Part 1. 1-2. 이러 지분경매 물건을 선택해서 투자해라

(1-2) 이런 지분경매 물건을 선택해서 투자해라   

(1-2-1) 지분경매에서 돈되는 물건을 선택하는 비법은 ?  

(1) 부동산이 현재와 미래 가치가 높은 위치에 선점하고 있나 ? 

부동산을 공유물로 공유하고 있더라도 즉 공유물 중 일부만, 또는 주택에서 토지만, 건물만 매각되더라도 그 가치는 변하지 않는다. 

그래서 그 정확한 판단을 위해서 현장답사를 통해 부동산 시세와 전월세가, 대중교통 및 교육 문화 등의 편익시설을 먼저 고려하고 판단해야 한다. 

(2) 현임대, 재임대로 높은 임대수익이 발생하는 주택을 선택하라.

현 임대상태로도, 기존 임대를 재임대하는 방법만으로도 투자금액을 확보하는 주택 등이 있다. 또는 리모멜링 및 신축 등을 통해 임대수익을 높일 수 있는 주택 등이 있다. 이러한 임대수익의 증가가 그 부동산의 가치를 증가 시키게 된다. 

 

  (부동산을 현임대상태에서만 판단하지 마라. 부동산을 매수하는 경우에 사전에 해당 부동산에서 수익을 올릴 수 있는 방법이 무엇이 있는가에 대해 생각하고 참고자료를 조사하고 현장을 답사하여야 한다. 

소위 부동산개발이란 임야나 황무지에 거대한 개발단지를 만드는 것만 해당하지 않고, 자신이 소유한 부동산이나 투자하려는 부동산에 대해 어떻게 해당 부동산을 더 발전시킬까 하는 고민에서부터 부동산의 개발이 시작된다. 

  이러한 기본적인 생각을 갖고 있다면 경매라고 해서 무조건 싸게 낙차를 받으려는 경향에서 벗어날 수 있다. 일반적으로 경매로 부동산을 매입하는 것이 실제 매매로 매입하는 것보다 저렴하다고 하지만, 해당 부동산에 대한 기본적인 생각을 갖고 있다면 경매 입찰가에도 반영하여 적절한 가격대에서 낙찰을 받아서 부동산 개발을 하여야 본인이 원하는 수익을 창출할 수 있다고 본다. 경매이기에 무조건 가장 낮은 가격만 입찰한다면 해당 부동산을 낙찰 받기 어렵고, 무조건 낙찰부터 받자고 한다면 적정 가격보다는 높게 낙찰을 받게 될 것이며, 해당 부동산에 대한 자세한 분석이 결여되면 차후에  경매대금을 미납하여 경매의 입찰보증금을 손해보는 경우가 종종 발생한다.) 

(3) 공동소유 주택에 공유자가 거주하면 해결의 실마리가 쉽다.

공동소유자가 거주하는 경우에 임차인과 낙찰자의 부당이득반환청구 및 공유물분할청구 소송 등으로 공유자가 신속하게 해결하려고 한다. 그러나 공유자가 거주하지 않고 임차인 등만 있거나 등기된 채무가 많으면 어렵게 해결되고, 해결된다고 하더라도 이익이 없다. 

 

  (특히 임차인이 많이 있는 경우, 임차인들 개개인에 대한 대항력 여부, 확정일자부 우선변제권에 대한 소유여부, 보증금에서 배당여부 등에 대한 자세한 분석이 있어야 해당 부동산 매입 후 해당 부동산에 대한 점유권을 취득하는데 도움이 될 것이다. 그러나 경매에선 임차인이 존재함을 기본 전제로 그들이 자신의 임차보증금을 완전 배당을 받는 경우는 문제가 없겠지만, 임차보증금을 회수하지 못한다고 하여 해당 부동산을 굳이 피할 필요는 없다. 해당 부동산을 점유하고 있는 채무자겸 소유자나 임차인으로부터 점유권을 갖기 위해서 인도명령을 신청하는데, 점유를 이전받는 것이 다소 어렵다고 그러한 부동산을 회피한다면 경매시장에서 살펴볼 물건이 과연 얼마나 있는지 의심스럽다.

  경매에서 부동산을 소유하기 위해 소요된 경비는 차후에 보전을 받을 수 있지만, 부동산점유자로부터 점유이전을 위해 경매낙찰인이 이사비라는 명목으로 점유자에게 지급하는 경비는 보전받지 못한다. 그리고 현실적으로 부동산 점유자들이 잘못된 정보를 어디에서 취득했는지 무조건 버티면 경매낙찰인으로부터 상당액을 받을 수 있다고 하면서 막무가내인 경우도 있다. 이런 경우엔 법에 정해진 절차에 따라 절차를 진행하면서 동시에 해당 점유자에게 정당한 권원없이 점유한 것에 대해 민사상 책임을 물을 수 있다. 아울러 그런경우 형사적으로도 그 방법을 고려해야 한다.

  종종 지인들에게 상담을 하면서 복잡한 것은 싫다는 사람들이 있다. 어떤 경우가 복잡한 경우인지 판단을 하기도 어렵지만, 경매엔 기본적으로 권리관계가 형성된 부동산에서 그 해당 권리의 대항력 여부에 의해 이해관계자들의 입장이 달라지고, 설령 대항력이 없다고 하더라도 임차인 경우에는 기본적으로 손해를 본다고 봐야하기 때문에 그 점유를 넘겨 받는게 그리 쉬운 경매의 부동산은 없다고 봐야 한다. 두려워 하지말자.

  해당 부동산에 대한 그 개발가능성이 높고 수익창출도 기대된다면 설령 법적인 문제가 걸린다고 하더라도 그 비용을 제외하고도 이익이 남는다면 도전해 볼 만하다. 복잡한거 실다고 한다면 경매를 하지 말라고 말하고 싶다. 그런 사람들의 대부분을 경매에 대해 지식과 이해도가 매우 부족한 경우가 대부분이다.) 

(4) 대항력 있는 임차인이 적어야 매수 또는 매도 협상이 수월하다.

지분경매에서 또는 주택에서 토지만, 건물만 매각되더라도 임차인은 배당요구헤 전체 매각대금에서 배당받을 수 있다. 이때 임차인의 대항력 유무는 건물과 토지 전체지분이 매각될 때는 그 지분에서 말소기준이 되지만, 주택에서 건물만 또는 토지만 매각되는 상황에서는 이렇게 판단해야 한다. 건물만 매각되면 건물을 기준으로 대항력 유무를 판단하면 되지만, 토지만 매각되는 상황에서는 임차인은 토지 매수인에게 대항력을 주장하지 못하고 우선변제권만(최우선변제권과 확정일자부 우선변제권) 있다. 그렇다고 임차인을 분석하지 않고 토지만 낙찰 받게 되면 훗날 건물을 매수하는 과정에서 어려움을 겪게 되나, 토지만 매수하더라도 건물의 임차인이 대항력이 얼마나 있고, 그 대항력 있는 임차인이 토지에서 배당요구해서 훗날 건물을 매수할 때 쉽게 해결할 수 있는가 등을 입찰할 당시부터 예상하고 있어야 성공적인 투자로 이어갈 수 있다. 

건물에서 대항력 있는 임차인들이 다수가 존재하면 낮은 가격으로 매각되는 원인이 될 수 있다. 즉 실제로 취득하게 되는 주택가격이 상승되는 요인(주택낙찰가 + 인수금액증가)이 되므로 투자수익도 그 만큼 적어지고 건물소유자도 실익이 없어서 해결하지 않고 장기간 방치하는 경향이 있다. 그러므로 지상에 건물이 있는 토지가 경매되면 싸다고 무조건 입찰할 것이 아니라 그 지상건물의 임차인들이 토지 매각절차에서 배당요구해서 전액 배당 받았는지, 배당요구를 하지 않았더라도 건물의 말소기준권리로 인해서 대항력이 있는 임차인이 없거나 적은 주택을 찾아야 투자수익을 높일 수 있다. 

 

(대항력 있는 임차인이 많다고 어려운 물건이 아니다. 해당 임차인이 확정일자부 우선변제권을 갖고 있는지, 배당요구는 하였는지는 물론이고 배당요구했다면 배당액은 어떻게 되는지에 대해 검토하고 분석해야 한다. 즉, 경매의 매수인이 인수해야할 채무가 얼마나 되는지에 따라 부동산의 낙찰가격이 결정된다. 이러한 자세한 분석이 없이 부동산, 특히 아파트에 입찰하여 임차인에 대한 기본분석이 잘못되어 잔금납부를 포기하는 경우를 가끔 본다. 

  해당 입찰할 부동산에 대한 관계된 권리들에 대한 분석이 우선이다. 공시된 등기부 등에 대한 조사는 기본이고 등기되지 않은 권리관계에 대해서도 최대한 조사하여야 한다. 가장 대표적인  것이 유치권이다. 유치권의 상당 사례가 그 성립이 어렵고 오히려 잘못 주장하면 민사상 손해배상은 물론이고 형사적으로 처벌를 감수해야한다. 경매과정에서 그 경매방해죄에 해당하면 그 처벌이 상당히 무겁다는 것이다. 요즘 경매의 고수들이 많아서 유치권에 대해 잘못된 주장은 그에 따른 댓가를 치를 준비를 해야한다.) 

(5) 등기된 주택이 미등기주택 보다 훨씬 낫다.

등기된 주택에서는 부당이득반환청구청구와 공유물분할청구의 소, 임차인을 활용해서 경매를 신청할 수가 있어서 해결의 실마리가 미등기주택보다 훨씬 쉽게 정리할 수 있다. 특히 전세보증금반환 청구 등으로 경매를 신청하면 신속하게 진행되고, 그 매각절차에서 낮은 가격으로 취득할 수 있다.  

(6) 주택에서 토지만 매각되면 법정지상권이 성립하는 가를 봐라   

법정지상권이 성립되면 그 존속기간동안은 토지사용료(지료) 밖에 청구할 수 없지만, 법정지상권이 성립되지 않으면 토지인도 및 건물철거소송과 임차인 퇴거명령 등으로 쉽게 해결의 실마리를 찾을 수 있다. 

 

  (생각의 전환이 중요하다고 본다. 저자 김동희씨의 의견에 일견 동의한다. 그러나, 주택에서 토지만 매각되는 경우 토지사용료만 청구가능하다. 그러나 건물 소유자가 대지인 토지임차료를 지급할 능력이 없거나 지급하지 않는다면 이를 기본으로 강제경매를 신청할 수 있다. 그렇다면 어느 누가 입찰할까? 민법 제633조(차임지급의 시기)에 의하면 차임은 동산, 건물이나 대지에 대하여는 매월말에, 기타 토지에 대하여는 매년말에 지급하여야 한다. 그러나 수확기있는 것에 대하여는 그 수확후 지체없이 지급하여야 한다라고 규정하고 있다. 

  따라서 대지만 낙찰받은 경우 내용증명으로 해당 임차료에 대해 해당 건물소유자에게 통보하고 법원에 임대료산정을 청구하여 확정적으로 해당 임차료가 결정되면 바로 해당 차임을 기본채권으로하여 집행권원을 얻어서 경매절차를 진행하면 된다. 설령 법정지상권이 성립한다고 하더라도 나대지 상태의 대지를 산정하여 감정평가를 하기에 임차료가 상당한 경우가 많다.)  

(7) 결국 정리하자면 이렇게 투자해야 한다.  

주택의 현재 및 미래가치가 높고, 임대수익을 높일 수 있는 주택이고, 대항력 있는 임차인이 적고, 등기된 주택이면서 소유자가 거주하면, 그 것이 지분경매에서든 또는 주택에서 토지만 매각되더라도 법정지상권이 성립하든 하지 않든 빠른 실마리를 찾을 수 있다. 

그 다음에 법정지상권이 성립하느냐, 않느냐를 분석해서 법정지상권이 성립하지 않으면 토지사용료를 청구하기 전에 토지인도 및 건물철거 소송에 따른 처분금지 가처분을 하고, 토지사용료를 원인으로 하는 부당이득반환청구 소송을 진행해 그 판결문으로 경매신청하면 건물을 싸게 취득하는 방법이다. 

이 때도 임차인 등을 활용해서 협상력을 높이고, 그래도 해결되지 않는다면 임차인을 활용해 경매를 신청하는 방법과 낙찰자가 직접 부당이득을 원인으로 채권가압류와 동시에 부당이득반환청구 소송, 그리고 공유물분할청구 소송 등을 통해서 협의 매수 또는 현금분할 방식인 공유물분할청구 소송에 따른 형식적경매를 신청해서 매각대금으로 나누어 갖는 방식으로 진행하면 된다. 그래서 최근에 낙찰 받고 쉽게 정리할 수 있었던 사례를 다음과 같이 소개하기로 한다. 

 

  (현재 및 미래가치가 높고, 임대수익을 높일 수 있는 경매물건이라면 누구나 선호할 것이다. 이에 따라 경쟁이 매우 치열할 것이다. 물론 경매물건에 대한 가치평가에 따라서는 첫경매에서 감정가격보다 높게 입찰하여 낙찰을 받아야 하는 경우도 있다. 경매물건이라고 하더라도 첫경매에서 입찰하여 매수해야할 물건들도 상당히 많다. 

  쉽고 수익이 좋은 물건은 누구나 입찰하기에 낙찰가격이 상대적으로 매우 높게 형성된다. 결국엔 입찰자가 어떤 목적으로 입찰에 임하느냐에 따라서 결정된다고 본다. 어렵다고 피하지 말고 쉽다고 다 덤비지 말자. 경매법정에서 터무니 없이 높게 입찰하여 경매법정에 입장한 사람들을 놀라게 하는 경우도 드물지 않게 목격하게 된다. 물론 자신만의 확고한 입장에서 투자하였다면 남들이 뭐라고 할 수 없다. 실거래가격보다 높게 책정하는 경우도 있는데 그렇다면 굳이 상대적으로 복잡한 경매에 임할 이유가 없다고 본다.

  물론 그럼에도 굳이 경매로 주택을 매입하는 이유는 상당하다. 토지거래허가를 받지 않아도 되고, 지역에 따라 주택자금조달 계획서를 제출하지 않아도 되기 때문이다. 특히 주택자금조달 계획서를 제출해야만 하는 지역에서는 자금조달에 대해 사후 조사를 하기 때문에 부담이 되는 경우에는 이를 합법적으로 피할 수 있는 방법이 경매로 매수하는 것이다.)  

 

(1-2-2) 근린주태 2/9 지분을 경매로 낙찰받아 성공한 사례   

(1) 서울 구로구 구로동 근린주택 2/9 지분경매 매각현황    

 

물건종별	근린주택	소유자	홍OO
토지면적	16㎡	채무자	홍OO
건물면적	13.69㎡	감정가	67,683,000원
매각물건	토지건물 지분매각 각 2/9지분 매각	낙찰가	51,118,800원
개시결정	2015.01.27.	매각결정기일	2015.10.27

 

임차인현황 ; 말소기준권리 2015.1.28.  배당요구종기 ; 2015.4.14. 

 

임차인	점유부분	전입/확정/배당	보증금/차임	비고
우리영상씨스템	점포	사업자등록 08.8.18 확정일    미  상 배당   없음	보200만/월20만	회사대표 ; 홍OO (채무자겸소유자)
홍OO	주거용	전입 2015.1.23. 확정 미상 배당 ; 없음	미상

 

건물등기부 ; (토지등기부도 동일하여 생략) 

 

No	접수	권리종류	권리자	채권금액
1	14.7.2	소유권이전(상속)	홍OO, 조OO
2	15.1.28	홍OO지분강제경매	유동화회사	청구금액 23,448,057원

 

 

(2) 입찰할 때 권리분석은 어떻게 했나 ?  

이 공매물건은 구로구 구로동에 소재하는 근린주택으로 인근에는 고려대학교 병원과 구로시장이 위치해 있고, 대중교통으로 지하철 7호선 남구로역과 버스 등으로 대중교통이 발달한 지역이다. 그런데 이 근린주택은 전부가 매각되는것이 아니라 2/9 지분이 매각되는 상황이라 매수 이후에 인수할 권리가 있는가와 이 주택이 매도되는 시세 및 전월세 시세 등을 차모해서 입찰해야 한다. 

이 지분물건은 구로동 근린주택 2/9지분 매각현황에서 임차인 현황과 등기부 현황을 확인해 보면 알 수 있듯이 거주하고 있는 분들이 조OO(채무자 홍OO의 모친이면서 7/9 지분소유자)와 채무자 홍OO만이 점유하고 있어서 대항력이 있는 임차인이나 인수할 권리가 없는 상황이다. 그리고 아들인 채무자와 모친인 다른 지분권자만 거주하고 있어서 아들 지분인 홍OO 지분을 경매로 낙찰 받으면 다른 지분권자와 협의해서 쉽게 매도하는 출구전략으로 이어질 것이라는 판단 하에 필자(원저자)가 지인에게 소개했고 지인이 낙찰 받았다.  

(3) 낙찰 받고 다른 지분권자에게 협의로 매각한 사례  

낙찰 받고 지인이 채무자와 모친인 다른 지분권자와 수 차례 협의하는과정을 통해서 지인이 낙찰 받은 지분을 감정가로 매각해서 지분에서 탈출한 사레이다. 

이 같이 적은 지분이라도 다른 지분권자가 전부 또는 일부를 점유하고 있고, 그 지분에 채무자 없는 경우라면 다른 지분권자가 매수하는 사례를 쉽게 찾아 볼 수 있다. 여러분도 마찬가지로 이렇게 적은 돈으로 투자해서 돈을 벌 수 있는 지분물건을 찾아야 성공할 수 있다.