신탁된 토지 위에 집합건물을 신축하여 소유권보 존등기와 동시에 신탁등기를 경료하는 경우, 신탁토지의 대지권의 목적으로 대지권등기 가부

신탁된 토지 위에 집합건물을 신축하여 소유권보 존등기와 동시에 신탁등기를 경료하는 경우, 신탁 된 토지를 대지권의 목적으로 하는 대지권등기의 가부와 신탁재산의 처분에 의한 신탁등기말소의 방법 여하
제정 1998. 9. 24. [등기선례 제5-618호, 시행 ] 
 
갑과 을 간에 "갑 소유의 토지를 을에게 신탁하고 을은 그 토지를 담보로 제공하는 등의 방법으로 자금을 마련하여 그 토지 위에 집합건물을 신축하되 그 토지와 건물을 함께 신탁부동산으로 하여 이를 을이 분양하는 것을 신탁목적"으로 하는 신탁계약을 체결한 후, 신탁계약에 따라 우선 토지에 대하여 갑 명의에서 을 명의로의 소유권이전등기를 먼저 경료한 뒤, 을이 건물을 신축하여 신축건물에 대하여 을 명의로의 소유권보존등기와 동시에 갑을 신탁자로 하고 을을 수탁자로 하는 신탁등기를 경료하는 경우, 신축건물에 대한 소유권보존등기와 동시에 위 신탁된 토지를 대지권의 목적으로 하는 대지권등기를 경료받을 수 있을 것이고, 이 경우 토지등기부에는 이미 신탁등기가 경료되어 있으므로, 1동의 건물의 표제부에는 '토지등기부에 별도의 등기가 있다는 취지'를 기재하여야 한다. 

위와 같은 방법으로 소유권보존등기가 경료된 후, 구분건물에 대하여 매매를 원인으로 하여 수분양자 앞으로 소유권이전등기를 신청하는 경우에는 소유권이전등기와 동시에 당해 구분건물에 대한 신탁등기말소 및 토지등기부에 경료된 신탁등기에 대한 변경등기를 동일한 신청서에 의하여 신청하여야 한다. 

(1998. 9. 24. 등기 3402-935 질의회답)

참조조문 : 법 제57조의2, 제102조의3, 제135조의4, 규칙 제75조의4, 집합건물의소유및관리에관한법률 제20조, 신탁법 제19조, 제55조 

참조예규 : 제863호

부동산등기법 일부개정 1996. 12. 30. [법률 제5205호, 시행 1997. 1. 1.] 법무부   제57조의2(대지권인 취지의 등기) ① 건물의 등기용지에 대지권의 등기를 한 때에는 그 권리의 목적인 토지의 등기용지중 해당구 사항란에 대지권인 취지를 등기하여야 한다.  ② 제1항의 등기를 하는 때에는 어느 권리가 대지권인 뜻과 그 대지권을 등기한 1동의 건물을 표시함에 족한 사항 및 그 연월일을 기재하고 등기공무원이 날인하여야 한다.  ③ 대지권의 목적인 토지가 다른 등기소의 관할에 속하는 것일 때에는 그 등기소에 지체없이 제2항의 규정에 의하여 등기할 사항을 통지하여야 한다.  ④ 제3항의 통지를 받은 등기소는 대지권의 목적인 토지의 등기용지중 해당구사항란에 통지받은 사항을 등기하여야 한다. [본조신설 1984·4·10]

부동산등기법 타법개정 1993. 12. 10. [법률 제4592호, 시행 1994. 7. 1.] 법무부   제102조의3(동전) ① 제102조의2제2항의 등기를 하는 경우에 건물에 관하여 소유권보존등기와 소유권이전등기 이외의 소유권에 관한 등기 또는 소유권 이외의 권리에 관한 등기가 있는 때에는 그 등기에 건물만에 관한 취지를 부기하여야 한다. 다만, 그 등기가 저당권에 관한 등기로서 대지권에 대한 등기와 등기원인, 그 연월일과 접수번호가 동일한 것일 때에는 그러하지 아니하다.  ② 제1항 단서의 경우에는 대지권에 대한 저당권의 등기는 말소하여야 한다. [본조신설 1984·4·10]

부동산등기법 일부개정 1996. 12. 30. [법률 제5205호, 시행 1997. 1. 1.] 법무부   제135조의4(동전) ① 대지권을 등기한 후에 한 건물에 대한 소유권에 관한 등기로서 건물만에 관한 취지의 부기가 없는 것은 대지권에 대하여 동일한 등기로서의 효력이 있다.  ② 제1항의 규정에 의하여 대지권에 대한 등기로서의 효력이 있는 등기와 대지권의 목적인 토지의 등기용지중 해당구 사항란에 한 등기의 전후는 접수번호에 의한다.  [본조신설 1984·4·10]

부동산등기법시행규칙 일부개정 1997. 11. 11. [대법원규칙 제1480호, 시행 1997. 12. 1.] 법원행정처   제75조의4(토지등기부에 별도의 등기가 있다는 취지의 기재등) ① 법 제57조의2 또는 법 제102조의2제2항의 규정에 의하여 대지권인 취지를 등기한 경우로서 그 토지에 소유권 보존등기 또는 소유권 이전등기 이외의 소유권에 관한 등기 또는 소유권 이외의 권리에 관한 등기가 있는 때에는 등기공무원은 그 건물의 표제부에 토지등기부에 별도의 등기가 있다는 취지를 기재하여야 한다. 그러나 그 등기가 법 제102조의3제2항의 규정에 의하여 말소하여야 하는 저당권의 등기 또는 소유권 이외의 대지권의 등기인 때에는 그러하지 아니하다.  ② 제1항 본문의 규정은 토지에 대지권인 취지를 등기한 후에 그 토지만에 관한 새로운 등기를 한 경우에 이를 준용한다. ③ 토지등기부에 별도의 등기가 있다는 취지의 기재의 전제가 된 등기가 말소된 때에는 등기공무원은 그 취지의 기재도 말소하여야 한다.  [본조신설 1985.3.14]

집합건물의소유및관리에관한법률 일부개정 1986. 5. 12. [법률 제3826호, 시행 1986. 5. 12.] 법무부   제20조(전유부분과 대지사용권의 일체성)  ① 구분소유자의 대지사용권은 그가 가지는 전유부분의 처분에 따른다. ② 구분소유자는 그가 가지는 전유부분과 분리하여 대지사용권을 처분할 수 없다. 다만, 규약으로써 달리 정한 때에는 그러하지 아니하다. ③ 제2항 본문의 분리처분금지는 그 취지를 등기하지 아니하면 선의로 물권을 취득한 제3자에 대하여 대항하지 못한다. ④ 제3조제3항의 규정은 제2항 단서의 경우에 이를 준용한다.

신탁법 일부개정 1997. 12. 13. [법률 제5454호, 시행 1998. 1. 1.] 법무부   제19조(물상대위성) 신탁재산의 관리·처분·멸실·훼손기타의 사유로 수탁자가 얻은 재산은 신탁재산에 속한다.

신탁법 일부개정 1997. 12. 13. [법률 제5454호, 시행 1998. 1. 1.] 법무부   제55조(신탁의 종료) 신탁행위로 정한 사유가 발생한 때 또는 신탁의 목적을 달성하였거나달성할 수 없게 된 때에는 신탁은 종료한다.

신탁등기사무처리에 관한 예규 제정 1997. 2. 21. [등기예규 제863호, 시행 ] 1. 신탁의 등기 가. 신청절차 (1) 신탁행위에 의한 경우 등기부상 소유자인 위탁자와 수탁자가 공동으로 신탁을 원인으로 하는 소유권이전등기를 신청함과 동시에 반드시 동일한 신청서에 의하여 신탁의 등기를 신청하여야 한다. 만일 신탁의 등기만을 신청한 경우에는 부동산등기법 제55조 제4호에 의하여 이를 각하하여야 하고, 소유권이전등기만을 신청한 경우에도 그 등기원인이 신탁임이 판명된 경우에는 이를 각하하여야 한다.  등기신청서에는 등기의 목적을 "소유권이전 및 신탁", 등기원인과 그 연월일을 "○년 ○월 ○일 신탁"으로 기재한다. (2) 신탁법 제19조의 규정에 의하여 신탁재산에 속하게 된 경우 (가) 신탁법 제19조의 규정에 의하여 신탁재산에 속하게 된 경우, 예컨데 신탁재산의 처분에 의하여 부동산을 취득한 경우에는 수탁자는 제3자와 공동으로 매매로 인한 소유권이전등기를 신청함과 동시에 같은 신청서에 의하여 단독으로 신탁의 등기를 신청한다. 이 경우 등기신청서에는 등기의 목적을 "소유권이전 및 신탁재산처분에 의한 신탁"이라고 기재하여야 하며, 등기신청인의 등기권리자란에는 "등기권리자및 신탁등기신청인"임을 명시하여야 한다.  (나) 다만, 위 제3자와 수탁자가 소유권이전등기만을 신청하여 먼저 수탁자 앞으로의 소유권이전등기가 경료되었을 경우에는 그 후에 수탁자 단독으로 신탁의 등기만을 신청할 수 있고, 수익자 또는 위탁자는 수탁자를 대위하여 신탁의 등기를 신청할 수 있다. 이 경우에는 등기신청서상의 등기의 목적을 "신탁재산처분에 의한 신탁"이라고 기재한다.  (3) 신탁법 제38조의 규정에 의하여 신탁재산을 회복한 경우 신탁법 제38조의 규정에 의하여 신탁재산이 복구된 경우에는 위 (2)항에 준하여 신청하되, 소유권이전등기와 동시에 신청하는 경우에는 등기신청서상의 등기의 목적을 "소유권이전 및 신탁재산복구로 인한 신탁", 등기원인과 그 연월일을 "○년 ○월 ○일 신탁재산복구를 위한 매매"라고 기재하며, 신탁의 등기만을 신청하는 경우에는 등기신청서상의 등기의 목적을 "신탁재산복구로 인한 신탁"이라고 기재한다.  나. 첨부서면 (1) 신탁원부 신탁의 등기를 신청함에 있어서는 부동산등기법 제123조 및 동법시행규칙 제67조에 규정된 서면을 제출하여야 한다. 다만 수개의 부동산에 관하여 하나의 신청서에 의하여 신탁의 등기를 신청하는 경우에는 매 부동산마다 별개의 신탁원부를 제출하여야 한다.  (2) 등기원인증서 (가) 신탁행위에 의한 신탁의 등기의 경우에는 등기원인을 증명하는 서면으로서 당해 부동산에 관하여 신탁행위가 있었음을 증명하는 서면(신탁계약서 등)을 첨부하여야 하며, 그 등기원인을 증명하는 서면에는 검인을 받아야 한다.  (나) 신탁법 제19조의 규정에 의하여 신탁재산에 속하게 된 경우 및 동법 제38조의 규정에 의하여 신탁재산을 회복한 경우의 신탁의 등기에 있어서도 신탁행위가 있었음을 증명하는 서면을 첨부하여야 하나, 그러한 서면이 처음부터 없거나 또는 이를 제출할 수 없는 경우에는 신청서의 부본을 제출하여야 한다.  (3) 주무관청의 허가서 신탁법 제65조의 규정에 의한 공익신탁의 경우에는 주무관청의 허가서를 신청서에 첨부하여야 한다. (4) 대위원인을 증명하는 서면 및 신탁재산임을 증명하는 서면 위탁자 또는 수익자가 신탁의 등기를 대위신청함에 있어서는 대위원인을 증명하는 서면 및 해당 부동산이 신탁재산임을 증명하는 서면을 첨부하여야 한다.  다. 수탁자가 수인인 경우 등 (1) 수탁자가 2인 이상인 경우에는 그 공동수탁자가 합유관계라는 표시를 신청서에 기재하여야 한다. (2) 위탁자가 수인이라 하더라도 수탁자와 신탁재산인 부동산 및 신탁목적이 동일한 경우에는 하나의 신청서에 의하여 신탁의 등기를 신청할 수 있다.  라. 신탁등기의 가등기 신탁의 가등기는 소유권이전등기청구권 보전을 위한 가등기의 신청서와 동일한 신청서에 의하여 이를 신청하여야 하며, 신탁원부를 신청서에 첨부하여야 한다.  신탁등기 가등기의 기재례는 별지 [등기기재례1]과 같다. 마. 영리회사가 수탁자인 경우 신탁업의 인가을 받은 신탁회사 이외의 영리회사를 수탁자로 하는 신탁의 등기는 이를 수리하여서는 아니된다. 2. 수탁자 변경 가. 수탁자의 경질로 인한 소유권이전등기 (1) 신청인 (가) 공동신청 신탁행위로 정한 바에 의하여 수탁자의 임무가 종료하고 새로운 수탁자가 취임한 경우 및 수탁자가 사임, 자격상실로 임무가 종료되고 새로운 수탁자가 선임된 경우에는 새로운 수탁자와 종전 수탁자가 공동으로 소유권이전등기를 신청한다.  (나) 단독신청 ① 수탁자가 사망, 금치산, 한정치산, 파산, 해산의 사유로 임무가 종료되고 새로운 수탁자가 선임된 경우에는 새로운 수탁자가 단독으로 소유권이전등기를 신청한다.  ② 수탁자인 신탁회사가 합병으로 소멸되고 합병 후 존속 또는 설립되는 회사가 신탁회사인 경우에는 그 존속 또는 설립된 신탁회사가 단독으로 소유권이전등기를 신청한다.  ③ 수탁자가 법원 또는 주무관청(공익신탁의 경우)에 의하여 해임된 경우에는 법원 또는 주무관청의 촉탁에 의하여 신탁원부를 변경기재하고, 해임의 취지를 등기부에 직권으로 기재하되(이 때에는 수탁자를 주말하지 아니한다), 나중에 수탁자가 선임된 때에는 새로운 수탁자가 단독으로 소유권이전등기를 신청한다.  (2) 등기원인일자 및 등기원인 위의 경우 새로운 수탁자가 취임 또는 선임된 일자를 등기원인일자로 하며, 등기원인은 "수탁자 경질"로 한다. (3) 첨부서면 등기신청인은 종전 수탁자의 임무종료 및 새로운 수탁자의 선임을 증명하는 서면 및 신청서의 부본을 신청서에 첨부하여야 하며, 위 (1)(가)항의 경우에는 종전 수탁자의 인감증명 및 등기권리증도 함께 첨부하여야 한다.  나. 수인의 수탁자 중 1인의 임무종료로 인한 합유명의인 변경등기 (1) 신청인 (가) 공동신청 수인의 수탁자 중 1인이 신탁행위로 정한 임무종료사유, 사임, 자격상실의 사유로 임무가 종료된 경우에는 잔존 수탁자와 임무가 종료된 수탁자가 공동으로 합유명의인 변경등기를 신청한다. 수탁자 중 1인인 신탁회사가 합병으로 인하여 소멸되고 신설 또는 존속하는 회사가 신탁회사인 경우에는 잔존 수탁자와 합병 후 신설 또는 존속하는 신탁회사가 공동으로 합유명의인 변경등기를 신청한다.  (나) 단독신청 수인의 수탁자 중 1인이 사망, 금치산, 한정치산, 파산, 해산의 사유로 임무가 종료된 경우에는 잔존 수탁자가 단독으로 합유명의인 변경등기를 신청한다.  (다) 수탁자 중 일부가 법원 또는 주무관청에 의하여 해임된 경우 수탁자 중 일부가 법원 또는 주무관청에 의하여 해임된 경우에는 등기공무원은 법원 또는 주무관청의 촉탁에 의하여 신탁원부를 변경기재한 후 직권으로 등기부에 그 취지를 기재함과 아울러 해임된 수탁자를 주말한다.  (2) 등기원인일자 및 등기원인 위의 경우 수탁자의 임무종료일을 등기원인일자로 하며, 등기원인은 임무가 종료된 수탁자의 임무종료원인을 기재한다.(예:"○년 ○월 ○일 수탁자 ○○○ 사망"등)  (3) 첨부서면 등기신청인은 임무가 종료된 수탁자의 임무종료를 증명하는 서면 및 신청서의 부본을 신청서에 첨부하여야 하며, 위 (1)(가)항의 전단부의 경우에는 임무가 종료된 수탁자의 인감증명 및 등기권리증도 함께 첨부하여야 한다.  3. 신탁원부의 변경기재 가. 수탁자가 신청하는 경우 (1) 수익자 또는 신탁관리인이 변경된 경우, 위탁자, 수익자 및 신탁관리인의 성명, 명칭, 주소 또는 사무소의 변경이 생긴 경우에는 수탁자의 신청에 의하여 신탁원부를 변경 기재한다. 다만 위탁자 자체를 변경하는 등기는 이를 신청할 수 없다.  (2) 신탁의 목적, 신탁재산의 관리방법, 신탁종료의 사유, 기타 신탁조항을 변경한 경우에도 위와 같다. 나.  법원 또는 주무관청의 촉탁에 의한 경우 (1) 법원의 촉탁에 의한 경우 법원이 신탁관리인을 선임하거나 해임하였을 때, 수탁자를 해임하였을 때, 신탁재산의 관리방법을 변경하였을 때에는 법원의 촉탁에 의하여 신탁원부를 변경 기재하여야 한다.  (2) 주무관청의 촉탁에 의한 경우 공익신탁의 경우에 주무관청이 신탁관리인을 선임하였을 때, 수탁자를 해임하였을 때, 신탁조항을 변경하였을 때에는 주무관청의 촉탁에 의하여 신탁원부를 변경 기재하여야 한다.  (3) 등기부의 직권부기 수탁자를 해임한 법원 또는 주무관청의 촉탁에 의하여 신탁원부에 그 변경 기재를 한 때에는 등기공무원은 직권으로 등기부에 그 취지를 부기하여야 한다.  다. 직권기재 수탁자의 경질로 인한 소유권이전등기 또는 수탁자 중 1인의 임무종료로 인한 합유명의인 변경등기를 한 경우 등기공무원은 직권으로 신탁원부를 변경 기재하여야 한다.  4. 신탁등기의 말소 가.  신탁재산의 처분 또는 귀속 (1) 수탁자가 신탁재산을 타에 처분하였거나 신탁이 종료되어 신탁재산이 위탁자 또는 수익자에게 귀속되었을 경우에는 그에 따른 소유권이전등기와 신탁등기의 말소를 동일한 신청서에 의하여 신청하여야 한다. 신탁재산인 부동산에 대하여 소유권이전등기 또는 신탁등기의 말소등기만을 신청하였을 경우 등기공무원은 이를 수리하여서는 아니된다.  (2) 신탁재산의 일부를 처분하였거나 신탁이 일부 종료되었을 경우에는 소유권일부이전등기와 신탁등기의 변경등기를 동일한 신청서에 의하여 신청하여야 한다. 이 경우의 기재례는 별지 [등기기재례 2]와 같다.  나.  신탁재산이 수탁자의 고유재산으로 된 경우 신탁법 제31조 제1항 단서의 규정에 의하여 신탁재산이 수탁자 고유재산으로 된 경우에는 법원 또는 주무관청의 허가서를 첨부하여 "수탁자의 고유재산으로 된 취지의 등기 및 신탁등기의 말소등기"를 신청할 수 있다. 이 경우의 기재례는 별지 [등기기재례 3]과 같다.  5. 신탁등기와 타등기와의 관계 가. 신탁목적에 반하는 등기의 신청 신탁등기가 경료된 부동산에 대하여 수탁자를 등기의무자로 하는 등기의 신청이 있을 경우 등기공무원은 그 등기신청이 신탁목적에 반하지 아니하는가를 심사하여 신탁목적에 반하는 등기신청은 수리하여서는 아니된다.  나. 처분제한 등기등 등기공무원은 수탁자를 등기의무자로 하는 처분제한의 등기, 강제경매등기, 임의경매등기 등의 촉탁은 이를 수리하고, 위탁자를 등기의무자로 하는 위 등기의 촉탁은 이를 수리하여서는 아니된다. 다만, 신탁전에 설정된 담보물권에 기한 임의경매등기 또는 신탁전의 가압류등기에 기한 강제경매등기의 촉탁에 있어서는 위탁자를 등기의무자로 한 경우에도 이를 수리하여야 한다.  다. 합필의 등기 신탁등기가 경료된 토지에 대하여 합필의 등기는 이를 신청할 수 없다. 라. 분할의 등기 신탁등기가 경료된 토지가 분할되어 그에 따른 등기의 신청이 있는 경우 등기공무원은 분할된 토지에 대하여 분할전 토지에 대한 신탁원부와 같은 내용의 신탁원부를 조제하여야 한다. 다만 분할된 토지에 대한 신탁등기의 말소등기가 동시에 신청된 경우에는 신탁원부를 따로 조제하지 아니하여도 무방하다.  6. 다른 예규의 폐지 등기예규 제414호(예규집 479항)는 이를 폐지한다. [등기기재례 1] 신탁등기의 가등기 ┌─┬────────────────┐ │ 5│ 소유권이전청구권가등기 │ │ │ 접수 1996년 12월 10일 │ │ │ 제 10016호 │ │ │ 원인 1996년 12월 1일 신탁예약 │ │ │ 수탁자 이 갑 돌 │ │ │ 491111-100111 │ │ │ 서울 중구 무교동 5(인) │ │ ├────────────────┤ │ │ 신탁가등기 │ │ │ 신탁원부 제5호 │ │ ├────────────────┤ │ │ │ │ │ │ │ │ │ └─┴────────────────┘ [등기기재례 2] 소유권일부이전등기와 신탁등기의 변경등기 ┌─┬────────────────┐ │ 5│ 소유권이전 │ │ │ 접수 1996년 3월 5일 │ │ │ 제 3005호 │ │ │ 원인 1996년 3월 1일 신탁 │ │ │ 수탁자 김 갑 을 │ │ │ 6003010-1223344 │ │ │ 서울 용산구 이태원동 9 (인) │ │ ├────────────────┤ │ │ 신 탁 │ │ │ 신탁원부 제5호 (인) │ ├─┼────────────────┤ │ 6│ 소유권일부이전 │ │ │ 접수 1996년 8월 30일 │ │ │ 제 6000호 │ │ │ 원인 1996년 8월 20일 매매 │ │ │ 공유자 지분 3분의 1 │ │ │ 이 도 령 │ │ │ 650101-1334455 │ │ │ 서울 용산구 이태원동 15 (인) │ │ ├────────────────┤ │ │ 5번 신탁등기변경 │ │ │ 원인 신탁재산의 처분 │ │ │ 신탁재산 김갑을 3분의2 지분 │ └─┴────────────────┘ [등기기재례 3] 신탁부동산의 수탁자 고유재산으로의 전환으로 인한 신탁등기말소 ┌─┬────────────────┐ │ 3│ 수탁자의 고유 재산으로 │ │ │ 된 취지의 등기 │ │ │ 접수 1996년 6월 15일 │ │ │ 제3000호 │ │ │ 원인 1996년 6월 10일 고유재산 │ │ │ 전환 │ │ ├────────────────┤ │ │ 2번 신탁등기말소 │ │ │ 원인 신탁재산의 고유재산 전환 │ └─┴────────────────┘ (출처: 신탁등기사무처리에 관한 예규 제정 1997. 2. 21. [등기예규 제863호, 시행 ] > 종합법률정보 규칙)