Part 1-3, 제1순위 ; 필요비, 유익비상환청구권-제3취득자, 임차인, 점유권, 유치권 등 해당 목적물의 보존비 및 개량비

1-3. 제1순위 - 필요비, 유익비 상환청구권, 제3취득자 및 임차인과 점유권, 유치권 등 해당 목적물의 보존비 (필요비) 및 개량비 (유익비) 

 

 저당물의 제3취득자나 임차권, 점유권, 유치권자가 그 부동산에  대해 지출된 보존비용(필요비)이나 개량비용(유익비)등으로 경매절차에서 배당요구하면 매각대금에서 1순위로 변제받을 수 있다. (민법제367조) 필요비나 유익비 지출은 건물에 관하여 지출된 비용이므로 유치권이 인정된다. 그래서 경매절차에서 우선변제 받지 못한 경우 매수인에게 유치권을 행사할 수 있다. 

요구자 ; 저당물의 제3취득자, 임차권자, 점유권자, 유치권자

민제367조(제삼취득자의 비용상환청구권) 저당물의 제삼취득자가 그 부동산의 보존, 개량을 위하여 필요비 또는 유익비를 지출한 때에는 제203조제1항, 제2항의 규정에 의하여 저당물의 경매대가에서 우선상환을 받을 수 있다. 민제203조(점유자의 상환청구권)  -정당한 점유권원이 없는 경우 적용 ① 점유자가 점유물을 반환할 때에는 회복자에 대하여 점유물을 보존하기 위하여 지출한 금액 기타 필요비의 상환을 청구 할 수 있다. 그러나 점유자가 과실을 취득한 경우에는 통상의 필요비는 청구하지 못한다. ② 점유자가 점유물을 개량하기 위하여 지출한 금액 기타 유익비에 관하여는 그 가액의 증가가 현존한 경우에 한하여 회복자의 선택에 좇아 그 지출금액이나 증가액의 상환을 청구할 수 있다. ③ 전항의 경우에 법원은 회복자의 청구에 의하여 상당한 상환기간을 허여할 수 있다. 제310조(전세권자의 상환청구권) ① 전세권자가 목적물을 개량하기 위하여 지출한 금액 기타 유익비에 관하여는 그 가액의 증가가 현존한 경우에 한하여 소유자의 선택에 좇아 그 지출액이나 증가액의 상환을 청구할 수 있다. ② 전항의 경우에 법원은 소유자의 청구에 의하여 상당한 상환기간을 허여할 수 있다 ' 제325조(유치권자의 상환청구권) ① 유치권자가 유치물에 관하여 필요비를 지출한 때에는 소유자에게 그 상환을 청구할 수 있다. ② 유치권자가 유치물에 관하여 유익비를 지출한 때에는 그 가액의 증가가 현존한 경우에 한하여 소유자의 선택에 좇아 그 지출한 금액이나 증가액의 상환을 청구할 수 있다. 그러나 법원은 소유자의 청구에 의하여 상당한 상환기간을 허여할 수 있다.  제626조(임차인의 상환청구권) ① 임차인이 임차물의 보존에 관한 필요비를 지출한 때에는 임대인에 대하여 그 상환을 청구할 수 있다. ② 임차인이 유익비를 지출한 경우에는 임대인은 임대차종료시에 그 가액의 증가가 현존한 때에 한하여 임차인의 지출한 금액이나 그 증가액을 상환하여야 한다. 이 경우에 법원은 임대인의 청구에 의하여 상당한 상환기간을 허여할 수 있다.

 

1. 제3취득자의 필요비, 유익비상환청구권 ; 민367

 

민제367조(제삼취득자의 비용상환청구권)   저당물의 제삼취득자가 그 부동산의 보존, 개량을 위하여 필요비 또는 유익비를 지출한 때에는 제203조제1항, 제2항의 규정에 의하여 저당물의 경매대가에서 우선상환을 받을 수 있다.

 

저당권이 설정되고 소유권을 취득한 소유자, 지상권자, 전세권자, 등기된 임차권자 등이 그 부동산의 보존, 개량을 위하여 필요비, 유익비를 지출한 때에는 제203조 제1항, 제2항의 규정에 의해 저당물의 경매대가에서 우선상환 받을 수 있다. (민법제367조)  이는 경매기입등기 이후의 제3취득자도 마찬가지이다. 

 

  (제3취득자의 비용상환청구권은 점유자가 정당한 점유권원이 있는 경우에는 그에 부합하는 계약의 내용에 쫓아서 그 비용상환을 청구할 수 있고, 단지 정당한 점유권원이 없는 경우에 한해서 해당 부동산의 회복자에게는 청구할 수 없다. 단지 이를 피담보채권으로 하여 해당 부동산을 점유하여 유치함으로써 유치권을 주장할 수 있을 뿐이다.)  

<민법제367조의 제3취득자 정의> 민법 제367조가 저당물의 제3취득자가 그 부동산에 관한 필요비 또는 유익비를 지출한 때에는 저당물의 경매대가에서 우선상환을 받을 수 있다고 규정한 취지는 저당권설정자가 아닌 제3취득자가 저당물에 관한 필요비 또는 유익비를 지출하여 저당물의 가치가 유지·증가된 경우, 매각대금 중 그로 인한 부분은 일종의 공익비용과 같이 보아 제3취득자가 경매대가에서 우선상환을 받을 수 있도록 한 것이므로 저당물에 관한 지상권, 전세권을 취득한 자만이 아니고 소유권을 취득한 자도 민법 제367조 소정의 제3취득자에 해당한다. 그렇다면 저당물에 관한 지상권, 전세권을 취득한 자만이 아니고 소유권을 취득한 자도 민법 제367조 소정의 제3취득자에 해당하는 것으로 보는 것이 타당하다. (대법원2004다36604)   *********************************************************   대법원 2004. 10. 15. 선고 2004다36604 판결 【판시사항】 [1] 민법 제367조의 규정 취지 및 저당물에 관한 소유권을 취득한 자도 위 규정의 제3취득자에 해당하는지 여부(적극)  [2] 건물의 증축비용을 투자한 대가로 건물에 대한 지분이전등기를 경료받았으나 저당권의 실행으로 그 권리를 상실한 자는 건물에 관한 제3취득자로서 필요비 또는 유익비를 지출한 것이 아니므로 저당물의 경매대가에서 우선상환을 받을 수 없다고 한 사례  【판결요지】  [1] 민법 제367조가 저당물의 제3취득자가 그 부동산에 관한 필요비 또는 유익비를 지출한 때에는 저당물의 경매대가에서 우선상환을 받을 수 있다고 규정한 취지는 저당권설정자가 아닌 제3취득자가 저당물에 관한 필요비 또는 유익비를 지출하여 저당물의 가치가 유지·증가된 경우, 매각대금 중 그로 인한 부분은 일종의 공익비용과 같이 보아 제3취득자가 경매대가에서 우선상환을 받을 수 있도록 한 것이므로 저당물에 관한 지상권, 전세권을 취득한 자만이 아니고 소유권을 취득한 자도 민법 제367조 소정의 제3취득자에 해당한다.   [2] 건물의 증축비용을 투자한 대가로 건물에 대한 지분이전등기를 경료받았으나 저당권의 실행으로 그 권리를 상실한 자는 건물에 관한 제3취득자로서 필요비 또는 유익비를 지출한 것이 아니므로 저당물의 경매대가에서 우선상환을 받을 수 없다고 한 사례.  【이유】 1. 원심은, 그 채용 증거들을 종합하여 주식회사 동성관광개발(아래에서는 '동성관광개발'이라고 한다)은 1990. 12. 1.부터 1995. 11. 30.까지 사이에 그 소유인 인천 남구 간석동 275-1 대지와 그 지상 9층, 지하 3층의 갤럭시 관광호텔 건물에 관하여 주식회사 경기은행 명의의 판시와 같은 근저당권들(아래에서는 '이 사건 근저당권'이라고 한다)을 설정하여 준 사실, 동성관광개발은 1997. 1.경 이 사건 관광호텔 건물의 3층 베란다 부분에 외벽과 지붕을 덧붙이는 방법으로 연회장을 증축한 후, 이를 3층 예식장 하객들을 위하여 사용하고 있는 사실, 동성관광개발은 원고로부터 위와 같은 증축비용을 투자받았고, 그에 대한 대가로 1998. 9. 7. 원고에게 이 사건 관광호텔 건물 중 247.13/10,302.649 지분에 관한 소유권이전등기를 경료하여 준 사실, 이 사건 근저당권의 전전양수인의 채권회수 수임인인 피고의 신청에 따라 이 사건 대지 및 건물(증축 부분 포함)에 관한 경매절차가 진행되어 1순위로 임금채권자들에게 판시와 같은 금액들이 배당되고, 나머지 6,983,368,076원이 2순위인 피고에게 모두 배당되었으며, 원고는 배당을 받지 못한 사실을 인정한 후, 저당물에 관한 지상권과 전세권을 취득한 자는 제3취득자의 비용상환청구권에 관하여 규정한 민법 제367조 소정의 제3취득자에 해당하나 소유권을 취득한 자는 이에 해당하지 아니한다는 이유로 원고가 민법 제367조 소정의 비용상환청구권을 가짐을 전제로 하여 판시 배당표의 정정을 구하는 원고의 주장을 배척하였다.  2. 민법 제367조가 저당물의 제3취득자가 그 부동산에 관한 필요비 또는 유익비를 지출한 때에는 저당물의 경매대가에서 우선상환을 받을 수 있다고 규정한 취지는 저당권설정자가 아닌 제3취득자가 저당물에 관한 필요비 또는 유익비를 지출하여 저당물의 가치가 유지·증가된 경우, 매각대금 중 그로 인한 부분은 일종의 공익비용과 같이 보아 제3취득자가 경매대가에서 우선상환을 받을 수 있도록 한 것으로 보아야 할 것이다 .  그렇다면 저당물에 관한 지상권, 전세권을 취득한 자만이 아니고 소유권을 취득한 자도 민법 제367조 소정의 제3취득자에 해당하는 것으로 보는 것이 타당하다 고 할 것임에도 원심이 이와 달리 판단한 것은 잘못이라고 할 것이나, 이 사건 관광호텔 건물의 증축은 원고의 투자를 받은 동성관광개발에 의하여 이루어진 것이고, 원고는 그 투자에 대한 대가로 이 사건 관광호텔 건물에 관한 지분이전등기를 경료받았다가 저당권의 실행으로 인하여 그 권리를 상실하게 된 것에 불과한 이상, 원고가 이 사건 관광호텔 건물에 관한 제3취득자로서 필요비 또는 유익비를 지출한 것으로 볼 수 없으므로, 원심의 위와 같은 잘못은 판결 결과에는 영향을 미치지 아니한 것으로 보아야 할 것이다. 결국, 이에 관한 상고이유의 주장은 이유 없다.  3. 한편, 이 사건 증축 부분이 기존의 건물에 부합되지 아니하고 구분소유권의 객체가 되는지 여부는 이 사건 증축 부분에 관한 경매절차가 적법한 것인지 여부에 대하여만 영향을 미칠 뿐이고, 이 사건 판결 결과에는 영향을 미칠 수 없는 것일 뿐만 아니라, 기록에 비추어 살펴보면, 원심이 판시와 같은 사정을 종합하여 이 사건 증축 부분은 그 완공과 동시에 기존의 건물에 부합되었다고 판단한 것은 정당한 것으로 보이므로, 이에 관한 상고이유의 주장은 이유 없다.

 

대법원 2004. 9. 23. 선고 2004다32848 판결 [유치권부존재확인][미간행]  【판시사항】  담보권 실행을 위한 경매절차에서 근저당권자가 유치권자로 권리신고를 한 자에 대하여 유치권부존재확인의 소를 구할 법률상의 이익이 있다고 한 사례   【참조조문】 민법 제320조, 민사소송법 제250조 【전 문】 【원고, 피상고인】 농업협동조합중앙회 (소송대리인 변호사 조종만) 【피고, 상고인】 피고 【원심판결】 부산고법 2004. 6. 2. 선고 2003나12335 판결  【주 문】 상고를 기각한다. 상고비용은 피고가 부담한다.   【이 유】  1. 원심이 확정한 기초사실  가. 원고는 소외 1이 원고에 대하여 부담하는 채무를 담보하기 위하여 소외 1의 남편인 소외 2(물상보증인) 소유의 이 사건 부동산에 관하여 1999. 12. 7. 채권최고액 6억 5,000만 원, 채무자 소외 1로 하는 근저당권설정등기를 경료받고, 1999. 12. 13. 소외 1에게 4억 5,000만 원을 이율 연 9.75%, 지연손해금율 연 17%, 변제기 2002. 12. 13.로 정하여 대출하였다.  나. 피고는 2000. 1. 21. 소외 2와 사이에 이 사건 부동산을 보증금 1억 3,000만 원(주택에 관한 보증금 2,000만 원은 별도임), 월차임 300만 원(단 7, 8월은 각 100만 원), 기간 2000. 2. 4.부터 2001. 9. 7.까지로 정하여 임차하는 임대차계약을 체결하면서, 특약사항으로 (1) 영업 중 목욕탕 및 보일러실의 수리 및 보수에 관하여 50만 원 이상의 수리비는 임대인이 부담하고 50만 원 이하의 수리비는 임차인이 부담하며, (2) 임차인은 임대인의 승낙 없이 시설 및 구조변경을 할 수 없고, (3) 임차인은 전세 완료 후에 이 사건 부동산을 원상복구하여 반환하며 그렇지 않을 경우 그 비용을 보증금에서 공제하기로 한다고 약정하였으며, 피고는 2001. 3. 8. 이 사건 부동산에 관하여 전세금 1억 5,000만 원으로 하는 전세권설정등기를 경료받았다.  다. 소외 1은 위 대출금에 관하여 2001. 8. 22.까지 발생한 이자만 지급하고 그 이후의 이자 지급을 지체하여 위 대출금채무에 대한 기한의 이익을 상실하게 되었고, 원고는 창원지방법원에 이 사건 부동산에 관하여 임의경매를 신청하여 위 법원은 2001. 10. 19. 2001타경34986호로 경매개시결정을 하였다.  라. 위 경매절차가 진행중이던 2001. 12.경 피고는 이 사건 부동산에 관하여 목욕탕 및 보일러실 수리비, 보수비 등으로 105,669,000원을 지출하였다고 주장하면서 위 법원에 유치권자로서 권리신고를 하였다.  마. 위 법원은 그 후 입찰물건명세서의 비고란에 피고로부터 105,669,000원의 유치권 신고가 있다는 기재를 하여 2002. 6. 11.과 2002. 7. 9. 두 번의 입찰기일을 진행하였으나 모두 입찰자가 없어 유찰되었고 그 후 원고의 입찰기일 연기신청에 따라 이 사건 경매는 현재까지 연기되고 있다.  2. 본안전 항변에 대한 판단  원심판결 이유에 의하면, 원심은 이 사건 부동산에 관하여 유치권의 부존재 확인을 구할 이익이 없으므로 원고의 이 사건 유치권부존재확인의 소는 부적법하다는 피고의 항변에 대하여, 유치권자가 경락인에 대하여 그 피담보채권의 변제를 청구할 수는 없다 할 것이지만 유치권자는 여전히 자신의 피담보채권이 변제될 때까지 유치목적물인 부동산의 인도를 거절할 수 있어 부동산 경매절차의 입찰인들은 낙찰 후 유치권자로부터 경매목적물을 쉽게 인도받을 수 없다는 점을 고려하여 입찰을 하게 되고 그에 따라 경매목적 부동산이 그만큼 낮은 가격에 낙찰될 우려가 있다고 할 것인바, 이와 같은 저가낙찰로 인해 원고의 배당액이 줄어들 위험은 경매절차에서 근저당권자인 원고의 법률상 지위를 불안정하게 하는 것이므로 위 불안을 제거하는 원고의 이익을 단순한 사실상·경제상의 이익으로 볼 수 없고, 피고가 이 사건 경매절차에서 민법 제367조에 기한 우선상환청구를 하고 있음을 인정할 아무런 증거가 없을 뿐 아니라, 만일 피고가 그러한 우선상환청구를 한다면 유치권자라는 피고가 매각대금에서 우선상환을 받을 수 있어 근저당권자인 원고는 그만큼 배당받을 금액이 줄어들어 원고에게는 이 사건 확인을 구할 법률상의 이익이 있다는 등의 이유로 피고의 본안전 항변을 배척하였는바, 관계 법리를 기록에 비추어 살펴보면, 원심의 이러한 판단은 옳고, 거기에 상고이유에서 주장하는 바와 같이 확인의 이익에 관한 법리를 오해하는 등의 위법이 있다고 볼 수 없다.  3. 본안에 대한 판단 기록에 비추어 살펴보면, 원심이 판시 증거만으로는 피고가 이 사건 부동산에 대하여 필요비나 유익비를 지출하였음을 인정하기에 부족하고 달리 이를 인정할 증거가 없으므로, 피고의 이 사건 부동산에 대한 유치권은 존재하지 아니한다고 판단한 것은 정당한 것으로 수긍이 가고, 거기에 상고이유에서 주장하는 바와 같이 필요한 심리를 다하지 아니한 채 채증법칙을 위배하여 사실을 잘못 인정하는 등의 위법이 있다고 볼 수 없다.   4. 결 론 그러므로 상고를 기각하고, 상고비용은 패소자가 부담하도록 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.  대법관   이규홍(재판장) 윤재식(주심) 이용우 김영란

 

대법원 2004. 10. 15. 선고 2004다36604 판결 [배당이의][공2004.11.15.(214),1831] 【판시사항】 [1] 민법 제367조의 규정 취지 및 저당물에 관한 소유권을 취득한 자도 위 규정의 제3취득자에 해당하는지 여부  (적극)   [2] 건물의 증축비용을 투자한 대가로 건물에 대한 지분이전등기를 경료받았으나 저당권의 실행으로 그 권리를 상실한 자는 건물에 관한 제3취득자로서 필요비 또는 유익비를 지출한 것이 아니므로 저당물의 경매대가에서 우선상환을 받을 수 없다고 한 사례  【판결요지】 [1] 민법 제367조가 저당물의 제3취득자가 그 부동산에 관한 필요비 또는 유익비를 지출한 때에는 저당물의 경매대가에서 우선상환을 받을 수 있다고 규정한 취지는 저당권설정자가 아닌 제3취득자가 저당물에 관한 필요비 또는 유익비를 지출하여 저당물의 가치가 유지·증가된 경우, 매각대금 중 그로 인한 부분은 일종의 공익비용과 같이 보아 제3취득자가 경매대가에서 우선상환을 받을 수 있도록 한 것이므로 저당물에 관한 지상권, 전세권을 취득한 자만이 아니고 소유권을 취득한 자도 민법 제367조 소정의 제3취득자에 해당한다.  [2] 건물의 증축비용을 투자한 대가로 건물에 대한 지분이전등기를 경료받았으나 저당권의 실행으로 그 권리를 상실한 자는 건물에 관한 제3취득자로서 필요비 또는 유익비를 지출한 것이 아니므로 저당물의 경매대가에서 우선상환을 받을 수 없다고 한 사례.  【참조조문】 [1] 민법 제367조[2] 민법 제367조  【전 문】 【원고,상고인】 원고 (소송대리인 변호사 김정일 외 1인)  【피고,피상고인】 한국자산관리공사 (소송대리인 비전 법무법인 담당변호사 최용규)  【원심판결】 서울고법 2004. 6. 8. 선고 2003나82343 판결  【주문】 상고를 기각한다. 상고비용은 원고가 부담한다. 【이유】 1. 원심은, 그 채용 증거들을 종합하여 주식회사 동성관광개발(아래에서는 '동성관광개발'이라고 한다)은 1990. 12. 1.부터 1995. 11. 30.까지 사이에 그 소유인 인천 남구 간석동 275-1 대지와 그 지상 9층, 지하 3층의 갤럭시 관광호텔 건물에 관하여 주식회사 경기은행 명의의 판시와 같은 근저당권들(아래에서는 '이 사건 근저당권'이라고 한다)을 설정하여 준 사실, 동성관광개발은 1997. 1.경 이 사건 관광호텔 건물의 3층 베란다 부분에 외벽과 지붕을 덧붙이는 방법으로 연회장을 증축한 후, 이를 3층 예식장 하객들을 위하여 사용하고 있는 사실, 동성관광개발은 원고로부터 위와 같은 증축비용을 투자받았고, 그에 대한 대가로 1998. 9. 7. 원고에게 이 사건 관광호텔 건물 중 247.13/10,302.649 지분에 관한 소유권이전등기를 경료하여 준 사실, 이 사건 근저당권의 전전양수인의 채권회수 수임인인 피고의 신청에 따라 이 사건 대지 및 건물(증축 부분 포함)에 관한 경매절차가 진행되어 1순위로 임금채권자들에게 판시와 같은 금액들이 배당되고, 나머지 6,983,368,076원이 2순위인 피고에게 모두 배당되었으며, 원고는 배당을 받지 못한 사실을 인정한 후, 저당물에 관한 지상권과 전세권을 취득한 자는 제3취득자의 비용상환청구권에 관하여 규정한 민법 제367조 소정의 제3취득자에 해당하나 소유권을 취득한 자는 이에 해당하지 아니한다는 이유로 원고가 민법 제367조 소정의 비용상환청구권을 가짐을 전제로 하여 판시 배당표의 정정을 구하는 원고의 주장을 배척하였다.  2. 민법 제367조가 저당물의 제3취득자가 그 부동산에 관한 필요비 또는 유익비를 지출한 때에는 저당물의 경매대가에서 우선상환을 받을 수 있다고 규정한 취지는 저당권설정자가 아닌 제3취득자가 저당물에 관한 필요비 또는 유익비를 지출하여 저당물의 가치가 유지·증가된 경우, 매각대금 중 그로 인한 부분은 일종의 공익비용과 같이 보아 제3취득자가 경매대가에서 우선상환을 받을 수 있도록 한 것으로 보아야 할 것이다 .  그렇다면 저당물에 관한 지상권, 전세권을 취득한 자만이 아니고 소유권을 취득한 자도 민법 제367조 소정의 제3취득자에 해당하는 것으로 보는 것이 타당하다 고 할 것임에도 원심이 이와 달리 판단한 것은 잘못이라고 할 것이나, 이 사건 관광호텔 건물의 증축은 원고의 투자를 받은 동성관광개발에 의하여 이루어진 것이고, 원고는 그 투자에 대한 대가로 이 사건 관광호텔 건물에 관한 지분이전등기를 경료받았다가 저당권의 실행으로 인하여 그 권리를 상실하게 된 것에 불과한 이상, 원고가 이 사건 관광호텔 건물에 관한 제3취득자로서 필요비 또는 유익비를 지출한 것으로 볼 수 없으므로, 원심의 위와 같은 잘못은 판결 결과에는 영향을 미치지 아니한 것으로 보아야 할 것이다. 결국, 이에 관한 상고이유의 주장은 이유 없다.  3. 한편, 이 사건 증축 부분이 기존의 건물에 부합되지 아니하고 구분소유권의 객체가 되는지 여부는 이 사건 증축 부분에 관한 경매절차가 적법한 것인지 여부에 대하여만 영향을 미칠 뿐이고, 이 사건 판결 결과에는 영향을 미칠 수 없는 것일 뿐만 아니라, 기록에 비추어 살펴보면, 원심이 판시와 같은 사정을 종합하여 이 사건 증축 부분은 그 완공과 동시에 기존의 건물에 부합되었다고 판단한 것은 정당한 것으로 보이므로, 이에 관한 상고이유의 주장은 이유 없다.  4. 그러므로 상고를 기각하고, 상고비용은 패소자인 원고가 부담하기로 하여 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.  대법관   유지담(재판장) 배기원 이강국(주심) 김용담

 

2. 임차인의 필요비, 유익비상황청구권 ; 민626조 

 

민제626조(임차인의 상환청구권) ① 임차인이 임차물의 보존에 관한 필요비를 지출한 때에는 임대인에 대하여 그 상환을 청구할 수 있다. ② 임차인이 유익비를 지출한 경우에는 임대인은 임대차종료시에 그 가액의 증가가 현존한 때에 한하여 임차인의 지출한 금액이나 그 증가액을 상환하여야 한다. 이 경우에 법원은 임대인의 청구에 의하여 상당한 상환기간을 허여할 수 있다

 

①  보일러시설, 수도관 누수현상, 욕실 등의 하자, 전기시설, 창문등의 파손, 기타 임차인으로서 주택으로 사용하기 위하여 필요한 부분등이 하자가 발생시 이를 임차인이 수선비를 지출하고 개선하였다면 필요비가 될 수 있다. 

 

대법원 2019. 11. 14. 선고 2016다227694 판결 [건물인도등][공2020상,4] 【판시사항】 [1] 사실의 인정, 증거의 취사선택과 평가가 사실심 법원의 전권사항인지 여부(원칙적 적극)  [2] 민법 제626조 제1항에서 정한 ‘필요비’의 의미 / 임대인이 필요비상환의무를 이행하지 않는 경우, 임차인이 지출한 필요비 금액의 한도에서 차임의 지급을 거절할 수 있는지 여부(원칙적 적극)  【판결요지】 [1] 법원은 변론 전체의 취지와 증거조사의 결과를 참작하여 자유로운 심증으로 논리와 경험의 법칙에 따라 사실주장이 진실한지 아닌지를 판단한다(민사소송법 제202조). 사실의 인정, 증거의 취사선택과 평가는 자유심증주의의 한계를 벗어나지 않는 한 사실심 법원의 전권사항이다.  [2] 임대차는 타인의 물건을 빌려 사용·수익하고 그 대가로 차임을 지급하기로 하는 계약이다(민법 제618조). 임대차계약에서 임대인은 목적물을 계약존속 중 사용·수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담한다(민법 제623조). 임대인이 목적물을 사용·수익하게 할 의무는 임차인의 차임지급의무와 서로 대응하는 관계에 있으므로, 임대인이 이러한 의무를 불이행하여 목적물의 사용·수익에 지장이 있으면 임차인은 지장이 있는 한도에서 차임의 지급을 거절할 수 있다.  임차인이 임차물의 보존에 관한 필요비를 지출한 때에는 임대인에게 상환을 청구할 수 있다(민법 제626조 제1항). 여기에서 ‘필요비’란 임차인이 임차물의 보존을 위하여 지출한 비용을 말한다. 임대차계약에서 임대인은 목적물을 계약존속 중 사용·수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담하고, 이러한 의무와 관련한 임차물의 보존을 위한 비용도 임대인이 부담해야 하므로, 임차인이 필요비를 지출하면, 임대인은 이를 상환할 의무가 있다. 임대인의 필요비상환의무는 특별한 사정이 없는 한 임차인의 차임지급의무와 서로 대응하는 관계에 있으므로, 임차인은 지출한 필요비 금액의 한도에서 차임의 지급을 거절할 수 있다.  【참조조문】 [1] 민사소송법 제202조 [2] 민법 제536조, 제618조, 제623조, 제626조 제1항 【참조판례】 [2] 대법원 1980. 10. 14. 선고 80다1851, 1852 판결(공1980, 13325) 【전 문】 【원고, 상고인】 주식회사 에스엠주택건설 (소송대리인 변호사 신창수) 【피고, 피상고인】 피고 (소송대리인 법무법인 청률 담당변호사 권재창) 【원심판결】 부산고법 2016. 5. 19. 선고 (창원)2015나21175 판결 【주 문】 상고를 기각한다. 상고비용은 원고가 부담한다. 【이 유】 상고이유(상고이유서 제출기간이 지난 다음 제출된 상고이유보충서 등은 이를 보충하는 범위에서)를 판단한다. 1. 원고가 1회차 차임을 면제해 주었는지 여부(상고이유 제1점)와 피고가 보수공사비 1,500만 원을 지출하였는지 여부(상고이유 제2점)  가. 법원은 변론 전체의 취지와 증거조사의 결과를 참작하여 자유로운 심증으로 논리와 경험의 법칙에 따라 사실주장이 진실한지 아닌지를 판단한다(민사소송법 제202조). 사실의 인정, 증거의 취사선택과 평가는 자유심증주의의 한계를 벗어나지 않는 한 사실심 법원의 전권사항이다.  나. 원심은 다음과 같이 판단하였다. 원고는 2012. 8. 13. 피고와 이 사건 영화관을 임대차보증금 1억 원, 차임 월 800만 원, 임대차기간 2012. 8. 13.부터 2021. 8. 12.까지로 정하여 임대하기로 하는 이 사건 임대차계약을 체결하면서 2012. 8. 13.부터 2012. 9. 12.(원심판결의 ‘2013. 9. 12.’은 오기이다)까지 1회차 차임을 면제해 주었다.  이 사건 영화관의 위층인 8, 9층에서 2013. 5. 13. 1차 화재가 발생하였고, 2013. 10. 10. 2차 화재가 발생하였다. 피고는 2013. 10. 11.경 소외인에게 2차 화재로 훼손된 이 사건 영화관의 보수 공사를 도급하였다. 소외인은 전선을 교체하는 등 전기시설을 보수하였고, 석고보드 등 마감재를 교체하였으며, 오염된 벽면을 새로이 도장하는 공사를 하였다. 피고는 소외인에게 공사대금으로 2013. 10. 11.경 500만 원, 2013. 10. 16.경 1,000만 원 등 합계 1,500만 원을 지급하였다. 피고는 위와 같이 2차 화재로 훼손된 이 사건 영화관을 사용·수익할 수 있는 상태로 회복하기 위해 보수공사비 1,500만 원을 지출하였다.  다. 원심판결 이유를 위에서 본 법리와 적법하게 채택된 증거에 비추어 살펴보면, 원심판단에 상고이유 주장과 같이 처분문서의 내용을 합리적인 이유 없이 배척하거나 논리와 경험의 법칙에 반하여 자유심증주의의 한계를 벗어난 잘못이 없다.  2. 임대인의 필요비상환의무와 임차인의 차임지급의무의 관계(상고이유 제3점) 가. 임대차는 타인의 물건을 빌려 사용·수익하고 그 대가로 차임을 지급하기로 하는 계약이다(민법 제618조). 임대차계약에서 임대인은 목적물을 계약존속 중 사용·수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담한다(민법 제623조). 임대인이 목적물을 사용·수익하게 할 의무는 임차인의 차임지급의무와 서로 대응하는 관계에 있으므로, 임대인이 이러한 의무를 불이행하여 목적물의 사용·수익에 지장이 있으면 임차인은 지장이 있는 한도에서 차임의 지급을 거절할 수 있다.  임차인이 임차물의 보존에 관한 필요비를 지출한 때에는 임대인에게 상환을 청구할 수 있다(민법 제626조 제1항). 여기에서 ‘필요비’란 임차인이 임차물의 보존을 위하여 지출한 비용을 말한다(대법원 1980. 10. 14. 선고 80다1851, 1852 판결 등 참조). 임대차계약에서 임대인은 목적물을 계약존속 중 사용·수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담하고, 이러한 의무와 관련한 임차물의 보존을 위한 비용도 임대인이 부담해야 하므로, 임차인이 필요비를 지출하면, 임대인은 이를 상환할 의무가 있다. 임대인의 필요비상환의무는 특별한 사정이 없는 한 임차인의 차임지급의무와 서로 대응하는 관계에 있으므로, 임차인은 지출한 필요비 금액의 한도에서 차임의 지급을 거절할 수 있다.  나. 원심은 다음과 같이 판단하였다.  2차 화재는 2013. 10. 10. 발화 후 1시간여 만에 진화되면서 이 사건 영화관의 위층인 8, 9층 내부시설이 전소되었고, 화재로 발생한 연기와 화재 진압을 위해 사용한 물 때문에 이 사건 영화관 중 6, 7층의 천장과 벽면 마감재, 의자, 음향기기, 영사기 등이 훼손되었으며, 승강기 3대가 침수되고 건물 외벽과 내부계단이 그을음에 심하게 훼손되었다.  임차인인 피고가 2차 화재로 훼손된 이 사건 영화관을 사용·수익할 수 있는 상태로 회복하기 위해 2013. 10. 11.경과 2013. 10. 16.경 지출한 보수공사비 1,500만 원은 임차물의 보존에 관한 필요비로서 임대인인 원고에게 즉시 상환을 청구할 수 있다.  원고는 피고가 2기 이상의 차임을 연체하였다는 이유로 이 사건 임대차계약을 해지한다고 통지하였고, 위 통지는 2014. 8. 8. 피고에게 도달하였다. 피고는 2014. 8. 8.을 기준으로 약정 차임액과 지급액의 차액 2,700만 원 중 1,500만 원에 대해서는 위 필요비의 상환과 동시이행을 주장할 수 있어 그 지급을 연체한 것으로 볼 수 없고, 연체한 차임은 1,200만 원(= 2,700만 원 － 1,500만 원)에 불과하다. 따라서 피고가 2기 이상의 차임을 연체한 것이 아니어서 원고의 이 사건 임대차계약 해지는 부적법하다.  다. 원심판결 이유를 위에서 본 법리와 적법하게 채택된 증거에 비추어 살펴보면, 2차 화재의 규모와 피해내역 등을 고려할 때 임대인인 원고가 2차 화재로 임차목적물에 필요비가 발생한 사실을 알았을 것으로 보이는 이 사건에서 원심판단에 상고이유 주장과 같이 임대인의 필요비상환의무와 임차인의 차임지급의무의 관계에 관한 법리를 오해한 잘못이 없다.  3. 결론 원고의 상고는 이유 없어 이를 기각하고 상고비용은 패소자가 부담하기로 하여, 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.  대법관   이동원(재판장) 조희대 김재형(주심) 민유숙 ******************************************************************* 부산고등법원 2016. 5. 19. 선고 (창원)2015나21175 판결 [건물인도등][미간행] 【전 문】 【원고, 피항소인 겸 부대항소인】 주식회사 에스엠주택건설 (소송대리인 변호사 신창수) 【피고, 항소인 겸 부대피항소인】 피고 (소송대리인 법무법인 청률 담당변호사 권재창 외 1인) 【변론종결】 2016. 4. 14. 【제1심판결】 창원지방법원 통영지원 2015. 4. 9. 선고 2014가합2187 판결 【주 문】 1. 제1심 판결 중 피고 패소 부분을 취소하고, 위 취소 부분에 해당하는 원고의 청구를 기각한다. 2. 원고의 부대항소를 기각한다. 3. 소송총비용은 원고가 부담한다.  【청구취지 및 항소취지】 1. 청구취지 피고는 원고에게, 가. 별지2 기재 건물을 인도하라. 나. 24,000,000원 및 2015. 2. 14.부터 별지2 기재 건물의 인도 완료일까지 월 8,000,000원의 비율로 계산한 돈을 지급하라. 다. 별지3 기재 영화상영업신고에 관한 폐업신고절차를 이행하라. 라. 별지4 기재 영화상영관등록 명의변경절차를 이행하라. 2. 항소취지 제1심 판결 중 피고 패소 부분을 취소한다. 위 취소 부분에 해당하는 원고의 청구를 기각한다. 3. 부대항소취지 제1심 판결 중 아래에서 지급을 명하는 부분에 해당하는 원고 패소 부분을 취소한다. 피고는 원고에게 8,000,000원 지급하라.  【이 유】 1. 기초사실 가. 원고는 2012. 8. 13. 피고에게 원고 소유의 별지2 기재 건물(이하 ‘이 사건 영화관’이라고 한다)을 임대차보증금 100,000,000원, 차임 월 8,000,000원(매월 10일 후불 지급), 임대차기간 2012. 8. 13.부터 2021. 8. 12.까지로 정하여 임대(이하 ‘이 사건 임대차’라고 한다)하고, 같은 날 피고에게 이 사건 영화관을 인도하였으며, 2012. 8. 13.부터 임대차보증금 잔금 지급일 전날인 2013. 9. 12.까지의 월 차임을 면제하여 주었다.  나. 원고는 이 사건 영화관에서 영화상영업 신고 및 영화상영관 등록을 마치고 영화상영업을 하고 있었는데, 이 사건 임대차와 함께 피고에게 영업양도(지위승계)를 하여 피고 명의로 영화상영업 신고 및 영화상영관 등록 변경이 이루어졌다.  다. 원고는 이 사건 영화관 위층인 8, 9층 건물도 소유하였는데 이를 주식회사 세븐에게 임차하여 주었다. 주식회사 세븐은 위 8, 9층 건물에서 나이트 클럽을 운영하기 위하여 무대 등 설치공사를 진행하다가 2013. 5. 13. 용접 작업 중 화재(이하 ‘1차 화재’라고 한다)를 발생시키고, 2013. 10. 10. 또 다시 용접 작업 중 화재(이하 ‘2차 화재’라고 한다)를 발생시켰다. 1, 2차 화재로 인하여 이 사건 영화관은 그 시설이 훼손되는 등의 피해를 입었다. 라. 이 사건 임대차계약에 따른 약정 월 차임액과 피고가 실제로 지급한 월 차임액은 별지1 표 기재와 같다. 이에 원고는 피고에게 이 사건 소장에 기하여 피고의 2기 이상 차임 연체를 이유로 이 사건 임대차계약을 해지한다는 통지를 하였고, 위 소장은 2014. 8. 8. 피고에게 도달하였다.  [인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1, 2, 4, 5, 6호증, 을 제1 내지 10, 12, 13, 14, 54호증(각 가지번호 포함)의 각 기재 및 영상, 제1심 증인 소외 2, 소외 3의 각 증언, 변론 전체의 취지  2. 당사자의 주장 가. 원고의 주장 피고는 2014. 8. 8. 기준으로 2기 이상의 차임을 연체하였으므로 이를 이유로 한 원고의 이 사건 임대차계약 해지는 적법하다.  따라서 피고는 원고에게 이 사건 임대차의 종료로 인하여 이 사건 영화관을 인도하고, 영화상영업신고에 관한 폐업신고절차를 이행하고, 영화상영관등록 명의변경절차를 이행하고, 이 사건 영화관을 점유, 사용함에 따른 차임 상당의 부당이득으로 24,000,000원 및 2015. 2. 14.부터 별지2 기재 건물의 인도 완료일까지 월 8,000,000원의 비율로 계산한 돈을 지급할 의무가 있다.  나. 피고의 항변  1) 주위적 항변 원고는 2차 화재 이후 이 사건 영화관을 수리하여 주지 아니하였고, 이에 피고는 소외 1에게 이 사건 영화관 보수 공사를 시키고 공사대금으로 15,000,000원을 지급하였고, 소외 4에게 건물 청소를 시키고 청소비로 1,800,000원을 지급하였다. 임차인은 임대인의 수선의무 불이행으로 인하여 사용, 수익하지 못한 비율만큼 차임 지급을 거절할 권능이 있고, 이에 따라 임대인이 수선의무를 이행하지 아니하여 임차인이 임차목적물을 직접 수선한 경우에는 그에 소요된 비용을 지급받기 전까지 임차인은 차임 지급을 거절할 권능이 있다.  또한 임차인이 임차물의 보존에 관한 필요비를 지출한 때에는 임대인에 대하여 그 상환을 청구할 수 있고, 임차인이 필요비를 지출한 경우 즉시 상환청구권이 발생하기 때문에 비용의 상환과 차기의 차임 지급에 관하여 동시이행의 항변권을 주장할 수 있다.  따라서 2014. 8. 8. 기준으로 피고가 연체한 차임은 10,200,000원(=27,000,000원-16,800,000원)에 불과하므로 피고가 2기 이상의 차임을 연체한 바 없어 원고의 해지는 부적법하다.  2) 예비적 항변 가) 피고는 화재 발생 직후 원고에게 손해배상 등을 요구하면서 차임 지급을 거절하였는바, 1차 화재로 인하여 미지급한 9,000,000원(=4,000,000원+5,000,000원)과 2차 화재로 인하여 미지급한 4,000,000원의 합계액에 해당하는 13,000,000원의 차임지급의무는 피고가 한 상계의 의사표시 또는 원고와 피고 사이의 공제합의에 따라 소멸하였다. 2014. 8. 8. 기준으로 피고가 연체한 차임은 14,000,000원(=27,000,000원-13,000,000원)에 불과하므로 피고가 2기 이상의 차임을 연체한 바 없어 원고의 해지는 부적법하다.  나) 피고는 제2차 화재로 인하여 72,000,000원의 손해를 입었고, 이는 원고가 임대인으로서 임차인인 피고로 하여금 그 임차목적물을 사용, 수익하도록 할 의무를 위반하여 발생한 손해이다. 피고는 이 사건 항소이유서를 통하여 위 손해배상채권과 미지급 차임 채권을 대등액에서 상계하는바, 피고가 2기 이상의 차임을 연체한 바 없어 원고의 해지는 부적법하다.  다) 원고의 해지권 행사는 권리남용으로 신의칙에 위반하여 부적법하다. 라) 설사 원고의 해지권 행사가 적법하다고 하더라도 피고의 원고에 대한 이 사건 영화관 인도의무와 원고의 피고에 대한 임대차보증금 100,000,000원 반환의무는 동시이행관계에 있다.   3. 주위적 항변에 대한 판단 건물 임대차에는 임차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있는바(민법 제640조), 원고의 해지 통지가 피고에게 도달한 2014. 8. 8.을 기준으로 피고의 차임 연체액이 얼마인지가 쟁점이다.  살피건대, 임대인은 임차인이 임차물을 사용, 수익할 수 있도록 그에 필요한 상태를 유지하여 주어야 하므로(민법 제623조), 그 유지를 위하여 수선이 필요하면 자기의 비용으로 수선을 하여 주어야 한다. 따라서 임차인이 임차물의 보존에 관한 필요비를 지출하였다면 임대인에 대하여 즉시 이를 상환하여 줄 것을 청구할 수 있으므로(민법 제626조), 임차인은 위 비용의 상환과 차기의 차임 지급에 관하여 동시이행을 주장할 수 있다.  이 사건에 관하여 보건대, 을 제8, 9, 10, 21, 36, 37, 41, 44, 50, 51호증(각 가지번호 포함)의 각 기재 및 영상, 당심의 한화손해보험 주식회사에 대한 사실조회결과, 당심 증인 소외 1의 증언에 변론 전체의 취지를 종합하면, ① 2차 화재는 발화 후 1시간여 만에 진화되면서 이 사건 영화관 위층인 8, 9층 건물 내부시설이 전소되고, 화재로 인한 연기 및 화재 진압을 위하여 사용한 물로 인하여 이 사건 영화관 6, 7층의 천장 및 벽면 마감재, 의자, 음향기기, 영사기 등이 훼손되었으며, 승강기 3대가 수침되고 건물 외벽 및 내부계단이 그을음에 심하게 훼손된 사실, ② 피고는 2013. 10. 11.경 ‘○○○○○○○○○○○’라는 상호로 영업을 하는 소외 1에게 화재로 인하여 훼손된 이 사건 영화관의 보수 공사를 도급 주었고, 소외 1은 전선 등을 교체하는 등 전기시설을 보수하고, 석고보드 등 마감재를 교체하고, 오염된 벽면을 새로이 도장하는 공사를 하였고, 그 공사대금으로 피고로부터 2013. 10. 11.경 5,000,000원 및 2013. 10. 16.경 10,000,000원을 각 지급받은 사실을 인정할 수 있다.  나아가 피고는 2차 화재로 인한 분진, 오물 등을 제거하기 위한 건물 청소비로 1,800,000원을 소외 4에게 지급하였다고 주장하나, 갑 제27호증, 을 제15호증의 1의 각 기재만으로는 피고가 위와 같은 비용을 지출하였다는 점을 인정하기 부족하고, 달리 이를 인정할 만한 증거가 없다.  위와 같이 피고는 2차 화재로 훼손된 이 사건 영화관을 사용, 수익할 수 있는 상태로 회복하기 위하여 15,000,000원을 지출하였는바 이는 임차물의 보존에 관한 필요비로서 원고에 대하여 즉시 상환하여 줄 것을 청구할 수 있고, 위 비용의 상환과 차기의 차임 지급에 관하여 동시이행을 주장할 수 있다. 피고는 원고의 해지 통지를 받은 2014. 8. 8. 기준 약정 차임액과 지급액의 차액 27,000,000원 중 15,000,000원에 대하여는 위 비용의 상환과 동시이행을 주장할 수 있는바 그 지급을 연체한 것이라고 볼 수 없다. 2014. 8. 8. 기준으로 피고가 연체한 차임은 12,000,000원(=27,000,000원-15,000,000원)에 불과하므로 피고가 2기 이상의 차임을 연체한 바 없어 원고의 해지는 부적법하다.  따라서 원고의 해지로 인하여 이 사건 임대차가 종료되었음을 전제로, 이 사건 영화관 인도, 영화상영업신고에 관한 폐업신고절차 및 영화상영관등록 명의변경절차의 이행, 이 사건 영화관을 점유, 사용함에 따른 차임 상당의 부당이득금의 지급을 구하는 원고의 주장은 나머지 점에 관하여 더 살펴 볼 필요 없이 이유 없다.  4. 결론 그렇다면 원고의 이 사건 청구는 이유 없어 이를 기각할 것인바, 제1심 판결 중 피고 패소 부분은 이와 결론을 달리하여 부당하므로 피고의 항소를 받아들여 피고 패소부분을 취소하고 그 취소 부분에 해당하는 원고의 청구를 기각하고, 원고의 부대항소는 이유 없어 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.  [별지 생략] 판사   김종호(재판장) 이수연 조정환 (출처 : 부산고등법원 창원재판부 2016. 5. 19. 선고 (창원)2015나21175 판결 [건물인도등] > 종합법률정보 판례)

②  유익비는 목적부동산인 유치물의  객관적 가치를 증가시키는데 소요된 비용으로 유치권자의 주관적 필요에 따라 소요된 비용은 유익비로 인정되지 아니하고 객관적으로 가치를 증가시키는 경우만 인정된다. 설령 유익비가 인정된다고 하더라도 그 가액의 증가가 현존하는경우에만 인정되므로 인정 받기 힘들다.  

특히, 상가임차인들이 자신들의 영업을 위해 설치한 설치비용은 자신의 특수한 목적을 위한 것이므로, 이는 건물의 객관적 가치를 증가시키는 경우라고 인정하기 힘들다. 임대차계약 상에 원상복구 조항이 있으면 임차인은 오히려 이를 철거하여 원상태로 하는 공사를 해야한다.  

임차인의 상환청구권인 민법제626조는 강제규정이 아니므로, 사전에 그 유치권등의 포기는 유효하다. 통상적으로 임대인은 그 임대차계약시에 임차인의 유치권에 대한 포기약정을 특약으로 하는 것이 통례가 되었다. (임대차계약서에 원상회복의무 또는 유치권에 대한 포기약정을 명기하는 것이 일반적 관례이다.) 

 

대법원 2019. 8. 30. 선고 2017다268142 판결 [손해배상(기)][공2019하,1817] 【판시사항】 [1] 임차인이 임차목적물을 수리하거나 변경한 경우, 임차목적물을 반환하는 때 수리·변경 부분을 철거하여 임대 당시의 상태로 사용할 수 있도록 해야 하는지 여부(원칙적 적극) 및 원상회복의무의 내용과 범위를 정하는 방법 [2] 갑 주식회사가 점포를 임차하여 커피전문점 영업에 필요한 시설 설치공사를 하고 프랜차이즈 커피전문점을 운영하였고, 을이 이전 임차인으로부터 위 커피전문점 영업을 양수하고 병 주식회사로부터 점포를 임차하여 커피전문점을 운영하였는데, 임대차 종료 시 을이 인테리어시설 등을 철거하지 않자 병 회사가 비용을 들여 철거하고 반환할 보증금에서 시설물 철거비용을 공제한 사안에서, 병 회사가 비용을 들여 철거한 시설물이 을의 전 임차인이 설치한 것이라고 해도 을이 철거하여 원상회복할 의무가 있다고 보아 병 회사가 을에게 반환할 보증금에서 병 회사가 지출한 시설물 철거비용이 공제되어야 한다고 판단한 원심판결을 수긍한 사례 【판결요지】 [1] 임차인이 임대인에게 임차목적물을 반환하는 때에는 원상회복의무가 있다(민법 제654조, 제615조). 임차인이 임차목적물을 수리하거나 변경한 때에는 원칙적으로 수리·변경 부분을 철거하여 임대 당시의 상태로 사용할 수 있도록 해야 한다. 다만 원상회복의무의 내용과 범위는 임대차계약의 체결 경위와 내용, 임대 당시 목적물의 상태, 임차인이 수리하거나 변경한 내용 등을 고려하여 구체적·개별적으로 정해야 한다.  [2] 갑 주식회사가 점포를 임차하여 커피전문점 영업에 필요한 시설 설치공사를 하고 프랜차이즈 커피전문점을 운영하였고, 을이 이전 임차인으로부터 위 커피전문점 영업을 양수하고 병 주식회사로부터 점포를 임차하여 커피전문점을 운영하였는데, 임대차 종료 시 을이 인테리어시설 등을 철거하지 않자 병 회사가 비용을 들여 철거하고 반환할 보증금에서 시설물 철거비용을 공제한 사안에서, 임대차계약서에 임대차 종료 시 을의 원상회복의무를 정하고 있으므로 병 회사가 철거한 시설물이 점포에 부합되었다고 할지라도 임대차계약의 해석상 을이 원상회복의무를 부담하지 않는다고 보기 어렵고, 병 회사가 철거한 시설은 프랜차이즈 커피전문점의 운영을 위해 설치된 것으로서 점포를 그 밖의 용도로 사용할 경우에는 불필요한 시설이고, 을이 비용상환청구권을 포기하였다고 해서 병 회사가 위와 같이 한정된 목적으로만 사용할 수 있는 시설의 원상회복의무를 면제해 주었다고 보기 어려우므로, 병 회사가 비용을 들여 철거한 시설물이 을의 전 임차인이 설치한 것이라고 해도 을이 철거하여 원상회복할 의무가 있다고 보아 병 회사가 을에게 반환할 보증금에서 병 회사가 지출한 시설물 철거비용이 공제되어야 한다고 판단한 원심판결을 수긍한 사례.  【참조조문】 [1] 민법 제654조, 제615조 [2] 민법 제256조, 제615조, 제626조, 제654조 【전 문】 【원고, 상고인】 원고 (소송대리인 법무법인 신효 담당변호사 오세정 외 1인) 【피고, 피상고인】 주식회사 마리오이엔씨 【원심판결】 서울고법 2017. 9. 7. 선고 2017나2007444 판결 【주 문】 상고를 기각한다. 상고비용은 원고가 부담한다. 【이 유】 상고이유를 판단한다. 1. 원상회복의무의 존부에 관한 주장 가. 임차인이 임대인에게 임차목적물을 반환하는 때에는 원상회복의무가 있다(민법 제654조, 제615조). 임차인이 임차목적물을 수리하거나 변경한 때에는 원칙적으로 수리·변경 부분을 철거하여 임대 당시의 상태로 사용할 수 있도록 해야 한다. 다만 원상회복의무의 내용과 범위는 임대차계약의 체결 경위와 내용, 임대 당시 목적물의 상태, 임차인이 수리하거나 변경한 내용 등을 고려하여 구체적·개별적으로 정해야 한다.  나. 원심은 다음과 같은 이유로 피고가 반환할 보증금에서 인테리어시설 등의 철거비용을 공제하였다. 주식회사 제이콥헬스케어는 2010. 2.경 점포를 임차하여 커피전문점 영업에 필요한 시설 설치공사를 하고 그때부터 ‘○○○○’라는 상호로 커피전문점을 운영하였다. 원고는 이전 임차인으로부터 ○○○○ 커피전문점 영업을 양수하고 피고로부터 점포를 임차하여 ○○○○ 커피전문점을 운영하였다. 임대차계약서에는 임대차 종료 시 원고의 원상회복의무를 정하고 있는데 임대차 종료 시 원고가 인테리어시설 등을 철거하지 않아 피고가 비용을 들여 철거하였다. 피고가 철거한 시설은 전부 또는 대부분이 원고 전의 임차인이 커피전문점 영업을 하려고 설치한 시설이다. 이러한 사정을 종합하면 피고가 비용을 들여 철거한 시설물이 원고의 전 임차인이 설치한 것이라고 해도 원고가 철거하여 원상회복할 의무가 있다.  피고가 철거한 시설물이 점포에 부합되었다고 해도 임대차계약의 해석상 원고가 원상회복의무를 부담하지 않는다고 보기 어렵다. 또한 피고가 철거한 시설은 ‘○○○○’라는 프랜차이즈 커피전문점의 운영을 위해 설치된 것으로서 점포를 그 밖의 용도로 사용할 경우에는 불필요한 시설이고, 원고가 비용상환청구권을 포기하였다고 해서 피고가 위와 같이 한정된 목적으로만 사용할 수 있는 시설의 원상회복의무를 면제해 주었다고 보기 어렵다. 따라서 피고가 원고에게 반환할 보증금에서 피고가 지출한 시설물 철거비용을 공제하여야 한다. 다. 원심판결 이유를 위에서 본 법리와 기록에 비추어 보면, 원심판결에 상고이유 주장과 같이 논리와 경험의 법칙에 반하여 자유심증주의의 한계를 벗어나거나 임차인이 부담하는 원상회복의무의 범위 등에 관한 법리를 오해하는 등의 잘못이 없다. 상고이유에서 들고 있는 대법원 1990. 10. 30. 선고 90다카12035 판결은 이 사건과 사안이 달라 이 사건에 원용하기에 적절하지 않다.  2. 대출이자에 해당하는 손해배상에 관한 주장 가. 원심은 다음과 같은 이유로 대출금의 이자에 해당하는 손해를 배상해야 한다는 원고의 주장을 배척하였다. 원고는 피고가 보증금의 반환을 지체하여 전세자금을 대출받았으므로 대출금의 이자에 해당하는 손해를 배상해야 한다고 주장하나, 대출금의 이율이 연 2.5%인데 보증금 반환채무 불이행에 대한 손해배상으로 대출이율을 초과하는 연 6% 또는 15%의 법정이율로 계산한 지연손해금을 인정하는 이상 원고의 주장은 받아들일 수 없다. 나. 원심판결 이유를 기록에 비추어 보면, 원심판결에 민법 제397조 제1항 본문의 적용 범위 등에 관한 법리를 오해한 잘못이 없다.  3. 결론 원고의 상고는 이유 없어 이를 기각하고 상고비용은 패소자가 부담하기로 하여, 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.  대법관   이동원(재판장) 조희대 김재형(주심) 민유숙 *********************************************************** 서울고등법원 2017. 9. 7. 선고 2017나2007444 판결 [손해배상(기)][미간행] 【전 문】 【원고, 항소인 겸 부대피항소인】 원고 (소송대리인 법무법인 신효 담당변호사 오세정 외 1인) 【피고, 피항소인 겸 부대항소인】 주식회사 마리오이엔씨 (소송대리인 변호사 신영무 외 3인) 【변론종결】 2017. 7. 20. 【제1심판결】 서울남부지방법원 2017. 1. 13. 선고 2016가합102819 판결 【주 문】 1. 원고의 항소와 피고의 부대항소를 모두 기각한다. 2. 항소비용은 각자 부담한다. 【청구취지, 항소취지 및 부대항소취지】 [청구취지] 피고는 원고에게, 1. 42,933,000원 및 이에 대하여 2016. 1. 14.부터 이 사건 소장 부본 송달일까지는 연 5%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 15%의 각 비율로 계산한 돈을, 2. 23,309,352원 및 이에 대하여 2016. 9. 13.부터 다 갚는 날까지 연 15%의 비율로 계산한 돈을, 3. 2016. 2. 25.부터 제2항 기재 돈을 다 갚는 날까지 월 91,667원의 비율로 계산한 돈을 각각 지급하라. [원고 항소취지] 제1심판결 중 아래에서 지급을 명하는 부분에 해당하는 원고 패소 부분(원고 청구 기각 부분)을 취소한다. 피고는 원고에게, 1. 15,130,000원 및 이에 대하여 2016. 1. 14.부터 이 사건 소장 부본 송달일까지는 연 5%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 15%의 각 비율로 계산한 돈을, 2. 22,243,314원 및 이에 대하여 2016. 9. 13.부터 다 갚는 날까지 연 15%의 비율로 계산한 돈을, 3. 2016. 2. 25.부터 제2항 기재 돈을 다 갚는 날까지 월 91,667원의 비율로 계산한 돈을 각각 지급하라. [피고 부대항소취지] 제1심판결 중 피고에 대하여 1,066,038원 및 이에 대하여 2016. 9. 13.부터 2017. 1. 13.까지는 연 6%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 15%의 각 비율로 계산한 돈을 초과하여 지급을 명한 피고 패소 부분(원고 청구 인용 부분)을 취소하고, 그 취소 부분에 해당하는 원고의 청구를 기각한다.  【이 유】 1. 제1심판결 인용 이 법원이 이 사건에 관하여 적을 이유는 아래 제2항 기재와 같이 고쳐 쓰거나 추가하고, 원고와 피고가 이 법원에서 강조한 주장에 관하여 제3, 4항 기재와 같이 추가판단을 하는 것 외에는 제1심판결 이유 부분 기재와 같으므로, 민사소송법 제420조 본문에 의하여 별지, 약어 포함 이를 그대로 인용한다.   2. 고쳐 쓰거나 추가하는 부분  ○ 제2쪽 제13행, 제10쪽 제3행 각 “이 법원”을 각 “제1심법원”으로, 제8쪽 제13행 “감정인”을 “제1심 감정인”으로 고쳐 쓴다.  ○ 제3쪽 아래에서 제6행 “2015. 11. 17.”을 “2015. 11. 18.”로 고쳐 쓴다. ○ 제4쪽 제16행 “제11조 제1항 단서, 같은 법 시행령 제4조의 규정 내용을 참고하여”를 “제10조 제3항 및 제11조를 준용하여”로 고쳐 쓴다.  ○ 제5쪽 제13행 다음에 아래와 같이 추가한다.  그리고 소외 1은 2016. 1. 15.경 피고에게 피고가 시가에 비추어 현저히 고액인 임대차보증금 및 월 임대료를 요구하고 있기 때문에 피고와 신규 임대차계약을 체결하려는 의사표시를 철회한다고 하였다.  ○ 제6쪽 제6행부터 제11행까지를 아래와 같이 고쳐 쓴다. 원고는 2016. 2. 24. 피고에게 ‘피고가 이 사건 임대차보증금을 반환하지 아니하여 원고가 부득이하게 2016. 2. 18. ㈜우리은행으로부터 4,400만 원의 전세자금을 대출받아야 했으므로, 피고는 원고에게 손해배상으로 위 대출금의 이자 상당액 역시 지급할 책임이 있다’는 취지의 내용증명우편을 보냈고, 그 내용증명우편에 원고와 ㈜우리은행의 대출약정서(대출개시일: 2016. 2. 25., 대출금: 4,400만 원, 대출과목: 전세자금대출, 이율: 연 2.5%)를 첨부하였다.  ○ 제11쪽 제1행 “손해가 발생한 날은” 다음에 “이 사건 소장 부본 송달일인 2016. 2. 3. 후로”를 추가한다. ○ 제11쪽 제3행, 제13쪽 아래에서 제3행 각 “이 판결 선고일”을 각 “제1심판결 선고일”로 고쳐 쓴다. 3. 원고 주장에 관한 추가판단 가. 임대차종료 당시의 권리금에 관하여 (1) 원고 주장 요지 권리금 중 무형재산 가액을 ‘이 사건 임대차계약에 따른 차임(임대차보증금: 5,000만 원, 월 임료: 600만 원)’을 비용 항목에 반영하는 방법으로 산정한 15,130,000원으로 인정하여야 한다.   (2) 판단 (가) 감정평가 및 감정평가사에 관한 법률(약칭: 감정평가법) 제3조 제3항에 의하면, 감정평가의 공정성과 합리성을 보장하기 위하여 감정평가업자가 준수하여야 할 세부적인 원칙과 기준은 국토교통부령으로 정하도록 되어 있고, 감정평가에 관한 규칙 제2조 제10호에 의하면, "수익환원법"이란 대상물건이 장래 산출할 것으로 기대되는 순수익이나 미래의 현금흐름을 환원하거나 할인하여 대상물건의 가액을 산정하는 감정평가방법을 말하며, 같은 규칙 제23조 제3항에 의하면, 감정평가업자는 영업권, 특허권, 실용신안권, 디자인권, 상표권, 저작권, 전용측선이용권, 그 밖의 무형자산을 감정평가할 때에 수익환원법을 적용하여야 하고, 같은 규칙 제28조에 의하면, 감정평가에 관한 규칙에서 규정하는 사항 외에 감정평가업자가 감정평가를 할 때 지켜야 할 세부적인 기준은 국토교통부장관이 정하여 고시하도록 되어 있다.   감정평가 실무기준(국토교통부 고시 제2016-895호)에 의하면, 권리금은 유형재산과 무형재산으로 구성되고, 무형재산은 영업을 하는 자 또는 영업을 하려고 하는 자가 영업활동에 사용하는 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 물리적·구체적 형태를 갖추지 않은 재산을 말하며, 무형재산을 감정평가할 때에는 원칙적으로 수익환원법을 적용하여야 하고, 무형재산을 수익환원법으로 감정평가할 때에는 무형재산으로 인하여 발생할 것으로 예상되는 영업이익이나 현금흐름을 현재가치로 할인하거나 환원하는 방법으로 감정평가하되, 다만 무형재산의 수익성에 근거하여 합리적으로 감정평가할 수 있는 다른 방법이 있는 경우에는 그에 따라 감정평가할 수 있다.   (나) 위와 같이 감정평가법, 감정평가에 관한 규칙, 감정평가 실무기준에 의하면, 권리금 중 무형재산의 감정평가는 수익환원법에 의하는 것이 원칙이고, 수익환원법은 대상물건이 “장래” 산출할 것으로 기대되는 순수익이나 “미래”의 현금흐름을 환원하거나 할인하여 대상물건의 가액을 산정하는 감정평가법이므로, 원고와 피고가 과거 2014. 6. 13. 이 사건 임대차계약을 체결하면서 정하였던 차임을 기준으로 하여 무형재산의 가액을 평가할 수는 없고, 이 사건 임대차계약 종료 당시의 시장의 차임을 기준으로 하여 무형재산의 가액을 평가하여야 한다. 따라서 원고의 위 주장은 이유 없다.   나. 원고의 원상회복의무에 관하여 (1) 원고 주장 요지 ① 이 사건 임대차계약서에 “계약 체결 당시의 상태”로 원상회복을 하여야 한다고 정해져 있는데, 피고가 철거한 시설은 원고가 설치한 것이 아니라 전 임차인이 설치한 것이고, ② 피고가 철거한 시설은 이 사건 점포에 부합한 물건으로서 피고의 소유물이며, ③ 원고가 유익비 등의 상환을 청구하지 않기로 하는 대신 피고는 원고에게 원상회복을 요구하지 아니하기로 하였으므로, 원고는 원상회복의무를 부담하지 아니한다. 따라서 피고가 지출한 원상회복비용 1,700만 원은 임대차보증금에서 공제할 수 없다.  (2) 판단 (가) 원고가 새롭게 설치한 시설에 대하여만 원상회복의무를 부담하는지에 관하여 1) 임대인이 기존의 임대차계약 후 제3자와 임대차계약을 체결하는 행위를 한 때에도, 실제로는 임차인이 기존의 임대차계약상의 지위를 제3자에게 양도하는 등 임대차계약상의 권리의무를 포괄적으로 양도하거나, 오로지 기존의 임대차보증금 반환채권을 타인에게 귀속시키는 것에 해당하는 경우가 있을 수 있다. 여기서 위 행위가 기존의 임대차계약 관계 및 임대차보증금 반환채권을 완전히 소멸시키고 제3자의 새로운 임대차보증금 반환채권을 발생시키는 것인지, 아니면 기존의 임대차계약상의 권리의무를 포괄적으로 양도하거나 기존의 임대차보증금 반환채권을 양도하는 것인지는, 행위를 이루고 있는 계약 내지 의사의 해석 문제에 해당한다. 따라서 행위가 이루어진 동기와 경위, 당사자가 행위에 의하여 달성하려는 목적과 진정한 의사, 거래의 관행 등을 종합적으로 고려하여 논리와 경험칙에 따라 행위에 담긴 의사를 해석함으로써, 법률관계의 성격 내지 기존의 임대차보증금 반환채권의 소멸 여부에 관하여 합리적으로 판단하여야 하며, 결국 기존의 임차인과 제3자와의 관계, 새로운 임대차계약의 체결 경위 및 기존의 임대차계약과 새로운 임대차계약의 각 내용, 새로운 임대차계약과 기존의 임대차계약의 각 보증금 액수가 같은지 여부 및 같지 않을 경우에는 차액의 반환 내지 지급관계, 새로운 임대차계약을 전후한 부동산의 점유·사용관계, 새로운 임대차계약에 따른 월 차임의 지급관계 등의 여러 사정을 모두 종합하여 의사를 해석·판단하여야 한다(대법원 2017. 1. 25. 선고 2014다52933 판결 등 참조).   2) 앞서 기재한 증거, 을 제7호증의 기재 및 변론 전체의 취지에 의하면, ① ㈜제이콥헬스케어가 2010. 2.경 피고로부터 이 사건 점포를 임차하여 프랜차이즈업을 하는 ㈜파리크라상의 가맹점인 ‘○○○○’라는 상호의 커피숍을 최초로 운영하기 시작하였는데, 그 운영을 위하여 ㈜파리크라상의 점포시설 기준에 따라 이 사건 점포 내부와 외부에 필요한 공사를 하고, ㈜파리크라상으로부터 필요한 물품을 구입한 사실, ② 소외 2가 2014. 2.경 피고로부터 이 사건 점포를 임대차보증금 5,000만 원, 차임 월 600만 원, 임대차기간 2014. 2. 7.부터 2016. 2. 6.까지로 정하여 임차한 다음 역시 ‘○○○○’라는 상호로 커피숍을 운영한 사실, ③ 원고가 소외 2와 피고 사이의 임대차계약에 정해진 임대차기간이 종료하기 전인 2014. 6. 13. 피고와 이 사건 임대차계약을 체결하고 이 사건 점포에서 ‘○○○○’라는 상호로 커피숍을 운영하였는데, 이 사건 임대차계약의 보증금과 차임은 소외 2와 피고 사이의 계약내용과 동일하였고, 임대차기간은 2014. 7. 1.부터 소외 2와 피고 사이의 계약에 정해진 임대차기간 종료일인 2016. 2. 6.까지였던 사실, ④ 이 사건 임대차계약 종료 시 이 사건 점포에 있었던 시설로서 피고가 철거한 시설은 전부 또는 대부분이 ㈜제이콥헬스케어 등 원고가 이 사건 점포를 임차하기 전의 임차인이 ‘○○○○’의 영업을 위하여 설치한 것인 사실을 인정할 수 있다. 나아가 피고가 ㈜제이콥헬스케어와 그 후의 이 사건 점포의 임차인과 체결하였던 각 임대차계약의 종료 시 ㈜제이콥헬스케어 등 임차인에게 원상회복을 요구하였다는 사실에 관한 주장·증명이 없고, 원고는 피고가 철거한 시설을 포함하여 이 사건 임대차계약 종료 시 이 사건 점포에 있던 시설 일체(유형재산)가 원고의 소유임을 전제로 그 가액을 포함한 금액이 이 사건 점포의 권리금이라고 주장하였다.  위와 같은 사정을 모두 종합하여 보면, 이 사건 점포의 임차인 지위가 ㈜제에콥헬스케어로부터 원고에 이르기까지 전전 양도되었다고 인정하는 것이 정당하므로, 원고가 아닌 ㈜제이콥헬스케어 등 원고의 전 임차인이 이 사건 점포에 시설물을 설치하였다고 하더라도, 원고는 이를 원상회복할 의무가 있다.  (나) 피고가 철거한 시설이 이 사건 점포에 부합한 물건이라는 이유로 원고가 원상회복의무를 부담하지 않는지에 관하여 민법 제256조 본문에 의하면, 부동산의 소유자는 그 부동산에 부합한 물건의 소유권을 취득하나, 단서에 의하면, 타인의 권원에 의하여 부속된 것은 그러하지 아니하다. 민법 제256조 단서의 예외가 적용되려면 부동산에 부속된 물건이 부동산의 구성부분으로 되지 않고 독립성을 가져야 하고, 그 부속된 물건이 분리하여 경제적 가치가 있어야 한다.  을 제17호증의 기재에 의하면, 피고는 이 사건 점포의 원상회복으로 벽체 마감재, 마닥재, 천정재를 철거한 사실을 인정할 수 있는데, 위와 같은 벽체 마감재 등은 ㈜제이콥헬스케어 등이 임차권에 기하여 이 사건 점포에 설치한 것이라고 하더라도 독립성이 있다고 보기 어렵고, 분리할 경우 경제적 가치가 있다고 보기도 어려우므로, 피고가 그 소유권을 취득하였다고 인정할 수 있다.  그러나 위와 같이 피고가 그 시설물에 관한 소유권을 취득하였다고 하더라도, 민법제654조에 따라 임대차에 준용되는 민법 제615조 본문에 의하면, 차주가 차용물을 반환하는 때에는 이를 원상에 회복하여야 하고, 이 사건 임대차계약 제17조 제2항에도 임차인의 원상회복의무가 정해져 있으므로, 피고가 철거한 시설물이 이 사건 점포에 부합되었다는 이유로 원고가 그 시설물의 철거의무를 부담하지 아니한다고 보기는 어렵다.  한편 이 사건 임대차계약 제17조 제1항에 임대차계약 종료 시 원고는 ‘원고 소유’ 물건과 재산을 반출하고 피고에게 열쇠 및 ‘피고의 재산’을 반환하여야 한다고 정해져 있기는 하나, 위와 같은 계약조항은 임대차계약 종료 시의 임차인의 일반적인 목적물반환의무를 명시한 것으로 보이고, 민법 제265조 본문에 따라 피고에게 부합된 물건에 대한 원고의 원상회복의무를 면제한다는 내용이라고 보이지는 않는다.  (다) 피고가 원고에게 원상회복을 요구하지 아니하기로 하였는지에 관하여 1) 앞서 기재한 증거에 의하면, 원고는 이 사건 임대차계약에서 피고에게 유익비, 필요비 등의 비용을 청구하지 아니하기로 한 사실을 인정할 수 있다(제11조 제4항). 2) 그러나 임차인이 자신의 영업을 위하여 설치한 시설에 관한 비용을 임대인에게 청구하지 않기로 약정하였다는 사실만으로 임대임과 임차인 사이에 임차인이 원상복구의무를 부담하지 아니하기로 하는 합의가 있었다고 볼 수는 없고(대법원 2002. 12. 6. 선고 2002다42278 판결 등 참조), 원상회복의무를 면제하기로 하는 합의가 있었는지는 당해 계약의 내용에 담긴 당사자의 의사해석에 따라 판단하여야 한다.  앞서 인정한 바와 같이, 피고가 철거한 시설은 ‘○○○○’라는 프랜차이즈 커피숍의 운영을 위하여 ㈜파리크라상의 점포시설 기준에 따라 설치된 것이므로, 이 사건 점포에서 ‘○○○○’를 운영할 경우에는 필요하고 유익한 시설이나, 이 사건 점포를 그 외의 용도로 사용할 경우에는 불필요한 시설이다. 따라서 원고가 비용상환청구권을 포기하였다고 하더라도, 피고가 원고에 대하여 위와 같이 한정된 목적에만 사용할 수 있는 시설의 원상회복의무를 면제해 주었다고 인정하기는 어렵고, 달리 원고 주장 사실을 인정할 증거가 없다.  (3) 소결론 따라서 원고의 위 주장도 이유 없다. 다. 대출이자 상당의 손해배상청구에 관하여 (1) 원고 주장 요지 원고는 피고로부터 이 사건 임대차보증금을 반환받아 전세자금으로 사용하려고 하였으나, 피고가 그 반환을 지체하여 대출을 받았고, 피고에게 그와 같은 사정을 알려 주기도 하였으므로, 피고는 원고에게 임대차보증금반환채무의 불이행으로 인한 손해배상으로 원고가 부담할 대출이자 상당액을 지급할 의무가 있다.  (2) 판단 민법 제397조 제1항에 의하면, 금전채무불이행의 손해배상액은 법정이율에 의하나, 법령의 제한에 위반하지 아니한 약정이율이 있으면 그 이율에 의하고, 제2항에 의하면, 위와 같은 손해배상에 관하여는 채권자는 손해의 증명을 요하지 아니하고 채무자는 과실 없음을 항변하지 못한다. 원칙으로 보면 금전채권자도 채무자의 채무불이행으로 인하여 입은 구체적인 손해를 주장·증명하여 그 손해가 민법 제393조 등의 배상범위에 있는 경우 그 배상을 청구할 수 있다고 볼 수도 있으나, 오늘날 금전의 범용성으로 인하여 그 이용양태는 무궁무진하므로 금전채무의 불이행으로 인한 이용가능성의 박탈이라는 손해가 채권자에게 발생하리라는 것은 쉽사리 일반적으로 추인되는 반면 위와 같은 일반원칙에 의하면 그 구체적인 배상액의 산정은 매우 다양하여 균형을 잃을 수 있으므로, 금전채무불이행으로 인한 손해배상문제를 균일하게 처리하기 위하여 추상적인 손해로서 법정이율로 산정한 액을 기준으로 하는 민법 제397조 제1항 본문이 마련되었다(대법원 2009. 12. 24. 선고 2009다85342 판결 등 참조).  따라서 채무자는 발생된 손해가 법정이율로 계산한 손해보다 작음을 증명하여도 그 범위 내에서 면책이나 감책을 주장할 수 없고, 채권자도 실제 발생된 손해가 법정이율로 계산한 손해보다 큰 것을 증명하여도 그 실손해의 배상을 청구할 수 없으며, 달리 예외적인 사정에 관한 증명이나 근거가 없으므로, 원고의 위 주장도 이유 없다.  4. 피고 주장에 관한 추가판단 가. 피고 주장 요지 피고는 이 사건 점포가 위치한 △△△타워 □□□호, ◇◇◇호(㈜우리은행)의 임대료와 △△△타워 ☆☆☆호(▽▽▽▽)의 임대료 수준을 고려하여 소외 1에게 인근 상가의 임대료 수준에 부합하는 내용의 제1, 2자 제안을 하였을 뿐이므로, 소외 1에게 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구한 것이 아니고, 따라서 원고에 대하여 손해배상책임을 부담하지 아니한다.  나. 판단 (1) 감정은 법원이 어떤 사항을 판단함에 있어서 특별한 지식과 경험을 필요로 하는 경우 그 판단의 보조수단으로 그러한 지식이나 경험을 이용하는 데 지나지 아니하는 것이지만(대법원 2008. 11. 13. 선고 2008다45491 판결 등 참조), 감정인의 감정 결과는 그 감정 방법 등이 경험칙에 반하거나 합리성이 없는 등의 현저한 잘못이 없는 한 이를 존중하여야 한다(대법원 2012. 11. 29. 선고 2010다93790 판결 참조).  감정평가에 관한 규칙 제2조 제8호에 의하면, “임대사례비교법”이란 대상물건과 가치형성요인이 같거나 비슷한 물건의 임대사례와 비교하여 대상물건의 현황에 맞게 사정보정, 시점수정, 가치형성요인 비교 등의 과정을 거쳐 대상물건의 임대료를 산정하는 감정평가방법을 말하고, 같은 규칙 제22조에 의하면, 감정평가업자는 임대료를 감정평가할 때에 임대사례비교법을 적용하여야 한다.  (2) 앞서 기재한 증거에 의하면, 감정인이 △△△타워 □□□호, ◇◇◇호의 임대사례와 △△△타워 ☆☆☆호의 임대사례 등을 비교 대상 임대사례로 하여 임대사례비교법에 따라 이 사건 점포의 적정 임대료를 산정한 사실을 인정할 수 있고, 위와 같은 감정인의 감정결과가 감정평가법, 감정평가에 관한 규칙, 논리칙·경험칙 등에 위반되었다는 사실 등을 인정할 증거가 없으며, 앞서 인정한 바와 같이, 감정인이 산정한 이 사건 점포의 적정 임대료 가액보다 피고의 제1, 2차 제안이 현저히 높은 수준이었고, 소외 1은 피고에게 피고가 현저히 고액인 임대차보증금 및 월 임대료를 요구하므로 신규 임대차계약을 체결하지 않겠다고 하였다.  (3) 따라서 피고의 위 주장은 이유 없다.  5. 결론 그렇다면 제1심 판결은 정당하므로 원고의 항소와 피고의 부대항소는 모두 이유 없어 이를 기각한다(제1심판결 피고 표시에 누락된 대표이사는 소외 3이다.).  판사   윤종구(재판장) 양시훈 박옥희  ***************************************************************** 서울남부지방법원 2017. 1. 13. 선고 2016가합102819 판결 [손해배상(기)][미간행] 【전 문】 【원 고】 원고 (소송대리인 법무법인 신효 담당변호사 오세정) 【피 고】 주식회사 마리오이엔씨 (소송대리인 변호사 우성남) 【변론종결】 2016. 10. 28. 【주 문】 1. 피고는 원고에게 28,869,038원 및 그 중 27,803,000원에 대하여 2016. 2. 6.부터 2017. 1. 13.까지 연 5%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지 연 15%의 각 비율에 의한 금원을, 1,066,038원에 대하여 2016. 9. 13.부터 2017. 1. 13.까지 연 6%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지 연 15%의 각 비율에 의한 금원을 지급하라.  2. 원고의 나머지 청구를 기각한다. 3. 소송비용 중 1/2은 원고가, 나머지는 피고가 각 부담한다. 4. 제1항은 가집행할 수 있다. 【청구취지】 피고는 원고에게 ① 42,933,000원 및 이에 대하여 2016. 1. 14.부터 이 사건 소장 부본 송달일까지 연 5%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지 연 15%의 각 비율에 의한 금원을, ② 23,309,352원 및 이에 대하여 2016. 9. 13.부터 다 갚는 날까지 연 15%의 비율에 의한 금원을, ③ 2016. 2. 25.부터 위 ②항 기재 금원의 완제일까지 월 91,667원의 비율에 의한 금원을 각 지급하라.  【이 유】 1. 기초사실 다음 각 사실은 당사자 사이에 다툼이 없거나 갑 제1 내지 15, 17 내지 20, 22, 23호증, 을 제1, 8 내지 10호증의 각 기재, 이 법원의 주식회사 파리크라상에 대한 사실조회 결과에 변론 전체의 취지를 종합하여 이를 인정할 수 있다.  가. 원고는 2014. 6. 13. 피고로부터 서울 구로구 (주소 생략) 소재 △△△타워 1층 ◎◎◎호 중 별지 도면 표시 ①, ②, ③, ④, ⑤, ⑥, ⑦, ⑧, ⑨, ⑩, ⑪, ⑫, ①의 각 점을 순차로 연결한 선내 (가) 부분 277.69㎡(약 84평, 이하 ‘이 사건 점포’라 한다)를 임대차보증금 5,000만 원(이하 ‘이 사건 임대차보증금’이라 한다), 차임 월 600만 원(부가가치세 제외, 이하 특별한 언급이 없으면 부가가치세를 제외한 금액이다), 임대차기간 2014. 7. 1.부터 2016. 2. 6.까지로 정하여 임차하였다(이하 ‘이 사건 임대차계약’이라 한다).   이 사건 점포에는 2010. 3. 24.경 커피숍 시설이 설치되어 그때부터 ‘○○○○’라는 상호로 커피숍이 운영되어 왔고, 원고도 이 사건 임대차계약 체결 당시 이 사건 점포의 당시 임차인으로부터 ○○○○ 커피숍 영업(이하 ‘이 사건 영업’이라 한다)을 양수하여 커피숍을 운영하기 위하여 이 사건 임대차계약을 체결하였다. 이 사건 임대차계약 제17조 제1항, 제2항은 이 사건 임대차계약 종료시 원고가 이 사건 점포에 설치된 원고 소유의 ○○○○ 커피숍 인테리어시설과 장비를 반출하여 원상회복할 의무를 정하고 있다(원고는 대법원 1990. 10. 30. 선고 90다카12305 판결을 근거로 원고에게는 이 사건 임대차계약에 따른 원상회복의무가 없다고 주장하나, 이 사건 임대차계약 제17조 제1항이 원고가 자기 소유의 물건을 반출하여야 한다고 정한 점에 비추어 이를 받아들일 수 없다).  나. 원고는 이 사건 임대차계약의 기간 만료에 따라 이 사건 점포의 신규 임차인을 구하여 그 임차인에게 이 사건 영업을 양도하기로 하고, 이 사건 임대차계약의 기간 만료 약 3개월 전인 2015. 10. 29.경 및 2015. 11. 13.경 피고에게 이 사건 점포에 관한 신규 임대차계약의 임대차보증금 및 월 차임 액수를 알려달라고 요청하였고, 이에 피고는 2015. 11. 17.경 원고에게 “주변 시세 등을 반영하여 재산정한 이 사건 점포의 신규 임대차계약의 임대차보증금은 109,200,000원(= 평당 130만 원 × 84평), 월 차임은 10,920,000원(= 평당 13만 원 × 84평)인데(이하 ‘제1차 제안’이라 한다), 실제 계약 체결 금액은 신규 임차인과 협의하여 정하겠다”고 답하였다. 다. 원고는 2015. 12. 3. 이 사건 점포의 신규 임차인이 되어 이 사건 점포에서 ○○○○ 커피숍을 운영하려는 소외 1에게 이 사건 영업을 권리금 1억 7,000만 원(이하 ‘이 사건 권리금’이라 한다)에 양도하고, 그 권리금을 이 사건 임대차계약 종료일인 2016. 2. 6. 지급받는 내용의 계약(이하 ‘이 사건 양도계약’이라 한다)을 체결하였는데, 그 양도계약 제3조는 피고가 소외 1과의 이 사건 점포에 관한 임대차계약 체결을 거절하거나 임대차계약의 조건을 기존의 조건보다 무리하게 변경하는 등 원고와 소외 1의 귀책사유 없이 소외 1과 피고 사이에 이 사건 점포에 관한 임대차계약이 체결되지 못하는 경우 이 사건 양도계약을 무효화하기로 정하고 있다.  라. 그 후 원고는 2015. 12. 4.경 피고에게 소외 1과 이 사건 점포에 관한 신규 임대차계약을 체결할 의사가 있는지 여부 및 그 임대차계약의 임대차보증금과 월 차임 액수를 알려달라고 요청하였고, 이에 피고는 2015. 12. 9.경 원고에게 소외 1이 이 사건 점포의 임차인으로서 임대차보증금 및 월 차임을 지급할 자력이 있는지 여부 등을 알 수 있는 자료를 제공하고, 소외 1이 원하는 임대차보증금과 월 차임 액수를 알려달라고 답하였다.  마. 원고는 2015. 12. 14.경 피고에게 소외 1의 자력 유무 등을 확인할 수 있는 자료로 그 통장사본 등을 제공하고, 소외 1이 원하는 임대차보증금과 월 차임 액수는 상가건물 임대인의 차임 등의 증액청구권을 제한하는 상가건물 임대차보호법(이하 ‘상가임대차법’이라 한다) 제11조 제1항 단서, 같은 법 시행령 제4조의 규정 내용을 참고하여 이 사건 임대차보증금과 월 차임에서 9% 증액된 5450만 원(= 5,000만 원 × 1.09)과 654만 원(= 600만 원 × 1.09)이라고 알려주었으나, 피고는 2015. 12. 18.경 원고에게 그 제공 자료만으로 소외 1의 자력 유무 등을 알 수 없고, 소외 1이 제안한 임대차보증금 및 월 차임은 주변 시세 등이 반영되지 않은 것이어서 수용할 수 없다고 답하였다.  바. 이에 소외 1은 2015. 12. 23.경 피고에게 자신의 희망 임대차보증금과 월 차임 액수는 위와 같은 5,450만 원과 654만 원이라고 하면서, 피고가 이를 수용할 수 없다면 수용 가능한 임대차보증금과 월 차임이 얼마인지 알려달라고 요청하였고, 원고도 2015. 12. 30.경 피고에게 피고가 수용 가능한 임대차보증금과 월 차임 액수를 알려달라고 재차 요청하였으며, 이에 피고는 2016. 1. 6.경 원고에게 “자신이 제안하는 신규 임대차계약의 임대차보증금은 262,500,000원(= 평당 3,125,000원 × 84평), 월 차임은 10,500,000원(= 평당 125,000원 × 84평)이나, 물가상승률과 주변 시세 변동 등을 반영한 신규 임차인과의 협의 결과에 따라 증감될 수 있다”고 답하였다(이하 ‘제2차 제안’이라 한다).  사. 결국 소외 1은 2016. 1. 14. 피고의 제1, 2차 제안과 같은 차임 등의 액수가 지나치게 과다하다고 판단하여 피고와 이 사건 점포에 관한 신규 임대차계약을 체결하지 않기로 하고, 원고와 이 사건 양도계약 제3조가 정한 대로 이 사건 양도계약을 무효화하였다. 아. 원고는 피고에게 2016. 2. 1.부터 이 사건 임대차계약 기간 만료일인 2016. 2. 6.까지의 차임 1,365,516원[= 월 차임 6,600,000원(부가가치세 포함) × 6일/29일, 이하 ‘이 사건 미지급 차임’이라 한다]을 지급하지 않았고, 2016. 2. 6. 이 사건 점포의 인테리어가구와 제빙기 등의 기계(이하 ‘이 사건 인테리어가구 등’이라 한다)만을 회수하고 이 사건 점포에 설치된 커피숍 영업을 위한 인테리어시설과 흡연부스(이하 ‘이 사건 인테리어시설 등’이라 한다)를 철거하지 않은 채 이 사건 점포를 피고에게 인도하였다. 이에 피고는 원고가 이 사건 임대차계약의 종료에 따라 원상회복의무를 부담함에도 원상회복을 하지 않았다는 이유로 원고에게 이 사건 임대차보증금 전액을 반환하지 않고 있다가, 2016. 8. 22.경 스스로 공사업체를 통해 이 사건 인테리어시설 등을 철거하여 17,000,000원(이하 ‘이 사건 철거비용’이라 한다)의 비용을 지출한 후 2016. 9. 12. 원고에게 이 사건 임대차보증금 5,000만 원에서 이 사건 미지급 차임 1,365,516원과 이 사건 철거비용 17,000,000원을 공제한 나머지 31,634,484원(= 50,000,000원 - 1,365,516원 - 18,700,000원)을 지급하였다. 자. 한편 원고는 피고로부터 이 사건 임대차보증금 5,000만 원을 반환받아 그 금원 중 4,400만 원을 원고 주거의 전세보증금으로 지급할 계획이었으나, 그 임대차보증금을 반환받지 못하여 2016. 2. 25.경 주식회사 우리은행으로부터 4,400만 원을 이자 연 2.5%로 대출(이하 ‘이 사건 대출’이라 한다)받아 월 91,667원(= 44,000,000원 × 연 2.5% ÷ 12개월)의 이자를 부담하게 되었으며, 그 무렵 피고에게 이 사건 임대차보증금 반환의무의 불이행으로 인하여 이 사건 대출이자를 부담하게 되었다는 사실을 알렸다. 2. 관련 법령 이 사건과 관련된 상가임대차법 및 같은 법 시행령은 별지 관련 법령 기재와 같다. 3. 권리금 상당의 손해배상청구에 관하여 가. 당사자의 주장 1) 원고의 주장 원고는 이 사건 임대차계약 종료에 따라 소외 1에게 이 사건 점포에서의 이 사건 영업을 이 사건 권리금 1억 7,000만 원에 양도하는 이 사건 양도계약을 체결하고, 소외 1과 피고 사이의 이 사건 점포에 관한 신규 임대차계약의 체결을 주선하였으나, 피고가 소외 1에게 제1, 2차 제안과 같이 현저히 고액인 신규 임대차계약의 월 차임과 보증금을 요구하는 행위를 하고, 이로 인하여 이 사건 양도계약이 무효로 됨으로써 원고는 이 사건 권리금을 수령하지 못하게 되었으므로, 피고는 결국 상가임대차법 제10조의4 제1항 제3호가 정한 임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자에게 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위를 함으로써 원고가 신규 임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하는 행위를 하였다고 할 것이므로, 피고는 상가임대차법 제10조의4 제3항 전문에 따라 원고에게 그 방해 행위로 인한 손해를 배상하여야 한다.  그리고 상가임대차법 제10조의4 제3항 후문에 의하면 그 손해배상액은 소외 1이 원고에게 지급하기로 했던 이 사건 권리금 1억 7,000만 원과 이 사건 임대차계약 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못하는데, 이 사건 임대차계약 종료 당시의 권리금은 이 사건 점포의 영업장비 등 유형재산 가액 27,803,000원(소위 ‘시설권리금’이다)과, ‘이 사건 임대차계약에 따른 차임’을 비용 항목에 반영하는 방법으로 산정된 이 사건 점포의 무형재산 가액 15,130,000원(소위 ‘영업권리금’이다)을 더한 42,933,000원(= 27,803,000원 + 15,130,000원)이라고 할 것이므로, 피고는 원고에게 이 사건 권리금보다 작은 금액인 이 사건 임대차계약 종료 당시의 권리금 42,933,000원 및 이에 대하여 피고의 권리금 수령 방해 행위로 이 사건 양도계약이 무효화됨으로써 그 권리금을 수령하지 못하게 된 2016. 1. 14.부터 다 갚는 날까지의 지연손해금을 지급할 의무가 있다.  2) 피고의 주장 피고가 소외 1에게 제1, 2차 제안과 같이 제안한 신규 임대차계약의 차임 등은 주변 시세 등에 비추어 현저히 고액이라 할 수 없고, 오히려 소외 1이 이 사건 점포의 신규 임대차계약 체결을 위한 협의에 성실히 응하지 않아 그 임대차계약이 체결되지 않은 것일 뿐이므로, 피고는 원고의 이 사건 점포에 관한 권리금 수령을 방해한 것이 아니다.  설사 그렇지 않더라도 이 사건 임대차계약 종료 당시 권리금 중 이 사건 점포의 무형재산 가액은 이 사건 임대차계약 종료시의 이 사건 점포에 관한 ‘시장의 차임’을 비용 항목에 반영하는 방법으로 산정되어야 하고, 그와 같이 산정하면 무형재산의 가액은 양(+)의 값을 가지지 못하므로, 이 사건 임대차계약 종료 당시의 권리금은 이 사건 점포의 유형재산 가액인 27,803,000원에 불과하다고 할 것이고, 또 원고는 이 사건 점포의 인도 당시 이 사건 점포의 유형재산 중 13,013,000원 상당의 이 사건 인테리어가구 등을 회수하여 감으로써 위 13,013,000원 상당의 이익을 얻었다고 할 것이므로, 결국 그 손해배상금은 위 27,803,000원에서 원고의 이익 13,013,000원을 공제한 14,790,000원(= 27,803,000원 - 13,013,000원)이 되어야 한다.  나. 판단 1) 손해배상책임의 발생 앞서 든 증거, 감정인 소외 4(이하 ‘감정인’이라 한다)의 감정결과에 변론 전체의 취지를 종합하면, 이 사건 임대차계약이 정한 차임 등의 주1) 환산보증금은 704,545,454원[= 50,000,000원 + (6,000,000원 × 12개월 ÷ 11%), 이하 ‘기존 환산보증금’이라 한다]이고, 이 사건 점포의 이 사건 임대차계약 기간 만료일인 2016. 2. 6. 기준 적정 환산보증금은 1,055,222,000원에 불과함에도, 피고는 소외 1에게 ① 제1차 제안과 같이 그 환산보증금이 기존 환산보증금보다 무려 595,927,273원[= 제1차 제안의 환산보증금 1,300,472,727원{= 109,200,000원 + (10,920,000원 × 12개월 ÷ 11%)} - 기존 환산보증금 704,545,454원] 증액되고, 적정 환산보증금보다도 245,250,727원(= 1,300,472,727원 - 1,055,222,000원) 많거나, ② 제2차 제안과 같이 그 환산보증금이 기존 환산보증금보다 무려 703,409,091원[= 제2차 제안의 환산보증금 1,407,954,545원{= 262,500,000원 + (10,500,000원 × 12개월 ÷ 11%)} - 기존 환산보증금 704,545,454원] 증액되고, 적정 환산보증금보다도 352,732,545원(= 1,407,954,545원 - 1,055,222,000원) 많은 조건으로 신규 임대차계약의 체결을 제안했던 사실, 또 원고는 2015. 1. 1.부터 2015. 12. 31.까지 이 사건 영업으로 241,937,820원의 매출을 기록하고 이 사건 점포의 차임으로 7,200만 원(= 600만 원 × 12개월)과 그 외 인건비 등의 비용을 지출하여 위 기간 동안 49,150,690원의 영업이익을 얻었는데(감정인의 감정서 20면 참조), 만약 위 기간 동안 피고의 제1, 2차 제안과 같이 차임으로 월 600만 원을 초과한 월 10,920,000원 내지 10,500,000원의 비용을 지출했다면 이 사건 영업으로 9,889,310원[= (10,920,000원 - 6,000,000원) × 12개월 - 49,150,690원] 또는 4,849,310원[= (10,500,000원 - 6,000,000원) × 12개월 - 49,150,690원]의 영업손실이 발생하게 되는 사실을 인정할 수 있는바, 사정이 이러하다면, 앞서 본 대로 비록 피고가 자신이 제안한 임대차보증금과 월 차임에 관하여 협의가 가능하다는 입장을 밝혔다고 하더라도, 피고는 원고가 주선한 이 사건 점포의 신규 임차인이 되려는 소외 1에게 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위를 함으로써 원고가 이 사건 점포의 권리금을 지급받는 것을 방해하였다고 할 것이므로, 피고는 상가임대차법 제10조의4 제3항 전문에 의하여 원고에게 그 방해 행위로 인한 손해를 배상할 의무가 있다.  2) 손해배상책임의 범위 상가임대차법 제10조의4 제3항 후문에 의하면, 임대인의 권리금 수령 방해 행위로 인한 손해배상액은 ‘신규 임차인이 기존 임차인에게 지급하기로 한 권리금’과 ‘임대차 종료 당시의 권리금’ 중 낮은 금액을 넘지 못하도록 정하고 있는데, 앞서 본 대로 소외 1이 원고에게 지급하기로 한 이 사건 권리금은 1억 7,000만 원이고, 감정인의 감정결과, 이 법원의 감정인에 대한 사실조회 결과에 의하면, 이 사건 임대차계약 종료 당시 이 사건 점포의 유형재산 가액은 27,803,000원이고, 이 사건 점포의 무형재산 가액은 이 사건 임대차계약 종료 시점의 이 사건 점포의 ‘시장의 차임’을 비용 항목에 반영하는 방법으로 산정되어야 하는데, 그와 같이 산정하면 그 무형재산 가액이 양(+)의 값을 가지지 못하므로, 이 사건 임대차계약 종료 당시의 권리금은 결국 이 사건 점포의 유형재산 가액인 27,803,000원이라고 할 것이며, 따라서 피고의 권리금 수령 방해 행위로 인한 손해배상액은 이 사건 권리금 1억 7,000만 원보다 작은 이 사건 임대차계약 종료 당시의 권리금인 위 27,803,000원이 된다.  이에 대하여 피고는 손해배상금 27,803,000원에서 원고가 이 사건 점포의 인도 당시 회수한 이 사건 인테리어가구 등 가액인 13,013,000원이 공제되어야 한다고 주장하나, 앞서 본 대로 원고가 이 사건 점포 인도 당시 이 사건 점포에 설치되었던 13,013,000원 상당의 이 사건 인테리어가구 등을 회수하였다고 하더라도, 이는 이 사건 점포의 인도를 위하여 부득이하게 이루어진 것으로 원고가 향후 다시 커피숍 영업을 영위할 것이라는 점에 관한 증명이 없는 이상 원고가 위 금원 상당을 이득하였다고 볼 수 없으므로(원고는 불과 몇 만 원을 받고 처분하였다고 주장하고 있다), 피고의 이 부분 주장은 이유 없다. 3) 소결론 따라서 피고는 원고에게 27,803,000원 및 이에 대하여 이 사건 양도계약에 따른이 사건 권리금의 지급일이었던 2016. 2. 6.부터(피고의 권리금 수령 방해 행위로 인하여 원고에게 손해가 발생한 날은 이 사건 권리금의 지급일이었던 2016. 2. 6.이라고 할 것이므로, 그 손해에 대한 지연손해금도 그때부터 발생한다고 봄이 상당하다) 피고가 이행의무의 존부나 범위에 관하여 항쟁함이 상당한 이 판결 선고일인 2017. 1. 13.까지 민법이 정한 연 5%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지 소송촉진 등에 관한 특례법이 정한 연 15%의 각 비율에 의한 지연손해금을 지급할 의무가 있다.  4. 임대차보증금 반환청구에 관하여 가. 당사자의 주장 1) 원고의 주장 원고는 이 사건 임대차계약에 따라 피고에게 이 사건 임대차보증금 5,000만 원을 지급하였고, 이 사건 임대차계약의 기간 만료일인 2016. 2. 6. 피고에게 이 사건 점포를 인도하였으므로, 피고는 원고에게 이 사건 임대차보증금 5,000만 원 및 이에 대하여 이 사건 임대차계약 종료일인 2016. 2. 6.부터 다 갚는 날까지의 지연손해금을 지급할 의무가 있는데, 2016. 9. 12. 그 채무 중 일부인 31,634,484원을 지급하여 그 중 4,943,846원이 이 사건 임대차보증금에 대한 2016. 2. 6.부터 2016. 9. 12.까지의 지연손해금 변제에 우선 충당되고 나머지 26,690,638원(= 31,634,484원 - 주2) 4,943,846원)이 임대차보증금 원금의 변제에 충당되었으며, 따라서 피고는 원고에게 이 사건 임대차보증금 잔액 23,309,362원(= 50,000,000원 - 26,690,638원) 중 23,309,352원 및 이에 대하여 그 일부 변제 다음날인 2016. 9. 13.부터 다 갚는 날까지의 지연손해금을 지급할 의무가 있다.  2) 피고의 주장 원고는 이 사건 임대차계약에 따른 2016. 2. 1.부터 2016. 2. 6.까지의 차임 1,365,516원을 지급하지 않았고, 이 사건 임대차계약의 종료에 따라 원상회복의무를 부담함에도 이 사건 인테리어시설 등을 철거하지 않아 피고가 스스로 17,000,000원의 비용을 들여 원상회복을 하였으므로, 이 사건 임대차보증금 5,000만 원에서 이 사건 미지급 차임 1,365,516원과 이 사건 철거비용 17,000,000원을 공제하면 이 사건 임대차보증금은 31,634,484원이 남게 되었는데, 피고가 2016. 9. 12. 원고에게 위 31,634,484원을 지급함으로써 이 사건 임대차보증금 반환채무는 소멸하였다.  나. 판단 1) 이 사건 미지급 차임과 철거비용의 공제 등 앞서 본 대로 원고는 이 사건 임대차계약에 따라 피고에게 이 사건 임대차보증금 5,000만 원을 지급하였고, 이 사건 임대차계약의 기간 만료일인 2016. 2. 6. 피고에게 이 사건 점포를 인도한 사실은 인정되나, 한편 원고는 피고에게 이 사건 미지급 차임을 지급하지 않았고, 또 이 사건 임대차계약 제17조 제1항, 제2항에 의하여 이 사건 임대차계약의 종료에 따라 원상회복의무를 부담함에도 이 사건 인테리어시설 등의 철거를 하지 않아 피고가 2016. 8. 22.경 스스로 원상회복을 하고 17,000,000원의 비용을 지출한 사실도 앞서 본 바와 같으므로, 이 사건 임대차보증금 5,000만 원에서 이 사건 미지급 차임 1,365,516원과 이 사건 철거비용 17,000,000원이 공제되어야 하고, 따라서 피고가 원고에게 반환해야 할 임대차보증금은 31,634,484원(= 50,000,000원 - 1,365,516원 - 17,000,000원)이 된다.  그리고 원고가 이 사건 임대차보증금 반환의무와 동시이행관계에 있는 원상회복의무를 이행하지 않은 채 이 사건 점포를 인도한 이 사건과 같은 경우 피고가 이 사건 임대차보증금에서 그 원상회복비용 등을 공제한 잔존 임대차보증금의 반환의무 불이행으로 인한 지체책임을 지는 시기는, 피고가 실제로 자신의 비용으로 원상회복을 완료한 날 다음날부터가 아니라 피고 스스로 원상회복을 할 수 있었던 상당한 기간 후부터라고 봄이 상당한데(대법원 1990. 10. 30. 선고 90다카12035 판결 참조), 을 제6호증의 기재에 의하면 이 사건 철거공사의 소요기간이 7일이었던 사실이 인정되므로, 이에 비추어 볼 때 피고가 스스로 원상회복을 할 수 있었던 상당한 기간은 철거 공사업체의 선정 그리고 그 철거공사의 완료 등을 고려하여 14일로 봄이 상당하며, 따라서 이 사건 점포의 인도일인 2016. 2. 6.부터 14일이 경과한 2016. 2. 21.부터 이 사건 임대차보증금 잔액 31,634,484원에 대한 지연손해금이 발생한다고 봄이 상당하다.  2) 2016. 9. 12.자 반환금의 변제 충당 피고는 2016. 9. 12. 원고에게 이 사건 임대차보증금 등의 변제로 31,634,484원을 지급한 사실은 앞서 본 바와 같은데, 위 31,634,484원은 이 사건 임대차보증금 잔액 31,634,484원에 대한 2016. 2. 21.부터 그 지급일인 2016. 9. 12.까지 상법이 정한 연 6%의 비율에 의한 지연손해금 1,066,038원(= 31,634,484원 × 6% × 205일/365일)의 변제에 우선 충당되고, 나머지 30,568,446원(= 31,634,484원 - 1,066,038원)이 이 사건 임대차보증금 원금의 변제에 충당되어 이 사건 임대차보증금은 1,066,038원(= 31,634,484원 - 30,568,446원)이 남게 되었으므로, 피고는 원고에게 1,066,038원 및 이에 대하여 그 일부 변제 다음날인 2016. 9. 13.부터 피고가 이행의무의 존부나 범위에 관하여 항쟁함이 상당한 이 판결 선고일인 2017. 1. 13.까지 상법이 정한 연 6%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지 소송촉진 등에 관한 특례법이 정한 연 15%의 각 비율에 의한 지연손해금을 지급할 의무가 있다.  5. 대출이자 상당의 손해배상청구에 관하여 원고는 이 사건 임대차보증금 반환의무 불이행으로 인하여 이 사건 대출이자를 부담하는 손해를 입었다는 이유로 피고에 대하여 이 사건 대출일인 2016. 2. 25.부터 이 사건 임대차보증금의 완제일까지 월 91,667원(이 사건 대출금 4,400만 원에 대한 연 2.5%의 비율에 의한 이자)의 비율에 의한 금원의 지급을 구하나, 앞서 본 대로 피고는 이 사건 임대차계약의 종료에 따라 이 사건 임대차보증금에서 이 사건 미지급 차임과 이 사건 철거비용을 공제한 31,634,484원을 반환할 의무를 부담할 뿐이므로, 이 사건 대출금 4,400만 원에서 31,634,484원을 차감한 12,365,516원(= 44,000,000원 - 31,634,484원)에 대한 이 사건 대출이자 상당의 손해를 배상할 의무는 없다고 할 것이고, 또 원고가 이 사건 임대차보증금 반환의무 불이행으로 인하여 법정 지연손해금을 초과하는 실제 손해를 입었고 피고가 그 손해 발생 사실을 알았거나 알 수 있었다는 등의 특별한 사정이 없는 한 원고는 이 사건 임대차보증금 반환의무의 불이행으로 인한 손해배상으로 법정 지연손해금의 지급만 구할 수 있을 뿐인데(민법 제397조 제1항 본문 참조), 앞서 본 대로 이 사건 임대차보증금 반환채무 불이행으로 인한 손해배상으로 위 31,634,484원에 대하여 2016. 2. 25.부터 완제일까지 이 사건 대출이자 상당인 연 2.5%의 비율에 의한 금원을 초과하는 2016. 2. 21.부터 완제일까지 연 6% 내지 15%의 비율에 의한 법정 지연손해금의 지급 의무가 인정된 이상 피고에게 위 31,634,484원에 대한 이 사건 대출이자 상당의 손해를 배상할 의무는 없다고 할 것이므로, 원고의 이 부분 주장은 이유 없다.  6. 결론 그렇다면 원고의 청구는 위 인정범위 내에서 이유 있어 이를 인용하고 나머지 청구는 이유 없어 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.  [별지 생략] 판사   박광우(재판장) 손태원 박민지 주1) 감정인은 “환산보증금 = 임대차보증금 + (월 차임 × 12개월 ÷ 전환이율 11%)”의 산식을 사용하였으므로, 위 산식을 기준으로 제1, 2차 제안의 차임 등 액수가 현저히 고액인지 여부를 판단하기로 한다. 주2) 2016. 10. 19.자 청구취지 및 청구원인 변경신청서 제5면 제7항 기재 26,692,638원은 계산상 착오로 보인다. (출처 : 서울남부지방법원 2017. 1. 13. 선고 2016가합102819 판결 [손해배상(기)] > 종합법률정보 판례)

 

대법원 2006. 10. 13. 선고 2006다39720 판결 [임대차보증금][미간행] 【판시사항】 [1] 임차인이 영업 시설비를 청구하지 않기로 약정한 사정만으로 그 시설에 대한 원상회복의무를 면제한다는 합의가 있었다고 볼 수 있는지 여부(소극)  [2] 임대인이 임대차 종료 후 임대차보증금의 반환의무를 이행하거나 적법한 이행제공을 하지 않는 경우, 임차인이 임차목적물반환의무의 이행지체로 인한 손해배상책임을 지는지 여부(소극) [3] 부대상고의 제기기간 및 그 이유서의 제출기간(=상고이유서 제출기간 내) 【참조조문】 [1] 민법 제615조, 제626조, 제654조 [2] 민법 제390조, 제536조, 제618조 [3] 민사소송법 제403조, 제425조, 제427조 【참조판례】 [1] 대법원 2002. 12. 6. 선고 2002다42278 판결(공2003상, 309) [2] 대법원 1998. 5. 29. 선고 98다6497 판결(공1998하, 1756) [3] 대법원 1997. 11. 28. 선고 97다38299 판결(공1998상, 93) 대법원 1999. 7. 9. 선고 98다47542, 47559 판결(공1999하, 1587) 대법원 2000. 1. 21. 선고 99다50538 판결(공2000상, 482) 대법원 2000. 11. 10. 선고 98다39633 판결(공2001상, 6) 대법원 2002. 12. 10. 선고 2002다52657 판결(공2003상, 361) 대법원 2004. 9. 24. 선고 2004다7286 판결 【전 문】 【원고, 상고인 겸 부대피상고인】 원고 (소송대리인 법무법인 덕수 담당변호사 최병모 외 3인) 【피고, 피상고인 겸 부대상고인】 피고 【원심판결】 대구지법 2006. 5. 26. 선고 2005나9645 판결 【주 문】 원심판결 중 임대차보증금반환청구에 관한 원고 패소 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 대구지방법원 본원 합의부로 환송한다. 원고의 나머지 상고와 피고의 부대상고를 모두 기각한다.  【이 유】 1. 먼저 원고의 상고이유를 본다. 가. 임대차보증금반환청구에 관하여 (1) 원심판결 이유를 기록에 비추어 살펴보면, 원심이 그 채용 증거들을 종합하여 그 판시와 같은 사실을 인정한 다음, 이 사건 임대차계약은 묵시로 갱신되었다가 원고의 해지통지에 따라서 그 통지가 피고에게 도달된 날로부터 3월이 경과한 2004. 12. 15. 종료되었으므로, 피고가 반환할 임대차보증금에서 그 때까지 발생한 원고의 연체차임 15,329,032원을 공제하여야 한다고 판단한 것은 정당하고, 거기에 상고이유의 주장과 같은 채증법칙 위배로 인한 사실오인이나 심리미진 등의 위법이 없다.  (2) 임대차계약이 종료되면 임차인은 특별한 사정이 없는 한 임차목적물을 원상으로 복구하여 임대인에게 반환하여야 하고, 임차인이 자신의 영업을 위하여 설치한 시설에 관한 비용을 임대인에게 청구하지 않기로 약정한 사정만으로는 그러한 원상복구의무를 면하기로 하는 합의가 있었다고 볼 수 없다( 대법원 2002. 12. 6. 선고 2002다42278 판결 참조).  원심판결 이유를 기록과 위 법리에 비추어 살펴보면, 원심이 이 사건 임대차계약의 종료에 따른 원상복구의무가 임차인인 원고에게 있음을 전제로 하여, 그 채용 증거들을 종합하여 원고가 이 사건 점포를 원상으로 복구하지 않았기 때문에 임대인인 피고가 이 사건 점포를 원상으로 복구하기 위하여 공사비 등으로 4,620,000원을 지출한 사실을 인정한 다음, 피고가 반환할 임대차보증금에서 위 원상복구비를 공제하여야 한다고 판단한 것은 정당하고, 거기에 상고이유의 주장과 같은 채증법칙 위배로 인한 사실오인, 원상복구의무에 관한 법리오해, 심리미진 등의 위법이 없다.  (3) 원심판결 이유에 의하면, 원심은 그 채용 증거들을 종합하여 그 판시와 같은 사실을 인정한 다음, 원고는 피고로부터 임대차보증금 반환의무에 대한 적법한 이행제공을 받고서도 이 사건 점포를 원상으로 복구하여 피고에게 명도하지 않고 이 사건 임대차계약이 종료된 다음날부터 2005. 6. 28.까지 그대로 점유함으로써 피고에게 위 기간 동안의 차임 상당의 손해를 입혔으므로, 원고는 피고에게 위 기간 동안의 차임 상당의 손해배상금 5,146,666원을 지급할 의무가 있고, 따라서 피고가 반환할 임대차보증금에서 위 손해배상금을 공제하여야 한다고 판단하였다.  기록에 비추어 살펴보면, 원고가 이 사건 임대차계약이 종료된 다음날부터 2005. 6. 28.까지 이 사건 점포를 점유하였다고 본 원심의 판단은 정당하고, 거기에 상고이유의 주장과 같은 채증법칙 위배로 인한 사실오인 등의 위법이 없으나, 원심이 나아가 원고가 피고에게 위 기간 동안의 차임 상당의 손해배상금을 지급할 의무가 있다고 판단한 것은 수긍할 수 없다.  임대차계약의 종료에 의하여 발생된 임차인의 임차목적물 반환의무와 임대인의 연체차임 등을 공제한 나머지 임대차보증금의 반환의무는 동시이행관계에 있으므로, 임대인이 나머지 임대차보증금의 반환의무를 이행하거나 적법한 이행제공을 하여 임차인의 동시이행항변권을 상실시키지 아니한 이상, 임차인이 임차목적물반환의무를 이행하지 아니하고 임차목적물을 계속 점유하고 있다고 하더라도, 임차인은 임대인에 대하여 임차목적물반환의무의 이행지체로 인한 손해배상책임을 지지 아니한다( 대법원 1998. 5. 29. 선고 98다6497 판결 참조).  그러므로 피고가 원고에게 나머지 임대차보증금의 반환의무를 이행하거나 이행제공을 하여 피고의 동시이행의 항변권을 상실시켰는지에 대하여 살피건대, 기록에 의하면 피고가 자신의 보통예금계좌에 이 사건 임대차보증금 이상의 돈을 입금시켜 둔 후 원고에게 2004. 12. 8.경 원고가 이 사건 점포를 원상으로 복구하여 명도해 주면 임대차보증금에서 그 때까지의 연체차임과 공과금을 공제한 나머지 돈을 반환하여 주겠다는 취지의 내용증명을 보낸 사실은 인정되나, 원고가 그 이전에 피고에게 이 사건 점포를 원상으로 복구하여 명도할 의사가 없음을 명백하게 표시하였다고 보기 어려운 점(원심은 원고가 위 내용증명을 받고서도 이 사건 점포를 원상으로 복구하여 명도하지 아니하고 계속 자신의 의무를 이행하였다고 주장하면서 피고에게 임대차보증금의 반환을 요구한 사정을 들어서 원고가 피고에게 자신의 의무를 이행할 의사가 없음을 명백하게 표시한 것으로 보았으나, 그것만으로는 원고가 피고에게 자신의 의무를 이행할 의사가 없음을 명백하게 표시하였다고 볼 수 없을 뿐 아니라, 그것은 피고가 원고에게 위 내용증명을 보낸 이후의 사정에 불과하여 그것을 가지고 피고가 원고에게 위 내용증명을 보낼 당시에 이미 원고가 피고에게 자신의 의무를 이행할 의사가 없음을 명백하게 표시하고 있었다고 볼 수도 없다.), 피고가 반환할 임대차보증금의 액수가 서로 다투어지고 있었음에도 위 내용증명에는 피고가 반환하고자 하는 나머지 임대차보증금이나 공제할 돈의 액수에 대하여 구체적으로 기재되어 있지 않은 점 등에 비추어 보면, 피고가 원고에게 이 사건 임대차계약이 종료되기 이전인 2004. 12. 8. 위 내용증명을 보낸 것만으로는 피고가 원고에게 나머지 임대차보증금의 반환의무에 대하여 적법한 이행제공을 하였다고 볼 수 없다.  그렇다면 달리 피고가 원고에게 자신의 임대차보증금 반환의무를 이행하거나 적법한 이행제공을 하여 원고의 동시이행항변권을 상실시켰음을 인정할 증거가 없는 이 사건에서, 원고가 이 사건 임대차계약이 종료된 이후에 이 사건 점포를 계속하여 점유하여 왔다고 하더라도, 원고가 이 사건 점포를 비워두고 피고의 임대차보증금반환채무와의 동시이행을 주장하고 있었던 만큼 원고는 피고에 대하여 자신의 임차목적물 반환의무의 이행지체로 인한 손해배상책임을 지지 않는다고 할 것임에도 불구하고, 원심은 피고가 원고에게 자신의 임대차보증금 반환의무에 대하여 적법한 이행제공을 하였다고 보고 이를 전제로 원고가 피고에게 위와 같은 손해배상책임이 있다고 판단한 다음, 원고가 이 사건 임대차계약이 종료된 이후 이 사건 점포를 점유한 기간 동안의 차임에 상당하는 손해배상금을 피고가 반환할 임대차보증금에서 공제하고 말았으니, 이러한 원심의 판단에는 동시이행항변권이나 이행의 제공에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 위법이 있다고 할 것이다.  따라서 이를 지적한 상고이유의 주장은 이유 있으므로, 원심판결 중 임대차보증금 반환청구에 관한 원고 패소 부분은 파기함이 상당하다 할 것이다.  나. 손해배상청구에 관하여 원심판결 이유를 기록에 비추어 살펴보면, 원심이 원고의 이 사건 손해배상청구에 대하여, 이 사건 점포가 건축법 등을 위반하여 건축된 것이라고 하더라도 그와 같은 사정만으로는 피고가 원고를 속이고 원고와 이 사건 임대차계약을 체결함으로써 원고에게 손해를 입혔다고 볼 수 없으므로, 원고의 이 부분 청구는 이유 없다고 판단한 것은 정당하고, 거기에 상고이유의 주장과 같은 심리미진 등의 위법이 없다.  2. 다음으로 피고의 부대상고에 관하여 본다. 피상고인은 상고권이 소멸된 후에도 부대상고를 할 수 있지만, 상고이유서 제출기간 내에 부대상고를 제기하고 부대상고이유서를 제출하여야 하는바( 대법원 2004. 9. 24. 선고 2004다7286 판결 참조), 기록에 의하면 피고는 부대상고장에 부대상고이유를 기재하지 아니하였고 상고이유서 제출기간 내에 부대상고이유서를 제출하지도 않았으므로, 피고의 부대상고는 기각을 면할 수 없다.  3. 결 론 그러므로 원심판결 중 임대차보증금 반환청구에 관한 원고 패소 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 다시 심리·판단하게 하기 위하여 원심법원으로 환송하기로 하며, 원고의 나머지 상고와 피고의 부대상고를 모두 기각하기로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다. 대법관   김영란(재판장) 김황식 이홍훈(주심) 안대희

 

대법원 2003. 7. 25. 선고 2001다64752 판결 [유익비][공2003.9.15.(186),1828] 【판시사항】 점유자가 유익비를 지출할 당시 계약관계 등 적법한 점유권원을 가진 경우 계약관계 등의 상대방이 아닌 점유회복 당시의 상대방에 대하여 민법 제203조 제2항에 따른 지출비용의 상환을 구할 수 있는지 여부(소극)   제203조(점유자의 상환청구권)  ① 점유자가 점유물을 반환할 때에는 회복자에 대하여 점유물을 보존하기 위하여 지출한 금액 기타 필요비의 상환을 청구할 수 있다. 그러나 점유자가 과실을 취득한 경우에는 통상의 필요비는 청구하지 못한다. ② 점유자가 점유물을 개량하기 위하여 지출한 금액 기타 유익비에 관하여는 그 가액의 증가가 현존한 경우에 한하여 회복자의 선택에 좇아 그 지출금액이나 증가액의 상환을 청구할 수 있다. ③ 전항의 경우에 법원은 회복자의 청구에 의하여 상당한 상환기간을 허여할 수 있다. 【판결요지】 민법 제203조 제2항에 의한 점유자의 회복자에 대한 유익비상환청구권은 점유자가 계약관계 등 적법하게 점유할 권리를 가지지 않아 소유자의 소유물반환청구에 응하여야 할 의무가 있는 경우에 성립되는 것으로서, 이 경우 점유자는 그 비용을 지출할 당시의 소유자가 누구이었는지 관계없이 점유회복 당시의 소유자 즉 회복자에 대하여 비용상환청구권을 행사할 수 있는 것이나, 점유자가 유익비를 지출할 당시 계약관계 등 적법한 점유의 권원을 가진 경우에 그 지출비용의 상환에 관하여는 그 계약관계를 규율하는 법조항이나 법리 등이 적용되는 것이어서, 점유자는 그 계약관계 등의 상대방에 대하여 해당 법조항이나 법리에 따른 비용상환청구권을 행사할 수 있을 뿐 계약관계 등의 상대방이 아닌 점유회복 당시의 소유자에 대하여 민법 제203조 제2항에 따른 지출비용의 상환을 구할 수는 없다. (제203조의 적용되는 경우에 주의)   【참조조문】 민법 제203조 제2항 【전 문】 【원고,상고인】 원고 (소송대리인 법무법인 국제 담당변호사 이원철 외 3인) 【피고,피상고인】 피고 (소송대리인 변호사 이혜진) 【원심판결】 부산고법 2001. 9. 5. 선고 2000나13740 판결 【주문】 상고를 기각한다. 상고비용은 원고가 부담한다. 【이유】 1. 원심 판단의 요지 가. 원심은 내세운 증거에 의하여, 이 사건 건물(지하 3층, 지상 4층 규모의 건물 중 지하 2층 995.44㎡)은 원래 소외 신흥종합건설 주식회사(이하 '소외 회사'라 한다)가 볼링장을 운영하기 위하여 지은 것인데 그 시설자금이 부족하자 이를 원고에게 임대하기로 하여, 원고와 소외 회사는 1997. 3. 15. 이 사건 건물에 관하여 임대차보증금 1억 원, 월차임 300만 원, 임대차기간 1997. 3. 15.부터 2002. 3. 14.까지로 하는 임대차계약을 체결한 사실, 원고는 1997. 6. 1. 서울보증보험 주식회사(변경 전 상호 : 대한보증보험 주식회사, 이하 '서울보증보험'이라 한다)와 사이에 조흥리스금융 주식회사(이하 '조흥리스'라 한다)를 피보험자로 하여 보험가입금액 3억 8,000만 원의 리스보증보험계약을 체결하고 그 보험증권을 조흥리스에 제출하여 조흥리스로부터 리스자금을 받아 이 사건 건물에 볼링기계 및 필요한 부대설비를 설치하고 1997. 7. 5.부터 '한바다 볼링센타'라는 상호로 볼링장 영업을 시작한 사실, 소외 회사는 원고가 서울보증보험과 위와 같은 보증보험계약을 맺음에 있어 이 사건 건물을 담보로 제공하여 1997. 5. 23. 이 사건 건물에 관하여 서울보증보험 앞으로 채무자 원고, 채권최고액 4억 9,400만 원의 근저당권을 설정해 준 사실, 원고가 조흥리스에 대한 리스료의 지급을 연체하게 되자 서울보증보험은 1998. 6. 12. 조흥리스의 요청에 따라 보험금 3억 8,000만 원을 지급하고 이 사건 건물에 관하여 임의경매신청을 하였고, 피고가 그 경매절차에서 이 사건 건물을 낙찰받아 1999. 8. 17. 그 앞으로 소유권이전등기를 마친 사실, 피고는 1999. 9. 18. 부동산인도명령의 집행을 통하여 원고로부터 이 사건 건물을 명도받고, 조흥리스로부터 이 사건 건물에 설치되어 있는 리스물건인 볼링기계 및 부대설비를 매입하여 이 사건 건물에서 볼링장을 경영하고 있는 사실 등을 인정하였다.  나. 나아가 원심은, 원고가 소외 회사와 이 사건 건물에 대한 임대차계약을 체결한 후 이 사건 건물의 출입구 강화유리문, 바닥 타일, 내부기둥, 벽체, 배선, 배관 등의 내장공사 등에 100,990,179원을 지출하였는데 그 중 현존하는 가치 증가액은 70,088,017원이고, 이 사건 건물은 볼링장 용도로 신축된 것으로서 원고가 볼링장 영업을 위한 내장공사 등에 지출한 비용은 이 사건 건물의 개량 기타 그 효용의 적극적인 증진을 위하여 투입한 비용에 해당한다고 주장하면서, 피고에 대하여 민법 제203조의 규정에 따라 그 유익비의 상환을 구하는 원고의 이 사건 청구에 대하여, (1) 원고 주장의 위 투입비 중 원고가 이 사건 건물을 볼링장으로 운영하기 위하여 설치한 벽면 로고, 광고 핀, 외벽 간판, 신발장의 설치비용은 이 사건 건물의 객관적 가치를 증가시키기 위하여 지출한 비용으로 보기 어렵고, (2) 원고 주장의 나머지 시설물들은 이 사건 건물의 경매절차 당시 모두 그 감정평가 대상에 포함되어 있었다고 보아야 할 것이고, 원고는 이 사건 건물의 임차인이면서 근저당채무의 주채무자로서 스스로 근저당채무를 불이행하여 이 사건 건물에 대한 경매절차가 진행되어 피고가 이를 낙찰 받아 소유권이전등기를 마친 것이므로, 위 감정평가 가격을 기준으로 낙찰가격이 결정되어 그 낙찰대금으로 종국적으로 원고 자신의 서울보증보험과의 리스보증보험계약에 기한 채무를 변제한 결과로 된 이상, 원고는 이미 위 시설물들에 대한 투입비 상당의 이득을 종국적으로 취득하여 더 이상 유익비상환을 청구할 지위에 있지 않다고 하여, 원고의 이 사건 청구를 기각하였다.  2. 상고이유에 대한 판단 가. 제3점에 대하여 관련 증거들을 기록에 비추어 살펴보면, 원고가 이 사건 건물에서 볼링장을 운영하기 위하여 설치한 벽면로고, 광고 핀, 외벽간판 및 신발장 등은 이 사건 건물에 부합되어 건물의 객관적 가치를 증대시키는 것이라 할 수 없으므로, 같은 취지의 원심의 판단은 정당한 것으로 수긍이 가고, 거기에 상고이유로 주장하는 바와 같은 위법이 있다고 할 수 없다. 그리고 점유자의 회복자에 대한 유익비상환청구는 점유자가 점유물을 개량하기 위하여 지출한 비용의 상환을 청구하는 것으로서 피고가 원고 소유의 위 시설에 대하여 원고에게 아무런 대가를 치르지 아니하고 사용함을 이유로 하는 부당이득금반환청구와는 그 법률요건과 효과를 달리하는 것이어서 원고의 이 사건 유익비상환청구에 부당이득금반환청구가 당연히 포함된다고 할 수 없으므로, 원심이 위 시설물 설치에 따른 유익비상환청구에 대해서만 판단하고 위의 점에 대해서 판단하지 아니하였다고 하여 판단유탈의 위법이 있다고 할 수 없고, 원심이 위 시설의 설치비용에 대하여 제1심과 달리 판단한다고 하여 원고에게 그 부분에 대한 석명권을 행사할 의무가 있다고 볼 수 없으므로, 이 점에 대한 상고이유도 그 이유가 없다.  나. 제1점, 제2점에 대하여 민법 제203조 제2항에 의한 점유자의 회복자에 대한 유익비상환청구권은 점유자가 계약관계 등 적법하게 점유할 권리를 가지지 않아 소유자의 소유물반환청구에 응하여야 할 의무가 있는 경우에 성립되는 것으로서, 이 경우 점유자는 그 비용을 지출할 당시의 소유자가 누구이었는지 관계없이 점유회복 당시의 소유자 즉 회복자에 대하여 비용상환청구권을 행사할 수 있는 것이나, 점유자가 유익비를 지출할 당시 계약관계 등 적법한 점유의 권원을 가진 경우에 그 지출비용의 상환에 관하여는 그 계약관계를 규율하는 법조항이나 법리 등이 적용되는 것이어서, 점유자는 그 계약관계 등의 상대방에 대하여 해당 법조항이나 법리에 따른 비용상환청구권을 행사할 수 있을 뿐 계약관계 등의 상대방이 아닌 점유회복 당시의 소유자에 대하여 민법 제203조 제2항에 따른 지출비용의 상환을 구할 수는 없는 것이다 .  이 사건에서 임차인인 원고는 임대차계약에 의하여 이 사건 건물을 적법하게 점유하고 있으면서 비용을 지출한 것이므로, 임대인인 소외 회사에 대하여 민법 제626조 제2항에 의한 임대차계약상의 유익비상환청구를 할 수 있을 뿐, 낙찰에 의하여 소유권을 취득한 피고에 대하여 이와는 별도로 민법 제203조 제2항에 의한 유익비의 상환청구를 할 수는 없다고 보아야 할 것이며(다만, 원고가 피고의 목적물인도청구에 대하여 임대인에 대한 위 유익비상환청구권에 기한 유치권으로써 대항할 수 있었을 것임은 별론으로 한다), 이러한 법리는 이 사건 시설에 관한 비용이 경매절차에서 감정평가 가격에 포함되었는지 여부와 아무런 상관이 없다.  원심이 이 사건 시설 중 벽면로고, 광고 핀, 외벽간판, 신발장 설치비용을 제외한 나머지 시설들은 이 사건 건물에 부합되어 유익비상환청구의 대상이 된다는 취지로 판시하면서 그 시설들이 이 사건 근저당권에 기한 경매절차에서 감정평가 가격에 포함되어 이를 기준으로 낙찰가격이 결정되었고 그 낙찰대금이 종국적으로 원고 자신의 채무를 변제한 결과로 된 이상 원고는 유익비상환을 청구할 지위에 있지 않다고 판단한 것은, 그 설시에 있어서 부정확한 점이 있으나 결론적으로 정당하고, 거기에 민법 제203조 제2항에 의한 점유자의 유익비상환청구권에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 위법이 있다고 할 수 없다. 3. 그러므로 상고를 기각하기로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.  대법관   유지담(재판장) 조무제 이규홍 손지열(주심)

 

3. 유치권자의 필요비, 유익비상환청구권 ; 민제325조

 

민제325조(유치권자의 상환청구권) ① 유치권자가 유치물에 관하여 필요비를 지출한 때에는 소유자에게 그 상환을 청구할 수 있다. ② 유치권자가 유치물에 관하여 유익비를 지출한 때에는 그 가액의 증가가 현존한 경우에 한하여 소유자의 선택에 좇아 그 지출한 금액이나 증가액의 상환을 청구할 수 있다. 그러나 법원은 소유자의 청구에 의하여 상당한 상환기간을 허여할 수 있다.

 

유치권자는 선량한 관리자의 의무가 주어지므로 이를 유지하기란 녹녹치 않다. 유치권을 주장하기 위해선, 경매기입등기 이전에 유치물을 점유해야하며, 경매기입등기 이후의 점유는 압류의 효력에 반하는 행위로써 유치권이 성립하지 않는다. 유치권을 주장하기 위해선 적법한 점유 및 본 점유를 계속 유지해야하며, 대외적으로 유치권을 갖고 점유하고 있음을 제3자가 인식할 수 있어야 한다.  
또한 그 점유를 잠시라도 상실하는 경우엔 유치권은 소멸한다. 만일 점유권을 침탈당하는 경우엔 즉시 그 점유를 회복하거나, 침탈당한 시점으로부터 1년이내에 소를 제기하여 그 점유를 회복하여야 한다. 특히 기입등기 이후에 기존 점유자나 소유자로 부터 그 점유를 이어받아서 점유를 하는 것은 허용되지 않는다. 

 

  (타인의 물건, 즉 타인의 부동산에 대한 채권이 발생해야하며, 그 변제기가 도래하여야 하며, 해당 부동산에 대한 점유가 적법해야만이 유치권자의 유치권이 성립한다. 타인의 부동산에 대한 채권이 발생하고 변제기가 도래한 후 해당 부동산에 대한 점유가 경매개시결정 기입등기 이전에 성립하면 유치권은 발생한다. 유치권자의 점유가 경매개시 결정기입등기 이전에 성립한 근저당권, 가압류, 압류 등의 전후에 성립하는지는 중요하지 않다. 판단의 기준은 경매개시 기입등기 전에 성립하는냐, 후에 성립하느냐에 따라서 결정된다.)  

 

대법원 1972. 1. 31. 선고 71다2414 판결 [가옥명도][집20(1)민,048] 【판시사항】 가. 유치물소유자의 변동과 유치권행사 나. 유치권자의 목적물사용의 적법 여부 【판결요지】 가. 유치권자의 점유하에 있는 유치물의 소유자가 변동하더라도 유치권자의 점유는 유치물에 대한 보존행위로서 하는 것이므로 적법하고 그 소유자변동후 유치권자가 유치물에 관하여 새로이 유익비를 지급하여 그 가격의 증가가 현존하는 경우에는 이 유익비에 대하여도 유치권을 행사할 수 있다.  나. 유치권자가 유치물에 대한 보존행위로서 목적물을 사용하는 것은 적법행위이므로 불법점유로 인한 손해배상책임이 없는 것이다.  【참조조문】 민법 제320조, 민법 제324조 제1항, 민법 제324조 제2항, 민법 제325조 【전 문】 【원고, 피상고인】 원고 【피고, 상고인】 피고 【원심판결】 제1심 군산지원, 제2심 광주고등 1971. 10. 12. 선고 71나34 판결 【주 문】 원판결중 피고의 수리비금 112,000원의 유치권 및 임료상당의 손해배상 부분에 대한 피고의 패소부분을 파기하고 이사건 부분을 광주고등법원으로 환송한다.  【이 유】 피고의 상고이유 제1점에 대한 판단, 상고이유의 요지는 전세금 300,000원에 관하여 피고는 유치권을 가지는것이라고 주장한데 대하여 원심은 판단한바 없어 판단의 유탈이 있다는것이나 기록에 의하면 항소심 제2차 변론기일인 1971. 3. 16. 변론에서 피고는 위 전세금에 대한 유치권 주장을 철회하였음이 명백하고(기록 제114장) 원판결에는 판단유탈의 위법은 없으므로 소론 논지는 이유없다.   동 상고이유 제2점에 대한 판단 원판결 이유에 의하면 원심은 피고의 유익비, 유치권주장에 대하여 피고는 1967.9.2.당시 본건 건물의 소유자였던 소외 1(동대리인 남편 소외 2)로부터 동건물을 보증금 300,000원에 3년간의기간으로 임차한 다음 동 건물이 노후하여 소유자와 합의하에 수리비는 이사갈때 상환받기로 약정하고 동년 10월 중순경 공사금 246,000원을 들여 개수하고 또 1968.4 중순경 공사비금 80,100원을 들여 개수하였으며 그 증가액이 현존하고 있음을 인정할 수 있어 위 유익비 도합금 326,100원의 상환을 청구할 수 있으며, 원고로부터 상환을 받을 때까지 위 건물을 유치할 권리가 있다고 인정한 다음 피고가 1969.5경 공사비금 112,000원을 들여 위 건물을 개수하였으므로 그 공사비의 상환채권에 관하여도 유치권이 있다고 주장하나 위 건물에 관하여 1969.3.3 그 소유자 소외 1로부터 소외 3 앞으로 소유권이전등기가 되었으니 피고가 동 건물의 신소유자와의 간에 위 건물 임차권의 존속에 관하여 특단의 합의가 없는 한 그때부터 불법점유가 되므로 그 주장과 같은 공사비를 들여 동 건물을 개수하였다 하더라도 동공사비의 상환채권에 관하여는 유치권이 성립되지 않는다 할 것인데 피고가 신소유자로 부터 동건물 임차권의 지속에 관한 동의를 얻었다는 주장과 입증이 없으므로 위 공사비 금 112,000원의 상환채권에 관한 유치권이 있다는 주장은 이유없다고 배척하였다.  그러나 피고가 본건 건물이 제3자인 소외 3에게 소유권이전등기 경료전의 본건 건물에 관한 유익비(326,100원)의 상환청구권이 있고,건물의 소유자가 변동된 후에도 위 건물에 대한 유치권이 있다고 함은 원판결이 위 전단에서 확정한 바이고, 그러하다면 피고가 위 건물의 소유자가 변동후에 계속하여 점유하는 것은 유치권자인 피고가 유치물에 대한 보존행위로서 점유하는 것이므로 적법행위라 할 것이고, 그 소유자 변동후 유치물에 관한 필요비, 유익비를 지급하고 그 유익비에 관하여는 가격의 증가가 현존한다면 그 유익비의 상환청구권도 민법 제320조의 소위 그 물건에 관하여 생긴 채권이라 할 수 있고, 따라서 위 유익비금 112,000원도 앞에서 본 유익비(금 326,100원)와 같이 그 변제를 받을 때까지는 본건 건물을 유치 하고 명도를 거부할 수 있다 할 것임에도 불구하고, 원심이 그 소유자 변동후의 점유를 불법점유라고 보고 위 유익비 금 112,000원에 대하여는 유치권이 성립될 수 없다고 판단하였음은 유치권에 관한 법리를 오해한 위법이 있고 이는 판결에 영향을 미쳤다 할 것이므로 이점에 대한 상고 논지는 이유있다.   동 상고이유 제3점에 대한 판단 원심은 불법점유로 인한 손해배상으로서 그 이유에 본건 건물이 경락허가 결정을 원인으로 하여 원고 명의로 소유권이전등기가 경료되고, 피고가 1970.6.16 부터 현재까지 위 건물을 점유하고 있는 점에 관하여는 당사자간에 다툼이 없으니 피고는 다른 특별한 사정이 없는한 원고소유의 동 건물을 정당한 권원없이 점유하고 있다할 것이므로 원고에게 이를 명도할 의무가 있으며 또한 그 불법점유로 인하여 원고가 입은 임료상당의 손해를 배상할 책임있다 하여 매월 금 30,000원씩을 지급할 의무있다고 판시하였다.   그러나 유치권자가 유치물에 대한 보존 행위로써 목적물을 사용하는 것은 적법행위로써 불법점유가 되지 아니한다 함은 앞에서 설시한 바와 같으므로 피고가 본건 건물이 원고 명의로 소유권 이전 등기가 경료된 후의 본건 건물 사용으로 인하여 얻은 실질적 이익은 이로 인하여 원고에게 손해를 끼치는 한에 있어서 부당이득으로서 원고에게 상환할 의무가 있는 것은 별문제로 하더라도 유치권자인 피고는 불법행위에 인한 손해배상 책임이 없다 할 것이다.( 대법원 1963.7.11 선고, 63 다 235 판결, 대법원 1967.11.28 선고 66다 2111 판결 참조) 그러함에도 불구하고 원심은 피고의 점유를 불법점유라고 하여 손해배상책임이 있다고 판단하였음은 잘못이라 아니할 수 없으므로 이점에 대한 논지 또한 이유있다.   그러므로 원판결중 피고의 수리비 금 112,000원의 유치권 및 임료상당의 손해배상 부분에 대한 피고의 패소부분을 파기하고 이사건 부분을 광주고등법원으로 환송하기로 하여 관여법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.   대법원판사   양병호(재판장) 김치걸 사광욱 홍남표 김영세

 

대법원 1967. 11. 28. 선고 66다2111 판결 [손해배상][집15(3)민,318] 【판시사항】 건물의 점유가 적법한 유치권행사로 인정되는 실례   【판결요지】 기초공사 벽체공사 옥상 스라브공사만이 완공된 건물에 전세금을 지급하고 입주한 후 소유자와 간에 위 건물을 매수하기로 합의하여 자기 자금으로 미완성 부분을 완성한 자는 위 건물에 들인 금액 상당의 변제를 받을 때까지 위 건물의 제3취득자에 대하여 유치권을 행사할 수 있다.  【참조조문】 민법 제320조, 민법 제325조 【전 문】 【원고, 상고인】 원고 1 외 1인 【피고, 피상고인】 피고 【원심판결】 제1심 서울민사지방, 제2심 서울민사지방 1966. 9. 19. 선고 65나615 판결 【주 문】 이 상고를 모두 기각한다. 상고비용은 원고들의 부담으로 한다. 【이 유】 원고들 대리인의 상고이유를 본다. (1) 편의상 제2점부터 본다. 원심이 적법히 확정한 사실에 의하면 다음과 같다. 즉, 본건 건물[서울 (주소 생략) 지상]은 본래 소외 1의 소유건물인데, 이 소외인이 위 건물을 건축할때 기초공사, 벽체공사, 옥상스라브공사만을 완성하고 나머지 부분에 대한 공사를 하지 않은 채 이것을 1962.11.21 피고에게 전세금 250,000원에 대여하였다. 피고는 위 건물을 전세로 든 뒤 이 건물이 공장으로 사용하는데 유용하고, 시장도 가까운 것을 고려하여 장차 이 건물을 피고가 매수하기로 위의 소외 1과 합의가 되어서 위 건물의 미완성부분을 자기 자금으로 완성시켰고, 이때에 피고가 들인 돈이 507,000원 상당이었다 한다. 사실이 위와 같다면 피고가 타인의 물건을 점유하면서 이 물건에 관하여 받을 채권(507,000원)을 취득한 것이요, 따라서 피고는 변제기에 있는 이 채권의 변제를 받을 때까지 이 물건을 유치할 수 있다할 것이다. 그리고 위에서 본 바와같이 피고가 본건 건물에 관하여 들인 돈은 피고가 적법하게 본건 건물을 점유하고 있는 동안에 들인 것이므로 유치권의 성립에 아무러한 영향이 없다. 논지는 피고와 위의 소외 1이 본건 건물을 공동건축하여 피고가 사기로 한 셈이 되므로, 피고는 소외 1에게 대하여서만 그 청산 잔금을 청구할 수 있고, 이미 이 건물이 소외 1의 소유로 보존등기가 되고, 이것이 다시 소외 2에게 이전되고 다시 이것을 원고들이 소외 2로부터 경락위득한 경우에 있어서는 피고는 본건 건물의 점유자로서 제3취득자인 원고들에게 대하여 유치권을 주장할 수 없다 하나 이미 위에서 판단한 바와같이 피고의 소외 1에게 대한 507,000원의 채권은 본건 건물에 관하여 발생한 것이므로 피고를 위하여 유치권이 발생한다고 보는 것이 상당하다.  이처럼 피고가 본건 건물을 점유하고 있는 것이 유치권에 의한 것이라면 피고가 원고들의 명도청구에 대하여 불응하였다 할지라도 원고들에게 불법행위를 가한 것이라고는 볼 수 없다. 즉, 원고들이 본건 부동산을 제3자에게 전매하였다가 약정 기일안에 명도의무를 이행하지 못하여 가사 원고주장대로 65,000원의 손실을 보았다 할지라도 이러한 손해가 피고가 부당하게 본건 건물을 점유하고 이것을 내주지 아니한 탓이라고는 말할 수 없는 것이다.  (2) 제1점에 대하여, 논지는 원심판결이 마치 피고의 명도불응의 불법행위와 원고등이 피몽한 손해금 65,000원이 원인과 결과로 연결되는 양 인정한 것임을 전제로 하여 이론을 전개하고 있으나, 원심판문을 정독하면 그러한 취지가 아니고 다만 피고가 명도를 하지 아니하여 원고들이 손해를 입었다는 것뿐이지, 피고가 명도를 하지 아니한 것이 피고의 책임에 속하는 것인지의 여부는 별문제로 삼고 그 후단부에서 이것을 부정하고 있다. 이유모순이 있다는 논지는 이유없다.  다음에 이미 위의 (1)에서 판단한 바와같이 피고의 본건 건물에 대한 점유가 유치권행사로 인한 적법인 것이라면 피고의 본건 건물에 대한 명도불응이 현소유권자인 원고들에게 대하여 불법행위를 구성할수는 없다 할것이다. 따라서 가사 원심이 원고들이 본건 건물을 제3자에게 팔았다는 사정을 특별사정(손해배상의 범위에 관하여)으로 본것이 논지가 공격하는 것처럼 잘못되었다 할지라도 이것이 원심판결에 어떠한 영향을 미칠만한 것은 못된다. 이점에 이유모순이 있다는 논지도 이유없다.  그렇다면 이 상고는 그 이유없으므로 모두 기각하기로 하고, 상고비용은 패소자들의 부담으로 한다. 이 판결에는 관여법관들의 견해가 일치되다. 대법원판사   홍순엽(재판장) 손동욱 양회경 이영섭

 

4. 임차인 등이 필요비, 유익비로 우선변제권과 유치권 행사

 

제626조(임차인의 상환청구권)  ① 임차인이 임차물의 보존에 관한 필요비를 지출한 때에는 임대인에 대하여 그 상환을 청구할 수 있다. ② 임차인이 유익비를 지출한 경우에는 임대인은 임대차종료시에 그 가액의 증가가 현존한 때에 한하여 임차인의 지출한 금액이나 그 증가액을 상환하여야 한다. 이 경우에 법원은 임대인의 청구에 의하여 상당한 상환기간을 허여할 수 있다.

① 임차인 등의 필요비와 유익비상환청구권은 임대인이나 제3취득자에게 청구할 수 있는 권리로 필요비상환청구권은 그 비용이 발생한 시점에서 청구가 가능하고, 유익비상환청구권은 계약기간 종료 후에만 청구할 수 있는 권리이다.  

② 임차인의 임대차목적 부동산이 경매 당하면 임차인은 필요비 및 유익비를 그 배당요구종기일까지(공매는 배당표작성 전까지 요구) 배당요구할 수 있고, 경매비용을 제외하고 제1순위로 배당받을 수 있다. 

③ 만일 임차인이 배당요구종기일까지 배당요구를 하지 않았거나, 그 소명자료가 부족하여 배당받지 못하는 경우에는, 그 상환청구권을 상실하는 것이 아니라 그 비용상환을 위하여 낙찰자에게 유치권을 행사할 수 있다. 유치권을 행사하여 위 비용변제 시까지 목적부동산의 명도를 거절할 수 있으나, 낙찰자의 명도청구에 대해 유치권자는 유치권의 원인채권금액과 채권내역에 대해 입증해야할 책임이 있다.  

 

  (해당 임차물을 사용하는데 들어가는 비용은 통상의 비용으로써 임차인이 부담하는 것이 당연하다. 또한 상가건물의 임차인이 자신의 특수한 상업적 목적을 위해 설치한 시설에 대해서는 유익비를 주장할 수 없다. 상가의 객관적인 가치상승을 위해 비용지출이 되어야만 유익비로 인정받을 수 있으며, 건물보존을 위해 등러간 비용은 필요비로서 주장할 수 있다.

  오히려 상가임차인은 임대차기간의 종료로 임차물을 반환할 적에 임차계약 당시의 상태로 원상회복을 한 다음에 임차물을 임대인에게 반환하여야 한다. 따라서 상가임차인은 후임 임차인을 구하여 임대인과의 임대차계약체결을 요구하는 것이 임차인에게 유리한 방편이라고 본다.)  

 

대법원 2021. 2. 10. 선고 2017다258787 판결 [토지인도][공2021상,592] 【판시사항】 민법 제495조에 따른 소멸시효가 완성된 채권에 의한 상계는 ‘자동채권의 소멸시효 완성 전에 양 채권이 상계적상에 이르렀을 것’을 요건으로 하는지 여부(적극) / 임차인이 유익비를 지출한 경우, 임차인의 유익비상환채권의 발생 시기(=임대차계약 종료 시) 및 임대차 존속 중 임대인의 구상금채권 소멸시효가 완성된 경우, 임대인이 이미 소멸시효가 완성된 구상금채권을 자동채권으로 삼아 임차인의 유익비상환채권과 상계할 수 있는지 여부(소극)   【판결요지】 민법 제495조는 “소멸시효가 완성된 채권이 그 완성 전에 상계할 수 있었던 것이면 그 채권자는 상계할 수 있다.”라고 규정하고 있다. 이는 당사자 쌍방의 채권이 상계적상에 있었던 경우에 당사자들은 그 채권ㆍ채무관계가 이미 정산되어 소멸하였다고 생각하는 것이 일반적이라는 점을 고려하여 당사자들의 신뢰를 보호하기 위한 것이다. 다만 이는 ‘자동채권의 소멸시효 완성 전에 양 채권이 상계적상에 이르렀을 것’을 요건으로 한다.   민법 제626조 제2항은 임차인이 유익비를 지출한 경우에는 임대인은 임대차 종료 시에 그 가액의 증가가 현존한 때에 한하여 임차인의 지출한 금액이나 그 증가액을 상환하여야 한다고 규정하고 있으므로, 임차인의 유익비상환채권은 임대차계약이 종료한 때에 비로소 발생한다고 보아야 한다. 따라서 임대차 존속 중 임대인의 구상금채권의 소멸시효가 완성된 경우에는 위 구상금채권과 임차인의 유익비상환채권이 상계할 수 있는 상태에 있었다고 할 수 없으므로, 그 이후에 임대인이 이미 소멸시효가 완성된 구상금채권을 자동채권으로 삼아 임차인의 유익비상환채권과 상계하는 것은 민법 제495조에 의하더라도 인정될 수 없다.   【참조조문】 민법 제495조, 제626조 제2항 【참조판례】 대법원 2016. 11. 25. 선고 2016다211309 판결(공2017상, 22) 【전 문】 【원고, 피상고인 겸 상고인】 원고 (소송대리인 변호사 조창학) 【피고, 상고인 겸 피상고인】 주식회사 달성레미콘 (소송대리인 법무법인 중원 담당변호사 강윤구 외 1인) 【원심판결】대구고법 2017. 8. 18. 선고 2015나22510 판결 【주 문】 원심판결의 피고 패소 부분 중 토지인도청구 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 대구고등법원에 환송한다. 원고의 상고와 피고의 나머지 상고를 각 기각한다. 【이 유】 상고이유를 판단한다. 1. 원고의 상고이유에 관하여 가. 상고이유 제1점에 관하여 원심은 판시와 같은 이유로 이 사건 임대차계약에 의하여 피고가 자신의 비용으로 이 사건 토지를 공장용지로 변경할 의무가 있고 유익비상환청구권을 포기하였다는 원고의 주장을 배척하고, 피고가 이 사건 토지의 지목을 공장용지로 변경하기 위하여 토목공사비용으로 383,613,000원을 지출하였다고 판단하였다.  원심판결 이유를 관련 법리와 기록에 비추어 살펴보면, 원심의 위와 같은 판단에 상고이유와 같이 유익비상환청구권의 포기에 대한 당사자의 의사해석에 관한 법리를 오해하거나 논리와 경험의 법칙을 위반하여 자유심증주의의 한계를 벗어나 사실을 잘못 인정하는 등으로 판결에 영향을 미친 위법이 없다.  나. 상고이유 제2점에 관하여 원심은 판시와 같은 이유로 피고가 이 사건 토지에 관하여 납부한 토지개발부담금은 원고가 상환하여야 하는 유익비에 해당한다고 판단하였다.  원심판결 이유를 관련 법리와 기록에 비추어 살펴보면, 원심의 위와 같은 판단에 상고이유와 같이 토지개발부담금에 대한 처분문서의 해석 및 자백의 취소에 관한 법리를 오해하는 등으로 판결에 영향을 미친 위법이 없다.  2. 피고의 상고이유에 관하여 가. 상고이유 제1점에 관하여 원심은 판시와 같은 이유로 이 사건 임대차계약 중 원상회복약정(제5항) 부분이 실질적으로 피고에게 불리하므로 무효라는 피고의 주장을 배척하였다.  원심판결 이유를 관련 법리와 기록에 비추어 살펴보면, 원심의 위와 같은 판단에 상고이유와 같이 지상물매수청구권 포기약정의 효력에 관한 법리를 오해하거나 논리와 경험의 법칙을 위반하여 자유심증주의의 한계를 벗어나 사실을 잘못 인정하는 등으로 판결에 영향을 미친 위법이 없다.  나. 상고이유 제2점에 관하여 원심은 판시와 같은 이유로 원고가 원심에서 피고의 지출액과 현존하는 가치증가액 중 적은 금액을 상환할 것을 선택한 것이 유효하다고 보아 원고는 피고에게 위 각 금액 중 적은 금액인 현존하는 가치증가액을 지급할 의무가 있다고 판단하였다.  원심판결 이유를 관련 법리와 기록에 비추어 살펴보면, 원심의 위와 같은 판단에 상고이유와 같이 선택채권의 선택권 행사에 관한 법리를 오해하는 등으로 판결에 영향을 미친 위법이 없다.  다. 상고이유 제3점에 관하여 1) 민법 제495조는 “소멸시효가 완성된 채권이 그 완성 전에 상계할 수 있었던 것이면 그 채권자는 상계할 수 있다.”라고 규정하고 있다. 이는 당사자 쌍방의 채권이 상계적상에 있었던 경우에 당사자들은 그 채권ㆍ채무관계가 이미 정산되어 소멸하였다고 생각하는 것이 일반적이라는 점을 고려하여 당사자들의 신뢰를 보호하기 위한 것이다. 다만 이는 ‘자동채권의 소멸시효 완성 전에 양 채권이 상계적상에 이르렀을 것’을 요건으로 한다(대법원 2016. 11. 25. 선고 2016다211309 판결 등 참조).   민법 제626조 제2항은 임차인이 유익비를 지출한 경우에는 임대인은 임대차 종료 시에 그 가액의 증가가 현존한 때에 한하여 임차인의 지출한 금액이나 그 증가액을 상환하여야 한다고 규정하고 있으므로, 임차인의 유익비상환채권은 임대차계약이 종료한 때에 비로소 발생한다고 보아야 한다. 따라서 임대차 존속 중 임대인의 구상금채권의 소멸시효가 완성된 경우에는 위 구상금채권과 임차인의 유익비상환채권이 상계할 수 있는 상태에 있었다고 할 수 없으므로, 그 이후에 임대인이 이미 소멸시효가 완성된 구상금채권을 자동채권으로 삼아 임차인의 유익비상환채권과 상계하는 것은 민법 제495조에 의하더라도 인정될 수 없다.  2) 원심판결 이유 및 기록에 의하면 다음과 같은 사실을 알 수 있다. 가) 원고는 1993. 6.경 피고와 이 사건 토지에 관하여 임대차기간 1993. 7. 1.부터 2013. 7. 1.까지로 정하여 임대하는 내용의 이 사건 임대차계약을 체결하였고, 당시 피고가 원고에게 이 사건 토지에 관한 공과금(세금 포함)을 납부하기로 약정하였다.  나) 피고는 1994. 6.경 이 사건 토지의 형질을 당초 ‘임야’에서 ‘공장용지’로 변경하였고, 이를 위하여 488,530,010원을 지출하였다.  다) 원고는 1998. 1. 1.부터 2013. 6. 30.까지 이 사건 토지에 관한 재산세, 토지세, 교육세, 도시계획세 합계 27,290,781원을 직접 납부하였다.  라) 피고의 나)항 기재 형질변경 비용 지출로 이 사건 임대차계약의 기간 만료 당시 이 사건 토지 가액의 증가가 342,432,000원 이상 현존하였다.  마) 원고는 2015. 11. 2. 피고에게 같은 일자 준비서면의 송달로, 피고에 대한 위 세금 등 납부액 상당의 구상금채권을 자동채권으로 하고 피고의 원고에 대한 이 사건 토지의 형질변경에 따른 유익비상환채권을 수동채권으로 하여 대등액에서 상계하는 의사를 표시하였다.  3) 위와 같은 사실관계를 앞서 본 법리에 비추어 살펴보면, 피고의 위 유익비상환채권은 이 사건 임대차계약의 종료 시점인 2013. 7. 1.경 발생하므로 원고의 위 구상금채권 가운데 이 사건 임대차계약 존속 중에 이미 소멸시효가 완성된 부분은 위 유익비상환채권과 상계할 수 있는 상태에 있었다고 할 수 없다. 따라서 원심으로서는 이 사건 임대차계약의 종료 시점에 이미 소멸시효가 완성된 구상금채권 부분을 심리하여 원고가 그와 같이 이미 소멸시효가 완성된 구상금채권을 자동채권으로 하여 피고의 유익비상환채권과 상계할 수 없다고 보았어야 한다.  4) 그럼에도 원심은 1998년부터 2005년까지 부과된 세금에 관한 원고의 구상금채권은 원고의 상계 의사표시 전에 이미 소멸시효가 완성되었다는 피고의 주장에 대하여, 원고가 소멸시효 완성 전부터 위 구상금채권을 자동채권으로 하고 피고의 유익비상환채권을 수동채권으로 하여 상계할 것을 합리적으로 기대하는 이익을 가지고 있었음을 이유로, 위 구상금채권의 소멸시효가 완성된 후에도 원고는 위 구상금채권을 자동채권으로 하여 피고의 유익비상환채권과 상계할 수 있다고 판단하였다. 원심의 위와 같은 판단에는 민법 제626조 제2항의 유익비상환채권의 발생시점 및 민법 제495조의 소멸시효가 완성된 채권에 의한 상계에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 위법이 있다. 이를 지적하는 상고이유는 이유 있다.  라. 부당이득반환 청구 부분     피고는 원심판결 중 패소 부분 전부에 대하여 상고하였으나, 원심에서 인용된 부당이득반환 청구 부분에 관하여는 상고장과 상고이유서에 구체적인 상고이유를 기재하지 않았다.  3. 결론  그러므로 원심판결의 피고 패소 부분 중 토지인도청구 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 다시 심리ㆍ판단하도록 원심법원에 환송하며, 원고의 상고 및 피고의 나머지 상고는 각 기각하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.  대법관   노정희(재판장) 박상옥(주심) 안철상 김상환  *************************************************************   대구고등법원 2017. 8. 18. 선고 2015나22510 판결 [토지인도][미간행] 【전 문】 【원고, 항소인 겸 피항소인】 원고 (소송대리인 변호사 조창학)  【피고, 피항소인 겸 항소인】 주식회사 달성레미콘 (소송대리인 법무법인 중원 외 1인)  【변론종결】  2017. 6. 30. 【제1심판결】 대구지방법원 김천지원 2015. 7. 10. 선고 2013가합822 판결  【주 문】  1. 제1심판결을 아래 제2항과 같이 변경한다.  2. 가. 피고는 원고에게,  1) 별지1 부동산목록 제2항 기재 건물을 철거하고, 2) 원고로부터 315,141,219원을 지급받음과 동시에 별지1 부동산목록 제1항 기재 토지를 인도하며, 3) 2013. 7. 2.부터, 피고가 원고에게 별지1 부동산목록 제1항 기재 토지를 인도할 때까지 월 2,542,000원의 비율로 계산한 돈을 지급하라.  나. 원고의 나머지 청구를 기각한다. 3. 소송총비용 중 40%는 원고가 부담하고, 나머지 60%는 피고가 부담한다. 4. 제2의 가항은 가집행할 수 있다. 【청구취지 및 항소취지】 1. 청구취지 피고는 원고에게 별지1 부동산목록 제2항 기재 건물을 철거하고, 별지1 부동산목록 제1항 기재 토지를 인도하며, 2013. 7. 2.부터 위 토지 인도완료일까지 월 3,000,000원의 비율로 계산한 돈을 지급하라.  2. 항소취지 가. 원고 제1심판결 중 토지 인도청구 부분을 다음과 같이 변경한다. 피고는 원고에게 별지1 부동산목록 제1항 기재 토지를 인도하라. 나. 피고 제1심판결 중 피고 패소부분을 취소하고, 그 취소 부분에 해당하는 원고의 청구를 기각한다. 【이 유】 1. 인정사실 가. 원고는 1993. 6.경 피고와 사이에, 원고가 피고에게 다음과 같이 별지1 부동산목록 제1항 기재 토지(이하 ‘이 사건 토지’라 한다)를 임대하는 내용의 계약(갑 제2호증, 이하 ‘이 사건 임대차계약’이라 한다)을 체결하였다.  ○ 임대차 기간: 1993. 7. 1.~2013. 7. 1. ○ 임차 목적: 공장부지 사용과 레미콘제조업 영업 및 토지 형질변경, 토사석 채취 ○ 계약조건 제2항 피고는 위 임대차 기간에 사용 목적 차임으로 영업개시일로부터 (제품반출) 매월 1,000,000원을 원고에게 지급하기로 한다. 제3항 원고는 피고 이외에 이 사건 토지를 본 임대기간 중 타인에게 임대 또는 매매할 수 없고, 이를 위약시 피고의 투자시설금 및 기타 위약 손해보상금을 지불하여야 한다. 제5항 임대차 기간 만기 후의 조치 임대 연장 조건이 원고와 피고 상호간에 합의가 이루어지지 않은 경우 만기로부터 3개월 이내 피고가 지상물 및 기계를 철거하지 않을 시 원고는 일방적으로 강제집행을 하여도 피고는 이의를 제기하지 않는다. 제6항 임대료 선불 지급조건 원고와 피고 상호간에 제2항 조건하에 임대료를 지급하기로 하였으나, 원고 제실 준공관계로 36개월 임대료 36,000,000원을 선지불하기로 하고 제실 준공 때까지 원고의 요구가 있을시 피고는 3회로 분할하여 지급하기로 한다. 제7항 임대료 물가상승률 적용 제6항의 임대료 지급기간 만료 이후에는 피고는 제2항에 의한 기본 임대료를 기준으로 당해 연도 한국은행이 발급하는 소비자 물가상승률을 적용하여 제6항 기재 임대료 지급기간이 만료되는 월부터 연말까지 개월수에 해당하는 상승률분을 합한 금액을 지급하기로 한다. 제8항 피고는 이 사건 토지에 대한 공과금을 책임지고 지급하기로 한다.  나. 피고는 이 사건 임대차계약에 따라 1994. 6.경 이 사건 토지의 형질을 당초 ‘임야’에서 ‘공장용지’로 변경하고(원고는 토지대장의 지목을 변경하였다), 그 지상에 레미콘 공장인 별지1 부동산목록 제2항 기재 건물(이하 ‘이 사건 건물’이라 한다)을 신축하여 현재까지 소유하고 있다.  다. 원고는 2013. 2. 14. 피고에게 ‘이 사건 임대차계약은 2013. 7. 1. 기간 만료로 종료되므로, 지상물을 철거하고 이 사건 토지를 인도하라’고 통보하였고, 피고는 현재까지 이 사건 건물을 소유하면서 계속하여 이 사건 토지를 점유ㆍ사용하고 있다.  【인정근거】다툼 없는 사실, 갑 제1호증의 1 내지 제4호증의 4의 각 기재, 변론 전체의 취지 2. 건물 철거 및 토지 인도 청구 가. 원상회복 의무의 발생 위 인정사실에 의하면, 이 사건 임대차계약은 2013. 7. 1. 기간 만료로 종료되었으므로, 피고는 특별한 사정이 없는 한 원상회복으로 원고에게 이 사건 건물을 철거하고, 이 사건 토지를 인도할 의무가 있다. 나. 피고의 주장에 대한 판단 1) 반영구적 임차 여부 (부정) 피고의 주장은, 이 사건 임대차계약 체결 이후 이 사건 토지를 공장용지로 형질변경하면서 원고 종중원들로부터 ‘원고에게 부과된 토지개발부담금 104,917,010원을 피고가 대신 부담하면 이 사건 토지를 반영구적으로 임대해주겠다’는 말을 듣고 위 부담금을 납부하였으므로, 이 사건 토지의 임대차기간은 반영구적으로 연장되었다는 것이다.  살피건대, 피고의 주장에 부합하는 듯한 을 제2호증의 기재는 이 사건 임대차계약 체결 당시 피고의 대표이사였던 소외 1의 진술인 점에 비추어 그대로 믿기 어렵고, 을 제1호증의 1 내지 12, 제4호증의 각 기재만으로는 원ㆍ피고가 임대기간을 반영구적으로 연장하기로 합의하였다는 사실을 인정하기 부족하며, 달리 이를 인정할 증거가 없으므로, 피고의 주장은 이유 없다.  2) 지상물매수청구 (부정) 가) 피고의 주장 이 사건 임대차계약이 레미콘 공장시설의 소유를 목적으로 한 토지임대차로서 임대차계약이 종료된 현재 이 사건 토지 위에 이 사건 건물 및 기계시설이 현존하고 있고, 원고가 임대차계약의 갱신을 거절하였다. 피고는 민법 제643조에 따라 이 사건 건물 및 기계기구에 대한 매수청구권을 행사하였으므로, 이 사건 건물을 철거할 의무가 없고, 매매대금을 지급받을 때까지 이 사건 건물의 인도를 거절할 수 있다.  나) 판단 ⑴ 지상물매수청구권의 발생 민법 제283조, 제643조에 의하면, 건물 기타 공작물의 소유 또는 식목, 채염, 목축을 목적으로 한 토지임대차의 기간이 만료한 경우에 건물, 수목 기타 지상시설이 현존한 때에는, 임차인은 계약의 갱신을 청구할 수 있고, 임대인이 계약의 갱신을 원하지 아니하는 때에는 상당한 가액으로 전항의 공작물이나 수목의 매수를 청구할 수 있다.  민법 제643조가 규정하는 매수청구의 대상이 되는 건물에는 임차인이 임차토지상에 그 건물을 소유하면서 그 필요에 따라 설치한 것으로서 건물로부터 용이하게 분리될 수 없고 그 건물을 사용하는 데 객관적인 편익을 주는 부속물이나 부속시설 등이 포함되는 것이지만, 이와 달리 임차인이 자신의 특수한 용도나 사업을 위하여 설치한 물건이나 시설은 이에 해당하지 아니한다(대법원 2002. 11. 13. 선고 2002다46003 판결 등 참조).  앞서 본 바와 같이, ① 이 사건 임대차계약은 피고(임차인)가 이 사건 토지를 임차하여 그 지상에 이 사건 건물을 신축하여 이를 레미콘 공장으로 운영할 목적으로 체결된 토지임대차계약이고, ② 피고(임차인)의 계약 갱신 청구에 대하여, 원고(임대인)가 계약의 갱신을 원하지 아니하여, 임대차계약이 기간 만료로 종료되었으며, ③ 계약종료일(2013. 7. 1.) 당시 이 사건 토지 지상에는 이 사건 건물이 현존하고 있으므로, 피고는, 특별한 사정이 없는 한, 민법 제283조, 제643조의 규정에 따라 원고에게 이 사건 건물을 매수할 것을 청구할 수 있다. 그러나 뒤에서 보는 바와 같이 피고는 지상물매수청구권을 포기하였으므로, 피고의 주장은 결국 이유 없다.  한편, 갑 제6 내지 9호증의 각 기재, 제1심 감정인 소외 2의 시가감정결과 및 제1심의 현장검증결과에 변론 전체의 취지를 종합하면, 이 사건 토지 위에 있는 레미콘생산설비 등 기계기구는 피고가 레미콘제조업을 영위하기 위하여 설치한 시설로서 이 사건 건물을 사용하는 데에 객관적인 편익을 주는 부속물이나 부속시설이 아니고, 이 사건 건물과 용이하게 분리하여 이전할 수 있는 사실을 인정할 수 있으므로, 지상물매수청구권의 대상이 된다고 할 수 없으니, 피고의 기계기구 매수청구 주장은 이유 없다.  ⑵ 지상물매수청구권의 포기 원고는, 피고가 지상물매수청구권을 포기하였다고 주장하므로 살피건대, 앞서 본 바와 같이 이 사건 임대차계약에 의하면, 피고는 계약이 종료될 경우에는 임대차기간 만료일로부터 3개월 이내에 이 사건 건물 등을 철거하여 원상회복하기로 약정하였으므로(제5항), 피고는 지상물매수청구권을 포기하였다고 인정되고, 달리 반증이 없으므로, 원고의 주장은 이유 있다.  피고는, 이 사건 임대차계약 중 원상회복약정(제5항) 부분은 실질적으로 피고에게 불리하므로 무효라고 주장한다. 지상물매수청구권에 관한 민법 제643조의 규정은 강행규정이므로 이 규정에 위반하는 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없는데(민법 제652조), 임차인 등에게 불리한 약정인지는 우선 당해 계약의 조건 자체에 의하여 가려져야 하지만 계약체결 경위와 제반 사정 등을 종합적으로 고려하여 실질적으로 임차인 등에게 불리하다고 볼 수 없는 특별한 사정을 인정할 수 있을 때에는 강행규정에 저촉되지 않는다(대법원 2011. 5. 26. 선고 2011다1231 판결 등 참조).  살피건대, 다툼 없는 사실, 기초사실, 갑 제1 내지 4, 10, 11호증의 각 기재, 제1심의 감정인 소외 3에 대한 임료감정촉탁결과, 제1심의 감정인 소외 4에 대한 각 시가감정촉탁결과 및 감정보완촉탁 결과에 변론 전체의 취지를 종합하여 인정되는 다음 사실 및 사정에 의하면, 이 사건 임대차계약 중 원상회복약정(제5항) 부분은 실질적으로 피고에게 불리하다고 볼 수 없는 특별한 사정이 있다고 봄이 타당하므로, 피고의 주장은 이유 없다.  ① 이 사건 임대차계약의 계약기간은 1993. 7. 1.부터 2013. 7. 1.까지 20년인바, 원고는 피고가 이 사건 토지의 형질을 변경하고 건물을 신축하면서 소요된 비용 등 투자비용을 감안하여 장기간의 임대기간을 약정하였을 뿐만 아니라, 원고는 위 임대기간 동안에는 이 사건 토지를 매도할 수도 없도록 약정함으로써(이 사건 임대차계약 제4항), 피고의 임차기간을 보장해 주었다.  ② 피고가 이 사건 임대차계약 체결일(1993. 7. 1.) 이후 월차임으로 1993. 7. 1.부터 1999. 12. 31.까지 월 1,000,000원, 2000. 1. 1.부터 2005. 12. 31.까지 월 1,100,000원, 2006. 1. 1.부터 2010. 12. 31.까지 월 1,210,000원, 2011. 1. 1.부터 2013. 7. 1.까지 월 1,331,000원의 차임을 지급하여, 월차임을 5년마다 10%씩 인상하여 지급하였다(다툼 없는 사실). 2013. 7. 2.부터 1년간 이 사건 토지의 임료 시세는 월 2,542,000원이므로, 원고가 지급받은 월차임 중 가장 많은 1,331,000원은 그것의 약 52%에 불과하고, 이 사건 토지의 시가는 형질변경 준공시점인 1994. 2. 7. 당시의 787,200,000원에서 임대차기간 종료일(2013. 7. 1.) 후인 2014. 6. 10.에는 1,958,160,000원으로 148%나 상승된 반면, 피고가 지급한 임료는 1994. 2. 7. 당시 월 1,000,000원에서 2013. 7. 1. 월 1,331,000원으로 약 33% 상승되었다. 따라서 피고는 20년간 이 사건 토지를 시세보다 저렴한 차임으로 임차한 셈이다.  ③ 피고가 2000년도부터 2011년도까지 매년 2억 원 내지 5억 원 가량의 당기순이익을 얻은 점에 비추어 볼 때, 이 사건 임대차기간은 피고가 이 사건 토지의 형질변경, 이 사건 건물 신축, 기계기구 설치 등에 투여한 자본을 회수하기에 충분한 것으로 보인다.  ④ 피고는 주식회사로서 영업을 목적으로 하는 반면, 원고는 종중으로 영업을 목적으로 하지 아니한다. 이 사건 건물은 경량철골이나 패널 등 시공과 철거 및 재사용이 상대적으로 용이한 자재로 건축되었고, 그 용도는 피고의 영업에만 적합한 레미콘 공장이므로, 원고가 다른 목적으로 사용하기 곤란하다.  3) 토지에 관한 유치권의 행사 (긍정) 가) 피고의 주장 피고는 당초 임야이던 이 사건 토지의 형질을 공장용지로 변경하기 위하여 매립, 주변 옹벽 설치 등을 위한 토목공사비용 1,668,000,000원, 토지개발부담금 104,917,010원, 진입도로 공사비용 101,606,000원 이상 합계 1,874,523,010원(= 1,668,000,000원 ＋ 104,917,010원 ＋ 101,606,000원)을 지출하였고, 이 사건 토지의 가치가 1,513,392,000원 상승하여 현존하고 있으므로, 원고로부터 유익비를 상환받을 때까지 이 사건 토지를 유치할 수 있다.  나) 관련 법리 민법 제626조 제2항에 의하면, 임차인이 유익비를 지출한 경우에는 임대인은 임대차종료 시에 그 가액의 증가가 현존한 때에 한하여 임차인의 지출한 금액이나 그 증가액을 상환하여야 한다.  민법 제626조 제2항에서 임대인의 상환의무를 규정하고 있는 유익비란 임차인이 임차물의 객관적 가치를 증가시키기 위하여 투입한 비용을 말한다(대법원 1994. 9. 30. 선고 94다20389 판결 등 참조). 임차인이 임차목적물에 대하여 가지는 유익비상환청구권은 임대차계약이 종료한 때에 행사할 수 있는 것이며, 이때 임차인은 유익비상환청구권에 대해서 유치권을 행사할 수 있고 유치권을 행사한 임차인은 임대인으로부터의 명도청구도 거절할 수 있으며(대법원 1988. 4. 25. 선고 87다카458 판결 등 참조), 물건의 인도를 청구하는 소송에서 피고의 유치권 항변이 인용되는 경우에는 물건에 관하여 생긴 채권의 변제와 상환으로 물건의 인도를 명하여야 한다(대법원 2011. 12. 13. 선고 2009다5162 판결 등 참조).  유익비의 상환범위는 임차인이 유익비로 지출한 비용과 현존하는 증가액 중 임대인이 선택하는 바에 따라 정해진다고 할 것이고, 따라서 유익비상환의무자인 임대인의 선택권을 위하여 그 유익비는 실제로 지출한 비용과 현존하는 증가액을 모두 산정하여야 하며(대법원 2002. 11. 22. 선고 2001다40381 판결 등 참조), 지출한 비용은 물론 현존 증가액에 대하여도 임차인에게 입증책임이 있다(대법원 1962. 10. 18. 선고 62다437 판결 등 참조).  다) 유익비 지출액 ① 토목공사비용 (일부 긍정) 제1심의 감정인 소외 4에 대한 각 시가감정촉탁결과, 당심 감정인 소외 5의 감정(공사비)결과 및 보완감정결과에 변론 전체의 취지를 종합하면, 피고는 이 사건 토지 임차한 후 1994. 6.경 이 사건 토지의 지목을 공장용지로 변경하기 위하여 토목공사비용으로 383,613,000원을 지출한 사실이 인정되고, 갑 제14호증 내지 제21호증의 2의 각 기재는 위 인정에 방해가 되지 아니하며, 달리 반증이 없다.  피고의 주장은, 이 사건 토지를 공장용지로 변경하기 위하여 매립과 주변 옹벽 설치를 위한 토목공사비용으로 1,668,000,000원을 지출하였다는 것이나, 을 제1호증의 1 내지 제3호증의 1의 각 기재, 을 제3호증의 2 내지 5의 각 영상만으로는 위 인정액을 초과하는 토목공사비용 지출사실을 인정하기에 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없으므로, 위 인정범위를 초과하는 피고의 주장은 이유 없다.  ② 토지개발부담금 (긍정) 을 제4호증의 기재에 변론 전체의 취지를 종합하면, 피고는 1994. 6.경 이 사건 토지의 지목을 ‘임야’에서 ‘공장용지’로 변경하고, 구 도시계획법(2000. 1. 28. 법률 제6243호로 개정되기 전의 것) 제4조, 구 개발이익환수에 관한 법률(2014. 1. 14. 법률 제12245호로 개정되기 전의 것) 제14조에 의한 토지개발부담금 104,917,010원을 납부한 사실이 인정된다.  ③ 진입도로 공사비용 (부정) 피고의 주장은, 1994. 6.경 이 사건 토지를 공장용지로 형질변경하면서, 인근 아파트 단지로부터 이 사건 토지에 이르는 약 2㎞의 진입도로를 확장하고 아스콘으로 포장하는 공사를 위하여 1994. 6.경 기준으로 101,606,000원을 지출하였고, 그 지출로 인하여 이 사건 토지의 가치가 증가하여 현존하고 있으므로, 위 지출비용 101,606,000원도 유익비에 해당한다는 것이다.  당심 감정인 소외 5의 감정(공사비)결과에 의하면, 이 사건 토지에 이르는 약 2㎞의 진입도로(구미시 (주소 생략))를 현재와 같은 상태로 확장하고 아스콘으로 포장하는데 소요되는 통상의 공사비용이 1994. 6. 기준으로 101,606,000원인 사실은 인정되나, 당심의 구미시장에 대한 사실조회회신결과에 의하면 구미시 (주소 생략)의 도로 확장 및 포장은 구미시가 한 사실이 인정되는 점에 비추어 보면, 을 제6호증 내지 제9호증의 3의 각 기재만으로는 피고가 도로 확장 및 포장을 위한 공사비용을 지출하였다고 인정하기에 부족하고 달리 이를 인정할 증거가 없다. 가사 피고의 주장대로 도로 확장 및 포장을 위한 공사비용을 지출하였다고 하더라도, 위 도로는 이 사건 토지의 점유자 외에 일반공중의 통행에도 제공되는 점, 위 도로부지는 원고 소유가 아닌 점 등에 비추어 볼 때, 위 도로공사비용이 이 사건 토지의 가치 증가를 위하여 지출되었다고 인정하기에 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없으므로, 피고의 주장은 이유 없다.  라) 가치증가액 중 현존액 제1심의 감정인 소외 4에 대한 각 시가감정촉탁결과 및 감정보완촉탁 결과에 변론 전체의 취지를 종합하면, 피고가 토목공사를 하기 전에 이 사건 토지(지목 임야)의 시가는 444,768,000원이었는데, 피고가 토목공사를 한 후 2014. 6. 10. 현재 이 사건 토지(지목 공장용지)의 시가는 1,958,160,000원이며, 토목공사로 인한 가치증가액(= 총가치상승액 - 형질변경 이외의 사유로 인한 지가상승액)은 342,432,000원인 사실이 인정된다.  마) 상환액수 앞서 본 바와 같이, 피고가 이 사건 토지의 객관적 가치를 증가시키기 위해 지출한 비용은 합계 488,530,010원(= 토목공사비용 383,613,000원 + 토지개발부담금 104,917,010원)이고, 이 사건 토지의 가치증가액 중 임대차 종료 후 현존하는 가액은 342,432,000원이다. 원고는 당심에서, 피고의 지출액 488,530,010원과 현존하는 가치 증가액 342,432,000원 중 적은 금액을 상환할 것을 선택하였으므로, 원고는 피고에게 현존하는 가치 증가액 342,432,000원을 지급할 의무가 있다.  따라서 피고는 특별한 사정이 없는 한, 원고로부터 유익비 342,432,000원을 지급받음과 동시에 원고에게 이 사건 토지를 인도할 의무가 있으므로, 피고의 유치권 주장은 위 인정범위 내에서 이유 있다.  바) 원고의 주장에 대한 판단 ⑴ 원고의 주장은, 피고가 이 사건 임대차계약에 의하여 자신의 비용으로 이 사건 토지를 공장용지로 변경할 의무가 있고, 유익비상환청구권을 포기하였으므로 유익비상환을 청구할 수 없다는 것이다.  앞서 본 바와 같이 이 사건 임대차계약서(갑 제2호증)의 ‘임차목적’란에 ‘공장부지 사용, 토지형질변경’이라고 기재되어 있으므로, 피고가 자신의 비용으로 이 사건 토지를 공장용지로 변경하기로 약정하였다고 할 것이나, 민법 제626조 제2항의 규정에 의하면 임차인은 자신의 부담으로 유익비를 지출한 후에 유익비의 상환을 청구할 수 있고, 유익비상환청구권을 포기하였다는 원고의 주장에 부합하는 듯한 갑 제11호증의 1의 기재는 믿기 어렵고, 달리 피고가 유익비상환청구권을 포기하였음을 인정할 증거가 없으므로, 원고의 주장은 이유 없다.  ⑵ 원고의 주장은, 피고가 20년 간 이 사건 토지에서 레미콘제조업을 영위하면서 56억 원 상당의 순이익을 얻었는데, 이제 와서 토지형질변경비용을 유익비로서 상환청구하는 것은 신의칙 위반 또는 권리남용에 해당한다는 것이다.  원고가 주장하는 사정만으로는 피고의 유익비상환청구가 신의칙에 위배된다거나 권리남용에 해당한다고 볼 수 없으므로, 원고의 주장은 이유 없다.  ⑶ 원고의 주장은, 피고가 형질변경 과정에서 이 사건 토지에서 토사석을 채취하여 이익을 얻었으므로 이를 부당이득으로 공제하여야 한다는 것이나, 피고가 이 사건 토지에서 토사석을 채취하여 이익을 얻었다는 사실을 인정할 증거가 없으므로, 이를 전제로 한 원고의 주장은 이유 없다.  ⑷ 원고의 주장은, 피고가 1998.부터 2013.까지 납부하여야 할 이 사건 토지에 관한 세금 27,290,781원을 피고를 대신하여 납부하여 피고에 대하여 구상금 채권 27,290,781원을 취득하였으므로, 위 채권을 자동채권으로 하여, 피고가 원고에게 가지는 위 유익비상환청구권과 상계한다는 것이다.  쌍방이 서로 같은 종류를 목적으로 한 채무를 부담한 경우에 그 쌍방의 채무의 이행기가 도래한 때에는 각 채무자는 대등액에 관하여 상계할 수 있다(민법 제492조 제1항).  민법 제492조 제1항 소정의 '채무의 이행기가 도래한 때'라 함은 채권자가 채무자에게 이행의 청구를 할 수 있는 시기가 도래하였음을 의미하는 것이지 채무자가 이행지체에 빠지는 시기를 말하는 것이 아니다(대판 1981. 12. 22. 선고 81다카10 판결 참조).  다툼 없는 사실, 위 인정사실, 갑 제13호증의 기재, 변론 전체의 취지를 종합하면, 피고는 이 사건 임대차계약(1993. 7. 1.) 당시 이 사건 토지에 관한 공과금(세금 포함)을 납부하기로 약정한 사실(피고는, 원고가 이 사건 토지에 관한 세금을 납부하기로 약정하였다고 주장하나, 이를 인정할 증거가 없으므로, 피고의 주장은 이유 없다), 원고가 피고를 대신하여 1998. 1. 1.부터 2013. 6. 30.까지 이 사건 토지의 소유자에게 부과된 재산세, 토지세, 교육세, 도시계획세 합계 27,290,781원을 납부한 사실이 인정되므로, 원고는 위 대납일에 피고에게 대하여 구상금 27,290,781원을 청구할 수 있었다.  살피건대, 원고가 2015. 11. 2. 피고에게 송달된 원고의 2015. 11. 2.자 준비서면에 의하여, 피고에 대한 위 구상금채권을 자동채권으로 하고 피고의 원고에게 대한 유익비상환청구권을 수동채권으로 하여 대등액에서 상계하는 의사를 표시한 점, 위 구상금을 청구할 수 있는 시기는 위 유익비상환을 청구할 수 있는 시기보다 이른 점을 종합하면, 원고의 구상금채권 전부(27,290,781원)와 피고의 유익비상환청구권 중 27,290,781원 상당은 상계적상일 즉 피고가 원고에게 유익비상환을 청구할 수 있는 때인 이 사건 임대차계약 종료일(2013. 7. 1.)에 소급하여 소멸하였다고 할 것이니, 원고의 주장은 이유 있다.  피고의 주장은, 원고의 피고에 대한 구상금채권 중 1998. 1. 1.부터 2005. 12. 31.까지 부과된 세금에 관한 구상금채권은, 원고가 상계의 의사표시를 하기 전에 이미 소멸시효 10년이 경과하여 소멸하였으므로, 원고는 위 소멸된 채권을 자동채권으로 하여 상계할 수 없다는 것이다.  민법 제495조에 의하면, 소멸시효가 완성된 채권이 그 완성 전에 상계할 수 있었던 것이면 그 채권자는 상계할 수 있다.  전세금반환채권은 전세권이 성립하였을 때부터 이미 발생이 예정되어 있다고 볼 수 있으므로, 전세권저당권이 설정된 때에 이미 전세권설정자가 전세권자에 대하여 반대채권을 가지고 있고 반대채권의 변제기가 장래 발생할 전세금반환채권의 변제기와 동시에 또는 그보다 먼저 도래하는 경우와 같이 전세권설정자에게 합리적 기대 이익을 인정할 수 있는 경우에는 특별한 사정이 없는 한 전세권설정자는 반대채권을 자동채권으로 하여 전세금반환채권과 상계함으로써 전세권저당권자에게 대항할 수 있다(대법원 2014. 10. 27. 선고 2013다91672 판결 등 참조).  살피건대, ① 임차인의 유익비상환청구권은 유익비를 지출하였을 때 이미 발생이 예정되어 있으므로, 임차인이 유익비를 지출한 이후 임대인이 임차인에 대하여 반대채권을 취득하였고, 반대채권의 변제기가 장래 발생할 유익비상황청구권의 변제기와 동시에 또는 그보다 먼저 도래하는 경우와 같이 임대인에게 합리적 기대 이익을 인정할 수 있는 경우에는 특별한 사정이 없는 한 임대인은 반대채권을 자동채권으로 하여 임차인의 유익비상환청구권과 상계할 수 있다고 할 것인 점, ② 피고가 소멸시효완성을 주장하는 원고의 반대채권, 즉 원고의 피고에 대한 구상금채권(1998년부터 2005. 12. 31.까지 부과된 세금을 대납함으로 인하여 발생한 것)의 변제기는 원고가 위 세금을 대납하였을 때 도래한 반면, 피고의 유익비상환청구권은 위 변제기 후인 임대차계약 종료일(2013. 7. 1.)에 변제기가 도래한 점, ③ 원고가 유익비를 지출한 1994. 6.경 이미 피고의 원고에 대한 유익비상환청구권이 임대차종료 시에 발생할 것으로 예정되어 있었던 점 등을 종합하면, 원고는 위 구상금채권(1998년부터 2005. 12. 31.까지 부과된 세금을 대납함으로 인하여 발생한 것)의 소멸시효가 완성되기 전부터 위 구상금채권을 자동채권으로 하고 피고의 유익비상환청구권을 수동채권으로 하여 상계할 것을 합리적으로 기대하는 이익을 가지고 있었다고 할 것이므로, 원고는 위 구상금채권의 소멸시효가 완성된 후에도 위 구상금채권을 자동채권으로 하여 피고의 유익비상환청구권과 상계할 수 있다고 할 것이니, 피고의 주장은 이유 없다.  다. 소결 피고는 원고에게, ① 이 사건 건물을 철거하고, ② 원고로부터 유익비 315,141,219원(= 당초 유익비 342,432,000원 - 상계로 소멸된 유익비 27,290,781원)을 지급받음과 동시에 이 사건 토지를 인도할 의무가 있다고 할 것이다.  3. 부당이득반환청구 가. 부당이득반환의무의 발생 (긍정) 유치권자가 유치물의 보존에 필요한 사용을 한 경우에도 특별한 사정이 없는 한 차임에 상당한 이득을 소유자에게 반환할 의무가 있고(대법원 2009. 9. 24. 선고 2009다40684 판결 등 참조), 사회통념상 건물은 그 부지를 떠나서는 존재할 수 없으므로 건물의 부지가 된 토지는 건물의 소유자가 점유하는 것이다(대법원 2009. 9. 10. 선고 2009다28462 판결 등 참조).  위 인정사실 및 위 인용증거에 의하면, 피고는 이 사건 임대차계약이 종료된 2013. 7. 1. 이후 이 사건 건물을 소유하면서 이 사건 토지를 계속하여 점유ㆍ사용하고 있는 사실이 인정되므로, 피고는 법률상 원인 없이 이 사건 토지의 사용이익 상당의 이득을 얻고 원고에게 같은 금액 상당의 손해를 가하고 있다고 할 것이니, 원고에게 부당이득을 반환할 의무가 있다.  나. 반환할 부당이득 액수 제1심의 감정인 소외 3에 대한 임료감정촉탁결과에 변론 전체의 취지를 종합하면, 이 사건 임대차계약의 종료 다음날인 2013. 7. 2.부터 1년간 차임의 시세는 월 2,542,000원인 사실을 인정할 수 있고, 그 이후도 같은 금액일 것으로 추정되므로, 피고는 원고에게 부당이득반환으로 2013. 7. 2.부터 이 사건 토지 인도완료일까지 월 2,542,000원의 비율에 의한 금액을 지급할 의무가 있다.  원고는 차임 시세가 월 3,000,000원의 비율에 의한 금액이라고 주장하나, 이를 인정할 증거가 없으므로, 원고의 주장은 이유 없다.  4. 결론 원고의 청구는 위 인정범위 내에서 이유 있어 이를 인용하고, 나머지 청구는 이유 없어 기각하여야 할 것이다. 제1심판결은 이와 일부 결론을 달리하여 부당하므로 피고의 항소를 일부 받아들여(원고의 항소는 이유 없다) 제1심판결을 변경하기로 하여 주문과 같이 판결한다.  (별지 생략) 판사   진성철(재판장) 진원두 성기준

 

대법원 2019. 11. 14. 선고 2016다227694 판결 [건물인도등][공2020상,4] 【판시사항】 [1] 사실의 인정, 증거의 취사선택과 평가가 사실심 법원의 전권사항인지 여부(원칙적 적극)  [2] 민법 제626조 제1항에서 정한 ‘필요비’의 의미 / 임대인이 필요비상환의무를 이행하지 않는 경우, 임차인이 지출한 필요비 금액의 한도에서 차임의 지급을 거절할 수 있는지 여부(원칙적 적극)   【판결요지】  [1] 법원은 변론 전체의 취지와 증거조사의 결과를 참작하여 자유로운 심증으로 논리와 경험의 법칙에 따라 사실주장이 진실한지 아닌지를 판단한다(민사소송법 제202조). 사실의 인정, 증거의 취사선택과 평가는 자유심증주의의 한계를 벗어나지 않는 한 사실심 법원의 전권사항이다.   [2] 임대차는 타인의 물건을 빌려 사용·수익하고 그 대가로 차임을 지급하기로 하는 계약이다(민법 제618조). 임대차계약에서 임대인은 목적물을 계약존속 중 사용·수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담한다(민법 제623조). 임대인이 목적물을 사용·수익하게 할 의무는 임차인의 차임지급의무와 서로 대응하는 관계에 있으므로, 임대인이 이러한 의무를 불이행하여 목적물의 사용·수익에 지장이 있으면 임차인은 지장이 있는 한도에서 차임의 지급을 거절할 수 있다.  임차인이 임차물의 보존에 관한 필요비를 지출한 때에는 임대인에게 상환을 청구할 수 있다(민법 제626조 제1항). 여기에서 ‘필요비’란 임차인이 임차물의 보존을 위하여 지출한 비용을 말한다. 임대차계약에서 임대인은 목적물을 계약존속 중 사용·수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담하고, 이러한 의무와 관련한 임차물의 보존을 위한 비용도 임대인이 부담해야 하므로, 임차인이 필요비를 지출하면, 임대인은 이를 상환할 의무가 있다. 임대인의 필요비상환의무는 특별한 사정이 없는 한 임차인의 차임지급의무와 서로 대응하는 관계에 있으므로, 임차인은 지출한 필요비 금액의 한도에서 차임의 지급을 거절할 수 있다.  【참조조문】 [1] 민사소송법 제202조 [2] 민법 제536조, 제618조, 제623조, 제626조 제1항 【참조판례】 [2] 대법원 1980. 10. 14. 선고 80다1851, 1852 판결(공1980, 13325) 【전 문】 【원고, 상고인】 주식회사 에스엠주택건설 (소송대리인 변호사 신창수) 【피고, 피상고인】 피고 (소송대리인 법무법인 청률 담당변호사 권재창) 【원심판결】 부산고법 2016. 5. 19. 선고 (창원)2015나21175 판결  【주 문】 상고를 기각한다. 상고비용은 원고가 부담한다.  【이 유】  상고이유(상고이유서 제출기간이 지난 다음 제출된 상고이유보충서 등은 이를 보충하는 범위에서)를 판단한다.  1. 원고가 1회차 차임을 면제해 주었는지 여부(상고이유 제1점)와 피고가 보수공사비 1,500만 원을 지출하였는지 여부(상고이유 제2점)   가. 법원은 변론 전체의 취지와 증거조사의 결과를 참작하여 자유로운 심증으로 논리와 경험의 법칙에 따라 사실주장이 진실한지 아닌지를 판단한다(민사소송법 제202조). 사실의 인정, 증거의 취사선택과 평가는 자유심증주의의 한계를 벗어나지 않는 한 사실심 법원의 전권사항이다.    나. 원심은 다음과 같이 판단하였다.  원고는 2012. 8. 13. 피고와 이 사건 영화관을 임대차보증금 1억 원, 차임 월 800만 원, 임대차기간 2012. 8. 13.부터 2021. 8. 12.까지로 정하여 임대하기로 하는 이 사건 임대차계약을 체결하면서 2012. 8. 13.부터 2012. 9. 12.(원심판결의 ‘2013. 9. 12.’은 오기이다)까지 1회차 차임을 면제해 주었다.   이 사건 영화관의 위층인 8, 9층에서 2013. 5. 13. 1차 화재가 발생하였고, 2013. 10. 10. 2차 화재가 발생하였다. 피고는 2013. 10. 11.경 소외인에게 2차 화재로 훼손된 이 사건 영화관의 보수 공사를 도급하였다. 소외인은 전선을 교체하는 등 전기시설을 보수하였고, 석고보드 등 마감재를 교체하였으며, 오염된 벽면을 새로이 도장하는 공사를 하였다. 피고는 소외인에게 공사대금으로 2013. 10. 11.경 500만 원, 2013. 10. 16.경 1,000만 원 등 합계 1,500만 원을 지급하였다. 피고는 위와 같이 2차 화재로 훼손된 이 사건 영화관을 사용·수익할 수 있는 상태로 회복하기 위해 보수공사비 1,500만 원을 지출하였다.   다. 원심판결 이유를 위에서 본 법리와 적법하게 채택된 증거에 비추어 살펴보면, 원심판단에 상고이유 주장과 같이 처분문서의 내용을 합리적인 이유 없이 배척하거나 논리와 경험의 법칙에 반하여 자유심증주의의 한계를 벗어난 잘못이 없다.  2. 임대인의 필요비상환의무와 임차인의 차임지급의무의 관계(상고이유 제3점)  가. 임대차는 타인의 물건을 빌려 사용·수익하고 그 대가로 차임을 지급하기로 하는 계약이다(민법 제618조). 임대차계약에서 임대인은 목적물을 계약존속 중 사용·수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담한다(민법 제623조). 임대인이 목적물을 사용·수익하게 할 의무는 임차인의 차임지급의무와 서로 대응하는 관계에 있으므로, 임대인이 이러한 의무를 불이행하여 목적물의 사용·수익에 지장이 있으면 임차인은 지장이 있는 한도에서 차임의 지급을 거절할 수 있다.   임차인이 임차물의 보존에 관한 필요비를 지출한 때에는 임대인에게 상환을 청구할 수 있다(민법 제626조 제1항). 여기에서 ‘필요비’란 임차인이 임차물의 보존을 위하여 지출한 비용을 말한다(대법원 1980. 10. 14. 선고 80다1851, 1852 판결 등 참조). 임대차계약에서 임대인은 목적물을 계약존속 중 사용·수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담하고, 이러한 의무와 관련한 임차물의 보존을 위한 비용도 임대인이 부담해야 하므로, 임차인이 필요비를 지출하면, 임대인은 이를 상환할 의무가 있다. 임대인의 필요비상환의무는 특별한 사정이 없는 한 임차인의 차임지급의무와 서로 대응하는 관계에 있으므로, 임차인은 지출한 필요비 금액의 한도에서 차임의 지급을 거절할 수 있다.  나. 원심은 다음과 같이 판단하였다.  2차 화재는 2013. 10. 10. 발화 후 1시간여 만에 진화되면서 이 사건 영화관의 위층인 8, 9층 내부시설이 전소되었고, 화재로 발생한 연기와 화재 진압을 위해 사용한 물 때문에 이 사건 영화관 중 6, 7층의 천장과 벽면 마감재, 의자, 음향기기, 영사기 등이 훼손되었으며, 승강기 3대가 침수되고 건물 외벽과 내부계단이 그을음에 심하게 훼손되었다.   임차인인 피고가 2차 화재로 훼손된 이 사건 영화관을 사용·수익할 수 있는 상태로 회복하기 위해 2013. 10. 11.경과 2013. 10. 16.경 지출한 보수공사비 1,500만 원은 임차물의 보존에 관한 필요비로서 임대인인 원고에게 즉시 상환을 청구할 수 있다.  원고는 피고가 2기 이상의 차임을 연체하였다는 이유로 이 사건 임대차계약을 해지한다고 통지하였고, 위 통지는 2014. 8. 8. 피고에게 도달하였다. 피고는 2014. 8. 8.을 기준으로 약정 차임액과 지급액의 차액 2,700만 원 중 1,500만 원에 대해서는 위 필요비의 상환과 동시이행을 주장할 수 있어 그 지급을 연체한 것으로 볼 수 없고, 연체한 차임은 1,200만 원(= 2,700만 원 － 1,500만 원)에 불과하다. 따라서 피고가 2기 이상의 차임을 연체한 것이 아니어서 원고의 이 사건 임대차계약 해지는 부적법하다.   다. 원심판결 이유를 위에서 본 법리와 적법하게 채택된 증거에 비추어 살펴보면, 2차 화재의 규모와 피해내역 등을 고려할 때 임대인인 원고가 2차 화재로 임차목적물에 필요비가 발생한 사실을 알았을 것으로 보이는 이 사건에서 원심판단에 상고이유 주장과 같이 임대인의 필요비상환의무와 임차인의 차임지급의무의 관계에 관한 법리를 오해한 잘못이 없다.   3. 결론 원고의 상고는 이유 없어 이를 기각하고 상고비용은 패소자가 부담하기로 하여, 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.  대법관   이동원(재판장) 조희대 김재형(주심) 민유숙 ******************************************************* 부산고등법원 2016. 5. 19. 선고 (창원)2015나21175 판결 [건물인도등][미간행] 【전 문】 【원고, 피항소인 겸 부대항소인】 주식회사 에스엠주택건설 (소송대리인 변호사 신창수) 【피고, 항소인 겸 부대피항소인】 피고 (소송대리인 법무법인 청률 담당변호사 권재창 외 1인) 【변론종결】 2016. 4. 14. 【제1심판결】 창원지방법원 통영지원 2015. 4. 9. 선고 2014가합2187 판결 【주 문】 1. 제1심 판결 중 피고 패소 부분을 취소하고, 위 취소 부분에 해당하는 원고의 청구를 기각한다. 2. 원고의 부대항소를 기각한다. 3. 소송총비용은 원고가 부담한다. 【청구취지 및 항소취지】 1. 청구취지 피고는 원고에게, 가. 별지2 기재 건물을 인도하라. 나. 24,000,000원 및 2015. 2. 14.부터 별지2 기재 건물의 인도 완료일까지 월 8,000,000원의 비율로 계산한 돈을 지급하라. 다. 별지3 기재 영화상영업신고에 관한 폐업신고절차를 이행하라. 라. 별지4 기재 영화상영관등록 명의변경절차를 이행하라. 2. 항소취지 제1심 판결 중 피고 패소 부분을 취소한다. 위 취소 부분에 해당하는 원고의 청구를 기각한다. 3. 부대항소취지 제1심 판결 중 아래에서 지급을 명하는 부분에 해당하는 원고 패소 부분을 취소한다. 피고는 원고에게 8,000,000원 지급하라. 【이 유】 1. 기초사실 가. 원고는 2012. 8. 13. 피고에게 원고 소유의 별지2 기재 건물(이하 ‘이 사건 영화관’이라고 한다)을 임대차보증금 100,000,000원, 차임 월 8,000,000원(매월 10일 후불 지급), 임대차기간 2012. 8. 13.부터 2021. 8. 12.까지로 정하여 임대(이하 ‘이 사건 임대차’라고 한다)하고, 같은 날 피고에게 이 사건 영화관을 인도하였으며, 2012. 8. 13.부터 임대차보증금 잔금 지급일 전날인 2013. 9. 12.까지의 월 차임을 면제하여 주었다.  나. 원고는 이 사건 영화관에서 영화상영업 신고 및 영화상영관 등록을 마치고 영화상영업을 하고 있었는데, 이 사건 임대차와 함께 피고에게 영업양도(지위승계)를 하여 피고 명의로 영화상영업 신고 및 영화상영관 등록 변경이 이루어졌다.  다. 원고는 이 사건 영화관 위층인 8, 9층 건물도 소유하였는데 이를 주식회사 세븐에게 임차하여 주었다. 주식회사 세븐은 위 8, 9층 건물에서 나이트 클럽을 운영하기 위하여 무대 등 설치공사를 진행하다가 2013. 5. 13. 용접 작업 중 화재(이하 ‘1차 화재’라고 한다)를 발생시키고, 2013. 10. 10. 또 다시 용접 작업 중 화재(이하 ‘2차 화재’라고 한다)를 발생시켰다. 1, 2차 화재로 인하여 이 사건 영화관은 그 시설이 훼손되는 등의 피해를 입었다.  라. 이 사건 임대차계약에 따른 약정 월 차임액과 피고가 실제로 지급한 월 차임액은 별지1 표 기재와 같다. 이에 원고는 피고에게 이 사건 소장에 기하여 피고의 2기 이상 차임 연체를 이유로 이 사건 임대차계약을 해지한다는 통지를 하였고, 위 소장은 2014. 8. 8. 피고에게 도달하였다.   [인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1, 2, 4, 5, 6호증, 을 제1 내지 10, 12, 13, 14, 54호증(각 가지번호 포함)의 각 기재 및 영상, 제1심 증인 소외 2, 소외 3의 각 증언, 변론 전체의 취지   2. 당사자의 주장  가. 원고의 주장  피고는 2014. 8. 8. 기준으로 2기 이상의 차임을 연체하였으므로 이를 이유로 한 원고의 이 사건 임대차계약 해지는 적법하다. 따라서 피고는 원고에게 이 사건 임대차의 종료로 인하여 이 사건 영화관을 인도하고, 영화상영업신고에 관한 폐업신고절차를 이행하고, 영화상영관등록 명의변경절차를 이행하고, 이 사건 영화관을 점유, 사용함에 따른 차임 상당의 부당이득으로 24,000,000원 및 2015. 2. 14.부터 별지2 기재 건물의 인도 완료일까지 월 8,000,000원의 비율로 계산한 돈을 지급할 의무가 있다.   나. 피고의 항변  1) 주위적 항변  원고는 2차 화재 이후 이 사건 영화관을 수리하여 주지 아니하였고, 이에 피고는 소외 1에게 이 사건 영화관 보수 공사를 시키고 공사대금으로 15,000,000원을 지급하였고, 소외 4에게 건물 청소를 시키고 청소비로 1,800,000원을 지급하였다.  임차인은 임대인의 수선의무 불이행으로 인하여 사용, 수익하지 못한 비율만큼 차임 지급을 거절할 권능이 있고, 이에 따라 임대인이 수선의무를 이행하지 아니하여 임차인이 임차목적물을 직접 수선한 경우에는 그에 소요된 비용을 지급받기 전까지 임차인은 차임 지급을 거절할 권능이 있다.   또한 임차인이 임차물의 보존에 관한 필요비를 지출한 때에는 임대인에 대하여 그 상환을 청구할 수 있고, 임차인이 필요비를 지출한 경우 즉시 상환청구권이 발생하기 때문에 비용의 상환과 차기의 차임 지급에 관하여 동시이행의 항변권을 주장할 수 있다.   따라서 2014. 8. 8. 기준으로 피고가 연체한 차임은 10,200,000원(=27,000,000원-16,800,000원)에 불과하므로 피고가 2기 이상의 차임을 연체한 바 없어 원고의 해지는 부적법하다.  2) 예비적 항변  가) 피고는 화재 발생 직후 원고에게 손해배상 등을 요구하면서 차임 지급을 거절하였는바, 1차 화재로 인하여 미지급한 9,000,000원(=4,000,000원+5,000,000원)과 2차 화재로 인하여 미지급한 4,000,000원의 합계액에 해당하는 13,000,000원의 차임지급의무는 피고가 한 상계의 의사표시 또는 원고와 피고 사이의 공제합의에 따라 소멸하였다. 2014. 8. 8. 기준으로 피고가 연체한 차임은 14,000,000원(=27,000,000원-13,000,000원)에 불과하므로 피고가 2기 이상의 차임을 연체한 바 없어 원고의 해지는 부적법하다.  나) 피고는 제2차 화재로 인하여 72,000,000원의 손해를 입었고, 이는 원고가 임대인으로서 임차인인 피고로 하여금 그 임차목적물을 사용, 수익하도록 할 의무를 위반하여 발생한 손해이다. 피고는 이 사건 항소이유서를 통하여 위 손해배상채권과 미지급 차임 채권을 대등액에서 상계하는바, 피고가 2기 이상의 차임을 연체한 바 없어 원고의 해지는 부적법하다.   다) 원고의 해지권 행사는 권리남용으로 신의칙에 위반하여 부적법하다.  라) 설사 원고의 해지권 행사가 적법하다고 하더라도 피고의 원고에 대한 이 사건 영화관 인도의무와 원고의 피고에 대한 임대차보증금 100,000,000원 반환의무는 동시이행관계에 있다.  3. 주위적 항변에 대한 판단  건물 임대차에는 임차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있는바(민법 제640조), 원고의 해지 통지가 피고에게 도달한 2014. 8. 8.을 기준으로 피고의 차임 연체액이 얼마인지가 쟁점이다.  살피건대, 임대인은 임차인이 임차물을 사용, 수익할 수 있도록 그에 필요한 상태를 유지하여 주어야 하므로(민법 제623조), 그 유지를 위하여 수선이 필요하면 자기의 비용으로 수선을 하여 주어야 한다. 따라서 임차인이 임차물의 보존에 관한 필요비를 지출하였다면 임대인에 대하여 즉시 이를 상환하여 줄 것을 청구할 수 있으므로(민법 제626조), 임차인은 위 비용의 상환과 차기의 차임 지급에 관하여 동시이행을 주장할 수 있다.   이 사건에 관하여 보건대, 을 제8, 9, 10, 21, 36, 37, 41, 44, 50, 51호증(각 가지번호 포함)의 각 기재 및 영상, 당심의 한화손해보험 주식회사에 대한 사실조회결과, 당심 증인 소외 1의 증언에 변론 전체의 취지를 종합하면, ① 2차 화재는 발화 후 1시간여 만에 진화되면서 이 사건 영화관 위층인 8, 9층 건물 내부시설이 전소되고, 화재로 인한 연기 및 화재 진압을 위하여 사용한 물로 인하여 이 사건 영화관 6, 7층의 천장 및 벽면 마감재, 의자, 음향기기, 영사기 등이 훼손되었으며, 승강기 3대가 수침되고 건물 외벽 및 내부계단이 그을음에 심하게 훼손된 사실, ② 피고는 2013. 10. 11.경 ‘○○○○○○○○○○○’라는 상호로 영업을 하는 소외 1에게 화재로 인하여 훼손된 이 사건 영화관의 보수 공사를 도급 주었고, 소외 1은 전선 등을 교체하는 등 전기시설을 보수하고, 석고보드 등 마감재를 교체하고, 오염된 벽면을 새로이 도장하는 공사를 하였고, 그 공사대금으로 피고로부터 2013. 10. 11.경 5,000,000원 및 2013. 10. 16.경 10,000,000원을 각 지급받은 사실을 인정할 수 있다.   나아가 피고는 2차 화재로 인한 분진, 오물 등을 제거하기 위한 건물 청소비로 1,800,000원을 소외 4에게 지급하였다고 주장하나, 갑 제27호증, 을 제15호증의 1의 각 기재만으로는 피고가 위와 같은 비용을 지출하였다는 점을 인정하기 부족하고, 달리 이를 인정할 만한 증거가 없다.  위와 같이 피고는 2차 화재로 훼손된 이 사건 영화관을 사용, 수익할 수 있는 상태로 회복하기 위하여 15,000,000원을 지출하였는바 이는 임차물의 보존에 관한 필요비로서 원고에 대하여 즉시 상환하여 줄 것을 청구할 수 있고, 위 비용의 상환과 차기의 차임 지급에 관하여 동시이행을 주장할 수 있다. 피고는 원고의 해지 통지를 받은 2014. 8. 8. 기준 약정 차임액과 지급액의 차액 27,000,000원 중 15,000,000원에 대하여는 위 비용의 상환과 동시이행을 주장할 수 있는바 그 지급을 연체한 것이라고 볼 수 없다. 2014. 8. 8. 기준으로 피고가 연체한 차임은 12,000,000원(=27,000,000원-15,000,000원)에 불과하므로 피고가 2기 이상의 차임을 연체한 바 없어 원고의 해지는 부적법하다.  따라서 원고의 해지로 인하여 이 사건 임대차가 종료되었음을 전제로, 이 사건 영화관 인도, 영화상영업신고에 관한 폐업신고절차 및 영화상영관등록 명의변경절차의 이행, 이 사건 영화관을 점유, 사용함에 따른 차임 상당의 부당이득금의 지급을 구하는 원고의 주장은 나머지 점에 관하여 더 살펴 볼 필요 없이 이유 없다.  4. 결론  그렇다면 원고의 이 사건 청구는 이유 없어 이를 기각할 것인바, 제1심 판결 중 피고 패소 부분은 이와 결론을 달리하여 부당하므로 피고의 항소를 받아들여 피고 패소부분을 취소하고 그 취소 부분에 해당하는 원고의 청구를 기각하고, 원고의 부대항소는 이유 없어 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.  [별지 생략] 판사   김종호(재판장) 이수연 조정환

 

대법원 2019. 8. 30. 선고 2017다268142 판결 [손해배상(기)][공2019하,1817]  【판시사항】 [1] 임차인이 임차목적물을 수리하거나 변경한 경우, 임차목적물을 반환하는 때 수리·변경 부분을 철거하여 임대 당시의 상태로 사용할 수 있도록 해야 하는지 여부(원칙적 적극) 및 원상회복의무의 내용과 범위를 정하는 방법  [2] 갑 주식회사가 점포를 임차하여 커피전문점 영업에 필요한 시설 설치공사를 하고 프랜차이즈 커피전문점을 운영하였고, 을이 이전 임차인으로부터 위 커피전문점 영업을 양수하고 병 주식회사로부터 점포를 임차하여 커피전문점을 운영하였는데, 임대차 종료 시 을이 인테리어시설 등을 철거하지 않자 병 회사가 비용을 들여 철거하고 반환할 보증금에서 시설물 철거비용을 공제한 사안에서, 병 회사가 비용을 들여 철거한 시설물이 을의 전 임차인이 설치한 것이라고 해도 을이 철거하여 원상회복할 의무가 있다고 보아 병 회사가 을에게 반환할 보증금에서 병 회사가 지출한 시설물 철거비용이 공제되어야 한다고 판단한 원심판결을 수긍한 사례  【판결요지】 [1] 임차인이 임대인에게 임차목적물을 반환하는 때에는 원상회복의무가 있다(민법 제654조, 제615조). 임차인이 임차목적물을 수리하거나 변경한 때에는 원칙적으로 수리·변경 부분을 철거하여 임대 당시의 상태로 사용할 수 있도록 해야 한다. 다만 원상회복의무의 내용과 범위는 임대차계약의 체결 경위와 내용, 임대 당시 목적물의 상태, 임차인이 수리하거나 변경한 내용 등을 고려하여 구체적·개별적으로 정해야 한다.  [2] 갑 주식회사가 점포를 임차하여 커피전문점 영업에 필요한 시설 설치공사를 하고 프랜차이즈 커피전문점을 운영하였고, 을이 이전 임차인으로부터 위 커피전문점 영업을 양수하고 병 주식회사로부터 점포를 임차하여 커피전문점을 운영하였는데, 임대차 종료 시 을이 인테리어시설 등을 철거하지 않자 병 회사가 비용을 들여 철거하고 반환할 보증금에서 시설물 철거비용을 공제한 사안에서, 임대차계약서에 임대차 종료 시 을의 원상회복의무를 정하고 있으므로 병 회사가 철거한 시설물이 점포에 부합되었다고 할지라도 임대차계약의 해석상 을이 원상회복의무를 부담하지 않는다고 보기 어렵고, 병 회사가 철거한 시설은 프랜차이즈 커피전문점의 운영을 위해 설치된 것으로서 점포를 그 밖의 용도로 사용할 경우에는 불필요한 시설이고, 을이 비용상환청구권을 포기하였다고 해서 병 회사가 위와 같이 한정된 목적으로만 사용할 수 있는 시설의 원상회복의무를 면제해 주었다고 보기 어려우므로, 병 회사가 비용을 들여 철거한 시설물이 을의 전 임차인이 설치한 것이라고 해도 을이 철거하여 원상회복할 의무가 있다고 보아 병 회사가 을에게 반환할 보증금에서 병 회사가 지출한 시설물 철거비용이 공제되어야 한다고 판단한 원심판결을 수긍한 사례.  【참조조문】 [1] 민법 제654조, 제615조 [2] 민법 제256조, 제615조, 제626조, 제654조 【전 문】 【원고, 상고인】 원고 (소송대리인 법무법인 신효 담당변호사 오세정 외 1인) 【피고, 피상고인】 주식회사 마리오이엔씨 【원심판결】 서울고법 2017. 9. 7. 선고 2017나2007444 판결  【주 문】 상고를 기각한다. 상고비용은 원고가 부담한다.  【이 유】  상고이유를 판단한다.  1. 원상회복의무의 존부에 관한 주장  가. 임차인이 임대인에게 임차목적물을 반환하는 때에는 원상회복의무가 있다(민법 제654조, 제615조). 임차인이 임차목적물을 수리하거나 변경한 때에는 원칙적으로 수리·변경 부분을 철거하여 임대 당시의 상태로 사용할 수 있도록 해야 한다. 다만 원상회복의무의 내용과 범위는 임대차계약의 체결 경위와 내용, 임대 당시 목적물의 상태, 임차인이 수리하거나 변경한 내용 등을 고려하여 구체적·개별적으로 정해야 한다.  나. 원심은 다음과 같은 이유로 피고가 반환할 보증금에서 인테리어시설 등의 철거비용을 공제하였다.  주식회사 제이콥헬스케어는 2010. 2.경 점포를 임차하여 커피전문점 영업에 필요한 시설 설치공사를 하고 그때부터 ‘○○○○’라는 상호로 커피전문점을 운영하였다. 원고는 이전 임차인으로부터 ○○○○ 커피전문점 영업을 양수하고 피고로부터 점포를 임차하여 ○○○○ 커피전문점을 운영하였다. 임대차계약서에는 임대차 종료 시 원고의 원상회복의무를 정하고 있는데 임대차 종료 시 원고가 인테리어시설 등을 철거하지 않아 피고가 비용을 들여 철거하였다. 피고가 철거한 시설은 전부 또는 대부분이 원고 전의 임차인이 커피전문점 영업을 하려고 설치한 시설이다. 이러한 사정을 종합하면 피고가 비용을 들여 철거한 시설물이 원고의 전 임차인이 설치한 것이라고 해도 원고가 철거하여 원상회복할 의무가 있다.   피고가 철거한 시설물이 점포에 부합되었다고 해도 임대차계약의 해석상 원고가 원상회복의무를 부담하지 않는다고 보기 어렵다. 또한 피고가 철거한 시설은 ‘○○○○’라는 프랜차이즈 커피전문점의 운영을 위해 설치된 것으로서 점포를 그 밖의 용도로 사용할 경우에는 불필요한 시설이고, 원고가 비용상환청구권을 포기하였다고 해서 피고가 위와 같이 한정된 목적으로만 사용할 수 있는 시설의 원상회복의무를 면제해 주었다고 보기 어렵다.  따라서 피고가 원고에게 반환할 보증금에서 피고가 지출한 시설물 철거비용을 공제하여야 한다.   다. 원심판결 이유를 위에서 본 법리와 기록에 비추어 보면, 원심판결에 상고이유 주장과 같이 논리와 경험의 법칙에 반하여 자유심증주의의 한계를 벗어나거나 임차인이 부담하는 원상회복의무의 범위 등에 관한 법리를 오해하는 등의 잘못이 없다. 상고이유에서 들고 있는 대법원 1990. 10. 30. 선고 90다카12035 판결은 이 사건과 사안이 달라 이 사건에 원용하기에 적절하지 않다.   2. 대출이자에 해당하는 손해배상에 관한 주장  가. 원심은 다음과 같은 이유로 대출금의 이자에 해당하는 손해를 배상해야 한다는 원고의 주장을 배척하였다. 원고는 피고가 보증금의 반환을 지체하여 전세자금을 대출받았으므로 대출금의 이자에 해당하는 손해를 배상해야 한다고 주장하나, 대출금의 이율이 연 2.5%인데 보증금 반환채무 불이행에 대한 손해배상으로 대출이율을 초과하는 연 6% 또는 15%의 법정이율로 계산한 지연손해금을 인정하는 이상 원고의 주장은 받아들일 수 없다.  나. 원심판결 이유를 기록에 비추어 보면, 원심판결에 민법 제397조 제1항 본문의 적용 범위 등에 관한 법리를 오해한 잘못이 없다.   3. 결론  원고의 상고는 이유 없어 이를 기각하고 상고비용은 패소자가 부담하기로 하여, 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.  대법관   이동원(재판장) 조희대 김재형(주심) 민유숙  ********************************************************************   서울고등법원 2017. 9. 7. 선고 2017나2007444 판결 [손해배상(기)][미간행]  【전 문】 【원고, 항소인 겸 부대피항소인】 원고 (소송대리인 법무법인 신효 담당변호사 오세정 외 1인) 【피고, 피항소인 겸 부대항소인】 주식회사 마리오이엔씨 (소송대리인 변호사 신영무 외 3인) 【변론종결】 2017. 7. 20. 【제1심판결】 서울남부지방법원 2017. 1. 13. 선고 2016가합102819 판결  【주 문】 1. 원고의 항소와 피고의 부대항소를 모두 기각한다. 2. 항소비용은 각자 부담한다.  【청구취지, 항소취지 및 부대항소취지】  [청구취지] 피고는 원고에게, 1. 42,933,000원 및 이에 대하여 2016. 1. 14.부터 이 사건 소장 부본 송달일까지는 연 5%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 15%의 각 비율로 계산한 돈을, 2. 23,309,352원 및 이에 대하여 2016. 9. 13.부터 다 갚는 날까지 연 15%의 비율로 계산한 돈을, 3. 2016. 2. 25.부터 제2항 기재 돈을 다 갚는 날까지 월 91,667원의 비율로 계산한 돈을 각각 지급하라. [원고 항소취지] 제1심판결 중 아래에서 지급을 명하는 부분에 해당하는 원고 패소 부분(원고 청구 기각 부분)을 취소한다. 피고는 원고에게, 1. 15,130,000원 및 이에 대하여 2016. 1. 14.부터 이 사건 소장 부본 송달일까지는 연 5%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 15%의 각 비율로 계산한 돈을, 2. 22,243,314원 및 이에 대하여 2016. 9. 13.부터 다 갚는 날까지 연 15%의 비율로 계산한 돈을, 3. 2016. 2. 25.부터 제2항 기재 돈을 다 갚는 날까지 월 91,667원의 비율로 계산한 돈을 각각 지급하라. [피고 부대항소취지] 제1심판결 중 피고에 대하여 1,066,038원 및 이에 대하여 2016. 9. 13.부터 2017. 1. 13.까지는 연 6%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 15%의 각 비율로 계산한 돈을 초과하여 지급을 명한 피고 패소 부분(원고 청구 인용 부분)을 취소하고, 그 취소 부분에 해당하는 원고의 청구를 기각한다.  【이 유】 1. 제1심판결 인용 이 법원이 이 사건에 관하여 적을 이유는 아래 제2항 기재와 같이 고쳐 쓰거나 추가하고, 원고와 피고가 이 법원에서 강조한 주장에 관하여 제3, 4항 기재와 같이 추가판단을 하는 것 외에는 제1심판결 이유 부분 기재와 같으므로, 민사소송법 제420조 본문에 의하여 별지, 약어 포함 이를 그대로 인용한다.  2. 고쳐 쓰거나 추가하는 부분  ○ 제2쪽 제13행, 제10쪽 제3행 각 “이 법원”을 각 “제1심법원”으로, 제8쪽 제13행 “감정인”을 “제1심 감정인”으로 고쳐 쓴다. ○ 제3쪽 아래에서 제6행 “2015. 11. 17.”을 “2015. 11. 18.”로 고쳐 쓴다. ○ 제4쪽 제16행 “제11조 제1항 단서, 같은 법 시행령 제4조의 규정 내용을 참고하여”를 “제10조 제3항 및 제11조를 준용하여”로 고쳐 쓴다. ○ 제5쪽 제13행 다음에 아래와 같이 추가한다. 그리고 소외 1은 2016. 1. 15.경 피고에게 피고가 시가에 비추어 현저히 고액인 임대차보증금 및 월 임대료를 요구하고 있기 때문에 피고와 신규 임대차계약을 체결하려는 의사표시를 철회한다고 하였다.   ○ 제6쪽 제6행부터 제11행까지를 아래와 같이 고쳐 쓴다. 원고는 2016. 2. 24. 피고에게 ‘피고가 이 사건 임대차보증금을 반환하지 아니하여 원고가 부득이하게 2016. 2. 18. ㈜우리은행으로부터 4,400만 원의 전세자금을 대출받아야 했으므로, 피고는 원고에게 손해배상으로 위 대출금의 이자 상당액 역시 지급할 책임이 있다’는 취지의 내용증명우편을 보냈고, 그 내용증명우편에 원고와 ㈜우리은행의 대출약정서(대출개시일: 2016. 2. 25., 대출금: 4,400만 원, 대출과목: 전세자금대출, 이율: 연 2.5%)를 첨부하였다.   ○ 제11쪽 제1행 “손해가 발생한 날은” 다음에 “이 사건 소장 부본 송달일인 2016. 2. 3. 후로”를 추가한다. ○ 제11쪽 제3행, 제13쪽 아래에서 제3행 각 “이 판결 선고일”을 각 “제1심판결 선고일”로 고쳐 쓴다.  3. 원고 주장에 관한 추가판단  가. 임대차종료 당시의 권리금에 관하여 (1) 원고 주장 요지 권리금 중 무형재산 가액을 ‘이 사건 임대차계약에 따른 차임(임대차보증금: 5,000만 원, 월 임료: 600만 원)’을 비용 항목에 반영하는 방법으로 산정한 15,130,000원으로 인정하여야 한다.   (2) 판단  (가) 감정평가 및 감정평가사에 관한 법률(약칭: 감정평가법) 제3조 제3항에 의하면, 감정평가의 공정성과 합리성을 보장하기 위하여 감정평가업자가 준수하여야 할 세부적인 원칙과 기준은 국토교통부령으로 정하도록 되어 있고, 감정평가에 관한 규칙 제2조 제10호에 의하면, "수익환원법"이란 대상물건이 장래 산출할 것으로 기대되는 순수익이나 미래의 현금흐름을 환원하거나 할인하여 대상물건의 가액을 산정하는 감정평가방법을 말하며, 같은 규칙 제23조 제3항에 의하면, 감정평가업자는 영업권, 특허권, 실용신안권, 디자인권, 상표권, 저작권, 전용측선이용권, 그 밖의 무형자산을 감정평가할 때에 수익환원법을 적용하여야 하고, 같은 규칙 제28조에 의하면, 감정평가에 관한 규칙에서 규정하는 사항 외에 감정평가업자가 감정평가를 할 때 지켜야 할 세부적인 기준은 국토교통부장관이 정하여 고시하도록 되어 있다.   감정평가 실무기준(국토교통부 고시 제2016-895호)에 의하면, 권리금은 유형재산과 무형재산으로 구성되고, 무형재산은 영업을 하는 자 또는 영업을 하려고 하는 자가 영업활동에 사용하는 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 물리적·구체적 형태를 갖추지 않은 재산을 말하며, 무형재산을 감정평가할 때에는 원칙적으로 수익환원법을 적용하여야 하고, 무형재산을 수익환원법으로 감정평가할 때에는 무형재산으로 인하여 발생할 것으로 예상되는 영업이익이나 현금흐름을 현재가치로 할인하거나 환원하는 방법으로 감정평가하되, 다만 무형재산의 수익성에 근거하여 합리적으로 감정평가할 수 있는 다른 방법이 있는 경우에는 그에 따라 감정평가할 수 있다.   (나) 위와 같이 감정평가법, 감정평가에 관한 규칙, 감정평가 실무기준에 의하면, 권리금 중 무형재산의 감정평가는 수익환원법에 의하는 것이 원칙이고, 수익환원법은 대상물건이 “장래” 산출할 것으로 기대되는 순수익이나 “미래”의 현금흐름을 환원하거나 할인하여 대상물건의 가액을 산정하는 감정평가법이므로, 원고와 피고가 과거 2014. 6. 13. 이 사건 임대차계약을 체결하면서 정하였던 차임을 기준으로 하여 무형재산의 가액을 평가할 수는 없고, 이 사건 임대차계약 종료 당시의 시장의 차임을 기준으로 하여 무형재산의 가액을 평가하여야 한다.  따라서 원고의 위 주장은 이유 없다.  나. 원고의 원상회복의무에 관하여 (1) 원고 주장 요지 ① 이 사건 임대차계약서에 “계약 체결 당시의 상태”로 원상회복을 하여야 한다고 정해져 있는데, 피고가 철거한 시설은 원고가 설치한 것이 아니라 전 임차인이 설치한 것이고, ② 피고가 철거한 시설은 이 사건 점포에 부합한 물건으로서 피고의 소유물이며, ③ 원고가 유익비 등의 상환을 청구하지 않기로 하는 대신 피고는 원고에게 원상회복을 요구하지 아니하기로 하였으므로, 원고는 원상회복의무를 부담하지 아니한다. 따라서 피고가 지출한 원상회복비용 1,700만 원은 임대차보증금에서 공제할 수 없다.   (2) 판단  (가) 원고가 새롭게 설치한 시설에 대하여만 원상회복의무를 부담하는지에 관하여  1) 임대인이 기존의 임대차계약 후 제3자와 임대차계약을 체결하는 행위를 한 때에도, 실제로는 임차인이 기존의 임대차계약상의 지위를 제3자에게 양도하는 등 임대차계약상의 권리의무를 포괄적으로 양도하거나, 오로지 기존의 임대차보증금 반환채권을 타인에게 귀속시키는 것에 해당하는 경우가 있을 수 있다. 여기서 위 행위가 기존의 임대차계약 관계 및 임대차보증금 반환채권을 완전히 소멸시키고 제3자의 새로운 임대차보증금 반환채권을 발생시키는 것인지, 아니면 기존의 임대차계약상의 권리의무를 포괄적으로 양도하거나 기존의 임대차보증금 반환채권을 양도하는 것인지는, 행위를 이루고 있는 계약 내지 의사의 해석 문제에 해당한다. 따라서 행위가 이루어진 동기와 경위, 당사자가 행위에 의하여 달성하려는 목적과 진정한 의사, 거래의 관행 등을 종합적으로 고려하여 논리와 경험칙에 따라 행위에 담긴 의사를 해석함으로써, 법률관계의 성격 내지 기존의 임대차보증금 반환채권의 소멸 여부에 관하여 합리적으로 판단하여야 하며, 결국 기존의 임차인과 제3자와의 관계, 새로운 임대차계약의 체결 경위 및 기존의 임대차계약과 새로운 임대차계약의 각 내용, 새로운 임대차계약과 기존의 임대차계약의 각 보증금 액수가 같은지 여부 및 같지 않을 경우에는 차액의 반환 내지 지급관계, 새로운 임대차계약을 전후한 부동산의 점유·사용관계, 새로운 임대차계약에 따른 월 차임의 지급관계 등의 여러 사정을 모두 종합하여 의사를 해석·판단하여야 한다(대법원 2017. 1. 25. 선고 2014다52933 판결 등 참조).   2) 앞서 기재한 증거, 을 제7호증의 기재 및 변론 전체의 취지에 의하면, ① ㈜제이콥헬스케어가 2010. 2.경 피고로부터 이 사건 점포를 임차하여 프랜차이즈업을 하는 ㈜파리크라상의 가맹점인 ‘○○○○’라는 상호의 커피숍을 최초로 운영하기 시작하였는데, 그 운영을 위하여 ㈜파리크라상의 점포시설 기준에 따라 이 사건 점포 내부와 외부에 필요한 공사를 하고, ㈜파리크라상으로부터 필요한 물품을 구입한 사실, ② 소외 2가 2014. 2.경 피고로부터 이 사건 점포를 임대차보증금 5,000만 원, 차임 월 600만 원, 임대차기간 2014. 2. 7.부터 2016. 2. 6.까지로 정하여 임차한 다음 역시 ‘○○○○’라는 상호로 커피숍을 운영한 사실, ③ 원고가 소외 2와 피고 사이의 임대차계약에 정해진 임대차기간이 종료하기 전인 2014. 6. 13. 피고와 이 사건 임대차계약을 체결하고 이 사건 점포에서 ‘○○○○’라는 상호로 커피숍을 운영하였는데, 이 사건 임대차계약의 보증금과 차임은 소외 2와 피고 사이의 계약내용과 동일하였고, 임대차기간은 2014. 7. 1.부터 소외 2와 피고 사이의 계약에 정해진 임대차기간 종료일인 2016. 2. 6.까지였던 사실, ④ 이 사건 임대차계약 종료 시 이 사건 점포에 있었던 시설로서 피고가 철거한 시설은 전부 또는 대부분이 ㈜제이콥헬스케어 등 원고가 이 사건 점포를 임차하기 전의 임차인이 ‘○○○○’의 영업을 위하여 설치한 것인 사실을 인정할 수 있다. 나아가 피고가 ㈜제이콥헬스케어와 그 후의 이 사건 점포의 임차인과 체결하였던 각 임대차계약의 종료 시 ㈜제이콥헬스케어 등 임차인에게 원상회복을 요구하였다는 사실에 관한 주장·증명이 없고, 원고는 피고가 철거한 시설을 포함하여 이 사건 임대차계약 종료 시 이 사건 점포에 있던 시설 일체(유형재산)가 원고의 소유임을 전제로 그 가액을 포함한 금액이 이 사건 점포의 권리금이라고 주장하였다.   위와 같은 사정을 모두 종합하여 보면, 이 사건 점포의 임차인 지위가 ㈜제에콥헬스케어로부터 원고에 이르기까지 전전 양도되었다고 인정하는 것이 정당하므로, 원고가 아닌 ㈜제이콥헬스케어 등 원고의 전 임차인이 이 사건 점포에 시설물을 설치하였다고 하더라도, 원고는 이를 원상회복할 의무가 있다.   (나) 피고가 철거한 시설이 이 사건 점포에 부합한 물건이라는 이유로 원고가 원상회복의무를 부담하지 않는지에 관하여 민법 제256조 본문에 의하면, 부동산의 소유자는 그 부동산에 부합한 물건의 소유권을 취득하나, 단서에 의하면, 타인의 권원에 의하여 부속된 것은 그러하지 아니하다. 민법 제256조 단서의 예외가 적용되려면 부동산에 부속된 물건이 부동산의 구성부분으로 되지 않고 독립성을 가져야 하고, 그 부속된 물건이 분리하여 경제적 가치가 있어야 한다.   을 제17호증의 기재에 의하면, 피고는 이 사건 점포의 원상회복으로 벽체 마감재, 마닥재, 천정재를 철거한 사실을 인정할 수 있는데, 위와 같은 벽체 마감재 등은 ㈜제이콥헬스케어 등이 임차권에 기하여 이 사건 점포에 설치한 것이라고 하더라도 독립성이 있다고 보기 어렵고, 분리할 경우 경제적 가치가 있다고 보기도 어려우므로, 피고가 그 소유권을 취득하였다고 인정할 수 있다.   그러나 위와 같이 피고가 그 시설물에 관한 소유권을 취득하였다고 하더라도, 민법제654조에 따라 임대차에 준용되는 민법 제615조 본문에 의하면, 차주가 차용물을 반환하는 때에는 이를 원상에 회복하여야 하고, 이 사건 임대차계약 제17조 제2항에도 임차인의 원상회복의무가 정해져 있으므로, 피고가 철거한 시설물이 이 사건 점포에 부합되었다는 이유로 원고가 그 시설물의 철거의무를 부담하지 아니한다고 보기는 어렵다.   한편 이 사건 임대차계약 제17조 제1항에 임대차계약 종료 시 원고는 ‘원고 소유’ 물건과 재산을 반출하고 피고에게 열쇠 및 ‘피고의 재산’을 반환하여야 한다고 정해져 있기는 하나, 위와 같은 계약조항은 임대차계약 종료 시의 임차인의 일반적인 목적물반환의무를 명시한 것으로 보이고, 민법 제265조 본문에 따라 피고에게 부합된 물건에 대한 원고의 원상회복의무를 면제한다는 내용이라고 보이지는 않는다.   (다) 피고가 원고에게 원상회복을 요구하지 아니하기로 하였는지에 관하여  1) 앞서 기재한 증거에 의하면, 원고는 이 사건 임대차계약에서 피고에게 유익비, 필요비 등의 비용을 청구하지 아니하기로 한 사실을 인정할 수 있다(제11조 제4항).   2) 그러나 임차인이 자신의 영업을 위하여 설치한 시설에 관한 비용을 임대인에게 청구하지 않기로 약정하였다는 사실만으로 임대임과 임차인 사이에 임차인이 원상복구의무를 부담하지 아니하기로 하는 합의가 있었다고 볼 수는 없고(대법원 2002. 12. 6. 선고 2002다42278 판결 등 참조), 원상회복의무를 면제하기로 하는 합의가 있었는지는 당해 계약의 내용에 담긴 당사자의 의사해석에 따라 판단하여야 한다.  앞서 인정한 바와 같이, 피고가 철거한 시설은 ‘○○○○’라는 프랜차이즈 커피숍의 운영을 위하여 ㈜파리크라상의 점포시설 기준에 따라 설치된 것이므로, 이 사건 점포에서 ‘○○○○’를 운영할 경우에는 필요하고 유익한 시설이나, 이 사건 점포를 그 외의 용도로 사용할 경우에는 불필요한 시설이다. 따라서 원고가 비용상환청구권을 포기하였다고 하더라도, 피고가 원고에 대하여 위와 같이 한정된 목적에만 사용할 수 있는 시설의 원상회복의무를 면제해 주었다고 인정하기는 어렵고, 달리 원고 주장 사실을 인정할 증거가 없다.  (3) 소결론  따라서 원고의 위 주장도 이유 없다.  다. 대출이자 상당의 손해배상청구에 관하여  (1) 원고 주장 요지 원고는 피고로부터 이 사건 임대차보증금을 반환받아 전세자금으로 사용하려고 하였으나, 피고가 그 반환을 지체하여 대출을 받았고, 피고에게 그와 같은 사정을 알려 주기도 하였으므로, 피고는 원고에게 임대차보증금반환채무의 불이행으로 인한 손해배상으로 원고가 부담할 대출이자 상당액을 지급할 의무가 있다.   (2) 판단  민법 제397조 제1항에 의하면, 금전채무불이행의 손해배상액은 법정이율에 의하나, 법령의 제한에 위반하지 아니한 약정이율이 있으면 그 이율에 의하고, 제2항에 의하면, 위와 같은 손해배상에 관하여는 채권자는 손해의 증명을 요하지 아니하고 채무자는 과실 없음을 항변하지 못한다.   원칙으로 보면 금전채권자도 채무자의 채무불이행으로 인하여 입은 구체적인 손해를 주장·증명하여 그 손해가 민법 제393조 등의 배상범위에 있는 경우 그 배상을 청구할 수 있다고 볼 수도 있으나, 오늘날 금전의 범용성으로 인하여 그 이용양태는 무궁무진하므로 금전채무의 불이행으로 인한 이용가능성의 박탈이라는 손해가 채권자에게 발생하리라는 것은 쉽사리 일반적으로 추인되는 반면 위와 같은 일반원칙에 의하면 그 구체적인 배상액의 산정은 매우 다양하여 균형을 잃을 수 있으므로, 금전채무불이행으로 인한 손해배상문제를 균일하게 처리하기 위하여 추상적인 손해로서 법정이율로 산정한 액을 기준으로 하는 민법 제397조 제1항 본문이 마련되었다(대법원 2009. 12. 24. 선고 2009다85342 판결 등 참조).   따라서 채무자는 발생된 손해가 법정이율로 계산한 손해보다 작음을 증명하여도 그 범위 내에서 면책이나 감책을 주장할 수 없고, 채권자도 실제 발생된 손해가 법정이율로 계산한 손해보다 큰 것을 증명하여도 그 실손해의 배상을 청구할 수 없으며, 달리 예외적인 사정에 관한 증명이나 근거가 없으므로, 원고의 위 주장도 이유 없다.   4. 피고 주장에 관한 추가판단  가. 피고 주장 요지  피고는 이 사건 점포가 위치한 △△△타워 □□□호, ◇◇◇호(㈜우리은행)의 임대료와 △△△타워 ☆☆☆호(▽▽▽▽)의 임대료 수준을 고려하여 소외 1에게 인근 상가의 임대료 수준에 부합하는 내용의 제1, 2자 제안을 하였을 뿐이므로, 소외 1에게 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구한 것이 아니고, 따라서 원고에 대하여 손해배상책임을 부담하지 아니한다.   나. 판단 (1) 감정은 법원이 어떤 사항을 판단함에 있어서 특별한 지식과 경험을 필요로 하는 경우 그 판단의 보조수단으로 그러한 지식이나 경험을 이용하는 데 지나지 아니하는 것이지만(대법원 2008. 11. 13. 선고 2008다45491 판결 등 참조), 감정인의 감정 결과는 그 감정 방법 등이 경험칙에 반하거나 합리성이 없는 등의 현저한 잘못이 없는 한 이를 존중하여야 한다(대법원 2012. 11. 29. 선고 2010다93790 판결 참조).   감정평가에 관한 규칙 제2조 제8호에 의하면, “임대사례비교법”이란 대상물건과 가치형성요인이 같거나 비슷한 물건의 임대사례와 비교하여 대상물건의 현황에 맞게 사정보정, 시점수정, 가치형성요인 비교 등의 과정을 거쳐 대상물건의 임대료를 산정하는 감정평가방법을 말하고, 같은 규칙 제22조에 의하면, 감정평가업자는 임대료를 감정평가할 때에 임대사례비교법을 적용하여야 한다.   (2) 앞서 기재한 증거에 의하면, 감정인이 △△△타워 □□□호, ◇◇◇호의 임대사례와 △△△타워 ☆☆☆호의 임대사례 등을 비교 대상 임대사례로 하여 임대사례비교법에 따라 이 사건 점포의 적정 임대료를 산정한 사실을 인정할 수 있고, 위와 같은 감정인의 감정결과가 감정평가법, 감정평가에 관한 규칙, 논리칙·경험칙 등에 위반되었다는 사실 등을 인정할 증거가 없으며, 앞서 인정한 바와 같이, 감정인이 산정한 이 사건 점포의 적정 임대료 가액보다 피고의 제1, 2차 제안이 현저히 높은 수준이었고, 소외 1은 피고에게 피고가 현저히 고액인 임대차보증금 및 월 임대료를 요구하므로 신규 임대차계약을 체결하지 않겠다고 하였다.  (3) 따라서 피고의 위 주장은 이유 없다.  5. 결론 그렇다면 제1심 판결은 정당하므로 원고의 항소와 피고의 부대항소는 모두 이유 없어 이를 기각한다(제1심판결 피고 표시에 누락된 대표이사는 소외 3이다.).  판사   윤종구(재판장) 양시훈 박옥희

 

대법원 2011. 5. 26. 선고 2011다1231 판결 [매매대금][공2011하,1291]  【판시사항】 [1] 임차인의 매수청구권에 관한 민법 제643조를 위반하는 약정으로서 임차인 등에게 불리한 것인지에 관한 판단기준  [2] 갑 지방자치단체와 임차인 을이 대부계약을 체결하면서 한 지상물매수청구권 포기 약정이 을에게 불리한 것인지가 문제된 사안에서, 전체적으로 보아 일방적으로 을에게 불리한 것이었다고 단정할 수 없다고 한 사례   【판결요지】  [1] 임차인의 매수청구권에 관한 민법 제643조는 강행규정이므로 이를 위반하는 약정으로서 임차인이나 전차인에게 불리한 것은 효력이 없는데, 임차인 등에게 불리한 약정인지는 우선 당해 계약의 조건 자체에 의하여 가려져야 하지만 계약체결 경위와 제반 사정 등을 종합적으로 고려하여 실질적으로 임차인 등에게 불리하다고 볼 수 없는 특별한 사정을 인정할 수 있을 때에는 강행규정에 저촉되지 않는 것으로 보아야 한다.   [2] 갑 지방자치단체와 임차인 을이 대부계약(실질은 식목을 목적으로 하는 토지임대차)을 체결하면서 한 지상물매수청구권 포기 약정이 을에게 불리한 것인지가 문제된 사안에서, 대부계약의 경우 대부료는 엄격히 법이 정한대로 징수하게 할 뿐 아니라 대부료가 저렴한 경우가 일반적인 점, 공유재산은 언제든지 행정목적이 변경됨에 따라 다른 용도로 사용될 수 있기 때문에 대부계약에서는 공용·공공용 또는 공익사업에 필요할 때 언제든지 대부계약을 해지할 수 있다는 조항을 두는 것이 통상적이고 대부계약의 해제 및 원상회복의무와 민법 제203조 또는 제626조의 적용 배제에 관한 약정도 그러한 취지에서 포함된 것으로 보이는 점, 수목의 경우 지상 건물과 달리 이식으로 인한 가치 저하가 적고, 을은 이를 이식해 당초 자신의 사업대로 활용할 수 있으나 갑 지방자치단체는 활용하기 어려운 점 등을 종합해 보면 위 지상물매수청구권 포기 약정이 전체적으로 보아 반드시 일방적으로 을에게 불리한 것이었다고 단정할 수 없다고 한 사례.  【참조조문】 [1] 민법 제643조 [2] 민법 제643조 【참조판례】 [1] 대법원 1992. 4. 14. 선고 91다36130 판결(공1992, 1572) 【전 문】 【원고, 피상고인】 원고 (소송대리인 변호사 이수철 외 1인) 【피고, 상고인】 양산시 (소송대리인 변호사 이태원 외 1인) 【원심판결】 부산고법 2010. 12. 7. 선고 2010나8280 판결  【주 문】 원심판결 중 피고 패소 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 부산고등법원에 환송한다. 【이 유】 상고이유를 본다. 1. 상고이유 제1범에 관하여  대하여  국·공유 잡종재산에 관한 관리·처분의 권한을 위임받은 기관이 국·공유 잡종재산을 대부하는 행위는 국가나 지방자치단체가 사경제 주체로서 상대방과 대등한 위치에서 행하는 사법상의 계약이고, 따라서 국·공유 잡종재산의 대부 등 권리관계에 대하여는 사법의 규정이 적용됨이 원칙이지만, 계약당사자의 일방이 국가나 지방자치단체이고 그 목적물이 국·공유재산이라는 공적 특성 때문에 국유재산법, 공유재산 및 물품관리법, 산림법 등 특별법의 규제를 받게 된다. 그런데 이 건 대부계약의 기간만료로 인한 종료와 관련하여서는 공유재산 및 물품관리법 등의 특별법에 이에 관한 아무런 규정이 없으므로, 이 건 대부계약의 기간만료로 인한 종료와 관련한 법적 효과에 관하여는 일반법인 민법의 규정이 적용되게 된다.  같은 취지에서 원심이 증거에 의하여 인정한 다음의 사정 즉, ① 이 사건 대부계약의 실질은 식목을 목적으로 한 토지임대차인 점, ② 피고가 이 사건 대부계약의 갱신을 거절함으로써 이 사건 대부계약이 기간만료로 종료한 점 등을 종합하여 보면, 원고는 특별한 사정이 없는 한 민법 제643조에 의한 지상물 매수청구권을 행사할 수 있다고 판단한 것은 정당하고, 거기에 상고이유에서 지적하는 바와 같이 위 규정에 관한 법리를 오해하였거나 심리를 다하지 아니하여 판결에 영향을 미친 위법이 없다.   2. 상고이유 제2점에 관하여 본다.  임차인의 매수청구권에 관한 민법 제643조의 규정은 강행규정이므로 이 규정에 위반하는 약정으로서 임차인이나 전차인에게 불리한 것은 그 효력이 없는바, 임차인 등에게 불리한 약정인지의 여부는 우선 당해 계약의 조건 자체에 의하여 가려져야 하지만 계약체결의 경위와 제반 사정 등을 종합적으로 고려하여 실질적으로 임차인 등에게 불리하다고 볼 수 없는 특별한 사정을 인정할 수 있을 때에는 위 강행규정에 저촉되지 않는 것으로 보아야 한다 ( 대법원 1992. 4. 14. 선고 91다36130 판결 등 참조).   그런데 이 사건 대부계약은 사법상 계약이기는 하지만 공유재산 및 물품관리법 등의 적용을 받는 특수성이 있는 점, 따라서 대부계약의 경우 대부료는 엄격히 법이 정한 바대로 징수하게 할 뿐 아니라 대부료가 저렴한 경우가 일반적인 점, 또한 공유재산은 언제든지 행정목적이 변경됨에 따라 다른 용도로 사용될 수 있기 때문에 대부계약에서는 공용, 공공용 또는 공익사업에 필요할 때 언제든지 대부계약을 해지할 수 있다는 조항을 두는 것이 통상적이고 이 건 대부계약의 해제 및 원상회복의무와 민법 제203조 또는 제626조의 적용 배제에 관한 약정도 그러한 취지에서 포함된 것으로 보이는 점, 지상물매수청구권을 인정하는 이유 중 하나는 임대인이 매수목적물을 계속 사용하는 것이 사회·경제적으로 이익이 된다는 점인데, 수목의 경우 지상건물과 달리 이식으로 인한 가치 저하가 적고, 원고는 이를 이식해 당초의 자신의 사업대로 활용할 수 있으나 피고는 위 수목을 활용하기 어려운 점에다가, 피고의 주장에 의하면 21년이 넘는 대부기간을 통하여 원고가 피고에게 지급한 대부료는 500만 원이 채 되지 않는다는 것인데, 원고의 지상물매수청구권을 인정할 경우 원고가 피고로부터 지급받을 수 있는 매매가액은 1억 원이 넘는 점을 종합해 보면, 이 건 대부계약의 지상물매수청구권 포기 약정이 전체적으로 보아 반드시 일방적으로 원고에게 불리한 것이었다고 단정할 수는 없을 것이다. 그렇다면 원심으로서는 이 사건 대부계약의 체결경위 및 제반 사정을 전체적으로 보았을 때 위 포기 약정이 원고에게 실질적으로 불리한 것인지의 여부에 관하여 좀 더 심리한 후에 그 무효 여부를 판단하였어야 할 것임에도 이러한 점에 관하여 제대로 심리하지 아니한 채 위 포기 약정이 무효라고 단정하고 말았으니, 이러한 원심의 판단에는 지상물매수청구권에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 위법이 있다.   따라서 이 점을 지적하는 상고이유의 주장은 이유 있다.   3. 결론  그러므로 원심판결 중 피고 패소 부분을 파기하고 이 부분 사건을 다시 심리·판단하게 하기 위하여 원심법원에 환송하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다. 대법관   신영철(재판장) 박시환 안대희(주심) 차한성  ***********************************************************   부산고등법원 2010. 12. 7. 선고 2010나8280 판결 [매매대금][미간행]  【전 문】 【원고, 항소인】 원고 (소송대리인 변호사 이수철 외 1인) 【피고, 피항소인】 양산시 (소송대리인 한려 법무법인 담당변호사 조갑술) 【변론종결】 2010. 11. 16 【제1심판결】 울산지방법원 2010. 7. 9. 선고 2009가단32408 판결  【주 문】 1. 제1심 판결 중 아래에서 지급을 명하는 부분에 해당하는 원고 패소부분을 취소한다. 피고는 원고에게 110,200,000원을 지급하라. 2. 원고의 나머지 항소를 기각한다. 3. 소송총비용 중 10%는 원고가, 나머지는 피고가 각 부담한다. 4. 제1항의 금원지급부분은 가집행할 수 있다.  【청구취지 및 항소취지】 제1심 판결을 취소한다. 피고는 원고에게 124,711,000원 및 이에 대하여 이 사건 청구취지 및 청구원인 변경신청서 송달 다음날부터 다 갚는 날까지 연 20%의 비율로 계산한 금원을 지급하라.  【이 유】 1. 기초사실 다음 사실은 당사자 사이에 다툼이 없거나 갑1 내지 8호증, 을1 내지 7호증(가지번호 있는 것은 가지번호 포함)의 각 기재, 제1심 법원의 감정인 소외인에 대한 시가감정촉탁결과에 변론 전체의 취지를 종합하여 인정된다.  가. 원고는 1987. 12. 28. 피고로부터 피고 소유의 잡종재산인 양산시 웅상읍 용당리 (지번 생략) 임야 242정 2단 5무보(2,402,479㎡) 중 28,788㎡(이하 ‘이 사건 임야’라 한다)를 대부기간 ‘1987. 12. 28.부터 1989. 12. 30.까지’, 대부목적 ‘식수 및 식수목 관리(조림 계획 : 밤나무 식재)’로 하여 대부받았다.  나. 그 후 원고는 피고와 사이에 1989. 1. 1.부터 1990. 1. 1.까지{대부목적 : 식수 및 식수목 관리(조림 계획 : 밤나무 식재)}, 1990. 1. 1.부터 1992. 12. 31.까지(대부목적 :밤나무 조림), 1993. 1. 1.부터 1995. 12. 31.까지(대부목적 : 밤나무 조림, 감나무 주1) 식재), 1996. 2. 1.부터 1998. 12. 31.까지(대부목적 : 밤나무, 감나무 조림), 1999. 1. 1.부터 2003. 12. 31.까지(대부목적 : 밤나무, 감나무 조림), 2004. 1. 1.부터 2008. 12. 31.(대부목적 : 조림)까지 각 주2) 대부기간을 연장하면서, 소정의 대부료를 모두 납부하였는데(이하 2004. 1. 1.부터 2008. 12. 31.까지의 대부계약을 ‘이 사건 대부계약’이라 한다), 이 사건 대부계약의 주요 내용은 다음과 같다.  〈 이 사건 대부계약 〉 ㆍ 제1조 : 대부재산의 사용목적 - 조림 ㆍ 제3조 : 대부료 연액은 당해연도 사정금액으로 한다. 다만, 월할 계산하는 경우에는 1월 미달 일수는 1월로 계산한다.  ㆍ 제4조 : 원고의 대부료 납기는 공유재산관리조례 제25조의 규정에 의하고, 납부기한 후의 연체 요율은 동 조례 제27조의 규정에 의한다.  ㆍ 제5조 : 원고는 선량한 관리자의 주의로써 대부재산의 보존책임과 사용 또는 수익의 목적에 필요한 부담을 진다. 원고는 전항의 부담비용은 물론, 민법 제203조 또는 제626조의 규정에 의한 비용상환청구 등 일체의 청구를 하지 못한다.  ㆍ 제8조 : 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 피고는 언제든지 원고에게 대부재산에 대한 전부 또는 일부의 계약을 해제할 수 있다.  1. 공용, 공공용 또는 공익사업에 필요한 때 2. 원고가 계약 후 6월이 경과하여도 사용목적에 착수하지 아니하거나 대부기간만료일까지 사용목적을 달성할 수 없다고 피고가 인정할 때 3. 제4조 및 제5조, 제6조, 제7조, 제8조의 규정에 위반한 때 4. 원고가 한국에 주소 또는 거소가 없게 된 경우에 관리인을 신고하지 아니한 때 5. 원고가 체납처분, 강제집행 또는 경매로 인하여 지상 물건의 소유권을 상실한 때 6. 피고로부터 매수요구를 받고 매수에 응하지 아니한 때 7. ① 피고가, 원고가 본 계약조항을 불이행하거나 또는 이에 위반한 때 전항의 규정에 의하여 해약하는 경우에는 원고에게 손해가 있을지라도 피고는 이를 배상하지 아니한다. 다만, 제1호의 경우에는 손해를 배상할 수 있다. ② 제1항의 규정에 의하여 해약하는 경우에는 대부는 제3조의 규정에 의하여 계산하고 과납금은 이를 반환한다. ㆍ 제10조 ① 본 계약기간 중에 원고가 해약을 요구할 때에는 1월 전에 원서를 제출하여야 한다. ② 제1항의 규정에 의하여 피고가 해약하는 경우에는 대부료는 제3조의 규정에 의하여 계산하고 과납금은 이를 반환한다. 이 경우에 해약으로 인하여 원고에게 손해가 있을지라도 피고는 이를 보상하지 아니한다. ㆍ 제11조 : 대부기간이 만료되거나, 본 계약이 해약된 경우에는 원고는 피고가 지정하는 기한 내에 대 부재산을 원상으로 회복하여 피고의 입회하에 반환하여야 한다.  ㆍ 제12조 : 대부기간만료 후 원고가 계속하여 대부를 받고자 하는 경우에는 기간만료 1월 전에 계속 대부원을 제출하여야 한다.  다. 원고는 위 대부기간 동안 이 사건 임야에 감나무와 밤나무 등 유실수를 식재하고 부대시설을 설치하였는데, 당심 변론종결 당시 이 사건 임야에는 감나무(수령 17년) 547그루, 밤나무(수령 17년) 16그루를 포함하여 배나무, 키위, 매실, 자두, 음나무, 제피나무, 모과, 가죽나무, 헛개나무 등 총 671그루의 나무가 심어져 있으며, 그 외 전기계량기, 컨테이너, 차양, 작업장, 간이창고, 스프링클러 시설, 대문, 울타리, 진입로, 간이화장실, 선별기, 동력분무기, 간판 등 부대시설물이 설치되어 있다.  라. 위 수목 및 부대시설의 총 가액은 124,711,000원이고, 그 중 감나무의 총 가액은 109,400,000원(= 547그루 × 200,000원), 밤나무의 총 가액은 800,000원(= 16그루 × 50,000원)이다.  마. 원고는 이 사건 대부계약의 기간만료 후에도 이 사건 임야를 계속하여 점유·사용하였는데, 피고는 2009. 9. 2. 원고에게 “이 사건 임야에 대운산자연휴양림 조성과 연계하여 자연 친화적인 청소년 수령원을 조성하고자 사업을 추진 중에 있습니다. 이 사건 임야의 대부 기간이 만료됨에 따라 공유재산 대부계약서 제11조의 규정에 의거 동 부지 내 식재한 수목 부분은 11월 30일까지 이식조치하고 기타 지장물에 대해서도 원상으로 회복하여 주시기 바랍니다”라는 내용의 공문을 발송하여, 그 무렵 원고에게 송달되었다.  2. 당사자의 주장  가. 원고의 주장  (1) 이 사건 대부계약은 민법상 임대차계약으로서 임대차 규정이 적용되어야 하는바, 원고가 이 사건 대부계약 기간만료 후 대부계약을 다시 체결할 것을 요청하였으나 피고가 이를 거절하였으므로, 원고는 민법 제643조, 제283조 제2항에 따라 피고에 대하여 이 사건 임야에 식재되거나 설치된 수목 및 지장물에 대한 매수청구권을 행사한다. 원고의 위 매수청구권 행사에 따라 원고와 피고 사이에는 이 사건 임야 지상의 수목 및 지장물에 대한 매매계약이 성립하였으므로, 피고는 원고에게 수목 및 지장물 가액(매매대금) 124,711,000원 및 이에 대한 지연손해금을 지급할 의무가 있다.   ⑵ 설령, 원고에게 민법상 지상물 매수청구권이 인정되지 않는다고 하더라도, 원고와 피고 사이에는 대부계약을 묵시적으로 갱신하는 관행이 형성되었는데, 원고가 이 사건 대부계약 기간만료 1달 전에 ‘계속대부원’을 제출하지 않았음에도 이에 대하여 피고가 별다른 이의를 제기하지 않았으므로, 이 사건 대부계약은 위 관행에 따라 묵시적으로 갱신되었다. 그럼에도 피고는 2009. 9. 2. 이 사건 대부계약을 해지한다고 통보하였으므로, 피고는 원고에게 공유재산 및 물품관리법 제35조 제1항 제1호, 제3항, 같은 법 시행령 제36조에 따라 원고가 입은 손해를 보상할 의무가 있다.   나. 피고의 주장 (1) 이 사건 임야는 피고 소유의 일반재산으로서 민법 제643조의 토지에 해당한다고 볼 수 없고, 공유재산 및 물품관리법 제35조, 제81조, 제83조 등의 규정 취지에 의하면 이 사건 대부계약에는 민법 규정이 적용된다고 볼 수 없으며, 이 사건 대부계약이 기간만료로 종료된 이상 공유재산 및 물품관리법 제35조의 손실보상의 대상도 될 수 없다.   (2) 설령 원고가 민법상 지상물 매수청구권을 행사할 수 있다 하더라도, 이 사건 대부계약서에 의하면 원고는 지상물 매수청구권을 포기하였고, 이 사건 사업계획에 포함되어 있지 않은 배나무, 키위, 엄나무, 상수도, 스프링클러, 작업장, 컨테이너 등은 매수청구권의 대상이 아니다.   3. 판단  가. 관련 법령 〈 공유재산 및 물품관리법 주3) 〉 ㆍ 제2조 (다른 법률과의 관계) : 공유재산 및 물품의 취득·유지·보존·운용과 처분에 관하여는 다른 법률에 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고는 이 법이 정하는 바에 의한다. ㆍ 제5조 (공유재산의 구분과 종류) ① 공유재산은 그 용도에 따라 이를 행정재산·보존재산 및 잡종재산으로 구분한다. ② "행정재산"이라 함은 다음 각 호의 재산을 말한다. 1. 공용재산 : 지방자치단체가 직접 사무용·사업용 또는 공무원의 거주용으로 사용하거나 사용하기로 결정한 재산과 사용을 목적으로 건설중인 재산 2. 공공용재산 : 지방자치단체가 직접 공공용에 사용하거나 사용하기로 결정한 재산과 사용을 목적으로 건설 중인 재산 3. 기업용재산 : 지방자치단체가 경영하는 기업용 또는 그 기업에 종사하는 직원의 거주용으로 사용하거나 사용하기로 결정한 재산과 사용을 목적으로 건설중인 재산 ③ "보존재산"이라 함은 법령 또는 조례나 규칙의 규정에 의하거나 그밖에 필요에 의하여 지방자치단체가 보존하거나 보존하기로 결정한 재산을 말한다. ④ "잡종재산"이라 함은 행정재산 및 보존재산 외의 모든 공유재산을 말한다. ㆍ 제31조(대부기간) ① 잡종재산의 대부는 다음 각 호의 구분에 따른 기간을 초과할 수 없다. 다만, 지역경제의 활성화를 위하여 대통령령이 정하는 경우에는 그러하지 아니하다. 1. 토지와 그 정착물 : 5년 2. 제1호 외의 재산 : 1년 ② 지방자치단체의 장은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 종전의 대부기간을 갱신할 수 있다. 이 경우 갱신기간은 갱신할 때마다 제1항의 규정에 의한 대부기간을 초과할 수 없다. 1. 대부받은 자가 천재·지변 그 밖의 재난으로 인하여 피해를 입은 경우 2. 대부받은 자가 당해 지방자치단체의 귀책사유로 인하여 당해 재산의 이용에 제한을 받은 경우 3. 제1항의 규정에 의한 대부기간이 종료된 잡종재산에 대하여 제29조 단서의 규정에 의한 수의계약에 의하여 대부를 할 수 있는 경우 ③ 제2항의 규정에 의하여 대부기간을 갱신받고자 하는 자는 대부기간이 만료되기 1월 전에 지방자치단체의 장에게 대부기간의 갱신을 신청하여야 한다. ㆍ 제35조 (대부계약의 해지 등) ① 지방자치단체의 장은 잡종재산을 대부받은 자가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 때에는 그 대부계약을 해지 또는 해제할 수 있다. 1. 대부한 잡종재산을 국가 또는 지방자치단체가 직접 공용 또는 공공용으로 사용하기 위하여 필요하게 된 때 2. 대부받은 잡종재산의 관리를 태만하였거나 그 대부목적에 위배하여 사용한 때  3. 대부받은 잡종재산을 전대하거나, 대부받은 잡종재산의 원상을 지방자치단체의 장의 동의 없이 변경한 때 4. 허위진술이나 허위증빙서류의 제출 그 밖의 부정한 방법에 의하여 당해 계약을 체결한 사실이 발견된 때 5. 제32조 제2항의 규정에 의한 납부기한 내에 대부료를 납부하지 아니한 때  ② 지방자치단체의 장이 제1항의 규정에 의하여 계약을 해지 또는 해제한 때에는 지체없이 그 권리의 회복에 필요한 절차를 취하여야 한다.  ③ 제1항 제1호에 해당하는 사유로 인한 계약의 해지 또는 해제가 그 상대방에게 손실을 발생하게 한 때에는 그 재산을 사용할 지방자치단체는 대통령령이 정하는 바에 의하여 발생한 손실을 보상하여야 한다. ④ 지방자치단체의 장은 잡종재산을 대부받은 자가 제32조 제1항의 규정에 의한 대부료를 기한 내에 납부하지 아니하는 때에는 지방세체납처분의 예에 의하여 징수한다.  ㆍ 제81조 (변상금의 징수) ① 이 법 또는 다른 법률에 의하여 공유재산의 대부 또는 사용·수익허가 등을 받지 아니하고 공유재산을 점유하거나 이를 사용·수익한 자(대부 또는 사용·수익허가기간이 만료된 후 다시 대부 또는 사용·수익허가 등을 받지 아니하고 공유재산을 계속 점유하거나 이를 사용·수익한 자를 포함한다)에 대하여는 대통령령이 정하는 바에 의하여 당해 재산에 대한 대부료 또는 사용료의 100분의 120에 상당하는 변상금을 징수한다.  (이하 생략) ㆍ 제83조 (불법시설물의 철거) : 정당한 사유 없이 공유재산을 점유하거나 이에 시설물을 설치한 때에는 행정대집행법 제3조부터 제6조까지의 규정을 준용하여 철거하거나 그 밖에 필요한 조치를 할 수 있다. 나. 원고가 민법 제643조의 지상물 매수청구권을 행사할 수 있는지 여부 (1) 국·공유 잡종재산 대부행위의 법적 성격 및 판단 (가) 근대법치국가의 기본원칙에 의하면, 권리주체가 지방자치단체 등 공법인이거나 사인이거나를 막론하고 권리의 객체가 되는 물건은 법률행위의 자유의 원칙에 따라 매매, 임대차, 기타 사권의 설정 등 사적 거래의 목적이 되고, 그 사적 거래로 인한 권리관계에 대하여는 민법 등 사법의 규정이 적용되는 것이 원칙이나, 다만 물건 가운데 공용 또는 공공용에 제공되는 등 공적 목적에 이용되는 물건에 대하여는 헌법상 공공복리 등 공적 목적의 수행을 위하여 필요한 한도 내에서 법률로써 제한을 가할 수 있고, 이러한 물건의 권리관계에 대하여는 사법의 적용이 배제되고 공법의 규율을 받게 된다.  즉, 지방자치단체가 소유주체인 공유재산의 경우에도 공유재산이 갖는 공공성의 목적과 그 기능을 수행하기 위하여 필요한 한도 내에서 그 공유재산을 공법적 규율의 대상으로 할 필요가 있는 경우에만 지방자치단체는 공법인으로서 특수한 지위를 가지는 것이고, 그렇지 않은 경우에는 사법인과 대등한 권리주체로서 권리의 객체인 물건을 소유, 관리, 처분하는 것이므로, 국·공유 잡종재산에 관한 관리·처분의 권한을 위임받은 기관이 국·공유 잡종재산을 대부하는 행위는 국가나 지방자치단체가 사경제 주체로서 상대방과 대등한 위치에서 행하는 사법상의 계약이고, 행정청이 공권력의 주체로서 상대방의 의사 여하에 불구하고 일방적으로 행하는 행정처분이라고 볼 수 없다.  따라서, 국·공유 잡종재산의 대부 등 권리관계에 대하여는 사법의 규정이 적용됨이 원칙이라 할 것이나, 계약당사자의 일방이 국가나 지방자치단체이고 그 목적물이 국·공유 재산이라는 공적 특성 때문에 국유재산법, 공유재산 및 물품관리법, 산림법 등 특별법의 규제를 받게 된다 할 것이다.  ( 대법원 2010. 11. 11. 선고 2010다59646 판결, 2000. 2. 11. 선고 99다61675 판결, 헌법재판소 2010. 3. 25. 선고 2008헌바148 전원재판부 결정 등 참조).  (나) 이 사건을 위 법리에 비추어 보건대, 이 사건 대부계약의 기간만료로 인한 종료와 관련하여 공유재산 및 물품관리법 등 특별법에서 이를 규율하는 규정이 없으므로, 이 사건 대부계약의 기간만료로 인한 종료와 관련한 법적 효과에 관하여는 일반법인 민법의 임대차 관련 규정이 적용된다 할 것이고, 앞서 인정한 사실 및 앞서 채택한 각 증거에 의하여 알 수 있는 다음의 사정 즉, ① 이 사건 대부계약의 실질은 식목을 목적으로 한 토지임대차인 점, ② 원고가 이 사건 대부계약이 기간만료로 종료된 이후에도 이 사건 임야를 계속하여 점유·사용함으로써 피고에게 묵시적으로 이 사건 대부계약의 갱신을 요구한 점, ③ 그러나 피고가 이 사건 대부계약의 갱신을 거절함으로써 이 사건 대부계약이 기간만료로 종료한 점 등을 종합하여 보면, 원고는 특별한 사정이 없는 한 민법 제643조에 의한 지상물 매수청구권을 행사할 수 있다 할 것이다.  따라서, 원고의 지상물 매수청구권 행사의 뜻이 담긴 이 사건 소장 부본이 피고에게 송달된 2009. 10. 5. 원·피고 사이에는 이 사건 대부계약에서 정한 대부목적에 맞춰 이 사건 임야에 식재된 수목에 대한 매매계약이 성립하였다 할 것이다.  (2) 피고의 주장에 대한 판단 (가) 공유재산 및 물품관리법 제35조, 제81조, 제83조 등의 규정취지에 비추어 민법 적용이 배제된다는 주장에 대한 판단  피고는 공유재산 및 물품관리법 제35조에서 잡종재산의 대부계약이 해지된 경우를 규율하고 있고, 위 법 제81조에서 대부계약 없이 공유재산을 사용·수익한 자 등에게 변상금을 징수하고 있으며, 위 법 제83조 및 행정대집행법 제3조 내지 제6조에 의하면, 원고가 이 사건 대부계약의 종료로 이 사건 임야를 점유할 권원을 상실함에 따라 이 사건 임야에 식재된 수목 및 부속시설을 철거할 의무를 부담하므로, 위 각 규정의 취지에 비추어 보면, 이 사건 대부계약과 같은 잡종재산의 대부계약에 관하여는 민법 제643조의 지상물 매수청구권에 관한 규정이 적용될 수 없다는 취지로 주장한다.  살피건대, 앞서 인정한 사실 및 앞서 채택한 각 증거에 변론 전체의 취지를 종합하여 알 수 있는 다음의 사정 즉, ① 공유재산 중 잡종재산에 대한 대부계약의 법적 성격은 사법상 계약이므로, 이에 대하여 특별법에서 달리 규율하지 않는 이상 일반 규정인 민법의 적용을 배제할 수 없는 점, ② 공유재산 및 물품관리 제35조 제1항 제1호 및 동조 제3항에는 “지방자치단체의 장은 대부한 잡종재산을 국가나 지방자치단체가 직접 공용 또는 공공용으로 사용하기 위하여 필요하게 된 경우 그 대부계약을 해지하거나 해제할 수 있으나, 이러한 사유로 인한 계약의 해지 또는 해제가 그 상대방에게 손실을 발생하게 하였을 때에는 그 재산을 사용할 국가 또는 지방자치단체는 대통령령으로 정하는 바에 따라 그 손실을 보상하여야 한다”고 규정하고 있는데, 위 규정은 지방자치단체가 잡종재산을 공공 목적으로 이용하기 위하여 대부계약 기간 도중에 계약을 종료해야 할 경우, 지방자치단체에 대부계약의 해지 또는 해제권을 부여하는 대신 잡종재산을 대부받은 자에게 손실보상을 하도록 한 규정으로서, 이 사건과 같이 대부계약이 기간만료로 종료된 경우까지 규율하는 규정으로 보기 어렵고, 달리 잡종재산에 대한 대부계약이 기간만료로 종료된 경우 지상물 등의 처분에 대하여 규율하는 규정이 없는 점, ③ 공유재산 및 물품관리법 제81조(변상금의 징수) 또는 제83조(불법시설물의 철거)의 각 규정은, 공유재산인 잡종재산의 보존, 관리에 효율을 기하기 위하여 잡종재산을 무단점유한 사람에 대하여 무단점유행위로 인한 불법적인 이익을 박탈함과 동시에 일정한 금전적 제재를 가하는 한편, 잡종재산에 설치한 불법시설물에 대하여는 행정대집행법을 준용하여 강제철거 등의 조치를 취할 수 있게 하여, 잡종재산의 무단점유를 억제하고 잡종재산을 신속하게 원상으로 회복시키기 위한 정책적 규정에 불과한 점, ④ 따라서 잡종재산을 대부받은 자가 대부계약 기간 도중 대부목적에 맞춰 적법하게 설치하거나 식재한 시설물이나 식목에 대하여 민법상 지상물 매수청구권 등을 행사할 수 없다고 해석할 경우, 이는 위 대부계약관계에 있어 사경제 주체에 불과한 지방자치단체에게 아무런 법적 근거 없이 우월한 지위를 인정하는 결과가 되어 허용될 수 없는 점, ⑤ 즉 잡종재산의 대부계약이 ‘기간만료’로 종료할 경우에는 공유재산 및 물품관리법 제35조의 손실보상 규정이 적용되지 않는데, 이 경우 민법상 임대차 관련 규정의 적용마저 배제한다면, 잡종재산을 대부받은 자는 지방자치단체의 자의적 판단(대부계약의 갱신 거절)에 따라 대부기간 동안 대부목적에 맞춰 적법하게 설치하거나 식재한 시설물이나 수목에 대하여 아무런 보상을 받지 못하는 부당한 결과가 발생하는 점, ⑥ 공유재산 및 물품관리법 제83조에는 “정당한 점유권원 없는 불법시설물에 한해서만 행정대집행의 대상이 된다”는 점을 명백히 하고 있는 점 등의 사정을 종합하여 보면, 공유재산 및 물품관리법 제35조, 제81조, 제83조 등의 규정취지에 따라 이 사건 대부계약에 민법 제643조가 적용되지 않는다는 피고의 이 부분 주장은 이유 없다.  (나) 원고가 지상물 매수청구권을 포기하였다는 주장에 대한 판단 피고는, 원고가 지상물 매수청구권을 포기하였고, 원고가 이 사건 대부계약에 따라 장기간 상당한 수익을 올리는 반면 대부료가 시세에 비하여 상대적으로 낮으므로, 이 사건 대부계약이 원고에게 불리하지 않다는 취지로 주장한다.  살피건대, 앞서 인정한 바와 같이 이 사건 대부계약서 제11조에는 “대부기간이 만료되거나, 본 계약이 해약된 경우에는 원고는 피고가 지정하는 기한 내에 대부재산을 원상으로 회복하여 피고의 입회하에 반환하여야 한다“고 되어 있어 원고가 지상물 매수청구권을 포기하는 약정이 포함되어 있기는 하나, 민법 제643조의 지상물 매수청구권은 이른바 형성권으로서 그 행사로 임대인·임차인 사이에 지상물에 관한 매매가 성립하게 되고, 임차인이 지상물의 매수청구권을 행사한 경우에는 임대인은 그 매수를 거절하지 못하고, 위 규정은 강행규정이므로 이에 위반하는 것으로서 임차인에게 불리한 약정은 그 효력이 없는바( 대법원 1995. 7. 11. 선고 94다34265 전원합의체판결 등 참조), 대부계약이 기간만료로 종료될 경우 잡종재산을 대부받은 원고가 식재한 수목에 대한 지상물 매수청구권을 조건 없이 포기하기로 하는 위 약정은 잡종재산을 대부받은 원고에게 불리한 약정으로서 효력이 없고, 피고가 주장하는 사정만으로 위 약정이 강행규정에 위반되지 않는다고 보기도 어려우므로, 이와 다른 전제에 선 피고의 이 부분 주장 역시 이유 없다.  다. 지상물 매수청구의 대상 및 범위 (1) 원고가 이 사건 대부기간 동안, 식목을 목적으로 한 이 사건 대부계약에서 대부목적으로 정한 바에 따라 감나무 547그루 및 밤나무 16그루를 식재하였고, 위 대부계약이 기간만료로 종료한 이후에도 위 감나무와 밤나무가 현존하고 있는 사실은 앞서 인정한 바와 같으므로, 원고의 지상물 매수청구권 행사에 따라 원고와 피고 사이에는 위 감나무 및 밤나무에 대한 매매계약이 성립하였다 할 것이다.  이에 대하여 원고는, 위 감나무, 밤나무 외에 원고가 추가로 식재하거나 설치한 배나무 등 수목과 전기계량기 등 부대시설도 지상물 매수청구의 대상으로 포함되어야 한다고 주장하나, 앞서 인정한 사실 및 앞서 채택한 각 증거에 의하여 알 수 있는 다음의 사정 즉, ① 원고는 1987. 12. 28. 피고로부터 이 사건 임야를 ‘밤나무 식재’ 목적으로 한정하여 대부받았고, 1992. 12. 29. 대부목적으로 ‘감나무 식재’를 추가한 이후 이 사건 대부계약이 종료될 때까지 다른 수목이나 부대시설의 설치를 대부목적으로 추가한 적은 없는 점, ② 원고가 이 사건 임야에 설치한 전기계량기나 컨테이너 등의 시설물은 이 사건 수목의 관리를 위한 부대시설물로서 이전이 어렵지 않은 것으로 보일 뿐 아니라, 원고가 이 사건 수목 식재 및 관리 등 자신의 사업을 위하여 설치한 시설에 불과한 점 등의 사정을 종합하여 보면, 이 사건 지상물 매수청구의 대상은 이 사건 대부계약상 대부목적으로 특정된 감나무와 밤나무에 한정된다고 봄이 상당하므로, 원고의 이 부분 주장은 이유 없다.  (2) 한편, 원고는 원·피고 사이의 위 감나무 및 밤나무 매매계약에 따른 매매대금에 대하여 이 사건 청구취지 및 청구원인 변경신청서 송달 다음날부터 다 갚는 날까지 연 20%의 지연손해금을 구한다.  살피건대, 쌍방의 채무가 동시이행관계에 있는 경우 일방의 채무의 이행기가 도래하더라도 상대방 채무의 이행제공이 있을 때까지는 그 채무를 이행하지 않아도 이행지체의 책임을 지지 않는 것이고( 대법원 1992. 7. 24. 선고 91다38723, 38730 판결, 1997. 8. 22. 선고 96다40851, 40868 판결 등 참조), 이와 같은 효과는 이행지체의 책임이 없다고 주장하는 자가 반드시 동시이행의 항변권을 행사하여야만 발생하는 것은 아니며( 대법원 1997. 8. 22. 선고 96다40851, 40868 판결, 1998. 3. 13. 선고 97다54604, 54611 판결 등 참조), 자기채무의 이행을 제공하는 경우 그 채무를 이행함에 있어 상대방의 행위를 필요로 할 때에는 언제든지 현실로 이행을 할 수 있는 준비를 완료하고 그 뜻을 상대방에게 통지하여 그 수령을 최고하여야만 상대방으로 하여금 이행지체에 빠지게 할 수 있는 것이다( 대법원 2001. 7. 10. 선고 2001다3764 판결, 대법원 1987. 1. 20. 선고 85다카2197 판결, 1992. 12. 24. 선고 92다3311 판결 등 참조).  이 사건에서 보건대, 원고의 지상물 매수청구권 행사로 원·피고 사이에 위 감나무 및 밤나무에 대한 매매계약이 성립함으로써, 원고는 피고에게 위 나무들을 인도할 의무를 부담하고, 피고는 원고에게 위 나무들에 대한 매매대금을 지급할 의무를 부담하게 되었으며, 원고와 피고 사이의 이러한 각 의무는 상호 동시이행의 관계에 있다 할 것이므로, 피고는 원고로부터 위 나무들을 인도받음과 동시에 원고에게 위 매매대금을 지급할 의무가 있다 할 것인데, 원고가 피고에 대하여 위 나무들의 인도의무의 이행을 제공하여 피고를 이행지체에 빠뜨렸음을 인정할 아무런 증거가 없으므로, 원고의 이 부분 주장은 이유 없다.  4. 결론 그렇다면, 피고는 원고에게 위 감나무 및 밤나무의 매매대금 합계 110,200,000원{= 감나무 109,400,000원(= 547그루 × 200,000원) + 밤나무 800,000원(= 16그루 × 50,000원)}을 지급할 의무가 있다고 할 것이어서, 원고의 이 사건 청구는 위 인정범위 내에서 이유 있어 이를 인용하고, 나머지 청구는 이유 없어 이를 기각할 것인바, 제1심 판결은 이와 결론을 일부 달리하여 부당하므로, 원고의 항소를 일부 받아들여, 위 인정금원에 해당하는 원고 패소부분을 취소하고 피고에 대하여 위 금원의 지급을 명하며, 원고의 나머지 항소는 이유 없어 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.  판사   김용상(재판장) 박주영 채시호 주1) 원고는 1992. 12. 29. 피고로부터 대부목적에 감나무 식재를 추가하는 내용으로 사업계획변경승인을 받았다. 주2) 각 대부기간의 시기와 종기에 일부 오기가 있는 것으로 보인다. 주3) 2007. 5. 11. 법률 제8423호로 일부 개정되기 전의 것임. 이 사건 대부계약은 지방재정법(2005. 8. 4. 법률 제7663호로 전문개정되기 전의 것) 제83조에 의하여 체결되었고, 공유재산 및 물품관리법은 이 사건 대부계약 체결 이후인 2005. 8. 4. 법률 제7665호로 제정되어 2006. 1. 1.부터 시행되었으나, 공유재산 및 물품관리법 부칙 제3항에 의하면 ‘이 법 시행 당시 지방자치단체의 공유재산 및 물품에 대하여 종전의 지방재정법의 규정에 의한 사용·수익허가, 대부 그 밖의 행위는 이 법의 규정에 의하여 행하여진 것으로 본다’고 되어 있으므로, 이 사건 대부계약에 대하여는 공유재산 및 물품관리법이 적용된다.  (출처 : 부산고등법원 2010. 12. 7. 선고 2010나8280 판결 [매매대금] > 종합법률정보 판례)

 

대법원 2006. 10. 13. 선고 2006다39720 판결 [임대차보증금][미간행] 【판시사항】 [1] 임차인이 영업 시설비를 청구하지 않기로 약정한 사정만으로 그 시설에 대한 원상회복의무를 면제한다는 합의가 있었다고 볼 수 있는지 여부(소극)  [2] 임대인이 임대차 종료 후 임대차보증금의 반환의무를 이행하거나 적법한 이행제공을 하지 않는 경우, 임차인이 임차목적물반환의무의 이행지체로 인한 손해배상책임을 지는지 여부(소극)   [3] 부대상고의 제기기간 및 그 이유서의 제출기간(=상고이유서 제출기간 내)  【참조조문】 [1] 민법 제615조, 제626조, 제654조 [2] 민법 제390조, 제536조, 제618조 [3] 민사소송법 제403조, 제425조, 제427조 【참조판례】 [1] 대법원 2002. 12. 6. 선고 2002다42278 판결(공2003상, 309) [2] 대법원 1998. 5. 29. 선고 98다6497 판결(공1998하, 1756) [3] 대법원 1997. 11. 28. 선고 97다38299 판결(공1998상, 93) 대법원 1999. 7. 9. 선고 98다47542, 47559 판결(공1999하, 1587) 대법원 2000. 1. 21. 선고 99다50538 판결(공2000상, 482) 대법원 2000. 11. 10. 선고 98다39633 판결(공2001상, 6) 대법원 2002. 12. 10. 선고 2002다52657 판결(공2003상, 361) 대법원 2004. 9. 24. 선고 2004다7286 판결 【전 문】 【원고, 상고인 겸 부대피상고인】 원고 (소송대리인 법무법인 덕수 담당변호사 최병모 외 3인) 【피고, 피상고인 겸 부대상고인】 피고 【원심판결】 대구지법 2006. 5. 26. 선고 2005나9645 판결  【주 문】 원심판결 중 임대차보증금반환청구에 관한 원고 패소 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 대구지방법원 본원 합의부로 환송한다. 원고의 나머지 상고와 피고의 부대상고를 모두 기각한다.  【이 유】  1. 먼저 원고의 상고이유를 본다.  가. 임대차보증금반환청구에 관하여  (1) 원심판결 이유를 기록에 비추어 살펴보면, 원심이 그 채용 증거들을 종합하여 그 판시와 같은 사실을 인정한 다음, 이 사건 임대차계약은 묵시로 갱신되었다가 원고의 해지통지에 따라서 그 통지가 피고에게 도달된 날로부터 3월이 경과한 2004. 12. 15. 종료되었으므로, 피고가 반환할 임대차보증금에서 그 때까지 발생한 원고의 연체차임 15,329,032원을 공제하여야 한다고 판단한 것은 정당하고, 거기에 상고이유의 주장과 같은 채증법칙 위배로 인한 사실오인이나 심리미진 등의 위법이 없다.  (2) 임대차계약이 종료되면 임차인은 특별한 사정이 없는 한 임차목적물을 원상으로 복구하여 임대인에게 반환하여야 하고, 임차인이 자신의 영업을 위하여 설치한 시설에 관한 비용을 임대인에게 청구하지 않기로 약정한 사정만으로는 그러한 원상복구의무를 면하기로 하는 합의가 있었다고 볼 수 없다( 대법원 2002. 12. 6. 선고 2002다42278 판결 참조).  원심판결 이유를 기록과 위 법리에 비추어 살펴보면, 원심이 이 사건 임대차계약의 종료에 따른 원상복구의무가 임차인인 원고에게 있음을 전제로 하여, 그 채용 증거들을 종합하여 원고가 이 사건 점포를 원상으로 복구하지 않았기 때문에 임대인인 피고가 이 사건 점포를 원상으로 복구하기 위하여 공사비 등으로 4,620,000원을 지출한 사실을 인정한 다음, 피고가 반환할 임대차보증금에서 위 원상복구비를 공제하여야 한다고 판단한 것은 정당하고, 거기에 상고이유의 주장과 같은 채증법칙 위배로 인한 사실오인, 원상복구의무에 관한 법리오해, 심리미진 등의 위법이 없다.  (3) 원심판결 이유에 의하면, 원심은 그 채용 증거들을 종합하여 그 판시와 같은 사실을 인정한 다음, 원고는 피고로부터 임대차보증금 반환의무에 대한 적법한 이행제공을 받고서도 이 사건 점포를 원상으로 복구하여 피고에게 명도하지 않고 이 사건 임대차계약이 종료된 다음날부터 2005. 6. 28.까지 그대로 점유함으로써 피고에게 위 기간 동안의 차임 상당의 손해를 입혔으므로, 원고는 피고에게 위 기간 동안의 차임 상당의 손해배상금 5,146,666원을 지급할 의무가 있고, 따라서 피고가 반환할 임대차보증금에서 위 손해배상금을 공제하여야 한다고 판단하였다.  기록에 비추어 살펴보면, 원고가 이 사건 임대차계약이 종료된 다음날부터 2005. 6. 28.까지 이 사건 점포를 점유하였다고 본 원심의 판단은 정당하고, 거기에 상고이유의 주장과 같은 채증법칙 위배로 인한 사실오인 등의 위법이 없으나, 원심이 나아가 원고가 피고에게 위 기간 동안의 차임 상당의 손해배상금을 지급할 의무가 있다고 판단한 것은 수긍할 수 없다.  임대차계약의 종료에 의하여 발생된 임차인의 임차목적물 반환의무와 임대인의 연체차임 등을 공제한 나머지 임대차보증금의 반환의무는 동시이행관계에 있으므로, 임대인이 나머지 임대차보증금의 반환의무를 이행하거나 적법한 이행제공을 하여 임차인의 동시이행항변권을 상실시키지 아니한 이상, 임차인이 임차목적물반환의무를 이행하지 아니하고 임차목적물을 계속 점유하고 있다고 하더라도, 임차인은 임대인에 대하여 임차목적물반환의무의 이행지체로 인한 손해배상책임을 지지 아니한다( 대법원 1998. 5. 29. 선고 98다6497 판결 참조).  그러므로 피고가 원고에게 나머지 임대차보증금의 반환의무를 이행하거나 이행제공을 하여 피고의 동시이행의 항변권을 상실시켰는지에 대하여 살피건대, 기록에 의하면 피고가 자신의 보통예금계좌에 이 사건 임대차보증금 이상의 돈을 입금시켜 둔 후 원고에게 2004. 12. 8.경 원고가 이 사건 점포를 원상으로 복구하여 명도해 주면 임대차보증금에서 그 때까지의 연체차임과 공과금을 공제한 나머지 돈을 반환하여 주겠다는 취지의 내용증명을 보낸 사실은 인정되나, 원고가 그 이전에 피고에게 이 사건 점포를 원상으로 복구하여 명도할 의사가 없음을 명백하게 표시하였다고 보기 어려운 점(원심은 원고가 위 내용증명을 받고서도 이 사건 점포를 원상으로 복구하여 명도하지 아니하고 계속 자신의 의무를 이행하였다고 주장하면서 피고에게 임대차보증금의 반환을 요구한 사정을 들어서 원고가 피고에게 자신의 의무를 이행할 의사가 없음을 명백하게 표시한 것으로 보았으나, 그것만으로는 원고가 피고에게 자신의 의무를 이행할 의사가 없음을 명백하게 표시하였다고 볼 수 없을 뿐 아니라, 그것은 피고가 원고에게 위 내용증명을 보낸 이후의 사정에 불과하여 그것을 가지고 피고가 원고에게 위 내용증명을 보낼 당시에 이미 원고가 피고에게 자신의 의무를 이행할 의사가 없음을 명백하게 표시하고 있었다고 볼 수도 없다.), 피고가 반환할 임대차보증금의 액수가 서로 다투어지고 있었음에도 위 내용증명에는 피고가 반환하고자 하는 나머지 임대차보증금이나 공제할 돈의 액수에 대하여 구체적으로 기재되어 있지 않은 점 등에 비추어 보면, 피고가 원고에게 이 사건 임대차계약이 종료되기 이전인 2004. 12. 8. 위 내용증명을 보낸 것만으로는 피고가 원고에게 나머지 임대차보증금의 반환의무에 대하여 적법한 이행제공을 하였다고 볼 수 없다.  그렇다면 달리 피고가 원고에게 자신의 임대차보증금 반환의무를 이행하거나 적법한 이행제공을 하여 원고의 동시이행항변권을 상실시켰음을 인정할 증거가 없는 이 사건에서, 원고가 이 사건 임대차계약이 종료된 이후에 이 사건 점포를 계속하여 점유하여 왔다고 하더라도, 원고가 이 사건 점포를 비워두고 피고의 임대차보증금반환채무와의 동시이행을 주장하고 있었던 만큼 원고는 피고에 대하여 자신의 임차목적물 반환의무의 이행지체로 인한 손해배상책임을 지지 않는다고 할 것임에도 불구하고, 원심은 피고가 원고에게 자신의 임대차보증금 반환의무에 대하여 적법한 이행제공을 하였다고 보고 이를 전제로 원고가 피고에게 위와 같은 손해배상책임이 있다고 판단한 다음, 원고가 이 사건 임대차계약이 종료된 이후 이 사건 점포를 점유한 기간 동안의 차임에 상당하는 손해배상금을 피고가 반환할 임대차보증금에서 공제하고 말았으니, 이러한 원심의 판단에는 동시이행항변권이나 이행의 제공에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 위법이 있다고 할 것이다.  따라서 이를 지적한 상고이유의 주장은 이유 있으므로, 원심판결 중 임대차보증금 반환청구에 관한 원고 패소 부분은 파기함이 상당하다 할 것이다.  나. 손해배상청구에 관하여  원심판결 이유를 기록에 비추어 살펴보면, 원심이 원고의 이 사건 손해배상청구에 대하여, 이 사건 점포가 건축법 등을 위반하여 건축된 것이라고 하더라도 그와 같은 사정만으로는 피고가 원고를 속이고 원고와 이 사건 임대차계약을 체결함으로써 원고에게 손해를 입혔다고 볼 수 없으므로, 원고의 이 부분 청구는 이유 없다고 판단한 것은 정당하고, 거기에 상고이유의 주장과 같은 심리미진 등의 위법이 없다.  2. 다음으로 피고의 부대상고에 관하여 본다.  피상고인은 상고권이 소멸된 후에도 부대상고를 할 수 있지만, 상고이유서 제출기간 내에 부대상고를 제기하고 부대상고이유서를 제출하여야 하는바( 대법원 2004. 9. 24. 선고 2004다7286 판결 참조), 기록에 의하면 피고는 부대상고장에 부대상고이유를 기재하지 아니하였고 상고이유서 제출기간 내에 부대상고이유서를 제출하지도 않았으므로, 피고의 부대상고는 기각을 면할 수 없다.  3. 결 론 그러므로 원심판결 중 임대차보증금 반환청구에 관한 원고 패소 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 다시 심리·판단하게 하기 위하여 원심법원으로 환송하기로 하며, 원고의 나머지 상고와 피고의 부대상고를 모두 기각하기로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.  대법관   김영란(재판장) 김황식 이홍훈(주심) 안대희

 

대법원 2003. 7. 25. 선고 2001다64752 판결  [유익비][공2003.9.15.(186),1828] 【판시사항】 점유자가 유익비를 지출할 당시 계약관계 등 적법한 점유권원을 가진 경우 계약관계 등의 상대방이 아닌 점유회복 당시의 상대방에 대하여 민법 제203조 제2항에 따른 지출비용의 상환을 구할 수 있는지 여부 (소극)  【판결요지】 민법 제203조 제2항에 의한 점유자의 회복자에 대한 유익비상환청구권은 점유자가 계약관계 등 적법하게 점유할 권리를 가지지 않아 소유자의 소유물반환청구에 응하여야 할 의무가 있는 경우에 성립되는 것으로서, 이 경우 점유자는 그 비용을 지출할 당시의 소유자가 누구이었는지 관계없이 점유회복 당시의 소유자 즉 회복자에 대하여 비용상환청구권을 행사할 수 있는 것이나, 점유자가 유익비를 지출할 당시 계약관계 등 적법한 점유의 권원을 가진 경우에 그 지출비용의 상환에 관하여는 그 계약관계를 규율하는 법조항이나 법리 등이 적용되는 것이어서, 점유자는 그 계약관계 등의 상대방에 대하여 해당 법조항이나 법리에 따른 비용상환청구권을 행사할 수 있을 뿐 계약관계 등의 상대방이 아닌 점유회복 당시의 소유자에 대하여 민법 제203조 제2항에 따른 지출비용의 상환을 구할 수는 없다.  【참조조문】 민법 제203조 제2항 【전 문】 【원고,상고인】 원고 (소송대리인 법무법인 국제 담당변호사 이원철 외 3인) 【피고,피상고인】 피고 (소송대리인 변호사 이혜진) 【원심판결】 부산고법 2001. 9. 5. 선고 2000나13740 판결 【주문】 상고를 기각한다. 상고비용은 원고가 부담한다. 【이유】 1. 원심 판단의 요지 가. 원심은 내세운 증거에 의하여, 이 사건 건물(지하 3층, 지상 4층 규모의 건물 중 지하 2층 995.44㎡)은 원래 소외 신흥종합건설 주식회사(이하 '소외 회사'라 한다)가 볼링장을 운영하기 위하여 지은 것인데 그 시설자금이 부족하자 이를 원고에게 임대하기로 하여, 원고와 소외 회사는 1997. 3. 15. 이 사건 건물에 관하여 임대차보증금 1억 원, 월차임 300만 원, 임대차기간 1997. 3. 15.부터 2002. 3. 14.까지로 하는 임대차계약을 체결한 사실, 원고는 1997. 6. 1. 서울보증보험 주식회사(변경 전 상호 : 대한보증보험 주식회사, 이하 '서울보증보험'이라 한다)와 사이에 조흥리스금융 주식회사(이하 '조흥리스'라 한다)를 피보험자로 하여 보험가입금액 3억 8,000만 원의 리스보증보험계약을 체결하고 그 보험증권을 조흥리스에 제출하여 조흥리스로부터 리스자금을 받아 이 사건 건물에 볼링기계 및 필요한 부대설비를 설치하고 1997. 7. 5.부터 '한바다 볼링센타'라는 상호로 볼링장 영업을 시작한 사실, 소외 회사는 원고가 서울보증보험과 위와 같은 보증보험계약을 맺음에 있어 이 사건 건물을 담보로 제공하여 1997. 5. 23. 이 사건 건물에 관하여 서울보증보험 앞으로 채무자 원고, 채권최고액 4억 9,400만 원의 근저당권을 설정해 준 사실, 원고가 조흥리스에 대한 리스료의 지급을 연체하게 되자 서울보증보험은 1998. 6. 12. 조흥리스의 요청에 따라 보험금 3억 8,000만 원을 지급하고 이 사건 건물에 관하여 임의경매신청을 하였고, 피고가 그 경매절차에서 이 사건 건물을 낙찰받아 1999. 8. 17. 그 앞으로 소유권이전등기를 마친 사실, 피고는 1999. 9. 18. 부동산인도명령의 집행을 통하여 원고로부터 이 사건 건물을 명도받고, 조흥리스로부터 이 사건 건물에 설치되어 있는 리스물건인 볼링기계 및 부대설비를 매입하여 이 사건 건물에서 볼링장을 경영하고 있는 사실 등을 인정하였다.  나. 나아가 원심은, 원고가 소외 회사와 이 사건 건물에 대한 임대차계약을 체결한 후 이 사건 건물의 출입구 강화유리문, 바닥 타일, 내부기둥, 벽체, 배선, 배관 등의 내장공사 등에 100,990,179원을 지출하였는데 그 중 현존하는 가치 증가액은 70,088,017원이고, 이 사건 건물은 볼링장 용도로 신축된 것으로서 원고가 볼링장 영업을 위한 내장공사 등에 지출한 비용은 이 사건 건물의 개량 기타 그 효용의 적극적인 증진을 위하여 투입한 비용에 해당한다고 주장하면서, 피고에 대하여 민법 제203조의 규정에 따라 그 유익비의 상환을 구하는 원고의 이 사건 청구에 대하여, (1) 원고 주장의 위 투입비 중 원고가 이 사건 건물을 볼링장으로 운영하기 위하여 설치한 벽면 로고, 광고 핀, 외벽 간판, 신발장의 설치비용은 이 사건 건물의 객관적 가치를 증가시키기 위하여 지출한 비용으로 보기 어렵고, (2) 원고 주장의 나머지 시설물들은 이 사건 건물의 경매절차 당시 모두 그 감정평가 대상에 포함되어 있었다고 보아야 할 것이고, 원고는 이 사건 건물의 임차인이면서 근저당채무의 주채무자로서 스스로 근저당채무를 불이행하여 이 사건 건물에 대한 경매절차가 진행되어 피고가 이를 낙찰 받아 소유권이전등기를 마친 것이므로, 위 감정평가 가격을 기준으로 낙찰가격이 결정되어 그 낙찰대금으로 종국적으로 원고 자신의 서울보증보험과의 리스보증보험계약에 기한 채무를 변제한 결과로 된 이상, 원고는 이미 위 시설물들에 대한 투입비 상당의 이득을 종국적으로 취득하여 더 이상 유익비상환을 청구할 지위에 있지 않다고 하여, 원고의 이 사건 청구를 기각하였다.  2. 상고이유에 대한 판단 가. 제3점에 대하여 관련 증거들을 기록에 비추어 살펴보면, 원고가 이 사건 건물에서 볼링장을 운영하기 위하여 설치한 벽면로고, 광고 핀, 외벽간판 및 신발장 등은 이 사건 건물에 부합되어 건물의 객관적 가치를 증대시키는 것이라 할 수 없으므로, 같은 취지의 원심의 판단은 정당한 것으로 수긍이 가고, 거기에 상고이유로 주장하는 바와 같은 위법이 있다고 할 수 없다.  그리고 점유자의 회복자에 대한 유익비상환청구는 점유자가 점유물을 개량하기 위하여 지출한 비용의 상환을 청구하는 것으로서 피고가 원고 소유의 위 시설에 대하여 원고에게 아무런 대가를 치르지 아니하고 사용함을 이유로 하는 부당이득금반환청구와는 그 법률요건과 효과를 달리하는 것이어서 원고의 이 사건 유익비상환청구에 부당이득금반환청구가 당연히 포함된다고 할 수 없으므로, 원심이 위 시설물 설치에 따른 유익비상환청구에 대해서만 판단하고 위의 점에 대해서 판단하지 아니하였다고 하여 판단유탈의 위법이 있다고 할 수 없고, 원심이 위 시설의 설치비용에 대하여 제1심과 달리 판단한다고 하여 원고에게 그 부분에 대한 석명권을 행사할 의무가 있다고 볼 수 없으므로, 이 점에 대한 상고이유도 그 이유가 없다.  나. 제1점, 제2점에 대하여 민법 제203조 제2항에 의한 점유자의 회복자에 대한 유익비상환청구권은 점유자가 계약관계 등 적법하게 점유할 권리를 가지지 않아 소유자의 소유물반환청구에 응하여야 할 의무가 있는 경우에 성립되는 것으로서, 이 경우 점유자는 그 비용을 지출할 당시의 소유자가 누구이었는지 관계없이 점유회복 당시의 소유자 즉 회복자에 대하여 비용상환청구권을 행사할 수 있는 것이나, 점유자가 유익비를 지출할 당시 계약관계 등 적법한 점유의 권원을 가진 경우에 그 지출비용의 상환에 관하여는 그 계약관계를 규율하는 법조항이나 법리 등이 적용되는 것이어서, 점유자는 그 계약관계 등의 상대방에 대하여 해당 법조항이나 법리에 따른 비용상환청구권을 행사할 수 있을 뿐 계약관계 등의 상대방이 아닌 점유회복 당시의 소유자에 대하여 민법 제203조 제2항에 따른 지출비용의 상환을 구할 수는 없는 것이다 .  이 사건에서 임차인인 원고는 임대차계약에 의하여 이 사건 건물을 적법하게 점유하고 있으면서 비용을 지출한 것이므로, 임대인인 소외 회사에 대하여 민법 제626조 제2항에 의한 임대차계약상의 유익비상환청구를 할 수 있을 뿐, 낙찰에 의하여 소유권을 취득한 피고에 대하여 이와는 별도로 민법 제203조 제2항에 의한 유익비의 상환청구를 할 수는 없다고 보아야 할 것이며(다만, 원고가 피고의 목적물인도청구에 대하여 임대인에 대한 위 유익비상환청구권에 기한 유치권으로써 대항할 수 있었을 것임은 별론으로 한다), 이러한 법리는 이 사건 시설에 관한 비용이 경매절차에서 감정평가 가격에 포함되었는지 여부와 아무런 상관이 없다.  원심이 이 사건 시설 중 벽면로고, 광고 핀, 외벽간판, 신발장 설치비용을 제외한 나머지 시설들은 이 사건 건물에 부합되어 유익비상환청구의 대상이 된다는 취지로 판시하면서 그 시설들이 이 사건 근저당권에 기한 경매절차에서 감정평가 가격에 포함되어 이를 기준으로 낙찰가격이 결정되었고 그 낙찰대금이 종국적으로 원고 자신의 채무를 변제한 결과로 된 이상 원고는 유익비상환을 청구할 지위에 있지 않다고 판단한 것은, 그 설시에 있어서 부정확한 점이 있으나 결론적으로 정당하고, 거기에 민법 제203조 제2항에 의한 점유자의 유익비상환청구권에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 위법이 있다고 할 수 없다. 3. 그러므로 상고를 기각하기로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.  대법관   유지담(재판장) 조무제 이규홍 손지열(주심)

 

대법원 2002. 12. 6. 선고 2002다42278 판결 [임대차보증금][공2003.2.1.(171),309] 【판시사항】 [1] 임대인의 귀책사유로 임대차계약이 해지된 경우에도 임차인이 원상회복의무를 부담하는지 여부 (적극)  [2] 임차인이 임대인에게 시설비 등을 청구하지 않기로 약정한 사정만으로 원상복구의무를 부담하지 아니하기로 하는 합의가 있었다고 볼 수 없다고 한 사례  【판결요지】 [1] 임대차계약이 중도에 해지되어 종료하면 임차인은 목적물을 원상으로 회복하여 반환하여야 하는 것이고, 임대인의 귀책사유로 임대차계약이 해지되었다고 하더라도 임차인은 그로 인한 손해배상을 청구할 수 있음은 별론으로 하고 원상회복의무를 부담하지 않는다고 할 수는 없다.  [2] 임차인이 자신의 영업을 위하여 설치한 시설에 관한 비용을 임대인에게 청구하지 않기로 약정한 사정만으로 원상복구의무를 부담하지 아니하기로 하는 합의가 있었다고 볼 수 없고, 임대차계약서상 기재된 임차인의 원상복구의무에 관한 조항이 단지 부동문자로 남아 있는 무의미한 내용에 불과하다고 볼 수 없다고 한 사례.  【참조조문】 [1] 민법 제615조, 제654조[2] 민법 제615조, 제626조, 제654조 【참조판례】 [2] 대법원 1981. 11. 24. 선고 80다320, 321 판결(공1982, 62) 대법원 1998. 5. 29. 선고 98다6497 판결(공1998하, 1756) 【전 문】 【원고,상고인】 원고 (소송대리인 법무법인 씨에이치엘 담당변호사 이시윤 외 3인) 【피고,피상고인】 피고 (소송대리인 법무법인 두레 담당변호사 전민기 외 1인) 【원심판결】 서울고법 2002. 6. 2 1. 선고 2001나65856 판결 【주문】 상고를 기각한다. 상고비용은 원고의 부담으로 한다. 【이유】 상고이유(기간경과 후에 제출된 상고이유보충서는 상고이유를 보충하는 범위 내에서)를 판단한다. 1. 제1점에 대하여 원심판결 이유를 기록과 대조하여 살펴보면, 이 사건 건물 옥상을 뚫고 32개나 되는 배기구를 설치하는 데 피고나 이수헌이 사전 또는 사후에 동의하였다고 볼 만한 증거가 없다고 한 원심의 판단은 수긍이 가고, 거기에 상고이유에서 주장하는 바와 같은 채증법칙 위배로 인한 사실오인 등의 위법이 있다고 할 수 없다.  2. 제2점에 대하여 임대차계약이 중도에 해지되어 종료하면 임차인은 목적물을 원상으로 회복하여 반환하여야 하는 것이고, 임대인의 귀책사유로 임대차계약이 해지되었다고 하더라도 임차인은 그로 인한 손해배상을 청구할 수 있음은 별론으로 하고 원상회복의무를 부담하지 않는다고 할 수는 없다. 그리고 이 사건의 경우 임차인이 자신의 영업을 위하여 설치한 시설에 관한 비용을 임대인에게 청구하지 않기로 약정한 사정만으로 원상복구의무를 부담하지 아니하기로 하는 합의가 있었다고 볼 수 없고, 임대차계약서상 기재된 임차인의 원상복구의무에 관한 조항이 단지 부동문자로 남아 있는 무의미한 내용에 불과하다고 볼 수 없다. 상고이유에서 내세우는 대법원판결은 임차인이 시설비 상환청구권을 포기하는 경우 언제나 원상복구의무를 부담하지 않는다는 취지를 설시한 것이 아닐 뿐만 아니라 이 사건과는 사안을 달리하므로 이 사건에서 원용하기에 적절하지 아니하다. 같은 취지의 원심의 판단은 정당하고, 거기에 상고이유에서 주장하는 바와 같은 원상회복의무에 관한 법리오해 등의 위법이 있다고 할 수 없다.  3. 그러므로 상고를 기각하고, 상고비용은 패소자인 원고의 부담으로 하기로 관여 대법관의 의견이 일치되어 주문과 같이 판결한다.  대법관   손지열(재판장) 조무제 강신욱(주심)

 

대법원 2006. 10. 13. 선고 2006다39720 판결 [임대차보증금][미간행] 【판시사항】 [1] 임차인이 영업 시설비를 청구하지 않기로 약정한 사정만으로 그 시설에 대한 원상회복의무를 면제한다는 합의가 있었다고 볼 수 있는지 여부 (소극)  [2] 임대인이 임대차 종료 후 임대차보증금의 반환의무를 이행하거나 적법한 이행제공을 하지 않는 경우, 임차인이 임차목적물반환의무의 이행지체로 인한 손해배상책임을 지는지 여부 (소극)  [3] 부대상고의 제기기간 및 그 이유서의 제출기간(=상고이유서 제출기간 내) 【참조조문】 [1] 민법 제615조, 제626조, 제654조 [2] 민법 제390조, 제536조, 제618조 [3] 민사소송법 제403조, 제425조, 제427조 【참조판례】 [1] 대법원 2002. 12. 6. 선고 2002다42278 판결(공2003상, 309) [2] 대법원 1998. 5. 29. 선고 98다6497 판결(공1998하, 1756) [3] 대법원 1997. 11. 28. 선고 97다38299 판결(공1998상, 93) 대법원 1999. 7. 9. 선고 98다47542, 47559 판결(공1999하, 1587) 대법원 2000. 1. 21. 선고 99다50538 판결(공2000상, 482) 대법원 2000. 11. 10. 선고 98다39633 판결(공2001상, 6) 대법원 2002. 12. 10. 선고 2002다52657 판결(공2003상, 361) 대법원 2004. 9. 24. 선고 2004다7286 판결 【전 문】 【원고, 상고인 겸 부대피상고인】 원고 (소송대리인 법무법인 덕수 담당변호사 최병모 외 3인) 【피고, 피상고인 겸 부대상고인】 피고 【원심판결】 대구지법 2006. 5. 26. 선고 2005나9645 판결 【주 문】 원심판결 중 임대차보증금반환청구에 관한 원고 패소 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 대구지방법원 본원 합의부로 환송한다. 원고의 나머지 상고와 피고의 부대상고를 모두 기각한다.  【이 유】 1. 먼저 원고의 상고이유를 본다. 가. 임대차보증금반환청구에 관하여 (1) 원심판결 이유를 기록에 비추어 살펴보면, 원심이 그 채용 증거들을 종합하여 그 판시와 같은 사실을 인정한 다음, 이 사건 임대차계약은 묵시로 갱신되었다가 원고의 해지통지에 따라서 그 통지가 피고에게 도달된 날로부터 3월이 경과한 2004. 12. 15. 종료되었으므로, 피고가 반환할 임대차보증금에서 그 때까지 발생한 원고의 연체차임 15,329,032원을 공제하여야 한다고 판단한 것은 정당하고, 거기에 상고이유의 주장과 같은 채증법칙 위배로 인한 사실오인이나 심리미진 등의 위법이 없다.  (2) 임대차계약이 종료되면 임차인은 특별한 사정이 없는 한 임차목적물을 원상으로 복구하여 임대인에게 반환하여야 하고, 임차인이 자신의 영업을 위하여 설치한 시설에 관한 비용을 임대인에게 청구하지 않기로 약정한 사정만으로는 그러한 원상복구의무를 면하기로 하는 합의가 있었다고 볼 수 없다( 대법원 2002. 12. 6. 선고 2002다42278 판결 참조).  원심판결 이유를 기록과 위 법리에 비추어 살펴보면, 원심이 이 사건 임대차계약의 종료에 따른 원상복구의무가 임차인인 원고에게 있음을 전제로 하여, 그 채용 증거들을 종합하여 원고가 이 사건 점포를 원상으로 복구하지 않았기 때문에 임대인인 피고가 이 사건 점포를 원상으로 복구하기 위하여 공사비 등으로 4,620,000원을 지출한 사실을 인정한 다음, 피고가 반환할 임대차보증금에서 위 원상복구비를 공제하여야 한다고 판단한 것은 정당하고, 거기에 상고이유의 주장과 같은 채증법칙 위배로 인한 사실오인, 원상복구의무에 관한 법리오해, 심리미진 등의 위법이 없다.  (3) 원심판결 이유에 의하면, 원심은 그 채용 증거들을 종합하여 그 판시와 같은 사실을 인정한 다음, 원고는 피고로부터 임대차보증금 반환의무에 대한 적법한 이행제공을 받고서도 이 사건 점포를 원상으로 복구하여 피고에게 명도하지 않고 이 사건 임대차계약이 종료된 다음날부터 2005. 6. 28.까지 그대로 점유함으로써 피고에게 위 기간 동안의 차임 상당의 손해를 입혔으므로, 원고는 피고에게 위 기간 동안의 차임 상당의 손해배상금 5,146,666원을 지급할 의무가 있고, 따라서 피고가 반환할 임대차보증금에서 위 손해배상금을 공제하여야 한다고 판단하였다.  기록에 비추어 살펴보면, 원고가 이 사건 임대차계약이 종료된 다음날부터 2005. 6. 28.까지 이 사건 점포를 점유하였다고 본 원심의 판단은 정당하고, 거기에 상고이유의 주장과 같은 채증법칙 위배로 인한 사실오인 등의 위법이 없으나, 원심이 나아가 원고가 피고에게 위 기간 동안의 차임 상당의 손해배상금을 지급할 의무가 있다고 판단한 것은 수긍할 수 없다.  임대차계약의 종료에 의하여 발생된 임차인의 임차목적물 반환의무와 임대인의 연체차임 등을 공제한 나머지 임대차보증금의 반환의무는 동시이행관계에 있으므로, 임대인이 나머지 임대차보증금의 반환의무를 이행하거나 적법한 이행제공을 하여 임차인의 동시이행항변권을 상실시키지 아니한 이상, 임차인이 임차목적물반환의무를 이행하지 아니하고 임차목적물을 계속 점유하고 있다고 하더라도, 임차인은 임대인에 대하여 임차목적물반환의무의 이행지체로 인한 손해배상책임을 지지 아니한다( 대법원 1998. 5. 29. 선고 98다6497 판결 참조).  그러므로 피고가 원고에게 나머지 임대차보증금의 반환의무를 이행하거나 이행제공을 하여 피고의 동시이행의 항변권을 상실시켰는지에 대하여 살피건대, 기록에 의하면 피고가 자신의 보통예금계좌에 이 사건 임대차보증금 이상의 돈을 입금시켜 둔 후 원고에게 2004. 12. 8.경 원고가 이 사건 점포를 원상으로 복구하여 명도해 주면 임대차보증금에서 그 때까지의 연체차임과 공과금을 공제한 나머지 돈을 반환하여 주겠다는 취지의 내용증명을 보낸 사실은 인정되나, 원고가 그 이전에 피고에게 이 사건 점포를 원상으로 복구하여 명도할 의사가 없음을 명백하게 표시하였다고 보기 어려운 점(원심은 원고가 위 내용증명을 받고서도 이 사건 점포를 원상으로 복구하여 명도하지 아니하고 계속 자신의 의무를 이행하였다고 주장하면서 피고에게 임대차보증금의 반환을 요구한 사정을 들어서 원고가 피고에게 자신의 의무를 이행할 의사가 없음을 명백하게 표시한 것으로 보았으나, 그것만으로는 원고가 피고에게 자신의 의무를 이행할 의사가 없음을 명백하게 표시하였다고 볼 수 없을 뿐 아니라, 그것은 피고가 원고에게 위 내용증명을 보낸 이후의 사정에 불과하여 그것을 가지고 피고가 원고에게 위 내용증명을 보낼 당시에 이미 원고가 피고에게 자신의 의무를 이행할 의사가 없음을 명백하게 표시하고 있었다고 볼 수도 없다.), 피고가 반환할 임대차보증금의 액수가 서로 다투어지고 있었음에도 위 내용증명에는 피고가 반환하고자 하는 나머지 임대차보증금이나 공제할 돈의 액수에 대하여 구체적으로 기재되어 있지 않은 점 등에 비추어 보면, 피고가 원고에게 이 사건 임대차계약이 종료되기 이전인 2004. 12. 8. 위 내용증명을 보낸 것만으로는 피고가 원고에게 나머지 임대차보증금의 반환의무에 대하여 적법한 이행제공을 하였다고 볼 수 없다.  그렇다면 달리 피고가 원고에게 자신의 임대차보증금 반환의무를 이행하거나 적법한 이행제공을 하여 원고의 동시이행항변권을 상실시켰음을 인정할 증거가 없는 이 사건에서, 원고가 이 사건 임대차계약이 종료된 이후에 이 사건 점포를 계속하여 점유하여 왔다고 하더라도, 원고가 이 사건 점포를 비워두고 피고의 임대차보증금반환채무와의 동시이행을 주장하고 있었던 만큼 원고는 피고에 대하여 자신의 임차목적물 반환의무의 이행지체로 인한 손해배상책임을 지지 않는다고 할 것임에도 불구하고, 원심은 피고가 원고에게 자신의 임대차보증금 반환의무에 대하여 적법한 이행제공을 하였다고 보고 이를 전제로 원고가 피고에게 위와 같은 손해배상책임이 있다고 판단한 다음, 원고가 이 사건 임대차계약이 종료된 이후 이 사건 점포를 점유한 기간 동안의 차임에 상당하는 손해배상금을 피고가 반환할 임대차보증금에서 공제하고 말았으니, 이러한 원심의 판단에는 동시이행항변권이나 이행의 제공에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 위법이 있다고 할 것이다.  따라서 이를 지적한 상고이유의 주장은 이유 있으므로, 원심판결 중 임대차보증금 반환청구에 관한 원고 패소 부분은 파기함이 상당하다 할 것이다.  나. 손해배상청구에 관하여 원심판결 이유를 기록에 비추어 살펴보면, 원심이 원고의 이 사건 손해배상청구에 대하여, 이 사건 점포가 건축법 등을 위반하여 건축된 것이라고 하더라도 그와 같은 사정만으로는 피고가 원고를 속이고 원고와 이 사건 임대차계약을 체결함으로써 원고에게 손해를 입혔다고 볼 수 없으므로, 원고의 이 부분 청구는 이유 없다고 판단한 것은 정당하고, 거기에 상고이유의 주장과 같은 심리미진 등의 위법이 없다.  2. 다음으로 피고의 부대상고에 관하여 본다. 피상고인은 상고권이 소멸된 후에도 부대상고를 할 수 있지만, 상고이유서 제출기간 내에 부대상고를 제기하고 부대상고이유서를 제출하여야 하는바( 대법원 2004. 9. 24. 선고 2004다7286 판결 참조), 기록에 의하면 피고는 부대상고장에 부대상고이유를 기재하지 아니하였고 상고이유서 제출기간 내에 부대상고이유서를 제출하지도 않았으므로, 피고의 부대상고는 기각을 면할 수 없다.  3. 결 론 그러므로 원심판결 중 임대차보증금 반환청구에 관한 원고 패소 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 다시 심리·판단하게 하기 위하여 원심법원으로 환송하기로 하며, 원고의 나머지 상고와 피고의 부대상고를 모두 기각하기로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.  대법관   김영란(재판장) 김황식 이홍훈(주심) 안대희

 

대법원 2002. 11. 22. 선고 2001다40381 판결 [유익비등][공2003.1.15.(170),146] 【판시사항】 유익비상환청구가 있는 경우 실제 지출한 비용과 현존하는 증가액을 모두 산정하여야 하는지 여부 (적극)  【판결요지】 유익비상환청구에 관하여 민법 제203조 제2항은 점유자가 점유물을 개량하기 위하여 지출한 금액 기타 유익비에 관하여는 그 가액의 증가가 현존한 경우에 한하여 회복자의 선택에 좇아 그 지출금액이나 증가액의 상환을 청구할 수 있다고 규정하고 있고, 민법 제626조 제2항은 임차인이 유익비를 지출한 경우에는 임대인은 임대차종료시에 그 가액의 증가가 현존한 때에 한하여 임차인의 지출한 금액이나 그 증가액을 상환하여야 한다고 규정하고 있으므로, 유익비의 상환범위는 점유자 또는 임차인이 유익비로 지출한 비용과 현존하는 증가액 중 회복자 또는 임대인이 선택하는 바에 따라 정하여진다고 할 것이고, 따라서 유익비상환의무자인 회복자 또는 임대인의 선택권을 위하여 그 유익비는 실제로 지출한 비용과 현존하는 증가액을 모두 산정하여야 할 것이다.  【참조조문】 민법 제203조 제2항, 제626조 제2항 【참조판례】 대법원 1962. 10. 18. 선고 62다437 판결(집10-4, 민93) 대법원 1987. 4. 14. 선고 86다카2342 판결(공1987, 805) 【전 문】 【원고,피상고인】 원고 (소송대리인 변호사 이준봉) 【피고,상고인】 피고 (소송대리인 법무법인 광장 담당변호사 서정우 외 1인) 【원심판결】 서울고법 2001. 6. 1. 선고 2000나31672 판결 【주문】 원심판결을 파기하고, 사건을 서울고등법원에 환송한다. 【이유】 상고이유를 판단한다. 1. 유익비 포기 주장에 대하여 원심판결 이유를 기록과 대조하여 살펴보면, 원심이 이 사건 조정조항의 취지는 원고가 옹벽부분의 성토에 따른 유익비를 제외한 나머지 유익비청구는 아무 조건 없이 이를 포기하되, 옹벽부분의 성토로 인한 유익비는 이 사건 임대차가 그 기간 만료시까지 존속하는 것을 조건으로 하여 비로소 포기한다는 취지로 보아야 할 것인데, 원고가 조정성립 이후에 그 조정조항에서 정한 임료를 피고에게 지급하지 아니하였고, 피고가 이를 이유로 임대차기간이 만료되기 이전에 이미 이 사건 조정조항에서 정한 건물철거 부분에 대한 대체집행결정을 받고 원고에게 그 이행을 최고하는 등 하여 이 사건 임대차가 조정에서 정한 기간까지 존속되지 아니하였으므로 원고로서는 옹벽부분의 성토에 따른 유익비의 상환을 청구할 수 있고, 이는 이 사건 조정의 내용과 배치되거나 기판력에 저촉되는 것이 아니라고 판단한 것은 정당한 것으로 수긍이 가고, 거기에 상고이유에서 주장하는 바와 같이 의사표시의 해석을 그르쳤거나 심리를 다하지 아니한 위법이 있다고 할 수 없다.  2. 유익비의 범위에 관한 주장에 대하여 원심은 위와 같이 원고가 옹벽부분의 성토에 따른 유익비의 상환을 청구할 수 있다고 하면서도 유익비의 범위에 관해서는, 원고가 피고로부터 이 사건 토지를 임대받은 후 이 사건 토지의 경계선에 옹벽을 설치하고 마당에 콘크리트 포장을 하는 등으로 형질 및 지목을 변경함으로써 이 사건 토지의 가치가 증가하여 461,004,000원 상당의 가액이 현존하고 있으므로 피고는 원고에게 이를 상환할 의무가 있다는 취지로 판단하였다.   그러나 원심의 위와 같은 조치는 아래와 같은 이유로 수긍하기 어렵다. 유익비상환청구에 관하여 민법 제203조 제2항은 점유자가 점유물을 개량하기 위하여 지출한 금액 기타 유익비에 관하여는 그 가액의 증가가 현존한 경우에 한하여 회복자의 선택에 좇아 그 지출금액이나 증가액의 상환을 청구할 수 있다고 규정하고 있고, 민법 제626조 제2항은 임차인이 유익비를 지출한 경우에는 임대인은 임대차종료시에 그 가액의 증가가 현존한 때에 한하여 임차인의 지출한 금액이나 그 증가액을 상환하여야 한다고 규정하고 있으므로, 유익비의 상환범위는 점유자 또는 임차인이 유익비로 지출한 비용과 현존하는 증가액 중 회복자 또는 임대인이 선택하는 바에 따라 정하여진다고 할 것이고, 따라서 유익비상환의무자인 회복자 또는 임대인의 선택권을 위하여 그 유익비는 실제로 지출한 비용과 현존하는 증가액을 모두 산정하여야 할 것이다 ( 대법원 1987. 4. 14. 선고 86다카2342 판결 등 참조).  그럼에도 불구하고, 원심은 옹벽 부분의 성토에 따른 원고의 실제 지출비용에 대하여는 아무런 심리ㆍ판단을 하지 아니한 채 이 사건 토지 가치의 현존 증가액만을 산정하여 461,004,000원이 피고가 상환하여야 할 유익비에 해당한다고 판단하였는바, 이러한 원심판결에는 유익비 상환의무의 범위에 관한 법리를 오해하고 필요한 심리를 다하지 아니함으로써 판결 결과에 영향을 미친 위법이 있다고 하지 않을 수 없고, 이 점을 지적하는 상고이유의 주장은 정당하다.  3. 그러므로 나머지 상고이유에 대한 판단을 생략한 채 원심판결을 파기하고, 사건을 다시 심리·판단하게 하기 위하여 원심법원에 환송하기로 관여 대법관의 의견이 일치되어 주문과 같이 판결한다.  대법관   조무제(재판장) 유지담 강신욱(주심) 손지열