담합을 유발하는 아파트 보수공사·용역 입찰제도 개선- 실적기준 등 진입장벽을 낮춰 신규 사업자의 참여 기회 확대 -

담합을 유발하는 아파트 보수공사·용역 입찰제도 개선

- 실적기준 등 진입장벽을 낮춰 신규 사업자의 참여 기회 확대 -

 

■ 공정거래위원회(위원장 조성욱, 이하 ‘공정위’)와 국토교통부(장관 노형욱)는 아파트 등 공동주택 유지·보수공사 및 용역 입찰에서 신규 사업자의 진입을 가로막아 소수의 기존 사업자에게 담합 유인을 제공하였던 「주택관리업자 및 사업자 선정지침」(이하 ‘선정지침’)의 개정을 추진하기로 합의하였다.

 

ㅇ 국토교통부는 신규 사업자의 입찰 참여 확대를 위해 의견수렴을 거쳐 실적기준 완화 등 선정지침의 연내 개정을 추진할 예정이다.

 

- 과거 공사·용역 실적 인정기간을 3년에서 5년으로 확대한다.

 

- 적격심사시 업무실적평가 만점 상한을 10건에서 5건으로 완화한다.

 

■ 이번 제도개선은 아파트 유지·보수공사 시장에서 그간 만성적 입찰담합을 유발하던 제도적 원인을 근본적으로 개선하였다는 점에 의미가 있다.

 

ㅇ 이를 통해 아파트 등 공동주택 보수공사·용역 시장에 좀 더 많은 중소업체들이 참여할 수 있게 되고, 공사비·아파트관리비 절감에도 기여할 수 있을 것으로 기대된다.

 

1. 추진 배경

 

□ 공정위는 지난 수년간 아파트 보수공사·용역 관련 입찰담합 사건*을 조사하는 과정에서 현행 입찰제도 하에 경쟁을 제한하는 구조적 원인이 있음을 확인하고 국토교통부와 개선방안을 논의**하였다.

 

* ’18년 이후 공정위가 제재한 아파트 보수공사·용역 입찰담합 사건은 총 52건임

** ’18년 6월, 공정위 사건처리결과 및 제도개선 요구사항을 국토교통부에 통지

 

ㅇ 특히, 입찰 과정에서 과도하게 높은 실적기준을 요구하여 이를 충족하는 소수의 사업자들만 입찰에 참여하고, 상호간 들러리 품앗이 행위가 가능한 점이 담합 요인으로 분석되었다.

 

	< 아파트 재도장·방수 공사 입찰담합(’18.1.9. 의결) 사례 >
▪ 서울·경기지역 아파트 단지에서 발주한 18건의 재도장·방수 공사 입찰에서 총 17개 사업자가 사전에 낙찰예정자와 들러리를 합의하고 이를 실행함 - 사업자는 입주자대표회의에 대한 사전 영업활동으로 소요예산 등을 자문해주면서 입찰참가자격이 높게 설정되도록 유도하고, 이를 충족하는 소수의 사업자만 입찰에 참여하여 시장을 독차지 - 입찰참가자들은 가격경쟁에 따른 수익성 악화를 피하기 위해 사전 영업자를 낙찰예정자로 정하고 나머지 사업자들은 들러리를 서주는 담합 관행 형성

 

2. 경쟁제한 요인

 

□ 아파트 등*의 보수공사·용역 입찰에서 ‘실적’은 입찰 참여 및 낙찰 여부를 결정하는 매우 중요한 요소이다.

 

* 공동주택관리법이 적용되는 아파트, 연립주택, 다세대주택, 주상복합건물 등을 모두 포함

 

ㅇ 입찰참가자격으로 높은 실적기준을 요구하면 그 실적에 미달된 사업자는 애초에 참여할 수 없는 경우가 발생한다.(제한경쟁입찰*)

 

* 입찰방법 중 하나로, 사업실적·기술능력·자본금 요건을 충족한 자만 입찰 참가 가능

 

ㅇ 입찰에 참가하더라도 평가 항목으로 높은 실적기준을 요구하면 기술자·장비 등 관리능력이 충분하여도 평가점수 미달로 낙찰 받기 어렵게 된다.(적격심사제*)

 

* 낙찰방법 중 하나로, 업무수행능력(업무실적 등), 기업신뢰도, 사업제안내용, 입찰가격 등을 평가하여 최고점을 받은 자를 낙찰자로 선정

 

□ 그간 선정지침상 입찰참가자격과 적격심사기준에 있는 실적요건이 지나치게 높아 신규 사업자에게 상당한 진입장벽으로 작용해왔다.

 

ㅇ 기술면허, 자본금 등은 단기간에 충족할 수 있으나 실적은 단기간 내 충족이 어려운 요건이다.

 

ㅇ 실제로 일부 기존 사업자들은 높은 실적기준 설정을 유도*하여 신규 사업자의 진입을 차단한 후 수월하게 낙찰 받기도 하였다.

 

* 아파트 단지와의 사전 협의·조정을 통해 입찰참가자격에 ‘전전년도 공사실적 40억 원 이상’ 등 높은 실적기준을 반영시킴으로써 소수의 사업자만 참가할 수 있게끔 유도(제천 미림청솔아파트 옥상 방수공사 입찰담합건, ’18.3.29. 의결)

 

3. 제도개선 내용

 

□ 공정위와 국토교통부는 신규 사업자의 진입을 확대하여 경쟁을 촉진하기 위해 실적기준을 완화하기로 하였다(’22년 시행).

 

* ‘주택관리업자 및 사업자 선정지침(국토부 고시)’ 개정 추진

 

ㅇ (인정기간) 제한경쟁입찰에서 입찰참가자격으로 실적을 요구하는 경우 실적 인정기간을 최근 3년에서 최근 5년으로 확대한다.

 

- 이에 따라 가까운 과거에 공사·용역 실적이 없더라도 참여가 가능해진다.

 

ㅇ (실적건수) 적격심사시 업무실적 평가 점수가 만점이 될 수 있는 실적 상한을 10건에서 5건으로 축소한다.

 

- 아파트 보수공사·용역은 업무 난이도가 높지 않고 유사한 성격의 작업이므로 많은 공사·용역 경험을 보유하지 않더라도 업무 수행에 큰 문제가 발생하지 않는다.

□ 지난해 공동주택 보수공사·용역 입찰에서 실적기준을 통해 사업자를 선정한 공사·용역 등의 규모는 총 3조 3,219억 원이다(아래 표 참조).

 

< 실적기준이 적용된 공동주택 공사·용역 계약 현황 >

 

입찰방법	낙찰방법	공 사		용 역
		금액(억원)	건수(건)	금액(억원)	건수(건)
제한경쟁입찰	적격심사제	2,000	1,645	6,782	3,002
	최저·최고낙찰제	5,779	4,603	5,081	5,722
일반경쟁입찰	적격심사제	2,898	4,004	10,673	4,071
지명경쟁입찰	적격심사제	1	3	5	2
합 계		10,678	10,255	22,541	12,797

 

* 출처 : 한국부동산원 공동주택관리정보시스템(‘20년 기준)

 

4. 의미와 효과

 

□ 이번 제도개선은 사건처리 과정에서 발굴된 반복적 법위반 요인 차단을 위해 적극행정의 일환으로 추진하였다.

 

□ 아파트 등 공동주택 보수공사·용역 시장은 다수의 소규모 공사 등이 빈번하게 발주되는 시장으로 지역업체간 유착 가능성이 높고 담합 감시가 쉽지 않은 특성이 있다.

 

□ 이번 제도개선을 통해 참여 사업자의 범위를 넓힘으로써 소규모 지역시장에서의 담합 가능성을 축소하였다는데 의미가 있다.

 

□ 앞으로도 일회성 제재에 그치지 않고 반복적 법위반을 초래하는 제도적 요인을 지속 발굴·개선해 나가겠다.

 

[붙임] 공동주택 보수공사·용역 입찰 관련 규정

 

[붙임] 공동주택 보수공사·용역 입찰 관련 규정

 

<공동주택관리법>

제25조(관리비등의 집행을 위한 사업자 선정) 의무관리대상 공동주택의 관리주체 또는 입주자대표회의가 제23조제4항제1호부터 제3호까지의 어느 하나에 해당하는 금전 또는 제38조제1항에 따른 하자보수보증금과 그 밖에 해당 공동주택단지에서 발생하는 모든 수입에 따른 금전(이하 “관리비등”이라 한다)을 집행하기 위하여 사업자를 선정하려는 경우 다음 각 호의 기준을 따라야 한다. 1. 전자입찰방식으로 사업자를 선정할 것. 다만, 선정방법 등이 전자입찰방식을 적용하기 곤란한 경우로서 국토교통부장관이 정하여 고시하는 경우에는 전자입찰방식으로 선정하지 아니할 수 있다. 2. 그 밖에 입찰의 방법 등 대통령령으로 정하는 방식을 따를 것

 

<공동주택관리법 시행령>

제25조(관리비등의 집행을 위한 사업자 선정) ③ 법 제25조제2호에서 “입찰의 방법 등 대통령령으로 정하는 방식”이란 다음 각 호에 따른 방식을 말한다. 1. 국토교통부장관이 정하여 고시하는 경우 외에는 경쟁입찰로 할 것. 이 경우 다음 각 목의 사항은 국토교통부장관이 정하여 고시한다. 가. 입찰의 절차 나. 입찰 참가자격 다. 입찰의 효력 라. 그 밖에 사업자의 적정한 선정을 위하여 필요한 사항

 

<주택관리업자 및 사업자 선정지침(국토부 고시)>

제4조(입찰의 방법) ① 제2조에 따라 주택관리업자 및 사업자를 선정할 때에는 경쟁입찰을 하여야 한다. ② 제1항에 따른 경쟁입찰의 종류 및 방법은 [별표 1]과 같다. [별표1] 입찰의 종류 및 방법 가. 일반경쟁입찰 : 사업종류별로 관련법령에 따른 면허, 등록 또는 신고 등을 마치고 사업을 영위하는 불특정 다수의 희망자를 입찰에 참가하게 한 후 그 중에서 선정하는 방법 나. 제한경쟁입찰: 사업종류별로 관련법령에 따른 면허, 등록 또는 신고 등을 마치고 사업을 영위하는 자 중에서 계약의 목적에 따른 “사업실적, 기술능력, 자본금”의 하한을 정하여 입찰에 참가하게 한 후 그 중에서 선정하는 방법. 단, 이 경우 계약의 목적을 현저하게 넘어서는 과도한 제한을 하여서는 아니된다. 1) “사업실적”은 입찰서제출 마감일로부터 최근 3년간 계약 목적물과 같은 종류의 실적으로 제한할 수 있다. 다. 지명경쟁입찰 : 계약의 성질 또는 목적에 비추어 특수한 기술(공법․설비․성능․물품 등을 포함한다)이 있는 자가 아니면 계약의 목적을 달성하기 곤란하며 입찰대상자가 10인 미만인 경우에 입찰대상자를 지명한 후 선정하는 방법. 이 경우 5인 이상의 입찰대상자를 지명하여야 한다. 다만, 입찰대상자가 5인 미만인 때에는 대상자를 모두 지명하여야 한다. 제7조(낙찰의 방법) ① 낙찰의 방법은 다음 각 호와 같다. 1. 적격심사제 : [별표 4] 또는 [별표 5], [별표 6]의 평가기준에 따라 최고점을 받은 자를 낙찰자로 선정하는 방식 2. 최저낙찰제 : 최저가격으로 입찰한 자를 낙찰자로 선정하는 방식 3. 최고낙찰제 : 최고가격으로 입찰한 자를 낙찰자로 선정하는 방식 [별표5] 공사사업자 선정을 위한 적격심사제 표준평가표 <비고> 5. 업무실적은 10건을 상한으로 해당 단지의 규모 등을 고려하여 만점 기준을 정할 수 있다. ※ 공사 사업자 선정 시에는 본 표준평가표, 관리규약에서 정한 평가표, 전자입찰시스템에서 제공하는 평가표 중 적합한 것을 선택적으로 적용할 수 있다. [별표6] 용역 등 사업자 선정을 위한 적격심사제 표준평가표 <비고> 5. 업무실적은 10건을 상한으로 해당 단지의 규모 등을 고려하여 만점 기준을 정할 수 있다. ※ 용역 등 사업자 선정 시에는 본 표준평가표, 관리규약에서 정한 평가표, 전자입찰시스템에서 제공하는 평가표 중 적합한 것을 선택적으로 적용할 수 있다.