현황조사 이후 대항력을 상실한 임차인은 경매의 매수인이 아닌 계약상 임대인에게 배당이외 남은 보증금반환받아야 한다.

2020다276914   임대차보증금   (사)   파기환송

[임차인의 임대인에 대한 남은 임차보증금 반환청구가 신의칙에 위반되는지 여부가 문제된 사건]

◇1. 임차인이 대항력을 갖추지 못한 경우 임차주택의 이전 시 임차보증금 반환의무를 부담하는 자(= 임대인), 2. 임차인이 경매절차에서 현황조사를 마친 후 전출함으로써 대항력을 상실한 후, 임대인에게 남은 임차보증금의 반환을 청구하는 것이 신의성실의 원칙에 반하는 행위인지 여부(소극)◇

  가. 주택임대차보호법 제3조 제4항에 따라 임차주택의 양수인이 임대인의 지위를 승계하는 것은 어디까지나 임차인이 대항력을 갖추고 있는 것을 요건으로 하므로 대항력을 갖추지 못한 임차인의 경우 임차주택이 다른 사람에게 이전되었더라도 임대인이 임차보증금 반환의무를 부담하는 것이 원칙이다.  

제3조(대항력 등) ① 임대차는 그 등기(등기)가 없는 경우에도 임차인(임차인)이 주택의 인도(인도)와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.  ② 주택도시기금을 재원으로 하여 저소득층 무주택자에게 주거생활 안정을 목적으로 전세임대주택을 지원하는 법인이 주택을 임차한 후 지방자치단체의 장 또는 그 법인이 선정한 입주자가 그 주택을 인도받고 주민등록을 마쳤을 때에는 제1항을 준용한다. 이 경우 대항력이 인정되는 법인은 대통령령으로 정한다. <개정 2015.1.6>  ③ 「중소기업기본법」 제2조에 따른 중소기업에 해당하는 법인이 소속 직원의 주거용으로 주택을 임차한 후 그 법인이 선정한 직원이 해당 주택을 인도받고 주민등록을 마쳤을 때에는 제1항을 준용한다. 임대차가 끝나기 전에 그 직원이 변경된 경우에는 그 법인이 선정한 새로운 직원이 주택을 인도받고 주민등록을 마친 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. <신설 2013.8.13>  ④ 임차주택의 양수인(양수인)(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다. <개정 2013.8.13>  ⑤ 이 법에 따라 임대차의 목적이 된 주택이 매매나 경매의 목적물이 된 경우에는 「민법」 제575조제1항·제3항 및 같은 법 제578조를 준용한다. <개정 2013.8.13>  ⑥ 제5항의 경우에는 동시이행의 항변권(항변권)에 관한 「민법」 제536조를 준용한다. <개정 2013.8.13>  [전문개정 2008.3.21]

  나. 임차주택의 양수인에게 대항할 수 있는 임차권자라도 스스로 임대차관계의 승계를 원하지 않을 때에는 승계되는 임대차관계의 구속을 면할 수 있다고 보는 것이 공평의 원칙 또는 신의성실의 원칙에 부합한다(대법원 1996. 7. 12. 선고 94다37646 판결 등 참조). 따라서 원고가 이 사건 경매절차에서 현황조사를 마친 후 전출함으로써 대항력을 상실하고 피고에게 남은 임차보증금의 반환을 청구하였다고 하여 이를 두고 신의성실의 원칙에 반하는 행위라고 볼 수는 없다.

대법원 2018. 12. 27. 선고 2016다265689 판결 [임대차보증금][공2019상,355] 【판시사항】 [1] 임차주택의 양수인에게 대항할 수 있는 임차인이 스스로 임대차관계의 승계를 원하지 않는 경우, 임대차기간 만료 전에 임대인과 합의하여 임대차계약을 해지하고 임대인으로부터 임대차보증금을 반환받을 수 있는지 여부(적극) 및 이 경우 임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계하는지 여부(소극)  [2] 타인에 대한 채무의 담보로 제3채무자에 대한 채권에 대하여 권리질권을 설정하고, 질권설정자가 제3채무자에게 질권설정의 사실을 통지하거나 제3채무자가 이를 승낙하였는데, 제3채무자가 질권자의 동의 없이 질권의 목적인 채무를 변제한 경우, 이로써 질권자에게 대항할 수 있는지 여부(소극) 및 이는 제3채무자가 질권자의 동의 없이 질권설정자와 상계합의를 하여 질권의 목적인 채무를 소멸시킨 경우에도 마찬가지인지 여부(적극)  【판결요지】 [1] 구 주택임대차보호법(2013. 8. 13. 법률 제12043호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제3조 제1항에 따라 대항력을 갖춘 임차인이 있는 경우 같은 조 제3항에 따라 임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다. 그 결과 임차주택의 양수인은 임대차보증금반환채무를 면책적으로 인수하고, 양도인은 임대차관계에서 탈퇴하여 임차인에 대한 임대차보증금반환채무를 면하게 된다. 그러나 임차주택의 양수인에게 대항할 수 있는 임차권자라도 스스로 임대차관계의 승계를 원하지 아니할 때에는 승계되는 임대차관계의 구속을 면할 수 있다고 보아야 하므로, 임대차기간의 만료 전에 임대인과 합의에 의하여 임대차계약을 해지하고 임대인으로부터 임대차보증금을 반환받을 수 있으며, 이러한 경우 임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계하지 아니한다.  [2] 타인에 대한 채무의 담보로 제3채무자에 대한 채권에 대하여 권리질권을 설정한 경우 질권설정자는 질권자의 동의 없이 질권의 목적된 권리를 소멸하게 하거나 질권자의 이익을 해하는 변경을 할 수 없다(민법 제352조). 이는 질권자가 질권의 목적인 채권의 교환가치에 대하여 가지는 배타적 지배권능을 보호하기 위한 것이다. 따라서 질권설정자가 제3채무자에게 질권설정의 사실을 통지하거나 제3채무자가 이를 승낙한 때에는 제3채무자가 질권자의 동의 없이 질권의 목적인 채무를 변제하더라도 이로써 질권자에게 대항할 수 없고, 질권자는 민법 제353조 제2항에 따라 여전히 제3채무자에 대하여 직접 채무의 변제를 청구할 수 있다. 제3채무자가 질권자의 동의 없이 질권설정자와 상계합의를 함으로써 질권의 목적인 채무를 소멸하게 한 경우에도 마찬가지로 질권자에게 대항할 수 없고, 질권자는 여전히 제3채무자에 대하여 직접 채무의 변제를 청구할 수 있다.  【참조조문】 [1] 구 주택임대차보호법(2013. 8. 13. 법률 제12043호로 개정되기 전의 것) 제3조 제1항, 제3항(현행 제3조 제4항 참조) [2] 민법 제352조, 제353조 제2항 【참조판례】 [1] 대법원 1996. 7. 12. 선고 94다37646 판결(공1996하, 2458) [2] 대법원 1997. 11. 11. 선고 97다35375 판결(공1997하, 3770) 대법원 2016. 4. 29. 선고 2015도5665 판결(공2016상, 718) 【전 문】 【원고, 상고인】 주식회사 케이비손해보험 (소송대리인 법무법인 인우 담당변호사 한재환 외 4인) 【피고, 피상고인】 피고 (소송대리인 법무법인 인강 담당변호사 곽상언 외 2인) 【원심판결】 서울중앙지법 2016. 10. 28. 선고 2016나40124 판결 【주 문】 원심판결을 파기하고, 사건을 서울중앙지방법원에 환송한다. 【이 유】 상고이유를 판단한다. 1. 구 주택임대차보호법(2013. 8. 13. 법률 제12043호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제3조 제1항에 따라 대항력을 갖춘 임차인이 있는 경우 같은 조 제3항에 따라 임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다. 그 결과 임차주택의 양수인은 임대차보증금반환채무를 면책적으로 인수하고, 양도인은 임대차관계에서 탈퇴하여 임차인에 대한 임대차보증금반환채무를 면하게 된다. 그러나 임차주택의 양수인에게 대항할 수 있는 임차권자라도 스스로 임대차관계의 승계를 원하지 아니할 때에는 승계되는 임대차관계의 구속을 면할 수 있다고 보아야 하므로(대법원 1996. 7. 12. 선고 94다37646 판결 등 참조), 임대차기간의 만료 전에 임대인과 합의에 의하여 임대차계약을 해지하고 임대인으로부터 임대차보증금을 반환받을 수 있으며, 이러한 경우 임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계하지 아니한다.  한편 타인에 대한 채무의 담보로 제3채무자에 대한 채권에 대하여 권리질권을 설정한 경우 질권설정자는 질권자의 동의 없이 질권의 목적된 권리를 소멸하게 하거나 질권자의 이익을 해하는 변경을 할 수 없다(민법 제352조). 이는 질권자가 질권의 목적인 채권의 교환가치에 대하여 가지는 배타적 지배권능을 보호하기 위한 것이다(대법원 1997. 11. 11. 선고 97다35375 판결 등 참조). 따라서 질권설정자가 제3채무자에게 질권설정의 사실을 통지하거나 제3채무자가 이를 승낙한 때에는 제3채무자가 질권자의 동의 없이 질권의 목적인 채무를 변제하더라도 이로써 질권자에게 대항할 수 없고, 질권자는 민법 제353조 제2항에 따라 여전히 제3채무자에 대하여 직접 채무의 변제를 청구할 수 있다(대법원 2016. 4. 29. 선고 2015도5665 판결 참조). 제3채무자가 질권자의 동의 없이 질권설정자와 상계합의를 함으로써 질권의 목적인 채무를 소멸하게 한 경우에도 마찬가지로 질권자에게 대항할 수 없고, 질권자는 여전히 제3채무자에 대하여 직접 채무의 변제를 청구할 수 있다고 보아야 한다.  2. 가. 원심판결 이유와 기록에 의하면, 다음과 같은 사실을 알 수 있다. 1) 소외인은 2012. 3. 6. 피고로부터 시흥시 (주소 생략)아파트 ○○○동 △△△호(이하 ‘이 사건 아파트’라고 한다)를 임대차보증금 110,000,000원에 임차하고, 그 무렵 전입신고를 마쳤다. 2) 소외인은 2012. 3. 13. 원고로부터 82,000,000원을 대출받으면서 원고에게 이 사건 아파트의 임대차보증금반환채권 중 98,400,000원에 대하여 질권을 설정해 주었다. 피고는 2012. 4. 6. 원고에 대하여 위 질권설정을 승낙하고, 임대차기간의 종료 등으로 임대차보증금을 반환하는 경우 질권 설정된 금액 내에서 위 대출원리금 등에 상당하는 임대차보증금을 원고에게 직접 반환하기로 약정하였다.  3) 피고는 2012. 6. 30. 소외인에게 이 사건 아파트를 155,000,000원에 매도하는 내용의 매매계약을 체결하면서, 소외인으로부터 매매대금 155,000,000원 중 임대차보증금 110,000,000원 및 이 사건 아파트를 담보로 하여 대출한 채무액 등을 제외한 잔액을 지급받기로 하였고, 위 매매계약에 따라 정산을 마친 다음 2012. 7. 2. 소외인에게 이 사건 아파트에 관한 소유권이전등기절차를 마쳐주었다.  나. 위와 같은 사실관계를 앞서 본 법리에 비추어 보면, 대항력을 갖춘 임차인인 소외인은 임대인인 피고로부터 이 사건 아파트를 매수하면서 그와 동시에 임대차계약을 해지하고 매매대금채권과 보증금반환채권을 상계하기로 합의하였다고 할 것이므로 소외인이 임대인의 지위를 승계하는 것이 아니다. 나아가 피고는 질권설정의 제3채무자로서 질권설정을 승낙하였으므로 피고가 질권자인 원고의 동의 없이 질권설정자인 소외인과 상계합의를 함으로써 질권의 목적인 이 사건 아파트에 관한 임대차보증금반환채무를 소멸하게 하였더라도 이로써 원고에게 대항할 수 없고, 원고는 여전히 피고에 대하여 직접 임대차보증금의 반환을 청구할 수 있다고 보아야 한다.  3. 그럼에도 원심은 이와 달리, 소외인은 이 사건 아파트에 관한 소유권을 취득함으로써 피고로부터 임대인의 지위를 그대로 승계하였다고 전제한 다음, 부동산에 대한 소유권과 임차권이 동일인에게 귀속하게 되는 경우 임차권은 혼동에 의하여 소멸하는 것이 원칙이지만 그 임차권이 대항요건을 갖추고 있다면 혼동으로 인한 물권소멸 원칙의 예외 규정인 민법 제191조 제1항 단서가 적용되어 이 사건 아파트의 매매로 인하여 소외인의 임대차보증금반환채권이 소멸하거나 질권자인 원고의 이익을 해하는 변경을 가져온다고 볼 수 없다고 판단하였다. 이러한 원심의 판단에는 구 주택임대차보호법상 양수인의 임대인 지위승계 및 질권설정자의 권리처분제한에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 위법이 있다. 이를 지적하는 상고이유 주장은 이유 있다.  4. 그러므로 원심판결을 파기하고, 사건을 다시 심리·판단하도록 원심법원에 환송하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.  대법관   박상옥(재판장) 조재연 노정희(주심)  *********************************************************  대법원 1998. 9. 18. 선고 97다28407 판결 [부당이득금][공1998.10.15.(68),2509] 【판시사항】 [1] 임차주택이 임차기간의 만료 전에 경매되는 경우, 대항력을 갖춘 임차인의 배당요구를 임대차계약 해지의 의사표시로 볼 수 있는지 여부(적극)  [2] 임차주택이 임차기간의 만료 전에 경매되는 경우, 대항력을 갖춘 임차인의 배당요구 사실이 경매법원에 의하여 임대인에게 통지되면 임대차관계가 종료되는지 여부(적극)  【판결요지】 [1] 임차주택이 경매되는 경우에 그 주택의 양수인에게 대항할 수 있는 임차인이 임대차기간이 만료되지 아니하였음에도 경매법원에 배당요구를 하는 것은 스스로 더 이상 임대차관계의 존속을 원하지 아니함을 명백히 표시하는 것이어서 다른 특별한 사정이 없는 한 이를 임대차 해지의 의사표시로 볼 수 있다.   [2] 임차주택이 경매되는 경우에 그 주택의 양수인에게 대항할 수 있는 임차인이 임대차기간이 만료되지 아니하였음에도 경매법원에 배당요구를 한 경우, 경매법원이 민사소송법 제606조 제1항에 정한 바에 따라 임대인에게 배당요구 사실의 통지를 하면 결국 임차인의 해지 의사가 경매법원을 통하여 임대인에게 전달되어 이 때 해지통지가 임대인에게 도달된 것으로 볼 것이므로, 임대차관계는 그 배당요구 사실이 통지된 때에 해지로 종료되는 것이고, 임차인이 경매법원에 배당요구를 하였다는 사실만으로 곧바로 임대차관계가 종료된다고 볼 수는 없다.  【참조조문】 [1] 주택임대차보호법 제3조의2 제1항[2] 주택임대차보호법 제3조의2 제1항, 민사소송법 제606조 제1항 【참조판례】 [1][2] 대법원 1996. 7. 12. 선고 94다37646 판결(공1996하, 2458) 【전 문】 【원고,피상고인】 주식회사 태산상호신용금고 (소송대리인 법무법인 한결 담당변호사 송두환 외 2인) 【피고,상고인】 피고 (소송대리인 변호사 장미애 외 2인) 【원심판결】 수원지법 1997. 6. 4. 선고 97나581 판결 【주문】 상고를 기각한다. 상고비용은 피고의 부담으로 한다. 【이유】 상고이유를 본다. 주택임대차보호법 제3조의2 제1항의 규정에 의하면, 제3자에 대한 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인은 민사소송법에 의한 경매시 임차주택의 환가대금에서 후순위권리자 기타 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있으나, 다만 위와 같은 요건을 갖춤으로써 우선변제권이 있는 주택임차인이라고 하더라도, 그 주택의 양수인에게 대항할 수 있는 경우에는 임대차가 종료된 후가 아니면, 그 경매절차에서 우선순위에 따른 배당을 받을 수 없다.  한편, 임차주택이 경매되는 경우에 그 주택의 양수인에게 대항할 수 있는 임차인이 임대차기간이 만료되지 아니하였음에도 경매법원에 배당요구를 하는 것은 스스로 더 이상 임대차관계의 존속을 원하지 아니함을 명백히 표시하는 것이어서 다른 특별한 사정이 없는 한 이를 임대차 해지의 의사표시로 볼 수 있고, 경매법원이 민사소송법 제606조 제1항에 정한 바에 따라 임대인에게 배당요구 사실의 통지를 하면 결국 임차인의 해지 의사가 경매법원을 통하여 임대인에게 전달되어 이 때 해지통지가 임대인에게 도달된 것으로 볼 것이므로, 임대차관계는 그 배당요구 사실이 통지된 때에 해지로 종료되는 것이고(대법원 1996. 7. 12. 선고 94다37646 판결 참조), 임차인이 경매법원에 배당요구를 하였다는 사실만으로 곧바로 임대차관계가 종료된다고 볼 수는 없다.  원심은 이 사건 임차주택에 관하여 원고의 신청에 의하여 개시된 담보권 실행을 위한 경매절차에서, 임차주택의 양수인에게 대항할 수 있고 우선변제권도 있는 임차인인 피고가 그 임대차기간의 만료 전에 경매법원에 배당요구를 하였으나, 경매법원이 경매채무자이며 임대인인 소외인에게 피고의 배당요구 사실을 통지하지 아니하였고, 한편 피고로서도 소외인과 사이에 임대차계약을 합의해지하거나 해지통고를 한 바 없는 사실 등을 인정한 다음, 피고는 이 사건 경매절차에서 배당을 받을 수 없다는 취지로 판단하였는바, 위에서 본 법리와 기록에 비추어 보면, 위와 같은 원심의 인정과 판단은 정당하고, 거기에 주택임차인의 우선변제권에 관한 법리오해 또는 석명권 불행사, 심리미진 등의 위법이 있다고 할 수 없다.  상고이유의 주장은 모두 이유 없다. 그러므로 상고를 기각하고, 상고비용은 패소자의 부담으로 하기로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다. 대법관   지창권(재판장) 천경송 신성택 송진훈(주심) **************************************************************  대법원 1997. 8. 29. 선고 97다11195 판결 [건물명도등][공1997.10.1.(43),2856] 【판시사항】 [1] 대항력과 우선변제권을 겸유하고 있는 임차인이 배당요구를 하여 배당표에 전액 배당받는 것으로 기재되었으나 후순위채권자가 배당이의소송을 제기하는 바람에 배당금을 받지 못하고 있는 경우, 임차인은 경락인에 대하여 임차주택의 명도를 거부할 수 있는지 여부(한정 적극)  [2] 경락인의 명도청구에 대해 임차인이 임차보증금이 배당된 배당표가 확정되지 않았음을 이유로 동시이행의 항변을 하는 경우의 판결주문  【판결요지】 [1] 주택임대차보호법 제3조, 제3조의2, 제4조의 규정에서 임차인에게 대항력과 우선변제권의 두 가지 권리를 인정하고 있는 취지가 보증금을 반환받을 수 있도록 보장하기 위한 데에 있는 점, 경매절차의 안정성, 경매 이해관계인들의 예측가능성 등을 아울러 고려하여 볼 때, 두 가지 권리를 겸유하고 있는 임차인이 우선변제권을 선택하여 임차주택에 대하여 진행되고 있는 경매절차에서 보증금에 대하여 배당요구를 하였다고 하더라도, 순위에 따른 배당이 실시될 경우 보증금 전액을 배당받을 수 없는 때에는 보증금 중 경매절차에서 배당받을 수 있는 금액을 공제한 잔액에 관하여 경락인에게 대항하여 이를 반환받을 때까지 임대차관계의 존속을 주장할 수 있고, 보증금 전액을 배당받을 수 있는 때에는 경락인에게 대항하여 보증금을 반환받을 때까지 임대차관계의 존속을 주장할 수는 없다고 하더라도 다른 특별한 사정이 없는 한 임차인이 경매절차에서 보증금 상당의 배당금을 지급받을 수 있는 때, 즉 임차인에 대한 배당표가 확정될 때까지는 경락인에 대하여 임차주택의 명도를 거절할 수 있는바, 경락인의 임차주택의 명도청구에 대하여 임차인이 동시이행의 항변을 한 경우 동시이행의 항변 속에는 임차인에 대한 배당표가 확정될 때까지 경락인의 명도청구에 응할 수 없다는 주장이 포함되어 있는 것으로 볼 수 있다.  [2] 변론종결일 현재 임차인을 상대로 한 배당이의소송이 계속중이어서 임차인에 대한 배당표가 확정되지 아니한 경우에는 임차인에 대한 배당표가 확정되는 때에 명도할 것을 명하는 판결을 하여야 한다.  【참조조문】 [1] 주택임대차보호법 제3조, 제3조의2 제1항, 제4조 제2항, 민법 제536조 제1항[2] 민법 제536조 제1항 【참조판례】 대법원 1997. 8. 22. 선고 96다53628 판결(공1997하, 2793) 【전 문】 【원고,상고인】 원고 (소송대리인 변호사 김창수) 【피고,피상고인】 피고 (소송대리인 변호사 이석우) 【원심판결】 서울지법 1997. 1. 24. 선고 96나29761 판결 【주문】 원심판결을 파기하고 사건을 서울지방법원 본원 합의부에 환송한다. 【이유】 상고이유를 본다. 1. 제1점에 대하여 기록에 의하여 검토하여 보면, 원심이 거시 증거에 의하여 피고가 1994. 6. 2. 이 사건 건물의 명의수탁자인 소외 1로부터 이 사건 건물을 임대차보증금은 금 80,000,000원, 임차기간은 1994. 6. 16.부터 12개월로 정하여 임차한 다음, 같은 달 16.까지 위 임대차보증금 전액을 지급하고 입주하여 같은 해 7. 11. 주민등록을 마쳤다고 인정한 조처는 정당하고, 거기에 소론과 같이 채증법칙을 위반하여 사실을 오인한 위법이 있다고 할 수 없다. 논지는 이유 없다.  2. 제2, 3점에 대하여 원심판결 이유에 의하면, 원심은 임차목적물인 이 사건 건물의 경락인인 원고로부터 임대차보증금 80,000,000원을 반환받기까지는 원고의 청구에 응할 수 없다는 피고의 동시이행의 항변에 대하여, 거시 증거에 의하여, 피고가 1995. 8. 1. 임차목적물인 이 사건 건물에 대하여 진행중이던 서울지방법원 95타경10595호 담보권의 실행을 위한 경매절차에서 위 임대차보증금 80,000,000원에 대하여 배당요구를 하였고, 이에 경매법원이 피고에게 위 임대차보증금 80,000,000원을 배당하는 것으로 배당표를 작성하였으나, 후순위채권자로서 근저당권자인 소외 주식회사 한솔상호신용금고(이하 소외 금고라 한다)가 피고를 상대로 서울지방법원 95가합105473호로 배당이의의 소를 제기하였는데, 위 소송에서 피고 패소판결이 선고되었으며, 그 판결이 그 시경 확정됨으로써 결국 피고는 위 경매절차에서 위 임대차보증금 80,000,000원을 전혀 배당받지 못하게 된 사실, 위 소송에서 피고가 패소한 것은 피고가 대항력 있는 임차인이 아니라는 이유에서가 아니라, 소외 금고가 이 사건 건물을 담보로 하여 피고의 남편인 소외 2에게 대출을 실시하면서 이 사건 건물에 대한 임대차관계를 조사할 당시 피고가 위 소외 2로 하여금 보다 많은 금액의 대출을 받을 수 있도록 하기 위하여 위 소외 2와 통모하여 이 사건 건물에는 임차인이 없으며 피고 자신도 임차인이 아니라는 취지의 확인을 해주고서도 위 경매절차에서 태도를 번복하여 우선변제받을 권리가 있는 임차인이라고 주장하며 배당을 구하는 것은 신의칙에 반한다는 이유 때문이었던 사실, 원고가 위 경매절차에서 이 사건 건물을 경락받은 사실을 인정한 다음, 대항력 있는 임차인이 배당요구를 하였으나 그 보증금 전액을 배당받지 못한 경우에는 배당받지 못한 잔액을 경락인으로부터 반환받을 수 있다고 할 것인데, 이 사건 건물에 대한 대항력 있는 임차인인 피고가 위 경매절차에서 그 임대차보증금을 전혀 배당받지 못하였으므로, 피고는 임차목적물인 이 사건 건물의 양수인인 원고에 대하여 그 임대차보증금 전액을 반환받을 수 있고, 원고의 위 임대차보증금 반환의무와 피고의 이 사건 건물에 대한 명도의무는 동시이행관계에 있다고 판단하였다.  임차인의 보호를 위한 주택임대차보호법 제3조 제1항, 제2항, 제3조의2 제1항, 제2항, 제4조 제2항의 규정들의 취지에 비추어, 위 각 규정의 요건을 갖춘 임차인은 임차주택의 양수인에게 대항하여 보증금의 반환을 받을 때까지 임대차관계의 존속을 주장할 수 있는 권리와 보증금에 관하여 임차주택의 가액으로부터 우선변제를 받을 수 있는 권리를 겸유하고 있다고 해석되고 이 두 가지 권리 중 하나를 선택하여 행사할 수 있다고 할 것이다( 대법원 1986. 7. 22. 선고 86다카466, 467, 468, 469 판결, 1993. 12. 24. 선고 93다39676 판결, 1996. 7. 12. 선고 94다37646 판결 참조).  그리고 위 각 규정에서 임차인에게 위 두 가지 권리를 인정하고 있는 취지가 그 보증금을 반환받을 수 있도록 보장하기 위한 데에 있는 점, 경매절차의 안정성, 경매 이해관계인들의 예측가능성 등을 아울러 고려하여 볼 때, 위 두 가지 권리를 겸유하고 있는 임차인이 우선변제권을 선택하여 임차주택에 대하여 진행되고 있는 경매절차에서 보증금에 대하여 배당요구를 하였다고 하더라도, 그 순위에 따른 배당이 실시될 경우 보증금 전액을 배당받을 수 없는 때에는 그 보증금 중 경매절차에서 배당받을 수 있는 금액을 공제한 잔액에 관하여 경락인에게 대항하여 이를 반환받을 때까지 임대차관계의 존속을 주장할 수 있고, 보증금 전액을 배당받을 수 있는 때에는 경락인에게 대항하여 보증금을 반환받을 때까지 임대차관계의 존속을 주장할 수는 없다고 하더라도 다른 특별한 사정이 없는 한 위 임차인이 위 경매절차에서 그 보증금 상당의 배당금을 지급받을 수 있는 때, 즉 위 임차인에 대한 배당표가 확정될 때까지는 경락인에 대하여 임차주택의 명도를 거절할 수 있다고 봄이 상당하다고 할 것이다. 따라서 경락인의 임차주택의 명도청구에 대하여 위 임차인이 동시이행의 항변을 한 경우 그 동시이행의 항변 속에는 위 임차인에 대한 배당표가 확정될 때까지 경락인의 명도청구에 응할 수 없다는 주장이 포함되어 있는 것으로 볼 수 있으므로, 그 변론종결일 현재 위 임차인을 상대로 한 배당이의소송이 계속중이어서 위 임차인에 대한 배당표가 확정되지 아니한 경우에는 위 임차인에 대한 배당표가 확정되는 때에 명도할 것을 명하는 판결을 하여야 할 것이다.  그런데 기록과 관계 법령에 의하면, 피고는 주택임대차보호법 제3조 제1항, 제3조의2 제1항 규정의 요건을 갖춤으로써 위 두 가지 권리를 겸유하고 있던 임차인으로서 그 임차목적물인 이 사건 건물에 대하여 진행되고 있는 위 경매절차에서 배당요구를 하였고, 그 순위에 따른 배당이 실시될 경우 보증금 80,000,000원 전액을 배당받을 수 있음을 알 수 있으므로, 피고로서는 경락인인 원고에게 대항하여 위 보증금을 반환받을 때까지 그 임대차관계의 존속을 주장할 수는 없다고 하더라도 다른 특별한 사정이 없는 이 사건에 있어서 위 배당이의소송이 종료하여 피고에 대한 배당표가 확정될 때까지는 원고에 대하여 이 사건 건물의 명도를 거절할 수 있다고 할 것이다.  한편 기록에 의하면, 위 경매법원도 피고에게 위 보증금 전액을 배당하는 것으로 배당표를 작성하였는데, 후순위채권자인 소외 금고가 피고를 상대로 배당이의소송을 제기하는 바람에 피고에 대한 배당표가 확정되지 아니한 상태에서 경락인인 원고가 피고를 상대로 이 사건 건물의 명도를 청구하는 이 사건 소송을 제기하자, 피고가 원고로부터 위 보증금을 반환받기까지는 원고의 청구에 응할 수 없다는 동시이행의 항변하였음을 알 수 있다. 그리고 원심은 이 사건 원심 변론종결일 현재 위 배당이의소송의 제1심판결이 이미 확정되었다고 인정하고 있으나 기록상 이를 인정할 만한 아무런 자료를 발견할 수 없으므로, 이는 증거 없이 사실을 오인한 잘못을 저지른 것이라고 아니할 수 없다.  사정이 이와 같다면, 원심으로서는 위 배당이의소송이 종료하여 피고에 대한 배당표가 확정되었는지의 여부에 관하여 심리한 다음, 이미 종료하여 피고에 대한 배당표가 확정된 경우에는 피고의 위 항변을 배척하고, 아직도 계속중이어서 피고에 대한 배당표가 확정되지 아니한 경우에는 피고에 대한 배당표가 확정되는 때에 명도할 것을 명하는 판결을 하여야 할 것이다.  그럼에도 불구하고, 이에 이르지 아니한 채 피고의 동시이행의 항변을 받아들인 조처는 주택임대차보호법상의 대항력과 우선변제권에 관한 법리를 오해한 나머지 심리를 다 하지 아니한 잘못을 저지른 것이라 아니할 수 없으며, 이는 판결에 영향을 미쳤음이 명백하므로, 이 점을 지적하는 논지는 이유 있다.  3. 그러므로 나머지 상고이유에 대하여 판단할 필요도 없이 원심판결을 파기하고, 사건을 원심법원에 환송하기로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.  대법관   김형선(재판장) 박준서(주심) 이용훈  **************************************************  대법원 2001. 9. 25. 선고 2001다1942 판결 [손해배상(기)][공2001.11.15.(142),2333] 【판시사항】 [1] 경매법원이 이해관계인에게 배당요구의 사실을 통지하지 않은 것이 당해 배당요구채권자에 대한 관계에서 불법행위를 구성하는지 여부(소극)  [2] 구 주택임대차보호법상 대항력 있는 임차인이 임대차기간의 만료 전에 배당요구를 한 경우, 경매법원의 담당공무원이 임대인에게 배당요구 사실을 통지하지 않은 것이 임차인에 대한 관계에서 의무위반이 되는지 여부(소극)  [3] 구 주택임대차보호법상 대항력 있는 임차인이 임대차기간 중 배당요구를 하고 배당을 받았으나, 경매법원이 배당요구 사실을 채무자인 임대인에게 통지하지 아니하여 그 임대차관계가 종료되지 않음으로써 임차인의 우선변제권이 인정되지 않은 결과 다른 배당채권자가 제기한 부당이득금 반환청구 소송에서 패소한 경우, 임차인에 대한 국가배상책임을 인정하지 않은 사례  [4] 물건명세서에 임차인의 배당요구나 그 통지에 관한 사항이 기재되지 않은 것이 낙찰불허가 사유가 되는‘물건명세서의 작성에 중대한 하자가 있는 때'에 해당하는지 여부(소극)  【판결요지】 [1] 배당요구의 사실을 경매법원이 이해관계인에게 통지하도록 규정한 민사소송법 제606조 제1항의 취지는 배당받을 자의 범위가 변경됨을 집행절차에 참가하고 있는, 당해 배당요구채권자 이외의 다른 채권자에게 알려 주어 채권의 존부와 액수를 다툴 수 있도록 하려는 데 있고, 이러한 통지가 결여된다고 하여도 배당요구의 효력에는 아무런 영향이 없으므로, 비록 경매담당공무원이 배당요구 사실을 채무자나 소유자 혹은 다른 배당요구채권자 등에게 통지하지 아니하였다 하여도, 당해 배당요구채권자에 대한 관계에 있어서는 불법행위를 구성할 만한 직무상 주의의무위반이 있다고 볼 수 없다.  [2] 구 주택임대차보호법(1999. 1. 21. 법률 제5641호로 개정되기 전의 것)하에서는, 임차인의 배당요구시까지 임대차가 종료되지 아니한 경우 임대인에 대한 배당요구 사실의 통지가 있게 되면 임대차계약의 해지가 있은 것으로 되어 배당요구한 임차인은 우선변제권에 의하여 낙찰대금으로부터 임차보증금을 배당받을 수 있고, 그와 같은 통지가 없으면 아직은 임대차가 종료되지 아니한 것이어서 임차인이 낙찰대금으로부터 임차보증금을 배당받을 수는 없는 것이나, 원래 임대인의 채무불이행 등을 이유로 하는 임대차계약의 해지는 임차인이 임대인에 대하여 통지를 함으로써 효력이 생기는 것으로서 임대차계약의 해지를 이유로 배당요구를 하는 임차인으로서는 스스로 해지통지를 하여 임대차를 종료시킨 후 배당요구를 함이 원칙이고, 배당요구 통지를 통한 임대차의 해지는 미처 임대차를 종료시키지 않은 채 배당요구를 한 경우에 법원이 배당요구 사실의 통지를 하여 임대인에게 도달되면 이로써 임대차계약 해지의 효력을 발생할 수 있다는 것으로서, 그로 인하여 배당요구를 한 임차인이 어떤 이익을 얻는다고 하더라도 이는 반사적 이익에 지나지 않는다고 할 것이므로, 경매법원의 담당공무원이 민사소송법 제606조 제1항에 따라 임대인인 채무자 또는 소유자에게 배당요구 사실을 통지하지 아니하였고 그로 인하여 배당요구를 한 임차인의 법률상의 지위에 어떤 영향을 미쳤다고 하더라도 이것이 임차인에 대한 관계에서 의무위반이 된다고는 할 수 없다.  [3] 구 주택임대차보호법상 대항력 있는 임차인이 임대차기간 중 배당요구를 하고 배당을 받았으나, 경매법원이 배당요구 사실을 채무자인 임대인에게 통지하지 아니하여 그 임대차관계가 종료되지 않음으로써 임차인의 우선변제권이 인정되지 않은 결과 다른 배당채권자가 제기한 부당이득금 반환청구 소송에서 패소한 경우, 임차인에 대한 국가배상책임을 인정하지 않은 사례.  [4] 구 주택임대차보호법(1999. 1. 21. 법률 제5641호로 개정되기 전의 것)상 제3자에 대한 대항요건과 확정일자를 갖춘 선순위 임차인이 입찰기일까지 배당요구를 하지 않은 경우에 일반 매수희망자는 그 주택을 낙찰받게 되면 그 임대차에 관한 권리·의무를 승계하여야 할 것으로 예상하고 입찰에 참가하게 되는 것인바, 위 임차인이 입찰이 끝난 후 낙찰기일 전에 배당요구를 하였으나 임대차가 아직 종료되지 아니하였고 법원에 의한 배당요구 사실의 통지가 임대인인 채무자 또는 소유자에게 도달되지도 아니한 결과 위 배당요구에도 불구하고 임차주택의 환가대금에서 임차보증금을 우선변제받을 수 없고, 따라서 일반 매수희망자(또는 최고가매수신고인)가 여전히 위 권리·의무를 승계하게 된다고 하더라도, 이는 당초부터 예상한 바와 같은 것이어서 입찰물건명세서에 임차인의 배당요구 사실이 기재되어 있지 않았다는 사정만으로는 일반 매수희망자가 그 매수의사나 매수신고가격을 결정함에 있어서 어떠한 영향을 받게 되었다고 보기는 어렵고, 뿐더러 배당요구 사실의 통지 여부나 그 도달 여부는 경매물건명세서의 기재사항이 아님은 민사소송법 제617조의2의 문언상 명백하므로, 물건명세서상 임차인의 배당요구나 그 통지에 관한 사항이 기재되지 아니하였다고 하여 낙찰불허가 사유가 되는‘물건명세서의 작성에 중대한 하자가 있는 때'에 해당하는 것으로 볼 수는 없다고 할 것이다(만일 입찰 후 낙찰기일 전에 우선변제권 있는 임차인에 의한 배당요구가 있었고 그 임대차가 이미 종료된 것이거나 배당요구 사실이 임대인에게 통지됨으로써 임대차 종료의 효력이 발생되었다면, 경매법원으로서는 낙찰을 불허가하고 다시 경매에 부치는 등의 조치를 취하여야 할 것이다).  【참조조문】 [1] 민사소송법 제606조 제1항, 국가배상법 제2조 제1항[2] 구 주택임대차보호법(1999. 1. 21. 법률 제5641호로 개정되기 전의 것) 제3조의2 제1항, 민사소송법 제606조 제1항, 국가배상법 제2조 제1항[3] 민사소송법 제606조 제1항, 국가배상법 제2조 제1항[4] 구 주택임대차보호법(1999. 1. 21. 법률 제5641호로 개정되기 전의 것) 제3조의2 제1항, 민사소송법 제617조의2, 제633조 제6호  【참조판례】 [1][2][3] 대법원 2001. 9. 25. 선고 99다4528 판결(공보불게재) [2] 대법원 1996. 7. 12. 선고 94다37646 판결(공1996하, 2458) 대법원 1998. 9. 18. 선고 97다28407 판결(공1998하, 2509) 【전 문】 【원고,상고인겸피상고인】 원고 【피고,피상고인겸상고인】 대한민국 【원심판결】 서울지법 2000. 12. 6. 선고 2000나22972 판결 【주문】 원심판결 중 피고 패소 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 서울지방법원 본원 합의부에 환송한다. 원고의 상고를 기각한다. 【이유】 1. 피고의 상고이유에 대하여 가. 원심의 사실인정 및 판단 원심은 그 내세운 증거를 종합하여, 원고는 1995. 4. 21. 소외 1과 사이에 그 소유의 이 사건 아파트에 관하여 전세금 45,000,000원, 전세기간 1995. 5. 30.부터 2년으로 한 채권적 전세계약(이하 '이 사건 전세계약'이라고 한다)을 체결한 후 위 아파트를 인도받아 같은 해 5월 31일 위 아파트의 소재지를 주소지로 하여 주민등록 전입신고를 하고 위 전세계약서에 확정일자를 받은 사실, 소외 1은 1995. 6. 24. 주식회사 태산상호신용금고(이하 '태산금고'라고 한다)와 사이에 이 사건 아파트에 관하여 채권최고액 58,000,000원, 채무자 소외 2, 근저당권자 태산금고로 한 근저당권설정계약을 체결하고 이에 기하여 태산금고 명의로 근저당권설정등기를 경료하여 준 사실, 그 후 이 사건 아파트에 관하여는 근저당권자인 태산금고의 임의경매신청에 의하여 1995. 11. 6. 수원지방법원 성남지원 95타경16464호로 경매개시결정이 내려졌는데, 원고는 1996. 3. 11. 위 법원에 확정일자를 갖춘 채권적 전세권자로서 권리신고 및 전세금 45,000,000원에 대한 배당요구를 한 사실, 그런데 위 법원 소속 경매담당공무원은 채무자인 소외 1을 비롯한 이해관계인들에게 원고가 배당요구를 하였다는 사실을 통지하지 아니하였으며, 위 법원은 원고가 배당요구를 한 다음 날인 같은 달 12일 위 배당요구 사실이 통지되지 아니한 상태에서 최고가매수신고인인 소외 3에 대한 낙찰허가결정을 하였고, 그 후 같은 해 5월 28일 실시된 배당기일에 낙찰대금 75,100,000원에서 집행비용을 공제한 나머지 73,006,673원 중 제1순위로 채권적 전세권자인 원고에게 45,000,000원을, 제2순위로 근저당권자인 태산금고에게 나머지 28,006,673원을 배당한 사실, 원고는 경매법원으로부터 위 배당금 45,000,000원을 받기 위하여 그 전에 이 사건 아파트를 소외 3에게 명도하였는데, 그 후 태산금고는 원고와 소외 1 사이에 체결된 이 사건 전세계약이 위 배당기일까지 종료되지 아니하여 위 경매절차에서 원고가 근저당권자인 태산금고에 우선하여 배당받을 수 없다는 이유로, 원고를 상대로 태산금고가 채권신고한 금 51,772,491원 중 배당받지 못한 금 23,765,818원을 반환하라는 부당이득반환소송을 제기하였고, 1996. 11. 28. 제1심인 수원지방법원 성남지원(96가단13261호)에서는 태산금고의 청구를 기각하는 판결을 선고하였으나, 1997. 6. 4. 항소심인 수원지방법원(97나581호)에서는 경매법원이 원고가 배당요구를 한 사실을 채무자인 소외 1에게 통지하지 아니하여 이 사건 전세계약이 종료되지 아니하였고 따라서 원고는 법률상 원인 없이 배당금을 수령하였다는 이유로 제1심판결을 취소하면서, 태산금고가 구하는 부당이득금 23,765,818원 및 이에 대하여 1996. 8. 18.부터 1997. 6. 4.까지는 연 5%, 그 다음 날부터 다 갚을 때까지는 연 25%의 각 비율에 의한 지연손해금을 지급하라는 판결을 선고하였고, 이에 대하여 원고가 상고하였으나 1998. 9. 18. 대법원(97다28407호)에서 원고의 상고를 기각하는 판결을 선고한 사실, 이에 원고는 태산금고에게 위 항소심에서 인용된 위 부당이득금 23,765,818원 및 이에 대한 지연손해금과 소송비용을 합하여 1998. 2. 4. 금 25,852,652원, 1999. 1. 19. 금 4,021,257원, 합계 금 29,873,909원을 지급한 사실을 인정한 다음, 민사소송법 제728조에 의하여 이 사건과 같은 담보권의 실행을 위한 부동산의 경매에 준용되는 같은 법 제605조 제1항, 제606조 제1항에서는 민법 등에 의하여 우선변제청구권이 있는 채권자는 부동산에 대한 경락기일(낙찰기일)까지 배당요구를 할 수 있고, 이 경우 법원은 배당요구 사실을 이해관계인(같은 법 제607조 제2호에서는 채무자 및 소유자를 경매절차의 이해관계인으로 규정하고 있다)에게 통지하여야 한다고 규정하고 있는 점, 원고와 같이 이 사건 아파트의 낙찰인에게 대항할 수 있는 채권적 전세권자라도 스스로 채권적 전세관계의 승계를 원하지 아니할 때에는 그 전세기간의 만료전이라도 전세계약을 해지함으로써 우선변제를 청구할 수 있는 것이고, 또한 원고가 경매법원에 배당요구를 하는 것은 스스로 더 이상 채권적 전세관계의 존속을 원하지 아니함을 명백히 표명하는 것이어서 다른 특별한 사정이 없는 한 이를 이 사건 전세계약의 해지의 의사표시로 볼 수 있으나 다만, 이 경우에도 경매법원이 채무자인 소외 1에게 원고의 배당요구 사실을 통지하여야만 비로소 이 사건 전세계약이 적법하게 해지되므로 경매법원의 통지 여부는 원고의 전세금반환채권의 행사에 직접적인 영향을 미치게 되는 점 등을 종합하여 보면, 경매법원으로서는 채권적 전세권자가 입찰기일(경매기일)까지 권리신고 및 배당요구를 하지 아니하다가 낙찰기일(경락기일) 전에 권리신고 및 배당요구를 한 경우에는 이를 반드시 채무자에게 통지하여야 할 의무를 부담하고, 나아가 물건명세서의 작성에 중대한 하자가 있는 것으로 보아 민사소송법 제728조에 의하여 준용되는 같은 법 제633조 제6호, 제635조 제2항에 의하여 직권으로 일단 경락(낙찰)불허결정을 한 후 다시 새로운 경매절차를 진행하여야 한다고 봄이 상당하므로, 위 경매담당공무원이 채무자인 소외 1에게 원고가 배당요구를 하였다는 사실을 통지하지 아니한 채 경매절차를 그대로 진행한 것은 공무원이 그 직무를 집행함에 당하여 고의 또는 과실로 법령에 위반한 경우에 해당하므로, 국가배상법 제2조에 의하여 피고는 위 경매담당공무원의 직무상 위법행위로 인하여 원고에게 발생한 손해를 배상할 책임이 있다고 판단하였다.  나. 대법원의 판단 그러나 배당요구의 사실을 경매법원이 이해관계인에게 통지하도록 규정한 민사소송법 제606조 제1항의 취지는 배당받을 자의 범위가 변경됨을 집행절차에 참가하고 있는, 당해 배당요구채권자 이외의 다른 채권자에게 알려 주어 채권의 존부와 액수를 다툴 수 있도록 하려는 데 있고, 이러한 통지가 결여된다고 하여도 배당요구의 효력에는 아무런 영향이 없으므로, 비록 경매담당공무원이 배당요구 사실을 채무자나 소유자 혹은 다른 배당요구채권자 등에게 통지하지 아니하였다 하여도, 당해 배당요구채권자에 대한 관계에 있어서는 불법행위를 구성할 만한 직무상 주의의무위반이 있다고 볼 수 없다고 할 것이다. 구 주택임대차보호법(1999. 1. 21. 법률 제5641호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 하에서는, 임차인의 배당요구시까지 임대차가 종료되지 아니한 경우 임대인에 대한 배당요구 사실의 통지가 있게 되면 임대차계약의 해지가 있은 것으로 되어 배당요구한 임차인은 우선변제권에 의하여 낙찰대금으로부터 임차보증금을 배당받을 수 있고, 그와 같은 통지가 없으면 아직은 임대차가 종료되지 아니한 것이어서 임차인이 낙찰대금으로부터 임차보증금을 배당받을 수는 없는 것이나(대법원 1998. 9. 18. 선고 97다28407 판결 등 참조), 원래 임대인의 채무불이행 등을 이유로 하는 임대차계약의 해지는 임차인이 임대인에 대하여 통지를 함으로써 효력이 생기는 것으로서 위와 같은 경우에 배당요구를 하는 임차인으로서는 스스로 해지통지를 하여 임대차를 종료시킨 후 배당요구를 함이 원칙이고, 위에서 본 배당요구 통지를 통한 임대차의 해지는 미처 임대차를 종료시키지 않은 채 배당요구를 한 경우에 법원이 배당요구 사실의 통지를 하여 임대인에게 도달되면 이로써 임대차계약 해지의 효력을 발생할 수 있다는 것으로서, 그로 인하여 배당요구를 한 임차인이 어떤 이익을 얻는다고 하더라도 이는 반사적 이익에 지나지 않는다고 할 것이므로, 경매법원의 담당공무원이 위 법조항에 따라 임대인인 채무자 또는 소유자에게 배당요구 사실을 통지하지 아니하였고 그로 인하여 배당요구를 한 임차인의 법률상의 지위에 어떤 영향을 미쳤다고 하더라도 이것이 임차인에 대한 관계에서 의무위반이 된다고는 할 수 없을 것이다.  또한, 주택임대차보호법상 제3자에 대한 대항요건과 확정일자를 갖춘 선순위 임차인이 입찰기일까지 배당요구를 하지 않은 경우에 일반 매수희망자는 그 주택을 낙찰받게 되면 그 임대차에 관한 권리·의무를 승계하여야 할 것으로 예상하고 입찰에 참가하게 되는 것인바, 위 임차인이 입찰이 끝난 후 낙찰기일 전에 배당요구를 하였으나 임대차가 아직 종료되지 아니하였고 법원에 의한 배당요구 사실의 통지가 임대인인 채무자 또는 소유자에게 도달되지도 아니한 결과 위 배당요구에도 불구하고 임차주택의 환가대금에서 임차보증금을 우선변제받을 수 없고, 따라서 일반 매수희망자(또는 최고가매수신고인)가 여전히 위 권리·의무를 승계하게 된다고 하더라도, 이는 당초부터 예상한 바와 같은 것이어서 입찰물건명세서에 임차인의 배당요구 사실이 기재되어 있지 않았다는 사정만으로는 일반 매수희망자가 그 매수의사나 매수신고가격을 결정함에 있어서 어떠한 영향을 받게 되었다고 보기는 어렵고, 뿐더러 배당요구 사실의 통지 여부나 그 도달 여부는 경매물건명세서의 기재사항이 아님은 민사소송법 제617조의2의 문언상 명백하므로, 물건명세서상 임차인의 배당요구나 그 통지에 관한 사항이 기재되지 아니하였다고 하여 낙찰불허가 사유가 되는 '물건명세서의 작성에 중대한 하자가 있는 때'에 해당하는 것으로 볼 수는 없다고 할 것이다(만일 입찰 후 낙찰기일 전에 우선변제권 있는 임차인에 의한 배당요구가 있었고 그 임대차가 이미 종료된 것이거나 배당요구 사실이 임대인에게 통지됨으로써 임대차 종료의 효력이 발생되었다면, 경매법원으로서는 낙찰을 불허가하고 다시 경매에 부치는 등의 조치를 취하여야 할 것이다).  그럼에도 불구하고, 원심은 이와 달리 경매법원이 배당요구한 임차인인 원고에 대한 관계에 있어서도 배당요구의 사실을 임대인인 채무자에게 반드시 통지하여야 할 의무를 부담하고, 나아가 그에 관한 사항을 기재하지 아니한 것이 물건명세서 작성에 중대한 하자가 있는 것으로 보아 직권으로 낙찰불허결정을 한 후 다시 새로운 경매절차를 진행하여야 한다고 봄이 상당하다고 판단하였으니, 거기에는 국가배상책임의 요건인 직무상 주의의무위반이나 물건명세서 작성에 있어서의 중대한 하자에 관한 법리를 오해한 위법이 있다고 할 것이다. 이 점에 관한 피고의 상고이유의 주장은 이유 있다.  2. 원고의 상고이유에 대하여 원고의 상고이유는 피고에게 국가배상법 제2조에 의한 손해배상책임이 있음을 전제로 하여, 원심의 판단에는 상당인과관계가 있는 손해배상의 범위를 오해한 나머지 손해배상액을 과소하게 정한 위법이 있다는 것인바, 위에서 본 바와 같은 이유로 피고에게 손해배상책임을 인정한 원심을 파기하는 이상 이와 다른 전제에 선 원고의 상고이유는 더 나아가 판단할 필요 없이 받아들일 수 없다.  3. 그러므로 피고의 나머지 상고이유에 대한 판단을 생략한 채 원심판결 중 피고 패소 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 다시 심리·판단하도록 원심법원에 환송하며, 원고의 상고를 기각하기로 하여, 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.  대법관   윤재식(재판장) 송진훈 이규홍 손지열(주심)

☞  임차목적물에 대한 경매의 현황조사 절차에서 전입신고를 마친 임차인임을 신고하여 매각물건명세서에도 대항력 있는 임차인으로 기재되도록 한 원고가 경매절차 진행 중 스스로 주민등록을 이전하여 대항력을 상실한 후, 종전 임대인인 피고를 상대로 잔여 임대차보증금의 지급을 구함

☞  원심은, 원고가 이 사건 경매절차에서 현황조사를 마친 후 전출함으로써 매각물건명세서에 대항력 있는 임차인이 있다고 기재되도록 하는 등의 외관을 만든 이상, 피고에게 잔여 임차보증금의 지급을 구하는 것은 신의성실의 원칙에 반하여 허용될 수 없다고 판단하여 원고의 청구를 기각함

☞  대법원은 위와 같은 법리를 설시한 후, 원고의 청구가 신의성실의 원칙에 반하여 허용될 수 없다고 본 원심의 판단에 법리오해의 위법이 있음을 이유로 원심판결을 파기·환송함 

 

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대 법 원

제 1 부

판 결

사 건 2020다276914 임대차보증금

원고, 상고인 원고

소송대리인 법무법인 원율

담당변호사 최상관 외 1인

피고, 피상고인 피고

원 심 판 결 대구지방법원 2020. 10. 14. 선고 2020나302538 판결

판 결 선 고 2023. 6. 29.

 

주 문

원심판결을 파기하고, 사건을 대구지방법원에 환송한다.

 

이 유

상고이유를 판단한다.

 

1. 사건의 개요

 

원심판결의 이유와 기록에 따르면 다음과 같은 사실을 알 수 있다.

 

가. 원고는 2016. 4. 4. 이 사건 주택의 소유자인 피고로부터 이 사건 주택을 보증금 185,000,000원, 임대차기간 2016. 4. 14.부터 2018. 4. 13.까지로 정하여 임차하면서(이하 ‘이 사건 임대차계약’이라 한다), 피고와 이 사건 임대차계약과 동일한 내용의 전세권설정계약도 체결하였다.

 

나. 원고는 2016. 4. 14. 피고에게 보증금을 모두 지급한 후 확정일자를 받고 주민등록법상 전입신고를 마쳤으며, 같은 날 이 사건 주택에 관하여 전세권설정등기도 마쳤다.

 

다. 이 사건 임대차계약기간이 종료되었음에도 피고가 보증금을 반환하지 않자, 원고가 2018. 5. 3. 전세권 실행을 위한 경매신청을 함으로써 이 사건 주택에 관한 경매절차가 개시되었다(이하 ‘이 사건 경매절차’라 한다).

 

라. 소외인은 이 사건 경매절차에서 최고가매수신고인이 되어 매각허가결정을 받은 다음 2019. 5. 24. 매각대금을 완납하고 이 사건 주택에 관하여 소유권이전등기를 마쳤다. 원고는 신청채권자 겸 전세권자로서 집행비용을 제외한 95,540,378원을 배당받았다.

 

마. 한편 원고는 2018. 8. 20. 다른 주택에 전입신고를 마침으로써 이 사건 주택에서 전출하였고 이후 소외인에게 이 사건 주택을 인도하였다.

 

2. 원심의 판단

원심은 피고에게 위와 같이 남은 임차보증금의 반환을 구하는 이 사건 청구에 대하여, 그 판시와 같은 이유로 원고의 대항력 상실로 소외인이 임대인의 지위를 승계하지는 못하였지만, 원고가 이 사건 경매절차에서 현황조사를 마친 후 전출함으로써 매각물건명세서에 대항력 있는 임차인이 있다고 기재되도록 하는 등의 외관을 만든 이상 피고에게 남은 임차보증금의 지급을 구하는 것은 신의성실의 원칙에 반하여 허용될 수 없다고 판단하여 원고의 청구를 받아들이지 않았다.

 

3. 대법원의 판단

그러나 원심의 이러한 판단은 받아들이기 어렵다.

 

가. 주택임대차보호법 제3조 제4항에 따라 임차주택의 양수인이 임대인의 지위를 승계하는 것은 어디까지나 임차인이 대항력을 갖추고 있는 것을 요건으로 하므로 대항력을 갖추지 못한 임차인의 경우 임차주택이 다른 사람에게 이전되었더라도 임대인이 임차보증금 반환의무를 부담하는 것이 원칙이다. 따라서 이 사건 경매절차에서 소외인이 이 사건 주택의 소유권을 취득하기 전에 원고가 전출함으로써 대항력을 상실한 이상 임대인의 지위는 소외인에게 승계되지 아니하므로 피고가 잔여 임차보증금 반환의무를 부담한다.

 

나. 임차주택의 양수인에게 대항할 수 있는 임차권자라도 스스로 임대차관계의 승계를 원하지 않을 때에는 승계되는 임대차관계의 구속을 면할 수 있다고 보는 것이 공평의 원칙 또는 신의성실의 원칙에 부합한다(대법원 1996. 7. 12. 선고 94다37646 판결 등 참조). 따라서 원고가 이 사건 경매절차에서 현황조사를 마친 후 전출함으로써 대항력을 상실하고 피고에게 남은 임차보증금의 반환을 청구하였다고 하여 이를 두고 신의성실의 원칙에 반하는 행위라고 볼 수는 없다. 더구나 원고의 이러한 행위로 이 사건 경매절차의 매각물건명세서에 대항력 있는 임차인이 있는 것으로 기재되었다고 하더라도 이로써 피고에게 임차보증금 반환채무를 더 이상 부담하지 않을 것이라는 정당한 신뢰가 형성되었다고 보기도 어렵다. 오히려 대항력을 상실하여 소외인에게 임차인의 지위를 주장하지 못하는 원고로 하여금 피고에 대한 남은 임차보증금 반환청구권까지 행사할 수 없도록 한다면 임차인의 권리를 지나치게 제한하게 된다.

 

다. 그럼에도 그 판시와 같은 이유만으로 원고의 청구가 신의성실의 원칙에 반하여 허용될 수 없다는 원심의 판단에는 신의성실의 원칙에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 잘못이 있다.

 

4. 결론

그러므로 원심판결을 파기하고 사건을 다시 심리․판단하도록 원심법원에 환송하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.