대법원 2018. 9. 28. 선고 2016다246800 판결
[추심금][공2018하,2053]
【판시사항】
[1] 구 도시 및 주거환경정비법 제47조에 따라 사업시행자가 토지 등 소유자에게 청산금 지급의무를 부담하는 경우, 토지 등 소유자가 권리제한등기가 없는 상태로 토지 등의 소유권을 사업시행자에게 이전하여야 하는지 여부 (적극) 및 토지 등 소유자의 권리제한등기 없는 소유권 이전의무와 사업시행자의 청산금 지급의무가 동시이행관계에 있는지 여부 (적극)
[2] 주택재건축사업에서 조합원이 분양신청을 하지 않거나 분양계약을 체결하지 않음으로써 청산금 지급 대상이 되는 대지·건축물에 관하여 설정되어 있던 기존의 권리제한이 구 도시 및 주거환경정비법 제54조에서 정한 이전고시로 소멸하는지 여부 (원칙적 적극) 및 이전고시 이후 사업시행자가 권리제한등기 말소의무를 이유로 한 동시이행 항변권을 행사할 수 있는지 여부 (소극)
| 제54조(이전고시 등) ① 사업시행자는 제52조제3항 및 제4항의 규정에 의한 고시가 있은 때에는 지체없이 대지확정측량을 하고 토지의 분할절차를 거쳐 관리처분계획에 정한 사항을 분양을 받을 자에게 통지하고 대지 또는 건축물의 소유권을 이전하여야 한다. 다만, 정비사업의 효율적인 추진을 위하여 필요한 경우에는 당해 정비사업에 관한 공사가 전부 완료되기 전에 완공된 부분에 대하여 준공인가를 받아 대지 또는 건축물별로 이를 분양받을 자에게 그 소유권을 이전할 수 있다. ② 사업시행자는 제1항의 규정에 의하여 대지 및 건축물의 소유권을 이전한 때에는 그 내용을 당해 지방자치단체의 공보에 고시한 후 이를 시장·군수에게 보고하여야 한다. (출처 : 도시 및 주거환경정비법 일부개정 2007. 5. 17. [법률 제8466호, 시행 2007. 11. 18.] 건설교통부 > 종합법률정보 법령) 제86조(이전고시 등) ① 사업시행자는 제83조제3항 및 제4항에 따른 고시가 있은 때에는 지체 없이 대지확정측량을 하고 토지의 분할절차를 거쳐 관리처분계획에서 정한 사항을 분양받을 자에게 통지하고 대지 또는 건축물의 소유권을 이전하여야 한다. 다만, 정비사업의 효율적인 추진을 위하여 필요한 경우에는 해당 정비사업에 관한 공사가 전부 완료되기 전이라도 완공된 부분은 준공인가를 받아 대지 또는 건축물별로 분양받을 자에게 소유권을 이전할 수 있다. ② 사업시행자는 제1항에 따라 대지 및 건축물의 소유권을 이전하려는 때에는 그 내용을 해당 지방자치단체의 공보에 고시한 후 시장ㆍ군수등에게 보고하여야 한다. 이 경우 대지 또는 건축물을 분양받을 자는 고시가 있은 날의 다음 날에 그 대지 또는 건축물의 소유권을 취득한다. (출처 : 도시 및 주거환경정비법 일부개정 2021. 8. 10. [법률 제18388호, 시행 2021. 11. 11.] 국토교통부 > 종합법률정보 법령) |
[3] 매수인이 매매목적물을 미리 인도받았으나 매수인의 대금 지급의무와 매도인의 근저당권설정등기 내지 가압류등기 말소의무가 동시이행관계에 있는 등으로 매수인이 대금 지급을 거절할 정당한 사유가 있는 경우, 민법 제587조에 따른 이자 지급의무를 면하는지 여부 (적극)
[4] 갑 재건축정비사업조합이 시행하는 재건축사업의 정비구역 내 아파트 및 그 대지의 소유자인 을이 조합원 자격을 취득한 후 갑 조합에 아파트 및 그 대지에 관하여 신탁을 원인으로 한 소유권이전등기 및 인도까지 마쳤으나, 분양계약을 체결하지 않아 조합원 지위를 상실하여 현금청산 대상자가 되었는데, 위 아파트 대지에 병 은행을 근저당권자로 한 근저당권설정등기 및 가압류등기가 마쳐져 있었고, 병 은행으로부터 근저당권의 피담보채권을 양수한 정 유한회사가 을이 갑 조합으로부터 지급받을 청산금 및 이에 대한 지연이자 채권에 대하여 물상대위에 의한 채권압류 및 추심명령을 받았으며, 그 후 갑 조합이 이전고시를 마친 사안에서, 이전고시 이전에는 갑 조합의 청산금 지급의무와 을의 근저당권설정등기 내지 가압류등기 말소의무가 동시이행관계에 있으므로, 갑 조합은 을에게 주장할 수 있는 동시이행 항변권으로 정 회사에 대항할 수 있고, 부동산을 미리 인도받았다 하더라도 민법 제587조에 따른 이자를 지급할 의무가 없다고 한 사례
【판결요지】
[1] 구 도시 및 주거환경정비법(2017. 2. 8. 법률 제14567호로 전부 개정되기 전의 것) 제47조에 의하여 사업시행자가 분양신청을 하지 아니하거나 분양신청을 철회한 토지 등 소유자에게 청산금 지급의무를 부담하는 경우에, 공평의 원칙상 토지 등 소유자는 권리제한등기가 없는 상태로 토지 등의 소유권을 사업시행자에게 이전할 의무를 부담하고, 이러한 권리제한등기 없는 소유권 이전의무와 사업시행자의 청산금 지급의무는 동시이행관계에 있다.
[2] 구 도시 및 주거환경정비법(2017. 2. 8. 법률 제14567호로 전부 개정되기 전의 것, 이하 ‘도시정비법’이라 한다) 제48조 제3항은 “사업시행자는 분양신청을 받은 후 잔여분이 있는 경우에는 정관 등 또는 사업시행계획이 정하는 목적을 위하여 보류지(건축물을 포함한다)로 정하거나 조합원 외의 자에게 분양할 수 있다.”라고 규정하고 있고, 제55조 제2항은 위와 같은 보류지와 일반에게 분양하는 대지 또는 건축물을 ‘도시개발법 제34조의 규정에 의한 보류지 또는 체비지로 본다’고 규정하고 있다. 이에 따라 조합원이 분양신청을 하지 않거나 분양계약을 체결하지 않아 보류지 또는 일반분양분이 되는 대지·건축물에 관하여는 도시개발법상 보류지 또는 체비지에 관한 법리가 적용될 수 있다.
한편 도시개발법은 제34조에서 보류지 또는 체비지에 관한 규정을 두면서, 제42조 제5항에서 “제34조에 따른 체비지는 시행자가, 보류지는 환지 계획에서 정한 자가 각각 환지처분이 공고된 날의 다음 날에 해당 소유권을 취득한다.”라고 규정하고 있다. 나아가 제42조 제1항은 “환지 계획에서 정하여진 환지는 그 환지처분이 공고된 날의 다음 날부터 종전의 토지로 보며, 환지 계획에서 환지를 정하지 아니한 종전의 토지에 있던 권리는 그 환지처분이 공고된 날이 끝나는 때에 소멸한다.”라고 규정하고 있다. 이러한 규정들에 의하면, 종전의 토지 중 환지 계획에서 환지를 정한 것은 종전 토지와 환지 사이에 동일성이 유지되므로 종전 토지의 권리제한은 환지에 설정된 것으로 보게 되고, 환지를 정하지 않은 종전 토지의 권리제한은 환지처분으로 소멸하게 된다. 이에 따라 보류지 또는 체비지는 그에 상응하는 종전의 토지에 아무런 권리제한이 없는 상태로 도시개발법 제42조 제5항이 정한 자가 소유권을 취득한다.
도시개발법 제40조 제4항, 제5항에 의하면, 시행자는 지정권자에 의한 준공검사를 받은 경우 환지 계획에서 정한 사항을 토지 소유자에게 알리고 이를 공고하는 방식으로 환지처분을 하고, 이러한 환지처분으로 환지 계획에서 정한 내용에 따른 권리변동이 발생한다. 한편 도시정비법 제54조 제1항, 제2항에 의하면, 사업시행자는 준공인가와 공사의 완료에 관한 고시가 있는 때 관리처분계획에 정한 사항을 분양받을 자에게 통지하고 그 내용을 당해 지방자치단체의 공보에 고시하는데, 이러한 이전고시로 관리처분계획에 따른 권리변동이 발생한다. 이와 같은 환지처분과 이전고시의 방식 및 효과에 비추어 보면, 이전고시의 효력 등에 관하여는 도시정비법 관련 규정에 의하여 준용되는 도시개발법에 따른 환지처분의 효력과 궤를 같이하여 새겨야 함이 원칙이다.
이러한 보류지 등에 관한 규정과 법리에 따라 살펴보면, 주택재건축사업에서 조합원이 분양신청을 하지 않거나 분양계약을 체결하지 않음으로써 청산금 지급 대상이 되는 대지·건축물의 경우에는, 특별한 사정이 없는 한 그에 관하여 설정되어 있던 기존의 권리제한은 이전고시로 소멸하게 된다. 이처럼 이전고시로 저당권이나 가압류와 같은 권리제한이 소멸하게 되는 이상, 이전고시 이후 사업시행자로서는 권리제한등기 말소의무를 이유로 한 동시이행 항변권을 행사할 수 없게 된다.
[3] 민법 제587조는 “매매계약이 있은 후에도 인도하지 아니한 목적물로부터 생긴 과실은 매도인에게 속한다. 매수인은 목적물의 인도를 받은 날로부터 대금의 이자를 지급하여야 한다.”라고 규정하고 있다. 그러나 매수인의 대금 지급의무와 매도인의 근저당권설정등기 내지 가압류등기 말소의무가 동시이행관계에 있는 등으로 매수인이 대금 지급을 거절할 정당한 사유가 있는 경우에는 매매목적물을 미리 인도받았다 하더라도 위 민법 규정에 의한 이자를 지급할 의무는 없다고 보아야 한다.
[4] 갑 재건축정비사업조합이 시행하는 재건축사업의 정비구역 내 아파트 및 그 대지의 소유자인 을이 조합원 자격을 취득한 후 갑 조합에 아파트 및 그 대지에 관하여 신탁을 원인으로 한 소유권이전등기 및 인도까지 마쳤으나, 분양계약을 체결하지 않아 조합원 지위를 상실하여 현금청산 대상자가 되었는데, 위 아파트 대지에 병 은행을 근저당권자로 한 근저당권설정등기 및 가압류등기가 마쳐져 있었고, 병 은행으로부터 근저당권의 피담보채권을 양수한 정 유한회사가 을이 갑 조합으로부터 지급받을 청산금 및 이에 대한 지연이자 채권에 대하여 물상대위에 의한 채권압류 및 추심명령을 받았으며, 그 후 갑 조합이 이전고시를 마친 사안에서, 아파트 소유자인 을이 분양계약을 체결하지 않아 조합원 지위를 상실하여 현금청산 대상자가 된 이상, 위 아파트의 근저당권자로서는 근저당권 소멸의 효력이 발생하는 이전고시 이전이라도 을이 취득한 청산금에 대하여 물상대위권을 행사할 수 있으나, 이전고시 이전에 갑 조합은 을에 대하여 근저당권설정등기 내지 가압류등기의 말소의무와 동시이행으로만 청산금을 지급할 의무를 부담하므로, 근저당권자로서는 을이 취득한 청산금의 제한범위 내에서 물상대위권을 행사할 수 있을 따름이어서 근저당권의 피담보채권을 양수한 추심채권자인 정 회사의 추심금 청구에 대하여 제3채무자인 갑 조합은 이전고시 이전에 집행채무자인 을에게 주장할 수 있는 동시이행 항변권으로 정 회사에 대항할 수 있고, 갑 조합은 근저당권설정등기 내지 가압류등기의 말소의무가 이행되기까지 청산금 지급을 거절할 정당한 사유가 있으므로, 갑 조합이 위 부동산을 미리 인도받았다 하더라도 민법 제587조에 따른 이자를 지급할 의무가 없다고 한 사례.
【참조조문】
[1] 구 도시 및 주거환경정비법(2017. 2. 8. 법률 제14567호로 전부 개정되기 전의 것) 제47조(현행 제73조 참조), 민법 제536조 [2] 구 도시 및 주거환경정비법(2017. 2. 8. 법률 제14567호로 전부 개정되기 전의 것) 제47조(현행 제73조 참조), 제48조 제3항(현행 제79조 제4항 참조), 제54조(현행 제86조 참조), 제55조 제2항(현행 제87조 제3항 참조), 도시개발법 제34조, 제40조 제4항, 제5항, 제42조 제1항, 제5항, 민법 제536조 [3] 민법 제536조, 제587조 [4] 구 도시 및 주거환경정비법(2017. 2. 8. 법률 제14567호로 전부 개정되기 전의 것) 제47조(현행 제73조 참조), 제48조 제3항(현행 제79조 제4항 참조), 제54조(현행 제86조 참조), 제55조 제2항(현행 제87조 제3항 참조), 제59조(현행 제91조 참조), 도시개발법 제34조, 제40조 제4항, 제5항, 제42조 제1항, 제5항, 민법 제536조, 제587조
【참조판례】
[1] 대법원 2008. 10. 9. 선고 2008다37780 판결(공2008하, 1544)
[2] 대법원 2012. 3. 22. 선고 2011두6400 전원합의체 판결(공2012상, 682)
[3] 대법원 2013. 6. 27. 선고 2011다98129 판결
【전 문】
【원고, 상고인 겸 피상고인】 에프케이1411유동화전문 유한회사 (소송대리인 법무법인 청현 담당변호사 장창호 외 3인)
【피고, 피상고인 겸 상고인】 서초삼호1차아파트주택재건축정비사업조합 (소송대리인 변호사 정규수 외 1인)
【원심판결】 서울고법 2016. 8. 18. 선고 2016나2004974 판결
【주 문】
원심판결 중 피고 패소 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 서울고등법원에 환송한다. 원고의 상고를 기각한다.
【이 유】
상고이유를 판단한다.
1. 원고의 상고이유에 관하여
가. 구 도시 및 주거환경정비법(2017. 2. 8. 법률 제14567호로 전부 개정되기 전의 것, 이하 ‘도시정비법’이라 한다) 제47조에 의하여 사업시행자가 분양신청을 하지 아니하거나 분양신청을 철회한 토지 등 소유자에게 청산금 지급의무를 부담하는 경우에, 공평의 원칙상 토지 등 소유자는 권리제한등기가 없는 상태로 토지 등의 소유권을 사업시행자에게 이전할 의무를 부담하고, 이러한 권리제한등기 없는 소유권 이전의무와 사업시행자의 청산금 지급의무는 동시이행관계에 있다(대법원 2008. 10. 9. 선고 2008다37780 판결 등 참조).
나. (1) 도시정비법 제48조 제3항은 “사업시행자는 분양신청을 받은 후 잔여분이 있는 경우에는 정관 등 또는 사업시행계획이 정하는 목적을 위하여 보류지(건축물을 포함한다)로 정하거나 조합원 외의 자에게 분양할 수 있다.”라고 규정하고 있고, 제55조 제2항은 위와 같은 보류지와 일반에게 분양하는 대지 또는 건축물을 ‘도시개발법 제34조의 규정에 의한 보류지 또는 체비지로 본다’고 규정하고 있다. 이에 따라 조합원이 분양신청을 하지 않거나 분양계약을 체결하지 않아 보류지 또는 일반분양분이 되는 대지·건축물에 관하여는 도시개발법상 보류지 또는 체비지에 관한 법리가 적용될 수 있다.
(2) 한편 도시개발법은 제34조에서 보류지 또는 체비지에 관한 규정을 두면서, 제42조 제5항에서 “제34조에 따른 체비지는 시행자가, 보류지는 환지 계획에서 정한 자가 각각 환지처분이 공고된 날의 다음 날에 해당 소유권을 취득한다.”라고 규정하고 있다. 나아가 제42조 제1항은 “환지 계획에서 정하여진 환지는 그 환지처분이 공고된 날의 다음 날부터 종전의 토지로 보며, 환지 계획에서 환지를 정하지 아니한 종전의 토지에 있던 권리는 그 환지처분이 공고된 날이 끝나는 때에 소멸한다.”라고 규정하고 있다. 이러한 규정들에 의하면, 종전의 토지 중 환지 계획에서 환지를 정한 것은 종전 토지와 환지 사이에 동일성이 유지되므로 종전 토지의 권리제한은 환지에 설정된 것으로 보게 되고, 환지를 정하지 않은 종전 토지의 권리제한은 환지처분으로 소멸하게 된다. 이에 따라 보류지 또는 체비지는 그에 상응하는 종전의 토지에 아무런 권리제한이 없는 상태로 도시개발법 제42조 제5항이 정한 자가 소유권을 취득한다.
(3) 도시개발법 제40조 제4항, 제5항에 의하면, 시행자는 지정권자에 의한 준공검사를 받은 경우 환지 계획에서 정한 사항을 토지 소유자에게 알리고 이를 공고하는 방식으로 환지처분을 하고, 이러한 환지처분으로 환지 계획에서 정한 내용에 따른 권리변동이 발생한다. 한편 도시정비법 제54조 제1항, 제2항에 의하면, 사업시행자는 준공인가와 공사의 완료에 관한 고시가 있는 때 관리처분계획에 정한 사항을 분양받을 자에게 통지하고 그 내용을 당해 지방자치단체의 공보에 고시하는데, 이러한 이전고시로 관리처분계획에 따른 권리변동이 발생한다. 이와 같은 환지처분과 이전고시의 방식 및 효과에 비추어 보면, 이전고시의 효력 등에 관하여는 도시정비법 관련 규정에 의하여 준용되는 도시개발법에 따른 환지처분의 효력과 궤를 같이하여 새겨야 함이 원칙이다(대법원 2012. 3. 22. 선고 2011두6400 전원합의체 판결 등 참조).
(4) 이러한 보류지 등에 관한 규정과 법리에 따라 살펴보면, 주택재건축사업에서 그 조합원이 분양신청을 하지 않거나 분양계약을 체결하지 않음으로써 청산금 지급 대상이 되는 대지·건축물의 경우에는, 특별한 사정이 없는 한 그에 관하여 설정되어 있던 기존의 권리제한은 이전고시로 소멸하게 된다. 이처럼 이전고시로 저당권이나 가압류와 같은 권리제한이 소멸하게 되는 이상, 이전고시 이후 사업시행자로서는 권리제한등기 말소의무를 이유로 한 동시이행 항변권을 행사할 수 없게 된다.
다. 원심판결 이유 및 기록에 의하면, 다음과 같은 사정들을 알 수 있다.
(1) 피고는 서울 서초구 서초동 1310, 1311 소재 삼호아파트 단지에 관하여 도시정비법에서 정한 바에 따라 재건축사업을 시행하는 재건축조합이고, 소외인은 삼호아파트 제○동 제△△△호(이하 ‘이 사건 아파트’라 한다) 및 그 대지의 소유자이다.
(2) 소외인은 분양신청 기간 내에 분양신청을 하여 조합원 자격을 취득하였고, 피고에게 이 사건 아파트 및 그 대지에 관하여 신탁을 원인으로 한 소유권이전등기 및 인도까지 마쳤으나, 조합원 분양계약기간 내에 분양계약을 체결하지 않아 분양계약기간 종료일 다음 날 조합원 지위를 상실하여 현금청산 대상자가 되었다.
(3) 원심 변론종결일 현재 이 사건 아파트는 철거 및 멸실되어 등기기록이 폐쇄되었으나, 이 사건 아파트 대지에는 주식회사 국민은행을 근저당권자로 한 근저당권설정등기 및 가압류등기가 마쳐져 있다. 그런데 채권최고액 1,105,000,000원 및 97,500,000원인 위 근저당권의 피담보채권액과 청구금액 83,381,190원, 11,906,437원, 7,252,637원인 위 가압류의 피보전채권액 합계는, 피고가 소외인에게 지급해야 할 청산금 액수인 901,350,000원(이 사건 아파트에 관한 경매절차에서 2개의 감정평가법인이 감정한 감정평가액의 평균액)을 초과함이 계산상 명백하다.
(4) 원고는 주식회사 국민은행으로부터 위 근저당권의 피담보채권인 소외인에 대한 대출금 채권을 양수하고, 그 피담보채권(청구금액 1,202,535,950원)을 청구채권으로 하여 광주지방법원 순천지원 2015타채7883호로 소외인이 피고로부터 지급받을 청산금 및 이에 대한 지연이자 채권에 대하여 물상대위에 의한 채권압류 및 추심명령을 받았다.
(5) 피고는 원심 변론종결일 이후인 2017. 11. 3. 이전고시를 마쳤다. 이후 소외인의 분양신청으로 소외인에게 분양될 예정이었던 아파트(□□□동 ◇◇◇◇호)는 피고 명의로 소유권보존등기가 경료되었다.
라. 이러한 사실관계를 앞서 본 법령 및 법리에 비추어 살펴보면 다음과 같이 판단할 수 있다.
(1) 이 사건 아파트의 소유자인 소외인이 분양계약을 체결하지 않아 조합원 지위를 상실하여 현금청산 대상자가 된 이상, 이 사건 아파트의 근저당권자로서는 근저당권 소멸의 효력이 발생하는 이전고시 이전이라도 소외인이 취득한 청산금에 대하여 물상대위권을 행사할 수 있다.
(2) 다만 앞서 본 바와 같이 이전고시 이전에 피고는 소외인에 대하여 근저당권설정등기 내지 가압류등기의 말소의무와 동시이행으로만 청산금을 지급할 의무를 부담하므로, 근저당권자로서는 소외인이 취득한 청산금의 제한범위 내에서 물상대위권을 행사할 수 있을 따름이다.
(3) 따라서 근저당권의 피담보채권을 양수한 추심채권자인 원고가 추심금 청구를 하는 이 사건에 있어 제3채무자인 피고는 이전고시 이전에 집행채무자인 소외인에게 주장할 수 있는 위와 같은 동시이행 항변권으로 원고에게 대항할 수 있다.
마. 같은 취지로 판단한 원심판결은 앞서 본 법리에 기초한 것으로서, 거기에 상고이유 주장과 같이 물상대위, 동시이행관계 등에 관한 법리를 오해한 위법이 없다.
2. 피고의 상고이유에 관하여
가. 민법 제587조는 “매매계약이 있은 후에도 인도하지 아니한 목적물로부터 생긴 과실은 매도인에게 속한다. 매수인은 목적물의 인도를 받은 날로부터 대금의 이자를 지급하여야 한다.”라고 규정하고 있다. 그러나 매수인의 대금 지급의무와 매도인의 근저당권설정등기 내지 가압류등기 말소의무가 동시이행관계에 있는 등으로 매수인이 대금 지급을 거절할 정당한 사유가 있는 경우에는 매매목적물을 미리 인도받았다 하더라도 위 민법 규정에 의한 이자를 지급할 의무는 없다고 보아야 한다(대법원 2013. 6. 27. 선고 2011다98129 판결 참조).
나. 앞서 본 사실관계를 이러한 법리에 따라 살펴보면, 이전고시 이전에는 피고의 소외인에 대한 청산금 지급의무가 소외인의 이 사건 아파트 등에 관한 근저당권설정등기 내지 가압류등기 말소의무와 동시이행관계에 있게 되므로, 피고는 위 근저당권설정등기 내지 가압류등기의 말소의무가 이행되기까지 청산금 지급을 거절할 정당한 사유가 있다. 따라서 피고가 이 사건 부동산을 미리 인도받았다 하더라도 민법 제587조에 따른 이자를 지급할 의무가 없다.
다. 그런데도 원심은 이와 달리, 피고가 이 사건 아파트 및 그 대지에 관하여 소유권이전등기를 마치고 이를 인도받았음을 이유로 근저당권설정등기 내지 가압류등기의 말소의무가 이행되기 전이라도 이자를 지급할 의무가 있다고 판단하였다. 이러한 원심판결에는 민법 제587조에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 위법이 있다. 이를 지적하는 피고의 상고이유 주장은 이유 있다.
3. 결론
원심판결 중 피고 패소 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 다시 심리·판단하도록 원심법원에 환송하며, 원고의 상고를 기각하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.
대법관 조재연(재판장) 김소영(주심) 박상옥 노정희
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서울고등법원 2016. 8. 18. 선고 2016나2004974 판결
[추심금][미간행]
【전 문】
【원고, 피항소인 겸 항소인】 에프케이1411유동화전문 유한회사 (소송대리인 법무법인 청현 담당변호사 장창호 외 3인)
【피고, 항소인 겸 피항소인】 서초삼호1차아파트주택재건축정비사업조합 (소송대리인 변호사 정규수 외 1인)
【변론종결】
2016. 7. 14.
【제1심판결】 서울중앙지방법원 2015. 12. 10. 선고 2015가합529015 판결
【주 문】
1. 제1심판결을 다음과 같이 변경한다.
가. 피고는 소외인[주소: 여수시 (주소 1 생략)]으로부터 서울 서초구 (주소 2 생략) 대 13,531.8㎡, (주소 3 생략) 대 23,527.9㎡, (주소 4 생략) 대 2,568.9㎡ 중 각 63,141분의 106.87 지분, (주소 5 생략) 대 3,096.6㎡ 중 3,421.6분의 5.620 지분에 관하여 서울중앙지방법원 등기국 2006. 5. 26. 접수 제39747호로 마친 근저당권설정등기, 같은 등기국 2007. 6. 11. 접수 제36034호로 마친 근저당권설정등기, 같은 등기국 2013. 5. 31. 접수 제135543호로 마친 가압류등기, 같은 등기국 2013. 12. 31. 접수 제315543호로 마친 가압류등기, 같은 등기국 2014. 1. 7. 접수 제4408호로 마친 가압류등기의 각 말소등기절차[다만, 위 서울 서초구 (주소 5 생략) 대지 지분에 관하여는 위 각 가압류등기 제외]를 이행받음과 동시에, 원고에게 901,350,000원 및 이에 대하여 2014. 12. 20.부터 다 갚는 날까지 연 5%의 비율에 의한 금원을 지급하라.
나. 원고의 나머지 청구를 기각한다.
2. 소송총비용 중 1/2은 원고가, 나머지는 피고가 각 부담한다.
3. 제1의 가항은 가집행할 수 있다.
【청구취지 및 항소취지】
1. 청구취지
피고는 원고에게 901,350,000원 및 이에 대하여 2014. 7. 24.부터 이 사건 소장 부본 송달일까지는 연 5%, 그 다음 날 부터 2015. 10. 31.까지는 연 20%, 그 다음 날 부터 다 갚는 날까지는 연 15%의 각 비율에 의한 금원을 지급하라.
2. 항소취지
가. 원고
제1심판결을 다음과 같이 변경한다. 청구취지 기재와 같다.
나. 피고
제1심판결을 다음과 같이 변경한다. 피고는 소외인으로부터 서울 서초구 (주소 2 생략) 대 13,531.8㎡, (주소 3 생략) 대 23,527.9㎡ 중 각 63,141분의 106.87 지분, (주소 5 생략) 대 3,096.6㎡ 중 3,421.6분의 5.620 지분(피고 제출 항소장의 항소취지 제2항 중 “3,421.6분의 5,620 지분”은 오기임이 명백하다)에 관하여 서울중앙지방법원 등기국 2006. 5. 26. 접수 제39747호로 마친 근저당권설정등기, 같은 등기국 2007. 6. 11. 접수 제36034호로 마친 근저당권설정등기, 같은 등기국 2013. 5. 31. 접수 제135543호로 마친 가압류등기, 같은 등기국 2013. 12. 31. 접수 제315543호로 마친 가압류등기, 같은 등기국 2014. 1. 7.(피고 제출 항소장의 항소취지 제2항 중 “2014. 1. 8.”은 오기임이 명백하다) 접수 제4408호로 마친 가압류등기의 각 말소등기절차를 이행받음과 동시에 원고에게 893,350,000원을 지급하라.
【이 유】
1. 기초사실
가. 피고는 서울 서초구 (주소 2, 3 생략) 소재 삼호아파트(이하 ‘삼호아파트’라 한다)에 관하여 2003. 12. 8. 조합설립인가를 받아 도시 및 주거환경정비법(이하 ‘도시정비법’이라 한다)에서 정한 바에 따라 재건축사업을 시행하는 재건축조합이고, 소외인[주소: 여수시 (주소 1 생략)]은 삼호아파트 제○동 제△△△호(이하 ‘이 사건 아파트’라 한다)의 소유자이다.
나. 이 사건 아파트 및 그 대지인 서울 서초구 (주소 2 생략) 대 13,531.8㎡, (주소 3 생략) 대 23,527.9㎡, (주소 4 생략) 대 2,568.9㎡[2014. 12. 18. (주소 3 생략) 대26,096.8㎡에서 분할되었다] 중 소외인 소유인 각 63,141분의 106.87 지분과 (주소 5 생략) 3,096.6㎡ 중 소외인 소유인 3,421.6분의 5.620 지분[이하 위 (주소 5 생략) 대지 지분을 포함하여 ‘이 사건 아파트 대지’라 한다]에 관하여, 근저당권자 주식회사 국민은행(이하 ‘국민은행’이라 한다), 채권최고액 1,105,000,000원의 근저당권설정등기(서울중앙지방법원 등기국 2006. 5. 26. 접수 제39747호)와 근저당권자 국민은행, 채권최고액 97,500,000원의 근저당권설정등기(같은 등기국 2007. 6. 11. 접수 제36034호)가 각 마쳐졌다(이하 이 사건 아파트 및 그 대지에 관한 근저당권자 국민은행 명의의 근저당권을 ‘이 사건 각 근저당권’이라 한다).
다. 근저당권자인 국민은행의 임의경매신청에 의해 2014. 1. 22. 이 사건 아파트에 관하여 서울중앙지방법원 2014타경2595호로 임의경매절차가 개시되었고, 2014. 1. 23. 임의경매개시결정등기가 마쳐졌다.
라. 원고는 2014. 11. 11. 국민은행과 자산양수도계약을 체결하여 국민은행으로부터 이 사건 각 근저당권의 피담보채권인 소외인에 대한 대출금채권을 양수하였고, 국민은행은 2014. 12. 5.과 2014. 12. 8. 소외인에게 내용증명우편으로 채권양도통지를 하고, 2개의 일간신문에 자산양수도계약 체결 사실을 공고하였다.
마. 삼호아파트에 관한 재건축사업이 진행되자 소외인은 분양신청 기간 내에 분양신청을 하여 조합원 자격을 취득하였고, 피고는 2014. 4. 18. 이 사건 아파트 및 그 대지에 관하여 2013. 10. 1.자 신탁을 원인으로 한 소유권이전등기를 마쳤다.
바. 그러나 소외인은 조합원 분양계약기간인 2014. 7. 18.부터 2014. 7. 22.까지 사이에 분양계약을 체결하지 않았다.
사. 원고는 2015. 10. 30. 이 사건 각 근저당권의 피담보채권(청구금액 1,202,535,950원)을 청구채권으로 하여 광주지방법원 순천지원 2015타채7883호로 소외인이 피고로부터 지급받을 청산금 및 이에 대한 지연이자 채권에 대하여 물상대위에 의한 채권압류 및 추심명령 신청을 하였고, 위 법원은 2015. 11. 12. 채권압류 및 추심명령 결정을 하였으며, 위 결정은 그 무렵 피고에게 송달되었다.
[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1, 3 내지 7, 9, 11호증, 을 제1, 9호증(가지번호 있는 것은 가지번호 포함)의 각 기재, 변론 전체의 취지
2. 주장 및 판단
가. 당사자의 주장
1) 원고
소외인은 분양계약기간 내에 분양계약을 체결하지 않았으므로 피고 조합 정관 제38조 제5항, 제4항에 따라 현금청산 대상자가 되었고, 피고가 소외인으로부터 이 사건 아파트를 인도받은 후 이를 철거하여 이 사건 아파트가 멸실되었으므로, 근저당권자인 원고는 민법 제370조, 제342조, 도시정비법 제59조에 따라 소외인이 지급받을 현금청산금에 대해 물상대위권을 행사하여 채권압류 및 추심명령을 받았다.
피고의 소외인에 대한 청산금 지급의무는 분양계약기간 종료일 다음 날인 2014. 7. 23. 발생하였다고 할 것이므로, 피고는 추심권자인 원고에게, 이 사건 아파트에 관한 청산금 901,350,000원(이 사건 아파트에 관한 경매절차에서 2개의 감정평가법인이 감정한 감정평가액의 평균액) 및 이에 대하여 피고의 청산금 지급의무 발생 다음 날인 2014. 7. 24.부터 다 갚는 날까지의 이자 또는 지연손해금을 지급할 의무가 있다.
2) 피고
피고 조합 정관에 의하면, 조합원이 분양계약기간에 분양계약을 체결하지 않았다고 하여 무조건 현금청산 대상자가 되는 것이 아니라 대의원회의에서 의결하는 경우 예외적으로 현금청산 대상자가 되는 것이므로, 소외인이 현금청산 대상자에 해당한다고 할 수 없다.
설령 피고가 소외인에게 청산금을 지급할 의무가 있다고 하더라도, 피고의 소외인에 대한 청산금 지급 의무와 소외인의 이 사건 아파트 대지에 설정된 근저당권설정등기, 가압류등기 등의 말소의무는 동시이행 관계에 있으므로 피고는 이 사건 아파트 대지에 설정된 근저당권설정등기, 가압류등기의 말소와 상환으로 청산금을 지급할 의무가 있을 뿐인데 위 근저당권설정등기의 채권최고액과 가압류등기의 청구채권액 합계액이 청산금을 초과하므로 피고는 청산금에 대한 이자 또는 지연손해금을 지급할 의무가 없다.
나. 판단
1) 피고의 현금청산금 지급의무의 발생
가) 조합원이 분양신청을 하지 아니하거나 철회하는 경우에는 조합원의 지위를 상실함으로써 현금청산 대상자가 되고, 그러한 경우 조합의 청산금 지급의무가 발생하는 시기는 분양신청기간의 종료일 다음날이라고 보아야 한다(대법원 2013. 11. 28. 선고 2012다110477, 110484 판결, 대법원 2010. 12. 23. 선고 2010다73215 판결 등 참조).
위 법리에 비추어 이 사건에 관하여 보건대, 갑 제3호증, 을 제2호증의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하면, 소외인은 조합원 분양계약기간인 2014. 7. 18.부터 2014. 7. 22.까지 분양계약을 체결하지 않은 사실, 피고 조합 정관 제38조 제5항은 조합원이 분양계약을 체결하지 않는 경우 같은 조 제4항을 준용하도록 하고 있고, 제38조 제4항은 조합원이 분양신청기간 내에 분양신청을 하지 않은 경우 그 지분은 금전청산을 원칙으로 하도록 규정하고 있는 사실이 인정되므로, 분양계약기간 내에 분양계약을 체결하지 아니한 소외인은 분양계약기간 종료일 다음 날인 2014. 7. 23. 조합원의 지위를 상실하여 현금청산 대상자가 되었다고 봄이 상당하다.
나) 한편, 도시정비법(2013. 12. 24. 법률 제12116호로 개정된 것) 부칙 제4조는 “제47조 제1항의 개정규정은 이 법 시행 후 최초로 조합설립인가를 신청하는 분부터 적용한다.”라고 규정하고 있고, 피고의 조합설립인가일이 2003. 12. 8.임은 위 기초사실에서 본 바와 같으므로 이에 따라 피고의 현금청산 시기에 관하여 적용되는 구 도시정비법(2013. 12. 24. 법률 제12116호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제47조 제1항 본문은 ”사업시행자는 토지 등 소유자가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 다음 각 호의 구분에 따른 날부터 150일 이내에 대통령령으로 정하는 절차에 따라 토지·건축물 또는 그 밖의 권리에 대하여 현금으로 청산하여야 한다.“, 그 제1호에서 ”분양신청을 하지 아니한 자 또는 분양신청기간 종료 이전에 분양신청을 철회한 자: 제46조 제1항에 따른 분양신청기간 종료일의 다음날“이라고 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제48조(2016. 7. 28. 대통령령 제27409호로 개정되기 전의 것)는 “사업시행자가 법 제47조의 규정에 의하여 토지 등 소유자의 토지·건축물 그 밖의 권리에 대하여 현금으로 청산하는 경우 청산금액은 사업시행자와 토지 등 소유자가 협의하여 산정한다. 이 경우 시장·군수가 추천하는 「부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 감정평가업자 2인 이상이 평가한 금액을 산술평균하여 산정한 금액을 기준으로 협의할 수 있다.”라고 규정하고 있다.
살피건대, 서울중앙지방법원 2014타경2595호 경매절차에 제출된 감정평가서상 2013. 1. 22. 기준 이 사건 아파트 및 그 대지에 관한 주식회사 제일감정평가법인의 감정평가액은 890,100,000원, 나라감정평가법인의 감정평가액은 912,600,000원인 사실이 인정되고, 특별한 사정이 없는 한 소외인이 현금청산 대상자가 된 2014. 7. 23.경 이 사건 아파트 및 그 대지의 가액도 이와 동일할 것으로 추인되므로, 피고가 소외인에게 지급하여야 할 청산금은 901,350,000원{= 1,802,700,000원(= 890,100,000원 + 912,600,000원) ÷ 2}이 된다.
2) 동시이행항변에 관한 판단
도시정비법 제47조의 규정에 의하여 사업시행자가 분양신청을 하지 아니하거나 분양신청을 철회한 토지 등 소유자에게 청산금의 지급의무를 부담하는 경우에, 공평의 원칙상 토지 등 소유자는 권리제한등기가 없는 상태로 토지 등의 소유권을 사업시행자에게 이전할 의무를 부담하고, 이러한 권리제한등기 없는 소유권 이전의무와 사업시행자의 청산금 지급의무는 동시이행관계에 있는 것이 원칙이다(대법원 2008. 10. 9. 선고 2008다37780 판결 등 참조).
살피건대, 갑 제6호증, 을 제9호증의 1 내지 3의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하면, 피고는 이 사건 아파트 및 그 대지에 관하여 2014. 4. 18. 신탁을 원인으로 한 소유권이전등기를 마치고, 2014. 7. 15.경 소외인으로부터 이 사건 아파트와 그 대지를 인도받아 철거작업을 진행한 사실, 이에 따라 이 사건 아파트는 2014. 10. 17. 멸실되었고, 2014. 10. 22. 등기기록이 폐쇄된 사실, 이 사건 아파트 대지에는 이 사건 변론종결일 현재 채권자 주식회사 엘지화학(이하 ‘엘지화학’이라 한다)의 청구금액 83,381,190원의 가압류등기(서울중앙지방법원 등기국 2013. 5. 31. 접수 제135543호), 신한카드 주식회사(이하 ‘신한카드’라 한다)의 청구금액 11,906,437원의 가압류등기(같은 등기국 2013. 12. 31. 접수 제315543호), 삼성카드 주식회사(이하 ‘삼성카드’라 한다)의 청구금액 7,252,637원의 가압류등기(같은 등기국 2014. 1. 7. 접수 제4408호), 이 사건 각 근저당권설정등기가 각 마쳐져 있는 사실[다만, 서울 서초구 (주소 5 생략) 대 3,096.6㎡ 중 소외인 소유인 3,421.6분의 5.620 지분에 관하여는 위 각 가압류등기 제외]을 인정할 수 있다.
위 인정사실을 앞서 본 법리에 비추어 보면, 피고가 이미 이 사건 아파트 대지에 관하여 소유권이전등기를 마쳤다고 하더라도, 이 사건 아파트 대지에 여전히 해당 근저당권설정등기 내지 가압류등기와 같은 권리제한등기가 마쳐져 있는 이상, 소외인의 위 각 해당 근저당권설정등기 내지 가압류등기의 말소의무와 피고의 청산금지급의무는 동시이행의 관계에 있다고 함이 상당하다.
나아가 이 사건 각 근저당권설정등기의 채권최고액(1,105,000,000원, 97,500,000원)과 위 각 가압류등기의 청구금액(83,381,190원, 11,906,437원, 7,252,637원)의 합계가 피고가 지급하여야 할 청산금 액수(901,350,000원)를 초과함이 계산상 명백하므로, 그 동시이행의 범위는 청산금 전체에 미친다고 보아야 한다.
3) 이자 또는 지연손해금 청구에 관한 판단
앞서 본 바와 같이 피고의 소외인에 대한 청산금 지급의무가 원고의 이 사건 아파트 대지에 관한 각 해당 근저당권설정등기 내지 가압류등기 말소의무와 동시이행관계에 있는 이상 피고는 금전채무 불이행을 원인으로 한 민법 제397조에 따른 법정이자 또는 소송촉진 등에 관한 특례법상 지연손해금을 부담하지는 않는다.
그런데 민법 제587조는 “매매계약 있은 후에도 인도하지 아니한 목적물로부터 생긴 과실(과실)은 매도인에게 속한다. 매수인은 목적물의 인도를 받은 날로부터 대금의 이자를 지급하여야 한다. 그러나 대금의 지급에 대하여 기한이 있는 때에는 그러하지 아니하다.“라고 규정하고 있고, 앞서 본 바와 같이 구 도시정비법 제47조 제1항은 사업시행자가 분양신청을 하지 아니한 토지 등 소유자에 대해서는 분양신청기간 종료일 다음날로부터 150일 이내에 토지·건축물 등에 대하여 현금으로 청산하도록 규정하고 있는바, 피고가 2014. 4. 18. 이 사건 아파트 및 그 대지에 관하여 신탁을 원인으로 한 소유권이전등기를 마치고, 2014. 7. 15.경 소외인으로부터 이 사건 아파트 및 그 대지를 인도받아 이 사건 재건축사업을 진행하고 있음은 앞서 본 바와 같고, 한편 위 도시정비법 제47조 제1항 본문의 ‘각 호의 구분에 따른 날부터 150일’은 현금청산금 지급의무의 이행기를 정한 것이라고 해석되고, 이러한 법리는 위 150일 이내에 청산금액이 확정되지 아니하였다고 하더라도 다르지 아니하며, 정관이나 관리처분계획 등에 현금청산금 지급의무의 이행기에 관한 명백한 규정이 없는 한 구 도시정비법 제47조가 현금청산금 지급의무의 이행기에 대하여도 원칙적으로 적용된다(대법원 2012. 5. 24. 선고 2010다15141 판결 등 참조).
결국 피고는 이 사건 아파트 및 그 대지에 관하여 소유권이전등기를 마치고 이를 인도받아 이 사건 재건축사업을 진행함으로써 그때부터 이 사건 아파트 및 그 대지로부터 생긴 과실을 수취하고 있으므로 분양계약기간 종료일 다음날로서 원고가 조합원의 지위를 상실하여 현금청산 대상자가 된 날인 2014. 7. 23.로부터 구 도시정비법 제47조 제1항에서 정한 이행기 150일이 경과한 날인 2014. 12. 20.부터 이자를 지급하여야 한다.
다. 소결
따라서 피고는 소외인으로부터 이 사건 아파트 대지에 관하여 설정된 이 사건 각 근저당권설정등기, 채권자 엘지화학, 신한카드, 삼성카드의 각 가압류등기의 말소등기절차[다만, 위 서울 서초구 (주소 5 생략) 대지 지분에 관하여는 위 각 가압류등기 제외]를 이행받음과 동시에, 추심권자인 원고에게 901,350,000원 및 이에 대하여 2014. 12. 20.부터 다 갚는 날까지 민법에서 정한 연 5%의 비율로 계산한 이자를 지급할 의무가 있다.
3. 결론
그렇다면 원고의 청구는 위 인정 범위 내에서 이유 있어 이를 인용하고, 나머지 청구는 이유 없어 이를 기각할 것인바, 제1심판결은 이와 결론을 일부 달리하여 부당하므로 원고와 피고의 항소를 각 일부 받아들여 제1심판결을 위와 같이 변경하기로 하여, 주문과 같이 판결한다.
판사 이은애(재판장) 김종우 홍성욱