대법원 2021. 4. 29. 선고 2017두48437 판결
[현금청산금청구의소][공2021상,1084]
【판시사항】
주택재건축사업에서 사업시행자인 조합이 단순히 현금청산 대상자가 받을 현금청산금에서 사업비용 등을 공제하고 청산할 수 있다는 추상적인 정관의 조항만을 근거로 현금청산 대상자에게 현금청산금에서 사업비용을 공제하는 방식으로 사업비용을 부담하도록 할 수 있는지 여부 (소극)
【판결요지】
주택재건축사업에서 조합원이 구 도시 및 주거환경정비법(2013. 12. 24. 법률 제12116호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 도시정비법’이라 한다) 제47조나 조합 정관이 정한 요건을 충족하여 현금청산 대상자가 된 경우에는 조합원의 지위를 상실하므로, 사업시행자인 조합은 현금청산 대상자에게 구 도시정비법 제61조 제1항에 따른 부과금을 부과ㆍ징수할 수 없다. 다만 구 도시정비법에 따른 재건축조합과 조합원 사이의 법률관계는 그 근거 법령이나 정관의 규정, 조합원 총회의 결의 또는 조합과 조합원 사이의 약정에 따라 규율되므로, 현금청산 대상자가 조합원의 지위를 상실하기 전까지 발생한 조합의 정비사업비 중 일정 부분을 분담하여야 한다는 취지를 조합 정관이나 조합원 총회의 결의 또는 조합과 조합원 사이의 약정 등으로 미리 정한 경우 등에 한하여, 조합은 구 도시정비법 제47조에 규정된 청산절차 등에서 이를 청산하거나 별도로 반환을 구할 수 있다.
현금청산 대상자에게 정관으로 조합원 지위를 상실하기 전까지 발생한 정비사업비 중 일부를 부담하도록 하기 위해서는 정관 또는 정관에서 지정하는 방식으로 현금청산 대상자가 부담하게 될 비용의 발생 근거, 분담 기준과 내역, 범위 등을 구체적으로 규정하여야 한다. 이와 달리 단순히 현금청산 대상자가 받을 현금청산금에서 사업비용 등을 공제하고 청산할 수 있다는 추상적인 정관의 조항만으로는, 현금청산금에서 사업비용을 공제하는 방식으로 사업비용을 부담하도록 할 수 없다.
【참조조문】
구 도시 및 주거환경정비법(2013. 12. 24. 법률 제12116호로 개정되기 전의 것) 제47조(현행 제73조 참조), 제57조(현행 제89조 참조), 제60조 제1항(현행 제92조 제1항 참조), 제61조 제1항(현행 제93조 제1항 참조), 제3항(현행 제93조 제3항 참조), 구 도시 및 주거환경정비법 시행령(2016. 7. 28. 대통령령 제27409호로 개정되기 전의 것) 제57조(현행 제76조 참조)
【참조판례】
대법원 2014. 12. 24. 선고 2013두19486 판결(공2015상, 202)
대법원 2016. 8. 30. 선고 2015다207785 판결
【전 문】
【원고, 피상고인】 원고 1 외 1인 (소송대리인 법무법인 천지인 외 1인)
【피고, 상고인】 긴등마을주택재건축정비사업조합 (소송대리인 변호사 윤영현 외 5인)
【원심판결】 서울고법 2017. 5. 17. 선고 2015누51998 판결
【주 문】
상고를 모두 기각한다. 상고비용은 피고가 부담한다.
【이 유】
상고이유를 판단한다.
1. 관련 규정과 법리
가. 구「도시 및 주거환경정비법」(2013. 12. 24. 법률 제12116호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 도시정비법’이라 한다) 제57조, 제60조 제1항, 제61조 제1항 내지 제3항, 구「도시 및 주거환경정비법 시행령」(2016. 7. 28. 대통령령 제27409호로 개정되기 전의 것) 제57조에 따르면, 정비사업비는 원칙적으로 사업시행자가 부담하되, 조합인 사업시행자는 정비사업이 완료되어 청산의 단계에서 조합원이 종전에 소유하고 있던 토지 또는 건축물의 가격과 새롭게 분양받은 대지 또는 건축물의 가격의 차액인 청산금을 부과하는 형태로 조합원에게 정비사업비를 분담시킬 수 있고, 이와 별개의 절차로 정비사업의 시행과정에서 발생한 수입을 초과하는 비용이 있는 경우에 한하여 조합원으로부터 부과금을 부과ㆍ징수할 수 있다. 특히 조합원을 상대로 부과금의 방식으로 사업비용을 부담하도록 하는 경우에는 부과금의 액수와 징수 방법, 정비사업비의 조합원별 분담내역 등에 대하여 조합원 총회의 결의를 거치도록 함으로써 조합원의 이익을 보호하기 위한 절차와 형식을 갖추도록 정하고 있다(구 도시정비법 제24조 제3항 제3호, 제9호, 제61조 참조. 이 사건 이후 구 도시정비법은 2017. 2. 8. 법률 제14567호로 전부 개정되어 제72조, 제73조에서 사업시행자가 분양공고 전에 토지 등 소유자에게 분양대상자별 종전의 토지 또는 건축물의 명세와 가격, 분양대상자별 분담금의 추산액 등을 통지하도록 하고, 분양신청기간 종료일 다음 날부터 분양신청을 하지 아니한 자 등과 협의를 할 수 있도록 규정하고 있다).
한편 주택재건축사업에서 조합원이 구 도시정비법 제47조나 조합 정관이 정한 요건을 충족하여 현금청산 대상자가 된 경우에는 조합원의 지위를 상실하므로, 사업시행자인 조합은 현금청산 대상자에게 구 도시정비법 제61조 제1항에 따른 부과금을 부과ㆍ징수할 수 없다. 다만 구 도시정비법에 따른 재건축조합과 그 조합원 사이의 법률관계는 그 근거 법령이나 정관의 규정, 조합원 총회의 결의 또는 조합과 조합원 사이의 약정에 따라 규율되므로, 현금청산 대상자가 조합원의 지위를 상실하기 전까지 발생한 조합의 정비사업비 중 일정 부분을 분담하여야 한다는 취지를 조합 정관이나 조합원 총회의 결의 또는 조합과 조합원 사이의 약정 등으로 미리 정한 경우 등에 한하여, 조합은 구 도시정비법 제47조에 규정된 청산절차 등에서 이를 청산하거나 별도로 그 반환을 구할 수 있다(대법원 2014. 12. 24. 선고 2013두19486 판결, 대법원 2016. 8. 30. 선고 2015다207785 판결 등 참조).
나. 현금청산 대상자에게 정관으로 조합원 지위를 상실하기 전까지 발생한 정비사업비 중 일부를 부담하도록 하기 위해서는 정관 또는 정관에서 지정하는 방식으로 현금청산 대상자가 부담하게 될 비용의 발생 근거, 분담 기준과 내역, 범위 등을 구체적으로 규정하여야 한다. 이와 달리 단순히 현금청산 대상자가 받을 현금청산금에서 사업비용 등을 공제하고 청산할 수 있다는 추상적인 정관의 조항만으로는, 현금청산금에서 사업비용을 공제하는 방식으로 사업비용을 부담하도록 할 수 없다. 그 구체적인 이유는 다음과 같다.
1) 재건축조합의 현금청산 대상자에게 조합원의 지위를 보유하는 기간에 발생한 정비사업비 중 일정 부분을 분담하여야 한다는 취지를 정관으로 정하는 경우 그러한 사업비용은 잔존 조합원이 부과금의 형태로 부담하는 비용과 동일한 성격의 것으로 볼 수 있으므로, 잔존 조합원에 대한 비용 부담 절차와의 형평이 유지되어야 한다. 또한「도시 및 주거환경정비법」(이하 ‘도시정비법’이라 한다)이나 정관에서 조합원이 된 토지 등 소유자에게 현금청산을 통해 조합관계에서 탈퇴할 기회를 보장하고 있음에도, 예측하지 못한 과도한 비용 부담으로 그 기회를 부당하게 제한하거나 조합관계에서 탈퇴하였다는 이유로 합리적인 범위를 넘어서는 불이익을 강요해서는 안 된다.
그런데 잔존 조합원에 대해서는 정비사업의 시행과정에서 발생한 수입을 반영하여 부과금의 액수와 징수 방법, 조합원별 분담내역 등을 정하여 조합원 총회의 결의를 거치도록 함으로써 잔존 조합원의 이익을 보호하고 있는 데 반하여, 현금청산 대상자에게 비용을 부담하도록 할 경우에는 정비사업의 시행으로 인한 수입이 발생하는지 여부를 고려하지 않은 채 조합원 지위를 보유하였다는 이유만으로 조합관계에서의 탈퇴 시점에 우선적으로 비용을 부담시키게 된다. 현금청산 대상자의 경우 조합관계에서 탈퇴하기 전에 그 탈퇴 시점을 기준으로 한 구체적 분담액을 정하여 총회 결의를 거치는 것이 사실상 어려울 뿐만 아니라 탈퇴 이후에는 조합원 지위를 상실하므로 구체적 분담액을 정하는 총회 결의에 참여할 수도 없다. 이와 같이 현금청산 대상자는 잔존 조합원에 대한 부과금과 동일한 성격의 사업비용을 일부 부담하면서도 그 비용 결정 과정에 참여할 수 없게 되어 잔존 조합원에 비하여 불리한 지위에 놓이게 된다.
따라서 비용 부담과 관련하여 잔존 조합원에게 보장되는 절차적 정당성 등을 고려할 때, 탈퇴하고자 하는 조합원에게 비용 부담에 관하여 필요하고도 충분한 정보를 제공하여 합리적으로 탈퇴 여부를 결정할 수 있도록 현금청산 대상자가 조합관계의 탈퇴 시점에서 부담하게 될 비용의 발생 근거, 분담 기준과 내역, 범위 등에 관한 구체적 정보를 정관 등으로 규정할 필요가 있다. 추상적으로 사업비용을 부담한다는 내용의 정관 조항만을 근거로 현금청산 대상자가 예상하지 못한 내용과 규모의 정비사업비를 부담하도록 하는 것은 잔존 조합원과 탈퇴 조합원 사이의 형평에 반하게 된다.
2) 특히, 도시정비법령에서 현금청산 대상자를 상대로 현금청산 시점 이전에 발생한 비용을 부담하도록 할 수 있는지 여부 또는 그에 따른 비용 부담 절차 규정 등 일반적 조항을 전혀 규정하고 있지 않으므로, 정관으로 현금청산 대상자에게 사업비용 중 일정 부분을 부담하도록 정하고 있다면 정관 조항의 내용과 그 해석을 통해 현금청산 대상자에게 정비사업비 중 일정 부분을 구체적으로 부담하도록 할 수 있는지 여부를 판단할 수밖에 없다.
이처럼 현금청산 대상자가 부담하게 될 비용의 항목과 부담 기준 등은 그 비용 부담의 근거가 되는 정관 규정에서 가장 핵심적이고 중요한 내용이라 할 것인데, 단순히 현금청산금 산정 과정에서 사업비용 등을 공제하고 청산할 수 있다고 추상적으로만 규정하고 도시정비법과 정관의 다른 규정을 통해서도 비용 공제에 관한 구체적 내용과 기준을 알 수 없다면, 특별한 사정이 없는 한 현금청산 대상자로서는 조합관계에서의 탈퇴 전에 자신이 부담하게 될 비용을 합리적으로 예측하기 어렵다. 따라서 정관의 규정에 근거하여 현금청산금에서 사업비용 등을 공제하기 위해서는 원칙적으로 현금청산 대상자가 부담하게 될 비용 항목과 분담 기준 등이 정관에 특정되거나 적어도 이를 구체적으로 특정할 수 있는 방법과 기준이 정해져 있어야 한다.
다. 이와 같이 정관으로 현금청산 대상자에게 정비사업비 중 일정 부분을 부담하도록 정하는 경우, 정비사업의 시행에 따른 손익을 조합원이 부담하게 되는 재건축사업의 특성과 현금청산 대상자가 정비사업의 종료 이전에 조합관계에서 탈퇴한다는 점을 고려하여 그 비용 항목과 금액은 탈퇴 시점에서 현금청산 대상자가 부담하는 것이 타당한 범위 내의 합리적 비용만을 한정하여 규정할 필요가 있다.
재건축사업의 시행을 위해 지출되는 사업비용은 기본적으로는 당시 조합원 모두의 이익을 위한 것이라는 점에서 특정 항목의 사업비용이 현금청산 대상자에게 부담시킬 수 있는 합리적인 범위 내의 것인지 여부가 명확한 것은 아니다. 이는 기본적으로 그 비용 지출로 인하여 현금청산 대상자가 이익을 얻었거나 얻게 되는지 여부 또는 그러한 목적으로 지출되었는지 여부를 기준으로 하되, 비용의 지출 시점이나 경위, 재건축사업의 진척 상황 등의 여러 사정을 종합적으로 살펴보아야 한다.
예컨대 재건축사업이 기존의 건물을 철거한 후 그 대지 위에 새로운 건물을 건축하여 분양함으로써 그로 인한 수익을 조합원들에게 분배하는 것을 목적으로 함에도 현금청산 대상자는 재건축사업의 중간 단계에 조합관계에서 탈퇴하여 그와 같은 분양 수익을 누리지 못하므로 적어도 분양 수익에만 기여하는 비용은 현금청산 대상자에게 부담하도록 하여서는 안 된다. 또 잔존 조합원들의 이익으로만 귀속되는 비용이나 전적으로 새롭게 건축되는 건물의 형성에만 기여하는 비용 등도 특별한 사정이 없는 한 합리적인 범위 내의 비용으로 보기는 어렵다.
2. 이 사건에 관한 판단
가. 원심판결 이유와 기록에 따르면 다음과 같은 사실을 알 수 있다.
1) 원고들은 재건축조합인 피고의 조합원들이었으나, 2012. 12. 20. 피고에게 분양신청을 한 후 2014. 2. 28.부터 2014. 3. 2.까지 진행된 분양계약 체결 절차에서 분양계약의 체결을 거부하여 현금청산 대상자가 되었다.
2) 한편 2013. 5. 16. 정기총회에서 개정된 피고의 정관 제44조 제5항 제1호(이하 ‘이 사건 정관 조항’이라 한다)는 조합원이 관리처분계획인가 후 분양계약 통지일로부터 60일 이내에 분양계약을 체결하지 않는 경우 분양계약 체결 기간이 종료되는 다음 날을 현금청산 기준일로 하여 ‘그동안 투입된 사업비용’을 공제하고 현금청산금을 지급받도록 규정하고 있다.
3) 원고들이 2014. 6. 23. 피고에 대하여 현금청산금의 지급을 구하는 이 사건 소를 제기하자, 피고는 이 사건 정관 조항에 의하면 원고들이 조합원의 지위를 상실할 때까지 발생한 정비사업비에 대해 종전자산의 출자비율을 곱한 금액을 ‘정비사업비 부담금’으로서 피고에게 지급할 의무가 있으므로 이를 현금청산금에서 공제하여야 한다고 주장하고 있다.
나. 위와 같은 사실관계를 앞서 본 법리에 비추어 살펴보면, 이 사건 정관 조항은 현금청산 대상자가 부담하여야 할 비용 항목과 부담 기준 등을 합리적으로 예측할 수 있는 내용을 포함하지 않은 채 추상적으로 현금청산금에서 ‘사업비용’을 공제할 수 있다고만 규정하고 있을 뿐이고, 그 밖에 도시정비법 또는 정관의 다른 규정을 통해서도 현금청산 대상자가 부담하는 것이 타당한 합리적인 비용 항목과 그 범위를 특정하기 어렵다.
따라서 조합은 개별 현금청산 대상자에게 구체적으로 적용될 수 있는 비용의 분담내역 등을 정하고 있지 않은 이 사건 정관 조항을 근거로 현금청산 대상자에게 정비사업비 중 일부의 공제를 구할 수는 없다.
다. 원심은 그 판시와 같은 이유로, 이 사건 정관 조항에서 구체적으로 계산 또는 예측 가능한 정비사업비 분담 기준과 비율을 정하였다고 볼 수 없고 현금청산 대상자별 분담내역을 특정할 수 있는 총회 결의를 거치지도 않았으므로, 이 사건 정관 조항을 근거로 원고들에 대하여 정비사업비용을 공제할 수 없다고 판단하였다.
원심의 이유 설시에 일부 적절하지 않은 부분이 있으나, 피고의 정비사업비 부담금 공제 항변이 이유 없다고 판단한 결론은 정당하다. 이러한 원심판결에 상고이유 주장과 같이 현금청산 대상자의 정비사업비 부담 등에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 잘못이 없다.
3. 결론
그러므로 상고를 모두 기각하고 상고비용은 패소자가 부담하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.
대법관 민유숙(재판장) 김재형 이동원 노태악(주심)
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서울고등법원 2017. 5. 17. 선고 2015누51998 판결
[현금청산금 청구의 소][미간행]
【전 문】
【원고, 항소인】 원고 1 외 1인 (소송대리인 법무법인 정의 외 1인)
【피고, 피항소인】 긴등마을주택재건축정비사업조합 (소송대리인 변호사 정경아)
【제1심판결】 서울행정법원 2015. 7. 2. 선고 2014구합61231 판결
【변론종결】
2017. 3. 22.
【주 문】
1. 원고들이 이 법원에서 감축한 청구를 포함하여 제1심판결을 다음과 같이 변경한다.
가. 피고는,
1) 원고 1에게 1,129,652,386원 및 그 중 507,923,059원에 대하여는 2014. 7. 31.부터, 355,500,000원에 대하여는 2015. 1. 6.부터 각 2015. 7. 2.까지 연 5%의, 나머지 266,229,327원에 대하여는 2014. 7. 31.부터 2017. 5. 17.까지 연 5%의, 각각 그 다음 날부터 다 갚는 날까지 연 20%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하고,
2) 원고 2에게 809,649,787원 및 그 중 351,048,091원에 대하여는 2014. 7. 31.부터, 262,200,000원에 대하여는 2014. 11. 26.부터 각 2015. 7. 2.까지 연 5%의, 나머지 196,401,696원에 대하여는 2014. 7. 31.부터 2017. 5. 17.까지 연 5%의, 각각 그 다음 날부터 다 갚는 날까지 연 20%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라.
나. 원고들의 나머지 청구를 모두 기각한다.
2. 소송총비용 중 1/10은 원고들이, 나머지는 피고가 부담한다.
3. 제1의 가항은 가집행할 수 있다.
【청구취지 및 항소취지】
1. 청구취지
피고는, 원고 1에게 1,135,158,250원 및 그 중 888,818,250원에 대하여는 2014. 3. 3.부터 2014. 6. 30.까지 연 5%의, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지 연 20%의 각 비율로 계산한 돈을, 246,340,000원에 대하여는 2014. 3. 3.부터 2015. 5. 6.까지 연 5%의, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지 연 20%의 각 비율로 계산한 돈을, 원고 2에게 813,710,650원 및 그 중 655,695,650원에 대하여는 2014. 3. 3.부터 2014. 6. 30.까지 연 5%의, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지 연 20%의 각 비율로 계산한 돈을, 158,015,000원에 대하여는 2014. 3. 3.부터 2015. 5. 6.까지 연 5%의, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지 연 20%의 각 비율로 계산한 돈을 각 지급하라(원고들은 이 법원에서 지연손해금 부분을 감축하였다)
2. 항소취지
제1심판결 중 다음에서 지급을 명하는 원고들 패소 부분을 취소한다. 피고는, 원고 1에게 271,735,191원 및 그 중 25,395,191원에 대하여는 2012. 12. 21.부터 2014. 6. 30.까지 연 5%의, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지 연 20%의, 246,340,000원에 대하여는 2012. 12. 21.부터 2015. 5. 6.까지 연 5%의, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지 연 20%의 각 비율로 계산한 돈을, 507,923,059원에 대하여는 2012. 12. 21.부터 2014. 6. 30.까지 연 5%의, 2014. 7. 1.부터 2014. 7. 30.까지 연 20%의, 2014. 7. 31.부터 2015. 7. 2.까지 연 15%의 각 비율로 계산한 돈을, 355,500,000원에 대하여는 2012. 12. 21.부터 2014. 6. 30.까지 연 5%의, 2014. 7. 1.부터 2015. 1. 5.까지 연 20%의, 2015. 1. 6.부터 2015. 7. 2.까지 연 15%의 각 비율로 계산한 돈을, 원고 2에게 200,462,559원 및 그 중 42,447,559원에 대하여는 2012. 12. 21.부터 2014. 6. 30.까지 연 5%의, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지 연 20%의, 158,015,000원에 대하여는 2012. 12. 21.부터 2015. 5. 6.까지 연 5%의, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지 연 20%의 각 비율로 계산한 돈을, 351,048,091원에 대하여는 2012. 12. 21.부터 2014. 6. 30.까지 연 5%의, 2014. 7. 1.부터 2014. 7. 30.까지 연 20%의, 2014. 7. 31.부터 2015. 7. 2.까지 연 15%의 각 비율로 계산한 돈을, 262,200,000원에 대하여는 2012. 12. 21.부터 2014. 6. 30.까지 연 5%의, 2014. 7. 1.부터 2014. 11. 25.까지 연 20%의, 2014. 11. 26.부터 2015. 7. 2.까지 연 15%의 각 비율로 계산한 돈을 각 지급하라.
【이 유】
1. 제1심판결의 인용 등
이 법원의 판결 이유는 제1심판결 중 해당 부분을 다음 2항과 같이 수정하는 것 외에는 제1심판결의 이유(‘5. 결론’ 부분을 제외하고 별지를 포함한다) 기재와 같으므로 행정소송법 제8조 제2항, 민사소송법 제420조 본문에 따라 이를 그대로 인용한다.
2. 수정 부분
○ 5면 2행의 “분양신청을 하지 않았거나”를 삭제
○ 16면 1행의 “참조).” 오른쪽에 다음을 추가
『나아가 구 도시정비법 제61조 제1항의 취지에 비추어, 현금청산대상자의 정비사업비 분담에 관한 조합 정관 규정 등은, 현금청산대상자의 조합원 지위 상실 전까지 발생한 조합의 정비사업비 중 현금청산대상자에게 부담시키는 것이 공평하고 합리적인 항목 또는 범위, 정비사업의 시행과정에서 발생하거나 발생이 예상되는 수입, 현금청산대상자가 조합원으로 있었던 기간, 당시까지의 기성고율, 전체 조합원들 출자재산 가액에 대한 현금청산대상자의 출자재산 가액의 비율, 다른 조합원들과의 형평 등을 고려하여 구체적으로 계산 또는 예측 가능한 명확한 분담 기준과 비율을 정하여야 한다고 보아야 한다. 또한, 도시정비법 제24조 제3항 제3호, 제9호에서 정비사업비의 금액, 징수방법, 조합원별 분담내역을 총회의 의결을 거쳐야 하는 사항으로 정하고 있는 취지에 비추어 현금청산대상자에게 정비사업비의 일정 부분을 정관 규정 등에 근거하여 부담시키는 경우에도 잔존 조합원과의 형평상 그 금액 및 현금청산대상자별 분담내역을 특정할 수 있는 총회 결의를 거쳐야 한다고 봄이 타당하다.』
○ 16면 4행의 “위”부터 17행까지를 다음과 같이 수정
『그러나 앞서 본 사실관계와 앞서 든 증거, 을 제33호증의 기재 및 변론 전체의 취지에 의하여 인정할 수 있는 다음과 같은 사실 또는 사정을 종합적으로 고려하면, 위 총회 결의 및 정관 조항은 단순히 현금청산대상자는 ‘그동안 투입된 사업비용’ 등을 공제하여 청산금을 지급받는다는 것으로서 앞서 든 여러 사정을 고려하여 구체적으로 계산 또는 예측 가능한 명확한 정비사업비 분담 기준과 비율을 정하였다고 볼 수 없고, 현금청산대상자가 부담할 정비사업비의 금액 및 현금청산대상자별 분담내역을 특정할 수 있는 총회 결의를 거쳤다고 볼 수도 없으므로 피고가 이에 근거하여 원고들에 대하여 직접 정비사업비 공제를 주장할 수 없다고 봄이 타당하다.
◎ 재건축사업의 정비사업비는 재건축사업의 성과를 위한 비용인데 현금청산대상자는 그 성과를 분배받을 수 없으므로 현금청산대상자에게 정비사업비를 분담시키는 것은 재건축사업의 본질에 맞지 아니하는 측면이 있다. 또한, 재건축사업에서 비용 지출과 수입 발생은 사업단계마다 차이가 있고, 특히 수입은 재건축사업의 마지막 단계에서 일반분양분 판매에 따라 주로 발생하게 되어 결국 재건축사업의 정산은 사업 종료 시 가능한 것인데, 현금청산대상자로 하여금 재건축사업의 중간단계에서 수입이 전혀 고려되지 아니한 정비사업비 정산의무만을 부담하도록 하는 것은 불합리한 결과를 나을 수 있다. 이에 따라 대법원도 정관 등으로 미리 정하지 아니하는 한 원칙적으로 현금청산대상자에 대한 정비사업비 분담을 부정하고 있다(위 대법원 2013두19486 판결 참조).
◎ 도시정비법 제61조 제1항은 ‘사업시행자는 토지 등 소유자로부터 제60조 제1항의 규정에 의한 비용과 정비사업의 시행과정에서 발생한 수입의 차액을 부과금으로 부과ㆍ징수할 수 있다‘라고 규정하고 있고, 같은 법 제60조 제1항은 ’정비사업비는 이 법 또는 다른 법령에 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고는 사업시행자가 부담한다‘라고 규정하고 있다. 정비사업비는 원칙적으로 사업시행자가 부담하되, 그 비용과 수입의 차액에 한하여 토지 등 소유자에게 부과할 수 있도록 정한 것이다. 사업에 계속 참여한 조합원들에게도 위와 같이 제한된 기준에 따라 정비사업비를 부과하도록 하고 있는데 위 총회 결의 및 정관 규정은 이 사건 사업으로 인한 전체 수입을 전혀 고려하지 아니한 채 당시까지 발생한 정비사업비만을 사업에 더는 참여하지 아니하는 현금청산대상자들에게 부과할 수 있도록 정하였다. 피고가 공제를 주장하는 정비사업비는 공사비, 판매관리비, 이주비 이자, 사업비 이자이고, 그 구체적인 항목 중 상당 부분은 주로 사업구역 내에 새로운 건물을 신축한 후 이를 분양하여 얻는 수입 등을 얻기 위하여 지출된 것으로서 신축 건축물로 변환되어 피고의 자산으로 귀속되고 종국적으로 분양대금으로 회수되는데 현금청산자들은 그 성과를 분배받지 못함에도 그 비용만을 분담하게 된다.
◎ 또한, 현금청산대상자의 조합원 수분양권을 일반분양으로 전환할 경우 조합은 부동산 경기 및 시장 상황에 따라 이를 조합원에 대한 분양가보다 높은 금액으로 일반분양할 수도 있어 현금청산대상자 몫의 정비사업비를 조합이 떠안더라도 반드시 손해를 본다고 단정하기 어렵다. 실제로 피고의 조합원들이 분양받은 아파트는 서울 강서구에 있는 마곡지구 내 9호선 신방화역에 인접한 핵심지역에 있는 민영아파트이기 때문에 아파트 가격이 대폭 상승하였다. 피고의 조합원들이 분양받은 전용면적 84㎡(34형) 아파트는 조합원 평균 분양가가 5억 원이나 이 법원 변론 종결일 무렵의 시가는 9억 원으로 프리미엄이 4억 원이고, 전용면적 59㎡(25형) 아파트는 조합원 평균 분양가가 3억 6,000만 원이나 시가는 6억 6,000만 원으로 프리미엄이 3억 원이다. 원고들에게 배정되었던 신축 아파트도 원고들에 대한 현금청산금보다 훨씬 높은 가격에 일반분양되었다.
◎ 그러므로 장래에 수입이 발생하는 경우라도 이를 전체 사업기간 중 현금청산대상자가 조합원의 지위를 가진 기간이 차지하는 비율, 당시까지의 기성고율 등을 고려하여 적절히 나누는 등으로 현금청산대상자의 정비사업비 분담 시에도 그 수익을 참작하여 산정하는 것이 합리적이고 공평하다(이에 대하여 피고는 원고들이 현금청산대상자가 됨으로써 조합에 재산을 출자하지 아니하였으므로 재산 출자를 전제로 하는 조합의 수입을 고려할 필요가 없다고 주장하나, 원고들도 2008년 이주, 철거 이후 이 사건 부동산을 사용, 수익하지 못하였고 현금청산대상자가 될 때까지는 이 사건 부동산을 제공한 것으로 볼 수 있으므로 수익의 일정 부분을 고려함이 타당하다). 만약 현금청산대상자들에 대하여 수입을 전혀 고려하지 아니한 채 정비사업비를 부담시키기 위하여는 그러한 총회 결의나 정관 규정이 더욱 구체적이고 상세하게 또한 개별적인 부담분을 계산하거나 예측할 수 있도록 이루어지거나 성립하여야 한다.
◎ 그런데 위 정관 규정은 단순히 현금청산대상자는 ‘그동안’ 투입된 사업비용 등을 공제하여 청산금을 지급받는다는 것으로서 사업비용의 발생 시기가 불분명하고, 만약 위 총회 결의가 이루어지기 전에 발생한 정비사업비까지 부담하도록 하는 것은 현금청산대상자들의 재산권을 소급하여 제한하는 것으로서 불측의 재산상 피해를 입게 할 우려도 있다. 이 사건 사업은 2008. 3. 이주 및 철거를 마친 상태에서 2009년 조합설립동의서의 하자(조합원들이 부담하여야 할 비용의 액수가 명확하게 기재되어 있지 아니한 채 분담금 산식으로만 기재되어 있었다) 때문에 조합설립인가가 무효로 됨으로써 재건축사업이 장기간 중지되는 등으로 일반적인 경우보다 비용이 상당히 많이 지출되어 그 피해가 더욱 클 수 있다. 나아가 위 정관 조항은 조합의 정비사업비 중 현금청산대상자에게 부담시키는 것이 공평하고 합리적인 항목 또는 범위, 정비사업의 시행과정에서 발생하거나 발생이 예상되는 수입, 전체 조합원들 출자재산 가액에 대한 현금청산대상자들의 출자재산 가액의 비율, 다른 조합원들과의 형평 등을 고려하여 구체적으로 계산 또는 예측 가능한 명확한 분담 기준과 비율을 정하지 아니하였다(피고는 현금청산기준일 전날인 2014. 3. 2.까지 지출된 총 사업비에 종전자산평가액에 따라 산출된 개별분담비율을 곱한 액수를 현금청산대상자가 분담하여야 할 정비사업비로 주장하고 있으나, 위 정관 규정에는 이에 관한 내용도 없다).
◎ 피고는 당초 정관에 현금청산대상자에 대한 정비사업비 부담 규정을 두지 아니하였고, 종전 사업시행계획에 따른 분양신청 과정에서는 현금청산대상자에게 정비사업비를 구하지 아니하다가 2013. 5. 16. 정기총회를 거쳐 위 정관 조항을 신설하였다. 이러한 피고의 정관 규정 변경이나 사업 진행 경과에 비추어 보면, 피고가 처음부터 정비사업비를 현금청산대상자들에게도 부과할 것을 예정하고 사업을 추진하여온 것으로 보이지 아니한다. 이처럼 피고는 애초에 예정된 바 없어 조합원들이 예상하기도 어려운 상황에서 새로이 정비사업비를 현금청산대상자들에게 부과하는 규정을 마련하면서 총회 결의의 형식을 거쳤다. 그런데 위 결의는, 조합 탈퇴 여부에 관한 의사가 이미 어느 정도 결정된 단계에 이르러서, 조합원의 지위를 유지할 것이 예상되는 다수의 조합원들, 또는 적어도 자신이 탈퇴할지에 관하여 진지하게 고려하지 아니한 다수의 조합원들에 의하여 다른 여러 안건과 함께 총회에 상정되어 의결이 이루어졌다. 이 과정에서 실질적으로 현금청산을 선택할 사람들의 의사가 충분히 반영되었다고 보기 어렵고, 조합에 남기로 한 다수의 조합원들은 현금청산대상자에게 사업비를 분담시키는 정관 개정에 관하여 대부분 동의할 것이기 때문에 비록 단체법적 법률관계라 하더라도 소수의 의견이 무시될 우려가 있다. 나아가 조합원으로서는 구체적인 분담 기준이 명시되어야만 조합원으로 계속 남을지 아니면 현금청산대상자로서 현금청산을 받을지에 관한 합리적인 의사결정을 할 수 있게 된다.
◎ 도시정비법 제24조 제3항은 총회의 의결을 거쳐야 하는 사항으로, 제3호에서 ‘제61조의 규정에 의한 비용의 금액 및 징수방법’, 제9호에서 ‘정비사업비의 조합원별 분담내역’을 들고 있고, 원고의 정관 제34조도 이와 같은 내용의 규정을 두고 있다. 위와 같은 법률 및 정관 규정 내용에 비추어 현금청산대상자에게 정비사업비의 일정 부분을 정관 규정이나 약정에 근거하여 부담시키는 경우에도 잔존 조합원과의 형평상 그 금액 및 현금청산대상자별 분담내역을 특정할 수 있는 총회 결의를 거쳐야 한다고 봄이 타당하다. 특히 피고의 위 총회는 분양계약체결 기간 전에 이루어졌으므로 피고로서는 토지 등 소유자들이 올바른 정보에 근거하여 분양계약체결 여부를 정할 수 있도록 위 총회 결의 전에 정비사업비 부담금 내역을 제공하는 것이 바람직하다. 그런데 위 총회 결의 당시 현금청산대상자가 부담할 개략적인 정비사업비의 항목 및 액수, 개인별 분담내역 등이 전혀 특정되지 아니하였다.』
○ 21면 20행부터 22면 16행까지를 다음과 같이 수정
『따라서 피고는, 원고 1에게 이 사건 1토지 및 1건물의 평가액에서 조합원 지위 상실 이후의 이주비 대출금 이자를 공제한 1,129,652,386원(=1,135,158,250원－5,505,864원) 및 그 중 507,923,059원[774,152,386원(=청산금 1,129,652,386원－이 사건 1근저당권 실제 피담보채무 355,500,000원) 중 제1심판결에서 인정한 금액]에 대하여는 청산사유가 발생한 날로부터 150일이 경과한 2014. 7. 31.부터, 이 사건 1근저당권 피담보채무액 355,500,000원에 대하여는 이 사건 1근저당권설정등기의 말소일 다음날인 2015. 1. 6.부터 각 피고가 그 이행의무의 존재 여부나 범위에 관하여 다툼이 상당하다고 인정되는 제1심판결 선고일인 2015. 7. 2.까지 민법에 의한 연 5%의, 나머지 266,229,327원(=774,152,386원－507,923,059원, 이 법원에서 추가로 인정하는 금액)에 대하여는 위 2014. 7. 31.부터 피고가 그 이행의무의 존재 여부나 범위에 관하여 다툼이 상당하다고 인정되는 이 법원 판결 선고일인 2017. 5. 17.까지 민법에 의한 연 5%의, 각각 그 다음 날부터 다 갚는 날까지 소송촉진 등에 관한 특례법에 의한 연 20%의 각 비율로 계산한 지연손해금을 지급할 의무가 있고, 원고 2에게 이 사건 2토지 및 2건물 평가액에서 조합원 지위 상실 이후의 이주비 대출금 이자를 공제한 809,649,787원(=813,710,650원－4,060,863원) 및 그 중 351,048,091원[547,449,787원(=청산금 809,649,787원－이 사건 2근저당권 실제 피담보채무 262,200,000원) 중 제1심판결에서 인정한 금액]에 대하여는 위 2014. 7. 31.부터, 이 사건 2근저당권 피담보채무액 262,200,000원에 대하여는 이 사건 2근저당권설정등기의 말소일 다음날인 2014. 11. 26.부터 각 피고가 그 이행의무의 존재 여부나 및 범위에 관하여 다툼이 상당하다고 인정되는 제1심판결 선고일인 2015. 7. 2.까지 민법에 의한 연 5%의, 나머지 196,401,696원(=547,449,787원－351,048,091원, 이 법원에서 추가로 인정하는 금액)에 대하여는 위 2014. 7. 31.부터 피고가 그 이행의무의 존재 여부나 범위에 관하여 다툼이 상당하다고 인정되는 이 법원 판결 선고일인 2017. 5. 17.까지 민법에 의한 연 5%의, 각각 그 다음 날부터 다 갚는 날까지 소송촉진 등에 관한 특례법에 의한 연 20%의 각 비율로 계산한 지연손해금을 지급할 의무가 있다.』
3. 결론
그렇다면 원고들의 청구는 위 인정 범위 내에서 이유 있어 이를 받아들이고, 나머지는 이유 없어 이를 기각할 것이다. 이와 결론을 일부 달리한 제1심판결은 부당하므로 원고들이 이 법원에서 감축한 청구를 포함하여 제1심판결을 주문 제1의 가, 나항과 같이 변경한다.
판사 김용빈(재판장) 박재우 정승규
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서울행정법원 2015. 7. 2. 선고 2014구합61231 판결
[현금청산금 청구의 소][미간행]
【전 문】
【원 고】 원고 1 외 1인 (소송대리인 법무법인 정의 담당변호사 강동원 외 2인)
【피 고】 긴등마을주택 재건축정비사업조합 (소송대리인 변호사 정경아 외 3인)
【변론종결】
2015. 5. 28.
【주 문】
1. 피고는,
가. 원고 1에게 863,423,059원 및 위 돈 중 507,923,059원에 대하여는 2014. 7. 31.부터, 355,500,000원에 대하여는 2015. 1. 6.부터 각 2015. 7. 2.까지는 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 20%의 각 비율로 계산한 돈을,
나. 원고 2에게 613,248,091원 및 위 돈 중 351,048,091원에 대하여는 2014. 7. 31.부터, 262,200,000원에 대하여는 2014. 11. 26.부터 각 2015. 7. 2.까지는 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 20%의 각 비율로 계산한 돈을
각 지급하라.
2. 원고들의 각 나머지 청구를 기각한다.
3. 소송비용 중 30%는 원고들이, 나머지는 피고가 각 부담한다.
4. 제1항은 가집행할 수 있다.
【청구취지】
피고는, 원고 1에게 1,135,158,250원 및 그 중 888,818,250원에 대하여는 2012. 12. 21.부터 2014. 6. 30.까지는 연 5%의, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 20%의 각 비율로 계산한 돈을, 246,340,000원에 대하여는 2012. 12. 21.부터 2015. 5. 6.까지는 연 5%의, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 20%의 각 비율로 계산한 돈을, 원고 2에게 813,710,650원 및 그 중 655,695,650원에 대하여는 2012. 12. 21.부터 2014. 6. 30.까지는 연 5%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 20%의 각 비율로 계산한 돈을, 158,015,000원에 대하여는 2012. 12. 21.부터 2015. 5. 6.까지는 연 5%의, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 20%의 각 비율로 계산한 돈을 각 지급하라
【이 유】
1. 기초사실
가. 피고는 서울 강서구 (주소 생략) 일대 31,668㎡에서 주택재건축사업(이하 ‘이 사건 사업’이라 한다)을 시행하기 위하여 설립된 주택재건축 정비사업조합으로, 2007. 8. 1. 서울특별시 강서구청장으로부터 조합설립인가를 받았다.
나. 서울특별시 강서구청장은 2007. 10. 31. 이 사건 사업시행을 인가하였고(서울특별시 강서구 고시 제2007-76호), 그 후 3차례 사업시행 변경인가를 하였으며, 2008. 1. 23. 관리처분계획을 인가하였고(서울특별시 강서구 고시 제2008-8호), 2013. 12. 20. 및 2014. 1. 6. 각 관리처분계획 변경인가를 하였다.
다. 원고들은 피고의 조합원들로서, 원고 1은 이 사건 사업구역 내에서 별지 부동산목록 순번 1번 기재 토지(이하 ‘이 사건 1토지’라 한다) 및 건물(이하 ‘이 사건 1건물’이라 한다)을, 원고 2는 같은 목록 순번 2번 기재 토지(이하 ‘이 사건 2토지’라 한다) 및 건물(이하 ‘이 사건 2건물’이라 한다)을 각 소유하고 있었다(위 각 건물은 2008. 10. 2. 멸실되었다. 이하 위 각 토지를 통틀어 ‘이 사건 각 토지’, 위 각 건물을 통틀어 ‘이 사건 각 건물’이라 하며, 이 사건 각 토지 및 건물을 통틀어 ‘이 사건 부동산’이라 한다).
라. 원고 2는 2007. 11. 19. 피고에게 이 사건 2토지 및 2건물에 관하여 2007. 11. 19.자 신탁을 원인으로 하는 소유권이전등기를 마쳐주었고, 원고 1은 2008. 4. 29. 피고에게 이 사건 1토지 및 1건물에 관하여 2007. 11. 19.자 신탁을 원인으로 하는 소유권이전등기를 마쳐주었으며, 원고들은 각 신탁등기일 무렵 피고에게 이 사건 부동산을 각 인도하였다.
마. 원고들은 분양신청기간(2012. 11. 1.부터 2012. 12. 20.까지) 내인 2012. 12. 20. 피고에게 각 분양신청서를 제출하였다.
바. 피고는 2014. 1. 23.부터 2014. 1. 26.까지를 조합원 분양계약체결기간으로 정하여 공고하였다가 일시 연기한 후, 다시 그 기간을 2014. 2. 28.부터 2014. 3. 2.까지로 공고하였다.
사. 원고들은 2014. 2. 17. 피고에게 그 분양신청을 철회(통고서에는 취소라고 기재되어 있으나 철회의 의미로 보인다)하였고 분양계약체결기간인 2014. 1. 23.부터 2014. 1. 26.까지 분양계약을 체결하지 않았으니 현금청산을 하여 달라는 내용의 각 통고서를 내용증명우편으로 발송하였으며, 분양체결기간(2014. 2. 28.부터 2014. 3. 2.까지) 내에 분양계약을 체결하지 않았다.
아. 피고는 2014. 4. 28. 원고들에게, 원고들이 분양계약체결 만료일인 2014. 3. 2.까지 분양계약을 체결하지 아니하여 현금청산대상자가 되었고 사업비 등 비용부담이 발생할 수 있으니 2014. 5. 9.까지 분양계약을 체결하여 분양계약 미체결에 따른 손해를 방지할 수 있다는 내용의 각 통고서를 발송하였다.
[인정 근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1호증의 1, 2, 갑 제2호증의 1, 갑 제3호증, 갑 제4호증의 1 내지 4, 갑 제6호증의 1 내지 3, 갑 제7호증의 2, 3, 갑 제8호증의 1, 2, 갑 제9호증의 1, 2, 을 제1호증의 1, 2, 변론 전체의 취지
2. 당사자의 주장
가. 원고들의 주장
원고들은 분양신청을 할 의사가 없었음에도 분양신청률을 높여야 되니 형식적으로 신청서만 제출하여 주면 분양미신청자와 같은 조건으로 현금청산을 하여 주겠다는 피고의 부탁에 따라 그 의사에 반하여 분양신청을 한 것이고, 이후 분양신청을 철회하기까지 하였으므로, 원고들은 분양신청을 하지 않았거나 분양신청을 철회한 자로서 도시 및 주거환경정비법(이하 ‘도시정비법’이라 한다) 제47조 제1항 제1호, 피고 정관 제44조 제4항 제1호, 제2호에 따라 분양신청기간 종료일 다음날 현금청산대상자가 되었다고 할 것이며, 피고는 원고들에게 이 사건 부동산에 대한 각 청산금 및 그 지연손해금을 지급할 의무가 있다.
나. 피고의 주장
1) 현금청산기준일에 대한 주장
원고들은 분양신청을 하였으나 분양계약을 체결하지 아니하였으므로, 분양계약체결기간 종료일 다음날인 2014. 3. 3.을 기준일로 하여 현금청산을 하여야 한다.
2) 사업비 공제항변
원고들은 피고 정관규정에 의하여 조합원자격을 상실할 때까지 사업비를 분담할 의무가 있으므로, 원고들이 현금청산기준일 전날인 2014. 3. 2.까지 지출된 피고 조합의 총사업비에 대하여 종전자산 평가액의 비율에 따라 산정한 사업비분담금이 청산금에서 공제되어야 한다.
3) 이주비대출금이자 공제항변
피고는 원고들이 금융기관으로부터 대출받은 이주비대출금에 대한 이자를 대납하였는데, 원고들이 조합원의 지위를 상실한 이상 피고가 대납한 이주비대출금이자를 피고에게 반환하여야 할 의무가 있으므로, 이주비대출금이자 상당 액수가 청산금에서 공제되어야 한다.
4) 지연손해금 지급거절 주장
원고들의 이 사건 부동산에 설정된 근저당권 말소의무와 피고의 청산금지급의무는 동시이행관계에 있고, 피고는 원고들로부터 근저당권을 말소받기 전까지는 청산금의 지급을 거절할 수 있으므로, 피고는 근저당권이 말소된 날까지 청산금에 대한 지연손해금을 지급할 의무가 없다.
3. 인정사실
가. 피고의 정관
피고 정관 중 이 사건과 관련된 주요 내용은 다음과 같다.
| 제10조(조합원의 권리ㆍ의무) |
| ① 조합원은 다음 각 호의 권리와 의무를 갖는다. |
| 1. 토지 또는 건축물의 분양청구권 |
| 2. 총회의 출석권ㆍ발언권 및 의결권 |
| 3. 임원의 선임권 및 피선임권 |
| 4. 대의원의 선출권 및 피선출권 |
| 5. 정비사업비, 청산금, 부과금과 이에 대한 연체료 및 지연손실금(이주지연, 계약지연, 조합원 분쟁으로 인한 지연 등을 포함함) 등의 비용납부의무 |
| 6. 사업시행계획에 의한 철거 및 이주 의무 |
| 7. 그 밖에 관계법령 및 이 정관, 총회 등의 의결사항 준수의무 |
| 제34조(정비사업비의 부과 및 징수) |
| ① 조합은 사업시행에 필요한 비용을 충당하기 위하여 조합원에게 공사비 등 주택사업에 소요되는 비용(이하 ‘정비사업비’라 한다)을 부과ㆍ징수할 수 있다. |
| ② 제1항의 규정에 의한 정비사업비는 총회의결을 거쳐 부과할 수 있으며, 추후 사업시행구역 안의 토지 및 건축물 등의 위치ㆍ면적ㆍ이용상황ㆍ환경 등 제반 여건을 종합적으로 고려하여 관리처분계획에 따라 공평하게 금액을 조정하여야 한다. |
| ③ 조합은 납부기한 내에 정비사업비를 납부하지 아니한 조합원에 대하여는 금융기관에서 적용하는 연체금리의 범위 내에서 연체료를 부과할 수 있으며, 법 제61조 제4항의 규정에 따라 관할구청장에게 정비사업비의 징수를 위탁할 수 있다. |
| 제37조(이주대책) |
| ② 조합은 이주비의 지원을 희망하는 조합원에게 조합이 직접 금융기관과 약정을 체결하거나 시공자와 약정을 체결하여 지원하도록 알선할 수 있다. 이 경우 이주비를 지원받은 조합원은 사업시행구역 안의 소유 토지 및 건축물을 담보로 제공하여야 한다. |
| ③ 제2항의 규정에 의하여 이주비를 지원받은 조합원 또는 그 권리를 승계한 조합원은 지원받은 이주비를 주택 등에 입주할 때까지 시공자(또는 금융기관)에게 환불하여야 한다. |
| 제44조(분양신청 등) |
| ④ 조합은 조합원이 다음 각 호의 1에 해당하는 경우에는 그 해당하게 된 날부터 150일 이내에 건축물 또는 그 밖의 권리에 대하여 현금으로 청산한다. 그 금액은 시장·군수가 추천하는 감정평가업자 2 이상이 평가한 금액을 산술평균하여 산정한다. |
| 1. 분양신청을 하지 아니한 자 |
| 2. 분양신청을 철회한 자 |
| 3. 인가된 관리처분계획에 의하여 분양대상에서 제외된 자 |
| ⑤ 조합원은 관리처분계획인가 후 분양계약 통지일부터 60일 이내에 분양계약을 체결하여야 하고 분양계약을 체결하지 않는 경우 조합원은 조합에 신탁을 원인으로 하는 소유권이전등기절차를 이행할 의무가 있다. 이 때 분양계약을 체결하지 않은 조합원은 현금청산 기준일은 분양계약체결 기간이 종료되는 다음 날로 하고 현금청산 대상자는 다음 항목에 대해 발생한 비용을 공제하여 청산금을 지급받는다. |
| 1. 그동안 투입된 사업비용 |
| 2. 연체이자 등 금융비용 |
| 3. 현금청산에 소요된 경비 및 소유권 이전에 따른 취득세 및 등록세 |
| 부칙 |
| 제1조(시행일) |
| 이 정관은 조합원 총회 의결을 거친 후, 강서구청으로부터 조합정관변경인가를 받은 후부터 효력이 발생한다. |
제10조(조합원의 권리ㆍ의무)
① 조합원은 다음 각 호의 권리와 의무를 갖는다.
1. 토지 또는 건축물의 분양청구권
2. 총회의 출석권ㆍ발언권 및 의결권
3. 임원의 선임권 및 피선임권
4. 대의원의 선출권 및 피선출권
5. 정비사업비, 청산금, 부과금과 이에 대한 연체료 및 지연손실금(이주지연, 계약지연, 조합원 분쟁으로 인한 지연 등을 포함함) 등의 비용납부의무
6. 사업시행계획에 의한 철거 및 이주 의무
7. 그 밖에 관계법령 및 이 정관, 총회 등의 의결사항 준수의무
제34조(정비사업비의 부과 및 징수)
① 조합은 사업시행에 필요한 비용을 충당하기 위하여 조합원에게 공사비 등 주택사업에 소요되는 비용(이하 ‘정비사업비’라 한다)을 부과ㆍ징수할 수 있다.
② 제1항의 규정에 의한 정비사업비는 총회의결을 거쳐 부과할 수 있으며, 추후 사업시행구역 안의 토지 및 건축물 등의 위치ㆍ면적ㆍ이용상황ㆍ환경 등 제반 여건을 종합적으로 고려하여 관리처분계획에 따라 공평하게 금액을 조정하여야 한다.
③ 조합은 납부기한 내에 정비사업비를 납부하지 아니한 조합원에 대하여는 금융기관에서 적용하는 연체금리의 범위 내에서 연체료를 부과할 수 있으며, 법 제61조 제4항의 규정에 따라 관할구청장에게 정비사업비의 징수를 위탁할 수 있다.
제37조(이주대책)
② 조합은 이주비의 지원을 희망하는 조합원에게 조합이 직접 금융기관과 약정을 체결하거나 시공자와 약정을 체결하여 지원하도록 알선할 수 있다. 이 경우 이주비를 지원받은 조합원은 사업시행구역 안의 소유 토지 및 건축물을 담보로 제공하여야 한다.
③ 제2항의 규정에 의하여 이주비를 지원받은 조합원 또는 그 권리를 승계한 조합원은 지원받은 이주비를 주택 등에 입주할 때까지 시공자(또는 금융기관)에게 환불하여야 한다.
제44조(분양신청 등)
④ 조합은 조합원이 다음 각 호의 1에 해당하는 경우에는 그 해당하게 된 날부터 150일 이내에 건축물 또는 그 밖의 권리에 대하여 현금으로 청산한다. 그 금액은 시장·군수가 추천하는 감정평가업자 2 이상이 평가한 금액을 산술평균하여 산정한다.
1. 분양신청을 하지 아니한 자
2. 분양신청을 철회한 자
3. 인가된 관리처분계획에 의하여 분양대상에서 제외된 자
⑤ 조합원은 관리처분계획인가 후 분양계약 통지일부터 60일 이내에 분양계약을 체결하여야 하고 분양계약을 체결하지 않는 경우 조합원은 조합에 신탁을 원인으로 하는 소유권이전등기절차를 이행할 의무가 있다. 이 때 분양계약을 체결하지 않은 조합원은 현금청산 기준일은 분양계약체결 기간이 종료되는 다음 날로 하고 현금청산 대상자는 다음 항목에 대해 발생한 비용을 공제하여 청산금을 지급받는다.
1. 그동안 투입된 사업비용
2. 연체이자 등 금융비용
3. 현금청산에 소요된 경비 및 소유권 이전에 따른 취득세 및 등록세
부칙
제1조(시행일)
이 정관은 조합원 총회 의결을 거친 후, 강서구청으로부터 조합정관변경인가를 받은 후부터 효력이 발생한다.
나. 한편, 피고의 위 정관 중 제44조 제5항은 종전에는 “조합원은 관리처분계획인가 후 분양계약통지일로부터 60일 이내에 분양계약체결을 하여야 하며, 분양계약체결을 하지 않은 경우 제4항의 규정을 준용한다.”라고만 규정되어 있었으나, 2013. 5. 16.자 긴등마을주택재건축조합 정기총회의 의결을 거쳐 위와 같이 변경되었고, 위와 같이 변경된 정관에 대하여 2013. 7. 17. 강동구청장으로부터 인가를 받았다.
다. 피고는 2007. 10. 28. 현대건설 주식회사(이하 ‘시공사’라 한다)와 공사계약(이하 ‘이 사건 공사계약’이라 한다)을 체결하였는데, 그 주요 내용은 다음과 같다.
| 긴등마을 주택재건축 정비사업 공사계약서 | |||
| 6. 계약금액: 84,629,181,283원 | |||
| 공사계약조건 | |||
| 제4조(사업시행의 방법) | |||
| ① 피고 조합원의 이주비 및 피고의 사업경비는 시공사가 피고 및 피고 조합원에게 대여할 수 있고, 이때 피고 및 피고 조합원은 제39조 및 제40조의 규정에 따라 원리금을 상환하여야 한다. 다만 피고와 시공사는 협의하여 이주비 및 사업경비를 금융기관을 통해 피고가 직접 조달할 수 있다. | |||
| 제7조(공사계약금액) | |||
| ① 피고가 시공사에게 지급해야 하는 공사계약금액은 긴등마을 주택재건축 정비사업 공사계약서 제6항에 명시한 금액으로 다음과 같다. | |||
| 공사계약금액 | 공사비 | 907,193원/㎡ | |
| 기본이주금융비용 | 82,673원/㎡ | 5.5% 변동금리 | |
| 합계 | 989,865원/㎡ | 부가가치세 제외 | |
| 제16조(이주비의 대여) | |||
| ① 시공사는 피고의 조합원에게 해당 조합원 명의로 대여금융기관으로부터 기본 이주비 명목으로 합계 484억 원 한도 내에서 피고의 종전 건축물(대지 포함)의 평가금액을 기준으로 차등 대여받을 수 있도록 조치하고, 유이자 이주비는 필요시 피고와 협의하여 추가로 대여받을 수 있도록 조치한다. 단, 기본 이주비에 대한 이자는 입주 지정일까지는 시공사가 피고의 조합원을 대신하여 매월 대여 금융기관에 납부하고, 유이자 이주비에 대한 이자는 피고의 해당 조합원이 대여시점부터 매월 대여금융기관의 지정된 계좌에 입금하여야 하며 연체 시 대여금융기관과의 약정에 따라 주택자금 대출 연체료율을 적용한 금액을 대여금융기관 또는 시공사에게 지급하여야 한다. | |||
| ② 조합원 세대당 배정된 이주비(기본 및 유이자)에 대하여는 피고 조합원 명의로 대여금융기관으로부터 차입하고, 대여금융기관이 해당조합원 재산에 1순위 근저당권을 설정하는 것을 원칙으로 한다. 피고의 지급보증을 대여금융기관에서 요청하는 경우에는 시공사 명의로 해당조합원의 재산에 1순위 근저당권을 설정하여야 한다. 대여 이전에 피고의 모든 조합원은 대여금융기관 대출관련 서류 및 근저당권 설정 서류를 시공사에게 제출하여야 하고, 피고는 이주비 지급 전에 반드시 조합원 건축물의 소유관계, 세입자 이주완료 여부 등을 확인한 후 지급 요청하여야 한다. | |||
라. 한편 피고는 2013년 11월경 시공사와 이 사건 공사계약 일부를 변경하는 계약(이하 ‘이 사건 변경계약’이라 한다)을 체결하였는데, 그 주요 내용은 다음과 같다.
| 제17조(이주비 등의 대여) |
| ① 피고는 조합원 이주비를 기존 재산권 내역에 따라 공사도급계약 특수조건에 명시된 한도 내에서 감정평가금액을 기준으로 시공사와 협의하여 선정한 금융기관으로부터 시공사의 보증 없이 피고가 금융기관으로부터 직접 조달하기로 한다. |
| ② 제1항의 기본 이주비에 대한 이자는 피고 조합원의 입주지정기간 만료일 또는 실입주일 중 빠른 날까지 피고가 납부하고, 추가 이주비에 대한 이자는 피고의 해당 조합원이 해당 대여시점부터 매월 대여금융기관의 지정된 계좌에 입금하여야 하며, 연체 시 대여금융기관과의 약정에 의한 연체료율을 적용한 연체이자를 대여금융기관 또는 시공사에게 지급하여야 한다. |
긴등마을 주택재건축 정비사업 공사계약서
6. 계약금액: 84,629,181,283원
공사계약조건
제4조(사업시행의 방법)
① 피고 조합원의 이주비 및 피고의 사업경비는 시공사가 피고 및 피고 조합원에게 대여할 수 있고, 이때 피고 및 피고 조합원은 제39조 및 제40조의 규정에 따라 원리금을 상환하여야 한다. 다만 피고와 시공사는 협의하여 이주비 및 사업경비를 금융기관을 통해 피고가 직접 조달할 수 있다.
제7조(공사계약금액)
① 피고가 시공사에게 지급해야 하는 공사계약금액은 긴등마을 주택재건축 정비사업 공사계약서 제6항에 명시한 금액으로 다음과 같다.
공사계약금액 공사비 907,193원/㎡
기본이주금융비용 82,673원/㎡ 5.5% 변동금리
합계 989,865원/㎡ 부가가치세 제외
제16조(이주비의 대여)
① 시공사는 피고의 조합원에게 해당 조합원 명의로 대여금융기관으로부터 기본 이주비 명목으로 합계 484억 원 한도 내에서 피고의 종전 건축물(대지 포함)의 평가금액을 기준으로 차등 대여받을 수 있도록 조치하고, 유이자 이주비는 필요시 피고와 협의하여 추가로 대여받을 수 있도록 조치한다. 단, 기본 이주비에 대한 이자는 입주 지정일까지는 시공사가 피고의 조합원을 대신하여 매월 대여 금융기관에 납부하고, 유이자 이주비에 대한 이자는 피고의 해당 조합원이 대여시점부터 매월 대여금융기관의 지정된 계좌에 입금하여야 하며 연체 시 대여금융기관과의 약정에 따라 주택자금 대출 연체료율을 적용한 금액을 대여금융기관 또는 시공사에게 지급하여야 한다.
② 조합원 세대당 배정된 이주비(기본 및 유이자)에 대하여는 피고 조합원 명의로 대여금융기관으로부터 차입하고, 대여금융기관이 해당조합원 재산에 1순위 근저당권을 설정하는 것을 원칙으로 한다. 피고의 지급보증을 대여금융기관에서 요청하는 경우에는 시공사 명의로 해당조합원의 재산에 1순위 근저당권을 설정하여야 한다. 대여 이전에 피고의 모든 조합원은 대여금융기관 대출관련 서류 및 근저당권 설정 서류를 시공사에게 제출하여야 하고, 피고는 이주비 지급 전에 반드시 조합원 건축물의 소유관계, 세입자 이주완료 여부 등을 확인한 후 지급 요청하여야 한다.
라. 한편 피고는 2013년 11월경 시공사와 이 사건 공사계약 일부를 변경하는 계약(이하 ‘이 사건 변경계약’이라 한다)을 체결하였는데, 그 주요 내용은 다음과 같다.
제17조(이주비 등의 대여)
① 피고는 조합원 이주비를 기존 재산권 내역에 따라 공사도급계약 특수조건에 명시된 한도 내에서 감정평가금액을 기준으로 시공사와 협의하여 선정한 금융기관으로부터 시공사의 보증 없이 피고가 금융기관으로부터 직접 조달하기로 한다.
② 제1항의 기본 이주비에 대한 이자는 피고 조합원의 입주지정기간 만료일 또는 실입주일 중 빠른 날까지 피고가 납부하고, 추가 이주비에 대한 이자는 피고의 해당 조합원이 해당 대여시점부터 매월 대여금융기관의 지정된 계좌에 입금하여야 하며, 연체 시 대여금융기관과의 약정에 의한 연체료율을 적용한 연체이자를 대여금융기관 또는 시공사에게 지급하여야 한다.
마. 2008. 4. 29. 이 사건 1토지 및 1건물에 관하여 원고 1의 아래 이주비대출금 채무를 피담보채무로, 채권최고액을 426,600,000원으로 하는 근저당권설정등기(이하 ‘이 사건 1근저당권’이라 한다)가, 이 사건 2토지 및 2건물에 관하여 원고 2에 대한 아래 이주비대출금 채무를 피담보채무로, 채권최고액을 314,640,000원으로 하는 근저당권설정등기(이하 ‘이 사건 2근저당권’이라 한다)가 각 주식회사 국민은행(이하 ‘국민은행’이라 한다) 앞으로 마쳐졌다.
바. 원고 1은 2008. 5. 2. 국민은행에서 이주비 명목으로 355,500,000원을, 원고 2는 같은 날 262,200,000원을 각 대출받았다.
사. 2013년 11월분까지의 각 원고들에 대한 이주비대출금이자(2008. 5. 20.부터 2013. 12. 20.까지)는 이 사건 공사계약에 따라 시공사가 납부하였고, 시공사는 이 사건 변경계약 이후인 2014. 1. 8. 피고에게 시공사가 그간 대신 납부한 위 각 이주비대출금이자의 지급을 요청하였으며, 2013년 12월분 이후 각 이주비대출금이자는 피고가 납부하였다.
아. 2008. 5. 2.부터 2014. 7. 21.까지 시공사 및 피고 조합이 납부한 이주비대출금이자의 구체적인 내역은 별지 각 여신거래내역 기재와 같다.
자. 원고들이 위 각 근저당권의 피담보채무를 모두 변제함으로써 이 사건 2근저당권은 2014. 11. 25., 이 사건 1근저당권은 2015. 1. 5. 각 말소되었다.
차. 시공사는 2015. 2. 26.경 피고에게, 시공사가 직접 납부한 원고 1에 대한 이주비대출금이자 92,347,928원 상당 및 원고 소외인에 대한 이주비대출금이자 68,111,459원 상당의 각 부당이득반환채권을 양도하고, 2015. 3. 2. 원고들에게 각 통지하였다.
카. 한편, 피고는 2014. 8. 21. 임시총회를 개최하여 조합 정관 제10조 제1항 제5호 및 제7호, 제44조 제5항에 근거하여 현금청산 대상자가 부담하여야 할 사업비 및 금융비용의 구체적인 금액을 확정하여 조합원들의 승인을 받는 내용의 안건인 현금청산대상자 비용부담금액 승인의 건을 상정하여 의결하였다.
타. 피고의 관리처분계획에 의하면, 이 사건 사업구역 내 모든 토지 또는 건축물의 종전자산평가액 합계는 101,679,037,000원이고, 이 사건 건물이 멸실되기 전인 2007년 11월경을 기준으로 한 이 사건 부동산에 대한 종전자산 평가액은 아래 표 기재와 같다.
소유자 지번 면적(단위: ㎡)및 평가액(단위: 원) 총 종전재산평가액
원고 1 4-94 토지면적 218 888,818,250원
토지 평가액 874,180,000 (4,010,000/㎡)
건축물면적 79.34
건축물 평가액 14,638,250 (184,500/㎡)
원고 2 4-93 토지면적 169 655,695,650원
토지평가액 637,975,000 (3,775,000/㎡)
건축면적 79.11
건축물 평가액 17,720,650 (224,000/㎡)
파. 2014. 3. 3.까지 피고 조합이 지출한 정비사업비는 아래 표 기재와 같고, 그 총액은 30,456,104,640원이다.
하. 이 법원의 감정인 소외 2에 대한 감정촉탁결과에 의하면, 2014. 3. 3. 기준 이 사건 1토지의 평가액은 1,120,520,000원, 이 사건 2토지의 평가액은 795,990,000원이다(이 사건 각 건물은 멸실되어 감정이 이루어지지 아니하였다).
[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1호증의 1, 2, 갑 제10호증의 1, 2, 갑 제11호증, 갑 제21호증의 1, 2, 갑 제24호증, 을 제2, 3, 4호증, 을 제5 내지 14호증(각 가지번호 포함), 을 제15호증, 을 제16호증의 1, 2, 을 제18, 19, 20호증, 을 제21호증의 1, 2의 각 기재, 이 법원의 감정인 소외 2에 대한 감정촉탁결과, 변론 전체의 취지
4. 판단
가. 청구원인에 대한 판단
1) 청산금 지급의무의 발생
위 인정사실에 의하면, 원고들은 분양신청을 하였으나 분양계약체결기간 내에 분양계약을 체결하지 아니함으로써 피고 정관 제44조 제5항에 따라 피고의 조합원 지위를 상실하고 현금청산대상자가 되었다고 할 것이므로, 피고는 특별한 사정이 없는 한 원고들에게 이 사건 부동산에 대한 청산금을 지급할 의무가 있고, 위 청산금지급의무는 분양계약체결기간 종료일 다음날인 2014. 3. 3. 발생하였다.
이에 대하여 원고들은, 분양신청의 의사표시가 원고들의 진정한 의사에 반하는 것이어서 효력이 없다는 취지로 주장하나, 분양신청의 의사표시의 효력을 부정할 만한 하자가 있다고 인정할 증거가 없다. 또한, 원고들은 분양신청을 철회하였으므로 분양신청기간 종료일 다음날이 현금청산기준일이 된다는 취지의 주장도 하고 있지만, 도시정비법 제47조 제1항 소정의 ‘분양신청을 철회한 자’는 분양신청기간 내에 분양신청을 하였다가 그 기간이 종료되기 전에 이를 철회한 자를 가리키고, 분양신청기간이 종료된 후에 임의로 분양신청을 철회한 자는 여기에 포함되지 않는 것으로 해석되고(대법원 2014. 8. 26. 선고 2013두4293 판결 등 참조), 피고 정관 제44조 제4항 제2호 소정의 ‘분양신청을 철회한 자’ 역시 위 법률문언과 동일한 취지에서 규정된 것으로 보이므로, 원고들의 이 부분 주장 역시 받아들이지 아니한다.
2) 청산금의 액수
청산금의 지급을 구하는 소송에 있어서 법원은 반드시 시가감정에 의하여 청산금액을 평가하여야 하는 것은 아니고 적절한 방법으로 청산금액을 평가할 수 있다(대법원 2012. 5. 10. 선고 2010다47469, 47476, 47483 판결 등 참조).
법원감정촉탁결과 청산금지급의무가 발생하는 2014. 3. 3.을 기준으로 한 이 사건 1토지의 평가액이 1,120,520,000원, 이 사건 2토지의 평가액이 795,990,000원인 사실은 앞서 본 바와 같고, 당시 이 사건 1건물의 가액이 14,638,250원, 이 사건 2건물의 가액이 17,720,650원인 사실은 당사자 사이에 다툼이 없으므로, 피고가 원고들에게 지급할 이 사건 부동산에 대한 청산금의 액수는 원고 1에 대하여 1,135,158,250원(= 1,120,520,000원 + 14,638,250원), 원고 2에 대하여 813,710,650원(= 795,990,000원 + 17,720,650원)이다.
3) 소결론
따라서 피고는 특별한 사정이 없는 한 원고 1에게 1,135,158,250원, 원고 2에 대하여 813,710,650원 및 위 각 돈에 대하여 청산금지급의무가 발생하는 2014. 3. 3.부터 150일이 경과하는 2014. 7. 31.부터 지연손해금을 지급할 의무가 있다[구 도시 및 주거환경정비법(2013. 12. 24. 법률 제12116호로 개정되기 전의 것) 제47조 제1항에 따라 청산금에 대한 지연손해금은 청산사유가 발생한 날부터 150일이 경과한 2014. 7. 31.부터 발생한다고 보아야 한다(2013. 12. 24. 개정된 제47조 제1항은 관리처분계획의 인가를 받은 날의 다음날로부터 90일 이내에 현금으로 청산하도록 규정하고 있으나, 개정법의 부칙 제4조는 위 현금청산기간을 위 개정법의 시행 후 최초로 조합설립인가를 신청하는 분부터 적용하도록 규정하고 있어, 원고에 대한 현금청산기간은 개정 전의 규정이 적용되어야 한다). 다만, 뒤에서 보듯이 피고는 각 근저당권설정등기가 말소되기 전까지 그 피담보채무액에 상응하는 범위에서는 청산금의 지급을 거절할 수 있으므로, 그 한도에서는 지연손해금이 발생하지 아니한다].
나. 사업비 공제항변에 대한 판단
1) 도시정비법 제60조 제1항은 정비사업비는 도시정비법 또는 다른 법령에 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고는 사업시행자가 부담한다고 규정하고 있고, 같은 법 제61조 제1항, 제3항은 사업시행자는 토지 등 소유자로부터 위 정비사업비와 정비사업의 시행과정에서 발생한 수입의 차액을 부과금으로 부과ㆍ징수할 수 있고, 그에 관하여 필요한 사항은 정관 등으로 정한다고 규정하고 있다.
위 규정과 더불어 주택재개발사업이나 주택재건축사업의 특성상 이를 달리 정하고 있는 일부 규정(매도청구에 관한 도시정비법 제39조 등)들을 제외하고는 주택재개발사업이나 주택재건축사업을 구분하지 않고 함께 규율하는 도시정비법의 체계 및 규정내용에 비추어 보면, 주택재개발사업이나 주택재건축사업에서 사업시행자인 조합은 토지 등 소유자인 조합원에게 도시정비법 제61조 제1항에 따라 정비사업비와 정비사업의 시행과정에서 발생한 수입과의 차액을 부과금으로 부과ㆍ징수할 수 있으나, 조합원이 현금청산대상자가 된 경우에는 조합원의 지위를 상실하여 더 이상 조합원의 지위에 있지 아니하므로 조합은 현금청산대상자에게 도시정비법 제61조 제1항에 따른 부과금을 부과ㆍ징수할 수 없고, 현금청산대상자가 조합원의 지위를 상실하기 전까지 발생한 조합의 정비사업비 중 일정 부분을 분담하여야 한다는 취지를 조합 정관이나 조합원총회의 결의 또는 조합과 조합원 사이의 약정 등으로 미리 정한 경우 등에 한하여, 조합은 도시정비법 제47조에 규정된 청산절차 등에서 이를 청산하거나 별도로 그 반환을 구할 수 있다(대법원 2014. 12. 24. 선고 2013두19486 판결 참조).
2) 피고 정관 제44조 제5항에는 현금청산대상자에게 그동안 투입된 사업비용을 공제하여 청산금을 지급한다는 규정이 있고, 위 정관규정은 2013. 5. 16. 조합 정기총회 의결을 통해 변경되었으며, 2013. 7. 17. 변경인가를 받았음은 앞서 본 바와 같다. 위 정관규정은 위 정관 부칙 제1조에 따라 정관변경인가를 받은 때 그 효력이 발생하므로, 원고들이 조합원 지위를 상실한 2014. 3. 3.경 무렵에는 현금청산대상자에 대하여 조합원의 지위를 상실할 때까지 발생한 정비사업비를 분담시킬 수 있는 정관의 근거규정이 존재하고 있고, 따라서 피고의 사업비공제항변은 이유 있다.
3) 청산금에서 공제되어야 할 사업비분담금은 현금청산기준일 전날인 2014. 3. 2.까지 지출된 총 사업비에다가 종전자산평가액에 따라 산출된 개별분담비율을 곱한 액수로 산출할 수 있다. 이에 따라 산정하면, 원고 1이 분담하여야 하는 사업비 액수는 266,229,327원{= 2014. 3. 2.까지 지출된 총 사업비 30,456,104,640원 × 원고의 종전자산평가액에 따른 개별분담비율 0.8741410975%(= 888,818,250원 ÷ 101,679,037,000원), 원 미만 버림, 이하 같다}이고, 원고 2가 분담하여야 하는 사업비 액수는 196,401,696원{= 2014. 3. 2.까지 지출된 총 사업비 30,456,104,640원 × 원고의 종전자산평가액에 따른 개별분담비율 0.6448680763% (= 655,695,650원 ÷ 101,679,037,000원)}이다.
다. 이주비대출금이자 공제항변에 관한 판단
1) 이주비대출금이자의 반환의무
도시정비법에 의하여 설립된 재건축정비사업조합과 그 조합원 사이의 법률관계는 그 근거 법령이나 정관의 규정, 조합원총회의 결의 또는 조합과 조합원 사이의 약정에 따라 규율되는 것으로서 그 규정이나 결의 또는 약정으로 특별히 정한 바가 없는 이상, 조합원이 조합원의 지위를 상실하였다고 하더라도 그 조합원이 조합원의 지위에서 얻은 이익을 당연히 소급하여 반환할 의무가 있는 것은 아니다(대법원 2009. 9. 10. 선고 2009다32850, 32867 판결 등 참조).
앞서 본 바와 같이 원고들이 피고의 조합원 지위를 유지하고 있던 기간에 변경됨으로써 원고에게도 적용이 되는 정관 제44조 제5항 제2호에 따르면 피고는 현금청산자가 된 조합원에 대하여 조합원 지위를 상실하기 전까지 발생한 이주비 대출금의 이자를 ‘연체이자 등 금융비용’으로서 청산금에서 공제할 수 있어 보인다. 그러나 ① 원고들은 피고의 사업시행을 위하여 그 소유 부동산을 제공하고 이주하는 등 조합원으로서의 의무를 이행하였고, 청산금을 지급받기 전에 부동산의 사용ㆍ수익권한을 포기한 반면 조합원의 지위를 상실함으로써 조합의 사업에 따른 이익을 얻을 수는 없게 된 점, ② 피고는 원고들이 이 사건 부동산을 인도하고 신탁등기를 마쳐줌으로 인하여 사업을 신속히 진행할 수 있었던 점, ③ 원고들에 대하여 미리 정하여 둔 정관 규정에 따라 조합원 지위를 상실하기 전까지 발생한 사업비를 부담케 할 수 있고, 그 사업비에는 공사비, 판매관리비 뿐만 아니라 피고가 부담한 이주비이자, 사업비이자 등 금융비용이 이미 포함되어 있음은 앞서 본 바와 같은데, 청산금에서 원고들이 조합원지위를 유지한 동안의 이주비대출금이자 부분을 공제함으로써 또다시 부담을 지우는 것은 원고들에게 이중의 부담을 지우는 것이어서 부당한 점 등에 비추어 보면, 위 변경 정관의 내용을 그대로 적용하는 것은 형평의 관념상 심히 부당한 결과를 초래할 수 있으므로, 원고들이 조합원의 지위에서 얻은 이주비대출금이자 상당의 이익은 그대로 보유한다고 봄이 타당하다.
다만 원고들에게 조합원의 지위에서 얻은 이주비 대출금의 이자 상당의 이익을 소급하여 반환할 의무를 지울 수는 없다고 하더라도, ① 피고 조합이 원고들의 이주비대출금이자를 대신 부담한 것은 원고들이 피고 조합원의 지위에 있음을 전제로 한 것으로 해석되는 점, ② 만약 원고들이 피고 조합원으로서의 지위를 상실한 이후의 이주비대출금이자까지 면제받는다면 그 이자는 결국 피고 조합원들에게 고스란히 전가되는 결과가 되어 부당한 점 등에 비추어 보면, 원고들이 이주비대출금이자 상당의 이익을 보유할 수 있는 것은 피고 조합원으로서의 지위를 유지하고 있는 기간 동안이라고 한정하여 해석함이 상당하고, 피고 조합원으로서의 지위를 상실한 이후부터의 이자는 원고들이 부담하는 것으로 봄이 상당하다. 따라서 형평의 관념상 원고들이 조합원지위를 상실한 2014. 3. 3. 이후 피고가 부담한 이주비대출금이자 상당액은 청산금에서 공제되어야 한다.
2) 공제의 범위
원고들이 피고 조합원의 지위를 상실한 2014. 3. 3. 이후 피고가 원고 1의 이주비대출금이자로 2014. 3. 20. 1,150,846원[다만, 이 금액은 2014. 2. 21.부터 2014. 3. 20.까지의 이자로 산정된 것으로 보이므로, 위 금액 중 2014. 3. 3.부터 2014. 3. 20.까지의 이자를 계산하면 739,829원(= 1,150,846원 × 18/28)이 된다], 2014. 4. 21. 1,274,150원, 2014. 5. 20. 1,233,049원, 2014. 6. 20. 1,174,805원, 2014. 7. 21. 1,084,031원을 각 납부하고, 원고 2의 이주비대출금이자로 2014. 3. 20. 848,809원[이 금액에 대해서도 위와 같은 방식으로 2014. 3. 3.부터 2014. 3. 20.까지의 이자를 계산하면 545,662원(= 848,809원 × 18/28)이 된다], 2014. 4. 21. 939,753원, 2014. 5. 20. 909,438원, 2014. 6. 20. 866,480원, 2014. 7. 21. 799,530원을 각 납부한 사실은 별지 각 여신거래내역의 각 기재에 의하여 인정할 수 있으므로, 원고 1에 대하여는 5,505,864원(= 739,829원 + 1,274,150원 + 1,233,049원 + 1,174,805원 + 1,084,031원), 원고 2에 대하여는 4,060,863원(= 545,662원 + 939,753원 + 909,438원 + 866,480원 + 799,530원)이 각 청산금에서 공제되어야 하고, 피고의 이 부분 항변은 위 인정범위 내에서 이유 있다.
라. 지연손해금 지급거절주장에 대한 판단
1) 도시정비법 제47조에 따라 재건축조합이 조합원의 지위를 상실한 토지등소유자에게 청산금 지급의무를 부담하는 경우에, 공평의 원칙상 토지등소유자는 권리제한등기가 없는 상태로 토지 등의 소유권을 재건축조합에 이전할 의무를 부담하고, 이러한 권리제한등기 없는 소유권 이전의무와 재건축조합의 청산금 지급의무는 동시이행관계에 있는 것이 원칙이다. 다만, 토지등소유자가 그 소유의 토지 등에 관하여 이미 재건축조합 앞으로 신탁을 원인으로 한 소유권이전등기를 마친 경우에는 청산금을 받기 위하여 별도로 소유권을 이전할 의무를 부담하지 아니하고, 조합원이 조합원 지위를 상실함으로써 신탁관계가 그 목적 달성 불능을 이유로 종료된 경우 신탁재산이었던 부동산은 당연히 재건축조합에 귀속된다(대법원 2010. 9. 9. 선고 2010다19204 판결, 대법원 2013. 11. 28. 선고 2012다110477, 110484 판결 등 참조). 한편, 사업시행자는 사업수행을 위하여 필요한 경우 토지 등 소유자에게 청산금 중에서 권리제한등기를 말소하는 데 필요한 금액을 공제한 나머지 금액을 먼저 지급할 수 있고 이에 대하여 토지 등 소유자는 동시이행항변권을 행사할 수 없다(대법원 2008. 10. 9. 선고 2008다37780 판결 참조).
2) 또한, 매도인이 근저당권설정등기가 마쳐진 상태에서 소유권이전등기의무를 이행하는 경우에는 매수인은 이와 동시에 매도인에게 대금에서 저당권의 피담보채무액을 공제한 나머지 금액을 지급할 의무를 부담하고, 그 후 매도인이 근저당권설정등기말소의무를 이행하는 경우에는 매수인은 이와 동시에 저당권의 피담보채무액을 지급할 의무를 부담한다고 봄이 상당하다. 그리고 매도인이 말소할 의무를 부담하고 있는 매매목적물상 근저당권을 말소하지 못하고 있다면 매수인은 그 위험의 한도에서 매매대금의 지급을 거절할 수 있고, 그 결과 민법 제587조 단서에 의하여 매수인이 매매목적물을 인도받았다고 하더라도 미지급 대금에 대한 인도일 이후의 이자를 지급할 의무가 없으나, 이 경우 지급을 거절할 수 있는 매매대금이 어느 경우에나 근저당권의 채권최고액에 상당하는 금액인 것은 아니고, 매수인이 근저당권의 피담보채무액을 확인하여 이를 알고 있는 경우와 같은 특별한 사정이 있는 경우에는 지급을 거절할 수 있는 매매대금은 확인된 피담보채무액에 한정된다(대법원 1996. 5. 10. 선고 96다6554 판결 참조).
3) 이 사건의 경우, 원고들이 청산금을 지급받기 전에 이미 이 사건 부동산에 관하여 피고 앞으로 신탁을 원인으로 한 소유권이전등기를 마쳐준 사실은 앞서 본 바와 같다. 또한, 앞서 든 증거에 변론 전체의 취지를 종합하면, 이 사건 1부동산에 관하여는 신탁을 원인으로 한 소유권이전등기가 마쳐진 2008. 4. 29. 당일 원고 1의 이주비대출을 위하여 이 사건 1근저당권이 설정되었고, 이 사건 2부동산에 관하여는 신탁을 원인으로 한 소유권이전등기가 마쳐진 2007. 11. 19. 이후인 2008. 4. 29. 원고 2의 이주비대출을 위하여 이 사건 2근저당권이 설정되었으며, 시공사나 피고가 위 이주비대출금이자를 원고들을 대신하여 납부한 사실을 인정할 수 있다.
위 인정사실을 위 법리에 비추어 보면, 원고들이 조합원의 지위를 상실하게 된 때 신탁관계의 종료로 인하여 이 사건 각 토지의 소유권이 피고에게 확정적으로 귀속하고, 그에 따라 원고들은 피고에게 이 사건 각 토지의 소유권을 별도로 이전할 의무를 부담하지 아니하며, 다만 각 근저당권설정등기를 말소할 의무만을 부담하고 있었다고 할 것인데, 원고들의 근저당권설정등기말소의무와 피고의 청산금지급의무는 동시이행관계에 있다. 또한, 이 사건의 경우, 앞서 본 사실에 더하여 이주비대출이 피고 정관 제37조에서 정한 이주대책의 일환으로 이루어진 점 등의 사정에 비추어 보면, 피고가 위 각 근저당권의 실제 피담보채무액이 얼마인지 잘 알 수 있는 특별한 사정이 있다고 볼 것이므로, 동시이행관계에 있음을 이유로 피고가 청산금의 지급을 거절할 수 있는 것은 근저당권의 실제 피담보채무액에 상응하는 범위로 한정된다.
따라서 피고는 원고들에게 각 근저당권이 말소되기 전까지 그 각 근저당권의 실제 피담보채무액에 상응하는 범위에 한하여 동시이행관계에 있음을 이유로 청산금의 지급을 거절할 수 있고, 나머지 청산금에 대하여는 청산금의 지급을 거절할 수 없는바, 원고 1에 대하여는 이 사건 1근저당권이 말소된 2015. 1. 5.까지는 그 피담보채무액 355,000,000원에 대하여는 지연손해금이 발생하지 아니하고, 원고 2에 대하여는 이 사건 2근저당권이 말소된 2014. 11. 25.까지는 그 피담보채무액 262,200,000원에 대하여는 지연손해금이 발생하지 아니한다고 할 것이며, 나머지 각 청산금에 대한 지연손해금은 청산금지급의무가 발생하는 2014. 3. 3.부터 150일이 경과하는 2014. 7. 31.부터 발생한다고 할 것이므로, 피고의 이 부분 주장은 위 인정범위 내에서 이유 있다.
마. 소결론
따라서 피고는, 원고 1에게 이 사건 1토지 및 1건물의 평가액에서 사업비분담금, 조합원지위 상실 이후의 이주비대출금이자를 공제한 나머지 863,423,059원(= 1,135,158,250원 - 266,229,327원 - 5,505,864원) 및 위 돈 중 507,923,059원(= 청산금 863,423,059원 - 이 사건 1근저당권 실제 피담보채무 355,500,000원)에 대하여는 청산사유가 발생한 날로부터 150일이 경과한 2014. 7. 31.부터, 이 사건 1근저당권 피담보채무액 355,500,000원에 대하여는 이 사건 1근저당권설정등기의 말소일 다음날인 2015. 1. 6.부터 각 피고가 그 이행의무의 존부 및 범위에 관하여 항쟁함이 상당한 이 판결 선고일인 2015. 7. 2.까지는 민법이 정한 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 소송촉진 등에 관한 특례법이 정한 연 20%의 각 비율로 계산한 지연손해금을, 원고 2에게 이 사건 2토지 및 2건물 평가액에서 사업비분담금, 조합원지위 상실 이후의 이주비대출금이자를 공제한 나머지 613,248,091원(= 813,710,650원 - 196,401,696원 - 4,060,863원) 및 위 돈 중 351,048,091원(청산금 613,248,091원 - 이 사건 2근저당권 실제 피담보채무 262,200,000원)에 대하여는 청산사유가 발생한 날로부터 150일이 경과한 2014. 7. 31.부터, 이 사건 2근저당권 피담보채무액 262,200,000원에 대하여는 이 사건 2근저당권설정등기의 말소일 다음날인 2014. 11. 26.부터 각 피고가 그 이행의무의 존부 및 범위에 관하여 항쟁함이 상당한 이 판결 선고일인 2015. 7. 2.까지는 민법이 정한 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 소송촉진 등에 관한 특례법이 정한 연 20%의 각 비율로 계산한 지연손해금을 각 지급할 의무가 있다.
5. 결론
그렇다면, 원고들의 각 청구는 위 인정범위 내에서 이유 있으므로 이를 인용하고, 각 나머지 청구는 이유 없으므로 이를 기각하기로 하여, 주문과 같이 판결한다.
(별지 생략)
판사 박연욱(재판장) 민병국 박혜영