재건축조합원이 분양받을 건물과 대지를 제3자에게 매도한 경우의 등기절차 등

재건축조합원이 분양받을 건물과 대지를 제3자에게 매도한 경우의 등기절차 등
제정 1998. 10. 20. [등기선례 제5-269호, 시행 ]
 
가. 재건축조합의 조합원이 입주자로 선정되어 당해 주택에 입주할 수 있는 권리를 사업완료 전에 제3자에게 매도한 경우에는 양도인인 조합원 명의로 소유권보존등기를 경료(양도인인 조합원이 건축물대장에 소유자로 등록될 것을 전제로 함)한 다음 제3자 명의의 소유권이전등기를 경료하여야 할 것이나, 위 제3자가 재건축조합의 조합원으로서의 지위를 취득하여 건축물대장에 그 제3자가 소유자로 등록되었다면 곧바로 제3자 명의의 소유권보존등기를 경료받을 수 있다. 

나. 신탁을 원인으로 하여 재건축조합 앞으로 소유권이전등기가 경료된 부동산에 대하여 재건축사업의 완료 전에 신탁해지를 원인으로 하는 위탁자 명의로의 소유권이전등기신청이 있는 경우, 신탁원부의 내용에 비추어 신탁해지가 가능하고 신탁목적에 반하지 않는 것으로 인정되는 경우에는 그 등기신청은 수리될 수 있을 것이다. 

(1998. 10. 20. 등기 3402-1050 질의회답)

참조조문 : 주택건설촉진법 제3조, 제38조의3, 동법시행령 제32조, 제37조, 제42조

참조예규 : 제863호  

주택건설촉진법 일부개정 1997. 12. 13. [법률 제5451호, 시행 1998. 3. 14.] 국토교통부   제3조(용어의 정의) 이 법에서 사용하는 용어의 정의는 다음 각호와 같다.<개정 1978·12·5, 1980·1·4, 1981·4·7, 1987·12·4, 1992·12·8, 1995·12·29> 1. "국민주택"이라 함은 제10조의 국민주택기금에 의한 자금을 지원받아 건설되거나 개량되는 주택을 말한다. 2. "주택"이라 함은 세대의 세대원이 장기간 독립된 주거생활을 영위할 수 있는 구조로 된 건축물(이에 부속되는 일단의 토지를 포함한다) 또는 건축물의 일부를 말하며, 이를 단독주택과 공동주택으로 구분한다.  3. "공동주택"이라 함은 대지 및 건물의 벽·복도·계단 기타 설비등의 전부 또는 일부를 공동으로 사용하는 각 세대가 하나의 건축물안에서 각각 독립된 주거생활을 영위할 수 있는 구조로 된 주택을 말하며, 그 종류와 범위는 대통령령으로 정한다.  4. "관리주체"라 함은 공동주택을 관리하기 위하여 입주자에 의하여 구성된 자치관리기구·주택관리업자 및 사업주체를 말한다. 5. "사업주체"라 함은 국가·지방자치단체·대한주택공사·한국토지공사 및 제6조에 의하여 등록한 주택건설사업자 또는 대지조성사업자등 이 법에 의하여 주택건설사업 또는 대지조성사업을 시행하는 자를 말한다.   5의 2. "국민주택사업주체"라 함은 국민주택을 건설·공급하는 사업주체를 말한다. 6. "부대시설"이라 함은 주차장·관리사무소·담장·건축법 제2조제3호의 규정에 의한 건축설비 기타 이에 준하는 것으로서 대통령령으로 정하는 시설 또는 설비를 말한다. 7. "복리시설"이라 함은 어린이놀이터·구매시설·의료시설·주민운동시설·일반목욕장·입주자집회소 기타 거주자의 생활복리를 위하여 필요한 공동시설로서 대통령령이 정하는 것을 말한다.  8. "간선시설"이라 함은 도로·상하수도·전기시설·가스시설·통신시설 및 지역난방시설등 주택단지(2이상의 주택단지를 동시에 개발하는 경우에는 각각의 주택단지를 말한다)안의 기간시설과 그 기간시설을 당해 주택단지밖에 있는 동종의 기간시설에 연결시키는 시설을 말한다. 이 경우 주택단지의 범위는 대통령령으로 정한다.  9. "주택조합"이라 함은 동일 또는 인접한 시(서울특별시 및 직할시를 포함한다)·군에 거주하는 주택이 없는 주민이 주택을 마련하기 위하여 설립한 조합(이하 "지역조합"이라 한다), 동일한 직장에 근무하는 주택이 없는 근로자가 주택을 마련하기 위하여 설립한 조합(이하 "직장조합"이라 한다) 및 대통령령이 정하는 노후·불량한 주택을 철거하고 그 철거한 대지위에 주택을 건설하기 위하여 기존주택의 소유자가 설립한 조합(이하 "재건축조합"이라 한다)을 말한다.

주택건설촉진법 일부개정 1997. 12. 13. [법률 제5451호, 시행 1998. 3. 14.] 국토교통부   제38조의3(주택의 전매행위등의 제한) ① 누구든지 사업주체가 건설·공급하는 주택의 입주자로 선정(일반에게 공개하지 아니하고 분양하는 주택조합이 건설하는 주택 및 사원용 주택의 경우에는 입주자가 결정되는 제33조의 규정에 의한 사업계획의 승인을 말한다. 이하 같다)된 지위(입주자로 선정되어 당해 주택에 입주할 수 있는 권리·자격·지위등을 말한다. 이하 같다) 또는 주택은 다음 각호의 규정에 의한 기간이 경과하지 아니한 때에는 이를 전매(매매·증여·임대 기타 권리의 변동을 수반하는 일체의 행위를 포함하되, 상속·저당의 경우를 제외한다. 이하 같다)하거나 이의 전매를 알선하여서는 아니되며, 임대를 목적으로 건설·공급한 주택의 입주자로 선정된 지위 또는 주택은 이를 전대(그 권리의 양도를 포함한다. 이하 같다)하거나 이의 전대를 알선하여서는 아니된다. 다만, 대통령령이 정하는 경우로서 당해 주택의 사업주체(제6조 및 제44조의 규정에 의한 사업주체가 건설·공급하는 주택인 경우에는 시장등을 말한다. 이하 이 조에서 같다)의 동의를 얻은 때에는 그러하지 아니하다.<개정 1992·12·8>  1. 국민주택은 당해 주택의 입주자로 선정된 날부터 5년의 범위내에서 대통령령이 정하는 기간 2. 국민주택외의 주택은 당해 주택의 입주자로 선정된 날부터 당해 주택의 소유권이전등기를 신청할 수 있는 날 이후 60일까지의 기간. 이 경우 "소유권이전등기를 신청할 수 있는 날"이라 함은 사업주체가 당해 주택에의 입주예정자에게 통보한 입주가능일을 말한다.  ② 사업주체는 제1항 단서의 전매동의를 얻기 위한 입주자의 신청이 있은 때에는 당해 주택을 타인에 우선하여 매입할 수 있다. 이 경우 매입가격은 다음 각호의 금액을 합산한 금액에서 대통령령으로 정하는 감가상각비를 공제한 금액으로 한다.<개정 1992·12·8>  1. 입주금 2. 융자금의 상환원금 3. 제1호 및 제2호의 금액을 합산한 금액에 대통령령으로 정하는 률을 곱한 금액 ③ 제1항에 위반하여 전매가 있은 경우 그 매수인에게 사업주체가 제2항제1호 및 제2호의 금액을 합산한 금액에서 대통령령으로 정하는 감가상각비 및 수선비의 합계액을 공제한 금액을 지급한 때에는 그 지급한 날에 사업주체가 당해 주택을 취득한 것으로 본다.<개정 1992·12·8>  ④ 제1항에 위반하여 전대가 있은 경우 그 전차인에게 사업주체가 전대인으로부터 받은 임대보증금액에서 대통령령으로 정하는 수선비를 공제한 금액을 지급한 때에는 그 지급한 날에 당해 주택의 임대계약은 해지된 것으로 본다.<개정 1992·12·8>  ⑤ 제3항 및 제4항의 경우에 사업주체는 매수인 또는 전차인에게 주택가격 또는 임대보증금액을 지급하거나 대통령령이 정하는 사유에 해당되는 경우로서 주택가격 또는 임대보증금을 당해 주택이 소재한 지역을 관할하는 법원에 공탁한 경우에는 당해 주택에 입주한 자에 대하여 기한을 정하여 퇴거를 명할 수 있다.<개정 1992·12·8>  ⑥ 제1항에 위반하여 전매 또는 전대가 있은 경우 선의의 매수인 또는 전차인에 대하여는 제3항 내지 제5항을 적용하지 아니한다. [전문개정 1981·4·7]

주택건설촉진법시행령 일부개정 1998. 8. 27. [대통령령 제15873호, 시행 1998. 8. 27.] 국토교통부   제32조(사업계획의 승인대상등) ① 법 제33조제1항에서 "대통령령으로 정하는 호수이상의 주택"이라 함은 단독주택의 경우에는 20호, 공동주택의 경우에는 20세대이상의 주택을 말하며, "대통령령으로 정하는 면적이상의 대지"라 함은 1만제곱미터이상의 일단의 대지를 말한다. 다만, 도시계획구역중 상업지역 또는 준주거지역안에서 주택외의 시설과 주택을 동일건축물로 건축하는 경우로서 다음 각호의 요건을 모두 충족하는 경우에는 사업계획 승인대상에서 제외한다.<개정 1994·7·30, 1994·12·23, 1995·10·5, 1998·4·30>  1. 주택의 규모가 건설교통부령이 정하는 기준이하인 경우 2. 당해 건축물의 연면적에 대한 주택연면적의 합계의 비율이 90퍼센트미만인 경우 3. 삭제<1995·10·5> ② 법 제33조제1항의 규정에 의하여 주택건설사업계획(주택건설사업에 필요한 대지조성공사를 우선 시행하고자 하는 경우를 포함한다)의 승인을 얻고자 하는 자는 다음 각호의 서류를 건설교통부장관에게 제출하여야 한다.<개정 1982·5·20, 1982·8·7, 1988·6·16, 1992·5·30, 1993·2·20, 1994·7·30, 1994·12·23, 1998·4·30> 1. 주택건설사업계획서 2. 주택과 부대시설 및 복리시설의 배치도 3. 건축법시행령 제9조제1항의 규정에 의한 건축허가를 신청할 때의 제출도서. 다만, 사업주체가 국가·지방자치단체 또는 대한주택공사인 경우에는 건설교통부령이 정하는 도서로 한다. 4. 제4항제2호에 정하는 서류(대지조성공사를 우선 시행하고자 하는 경우를 포함한다) 5. 도시계획법시행령 제25조제1항제3호 및 동령 제26조제2항제3호의 사항을 기재한 서류(법 제34조의 규정에 의하여 토지를 수용 또는 사용하고자 하는 경우에 한한다) 6. 법 제33조제8항의 규정에 의한 공공시설의 귀속에 관한 사항을 기재한 서류 6의 2. 법 제45조제1항 각호 또는 제10조의2제1항 각호의 사실을 증명하는 서류(건설산업기본법 제9조의 규정에 의한 건설업면허를 받지 아니한 자의 경우에 한한다) 6의 3. 제34조의4 각호의 사실을 증명하는 서류(공동사업시행의 경우에 한한다) 7. 기타 건설교통부령으로 정하는 서류 8. 법 제3조제9호의 규정에 의한 재건축조합의 경우에는 기존주택의 철거계획서 및 건설된 주택의 처분계획서(당해 주택을 건설하는 대지의 환지처분계획을 포함하여야 한다) ③ 법 제44조제1항의 규정에 의한 주택조합이 조합주택을 건설하고자 하는 경우에는 제2항 각호의 서류 이외에 주택조합설립인가서 사본을 첨부하여 제출하여야 한다. ④ 법 제33조제1항의 규정에 의하여 대지조성사업계획의 승인을 얻고자 하는 자는 다음 각호의 서류를 건설교통부장관에게 제출하여야 한다.<개정 1994·12·23, 1996·2·15> 1. 대지조성사업계획서 2. 대지조성공사설계도서. 다만, 사업주체가 국가·지방자치단체·대한주택공사 또는 한국토지공사인 경우에는 건설교통부령이 정하는 도서로 한다. 3. 제2항제5호 및 제6호의 서류 4. 조성한 대지의 공급계획서 5. 기타 건설교통부령으로 정하는 서류 ⑤ 동일한 사업주체가 일단의 주택단지를 수개의 공구로 구분하여 주택을 건설하고자 하는 때에는 단위규모의 건설공구가 제1항의 규정에 의한 규모에 미달되는 경우에도 전체공구의 주택건설호수 또는 세대수의 규모에 따라 제1항의 규정을 적용한다. 이 경우 동일한 사업주체의 범위는 건설교통부령으로 정한다.<개정 1988·6·16, 1993·2·20, 1994·12·23> ⑥ 제5항의 경우에 사업주체는 주택건설사업계획서를 작성할 때에 미리 그 뜻을 명기하여 법 제33조제1항의 규정에 의한 사업계획의 승인을 얻어야 한다. 이 경우 주택의 건설기준, 부대시설 및 복리시설의 설치기준과 대지의 조성기준의 적용에 있어서는 전체공구를 하나의 대지로 본다.<개정 1988·6·16> ⑦ 지방자치단체가 농어촌지역에서 법 제12조의 규정에 의하여 농업협동조합중앙회가 조달하는 자금으로 주택사업을 시행하는 경우에 건축주가 따로 있는 때에는 사업계획의 승인을 요하지 아니한다. [전문개정 1981·8·24]

주택건설촉진법시행령 일부개정 1998. 8. 27. [대통령령 제15873호, 시행 1998. 8. 27.] 국토교통부 책갈피 등록 제37조(주택의 전매행위 등의 제한등) ① 법 제38조의3제1항제1호에서 "당해 주택의 입주자로 선정된 날부터 5년의 범위내에서 대통령령이 정하는 기간"이라 함은 당해 주택의 입주자로 당첨된 날부터 국민주택사업주체가 입주예정자에게 통보한 당해 주택의 입주가능일후 6월까지를 말한다. 다만, 건설교통부장관은 국민주택에 대하여 투기적인 거래가 성행하거나 성행할 우려가 있다고 인정하는 경우와 국민주택의 공급을 촉진하기 위하여 필요한 경우에는 주택정책심의위원회의 심의를 거쳐 그 기간을 따로 정할 수 있다.<개정 1993·2·20, 1994·12·23>  ② 법 제38조의3제1항단서에서 "대통령령으로 정하는 경우"라 함은 다음 각호를 말한다.<개정 1994·7·30, 1994·12·23, 1995·10·5, 1998·4·30, 1998·8·27>  1. 근무 또는 생업상의 사정으로 세대구성원(세대주가 포함된 세대구성원을 말한다. 이하 이조에서 같다)이 다른 행정구역으로 퇴거하고자 하는 경우 2. 상속에 의하여 취득한 주택으로 세대구성원이 이전하고자 하는 경우 3. 세대구성원이 해외로 이주하거나 장기간 해외에 체류하고자 하는 경우 4. 임대주택법 제2조제4호의 규정에 의한 주택임대사업자가 미분양된 주택을 공급받아 당해 주택을 임대목적으로 사용하고자 하는 경우  4의 2. 이혼으로 인하여 입주자로 선정된 지위를 그 배우자에게 이전하는 경우 4의 3. 입주자로 선정되어 분양계약을 체결한 자(수도권정비계획법 제2조제1호의 규정에 의한 수도권 지역에서 입주자로 선정되어 분양계약을 체결한 자의 경우에는 2회이상 중도금을 납부한 경우에 한한다)가 중도금 또는 잔금을 납부하기 어렵거나 생계유지·채무상환등을 위하여 필요한 경우  5. 주택사업의 육성과 임차인의 주거안정을 위하여 건설교통부장관이 필요하다고 인정하는 지역의 경우(임대하는 경우에 한한다) 6. 제1호 내지 제5호에 준하는 경우로서 건설교통부령으로 정하는 경우 ③ 법 제38조의3제2항 및 제3항에서 "대통령령으로 정하는 감가상각비"라 함은 법인세법시행령 제50조에 의한 정액법에 준하는 방법으로 계산한 금액을 말한다.  ④ 법 제38조의3제2항제3호에서 "대통령령으로 정하는 율"이라 함은 생산자물가상승률을 말한다.<개정 1998·8·27> ⑤ 법 제38조의3제4항에서 "대통령령으로 정하는 수선비"라 함은 당해 주택에 발생한 정상적인 주거생활을 영위하기에 적합하지 아니할 정도의 손괴를 원상으로 회복함에 필요한 비용을 말한다.  ⑥ 법 제38조의3제5항에서 "대통령령이 정하는 사유에 해당되는 경우"라 함은 다음 각호의 경우를 말한다.<신설 1993·2·20> 1. 매수인 또는 전차인이 3회이상 주택가격 또는 임대보증금의 수령을 거부한 때 2. 매수인 또는 전차인을 알 수 없거나 3월이상 장기출타중인 때 3. 지급액을 압류 또는 가압류에 의하여 지급할 수 없는 때 ⑦ 사업주체는 법 제38조의3제1항제2호에서 정하는 기간이 만료된 날부터 10일이내에 공급한 주택에 대한 입주현황을 시장등에게 제출하여야 한다.<신설 1993·2·20>  ⑧ 사업주체는 법 제38조의3제1항 단서의 규정에 의한 전매동의를 함에 있어서 당해 주택과 관련하여 금융기관으로부터 주택자금의 대출을 받은 경우(대출받은 주택자금의 전부를 상환한 경우를 제외한다)에는 전매동의를 하기 전에 당해 금융기관과 협의하여야 한다.<신설 1998·8·27>  [본조신설 1981·8·24]

주택건설촉진법시행령 일부개정 1998. 8. 27. [대통령령 제15873호, 시행 1998. 8. 27.] 국토교통부 책갈피 등록 제42조(주택조합의 설립등) ① 법 제44조제1항의 규정에 의하여 주택조합설립인가·변경인가 또는 해산인가를 받고자 하는 자는 인가신청서에 다음 각호의 서류를 첨부하여 가장 많은 수의 조합원이 거주하는 지역(직장조합인 경우에는 직장소재지를 말한다) 또는 조합주택건설예정지를 관할하는 시장등에게 제출하여야 한다.<개정 1993·2·20, 1995·10·5, 1998·4·30>    1. 창립총회의 회의록 및 조합장선출동의서 2. 조합원 전원이 연명한 조합규약 3. 사업계획서(설립인가의 경우에 한한다) 4. 조합원의 동의를 얻은 정산서(해산인가의 경우에 한한다) 5. 집합건물의소유및관리에관한법률 제47조의 규정에 의한 재건축결의를 증명하는 서류(재건축조합설립인가의 경우에 한한다) 7. 변경의 내용을 증명하는 서류(변경인가의 경우에 한한다) ② 주택조합은 20인이상의 조합원으로 구성되어야 한다. 다만, 법 제33조의 규정에 의한 주택건설사업계획승인을 얻어 건설한 주택으로서 20세대미만의 노후·불량주택을 재건축하는 경우에는 그러하지 아니하다.<개정 1984·11·3, 1988·6·16, 1994·7·30>  ③ 법 제44조제2항의 규정에 의한 주택조합구성원의 자격은 다음 각호와 같다.<개정 1993·2·20, 1994·7·30, 1994·12·23, 1995·10·5, 1998·4·30, 1998·8·27> 1. 지역조합의 구성원은 다음 각목의 요건에 적합할 것 가. 주택조합설립인가신청일부터 당해 조합주택의 입주가능일까지 주택을 소유하지 아니한 세대주인 자[세대주를 포함한 세대원(세대주와 동일한 세대별 주민등록표상에 등재되어 있지 아니한 세대주의 배우자 및 배우자와 동일한 세대를 이루고 있는 세대원을 포함한다)전원이 주택을 소유하고있지 아니한 세대의 세대주를 말하며, 주택을 소유하지 아니한 세대주에 해당하는지 여부에 관한 구체적인 기준은 건설교통부령으로 정한다]  나. 삭제<1998·8·27> 다. 건설교통부령이 정하는 재당첨제한기간이 경과된 자 라. 주택조합설립인가신청일 현재 당해 주택조합설립인가지역과 동일 또는 인접한 시(특별시 및 광역시를 포함한다. 이하 이 조에서 같다.)·군내에 거주하는자 2. 직장조합의 구성원은 다음 각목의 요건에 적합할 것 가. 제1호 가목 내지 다목에 해당하는 자 나. 당해 시·군안에 소재하는 동일한 국가기관·지방자치단체 또는 법인에 근무하는 자 3. 재건축조합의 구성원은 다음 각목의 1의 요건에 적합할 것 가. 제4조의2의 규정에 의한 노후·불량주택(당해 주택에 부속되는 대지를 포함한다)의 소유자. 나. 복리시설(당해 복리시설에 부속되는 대지를 포함한다)의 소유자. 이 경우에는 재건축된 복리시설에 한하여 공급하되, 복리시설을 설치하지 아니하는 경우에는 주택을 공급할 수 있다.  다. 삭제<1998·4·30> ④ 지역조합이나 직장조합은 그 설립인가를 받은 후에는 당해 조합의 구성원을 교체하거나 신규로 가입하게 할 수 없다. 다만, 다음 각호의 1에 해당하는 사유로 결원이 발생한 범위안에서 충원하는 경우에는 그러하지 아니하다.<신설 1993·2·20, 1994·7·30, 1994·12·23, 1998·4·30, 1998·8·27>  1. 조합원의 사망 2. 조합원이 제37조제2항 각호(제4호 및 제5호를 제외한다)의 1에 해당되어 전매동의를 얻은 경우 2의 2. 삭제<1998·8·27> 3. 조합원이 확정판결등의 사유로 다른 주택을 소유하게 되어 조합원 자격을 상실하는 경우 4. 조합원이 전산조회등으로 무자격자로 판명되어 자격을 상실하는 경우 5. 기타 제1호 내지 제4호에 준하는 경우로서 건설교통부장관이 정하는 경우 ⑤ 재건축조합은 주택건설사업계획승인을 얻은 후에는 조합원을 교체하거나 신규로 가입하게 할 수 없다. 다만, 제4항제1호 및 제2호에 해당하는 경우와 당해 지역 노후·불량주택의 소유자가 추가가입하는 경우에는 그러하지 아니하다.<신설 1993·2·20, 1994·7·30, 1998·4·30, 1998·8·27>  ⑥ 주택조합은 등록업자 또는 지정업자가 소유하고 있는 토지를 주택건설 대지로서 사용하여서는 아니된다. 다만, 건설교통부령이 정하는 경우에는 그러하지 아니하다.<신설 1993·2·20, 1994·12·23>  ⑦ 제1항의 주택조합의 조합규약에는 다음 각호의 사항이 포함되어야 한다.<개정 1993·2·20> 1. 주택조합의 명칭 및 주소 2. 조합원의 자격에 관한 사항 3. 무자격 조합원의 제명에 관한 사항 4. 사업시행지역의 위치 및 면적 5. 조합임원의 권리·의무 및 그 선임방법 6. 조합의 비용부담과 조합회계 7. 사업연도 및 사업시행방법 8. 조합원 전원의 합의를 요하는 중요한 사항과 그에 관한 합의의 방법 및 절차 9. 사업이 종결된 때의 청산절차 및 방법 10. 조합규약의 변경절차 ⑧ 삭제<1994·7·30> ⑨ 법 제44조제4항의 규정에 의하여 국민주택을 공급받기 위하여 설립하는 주택조합은 직장조합에 한한다. ⑩ 주택조합은 설립인가를 받은 날부터 2년이내에 법 제33조의 규정에 의한 주택건설사업계획의 승인을 신청하여야 한다. 이 경우 당해 기간이내에 승인을 신청하지 아니한 주택조합에 대하여는 시장등은 설립인가를 취소할 수 있다.<신설 1993·2·20>  ⑪ 주택조합의 설립인가·변경인가·해산인가와 조합원의 자격확인절차등에 관하여 이 영에서 정하지 아니한 사항은 건설교통부령으로 정한다.<신설 1995·10·5>  [전문개정 1981·8·24]