대법원 2022. 5. 26. 선고 2021다216421, 216438 판결
[토지인도등·손해배상금][공2022하,1257]
【판시사항】
농지에 관한 임대차계약이 강행법규인 농지법 제23조에 위반되어 무효가 되는 경우, 임차인이 법률상 권원 없이 농지를 점유·사용함에 따라 얻게 된 이득은 농지의 임료 상당액인지 여부 (원칙적 적극) 및 이때의 ‘임료 상당액’은 임대차보증금이 없는 경우를 전제로 객관적으로 산정된 금액을 의미하는지 여부 (원칙적 적극)
【판결요지】
농지에 관한 임대차계약이 강행법규인 농지법 제23조에 위반되어 무효가 되는 경우, 임차인이 법률상 권원 없이 농지를 점유·사용함에 따라 얻게 된 이득은 특별한 사정이 없는 한 그 농지의 임료 상당액이고, 이때의 ‘임료 상당액’은 해당 농지가 다른 용도로 불법으로 전용되어 이용되는 상태임을 전제로 산정하여서는 안 됨은 물론, 임대차보증금이 없는 경우를 전제로 객관적으로 산정된 금액을 의미하는 것이 원칙이다. 그러므로 강행법규인 농지법 제23조의 위반을 이유로 임대차계약이 무효가 되는 경우에도 특별한 사정이 있는 경우가 아니라면 임대인이 임차인에 대하여 그 점유·사용에 관한 부당이득의 반환을 구할 수 있지만, 그 약정 차임이 해당 농지가 불법으로 전용되는 상태가 아닌 경우로서, 임대차보증금이 없는 경우임을 전제로 객관적으로 산정된 ‘임료 상당액’과 사실상 동일하다는 등의 특별한 사정이 없음에도, 곧바로 이를 그 점유·사용에 따른 부당이득 금액으로 추인하는 것은 결과적으로 무효인 농지임대차계약의 내용을 적극적으로 실현하는 것이 되어 강행법규인 농지법 제23조의 규범 목적과 취지를 사실상 잠탈하게 되므로 허용될 수 없다.
【참조조문】
농지법 제1조, 제3조, 제23조, 민법 제741조
【참조판례】
대법원 1994. 6. 28. 선고 93다51539 판결(공1994하, 2089)
대법원 2006. 12. 22. 선고 2006다56367 판결
대법원 2017. 3. 15. 선고 2013다79887, 79894 판결(공2017상, 729)
대법원 2017. 4. 13. 선고 2016다261274 판결
【전 문】
【원고(반소피고), 피상고인】 원고(반소피고) (소송대리인 법무법인 그린 담당변호사 조태천)
【피고(반소원고), 상고인】 피고(반소원고) (소송대리인 변호사 조창남)
【원심판결】 수원지법 2021. 2. 3. 선고 2019나9979, 9986 판결
【주 문】
원심판결 중 본소 및 반소 중 임대차보증금반환청구에 관한 피고(반소원고) 패소 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 수원지방법원에 환송한다. 나머지 상고를 기각한다.
【이 유】
상고이유를 판단한다.
1. 피고(반소원고)의 부당이득반환의무의 존부
원심은 그 판시와 같은 이유로, 이 사건 임대차계약의 목적이 농지로 보전되기 어려운 용도에 제공하기 위한 것으로서 농지로서의 기능을 상실하게 하는 경우에 해당하여 반사회성이 현저한 특별한 사정이 있다고 볼 수 없다는 이유로 피고(반소원고, 이하 ‘피고’라 한다)의 부당이득반환의무를 인정하였다.
원심판결 이유를 기록에 비추어 살펴보면, 원심의 판단에 상고이유 주장과 같이 이 사건 임대차계약의 체결 경위·목적, 이 사건 부동산의 경작 및 이용 상황, 피고가 이 사건 부동산을 이용한 방법 등에 관하여 필요한 심리를 다하지 아니하여 자유심증주의의 한계를 벗어나 사실을 오인하는 등의 잘못이 없다.
2. 원고(반소피고)의 손해배상책임의 존부
원심은 그 판시와 같은 이유로, 원고(반소피고, 이하 ‘원고’라 한다)가 피고에게 이 사건 부동산에서 석재가공업을 할 수 있다는 취지로 기망한 사실을 인정할 수 없고, 피고의 컨테이너 등 시설물 설치와 경계 침범행위 등이 원고의 귀책사유로 인한 것으로 볼 수도 없다는 이유로 피고의 반소청구 중 손해배상청구 부분을 배척하였다.
원심판결 이유를 기록에 비추어 살펴보면, 원심의 판단에 상고이유 주장과 같이 이 사건 임대차계약의 체결 경위·목적, 이 사건 부동산의 경작 및 이용 상황, 피고가 이 사건 부동산을 이용한 방법 등에 관하여 필요한 심리를 다하지 아니하여 자유심증주의의 한계를 벗어나 사실을 오인하는 등의 잘못이 없다.
3. 피고의 부당이득액 산정 방법의 당부
농지에 관한 임대차계약이 강행법규인 농지법 제23조에 위반되어 무효가 되는 경우, 임차인이 법률상 권원 없이 농지를 점유·사용함에 따라 얻게 된 이득은 특별한 사정이 없는 한 그 농지의 임료 상당액이고(대법원 1994. 6. 28. 선고 93다51539 판결, 대법원 2006. 12. 22. 선고 2006다56367 판결 등 참조), 이때의 ‘임료 상당액’은 해당 농지가 다른 용도로 불법으로 전용되어 이용되는 상태임을 전제로 산정하여서는 안 됨은 물론, 임대차보증금이 없는 경우를 전제로 객관적으로 산정된 금액을 의미하는 것이 원칙이다. 그러므로 강행법규인 농지법 제23조의 위반을 이유로 임대차계약이 무효가 되는 경우에도 특별한 사정이 있는 경우가 아니라면 임대인이 임차인에 대하여 그 점유·사용에 관한 부당이득의 반환을 구할 수 있지만, 그 약정 차임이 해당 농지가 불법으로 전용되는 상태가 아닌 경우로서, 임대차보증금이 없는 경우임을 전제로 객관적으로 산정된 ‘임료 상당액’과 사실상 동일하다는 등의 특별한 사정이 없음에도, 곧바로 이를 그 점유·사용에 따른 부당이득 금액으로 추인하는 것은 결과적으로 무효인 농지임대차계약의 내용을 적극적으로 실현하는 것이 되어 강행법규인 농지법 제23조의 규범 목적과 취지를 사실상 잠탈하게 되므로 허용될 수 없다(대법원 2017. 3. 15. 선고 2013다79887, 79894 판결, 대법원 2017. 4. 13. 선고 2016다261274 판결 등 참조).
원심판결 이유 및 기록에 따르면, ① 피고가 이 사건 부동산을 원고로부터 임차하여 컨테이너 등을 설치하여 석재가공업 등을 영위한 이 사건 임대차계약에서 정한 임대차보증금은 3,200만 원, 차임은 월 90만 원인 사실, ② 이 사건 부동산이 ‘농지’로 이용되는 것을 전제로 임대차보증금이 없는 상태에서의 임료 상당액에 관한 원심의 감정 결과에 따른 월 임료 상당액은 이 사건 임대차계약에서 임대차보증금을 제외한 약정 차임 월 90만 원보다 현저히 적은 사실이 인정된다.
그렇다면 원심으로서는 본소와 반소 중 임대차보증금반환청구 부분에 관하여, 감정촉탁절차를 거쳐 임대차보증금이 없는 농지인 상태를 전제로 객관적으로 산정된 임료 상당액을 기준으로 이 사건 부동산에 관한 피고의 부당이득액을 산정하였어야 함에도, 단지 원고가 이 사건 임대차계약상 임대차보증금 3,200만 원을 감안하지 아니한 채 차임 상당의 부당이득만을 구하는 이상 이 사건 임대차계약에서 정한 약정 차임이 피고에게 불리하다고 볼 수 없다는 이유만을 들어 약정 차임을 기준으로 이를 산정하였는바, 이러한 원심의 판단에는 부당이득금의 산정 방법에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 잘못이 있다.
4. 결론
그러므로 원심판결 중 본소 및 반소 중 임대차보증금반환청구에 관한 피고 패소 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 다시 심리·판단하도록 원심법원에 환송하기로 하되, 피고의 나머지 상고는 이유 없어 이를 기각하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.
대법관 민유숙(재판장) 조재연 이동원 천대엽(주심)
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수원지방법원 2021. 2. 3. 선고 2019나9979(본소), 2019나9986(반소) 판결
[토지인도등·손해배상금][미간행]
【전 문】
【원고(반소피고), 피항소인】 원고 (소송대리인 법무법인 그린 담당변호사 조태천)
【피고(반소원고), 항소인】 피고 (소송대리인 변호사 조창남)
【변론종결】
2021. 1. 20.
【제1심판결】 수원지방법원 평택지원 2019. 11. 15. 선고 2019가단2198(본소), 2019가단3399(반소) 판결
【주 문】
1. 피고(반소원고)의 항소를 기각한다.
2. 항소비용은 피고(반소원고)가 부담한다.
【청구취지 및 항소취지】
1. 청구취지
가. 본소
피고(반소원고, 이하 ‘피고’라 한다)는 원고(반소피고, 이하 ‘원고’라 한다)에게 별지 목록 기재 각 부동산을 인도하고, 2018. 4. 30.부터 위 각 부동산의 인도완료일까지 월 90만 원의 비율로 계산한 돈을 지급하라.
나. 반소
원고는 피고에게 48,064,010원 및 이에 대하여 이 사건 반소장 송달 다음날부터 2019. 5. 31.까지는 연 15%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하고(당심에서 지연손해금 청구 부분을 일부 감축한 것으로 본다), 피고로부터 별지 목록 기재 각 부동산을 인도받음과 동시에 피고에게 3,200만 원에서 2018. 4. 30.부터 위 부동산의 인도완료일까지 월 30만 원의 비율로 계산한 돈을 공제한 나머지 돈을 지급하라.
2. 항소취지
제1심판결 중 본소에 관한 부분을 다음과 같이 변경한다. 피고는 원고로부터 3,200만 원에서 2018. 4. 30.부터 별지 목록 기재 각 부동산의 인도완료일까지 월 30만 원의 비율로 계산한 돈을 공제한 나머지 돈을 지급받음과 동시에 원고에게 위 각 부동산을 인도한다. 제1심판결 중 반소에 관한 부분을 반소 청구취지와 같이 변경한다.
【이 유】
본소와 반소에 관하여 함께 본다.
1. 기초사실
가. 피고는 2017. 6. 30. 원고의 남편으로서 원고를 대리한 소외인과 사이에 원고 소유의 별지 목록 기재 각 부동산(이하 ‘이 사건 부동산’이라 한다)에 관하여 임대차보증금 3,200만 원, 차임 월 90만 원, 임대차기간 2017. 6. 30.부터 2022. 6. 30.까지 5년으로 각 정하여 임대차계약(이하 ‘이 사건 임대차계약’이라고 한다)을 체결하였는데, 이 사건 임대차계약의 특약사항은 아래와 같다.
〈특약사항〉
① 영업시 불상사가 발생시 서로 쌍방해결한다.
② 계약만료시 토지 시설물은 원상복구한다.
③ 중도금, 잔금 불이행시 계약은 무효로 한다.
나. 피고는 이 사건 임대차계약에 따라 2017. 6. 30.경 원고에게 임대차보증금을 지급하고 이 사건 부동산을 인도받아 그 때부터 이 사건 부동산을 점유·사용해오고 있다.
다. 한편, 피고는 2018. 4. 30.부터 원고에게 월 차임을 지급하지 않았다.
[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1호증의 기재, 변론 전체의 취지
2. 당사자들의 주장
가. 원고의 주장
1) 이 사건 임대차계약은 피고의 차임 연체를 이유로 한 원고의 계약해지통지로 인하여 적법하게 해지되었으므로, 피고는 원고에게 이 사건 부동산을 인도하고, 인도완료시까지 이 사건 부동산의 점유·사용에 관한 차임 또는 차임 상당 부당이득액을 지급할 의무가 있다.
2) 이 사건 임대차계약이 농지법에 위반되어 무효라고 하더라도, 피고는 아무런 권원 없이 이 사건 부동산을 점유해온 것이므로, 피고는 이 사건 부동산의 소유자인 원고에게, 이 사건 부동산을 인도하고, 피고가 차임을 미지급하기 시작한 2018. 4. 30.부터 위 부동산의 인도완료일까지 월 90만 원의 비율로 계산한 금원을 손해배상 또는 부당이득으로 지급할 의무가 있다.
나. 피고의 주장
1) 이 사건 임대차계약은 농지법에 위반되어 무효이므로, 원고는 피고에게 임대보증금 32,000,000원과 기지급 차임 합계 8,100,000원 합계 40,100,000원에서 피고의 이 사건 부동산 점유 사용기간 동안의 임료 상당액을 공제한 나머지 금원을 부당이득으로 반환할 의무가 있다. 피고가 이 사건 부동산을 점유·사용한 기간 동안의 임료 상당액은 이 사건 임대차계약이 무효인 이상 위 계약에서 정한 차임 상당액이 아닌 임료감정평가액에 따라 계산되어야 하고, 이 사건 부동산 중 피고가 실제 사용하지 못한 148.76㎡ 부분은 제외되어야 한다.주1)
2) 원고는 피고가 석재가공업을 영위하기 위해서 이 사건 부동산을 임차하는 사실을 잘 알고 있었고, 피고에게 이 사건 부동산이 석재가공업을 영위할 수 있는 토지라고 기망하여 이에 속은 피고로 하여금 이 사건 임대차계약을 체결하도록 하였다. 피고는 위와 같은 원고의 말을 믿고 원고가 허락한 장소에 컨테이너 2동과 가건물 등을 설치하였다. 그런데 안성시로부터 위 컨테이너가 경계를 침범하였고, 이 사건 부동산은 농지이므로 석재를 이전하라는 행정지시를 받게 되었다. 피고는 위와 같은 행정지시를 이행하기 위하여 석재이전비와 경계측량비 등으로 합계 28,064,010원을 지출하였고, 향후 석재이전과 사무실 이전을 위한 비용으로 20,000,000원 정도가 지출될 것으로 예상된다. 따라서 피고는 불법행위로 인한 손해배상으로 원고에게 48,064,010원 및 이에 대한 지연손해금을 지급할 의무가 있으므로, 이를 반소로 구한다.
3. 판 단
가. 이 사건 임대차계약이 무효인지 여부에 관한 판단
1) 농지법 규정과 헌법 규정 등을 종합해 보면, 농지법이 농지임대를 원칙적으로 금지하는 취지는, 농지는 농민이 경작 목적으로 이용함으로써 농지로 보전될 수 있도록 하고, 외부자본이 투기 등 목적으로 농지를 취득할 유인을 제거하여 지가를 안정시킴으로써 농민이 농지를 취득하는 것을 용이하게 하여 궁극적으로 경자유전의 원칙을 실현하려는 데에 있다. 그리고 그와 같은 입법 취지를 달성하기 위해서는 위반행위에 대하여 형사처벌을 하는 것과 별도로 농지임대차계약의 효력 자체를 부정하여 계약 내용에 따른 경제적 이익을 실현하지 못하도록 함이 상당하므로, 농지의 임대를 금지한 농지법 제23조의 규정은 강행규정이다. 따라서 농지법 제23조가 규정한 예외사유에 해당하지 아니함에도 이를 위반하여 농지를 임대하기로 한 임대차계약은 무효이다(대법원 2017. 3. 15. 선고 2013다79887, 79894 판결 등 참조).
| 대법원 2017. 3. 15. 선고 2013다79887, 79894 판결 [토지인도등·손해배상][공2017상,729] 【판시사항】 [1] 구 농지법이 농지임대를 금지하는 취지 및 구 농지법 제23조의 법적 성격 (=강행규정) / 구 농지법 제23조가 규정한 예외사유에 해당하지 아니함에도 이를 위반하여 농지를 임대하기로 한 임대차계약의 효력 (=무효) [2] 농지임대차가 구 농지법에 위반되어 계약의 효력을 인정받을 수 없는 경우, 농지 임대인이 임대차기간 동안 임차인의 권원 없는 점용을 이유로 손해배상을 청구한 데 대하여 임차인이 불법원인급여의 법리를 이유로 반환을 거부할 수 있는지 여부 (원칙적 소극) 【판결요지】 [1] 헌법은, “국가는 농지에 관하여 경자유전의 원칙이 달성될 수 있도록 노력하여야 한다.”라고 하고(제121조 제1항), “농업 생산성의 제고와 농지의 합리적인 이용을 위하거나 불가피한 사정으로 발생하는 농지의 임대차와 위탁경영은 법률이 정하는 바에 의하여 인정된다.”라고 규정하고 있다(제121조 제2항). 이에 따라 구 농지법(2015. 1. 20. 법률 제13022호로 개정되기 전의 것, 이하 같다)은 질병, 징집, 취학, 선거에 따른 공직취임 등 부득이한 사유로 인하여 일시적으로 농업경영에 종사하지 아니하게 된 사람이 소유하고 있는 농지를 임대하는 경우와 같이 거기에 열거된 예외사유에 해당하지 아니하는 한 농지를 임대할 수 없다고 하고(제23조), 이를 위반하여 소유 농지를 임대한 사람을 1,000만 원 이하의 벌금에 처하도록 규정하고 있다(제60조 제2호). 한편 구 농지법은 농지의 소유·이용 및 보전 등에 필요한 사항을 정함으로써 농지를 효율적으로 이용하고 관리하여 농업인의 경영 안정과 농업 생산성 향상을 바탕으로 농업 경쟁력 강화와 국민경제의 균형 있는 발전 및 국토 환경 보전에 이바지하는 것을 목적으로 한다고 하고(제1조), 나아가 농지는 국민에게 식량을 공급하고 국토 환경을 보전하는 데에 필요한 기반이며 농업과 국민경제의 조화로운 발전에 영향을 미치는 한정된 귀중한 자원이므로, 농지에 관한 권리의 행사에는 필요한 제한과 의무가 따르고, 농지는 투기의 대상이 되어서는 아니 된다고 규정하고 있다(제3조 제1항, 제2항). 이러한 구 농지법 규정과 앞에서 본 헌법 규정 등을 종합해 보면, 구 농지법이 농지임대를 원칙적으로 금지하는 취지는, 농지는 농민이 경작 목적으로 이용함으로써 농지로 보전될 수 있도록 하고, 또한 외부자본이 투기 등 목적으로 농지를 취득할 유인을 제거하여 지가를 안정시킴으로써 농민이 농지를 취득하는 것을 용이하게 하여 궁극적으로 경자유전의 원칙을 실현하려는 데에 있다. 그리고 그와 같은 입법 취지를 달성하기 위해서는 위반행위에 대하여 형사 처벌을 하는 것과 별도로 농지임대차계약의 효력 자체를 부정하여 계약 내용에 따른 경제적 이익을 실현하지는 못하도록 함이 상당하므로, 농지의 임대를 금지한 구 농지법 제23조의 규정은 강행규정이다. 따라서 구 농지법 제23조가 규정한 예외사유에 해당하지 아니함에도 이를 위반하여 농지를 임대하기로 한 임대차계약은 무효이다. [2] 민법 제746조는 “불법의 원인으로 인하여 재산을 급여하거나 노무를 제공한 때에는 그 이익의 반환을 청구하지 못한다.”라고 하여 불법원인급여에 해당하면 부당이득반환청구를 할 수 없도록 규정하고 있다. 여기서 말하는 ‘불법’이 있다고 하려면, 급부의 원인이 된 행위가 그 내용이나 성격 또는 목적이나 연유 등으로 볼 때 선량한 풍속 기타 사회질서에 위반될 뿐 아니라 반사회성·반윤리성·반도덕성이 현저하거나, 급부가 강행법규를 위반하여 이루어졌지만 이를 반환하게 하는 것이 오히려 규범 목적에 부합하지 아니하는 경우 등에 해당하여야 한다. 그런데 구 농지법(2015. 1. 20. 법률 제13022호로 개정되기 전의 것, 이하 같다)의 적용 대상인 농지의 임대차는, 대상이 농지라는 특수성이 있지만, 목적물을 사용·수익하게 하고 차임을 지급받기로 하는 약정이라는 점에서는 일반적인 부동산 임대차와 본질적인 차이가 없다. 이는 과거 소작의 경우 지주가 통상적인 토지 임대료 수준을 넘어 경작이익의 상당부분까지 소작료 명목으로 받아가거나 심지어 신분적 예속 관계까지 형성하였던 것과는 현저히 다르다. 즉, 오늘날의 통상적인 농지임대차는 경자유전의 원칙과 농지의 합리적인 이용 등을 위하여 특별한 규제의 대상이 되어 있기는 하지만, 특별한 사정이 없는 한 계약 내용이나 성격 자체로 반윤리성·반도덕성·반사회성이 현저하다고 단정할 수는 없다. 또한 현재 우리나라의 농지 면적과 보유 실태 및 농민 인구의 비율, 비농민이 농지를 소유하게 되는 사유의 다양성, 구 농지법의 적용 대상인 농지에는 전·답과 같은 전형적인 농토뿐 아니라 과수원과 그 부속시설의 부지 등도 포함되고, 그러한 토지는 지목과 달리 이용되는 경우도 적지 않은 사회 실정, 기타 제반 여건을 감안해 보면, 농지임대차계약을 근거로 하여 약정 차임을 청구하는 등 계약 내용의 적극적 실현을 구하는 것은 허용될 수 없다고 할 것이다. 그러나 거기에서 더 나아가 임대차 계약기간 동안 임차인이 당해 농지를 사용·수익함으로써 얻은 토지사용료 상당의 점용이익에 대하여 임대인이 부당이득반환이나 손해배상을 청구하는 것마저 배척하여 임차인으로 하여금 사실상 무상사용을 하는 반사이익을 누릴 수 있도록 하여야만 구 농지법의 규범 목적이 달성된다고 볼 것은 아니다. 따라서 농지임대차가 구 농지법에 위반되어 계약의 효력을 인정받을 수 없다고 하더라도, 임대 목적이 농지로 보전되기 어려운 용도에 제공하기 위한 것으로서 농지로서의 기능을 상실하게 하는 경우라거나 임대인이 자경할 의사가 전혀 없이 오로지 투기의 대상으로 취득한 농지를 투하자본 회수의 일환으로 임대하는 경우 등 사회통념으로 볼 때 헌법 제121조 제2항이 농지 임대의 정당한 목적으로 규정한 농업생산성의 제고 및 농지의 합리적 이용과 전혀 관련성이 없고 구 농지법의 이념에 정면으로 배치되어 반사회성이 현저하다고 볼 수 있는 특별한 사정이 있는 경우가 아니라면, 농지 임대인이 임대차기간 동안 임차인의 권원 없는 점용을 이유로 손해배상을 청구한 데 대하여 임차인이 불법원인급여의 법리를 이유로 반환을 거부할 수는 없다. 【참조조문】 [1] 헌법 제121조, 구 농지법(2015. 1. 20. 법률 제13022호로 개정되기 전의 것) 제1조(현행 제1조 참조), 제3조(현행 제3조 참조), 제23조(현행 제23조 제1항 참조), 제60조 제2호(현행 제60조 제2호 참조) [2] 헌법 제121조, 구 농지법(2015. 1. 20. 법률 제13022호로 개정되기 전의 것) 제1조(현행 제1조 참조), 제3조(현행 제3조 참조), 제23조(현행 제23조 제1항 참조), 제60조 제2호(현행 제60조 제2호 참조), 민법 제746조 【전 문】 【원고(반소피고), 피상고인 겸 상고인】 원고(반소피고) 【피고(반소원고), 상고인 겸 피상고인】 피고(반소원고) 【원심판결】 청주지법 2013. 9. 17. 선고 2013나1243, 1250 판결 【주 문】 1. 원심판결 중 반소에 관한 원고(반소피고) 패소 부분을 파기하여 이 부분 사건을 청주지방법원에 환송하고, 그 부분에 대한 피고(반소원고)의 상고를 각하한다. 2. 피고(반소원고)의 나머지 상고를 기각한다. 【이 유】 상고이유를 판단한다. 1. 본소 및 반소의 청구원인 및 원심의 판단 원심판결 이유와 기록에 의하면, 원고(반소피고)(이하 ‘원고’라고 한다)는 피고(반소원고)(이하 ‘피고’라고 한다)에게 2011. 4. 13.부터 2012. 4. 12.까지 1년간 원심 판시 이 사건 각 부동산을 임대하였고, 피고는 원고에게 그 1년치 차임 450만 원을 선불로 지급하였는데, 임대차기간이 종료된 이후 2013. 3. 22.까지 피고가 이 사건 각 부동산을 점유한 사실, 이 사건 각 부동산은 과수원과 잡종지 및 그 지상 창고시설로 구성되어 있는 사실을 알 수 있다. 원고는 위 임대차기간 종료 이후 피고가 이 사건 각 부동산을 점유한 것은 정당한 권원이 없는 불법점유에 해당한다고 하여 임료 상당 손해의 배상을 구하였다. 이에 대하여 피고는 반소로써, 이 사건 각 부동산은 농지법상 농지에 해당하므로 이 사건 임대차계약은 무효라는 이유로 이미 임료로 지급한 450만 원 상당의 부당이득반환을 구하였다. 원고는, 이 사건 임대차계약이 무효라면 약정 임대차기간 동안 피고는 이 사건 각 부동산을 권원 없이 점유·사용한 것이므로 그로 인한 임료 상당 손해를 배상할 의무가 있으므로 그 손해배상채권을 자동채권으로 하여 피고가 주장하는 위 부당이득반환채권과 상계한다고 항변하였다. 원심은, (1) 이 사건 임대차기간 종료 이후의 임료 상당 손해배상을 구하는 원고의 본소청구는 이를 인용하고, (2) 피고의 반소에 관해서는, ① 이 사건 임대차계약의 약정기간에 대하여 원고가 지급받은 임료는 농지법 규정 위반으로 무효인 계약에 의한 것이고 원고는 악의의 수익자이므로 이를 피고에게 반환할 의무가 있고, ② 나아가 원고가 강행규정인 농지법을 위반하여 이 사건 각 부동산을 임대한 것은 선량한 풍속 기타 사회질서에 위배되는 불법원인급여에 해당한다고 봄이 상당하고, 이와 같이 해석하는 것이 농지법의 입법 취지에도 부합하는 것으로 판단되므로, 원고는 그 손해의 배상을 청구하지 못한다고 하여 원고의 상계항변을 배척하고 피고의 반소 청구를 인용하였다. ③ 그 밖에 원고가 이 사건 각 부동산 중 토지를 농지원부에 등록하기 위하여 필요한 협력을 하지 아니하였음을 이유로 하는 손해배상청구 부분에 대해서는 그러한 의무를 인정할 수 없다고 하여 이를 배척하였다. 2. 쌍방의 상고이유 중 먼저 원고의 상고이유 제1·4점에 관하여 본다. 가. 헌법은, “국가는 농지에 관하여 경자유전의 원칙이 달성될 수 있도록 노력하여야 한다.”라고 하고(제121조 제1항), “농업 생산성의 제고와 농지의 합리적인 이용을 위하거나 불가피한 사정으로 발생하는 농지의 임대차와 위탁경영은 법률이 정하는 바에 의하여 인정된다.”라고 규정하고 있다(제121조 제2항). 이에 따라 구 농지법(2015. 1. 20. 법률 제13022호로 개정되기 전의 것, 이하 같다)은 질병, 징집, 취학, 선거에 따른 공직취임 등 부득이한 사유로 인하여 일시적으로 농업경영에 종사하지 아니하게 된 사람이 소유하고 있는 농지를 임대하는 경우와 같이 거기에 열거된 예외사유에 해당하지 아니하는 한 농지를 임대할 수 없다고 하고(제23조), 이를 위반하여 소유 농지를 임대한 사람을 1,000만 원 이하의 벌금에 처하도록 규정하고 있다(제60조 제2호). 나. 한편 구 농지법은 농지의 소유·이용 및 보전 등에 필요한 사항을 정함으로써 농지를 효율적으로 이용하고 관리하여 농업인의 경영 안정과 농업 생산성 향상을 바탕으로 농업 경쟁력 강화와 국민경제의 균형 있는 발전 및 국토 환경 보전에 이바지하는 것을 목적으로 한다고 하고(제1조), 나아가 농지는 국민에게 식량을 공급하고 국토 환경을 보전하는 데에 필요한 기반이며 농업과 국민경제의 조화로운 발전에 영향을 미치는 한정된 귀중한 자원이므로, 농지에 관한 권리의 행사에는 필요한 제한과 의무가 따르고, 농지는 투기의 대상이 되어서는 아니 된다고 규정하고 있다(제3조 제1항, 제2항). 이러한 구 농지법 규정과 앞에서 본 헌법 규정 등을 종합해 보면, 구 농지법이 농지임대를 원칙적으로 금지하는 취지는, 농지는 농민이 경작 목적으로 이용함으로써 농지로 보전될 수 있도록 하고, 또한 외부자본이 투기 등 목적으로 농지를 취득할 유인을 제거하여 지가를 안정시킴으로써 농민이 농지를 취득하는 것을 용이하게 하여 궁극적으로 경자유전의 원칙을 실현하려는 데에 있다. 그리고 그와 같은 입법 취지를 달성하기 위해서는 위반행위에 대하여 형사 처벌을 하는 것과 별도로 농지임대차계약의 효력 자체를 부정하여 그 계약 내용에 따른 경제적 이익을 실현하지는 못하도록 함이 상당하므로, 농지의 임대를 금지한 구 농지법 제23조의 규정은 강행규정으로 보아야 한다. 따라서 구 농지법 제23조가 규정한 예외사유에 해당하지 아니함에도 불구하고 이를 위반하여 농지를 임대하기로 한 이 사건 임대차계약은 무효라고 할 것이다. 다. 원심은, 이 사건 임대차계약이 구 농지법 제23조 제3호의 예외사유에 해당한다는 원고의 주장을 배척한 다음, 그 판시와 같은 이유로 이 사건 임대차계약은 구 농지법 제23조에 위반되는 농지임대차 계약으로서 무효라고 판단하였다. 위와 같은 원심의 판단은 앞에서 본 법리에 따른 것으로서 정당하다. 거기에 원고의 상고이유 제1점 주장과 같이 구 농지법 제23조에 위반된 농지임대차 계약의 효력 등에 관한 법리를 오해한 잘못이 없다. 라. 원심은, 그 판시와 같은 이유로 피고가 이 사건 임대차계약 중 이 사건 각 토지에 관한 부분이 무효임을 알았더라면 이 사건 건물에 관하여도 임대차계약을 체결하지 않았을 것으로 보이므로, 이 사건 임대차계약은 전부 무효라고 판단하였다. 관련 법리에 비추어 기록을 살펴보면 원심의 위와 같은 판단은 정당하고, 거기에 상고이유 제4점 주장과 같이 일부무효의 법리를 오해한 잘못이 없다. 3. 원고의 상고이유 제2점에 관하여 본다. 가. 앞에서 본 것처럼 원심은, 원고가 강행규정인 구 농지법 제23조를 위반하여 피고에게 이 사건 각 부동산을 임대한 것은 선량한 풍속 기타 사회질서에 위배되는 불법원인급여에 해당한다고 봄이 상당하다는 등의 이유로 이 사건 임대차기간 동안 피고가 이 사건 각 부동산을 점유·사용한 데 대한 이익 상당 손해의 배상을 청구할 수 없다고 판단하였다. 나. 그러나 원심의 위와 같은 판단은 다음과 같은 이유에서 수긍하기 어렵다. 1) 민법 제746조는 “불법의 원인으로 인하여 재산을 급여하거나 노무를 제공한 때에는 그 이익의 반환을 청구하지 못한다.”고 하여 불법원인급여에 해당하면 부당이득반환청구를 할 수 없도록 규정하고 있다. 여기서 말하는 ‘불법’이 있다고 하려면, 급부의 원인이 된 행위가 그 내용이나 성격 또는 목적이나 연유 등으로 볼 때 선량한 풍속 기타 사회질서에 위반될 뿐 아니라 반사회성·반윤리성·반도덕성이 현저하거나, 급부가 강행법규를 위반하여 이루어졌지만 이를 반환하게 하는 것이 오히려 규범 목적에 부합하지 아니하는 경우 등에 해당하여야 한다. 2) 그런데 구 농지법의 적용 대상인 농지의 임대차는, 그 대상이 농지라는 특수성이 있지만, 목적물을 사용·수익하게 하고 차임을 지급받기로 하는 약정이라는 점에서는 일반적인 부동산 임대차와 본질적인 차이가 없다. 이는 과거 소작의 경우 지주가 통상적인 토지 임대료 수준을 넘어 경작이익의 상당부분까지 소작료 명목으로 받아가거나 심지어 신분적 예속 관계까지 형성하였던 것과는 현저히 다르다. 즉, 오늘날의 통상적인 농지 임대차는 경자유전의 원칙과 농지의 합리적인 이용 등을 위하여 특별한 규제의 대상이 되어 있기는 하지만, 특별한 사정이 없는 한 그 계약 내용이나 성격 자체로 반윤리성·반도덕성·반사회성이 현저하다고 단정할 수는 없다. 또한 현재 우리나라의 농지 면적과 보유 실태 및 농민 인구의 비율, 비농민이 농지를 소유하게 되는 사유의 다양성, 구 농지법의 적용 대상인 농지에는 전·답과 같은 전형적인 농토뿐 아니라 과수원과 그 부속시설의 부지 등도 포함되고, 그러한 토지는 지목과 달리 이용되는 경우도 적지 않은 사회 실정, 기타 제반 여건을 감안해 보면, 농지임대차 계약을 근거로 하여 약정 차임을 청구하는 등 계약 내용의 적극적 실현을 구하는 것은 허용될 수 없다고 할 것이다. 그러나 거기에서 더 나아가 임대차 계약기간 동안 임차인이 당해 농지를 사용·수익함으로써 얻은 토지사용료 상당의 점용이익에 대하여 임대인이 부당이득반환이나 손해배상을 청구하는 것마저 배척하여 임차인으로 하여금 사실상 무상사용을 하는 반사이익을 누릴 수 있도록 하여야만 구 농지법의 규범 목적이 달성된다고 볼 것은 아니다. 따라서 농지임대차가 농지법에 위반되어 그 계약의 효력을 인정받을 수 없다고 하더라도, 그 임대 목적이 농지로 보전되기 어려운 용도에 제공하기 위한 것으로서 농지로서의 기능을 상실하게 하는 경우라거나 임대인이 자경할 의사가 전혀 없이 오로지 투기의 대상으로 취득한 농지를 투하자본 회수의 일환으로 임대하는 경우 등 사회통념으로 볼 때 헌법 제121조 제2항이 농지 임대의 정당한 목적으로 규정한 농업생산성의 제고 및 농지의 합리적 이용과 전혀 관련성이 없고 구 농지법의 이념에 정면으로 배치되어 반사회성이 현저하다고 볼 수 있는 특별한 사정이 있는 경우가 아니라면, 농지 임대인이 임대차기간 동안 임차인의 권원 없는 점용을 이유로 손해배상을 청구한 데 대하여 임차인이 불법원인급여의 법리를 이유로 그 반환을 거부할 수는 없다고 할 것이다. 3) 그러므로 원심으로서는 원고가 이 사건 각 토지를 취득한 경위, 이 사건 임대차가 있기 전까지의 경작 상황, 이 사건 임대차계약의 목적 및 체결 경위, 피고가 이 사건 각 토지를 이용한 방법 등을 심리한 다음 이 사건 임대차 관계에 불법원인급여의 법리가 적용될 수 있는지를 가려보았어야 한다. 그럼에도 원심은 그 판시와 같은 이유만으로 원고의 상계항변을 배척하였으니, 거기에는 불법원인급여에 관한 법리를 오해하여 필요한 심리를 다하지 아니함으로써 판결 결과에 영향을 미친 잘못이 있다. 이를 지적하는 취지의 상고이유 주장은 이유 있다. 4. 피고의 상고이유에 대하여 본다. 가. 본소 청구 부분에 관한 피고의 상고이유 주장은, 이 사건 각 부동산을 반환한 시기 등에 관한 원심의 사실인정을 다투는 취지이다. 또한 반소 중 손해배상 청구 부분에 관한 상고이유 역시 원고가 이 사건 각 토지를 농지원부에 등록하는 데 필요한 협력을 제공하기로 약정하였는지 등 사실인정을 다투는 취지이다. 위 각 부분에 관한 원심판결의 이유를 관련 법리와 기록에 비추어 살펴보면, 원심의 판단은 정당하고, 거기에 자유심증주의 위반, 심리미진, 판단누락 등의 잘못이 없다. 나. 나아가 반소 중 이 사건 임대차계약 기간에 대한 선지급 임료의 반환을 구하는 부당이득 반환 및 그 지연손해금 청구 부분에 관하여 본다. 원심판결 주문에 의하면, 원심은 피고의 반소 중 부당이득금 및 그 지연손해금 청구 부분에 관하여 ‘4,500,000원 및 이에 대하여 2012. 12. 22.부터 2013. 9. 17.까지는 연 5%의, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 20%의 각 비율에 의한 금액’의 지급을 구한 부분을 인용하고, 나머지 청구 부분을 기각하였음이 분명한데, 피고는 이 부분 청구 전부에 대하여 상고를 제기하였다. 그러나 피고의 위 상고 중 원심에서 인용된 부분에 대한 상고는 상고의 이익이 없어 부적법하고, 원심에서 기각된 부분에 관하여는 피고가 제출한 상고장 및 상고이유서에 아무런 상고이유의 기재가 없다. 5. 그러므로 원고의 나머지 상고이유에 대한 판단을 생략한 채 원심판결 중 반소에 관한 원고 패소 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 다시 심리·판단하도록 원심법원에 환송하며, 그 부분에 대한 피고의 상고를 각하하고, 피고의 나머지 상고를 기각하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다. 대법관 권순일(재판장) 박병대(주심) 박보영 김재형 |
2) 위 법리에 비추어 이 사건에 관하여 보건대, 원고와 피고가 농지인 이 사건 부동산을 임대차하는 내용의 이 사건 임대차계약을 체결한 사실은 앞서 본 바와 같고, 달리 이 사건 임대차계약이 농지법 제23조가 규정한 예외사유에 해당한다고 볼 증거가 없으므로, 이 사건 임대차계약은 농지법에 위반되어 무효라고 봄이 타당하다.
나. 본소청구 및 반소청구 중 임대차보증금 반환 청구 부분에 관한 판단
1) 이 사건 부동산 인도청구에 관한 판단
이 사건 임대차계약이 무효임은 앞서 살펴본 바와 같으므로, 특별한 사정이 없는 한 정당한 권원 없이 이 사건 부동산을 점유·사용하고 있는 피고는 이 사건 부동산의 소유자인 원고에게 이 사건 부동산을 인도할 의무가 있다.
2) 부당이득반환청구에 관한 판단
가) 농지임대차가 농지법에 위반되어 계약의 효력을 인정받을 수 없다고 하더라도, 임대 목적이 농지로 보전되기 어려운 용도에 제공하기 위한 것으로서 농지로서의 기능을 상실하게 하는 경우라거나 임대인이 자경할 의사가 전혀 없이 오로지 투기의 대상으로 취득한 농지를 투하자본 회수의 일환으로 임대하는 경우 등 사회통념으로 볼 때 헌법 제121조 제2항이 농지 임대의 정당한 목적으로 규정한 농업 생산성의 제고 및 농지의 합리적 이용과 전혀 관련성이 없고 농지법의 이념에 정면으로 배치되어 반사회성이 현저하다고 볼 수 있는 특별한 사정이 있는 경우가 아니라면, 농지 임대인이 임대차기간 동안 임차인의 권원 없는 점용을 이유로 손해배상을 청구한 데 대하여 임차인이 불법원인급여의 법리를 이유로 반환을 거부할 수 없다(대법원 2017. 3. 15. 선고 2013다79887, 79894 판결 등 참조).
나) 위 법리에 비추어 이 사건에 관하여 보건대, 피고가 이 사건 부동산에 컨테이너 등을 설치하여 석재가공업 등을 영위하여 왔음은 앞서 본 바와 같으나, 앞서 거시한 증거들과 변론 전체의 취지에 의하면, 피고가 이 사건 부동산 중 일부를 실제 농지로 사용하기도 한 점, 컨테이너 등을 설치하여 석재 등을 보관하는 용도로 사용하였을 뿐 이 사건 부동산을 더 이상 농지로 사용할 수 없을 정도로 그 형질을 변경하지는 않은 것으로 보이는 점 등에 비추어 보면, 위 인정사실만으로는 이 사건 임대차계약의 목적이 농지로 보전되기 어려운 용도에 제공하기 위한 것으로서 농지로서의 기능을 상실하게 하는 경우에 해당하여 농업생산성의 제고 및 농지의 합리적 이용과 전혀 관련성이 없고 농지법의 이념에 정면으로 배치되어 반사회성이 현저하다고 볼 수 있는 특별한 사정이 있다고 볼 수 없고, 달리 이를 인정할 증거가 없다.
다) 피고는 원고에게 이 사건 부동산의 점유·사용에 따른 이익을 부당이득으로 반환할 의무가 있으므로 부당이득 액수에 관하여 본다. 통상적으로 부동산의 점유·사용으로 인한 이득은 당해 부동산을 보증금 없이 임대할 경우의 차임 상당액이라 할 것이다. 이 사건 임대차계약서에 이 사건 부동산의 지목을 ‘전’으로 기재하여 임대차목적물이 ‘농지’임이 명시되어 있고, 원, 피고 사이에 이 사건 부동산을 임대하면서 피고가 이 사건 부동산에 스스로 시설물을 설치하는 것을 용인하였을 뿐 원고가 이 사건 부동산 외에 별도의 시설물까지 피고에게 임대하기로 약정하지는 않은 점(특약사항에 피고가 계약만료시 피고가 설치한 시설물을 원상복구하기로 하는 조항도 추가되어 있다) 등에 비추어 보면, 원, 피고가 이 사건 임대차계약을 체결할 당시 이 사건 부동산이 농지임을 전제로 차임을 정하였다고 봄이 상당하다. 따라서 이 사건에서 통상의 차임 상당액은 원고가 구하는 바에 따라 원, 피고가 정한 차임주2) 을 기준으로 산정함이 타당하다(따라서 이 사건 부동산의 통상의 차임상당액을 당심의 임료감정액을 기준으로 산정하여야 한다는 피고의 주장은 받아들이지 않는다).
이 사건 임대차계약을 체결할 당시 원, 피고가 정한 차임이 월 900,000원인 사실은 앞서 본 바와 같으므로, 2017. 6. 30.부터 2018. 3. 31.까지의 차임 상당 부당이득액은 합계 8,100,000원(= 900,000원 × 9개월), 그 이후의 부당이득액은 2018. 4. 30.부터 이 사건 부동산의 인도완료일까지 월 900,000원이 비율로 계산한 돈이 된다. 한편, 원고는 이 사건 임대차계약에 따라 피고로부터 지급받은 임대차보증금과 월 차임 합계 40,100,000원(= 임대차보증금 32,000,000원 + 차임 합계 8,100,000원)을 피고에게 부당이득으로 반환하여야 함을 자인하고 있으므로, 위 피고의 부당이득액에서 원고가 자인하는 위 원고의 부당이득액을 공제하면, 피고의 부당이득액은 모두 소멸하고, 오히려 원고가 피고에게 반환하여야 할 부당이득 잔액으로 32,000,000원(= 40,100,000원 － 8,100,000원)에서 2018. 4. 30.부터 이 사건 부동산의 인도완료일까지 월 900,000원의 비율로 계산한 돈을 공제한 나머지 금원이 남게 된다.
3) 피고의 동시이행항변 등에 관한 판단
이에 대하여 피고는 원고의 기망행위 또는 귀책사유로 이 사건 부동산 중 148.76㎡ 부분을 사용하지 못하고 있으므로 위 148.76㎡ 부분의 사용이익은 위 부당이득에서 제외되어야 한다고 주장하면서 원고로부터 임대차보증금에서 이 사건 부동산 인도완료일까지의 차임 상당의 부당이득금을 공제한 나머지 금원을 반환받을 때까지 이 사건 부동산을 인도할 수 없다는 취지로 동시이행항변을 하고, 위 금원의 지급을 반소로 구한다.
먼저 위 148.76㎡ 부분의 차임 상당액을 제외하여야 한다는 주장에 관하여 보건대, 설령 피고가 위 148.76㎡ 부분을 실제 사용하지 못하였다고 하더라도 피고가 제출한 증거들만으로는 피고가 원고의 귀책사유로 위 부분을 사용·수익하지 못하였다고 인정하기 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없으므로 이 부분 주장은 나머지 점에 관하여 더 나아가 살필 필요 없이 받아들이지 않는다.
다음으로 동시이행항변에 관하여 보건대, 원고가 피고에게 반환하여야 할 부당이득 잔액으로 32,000,000원에서 2018. 4. 30.부터 이 사건 부동산의 인도완료일까지 월 900,000원의 비율로 계산한 돈을 공제한 나머지 금원이 남아 있음은 앞서 본 바와 같으므로, 원고의 부당이득반환의무와 피고의 이 사건 부동산 인도의무는 동시이행관계에 있다. 피고는 원고로부터 32,000,000원에서 2018. 4. 30.부터 이 사건 부동산의 인도완료일까지 월 900,000원의 비율로 계산한 돈을 공제한 나머지 금원을 지급받음과 동시에 이 사건 부동산을 인도할 의무가 있고, 원고는 피고로부터 이 사건 부동산을 인도받음과 동시에 피고에게 32,000,000원에서 2018. 4. 30.부터 이 사건 부동산의 인도완료일까지 월 900,000원의 비율로 계산한 돈을 공제한 나머지 금원을 지급할 의무가 있다.
따라서 원고의 본소 청구 및 피고의 반소청구 중 임대차보증금 등 상당의 부당이득반환청구 부분은 위 인정범위 내에서 이유 있다.
3. 반소청구 중 손해배상 청구 부분에 관한 판단
이 법원이 이 부분에 적을 이유는, 제1심판결 제5쪽 제21행의 “을 1~7호증(가지번호 포함)”을 “을 제1 내지 9호증(가지번호가 있는 것은 각 가지번호 포함)의 각 기재 내지 영상”으로 고치고 제1심판결 제6쪽 제3행과 제4행 사이에 아래 “○ 추가하는 부분”을 추가하는 외에는 제1심판결의 ‘3. 반소 청구 중 손해배상 청구부분에 관한 판단’ 기재와 같으므로, 민사소송법 제420조 본문에 의하여 이를 그대로 인용한다.
『○ 추가하는 부분
피고는 또한 피고가 지출한 28,064,010원은 이 사건 부동산의 소유자인 원고가 지출할 비용을 피고가 대신 지출한 것이므로, 원고는 손해배상으로 피고에게 위 금원을 지급할 의무가 있다고 주장한다. 피고의 위 주장은 피고가 이 사건 부동산에 컨테이너 등을 설치하고, 위 컨테이너가 경계를 침범하였다는 이유로 안성시로부터 행정지시를 받게 된 것이 원고의 귀책사유로 인한 것임을 전제로 하고 있으나, 원, 피고 사이에 이 사건 부동산을 임대하면서 피고가 이 사건 부동산에 스스로 시설물을 설치하는 것을 용인하였을 뿐 원고가 이 사건 부동산 외에 별도의 시설물까지 피고에게 임대하기로 약정하지 않았음은 앞서 본 바와 같고, 피고가 제출한 증거들만으로는 피고의 위 시설물 설치와 경계침범행위 등이 원고의 귀책사유로 인한 것이라고 인정하기 부족하며, 달리 이를 인정할 증거가 없다. 따라서 피고의 이 부분 주장 또한 나머지 점에 관하여 더 나아가 살필 필요 없이 받아들이기 어렵다.』
4. 결 론
원고의 본소청구와 피고의 반소청구는 위 인정범위 내에서 이유 있어 인용하고, 나머지 본소청구와 반소청구는 이유 없어 기각하여야 한다. 제1심판결은 이와 결론을 같이하여 정당하므로, 피고의 항소는 이유 없어 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.
[별지 생략]
판사 장재윤(재판장) 전호재 유성현
주1) 피고는 당심에 이르러 이와 같이 주장을 변경한 것으로 보이나, 반소 청구취지와 항소취지를 변경하지는 않았다.
주2) 이 사건 임대차계약에서의 차임은 보증금 3,200만 원이 있는 상태에서 임대할 경우의 임료이나, 피고에게 불리하다고 볼 수 없으므로, 원고가 구하는 바에 따른다.
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수원지방법원 평택지원 2019. 11. 15. 선고 2019가단2198(본소), 2019가단3399(반소) 판결
[토지인도등·손해배상금][미간행]
【전 문】
【원고(반소피고)】 원고 (소송대리인 소외인)
【피고(반소원고)】 피고
【변론종결】
2019. 10. 18.
【주 문】
1. 피고(반소원고)는 원고(반소피고)로부터 3,200만원에서 2018. 4. 30.부터 별지 목록 기재 각 부동산의 인도 완료일까지 월 90만원의 비율로 계산한 돈을 공제한 나머지 돈을 지급받음과 동시에 원고(반소피고)에게 별지 목록 기재 부동산을 각 인도하라.
2. 원고(반소피고)는 피고(반소원고)로부터 별지 목록 기재 각 부동산을 인도받음과 동시에 피고(반소원고)에게 3,200만원에서 2018. 4. 30.부터 별지 목록 기재 각 부동산의 인도 완료일까지 월 90만원의 비율로 계산한 돈을 공제한 나머지 돈을 지급하라.
3. 원고(반소피고)의 나머지 본소청구 및 피고(반소원고)의 나머지 반소청구를 각 기각한다.
4. 소송비용은 본소, 반소를 합하여 30%는 원고(반소피고)가, 70%는 피고(반소원고)가 각 부담한다.
5. 제1, 2항은 가집행할 수 있다.
【청구취지】
본소: 피고(반소원고, 이하 ‘피고’라고 한다)는 원고(반소원고, 이하 ‘피고’라고 한다)에게 별지 목록 기재 부동산을 인도하고, 2018. 4. 30.부터 위 부동산의 인도완료일까지 월 90만원의 비율로 계산한 돈을 지급하라.
반소: 원고는 피고에게 48,64,010원 및 이에 대한 이 사건 반소장 송달 다음날부터 다 갚는 날까지 연 15%의 비율로 계산한 돈을 지급하고, 피고로부터 별지 목록 기재 부동산을 인도받음과 동시에 피고에게 3,200만원에서 2018. 4. 30.부터 위 부동산의 인도완료일까지 월 30만원의 비율로 계산한 돈을 공제한 나머지 돈을 지급하라.
【이 유】
본소와 반소에 관하여 함께 본다.
1. 기초사실
가. 피고는 2017. 6. 30. 원고와 사이에 원고 소유의 별지 목록 기재 부동산(이하, ‘이 사건 부동산’이라고 한다)에 관하여 임대차보증금 3,200만원, 차임 월 90만원, 임대차기간 2017. 6. 30.부터 2022. 6. 30.까지 5년으로 정하여 임대차계약(이하, ‘이 사건 임대차계약’이라고 한다)을 체결하였다. 이 사건 임대차계약 당시 임대차계약서 작성 및 임대인인 원고의 서명과 날인은 원고의 남편 소외인이 하였고, 소외인은 이 사건 임대차계약서의 중개업자란에 ‘○○컨설팅 소외인’이라고 기재하였으나 날인하지 않았다. 이 사건 임대차계약의 특약사항은 다음과 같다.
〈특약사항〉
① 영업시 불상사가 발생시 서로 쌍방해결한다.
② 계약만료시 토지 시설물은 원상복구한다.
③ 중도금, 잔금 불이행시 계약은 무효로 한다.
나. 피고는 2017. 6. 30.경부터 이 사건 부동산을 점유, 사용하고 있고, 원고에게 임대차보증금은 지급하였으나 2018. 4. 30.부터 차임을 지급하지 않았다.
[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 1호증의 기재, 변론 전체의 취지.
2. 본소 청구 및 반소 청구 중 임대차보증금 반환 청구부분에 관한 판단
가. 원고는 이 사건 본소를 제기함으로써 피고에 대하여 차임 연체를 이유로 이 사건 임대차계약을 해지하고자 하므로, 위 인정사실에 의하면 이 사건 임대차계약은 피고가 이 사건 본소장을 송달받음으로써 적법하게 해지되었고, 피고는 원고에게 이 사건 부동산을 명도하고, 위 명도시까지 이 사건 부동산의 점유·사용에 관한 차임 및 차임 상당 부당이득금을 지급할 의무가 있다.
나. 이에 대하여 피고는 원고의 기망행위 및 책임있는 사유로 이 사건 부동산 중 1/3 가량만 사용하고 있으므로 피고가 지급하여야 할 차임은 월 30만원이 적당하다고 주장하면서 원고로부터 임대차보증금에서 부동산 인도완료일까지 월 30만원의 비율로 계산한 차임 또는 차임 상당의 부당이득금을 공제한 나머지 금원을 반환받을 때까지 이 사건 부동산을 명도할 수 없다는 취지로 동시이행항변을 하면서 위 금원의 지급을 구하는 반소를 청구한다.
살피건대, 이 사건 임대차계약상의 적정한 차임이 월 30만원이라는 피고의 주장은 이를 인정할 아무런 증거가 없고 (피고 주장의 전제가 되는 원고의 기망행위에 관한 주장은 아래에서 살피는 바와 같이 받아들이지 아니함), 이 사건 임대차계약에 의한 월 차임이 90만원인 사실, 피고는 2018. 4. 30.부터 차임을 미지급하고 있는 사실은 앞서 본 바와 같은바, 원고의 임대차보증금 반환의무와 피고의 임대목적물 인도의무는 동시이행관계에 있고, 임대차계약에 있어 임대차보증금은 임대차계약 종료 후 목적물을 임대인에게 명도할 때까지 발생하는, 임대차에 따른 임차인의 모든 채무를 담보하는 것으로서, 그 피담보채무 상당액은 임대차관계의 종료 후 목적물이 반환될 때에, 특별한 사정이 없는 한, 별도의 의사표시 없이 보증금에서 당연히 공제되는 것이므로, 임대인은 임대차보증금에서 그 피담보채무를 공제한 나머지만을 임차인에게 반환할 의무가 있으므로(대법원 2005. 9. 28. 선고 2005다8323 판결 참조), 피고는 원고로부터 이 사건 임대차보증금 3,200만원에서 2018. 4. 30.부터 이 사건 부동산의 인도완료일까지 월 90만원의 비율로 계산한 차임 내지 차임 상당 부당이득금을 공제한 나머지 돈을 반환받음과 동시에 원고에게 이 사건 부동산을 인도할 의무가 있고, 원고도 피고로부터 이 사건 부동산을 인도받음과 동시에 피고에게 이 사건 임대차보증금 3,200만원에서 2018. 4. 30.부터 이 사건 부동산의 인도완료일까지 월 90만원의 비율로 계산한 차임 내지 차임 상당 부당이득금을 공제한 나머지 돈을 지급할 의무가 있다. 따라서 원고의 본소 청구 및 피고의 임대차보증금 반환 청구부분은 위 인정범위 내에서 이유 있다.
| 대법원 2005. 9. 28. 선고 2005다8323, 8330 판결 [점포명도등·임대차관계존재확인][공2005.11.1.(237),1677] 【판시사항】 [1] 임대차계약에 있어 임대차보증금이 담보하는 채무가 임대차관계 종료 후 목적물 반환시 별도의 의사표시 없이 임대차보증금에서 당연히 공제되는지 여부 (적극) [2] 임대차보증금에서 공제될 차임채권 등의 발생원인에 관한 주장·증명책임의 소재(=임대인) 및 그 발생한 채권의 소멸에 관한 주장·증명책임의 소재 (=임차인) 【판결요지】 [1] 임대차계약에 있어 임대차보증금은 임대차계약 종료 후 목적물을 임대인에게 명도할 때까지 발생하는, 임대차에 따른 임차인의 모든 채무를 담보하는 것으로서, 그 피담보채무 상당액은 임대차관계의 종료 후 목적물이 반환될 때에, 특별한 사정이 없는 한, 별도의 의사표시 없이 보증금에서 당연히 공제되는 것이므로, 임대인은 임대차보증금에서 그 피담보채무를 공제한 나머지만을 임차인에게 반환할 의무가 있다. [2] 임대차계약의 경우 임대차보증금에서 그 피담보채무 등을 공제하려면 임대인으로서는 그 피담보채무인 연체차임, 연체관리비 등을 임대차보증금에서 공제하여야 한다는 주장을 하여야 하고 나아가 그 임대차보증금에서 공제될 차임채권, 관리비채권 등의 발생원인에 관하여 주장·입증을 하여야 하는 것이며, 다만 그 발생한 채권이 변제 등의 이유로 소멸하였는지에 관하여는 임차인이 주장·입증책임을 부담한다. 【참조조문】 [1] 민법 제618조[2] 민법 제618조, 민사소송법 제288조 【참조판례】 [1] 대법원 1999. 12. 7. 선고 99다50729 판결(공2000상, 147) 대법원 2004. 12. 23. 선고 2004다56554, 56561, 56578, 56585, 56592, 56608, 56615, 56622, 56639, 56646, 56653, 56660 판결(공2005상, 187) [2] 대법원 1995. 7. 25. 선고 95다14664, 14671(공1995하, 2951) 대법원 2001. 8. 24. 선고 2001다28176 판결(공2001하, 2068) 대법원 2005. 1. 13. 선고 2004다19647 판결(공2005상, 241) 【전 문】 【원고(반소피고),상고인겸피상고인】 삼미통산 주식회사 (소송대리인 변호사 정지형 외 1인) 【피고(반소원고),피상고인겸상고인】 피고(반소원고) (소송대리인 법무법인 로고스 담당변호사 백현기 외 3인) 【원심판결】 서울고법 2004. 12. 28. 선고 2003나74670, 2004나9277 판결 【주문】 상고를 모두 기각한다. 상고비용은 상고인 각자가 부담한다. 【이유】 1. 피고(반소원고, 이하 반소에 관한 당사자 호칭은 생략한다)의 상고에 대한 판단 원심은 그 채용 증거에 의하여, 피고가 원고와 사이에 이 사건 임대차계약을 체결할 무렵 임대차계약서에 명시된 월차임, 전기료, 수도료, 난방비와는 별도로 임대차목적물에 대하여 평당 6,500원의 비율로 계산한 관리비 1,411,400원 및 그에 대한 부가가치세 141,140원의 합계 1,552,540원을 매월 지급하기로 약정한 사실을 인정한 다음, 피고에 대하여 2002. 3. 1. 이후의 관리비를 지급할 것을 구하는 원고의 이 부분 청구를 인용하였다. 원심판결과 그 설시한 각 증거를 기록에 비추어 살펴보니 원심의 위와 같은 사실인정과 판단은 모두 정당하여 수긍되고, 거기에 상고이유의 주장과 같은 채증법칙 위배, 사실오인, 처분문서의 해석에 관한 법리오해 등의 위법이 없다. 2. 원고의 상고에 대한 판단 임대차계약에 있어 임대차보증금은 임대차계약 종료 후 목적물을 임대인에게 명도할 때까지 발생하는, 임대차에 따른 임차인의 모든 채무를 담보하는 것으로서, 그 피담보채무 상당액은 임대차관계의 종료 후 목적물이 반환될 때에, 특별한 사정이 없는 한, 별도의 의사표시 없이 보증금에서 당연히 공제되는 것이므로, 임대인은 임대차보증금에서 그 피담보채무를 공제한 나머지만을 임차인에게 반환할 의무가 있다고 할 것이다( 대법원 2004. 12. 23. 선고 2004다56554 판결 등 참조). 그러나 이 경우 임대차보증금에서 그 피담보채무 등을 공제하려면 임대인으로서는 그 피담보채무인 연체차임, 연체관리비 등을 임대차보증금에서 공제하여야 한다는 주장을 하여야 하고 나아가 그 임대차보증금에서 공제될 차임채권, 관리비채권 등의 발생원인에 관하여 주장·입증을 하여야 하는 것이며, 다만 그 발생한 채권이 변제 등의 이유로 소멸하였는지에 관하여는 임차인이 주장·입증책임을 부담한다고 할 것이다( 대법원 1995. 7. 25. 선고 95다14664, 14671 판결, 2005. 1. 13. 선고 2004다19647 판결 등 참조). 기록에 의하면, 원고는 원심 변론종결에 이르기까지 피고가 반소로써 반환을 구하고 있는 임대차보증금에 대하여 아직 피고로부터 지급받지 아니한 차임, 전기료, 수도료, 난방비, 관리비 등을 공제하여야 한다는 취지의 주장을 전혀 한 바 없고 단지 본소로써 연체관리비의 지급과 목적물의 명도를 구하고 있었을 뿐인 사실을 알 수 있으므로, 원고가 상고이유로 내세우는 주장은 상고심에 이르러 비로소 내어놓은 것임이 명백하여 원심판결에 대한 적법한 상고이유가 될 수 없다. 3. 결 론 그러므로 상고를 모두 기각하고, 상고비용은 각자가 부담하게 하여 주문과 같이 판결한다. 대법관 이용우(재판장) 이규홍 박재윤(주심) 양승태 |
3. 반소 청구 중 손해배상 청구부분에 관한 판단
가. 피고의 주장요지
1) 원고는 피고가 석재가공업에 종사하고 있고 석재가공업 영업을 위해서 이 사건 부동산을 임차하는 사실을 잘 알고 있었고, 피고에게 이 사건 부동산이 석재가공업을 할 수 있는 토지라고 기망하여 이에 속은 피고로 하여금 이 사건 임대차계약을 체결하도록 하였다.
2) 피고는 2017. 10.경 안성시로부터 이 사건 부동산은 전용허가를 받지 않은 농지이므로 석재를 이전하라는 행정지시를 받게 되었고, 이 사건 부동산 중 소외인이 사무실을 설치하여도 좋다고 허가한 장소에 컨테이너 2동과 가건물 등을 설치하여 사무소로 사용하였는데 위 컨테이너가 이 사건 부동산과 인접해 있는 25-14 및 25-9 토지를 침범하여 위치하게 되었다.
3) 피고는 위 행정지시로 인한 석재 이전비와 컨테이너의 경계침범사실 확인을 위한 경계측량비 등으로 28,064,010원을 지출하였고, 향후 이 사건 부동산의 비닐하우스 내에 있는 석재의 추가 이전 및 사무실 이전비 등으로 추가지출이 예상되는바, 원고는 피고에게 위 불법행위로 인한 손해로 28,064,010원 및 향후손해 중 일부금 2,000만원 합계 48,064,010원과 그 지연손해금을 지급할 의무가 있다.
나. 판단
피고의 이 부분 반소청구는 원고의 기망행위가 인정될 것을 전제하는데, 앞서 든 증거들 및 을 1~7호증(가지번호 포함)의 각 기재를 합하여 보아도 원고가 이 사건 부동산이 석재가공업을 할 수 있는 토지라고 피고를 기망하였다는 피고의 주장사실을 인정하기에 부족하고 달리 이를 인정할 증거가 없으므로, 피고의 이 부분 주장은 나머지 점에 관하여 나아가 살필 필요 없이 이유 없다.
4. 결 론
그렇다면, 원고의 본소 청구 및 피고의 반소 청구는 위 인정범위 내에서 이유 있으므로 이를 인용하고 나머지 청구는 이유 없으므로 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.
[별지 생략]
판사 김지혜