중개대상물 확인·설명서 간소화

 

중개대상물 확인·설명서 간소화

- 「공인중개사법 시행규칙 개정안」 입법예고 -
 부동산을 거래할 때 사용하는 중개대상물 확인·설명서가 간소화되고 내용도 명확해진다.

 국토해양부(장관 : 권도엽)는 이러한 내용을 담은 「공인중개사의 업무 및 부동산 거래 신고에 관한 법률 시행규칙 개정안」을 입법예고한다고 밝혔다.

 중개대상물 확인·설명서는 부동산을 거래할 때 공인중개사가 중개하는 부동산에 대해 확인·설명하는 내용을 정한 서식으로

 현재 주거용 건축물의 경우 3장으로 되어 있는데, 앞으로는 현행 내용을 빠뜨리지 않으면서 항목 재배치 등을 통해 2장^*으로 감축된다.

 * (주거용건축물), (비주거용건축물)은 각각 현행 3장 → 2장으로 감축하고, (토지), (입목·광업재단·공장재단)은 각각 2장으로 된 현행을 유지

 이는 확인·설명서를 매도인(임대인)·매수인(임차인) 2명에게 교부하고 공인중개사가 사본을 보관하기 위해서는, 각각 3장씩 총 9장을 작성(출력)해야 하는 불편이 있다는 지적에 따른 것이다.

 또한, 공인중개사가 확인·설명하는 내용이 객관적인 사항과 주관적인 사항으로 구분되어 보다 명확하게 표시된다.

 현재는 확인·설명하는 항목들이 특별한 기준없이 단순 나열되어 있으나,

 앞으로는 공적장부 등에 의해 객관화할 수 있는 항목은 공인중개사의 조사·확인사항으로 분류하고,

 - 도배상태 등과 같이 주관적인 판단이 개입할 소지가 있는 항목은 매도인(임대인)·매수인(임차인)과 공인중개사가 공동으로 확인하는 사항으로 구분된다.

 이렇게 되면, 매도인(임대인)·매수인(임차인)과 중개업자의 책임소재가 보다 분명해져 부동산 거래와 관련된 분쟁이 줄어들 것으로 국토해양부는 기대하고 있다.

 이밖에 중개수수료에 관한 사항은 별도 항목으로 분류·표기하여 부동산 거래를 할 때 매도인(임대인)·매수인(임차인)이 쉽게 확인할 수 있도록 하였다.

 

(개정후)

■ 공인중개사의 업무 및 부동산거래신고에관한법률 시행규칙 제16조[별지 제20호서식] <개정 2011.8. >			(제 1 쪽)
중개대상물 확인ㆍ설명서[Ⅰ] (주거용 건축물)			□ 단독주택 □ 공동주택
			□ 매매ㆍ교환 □ 임대
확인ㆍ설명 자료	확인ㆍ설명 근거자료 등	□ 등기권리증 □ 등기부등본 □ 토지대장 □ 건축물대장 □ 지적도 □ 임야도 □ 토지이용계획확인서 □ 기타( )
	대상물건의 상태에 관한 자료요구 사항
유의사항	중개업자의 확인ㆍ설명 의무	중개업자는 중개대상물에 관한 권리를 취득하려는 중개의뢰인에게 성실ㆍ정확하게 설명하고, 토지대장ㆍ등기부등본 등 설명의 근거자료를 제시하여야 함
	실제거래가격 신고	「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」 제27조 및 같은 법 시행령 제23조제1항제5호의 실제거래가격은 매수인이 매수한 부동산을 양도하는 경우「소득세법」 제97조제1항 및 제7항과 같은 법 시행령 제163조제11항제2호에 따라 취득 당시의 실제거래가액으로 보아 양도차익이 계산될 수 있음을 유의하시기 바랍니다.

1. 중개업자 확인사항

①대상물건의 표시

토 지

소 재 지

면 적(㎡)

지 목

공부상 지목

실제이용 상태

건축물

전용면적(㎡)

대지지분(㎡)

준공년도 (증개축년도)

용 도

건축물대장상 용도

실제용도

구 조

방 향

(기준 : )

건축물대장상 위반건축물 여부

□ 위반 □ 적법

위반내용

②권리관계

등기부 기재사항

소유권에 관한 사항

소유권 외의 권리사항

토 지

토 지

건축물

건축물

③토지이용계획, 공법상이용제한 및 거래규제에 관한 사항 (토지)

지역지구

용도지역

건폐율 상한

용적률 상한

용도지구

%

%

용도구역

도시계획 시설

허가ㆍ신고 구역여부

□ 토지거래허가구역 □ 주택거래신고지역

투기지역여부

□ 토지투기지역 □ 주택투기지역 □ 투기과열지구

지구단위계획구역, 그 밖의 도시관리계획

그 밖의 이용제한 및 거래규제사항

④입지조건

도로와의 관계

( m)도로에 접함 (□포장 □비포장), 접근성 (□용이함 □불편함)

대중교통

버스

( ) 정류장, 소요시간 : 약 분

지하철

( ) 역 , 소요시간 : 약 분

주차장

□ 없음 □ 전용주차시설 □ 공동주차시설 □ 기타 ( )

교육시설

초등학교

( ) 학교, 소요시간:약 분(도보, 차량)

중 학 교

( ) 학교, 소요시간:약 분(도보, 차량)

고등학교

( ) 학교, 소요시간:약 분(도보, 차량)

판매 및 의료시설

백화점 및 할인매장

( ), 소요시간:약 분(도보, 차량)

종합의료시설

( ), 소요시간:약 분(도보, 차량)

⑤관리에 관한사항

경비실(□ 있음 □ 없음), 관리주체(□ 위탁관리 □ 자체관리 □ 기타)

					(제 2 쪽)
⑥ 비선호시설(1km이내)		□ 없음 □ 있음(종류 및 위치 : )
⑦ 거래예정 금액 등	거래예정금액
	개별공시지가(㎡당)				건물(주택)공시가격
⑧취득시부담할 조세의 종류 및 세율	취득세	%	농어촌특별세	%	지방교육세	%

 

2. 매도인(임대인)ㆍ매수인(임차인)ㆍ중개업자 공동 확인사항

확인여부	(□ 중개업자 □ 매도인(임대인) □ 매수인(임차인))확인함 ＊미확인시 사유 :
⑨ 실제권리관계 또는 공시되지 아니한 물건의 권리 사항
⑩내ㆍ외부 시설물의 상태 (건축물)	수 도	파손여부		□ 없음 □ 있음(위치: )
		용 수 량		□ 정상 □ 부족함(위치 : )
	전 기	공급상태		□ 정상 □ 교체요함(교체할 부분: )
	가스(취사용)	공급방식		□ 도시가스 □ 기타( )
	소 방	소화전		□ 없음 □ 있음(위치: )
		비상벨		□ 없음 □ 있음(위치: )
	난방방식 및 연료공급	공급방식		□ 중앙공급 □ 개별공급	시설작동		□ 정상 □ 수선요함( )
		종 류		□ 도시가스 □ 기름 □ 프로판가스 □ 연탄 □기타( )
	승강기	□ 있음 (□ 양호 □ 불량) □ 없음
	배 수	□ 정상 □ 수선요함( )
	그 밖의 시설물
⑪벽면 및 도배상태	벽 면	균 열	□ 없음 □ 있음(위치: )
		누 수	□ 없음 □ 있음(위치: )
	도 배	□ 깨끗함 □ 보통임 □ 도배필요
⑫환경조건	일조량	□ 풍부함 □ 보통임 □ 불충분 (이유: )
	소 음	□ 미미함 □ 보통임 □ 심한편임				진 동	□ 미미함 □ 보통임 □ 심한편임

 

3. 중개수수료 등에 관한 사항

⑬중개수수료 및 실비의 금액과 산출내역	중개수수료			<산출내역> 중개수수료: 실 비: ※ 중개수수료는 시ㆍ도 조례로 정한 요율에 따르거나, 시ㆍ도 조례로 정한 요율한도에서 중개의뢰인과 중개업자가 서로 협의하여 결정하도록 한 요율에 따릅니다.
	실 비
	계
「공인중개사의 업무 및 부동산거래신고에 관한 법률」제25조 제3항 및 같은 법 시행령 제21조에 따라 거래당사자는 중개업자로부터 위 중개대상물에 관하여 확인․설명을 듣고, 중개업자가 작성․교부하는 본 확인․설명서를 수령합니다. 년 월 일
매 도 인 (임 대 인)	주 소				성 명	서명 또는 날인
	주민등록번호				전 화 번 호
매 수 인 (임 차 인)	주 소				성 명	서명 또는 날인
	주민등록번호				전 화 번 호
중개업자	등 록 번 호				성 명	서명 및 날인
	사무소 명칭				소속공인중개사	서명 및 날인
	사무소 소재지				전 화 번 호
중개업자	등 록 번 호				성 명	서명 및 날인
	사무소 명칭				소속공인중개사	서명 및 날인
	사무소 소재지				전 화 번 호

210㎜×297㎜[일반용지 60g/㎡(재활용품)

(제 3 쪽)

작성방법 (주거용 건축물)   <작성일반>   1. “□”있는 항목은 해당되는 “□”안에 √로 표시합니다.   2. 세부항목 작성 시 해당 내용을 작성란에 모두 작성할 수 없는 경우에는 별지로 작성하여 첨부하고, 해당란에는 “별지 참고”라고 적습니다.   <세부항목>   1. 「확인ㆍ설명자료」 항목의 “확인ㆍ설명 근거자료 등”에는 중개업자가 확인ㆍ설명과정에서 제시한 자료를 기재하며, “대상물건의 상태에 관한 자료요구 사항”에는 매도(임대)의뢰인에게 요구한 사항 및 그 관련자료의 제출여부와 ⑨실제권리관계 또는 공시되지 아니한 물건의 권리사항부터 ⑫환경조건까지의 항목을 확인하기 위한 자료의 요구 및 그 불응여부를 적습니다. 2. ①대상물건의 표시부터 ⑧취득시 부담할 조세의 종류 및 세율까지는 중개업자가 확인한 사항을 기재하여야 합니다.   3. ①대상물건의 표시는 토지대장 및 건축물대장 등을 확인하여 적고, 건축물의 방향은 주택의 경우 거실이나 안방 등 주실(主室)의 방향을, 기타 건물은 주된 출입구의 방향을 기준으로 남향, 북향 등 방향을 기재하고 방향의 기준이 불분명한 경우 기준(예 : 남동향 - 거실앞 발코니 기준)을 표시하여 적습니다.   4. ②권리관계의 “등기부기재사항”은 등기부등본을 확인하여 적습니다.   5. ③토지이용계획, 공법상 이용제한 및 거래규제에 관한 사항(토지)의 “건폐율 상한 및 용적률 상한”은 시ㆍ군의 조례에 따라 기재하고, “도시계획시설”, “지구단위계획구역, 그 밖의 도시관리 계획”은 중개업자가 확인하여 기재하며, 그 밖의 사항은 토지이용계획확인서의 내용을 확인하고, 공부에서 확인할 수 없는 사항은 부동산종합정보망 등에서 확인하여 적습니다(임대차의 경우에는 생략할 수 있습니다). 6. ⑦거래예정 금액 등의 “거래예정금액”은 중개가 완성되기 전 거래예정금액을, “개별공시지가” 및 “건물(주택)공시가격”은 중개가 완성되기 전 공시된 공시지가 또는 공시가격을 적습니다(임대차계약의 경우에는 “개별공시지가” 및 “건물(주택)공시가격”을 생략할 수 있습니다).   7. ⑧취득 시 부담할 조세의 종류 및 세율은 중개가 완성되기 전 「지방세법」의 내용을 확인하여 적습니다(임대차의 경우에는 제외합니다).   8. ⑨실제권리관계 또는 공시되지 아니한 물건의 권리에 관한 사항은 매도(임대)의뢰인이 고지한 사항(법정지상권, 유치권, 「주택임대차보호법」에 따른 임대차, 토지에 부착된 조각물 및 정원수 등)을 적습니다. 「건축법 시행령」 별표 1 제2호에 따른 공동주택(기숙사는 제외합니다) 중 분양을 목적으로 건축되었으나 분양되지 아니하여 보존등기만 마쳐진 상태인 공동주택에 대하여 임대차계약을 알선하는 경우에는 이를 임차인에게 설명하여야 합니다. ※ 임대차계약이 있는 경우 임대보증금, 월 단위의 차임액, 계약기간, 장기수선충당금의 처리 등을 확인하고, 근저당 등이 설정된 경우 채권최고액을 확인하여 적습니다. 그 밖에 경매 및 공매 등의 특이사항이 있는 경우 이를 확인하여 적습니다.   9. ⑩내ㆍ외부의 시설물 상태(건축물), ⑪벽면 및 도배상태 환경조건까지는 중개대상물에 대하여 매도(임대)의뢰인이 고지하고 매수(임차)의뢰인과 중개업자가 함께 확인한 사항을 기재하며 함께 미확인시 사유를 적고, ⑩내ㆍ외부의 시설물 상태(건축물)의 “그 밖의 시설물”은 가정자동화 시설(Home Automation 등 IT 관련 시설)의 설치여부를 적습니다.   10. 중개수수료 및 실비는 중개업자와 중개의뢰인이 협의하여 결정한 금액을 기재하되 “중개수수료”는 거래예정금액을 기준으로 계산하고, “산출내역”은 “거래예정금액(임대차의 경우에는 임대보증금 + 월 단위의 차임액 × 100) × 중개수수료 요율”과 같이 적습니다.   11. 공동중개 시 참여한 중개업자(소속공인중개사를 포함합니다)는 모두 서명 및 날인하여야 하며, 2인 을 초과하는 경우에는 별지로 작성하여 첨부합니다.

(개정전)

[별지 제20호서식] <개정 2010.6.30>
			(표지)
중개대상물 확인ㆍ설명서[Ⅰ] (주거용 건축물)			□ 단독주택 □ 공동주택
			□ 매매ㆍ교환 □ 임대
「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」 제25조제3항 및 같은 법 시행령 제21조에 따라 중개대상물 확인ㆍ설명서를 작성하여 거래 당사자에게 교부합니다. 년 월 일
중개업자(1)	성 명	서명 및 날인
	사무소 명칭			등록번호
	사무소 소재지			전화번호
	소속 공인중개사	서명 및 날인
중개업자(2)	성 명	서명 및 날인
	사무소 명칭			등록번호
	사무소 소재지			전화번호
	소속 공인중개사	서명 및 날인
중개업자(3)	성 명	서명 및 날인
	사무소 명칭			등록번호
	사무소 소재지			전화번호
	소속 공인중개사	서명 및 날인
확인ㆍ설명 자료	확인ㆍ설명 근거자료 등	□ 등기권리증 □ 등기부등본 □ 토지대장 □ 건축물관리대장 □ 지적도 □ 임야도 □ 토지이용계획확인서 □ 기타( )
	대상물건의 상태에 관한 자료요구 사항
유의사항	중개업자의 확인ㆍ설명 의무	「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」 제25조 제1항 및 제2항에 따라 중개업자는 중개대상물에 관한 권리를 취득하려는 중개의뢰인에게 성실ㆍ정확하게 설명하고, 토지대장ㆍ등기부등본 등 설명의 근거자료를 제시하여야 합니다.
	실제거래가격 신고	「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」 제27조 및 같은 법 시행령 제23조제1항제5호의 실제거래가격은 매수인이 매수한 부동산을 양도하는 경우「소득세법」 제97조제1항 및 제7항과 같은 법 시행령 제163조제11항제2호에 따라 취득 당시의 실제거래가액으로 보아 양도차익이 계산될 수 있음을 유의하시기 바랍니다.
		210㎜×297㎜[일반용지 60g/㎡(재활용품)]

(제 1 쪽)

①대상 물건의 표시

토 지

소 재 지

면 적(㎡)

지 목

공부상 지목 :

실제이용 상태 :

건축물

전용면적(㎡)

대지지분(㎡)

준공년도 (증개축년도)

용 도

건축물대장상 용도

실제용도

구 조

방 향

위반건축물 여부

□ 위반 □ 적법

위반내용

②권리관계

등기부 기재사항

소유권에 관한 사항

소유권 외의 권리사항

토 지

토 지

건축물

건축물

실제권리관계 또는 공시되지 아니한 물건의 권리 사항

③토지이용계획, 공법상이용제한 및 거래규제에 관한 사항 (토지)

지역지구

용도지역

건폐율 상한

용적률 상한

용도지구

%

%

용도구역

도시계획 시설

허가ㆍ신고 구역 여부

□ 토지거래허가구역 □ 주택거래신고지역

투기지역 여부

□ 토지투기지역 □ 주택투기지역 □ 투기과열지구

지구단위계획구역, 그 밖의 도시관리계획

그 밖의 이용제한 및 거래규제사항

④내ㆍ외부 시설물의 상태 (건축물)

수 도

파손여부

□ 없음 □ 있음(위치: )

용 수 량

□ 정상 □ 부족함(위치 : )

전 기

□ 정상 □ 교체요함(교체할 부분: )

가 스

□ 도시가스 □ 기타( )

소 방

소화전

□ 없음 □ 있음(위치: )

비상벨

□ 없음 □ 있음(위치: )

난방방식 및 연료공급

공급방식

□ 중앙공급 □ 개별공급

종 류

□ 도시가스 □기름 □프로판가스 □연탄 □기타( )

시설작동

□ 정상 □ 수선요함( )

승강기

□ 있음 (□양호 □ 불량) □ 없음

배 수

□ 정상 □ 수선요함( )

그 밖의 시설물

(제 2 쪽)

⑤벽면 및 도배상태

벽 면

균 열

□ 없음 □ 있음(위치: )

누 수

□ 없음 □ 있음(위치: )

도 배

□ 깨끗함 □ 보통임 □ 도배필요

⑥환경조 건

일조량

□ 풍부함 □ 보통임 □ 불충분 (이유: )

소 음

□ 미미함 □ 보통임 □ 심한편임

진 동

□ 미미함 □ 보통임 □ 심한편임

비선호시설(1km이내)

□ 없음 □ 있음(종류 및 위치 : )

⑦입지조건

도 로

종 류

( m) 접근도로( □포장 □비포장 ) ( m) 이면도로( □포장 □비포장 )

접근성

□ 용이함 □ 불편함

대중교통

버 스

( ) 정류장 □ 소요시간: 분

지하철

( ) 역 □ 소요시간: 분

기 타

주차장

□ 없음 □ 전용주차시설 □ 공동주차시설 □ 기타 ( )

교육시설

초등학교

( ) 학교 □ 소요시간: 분(도보, 차량)

중 학 교

( ) 학교 □ 소요시간: 분(도보, 차량)

고등학교

( ) 학교 □ 소요시간: 분(도보, 차량)

판매 및 의료시설

백화점 및 할인매장

( ) □ 소요시간: 분

종합의료시설

( ) □ 소요시간: 분

⑧관리에관한사항

경비실

□ 있음 □ 없음

관리주체

□ 위탁관리 □ 자체관리 □ 기타

⑨거래예정금액 등

거래예정금액

개별공시지가(㎡ 당)

건물(주택)공시가격

⑩취득 시 부담할 조세의 종류 및 세율

취득세

%

농어촌특별세

%

등록세

%

지방교육세

%

⑪중개수수료 및 실비의 금액과 산출내역

중개수수료 : 실 비 :

<산출내역> 중개수수료 : 실 비 : ※중개수수료는 시ㆍ도 조례로 정한 요율에 따르거나, 시ㆍ도 조례로 정한 요율한도에서 중개의뢰인과 중개업자가 서로 협의하여 결정하도록 한 요율에 따릅니다.

계

「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」 제25조제3항 및 같은 법 시행령 제21조에 따라 매수(임차)인은 중개업자로부터 위 중개대상물에 관하여 설명을 듣고, 중개업자가 작성ㆍ교부하는 본 확인ㆍ설명서를 수령하며, 매도(임대)인은 중개업자가 작성ㆍ교부하는 본 확인ㆍ설명서를 수령합니다. 년 월 일

매도(임대)인

성 명

서명 또는 날인

주 소

주민등록번호

전화번호

매수(임차)인

성 명

서명 또는 날인

주 소

주민등록번호

전화번호

(제 3 쪽)

작성방법 (주거용 건축물)   <작성일반> 1. “□”있는 항목은 해당되는 “□”안에 √로 표시합니다.   2. 세부항목 작성 시 해당 내용을 작성란에 모두 작성할 수 없는 경우에는 별지로 작성하여 첨부하고, 해당란에는 “별지 참고”라고 적습니다.   <표지항목> 1. 공동중개 시 참여한 중개업자(소속공인중개사를 포함합니다)는 모두 서명ㆍ날인하여야 하며, 3인을 초과하는 경우에는 별지로 작성하여 첨부합니다.   2. 「확인ㆍ설명자료」 항목의 “확인ㆍ설명 근거자료 등”에는 중개업자가 확인ㆍ설명과정에서 제시한 자료를 기재하며, “대상물건의 상태에 관한 자료요구 사항”에는 매도(임대)의뢰인에게 요구한 사항 및 그 관련자료의 제출여부와 ④내ㆍ외부의 시설물 상태(건축물)부터 ⑥환경조건 까지(⑥의 비선호시설은 제외합니다)의 항목을 확인하기 위한 자료의 요구 및 그 불응여부를 적습니다.   <세부항목> 1. ①대상물건의 표시는 토지대장 등본 및 건축물관리대장 등본 등을 확인하여 적습니다.   2. ②권리관계의“등기부기재사항”은 등기부등본을 확인하여 기재하고, “실제권리관계 또는 공시되지 아니한 물건의 권리에 관한 사항”은 매도(임대)의뢰인이 고지한 사항(법정지상권, 유치권, 「주택임대차보호법」에 따른 임대차, 토지에 부착된 조각물 및 정원수 등)을 기재 합니다. 「건축법 시행령」 별표 1 제2호에 따른 공동주택(기숙사는 제외합니다) 중 분양을 목적으로 건축되었으나 분양되지 아니하여 보존등기만 마쳐진 상태인 공동주택에 대하여 임대차계약을 알선하는 경우에는 이를 임차인에게 설명하여야 합니다.   ※ 임대차계약이 있는 경우 임대보증금, 월 단위의 차임액, 계약기간, 장기수선충당금의 처리 등을 확인하고, 근저당 등이 설정된 경우 채권최고액을 확인하여 적습니다. 그 밖에 경매 및 공매 등의 특이사항이 있는 경우 이를 확인하여 적습니다.   3. ③토지이용계획, 공법상 이용제한 및 거래규제에 관한 사항(토지)의 “건폐율 상한 및 용적률 상한”은 시ㆍ군의 조례에 따라 기재하고, “도시계획시설”, “지구단위계획구역, 그 밖의 도시관리 계획”은 중개업자가 확인하여 기재하며, 그 밖의 사항은 토지이용계획확인서의 내용을 확인하고, 공부에서 확인할 수 없는 사항은 부동산종합정보망 등에서 확인하여 적습니다(임대차의 경우에는 생략할 수 있습니다).   4. ④내ㆍ외부의 시설물 상태(건축물)부터 ⑥환경조건까지(⑥의 비선호시설은 제외합니다)는 중개대상물에 대하여 중개업자가 매도(임대)의뢰인에게 자료를 요구하여 확인한 사항을 기재하고, ④내ㆍ외부의 시설물 상태(건축물)의 “그 밖의 시설물”은 가정자동화 시설(Home Automation 등 IT 관련 시설)의 설치여부를 적습니다.   5. ⑥환경조건의 “비선호시설”, ⑦입지조건 및 ⑧관리에 관한 사항은 중개업자가 조사하여 적습니다.   6. ⑨거래예정 금액 등의 “거래예정금액”은 중개가 완성되기 전 거래예정금액을, “개별공시지가” 및 “건물(주택)공시가격”은 중개가 완성되기 전 공시된 공시지가 또는 공시가격을 적습니다(임대차계약의 경우에는 “개별공시지가” 및 “건물(주택)공시가격”을 생략할 수 있습니다).   7. ⑩취득 시 부담할 조세의 종류 및 세율은 중개가 완성되기 전 「지방세법」의 내용을 확인하여 적습니다(임대차의 경우에는 제외합니다).   8. ⑪중개수수료 및 실비의 금액과 산출내역의 “중개수수료”는 거래예정금액을 기준으로 계산하고, “산출내역”은 “거래예정금액(임대차의 경우에는 임대보증금 + 월 단위의 차임액 × 100) × 중개수수료 요율”과 같이 적습니다.

 

    

중개대상물_확인설명서.hwp

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