대법원 2017. 5. 17. 선고 2017다202296 판결
[소유권이전등기말소][공2017상,1265]
【판시사항】
가등기담보 등에 관한 법률 제3조, 제4조를 위반하여 청산절차를 거치지 않고 이루어진 담보가등기에 기한 본등기의 효력(무효) 및 이 경우 나중에 청산절차를 마치면 무효인 본등기가 실체관계에 부합하는 유효한 등기가 되는지 여부(적극)
【판결요지】
가등기담보 등에 관한 법률(이하 ‘가등기담보법'이라 한다) 제3조는 채권자가 담보계약에 의한 담보권을 실행하여 담보목적 부동산의 소유권을 취득하기 위해서는 채권의 변제기 후에 같은 법 제4조의 청산금의 평가액을 채무자 등에게 통지하여야 하고, 이 통지에는 통지 당시 부동산의 평가액과 민법 제360조에 규정된 채권액을 밝혀야 하며, 통지를 받은 날부터 2월의 청산기간이 지나야 한다고 규정하고 있다. 가등기담보법 제4조는 채권자는 위 통지 당시 부동산의 가액에서 피담보채권의 가액을 공제한 청산금을 지급하여야 하고, 부동산에 관하여 이미 소유권이전등기를 마친 경우에는 청산기간이 지난 후 청산금을 채무자 등에게 지급한 때에 부동산의 소유권을 취득하고 담보가등기를 마친 경우에는 청산기간이 지나야 가등기에 따른 본등기를 청구할 수 있으며, 이에 반하는 특약으로서 채무자 등에게 불리한 것은 효력이 없다고 규정하고 있다. 위 규정들은 강행법규에 해당하여 이를 위반하여 담보가등기에 기한 본등기가 이루어진 경우 그 본등기는 효력이 없다. 다만 가등기권리자가 가등기담보법 제3조, 제4조에 정한 절차에 따라 청산금의 평가액을 채무자 등에게 통지한 후 채무자에게 정당한 청산금을 지급하거나 지급할 청산금이 없는 경우에는 채무자가 통지를 받은 날부터 2월의 청산기간이 지나면 위와 같이 무효인 본등기는 실체적 법률관계에 부합하는 유효한 등기로 될 수 있을 뿐이다.
【참조조문】
【참조판례】
대법원 1994. 1. 25. 선고 92다20132 판결(공1994상, 790)
대법원 2002. 6. 11. 선고 99다41657 판결(공2002하, 1605)
【전 문】
【원고, 상고인】 원고
【피고, 피상고인】 피고 1 외 1인 (소송대리인 변호사 박대영)
【원심판결】 대전지법 2016. 12. 13. 선고 2015나105757 판결
【주 문】
원심판결을 파기하고, 사건을 대전지방법원에 환송한다.
【이 유】
상고이유(상고이유서 제출기간이 지난 다음 제출된 상고이유보충서의 기재는 상고이유를 보충하는 범위 내에서)를 판단한다.
1. 가등기담보 등에 관한 법률(이하 ‘가등기담보법'이라 한다) 제3조는 채권자가 담보계약에 의한 담보권을 실행하여 그 담보목적 부동산의 소유권을 취득하기 위해서는 그 채권의 변제기 후에 같은 법 제4조의 청산금의 평가액을 채무자 등에게 통지하여야 하고, 이 통지에는 통지 당시 부동산의 평가액과 민법 제360조에 규정된 채권액을 밝혀야 하며, 그 통지를 받은 날부터 2월의 청산기간이 지나야 한다고 규정하고 있다. 가등기담보법 제4조는 채권자는 위 통지 당시 부동산의 가액에서 피담보채권의 가액을 공제한 청산금을 지급하여야 하고, 부동산에 관하여 이미 소유권이전등기를 마친 경우에는 청산기간이 지난 후 청산금을 채무자 등에게 지급한 때에 부동산의 소유권을 취득하고 담보가등기를 마친 경우에는 청산기간이 지나야 그 가등기에 따른 본등기를 청구할 수 있으며, 이에 반하는 특약으로서 채무자 등에게 불리한 것은 그 효력이 없다고 규정하고 있다. 위 규정들은 강행법규에 해당하여 이를 위반하여 담보가등기에 기한 본등기가 이루어진 경우 그 본등기는 효력이 없다(대법원 1994. 1. 25. 선고 92다20132 판결 등 참조). 다만 가등기권리자가 가등기담보법 제3조, 제4조에 정한 절차에 따라 청산금의 평가액을 채무자 등에게 통지한 후 채무자에게 정당한 청산금을 지급하거나 지급할 청산금이 없는 경우에는 채무자가 그 통지를 받은 날부터 2월의 청산기간이 지나면 위와 같이 무효인 본등기는 실체적 법률관계에 부합하는 유효한 등기로 될 수 있을 뿐이다(대법원 2002. 6. 11. 선고 99다41657 판결 등 참조).
2. 원심판결과 기록에 의하면, 다음의 사실을 알 수 있다.
가. 원고는 2012. 8. 10.경 피고 1로부터 1억 2천만 원을 빌리면서, 그 대여원리금을 담보하기 위하여 2012. 8. 24. 원고 소유의 이 사건 부동산에 관하여 피고 1 앞으로 소유권이전등기청구권 가등기를 마쳤다. 피고 1은 2012. 11. 27. 위 가등기에 따른 소유권이전의 본등기를 마치고, 2013. 12. 9. 이 사건 부동산을 피고 2에게 매도하여 2014. 1. 21. 피고 2 앞으로 소유권이전등기를 마쳤다.
나. 원고는 피고 1이 가등기담보법에서 정한 담보권실행 통지와 청산절차를 밟지 않았음을 이유로 피고들 앞으로 마친 각 소유권이전등기의 말소를 구하는 이 사건 소를 제기하였다. 이에 대하여 피고 1은 본등기에 앞서 2012. 10. 10.경 적법한 담보권실행 통지와 청산절차를 마쳤다고 주장하였으나 제1심은 이를 인정할 증거가 없다고 하여 원고 승소로 판결하였다.
다. 항소심인 원심에서, 피고 1은 종전 주장과 함께 2016. 5. 24. 청산금평가통지서(이하 ‘이 사건 청산금평가통지서’라 한다)를 서증(을가 7호증)으로 법원에 제출하여 원고가 그 무렵 이를 받았으므로 피고 1 명의의 이 사건 소유권이전등기는 실체관계에 부합하는 유효한 등기라고 주장하였다. 이에 대하여 원고는 이 사건 청산금평가통지서를 받은 것이 가등기담보법 제3조에서 정한 통지로서의 효력이 없고, 이 사건 청산금평가통지서에 기재된 이 사건 부동산의 평가액은 실제 시가와 다르며, 채권액 산정에서도 대부업의 등록 및 금융이용자보호에 관한 법률(이하 ‘대부업법’이라 한다)에서 정한 이자율이 적용되어서는 안 된다고 주장하였다.
라. 원심은 2012. 10. 10.경 적법한 담보권실행 통지와 청산절차를 마쳤다는 주장은 받아들이지 않으면서 이 사건 청산금평가통지서가 가등기담보법 제3조에 따른 통지 문서에 해당하고, 원고에게 이 사건 청산금평가통지서가 도달한 날부터 청산기간 2개월이 지난 이상 피고 1은 이 사건 부동산의 소유권을 취득하였다고 보아 피고 1 명의의 이 사건 소유권이전등기가 실체관계에 부합하는 등기로서 유효하다고 판단하였다.
3. 원심이 이 사건 청산금평가통지서에 의한 통지를 가등기담보법 제3조 제1항에 따른 담보권실행 통지로서의 효력을 갖는다고 본 것은 정당하다. 그러나 원고가 위와 같이 피고 1의 이 사건 청산금평가통지서에 기재된 부동산의 평가액과 대부업법에서 정한 이자율의 적용 등 청산내용을 다투었으므로, 원심으로서는 피고 1의 담보권실행 통지 당시 부동산의 가액에서 가등기담보법 제3조 제2항에서 정한 피담보채권액을 뺀 금액을 계산하여 피고 1이 지급할 청산금이 남아 있는지, 남아 있다면 그 금액이 얼마인지를 심리·판단하여야 한다.
그런데도 원심은 피고 1이 지급할 청산금이 남아 있는지 등에 관하여 별도의 심리와 판단 없이 담보권실행 통지가 있은 때부터 청산기간 2개월이 지난 점만을 들어 피고 1이 가등기담보법 제4조 제2항에 따라 청산기간이 지남으로써 이 사건 부동산의 소유권을 취득하였다고 판단하였다.
이러한 원심판결에는 가등기담보법에서 정한 청산절차 또는 청산금 산정에 관한 법리를 오해하여 필요한 심리를 다하지 않은 잘못이 있다. 이를 지적하는 원고의 상고이유 주장은 이유 있다.
4. 나머지 상고이유에 관한 판단을 생략한 채 원심판결을 파기하고 사건을 다시 심리·판단하도록 원심법원에 환송하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.
대법관 박보영(재판장) 박병대 권순일 김재형(주심)
********************************************************************************
대전지방법원 2016. 12. 13. 선고 2015나105757 판결
[소유권이전등기말소][미간행]
【전 문】
【원고, 피항소인】 원고 (소송대리인 변호사 이상희)
【피고, 항소인】 피고 1 외 1인 (소송대리인 변호사 권오천 외 1인)
【변론종결】
2016. 11. 15.
【제1심판결】 대전지방법원 천안지원 2015. 7. 9. 선고 2014가단104564 판결
【주 문】
1. 제1심 판결을 취소한다.
2. 원고의 피고들에 대한 청구를 모두 기각한다.
3. 소송총비용은 원고가 부담한다.
【청구취지 및 항소취지】
청구취지
원고에게, 아산시 (주소 생략) 대 245.9㎡(이하 ‘이 사건 부동산’이라 한다)에 관하여,
1. 피고 1은 대전지방법원 천안지원 아산등기소 2012. 11. 27. 접수 제77468호로 마친 가등기에 기한 소유권이전등기(이하 ‘이 사건 1소유권이전등기’라 한다)의,
2. 피고 2는 대전지방법원 천안지원 아산등기소 2014. 1. 21. 접수 제4689호로 마친 소유권이전등기(이하 ‘이 사건 2소유권이전등기’라 한다)의,
각 말소등기절차를 이행하라
항소취지
주문과 같다.
【이 유】
1. 기초사실
가. 이 사건 부동산은 원고의 소유인데, 원고가 2012. 8. 10.경 피고 1로부터 1억 2천만 원을 차용하면서, 이를 담보하기 위하여 피고 1에게 대전지방법원 천안지원 아산등기소 2012. 8. 24. 접수 제54657호로 소유권이전등기청구권가등기(이하 ‘이 사건 가등기’라 한다)를 경료해 주었다.
나. 원고가 위 차용금을 변제하지 않자, 피고 1은 2012. 11. 27. 이 사건 1소유권이전등기를 마쳤다.
다. 피고 1은 2013. 12. 9. 이 사건 부동산을 피고 2에게 매도하였고, 피고 2는 2014. 1. 21. 이 사건 2소유권이전등기를 마쳤다.
[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1호증, 을가 제1호증 내지 제3호증, 을나 제2호증의 각 기재, 변론 전체의 취지
2. 피고 1에 대한 청구에 관한 판단
가. 당사자들의 주장
1) 원고의 주장
자신의 소유인 이 사건 부동산에 마쳐진 이 사건 가등기는 가등기담보 등에 관한 법률(이하 ‘가등기담보법’이라 한다) 제1조, 제2조 제3호에 따른 담보가등기이다. 그러므로 채권자로서는 채무자에 대하여 가등기담보법 제3조, 제4조에 따라 담보권실행의 통지 및 청산절차(이하 ‘청산절차 등’이라 한다)를 거친 후, 가등기에 기한 본등기를 마치는 방법으로 소유권을 취득하여야 한다. 그런데 피고 1은 이러한 청산절차 등을 거친 바 없으므로, 이 사건 1소유권이전등기는 원인무효로서 말소되어야 한다.
2) 피고의 주장
원고는 2012. 10. 10. 자신에게 이행각서(을가 제4호증의1, 이하 ‘이 사건 이행각서’라 한다)를 교부하였는데, 이는 이 사건 가등기에 관하여 원고와 자신이 청산절차 등을 거친 후 작성한 것이므로, 자신은 적법하게 이 사건 1소유권이전등기로서 이 사건 부동산의 소유권을 취득하였다. 설사 위 이 사건 이행각서를 청산절차 등으로 볼 수 없다고 하더라도, 2016. 5. 24. 당심 법원에 청산금평가통지서를 제출하여 원고에 대하여 담보권실행의 통지를 하고, 이를 원고가 수령하였으므로 결과적으로 이 사건 1소유권이전등기는 실체관계에 부합하여 유효하다.
나. 판단
1) 이 사건의 쟁점
채권자가 담보계약에 따른 담보권을 실행하여 그 담보목적부동산의 소유권을 취득하기 위하여는 그 채권의 변제기 후에 제4조의 청산금의 평가액을 채무자등에게 통지하고, 그 통지가 채무자등에게 도달한 날부터 2개월(이하 "청산기간"이라 한다)이 지나야 한다. 이 경우 청산금이 없다고 인정되는 경우에는 그 뜻을 통지하여야 한다. 위 통지에는 통지 당시의 담보목적부동산의 평가액과 「민법」 제360조에 규정된 채권액을 밝혀야 한다. 채권자는 담보목적부동산에 관하여 이미 소유권이전등기를 마친 경우에는 청산기간이 지난 후 청산금을 채무자등에게 지급한 때에 담보목적부동산의 소유권을 취득한다(가등기담보법 제3조 제1항, 제2항, 제4조 제1항, 제2항).
위 법리에 따라 살피건대, 피고의 주장처럼 이 사건 가등기에 대하여 2012. 10. 10. 또는 2016. 5. 24. 피고가 원고와 청산절차 등을 거쳤다면, 이 사건 1소유권이전등기는 실체관계에 부합하여 유효하므로, 위 각 청산절차 등이 적법한지에 관하여 본다.
2) 2012. 10. 10. 청산절차 등에 관한 판단
살피건대, 피고의 주장에 부합하는듯한 을가 제4호증(각 가지번호 포함), 제6호증의 각 기재 및 당심 증인 소외인의 증언은, 아래와 같은 사실 및 사정들을 고려할 때 원고와 피고가 2012. 10. 10. 이 사건 가등기에 관하여 청산절차 등을 거쳤다는 사실을 인정하기에 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없다. 그러므로 피고의 위 주장은 이유 없다.
① 피고는 이 사건 이행각서를 원고와 피고가 이 사건 가등기에 관하여 청산절차 등을 거친 증거로 들고 있다. 그러나 위 이행각서에는 이 사건 부동산에 대한 시가 평가, 피고의 원고에 대한 채권액, 시가에서 채권액을 공제한 청산금 등(이하 ‘시가, 청산금 등’이라 한다)이 기재되어 있지 않아, 이를 가등기담보법 제3조 내지 제4조에서 정한 청산절차 등에 관한 문서로 보기 어렵다.
② 당심 증인 소외인은, 이 사건 이행각서가 원고와 피고가 이 사건 가등기에 관하여 청산을 거치기로 하고 작성한 것이라는 취지로 증언하나, 이 사건 이행각서에 시가, 청산금 등이 기재되어 있지 않은 이유에 대하여 납득할 만한 설명을 하지 못하고 있다.
③ 이 사건 이행각서가 청산절차 등에 관한 것이라면, ‘이행조건 미성취시 이 사건 부동산에 관하여 이 사건 가등기에 기초한 본등기를 한다는 취지, 또는 피고가 이 사건 부동산의 소유권을 취득한다는 취지’가 기재되는 것이 자연스럽다. 그러나 이 사건 이행각서의 상단 중앙에는 “이 사건 부동산 지상 건축 중인 건물 전부”라고 기재되어 있고, 각서 하단에는 “이를 이행하지 아니할 시에는 본 각서인은 손해배상금조로 위 지상에 현재까지 이루어진 공사비를 전액 각서인이 부담하고, 매수인에게 청구하지 않기로 한다”고 기재되어 있다. 이러한 문구들을 종합하여 볼 때 이 사건 이행각서는 이 사건 부동산에 관한 것으로 보기도 어려울 뿐만 아니라(오히려 이 사건 부동산의 지상 건물에 대한 것으로 해석하는 것이 타당하다), 이 사건 가등기에 대하여 청산절차 등을 정한 것으로 보기 어렵다.
3) 2016. 5. 24. 청산절차 등에 관한 판단
살피건대, 을가 제7호증의 기재 및 변론 전체의 취지를 종합하면, 피고 1은 2016. 5. 24. 당심 법원에 담보목적 부동산인 이 사건 부동산의 평가액과 피고 1의 원고에 대한 채권 원리금 합계액을 기재한 청산금 평가서를 서증으로 제출한 사실, 위 서면에서 피고 1은 원고에게 부동산의 평가액에서 선순위 담보권, 기타 부담 및 위 채권 원리금 합계액을 공제하고 나면 정산할 청산금이 존재하지 않는다는 의사표시를 한 사실, 위 청산금 평가서가 그 무렵 원고에게 도달한 사실을 인정할 수 있다.
위 인정사실을 종합하면, 위 청산금 평가서는 그 내용에 비추어 볼 때 피고 1이 원고에게 가등기담보법 제3조에 따른 청산절차 등을 통지한 문서라고 보아야 한다. 그렇다면 위 평가서가 원고에게 도달한 날로부터 가등기담보법 제3조 제1항에 따른 청산기간 2개월이 경과하였음이 역수상 명백한 이상, 피고 1은 가등기담보법 제3조 제2항에 따라 청산기간의 경과로 인하여, 이 사건 부동산의 소유권을 취득하였다 할 것이고, 이 사건 1소유권이전등기는 실체관계에 부합하는 등기로서 유효하다.
4) 소결론
그러므로, 이와 다른 전제 하에 이 사건 1소유권이전등기가 원인무효이므로 말소되어야 한다는 취지의 원고의 피고 1에 대한 청구는 이유 없다.
3. 피고 2에 대한 청구에 관한 판단
원고는, 피고 2 앞으로 마쳐진 이 사건 2소유권이전등기는 원인무효인 피고 1 명의의 이 사건 1소유권이전등기에 기초하여 마쳐진 것으로 역시 원인무효이므로, 이 사건 부동산의 특정승계인인 피고 2는 이에 대하여 말소등기절차를 이행할 의무를 부담한다는 취지로 주장하나, 앞서 본 바와 같이 이 사건 1소유권이전등기가 실체관계에 부합하는 것으로 유효한 이상, 이 사건 2소유권이전등기가 그 자체로서 원인무효라고 할 수 없다.
그러므로 이와 다른 전제하에 선 원고의 청구는 이유 없다.
4. 결 론
그렇다면 원고의 피고들에 대한 청구는 모두 이유 없어 기각하여야 할 것인바, 제1심 판결은 이와 결론을 달리하여 부당하므로, 피고들의 항소를 받아들여 이를 취소하고, 원고의 청구를 모두 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.
판사 장진훈(재판장) 박현진 정우성