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○서울북부지방법원 2024. 3. 27. 선고 2023가단155398
[민사] 대항력 있는 임차인으로부터 임대차보증금반환채권을 양수한 채권양수인의 임대차보증금반환청구에 대해 임대인으로부터 임대차목적물을 매수한 매수인이 임대차계약 갱신을 사유로 임대차보증금반환을 거부할 수 있는지 여부에 대해 판단한 사례(서울북부 2023가단155398)
○원고가 대항력 있는 임차인인 피고A에 대한 대출을 실행하며 그 담보로 임대차보증금반환채권을 양수한 뒤 피고A를 대리하여 임대인에 대한 채권양도의 통지를 마쳤는데, 그 후 피고A가 대출원리금의 변제를 지체하자 임대차목적물을 임대인으로부터 양수한 피고B를 상대로 임대차보증금 반환청구의 소를 제기한 사안에서, 피고B가 임대차계약이 묵시적으로 갱신되었으므로 임대차보증금을 반환할 의무가 없다는 취지로 주장하였으나, 임대차기간의 종료 여부는 종전 임대인이 채권양도통지를 수령한 날을 기준으로 판단하여야 하고 종전 임대인의 지위를 그대로 승계한 피고B가 채권양도통지일 이후 새롭게 계약을 갱신하였다고 하더라도 이로써 채권양수인인 원고에게 대항할 수 없다고 보아 피고B의 위 주장을 배척한 사례
2023가단155398_판결문_검수완료.pdf
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주 문
1. 피고 C은 피고 D에게 별지 목록 기재 부동산을 인도하라.
2. 피고 D은 피고 C으로부터 위 부동산을 인도받음과 동시에 원고에게 2,000만 원을 지급하라.
3. 원고의 피고 D에 대한 나머지 청구를 기각한다.
4. 소송비용 중 원고와 피고 C 사이에 생긴 부분은 피고 C이 부담하고, 원고와 피고 D사이에 생긴 부분은 각자 부담한다.
5. 제1, 2항은 가집행할 수 있다.
청 구 취 지
주문 제1항과 같은 판결 및 피고 D은 피고 C으로부터 주문 기재 부동산(이하 ‘이 사건 부동산’이라 한다)을 인도 받음과 동시에 원고에게 2000만 원 및 이에 대한 위 건물 인도 다음날부터 갚는 날까지 연 5%의 비율에 의한 돈을 지급하라는 판결
이 유
1. 기초 사실
가. 피고 C은 2015. 4. 6. F, G으로부터 이 사건 부동산을 임차하면서 보증금 110,000,000원, 임대차 기간 2015. 5. 21.부터 2017. 5. 21.까지로 정하고, 위 보증금을 지급한 후 전입신고를 마쳤다.
나. 이후 피고 C은 F, G과 사이에 임차기간 2018. 7. 31.부터 2022. 7. 30.까지로 정하고 나머지는 같은 조건으로 하여 위 부동산을 그들로부터 다시 임차하는 계약을 체결하였다(이하 ’이 사건 임대차계약‘이라 한다).
다. 피고 C은 2022. 1. 12. 원고로부터 20,000,000원을, 변제기 2027. 1. 31., 이자율 연 20%로 정하여 대출받으면서, 같은 날 원고에게 위 대출금채무에 대한 담보로 위 임대차 보증금 중 20,000,000원을 양도하였다(이하 ’이 사건 보증금반환채권‘이라 한다). 원고는 피고 C을 대리하여 F, G에게 위 채권양도 통지를 하여 2022. 1. 17. 그 통지가 도달하였다.
라. 한편, 피고 D은 2022. 4. 25. F, G으로부터 이 사건 부동산을 매수하고 2022. 7. 25. 이 사건 부동산에 관한 소유권이전등기를 마쳤다.
마. 피고 C은 2022. 12. 8. 이후 원고에게 위 다.항 기재 대출 원리금을 변제하지 아니하였고, 2024. 1. 30. 기준 위 대출금채무는 원리금 합계 24,591,780원에 이른다.
[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 1, 3호증(각 가지번호 포함)의 각 기재, 변론 전체의 취지
2. 당사자의 주장
가. 원고의 주장
피고들 간의 이 사건 임대차계약이 종료되었음을 전제로 피고 D에 대한 이 사건 보증금반환채권을 보전하기 위하여 피고 D을 대위하여 피고 C을 상대로 이 사건 부동산을 인도할 것을 구한다.
또한, 피고 D은 피고 C으로부터 이 사건 부동산을 인도받음과 동시에 원고에게 이 사건 보증금반환채권 20,000,000원 및 이에 대한 지연손해금으로서 위 인도일 다음 날부터 다 갚는 날까지 연 5%로 계산한 돈을 지급할 의무가 있다.
나. 피고 D의 주장
1) 피고 C의 원고에 대한 대출금채무 액수, 현재까지 상환 내역 등을 알지 못하는 이상 대부거래계약상 원고가 피고 C으로부터 양수받은 이 사건 보증금반환채권을 행사할 수 있는지 알 수 없으므로 보증금을 지급할 수 없다.
2) 피고 C은 개인회생을 신청한 상태이므로 회생 절차를 거치지 않고 원고에게 보증금을 지급할 수 없다.
3) 이 사건 임대차계약은 상호 해지의 의사표시 없이 묵시적 갱신되어 현재 종료하지 않은 상태이므로, 피고 D은 원고에게 보증금을 반환할 의무가 없다.
3. 피고 C에 대한 청구에 관한 판단
피고 C은 원고의 주장 사실을 명백히 다투지 않고 있으므로 민사소송법 제150조 제1항에 따라 그 사실을 자백한 것으로 본다. 이에 따라 피고 C은 피고 D에게 이 사건 부동산을 인도할 의무가 있다(원고의 채권자대위권 행사).
4. 피고 D에 대한 청구에 관한 판단
가. 이 사건 임대차계약의 2022. 7. 30.경 종료 여부
1) 관련 법리
주택임대차보호법(이하 ‘주택임대차법’이라 한다) 제3조 제4항은 주택의 인도와 주민등록의 대항요건을 갖춘 임대차의 목적이 된 임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다고 규정하고 있다. 이는 법률상 당연승계 규정으로 보아야 하므로, 임대주택이 양도된 경우에 그 양수인은 주택의 소유권과 결합하여 임대인의 임대차계약상의 권리·의무 일체를 그대로 승계한다. 그 결과 양수인은 임대차보증금 반환채무를 면책적으로 인수하고, 양도인은 임대차 관계에서 탈퇴하여 임차인에 대한 임대차보증금 반환채무를 면하게 된다(대법원 1987. 3. 10. 선고 86다카1114 판결, 대법원 2013. 1. 17. 선고 2011다49523 전원합의체 판결 등 참조).
한편, 임대인이 임대차보증금반환청구채권의 양도통지를 받은 후에는 임대인과 임차인 사이에 임대차계약의 갱신이나 계약기간 연장에 관하여 명시적 또는 묵시적 합의가 있더라도 그 합의의 효과는 보증금반환채권의 양수인에 대하여는 미칠 수 없다. (대법원 1989. 4. 25. 선고 88다카4253, 4260 판결 등 참조). 이러한 법리는 이후 그 보증금반환채권이 재차 양도된 경우에도 마찬가지로 적용된다.
| 대법원 1987. 3. 10. 선고 86다카1114 판결 [전세금반환][집35(1)민,147;공1987.5.1.(799),632] 【판시사항】 임대부동산의 소유권이 이전되어 양수인이 임대인의 지위를 승계한 경우, 양도인의 보증금반환채무의 소멸여부 【판결요지】 주택임대차보호법상의 대항력을 갖춘 후 임대부동산의 소유권이 이전되어 그 양수인이 임대인의 지위를 승계하는 경우에는 임대차보증금반환채무도 부동산의 소유권과 결합하여 일체로서 이전하는 것이며 이에 따라 양도인의 보증금반환채무는 소멸한다 【참조조문】 주택임대차보호법 제3조 【전 문】 【원고, 상고인】 원고 1 외 5인 원고들 소송대리인 변호사 최종태 【피고, 피상고인】 피고 【원심판결】 서울고등법원 1986. 3. 11. 선고 85나3868 판결 【주 문】 상고를 모두 기각한다. 상고비용은 원고들의 부담으로 한다. 【이 유】 원고들 소송대리인의 상고이유에 대하여, 원심판결 이유에 의하면, 원심은 원고들이 피고로부터 이 사건 건물의 방들을 1984.3.3부터 3.17까지의 사이에 임차하여 입주하고 그해 3.29부터 5.30까지 사이에 주민등록을 마친 사실과 소외 1의 강제경매신청에 의하여 그해 10.30 위 건물에 관하여 경매가 개시되고 소외 2가 1985.1.28 위 건물을 경락하여 대금을 완납한 사실을 인정한 다음 피고의 임대차보증금반환채무는 소외 2에게 승계됨으로써 소멸하였다고 판단하였다. 주택임대차보호법 제3조 제1항, 제2항의 규정에 의하면, 주택의 임차인은 건물에 입주하고 주민등록을 함으로써 제3자에 대하여 대항력을 갖추게 되며 대항력이 구비된 후에 임차건물이 양도된 경우 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다고 하고 있다. 이 경우 임대차보증금반환채무는 임대인의 지위를 승계한 양수인에게 이전되고 양도인의 채무는 소멸하는 것으로 해석하여야 할 것이다. 만일 보증금반환채무가 양도인에게 남아 있다고 해석하면 임대차계약관계에서 발생하는 채권, 채무 즉 목적물의 사용수익을 하게 하는 채무, 수선의무, 필요비, 유익비상환의무 등은 모두 이전하는데 오로지 보증금반환채무만이 남는 것이 되어 불합리할 뿐만 아니라 임대차계약의 위와 같은 여러 채권, 채무는 임대인이 어떤 사람인가 하는 개인적 색채보다는 부동산자체와 관련된 것이 대부분으로서 임대목적물의 소유자로서 거의 완전하게 이행할 수 있는 성질의 것이며, 임차인으로서는 동시이행의 항변, 유치권의 행사 등에 의하여 이행을 확보할 수 있기 때문에 임대인의 교체에 의하여 큰 영향을 받지 않는다. 따라서 임대부동산의 소유권이 이전되고 그 양수인이 임대인의 지위를 승계한다고 할 때 임대차보증금반환채무도 부동산의 소유권과 결합하여 일체로서 이전하는 것이며 이에 따라 양도인의 보증금반환채무는 소멸하는 것으로 보아야 옳다고 여겨지는 것이다. 원심이 같은 취지로 양도인의 지위에 있는 피고에 대한 원고들의 전세금청구를 배척한 조처는 정당하고, 다른 견해에서 이를 공격하는 논지는 받아들일 수 없다. 논지는 이유없다. 이에 원고들의 상고를 기각하고, 상고비용은 패소자의 부담으로 하여 관여법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다. 대법관 오성환(재판장) 이준승 박우동 |
| 대법원 2013. 1. 17. 선고 2011다49523 전원합의체 판결 [추심금][공2013상,318] 【판시사항】 주택임대차보호법상 대항력을 갖춘 임차인의 임대차보증금반환채권이 가압류된 상태에서 임대주택이 양도된 경우, 양수인이 채권가압류의 제3채무자 지위를 승계하는지 여부(적극) 및 이 경우 가압류채권자는 양수인에 대하여만 가압류의 효력을 주장할 수 있는지 여부(적극) 【판결요지】 [다수의견] 주택임대차보호법 제3조 제3항은 같은 조 제1항이 정한 대항요건을 갖춘 임대차의 목적이 된 임대주택(이하 ‘임대주택’은 주택임대차보호법의 적용대상인 임대주택을 가리킨다)의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다고 규정하고 있는바, 이는 법률상의 당연승계 규정으로 보아야 하므로, 임대주택이 양도된 경우에 양수인은 주택의 소유권과 결합하여 임대인의 임대차 계약상의 권리·의무 일체를 그대로 승계하며, 그 결과 양수인이 임대차보증금반환채무를 면책적으로 인수하고, 양도인은 임대차관계에서 탈퇴하여 임차인에 대한 임대차보증금반환채무를 면하게 된다. 나아가 임차인에 대하여 임대차보증금반환채무를 부담하는 임대인임을 당연한 전제로 하여 임대차보증금반환채무의 지급금지를 명령받은 제3채무자의 지위는 임대인의 지위와 분리될 수 있는 것이 아니므로, 임대주택의 양도로 임대인의 지위가 일체로 양수인에게 이전된다면 채권가압류의 제3채무자의 지위도 임대인의 지위와 함께 이전된다고 볼 수밖에 없다. 한편 주택임대차보호법상 임대주택의 양도에 양수인의 임대차보증금반환채무의 면책적 인수를 인정하는 이유는 임대주택에 관한 임대인의 의무 대부분이 그 주택의 소유자이기만 하면 이행가능하고 임차인이 같은 법에서 규정하는 대항요건을 구비하면 임대주택의 매각대금에서 임대차보증금을 우선변제받을 수 있기 때문인데, 임대주택이 양도되었음에도 양수인이 채권가압류의 제3채무자의 지위를 승계하지 않는다면 가압류권자는 장차 본집행절차에서 주택의 매각대금으로부터 우선변제를 받을 수 있는 권리를 상실하는 중대한 불이익을 입게 된다. 이러한 사정들을 고려하면, 임차인의 임대차보증금반환채권이 가압류된 상태에서 임대주택이 양도되면 양수인이 채권가압류의 제3채무자의 지위도 승계하고, 가압류권자 또한 임대주택의 양도인이 아니라 양수인에 대하여만 위 가압류의 효력을 주장할 수 있다고 보아야 한다. [대법관 신영철, 대법관 이인복, 대법관 이상훈, 대법관 박보영, 대법관 김신의 반대의견] 임대주택의 양도에 따른 임대차관계의 이전이 발생하기 전에 임차인의 채권자가 신청하여 임대차보증금반환채권이 압류 또는 가압류된 경우에는 주택임대차보호법 제3조 제3항에 기초한 실체법상 권리변동에도 불구하고 압류 또는 가압류에 본질적으로 내재한 처분금지 및 현상보전 효력 때문에 당사자인 집행채권자, 집행채무자, 제3채무자의 집행법상 지위는 달라지지 않는다. 우리의 민사집행법은 금전채권에 대한 집행에서 당사자의 처분행위에 의한 제3채무자 지위의 승계라는 관념을 알지 못하며 오로지 압류 또는 가압류의 처분금지효력을 통하여 집행채권자로 하여금 당사자의 처분행위에 구애받지 않고 당초 개시하거나 보전한 집행의 목적을 달성할 수 있게 할 뿐이다. 비록 임대주택의 양도에 따른 임대인 지위의 승계가 주택임대차보호법 제3조 제3항에 기초한 법률상 당연승계라고는 하나 이는 명백히 임대주택에 관한 양도계약 당사자의 처분의사에 기초한 것으로서, 다수의견은 결국 당사자의 처분행위로 인하여 집행법원이 이미 발령한 가압류명령 또는 압류명령의 수범자와 효력이 달라질 수 있다고 보는 셈인데, 우리 민사집행법이 이를 용인하고 있다고 볼 어떠한 근거도 없다. 다수의견에는 여러 가지 문제점이 있어 이에 동의할 수 없고, 상속이나 합병과 같은 당사자 지위의 포괄승계가 아닌 주택양수도로 인한 임대차보증금반환채무의 이전의 경우 이미 집행된 가압류의 제3채무자 지위는 승계되지 아니한다고 해석함이 타당하다. 【참조조문】 주택임대차보호법 제3조 제3항, 민사집행법 제227조, 제276조, 제291조 【참조판례】 대법원 1987. 3. 10. 선고 86다카1114 판결(공1987, 632) 대법원 2004. 4. 16. 선고 2003다58010 판결 【전 문】 【원고, 상고인】 신용보증기금 (소송대리인 법무법인 다비다 담당변호사 박성규) 【피고, 피상고인】 피고 【원심판결】 서울서부지법 2011. 5. 26. 선고 2010나8932 판결 【주 문】 원심판결을 파기하고, 사건을 서울서부지방법원 합의부에 환송한다. 【이 유】 상고이유를 판단한다. 1. 주택임대차보호법상 임대인의 지위 승계가 임대차보증금반환채권 가압류에 미치는 효력에 관한 법리 주택임대차보호법 제3조 제3항은 같은 조 제1항이 정한 대항요건을 갖춘 임대차의 목적이 된 임대주택(이하 ‘임대주택’은 주택임대차보호법의 적용대상인 임대주택을 가리킨다)의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다고 규정하고 있는바, 이는 법률상의 당연승계 규정으로 보아야 하므로, 임대주택이 양도된 경우에 그 양수인은 주택의 소유권과 결합하여 임대인의 임대차 계약상의 권리·의무 일체를 그대로 승계하며, 그 결과 양수인이 임대차보증금반환채무를 면책적으로 인수하고, 양도인은 임대차관계에서 탈퇴하여 임차인에 대한 임대차보증금반환채무를 면하게 된다 ( 대법원 1987. 3. 10. 선고 86다카1114 판결, 대법원 2004. 4. 16. 선고 2003다58010 판결 등 참조). 나아가 임차인에 대하여 임대차보증금반환채무를 부담하는 임대인임을 당연한 전제로 하여 그 임대차보증금반환채무의 지급금지를 명령받은 제3채무자의 지위는 임대인의 지위와 분리될 수 있는 것이 아니므로, 임대주택의 양도로 임대인의 지위가 일체로 양수인에게 이전된다면 채권가압류의 제3채무자의 지위도 임대인의 지위와 함께 이전된다고 볼 수밖에 없다. 한편 주택임대차보호법상 임대주택의 양도에 양수인의 임대차보증금반환채무의 면책적 인수를 인정하는 이유는 임대주택에 관한 임대인의 의무 대부분이 그 주택의 소유자이기만 하면 이행가능하고 임차인이 같은 법에서 규정하는 대항요건을 구비하면 임대주택의 매각대금에서 임대차보증금을 우선변제받을 수 있기 때문인데, 임대주택이 양도되었음에도 그 양수인이 채권가압류의 제3채무자의 지위를 승계하지 않는다면 가압류권자는 장차 본집행절차에서 그 주택의 매각대금으로부터 우선변제를 받을 수 있는 권리를 상실하는 중대한 불이익을 입게 된다. 이러한 사정들을 고려하면, 임차인의 임대차보증금반환채권이 가압류된 상태에서 임대주택이 양도되면 양수인이 채권가압류의 제3채무자의 지위도 승계하고, 가압류권자 또한 임대주택의 양도인이 아니라 양수인에 대하여만 위 가압류의 효력을 주장할 수 있다고 보아야 한다. 2. 이 사건에 관한 판단 가. (1) 원심판결의 이유와 기록에 의하면, ① 소외 1(이하 ‘임차인’이라 한다)은 2002. 4. 7. 소외 2로부터 안산시 상록구 (이하 생략) 다가구주택 202호(이하 ‘이 사건 임대주택’이라 한다)를 임대차보증금 3,000만 원으로 정하여 임차한 다음, 2002. 5. 23. 전입신고를 하고 거주한 사실, ② 소외 3이 2002. 11. 11. 소외 2로부터, 소외 4가 2003. 11. 3. 다시 소외 3으로부터 이 사건 임대주택의 소유권을 순차로 이전받아 임차인에 대한 임대인의 지위도 순차로 승계한 사실, ③ 원고는 2005. 5. 31. 가압류채무자를 임차인, 제3채무자를 소외 4로 하여 임차인의 소외 4에 대한 임대차보증금반환채권에 대하여 채권가압류결정을 받았고, 그 결정이 2005. 6. 20. 소외 4에게 송달된 사실, ④ 피고는 2007. 8. 2. 소외 4로부터 이 사건 임대주택의 소유권을 이전받아 임대인의 지위를 승계한 후, 2007. 10. 10. 임차인에게 임대차보증금 3,000만 원을 반환한 사실, ⑤ 그 후 원고는 임차인에 대한 구상금 청구소송의 확정판결을 집행권원으로 하여 2009. 11. 26. 채무자를 임차인, 제3채무자를 피고로 하여 위 가압류를 본압류로 이전하는 채권압류 및 추심명령을 받았고, 그 명령이 2009. 11. 30. 피고에게 송달된 사실을 알 수 있다. (2) 원고가 임차인에 대한 추심채권자로서 피고를 상대로 이 사건 추심금 청구소송을 제기하여 임대차보증금의 반환을 구한 데 대하여, 원심은 위 채권가압류결정은 채권자인 원고와 채무자인 임차인, 제3채무자인 소외 4 사이에서만 효력이 있을 뿐, 소외 4로부터 이 사건 임대주택을 양수한 피고에 대하여는 그 효력이 미치지 않는다고 하여 원고의 청구를 배척하였다. 나. 그러나 이러한 원심의 판단은 옳지 않다. 앞서 본 법리에 비추어 보면, 이 사건 채권가압류의 효력은 이 사건 임대주택의 양수인으로서 임대인의 지위 일체를 승계한 피고에게 미친다고 할 것이다. 그럼에도 이와 달리 보아 원고의 청구를 배척한 원심판결은 주택임대차보호법상의 대항요건을 갖춘 임대차에서 임차인의 임대차보증금반환채권이 가압류된 후 임대주택이 양도된 경우의 채권가압류의 효력에 관한 법리를 오해하여 판단을 그르친 것이다. 상고이유로 이 점을 지적하는 원고의 주장은 정당하다. 3. 결론 그러므로 원심판결을 파기하고, 사건을 다시 심리·판단하게 하기 위하여 원심법원에 환송하기로 하여, 주문과 같이 판결한다. 이 판결에 대하여는 대법관 신영철, 대법관 이인복, 대법관 이상훈, 대법관 박보영, 대법관 김신의 반대의견이 있는 외에는 관여 법관들의 의견이 일치되었으며, 대법관 민일영, 대법관 박병대, 대법관 김용덕의 다수의견에 대한 보충의견이 있다. 4. 대법관 신영철, 대법관 이인복, 대법관 이상훈, 대법관 박보영, 대법관 김신의 반대의견 가. 다수의견은 임차인의 임대차보증금반환채권이 가압류된 상태에서 주택임대차보호법의 적용대상인 임대주택이 양도되면 양수인이 당연히 채권가압류의 제3채무자 지위도 승계한다고 보고 있다. 그러나 이러한 다수의견의 견해는 ① 금전채권에 대한 집행에 관한 민사집행법의 일반원리에 어긋날 뿐만 아니라, ② 실제 적용에서도 부당한 결과에 이르거나 해결하기 어려운 문제를 낳게 되며, ③ 이는 다른 무엇보다도 주택임대차보호법에 대한 지나치게 경직된 이해에서 비롯된 것이라고 보여 그에 찬성할 수 없다. 나. 먼저 다수의견은 임대주택의 양도에 따른 임대차관계의 이전이라는 실체법적 문제와 위 양도가 임차인의 채권자에 의한 임대차보증금반환채권에 대한 압류 또는 가압류에 미치는 영향이라는 집행법적 문제를 구분 없이 혼동하고 있는 것으로 보인다. 다수의견이 지적하는 바와 같이 주택임대차보호법 제3조 제3항은 주택임대차보호법의 적용대상인 임대주택의 양수인이 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다고 규정하고 있으므로, 그러한 임대주택이 양도된 경우에 임대주택의 양수인은 임대차보증금반환채무를 포함한 임대인의 실체법상의 권리·의무 일체를 그대로 승계하고 양도인은 임대차관계에서 탈퇴하게 된다. 그러나 위와 같은 임대차관계의 이전이 발생하기 전에 임차인의 채권자의 신청으로 임대차보증금반환채권이 압류 또는 가압류된 경우에는 위와 같은 실체법상의 권리변동에도 불구하고 압류 또는 가압류에 본질적으로 내재한 처분금지 및 현상보전의 효력 때문에 당사자인 집행채권자, 집행채무자, 제3채무자의 집행법상 지위는 달라지지 않는다. 우리의 민사집행법은 금전채권에 대한 집행에서 당사자의 처분행위에 의한 제3채무자 지위의 승계라는 관념을 알지 못하며 오로지 압류 또는 가압류의 처분금지효력을 통하여 집행채권자로 하여금 당사자의 처분행위에 구애받지 않고 당초 개시하거나 보전한 집행의 목적을 달성할 수 있게 할 뿐이다. 비록 임대주택의 양도에 따른 임대인 지위의 승계가 주택임대차보호법 제3조 제3항에 기초한 법률상 당연승계라고는 하나 이는 명백히 임대주택에 관한 양도계약 당사자의 처분의사에 기초한 것으로서, 다수의견은 결국 당사자의 처분행위로 인하여 집행법원이 이미 발령한 가압류명령 또는 압류명령의 수범자와 효력이 달라질 수 있다고 보는 셈인데, 우리 민사집행법이 이를 용인하고 있다고 볼 어떠한 근거도 없다. 물론 제3채무자가 사망하거나 합병으로 소멸하는 경우에는 그 상속인이나 합병 후 존속회사 또는 신설회사에게 압류나 가압류의 효력이 미친다고 보아야 할 것이나, 이는 위와 같은 사망 또는 합병의 경우 그 결과로 제3채무자의 법인격이 소멸하게 되므로 그 법인격의 승계를 전제로 압류나 가압류의 현상보전의 효력을 존속시키기 위함인데, 이 사건과 같은 임대주택의 양도의 경우에는 그 양도인의 법인격이 엄연히 존속하고 있으므로 사망이나 합병의 경우와 같은 법인격 승계의 문제는 발생하지 아니하고, 오히려 그 효력의 승계를 인정하지 아니하는 것이 압류나 가압류의 본래 효력인 현상보전의 취지에 맞다. 다. 다수의견의 견해를 법리로서 적용할 경우 여러 부당한 결과와 해결하기 어려운 문제를 피할 수 없다. 앞서 본 대로 우리 민사집행법은 금전채권에 대한 집행에서 당사자의 처분행위에 의한 제3채무자 지위의 승계라는 관념을 알지 못하기 때문에 임대주택의 양도가 발생했을 때 이를 민사집행법의 체계로 편입하는 절차를 전혀 두고 있지 않다. 따라서 임대주택의 양수인은 집행법원으로부터 압류나 가압류의 존재 및 그 내용에 관하여 어떠한 통지도 받지 못하며, 집행법원 스스로 임대주택의 양도사실을 알 수도 없을 뿐만 아니라, 설령 집행채권자가 이를 집행법원에 알려 임대주택의 양수인에게 통지해 주도록 요청하더라도 이에 응할 수 있는 아무런 절차법적 근거가 없다. 결국 다수의견에 따르게 되면 주택임대차보호법의 적용대상인 임대주택을 양수하고자 하는 자는 스스로의 책임과 부담하에 임대차보증금반환채권에 관한 압류나 가압류의 존부와 내용을 조사하여 파악할 수밖에 없는데, 임대주택의 양도가 빈번히 발생하는 우리의 현실과 종전 임대인인 양도인이 매매계약의 체결 등이 무산될 것을 염려하여 압류나 가압류의 존부와 내용에 관하여 묵비할 가능성이 상존하는 점에 비추어 위와 같은 양수인에 대한 조사의무의 부과가 상당한 거래비용의 증가로 이어지리라는 점은 충분히 예상할 수 있다. 더욱이 경매에 의한 주택 취득의 경우에는 매수인이 종전 소유자로부터 압류나 가압류의 존부나 내용에 관하여 고지받는다는 것을 아예 기대조차 하기 어렵다. 뿐만 아니라 대부분의 주택 매매에 부동산 중개인들이 관여하는 현실에 비추어 그 중개인과 사이에 압류나 가압류의 조사의무나 책임의 소재 및 범위를 둘러싸고 분쟁이 발생할 가능성도 적지 않다. 또한 임대주택이 전전양도되고 그 사이에 시기와 제3채무자를 달리하는 여러 압류 또는 가압류가 이루어진 경우 위와 같은 문제는 더욱 심각해진다. 이러한 경우 임대주택의 최종 소유자가 집행공탁을 통하여 임대차보증금반환채무를 면하려면 현재 임차인이 최초 거주할 당시부터의 임대주택 소유자를 모두 추적하여 그 소유자들을 제3채무자로 하는 압류나 가압류가 있었는지 여부 및 그 내용을 모두 파악하여야 하고, 그렇지 않고서는 공탁서에 일부 집행채권자에 관한 기재가 누락되는 것을 피할 수 없으며, 만일 그와 같이 일부 집행채권자가 누락되면 그 공탁금을 배당하여야 하는 집행법원으로서도 다른 집행채권자의 존부를 알 길이 없어 공탁서에서 누락된 집행채권자는 배당절차에서도 배제되게 되고, 결국 이를 둘러싼 손해배상책임의 공방으로 이어질 가능성이 크다. 아울러 다수의견에 따르면 집행법원은 임대차보증금반환채권에 관한 가압류를 본압류로 이전하는 압류명령을 발령할 때 제3채무자의 형식적 동일성을 확인하는 것을 넘어 집행채권자가 주장하는 임대주택의 양도 여부 및 그 효력 유무라는 실체법적 법률관계까지 심사하여야 할 부담을 지게 된다는 점도 지적하지 않을 수 없다. 한편 다수의견과 같이 임대주택의 양도로 인하여 집행법상 관계인인 제3채무자의 지위가 법률상 당연히 승계된다고 본다면 소송법상 당사자의 지위 또한 당연히 승계된다고 보아야 그 논리가 일관될 것인데, 이는 우리의 소송 실무와 전혀 맞지 않는 태도이다. 즉 임차인이 임대인을 상대로 임대차보증금반환청구소송을 제기하여 그 소송이 진행되는 도중에 임대인이 임대주택을 제3자에게 양도한 경우, 다수의견의 취지를 관철하면 단순히 실체법적 법률관계인 임대차보증금반환채무라는 소송물이 양수인에게 이전되는 것을 넘어 소송법상 당사자인 피고의 지위까지 당연히 양수인에게 이전된다고 보아야 할 것이고, 이 경우 민사소송법 제81조, 제82조에 따른 승계인의 소송참가나 소송인수의 절차가 아닌 당사자 사망에 관한 민사소송법 제233조나 법인의 합병에 관한 민사소송법 제234조의 규정을 유추하여 소송절차의 중단과 양수인에 의한 수계절차를 밟아야 하는 결과가 된다. 그리고 양도인이 소송과정에서 위와 같은 임대주택의 양도사실을 묵비하여 소송절차의 중단과 수계절차를 거치지 않은 채 양도인을 피고로 한 판결이 선고되도록 하고 그 패소판결이 확정된 경우에도, 양도인은 기판력의 시적 제한에 구애받지 않고 언제든지 임대주택의 양도사실을 내세워 패소당사자의 지위에서 벗어날 수 있게 된다. 다수의견이 이러한 결론까지 용인하려는 것인지는 알 수 없으나, 만약 이러한 견해가 아니라면 임대주택의 양도로 인한 권리실현과정에서 당사자 지위의 승계 여부와 관련하여 소송법과 집행법 사이에서 차이를 두어야 할 이유가 무엇인지 다시 궁금해진다. 라. 결국 다수의견은 주택임대차보호법의 적용대상인 임대주택이 양도된 경우 그 임대차보증금반환채무가 면책적으로 양수인에게 승계된다는 실체법적 법률관계에 관한 판례의 법리를 절차법적 법률관계에까지 제한 없이 확장하여 그 절차적 안정성을 해치는 결과를 용인하는 셈인데, 그와 같이 해석하여야 할 필요성이나 정당성을 찾기 어렵다. 아마도 다수의견은 임대주택을 양수하여 소유한 사람에게 압류나 가압류의 효력이 당연히 미친다고 보아야만 이 사건 원고와 같은 집행채권자의 이익이 보호된다고 생각하는 것 같다. 그러나 앞서 거듭 언급한 것처럼 우리 민사집행법은 오로지 처분금지효력을 통하여 집행채권자의 이익을 보호하고 있을 뿐이고, 그러한 보호 외에 주택임대차보호법의 적용대상인 임대주택의 임차인에 대한 채권자라고 하여 다른 절차법적 특혜를 부여할 이유는 없다. 즉 임대인이 임대차보증금반환채권에 관한 압류명령이나 가압류명령을 송달받은 이후에 임대주택을 양도함으로써 그의 임대차보증금반환채무가 소멸한 상태에서 형식적으로 제3채무자의 지위에 남아 있게 되면 그 집행채권자는 압류나 가압류의 실효를 거두지 못하는 불이익을 입게 되나, 이는 불확실한 장래의 금전채권 또는 조건부 금전채권을 집행대상으로 삼은 데 따라 집행채권자가 불가피하게 감수하여야 할 위험의 한 단면일 뿐, 임대차보증금반환채권에 대한 강제집행을 시도하는 채권자들에게만 국한된 특별한 문제가 아니다. 오히려 임대차보증금반환채권에 대한 강제집행을 시도하는 채권자들로서는 임대주택의 양수인을 상대로 새로운 집행절차를 개시할 수 있는 기회라도 남아 있다는 점에서 다른 금전채권에 대한 강제집행을 시도하는 채권자들에 비하여 훨씬 유리하다. 주택임대차보호법은 임차인을 보호하기 위한 것이지 임차인의 채권자를 보호하기 위한 것이 아니다. 다수의견은 주택임대차보호법의 특별법으로서 지위를 내세워 위와 같은 민사집행법의 일반원리를 벗어나 임대주택의 임대차보증금반환채권을 가압류한 채권자에게 특혜를 부여하는 것을 정당화하고 있으나, 다수의견이 논의의 출발점으로 삼고 있는 주택임대차보호법 제3조 제3항도 새로운 임대주택 소유자에 대한 임대인 지위의 당연승계를 통해 임차인의 계속 거주와 임대차보증금반환채권을 보장하는 데 그 입법 취지가 있다고 할 것인데, 위와 같은 임차인의 채권자에 대하여 다수의견과 같이 민사집행법상 특별한 지위를 부여한다고 하여 임차인 보호의 입법 취지가 더 충실하게 실현되는 것도 아니라면 다수의견과 같이 민사집행법의 기본원리에도 어긋나고 실제 운용에서도 부당한 결과를 피할 수 없는 해석을 택할 이유가 없다. 마. 이상에서 살펴본 바와 같이 다수의견에는 여러 가지 문제점이 있어 이에 동의할 수 없고, 상속이나 합병과 같은 당사자 지위의 포괄승계가 아닌 주택양수도로 인한 임대차보증금반환채무의 이전의 경우 이미 집행된 가압류의 제3채무자 지위는 승계되지 아니한다고 해석함이 타당하다. 같은 취지의 원심판결은 정당하고, 거기에 주택임대차보호법 제3조 제3항에 관한 법리를 위반한 위법은 없다. 그러므로 이상과 같이 다수의견에 대하여 반대하는 취지를 밝힌다. 5. 다수의견에 대한 대법관 민일영, 대법관 박병대, 대법관 김용덕의 보충의견 대법관 신영철, 대법관 이인복, 대법관 이상훈, 대법관 박보영, 대법관 김신의 반대의견은 임차인의 임대차보증금반환채권이 가압류된 후 주택임대차보호법의 적용대상인 임대주택이 양도된 경우에 양수인은 채권가압류의 제3채무자 지위를 승계하지 않으므로 양수인에게는 가압류의 효력이 미치지 않으며, 나아가 임대주택의 양도에 의하여 양도인은 임대차보증금반환채무를 면하므로 양도인을 상대로 한 가압류도 그 효력이 소멸한다는 것이다. 가. 반대의견의 주된 논거는 우선 민사집행법상 사망이나 합병으로 인하여 제3채무자의 법인격이 소멸할 경우에만 그의 지위가 타인에게 승계되는 것이 가능할 뿐 그 밖에 당사자의 처분행위에 의해서는 제3채무자의 지위 승계가 인정되지 않는데, 다수의견은 이러한 기본원리에 배치된다는 것이다. 그러나 민사집행법이 사망이나 합병으로 인하여 제3채무자의 법인격이 소멸할 경우에 그의 법률상의 지위가 타인에게 승계되는 것을 인정하는 것이 일반적이기는 하나, 그런 경우에 국한하여 지위의 승계를 인정하는 것은 아니며, 특별법에 의하여 지위 승계가 인정되는 것까지 부정하는 것은 아니다. 주택임대차보호법 제3조 제3항은 임대주택의 소유권이 양도된 경우에 임대인의 법률상의 지위가 일체로 양수인에게 이전됨을 선언하고 있다. 즉, 당해 임대주택의 임대차관계로부터 발생하는 모든 권리·의무관계가 양도인으로부터 양수인에게 승계되는 것이며, 이러한 법리를 그대로 승인하고 있는 것이 대법원판례의 확립된 입장이다. 따라서 임대주택의 양도 전에 존재하던 임대차계약의 법률관계가 그 모습 그대로 양수인과의 사이에서 존속한다. 이러한 법률효과는 실체법상으로는 물론이거니와 집행법상으로도 임대차계약의 당사자들에게 그대로 미친다고 보는 것이 합당하다. 그 이유는 다음과 같다. 일반적인 임대차에 있어서는 임대차보증금반환채권의 가압류 후에 임대인이 임대목적물을 타에 양도하더라도 임차인은 임대인에 대하여 여전히 임대차보증금반환채권을 가지고 임대인은 임차인에 대하여 임대차보증금반환채무를 그대로 부담하며, 임대목적물의 양수인은 임대차보증금반환채무를 부담하지 않는다. 따라서 가압류권자는 여전히 임대인에 대하여 자기의 가압류를 주장할 수 있다. 반면에 그 임대목적물이 주택임대차보호법의 적용을 받는 주택인 경우에는 이와 달리 임차인은 임대인에 대하여 임대차보증금반환청구를 할 수 없고 임대인은 임차인에 대하여 임대차보증금반환채무를 더는 부담하지 않으며, 오히려 양수인이 그 의무를 부담한다. 따라서 반대의견도 인정하듯이 가압류권자는 임대인에 대하여 자기의 가압류를 주장할 수 없다. 이처럼 달리 취급하는 이유는 임대주택의 양도로 인한 법률관계가 다른 일반적인 임대차의 경우와는 달리 포괄적으로 양수인에게 이전되는 데서 기인하는 것이다. 이와 같이 종전 제3채무자(즉, 종전 임대인)가 피압류채권에 대한 채무부담을 면하는 이유가 그 피압류채권의 채무자 지위의 포괄적 이전에 있다면, 그 가압류의 효력도 새로운 제3채무자(즉, 양수인)에게 그대로 승계된다고 하는 것이 보다 합리적이라 할 것이다. 한편 임대주택의 양도 전에 존재하던 임대차계약의 법률관계가 그 모습 그대로 양수인과의 사이에서 존속한다고 하여 양도인의 법인격이 소멸하는 것이 아님은 물론이다. 임대주택의 양도가 상속이나 합병과 다르다는 것은 상속이나 합병의 경우에는 임대주택에 관한 법률관계뿐만 아니라 그 밖의 다른 모든 법률관계도 포괄적으로 이전된다는 점에서 다르다는 것뿐이지, 임대주택에 관한 권리·의무관계가 일체로 이전된다는 점에서는 하등 다를 게 없다. 따라서 당해 임대주택의 임대차를 둘러싼 법률문제만 놓고 본다면 상속이나 합병과 마찬가지의 법률효과가 발생한다. 상법 제530조의9 제3항에서 규정하고 있는 분할합병의 경우에는 법인격이 소멸하지 않으면서 분할되는 부분에 관한 권리·의무의 포괄적인 이전이 일어나는바, 주택임대차보호법에 의한 임대차의 승계에 있어서도 당해 임대주택의 임대차를 둘러싼 법률문제만 놓고 본다면 위 분할합병의 경우와 유사한 법률효과가 발생하는 것이다. 나아가 임대차를 둘러싼 이러한 권리·의무관계의 포괄적 이전은 바로 주택임대차보호법 제3조 제3항이 그렇게 규정하고 있기 때문에 생기는 법률효과이지, 단지 임대주택의 소유권을 이전하겠다는 의사를 지닐 뿐인 양도인과 양수인의 양도·양수의사에 기한 처분행위에 의해서 일어나는 것이 아니다. 심지어 양도인과 양수인이 그것을 원하지 않는 경우에조차도 임대차에 관한 권리·의무가 일체로서 이전된다. 요컨대, 주택임대차보호법 제3조 제3항이라는 특별조문이 존재하기 때문에 그로 인하여 금전채권에 대한 가압류의 일반적인 효력이 달라지는 것이다. 그러므로 위 조문의 존재와 그 효력을 부정하면 모를까, 그렇지 않은 마당이라면 다수의견이 민사집행법의 기본이론에 반하는 것이라고 할 것은 아니다. 나. 반대의견은 다수의견처럼 제3채무자 지위의 승계를 인정하는 것은 가압류권자에게 특혜를 주는 것으로서, 그 필요성이나 정당성이 없다고 한다. 통상적으로 금전채권 가압류의 경우에 제3채무자가 그 가압류된 채권을 변제 등으로 소멸시킴으로써 가압류채무를 면하는 것이 불가능하다. 그리고 위에서도 언급한 바와 같이 일반적인 임대차보증금반환채권 가압류에 있어 제3채무자인 임대인이 임대차의 목적물인 주택을 양도한들 가압류권자에게 대항할 수 없다. 반면에 주택임대차보호법의 적용대상인 임대차보증금반환채권이 가압류된 경우에 임대인은 임대주택을 양도함으로써 그 임대차보증금반환채무를 면하게 된다. 따라서 이 경우에는 제3채무자의 지위를 양수인에게 승계시키지 않으면 가압류가 효력을 상실하게 되어 가압류권자가 피해를 입게 된다. 주택임대차보호법의 적용대상인 임대차보증금반환채권의 가압류권자라고 해서 일반 임대차보증금반환채권의 가압류권자와는 달리 특별히 이러한 불이익을 감수하여야 할 이유가 없으므로, 다수의견은 이를 막자는 것이지 주택임대차보호법의 적용대상인 임대차보증금반환채권의 가압류권자에게 무슨 특혜를 주자는 것이 아니다. 다른 사람들에게 인정 안 되는 권리를 주는 것이 특혜이지, 다른 사람들은 안 입어도 될 손해를 특정인만 입는 것을 방지하는 것이 특혜는 아닌 것이다. 이와 관련하여 반대의견은 임대주택의 양수인에게 가압류 효력의 승계를 인정하지 아니하는 것이 가압류의 본래 효력인 현상보전의 취지에 맞는다고 한다. 그러나 양도인과 양수인 사이의 임대주택의 양도를 가압류권자에게 통지해 주는 법적인 절차가 있는 것도 아니므로, 반대의견에 따른다면 가압류권자는 수시로 임대주택의 양도가 있는지 여부를 조사하여 양도사실을 아는 즉시 새로이 임차인의 양수인에 대한 임대차보증금반환채권을 가압류하여야 하고, 그런 조치를 취하지 않은 사이에 양수인이 임차인에게 임대차보증금을 반환하면 가압류소멸로 인한 불이익을 받을 수밖에 없다는 것인데, 가압류권자를 제외한 나머지 이해관계인들의 의사에 따라 가압류의 효력을 이처럼 쉽게 무위로 돌릴 수 있도록 허용하는 것이 어떻게 가압류의 본래 효력인 현상보전의 취지에 부합한다는 것인지 의문이다. 가압류의 현상보전효를 관철하려면 오히려 당사자의 임의처분에 의하여 가압류의 효력이 좌우되는 것을 방지하는 방법을 모색하는 것이 요구된다 할 것이다. 다. 반대의견은 주택임대차보호법이 임차인을 보호하는 법률이지 임차인의 채권자를 보호하는 법률이 아님을 강조한다. 주택임대차보호법이 본래 임차인을 보호하기 위하여 제정된 법률임에는 이론이 없다. 그러나 이는 임대주택의 양도에 따른 법률효과를 어떻게 정할 것이냐 하는 것과는 별개의 문제이다. 이 사건의 쟁점은 가압류의 제3채무자인 양도인 및 그로부터 임대주택을 양수한 양수인의 의무에 관한 것이지, 가압류채무자인 임차인의 보호와는 아무런 상관이 없다. 여기서 임차인의 임대차보증금반환채권이 가압류된 후에 임대주택이 양도된 경우에 가압류의 제3채무자인 양도인의 지위가 양수인에게 이전되느냐 안 되느냐에 따라 임차인 보호의 문제가 어떻게 달라지는지 살펴보자. 먼저 다수의견처럼 제3채무자의 지위가 양수인에게 승계된다고 하면 양수인은 임대차보증금을 임차인에게 반환해서는 안 되며, 가압류권자가 나중에 집행권원을 취득하면 그에게 반환하여야 한다. 반면에 반대의견처럼 가압류가 소멸하고 가압류의 제3채무자의 지위가 양수인에게 승계되지 않는다고 하면 어떤가. 이 경우 새로이 임대차보증금반환채무를 승계한 양수인이 임차인에게 반환채무를 부담할 따름인데, 그는 가압류의 제3채무자가 아니므로 임차인에게 변제하여도 되는 것인가. 이를 용인한다면 설령 양수인이 임대차보증금반환채권이 가압류된 사실을 알고 있더라도 임차인의 임대차보증금반환요구에 응하지 않을 수 없으므로, 임차인은 자기의 임대차보증금반환채권이 가압류되었음을 알면서도 아무런 제한 없이 보증금을 돌려받을 수 있는 뜻밖의 이익을 얻게 된다. 이런 이익까지 보호하려는 것이 주택임대차보호법이 추구하는 바는 아닐 것이다. 라. 반대의견은 다수의견에 따르면 임대차보증금반환채권에 관한 가압류 후 임대주택이 양도되고 다시 그 후 가압류를 본압류로 이전하는 압류명령을 발령할 때 집행법원이 임대주택의 양도에 관하여도 심사하여야 할 부담을 지게 되어 부당하다고 주장한다. 그러나 집행절차에서 승계에 관한 당사자 주장의 당부를 심리함은 집행법원이 마땅히 하여야 할 일이고, 임대주택의 소유자 변동은 일반적으로 등기부등본만 확인하면 쉽게 확인할 수 있으므로 여타 승계에 관한 경우와 비교하여 임대주택의 양도 여부를 심리함에 특별한 어려움이 있는 것이 아니다. 나아가 필요하다면 채권자의 신청을 받거나 또는 그 동의하에 임대주택의 양수인을 심문하는 등으로 운영의 묘를 살릴 수도 있을 것이다. 마. 반대의견은 다수의견에 따를 경우 임대주택 양수인이 불측의 손해를 입을 우려가 크다는 것을 특히 강조한다. 양도인을 제3채무자로 하여 임대차보증금반환채권에 관한 가압류가 이루어진 경우에 이를 모르고 그 주택을 양수하거나 경매에 의하여 소유권을 취득한 양수인은 예상하지 못한 손해를 입을 수 있다는 것이다. 위와 같은 지적에 수긍이 가는 측면이 없는 것은 아니다. 그러나 이 문제는 임차인이 임대차보증금반환채권이 가압류된 사실을 숨기고 양수인으로부터 임대차보증금을 반환받아 간 경우에 생기는 전형적인 이익충돌의 장면에서 가압류권자와 양도인, 양수인의 3자 관계에서 누구로 하여금 임차인의 무자력 등으로 인한 위험을 부담하도록 할 것이냐에 관한 선택의 문제인 동시에, 어느 쪽을 선택하는 것이 법체계에 더 부합하느냐에 관한 문제이다. 임대차보증금반환채권이 가압류된 사실을 모르고 임차인에게 보증금을 반환한 경우에 그 양수인도 선의이지만, 주택임대차보호법에 의하여 임대주택의 소유자가 바뀌더라도 임대차보증금반환채권에 대한 집행은 확보되어 있다고 믿은 가압류권자 또한 선의라고 할 수 있다. 따라서 그 임대차보증금을 받아가 버린 임차인의 무자력 등으로 그로부터 상환을 받을 현실적 가능성이 없는 경우에 당연히 양수인을 우선적으로 보호하여야 한다고 할 필연적인 이유는 없다. 때문에 다수의견은 이 경우 주택임대차보호법이 임대주택이 양도된 경우에 임대인의 지위는 포괄적으로 주택양수인에게 이전된다고 규정하고 있어 결국 법률의 규정에 의한 계약상 지위의 이전이 일어나는 이상, 거기에 포섭되어 있는 임대차보증금반환채무자의 지위, 나아가 그에 대한 가압류의 제3채무자의 지위도 양수인에게 이전하는 것으로 새기는 것이 현행법의 규범체계에 부합한다고 새기는 것뿐이다. 임대주택이 양도된 경우 양도인은 종전 임대차계약관계에서 완전히 이탈하고 양수인만이 당사자가 되도록 한 주택임대차보호법의 입법태도가 과연 모든 경우에 타당한 것이냐에 관하여는 논의가 있을 수 있지만, 이는 어디까지나 입법론적인 문제일 뿐 해석론의 영역을 벗어난다. 법이 그렇게 규정한 이상 임대주택이 양도되면 그 임대인의 지위는 전적으로 양수인에게 이전하며, 그에 앞서 이루어진 임대차보증금반환채권에 대한 가압류 사실을 모르고 임차인에게 지급함으로 인한 위험을 양수인이 부담하게 되는 것은 그와 같은 법률규정의 적용에 의한 결과적 현상일 따름이다. 양수인으로서는 자신의 의사와는 무관하게 임대차보증금반환채무를 승계하고 그 승계에 따른 위험을 감수하여야 하므로, 그 보증금을 반환할 때 이를 정당하게 수령할 수 있는 사람이 누구인지를 살펴보고 반환하여야 하며, 그에게 이러한 것을 요구한다고 하여 부당하다고 할 것은 아니다. 그것은 본질적으로 주택임대차보호법의 당부와도 직결되는 문제인 것이다. 다만 양수인이 임대차보증금반환채권이 가압류된 사실을 모르고 과실 없이 임차인에게 변제할 경우에 그것에 채권의 준점유자에 대한 변제 효과를 인정하여 선의·무과실의 양수인을 보호하는 것을 생각해 볼 수는 있으나, 이는 이 사건의 쟁점이 아니므로 더 이상 언급을 하지 않는다. 이상으로 다수의견을 보충한다. 대법원장 양승태(재판장)대법관 양창수 신영철 민일영(주심) 이인복 이상훈 박병대 김용덕 박보영 고영한 김창석 김신 김소영 |
| 대법원 1989. 4. 25. 선고 88다카4253, 4260 판결 [양수금][공1989.6.15.(850),809] 【판시사항】 가. 임대차보증금반환채권의 양도통지후 임대차계약의 갱신이나 임대차기간 연장에 관한 합의가 양수인에게 미치는 효력 나. 임대차보증금반환채권의 양수인이 임대인의 임차인에 대한 임차가옥명도 청구권을 대위행사하는 경우 임대인의 무자력을 요건으로 하는지 여부(소극) 【판결요지】 가. 임대인이 임대차보증금반환청구채권의 양도통지를 받은 후에는 임대인과 임차인 사이에 임대차계약의 갱신이나 계약기간 연장에 관하여 명시적 또는 묵시적 합의가 있더라도 그 합의의 효과는 보증금반환채권의 양수인에 대하여는 미칠 수 없다. 나. 채권자가 자기채권을 보전하기 위하여 채무자의 권리를 행사하려면 채무자의 무자력을 요건으로 하는 것이 통상이지만 임대차보증금반환채권을 양수한 채권자가 그 이행을 청구하기 위하여 임차인의 가옥명도가 선 이행되어야 할 필요가 있어서 그 명도를 구하는 경우에는 그 채권의 보전과 채무자인 임대인의 자력유무는 관계가 없는 일이므로 무자력을 요건으로 한다고 할 수 없다. 【참조조문】 가. 민법 제450조 제1항 나. 제404조 【전 문】 【원고, 상고인】 원고 소송대리인 변호사 동상홍 【피고, 피상고인】 피고 1 외 1인 【원 판 결】 서울고등법원 1987. 12. 23. 선고 87나2300, 2301 판결 【주 문】 원심판결 중 피고 2에 대한 원고 패소부분을 파기하고, 그 부분 사건을 서울고등법원에 환송한다. 원고의 나머지 상고를 기각한다. 상고비용 중 원고와 피고 1과의 사이에 생긴 부분은 모두 원고 부담으로 한다. 【이 유】 1. 피고 2에 대한 청구부분에 대하여, 원심판결 이유에 의하면, 원심은 원고가 피고 2로부터 피고 1에 대한 임차보증금반환청구채권을 양수하고 피고 1에 대한 양도통지절차도 적법하게 이전되었다고 인정하면서도 원고의 임대차계약 대위해지는 효력이 없다고 판시하여 원고의 동 피고에 대한 건물명도 청구는 이유 없다고 판시하고 있다. 그러나 원심판시에 의하면, 피고 1과 피고 2 사이의 임대차계약은 1984.9.10.에 체결되고 기간은 1년으로 약정하였으나 소위 묵시의 갱신에 의하여 임대차가 계속 중에 있다는 것인 바, 그렇다면 원고가 그 보증금반환청구채권을 양수하고 피고 1에게 그 통지를 한 1986.1.11. 현재로서 보면1985.9.10. 묵시의 갱신에 의하여 1986.9.9.까지 임대차의 기간이 남아 있었다고 할 것이고 원고에 대한 관계에서는 그 임대차계약은 1986.9.9.이 경과됨으로써 종료되는 것이고 그 무렵이나 그 후에 피고 1과 피고 2 사이에 계약의 갱신이나 계약기간연장에 관하여 명시적 또는 묵시적 합의가 있었다고 하여도 그 합의의 효과는 계약보증금반환청구채권의 양수인인 원고에게 대하여는 미칠 수 없는 것이라 할 것이다. 그렇다면 피고 1로서는 피고 2에 대하여 건물의 명도를 청구하고 그것을 명도받음과 상환으로 그에게 반환하여야 할 임차보증금을 양수인인 원고에게 지급할 의무가 있다 할 것이고 피고 1이 피고 2에 대하여 명도청구를 해태하고 있다면 채권자인 원고로서는 채무자 피고 1을 대위하여 피고에게 그 건물을 임대인에게 명도할 것을 청구할 수 있다고 할 것이다. 그리고 채권자가 자기채권을 보전하기 위하여 채무자의 권리를 행사하려면 채무자의 무자력을 요건으로 하는 것이 통상이지만 이 사건의 경우와 같이 채권자가 양수한 임차보증금의 이행을 청구하기 위하여 임차인의 가옥명도가 선 이행되어야 할 필요가 있어서 그 명도를 구하는 경우에는 그 채권의 보전과 채무자인 임대인의 자력유무는 관계가 없는 일이므로 무자력을 요건으로 한다고 할 수 없다. 그런데 원심이 이 사건 피고들 사이의 임대차계약이 아직 임대기간이 남아있는 것으로 오해하고 위와 같이 판시한 것은 임대차보증금반환채권이 다른 사람에게 양도된 경우 임대인과 임차인과의 사이에 임대차계약을 갱신한 효력이 당연히 양수채권자에게 미친다고 오해하고 또 채권자 대위권의 법리를 오해한 위법이 있다고 할 수 밖에 없고 이 점을 지적하는 상고논지는 이유 있다. 그러므로 원심판결 중 원고의 피고 2에 대한 청구를 기각하여야 한다고 판시하고 원고의 항소를 기각한 부분은 파기할 수 밖에 없다. 2. 피고 1에 대한 청구부분에 대하여, 피고 1과 피고 2 사이의 임대차계약이 원고에 대한 관계에서는 1986.9.9. 이 경과함으로써 종료되는 것이라 함은 앞에서 본 바와 같으나 피고 1로서는 피고 2가 그 건물을 반환하고 차임을 완급하는 등 임차인의 의무를 완전히 이행하는 것과 상환으로 임차보증금을 반환하겠다고 항변할 수 있는 것이므로 원고가 이 사건 소송제기시에 그 반환청구채권을 즉시 행사할 수 있는 것을 전제로 피고 1에게 보증금의 반환을 청구하는 것은 부당하다. 원심의 이유설시는 이와 다르지만 피고 1에 대한 원고 청구를 기각하여야 한다는 결론은 정당한 것이므로 이 부분에 대한 원고의 상고는 이유없는 것이다. 이에 피고 2에 대한 원고 청구부분에 대하여 원고의 항소를 기각한 부분을 파기하고, 그 부분 사건을 다시 심리판단하게 하기 위하여 원심법원에 환송하고, 원고의 나머지 상고는 기각하기로 관여법관의 의견이 일치되어 주문과 같이 판결한다. 대법관 김용준(재판장) 박우동 이재성 윤영철 |
2) 판단
앞서 살펴본 인정사실을 위 법리에 비추어보면, 피고 C은 대항력이 있는 임차인이고 2022. 1.경 원고에게 이 사건 보증금반환채권을 양도하였으며, 피고 D은 2022. 7. 25. 이 사건 부동산의 소유권을 취득하였으므로, 피고 D은 주택임대차법 제3조 제4항에 따라 임대인의 지위를 그대로 승계하면서 원고에 대한 보증금반환채무를 면책적으로 인수하였다.
그리고 F, G이 이 사건 보증금반환채권의 양도통지를 수령한 2022. 1. 17. 기준으로 임대차 기간은 2022. 7. 30.까지였으므로 이 사건 임대차계약은 2022. 7. 30. 기간만료로 종료된 것이고, 종전 임대인의 지위를 그대로 승계한 피고 D으로서는 2022. 1. 17. 이후 위 계약을 새롭게 갱신하였다고 하더라도 이로써 채권양수인인 원고에게 대항할 수 없다. 따라서 이 부분 위 피고의 주장은 이유 없다(※이 부분 쟁점은 앞서 본 바와 같이 판결문 앞부분에 보다 쉽게 설명해 둔 바와 같습니다).
나. 별제권 관련
1) 관련 법리
채무자 회생 및 파산에 관한 법률(이하 ’채무자회생법‘이라 한다) 제411조는 “파산재단에 속하는 재산상에 존재하는 유치권ㆍ질권ㆍ저당권ㆍ「동산ㆍ채권 등의 담보에 관한 법률」에 따른 담보권 또는 전세권을 가진 자는 그 목적인 재산에 관하여 별제권을 가진다.”라고 규정하고 있는데, 양도담보권자는 위 규정에서 별제권을 가지는 자로 되어 있지는 않지만 특정 재산에 대한 담보권을 가진다는 점에서 별제권을 가지는 것으로 열거된 유치권자 등과 다름이 없으므로 그들과 마찬가지로 별제권을 행사할 수 있는 권리를 가지는 자로 봄이 타당하다(구 화의법에 관한 대법원 2002. 4. 23. 선고 2000두8752 판결 참조). 또한, 채무자회생법 제412조에 따르면 별제권은 파산절차에 의하지 아니하고 행사하며, 같은 법 제586조에 의하면 위 제412조 규정은 개인회생
절차에 관하여 준용한다.
| 대법원 2002. 4. 23. 선고 2000두8752 판결 [부가가치세부과처분취소][집50(1)특,660;공2002.6.15.(156),1277] 【판시사항】 [1] 양도담보권자가 화의법상 별제권을 가지는지 여부(적극) [2] 화의절차에서의 양도담보권의 실행과 재화의 공급시기 【판결요지】 [1] 화의법 제44조는 파산의 경우에 별제권을 행사할 수 있는 권리를 가지는 자를 별제권자로 보고, 파산법 제84조는 유치권, 질권, 저당권 또는 전세권을 가진 자는 그 목적인 재산에 관하여 별제권을 가진다고 규정하고 있는바, 양도담보권자는 위 각 규정에서 별제권을 가지는 자로 되어 있지는 않지만 특정 재산에 대한 담보권을 가진다는 점에서 별제권을 가지는 것으로 열거된 유치권자 등과 다름이 없으므로 그들과 마찬가지로 화의법상 별제권을 행사할 수 있는 권리를 가지는 자로 봄이 상당하다. [2] 화의법상 별제권을 행사할 수 있는 자는 명시적으로 그 권리를 포기하는 등 특별한 사정이 없는 한 화의절차에서 자신의 채권을 화의채권으로 신고한 여부에 관계없이 별제권을 행사할 수 있고, 그 별제권의 행사에 있어 인가된 화의조건에 의하여 제약을 받지도 아니하므로, 양도담보권자가 담보권을 실행하여 정산절차를 마친 때에는 인가된 화의조건에 관계없이 담보물건의 소유권이 넘어가고, 그 때 부가가치세법상 재화의 공급이 이루어진 것으로 된다. 【참조조문】 [1] 화의법 제44조, 파산법 제84조[2] 구 부가가치세법(1998. 12. 28. 법률 제5585호로 개정되기 전의 것) 제1조 제1항, 제2항, 제6조 제1항, 제6항, 구 부가가치세법시행령(1999. 12. 31. 대통령령 제16661호로 개정되기 전의 것) 제17조 제1항, 화의법 제44조, 파산법 제84조 【전 문】 【원고,상고인】 주식회사 산내들 (소송대리인 법무법인 태평양 담당변호사 김인만 외 1인) 【피고,피상고인】 이천세무서장 【원심판결】 서울고법 2000. 10. 11. 선고 2000누8457 판결 【주 문】 상고를 기각한다. 상고비용은 원고의 부담으로 한다. 【이 유】 1. 화의법 제44조는 파산의 경우에 별제권을 행사할 수 있는 권리를 가지는 자를 별제권자로 보고, 파산법 제84조는 유치권, 질권, 저당권 또는 전세권을 가진 자는 그 목적인 재산에 관하여 별제권을 가진다고 규정하고 있는바, 양도담보권자는 위 각 규정에서 별제권을 가지는 자로 되어 있지는 않지만 특정 재산에 대한 담보권을 가진다는 점에서 별제권을 가지는 것으로 열거된 유치권자 등과 다름이 없으므로 그들과 마찬가지로 화의법상 별제권을 행사할 수 있는 권리를 가지는 자로 봄이 상당하다. 한편, 화의법상 별제권을 행사할 수 있는 자는 명시적으로 그 권리를 포기하는 등 특별한 사정이 없는 한 화의절차에서 자신의 채권을 화의채권으로 신고한 여부에 관계없이 별제권을 행사할 수 있고, 그 별제권의 행사에 있어 인가된 화의조건에 의하여 제약을 받지도 아니하므로, 양도담보권자가 담보권을 실행하여 정산절차를 마친 때에는 인가된 화의조건에 관계없이 담보물건의 소유권이 넘어가고, 그 때 부가가치세법상 재화의 공급이 이루어진 것으로 된다. 같은 취지에서 원심이, 화의인가결정에 의하여 화의채권의 변제기가 유예되었다고 하더라도 동원파이낸스 주식회사(아래에서는 '회사'라고만 한다)가 1998. 9. 16. 이 사건 건물에 관하여 한 양도담보권의 실행통지는 변제기 유예에 관한 화의조건에 기속되지 아니하므로 1998년 제2기의 과세기간에 재화의 공급이 이루어진 경우에 해당한다고 판단한 것은 정당하고, 거기에 상고이유의 주장과 같은 법리오해 등의 위법이 없다. 따라서 이 부분 상고이유는 받아들일 수 없다. 2. 나아가 원심이, 원고가 이 사건 건물 등에 관한 제세공과금을 지급하고 회사가 그 임료를 청구한 사실이 없다는 사정만으로 이 사건 건물 등의 소유권이 원고에게 그대로 남아 있다고 볼 수 없고, 또 회사가 담보권 실행통지에 의한 청산의 의사표시를 명시적으로 철회한 사실이 없는 점과 원고가 회사에게 이 사건 건물 등의 점유·사용에 따른 임료를 전혀 지급하지 않고 있는 점 등을 참작하면 회사가 원고에게 이 사건 부동산에 관한 제세공과금을 지급하도록 종용하고 있다는 사정만으로 묵시적으로 이 사건 담보권 실행통지에 의한 청산의 의사표시를 철회하였다고 볼 수 없다고 판단한 것도 정당하고, 거기에 상고이유의 주장과 같은 법리오해나 채증법칙 위배 등의 위법이 없다. 따라서 이 부분 상고이유도 받아들이지 아니한다. 3. 그러므로 상고를 기각하고, 소송비용의 부담을 정하여 주문과 같이 판결한다. 대법관 배기원(재판장) 서성(주심) 이용우 박재윤 |
2) 판단
피고 C이 2023. 8. 30. 개인회생절차 개시결정을 받은 사실은 인정되나(갑 4호증), 피고 C은 원고에 대한 대출금채무에 대한 담보로써 이 사건 보증금반환채권을 원고에게 양도한 것이고, 원고는 양도담보권자로서 채무자회생법상 별제권을 가지므로, 피고 C의 개인회생절차 개시결정 여부와 관계없이 피고 D에게 이 사건 보증금반환채권을 행사할 수 있다. 따라서 이 부분 위 피고의 주장은 이유 없다.
다. 소결
앞서 본 바와 같이 피고 C은 2022. 12. 8. 이후 대출금 원리금을 변제하지 않아 기한의 이익을 상실하였고, 이후 피고 D과 세입자 피고 C 사이의 기간연장 내지 갱신 약정으로는 보증금반환채권을 전전 양수받은 원고에게 대항할 수 없다.
따라서 원고는 대부거래계약상 대출금채권에 대한 담보로써 양수받은 이 사건 보증금반환채권을 행사할 수 있다. 다만 보증금반환채무와 건물인도 의무는 동시이행관계에 있으므로, 피고 D은 피고 C으로부터 이 사건 부동산을 인도받음과 동시에 원고에게 위 보증금 2000만 원을 지급할 의무가 있다. 이에 더하여 부동산의 인도와 상환으로 위 보증금에 더한 지연손해금의 지급까지 구하는 부분은 동시이행관계의 당연효에 비추어 그 자체로 이유 없어 이를 받아들이지 않는다(장래이행의 소로 볼 여지도 있으나 청구취지 기재상 상환이행을 구하고 있음이 분명하여 이 부분 판단하지 아니한다. 설령 장래이행의 소로 보더라도 미리 청구할 필요가 인정되지 아니하므로 해당 부분은 부적법하여 소 각하 대상이 될 뿐이다).
5. 결론
그렇다면 원고의 피고 C에 대한 청구는 이유 있어 인용하고, 피고 D에 대한 청구는 위 인정범위 내에서 이유 있어 인용하며 나머지 청구는 기각하기로 하여, 주문과 같이 판결한다.