대법원 2022. 4. 14. 선고 2021다263519 판결
[건물등철거][공2022상,902]
【판시사항】
[1] 가등기담보 등에 관한 법률이 적용되는 경우, 채권자가 담보목적 부동산에 관하여 소유자로 등기되어 있다고 하더라도 청산절차 등 요건을 충족해야만 담보목적 부동산의 소유권을 취득할 수 있는지 여부 (적극)
[2] 채무를 담보하기 위하여 채무자가 자기의 비용과 노력으로 신축하는 건물의 신축허가 명의를 채권자 명의로 한 경우, 완성될 건물을 양도담보로 제공하는 담보권 설정의 합의가 있다고 볼 수 있는지 여부 (적극) 및 위 양도담보가 가등기담보 등에 관한 법률의 적용 대상인 경우, 양도담보권자가 청산절차 등을 거쳐 소유권을 취득하기 전까지 대지 소유자에게 대지 점유에 따른 부당이득반환의무를 부담하는지 여부 (원칙적 소극)
【판결요지】
[1] 가등기담보 등에 관한 법률(이하 ‘가등기담보법’이라 한다) 제1조는 ‘이 법은 차용물의 반환에 관하여 차주가 차용물을 갈음하여 다른 재산권을 이전할 것을 예약할 때 그 재산의 예약 당시 가액이 차용액과 이에 붙인 이자를 합산한 액수를 초과하는 경우에 이에 따른 담보계약과 그 담보의 목적으로 마친 가등기 또는 소유권이전등기의 효력을 정함을 목적으로 한다.’고 정하고 있고, 제3조 제2항은 ‘채권자가 담보계약에 따른 담보권을 실행하여 그 담보목적 부동산의 소유권을 취득하기 위하여는 그 채권의 변제기 후에 제4조의 청산금의 평가액을 채무자 등에게 통지하고, 그 통지가 채무자 등에게 도달한 날부터 2개월이 지나야 한다. 이 경우 청산금이 없다고 인정되는 경우에는 그 뜻을 통지하여야 한다.’고 정하고 있으며, 제4조 제2항은 ‘채권자는 담보부동산에 관하여 이미 소유권이전등기가 경료된 경우에는 청산기간 경과 후 청산금을 채무자 등에게 지급한 때에 목적부동산의 소유권을 취득한다.’고 정하고 있다.
이러한 규정에 따르면 가등기담보법이 적용되는 경우에는 채권자가 담보목적 부동산에 관하여 소유자로 등기되어 있다고 하더라도 청산절차 등 법에 정한 요건을 충족해야만 비로소 담보목적 부동산의 소유권을 취득할 수 있다.
[2] 채무를 담보하기 위하여 채무자가 자기의 비용과 노력으로 신축하는 건물의 신축허가 명의를 채권자 명의로 한 경우 이는 완성될 건물을 양도담보로 제공하기로 하는 담보권 설정의 합의가 있다고 볼 수 있다. 이때 완성된 건물의 소유권은 이를 건축한 채무자가 원시적으로 취득하고, 채권자가 그 명의로 소유권보존등기를 함으로써 건물에 대한 양도담보가 설정된 것으로 보아야 한다. 이러한 양도담보가 가등기담보 등에 관한 법률의 적용 대상이 되는 경우에는 양도담보권자가 청산절차 등을 거쳐 담보목적 부동산의 소유권을 취득하기 전까지 특별한 사정이 없는 한 양도담보 설정자가 건물의 소유자로서 이를 현실적으로 점유하면서 사용·수익하고 있다고 볼 수 있으므로 채권자가 건물에 대한 양도담보권을 취득했다고 해서 그 대지 소유자에게 부당이득반환의무를 부담하는 것은 아니다.
【참조조문】
[1] 가등기담보 등에 관한 법률 제1조, 제3조 제2항, 제4조 제2항 [2] 가등기담보 등에 관한 법률 제1조, 제3조 제2항, 제4조 제2항, 민법 제741조
【참조판례】
[2] 대법원 2002. 1. 11. 선고 2001다48347 판결(공2002상, 468)
【전 문】
【원고, 피상고인】 서울주택도시공사 (소송대리인 법무법인 길상 담당변호사 문영기)
【피고, 상고인】 피고 (소송대리인 법무법인(유한) 바른 담당변호사 유승정 외 1인)
【원심판결】 서울고법 2021. 7. 21. 선고 2017나2032013, 2032020 판결
【주 문】
원심판결 중 부당이득반환 청구에 관한 피고 패소 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 서울고등법원에 환송한다.
【이 유】
상고이유를 판단한다.
1. 사안 개요
원심판결 이유에 따르면 다음 사실을 알 수 있다.
원심공동피고는 2010. 8. 23. 원고로부터 이 사건 토지를 2,551,000,000원에 매수하는 계약(이하 ‘이 사건 매매계약’이라 한다)을 체결하였고, 이에 따라 매매대금 일부와 지연손해금으로 합계 708,831,770원을 원고에게 지급하였다.
원심공동피고는 2010. 10. 28. 원고가 작성해 준 토지사용승낙서를 제출하여 이 사건 토지에 이 사건 건물을 신축하는 건축허가를 받고, 2011. 8. 17. 대창건설 주식회사와 이 사건 건물 신축공사에 관하여 공사금액 2,052,600,000원인 도급계약을 체결하였다. 위 도급계약이 신축공사 도중에 해지되자, 원심공동피고는 2011. 12. 8. 주식회사 한성에이치건설(이하 ‘한성에이치건설’이라 한다)과 나머지 공사에 관하여 공사금액 1,980,000,000원인 도급계약을 체결하였다.
원심공동피고는 2012. 5. 8. 한성에이치건설의 실질적 경영자였던 피고로부터 한성에이치건설에 지급할 공사대금을 차용하고, 그 담보로 이 사건 건물의 건축주명의를 피고로 변경하며, 준공 후 1년 이내에 차용금 전액을 변제할 경우 이 사건 건물을 반환받기로 합의하였다.
이에 따라 피고는 한성에이치건설에 공사대금 합계 1,683,000,000원을 대신 지급하고, 이 사건 건물에 관하여 2012. 6. 14. 자신 앞으로 건축주명의를 변경한 다음, 2012. 8. 29. 자신 명의의 소유권보존등기를 하였다.
원고는 원심공동피고가 이 사건 매매계약에서 정한 잔금을 지급하지 않자 이를 해제하고, 피고를 상대로 이 사건 토지의 점유로 인한 부당이득반환 등을 청구하는 이 사건 소를 제기하였다.
2. 원심판단
원심은 다음과 같이 판단하였다. 피고는 원심공동피고에게 대여한 공사자금을 담보하기 위하여 이 사건 건물의 건축주명의자가 되고 소유권보존등기를 한 것이므로 이 사건 건물의 양도담보권자에 해당한다. 등기된 부동산의 양도담보권자는 대외적 관계에서 소유자로 인정된다. 따라서 피고는 자신의 명의로 소유권보존등기가 된 2012. 8. 29.부터 이 사건 토지의 점유로 인한 부당이득을 원고에게 반환할 의무가 있다.
3. 대법원 판단
가. 「가등기담보 등에 관한 법률」(이하 ‘가등기담보법’이라 한다) 제1조는 ‘이 법은 차용물의 반환에 관하여 차주가 차용물을 갈음하여 다른 재산권을 이전할 것을 예약할 때 그 재산의 예약 당시 가액이 차용액과 이에 붙인 이자를 합산한 액수를 초과하는 경우에 이에 따른 담보계약과 그 담보의 목적으로 마친 가등기 또는 소유권이전등기의 효력을 정함을 목적으로 한다.’고 정하고 있고, 제3조 제2항은 ‘채권자가 담보계약에 따른 담보권을 실행하여 그 담보목적 부동산의 소유권을 취득하기 위하여는 그 채권의 변제기 후에 제4조의 청산금의 평가액을 채무자 등에게 통지하고, 그 통지가 채무자 등에게 도달한 날부터 2개월이 지나야 한다. 이 경우 청산금이 없다고 인정되는 경우에는 그 뜻을 통지하여야 한다.’고 정하고 있으며, 제4조 제2항은 ‘채권자는 담보부동산에 관하여 이미 소유권이전등기가 경료된 경우에는 청산기간 경과 후 청산금을 채무자 등에게 지급한 때에 목적부동산의 소유권을 취득한다.’고 정하고 있다.
이러한 규정에 따르면 가등기담보법이 적용되는 경우에는 채권자가 담보목적 부동산에 관하여 소유자로 등기되어 있다고 하더라도 청산절차 등 법에 정한 요건을 충족해야만 비로소 담보목적 부동산의 소유권을 취득할 수 있다.
채무를 담보하기 위하여 채무자가 자기의 비용과 노력으로 신축하는 건물의 신축허가 명의를 채권자 명의로 한 경우 이는 완성될 건물을 양도담보로 제공하기로 하는 담보권 설정의 합의가 있다고 볼 수 있다(대법원 2002. 1. 11. 선고 2001다48347 판결 등 참조). 이때 완성된 건물의 소유권은 이를 건축한 채무자가 원시적으로 취득하고, 채권자가 그 명의로 소유권보존등기를 함으로써 건물에 대한 양도담보가 설정된 것으로 보아야 한다. 이러한 양도담보가 가등기담보법의 적용 대상이 되는 경우에는 양도담보권자가 청산절차 등을 거쳐 담보목적 부동산의 소유권을 취득하기 전까지 특별한 사정이 없는 한 양도담보 설정자가 건물의 소유자로서 이를 현실적으로 점유하면서 사용·수익하고 있다고 볼 수 있으므로 채권자가 건물에 대한 양도담보권을 취득했다고 해서 그 대지 소유자에게 부당이득반환의무를 부담하는 것은 아니다.
나. 위에서 본 사실을 위 법리에 비추어 살펴보면, 다음과 같은 결론이 도출된다.
원심판결 이유와 기록에 나타난 피고와 원심공동피고 사이의 합의 내용과 그 경위, 피고의 원심공동피고에 대한 대여금과 이 사건 건물에 관한 공사대금의 액수, 피고와 원심공동피고 사이의 관련 사건 판결 내용 등 여러 사정을 종합하면, 이 사건 건물에 설정된 양도담보는 가등기담보법의 적용 대상이라고 볼 여지가 있다.
위 양도담보에 가등기담보법이 적용된다면, 특별한 사정이 없는 한 양도담보 설정자인 원심공동피고가 이 사건 건물의 소유자로서 이를 현실적으로 점유하면서 사용·수익하고 있다고 볼 수 있고, 반대로 피고가 이 사건 건물의 소유자로 등기되어 있다고 하더라도 담보권자인 피고가 이 사건 토지에 관해 이익을 얻고 토지 소유자인 원고에게 손해를 입혔다고 볼 수 없다.
다. 그런데도 원심은 이 사건 건물에 설정된 양도담보가 가등기담보법의 적용 대상이 되는지 여부 등에 관하여 아무런 심리를 하지 않은 채, 피고가 대외적 관계에서 이 사건 건물의 소유자에 해당한다는 이유로 이 사건 토지의 점유로 인한 부당이득을 원고에게 반환해야 한다고 판단하였다. 원심판결에는 가등기담보법, 부동산 양도담보와 부당이득반환에 관한 법리를 오해하거나 필요한 심리를 다하지 않아 판결에 영향을 미친 잘못이 있다. 이를 지적하는 상고이유는 정당하다.
4. 결론
피고의 상고는 이유 있어 원심판결 중 부당이득반환 청구에 관한 피고 패소 부분을 파기하고 이 부분 사건을 다시 심리·판단하도록 원심법원에 환송하기로 하여, 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.
대법관 노정희(재판장) 김재형(주심) 안철상 이흥구
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서울고등법원 2021. 7. 21. 선고 2017나2032013(본소), 2017나2032020(반소) 판결
[건물등철거·매매대금반환][미간행]
【전 문】
【원고(반소피고), 항소인 겸 피항소인】 서울주택도시공사 (소송대리인 법무법인 길상 담당변호사 문영기)
【피고, 피항소인 겸 항소인】 피고 (소송대리인 법무법인(유한) 바른 담당변호사 유승정 외 1인)
【피고(반소원고), 피항소인】 피고(반소원고) (소송대리인 법무법인(유한) 강남 담당변호사 김상현)
【변론종결】
2021. 6. 16.
【제1심판결】 서울중앙지방법원 2017. 5. 19. 선고 2016가합507296(본소), 2017가합516822(반소) 판결
문】
1. 이 법원에서 변경된 원고(반소피고)의 본소 청구를 포함하여 제1심 판결을 다음과 같이 변경한다.
가. 피고는 원고(반소피고)에게,
1) 318,289,224원 및 이에 대하여 2016. 7. 23.부터 2021. 7. 21.까지는 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하고,
2) 2016. 7. 23.부터 2017. 7. 22.까지는 월 7,667,890원, 2017. 7. 23.부터 2018. 7. 22.까지는 월 7,711,030원, 2018. 7. 23.부터 2019. 7. 22.까지는 월 7,592,400원, 2019. 7. 23.부터 2020. 7. 22.까지는 월 8,036,780원, 2020. 7. 23.부터 별지 제2목록 기재 토지에 관한 원고(반소피고)의 소유권 상실일 또는 피고의 점유 종료일까지는 월 8,168,670원의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라.
나. 원고(반소피고)는 피고(반소원고)에게 375,542,996원 및 이에 대하여 2011. 9. 1.부터 2021. 7. 21.까지는 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 15%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라.
다. 원고(반소피고)의 피고에 대한 나머지 본소 청구, 피고(반소원고)에 대한 본소 청구 및 피고(반소원고)의 나머지 반소 청구를 각 기각한다.
2. 소송총비용 중 원고(반소피고)와 피고 사이에 생긴 부분의 50%는 원고(반소피고)가, 나머지는 피고가 각 부담하고, 본소, 반소를 통틀어 원고(반소피고)와 피고(반소원고) 사이에 생긴 부분의 95%는 원고(반소피고)가, 나머지는 피고(반소원고)가 각 부담한다.
3. 제1항의 금전지급 부분은 가집행할 수 있다.
【청구취지 및 항소취지】
1. 청구취지
가. 본소
원고(반소피고, 이하 ‘원고’라고만 한다)에게,
1) 피고는 별지 제1목록 기재 건물을 철거하고, 별지 제2목록 기재 토지를 인도하라.
2) 피고(반소원고, 이하 ‘피고’라고만 한다)는 396,477,999원 및 이에 대하여, 피고는 피고(반소원고)와 공동하여 위 돈 중 333,647,016원 및 이에 대하여, 각 2016. 7. 23.부터 2019. 5. 31.까지는 연 15%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을 각 지급하라.
3) 피고들은 공동하여 2016. 7. 23.부터 2017. 7. 22.까지는 월 7,667,890원, 2017. 7. 23.부터 2018. 7. 22.까지는 월 7,711,030원, 2018. 7. 23.부터 2019. 7. 22.까지는 월 7,592,400원, 2019. 7. 23.부터 2020. 7. 22.까지는 월 8,036,780원, 2020. 7. 23.부터 별지 제2목록 기재 토지에 관한 원고의 소유권 상실일 또는 피고의 점유종료일까지는 월 8,168,670원의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라(원고는 이 법원에 이르러 본소 청구취지를 변경하였다).
나. 반소
원고는 피고(반소원고)에게 390,896,770원 및 이에 대하여 2011. 9. 1.부터 이 사건 반소장 부본 송달일까지는 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 15%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라.
2. 항소취지
가. 원고 : 제1심 판결 중 원고 패소 부분을 취소한다. 본소 청구취지 기재와 같은 판결. 피고(반소원고)의 반소 청구를 기각한다.
나. 피고 : 제1심 판결 중 피고 패소 부분을 취소하고, 그 취소 부분에 해당하는 원고의 피고에 대한 본소 청구를 기각한다.
【이 유】
1. 기초사실
이 법원이 이 부분에 관하여 적을 판결 이유는 아래와 같이 고쳐 쓰는 것 외에는 제1심 판결 이유의 해당부분(‘1. 인정사실’ 부분) 기재와 같으므로, 민사소송법 제420조 본문에 의하여 이를 그대로 인용한다.
○ 제1심 판결문 제3면 제13, 14행 “별지 목록 제2항 기재 토지(이하 ‘이 사건 토지’라고 한다)”를 “서울 노원구 (주소 생략) 일원 중 480㎡ 상당의 토지(이후 택지개발사업이 완료됨에 따라 별지 제2목록 기재 토지가 되었음. 이하 ‘이 사건 토지’라 한다)”로 고쳐 쓴다.
○ 제1심 판결문 제4면 제12행 “별지 목록 제1항 기재 건물”을 “별지 제1목록 기재 건물”로 고쳐 쓴다.
○ 제1심 판결문 제5면 제16행 “갑 제1 내지 12호증”을 “갑 제1 내지 14호증”으로 고쳐 쓴다.
2. 원고의 피고들에 대한 본소 청구 중 불법행위로 인한 손해배상 청구에 관한 판단
가. 원고의 주장
1) 원고는 피고(반소원고)로부터 금호금융이 작성한 매매잔금 지급에 관한 이행보증서를 제출받고 피고(반소원고)에게 착공용 토지사용승낙서를 발급하여 준 것인데, 금호금융은 지급보증업무 자체를 취급할 수 없는 유사수신업체에 해당하므로 피고(반소원고)가 원고에게 금호금융 작성의 이행보증서를 교부한 행위는 원고에 대한 기망에 해당하고, 피고(대법원 판결의 피고) 역시 이러한 사정을 잘 알고 있었다고 할 것이어서 피고들의 공동불법행위가 성립한다.
2) 또한 이 사건 건물의 건축주명의가 다른 사람으로 변경될 경우 원고의 피고(반소원고)에 대한 매매잔금채권에 관한 담보력이 상실될 것임에도 불구하고, 피고(반소원고)는 피고와 공모하여 이 사건 건물의 건축주명의를 피고(반소원고)로부터 피고로 변경하는 공동불법행위를 하였다.
3) 따라서 피고들은 공동하여 원고에게, 피고(반소원고)는 금호금융 작성의 이행보증서를 제출하여 이 사건 토지를 점유사용하기 시작한 2011. 8. 17.부터, 피고는 이 사건 건물의 건축주명의가 피고로 변경된 2012. 6. 14.부터 이 사건 토지에 관한 원고의 소유권 상실일 또는 피고의 점유 종료일까지 위 토지의 임료 상당 손해를 배상할 의무가 있다.
나. 판단
먼저 금호금융이 지급보증업무 자체를 취급할 수 없는 회사이어서 금호금융 작성의 이행보증서가 잔금지급의 이행을 전혀 보증할 수 없다는 점을 피고들이 잘 알고 있었음을 인정할 만한 별다른 증거가 없으므로, 피고(반소원고)가 금호금융 작성의 잔급지급 이행보증서를 원고에게 교부하여 원고로부터 착공용 토지사용승낙서를 받은 행위가 원고에 대한 기망 등 불법행위에 해당한다고는 보기 어렵다.
또한 갑 제16호증의 기재에 의하면, 원고가 2012. 6. 13.경 피고에게 이 사건 건물의 건축주명의 변경을 반대하는 취지의 통지를 한 사실을 인정할 수 있고, 피고(반소원고)의 매매대금 미지급으로 인하여 이 사건 매매계약이 결국 해제된 사실은 앞서 본 것과 같으나, 위 기초사실에 변론 전체의 취지를 종합하여 인정되는 다음과 같은 사정, 즉 피고(반소원고)로서는 이 사건 건물의 신축공사가 자금부족으로 인하여 중단된 상황에서 위 건물의 건축주명의를 피고에게 이전하여 주는 방법을 통해서라도 공사대금을 빌려 위 건물을 완공한 후 그로부터 수익을 얻어 원고에게 이 사건 매매계약상 잔금을 지급하려고 계획하였을 가능성이 상당하였을 것으로 보이는 점 등에 비추어 보면, 위 인정사실만으로 피고들이 이 사건 건물의 건축주명의를 피고(반소원고)로부터 피고로 변경한 것이 원고의 매매잔금채권 회수가능성을 현저히 낮추는 위법성 있는 행위에 해당한다고 인정하기 부족하고 달리 이를 인정할 만한 증거가 없다.
따라서 원고의 피고들에 대한 불법행위로 인한 손해배상청구는 이유 없다.
3. 피고에 대한 나머지 본소 청구에 관한 판단
가. 건물 철거 및 토지 인도 청구
이 법원이 이 부분에 관하여 적을 판결 이유는 제1심 판결 이유의 해당부분(‘2의 가. 건물 철거 및 토지 인도 청구’ 부분) 기재와 같으므로, 민사소송법 제420조 본문에 의하여 이를 그대로 인용한다.
나. 부당이득반환 청구
1) 부당이득반환의무의 발생
타인 소유의 토지 위에 권한 없이 건물을 소유하고 있는 자는 그 자체로서 특별한 사정이 없는 한 법률상 원인 없이 타인의 재산으로 토지의 차임에 상당하는 이익을 얻고 이로 인하여 타인에게 동액 상당의 손해를 주고 있다고 보아야 한다(대법원 2007. 8. 23. 선고 2007다21856, 21863 판결 등 참조).
위 기초사실에 의하면, 피고는 원고 소유인 이 사건 토지 위에 권한 없이 이 사건 건물을 소유함으로써 법률상 원인 없이 위 토지의 차임에 상당하는 이익을 얻고 이로 인하여 원고에게 동액 상당의 손해를 주고 있으므로, 이를 부당이득으로 반환할 의무가 있다.
2) 부당이득반환의무가 인정되는 기간
원고는, 이 사건 건물에 관하여 피고 앞으로 건축주명의가 변경된 2012. 6. 14.부터 이 사건 토지에 관한 원고의 소유권 상실일 또는 피고의 점유 종료일까지 사이의 기간 동안 피고의 부당이득반환의무가 인정된다고 주장한다.
피고는 이에 대하여, 피고가 2018. 1. 17. 피고(반소원고)에게 담보권 실행통지를 하기 이전에는 피고는 이 사건 건물의 양도담보권자에 불과하여 소유자가 아니었으므로 2012. 6. 14.부터 2018. 1. 17. 이전까지 사이의 기간에 대하여 피고가 위 건물의 소유자임을 전제로 한 원고의 부당이득반환 청구는 이유 없다고 주장한다.
피고의 부당이득반환의무가 인정되는 기간에 관하여 살피건대, 위 기초사실에 변론 전체의 취지를 종합하면, 피고는 피고(반소원고)에게 대여한 공사자금의 담보를 위하여 이 사건 건물의 건축주 명의자가 되고 소유권보존등기를 마친 것이어서 이 사건 건물의 양도담보권자라고 봄이 상당하고, 등기된 부동산의 양도담보권자는 대외적 관계에 있어서 소유자로 인정된다고 할 것인바, 양도담보권자인 피고 앞으로 건축주명의가 변경된 2012. 6. 14.부터가 아니라 피고 명의로 소유권보존등기가 마쳐진 2012. 8. 29.부터 피고가 대외적으로 이 사건 건물의 소유자가 되었다고 할 것이므로, 피고는 2012. 8. 29. 이후 원고에 대하여 부당이득반환의무를 부담한다(피고가 담보권 실행 통지 이전에는 자신을 이 사건 건물의 소유자로 볼 수 없다는 주장의 근거로 들고 있는 대법원 2008. 7. 10. 선고 2006다39157 판결은, 미등기건물을 양수하여 건물에 관한 사실상의 처분권을 보유하게 되었으나 아직 건물의 소유명의자가 아닌 채권자에 대한 사안으로, 피고 명의로 이미 건물의 소유권보존등기가 마쳐진 이 사건과 달라서 이를 그대로 적용할 수 없다).
3) 부당이득반환 범위의 산정 방법
피고는, 피고가 원고에 대하여 이 사건 건물의 철거 및 이 사건 토지의 인도를 거부할 수 있으므로 위 토지의 차임 상당 부당이득반환의 범위를 피고에게 위 건물을 사용할 권한이 있는 경우와 마찬가지로 보아 산정하여야 한다고 주장하나, 타인 소유의 토지 위에 소재하는 건물의 소유자가 법률상 원인 없이 토지를 점유함으로 인하여 토지의 소유자에게 반환하여야 할 토지의 차임에 상당하는 부당이득 금액을 산정하는 경우에, 특별한 사정이 없는 한 토지 위에 건물이 소재함으로써 토지의 사용권이 제한을 받는 사정은 참작할 필요가 없는바(대법원 1995. 9. 15. 선고 94다61144 판결 등 참조), 신의성실의 원칙에 따라 피고가 이 사건 건물의 철거 및 이 사건 토지의 인도를 거부할 수 있다고 하여 위 토지 지상 위 건물을 사용할 권한이 있는 경우와 마찬가지라고 보기는 어려우므로, 피고의 이 부분 주장은 이유 없다.
4) 구체적인 계산
제1심 감정인 소외 1의 감정결과, 당심 감정인 소외 2의 감정촉탁결과에 의하면, 2012. 8. 29.부터 2016. 7. 22.까지 이 사건 토지의 차임 상당액은 다음 표 1 기재와 같고(원 미만은 버림, 이하 같다), 이후 위 토지의 월 차임 상당액은 2016. 7. 23.부터 2017. 7. 22.까지는 7,667,890원, 2017. 7. 23.부터 2018. 7. 22.까지는 7,711,030원, 2018. 7. 23.부터 2019. 7. 22.까지는 7,592,400원, 2019. 7. 23.부터 2020. 7. 22.까지는 8,036,780원, 2020. 7. 23.부터 당심 변론종결일에 가까운 2020. 10. 31.까지는 8,168,670원인 사실이 인정된다.
| [표 1] | |||
| 순번 | 기간 | 월 차임(원) | 기간 차임(원) |
| 1 | 2012. 8. 29. ~ 2012. 12. 31. | 6,218,000 | 25,473,741 |
| (4개월 3일) | |||
| 2 | 2013. 1. 1. ~ 2013. 12. 31. | 6,178,000 | 74,136,000 |
| 3 | 2014. 1. 1. ~ 2014. 12. 31. | 6,760,000 | 81,120,000 |
| 4 | 2015. 1. 1. ~ 2015. 12. 31. | 7,258,000 | 87,096,000 |
| 5 | 2016. 1. 1. ~ 2016. 7. 22. | 7,521,000 | 50,463,483 |
| (6개월 22일) | |||
| 합계 | 318,289,224 | ||
5) 소결론
따라서 피고는 원고에게 2012. 8. 29.부터 2016. 7. 22.까지 부당이득금 합계 318,289,224원 및 이에 대하여 2016. 7. 23.부터 위 피고가 이행의무의 존부 및 범위에 관하여 다툼이 상당한 당심 판결선고일인 2021. 7. 21.까지는 민법이 정한 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 소송촉진 등에 관한 특례법이 정한 연 12%의 각 비율로 계산한 지연손해금과, 2016. 7. 23.부터 2017. 7. 22.까지는 월 7,667,890원, 2017. 7. 23.부터 2018. 7. 22.까지는 월 7,711,030원, 2018. 7. 23.부터 2019. 7. 22.까지는 월 7,592,400원, 2019. 7. 23.부터 2020. 7. 22.까지는 월 8,036,780원, 2020. 7. 23.부터 이 사건 토지에 관한 원고의 소유권 상실일 또는 피고의 점유 종료일까지는 월 8,168,670원의 각 비율로 계산한 차임 상당의 부당이득금을 지급할 의무가 있다.
4. 피고(반소원고)에 대한 나머지 본소 청구 및 피고(반소원고)의 반소 청구에 관한 판단
원고의 피고(반소원고)에 대한 부당이득반환 청구와 피고(반소원고)의 반소 청구를 함께 본다.
가. 본소 청구원인에 관한 판단
1) 청구원인에 관하여
대지에 관하여 매매계약을 체결하면서 매수인들에게 한 대지사용승낙은 그들 간에 매매계약이 유효하게 존속하고 있음을 전제로 이에 터잡은 부수적인 사용대차계약이라고 보아 주된 계약인 매매계약이 적법하게 해제된 이상 부수적인 사용대차계약인 대지사용승낙의 약정도 그와 함께 실효되었다고 할 것인바[대법원 1991. 9. 24. 선고 91다9756, 9763(반소) 판결 등 참조], 피고(반소원고)가 2011. 8. 17. 원고로부터 토지사용승낙을 받아 이 사건 토지를 점유하기 시작하였고 이후 이 사건 매매계약이 해제된 사실은 앞서 본 것과 같으므로, 이 사건 매매계약이 해제됨에 따라 이에 부수한 위 토지사용승낙 역시 실효됨으로써 결과적으로 피고(반소원고)는 권한 없이 이 사건 토지를 점유한 것이 되었다고 할 것이어서, 피고(반소원고)는 이 사건 토지를 점유한 기간 동안 법률상 원인 없이 위 토지 차임 상당에 상당하는 이익을 얻고 이로 인하여 원고에게 동액 상당의 손해를 주었다.
다음으로 피고(반소원고)가 언제까지 이 사건 토지를 점유하였는지에 관하여 살피건대, 피고(반소원고)는 피고 앞으로 건축주명의를 변경한 2012. 6. 14. 이후에는 자신이 이 사건 토지를 점유한 것으로 볼 수 없다는 취지의 주장을 하나, 건축허가서는 허가된 건물에 관한 실체적 권리의 득실변경의 공시방법이 아니고 그 추정력도 없어 건축주 명의를 변경한다고 하더라도 그 건물의 실체적 권리관계에 아무런 영향을 미치는 것이 아니고(대법원 2009. 2. 12. 선고 2008다72844 판결 등 참조), 위와 같은 건축주명의 변경은 피고(반소원고)와 피고 사이에 완전한 소유권 이전 약정이 아니라 양도담보권 설정약정에 따라 이루어진 것이며, 양도담보권자인 피고가 2012. 8. 29. 이 사건 건물에 관하여 자신 명의로 소유권보존등기를 마침으로써 대외적으로 소유권을 취득하였음은 앞서 본 것과 같은바, 이 사건 건물에 관하여 피고 명의의 소유권보존등기가 마쳐진 2012. 8. 29. 이전에는 피고(반소원고)가 미완성 상태인 위 건물의 소유자로서 위 건물의 부지인 이 사건 토지를 점유하고 있었다고 보아야 할 것이므로, 피고(반소원고)는 2012. 8. 28.까지 이 사건 토지를 점유하였다고 인정함이 상당하다.
2) 부당이득액의 계산
제1심 감정인 소외 1의 감정결과에 의하면, 피고(반소원고)가 이 사건 토지를 점유한 기간 동안 위 토지의 차임 상당액은 다음 표 2 기재와 같다.
| [표 2] | |||
| 순번 | 기간 | 월 차임(원) | 기간 차임(원) |
| 1 | 2011. 8. 17. ~ 2011. 12. 31. | 6,478,000 | 29,046,516 |
| (4개월 15일) | |||
| 2 | 2012. 1. 1. ~ 2012. 8. 28. | 6,218,000 | 49,142,258 |
| (7개월 28일) | |||
| 합계 | 78,188,774 | ||
따라서 피고(반소원고)는 특별한 사정이 없는 한 원고에게 부당이득금 78,188,774원 및 이에 대한 지연손해금을 지급할 의무가 있고, 원고의 피고(반소원고)에 대한 부당이득반환 청구 중 위 금액을 초과하는 부분은 이유 없다.
나. 피고(반소원고)의 항변 및 반소 청구에 관한 판단
1) 피고(반소원고)의 항변 및 반소 청구
피고(반소원고)는 이에 대하여, 이 사건 매매계약 해제로 인하여 원고로부터 반환받아야 할 돈이 453,731,770원이므로 이를 공제하고 나면 더 이상 원고에게 지급할 부분이 없다고 항변하면서 동시에 원고에 대하여 위와 같이 공제하고 남은 금액의 원상회복청구권을 반소로써 구하고 있다.
2) 판단
위 기초사실에 의하면, 이 사건 매매계약은 피고(반소원고)의 잔금 미지급을 원인으로 해제되었고, 위 매매계약이 피고(반소원고)의 귀책사유에 의하여 해제되었을 경우 총 매매대금의 10%에 해당하는 금액을 위약금으로 원고에게 귀속시키기로 약정하였으므로, 원고는 피고(반소원고)에게, 피고(반소원고)로부터 지급받은 매매대금 등 합계 708,831,770원에서 위약금 255,100,000원(= 총 매매대금 2,551,000,000원 × 10%)을 공제한 나머지 453,731,770원(= 708,831,770원 － 255,100,000원) 및 이에 대한 법정이자 상당을 원상회복으로 지급할 의무가 있다(원고는 이 사건 매매계약의 계약금 260,000,000원 상당을 위약금으로 약정하였다고 주장하나, 위 주장을 인정할 만한 증거가 없다).
결국 원고가 피고(반소원고)에게 원상회복으로 지급하여야 할 금액인 453,731,770원이 피고(반소원고)로부터 부당이득금으로 지급받아야 할 금액인 78,188,774원보다 다액이므로, 피고(반소원고)의 상계 항변을 받아들여 원고의 피고(반소원고)에 대한 부당이득반환 청구를 받아들이지 아니하기로 한다.
그리고 원고는 피고(반소원고)에게, 이 사건 매매계약의 해제에 따라 원상회복하여야 할 돈과 피고(반소원고)에 대한 부당이득반환채권을 상계한 나머지 375,542,996원(= 453,731,770원 － 78,188,774원) 및 이에 대하여 피고(반소원고)가 구하는 바에 따라 매매대금 등 최종 지급일인 2011. 9. 1.부터 원고가 그 이행의무의 존부 및 범위에 관하여 다툼이 상당한 당심 판결선고일인 2021. 7. 21.까지는 민법이 정한 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 소송촉진 등에 관한 특례법이 정한 연 15%의 각 비율로 계산한 법정이자 및 지연손해금을 지급하여야 한다.
5. 결론
그렇다면, 원고의 피고에 대한 본소 청구 및 피고(반소원고)의 반소 청구는 각 위 인정범위 내에서 이유 있어 인용하고 각 나머지 청구는 이유 없어 기각하여야 하며, 원고의 피고(반소원고)에 대한 본소 청구는 모두 이유 없어 기각하여야 할 것인바, 이 법원에서 변경된 원고의 본소 청구를 포함하여 제1심 판결을 위와 같이 변경하기로 하여 주문과 같이 판결한다.
[별지 생략]
판사 구자헌(재판장) 박성준 천지성
서울중앙지방법원 2017. 5. 19. 선고 2016가합507296(본소), 2017가합516822(반소) 판결
[건물등철거·매매대금반환][미간행]
【전 문】
【원고(반소피고)】 서울주택도시공사 (소송대리인 법무법인 길상 담당변호사 문영기)
【피 고】 피고 (소송대리인 법무법인(유한) 바른 담당변호사 유승정 외 2인)
【피고(반소원고)】 피고(반소원고) (소송대리인 법무법인(유한) 강남 담당변호사 김상현)
【변론종결】
2017. 4. 4.
【주 문】
1. 피고는 원고(반소피고)에게,
가. 333,733,934원 및 이에 대한 2016. 7. 23.부터 2017. 5. 19.까지는 연 5%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 15%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하고,
나. 2016. 7. 23.부터 별지 목록 제2항 기재 토지에 관한 원고(반소피고)의 소유권 상실일 또는 피고의 점유 종료일까지 월 7,521,000원의 비율로 계산한 돈을 지급하라.
2. 원고(반소피고)는 피고(반소원고) 피고(반소원고)에게 390,896,770원 및 이에 대한 2011. 9. 1.부터 2017. 3. 15.까지는 연 5%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 15%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라.
3. 원고(반소피고)의 피고(반소원고) 피고(반소원고)에 대한 본소 청구와 피고에 대한 나머지 청구를 각 기각한다.
4. 본소로 인한 소송비용 중 원고(반소피고)와 피고 사이에 생긴 부분의 1/2은 원고(반소피고)가, 1/2은 피고가, 원고(반소피고)와 피고(반소원고) 피고(반소원고) 사이에 생긴 부분은 원고(반소피고)가, 반소로 인한 소송비용은 원고(반소피고)가 각 부담한다.
5. 제1, 2항은 가집행할 수 있다.
【청구취지】
[본소]
원고(반소피고, 이하 ‘원고’라고만 한다)에게, 피고는 별지 목록 제1항 기재 건물을 철거하고, 별지 목록 제2항 기재 토지를 인도하고, 피고(반소원고, 이하 ‘피고’라고만 한다)는 396,480,000원, 피고는 피고(반소원고)와 공동하여 위 돈 중 333,789,836원 및 위 각 돈에 대하여 2016. 7. 23.부터 다 갚는 날까지 연 15%의 비율로 계산한 돈을 각 지급하고, 피고들은 공동하여 2016. 7. 23.부터 별지 목록 제2항 기재 토지 인도 완료일까지 월 7,521,000원의 비율로 계산한 돈을 지급하라.
[반소]
주문 제2항과 같다.
【이 유】
본소와 반소를 함께 본다.
1. 인정사실
가. 토지 매매계약과 사용승낙, 해제 등
1) 피고(반소원고)는 2010. 8. 23. 원고로부터 별지 목록 제2항 기재 토지(이하‘ 이 사건 토지’라고 한다)를 2,551,000,000원에 매수하기로 하는 계약(이하 ‘이 사건 매매계약’이라고 한다)을 체결하면서, 계약금 260,000,000원은 계약체결과 동시에, 잔금 2,291,000,000원은 계약체결 후 60일까지 각 지급하기로 정하였다. 이에 따라 피고(반소원고)는 원고에게 2010. 8. 23. 계약금 260,000,000원을, 2010. 11. 17. 잔금 중 260,000,000원을, 2011. 9. 1. 미지급잔금에 대한 지연이자 188,831,770원을 각 지급하였다(지급한 매매대금 등 합계 708,831,770원).
2) 한편 이 사건 매매계약은 피고(반소원고)의 귀책사유로 인하여 해제되는 경우 원고가 피고(반소원고)에게 원상회복으로 반환해야 할 매매대금에서 “총 매매대금의 10% 해당금액”을 위약금으로 공제하는 것으로 정하고 있다.
3) 원고는 피고(반소원고)에게, ① 2010. 8. 23. “건축 인·허가 신청용 토지사용승낙서”를 작성해 주었고, ② 2011. 8. 17. 피고(반소원고)로부터 주식회사 금호금융(이하 주식회사의 경우 처음에만 상호를 그대로 기재하고 ‘주식회사’ 표시를 생략한다)이 작성해 준 잔금 지급에 관한 이행보증서를 제출받고 “착공용 토지사용승낙서”를 작성해 주었다.
4) 이후 원고가 수차 나머지 잔금 지급을 독촉함에도 피고(반소원고)와 금호금융이 잔금을 지급하지 않자, 결국 원고는 피고(반소원고)에게 이 사건 매매계약을 해제한다는 뜻을 통지하였고, 그 통지는 2016. 1. 9. 피고(반소원고)에게 도달하였다.
나. 건물신축공사와 건축주 명의변경 등
1) 피고(반소원고)는 2010. 10. 28. 이 사건 토지 위에 별지 목록 제1항 기재 건물(이하 ‘이 사건 건물’이라고 한다) 건축에 관한 건축허가를 받고, 2011. 8. 17. 대창건설 주식회사와 이 사건 건물 신축공사를 공사금액 2,052,600,000원, 공사기간 2011. 8. 25.부터 2012. 4. 30.까지로 정하여 도급주기로 하는 도급계약을 체결하였다.
2) 한편 피고(반소원고)는 신축공사자금을 조달하기 위하여 2011. 9. 1. ○○새마을금고로부터 10억 원을 변제기 2012. 9. 1.로 정하여 대출받으면서, 그 담보를 위하여 ○○새마을금고, 한국자산신탁 주식회사와 이 사건 토지 및 건물에 관하여 피고(반소원고)를 위탁자, 한국자산신탁을 수탁자, ○○새마을금고를 제1순위 우선수익자로 하고 제1순위 우선수익한도금액을 13억 원으로 정한 담보신탁계약을 체결하였다.
3) 그런데 대창건설은 2011. 9. 6.경 공사에 착수하여 지상 1층의 골조공사까지 마친 상태에서 2011. 11. 23.경 피고(반소원고)의 공사자금 부족으로 공사를 중단하였고, 피고(반소원고)로부터 계약해지 통보를 받은 후 공사를 포기하였다. 이에 피고(반소원고)는 2011. 12. 8. 주식회사 한성에이치건설과 사이에 나머지 건물 신축공사를 공사금액 1,980,000,000원, 공사기간 2011. 5. 8.부터 2012. 5. 30.까지로 정하여 도급주기로 하는 도급계약을 체결하였다.
4) 피고(반소원고)는 2012. 5. 8. 한성에이치건설의 실질적 경영자였던 피고로부터 한성에이치건설에 지급하여야 할 신축공사 대금 상당을 차용하고, 이에 대한 담보로 이 사건 건물의 건축주명의를 피고로 변경하되, 피고(반소원고)가 준공 후 1년 이내에 차용금 전액을 변제할 경우 이 사건 건물을 반환받기로 합의(이하 ‘이 사건 합의’라 한다)하였다.
5) 위 합의에 따라 피고는 2012. 4. 4.부터 2012. 9. 28.까지 한성에이치건설에 신축공사 대금 합계 1,683,000,000원을 지급하였다. 피고는 이 사건 건물에 관하여 2012. 6. 8. 건축관계자 변경신고를 하여 2012. 6. 14. 자신 앞으로 건축주명의를 변경한 뒤 2012. 8. 28. 사용승인을 받고, 서울북부지방법원 북부등기소 2012. 8. 29. 접수 제75536호로 자신 명의 소유권보존등기를 마쳤다.
[인정근거] 당사자 사이에 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 12호증, 을가 제1 내지 4호증, 을나 제1 내지 5호증(각 가지번호 포함) 각 기재, 변론 전체의 취지
2. 피고에 대한 본소 청구에 관한 판단
가. 건물 철거 및 토지 인도 청구
1) 청구원인에 대한 판단
위 인정사실에 의하면, 이 사건 토지는 원고 소유이고, 피고가 이 사건 건물을 소유함으로써 이 사건 토지를 점유하고 있으므로, 특별한 사정이 없는 한 피고는 원고에게 이 사건 건물을 철거하고 이 사건 토지를 인도할 의무가 있다.
2) 항변에 대한 판단
가) 관련 법리
대지소유자가 건물을 신축하게 한 원인행위자라면 그와 같은 대지사용승낙을 신뢰하여 대지매수인과 건물의 신축에 관한 도급계약을 체결하고 적법하게 건축한 제3자 소유의 견고한 건물을, 그것이 적법하게 준공된 후에 대지에 대한 매수인과의 매매계약이 해제되었음을 이유로 하여 철거를 요구하는 것은, 비록 그것이 대지의 소유권에 기한 것이라고 하더라도 사회적, 경제적 측면에서는 물론이고, 신의성실의 원칙에 비추어서도 용인할 만한 것이 못된다(대법원 1991. 9. 24. 선고 91다9756 판결 참조).
나) 이 사건의 경우
위 법리에 비추어 이 사건을 보건대, 앞서 본 인정사실 및 앞서 든 증거에 의하여 인정되는 다음과 같은 사정들에 비추어 보면, 원고가 피고(반소원고)와 사이에 이 사건 매매계약이 해제되었음을 이유로 피고를 상대로 건물 철거 및 건물 철거에 의한 토지 인도를 구하는 것은 신의성실의 원칙에 비추어 허용되지 않는 청구로서 권리남용에 해당한다고 봄이 상당하고, 이를 지적하는 피고의 항변은 이유 있다.
(1) 이 사건 토지 소유자인 원고는 토지 매수인인 피고(반소원고)에게 착공을 위한 토지사용을 승낙함으로써 피고(반소원고)가 이 사건 토지 위에 이 사건 건물을 신축하게 하였다. 피고는 그와 같은 토지사용승낙을 신뢰하여 자신이 실질적으로 경영하던 한성에이치건설을 통해 신축공사를 수행하고 신축공사 대금 상당을 피고(반소원고)에게 대여함으로써 완공에 이르게 하였다.
(2) 이 사건 건물은 견고한 철근콘크리트조로 건축된 지하 1층, 지상 8층의 근린생활시설로 2012. 8. 29. 소유권보존등기가 마쳐진 이래 지금까지 수년간 다수의 제3자가 사용해 오고 있어 이를 철거하는 것은 사회적, 경제적으로 대단히 큰 손실을 초래하게 된다.
(3) 이 사건 매매계약 제12조 제4항 단서에 의하면, 매매계약이 해제되더라도 이 사건 토지 위 건물 기타 공작물이나 수목 등을 존치하는 것이 사회경제적으로 타당한 것으로 판단되는 경우 원고에게 지상물매수청구권이 인정되고, 원고는 상당한 자금력을 갖춘 공사이므로, 원고가 지상물매수청구권을 행사하지 아니하고 굳이 이 사건 건물 철거를 구할 합리적 이유도 없다.
(4) 한편 원고는 착공용 토지사용승낙의 전제가 된 잔금지급에 관한 이행보증서를 작성해 준 금호금융이 사실은 실체도 없는 회사임을 피고(반소원고)가 알면서도 원고를 기망하였고, 피고도 이 사건 합의 당시 이 사건 매매계약이 잔금 미지급을 이유로 해제될 수도 있다는 사정을 알고 있었으므로, 피고들의 신뢰는 보호가치가 없다는 취지로 주장한다. 그러나 피고(반소원고)의 기망행위를 인정할 아무런 증거가 없고, 피고는 원고가 피고(반소원고)로부터 잔금 지급을 받기 전에 미리 이 사건 토지에 착공하는 것을 승낙한 것을 전제로 이 사건 합의에 이른 것으로 보이므로, 결국 잔금 미지급을 이유로 이 사건 매매계약이 해제되었더라도 피고들의 신뢰는 보호받아야 한다.
나. 부당이득반환 청구
1) 관련 법리
타인 소유 토지 위에 권한 없이 건물이나 공작물 등을 소유하고 있는 자는 그 자체로서 특별한 사정이 없는 한 법률상 원인 없이 타인의 재산으로 토지 차임에 상당하는 이익을 얻고 이로 인하여 타인에게 동액 상당의 손해를 주고 있다고 보아야 한다(대법원 2007. 8. 23. 선고 2007다21856, 21863 판결 참조).
2) 이 사건의 경우
위 인정사실에 의하면, 피고는 자신 앞으로 건축주명의가 변경된 2012. 6. 14.부터 원고 소유인 이 사건 토지 위에 권한 없이 이 사건 건물을 소유함으로써 법률상 원인 없이 토지 차임에 상당하는 이익을 얻고 이로 인하여 원고에게 동액 상당의 손해를 주고 있다.
따라서 피고는 원고에게 부당이득 반환으로, ① 다음 [표1] 기재와 같이 계산한 2012. 6. 14.부터 원고가 구하는 바에 따른 2016. 7. 22.까지 발생한 차임 상당 합계 333,733,934원 및 이에 대한 2016. 7. 23.부터 피고가 이행의무의 존부나 범위에 관하여 항쟁함이 상당한 이 판결 선고일인 2017. 5. 19.까지는 민법이 정한 연 5%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 소송촉진 등에 관한 특례법이 정한 연 15%의 각 비율로 계산한 지연손해금을 지급하고, ② 2016. 7. 23.부터 이 사건 토지에 관한 원고의 소유권 상실일 또는 피고의 점유 종료일까지 월 7,521,000원(2016. 7. 23.이후도 2016. 7. 22.과 같은 금액일 것으로 추인됨)의 비율로 계산한 돈을 지급할 의무가 있다(한편 원고는 ‘이 사건 토지 인도 완료일’을 부당이득반환 청구의 종기로 삼고 있으나, 피고가 원고에게 이 사건 토지를 인도할 의무가 없음은 앞서 본 바와 같으므로 종기를 위와 같이 정한다).
| [표1] | |||
| 순번 | 기간 | 월 차임(원) | 기간 차임(원) |
| 1 | 2012. 6. 14. ~ 2012. 12. 31. | 6,218,000 | 40,918,451 |
| 2 | 2013. 1. 1. ~ 2013. 12. 31. | 6,178,000 | 74,136,000 |
| 3 | 2014. 1. 1. ~ 2014. 12. 31. | 6,760,000 | 81,120,000 |
| 4 | 2015. 1. 1. ~ 2015. 12. 31. | 7,258,000 | 87,096,000 |
| 5 | 2016. 1. 1. ~ 2016. 7. 22. | 7,521,000 | 50,463,483 |
| 합계 | 333,733,934 | ||
| * 계산의 편의상 원 미만 버림 | |||
| * 월 차임 인정근거 : 감정인 소외 1의 감정결과 | |||
3. 피고(반소원고)에 대한 본소 청구에 관한 판단
가. 부당이득반환 청구
1) 관련 법리
토지 매도인의 사용승낙은 매매계약이 유효하게 존속함을 전제로 한 부수적인 사용대차계약이므로 매매계약이 적법하게 해제된 경우에는 사용승낙 또한 실효된다(대법원 1991. 9. 24. 선고 91다9756 판결 참조).
2) 이 사건의 경우
가) 위 법리에 비추어 이 사건을 보건대, 위 인정사실에 의하면, 피고(반소원고)는 원고로부터 착공용 토지사용승낙을 받은 2011. 8. 17.부터 피고 앞으로 건축주명의가 변경되기 전날인 2012. 6. 13.까지 이 사건 토지를 점유하였고, 이 사건 매매계약이 해제됨에 따라 사용승낙이 실효됨으로써 그 점유는 권원이 없는 것으로 되었으므로, 결국 피고(반소원고)는 위 기간 동안 법률상 원인 없이 토지 차임에 상당하는 이익을 얻고 이로 인하여 원고에게 동액 상당의 손해를 주었다.
한편 원고는 피고(반소원고)에게 2012. 6. 14. 이후 차임 상당 부당이득반환도 구하나, 2012. 6. 14.부터 피고가 이 사건 건물의 소유자로서 이 사건 토지를 점유하고 있음은 앞서 본 바와 같고, 달리 피고(반소원고)가 2012. 6. 14. 이후에도 이 사건 토지를 점유하고 있음을 인정할 아무런 근거가 없으므로, 이와 다른 전제 위에 있는 원고의 이 부분 청구는 이유 없다.
따라서 특별한 사정이 없는 한 피고(반소원고)는 원고에게 부당이득 반환으로 다음 [표2] 기재와 같이 계산한 차임 상당 합계 62,830,982원을 상회하는 금액으로서 피고(반소원고)가 반환의무를 자인하는 62,835,000원 및 이에 대한 지연손해금을 지급할 의무가 있다.
| [표2] | |||
| 순번 | 기간 | 월 차임(원) | 기간 차임(원) |
| 1 | 2011. 8. 17. ~ 2011. 12. 31. | 6,478,000 | 29,046,516 |
| 2 | 2012. 1. 1. ~ 2012. 6. 13. | 6,218,000 | 33,784,466 |
| 합계 | 62,830,982 | ||
| * 계산의 편의상 원 미만 버림 | |||
| * 월 차임 인정근거 : 감정인 소외 1의 감정결과 | |||
나) 이에 대하여 피고(반소원고)는, 이 사건 매매계약 해제로 인한 원상회복으로 원고로부터 반환받아야 할 금액이 위 부당이득반환금을 초과하므로 이를 공제하고 나면 원고에게 지급할 돈이 없다는 취지로 항변한다(뒤에서 보는 바와 같이 피고(반소원고)는 원고에 대하여 위와 같이 공제하고 남은 원상회복채권을 반소로 구한다).
살피건대, 위 인정사실에 의하면, 이 사건 매매계약은 피고(반소원고)의 잔금 미지급을 이유로 해제되었으므로, 원고는 피고(반소원고)에게, 피고(반소원고)로부터 지급받은 매매대금 등 합계 708,831,770원에서 위약금 255,100,000원(= 총 매매대금 2,551,000,000원 × 10%)을 공제한 453,731,770원 및 법정이자 상당을 원상회복으로 반환하여야 한다(이에 대하여 원고는 계약금인 260,000,000원 상당이 위약금이라고 주장하나, 이는 “총 매매대금의 10% 해당금액“을 위약금으로 정한 이 사건 매매계약서의 증명력에 반하는 주장으로 달리 그 근거를 찾을 수 없으므로, 원고의 위 주장은 받아들이지 않는다).
결국 원고가 피고(반소원고)에게 원상회복으로 지급하여야 할 돈(453,731,770원및 법정이자)이 피고(반소원고)로부터 부당이득반환으로 지급받아야 할 돈(62,835,000원 및 지연손해금)보다 크므로, 이를 지적하는 피고(반소원고)의 공제 항변은 이유 있고, 원고의 이 부분 본소 청구는 이유 없다.
나. 불법행위로 인한 손해배상 청구
원고는 피고들이 공모하여 2012. 6. 14. 이 사건 건물의 건축주명의를 피고(반소원고)에서 피고로 불법적으로 변경한 것이 공동불법행위에 해당한다면서, 피고(반소원고)는 피고와 공동하여 2012. 6. 14. 이후부터 이 사건 토지 인도 완료일까지 차임 상당 손해를 배상할 의무가 있다고 주장한다.
원고는 위와 같은 행위가 어떠한 점에서 원고에 대한 불법행위가 되는지에 관하여 명확한 주장을 하지 않은 채, 피고들의 행위가 ○○새마을금고에 대한 배임행위가 된다는 취지의 관련 형사 판결문(갑 제8호증의 1, 2, 현재 대법원 2014도9907호로 상고심 계속 중임) 등을 증거로 제출하였을 뿐이다. 그러나 위 판결문 등에 따르더라도 피고들의 행위는 이 사건 건물에 관하여 제1순위 우선수익자 지위를 기대하고 있던 ○○새마을금고에 대한 불법행위가 될 뿐이고, 달리 원고에 대한 불법행위를 인정할 아무런 근거가 없다.
따라서 원고의 이 부분 본소 청구도 이유 없다.
4. 피고(반소원고)의 반소 청구에 대한 판단
앞서 인정한 사실과 판단에 따라, 원고는 피고(반소원고)에게 이 사건 매매계약 해제에 따른 원상회복으로, 피고(반소원고)로부터 지급받은 매매대금 등 합계 708,831,770원에서 피고(반소원고)가 자인하는 바에 따른 위약금 255,100,000원과 부당이득반환채권 62,835,000원을 각 공제한 390,896,770원 및 이에 대한 피고(반소원고)가 구하는 바에 따른 마지막 매매대금 등 지급일인 2011. 9. 1.부터 이 사건 반소장부본 송달일인 2017. 3. 15.까지는 민법이 정한 연 5%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 소송촉진 등에 관한 특례법이 정한 연 15%의 각 비율로 계산한 법정이자 내지 지연손해금을 지급할 의무가 있다.
5. 결론
그렇다면 피고(반소원고)의 원고에 대한 반소 청구는 이유 있어 이를 인용하고, 원고의 피고에 대한 본소 청구는 위 인정범위 내에서 이유 있어 이를 인용하며, 피고에 대한 나머지 본소 청구와 피고(반소원고)에 대한 본소 청구는 이유 없으므로 이를 각 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.
[별지 생략]
판사 김동아(재판장) 정은영 황민웅