요즘 상가，임대 후 분양 대세

요즘 상가，임대 후 분양 대세

파이낸셜뉴스 | 김관웅 | 입력 2009.10.20 18:28

 

상가 등 수익형 부동산 시장 운영 방식이 최근 '선 분양형'에서 '임대 후 분양형'으로 바뀌고 있다. '임대형'은 사업시행자가 건물을 준공한 뒤 점포를 분양하는 대신 직접 임차인을 모집해 일정기간에 운영하며 상권을 형성한 후 통매각이나 개별 분양하는 방식을 말한다.

 

이는 수익형부동산 시장이 회복되지 않은 상황에서 무리하게 선 분양에 나설 경우 계약률이 떨어지고 이로 인해 상권형성도 늦어지면서 미분양 적체로 이어질 가능성이 높기 때문이다. 이 때문에 사업시행자들은 상권이 형성될 때까지 준공 후 수년간 상가를 직접 운영하면서 건물의 가치를 높인 뒤 매각하는 게 수익성과 안전성 차원에서 더 낫다고 판단하고 있다.

사업시행자들은 사업자금 조달 방식도 금융비용 부담이 큰 프로젝트 파이낸싱(PF)보다는 직접 펀드를 조성하는 방식을 택하고 있어 임대형 운영방식의 단점인 투자기간 장기화로 인한 금융비용 부담도 크게 줄이고 있다.

최근에는 전통적으로 직접 분양 방식으로 운영되고 있는 대규모 물류센터 등에서도 펀드자금을 활용해 사업시행자가 직접 임대운영후 분양하는 사례까지 생겨나면서 이 같은 임대형 운영방식이 크게 확산될 조짐을 보이고 있다.

■대형복합몰 임대분양방식 각광
20일 부동산업계에 따르면 최근 서울 관악구 지하철2호선 신림역 인근에서 올해 초 개장한 복합쇼핑몰 '포도몰'은 서울 서남권을 대표하는 복합쇼핑몰로 자리잡았다. 지하 8층, 지상 15층, 연면적 3만9600㎡ 규모의 이 쇼핑몰은 매머드급 상가인데도 준공 후 불과 수개월 만에 대표 쇼핑몰로 자리잡은 것은 사업시행자가 상가 운영방식을 달리했기 때문이다. 포도몰은 사업시행자인 한원에셋이 임대형 운영방식을 택하고 개발부터 임대업종 선정, 매장 운영에 이르기까지 모두 도맡아 백화점 못지않게 상가를 구성했다.

한국창업부동산정보원 장경철 이사는 "포도몰은 국내에서 처음으로 펀드를 통한 임대형 방식으로 운영되면서 단기간에 성공을 거뒀다"면서 "사업시행자 입장에서는 투자금 회수기간이 다소 길어질 수 있지만 오히려 초기분양 위험없이 상권 형성 후에 비싼값에 팔 수 있어 선분양을 택한 것보다 오히려 이득을 보게 됐다"고 말했다.

지난 9월 영등포구 영등포역 인근에서 문을 연 타임스퀘어도 같은 운영 사례다. 연면적 37만㎡에 달하는 매머드급 쇼핑몰인 타임스퀘어는 사업시행자인 경방이 직접 매장을 임대 운영하고 있다.

장 이사는 "현재 건설 중인 경기 화성 동탄신도시의 메타폴리스와 충북 청주 지웰시티, 서울 여의도 파크원, 충남 아산 펜타포트 등도 이 같은 임대형 방식으로 운영될 가능성이 높다"고 말했다.

■물류단지도 임대운영 방식 도입 시작
이 같은 임대형 운영방식은 최근 들어 수도권 물류센터 사업으로까지 확산되고 있다. 통상 물류센터는 준공 후 직접 분양을 하는 대표적인 상품이지만 최근 들어 펀드를 통해 자금을 조달하고 일정기간 직접 운영한 후 자산가치를 높여 매각을 하는 새로운 방식으로 바뀌고 있는 것.

자산운용업체인 마이어자산운용은 최근 부동산 펀드를 조성해 경기 용인에서 임대형 물류단지인 '양지유통물류단지' 개발사업을 진행하고 있다. 연면적 49만여㎡ 규모의 대규모 물류센터와 프리미엄 아웃렛을 조성하는 초대형 사업으로 투자금 5000억원은 국민연기금 등 기관투자가를 통해 조성했다.

임대운영을 맡고 있는 인마크제이 조제성 사장은 "기존 물류단지의 경우 사업시행자가 개별 분양을 하다보니 물류단지가 활성화되기도 전에 자산가치 하락으로 이어지는 경우가 많다"면서 "이에 비해 펀드를 통한 물류단지 사업은 임대형 상업시설처럼 사업시행자가 물류센터 성격에 맞춰 임차기업을 선정해 운영하기 때문에 물류단지 활성화와 향후 가치향상 측면에서 훨씬 유리하다"고 말했다.

마이어자산운용 유승념 이사는 "양지유통물류단지는 펀드를 통해 벌이는 사업인 만큼 투자비용 회수 부담이 작아 최소한 5년 이상 안정적으로 운영한 뒤 매각 여부를 고려할 수 있게 됐다"고 말했다.

/kwkim@fnnews.com 김관웅기자