대법원 2012. 4. 26. 선고 2011두26626 판결
[과징금부과처분취소][공2012상,888]
【판시사항】
[1] 명의신탁자와 명의수탁자가 이른바 ‘계약명의신탁약정’을 맺고 명의수탁자가 당사자가 되어 명의신탁약정이 있다는 사실을 알지 못하는 소유자와 부동산에 관한 매매계약을 체결한 후 부동산의 소유권이전등기를 수탁자 명의로 마친 경우, 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제5조 제1항에서 정한 과징금 부과대상에 해당하는지 여부 (적극)
[2] 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제5조 제2항 단서 ‘명의신탁관계 종료시점’의 의미
【판결요지】
[1] 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률(이하 ‘부동산실명법’이라고 한다) 제3조 제1항, 제5조 제1항, 제3항, 제6조 제1항 등 관련 법령의 규정 내용과 체계에 비추어 보면, 원칙적으로 부동산에 관한 물권을 명의신탁 약정에 의하여 명의수탁자 명의로 등기한 경우 명의신탁자에게는 과징금을 부과하게 되어 있으므로, 명의신탁자와 명의수탁자가 이른바 계약명의신탁약정을 맺고 명의수탁자가 당사자가 되어 명의신탁약정이 있다는 사실을 알지 못하는 소유자와 부동산에 관한 매매계약을 체결한 후 매매계약에 따라 당해 부동산의 소유권이전등기를 수탁자 명의로 마친 경우에는, 비록 부동산실명법 제4조 제2항 단서에 따라 명의수탁자가 당해 부동산의 완전한 소유권을 취득하게 된다고 하더라도, 부동산실명법 제5조 제1항이 정하는 과징금 부과대상에 해당된다.
[2] 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률(이하 ‘부동산실명법’이라고 한다) 제5조 제2항 단서의 ‘명의신탁관계 종료시점’은 단지 명의신탁자와 명의수탁자 사이에 대내적으로 명의신탁을 해지한 시점이 아니라, 대외적으로도 명의신탁관계가 종료되어 부동산실명법 위반상태가 해소된 시점인 실명등기를 할 필요가 없거나 실명등기를 한 것으로 볼 수 있는 시점, 즉 공용징수·판결·경매 기타 법률의 규정에 의하여 명의수탁자로부터 제3자에게 부동산에 관한 물권이 이전되거나, 명의신탁자가 당해 부동산에 관한 물권에 관하여 매매 기타 처분행위를 하고 처분행위로 인한 취득자에게 직접 등기를 이전하거나, 명의신탁자가 당해 부동산의 소재지를 관할하는 시장·군수 또는 구청장에게 매각을 위탁하거나 한국자산관리공사에 매각을 의뢰한 시점 등으로 보아야 하고, 명의신탁자가 명의수탁자를 상대로 명의신탁 해지를 원인으로 하여 소를 제기했다거나 소송에서 승소판결이 확정되었다는 사정만으로는 그때 부동산실명법상 명의신탁관계가 종료되었다고 할 수 없으며, 부동산실명법 제4조 제2항 단서에 따라 명의수탁자가 당해 부동산의 소유권을 완전하게 취득하게 되더라도 명의수탁자는 명의신탁자에 대하여 부당이득반환의무를 부담하게 되므로, 그러한 사정만으로 바로 부동산실명법상 명의신탁관계가 종료되었다고 단정할 수 없다.
| 제4조(명의신탁약정의 효력) ① 명의신탁약정은 무효로 한다. ② 명의신탁약정에 따른 등기로 이루어진 부동산에 관한 물권변동은 무효로 한다. 다만, 부동산에 관한 물권을 취득하기 위한 계약에서 명의수탁자가 어느 한쪽 당사자가 되고 상대방 당사자는 명의신탁약정이 있다는 사실을 알지 못한 경우에는 그러하지 아니하다. ③ 제1항 및 제2항의 무효는 제3자에게 대항하지 못한다. [전문개정 2010.3.31] 제5조(과징금) ① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자에게는 해당 부동산 가액(가액)의 100분의 30에 해당하는 금액의 범위에서 과징금을 부과한다. 1. 제3조제1항을 위반한 명의신탁자 2. 제3조제2항을 위반한 채권자 및 같은 항에 따른 서면에 채무자를 거짓으로 적어 제출하게 한 실채무자(실채무자) ② 제1항의 부동산 가액은 과징금을 부과하는 날 현재의 다음 각 호의 가액에 따른다. 다만, 제3조제1항 또는 제11조제1항을 위반한 자가 과징금을 부과받은 날 이미 명의신탁관계를 종료하였거나 실명등기를 하였을 때에는 명의신탁관계 종료 시점 또는 실명등기 시점의 부동산 가액으로 한다. 제3조(실권리자명의 등기의무 등) ① 누구든지 부동산에 관한 물권을 명의신탁약정에 따라 명의수탁자의 명의로 등기하여서는 아니 된다. ② 채무의 변제를 담보하기 위하여 채권자가 부동산에 관한 물권을 이전받는 경우에는 채무자, 채권금액 및 채무변제를 위한 담보라는 뜻이 적힌 서면을 등기신청서와 함께 등기관에게 제출하여야 한다. [전문개정 2010.3.31] 제11조(기존 명의신탁약정에 따른 등기의 실명등기 등) ① 법률 제4944호 부동산실권리자명의등기에관한법률 시행 전에 명의신탁약정에 따라 부동산에 관한 물권을 명의수탁자의 명의로 등기하거나 등기하도록 한 명의신탁자(이하 "기존 명의신탁자"라 한다)는 법률 제4944호 부동산실권리자명의등기에관한법률 시행일부터 1년의 기간(이하 "유예기간"이라 한다) 이내에 실명등기하여야 한다. 다만, 공용징수, 판결, 경매 또는 그 밖에 법률에 따라 명의수탁자로부터 제3자에게 부동산에 관한 물권이 이전된 경우(상속에 의한 이전은 제외한다)와 종교단체, 향교 등이 조세 포탈, 강제집행의 면탈을 목적으로 하지 아니하고 명의신탁한 부동산으로서 대통령령으로 정하는 경우는 그러하지 아니하다. ② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제1항에 따라 실명등기를 한 것으로 본다. <개정 2011.5.19, 2016.1.6, 2019.11.26> 1. 기존 명의신탁자가 해당 부동산에 관한 물권에 대하여 매매나 그 밖의 처분행위를 하고 유예기간 이내에 그 처분행위로 인한 취득자에게 직접 등기를 이전한 경우 2. 기존 명의신탁자가 유예기간 이내에 다른 법률에 따라 해당 부동산의 소재지를 관할하는 특별자치도지사ㆍ특별자치시장ㆍ시장ㆍ군수 또는 구청장에게 매각을 위탁하거나 대통령령으로 정하는 바에 따라 「한국자산관리공사 설립 등에 관한 법률」에 따라 설립된 한국자산관리공사에 매각을 의뢰한 경우. 다만, 매각위탁 또는 매각의뢰를 철회한 경우에는 그러하지 아니하다. ③ 실권리자의 귀책사유 없이 다른 법률에 따라 제1항 및 제2항에 따른 실명등기 또는 매각처분 등을 할 수 없는 경우에는 그 사유가 소멸한 때부터 1년 이내에 실명등기 또는 매각처분 등을 하여야 한다. ④ 법률 제4944호 부동산실권리자명의등기에관한법률 시행 전 또는 유예기간 중에 부동산물권에 관한 쟁송이 법원에 제기된 경우에는 그 쟁송에 관한 확정판결(이와 동일한 효력이 있는 경우를 포함한다)이 있은 날부터 1년 이내에 제1항 및 제2항에 따른 실명등기 또는 매각처분 등을 하여야 한다. [전문개정 2010.3.31] 1. 소유권의 경우에는 「소득세법」 제99조에 따른 기준시가 2. 소유권 외의 물권의 경우에는 「상속세 및 증여세법」 제61조제5항 및 제66조에 따라 대통령령으로 정하는 방법으로 평가한 금액 ③ 제1항에 따른 과징금의 부과기준은 제2항에 따른 부동산 가액(이하 "부동산평가액"이라 한다), 제3조를 위반한 기간, 조세를 포탈하거나 법령에 따른 제한을 회피할 목적으로 위반하였는지 여부 등을 고려하여 대통령령으로 정한다. ④ 제1항에 따른 과징금이 대통령령으로 정하는 금액을 초과하는 경우에는 그 초과하는 부분은 대통령령으로 정하는 바에 따라 물납(물납)할 수 있다. ⑤ 제1항에 따른 과징금은 해당 부동산의 소재지를 관할하는 특별자치도지사ㆍ특별자치시장ㆍ시장ㆍ군수 또는 구청장이 부과ㆍ징수한다. 이 경우 과징금은 위반사실이 확인된 후 지체 없이 부과하여야 한다. <개정 2016.1.6> ⑥ 제1항에 따른 과징금을 납부기한까지 내지 아니하면 「지방행정제재ㆍ부과금의 징수 등에 관한 법률」에 따라 징수한다. <개정 2013.8.6, 2020.3.24> ⑦ 제1항에 따른 과징금의 부과 및 징수 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. [전문개정 2010.3.31] |
【참조조문】
[1] 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제3조 제1항, 제5조 제1항, 제3항, 제6조 제1항 [2] 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제5조 제2항
【참조판례】
[1] 대법원 2008. 1. 17. 선고 2007두21563 판결(공2008상, 239)
대법원 2010. 10. 14. 선고 2007다90432 판결(공2010하, 2062)
【전 문】
【원고, 상고인】 원고 1 외 1인 (원고들 소송대리인 변호사 박호서 외 1인)
【피고, 피상고인】 서울특별시 강남구청장 (소송대리인 변호사 이성섭)
【원심판결】 서울고법 2011. 10. 6. 선고 2011누15956 판결
【주 문】
상고를 모두 기각한다. 상고비용은 원고들이 부담한다.
【이 유】
상고이유를 판단한다.
1. 상고이유 제1점에 대하여
수인이 부동산을 공동으로 매수한 경우, 매수인들 사이의 법률관계는 공유관계로서 단순한 공동매수인에 불과하여 매도인은 매수인 수인에게 그 지분에 대한 소유권이전등기의무를 부담하는 경우도 있을 수 있고, 그 수인을 조합원으로 하는 조합체에서 매수한 것으로서 매도인이 소유권 전부의 이전의무를 그 조합체에 대하여 부담하는 경우도 있을 수 있으나, 매수인들이 상호 출자하여 공동사업을 경영할 것을 목적으로 하는 조합이 조합재산으로서 부동산의 소유권을 취득하였다면 민법 제271조 제1항의 규정에 의하여 당연히 그 조합체의 합유물이 되고, 다만 그 조합체가 합유등기를 하지 아니하고 그 대신 조합원 1인의 명의로 소유권이전등기를 하였다면 이는 조합체가 그 조합원에게 명의신탁한 것으로 보아야 한다( 대법원 1995. 9. 15. 선고 94다54894 판결, 대법원 2006. 4. 13. 선고 2003다25256 판결 등 참조).
원심은, 그 채용 증거에 의하여 그 판시 사실을 인정한 다음 원고들 및 소외인은 서울 역삼동 (지번 생략) ○○아파트 (동호수 생략, 이하 ‘종전 아파트’라 한다)를 공동으로 매수하고 종전 아파트 재건축으로 신축된 아파트를 공동으로 분양받아 대내적으로는 상호 약정된 투자지분 비율로 각 지분에 관한 실질적 소유권을 취득하면서, 다만 그 소유권이전등기나 보존등기만을 원고 2 내지 원고 1 단독 명의로 마침으로써 종전 아파트에 관하여는 원고 1 및 소외인이 원고 2에게, 신축 아파트에 관하여는 원고 2 및 소외인이 원고 1에게 종전 아파트 또는 신축 아파트의 각 지분을 명의신탁하였다고 봄이 상당하다고 판단하였는바, 위 법리와 기록에 비추어 살펴보면, 이러한 원심판단은 정당하고, 거기에 상고이유 주장과 같은 명의신탁 및 계약자유원칙에 대한 법리오해, 채증법칙 위배 등의 위법이 없다.
2. 상고이유 제2점에 대하여
가. 부동산 실권리자명의등기에 관한 법률(이하 ‘부동산실명법’이라고 한다) 제3조 제1항, 제5조 제1항, 제3항, 제6조 제1항 등 관련 법령의 규정 내용과 체계에 비추어 보면, 원칙적으로 부동산에 관한 물권을 명의신탁 약정에 의하여 명의수탁자 명의로 등기한 경우 그 명의신탁자에게는 과징금을 부과하도록 되어 있으므로, 명의신탁자와 명의수탁자가 이른바 계약명의신탁약정을 맺고 명의수탁자가 당사자가 되어 명의신탁약정이 있다는 사실을 알지 못하는 소유자와의 사이에 부동산에 관한 매매계약을 체결한 후 그 매매계약에 따라 당해 부동산의 소유권이전등기를 수탁자 명의로 마친 경우에는, 비록 부동산실명법 제4조 제2항 단서에 따라 그 명의수탁자가 당해 부동산의 완전한 소유권을 취득하게 된다고 하더라도, 부동산실명법 제5조 제1항이 정하는 과징금 부과대상에 해당된다고 할 것이다.
한편 부동산실명법 제5조 제2항 단서의 ‘명의신탁관계 종료시점’은 단지 명의신탁자와 명의수탁자 사이에 대내적으로 명의신탁을 해지한 시점이 아니라, 대외적으로도 명의신탁관계가 종료되어 부동산실명법 위반상태가 해소된 시점인 실명등기를 할 필요가 없거나 실명등기를 한 것으로 볼 수 있는 시점, 즉 공용징수·판결·경매 기타 법률의 규정에 의하여 명의수탁자로부터 제3자에게 부동산에 관한 물권이 이전되거나 또는 명의신탁자가 당해 부동산에 관한 물권에 관하여 매매 기타 처분행위를 하고 그 처분행위로 인한 취득자에게 직접 등기를 이전하거나 명의신탁자가 당해 부동산의 소재지를 관할하는 시장·군수 또는 구청장에게 매각을 위탁하거나 한국자산관리공사에 매각을 의뢰한 시점 등으로 보아야 하고, 명의신탁자가 명의수탁자를 상대로 명의신탁의 해지를 원인으로 하여 소를 제기하였다거나 그 소송에서의 승소판결이 확정되었다는 사정만으로는 그때 부동산실명법상 명의신탁관계가 종료되었다고 할 수 없으며 ( 대법원 2008. 1. 17. 선고 2007두21563 판결), 부동산실명법 제4조 단서에 따라 그 명의수탁자가 당해 부동산의 소유권을 완전하게 취득하게 되더라도 그 명의수탁자는 그 명의신탁자에 대하여 부당이득반환의무를 부담하게 되므로 ( 대법원 2010. 10. 14. 선고 2007다90432 판결 등), 그 명의수탁자가 부동산실명법 제4조 제2항 단서에 따라 완전한 소유권을 취득하게 되었다는 사정만으로 바로 부동산실명법상 명의신탁관계가 종료되었다고 단정할 수 없다.
같은 취지에서 원심이, 매도인이 선의인 계약명의신탁의 경우에는 명의수탁자 명의로 등기된 시점에 명의신탁관계가 종료됨으로써 의무위반 경과기간이 존재할 수 없으므로 이 사건 과징금 처분이 위법하다는 원고들 주장에 대하여, 비록 계약명의신탁에서 매도인의 선의가 인정되어 명의수탁자 명의의 등기가 유효한 것으로 인정되는 경우라도, 그 명의신탁자는 부동산실명법 제3조 제1항을 위반한 것으로서 과징금 부과대상이 되고, 과징금 부과처분일 현재 명의수탁자 명의로 등기가 마쳐져 있는 기간이 부동산실명법 제5조 제3항에서 정한 ‘ 제3조의 규정을 위반한 기간’에 해당한다고 할 것이어서 종전 아파트의 경우에는 원고 2가 소유권이전등기를 마친 2002. 10. 1.부터 대지 지분에 관하여 원고 2의 조합원 지위가 원고 1에게 양도된 2005. 9. 28.까지, 신축 아파트의 경우에는 원고 1이 소유권보존등기를 마친 2005. 12. 6.부터 이 사건 처분시점까지가 부동산실명법 제5조 제3항에서 정한 ‘ 제3조의 규정을 위반한 기간’이라고 판단하여 이를 배척한 것은 정당하고, 거기에 상고이유 주장과 같은 계약명의신탁에 관한 법리오해 등의 위법이 없다.
나. 한편 부동산실명법 제5조 제1항에 따른 과징금 부과의 제척기간은 5년이고, 그 기산일은 명의신탁의 등기가 해소된 때라고 할 것인바( 대법원 2004. 7. 22. 선고 2004두2509 판결, 대법원 2006. 1. 13. 선고 2004두2776 판결 등 참조), 기록에 의하면 종전 아파트에 관한 원고 1 및 소외인과 원고 2 사이의 명의신탁관계가 2005. 9. 28. 종료되었다고 할 것인데 그로부터 5년이 경과하기 전인 2010. 7. 6. 피고가 이 사건 각 과징금을 부과하였으므로 그 처분은 제척기간 내에 부과된 것으로서 적법하다고 할 것이다.
같은 취지의 원심판결은 정당하고, 거기에 상고이유 주장과 같은 법리오해 등의 위법이 없다.
3. 상고이유 제3점에 대하여
원심은, 그 채용 증거에 의하여 그 판시와 같은 사실을 인정한 다음 피고가 원고들에게 ‘ 부동산실명법 제3조 제1항 위반사항 통지가 있어 행정처분 전 처분내용을 사전통지하니 의견이 있으면 제출하라’는 내용의 통지를 한 시점인 2009. 5. 6.에 원고들의 부동산실명법 위반사실을 확인하였다고 단정할 수 없고, 오히려 원고들이 제출한 의견들에 대해 검토한 후인 2010. 7. 2. 원고들의 위반사실을 최종적으로 확인하였다고 봄이 상당하고, 한편 부동산실명법 제5조 제2항에 의하면 명의신탁의 목적이 된 부동산가액은 과징금을 부과하는 날 현재의 가액에 의한다고 명시되어 있는 이상, 피고가 2009. 1. 1. 기준이 아닌 원고들의 위반 사실을 확인한 2010. 7. 2.로부터 1개월 내인 2010. 7. 6. 신축 아파트에 관한 이 사건 처분을 하면서 2010. 1. 1. 기준의 신축 아파트 가액을 기준으로 과징금을 산정한 것은 적법하다고 판단하였다.
관련 법리와 기록에 비추어 살펴보면 이러한 원심판단은 정당하고, 거기에 상고이유 주장과 같은 과징금 부과 기준 공시가격에 관한 법리오해, 채증법칙 위배 등의 위법이 없다.
4. 결론
그러므로 상고를 모두 기각하고, 소송비용은 패소자가 부담하게 하기로 하여 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.
대법관 이인복(재판장) 김능환(주심) 안대희 박병대
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서울고등법원 2011. 10. 6. 선고 2011누15956 판결
[과징금부과처분취소][미간행]
【전 문】
【원고, 항소인】 원고 1 외 2인 (소송대리인 변호사 박호서)
【피고, 피항소인】 서울특별시강남구청장 (소송대리인 법무법인 지산 담당변호사 이성섭)
【변론종결】
2011. 9. 1.
【제1심판결】 서울행정법원 2011. 4. 21. 선고 2010구합36251 판결
【주 문】
1. 원고들의 항소를 모두 기각한다.
2. 항소비용은 원고들이 부담한다.
【청구취지 및 항소취지】
제1심 판결을 취소한다. 피고가 2010. 7. 6. 한, 원고 1에 대한 과징금 7,529,400원, 원고 2에 대한 과징금 35,600,000원, 원고 3(대법원판결의 소외인)에 대한 과징금 15,058,800원의 부과처분을 각 취소한다.
【이 유】
1. 제1심 판결의 인용
이 법원이 이 사건에 관하여 설시할 이유는 제1심 판결서 중 제2의 라.항(제9쪽 제14행부터 제14쪽 제2행까지)을 아래와 같이 고쳐 쓰는 부분 외에는 제1심 판결 이유 기재와 같으므로, 행정소송법 제8조 제2항, 민사소송법 제420조 본문에 의하여 이를 그대로 인용한다.
2. 이 법원이 제1심 판결서 중 고쳐 쓰는 부분
“라. 판단
1) 명의신탁이 아니라는 주장에 관하여
가) 수인이 부동산을 공동으로 매수한 경우, 매수인들 사이의 법률관계는 공유관계로서 단순한 공동매수인에 불과하여 매도인은 매수인 수인에게 그 지분에 대한 소유권이전등기의무를 부담하는 경우도 있을 수 있고, 그 수인을 조합원으로 하는 조합체에서 매수한 것으로서 매도인이 소유권 전부의 이전의무를 그 조합체에 대하여 부담하는 경우도 있을 수 있으나, 매수인들이 상호 출자하여 공동사업을 경영할 것을 목적으로 하는 조합이 조합재산으로서 부동산의 소유권을 취득하였다면 민법 제271조 제1항의 규정에 의하여 당연히 그 조합체의 합유물이 되고, 다만 그 조합체가 합유등기를 하지 않고, 그 대신 조합원 1인의 명의로 소유권이전등기를 하였다면 이는 조합체 또는 등기명의자를 제외한 조합원들이 등기명의자인 조합원에게 명의신탁한 것으로 보아야 한다( 대법원 2006. 4. 13. 선고 2003다25256 판결 참조).
나) 위 인정사실 및 변론 전체의 취지를 종합하여 알 수 있는 다음의 사정들 즉, ① 원고들 사이의 제1, 2차 약정 내용상 원고들이 종전 아파트를 매수하여 장차 재건축되는 아파트를 통하여 이익을 창출하고 이를 분배하기로 약정하면서 종전 아파트에 관한 매매계약 체결 명의자, 신축 아파트의 등기명의자, 매매대금의 액수, 비용부담 및 정산 방법, 각자의 투자지분을 등을 미리 정해 놓은 점, ② 원고들 스스로도 종전 아파트의 매수 경위 등에 관하여 전매차익을 위한 것이라고 진술하고 있고, 신축 아파트에 대한 소유권보전등기 경위에 관하여도 ‘ 원고 2의 캐나다 이민신청에 따라 향후 국내에 계속 거주하는 원고 1을 통해 신축 아파트를 관리할 필요가 있어 이 사건 분양계약상의 권리·의무를 원고 1에게 양도하는 방법으로 신축 아파트에 관한 소유권보존등기를 원고 1 명의로 마쳐 놓은 것’이라고 진술하고 있는 점, ③ 원고 2가 신축 아파트에 관한 원고 1 명의의 소유권보존등기 직후 원고 1의 임의처분을 방지하기 위하여 신축 아파트에 관하여 소유권이전청구권가등기를 마쳐 놓은 점, ④ 원고 2는 원고 3과 공동투자하여 종전 아파트를 구입하였고 재건축으로 건축될 신축 아파트를 원고 3과 공동소유한다는 내용의 사실확인서를 작성하여 공증까지 한 점, ⑤ 이처럼 수인의 매수인들이 공동으로 공동사업을 경영하거나 전매차익 획득 등의 이유로 부동산을 취득하였다면 각 투자지분 비율로 각 지분에 관한 실질적 소유권을 취득한 것이라 할 것임에도, 수인의 매수인 중 1인의 명의로 소유권이전 또는 이를 위한 소유권보전등기를 하였다면 이는 등기명의자가 아닌 나머지 매수인들이 등기명의자인 1인에게 자신의 지분에 관하여 명의신탁한 것으로 봄이 상당하다 할 것인 점 등을 종합하면, 비록 원고들의 주장과 같이 원고 2가 종전 아파트에 관한 매매계약을 단독으로 체결하고, 종전 아파트에 대한 소유권이전등기를 그 단독 명의로 마쳤으며, 원고 1이 2차 약정에 따라 원고 2의 지위를 승계하여 신축 아파트에 관한 소유권보존등기를 그 단독 명의로 마쳤다 하더라도, 원고들은 종전 아파트 내지 신축 아파트를 공동으로 매수 내지 분양받아 대내적으로는 앞서 본 투자지분 비율로 각 지분에 관한 실질적 소유권을 취득하면서, 다만 그 소유권이전(보존)등기만을 원고 2 내지 원고 1 단독 명의로 마침으로써 종전 아파트에 관하여는 원고 1, 3이 원고 2에게, 신축 아파트에 관하여는 원고 2, 3이 원고 1에게 종전 아파트 또는 신축 아파트의 각 지분을 명의신탁하였다고 봄이 상당하다. 원고들의 이 부분 주장은 이유 없다.
2) 부동산실명법의 적용 대상이 아니라는 주장에 관하여
부동산실명법은 부동산에 관한 소유권 기타 물권을 실체적 권리관계에 부합하도록 실권리자 명의로 등기하게 함으로써 부동산등기제도를 악용한 투기·탈세·탈법행위 등 반사회적 행위를 방지하고 부동산거래의 정상화와 부동산가격의 안정을 도모하여 국민경제의 건전한 발전에 이바지하려는 데에 그 입법취지가 있다 할 것인바, 재건축사업계획이 승인됨에 따라 재건축조합에 제공한 종전의 토지 또는 건축물에 대한 소유권이 장차 재건축될 건축물을 분양받을 권리(입주자로 선정된 지위)로 변환된다 하더라도 위와 같이 부동산등기제도를 악용한 투기·탈세·탈법행위 등을 방지할 필요는 여전히 있으며, 종전 아파트에 관한 원고 2 명의의 소유권이전등기가 신축 아파트를 분양받을 권리를 공시하는 방법에 불과하다고 볼 수도 없으므로(오히려 재건축조합에 제공한 종전의 토지 또는 건축물에 대한 소유권을 표상하는 부동산등기에 의하여 장차 재건축될 건축물을 분양받을 권리가 공시되는 것으로 볼 수 있을 것이다), 원고들의 이 부분 주장은 이유 없다.
또한, 원고 2, 3이 이 사건 2차 약정에 의하여 명의신탁하기로 한 것은 신축 아파트에 관한 소유권 그 자체이지, 신축 아파트를 분양받을 권리라 할 수 없으므로, 원고들의 이 부분 주장 중 신축 아파트에 관한 부분도 이유 없다.
3) 과징금 산정에 하자가 있다는 주장에 관하여
가) 관련 법리
부동산실명법은 부동산에 관한 소유권 기타 물권을 실체적 권리관계에 부합하도록 실권리자 명의로 등기하게 함으로써 부동산등기제도를 악용한 투기·탈세·탈법행위 등 반사회적 행위를 방지하고 부동산거래의 정상화와 부동산가격의 안정을 도모하여 국민경제의 건전한 발전에 이바지함을 목적으로 하고 있고, 부동산실명법 제5조 제1항 제1호 소정의 제3조 제1항의 규정을 위반한 명의신탁자에 대하여 부과하는 과징금은 명의신탁이라는 행위를 한 자에 대하여 행정청이 명의신탁행위라는 일정한 법률행위로 인한 불법적인 이익을 박탈하거나 혹은 부동산실명법상의 실명등기의무의 이행을 강제하기 위하여 의무자에게 부과·징수하는 금전적 제재수단이라 할 것이며[ 헌법재판소 2001. 5. 31. 선고 99헌가18, 99헌바71·111, 2000헌바51·64·65·85, 2001헌바2(병합) 결정 참조], 부동산실명법 제5조 제2항 단서는 ‘명의신탁금지의무를 위반한 자가 과징금을 부과받은 날 이미 명의신탁관계를 종료하였거나 실명등기를 하였을 때에는 명의신탁관계 종료시점 또는 실명등기시점의 부동산가액으로 한다’고 규정하고 있는바, 여기서 말하는 ‘명의신탁관계 종료시점’은 단지 명의신탁자와 명의수탁자 사이에 대내적으로 명의신탁을 해지한 시점이 아니라, 대외적으로도 명의신탁관계가 종료되어 위반상태가 해소된 시점인 실명등기를 할 필요가 없거나 실명등기를 한 것으로 볼 수 있는 시점을 의미한다( 대법원 2008. 1. 17. 선고 2007두21563 판결 참조).
나) 계약명의신탁 관련 주장
⑴ 부동산실명법 제3조 제1항, 제5조 제1항, 제3항에 의하면, 부동산 물권에 관한 명의신탁 약정에 의하여 명의수탁자 명의로 등기한 경우 명의신탁자에 대하여는 과징금을 부과하고, 위 과징금의 부과기준은 명의신탁금지 규정을 위반한 기간 등을 고려하여 대통령령으로 정하도록 되어있는바, 부동산실명법에서 특별히 계약명의신탁의 경우나 부동산에 관한 물권변동이 유효한 경우를 과징금 부과대상에서 제외하고 있지 않은 점(이행강제금의 경우에는 부동산실명법 제6조에서 계약명의신탁으로 과징금을 부과받은 자가 실명등기를 하지 않은 경우 이행강제금 부과대상에서 제외하는 규정을 두고 있다), 과징금이 실명등기의무 위반에 대한 제재로서의 성격을 갖는 점 등을 감안하면, 비록 계약명의신탁에서 매도인의 선의가 인정되어 명의수탁자 명의의 등기가 유효한 것으로 인정되는 경우라도, 명의수탁자 명의의 소유권이전등기의 유효 여부 및 명의신탁자가 명의수탁자를 상대로 소유권이전등기청구권을 갖는지 여부와 관계없이 ‘명의신탁 약정에 터잡아 명의수탁자 명의로 등기가 마쳐져 있는 상태’ 자체가 부동산실명법 제3조를 위반한 것이어서 과징금을 부과할 필요성이 있을 뿐만 아니라, 그 명의신탁자는 부동산실명법 제3조 제1항을 위반한 것으로서 과징금 부과대상이 된다.
⑵ 또한, 위 과징금 부과의 취지상 부동산 물권의 실체적 귀속과 그 공시방법인 등기가 상호 일치하지 않은 채 명의수탁자 명의의 등기가 그대로 유지되고 있다면, ‘명의신탁관계를 종료하였거나 실명등기를 하였을 때’에 해당한다고 볼 수 없는 만큼, 과징금 부과처분일 현재 명의수탁자 명의로 등기가 마쳐져 있는 기간이 부동산실명법 제5조 제3항에서 정한 ‘ 제3조의 규정을 위반한 기간’에 해당한다고 할 것이어서 종전 아파트의 경우에는 원고 2가 소유권이전등기를 마친 2002. 10. 1.부터 대지 지분에 관하여 원고 2의 조합원 지위가 원고 1에게 양도된 2005. 9. 28.까지, 신축 아파트의 경우에는 원고 1이 소유권보존등기를 마친 2005. 12. 6.부터 이 사건 처분시점까지가 부동산실명법 제5조 제3항에서 정한 ‘ 제3조의 규정을 위반한 기간’이라고 할 것이다.
따라서 매도인이 선의인 계약명의신탁의 경우에는 명의수탁자 명의로 등기된 시점에 명의신탁관계가 종료된다는 전제하에 의무위반 경과기간이 존재할 수 없다거나 과징금부과 제척기간이 도과되었다는 등의 원고들의 이 부분 주장은 모두 이유 없다.
다) 재건축조합 명의로 소유권이전등기가 마쳐졌다는 주장에 관하여
위 인정사실에 의하면, 종전 아파트에 관한 원고 2 명의의 소유권이 2002. 10. 17. 이 사건 재건축조합 명의로 신탁을 원인으로 하여 이전된 사실은 인정되나, 신탁의 경우 대내적인 소유권은 여전히 신탁자인 원고 2에게 유보되어 있는 것이어서 비록 외형상 종전 아파트에 관한 소유권이 이 사건 재건축조합으로 이전되었다 하더라도, 그와 같은 사정만으로는 원고 2와 원고 1, 3 사이의 명의신탁관계가 종료되고 그 위반상태가 해소되어 실명등기를 할 필요가 없거나 실명등기를 한 것으로 볼 수 있는 상태로서 부동산실명법 제5조 제2항 단서에서 정한 명의신탁관계가 종료되었다고 할 수 없다. 이와 다른 전제에서 한 원고들의 이 부분 주장도 이유 없다.
라) 피고가 2009. 5.경 법 위반사실을 알았으므로 신축 아파트에 대하여는 2009. 1. 1. 기준 공시가격으로 과징금을 부과하여야 한다는 주장에 관하여
⑴ 부동산실명법 제5조 제5항은 명의신탁 사실이 적발된 경우 당해 부동산의 소재지를 관할하는 시장·군수 또는 구청장은 지체없이 과징금을 부과하여야 한다고 규정하고 있고, 부동산실명법 시행령 제3조 제1항은 시장·군수 또는 구청장은 부동산실명법 제5조 제1항의 규정에 의하여 위반행위를 한 자에게 위반사실이 확인된 후 1월 이내에 과징금의 금액 및 산출근거 등의 사항을 기재한 서면으로 과징금을 납부할 것을 고지하여야 한다고 규정하고 있다.
⑵ 살피건대, 갑 제9호증의 7 내지 21, 을 제2호증의 1 내지 6, 을 제4호증의 1, 2, 을 제6호증의 1, 2, 을 제9호증의 1, 2, 3의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하면, 송파세무서가 2009. 2. 6. 피고에게 원고들의 이 사건 명의신탁 사실을 통보한 사실, 피고가 2009. 5. 6. 원고들에게 ‘ 부동산실명법 제3조 제1항 위반사항 통지가 있어 행정처분 전 처분내용을 사전통지하니 의견이 있으면 제출하라’는 내용의 통지를 한 사실, 이에 따라 원고 1이 2009. 5. 15., 원고 2( 원고 3의 의견제출서도 대신 작성함)가 2009. 5. 18., 원고 3이 2009. 6. 1. 이 사건 1, 2차 약정서, 종전 및 신축 아파트에 관한 매매계약서, 캐나다 이민신청서 등을 첨부하여 앞서 본 원고들의 첫 번째 주장의 사유를 들어 부동산실명법 제3조 제1항을 위반하지 않았다는 취지의 의견서를 제출하면서 명의신탁 사실을 적극적으로 부인한 사실, 이에 피고가 원고들의 의견서 등을 검토한 후 2010. 7. 2.경 최종적으로 원고들에 대하여 과징금을 부과하기로 하여 2010. 7. 6. 이 사건 처분을 한 사실을 인정할 수 있는바, 위 인정사실에 의하면, 피고가 원고들에게 위 행정처분 사전통지를 한 시점에 원고들의 부동산실명법 위반사실을 확인하였다고 단정할 수 없고, 오히려 원고들이 제출한 의견들에 대한 검토한 후인 2010. 7. 2. 원고들의 위반사실을 최종적으로 확인하였다고 봄이 상당하고, 한편, 부동산실명법 제5조 제2항에 의하면 명의신탁의 목적이 된 부동산가액은 과징금을 부과하는 날 현재의 가액에 의한다고 명시되어 있는 이상, 피고가 2009. 1. 1. 기준이 아닌 원고들의 위반 사실을 확인한 2010. 7. 2.로부터 1개월 내인 2010. 7. 6. 이 사건 처분을 하면서 2010. 1. 1. 기준의 신축 아파트 가액을 기준으로 과징금을 산정한 것은 적법하다[설령, 이 사건 명의신탁 사실이 피고에게 통보된 2009. 2. 6. 및 피고가 원고들에게 사전통지를 한 2009. 5. 6. 이후 1월 이내에 원고들에게 과징금을 부과하지 않았더라도 원고들로서는 신축 아파트에 관한 실명등기를 경료하는 데 아무런 지장이 없었던 점, 그럼에도 원고들이 그 이후로도 실명등기를 경료하지 않은 점, 부동산실명법에서 정한 과징금은 명의신탁에 따른 불법적인 이익을 회수하는 데 그 주된 취지가 있는바, 일반적으로 명의신탁에 따른 불법적인 이익은 명의수탁자 명의로 소유권이전등기가 경료되는 시점부터 발생하고 그 명의로 등기가 존속되는 기간에 계속하여 증가하다가 제3자에 매도 또는 신탁자 명의로 환원하는 등 명의신탁이 해소되어 법 위반행위가 종료되는 시점에서 이익이 확정되므로, 명의신탁이 존속되고 있는 기간 중의 이익 역시 환수되어야 하는 점, 원고가 송파세무서의 위반사실 적발 직후 실명등기를 경료하였다면, 부동산실명법 제5조 제2항 단서에 따라 2009. 1. 1. 기준 공시지가 및 그때까지의 의무위반기간을 기준으로 하여 신축 아파트의 명의신탁 사실에 대한 과징금 액수가 산정되었을 것인 점 등을 종합하면, 피고가 위반사실 확인 후 1월 이내에 과징금을 부과하지 않았다고 하여서 그 부과처분이 위법하게 되는 것은 아니다].
따라서 이와 다른 전제에서 한 원고의 이 부분 주장 역시 받아들이기 어렵다.
마) 재량권 일탈, 남용 주장에 관하여
⑴ 원고들은, 설령 원고들이 부동산실명법을 위반하여 종전 아파트 및 신축 아파트에 관하여 명의신탁을 한 사실이 있다고 하더라도, 공동투자 후 수익금의 분배와 원고 2의 개인 사정에 의하여 종전 아파트 및 신축 아파트에 관한 소유권이전등기를 원고 2 또는 원고 1의 명의로 하였을 뿐, 처음부터 조세를 포탈하거나 법령에 의한 제한을 회피할 목적이 없었음에도, 피고가 이 같은 사정을 고려하여 과징금을 감액하지 않고 한 이 사건 처분은 재량권을 일탈, 남용한 것으로 위법하다고 주장한다.
⑵ 살피건대, 부동산실명법 제5조 제3항, 부동산실명법 시행령 제3조의2 단서에서 정한 과징금 감경사유인 ‘조세를 포탈하거나 법령에 의한 제한을 회피할 목적이 아닌 경우’에 해당하는 사유는 이를 주장하는 자가 입증하여야 하고, 이는 임의적 감경규정이므로 감경사유가 존재하는 경우에 부과관청이 이를 고려하고도 감경하지 않은 채 과징금 전액을 부과하였더라도 이로써 바로 위법하다고 단정할 수 없으나, 행정행위를 함에 있어 이익형량을 전혀 하지 않거나 이익형량의 고려대상에 마땅히 포함시켜야 할 사항을 누락한 경우 또는 이익형량을 하였으나 정당성·객관성이 결여된 경우에는 그 행정행위는 재량권을 일탈·남용한 위법한 처분이라고 할 수밖에 없다고 할 것인바( 대법원 2005. 9. 15. 선고 2005두3257 판결 참조), 원고들이 주장하는 위 사정들만으로는 피고가 이 사건 처분을 함에 있어 부동산실명법 시행령 제3조의2 단서에서 정한 임의적 감경에 관한 재량권을 일탈, 남용한 잘못이 있다고 단정할 수 없고, 달리 피고가 이 사건 처분을 함에 있어 이익형량을 전혀 하지 않았거나 이익형량의 고려대상에 마땅히 포함시켜야 할 사항을 누락하였다는 점 또는 이익형량을 하였으나 정당성·객관성이 결여하였다는 점을 인정할 증거가 없는 이상, 원고들의 이 부분 주장도 이유 없다.“
3. 결론
그렇다면, 원고들의 이 사건 청구는 이유 없어 이를 기각할 것인바, 제1심 판결은 이와 결론을 같이하여 정당하므로 원고들의 항소는 이유 없어 이를 모두 기각하기로 하여, 주문과 같이 판결한다.
판사 이대경(재판장) 오상용 이한일
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서울행정법원 2011. 4. 21. 선고 2010구합36251 판결
[과징금부과처분취소][미간행]
【전 문】
【원 고】 원고 1 외 2인 (소송대리인 변호사 박호서)
【피 고】 서울특별시 강남구청장 (소송대리인 법무법인 지산 담당변호사 이성섭)
【변론종결】
2011. 4. 7.
【주 문】
1. 원고들의 청구를 모두 기각한다.
2. 소송비용은 원고들이 부담한다.
【청구취지】
피고가 2010. 7. 6. 한, 원고 1에 대한 과징금 7,529,400원, 원고 2에 대한 과징금 35,600,000원, 원고 3(대법원판결의 소외인)에 대한 과징금 15,058,800원의 부과처분을 각 취소한다.
【이 유】
1. 처분의 경위
가. 피고는 2010. 7. 6. 원고 1이 2002. 10. 1.부터 2005. 9. 28.까지 서울 역삼동 (지번 1 생략) ○○아파트 (동호수 1 생략)(이하 ‘종전 아파트’라 한다) 관련 대지 지분(같은 동 (지번 1 생략), (지번 2 생략) 토지 중 35,925.5분의 33.84) 중 1/4 지분을 원고 2에게 명의신탁하였다는 이유로 원고 1에게 과징금 7,529,400원을 부과하였고, 원고 3이 같은 기간 동안 위 대지 지분 중 1/2 지분을 원고 2에게 명의신탁하였다는 이유로 과징금 15,058,800원을 부과하였다.
나. 또한, 피고는 2010. 7. 6. 원고 3이 2005. 12. 6.부터 2010. 7.경까지 서울 강남구 역삼동 (지번 1 생략) △△△△△아파트 (동호수 2 생략)(종전 아파트를 재건축한 아파트, 이하 ‘신축 아파트’라 한다) 중 1/2 지분을 원고 1에게 명의신탁하였다는 이유로 원고 3에게 과징금 71,200,000원을 부과하였고, 원고 2가 같은 기간 동안 신축 아파트 중 1/4 지분을 원고 1에게 명의신탁하였다는 이유로 과징금 35,600,000원을 부과하였다(이하 원고들에 대한 위 가, 나항의 각 과징금부과처분을 통틀어 ‘이 사건 처분’이라 한다. 이 사건 처분의 구체적인 부과내역은 별지 1 과징금 부과내역 기재와 같다)
【인정근거】다툼 없는 사실, 갑 1 내지 3, 5 내지 7호증, 을 10호증의 1, 2의 각 기재, 변론 전체의 취지
2. 이 사건 처분의 적법 여부
가. 원고들의 주장
1) 뒤의 ‘나. 인정사실의 1), 5)항’에서 보는 바와 같은 이 사건 1, 2차 약정은 공동투자금으로 매입한 목적물을 원고들 3인 공동소유로 하되 어느 한 사람 명의로 등기하기로 하는 내용의 약정이 아니라, 어느 한 사람이 목적물을 매수하여 소유하고 나머지 두 사람은 목적물을 소유한 사람에 대하여 투자원금 및 이익금 지급청구채권만을 가지기로 하는 내용의 비전형계약이다.
따라서 종전 아파트는 원고 2가, 신축 아파트는 원고 1이 각각 단독으로 소유하는 것이지, 나머지 공동투자자들이 그들의 투자비율에 해당하는 부동산 지분을 원고 2 또는 원고 1에게 명의신탁한 것이 아니므로, 이와 다른 전제에서 한 피고의 이 사건 처분은 위법하다.
2) 설령, 이 사건 1, 2차 약정이 명의신탁 약정이라 하더라도, 원고 2가 전 소유자로부터 매수한 매매목적물인 종전 아파트는 재건축사업계획 승인일 이후에 취득한 것이어서 원고 1, 3이 원고 2에게 명의신탁한 것은 부동산에 관한 소유권이 아니라 재건축조합원의 지위(이른바 입주권)이고 종전 아파트에 관한 원고 2 명의의 소유권이전등기는 이를 공시하는 방법에 불과하므로, 실권리자 명의 등기의무를 규정한 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률(이하 ‘부동산실명법’이라 한다) 제3조 제1항의 적용대상이 아니며, 원고 2, 3이 이 사건 2차 약정에 의하여 원고 1에게 명의신탁한 것 역시 부동산에 관한 소유권이 아닌 재건축조합원의 지위이므로, 원고들 명의의 위 각 등기가 부동산실명법 제3조 제1항의 적용대상이 됨을 전제로 한 피고의 이 사건 처분은 위법하다.
3) 과징금 산정의 하자
가) 계약명의신탁 관련 주장
설령, 이 사건 1, 2차 약정이 명의신탁약정이라 하더라도, 이는 모두 매도인이 명의신탁약정이 있다는 사실을 알지 못한 경우에 해당하는 이른바 계약명의신탁으로서 부동산실명법 제4조 제2항 단서에 따라 명의신탁약정에 기한 각 물권변동은 유효하므로, 원고들이 각 명의수탁자들을 상대로 소유권이전등기청구권을 행사할 수 없는 점 등을 감안하면, 종전 아파트 및 신축 아파트에 대한 명의신탁관계는 위 각 아파트에 관하여 수탁자 명의로 등기가 경료된 때에 이미 종료되었다고 보아야 한다.
따라서
① 위 각 아파트에 대한 명의신탁관계가 위 각 수탁자 명의로의 등기 당시 이미 종료된 이상, 과징금 부과기준이 되는 ‘의무위반 경과기간’이라는 것이 존재할 수 없음에도, 이와 다른 전제에서 피고가 의무위반 경과기간을 기준으로 한 과징금 부과율을 적용하여 과징금을 산정한 잘못이 있고,
② 부동산실명법 제5조 제2항에 의하면, 이미 명의신탁관계가 종료된 경우에는 종료시점의 부동산가액을 기준으로 과징금을 산정하도록 규정하고 있으므로, 종전 아파트에 관하여는 수탁자인 원고 2 명의로 소유권이전등기가 된 2002. 10. 1.에, 신축 아파트에 관하여는 원고 1 명의로 소유권보존등기가 된 2005. 12. 6.에 각 명의신탁관계가 종료되어 위 각 시점을 기준으로 과징금을 산정하여야 함에도, 종전 아파트에 관하여는 2005. 1. 1.을 기준으로, 신축 아파트에 관하여는 2010. 1. 1.을 기준으로 한 각 아파트의 가액을 기초로 과징금을 산정하여 부과한 잘못이 있으며,
③ 종전 아파트에 관한 명의신탁관계가 2002. 10. 1. 종료됨에 따라 종전 아파트에 관한 과징금의 부과체척기간은 그로부터 5년이 지난 2007. 10. 1. 만료되었다 할 것이므로, 이 사건 처분 중 종전 아파트와 관련하여 원고 1, 3에게 부과된 과징금부과처분은 부과제척기간을 도과하여 이루어진 것으로서 위법하다.
나) 원고 2는 2002. 10. 1. 종전 아파트에 관하여 자신 앞으로 소유권이전등기를 마쳤다가, 2002. 10. 17. ○○아파트1단지재건축조합(이하 ‘이 사건 재건축조합’이라 한다) 앞으로 신탁을 원인으로 한 소유권이전등기를 마쳤으므로, 이러한 점에서도 의무위반 경과기간이 2년을 초과한다는 이유로 원고 1, 3에게 각 15%의 과징금 부과율을 적용하여 부과한 이 사건 처분은 위법하다.
다) 부동산실명법 시행령 제3조 제1항은 위반행위를 한 자에게 위반사실이 확인된 후 1월 이내에 과징금을 납부할 것을 고지하여야 한다고 규정하고 있는데, 피고는 원고들의 위반행위를 2009. 5.경 알았음에도 불구하고 1년이 훨씬 지난 후에 신축 아파트에 관한 과징금을 부과하면서 2009. 1. 1. 기준이 아닌 2010. 1. 1. 기준의 신축 아파트 가액을 기준으로 과징금을 부과한 위법이 있다.
나. 관계 법령
별지 2 관계 법령 기재와 같다.
다. 인정사실
1) 원고들( 원고 2가 미국에 거주하고 있는 원고 3을 대리하여 합의함, 원고 1은 원고 2의 남편의 사무실 직원임)은 2002. 8.경 재건축사업(2002. 8. 2. 재건축사업계획에 대한 승인이 있었다)이 추진 중이던 종전 아파트를 매입하여 투자하는 내용의 공동투자합의(이하 ‘이 사건 1차 약정’이라 한다)를 하였는데, 이 사건 1차 약정의 내용은 다음과 같다.
○ 공동투자자의 지분 : 원고 1 1/4, 원고 2 1/4, 원고 3 1/2
○ 종전 아파트를 원고 2 명의로 매입하여 장차 재건축되는 아파트를 분양받기로 함에 있어서 원고들은 위 지분 비율로 매수대금 및 향후 재건축부담금 등 투자비용을 부담하기로 한다.
○ 종전 아파트 매입대금 3억 5,000만 원 중 종전 소유자가 재건축 추진을 위해 무이자로 대출받은 대출금채무 8,000만 원이 포함되어 있으므로, 위 대출금채무를 승계하였다가 재건축이 완료된 후 전세보증금 또는 매각대금으로 변제하기로 한다.
○ 공동투자자 원고 3은 원고 2의 숙모이므로, 원고 2가 원고 3과의 관계를 모두 책임지기로 하며, 공동투자자 원고 1은 현금 3,000만 원을 투자하고, 나머지 원고 1의 투자금은 원고 2가 우선 은행대출을 받아 충당하고 나중에 정산하기로 하되, 그 이자는 원고 1이 부담한다.
2) 이 사건 1차 약정에 따라 원고 2는 2002. 9. 3. 소외 2와 사이에 종전 아파트를 3억 5,000만 원에 매수하는 매매계약을 체결하고, 공동투자금으로 매매대금을 지급한 후, 2002. 10. 1. 자신 앞으로 소유권이전등기를 마쳤다가, 2002. 10. 17. 이 사건 재건축조합 앞으로 2002. 8. 22. 신탁을 원인으로 한 소유권이전등기를 마쳤다. 한편, 원고 2는 2002. 11. 2. 원고 3에게, 종전 아파트는 원고 2, 3이 공동투자하여 구입한 것이고, 향후 재건축 부담금도 공동으로 부담하기로 하며, 따라서 재건축으로 배정되는 아파트에 대한 소유도 공동소유임을 확인한다는 내용의 사실확인서를 작성하여 공증해 주었다.
3) 이 사건 재건축조합은 2003. 5. 23. ○○아파트를 철거한 후 2003. 6. 10. 위 아파트에 관한 멸실등기를 마쳤고, ○○아파트의 부지인 서울 강남구 역삼동 (지번 1 생략), (지번 2 생략) 대지 합계 35,925.5㎡에 관하여 재건축 조합원들 각자의 지분별로 소유권이전등기를 마쳤다가( 원고 2의 지분은 35,925.5분의 33.84), 2003. 11. 29. 신탁을 원인으로 하여 이 사건 재건축조합 앞으로 소유권이전등기를 마쳤다.
4) 이 사건 재건축조합은 2003. 7.경 재건축으로 건축될 △△△△△아파트의 각 세대를 조합원들에게 분양하였는데, 원고 2는 2003. 7. 25. 이 사건 재건축조합 및 시공사인 삼성물산 주식회사와 사이에 신축 아파트( △△△△△아파트 (동호수 2 생략))에 관한 분양계약(이하 ‘이 사건 분양계약’이라 한다)을 체결한 후 원고들의 공동투자금으로 계약금과 중도금을 납부하였다.
5) 원고들은 2005. 8. 25. 이 사건 1차 약정에서의 원고 2의 지위를 원고 1이 대신하여 맡는 것으로 합의하였고(이하 ‘이 사건 2차 약정’이라 한다), 이에 따라 2005. 8. 25. 원고 2가 원고 1에게 재건축조합원의 지위를 6억 5,000만 원에 양도하는 내용의 매매계약서를 작성하였다(실제로 매매대금이 수수되지는 않았다. 송파세무서장은 원고 2의 위 매매계약과 관련한 양도소득세 신고 과정에서 위 매매계약이 허위임을 확인하고 원고 2가 예정신고납부한 양도소득세 1,100만 원을 환급하는 결정을 하였다). 이 사건 2차 약정의 내용은 다음과 같다.
○ 공동투자자들은 신축 아파트를 재건축 완료 직후에 처분하는 것보다 향후 아파트가격이 계속 상승할 것으로 판단하고 장기투자를 하기로 합의하였으며, 그리하여 소유 명의를 원고 2에서 원고 1로 변경하여 장기간 보유했다가 처분하기로 합의하였다.
○ 조합원 명의변경에 따른 비용과 양도소득세는 공동투자자가 공동 부담해야 할 것이므로, 향후 전세를 놓아 전세보증금의 일부로 충당하기로 한다.
○ 재건축 완료 후 원고 1 명의로 소유권보존등기가 되면 즉시 원고 2 명의로 가등기를 설정하기로 한다.
○ 장기투자 체재로 들어가기로 하였으므로, 일단 재건축 완료 후 전세를 놓아 전세보증금을 받으면 즉시 중간정산을 하기로 한다.
6) 이 사건 2차 약정에 따라 원고 1은 2005. 9. 28. 위 2005. 8. 25.자 매매계약서를 근거로 이 사건 재건축조합 및 삼성물산 주식회사의 확인 하에 이 사건 분양계약상의 권리·의무를 원고 2로부터 승계받았다.
7) 원고 2는 2005. 9. 30. ○○아파트의 부지 중 자신의 지분(35,925.5분의 33.84)에 관하여 신탁재산 귀속을 원인으로 한 소유권이전등기를 마쳤다가, 같은 날 원고 1 앞으로 소유권이전등기를 마쳐 주었고, 원고 1은 같은 날 다시 이 사건 재건축조합에게 신탁을 원인으로 한 소유권이전등기를 마쳐 주었다.
8) 이후 원고 1은 원고들의 공동투자금으로 신축 아파트의 분양 잔대금을 납부한 후, 2005. 12. 6. 완공된 신축 아파트에 관하여 그 앞으로 소유권보존등기를 마쳤고( ○○아파트의 부지 중 원고 1의 지분은 신축 아파트의 대지권으로 변경되었다), 원고 2는 이 사건 2차 약정에 따라 2005. 12. 28. 신축 아파트에 관하여 2005. 12. 15. 매매예약을 원인으로 한 소유권이전청구권가등기를 마쳤다.
9) 피고는 이 사건 처분을 함에 있어, 종전 아파트의 경우 원고 2가 소유권이전등기를 마친 2002. 10. 1.부터, 건물 부분은 철거된 2003. 5. 23.까지, 대지 지분 부분은 원고 2의 조합원지위가 원고 1에게 양도된 2005. 9. 28.까지 명의신탁관계가 계속된 것으로 보았고, 신축 아파트의 경우 원고 1이 소유권보존등기를 마친 2005. 12. 6.부터 이 사건 처분시점까지 명의신탁관계가 계속된 것으로 보았으며, 이에 따라 종전 아파트 건물 부분에 관한 명의신탁에 대하여는 과징금의 부과제척기간이 도과하였다고 보아 과징금을 부과하지 않았고, 종전 아파트 관련 대지 지분 부분과 신축 아파트에 관하여만 부동산실명법 제3조 제1항 위반을 이유로 과징금을 부과하였다.
10) 한편, 피고는 과징금 부과를 위한 부동산가액을 산정함에 있어, 부동산실명법 제6조 제2항에 따라 종전 아파트 관련 대지 지분의 가액은 명의신탁관계가 종료한 시점에 가까운 2005. 1. 1. 기준 개별공시지가로, 신축 아파트의 가액은 과징금 부과시점에 가까운 2010. 1. 1. 기준 공동주택 공시가격으로 산정하였다.
【인정근거】다툼 없는 사실, 갑 4 내지 7호증, 갑 9호증의 10 내지 13, 을 5호증의 1, 2, 을 6호증의 1 내지 3의 각 기재, 변론 전체의 취지
라. 판단
1) 첫 번째 주장에 대한 판단
위 인정사실 및 변론 전체의 취지를 통하여 알 수 있는 다음과 같은 사정, 즉 종전 아파트에 관한 매매계약서상에 원고 2가 단독으로 이를 매수한 것으로 되어 있기는 하지만, 원고들은 종전 아파트를 매수하여 장차 재건축되는 아파트를 통하여 이익을 창출하고 이를 분배하기로 약정하면서 종전 아파트에 관한 매매계약 체결 여부 및 매매대금의 액수, 각자의 투자지분을 미리 정해 놓은 점, 원고 3은 미국에 거주하고 있고 원고 1은 원고 2의 남편의 직원이어서(실제 투자한 금원도 3,000만 원에 불과함) 원고 2의 주도 하에 종전 아파트에 관한 매매계약 체결 및 그에 따른 등기가 이루어졌는데, 원고들 스스로의 주장과 같이 원고 2의 캐나다 이민신청에 따라 향후 국내에 계속 거주하는 원고 1을 통해 신축 아파트를 관리할 필요가 있어 이 사건 분양계약상의 권리·의무를 원고 1에게 양도하는 방법으로 신축 아파트에 관한 소유권보존등기를 원고 1 명의로 마쳐 놓은 것으로 보이는 점, 원고 2는 신축 아파트에 관한 원고 1 명의의 소유권보존등기 직후 원고 1의 임의처분을 방지하기 위하여 신축 아파트에 관하여 소유권이전청구권가등기를 마쳐 놓은 점, 원고 2는 원고 3과 공동투자하여 종전 아파트를 구입하였고 재건축으로 건축될 신축 아파트를 원고 3과 공동소유한다는 내용의 사실확인서를 작성하여 공증까지 한 점 등을 종합하여 보면, 원고들은 종전 아파트 내지 신축 아파트를 공동으로 매수 내지 분양받아 대내적으로는 앞서 본 투자지분 비율로 각 지분에 관한 실질적 소유권을 취득하면서, 다만 그 소유권이전(보존)등기만을 원고 2 내지 원고 1 단독 명의로 마침으로써 원고들의 위 각 지분 소유권을 명의신탁하였다고 봄이 상당하다.
원고들은 계약자유의 원칙상 원고들 사이에 부동산의 소유관계를 따로 정할 수 있는 것이고, 이에 따라 이 사건 1, 2차 약정에 의하여 종전 아파트는 원고 2의 소유로, 신축 아파트는 원고 1의 소유로 하기로 정하였다고 주장하나, 종전 아파트에 관한 매매계약서 및 이 사건 분양계약서상에 매수인(수분양자) 명의를 원고 2 단독 명의로 한 것만으로는 그와 같은 약정이 있었다고 보기 어렵고, 달리 이를 인정할 만한 증거가 없다.
따라서 원고들의 이 부분 주장은 이유 없다.
2) 두 번째 주장에 대한 판단
부동산실명법은 부동산에 관한 소유권 기타 물권을 실체적 권리관계에 부합하도록 실권리자 명의로 등기하게 함으로써 부동산등기제도를 악용한 투기·탈세·탈법행위 등 반사회적 행위를 방지하고 부동산거래의 정상화와 부동산가격의 안정을 도모하여 국민경제의 건전한 발전에 이바지하려는 데에 그 입법취지가 있다 할 것인바, 재건축사업계획이 승인됨에 따라 재건축조합에 제공한 종전의 토지 또는 건축물에 대한 소유권이 장차 재건축될 건축물을 분양받을 권리(입주자로 선정된 지위)로 변환된다 하더라도 위와 같이 부동산등기제도를 악용한 투기·탈세·탈법행위 등을 방지할 필요는 여전히 있으며, 종전 아파트에 관한 원고 2 명의의 소유권이전등기가 신축 아파트를 분양받을 권리를 공시하는 방법에 불과하다고 볼 수도 없으므로(오히려 재건축조합에 제공한 종전의 토지 또는 건축물에 대한 소유권을 표상하는 부동산등기에 의하여 장차 재건축될 건축물을 분양받을 권리가 공시되는 것으로 볼 수 있을 것이다), 원고들의 이 부분 주장은 받아들이기 어렵다.
또한, 원고 2, 3이 이 사건 2차 약정에 의하여 명의신탁하기로 한 것은 신축 아파트에 관한 소유권 그 자체이지, 신축 아파트를 분양받을 권리라 할 수 없으므로, 원고들의 이 부분 주장 중 신축 아파트에 관한 부분은 이와 같은 점에서도 이유 없다.
3) 세 번째 주장(과징금 산정의 하자)에 대한 판단
가) 계약명의신탁 관련 주장에 대한 판단
부동산실명법 제3조 제1항은 명의신탁약정에 의한 명의수탁자 명의의 등기를 금지하고 있고, 제5조는 제1항 제1호에서 ‘ 제3조 제1항의 규정을 위반한 명의신탁자’를 과징금 부과대상자로 규정하면서, 제3항에서 위 과징금 부과기준은 제3조의 규정을 위반한 기간 등을 고려하여 대통령령으로 정한다고 규정하고 있다.
위 각 규정에 의하면, 부동산에 관한 물권을 명의신탁약정에 의하여 명의수탁자 명의로 등기한 경우 명의신탁자에 대하여 과징금을 부과하도록 하고 있고, 특별히 계약명의신탁의 경우나 부동산에 관한 물권변동이 유효한 경우를 과징금 부과대상에서 제외하고 있지는 않은 점(이행강제금의 경우에는 부동산실명법 제6조에서 계약명의신탁으로 과징금을 부과받은 자가 실명등기를 하지 않은 경우 이행강제금 부과대상에서 제외하는 규정을 두고 있다), 과징금이 실명등기의무 위반에 대한 제재로서의 성격을 갖는 점을 감안하면 계약명의신탁의 경우도 마찬가지로 과징금을 부과할 필요성이 있는 점 등에 비추어 보면, 비록 계약명의신탁에서 매도인의 선의가 인정되어 명의수탁자 명의의 등기가 유효한 것으로 인정되는 경우라 하더라도, ‘명의신탁약정에 기한 명의수탁자 명의의 등기’가 그대로 유지되고 있는 이상, 그 명의신탁자는 부동산실명법 제3조 제1항을 위반한 것으로서 과징금 부과대상이 된다고 할 것이고, 명의수탁자 명의로 등기가 마쳐져 있는 기간이 부동산실명법 제5조 제3항에 정한 ‘ 제3조의 규정을 위반한 기간’에 해당한다고 할 것이다.
따라서 매도인이 선의인 계약명의신탁의 경우에는 명의수탁자 명의로 등기된 시점에 명의신탁관계가 종료된다는 전제 하에 의무위반 경과기간이 존재할 수 없다거나 부과제척기간이 도과되었다는 등의 원고들의 이 부분 주장은 모두 이유 없다.
나) 또한, 종전 아파트에 관하여 2002. 10. 17. 이 사건 재건축조합 앞으로 신탁을 원인으로 한 소유권이전등기가 마쳐졌다 하더라도, 신탁의 경우 대내적인 소유권은 여전히 신탁자에게 유보되어 있는 것이어서 비록 외형상 소유권이 이 사건 재건축조합에 이전되었다 하더라도 실명등기의무를 위반한 점은 동일하다 할 것이므로, 이와 다른 전제에서 한 원고의 이 부분 주장은 이유 없다.
다) 부동산실명법 시행령 제3조 제1항은 시장·군수 또는 구청장은 부동산실명법 제5조 제1항의 규정에 의하여 위반행위를 한 자에게 위반사실이 확인된 후 1월 이내에 과징금의 금액 및 산출근거 등의 사항을 기재한 서면으로 과징금을 납부할 것을 고지하여야 한다고 규정하고 있다.
살피건대, 갑 9호증의 7 내지 21, 을 2호증의 1 내지 6, 을 4호증의 1, 2, 을 9호증의 1 내지 3의 각 기재 및 변론 전체의 취지에 의하면, 피고는 2009. 5. 6. 원고들에게 부동산실명법 제3조 제1항 위반사항 통지가 있어 행정처분 전 처분내용을 사전통지하니 의견이 있으면 제출하라는 내용의 통지를 한 사실, 이에 따라 원고 1은 2009. 5. 15., 원고 2( 원고 3의 의견제출서도 대신 작성함)는 2009. 5. 18., 원고 3은 2009. 6. 1. 이 사건 1, 2차 약정서, 종전 및 신축 아파트에 관한 매매계약서, 캐나다 이민신청서 등을 첨부하여 앞서 본 원고들의 첫 번째 주장의 사유를 들어 부동산실명법 제3조 제1항을 위반하지 않았다는 취지의 의견서를 제출한 사실, 피고는 이에 대한 검토를 거쳐 2010. 7. 2.경 최종적으로 원고들에 대하여 과징금을 부과하기로 하여 2010. 7. 6. 이 사건 처분을 한 사실을 인정할 수 있는바, 위 인정사실에 의하면 피고가 원고들에게 위 행정처분 사전통지를 한 시점에 원고들의 부동산실명법 위반사실을 확인하였다고 단정할 수 없고, 오히려 피고는 제출된 원고들의 의견들에 대하여 충분히 검토한 후, 2010. 7. 2. 원고들의 위반사실을 최종적으로 확인하였다고 봄이 상당하므로, 피고가 그로부터 1개월 내에 신축 아파트에 관한 과징금을 부과하면서 2009. 1. 1. 기준이 아닌 2010. 1. 1. 기준의 아파트 가액을 기준으로 과징금을 산정한 것은 적법하다.
따라서 이와 다른 전제에서 한 원고의 이 부분 주장 역시 받아들이기 어렵다.
3. 결론
원고들의 청구는 이유 없으므로 이를 모두 기각한다.
[별지 생략]
판사 조일영(재판장) 김강산 김용태