일어나는 이상, 거기에 포섭되어 있는 임대차보증금반환채무자의 지위, 나아가 그에 대한 가압류의 제3채무자의 지위도 양수인에게 이전하는 것으로 새기는 것이 현행법의 규범체계에 부합한다고 새기는 것뿐이다. 임대주택이 양도된 경우 양도인은 종전 임대차계약관계에서 완전히 이탈하고 양수인만이 당사자가 되도록 한 주택임대차보호법의 입법태도가 과연 모든 경우에 타당한 것이냐에 관하여는 논의가 있을 수 있지만, 이는 어디까지나 입법론적인 문제일 뿐 해석론의 영역을 벗어난다. 법이 그렇게 규정한 이상 임대주택이 양도되면 그 임대인의 지위는 전적으로 양수인에게 이전하며, 그에 앞서 이루어진 임대차보증금반환채권에 대한 가압류 사실을 모르고 임차인에게 지급함으로 인한 위험을 양수인이 부담하게 되는 것은 그와 같은 법률규정의 적용에 의한 결과적 현상일 따름이다. 양수인으로서는 자신의 의사와는 무관하게 임대차보증금반환채무를 승계하고 그 승계에 따른 위험을 감수하여야 하므로, 그 보증금을 반환할 때 이를 정당하게 수령할 수 있는 사람이 누구인지를 살펴보고 반환하여야 하며, 그에게 이러한 것을 요구한다고 하여 부당하다고 할 것은 아니다. 그것은 본질적으로 주택임대차보호법의 당부와도 직결되는 문제인 것이다. 다만 양수인이 임대차보증금반환채권이 가압류된 사실을 모르고 과실 없이 임차인에게 변제할 경우에 그것에 채권의 준점유자에 대한 변제 효과를 인정하여 선의·무과실의 양수인을 보호하는 것을 생각해 볼 수는 있으나, 이는 이 사건의 쟁점이 아니므로 더 이상 언급을 하지 않는다. 이상으로 다수의견을 보충한다. 대법원장 양승태(재판장)대법관 양창수 신영철 민일영(주심) 이인복 이상훈 박병대 김용덕 박보영 고영한 김창석 김신 김소영 |
4. 대법원의 판단
가. 다수의견의 요지
- 주택임대차보호법 제3조 제4항은 같은 조 제1항이 정한 대항요건을 갖춘 임대차의 목적이 된 임차주택(이하 ‘임차주택’은 주택임대차보호법의 적용대상인 임차주택을 가리킨다)의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다고 규정하고 있는바, 이는 법률상의 당연승계 규정으로 보아야 하므로, 임차주택이 양도된 경우에 그 양수인은 주택의 소유권과 결합하여 임대인의 임대차 계약상의 권리 의무 일체를 그대로 승계하며, 그 결과 양수인이 임차보증금반환채무를 면책적으로 인수하고, 양도인은 임대차관계에서 탈퇴하여 임차인에 대한 임차보증금반환채무를 면하게 된다.
| 제3조(대항력 등) ① 임대차는 그 등기(등기)가 없는 경우에도 임차인(임차인)이 주택의 인도(인도)와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다. ② 주택도시기금을 재원으로 하여 저소득층 무주택자에게 주거생활 안정을 목적으로 전세임대주택을 지원하는 법인이 주택을 임차한 후 지방자치단체의 장 또는 그 법인이 선정한 입주자가 그 주택을 인도받고 주민등록을 마쳤을 때에는 제1항을 준용한다. 이 경우 대항력이 인정되는 법인은 대통령령으로 정한다. <개정 2015.1.6> ③ 「중소기업기본법」 제2조에 따른 중소기업에 해당하는 법인이 소속 직원의 주거용으로 주택을 임차한 후 그 법인이 선정한 직원이 해당 주택을 인도받고 주민등록을 마쳤을 때에는 제1항을 준용한다. 임대차가 끝나기 전에 그 직원이 변경된 경우에는 그 법인이 선정한 새로운 직원이 주택을 인도받고 주민등록을 마친 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다.<신설 2013.8.13> ④ 임차주택의 양수인(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다.<개정 2013.8.13> ⑤ 이 법에 따라 임대차의 목적이 된 주택이 매매나 경매의 목적물이 된 경우에는 「민법」 제575조제1항ㆍ제3항 및 같은 법 제578조를 준용한다. <개정 2013.8.13> ⑥ 제5항의 경우에는 동시이행의 항변권(항변권)에 관한 「민법」 제536조를 준용한다. <개정 2013.8.13> [전문개정 2008.3.21] |
- 임차인에 대하여 임차보증금반환채무를 부담하는 임대인임을 당연한 전제로 하여 그 임차보증금반환채무의 지급금지를 명령받은 제3채무자의 지위는 임대인의 지위와 분리될 수 있는 것이 아니므로, 임차주택의 양도로 임대인의 지위가 일체로 양수인에게 이전된다면 채권가압류의 제3채무자의 지위도 임대인의 지위와 함께 이전된다고 볼 수밖에 없다.
- 주택임대차보호법상 임차주택의 양도에 양수인의 임차보증금반환채무의 면책적 인수를 인정하는 이유는 임차주택에 관한 임대인의 의무 대부분이 그 주택의 소유자이기만 하면 이행가능하고 임차인이 같은 법에서 규정하는 대항요건을 구비하면 임차주택의 매각대금에서 임대차보증금을 우선변제받을 수 있기 때문인데, 임차주택이 양도되었음에도 그 양수인이 채권가압류의 제3채무자의 지위를 승계하지 않는다면 가압류채권자는 장차 본집행절차에서 그 주택의 매각대금으로부터 우선변제를 받을 수 있는 권리를 상실하는 중대한 불이익을 입게 된다.
- 이러한 사정들을 고려하면, 임차인의 임차보증금반환채권이 가압류된 상태에서 임차주택이 양도되면 양수인이 채권가압류의 제3채무자의 지위도 승계하고, 가압류채권자 또한 임차주택의 양도인이 아니라 양수인에 대하여만 위 가압류의 효력을 주장할 수 있다고 보아야 한다.
나. 반대의견의 요지
- 임대차관계의 이전이 발생하기 전에 임차인의 채권자의 신청으로 임차보증금반환채권이 압류 또는 가압류된 경우에는 위와 같은 실체법상의 권리변동에도 불구하고 압류 또는 가압류에 본질적으로 내재한 처분금지 및 현상보전의 효력 때문에 당사자인 집행채권자, 집행채무자, 제3채무자의 집행법상 지위는 달라지지 않는다. 우리의 민사집행법은 금전채권에 대한 집행에서 당사자의 처분행위에 의한 제3채무자 지위의 승계라는 관념을 알지 못하며 오로지 압류 또는 가압류의 처분금지효력을 통하여 집행채권자로 하여금 당사자의 처분행위에 구애받지 않고 당초 개시하거나 보전한 집행의 목적을 달성할 수 있게 힐 뿐이다. 비록 임차주택의 양도에 따른 임대인 지위의 승계가 주택임대차보호법 제3조 제3항에 기초한 법률상 당연승계라고는 하나 이는 명백히 임차주택에 관한 양도계약 당사자의 처분의사에 기초한 것으로서, 다수의견은 결국 당사자의 처분행위로 인하여 집행법원이 이미 발령한 가압류명령 또는 압류명령의 수범자와 효력이 달라질 수 있다고 보는 셈인데, 우리 민사집행법이 이를 용인하고 있다고 볼 어떠한 근거도 없다.
- 다수의견에 따르게 되면 주택임대차보호법의 적용대상인 임차주택을 양수하고자 하는 자는 스스로의 책임과 부담하에 임차보증금반환채권에 관한 압류나 가압류의 존부와 내용을 조사하여 파악할 수밖에 없는데, 임차주택의 양도가 빈번히 발생하는 우리의 현실과 종전 임대인인 양도인이 매매계약의 체결 등이 무산될 것을 염려하여 압류나 가압류의 존부와 내용에 관하여 묵비할 가능성이 상존하는 점에 비추어 위와 같은 양수인에 대한 조사의무의 부과가 상당한 거래비용의 증가로 이어지리라는 점은 충분히 예상할 수 있다. 또한 임차주택이 전전양도되고 그 사이에 시기와 제3채무자를 달리하는 여러 압류 또는 가압류가 이루어진 경우 위와 같은 문제는 더욱 심각해진다. 이러한 경우 임차주택의 최종 소유자가 집행공탁을 통하여 임차보증금반환채무를 면하려면 현재 임차인이 최초 거주할 당시부터의 임차주택 소유자를 모두 추적하여 그 소유자들을 제3채무자로 하는 압류나 가압류가 있었는지 여부 및 그 내용을 모두 파악하여야 하고, 그렇지 않고서는 공탁서에 일부 집행채권자에 관한 기재가 누락되는 것을 피할 수 없다.
- 다수의견에 따르면 집행법원은 임차보증금반환채권에 관한 가압류를 본압류로 이전하는 압류명령을 발령할 때 제3채무자의 형식적 동일성을 확인하는 것을 넘어 집행채권자가 주장하는 임차주택의 양도 여부 및 그 효력 유무라는 실체법적 법률관계까지 심사하여야 할 부담을 지게 된다.
- 우리 민사집행법은 오로지 처분금지효력을 통하여 집행채권자의 이익을 보호하고 있을 뿐이고, 그러한 보호 외에 주택임대차보호법의 적용대상인 임차주택의 임차인에 대한 채권자라고 하여 다른 절차법적 특혜를 부여할 이유는 없다. 즉 임대인이 임차보증금반환채권에 관한 압류명령이나 가압류명령을 송달받은 이후에 임차주택을 양도함으로써 그의 임차보증금반환채무가 소멸한 상태에서 형식적으로 제3채무자의 지위에 남아 있게 되면 그 집행채권자는 압류나 가압류의 실효를 거두지 못하는 불이익을 입게 되나, 이는 불확실한 장래의 금전채권 또는 조건부 금전채권을 집행대상으로 삼은 데 따라 집행채권자가 불가피하게 감수하여야 할 위험의 한 단면일 뿐, 임차보증금반환채권에 대한 강제집행을 시도하는 채권자들에게만 국한된 특별한 문제가 아니다.
다. 다수의견에 대한 보충의견
- 통상적인 임대차와 달리 주택임대차보호법의 적용대상인 임대차에서는 같은 법에 의해 임대인은 임대주택을 양도함으로써 그 임차보증금반환채무를 면하게 되므로, 제3채무자의 지위를 양수인에게 승계시키지 않으면 가압류가 효력을 상실하게 되어 가압류채권자가 피해를 입게 되는데, 주택임대차보호법의 적용대상인 임차보증금반환채권의 가압류채권자라고 해서 일반 임차보증금반환채권의 가압류채권자와는 달리 특별히 이러한 불이익을 감수하여야 할 이유가 없다.
- 반대의견에 따른다면 가압류채권자는 수시로 임대주택의 양도가 있는지 여부를 조사하여 양도사실을 아는 즉시 새로이 임차인의 양수인에 대한 임차보증금반환채권을 가압류하여야 하고, 그런 조치를 취하지 않은 사이에 양수인이 임차인에게 임대차보증금을 반환하면 가압류소멸로 인한 불이익을 받을 수밖에 없게 되는데, 가압류채권자를 제외한 나머지 이해관계인들의 의사에 따라 가압류의 효력을 이처럼 쉽게 무위로 돌릴 수 있도록 허용하는 것은 오히려 가압류의 본래 효력인 현상보전의 취지에 반하는 것이다.
Ⅱ. 검토
1. 채권가압류와 제3채무자의 승계
가. 승계의 구분
승계는, 승계원인에 의하여 법률행위에 의한 승계(임의승계)와 법률의 규정에 의한 승계로 나뉘어지고, 승계범위에 의하여 특정승계(하나의 권리가 하나의 취득원인에 의하여 취득됨)와 포괄승계(일반승계, 여러 권리들이 하나의 취득원인에 의하여 일괄해서 취득됨)로 구분될 수 있다.
나. 채권가압류와 포괄승계
채권가압류결정의 효력이 발생된 후 제3채무자에게 상속, 합병 등의 포괄승계가 발생한 경우 그 효력은 제3채무자의 승계인에게 그대로 미치게 된다.2)
| 2) 법원실무제요 민사집행 III, 법원행정처(2003), 318~319는 ‘상속, 합병, 회사의 조직변경’을 예시. |
다. 채권가압류와 특정승계
제3채무자가 제3자와 면책적 채무인수약정을 한 경우, 이 약정은 당사자들 사이에서는 유효하다고 할 것이나,3) 가압류의 효력이 당연히 채무인수인에게 미치게 되는 것은 아니다. 따라서 제3채무자의 면책을 가져오는 제3채무자의 위 처분행위는 가압류채권자에게 해를 가하는 것으로, 가압류채권자에게 대항할 수 있는 정당한 처분행위가 될 수 없다고 보아야 한다. 결국 채권가압류는 위 면책적 채무인수에 의해 영향을 받지 않는다.
| 3) 피압류채권의 채무인수가 실체법상으로 금지된다는 견해가 있을 수 있으나, 채권가압류로 인하여 채무자와 제3채무자의 실체법상 법률관계의 형성이나 변경이 금지되는 것이 아니고, 장차 본압류가 있으면 압류채권자에 대해 가압류의 효력에 반하는 처분행위의 효력을 주장하지 못하는 것뿐이므로 면 책적 채무인수 자체가 금지된다거나 무효라고는 볼 수 없다고 하겠음 |
따라서 주택임대차보호법상 “대항력 없는” 임대차에서 주택양도인이 임차주택을 주택양수인에게 양도하면서 주택양수인이 임차보증금반환채무를 면책적으로 인수하기로 하였더라도, 주택양도인은 가압류채권자에게 면책적 인수약정을 들어 대항할 수 없다고 할 것이다.4)
| 4) 창원지법 2003. 7. 25. 선고 2003나1148 판결(확정), 대구지법 2006. 11. 15. 선고 2006나8533 판결(확정) 참고 → 임차주택의 소유자이자 임대인이었던 피고가 제3자에게 임차주택을 양도하여 임차보증금반환채무가 없다고 항변하였으나, 주택임대차보호법상 대항력이 없는 임대차임을 이유로 피고의 항변을 배척한 사례. |
라. 참고 - 채권가압류와 기본적 법률관계의 처분
채권가압류결정의 효력이 발생하였다고 가압류채무자가 압류된 채권을 발생시킨 기본적 법률관계 그 자체를 처분하지 못하게 되는 것은 아니다.5) 예를 들어 근로계약에 기초한 임금채권이 가압류된 경우에도 가압류채무자(근로자)는 퇴직을 할 수 있고, 임대차계약에 기초한 임대인의 임차인에 대한 차임지급채권이 가압류된 경우에도 가압류채무자(임대인)는 임대차계약을 해지할 수 있다. 제3채무자도 채권발생의 원인인 기본적 법률관계를 정당한 이유에 기초하여 소멸, 변경시키는 것이 가능하고, 그 한도에서 가압류의 효력은 상실된다.6)
| 5) 법원실무제요 민사집행 III(주2), 320. 6) 법원실무제요 민사집행 III(주2), 322 |
2. 주택임대차보호법과 임대인 지위의 승계
가. 임대인 지위의 당연승계
주택임대차보호법 제3조 제3항은 “임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다.”고 규정하여, 임차인의 보호를 위하여 임차주택의 양도가 있을 경우에 그 양도에 특별한 효력을 주고 있다. 즉 “매매가 임대차를 깨트린다.”는 원칙의 예외를 인정하고 있다.
통설은 주택임대차보호법상 대항력을 갖춘 임차인이 있는 경우, 주택의 양도로 주택양수인이 주택양도인의 지위를 승계하는 경우에는 임차보증금반환채무도 부동산의 소유권과 결합하여 일체로서 이전하고, 주택양도인의 임차보증금반환채무는 소멸한다고 본다. 따라서 주택양도인은 임대차관계에서 완전히 탈퇴한 것으로 된다.
판례도 승계의 효력을 마찬가지로 보고 있다.
대법원 1987. 3. 10. 선고 86다카1114 판결: 주택임대차보호법상의 대항력을 갖춘 후 임대부동산의 소유권이 이전되어 그 양수인이 임대인의 지위를 승계하는 경우에는 임차보증금반환채무도 부동산의 소유권과 결합하여 일체로서 이전하는 것이며 이에 따라 주택양도인의 보증금반환채무는 소멸한다.7)
대법원 1996. 2. 27. 선고 95다35616 판결: 주택임대차보호법 제3조 제1항 및 제2항에 의하면, 임차인이 주택의 양수인에 대하여 대항력이 있는 임차인인 이상 양수인에게 임대인으로서의 지위가 당연히 승계된 할 것이고, 그 주택에 대하여 임차인에 우선하는 다른 권리자가 있다고 하여 양수인의 임대인으로서의 지위의 승계에 임차인의 동의가 필요한 것은 아니다.
대법원 2004. 4. 16. 선고 2003다58010 판결: 또한 그와 같은 결론은 임차인의 보호를 주된 목적으로 하는 주택임대차보호법 제3조 제2항에서 대항력을 갖춘 임차주택의 소유권 이전에 따른 임대인의 지위 승계를 법률상 당연승계로 정하고 그 권리취득의 원인 여하를 묻지 않고 있는 것과도 부합한다.
| 7) 대법원 1993. 7. 16. 선고 93다17324 판결도 같은 내용임: 주택의 임차인이 제3자에 대한 대항력을 구비한 후 임차 주택의 소유권이 양도된 경우에는, 그 양수인이 임대인의 지위를 승계하게 되고, 임대차보증금반환채무도 주택의 소유권과 결합하여 일체로서 이전하며, 이에 따라 주택양도인의 위 채무는 소멸한다 할 것이므로, 주택 양수인이 임차인에게 임대차보증금을 반환하였다 하더라도, 이는 자신의 채무를 변제한 것에 불과할 뿐, 주택양도인의 채무를 대위변제한 것이라거나, 주택양도인이 위 금액상당의 반환채무를 면함으로써 법률상 원인 없이 이익을 얻고 양수인이 그로 인하여 위 금액 상당의 손해를 입었다고 할 수 없다 |
| 대법원 1987. 3. 10. 선고 86다카1114 판결 [전세금반환][집35(1)민,147;공1987.5.1.(799),632] 【판시사항】 임대부동산의 소유권이 이전되어 양수인이 임대인의 지위를 승계한 경우, 양도인의 보증금반환채무의 소멸여부 【판결요지】 주택임대차보호법상의 대항력을 갖춘 후 임대부동산의 소유권이 이전되어 그 양수인이 임대인의 지위를 승계하는 경우에는 임대차보증금반환채무도 부동산의 소유권과 결합하여 일체로서 이전하는 것이며 이에 따라 양도인의 보증금반환채무는 소멸한다 【참조조문】 주택임대차보호법 제3조 【전 문】 【원고, 상 고 인】 원고 1 외 5인 원고들 소송대리인 변호사 최종태 【피고, 피상고인】 피고 【원심판결】 서울고등법원 1986.3.11 선고 85나3868 판결 【주 문】 상고를 모두 기각한다. 상고비용은 원고들의 부담으로 한다. 【이 유】 원고들 소송대리인의 상고이유에 대하여, 원심판결 이유에 의하면, 원심은 원고들이 피고로부터 이 사건 건물의 방들을 1984.3.3부터 3.17까지의 사이에 임차하여 입주하고 그해 3.29부터 5.30까지 사이에 주민등록을 마친 사실과 소외 1의 강제경매신청에 의하여 그해 10.30 위 건물에 관하여 경매가 개시되고 소외 2가 1985.1.28 위 건물을 경락하여 대금을 완납한 사실을 인정한 다음 피고의 임대차보증금반환채무는 소외 2에게 승계됨으로써 소멸하였다고 판단하였다. 주택임대차보호법 제3조 제1항, 제2항의 규정에 의하면, 주택의 임차인은 건물에 입주하고 주민등록을 함으로써 제3자에 대하여 대항력을 갖추게 되며 대항력이 구비된 후에 임차건물이 양도된 경우 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다고 하고 있다. 이 경우 임대차보증금반환채무는 임대인의 지위를 승계한 양수인에게 이전되고 양도인의 채무는 소멸하는 것으로 해석하여야 할 것이다. 만일 보증금반환채무가 양도인에게 남아 있다고 해석하면 임대차계약관계에서 발생하는 채권, 채무 즉 목적물의 사용수익을 하게 하는 채무, 수선의무, 필요비, 유익비상환의무 등은 모두 이전하는데 오로지 보증금반환채무만이 남는 것이 되어 불합리할 뿐만 아니라 임대차계약의 위와 같은 여러 채권, 채무는 임대인이 어떤 사람인가 하는 개인적 색채보다는 부동산자체와 관련된 것이 대부분으로서 임대목적물의 소유자로서 거의 완전하게 이행할 수 있는 성질의 것이며, 임차인으로서는 동시이행의 항변, 유치권의 행사 등에 의하여 이행을 확보할 수 있기 때문에 임대인의 교체에 의하여 큰 영향을 받지 않는다. 따라서 임대부동산의 소유권이 이전되고 그 양수인이 임대인의 지위를 승계한다고 할 때 임대차보증금반환채무도 부동산의 소유권과 결합하여 일체로서 이전하는 것이며 이에 따라 양도인의 보증금반환채무는 소멸하는 것으로 보아야 옳다고 여겨지는 것이다. 원심이 같은 취지로 양도인의 지위에 있는 피고에 대한 원고들의 전세금청구를 배척한 조처는 정당하고, 다른 견해에서 이를 공격하는 논지는 받아들일 수 없다. 논지는 이유없다. 이에 원고들의 상고를 기각하고, 상고비용은 패소자의 부담으로 하여 관여법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다. 대법관 오성환(재판장) 이준승 박우동 |
| 대법원 1996. 2. 27. 선고 95다35616 판결 [임대차보증금반환][공1996.4.15.(8),1094] 【판시사항】 [1] 대항력 있는 임차인보다 우선하는 권리자가 있는 임차 주택이 양도된 경우, 양수인의 임대인 지위 승계에 임차인의 동의가 필요한지 여부 (소극) [2] 대항력을 갖춘 임차권 있는 주택이 양도되어 양수인에게 임대인의 지위가 승계된 경우, 양도인의 임차보증금반환 채무가 소멸되는지 여부 (적극) 【판결요지】 [1] 주택임대차보호법 제3조 제1항 및 제2항에 의하면, 임차인이 주택의 양수인에 대하여 대항력이 있는 임차인인 이상 양수인에게 임대인으로서의 지위가 당연히 승계된다 할 것이고, 그 주택에 대하여 임차인에 우선하는 다른 권리자가 있다고 하여 양수인의 임대인으로서의 지위의 승계에 임차인의 동의가 필요한 것은 아니다. [2] 주택의 임차인이 제3자에 대한 대항력을 갖춘 후 임차주택의 소유권이 양도되어 그 양수인이 임대인의 지위를 승계하는 경우에는, 임대차보증금의 반환채무도 부동산의 소유권과 결합하여 일체로서 이전하는 것이므로 양도인의 임대인으로서의 지위나 보증금반환 채무는 소멸한다. 【참조조문】 [1] 주택임대차보호법 제3조 제2항[2] 주택임대차보호법 제3조 제2항 【참조판례】 [1][2] 대법원 1987. 3. 10. 선고 86다카1114 판결(공1987, 632) 대법원 1993. 7. 16. 선고 93다17324 판결(공1993하, 2293) 대법원 1994. 3. 11. 선고 93다29648 판결(공1994상, 1175) 대법원 1995. 5. 23. 선고 93다47318 판결(공1995하, 2218) 【전 문】 【원고,상고인】 원고 (소송대리인 변호사 정재천) 【피고,피상고인】 피고 【원심판결】 대구지법 1995. 7. 5. 선고 95나4429 판결 【주문】 상고를 기각한다. 상고비용은 원고의 부담으로 한다. 【이유】 원고 소송대리인의 상고이유를 본다. 판단유탈의 점에 대하여 기록에 의하여 살펴보면 원고가 제1심 7차 변론기일에 진술한 1994. 10. 25.자 준비서면에서 주택의 임차인이 그 양수인에 대하여 주택임대차보호법 소정의 대항력을 가진다 하더라도 선순위의 저당권이 있는 등으로 제3자에게 완전한 대항력이 없는 경우에는 언제든지 권리를 상실할 가능성이 있으므로, 임차인의 동의가 없는 한 임대차계약이 승계될 수 없다는 취지의 주장을 하였음에도 원심이 이에 대하여 아무런 판단을 하지 아니하였음은 소론과 같으나, 주택임대차보호법 제3조 제1항 및 제2항에 규정한 바에 의하면 원고가 주택의 양수인에 대하여 대항력이 있는 임차인인 이상 양수인에게 임대인으로서의 지위가 당연히 승계된다 할 것이고, 원고에 우선하는 권리자가 있다고 하여 그 지위의 승계에 원고의 동의가 필요한 것으로 볼 수는 없다 할 것이니, 원심의 이러한 위법은 판결의 결과에 영향이 없는 것으로서 적법한 상고이유가 될 수 없다. 논지는 이유 없다. 법리오해의 점에 대하여 주택의 임차인이 제3자에 대한 대항력을 구비한 후 임차주택의 소유권이 양도되어 그 양수인이 임대인의 지위를 승계하는 경우에는 임대차보증금의 반환채무도 부동산의 소유권과 결합하여 일체로서 이전하는 것이고, 이에 따라 양도인의 임대인으로서의 지위나 보증금반환 채무는 소멸하는 것이므로( 당원 1987. 3. 10. 선고 86다카1114 판결, 1994. 3. 11. 선고 93다29648 판결, 1995. 5. 23. 선고 93다47318 판결 등 참조), 이러한 경우 양수인이 중첩적으로 채무를 인수한 것으로 볼 것이라는 소론 주장은 독자적인 견해에 불과하여 채용할 수 없다. 논지도 이유 없다. 그러므로 상고를 기각하고, 상고비용은 패소자의 부담으로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다. 대법관 김석수(재판장) 정귀호 이돈희(주심) 이임수 |
| 대법원 1993. 7. 16. 선고 93다17324 판결 [구상금][공1993.9.15.(952),2293] 【판시사항】 대항력 있는 임차권의 목적인 주택의 양수인이 임대차보증금을 반환한 경우의 법률관계 【판결요지】 주택의 임차인이 제3자에 대한 대항력을 구비한 후 임차 주택의 소유권이 양도된 경우에는, 그 양수인이 임대인의 지위를 승계하게 되고, 임차보증금 반환채무도 주택의 소유권과 결합하여 일체로서 이전하며, 이에 따라 양도인의 위 채무는 소멸한다 할 것이므로, 주택 양수인이 임차인에게 임대차보증금을 반환하였다 하더라도, 이는 자신의 채무를 변제한 것에 불과할 뿐, 양도인의 채무를 대위변제한 것이라거나, 양도인이 위 금액 상당의 반환채무를 면함으로써 법률상 원인 없이 이익을 얻고 양수인이 그로 인하여 위 금액 상당의 손해를 입었다고 할 수 없다. 【참조조문】 가.나. 주택임대차보호법 제3조 제2항 가. 민법 제453조 나. 제741조 【참조판례】 대법원 1987.3.10. 선고 86다카1114 판결(공1987,632) 1989.10.24. 선고 88다카13172 판결(공1989,1746) 【전 문】 【원고, 상고인】 원고 소송대리인 변호사 김선옥 【피고, 피상고인】 피고 【원심판결】 부산지방법원 1993.2.19. 선고 92나15274 판결 【주 문】 상고를 기각한다. 상고비용은 원고의 부담으로 한다. 【이 유】 상고이유에 대하여 원심은, 소외인이 1984.6.23. 피고로부터 이 사건 주택 중 방 2칸과 부엌 1칸을 임대차보증금 1,300만 원에 임차하여 이를 인도받아 거주하여 왔으며, 그해 7.2. 주민등록 전입신고를 마침으로써 주택임대차보호법이 정한 대항력을 갖춘 사실, 원고가 1991.9.20. 이 사건 주택을 경락받아 1992.1.8. 소유권이전등기를 경료한 사실을 인정한 다음, 원고의 주장 즉, "위 소외인은 위 경매절차에서 배당요구를 하였으나 대항력을 갖춘 임차권자라는 이유로 배당에서 제외되어 원고를 상대로 임대차보증금반환청구의 소를 제기하였기에, 원고는 그에게 위 금액을 지급하였는바, 이는 원래 피고가 지급하여야 할 것을 원고가 대신 지급한 것이고, 원고는 이로 인하여 동액 상당의 손해를 입었으므로, 피고는 이를 구상할 의무가 있다."는 데에 대하여, (1) 주택의 임차인이 제3자에 대한 대항력을 구비한 후 임차 주택의 소유권이 양도된 경우에는, 그 양수인이 임대인의 지위를 승계하게 되고, 임차보증금 반환채무도 주택의 소유권과 결합하여 일체로서 이전하며, 이에 따라 양도인의 위 채무는 소멸한다 할 것이므로, 원고가 소외인에게 임대차보증금을 반환하였다 하더라도, 이는 원고 자신의 채무를 변제한 것에 불과할 뿐, 피고의 채무를 대위변제한 것이라거나, 피고가 위 금액 상당의 반환채무를 면함으로써 법률상 원인없이 이익을 얻고 원고가 그로 인하여 위 금액 상당의 손해를 입었다고 할 수 없다고 판단하고, (2) 나아가 “위 주택임대차보호법의 규정은 임차 주택이 양도된 경우 임차인을 보호하기 위하여 임대인의 지위와 함께 임차보증금 반환채무를 법률의 규정으로 새 소유자에게 인수시키는 것으로서, 이는 병존적 채무인수에 불과하여 종전 소유자인 피고의 임차보증금 반환채무가 소멸한 것이 아니다.”는 원고의 주장도 배척하였는바, 원심의 이러한 판단은 당원의 확립된 견해에 따른 것으로서 옳고( 당원 1989.10.24. 선고 88다카13172 판결 참조), 거기에 소론과 같은 위법은 없으므로, 논지는 이유가 없다. 이에 상고를 기각하고 상고비용은 패소한 원고의 부담으로 하기로 관여 법관의 의견이 일치되어 주문과 같이 판결한다. 대법관 김상원(재판장) 박우동 윤영철 박만호(주심) |
나. 임차보증금반환채권이 가압류된 임차주택 양도의 가부
채권가압류는 임차목적물 자체에 대한 가압류가 아니므로, 채권가압류의 처분금지효, 변제금지효는 임차목적물의 양도와는 무관하다. 따라서 이 사건에서도 주택양도인은 이 사건 채권가압류에도 불구하고 자유롭게 임차목적물을 처분할 수 있으므로, 피고의 임차주택의 양수는 적법 유효하다.
3. 문제의 소재 (상고이유)
이 사건에서 주택양도인에 대하여 ‘임차인에게 임대차보증금을 반환하지 말 것’을 명하는 이 사건 채권가압류결정이 있었다. 그리고 그 후 주택양도인이 피고에게 임차주택을 양도하였다.
위 2.에서 본 것처럼 주택임대차보호법의 적용대상인 임차주택의 양도가 있으면 주택양수인이 임대인의 지위를 승계한다. 한편 위 1.에서 본 것처럼 피압류채무의 승계가 있는 경우에 승계의 성질에 따라 가압류의 제3채무자의 지위가 승계되기도 하고 그렇지 않기도 하다.
이 사건에서 주택양수인이 임대인의 지위를 승계하는 것은 명백한데, 그렇다면 주택양수인이 임대인의 지위뿐 아니라 가압류의 제3채무자의 지위도 승계한 것인지 아닌지가 문제가 된다. 관점을 바꾸어본다면 이는 가압류채권자인 원고가 피고를 상대로 추심금을 청구할 수 있는지 아니면 주택양도인을 상대로 추심금을 청구할 수 있는 것인지, 아니면 임차인을 상대로 자신의 채권의 변제만을 구할 수 있을 뿐인지의 문제이기도 하다.
4. 견해들의 검토
가. 상정가능한 견해
위 쟁점에 관하여 승계긍정설, 승계부정설, 가압류소멸설의 3가지 입장을 생각해볼 수 있다. “승계긍정설”은 임차주택의 양도로 가압류의 제3채무자의 지위가 주택양수인에게 승계된다는 것으로 대상판결의 다수의견과 같은 입장이고, “승계부정설”은 임차주택이 양도되더라도 가압류결정의 제3채무자로 되어 있는 주택양도인이 여전히 제3채무자라는 견해이며, “가압류소멸설”은 임차주택의 양도로 가압류결정이 실효되어 가압류의 제3채무자는 더 이상 존재하지 않게 된다는 견해로 대상판결의 반대의견과 같은 입장이다. 이하 각 견해의 내용과 논거 그리고 그에 대한 비판을 살펴본다.
(1) 승계긍정설
(가) 견해의 요지
임차주택의 양도로 인한 임대인의 지위승계는 포괄승계이므로, 임차보증금반환채권가압류의 제3채무자의 지위도 주택양수인으로 승계된다.
(나) 논거
첫째, 주택임대차보호법상 임대인지위의 승계는 포괄승계로 보아야 한다. 주택임대차보호법 제3조 제3항의 의미에 관하여 통설과 판례는 일치하여 임차보증금반환채무뿐 아니라 임대인의 모든 권리·의무가 부동산의 소유권과 결합하여 일체로서 주택양수인에게 이전하고, 반면 주택양도인의 임대인으로서의 지위는 소멸한다고 보고 있다.8) 위 승계에 주택양도인이나 양수인에 의한 양도사실의 통지 혹은 임차인의 승낙 등은 불필요하며, 승계가 있으면 권리취득의 원인이 매매·증여 등의 법률행위이든, 상속·경매·체납처분 등 법률의 규정으로 말미암은 경우이든 상관없이 차임의 액, 지급시기, 지급방법 모든 것이 그대로 승계된다. 등기 여부와 상관없이 보증금도 양수인에게 그대로 승계되고, 양수인이 보증금의 수수사실을 알았는지, 양수인과 구 소유자 사이에 보증금에 관하여 별도 정산이 있었는지 불문한다. 이러한 승계는 법률상의 당연승계이므로, 채무인수와 같은 특정승계로는 도저히 볼 수 없다.
| 8) 민법주해 XV, 채권 8권, 박영사(2005), 220~223. |
비교법적으로 보더라도, 일본의 차가차지법(借地借家法) 제31조 제3항은“건물의 임대차는 등기를 하지 않더라도 건물을 인도받은 때에는 그 후 그 건물에 관하여 물권을 취득한 자에 대하여 효력이 생긴다.”고 규정하고 있는데, 일본의 통설과 판례도 임차인이 위 규정에 의하여 대항력을 갖춘 후 임대차 계속 중에 임차주택이 양도되면 양수인이 주택양도인의 임대인의 지위를 포괄적·면책적으로 승계하는 것으로 해석하고 있다.9)
| 9) 황진효, “주택임대차보호법상 임차주택의 양도에 따른 임대차승계”(부산판례연구회 판례연구 15집, 2003), 386~387. 일본의 판례 중에 채권가압류 후 제3채무자의 채무가 타인에게 인수된 경우에 관한 판례는 보이지 않음. 다만 최고재 1998. 3. 24. 民集52-2, 399 판결은 채무자가 제3자에게 피압류채권을 양도한 경우, 가압류의 효력에 관하여 판단 |
임대인의 모든 권리·의무가 주택양수인에게 이전하고, 주택양도인에게는 아무런 권리·의무도 남지 않는 승계라면10) 당사자가 전면적으로 교체된다는 점에서 당해 임대차계약관계에 있어서 상속, 합병 등 포괄승계와 실질상 다를 바가 없으므로, 양도의 대상목적물이 특정물(임차주택)이라는 것에만 착안하여 이를 특정승계로 보아서는 안 된다.
| 10) 포괄승계가 있으면 종전 계약당사자는 계약관계에서 탈퇴하고 그와의 계약관계는 소멸함. 반면 채무인수에서는 채무 자체의 발생원인인 계약의 취소권·해제권은 인수인에게 이전되지 않고, 계약당사자에게 남음(채권관계의 발생원인인 계약 자체의 취소권·해제권과 같은 권리는 계약당사자인 지위에서 가지는 권리이므로, 계약당사자지위를 승계한 것이 아니라 계약에서 발생한 개별적인 채무만을 승계한 것에 지나지 않는 인수인은 이러한 권리를 행사할 수 없고, 다만 계약당사자인 원래 채무자가 이들 권리를 행사한 경우에 인수인이 그 행사의 효과인 채무불성립이나 채무소멸을 주장할 수 있을 뿐임). |
둘째, 제3채무자의 승계를 긍정해야 가압류채권자의 우선변제권이 유지된다. 임대인 지위의 포괄승계라고 하더라도 가압류채권자와의 관계에서 주택양수인에게 제3채무자의 지위를 승계시킴이 부당할 때에는 주택임대차보호법의 규정에도 불구하고 주택양도인은 그 승계로 가압류채권자에게 대항할 수 없다고 해석할 필요가 있을 수 있다고 하겠다. 그런데 통설, 판례가 주택임대차보호법상 승계에 앞서 본 것과 같이 임대인 지위의 포괄적·면책적 이전의 효력을 인정하는 이유는, 임대인의 채무내용이 임차목적물을 사용·수익하게 하는 의무, 임차주택 수선의무, 임대차보증금, 필요비 및 유익비 상환의무 등으로 개인적인 색채가 별로 없고 부동산의 소유자라면 누구라도 이행할 수 있는 것이며, 대항력이 있는 임차인은 임차주택의 명도와의 동시이행, 차임채무와 상계, 유치권의 행사 등에 의해 자신의 권리에 대한 임대인의 의무이행을 확보할 수 있어 임대인의 교체를 인정해도 별다른 영향을 받지 않기 때문이라 하겠다.
이 점은 임차보증금반환채권의 가압류채권자에게도 그대로 적용될 수 있다. 즉 승계를 인정하더라도 위와 같은 상황에서는 임차인과 마찬가지로 가압류채권자에게 부당하게 불리한 상황이 발생하지 않는다. 임차인이 임차주택의 양도 후에도 주택양수인에 대해 우선변제권이 있는 임차보증금반환채권을 계속 보유하는 것처럼, 가압류채권자도 임차주택의 양도 후에도 우선변제권 있는 임차보증금반환채권의 가압류채권자의 지위를 계속 보유하게 할 필요가 있는데 이는 승계를 긍정함으로써만 가능하다.
셋째, 기존 판례들의 판단에 비추어도 승계를 인정함이 타당하다. 대법원 2005. 9. 9. 선고 2005다23773 판결은 임차보증금반환채권에 대한 압류 및 전부명령이 甲에 대하여 내려진 상태에서 甲이 乙에게 임차주택을 양도한 경우, 주택임대차보호법 제3조 제2항(현재 제3항)에 따라 甲은 전부금지급의무를 부담하지 않는다고 판단하였는데, 이는 임대인의 지위 승계 시 전부금채무자로서의 지위도 함께 승계되는 것으로 보았다고 해석된다.11) 또한 다수 하급심판결들이 승계를 긍정하고 있다.12)
| 11) 대법원 2005. 9. 9. 선고 2005다23773 판결. [사안] 채권자인 원고가 주택임대차보호법의 적용을 받는 임차인의 임대인(피고, 소유자)에 대한 임차보증금반환채권에 관하여 채권압류 및 전부명령을 받았고 그대로 확정됨. 피고가 임차주택을 제3자에게 매도하고 소유권이전등기를 마쳐줌. 피고는 임차주택을 양도하면서 양수인에게 보증금을 원고(전부채권자)에게 지급하여야 한다고 말함. 그런데 약 10개월 후 양수인이 임대차보증금을 임차인에게 지급함. 원고가 전부채권자로서 전부명령상 제3채무자인 피고를 상대로 보증금 지급을 구한 사례임. [원심의 판단] “임차주택의 양도 이전에 임차보증금반환채권이 확정된 압류 및 전부명령에 의하여 전부채권자에게 이전된 경우에는 그 전부명령의 효력에 의하여 임차보증금반환채무자도 임대인으로 확정된다고 할 것이고, 임대차 부동산의 소유권이 양도되었다는 사정만으로 이미 전부채권자에게 전부된 임차보증금반환채권의 채무자가 변경된다고 볼 수 없다.” [대법원의 판단] “임차보증금반환채권에 대한 압류 및 전부명령이 확정되어 임차인의 임차보증금반환채권이 집행채권자에게 이전된 경우 제3채무자인 임대인으로서는 임차인에 대하여 부담하고 있던 채무를 집행채권자에 대하여 부담하게 될 뿐 그가 임대차목적물인 주택의 소유자로서 이를 제3자에게 매도할 권능은 그대로 보유하는 것이며, 위와 같이 소유자인 임대인이 당해 주택을 매도한 경우 주택임대차보호법 제3조 제2항에 따라 전부채권자에 대한 보증금지급의무를 면하게 되므로, 결국 임대인인 피고는 전부금지급의무를 부담하지 않는다고 보아야 할 것이다.”(파기환송) 12) 인천지법 2008. 7. 11. 선고 2007가단104408 판결(확정), 서울서부지법 2009. 4. 30. 선고 2008나9666 판결(상고기각), 서울서부지법 2009. 5. 14. 선고 2009나789 판결(상고기각). |
| 대법원 2005. 9. 9. 선고 2005다23773 판결 [전부금][공2005.10.15.(236),1595] 【판시사항】 주택임대차보호법 제3조 제1항의 대항요건을 갖춘 임차인의 임대차보증금반환채권에 대한 압류 및 전부명령이 확정된 후 소유자인 임대인이 당해 주택을 매도한 경우, 임대인이 전부금지급의무를 면하는지 여부 (적극) 【판결요지】 주택임대차보호법 제3조 제1항의 대항요건을 갖춘 임차인의 임대차보증금반환채권에 대한 압류 및 전부명령이 확정되어 임차인의 임대차보증금반환채권이 집행채권자에게 이전된 경우 제3채무자인 임대인으로서는 임차인에 대하여 부담하고 있던 채무를 집행채권자에 대하여 부담하게 될 뿐 그가 임대차목적물인 주택의 소유자로서 이를 제3자에게 매도할 권능은 그대로 보유하는 것이며, 위와 같이 소유자인 임대인이 당해 주택을 매도한 경우 주택임대차보호법 제3조 제2항에 따라 전부채권자에 대한 보증금지급의무를 면하게 되므로, 결국 임대인은 전부금지급의무를 부담하지 않는다. 【참조조문】 주택임대차보호법 제3조 제2항, 민사집행법 제229조 【전 문】 【원고,피상고인】 원고 【피고,상고인】 피고 (소송대리인 변호사 정성태) 【원심판결】 대전지법 2005. 4. 8. 선고 2004나12125 판결 【주문】 원심판결을 파기하고, 이 사건을 대전지방법원 본원 합의부에 환송한다. 【이유】 원심판결 이유에 의하면, 원심은 원고가 주택임대차보호법 제3조 제1항의 대항요건을 갖춘 소외 1 및 소외 2의 피고에 대한 임대차보증금 30,000,000원의 반환채권에 대하여 압류 및 전부명령을 받아 2001. 12. 1. 그 명령이 확정된 사실, 그 후 피고는 소외 3에게 임대 부동산인 이 사건 주택을 양도하여 2002. 9. 17. 소외 3 명의로 소유권이전등기가 경료되었는데, 소외 1 및 소외 2는 2003. 6. 12. 소외 3에게 이 사건 주택을 명도하면서 소외 3으로부터 위 임대차보증금 중 미지급 임료를 공제한 나머지 26,800,000원을 수령한 다음 원고에게 합계 12,000,000원을 지급한 사실을 인정한 후, 원고가 피고에 대하여 주위적으로 전부금 30,000,000원 중 미지급된 18,000,000원의 지급을 구하는 한편, 예비적으로 원고에 대한 통보 없이 임의로 이 사건 주택의 소유권을 소외 3에게 양도한 피고의 불법행위로 인하여 원고가 입은 손해 18,000,000원의 지급을 구함에 대하여, 주택임대차보호법상 대항력을 갖춘 임대차에 있어서 임대차 부동산의 소유권이 제3자에게 양도된 경우 특별한 사정이 없는 한 임대인의 임대차보증금반환채무도 소유권과 결합하여 제3자에게 면책적으로 승계된다고 할 것이나, 그 양도 이전에 임대차보증금반환채권이 확정된 압류 및 전부명령에 의하여 전부채권자에게 이전된 경우에는 그 전부명령의 효력에 의하여 임대차보증금반환채무자도 임대인으로 확정된다고 할 것이고, 임대차 부동산의 소유권이 양도되었다는 사정만으로 이미 전부채권자에게 전부된 임차보증금반환채권의 채무자가 변경된다고 볼 수 없으므로, 이와 같은 경우에 있어서는 임대인의 임대차보증금반환채무가 소유권과 결합하여 제3자에게 면책적으로 승계된다고 할 수 없다고 전제한 다음, 이 사건 임대차계약은 2003. 6. 12. 소외 1 및 소외 2가 소외 3에게 주택을 명도함으로써 해지되었다고 할 것이므로, 피고는 이 사건 압류 및 전부명령의 제3채무자로서 전부채권자인 원고에게 전부금 30,000,000원 중 미지급 임료를 공제한 나머지 26,800,000원의 범위 내에서 원고가 구하는 18,000,000원과 이에 대한 지연손해금을 지급할 의무가 있다고 판단함으로써 원고의 주위적 청구를 받아들이고 예비적 청구에 관하여는 나아가 판단하지 아니하였다. 그러나 임대차보증금반환채권에 대한 압류 및 전부명령이 확정되어 임차인의 임대차보증금반환채권이 집행채권자에게 이전된 경우 제3채무자인 임대인으로서는 임차인에 대하여 부담하고 있던 채무를 집행채권자에 대하여 부담하게 될 뿐 그가 임대차목적물인 주택의 소유자로서 이를 제3자에게 매도할 권능은 그대로 보유하는 것이며, 위와 같이 소유자인 임대인이 당해 주택을 매도한 경우 주택임대차보호법 제3조 제2항에 따라 전부채권자에 대한 보증금지급의무를 면하게 되므로, 결국 임대인인 피고는 전부금지급의무를 부담하지 않는다 고 보아야 할 것이다. 그럼에도 불구하고, 피고가 전부금지급의무를 부담한다고 판단하여 원고의 주위적 청구를 인용한 원심판결에는 전부명령 및 주택임대차보호법상 대항요건을 갖춘 임대차 부동산의 양도에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 위법이 있다 할 것이므로, 이 점을 지적하는 상고이유의 주장은 이유 있다. 그러므로 원심판결을 파기하고, 사건을 다시 심리·판단하도록 원심법원에 환송하기로 하여 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다. 대법관 배기원(재판장) 유지담(주심) 김용담 |
(다) 가능한 비판
첫째, 가압류의 일반적 효력과 배치된다는 비판이 가능하다. ① 가압류가 집행되면 채무자의 피압류채권에 대한 처분이 금지되고, 제3채무자도 가압류된 채무를 소멸시키는 행위를 할 수 없다. 그런데 승계긍정설에 의하면 가압류가 집행된 후에도 제3채무자(주택양도인)가 단독으로 또는 채무자(임차인)와 함께 피압류채권을 처분한 것과 같은 효과를 인정할 수밖에 없는데, 이는 채권가압류의 본질적인 효력인 처분금지효를 부정하는 것이라는 지적이 가능하다.13) ② 채권가압류에 있어서 제3채무자는 가압류의 효력발생 당시 채무자에 대하여 갖는 항변으로서만 채권자에게 대항할 수 있는데, 가압류 이후의 사정(주택양도)을 들어 가압류의 제3채무자(주택양도인)가 가압류채권자에 대해 면책주장을 할 수 있다고 한다면 이 역시 채권가압류의 일반적인 효력에 반하는 결과를 인정하는 것이 된다.
| 13) [승계긍정설의 반론] 가압류의 처분금지효는 제3채무자의 처분행위로 인하여 가압류의 대상이 소멸되어 가압류채권자에게 피해가 갈 것을 우려하여 인정되는 것인데, 승계를 인정하면 가압류의 대상인 피압류채권이 소멸되는 것이 아니라 부담의 주체만이 변경될 뿐이므로 문제가 없음. 그리고 가압류의 처분제한적 효력은 가압류채권자의 이익보호를 위해 인정되는 것이므로 채무자가 가압류의 효력에 반하는 처분행위를 한 경우라도 가압류채권자는 그 처분행위의 효력을 긍정할 수 있으므로(가압류의 처분제한의 효력은 가압류채권자의 이익보호를 위하여 인정되는 것이므로 가압류채권자는 그 처분행위의 효력을 긍정할 수도 있다는 대법원 2007. 1. 11. 선고 2005다47175 판결 참조), 가압류채권자가 처분행위에 따른 승계인을 상대로 가압류의 효력을 주장하는 것이 가압류의 효력에 반하는 것이라고는 볼 수 없음. |
| 대법원 2007. 1. 11. 선고 2005다47175 판결 [추심금][공2007.2.15.(268),275] 【판시사항】 [1] 준소비대차에 있어 기존채무와 신채무의 동일성의 의미 [2] 기존채무에 채권가압류가 마쳐진 후에 이루어진 준소비대차의 효력 [3] 가압류채무자가 가압류에 반하는 처분행위를 한 경우, 가압류채권자가 그 처분행위의 효력을 긍정할 수 있는지 여부(적극) [4] 준소비대차가 기존채권에 대한 자신의 가압류에 반하여 무효임을 전제로 기존채권에 대한 추심을 마친 가압류채권자가 이제 다시 준소비대차가 유효함을 전제로 신채권에 대한 추심을 주장하는 것이 신의칙에 반하는지 여부(적극) 【판결요지】 [1] 준소비대차는 기존채무를 소멸하게 하고 신채무를 성립시키는 계약인 점에 있어서는 경개와 동일하지만 경개에 있어서는 기존채무와 신채무 사이에 동일성이 없는 반면, 준소비대차에 있어서는 원칙적으로 동일성이 인정되는바, 이때 신채무와 기존채무의 소멸은 서로 조건을 이루어 기존채무가 부존재하거나 무효인 경우에는 신채무는 성립하지 않고 신채무가 무효이거나 취소된 때에는 기존채무는 소멸하지 않았던 것이 되고, 기존채무와 신채무의 동일성이란 기존채무에 동반한 담보권, 항변권 등이 당사자의 의사나 그 계약의 성질에 반하지 않는 한 신채무에도 그대로 존속한다는 의미이다. [2] 기존채무에 대하여 채권가압류가 마쳐진 후 채무자와 제3채무자 사이에 준소비대차 약정이 체결된 경우, 준소비대차 약정은 가압류된 채권을 소멸하게 하는 것으로서 채권가압류의 효력에 반하므로, 가압류의 처분제한의 효력에 따라 채무자와 제3채무자는 준소비대차의 성립을 가압류채권자에게 주장할 수 없고, 다만 채무자와 제3채무자 사이에서는 준소비대차가 유효하다. [3] 가압류채무자가 가압류에 반하는 처분행위를 한 경우 그 처분의 유효를 가압류채권자에게 주장할 수 없지만, 이러한 가압류의 처분제한의 효력은 가압류채권자의 이익보호를 위하여 인정되는 것이므로 가압류채권자는 그 처분행위의 효력을 긍정할 수도 있다. [4] 준소비대차에 관한 법리에 비추어 신채권의 성립은 기존채권의 소멸을 전제로 하는 것으로서, 두 채권이 법적 평가에서 완전히 동일한 채권이라고 할 수는 없다고 하더라도 적어도 같은 당사자와의 관계에서 두 채권이 동시에 양립할 수는 없는바 가압류채권자가 이미 위 준소비대차가 기존채권에 대한 자신의 가압류의 효력에 반하는 것으로 ‘가압류채권자에 대한 관계에서는 무효’임을 전제로 하여 신채권이 공제되지 않은 기존채권 전액에 대한 추심을 마친 경우, 가압류채권자가 이번에는 위 준소비대차가 채무자와 제3채무자 사이에서는 유효하므로 ‘가압류채권자에 대한 관계에서도 유효’함을 전제로 하여 신채권에 대한 추심을 주장하는 것은 금반언 내지 신의칙에 반하여 원칙적으로 허용될 수 없다. 【참조조문】 [1] 민법 제500조, 제605조 [2] 민법 제605조, 민사집행법 제276조 [3] 민사집행법 제276조 [4] 민법 제2조, 제605조 【참조판례】 [1] 대법원 1989. 6. 27. 선고 89다카2957 판결(공1989, 1159) 대법원 2003. 9. 26. 선고 2002다31803, 31810 판결(공2003하, 2067) 【전 문】 【원고, 상고인】 금호3차직장주택조합 (소송대리인 변호사 구충서) 【피고, 피상고인】 주식회사 대우건설 (소송대리인 법무법인 태평양 담당변호사 강용현외 1인) 【원심판결】 서울고법 2005. 7. 19. 선고 2004나58330 판결 【주 문】 상고를 기각한다. 상고비용은 원고가 부담한다. 【이 유】 상고이유(상고이유서 제출기간이 경과한 후에 제출된 상고이유보충서의 기재는 상고이유를 보충하는 범위 내에서)를 본다. 1. 상고이유 제1점에 대하여 원심판결 이유에 의하면 원심은, 원고가 압류 및 추심명령을 받은 채무자 우이지역주택조합, 우이제1지역주택조합(이하 ‘소외 조합들’이라 한다)의 제3채무자 피고에 대한 이자차액가지급금 명목의 대여금 채권의 존재에 관하여, 이에 부합하는 증거인 갑 제6호증(조합정산동의서) 중의 소외 조합들의 대여금 항목에는 피고에 대한 이자차액가지급금 152,264,524원이 계상되어 있을 뿐인데, 이것만으로 그 채권이 있다고 인정하기에 부족하고 달리 이를 인정할 증거가 없으므로, 원고가 위 채권에 대하여 추심명령을 받았다고 하더라도 이는 존재하지 않는 채권에 대한 것으로 무효라고 판단하였다. 추심금 소송에 있어서 피추심채권의 존재는 요건사실로서 그 입증책임은 원고에게 있다고 할 것인데, 원고가 상고이유에서 내세우고 있는 갑 제7호증의 1~4, 갑 제8호증의 1~8의 각 기재에 의하면, 위 갑 제6호증의 조합정산동의서에 첨부된 소외 조합들의 대차대조표와 대여금 명세서는 소외 조합들이 해산을 함에 있어서 외부감사인인 안건회계법인이 작성한 감사보고서의 일부임은 인정할 수 있으나, 이는 오로지 소외 조합들이 제출한 자료만을 토대로 작성된 것일 뿐 아니라 그 기재만으로는 위 이자차액가지급금 명목의 대여금 채권을 언제 어떻게 어떤 조건으로 대여하였는지 등을 전혀 알 수 없어 위 채권을 특정조차 할 수 없고 달리 피추심채권의 존재를 뒷받침할 객관적인 자료는 전혀 없으므로, 위 원심의 조치는 정당한 것으로 수긍할 수 있고, 따라서 원심이 채증법칙에 위배하였거나 입증책임에 관한 법리를 오해하여 사실을 잘못 인정하였다고 다투는 이 부분 상고이유의 주장은 이유 없다. 2. 상고이유 제2점에 대하여 기록에 의하여 검토하여 보면, 피고는 제1심에서의 2004. 5. 17.자 준비서면 및 원심에서의 2005. 4. 22.자 준비서면 등에서, 2002. 8. 30.자 집행공탁 등으로 원고가 피고를 상대로 제기한 서울중앙지방법원 2003가합5707호 추심금 소송에서 추심대상으로 인정된 돈을 모두 변제함으로써, 거기에 포함된 이 사건 대여금 10억 원도 변제하였다는 취지의 주장을 하였음이 명백하므로, 원심판결에 피고가 주장하지도 않은 항변사실을 인정한 변론주의 위배의 잘못이 있다고 다투는 이 부분 상고이유의 주장은 받아들일 수 없다. 3. 상고이유 제3점에 대하여 준소비대차라고 함은 당사자 쌍방이 소비대차에 의하지 아니하고 금전 기타의 대체물을 지급할 의무가 있는 경우에 당사자가 그 목적물을 소비대차의 목적으로 할 것을 약정함으로써 성립하는 계약인바, 기록과 원심판결에 나타난 소외 조합들과 피고 사이의 공사도급계약상 분양대금 관리에 관한 약정의 내용, 위 약정에 따른 소외 조합들의 피고에 대한 일반분양대금 정산채권에 대하여 원고가 한 채권가압류의 내용 및 소외 조합들과 피고가 위 약정에 따른 일반분양대금 정산채무 중 10억 원을 대여금으로 전환한 경위 등 제반 사정을 참작하여 보면, 특히 피고가 소외 조합들에게 보낸 ‘피고 명의로 보관 중인 조합자금 임시 사용요청’이라는 공문(을 제1호증)에서 “당사가 보관하고 있는 조합자금 중 금호조합(원고)에 지급하여야 할 탈퇴환불금은 현재 소송 진행 중으로 실 집행일까지 오랜 시간이 소요될 것으로 예상되는 바 당사에서 이중 일부를 아래와 같은 조건으로(금액 10억 원, 이자 연 9%, 변제기는 소외 조합들의 지급요청시까지) 임시 사용코자 한다.”고 함으로써, 원고의 위 채권가압류의 대상이 된 ‘피고가 소외 조합들에 대하여 이미 부담하고 있는 일반분양대금 정산채무’ 중 일부인 10억 원을 소비대차의 목적으로 하여 ‘대여금채무’로 전환할 것을 청약하였고, 소외 조합들이 이를 승낙함으로써 합의가 이루어져 피고가 소외 조합들의 일반분양대금을 관리하는 피고 명의의 계좌에서 10억 원을 인출한 점에 비추어 볼 때, 이 사건 대여금 10억 원의 채권채무관계의 성립에 대한 당사자의 의사는 일반분양대금 정산채무와 별개로 새로이 대여금채무를 성립시켜 별개로 존속시키려는 의사가 아니라, 일반분양대금 정산채무 중 10억 원을 소비대차로 발생원인을 변경시키는 준소비대차계약을 체결하려는 의도임이 분명하게 나타나므로, 원심이 같은 취지에서, 소외 회사들과 피고 사이에 이 사건 대여금 10억 원에 관하여 준소비대차 약정이 있었다고 인정한 조치는 정당한 것으로 넉넉히 수긍할 수 있다. 나아가 이러한 원심의 판단에는 이 사건 대여금 10억 원의 출처가 일반분양대금이 아니라 이와는 별개인 조합원분양대금이라는 원고의 주장을 배척하는 취지가 포함되었다고 할 것이다. 따라서 원심이 준소비대차 약정을 인정한 조치에 채증법칙 위배로 인한 사실오인, 당사자의 의사해석에 관한 법리오해 내지 원고의 주장에 대한 판단유탈 등의 위법이 있다고 다투는 이 부분 상고이유의 주장은 이유 없다. 4. 상고이유 제4점에 대하여 준소비대차는 기존채무를 소멸하게 하고 신채무를 성립시키는 계약인 점에 있어서는 경개와 동일하지만 경개에 있어서는 기존채무와 신채무 사이에 동일성이 없는 반면, 준소비대차에 있어서는 원칙적으로 동일성이 인정된다는 점에서 차이가 있는 것인바( 대법원 1989. 6. 27. 선고 89다카2957 판결, 2003. 9. 26. 선고 2002다31803, 31810 판결 등 참조), 이때 신채무와 기존채무의 소멸은 서로 조건을 이루어, 기존채무가 부존재하거나 무효인 경우에는 신채무는 성립하지 않고 신채무가 무효이거나 취소된 때에는 기존채무는 소멸하지 않았던 것이 되는 것이고, 기존채무와 신채무의 동일성이란 기존채무에 동반한 담보권, 항변권 등이 당사자의 의사나 그 계약의 성질에 반하지 않는 한 신채무에도 그대로 존속한다는 의미라고 할 것이다. 그렇다면 앞서 본 바와 같은 소외 회사들과 피고 사이의 준소비대차 약정에 의하여 일반분양대금 정산채무(이하 ‘기존채무’라 한다)는 10억 원의 범위에서 소멸하고 대여금채무(이하 ‘신채무’라 한다)가 성립되었다고 할 것인데, 그에 앞서 원고가 기존채무에 대하여 채권가압류를 마친 이 사건에서 위 준소비대차 약정은 가압류된 채권을 소멸하게 하는 것으로서 원고의 채권가압류의 효력에 반한다고 할 것이므로, 가압류의 처분제한의 효력에 따라 소외 조합들과 피고는 위 준소비대차의 성립을 가압류채권자인 원고에게 주장할 수는 없고, 다만 소외 조합들과 피고 사이에서는 유효하다고 볼 수 있을 따름이라고 할 것이다. 이러한 법리에 비추어 보면, 위 준소비대차 약정이 이루어졌다고 하더라도 이는 피압류채권인 기존채무를 소멸시켜 그 가치를 감소시키는 행위가 아닐뿐더러 원칙적으로 기존채무와 신채무의 동일성이 유지되는 것이므로 위 준소비대차 약정이 원고의 가압류의 효력에 저촉된다고 할 수 없어 원고와의 관계에서도 유효한 것이라는 원심의 판단과, 기존채무와 신채무가 병존한다는 전제 아래 원고가 이 사건 추심금 소송으로 구하는 10억 원의 대여금채권(신채무)과 이미 전액 추심을 마친 일반분양대금 정산채권(기존채무)은 실질적으로 동일한 것이므로 피고가 2002. 8. 30. 기존채무에 대한 집행공탁을 함으로써 신채무도 함께 소멸하였다고 본 원심의 판단은 잘못이라 하겠다. 따라서 이점을 지적하여 위와 같은 원심의 조치에 준소비대차 또는 가압류의 효력에 관한 법리오해 내지 이유모순 등의 위법이 있다고 다투는 상고이유 제4점의 논지는 이유 있다. 다만, 아래 상고이유 제5점에서 보는 바와 같이, 원고가 기존채무와 신채무를 각각 추심하는 것은 신의칙에 반한다는 원심의 예비적 판단이 정당한 이상, 신채무 10억 원 원금에 대한 원고의 추심권 행사를 부정한 원심의 조치는 결과에 있어서는 정당하므로, 원고의 상고이유 제4점에서 지적하는 바와 같은 원심의 잘못이 판결 결과에 영향을 미쳤다고는 할 수 없어 결국 원심을 파기할 사유가 되지는 아니한다. 5. 상고이유 제5점에 대하여 가압류채무자가 가압류에 반하는 처분행위를 한 경우 그 처분의 유효를 가압류채권자에게 주장할 수 없는 것이지만, 이러한 가압류의 처분제한의 효력은 가압류채권자의 이익보호를 위하여 인정되는 것으로서 가압류채권자는 그 처분행위의 효력을 긍정할 수도 있다고 할 것이므로, 이자의 약정이 없는 일반분양대금 정산채권보다 이자의 약정이 있는 준소비대차에 의한 대여금채권을 주장하는 것이 가압류에 이은 압류 및 추심채권자인 원고에게 더 유리한 이 사건에서, 원고가 일반분양대금 정산채권 쪽을 선택하지 않고 위 준소비대차의 효력을 긍정하여 이자가 포함된 대여금채권에 대한 압류·추심을 하는 것은 얼마든지 허용된다 할 것이다. 그러나 앞서 본 준소비대차에 의한 법리에 비추어 보면, 10억 원의 대여금채권의 성립은 일반분양대금 정산채권의 소멸을 전제로 하는 것으로서, 두 채권이 법적 평가에서 완전히 동일한 채권이라고 할 수는 없다고 하더라도 적어도 같은 당사자와의 관계에서 두 채권이 동시에 양립할 수는 없는 채권이라 할 것인데, 이 사건에서 원고는 이미 위 준소비대차가 기존채무에 대한 자신의 가압류의 효력에 반하는 것으로 ‘원고에 대한 관계에서는 무효’임을 전제로 하여 위 대여금 10억 원이 공제되지 않은 일반분양대금 정산채권 전액에 대한 추심을 마쳤음은 당사자 사이에 다툼이 없는데, 원고가 이번에는 위 준소비대차가 자신의 가압류에도 불구하고 소외 조합들과 피고 사이에서는 유효하므로 ‘원고에 대한 관계에서도 유효’함을 전제로 하여 이 사건 대여금 채권에 대한 추심을 주장하는 것은 금반언 내지 신의칙에 반하여 원칙적으로 허용될 수 없다고 하지 않을 수 없고, 다만 이미 행한 추심의 대상에 포함되지 아니한 이 사건 대여금채권이 유효할 경우의 이자에 관한 부분에 대한 추심만 허용될 수 있다고 하겠다. 따라서 이미 추심을 마친 일반분양대금 정산채권과 이 사건 대여금채권이 동일하다고 할 수 없으므로 원고가 이를 각각 추심하는 것이 당연한 권리행사일 뿐 신의칙에 반하는 것이 아닌데도 이를 신의칙 위반이라고 예비적으로 판단한 원심의 조치에 신의칙에 관한 법리오해의 위법이 있다고 다투는 이 부분 상고이유의 주장은 이유 없다. 6. 상고이유 제6점에 대하여 이 사건에서 원고는 청구취지로서 이 사건 대여금 원금 10억 원과 그에 대한 연 9%의 약정이자 내지 연 20%의 법정이자를 구하였을 뿐, 기발생이자에 대한 지연손해금은 구한 바 없으므로, 원심의 조치에 기발생이자에 대한 지연손해금을 인정하지 아니한 법리오해 내지 판단유탈의 위법이 있다고 다투는 이 부분 상고이유의 주장도 받아들일 수 없다. 7. 결 론 따라서 상고를 기각하고, 상고비용은 패소자가 부담하기로 하여 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다. 대법관 전수안(재판장) 고현철 양승태(주심) 김지형 |
둘째, 주택양수인이 자력이 없으면 가압류채권자가 피해를 입을 수 있다는 비판이 가능하다. 임차주택에 선순위의 담보권이 있어 임차인의 우선변제권이 실익이 없는 경우도 있는데, 만약 주택양도인이 임차주택 외에 다른 재산이 많아 자력이 충분하고, 반면 임차주택을 양수한 주택양수인이 다른 자력이 없고 임차주택에 선순위의 담보권이 설정되어 있다면 가압류채권자는 제3채무자의 승계로 인하여 집행에 불이익을 받게 된다는 것이다.14)
| 14) [승계긍정설의 반론] 예외적, 우연적인 사정에 불과함. 위의 논리에 따른다면 주택양수인의 자력이 주택양도인보다 적으면 임차인이 피해를 입을 수 있으므로 임차주택의 양도 자체가 금지되어야 할 것임. 그리고 가압류채권자 스스로 승계인을 상대로 청구를 함에 대해 가압류채권자의 보호를 들어 청구를 부인함은 부당. |
셋째, 선의의 주택양수인의 보호문제가 있다. 임차보증금반환채권이 가압류된 사실을 모르고 임차인에게 임대차보증금을 반환한 주택양수인에게 가압류의 효력을 유지시켜 추심명령을 얻은 가압류채권자에게 이중지급을 하게 하는 것은 가혹하다는 것이다. 이에 대해 승계긍정설은 “민법 제470조의 채권의 준점유자에 대 변제를 이용하면 선의의 주택양수인이 보호될 수 있다.”는 반론을 할 수 있겠으나 채권의 준점유자에 대한 변제가 성립할 수 있는 것인지 자체에 의문이 있다. 만약 성립할 수 없다면 선의의 주택양수인에게 가혹한 결과가 발생하게 되고, 성립할 수 있다면 가압류채권자는 주택양도인은 물론이거니와 주택양수인에게도 청구를 할 수 없게 되므로, 가압류채권자의 보호를 위하여 승계를 긍정하여야 한다는 승계긍정설의 주장과 달리 승계부정설보다 가압류채권자에게 불리한 결과(가압류소멸설과 같은 결과)가 된다.15)
| 15) [승계긍정설의 재반론] 선의의 주택양수인의 보호문제는 주택양도인이 가압류 사실을 주택양수인에게 알리지 않고 임차주택을 양도한 예외적인 경우에만 문제가 되는 것이어서 정상적인 양도에서는 하등 문제가 되지 않음. 채권의 준점유자에 대한 변제의 성립은 가능하므로, 주택양수인이 선의, 무과실인 경우에 한하여 주택양수인을 보호하면 됨. 채권자가 피해를 보더라도 법이 민법 제470조를 두고 있는 이상 이는 불가피함. |
넷째, 가압류채권자를 보호할 필요가 있는지 의문이 생길 수 있다. 가압류채권자는 주택소유관계를 조사하여 소유권변동이 있으면 주택양수인을 제3채무자로 하여 가압류결정을 받을 수 있으므로,16) 이러한 채권보전행위를 방치한 가압류채권자를 보호할 필요성이 크지 않다는 것이다.17)
| 16) 이 사건에서는 원고가 소유권변동을 주시하고 있었다면 피고의 소유권취득일인 2007. 8. 2.부터 보증금반환일인 2007. 10. 10.까지 사이에 피고를 상대로 임차보증금반환채권 가압류를 다시 할 수 있었을 것임. 17) [승계긍정설의 반론] 가압류채권자에게 임차주택의 소유권 변동 여부를 항상 조사·감독해야 할 의무가 있다고 볼 근거가 없음 |
(2) 승계부정설
(가) 견해의 요지
임차주택의 양도로 인한 임대인지위의 승계는 특정승계이므로, 임차보증금반환채권가압류의 제3채무자의 지위까지 주택양수인에게 승계되는 것은 아니고, 여전히 주택양도인이 채권가압류의 제3채무자로 남아 있다.
(나) 논거
첫째, 가압류채권자에 대한 관계에서 피압류채권의 승계는 특정승계이다. 채권가압류결정의 효력발생 후 제3채무자가 변경된 경우, 종전의 제3채무자의 지위가 상속, 합병 등에 따라 포괄적으로 승계되는 경우에 한하여 승계인에 대해 가압류의 효력이 유지된다. 주택임대차보호법에 따른 주택양수인의 임대인의 지위 승계를 당사자의 사망, 합병 등과 같은 정도의 승계, 즉 포괄승계로는 볼 수 없다.
사망, 합병 등의 경우에는 피승계인이 더 이상 존속하지 않게 되므로 가압류의 효력을 승계인에게 미치게 함이 불가피하지만, 임차주택의 양도에 있어서는 주택양도인이 여전히 법인격 있는 주체로 남아 있으므로 가압류의 효력을 변질시키면서까지 승계를 긍정해야 할 필연적인 이유가 없다. 주택임대차보호법의 임대인 지
위 승계규정은 주택임대차보호법이 제정된 후 임차인의 대항력의 내용에 대한 논의가 분분하자 입법을 통해 그 내용을 명확히 하고자 신설된 규정이므로, 임대인의 지위의 포괄승계가 인정된다면 임차인에 한정하여야 한다. 따라서 이 사건 가압류결정은 가압류의 당사자가 아닌 제3자인 주택양수인에게 효력을 미치지 못한다고 보아야 한다.
둘째, 실체법과 집행법은 준별되어야 한다. 승계긍정설은 실체법상 채무자의 지위이전이 있으면 가압류의 제3채무자의 지위이전도 이에 따라 생긴다는 것인데, 양자는 엄격히 구분되어야 한다. 임차주택의 양도로 주택양도인이 임차인에 대하여 임차보증금반환채무를 부담하지 않게 되는 것은 실체법상의 효력에 불과하다. 그로써 바로 집행법상 주택양도인이 가압류채권자에 대한 제3채무자로서의 의무를 면하게 된다는 논리가 성립할 수는 없다.
(다) 가능한 비판
첫째, 주택임대차보호법의 승계의 성격은 특정승계가 아니라 포괄승계라는 비판이 가능하다(승계긍정설). 임대인의 지위 전체가 일괄하여 주택양수인에게 이전한다면, ‘가압류가 취소되지 않는 이상 임차인에게 임대차보증금을 반환해서는 안 될 임대인의 지위(=채권가압류의 제3채무자의 지위)’도 함께 포함해서 이전된다고 보아야 한다는 것이다.
둘째, 주택양도인이 이중지급의 피해를 입게 될 우려가 있다. 통상 임차주택의 양도 시 임대인의 지위가 이전됨을 상정하여 부동산의 가액에서 임대차보증금을 공제하고 매매대금을 수령하는 것이 일반적이다. 그런데 승계부정설은 주택양도인이 가압류채권자인 원고에게 (주택양도인이 보유하지도 않는) 임대차보증금 상당액을 지급할 것을 인정하고 있다. 이에 따르면 주택양도인이 이중으로 손실을 입게 되는 셈이 되는데, 이는 거래당사자들의 관념에도 반하고 임대차관계에서 완전히 탈퇴한 것으로 알고 있던 주택양도인에 대한 불의타가 될 수도 있다.
승계부정설에 따른다면 주택양도인은 가압류채권자로부터 추심을 당한 후, 18) 아직 주택양수인이 임대차보증금을 반환하지 않았다면, 주택양수인을 상대로 부당이득반환청구를 할 수밖에 없는데, 주택양수인이 명도와의 동시이행 항변을 할 경우, 주택양수인과 임차인을 공동피고로 하여 복잡한 형태의 소송을 진행할 수밖에 없다. 만약 주택양수인이 임대차보증금을 반환했다면, 주택양도인은 임차인을 상대로 부당이득반환청구를 할 수밖에 없다(임차인이 무자력이라면 집행불능이 될 것임).
| 18) 추심금 소송에서 임대인은 연체차임이나 원상복구비용 등을 공제한 나머지 임대차보증금만 반환하면 되는 것인데, 임대차관계에서 탈퇴한 주택양도인으로 하여금 이를 파악하여 추심금 소송에서 공제주장을 하도록 요구하는 것도 무리라고 하겠음(공제할 부분이 있음에도 주택양도인이 공제주장을 하지 않고 임대차보증금 전액의 추심에 응했다면 후에 주택양수인을 상대로 같은 금액의 반환을 구할 수 없을 것임). |
셋째, 임차주택의 양도를 어렵게 한다. 주택양도인이 위와 같은 결과를 피하려면 주택양수인에게 임차보증금반환채무를 승계시키지 않는 조건으로 임대차보증금을 공제하지 않고 매매를 할 수밖에 없을 것인데, 주택임대차보호법상 승계규정이 강행법규인 이상 이런 조건으로 임차주택을 양수할 사람은 찾기가 쉽지 않을 것이다.
넷째, 가압류채권자가 우선변제권을 상실하게 된다. 대항력 없는 임차인의 경우라면 어차피 주택양도인의 자력과 신용에 따라 집행의 실효성 여부가 담보되는 것이므로 임차주택의 양도 후에도 가압류의 제3채무자를 주택양도인으로 유지하는 것이 그리 부당하지 않다. 그러나 주택임대차보호법상 대항력 있는 임차인은 임대차보증금의 반환에 관하여 임차주택 및 그 대지에 대한 우선변제권을 갖고 있고, 이 때문에 주택양수인에게 임대인의 지위를 승계시켜도 임차인에게 불이익이 발생하지 않는 것인데, 이는 임차보증금반환채권을 가압류한 채권자에게도 마찬가지여야 한다. 그런데 승계부정설과 같이 원고로 하여금 주택양도인에게만 청구를 할 수 있도록 하는 것은, 가압류채권자가 갖고 있었던 우선변제권을 상실시키는 것이 되어 가압류채권자를 부당하게 불리한 위치에 놓이게 한다(만약 주택양도인이 자력이 없으면 집행불능이 될 것임).
다섯째, 실체법과 집행법을 준별할 사안이 아니라는 지적도 가능하다. 주택임대차보호법은 실체법으로서의 성격뿐 아니라 집행법으로서의 성격도 함께 갖고 있다고 볼 수 있고(보증금의 우선변제권 등), 주택임대차보호법에 가압류의 효력에 관한 명시적인 규정은 없는 이상, 주택임대차보호법을 특별히 제정한 취지에 비추어 주택임대차보호법과 조화되는 법률해석과 상반되는 법률해석이 병존할 수 있는 경우라면 조화로운 법률해석을 택함이 바람직하다고 볼 수도 있다. 주택임대차보호법이 주택양도인을 임대차관계에서 완전히 탈퇴시킴에 반하여 승계부정설은 주택양도인을 여전히 임대차관계에 묶어둠으로써 일반의 거래관념과 거래현실에 부합하지 않는 복잡한 문제들을 발생하게 할 우려가 크다는 것이다.
(3) 가압류소멸설
(가) 견해의 요지
주택양수인의 지위 승계는 특정승계이므로 주택양수인에게는 가압류의 효력이 미치지 않는다(=승계부정설). 또한 임차주택의 양도로 채권가압류결정의 피압류채권이 소멸하였기에 채권가압류결정이 실효되었고, 따라서 주택양도인에게도 가압류의 효력이 미치지 않는다.
(나) 논거
첫째, 임차주택의 양도로 인한 임대인지위의 승계는 특정승계로 보아야 한다(승계부정설의 첫 번째 논거 참조).
둘째, 실체법과 집행법은 준별되어야 한다(승계부정설의 두 번째 논거 참조).
셋째, 임차주택의 양도로 이 사건 채권가압류결정은 효력을 상실한다고 보아야 한다. 채권가압류는 제3채무자의 가압류채권의 발생원인인 기본적 법률관계에 대한 처분까지 구속하는 효력은 없으므로 제3채무자의 처분이 가능하다. 주택임대차보호법상 대항력을 갖춘 임차인이 있는 임차주택의 경우, 소유권이전으로 주택양수인이 임대인의 지위를 승계하면 임차보증금반환채무도 부동산의 소유권과 결합하여 일체로서 주택양수인에게 이전되고, 따라서 주택양도인의 임차보증금반환채무는 소멸되므로 이를 대상으로 한 채권가압류결정도 실효된다.
(다) 가능한 비판
첫째, 주택임대차보호법의 승계의 성격을 포괄승계로 보는 견해가 가능하다.
둘째, 기본적 법률관계의 처분이 가능하다는 주장에 대한 다음의 반론이 가능하다. 채권가압류가 기본이 되는 법률관계의 처분까지 금하는 것은 아님은 앞서 본 것처럼 타당하다. 따라서 일회적 법률관계의 경우, 예를 들어 매매계약에 기한 매도인의 매수인에 대한 매매대금채권을 가압류하였다고 하더라도, 매도인과 매수인은 정당한 사유가 있으면19) 기본적 법률관계인 매매계약을 해제할 수 있고, 이로써 가압류채권자에게 대항할 수 있다. 그리고 계속적 법률관계의 경우에도, 예를 들어 고용계약에 기한 피용자의 사용자에 대한 급여채권을 가압류하였다고 하더라도, 정당한 사유가 있으면 피용자는 퇴직할 수 있고, 사용자도 해고를 할 수 있다. 즉 기본적 법률관계인 고용계약의 해지로써 가압류채권자에게 대항할 수 있다.20)
| 19) 법정해제가 가능함에는 이견이 없고, 임의해제가 가능한가에 관하여는 견해의 대립이 있으나 이 사건의 쟁점은 아님. 20) 다만 기존에 가압류가 이미 집행된 부분까지 무효로 되는 것은 아님 |
하지만 위의 법리는 이 사건과 같이 임대인이 임차인으로부터 이미 임대차보증금을 지급받았고, 임대차계약이 종료되면 이를 반환할 의무가 있는 경우에 적용될 수 있는 것이 아니라고 보아야 한다. 임대인과 임차인 사이의 임대차계약이 종료되면 임차보증금반환채권의 변제기가 도래하게 되는 것일 뿐이어서 이 사건과 같은 사안은 임대차계약의 종료를 들어 가압류채권자에게 대항할 수 있는 사례가 아니다.
셋째, 임차주택의 양도로서 가압류의 효력이 소멸한다면, 임차주택의 임의양도는 가압류채권자를 해하는 것이 되므로 주택양도인은 가압류채권자에 대하여 그 사유로서 대항할 수 없다고 보아야 한다는 비판이 가능하다.
넷째, 가압류소멸설에 의하면 가압류의 제3채무자가 타인에게 임차주택을 양도하기만 하면 채권가압류가 무효가 되는 결과가 발생하므로, 제3채무자의 의사에 의해 채권가압류의 효력을 무력화시킬 수 있다는 셈이 된다. 그렇다면 임차보증금반환채권 가압류에서 “대항력 있는 임대차”의 임차보증금반환채권에 대한 가압류의 효력이 “대항력 없는 임대차”보다 더 약한 결과가 되어 버린다. 결국 주택임대차보호법 제3조 제3항이 채무자나 제3채무자에게 임차보증금반환채권의 가압류집행을 무효화시킬 수 있는 권한을 부여한 셈이 되므로 부당하다는 비판이 가능하다.
나. 학설과 판례의 입장
이 쟁점에 관한 대법원판결은 존재하지 않고, 국내 법학자들의 논의도 찾아보기 어려우며, 민일영 대법관 저술의 “경매와 임대차”에 승계긍정설과 같은 견해가 나와 있을 뿐이다.21)
| 21) 민일영, 경매와 임대차, 박영사(2009), 207, “임차주택이나 상가건물의 양수인이 임대인의 지위를 승계하기 때문에 종전 임대인은 임대차보증금반환의무를 면하게 되며, 양수인만이 반환의무를 진다는 판례 이론에 의할 경우에는 임대차보증금반환청구권이 제3자에 의하여 가압류된 상태에서 주택이나 상가건물이 양도되었다 하더라도 가압류채권자는 양수인에 대하여만 가압류의 효력을 주장할 수 있다고 보아야 할 것이다. 종전 임대인은 이제 더 이상 보증금을 반환하여야 할 지위에 있지 아니하기 때문이다. 결국 이 경우에는 채권가압류의 효력이 주택임대차보호법이라는 특별법에 의하여 변질되는 셈이다.” |
다. 소결
위의 3가지 견해들 중 어느 견해를 취하는가에 따라 가압류채권자, 주택양도인, 주택양수인에게 미치는 영향이 달라지게 된다. 이는 특히 임차인이 임대차보증금반환채권의 가압류 사실을 숨기고 마치 자신이 임대차보증금을 받을 정당한 권한이 있는 것처럼 꾸며 주택양수인으로부터 임대차보증금을 지급받은 경우에 발생하게 된다.
이때 승계긍정설에 의하면 가압류채권자가 두텁게 보호될 수 있으나 주택양수인이 불측의 피해를 입을 우려가 있다. 승계부정설에 의하면 가압류채권자가 상당 정도 보호받을 수 있으나, 주택양도인이 불측의 피해를 입을 수 있다. 가압류소멸설에 의하면 가압류채권자는 보호받기 어려우나, 주택양도인과 주택양수인은 피해를 입지 않게 되어 있다.
따라서 누가 우선적으로 보호받아야 하는가 또는 누가 피해를 감수함이 합당한가의 관점으로 이 문제에 접근할 수 있을 것이고, 다수의견과 반대의견도 이 점에 대해 여러 지적을 하고 있지만, 다수의견과 반대의견의 대립은 더 근본적인 문제, 즉 주택임대차보호법 제3조 제3항의 임대인의 지위승계의 성격이 무엇인가에 관한 것으로 볼 수 있다. 비록 다수의견이 ‘포괄승계’라는 용어를 사용하고는 있지 않지만, 이는 결국 임대차보호법의 적용대상인 임차주택의 양도에 ‘포괄승계’의 효력을 인정할 것인지, 아니면 ‘특정승계’의 효력을 인정할 것인지의 문제가 아닌가 싶다.
이 점에서 다수의견에 대한 보충의견에 나온 아래 판시는 이 사건에 대한 근본적인 접근방법을 정확하게 지적하고 있다고 하겠다.
“반대의견은 다수의견에 따를 경우 임차주택 양수인이 불측의 손해를 입을 우려가 크다는 것을 특히 강조한다. 양도인을 제3채무자로 하여 임차보증금반환채권에 관한 가압류가 이루어진 경우에 이를 모르고 그 주택을 양수하거나 경매에 의하여 소유권을 취득한 양수인은 예상하지 못한 손해를 입을 수 있다는 것이다. 위와 같은 지적에 수긍이 가는 측면이 없는 것은 아니다. 그러나 이 문제는 임차인이 임차보증금반환채권이 가압
류된 사실을 숨기고 양수인으로부터 임대차보증금을 반환받아 간 경우에 생기는 전형적인 이익충돌의 장면에서 가압류채권자와 양도인, 양수인의 제3자 관계에서 누구로 하여금 임차인의 무자력 등으로 인한 위험을 부담하도록 할 것이냐에 관한 선택의 문제인 동시에, 어느 쪽을 선택하는 것이 법체계에 더 부합하느냐에 관한 문제이다.
임차보증금반환채권이 가압류된 사실을 모르고 임차인에게 보증금을 반환한 경우에 그 양수인도 선의이지만, 주택임대차보호법에 의하여 임차주택의 소유자가 바뀌더라도 임차보증금반환채권에 대한 집행은 확보되어 있다고 믿은 가압류채권자 또한 선의라고 할 수 있다. 따라서 그 임대차보증금을 받아가 버린 임차인의 무자력 등으로 그로부터 상환을 받을 현실적 가능성이 없는 경우에 당연히 양수인을 우선적으로 보호하여야 한다고 할 필연적인 이유는 없다. 때문에 다수의견은 이 경우 주택임대차보호법이 임차주택이 양도된 경우에 임대인의 지위는 포괄적으로 주택양수인에게 이전된다고 규정하고 있어 결국 법률의 규정에 의한 계약상 지위의 이전이 일어나는 이상, 거기에 포섭되어 있는 임차보증금반환채무자의 지위, 나아가 그에 대한 가압류의 제3채무자의 지위도 양수인에게 이전하는 것으로 새기는 것이 현행법의 규범체계에 부합한다고 새기는 것뿐이다.
임차주택이 양도된 경우 양도인은 종전 임대차계약관계에서 완전히 이탈하고 양수인만이 당사자가 되도록 한 주택임대차보호법의 입법태도가 과연 모든 경우에 타당한 것이냐에 관하여는 논의가 있을 수 있지만, 이는 어디까지나 입법론적인 문제일 뿐 해석론의 영역을 벗어난다. 법이 그렇게 규정한 이상 임차주택이 양도되면 그 임대인의 지위는 전적으로 양수인에게 이전하며, 그에 앞서 이루어진 임차보증금반환채권에 대한 가압류 사실을 모르고 임차인에게 지급함으로 인한 위험을 양수인이 부담하게 되는 것은 그와 같은 법률규정의 적용에 의한 결과적 현상일 따름이다. 양수인으로서는 자신의 의사와는 무관하게 임차보증금반환채무를 승계하고 그 승계에 따른 위험을 감수하여야 하므로, 그 보증금을 반환할 때 이를 정당하게 수령할 수 있는 사람이 누구인지를 살펴보고 반환하여야 하며, 그에게 이러한 것을 요구한다고 하여 부당하다고 할 것은 아니다. 그것은 본질적으로 주택임대차보호법의 당부와도 직결되는 문제인 것이다.”
주택임대차보호법 제3조 제3항은 같은 조 제1항이 정한 대항요건을 갖춘 임대차의 목적이 된 임차주택의 양수인은 ‘임대인의 지위를 승계한 것으로 본다’고 규정하고 있다. 이 승계의 효과에 관하여 ‘양수인은 주택의 소유권과 결합하여 임대인의 임대차 계약상의 권리·의무 일체를 그대로 승계하며, 그 결과 양수인이 임차보증금반환채무를 면책적으로 인수하고, 양도인은 임대차관계에서 탈퇴하여 임차인에 대한 임차보증금반환채무를 면하게 된다’는 것이 통설과 판례의 확고한 입장이다.
따라서 승계긍정설과 같이, 주택임대차보호법의 적용대상인 임차보증금반환채권이 가압류된 경우, 임대차계약상 임대인의 지위와 채권가압류의 제3채무자의 지위(즉, 가압류채무자인 임차인에게 임차보증금반환채무를 부담하는 자)의 지위는 불가분이어서, 임차주택의 양도가 있으면 임대인의 지위 승계와 더불어 제3채무자의 지위 승계도 함께 일어나게 된다고 하면 주장의 당부를 떠나 논리적으로 일관된 이론구성을 할 수 있다.
이에 반하여 승계부정설을 취할 경우에는 임차주택의 양도에 상대적인 효력을 부여할 수밖에 없다. 즉 임차주택의 양도가 있으면, ① 주택양도인, 주택양수인, 임차인 사이에서는 임대인의 지위승계가 이루어지고 따라서 주택양수인이 임대인이 되지만, ② 주택양도인, 가압류채권자의 사이에서는 가압류의 처분금지효에 따라 주택양도인은 자신이 임차보증금반환채무를 부담하는 임대인이 아님을 주장할 수 없어 여전히 임대인으로 간주된다는 식의 상대적(이원적) 이론구성을 할 수밖에 없다.
마지막으로 가압류소멸설도 임차주택의 양도로 임대인의 지위승계가 이루어진다고 보고 있으나, 임차주택의 양도로 인하여 가압류의 제3채무자의 지위는 주택양도인에게 잔존하지 않고 주택양수인에게 승계되지도 않으며, 가압류의 효력 상실과 더불어 함께 소멸해버린다고 주장한다. 가압류소멸설의 주장과 같이 임차주택의 양도로 제3채무자의 지위 자체가 소멸된다면, 임대인의 지위와 제3채무자의 지위 간의 관계(이들이 불가분인지 가분인지 등)가 문제가 되지 않으므로, 이론상 가장 간단명료하다고 볼 수 있다. 그러나 문제는 가압류소멸설에 의하면 임대차보증금반환채권에 대하여 가압류가 집행되더라도 그 소유자가 제3자에게 주택을 양도하기만 하면(임차주택의 양도에 가압류채권자의 승낙이나 통지 등은 전혀 필요 없다) 가압류가 바로 소멸하게 된다는 것이다. 따라서 가압류의 제3채무자의 일방적인 의사에 의하여 또는 가압류의 제3채무자와 가압류채무자(임차인) 사이의 의사합치만 있으면 얼마든지 손쉽게 가압류의 효력을 무력화시킬 수 있게 된다.
주택임대차보호법 제3조 제3항의 ‘임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다’는 문장만으로 주택임대차보호법이 위 견해들 중 어느 하나를 채택한 것이라고는 단언하기는 어렵다. 따라서 위 조항의 해석은 위 다수의견에 대한 보충의견에서 말하고 있는 것처럼 어느 견해의 선택이 우리의 현행법 체계에 더 잘 부합하느냐에 관한 판단문제가 아닐까 싶다. 승계를 긍정함이 주택임대차보호법 제3조 제3항에 관한 통설과 기존 판례들과 정합적으로 보이는 점, 주택임대차보호법 제3조 제3항이 제3채무자에게 임차보증금반환채권에 대한 가압류집행을 임의로 무효화시킬 수 있게 해주는 것으로 보기 어려운 점 등을 고려해볼 때, 승계긍정설과 가압류소멸설 중에서는 승계긍정설이 보다 타당하지 않은가 생각한다. 따라서 대상판결의 다수의견에 찬성한다.
Ⅲ. 여론 - 승계긍정설에서 주택양수인의 보호
1. 반대의견의 비판과 다수의견의 답변
반대의견은 다수의견을 택할 경우, 실제 적용에서 부당한 결과에 이르거나 해결하기 어려운 문제를 낳게 된다는 점을 들어 다음과 같이 다수의견을 비판하고 있다.
“임차주택의 양수인은 집행법원으로부터 압류나 가압류의 존재 및 그 내용에 관하여 어떠한 통지도 받지 못하며, 집행법원 스스로 임차주택의 양도사실을 알 수도 없을 뿐만 아니라, 설령 집행채권자가 이를 집행법원에 알려 임차주택의 양수인에게 통지해 주도록 요청하더라도 이에 응할 수 있는 아무런 절차법적 근거가 없다. 결국 다수의견에 따르게 되면 주택임대차보호법의 적용대상인 임차주택을 양수하고자 하는 자는 스스로의 책임과 부담하에 임차보증금반환채권에 관한 압류나 가압류의 존부와 내용을 조사하여 파악할 수밖에 없는데, 임차주택의 양도가 빈번히 발생하는 우리의 현실과 종전 임대인인 양도인이 매매계약의 체결 등이 무산될 것을 염려하여 압류나 가압류의 존부와 내용에 관하여 묵비할 가능성이 상존하는 점에 비추어 위와 같은 양수인에 대한 조사의무의 부과가 상당한 거래비용의 증가로 이어지리라는 점은 충분히 예상할 수 있다. 더욱이 경매에 의한 주택 취득의 경우에는 매수인이 종전 소유자로부터 압류나 가압류의 존부나 내용에 관하여 고지받는다는 것을 아예 기대조차 하기 어렵다. 뿐만 아니라 대부분의 주택 매매에 부동산 중개인들이 관여하는 현실에 비추어 그 중개인과 사이에 압류나 가압류의 조사의무나 책임의 소재 및 범위를 둘러싸고 분쟁이 발생할 가능성도 적지 않다. 또한 임차주택이 전전양도되고 그 사이에 시기와 제3채무자를 달리하는 여러 압류 또는 가압류가 이루어진 경우 위와 같은 문제는 더욱 심각해진다.”
이에 대해 다수의견에 대한 보충의견은 앞서 본 것처럼 이 사건을 “가압류채권자와 양도인, 양수인의 제3자 관계에서 이익충돌이 발생한 경우에 누구로 하여금 임차인의 무자력 등으로 인한 위험을 부담하도록 할 것이냐?”에 관한 선택문제만으로 볼 수 없고, 주택임대차보호법의 해석문제가 본질적인 것이 되어야 함을 강조하면서 주택양수인의 보호에 대해 다음과 같이 답하고 있다.
“양수인이 임차보증금반환채권이 가압류된 사실을 모르고 과실 없이 임차인에게 변제할 경우에 그것에 채권의 준점유자에 대한 변제 효과를 인정하여 선의, 무과실의 양수인을 보호하는 것을 생각해 볼 수는 있으나, 이는 이 사건의 쟁점이 아니므로 더 이상 언급을 하지 않는다.”
이 사건에서 원심은 제1심과 달리 채권의 준점유자에 대한 변제 여부에 관하여 판단한 바 없다. 원심판결의 당부가 상고의 대상이므로(민사소송법 제422조) 대상판결에서 채권의 준점유자에 대한 변제의 성부에 관하여 언급하지 않은 것은 당연하기도 하거니와 불가피한 측면도 있다.
2. 문제의 소재 - 채권의 준점유자에 대한 변제의 성부
다수의견은 이 문제에 관한 논의를 생략하였고, 이는 결국 파기환송 후 원심의 심리대상이 될 것이나, 반대의견이 주택양수인의 보호 필요성에 관하여 강하게 주장하면서 다수의견에 대해 반대를 하고 있으므로, 이에 관하여 상정가능한 견해들을 간략히 살펴보기로 한다(이하의 논의는 필자의 사견임).
승계긍정설에서, 주택양도인과 주택양수인 사이에 임차주택의 양도 시 가압류에 관한 인수인계가 이루어졌다면(주택양도인이 주택양수인에게 가압류를 알렸다면), ① 주택양도인은 주택양수인으로부터 임차주택의 가액에서 임대차보증금을 공제한 나머지를 지급받고 임대차 관계에서 탈퇴하게 되고, ② 주택양수인은 임차인의 임대차보증금반환청구가 있더라도 가압류를 들어 반환을 거부할 수 있으며,22) ③ 가압류채권자는 본안소송에서 승소한 후 압류 및 추심(전부)명령을 받아 주택양수인에게 임대차보증금을 자신에게 지급할 것을 청구하면 되고, ④ 주택양수인은 가압류채권자에게 임대차보증금을 지급함과 동시에 임차인으로부터 임차주택을 명도받게 될 것이므로, 일반의 거래관념과 잘 들어맞고, 법률적으로도 아무런 문제가 없게 된다.
| 22) 물론 이중변제의 위험을 스스로 부담하면서 임차인에게 임대차보증금을 반환할 수도 있음. |
반면 주택양도인과 주택양수인 사이에 가압류의 인수인계가 없었던 경우에는, 승계긍정설 내에서도 견해대립이 발생할 수 있다. 즉 주택양도인과 임차인이 주택양수인에게 가압류에 관하여 알리지 않아 주택양수인이 과실 없이 가압류 사실을 알지 못한 채 임차인에게 임대차보증금을 반환한 경우의 처리에 관하여 승계긍정설 내에서도 민법 제470조의 채권의 준점유자에 대한 변제가 성립할 수 있다는 견해(가압류채권자에게 불리)와 성립할 수 없다는 견해(주택양수인에게 불리)의 대립이 있을 수 있다.
이 문제에 관하여는 2가지 쟁점이 있다. 첫째, 피압류채권의 채권자(가압류채무자)를 채무자(가압류의 제3채무자)에 대한 관계에서 채권의 준점유자로 볼 수 있는지? 둘째, 주택양도인이 가압류결정이 있음에 관하여 악의였다면, 주택양수인도 당연히 가압류결정이 있었음에 관하여 악의로 간주되어야 하지 않는지?
3. 주택양수인이 채권의 준점유자가 될 수 있는지?
가. 채권의 준점유자의 의미
채무자는 채권자 자신 또는 채권자로부터 수령권한을 부여받은 자에 대하여 변제를 해야 하고, 이들 이외의 사람에 대한 변제는 원칙적으로 무효가 된다.
다만 민법 제470조는 채권의 준점유자에 대한 선의, 무과실의 변제에 한하여 유효한 변제로 인정하고 있다. ‘채권의 준점유자’는 변제자의 입장에서 볼 때 일반의 거래관념상 채권을 행사할 정당한 권한을 가진 것으로 믿을 만한 외관을 가지는 자를 의미하고, 통상 ‘표현상속인’, ‘채권증서의 소지인’, ‘채권양도를 대항할 수 없는 양수인’, ‘무효한 전부명령·추심명령을 얻은 자’, ‘위조영수증의 소지인’, ‘위조위임장의 소지인’ 등이 채권의 준점유자로 거론되고 있다.
이 사건의 가압류채무자도 제3채무자에 대해 채권의 준점유자가 될 수 있는지가 문제가 되는데, 이에 관한 대법원판례나 문헌은 찾을 수 없다.
나. 견해의 대립
(1) 긍정설
(가) 견해의 요지
가압류채무자도 경우에 따라서는 채권의 준점유자가 될 수 있다.
(나) 논거
첫째, 채권가압류가 집행되면, 가압류채무자는 제3채무자에 대해 채권의 핵심적인 권한인 ‘변제를 정당하게 청구하여 수령할 권한’(이하 ‘변제권한’이라 함)을 조건부로 행사하지 못하는 자23)가 된다. 반면 가압류채권자는 제3채무자에 대하여 변제권한을 조건부로 행사할 수 있는 자24)가 된다. 따라서 채권가압류가 일단 집행되고 취소되지 않은 상태에서는 조건부이고 유동적이긴 하지만 가압류채권자를 ‘변제권한이 있는 자’로, 가압류채무자를 ‘변제권한이 없는 자’로 볼 수 있다. 그렇다면 구체적 사안에 따라서는, 제3채무자에게 있어서 가압류채무자가 ‘거래관념상 채권을 행사할 정당한 권한을 가진 것으로 믿을 만한 외관을 가지는 자’가 될 수도 있다.
| 23) 채권가압류가 취소됨을 해제조건으로 함. 24) 가압류채무자를 상대로 본안소송에서 승소한 후 제3채무자를 상대로 압류 및 추심(전부)명령을 받는 것을 정지조건으로 함. |
둘째, 이 사건과 사안을 달리하는 것이기는 하지만 대법원 2003. 7. 22. 선고 2003다24598 판결은 채권가압류에 있어서 가압류채무자가 제3채무자에 대하여 채권의 준점유자가 될 수 있음을 긍정한 바 있다.
“채권의 준점유자에 대한 변제는 변제자가 선의이며 과실이 없는 때에는 채권을 소멸시키는 효력이 있고, 여기서 채권의 준점유자라 함은 변제자의 입장에서 볼 때 일반의 거래관념상 채권을 행사할 정당한 권한을 가진 것으로 믿을 만한 외관을 가지는 자를 의미하는 것이며, 가압류로 인하여 채권의 추심 기타 처분행위에 제한을 받다가 가압류를 취소하는 가집행선고부 판결을 선고받아 다시 채권을 제한 없이 행사할 수 있을 듯한 외관을 가지게 된 채권자 또한 채권의 준점유자로 볼 수 있을 것.”
| 대법원 2003. 7. 22. 선고 2003다24598 판결 [전부금][공2003.9.1.(185),1782] 【판시사항】 [1] 채권가압류의 취소를 명하는 가집행선고부 판결이 선고되었으나 당해 채권가압류의 집행이 취소되지 않은 경우, 제3채무자가 채무자에게 가압류된 임금 및 퇴직금을 지급한 것이 유효한 변제인지 여부(소극) [2] 가압류를 취소하는 가집행선고부 판결을 선고받아 채권을 제한없이 행사할 수 있을 듯한 외관을 가지게 된 채권자가 채권의 준점유자에 해당하는지 여부(적극) 【판결요지】 [1] 가압류의 취소를 명하는 가집행선고부 판결이 있다고 하더라도, 채무자가 그 판결 정본을 집행법원에 제출하면서 가압류의 집행취소를 신청하여, 집행법원이 이에 따른 가압류의 집행취소절차(채권가압류의 경우 통상 집행법원이 제3채무자에게 가압류집행취소통지서를 송달하는 방법에 의한다.)를 밟기에 이르지 아니한 이상 가압류 집행의 효력은 여전히 유지되는 것이고, 이러한 절차가 취하여지지 않은 채 집행법원 아닌 가압류이의 사건의 제1심법원이 소송당사자 아닌 제3채무자에게 위 가집행선고부 판결 정본을 송달하였다 하더라도 그것만으로 위 가압류의 집행이 당연히 취소되었다고 할 수 없는 것이므로, 제3채무자가 채무자에게 가압류된 임금 및 퇴직금을 지급한 것은 유효한 변제로 볼 수 없다. [2] 채권의 준점유자에 대한 변제는 변제자가 선의이며 과실이 없는 때에는 채권을 소멸시키는 효력이 있고, 여기서 채권의 준점유자라 함은 변제자의 입장에서 볼 때 일반의 거래관념상 채권을 행사할 정당한 권한을 가진 것으로 믿을 만한 외관을 가지는 자를 의미하는 것이며, 가압류로 인하여 채권의 추심 기타 처분행위에 제한을 받다가 가압류를 취소하는 가집행선고부 판결을 선고받아 다시 채권을 제한 없이 행사할 수 있을 듯한 외관을 가지게 된 채권자 또한 채권의 준점유자로 볼 수 있다. 【참조조문】 [1] 민사집행법 제49조 제1호, 제50조, 제288조, 제291조, 민사집행규칙 제160조 제1항, 제218조[2] 민법 제470조 【전 문】 【원고,상고인】 원고 (소송대리인 법무법인 이일종합법률사무소 담당변호사 김성만) 【피고,피상고인】 삼성전자 주식회사 【원심판결】 서울고법 2003. 4. 22. 선고 2002나69855 판결 【주문】 상고를 기각한다. 상고비용은 원고가 부담한다. 【이유】 1. 원심은 그 채용 증거들을 종합하여, 원고가 1999. 10. 서울지방법원에 소외인에 대한 5억 원의 약정금청구채권을 피보전권리로 하여 소외인이 피고에 대하여 가지는 임금 및 퇴직금 채권의 가압류를 신청한 결과, 서울지방법원이 1999. 10. 28. 위 가압류신청을 받아들여 위 임금 등 채권에 대한 가압류 결정(99카단6657)을 하였고 그 결정이 1999. 11. 9. 제3채무자인 피고에게 송달된 사실, 이에 소외인이 가압류이의신청을 한 결과 2000. 9. 8. 위 가압류를 취소하고 원고의 가압류 신청을 기각한다는 취지의 가집행선고부 판결(서울지방법원 2000카합541)이 선고되었고, 그 판결 정본이 2000. 9. 26. 위 가압류의 제3채무자인 피고에게 송달된 사실, 피고는 위 판결 정본을 송달받은 다음날인 같은 달 27. 위 가집행선고부 판결이 선고되었으니 그 동안 가압류에 따라 지급이 유보되어 있던 급여를 지급하여 달라는 소외인측의 청구에 따라, 그 동안 지급을 유보하고 있던 급여 합계 23,452,060원을 일시에 지급하고, 그 후 매월 급여나 퇴직금을 지급함에 있어서도 유보 없이 전액을 지급한 사실 등을 인정한 다음, 그에 기하여, 위 가압류는 위 가집행선고부 판결에 의하여 취소되었다고 할 것이고, 그 후 위 판결이 항소심에서 변경되어 그에 붙은 가집행선고가 효력을 잃은 경우에도 이미 이루어진 가집행의 효과가 당연히 번복되는 것은 아니라 할 것이므로, 위 판결 정본을 송달받은 제3채무자인 피고가 가압류채무자인 소외인에게 임금 및 퇴직금을 지급한 것은 유효한 변제로 보아야 하고, 가사 위 가압류의 집행이 효력을 잃지 아니하였다 하더라도, 위 가집행선고부 판결 정본이 피고에게 송달된 이상 피고로서는 위 가압류가 실효되었다고 믿고 소외인에게 위와 같이 임금 및 퇴직금을 지급한 것이고, 피고가 그와 같이 믿은 데 과실이 있었다고 볼 수도 없으므로, 피고의 소외인에 대한 위 임금 및 퇴직금 지급은 민법 제470조 소정의 채권의 준점유자에 대한 변제로서 유효하다고 판단하였다. 2. 가압류의 취소를 명하는 가집행선고부 판결이 있다고 하더라도, 채무자가 그 판결 정본을 집행법원에 제출하면서 가압류의 집행취소를 신청하여, 집행법원이 이에 따른 가압류의 집행취소절차(채권가압류의 경우 통상 집행법원이 제3채무자에게 가압류집행취소통지서를 송달하는 방법에 의한다.)를 밟기에 이르지 아니한 이상 가압류 집행의 효력은 여전히 유지되는 것이고, 이러한 절차가 취하여지지 않은 채 집행법원 아닌 가압류이의 사건의 제1심법원이 소송당사자 아닌 제3채무자에게 위 가집행선고부 판결 정본을 송달하였다 하더라도 그것만으로 위 가압류의 집행이 당연히 취소되었다고 할 수 없는 것이므로, 피고가 소외인에게 가압류된 임금 및 퇴직금을 지급한 것을 유효한 변제로 본 원심의 판단은 잘못된 것이라 하겠다. 한편, 채권의 준점유자에 대한 변제는 변제자가 선의이며 과실이 없는 때에는 채권을 소멸시키는 효력이 있고, 여기서 채권의 준점유자라 함은 변제자의 입장에서 볼 때 일반의 거래관념상 채권을 행사할 정당한 권한을 가진 것으로 믿을 만한 외관을 가지는 자를 의미하는 것이며, 가압류로 인하여 채권의 추심 기타 처분행위에 제한을 받다가 가압류를 취소하는 가집행선고부 판결을 선고받아 다시 채권을 제한 없이 행사할 수 있을 듯한 외관을 가지게 된 채권자 또한 채권의 준점유자로 볼 수 있을 것인바, 채권가압류에 대한 이의소송은 원칙상 그 채권가압류를 실제로 발한 법원의 전속관할에 속하고, 채권가압류의 집행취소 역시 그 채권가압류를 실제로 발한 법원이 집행기관으로서 이를 실시하게 되어 있는 점, 채무자가 채권가압류의 집행취소의 절차를 신청하더라도 법원사무관 등이 작성한 집행취소통지서를 제3채무자에게 송달하여 그 사실을 알려주는 것 이외에 특별히 다른 절차의 필요가 없는 점, 채권가압류에 대한 이의 소송에서 제3채무자는 소송당사자가 아니므로 그에 대하여 판결 정본을 송달할 이유가 없음에도 위 가압류 이의소송의 수소법원이 위 가집행선고부 판결 정본을 피고에게 송달한 결과 피고도 위 판결이 선고된 사실을 알게 되었던 점 등 기록에 드러난 여러 사정들에 비추어 보면, 이 사건 가압류를 취소하는 주문이 기재된 위 가집행선고부 판결 정본을 송달받음에 의하여 이 사건 가압류집행이 위 가집행선고부 판결에 의하여 실효되었다고 믿고 소외인의 청구에 따라 그에게 임금 및 퇴직금을 지급하기에 이른 피고가 소외인이 임금 및 퇴직금을 전액 지급받을 수 있게 되었다고 믿은 데에는 무슨 과실이 있다고 보기 어렵다. 결국 원심이 피고의 소외인에 대한 위 임금 및 퇴직금 지급이 민법 제470조 소정의 채권의 준점유자에 대한 변제로서 유효함을 전제로 원고가 전부받아 이 사건 소로써 지급을 구하는 소외인의 피고에 대한 임금 및 퇴직금 채권이 이미 모두 소멸하였다고 판단한 것은 결과적으로 정당하고, 거기에 원고의 상고이유 주장과 같이 채권의 준점유자에 대한 변제에 있어서 변제자의 주의의무에 관한 법리를 오해하는 등의 위법이 있다고 할 수 없다. 3. 그러므로 상고를 기각하고, 상고비용은 패소자인 원고가 부담하도록 정하여 주문과 같이 판결한다. 대법관 이용우(재판장) 서성 배기원 박재윤(주심) |
(2) 부정설
(가) 견해의 요지
가압류채무자는 채권의 준점유자가 될 수 없다.
(나) 논거
첫째, ‘채권의 준점유자’는 개념상 채권자 이외의 제3자를 의미하는 것인데, 가압류채무자와 제3채무자의 관계는 채권자와 채무자의 관계이므로, 가압류채무자가 제3채무자에 대하여 채권의 준점유자가 될 수 있다는 것은 ‘채권자=채권의 준점유자’라는 것이 되어 채권의 준점유자의 개념 자체에 반한다. 즉, 가압류집행만 이루어진 상태에서 가압류채권자가 제3채무자의 ‘채권자’일 수는 없다.
둘째, 채권가압류는 제3채무자의 채무자에 대한 변제를 무효화하거나 금지시키는 것이 아니므로, 제3채무자가 이중지급의 위험을 감수하면서 채무자에게 변제하는 것은 적법하고 유효하다.25) 만약 가압류채무자가 제3채무자에 대하여 채권의 준점유자가 된다면 채권가압류 상태의 가압류채무자에 대한 제3채무자의 변제가 무효인데, ‘채권의 준점유자에 대한 변제’의 법리에 의하여 유효하다는 것이어서 채권가압류의 일반이론에도 반한다.
| 25) 다만 이중변제 후 채무자가 제3채무자에게 부당이득반환의무를 부담할 수 있음 |
4. 주택양수인이 악의로 간주되는지?
가. 악의 간주의 문제
가압류채무자가 채권의 준점유자가 될 수 있다고 하더라도, 주택양도인이 가압류채무자가 채권을 행사할 정당한 권한이 없음을 알고 있었다면, 그의 승계인인 주택양수인도 당연히 그에 관하여 악의로 간주되어야 하는 것은 아닌지가 문제가 될 수 있는데, 이에 관한 대법원판례나 문헌은 찾을 수 없다.
나. 견해의 대립
(1) 긍정설
(가) 견해의 요지
주택양도인이 악의라면, 주택양수인은 언제나 악의로 간주되어야 한다.
(나) 논거
일반승계(포괄승계)에 있어서, 피승계인이 악의라면 특단의 사정이 없는 한 승계인도 당연히 악의로 간주된다.26) 그런데 주택양수인의 임대인의 지위 승계는 법률에 의한 ‘임대인 및 가압류의 제3채무자 지위의 포괄승계(일반승계)’이므로 주택양도인이 악의라면 특단의 사정이 없는 이상 주택양수인은 악의로 간주되어야 한다.
위 대법원 2003다24598 판결의 사안은 가압류취소판결의 송달이라는 ‘특단의 사정’이 있었으므로 주택양수인이 선의로 인정될 수 있었으나(악의의 단절이 있었음), 단지 주택양수인이 임차보증금반환채권 가압류 사실을 몰랐다는 것은 악의를 단절시키는 ‘특단의 사정’이 될 수 없다. 따라서 주택양도인이 가압류를 알고 있었다면, 실제로 채권가압류를 알았건 몰랐건 간에 주택양수인은 임차인이 임차보증금반환채권을 행사할 정당한 권한이 없음을 알고 있었다고 간주되어야 한다.
| 26) 대법원 1987. 2. 10. 선고 86다카550 판결 참조. 선대의 점유가 타주점유인 경우 선대로부터 상속에 의하여 점유를 승계한 자의 점유도 상속전과 그 성질 내지 태양을 달리하는 것이 아니어서 특단의 사정이 없는 한 그 점유가 자주점유로는 될 수 없고 그 점유가 자주점유로 되기 위하여서는 점유자가 점유를 시킨 자에게 소유의 의사가 있는 것을 표시하거나 또는 신 권원에 의하여 다시 소유의 의사로써 점유를 시작하여야 한다. |
| 대법원 1987. 2. 10. 선고 86다카550 판결 [소유권보존등기말소등기][집35(1)민,43;공1987.4.1.(797),416] 【판시사항】 타주점유를 상속승계한 자의 점유의 성질 【판결요지】 선대의 점유가 타주점유인 경우 선대로부터 상속에 의하여 점유를 승계한 자의 점유도 상속전과 그 성질 내지 태양을 달리하는 것이 아니어서 특단의 사정이 없는 한 그 점유가 자주점유로는 될 수 없고 그 점유가 자주점유로 되기 위하여서는 점유자가 점유를 시킨 자에게 소유의 의사가 있는 것을 표시하거나 또는 신 권원에 의하여 다시 소유의 의사로써 점유를 시작하여야 한다. 【참조조문】 민법 제199조, 제245조 【참조판례】 대법원 1966.10.18 선고 66다1256 판결 1971.2.23 선고 70다2755 판결 1975.5.13 선고 74다2136 판결 【전 문】 【원고, 상고인】 원고 소송대리인 변호사 장권현 【피고, 피상고인】 피고 소송대리인 변호사 황해진 외 1인 【원심판결】 마산지방법원 1984.8.24 선고 84나69 판결 【환송판결】 대법원 1985.6.11 선고 84다카1974 판결 【주 문】 원심판결을 파기하고, 사건을 마산지방법원 합의부에 환송한다. 【이 유】 상고이유를 판단한다. (1) 원심판결에 의하면, 원심은 그 거시증거를 모아 원심판시 이 사건 대지는 원래 망 소외 1의 소유이었는데 같은 망인이 1897년 사망하자 그 장남이자 원고의 부(부)인 망 소외 2가 이를 상속받고 그 명의로 사정받아 소유하여 오던중 1925.12.21 그의 동생이자 피고의 조부인 망 소외 3이 분가를 하자 이 사건 대지 위의 가옥에 거주케 한 사실, 망 소외 3은 그이래 위 가옥에 거주하여 오다가 1958.8.1 사망하고 그 뒤를 이어 아들인 소외 4가 위 가옥에 거주하면서 1968년 및 1970년에 이 사건 대지상에 브로크조 스레트즙 단층주택을 신축한뒤 1972.1.30 아들인 피고에게 이 사건 대지와 그 지상건물을 증여하여 그이래 피고가 이를 점유하여 오고있는 사실을 확정한 다음, 민법 제197조 제1항에 의하여 점유자는 소유의 의사로 점유한 것으로 추정되므로 위 소외 4는 1958.8.1 이래 소유의 의사로 이 사건 대지를 점유한 것으로 추정되고 그후 1972.1.30 피고가 위 소외 4의 점유를 승계하여 점유를 계속함으로써 위 점유개시일인 1958.8.1부터 기산하여 20년이 경과한 1978.8.1자로 취득시효가 완성되었으므로 피고명의의 이 사건 소유권보존등기는 실체적 권리관계에 부합되는 유효한 등기이고, 따라서 그 말소를 구하는 원고의 청구는 이유없다고 판시하고 있다. (2) 그러나, 선대의 점유가 타주점유인 경우 선대로부터 상속에 의하여 점유를 승계한 자의 점유도 상속전과 그 성질 내지 태양을 달리하는 것이 아니어서 특단의 사정이 없는한 그 점유가 자주점유로는 될 수 없고 그 점유가 자주점유로 되기 위하여서는 점유자가 점유를 시킨 자에게 소유의 의사가 있는것을 표시하거나 또는 신권원에 의하여 다시 소유의 의사로써 점유를 시작하여야만 한다고 함이 당원의 판례인바( 1975.5.13. 선고 74다2136, 1971.2.23. 선고 70다2755 및 1966. 10.18. 선고 66다1256 각 판결 참조), 소외 4가1958.8.1 그 선대인 망 소외 3으로부터 상속에 의하여 이 사건 대지의 점유를 승계함에 있어서 점유를 시킨 소유자인 망 소외 2에게 소유의 의사가 있는 것을 표시하였다거나 아니면 신권원에 의하여 다시 소유의 의사로써 점유를 시작하였다고 볼 자료가 없는 이 사건에 있어서 위 소외 4의 이 사건 대지에 대한 점유가 과연 자주점유에 해당할런지 아니면 타주점유에 해당할런지의 여부는 결국 피상속인인 망 소외 3의 점유의 성질내지 태양을 따져 결정할 수 밖에 없을 것이다. 이 점에 관하여 원심은 망 소외 2가 이 사건 대지를 소유하여 오다가 1925.12.21 그의 동생인 망 소외 3이 분가를 하자 이 사건 대지위에 가옥에 거주케하고 그 이래 망 소외 3이 1958.8.1 사망할 때까지 거주하였다고만 설시하여 망 소외 3의 점유의 성질내지 태양을 명백히 밝히지 않고 있는바, 원심이 채용한 을 제4호증의 1(제적등본)과 을 제5호증(가옥실지조사표)의 각 기재에 의하면, 망 소외 3이 1925.12.21 이 사건 대지의 분할전 토지인 (주소 1 생략)으로 분가신고하였고, 망 소외 2가 일정시 (주소 2 생략)에 정미소건물과 부속주택을 소유하고 있었던 것으로 각 기재되어 있어 원심은 이를 기초로 망 소외 3의 분가일이래 이 사건 대지 위의 가옥에는 같은 망인이, 위 (주소 2 생략) 소재 주택에는 망 소외 2가 각 거주하여온 것으로 본 듯하다. 그러나 이 사건 대지가 분할되어 나온 위 (주소 1 생략) 토지는 원래 원·피고집안의 종가가 있던 곳으로서 망 소외 2와 그 장남인 원고가 종손인 점은 기록상 이론의 여지가 없고, 또 위 을 제4호증의 1의 기재를 자세히 살펴보면, 1925.12.21자로 위 (주소 1 생략)에 망 소외 3의 분가신고가 되어 있기는 하나,한편 그 분가신고일 이후에도 종손인 망 소외 2 부부가 그곳에서 슬하에 3남 소외 5(생년월일 1 생략), 4녀 소외 6(생년월일 2 생략), 4남 소외 7(생년월일 3 생략), 5녀 소외 8(생년월일 4 생략), 5남 소외 9(생년월일 5 생략) 등을, 원고부부가 그곳에서 슬하에 장남 소외 10(생년월일 6 생략)과 장녀 소외 11(생년월일 7 생략) 등을 각 출산한 것으로 등재되어 있는바, 이러한 반대증거로 미루어 보면, 망 소외 3의 분가신고가 위 (주소 1 생략)으로 되어 있다하여 같은 망인이 그 분가신고일 이래 종가가 있던 이 사건 대지를 종손이자 그 소유자인 망 소외 2의 점유를 배제한 채 소유의 의사로 단독점유하여온 것이라고 단정짓기는 어렵고, 또 위 을 제5호증은 그 작성연월일이 불분명할 뿐만 아니라 성립에 다툼이 없는 갑 제9호증의 1,2(각 토지대장등본)의 각 기재에 의하면, 망 소외 2가 정미소건물과 부속주택을 소유하였다는 (주소 2 생략) 토지는 원래 바다이던 것을 일본인 소외 12가 1923.8.6매립준공하여 그 이듬해 4.7 대지로 지목변환한 (주소 3 생략) 토지로부터 1949.2.12 분할된 토지임을 알 수 있으므로 위 을 제5호증의 기재역시 망 소외 3이 분가신고일 이래 이 사건 대지에 대한 망 소외 2의 점유를 배제하는 자료로 삼기에는 부족하며, 그 밖에 원심이 채용하고 있는 1심 및 원심증인 소외 13, 소외 14, 소외 15, 소외 16의 각 증언은 망 소외 3이 그 망부인 소외 1로부터 이 사건 대지와 그 지상가옥을 증여받아 점유하게 되었다는 것으로서 그 점유의 원인인 증여사실에 대하여는 원심 또한 이를 채택하지 않는 바이다. (3) 이상 살펴본 바와 같이 망 소외 3이 위 분가신고일이래 이 사건 대지를 소유의 의사로 단독점유하여 왔다고 보기는 어렵고, 오히려 위 을 제4호증의 1의 기재 및 1심증인 소외 17, 소외 18의 각 증언에 변론의 전취지를 종합하여 보면, 망 소외 3은 종손이자 이 사건 대지의 소유자인 망 소외 2의 허락아래 이 사건 대지위의 가옥에 입주하여 거주하는 편의를 제공받은 정도에 불과하였던 것으로 인정되므로 권원의 성질상 타주점유에 해당한다고 봄이 상당하고, 그렇다면 상속에 의하여 망 소외 3의 점유를 승계한 위 소외 4의 점유 역시 특단의 사정이 없는한 망 소외 3의 점유와 그 성질 내지 태양을 달리할 수 없다 할 것임에도 불구하고 원심이 망 소외 3의 점유가 자주점유 또는 타주점유중 그 어느 범주에 드는지의 여부를 심리확정하지 아니한 채 그 상속인인 위 소외 4의 점유만을 따로 분리하여 이는 자주점유로 추정되고 달리 그 추정을 번복할 증거가 없다하여 피고의 시효취득의 항변을 인용하였음은 상속에 의하여 점유를 승계한 자의 점유의 성질 내지 태양에 관한 법리를 오해하고, 심리를 미진함으로써 판결결과에 영향을 미친 위법을 저지른 것이라 아니할 수 없고, 이는 소송촉진등에 관한 특례법 제12조 제2항의 파기사유에 해당하므로 이점을 지적하는 상고논지는 이유있다. (4) 그러므로, 원심판결을 파기하고, 사건을 다시 심리판단케 하고자 원심법원에 환송하기로 관여법관의 의견이 일치되어 주문과 같이 판결한다. 대법관 윤관(재판장) 김형기 이명희 |
(2) 악의 간주 부정설
(가) 견해의 요지
주택양도인이 악의라도, 주택양수인은 악의로 간주되는 것은 아니다.
(나) 논거
첫째, 계약의 당사자가 아닌 제3자가 채무를 이행하는 경우는 다양하다. ① 이해관계 있는 제3자로서의 변제, ② 이행인수, ③ 보증, ④ 채무인수, ⑤ 계약인수, ⑥ 영업양도, ⑦ 상속, 합병 등이 있는데, 뒤로 갈수록 양도되는 범위나 제3자가 져야 할 책임의 범위가 양적으로 커지게 된다.27) 일반적으로 계약인수, 영업양도, 상속은 포괄승계라고 말해지지만 그 승계의 정도와 범위가 완전히 동일하다고는 볼 수 없다. 만약 주택임대차보호법의 승계가 상속, 합병에 이를 정도라면 악의는 간주될 수 있을 것이다. 하지만 주택임대차보호법 제3조 제3항의 “임대인의 지위를 승계한 것으로 본다.”라는 문언만으로 그 승계의 효력을 이와 같이 강력한 것으로 볼 수 있는 것인지는 의문이다. 무엇보다도 주택임대차보호법 제3조 제3항은 임차인의 대항력의 내용을 규정하는 것으로서 민법 제470조의 채권의 준점유자에 대한 변제 조항과는 무관한 조항이다.
| 27) 이우재, “저당부동산이 제3자에게 양도되면서 근저당권자와의 합의하에 채무자 지위 승계를 내용으로 하는 계약인수가 이루어진 경우 양수인에 대한 조세채권과 근저당권부채권과의 우선순위”, 판례해설(54). |
따라서 주택임대차보호법의 규정만으로 주택양수인이 임대인 및 제3채무자로서의 권리·의무의 포괄적 승계를 넘어서서 임대인의 ‘주관적 인식’까지 승계한다고 할 수 없다. 가압류의 제3채무자가 가압류채무자에게 변제를 금지당하는 것은 제3채무자가 가압류사실을 알고 있기 때문은 아니고, 변제를 금지하는 가압류결정 정본이 송달됨으로써 가압류의 집행으로 인한 효력이 발생하였기 때문이다. 따라서 제3채무자의 지위승계는 가압류결정 정본을 송달받은 자의 지위의 승계이지, 가압류결정이 있었음에 대해 악의인 자의 지위의 승계가 아니라고 하겠다.
둘째, 악의 간주를 부정한다고 주택양수인이 반드시 선의, 무과실이 되는 것은 아니고, 구체적인 사안에서 주택양수인의 선의, 무과실 여부를 따져 면책여부를 결정하게 되므로 가압류채권자가 일방적으로 불리하게 되는 것이 아니다.
반면 악의 간주를 긍정하는 견해에 의하면 주택양수인이 양수인으로서의 주의의무를 모두 기울였어도 일체 면책이 불가능하므로 주택양수인에게 일방적으로 불리한 결과를 낳게 되므로 불합리하다.
5. 정리
가. “승계긍정설+ 채권의 준점유자 부정설” 또는 “승계긍정설 + 채권의 준점유자 긍정설 + 악의 간주 긍정설”
주택양도인과 임차인의 기망으로 주택양수인이 선의, 무과실의 변제를 한 경우를 가정할 때, 이 견해들에 의하면 채권의 준점유자에 대한 변제가 성립할 수 없으므로, 가압류채권자는 여전히 주택양수인에게 자신의 권리를 행사할 수 있다.28)
| 28) 같은 취지의 판결들: 인천지법 2008. 7. 11. 선고 2007가단104408 판결(확정), 서울서부지법 2009. 4. 30. 선고 2008나9666 판결(상고기각), 서울서부지법 2009. 5. 14. 선고 2009나789 판결(상고기 각). 주택양수인은 가압류채권자에게 추심금 등을 지급한 후, 주택양도인을 상대로 손해배상청구 등을 해야 할 것임. |
나. “승계긍정설 + 채권의 준점유자 긍정설 + 악의 간주 부정설”
주택양도인과 임차인의 기망으로 주택양수인이 선의, 무과실의 변제를 한 경우를 가정할 때, 이 견해에 의하면 채권의 준점유자에 대한 변제가 성립하므로, 가압류채권자는 주택양수인에게 자신의 권리를 행사할 수 없다.29)
| 29) 가압류채권자는 주택양도인을 상대로 손해배상청구 등을 할 수 있을 것임. |
Ⅳ. 대상판결의 의의
이 사건은 가압류의 효력과 주택임대차보호법의 임대인 지위의 승계의 효력이 교차하는 지점에서 발생한 것으로, 양자의 충돌을 어떻게 해결할 것인가에 관한 대법원의 최초 판단에 해당한다.
주택임대차보호법상의 대항요건을 갖춘 임대차에서 임차인의 임차보증금반환채권이 가압류된 후 임차주택이 양도된 경우에 주택임대차보호법 제3조 제3항이라는 특별조문으로 인하여 가압류의 효력은 임대인의 지위를 승계한 주택양수인에게만 미치게 된다고 보아, 금전채권에 대한 가압류의 일반적인 효력에 대한 중
대한 예외를 선언한 점에 대상판결의 의의가 있다.