대법원 2023. 2. 2. 선고 2022다255126 판결
[구상금]〈주택임대차보호법 제3조의2 제7항에서 정한 금융기관이 임차인으로부터 보증금반환채권을 양수한 후 그에 기해 경매절차에서 배당요구를 하여 보증금 일부를 배당받고, 경매절차에서 임차주택을 매수한 피고들을 상대로 전세보증금 잔액에 대해 양수금 또는 구상금 지급을 구한 사안〉[공2023상,508]
【판시사항】
주택임대차보호법 제3조의2 제7항에서 정한 금융기관이 임차인으로부터 보증금반환채권을 계약으로 양수하여 양수한 금액의 범위에서 우선변제권을 승계한 다음 경매절차에서 배당요구를 하여 보증금 중 일부를 배당받은 경우, 주택임대차의 대항요건이 존속되는 한 임차인은 보증금반환채권을 양수한 금융기관이 보증금 잔액을 반환받을 때까지 임차주택의 양수인을 상대로 임대차관계의 존속을 주장할 수 있는지 여부(적극)
【판결요지】
주택임차인은 주택임대차보호법 제3조 제1항에서 정한 주택의 인도와 주민등록을 구비하면 대항력을 취득하고 대항요건이 존속되는 한 대항력은 계속 유지된다. 한편 주택임대차보호법에 정한 대항력과 우선변제권 두 가지 권리를 겸유하고 있는 임차인이 먼저 우선변제권을 선택하여 임차주택에 대하여 진행되고 있는 경매절차에서 배당요구를 하였으나 보증금 전액을 배당받지 못한 경우 임차인은 여전히 대항요건을 유지함으로써 임대차관계의 존속을 주장할 수 있으므로, 임차인이 대항력을 구비한 후 임차주택을 양수한 자는 그와 같이 존속되는 임대차의 임대인 지위를 당연히 승계한다.
이는 주택임대차보호법 제3조의2 제7항에서 정한 금융기관이 임차인으로부터 보증금반환채권을 계약으로 양수함으로써 양수한 금액의 범위에서 우선변제권을 승계한 다음 경매절차에서 배당요구를 하여 보증금 중 일부를 배당받은 경우에도 마찬가지이다. 따라서 주택임대차의 대항요건이 존속되는 한 임차인은 보증금반환채권을 양수한 금융기관이 보증금 잔액을 반환받을 때까지 임차주택의 양수인을 상대로 임대차관계의 존속을 주장할 수 있다.
【참조조문】
주택임대차보호법 제3조 제1항, 제4항, 제3조의2 제2항, 제7항, 제3조의5
【전 문】
【원고, 피상고인】 주택도시보증공사 (소송대리인 법무법인(유한) 에이펙스 담당변호사 문귀서 외 1인)
【피고, 상고인】 피고 1 외 4인 (소송대리인 법무법인 열린 담당변호사 정충진 외 2인)
【원심판결】 서울중앙지법 2022. 6. 22. 선고 2021나20766 판결
【주 문】
상고를 모두 기각한다. 상고비용은 피고들이 부담한다.
【이 유】
상고이유(상고이유서 제출기간이 지난 다음 제출된 서면의 기재는 상고이유를 보충하는 범위에서)를 판단한다.
1. 제1 상고이유에 관하여
가. 주택임차인은 주택임대차보호법 제3조 제1항에서 정한 주택의 인도와 주민등록을 구비하면 대항력을 취득하고 위 대항요건이 존속되는 한 그 대항력은 계속 유지된다. 한편 주택임대차보호법에 정한 대항력과 우선변제권 두 가지 권리를 겸유하고 있는 임차인이 먼저 우선변제권을 선택하여 임차주택에 대하여 진행되고 있는 경매절차에서 배당요구를 하였으나 보증금 전액을 배당받지 못한 경우 임차인은 여전히 위 대항요건을 유지함으로써 임대차관계의 존속을 주장할 수 있으므로, 임차인이 대항력을 구비한 후 임차주택을 양수한 자는 그와 같이 존속되는 임대차의 임대인 지위를 당연히 승계한다.
이는 주택임대차보호법 제3조의2 제7항에서 정한 금융기관이 임차인으로부터 보증금반환채권을 계약으로 양수함으로써 양수한 금액의 범위에서 우선변제권을 승계한 다음 경매절차에서 배당요구를 하여 보증금 중 일부를 배당받은 경우에도 마찬가지이다. 따라서 주택임대차의 대항요건이 존속되는 한 임차인은 보증금반환채권을 양수한 금융기관이 보증금 잔액을 반환받을 때까지 임차주택의 양수인을 상대로 임대차관계의 존속을 주장할 수 있다.
나. 원심은 판시와 같은 이유로, 임차인 소외인이 이 사건 주택에 대한 대항력을 취득한 이후 이 사건 전세계약보증금 반환채권을 양수한 원고가 경매절차에서 우선변제권에 따른 배당요구를 하여 보증금 중 일부를 배당받았다 하더라도 현재까지 임차인 소외인의 대항력이 여전히 유지되고 있다고 판단하였다. 원심의 판단은 위 법리에 따른 것으로서 정당하고, 거기에 상고이유 주장과 같이 주택임대차보호법 제3조 제4항, 제3조의5 등에 관한 법리를 오해하는 등으로 판결에 영향을 미친 잘못이 없다.
2. 제2, 3 상고이유에 관하여
원심은 판시와 같은 이유로, 피고들은 공동하여 이 사건 전세계약보증금 반환채무를 대위변제한 원고에게 원고가 대위변제한 금원 및 이에 대한 지연손해금을 지급할 의무가 있다고 판단하였다. 원심판결 이유를 관련 법리와 기록에 비추어 살펴보면, 원심의 이유 설시에 충분하지 않은 부분이 있으나 원고가 대위변제한 금원 상당의 지급 청구를 인용한 결론은 정당하고, 거기에 상고이유 주장과 같이 변제자대위, 주택임대차보증금반환채권을 양수한 금융기관의 지위 등에 관한 법리를 오해하는 등으로 판결에 영향을 미친 잘못이 없다.
3. 결론
그러므로 상고를 모두 기각하고 상고비용은 패소자가 부담하도록 하여, 관여 대법관들의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.
대법관 안철상(재판장) 노정희 이흥구(주심) 오석준
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서울중앙지방법원 2021. 3. 23. 선고 2020가단5221504 판결
[구상금][미간행]
【전 문】
【원 고】 주택도시보증공사 (소송대리인 법무법인 대성 담당변호사 박헌권)
【피 고】 피고 1 외 4인 (소송대리인 법무법인 열린 담당변호사 주희진)
【변론종결】
2021. 2. 9.
【주 문】
1. 피고들은 공동하여 원고에게, 174,329,253원 및 이에 대하여 2020. 6. 26.부터 2020. 10. 23.까지는 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라.
2. 소송비용은 피고들이 부담한다.
3. 제1항은 가집행할 수 있다.
【청구취지】
주문과 같다.
【이 유】
1. 인정사실
가. 임대차계약 및 임대차보증금 안심대출보증
⑴ 소외인은 2018. 1. 13. 소외 2로부터 서울 강서구 (주소 생략)(이하 ‘이 사건 주택’이라 한다)을 임대차보증금 210,000,000원, 임대차기간 2018. 2. 3.부터 2020. 2. 2.까지 24개월로 정하여 임차하는 내용의 채권적 전세계약을 체결하고(이하 ‘이 사건 전세계약’이라 한다), 2018. 1. 25. 이 사건 전세계약서에 확정일자를 부여받은 다음 2018. 2. 3.경 인도 및 전입신고 절차를 마쳤다. (대항력2018.2.4.발생)
⑵ 한편 임차인 소외인은 2018. 1. 23.경 전세보증금 대출을 위하여 원고에게 전세금안심대출보증계약을 신청하였다. 이에 원고는 2018. 2. 2. 소외인과 사이에 ① 주채무자를 임대인 소외 2(이후 이 사건 주택에 대한 아래와 같은 소유권 변동으로 인하여 주채무자가 소외 3을 거쳐서 피고들로 변경되었다), 보증채권자를 임차인 소외인, 보증대상을 ‘이 사건 전세계약 해지 또는 종료로 인하여 임대인이 임차인에게 부담하는 전세보증금 반환채무’, 보증금액을 210,000,000원으로 하여 지급보증하기로 하는 전세보증금반환보증계약 및 ② 주채무자를 임차인 소외인, 보증채권자를 전세자금 대출금융기관인 신한은행(역곡지점), 보증대상을 ‘임차인이 대출금융기관에 부담하는 전세자금 대출금 반환채무’, 보증금액을 168,000,000원으로 하여 지급보증하기로 하는 전세자금대출특약보증계약을 체결하였다(이하 위 두 가지 보증계약이 합하여 이루어진 이 사건 전세금안심대출보증계약을 ‘이 사건 보증계약’이라 한다). 한편 소외인은 이 사건 보증계약에 따라 원고에게 부담하는 현재 및 장래 채무를 담보하기 위하여 2018. 1. 23. 이 사건 전세계약에 따른 전세보증금 210,000,000원에 대한 반환채권을 원고에게 양도하는 내용의 채권양도계약을 체결하였고, 원고는 소외인의 위임을 받아 내용증명우편을 통하여 임대인에게 전세보증금반환채권 양도통지를 하여 그 통지가 그 무렵 도달되었다.
나. 이 사건 주택에 대한 소유권 변동 및 임대인의 지위승계
⑴ 이 사건 전세계약 직후인 2018. 2. 5.경 이 사건 주택의 소유권은 소외 3 앞으로 이전되어 소외 3이 이 사건 전세계약에 따른 임대인의 지위를 승계하였고, 2018. 2. 8. 이 사건 주택에 근저당권자 소외 4, 채권최고액 210,000,000원으로 된 근저당권설정등기가 경료되었다.
⑵ 2018. 9. 27. 근저당권자인 소외 4의 신청으로 이 사건 주택에 대하여 서울남부지방법원 2018타경8610호로 임의경매개시결정이 이루어졌는데, 위 경매절차에서 이루어진 이 사건 주택의 감정평가액은 224,000,000원이었다. 그러나 위 경매절차에서 8회의 유찰이 된 후 2020. 1. 10. 피고 1, 피고 2, 피고 4, 피고 5 및 소외 5 5인이 이 사건 주택을 매각대금 37,980,000원에 공동으로 낙찰받아 소유권을 취득하였고, 소외 5의 1/5 공유지분은 2020. 4. 17. 소외 5가 대표이사로 있는 피고 3 앞으로 이전되었다. 이로써 이 사건 전세계약에 따른 임대인의 지위가 피고들에게 승계되어, 피고들이 이 사건 주택에 대한 공동임대인이 되었다.
다. 원고의 전세보증금 반환채무 대위변제
⑴ 이 사건 주택에 대하여 임의경매절차가 개시되자, 원고는 2018. 10. 15. 전세보증금반환채권 양수인의 지위에서 전세보증금반환채권 210,000,000원에 대한 배당요구서를 제출하였고, 2020. 2. 25. 이루어진 배당절차에서 원고 앞으로 35,665,961원의 배당이 이루어져, 원고는 2021. 3. 10. 이자 등을 포함한 35,670,747원을 배당금으로 지급받았다.
⑵ 한편, 이 사건 전세계약이 종료되었음에도 피고들이 전세보증금을 반환하지 않음에 따라 임차인 소외인은 서울남부지방법원 2020카임10048호로 이 사건 주택에 대한 임차보증금을 210,000,000원으로 한 임차권등기명령을 신청하여 2020. 6. 12. 임차권등기명령이 이루어졌다.
⑶ 소외인은 위 임차권등기명령에 따른 임차권등기 절차를 마친 후 이 사건 전세보증금반환보증계약의 보증채권자로서 원고에게 전세보증금 반환채무에 대한 보증채무금을 청구하였고, 원고는 2020. 6. 25. 주채무자인 임대인을 대위하여 소외인에게 미회수 전세보증금액인 174,329,253원(= 전세보증금 210,000,000원 － 배당을 통한 회수금 35,670,747원)을 대위변제하였다.
【인정 근거】 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 10호증, 을 제1호증의 각 기재, 변론 전체의 취지
2. 양 당사자의 주장
가. 원고
주택임대차보호법 제4조 제2항에 따라 임차인이 임대인으로부터 보증금을 변제받기 전까지 임대차관계가 존속되기 때문에 대항력은 존속하므로, 임차인 소외인이 임대인으로부터 보증금을 반환받을 때까지 소외인이 취득한 대항력은 존속한다. 한편 피고들은 주택임대차보호법 제3조 제4항에 따라 임대인의 지위를 승계하였으므로, 민법 제482조의 변제자 대위 법리에 따라 원고가 대위변제한 전세보증금 반환채무금을 원고에게 구상하여줄 의무가 있다.
| 제4조(임대차기간 등) ① 기간을 정하지 아니하거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다. 다만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다. ② 임대차기간이 끝난 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차관계가 존속되는 것으로 본다. 제482조(변제자대위의 효과, 대위자간의 관계) ① 전2조의 규정에 의하여 채권자를 대위한 자는 자기의 권리에 의하여 구상할 수 있는 범위에서 채권 및 그 담보에 관한 권리를 행사할 수 있다. ② 전항의 권리행사는 다음 각호의 규정에 의하여야 한다. 1. 보증인은 미리 전세권이나 저당권의 등기에 그 대위를 부기하지 아니하면 전세물이나 저당물에 권리를 취득한 제삼자에 대하여 채권자를 대위하지 못한다. 2. 제삼취득자는 보증인에 대하여 채권자를 대위하지 못한다. 3. 제삼취득자 중의 1인은 각 부동산의 가액에 비례하여 다른 제삼취득자에 대하여 채권자를 대위한다. 4. 자기의 재산을 타인의 채무의 담보로 제공한 자가 수인인 경우에는 전호의 규정을 준용한다. 5. 자기의 재산을 타인의 채무의 담보로 제공한 자와 보증인간에는 그 인원수에 비례하여 채권자를 대위한다. 그러나 자기의 재산을 타인의 채무의 담보로 제공한 자가 수인인 때에는 보증인의 부담부분을 제외하고 그 잔액에 대하여 각 재산의 가액에 비례하여 대위한다. 이 경우에 그 재산이 부동산인 때에는 제1호의 규정을 준용한다. |
나. 피고들
임차인 소외인이 이 사건 주택의 양수인에게 대항력을 행사할 수 있다 함은 주택임대차보호법상 이 사건 전세계약의 보증금반환청구권을 양수인에게 청구할 수 있다는 것을 의미한다. 그러나 소외인은 이미 2018. 1. 23. 보증금반환채권에 대해 채권양도를 하였기에 위 보증금반환채권을 상실하였다. 한편 임차주택에 대한 경매절차에서 임차인이 배당요구를 신청하여 이러한 의사표시가 임대인에게 송달되면 임대차계약은 해지로 인하여 종료되는바(대법원 1996. 7. 12. 선고 94다37646 판결 참조), 임차인 소외인으로부터 전세보증금반환청구권을 양수받은 원고가 2018. 10. 15. 이 사건 경매절차에서 배당요구를 하여 전세보증금 일부를 배당받아 갔으므로 이 사건 전세계약은 2018. 10. 15.경 종료되었다. 결국, 임차인 소외인은 2018. 1. 23. 원고에게 전세보증금반환채권을 양도하여 상실한 상태이기 때문에 그 이후에 이 사건 주택의 소유권을 취득한 양수인에게 더 이상 대항력을 행사할 수가 없고, 원고 또한 이미 소멸된 위 소외인의 대항력을 근거로 피고들에게 구상금 내지 양수금 청구를 할 수가 없다.
3. 원고의 청구원인에 대한 판단
이 사건의 핵심은 피고들이 이 사건 주택의 소유권을 취득할 당시 이 사건 주택의 임차인인 소외인이 이 사건 전세계약에 기한 대항력을 가지고 있었는지 여부인데, 이 문제는 우선변제권을 행사할 수 있는 주택임차인으로부터 보증금반환채권을 담보로 취득(채권양수)한 전세자금 대출 금융기관이 임차주택에 대한 경매절차에서 보증금반환채권양수인의 지위에서 배당요구를 하였을 경우 주택임차인의 대항력이 상실되는지 여부와 직결되어 있다.
가. 관련 규정 및 법리
○ 주택임대차보호법
제3조(대항력 등)
① 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.
④ 임차주택의 양수인(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다.
제3조의2(보증금의 회수)
② 제3조 제1, 2항 또는 제3항의 대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 임차인은 민사집행법에 따른 경매 또는 국세징수법에 따른 공매를 할 때에 임차주택(대지를 포함한다)의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다.
⑦ 다음 각 호의 금융기관 등이 제2항, 제3조의3 제5항, 제3조의4 제1항에 따른 우선변제권을 취득한 임차인의 보증금반환채권을 계약으로 양수한 경우에는 양수한 금액의 범위에서 우선변제권을 승계한다.
9. 「주택도시기금법」에 따른 주택도시보증공사
⑨ 금융기관등은 우선변제권을 행사하기 위하여 임차인을 대리하거나 대위하여 임대차를 해지할 수 없다.
제4조(임대차기간 등)
② 임대차기간이 끝난 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차관계가 존속되는 것으로 본다.
나. 판단
주택임대차보호법 제3조의2 제7항, 9항의 규정은, 주택임대차보호법상의 우선변제권을 행사할 수 있는 주택임차인이 보증금반환채권을 담보로 전세자금 등을 빌리는 경우 그 보증금반환채권을 담보로 양수한 금융기관등에게 우선변제권이 인정되지 않는 대법원 선례(대법원 2010. 5. 27. 선고 2010다10276 판결주1) )로 인하여 초래된 문제점을 해소하기 위하여 2013. 8. 13. 법률 제12043호로 주택임대차보호법을 개정하면서 신설된 규정으로서, 우선변제권을 행사할 수 있는 주택임차인으로부터 임차권과 분리하여 보증금반환채권을 양수한 금융기관등이 우선변제권만을 승계하도록 한 것이다. 이와 같은 입법 취지 및 관련 규정의 내용에 비추어보면, 해당 금융기관이 임차주택에 대한 경매절차에서 우선변제권에 따른 배당요구권을 행사하여 배당을 받았다 하더라도 이를 임차인의 임대차계약 해지의사표시로 간주할 수 없다고 할 것이며, 해당 주택임차인은 주택임대차보호법상의 대항요건을 상실하지 않는 한 여전히 임차주택에 대한 대항력을 가지고 있으면서 임차주택의 신 소유자에게도 그 대항력을 행사할 수 있다.
| 대법원 2010. 5. 27. 선고 2010다10276 판결 [배당이의][공2010하,1267] 【판시사항】 주택임대차보호법상 우선변제권을 가진 임차인으로부터 임차권과 분리하여 임차보증금반환채권만을 양수한 채권양수인이 주택임대차보호법상의 우선변제권을 행사할 수 있는 임차인에 해당한다고 볼 수 있는지 여부(소극) 【판결요지】 주택임대차보호법의 입법목적과 주택임차인의 임차보증금반환채권에 우선변제권을 인정한 제도의 취지, 주택임대차보호법상 관련 규정의 문언 내용 등에 비추어 볼 때, 비록 채권양수인이 우선변제권을 행사할 수 있는 주택임차인으로부터 임차보증금반환채권을 양수하였다고 하더라도 임차권과 분리된 임차보증금반환채권만을 양수한 이상 그 채권양수인이 주택임대차보호법상의 우선변제권을 행사할 수 있는 임차인에 해당한다고 볼 수 없다. 따라서 위 채권양수인은 임차주택에 대한 경매절차에서 주택임대차보호법상의 임차보증금 우선변제권자의 지위에서 배당요구를 할 수 없고, 이는 채권양수인이 주택임차인으로부터 다른 채권에 대한 담보 목적으로 임차보증금반환채권을 양수한 경우에도 마찬가지이다. 다만, 이와 같은 경우에도 채권양수인이 일반 금전채권자로서의 요건을 갖추어 배당요구를 할 수 있음은 물론이다. 【참조조문】 주택임대차보호법 제3조 제1항, 제3조의2 제2항 【전 문】 【원고, 상고인】 주식회사 현대스위스이상호저축은행 【피고, 피상고인】 주식회사 한국스탠다드차타드제일은행외 2인 【원심판결】 서울남부지법 2009. 12. 10. 선고 2009나7941 판결 【주 문】 상고를 모두 기각한다. 상고비용은 원고가 부담한다. 【이 유】 상고이유를 살펴본다. 1. 주택임대차보호법의 입법목적은 주거용 건물에 관하여 민법에 대한 특례를 규정함으로써 국민의 주거생활의 안정을 보장하려는 것이고, 주택임대차보호법 제3조 제1항에서 주택임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 익일부터 제3자에 대하여 효력이 생기며, 같은 법 제3조의2 제2항에서 제3조 제1항의 대항요건과 임대차계약서상의 확정일자를 갖춘 임차인에게 경매나 공매시 후순위권리자 기타 채권자보다 우선하여 임차보증금을 변제받을 수 있도록 한 취지는, 사회적 약자인 주택임차인을 보호하려는 사회보장적 고려에서 나온 것이다. 이와 같은 주택임대차보호법의 입법목적과 주택임차인의 임차보증금반환채권에 우선변제권을 인정한 제도의 취지, 주택임대차보호법상 관련 규정의 문언 내용 등에 비추어 볼 때, 비록 채권양수인이 우선변제권을 행사할 수 있는 주택임차인으로부터 임차보증금반환채권을 양수하였다고 하더라도 임차권과 분리된 임차보증금반환채권만을 양수한 이상 그 채권양수인이 주택임대차보호법상의 우선변제권을 행사할 수 있는 임차인에 해당한다고 볼 수 없다. 따라서 위 채권양수인은 임차주택에 대한 경매절차에서 주택임대차보호법상의 임차보증금 우선변제권자의 지위에서 배당요구를 할 수 없고, 이는 채권양수인이 주택임차인으로부터 다른 채권에 대한 담보 목적으로 임차보증금반환채권을 양수한 경우에도 마찬가지이다. 다만, 이와 같은 경우에도 채권양수인이 일반 금전채권자로서의 요건을 갖추어 배당요구를 할 수 있음은 물론이다. 2. 원심은 제1심판결의 이유를 인용하여, 피고들이 서울 양천구 (동 및 지번 생략) ○○마을 3단지아파트 301동 102호(이하 ‘이 사건 부동산’라고 한다)에 관하여 저당권을 취득하기 전 이미 확정일자 있는 대항요건을 갖춘 주택임차인인 소외인으로부터 임대차보증금반환채권을 양수한 원고가 피고들보다 선순위로 우선 배당받아야 한다는 원고의 주장에 대하여, 주택임대차보호법 제3조의2 제2항에서 주거용 건물의 ‘임차인’에게만 임대차보증금에 관하여 우선변제권을 인정하고 있음은 문언상 명백하고, 원고는 임차인 소외인으로부터 임대차보증금반환채권을 양수한 일반 금전채권자에 불과할 뿐 원고가 이 사건 부동산의 임차인에 해당한다거나 원고가 소외인으로부터 이 사건 부동산의 임차권을 양수하였다는 점을 인정할 만한 아무런 사정이 없다는 이유로 원고의 주장을 배척하고, 나아가 원고가 채권자대위권 행사로서 임차인 소외인을 대위하여 배당요구를 하였다는 주장에 대하여는 소외인이 이미 원고에게 임대차보증금반환채권을 양도하여 더 이상 임대차보증금반환채권을 가지고 있지 않다는 취지로 역시 이를 배척한 제1심판결을 그대로 유지하였는바, 앞서 본 법리와 기록에 비추어 살펴보면, 원심의 위와 같은 판단은 정당한 것으로 수긍할 수 있고, 거기에 상고이유로 주장하는 바와 같은 채권양도 및 주택임대차보호법상의 우선변제권에 관한 법리오해 등의 잘못이 없다. 3. 그러므로 상고를 모두 기각하고, 상고비용은 패소자가 부담하도록 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다. 대법관 이홍훈(재판장) 김능환 민일영(주심) ***************************************** 제3조의2(보증금의 회수) ① 임차인(제3조제2항의 법인을 포함한다. 이하 같다)이 임차주택에 대하여 보증금반환청구소송의 확정판결이나 그 밖에 이에 준하는 집행권원(집행권원)에 따라서 경매를 신청하는 경우에는 집행개시(집행개시)요건에 관한 「민사집행법」 제41조에도 불구하고 반대의무(반대의무)의 이행이나 이행의 제공을 집행개시의 요건으로 하지 아니한다. ② 제3조제1항 또는 제2항의 대항요건(대항요건)과 임대차계약증서(제3조제2항의 경우에는 법인과 임대인 사이의 임대차계약증서를 말한다)상의 확정일자(확정일자)를 갖춘 임차인은 「민사집행법」에 따른 경매 또는 「국세징수법」에 따른 공매(공매)를 할 때에 임차주택(대지를 포함한다)의 환가대금(환가대금)에서 후순위권리자(후순위권리자)나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제(변제)받을 권리가 있다. ③ 임차인은 임차주택을 양수인에게 인도하지 아니하면 제2항에 따른 보증금을 받을 수 없다. ④ 제2항에 따른 우선변제의 순위와 보증금에 대하여 이의가 있는 이해관계인은 경매법원이나 체납처분청에 이의를 신청할 수 있다. ⑤ 제4항에 따라 경매법원에 이의를 신청하는 경우에는 「민사집행법」 제152조부터 제161조까지의 규정을 준용한다. ⑥ 제4항에 따라 이의신청을 받은 체납처분청은 이해관계인이 이의신청일부터 7일 이내에 임차인을 상대로 소(소)를 제기한 것을 증명하면 해당 소송이 끝날 때까지 이의가 신청된 범위에서 임차인에 대한 보증금의 변제를 유보(유보)하고 남은 금액을 배분하여야 한다. 이 경우 유보된 보증금은 소송의 결과에 따라 배분한다. [전문개정 2008.3.21] (출처: 주택임대차보호법 일부개정 2009. 5. 8. [법률 제9653호, 시행 2009. 8. 9.] 법무부 > 종합법률정보 법령) |
위와 같은 인정사실 및 법리에 의하면, 이 사건 주택의 임차인 소외인은 2018. 2. 2.경 이 사건 주택에 대한 대항력을 취득한 이후 피고들이 이 사건 주택에 대한 소유권을 취득할 당시는 물론 현재까지도 임차권등기명령을 통하여 여전히 이 사건 주택에 대한 대항력을 가지고 있음이 명백하고, 피고들은 주택임대차보호법 제3조 제4항에 의하여 이 사건 전세계약에 따른 임대인의 지위를 승계한 공동임대인의 지위에 있다할 것이므로, 결국 피고들은 공동임대인으로서 임차인 소외인에게 이 사건 전세계약보증금을 반환할 의무를 부담하고, 이러한 공동임대인들의 보증금반환채무는 부진정연대 관계에 있다.
다. 소결론
그렇다면, 피고들은 이 사건 주택의 임차인 소외인에게 이 사건 경매절차를 통하여 반환된 보증금액을 제외한 나머지 전세보증금 174,329,253원을 반환할 의무가 있다. 따라서, 피고들은 위 전세보증금 반환채무를 대위변제한 원고에게 공동하여 위 전세보증금 반환채무 대위변제금 174,329,253원 및 이에 대하여 그 대위변제일 다음날인 2020. 6. 26.부터 이 사건 소장 부본 최종송달일인 2020. 10. 23.까지는 민법에서 정한 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 소송촉진 등에 관한 특례법에서 정한 연 12%의 각 비율로 계산한 지연손해금을 지급할 의무가 있다.
4. 결론
따라서 원고의 이 사건 청구는 이유 있으므로 이를 인용하기로 하여, 주문과 같이 판결한다.
판사 김상근
주1) 대법원 2010. 5. 27. 선고 2010다10276 판결 : 주택임대차보호법의 입법목적과 주택임차인의 임차보증금반환채권에 우선변제권을 인정한 제도의 취지, 주택임대차보호법상 관련 규정의 문언내용 등에 비추어 볼 때, 비록 채권양수인이 우선변제권을 행사할 수 있는 주택임차인으로부터 임차보증금반환채권을 양수하였다고 하더라도 임차권과 분리된 임차보증금반환채권만을 양수한 이상 그 채권양수인이 주택임대차보호법상의 우선변제권을 행사할 수 있는 임차인에 해당한다고 볼 수 없다. 따라서 위 채권양수인은 임차주택에 대한 경매절차에서 주택임대차보호법상의 임차보증금 우선변제권자의 지위에서 배당요구를 할 수 없고, 이는 채권양수인이 주택임차인으로부터 다른 채권에 대한 담보목적으로 임차보증금반환채권을 양수한 경우에도 마찬가지이다. 다만, 이와 같은 경우에도 채권양수인이 일반 금전채권자로서의 요건을 갖추어 배당요구를 할 수 있음은 물론이다.