타인토지를 침범한 건축물해당 토지를 매수하였지만 건축법상 최소면적분할금지에 해당하는 경우 및 구분소유적 공유등기여부

대법원 2020. 8. 20. 선고 2019두63485 판결
[과징금부과처분취소][공2020하,1814] 

【판시사항】

[1] 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제10조 제1항 단서에서 과징금을 부과할 수 없는 사유로 정한 ‘등기를 신청하지 못할 정당한 사유가 있는 경우’의 의미 

[2] 1필의 토지 중 일부를 특정하여 매매계약을 체결한 경우, 매매대상이 된 특정 부분을 분할한 다음 그 부분에 관하여 소유권이전등기를 하는 것이 원칙인지 여부(적극) 및 1필의 토지 중 특정 부분에 대한 구분소유적 공유관계를 표상하기 위한 공유등기를 마치기 위해서는 그에 관한 합의가 있어야 하는지 여부 (적극) 

[3] 갑이 거주하고 있는 건물이, 건축물이 있는 대지로서 용도지역이 준공업지역으로 지정되어 있는 을 소유의 토지의 경계를 일부 침범하여, 갑이 을로부터 위 토지 중 경계를 침범한 약 33㎡를 매수하는 계약을 체결하고 매매대금 전액을 지급한 후 40여 년이 지나 위 토지 중 일부 지분에 관한 소유권이전등기를 마쳤는데, 관할 구청장이 갑에 대하여 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제10조 제1항에 따른 장기미등기자에 해당한다는 이유로 과징금을 부과한 사안에서, 건축법령상 위 토지 중 경계침범 부분의 분할이 제한되므로, 갑이 장기간 위 경계침범 부분에 관한 소유권이전등기를 신청하지 못한 데에 정당한 사유가 없다고 단정하기는 어렵다고 한 사례 

【판결요지】

[1] 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제10조 제1항 단서에서 장기미등기자에 대하여 과징금을 부과할 수 없는 사유의 하나로 정한 ‘등기를 신청하지 못할 정당한 사유가 있는 경우’란 장기미등기자의 책임으로 돌릴 수 없는 법령상 또는 사실상의 장애로 인하여 그에게 등기신청의무의 이행을 기대하는 것이 무리라고 볼 만한 사정이 있는 경우를 말한다. 

[2] 1필의 토지 중 일부를 특정하여 매매계약을 체결한 경우, 그 매매계약에 따른 소유권이전등기는 해당 토지 중 매매대상이 된 특정 부분을 분할한 다음 분할된 특정 부분에 관하여 소유권이전등기를 하는 것이 원칙이다. 이와 달리 1필의 토지 중 특정 부분에 대한 구분소유적 공유관계를 표상하기 위한 공유등기를 마치기 위해서는 당사자들 사이에 구분소유적 공유관계를 설정하기 위한 공유등기의 합의가 있어야 한다. 

[3] 갑이 거주하고 있는 건물이, 건축물이 있는 대지로서 용도지역이 준공업지역으로 지정되어 있는 을 소유의 토지(이하 ‘을 소유 토지’라 한다)의 경계를 일부 침범하여, 갑이 을로부터 을 소유 토지 중 경계를 침범한 약 33㎡(이하 ‘대상토지’라 한다)를 매수하는 계약을 체결하고 매매대금 전액을 지급한 후 40여 년이 지나 을 소유 토지 중 일부 지분에 관한 소유권이전등기를 마쳤는데, 관할 구청장이 갑에 대하여 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제10조 제1항에 따른 장기미등기자에 해당한다는 이유로 과징금을 부과한 사안에서, 갑이 매매계약에 따라 대상토지에 관한 소유권이전등기를 신청하기 위해서는 먼저 을 소유 토지 중 대상토지 부분을 분할하여야 하는데, 건축법령에 의하여 을 소유 토지 중 약 33㎡에 해당하는 대상토지의 분할이 제한되고 있는 이상, 갑으로서는 대상토지에 관한 소유권이전등기절차를 이행하는 것이 불가능하므로, 갑에게 대상토지에 관한 소유권이전등기 신청의무의 이행을 기대하기 어려운 법령상 장애가 있었다고 볼 수 있고, 갑이 경계침범 부분을 특정하여 매수한 경위에 비추어 건축법령에 따른 법령상 장애 자체를 갑의 책임으로 돌릴 수는 없으므로, 갑이 장기간 을 소유 토지 중 대상토지에 관한 소유권이전등기를 신청하지 못한 데에 정당한 사유가 없다고 단정하기는 어려운데도, 이와 달리 본 원심판단에 법리오해의 잘못이 있다고 한 사례. 

건축법 일부개정 1999. 1. 21. [법률 제5656호, 시행 1999. 7. 1.] 건설교통부 제49조(대지면적의 최소한도) ① 건축물의 대지면적은 대통령령이 정하는 범위안에서 시·군·구의 조례로 정하는 규모이상이어야 한다. ② 건축물이 있는 대지는 제1항·제33조·제47조·제48조·제50조·제51조 및 제53조의 규정에 의한 기준에 미달되게 분할할 수 없다.<개정 1995·1·5>  건축법시행령 타법개정 1995. 3. 23. [대통령령 제14548호, 시행 1995. 3. 23.] 국토교통부   제80조(대지면적의 최소한도) ① 법 제49조제1항의 규정에 의한 대지면적의 최소한도는 다음 각호의 규정에 의한 지역별 구분에 따른 면적의 범위안에서 건축조례가 정하는 규모이상이어야 한다. 1. 전용주거지역에 있어서는 150제곱미터이상 2. 일반주거지역에 있어서는 60제곱미터이상 3. 준주거지역에 있어서는 70제곱미터이상 4. 중심상업지역에 있어서는 300제곱미터이상 5. 일반상업지역에 있어서는 150제곱미터이상 6. 근린상업지역에 있어서는 150제곱미터이상 7. 유통상업지역에 있어서는 200제곱미터이상 8. 전용공업지역에 있어서는 200제곱미터이상 9. 일반공업지역에 있어서는 200제곱미터이상 10. 준공업지역에 있어서는 150제곱미터이상 11. 보전녹지지역에 있어서는 350제곱미터이상 12. 생산녹지지역에 있어서는 150제곱미터이상 13. 자연녹지지역에 있어서는 350제곱미터이상 14. 도시계획구역중 지역의 지정이 없는 지역, 제4조 각호의 규정에 의한 지역 또는 지구와 제8조제1항 각호의 1에 해당하는 구역에 있어서는 60제곱미터이상 ② 제1항의 규정에 의한 일반주거지역내의 대지면적최소한도는 제1종일반주거지역·제2종일반주거지역 및 제3종일반주거지역으로 구분하여 건축조례로 정할 수 있다. ③ 제1항의규정에 의하여 건축조례로 지역별 대지면적의 최소한도를 정하는 경우에는 당해 지역안의 구역별로 대지면적의 최소한도를 세분하여 정할 수 있다.

【참조조문】

[1] 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제10조 제1항

[2] 민법 제186조, 제262조, 제563조 [3] 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제10조 제1항, 구 건축법(1999. 2. 8. 법률 제5895호로 개정되기 전의 것) 제49조 제2항(현행 제57조 제1항 참조), 구 건축법 시행령(1995. 12. 30. 대통령령 제14891호로 개정되기 전의 것) 제80조 제1항 제10호(현행 제80조 제3호 참조), 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제36조, 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령 제30조 제1항 제3호 (다)목 

【참조판례】

[1] 대법원 2002. 5. 17. 선고 2000두6558 판결(공2002하, 1423)
대법원 2007. 7. 12. 선고 2004두14427 판결

【전 문】

【원고, 상고인】 원고 (소송대리인 변호사 강길)

【피고, 피상고인】 서울특별시 영등포구청장

【원심판결】 서울고법 2019. 11. 15. 선고 2019누38818 판결

【주 문】

원심판결을 파기하고, 사건을 서울고등법원에 환송한다.

【이 유】

상고이유를 판단한다.

1. 사건의 개요와 쟁점

가. 원심판결 이유와 기록에 의하면 다음과 같은 사정들을 알 수 있다.

(1) 원고는 서울 영등포구 (주소 1 생략) 지상 건물(이하 ‘이 사건 건물’이라 한다)에 거주하고 있는데 이 사건 건물은 (주소 2 생략) 대 106.8㎡(이하 ‘이 사건 토지’라 한다)의 경계를 일부 침범해 있었다. 이 사건 토지는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따라 용도지역이 ‘준공업지역’으로 지정되어 있고, 그 지상에는 별도의 건물이 있다. 

(2) 1972. 4. 12. 원고는 이 사건 토지의 소유자인 소외인으로부터 이 사건 토지 중 이 사건 건물이 경계를 침범한 약 33㎡(10평, 이하 ‘대상토지’라 한다)를 대금 12만 원에 매수하는 계약을 체결하고(이하 ‘이 사건 매매계약’이라 한다) 그 무렵 소외인에게 매매대금 전액을 지급하였다. 

(3) 2016. 7. 16. 소외인이 사망하자 원고는 서울남부지방법원에 소외인의 공동상속인들을 상대로 이 사건 매매계약에 따라 공유등기절차의 이행을 구하는 소를 제기하였고, 민사소송법 제257조에 따라 무변론으로 원고 승소판결이 선고되어(서울남부지방법원 2017. 3. 28. 선고 2017가단202634 판결) 그 무렵 그대로 확정되었다(이하 ‘관련 민사판결’이라 한다). 

(4) 관련 민사판결에 따라 원고는 2017. 6. 27. 이 사건 토지 중 3,630/11,748 지분에 관한 소유권이전등기를 마쳤다. 

(5) 피고는 2018. 5. 9. 원고에 대하여 ‘매매대금을 모두 지급한 날로부터 3년 이내에 대상토지에 관한 소유권이전등기를 마치지 아니함으로써 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률(이하 ‘부동산실명법’이라 한다) 제10조 제1항에 따른 장기미등기자에 해당한다’는 이유로 과징금 8,250,000원을 부과하는 이 사건 처분을 하였다. 

나. 이 사건의 쟁점은, 원고가 장기간 이 사건 토지 중 대상토지를 분할하여 소유권이전등기를 신청하지 못한 데에 부동산실명법 제10조 제1항 단서에서 정한 ‘정당한 사유’가 있다고 볼 수 있는지 여부이다. 
 
2. 원심의 판단

원심은 다음과 같은 이유로 원고에게 등기를 신청하지 못할 정당한 사유가 인정되지 않는다고 판단하였다.

(1) 이 사건 매매계약 체결 당시 이미 건축법령에 따른 대지면적 최소한도 제한이 존재하고 있었으므로 원고로서는 매매계약 체결 당시부터 대상토지로의 분필이 제한될 수 있음을 예상할 수 있었다. 

(2) 원고가 이 사건 매매계약 체결 후 관계 기관에 대상토지의 분할 및 대상토지에 관한 소유권이전등기를 신청하였다가 관계 법령에 따라 분할이 불가능하다는 사유로 등기신청이 반려되었다거나, 구분소유적 공유를 위한 공유등기를 포함하여 대상토지에 관한 소유권이전등기의 신청을 위하여 노력하였다고 볼 만한 구체적·객관적 증거도 없다. 

3. 대법원의 판단

가. (1) 부동산실명법 제10조 제1항 단서에서 장기미등기자에 대하여 과징금을 부과할 수 없는 사유의 하나로 정한 ‘등기를 신청하지 못할 정당한 사유가 있는 경우’란 장기미등기자의 책임으로 돌릴 수 없는 법령상 또는 사실상의 장애로 인하여 그에게 등기신청의무의 이행을 기대하는 것이 무리라고 볼 만한 사정이 있는 경우를 말한다(대법원 2002. 5. 17. 선고 2000두6558 판결 등 참조). 

1995. 7. 1. 부동산실명법 시행일 당시의 구 건축법(1999. 2. 8. 법률 제5895호로 개정되기 전의 것) 제49조는 건축물이 있는 대지는 대통령령이 정하는 범위 안에서 시·군·구의 조례로 정하는 면적 기준에 미달되게 분할할 수 없다고 규정하였다. 그 위임에 따라 구 건축법 시행령(1995. 12. 30. 대통령령 제14891호로 개정되기 전의 것) 제80조 제1항 제10호는 준공업지역의 대지면적의 최소한도는 150㎡ 이상의 범위 안에서 건축조례가 정하는 규모 이상이어야 한다고 규정하였고, 구 서울특별시 영등포구 건축조례(1996. 12. 6. 서울특별시영등포구조례 제350호로 전부 개정되기 전의 것) 제41조 제1항 제10호는 준공업지역의 대지면적의 최소한도는 200㎡ 이상이어야 한다고 규정하였다. 

그리고 이와 같은 건축물 있는 대지에 관한 대지면적 최소한도 미만으로의 분할 제한은 현행 건축법 제57조 제1항, 건축법 시행령 제80조 제3호 및 서울특별시 건축조례 제29조에 이르기까지 계속해서 유지되고 있다. 

(2) 1필의 토지 중 일부를 특정하여 매매계약을 체결한 경우, 그 매매계약에 따른 소유권이전등기는 해당 토지 중 매매대상이 된 특정 부분을 분할한 다음 분할된 특정 부분에 관하여 소유권이전등기를 하는 것이 원칙이다. 이와 달리 1필의 토지 중 특정 부분에 대한 구분소유적 공유관계를 표상하기 위한 공유등기를 마치기 위해서는 당사자들 사이에 구분소유적 공유관계를 설정하기 위한 공유등기의 합의가 있어야 한다. 

나. 앞서 본 사실관계를 관련 규정과 법리에 비추어 살펴보면, 원고는 부동산실명법이 시행된 1995. 7. 1.부터 이 사건 토지에 관하여 원고 명의의 지분 소유권이전등기를 신청한 2017. 6. 27.까지 대상토지에 관한 소유권이전등기를 신청하지 못한 데에 정당한 사유가 없다고 단정하기는 어렵다. 그 구체적인 이유는 다음과 같다. 

(1) 건축물이 있는 대지로서 용도지역이 준공업지역으로 지정되어 있는 이 사건 토지는, 원고가 처음으로 부동산실명법 제10조 제1항의 적용을 받게 된 1995. 7. 1.부터 원고가 이 사건 토지 중 일부 지분에 관한 소유권이전등기를 신청한 2017. 6. 27.까지 계속해서 건축법령에 의하여 200㎡ 미만으로 분할할 수 없는 제한이 있어 왔다. 

원고가 이 사건 매매계약에 따라 대상토지에 관한 소유권이전등기를 신청하기 위해서는 먼저 이 사건 토지 중 대상토지 부분을 분할하여야 한다. 그런데 위와 같이 건축법령에 의하여 이 사건 토지 중 약 33㎡에 해당하는 대상토지의 분할이 제한되고 있는 이상, 원고로서는 대상토지에 관한 소유권이전등기절차를 이행하는 것이 불가능하므로(대법원 2017. 8. 29. 선고 2016다212524 판결 참조), 원고에게 대상토지에 관한 소유권이전등기 신청의무의 이행을 기대하기 어려운 법령상 장애가 있었다고 볼 수 있다. 

(2) 원고는 이 사건 건물이 이 사건 토지의 경계를 일부 침범하여 부득이 이 사건 토지 중 경계침범 부분을 특정하여 매수한 것으로 보인다. 이러한 경위로 원고가 분할이 제한되는 토지를 매수하였다면 그러한 이유만으로 건축법령에 따른 법령상 장애 자체를 원고의 책임으로 돌릴 수는 없다. 

(3) 다만 원고와 소외인이 이 사건 매매계약에 따른 소유권이전등기를 분필을 전제로 하는 소유권이전등기가 아니라, 구분소유적 공유관계 설정을 위한 공유등기를 하기로 합의하였다고 한다면, 원고는 공유등기방식으로 이 사건 매매계약에 따른 소유권이전등기를 신청할 수 있으므로, 이러한 경우에는 원고에게 등기를 신청하지 못할 정당한 사유가 인정될 수 없을 것이다. 

다. 그런데도 원심은 이러한 점을 구체적으로 따져보지 아니한 채 원고가 대상토지에 관한 소유권이전등기를 신청하지 못한 데 정당한 사유가 인정되지 않는다고 판단하고 말았다. 이러한 원심의 판단에는 필요한 심리를 다하지 아니하여 부동산실명법상 ‘등기를 신청하지 못할 정당한 사유’에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 잘못이 있다. 

4. 결론

그러므로 원심판결을 파기하고, 사건을 다시 심리·판단하게 하기 위하여 원심법원에 환송하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다. 

대법관   민유숙(재판장) 김재형 이동원 노태악(주심)  

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서울고등법원 2019. 11. 15. 선고 2019누38818 판결
[과징금부과처분취소][미간행]

【전 문】

【원고, 항소인】 원고 (소송대리인 변호사 강길)

【피고, 피항소인】 서울특별시 영등포구청장

【변론종결】
2019. 10. 11.

【제1심판결】 서울행정법원 2019. 2. 1. 선고 2018구합70646 판결

【주 문】

1. 원고의 항소를 기각한다.

2. 항소비용은 원고가 부담한다.

【청구취지 및 항소취지】
제1심판결을 취소한다. 피고가 2018. 5. 9. 원고에게 한 8,250,000원의 과징금부과처분을 취소한다.

【이 유】

1. 제1심판결의 인용

이 법원이 이 사건에 관하여 설시할 판결의 이유는, 아래와 같이 고쳐 쓰거나 삭제하는 이외에는 제1심판결의 이유 기재와 같으므로, 행정소송법 제8조 제2항, 민사소송법 제420조 본문에 따라 이를 인용한다(그 밖에 원고가 당심에서 주장하는 내용은 원고가 제1심에서 주장한 내용과 크게 다르지 아니하고, 제1심 및 당심에 제출된 증거들을 모두 살펴보더라도 원고의 이러한 주장을 배척한 제1심법원의 판단은 정당하다). 

[고쳐 쓰거나 삭제하는 부분]

○ 제1심판결 제2의 다. 2) 나) (1)항(5면 1행부터 6면 2행까지)을 아래와 같이 고친다.

(1) 원고는 ‘이 사건 매매계약 대상 토지에 관한 분필등기와 소유권이전등기를 하려고 하였으나, 관계 법령에 따라 분필등기 자체가 불가능하여 소유권이전등기를 할 수 없었다.’라고 주장하므로 살피건대, 원고에게 구 부동산실명법 제10조 제1항에 따른 소유권이전등기 신청의무가 최초 부과된 1995. 7. 1. 당시 시행되던 구 건축법(1999. 2. 8. 법률 제5895호로 개정되기 전의 것) 제49조는 건축물이 있는 대지는 대통령령으로 정하는 범위에서 해당 지방자치단체의 조례로 정하는 면적에 못 미치게 분할할 수 없다고 규정하고 있고, 이에 따라 구 건축법 시행령(1995. 12. 30. 대통령령 제14891호로 개정되기 전의 것) 제80조 제1항 제10호는 준공업지역의 경우 위 ‘대통령령으로 정하는 범위’란 150m² 이상을 말한다고 규정하고 있으므로, 1995. 7. 1. 당시 이 사건 매매계약 대상 토지 분할에 위와 같은 제한이 있었던 것으로 보이기는 한다. 

그러나 앞서 인정한 사실에 변론 전체의 취지를 더하여 알 수 있는 다음과 같은 사정들, 즉 ① 이 사건 매매계약이 체결된 1972. 4. 12. 당시 시행되던 구 건축법(1972. 12. 30. 법률 제2434호로 개정되기 전의 것) 제39조의2 역시 건축물이 있는 대지면적의 최소한도를 규정하고 있었는바, 이 사건 매매계약 체결 시점에 이미 이와 같은 제한이 존재하고 있었던 이상 원고도 이 사건 매매계약 대상 토지에 대한 분필등기를 할 경우 법령상 제한을 받을 수 있음을 예상할 수 있었다고 봄이 상당한 점, ② 이 사건 매매계약 체결 이후 원고가 분필등기와 소유권이전등기를 관할등기소에 신청하였다가 관계법령으로 인하여 분할이 불가능하다는 사유로 그 등기신청이 반려되었다거나 달리 원고가 실제로 이 사건 매매계약 대상 토지에 관한 소유권이전등기(구분소유적 공유등기 포함)를 하고자 노력하였다고 볼 만한 구체적, 객관적인 증거도 없는 점 등을 종합하여 보면, 원고가 등기권리자로서 소유권이전등기를 신청하지 않은 데 대하여 원고에게 등기를 신청하지 못할 정당한 사유가 있었다고 볼 수 없다. 

○ 제1심판결 6면 3~4행의 ‘가사 부동산실명법의 제정·시행 당시 관계법령에 의해 토지분할이 불가능하였다고 하더라도,’를 삭제한다. 

○ 제1심판결 7면 6행의 ‘근저당권 설정 등기 체결 사실만으로’를 ‘근저당권 설정 등기가 마쳐졌다는 사실만으로’로 고친다. 

2. 결론

그렇다면 원고의 이 사건 청구는 이유 없어 이를 기각하여야 하는데 제1심판결은 이와 결론이 같아 정당하므로, 원고의 항소는 이유 없어 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다. 

판사   한창훈(재판장) 원익선 성언주 

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서울행정법원 2019. 2. 1. 선고 2018구합70646 판결
[과징금부과처분취소][미간행]

【전 문】

【원 고】 원고 (소송대리인 변호사 강길)

【피 고】 서울특별시 영등포구청장

【변론종결】
2018. 12. 14.

【주 문】

1. 원고의 청구를 기각한다.

2. 소송비용은 원고가 부담한다.

【청구취지】
피고가 2018. 5. 9. 원고에게 한 8,250,000원의 과징금 부과처분을 취소한다.

【이 유】

1. 기초사실

가. 원고는 서울 영등포구 (주소 1 생략) 지상 건물(이하 ‘이 사건 건물’이라 한다)에서 거주하는 자이다.

나. 이 사건 건물이 인근 토지인 (주소 2 생략) 대 106.8㎡ 토지(이하 ‘이 사건 토지’라 한다) 경계를 침범하여 위치한 관계로, 원고는 1972. 4. 12. 이 사건 토지 소유자 소외인과 이 사건 토지 중 이 사건 건물이 경계를 침범한 10평을 매매대금 12만 원에 매수하는 계약을 체결하였고(이하 ‘이 사건 매매계약’이라 한다), 위 매매대금을 매매계약 당시 지급하였다. 

다. 소외인은 2016. 7. 16. 사망하였고, 원고는 소외인의 상속인들을 상대로 이 사건 매매계약에 따른 구분소유적 공유등기 이전의무를 각 이행하라는 취지의 소를 제기하였으며(서울남부지방법원 2017가단202634호), 위 법원은 원고의 청구를 모두 인용하는 판결을 하였다. 

라. 위 판결에 따라 원고는 2017. 6. 27. 이 사건 토지 중 3,630/11,748 지분에 관한 소유권이전등기를 마쳤다.

마. 피고는 2018. 5. 9. ‘원고가 이 사건 매매계약에 따른 매매대금을 모두 지급한 날로부터 3년 이내에 이 사건 매매계약 대상 토지에 관한 소유권이전등기를 마치지 아니함으로써 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률(이하 ‘부동산실명법’이라 한다) 제10조 제1항을 위반한 장기미등기자에 해당한다.‘는 이유로 원고에게 과징금 8,250,000원원을 부과하였다(위 부과처분을 이하 ’이 사건 처분‘이라 한다). 

[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 4, 6, 8호증, 을 제1, 2호증의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 이 사건 처분의 적법 여부

가. 원고의 주장

원고는 매도인 소외인에게 분필등기 및 소유권이전등기를 지속적으로 요구해왔다. 그러나 건축법 등 관계법령에 의해 이 사건 매매계약 대상 토지에 관한 분필등기가 불가능했던 데다, 매도인 소외인이 이 사건 토지 전체에 관한 담보권을 설정하였기 때문에 이 사건 매매계약 대상 토지에 관한 소유권이전등기를 신청하지 못하였고, 결국 불가피하게 이 사건 매매계약의 내용과는 달리 구분소유적 공유등기를 하게 되었다. 

그렇다면 부동산실명법 제10조 제1항 단서의 ‘등기를 신청하지 못할 정당한 사유가 있는 경우’에 해당하므로, 이 사건 처분은 위법하다. 

나. 관계법령

별지 기재와 같다.

다. 판단

1) 관련법리

가) 구 부동산실명법(2010. 3. 31. 법률 제10203호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제10조 제1항 본문은 부동산등기 특별조치법 제2조 제1항 등의 적용을 받는 자가 대가관계에 있는 반대급부의 이행을 사실상 완료하는 등 소유권이전등기청구권을 행사할 수 있음에도 그로부터 3년 이내에 소유권이전등기를 신청하지 아니 때에는 과징금을 부과하도록 하고 있다. 한편 부동산실명법은 1995. 3. 30. 법률 제4944호로 제정되어 1995. 7. 1.부터 시행되었는데, 부칙〈제4944호, 1995. 3. 30.〉 제3조는 “이 법 시행 전에 제10조 제1항 각 호에 규정하는 날이 경과한 경우에는 동조 동항에 규정한 3년의 기간은 이 법 시행일부터 기산한다.”고 규정하고 있다. 

부동산등기 특별조치법 일부개정 2009. 12. 29. [법률 제9835호, 시행 2009. 12. 29.] 법무부 제2조(소유권이전등기등 신청의무) ① 부동산의 소유권이전을 내용으로 하는 계약을 체결한 자는 다음 각호의 1에 정하여진 날부터 60일 이내에 소유권이전등기를 신청하여야 한다. 다만, 그 계약이 취소ㆍ해제되거나 무효인 경우에는 그러하지 아니하다.  1. 계약의 당사자가 서로 대가적인 채무를 부담하는 경우에는 반대급부의 이행이 완료된 날 2. 계약당사자의 일방만이 채무를 부담하는 경우에는 그 계약의 효력이 발생한 날 ② 제1항의 경우에 부동산의 소유권을 이전받을 것을 내용으로 하는 계약을 체결한 자가 제1항 각호에 정하여진 날 이후 그 부동산에 대하여 다시 제3자와 소유권이전을 내용으로 하는 계약이나 제3자에게 계약당사자의 지위를 이전하는 계약을 체결하고자 할 때에는 그 제3자와 계약을 체결하기 전에 먼저 체결된 계약에 따라 소유권이전등기를 신청하여야 한다.  ③ 제1항의 경우에 부동산의 소유권을 이전받을 것을 내용으로 하는 계약을 체결한 자가 제1항 각호에 정하여진 날 전에 그 부동산에 대하여 다시 제3자와 소유권이전을 내용으로 하는 계약을 체결한 때에는 먼저 체결된 계약의 반대급부의 이행이 완료되거나 계약의 효력이 발생한 날부터 60일 이내에 먼저 체결된 계약에 따라 소유권이전등기를 신청하여야 한다.  ④ 국가ㆍ지방자치단체ㆍ한국토지공사ㆍ대한주택공사ㆍ한국수자원공사 또는 토지구획정리조합(1999년 5월 1일 전에 조합설립의 인가를 받아 토지구획정리사업의 시행자인 토지구획정리사업법에 의한 토지구획정리조합에 한한다)이 택지개발촉진법에 의한 택지개발사업, 토지구획정리사업법에 의한 토지구획정리사업 또는 산업입지및개발에관한법률에 의한 특수지역개발사업(주거시설용 토지에 한한다)의 시행자인 경우에 당해시행자와 부동산의 소유권을 이전받을 것을 내용으로 하는 계약을 최초로 체결한 자가 파산 기타 이와 유사한 사유로 소유권이전등기를 할 수 없는 때에는 지방자치단체의 조례로 정하는 자에 대하여 제2항 및 제3항의 규정을 적용하지 아니한다. <신설 1999.3.31, 2000.1.21>  ⑤ 소유권보존등기가 되어 있지 아니한 부동산에 대하여 소유권이전을 내용으로 하는 계약을 체결한 자는 다음 각호의 1에 정하여진 날부터 60일 이내에 소유권보존등기를 신청하여야 한다.  1. 부동산등기법 제130조 또는 제131조의 규정에 의하여 소유권보존등기를 신청할 수 있음에도 이를 하지 아니한 채 계약을 체결한 경우에는 그 계약을 체결한 날  2. 계약을 체결한 후에 부동산등기법 제130조 또는 제131조의 규정에 의하여 소유권보존등기를 신청할 수 있게 된 경우에는 소유권보존등기를 신청할 수 있게 된 날

나) 구 부동산실명법 제10조 제1항 단서에서 장기미등기자에 대하여 과징금을 부과할 수 없는 사유의 하나로 정하는 ‘등기를 신청하지 못할 정당한 사유가 있는 경우’라 함은 장기미등기자의 책임으로 돌릴 수 없는 법령상 또는 사실상의 장애로 인하여 그에게 등기신청의무의 이행을 기대하는 것이 무리라고 볼 만한 사정이 있는 경우를 말한다 할 것이므로, 매수한 토지를 매도인 명의로 장기간 방치한 것에 투기나 탈세 등의 탈법행위의 목적이 없었다는 등의 사정들이 있었더라도 토지에 관한 소유권이전등기를 법이 정한 시기까지 이행하지 아니한 것이 위 ‘등기를 신청하지 못할 정당한 사유가 있는 경우’에 해당한다고 볼 수 없다(대법원 2012. 10. 25. 선고 2011두23740 판결 등 참조). 

2) 판단

가) 원고는 1972. 4. 12. 이 사건 매매계약을 체결하고 그 당시 이미 매매대금을 지급하였으므로, 구 부동산실명법 제10조 제1항 본문, 부칙〈제4944호, 1995. 3. 30.〉 제3조 등에 따라 1995. 7. 1.부터 3년 이내에 이 사건 매매계약 대상 토지에 관한 소유권이전등기를 신청할 의무가 있다. 그럼에도 불구하고 원고는 위 기간 내에 이 사건 매매계약 대상 토지에 관한 소유권이전등기 신청을 하지 아니하였으므로, 구 부동산실명법 제10조 제1항 단서(등기를 신청하지 못할 정당한 사유가 있는 경우)에 해당하지 않는 한 피고의 이 사건 처분은 적법하다. 

나) 앞서 인정한 사실, 앞서 든 각 증거에 변론 전체의 취지를 더하여 알 수 있는 다음과 같은 사정에 비추어 보면, 원고에게 이 사건 매매계약 대상 토지에 관한 소유권이전등기를 신청하지 못할 정당한 사유가 있다고 보기 어렵다. 

(1) 원고는 ‘이 사건 매매계약 대상 토지에 관한 분필등기와 소유권이전등기를 하려고 하였으나, 관계법령에 따라 분필등기 자체가 불가능하여 소유권이전등기를 할 수 없었다.’고 주장한다. 

그러나 이 사건 매매계약 체결 당시 시행되던 구 건축법(1970. 1. 1. 법률 제2188호로 개정된 것) 제39조의2, 원고에게 부동산실명법 제10조 제1항에 따른 소유권이전등기 신청의무가 최초 부과된 1995. 7. 1. 당시 시행되던 구 건축법(1994. 12. 22. 법률 제4816호로 개정된 것) 제49조에 의하더라도, 건축물의 대지면적 최소한도 규정만이 있을 뿐 현행 건축법 제57조상의 대지 분할 제한 규정은 존재하지 않는다. 반면 이 사건 매매계약 체결 당시 시행되던 구 지적법(1961. 12. 8. 법률 제829호로 개정된 것) 제13조 제1항 제3호는 하나의 지번 토지 일부가 소유자가 상이하게 되었을 때는 분할신고를 할 의무를 부과하고 있고, 1995. 7. 1. 당시 시행되던 구 지적법 시행령(1995. 4. 6. 대통령령 제14568호로 개정된 것) 제17조 제2항 제1호는 1필지의 일부가 소유자가 다르게 되거나 토지소유자가 매매 등을 위하여 필요로 하는 때에는 분할신청을 할 수 있도록 규정하고 있다. 따라서 이 사건 매매계약 체결 당시 또는 부동산실명법의 제정·시행 당시 건축법 등에 따라 토지분할이 제한되어 있었다는 원고의 주장은 쉽게 받아들이기 어렵다. 

건축법 일부개정 1994. 12. 22. [법률 제4816호, 시행 1995. 6. 23.] 건설부2 제49조(대지면적의 최소한도) ① 건축물의 대지면적은 대통령령이 정하는 범위안에서 시·군·구의 조례로 정하는 규모이상이어야 한다. ② 건축물이 있는 대지는 제1항·제33조·제47조·제48조·제50조 및 제51조의 규정에 의한 기준에 미달되게 분할할 수 없다.

더욱이 원고가 실제로 분필등기와 소유권이전등기를 관할등기소에 신청하였으나, 관계법령으로 인해 분할이 불가능하여 그 등기신청이 반려되었다는 등 원고가 실제로 이 사건 매매계약 대상 토지에 관한 소유권이전등기를 하고자 노력하였으나 법령상의 제한으로 인해 불가능하였다고 볼 구체적, 객관적인 증거도 없다. 

따라서 원고의 책임으로 돌릴 수 없는 법령상 또는 사실상의 장애로 인하여 그에게 등기신청의무의 이행을 기대하는 것이 무리라고 볼 만한 사정이 있었다고 보기 어렵다. 

(2) 가사 부동산실명법의 제정·시행 당시 관계법령에 의해 토지분할이 불가능하였다고 하더라도, 원고로서는 이 사건 매매계약을 해제하거나 지상권 설정 계약 등으로 변경함으로써 위 법에 따른 소유권이전등기 신청의무를 벗어날 수도 있었다. 그럼에도 불구하고 원고는 장기간 동안 별다른 조치를 취하지 아니함으로써, 부동산에 관한 소유권을 실체적 권리관계와 일치하도록 실권리자 명의로 등기하게 하고자 하는 부동산실명법의 취지를 저해하는 결과를 초래하였다. 

특히 부동산실명법의 제정·시행 당시부터 부동산의 위치와 면적을 특정하여 2인 이상이 구분소유하기로 하는 약정을 하고 그 구분소유자의 공유로 등기하는 이른바 ‘구분소유적 공유등기’는 위 법에 따른 명의신탁약정 제한 대상에 포함되지 않으므로(제2조 제1호 나목), 원고는 이 사건 매매계약 대상 토지에 관한 분필등기와 소유권이전등기가 불가능하였다면 매도인 소외인과의 협의 하에 위와 같은 구분소유적 공유등기를 통해 이 사건 매매계약 대상 토지에 관한 소유권이전등기를 할 여지도 충분히 있었다. 그럼에도 불구하고, 원고는 이 사건 매매계약을 체결한 이후 장기간 동안 이 사건 매매계약 대상 토지에 관한 소유권이전등기 신청의무를 해태하다가 매도인 소외인이 사망하고 나자 비로소 구분소유적 공유등기를 통해 이 사건 매매계약 대상 토지에 관한 소유권이전등기를 하였다. 

결국 부동산실명법의 제정·시행 당시 관계법령에 의해 토지분할이 불가능하였다고 하더라도, 원고는 위와 같은 방법을 통해 소유권이전등기 신청의무 자체에서 벗어나거나 소유권이전등기를 할 수 있었으므로, 이 사건 매매계약 대상 토지에 관한 소유권이전등기 신청의무를 해태한 데에 원고의 책임으로 돌릴 수 없는 장애가 있었다고 평가하기 어렵다. 

(3) 또한 이 사건 토지에 관한 부동산등기(갑 제6호증)에 의하면, 소외인이 1998. 3. 16. 이 사건 토지에 관한 근저당권 설정 등기를 하였다가 2006. 11. 24. 그 등기를 말소한 사실, 2009. 9. 30. 재차 근저당권 설정 등기를 한 사실을 인정할 수 있다. 이 사건 매매계약 체결일 등을 고려하면, 위와 같은 근저당권 설정 등기 체결 사실만으로는 이 사건 매매계약 대상 토지에 관한 소유권이전등기 신청의무를 해태한 데에 원고의 책임으로 돌릴 수 없는 장애가 있었다고 볼 수도 없다. 

라. 소결론

따라서 원고는 1995. 7. 1.부터 3년 이내에 이 사건 매매계약 대상 토지에 관한 소유권이전등기를 신청할 의무가 있음에도 불구하고 원고는 이를 이행하지 아니하였고, 구 부동산실명법 제10조 제1항 단서(등기를 신청하지 못할 정당한 사유가 있는 경우)에도 해당하지 아니하므로, 이 사건 처분은 적법하다. 

3. 결론

그렇다면 원고의 청구는 이유 없으므로 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.

[별지 생략]

판사   박성규(재판장) 이슬기 강지성