성북 성북2 보존, 신월곡1로 용적률 이양, 결합정비사업

서울시,‘성북2’보존하고‘신월곡1’로 용적률 이양…‘결합정비사업’

(저층주거지 성곽마을을 살리는 새로운 재개발)

 

- 3km정도 떨어진 신월곡1구역과 결합하여 용적률을 이양하고 저층주거지로 정비

- 저층주거지 성곽마을을 보존하는 성북2구역 재개발 정비계획 변경 결정․고시

- 지역문화유산 보존, 지역공동체 활성화와 함께 노후주거지를 정비하는 새로운 정비수법

- 주민·공무원‧전문가 등 이해관계자 간 지속적인 협의와 합의를 통한 정비계획 수

□ 서울시는 2018년 7월 18일 제9차 도시계획위원회에서 수정 가결한 성북2구역 재개발 정비구역에 대하여 수정가결 의견으로 제시된 공동정비지구 경계와 규모를 조정하고, 주민 재 공람 절차를 거쳐 성북2구역 정비계획을 변경·결정 고시함에 따라, 저밀관리구역인 성북2구역과 고밀개발구역인 신월곡1구역의 결합정비 사업을 본격 추진할 예정이다.

 

□ 성북2구역은 3km정도 떨어진 신월곡1구역과 2011년도에 처음으로 결합개발을 추진한 후 7년여 만에 본격적으로 사업이 추진될 예정으로, 결합개발을 통해 신월곡1구역에 결합용적률(80%)을 이양하고, 그 중 48.5%의 개발 이익으로 성북2구역을 저층주거지로 정비한다.

○ 성북2구역은 ‘북정마을’로도 불리는(예부터 메주를 쑤어 사람들이 모이는 모양새가 ‘북적북적하다’에서 유래) 한양도성 밖 성곽마을로 한양도성과 구릉지형에 앉혀진 저층 주택들이 마을 경관을 이루며, 매년 월월축제를 진행하는 등 지역공동체 활동이 활발한 마을이다.

 

○ 서울시는 성곽마을의 하나인 북정마을을 살리기 위해 그 지역의 역사와 문화를 지우는 전면철거방식의 재개발에서 새로운 시도를 하고 있다.

 

- 직선거리로 3km정도 떨어진 신월곡1구역(고밀개발)과 성북2구역(저밀관리)의 2개 재개발구역을 결합(결합개발)하여 성북2구역을 보존키로 한 것이다.

 

- 성북2구역을 저밀도의 용적률인 90%로 제한하는 대신에 용적률 600%로 개발예정인 신월곡1구역에 결합용적률 80%를 주어 680%로 개발하게 하였다.

? 결합개발 배분 용적률 80% - 성북2구역 배분용적률 48.5%, 신월곡1구역 배분용적률 31.5%

 

∙성북2구역은 48.5%에 해당하는 용적률에 대하여 지역주민의 일부가 신월곡1구역에 아파트를 분양받거나 그에 해당하는 비용을 받아 성북2구역 정비사업 비용으로 활용할 수 있다.

 

□ 지역문화유산 보존, 지역공동체 활성화와 함께 노후주거지를 정비하는 새로운 정비계획 방식을 추진한다.

 

○ 이번에 변경한 성북2구역 정비계획은 지역문화유산 보존과 지역공동체 활성화 및 부족한 정비기반시설 확보를 중점 목표로 수복형 정비계획을 수립함으로써 노후 주거지를 정비하는 재개발을 통해서도 역사문화자원을 보존할 수 있는 상생방안을 모색하였다.

- 지역특성을 고려하여 전면철거형 정비 방식이 적용되는 공동정비지구와 주민이 자율적으로 신축‧개량할 수 있는 개별정비지구를 계획하였다.

 

- 공동정비지구는 한양도성을 고려한 단지 내 높이 제한을 세분화(2~4층)하여 시각적 거부감을 최소화하는 등 마을경관이 훼손되지 않도록 계획하였다.

 

- 개별정비지구는 한양도성과 어우러진 마을의 풍경 및 기존 도시조직 유지를 위해 골목길 보전 등 원지형․원풍경 보존을 위한 건축가이드라인을 수립하였다.

 

- 더불어 지역공동체 유지 및 활성화를 위해 골목생활권당 앵커시설(주민공동이용시설)을 계획하는 등 물리적 환경개선뿐 아니라, 공동체 활성화를 고려한 정비계획을 수립하였다.

 

□ 주민‧전문가·공무원 등 이해관계자 간 갈등을 해소하고자 지속적인 협의와 합의를 통해 정비계획을 수립할 수 있었다.

 

○ 성북2구역은 성북구 성북동 일대의 한양도성 성곽마을로서 낙후된 주거환경으로 인한 주민들의 생활불편 등을 해소하고자 2009년부터 대다수 주민들의 숙원사업으로 주택재개발을 추진해 온 지역이다.

 

○ 2011년 8월 최초로 결정한 정비계획(안)에서는 한양도성과 심우장(만해 한용운 유택) 등 역사문화자원 및 구릉지형의 마을경관을 고려하여 한옥 및 저층의 테라스하우스를 건립하도록 계획되어 있었다.

 

○ 특히, 성북2구역은 저밀개발에 따른 부족한 사업성을 보완하기 위해 고밀개발이 가능한 신월곡1구역과의 결합개발을 통해 개발수익을 공유하는 새로운 정비모델을 적용하여 추진하였다.

○ 이러한 시도에도 불구하고 최초 정비계획(안)은 기존 전면 철거방식의 틀을 그대로 유지하였기 때문에 기존 도시조직 및 마을공동체의 훼손 등 부정적인 한계를 가지고 있었다.

○ 2015년 6월 서울시 도시계획위원회에서는 마을의 옛 원형이 최대한 유지되고 공동체를 활성화할 수 있도록 정비유형을 전면 철거형에서 수복형으로 변경하였다.

 

○ 정비계획 변경 과정에서 주민과 공무원, 전문가 등 이해관계자 간 끊임없는 소통을 통해 이해의 폭을 좁혀가며 최종 계획을 수립하였다. 최초의 수복형 정비계획이며, 역사문화자원 보존과 노후주거지 정비라는 다소 상반되는 목표를 달성하는 과정이 결코 쉽지는 않았지만, 지속적인 협의와 합의를 통해 이룰 수 있었다.

 

□ 성북2구역은 원지형과 풍경을 유지하기 위해 저밀개발을 하고 남는 용적률을 고밀개발이 가능한 신월곡1구역으로 이양하는 결합개발 방식이며, 결합개발을 통해 수복형으로 정비계획을 수립한 최초의 사례이다. 이는 앞으로 도심 내 지역특성별 정비계획 방식을 다양화할 수 있는 대안이 될 것이다.

 

□ 신월곡1구역은 건축위원회 및 교통영향평가 심의를 거쳐 사업시행인가 준비 중으로 금년 내 사업시행인가를 받을 것으로 보인다.

 

□ 류 훈 서울시 주택건축본부장은 “이번 정비계획 변경 결정․고시를 통해 새로운 정비모델을 제시함으로써 개발과 보존이라는 두 가지 입장에서 주민 갈등으로 정체되어 있는 정비구역에 적용될 수 있는 새로운 활로가 될 것으로 기대된다.”고 말했다.

□ 성북2-신월곡1 결합정비구역 위치도

□ 성북2구역 위치도