대항력없는 법인이 임차인이 경우 임대차목적물의 매매-보증금인수 여부

대법원 2024.6.19 선고 2024다215542   보험금   (마)   파기환송   

[임대차목적물 매매 시 대항력 없는 임차인이 임대인의 임대차보증금 반환채무의 면책적 채무인수에 대한 묵시적 승낙을 하였는지 여부가 문제된 사건]  

◇임대차목적물 매매 시 대항력 없는 임차인이 임대인의 임대차보증금 반환채무의 면책적 채무인수를 묵시적으로 승낙하였는지 여부에 관한 판단기준◇ 

  1) 법인은 주택임대차보호법 제3조 제1항이 정하는 대항요건의 하나인 주민등록을 마칠 수 없는 점에 비추어 보면, 주택을 임차한 법인에게는 주택임대차보호법 제3조 제2항, 제3항이 정하는 경우를 제외하고는 주택임대차보호법 제3조가 적용되지 않는다. 그러므로 임차주택의 양수인이 임대인의 지위를 당연히 승계한다는 내용의 주택임대차보호법 제3조 제4항도 주택 임차인이 법인인 경우에는 원칙적으로 적용되지 않는다. 따라서 임대인이 법인을 임차인으로 하는 주택을 양도한 경우에는 임대인의 임대차보증금 반환채무를 양수인이 면책적으로 인수하였다는 등의 특별한 사정이 없는 한 임대인의 법인에 대한 임대차보증금 반환채무는 위 주택 양도에도 불구하고 소멸하지 아니한다(대법원 2003. 7. 25. 선고 2003다2918 판결 참조).  

제3조(대항력 등)    ① 임대차는 그 등기(등기)가 없는 경우에도 임차인(임차인)이 주택의 인도(인도)와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.   ② 주택도시기금을 재원으로 하여 저소득층 무주택자에게 주거생활 안정을 목적으로 전세임대주택을 지원하는 법인이 주택을 임차한 후 지방자치단체의 장 또는 그 법인이 선정한 입주자가 그 주택을 인도받고 주민등록을 마쳤을 때에는 제1항을 준용한다. 이 경우 대항력이 인정되는 법인은 대통령령으로 정한다. <개정 2015.1.6>   ③ 「중소기업기본법」 제2조에 따른 중소기업에 해당하는 법인이 소속 직원의 주거용으로 주택을 임차한 후 그 법인이 선정한 직원이 해당 주택을 인도받고 주민등록을 마쳤을 때에는 제1항을 준용한다. 임대차가 끝나기 전에 그 직원이 변경된 경우에는 그 법인이 선정한 새로운 직원이 주택을 인도받고 주민등록을 마친 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. <신설 2013.8.13>  ④ 임차주택의 양수인(양수인)(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인(임대인)의 지위를 승계한 것으로 본다. <개정 2013.8.13>  ⑤ 이 법에 따라 임대차의 목적이 된 주택이 매매나 경매의 목적물이 된 경우에는 「민법」 제575조제1항ㆍ제3항 및 같은 법 제578조를 준용한다. <개정 2013.8.13>  ⑥ 제5항의 경우에는 동시이행의 항변권(항변권)에 관한 「민법」 제536조를 준용한다. <개정 2013.8.13>  [전문개정 2008.3.21]

주택임대차보호법 시행령   타법개정 2024. 6. 4. [대통령령 제34550호, 시행 2024. 6. 8.]    제2조(대항력이 인정되는 법인)   「주택임대차보호법」(이하 "법"이라 한다) 제3조제2항 후단에서 "대항력이 인정되는 법인"이란 다음 각 호의 법인을 말한다. <개정 2009.9.21, 2020.9.29>  1. 「한국토지주택공사법」에 따른 한국토지주택공사(이하 "공사"라 한다)  2. 「지방공기업법」 제49조에 따라 주택사업을 목적으로 설립된 지방공사  [전문개정 2008.8.21]

대법원 2003. 7. 25. 선고 2003다2918 판결 [채무부존재확인][공2003.9.15.(186),1846] 【판시사항】 주택 임차인이 법인인 경우 주택 양수인이 임대인의 지위를 당연히 승계하는지 여부 (소극)   【판결요지】 주택임대차보호법 제3조 제1항, 제2항의 규정에 의하면, 주택의 임차인은 건물에 입주하고 주민등록을 함으로써 제3자에 대하여 대항력을 갖추게 되고, 대항력이 구비된 후에 임차 건물이 양도된 경우 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다고 하고 있으며, 이 경우 임차보증금반환채무는 임대인의 지위를 승계한 양수인에게 이전되고 양도인의 채무는 소멸하는 것으로 해석할 것이나, 법인에게 주택을 임대한 경우에는 법인은 주택임대차보호법 제3조 제1항 소정의 대항요건의 하나인 주민등록을 구비할 수 없으므로 임대인이 위 임대주택을 양도하더라도 그 양수인이 주택임대차보호법에 의하여 임대인의 지위를 당연히 승계하는 것이 아니고 따라서 임대인의 임차보증금반환채무를 면책시키기로 하는 당사자들 사이의 특약이 있다는 등의 특별한 사정이 없는 한 임대인의 법인에 대한 임차보증금반환채무는 소멸하지 아니한다.  【참조조문】 주택임대차보호법 제3조 제1항, 제2항 【참조판례】 대법원 1987. 3. 10. 선고 86다카1114 판결(공1987상, 632)   대법원 1997. 7. 11. 선고 96다7236 판결(공1997하, 2469) 【전 문】 【원고, 상고인】 원고 【피고, 피상고인】 파산자 주식회사 경기은행의 파산관재인 피고 1 외 1인 【원심판결】 서울지법 2002. 11. 28. 선고 2002나7922 판결 【주 문】 상고를 기각한다. 상고비용은 원고가 부담한다. 【이 유】 상고이유를 본다. 1. 원심판결 이유를 기록에 의하여 살펴보면, 원심이 그 채용 증거에 의하여 원고가 1995. 10. 14. 소외 1의 주식회사 경기은행(이하 '파산자'라 한다)에 대한 이 사건 임차보증금반환채무를 연대보증한 사실을 인정한 조치는 수긍이 가고, 거기에 주장과 같은 채증법칙 위배로 인한 사실오인의 위법이 없다.  2. 주택임대차보호법 제3조 제1항, 제2항의 규정에 의하면, 주택의 임차인은 건물에 입주하고 주민등록을 함으로써 제3자에 대하여 대항력을 갖추게 되고, 대항력이 구비된 후에 임차 건물이 양도된 경우 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다고 하고 있으며, 이 경우 임차보증금반환채무는 임대인의 지위를 승계한 양수인에게 이전되고 양도인의 채무는 소멸하는 것으로 해석할 것이나(대법원 1987. 3. 10. 선고 86다카1114 판결 참조), 법인에게 주택을 임대한 경우에는 법인은 주택임대차보호법 제3조 제1항 소정의 대항요건의 하나인 주민등록을 구비할 수 없으므로(대법원 1997. 7. 11. 선고 96다7236 판결 참조), 임대인이 위 임대주택을 양도하더라도 그 양수인이 주택임대차보호법에 의하여 임대인의 지위를 당연히 승계하는 것은 아니고, 따라서 임대인의 임차보증금반환채무를 면책시키기로 하는 당사자들 사이의 특약이 있다는 등의 특별한 사정이 없는 한 임대인의 법인에 대한 임차보증금반환채무는 소멸하지 아니한다고 할 것이다.  이 사건에 관하여 보건대, 임차인인 파산자는 법인으로 주택임대차보호법 제3조 제1항 소정의 대항요건을 갖출 수 없고, 따라서 소외 2, 소외 3이 임대인 소외 1로부터 이 사건 임대주택을 양수하였더라도 그들이 주택임대차보호법에 의하여 임대인의 지위를 당연히 승계하는 것은 아니며, 달리 당사자들 사이의 합의로 소외 2, 소외 3이 소외 1의 파산자에 대한 임차보증금반환채무를 면책적으로 인수하였다고 볼 만한 자료를 기록상 찾아볼 수 없으므로, 파산자에 대한 소외 1의 임차보증금반환채무와 원고의 연대보증채무는 여전히 남아 있다고 할 것인바, 원심판결이 그 이유는 다르나 원고의 연대보증채무가 이 사건 임대주택의 양도로 인하여 소멸된 것은 아니라고 판단한 것은 정당하므로, 이 부분 상고이유의 주장은 받아들일 수 없다.  3. 그러므로 상고를 기각하고, 상고비용은 패소자가 부담하도록 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다. 대법관   조무제(재판장) 유지담 이규홍(주심) 손지열

  2) 면책적 채무인수는 병존적 채무인수 또는 이행인수와는 달리 제3자가 채무를 인수함으로써 기존 채무자가 면책되므로, 어떠한 인수의 법적 성격이 문제되는 경우 이를 병존적 채무인수 또는 이행인수가 아니라 면책적 채무인수로 보는 데에는 엄격함과 신중함이 요구된다. 그러므로 부동산 매수인이 매매목적물에 관한 임대차보증금 반환채무 등을 인수하는 한편 그 채무액을 매매대금에서 공제하기로 약정한 경우, 그 인수는 특별한 사정이 없는 이상 매도인을 면책시키는 면책적 채무인수라고 볼 수 없다. 또한 부동산 매도인과 매수인 사이에 임대차보증금 반환채무를 면책적으로 인수하는 약정이 있었더라도 그에 기한 면책적 채무인수의 효력이 발생하려면 채권자인 임차인의 승낙이 있어야 한다(민법 제454조 참조). 이때 임차인의 승낙은 반드시 명시적 의사표시로 하여야 하는 것은 아니고 묵시적 의사표시로도 가능하다. 그러나 임차인이 채무자인 임대인을 면책시키는 것은 그의 채권을 처분하는 행위이므로, 임대보증금 반환채권의 회수가능성 등이 의문시되는 상황이라면 임차인의 어떠한 행위를 임대차보증금 반환채무의 면책적 인수에 대한 묵시적 승낙의 의사표시에 해당한다고 쉽게 단정하여서는 아니 된다(대법원 2015. 5. 29. 선고 2012다84370 판결 등 참조). 

대법원 2015. 5. 29. 선고 2012다84370 판결 [임대차보증금반환][공2015하,852] 【판시사항】 [1] 부동산 매수인이 매매목적물에 관한 임대차보증금 반환채무 등을 인수하면서 채무액을 매매대금에서 공제하기로 약정한 경우, 채무인수의 법적 성질  [2] 임차인의 행위가 임대차보증금 반환채무의 면책적 인수에 대한 묵시적 승낙의 의사표시에 해당하는지 판단하는 방법  【판결요지】 [1] 부동산의 매수인이 매매목적물에 관한 임대차보증금 반환채무 등을 인수하는 한편 그 채무액을 매매대금에서 공제하기로 약정한 경우, 그 인수는 특별한 사정이 없는 이상 매도인을 면책시키는 면책적 채무인수가 아니라 이행인수로 보아야 하고, 면책적 채무인수로 보기 위해서는 이에 대한 채권자 즉 임차인의 승낙이 있어야 한다.  [2] 임대차보증금 반환채무의 면책적 인수에 대한 임차인의 승낙은 반드시 명시적 의사표시에 의하여야 하는 것은 아니고 묵시적 의사표시에 의하여서도 가능하다. 그러나 임차인이 채무자인 임대인을 면책시키는 것은 그의 채권을 처분하는 행위이므로, 만약 임대차보증금 반환채권의 회수가능성 등이 의문시되는 상황이라면 임차인의 어떠한 행위를 임대차보증금 반환채무의 면책적 인수에 대한 묵시적 승낙의 의사표시에 해당한다고 쉽게 단정하여서는 아니 된다.  【참조조문】 [1] 민법 제454조, 제455조 [2] 민법 제454조, 제455조 【참조판례】 [1] 대법원 1995. 8. 11. 선고 94다58599 판결(공1995하, 3124) 대법원 2001. 4. 27. 선고 2000다69026 판결(공2001상, 1244) 대법원 2008. 9. 11. 선고 2008다39663 판결 【전 문】 【원고, 상고인】 학교법인 정은학원 (소송대리인 법무법인 광장 담당변호사 유경희 외 2인) 【피고, 피상고인】 피고 1 외 2인 (소송대리인 법무법인 서광 외 2인) 【원심판결】 서울고법 2012. 8. 31. 선고 2011나79144 판결 【주 문】 원심판결을 파기하고, 사건을 서울고등법원에 환송한다. 【이 유】 상고이유(상고이유서 제출기간 경과 후에 제출된 상고이유보충서의 기재는 상고이유를 보충하는 범위 내에서)를 판단한다. 1. 부동산의 매수인이 매매목적물에 관한 임대차보증금 반환채무 등을 인수하는 한편 그 채무액을 매매대금에서 공제하기로 약정한 경우, 그 인수는 특별한 사정이 없는 이상 매도인을 면책시키는 면책적 채무인수가 아니라 이행인수로 보아야 하고, 면책적 채무인수로 보기 위해서는 이에 대한 채권자 즉 임차인의 승낙이 있어야 한다(대법원 2001. 4. 27. 선고 2000다69026 판결, 대법원 2008. 9. 11. 선고 2008다39663 판결 등 참조). 채무자인 매도인이나 제3자인 매수인은 임차인에게 임대차보증금 반환채무에 대한 매도인의 면책에 관한 승낙 여부를 최고할 수 있으며, 임차인이 상당한 기간 내에 확답을 발송하지 아니한 경우에는 이를 거절한 것으로 본다(민법 제455조). 한편 임차인의 승낙은 반드시 명시적 의사표시에 의하여야 하는 것은 아니고 묵시적 의사표시에 의하여서도 가능하다. 그러나 임차인이 채무자인 임대인을 면책시키는 것은 그의 채권을 처분하는 행위이므로, 만약 임대보증금 반환채권의 회수가능성 등이 의문시되는 상황이라면 임차인의 어떠한 행위를 임대차보증금 반환채무의 면책적 인수에 대한 묵시적 승낙의 의사표시에 해당한다고 쉽게 단정하여서는 아니 된다.  2. 가. 원심은 채용 증거를 종합하여, 원고는 피고들로부터 2005. 9. 5. 피고들이 공유하는 이 사건 건물 중 지하 1층, 지상 1층 내지 4층을 보증금 10억 원에 임차하고 2006. 1. 25. 이 사건 건물 중 지상 5층을 보증금 1억 원에 임차하면서, 계약 체결일 무렵 피고들에게 위 각 보증금을 지급하고 위 각 임차목적물을 사용한 사실, 원고는 2007. 12. 5. 피고들과 사이에 보증금의 액수를 그대로 유지하면서 기간을 각 2008. 1. 1.부터 2009. 12. 31.까지로 정하여 위 각 임차목적물을 다시 임차하는 것으로 계약(이하 ‘이 사건 각 임대차계약’이라고 한다)을 한 사실, 피고들은 2008. 2. 13. 삼종씨엔씨 주식회사(이하 ‘삼종씨엔씨’라고 한다)에게 이 사건 건물과 그 부지를 매도하면서, 잔금 지급일인 2008. 5. 13. 삼종씨엔씨와 사이에 이 사건 각 임대차계약에 따른 임대차보증금 반환채무를 삼종씨엔씨가 인수하기로 약정하여 위 임대차보증금 11억 원을 공제한 매매대금을 수령하고 같은 날 삼종씨엔씨에게 이 사건 건물에 관하여 소유권이전등기를 마쳐 준 사실, 원고는 2008. 6.부터 2010. 8.까지 삼종씨엔씨에게만 매월 임대료를 지급하고, 삼종씨엔씨로부터 2009. 2. 9. 및 2009. 9. 17. 임대인 지위를 피고들로부터 승계하였다는 통지를 받고도 어떠한 이의를 제기하지 아니한 사실, 원고는 2009. 12. 28. 삼종씨엔씨로부터 이 사건 건물을 신탁받은 주식회사 다올부동산신탁(이하 ‘다올신탁’이라고 한다)이 원고를 상대로 제기한 건물인도 소송에서 ‘이 사건 건물이 2008. 5. 13. 삼종씨엔씨에게, 다시 같은 날 다올신탁에게 각 양수되었으므로, 다올신탁이 최종적으로 위 건물 부분의 임대인 지위를 승계하였다’고 답변서에 기재하고, 2010. 6.경 삼종씨엔씨에게 ‘2010. 7. 30.까지 임차 부분을 인도할 것이니 임대차보증금을 반환하여 달라’는 취지의 통지를 한 사실 등을 인정한 다음, 이러한 사실을 종합하면, 이 사건 건물의 매수인인 삼종씨엔씨는 이 사건 각 임대차계약 기간을 전후하여 원고에 대한 임대차보증금 반환채무를 이행할 충분한 자력이 있었으므로, 삼종씨엔씨가 매도인인 피고들로부터 이 사건 각 임대차계약의 임대인의 지위를 승계하기로 함에 있어, 임차인인 원고도 삼종씨엔씨가 위 임대차보증금 반환채무를 면책적으로 인수하거나 임대인의 지위를 인수하는 것에 관하여 적어도 묵시적으로나마 동의 또는 승낙을 하였다고 추인할 수 있으므로, 피고들이 여전히 임대인의 지위에 있음을 전제로 하는 원고의 임대차보증금 반환청구를 받아들일 수 없다고 판단하였다.  나. 그러나 원심의 위와 같은 판단은 다음과 같은 이유로 수긍하기 어렵다. (1) 기록에 의하면, 원고가 2008. 2. 29.경 삼종씨엔씨로부터 이 사건 건물을 매수하였다는 취지의 통지를 받은 뒤, 원고의 직원 소외인는 피고 1을 찾아갔다가 그로부터 매수인인 삼종씨엔씨가 임대차보증금을 반환할 것이라는 답변을 들었지만 믿지 못하여 피고 1에게 임대차보증금의 반환책임을 인정하는 각서와 매매계약서 등 임대차보증금 반환채무의 귀속관계에 관한 문서를 요구하였으나 피고 1은 이에 응하지 아니한 사실, 삼종씨엔씨는 이 사건 건물 부지 일대에 부동산 개발사업을 추진하기 위하여 금융기관으로부터 765억 원을 대출받아 이 사건 건물 등을 매수하는 데에 대부분 사용하고 그 대출금에 대한 담보로 다올신탁과 사이에 부동산담보신탁계약을 체결하고 2008. 5. 13. 다올신탁에게 신탁을 원인으로 하여 이 사건 건물에 관하여 소유권이전등기를 마쳐 준 사실, 원고는 삼종씨엔씨가 어떤 회사인지, 이 사건 임대차보증금을 반환할 자력이 있는지 여부를 알지 못하였고 삼종씨엔씨로부터 이 사건 임대차보증금 반환채무를 인수하였다는 취지의 통지를 받지도 못한 사실, 원고는 피고들이 이 사건 임대차보증금 반환채무의 귀속관계에 관한 문서를 보내지 아니하자 2008. 11. 18.경 피고 1에게 임차인과 사전협의 없이 일방적으로 소유권을 양도한 것은 계약 위반이라는 취지로 항의하면서 ‘2008. 11. 25.까지 보증금 및 임대료 등에 관한 계약내용을 알려 달라’는 취지의 통지를 하고, 2008. 12. 1.경 소유권 변경에 따른 임대보증금 등 법적 책임에 대하여 답변하지 않는 것을 항의하면서 ‘2008. 12. 10.까지 원고의 임대보증금 및 임대료에 대한 서면통지를 요청한다’는 취지의 통지를 한 사실, 피고 1은 2008. 12. 9.경 원고에게 ‘임차인들의 보증금 전액을 공제한 나머지만을 매매대금으로 받았으므로 모든 권리와 의무는 삼종씨엔씨에게 승계된 것으로 안다’는 취지의 답변서를 보낸 사실, 원고는 삼종씨엔씨에 대하여도 매매계약서 등을 보내줄 것을 요청하던 중, 2009. 2. 9.경 삼종씨엔씨로부터 ‘삼종씨엔씨가 임대인 지위를 승계하였다’는 취지의 통지를 받았는데 당시 첨부된 매매계약서 사본에는 매도인인 피고들이 임대차보증금을 반환하는 것으로 기재되어 있었던 사실, 이후 원고는 피고들이나 삼종씨엔씨로부터 임대차보증금 반환채무의 귀속관계에 관한 어떤 문서도 받지 못한 사실을 알 수 있다.  (2) 원심이 인정한 사실관계와 위 사실을 앞서 본 법리에 비추어 살펴본다. 첫째, 원고는 삼종씨엔씨에게 이 사건 건물의 소유권이 이전되자 이 사건 임대차보증금을 반환받지 못할 것을 우려하여 피고들로부터 그 반환책임을 인정하는 각서를 받으려고 하였으나 피고들은 삼종씨엔씨가 임대차보증금을 반환하기로 하였다는 답변만 계속하였고, 피고들이나 삼종씨엔씨는 이 사건 임대차보증금 반환채무의 인수에 대하여 원고로부터 승낙을 받으려는 조치를 전혀 취하지 아니하였다.  둘째, 삼종씨엔씨는 금융기관으로부터 받은 대출금으로 이 사건 건물 등을 매수하는 방법으로 부동산 개발사업을 추진하여 피고들로부터 이 사건 건물에 관한 소유권이전등기를 넘겨받은 당일 다올신탁과 사이에 부동산담보신탁계약을 체결하고 그 소유권이전등기를 마쳐 주었으므로, 원고가 그 소유권이전등기 당시 삼종씨엔씨로부터 이 사건 임대차보증금 반환채권을 회수할 가능성이 확실하였다고 보기 어렵다.  셋째, 원고는 2009. 2.경까지도 피고들과 삼종씨엔씨 사이의 매매계약서 등을 통하여 임대차보증금 반환채무의 귀속관계를 확인하려고 하였고, 그 결과 삼종씨엔씨로부터 받은 매매계약서 사본에는 피고 1의 말과는 다르게 피고들이 임대차보증금 반환채무를 부담하는 것으로 되어 있었으며, 이후 피고들이나 삼종씨엔씨로부터 다른 문서를 받지 못하였으므로, 원고는 이 사건 건물의 매도에도 불구하고 피고들이 임대차보증금의 반환책임을 부담하는 것으로 인식하고 있었다고 볼 여지가 충분하다.  넷째, 삼종씨엔씨가 이 사건 건물의 소유권을 취득한 바로 뒤인 2008. 6.경부터 임대차계약기간 만료일까지 원고가 삼종씨엔씨에게 매월 임대료를 지급하기는 하였지만, 원고로서는 이 사건 임차목적물을 사용하는 이상 임대료를 지급하는 것이 당연하고 원고가 피고 1의 요구에 따라 삼종씨엔씨에게 임대료를 지급하게 되었다고 주장하는 점 등을 고려하면 원고가 삼종씨엔씨에게 임대료를 지급하였다는 사정을 삼종씨엔씨가 임대차보증금 반환채무를 면책적으로 인수하는 데에 원고가 동의하였다는 징표로 삼아서는 아니 된다.  다섯째, 원고가 다올신탁이 제기한 임차목적물에 대한 인도소송에서 피고들과 삼종씨엔씨를 거쳐 다올신탁이 임대인 지위를 승계하였다고 주장하거나 2010. 6.경 삼종씨엔씨에게 2010. 7. 30.까지 임차 부분을 인도할 것이니 임대차보증금을 반환하여 달라는 취지의 통지를 하였다고 하더라도, 이는 원고가 자신에 대하여 인도소송을 제기한 다올신탁으로부터라도 임대차보증금을 반환받기 위하여 한 것으로서 임차인이 통상 취할 수 있는 조치 이상의 의미를 가진다고 보기 어렵다.  여섯째, 원고가 2009. 2. 9.경 및 2009. 9. 17.경 삼종씨엔씨로부터 임대인 지위를 피고들로부터 승계하였다는 취지의 통지를 받고도 어떠한 이의를 제기하지 아니하였다고 하더라도, 위 각 통지에서 삼종씨엔씨가 원고에 대한 임대차보증금 반환채무를 면책적으로 인수하였음을 명시하지 아니한 이상, 원고의 위와 같은 태도를 두고 삼종씨엔씨가 임대차보증금 반환채무를 면책적으로 인수하는 것을 원고가 묵시적으로 승낙한 사정으로까지 보기는 어렵다.  그 밖에 원심이 거시한 나머지 사정을 모두 살펴보아도 삼종씨엔씨가 피고들로부터 원고에 대한 임대차보증금 반환채무를 면책적으로 인수하는 것을 원고가 묵시적으로 승낙하거나 동의한 것으로 보기에 부족하다.  그런데도 원심은 앞서 본 판시와 같은 사정만으로 매수인인 삼종씨엔씨가 매도인인 피고들로부터 원고에 대한 임대차보증금 반환채무를 면책적으로 인수하는 것에 대하여 원고가 이를 적어도 묵시적으로나마 동의 또는 승낙을 하였다고 추인할 수 있다고 판단하여 원고의 피고들에 대한 임대차보증금 반환청구를 기각하였다. 이러한 원심판결에는 임대차보증금 반환채무의 면책적 인수에 관한 법리를 오해함으로써 판결에 영향을 미친 잘못이 있다. 이 점을 지적하는 원고의 상고이유의 주장은 이유 있다.  3. 결론 그러므로 원심판결을 파기하고, 사건을 다시 심리·판단하게 하기 위하여 원심법원에 환송하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.  대법관   박보영(재판장) 민일영 김신 권순일(주심)

☞  원고는 피고보조참가인으로부터 그 소유의 건물을 임차한 대항력 없는 임차인으로서, 피고와 사이에 피고보조참가인의 채무불이행으로 원고가 임대차보증금을 반환받지 못해 입는 손해를 피고가 보상하는 내용의 보증보험계약을 체결하였음. 이후 피고보조참가인은 건물을 소외인에게 매도하였는데, 당시 소외인이 매매대금 중 임대차보증금을 제외한 나머지만 지급하기로 하였고 매매계약서에는 ‘임차인–원고와 현 임대차 계약을 승계하여 임대인의 지위와 의무를 인수인계하기로 한다’고 기재되어 있음. 원고는 임대차 종료 후 임대차보증금을 반환받지 못하였다고 주장하면서 피고에게 임대차보증금 상당 보험금 지급을 청구하고, 이에 대하여 피고는 매매계약 당시 임대차보증금 반환채무를 소외인이 면책적으로 인수하는 것을 원고가 묵시적으로 승낙하였다고 주장한 사안임   

☞  원심은 매매계약 당시 피고보조참가인의 임대차보증금 반환채무를 소외인이 면책적으로 인수하는 것을 원고가 묵시적으로 승낙하였으므로 피고보조참가인은 임대차보증금 반환채무가 없다는 이유로 원고의 청구를 배척하였음  

☞  대법원은 위와 같은 법리를 설시하면서, 이 사건에서 인정할 수 있는 각 사정들에 비추어 원고가 피고보조참가인의 임대차보증금 반환의무를 소외인이 면책적으로 인수하는 것을 묵시적으로 승낙하였다고 단정할 수 없다고 보아, 원심을 파기·환송함  

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0.02MB

 

대        법        원  제     2     부   판           결
사       건 2024다215542  보험금 
원고, 상고인 한국전력공사
소송대리인 법무법인 뿌리
담당변호사 최병근 외 3인
피고, 피상고인 서울보증보험 주식회사
소송대리인 법무법인(유한) 강남
담당변호사 김대식 외 3인
피고보조참가인 피고보조참가인
소송대리인 변호사 곽효영
원 심 판 결 광주고등법원 2024. 1. 17. 선고 2023나23134 판결  

판 결 선 고 2024. 6. 13.

주       문  

원심판결을 파기하고, 사건을 광주고등법원에 환송한다.

이       유  

  상고이유를 판단한다.  

  1. 사안의 개요  

  원심판결 이유와 기록에 의하면 다음과 같은 사실을 알 수 있다.  

  가. 원고는 피고보조참가인으로부터 그가 소유하는 이 사건 아파트를 임차하는 계약(이하 ‘이 사건 임대차계약’이라 한다)을 체결하였다. 이 사건 임대차계약은 2019. 6.경 최종적으로 갱신되었는데, 임대차보증금은 250,000,000원이고 임대차기간은 2021. 7. 1.까지이다. 

  나. 원고는 2019. 6. 28.경 피고와, 피고보조참가인이 이 사건 임대차계약에서 정한 채무를 이행하지 아니하여 원고가 임대차보증금을 반환받지 못함으로써 입는 손해를 피고가 보상하는 내용의 전세금보장신용보험계약(이하 ‘이 사건 보증보험계약’이라 한다)을 체결하였다. 

  다. 피고보조참가인은 2020. 12. 11. 소외 1에게 이 사건 아파트를 295,000,000원에 매도하는 계약(이하 ‘이 사건 매매계약’이라 한다)을 체결하고, 같은 날 소외 1에게 소유권이전등기를 마쳐 주었다. 이 사건 매매계약에서 소외 1은 매매대금 중 위 임대차보증금에 상당하는 250,000,000원을 제외한 45,000,000원만 피고보조참가인에게 지급하기로 하였다. 이와 관련하여 매매계약서 특약사항란에는 ‘임차인–원고와 현 임대차 계약을 승계하여 임대인의 지위와 의무를 인수인계하기로 한다.’는 내용(이하 ‘이 사건 인수조항’이라 한다)이 기재되어 있다.  

  라. 원고는 2021. 7. 1. 임대차가 종료되었지만 임대차보증금 250,000,000원을 반환받지 못하였다고 주장하면서 피고를 상대로 위 임대차보증금에 상당하는 보험금을 지급하라는 이 사건 소를 제기하였다.  

  2. 원심의 판단  

  원심은 이 사건 매매계약 당시 임대차보증금 반환채무를 소외 1이 면책적으로 인수하는 것을 원고가 묵시적으로 승낙하였으므로 피고보조참가인은 임대차보증금 반환채무가 없고, 그 결과 피고보조참가인의 임대차보증금 반환채무 불이행에 따른 손해를 보상하기로 한 피고도 보험금 지급의무가 없다는 이유로 원고의 청구를 배척하였다.  

  3. 대법원의 판단  

  가. 관련 법리  

  1) 법인은 주택임대차보호법 제3조 제1항이 정하는 대항요건의 하나인 주민등록을 마칠 수 없는 점에 비추어 보면, 주택을 임차한 법인에게는 주택임대차보호법 제3조 제2항, 제3항이 정하는 경우를 제외하고는 주택임대차보호법 제3조가 적용되지 않는다. 그러므로 임차주택의 양수인이 임대인의 지위를 당연히 승계한다는 내용의 주택임대차보호법 제3조 제4항도 주택 임차인이 법인인 경우에는 원칙적으로 적용되지 않는다. 따라서 임대인이 법인을 임차인으로 하는 주택을 양도한 경우에는 임대인의 임대차보증금 반환채무를 양수인이 면책적으로 인수하였다는 등의 특별한 사정이 없는 한 임대인의 법인에 대한 임대차보증금 반환채무는 위 주택 양도에도 불구하고 소멸하지 아니한다(대법원 2003. 7. 25. 선고 2003다2918 판결 참조).  

  2) 면책적 채무인수는 병존적 채무인수 또는 이행인수와는 달리 제3자가 채무를 인수함으로써 기존 채무자가 면책되므로, 어떠한 인수의 법적 성격이 문제되는 경우 이를 병존적 채무인수 또는 이행인수가 아니라 면책적 채무인수로 보는 데에는 엄격함과 신중함이 요구된다. 그러므로 부동산 매수인이 매매목적물에 관한 임대차보증금 반환채무 등을 인수하는 한편 그 채무액을 매매대금에서 공제하기로 약정한 경우, 그 인수는 특별한 사정이 없는 이상 매도인을 면책시키는 면책적 채무인수라고 볼 수 없다. 또한 부동산 매도인과 매수인 사이에 임대차보증금 반환채무를 면책적으로 인수하는 약정이 있었더라도 그에 기한 면책적 채무인수의 효력이 발생하려면 채권자인 임차인의 승낙이 있어야 한다(민법 제454조 참조). 이때 임차인의 승낙은 반드시 명시적 의사표시로 하여야 하는 것은 아니고 묵시적 의사표시로도 가능하다. 그러나 임차인이 채무자인 임대인을 면책시키는 것은 그의 채권을 처분하는 행위이므로, 임대보증금 반환채권의 회수가능성 등이 의문시되는 상황이라면 임차인의 어떠한 행위를 임대차보증금 반환채무의 면책적 인수에 대한 묵시적 승낙의 의사표시에 해당한다고 쉽게 단정하여서는 아니 된다(대법원 2015. 5. 29. 선고 2012다84370 판결 등 참조). 

  나. 원심판결 이유 및 기록에 의하여 알 수 있는 다음 사정을 위 법리에 비추어 살펴보면, 원고가 면책적 채무인수를 묵시적으로 승낙하였다고 본 원심의 판단을 수긍하기 어렵다.  

  1) 우선 이 사건 인수조항이 면책적 채무인수 약정에 해당한다고 단정할 수 없다. 이 사건 인수조항이 의도하는 법률효과가 무엇인지는 당사자 의사 해석에 관한 문제이다. 한편 이 사건 인수조항에는 소외 1이 임대인의 지위와 의무를 인수한다는 취지가 포함되어 있으나, 이를 넘어서서 피고보조참가인이 채권자인 원고에 대한 관계에서도 채무를 면한다는 취지가 명시적으로 포함되어 있지는 않다. 채무인수가 면책적 인수인지, 병존적 인수인지가 분명하지 아니한 때에는 이를 병존적으로 인수하였다고 보아야 한다(대법원 2002. 9. 24. 선고 2002다36228 판결 참조). 또한 부동산 매수인의 임대차보증금 반환채무 인수가 이행인수에 해당하는 경우도 존재한다(위 대법원 2012다84370 판결 참조). 이러한 점에 비추어 보면, 이 사건 인수조항은 면책적 채무인수가 아니라 병존적 채무인수 또는 이행인수에 관한 약정이라고 볼 여지도 있다.  

  2) 이 사건 인수조항이 면책적 채무인수 약정에 해당한다고 하더라도, 원고가 이를 승낙하였다고 보기 어렵다. 원고는 원칙적으로 주택임대차보호법에 따른 보호를 받을 수 없는 법인이고, 피고보조참가인이나 소외 1로부터 전세권 등 임대차보증금 반환을 담보할 수 있는 수단을 별도로 제공받지 못하였다. 이러한 상황에서 원고의 승낙으로 면책적 채무인수의 효과가 발생하면 원고의 채권 실현 여부는 새로운 채무자인 소외 1의 자력이나 채무이행의 성실성에 달려있게 된다. 그러므로 원고가 묵시적 승낙을 하였는지는 원고가 이러한 상황을 알고도 면책적 채무인수의 결과를 감수할 만한 합리적 이유가 있었는지에 관한 여러 정황에 비추어 판단해야 한다.  

  3) 소외 1의 자력은 원고의 면책적 채무인수 승낙에 중요한 고려 요소이다. 그런데 원고가 이 사건 매매계약 무렵 승낙을 할 것인지 결정하기 위해 소외 1의 자력을 조사하거나 확인하였다는 사정은 발견되지 않는다. 오히려 원고는 2021. 2. 23.경 이 사건 매매계약의 중개인으로부터 매매계약서 사진을 받아보기 전까지는 매수인이 누구인지도 정확히 몰랐던 것으로 보인다. 또한 이 사건 매매계약 당시 피고보조참가인 측이 면책적 채무인수에 대하여 원고에게 구체적으로 설명하였다는 객관적인 자료도 제출되지 않았다. 그 외에 피고보조참가인이 원고에게 임대차보증금 반환채무의 면책에 대한 승낙을 명시적으로 요구하거나, 원고와 소외 1 사이에 새로 임대차계약서가 작성되도록 하는 등 면책에 대한 승낙을 받으려는 노력을 하였다고도 보이지 않는다. 이처럼 원고가 소외 1 또는 그를 인수인으로 하는 면책적 채무인수에 관한 정보를 제대로 확보하거나 이를 승낙하여 달라는 명시적 요구도 받지 않은 상황에서 면책적 채무인수를 승낙하리라고 기대하기는 어렵다.  

  4) 원고가 이 사건 보증보험계약상 임대인을 소외 1로 변경할 수 있는지도 면책적 채무인수의 승낙을 결정할 때 중요한 고려 요소이다. 그런데 이러한 임대인 변경에는 피고의 승인이 필요하고, 승인까지는 약관상 1개월이 소요될 수 있었으며, 최종적으로 승인을 받는다는 보장도 없었을 뿐만 아니라 승인을 받더라도 보험료가 추가로 부과될 수 있는 상황이었다. 더구나 소외 1은 이 사건 매매계약일 직후인 2020. 12. 15. 이 사건 부동산에 관하여 제3자에게 채권최고액을 286,000,000원으로 하는 근저당권설정등기를 마쳐 주었는데, 이러한 근저당권의 존재는 원고의 대항력 없는 임대차보증금 반환채권의 회수 가능성을 떨어뜨리므로 피고의 승인 가능성에 부정적 영향을 미치는 사정이었다. 또한 원고가 이 사건 매매계약 무렵 이 사건 보증보험계약의 임대인을 소외 1로 변경하여 달라는 승인 신청을 하였다는 사정도 발견되지 않는다. 원고가 이처럼 임대인 변경을 통해 이 사건 보증보험계약에 따른 보호를 받을 수 있다는 보장이 없는 상황에서 선뜻 면책적 채무인수를 승낙할 합리적 이유가 없다.  

  5) 이 사건 매매계약 체결을 전후하여 원고가 취한 행동도 원고의 묵시적 승낙을 인정할 충분한 근거가 되지 못한다. 원고가 이 사건 매매계약 직전에 이 사건 매매계약의 중개인에게 이 사건 임대차계약서 사진을 보내준 사실은 있으나, 이는 이 사건 매매계약 사실을 알고 이에 협조하였다는 사정일 수는 있어도 면책적 채무인수의 승낙까지 추단할 수 있는 사정은 아니다. 또한 원고가 2021. 2. 23.경 매매계약서를 받아보고 같은 날 피고에게 이 사건 아파트의 소유자가 소외 1로 변경되었다고 알리고, 2021. 4. 27.경 소외 1을 상대로 갱신거절 의사를 표시하면서 임대차 종료 후 임대차보증금 반환을 요구하는 내용증명 우편을 발송하였으며, 이 과정에서 원고의 담당 직원이 이 사건 매매계약의 중개인 등에게 몇 차례 소외 1을 ‘임대인’이라고 호칭한 사실은 있다. 그러나 원고의 이러한 행위는 소외 1의 근저당권 설정으로 이미 이 사건 아파트의 담보가치가 사실상 사라진 상황에서 매매계약서를 받아본 후 누구를 상대로라도 임대차보증금을 회수할 가능성을 높이기 위해 취한 조치일 수는 있어도 피고보조참가인을 면책시키려는 승낙의 의사표시로 평가하기는 어렵다. 원고가 2021. 4. 27.경 소외 1과 함께 피고보조참가인에게도 같은 내용의 내용증명 우편을 보내 임대차보증금 반환을 요구한 것이 이를 뒷받침한다. 

  6) 원심은 과거에 원고가 소외 2로부터 이 사건 아파트를 임차하였다가 피고보조참가인이 2015년 이 사건 아파트를 소외 2로부터 매수할 무렵 피고보조참가인의 면책적 채무인수를 승낙하였다는 것을 이 사건에서의 묵시적 승낙의 근거로 삼았다. 그러나 과거에 면책적 채무인수를 승낙한 사실이 있다고 하여, 이러한 사실만으로 그로부터 5년이 경과한 후 다른 당사자 사이에 이루어진 이 사건 매매계약에 관하여도 면책적 채무인수를 승낙하였다는 결론에 곧바로 이를 수는 없다.  

  7) 위와 같은 사정을 종합하면 원고가 피고보조참가인의 임대차보증금 반환의무를 소외 1이 면책적으로 인수하는 것을 묵시적으로 승낙하였다고 단정할 수 없다. 

  다. 그럼에도 판시와 같은 이유만으로 면책적 채무인수에 대한 승낙이 있었다고 본 원심의 판단에는 논리와 경험의 법칙을 위반하여 자유심증주의의 한계를 벗어나 면책적 채무인수에서 묵시적 승낙의 의사표시에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 잘못이 있다. 이를 지적하는 상고이유 주장은 이유 있다. 

  4. 결론 

  그러므로 원심판결을 파기하고, 사건을 다시 심리․판단하도록 원심법원에 환송하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.