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부동산집행절차에서 유치권과 관련된 문제점과 해결방안에관한연구-박대운 2024
목차
Ⅰ.서론
1.연구목적·
2.연구범위 및 방법
1)연구의 범위
2)연구방법
Ⅱ.유치권에 대한 기초이론
1.유치권의 의의
1)개념과 기원
2)유치권의 인정근거
3)유치권의 법적특성
4)법정담보물권성
5)유치권과 동시이행항변권과의 관계
6)유치권에 대한 외국의 입법례
2.유치권의 성립요건
1)채권과 목적물의 견련관계
2)유형
3)유치권의 공시방법으로서 점유
4)점유와 채권사이의 견련성
3.유치권자의 권리
1)목적물을 점유할 권리
2)인도거절권
3)유치권과 간이변제충당권
4)과실수취권·
5)유치물의 사용 및 처분
6)비용상환청구권
4.유치권자의 선관주의의무
1)의무의내용
2)의무위반의효과
5.유치권의소멸
1)일반적소멸사유
2)유치권에특유한소멸사유
Ⅲ.부동산경매절차에서의 유치권신고 및 그 효력·
1.부동산경매절차개요
2.부동산경매절차에서의유치권신고
1)매각준비절차에서유치권신고하는경우
2)매각기일전에유치권신고가제출된경우
3)매각허가결정이전에접수된경우·
4)매각허가결정이후에접수된경우
5)권리신고를하지않은유치권자
3.부동산경매절차에서유치권의대항력·
1)민사집행법상유치권의인수주의와대항관계
2)압류와가압류의처분금지적효력과의관계에관한논의
3)유치권의대항관계에관한대법원판례의흐름·
4)대법원판례에의해형성된유치권의대항관계법리에대한이해
Ⅳ.부동산경매절차에서 유치권의 문제점 및 실증분석
1.유치권의 공시문제
2.유치권의 신고에 관한 법원업무처리의 문제
1)유치권의 신고에 관한 법원업무처리
2)형식적현황조사
3)유치권권리신고의 임의사항
4)유치신고의 열람
5)집행권원의제출
6)유치권의 신고에 관한 학계의 논의
3. 유치권의 남용 문제
1) 유치권자의 지위를 이용한 남용
2) 유치권의 효력에 관한 문제
3) 유치권신고 남용과 관련한 사례분석
4) 유치권 행사와 관련한 문제점
4. 실증분석
1) 조사계획과 변수
2) 설문조사 분석
Ⅴ. 민법 개정시안(2013) 등의 검토
1. 논의 배경
1) 의의
2) 해석을 통한 유치권 적용 범위 제한의 한계
3) 새로운 입법시안
2. 개정시안 제320조
1) 부동산 유치권 제도의 폐지
2) 피담보채권의 명확화·
3) 미등기 부동산에 대한 유치권·
4) 결 어
3. 개정시안 제372조의2
1) 저당권설정청구권의 인정·
2) 저당권설정청구권의 행사기간·
3) 저당권의 효력
4) 검 토
4. 개정시안 제372조의3
1) 등기된 부동산에 관한 저당권설정청구권
2) 미등기 부동산에 대한유치권을상실한채권자의저당권설정청구권·
3) 검 토
5. 관련 법률
1) 민사집행법 개정시안
2) 부동산등기법 개정시안
Ⅵ. 부동산경매절차상 유치권 제도의 개선방안·
1. 실정법상의 개선방안
1) 유치권 등기제도의 도입
2) 유치권의 법정저당권화
3) 유치권신고의 의무화
2. 경매실무상의 개선방안
1) 집행관 현황조사의 실질화
2) 유치권자의 권리신고 의무화
3) 유치권의 존부결정
Ⅶ. 결 론
참고문헌
영문초록
부 록
(초 록)
유치권은 공사대금 채권의 발생과 그 채권을 원인으로 당해 부동산을 점유함으로서 성립하는 법정담보물권이다. 이러한 유치권은 부동산경매에 배당받고 소멸하는 권리가 아닌 매수인이 인수하도록 되어 있기 때문에 사실상 우선변제권을 가지므로 담보물권보다 더욱 강력한 변제 효과를 얻는다. 유치권의 사실상 우선변제권이라는 점을 남용하여 부동산경매절차에서 과장된 허위된 유치권을 신고함으로서 경매절차의 안정성을 깨트리고 매각부동산의 가격을 저감시키고 이로인해 저가 매수 등의 경제적 이득과 실리를 취하는 사례가 빈번하고 그로 인하여 법적인 책임을 발생시키는 사례가빈번히 발생한다.
부동산 유치권의 법정담보물권성에 지나치게 치중한 나머지 유치권 주장할 수 있는 대상과 범위가 광범위하고 포괄적이다는 현재의 판례와 실무의 입장은 잘못되었다고 본다. 이는 부동산등기제도가 확립 전에 성립 발전한 이론으로서 오늘날에도 유치권이 사실상의 대항력과 우선변제권이라는 효력으로 대세적인 힘을 가짐으로써 유치권은 부동산 매각절차에서 채권자들의 권리를 해하거나, 입찰희망자들을 곤궁에 빠지하면서 입찰절차를 지연 및 방해하는 심각한 현실적인 문제를 야기하고 있다.
이를 방지하기 위해서는 부동산 등기법의 규정을 개정하여 유치권을 등기할 수 있도록 하는 것이 시급한 과제이다. 유치권 등기가 가능하게 되어 유치권의 공시가 이루어지면, 이해관계인 상호간의 이해를 조절 가능할 것으로 본다. 유치권의 등기가 이루어지게 되면 등기시점을 기준으로 제3자에 대한 유치권의 대항력을 인정할 수 있을 것이며 그 부동산과 이해관계가 있는 제3자도 유치권의 등기사항을 열람함으로써 유치권의 존재를 인식하고 거래가 이루어짐으로 인해 유치권의 불완전한 공시방법인 점유는 더 이상 인정할 필요가 없게 될 것이다.
민사집행법에서 소멸주의는 이 법의 3대 원칙 중 하나인 만큼 중요한 규정이기에 소멸주의에 대한 예외는 과감하게 줄여서 축소하는 것이 강제집행절창의 안정을 위해서는 절대적으로 필요한 사항이면 이를 위해서는 유치권에 대해서도 소멸주의의 입장을 견지하여 집행절차의 통일성을 확보하고, 합리적이고 적정한 가격에 의한 경매가격의 안정성을 보장하여, 이해관계인들의 의사를 합리적으로 조절하여 경매절차의 공정을 기할 수 있을 것이다.
담보물권의 이상임과 동시에 민법 전반의 이념인 공평의 원리는 민사집행절차에서도 유지되어야 하고 유치권 또한 공평의 원리는 지켜져야만 하기에 유치권만의 우월적 지위에 의한 다른 채권자들의 권리가 침해되는 상태에서는 공평의 원리는 이루어질 수 없는 것이므로 유치권에 대한 제도적 보완을 통해 유치권으로 인한 불공평의 문제를 해결하고 민법이 추구하는 본질적인 이상에 부합할 수 있도록 조속한 입법적제도 보완이 필요하다고 하겠다.
따라서 본 논문에서는 유치권에 대한 기초이론으로서 유치권의 법적성질, 성립요건, 채권과 목적물의 견련관계를 살펴본 후 부동산경매절차단계별에서 유치권이 신고된 경우 처리 방안과 유치권의 효력를 검토하였다. 그리고 유치권과 관련된 공시 및 남용의 문제점과 남용이 발생하는 실전사례를 분석하고 그를 통해 유치권 제도의 개선방안을 살펴보았다.
Ⅰ. 서론
1. 연구목적
민사집행절차는 민사분쟁이 발생한 경우에 권리의 구제를 받을 수 있는 종착지이다. 민사집행절차는 분쟁의 당사자가 가장 실질적으로 느낄 수 있는 권리를 실현하는 방법 및 절차에 관한 법제로서 시대의 상황을 반영하여 실생활에 직ž간접적인 영향을 미치는 제도라는 점에서 종착지라는 표현이 맞을 것이다. 이런 의미에서 민사집행절차는 변화하고 있는 현실을 통찰하면서 시대의 변화에 따라 발전하고 있는 가장 현실적인 제도라고 할 수 있다.
민사집행절차에 관한 규정은 1960년에 민사소송법이 제정된 후 1990년 경매법을 흡수하기 위하여 민사집행법을 개정한 것을 제외하고는 약 40년간 개정이 이루어지지 아니하여 사회ž경제적 발전에 따른 신속한 권리구제의 필요성에 부응하지 못하고 있다는 지적을 받았었다. 그에 따라 채무자 등의 제도남용에 의한 민사집행절차의 지연을 방지하고 불량채무자에 대한 철저한 책임추궁을 통하여 효율적이고 신속한 권리구제방안을 마련함으로써 정의로운 신용사회를 이룩하는 한편, 법률용어를 국민의 법 감정에 맞도록 순화하고, 통일적이며 일관된 법집행을 도모하기 위하여 민사집행부분을 민사소송법에서 분리하여 별도의 민사집행법을 제정하여1), 2002년 7월 1일부터 시행하여 오고 있다. 민사집행법에서 부동산경매절차는 대부분의 조문(條文)을 차지할 정도로중요하고, 부동산에 대한 강제집행은 곧 경매절차라 해도 좋을 만큼 부동산경매절차가 많은 부분을 차지하고 있다.2) 이러한 부동산경매절차에서 집행법원·이해관계인과 매수인 등이 가장 어렵고 당황스러워하는 것 중에 하나가 유치권과 관련되어 있는 부분이라고 해야 할 만큼 유치권은 경매절차에서 난제 중의
난제이다.
| 1) 2002. 1. 26. 법률 제6627호로 제정된 민사집행법의 제정이유 참조. 2) 부동산에 대한 강제집행으로는 강제경매, 담보권의 실행 등을 위한 경매, 강제관리가 있으나 2010년 사법연감에 의하면 접수건수가 2009년의 경우 강제경매 44,343건, 담보권의 실행 등을 위한 경매79,910건, 강제관리 14건으로 강제관리가 차지하는 비율은 극히 미미하다. |
유치권과 관련된 경매절차를 살펴보면, 다분히 모순점으로 사료됨과 동시에 비합리적인 제도라고 하여도 좋을 만큼 많은 문제점이 노출되고 있으며, 이러한 점을 이용하여 경매부동산을 저가에 매수하여 금전적 이익을 취하는 경우와 피해를 입는 채권자가 나타나기도 한다.3) 예컨대, 유치권은 등기할 수 없는 법정담보물권으로 우선변제권이 인정되지 않음에도 불구하고4), 등기가능하고 우선변제권이 부여된 담보물권보다 사실상 우선변제를 받는 효력을 발휘하기도 한다.
| 3) 유치권과 관련된 문제점을 지적하는 선행연구논문들은 이미 많이 발표되었다(강민성, 민사집행과 유치권, 사법논집 제36집, 법원도서관, 2004;공순진, 유치권의 성립요건으로서의 견련성, 동의법정제21호, 동의대학교지방자치연구소, 2004;김기찬, 부동산경매에서 유치권의 개선에 관한 연구, 건국대학교 대학원, 박사학위논문, 2008;김원수, 압류(가압류)의 효력이 발생한 이후에 유치권을 취득한자가 매수인(경락인)에게 대항할 수 있는지 여부, 판례연구 제18집, 부산판례연구회, 2005;박성민,부동산경매에서의 유치권에 관한 연구, 창원대학교 대학원, 박사학위논문, 2008;신국미, 유치권제도에 관한 연구, 고려대학교 대학원, 박사학위논문, 2003;오시영, 부동산 유치권 강제집행에 관한 문제점과 입법론적 고찰, 한국민사집행법학회, 2007;이학수, 유치권이 요구하는 점유의 정도, 판례연구 제8집, 부산판례연구회, 1996;차문호, 유치권의 성립과 경매, 사법논집 제42집, 법원도서관, 2006;최명구, 유치권과 저당권의 경합, 민사법학 제42호, 한국사법행정학회, 2008;추신영, 유치권자에 의한 경매신청, 재산법연구 제24권 제1호, 한국재산법학회). 4) 담보물권 중 질권은 민법 제329조에서, 저당권은 민법 제356조에서 각 우선변제권이 있음을 명시적으로 규정하고 있으나, 유치권은 그러한 규정이 없기 때문에 우선변제권이 인정되지 않지만 민사집행법 제91조제5항에서 매수인이 인수하도록 규정하고 있으므로 실질적으로는 우선변제권을 갖는다고 해석하는 것이 타당할 것이다. |
따라서 유치권은 다른 담보물권보다 더 우월한 지위를 이용하여 공사를 하지도 않은 상태에서 마치 공사를 진행한 것처럼 허위의 공사도급계약서를 작성하고 채무자와 공모하여 허위의 유치권을 신고함으로써 경매절차의 안정을 깨뜨리고 매각가격을 하락시켜 담보권질서를 교란시키면서, 그로인한 이익을 취하면서도 법적인 처벌을 받지 않는 상황인 것이 지금의 현실이다. 유치권은 등기부에 기입하지 않고 점유만으로 불완전하게 공시하는 방법으로 성립하는 권리로 그 성부가 명확하게 확정되지 않고도 경매절차가 진행되기도 한다. 또한 유치권은 매수인이 인수해야 하는 권리로 규정되어 있기 때문에 금전적 이익을 취하기 위해서 허위 또는 과장하여 유치권을 신고해서 형사처벌을 받고 민사상의 손해배상청구를 당하거나 혹은 유치권부존재확인소송에서 패소하여 소송비용액확정결정을 받기도 한다.
집행법원은 유치권신고가 된 경우 실제로 유치권이 존재하는가 여부에 대한 명확한 판단 없이 단지 신고가 되었다는 사실만을 매각물건명세서에 기재하여 매수희망자들에게 알려주는 역할만을 할 뿐, 유치권이 존재하는지 여부에 관하여는 매수인이 스스로 파악해서 유치권의 존재로 손해를 입게 되는 채권자가 유치권부존재확인 소송을 제기하여 스스로 채권을 확보하기 위한 노력을 하도록 하고 있는 것이 지금의 실정이다.
부동산경매의 법적 성격에 대하여 판례5)와 학설이 사법상 매매설의 입장을 취하고 있기 때문에 경매도 매매의 일종이므로, 매수인은 매각대상인 부동산에 대하여 권리관계가 확정된 상태에서 매수하고자 할 것이다. 그러나 유치권신고가 있는 부동산에 대하여는 권리관계가 확정되지 않은 채 경매관계인들이 법률관계 및 사실관계를 스스로 파악하고 자신의 책임하에 매수하도록 하게 하는 현재의 상황에 비추어 보면, 부동산 매각절차에서 진정한 유치권자인지 여부에 대한 집행법원의 확인절차도 없이 그 절차가 유치권신고에 의해 좌우
되도록 진행되는 것이 과연 적절한 조치인지 여부에 대하여 항상 의문을 가져왔다. 이 논문에서 부동산 유치권이 가지고 있는 법적인 성격이 경매절차에서는 어떻게 작용하는가, 유치권신고로 인해 발생되는 불합리한 것이 무엇인가에 대해서 선행연구를 토대로 하여 다양한 방면에서 접근해서 분석하고 이를 바탕으로 부동산 집행절차에서 유치권과 관련된 문제점을 검토한 후 좀 더 효율적으로 그 문제해결을 위한 개선방안을 찾아보고자 한다.
| 5) 대법원 1969. 11. 19.자 69마989 결정; 대법원 1991. 10. 11. 선고 91다21640 판결; 대법원 1993. 5. 25. 선고 92다15574 판결 등 |
| 대법원 1969. 11. 19.자 69마989 결정 [부동산경락결정에대한재항고][집17(4)민,17] 【판시사항】 미성년자는 법정대리인의 관여없이 부동산 경매절차에서 경락인이 될 수 없다. 【판결요지】 미성년자는 법정대리인의 관여없이 경락인이 될 수 없다. 【참조조문】 민사소송법 제633조 제2항 【참조판례】 1967.7.12 고지 67마507 결정 【전 문】 【재항고인】 재항고인 【원 결 정】 서울민사지법 1969. 8. 19. 선고 69라627 결정 【주 문】 원심결정을 파기하고, 사건을 서울민사지방법원 합의부로 환송한다. 【이 유】 재항고인의 재항고 이유를 본다. 재항고인이 대법원에 제출한 소명자료인 호주 항고외 1의 주민등록표등본의 기재에 의하면, 이 사건 경락부동산을 경락한 서울 (상세주소 생략)의 항고외 2는 1958.8.4 생으로서 미성년자인 사실이 인정된다. 미성년자는 직접 경매절차에 관여하여 경락인이 될 수 없는데 어떠한 경위로 위의 항고외 2가 법정대리인의 관여없이 직접 경락에 관여하게 되었는지 이 점을 알아 보게 하기 위하여 원심결정을 파기하고, 사건을 원심인 서울민사지방법원 합의부로 환송하기로 한다. (대법원 1967.7.12 고지 67마507 결정 참조). 이 결정에는 관여법관들의 견해가 일치되다. 대법원판사 주재황(재판장) 홍순엽 양회경 이영섭 민문기 |
| 대법원 1991. 10. 11. 선고 91다21640 판결 [부당이득금반환][집39(4)민,27;공1991.12.1.(909),2709] 【판시사항】 가. 민법 제578조 제1항, 제2항의 법의 나. 강제집행의 채무명의가 된 약속어음 공정증서가 위조된 것이어서 경락인이 경매 부동산에 대한 소유권을 취득하지 못하게 한 경우 경락인이 민법 제578조 제2항에 의한 담보책임을 물을 수 있는지 여부 (소극) 제578조(경매와 매도인의 담보책임) ① 경매의 경우에는 경락인은 전8조의 규정에 의하여 채무자에게 계약의 해제 또는 대금감액의 청구를 할 수 있다. ② 전항의 경우에 채무자가 자력이 없는 때에는 경락인은 대금의 배당을 받은 채권자에 대하여 그 대금전부나 일부의 반환을 청구할 수 있다. ③ 전2항의 경우에 채무자가 물건 또는 권리의 흠결을 알고 고지하지 아니하거나 채권자가 이를 알고 경매를 청구한 때에는 경락인은 그 흠결을 안 채무자나 채권자에 대하여 손해배상을 청구할 수 있다. 【판결요지】 가. 민법 제578조 제1항, 제2항은 매매의 일종인 경매에 있어서 그 목적물의 하자로 인하여 경락인이 경락의 목적인 재산권을 완전히 취득할 수 없을 때에 매매의 경우에 준하여 매도인의 위치에 있는 경매의 채무자나 채권자에게 담보책임을 부담시켜 경락인을 보호하기 위한 규정으로서, 그 담보책임은 매매의 경우와 마찬가지로 경매절차는 유효하게 이루어졌으나 경매의 목적이 된 권리의 전부 또는 일부가 타인에게 속하는 등의 하자로 경락인이 완전한 소유권을 취득할 수 없거나 이를 잃게 되는 경우에 인정되는 것이고, 경매절차 자체가 무효인 경우에는 경매의 채무자나 채권자의 담보책임은 인정될 여지가 없다. 나. 경락인이 강제경매절차를 통하여 부동산을 경락받아 대금을 납부하고 그 앞으로 소유권이전등기까지 마쳤으나, 그 후 위 강제집행의 채무명의가 된 약속어음공정증서가 위조된 것이어서 무효라는 이유로 그 소유권이전등기의 말소를 명하는 판결이 확정됨으로써 경매 부동산에 대한 소유권을 취득하지 못하게 된 경우 경락인은 경매 채권자에게 경매 대금 중 그가 배당받은 금액에 대하여 일반 부당이득의 법리에 따라 반환을 청구할 수 있을 뿐, 민법 제578조 제2항에 의한 담보책임을 물을 수는 없다. 【참조조문】 민법 제578조 【전 문】 【원고, 상고인】 원고 소송대리인 변호사 신진근 【피고, 피상고인】 피고 【원심판결】 서울고등법원 1991.5.15. 선고 90나54096 판결 【주 문】 상고를 기각한다. 상고비용은 원고의 부담으로 한다. 【이 유】 1. 상고이유 제1점을 본다. 피고가 집행채권자로서 소외인 소유의 부동산에 대한 이 사건 강제경매신청을 함에 있어, 그 채무명의가 된 약속어음공정증서 중 소외인 명의 부분이 위조된 사실을 알고 있었거나 조금만 주의를 기울였으면 알 수 있었는데도 부주의로 이를 알지 못한 과실이 있다는 원고의 주장을 배척한 원심의 조치는 원심판결이 설시한 증거관계에 비추어 정당한 것으로 수긍이 되고, 거기에 소론과 같은 채증법칙 위배의 잘못이 있다 할 수 없다. 논지는 이유없다. 2. 상고이유 제2점을 본다. 민법 제578조 제1항, 제2항은 매매의 일종인 경매에 있어서 그 목절물의 하자로 인하여 경락인이 경락의 목적인 재산권을 완전히 취득할 수 없을 때에 매매의 경우에 준하여 매도인의 위치에 있는 경매의 채무자나 채권자에게 담보책임을 부담시켜 경락인을 보호하기 위한 규정으로서, 그 담보책임은 매매의 경우와 마찬가지로 경매절차는 유효하게 이루어졌으나 경매의 목적이 된 권리의 전부 또는 일부가 타인에게 속하는 등의 하자로 경락인이 완전한 소유권을 취득할 수 없거나 이를 잃게 되는 경우에 인정되는 것이고, 경매절차 자체가 무효인 경우에는 경매의 채무자나 채권자의 담보책임은 인정될 여지가 없는 것으로 풀이할 것이다 따라서 원고가 강제경매절차를 통하여 부동산을 경락받아 대금을 납부하고 그 앞으로 소유권이전등기까지 마쳤으나, 그 후 위 강제집행의 채무명의가 된 약속어음공정증서가 위조된 것이어서 무효라는 이유로 그 소유권이전등기의 말소를 명하는 판결이 확정됨으로써 경매목적부동산에 대한 소유권을 취득하지 못하게 된 이 사건에 있어서, 원고는 경매채권자인 피고에게 경매대금 중 그가 배당받은 금액에 대하여 일반 부당이득의 법리에 따라 반환을 청구할 수있을 뿐, 민법 제578조 제2항에 의한 담보책임을 물을 수는 없는 것이므로 같은 취지의 원심판단은 정당하고, 거기에 소론과 같은 법리오해의 위법이 있다 할 수 없다. 논지는 이유없다. 3. 상고이유 제3점을 본다. 민법 제578조 제2항에 의한 경매채권자의 담보책임의 전제조건인 채무자의 무자력 여부에 관한 원심판시에 채증법칙 위배나 심리미진의 위법이 있다는 취지의 소론은, 법리상 피고의 담보책임이 성립될 여지가 없음이 앞서 본 바와 명백한 이 사건에 있어서 설사 그 주장이 옳다 하더라도 채무자의 무자력을 인정할 증거가 없다 하여 이를 배척한 원심판결에 영향을 줄 수 없는 것이므로 논지는 이유없다. 4. 그러므로 상고를 기각하고 상고비용은 패소자의 부담으로 하기로 관여 법관의 의견이 일치되어 주문과 같이 판결한다. 대법관 박만호(재판장) 박우동 김상원 윤영철 |
| 대법원 1993. 5. 25. 선고 92다15574 판결 [부당이득금반환][공1993.8.1.(949),1836] 【판시사항】 가. 구건물 멸실 후 동일성이 없는 신건물이 신축된 경우 구건물에 대한 근저당권에 기하여 진행된 임의경매절차에서의 경락인이 신건물의 소유권을 취득할 수 있는지 여부 (소극) 나. 담보책임에 관한 민법 제578조 제1항, 제2항의 법의 및 경매절차가 무효인 경우에도 위 규정이 적용되는지 여부 (소극) 【판결요지】 가. 구건물 멸실 후에 신건물이 신축되었고 구건물과 신건물 사이에 동일성이 없는 경우 멸실된 구건물에 대한 근저당권설정등기는 무효이며 이에 기하여 진행된 임의경매절차에서 신건물을 경락받았다 하더라도 그 소유권을 취득할 수 없다. 나. 민법 제578조 제1항, 제2항은 매매의 일종인 경매에 있어서 목적물의 하자로 인하여 경락인이 경락의 목적인 재산권을 완전히 취득할 수 없을 때에 매매의 경우에 준하여 매도인의 위치에 있는 경매의 채무자나 채권자에게 담보책임을 부담시켜 경락인을 보호하기 위한 규정으로서 그 담보책임은 매매의 경우와 마찬가지로 경매절차는 유효하게 이루어졌으나 경매의 목적이 된 권리의 전부 또는 일부가 타인에게 속하는 등의 하자로 경락인이 완전한 소유권을 취득할 수 없거나 이를 잃게 되는 경우에 인정되는 것이고 경매절차 자체가 무효인 경우에는 경매의 채무자나 채권자의 담보책임은 인정될 여지가 없다. 【참조조문】 가. 민법 제186조, 제356조나. 제578조 【참조판례】 가. 대법원 1976.10.26. 선고 75다2211 판결(공1976,9453) 1992.3.31. 선고 91다39184 판결(공1992,1414) 나. 1991.10.11. 선고 91다21640 판결(공1991,2709) 【전 문】 【원고, 피상고인】 원고 【피고, 상고인】 신용보증기금 소송대리인 변호사 이건호 【원심판결】 서울고등법원 1992.3.25. 선고 91나27282 판결 【주 문】 상고를 기각한다. 상고비용은 피고의 부담으로 한다. 【이 유】 상고이유를 본다. 1. 제1점에 대하여 원심판결 이유에 의하면 원심은, 제1심공동피고 소외 1이 채무자를 소외 2로 하여 1985. 5. 13. 설정받은 판시 대지와 그 지상의 구건물에 대한 판시와 같은 근저당권설정등기의 근저당권자로서 판시와 같이 위 부동산에 대한 임의경매신청을 하고 임의경매절차가 진행되어 원고가 1987.3.26. 위 부동산 중 대지부분은 35,870,000원, 그 지상의 판시 신건물은 30,240,000원에 경락받고 같은 해 4.25. 위 경락대금을 납부한 사실, 그러나 위 부동산의 소유자이던 위 소외 2는 1985.1.경 당시 그가 소유하고 있던 판시 대지상의 등기부상 표시와 같은 구건물을 헐고 그 대지상에 새로운 건물(신건물)을 신축함에 있어서 관할 관청으로 부터는 증·개축허가만을 받고서 실지로는 토지 굴착으로 옆집과의 다툼이 있을 것을 염려하여 위 구 건물중 판시 일부 외벽만을 남기고 그 밖의 벽과 지붕 등을 헐어 내고 지하실을 크게 넓혀 같은 달 15.경 위 대지상에 신건물을 신축한 뒤 그에 따른 소유권보존등기를 하지 아니한 채 소유하고 있던 중 신건물 부분에 대하여 위와 같이 경매절차가 진행된 사실을 인정한 다음, 위 인정사실에 의하면 등기부상 표시된 위 구건물은 멸실되었고 그 자리에 신축된 신건물은 위 구건물과는 그 재료,위치,구조까지 전혀 다른 별개의 건물이라 할 것이며, 또 신축건물의 물권변동에 따른 등기를 멸실건물의 등기부에 기재하여도 그 등기는 무효라 할 것이고 멸실된 구건물을 표상한 등기가 신건물에 유용될 수 없으므로 멸실된 구건물에 대한 근저당권설정등기에 의하여 위 신축된 건물에 대한 근저당권이 설정되었다고는 할 수 없고 따라서 위 근저당권설정등기에 기하여 진행된 경매절차에 신건물을 감정평가하여 원고가 이를 경락받았다 하더라도 신건물의 소유권을 취득할 수는 없다는 취지로 판단하였다. 기록에 대조 검토하여 볼 때 원심이 이 사건 구건물 멸실 후에 신건물이 신축되었고 구건물과 신건물 사이에 동일성이 없다고 본 사실인정은 정당한 것으로 수긍이 되고, 이러한 경우 멸실된 구건물에 대한 근저당권설정등기는 무효이며 이에 기하여 진행된 임의경매절차에서 신건물을 경락받았다 하더라도 그 소유권을 취득할 수 없다고 판단한 것은 정당하다 할 것이므로( 당원 1976.10.26. 선고 75다2211 판결; 1992.3.31.선고 91다39184 판결 등 참조) 원심판결에 소론과 같은 채증법칙위배나 법리오해의 위법이 있다고 할 수 없다. 논지는 이유 없다. 2. 제2점에 대하여 민법 제578조 제1항, 제2항은 매매의 일종인 경매에 있어서 그 목적물의 하자로 인하여 경락인이 경락의 목적인 재산권을 완전히 취득할 수 없을 때에 매매의 경우에 준하여 매도인의 위치에 있는 경매의 채무자나 채권자에게 담보책임을 부담시켜 경락인을 보호하기 위한 규정으로서 그 담보책임은 매매의 경우와 마찬가지로 경매절차는 유효하게 이루어졌으나 경매의 목적이 된 권리의 전부 또는 일부가 타인에게 속하는 등의 하자로 경락인이 완전한 소유권을 취득할 수 없거나 이를 잃게 되는 경우에 인정되는 것이고 경매절차 자체가 무효인 경우에는 경매의 채무자나 채권자의 담보책임은 인정될 여지가 없다 ( 당원 1991.10.11.선고 91다21640 판결 참조). 원심이 같은 취지에서 피고의 소론주장, 즉 원고는 민법 제578조의 규정에 따라 경매채무자인 소외 2와의 사이에서 매매의 해제나 대금감액 등의 청구를 거쳐 그 대금의 반환을 청구할 수 있을 뿐 배당채권자인 피고에게 그가 받은 배당금을 부당이득금이라 하여 그 반환을 구할 수 없다는 주장을 배척한 것은 정당하고 거기에 소론과 같은 매도인의 하자담보책임에 관한 법리오해의 위법이 있다고 할 수 없다. 논지는 이유 없다. 3. 그러므로 상고를 기각하고 상고비용은 패소자의 부담으로 하기로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다. 대법관 천경송(재판장) 윤관 김주한(주심) 김용준 |
| 대법원 2004. 6. 24. 선고 2003다59259 판결 [부당이득금][공2004.8.1.(207),1205] 【판시사항】 강제경매절차에서 경락인이 부동산을 경락받아 대금을 완납하였으나 강제경매의 기초가 된 채무자 명의의 소유권이전등기가 원인무효이어서 강제경매절차가 무효로 된 경우, 경매 채권자의 배당금에 대한 부당이득반환청구의 가부(적극) 및 민법 제578조 제1항, 제2항에 규정된 담보책임의 인정 여부 (소극) 【판결요지】 경락인이 강제경매절차를 통하여 부동산을 경락받아 대금을 완납하고 그 앞으로 소유권이전등기까지 마쳤으나, 그 후 강제경매절차의 기초가 된 채무자 명의의 소유권이전등기가 원인무효의 등기이어서 경매 부동산에 대한 소유권을 취득하지 못하게 된 경우, 이와 같은 강제경매는 무효라고 할 것이므로 경락인은 경매 채권자에게 경매대금 중 그가 배당받은 금액에 대하여 일반 부당이득의 법리에 따라 반환을 청구할 수 있고, 민법 제578조 제1항, 제2항에 따른 경매의 채무자나 채권자의 담보책임은 인정될 여지가 없다. 【참조조문】 민법 제578조, 제741조 【참조판례】 대법원 1991. 10. 11. 선고 91다21640 판결(공1991, 2709) 대법원 1993. 5. 25. 선고 92다15574 판결(공1993하, 1836) 【전 문】 【원고,피상고인】 원고 【원고승계참가인】 매전농업협동조합 외 3인 【피고,상고인】 피고 1 외 3인 (소송대리인 변호사 지홍원) 【원심판결】 대구고법 2003. 9. 25. 선고 2002나9203 판결 【주문】 피고들의 원고승계참가인들에 대한 각 상고를 모두 기각한다. 상고비용을 피고들이 부담하게 한다. 【이유】 경락인이 강제경매절차를 통하여 부동산을 경락받아 대금을 완납하고 그 앞으로 소유권이전등기까지 마쳤으나, 그 후 강제경매절차의 기초가 된 채무자 명의의 소유권이전등기가 원인무효의 등기이어서 경매 부동산에 대한 소유권을 취득하지 못하게 된 경우, 이와 같은 강제경매는 무효라고 할 것이므로 경락인은 경매 채권자에게 경매대금 중 그가 배당받은 금액에 대하여 일반 부당이득의 법리에 따라 반환을 청구할 수 있고, 민법 제578조 제1항, 제2항에 따른 경매의 채무자나 채권자의 담보책임은 인정될 여지가 없다 ( 대법원 1991. 10. 11. 선고 91다21640 판결, 1993. 5. 25. 선고 92다15574 판결 등 참조). 원심은 그의 채용 증거들을 종합하여, 이 사건 건물 및 대지에 관한 강제경매절차에서 원고가 이를 경락받아 경락대금을 완납하고 소유권이전등기를 경료한 사실, 피고들이 강제경매절차에서 이 사건 건물 및 대지에 관한 근저당권자로서 채권최고액에 해당하는 9억 원을 배당받았으나, 그에 관한 이의가 제기됨에 따라 피고들에 대한 배당금이 공탁된 사실, 그 후 강제경매절차의 채무자인 에버그린 주식회사 명의로 이 사건 건물에 관하여 경료된 소유권보존등기가 원인무효의 등기라는 이유로 원고에 대하여 그에 터잡아 경료된 원고 명의의 소유권이전등기를 말소하라는 내용의 판결이 확정된 사실을 인정한 다음, 이 사건 건물에 대한 강제경매절차는 그 개시 당시부터 채무자 소유가 아닌 타인 소유의 부동산을 대상으로 한 것이어서 무효이므로, 강제경매절차에서 배당받은 피고들은 법률상 원인 없이 이득을 얻었다고 할 것이고, 따라서 피고들은 원고에게 공탁된 배당금 중 이 사건 건물에 관한 부분에 관한 899,929,624원의 청구권을 양도할 의무가 있다고 판단하였다. 또한, 원심은 이 사건 건물에 관하여 소유권보존등기말소예고등기가 경료되어 있었다거나 원고가 에버그린 주식회사의 이사로서 이 사건 건물의 건축과정에 간여하였다는 등의 사정만으로는 원고의 부당이득반환청구가 신의성실의 원칙 내지 형평의 원칙에 반한다고 할 수 없다고 판단하였다. 나아가 원심은, 피고들이 피고들에 대한 부당이득반환청구권을 양수한 원고승계참가인들에게 양수한 채권액의 비율에 따라 이 사건 건물에 관한 배당금의 지급청구권을 양도할 의무가 있다고 판단하였다. 기록 중의 증거들과 대조하여 살펴보니, 원심의 위와 같은 사실인정은 모두 정당하여 거기에 필요한 심리를 다하지 아니하였다거나 증거법칙에 위배하여 사실을 잘못 인정하였다는 등의 위법사유가 없고, 그 사실관계에서는 위의 법리에 따른 원심의 판단도 모두 정당하여 거기에 부당이득과 담보책임에 관한 법리, 신의성실의 원칙과 형평의 원칙에 관한 법리를 오해하였다는 등의 위법사유가 없다. 또한, 원심판결에는 피고들의 주장을 판단하지 아니한 잘못이 없고, 가사 피고들이 원심에서 원고승계참가인들에 대한 채권양도가 통정허위표시로서 무효라든가 사해행위로서 취소되어야 한다는 취지의 주장을 하였다고 하더라도, 그 주장을 인정할 만한 증거가 없어 배척될 것임이 분명하므로, 원심이 그에 관하여 판단하지 않은 것은 판결 결과에 영향을 미치지 않았다고 할 것이다. 상고이유의 주장들을 받아들이지 아니한다. 그러므로 피고들의 원고승계참가인들에 대한 각 상고를 모두 기각하고, 상고비용을 피고들이 부담하게 하기로 관여 대법관들의 의견이 일치되어 주문에 쓴 바와 같이 판결한다. 대법관 이규홍(재판장) 조무제(주심) 이용우 박재윤 |
| 대법원 2009. 2. 26. 선고 2006다72802 판결 [가등기및본등기등말소][미간행] 【판시사항】 [1] 실질관계가 소멸하여 무효로 된 등기의 유용이 허용되는 경우 [2] 소유권보존등기가 말소되어야 할 무효의 등기인 경우, 그 말소를 구하는 사람에게 말소를 청구할 수 있는 권원이 인정되지 않더라도 말소청구를 인용할 수 있는지 여부(소극) [3] 공유 부동산에 관하여 제3자 명의로 원인무효의 소유권이전등기가 마쳐진 경우, 공유자의 1인이 그 등기 전부의 말소를 구할 수 있는지 여부(적극) 및 공유자가 다른 공유자의 지분권을 대외적으로 주장하는 것이 공유물의 보존행위에 속하는지 여부(소극 [4] 부동산 공유자 중 1인이 제3자와 무효로 된 가등기를 유용하기로 하는 합의를 하고 그 가등기에 터잡아 순차로 소유권이전등기가 이루어진 사안에서, 다른 공유자가 자신의 소유지분을 침해하는 지분을 초과하는 부분에 대하여는 그 말소를 구할 수 없다고 본 사례 [5] 불실등기를 믿고 부동산을 매수하여 마친 소유권이전등기와 그에 터잡은 근저당권설정등기의 효력(무효) 및 그 근저당권에 기하여 진행된 임의경매절차에서의 경락인이 위 부동산의 소유권을 취득할 수 있는지 여부(소극) [6] 이미 말소된 등기의 말소를 구할 법률상 이익이 있는지 여부(소극) 【참조조문】 [1] 민법 제186조 [2] 민법 제186조, 민사소송법 제288조 [3] 민법 제265조 [4] 민법 제265조 [5] 민법 제186조 [6] 민사소송법 제248조[소의제기] 【참조판례】 [1] 대법원 1963. 10. 10. 선고 63다583 판결(집11-2, 민184) 대법원 2002. 12. 6. 선고 2001다2846 판결(공2003상, 302) [2] 대법원 1999. 2. 26. 선고 98다17831 판결(공1999상, 607 대법원 2008. 10. 9. 선고 2008다35128 판결(공2008하, 1540) [3] 대법원 1993. 5. 11. 선고 92다52870 판결(공1993하, 1682) 대법원 1994. 11. 11. 선고 94다35008 판결(공1994하, 3272) [5] 대법원 1967. 1. 23.자 66마1165 결정(집15-1, 민6) 대법원 1993. 5. 25. 선고 92다15574 판결(공1993하, 1836) [6] 대법원 2003. 1. 10. 선고 2002다57904 판결(공2003상, 630) 대법원 2005. 9. 28. 선고 2004다50044 판결(공2005하, 1673) 【전 문】 【원고, 피상고인 겸 상고인】 원고 (소송대리인 변호사 안상순) 【피고, 피상고인】 피고 1 주식회사외 3인 【피고, 상고인 겸 피상고인】 피고 2 주식회사 【원심판결】 서울고법 2006. 9. 27. 선고 2005나95336 판결 【주 문】 원심판결의 피고 2 주식회사 패소 부분 중 336.45/3304.1 지분에 관하여 추가로 말소등기절차를 명한 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 서울고등법원에 환송한다. 원심판결 중 피고 3, 피고 4에 대한 원고 패소 부분을 파기하여, 그 부분 제1심판결을 취소하고, 그 해당 부분에 관한 소를 각하한다. 원고의 피고 1 주식회사, 피고 2 주식회사, 피고 5에 대한 상고와 피고 2 주식회사의 나머지 상고를 기각한다. 원고와 피고 3, 피고 4 사이의 소송총비용은 이를 2분하여 그 1은 원고가 나머지는 위 피고들이 각 부담한다. 원고의 피고 1 주식회사, 피고 5에 대한 상고비용은 원고가 부담한다. 【이 유】 상고이유를 판단한다. 1. 피고 2 주식회사의 상고이유에 대하여 가. 예약완결 의사표시에 관한 채증법칙 위반 등 주장에 대하여 원심은 그 채택 증거를 종합하여, 삼한실업이 1979. 12.경 자신의 소유이던 이 사건 토지 상에 점포 174개로 된 박달종합시장을 신축한 다음, 1979. 12. 31. 피고 3, 피고 4 및 제1심 공동피고 10(이하 위 3인을 ‘피고 3 등’이라 한다)을 포함한 33명의 상인들(이하 ‘이 사건 상인들’이라 한다)에게 위 점포 중 일부를 임대기간 2년으로 정하여 각 임대하였던 사실, 삼한실업의 주주이면서 공동대표이사이던 소외 1, 소외 2는 1981. 5. 28. 소외 3, 소외 4와 사이에 위 회사를 그 당시의 회사 재산상태대로 대금 7억 5,000만 원에 양도하는 계약을 체결하고 당일 계약금 4,000만 원을 수령하였는데, 위 시장 내의 점포주들에 대한 임대차보증금반환채무를 매매대금에서 공제하기로 하는 등의 정산을 거쳐 1981. 10. 6. 매매잔대금을 2억 3,000만 원으로 확정짓고 1억 원을 추가로 수령한 다음, 소외 3, 소외 4가 지정하는 소외 6 등에게 위 회사의 주식 5,000주를 양도하였던 사실, 삼한실업은 1981. 10. 8. 소외 3, 소외 4의 잔대금채무 1억 3,000만 원을 인수하기로 하고, 이를 담보하기 위하여 소외 1, 소외 2와 사이에 이 사건 토지 중 1983/3304.1 지분과 그 지상 제1동, 제3동, 제4동, 제5동 건물에 관하여 대금은 1억 4,000만 원으로 정하여 매매예약을 체결하면서, 삼한실업이 1981. 12. 6.까지 위 잔대금 1억 3,000만 원을 지급하면 위 매매예약은 해제되나 위 지급기일까지 이를 지급하지 않을 때에는 그 다음날에 매매예약 완결의 의사표시를 한 것으로 보기로 약정하고, 같은 날 소외 1, 소외 2 앞으로 소유권이전청구권보전을 위한 제1차 가등기를 마쳐주었던 사실, 그런데 소외 1, 소외 2는 위 양도계약체결 당시 위 회사의 소유로서 주차장 부지이던 안양시 (지번 생략) 대 338.5㎡ 중 269/338.5 지분을 소외 3, 소외 4에게 양도하지 않고 1981. 8. 19. 자신들 앞으로 소유권이전등기를 마친 다음 1982. 11. 11. 소외 7 앞으로 소유권이전등기를 마쳐주었던 사실을 인정한 후, 소외 1, 소외 2의 위 주차장 부지 지분에 대한 소유권이전채무와 삼한실업의 잔대금지급채무는 동시이행관계에 있어 삼한실업의 잔대금지급채무는 이행지체에 빠지지 않으므로 위 약정에 따른 예약완결 의사표시의 의제가 인정되지 않음을 전제로 제1차 가등기의 원인인 매매예약이 1981. 10. 8. 성립하였고 그로부터 10년이 경과한 1991. 10. 9. 그 예약완결권은 제척기간의 경과로 소멸하였다고 판단하였다. 원심판결 이유를 기록에 비추어 살펴보면, 원심의 위와 같은 사실인정과 판단은 정당하고, 상고이유로 주장하는 채증법칙 위반 등의 위법은 없다. 원심의 위와 같은 사실인정과 판단이 정당한 이상, 이와 달리 위 약정에 따른 예약 완결 의사표시의 의제가 인정됨을 전제로 하는 피고 2 주식회사의 이 부분 나머지 상고이유 주장은 받아들일 수 없다. 피고 2 주식회사가 이 부분 상고이유에서 주장하는 대법원판결들은 이 사건과 사안을 달리하여 이 사건에 원용하기에 적절하지 아니하다. 나. 무효등기 유용합의의 허용 여부에 관한 법리오해 등 주장에 대하여 실질관계의 소멸로 무효로 된 등기의 유용은 그 등기를 유용하기로 하는 합의가 이루어지기 전에 등기상 이해관계가 있는 제3자가 생기지 않은 경우에 한하여 허용된다( 대법원 1963. 10. 10. 선고 63다583 판결, 대법원 2002. 12. 6. 선고 2001다2846 판결 등 참조). 원심이, 같은 취지에서, 삼한실업이 예약완결권의 제척기간 도과의 이익을 포기하고 피고 1 주식회사와 상호 협의하여 제1차 가등기에 기한 본등기를 마쳤으므로 제1차 가등기의 경료사실 및 그에 터잡아 본등기가 행하여지면 자신의 소유권이전등기도 말소되리라는 사정을 잘 알고 있었던 원고로서는 제척기간 도과 주장을 원용할 수 없다는 피고 2 주식회사의 주장에 대하여, 삼한실업과 피고 1 주식회사 사이에서 실질관계의 소멸로 무효로 된 제1차 가등기를 유용하기로 하는 합의는 그 합의가 이루어지기 전에 이미 일부 지분에 관하여 소유권이전등기를 마침으로써 등기상 이해관계를 가지게 된 원고에 대한 관계에서는 그 효력이 없다는 이유로 피고 2 주식회사의 위 주장을 배척한 조치는 정당하고, 상고이유로 주장하는 법리오해 등의 위법은 없다. 다. 원고가 제1차 가등기 유용합의의 무효를 주장할 수 있는 범위에 대한 법리오해 등 주장에 대하여 원심은 그 채택 증거를 종합하여, 제2차 가등기의 유효지분에 관하여 그 판시와 같은 사실을 인정한 다음, 피고 2 주식회사는 제1차 가등기 유용합의가 이루어지기 전에 이미 일부 지분에 관하여 소유권이전등기를 마침으로써 등기상 이해관계를 가지게 된 원고에게 제1차 가등기에 터잡아 순차로 이루어진 피고 2 주식회사의 소유권이전등기 중 원심에서 유효하다고 인정되는 제2차 가등기를 침해하는 336.45/3304.1 지분을 추가로 말소할 의무가 있다고 판단하였다. 그러나 원심의 이러한 판단은 다음과 같은 이유에서 수긍하기 어렵다. 원고가 피고에 대하여 피고 명의로 마쳐진 소유권보존등기의 말소를 구하려면 먼저 원고에게 그 말소를 청구할 수 있는 권원이 있음을 적극적으로 주장·입증하여야 하며, 만일 원고에게 이러한 권원이 있음이 인정되지 않는다면 설사 피고 명의의 소유권보존등기가 말소되어야 할 무효의 등기라고 하더라도 원고의 청구를 인용할 수 없고( 대법원 1999. 2. 26. 선고 98다17831 판결 참조), 부동산의 공유자의 1인은 당해 부동산에 관하여 제3자 명의로 원인무효의 소유권이전등기가 경료되어 있는 경우 공유물에 관한 보존행위로서 제3자에 대하여 그 등기 전부의 말소를 구할 수 있으나( 대법원 1993. 5. 11. 선고 92다52870 판결 참조), 공유자가 다른 공유자의 지분권을 대외적으로 주장하는 것을 공유물의 멸실·훼손을 방지하고 공유물의 현상을 유지하는 사실적·법률적 행위인 공유물의 보존행위에 속한다고 할 수 없는바 ( 대법원 1994. 11. 11. 선고 94다35008 판결 참조), 이 사건 토지의 공유자인 원고가 다른 공유자인 삼한실업과 피고 1 주식회사 사이에 실질관계의 소멸로 무효로 된 제1차 가등기를 유용하기로 하는 합의가 자신의 소유지분을 침해하는 지분 범위를 초과하는 부분에 대해서도 무효라고 주장하는 것은 다른 공유자인 삼한실업의 지분권을 대외적으로 주장하는 것으로서 공유물의 보존행위에 속한다고 할 수 없으므로, 원고는 피고 2 주식회사에 대하여 제1차 가등기에 터잡아 순차로 이루어진 피고 2 주식회사의 소유권이전등기 중 자신의 소유지분을 침해하는 지분을 초과하는 부분에 대하여는 그 말소를 구할 수 없다. 따라서 피고 2 주식회사가 원고에게 원심에서 유효하다고 인정되는 제2차 가등기를 침해하는 지분을 추가로 말소할 의무가 있다는 원심의 판단에는 위에서 이 법원이 설시한 법리를 오해하여 판결 결과에 영향을 미친 위법이 있다. 다. 부동산 임의경매절차에서 이루어진 경락의 효력에 관한 법리오해 등 주장에 대하여 부동산등기에는 공신력이 인정되지 아니하므로, 부동산의 소유권이전등기가 불실등기인 경우 그 불실등기를 믿고 부동산을 매수하여 소유권이전등기를 경료하였다 하더라도 그 소유권을 취득한 것으로 될 수 없고, 부동산에 관한 소유권이전등기가 무효라면 이에 터잡아 이루어진 근저당권설정등기는 특별한 사정이 없는 한 무효이며, 무효인 근저당권에 기하여 진행된 임의경매절차에서 부동산을 경락받았다 하더라도 그 소유권을 취득할 수 없다( 대법원 1967. 1. 23.자 66마1165 결정, 대법원 1993. 5. 25. 선고 92다15574 판결 등 참조). 원심이, 같은 취지에서, 이 사건 토지 중 1983/3304.1 지분에 관한 제1차 가등기 및 그에 터잡아 이루어진 피고 1 주식회사의 본등기가 원인무효의 등기이므로, 소외 5가 피고 1 주식회사의 등기를 믿고 이를 매수하여 소유권이전등기를 경료하였다 하더라도 그 소유권을 취득한 것으로 될 수 없고, 소외 5의 소유권이전등기가 무효라면 이에 터잡아 이루어진 근저당권설정등기도 특별한 사정이 없는 한 무효이며, 무효인 근저당권에 기하여 진행된 임의경매절차에서 피고 2 주식회사가 이를 경락받았다 하더라도 그 소유권을 취득할 수 없다는 취지로 판단한 조치는 정당하고, 상고이유로 주장하는 법리오해 등의 위법은 없다. 피고 2 주식회사가 이 부분 상고이유에서 주장하는 대법원판결 등은 이 사건과 사안을 달리하여 이 사건에 원용하기에 적절하지 아니하다. 2. 원고의 상고이유에 대하여 가. 예약완결 의사표시와 자주점유에 관한 채증법칙 위반 등 주장에 대하여 원심은 그 채택 증거를 종합하여, 삼한실업이 1982. 5. 17. 이 사건 상인들의 대표로 선임된 피고 3 등과 사이에 이 사건 상인들에 대한 임대보증금반환채무를 담보하기 위하여 이 사건 토지 중 2217.39/3304.1 지분과 그 지상 제1동, 제5동 건물 및 제2동 건물 중 점포 25개에 관하여 매매예약을 체결하면서 삼한실업이 1982. 5. 31.까지 임대차보증금을 반환하면 위 매매예약은 해제되나 위 지급기일까지 이를 반환하지 못하면 당사자 간에 별도의 의사표시가 없더라도 그 다음날 당사자 간에 매매예약 완결의 의사표시를 한 것으로 보고 그 소유권을 매수예약자인 피고 3 등에게 이전하기로 약정하고, 이에 따라 1982. 5. 21. 피고 3 등 앞으로 이 사건 토지 중 2217.39/3304.1 지분과 그 지상 제1동, 제5동 건물 및 제2동 건물 중 점포 25개에 관하여 소유권이전청구권보전을 위한 가등기를 마쳐주었던 사실, 그런데 삼한실업이 위 임대보증금반환채무를 이행하지 못하자 피고 3 등과 합의하여 1982. 6. 25. 이 사건 토지 지상에 신축한 박달종합시장 제2동 건물 중 가등기를 마친 점포 25개에 관하여 가등기에 기한 본등기를 마쳐 주었고, 1983. 3. 24. 추가로 제2동 건물 중 5개 점포에 관하여 피고 3 등 앞으로 소유권이전등기를 마쳐주었는데, 당시 그에 상응하는 토지의 지분도 피고 3 등에게 양도하기로 약정한 사실, 피고 3 등은 1982. 6. 25.경부터 이 사건 토지 중 위 점포에 상응하는 대지와 그 지상의 점포를 인도받아 이를 사용·수익하여 왔던 사실을 인정한 후, 피고 3 등이 이 사건 토지 중 위 점포에 상응하는 대지와 그 지상 점포를 인도받아 계속 점유하여 온 이상, 이 사건 토지 중 위 점포에 상응하는 지분 상당의 토지에 관한 소유권이전등기청구권은 소멸시효가 진행되지 아니한다고 판단하였다. 원심판결 이유를 기록에 비추어 살펴보면, 원심의 위와 같은 사실인정과 판단은 정당하고, 상고이유로 주장하는 채증법칙 위반 등의 위법은 없다. 나. 피고 3, 피고 4에 대하여 이미 말소되어 있는 제2차 가등기의 말소를 구하는 소의 적법 여부 말소등기란 어떤 등기의 등기사항 전부가 원시적 또는 후발적으로 실체관계와 불일치하게 된 경우 당해 등기 전부를 법률적으로 소멸시킬 목적으로 행하여지는 등기를 말하므로, 이미 말소되어 있는 등기에 대하여는 그 말소를 구할 법률상 이익이 없다( 대법원 2003. 1. 10. 선고 2002다57904 판결, 대법원 2005. 9. 28. 선고 2004다50044 판결 등 참조). 원심이 적법하게 확정한 사실에 의하면, 이 사건 토지 중 1983/3304.1 지분에 관한 제2차 가등기가 이미 말소되어 있음을 알 수 있으므로, 원고는 위 지분에 관한 제2차 가등기의 말소를 구할 법률상 이익이 없고, 따라서 이 부분 소는 소의 이익이 없어 부적법하므로 이를 각하하였어야 함에도 원심이 이를 간과한 채 본안에 들어가 심리·판단한 것은 소의 이익에 관한 법리를 오해한 위법이 있다. 3. 결 론 그러므로 원심판결의 피고 2 주식회사 패소 부분 중 336.45/3304.1 지분에 관하여 추가로 말소등기절차를 명한 부분을 파기하여, 이 부분 사건을 원심법원에 환송하고, 원심판결 중 피고 3, 피고 4에 대한 원고 패소 부분은 나머지 상고이유에 관한 판단을 생략한 채 파기하되, 이 부분 사건은 이 법원이 직접 재판하기에 충분하므로 민사소송법 제437조에 따라 자판하기로 하여, 이 부분에 관한 제1심판결을 취소하고, 그 해당 부분에 관한 소를 각하하며, 원고의 피고 1 주식회사, 피고 2 주식회사, 피고 5에 대한 상고와 피고 2 주식회사의 나머지 상고를 기각하고, 원고와 피고 3, 피고 4 사이의 소송총비용은 이를 2분하여 그 1은 원고가 나머지는 위 피고들이 각 부담하기로 하고, 원고의 피고 1 주식회사, 피고 5에 대한 상고비용은 원고가 부담하기로 관여 대법관의 의견이 일치되어 주문과 같이 판결한다. 대법관 안대희(재판장) 김영란(주심) 이홍훈 양창수 |
| 대법원 2023. 7. 27. 선고 2023다228107 판결 [부당이득금]〈무효인 부동산 임의경매에 따라 수령한 배당금에 관해 부당이득반환을 청구한 사건〉[공2023하,1535] 【판시사항】 [1] 피담보채권이 소멸되어 무효인 근저당권에 기초하여 개시된 부동산 임의경매절차의 효력(무효) 및 이 경우 매수인이 매각대금 지급으로 부동산의 소유권을 취득할 수 있는지 여부(소극) / 이와 같이 경매가 무효인 경우, 매수인이 경매채권자 등 배당금을 수령한 자를 상대로 부당이득반환을 구할 수 있는지 여부(적극) [2] 압류 당시 피압류채권이 존재하지 않는 경우, 압류의 효력(무효) 및 그에 기한 추심명령의 효력(무효) / 전부명령이 제3채무자에게 송달될 때 피압류채권이 존재하지 않는 경우, 전부명령의 효력(무효) 【판결요지】 [1] 임의경매의 정당성은 실체적으로 유효한 담보권의 존재에 근거하므로, 담보권에 실체적 하자가 있다면 그에 기초한 경매는 원칙적으로 무효이다. 특히 채권자가 경매를 신청할 당시 실행하고자 하는 담보권이 이미 소멸하였다면, 그 경매개시결정은 아무런 처분권한이 없는 자가 국가에 처분권을 부여한 데에 따라 이루어진 것으로서 위법하다. 그러므로 피담보채권이 소멸되어 무효인 근저당권에 기초하여 임의경매절차가 개시되고 매수인이 해당 부동산의 매각대금을 지급하였더라도, 그 경매절차는 무효이므로 매수인은 부동산의 소유권을 취득할 수 없다. 이와 같이 경매가 무효인 경우 매수인은 경매채권자 등 배당금을 수령한 자를 상대로 그가 배당받은 금액에 대하여 부당이득반환을 청구할 수 있다. [2] 압류 당시에 피압류채권이 존재하지 않는 경우에는 압류로서의 효력이 없고, 그에 기한 추심명령도 무효이므로, 해당 압류채권자는 압류 등에 따른 집행절차에 참여할 수 없다. 또한 압류된 금전채권에 대한 전부명령이 절차상 적법하게 발부되어 확정되었더라도, 전부명령이 제3채무자에게 송달될 때에 피압류채권이 존재하지 않으면 전부명령도 무효이므로, 피압류채권이 전부채권자에게 이전되거나 집행채권이 변제되어 소멸하는 효과는 발생할 수 없다. 【참조조문】 [1] 민사집행법 제83조 제1항, 제135조, 제145조, 제264조 제1항, 제268조, 민법 제369조, 제741조 [2] 민사집행법 제223조, 제227조, 제229조 【참조판례】 [1] 대법원 1991. 10. 11. 선고 91다21640 판결(공1991, 2709) 대법원 2017. 6. 19. 선고 2013도564 판결(공2017하, 1587) 대법원 2022. 8. 25. 선고 2018다205209 전원합의체 판결(공2022하, 1902) [2] 대법원 1981. 9. 22. 선고 80누484 판결(공1981, 14388) 대법원 2007. 4. 12. 선고 2005다1407 판결 대법원 2022. 12. 1. 선고 2022다247521 판결(공2023상, 172) 【전 문】 【원고, 피상고인 겸 상고인】 주식회사 동남리빙스텔개발 (소송대리인 법무법인 케이앤씨 담당변호사 곽경직) 【피고, 피상고인】 피고 1 (소송대리인 법무법인 혜민 담당변호사 이동주) 【피고, 상고인】 용인시 (소송대리인 법무법인 세창 담당변호사 김상일) 【피고, 상고인 겸 피상고인】 주식회사 한화저축은행 (소송대리인 법무법인 이담 담당변호사 조의정) 【원심판결】 서울고법 2023. 3. 22. 선고 2022나2046184 판결 【주 문】 원심판결 중 피고 1, 주식회사 한화저축은행에 대한 원고 패소 부분을 모두 파기하고, 이 부분 사건을 서울고등법원에 환송한다. 피고 용인시, 주식회사 한화저축은행의 상고를 모두 기각한다. 상고비용 중 피고 용인시의 상고로 인한 부분은 피고 용인시가 부담한다. 【이 유】 상고이유를 판단한다. 1. 원고의 상고이유에 대한 판단 가. 관련 법리 1) 임의경매의 정당성은 실체적으로 유효한 담보권의 존재에 근거하므로, 담보권에 실체적 하자가 있다면 그에 기초한 경매는 원칙적으로 무효이다. 특히 채권자가 경매를 신청할 당시 실행하고자 하는 담보권이 이미 소멸하였다면, 그 경매개시결정은 아무런 처분권한이 없는 자가 국가에 처분권을 부여한 데에 따라 이루어진 것으로서 위법하다. 그러므로 피담보채권이 소멸되어 무효인 근저당권에 기초하여 임의경매절차가 개시되고 매수인이 해당 부동산의 매각대금을 지급하였더라도, 그 경매절차는 무효이므로 매수인은 부동산의 소유권을 취득할 수 없다(대법원 2017. 6. 19. 선고 2013도564 판결, 대법원 2022. 8. 25. 선고 2018다205209 전원합의체 판결 등 참조). 이와 같이 경매가 무효인 경우 매수인은 경매채권자 등 배당금을 수령한 자를 상대로 그가 배당받은 금액에 대하여 부당이득반환을 청구할 수 있다(대법원 1991. 10. 11. 선고 91다21640 판결 등 참조). 2) 압류 당시에 피압류채권이 존재하지 않는 경우에는 압류로서의 효력이 없고, 그에 기한 추심명령도 무효이므로, 해당 압류채권자는 압류 등에 따른 집행절차에 참여할 수 없다(대법원 2022. 12. 1. 선고 2022다247521 판결 참조). 또한 압류된 금전채권에 대한 전부명령이 절차상 적법하게 발부되어 확정되었더라도, 전부명령이 제3채무자에게 송달될 때에 피압류채권이 존재하지 않으면 전부명령도 무효이므로, 피압류채권이 전부채권자에게 이전되거나 집행채권이 변제되어 소멸하는 효과는 발생할 수 없다(대법원 1981. 9. 22. 선고 80누484 판결, 대법원 2007. 4. 12. 선고 2005다1407 판결, 대법원 2022. 12. 1. 선고 2022다247521 판결 등 참조). 나. 판단 1) 원심판결 이유를 관련 법리 및 원심이 적법하게 채택한 증거에 비추어 보면, 피고 1, 주식회사 한화저축은행(이하 ‘피고 은행’이라 한다)이 이 사건 경매절차에 따른 ‘소외 1·소외 2의 배당금채권’을 별개의 강제집행절차를 통하여 지급받았기에 이 사건 경매절차로 인하여 부당이득을 하였다고 볼 수 없다는 원심의 판단은 다음과 같은 이유에서 수긍할 수 없다. 가) 피담보채권이 소멸되어 무효인 소외 1·소외 2 명의 이 사건 각 근저당권에 기초하여 이 사건 경매절차가 개시된 이상, 원고가 이 사건 각 부동산에 대한 매각대금을 지급하였더라도 이 사건 경매절차는 무효이다. 따라서 원고는 이 사건 각 부동산에 관한 소유권을 취득할 수 없고, 이 사건 경매절차에 따른 배당금은 법률상 원인 없이 지급된 것이므로, 위 배당금을 수령한 자는 원고에 대하여 부당이득으로 이를 반환할 의무를 부담한다. 비록 피고 1 및 피고 은행이 이 사건 경매절차에서 인정된 소외 1·소외 2의 배당금채권에 대하여 적법하게 발부되어 확정된 압류 및 추심·전부명령에 따라 별도의 채권배당절차에서 그중 일부를 배당금으로 수령하였더라도, 이 사건 경매절차가 무효인 이상, 소외 1·소외 2의 배당금채권 자체가 존재하지 않아 피고 1 및 피고 은행의 압류 및 추심·전부명령 역시 무효이므로, 피고 1 및 피고 은행은 법률상 원인 없이 원고의 매각대금으로 인하여 수령한 배당금 상당의 이익을 얻고 원고에게 같은 금액 상당의 손해를 가하였다고 봄이 타당하다. 나) ‘급부부당이득’은 당사자 일방이 자신의 의사에 따라 일정한 급부를 한 후 해당 급부가 법률상 원인 없음을 이유로 반환을 청구하는 경우를 의미하는데(대법원 2018. 1. 24. 선고 2017다37324 판결 등 참조), 이 사건 경매절차의 매수인으로서 급부자에 해당하는 원고와 근저당권자 겸 임의경매신청인에 해당하는 소외 1·소외 2 사이에는 별도의 계약관계가 존재한다고 볼 수 없고, 원고가 자신의 의사에 따라 소외 1·소외 2에게 일정한 급부를 한 경우라고 볼 수도 없는 이상, 이 사건은 ‘급부부당이득’에 관한 법리가 적용되는 사안이라고 볼 수 없다. 다) ‘채권의 준점유자에 대한 변제(민법 제470조)’는 적어도 채권의 존재 사실 자체가 인정되어야 적용될 수 있는데, 앞서 본 바와 같이 이 사건 경매절차가 무효인 이상, 소외 1·소외 2의 배당금채권이 존재한다고 볼 수 없고, 위 배당금채권에 관한 피고 1 및 피고 은행의 압류 및 추심·전부명령 역시 무효이므로, 이 사건은 민법 제470조가 적용되는 사안이라고 보기도 어렵다. 2) 그럼에도 원심은 판시와 같은 이유만으로, 원고의 피고 1에 대한 청구는 물론 피고 은행에 대한 청구 중 일부를 기각하였는바, 이러한 원심의 판단에는 부당이득, 임의경매절차의 법적 성질, 민법 제470조 등에 관한 법리를 오해함으로써 판결에 영향을 미친 잘못이 있다. 2. 피고 용인시 및 피고 은행의 상고이유에 대한 판단 가. 신의칙 및 금반언의 원칙 위반 여부 원심은 판시와 같은 이유로, 원고가 배당금에 대한 부당이득반환청구를 하는 것이 정의 관념에 비추어 용인될 수 없는 정도에 이르렀다고 볼 수는 없다고 판단하였다. 원심판결 이유를 관련 법리 및 기록에 비추어 살펴보면, 이러한 원심의 판단에 신의칙 및 금반언의 원칙에 관한 법리를 오해함으로써 판결에 영향을 미친 잘못이 없다. 나. 소송비용 공제 여부 원심은 판시와 같은 이유로, 피고 은행의 소외 1·소외 2에 대한 배당이의소송 관련 소송비용은 별도의 소송비용 확정 절차를 통하여 정산해야 할 부분일 뿐 원고에 대한 부당이득액을 산정할 때 공제할 수는 없다고 판단하였다. 원심판결 이유를 관련 법리 및 기록에 비추어 살펴보면, 이러한 원심의 판단에 소송비용 공제와 관련한 부당이득반환에 관한 법리를 오해함으로써 판결에 영향을 미친 잘못이 없다. 3. 결론 그러므로 원심판결 중 피고 1 및 피고 은행에 대한 원고 패소 부분을 모두 파기하고 이 부분 사건을 다시 심리·판단하도록 원심법원에 환송하되, 피고 용인시 및 피고 은행의 상고는 모두 기각하며, 상고비용 중 피고 용인시의 상고로 인한 부분은 패소자가 부담하도록 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다. 대법관 민유숙(재판장) 조재연 이동원 천대엽(주심) |
2. 연구범위 및 방법
1) 연구의 범위
부동산경매 이론과 절차를 연구하고 공부해 온 분석가의 입장에서 허위유치권과 관련하여 심도있게 분석하고 연구하면 할수록 유치권으로 인한 경매의 폐해는 심각하고, 이로 인한 매수희망자들의 집행법원에 대한 불신은 더욱 높아지고 있다. 경매절차의 신뢰가 떨어지고 있는 현실을 감안할 때 유치권과 관련된 많은 논문과 판례들이 나오고 있음에도 불구하고 그에 대한 개선의 여지는 보이지 않는 상황이 안타까워 유치권 신고에 대한 문제점을 적시하고 그 개선방안을 제시하고자 주제로 선정하게 되었다.
부동산경매와 관련한 유치권의 쟁점이 다양하고 아직 정립되지 않은 많은 부분이 있으나 본고에서는 주로 민사집행절차에서 유치권과 관련된 문제점과 해결방안을 중심으로 진행한다. 제2장에서는 민법이 규정하고 있는 유치권에 대한 기초이론을 중심으로 검토한다. 구체적으로 유치권의 의의, 성립요건, 유치권의 효력, 즉 유치권자의 권리 등을 중심으로 기초이론을 소개한다.
제3장에서는 부동산경매절차에서의 유치권 신고 및 그 효력에 대하여 검토한다. 구체적으로 부동산경매 절차의 개요를 소개한 후 부동산경매절차에서 유치권이 신고되는 시점 중 매각준비절차, 매각절차의 두 단계로 나누어서 집행법원의 대응방법을 살펴보고, 유치권자의 경매 신청과 그에 따른 절차와 배당금 교부방법 등에 대하여 살펴본다.
제4장에서는 부동산경매절차에서 유치권의 문제점을 검토학고 실증분석을 통한 개선방안의 기초를 마련하고자 한다. 구체적으로 부동산경매절차에서 유치권과 관련된 문제점으로 유치권의 공시 문제, 유치권의 신고에 관한 법원의 업무처리상 문제를 검토하고, 특히 유치권 신고 남용의 문제는 관련 사례 분석을 통한 문제점을 검토한다. 마지막으로 실증분석을 통한 현실 인식의 문제점을 살펴본다.
제5장에서는 민법 개정시안 등을 소개 및 검토한다. 구체적으로 2013년도 유치권에 관한 민법 개정 시안의 논의 배경을 소개하고, 구체적인 시안의 내용을 소개 및 검토한다.
제6장에서는 부동산 경매절차상 유치권 제도 개선방안을 제시한다. 구체적으로 선행연구에서 제안된 유치권 등기제도의 도입 필요성과 유치권의 법정저당권화, 유치권 신고의 의무화를 재검토 한다. 마지막으로 집행관 현황조사의 실질화, 유치권자의 권리신고의무화 방안 및 유치권의 존부결정 방안 등을 제시한다. 특히 집행관 현황조사의 실질화 대책을 살펴봄으로써 유치권에 대한 적절하고 합리적인 개선방안으로서 집행법원의 실질적이고 적극적인 개입을 통한 유치권 신고의 적법 여부 판단을 통한 유치권자 지위의 인정과 그와 관련된 사실상 우선변제권의 인정을 제시함으로써 유치권이라는 권리의 본질적인 해결 방안을 법 정책적으로 합리적으로 해석하고 정리하고자 한다.
2) 연구방법
본 연구는 주로 이론적 연구와 실증분석을 병행하여 다음과 같이 진행한다.
첫째, 문헌을 분석적으로 연구하고 검토하기로 한다. 우리나라의 부동산 유치권의 오⋅남용 실태를 파악하기 위하여 판례, 부동산 경매실무 등을 검토하고 국내 문헌을 조사하여 분석하고자 한다.
둘째, 유치권에 대하여 비교법적으로 살펴보기로 한다. 유치권제도는 로마법상 악의의 항변으로부터 유래하였으며, 근대민법의 제정과정에서 채권 또는 물권적인 유치권제도로 각 나라에 따라 형태를 달리하여 발전하였다. 우리나라의 유치권 제도에 대한 개선방안을 검토하기 위하여 다른 나라의 유치권 운용 현황을 파악하는 것은 필수적이다.
셋째, 법 규정을 문리적으로 해석하는 방법을 선택하기로 한다. 현재 우리나라에서 운용되는 유치권을 정확히 이해하기 위하여 관한 민법뿐만 아니라 민사집행법, 부동산등기법에 관한 내용을 살펴보고, 특히 부동산 경매절차에서 유치권에 관한 문제점을 검토하기 위하여 법 규정을 면밀히 해석하였다.
넷째, 법 개정을 위해 발의된 법안을 검토하였다. 국회의 임기만료로 폐기되었지만, 2013년에 제안된 유치권에 관한 민법 일부 개정법률안에 관한 내용과 그 타당성을 검토함으로써 유치권의 개선방안을 모색하고자 한다.
마지막으로 부동산 경매에 관심있는 자를 대상으로 한 설문 조사를 통한 실증 분석을 통하여 부동산집행절차에서 유치권과 관련된 문제점과 그에 대한 해결방안을 제시하고자 한다.
Ⅱ. 유치권에 대한 기초이론
1. 유치권의 의의
1) 개념과 기원
유치권이란 타인의 물건에 관하여 생긴 채권이 변제기에 있는 경우에는 채권의 변제를 받을 때까지 그 물건 또는 유가증권을 유치할 수 있는 권리를 말한다(민법 제320조).유치권은 물건을 점유함으로서 채무자의 변제를 간접적으로 강제하는 담보물권이며, 유치권의 점유는 불법행위로 인한 경우가 아니어야 한다. 유치권은 일종의 인도거절권으로서 그 기원을 로마법에 근거를 두고 있으며, 이는 상대방이 동일한 법률관계에서 발생한 반대급부를 할 때까지 자신의 급부를 거절하는 권리를 말하며 이러한 인도거절권은 계약의 종류에 따라 그 내용이 달랐다. 채권자가 주된 청구권을 가지고, 채무자는 부수적인 반대급부청구권을 갖는 불완전쌍무계약에서 채무자는 자신의 청구권을 주장할 수도 있지만 악의의 항변을 하여 급부의 이행을 거절할 수 있었고, 이러한 급부거절권이 유치권의 기원이 되었다.
2) 유치권의 인정근거
법률이 이러한 유치권을 인정하는 것은 “공평의 원칙”에 입각한 것이다. 즉 타인의 물건이나 유가증권을 점유하는 자가 채권의 변제를 받기 전임에도 불구하고 자신만이 그 물건이나 유가증권의 점유를 채무자에게 이전하여야 한다면 채권의 추심이 어렵게 된다는 점을 고려하여 자신 채권의 추심의 용이를 위해서 인정된 제도이다.6)
| 6) 김상수, 민사집행법, 법우사, (2019) |
3) 유치권의 법적특성
(1) 물권성 일반에 대한 특성
우리 민법은 유치권을 민법 제2편 제7장에서 물권 중 하나로 규정하고 있다. 이는 대부분의 입법례가 유치권을 채권적 인도거절권으로 규정하고 있는 것은 큰 차이가 있는데, 이러한 민법의 태도에 따라 유치권은 대세적 효력을 갖게 되므로 유치권자는 목적물의 제3취득자를 비롯한 모든 사람에 대하여 유치권을 주장할 수 있다. 나아가 유치권은 소유자를 비롯한 당사자의 의사와 관계없이 법률의 규정에 의하여 당연히 성립하는 법정물권이다. 또한 물권의 배타적 지배를 보호하기 위하여 서로 양립하지 않는 물권 상호 간에는 먼저 성립한 물권이 뒤에 성립한 물권에 우선한다는 물권 상호 간의 우선적 효력이 인정되는데, 통설과 판례는 유치권의 경우에는 이러한 우선적 효력의 원칙이 적용되지 않는 것으로 이해하고 있다.7)
| 7) 대법원 2011. 12. 22. 선고 2011다84298 판결은 “유치권제도는 ‘시간에서 앞선 사람은 권리에서도 앞선다’는 일반적 법원칙의 예외로 인정되는 것으로서, 특히 부동산담보거래에 일정한 부담을 주는 것을 감수하면서 마련된 것이다.”라고 설시하고 있다 |
| 대법원 2011. 12. 22. 선고 2011다84298 판결 [유치권부존재확인][공2012상,168] 【판시사항】 [1] 사실상 최우선순위담보권인 유치권의 제도적 취지와 한계 [2] 채무자 소유의 목적물에 이미 저당권 기타 담보물권이 설정되어 있는데 채권자가 자기 채권의 우선적 만족을 위하여 채무자와 의도적으로 유치권의 성립요건을 충족하는 내용의 거래를 하고 목적물을 점유함으로써 유치권이 성립한 경우, 유치권을 저당권자 등에게 주장하는 것이 허용되는지 여부 (소극) 및 이 경우 저당권자 등이 경매절차 기타 채권실행절차에서 유치권을 배제하기 위하여 그 부존재확인 등을 소로써 청구할 수 있는지 여부 (적극) [3] 채무자 갑 주식회사 소유의 건물 등에 관하여 을 은행 명의의 1순위 근저당권이 설정되어 있었는데, 2순위 근저당권자인 병 주식회사가 갑 회사와 건물 일부에 관하여 임대차계약을 체결하고 건물 일부를 점유하고 있던 중 을 은행의 신청에 의하여 개시된 경매절차에서 유치권신고를 한 사안에서, 병 회사가 경매절차에서 유치권을 주장하는 것은 신의칙상 허용될 수 없다고 본 원심판단을 수긍한 사례 【판결요지】 [1] 우리 법에서 유치권제도는 무엇보다도 권리자에게 그 목적인 물건을 유치하여 계속 점유할 수 있는 대세적 권능을 인정한다(민법 제320조 제1항, 민사집행법 제91조 제5항 등 참조). 그리하여 소유권 등에 기하여 목적물을 인도받고자 하는 사람(물건의 점유는 대부분의 경우에 그 사용수익가치를 실현하는 전제가 된다)은 유치권자가 가지는 그 피담보채권을 만족시키는 등으로 유치권이 소멸하지 아니하는 한 그 인도를 받을 수 없으므로 실제로는 그 변제를 강요당하는 셈이 된다. 그와 같이 하여 유치권은 유치권자의 그 채권의 만족을 간접적으로 확보하려는 것이다. 그런데 우리 법상 저당권 등의 부동산담보권은 이른바 비점유담보로서 그 권리자가 목적물을 점유함이 없이 설정되고 유지될 수 있고 실제로도 저당권자 등이 목적물을 점유하는 일은 매우 드물다. 따라서 어떠한 부동산에 저당권 또는 근저당권과 같이 담보권이 설정된 경우에도 그 설정 후에 제3자가 그 목적물을 점유함으로써 그 위에 유치권을 취득하게 될 수 있다. 이와 같이 저당권 등의 설정 후에 유치권이 성립한 경우에도 마찬가지로 유치권자는 그 저당권의 실행절차에서 목적물을 매수한 사람을 포함하여 목적물의 소유자 기타 권리자에 대하여 위와 같은 대세적인 인도거절권능을 행사할 수 있다. 따라서 부동산유치권은 대부분의 경우에 사실상 최우선순위의 담보권으로서 작용하여, 유치권자는 자신의 채권을 목적물의 교환가치로부터 일반채권자는 물론 저당권자 등에 대하여도 그 성립의 선후를 불문하여 우선적으로 자기 채권의 만족을 얻을 수 있게 된다. 이렇게 되면 유치권의 성립 전에 저당권 등 담보를 설정받고 신용을 제공한 사람으로서는 목적물의 담보가치가 자신이 애초 예상·계산하였던 것과는 달리 현저히 하락하는 경우가 발생할 수 있다. 이와 같이 유치권제도는 “시간에서 앞선 사람은 권리에서도 앞선다”는 일반적 법원칙의 예외로 인정되는 것으로서, 특히 부동산담보거래에 일정한 부담을 주는 것을 감수하면서 마련된 것이다. 유치권은 목적물의 소유자와 채권자와의 사이의 계약에 의하여 설정되는 것이 아니라 법이 정하는 일정한 객관적 요건(민법 제320조 제1항, 상법 제58조, 제91조, 제111조, 제120조, 제147조 등 참조)을 갖춤으로써 발생하는 이른바 법정담보물권이다. 법이 유치권제도를 마련하여 위와 같은 거래상의 부담을 감수하는 것은 유치권에 의하여 우선적으로 만족을 확보하여 주려는 그 피담보채권에 특별한 보호가치가 있다는 것에 바탕을 둔 것으로서, 그러한 보호가치는 예를 들어 민법 제320조 이하의 민사유치권의 경우에는 객관적으로 점유자의 채권과 그 목적물 사이에 특수한 관계(민법 제320조 제1항의 문언에 의하면 “그 물건에 관한 생긴 채권”일 것, 즉 이른바 ‘물건과 채권과의 견련관계’가 있는 것)가 있는 것에서 인정된다. 나아가 상법 제58조에서 정하는 상사유치권은 단지 상인 간의 상행위에 기하여 채권을 가지는 사람이 채무자와의 상행위(그 상행위가 채권 발생의 원인이 된 상행위일 것이 요구되지 아니한다)에 기하여 채무자 소유의 물건을 점유하는 것만으로 바로 성립하는 것으로서, 피담보채권의 보호가치라는 측면에서 보면 위와 같이 목적물과 피담보채권 사이의 이른바 견련관계를 요구하는 민사유치권보다 그 인정범위가 현저하게 광범위하다. 이상과 같은 사정을 고려하여 보면, 유치권제도와 관련하여서는 거래당사자가 유치권을 자신의 이익을 위하여 고의적으로 작출함으로써 앞서 본 유치권의 최우선순위담보권으로서의 지위를 부당하게 이용하고 전체 담보권질서에 관한 법의 구상을 왜곡할 위험이 내재한다. 이러한 위험에 대처하여, 개별 사안의 구체적인 사정을 종합적으로 고려할 때 신의성실의 원칙에 반한다고 평가되는 유치권제도 남용의 유치권 행사는 이를 허용하여서는 안 될 것이다. [2] 채무자가 채무초과의 상태에 이미 빠졌거나 그러한 상태가 임박함으로써 채권자가 원래라면 자기 채권의 충분한 만족을 얻을 가능성이 현저히 낮아진 상태에서 이미 채무자 소유의 목적물에 저당권 기타 담보물권이 설정되어 있어서 유치권의 성립에 의하여 저당권자 등이 그 채권 만족상의 불이익을 입을 것을 잘 알면서 자기 채권의 우선적 만족을 위하여 위와 같이 취약한 재정적 지위에 있는 채무자와의 사이에 의도적으로 유치권의 성립요건을 충족하는 내용의 거래를 일으키고 그에 기하여 목적물을 점유하게 됨으로써 유치권이 성립하였다면, 유치권자가 그 유치권을 저당권자 등에 대하여 주장하는 것은 다른 특별한 사정이 없는 한 신의칙에 반하는 권리행사 또는 권리남용으로서 허용되지 아니한다. 그리고 저당권자 등은 경매절차 기타 채권실행절차에서 위와 같은 유치권을 배제하기 위하여 그 부존재의 확인 등을 소로써 청구할 수 있다고 할 것이다. [3] 채무자 갑 주식회사 소유의 건물 등에 관하여 을 은행 명의의 1순위 근저당권이 설정되어 있었는데, 2순위 근저당권자인 병 주식회사가 갑 회사와 건물 일부에 관하여 임대차계약을 체결하고 건물 일부를 점유하고 있던 중 을 은행의 신청에 의하여 개시된 경매절차에서 유치권신고를 한 사안에서, 경매개시결정 기입등기가 마쳐지기 전에 임대차계약이 체결되어 병 회사가 건물 일부를 점유하고 있으며, 병 회사의 갑 회사에 대한 채권은 상인인 병 회사와 갑 회사 사이의 상행위로 인한 채권으로서 임대차계약 당시 이미 변제기에 도달하였고 상인인 병 회사가 건물 일부를 임차한 행위는 채무자인 갑 회사에 대한 상행위로 인한 것으로 인정되므로, 병 회사는 상사유치권자로서 갑 회사에 대한 채권 변제를 받을 때까지 유치목적물인 건물 일부를 점유할 권리가 있으나, 위 건물 등에 관한 저당권 설정 경과, 병 회사와 갑 회사의 임대차계약 체결 경위와 내용 및 체결 후의 정황, 경매에 이르기까지의 사정 등을 종합하여 보면, 병 회사는 선순위 근저당권자인 을 은행의 신청에 의하여 건물 등에 관한 경매절차가 곧 개시되리라는 사정을 충분히 인식하면서 임대차계약을 체결하고 그에 따라 유치목적물을 이전받았다고 보이므로, 병 회사가 선순위 근저당권자의 신청에 의하여 개시된 경매절차에서 유치권을 주장하는 것은 신의칙상 허용될 수 없다고 본 원심판단을 수긍한 사례. 【참조조문】 [1] 민법 제320조 제1항, 상법 제58조, 제91조, 제111조, 제120조, 제147조, 민사집행법 제91조 제5항 [2] 민법 제2조, 제320조 제1항, 민사소송법 제250조 [3] 민법 제2조, 제320조 제1항, 상법 제58조 【참조판례】 [1] 대법원 2009. 1. 15. 선고 2008다70763 판결(공2009상, 158) [2] 대법원 2004. 9. 23. 선고 2004다32848 판결 【전 문】 【원고, 피상고인】 산은육차유동화전문 유한회사 (소송대리인 법무법인 새빛 담당변호사 이석종 외 1인) 【피고, 상고인】 주식회사 경남제일저축은행 (소송대리인 법무법인 청률 담당변호사 장희석 외 1인) 【원심판결】 부산고법 2011. 9. 20. 선고 2011나2449 판결 【주 문】 상고를 기각한다. 상고비용은 피고가 부담한다. 【이 유】 상고이유를 판단한다. 1. 가. 우리 법에서 유치권제도는 무엇보다도 권리자에게 그 목적인 물건을 유치하여 계속 점유할 수 있는 대세적 권능을 인정한다(민법 제320조 제1항, 민사집행법 제91조 제5항 등 참조). 그리하여 소유권 등에 기하여 목적물을 인도받고자 하는 사람(물건의 점유는 대부분의 경우에 그 사용수익가치를 실현하는 전제가 된다)은 유치권자가 가지는 그 피담보채권을 만족시키는 등으로 유치권이 소멸하지 아니하는 한 그 인도를 받을 수 없으므로 실제로는 그 변제를 강요당하는 셈이 된다. 그와 같이 하여 유치권은 유치권자의 그 채권의 만족을 간접적으로 확보하려는 것이다. 그런데 우리 법상 저당권 등의 부동산담보권은 이른바 비점유담보로서 그 권리자가 목적물을 점유함이 없이 설정되고 유지될 수 있고 실제로도 저당권자 등이 목적물을 점유하는 일은 매우 드물다. 따라서 어떠한 부동산에 저당권 또는 근저당권과 같이 담보권이 설정된 경우에도 그 설정 후에 제3자가 그 목적물을 점유함으로써 그 위에 유치권을 취득하게 될 수 있다. 이와 같이 저당권 등의 설정 후에 유치권이 성립한 경우에도 마찬가지로 유치권자는 그 저당권의 실행절차에서 목적물을 매수한 사람을 포함하여 목적물의 소유자 기타 권리자에 대하여 위와 같은 대세적인 인도거절권능을 행사할 수 있다(대법원 2009. 1. 15. 선고 2008다70763 판결 등 참조). 따라서 부동산유치권은 대부분의 경우에 사실상 최우선순위의 담보권으로서 작용하여, 유치권자는 자신의 채권을 목적물의 교환가치로부터 일반채권자는 물론 저당권자 등에 대하여도 그 성립의 선후를 불문하여 우선적으로 자기 채권의 만족을 얻을 수 있게 된다. 이렇게 되면 유치권의 성립 전에 저당권 등 담보를 설정받고 신용을 제공한 사람으로서는 목적물의 담보가치가 자신이 애초 예상·계산하였던 것과는 달리 현저히 하락하는 경우가 발생할 수 있다. 이와 같이 유치권제도는 “시간에서 앞선 사람은 권리에서도 앞선다”는 일반적 법원칙의 예외로 인정되는 것으로서, 특히 부동산담보거래에 일정한 부담을 주는 것을 감수하면서 마련된 것이다. 나. 유치권은 목적물의 소유자와 채권자와의 사이의 계약에 의하여 설정되는 것이 아니라 법이 정하는 일정한 객관적 요건(민법 제320조 제1항, 상법 제58조, 제91조, 제111조, 제120조, 제147조 등 참조)을 갖춤으로써 발생하는 이른바 법정담보물권이다. 법이 유치권제도를 마련하여 위와 같은 거래상의 부담을 감수하는 것은 유치권에 의하여 우선적으로 만족을 확보하여 주려는 그 피담보채권에 특별한 보호가치가 있다는 것에 바탕을 둔 것으로서, 그러한 보호가치는 예를 들어 민법 제320조 이하의 민사유치권의 경우에는 객관적으로 점유자의 채권과 그 목적물 사이에 특수한 관계(민법 제320조 제1항의 문언에 의하면 “그 물건에 관한 생긴 채권”일 것, 즉 이른바 ‘물건과 채권과의 견련관계’가 있는 것)가 있는 것에서 인정된다. 나아가 상법 제58조에서 정하는 상사유치권은 단지 상인 간의 상행위에 기하여 채권을 가지는 사람이 채무자와의 상행위(그 상행위가 채권 발생의 원인이 된 상행위일 것이 요구되지 아니한다)에 기하여 채무자 소유의 물건을 점유하는 것만으로 바로 성립하는 것으로서, 피담보채권의 보호가치라는 측면에서 보면 위와 같이 목적물과 피담보채권 사이의 이른바 견련관계를 요구하는 민사유치권보다 그 인정범위가 현저하게 광범위하다. 다. 이상과 같은 사정을 고려하여 보면, 유치권제도와 관련하여서는 거래당사자가 유치권을 자신의 이익을 위하여 고의적으로 작출함으로써 앞서 본 유치권의 최우선순위담보권으로서의 부당하게 이용하고 전체 담보권질서에 관한 법의 구상을 왜곡할 위험이 내재한다. 이러한 위험에 대처하여, 개별 사안의 구체적인 사정을 종합적으로 고려할 때 신의성실의 원칙에 반한다고 평가되는 유치권제도 남용의 유치권 행사는 이를 허용하여서는 안 될 것이다. 특히 채무자가 채무초과의 상태에 이미 빠졌거나 그러한 상태가 임박함으로써 채권자가 원래라면 자기 채권의 충분한 만족을 얻을 가능성이 현저히 낮아진 상태에서 이미 채무자 소유의 목적물에 저당권 기타 담보물권이 설정되어 있어서 유치권의 성립에 의하여 저당권자 등이 그 채권 만족상의 불이익을 입을 것을 잘 알면서 자기 채권의 우선적 만족을 위하여 위와 같이 취약한 재정적 지위에 있는 채무자와의 사이에 의도적으로 유치권의 성립요건을 충족하는 내용의 거래를 일으키고 그에 기하여 목적물을 점유하게 됨으로써 유치권이 성립하였다면, 유치권자가 그 유치권을 저당권자 등에 대하여 주장하는 것은 다른 특별한 사정이 없는 한 신의칙에 반하는 권리행사 또는 권리남용으로서 허용되지 아니한다. 그리고 저당권자 등은 경매절차 기타 채권실행절차에서 위와 같은 유치권을 배제하기 위하여 그 부존재의 확인 등을 소로써 청구할 수 있다고 할 것이다(대법원 2004. 9. 23. 선고 2004다32848 판결 등 참조). 2. 원심은 다음과 같이 판단하였다. 가. 원심은 다음과 같은 사실을 인정하였다. (1) 한국산업은행은 영환물산 주식회사(이하 ‘영환물산’이라 한다)에 대한 대출금채권을 담보하기 위하여 2003. 3. 31. 영환물산 소유의 이 사건 건물과 그 부지 및 이 사건 건물에 설치된 기계기구에 관하여 공장저당법에 의한 근저당권으로서 채권최고액 일본국법화 7억 5천만 엔으로 된 제1순위의 근저당권을 설정받았다. 영환물산이 2008. 12. 19.부터 위 대출금채권에 대한 이자의 납부를, 같은 달 31일부터 대출금의 상환을 각 연체하자, 한국산업은행은 2009. 2. 18. 영환물산에 “2009. 1. 30.자로 대출금에 대한 기한이익이 상실되었음”을 통지한 후 2009. 4. 13. 대출금채권 71억여 원을 청구채권으로 하여 위 제1순위 근저당권에 기하여 이 사건 건물과 그 부지 및 위 건물에 설치된 기계기구에 관하여 임의경매신청을 하였다(부산지방법원 2009타경16352호). 부산지방법원은 같은 달 14일 임의경매개시결정을 하였으며, 같은 달 15일 임의경매개시결정의 기입등기가 마쳐졌다(이하 ‘이 사건 경매’라고 한다). 한국산업은행이 2009. 11. 26. ‘자산유동화에 관한 법률’의 적용을 받는 유동화전문회사인 원고에게 위 제1순위 근저당권 및 그 피담보채권을 양도하고, 같은 날 위 법률의 규정에 따라 금융위원회에 이를 등록함과 아울러 영환물산에게 채권양도통지를 함에 따라 원고는 위 경매사건에서 한국산업은행의 경매절차상의 지위를 승계하였다. 한편 한국산업은행의 의뢰에 따라 한국감정원이 실시한 감정평가에 의하면 2007. 5. 2.을 기준으로 이 사건 건물의 가액은 5,160,703,800원, 위 건물 부지의 가액은 2,595,400,000원, 위 건물에 설치된 기계기구의 가액은 598,260,000원이고, 부산 사하구는 2008. 11. 6. 영환물산의 재산세 체납을 이유로 이 사건 건물의 부지를 압류하였다. (2) 피고는 영환물산에 대한 대출금채권 등을 담보하기 위하여 2004. 6. 7. 영환물산으로부터 이 사건 건물 등 같은 목적물에 관하여 공장저당법에 의한 근저당권으로서 채권최고액 13억 원으로 된 제2순위의 근저당권을 설정받았다. 한편 피고는 2006년 12월경부터 2008년 1월경까지 사이에 영환물산에게 한도거래약정에 따라 약 7억 3천만 원을 대출하였고, 그 담보로 영환물산으로부터 이 사건 건물에 냉동보관하는 영환물산 소유의 고등어·삼치·오징어 등 수산물을 양도담보로 제공받고 이에 관한 공정증서를 작성하였다. 피고는 2008. 7. 15. 영환물산으로부터 송부받은 재고확인서를 토대로 양도담보로 제공받은 위 수산물에 대하여 재고조사를 실시한 결과, 양도담보의 목적물인 수산물이 부족한 것을 발견하고, 2008. 7. 17. 영환물산 및 그 연대보증인인 영환물산 대표이사 소외 1에게 담보부족분에 대하여 해당 담보를 제공하거나 그에 상응하는 금액을 상환할 것을 요구한 바 있다. 그 후 영환물산이 2008년 11월 중순경부터 피고에게 대출금에 대한 이자의 지급을 연체함으로 인하여 피고와 영환물산이 체결한 여신거래약정에 따라 영환물산의 피고에 대한 대출금 등 채무가 모두 기한이익을 상실하여 변제기가 도래하였음에도 영환물산은 위와 같은 피고의 추가 담보제공 또는 상환의 요구에 응하지 아니하였다. (3) 이에 피고는 양도담보로 제공받은 수산물의 보관 및 출고를 직접 관리한다는 명목으로 2008. 12. 15. 영환물산과 사이에 이 사건 건물의 일부(이하 ‘이 사건 유치목적물’이라 한다)에 관하여 “임대차기간 2년, 보증금 없이 월 임료를 300만 원으로 하되, 임대차 개시일로부터 3개월 간은 월 임료를 150만 원으로 한다”는 내용의 임대차계약(이하 ‘이 사건 임대차계약’이라 한다)을 체결하였다. 그리고 피고는 위 임대차계약 당일 자신의 직원인 소외 2를 파견하여 현재까지 위 소외 2를 통하여 이 사건 유치목적물을 점유하고 있다. 피고는 2009. 5. 14. 이 사건 경매절차에서 이 사건 유치목적물에 대하여 유치권신고를 하였다. 나. 원심은 우선 이 사건 유치목적물에 대하여 피고에게 유치권이 있음을 인정하였다. 즉 위 경매개시결정의 기입등기가 마쳐진 2009. 4. 15. 이전에 피고와 영환물산 사이에 이 사건 임대차계약이 체결되었고 피고가 이 사건 임대차계약이 체결된 때부터 현재까지 자신의 직원을 통하여 이 사건 유치목적물을 점유하고 있는데, 피고의 영환물산에 대한 대출금채권은 상인인 피고와 영환물산 사이의 상행위로 인한 채권으로서 위 임대차계약 당시 이미 변제기에 도달하였고, 또한 상법 제47조에 의하여 상인인 피고가 이 사건 유치목적물을 임차한 행위는 채무자인 영환물산에 대한 상행위로 인한 것으로 인정되므로, 피고는 상사유치권자로서 영환물산에 대한 대출금채권의 변제를 받을 때까지 이 사건 유치목적물을 점유할 권리가 있다는 것이다. 나아가 원심은 피고의 유치권 행사가 신의칙에 반한다는 원고의 주장에 대하여, 상사유치권자와 채무자 사이의 관계 등에 비추어 상사유치권자가 그 목적물의 점유를 취득하게 된 상행위가 상인 간의 정상적인 영업을 위한 것이 아니라 오로지 유치권의 발생을 목적으로 이루어졌다고 볼 수 있는 특별한 사정이 있다면 상사유치권자의 권리행사는 유치권의 남용에 해당되어 그 유치권의 성립 이전에 정당하게 성립한 담보물권자에게 대항할 수 없다고 보아야 한다는 등으로 전제한 다음, 다음과 같은 사정들에서 나타나는 이 사건 건물에 관한 저당권의 설정 경과, 피고와 영환물산 사이의 이 사건 임대차계약의 체결 경위와 그 내용 및 체결 후의 정황, 이 사건 경매에 이르기까지의 사정 등을 종합하여 보면, 피고는 선순위 근저당권자인 한국산업은행의 신청에 의하여 이 사건 건물에 관한 경매절차가 곧 개시되리라는 사정을 충분히 인식하면서 이 사건 임대차계약을 체결하고, 그에 따라 이 사건 유치목적물에 관한 점유를 이전받았다고 볼 것이므로, 피고가 선순위 근저당권자의 신청에 의하여 개시된 이 사건 경매절차에서 이 사건 유치목적물에 관한 유치권을 주장하는 것은 신의칙상 허용될 수 없다고 판단하여 이를 받아들였다. 즉 ① 영환물산은 피고에 대하여 이미 2008년 11월 중순경부터 대출금의 이자 납부를 연체하고 있었고, 부산 사하구가 2008. 11. 6. 영환물산의 재산세 체납을 이유로 이 사건 건물의 부지를 압류하기까지 하였다. 따라서 피고는 이 사건 임대차계약 체결 당시인 2008. 12. 15.경 영환물산이 제1순위의 근저당권자인 한국산업은행에 대하여도 대출금 상환을 이미 연체하였거나 조만간 연체하리라는 사정 및 이로 인하여 한국산업은행이 곧 이 사건 건물 등 담보목적물에 관하여 경매신청을 하리라는 사정을 충분히 인식하고 있었던 것으로 보인다. ② 금융기관인 피고로서는 영환물산이 한국산업은행에 대하여 연체하고 있는 위 제1순위 근저당권의 피담보채권이 71억여 원으로서 이 사건 건물의 감정가액인 51억여 원을 초과할 뿐만 아니라, 이 사건 건물과 그 부지 및 이 사건 건물에 설치된 기계기구를 포함한 감정가액인 83억여 원에 근접한다는 사실을 알거나 알 수 있었다고 할 것이다. ③ 이 사건 임대차계약은 보증금 없이 월 임료 300만 원에 체결되어 통상적인 임대차계약에 비하여 임대료가 지나치게 낮게 정하여진 것이다. ④ 피고가 이 사건 임대차계약 체결 이후 영환물산으로부터 취득한 양도담보물인 수산물을 이 사건 유치목적물에 보관하다가 2009년 12월경 위 담보물을 모두 처분한 이후에는 이 사건 유치목적물이 비어 있는 상태로서, 유치권을 주장하는 것 외에는 피고의 영업에 별다른 필요가 없다고 여겨진다. ⑤ 피고가 이 사건 경매절차에서 2009. 4. 21. 근저당권자로서 권리신고를 한 후 2009. 5. 14. 동일한 피담보채권에 관하여 유치권 신고를 하였다. 3. 앞서 본 법리에 비추어 보면, 위와 같은 원심의 판단은 정당한 것으로 수긍할 수 있다. 거기에 상고이유의 주장과 같이 상법 제58조, 민사집행법 제91조, 나아가 유치권이나 저당권 또는 신의성실의 원칙에 관한 법리를 오해하는 등의 위법이 있다 고 할 수 없다. 4. 그러므로 상고를 기각하고 상고비용은 패소자의 부담으로 하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다. 대법관 이상훈(재판장) 전수안 양창수(주심) |
| 대법원 2014. 12. 11. 선고 2014다53462 판결 [유치권부존재확인][미간행] 【판시사항】 [1] 거래당사자가 유치권을 고의적으로 작출하여 유치권의 최우선순위담보권으로서의 지위를 부당하게 이용하는 등 신의성실의 원칙에 반하는 유치권 행사가 허용되는지 여부(소극) [2] 저당권 등 담보물권이 설정된 후 목적물에 관한 점유를 취득한 채권자가 민사유치권을 저당권자 등에게 주장할 수 있는지 여부(원칙적 적극) [3] 갑 주식회사 등이 을과 호텔신축 공사계약을 체결하고 공사를 완료하였으나 을이 공사대금을 완제하지 못하고 있는 상황에서 병 주식회사가 을에게 금전을 대여하면서 위 호텔에 관하여 근저당권설정등기를 마쳤고, 그 후 갑 회사 등이 을로부터 호텔을 인도받아 점유하고 있던 중 병 회사가 신청한 임의경매절차에서 유치권 행사를 주장한 사안에서, 갑 회사 등이 병 회사의 신청에 의하여 임의경매절차가 곧 개시되리라는 점을 인식하면서 을로부터 호텔을 인도받았다는 사정만으로 갑 회사 등의 유치권 행사가 신의칙 위반에 해당한다고 본 원심판결에 법리오해 등의 위법이 있다고 한 사례 【참조조문】 [1] 민법 제2조, 제320조 제1항 [2] 민법 제320조 제1항 [3] 민법 제2조, 제320조 제1항 【참조판례】 [1] 대법원 2011. 12. 22. 선고 2011다84298 판결(공2012상, 168) [2] 대법원 1965. 3. 30. 선고 64다1977 판결(집13-1, 민87) 대법원 2009. 1. 15. 선고 2008다70763 판결(공2009상, 158) 【전 문】 【원고, 피상고인】 흥국생명보험 주식회사 【피고, 상고인】 주식회사 스피드보안시스템 외 10인 (소송대리인 변호사 권영심) 【환송판결】 대법원 2014. 3. 20. 선고 2009다60336 판결 【원심판결】 대전고법 2014. 7. 8. 선고 (청주)2014나667 판결 【주 문】 원심판결 중 피고 10을 제외한 나머지 피고들에 대한 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 대전고등법원에 환송한다. 피고 10의 상고를 기각한다. 원고와 피고 10 사이에 생긴 상고비용은 피고 10이 부담한다. 【이 유】 상고이유를 판단한다. 1. 원심은 그 채택증거에 의하여, ① 2004년경 피고 10을 제외한 나머지 피고들은 이 사건 각 토지 위에 호텔을 신축하려는 소외 1과 이 사건 건물 신축 및 토목, 포장 등 공사 각 부문에 관하여 공사계약을 체결하고, 피고 10은 소외 1과 호텔에 사용되는 커튼, 이불, 베개, 침대커버 등의 물품공급계약을 체결한 사실, ② 2005. 2.경까지 피고 10은 5,224만 원 상당의 물품을 공급하고 나머지 피고들은 해당 공사를 모두 완료하였는데, 소외 1은 그 채무를 완제하지 못하여 피고들은 2006. 11.경 기준으로 원심 판시와 같은 합계 11억 2,950만 원의 채권을 보유하고 있었던 사실, ③ 소외 1은 2005. 2. 1. 이 사건 건물에 관한 소유권보존등기를 마치고 그 무렵부터 호텔영업을 하였는데, 2006. 11.경 이 사건 각 부동산에 대한 경매가 진행될 것이라는 소문이 나돌자 피고들은 2006. 11. 18. 회의를 개최하여 소외 1로부터 이 사건 각 부동산을 인도받아 점유함으로써 유치권을 행사하기로 한 사실, ④ 이에 따라 피고 주식회사 스피드보안시스템의 당시 대표이사인 소외 2가 소외 1로부터 이 사건 각 부동산을 인도받아 건물 벽면에 유치권 행사중임을 알리는 표지판을 부착하고, 2006. 11. 30. 소외 3에게 이를 보증금 2,000만 원, 월 차임 200만 원, 기간 2006. 12. 4.부터 2009. 12. 3.까지로 정해 임대하여, 소외 3이 이 사건 건물에서 호텔영업을 하고 있는 사실, ⑤ 피고들은 소외 1을 상대로 위 각 공사대금 및 물품대금 합계 1,181,744,000원의 지급을 구하는 소를 제기하여 2007. 11. 2. 전부 승소하였고 판결이 확정된 사실, 한편 ⑥ 원고는 2005. 9. 22. 소외 1에게 19억 원을 변제기 2006. 9. 22., 이율 연 7.5%로 정하여 대여하고 그 담보로 같은 날 이 사건 각 부동산에 관하여 채권최고액 24억 7,000만 원으로 된 원고 명의의 근저당권설정등기를 마친 사실, ⑦ 소외 1은 2006. 4.경부터 위 대여금 이자 지급을 연체하여 원고는 그 무렵부터 수 회에 걸쳐 이 사건 각 부동산에 대한 임의경매 신청 여부를 검토하였고, 이 사건 각 부동산을 매각하여 이 사건 대여금을 변제하겠다는 취지의 소외 1의 요청에 따라 임의경매 신청을 보류하였으나 그 매각이 성사되지 않은 사실, ⑧ 원고는 2006. 11. 9. 소외 1에게 ‘2006. 11. 15.까지 이 사건 대여금을 변제하지 않으면 이 사건 각 부동산에 대한 임의경매를 신청하겠다’는 취지의 경매실행예정통지문을 보냈고, 2006. 12. 21. 이 사건 각 부동산에 대한 임의경매를 신청하여 2006. 12. 26. 이 사건 각 부동산에 관하여 임의경매개시결정 기입등기가 마쳐진 사실, ⑨ 그 경매절차에서 2008. 2. 12. 이 사건 각 부동산에 대한 현황조사가 이루어졌는데, 당시 피고들은 소외 3을 통하여 이 사건 각 부동산을 점유하면서 유치권을 행사하고 있다고 주장한 사실 등을 인정하였다. 원심은 위와 같은 사실인정을 토대로, 피고들이 이 사건 각 부동산에 대한 점유를 취득하게 된 경위, 그 무렵 소외 1의 재산상태, 피고들과 소외 1의 관계, 원고가 이 사건 각 부동산에 대한 임의경매를 신청하기까지의 경과 등 여러 사정을 종합하여 보면, 피고들은 근저당권자인 원고의 신청에 의하여 이 사건 각 부동산에 대한 임의경매절차가 곧 개시되리라는 점을 충분히 인식하면서 소외 1로부터 이 사건 각 부동산을 인도받았다고 보인다는 이유로, 피고들이 이 사건 경매절차에서 이 사건 각 부동산에 관한 유치권을 주장하는 것은 신의칙상 허용되지 않는다고 판단하였다. 원심은 이와 같은 판단에 따라 이 사건 각 부동산에 관한 피고들의 유치권 부존재 확인을 구하는 원고의 청구를 모두 받아들인 제1심판결을 그대로 유지하였다. 2. 원심의 위와 같은 판단은 받아들이기 어렵다. 유치권제도와 관련하여서는 거래당사자가 유치권을 자신의 이익을 위하여 고의적으로 작출함으로써 유치권의 최우선순위담보권으로서의 지위를 부당하게 이용하고 전체 담보권질서에 관한 법의 구상을 왜곡할 위험이 내재한다. 따라서 개별 사안의 구체적인 사정을 종합적으로 고려할 때 신의성실의 원칙에 반한다고 평가되는 유치권제도 남용의 유치권 행사는 허용될 수 없다(대법원 2011. 12. 22. 선고 2011다84298 판결 참조). 그런데 원심이 인정한 사실관계에 따라 살펴보면, 원심은 그 판시와 같은 사정, 즉 피고 10(물품대금채권을 갖고 있는 것에 불과하다)을 제외한 나머지 피고들이 근저당권자인 원고의 신청에 의하여 이 사건 각 부동산에 대한 임의경매절차가 곧 개시되리라는 점을 인식하면서 소외 1로부터 이 사건 각 부동산을 인도받았다는 사정을 들어 위 피고들의 원고에 대한 유치권 행사가 신의칙에 반하는 것으로 판단하였음을 알 수 있다. 그러나 목적물에 관하여 채권이 발생하였으나 채권자가 목적물에 관한 점유를 취득하기 전에 그에 관하여 저당권 등 담보물권이 설정되고 이후에 채권자가 목적물에 관한 점유를 취득한 경우 채권자는 다른 사정이 없는 한 그와 같이 취득한 민사유치권을 저당권자 등에게 주장할 수 있는 것이므로(대법원 1965. 3. 30. 선고 64다1977 판결, 대법원 2009. 1. 15. 선고 2008다70763 판결 참조), 원심이 든 위와 같은 사정만으로 위 피고들의 유치권의 행사가 신의칙에 반하여 유치권제도를 남용한 것이라고 속단하기는 어렵다. 그리고 원심이 원용한 앞의 2011다84298 판결의 사안에서는 후순위근저당권자가 상사유치권의 성립요건을 충족하는 내용의 거래를 일으킨 후 그에 기하여 근저당부동산에 대한 유치권을 취득하고 이를 선순위근저당권자에게 주장함으로써 고의적으로 유치권을 작출하여 그 지위를 부당하게 이용하였다고 평가할 수 있는 사정이 있다. 그런데도 원심은 신의칙 위반을 인정할 수 있는 사유를 좀 더 구체적으로 심리하지 않은 채 오로지 위와 같은 사정만을 들어 곧바로 피고 10을 제외한 나머지 피고들의 유치권 행사가 신의칙 위반에 해당한다고 판단하였다. 이와 같은 원심판결에는 민사유치권 행사와 관련한 신의칙 위반에 관한 법리를 오해하거나 필요한 심리를 다하지 않음으로써 판결에 영향을 미친 위법이 있다. 3. 다만 원심은 피고 10에 대하여, 그의 유치권 행사가 나머지 피고들과 같은 이유에서 신의칙 위반에 해당할 뿐만 아니라, 대법원 2013. 2. 28. 선고 2010다57350 판결을 인용하여 ‘위 피고는 상사유치권자에 불과한데 상사유치권자는 선행저당권자 또는 선행저당권에 기한 임의경매절차에서 부동산을 취득한 매수인에 대한 관계에서는 상사유치권으로 대항할 수 없으므로, 위 피고는 선행저당권자인 원고에게 이 사건 각 부동산에 관한 유치권을 주장할 수 없다’고 보아, 어느 모로 보나 원고의 위 피고에 대한 유치권 부존재 확인 청구는 정당하다는 취지로 판단하였다. 원심이 ‘피고 10은 상사유치권자로서 선행저당권자인 원고에게 이 사건 각 부동산에 관한 유치권을 주장할 수 없다’고 판단한 부분에 대하여 위 피고는 아무런 상고이유를 주장하지 않았고, 위 판단 자체에 별다른 잘못이 있다고 보이지도 않으므로, 결국 위 피고에 대한 원심의 결론은 다른 점을 더 살펴볼 필요 없이 정당하다. 4. 이에 원심판결 중 피고 10을 제외한 나머지 피고들에 대한 부분을 파기하고 이 부분 사건을 다시 심리·판단하도록 원심법원에 환송하며, 피고 10의 상고를 기각하고 원고와 위 피고 사이에 생긴 상고비용은 패소자인 위 피고가 부담하도록 하여, 주문과 같이 판결한다. 이 판결에는 관여 대법관의 의견이 일치되었다. 대법관 이상훈(재판장) 신영철 김창석 조희대(주심) |
(2) 담보물권성 일반에 대한 특성
유치권은 담보물권으로서 담보물권의 통유적 성질인 타물권성, 피담보채권에 대한 수반성과 부종성, 민법 제321조가 명시하는 불가분성이 인정된다. 그런데 담보물권은 담보를 잡은 부동산으로부터 담보권자가 우선변제를 받도록 하는 것을 기본적인 목표로 하는 것임에도, 민법 제320조 제1항 , 제322조 제1항은 유치권에 유치적 효력과 경매청구권을 인정하고 있을 뿐 담보물권의 기본적 효력인 우선변제권적 효력을 인정하지 않고 있다. 이와 같이 우선변제적 효력이 없는 것과 관련하여 통설은 유치권이 목적물과 관련하여 발생한 채권
의 변제를 받을 때까지 목적물을 유치하는 유치적 효력에 따라 목적물의 인도를 거절함으로써 채무자의 변제를 간접적으로 강제하여 담보목적을 달성하게 되고, 다만 유치적 효력을 경매절차에서의 매수인을 포함한 누구에게나 주장할 수 있으므로 사실상 우선변제 받게 되는 것으로 이해하고 있다.8) 한편 저당권, 질권과 같은 담보물권은 그 피담보채권에 관하여 제한이 없는 반면, 유치권은 공평의 원칙에 근거하여 인정되는 것이어서 유치권의 목적물에 관하여생긴 채권만을 피담보채권으로 할 수 있다는 제한이 있다.9)
| 8) 송덕수, 물권법, 박영사, 2021, 156면. 9) 곽윤직·김재형, 물권법(신수정판), 박영사, 2020, 115면. |
(3) 부동산물권 일반에 대한 특성
민법 제320조는 물권인 유치권의 목적물에 부동산도 포함되는 것으로 규정하고 있다. 이에 따라 부동산에 대한 통상의 물권은 등기로 공시되는 반면, 부동산유치권은 점유에 의해서 공시 되게 된다. 또한 통설은 민법 제187조 단서에도 불구하고 유치권의 성립 단계뿐만 아니라 득실변경의 모든 단계에서 대외적인 공시는 점유로써 충분하여 등기는 필요하지 않은 것으로 이해하고 있고, 부동산등기법 제3조도 등기할 수 있는 권리에 유치권을 포함시키지 않고 있다.
(4) 저당권과의 양립 가능성
유치권은 목적물의 유치를 통한 사용가치의 차단·유보를 수단으로 담보목적을 실현하려는 담보물권으로서 원칙적으로 사용가치에는 관여·개입하지 않으며, 교환가치를 피담보채권의 범위에서 직접 지배하여 담보목적을 실현하는 저당권과는 질적인 차이가 있다. 그리고 거래현실에서도 주로 자금융통을 위한 저당권의 기능과 물건 관련 채권의 사후적 확보 수단인 유치권의 기능은 차이가 있다. 이와 같이 저당권은 목적물의 점유를 요건으로 하지 않으므로 유치권과 성립은 물론 존속의 측면에서도 양립 가능하다.
4) 법정담보물권성
유치권은 법정담보물권이다. 즉 유치권은 일정한 요건이 존재하는 경우에 당연히 성립하는 권리이며, 당사자 사이의 합의에 의하여 성립하는 것이 아니다. 이 점에 있어서 약정담보물권인 질권 및 저당권과 다르다. 그러나 유치권이 이처럼 법정담보물권이라고 하는 것은 유치권 성립을 특약에 의하여 배제하는 것이 허용되지 않는다는 취지는 아니므로 당사자 사이의 특약에 의하여 유치권의 성립을 배제하는 것도 가능하다.10)
| 10) 김준호, 물권법, 법문사, 2021, 89면. |
(1) 부종성
부종성이란 피담보채권의 존재를 전제로 하여서만 담보물권이 존재하게 되는 성질을 말하며, 법정담보물권인 유치권에는 엄격하게 적용되지만, 약정담보물권인 저당권과 질권에서는 다소 완화되어 적용한다. 유치권에 있어서 부종성은 엄격하게 적용된다.
(2) 수반성
담보물권의 특성 중 담보물권의 피담보채권의 이전에 따라서 이전하고, 피담보채권 위에 부담이 설정되면 역시 그 부담에 복종하는 성질을 수반성이라고 한다. 유치권은 특정의 채권을 담보하는 것이므로 그 채권의 이전이 있으면 유치권도 당연히 이전한다. 따라서 채권이 양도되면 유치권도 이전되지만, 유치권은 목적물의 점유 없이는 존재 할 수 없으므로 채권과 함께 목적물의 점유도 이전 되어야 한다. 유치권은 이처럼 수반성에 의하여 당연히 이전되는 것이므로 유치권의 이전등기 또는 배서는 필요하지 않다.
(3) 불가분성
유치권은 피담보채권의 전부를 변제받을 때까지 목적물의 전부에 대하여 권리를 행사할 수 있다는 것을 불가분성이라 한다. 따라서 피담보채권의 일부가 변제된 경우에도 목적물 전부에 대하여 담보물권을 행사할 수 있다.
(4) 물상대위성
담보물권의 목적물이 멸실, 훼손, 공용징수되어 목적물에 갈음하는 금전 기타 의 물건으로 변하여 목적물소유자에게 귀속하게 되면, 담보물권은 목적물에 갈음하는 금전 기타의 물건에 대해서도 존속하는 성질을 말한다. 물상대위성은 우선변제적 효력이 있는 담보물권인 저당권과 질권에만 인정된다. 따라서 유치권에는 우선변제적 효력이 없으므로 물상대위성이 인정되지 않는다.
5) 유치권과 동시이행항변권과의 관계
민법 제320조의 유치권이란 타인의 물건에 관하여 생긴 채권이 변제기에 있는 경우에는 채권의 변제를 받을 때까지 그 물건 또는 유가증권을 유치할 수 있는 권리로서 그 물건을 점유함으로서 채무자의 변제를 간접적으로 강제하는 담보물권이며, 유치권의 점유는 불법행위로 인한 경우가 아니어야 한다는 점은 앞에서 살펴본 바와 같다.
(1) 양 제도의 연원
유치권과 동시이행항변권은 악의의 항변(exceptio doli)이라는 로마법상의 제도에서 기원하고 있으며, 공평의 원칙에 의해 법률이 인정한 인도거절권으로 볼 수있다. 동시이행항변권은 계약 상대방이 계약의 이행을 할 때까지 자신의 이행을 거절하는 선이행거절권으로(민법 제536조 제1항). 매매계약에서 매도인의 목적물의 인도와 매수인의 대금지급의 관계가 대표적인 경우이다.
유치권과 동시이행항변권은 공평의 원칙에 따른 이행거절권능이지만 유치권은 물권으로서 특성을 가지며 물건에서 발생한 것인 반면, 동시이행항변권은 쌍무계약으로부터 발생한 채권적 성격을 가지는 것으로서 그 성립요건이나 효력, 소멸원인 등에서 차이를 나타내고 있다.
(2) 유치권과 동시이행항변권과의 차이점
① 성립요건상의 차이
공평의 원칙에 입각한 양 제도는 그 성립요건은 달리하기에 유치권은 목적물과 채권과의 사이의 견련성을 요하는 반면, 동시이행항변권은 견련성을 요하지 않고 민법상 쌍무계약에서의 대가적 관계라고 하는 이행상의 견련성을 기초로 인정되는 제도이다. 유치권에 의하여 담보되는 채권은 동시이행항변권의 경우처럼 쌍무계약에 기한 대가관계 있는 채권에 한정되지 않으므로 그 적용범위가 넓다고 할 수 있다. 동시이행항변권은 쌍무계약에서 생긴 채무의 이행은 동시에 서로 상환적으로 행하지 않으면 안된다고 하는 쌍무계약상의 견
련성에 기초하기 때문에 쌍무계약상의 채무에 대하여만 성립하지만 유치권은 유치할 수 있는 물건과 견련관계에 있는 채권을 담보하기 위하여 인정되는 것이므로 그 발생원인 여하를 묻지 않고 사무관리, 부당이득 또는 불법행위에 의하여도 성립한다.11)
| 11) 이영준, 물권법, 박영사, 2014, 655면 참조. |
② 효력 및 소멸원인상의 차이
동시이행항변권은 계약의 쌍방이 서로 대가적 관계에 있는 채무를 부담하기로 약속한 쌍무계약의 당사자 일방이 상대의 채무이행이 있을 때까지 이행을 거절하는 것을 내용으로 하지만 유치권은 타인의 물건 위에 성립하는 물권으로서 유치하는 것이므로 유치권은 ‘타 물건’에 대해서만 성립하고 동시이행항변권은 ‘자기의 물건’에 대하여도 인정한다. 유치권은 물건에 관하여 발생한 직접적인 채권을 변제받을 때까지 타인의 물건을 점유할수 있는물권으로서제3자에게 반환청구에 대해서도 대항할 수 있으나 동시이행항변권은 쌍무계약의 효력으로서 상대적 청구에 관한항변을 그 내용으로 하는 것으로 계약의 상대방에 대해서만 급부를 거절할 수있는것이다.
유치권자에게는 경매청구권과 비용상환청구권 및 간이변제충당권을 인정하고 있지만 동시이행항변권은 채권법상의 제도로서 상대방의 채무불이행에 대하여 계약을 해제와 손해배상을 청구할 수 있을 뿐이다. 유치권자는 과실을 수취권을 가지며 유치권자가 수취할 수 있는 과실은 천연과실은 물론 법정과실도 포함되는데, 부동산과 관련해서는 부동산을 직접 사용 수익하거나 타인에게 임대하여 차임을 받는 것이 일반적이다. 이에 대하여 동시이행항변권을 가지는 자도 과실을 수취할 수 있으며 특히 부동산매매의 경우에 매도인이 매매대금을 완전히 지급받지 않는 한 목적물을 인도할 때까지는 그 목적물의 사용이득을 과실로서 수취할 수 있다. 12) 유치권은 타 담보의 제공에 의하여 소멸하나 동시이행항변권은 이에 의해 소멸하지 않는다.13) 유치권은 물건 또는 유가증권의 점유를 기초로 하여 성립하는 권리이므로 점유의 상실로 소멸하나, 동시이행항변권은 항변권자의 급부의 내용이 물건의 인도라 할지라도 점유의 상실로 그권리가소멸하는 것은 아니다.
| 12) 대법원 1992. 4. 28. 선고 91다32527 판결. 13) 이영준, 앞의 책, 656면 참조. |
| 대법원 1992. 4. 28. 선고 91다32527 판결 [부당이득금반환][공1992.6.15.(922),1704] 【판시사항】 부동산매매에 있어 목적부동산을 제3자가 점유하고 있어 인도받지 아니한 매수인이 명도소송제기의 방편으로 미리 소유권이전등기를 경료받았으나 아직 매매대금을 완급하지 않은 경우 부동산으로부터 발생하는 과실의 수취권자 (=매도인) 【판결요지】 부동산매매에 있어 목적부동산을 제3자가 점유하고 있어 인도받지 아니한 매수인이 명도소송제기의 방편으로 미리 소유권이전등기를 경료받았다고 하여도 아직 매매대금을 완급하지 않은 이상 부동산으로부터 발생하는 과실은 매수인이 아니라 매도인에게 귀속되어야 한다. 【참조조문】 가. 나. 민법 제587조 【전 문】 【원고, 피상고인】 원고 【피고, 상고인】 피고 소송대리인 변호사 이승계 【원심판결】 대구고등법원 1991.8.1. 선고 90나6089 판결 【주 문】 상고를 기각한다. 상고비용은 피고의 부담으로 한다. 【이 유】 피고소송대리인의 상고이유를 본다. 1. 원심판결 이유에 의하면 원심은 그 거시증거에 의하여 원고와 피고 사이에 체결된 이 사건 매매계약에서 원고는 중도금 수령과 동시에 이 사건 부동산에 경료된 소외 1 명의의 가등기를 말소하기로 하고 피고는 잔대금을 약정기일에 지급하되, 이로부터 3일이 지나서도 이 사건 부동산을 점거중인 소외 2의 명도거부로 피고에게 명도되지 않을 경우에는 원고의 비용으로 피고가 그 명의로 위 소외 2를 상대로 명도청구의 소를 제기하여 이사건 부동산을 명도받기로 하고, 위 명도소송에 소요될 것으로 예상되는 기간 중 6개월 간 원고가 피고에게 위 명도지연으로 인한 손해배상으로 매월 1,000,000원의 비율에 의한 금원을 지급하기로 약정하였던 사실, 그 후 위 소외 2가 이 사건 부동산을 명도하지 않을 의사를 분명히 하자 원·피고는 1983.5.14. 원고가 위 중도금을 수령함과 동시에 피고에게 위 가등기를 말소해 주는 대신 미리 소유권이전등기를 경료하고 피고는 위 소외 2를 상대로 명도소송을 제기하기로 하여 이에 따라 피고는 원고의 비용으로 위 소외 2를 상대로 이 사건 부동산의 명도와 아울러 임료상당 부당이득의 반환을 구하는 소송을 제기한 결과, 승소판결을 받아 같은 해 12. 15. 위 소외 2로부터 이 사건 부동산을 명도 받음과 아울러 소송비용과 이 사건 부동산을 점유함으로 인하여 얻은 임료 상당의 부당이득금으로 합계 17,500,000원을 지급받은 사실, 한편 피고는 원고에게 위 잔대금의 지급기일이 며칠 경과한 1983. 7. 24.에 잔대금의 일부인 50,000,000원만을 지급한 채 그 나머지 잔대금 50,000,000원의 지급을 지체해 오다가 1985.1.25.에야 비로소 나머지 잔대금인 50,000,000원을 원고에게 지급하면서, 피고가 이미 위 소외 2로부터 위와 같이 임료 상당 부당이득금 등으로 금 17,500,000원을 수령한 사실을 모르고 있던 원고로부터 그 동안 피고가 원고를 대신하여 위 소송을 수행하여 준 대가와 위 명도지연으로 인한 건물의 수리비 명목으로 위 잔대금 중 금 7,000,000원을 감액받아 잔대금으로 43,000,000원만을 지급한 사실을 인정하였는바, 기록에 의하여 원심이 취사한 증거관계를 살펴보면 위와 같은 원심의 사실인정에 수긍이 가고 거기에 소론이 지적하는 것과 같이 심리미진으로 사실을 오인한 위법이 없다. 위에서 원심이 인정한 바와 같이 매수인인 피고가 명도소송제기의 방편으로 이 사건 부동산에 대하여 미리 소유권이전등기를 경료받았다고 하여도 아직매매대금을 완급하지 않은 이상 이 부동산으로부터 발생하는 과실의 수취권은 피고에게 없는 것이고 또 위 명도소송의 비용은 원고가 부담하였으므로, 피고가 위 소외 2로부터 이 사건 부동산을 명도받지 못한 동안의 임료 상당의 부당이득금과 소송비용 명목으로 지급받은 위 금원은 피고가 아니라 매도인인 원고에게 귀속되어야 할 금원이라고 할 것이다. 소론은 피고가 잔대금을 완급하지 않은 것은 가등기를 말소하지 않은 원고의 귀책사유로 말미암은 것이라고 하나, 피고의 잔대금지급이 선이행의무임은 원심이 확정한 사실에 비추어 명백하다. 결국 원심이 같은 취지에서 피고는 원고에게 위 금원을 부당이득으로서 반환할 의무가 있다고 판단한 것은 정당하고, 거기에 소론이 지적하는 것과 같이 부동산의 매매에 있어 과실수취권의 귀속에 관한 법리오해의 위법이 있다고 할 수 없다. 이 점 논지는 이유없다. 2. 위에서 원심이 확정한 사실에 의하면 원고가 피고에게 명도소송으로 소요될 것이 예상되는 일정기간 매월 1,000,000원의 손해금을 지급키로 한 것은 피고가 잔대금지급기일에 잔대금을 완급하는 것을 전제로 한 것임이 명백하므로, 피고가 그 잔대금 지급기일에 잔대금을 완급하지 않은 이상 피고에게 위 손해배상채권이 있다고 볼 수 없다. 원심이 같은 취지에서 위 손해배상채권을 자동채권으로 한 피고의 상계항변을 배척하였음은 정당하고 거기에 소론과 같은 위법이 없다. 이 밖에 원심은 이 사건 부동산의 명도지체로 원고에게 이미 지급한 매매대금에 대하여 시중은행금리에 의한 이자 상당의 손해배상채권이 피고에게 발생하였으므로 이를 자동채권으로 하여 원고의 이 사건 부당이득반환채권과 대등액에서 상계한다는 피고 주장에 대하여, 원고는 대금전액을 지급받기 전에는 위와 같은 이자 상당 손해배상책임을 지지 않으므로 위 피고 주장은 이유 없다 하여 이를 배척하였는바, 이러한 원심판단도 정당하고 소론이 지적하는 것과같은 심리미진의 위법이 없다. 논지는 모두 이유 없다. 3. 그러므로 상고를 기각하고 상고비용은 패소자의 부담으로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다. 대법관 배만운(재판장) 이회창 김석수 |
| 대법원 1993. 11. 9. 선고 93다28928 판결 [부당이득금][공1994.1.1.(959),80] 【판시사항】 가. 매매계약에 있어서 매매대금 완납 후의 과실수취권의 귀속 나. 농지매매계약 체결 당시 소재지관서의 증명이 없는 경우 매매계약의 효력 다. 농지에 대한 소유권이전등기가 마쳐진 경우 소재지관서의 증명 유무에 대한 입증책임 【판결요지】 가. 특별한 사정이 없는 한 매매계약이 있은 후에도 인도하지 아니한 목적물로부터 생긴 과실은 매도인에게 속하나, 매매목적물의 인도 전이라도 매수인이 매매대금을 완납한 때에는 그 이후의 과실수취권은 매수인에게 귀속된다. 나. 농지개혁법 제19조 제2항에 규정된 소재지관서의 증명은 농지매매의 성립요건이 아니므로 반드시 매매계약체결 당시에 있어야만 하는 것은 아니고, 계약체결 당시 농지매매증명이 없다고 하여 채권계약인 매매가 무효로 돌아가는 것도 아니다. 다. 농지에 관하여 소유권이전등기가 마쳐진 경우에는 농지매매에 관한 소재지관서의 증명이 있었다고 추정이 되고 또 그 증명에 관한 사항은 직권조사사항이 아니므로 그 증명이 없었다는 사실은 이를 다투는 자에게 그 입증책임이 있다. 【참조조문】 가. 민법 제587조 나.다. 농지개혁법 제19조 제2항 【참조판례】 가. 대법원 1992.4.28. 선고 91다32527 판결(공1992,1704) 나. 대법원 1987.4.28. 선고 85다카971 판결(공1987,865) 1992.5.12. 선고 91다33872 판결(공1992,1837) 1993.8.24. 선고 92다46004 판결(공1993하,2583) 다. 대법원 1992.1.21. 선고 91다33377 판결(공1992,892) 1992.12.8. 선고 91다42494 판결(공1993상,412) 1992.12.24. 선고 92다36403 판결(공1993상,603) 【전 문】 【원고, 피상고인】 원고 1 외 1인 【피고, 상고인】 피고 소송대리인 변호사 김평수 【원심판결】 광주고등법원 1993.5.14. 선고 92나8094 판결 【주 문】 상고를 기각한다. 상고비용은 피고의 부담으로 한다. 【이 유】 상고이유를 본다. 특별한 사정이 없는 한 매매계약이 있은 후에도 인도하지 아니한 목적물로부터 생긴 과실은 매도인에게 속한다고 할 것이나( 민법 제587조), 매매목적물의 인도 전이라도 매수인이 매매대금을 완납한 때에는 그 이후의 과실수취권은 매수인에게 귀속된다고 보아야 할 것이다. 또한 농지개혁법 제19조 제2항에 규정된 소재지관서의 증명은 농지매매의 성립요건이 아니므로 반드시 매매계약체결 당시에 있어야만 하는 것은 아니고, 계약체결 당시 농지매매증명이 없다고 하여 채권계약인 매매가 무효로 돌아가는 것도 아니다 ( 당원 1987.4.28. 선고 85다카971 판결 참조). 원심이 같은 취지에서 원고들이 피고로부터 이 사건 각 부동산을 매수하고 그 매매대금을 완납한 이후에 피고가 소외인에게 이 사건 각 부동산을 임대하여 소외인으로부터 그 차임으로 도합 금 8,600,000원을 수령하였으므로, 피고는 법률상 원인 없이 위 금원 상당의 이득을 얻고 이로 인하여 원고들에게 동액 상당의 손해를 입혔다고 판단하고, 농지인 이 사건 각 부동산의 매매계약에 있어 소재지관서의 농지매매증명이 없어 원고들 명의로 경료된 각 소유권이전등기는 무효이므로 원고들의 이 사건 부당이득청구는 이유 없다는 피고의 주장을 배척하였는 바, 기록에 의하여 살펴보면 원심의 이러한 조치는 정당하고 거기에 소론과 같은 법리오해, 심리미진, 이유불비, 채증법칙 위배로 인한 사실오인의 위법이 있다고 할 수 없다. 또한 소론은 원심이 이 사건 매매계약에 있어 소재지관서의 증명에 관한 입증책임이 피고에게 있는 것으로 설시한 것은 잘못이라는 취지이나, 앞서 본 바와 같이 농지매매증명이 없다 하여 채권계약인 이 사건 매매 자체가 무효가 되는 것도 아니라 할 것이고, 나아가 농지에 관하여 소유권이전등기가 마쳐진 경우에는 농지매매에 관한 소재지관서의 증명이 있었다고 추정이 되고 또 그 증명에 관한 사항은 직권조사사항이 아니므로 그 증명이 없었다는 사실은 이 다투는 자에게 그 입증책임이 있다( 당원 1987.10.28. 선고 87다카1312 판결; 1992.12.24. 선고 92다36403 판결 참조), 원심이 입증책임에 관한 법리를 오해하였다고 할 수도 없다. 논지는 모두 이유 없다. 그러므로 상고를 기각하고 상고비용은 패소자의 부담으로 하기로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다. 대법관 정귀호(재판장) 배만운 김석수(주심) |
| 대법원 2004. 4. 23. 선고 2004다8210 판결 [소유권이전등기등][공2004.6.1.(203),873] 【판시사항】 매수인이 매매대금을 완제하지 않은 상태에서 매도인의 매매목적물의 인도지체를 이유로 손해배상을 청구할 수 있는지 여부(소극) 【판결요지】 민법 제587조에 의하면, 매매계약 있은 후에도 인도하지 아니한 목적물로부터 생긴 과실은 매도인에게 속하고, 매수인은 목적물의 인도를 받은 날로부터 대금의 이자를 지급하여야 한다고 규정하고 있는바, 이는 매매당사자 사이의 형평을 꾀하기 위하여 매매목적물이 인도되지 아니하더라도 매수인이 대금을 완제한 때에는 그 시점 이후의 과실은 매수인에게 귀속되지만, 매매목적물이 인도되지 아니하고 또한 매수인이 대금을 완제하지 아니한 때에는 매도인의 이행지체가 있더라도 과실은 매도인에게 귀속되는 것이므로 매수인은 인도의무의 지체로 인한 손해배상금의 지급을 구할 수 없다. 【참조조문】 민법 제387조, 제390조, 제587조 【참조판례】 대법원 1981. 5. 26. 선고 80다211 판결(공1981, 13969) 대법원 1992. 4. 28. 선고 91다32527 판결(공1992, 1704) 대법원 1993. 11. 9. 선고 93다28928 판결(공1994상, 80) 대법원 1995. 6. 30. 선고 95다14190 판결(공1995하, 2574) 【전 문】 【원고,피상고인】 제우산업 주식회사 (소송대리인 법무법인 두레 담당변호사 양태종) 【피고,상고인】 피고 1 외 1인 (소송대리인 세계종합 법무법인 담당변호사 오진환) 【원심판결】 서울고법 2003. 12. 26. 선고 2003나15138 판결 【주문】 원심판결 중 손해배상청구에 관한 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 서울고등법원에 환송한다. 나머지 상고를 모두 기각한다. 【이유】 1. 원심은, 그 채용 증거들에 의하여, 원고가 2001. 11. 27. 피고들로부터 이 사건 토지와 건물을 58억 원에 매수하면서 계약금 11억 6천만 원 중 6억 원은 계약 당일에, 나머지 5억 6천만 원은 2001. 11. 30.까지, 중도금 17억 4천만 원은 2002. 1. 20.에 지급하기로 하고, 잔금 29억 원은 원고 명의로 소유권이전등기를 마친 후 시중은행의 대출을 받아 2002. 4. 30.에 지급하기로 하되 피고들이 원고에게 잔금 지급기일인 2002. 4. 30.까지 이 사건 토지와 건물을 명도하여 주고, 잔금 지급기일은 은행의 대출절차에 따라 지연될 수 있으므로 쌍방 협의로 조정할 수 있도록 하면서 피고들은 계약금을 수령함과 동시에 이 사건 토지와 건물에 관하여 원고 앞으로 소유권이전등기청구권가등기에 필요한 제반 서류와 등기에 관한 사항에 적극 협조하기로 약정한 사실, 이에 따라 원고는 피고들에게 6억 원을 계약 당일에, 5억 6천만 원을 2001. 11. 30.에, 중도금 17억 4천만 원을 2002. 1. 21.에 각각 지급하였고, 피고 1의 요청에 따라 잔금 중 일부로서 피고 1 명의의 조흥은행 계좌로 5억 원을 2002. 2. 5.에 입금하여 준 사실을 인정하였다. 기록에 비추어 살펴보면, 원심의 위와 같은 사실인정은 정당한 것으로 수긍할 수 있고, 거기에 상고이유로 주장하는 바와 같은 채증법칙 위배나 심리미진으로 인한 사실오인의 위법이 없으며, 또한 원심의 판단에 장래 이행의 소에 있어서 소의 이익에 관한 법리오해의 위법이 있다는 주장은 원심이 인정한 사실과 달리 원고의 피고들에 대한 소유권이전등기절차이행청구가 장래의 이행청구임을 전제로 하는 주장으로서 적법한 상고이유가 되지 아니한다. 2. 원심은, 원고와 피고들 사이의 매매계약에서 소외 1 등이 이 사건 토지와 건물을 2002. 4. 30.까지 명도하지 아니하는 것을 해제조건으로 약정하였다거나 그에 대비하여 잔금 지급기일을 쌍방 협의로 조정할 수 있도록 약정하였다고 인정할 증거가 없다는 이유로 이를 전제로 하는 피고들의 계약해제의 주장이나 해제조건이 성취되었다는 항변을 모두 배척하였는바, 기록에 비추어 살펴보면, 원심의 위와 같은 판단은 정당한 것으로 수긍할 수 있고, 거기에 상고이유로 주장하는 바와 같은 채증법칙 위배나 심리미진 또는 계약해제나 해제조건의 성취에 관한 법리오해의 위법이 없다. 3. 원심은, 원고로부터 잔대금을 지급받을 때까지는 원고에 대한 소유권이전등기절차의 이행을 거절한다는 피고들의 동시이행의 항변에 대하여, 1심 증인 1의 증언만으로 원고의 잔대금지급의무와 피고의 소유권이전등기절차이행의무가 동시이행의 관계에 있다고 인정하기에 부족하고 달리 이를 인정할 증거가 없다고 배척하였는바, 원심의 위와 같은 판단은 수긍할 수 있고, 거기에 채증법칙 위배나 심리미진으로 인한 사실오인 또는 동시이행의 항변권에 관한 법리오해의 위법이 없다. 4. (1) 원고의 손해배상청구 부분에 관하여 원심은, 피고들이 2002. 4. 30.까지 원고에게 이 사건 토지와 건물을 명도하여 주기로 약정하였음에도 불구하고, 이를 이행하지 아니한 사실을 인정한 다음, 특별한 사정이 없는 한 피고들은 연대하여 원고가 이 사건 토지와 건물을 명도받지 못하여 사용, 수익하지 못함으로써 입은 손해를 배상할 책임이 있고, 피고들의 명도의무 불이행으로 인하여 원고가 입은 통상의 손해는 특별한 사정이 없는 한 이 사건 토지와 건물의 차임 상당액이므로 보증금이 없는 경우 이 사건 토지와 건물의 2002. 5. 1.부터 변론종결일까지의 차임 상당액인 월 8백만 원을 기준으로 손해배상액을 산정하여 원고의 이 부분 청구를 일부 인용한 제1심판결을 유지하였다. (2) 그러나 원심의 위와 같은 판단은 다음과 같은 이유에서 수긍할 수 없다. 민법 제587조에 의하면, 매매계약 있은 후에도 인도하지 아니한 목적물로부터 생긴 과실은 매도인에게 속하고, 매수인은 목적물의 인도를 받은 날로부터 대금의 이자를 지급하여야 한다고 규정하고 있는바, 이는 매매당사자 사이의 형평을 꾀하기 위하여 매매목적물이 인도되지 아니하더라도 매수인이 대금을 완제한 때에는 그 시점 이후의 과실은 매수인에게 귀속되지만, 매매목적물이 인도되지 아니하고 또한 매수인이 대금을 완제하지 아니한 때에는 매도인의 이행지체가 있더라도 과실은 매도인에게 귀속되는 것이므로 ( 대법원 1992. 4. 28. 선고 91다325 27 판결 참조) 매수인은 인도의무의 지체로 인한 손해배상금의 지급을 구할 수 없다고 할 것이다. 원심이 적법하게 확정한 바와 같이, 피고들이 2002. 4. 30.까지 원고에게 이 사건 토지와 건물을 명도하여 주기로 약정하였음에도 불구하고, 이를 이행하지 아니하였다고 하더라도 원고가 피고들에게 매매잔대금을 전부 지급하였다는 주장과 입증이 없는 이 사건에서 특별한 사정이 없는 한 매수인인 원고는 매도인인 피고들에 대하여 매매목적물의 인도의무의 이행지체를 원인으로 한 손해배상을 청구할 수는 없다고 보아야 한다. 이와 달리 원고의 피고들에 대한 목적물인도의무의 이행지체를 원인으로 한 임료 상당의 손해배상청구를 일부 인용한 원심의 판단에는 민법 제587조의 해석적용에 관한 법령위반의 위법이 있고, 이는 판결 결과에 영향을 미쳤다고 할 것이므로 이 부분 원심판결은 파기를 면할 수 없다. 5. 그러므로 원심판결 중 손해배상청구에 관한 부분을 파기하여, 이 부분 사건을 원심법원에 환송하기로 하고, 피고들의 나머지 상고를 모두 기각하기로 하여 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다. 대법관 김용담(재판장) 배기원 이강국(주심) |
③ 유치권과 동시이행항변권의 경합
유치권은 목적물에 관한 피담보채권의 견련성을 기초로 해서 발생하고 동시이행항변권은 쌍방의 채무가 동일한 쌍무계약에 의하여 발생하는데, 유치권은 채권의 전부가 변제되지 않으면 소멸하지 않는 것으로 유치권과 동시에 동시이행항변권이 경합적으로 발생하는 경우가 있다. 양 권리는 각 그 법적 성격이나 목적, 기능 등에서 차이가 있으나 공평의 관념에서 출발하였고 적용에 있어서도 일치하는 경우가 많으므로 양 권리가 경합되더라도 권리자가 모두 주장할 수 있다고 보아야 할 것이다. 그러나 이 경우에 유치권을 행사하면 상대방은 선이행의 의무를 지게 되므로 결국 동시이행항변권은 행사할 필요가 없게 된다.14) 유치권이나 동시이행의 항변권은 다같이 채무자가 동시에 채권을 가지는 경우 자기가 가지는 채권이 변제될 때까지 자기의 채무의 이행을 거절하는 것이 공평의 원칙에 근거한다는 점이다. 또한 상대방의 목적물인도 청구에 대하여 유치권이 있는 경우에 원고패소판결을 하여야 할 것이나 동시이행의 항변권과 같이 상환이행판결을 한다는 것이 다수설의 입장이고, 판례는 원고패소 판결설을 취하다가 현재는 다수설과 견해를 같이하고 있다.15)
| 14) 이영준, 앞의 책, 703면 참조 15) 대법원 1948. 4. 19. 선고4280민상332, 1969. 11. 25. 선고 69다1592. |
| 대법원 1969. 11. 25. 선고 69다1592 판결 [축마인도][집17(4)민,91] 【판시사항】 물건의 인도를 청구하는 소송에서 피고의 유치권 항변이 인용되는 경우에는 그 물건에 관하여 생긴 채권의 변제와 상환으로 그 물건의 인도를 명하여야 한다. 【판결요지】 물건의 인도를 청구하는 소송에 있어서 피고의 유치권 항변이 인용되는 경우에는 그 물건에 관하여 생긴 채권의 변제와 상환으로 그 물건의 인도를 명하여야 한다. 【참조조문】 민법 제320조 【전 문】 【원고, 상고인】 원고 【피고, 피상고인】 피고 【원심판결】 제1심 제주지방, 제2심 제주지법 1969. 7. 11. 선고 69나1 판결 【주 문】 원판결을 파기하고, 이 사건을 광주지방법원 합의부로 이송한다. 【이 유】 원고의 상고이유 4점을 보건대, 원심은 본건 말2필이 원고의 피상속인 망 소외인의 소유이었는데 피고가 1965.7.18 이를 습득하여 그달 25일 그 습득계출을 하고 1966.10.21 그 가압류가 있을 때까지 약1년 3개월간 이를 점유 사육한 사실을 인정한 다음 설사 피고가 이 말들을 그 소유자인 원고에게 내줄 의무가 있다 하더라도 위 말들이 북제주군 구좌면 (상세지번 생략) 밭 4959평 중 약 3000평에다 심어놓은 피고 소유의 육도를 먹은 까닭에 피고는 그로 인해서 그 경작지의 평균수확량 정미 10섬의 절반 5섬 싯가 15,000원 상당의 감수피해를 보았고, 또 피고는 그 말들의 사육비로서 하루 50원씩 약1년 3개월간 도합 22,500원을 지출하였으므로 원고는 위 말들에 관해서 생긴 손해와 비용 도합 52,500원을 피고에게 지급하지 않고는 그 말의 인도만을 구하는 것은 부당하다 하고 원고의 청구를 배척하였다. 그러나 물건의 인도를 청구하는 소송에 있어서 피고의 유치권 항변이 인용되는 경우라도 원고의 청구를 전적으로 배척할 것이 아니라 그 물건에 관해서 생긴 채권의 변제와 상환으로 그 물건의 인도를 명하여야 된다 할 것이므로 이와 견해를 달리한 원심판결은 필경 유치권에 대한 법리를 오해하여 판결결과에 영향을 미쳤다 할 것이고, 또 원심은 피고의 원고에 대한 채권액을 그 말들로부터 직접 받은 손해액 15,000원과 사육비 22,500원으로 인정하였으니 이는 도합 37,500원임이 분명한데도 불구하고 그것을 도합 52,500원이라고 인정하고 있으니 이는 판결이유에 모순이 있다 할 것이므로 결국 원판결은 파기를 면치 못한다. 이에 관여법관 일치의 의견으로 주문과 같이 판결한다. 대법원판사 김영세(재판장) 김치걸 사광욱 홍남표 양병호 |
표 1. 유치권과 동시이행의 항변권의 차이점
6) 유치권에 대한 외국의 입법례
(1) 독일
1794년의 프로이센일반란트법(ALR)은 유치권에 대하여 통일적인 규정을 최초로 두었다(동법 제1편 제20장 536조이하). 프로이센일반란트법은 유치권을 질권속에 규정하고 일종의 담보물권으로 구성하였다. 그러나 독일 민법은 유치권을 통일적인 제도로 파악하여 조문화하였는데16) 이는 채권적인 급부거절의 항변권으로 로마법적 요소가 반영된 것이었다. 쌍무계약상의 대가적 채무에만 인정되는가, 담보제공으로 소멸되는가의 두 가지 점에서 차이가 있으며, 우리의 유치권과 달리 독일민법은 동일 채권관에서 발생하여 대응하는 채권간의 거절권능으로 규정하여 유치권의 채권적성격이 더욱더 명확히 되었다. 독일의 유치권(Zurückbehaltungsrecht)은 BGB 제2편 채권관계의 법 채권관계의 내용의 장에서 급부의무의 절에 채권적 유치권으로 규정되어 있다.
| 16) 독일민법 제273조 제1항에서 “채무자가 자신의 채무가 발생한 것과 동일한 법적관계에 기하여 채권자에 대하여 이행기가 도래한 청구권을 가지는 경우에는 채권관계로부터 달리 해석되지 아니하는 한 그는 청구할 수 있는 급부가 실행될 때까지 의무를 부담하는 급부를 거절 할 수 있다”고 규정하고 있고, 동조 제2항에서는 “목적물을 인도할 의무를 부담하는 사람이 그 목적물에 대한 비용지출 또는 그에 의하여 발생한 손해로 인하여 이행기가 도래한 청구권을 가지는 경우에도 같은 권리를 가진다.”고 규정하고 있다. 즉 유치권을 BGB 제2편 채권 관계편에 채권적 유치권으로 규정하고 있다(양창수, 신판 독일민법, 박영사, 2001. 119면). |
독일에서의 부동산에 대한 강제집행에 대하여 독일민법의 물권법규정과 민사소송법(ZPO), 부동산강제집행의 근간이 되고 있는 부동산담보제도에서 피담보채권에의 부종성 유무에 따라 저당권과 토지채무로 나누어지고, 부동산에 대한 강제집행방법은 우리나라의 제도와 유사한 강제경매, 강제관리 및 강제저당의 세 가지 방법이 있는데 그 중에서 채권자는 자유롭게 강제집행방법을 선택할 수 있다.17) 그리고 부동산강제경매 및 강제관리법(ZVG)등에서 규정하고 있는 독일의 부동산집행절차에서의 담보물권과 용익물권 모두에 대하여 잉여주의를 기본으로 하고 있다.18)
| 17) 김상용, 독일에서의 토지채무, 고시연구사, 1988, 25면. 18) 독일의 강제집행법(ZVG) 제44조에서는 경매신청채권자의 권리보다 선순위 권리자들의 가액을 합하여 최저경매가격을 결정하는데 이는 선순위 권리를 보호하기 위한 것으로 1983년의 프로이센 강제집행법 제52조 제1항의 인수주의를 따른 것이다. |
(2) 프랑스
프랑스민법은 로마법에 있어서와 마찬가지로 유치권(droit de retentiop)에 관한 통일적인 규정을 두지 않고 각개의 경우에 있어서의 거절권능으로서 규정하고 있다(동법 제867조, 제1612조, 제1613조, 제1673조, 제1749조, 제1948조). 개개의 경우로부터 일반개념이 구성되어 우선변제권의 유무, 제3자에 대한 대항력등과 관련하여 그 물권성, 담보물권성이 논의되고 있다. 프랑스 민법이 통일적인 규정을 두지 않고 개별적으로 채무자의 거절권능을 인정하는 구체적인 규정을 둔데 대하여 학설 및 판례는 동시이행의 항변권의 일종인 경우
(프랑스민법 제545조, 제1612조, 제1613조, 제1673조, 제1948조)와 채권과 물건이 견련관계인 경우(동법 제570조, 제867조, 제2280조)로 하여 독립된 권리로서 파악한다. 즉 쌍무계약외의 계약관계가 있는 경우, 또는 계약관계가 없더라도 물건과 채권간에 견련성이 있는 경우 유치권의 성립을 인정하고 있다. 한편 부동산집행절차에서는 선취특권은 신청채권자보다 선순위인가 아니면 후순위인가에 관계없이 매각으로 인하여 모두 소멸하는 소제주의를 채택하고 있다.19)
| 19) 법원행정처, 법원실무제요 민사집행(Ⅱ), 2022, 113면. |
(3) 스위스
스위스민법도 유치권을 독립한 동산질권으로 구성하고 있으면서20) 견련성에 관하여는 유치권의 채권의 목적물과 직접적인 관련이 있는 경우에 유치권을 추상적인 견련관계로 인정하고 있다. 우리민법이 유치권을 단순한 인도거절권이 아니라 목적물을 점유할 수 있는 독립된 물권으로 구성하고 있는 점에서는 스위스 민법과 매우 유사함은 명백하나, 그렇다고 스위스 민법과 관련이 있는 것은 아니고 대체로 프랑스의 판례와 학설에 영향을 받은 것으로 볼 수 있다고 한다.21) 스위스 민법 제858조 1항은 유치권을 우리나라와 같이 담보물권으로 한 결과 채권이 그 성질상 유치권의 목적물과 견련관계에 있는 경우에 유치권의 발생을 인정하고, 어떠한 경우가 이에 해당하는 지는 해석에 일임하고 있다.22) 스위스의 부동산집행절차에서의 담보물권 인수주의를 기본으로 한 잉여주의에 따르는데 신청채권자에 우선하는 담보물권을 만족하기에 부족한 가격으로 매각을 허가하지 않는다.23)
| 20) 스위스민법 제895조 제1항 본문은 “채무자의 의사에 의해서 채권자가 그 채권의 만족을 받을때까지 이것을 유치할 수 있다.”고 규정하고 있고, 동법 제898조제1항에서는 “채무자가 그 의무를 이행하지 않을 경우 채권자가 충분한 담보를 가지 아니할 때에는 채권자는 미리 채무자에게 통지한 후 동산질권과 같이그유치물을환가할수있다.”고규정한것을보면유치권의담보물권성을볼수있다. 21) 김용규, 유치권과 이행거절항변권, 법정20권 10호(184호), 법정사, 1965, 41면. 22) 김용한, 유익비 유치권과 유치물의 사용의 적법성, 사법행정13권 7호, 한국사법행정학회, 1972, 16면. 23) 법원행정처, 법원실무제요 민사집행(Ⅱ) 2022, 114면. |
(4) 일본
우리민법은 의용민법의 시대에 따른 체제상으로 일본민법을 따르게 되었고, 이로인해 일본민법도 우리 민법과 마찬가지로 유치권을 담보물권으로 하고 있지만 일본민법 제295조 2항에서 ‘始作(始まりたる)’이란 문언 때문에 권원상실형 불법점유의 경우에도 동조항의 적용이 있는 것이냐에 관하여 있었던 극심한 논쟁을 고려하여 권원상실형에의 유추적용을 긍정한 당시의 판례와 통설을 받아들여 이를 입법적으로 해결하려는 의도 등을 볼 때 일본민법의 유치권은 담보물권 가운데에서도 법률적 성질의 특이성을 부인할 수가 없다. 한편 독일민법과 프랑스민법이 악의의 항변권을 단순한 채권상의 급부거절권으로 구성하고 있는 반면에, 일본 민법과 스위스민법, 그리고 우리민법에서는 유치권을 독립한 담보물권으로 규정하고 있다.24) 특히 일본 민법 제295조에서의 유치권의 목적물은 타인의 물건만을 규정하고 있고 상사유치권은 별론으로 하고 동 조문에서의 유가증권은 그 대상이 아닌 점에서 우리 민법의 유치권과는 차별된다. 또한 스위스 민법은 유치권을 물권으로 규정하기는 하나 부동산 위의 유치권은 인정하지 않는다. 한편 일본의 부동산집행절차에서의 매각 방법은 종전 부동산에 대한 경매를 강제집행의 원칙적인 부동산매각방법으로 하고 예외적으로 입찰방법을 실시하였으나 1980년에 민사집행법을 제정하면서 기일입찰, 기간입찰, 경매, 특별매각의 네 가지 방법으로 매각방법을 다양화하고25), 매각방법은 집행법원에서 자유로이 선택하도록 한 것은 새로이 제정된 우리의 민사집행법과 유사한 면이 있다.
| 24) 곽윤직·김재형, 앞의 물권법, 506면. 25) 김상균, 일본민사집행법상의 부동산 매각 방법과 우리나라 경매제도의 개선점, 법원행정처 재판자료 제66집, 1994. 630면. |
(5) 비교분석
유치권은 타 물권으로서 물건에서 발생한 채권의 변제를 받을 때까지 물건을 점유할 수 있는 권리로서 일정한 요건이 갖추어지면 당연히 성립하는 법정담보물권이며 오늘날 유치권에 관하여 전설한 바와 같이 독일민법에서는 단순한 채권법상의 급부거절권으로 규정하여 채권법에 규정하였고,26) 스위스민법에서는 다시 정비하여 유치권을 담보물권으로 구성하여 동산질권의 장에 동산질권으로 규정하여(동법 895조내지898조), 채권이 그 성질상 유치목적물과 견련관계가 있는 경우에 한하여 유치권을 인정한다고 규정하고 있다. 프랑스 민
법에서는 유치권의 개념에 관하여 로마법에 있어서와 마찬가지로 유치권의 통일적인 규정을 두지 않고 각개의 경우에 있어서의 급부거절권으로서 인정하고, 다만 학설이 우선변제권의 유무, 제3자에 대한 대항력 등과 관련하여 그 물권성․담보물권성이냐에 따른 학설이 분분하였다.
| 26) 독일민법 제273조(채권적유치권), 제274조(유치권의 효과), 제552조의(상계권 및 채권적 유치권), 제556조(임차물의 반환에 따른 유치권), 제772조(채권자의 강제집행의무 및 환가의무) 2항에서, 제773조(선소의 항변의 배제) 2항에서, 제972조(습득자의 유치권), 그리고 제1000조(점유자의 유치권) 등에 각각규정하고 있다. |
우리 민법은 일본 민법과 같이 유치권을 물권으로 규정하고 있으나 독일민법과 프랑스민법은 유치권을 물권으로 하지 않고 채권으로 취급하고 있고, 스위스민법은 유치권을 물권으로 규정하고 있으나 부동산 위의 유치권은 인정하지 않는다. 오히려 독일민법의 점유자의 유치권이 우리의 민법의 유치권과 유사한 면이 있다. 27) 한편 채권과 물건 간의 견련성에 관하여 독일민법에서는 자신의 채무가 발생한 것과 동일한 법적관계에 기한 경우만을 규정하여 그 구체적인 판단은 법관에 위임하고 있고, 유치권의 효과는 채권자의 소에 의한
유치권의 행사로 단지 채무자가 그가 청구할 수 있는 급부의 수령과 상환으로 급부를 하여야 한다는 판결을 받은 효과만 있어 제3자에 대항할 수 있는 물권적 성질을 가지는 것은 아니다. 또한 우리 민법 제320조의 유치권의 내용에서 유치권의 목적물을 “타인의 물건 또는 유가증권”으로 규정하는 것과 달리 일본민법 제7장 유치권에서는 “타인의 물건”을 목적물로 하고 상사유치권은 별론으로 하고여기서의 유치권의 목적물은 유가증권을 그 대상을 하지 않는다.
| 27) 독일민법(BGB) 제1000조(Zurückbehaltungsrecht des Besitzer) 점유자의 유치권으로서 “점유자는 상환받아야 할 비용이 결제될 때까지 물건의 반환을 거절할 수 있다. 점유자가 고의의 불법행위에 의하여 물건을 취득한 경우에는 그는 유치권을 가지지 못한다”.고 규정하여 우리민법 제320조의 유치권의 내용과 유사한 면이 있으나, 독일민법 제274조(Wirkungen des Zurückbehaltungsrechts)가 규정한 유치권의 효과면에서는 채권자의 소에 대하여 유치권의 행사는 단지 채무자가 청구할 수 있는급부의수령가상환으로급부를하여야한다는판결을받는효과만있을뿐이다. |
2. 유치권의 성립요건
민법은 타인의 물건에 관하여 생긴 채권이 변제기에 있는 경우에는 변제를 받을 때까지 그 물건을점유할 권리가 있다.(제320조 제1항)고 규정하고, 그 점유는 불법점유가 아니여야 한다.(동조 제2항)고 규정하고 있다. 따라서 ① 목적물이 타인의 물건(부동산)이어야 하고 ② 피담보채권이 존재하고 변제기에 있어야 하며
③ 유치권의 피담보채권이 그 목적물에 관하여 생긴 것으로서 ④ 목적물의 점유가 적법하고 계속되야 하고 ⑤유치권배제 특약이 없어야 유치권이 성립한다.
1) 채권과 목적물의 견련관계
(1) 견련성의 정의
견련성은 그 물건이나 유가증권에 관하여 라는 의미로서 유치권의 성립요건 중 하나로서 유치권의 채권은 목적물 그 자체로부터 발생한 경우이어야 한다는 것을 의미한다. 견련성은 유치권의 성립에 있어서 가장 중요한 요건인데, 목적물에 관하여 생긴 채권이 구체적으로 어떤 것을 의미하느냐가 분명하지 않기 때문에 그 의미에 대해서는 견해가 대립된다. 견련성은 「채권과 점유물과의 견련관계」이며 이것이 어떤 표준 내지는 테두리 안에서 인정되느냐의 문제이다. 이와 같은 견련성의 문제는 동시이행의 항변권의 교환적 급부와 어떤 범위의 채권, 채무에까지 인정되고 있는가라는 문제와 대비된다.28)
| 28) 황적인, 유치권과 견련관계, 민법․경제법론집, 1995. 135면. |
(2) 견련관계와 관련된 학설
① 일원설
이 학설은 견련관계의 유무를 하나의 기준으로 결정하자는 것으로, 유치권의 목적물이 되는 물건이나 유가증권이 채권발생의 직접적인 원인으로 되는 경우에 견련관계가 있다고 해석하는 입장이다. 일원성은 그 직접적인 관련성의 여부에 관하여는 다시 채권과 물건의 관계를 목적론적으로 고찰하여 채무자가 스스로 그 채무의 이행을 하지 않고 물건의 반환을 구하는 것이 사회관념상 부당하다고 생각되는 경우에 채권과 물건 사이에 견련관계가 있다고 하는 견해인 상당인과 관계설 및 사회적 관념설과 유치물이 직접 채권발생의 유일의 원인이 되거나, 또는 채권발생의 원인의 하나인 경우에는, 그 물건과 채권사이에는 원인․결과의 관계가 존재한다는 직접원인설과, 유치물이 채권발생의 법률요건을 구성하는 법률사실의 하나로 되어 있는 경우에 견련관계가 있다는 법률사실설로 나누어진다.29)
| 29) 장경학, 유치권의 성립 및 그 효력, 민법학의 현대적과제, 박영사, 1987, 277면. |
② 이원설
이원설은 채권이 목적물 자체에서 생긴 경우뿐만 아니라 물건의 반환청구권과 동일한 법률관계 또는 사실관계에서 생긴 경우도 견련관계를 인정하는 것이다.30) 전자의 경우에는 목적물에 지출한 비용 즉, 필요비 또는 유익비의 상환청구권이나 목적물의 하자로부터 생긴 손해배상청구권 등이 포함되며, 후자의 경우에는 물건의 매매계약이 취소된 경우 또는 서로 우연히 물건을 바꾸어 간 경우와 같이 채권이 목적물의 인도의무와 동일한 법률관계 또는 사실관계로부터 생긴 경우 등이 포함된다.
| 30) 김기선, 한국물권법, 법문사, 2010, 345면 |
③ 절충설
현행민법의 해석론으로 채권이 목적물 자체로부터 발생한 경우에 한하여 견련성을 인정하고 공평의 원칙상 이에 준하는 경우에 추가로 견련성을 인정하자는 견해로서, 유치권제도가 공평의 원칙에 기하여 악의의 항변으로서 발전하여 온 연혁이나 우리민법의 문언이나 기타 적용결과의 타당성으로 보아 가장 바람직하다고 주장하는 견해이다.31) 또한 이원설이 제시하는 기준 중 두번째 기준은 타당하지 못하다고 주장하면서 견련관계는 첫 번째 기준이 적용되는 경우에는 당연히 견련성이 인정되나 두 번째 기준에 의한 경우에는 견련
성을 극히 한정적으로만 인정하자는 견해도 있다.32)
| 31) 이영준, 앞의 책, 712면. 32) 이영준, 앞의 책, 713면 |
(3) 판례
다수의 견해는 판례가 이원설을 따르고 있다고 본다. 그 논거가 되는 판례로서 “수급인인 피고의 본건 공사잔금채권이나 그 지연손해금청구권과 도급인인 원고의 건물인도청구권은 모두 원․피고 사이의 건물신축도급계약이라고 하는 동일한 법률관계로부터 생긴 것임이 인정될 수 있으므로 피고의 본건 손해배상채권 역시 본건 건물에 관하여 생긴 채권이라 할 것이며 채무불이행에 의한 손해배상청구권은 원채권의 연장으로 보아야 할 것이므로 물건과 원 채권과 사이에 견련관계가 있는 경우에는 그 손해배상채권과 그 물건과의 사이에도
견련관계가 있다고 볼 수 있다”라고 보아 이원설의 입장을 취하고 있다.33)
| 33) 대법원 1976. 9. 28. 선고 76다582 판결 |
| 대법원 1976. 9. 28. 선고 76다582 판결 [건물명도][집24(3)민,64;공1976.11.1.(547),9365] 【판시사항】 가. 채무불이행에 의한 손해배상채권에 관한 유치권항변의 적부 나. 건물신축도급계약에 의한 공사잔대금채무의 이행지체로 인한 손해배상액의 예정의 경우 이자제한법 1조, 2조가 적용되는지 여부 【판결요지】 1. 채무불이행에 의한 손해배상청구권은 원채권의 연장이라 보아야 할 것이므로 물건과 원채권과 사이에 견련관계가 있는 경우에는 그 손해배상채권과 그 물건과의 사이에도 견련관계가 있다할 것으로서 손해배상채권에 관하여 유치권항변을 내세울 수 있다할 것이다. 2. 건물신축도급계약에 의한 공사잔금채무의 이행지체로 인한 손해배상액의 예정의 경우에는 이자제한법 1조, 2조가 적용될 수 없다. 【전 문】 【원고, 상고인】 주식회사동방건설공사 소송대리인 변호사 옥황남 【피고, 피상고인】 피고 소송대리인 변호사 주운화, 강장환, 박승서, 양헌 【원 판 결】 서울고등법원 1976.1.28. 선고 74나2020 판결 【주 문】 상고를 기각한다. 상고비용은 원고의 부담으로 한다. 【이 유】 원고 소송대리인의 상고이유 제1점에 대하여, 원판결에 의하여 확정된 사실에 의하면 수급인인 피고의 본건 공사잔금채권이나 그 지연손해금청구권과 도급인인 원고의 건물인도청구권은 모두 원, 피고 사이의 건물신축도급계약이라고 하는 동일한 법률관계로부터 생긴 것임이 인정될 수 있으므로 피고의 본건 손해배상채권 역시 본건 건물에 관하여 생긴 채권이라 할 것이며 채무불이행에 의한 손해배상청구권은 원채권의 연장으로 보아야 할 것이므로 물건과 원채권과 사이에 견련관계가 있는 경우에는 그 손해배상채권과 그 물건과의 사이에도 견련관계가 있는 법리라 할 것으로서 본건 손해배상채권이 소론과 같이 배상액의 예정에 해당하는 특약조항에 의하여 발생한 것이라 하여 그 결론을 달리 할 바 못되고 이와같은 견지에서 본건 손해배상채권에 관한 피고의 유치권항변을 인용한 원판결에 유치권의 피담보채권에 관한 법리를 오해한 위법이 있다고 할 수 없다. 논지는 이유없다. 상고이유 제2점에 대하여, 금전채무불이행의 손해배상액은 법정이율에 의함을 원칙으로 하나 법령의 제한에 위반하지 아니한 약정이율이 있으면 그 이율에 의할 것이고 이자제한법 제2조는 금전대차에 관한 계약상의 이자에 한하여 적용된다 할 것이므로 소론과 같은 배상액 예정에 관한 특약에 의하여 정하여진 배상액이 법정이율을 초과한다 하여도 그것이 약정에 의한 것인 이상 민법 제397조 제1항의 규정에 저촉되는 여부를 논할 여지가 없으며 본건 공사잔금채무의 이행지체로 인한 손해배상액의 예정의 경우 이자제한법 제1조, 제2조는 적용될 수 없는 바로서 원피고 사이에 본건 도급계약을 체결함에 있어서 피고가 공사를 지체할 시나 또는 원고가 공사금지급을 지연할 시 각 배상액을 지급키로 한 원판결이 확정한 것과 같은 사실관계하에서는 원고의 공사금 지급지연으로 인한 소론 판단과 같은 손해배상액 예정이 부당히 과다한 경우에 해당된다고 볼 수 없다는 것을 전제로(본원 1964.5.26선고 63다919 판결참조)민법 제398조 제2항이나 이자제한법 제4조를 적용하지 아니한 원판결 판단에 반드시 위법이 있다고 단정할 수 없다. 논지는 이유없다. 상고이유 제3,4점에 대하여, 원판결이 든 증거에 의하여 원판결의 소론 각 판단사실을 수긍못할 바 아니며 그 인정의 과정에 위법이 있음을 단정할 수 없고(본건 환송판결 이유설명 제2항 판단참조) 논지는 결국에 있어 증거의 취사판단과 사실인정에 관한 원심의 전권사항을 비난하는데 불과하여 채택될 수 없다. 논지는 이유없다. 따라서 민사소송법 제400조, 제395조, 제384조에 의하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다. 대법관 강안희(재판장) 홍순엽 양병호 이일규 |
견련성과 관련하여 유치권의 성립을 인정한 사례들을 보면 우리나라 판례가 이원설의 입장에 있다는 직접적인 근거가 되는 것은 아니라고 생각한다고 하는 등 견해도 있었으나, 2007. 9. 7. 선고한 대법원 판결에서 유치권에 있어서 채권과 목적물간의 견련관계에 관하여 채권이 목적물 자체로부터 발생한 경우 외에도 채권이 목적물의 반환청구권과 동일한 법률관계나 사실관계로부터 발생한 경우도 포함한다고 판시34)함으로써 대법원은 기본적으로 이원설의 입장을 취하고 있다고 할 것이고, 민법 제321조에서 규정한 유치권의 불가분성에
대하여 채권의 일부가 변제되어도 전액을 변제받을 때까지 유치물 전체에 대하여 유치권을 행사할 수 있는 한편 유치물의 일부를 상실하여도 나머지 유치물로 피담보채권 전부를 담보하는 것임을 명백히 하였다.
| 34) 대법원 2007. 9. 7. 선고 2005다16942 판결. |
| 대법원 2007. 9. 7. 선고 2005다16942 판결 [건물명도][공2007.10.1.(283),1553] 【판시사항】 [1] 민법 제320조 제1항에 정한 유치권의 피담보채권인 ‘그 물건에 관하여 생긴 채권’의 범위 및 민법 제321조에 정한 유치권의 불가분성이 그 목적물이 분할 가능하거나 수개의 물건인 경우에도 적용되는지 여부 (적극) [2] 다세대주택의 창호 등의 공사를 완성한 하수급인이 공사대금채권 잔액을 변제받기 위하여 위 다세대주택 중 한 세대를 점유하여 유치권을 행사하는 경우, 그 유치권은 위 한 세대에 대하여 시행한 공사대금만이 아니라 다세대주택 전체에 대하여 시행한 공사대금채권의 잔액 전부를 피담보채권으로 하여 성립한다고 본 사례 【판결요지】 [1] 민법 제320조 제1항에서 ‘그 물건에 관하여 생긴 채권’은 유치권 제도 본래의 취지인 공평의 원칙에 특별히 반하지 않는 한 채권이 목적물 자체로부터 발생한 경우는 물론이고 채권이 목적물의 반환청구권과 동일한 법률관계나 사실관계로부터 발생한 경우도 포함하고, 한편 민법 제321조는 “유치권자는 채권 전부의 변제를 받을 때까지 유치물 전부에 대하여 그 권리를 행사할 수 있다”고 규정하고 있으므로, 유치물은 그 각 부분으로써 피담보채권의 전부를 담보하며, 이와 같은 유치권의 불가분성은 그 목적물이 분할 가능하거나 수개의 물건인 경우에도 적용된다. [2] 다세대주택의 창호 등의 공사를 완성한 하수급인이 공사대금채권 잔액을 변제받기 위하여 위 다세대주택 중 한 세대를 점유하여 유치권을 행사하는 경우, 그 유치권은 위 한 세대에 대하여 시행한 공사대금만이 아니라 다세대주택 전체에 대하여 시행한 공사대금채권의 잔액 전부를 피담보채권으로 하여 성립한다고 본 사례. 【참조조문】 [1] 민법 제320조 제1항, 제321조 [2] 민법 제320조 제1항, 제321조 【전 문】 【원고, 피상고인】 원고 (소송대리인 변호사 서재헌외 1인) 【피고, 상고인】 피고 【원심판결】 서울서부지법 2005. 2. 17. 선고 2004나1664 판결 【주 문】 원심판결 중 피고 패소 부분을 파기하고, 그 부분 사건을 서울서부지방법원 합의부에 환송한다. 【이 유】 상고이유를 판단한다. 1. 민법 제320조 제1항은 “타인의 물건 또는 유가증권을 점유한 자는 그 물건이나 유가증권에 관하여 생긴 채권이 변제기에 있는 경우에는 변제를 받을 때까지 그 물건 또는 유가증권을 유치할 권리가 있다.”라고 규정하고 있는바, 여기서 ‘그 물건에 관하여 생긴 채권’이라 함은, 위 유치권 제도 본래의 취지인 공평의 원칙에 특별히 반하지 않는 한, 채권이 목적물 자체로부터 발생한 경우는 물론이고 채권이 목적물의 반환청구권과 동일한 법률관계나 사실관계로부터 발생한 경우도 포함한다고 할 것이고, 한편 민법 제321조는 “유치권자는 채권 전부의 변제를 받을 때까지 유치물 전부에 대하여 그 권리를 행사할 수 있다.”고 규정하고 있으므로, 유치물은 그 각 부분으로써 피담보채권의 전부를 담보한다고 할 것이며, 이와 같은 유치권의 불가분성은 그 목적물이 분할 가능하거나 수개의 물건인 경우에도 적용된다고 할 것이다. 2. 원심판결 이유에 의하면, 원심은 당사자 사이에 다툼 없는 사실 내지는 그 채용 증거들에 의하여, 서울 은평구 ○○1동 (지번 1 생략), (지번 2 생략), (지번 3 생략), (지번 4 생략), (지번 5 생략)의 각 토지 소유자들을 대표한 소외 1은 2002. 2. 1. 소외 2에게 위 각 토지상에 7동 총 56세대 규모의 다세대주택을 재건축하는 공사를 도급하였고, 피고는 2002년 7월경 위 소외 2로부터 위 재건축공사 중 창호, 기타 잡철 부분 공사(이하 ‘이 사건 공사’라 한다)를 하도급받은 사실, 피고는 2003년 5월경 이 사건 공사를 완료하였는데 위 소외 2가 총 공사대금 267,387,000원 중 110,000,000원만을 지급하고 나머지 157,387,000원을 지급하지 아니하자 그 무렵 원심판결 별지목록 기재 부동산(신축된 다세대주택 중 구분소유권의 목적인 한 세대이다. 이하 ‘이 사건 주택’이라 한다)을 점유하기 시작하였고, 2003. 5. 13. 위 소외 1에게 공사대금채권에 기하여 이 사건 주택을 포함한 7세대의 주택에 대하여 유치권을 행사한다는 통지를 하였으며, 원심 변론종결일 현재 나머지 주택에 대한 점유는 상실하고 이 사건 주택만을 점유하고 있는 사실, 이 사건 주택에 대한 공사대금은 합계 3,542,263원인 사실, 한편 원고는 2003. 4. 25. 이 사건 주택에 관하여 소외 3 등과 공유로 소유권보존등기를 마쳤다가 2003. 12. 3. 다른 공유자들의 지분을 모두 이전받아 이를 단독소유하게 된 사실을 인정하였다. 나아가 원심은, 피고는 위 소외 2로부터 하도급받은 이 사건 공사에 관하여 아직 변제받지 못한 공사대금채권이 남아 있고, 소외 2에 대한 위 공사대금채권은 이 사건 주택에 관하여 생긴 채권에 해당하며, 피담보채권의 채무자 아닌 제3자 소유의 물건이라고 하더라도 피담보채권과 유치물 사이의 견련성이 인정되는 이상, 피고는 소외 2에 대한 이 사건 공사대금채권을 피담보채권으로 하여 이 사건 주택에 대한 유치권을 행사할 수 있다고 판단한 후, 이 사건 주택으로 담보되는 피담보채권액에 관하여는, 유치물의 소유자가 제3자인 경우에는 그 제3자의 희생이 어느 정도 불가피한 점에 비추어, 비록 채권자가 적법한 권원에 기하여 유치권을 행사하고 있다고 하더라도 그 행사범위는 공평의 원칙상 당해 채권과 유치권자가 점유하고 있는 특정한 물건과의 견련성이 인정되는 범위로 엄격히 제한될 필요성이 있는 점, 민법 제320조 규정의 문언 자체의 해석에 의하더라도 타인 소유의 특정한 물건을 점유하고 있는 자는 그 특정한 물건에 관하여 생긴 채권에 대하여만 유치권을 행사할 수 있는 것으로 해석되고, 이 사건 주택은 구분건물로서 다른 55세대의 주택과는 구별되어 독립한 소유권의 객체가 되는 특정한 부동산인 점 등에 비추어, 독립한 특정물로서의 이 사건 주택을 담보로 성립하는 피고의 유치권은 피고가 시행한 이 사건 공사에 대한 나머지 공사대금 전부에 해당하는 157,387,000원이 아니라, 피고가 점유하고 있는 이 사건 주택에 대하여 시행한 공사대금 3,542,263원만을 피담보채권으로 하여 성립한다고 봄이 상당하다고 판단하여, 피고에 대하여 소외 2로부터 위 3,542,263원을 지급받음과 동시에 이 사건 주택을 인도할 것을 명하였다. 3. 그러나 위와 같은 원심의 판단은 다음과 같은 이유로 수긍하기 어렵다. 앞에서 본, 민법상 유치권에 있어서의 채권과 목적물과의 견련관계 및 유치권의 불가분성에 관한 법리에 비추어 보면, 원심의 인정 사실에 의하더라도 이 사건 공사계약은 위 다세대주택에 대한 재건축공사 중 창호와 기타 잡철 부분을 일괄적으로 하도급한 하나의 공사계약임을 알 수 있고, 또 기록에 의하면, 이 사건 공사계약 당시 공사대금은 구분건물의 각 동호수 별로 구분하여 지급하기로 한 것이 아니라 이 사건 공사 전부에 대하여 일률적으로 지급하기로 약정되어 있었고, 그 공사에는 각 구분건물에 대한 창호, 방화문 등뿐만 아니라 공유부분인 각 동의 현관, 계단 부분에 대한 공사 등이 포함되어 있으며, 위 소외 2가 피고에게 이 사건 공사대금 중 일부를 지급한 것도 특정 구분건물에 관한 공사대금만을 따로 지급한 것이 아니라 이 사건 공사의 목적물 전체에 관하여 지급하였다는 사정을 엿볼 수 있는바, 이와 같이 이 사건 공사의 공사대금이 각 구분건물에 관한 공사부분별로 개별적으로 정해졌거나 처음부터 각 구분건물이 각각 별개의 공사대금채권을 담보하였던 것으로 볼 수 없는 이상, 피고가 소외 2에 대하여 가지는 이 사건 공사 목적물(7동의 다세대주택) 전체에 관한 공사대금채권은 피고와 소외 2 사이의 하도급계약이라는 하나의 법률관계에 의하여 생긴 것으로서 그 공사대금채권 전부와 공사 목적물 전체 사이에는 견련관계가 있다고 할 것이고, 피고가 2003년 5월경 이 사건 공사의 목적물 전체에 대한 공사를 완성하여 이를 점유하다가, 현재 나머지 목적물에 대하여는 점유를 상실하고 이 사건 주택만을 점유하고 있다고 하더라도, 유치물은 그 각 부분으로써 피담보채권의 전부를 담보한다고 하는 유치권의 불가분성에 의하여 이 사건 주택은 이 사건 공사로 인한 공사대금채권 잔액 157,387,000원 전부를 담보하는 것으로 보아야 할 것이고, 그렇게 보는 것이 우리 민법상 공평의 견지에서 채권자의 채권확보를 목적으로 법정담보물권으로서의 유치권 제도를 둔 취지에도 부합한다고 할 것이다. 그럼에도 불구하고, 원심은 그 내세운 사정만으로 피고의 유치권이 피고가 이 사건 주택 한 세대에 대하여 시행한 공사대금 3,542,263원만을 피담보채권으로 하여 성립한다고 판단하고 말았으니, 원심판결에는 민법상 유치권에 있어서의 채권과 목적물 사이의 견련관계 및 유치권의 불가분성 등에 관한 법리를 오해함으로써 판결 결과에 영향을 미친 위법이 있다고 할 것이다. 이 점을 지적하는 상고이유의 주장은 이유 있다. 4. 그러므로 나머지 상고이유에 대하여 판단할 필요 없이 원심판결 중 피고 패소 부분을 파기하고, 그 부분 사건을 다시 심리·판단하게 하기 위하여 원심법원에 환송하기로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다. 대법관 박시환(재판장) 김용담 박일환 김능환(주심) |
| 대법원 2009. 3. 26. 선고 2008다34828 판결 [유치권부존재확인][공2009상,556] 【판시사항】 [1] 이른바 계약명의신탁에 있어 명의신탁자가 명의수탁자에 대하여 가지는 매매대금 상당의 부당이득반환청구권에 기하여 유치권을 행사할 수 있는지 여부 (소극) [2] 점유자가 유익비를 지출할 당시 계약관계 등 적법한 점유의 권원을 가진 경우, 그 지출비용 또는 가액증가액 상환의 규준 (=그 계약관계를 규율하는 법조항이나 법리) 【판결요지】 [1] 명의신탁자와 명의수탁자가 이른바 계약명의신탁약정을 맺고 명의수탁자가 당사자가 되어 명의신탁약정이 있다는 사실을 알지 못하는 소유자와 부동산에 관한 매매계약을 체결한 뒤 수탁자 명의로 소유권이전등기를 마친 경우에는, 명의신탁자와 명의수탁자 사이의 명의신탁약정은 무효이지만 그 명의수탁자는 당해 부동산의 완전한 소유권을 취득하게 되고( 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제4조 제1항, 제2항 참조), 반면 명의신탁자는 애초부터 당해 부동산의 소유권을 취득할 수 없고 다만 그가 명의수탁자에게 제공한 부동산 매수자금이 무효의 명의신탁약정에 의한 법률상 원인 없는 것이 되는 관계로 명의수탁자에 대하여 동액 상당의 부당이득반환청구권을 가질 수 있을 뿐이다. 명의신탁자의 이와 같은 부당이득반환청구권은 부동산 자체로부터 발생한 채권이 아닐 뿐만 아니라 소유권 등에 기한 부동산의 반환청구권과 동일한 법률관계나 사실관계로부터 발생한 채권이라고 보기도 어려우므로, 결국 민법 제320조 제1항에서 정한 유치권 성립요건으로서의 목적물과 채권 사이의 견련관계를 인정할 수 없다. [2] 민법 제203조 제2항에 의한 점유자의 회복자에 대한 유익비상환청구권은 점유자가 계약관계 등 적법하게 점유할 권리를 가지지 않아 소유자의 소유물반환청구에 응하여야 할 의무가 있는 경우에 성립하는 것으로서, 점유자가 유익비를 지출할 당시 계약관계 등 적법한 점유의 권원을 가진 경우에 그 지출비용 또는 가액증가액의 상환에 관하여는 그 계약관계를 규율하는 법조항이나 법리 등이 적용된다. 【참조조문】 [1] 민법 제103조[명의신탁], 제320조 제1항, 제741조, 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제4조 제1항, 제2항 [2] 민법 제203조 제2항 【참조판례】 [1] 대법원 2005. 1. 28. 선고 2002다66922 판결(공2005상, 393) 대법원 2007. 9. 7. 선고 2005다16942 판결(공2007하, 1553) [2] 대법원 2003. 7. 25. 선고 2001다64752 판결(공2003하, 1828) 【전 문】 【원고, 피상고인】 동촌농업협동조합 (소송대리인 변호사 남호진) 【피고, 상고인】 피고 【원심판결】 대구고법 2008. 4. 24. 선고 2006나8673 판결 【주 문】 원심판결을 파기하고, 사건을 대구고등법원으로 환송한다. 【이 유】 상고이유를 판단한다. 1. 채증법칙 위배의 점에 대하여 증거의 취사선택과 사실의 인정은 그것이 자유심증주의에 위반되는 등의 특별한 사정이 없는 한 사실심의 전권에 속한다( 대법원 2009. 1. 15. 선고 2008다70763 판결 등 참조). 원심은, 그 채용증거에 의하여 인정되는 판시와 같은 사정들을 종합하여, 피고가 소외인으로부터 이 사건 부동산을 임차하였다는 점에 부합하는 증거들을 모두 배척하는 한편, 피고 부부가 이 사건 부동산을 실질적으로 소유할 의사로 소외인과 사이에 명의신탁약정을 하고 소외인을 내세워 동대구신용협동조합으로부터 이 사건 부동산을 매수하여 소외인 명의로 소유권이전등기를 마쳤고 나아가 소외인과 통모하여 형식상 이 사건 임대차계약서를 작성하여 이 사건 부동산의 임차인인 것처럼 가장하였다고 판단하였다. 원심판결 이유를 기록에 비추어 살펴보면, 원심의 위 사실인정과 판단에 상고이유로 주장하는 바와 같은 채증법칙에 관한 법령위반 등의 위법이 있다고 할 수 없다. 2. 유치권의 성립요건인 피담보채권의 견련성에 관한 법리오해의 점에 대하여 명의신탁자와 명의수탁자가 이른바 계약명의신탁약정을 맺고 명의수탁자가 당사자가 되어 명의신탁약정이 있다는 사실을 알지 못하는 소유자와 사이에 부동산에 관한 매매계약을 체결한 뒤 수탁자 명의로 소유권이전등기를 마친 경우에는 명의신탁자와 명의수탁자 사이의 명의신탁약정은 무효이지만 그 명의수탁자는 당해 부동산의 완전한 소유권을 취득하게 되고( 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제4조 제1항, 제2항 참조), 반면 명의신탁자는 애초부터 당해 부동산의 소유권을 취득할 수 없고, 다만 그가 명의수탁자에게 제공한 부동산 매수자금이 무효의 명의신탁약정에 의한 법률상 원인 없는 것이 되는 관계로 명의수탁자에 대하여 동액 상당의 부당이득반환청구권을 가질 수 있을 뿐인바 ( 대법원 2005. 1. 28. 선고 2002다66922 판결 참조), 명의신탁자의 이와 같은 부당이득반환청구권은 부동산 자체로부터 발생한 채권이 아닐 뿐만 아니라 소유권 등에 기한 부동산의 반환청구권과 동일한 법률관계나 사실관계로부터 발생한 채권( 대법원 2007. 9. 7. 선고 2005다16942 판결 참조) 이라고 보기도 어려우므로, 결국 민법 제320조 제1항에서 정한 유치권 성립요건으로서의 목적물과 채권 사이의 견련관계를 인정할 수 없다 할 것이다. 같은 취지에서 원심이, 피고가 소외인에 대하여 가지는 이 사건 부동산의 매수자금 상당의 부당이득반환청구권은 이 사건 부동산에 관하여 생긴 채권이라고 볼 수 없으므로 이에 기하여 유치권을 행사할 수 없다고 판단한 것은 정당하고, 거기에 상고이유로 주장하는 바와 같은 유치권의 성립요건으로서의 채권과 물건 사이의 견련관계에 관한 법리오해의 위법이 있다고 할 수 없다. 3. 유익비상환청구권의 변제기 및 유치권의 성립요건에 관한 법리오해의 점에 대하여 원심판결 이유에 의하면 원심은, 피고가 주장하는 유익비상환청구권은 민법 제203조 제2항에 의한 것으로서 이는 점유자가 회복자로부터 점유물의 인도청구를 받거나 회복자에게 점유물을 인도하는 때에 발생하고 또 그때 변제기에 이르는데, 피고가 소외인 등 회복자로부터 이 사건 부동산의 인도청구를 받거나 그에게 이 사건 부동산을 인도하였다고 인정할 만한 증거가 없으므로 위 유익비상환청구권이 발생하거나 변제기에 이르지 아니하였고, 따라서 피고가 그에 기하여 이 사건 부동산에 관한 유치권을 취득하였다고 볼 수 없다고 판단하였다. 그러나 원심의 위 판단은 수긍하기 어렵다. 민법 제203조 제2항에 의한 점유자의 회복자에 대한 유익비상환청구권은 점유자가 계약관계 등 적법하게 점유할 권리를 가지지 않아 소유자의 소유물반환청구에 응하여야 할 의무가 있는 경우에 성립되는 것으로서, 점유자가 유익비를 지출할 당시 계약관계 등 적법한 점유의 권원을 가진 경우에 그 지출비용 또는 가액증가액의 상환에 관하여는 그 계약관계를 규율하는 법조항이나 법리 등이 적용된다 ( 대법원 2003. 7. 25. 선고 2001다64752 판결). 원심이 적법하게 확정한 사실관계에 의하면 피고는 소외인과의 사이에 이 사건 부동산에 관한 명의신탁약정을 체결하고 동대구신용협동조합으로부터 이 사건 부동산을 매수하여 소외인 명의로 소유권이전등기를 마쳤으며 나아가 소외인과 통모하여 이 사건 부동산의 임차인인 것처럼 가장한 채 이 사건 부동산을 점유·사용해 왔다는 것인바, 비록 피고와 소외인 사이의 위 임대차계약은 통정허위표시로서 무효라 할 것이나, 위와 같은 이른바 계약명의신탁의 경우 매도인인 동대구신용협동조합이 피고와 소외인 사이의 명의신탁 약정 사실을 알고 있었다는 점에 관한 주장·입증이 없는 한 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제4조 제1, 2항에 따라 수탁자인 소외인이 이 사건 부동산의 완전한 소유권을 취득한다 할 것인데( 대법원 2002. 12. 26. 선고 2000다21123 판결 참조), 소외인이 이 사건 부동산에 관한 소유권이전등기를 마쳐 대내외적으로 완전한 소유권을 취득한 후에도 피고는 명의신탁자로서 자신이 이 사건 부동산의 실질적인 소유자라는 인식하에 무상으로 이 사건 부동산을 점유·사용해 왔고, 소외인 또한 명의수탁자로서 이 사건 부동산이 실질적으로는 피고의 소유라는 인식하에 피고의 위와 같은 점유·사용에 대하여 어떠한 이의도 제기하지 아니하였던 것으로 보이므로, 결국 피고와 소외인 사이에는 피고가 이 사건 부동산을 무상으로 점유·사용하기로 하는 묵시의 약정이 있었고 피고가 그러한 약정에 따라 이 사건 부동산을 점유해 온 것으로 봄이 타당하다. 따라서 피고는 이 사건 부동산을 점유·사용하는 중에 지출한 유익비에 관하여 위와 같은 사용대차계약의 당사자인 소외인에게 상환청구권을 행사할 수 있고, 그러한 유익비상환청구권의 변제기는 그에 관한 당사자의 약정 또는 위 사용대차계약 관계를 규율하는 법조항이나 법리에 의하여 정해진다 할 것이다. 그런데 이 사건 기록에 의하면, 피고는 이 사건 부동산을 점유·사용하던 중 소외인과의 협의하에 이 사건 부동산에 도시가스공사, 정원개량공사 등을 하여 공사비용을 지출하였고 위와 같은 공사로 인하여 이 사건 부동산의 가액이 증가하여 현존하고 있는 사실, 위와 같은 공사비용 지출 후 이 사건 부동산에 관한 경매절차가 개시되고 그 경매개시결정이 송달됨으로써 위 사용대차계약 관계를 계속하기 어렵게 된 사실, 피고는 위 공사비용의 지출로 소외인에 대하여 유익비상환청구권이 있고 그 변제기가 도래하였음을 전제로 경매법원에 대하여 이 사건 부동산에 관한 유치권신고를 한 사실, 소외인 또한 위 유익비상환청구권의 변제기가 이미 도래하였다는 전제하에, 이를 자신이 피고에게 지급하였어야 하나 재정상태가 악화되어 그 지급의무를 이행하지 못하고 있다는 취지의 확인서를 피고에게 작성해 준 사실을 알 수 있는바, 위와 같은 사실들에 비추어 보면, 피고가 주장하는 유익비상환청구권은 위 사용대차계약 관계에 기하여 발생한 것인데, 늦어도 피고가 위 유치권신고를 할 무렵에는 위 계약관계의 당사자인 피고와 소외인의 묵시적인 합의에 의하여 그 계약관계가 이미 종료되었고 위 유익비상환청구권의 변제기도 이미 도래한 것으로 보인다. 그럼에도 불구하고, 원심이 피고의 유익비상환청구권을 민법 제203조 제2항에 따른 점유자의 회복자에 대한 유익비상환청구권으로만 파악한 나머지 피고가 아직 이 사건 부동산을 인도하거나 인도청구를 받지 않은 한 위 유익비상환청구권의 변제기가 도래하지 아니하였다고 판단하고 만 것은, 점유자가 적법한 점유의 권원을 가지는 경우의 유익비상환청구권의 변제기에 관한 법리를 오해하여 그 변제기가 도래하였는지 여부에 관하여 필요한 심리를 다하지 아니한 위법이 있고, 이는 판결 결과에 영향을 미쳤음이 명백하다. 4. 결 론 그러므로 원심판결을 파기하고, 사건을 대구고등법원으로 환송하기로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다. 대법관 차한성(재판장) 김영란 이홍훈(주심) 김능환 |
| 서울동부지법 2009. 6. 26. 선고 2008가합13140 판결 [건물명도등] 항소[각공2009하,1362] 【판시사항】 [1] 민법 제320조 제1항에서 유치권의 피담보채권으로 규정하는 ‘그 물건에 관하여 생긴 채권’의 범위 및 유치권의 불가분성이 그 목적물이 분할 가능하거나 수개의 물건인 경우에도 적용되는지 여부 (원칙적 적극) [2] 아파트 신축공사를 도급받은 시공사가 공사대금 잔액을 지급받기 위하여 아파트 한 세대를 점유하여 유치권을 행사한 사안에서, 아파트 공급계약 체결 당시 분양대금이 완납된 세대에 대하여 유치권을 행사하지 않기로 하는 묵시적인 특별 합의가 있었음이 인정되므로 위 유치권의 피담보채권의 범위는 해당 세대의 미지급 분양대금에 한정된다고 본 사례 【판결요지】 [1] 민법 제320조 제1항에서 규정하는 ‘그 물건에 관하여 생긴 채권’은 유치권 제도 본래의 취지인 공평의 원칙에 특히 반하지 않는 한 채권이 목적물 자체로부터 발생한 경우는 물론이고 채권이 목적물의 반환청구권과 동일한 법률관계나 사실관계로부터 발생한 경우도 포함하고, 민법 제321조는 “유치권자는 채권 전부의 변제를 받을 때까지 유치물 전부에 대하여 그 권리를 행사할 수 있다”고 규정하고 있으므로, 유치물은 그 각 부분으로써 피담보채권의 전부를 담보하며, 이와 같은 유치권의 불가분성은 그 목적물이 분할 가능하거나 수개의 물건인 경우에도 적용됨이 원칙이다. 그러나 한편, 유치권은 당사자 사이의 합의에 의하여 얼마든지 포기할 수 있으므로, 채권 발생이 여러 개의 물건과 사이에 견련관계가 인정된다 하더라도 당사자 사이에 그 물건의 하나에 관하여 직접 관련되어 발생한 채권에 한하여 유치권을 인정하기로 하는 특별한 합의가 있는 경우에는 유치권의 행사는 그 범위로 제한되고, 위와 같은 합의는 명시적인 것은 물론 묵시적인 것으로도 가능하다. [2] 아파트 신축공사를 도급받은 시공사가 공사대금 잔액을 지급받기 위하여 아파트 한 세대를 점유하여 유치권을 행사한 사안에서, 아파트 공급계약 체결 당시 시공사가 각 수분양자로부터 해당 세대의 분양대금을 전액 지급받으면 그 세대를 인도하여 주기로 함으로써 다른 세대에 관하여 발생한 공사대금 채권을 확보한다는 명목으로 분양대금이 완납된 세대에 대하여 유치권을 행사하지 않기로 하는 묵시적인 특별 합의가 있었음이 인정되므로 위 유치권의 피담보채권의 범위는 해당 세대의 미지급 분양대금에 한정된다고 본 사례. 【참조조문】 [1] 민법 제105조, 제320조 제1항, 제321조 [2] 민법 제105조, 제320조 제1항, 제321조 【참조판례】 [1] 대법원 2007. 9. 7. 선고 2005다16942 판결(공2007하, 1553) 【전 문】 【원 고】 원고 (소송대리인 법무법인 세양 담당변호사 박병휴) 【피 고】 피고 1 주식회사외 1인 (소송대리인 변호사 박노원외 1인) 【변론종결】 2009. 4. 17. 【주 문】 1. 피고 1 주식회사는 원고로부터 21,148,400원을 지급받음과 동시에 원고에게 별지 목록 기재 부동산을 인도하라. 2. 피고 2 주식회사는 피고 1 주식회사로부터 11억 86,650,800원을 지급받음과 동시에 원고에게 별지 목록 기재 부동산을 인도하라. 3. 원고의 피고들에 대한 나머지 청구를 모두 기각한다. 4. 소송비용 중 1/2은 피고들이, 나머지는 원고가 각 부담한다. 5. 제1, 2항은 가집행할 수 있다. 【청구취지】 피고들은 연대하여 원고에게 별지 목록 기재 부동산을 인도하고, 2억 46,621,800원 및 이에 대하여 2009. 3. 25.부터 갚는 날까지 연 20%의 비율로 계산한 돈과 2009. 3. 25.부터 위 부동산 인도완료일까지 연 2억 37,313,380원의 비율로 계산한 돈을 지급하라. 【이 유】 1. 기초 사실 가. 피고 1 주식회사는 2003. 12. 16. 피고 2 주식회사와 사이에, 피고 1 주식회사가 시행자로서 서울 송파구 (이하 생략) 외 5필지 지상에 신축, 분양하는 지하 3층, 지상 20층 규모의 공동주택인 ‘ ○○ 아파트’(이하 ‘이 사건 아파트’라 한다)의 신축공사에 관하여 공사금액 154억 2,300원(부가가치세 별도)의 가계약을 체결한 다음, 2005. 5. 18. 공사대금 210억 81,662,200원(부가가치세 별도)[평당 460만 원, 이후 2007. 11. 19. 최종 공사금액 217억 17,413,546원(부가가치세 별도)으로 증액되었다]의 본 도급계약을 체결하면서, 위 공사대금의 지급이 지연될 경우 연 12%의 비율로 계산한 연체이자를 가산 지급하기로 약정하였다. 이에 피고 2 주식회사는 2005. 5. 12. 위 공사에 착공하여 2007. 11. 26.경 완공한 다음, 이 사건 아파트에 관하여 사용승인을 받았고, 이후 2007. 12. 26. 피고 1 주식회사 명의로 소유권보존등기를 경료하여 주었다. 나. 원고는 2005. 6. 28.경 피고 1 주식회사와 사이에, 이 사건 아파트 중 별지 목록 기재 부동산(이하 ‘2002호’라고 한다)을 아래와 같이 분양대금 17억 40,718,000원에 분양받기로 하는 내용의 ○○ 아파트 공급계약(이하 ‘이 사건 계약’이라 한다)을 체결하였는데, 피고 2 주식회사는 위 시공사 지위에서 위 계약서에 기명, 날인하였다. (1) 분양대금은 17억 40,718,000원으로 하고, 원고는 1회 계약금 1억 74,071,800원은 계약시에, 2회 계약금 1억 74,071,800원은 2005. 9. 15.에, 1차 중도금 1억 74,071,800원은 2006. 1. 15.에, 2차 중도금 1억 74,071,800원은 2006. 5. 15.에, 3차 중도금 1억 74,071,800원은 2006. 9. 15.에, 4차 중도금 1억 74,071,800원은 2007. 1. 15.에, 5차 중도금 1억 74,071,800원은 2007. 5. 15.에, 6차 중도금 1억 74,071,800원은 2007. 9. 15.에, 잔금 3억 48,143,600원은 입주 지정일에 각 납부하되, 피고 1 주식회사가 지정한 은행의 계좌(조흥은행 : 생략, 예금주 : 피고 2 주식회사)에 무통장 입금의 방법으로 납부하여야 하며, 피고 1 주식회사의 직원은 공급금액을 직접 수납하지 않고 원고가 무통장 입금증이 없을 경우에는 공급금액이 납부된 것으로 인정받을 수 없다(공급계약서 제1조 제1항, 제2항, 제6항). (2) 입주예정기일 : 2007. 11.(공급계약서 제2조) (3) 원고는 중도금 및 잔금 지급을 지연하였을 경우 그 연체일수에 다음의 연체요율을 적용한 연체료를 납부하여야 한다. 즉 연체요율은 1개월 미만 연체시에는 연 10.59%, 1개월 이상 3개월 미만 연체시에는 연 13.59%, 3개월 초과 6개월 이하 연체시에는 연 14.59%, 6개월 이상 연체시에는 연 15.59%로 한다. 피고 1 주식회사는 공급계약서에 정한 입주예정기일에 입주를 시키지 못할 경우에는 기납부한 계약금 및 중도금에 대하여 위 연체요율에 의거하여 원고에게 지체보상금을 지급하거나 공금금액 잔여금액에서 공제한다(공급계약서 제11조 제1, 3항). 다. 이후 원고는 피고 2 주식회사 명의의 위 분양대금 입금계좌에 2005. 6. 28. 1차 계약금 1억 74,071,800원, 2005. 7. 5. 2차 계약금 1억 74,071,800원, 2006. 3. 14. 1차 중도금 1억 74,071,800원 등 합계 5억 22,215,400원을 입금하였다. 라. 피고 1 주식회사는 2008. 1. 7. 원고에게 이 사건 아파트 2002호에 관하여 2005. 6. 28. 매매계약을 원인으로 한 소유권이전등기를 경료하였는데, 피고 2 주식회사는 피고 1 주식회사로부터 위 아파트 공사대금을 일부 지급받지 못하였으므로 공사대금을 전부 지급받을 때까지 유치권을 행사한다고 주장하면서 2008. 1. 8. 위 2002호의 현관에 쇠파이프를 용접하여 장애물을 설치한 후 원고를 포함한 다른 사람의 출입을 금하는 방식으로 현재까지 위 2002호를 배타적으로 점유, 관리하여 오고 있다. 마. 한편, 피고 1 주식회사는 동우개발 주식회사를 이 사건 아파트의 관리업체로 지정하였고, 이에 위 회사는 2007. 12. 1.부터 2008. 1. 15.까지 45일간을 입주지정기간으로 공고하였다. [인정 근거 : 갑 제1 내지 5호증, 을가 제1, 2, 3호증, 을나 제1호증(각 가지번호 포함)의 각 기재 및 증인 소외 1, 소외 2의 각 일부 증언, 변론 전체의 취지] 2. 피고 1 주식회사에 대한 청구에 관한 판단 가. 당사자의 주장 및 쟁점의 정리 (1) 원고의 주장 원고는 위 2002호의 분양대금 17억 40,718,000원 중 5억 22,215,400원은 위 피고 2 주식회사 명의의 계좌로 입금하였고, 10억 원은 원고의 아버지인 소외 1이 피고 1 주식회사에 대하여 가지고 있던 토지 매매대금 채권 10억 원과 상계하였으며, 1억 65,502,600원은 2008. 1. 8. 피고 1 주식회사에게 이를 지급하였다. 또한, 원고가 나머지 분양대금인 5,300만 원(17억 40,718,000원 - 5억 22,215,400원 - 10억 원 - 1억 65,502,600원)을 실제로 지급하지는 않았으나, ① 위 2002호에는 31,851,600원 상당의 미시공 부분 및 하자가 있고, ② 위 2002호의 인도지연으로 위 입주지정기일 만기인 2008. 1. 15.부터 원고가 구하는 2009. 3. 24.까지 공급계약서 제11조 제1항, 제3항에 따라 아래에서 보는 바와 같은 지체보상금 2억 67,770,200원이 발생하였으므로, 이를 위 5,300만 원에서 각 공제하면 원고의 위 분양 잔대금은 모두 소멸하였고, 따라서 피고 1 주식회사는 원고에게 위 2002호를 인도하고, 2009. 3. 24.까지 발생한 지체보상금 잔액 2억 46,621,800원[2억 67,770,200원 － (분양잔금 53,000,000원 － 미시공 부분 및 하자 보수비용 31,851,600원)]과 2009. 3. 25.부터 위 2002호의 인도완료일까지 연 2억 37,313,380원(15억 22,215,400원 × 0.1559)의 비율로 계산한 지체보상금을 지급할 의무가 있다.  한편, 원고가 2008. 3. 21. 피고 1 주식회사로부터 2008. 1. 8.자 1억 65,502,600원을 반환받은 것은 사실이나, 이는 피고 1 주식회사가 원고와 사이에, 2002호가 이 사건 아파트의 최상층에 위치한다는 이유로 다른 호수보다 분양가액을 500만 원 내지 700만 원 높게 책정하는 대신 위 2002호에 설치하기로 약정한 ‘16평 규모의 다락방’을 설치하지 아니한 때문에 위 다락방설치 공사대금으로 위 금액 상당을 원고의 분양대금에서 공제하기로 합의한 때문이었으므로, 위 반환금액을 원고의 지급액에서 공제할 수 없다. (2) 피고 1 주식회사의 주장 피고 1 주식회사는 원고로부터 2002호의 분양대금 17억 40,718,000원 중 5억 22,215,400원은 실제 지급받고, 10억 원은 원고의 아버지가 피고 1 주식회사에 대하여 갖는 이 사건 아파트 부지의 매매 잔금 10억 원과 상계처리하는 방식으로 이를 지급받았다. 피고 1 주식회사가 2008. 1. 8. 원고로부터 위 분양대금 중 1억 65,502,600원을 송금받은 바 있으나, 이후 원고가 이를 직접 피고 2 주식회사에게 공탁하겠다고 하여 위 1억 65,502,600원을 반환하였으므로, 결국 원고로부터 15억 22,215,400원만 지급받은 셈이 되어 미지급 분양대금은 2억 18,502,600원이 되었다(17억 40,718,000원 - 15억 22,215,400원). 또한, 피고 1 주식회사는 원고에게 위 2002호에 다락방을 설치하여 준다고 약정한 바 없을 뿐만 아니라, 위 다락방 공사비용이 원고의 분양대금에 반영된 바도 없으며, 1억 65,502,600원 만큼을 위 다락방 공사비용으로 공제하기로 합의한 바 없다. 그리고 위 2002호의 바닥을 ‘대리석’ 마루로 시공하기로 하였으나, 원고의 요청으로 ‘마루’로 대체하면서 그로 인한 공사비용을 원고가 전액 부담하기로 하였으므로 피고 1 주식회사에게 위 마루 부분의 미시공에 따른 손해배상책임이 있다고 할 수 없고, 원고가 주장하는 하자 부분은 이를 모두 인정할 수 없다. 결국, 원고가 위 분양대금 중 2억 18,502,600원을 지급하지 않고 있는 이상 피고 1 주식회사는 원고에게 위 2002호를 인도할 의무가 없고, 따라서 원고가 주장하는 지체보상금도 발생하지 않았다. (3) 쟁점의 정리 따라서 이 사건 쟁점은 ① 피고 1 주식회사각 원고에게 2002호에 다락방 공사를 하여 주기로 약정하였는지 및 위 다락방 공사대금이 이 사건 계약상의 분양대금에 포함되는 것인지 여부, ② 피고 1 주식회사각 원고에게 1억 65,502,600원을 반환한 것이 위 2002호 분양대금 중 다락방 공사대금에 해당하는 부분을 감액하기로 합의한 것에 따른 것인지, 아니면 원고의 요구로 분양대금 수령처인 피고 2 주식회사에게 이를 공탁하겠다고 하여 임시로 반환한 것인지 여부, ③ 위 2002호에 미시공 부분이나 하자가 있는지 여부 및 그 공사금액, 특히 마루시공을 하지 아니한 것이 원고의 요구에 의한 것인지, 아니면 피고들의 미시공 때문인지 여부 및 위 마루시공에 따른 공사비를 전액 원고가 부담하기로 하여 위 공사비를 위 분양대금에서 공제하여야 하는지 여부라고 할 것이다. 나. 다락방의 시공약정 여부 먼저, 피고 1 주식회사가 2002호의 분양계약 당시 다락방 공사를 하여 주기로 약정하였는지 여부 및 다락방 공사대금이 이 사건 계약상의 분양대금에 포함되어 있는지 여부에 관하여 살피건대, 갑 제14호증, 갑 제15호증의 1, 2, 3의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하면, 피고 1 주식회사는 이 사건 아파트의 분양 당시 평당 1,800만 원 내지 2,000만 원 정도의 가격에 분양가격을 하였는데, 2002호 및 2001호는 이 사건 아파트의 최상층에 위치하는 구조상 ‘16평 규모의 다락방’을 더 설치해 주는 조건으로 분양가를 평당 600만 원씩 증액하여 평당 2,500만 원 정도로 산정하여 이를 분양한 사실을 인정할 수 있고, 이에 어긋나는 증인 소외 2의 일부 증언 및 을가 제3호증의 일부 기재는 믿지 아니하며, 달리 반증 없다. 따라서 피고 1 주식회사는 원고에게 위 2002호에 대하여 다락방을 별도로 시공해 주기로 약정하였다 할 것이다. 다. 1억 65,502,600원의 반환경위 갑 제5호증의 5, 갑 제6, 8호증, 갑 제16호증의 1, 2, 3, 을가 제3호증의 각 기재 및 증인 소외 2의 일부 증언에 변론 전체의 취지를 종합하면, 원고가 2008. 1. 8. 피고 1 주식회사 명의의 계좌로 분양대금 중 1억 65,502,600원을 송금한 사실, 그런데 피고 1 주식회사는 피고 2 주식회사와 사이에 합의가 이루어지지 아니하여 2002호에 다락방을 설치하지 못하게 되자, 원고의 아버지 소외 1의 요구로 2008. 3. 21. 원고 명의의 계좌로 3회에 걸쳐 합계 1억 65,502,600원을 송금하여 반환한 사실, 한편 소외 1은 피고 1 주식회사에게 140억 원 정도를 대여해 준 후 2003. 3. 12. 이 사건 아파트의 부지에 관하여 각 근저당권설정등기를 경료받았는데, 피고 1 주식회사가 위 대여금을 변제하지 못하자 위 근저당권에 기한 임의경매를 신청하고 그 경매절차에서 2004. 10. 22. 위 각 토지를 낙찰받은 사실, 이후 소외 1은 2005. 2. 23. 피고 1 주식회사에게 위 각 토지를 230억 원에 다시 매도하고 그 소유권이전등기를 경료하여 주었으나 위 매매대금 중 10억 원을 지급받지 못하였고, 이에 피고 1 주식회사의 대표이사 소외 3과 위 소외 2는 2005. 2. 23. 소외 1에게 위 10억 원을 연대 지급하기로 하는 각서를 작성하면서 위 각 토지 지상에 피고 2 주식회사를 시공사로 하여 피고 1 주식회사가 시행사로서 주상복합아파트를 신축할 때 맨 위층의 아파트를 분양해 주고 그 분양대금과 위 미지급된 토지대금 10억 원을 상계하여 대체할 수 있기로 약정하였고, 위 같은 날 피고 1 주식회사 및 소외 2는 소외 1에게 액면 10억 원의 약속어음을 발행하여 교부한 사실, 그 후 원고가 2005. 6. 28. 피고 1 주식회사와 사이에 이 사건 계약을 체결하게 되자, 피고 1 주식회사 및 소외 2는 원고에게 피고 2 주식회사의 동의가 없더라도 위 2002호의 분양대금에서 10억 원을 상계처리하기로 하는 별도의 약정서를 작성하여 교부한 사실을 인정할 수 있고, 이에 어긋나는 증인 소외 2의 일부 증언은 믿지 아니하며, 달리 반증 없다. 살피건대, 위 인정 사실과 시행사인 피고 1 주식회사가 일단 지급받은 아파트 분양대금을 수분양자인 원고에게 다시 반환한다는 것이 매우 이례적으로 보이는 것인 점, 소외 1과 소외 2는 2003.경부터 이 사건 아파트 부지와 관련하여 금전거래가 있었고 피고 1 주식회사가 소외 1에 대하여 10억 원의 매매대금채무를 부담하고 있었으므로 소외 1 및 원고가 피고 1 주식회사 및 소외 2에 대하여 우월적인 지위를 가지고 있었던 것으로 보이는 점, 이 사건 계약상 피고 1 주식회사는 아파트 분양대금에 대한 관리권이 전혀 없었고 피고 2 주식회사만이 정당한 수납처로 정해져 있었으므로, 수분양자가 피고 1 주식회사에게 직접 분양대금을 지급하는 것으로 피고 2 주식회사에게 법률상 대항할 수 없었음에도, 피고 1 주식회사가 피고 2 주식회사의 의사와 무관하게 원고에 대한 분양대금 10억 원을 자동채권으로 피고 1 주식회사의 소외 1에 대한 10억 원의 토지대금채권과 상계처리하기로 하는 등으로 수분양자인 원고에 대한 관계에서는 분양대금의 책정에 관하여 폭넓은 권한을 행사해 온 것으로 보이는 점, 피고 1 주식회사가 원고가 분양받은 2002호에 다락방을 설치하여 주기로 약정하였다가 이를 이행하지 아니하였고, 그 무렵 위 1억 65,502,600원이 반환된 점 등의 제반 사정에 비추어 보면, 피고 1 주식회사는 원고와의 사이에서 위 2002호에 다락방 설치공사를 해 주기로 하였다가, 위 설치공사가 못하게 되자, 원고의 분양대금을 위 1억 65,502,600원 만큼 감액하기로 합의하여 이를 원고에게 반환하였다고 판단된다. 라. 미시공 부분 및 하자 여부 감정인 소외 4의 감정 결과 및 이 법원의 위 감정인에 대한 사실조회 결과에 변론 전체의 취지를 종합하면, 원고가 분양받은 2002호에 현재 별지 미시공 및 하자 내역서 기재와 같은 미시공 부분 및 하자가 있고, 위 미시공 부분의 시공 및 하자의 보수를 위하여 합계 31,851,600원 상당이 소요되는 사실을 인정할 수 있으므로, 특별한 사정이 없는 한 위 금액 상당은 원고의 분양대금에서 공제되어야 한다. 나아가 2002호 거실 바닥의 미시공 부분 상당 공사대금이 원고의 분양대금에서 공제되어야 하는지 여부에 관하여 본다. 을가 제2호증의 1, 2, 을가 제3호증, 을나 제7호증(입주자 사전점검표, 원고는 위 입주자 사전점검표 말미에 기재된 소외 1이 원고를 대리하여 서명한 사실은 인정하나, 2007. 11. 10. 사전점검을 위해 2002호를 방문하였다가 소외 5 현장소장이 위 입주자 사전점검표에 서명한 후에만 출입이 허용된다고 하여 내용의 기재가 없는 백지 상태의 입주자 사전점검표에 서명을 하였는데, 추후 피고들 측 직원이 임의로 위 백지 부분을 보충하였으므로, 위 서류는 증거능력이 없다고 주장한다. 살피건대, 소외 1이 2002호에 출입하기 위한 목적으로 내용이 백지 상태인 위 입주자 사전점검표에 서명하였다는 것은 위 입주자 사전점검표의 작성 취지에 비추어 매우 이례적인 것에 속하므로, 백지 상태에서 서명했다는 점에 대하여 합리적인 이유와 증거가 뒷받침되어야 할 것인데, 증인 소외 1의 일부 증언만으로는 이를 인정하기에 부족하고 달리 그 정황을 인정할 증거가 없으므로, 위 입주자 사전점검표는 그 문서 전체의 진정성립이 추정된다)의 각 기재 및 증인 소외 2의 일부 증언에 변론 전체의 취지를 종합하면, 위 2002호를 포함한 이 사건 아파트의 거실 바닥은 원래 크리마마필 대리석으로 시공하도록 설계되었는데, 소외 1이 위 2002호 공사현장에 자주 방문하여 피고들에게 ‘대리석은 물기가 있으면 미끄러지고 그릇이 떨어지면 깨져 못쓰게 되므로 직접 원목마루를 깔겠으니 시공하지 말라’고 하여 피고들 직원들이 위 입주자 사전점검표에 ‘마루깔기는 입주자 조회장님( 소외 1)이 방, 거실 전체 입주자 시공예정 2007. 11. 14.’이라고 기재하고 실제로 방, 거실 부분의 마감 공사를 하지 아니한 사실을 인정할 수 있으나, 위와 같이 원고 측이 방, 거실 바닥에 관하여 직접 시공하기로 하였다 하더라도, 원고 측의 직접 시공으로 인한 공사비의 감소 부분은 특별한 사정이 없는 한 분양대금에서 정산되어야 할 것으로 보이므로, 위 인정 사실만으로는 원고 측이 위 거실 및 방 바닥을 대리석으로 시공하지 않고 마루로 시공함으로 인하여 발생한 공사비의 차액까지 부담하기로 약정했다고 단정할 수 없고, 달리 이를 인정할 증거가 없으므로, 피고 1 주식회사의 위 부분 주장은 결국 이유 없다. 원고는, 2002호의 거실을 ‘이중창’으로 시공하기로 하였으나 실제로는 ‘홑창’으로 시공되었으므로, 그 부분에 대한 공사비 차액도 분양대금에서 공제되어야 한다고 주장하나, 위 거실창을 ‘이중창’으로 시공하기로 약정하였음을 인정할 증거가 없고, 오히려 을가 제2호증의 3, 을가 제3호증의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하면, 위 2002호 거실창은 당초부터 ‘홑창’으로 설계된 사실을 인정할 수 있으므로, 원고의 위 주장은 이유 없다. 마. 소결 따라서 원고는 피고 1 주식회사에게 위 2002호 분양대금에서 위 지급된 분양대금 등을 공제한 21,148,400원(17억 40,718,000원 － 5억 22,215,400원 － 10억 원 － 1억 65,502,600원 － 31,851,600원)을 지급하지 아니하고 있다고 할 것이므로, 피고 1 주식회사는 위 분양잔금을 지급받을 때까지 위 2002호의 인도를 거절할 수 있으므로 원고로부터 이를 지급받음과 동시에 원고에게 이를 인도할 의무가 있고, 이에 위 분양대금을 전액 지급하였음을 전제로 한 원고의 지체보상금 청구는 더 나아가 살필 필요 없이 이유 없다. 3. 피고 2 주식회사에 대한 청구에 관한 판단 가. 분양계약의 당사자로서의 청구 (1) 당사자의 주장 (가) 원고 피고 2 주식회사는 이 사건 아파트 분양사업의 공동시행사로서 피고 1 주식회사와 함께 원고에게 2002호를 공급하기로 하는 내용의 이 사건 계약을 체결하였는바, 그 이후 원고가 앞서 주장한 바와 같이 그 분양대금을 전액 납부하였으므로, 피고 2 주식회사는 피고 1 주식회사와 연대하여 원고에게 위 2002호를 인도하고, 위 인도 지연에 따른 2009. 3. 24.까지의 지체보상금 2억 46,621,800원 및 2009. 3. 25.부터 위 인도 완료일까지 연 2억 37,313,380원의 비율로 계산한 지체보상금을 지급할 의무가 있다. (나) 피고 2 주식회사 피고 2 주식회사는 이 사건 아파트 분양사업의 공동시행사가 아니라 시공사에 불과하였는바, 이에 이 사건 계약에 기하여 원고에 대하여 직접 분양계약상의 의무를 부담하지 아니하므로, 설령 원고가 분양대금을 전액 지급하였다 하더라도 원고에게 위 2002호를 인도할 의무가 없고, 따라서 이를 전제로 한 원고의 청구에 응할 수 없다. (2) 판단 피고 2 주식회사가 원고와 피고 1 주식회사 사이의 이 사건 계약서에 이 사건 아파트의 시공사로서 기명, 날인한 사실은 앞서 본 바와 같으나, 앞서 본 이 사건 계약의 내용에 비추어 보면 위 인정 사실만으로는 피고 2 주식회사가 피고 1 주식회사와 이 사건 아파트 공사에 대한 공동시행사 지위에서 2002호에 관하여 원고와 사이에 직접 분양계약을 체결하였다고 단정하기에 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없으므로, 이를 전제로 한 원고의 이 부분 주장은 더 나아가 살필 필요 없이 이유 없다. 나. 건물 소유자로서의 청구 (1) 건물인도청구에 대한 판단 (가) 원고가 2002호의 소유자로서 그 점유자인 피고 2 주식회사에게 위 2002호의 인도를 구함에 대하여, 피고 2 주식회사는 피고 1 주식회사로부터 이 사건 아파트 공사대금 잔액을 지급받지 못하고 있으므로 위 잔액을 지급받을 때까지 위 2002호에 대한 유치권을 행사하므로 원고의 위 청구에 응할 수 없다고 항변한다. 갑 제5호증의 1 내지 4, 을나 제3, 8호증의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하면, 피고 2 주식회사는 이 사건 아파트의 공사대금 중 원고가 분양받은 2002호와 관련하여서는 그 분양대금 17억 40,718,000원 중 5억 22,215,600원만을 원고로부터 직접 입금받았을 뿐 나머지 12억 18,502,600원은 이를 지급받지 못한 사실, 피고 2 주식회사는 피고 1 주식회사로부터 위 아파트 공사를 최종 공사금액 217억 17,413,546원에 도급받았는바, 이 사건 소송과정에서는 2008. 10. 31.경 현재 피고 1 주식회사로부터 지급받지 못한 위 공사대금이 55억 21,222,443원 상당에 이른다고 주장하고 있는 사실을 인정할 수 있고, 피고 2 주식회사가 현재 위 2002호를 점유하고 있음은 앞서 본 바와 같다. 살피건대, 민법 제320조 제1항은 “타인의 물건 또는 유가증권을 점유한 자는 그 물건이나 유가증권에 관하여 생긴 채권이 변제기에 있는 경우에는 변제를 받을 때까지 그 물건 또는 유가증권을 유치할 권리가 있다.”고 규정하고 있는바, 여기서 ‘그 물건에 관하여 생긴 채권’이라 함은, 위 유치권 제도 본래의 취지인 공평의 원칙에 특히 반하지 않는 한, 채권이 목적물 자체로부터 발생한 경우는 물론이고 채권이 목적물의 반환청구권과 동일한 법률관계나 사실관계로부터 발생한 경우도 포함한다고 할 것이고, 민법 제321조는 “유치권자는 채권 전부의 변제를 받을 때까지 유치물 전부에 대하여 그 권리를 행사할 수 있다.”고 규정하고 있으므로, 유치물은 그 각 부분으로써 피담보채권의 전부를 담보한다고 할 것이며, 이와 같은 유치권의 불가분성은 그 목적물이 분할 가능하거나 수개의 물건인 경우에도 적용된다고 봄이 원칙이다. 그러나 한편, 유치권은 당사자 사이의 합의에 의하여 얼마든지 포기할 수 있는 것이므로, 채권 발생이 여러 개의 물건과 사이에 견련관계가 인정된다 하더라도 당사자 사이에 그 물건의 하나에 관하여 직접 관련되어 발생한 채권에 한하여 유치권을 인정하기로 하는 특별한 합의가 있는 경우에는 유치권의 행사는 그 범위로 제한된다고 할 것이고, 위와 같은 합의는 명시적인 것은 물론 묵시적인 것으로도 가능하다. 이 사건에 관하여 보건대, 피고 2 주식회사가 피고 1 주식회사 및 원고 사이에 작성된 이 사건 계약서에 이 사건 아파트 공사의 시공사로서 기명, 날인하였는데, 위 계약서에 의하면, 수분양자인 원고는 2002호의 분양대금을 시공사인 피고 2 주식회사의 계좌에 전액 입금하여야 하고, 그 계좌에 입금되지 아니한 분양대금은 피고들, 특히 피고 2 주식회사에 대하여 유효한 분양대금의 지급으로 인정되지 않는다는 취지가 규정되어 있는 사실은 앞서 본 바와 같고, 갑 제10, 23호증, 을나 제2호증의 1, 2의 각 기재 및 증인 소외 1의 일부 증언에 변론 전체의 취지를 종합하면, 피고 1 주식회사는 2005. 2. 23.경 소외 6 주식회사 및 소외 7 주식회사와 사이에, 피고 1 주식회사가 위 회사들로부터 합계 260억 원을 대출받아 이 사건 아파트 부지 등을 확보하여 이 사건 아파트를 신축하기로 하는 대출계약을 체결한 후, 위 대출금을 이 사건 아파트 부지 구입대금 및 사업비 등으로 지출한 사실, 피고 1 주식회사는 위 대출금과 이 사건 아파트 분양대금 외에는 별다른 자력이 없어 위 각 분양대금으로 이 사건 아파트 공사대금을 지급해 온 사실, 피고 2 주식회사는 피고 1 주식회사로부터 이 사건 아파트 공사대금의 일부를 지급받지 못한 상태에 있었음에도 위 2002호를 제외한 나머지 세대에 대하여는 그 수분양자들이 해당 분양대금을 전부 납입하자 위에서 주장하는 공사대금 채권에 기한 유치권을 행사하지 아니하고 위 수분양자들에게 해당 세대를 각 인도하여 왔고, 이에 현재 이 사건 아파트 중 유치권을 주장하고 있는 세대는 원고가 분양받은 2002호뿐인 사실을 인정할 수 있는바, 위 인정 사실에 앞서 본 사실관계를 종합하여 보면, 피고 2 주식회사는 이 사건 계약 당시 이 사건 아파트의 수분양자들과 사이에, 각 수분양자로부터 해당 세대의 분양대금을 피고 2 주식회사 명의의 입금계좌로 전액 지급받으면 그 세대를 인도하여 주기로 함으로써 원고를 포함하는 수분양자들과 사이에서 다른 세대에 관하여 발생한 공사대금 채권의 확보한다는 명목으로 분양대금이 완납된 세대에 대하여 유치권을 행사하지 않기로 하는 묵시적인 특별 합의를 하였다고 봄이 상당하다. 나아가 피고 2 주식회사가 2002호에 주장할 수 있는 유치권의 피담보채권의 범위에 관하여 보건대, 원고가 피고 2 주식회사의 계좌에 위 2002호의 분양대금 17억 40,718,000원 중 5억 22,215,600원을 직접 입금한 사실 및 위 2002호에 미시공 부분 및 하자가 있고, 위 미시공 부분 등을 위하여 31,851,600원 상당의 공사비가 소요되는 사실은 앞서 본 바와 같으므로, 특별한 사정이 없는 한 위 2002호의 분양대금 중 5억 54,067,200원(5억 22,215,600원 ＋ 31,851,600원)에 해당하는 금액은 변제되었거나 위 공사비 상당의 손해배상채권에 기한 원고의 상계의 의사표시에 따라 소멸하였다 할 것이다. 이에 대하여 원고는, 피고 2 주식회사가 앞서 본 소외 1의 피고 1 주식회사에 대한 매매대금 채권 10억 원과 피고 1 주식회사의 원고에 대한 분양대금 채권을 대등액에서 상계처리하는 것에 동의한 바 있으므로, 위 10억 원의 상계로써 피고 2 주식회사에 대항할 수 있다고 주장하나, 갑 제2호증의 1 내지 18, 갑 제12호증의 1, 2, 갑 제14, 23호증의 각 기재만으로는 피고 2 주식회사가 위 10억 원의 상계처리에 동의함으로써 위 금액 상당의 유치권을 포기하기로 하였다고 단정할 수 없고(위 상계처리는 원고 및 소외 1과 피고 1 주식회사 사이에서만 이루어진 것이므로, 특별한 사정이 없는 한 피고 2 주식회사에 대하여 이를 주장할 수 없다), 달리 피고 2 주식회사가 10억 원 상당을 지급받았거나, 2002호에 관하여 위 금액 상당의 유치권을 포기하기로 하였다고 인정할 증거도 없으므로, 원고의 위 주장은 이유 없다. 따라서 피고 2 주식회사가 원고에게 위 2002호에 관하여 행사할 수 있는 유치권의 피담보채권 범위는 그 분양대금 중 원고로부터 직접 변제받거나 상계주장에 의해 소멸한 액수를 공제한 11억 86,650,800원(17억 40,718,000원 － 5억 54,067,200원)에 한정된다 할 것이므로, 설령 피고 2 주식회사가 피고 1 주식회사에 대하여 이 사건 아파트 공사대금으로서 위 금액을 초과하는 채권을 가지고 있다 하더라도 위 피고의 유치권 항변은 위 인정 범위 내에서만 이유가 있고, 결국 피고 2 주식회사는 피고 1 주식회사로부터 위 11억 86,650,800원을 지급받음과 동시에 원고에게 위 2002호를 인도할 의무가 있다. (나) 원고는, 피고 1 주식회사가 2008. 3. 31. 피고 2 주식회사와 사이에, 이 사건 아파트 공사대금에 관하여 정산 합의하고 그 합의사항을 모두 이행하였으므로, 피고 2 주식회사의 2002호에 대한 유치권이 소멸하였다고 주장한다. 살피건대, 갑 제12, 19호증의 각 1, 2, 을나 제3, 8호증의 각 기재 및 증인 소외 2의 일부 증언에 변론 전체의 취지를 종합하면, 피고 2 주식회사와 피고 1 주식회사 및 소외 2는 2008. 3. 31. 이 사건 아파트 공사대금의 정산에 관한 협의를 하면서 ‘ 피고 1 주식회사와 연대보증인 소외 2가 피고 2 주식회사에게 위 공사대금으로 32억 5,000만 원을 지급하되, ① 18억 원의 지급에 갈음하여 이 사건 아파트 상가 201호, 202호를 대물로 피고 2 주식회사에게 이전하고(위 상가를 28억 원으로 평가하되, 대출금 10억 원은 피고 2 주식회사가 인수한다), ② 5억 원의 지급에 갈음하여 피고 1 주식회사는 서울동부지방법원 2007년 금 제5310호로 공탁된 5억 원을 회수하여 이를 피고 2 주식회사에게 지급하며, ③ 4억 5,000만 원의 지급에 갈음하여 피고 2 주식회사가 유치권을 행사하고 있던 10세대(201호, 202호, 401호, 501호, 702호, 901호, 1102호, 1803호, 2001호 및 2002호)의 분양대금 일부인 4억 5,000만 원(그 중 2002호의 금액은 5,000만 원이다)을 피고 2 주식회사에게 지급하고, ④ 나머지 5억 원의 지급을 담보하기 위하여 연대보증인 소외 2가 액면 5억 원의 약속어음 공정증서를 발행하되 1년 내에 위 5억 원을 지급하면 위 약속어음 공정증서에 기하여 강제집행하지 않기로 하고, 위 합의에 따른 이행이 완료된 이후에는 이 사건 아파트의 사업비 정산과 관련된 금전관계에 대하여 어떠한 이의도 제기하지 아니하기로 한다’는 내용의 합의서(갑 제12호증의 1, 이하 위 합의서에 기한 합의를 ‘이 사건 정산합의’라 한다)를 작성한 사실, 그 이후 피고 1 주식회사와 소외 2는 위 정산합의에서 정한 바대로 피고 2 주식회사의 요구에 따라 ① 이 사건 아파트 상가 201호, 202호에 관하여 각 소유권이전등기를 마쳐주었고, ② 서울동부지방법원 2007년 금 제5310호로 마친 공탁금 5억 원을 회수하여 이를 지급하였으며, ③ 원고 소유의 2002호를 제외한 나머지 세대의 수분양자들로부터 그 분양대금 합계 4억 원을 지급받아 지급하였고, ④ 소외 2가 액면 5억 원의 약속어음 공정증서를 발행함으로써 위 합의사항을 대부분 이행한 사실을 인정할 수 있으나, 한편 갑 제12호증의 1, 2의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하면, 피고들 및 소외 2는 이 사건 정산합의 당시 ‘본 합의서 내용 중 피고 1 주식회사와 소외 2의 이행사항이 1주일 내로 이행되지 않을 경우 본 합의서는 무효로 한다’고 하였는데(제3조 제5항), 피고 1 주식회사는 현재까지 피고 2 주식회사에게 2002호의 분양대금 중 5,000만 원을 지급하지 않고 있고, 소외 2 역시 약속어음 공정증서를 작성한 위 5억 원을 지급하지 않고 있는 사실을 인정할 수 있으므로, 특별한 사정이 없는 이상 위 정산합의는 그 효력이 없게 되었다 할 것이다. 다만, 갑 제17호증의 기재 및 변론 전체의 취지를 종합하면, 원고가 2008. 8. 29. 피고 2 주식회사를 상대로 서울동부지방법원 2008가소213916 손해배상청구의 소를 제기한 다음, 피고 2 주식회사가 원고 소유의 2002호에 관하여 받은 부동산가압류신청이 위법하다고 주장하자, 피고 2 주식회사가 2008. 9. 9. 원고에게 ‘위 손해배상청구의 소를 취하할 경우 위 2002호에 관한 부동산가압류의 집행해제신청에 동의하겠다’는 취지의 내용증명 우편을 보내면서, ‘귀하의 미납 잔금 5,000만 원으로 인하여 소유권이전절차가 지연되고 있으며, 이로 인한 연체료가 부과된다’는 취지로 통보한 사실을 인정할 수 있으나, 이 사건 정산합의는 피고들 사이에 이루어진 것이므로 그들 사이의 법률관계를 규율하는 것이어서 그 효력 유무와 원고 및 피고 1 주식회사 내지 피고 2 주식회사 사이에 발생한 위 2002호의 분양대금 납부의무와는 직접적인 관련이 없을 뿐만 아니라, 위 내용증명 우편은 피고 2 주식회사가 위 통고 당시 피고 1 주식회사와의 위 정산합의를 존중하여 원고가 5,000만 원을 지급하면 위 2002호에 관한 부동산가압류 집행을 해제하여 위 2002호에 대한 유치권을 포기할 의사가 있음을 원고에게 표명한 것에 불과하다고 할 것인데, 이후 원고가 이에 따른 피고 2 주식회사의 제의를 거절하여 위 손해배상소송을 계속 진행하고, 나아가 이 사건 소송에 이르렀으므로, 원고로서는 피고들 사이의 이 사건 정산합의나 피고 2 주식회사의 위 내용증명 우편에 의하여 위 2002호에 대한 유치권의 피담보채무가 5,000만 원으로 제한되었다고 주장할 수는 없다고 할 것이고, 따라서 이 점에 관한 원고의 주장도 이유 없다. (2) 지체보상금청구에 대한 판단 원고는, 피고 2 주식회사가 정당한 사유 없이 2002호를 무단 점유함으로써 원고의 소유권을 침해하고 있으므로, 그 불법행위에 기한 손해배상으로 피고 1 주식회사와 연대하여 위 2002호에 관하여 발생한 기왕의 지체보상금 2억 46,621,800원 및 2009. 3. 25.부터 위 2002호의 인도완료일까지 연 2억 37,313,380원의 비율로 계산한 지체보상금을 지급할 의무가 있다고 주장하나, 피고 2 주식회사가 위 2002호를 무단점유하고 있음을 인정할 아무런 증거가 없고, 오히려 피고 2 주식회사는 위 2002호에 관한 적법한 유치권에 의하여 이를 점유하고 있음은 앞서 본 바이므로, 원고의 위 주장은 더 나아가 살필 필요 없이 이유 없다. 4. 결론 그렇다면 원고의 피고들에 대한 청구는 위 인정 범위 내에서 이유 있어 인용하고, 그 나머지 청구는 모두 이유 없어 모두 기각한다. [[별 지 1] 부동산 목록 : 생략] [[별 지 2] 미시공 및 하자 내역서 : 생략] 판사 노만경(재판장) 정찬우 김정환 |
| 대법원 2022. 6. 16. 선고 2018다301350 판결 [토지인도][공2022하,1356] 【판시사항】 [1] 민법 제321조에서 정한 유치권의 불가분성은 목적물이 분할 가능하거나 수 개의 물건인 경우에도 적용되는지 여부(적극) 및 이는 상법 제58조의 상사유치권에도 적용되는지 여부 (적극) [2] 하나의 채권을 피담보채권으로 하여 여러 필지의 토지에 대하여 유치권을 취득한 유치권자가 그중 일부 필지의 토지에 대하여 선량한 관리자의 주의의무를 위반한 경우, 위반행위가 있었던 필지의 토지에 대하여만 유치권 소멸청구가 가능한지 여부 (원칙적 적극) [3] 소송계속 중 제3자가 민사소송법 제81조에 따라 소송에 참가한 후 원고가 승계참가인의 승계 여부에 대해 다투지 않으면서도 소송탈퇴, 소 취하 등을 하지 않거나 이에 대하여 피고가 부동의하여 원고가 소송에 남아 있는 경우, 승계로 인해 중첩된 원고와 승계참가인의 청구 사이에 필수적 공동소송에 관한 민사소송법 제67조가 적용되는지 여부(적극) 【판결요지】 [1] 민법 제321조는 “유치권자는 채권 전부의 변제를 받을 때까지 유치물 전부에 대하여 그 권리를 행사할 수 있다.”라고 정하므로, 유치물은 그 각 부분으로써 피담보채권의 전부를 담보하고, 이와 같은 유치권의 불가분성은 그 목적물이 분할 가능하거나 수 개의 물건인 경우에도 적용되며, 상법 제58조의 상사유치권에도 적용된다. [2] 민법 제324조는 ‘유치권자에게 유치물에 대한 선량한 관리자의 주의의무를 부여하고, 유치권자가 이를 위반하여 채무자의 승낙 없이 유치물을 사용, 대여, 담보 제공한 경우에 채무자는 유치권의 소멸을 청구할 수 있다.’고 정한다. 하나의 채권을 피담보채권으로 하여 여러 필지의 토지에 대하여 유치권을 취득한 유치권자가 그중 일부 필지의 토지에 대하여 선량한 관리자의 주의의무를 위반하였다면 특별한 사정이 없는 한 위반행위가 있었던 필지의 토지에 대하여만 유치권 소멸청구가 가능하다고 해석하는 것이 타당하다. 구체적인 이유는 다음과 같다. ① 여러 필지의 토지에 대하여 유치권이 성립한 경우 유치권의 불가분성으로 인하여 각 필지의 토지는 다른 필지의 토지와 관계없이 피담보채권의 전부를 담보한다. 이때 일부 필지 토지에 대한 점유를 상실하여도 나머지 필지 토지에 대하여 피담보채권의 담보를 위한 유치권이 존속한다. 같은 취지에서 일부 필지 토지에 대한 유치권자의 선량한 관리자의 주의의무 위반을 이유로 유치권 소멸청구가 있는 경우에도 그 위반 필지 토지에 대하여만 소멸청구가 허용된다고 해석함이 타당하다. ② 민법 제321조에서 ‘유치권의 불가분성’을 정한 취지는 담보물권인 유치권의 효력을 강화하여 유치권자의 이익을 위한 것으로서 이를 근거로 오히려 유치권자에게 불이익하게 선량한 관리자의 주의의무 위반이 문제 되지 않는 유치물에 대한 유치권까지 소멸한다고 해석하는 것은 상당하지 않다. ③ 유치권은 점유하는 물건으로써 유치권자의 피담보채권에 대한 우선적 만족을 확보하여 주는 법정담보물권이다(민법 제320조 제1항, 상법 제58조). 한편 민법 제324조에서 정한 유치권 소멸청구는 유치권자의 선량한 관리자의 주의의무 위반에 대한 제재로서 채무자 또는 유치물의 소유자를 보호하기 위한 규정이다. 유치권자가 선량한 관리자의 주의의무를 위반한 정도에 비례하여 유치권소멸의 효과를 인정하는 것이 유치권자와 채무자 또는 소유자 사이의 이익균형을 고려한 합리적인 해석이다. [3] 승계참가에 관한 민사소송법 규정과 2002년 민사소송법 개정에 따른 다른 다수당사자 소송제도와의 정합성, 승계참가인과 피참가인인 원고의 중첩된 청구를 모순 없이 합일적으로 확정할 필요성 등을 종합적으로 고려하면, 소송이 법원에 계속되어 있는 동안에 제3자가 소송목적인 권리의 전부나 일부를 승계하였다고 주장하며 민사소송법 제81조에 따라 소송에 참가한 경우, 원고가 승계참가인의 승계 여부에 대해 다투지 않으면서도 소송탈퇴, 소 취하 등을 하지 않거나 이에 대하여 피고가 부동의하여 원고가 소송에 남아 있다면 승계로 인해 중첩된 원고와 승계참가인의 청구 사이에는 필수적 공동소송에 관한 민사소송법 제67조가 적용된다. 【참조조문】 [1] 민법 제321조, 상법 제1조, 제58조 [2] 민법 제320조 제1항, 제321조, 제324조, 상법 제58조 [3] 민사소송법 제67조, 제70조, 제79조, 제81조 【참조판례】 [1] 대법원 2007. 9. 7. 선고 2005다16942 판결(공2007하, 1553) 대법원 2016. 12. 27. 선고 2016다244835 판결 [3] 대법원 2019. 10. 23. 선고 2012다46170 전원합의체 판결(공2019하, 2175) 【전 문】 【원고(탈퇴)】 유안타증권 주식회사 【원고 승계참가인】 주식회사 금룡조경 【원고 승계참가인의 승계참가인, 상고인 겸 피상고인】 우리자산신탁 주식회사(변경 전 상호: 국제자산신탁 주식회사) (소송대리인 법무법인(유한) 태평양 담당변호사 송우철 외 4인) 【피고, 피상고인 겸 상고인】 창조토건 주식회사 (소송대리인 법무법인 국제 외 2인) 【원심판결】 부산고법 2018. 11. 29. 선고 2017나55650 판결 【주 문】 1. 원심판결을 파기하고, 제1심판결을 다음과 같이 변경한다. 가. 피고는 원고 승계참가인의 승계참가인 우리자산신탁 주식회사에, (1) 원심판결의 별지 제1목록 순번 8 기재 토지상 원심판결의 별지 감정도(2) 표시 중 14, 19, 20, 17, 14의 각 점을 차례로 연결한 선내 174㎡ (가), (나) 부분 사무실(판넬) 건물 및 21, 22, 23, 24, 21의 각 점을 차례로 연결한 선내 22㎡ (다) 부분 화장실(판넬) 건물을 각 철거하고, 원심판결의 별지 제1목록 기재 각 토지 및 별지 제2목록 순번 4 기재 토지를 인도하며, (2) 주식회사 무송종합엔지니어링으로부터 14,432,000,000원 및 이에 대하여 2012. 9. 21.부터 다 갚는 날까지 연 20%의 비율로 계산한 돈을 지급받음과 동시에 원심판결의 별지 제2목록 순번 1 내지 3 및 5 내지 47 기재 각 토지를 인도하라. 나. 원고 승계참가인 주식회사 금룡조경의 청구 및 원고 승계참가인의 승계참가인 우리자산신탁 주식회사의 나머지 청구를 모두 기각한다. 2. 소송총비용 중 원고 승계참가인 주식회사 금룡조경과 피고 사이에 생긴 부분은 원고 승계참가인 주식회사 금룡조경이 부담하고, 원고 승계참가인의 승계참가인 우리자산신탁 주식회사와 피고 사이에 생긴 부분 중 6/10은 원고 승계참가인의 승계참가인 우리자산신탁 주식회사가, 나머지는 피고가 각 부담한다. 【이 유】 직권판단을 포함하여 상고이유를 판단한다. 1. 유치권 소멸청구와 그 범위(원고 승계참가인의 승계참가인 우리자산신탁 주식회사의 상고이유 제1점, 제2점 및 피고의 상고이유) 가. 관련 법리 1) 민법 제321조는 “유치권자는 채권 전부의 변제를 받을 때까지 유치물 전부에 대하여 그 권리를 행사할 수 있다.”라고 정하므로, 유치물은 그 각 부분으로써 피담보채권의 전부를 담보하고, 이와 같은 유치권의 불가분성은 그 목적물이 분할 가능하거나 수 개의 물건인 경우에도 적용되며(대법원 2007. 9. 7. 선고 2005다16942 판결 참조), 상법 제58조의 상사유치권에도 적용된다(대법원 2016. 12. 27. 선고 2016다244835 판결 참조). 2) 민법 제324조는 ‘유치권자에게 유치물에 대한 선량한 관리자의 주의의무를 부여하고, 유치권자가 이를 위반하여 채무자의 승낙 없이 유치물을 사용, 대여, 담보 제공한 경우에 채무자는 유치권의 소멸을 청구할 수 있다.’고 정한다. 하나의 채권을 피담보채권으로 하여 여러 필지의 토지에 대하여 유치권을 취득한 유치권자가 그중 일부 필지의 토지에 대하여 선량한 관리자의 주의의무를 위반하였다면 특별한 사정이 없는 한 위반행위가 있었던 필지의 토지에 대하여만 유치권 소멸청구가 가능하다고 해석하는 것이 타당하다. 구체적인 이유는 다음과 같다. 가) 여러 필지의 토지에 대하여 유치권이 성립한 경우 유치권의 불가분성으로 인하여 각 필지의 토지는 다른 필지의 토지와 관계없이 피담보채권의 전부를 담보한다. 이때 일부 필지 토지에 대한 점유를 상실하여도 나머지 필지 토지에 대하여 피담보채권의 담보를 위한 유치권이 존속한다. 같은 취지에서 일부 필지 토지에 대한 유치권자의 선량한 관리자의 주의의무 위반을 이유로 유치권 소멸청구가 있는 경우에도 그 위반 필지 토지에 대하여만 소멸청구가 허용된다고 해석함이 타당하다. 나) 민법 제321조에서 ‘유치권의 불가분성’을 정한 취지는 담보물권인 유치권의 효력을 강화하여 유치권자의 이익을 위한 것으로서 이를 근거로 오히려 유치권자에게 불이익하게 선량한 관리자의 주의의무 위반이 문제 되지 않는 유치물에 대한 유치권까지 소멸한다고 해석하는 것은 상당하지 않다. 다) 유치권은 점유하는 물건으로써 유치권자의 피담보채권에 대한 우선적 만족을 확보하여 주는 법정담보물권이다(민법 제320조 제1항, 상법 제58조). 한편 민법 제324조에서 정한 유치권 소멸청구는 유치권자의 선량한 관리자의 주의의무 위반에 대한 제재로서 채무자 또는 유치물의 소유자를 보호하기 위한 규정이다. 유치권자가 선량한 관리자의 주의의무를 위반한 정도에 비례하여 유치권소멸의 효과를 인정하는 것이 유치권자와 채무자 또는 소유자 사이의 이익균형을 고려한 합리적인 해석이다. 나. 이 사건의 판단 1) 원심은 피고가 이 사건 토지에 관하여 유치권을 취득한 이후 그중 일부 필지에 대하여 ○○○○ 및 △△△△로 하여금 각각 주차장 및 차고지로 사용하게 하고 ○○○○과 일부 토지 지상의 현장사무실 및 화장실을 함께 사용하며 창고를 설치, 사용할 수 있도록 허락 또는 묵인해 준 사실을 인정한 다음, 피고가 유치권자로서 선량한 관리자의 주의의무를 다하지 아니하였으므로, 원고 측의 유치권 소멸청구로 인하여 유치권이 소멸하였다고 판단하였다. 다만 유치권이 소멸하는 부분은 선량한 관리자의 주의의무를 다하지 않은 것으로 인정되는 각 필지의 토지에 한정되고, 나머지 필지의 토지에 관하여는 유치권이 소멸하지 않는다고 판단하였다. 원심판결 이유를 앞서 본 법리나 관련 법리에 비추어 살펴보면, 위와 같은 원심판단에 각 상고이유 주장과 같이 유치권 소멸청구 및 그로 인한 유치권 소멸의 범위, 유치권 소멸청구에서의 권리남용에 관한 법리오해, 사실오인 등의 잘못이 없다. 2) 그러나 원심판결의 별지 제2목록 순번 4 토지를 유치권이 소멸되는 토지에서 제외한 원심의 판단 부분은 수긍하기 어렵다. 원심판결 이유에 의하더라도, ○○○○은 이 사건 토지 중 원심판결의 별지 감정도(1) 표시 31, 89, 88, 87, 86, 85, 84, 98, 99, 100, 83, 82, 70, 71, 101, 102, 103, 104, 105, 106, 107, 108, 109, 110, 94, 95, 111, 112, 113, 114, 59, 58, 61, 27, 26, 31의 각 점을 차례로 연결한 선내 6,117㎡ 중 △△△△가 점유하고 있는 (지번 생략) 일부 토지를 제외한 나머지 토지를 점유하면서 주차장 영업을 하고 있었던 사실, 위 6,117㎡는 원심판결의 별지 제1목록 순번 1 내지 7 토지와 별지 제2목록 순번 4 토지 중 일부인 사실이 인정된다. 그런데 원심은 위 별지 제2목록 순번 4 토지를 제외한 나머지 위 7필지 토지만이 위 선내 6,117㎡에 포함된다고 보고, 그에 대한 유치권이 소멸되었다고 판단하였으니, 이 부분 원심판결에는 판결에 영향을 미친 이유모순의 잘못이 있다. 이를 지적하는 원고 승계참가인의 승계참가인(이하 ‘원고 재승계참가인’이라 한다)의 상고이유 주장은 이유 있다. 2. 유치권의 피담보채권(원고 재승계참가인의 상고이유 제3점, 제4점) 원심은 피고가 주식회사 무송종합엔지니어링(이하 ‘무송’이라 한다)을 상대로 제기한 이 사건 토목공사대금 청구소송에서 ‘무송은 피고에게 공사대금 14,432,000,000원 및 이에 대하여 2012. 9. 21.부터 다 갚는 날까지 연 20%의 비율로 계산한 지연손해금을 지급하라.’는 내용의 판결이 선고되어 확정된 사실을 인정한 다음, 유치권의 피담보채권으로서 피고의 기성공사 대금은 위 판결 금액인 14,432,000,000원이라고 보아 14,432,000,000원 및 그 지연손해금과 유치권이 인정되는 토지인도의 상환이행을 명하였다. 원심판결 이유를 관련 법리에 비추어 살펴보면, 위와 같은 원심판단에 상고이유 주장과 같이 동시이행관계에서의 지체책임, 처분문서의 해석 등에 관한 법리를 오해하거나 변론주의 위반, 채증법칙 위반 등으로 판결에 영향을 미친 잘못이 없다. 3. 직권판단 가. 관련 법리 승계참가에 관한 민사소송법 규정과 2002년 민사소송법 개정에 따른 다른 다수당사자 소송제도와의 정합성, 승계참가인과 피참가인인 원고의 중첩된 청구를 모순 없이 합일적으로 확정할 필요성 등을 종합적으로 고려하면, 소송이 법원에 계속되어 있는 동안에 제3자가 소송목적인 권리의 전부나 일부를 승계하였다고 주장하며 민사소송법 제81조에 따라 소송에 참가한 경우, 원고가 승계참가인의 승계 여부에 대해 다투지 않으면서도 소송탈퇴, 소 취하 등을 하지 않거나 이에 대하여 피고가 부동의하여 원고가 소송에 남아 있다면 승계로 인해 중첩된 원고와 승계참가인의 청구 사이에는 필수적 공동소송에 관한 민사소송법 제67조가 적용된다(대법원 2019. 10. 23. 선고 2012다46170 전원합의체 판결 참조). 나. 원심의 판단 원심은 원고 승계참가인의 항소는 항소장에 항소취지를 밝히지 아니하면서 원심 변론종결에 이르기까지도 이를 보정하지 않아 부적법한 방식으로 제기된 것이고, 제1심판결이 원고 승계참가인의 청구에 대하여 판단하지 않아 불복의 대상이 되는 재판이 없이 항소가 제기된 것이므로 부적법하다고 판단하여 원고 승계참가인의 항소를 각하하였다. 다. 대법원의 판단 1) 원심판결 이유와 기록에 따르면 다음 사실을 알 수 있다. 가) 원고가 이 사건 소를 제기한 후 제1심 소송계속 중 원고 승계참가인은 원고로부터 이 사건 토지를 매수하여 소유권이전등기를 마쳤음을 이유로 권리승계를 주장하면서 승계참가를 신청하였고, 원고는 소송탈퇴하였다. 나) 제1심 소송계속 중 원고 재승계참가인은 원고 승계참가인으로부터 이 사건 토지를 신탁받아 소유권이전등기를 마쳤음을 이유로 권리승계를 주장하면서 승계참가를 신청하였고, 원고 승계참가인은 원고 재승계참가인의 승계 여부에 대해 다투지 않으면서도 소송탈퇴, 소 취하 등을 하지 않았다. 다) 제1심법원은 원고 재승계참가인이 이 사건 토지의 소유자임을 전제로 원고 재승계참가인의 청구에 대하여 판단하였고, 원고 승계참가인의 청구에 대하여는 판단하지 아니하였다. 2) 위 사실관계를 앞서 본 법리에 비추어 살펴보면, 소송에 남아 있는 원고 승계참가인과 원고 재승계참가인의 청구 사이에는 필수적 공동소송에 관한 민사소송법 제67조가 적용되므로, 원심으로서는 이 사건 토지의 소유권을 상실한 원고 승계참가인의 청구를 기각하였어야 한다. 그럼에도 이와 달리 판시와 같은 이유로 원고 승계참가인의 항소를 각하한 원심의 판단에는 승계참가에 따른 소송관계에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 잘못이 있다. 4. 결론 그러므로 원고 재승계참가인의 일부 상고이유를 받아들이는 한편 직권판단에 따라 원심판결을 파기하고, 이 사건은 이 법원이 직접 재판하기에 충분하므로 민사소송법 제437조에 따라 자판한다. 피고는 원고 재승계참가인에게, (1) 원심판결의 별지 제1목록 순번 8 기재 토지상 원심판결의 별지 감정도(2) 표시 중 14, 19, 20, 17, 14의 각 점을 차례로 연결한 선내 174㎡ (가), (나) 부분 사무실(판넬) 건물 및 21, 22, 23, 24, 21의 각 점을 차례로 연결한 선내 22㎡ (다) 부분 화장실(판넬) 건물을 각 철거하고, 원심판결의 별지 제1목록 기재 각 토지 및 별지 제2목록 순번 4 기재 토지를 인도하며, (2) 무송으로부터 14,432,000,000원 및 이에 대하여 2012. 9. 21.부터 다 갚는 날까지 연 20%의 비율로 계산한 돈을 지급받음과 동시에 원심판결의 별지 제2목록 순번 1 내지 3 및 5 내지 47 기재 각 토지를 인도할 의무가 있어 원고 재승계참가인의 청구는 위 인정 범위 내에서 이유 있어 인용하고, 원고 승계참가인의 청구 및 원고 재승계참가인의 나머지 청구는 이유 없어 이를 모두 기각하여야 하므로, 제1심판결을 위와 같이 변경하고, 소송총비용의 부담을 정하여 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다. 대법관 이동원(재판장) 민유숙(주심) 천대엽 (출처: 대법원 2022. 6. 16. 선고 2018다301350 판결 [토지인도] > 종합법률정보 판례) |
우리집행법원이 견련성과 관하여 인정한 유치권 사례들은 대부분이 공사대금 채권과 필요비, 유익비 상환청구권의 경우 등이다. 구체적으로는 물건의 인도를 구하는 소송에서는 피고의 유치권 항변이 인용되는 경우에는 그 물건에 관하여 생긴 채권의 변제와 상환으로 그 물건의 인도를 명하여야 한다고 하여 유치권을 인정한 판결35), 건물임차인이 건물에 관한 유익비상환청구권에 터잡아 취득하게 되는 유치권은 임차건물의 유지사용에 필요한 범위 내에서 임차대지부분에도 그 효력이 미친다는 판결36), 피고가 점유 중인 가옥에 대하여
지출한 유익비 상환청구권에 의하여 그 가옥에 대한 유치권을 가지고 있다면 원고의 피고에 대한 가옥명도청구는 원고가 그 유익비의 상환 기타 방법으로서 위 유치권을 소멸시킨 후가 아니면 용인되지 못한다는 판결등이 있다37)
| 35) 대법원 1969. 11. 25. 선고 69다1592 판결. 36) 대법원 1980. 10. 14. 선고 79다1170 판결. 37) 대법원 1948. 4. 19. 선고 4280민상332 판결 |
| 대법원 1969. 11. 25. 선고 69다1592 판결 [축마인도][집17(4)민,91] 【판시사항】 물건의 인도를 청구하는 소송에서 피고의 유치권 항변이 인용되는 경우에는 그 물건에 관하여 생긴 채권의 변제와 상환으로 그 물건의 인도를 명하여야 한다. 【판결요지】 물건의 인도를 청구하는 소송에 있어서 피고의 유치권 항변이 인용되는 경우에는 그 물건에 관하여 생긴 채권의 변제와 상환으로 그 물건의 인도를 명하여야 한다. 【참조조문】 민법 제320조 【전 문】 【원고, 상고인】 원고 【피고, 피상고인】 피고 【원심판결】 제1심 제주지방, 제2심 제주지법 1969. 7. 11. 선고 69나1 판결 【주 문】 원판결을 파기하고, 이 사건을 광주지방법원 합의부로 이송한다. 【이 유】 원고의 상고이유 4점을 보건대, 원심은 본건 말2필이 원고의 피상속인 망 소외인의 소유이었는데 피고가 1965.7.18 이를 습득하여 그달 25일 그 습득계출을 하고 1966.10.21 그 가압류가 있을 때까지 약1년 3개월간 이를 점유 사육한 사실을 인정한 다음 설사 피고가 이 말들을 그 소유자인 원고에게 내줄 의무가 있다 하더라도 위 말들이 북제주군 구좌면 (상세지번 생략) 밭 4959평 중 약 3000평에다 심어놓은 피고 소유의 육도를 먹은 까닭에 피고는 그로 인해서 그 경작지의 평균수확량 정미 10섬의 절반 5섬 싯가 15,000원 상당의 감수피해를 보았고, 또 피고는 그 말들의 사육비로서 하루 50원씩 약1년 3개월간 도합 22,500원을 지출하였으므로 원고는 위 말들에 관해서 생긴 손해와 비용 도합 52,500원을 피고에게 지급하지 않고는 그 말의 인도만을 구하는 것은 부당하다 하고 원고의 청구를 배척하였다. 그러나 물건의 인도를 청구하는 소송에 있어서 피고의 유치권 항변이 인용되는 경우라도 원고의 청구를 전적으로 배척할 것이 아니라 그 물건에 관해서 생긴 채권의 변제와 상환으로 그 물건의 인도를 명하여야 된다 할 것이므로 이와 견해를 달리한 원심판결은 필경 유치권에 대한 법리를 오해하여 판결결과에 영향을 미쳤다 할 것이고, 또 원심은 피고의 원고에 대한 채권액을 그 말들로부터 직접 받은 손해액 15,000원과 사육비 22,500원으로 인정하였으니 이는 도합 37,500원임이 분명한데도 불구하고 그것을 도합 52,500원이라고 인정하고 있으니 이는 판결이유에 모순이 있다 할 것이므로 결국 원판결은 파기를 면치 못한다. 이에 관여법관 일치의 의견으로 주문과 같이 판결한다. 대법원판사 김영세(재판장) 김치걸 사광욱 홍남표 양병호 |
기초공사, 벽체공사, 옥상 슬래브공사만이 완공된 건물에 전세금을 지급하고 입주한 후 소유자와 전세권자간에 위 건물을 매수하기로 합의하여 자기 자금으로 미완성 부분을 완성한 자는 위 건물에 들인 금액 상당의 변제를 받을 때까지 위 건물의 제3취득자에 대하여 유치권을 행사할 수 있다는 판결38), 무권리자로부터 토지를 매수하여 매수인이 개답 후 개답에 지출한 비용에 상당하는 금액을 그 매매대금에서 공제받았다 하더라도 토지 소유자에 대한 관계에 있어서는 그 개답비용은 매수자가 투입한 유익비라 할 것이므로 이를 상환받을 때까지는 목적물을 유치할 수 있다는 판결39), 변소 및 창고 보수비, 지붕수리비, 하수구 공사비, 통로확장노변 하수구 개설비, 매몰된 우물 보수비 등 필요비, 유익비로 각 지출한 비용을 상환받지 않는 한 원고청구에 응 수 없다고 다투는 것에 대하여 유치권을 주장한 것으로 인정한 판결도 있다.40)
| 38) 대법원 1967. 11. 28. 선고 66다2111 판결. 39) 대법원 1977. 11. 22. 선고 76다2731 판결. 40) 대법원 1973. 1. 30. 선고 72다1339 판결. |
| 대법원 1967. 11. 28. 선고 66다2111 판결 [손해배상][집15(3)민,318] 【판시사항】 건물의 점유가 적법한 유치권행사로 인정되는 실례 【판결요지】 기초공사 벽체공사 옥상 스라브공사만이 완공된 건물에 전세금을 지급하고 입주한 후 소유자와 간에 위 건물을 매수하기로 합의하여 자기 자금으로 미완성 부분을 완성한 자는 위 건물에 들인 금액 상당의 변제를 받을 때까지 위 건물의 제3취득자에 대하여 유치권을 행사할 수 있다. 【참조조문】 민법 제320조, 민법 제325조 【전 문】 【원고, 상고인】 원고 1 외 1인 【피고, 피상고인】 피고 【원심판결】 제1심 서울민사지방, 제2심 서울민사지법 1966. 9. 19. 선고 65나615 판결 【주 문】 이 상고를 모두 기각한다. 상고비용은 원고들의 부담으로 한다. 【이 유】 원고들 대리인의 상고이유를 본다. (1) 편의상 제2점부터 본다. 원심이 적법히 확정한 사실에 의하면 다음과 같다. 즉, 본건 건물[서울 (주소 생략) 지상]은 본래 소외 1의 소유건물인데, 이 소외인이 위 건물을 건축할때 기초공사, 벽체공사, 옥상스라브공사만을 완성하고 나머지 부분에 대한 공사를 하지 않은 채 이것을 1962.11.21 피고에게 전세금 250,000원에 대여하였다. 피고는 위 건물을 전세로 든 뒤 이 건물이 공장으로 사용하는데 유용하고, 시장도 가까운 것을 고려하여 장차 이 건물을 피고가 매수하기로 위의 소외 1과 합의가 되어서 위 건물의 미완성부분을 자기 자금으로 완성시켰고, 이때에 피고가 들인 돈이 507,000원 상당이었다 한다. 사실이 위와 같다면 피고가 타인의 물건을 점유하면서 이 물건에 관하여 받을 채권(507,000원)을 취득한 것이요, 따라서 피고는 변제기에 있는 이 채권의 변제를 받을 때까지 이 물건을 유치할 수 있다할 것이다. 그리고 위에서 본 바와같이 피고가 본건 건물에 관하여 들인 돈은 피고가 적법하게 본건 건물을 점유하고 있는 동안에 들인 것이므로 유치권의 성립에 아무러한 영향이 없다. 논지는 피고와 위의 소외 1이 본건 건물을 공동건축하여 피고가 사기로 한 셈이 되므로, 피고는 소외 1에게 대하여서만 그 청산 잔금을 청구할 수 있고, 이미 이 건물이 소외 1의 소유로 보존등기가 되고, 이것이 다시 소외 2에게 이전되고 다시 이것을 원고들이 소외 2로부터 경락위득한 경우에 있어서는 피고는 본건 건물의 점유자로서 제3취득자인 원고들에게 대하여 유치권을 주장할 수 없다 하나 이미 위에서 판단한 바와같이 피고의 소외 1에게 대한 507,000원의 채권은 본건 건물에 관하여 발생한 것이므로 피고를 위하여 유치권이 발생한다고 보는 것이 상당하다. 이처럼 피고가 본건 건물을 점유하고 있는 것이 유치권에 의한 것이라면 피고가 원고들의 명도청구에 대하여 불응하였다 할지라도 원고들에게 불법행위를 가한 것이라고는 볼 수 없다. 즉, 원고들이 본건 부동산을 제3자에게 전매하였다가 약정 기일안에 명도의무를 이행하지 못하여 가사 원고주장대로 65,000원의 손실을 보았다 할지라도 이러한 손해가 피고가 부당하게 본건 건물을 점유하고 이것을 내주지 아니한 탓이라고는 말할 수 없는 것이다. (2) 제1점에 대하여, 논지는 원심판결이 마치 피고의 명도불응의 불법행위와 원고등이 피몽한 손해금 65,000원이 원인과 결과로 연결되는 양 인정한 것임을 전제로 하여 이론을 전개하고 있으나, 원심판문을 정독하면 그러한 취지가 아니고 다만 피고가 명도를 하지 아니하여 원고들이 손해를 입었다는 것뿐이지, 피고가 명도를 하지 아니한 것이 피고의 책임에 속하는 것인지의 여부는 별문제로 삼고 그 후단부에서 이것을 부정하고 있다. 이유모순이 있다는 논지는 이유없다. 다음에 이미 위의 (1)에서 판단한 바와같이 피고의 본건 건물에 대한 점유가 유치권행사로 인한 적법인 것이라면 피고의 본건 건물에 대한 명도불응이 현소유권자인 원고들에게 대하여 불법행위를 구성할수는 없다 할것이다. 따라서 가사 원심이 원고들이 본건 건물을 제3자에게 팔았다는 사정을 특별사정(손해배상의 범위에 관하여)으로 본것이 논지가 공격하는 것처럼 잘못되었다 할지라도 이것이 원심판결에 어떠한 영향을 미칠만한 것은 못된다. 이점에 이유모순이 있다는 논지도 이유없다. 그렇다면 이 상고는 그 이유없으므로 모두 기각하기로 하고, 상고비용은 패소자들의 부담으로 한다. 이 판결에는 관여법관들의 견해가 일치되다. 대법원판사 홍순엽(재판장) 손동욱 양회경 이영섭 |
| 대법원 1977. 11. 22. 선고 76다2731 판결 [토지인도][집25(3)민,287;공1978.2.1.(577),10509] 【판시사항】 유치권주장을 배척하는 이유가 미흡하다고 한 사례 【판결요지】 무권리자로 부터 토지를 매수하여 매수인이 개답후 개답에 지출한 비용에 상당하는 금액을 그 매매대금에서 공제받았다 하더라도 토지 소유자에 대한 관계에 있어서는 그 개답비용은 매수자가 투입한 유익비라 할 것이다. 【참조조문】 민법 제320조 【전 문】 【원고, 피상고인】 원고 소송대리인 변호사 윤형남 【피고, 상고인】 피고 소송대리인 변호사 김홍수 【원 판 결】 서울고등법원 1976.10.15. 선고 75나2258 판결 【주 문】 원판결을 파기하고, 사건을 서울고등법원으로 환송한다. 【이 유】 피고소송대리인의 상고이유를 판단한다. 제1점에 대하여, 원심은 소외 1이 원고를 대리하여 이 사건 부동산을 소외 2에게 매도하였다는 피고의 주장은 이를 인정함에 족한 증거가 없다고 하고 배척을 하였는데 기록을 정사하면, 원심의 위 조치는 능히 시인될 수 있고, 거기에 채증법칙을 위배하여 사실을 잘못 인정하였거나 또는 심리를 다하지 못한 흠이 있다고 하여야 할 사유도 찾아볼 수 없으므로 논지는 이유 없다. 제2점에 대하여, 원심판결에 의하면, 소외 2가 금 402,900환(구화)을 투입하여 이건 토지를 개답하였는바, 이는 동 소외인이 이 사건 부동산을 그 처분권한이 없는 소외 1로부터 매수함에 있어서 당시 황지로 방치되었던 동 부동산을 위 소외 2가 그의 비용으로 개답완료하여 실제 평수를 측량한 다음 대금은 평당 230환씩으로 하고 지급하되, 개답비용은 매매대금에서 공제받기로 하고, 위 소외 2는 이에 따라 개답을 하게 되어 그 개답비용금 402,900환을 매도인인 위 소외 1로부터 매매대금일부로 공제받은 사실을 인정하고 동 사실로써 위 비용은 결국 매도인인 위 소외 1이 부담한 셈인 사실이 인정되니, 위 개답비용을 위 소외 2가 투입한 유익비라고 보기 어렵다고 하고 피고의 유치권 주장을 배척하였다. 그러나 원심의 위 확정사실에 의하더라도 위 소외 2가 이 사건 토지를 자기의 비용으로 그 자신이 개답한 것은 의심할 여지가 없으니 가사 위 소외 2가 이건 토지를 무권리자인 위 소외 1로부터 매수할 때의 동인과의 약정에 의해서 개답을 하였으며, 그 개답에 지출한 비용에 상당하는 금액을 그 매매대금에서 공제받았다고 하더라도 동 사실만으로서는 곧 위 소외 2가 이건 토지를 개답하고 그를 위하여 비용으로 투입한 위 금 402,900환(구화)은 매도인인 위 소외 1이 부담한 셈이 되어 위 소외 2가 투입한 유익비라고 보기 어렵다고는 할 수 없는 것이며, 또 위 사실로써 곧 위 소외 2가 그 개답을 위해서 지출한 위 비용을 소유자로부터 상환받을 권리가 발생하지 아니하였다고 하여야 할 것이라던가 또는 일단 발생한 그 상환받을 청구권이 소멸되었다고 하여야 할 것이라고는 보기 어렵다고 할 것이므로 원심의 판시는 피고의 유치권항변을 배척한 이유로서 좀처럼 납득이 가지 아니한다고 하지 않을 수가 없다. (물론 이건에 있어서 위 소외 2의 점유가 불법행위로 인한 경우에 해당한다고 할 수 있다면 그를 이유로 피고의 동 항변을 배척할 수는 있을 것이나 이것은 별문제이다) 이상으로서 원심판결은 피고의 유치권 주장을 배척하는 이유를 충분히 밝히지 못한 흠이 있다고 아니할 수 없으므로 이점을 지적하는 취지의 논지는 이유 있다. 그러므로 이건 상고는 이유 있으므로 민사소송법 400조, 406조 1항의 규정에 의하여 원판결을 파기하고 사건을 원심인 서울고등법원으로 환송하기로 하고 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다. 대법관 민문기(재판장) 이일규 강안희 유태흥 |
| 대법원 1973. 1. 30. 선고 72다1339 판결 [가옥명도][공1973.4.15.(462),7273] 【판결요지】 경락인은 유치권자에 대하여 변제하지 아니하면 경매의 목적물의 명도를 청구할 수 없다. 【전 문】 【원고, 피상고인】 원고 【피고, 상고인】 피고 【원 판 결】 대구고등법원 1972.6.13. 선고 71나667 판결 【주 문】 원판결을 파기하고, 사건을 대구고등법원에 환송한다. 【이 유】 피고의 상고이유를 살피건대, 원판결 이유에서 “피고는 계쟁건물과 대지에 대한 1968.1969.1970년의 3개년의 1, 2기분 재산세 10,764원을 납부하고, 1970.8.중순경 변소 및 창고 보수비, 지붕수리비로 도합금 13,800원, 1970.10.초순경 하수구 공사비 8,000원, 같은달 하순경 통로확장노변 하수구 개설비로 금 20,000원 1971.3.중순경 매몰된 우물 보수비조로 금 30,000원을 들여 필요비, 유익비로 각 지출하였으므로 이를 상환받지 않는 한 원고 청구에 응할 수 없다고 항쟁하므로 보건대……피고 주장과 같은 필요비와 유익비를 지출하였다고 하더라도, 이는 민법 제626조에 의하여 임대인에게 주장할 수 있는 사유에 불과하고 원고에게는 주장할 수 없다 할것이니 피고의 항쟁은 이유없다”라고 판시하였다. 그러나 위 원판결 설시와 피고의 변론의 전취지에 의하면, 피고는 유치권을 주장한 취지가 분명하고, 피고가 유치권을 취득하였다면 경매법 제3조 3항에 의하여 경락인인 원고는 유치권자인 피고에게 변제하지 아니하면 경매의 목적물인 이건 가옥의 명도를 청구할 수 없음에도 원판결이 위에서 본바와 같이 판시하였음은 유치권의 법리를 오해하였거나, 이유를 명시하지 아니한 잘못이 있다 할것이므로 논지는 이유있고 원판결은 파기를 면치 못할 것이다. 그러므로 사건을 원심인 대구고등법원에 환송하기로 하여, 관여 법관 전원의 일치한 의견으로 주문과 같이 판결한다. 대법관 사광욱(재판장) 김치걸 김영세 양병호 |
주택건물의 신축공사를 한 수급인이 그 건물을 점유하고 있고 또 그 건물에 관하여 생긴 공사대금 채권이 있다면, 수급인은 그 채권을 변제받을 때까지 건물을 유치할 권리가 있다고 한 판결41) 등이 있다. 그러나 건물의 임대차에 있어서 임차인이 임대인에게 지급한 임차보증금반환청구권이나 임대인이 건물시설을 아니하기 때문에 임차인에게 건물을 임차목적대로 사용하지 못한 것을 이유로 하는 손해배상청구권은 모두 민법 제320조 소정의 소위 그 건물에 관하여 생긴 채권이라 할 수 없다.42) 이는 임차물을 목적으로 하여 성립하는 채
권으로서 임차물에 관하여 생긴 채권이라고 할 수 없다.
| 41) 대법원 1995. 9. 15. 선고 95다16202, 16219 판결 42) 대법원 1976. 5. 11. 선고 75다1305 판결. |
| 대법원 1995. 9. 15. 선고 95다16202, 95다16219 판결 [건물명도,소유권확인등][공1995.10.15.(1002),3395] 【판시사항】 도급계약에서 수급인이 신축 건물에 대하여 유치권을 가지는 경우 【판결요지】 주택건물의 신축공사를 한 수급인이 그 건물을 점유하고 있고 또 그 건물에 관하여 생긴 공사금 채권이 있다면, 수급인은 그 채권을 변제받을 때까지 건물을 유치할 권리가 있다고 할 것이고, 이러한 유치권은 수급인이 점유를 상실하거나 피담보채무가 변제되는 등 특단의 사정이 없는 한 소멸되지 않는다. 【참조조문】 민법 제320조, 제664조 【참조판례】 대법원 1993.3.26. 선고 91다14116 판결(공1993상,1280) 【전 문】 【원고(반소피고), 피상고인】 원고(반소피고) 【피고(반소원고), 상고인】 피고(반소원고) 【원심판결】 인천지방법원 1995.2.17.선고 94나5953(본소),6000(반소) 판결 【주 문】 원심판결 중 본소부분을 파기하고, 이 부분 사건을 인천지방법원 합의부에 환송한다. 피고(반소원고)의 나머지 상고를 기각한다. 상고기각 부분에 관한 상고비용은 피고(반소원고)의 부담으로 한다. 【이 유】 피고(반소원고, 이하 피고라고만 한다)의 상고이유를 본다. 1. 원심이 설시한 증거 관계와 기록에 비추어 보면 원심의 사실 인정은 정당하다고 수긍이 되고, 그 과정에 소론과 같이 심리미진이나 채증법칙을 위반하여 사실을 잘못 인정한 위법이 있다고 할 수 없다. 2. 사실관계가 원심이 확정한 바와 같다면, 이 사건 각 건물의 도급계약에 있어서 그 판시와 같이 완성된 건물의 소유권을 도급인에게 귀속시키기로 하였다고 보아야 할 것이고 수급인인 피고에게 이 사건 각 건물의 소유권이 귀속된다고는 볼 수 없다. 본소에 관하여 같은 취지로 판단하고, 나아가 피고에게 이 사건 각 건물의 소유권이 귀속됨을 전제로 한 반소청구를 받아들이지 않은 원심은 정당하다. 논지는 이유 없다. 3. 그러나, 원심이 적법히 인정하고 있는 바와 같이 피고가 현재 점유중인 원심판결 별지목록 1기재 주택건물의 신축공사를 한 수급인으로서 위 건물에 관하여 생긴 공사금 채권이 있다면, 피고는 그 채권을 변제받을 때까지 위 건물을 유치할 권리가 있다고 할 것이고, 이러한 유치권은 피고가 점유를 상실하거나 피담보채무가 변제되는 등 특단의 사정이 없는 한, 소멸되지는 아니하는 것이므로, 원심이 판시한대로 건물이 완공된 후인 1987.5.29.자 약정에 의하여 도급인이 피고에게 위 건물 등 이 사건 각 건물에 대한 처분권을 위임하여 그 분양대금에서 공사대금 등 건축과 관련한 일체의 비용을 지급받을 수 있는 권한을 부여하였기 때문에 피고가 위 건물 등을 매각처분하여 그 대금으로 공사대금을 지급받을 수 있게 되었다고 하더라도 그러한 약정만으로 피담보채권인 공사대금이 변제된 것이라고 볼 수는 없고, 그 외에 기록을 살펴보아도 달리 위 공사대금 채권이나 유치권이 소멸되었다고 볼 만한 사유를 찾아 볼 수 없다. 그러하다면 피고는 그 공사대금 채권을 담보하는 의미에서 의연히 위 목록 1기재 부동산에 대한 유치권을 가지고 있는 것으로 보아야 할 것이다. 그럼에도 불구하고 피고는 위 약정에 의해서 위 건물 등을 처분하여 그 대금으로 공사대금의 지급에 갈음하는 것은 별론으로 하고, 위 부동산에 대한 공사대금 채권을 전제로 유치권을 행사할 수 없다고 판시하여 피고의 유치권 항변을 배척하고 원고의 이 사건 건물명도 청구를 인용한 원심은 유치권에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 위법을 저지른 것이라 할 것이다. 이를 지적하는 논지는 이유 있다. 4. 그러므로 원심판결 중 본소 부분을 파기하고 이 부분 사건을 원심법원에 환송하며 피고의 나머지 상고(반소 부분에 대한 상고)를 기각하고 상고기각 부분에 관한 상고비용은 패소자의 부담으로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다. 대법관 지창권(재판장) 천경송(주심) 안용득 신성택 |
| 대법원 1976. 5. 11. 선고 75다1305 판결 [건물명도][집24(2)민,16;공1976.6.15.(538),9157] 【판시사항】 임차인의 임차보증금반환청구권이나 손해배상청구권이 민법 320조 소정 그 건물에 관하여 생긴 채권이라 할 수 있는지 여부 【판결요지】 건물의 임대차에 있어서 임차인의 임대인에게 지급한 임차보증금반환청구권이나 임대인이 건물시설을 아니하기 때문에 임차인에게 건물을 임차목적대로 사용못한 것을 이유로 하는 손해배상청구권은 모두 민법 320조 소정 소위 그 건물에 관하여 생긴 채권이라 할 수 없다. 【전 문】 【원고, 피상고인, 부대상고인】 원고 【피고, 상고인】 피고 【원심판결】 서울고등법원 1975.6.18. 선고 74나2637 판결 【주 문】 상고 및 부대상고를 모두 기각한다. 상고로 인한 소송비용은 피고의 부담으로 부대상고로 인한 소송비용은 원고의 부담으로 한다. 【이 유】 1. 피고의 상고이유에 대한 판단 (가) 건물의 임대차에 있어서 임차인의 임대인에게 지급한 임차보증금반환청구권이나 임대인이 건물시설을 아니하기 때문에 임차인에게 건물을 임차목적대로 사용 못한 것을 이유로 하는 손해배상청구권은 모두 민법 제320조에 규정된 소위 그 건물에 관하여 생긴 채권이라 할 수 없으므로(보증금에 관한 당원 1960.9.29. 선고 4292민상229 판결참조) 원심판결이 이와 같은 취지에서 보증금반환채권과 손해배상채권에 관한 피고의 유치권 주장을 배척한 조치는 정당하고 반대의 견해로 나온 소론은 이유없고, (나) 원심이 정기동력시설비 금 135,400원 건물 내부시설비 금 225,328원의 유익비 지출을 인정하여 이에 대한 유치권을 인용하고 그 초과지출 부분을 배척한 조치에 소론과 같은 채증법칙을 어긴 잘못이 있음을 기록상 찾아 볼 수 없으니 소론 또한 이유없고 (다) 제1심 제6차 변론 (1974.9.20)에서 피고는 철거대상인 가건물2동이 피고 소유임을 자인하고 있는터에 이제와서 새삼스리 피고소유 아니라 함은 적절한 불복사유가 될 수 없으므로 논지는 이유없다. 2. 원고의 부대상고에 대한 판단 위 1의 (나)에서 본바와 같이 합계금 360,728원의 유익비에 대하여 피고의 유치권을 인정한 조치는 정당하고 그 과정에 소론과 같은 심리미진이나 법리오해의 잘못이 있다할 수 없고 피고가 여태까지 월임대료를 지급아니한 점이 유익비 지출로 인한 유치권인정에 무슨 장애가 되는 것도 아니니 논지 이유없다. 3. 결론 그러므로 이건 상고나 부대상고는 모두 이유없어 기각하고 소송비용은 패소자의 각 부담으로 하기로 관여 법관의 의견이 일치되어 주문과 같이 판결한다. 대법관 양병호(재판장) 홍순엽 이일규 강안희 |
| 대법원 2008. 5. 30.자 2007마98 결정 [경락부동산인도명령][미간행] 【판시사항】 건물신축공사를 도급받은 수급인이 사회통념상 독립한 건물이 되지 못한 정착물을 토지에 설치한 상태에서 공사가 중단된 경우, 위 정착물 또는 토지에 대하여 유치권을 행사할 수 있는지 여부 (소극) 【참조조문】 민법 제320조, 제664조 【참조판례】 대법원 1995. 9. 15. 선고 95다16202, 16219 판결(공1995하, 3395) 【전 문】 【재항고인】 한길종합건설 주식회사 (소송대리인 변호사 김주택) 【상 대 방】 상대방 【원심결정】 춘천지법 2007. 1. 4.자 2006라47 결정 【주 문】 재항고를 기각한다. 재항고비용은 재항고인이 부담한다. 【이 유】 재항고이유를 판단한다. 1. 유치권의 성립을 주장하는 재항고이유에 대하여 건물의 신축공사를 한 수급인이 그 건물을 점유하고 있고 또 그 건물에 관하여 생긴 공사금 채권이 있다면, 수급인은 그 채권을 변제받을 때까지 건물을 유치할 권리가 있는 것이지만( 대법원 1995. 9. 15. 선고 95다16202, 16219 판결 등 참조), 건물의 신축공사를 도급받은 수급인이 사회통념상 독립한 건물이라고 볼 수 없는 정착물을 토지에 설치한 상태에서 공사가 중단된 경우에 위 정착물은 토지의 부합물에 불과하여 이러한 정착물에 대하여 유치권을 행사할 수 없는 것이고, 또한 공사중단시까지 발생한 공사금 채권은 토지에 관하여 생긴 것이 아니므로 위 공사금 채권에 기하여 토지에 대하여 유치권을 행사할 수도 없는 것이다. 기록에 의하면, 재항고인은 토지소유자와의 사이에 이 사건 토지 위에 공장을 신축하기로 하는 내용의 도급계약을 체결하고 기초공사를 진행하면서 사회통념상 독립한 건물이라고 볼 수 없는 구조물을 설치한 상태에서 이 사건 토지에 대한 경매절차가 진행됨으로 인하여 공사가 중단되었음을 알 수 있는바, 이러한 경우 위 구조물은 토지의 부합물에 불과하여 이에 대하여 유치권을 행사할 수 없다고 할 것이고, 공사중단시까지 토지소유자에 대하여 발생한 공사금 채권은 공장 건물의 신축에 관하여 발생한 것일 뿐, 위 토지에 관하여 생긴 것이 아니므로 위 공사금 채권에 기하여 이 사건 토지에 대하여 유치권을 행사할 수도 없다고 할 것이다. 따라서 같은 취지에서 재항고인의 이 사건 토지에 관한 유치권 주장을 배척하고 이 사건 인도명령을 유지한 원심결정은 정당하고, 거기에 재판에 영향을 미친 헌법·법률·명령 또는 규칙의 위반이 없다. 2. 상사유치권의 성립을 주장하는 재항고 이유에 대하여 상법 제58조는 “상인간의 상행위로 인한 채권이 변제기에 있는 때에는 채권자는 변제를 받을 때까지 그 채무자에 대한 상행위로 인하여 자기가 점유하고 있는 채무자 소유의 물건 또는 유가증권을 유치할 수 있다.”고 규정하고 있으므로, 채권자가 채무자와의 상행위가 아닌 다른 원인으로 목적물의 점유를 취득한 경우에는 상사유치권이 성립할 수 없는 것이다. 기록에 의하면, 재항고인은 공장건물의 신축공사가 이 사건 경매로 중단된 후에 공사현장을 점거하면서 타인의 지배를 배제하고 이 사건 토지에 대한 점유를 사실상 개시한 것으로 보일 뿐, 재항고인이 토지소유자와 ‘이 사건 토지에 관한 상행위’를 원인으로 이 사건 토지에 대한 점유를 취득하였다고 보기 어려우므로, 재항고인이 이 사건 토지에 관하여 상사유치권을 행사할 수 없다고 할 것이어서, 이와 다른 전제에 서 있는 재항고 이유는 더 나아가 살펴볼 필요 없이 이유 없다. 3. 결 론 그러므로 재항고를 기각하기로 하고, 재항고비용은 패소자가 부담하도록 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 결정한다. 대법관 김영란(재판장) 김황식 이홍훈(주심) 안대희 |
| 대전고법 2004. 1. 15. 선고 2002나5475 판결 [건물명도] 상고[각공2004.3.10.(7),284] 【판시사항】 부동산에 관한 경매절차가 개시될 가능성이 있음을 충분히 인식하고서도 그 부동산의 개조에 관한 공사도급계약을 체결한 후 이에 따른 공사를 시행한 자가 공사대금채권에 기초하여 낙찰자에 대하여 유치권을 주장하는 것은 신의칙에 반하여 허용되지 않는다고 한 사례 【판결요지】 건물 및 대지에 거액의 근저당권, 전세권, 가압류등기 등이 설정되어 있는 등으로 부동산 소유자의 재산상태가 좋지 아니하여 위 부동산에 관한 경매절차가 개시될 가능성이 있음을 충분히 인식하고서도 수급인이 거액의 공사도급계약 및 그 후의 사용·수익 약정을 체결하여 건물의 일부를 점유하였다면 수급인이 전 소유자와 사이에 위 건물 부분에 관한 공사도급계약을 하고 그 계약에 따른 공사를 일부라도 실제로 진행하여 상당한 공사비용을 투하하였다고 하더라도, 만약 이러한 경우에까지 유치권의 성립을 제한 없이 인정한다면 전 소유자와 유치권자 사이의 묵시적 담합이나 기타 사유에 의한 유치권의 남용을 막을 방법이 없게 되어 공시주의를 기초로 하는 담보법질서를 교란시킬 위험이 있다는 점을 고려할 때, 수급인의 공사도급계약 전에 가압류등기와 근저당권설정등기를 마친 자의 신청에 의한 경매절차의 매수인(낙찰자)에 대한 관계에서는, 민법 제320조 제2항을 유추적용하여 수급인이 공사대금채권에 기초한 유치권을 주장하여 그 소유자인 낙찰자에게 대항할 수 없다고 하거나, 그 유치권을 행사하는 것이 신의칙에 반하여 허용될 수 없다고 보아야 한다고 한 사례. 【참조조문】 민법 제2조, 제320조, 제664조 【참조판례】 대법원 1995. 9. 15. 선고 95다16202, 16219 판결(공1995하, 3395) 【전 문】 【원고, 항소인】 원고 (소송대리인 변호사 김충식) 【피고, 피항소인】 피고 1 외 4인 (소송대리인 한밭 법무법인 담당변호사 김동환 외 2인) 【피고 2 내지 5의 보조참가인】 피고 1 겸 피고 2 내지 5의 보조참가인 (소송대리인 한밭 법무법인 담당변호사 김동환 외 2인) 【제1심판결】 대전지법 2002. 6. 20. 선고 2001가합4372 판결 【변론종결】 2003. 11. 20. 【주 문】 1. 제1심판결 중 원고 패소 부분을 취소한다. 2. 원고에게, 가. 별지 기재 건물 중, (1) 피고 1은 2층 근린생활시설(일반음식점) 486.77㎡ 및 주택 103.71㎡, 5층 근린생활시설(일반음식점) 590.48㎡, 6층 근린생활시설(일반음식점) 586.74㎡를, (2) 피고 2, 피고 3은 2층 근린생활시설(일반음식점) 486.77㎡ 및 주택 103.71㎡를, (3) 피고 4는 5층 근린생활시설(일반음식점) 590.48㎡를, (4) 피고 5는 6층 근린생활시설(일반음식점) 586.74㎡를 각 명도하고, 나. 2001. 2. 19.부터 위 각 부분의 명도완료일까지, (1) 피고 1은 월 금 7,721,140원의 비율에 의한 금원을, (2) 피고 1과 연대하여 위 금원 중, 피고 2, 피고 3은 연대하여 월 금 2,579,160원의 비율에 의한 금원을, 피고 4는 월 금 2,579,160원의 비율에 의한 금원을, 피고 5는 월 금 2,562,820원의 비율에 의한 금원을 각 지급하라. 3. 소송비용은 제1, 2심 모두 피고들의 부담으로 한다. 4. 제2항은 가집행할 수 있다. 【청구취지 및 항소취지】 1. 청구취지 주문 제2항과 같은 판결 및 피고 1은 원고에게 별지 기재 건물의 옥상 중 별지 도면 표시 5, 6, 7, 8, 5의 각 점을 순차로 연결한 선내 ㈀부분 조립식 패널강판지붕 가건물 사무실 35.9㎡를 명도하고, 2001. 2. 19.부터 위 명도완료일까지 월 금 89,600원의 비율에 의한 금원을 지급하라는 판결. 2. 항소취지 주문과 같다. 【이 유】 1. 기초사실 가. 갑 제1호증의 1, 2, 을 제2호증, 을 제3호증의 1, 2, 3, 을 제4호증의 3, 4의 각 기재와 당심 증인 소외 1의 증언(뒤에서 배척하는 부분 제외), 제1심법원의 현장검증 결과, 대전 서구청장에 대한 사실조회 결과에 변론 전체의 취지를 종합하면, 다음과 같은 사실을 인정할 수 있고 반증이 없다. (1) 본래 소외 2, 소외 3이 공유하던 별지 기재 건물(이하 '이 사건 건물'이라 한다) 중 소외 2의 지분에 관하여 1999. 5. 1. 경매절차(대전지방법원 99타경23505)가 개시되었고, 후에 1999. 10. 19. 위 건물 전부에 관한 경매절차(같은 법원 99타경51852)가 개시되어 위 경매절차와 중복되었는데, 원고는 위 경매절차에서 위 건물을 낙찰받아 2001. 2. 16. 대금을 완납하고 2001. 2. 19. 소유권이전등기를 마쳤다. (2) 피고 1은 1999. 4. 26.경 위 소외 2, 소외 3으로부터 이 사건 건물 중 2층, 5층, 6층 부분에 대한 점유 및 사용·수익을 허락받고, 그 무렵부터 이 사건 건물 중 2층의 주택부분 또는 위 건물의 관리사무실 용도로 건축된 청구취지 기재 옥상 가건물에 거주하면서, 1999. 5. 31.경에는 5층 부분에 "○○○○○○"라는 상호로, 6층 부분에 "△△ △△ △△"이라는 상호로 영업신고 명의를 이전받는 등 위 건물 2층, 5층, 6층 부분과 옥상 가건물을 관리·점유하여 왔다. (3) 피고 2는 1999. 8. 27.경 피고 1로부터 위 건물 2층 부분의 사용을 허락받고 "△△ △△ △△"이라는 상호로 영업신고를 한 후 그 무렵부터 위 부분을 관리·점유하여 왔으며, 피고 3은 2001. 3. 30.경 임대차의 형식으로 피고 1로부터 위 부분의 사용을 허락받고 2001. 4.경부터 "□□□□", "◇◇◇" 등으로 상호를 변경하며 음식점 영업을 하면서 위 부분을 점유하여 왔다. (4) 피고 4는 2000. 4.경 피고 1과 그로부터 임대차의 형식으로 위 건물 5층 부분의 사용을 허락받은 소외 4로부터 위 부분의 사용을 허락받고 이를 점유하여 왔다. (5) 피고 5는 2000. 9. 6.경 임대차의 형식으로 피고 1로부터 위 건물 6층 부분의 사용을 허락받고 이를 점유하여 왔다. (6) 원고는 이 사건 소제기 전 피고들에 대하여 대전지방법원에 점유이전금지가처분(대전지방법원 2001카합325, 2001카합377, 2001카합441 등)을 신청하여 이를 인용하는 결정이 있었다. 나. 위 인정 사실에 의하면, 피고 1은 이 사건 건물 중 2층, 5층, 6층 및 청구취지 기재 옥상 가건물을, 피고 1과 공동으로, 피고 2, 피고 3은 공동하여 위 2층 부분을, 피고 4는 5층 부분을, 피고 5는 6층 부분을 각각 점유하고 있다고 할 것이므로, 별다른 사정이 없는 한 피고들은 위 건물 및 그 옥상 가건물의 소유자인 원고에게 각 점유부분을 명도하고, 피고들이 이를 점유함으로써 원고가 해당 부분을 사용·수익하지 못함으로 인한 손해를 배상할 의무가 있다(피고 1에 관하여, 위 피고가 나머지 피고들에 대하여 임대차의 형식을 취하여 각 점유부분의 사용을 허락하였다고 하더라도, 위 인정 사실과 함께 뒤에서 보는 바와 같은 위 피고의 이 사건 건물 부분 점유 경위에 비추어 볼 때, 위 피고가 나머지 피고들에게 각 해당 점유부분을 인도하여 이를 현실적으로 점유하지 않게 되었다고 할 수는 없다). 2. 당사자들의 주장 가. 피고들은, 피고 1이 1999. 1. 5. 이 사건 건물의 전 소유자인 소외 2, 소외 3으로부터 위 건물 2층, 5층, 6층의 바닥 및 벽 수리, 내부 인테리어, 목공, 조경 공사 등을 공사대금 560,000,000원에 도급받아 그 공사를 완료하였으나, 공사대금을 한 푼도 지급받지 못하여 1999. 4. 26. 위 소외 2, 소외 3과 사이에 위 공사대금의 지급을 위하여 위 피고가 위 건물 2층, 5층, 6층 부분을 점유·사용·수익하되 위 공사대금에서 매월 금 3,600,000원씩을 공제하기로 약정하고 그 무렵부터 이를 점유하였으므로, 위 피고에게는 위 부분들에 관하여 이를 점유할 권리인 유치권이 있고, 나머지 피고들도 위 피고로부터 각 점유 부분의 사용을 허락받아 이를 점유할 권리가 있다는 취지로 주장한다. 나. 이에 대하여 원고는, 피고 1이 전 소유자들과 공사도급계약을 체결하였다고 하는 1999. 1. 5. 당시에는 이미 이 사건 건물에 관하여 채권최고액 금 2,380,000,000원의 근저당권과 전 소유자들에 대한 여러 채권자들로부터의 가압류가 되어 있었고, 위 계약상의 공사 내용도 포괄적으로 정해져 있고 구체적인 공사 내용 및 기간, 소요된 비용 등도 밝혀지지 않는 등 실제 위 피고가 주장하는 바와 같은 공사가 시행되었는지도 의심스러우며, 전 소유자들로부터 한 푼도 공사대금을 지급받지 않은 채 공사를 진행하여 완료하고 나서 경매절차가 개시되기 직전에 위와 같은 사용·수익 약정에 이르게 된 점 등을 들어 피고들이 주장하는 바와 같은 유치권을 인정할 수는 없다는 취지로 주장한다. 3. 판 단 가. 피고 1의 유치권 행사의 허용 여부 (1) 갑 제1호증의 1, 갑 제4호증의 7, 8, 13, 을 제1, 2호증, 을 제4호증의 1 내지 7, 을 제5, 8호증의 각 기재와 당심 증인 소외 5, 소외 1의 각 증언(뒤에서 믿지 않는 부분 제외), 피고 1 본인신문 결과에 변론 전체의 취지를 종합하면, 다음과 같은 사실을 인정할 수 있고, 이에 반하는 당심 증인 소외 5, 소외 1의 일부 증언은 믿기 어려우며, 달리 반증이 없다 (가) 소외 1은 소외 6의 소개를 받아 1999. 1. 5. 이 사건 건물의 소유자였던 소외 2, 소외 3과 사이에 위 건물의 보수(2층 주택 부분 바닥 및 벽 등 개조공사 포함) 및 2층, 5층, 6층 부분의 내부 인테리어, 목공, 조경 공사 등을 공사기간을 1999. 4. 20.까지로, 공사대금을 금 560,000,000원(부가가치세 제외)으로 정하여 시행하기로 하되, 공사대금 일체를 공사 완공시 이를 임대하여 임대료로 대위지불한다는 내용의 공사도급계약서를 작성하였는데, 다만 당시 계약서상 수급인의 명의는 소외 1이 전에 경영하던 사업의 부도로 인하여 그의 명의를 쓰지 않고 그가 전부터 알고 지내오던 피고 1의 명의로 하였으며, "☆☆☆ ☆☆☆☆"라는 상호를 사용하였다. (나) 위 공사도급계약서 작성 당시에는 이미 위 건물 및 그 대지에 관하여, 주식회사 부국상호신용금고의 명의로 채권최고액 금 2,380,000,000원의 근저당권이 설정되어 있는 것 외에도, 건물 1층 부분에 관하여 소외 7 명의의 전세금 64,800,000원의 전세권, 소외 7 명의의 전세금 25,000,000원의 전세권, 소외 8 명의의 전세금 11,000,000원의 전세권, 소외 9 명의의 전세금 30,000,000원의 전세권, 소외 10 명의의 전세금 40,000,000원의 전세권, 3층 부분에 관하여 소외 11 명의의 전세금 80,000,000원의 전세권, 4층 부분에 관하여 소외 12 명의의 전세금 260,000,000원의 전세권 등이 설정되어 있어 전세금 합계액이 금 510,800,000원(= 64,800,000 + 25,000,000 + 11,000,000 + 30,000,000 + 40,000,000 + 80,000,000 + 260,000,000)에 이르렀고, 위 건물 및 대지 또는 위 건물 중 소외 2의 지분에 관하여 주식회사 한국토파즈 명의의 청구금액 금 42,190,000원의 가압류, 소외 13 명의의 청구금액 금 48,240,482원의 가압류, 소외 14 명의의 청구금액 금 50,000,000원의 가압류, 소외 15 명의의 청구금액 금 43,200,000원의 가압류, 소외 16 명의의 청구금액 금 50,000,000원의 가압류, 엘지산전 주식회사 명의의 청구금액 금 96,470,000원의 가압류 등이 되어 있어 가압류 청구금액 합계액도 금 330,100,482원(= 42,190,000 + 48,240,482 + 50,000,000 + 43,200,000 + 50,000,000 + 96,470,000)에 이르러, 당시의 근저당권의 채권최고액, 전세금, 가압류 청구금액을 모두 합한 총 합계액이 금 3,220,900,482원(= 2,380,000,000 + 510,800,000 + 330,100,482)에 이르렀으며, 그 후에도 수차례의 가압류가 계속되었다. (다) 소외 1은 위 공사도급계약을 체결한 후 피고 1, 피고 2, 피고 5로부터 각각 금 50,000,000원, 금 150,000,000원, 금 80,000,000원을 투자받아, 1999. 3.경 평소 알고 지내던 인테리어업자인 소외 5에게 위 공사 중 건물 방수공사 및 2층 주택 개조공사, 6층 내부 인테리어 공사 등을 하도급 주었고, 이에 소외 5는 그 무렵부터 세부 부분별 공사 중 일부는 자신이 직접 시행하고 일부는 소외 17 등 부분별 시공업자들로 하여금 공사를 시행하게 하는 등으로 공사를 진행하여 1999. 가을 무렵에야 하도급받은 공사를 완료하였는데, 피고 1은 위 하도급 공사계약의 체결 및 그 공사의 진행 과정에 관여한 바 없었다. (라) 그런데 피고 1은 위 하도급 공사가 아직 완료되지 않은 1999. 4. 26.경 소외 2, 소외 3과 사이에 위 피고의 명의로 체결된 위 공사도급계약에 기한 공사대금 전액의 지급을 위하여 위 피고가 위 건물 2층, 5층, 6층 부분을 점유·사용·수익하되, 위 공사대금에서 이른바 "임대료 상당의 돈"으로서 매월 금 3,600,000원씩을 공제하기로 하는 내용의 약정을 하고, 그 무렵부터 위 소외 5가 설치하여 준 위 건물 2층 주택 부분 또는 청구취지 기재 옥상 가건물에서 거주하면서 위 건물 2층, 5층, 6층 부분을 관리·점유하게 되었다. (마) 위 사용·수익 약정 직후인 1999. 5. 1. 소외 2의 채권자인 주식회사 한국토파즈의 신청(1999. 4. 30.)에 의하여 위 건물 중 소외 2의 지분 및 그 대지에 관한 경매절차(99타경23505)가 개시되었는데, 피고 1은 위 경매절차 개시 직전인 1999. 4. 29. 동대전세무서에 "☆☆☆ ☆☆☆☆"를 상호로 하여 사업자등록을 하였고, 위 경매절차 개시 직후에는 위 피고와 소외 1이 위 건물 2층 주택 부분 2개의 방에 각각 1999. 5. 10.자, 1999. 5. 14.자로 전입신고를 마쳤으며, 소외 2, 소외 3은 위 건물 2층의 용도를 근린생활시설(일반음식점)에서 근린생활시설 및 주택으로 변경하는 내용의 용도변경을 신청하여 1999. 6. 21.자로 위 용도변경이 이루어졌고, 1999. 8. 13.에는 위 피고가 경매법원에 위 사용·수익 약정과 같은 내용의 유치권 신고를 하였다. (바) 위 경매절차에서 위 건물 중 소외 2 지분 및 그 대지에 관한 1999. 5. 11.을 기준으로 한 감정평가액은 금 2,168,481,860원이었고, 후에 중복된 경매절차(99타경51852)에서 위 건물 및 그 대지 전부에 대한 감정평가액은 금 3,038,247,320원이었다. (2) 위 인정 사실에 의하면, 피고 1은 실제로 소외 1이 체결한 공사도급계약의 계약서상의 명의자에 불과하고 위 공사도급계약을 체결한 당사자가 아니어서 위 피고에게 위 계약에 기한 위 건물 2층, 5층, 6층 부분에 관한 공사대금채권이 귀속된다고 할 수도 없고, 또한 소외 1이 소외 5에게 하도급을 준 공사부분 외에는 위 공사도급계약상 소외 1이 도급받은 공사 전체가 모두 완공되었다고 볼 자료도 없으므로, 위 피고가 이 사건 건물의 전 소유자인 소외 2, 소외 3의 승낙하에 위 건물 부분을 점유하였다고 하여 위 피고에게 위 계약에 기한 공사대금채권에 기초하여 위 건물 부분을 유치할 권리가 있다고 할 수 없다. (3) 뿐만 아니라, 설사 피고 1을 실제 공사도급계약을 체결한 당사자로 보아 그에게 공사대금채권이 귀속되는 것으로 본다고 하더라도, 위 인정 사실에서 나타난 바와 같이, ① 공사대금이 금 560,000,000원에 이르는 위 공사도급계약은 계약 당시 이미 후의 경매절차에서의 이 사건 건물 및 그 대지의 감정평가액을 초과하는 총 합계액 금 3,220,900,482원인 거액의 근저당권 및 전세권, 가압류등기가 경료된 상태에서 체결되었고, 그 내용에 있어서도 약정한 공사의 내용이 모호하고 광범위할 뿐만 아니라, 계약 당시부터 공사대금은 공사 완공 후 임료 수익으로 충당하는 것으로 정하였던 사정, ② 이 사건 경매절차 개시 직전에 피고 1이 소외 2, 소외 3과 사이에 위 건물 2층, 5층, 6층 부분에 관한 사용·수익 약정을 하였는바, 위 약정에서 공사대금에서 매월 공제하기로 한 "임대료 상당의 돈" 금 3,600,000원은 위 피고가 제출한 자료(을 제3호증의 1, 3, 각 임대차계약서)상의 위 건물 2층 부분만의 월차임 금 4,000,000원, 5층 부분만의 월차임 금 3,500,000원이나 뒤에서 보는 바와 같은 제1심 임료감정 결과에 따른 위 건물 2층, 5층, 6층의 월차임 상당 합계액 금 7,721,140원과 비교하여 매우 과소하고, 또한 위 약정에 따라 위 "임대료 상당의 돈"을 매월 공제하여 공사대금이 완제되기까지는 약 155개월(12년 11개월, ≒ 560,000,000 ÷ 3,600,000) 이상이 소요되는 사정, ③ 피고 1 및 소외 1과, 하수급인인 소외 5나 부분별 공사를 시행한 다른 사람들 사이에 하도급 공사대금 등의 수수 내역에 관한 객관적인 자료도 보이지 않을 뿐만 아니라, 피고 1이 제출한 견적서 등(을 제6호증의 1 내지 20)의 금액을 보더라도 그 합계액이 금 345,078,310원에 불과하여 공사비용으로 금 540,003,310원이 소요되었다고 하는 위 피고의 주장과도 상당한 차이를 보이며, 또한 위 피고는 계약한 공사 내용 중 5층 내부 인테리어 공사는 위 피고가 하지 않았음을 인정한 바 있는 등(갑 제2호증), 이 사건 공사의 구체적인 내용, 경위 및 소요 비용 등이 매우 모호하나 피고들이 이를 명백하게 밝히지 못하고 있는 사정, ④ 실제 공사는 이 사건 경매절차 전후에 걸쳐 1999. 3.경부터 1999. 가을경까지 이루어진 사정 및 그 밖에 이 사건 경매절차 개시 전후에 위 사용·수익 약정이나 피고 1 명의의 사업자등록, 위 피고와 소외 1의 전입신고 등이 이루어진 경위 등을 종합하여 보면, 피고 1은 이 사건 건물 및 그 대지에 위와 같이 거액의 근저당권, 전세권, 가압류등기 등이 되어 있는 등 그 소유자였던 소외 2와 소외 3의 재산상태가 좋지 아니하여, 위 건물 및 그 대지에 관한 경매절차가 개시될 가능성이 있음을 충분히 인식하고서 위와 같이 공사대금이 금 560,000,000원에 이르는 공사도급계약 및 그 후의 사용·수익 약정을 하고, 그에 따라 위 건물 2층, 5층, 6층 부분을 점유하였다고 봄이 상당한바, 이러한 경우에는 위 피고가 전 소유자와 사이에 위 건물 부분에 관한 공사도급계약을 하고 그 계약에 따른 공사를 일부라도 실제로 진행하여 상당한 공사비용을 투하하였다고 하더라도, 만약 이러한 경우에까지 유치권의 성립을 제한 없이 인정한다면 전 소유자와 유치권자 사이의 묵시적인 담합이나 기타 사유에 의한 유치권의 남용을 막을 방법이 없게 되어 공시주의를 기초로 하는 담보법질서를 교란시킬 위험이 있다는 점을 고려할 때, 위 피고의 공사도급계약 전에 가압류등기와 근저당권설정등기를 마친 자의 신청에 의한 경매절차의 매수인(낙찰자)인 원고에 대한 관계에서는, 민법 제320조 제2항을 유추적용하여 위 피고가 위 공사대금채권에 기초한 유치권을 주장하여 그 소유자인 원고에게 대항할 수 없다고 하거나, 그 유치권을 행사하는 것이 신의칙에 반하여 허용될 수 없다고 해야 한다. (4) 따라서 피고 1에게 유치권이 성립하여 이로써 소유자인 원고에게 대항할 수 있음을 전제로 하는 피고들의 위 주장은 이유 없고, 결국 피고들은 원고에게 각 점유부분을 명도하고 권원 없이 이 사건 건물 중 일부분을 불법점유하여 원고가 해당 부분을 사용·수익하지 못함으로 인한 손해를 배상할 의무가 있다. 나. 손해배상의 범위 나아가, 손해배상의 액수에 관하여 살피건대, 통상 부동산의 불법점유로 인한 손해액은 그 부동산의 차임 상당액이라고 할 것인바, 제1심 감정인 소외 18의 임료감정 결과에 의하면 원고 명의로 소유권이전등기가 된 2001. 2. 19.을 기준으로 한 보증금이 없는 경우의 월차임은 위 건물 2층, 5층 부분은 각각 금 2,579,160원, 6층 부분은 금 2,562,820원, 옥상 가건물 부분은 금 89,600원인 사실을 인정할 수 있고 반증이 없으며, 그 후의 차임 상당액도 같은 액수일 것으로 추인되므로, 각 점유부분에 따라 원고의 소유권 취득 이후로 원고가 구하는 2001. 2. 19.부터 명도완료일까지, 피고 1은 월 금 7,810,740원(= 2,579,160 + 2,579,160 + 2,562,820 + 89,600)의 비율에 의한 금원을 지급하고, 각 공동 불법점유자인 피고 1과 연대하여 위 손해배상금 중, 피고 2, 피고 3은 연대하여 2층 부분에 해당하는 월 금 2,579,160원의 비율에 의한 금원을, 피고 4는 5층 부분에 해당하는 월 금 2,579,160원의 비율에 의한 금원을, 피고 5는 6층 부분에 해당하는 월 금 2,562,820원의 비율에 의한 금원을 각각 지급할 의무가 있다. 4. 결 론 그렇다면 원고의 피고들에 대한 청구는 모두 이유 있어 이를 인용할 것인바, 제1심판결 중 이와 결론을 달리한 원고 패소 부분은 부당하므로 이를 취소하고, 피고들에게 이 사건 건물 2층, 5층, 6층 부분 중 각 점유부분의 명도 및 명도일까지의 해당 부분에 관한 월차임 상당액의 비율에 의한 손해배상금의 지급을 명하기로 하여 주문과 같이 판결한다. [별 지] : 생략 판사 이인복(재판장) 이두형 박영재 |
(4) 검 토
유치권은 당사자의 의사와는 무관하게 일정한 요건이 구비되면 법률상 당연히 생기는 법정(法定)담보물권으로서 견련성에 대하여는 민법은 ‘물건에 관하여 생긴 채권’의 경우에는 유치권의 성립을 인정한다고 규정하면서 견련성의 정의를 법에서 명확하게 내리지 않고 있어서 결국 법해석을 통해서 해결하도록 하고 있다. 견련성에 관하여 일원설은 채권이 목적물 자체로부터 발생한 경우에 인정하는 점에서 우리민법 규정의 취지나 법적 의미를 배제하고 있으며 명문규정인 ‘그 물건에 관하여’ 생긴 채권이라는 의미보다 더 좁게 해석하는 것은 입법취지에도 맞지 않는 것으로 보인다. 또한 이원설이 의미하는 ‘동일한 법률관계 또는 사실관계로부터 생긴 채권’의 의미를 놓고 임차인의 임차보증금 반환채권과 임차목적물의 반환의무에 대해 동일한 법률관계가 아니라‘임차물의 목적으로 하여 성립하는 것’으로 ‘임차물에 관하여 성립하는 것’이 아니라고 하는 것에 대해 이원설은 유치권의 성부에 관한 실질적인 판단기준으로서 제대로 기능하지 못하고 있거나 또는 할 수없다고 하는비판을 받고있다. 우리나라에서는 부동산에 있어서 유치권의 등기제도라는 공시하는 방법 자체를 인정하지 않고 있고(부동산등기법 제2조), 일정한 요건이 구비되면 당연히 효력이 발생하는 법정(法定)담보물권이며, 경매절차에서 유치권을 매수인이 인수함으로서 사실상 우선변제권을 가지는 효과 발생하므로 견련성을 엄격하게 해석하는 것은 공평의 원칙에 적합할 것이다. 따라서 견련성에 관하여 학설에서 인정하는 다수설과 판례의 입장인 이원설이 타당하다고 생각한다.
2) 유 형
(1) 피담보채권이 목적물 그 자체로부터 발생한 경우
가장 전형적인 유치권의 형태로서 임차인이 임대차 기간 중 임대차 목적물의 수선 등 비용을 지출한 경우 그 필요비와 유익비 청구권이 이에 해당한다. 반면 임차인이 목적물의 사용 및 수익하는 채권은 임차목적물을 목적으로 하는 채권이지 임차목적물에 관하여 생긴 채권은 아니므로 이에 대하여는 유치권이 성립하지 않는다. 왜냐하면 이와 같은 채권은 채권자가 권리의 내용인 급부청구를 물건에 대하여 행사함으로써 직접 변제받을 수 있으므로 목적물을 유치하여 그 변제를 담보한다는 문제는 생기지 않기 때문이다. 임차인이 임차목적물의 성질 또는 하자로 인하여 받은 손해배상청구권은 물건에 관하여 생긴 채권으로서 임차목적물에 대하여 유치권이 성립한다. 목적물의 하자로 인하여 생긴 손해배상청구권과 목적물과의 견련관계를 인정할 것인가 관하여 침수방지를 위한 성토비용의 상환청구권에 기하여 차지에 대한 유치권을 인정한 일본 판례가 있다.43)
| 43) 최금숙, 유치권의 성질 및 성립요건에 관한 몇 가지 고찰, 이화여대 법학논집, 1998, 94∼95면. |
| 대법원 2023. 4. 27. 선고 2022다273018 판결 [유치권존재확인의소][공2023상,927] 【판시사항】 [1] 유치권의 피담보채권이 되기 위한 요건 및 법률과 관습법이 인정하지 않는 새로운 종류나 내용의 물권을 창설할 수 있는지 여부(소극) [2] 인접한 구분건물 사이에 설치된 경계벽이 제거되어 각 구분건물이 구조상 및 이용상 독립성을 상실하였으나, 각 구분건물의 위치와 면적 등을 특정할 수 있고 사회통념상 그것이 복원을 전제로 한 일시적인 것으로서 복원이 용이한 경우, 그 구분건물에 관한 등기의 효력(유효) [3] 갑 주식회사가 구분등기가 마쳐진 4개 호실 중 1개 호실을 임차하면서 임대인과 ‘임대차계약이 종료된 경우에 임대인은 임차인에게 임차인이 위 부동산에 관하여 뷔페 영업을 위하여 투입한 총공사비의 70%를 반환한다.’는 내용의 공사비 반환 약정을 하였고, 그 후 갑 회사는 4개 호실을 점유하면서 각 호실을 구분하던 칸막이를 철거하는 등의 공사를 한 다음 점유 부분 전부를 뷔페 영업을 위한 공간으로 사용하였는데, 4개 호실이 경매절차에서 일괄매각되자 갑 회사가 위 약정에 따른 유익비상환채권을 피담보채권으로 하는 유치권의 존재 확인을 구한 사안에서, 갑 회사가 지출하였다고 주장하는 총공사비에 따라 산정한 금액을 유치권의 피담보채권으로 인정한 다음 갑 회사가 각 호실 전체에 대하여 유치권을 주장할 수 있다고 본 원심판단에 법리오해의 잘못이 있다고 한 사례 【판결요지】 [1] 유치권은 점유하는 물건으로써 유치권자의 피담보채권에 대한 우선적 만족을 확보하여 주는 법정담보물권이다. 민법 제320조 제1항은 “타인의 물건 또는 유가증권을 점유한 자는 그 물건이나 유가증권에 관하여 생긴 채권이 변제기에 있는 경우에는 변제를 받을 때까지 그 물건 또는 유가증권을 유치할 권리가 있다.”라고 규정하고 있으므로, 유치권의 피담보채권은 ‘그 물건에 관하여 생긴 채권’이어야 한다. 민법 제185조는 “물권은 법률 또는 관습법에 의하는 외에는 임의로 창설하지 못한다.”라고 정하여 물권법정주의를 선언하고 있다. 물권법의 강행법규성에 따라 법률과 관습법이 인정하지 않는 새로운 종류나 내용의 물권을 창설하는 것은 허용되지 않는다. [2] 인접한 구분건물 사이에 설치된 경계벽이 제거됨으로써 각 구분건물이 구분건물로서의 구조상 및 이용상 독립성을 상실하게 되었다고 하더라도, 각 구분건물의 위치와 면적 등을 특정할 수 있고 사회통념상 그것이 구분건물로서의 복원을 전제로 한 일시적인 것일 뿐만 아니라 복원이 용이한 것이라면, 각 구분건물이 구분건물로서의 실체를 상실한다고 쉽게 단정할 수는 없고, 아직도 그 등기는 구분건물을 표상하는 등기로서 유효하다고 해석해야 한다. [3] 갑 주식회사가 구분등기가 마쳐진 4개 호실 중 1개 호실을 임차하면서 임대인과 ‘임대차계약이 종료된 경우에 임대인은 임차인에게 임차인이 위 부동산에 관하여 뷔페 영업을 위하여 투입한 총공사비의 70%를 반환한다.’는 내용의 공사비 반환 약정을 하였고, 그 후 갑 회사는 4개 호실을 전부 점유하면서 각 호실을 구분하던 칸막이를 철거하는 등의 공사를 한 다음 점유 부분 전부를 뷔페 영업을 위한 공간으로 사용하였는데, 4개 호실이 경매절차에서 일괄매각되자 갑 회사가 위 약정에 따른 유익비상환채권을 피담보채권으로 하는 유치권의 존재 확인을 구한 사안에서, 임대차계약 및 공사비 반환 약정의 진정성에 의문스러운 부분이 있을 뿐만 아니라, 유치권의 목적물과 견련관계가 인정되지 않는 채권을 피담보채권으로 하는 유치권을 인정한다면 법률이 정하지 않은 새로운 내용의 유치권을 창설하는 것으로서 물권법정주의에 반하여 허용되지 않는데, 갑 회사가 공사에 지출하였다고 주장하는 비용에는 각 호실의 개량을 위하여 지출되어 물건의 가치를 객관적으로 증가시키는 비용과 갑 회사의 주관적 이익이나 특정한 영업을 위한 목적으로 지출된 비용이 구분되어 있지 않으므로, 공사비 반환 약정을 근거로, 민법상 유익비에 해당하지 않는, 즉 건물의 객관적 가치 증가와 무관한 비용지출로서 유치권 목적물과의 견련관계가 인정되지 않는 부분까지 법정담보물권인 유치권의 피담보채권이 된다고 볼 수 없으며, 한편 각 호실의 칸막이가 철거되어 구조상·이용상 독립성을 상실하기는 하였으나 현재도 건축물대장에 첨부된 건축물현황도 등으로 위치와 면적 등을 쉽게 특정할 수 있고, 기존 칸막이 철거는 점유 부분을 뷔페 영업에 사용하기 위한 일시적인 방편에 불과하여 언제든지 원상태로 복원할 수 있을 뿐만 아니라 복원에 과다한 비용이 들 것으로 보이지 않는데도, 갑 회사가 지출하였다고 주장하는 총공사비에 따라 산정한 금액을 유치권의 피담보채권으로 인정한 다음 갑 회사가 각 호실 전체에 대하여 유치권을 주장할 수 있다고 본 원심판단에 법리오해의 잘못이 있다고 한 사례. 【참조조문】 [1] 민법 제185조, 제320조 제1항 [2] 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제1조, 제1조의2, 민법 제186조, 제215조 [3] 민법 제185조, 제186조, 제215조, 제320조 제1항, 제626조 제2항, 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제1조, 제1조의2 【참조판례】 [1] 대법원 2012. 1. 26. 선고 2011다96208 판결(공2012상, 312) 대법원 2021. 12. 30. 선고 2018다40235, 40242 판결(공2022상, 230) 대법원 2022. 6. 16. 선고 2018다301350 판결(공2022하, 1356) [2] 대법원 1999. 6. 2. 자 98마1438 결정(공1999하, 1851) 대법원 2022. 12. 29. 자 2019마5500 결정(공2023상, 355) 【전 문】 【원고, 상고인 겸 피상고인】 지저스푸드 주식회사 (소송대리인 법무법인 김앤전 담당변호사 박홍조) 【피고, 피상고인 겸 상고인】 주식회사 크로스오버 (소송대리인 변호사 이종철) 【원심판결】 수원고법 2022. 8. 18. 선고 2020나16170 판결 【주 문】 원심판결 중 피고 패소 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 수원고등법원에 환송한다. 원고의 상고를 기각한다. 【이 유】 상고이유를 판단한다. 1. 이 사건 202, 203, 205호에 대한 임대차계약에 관한 판단(원고의 상고이유 제1점) 가. 원심은 판시와 같은 이유로, 이 사건 202호에 관하여 이 사건 공사비 반환 약정이 포함된 임대차계약이 체결되었다는 원고의 주장을 인정할 증거가 없고, 원고가 주장하는 이 사건 203, 205호의 임대인 앞으로의 소유권이전등기가 명의신탁 약정을 통하여 마쳐진 것으로서 무효라는 등의 이유로, 원고가 제출한 이 사건 203, 205호에 관한 임대차계약서(갑 제2호증의 2)는 진정성립이 인정되지 않으며 달리 이 사건 203, 205호에 관한 임대차계약 체결 사실을 인정할 증거가 없다고 판단하였다. 나. 원심판결 이유를 관련 법리와 기록에 비추어 살펴보면, 원심의 판단에 상고이유 주장과 같은 임대차계약 성립에 관한 채증법칙 위반, 문서의 진정성립에 관한 법리오해 등의 잘못이 없다. 2. 유치권 피담보채권의 범위 등에 관한 판단(원고의 상고이유 제2점, 피고의 상고이유 제1점) 가. 원고의 상고이유 제2점에 관하여 1) 원심은 판시와 같은 이유로, 원고가 이 사건 201호의 임대인 소외 1에게 청구할 수 있는 유익비상환채권 금액을 이 사건 각 호실(201, 202, 203, 205호) 총공사비에 따라 산정한 금액으로 볼 수는 없고, 이 사건 201호에 관하여 투입된 공사비에 따라 산정된 금액으로 보아야 한다고 판단하였다. 2) 원심판결 이유를 관련 법리와 기록에 비추어 살펴보면, 원심의 판단에 임대차계약의 내용, 해석 등에 관한 채증법칙 위반, 법리오해 등의 잘못이 없다. 나. 피고의 상고이유 제1점에 관하여 1) 관련 법리 유치권은 점유하는 물건으로써 유치권자의 피담보채권에 대한 우선적 만족을 확보하여 주는 법정담보물권이다(대법원 2022. 6. 16. 선고 2018다301350 판결 등 참조). 민법 제320조 제1항은 “타인의 물건 또는 유가증권을 점유한 자는 그 물건이나 유가증권에 관하여 생긴 채권이 변제기에 있는 경우에는 변제를 받을 때까지 그 물건 또는 유가증권을 유치할 권리가 있다.”라고 규정하고 있으므로, 유치권의 피담보채권은 ‘그 물건에 관하여 생긴 채권’이어야 한다(대법원 2012. 1. 26. 선고 2011다96208 판결 등 참조). 민법 제185조는 “물권은 법률 또는 관습법에 의하는 외에는 임의로 창설하지 못한다.”라고 정하여 물권법정주의를 선언하고 있다. 물권법의 강행법규성에 따라 법률과 관습법이 인정하지 않는 새로운 종류나 내용의 물권을 창설하는 것은 허용되지 않는다(대법원 2021. 12. 30. 선고 2018다40235, 40242 판결 등 참조). 2) 원심은 원고와 소외 1 사이에서 작성된 임대차계약서 등에 근거하여, ① 원고는 2012. 10.경 소외 1로부터 이 사건 201호를 임차하면서, ‘임대차계약이 종료된 경우에 임대인은 임차인에게 임차인이 위 부동산에 관하여 뷔페 영업을 위하여 투입한 총공사비의 70%를, 임차인은 위 부동산의 계약 종료 시의 현 상태대로 임대인에게 반환한다.’라는 내용의 이 사건 공사비 반환 약정을 하고, ② 이 사건 201호를 포함한 이 사건 각 호실을 통합하여 뷔페 영업을 하기 위해서 구조보강공사, 전기공사 등을 하였다고 인정한 다음, 민법 제626조는 임의규정이고 임차인과 임대인이 유익비의 존부 및 범위에 관하여 위 법률조항의 내용과 달리 이 사건 공사비 반환 약정을 한 이상, 원고와 소외 1 사이의 유익비상환채권의 존부 및 범위는 이 사건 공사비 반환 약정의 내용에 따라 정해진다고 보아, 원고 주장의 총공사비에서 이 사건 각 호실 중 이 사건 201호실의 면적비율(1/4)로 안분한 금액 중 70%에 해당하는 금원의 유익비상환청구권을 인정하였다. 3) 그러나 원심이 든 사정들을 앞서 본 법리에 비추어 살펴보면, 원심의 이 부분 판단은 수긍하기 어렵다. 가) 이 사건 201호 임대차계약 및 이 사건 공사비 반환 약정의 진정성에 의문스러운 부분이 있다. (1) 민법 제626조는 임의규정이고, 실제 거래에 있어서 임차인이 임대차의 종료 시에 유익비의 지출로 인한 부분을 원상회복한다는 약정에 의하여 임차인의 임대인에 대한 비용상환청구를 배제하는 경우가 많이 있다. 원고와 소외 2 사이에 체결된 이 사건 202호에 관한 임대차계약서에도 임대차 종료 시 임차인이 임차목적물을 원상으로 복구하여 반환하는 내용의 약정이 포함되어 있다. (2) 그런데 이 사건 201호 임대차계약에는, 임대차 종료 시 임대인이 임차인에게 이 사건 201호에 관하여 임차인의 뷔페 영업을 위해 투입된 총공사비의 70%를 반환하는 내용의 이 사건 공사비 반환 약정이 포함되어 있다. 이 사건 201호에 관한 임대차보증금은 1억 원에 불과하나, 원심이 인정한 바에 따르더라도 반환할 비용이 7억 원을 넘는다는 것이다. (3) 이 사건 각 호실은 원고의 전 대표이사 소외 3이 실질적으로 운영하던 우리개발 주식회사의 소유였다. 이 사건 201호와 함께 원고의 뷔페 영업에 사용된 이 사건 203, 205호에 대해서는 은행대출을 위하여 소외 4 앞으로 명의신탁 약정을 통한 소유권이전등기가 마쳐졌고, 이 사건 201호에 대해서는 세금계산서 기재 내용과 달리 이른바 할인분양이 이루어졌다. 원심이 명의신탁 등을 이유로 진정성립을 인정하지 않은 이 사건 203, 205호의 임대차계약서에도 이 사건 공사비 반환 약정이 동일하게 포함되어 있는 것으로 보이고, 위 임대차계약과 이 사건 201호 임대차계약은 모두 공인중개사의 중개 없이 체결되었다. (4) 원고는 위와 같은 임대차계약 체결, 이 사건 각 호실을 통합하는 공사 등을 거쳐 뷔페 영업을 하였는데, 이 사건 각 호실의 분할, 임대차계약 체결, 공사계약의 선후관계, 원고와 이 사건 각 호실의 전 소유자인 우리개발 주식회사 및 소외 3의 관계 등에 비추어, 소외 3이 일련의 과정에 관여하였을 가능성을 배제하기 어려워 보인다. 나) 이 사건 201호의 임차인인 원고와 임대인인 소외 1과 사이의 이 사건 공사비 반환 약정을 근거로 하여, 민법상 유익비에 해당하지 않는, 즉 건물의 객관적 가치 증가와 무관한 비용지출로서 유치권 목적물과의 견련관계가 인정되지 않는 부분까지 법정담보물권인 유치권의 피담보채권이 된다고 볼 수 없다. (1) 유치권의 목적물과 견련관계가 인정되지 않는 채권을 피담보채권으로 하는 유치권을 인정한다면, 법률이 정하지 않은 새로운 내용의 유치권을 창설하는 것으로서 물권법정주의에 반하여 허용되지 않는다. (2) 원고가 이 사건 201호를 포함한 이 사건 각 호실 공사에 지출하였다고 주장하는 비용에는, 이 사건 각 호실의 개량을 위하여 지출되어 물건의 가치를 객관적으로 증가시키는 비용과 임차인인 원고의 주관적 이익이나 특정한 영업을 위한 목적으로 지출된 비용이 구분되어 있지 않다. 4) 그럼에도 원심은 판시와 같은 사정만을 내세워 원고가 지출하였다고 주장하는 총공사비에 따라 산정한 금액을 이 사건 201호에 관한 유치권의 피담보채권으로 인정하고 말았으니, 그와 같은 판단에는 유치권의 성립요건인 채권과 물건 간의 견련관계에 관한 법리를 오해한 잘못이 있다. 이를 지적하는 피고의 상고이유 주장은 이유 있다. 3. 원고의 이 사건 각 호실 점유 여부 등에 관한 판단(피고의 상고이유 제3, 4점) 가. 원심은 판시와 같은 이유로, 원고가 2013. 3.경부터 이 사건 각 호실을 직접 또는 간접 점유한 사실을 인정하고, 원고의 이 사건 각 호실에 관한 유치권 성립일은 이 사건 각 호실에 관한 압류의 효력발생일보다 이르다고 판단하여, 피고의 점유 불성립 주장을 받아들이지 아니하고, 압류의 처분금지효 주장을 배척하였다. 나. 원심판결 이유를 관련 법리와 기록에 비추어 살펴보면, 원심의 판단에 점유 여부, 압류의 처분금지효에 관한 법리오해 등의 잘못이 없다. 4. 원고의 위법 점유 여부 및 피고의 유치권 소멸청구 주장 등에 관한 판단(피고의 상고이유 제5, 6점) 가. 원심은 판시와 같은 이유로, 원고의 이 사건 각 호실 점유 회복 행위가 위법하다고 인정할 수 없고, 원고의 점유가 회복된 이상 종전 점유가 계속된다고 보아야 하며, 원고가 이 사건 각 호실을 점유하면서 선량한 관리자의 주의를 다하여 관리하지 아니하였다고 인정할 증거가 없다고 판단하여, 피고의 위법 점유 주장, 유치권 소멸청구 주장을 배척하였다. 나. 원심판결 이유를 관련 법리와 기록에 비추어 살펴보면, 원심의 판단에 일부 적절하지 못한 부분이 있으나 상고이유 주장과 같이 정당행위 성립요건, 점유회수의 소, 유치권 소멸청구권에 관한 법리 등을 오해하여 판결에 영향을 미친 잘못이 없다. 5. 유치권 행사의 범위에 관한 판단(피고의 상고이유 제7점) 가. 인접한 구분건물 사이에 설치된 경계벽이 제거됨으로써 각 구분건물이 구분건물로서의 구조상 및 이용상 독립성을 상실하게 되었다고 하더라도, 각 구분건물의 위치와 면적 등을 특정할 수 있고 사회통념상 그것이 구분건물로서의 복원을 전제로 한 일시적인 것일 뿐만 아니라 복원이 용이한 것이라면, 각 구분건물이 구분건물로서의 실체를 상실한다고 쉽게 단정할 수는 없고, 아직도 그 등기는 구분건물을 표상하는 등기로서 유효하다고 해석해야 한다(대법원 1999. 6. 2. 자 98마1438 결정, 대법원 2022. 12. 29. 자 2019마5500 결정 등 참조). 나. 원심은, 이 사건 각 호실의 경계벽 철거 등의 공사가 일시적인 것에 불과하다고 평가하기 어렵고, 이 사건 각 호실을 구조상·이용상으로 분리하기 위해서는 하나의 제어시스템으로 관리되도록 공사한 전기, 냉난방 등 설비를 해당 호실별로 분할 설치하는 등 추가적인 공사가 필요하여, 구분건물로의 복원이 용이하다고 단정하기 어렵다는 등의 이유를 들어, 원고의 공사로 인하여 이 사건 각 호실은 구조상·이용상 독립성을 상실하게 되었고, 원고는 하나의 소유권의 객체가 된 이 사건 각 호실 전체에 대하여 유치권을 주장할 수 있다고 판단하였다. 다. 그러나 원심판결 이유와 원심이 적법하게 채택한 증거에 의하여 알 수 있는 사정들을 앞에서 본 법리에 비추어 살펴보면, 원심의 이 부분 판단은 수긍할 수 없다. 1) 구분 전 이 사건 건물 제에스-201호가 2012. 8.경 이 사건 각 호실(201, 202, 203, 205호)로 구분등기가 마쳐질 무렵, 이 사건 각 호실은 칸막이로 구분되어 있었고, 건축물대장에 포함된 건축물현황도에 이 사건 각 호실의 면적, 위치 등이 명확히 표시 또는 기재되어 있다. 2) 구분등기가 마쳐진 후 원고는 이 사건 각 호실을 점유하고, 기존 칸막이를 철거하는 등의 공사를 시행한 다음, 점유 부분 전부를 뷔페 영업을 위한 공간으로 사용하면서 각 구분건물의 경계와 무관하게 임의로 공간을 나누어 사용하였다. 3) 이 사건 각 호실은 구분 당시 구분건물로서의 구조상·이용상 독립성을 갖추고 있었고, 이후 기존 칸막이가 철거되어 구조상·이용상 독립성을 상실하기는 하였으나, 현재도 건축물대장에 첨부된 건축물현황도 등으로 그 위치와 면적 등을 쉽게 특정할 수 있다. 4) 기존 칸막이 철거는 점유 부분을 뷔페 영업에 사용하기 위한 일시적인 방편에 불과해 보이고, 언제든지 원상태로 복원할 수 있을 뿐만 아니라 복원에 그다지 과다한 비용이 들 것으로 보이지도 않는다. 5) 원심은, 이 사건 각 호실 구분의 주된 동기는 이를 담보로 쉽게 대출을 받기 위한 것이라는 등의 이유로 경계벽 철거 등의 공사가 복원을 전제로 한 일시적인 것에 불과하다고 평가하기 어렵고, 이 사건 각 호실의 구조상·이용상 분리를 위해 설비 관련 추가 공사가 필요하다는 등의 이유로 구분건물로의 복원이 용이하다고 단정하기 어렵다고 보았다. 그러나 원심이 든 사정만으로 이 사건 각 호실이 원상태로 복원될 가능성이 없다거나, 이 사건 각 호실의 가액 대비 과다한 복원 비용이 소요될 것이라고 단정하기도 어렵다. 라. 그럼에도 원심은 판시와 같은 사정만을 내세워 이 사건 각 호실이 구조상·이용상 독립성을 상실하여 개별적인 구분소유권의 객체가 될 수 없다고 단정하여, 원고가 이 사건 각 호실 전체에 대하여 유치권을 주장할 수 있다고 인정하였으니, 그와 같은 판단에는 구분건물에 관한 법리를 오해한 잘못이 있다. 이를 지적하는 피고의 상고이유 주장은 이유 있다. 6. 결론 그러므로 피고의 나머지 상고이유에 관한 판단을 생략한 채 원심판결 중 피고 패소 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 다시 심리·판단하도록 원심법원에 환송하기로 하며, 원고의 상고를 기각하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다. 대법관 천대엽(재판장) 조재연 민유숙(주심) 이동원 |
| 대법원 2023. 7. 13. 선고 2022다265093 판결 [토지인도][공2023하,1448] 【판시사항】 저당부동산의 소유권을 취득한 자가 민법 제367조의 제3취득자에 해당하는지 여부(적극) / 제3취득자가 민법 제367조를 근거로 직접 저당권설정자, 저당권자 또는 경매절차 매수인 등에 대하여 비용상환을 청구할 수 있는지 여부(소극) 및 이를 피담보채권으로 주장하면서 유치권을 행사할 수 있는지 여부(소극) 제367조(제삼취득자의 비용상환청구권) 저당물의 제삼취득자가 그 부동산의 보존, 개량을 위하여 필요비 또는 유익비를 지출한 때에는 제203조제1항, 제2항의 규정에 의하여 저당물의 경매대가에서 우선상환을 받을 수 있다. 【판결요지】 민법 제367조는 저당물의 제3취득자가 그 부동산의 보존, 개량을 위하여 필요비 또는 유익비를 지출한 때에는 제203조 제1항, 제2항의 규정에 의하여 저당물의 경매대가에서 우선상환을 받을 수 있다고 규정하고 있다. 이는 저당권이 설정되어 있는 부동산의 제3취득자가 저당부동산에 관하여 지출한 필요비, 유익비는 부동산 가치의 유지·증가를 위하여 지출된 일종의 공익비용이므로 저당부동산의 환가대금에서 부담하여야 할 성질의 비용이고 더욱이 제3취득자는 경매의 결과 그 권리를 상실하게 되므로 특별히 경매로 인한 매각대금에서 우선적으로 상환을 받도록 한 것이다. 저당부동산의 소유권을 취득한 자도 민법 제367조의 제3취득자에 해당한다. 제3취득자가 민법 제367조에 의하여 우선상환을 받으려면 저당부동산의 경매절차에서 배당요구의 종기까지 배당요구를 하여야 한다(민사집행법 제268조, 제88조). 위와 같이 민법 제367조에 의한 우선상환은 제3취득자가 경매절차에서 배당받는 방법으로 민법 제203조 제1항, 제2항에서 규정한 비용에 관하여 경매절차의 매각대금에서 우선변제받을 수 있다는 것이지 이를 근거로 제3취득자가 직접 저당권설정자, 저당권자 또는 경매절차 매수인 등에 대하여 비용상환을 청구할 수 있는 권리가 인정될 수 없다. 따라서 제3취득자는 민법 제367조에 의한 비용상환청구권을 피담보채권으로 주장하면서 유치권을 행사할 수 없다. 【참조조문】 민법 제203조 제1항, 제2항, 제320조, 제367조, 민사집행법 제88조, 제268조 【참조판례】 대법원 2004. 10. 15. 선고 2004다36604 판결(공2004하, 1831) 【전 문】 【원고, 상고인】 원고 (소송대리인 법무법인 우성 담당변호사 박상현) 【피고, 피상고인】 피고 (소송대리인 법무법인 대서양 담당변호사 곽태철 외 2인) 【원심판결】 수원지법 2022. 7. 14. 선고 2021나78022 판결 【주 문】 원심판결 중 토지 인도청구 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 수원지방법원에 환송한다. 나머지 상고를 기각한다. 【이 유】 상고이유를 판단한다. 1. 가. 민법 제367조는 저당물의 제3취득자가 그 부동산의 보존, 개량을 위하여 필요비 또는 유익비를 지출한 때에는 제203조 제1항, 제2항의 규정에 의하여 저당물의 경매대가에서 우선상환을 받을 수 있다고 규정하고 있다. 이는 저당권이 설정되어 있는 부동산의 제3취득자가 저당부동산에 관하여 지출한 필요비, 유익비는 그 부동산 가치의 유지·증가를 위하여 지출된 일종의 공익비용이므로 저당부동산의 환가대금에서 부담하여야 할 성질의 비용이고 더욱이 제3취득자는 경매의 결과 그 권리를 상실하게 되므로 특별히 경매로 인한 매각대금에서 우선적으로 상환을 받도록 한 것이다. 저당부동산의 소유권을 취득한 자도 민법 제367조의 제3취득자에 해당한다(대법원 2004. 10. 15. 선고 2004다36604 판결 참조). 제3취득자가 민법 제367조에 의하여 우선상환을 받으려면 저당부동산의 경매절차에서 배당요구의 종기까지 배당요구를 하여야 한다(민사집행법 제268조, 제88조). 나. 위와 같이 민법 제367조에 의한 우선상환은 제3취득자가 경매절차에서 배당받는 방법으로 민법 제203조 제1항, 제2항에서 규정한 비용에 관하여 경매절차의 매각대금에서 우선변제받을 수 있다는 것이지 이를 근거로 제3취득자가 직접 저당권설정자, 저당권자 또는 경매절차 매수인 등에 대하여 비용상환을 청구할 수 있는 권리가 인정될 수 없다. 따라서 제3취득자는 민법 제367조에 의한 비용상환청구권을 피담보채권으로 주장하면서 유치권을 행사할 수 없다. 2. 가. 원심판결 이유와 기록에 의하면 아래와 같은 사실을 인정할 수 있다. 1) 피고는 2016. 8.경 근저당권이 설정되어 있던 이 사건 각 토지 등을 매수하여 그 무렵 일부 지분에 관하여 소유권이전등기를 마치고 2018년경까지 이 사건 각 토지 등을 건물 부지로 조성하였으며 2019. 6.경 이 사건 각 토지에 관한 나머지 소유권이전등기를 모두 마치고 이를 점유하고 있다. 2) 이 사건 각 토지에 설정되어 있던 위 근저당권 실행을 위한 경매절차가 2018. 9.경 개시되었고, 원고는 그 경매절차에서 2019. 12.경 이 사건 각 토지 등을 매수하여 소유자가 되었다. 3) 원심은 피고가 이 사건 각 토지를 건물 부지로 개량하는 데 비용을 지출하였고 그 가치 증가액이 현존하는 사실을 인정한 다음 피고가 민법 제367조에 의한 비용상환청구권을 가지고 이를 피담보채권으로 하여 경매절차 매수인인 원고에게 대항 가능한 유치권을 주장할 수 있다고 판단하였다. 나. 앞서 본 법리에 비추어 살펴보면, 피고가 근저당권이 설정된 이 사건 각 토지의 소유권을 취득한 자로서 이 사건 각 토지의 개량을 위하여 유익비를 지출하였다면 민법 제367조에 의하여 근저당권이 실행되는 경매절차의 매각대금에서 우선변제받는 것은 별론으로 하고, 민법 제367조에 의하여 곧바로 피고가 경매절차 매수인인 원고 등에 대하여 비용상환청구권을 가진다거나 이를 피담보채권으로 하여 피고가 원고에게 대항 가능한 유치권을 갖는다고 볼 수 없다. 다. 그럼에도 원심은 판시와 같은 이유만으로 피고가 경매절차 매수인인 원고에게 대항 가능한 유치권을 취득한다고 판단하였으니, 이러한 원심판결에는 민법 제367조에 관한 법리를 오해한 잘못이 있다. 이를 지적하는 원고의 상고이유 주장은 이유 있다. 3. 한편 원고는 원심판결 중 원고 패소 부분 전부에 대하여 상고하였으나, 청구가 일부 기각된 부당이득반환청구 부분에 대하여는 상고장과 상고이유서에 구체적인 불복이유 기재가 없다. 4. 그러므로 나머지 상고이유에 대한 판단을 생략한 채 원심판결 중 이 사건 각 토지 인도청구 부분을 파기하고 이 부분 사건을 수원지방법원에 환송하며 나머지 상고를 기각하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다. 대법관 천대엽(재판장) 조재연 민유숙(주심) 이동원 |
| 대법원 2019. 8. 14. 선고 2019다205329 판결 [건물인도][공2019하,1735] 【판시사항】 유치권의 성립요건인 유치권자의 점유에 간접점유가 포함되는지 여부(적극) 및 간접점유에서 점유매개관계를 이루는 임대차계약 등이 종료된 이후에도 직접점유자가 목적물을 점유한 채 이를 반환하지 않고 있는 경우, 점유매개관계가 단절되는지 여부(소극) 【판결요지】 유치권의 성립요건인 유치권자의 점유는 직접점유이든 간접점유이든 관계없다. 간접점유를 인정하기 위해서는 간접점유자와 직접점유를 하는 자 사이에 일정한 법률관계, 즉 점유매개관계가 필요한데, 간접점유에서 점유매개관계를 이루는 임대차계약 등이 해지 등의 사유로 종료되더라도 직접점유자가 목적물을 반환하기 전까지는 간접점유자의 직접점유자에 대한 반환청구권이 소멸하지 않는다. 따라서 점유매개관계를 이루는 임대차계약 등이 종료된 이후에도 직접점유자가 목적물을 점유한 채 이를 반환하지 않고 있는 경우에는, 간접점유자의 반환청구권이 소멸한 것이 아니므로 간접점유의 점유매개관계가 단절된다고 할 수 없다 【참조조문】 민법 제194조, 제320조 【참조판례】 대법원 2002. 11. 27.자 2002마3516 결정(공2003상, 220) 【전 문】 【원고, 피상고인 겸 상고인】 시재건설 주식회사 (소송대리인 법무법인 태일 담당변호사 김진규 외 1인) 【피고, 피상고인】 별지 명단 기재와 같다 【피 고】 피고 31 【피고들 보조참가인, 상고인】 새봄건설 주식회사 (소송대리인 변호사 박병규) 【원심판결】 서울고법 2018. 12. 20. 선고 2016나2085102 판결 【주 문】 원심판결 중 피고 31에 대한 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 서울고등법원에 환송한다. 원고의 상고를 모두 기각한다. 원고와 피고 31을 제외한 나머지 피고들 사이에 생긴 상고비용은 원고가 부담한다. 【이 유】 상고이유를 판단한다. 1. 원고의 상고이유에 대하여 가. 피고 10, 피고 11, 피고 15, 피고 16이 소외 조합의 임차인이라는 주장 원심은 그 판시와 같은 이유로 피고들 보조참가인(이하 ‘참가인’이라고 한다)이 피고 10, 피고 11을 통해 이 사건 부동산 403호를, 피고 15, 피고 16을 통해 이 사건 부동산 503호를 점유하고 있다고 판단하였다. 관련 법리와 기록에 비추어 살펴보면, 원심의 위와 같은 판단은 정당한 것으로 수긍할 수 있고, 거기에 상고이유 주장과 같이 논리와 경험의 법칙에 반하여 자유심증주의의 한계를 벗어나는 등으로 인해 판결에 영향을 미친 잘못이 없다. 나. 참가인이 보존에 필요한 범위를 넘어 이 사건 부동산을 사용하였다는 주장 원심은 그 판시와 같은 이유로 참가인이 소유자의 승낙 없이 이 사건 부동산을 그 보존에 필요한 범위를 넘어 사용하거나 대여하였다고 인정하기 어렵다고 판단하였다. 관련 법리와 기록에 비추어 살펴보면, 원심의 위와 같은 판단은 정당한 것으로 수긍할 수 있고, 거기에 상고이유 주장과 같이 유치물의 보존에 필요한 사용행위에 관한 법리를 오해하는 등으로 인해 판결에 영향을 미친 잘못이 없다. 다. 민법 제324조 제2항의 유치물 사용금지의무에 관한 법리오해 주장 원심은, 유치권자인 참가인이 이 사건 부동산의 종전 소유자인 소외 조합으로부터 위 부동산의 사용 등에 관하여 승낙을 받았고 그 승낙을 받은 범위 내에서 사용 등을 하였음을 전제로, 참가인이 새로운 소유자인 원고로부터 별도의 승낙을 받지 않았다고 하여 민법 제324조 제2항에 따른 유치물 사용금지의무를 위반하였다고 볼 수는 없다고 판단하였다. 관련 법리와 기록에 비추어 살펴보면, 원심의 위와 같은 판단은 정당한 것으로 수긍할 수 있고, 거기에 상고이유 주장과 같이 유치권 소멸청구에 관한 법리를 오해하는 등으로 인해 판결에 영향을 미친 잘못이 없다. 2. 참가인의 상고이유에 대하여 가. 유치권의 성립요건인 유치권자의 점유는 직접점유이든 간접점유이든 관계없다(대법원 2002. 11. 27.자 2002마3516 결정 등 참조). 간접점유를 인정하기 위해서는 간접점유자와 직접점유를 하는 자 사이에 일정한 법률관계, 즉 점유매개관계가 필요한데, 간접점유에서 점유매개관계를 이루는 임대차계약 등이 해지 등의 사유로 종료되더라도 직접점유자가 목적물을 반환하기 전까지는 간접점유자의 직접점유자에 대한 반환청구권이 소멸하지 않는다. 따라서 점유매개관계를 이루는 임대차계약 등이 종료된 이후에도 직접점유자가 목적물을 점유한 채 이를 반환하지 않고 있는 경우에는, 간접점유자의 반환청구권이 소멸한 것이 아니므로 간접점유의 점유매개관계가 단절된다고 할 수 없다. 나. 원심은, 참가인과 피고 31 사이의 점유매개관계는 참가인이 피고 31과 사이에 체결한 임대차계약을 해지함으로써 소멸하였다고 판단하였다. 다. 그러나 위와 같은 원심의 판단은 다음과 같은 점에서 그대로 수긍하기 어렵다. 1) 원심판결 이유와 기록에 의하면 다음의 사실을 알 수 있다. 가) 참가인은 2012. 7. 11. 피고 31에게 이 사건 부동산 104호를 임대하였고, 피고 31은 그 무렵부터 이를 점유하여 왔다. 나) 참가인은 피고 31이 월세를 지급하지 아니하자 차임 연체를 이유로 임대차계약의 해지를 통고하는 한편, 피고 31을 상대로 이 사건 부동산 104호의 인도 등을 구하는 소를 제기하였다. 다) 법원은 2014. 12. 4. 무변론으로 참가인 승소판결을 선고하였고, 위 판결은 그 무렵 확정되었으나, 피고 31은 그 후에도 이 사건 부동산 104호에 계속하여 거주하면서 원심 변론종결일 당시까지 이를 점유하여 왔다. 2) 위와 같은 사실관계를 앞서 본 법리에 비추어 보면, 참가인이 피고 31과 임대차계약을 체결하고 그로 하여금 이 사건 부동산 104호를 점유하게 하던 중 위 임대차계약이 해지되었더라도, 피고 31이 이 사건 부동산 104호를 계속하여 점유한 채 이를 참가인에게 반환하지 않은 이상 참가인의 위 104호에 대한 반환청구권이 소멸하였다고 할 수 없다. 따라서 위 임대차계약의 해지 사실만으로 참가인과 피고 31 사이에 점유매개관계가 단절되었다고 할 수는 없다. 3) 그럼에도 원심은 참가인이 임대차계약을 해지함으로써 참가인과 피고 31 사이의 점유매개관계가 소멸하였다고 판단하였다. 이러한 원심판결에는 간접점유의 성립요건인 점유매개관계에 관한 법리를 오해한 나머지 판결에 영향을 미친 잘못이 있다. 이 점을 지적하는 상고이유 주장은 이유 있다. 3. 결론 그러므로 원심판결 중 피고 31에 대한 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 다시 심리·판단하게 하기 위하여 원심법원에 환송하며, 원고의 상고를 모두 기각하고, 상고비용은 패소자가 부담하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다. [[별 지] 피고, 피상고인 명단: 생략] 대법관 김선수(재판장) 권순일 이기택(주심) 박정화 |
| 대법원 2020. 5. 14. 선고 2019다252042 판결 [건물명도(인도)][공2020하,1090] 【판시사항】 [1] 임대차계약이 종료된 후 임대인이 임대차보증금의 반환의무를 이행하거나 적법하게 이행제공을 하는 등으로 임차인이 동시이행항변권을 상실하였는데도 목적물의 반환을 계속 거부하면서 점유하고 있는 경우, 불법행위를 구성하는지 여부(원칙적 적극) [2] 갑 학교법인이 을 주식회사와 체결한 식당 임대차계약의 기간 만료 전 을 회사에 임대차계약이 종료할 예정이라며 임대차계약에 따른 원상회복을 이행할 것을 통지하였고, 기간 만료 후 을 회사를 피공탁자로 하여 임대차보증금에서 연체차임 등을 공제한 돈을 변제공탁하였는데, 을 회사가 갑 법인을 상대로 식당에 지출한 비용의 상환을 구하는 소를 제기하면서 임대차기간이 만료된 후에도 식탁, 집기류 등 장비를 둔 상태로 식당을 점유하다가 갑 법인에 식당을 인도하였고, 그 후 을 회사의 위 청구를 기각하는 판결이 선고·확정된 사안에서, 갑 법인이 임대차계약이 종료한 다음 연체차임 등을 공제한 임대차보증금을 적법하게 변제공탁하였다면 달리 을 회사가 식당을 점유할 적법한 권원이 없는 한 을 회사가 변제공탁의 통지를 받은 다음부터 식당을 갑 법인에 인도할 때까지 적어도 과실에 의한 불법점유를 한 것으로 볼 수 있는데도, 필요한 심리를 다하지 아니한 채 을 회사가 식당을 점유한 것이 고의나 과실에 의한 불법점유라고 보기 어렵다고 한 원심판단에 심리미진 등의 잘못이 있다고 한 사례 【판결요지】 [1] 임대차계약이 종료되면 임차인은 목적물을 반환하고 임대인은 연체차임을 공제한 나머지 보증금을 반환해야 한다. 이러한 임차인의 목적물반환의무와 임대인의 보증금반환의무는 동시이행관계에 있으므로, 임대인이 임대차보증금의 반환의무를 이행하거나 적법하게 이행제공을 하는 등으로 임차인의 동시이행항변권을 상실시키지 않은 이상, 임대차계약 종료 후 임차인이 목적물을 계속 점유하더라도 그 점유를 불법점유라고 할 수 없고 임차인은 이에 대한 손해배상의무를 지지 않는다. 그러나 임차인이 그러한 동시이행항변권을 상실하였는데도 목적물의 반환을 계속 거부하면서 점유하고 있다면, 달리 점유에 관한 적법한 권원이 인정될 수 있는 특별한 사정이 없는 한 이러한 점유는 적어도 과실에 의한 점유로서 불법행위를 구성한다. [2] 갑 학교법인이 을 주식회사와 체결한 식당 임대차계약의 기간 만료 전 을 회사에 임대차계약이 종료할 예정이라며 임대차계약에 따른 원상회복을 이행할 것을 통지하였고, 기간 만료 후 을 회사를 피공탁자로 하여 임대차보증금에서 연체차임 등을 공제한 돈을 변제공탁하였는데, 을 회사가 갑 법인을 상대로 식당에 지출한 비용의 상환을 구하는 소를 제기하면서 임대차기간이 만료된 후에도 식탁, 집기류 등 장비를 둔 상태로 식당을 점유하다가 갑 법인에 식당을 인도하였고, 그 후 을 회사의 위 청구를 기각하는 판결이 선고·확정된 사안에서, 갑 법인이 임대차계약이 종료한 다음 연체차임 등을 공제한 임대차보증금을 적법하게 변제공탁하였다면 을 회사가 식당을 인도할 의무에 대해 임대차보증금의 반환과 동시이행을 주장할 수 없고, 을 회사는 위 소송에서 식당에 지출한 비용의 상환을 청구하였으나 청구를 기각하는 판결이 확정되었으며, 달리 을 회사가 식당을 점유할 적법한 권원이 없는 한 을 회사가 변제공탁의 통지를 받은 다음부터 식당을 갑 법인에 인도할 때까지 적어도 과실에 의한 불법점유를 한 것으로 볼 수 있는데도, 갑 법인의 적법한 변제공탁으로 을 회사가 동시이행항변권을 상실하였는지, 변제공탁이 을 회사에 통지된 때가 언제인지, 을 회사가 식당을 점유할 적법한 권원이 있는지 등 필요한 심리를 다하지 아니한 채 을 회사가 식당을 점유한 것이 고의나 과실에 의한 불법점유라고 보기 어렵다고 한 원심판단에 심리미진 등의 잘못이 있다고 한 사례. 【참조조문】 [1] 민법 제536조, 제618조, 제750조 [2] 민법 제536조, 제618조, 제750조 【참조판례】 [1] 대법원 1996. 6. 14. 선고 95다54693 판결(공1996하, 2166) 대법원 2014. 8. 20. 선고 2014다204253, 204260 판결 【전 문】 【원고, 상고인】 학교법인 대우학원 (소송대리인 변호사 윤석상 외 2인) 【피고, 피상고인】 주식회사 더피닉스 (소송대리인 법무법인 시그니처 담당변호사 민경현 외 3인) 【원심판결】 수원지법 2019. 7. 3. 선고 2018나92226 판결 【주 문】 원심판결을 파기하고, 사건을 수원지방법원에 환송한다. 【이 유】 상고이유를 판단한다. 1. 임대차계약이 종료되면 임차인은 그 목적물을 반환하고 임대인은 연체차임을 공제한 나머지 보증금을 반환해야 한다. 이러한 임차인의 목적물반환의무와 임대인의 보증금반환의무는 동시이행관계에 있으므로, 임대인이 임대차보증금의 반환의무를 이행하거나 적법하게 이행제공을 하는 등으로 임차인의 동시이행항변권을 상실시키지 않은 이상, 임대차계약 종료 후 임차인이 목적물을 계속 점유하더라도 그 점유를 불법점유라고 할 수 없고 임차인은 이에 대한 손해배상의무를 지지 않는다. 그러나 임차인이 그러한 동시이행항변권을 상실하였는데도 목적물의 반환을 계속 거부하면서 점유하고 있다면, 달리 점유에 관한 적법한 권원이 인정될 수 있는 특별한 사정이 없는 한 이러한 점유는 적어도 과실에 의한 점유로서 불법행위를 구성한다(대법원 1996. 6. 14. 선고 95다54693 판결, 대법원 2014. 8. 20. 선고 2014다204253, 204260 판결 등 참조). 2. 원심판결 이유와 기록에 따르면 다음 사실을 알 수 있다. 가. 원고는 2015. 7. 24. 피고와 이 사건 각 식당을 임대차기간 2015. 8. 1.부터 2017. 7. 31.까지로 정하여 임대하는 이 사건 임대차계약을 체결하였다. 원고는 피고에게 2017. 3. 16. 이 사건 임대차계약이 2017. 7. 31. 종료할 예정이라고 통지하였고, 2017. 6. 30., 2017. 7. 26. 이 사건 임대차계약에 따른 원상회복을 이행할 것을 통지하였다. 나. 원고는 2017. 8. 17. 피고를 피공탁자로 하여 이 사건 임대차계약의 임대차보증금 합계 1억 5,000만 원에서 연체차임 등 40,792,770원을 공제한 109,207,230원을 변제공탁하였다. 피고는 임대차기간이 만료된 2017. 7. 31. 이후에도 식탁, 집기류 등 장비를 둔 상태로 이 사건 각 식당을 점유하던 중 2017. 12. 14. 원고에게 이 사건 각 식당을 인도하였다. 다. 피고는 2017. 7. 28. 원고를 상대로 수원지방법원 2017가합2000호로 이 사건 각 식당에 지출한 비용의 상환을 구하는 소를 제기하였는데(이하 ‘선행 소송’이라 한다), 위 법원은 2018. 4. 19. 피고의 청구를 기각하는 판결을 선고하였다. 위 판결은 2018. 11. 22. 피고의 항소가 기각되고(서울고등법원 2018나2022822호), 2018. 12. 27. 피고가 상고를 취하함으로써 그대로 확정되었다. 3. 이러한 사실관계를 위에서 본 법리에 비추어 살펴보면 다음과 같이 볼 수 있다. 원고가 이 사건 임대차계약이 종료한 다음 연체차임 등을 공제한 임대차보증금을 적법하게 변제공탁하였다면 피고가 이 사건 각 식당을 인도할 의무에 대해 임대차보증금의 반환과 동시이행을 주장할 수 없다. 피고는 선행 소송에서 이 사건 각 식당에 지출한 비용의 상환을 청구하였으나 청구를 기각하는 판결이 확정되었고, 달리 피고가 이 사건 각 식당을 점유할 적법한 권원이 없는 한 피고가 위 변제공탁의 통지를 받은 다음부터 이 사건 각 식당을 원고에게 인도할 때까지 적어도 과실에 의한 불법점유를 한 것으로 볼 수 있다. 원심은 원고의 적법한 변제공탁으로 피고가 동시이행항변권을 상실하였는지, 변제공탁이 피고에게 통지된 때가 언제인지, 피고가 이 사건 각 식당을 점유할 적법한 권원이 있는지 등을 심리하여 피고의 불법점유 여부를 판단했어야 한다. 그런데도 원심은 피고가 이 사건 각 식당을 점유한 것이 고의나 과실에 의한 불법점유라고 보기 어렵다고 판단하면서 원고의 손해배상 청구를 배척하였다. 이러한 원심판단에는 필요한 심리를 다하지 않은 채 임차인의 불법점유 등에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 잘못이 있다. 이를 지적하는 원고의 상고이유 주장은 정당하다. 4. 원고의 상고는 이유 있으므로 원심판결을 파기하고 사건을 다시 심리·판단하도록 원심법원에 환송하기로 하여, 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다. 대법관 이동원(재판장) 김재형(주심) 민유숙 노태악 ******************* 수원지방법원 2019. 7. 3. 선고 2018나92226 판결 [건물명도(인도)][미간행] 【전 문】 【원고, 항소인】 학교법인 대우학원 (소송대리인 변호사 윤석상) 【피고, 피항소인】 주식회사 더피닉스 【변론종결】 2019. 6. 12. 【제1심판결】 수원지방법원 2018. 11. 30. 선고 2017가단534883 판결 【주 문】 1. 원고의 항소를 기각한다. 2. 항소비용은 원고가 부담한다. 【청구취지 및 항소취지】 청구취지 피고는 원고에게 별지 목록 기재 부동산 지하 1층 19869.3㎡ 중 별지 도면 표시 1, 2, 3, 4, 1의 각 점을 순차로 연결한 선내 (가) 부분 404.48㎡, 별지 도면 표시 5, 6, 7, 8, 5의 각 점을 순차로 연결한 선내 (나) 부분 52.71㎡, 별지 도면 표시 A, B, C, D, A의 각 점을 순차로 연결한 선내 (다) 부분 65.80㎡를 각 인도하고, 114,758,740원 및 이에 대하여 2017. 12. 15.부터 이 판결 선고일까지는 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 15%의 비율로 계산한 돈을 지급하라(원고는 이 법원에서 금전지급청구에 관한 청구취지를 감축하였다). 항소취지 제1심판결 중 아래에서 지급을 명하는 부분에 해당하는 원고 패소 부분을 취소한다. 피고는 원고에게 114,758,740원 및 이에 대하여 2017. 12. 15.부터 이 판결 선고일까지는 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 15%의 비율로 계산한 돈을 지급하라 【이 유】 1. 기초사실 가. 제1심 판결의 인용 이 법원이 이 부분에 관하여 적을 이유는 아래의 ‘나. 수정하는 부분’을 추가하는 외에는 제1심판결 이유 제1항 기재와 같으므로, 민사소송법 제420조 본문에 의하여 이를 그대로 인용한다(제1심판결의 별지도 인용된 것으로 보아 따로 첨부하지 아니한다). 나. 수정하는 부분 ○ 2면 9행 ‘피고와’를 ‘피고(변경전 상호: 주식회사 탑이요푸드마스타)와’로 고친다. ○ 3면 5행 ‘한편’ 앞에 아래 내용을 추가한다. 피고는 2017. 7. 28. 원고를 상대로 수원지방법원 2017가합2000호로 계약에 따른 비용 및 필요비 내지 유익비의 상환을 구하는 소송을 제기하였으나, 2018. 4. 19. 기각되었으며, 항소하였으나 2018. 11. 22. 기각되었고(서울고등법원 2018나2022822호), 상고하였다가 2018. 12. 27. 상고를 취하함으로써 위 판결은 그대로 확정되었다. ○ 3면 6행 ‘2017. 12. 1.’을 ‘2017. 12. 14.’로 고친다. 2. 이 법원의 심판범위 원고는 피고에 대하여 이 사건 각 식당의 인도 및 이 사건 각 식당의 불법점유에 기한 손해배상금 지급을 구하였는데, 제1심법원은 위 인도청구를 인용하고 위 손해배상청구를 기각하였다. 이에 대하여 원고만이 위 손해배상청구 부분에 대해 불복하여 항소하였으므로, 이 법원의 심판대상은 위와 같이 기각된 손해배상청구 부분에 한정된다. 3. 손해배상청구에 대한 판단 가. 원고의 주장 요지 원고는 이 사건 임대차계약 종료된 이후 피고에게 임대차보증금을 반환하려고 하였으나 피고가 수령하지 않아 2017. 8. 17. 피고를 피공탁자로 하여 미납된 월임대료, 관리비, 전기 및 수도료 40,792,770원을 제한 나머지 임대차보증금 109,207,230원(= 150,000,000원 - 40,792,770원)을 공탁하였다. 따라서 피고는 동시이행항변권을 상실하였음에도 이 사건 각 식당의 인도를 거부하면서 불법으로 점유하고 있으므로, 원고에게 위 공탁일 다음날인 2017. 8. 18.부터 원고가 위 가처분 결정에 따라 이 사건 각 식당을 인도받은 2017. 12. 14.까지의 차임 상당인 114,758,740원을 손해배상으로 지급할 의무가 있다. 나. 판단 피고가 원고를 상대로 계약에 따른 비용 및 필요비 내지 유익비의 상환을 구하는 소송을 제기하였으나 기각된 사실은 앞서 본 바와 같다. 그러나 위 사건의 판결 이유에서 ‘이 사건 각 식당은 피고가 임차하기 이전부터 식당으로 사용되어 오다가 현재도 삼성웰스토리 주식회사가 이를 임차하여 식당 영업 중인 사실이 인정되고, 그렇다면 리모델링 공사에 사용된 비용은 이 사건 식당의 보존 또는 그 객관적 가치를 증대하기 위하여 지출되었다고 볼 여지가 없지는 않다’고 설시하고 있어 법률전문가가 아닌 피고로서는 필요비 내지 유익비를 지출하였다고 볼 여지가 충분하다고 판단되는바, 이러한 사정을 참작하면 피고의 이 사건 각 식당의 점유가 고의나 과실에 의한 불법점유라고 보기는 어렵고, 달리 피고가 필요비 내지 유익비 상환청구권이 성립하지 않음을 알고 있었거나 알 수 있었음에도 이 사건 각 식당을 점유하였음을 인정할 아무런 증거가 없다. 따라서 원고의 손해배상청구는 이유 없다. 4. 결론 그렇다면 원고의 이 사건 각 식당의 인도청구는 이유 있어 인용하고, 이 사건 각 식당의 불법점유에 기한 손해배상청구는 이유 없어 기각하여야 한다. 제1심판결은 이와 결론을 같이하여 정당하므로, 원고의 항소는 이유 없어 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다. 판사 이원근(재판장) 이환기 정성화 ******************* 수원지방법원 2018. 11. 30. 선고 2017가단534883 판결 [건물명도(인도)][미간행] 【전 문】 【원 고】 학교법인 대우학원 (소송대리인 변호사 윤석상) 【피 고】 주식회사 더피닉스 (소송대리인 법무법인 (유한) 로월드 담당변호사 민경현) 【변론종결】 2018. 9. 21. 【주 문】 1. 피고는 원고에게 별지 목록 기재 부동산 지하 1층 19869.3㎡ 중 별지 도면 표시 1, 2, 3, 4, 1의 각 점을 순차로 연결한 선내 (가) 부분 404.48㎡, 별지 도면 표시 5, 6, 7, 8, 5의 각 점을 순차로 연결한 선내 (나) 부분 52.71㎡, 별지 도면 표시 A, B, C, D, A의 각 점을 순차로 연결한 선내 (다) 부분 65.80㎡를 각 인도하라. 2. 원고의 나머지 청구를 기각한다. 3. 소송비용은 각자 부담한다. 4. 제1항은 가집행할 수 있다. 【청구취지】 주문 제1항 및 피고는 원고에게 2017. 8. 1.부터 주문 제1항 기재 부동산의 인도 완료일까지 매월 29,401,000원의 비율로 계산한 돈을 지급하라. 【이 유】 1. 기초사실 가. 원고는 2015. 7. 24. 피고와 사이에, 별지 목록 기재 부동산 지하 1층 19869.3㎡ 중 별지 도면 표시 1, 2, 3, 4, 1의 각 점을 순차로 연결한 선내 (가) 부분 404.48㎡, 별지 도면 표시 5, 6, 7, 8, 5의 각 점을 순차로 연결한 선내 (나) 부분 52.71㎡에 관하여 임대차기간 2015. 8. 1.부터 2017. 7. 31.까지, 임대차보증금 5,000만 원, 월 차임 24,770,000원으로 하는 내용으로, 별지 도면 표시 A, B, C, D, A의 각 점을 순차로 연결한 선내 (다) 부분 65.80㎡{이하 위 (가), (나), (다) 부분을 합하여 ‘이 사건 각 식당’이라 한다}에 관하여 임대차기간 2015. 8. 1.부터 2017. 7. 31.까지, 임대차보증금 1억 원, 월 차임 4,631,000원으로 하는 내용의 임대차계약(이하 ‘이 사건 임대차계약’이라 한다)을 체결하였다. 나. 원고는 2017. 3. 16. 피고에게 이 사건 임대차계약이 2017. 7. 31. 종료할 예정이라는 내용의 통지를 하였고, 2017. 6. 30. 이 사건 임대차계약에 따른 원상회복을 이행할 것을 통지하였으며, 2017. 7. 26. 같은 내용의 통지를 하였다. 다. 원고는 2017. 8. 17. 수원지방법원 2017년 금 제6910호로 피고를 피공탁자로 하여 이 사건 각 식당에 관한 임대차보증금 합계 1억 5,000만 원에서 피고가 미납한 월 차임 등 합계 40,792,770원을 공제한 109,207,230원을 공탁하였다. 라. 한편, 피고는 2017. 7. 31. 이후에도 식탁, 집기류 등의 장비를 둔 상태로 이 사건 각 식당을 계속 점유하던 중 2017. 12. 1. 원고에게 이 사건 각 식당을 인도하라는 취지의 가처분 결정(수원지방법원 2017카합10200호)에 따라 이 사건 각 식당을 인도하였다. [인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제4 내지 8, 12, 16, 17호증(가지번호 있는 것은 가지번호 포함)의 각 기재, 변론 전체의 취지 2. 부동산 인도청구에 대한 판단 가. 청구원인에 대한 판단 위 인정사실에 의하면, 이 사건 임대차계약은 2017. 7. 31. 임대차기간 만료로 인하여 종료되었다고 할 것이므로, 피고는 특별한 사정이 없는 한 원고에게 이 사건 각 식당을 인도할 의무가 있다. 나. 피고의 주장 및 판단 1) 피고의 주장 피고는 이 사건 각 식당에 관하여 인테리어 공사 및 에어콘 설치 등을 위하여 199,388,099원 상당의 비용을 지출하였는데, 이는 이 사건 각 식당의 보존을 위하여 지출한 비용 또는 임차물의 객관적 가치를 증가시키기 위하여 투입한 비용에 해당하므로, 원고는 피고에게 필요비 내지 유익비로서 199,388,099원을 지급할 의무가 있다. 따라서 피고는 원고로부터 위 비용을 상환받을 때까지 이 사건 각 식당을 점유할 권리가 있다. 2) 판단 살피건대, 을 제1, 2호증의 각 기재만으로는 원고와 피고 사이에 피고가 이 사건 각 식당에 관하여 지출한 인테리어 비용 등을 원고가 부담하기로 하는 약정이 있었다거나, 또는 피고가 이 사건 각 식당에 관하여 필요비 또는 유익비를 지출하였다거나 그 이익이 현존한다고 인정하기에 부족하고, 달리 이를 인정할 만한 증거가 없으므로, 피고의 위 주장은 이유 없다. 3. 차임 상당 부당이득청구에 대한 판단 가. 원고의 주장 피고는 이 사건 임대차계약이 종료한 이후에도 계속하여 이 사건 각 식당을 무단으로 점유하고 있으므로, 피고는 원고에게 이 사건 임대차계약 종료일 다음날인 2017. 8. 1.부터 이 사건 각 식당의 인도 완료일까지 이 사건 각 식당의 차임 상당액인 매월 29,401,000원 상당의 부당이득금을 지급할 의무가 있다. 나. 판단 임차인이 임대차계약이 종료된 이후에도 임대차목적물을 계속 점유하였으나 이를 본래 임대차계약에서 정한 목적에 따라 사용·수익하지 않아 실질적인 이득을 얻지 않은 경우에는 그로 인하여 임대인에게 어떠한 손해가 발생하였다 하더라도 임차인의 부당이득반환의무는 성립하지 않는다(대법원 2003. 4. 11. 선고 2002다59481 판결 등 참조). 살피건대, 갑 제11호증의 기재 및 변론 전체의 취지에 의하면, 피고는 이 사건 임대차계약이 종료한 2017. 8. 1.경부터 이 사건 각 식당에 관하여 유치권을 행사한다는 취지의 안내문을 부착하고 식탁, 집기류 등의 장비를 둔 상태로 이 사건 각 식당 영업을 중단한 사실이 인정되므로, 피고가 2017. 8. 1. 이후 이 사건 각 식당을 본래 목적에 따라 사용·수익하였다고 볼 수 없어, 원고의 이 부분 주장은 이유 없다. 4. 결론 그렇다면, 원고의 청구는 위 인정범위 내에서 이유 있어 이를 인용하고, 나머지 청구는 이유 없어 이를 기각하기로 하여, 주문과 같이 판결한다. [별지 생략] 판사 송창현 |
| 대법원 2014. 3. 27. 선고 2011다101209 판결 [건물명도][미간행] 【판시사항】 점유자가 유익비를 지출할 당시 계약관계 등 적법한 점유권원을 가진 경우, 계약관계 등의 상대방이 아닌 점유회복 당시의 소유자에 대하여 민법 제203조 제2항에 따른 지출비용의 상환을 구할 수 있는지 여부 (소극) 【참조조문】 민법 제203조 제2항 【참조판례】 대법원 2003. 7. 25. 선고 2001다64752 판결(공2003하, 1828) 【전 문】 【원고, 피상고인】 원고 【피고, 상고인】 피고 1 외 1인 【원심판결】 전주지법 2011. 11. 8. 선고 2011나4172 판결 【주 문】 원심판결 중 부당이득반환 청구 부분에 관한 피고 1의 상고를 각하한다. 원심판결의 피고 1에 대한 부분 중 부동산 인도청구에 관한 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 전주지방법원 본원 합의부에 환송한다. 피고 2의 상고를 기각한다. 상고비용 중 피고 2의 상고로 인한 부분은 피고 2가 부담한다. 【이 유】 1. 원심판결 중 부당이득반환청구 부분에 관한 피고 1의 상고에 대한 직권판단 기록에 의하면, 원고가 피고 1을 상대로 이 사건 건물의 인도와 차임 상당 부당이득의 반환을 청구하였는데, 제1심은 그중 건물인도청구를 기각하고 부당이득반환청구를 일부 인용한 사실, 이에 대하여 피고 1은 항소하지 아니하고 원고만이 그 패소 부분에 대하여 항소하였는데, 원심은 건물인도청구에 관한 항소를 받아들여 그 부분에 관한 제1심판결을 취소하고 그 부분의 원고 청구를 인용하였으나, 부당이득반환청구 부분에 관하여는 원고의 항소를 기각한 사실, 피고 1은 원심판결 전부에 대하여 상고한 사실 등을 알 수 있다. 그렇다면 피고 1에 대한 부당이득반환청구에 관한 원심판결은 피고 1이 불복하지 아니한 제1심판결보다 위 피고에게 불리한 판결이 아니라고 할 것이고, 따라서 피고 1은 그 부분의 원심판결에 대하여 상고로써 다툴 이익이 없다. 피고 1의 이 부분 상고는 부적법하고 그 흠결을 보정할 수 없는 것이다. 2. 원심판결 중 건물인도청구 부분에 관한 피고 1의 상고이유에 대한 판단 가. 상고이유 제1점에 대하여 원심은 그 채택 증거에 의하여, 원고가 원심판결 별지 기재의 이 사건 부동산을 경매절차에서 낙찰받아 2009. 3. 6. 그 낙찰대금을 완납하고 그 앞으로 소유권이전등기를 마친 사실, 피고 1이 원심판결 주문 1. 가. 1)항 기재 건물 부분을 점유하고 있는 사실, 피고 1이 합계 2,950만 원을 들여 이 사건 건물의 지붕차양설치공사, 옥상방수공사 및 지붕강판공사, 전기설비공사, 수도 및 보일러 설치공사, 창틀공사 등을 하였고, 이는 이 사건 건물의 객관적 가치를 증가시키는 유익비에 해당하는 사실 등을 인정하였으면서도, 피고 1은 피고 2의 아들이고 원래 이 사건 건물을 소유한 소외인은 피고 2의 며느리인 점, 소외인과 피고 1 사이에 체결된 임대차계약들에 대하여 이 사건 부동산에 관한 최초의 경매개시결정이 있은 후에 확정일자를 받은 점 등 그 판시와 같은 사정에 비추어 피고들은 모두 가장 임차인이고, 따라서 피고 1이 적법한 임차인으로서 원고에 대하여 위 유익비의 상환을 청구할 수 없고, 그 유익비상환청구권을 피보전채권으로 하는 유치권 또한 성립되지 않는다는 취지로 판단하였다. 기록에 비추어 살펴보면, 원심의 이 부분 사실인정과 판단은 정당하고, 거기에 상고이유 주장과 같이 논리와 경험칙에 위배하고 자유심증주의 한계를 벗어나는 등의 위법이 없다. 나. 상고이유 제2점에 대하여 기록을 살펴보더라도, 원심의 소송절차에 상고이유 주장과 같이 위 피고의 재판받을 권리 또는 방어권을 침해하는 등의 위법이 있다고 볼 수 없다. 다. 상고이유 제3점에 대하여 1) 민법 제203조 제2항에 의한 점유자의 회복자에 대한 유익비상환청구권은 점유자가 계약관계 등 적법하게 점유할 권리를 가지지 않아 소유자의 소유물반환청구에 응하여야 할 의무가 있는 경우에 성립되는 것으로서, 이 경우 점유자는 그 비용을 지출할 당시의 소유자가 누구이었는지에 관계없이 점유회복 당시의 소유자 즉, 회복자에 대하여 비용상환청구권을 행사할 수 있다. 그러나 점유자가 유익비를 지출할 당시 계약관계 등 적법한 점유의 권원을 가진 경우에 그 지출비용의 상환에 관하여는 그 계약관계를 규율하는 법조항이나 법리 등이 적용되는 것이어서, 점유자는 그 계약관계 등의 상대방에 대하여 해당 법조항이나 법리에 따른 비용상환청구권을 행사할 수 있을 뿐 계약관계 등의 상대방이 아닌 점유회복 당시의 소유자에 대하여 민법 제203조 제2항에 따른 지출비용의 상환을 구할 수는 없다(대법원 2003. 7. 25. 선고 2001다64752 판결 등 참조). 한편 사용대차에 있어서 차주의 유익비상환청구에는 민법 제203조의 규정이 적용된다(민법 제611조 제2항, 제594조 제2항). 2) 기록에 의하면, 피고 1은 유익비상환청구의 근거가 되는 법률관계가 무엇인지를 특정하지 아니한 채 단순히 유익비상환청구권에 기한 유치권이 있다고 주장하거나(기록 35쪽) 사용대차에 터 잡은 유치권이 있다는 취지로 주장하였음(기록 389쪽)을 알 수 있다. 그렇다면 원심은 앞서 본 바와 같이 피고 1이 이 사건 건물에 관하여 유익비를 지출하였음을 인정하였으므로, 원심으로서는 위 법리에 비추어 피고 1이 사용대차관계에 기한 유익비상환청구권을 가지는지 여부 및 그에 기한 유치권이 인정되는지 여부를 심리, 판단하였어야 할 것이다. 그럼에도 이에 이르지 아니한 원심판결에는 원고의 주장에 대한 판단을 누락하여 판결 결과에 영향을 미친 위법이 있다고 할 것이다. 이 점에 관한 상고이유 주장은 이유있다. 3. 피고 2의 상고이유에 대한 판단 가. 피고 2가 이 사건 건물에 관한 정당한 임차인인지 여부에 대한 원심의 판단에 상고이유로 주장하는 바와 같은 잘못이 있다고 하더라도, 앞서 본 바와 같이 이 사건 건물에 관하여 유익비를 지출한 사람은 피고 1이지 피고 2가 아니므로, 피고 2는 그 유익비의 상환을 청구할 수 없고, 따라서 유치권이 인정될 여지도 없다. 결국 원심이 피고 2의 유치권에 관한 주장을 배척한 결론은 정당하고, 거기에 상고이유로 주장하는 것과 같은 위법이 없다. 나. 또한 기록을 살펴보더라도, 원심의 소송절차에 상고이유 주장과 같이 위 피고의 재판받을 권리 또는 방어권을 침해하는 등의 위법이 있다고 볼 수 없다. 4. 결론 그러므로 원심판결 중 부당이득반환 청구 부분에 관한 피고 1의 상고를 각하하며, 원심판결의 피고 1에 대한 부분 중 부동산 인도청구에 관한 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 다시 심리·판단하도록 원심법원에 환송하되, 피고 2의 상고를 기각하고, 상고비용 중 피고 2의 상고로 인한 부분은 패소자인 피고 2가 부담하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다. 대법관 조희대(재판장) 양창수 고영한(주심) 김창석 |
| 대법원 2011. 4. 28. 선고 2010다101394 판결 [건물명도][공2011상,1038] 【판시사항】 [1] ‘상대방이 제3자에 대하여 가지는 채권’을 수동채권으로 하여 상계할 수 있는지 (소극) [2] 유치권이 인정되는 아파트를 경락·취득한 자가 유치권자에 대한 임료 상당의 부당이득금 반환채권을 자동채권으로 하고 유치권자의 종전 소유자에 대한 유익비상환채권을 수동채권으로 하여 상계의 의사표시를 한 사안에서, 그 상계가 허용되지 않는다고 한 사례 【판결요지】 [1] 상계는 당사자 쌍방이 서로 같은 종류를 목적으로 한 채무를 부담한 경우에 서로 같은 종류의 급부를 현실로 이행하는 대신 어느 일방 당사자의 의사표시로 그 대등액에 관하여 채권과 채무를 동시에 소멸시키는 것이고, 이러한 상계제도의 취지는 서로 대립하는 두 당사자 사이의 채권·채무를 간이한 방법으로 원활하고 공평하게 처리하려는 데 있으므로, 수동채권으로 될 수 있는 채권은 상대방이 상계자에 대하여 가지는 채권이어야 하고, 상대방이 제3자에 대하여 가지는 채권과는 상계할 수 없다고 보아야 한다. 그렇지 않고 만약 상대방이 제3자에 대하여 가지는 채권을 수동채권으로 하여 상계할 수 있다고 한다면, 이는 상계의 당사자가 아닌 상대방과 제3자 사이의 채권채무관계에서 상대방이 제3자에게서 채무의 본지에 따른 현실급부를 받을 이익을 침해하게 될 뿐 아니라, 상대방의 채권자들 사이에서 상계자만 독점적인 만족을 얻게 되는 불합리한 결과를 초래하게 되므로, 상계의 담보적 기능과 관련하여 법적으로 보호받을 수 있는 당사자의 합리적 기대가 이러한 경우에까지 미친다고 볼 수는 없다. [2] 유치권이 인정되는 아파트를 경락·취득한 자가 아파트 일부를 점유·사용하고 있는 유치권자에 대한 임료 상당의 부당이득금 반환채권을 자동채권으로 하고 유치권자의 종전 소유자에 대한 유익비상환채권을 수동채권으로 하여 상계의 의사표시를 한 사안에서, 상대방이 제3자에 대하여 가지는 채권을 수동채권으로 하여 상계할 수 없음에도, 그러한 상계가 허용됨을 전제로 위 상계의 의사표시로 부당이득금 반환채권과 유익비상환채권이 대등액의 범위 내에서 소멸하였다고 본 원심판결에 법리오해의 위법이 있다고 한 사례. 【참조조문】 [1] 민법 제492조 제1항 [2] 민법 제492조 제1항 【전 문】 【원고, 피상고인】 원고 (소송대리인 변호사 김완섭) 【피고, 상고인】 피고 1 외 1인 (소송대리인 변호사 박민수) 【원심판결】 전주지법 2010. 11. 5. 선고 2009나7130 판결 【주 문】 원심판결 중 피고 2에 대한 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 전주지방법원 본원 합의부에 환송한다. 피고 1의 상고를 기각한다. 상고비용 중 피고 1의 상고로 인한 부분은 위 피고가 부담한다. 【이 유】 상고이유를 본다. 1. 피고 1의 상고이유에 대한 판단 위 피고는, 피고와 종전 소유자인 소외인과 사이에 실제 임대차계약이 있었으므로 자신이 원고에 대하여 대항력 있는 임차인이라고 주장하고 있으나, 이러한 주장은 사실심인 원심의 전권사항인 증거의 취사선택과 사실인정을 다투는 취지에 불과하여 적법한 상고이유로 보기 어렵다. 2. 피고 2의 상고이유에 대한 판단 원심은, 원고가 피고 2의 유치권이 인정되는 이 사건 아파트를 경락·취득함으로써 유치권의 부담을 안게 되는 경우에는, 원고로 하여금 자신의 피고 2에 대한 부당이득금 반환채권과 유치권의 피담보채권인 피고 2의 소외인에 대한 유익비상환청구권을 상계할 수 있도록 허용하는 것이 형평의 원칙상 타당하다고 전제한 다음, 원고가 피고 2에 대한 이 사건 아파트 중 일부의 점유·사용에 따른 임료 상당의 부당이득금반환채권을 자동채권으로 하고 피고 2의 종전 소유자에 대한 유익비상환채권을 수동채권으로 한 상계의 의사표시에 의하여 원고의 부당이득금반환채권과 피고 2의 유익비상환청구권은 대등액의 범위 내에서 소멸하였다고 판단하였다. 그러나 상계는 당사자 쌍방이 서로 같은 종류를 목적으로 한 채무를 부담한 경우에 서로 같은 종류의 급부를 현실로 이행하는 대신 어느 일방 당사자의 의사표시로 그 대등액에 관하여 채권과 채무를 동시에 소멸시키는 것이고, 이러한 상계제도의 취지는 서로 대립하는 두 당사자 사이의 채권·채무를 간이한 방법으로 원활하고 공평하게 처리하려는 데에 있으므로, 수동채권으로 될 수 있는 채권은 상대방이 상계자에 대하여 가지는 채권이어야 하고, 그 상대방이 제3자에 대하여 가지는 채권과는 상계할 수 없다고 보아야 한다. 그렇지 않고 만약 상대방이 제3자에 대하여 가지는 채권을 수동채권으로 하여 상계할 수 있다고 한다면, 이는 상계의 당사자가 아닌 상대방과 제3자 사이의 채권채무관계에서 상대방이 제3자로부터 채무의 본지에 따른 현실급부를 받을 이익을 침해하게 될 뿐 아니라, 그 상대방의 채권자들 사이에서 상계자만 독점적인 만족을 얻게 되는 불합리한 결과를 초래하게 되므로, 상계의 담보적 기능과 관련하여 법적으로 보호받을 수 있는 당사자의 합리적 기대가 이러한 경우에까지 미친다고 볼 수는 없다. 이와 달리, 원고가 피고 2에 대한 채권으로, 위 피고의 제3자에 대한 채권과 상계할 수 있음을 전제로 원고의 상계 주장을 받아들인 원심판결에는 상계의 요건에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 위법이 있고, 이 점을 지적하는 상고이유는 이유 있다 3. 결론 그러므로 원심판결 중 피고 2에 대한 부분은 나머지 상고이유에 대한 판단을 생략한 채 이를 파기하고, 이 부분 사건을 다시 심리·판단하게 하기 위하여 원심법원에 환송하되, 피고 1의 상고는 이유 없어 이를 기각하고 상고비용은 패소자의 부담으로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다. 대법관 이상훈(재판장) 김지형 전수안(주심) 양창수 ****************** 전주지방법원 2010. 11. 5. 선고 2009나7130 판결 [건물명도][미간행] 【전 문】 【원고, 피항소인, 항소인 겸 부대항소인】 원고 (소송대리인 법무법인 호남종합법률사무소 담당변호사 황인택 외 4인) 【피고, 항소인 겸 부대피항소인】 피고 1 【피고, 피항소인】 피고 2 (소송대리인 변호사 박민수) 【변론종결】 2010. 10. 8. 【제1심판결】 전주지방법원 2009. 10. 9. 선고 2009가단4093 판결 【주 문】 1. 당심에서 추가된 청구에 따라, 피고 1은 원고에게 3,300,000원 및 그 중 1,235,000원에 대하여는 2010. 8. 4.부터, 2,065,000원에 대하여는 2010. 7. 12.부터, 각 2010. 11. 5.까지는 연 5%의, 각 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 20%의 각 비율에 의한 금원을 지급하고, 2010. 7. 12.부터 별지 목록 기재 아파트 중 별지 도면 표시 1, 2, 3, 4, 1의 각 점을 연결한 (라) 부분 15.32㎡의 명도 완료일까지 월 150,000원의 비율에 의한 금원을 지급하라. 2. 가. 제1심 판결 중 피고 2에 대한 부분을 취소한다. 나. 피고 2는 원고에게, (1) 별지 목록 기재 아파트 중 별지 도면 표시 1, 2, 3, 4, 1의 각 점을 순차로 연결한 (라) 부분 15.32㎡를 제외한 (가), (나), (다), (마), (바) 부분 합계 126.47㎡를 명도하고, (2) 당심에서 추가된 청구에 따라, 5,896,099원 및 이에 대하여 2010. 8. 4.부터 2010. 11. 5.까지는 연 5%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 20%의 각 비율에 의한 금원을 지급하며, 2010. 7. 12.부터 위 제(1)항 기재의 (가), (나), (다), (마), (바) 부분 합계 126.47㎡의 명도 완료일까지 월 859,000원의 비율에 의한 금원을 지급하라. 3. 피고 1의 항소 및 당심에서 추가된 원고의 피고들에 대한 나머지 청구를 각 기각한다. 4. 원고와 피고 1 사이의 항소비용 및 부대항소로 인한 비용은 피고 1이 부담하고, 원고와 피고 2 사이의 소송총비용 중 3분의 1은 원고가, 나머지 3분의 2는 피고 2가 각 부담한다. 5. 제1항 및 제2의 나.항 부분은 가집행 할 수 있다. 【청구취지, 항소취지 및 부대항소취지】 1. 청구취지 및 부대항소취지 원고에게, 가. 피고 1은 (1) 별지 목록 기재 아파트 중 별지 도면 표시 1, 2, 3, 4, 1의 각 점을 순차로 연결한 선내 (라) 부분 15.32㎡를 명도하고, (2) 3,300,000원 및 이에 대하여 2010. 7. 12.부터 이 사건 판결 선고일까지는 연 5%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 20%의 각 비율에 의한 금원을 지급하며, 2010. 7. 12.부터 위 (라) 부분 15.32㎡의 명도 완료일까지 월 150,000원의 비율에 의한 금원을 지급하고(원고는 당심에서 부대항소를 하면서 부당이득반환 및 손해배상청구 부분을 추가하였다), 나. 피고 2는, (1) 별지 목록 기재 아파트 중 별지 도면 표시 1, 2, 3, 4, 1의 각 점을 연결한 (라) 부분 15.32㎡를 제외한 (가), (나), (다), (마), (바) 부분 합계 126.47㎡를 명도하고, (2) 18,898,000원 및 이에 대하여 2010. 7. 12.부터 이 사건 판결 선고일까지는 연 5%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 20%의 각 비율에 의한 금원을 지급하며, 2010. 7. 12.부터 위 (가), (나), (다), (마), (바) 부분 합계 126.47㎡의 명도 완료일까지 월 859,000원의 비율에 의한 금원을 지급하라(원고는 당심에서 피고 2에 대한 부당이득 반환청구 부분을 추가하면서 이를 주위적 청구로 추가하고, 예비적으로 피고 2의 유익비상환청구권에 기한 유치권 항변이 인정됨을 전제로 피고 2의 유익비상환청구권을 위 부당이득금 채권으로 상계하고 남은 금원을 구하는 청구를 추가하였으나, 이러한 예비적 청구는 주위적 청구와 동일한 목적물에 관하여 동일한 청구원인을 내용으로 하면서 다만 주위적 청구에 대한 수량적 일부분을 감축하는 것에 지나지 아니하여 소송상 예비적 청구라고 할 수 없다). 2. 항소취지 원고 : 제1심 판결 중 피고 2에 대한 부분을 취소한다. 청구취지 나.(1)항과 같은 판결. 피고 1 : 제1심 판결 중 피고 1에 대한 부분을 취소하고, 위 취소부분에 해당하는 원고의 청구를 기각한다. 【이 유】 1. 기초사실 가. 아파트 소유 현황 (1) 원래 피고 2 소유였던 별지 목록 기재 아파트(이하 ‘이 사건 아파트’라고 한다)에 관하여 2004. 12. 27. 전주지방법원 2004타경42154호로 임의경매개시결정이 있었고, 그에 따른 임의경매절차에서 2007. 1. 31. 소외 1(대법원판결의 소외인)이 이 사건 아파트를 낙찰 받아 그 명의로 소유권이전등기를 경료함과 동시에 김제수산업협동조합(이하 ‘김제수협’이라고 한다) 앞으로 채권최고액 1억 3,000만 원의 근저당권설정등기를 경료하였다. (2) 이후 이 사건 아파트에 관하여 위 근저당권자인 김제수협의 임의경매신청에 따라 2007. 10. 2. 같은 법원 2007타경20506호로 임의경매개시결정이 있었고, 원고는 2008. 9. 12. 그에 따른 경매절차(이하 ‘이 사건 경매절차’라고 한다)에서 이 사건 아파트를 경락받아 경락대금을 완납하고 같은 날 그 소유권이전등기를 경료하였다. 나. 점유 현황 한편, 피고 1은 2006. 8. 16.경 무렵부터 이 사건 아파트 중 별지 도면 표시 1, 2, 3, 4, 1의 각 점을 연결한 (라) 부분 15.32㎡{이하 ‘이 사건 아파트 중 (라) 부분’이라고 한다}에 거주하다가 2009. 4. 15. 전주지방법원 2009카기317호로 주택임차권등기명령을 받은 후 침대, 옷장 등의 가재도구를 남겨둔 채 2009. 5. 18.경 이사하였고, 피고 2는 2007. 2. 28.경 소외 1로부터 이 사건 아파트 중 (라)부분을 제외한 같은 도면 표시 (가), (나), (다), (마), (바) 부분 합계 126.47㎡{이하 ‘이 사건 아파트 중 (가), (나), (다), (마), (바) 부분’이라고 한다}를 임차하여 거주하고 있다. 다. 임료 원고가 이 사건 아파트에 관한 소유권을 취득한 날인 2008. 9. 12.부터 2010. 3. 11.까지 피고 1이 점유하고 있는 이 사건 아파트 중 (라) 부분에 관한 임료는 월 150,000원 상당이고, 피고 2가 위와 같이 점유·사용하고 있는 이 사건 아파트 중 (가), (나), (다), (마), (바) 부분에 관한 임료는 월 859,000원 상당이다. [인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1, 2호증, 갑 제3호증의 1, 2의 각 기재, 당심 감정인 이진호의 감정결과, 변론 전체의 취지 2. 원고의 피고 1에 대한 청구에 관한 판단 가. 원고의 주장 및 판단 (1) 주장 원고는, 피고 1이 원고 소유인 이 사건 아파트 중 (라) 부분을 정당한 권원 없이 점유·사용하여 임료 상당의 부당이득을 취하였으므로, 원고에게 위 (라) 부분을 명도함과 아울러 위 (라) 부분의 점유·사용에 따른 부당이득을 반환할 의무가 있고, 가사 피고 1이 2009. 5. 18.경 위 (라) 부분에서 이사를 한 이후부터는 부당이득 반환의무가 존재하지 않는다고 할지라도 불법점유를 통해 원고의 소유권 행사를 방해하고 있으므로, 이로 인한 손해를 배상할 의무가 있다고 주장한다. (2) 판단 (가) 명도 및 부당이득반환청구에 관한 판단 피고 1이 2006. 8. 16.경 무렵부터 이 사건 아파트 중 (라) 부분에서 이사를 간 2009. 5. 18.경까지 위 (라) 부분에 거주하면서 이를 점유·사용한 사실 및 이사한 이후에도 자기 소유의 침대, 옷장 등 가재도구를 남겨두는 방법으로 위 (라) 부분을 여전히 점유하고 있는 사실은 앞에서 인정한 바와 같으므로, 피고 1은 위 (라) 부분을 점유할 수 있는 정당한 권원이 있다는 등의 특별한 사정이 없는 이상 이 사건 아파트의 소유자인 원고에게 위 점유 부분을 명도하고, 피고 1의 위 점유 부분에 대한 점유 개시일 이후로 원고가 이 사건 아파트에 관하여 소유권을 취득한 날인 2008. 9. 12.부터 피고 1이 위 (라) 부분에서 이사를 나간 2009. 5. 18.경까지 그 점유·사용으로 인한 임료 상당의 부당이득을 반환할 의무가 있다. 그러나, 법률상 원인 없이 이득하였음을 이유로 한 부당이득반환청구에 있어서 이득이라 함은 실질적인 이익을 가리키는 것이므로 법률상 원인 없이 건물을 점유하고 있다 하여도 이를 본래의 용도대로 사용, 수익할 수 없었다면 본래의 용도에 따른 실질적인 이익을 얻은 것이라고 볼 수 없다고 할 것인데( 대법원 1992.11.24. 선고 92다25830, 25847 판결 등 참조), 피고 1이 위 (라) 부분에서 이사를 간 2009. 5. 18. 이후부터는 피고 1이 위 (라) 부분을 본래의 용도대로 사용·수익하여 실질적인 이익을 얻었음을 인정할 만한 증거가 없으므로, 원고의 이 부분 청구는 이유 없다. (나) 손해배상청구에 관한 판단 피고 1이 위 (라) 부분에서 이사를 간 2009. 5. 18. 이후부터 위 (라) 부분 명도 완료일까지 원고에게 불법점유로 인한 손해배상의무를 지게 되는지에 관하여 보건대, 피고 1이 2009. 5. 18.경 위 (라) 부분에서 이사를 가면서 자기 소유의 옷장, 침대 등 가재도구을 위 (라) 부분에 남겨놓은 사실은 앞서 본 바와 같고, 이에 의하면 피고 1은 위 이사 시점 이후에도 위 (라) 부분을 여전히 점유함으로써 원고의 소유권 행사를 방해하고 있다고 할 것이므로, 피고 1에게 위 (라) 부분을 점유할 수 있는 정당한 권원이 있다는 등의 특별한 사정이 없는 이상 원고에게 위 2009. 5. 18. 이후부터 위 (라) 부분의 명도 완료일까지 이로 인한 원고의 손해를 배상할 의무가 있다. 나. 피고 1의 항변에 관한 판단 (1) 피고 1은, 자신이 김제수협의 근저당권 설정에 앞서 소외 1과 이 사건 아파트 중 (라) 부분을 임차하는 계약을 체결하고 이를 인도받아 거주하면서 주민등록상 전입신고까지 마쳤으므로, 주택임대차보호법상 대항력 있는 임차인으로서 이 사건 아파트를 낙찰받아 임대인의 지위를 승계한 원고로부터 임차보증금 3,300만 원을 반환받기 전에는 원고의 명도 청구에 응할 수 없다는 취지의 항변을 한다. (2) 그러므로 과연, 피고 1이 원고에 대하여 대항력 있는 임차인인지 여부에 관하여 살피건대, 갑 제3호증의 1, 갑 제4호증의 30 내지 32, 갑 제4호증의 51, 갑 제4호증의 53, 갑 제4호증의 56, 을 제3호증, 을 제4호증의 1, 을 제6호증의 1, 2의 각 기재에 의하면, 피고 1과 소외 1 사이에 이 사건 아파트 중 (라) 부분에 관하여 보증금 3,300만 원, 임대차 기간 2007. 1. 29.부터 2009. 1. 29.까지로 정한 임대차계약서가 작성된 사실, 피고 1이 2007. 3. 19.경 소외 1에게 1,300만 원을 송금하여 준 사실, 피고 1이 2006. 8. 16.경 이 사건 아파트로 전입신고 하고 이 사건 아파트에 거주하면서 이를 점유하고 있는 사실이 인정된다. 그러나 갑 제3호증의 1, 2, 갑 제4호증의 1 내지 121의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하여 인정되는 다음과 같은 사정, 즉 ① 피고 1은 이 사건 아파트의 낙찰자인 소외 1과 2007. 1. 29. 임대차계약을 체결하였다고 주장하나, 소외 1은 당시 이 사건 아파트의 소유자가 아닌 최고가 매수신고인에 불과하였는데, 이와 같은 불완전한 지위에 있는 사람과 임대차계약을 체결하고 계약 당일 그에게 계약금으로 무려 2,000만 원을 현금으로 지급하였다는 점은 일반 상식에 부합하지 않을 뿐만 아니라 그에 관한 뚜렷한 금융자료도 제출하지 못하고 있는 점, ② 피고 1은 이 사건 경매절차 이전에 있었던 이 사건 아파트에 관한 2004년 경매절차에서도 피고 2와 이 사건 아파트 중 방 1칸을 임차보증금 1,000만 원, 월임료 10만 원에 임대차계약을 체결한 진정한 임차인이라고 주장하면서 임차보증금 1,000만 원에 대해 배당요구를 하였으나, 위 경매절차의 배당대상에서 제외된 것으로 보이는 점, ③ 이에 대해 피고 1은 이 사건 2004년 경매절차에서 피고 2로부터 임차보증금 1,000만 원을 지급받고 이 사건 아파트에서 전출하였다가 2006. 8. 16. 다시 전입한 것이라고 주장하나, 이 사건 아파트에 관한 2004년 경매절차 당시 이 사건 아파트의 소유자였던 피고 2의 인척인 소외 2, 3이 피고 2와의 허위의 임대차계약에 기하여 소액임차인으로서 배당요구를 하였다가 배당에서 제외된 사실이 있었던 점 등을 고려할 때 위 주장을 그대로 믿기 어렵고, 가사 위 주장이 사실이라고 하더라도 임차보증금을 반환받고 퇴거한 피고 1이 경매절차 진행 중인 이 사건 아파트에 다시 전입한 후 (라) 부분에 관하여 임대차보증금을 3,300만 원씩 지급하면서까지 임대차계약을 체결한 경위는 피고 1이 주장하는 가정불화 등의 사유만으로는 충분히 설명이 되지 않는 점, ④ 피고 1은 소외 1과의 임대차계약 체결일로부터 3개월이 다 될 때까지 확정일자를 받지 않고 있다가 김제수협이 근저당권을 설정한 이후인 2007. 4. 12.경에야 확정일자를 받은 점, ⑤ 아파트 방 1칸을 임차보증금 3,300만 원에 임차한 것은 주위 임대차시세 및 기존 임대차계약 당시의 보증금 액수, 아래에서 살펴볼 피고 2의 임차보증금 액수와 비교하여 볼 때 과다한 금액인 점 등에 비추어 보면, 위 인정사실만으로는 피고 1의 주장과 같이 소외 1과 사이에 실제 임대차계약 관계가 있었다고 인정하기에 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없으므로, 결국 대항력 있는 임차인이라는 피고 1의 위 항변은 이유 없다. 다. 부당이득반환 및 손해배상의 범위 그렇다면, 피고 1은 원고에 대하여 원고의 이 사건 아파트에 관한 소유권 취득일인 2008. 9. 12.부터 피고 1이 이 사건 아파트 중 (라) 부분에서 이사를 간 2009. 5. 18.경까지는 위 (라) 부분의 점유·사용으로 인한 부당이득을 반환할 의무가 있고, 그 이후부터 위 (라) 부분의 명도 완료일까지는 원고의 소유권 행사 방해에 따른 손해를 배상할 의무가 있다고 할 것인데, 피고 1이 이 사건 아파트 중 (라) 부분을 점유·사용함으로 인하여 취득하는 이득 및 원고가 입은 손해는 모두 위 점유부분의 임료 상당액이라고 할 것인바, 2008. 9. 12.부터 2010. 3. 11.까지의 피고 1이 점유하고 있는 이 사건 아파트 중 (라) 부분에 관한 월 임료가 150,000원 상당임은 앞서 본 바와 같고, 그 이후의 임료도 같은 액수일 것으로 추인되므로, 피고 1은 원고에게 이 사건 아파트에 관한 원고의 소유권 취득일인 2008. 9. 12.부터 원고가 구하는 2010. 7. 11.까지의 임료 상당액인 3,300,000원(= 150,000원 × 22개월) 및 그 중 2008. 9. 12.부터 2009. 5. 18.까지 위 (라) 부분의 점유·사용으로 인한 부당이득에 해당하는 1,235,000원{= 1,200,000원(150,000원 × 8개월) + 35,000원(150,000원 × 7일/30일)}에 대하여는 원고의 위 금원에 대한 이행청구의 의사가 담긴 2010. 7. 29.자 부대항소장이 피고 1에게 도달하였음이 기록상 명백한 2010. 8. 4.부터, 2009. 5. 19.부터 2010. 7. 11.까지 위 (라) 부분의 불법점유로 인한 손해배상금에 해당하는 2,065,000원{= 1,950,000원(150,000원 × 13개월) + 115,000원(150,000원 × 23일/30일)}에 대하여는 위 기간 말일의 다음날인 2010. 7. 12.부터, 각 이 사건 판결 선고일인 2010. 11. 5.까지는 민법이 정한 연 5%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 소송촉진 등에 관한 특례법에서 정한 연 20%의 각 비율에 의한 지연손해금과 2010. 7. 12.부터 이 사건 아파트 중 (라) 부분의 명도완료일까지 월 150,000원의 비율에 의한 차임 상당의 손해배상금을 지급할 의무가 있다(원고는 2008. 9. 12.부터 2009. 5. 18.까지 피고 1의 위 (라) 부분 점유·사용으로 인한 부당이득인 1,235,000원에 대하여도 2010. 7. 12.부터의 지연손해금을 구하고 있으나, 원고가 2010. 8. 4. 이전인 위 시점에 피고 1에 대하여 위 부당이득반환 채무의 이행을 청구하였음을 인정할 만한 증거가 없으므로, 원고의 이 부분 청구는 이유 없다). 3. 피고 2에 대한 청구에 관한 판단 가. 원고의 주장 및 판단 (1) 원고는, 피고 2가 원고 소유인 이 사건 아파트 중 중 (가), (나), (다), (마), (바) 부분을 정당한 권원 없이 점유·사용하여 법률상 원인 없이 부당한 이득을 취득하고 있으므로, 피고 2는 원고에게 위 점유 부분을 명도하고, 그 점유·사용으로 인한 부당이득을 반환할 의무가 있다고 주장한다. (2) 살피건대, 위 인정사실에 의하면, 피고 2는 이 사건 아파트 중 (가), (나), (다), (마), (바) 부분을 점유할 수 있는 정당한 권원이 있다는 등의 특별한 사정이 없는 이상 이 사건 아파트의 소유자인 원고에게 위 점유 부분을 명도하고, 피고 2의 위 점유 부분에 대한 점유 개시일 이후로 원고가 이 사건 아파트에 관하여 소유권을 취득한 날인 2008. 9. 12.부터 위 점유 부분의 명도완료일까지 그 점유·사용으로 인한 임료 상당액을 부당이득으로 반환할 의무가 있다(또한, 유치권자가 유치권을 행사하여 그 기회에 유치물을 사용·수익한 경우 그 사용으로 인하여 얻은 실질적 이익은 이로 인하여 소유권자에게 손해를 끼치는 한 부당이득으로서 소유권자에게 반환하여야 하는 것이므로, 뒤에서 보는 바와 같이 피고 2의 유치권 항변이 인정되어 피고 2가 유치권에 기하여 이 사건 아파트 중 (가), (나), (다), (마), (바) 부분을 점유·사용하고 있는 것이라 하더라도, 앞서 인정한 바와 같이 피고 2가 원고의 승낙 없이 단순한 보존행위를 넘어 이 사건 아파트에 거주하면서 이를 사용·수익해 온 사실이 인정되는 이상, 피고 2는 원고가 구하는 바에 따라 원고가 이 사건 아파트에 관하여 소유권을 취득할 날인 2008. 9. 12.부터 위 점유 부분의 명도완료일까지 그 점유로 인한 임료 상당액을 부당이득으로 반환할 의무가 있다). 나. 피고 2의 유치권항변에 관한 판단 (1) 피고 2는, 이 사건 아파트의 경락인인 소외 1로부터 이 사건 아파트 중 (가), (나), (다), (마), (바) 부분을 임차한 후, 소외 1의 승낙 하에 이 사건 아파트에 관하여 4,000만 원 가량을 들여 리모델링공사를 하였으므로, 위 공사로 인한 유익비를 상환받기 전까지는 이 사건 아파트를 유치할 권리가 있으므로 원고에게 이를 명도할 의무가 없다고 주장한다. 살피건대, 갑 제4호증의 30, 32, 갑 제4호증의 37 내지 40, 을 제2호증의 1 내지 23, 을 제17호증의 1 내지 8, 을 제18호증의 1 내지 3의 각 기재 및 영상, 당심 감정인 이해일의 감정결과 및 변론 전체의 취지를 종합하면, 피고 2는 2007. 2. 7. 이 사건 아파트의 경락인인 소외 1과 사이에 이 사건 아파트 중 (가), (나), (다), (마), (바) 부분을 임차보증금 1,500만 원, 임료 월 60만 원에 임차하는 계약을 체결한 사실, 피고 2가 소외 1에게 위 계약 당일인 2007. 2. 7.경 위 임대차보증금 1,500만 원을 이체한 다음, 2007. 3. 2.경부터 2007. 6. 25.경까지 매달 60만원을 이체한 사실, 피고 2는 2007. 2. 28.경부터 위 (가), (나), (다), (마), (바) 부분을 점유·사용하였으며 2007. 4. 12.경 이 사건 아파트로 전입신고를 하고 확정일자를 받은 사실, 피고 2는 소외 1의 승낙 아래 2007. 5. 2.경부터 같은 달 31.경까지 사이에 36,109,670원 상당의 공사비용을 들여 이 사건 아파트에 대하여 별지 공사항목표 기재 내용과 같은 리모델링공사를 한 사실, 위 공사로 인하여 증가된 이 사건 아파트의 현존하는 객관적 가치는 13,001,901원 정도인 사실을 인정할 수 있다. 위 인정사실에 의하면, 피고 2는 임대인인 소외 1에 대하여 이 사건 아파트의 리모델링 공사로 인한 유익비상환청구권 및 이에 기초한 유치권을 행사할 수 있다고 할 것인바, 경매목적 부동산이 경락된 경우 소멸된 선순위 저당권보다 뒤에 등기되었거나 대항력을 갖춘 임차권은 함께 소멸하는 것이고, 따라서 그 경락인은 주택임대차보호법 제3조에서 말하는 임차주택의 양수인 중에 포함된다고 할 수 없을 것이므로 경락인에 대하여 그 임차권의 효력을 주장할 수 없지만( 대법원 2000. 2. 11. 선고 99다59306 판결 등 참조), 임차인인 피고 2는 임대인인 소외 1로부터 위 유익비를 상환받을 때까지 이 사건 아파트의 경락인인 원고에 대하여 이 사건 아파트를 유치할 수 있는 권리는 있다고 할 것이므로, 피고 2의 위 항변은 이유 있다. (2) 이에 대하여 원고는, 피고 2가 소외 1의 명의를 빌려 이 사건 아파트를 경락 받은 후 소외 1과 허위의 임대차 계약을 체결한 것이고, 이 사건 아파트의 리모델링 공사 또한 시행된 바 없으며, 가사 피고 2가 이 사건 아파트를 임차하여 4,000만 원 가량의 돈을 들여 리모델링 공사를 한 사실이 있다고 하더라도 소외 1과 위 금원을 이 사건 임대차 종료 이후에 반환 받기로 하는 내용의 약정을 체결한 점 등에 비추어 위 금원을 소외 1에게 대여한 것으로 봄이 상당하다고 주장하므로 살피건대, 갑 제4호증의 3, 갑 제4호증의 10, 갑 제4호증의 27, 갑 제4호증의 90, 을 제2호증의 4, 을 제18호증의 3의 각 기재만으로는 이를 인정하기에 부족하고, 달리 이를 인정할 만한 증거가 없으므로 원고의 위 주장은 이유 없다. 다. 원고의 상계 재항변에 관한 판단 (1) 주장 및 판단 원고는, 피고 2에 대한 임료 상당액의 부당이득금 반환채권으로 피고 2의 유익비상환청구권과 상계한다고 주장한다. 살피건대, 피고 2의 유익비상환청구권은 소외 1과의 임대차계약에 기한 것이어서 원고에 대한 채권이 아니라 소외 1에 대한 채권이므로 원고가 자신의 피고 2에 대한 부당이득금 반환채권과 피고 2의 소외 1에 대한 유익비상환청구권을 상계하는 것은 허용되지 아니한다고 할 것이나, 이 사건과 같이 원고가 피고 2의 유치권의 대상이 되어 있는 이 사건 아파트를 임의경매절차에서 경락으로 취득함으로써 이 사건 아파트에 관한 피고 2의 유치권을 부담하게 되는 경우에는, 원고로 하여금 자신의 피고 2에 대한 부당이득금 반환채권과 유치권의 피담보채권인 피고 2의 소외 1에 대한 유익비상환청구권을 상계할 수 있도록 허용하는 것이 형평의 원칙상 타당하다고 할 것이다. 원고가 피고 2에 대하여 이 사건 아파트 중 (가), (나), (다), (마), (바) 부분의 점유·사용에 따른 임료 상당의 부당이득금 반환채권을 가지고 있고, 피고 2가 소외 1에 대하여 유익비상환청구권을 가지고 있음은 앞에서 본 바와 같고, 원고와 피고 2의 각 채권을 대등액에서 상계한다는 의사표시가 기재된 이 사건 2010. 7. 29.자 소변경신청서가 2010. 8. 4. 피고 2에게 송달된 사실은 기록상 명백하므로, 이로써 원고의 부당이득금 반환채권과 피고 2의 유익비상환청구권은 대등액의 범위 내에서 소멸한다고 할 것이다 (2) 원고의 부당이득금 반환채권의 범위 먼저, 피고 2가 원고에게 반환해야 할 부당이득의 액수에 관하여 보면, 통상의 경우 부동산의 점유·사용으로 인한 이득액은 그 부동산의 임료 상당액이라고 할 것이고, 이는 유치권에 기하여 점유·사용하고 있는 경우에도 마찬가지라고 할 것인바, 2008. 9. 12.부터 2010. 3. 11.까지의 피고 2가 점유·사용하고 있는 이 사건 아파트 중 (가), (나), (다), (마), (바) 부분의 월 임료가 859,000원 상당임은 앞서 본 바와 같고, 그 이후의 임료도 같은 액수일 것으로 추인되므로, 피고 2는 원고에게 이 사건 아파트에 관한 원고의 소유권 취득일인 2008. 9. 12.부터 이 사건 변론종결일 이전으로 원고가 구하는 2010. 7. 11.까지의 이 사건 아파트의 사용이익 18,898,000원(859,000원 × 22개월) 및 이에 대하여 원고의 위 금원에 대한 이행청구의 의사가 담긴 2010. 7. 29.자 소변경신청서가 피고 2에게 도달하였음이 기록상 명백한 2010. 8. 4.부터 원고가 구하는 이 사건 판결 선고일인 2010. 11. 5.까지는 민법이 정한 연 5%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 소송촉진 등에 관한 특례법이 정한 연 20%의 각 비율에 의한 지연손해금과 2010. 7. 12.부터 위 (가), (나), (다), (마), (바) 부분의 명도완료일까지 월 859,000원의 비율에 의한 차임 상당의 부당이득금을 지급할 의무가 있다(원고는 피고 2의 위 (가), (나), (다), (마), (바) 부분 점유·사용으로 인한 부당이득인 위 18,898,000원에 대하여 2010. 7. 12.부터의 지연손해금을 구하고 있으나, 원고가 위 2010. 8. 4. 이전인 위 시점에 피고 2에 대하여 위 부당이득 반환채무의 이행을 청구하였음을 인정할 만한 증거가 없으므로, 원고의 이 부분 청구는 이유 없다). (3) 피고 2의 유익비상환청구권 및 상계의 범위 다음으로, 피고 2의 유익비상환청구권 및 원고와 피고 2의 위 양 채권에 관하여 상계가 이루어지는 범위에 관하여 보면, 유익비상환청구에 관하여 민법 제626조 제2항은 임차인이 유익비를 지출한 경우에는 임대인은 임대차종료시에 그 가액의 증가가 현존한 때에 한하여 임차인이 지출한 금액이나 그 증가액을 상환하여야 한다고 규정하고 있으므로, 유익비의 상환범위는 임차인이 유익비로 지출한 비용과 현존하는 증가액 중 임대인이 선택하는 바에 따라 정하여진다고 할 것인데, 피고 2가 이 사건 아파트의 리모델링 공사와 관련하여 지출한 공사비용은 36,109,670원이고, 위 리모델링 공사로 인하여 현존하는 이 사건 아파트의 객관적 가치 증가액은 13,001,901원인 사실은 앞서 본 바와 같고, 원고는 이 중 가치증가 현존액인 13,001,901원을 수동채권으로 선택하여 상계를 주장하고 있으므로, 결국 피고 2가 상환을 청구할 수 있는 유익비 및 이 사건 상계의 수동채권은 13,001,901원이 된다고 할 것이고, 이는 원고의 위 부당이득금 반환 채권 중 2008. 9. 12.부터 2010. 7. 11.까지 사용이익인 18,898,000원과 대등액의 범위에서 소멸하였다고 할 것이다. 라. 소결 따라서, 피고 2의 유익비상환채권은 위와 같이 상계로 모두 소멸하여 그로 인한 유치권 또한 소멸하였으므로, 피고 2는 원고에게 이 사건 아파트 중 (가), (나), (다), (마), (바) 부분을 명도하고, 부당이득금의 반환으로서 위와 같이 상계로 소멸하고 남은 5,896,099원(= 18,898,000원 - 13,001,901원) 및 이에 대하여 2010. 8. 4.부터 2010. 11. 5.까지는 연 5%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 20%의 각 비율에 의한 지연손해금과 2010. 7. 12.부터 위 (가), (나), (다), (마), (바) 부분의 명도완료일까지 월 859,000원의 비율에 의한 부당이득금을 반환할 의무가 있다고 할 것이다. 4. 결 론 그렇다면, 원고의 피고 1에 대한 이 사건 아파트 중 (라) 부분의 명도청구는 이유 있어 이를 인용할 것인바, 제1심 판결은 이와 결론을 같이하여 정당하므로 피고 1의 항소는 이유 없어 이를 기각하고, 피고 1은 원고에게 위 인정범위 내에서 이 사건 아파트 중 (라) 부분의 점유로 인한 부당이득금 내지 손해배상금을 지급할 의무가 있다고 할 것이므로, 당심에서 부대항소에 의해 추가된 원고의 피고 1에 대한 부당이득반환 내지는 손해배상청구는 위 인정범위 내에서 이유 있어 이를 인용하고, 나머지 청구는 이유 없어 이를 기각하며, 피고 2는 원고에게 이 사건 아파트 중 (가), (나), (다), (마), (바) 부분을 명도할 의무가 있으므로 원고의 피고 2에 대한 명도청구는 이유 있어 이를 인용할 것인바, 이와 결론을 달리하여 원고의 피고 2에 대한 명도청구를 배척한 제1심 판결은 부당하므로, 이를 취소하고 그 명도의무의 이행을 명하기로 하고, 또한 피고 2는 원고에게 위 인정범위 내에서 이 사건 아파트 중 (가), (나), (다), (마), (바) 부분의 점유로 인한 부당이득금에서 소외 1에 대한 유익비상환청구권을 공제한 나머지 금원을 지급할 의무가 있으므로, 당심에서 추가된 원고의 피고 2에 대한 부당이득반환청구는 위 인정범위 내에서 이유 있어 이를 인용하고, 나머지 청구는 이유 없어 이를 기각하기로 하여, 주문과 같이 판결한다. [별지 생략] 판사 이은희(재판장) 유경진 강동훈 |
| 대법원 2011. 2. 10. 선고 2010다94700 판결 [건물명도][미간행] 【판시사항】 [1] 소유자의 승낙 없는 유치권자의 임대차에 의하여 유치권 목적물을 임차한 사람의 점유가 소유자에게 대항할 수 있는 적법한 권원에 기한 것인지 여부(소극) [2] 유치권의 목적물인 건물의 소유자가 유치권자에게서 그 건물을 임차한 자를 상대로 건물의 인도청구를 한 사안에서, 유치권자에 대한 채무자의 동의만으로는 민법 제324조 제2항에 따른 동의가 있었다고 볼 수 없어 임차인은 위 건물 인도청구를 거절할 수 없다고 본 원심판단을 정당하다고 한 사례 【참조조문】 [1] 민법 제213조, 제324조 제2항 [2] 민법 제213조, 제324조 제2항 【참조판례】 [1] 대법원 2002. 11. 27. 자 2002마3516 결정(공2003상, 220) 대법원 2004. 2. 13. 선고 2003다56694 판결 【전 문】 【원고, 피상고인】 주식회사 세상가꾸기 【피고, 상고인】 피고 【원심판결】 서울서부지법 2010. 10. 14. 선고 2010나808 판결 【주 문】 상고를 기각한다. 상고비용은 피고가 부담한다. 【이 유】 상고이유를 판단한다. 1. 상고이유 제1점 및 제2점에 대하여 유치권의 성립요건인 유치권자의 점유는 직접점유이든 간접점유이든 관계없지만, 유치권자는 채무자 또는 소유자의 승낙이 없는 이상 그 목적물을 타에 임대할 수 있는 권한이 없으므로( 민법 제324조 제2항 참조), 유치권자의 그러한 임대행위는 소유자의 처분권한을 침해하는 것으로서 소유자에게 그 임대의 효력을 주장할 수 없다. 따라서 소유자의 승낙 없는 유치권자의 임대차에 의하여 유치권의 목적물을 임차한 자의 점유는 소유자에게 대항할 수 있는 적법한 권원에 기한 것이라고 볼 수 없다 ( 대법원 2002. 11. 27.자 2002마3516 결정, 대법원 2004. 2. 13. 선고 2003다56694 판결 참조). 원심판결 이유에 의하면, 원심은 그 채택 증거를 종합하여 판시와 같은 사실을 인정한 다음, 설령 소외 1이 소외 2로부터 공사대금 680,873,334원을 지급받을 때까지 이 사건 건물에 대한 유치권을 가진다고 하더라도, 피고가 소외 1의 위 유치권을 원용하여 원고의 이 사건 건물에 관한 인도청구를 거절하기 위해서는 피고가 소외 1로부터 이 사건 건물을 임차함에 있어 당시 이 사건 건물의 소유자인 정안실업 주식회사(이하 ‘정안실업’이라고 한다) 또는 이후 소유자가 된 소외 3, 원고로부터 이에 관한 승낙을 받았다는 점에 관한 입증이 있어야 하는데, 피고가 주장하는 소외 1에 대한 위 공사대금 채무자인 소외 2의 동의만으로는 민법 제324조 제2항에 따른 동의가 있었다고 볼 수 없다는 취지로 판단하였다. 위 법리 및 기록에 비추어 보면, 원심의 이러한 사실인정과 판단은 정당하다. 거기에 이 부분 상고이유의 주장과 같이, 원심이 유치권에 관한 법리를 오해함으로써 필요한 심리를 다하지 아니하거나 논리와 경험의 법칙에 위배하고 자유심증주의의 한계를 벗어나 사실을 인정한 위법 등이 없다. 2. 상고이유 제3점에 대하여 원심판결 이유에 의하면, 원심은 그 채택 증거를 종합하여 판시와 같은 사실을 인정한 다음, 피고 주장의 사정만으로는 정안실업이 이 사건 건물에 관한 위 임대차에 관하여 동의 내지 승인을 하였다고 인정하기에 부족하고 달리 이를 인정할 증거가 없고, 설령 합의이행약정서의 기재를 이 사건 건물에 관한 위 임대차 및 피고의 임차권에 관한 ‘추후 승인’으로 해석한다고 하더라도, 이는 정안실업이 이 사건 건물에 관한 소유권을 상실한 이후의 것으로서 이 사건 인도청구를 저지할 아무런 효력이 없으며, 2005. 1. 5.자 합의 당시 정안실업이 이 사건 건물에 관한 위 임대차에 관하여 승인을 하였다는 점에 관하여는 이를 인정할 아무런 증거가 없다고 판단하였다. 기록에 비추어 보면, 원심의 이러한 사실인정과 판단은 정당하다. 거기에 이 부분 상고이유의 주장과 같이, 원심이 필요한 심리를 다하지 아니하거나 논리와 경험의 법칙에 위배하고 자유심증주의의 한계를 벗어나 사실을 인정한 위법 등이 없다. 3. 결론 그러므로 상고를 기각하고, 상고비용은 패소자가 부담하기로 하여 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다. 대법관 민일영(재판장) 이홍훈(주심) 김능환 이인복 |
| 대법원 2010. 4. 15. 선고 2009다96953 판결 [토지및건물명도][공2010상,887] 【판시사항】 공매절차에서 점유자의 유치권 신고 사실을 알고 부동산을 매수한 자가 그 점유를 침탈하여 유치권을 소멸시키고 나아가 고의적인 점유이전으로 유치권자의 확정판결에 기한 점유회복조차 곤란하게 하였음에도, 유치권자가 현재까지 점유회복을 하지 못한 사실을 내세워 유치권자를 상대로 적극적으로 유치권부존재확인을 구하는 것은, 권리남용에 해당하여 허용되지 않는다고 한 사례 【판결요지】 공매절차에서 점유자의 유치권 신고 사실을 알고 부동산을 매수한 자가 그 점유를 침탈하여 유치권을 소멸시키고 나아가 고의적인 점유이전으로 유치권자의 확정판결에 기한 점유회복조차 곤란하게 하였음에도 유치권자가 현재까지 점유회복을 하지 못한 사실을 내세워 유치권자를 상대로 적극적으로 유치권부존재확인을 구하는 것은, 자신의 불법행위로 초래된 상황을 자기의 이익으로 원용하면서 피해자에 대하여는 불법행위로 인한 권리침해의 결과를 수용할 것을 요구하고, 나아가 법원으로부터는 위와 같은 불법적 권리침해의 결과를 승인받으려는 것으로서, 이는 명백히 정의 관념에 반하여 사회생활상 도저히 용인될 수 없는 것으로 권리남용에 해당하여 허용되지 않는다고 한 사례. 【참조조문】 민법 제2조 제2항, 제204조, 제320조, 제328조 【전 문】 【원고, 피상고인】 원고 (소송대리인 변호사 손윤하외 1인) 【피고, 상고인】 피고 (소송대리인 변호사 김영훈외 2인) 【원심판결】 서울고법 2009. 10. 23. 선고 2008나95719 판결 【주 문】 원심판결을 파기하고, 사건을 서울고등법원에 환송한다. 【이 유】 상고이유를 살펴본다. 1. 원심판결 이유에 의하면, 원심은 원고가 주식회사 한국토지신탁이 실시한 공매절차에서 2006. 7. 18. 이 사건 각 부동산을 대금 6,398,736,830원에 매수하고 같은 날 소유권이전등기를 마친 사실, 피고는 미지급 공사대금 채권에 기한 유치권을 주장하면서 2005. 4.경부터 소외 1 등 피고 직원을 통하여 이 사건 각 부동산을 점유하여 왔고, 위 공매절차에서도 유치권을 신고한 사실, 원고는 2006. 8. 2. 납골당 운영본부장인 소외 2를 통해 용역업체 직원 70명 정도를 동원하여, 당시 이 사건 각 부동산을 점유하고 있던 피고의 직원들을 강제로 퇴거시키고 이 사건 각 부동산의 점유를 취득하였으며, 그 결과 피고는 이 사건 각 부동산에 대한 점유를 상실한 사실, 소외 2는 위 일로 인하여 2007. 11. 20. 의정부지방법원 고양지원 2007고단7호 사건에서 폭력행위 등 처벌에 관한 법률 위반죄 등으로 징역 10월을 선고받았고, 2008. 3. 28. 항소심인 의정부지방법원 2007노2123호 사건에서 징역 10월에 집행유예 2년을 선고받아 그 무렵 위 항소심 판결이 확정된 사실, 피고가 원고를 상대로 제기한 점유회수의 소( 의정부지방법원 고양지원 2007가합5663호)에서 2008. 2. 22. 이 사건 각 부동산에 대한 원고의 점유침탈사실이 인정되어 피고의 청구를 인용하는 판결이 선고되었고, 원고의 항소( 서울고등법원 2008나36284호)와 상고( 대법원 2009다5155호)가 모두 기각된 사실, 그런데 소외 3 주식회사가 원고와 임대차계약과 봉안시설 운영대행계약을 각 체결하고 이 사건 각 부동산의 점유를 이전받아 납골당 영업을 함에 따라 위 점유회수의 소의 확정판결에 기한 집행이 이루어지지 못하였고, 그 결과 피고는 현재 이 사건 각 부동산에 대한 점유를 회복하지 못하고 있는 상태인 사실 등을 각 인정한 다음, 점유를 침탈당한 자는 그 점유침탈자와 악의의 특별승계인을 상대로 민법 제204조 소정의 점유회수청구의 소를 제기할 수 있고 그와 별도로 점유침탈자를 상대로 손해배상청구의 소도 제기할 수 있는 이상, 원고가 이 사건 각 부동산의 점유를 침탈한 후에 소외 3 주식회사와 임대차계약 및 봉안시설 운영대행계약을 각 체결하고 소외 3 주식회사로 하여금 이 사건 각 부동산을 직접점유하면서 납골당을 운영하도록 한 것만으로는, 비록 결과적으로 소외 3 주식회사에 대하여 피고의 원고에 대한 점유회수의 승소확정판결이 집행되지 아니하는 사정이 초래되었다고 하더라도, 원고의 이 사건 청구가 권리남용에 해당하거나 신의칙에 위배된다고 단정할 수 없다고 판단하여, 제1심판결을 취소하고 원고의 청구를 인용하였다. 2. 그러나 원심의 이러한 판단은 다음과 같은 이유에서 수긍하기 어렵다. 원심이 인정한 사실과 기록에 의하면, ① 피고가 이 사건 각 부동산에 관한 공매절차에서 이미 유치권을 신고하였으므로, 원고는 그러한 사실을 숙지한 상태에서 위 각 부동산을 매수한 사실, ② 그럼에도 원고는 피고와의 협의 내지 정식의 법적 절차를 거쳐 위 각 부동산의 점유를 이전받으려는 노력은 하지 않은 채 매수일로부터 약 보름 정도 경과한 후 원고의 재정부장이자 납골당운영본부장인 소외 2를 시켜 그의 주도하에 대규모 인원을 동원하여 폭력을 행사하는 방법으로 피고로부터 이 사건 각 부동산의 점유를 강제로 빼앗은 사실, ③ 따라서 원고는 피고의 점유를 불법적으로 침탈한 본인으로, 민법 제204조 제1항에 따라 피고에게 침탈한 점유를 반환할 의무를 부담하고 있는 사실, ④ 피고가 원고를 상대로 제기한 점유회수의 소에서도 ‘이 사건 각 부동산을 인도하라’는 피고 승소판결이 선고되었고 그 판결이 확정된 사실, ⑤ 원고는 위 판결에 따라 침탈한 점유를 반환하기는 커녕 오히려 위 각 부동산에 관한 점유를 소외 3 주식회사에게 이전함으로써 피고의 위 판결에 기한 강제집행까지 방해한 사실, ⑥ 피고가 침탈당한 점유를 회수하면 유치권도 되살아날 것인데, 원고의 점유침탈에 이은 고의적인 점유이전으로 피고는 점유회수의 소에서 승소하고도 상실한 점유를 회복하지 못하고 있는 사실, ⑦ 원고의 대표자 소외 4는 소외 3 주식회사 설립 당시 위 회사의 대표자였고, 임대차계약 및 봉안시설 운영대행계약 체결 당시 원고 및 소외 3 주식회사의 각 대표자였던 사실(따라서 소외 3 주식회사도 위와 같은 사정을 누구보다 잘 인식하였던 것으로 보인다)을 알 수 있고, 나아가 피고가 법적 절차를 통해 점유를 회수하기 위해 원고 및 소외 3 주식회사를 상대로 여러 차례 소송을 제기하여 장기간 진행해 오고 있는 동안에도, 막상 점유를 침탈한 원고 및 그로부터 점유를 이전받은 소외 3 주식회사는 다수의 납골당을 지속적으로 분양하고 있는 것으로 보인다. 위와 같은 사정에 비추어 보면, 원고는 자신의 점유침탈행위로 피고의 유치권을 소멸케 하였고 나아가 고의적 점유이전으로 피고의 확정판결에 기한 점유회복조차 곤란하게 하였는바, 그럼에도 피고가 현재까지 점유회복을 하지 못한 사실을 내세워 원고가 피고를 상대로 적극적으로 유치권부존재확인을 구하는 것은, 자신의 불법행위로 초래된 상황을 자기의 이익으로 원용하면서 피해자에 대하여는 불법행위로 인한 권리침해의 결과를 수용할 것을 요구하고, 나아가 법원으로부터는 위와 같은 불법적 권리침해의 결과를 승인받으려는 것으로서, 이는 명백히 정의 관념에 반하여 사회생활상 도저히 용인될 수 없는 것으로 권리남용에 해당하여 허용되지 않는다고 할 것이다. 그럼에도 불구하고 원심이 피고의 권리남용 주장을 배척하고 원고의 이 사건 유치권부존재확인청구를 인용한 것은, 권리남용에 관한 법리를 오해한 나머지 판결 결과에 영향을 미친 것이라고 할 것이다. 이 점을 지적하는 피고의 주장은 이유 있다. 3. 그러므로 나머지 상고이유에 대한 판단을 생략한 채 원심판결을 파기하고, 사건을 다시 심리·판단하게 하기 위하여 원심법원으로 환송하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다. 대법관 이홍훈(재판장) 김영란 김능환 민일영(주심) |
| 대법원 2008. 6. 17.자 2008마459 결정 [부동산매각허가결정에대한이의][미간행] 【판시사항】 부동산 임의경매절차에서 이미 최고가매수신고인이 정해진 후 매각결정기일까지 사이에 유치권의 신고가 있고 그 유치권이 성립될 여지가 없음이 명백하지 아니한 경우, 집행법원이 취할 조치 (=매각불허가결정) 【참조조문】 민사집행법 제121조 제6호, 제123조, 제127조 제1항 【참조판례】 대법원 2005. 8. 8. 자 2005마643 결정(공2005하, 1546) 【전 문】 【재항고인】 재항고인 (소송대리인 변호사 정충진외 1인) 【원심결정】 인천지법 2008. 3. 14.자 2007라299 결정 【주 문】 원심결정을 파기하고, 사건을 인천지방법원 본원 합의부에 환송한다. 【이 유】 재항고이유를 판단한다. 부동산 임의경매절차에서 매수신고인이 당해 부동산에 관하여 유치권이 존재하지 않는 것으로 알고 매수신청을 하여 이미 최고가매수신고인으로 정하여졌음에도 그 이후 매각결정기일까지 사이에 유치권의 신고가 있을 뿐만 아니라 그 유치권이 성립될 여지가 없음이 명백하지 아니한 경우, 집행법원으로서는 장차 매수신고인이 인수할 매각부동산에 관한 권리의 부담이 현저히 증가하여 민사집행법 제121조 제6호가 규정하는 이의 사유가 발생된 것으로 보아 이해관계인의 이의 또는 직권으로 매각을 허가하지 아니하는 결정을 하는 것이 상당하다 ( 대법원 2005. 8. 8.자 2005마643 결정 참조). 기록에 의하면, 이 사건 아파트에 대한 현황조사서에는 ‘점유관계는 미상, 본건 현장에 수차례 방문하였으나 폐문부재였고, 알리는 말씀을 고지하여도 연락이 없어 상세한 임대차관계는 미상이며, 주민등록상 전입세대는 없다’는 취지로 기재되어 있고, 매각물건명세서에도 이 사건 아파트에 대하여 조사된 임대차내역이나 특이사항이 없는 것으로 기재되어 있는 사실, 재항고인이 매수신고를 할 때까지 유치권의 신고가 들어온 적이 없는 사실, 이 사건 아파트에 대한 매각결정기일은 2007. 10. 4. 13:00경으로 예정되어 있었는데, 재항고인은 그 날 10:20경 매각불허가신청을 하면서 이 사건 아파트의 소유자인 주식회사 리치스카이는 이 사건 아파트를 포함한 주상복합건물의 시공사인데 위 회사를 상대로 공사대금을 주장하는 유치권자가 이 사건 아파트를 점유하고 있다고 주장하였고, 이 사건 아파트 현관문에 ‘공사비 관계로 유치권 행사중’이라고 기재된 경고문이 붙어 있는 사진을 위 신청서에 첨부하였던 사실, 그런데 제1심법원은 그에 대한 아무런 조사절차 없이 이 사건 아파트에 대하여 재항고인에게 매각을 허가하는 결정을 하였던 사실, 재항고인은 위 결정에 즉시항고 하면서 위 주상복합건물의 시공사가 공사대금 때문에 이 사건 아파트를 비롯한 몇 채의 아파트를 점유하고 있다는 내용의 자료를 추가로 제출한 사실이 인정된다. 위 법리에 비추어 보면, 재항고인은 이 사건 아파트의 점유현황에 대한 정확한 정보가 기재되지 않은 현황조사서 및 매각물건명세서 등으로 인하여 매수신고시까지 이 사건 아파트에 대하여 유치권이 존재하는 사실을 전혀 모르다가 매각허가결정 직전에 비로소 이 사건 아파트에 대하여 유치권이 주장되는 것을 알게 되어 제1심법원에 매각불허가신청을 하였고, 재항고인이 제출한 자료에 의하면 이 사건 아파트에 대한 유치권이 성립할 여지가 없지 않은바, 이러한 경우 집행법원으로서는 매가허가결정에 앞서 이해관계인인 재항고인을 심문하는 등의 방법으로 유치권의 성립 여부에 대하여 조사한 다음 유치권이 성립될 여지가 없음이 명백하지 아니하다면 재항고인의 매각허가에 대한 이의를 정당한 것으로 인정하여 매각을 허가하지 아니하는 결정을 하는 것이 상당하고, 이 때 매각결정기일까지 유치권의 신고가 없었다거나, 그 유치권이 장차 매수인에게 대항할 수 없는 것일 가능성이 있다고 하여 달리 볼 것은 아니다. 그럼에도 불구하고, 원심은 매수인에게 대항할 수 있는 유치권이 이 사건 아파트에 존재한다고 인정하기 어렵다는 등의 이유를 들어 이 사건 신청을 기각한 제1심결정을 그대로 유지하였으니, 이는 유치권의 성립 등에 관하여 필요한 심리를 다하지 아니하였거나 그에 관한 법리를 오해하여 재판 결과에 영향을 미친 위법이 있다고 할 것이다. 그러므로 원심결정을 파기하고, 사건을 다시 심리·판단하게 하기 위하여 원심법원에 환송하기로 하여 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 결정한다. 대법관 김지형(재판장) 고현철 전수안 차한성(주심) |
| 대법원 2004. 9. 23. 선고 2004다32848 판결 [유치권부존재확인][미간행] 【판시사항】 담보권 실행을 위한 경매절차에서 근저당권자가 유치권자로 권리신고를 한 자에 대하여 유치권부존재확인의 소를 구할 법률상의 이익이 있다고 한 사례 【참조조문】 민법 제320조, 민사소송법 제250조 【전 문】 【원고, 피상고인】 농업협동조합중앙회 (소송대리인 변호사 조종만) 【피고, 상고인】 피고 【원심판결】 부산고법 2004. 6. 2. 선고 2003나12335 판결 【주 문】 상고를 기각한다. 상고비용은 피고가 부담한다. 【이 유】 1. 원심이 확정한 기초사실 가. 원고는 소외 1이 원고에 대하여 부담하는 채무를 담보하기 위하여 소외 1의 남편인 소외 2 소유의 이 사건 부동산에 관하여 1999. 12. 7. 채권최고액 6억 5,000만 원, 채무자 소외 1로 하는 근저당권설정등기를 경료받고, 1999. 12. 13. 소외 1에게 4억 5,000만 원을 이율 연 9.75%, 지연손해금율 연 17%, 변제기 2002. 12. 13.로 정하여 대출하였다. 나. 피고는 2000. 1. 21. 소외 2와 사이에 이 사건 부동산을 보증금 1억 3,000만 원(주택에 관한 보증금 2,000만 원은 별도임), 월차임 300만 원(단 7, 8월은 각 100만 원), 기간 2000. 2. 4.부터 2001. 9. 7.까지로 정하여 임차하는 임대차계약을 체결하면서, 특약사항으로 (1) 영업 중 목욕탕 및 보일러실의 수리 및 보수에 관하여 50만 원 이상의 수리비는 임대인이 부담하고 50만 원 이하의 수리비는 임차인이 부담하며, (2) 임차인은 임대인의 승낙 없이 시설 및 구조변경을 할 수 없고, (3) 임차인은 전세 완료 후에 이 사건 부동산을 원상복구하여 반환하며 그렇지 않을 경우 그 비용을 보증금에서 공제하기로 한다고 약정하였으며, 피고는 2001. 3. 8. 이 사건 부동산에 관하여 전세금 1억 5,000만 원으로 하는 전세권설정등기를 경료받았다. 다. 소외 1은 위 대출금에 관하여 2001. 8. 22.까지 발생한 이자만 지급하고 그 이후의 이자 지급을 지체하여 위 대출금채무에 대한 기한의 이익을 상실하게 되었고, 원고는 창원지방법원에 이 사건 부동산에 관하여 임의경매를 신청하여 위 법원은 2001. 10. 19. 2001타경34986호로 경매개시결정을 하였다. 라. 위 경매절차가 진행중이던 2001. 12.경 피고는 이 사건 부동산에 관하여 목욕탕 및 보일러실 수리비, 보수비 등으로 105,669,000원을 지출하였다고 주장하면서 위 법원에 유치권자로서 권리신고를 하였다. 마. 위 법원은 그 후 입찰물건명세서의 비고란에 피고로부터 105,669,000원의 유치권 신고가 있다는 기재를 하여 2002. 6. 11.과 2002. 7. 9. 두 번의 입찰기일을 진행하였으나 모두 입찰자가 없어 유찰되었고 그 후 원고의 입찰기일 연기신청에 따라 이 사건 경매는 현재까지 연기되고 있다. 2. 본안전 항변에 대한 판단 원심판결 이유에 의하면, 원심은 이 사건 부동산에 관하여 유치권의 부존재 확인을 구할 이익이 없으므로 원고의 이 사건 유치권부존재확인의 소는 부적법하다는 피고의 항변에 대하여, 유치권자가 경락인에 대하여 그 피담보채권의 변제를 청구할 수는 없다 할 것이지만 유치권자는 여전히 자신의 피담보채권이 변제될 때까지 유치목적물인 부동산의 인도를 거절할 수 있어 부동산 경매절차의 입찰인들은 낙찰 후 유치권자로부터 경매목적물을 쉽게 인도받을 수 없다는 점을 고려하여 입찰을 하게 되고 그에 따라 경매목적 부동산이 그만큼 낮은 가격에 낙찰될 우려가 있다고 할 것인바, 이와 같은 저가낙찰로 인해 원고의 배당액이 줄어들 위험은 경매절차에서 근저당권자인 원고의 법률상 지위를 불안정하게 하는 것이므로 위 불안을 제거하는 원고의 이익을 단순한 사실상·경제상의 이익으로 볼 수 없고, 피고가 이 사건 경매절차에서 민법 제367조에 기한 우선상환청구를 하고 있음을 인정할 아무런 증거가 없을 뿐 아니라, 만일 피고가 그러한 우선상환청구를 한다면 유치권자라는 피고가 매각대금에서 우선상환을 받을 수 있어 근저당권자인 원고는 그만큼 배당받을 금액이 줄어들어 원고에게는 이 사건 확인을 구할 법률상의 이익이 있다는 등의 이유로 피고의 본안전 항변을 배척하였는바, 관계 법리를 기록에 비추어 살펴보면, 원심의 이러한 판단은 옳고, 거기에 상고이유에서 주장하는 바와 같이 확인의 이익에 관한 법리를 오해하는 등의 위법이 있다고 볼 수 없다. 3. 본안에 대한 판단 기록에 비추어 살펴보면, 원심이 판시 증거만으로는 피고가 이 사건 부동산에 대하여 필요비나 유익비를 지출하였음을 인정하기에 부족하고 달리 이를 인정할 증거가 없으므로, 피고의 이 사건 부동산에 대한 유치권은 존재하지 아니한다고 판단한 것은 정당한 것으로 수긍이 가고, 거기에 상고이유에서 주장하는 바와 같이 필요한 심리를 다하지 아니한 채 채증법칙을 위배하여 사실을 잘못 인정하는 등의 위법이 있다고 볼 수 없다. 4. 결 론 그러므로 상고를 기각하고, 상고비용은 패소자가 부담하도록 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다. 대법관 이규홍(재판장) 윤재식(주심) 이용우 김영란 |
| 부산지법 동부지원 2004. 3. 11. 선고 2003가합652 판결 [건물명도등] 확정[각공2004.7.10.(11),893] 【판시사항】 [1] 상가 건물의 임차인이 전 소유자인 임대인에게 가지는 유익비상환채권을 위하여 경락인에게 유치권을 행사하는 경우, 경락인이 유익비 상당의 금전 공탁을 조건으로 유치권의 소멸 청구를 할 수 있는지 여부(소극) [2] 경락인이 건물에 대한 매각대금을 모두 지급한 이후 발생한 임차인에 대한 임료 등 채권으로 임차인의 전 소유자인 임대인에 대한 유익비상환채권과 상계할 수 있는지 여부 (한정 적극) [3] [2] 의 경우, 경락인이 유익비를 지급하는 것과 동시에 임차인에 대하여 건물을 명도하라는 내용의 판결을 구할 수 있는지 여부 (한정 적극) 【판결요지】 [1] 담보를 위한 공탁은 그 근거법령에서 이를 규정하고 있는 경우에 허용되는 것인데, 타담보제공에 의한 유치권 소멸 청구의 근거법령인 민법 제327조는 담보를 위한 공탁을 규정하고 있지 아니하므로 유익비 상당의 금전을 공탁하는 것을 조건으로 하는 유치권의 소멸 청구는 허용될 수 없다. [2] 임차인의 유익비상환청구권은 임대인과의 임대차계약에 기한 것이어서 경락인에 대한 채권이 아니라 전 소유자인 임대인에 대한 채권이므로 경락인이 임차인에 대한 임료 등 채권과 임차인의 전 소유자에 대한 유익비상환청구권을 상계하는 것은 원칙으로 허용되지 아니한다고 할 것이나, 경락인이 임차인의 유치권의 대상이 되어 있는 건물을 임의경매절차에서 경락으로 취득함으로써 구 민사소송법(2002. 1. 26. 법률 제6626호로 전문 개정되기 전의 것) 제735조, 제608조 제3항에 의하여 건물에 관한 임차인의 유치권이라는 부담을 승계한 경우에는, 경락인으로 하여금 임차인에 대한 임료 등 채권과 위 유치권의 피담보채권인 임차인의 전 소유자에 대한 유익비상환청구권을 상계할 수 있도록 허용하는 것이 형평의 원칙상 타당하다. [3] [2] 의 경우, 경락인으로서는 건물에 대한 임차인의 유치권이라는 부담을 승계한 것일 뿐, 전 소유자의 임차인에 대한 유익비상환채무 자체를 승계한 것은 아니므로 원칙으로는 임차인에 대하여 경락인으로부터 유익비를 지급받음과 상환으로 경락인에게 건물을 명도할 것을 명하는 취지의 판결을 할 수 없으나, 경락인이 그와 같은 판결을 원하고 있고, 임차인도 위와 같은 판결에 적극적으로 반대의 의사를 표명하지는 아니하고 있으며, 위와 같은 취지의 판결을 하더라도 경락인이 임차인에 대하여 직접 유익비상환채무를 부담하거나 임차인이 경락인에 대하여 직접 유익비의 상환을 구할 수 있게 되는 것도 아니고, 임차인의 전 소유자에 대한 유익비상환채권에 어떠한 영향이 있는 것도 아닌 경우에는 분쟁의 신속하고 공평한 해결이라는 측면에서 이를 허용함이 상당하다. 【참조조문】 [1] 민법 제327조, 제626조 제2항[2] 민법 제492조, 구 민사소송법(2002. 1. 26. 법률 제6626호로 전문 개정되기 전의 것) 제735조,( 현행 민사집행법 제275조), 제608조 제3항,( 현행 민사집행법 제91조 제5항) [3] 민법 제536조, 제626조 제2항 【전 문】 【원 고】 원고 (소송대리인 변호사 김현영 외 1인) 【피 고】 주식회사 맥·킴 (소송대리인 변호사 한기춘) 【변론종결】 2004. 1. 20. 【주 문】 1. 피고는 원고로부터 금 195,389,101원을 지급받음과 동시에 원고에게 별지 기재 건물을 명도하라. 2. 원고의 건물명도청구 중 나머지 주위적 청구와 예비적 청구, 금원지급청구를 모두 기각한다. 3. 소송비용은 이를 2분하여 그 1은 원고의, 나머지는 피고의 각 부담으로 한다. 4. 제1항은 가집행할 수 있다. 【청구취지】 건물명도청구 : 피고는 원고에게, 주위적으로는 별지 기재 건물을 명도하고, 예비적으로는 원고가 법원이 명하는 일정 금액을 담보로 공탁하는 것을 조건으로 별지 기재 건물을 명도하라. 금원지급청구 : 피고는 원고에게 168,538,000원 및 이에 대한 2003. 9. 1.부터 완제일까지 연 20%의 비율에 의한 금원을 지급하라. 【이 유】 1. 인정 사실 다음과 같은 사실은 당사자 사이에 다툼이 없거나, 갑 제1호증의 1, 2, 제2호증 내지 제5호증, 을 제1호증 내지 제3호증, 제6호증의 1 내지 제7호증의 2의 각 기재에 변론의 전취지를 종합하면 이를 인정할 수 있고, 반증이 없다. 가. 피고는 미국 맥도날드사의 한국 내 영업권을 가진 회사로서, 1985. 9.경 신축되어 여관으로 사용되어 오던 별지 기재 건물(이하 '이 사건 건물'이라고 한다)에 관하여, 1991. 10. 4. 소유자인 소외 1과 사이에 임차보증금은 800,000,000원, 임차기간은 영업개시일부터 20년, 차임은 월 8,000,000원으로 하는 임대차계약을 체결한 후, 소외 1의 승낙 아래 같은 달 10.경부터 1992. 5.경까지 사이에 1,169,579,686원 상당의 비용을 들여 이 사건 건물에 관하여 외벽을 철거하여 새로 설치하고 내부를 전면적으로 개조하는 등으로 대수선하고, 맥도날드 영업에 필요한 시설과 설비를 마련한 다음, 그 무렵부터 이 사건 건물에서 맥도날드 ○○점을 운영하였다. 나. 그 후 피고와 소외 1은 1997. 2. 1. 월차임을 9,680,000원으로 증액함과 동시에 위 임대차계약의 내용을 일부 보완하면서 ① 임대인인 소외 1은 임차인인 피고에게 전세권설정등기를 즉시 이행하되 선순위 저당권으로 인하여 잉여의 가망이 없는 경우에는 그 즉시 임대보증금에 상응한 담보를 제공하거나 저당권을 말소하여야 하고, ② 임대인인 소외 1에게 파산, 강제집행 등의 사유가 발생하거나 소외 1이 임대차계약을 위반하는 등의 사유가 발생하면 소외 1은 1월 내에 이를 치유하여야 하며 그 불이행으로 인하여 임차인인 피고에게 손해가 발생하거나 발생할 우려가 있을 때에는 피고가 소외 1과의 합의 아래 임대차목적물인 이 사건 건물에 지출한 공사금 및 기타 일체의 설비비 등을 즉시 지급하고, 다만 그 공사금 및 설비비 등은 객관적 자료에 근거하여 피고와 소외 1 사이에 재정산하며, 감가상각률은 원칙적으로 매년 3.3%로 하되 조정할 수 있다는 내용의 합의를 하였다. 다. 그런데 소외 1이 위 합의사항 중 ①항을 이행하지 아니한 상태에서 1998. 5. 2.경 부도를 내고 이를 1월 내에 치유하지 못하자, 피고는 위 합의에 근거하여 소외 1을 상대로 피고가 지출한 공사비 등의 지급을 구하는 소송을 제기하여 2000. 9. 8. 부산고등법원 2000나5602호로 "소외 1은 피고에게 924,730,403원 및 이에 대한 지연손해금을 지급하라."는 내용의 판결을 선고받았고, 위 판결은 그 무렵 확정되었다. 라. 그 후 이 사건 건물과 그 부지에 관하여 부산지방법원 2000타경62420호로 부동산임의경매절차가 개시되었고, 위 경매절차에서 원고는 2001. 6. 29. 이 사건 건물과 그 부지를 낙찰받아 그 앞으로 소유권이전등기를 마쳤다. 마. 이에 피고는 2001. 7. 1.경 원고와 사이에, 원고의 조카인 소외 2가 피고 소정의 교육과정을 수료하여 피고로부터 맥도날드 ○○점을 인수하는 것을 전제로 하여, 이 사건 건물에 관하여 임료는 월 8,000,000원, 임대차기간은 2001. 7. 1.부터 소외 2가 피고로부터 맥도날드 ○○점을 인수하는 시점까지로 하는 임대차계약(이하 '이 사건 임대차계약'이라고 한다)을 체결한 후 계속하여 이 사건 건물에서 맥도날드 ○○점을 운영하였다. 바. 그 후 소외 2는 피고 소정의 교육과정을 이수하여 2002. 4.경 피고와 사이에 맥도날드 ○○점의 인수에 관하여 협의를 하게 되었는데, 피고가 이 사건 건물의 대수선 및 영업시설의 설치를 위하여 지출한 금원을 소외 2가 얼마나 부담할 것인가 하는 문제에 관하여 합의가 이루어지지 아니함으로써 위 협의는 결렬되었다. 사. 그리하여 피고는 계속하여 이 사건 건물에서 맥도날드 ○○점을 운영하다가 이 사건 소송이 제기된 후인 2003. 8. 31. 영업을 폐쇄하였다. 아. 한편, 피고는 2002. 4. 1. 이후 임료를 지급하지 아니하고 있다. 2. 건물명도청구에 대한 판단 가. 주위적 청구에 대한 판단 (1) 청구원인에 대한 판단 앞서 인정한 바와 같이 원·피고는 이 사건 임대차계약을 체결함에 있어 소외 2가 피고로부터 맥도날드 ○○점을 인수하는 것을 전제로 하여 그 계약기간의 종기를 소외 2가 피고로부터 맥도날드 ○○점을 인수할 때로 정하였을 뿐, 소외 2가 피고로부터 맥도날드 ○○점을 인수하지 못할 경우의 임대차기간의 종기에 관하여는 어떠한 약정도 하지 아니하였는바, 이러한 경우 소외 2가 피고로부터 맥도날드 ○○점을 인수하지 아니하는 것으로 확정된 때에는 원·피고는 각자 이 사건 임대차계약을 해지할 수 있다고 봄이 상당하고, 소외 2와 피고 사이의 맥도날드 ○○점 인수에 관한 협의가 2002. 4.경 결렬되어 그 무렵 소외 2가 맥도날드 ○○점을 인수하지 아니하는 것으로 확정되었음은 앞서 본 바와 같으므로, 원고와 피고 사이의 이 사건 임대차계약은 위와 같은 사유로 이를 해지한다는 원고의 의사표시가 담긴 이 사건 소장이 피고에게 송달된 날임이 기록상 명백한 2002. 5. 21. 적법하게 해지되었다 할 것이다. 따라서 피고는 다른 특별한 사정이 없는 한 원고에게 이 사건 건물을 명도할 의무가 있다. (2) 피고의 유치권 항변과 그에 대한 판단 (가) 피고는 이 사건 건물에 관하여 유익비 457,555,469원을 피담보채권으로 하는 유치권이 있으므로 원고로부터 위 금원을 지급받을 때까지 원고의 명도청구에 응할 수 없다고 주장하므로 살피건대, 피고가 소외 1로부터 이 사건 건물을 임차한 후 1,169,579,686원을 들여 이 사건 건물을 대수선하고 영업설비 등을 설치한 사실은 앞서 인정한 바와 같고, 감정인 소외 3의 일부 유익비감정 결과에 의하면, 피고가 시공한 공사 중 외부담장 설치공사, 도로복개공사, 외부석재 마감공사, 고정창문 및 출입문 설치공사, 옥상 원형철제계단 설치공사, 화장실, 일반설비시설, 일반전기시설 설치공사, 철골골조보강 및 보수공사, 좌측 벽면 도장공사, 옥상바닥 방수공사 등으로 인하여 이 사건 건물의 객관적 가치가 증가되었고, 위 증가된 가치 중 현존하는 것에 대한 금전적 평가가 360,716,519원인 사실을 인정할 수 있고 반증이 없으므로(위 감정 결과는 배면 벽면시설, 매장 내 타일, 천장 텍스, 지붕 아스팔트슁글 등의 설치공사도 이 사건 건물의 객관적 가치를 증가시킨 공사로 인정하고 있으나, 위 감정 결과가 기재된 감정서의 내용을 자세히 살펴보면, 위 각 공사는 맥도널드 ○○점의 영업을 위한 공사로 보일 뿐, 이로 인하여 이 사건 건물의 객관적 가치가 증가하였다고 보기 어려우므로, 이 부분 감정 결과는 받아들이지 아니한다.), 피고는 이 사건 건물에 관하여 360,716,519원 상당의 유익비를 피보전권리로 하는 유치권이 있다 할 것이다. (나) 이에 대하여 원고는, ① 피고는 소외 1로부터 이 사건 건물을 임차하면서 "임차인인 피고는 임대차계약 종료 후 30일간의 기간 중 언제라도 변형물 및 부속물을 제거할 권리를 가지는 반면, 그 30일의 기간이 지난 후까지도 제거하지 않은 변형물이나 부속물은 임차인인 피고가 이를 포기한 것으로 간주되고 그것들은 임대인인 소외 1 소유 부동산의 일부가 된다."고 약정함으로써 유익비상환청구권을 포기하였고, ② 그렇지 않다 하더라도 피고는 원고와 이 사건 임대차계약을 체결함에 있어 위와 같은 유익비에 관하여 아무런 주장도 하지 아니함으로써 이를 묵시적으로 포기하였다고 주장한다. 그러므로 먼저 위 ① 주장에 관하여 살피건대, 을 제1호증의 기재에 의하면, 피고가 소외 1과 사이에 임대차계약을 체결하면서 원고의 위 주장과 같은 내용의 약정을 한 사실은 인정되나, 앞서 본 바와 같이 위 임대차계약에서 정한 임대기간이 20년이란 장기인 점과 피고가 소외 1의 승낙 아래 약 11억 원 이상의 거액을 들여 위와 같은 공사를 한 점 및 피고와 소외 1이 1997. 2. 1. 임대차계약을 보완하면서 소외 1의 귀책사유가 있는 경우에는 피고가 이 사건 건물에 관하여 지출한 공사비 기타 일체의 설비비를 소외 1이 피고에게 지급하기로 약정한 점 등에 비추어 보면, 원고가 주장하는 위 약정은 피고가 이 사건 건물에서 임대기간인 20년간 영업을 하는 경우 11억 원이라는 거액을 들여 시공한 시설의 가치가 그 동안 감가상각으로 인하여 거의 소멸된다는 점을 전제로 하여 이루어진 것으로 보이므로, 위 약정은 임대기간의 만료로 임대차계약이 종료되거나 기간이 만료되기 전이라도 임차인인 피고의 사정으로 임대차계약이 종료되는 경우에 적용되는 것으로 해석함이 상당하고, 이 사건에서와 같이 임대인인 소외 1의 귀책사유로 인하여 임대차계약이 종료된 경우에까지 적용되는 것으로는 해석할 수 없으므로, 원고의 이 부분 주장은 이유 없다. 다음으로 원고의 위 ② 주장에 관하여 살피건대, 피고가 원고와 이 사건 임대차계약을 체결하면서 위와 같은 유익비에 관하여 아무런 주장을 하지 아니하였다 하더라도 이를 포기하였다고 단정할 수 없고, 달리 피고가 유익비상환청구권을 포기하였다고 인정할 아무런 증거 없으므로, 원고의 이 부분 주장 역시 이유 없다. 나. 예비적 청구에 대한 판단 원고는 예비적으로, 가사 이 사건 건물에 관하여 피고의 유치권이 인정된다 하더라도 민법 제327조의 규정에 의하여 그 담보로 유익비에 상당하는 금액을 공탁하거나 이 사건 건물 및 그 부지에 관하여 근저당권을 설정하는 것을 조건으로 유치권의 소멸을 청구하고 있다. 살피건대, 민법 제327조의 규정에 의하여 유치권의 소멸을 청구하기 위하여서는 소멸 청구를 하기 전에 미리 담보를 제공할 필요는 없고 담보제공에 대한 유치권자의 승낙의 의사표시를 구함과 동시에 유치권의 소멸을 청구할 수도 있으나, 제공하려는 담보는 소멸되는 유치권이 가지고 있던 담보력을 저하시키지 아니하는 정도의 상당한 담보이어야 한다. 그런데 원고가 제시하는 담보 중 먼저 유익비에 상당하는 금액을 공탁하는 것에 관하여 보면, 담보를 위한 공탁은 그 근거법령에서 이를 규정하고 있는 경우에 허용되는 것인데, 타담보제공에 의한 유치권 소멸 청구의 근거법령인 민법 제327조는 담보를 위한 공탁을 규정하고 있지 아니하므로 이는 허용될 수 없다 할 것이고, 다음으로 이 사건 건물 및 그 부지에 관하여 근저당권을 설정하는 것에 관하여 보면, 갑 제1호증의 1, 2의 각 기재에 의하면, 이 사건 건물 및 그 부지에 관하여는 이미 주식회사 조흥은행 명의로 채권최고액이 13억 원인 제1순위 근저당권이 설정되어 있는 사실을 인정할 수 있는데, 이 사건 건물 및 그 부지가 위 제1순위 근저당권의 피담보채권을 감안하는 경우 얼마나 담보 여력이 있는지 여부를 판단할 자료가 없는 이 사건에서, 이 사건 건물 및 부지에 관하여 근저당권을 설정하는 것만으로 상당한 담보의 제공이라고 할 수 없다. 따라서 원고의 예비적 청구는 이유 없다. 3. 임료 및 부당이득금청구에 대한 판단 이 사건 임대차계약상의 약정임료는 월 8,000,000원이고, 피고가 2002. 4. 1. 이후 이를 지급하지 아니하고 있는 사실과 이 사건 임대차계약이 2002. 5. 21. 해지된 사실 및 피고가 2003. 9. 1.부터 이 사건 건물에서 영업을 하지 아니하고 있는 사실은 앞에서 인정한 바와 같고, 감정인 소외 4의 임료감정 결과에 의하면, 이 사건 임대차계약이 해지된 후인 2002. 5. 22. 당시 이 사건 건물의 감정임료는 월 9,914,000원인 사실을 인정할 수 있고 반증이 없는바, 위 인정 사실에 의하면, 피고가 임료를 지급하지 아니한 2002. 4. 1.부터 이 사건 임대차계약의 해지일인 같은 해 5. 21.까지의 약정임료의 합계는 13,419,354원{8,000,000원 × (1 + 21/31)}이고, 그 다음날부터 이 사건 건물에 대한 피고의 사용·수익 종료일인 2003. 8. 31.까지의 임료 상당 부당이득금의 합계는 151,908,064원{9,914,000원 × (15 + 10/31)}임이 계산상 명백하므로, 피고는 원고에게 임료 내지 부당이득금으로 합계 165,327,418원(13,419,354원 + 151,908,064원)을 지급할 의무가 있다. 4. 원고의 상계 및 동시이행의 주장과 그에 대한 판단 가. 상계의 주장과 그에 대한 판단 원고는, 자신의 피고에 대한 위 임료 등 채권과 피고의 유익비상환청구권을 대등액에서 상계한다고 주장한다. 살피건대, 피고의 유익비상환청구권은 소외 1과의 임대차계약에 기한 것이어서 원고에 대한 채권이 아니라 소외 1에 대한 채권이므로 원고가 자신의 피고에 대한 위 임료 등 채권과 피고의 소외 1에 대한 유익비상환청구권을 상계하는 것은 원칙으로 허용되지 아니한다고 할 것이나, 이 사건과 같이 원고가 피고의 유치권의 대상이 되어 있는 이 사건 건물을 임의경매절차에서 경락으로 취득함으로써 구 민사소송법(2002. 1. 26. 법률 제6626호로 전문 개정되기 전의 것) 제735조, 제608조 제3항에 의하여 이 사건 건물에 관한 피고의 유치권이라는 부담을 승계한 경우에는, 원고로 하여금 자신의 피고에 대한 위 임료 등 채권과 위 유치권의 피담보채권인 피고의 소외 1에 대한 유익비상환청구권을 상계할 수 있도록 허용하는 것이 형평의 원칙상 타당하다고 할 것이고, 위와 같은 상계의 의사표시가 담긴 원고의 2003. 12. 30.자 청구취지정정신청서가 2004. 1. 20. 실시된 제3차 변론기일에서 진술되었음은 기록상 명백하다. 따라서 피고의 소외 1에 대한 360,716,519원의 유익비상환청구권은 원고의 피고에 대한 위 임료 등 채권액인 165,327,418원의 범위에서 상계로 소멸되어 195,389,101원만이 남게 되었다 할 것이다. 나. 동시이행의 주장과 그에 대한 판단 앞서 본 바와 같이 피고의 유익비상환청구권은 원고에 대한 것이 아니라 소외 1에 대한 것이고, 이 사건 건물의 경락자인 원고로서는 이 사건 건물에 대한 피고의 유치권이라는 부담을 승계한 것일 뿐, 소외 1의 피고에 대한 유익비상환채무 자체를 승계한 것은 아니므로 원칙으로는 피고에 대하여 원고로부터 유익비를 지급받음과 상환으로 원고에게 이 사건 건물을 명도할 것을 명하는 취지의 판결을 할 수 없으나, 이 사건에서와 같이 원고가 위와 같은 판결을 원하고 있고(원고의 제3차 변론기일에서의 진술), 피고도 위와 같은 판결에 적극적으로 반대의 의사를 표명하지는 아니하고 있으며, 위와 같은 취지의 판결을 하더라도 원고가 피고에 대하여 직접 유익비상환채무를 부담하거나 피고가 원고에 대하여 직접 유익비의 상환을 구할 수 있게 되는 것도 아니고, 피고의 소외 1에 대한 유익비상환채권에 어떠한 영향이 있는 것도 아닌 경우에는 분쟁의 신속하고 공평한 해결이라는 측면에서 이를 허용함이 상당하다고 할 것이다. 5. 결 론 그렇다면 피고는 원고로부터 유익비 195,389,101원을 지급받음과 동시에 원고에게 별지 기재 건물을 명도할 의무가 있다고 할 것이므로, 원고의 건물명도청구 중 주위적 청구는 위 인정범위 내에서 이유 있어 이를 인용하고, 나머지 청구와 예비적 청구 및 금원지급청구는 이유 없으므로 이를 모두 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다. [별 지] : 부동산목록 생략 판사 최윤성(재판장) 이윤호 김동규 |
| 대법원 2003. 7. 25. 선고 2001다64752 판결 [유익비][공2003.9.15.(186),1828] 【판시사항】 점유자가 유익비를 지출할 당시 계약관계 등 적법한 점유권원을 가진 경우 계약관계 등의 상대방이 아닌 점유회복 당시의 상대방에 대하여 민법 제203조 제2항에 따른 지출비용의 상환을 구할 수 있는지 여부 (소극) 【판결요지】 민법 제203조 제2항에 의한 점유자의 회복자에 대한 유익비상환청구권은 점유자가 계약관계 등 적법하게 점유할 권리를 가지지 않아 소유자의 소유물반환청구에 응하여야 할 의무가 있는 경우에 성립되는 것으로서, 이 경우 점유자는 그 비용을 지출할 당시의 소유자가 누구이었는지 관계없이 점유회복 당시의 소유자 즉 회복자에 대하여 비용상환청구권을 행사할 수 있는 것이나, 점유자가 유익비를 지출할 당시 계약관계 등 적법한 점유의 권원을 가진 경우에 그 지출비용의 상환에 관하여는 그 계약관계를 규율하는 법조항이나 법리 등이 적용되는 것이어서, 점유자는 그 계약관계 등의 상대방에 대하여 해당 법조항이나 법리에 따른 비용상환청구권을 행사할 수 있을 뿐 계약관계 등의 상대방이 아닌 점유회복 당시의 소유자에 대하여 민법 제203조 제2항에 따른 지출비용의 상환을 구할 수는 없다. 【참조조문】 민법 제203조 제2항 【전 문】 【원고,상고인】 원고 (소송대리인 법무법인 국제 담당변호사 이원철 외 3인) 【피고,피상고인】 피고 (소송대리인 변호사 이혜진) 【원심판결】 부산고법 2001. 9. 5. 선고 2000나13740 판결 【주 문】 상고를 기각한다. 상고비용은 원고가 부담한다. 【이 유】 1. 원심 판단의 요지 가. 원심은 내세운 증거에 의하여, 이 사건 건물(지하 3층, 지상 4층 규모의 건물 중 지하 2층 995.44㎡)은 원래 소외 신흥종합건설 주식회사(이하 '소외 회사'라 한다)가 볼링장을 운영하기 위하여 지은 것인데 그 시설자금이 부족하자 이를 원고에게 임대하기로 하여, 원고와 소외 회사는 1997. 3. 15. 이 사건 건물에 관하여 임대차보증금 1억 원, 월차임 300만 원, 임대차기간 1997. 3. 15.부터 2002. 3. 14.까지로 하는 임대차계약을 체결한 사실, 원고는 1997. 6. 1. 서울보증보험 주식회사(변경 전 상호 : 대한보증보험 주식회사, 이하 '서울보증보험'이라 한다)와 사이에 조흥리스금융 주식회사(이하 '조흥리스'라 한다)를 피보험자로 하여 보험가입금액 3억 8,000만 원의 리스보증보험계약을 체결하고 그 보험증권을 조흥리스에 제출하여 조흥리스로부터 리스자금을 받아 이 사건 건물에 볼링기계 및 필요한 부대설비를 설치하고 1997. 7. 5.부터 '한바다 볼링센타'라는 상호로 볼링장 영업을 시작한 사실, 소외 회사는 원고가 서울보증보험과 위와 같은 보증보험계약을 맺음에 있어 이 사건 건물을 담보로 제공하여 1997. 5. 23. 이 사건 건물에 관하여 서울보증보험 앞으로 채무자 원고, 채권최고액 4억 9,400만 원의 근저당권을 설정해 준 사실, 원고가 조흥리스에 대한 리스료의 지급을 연체하게 되자 서울보증보험은 1998. 6. 12. 조흥리스의 요청에 따라 보험금 3억 8,000만 원을 지급하고 이 사건 건물에 관하여 임의경매신청을 하였고, 피고가 그 경매절차에서 이 사건 건물을 낙찰받아 1999. 8. 17. 그 앞으로 소유권이전등기를 마친 사실, 피고는 1999. 9. 18. 부동산인도명령의 집행을 통하여 원고로부터 이 사건 건물을 명도받고, 조흥리스로부터 이 사건 건물에 설치되어 있는 리스물건인 볼링기계 및 부대설비를 매입하여 이 사건 건물에서 볼링장을 경영하고 있는 사실 등을 인정하였다. 나. 나아가 원심은, 원고가 소외 회사와 이 사건 건물에 대한 임대차계약을 체결한 후 이 사건 건물의 출입구 강화유리문, 바닥 타일, 내부기둥, 벽체, 배선, 배관 등의 내장공사 등에 100,990,179원을 지출하였는데 그 중 현존하는 가치 증가액은 70,088,017원이고, 이 사건 건물은 볼링장 용도로 신축된 것으로서 원고가 볼링장 영업을 위한 내장공사 등에 지출한 비용은 이 사건 건물의 개량 기타 그 효용의 적극적인 증진을 위하여 투입한 비용에 해당한다고 주장하면서, 피고에 대하여 민법 제203조의 규정에 따라 그 유익비의 상환을 구하는 원고의 이 사건 청구에 대하여, (1) 원고 주장의 위 투입비 중 원고가 이 사건 건물을 볼링장으로 운영하기 위하여 설치한 벽면 로고, 광고 핀, 외벽 간판, 신발장의 설치비용은 이 사건 건물의 객관적 가치를 증가시키기 위하여 지출한 비용으로 보기 어렵고, (2) 원고 주장의 나머지 시설물들은 이 사건 건물의 경매절차 당시 모두 그 감정평가 대상에 포함되어 있었다고 보아야 할 것이고, 원고는 이 사건 건물의 임차인이면서 근저당채무의 주채무자로서 스스로 근저당채무를 불이행하여 이 사건 건물에 대한 경매절차가 진행되어 피고가 이를 낙찰 받아 소유권이전등기를 마친 것이므로, 위 감정평가 가격을 기준으로 낙찰가격이 결정되어 그 낙찰대금으로 종국적으로 원고 자신의 서울보증보험과의 리스보증보험계약에 기한 채무를 변제한 결과로 된 이상, 원고는 이미 위 시설물들에 대한 투입비 상당의 이득을 종국적으로 취득하여 더 이상 유익비상환을 청구할 지위에 있지 않다고 하여, 원고의 이 사건 청구를 기각하였다. 2. 상고이유에 대한 판단 가. 제3점에 대하여 관련 증거들을 기록에 비추어 살펴보면, 원고가 이 사건 건물에서 볼링장을 운영하기 위하여 설치한 벽면로고, 광고 핀, 외벽간판 및 신발장 등은 이 사건 건물에 부합되어 건물의 객관적 가치를 증대시키는 것이라 할 수 없으므로, 같은 취지의 원심의 판단은 정당한 것으로 수긍이 가고, 거기에 상고이유로 주장하는 바와 같은 위법이 있다고 할 수 없다. 그리고 점유자의 회복자에 대한 유익비상환청구는 점유자가 점유물을 개량하기 위하여 지출한 비용의 상환을 청구하는 것으로서 피고가 원고 소유의 위 시설에 대하여 원고에게 아무런 대가를 치르지 아니하고 사용함을 이유로 하는 부당이득금반환청구와는 그 법률요건과 효과를 달리하는 것이어서 원고의 이 사건 유익비상환청구에 부당이득금반환청구가 당연히 포함된다고 할 수 없으므로, 원심이 위 시설물 설치에 따른 유익비상환청구에 대해서만 판단하고 위의 점에 대해서 판단하지 아니하였다고 하여 판단유탈의 위법이 있다고 할 수 없고, 원심이 위 시설의 설치비용에 대하여 제1심과 달리 판단한다고 하여 원고에게 그 부분에 대한 석명권을 행사할 의무가 있다고 볼 수 없으므로, 이 점에 대한 상고이유도 그 이유가 없다. 나. 제1점, 제2점에 대하여 민법 제203조 제2항에 의한 점유자의 회복자에 대한 유익비상환청구권은 점유자가 계약관계 등 적법하게 점유할 권리를 가지지 않아 소유자의 소유물반환청구에 응하여야 할 의무가 있는 경우에 성립되는 것으로서, 이 경우 점유자는 그 비용을 지출할 당시의 소유자가 누구이었는지 관계없이 점유회복 당시의 소유자 즉 회복자에 대하여 비용상환청구권을 행사할 수 있는 것이나, 점유자가 유익비를 지출할 당시 계약관계 등 적법한 점유의 권원을 가진 경우에 그 지출비용의 상환에 관하여는 그 계약관계를 규율하는 법조항이나 법리 등이 적용되는 것이어서, 점유자는 그 계약관계 등의 상대방에 대하여 해당 법조항이나 법리에 따른 비용상환청구권을 행사할 수 있을 뿐 계약관계 등의 상대방이 아닌 점유회복 당시의 소유자에 대하여 민법 제203조 제2항에 따른 지출비용의 상환을 구할 수는 없는 것이다. 이 사건에서 임차인인 원고는 임대차계약에 의하여 이 사건 건물을 적법하게 점유하고 있으면서 비용을 지출한 것이므로, 임대인인 소외 회사에 대하여 민법 제626조 제2항에 의한 임대차계약상의 유익비상환청구를 할 수 있을 뿐, 낙찰에 의하여 소유권을 취득한 피고에 대하여 이와는 별도로 민법 제203조 제2항에 의한 유익비의 상환청구를 할 수는 없다고 보아야 할 것이며(다만, 원고가 피고의 목적물인도청구에 대하여 임대인에 대한 위 유익비상환청구권에 기한 유치권으로써 대항할 수 있었을 것임은 별론으로 한다), 이러한 법리는 이 사건 시설에 관한 비용이 경매절차에서 감정평가 가격에 포함되었는지 여부와 아무런 상관이 없다. 원심이 이 사건 시설 중 벽면로고, 광고 핀, 외벽간판, 신발장 설치비용을 제외한 나머지 시설들은 이 사건 건물에 부합되어 유익비상환청구의 대상이 된다는 취지로 판시하면서 그 시설들이 이 사건 근저당권에 기한 경매절차에서 감정평가 가격에 포함되어 이를 기준으로 낙찰가격이 결정되었고 그 낙찰대금이 종국적으로 원고 자신의 채무를 변제한 결과로 된 이상 원고는 유익비상환을 청구할 지위에 있지 않다고 판단한 것은, 그 설시에 있어서 부정확한 점이 있으나 결론적으로 정당하고, 거기에 민법 제203조 제2항에 의한 점유자의 유익비상환청구권에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 위법이 있다고 할 수 없다. 3. 그러므로 상고를 기각하기로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다. 대법관 유지담(재판장) 조무제 이규홍 손지열(주심) |
| 대법원 1995. 6. 30. 선고 95다12927 판결 [점유물반환등][공1995.8.1.(997),2570] 【판시사항】 가. 점유침탈자의 특별승계인에 대한 점유회수청구권을 받아들인 원심판결을 법리오해를 이유로 파기한 사례 나. 이미 점유를 상실한 점유침탈자에 대한 점유회수청구권 행사의 가부 다. 임대차계약에서 원상복구의 특약이 있는 경우, 유익비상환청구권의 존부 라. 임차인의 지위가 전전승계된 경우, 부속물매수청구권의 승계 여부 마. 민사소송법상의 소송비용부담 원칙의 취지 바. 소송인수신청을 각하하는 결정이 상고심의 판단 대상이 되는지 여부 【판결요지】 가. 점유자의 점유회수청구권은 침탈자의 특별승계인에 대하여는 행사하지 못하고, 다만 승계인이 악의인 때에만 행사할 수 있는데도, 이 점에 관하여 심리·확정하지 않고 승계인의 명도 의무를 인정한 원심판결을 법리오해를 이유로 파기한 사례. 나. 임차인 갑이 임차보증금의 반환을 요구하며 임차물을 유치하던 중 임차물 관리인 을이 그 점유를 침탈하여 점유·사용하다가 임대인으로부터 이를 다시 임차한 병에게 이전한 경우, 을은 이미 점유를 상실하였고 또 병을 통하여 간접점유하고 있다고도 할 수 없어 갑의 을에 대한 명도청구는 배척될 수밖에 없고, 을이 갑의 점유를 침탈한 당사자라거나 병이 소송을 인수한 후에도 탈퇴하지 않고 있다고 하여 달리 볼 것은 아니다. 다. 임대차계약에서 “임차인은 임대인의 승인하에 개축 또는 변조할 수 있으나 부동산의 반환기일 전에 임차인의 부담으로 원상복구키로 한다"라고 약정한 경우, 이는 임차인이 임차 목적물에 지출한 각종 유익비의 상환청구권을 미리 포기하기로 한 취지의 특약이라고 봄이상당하다. 라. 점포의 최초 임차인이 임대인 측의 묵시적 동의하에 유리 출입문, 새시등 영업에 필요한 시설을 부속시킨 후, 그 점포의 소유권이 임차보증금 반환채무와 함께 현 임대인에게 이전되고 점포의 임차권도 임대인과의 사이에 시설비 지급 여부 또는 임차인의 원상회복 의무에 관한 아무런 논의 없이 현 임차인에게 전전승계되어 왔다면, 그 시설 대금이 이미 임차인측에 지급되었다거나 임차인의 지위가 승계될 당시 유리 출입문 등의 시설은 양도대상에서 특히 제외하기로 약정하였다는 등의 특별한 사정이 인정되지 않는 한, 종전 임차인의 지위를 승계한 현 임차인으로서는 임차기간의 만료로 임대차가 종료됨에 있어 임대인에 대하여 부속물매수청구권을 행사할 수 있다. 마. 현행 민사소송법은 소송비용의 부담에 관하여 패소자부담의 원칙을 취하고 있고, 과실책임주의를 취하고 있는 것은 아니다. 비. 소송인수신청을 각하하는 결정에 대하여는 신청인이 항고할 수 있고, 이와 같이 항고로써 불복을 신청할 수 있는 재판은 상고심법원의 판단 대상이 되지 않는다. 【참조조문】 가.나. 민법 제204조 제1항, 제204조 제2항 다. 제105조, 제626조 제2항 라. 제646조 제1항 마. 민사소송법 제89조 바. 제75조, 제362조, 제395조 【참조판례】 대법원 1994.9.30. 선고 94다20389,20396 판결(공1994하,2854) 【전 문】 【원고(상고인 겸 피상고인)】 원고 【피고, 피상고인】 피고 【피고인, 인수참가인(피상고인겸 상고인)】 인수참가인(피상고인겸 상고인) 소송대리인 변호사 하창우 【원심판결】 창원지방법원 1995. 1. 20. 선고 93나8232 판결 【주 문】 원심판결 중 손해배상청구에 관한 원고 패소부분과 피고 인수참가인의 패소부분을 파기하고, 이 부분 사건을 창원지방법원 합의부에 환송한다. 원고의 나머지 상고를 기각하고, 이 부분 상고비용은 원고의 부담으로 한다. 【이 유】 1. 피고 인수참가인(이하 참가인이라고 한다)의 상고이유를 본다(상고이유보충서는 상고이유서 제출기간 경과 후의 것이므로 상고이유를 보충하는 범위 내에서 본다). 원심판결 이유에 의하면, 원심은 거시 증거에 의하여, 원고는 1991.8.29. 소외 1로부터 이 사건 점포를 임차보증금 12,000,000원, 월차임 50,000원, 임차기간 1년으로 정하여 임차한 다음 이 사건 점포에서 비디오테이프 대여점을 운영하면서 이를 점유·사용하여 오던 중 1992.8.28.자로 임대차기간이 만료되자 같은 상가 내에 있는 113호 점포를 임차하여 비디오테이프, 선반 등의 비품을 모두 옮긴 다음 위 소외 1에게 임차보증금의 반환을 요구하면서 이 사건 점포의 출입문에 자물쇠를 채워 둔 사실, 피고는 이 사건 점포 등 위 소외 1의 재산관리업무를 담당하여 오던 중 1993.6.8. 이 사건 점포에 원고가 채워 놓은 자물쇠를 강제로 따고 들어간 다음부터 이를 점유·사용하여 온 사실, 참가인은 이 사건 소송이 계속중이던 1994.9.1. 위 소외 1로부터 이 사건 점포를 임차하고 피고의 점유를 승계하여 현재까지 이를 점유·사용하여 온 사실을 인정한 다음, 이에 의하면 피고는 원고가 점유하고 있는 이 사건 점포의 점유를 침탈하였다고 할 것이고, 참가인은 이 사건 소송의 계속중 피고로부터 그 점유를 승계하였으므로, 참가인은 원고에게 이 사건 점포를 명도할 의무가 있다고 판단하였다. 기록에 의하면, 원고가 참가인에 대하여 이 사건 점포의 명도를 구하는 것은 점유회수청구권에 기한 것임이 뚜렷한바, 이러한 점유회수청구권은 침탈자의 특별승계인에 대하여는 행사하지 못하고, 다만 승계인이 악의인 때에만 행사할 수 있는 것이다(민법 제204조 제2항). 그런데 참가인이 이 사건 점포를 점유하게 된 경위가 위 원심이 인정한 바와 같다면 참가인은 침탈자인 피고의 특별승계인에 해당한다 할 것이므로, 참가인이 점유의 침탈이 있었음을 알고 있었다는 점에 관한 원고의 주장·입증이 없는 한 참가인에 대한 명도청구는 받아 들일 수 없다 할 것인바, 원심이 이 점에 관하여 심리·확정하지 아니한 채 그 판시와 같은 이유만으로 원고의 참가인에 대한 명도청구를 받아들인 것은 위 법리를 오해한 위법이 있다 할 것이고, 이는 판결에 영향을 미쳤음이 분명하므로, 이 점을 지적하는 취지로 보이는 논지는 이유 있고, 나머지 상고이유에 대하여 판단할 것 없이 이 부분 원심판결은 유지될 수 없다. 2. 원고의 상고이유를 본다. 가. 제1,4점에 대하여 기록에 의하면, 원고는 당초 피고의 위와 같은 점유침탈 행위로 인한 정신적 손해의 배상도 아울러 구하다가 원심 제10차 변론기일에서 유치권 침해로 인한 재산적 손해의 배상만 구한다고 진술하여 그 청구원인을 변경하였음이 분명하므로, 원심이 정신적 손해에 대하여 판단하지 아니한 데에 소론과 같이 판단을 유탈한 위법이 있다 할 수 없고, 또 정신적 손해의 배상에 관한 청구가 있었음을 전제로 원심판결에 정신적 손해에 관한 법리를 오해하거나 채증법칙에 위배하고 심리를 다하지 아니한 위법이 있다는 소론 논지도 받아들일 수 없다. 그리고 참가인이 이 사건 점포를 점유하게 된 경위가 원심이 확정한 바와 같다면, 피고는 이 사건 점포에 대한 점유를 상실하였다 할 것이고, 또 참가인을 통하여 이 사건 점포를 간접점유하고 있다고도 할 수 없어, 이러한 피고에 대한 명도청구는 배척될 수밖에 없고, 피고가 원고의 점유를 침탈한 당사자라거나 참가인이 소송을 인수한 후에도 탈퇴하지 아니하고 있다고 하여 달리 볼 것은 아니라 할 것이므로, 같은 취지에서 피고에 대한 명도청구를 배척한 것으로 보이는 원심판결은 옳고, 거기에 소론과 같이 이유에 모순이 있는 위법이 있다 할 수 없으며, 위와 같이 점유를 상실한 피고에 대하여 명도를 구하는 근거에 대하여는 오히려 원고가 주장·입증하여야 할 것이므로 원심판결에 소론과 같이 변론주의에 위반한 위법이 있다 할 수 없다. 논지는 모두 이유 없다. 나. 제2,3점에 대하여 원심판결 이유에 의하면 원심은, 원고가 이 사건 손해배상의 청구원인으로서, 이 사건 점포에 최초임차인이 설치한 유리 출입문, 새시, 석고보드칸막이 등의 시설에 관한 유익비상환청구권 또는 부속물에 관한 권리를 전 임차인들로부터 순차로 승계한 뒤 유익비상환청구권 또는 부속물매매대금 채권에 기하여 이 사건 점포에 관한 유치권을 행사하고 있었는데 피고에 의하여 이 사건 점포의 점유를 침탈당함으로써 위 유익비 또는 부속물매매대금을 지급받지 못하여 그 금액 상당의 손해를 입었다고 주장함에 대하여, 거시 증거에 의하면, 소외 2는 1987.경 위 소외 1을 대리한 소외 3으로부터 이 사건 점포를 임차보증금 6,000,000원에 임차하여 비디오테이프 대여점을 운영하다가 1988.경 소외 4에게 이를 전대한 사실, 원고는 같은 해 10.31. 위 소외 4로부터 이 사건 점포의 임차보증금 6,000,000원과 비디오테이프, 선반 등 내부집기 및 영업상 이익에 대한 권리금 등을 감안하여 대금 30,000,000원에 위 소외 4의 전차권 및 비디오테이프 대여점의 영업에 관한 일체의 권리를 양도받아 그 때부터 비디오테이프 대여점을 운영한 사실, 원고는 1990.8.29.과 1991.8.29.에 위 소외 3과 사이에 이 사건 점포에 관한 임대차계약을 체결한 사실을 인정할 수 있으나, 위 인정사실만으로는 원고가 이 사건 점포의 최초임차인으로부터 위 시설 등에 관한 유익비상환청구권 또는 부속물에 관한 권리를 승계하였다고 보기에 부족하고 달리 이를 인정할 증거가 없으며, 오히려 거시 증거에 의하면, 소외 롯데건설주식회사는 이 사건 점포를 비롯한 롯데상가건물을 완공하여 1985.2.15. 소유권보존등기까지 마쳤으나 점포 분양이 제대로 이루어지지 않자 그 무렵 위 상가 내부에 석고보드칸막이 시설을 설치하여 성명불상자에게 이 사건 점포를 임대한 사실, 위 소외 1은 1986.11.7. 이 사건 점포가 위와 같이 타에 임대되어 이미 그 임차인이 비디오테이프 대여점 영업을 하고 있는 상태에서 소외 회사의 임차보증금반환 채무를 인수하기로 하고 소외 회사로부터 이 사건 점포를 분양받은 사실(유리 출입문, 새시 등은 이때 이미 설치되어 있었던 것으로 보인다), 위 소외 2나 소외 4가 위 소외 1을 대리한 위 소외 3과 사이에 이 사건 점포에 관한 임대차계약을 체결함에 있어서도 이 사건 점포의 출입문, 새시 등 시설에 관하여 임대인의 시설비지급 여부 또는 임차인의 원상회복 의무에 관한 아무런 논의를 한 바 없었고, 원고 또한 1988.10.31. 위 소외 4로부터 위와 같이 대금 30,000,000원에 이 사건 점포의 전차권 등을 양도받아 영업을 하던 중 임대차기간이 만료되어 1990.8.29. 위 소외 3과 이 사건 점포에 관한 임대차계약을 체결함에 있어서도 위 시설 등에 관하여 아무런 논의도 하지 않았던 사실을 엿볼 수 있을 뿐만 아니라, 위 시설 등에 관한 유익비 또는 부속물매매대금의 가액을 산정할 증거도 없고, 가사 원고가 전임차인들로부터 그 주장과 같은 유익비상환청구권 또는 부속물에 관한 권리를 승계하였다고 하더라도 점유회수청구권에 의하여 그 점유를 회복함으로써 결과적으로 유치권 또한 다시 회복하게 될 것이므로 유치권이 상실되었음을 전제로 한 원고의 위 주장은 이 점에서도 이유 없다고 하여 이를 배척하였다. 먼저 기록에 의하면, 위 소외 2나 원고가 위 소외 1을 대리한 위 소외 3과 사이에 이 사건 점포에 관하여 각 임대차계약을 체결함에 있어 “임차인은 임대인의 승인하에 개축 또는 변조할 수 있으나 부동산의 반환기일 전에 임차인의 부담으로 원상복구키로 한다"라고 약정하였음을 알 수 있는바, 이는 임차인이 임차목적물에 지출한 각종 유익비의 상환청구권을 미리 포기하기로 한 취지의 특약이라고 봄이 상당하므로(당원 1994.9.30.선고 94다20389,20396 판결 참조), 원심의 위 인정 판단 중 유익비상환청구권과 관련된 부분은 그 결론에 있어서는 옳다고 할 수밖에 없고, 따라서 원고가 위 소외 1에 대하여 유익비상환청구권을 행사할 수 있음을 전제로 펼치는 소론 논지는 어차피 받아들이기 어렵다 할 것이다. 그러나 원심이 인정한 바와 같은 위 유리 출입문과 새시(원고는 상고이유에서 석고보드 칸막이에 대하여는 문제삼고 있지 않다)의 설치경위 및 기록에 의하여 알 수 있는 위 유리출입문과 새시의 설치상태, 용도, 이 사건 점포가 있는 위 상가건물의 구조, 주변환경 등에 비추어 볼 때, 위 유리 출입문과 새시는 이 사건 점포의 사용에 객관적인 편익을 가져오게 하는 물건으로서 이 사건 점포의 구성부분이 되었다고 보이지는 아니하고, 한편 이 사건 점포가 소외 회사에 의하여 최초로 임대될 당시부터 임대인측의 양해 하에 비디오테이프 대여점으로 이용되어 왔으며, 위와 같은 시설은 그러한 영업에 필요하였던 것으로 보이는 점 등으로 보면, 위와 같은 시설을 부속시키는 데에 대한 임대인측의 묵시적인 동의는 있었다고 볼 여지가 많다 할 것이므로, 그 후 이 사건 점포에 대한 임대인과 임차인의 지위가 원심이 인정한 바와 같은 경위로 승계되어 온 것이라면, 그 시설대금이 이미 임차인측에 지급되었다거나 임차인의 지위가 승계될 당시 위와 같은 시설은 양도 대상에서 특히 제외하기로 약정하였다는 등의 특별한 사정이 인정되지 아니하는 한, 종전 임차인의 지위를 승계한 원고로서는 임차기간의 만료로 이 사건 점포에 대한 임대차가 종료됨에 있어 임대인인 위 소외 1에 대하여 민법 제646조 제1항 소정의 부속물매수청구권을 행사할 수 있다고 보아야 할 것이다. 그리고 부속물매수청구권의 행사로 인한 부속물매매대금은 그 매수청구권 행사 당시의 시가를 기준으로 산정할 것인바, 원고는 갑 제8호증을 제출함으로써 일응 그 입증을 시도하고 있는 것으로 보이고, 참가인의 악의가 인정되지 아니하는 한 원고가 점유회수청구권에 의하여 이 사건 점포에 대한 점유를 회복할 수 없음은 앞서 살펴 본 바와 같다. 사정이 위와 같음에도 불구하고 원심이 그 판시와 같은 이유로 부속물매수청구권과 관련된 위 원고의 주장마저 배척한 것은 부속물매수청구권에 관한 법리를 오해하고 심리를 다하지 아니한 위법이 있다 할 것이고, 이는 판결에 영향을 미쳤음이 분명하므로, 이 점을 지적하는 취지의 논지는 이유 있다. 다. 제5점에 대하여 현행 민사소송법은 소송비용의 부담에 관하여 패소자부담의 원칙을 취하고 있고, 소론과 같이 과실책임주의를 취하고 있는 것은 아니며, 소론이 지적하는 판례는 조선고등법원 판결에 불과할 뿐만 아니라 이 사건에 적절한 것도 아니고, 원고와 피고 사이의 소송비용부담의 비율에 관한 원심의 판단이 부당하다고 보이지도 아니한다. 논지는 이유 없다. 라. 제6점에 대하여 인수신청을 각하하는 결정에 대하여는 신청인이 항고할 수 있는바, 이와 같이 항고로서 불복을 신청할 수 있는 재판은 상고심 법원의 판단 대상이 되지 아니하므로(민사소송법 제395조, 제362조 단서), 이 점에 관한 논지는 받아들일 수 없다. 3. 그러므로 원심판결 중 손해배상청구에 관한 원고 패소부분과 참가인의 패소부분을 파기하고, 이 부분 사건을 원심법원에 환송하며, 원고의 나머지 상고를 기각하고, 이 부분 상고비용은 패소자인 원고의 부담으로 하기로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다. 대법관 이용훈(재판장) 박만호 박준서(주심) 김형선 |
(2) 피담보채권이 목적물의 반환청구권과 동일한 법률관계 또는 사실관계로부터 발생한 경우
① 매매계약이 해제되거나 무효 또는 취소된 경우 매수인의 매매대금반환청구권과 매매목적물의 견련성
견련성에 관한 학설 중 이원설의 입장에서는 그 채권에 대하여 유치권이 인정되는 경우로서 물건의 반환청구권과 동일한 법률관계 또는 사실관계로부터 발생한 경우 그 채권에 대하여 유치권이 인정된다. 예를 들면, 미성년자가 친족회의 동의 없이 자신 소유 건물을 친권자의 동의를 얻어 매매한 후 자신이 미성년자라는 이유를 내세워 매매계약의 취소를 요구하는 경우에 생기는 목적물의 반환의무와 매매대금 반환청구권와는 매매계약의 취소라는 동일한 법률관계로부터 발생한 것이기 때문에 견련관계를 갖는다.
② 임차보증금채권과 견련성
임대차에 있어서 임차인이 임대인에게 교부한 보증금의 반환청구권은 민법 제320조에서 말하는 그 물건에 관하여 생긴 채권이 아니므로 이와 같은 채권을 가지고 임차목적물에 대하여 유치권을 주장할 수 없다.44) 결국 임차인의 임차보증금채권은 임대차목적물에 관하여 생긴 채권이 아니므로 이에 기한 유치권의 성립을 부정하는 것이 판례의 태도이며, 다만 대항력 있는 임차인의 경우에는 임차목적물이 임대차 이후 새로운 소유자에게 이전되어도 대항력으로 인하여 임대차관계는 제3자에게 당연히 승계되어 임차보증금 반환 채무를 행사
할 수있음이판례의입장이다.
| 44) 대법원 1977. 12. 13 선고 77다115 판결 |
③ 임차인이 민법 제646조 규정에 의한 부속물매수청구권을 행사한 경우 부속물매수대금채권과 건물 전체 사이의 견련관계
건물의 임차인이 그 사용의 편익을 위하여 임대인의 동의를 얻어 이에 부속한 물건이 있는 때에는 임대차가 종료할 때에 임대인에 대하여 그 부속물의 매수를 청구할 수 있다.(민법 제646조) 이와 같이 임차인이 임대인에 대하여 그 부속물의 매수를 청구하였기 때문에 매매의 효력이 생긴 경우에 임차인은 그 대금채권에 관하여 건물 전체에 대하여 유치권을 행사할 수 있는 가에 관하여, 임대인이 부속물의 매수대금을 지급할 때까지 연기적 항변권을 행사할 수 있다고 하여 동시이행의 항변권은 인정하고 있지만, 유치권을 인정할 것인지에 관한 판례는 아직 없으므로 임차인의 부속물매수청구권은 그가 건물 또는 공작물을 임차한 경우에 생기는 것이기 때문에 토지임차인은 임차지상에 해 놓은 시설물에 대한 매수청구권으로서 임대인에게 임차물인 토지에 대한 유치권을 주장할 수 없다.45)
| 45) 대법원 1977. 12. 13 선고 77다115 판결. |
| 대법원 2024. 4. 12. 선고 2023다309020, 309037 판결 [토지인도·매매대금]〈법원이 지상물매수청구권 행사에 따른 매수가격을 산정할 때 지상물의 시가를 감액할 수 있는지 여부가 문제된 사건〉[공2024상,765] 【판시사항】 건물 소유를 목적으로 한 토지임대차계약의 기간이 만료함에 따라 지상건물 소유자가 임대인에 대하여 민법 제643조에 따른 지상물매수청구권을 행사한 경우, 그 건물의 매수가격(=매수청구권의 행사 당시 건물이 현재하는 대로의 상태에서 평가된 시가) / 민법 제643조에서 정한 지상물매수청구권의 법적 성질 및 효과 / 지상물매수청구의 대상이 된 건물의 매수가격에 관하여 당사자 사이에 의사합치가 이루어지지 않은 경우, 법원이 위와 같이 인정된 시가를 임의로 증감하여 직권으로 매매대금을 정할 수 있는지 여부(소극) 【판결요지】 건물 소유를 목적으로 한 토지임대차계약의 기간이 만료함에 따라 지상건물 소유자가 임대인에 대하여 민법 제643조에 따른 지상물매수청구권을 행사한 경우에 그 건물의 매수가격은 건물 자체의 가격 외에 건물의 위치, 주변 토지의 여러 사정 등을 종합적으로 고려하여 매수청구권의 행사 당시 건물이 현재하는 대로의 상태에서 평가된 시가를 말한다. 그런데 민법 제643조에서 정한 지상물매수청구권은 이른바 형성권이므로, 그 행사로써 곧바로 임대인과 임차인 사이에 임차 토지 지상의 건물에 관하여 매수청구권 행사 당시의 건물 시가를 대금으로 하는 매매계약이 체결된 것과 같은 효과가 발생한다. 따라서 지상물매수청구의 대상이 된 건물의 매수가격에 관하여 당사자 사이에 의사합치가 이루어지지 않았다면, 법원은 위와 같은 여러 사정을 종합적으로 고려하여 인정된 매수청구권 행사 당시의 건물 시가를 매매대금으로 하는 매매계약이 성립하였음을 인정할 수 있을 뿐, 그와 같이 인정된 시가를 임의로 증감하여 직권으로 매매대금을 정할 수는 없다. 【참조조문】 민법 제643조 【참조판례】 대법원 1987. 6. 23. 선고 87다카390 판결(공1987, 1235) 대법원 1995. 7. 11. 선고 94다34265 전원합의체 판결(공1995하, 2583) 대법원 2002. 11. 13. 선고 2002다46003, 46027, 46010 판결(공2003상, 67) 【전 문】 【원고(반소피고), 상고인】 원고(반소피고) 1 (소송대리인 법무법인(유한) 원 담당변호사 문성윤) 【원고(반소피고), 상고인 겸 피상고인】 원고(반소피고) 2 (소송대리인 법무법인(유한) 원 담당변호사 문성윤) 【피고(반소원고), 상고인 겸 피상고인】 피고(반소원고) (소송대리인 법무법인(유한) 지평 담당변호사 김지형 외 1인) 【원심판결】 제주지법 2023. 11. 13. 선고 2022나12992, 13001 판결 【주 문】 원심판결의 반소청구 중 원고(반소피고) 2에 대한 원심판결 별지 목록 제4항 기재 건물의 매매대금청구 부분에 관한 피고(반소원고) 패소 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 제주지방법원에 환송한다. 원고(반소피고)들의 상고와 피고(반소원고)의 나머지 상고를 각 기각한다. 원고(반소피고) 1의 상고로 인한 상고비용은 같은 원고가 부담한다. 【이 유】 상고이유를 판단한다. 1. 사건의 경위 원심이 인용한 제1심판결 이유와 적법하게 채택된 증거에 따르면, 다음 사실을 알 수 있다. 가. 원고(반소피고, 이하 ‘원고’라고만 한다)들은 2015. 12. 3. 피고(반소원고, 이하 ‘피고’라고만 한다)에게 원고 2 소유의 원심 판시 별지 목록 제1항 기재 토지(이하 ‘이 사건 제1 토지’라 한다), 원고 1 소유의 같은 목록 제2항 기재 토지(이하 ‘이 사건 제2 토지’ 라 한다) 및 그 지상의 같은 목록 제3항 기재 주택(이하 ‘이 사건 주택’이라 한다)을 임대차기간 5년, 보증금 1,000만 원, 차임 연 1,000만 원으로 정하여 임대하면서(이하 ‘이 사건 임대차’라 한다), 임대차 종료 시 피고가 지상물매수청구권을 포기하기로 하는 취지의 특약을 하였다(이하 ‘이 사건 특약’이라 한다). 나. 피고는 임대차기간 중 이 사건 제1 토지 지상에 원심 판시 별지 목록 제4항 기재 건물(이하 ‘이 사건 건물’이라 한다)을 신축하고, 그곳에서 음식점을 운영하였다. 다. 원고들은 위 임대차기간이 만료될 무렵 피고에게 임대차 갱신거절 통지를 하였고, 이에 대하여 피고는 2020. 10. 22.경 원고들에게 이 사건 건물에 관하여 민법 제643조에 따른 지상물매수청구권을 행사한다는 통지를 하였다. 2. 원고들의 상고이유에 관한 판단 가. 제1 상고이유 원심은, 그 판시와 같은 이유를 들어 이 사건 특약은 민법 제643조에 위반되는 약정으로서 그 효력이 없다고 판단하고, 이 사건 특약이 실질적으로 임차인인 피고에게 불리하다고 볼 수 없는 특별한 사정이 있다는 원고들의 주장을 배척하였다. 원심판결 이유를 관련 법리와 적법하게 채택된 증거에 비추어 살펴보면, 원심의 판단에 상고이유 주장과 같이 지상물매수청구권 포기 특약의 효력에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 잘못이 없다. 나. 제2 상고이유 원심은, 그 판시와 같은 이유를 들어 이 사건 건물은 땅에 고정되어 쉽게 분리, 철거해 낼 수 없으므로 민법 제643조에 따른 지상물매수청구의 대상에 해당한다고 판단하였다. 원심의 이 부분 판단에 채증법칙 위반으로 인한 사실오인의 잘못이 있다는 상고이유 주장은 실질적으로 원심의 증거 취사선택과 사실인정을 탓하는 것으로 적법한 상고이유가 되지 못한다. 나아가 기록에 비추어 살펴보더라도, 원심의 위와 같은 판단에 논리와 경험의 법칙을 위반하여 자유심증주의의 한계를 벗어나거나 지상물매수청구의 대상에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 잘못이 없다. 다. 한편 원고들은 원심판결의 본소청구 중 원고들 패소 부분 전부에 대하여 상고하였으나, 나머지 부분에 관하여는 상고장이나 상고이유서에 아무런 상고이유의 기재가 없다. 3. 피고의 상고이유에 관한 판단 가. 제1 상고이유 1) 원심은, 그 채택 증거를 종합하여 이 사건 건물의 시가가 50,818,560원인 사실을 인정하면서도, 그 판시와 같은 이유를 들어 이 사건 건물의 가액을 감액하여야 할 만한 상당한 이유가 있다고 판단한 다음, 피고의 지상물매수청구권 행사에 따른 이 사건 건물의 매수가격을 20,000,000원으로 정하였다. 2) 그러나 원심의 위와 같은 판단은 다음과 같은 이유로 수긍하기 어렵다. 가) 건물 소유를 목적으로 한 토지임대차계약의 기간이 만료함에 따라 지상건물 소유자가 임대인에 대하여 민법 제643조에 따른 지상물매수청구권을 행사한 경우에 그 건물의 매수가격은 건물 자체의 가격 외에 건물의 위치, 주변 토지의 여러 사정 등을 종합적으로 고려하여 매수청구권의 행사 당시 건물이 현재하는 대로의 상태에서 평가된 시가를 말한다(대법원 1987. 6. 23. 선고 87다카390 판결 참조). 그런데 민법 제643조에서 정한 지상물매수청구권은 이른바 형성권이므로, 그 행사로써 곧바로 임대인과 임차인 사이에 임차 토지 지상의 건물에 관하여 매수청구권 행사 당시의 건물 시가를 대금으로 하는 매매계약이 체결된 것과 같은 효과가 발생한다(대법원 1995. 7. 11. 선고 94다34265 전원합의체 판결, 대법원 2002. 11. 13. 선고 2002다46003, 46027, 46010 판결 참조). 따라서 지상물매수청구의 대상이 된 건물의 매수가격에 관하여 당사자 사이에 의사합치가 이루어지지 않았다면, 법원은 위와 같은 여러 사정을 종합적으로 고려하여 인정된 매수청구권 행사 당시의 건물 시가를 매매대금으로 하는 매매계약이 성립하였음을 인정할 수 있을 뿐, 그 와 같이 인정된 시가를 임의로 증감하여 직권으로 매매대금을 정할 수는 없다. 나) 원심판결 이유 및 적법하게 채택된 증거에 따르면, 제1심 감정인은 이 사건 건물 자체의 구조, 용재, 시공정도, 전기설비 및 상수도시설과 같은 부대설비, 현상 등 제반 요인을 종합적으로 참작하여 이 사건 건물의 시가를 50,818,560원으로 감정하였고, 원심도 위 금액을 이 사건 건물의 시가로 인정하였음을 알 수 있다. 따라서 원고 2와 피고 사이에 이 사건 건물의 매수가격에 관하여 의사합치가 이루어지지 아니한 이상, 원심으로서는 위와 같이 여러 사정을 종합적으로 고려하여 인정된 이 사건 건물의 시가를 원고 2와 피고 사이에 성립한 매매계약의 매매대금으로 정하였어야 한다. 3) 그럼에도 원심은 판시와 같은 이유로 위와 같이 인정된 이 사건 건물의 시가를 임의로 감액하여 직권으로 매매대금을 20,000,000원으로 정하였다. 이러한 원심의 판단에는 지상물매수청구권 행사의 효과 및 매수청구의 대상이 된 건물의 매매대금 산정방법에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 잘못이 있다. 이를 지적하는 상고이유 주장은 이유 있다. 나. 제2 상고이유 원심은, 그 판시와 같은 이유를 들어 피고가 설치한 오수관설비, 이 사건 주택에 부속된 전기설비와 상수도시설은 이 사건 임대차계약에서 정한 임차목적물의 사용에 객관적인 편익을 가져오게 하는 부속물이라고 보기 어렵다고 판단하여 그에 관한 피고의 부속물매수청구를 배척하였다. 원심판결 이유를 관련 법리와 기록에 비추어 살펴보면, 원심의 판단에 상고이유 주장과 같이 부속물매수청구권 주장에 관한 판단을 누락하거나 부속물매수청구권 성립에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 잘못이 없다. 4. 결론 그러므로 원심판결의 반소청구 중 원고 2에 대한 이 사건 건물의 매매대금청구 부분에 관한 피고 패소 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 다시 심리·판단하도록 원심법원에 환송하며, 원고들의 상고와 피고의 나머지 상고를 모두 기각하고, 원고 1의 상고로 인한 상고비용은 위 원고가 부담하도록 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다. 대법관 김상환(재판장) 이동원 권영준 신숙희(주심) |
| 대법원 2023. 4. 27. 선고 2022다306642 판결 [건물등철거][공2023상,943] 【판시사항】 지상권의 존속기간 만료 후 지체 없이 행사하지 않아 지상권갱신청구권이 소멸한 경우, 민법 제283조 제2항의 지상물매수청구권이 발생하는지 여부 (소극) 【판결요지】 민법 제283조 제2항에서 정한 지상물매수청구권은 지상권이 존속기간의 만료로 인하여 소멸하는 때에 지상권자에게 갱신청구권이 있어 갱신청구를 하였으나 지상권설정자가 계약갱신을 원하지 아니할 때 비로소 행사할 수 있는 권리이다. 한편 지상권갱신청구권의 행사는 지상권의 존속기간 만료 후 지체 없이 하여야 한다. 따라서 지상권의 존속기간 만료 후 지체 없이 행사하지 아니하여 지상권갱신청구권이 소멸한 경우에는, 지상권자의 적법한 갱신청구권의 행사와 지상권설정자의 갱신 거절을 요건으로 하는 지상물매수청구권은 발생하지 않는다. 【참조조문】 민법 제283조 【참조판례】 대법원 1993. 6. 29. 선고 93다10781 판결(공1993하, 2137) 대법원 1995. 4. 11. 선고 94다39925 판결(공1995상, 1836) 【전 문】 【원고, 피상고인】 원고 (소송대리인 법무법인 다음 담당변호사 강진수) 【피고, 상고인】 피고 (소송대리인 변호사 박상우) 【원심판결】 대전지법 2022. 11. 25. 선고 2021나128690 판결 【주 문】 상고를 기각한다. 상고비용은 피고가 부담한다. 【이 유】 상고이유를 판단한다. 1. 상고이유 제1점에 대하여 원심은, 이 사건 건물의 사용을 위한 관습법상 법정지상권의 존속기간 기산점이 이 사건 건물의 소유권보존등기일인 2006. 3. 2.이 아니라 망인이 이 사건 토지의 소유권을 상실하여 이 사건 토지와 이 사건 건물이 소유자를 달리하게 된 1987. 8. 4.이라는 전제하에, 위 법정지상권이 30년의 존속기간 만료로 소멸하였다고 판단하였다. 원심판결 이유를 기록에 비추어 살펴보면, 원심의 위와 같은 판단에 관습법상 법정지상권의 존속기간에 관한 법리오해 등으로 판결에 영향을 미친 잘못이 없다. 2. 상고이유 제2점에 대하여 민법 제283조 제2항 소정의 지상물매수청구권은 지상권이 존속기간의 만료로 인하여 소멸하는 때에 지상권자에게 갱신청구권이 있어 그 갱신청구를 하였으나 지상권설정자가 계약갱신을 원하지 아니할 때 비로소 행사할 수 있는 권리이다(대법원 1993. 6. 29. 선고 93다10781 판결 참조). 한편 지상권갱신청구권의 행사는 지상권의 존속기간 만료 후 지체 없이 하여야 한다(대법원 1995. 4. 11. 선고 94다39925 판결 참조). 따라서 지상권의 존속기간 만료 후 지체 없이 행사하지 아니하여 지상권갱신청구권이 소멸한 경우에는, 지상권자의 적법한 갱신청구권의 행사와 지상권설정자의 갱신 거절을 요건으로 하는 지상물매수청구권은 발생하지 않는다고 할 것이다. 원심은 제1심판결 이유를 인용하여, 지상권 존속기간 만료 후 약 4년(원심판결의 ‘14년’은 오기로 보인다)이 경과한 이 사건 소송절차 중 행사한 피고의 갱신청구 내지 건물매수청구는 그 효력이 인정될 수 없다고 보아 피고의 지상권갱신청구권 내지 건물매수청구권 주장을 배척하였다. 앞서 본 법리와 기록에 비추어 살펴보면, 원심의 위와 같은 판단에 지상권갱신청구권과 지상물매수청구권의 행사기간 및 발생 요건에 관한 법리를 오해하는 등으로 판결에 영향을 미친 잘못이 없다. 3. 결론 그러므로 상고를 기각하고, 상고비용은 패소자가 부담하도록 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다. 대법관 조재연(재판장) 민유숙 이동원(주심) 천대엽 ******************* 대전지방법원 2022. 11. 25. 선고 2021나128690 판결 [건물등철거][미간행] 【전 문】 【원고, 피항소인】 원고 (소송대리인 법무법인 다음 담당변호사 강진수) 【피고, 항소인】 피고 (소송대리인 변호사 박상우) 【변론종결】 2022. 9. 30. 【제1심판결】 대전지방법원 천안지원 2021. 11. 24. 선고 2021가단107950 판결 【주 문】 1. 피고의 항소를 기각한다. 2. 항소비용은 피고가 부담한다. 【청구취지 및 항소취지】 1. 청구취지 피고는 원고에게 아산시 (지번 생략) 전 6,405㎡ 중 제1심 판결의 별지 도면 표시 1, 2, 3, 4, 5, 6, 1의 각 점을 순차 연결한 선내 (가)부분에 있는 187.44㎡ 건물을 철거하고, 위 (가)부분 토지를 인도하라. 2. 항소취지 제1심 판결을 취소한다. 원고의 청구를 기각한다. 【이 유】 피고의 항소이유는 제1심에서의 주장과 크게 다르지 않다. 피고는, (1) 건물에 관한 소유권보존등기일 2006. 3. 2.부터 지상권의 존속기간 30년이 도과되지 않았고, (2) 지상권이 소멸한 경우에도 건물이 현존하고 있으므로 지상물매수청구를 할 수 있다고 주장하나, (1) 망인이 법정지상권을 취득한 시기는 이 사건 토지의 소유권이 다른 사람에게 이전된 1987. 8. 4.이므로 이때부터 30년의 존속기간이 기산되어야 하고, (2) 민법 제283조 제2항의 지상물매수청구권은 지상권이 존속기간의 만료로 인하여 소멸하는 때에 지상권자에게 갱신청구권이 있어 그 갱신청구를 하였으나 지상권설정자가 계약갱신을 원하지 아니할 경우 행사할 수 있는 권리이므로, 지상권 기간만료 후 약 14년이 경과한 이 사건 소송절차 중 행사한 지상물매수청구는 인정될 수 없다. 그밖에 이 법원이 설시할 이유는 제1심 판결의 이유와 같으므로 민사소송법 제420조 본문에 의하여 그대로 인용한다. 원고의 청구를 인용한 제1심 판결은 정당하므로 피고의 항소는 이유 없어 기각한다. 판사 박상준(재판장) 신지은 이효선 ****************** 대전지방법원 천안지원 2021. 11. 24. 선고 2021가단107950 판결 [건물등철거][미간행] 【전 문】 【원 고】 원고 (소송대리인 법무법인 다음 담당변호사 강진수) 【피 고】 피고 (소송대리인 변호사 박상우) 【변론종결】 2021. 10. 27. 【주 문】 1. 피고는 원고에게 아산시 (지번 생략) 전 6,405㎡ 지상 별지 도면 표시 1, 2, 3, 4, 5, 6, 1의 각 점을 순차 연결한 선내 (가) 부분 187.44㎡ 지상 건물을 철거하고, 위 (가) 부분 토지를 인도하라. 2. 소송비용은 피고가 부담한다. 3. 제1항은 가집행할 수 있다. 【청구취지】 주문과 같다. 【이 유】 1. 기초사실 가. 피고의 부친인 망 소외 1(이하 ‘망인’이라 한다)은 1978. 7. 8. 구 아산시 (지번 생략) 전 7,398㎡에 대하여 1978. 7. 7.자 매매를 원인으로 하는 소유권이전등기를 경료받았다. 나. 위 토지에 대하여 1987. 8. 4. 소외 2 명의의 소유권이전등기(등기원인: 1987. 7. 2. 경락). 1987. 10. 2. 소외 3 명의의 소유권이전등기(등기원인: 1987. 9. 29. 매매), 1988. 9. 19. 소외 4 명의의 소유권이전등기(등기원인: 1988. 8. 29. 매매), 1989. 4. 12. 소외 5 명의의 소유권이전등기(등기원인: 1989. 4. 6. 매매), 1991. 8. 21. 소외 6 명의의 소유권이전등기(등기원인: 1991. 8. 13. 매매), 2002. 7. 8. 소외 7 명의의 소유권이전등기(등기원인: 2002. 7. 5. 매매), 2003. 12. 10. 소외 8 명의의 소유권이전등기(등기원인: 2003. 12. 8. 증여), 2006. 4. 12. 소외 9 명의의 소유권이전등기(등기원인: 2006. 4. 7. 매매), 2020. 9. 18. 원고 명의 소유권이전등기가 각 경료되었다(등기원인: 2020. 9. 18. 매매). 다. 위 토지는 2017. 3. 23. 분할로 인하여 아산시 (지번 생략) 전 6,405㎡(이하 ‘이 사건 토지’라 한다)가 되었다. 라. 한편, 망인은 1977.경 이 사건 토지 지상 별지 도면 표시 1, 2, 3, 4, 5, 6, 1의 각 점을 순차 연결한 선내 (가) 부분 187.44㎡ 지상 건물{창고 49.59㎡, 축사 137.85㎡, 이하 위 (가) 부분을 ‘이 사건 (가) 부분’, 위 건물을 ‘이 사건 건물’이라 한다}을 신축하였고, 망인의 상속인인 피고는 2006. 3. 2. 이 사건 건물에 관하여 소유권보존등기를 경료하였다. [인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 4호증, 을 제1 내지 4, 11호증(각 가지번호 포함)의 각 기재 내지 영상, 변론 전체의 취지 2. 주장 및 판단 가. 청구원인에 대한 판단 제1항 인정사실을 종합하면, 이 사건 토지 중 이 사건 (가) 부분 지상의 이 사건 건물의 소유자로서 이 사건 (가) 부분을 점유하고 있는 피고는 특별한 사정이 없는 한 이 사건 토지의 소유자인 원고의 청구에 따라 원고에게 이 사건 건물을 철거하고, 이 사건 (가) 부분을 인도할 의무가 있다. 나. 피고의 법정지상권 항변 등에 대한 판단 1) 항변 요지 이 사건 토지는 본래 망인 소유였고(1978. 7. 8. 소유권이전등기 경료), 이 사건 건물은 망인이 1977.경 신축하여 그 소유권을 취득하였으며, 피고가 이 사건 건물의 소유권을 상속하여 2006. 3. 2. 소유권보존등기를 경료하였다. 이 사건 토지가 소외 8, 소외 9 등을 거쳐 원고에게 이전되었는바, 피고의 이 사건 건물 소유를 위하여 이 사건 토지에 대한 관습상 법정지상권이 성립하였고, 이는 민법 제283조에 기한 지상권 갱신청구 등으로 현재까지 유지되고 있으므로, 이 사건 청구에 응할 수 없다(가사 그렇지 않다더라도, 건물 매수청구권이 인정되어야 하므로, 시가감정 등을 통한 매매대금을 지급받기 전까지는 원고의 청구에 응할 수 없다). 한편, 이 사건 토지의 이전 소유자인 소외 8, 소외 9가 이 사건 건물에 대하여 한 일부 손괴, 사해행위, 약정위반 등(이 사건 토지 위에 존재하는 이 사건 건물을 인지하고 있었다는 방증) 등에 비추어, 지상권의 부담을 용인하고 설정등기절차를 이행할 의무 있는 자인 원고가 피고를 상대로 한 이 사건 청구는 신의성실 원칙상 허용될 수 없다. 2) 판단 가) 관련 법리 토지 또는 건물이 동일한 소유자에게 속하였다가 건물 또는 토지가 매매 기타의 원인으로 인하여 양자의 소유자가 다르게 된 때에 그 건물을 철거하기로 하는 합의가 있었다는 등 특별한 사정이 없는 한 건물소유자는 토지소유자에 대하여 그 건물을 위한 관습상의 지상권을 취득하게 되고, 이 지상권은 법률행위로 인한 물권의 취득이 아니고 관습법에 의한 부동산에 관한 물권의 취득이므로 등기를 필요로 하지 아니하고 지상권취득의 효력이 발생하는 것이며 이 관습상의 법정지상권은 물권으로서의 효력에 의하여 이를 취득할 당시의 토지소유자나 이로부터 소유권을 전득한 제3자에게 대하여도 등기없이 위 지상권을 주장할 수 있다 할 것이고, 위와 같이 법정지상권을 취득한 건물소유자가 법정지상권의 설정등기를 경료함이 없이 건물을 양도하는 경우에는 특별한 사정이 없는 한 건물과 함께 지상권도 양도하기로 하는 채권적 계약이 있었다고 할 것이므로 법정지상권자는 지상권설정등기를 한 후에 건물양수인에게 이의 양도등기절차를 이행하여 줄 의무가 있는 것이고 따라서 건물양수인은 건물양도인을 순차대위하여 토지소유자에 대하여 건물소유자였던 최초의 법정지상권자에의 법정지상권설정등기절차 이행을 청구할 수 있는 것이고, 아울러 종전의 건물소유자들에 대하여도 차례로 지상권이전등기절차이행을 구할 수 있다 할 것이며 위의 어느 경우나 건물을 철거하기로 하는 합의가 있었다는 등의 특별한 사정의 존재에 관한 주장입증은 그러한 사정의 존재를 주장하는 쪽에 있다 할 것이다. 그리고 법정지상권을 가진 건물소유자로부터 건물을 양수하면서 지상권까지 양도받기로 한 사람에 대하여 대지소유자가 소유권에 기하여 건물철거 및 대지의 인도를 구하는 것은 지상권의 부담을 용인하고 그 설정등기절차를 이행할 의무있는 자가 그 권리자를 상대로 한 청구라 할 것이어서 신의성실의 원칙상 허용될 수 없다(대법원 1988. 9. 27. 선고 87다카279 판결 등 참조). 나) 이 사건에의 적용 등 먼저 제1항 기초사실을 종합하면, 이 사건 토지와 이 사건 건물은 동일인인 망인의 소유에 속하였다가, 매매 등으로 이 사건 토지 소유자가 달라진 것임을 알 수 있다. 나아가, 건물철거 특약의 존재를 주장하고 입증책임이 있는 원고 제출 증거만으로는 앞서 본 바와 같은 이 사건 토지 매매 당사자들 간에 이 사건 건물의 철거에 대한 특약이 있었다는 점을 인정하기에 부족하고, 달리 이를 인정할 만한 근거가 없다. 따라서, 이 사건 건물의 소유자였던 망인은 1987. 8. 4. 이 사건 토지의 소유권을 취득한 위 소외 2에 대하여 이 사건 건물의 사용을 위한 이른바 관습상 법정지상권을 취득하였다고 할 것인바, 이는 존속기간을 약정하지 않은 것으로 보아 민법 제281조에 따라 30년(견고한 건물주1) )의 존속기간이 인정되므로, 위 법정지상권은 2007. 8. 4.경 존속기간 만료로 소멸한 것으로 인정함이 상당하다. 이에 대하여 피고는 지상권갱신청구권 내지 건물매수청구권을 주장하지만, 지상권갱신청구권 행사는 지상권의 존속기간 만료 후 지체 없이 하여야 하고 그로부터 상당한 기간이 지난 후에는 할 수 없는 것인바(대법원 1995. 4. 11. 선고 94다39925 판결 등), 피고 제출 증거만으로는 피고가 위 지상권 기간만료 후 지체 없이 지상권갱신청구권을 행사하였다는 점을 인정하기에 부족하고 달리 이를 인정할 근거가 없으며, 위 기간만료 후 약 14년이 경과한 이 사건 소송절차 진행 중에 비로소 행사한 피고의 갱신청구 내지 건물매수청구는 그 효력이 인정될 수 없다. 결국, 이 사건 건물에 대한 관습상의 법정지상권이 유지되고 있음을 전제로 한 피고의 위 항변은 모두 이유 없다. 3. 결 론 그렇다면, 이 사건 청구는 이유 있어 인용하기로 하여 주문과 같이 판결한다. [별지 도면 생략] 판사 홍성욱 주1) 대법원 2003. 10. 10. 선고 2003다33165 판결 등 |
| 대법원 2023. 3. 16. 선고 2022다279658 판결 [청구이의][미간행] 【판시사항】 청구가 주위적·예비적으로 병합된 경우, 주위적 청구만 배척하고 예비적 청구에 대하여 판단하지 않는 판결이 법률상 허용되는지 여부(소극) 및 이러한 판결에 대하여 상소가 제기되면 판단이 누락된 예비적 청구 부분도 상소심으로 이심 되는지 여부(적극) / 이러한 법리는 이른바 ‘부진정 예비적 병합’에도 마찬가지로 적용되는지 여부(적극) 【참조조문】 민사소송법 제212조 제1항, 제253조, 제392조, 제425조, 제431조 【참조판례】 대법원 2021. 5. 7. 선고 2020다292411 판결(공2021하, 1184) 【전 문】 【원고, 상고인】 원고 【피고, 피상고인】 피고 【원심판결】 전주지법 2022. 9. 21. 선고 2021나13465 판결 【주 문】 원심판결 중 예비적 청구에 관한 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 전주지방법원에 환송한다. 주위적 청구에 대한 상고를 기각한다. 【이 유】 상고이유를 판단한다. 1. 주위적 청구에 관한 판단 가. 피고가 원고를 상대로 제기한 토지인도 청구의 소에서, 피고 소유 토지(이하 ‘이 사건 토지’라고 한다) 위의 원고 소유 주택(이하 ‘이 사건 주택’이라고 한다)을 철거하고 이 사건 토지를 인도하라는 판결(이하 ‘종전 판결’이라고 한다)이 확정되었다. 그 후 원고는, 위 소의 사실심 변론종결 후 피고에게 지상물매수청구권(민법 제643조)을 행사하여 이 사건 주택에 관하여 매매계약이 체결되었으므로 종전 판결의 집행력이 소멸되었다고 주장하면서 이 사건 청구이의의 소를 제기하였다. 나. 원심은 이미 종전 판결을 집행권원으로 한 강제집행이 종료되었으므로, 강제집행불허를 구할 소의 이익이 없어 청구이의의 소가 부적법하다고 판단하였다. 관련 법리와 기록에 비추어 살펴보면 원심의 판단은 정당하다. 원심판단에는 상고이유 주장과 같은 법리를 오해하는 등의 잘못이 없다. 2. 예비적 청구에 관한 판단 가. 청구가 주위적·예비적으로 병합된 경우에는 여러 청구가 하나의 소송절차에 불가분적으로 결합해 있기 때문에, 주위적 청구만 배척하고 예비적 청구에 대하여 판단하지 않는 판결은 법률상 허용되지 않는다. 이러한 판결에 대하여 상소가 제기되면 판단이 누락된 예비적 청구 부분도 상소심으로 이심(이심)이 되고 그 부분이 재판의 누락에 해당하여 원심에 계속 중이라고 볼 것은 아니다. 위와 같은 법리는, 여러 청구 사이에 논리적 관계가 밀접하고 심판의 순위를 붙여 청구를 할 합리적 필요성이 있다고 인정되는 경우에 당사자가 붙인 순위에 따라서 먼저 구하는 청구를 심리하고 이유가 없으면 다음 청구를 심리하는 이른바 ‘부진정 예비적 병합’에도 마찬가지로 적용된다(대법원 2021. 5. 7. 선고 2020다292411 판결 참조). 나. 기록에 의하면 아래 사정을 알 수 있다. 1) 원고는 앞서 보았듯이 종전 판결에 대한 청구이의의 소를 제기하고 제1심에서 각하 판결을 받았다. 원고는 제1심판결에 항소한 다음, ① 기존의 청구이의의 소를 주위적 청구로 하고, ② 원고의 매수청구권 행사에 따라 원고의 이 사건 주택 철거 의무가 소멸하였음에도 피고가 종전 판결을 집행권원으로 철거 대체집행을 하고 원고로부터 상환받아간 집행비용 등이 부당이득에 해당한다고 주장하며 부당이득반환청구를 예비적으로 추가하는 청구취지 및 청구원인 변경신청서를 제출하였다. 2) 원고는 위와 같은 청구취지 및 청구원인 변경신청서를 원심 제1회 변론기일에서 진술하고, 예비적 청구의 소가에 맞는 인지도 납부하였다. 그러나 원심은 주위적 청구인 청구이의의 소에 대하여 제1심과 같은 이유로 원고의 항소를 기각하였을 뿐, 예비적 청구에 관하여 주문뿐만 아니라 이유에서도 아무런 판단을 하지 않았다. 다. 이러한 사실관계를 앞서 본 법리에 비추어 살펴본다. 원심은 종전 판결에 대한 청구이의의 소를 강제집행이 종료되어 소의 이익이 없다는 이유로 각하하는 이상, 청구이의의 소가 받아들여지지 않을 경우에 대비하여 다음 순위로 강제집행 과정에서 생긴 집행비용의 부담을 다투기 위한 원고의 부당이득반환청구에 나아가 판단했어야 한다. 그런데도 원심이 아무런 판단을 하지 않은 것에는 예비적 병합에 관한 법리를 오해하여 판단을 누락함으로써 판결에 영향을 미친 잘못이 있다. 이 점을 지적하는 상고이유 주장은 이유 있다. 3. 결론 그러므로 원심판결 중 예비적 청구에 관한 부분을 파기하고 이 부분 사건을 다시 심리·판단하게 하기 위하여 원심법원에 환송하며, 주위적 청구에 대한 상고는 기각하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다. 대법관 김선수(재판장) 박정화 노태악 오경미(주심) |
| 대법원 2022. 4. 14. 선고 2020다254228, 254235 판결 [건물철거및토지인도청구의소·건물매수대금청구의소][공2022상,895] 【판시사항】 [1] 토지 소유자가 아닌 제3자가 토지를 임대한 경우, 임대인이 지상물매수청구권의 상대방이 되는지 여부(원칙적 소극) [2] 국가로부터 국유 토지의 관리를 위탁받은 갑 주식회사와 사용수익계약을 체결하여 그 토지 위에 건물을 건축한 을 주식회사가 계약기간 만료 후 갑 회사를 상대로 지상물매수청구권을 행사한 사안에서, 갑 회사는 토지 소유자가 아니므로 지상물매수청구권의 상대방이 될 수 없다고 본 원심판단에 법리오해의 잘못이 없다고 한 사례 【판결요지】 [1] 건물의 소유를 목적으로 하는 토지 임차인의 지상물매수청구권 행사의 상대방은 원칙적으로 임차권 소멸 당시의 토지 소유자인 임대인이다. 토지 소유자가 아닌 제3자가 토지를 임대한 경우에 임대인은 특별한 사정이 없는 한 지상물매수청구권의 상대방이 될 수 없다. [2] 국가로부터 국유 토지의 관리를 위탁받은 갑 주식회사와 사용수익계약을 체결하여 그 토지 위에 건물을 건축한 을 주식회사가 계약기간 만료 후 갑 회사를 상대로 지상물매수청구권을 행사한 사안에서, 갑 회사는 국유 토지의 관리를 위탁받아 을 회사와 사용수익계약을 체결한 자일뿐 토지 소유자가 아니므로 지상물매수청구권의 상대방이 될 수 없다고 본 원심판단에 법리오해의 잘못이 없다고 한 사례. 【참조조문】 [1] 민법 제283조, 제643조 [2] 민법 제283조, 제643조 【참조판례】 [1] 대법원 1994. 7. 29. 선고 93다59717 판결(공1994하, 2233) 【전 문】 【원고(반소피고), 피상고인】 공우이엔씨 주식회사 (소송대리인 법무법인(유한) 대륙아주 담당변호사 조동양 외 2인) 【피고(반소원고), 상고인】 주식회사 이바돔의 소송수계인 회생채무자 주식회사 이바돔의 공동관리인 소외 1 외 1인 (소송대리인 법무법인(유한) 바른 담당변호사 심민선 외 2인) 【원심판결】 서울고법 2020. 7. 1. 선고 2019나2035320, 2035337 판결 【주 문】 상고를 기각한다. 상고비용은 피고(반소원고)가 부담한다. 【이 유】 상고이유를 판단한다. 1. 이 사건 사용수익계약의 당사자(상고이유 제1점) 원심은 피고(반소원고)가 소송을 수계한 주식회사 이바돔(이하 구분 없이 ‘피고’라 한다)과 이 사건 사용수익계약을 체결한 당사자는 대한민국이고 원고(반소피고, 이하 ‘원고’라 한다)는 그 대리인에 지나지 않는다는 피고의 주장을 다음의 이유로 배척하였다 이 사건 사용수익계약서에 당사자로 명시되어 날인한 사람은 원피고이고, 원고가 대한민국의 대리인이라고 기재된 문구는 없다. 이 사건 사용수익계약서에는 주요 권리·의무와 계약에 따른 경제적 이익이 모두 원고에게 귀속된다고 명시되어 있다. 원피고는 법원에서 이 사건 사용수익계약의 목적물인 제1 토지에 관한 화해계약을 체결하였는데 대한민국은 화해조서 작성에 당사자로서 참여하거나 당사자로 언급되지 않았다. 원고와 대한민국 사이에 체결된 제1, 2 토지에 관한 관리위탁계약에 따르면 대한민국은 원고 본인이 제1, 2 토지를 직접 사용수익하거나 원고가 제3자를 지정하여 그를 통해 사용수익 사업을 영위할 권한을 부여하였을 뿐, 원고가 대한민국을 대리하여 제3자와 대한민국 사이에 사용수익계약을 체결하는 권한을 수여하지 않았다. 대한민국이 사용수익료의 일부를 나누어 가졌다거나 피고가 지상 건물의 건축을 위하여 대한민국으로부터 허가를 받아야 했다는 사정만으로 원고가 대한민국을 대리하였다거나 피고가 원고를 대한민국의 대리인이라고 믿었다고 보기 어렵다. 원심판결 이유를 관련 법리와 기록에 비추어 살펴보면, 원심판결에 상고이유 주장과 같이 계약 해석에 관한 법리를 오해하거나 논리와 경험의 법칙에 반하여 자유심증주의의 한계를 벗어난 잘못이 없다. 2. 토지 소유자가 아닌 임대인을 상대로 지상물매수청구권을 행사할 수 있는지(상고이유 제2점) 건물의 소유를 목적으로 하는 토지 임차인의 지상물매수청구권 행사의 상대방은 원칙적으로 임차권 소멸 당시의 토지 소유자인 임대인이다(대법원 1994. 7. 29. 선고 93다59717 판결 참조). 토지 소유자가 아닌 제3자가 토지를 임대한 경우에 임대인은 특별한 사정이 없는 한 지상물매수청구권의 상대방이 될 수 없다. 원심은 원고가 대한민국으로부터 제1 토지의 관리를 위탁받아 피고와 사용수익계약을 체결한 자일뿐 토지 소유자가 아니므로 지상물매수청구권의 상대방이 될 수 없다고 판단하였다. 원심판결은 위에서 본 법리에 기초한 것으로 정당하고, 상고이유 주장과 같이 지상물매수청구권의 상대방에 관한 법리를 오해한 잘못이 없다. 3. 사용수익기간 보장 약정의 존부(상고이유 제3점) 이 부분 상고이유는 사실심인 원심의 전권사항에 속하는 증거의 취사선택과 사실인정을 다투는 것에 지나지 않아 적법한 상고이유가 될 수 없다. 나아가 기록에 비추어 살펴보아도 원심판결에 상고이유 주장과 같이 필요한 심리를 다하지 않은 채 논리와 경험의 법칙에 반하여 자유심증주의의 한계를 벗어난 잘못이 없다. 4. 신의칙 위반 또는 권리남용 여부(상고이유 제4점) 원심은 원고의 권리행사 목적이 오직 피고에게 고통을 주고 손해를 입히려는 데 있을 뿐 권리를 행사하는 사람에게 아무런 이익이 없는 경우에 해당한다거나 객관적으로 그 권리행사가 사회질서에 위반된다고 볼 수 없다고 판단하였다. 원심판결 이유를 관련 법리와 기록에 비추어 살펴보면, 원심판결에 상고이유 주장과 같이 신의칙이나 권리남용에 관한 법리를 오해한 잘못이 없다. 5. 결론 피고의 상고는 이유 없어 이를 기각하고 상고비용은 패소자가 부담하도록 하여, 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다. 대법관 노정희(재판장) 김재형(주심) 안철상 이흥구 |
| 대법원 2021. 12. 10. 선고 2021다260671 판결 [건물등철거][미간행] 【판시사항】 [1] 임대차계약 종료 시 임차인에게 계약갱신요구권과 지상물매수청구권을 부여한 취지 및 임차인의 지상물매수청구가 허용되기 위해서는 임대인에게 지상물을 매수한 후 이를 자유롭게 사용·처분할 수 있는 권리가 보장되어야 하는지 여부(적극) / 재산권 행사를 제한하는 위와 같은 예외적 강행규정은 엄격하게 해석하여야 하는지 여부(적극) [2] 갑이 처제인 을에게 자신이 소유한 토지의 일부를 임대하면서 그 지상에 조립식 건물을 건축하여 음식점을 운영할 수 있도록 하자, 을이 그 무렵 분할된 위 토지 부분에 단층 건물을 신축하여 소유권보존등기를 한 다음 식당을 운영하였는데, 그 후 계속된 을의 불법증개축으로 위 건물의 형상과 면적이 임차 토지의 경계를 넘어 인접한 갑 소유의 다른 토지들까지 무단으로 침범하였고, 이후 증개축 부분이 모두 불법건축물로 확인되어 이행강제금이 부과된 상태에서 합의해지로 임대차계약이 종료되자, 을이 갑을 상대로 건물매수청구권을 행사한 사안에서, 을의 불법증개축으로 사실상 건물 전체에 대한 철거가 불가피할 것으로 보이고 갑에게 이행강제금 부과의 위험 역시 이전되는 등 갑이 매수 후 위 건물과 부지를 자유롭게 사용·처분할 수 없고, 이는 갑의 재산권 행사에 지나친 제약이 되는데도, 위 매수청구가 허용된다고 본 원심판단에는 법리오해의 잘못이 있다고 한 사례 【참조조문】 [1] 민법 제283조, 제642조 [2] 민법 제283조, 제642조 【참조판례】 [1] 대법원 1996. 3. 21. 선고 93다42634 전원합의체 판결(공1996상, 1109) 【전 문】 【원고, 일부탈퇴】 원고 (소송대리인 변호사 김병희) 【원고승계참가인, 상고인】 원고승계참가인 (소송대리인 변호사 김병희) 【피고, 피상고인】 피고 (소송대리인 변호사 윤석민) 【원심판결】 수원지법 2021. 7. 9. 선고 2019나73062 판결 【주 문】 원심판결 중 원심판결 별지 1 목록 제3, 4항 기재 건물과 토지에 관한 주위적 청구 중 원고승계참가인 패소 부분 및 위 건물과 토지에 관한 예비적 청구 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 수원지방법원에 환송한다. 【이 유】 상고이유를 판단한다. 1. 원심은, 임차인인 피고 소유의 원심판결 별지 1 목록 제3, 4항 기재 건물(이하 ‘이 사건 건물’이라 한다)이 임대 토지의 경계를 벗어나 걸쳐 있는 토지 부분이 모두 임대인인 원고의 소유에 속하므로, 이 사건 건물에 관해 매수청구가 허용되더라도 원고로서는 그에 관한 철거나 손해배상의 의무를 부담할 염려가 없고 이 사건 건물과 부지를 자유롭게 사용·처분할 수 있어 원고의 재산권 행사에 지나친 제약이 되기 어렵다고 보아 피고의 건물매수청구가 허용된다고 판단하여, 이 사건 건물의 철거 및 토지의 인도를 구하는 원고승계참가인의 주위적 청구를 배척하고, 이 사건 건물에 관한 소유권이전등기 및 인도를 구하는 원고승계참가인의 예비적 청구를 받아들이면서 매매대금의 지급과 동시이행을 명하였다. 2. 그러나 이 사건 건물에 관한 피고의 매수청구가 허용된다고 본 원심의 판단은 다음과 같은 이유로 수긍하기 어렵다. 가. 민법은 임대차계약 종료 시에 계약 목적 대지 위에 존재하는 지상물의 잔존가치를 보존하자는 국민경제적 요청과 아울러 토지 소유자의 배타적 소유권 행사로 인해 희생당하기 쉬운 임차인을 보호하기 위해서 임대차계약을 위반하지 않고, 계약을 성실하게 지켜온 임차인에게는 임대차계약 종료 시에 계약갱신요구권을 부여하고, 임대인이 굳이 위 요구를 벗어나 자신의 뜻대로 토지를 사용하고자 할 때에는 계약 목적 토지 위에 임차인이 설치한 건물 등 지상물을 매수하도록 강제함으로써 비로소 위와 같은 제한으로부터 벗어날 수 있게 하는 지상물매수청구권을 두었다. 그렇다면 임대인에게는 지상물을 매수한 후 이와 같은 제한으로부터 완전히 벗어나 그가 매수한 지상건물과 대지를 그의 뜻대로 자유롭게 사용 처분할 수 있는 권리가 보장되어야 한다. 또 임대인의 재산권 행사를 제한하는 위와 같은 예외적 강행규정은 그 해석을 엄격하게 하여야 한다(대법원 1996. 3. 21. 선고 93다42634 전원합의체 판결 등 참조). 나. 원심판결 이유와 기록에 의하면 다음과 같은 사실을 알 수 있다. 1) 원고는 1998. 5.경 처제인 피고에게 원고 소유의 분할 전 화성시 (주소 1 생략) 토지의 일부를 임대하면서 피고가 그 지상에 조립식 건물 15평(약 49.5㎡)을 건축하여 음식점을 운영할 수 있도록 하였다. 그 무렵 원고가 피고에게 임대한 위 토지 부분은 (주소 2 생략) 대 165㎡(이하 ‘이 사건 토지’라 한다)로 분할되었다. 2) 피고는 1999년경 이 사건 토지 지상에 경량철골조 단층 건물 41.65㎡를 신축하여 소유권보존등기를 마치고, 위 건물에서 음식점을 운영하였다. 3) 원고는 2011. 4.경 피고와 사이에 임대차계약을 다시 체결하였는데, 임대계약서에 임대목적물을 이 사건 토지로 특정하고 면적을 50평으로 표시하였다. 그러나 피고가 그 무렵부터 위 건물의 불법증개축을 계속한 결과 건물의 형상과 면적이 임차 토지인 이 사건 토지의 경계를 넘어 인접한 원고 소유의 토지들까지 침범하여 피고는 그 침범 토지를 무단점유하게 되었고, 최종적으로 건물의 면적이 애초 소유권보존등기 된 건물의 면적 41.65㎡보다 약 10배 이상 증가하게 되었다. 4) 위와 같이 불법증개축 된 건물은 여러 부분으로 나눌 수 있는데, 그 주된 부분이 이 사건 건물이다. 이 사건 건물은 전체 면적이 236.7㎡인데, 절반 이상의 면적이 이 사건 토지의 경계를 넘어 원고 소유의 다른 3필지의 토지를 침범하여 무단점유하고 있고, 그 대부분이 침범하고 있는 1필지의 토지는 지목이 ‘전’으로 되어 있다. 한편 감정인 소외인의 감정결과에 의하면 피고가 소유권보존등기를 마쳤던 건물과 이 사건 건물의 동일성이 인정되는지 여부가 확실하지 않다. 5) 원고와 피고는 2018. 4.경 이 사건 토지의 임대차계약을 합의해지하였다. 6) 위 건물에 대해서는 애초 공부상 등재된 사항(1층/경량철골조/41.65㎡)을 제외한 부분이 모두 불법건축물로 확인되어 이행강제금이 부과된 상태이다. 다. 앞서 본 법리에 비추어 위 인정 사실을 종합하면, 다음과 같이 판단된다. 피고가 매수청구권을 행사한 이 사건 건물은 절반 이상이 임대차계약의 목적 토지가 아닌 토지를 무단으로 침범하여 건립되었다. 이는 피고가 임대차계약 토지상에 건립한 건물을 불법으로 증축하였기 때문이다. 만약 이 사건 건물에 대한 매수청구가 허용된다면 원고로서는 이 사건 건물로 인해 이 사건 토지 외에 임대하지 않았던 3필지의 토지에 대해서도 소유권 행사에 상당한 제한을 받게 된다. 나아가 매수에 따른 소유권이전등기를 마칠 수 있는지 여부도 불확실하며, 특히 이 사건 건물의 절반에 가까운 부분이 지목이 ‘전’인 필지 위에 걸쳐 있어 사실상 건물 전체에 대한 철거가 불가피할 것으로 보인다. 게다가 이 사건 건물 중 공부상 등재된 사항을 제외한 나머지 불법으로 증개축된 부분에 대해서는 원고가 철거 등 원상회복 의무를 부담하게 되고, 이행강제금 부과의 위험 역시 이전되는 결과가 된다. 위와 같은 사정을 종합하면, 결국 임대인인 원고는 이 사건 건물과 부지를 자유롭게 사용·처분할 수 없고, 이는 원고의 재산권 행사에 지나친 제약이 된다고 보기에 충분하다. 따라서 이 사건 건물에 대한 매수청구는 허용된다고 보기 어렵다. 그럼에도 원심은 그 판시와 같은 이유만으로 이 사건 건물에 대한 매수청구가 허용된다고 보았으니, 그와 같은 원심판단에는 임차인의 건물매수청구권에 대한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 잘못이 있다. 한편 원심판결의 이 사건 건물 및 그 토지에 관한 주위적 청구 중 원고승계참가인 패소 부분을 파기하는 이상, 이와 불가분적으로 결합된 이 사건 건물 및 그 토지에 관한 예비적 청구 부분도 함께 파기한다. 3. 그러므로 나머지 상고이유에 관한 판단을 생략한 채 원심판결 중 이 사건 건물과 토지에 관한 주위적 청구 중 원고승계참가인 패소 부분 및 이 사건 건물과 토지에 관한 예비적 청구 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 다시 심리·판단하도록 원심법원에 환송하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다. 대법관 천대엽(재판장) 조재연 민유숙(주심) 이동원 |
| 대법원 2021. 2. 10. 선고 2017다258787 판결 [토지인도][공2021상,592] 【판시사항】 민법 제495조에 따른 소멸시효가 완성된 채권에 의한 상계는 ‘자동채권의 소멸시효 완성 전에 양 채권이 상계적상에 이르렀을 것’을 요건으로 하는지 여부(적극) / 임차인이 유익비를 지출한 경우, 임차인의 유익비상환채권의 발생 시기(=임대차계약 종료 시) 및 임대차 존속 중 임대인의 구상금채권 소멸시효가 완성된 경우, 임대인이 이미 소멸시효가 완성된 구상금채권을 자동채권으로 삼아 임차인의 유익비상환채권과 상계할 수 있는지 여부(소극) 【판결요지】 민법 제495조는 “소멸시효가 완성된 채권이 그 완성 전에 상계할 수 있었던 것이면 그 채권자는 상계할 수 있다.”라고 규정하고 있다. 이는 당사자 쌍방의 채권이 상계적상에 있었던 경우에 당사자들은 그 채권ㆍ채무관계가 이미 정산되어 소멸하였다고 생각하는 것이 일반적이라는 점을 고려하여 당사자들의 신뢰를 보호하기 위한 것이다. 다만 이는 ‘자동채권의 소멸시효 완성 전에 양 채권이 상계적상에 이르렀을 것’을 요건으로 한다. 민법 제626조 제2항은 임차인이 유익비를 지출한 경우에는 임대인은 임대차 종료 시에 그 가액의 증가가 현존한 때에 한하여 임차인의 지출한 금액이나 그 증가액을 상환하여야 한다고 규정하고 있으므로, 임차인의 유익비상환채권은 임대차계약이 종료한 때에 비로소 발생한다고 보아야 한다. 따라서 임대차 존속 중 임대인의 구상금채권의 소멸시효가 완성된 경우에는 위 구상금채권과 임차인의 유익비상환채권이 상계할 수 있는 상태에 있었다고 할 수 없으므로, 그 이후에 임대인이 이미 소멸시효가 완성된 구상금채권을 자동채권으로 삼아 임차인의 유익비상환채권과 상계하는 것은 민법 제495조에 의하더라도 인정될 수 없다. 【참조조문】 민법 제495조, 제626조 제2항 【참조판례】 대법원 2016. 11. 25. 선고 2016다211309 판결(공2017상, 22) 【전 문】 【원고, 피상고인 겸 상고인】 원고 (소송대리인 변호사 조창학) 【피고, 상고인 겸 피상고인】 주식회사 달성레미콘 (소송대리인 법무법인 중원 담당변호사 강윤구 외 1인) 【원심판결】대구고법 2017. 8. 18. 선고 2015나22510 판결 【주 문】 원심판결의 피고 패소 부분 중 토지인도청구 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 대구고등법원에 환송한다. 원고의 상고와 피고의 나머지 상고를 각 기각한다. 【이 유】 상고이유를 판단한다. 1. 원고의 상고이유에 관하여 가. 상고이유 제1점에 관하여 원심은 판시와 같은 이유로 이 사건 임대차계약에 의하여 피고가 자신의 비용으로 이 사건 토지를 공장용지로 변경할 의무가 있고 유익비상환청구권을 포기하였다는 원고의 주장을 배척하고, 피고가 이 사건 토지의 지목을 공장용지로 변경하기 위하여 토목공사비용으로 383,613,000원을 지출하였다고 판단하였다. 원심판결 이유를 관련 법리와 기록에 비추어 살펴보면, 원심의 위와 같은 판단에 상고이유와 같이 유익비상환청구권의 포기에 대한 당사자의 의사해석에 관한 법리를 오해하거나 논리와 경험의 법칙을 위반하여 자유심증주의의 한계를 벗어나 사실을 잘못 인정하는 등으로 판결에 영향을 미친 위법이 없다. 나. 상고이유 제2점에 관하여 원심은 판시와 같은 이유로 피고가 이 사건 토지에 관하여 납부한 토지개발부담금은 원고가 상환하여야 하는 유익비에 해당한다고 판단하였다. 원심판결 이유를 관련 법리와 기록에 비추어 살펴보면, 원심의 위와 같은 판단에 상고이유와 같이 토지개발부담금에 대한 처분문서의 해석 및 자백의 취소에 관한 법리를 오해하는 등으로 판결에 영향을 미친 위법이 없다. 2. 피고의 상고이유에 관하여 가. 상고이유 제1점에 관하여 원심은 판시와 같은 이유로 이 사건 임대차계약 중 원상회복약정(제5항) 부분이 실질적으로 피고에게 불리하므로 무효라는 피고의 주장을 배척하였다. 원심판결 이유를 관련 법리와 기록에 비추어 살펴보면, 원심의 위와 같은 판단에 상고이유와 같이 지상물매수청구권 포기약정의 효력에 관한 법리를 오해하거나 논리와 경험의 법칙을 위반하여 자유심증주의의 한계를 벗어나 사실을 잘못 인정하는 등으로 판결에 영향을 미친 위법이 없다. 나. 상고이유 제2점에 관하여 원심은 판시와 같은 이유로 원고가 원심에서 피고의 지출액과 현존하는 가치증가액 중 적은 금액을 상환할 것을 선택한 것이 유효하다고 보아 원고는 피고에게 위 각 금액 중 적은 금액인 현존하는 가치증가액을 지급할 의무가 있다고 판단하였다. 원심판결 이유를 관련 법리와 기록에 비추어 살펴보면, 원심의 위와 같은 판단에 상고이유와 같이 선택채권의 선택권 행사에 관한 법리를 오해하는 등으로 판결에 영향을 미친 위법이 없다. 다. 상고이유 제3점에 관하여 1) 민법 제495조는 “소멸시효가 완성된 채권이 그 완성 전에 상계할 수 있었던 것이면 그 채권자는 상계할 수 있다.”라고 규정하고 있다. 이는 당사자 쌍방의 채권이 상계적상에 있었던 경우에 당사자들은 그 채권ㆍ채무관계가 이미 정산되어 소멸하였다고 생각하는 것이 일반적이라는 점을 고려하여 당사자들의 신뢰를 보호하기 위한 것이다. 다만 이는 ‘자동채권의 소멸시효 완성 전에 양 채권이 상계적상에 이르렀을 것’을 요건으로 한다(대법원 2016. 11. 25. 선고 2016다211309 판결 등 참조). 민법 제626조 제2항은 임차인이 유익비를 지출한 경우에는 임대인은 임대차 종료 시에 그 가액의 증가가 현존한 때에 한하여 임차인의 지출한 금액이나 그 증가액을 상환하여야 한다고 규정하고 있으므로, 임차인의 유익비상환채권은 임대차계약이 종료한 때에 비로소 발생한다고 보아야 한다. 따라서 임대차 존속 중 임대인의 구상금채권의 소멸시효가 완성된 경우에는 위 구상금채권과 임차인의 유익비상환채권이 상계할 수 있는 상태에 있었다고 할 수 없으므로, 그 이후에 임대인이 이미 소멸시효가 완성된 구상금채권을 자동채권으로 삼아 임차인의 유익비상환채권과 상계하는 것은 민법 제495조에 의하더라도 인정될 수 없다. 2) 원심판결 이유 및 기록에 의하면 다음과 같은 사실을 알 수 있다. 가) 원고는 1993. 6.경 피고와 이 사건 토지에 관하여 임대차기간 1993. 7. 1.부터 2013. 7. 1.까지로 정하여 임대하는 내용의 이 사건 임대차계약을 체결하였고, 당시 피고가 원고에게 이 사건 토지에 관한 공과금(세금 포함)을 납부하기로 약정하였다. 나) 피고는 1994. 6.경 이 사건 토지의 형질을 당초 ‘임야’에서 ‘공장용지’로 변경하였고, 이를 위하여 488,530,010원을 지출하였다. 다) 원고는 1998. 1. 1.부터 2013. 6. 30.까지 이 사건 토지에 관한 재산세, 토지세, 교육세, 도시계획세 합계 27,290,781원을 직접 납부하였다. 라) 피고의 나)항 기재 형질변경 비용 지출로 이 사건 임대차계약의 기간 만료 당시 이 사건 토지 가액의 증가가 342,432,000원 이상 현존하였다. 마) 원고는 2015. 11. 2. 피고에게 같은 일자 준비서면의 송달로, 피고에 대한 위 세금 등 납부액 상당의 구상금채권을 자동채권으로 하고 피고의 원고에 대한 이 사건 토지의 형질변경에 따른 유익비상환채권을 수동채권으로 하여 대등액에서 상계하는 의사를 표시하였다. 3) 위와 같은 사실관계를 앞서 본 법리에 비추어 살펴보면, 피고의 위 유익비상환채권은 이 사건 임대차계약의 종료 시점인 2013. 7. 1.경 발생하므로 원고의 위 구상금채권 가운데 이 사건 임대차계약 존속 중에 이미 소멸시효가 완성된 부분은 위 유익비상환채권과 상계할 수 있는 상태에 있었다고 할 수 없다. 따라서 원심으로서는 이 사건 임대차계약의 종료 시점에 이미 소멸시효가 완성된 구상금채권 부분을 심리하여 원고가 그와 같이 이미 소멸시효가 완성된 구상금채권을 자동채권으로 하여 피고의 유익비상환채권과 상계할 수 없다고 보았어야 한다. 4) 그럼에도 원심은 1998년부터 2005년까지 부과된 세금에 관한 원고의 구상금채권은 원고의 상계 의사표시 전에 이미 소멸시효가 완성되었다는 피고의 주장에 대하여, 원고가 소멸시효 완성 전부터 위 구상금채권을 자동채권으로 하고 피고의 유익비상환채권을 수동채권으로 하여 상계할 것을 합리적으로 기대하는 이익을 가지고 있었음을 이유로, 위 구상금채권의 소멸시효가 완성된 후에도 원고는 위 구상금채권을 자동채권으로 하여 피고의 유익비상환채권과 상계할 수 있다고 판단하였다. 원심의 위와 같은 판단에는 민법 제626조 제2항의 유익비상환채권의 발생시점 및 민법 제495조의 소멸시효가 완성된 채권에 의한 상계에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 위법이 있다. 이를 지적하는 상고이유는 이유 있다. 라. 부당이득반환 청구 부분 피고는 원심판결 중 패소 부분 전부에 대하여 상고하였으나, 원심에서 인용된 부당이득반환 청구 부분에 관하여는 상고장과 상고이유서에 구체적인 상고이유를 기재하지 않았다. 3. 결론 그러므로 원심판결의 피고 패소 부분 중 토지인도청구 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 다시 심리ㆍ판단하도록 원심법원에 환송하며, 원고의 상고 및 피고의 나머지 상고는 각 기각하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다. 대법관 노정희(재판장) 박상옥(주심) 안철상 김상환 |
| 대법원 2017. 4. 26. 선고 2014다72449, 72456 판결 [토지인도등·지상물매수청구][공2017상,1081] 【판시사항】 [1] 민법 제643조에 따른 임차인의 지상물매수청구권 행사의 상대방(=원칙적으로 임차권 소멸 당시 토지 소유권을 가진 임대인) 및 임대인이 제3자에게 토지를 양도하는 등으로 토지 소유권이 이전된 경우, 임대인의 지위가 승계되거나 임차인이 토지 소유자에게 임차권을 대항할 수 있다면 새로운 토지 소유자를 상대로 지상물매수청구권을 행사할 수 있는지 여부(적극) / 토지 소유자가 아닌 제3자가 임대차계약의 당사자로서 토지를 임대한 경우, 토지 소유자가 지상물매수청구권의 상대방이 될 수 있는지 여부(원칙적 소극) [2] 갑의 형인 을 명의로 소유권이전등기를 마친 후 갑의 아버지인 병 명의로 소유권이전청구권 가등기를 마친 토지에 관하여 병이 정에게 기간을 정하지 않고 건물의 소유를 목적으로 토지를 임대하였고, 그 후 토지에 관하여 갑 명의로 소유권이전등기를 마쳤는데, 갑이 정을 상대로 토지에 건립된 정 소유의 건물 등의 철거와 토지 인도를 구하자, 정이 건물 등의 매수를 구한 사안에서, 정은 갑을 상대로 지상물매수청구권을 행사할 수 없다고 한 사례 【판결요지】 [1] 건물 등의 소유를 목적으로 하는 토지 임대차에서 임대차 기간이 만료되거나 기간을 정하지 않은 임대차의 해지통고로 임차권이 소멸한 경우에 임차인은 민법 제643조에 따라 임대인에게 상당한 가액으로 건물 등의 매수를 청구할 수 있다. 임차인의 지상물매수청구권은 국민경제적 관점에서 지상 건물의 잔존 가치를 보존하고 토지 소유자의 배타적 소유권 행사로부터 임차인을 보호하기 위한 것으로서, 원칙적으로 임차권 소멸 당시에 토지 소유권을 가진 임대인을 상대로 행사할 수 있다. 임대인이 제3자에게 토지를 양도하는 등으로 토지 소유권이 이전된 경우에는 임대인의 지위가 승계되거나 임차인이 토지 소유자에게 임차권을 대항할 수 있다면 새로운 토지 소유자를 상대로 지상물매수청구권을 행사할 수 있다. 한편 토지 소유자가 아닌 제3자가 토지 임대행위를 한 경우에는 제3자가 토지 소유자를 적법하게 대리하거나 토지 소유자가 제3자의 무권대리행위를 추인하는 등으로 임대차계약의 효과가 토지 소유자에게 귀속되었다면 토지 소유자가 임대인으로서 지상물매수청구권의 상대방이 된다. 그러나 제3자가 임대차계약의 당사자로서 토지를 임대하였다면, 토지 소유자가 임대인의 지위를 승계하였다는 등의 특별한 사정이 없는 한 임대인이 아닌 토지 소유자가 직접 지상물매수청구권의 상대방이 될 수는 없다. [2] 갑의 형인 을 명의로 소유권이전등기를 마친 후 갑의 아버지인 병 명의로 소유권이전청구권 가등기를 마친 토지에 관하여 병이 정에게 기간을 정하지 않고 건물의 소유를 목적으로 토지를 임대하였고, 그 후 토지에 관하여 갑 명의로 소유권이전등기를 마쳤는데, 갑이 정을 상대로 토지에 건립된 정 소유의 건물 등의 철거와 토지 인도를 구하자, 정이 건물 등의 매수를 구한 사안에서, 임대인이 아닌 토지 소유자는 임대인의 지위를 승계하였다는 등의 특별한 사정이 없는 한 임차인의 지상물매수청구권의 상대방이 될 수 없으므로, 갑이 아닌 병으로부터 토지를 임차한 정은 원칙적으로 임대인이 아닌 토지 소유자인 갑을 상대로 지상물매수청구권을 행사할 수 없다고 한 사례. 【참조조문】 [1] 민법 제643조 [2] 민법 제643조 【참조판례】 [1] 대법원 1977. 4. 26. 선고 75다348 판결(공1977, 10038) 대법원 1994. 7. 29. 선고 93다59717, 52724 판결(공1994하, 2233) 【전 문】 【원고(반소피고), 상고인】 원고(반소피고) (소송대리인 법무법인 정도 담당변호사 임종석) 【피고(반소원고), 피상고인】 피고(반소원고) (소송대리인 대전종합법무법인 담당변호사 이승진) 【원심판결】 대전지법 2014. 9. 17. 선고 2013나20807, 20814 판결 【주 문】 원심판결을 파기하고, 사건을 대전지방법원에 환송한다. 【이 유】 상고이유를 판단한다. 1. 건물 등의 소유를 목적으로 하는 토지 임대차에서 임대차 기간이 만료되거나 기간을 정하지 않은 임대차의 해지통고로 임차권이 소멸한 경우에 임차인은 민법 제643조에 따라 임대인에게 상당한 가액으로 건물 등의 매수를 청구할 수 있다. 임차인의 지상물매수청구권은 국민경제적 관점에서 지상 건물의 잔존 가치를 보존하고 토지 소유자의 배타적 소유권 행사로부터 임차인을 보호하기 위한 것으로서, 원칙적으로 임차권 소멸 당시에 토지 소유권을 가진 임대인을 상대로 행사할 수 있다. 임대인이 제3자에게 토지를 양도하는 등으로 토지 소유권이 이전된 경우에는 임대인의 지위가 승계되거나 임차인이 토지 소유자에게 임차권을 대항할 수 있다면 새로운 토지 소유자를 상대로 위 매수청구권을 행사할 수 있다(대법원 1977. 4. 26. 선고 75다348 판결, 대법원 1994. 7. 29. 선고 93다59717, 59724 판결 등 참조). 한편 토지 소유자가 아닌 제3자가 토지 임대행위를 한 경우에는 제3자가 토지 소유자를 적법하게 대리하거나 토지 소유자가 제3자의 무권대리행위를 추인하는 등으로 임대차계약의 효과가 토지 소유자에게 귀속되었다면 토지 소유자가 임대인으로서 지상물매수청구권의 상대방이 된다. 그러나 제3자가 임대차계약의 당사자로서 토지를 임대하였다면, 토지 소유자가 임대인의 지위를 승계하였다는 등의 특별한 사정이 없는 한 임대인이 아닌 토지 소유자가 직접 지상물매수청구권의 상대방이 될 수는 없다. 2. 원심은 채택 증거에 의하여 다음과 같은 사실을 인정하였다. 가. 이 사건 각 토지에 관하여 1963. 12. 30. 원고(반소피고, 이하 ‘원고’라고 한다)의 형인 소외 1 명의로 소유권이전등기를 마쳤고, 1989. 1. 25. 원고의 아버지인 소외 2 명의로 소유권이전청구권 가등기를 마쳤다. 그 후 소외 1은 2002. 4. 11. 이 사건 각 토지에 관하여 원고 명의로 소유권이전등기를 마쳤다. 나. 피고(반소원고, 이하 ‘피고’라고 한다)는 이 사건 각 토지에 건립된 이 사건 주택과 사찰을 매수하거나 소유하면서 부지를 점유하고 있다. 다. 이 사건 각 토지에 관하여 원고 명의로 소유권이전등기를 하기 전인 2000년경 소외 2는 피고에게 연 차임 20만 원에 기간을 정하지 않고 건물의 소유를 목적으로 토지를 임대하였고, 피고로부터 차임을 지급받아 왔다. 소외 2는 원고 명의의 다른 인접 토지에 관해서도 비슷한 방식으로 토지사용의 대가를 받았다. 원고도 2009년 이전에는 피고가 토지를 점유·사용하는 것에 이의를 제기하지 않았다. 3. 원심은 이러한 사실 등을 토대로, 소외 2가 이 사건 각 토지의 소유자로서 원고에게 토지를 명의신탁하였거나, 원고가 토지의 소유자라고 하더라도 소외 2와 사이에 소외 2가 토지에 관한 권한을 행사하기로 정하였다고 본 다음, 소외 2와 피고가 체결한 임대차계약의 효력이 원고에게도 미친다고 판단하고, 위 임대차계약이 해지되었음을 전제로 원고에게 지상물매수청구권을 행사한다는 피고의 주장을 받아들였다. 원심판결이 자유심증주의의 한계를 벗어나지 않고 적법하게 확정한 사실은 상고법원을 기속하므로(민사소송법 제432조), 소외 2가 건물의 소유를 목적으로 피고에게 이 사건 각 토지를 임대하였다고 본 원심의 위 사실인정을 다투는 원고의 주장은 적법한 상고이유라고 보기 어렵다. 원심판결 이유를 기록에 비추어 살펴보아도 이 부분 원심의 판단에 논리와 경험의 법칙에 반하여 자유심증주의의 한계를 벗어난 잘못이 있다고 볼 수 없다. 그러나 원심이 위와 같이 피고가 원고를 상대로 지상물매수청구권을 행사할 수 있다고 판단한 것은 받아들이기 어렵다. 위에서 본 법리에 비추어 보면, 임대인이 아닌 토지 소유자는 임대인의 지위를 승계하였다는 등의 특별한 사정이 없는 한 임차인의 지상물매수청구권의 상대방이 될 수 없으므로, 원고가 아닌 소외 2로부터 토지를 임차한 피고는 원칙적으로 임대인이 아닌 토지 소유자인 원고를 상대로 지상물매수청구권을 행사할 수 없다. 또한 기록에 드러난 사정만으로 원고와 소외 2가 명의신탁약정을 하였다고 단정하기 어렵고, 그러한 약정이 있었다고 하더라도 명의신탁약정은 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제4조 제1항에 따라 무효이다. 따라서 소외 2와 피고의 임대차계약이 원고에게도 효력이 미친다거나 원고가 지상물매수청구권의 상대방이 된다는 피고의 주장은 받아들이기 어렵다. 그런데도 원심은 임차인인 피고와 임대차계약을 체결한 상대방이 소외 2라고 보면서도, 피고가 임대인이 아닌 원고에게 지상물매수청구권을 행사할 수 있다고 판단하였다. 이러한 원심판결에는 임대차계약의 당사자나 임차인의 지상물매수청구권에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 잘못이 있다. 이 점을 지적하는 취지가 포함된 상고이유 주장에는 정당한 이유가 있다. 4. 나머지 상고이유에 대한 판단을 생략한 채 원심판결을 파기하고 사건을 다시 심리·판단하도록 원심법원에 환송하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다. 대법관 박보영(재판장) 박병대 권순일 김재형(주심) |
| 대법원 2015. 7. 9. 선고 2013다43772,43789 판결 [대지인도및건물명도등·매매대금][미간행] 【판시사항】 갑과 을이 갑 소유의 토지에 관한 임대차계약을 체결하면서 을이 위 토지에 신축한 건물에 관하여 지상물매수청구권 포기약정을 하였는데 갑이 임대차계약 종료를 이유로 건물철거 및 차임 상당의 부당이득반환을 구한 사안에서, 지상물매수청구권 포기약정이 임차인인 을에게 실질적으로 불리하다고 볼 수 없어 유효하고, 을이 건물을 신축한 후 갑 명의로 소유권등기를 마친 점 등에 비추어 건물의 소유자는 갑이라고 보아야 하는데도, 건물이 을의 소유임을 전제로 을에게 차임 상당의 부당이득반환의무가 있다고 본 원심판결에 법리오해의 잘못이 있다고 한 사례 【참조조문】 민법 제615조, 제618조, 제643조, 제654조, 제741조 【전 문】 【원고(반소피고), 피상고인】 원고(반소피고) (소송대리인 변호사 손차준 외 1인) 【피고(반소원고), 상고인】 피고(반소원고) (소송대리인 법무법인 정세 담당변호사 김영성 외 1인) 【원심판결】 대전고법 2013. 5. 7. 선고 2012나4181, 4198 판결 【주 문】 원심판결의 본소청구 중 부당이득반환 청구에 관한 피고(반소원고) 패소 부분과 반소청구 중 임대차보증금 반환청구 부분을 모두 파기하고, 이 부분 사건을 대전고등법원에 환송한다. 나머지 상고를 기각한다. 【이 유】 상고이유(상고이유서 제출기간이 경과한 후에 제출된 각 상고보충이유서의 기재는 상고이유를 보충하는 범위 내에서)를 판단한다. 1. 상고이유 제1, 2점에 관하여 가. 민법 제643조는 건물 소유를 목적으로 하는 토지 임대차에서 임차인에게 지상물매수청구권을 인정하고 있는바, 이러한 민법 제643조의 규정은 강행규정으로서 이에 반하여 임차인에게 불리하게 맺은 약정은 효력이 없다. 그런데 임차인에게 불리한 약정인지의 여부는 그 약정 자체의 내용뿐만 아니라 약정 체결의 경위 및 그 밖의 제반 사정 등을 종합적으로 고려하여 판단할 것인바, 그러한 판단 결과 실질적으로 임차인에게 불리하다고 볼 수 없는 사정이 인정되면 위 강행규정에 저촉되지 않아 유효한 것으로 볼 것이다(대법원 1992. 4. 14. 선고 91다36130 판결, 대법원 2011. 5. 26. 선고 2011다1231 판결 등 참조) 나. 원심판결 이유에 의하면, 원심은 그 판시와 같은 사정을 종합하여, 원고(반소피고, 이하 ‘원고’라 한다)와 피고(반소원고, 이하 ‘피고’라 한다)가 원고 소유의 천안시 서북구 (주소 생략) 대 496m²(이하 ‘이 사건 토지’라 한다)에 관한 임대차계약을 체결하면서 한 위 지상 목조 및 철골조 목판지붕 단층 일반음식점 1층 289.25㎡(이하 ‘이 사건 건물’이라 한다)에 관한 지상물매수청구권 포기약정이 임차인인 피고에게 실질적으로 불리하다고 볼 수 없으므로 유효하다고 판단하였다. 원심판결 이유를 기록 및 위 법리에 비추어 살펴보면, 원심의 위와 같은 판단은 수긍할 수 있고, 거기에 필요한 심리를 다하지 아니한 채 논리와 경험의 법칙에 반하여 자유심증주의의 한계를 벗어나거나 지상물매수청구권에 관한 법리를 오해한 잘못이 없다. 2. 상고이유 제3점에 관하여 가. 원심판결 이유에 의하면, 원심은, 이 사건 토지에 관한 임대차계약이 기간만료로 종료하였음에도 이 사건 토지 상에 피고 소유의 이 사건 건물이 아무런 권원 없이 존재하고 있으므로, 피고는 원고에게 특별한 사정이 없는 한 기간만료 후 피고가 차임을 지급하지 않은 2012. 2. 1.부터 이 사건 건물을 철거하고 토지를 인도할 때까지 차임 상당의 부당이득을 반환할 의무가 있는바, 피고가 반환을 청구하는 임대차보증금 잔액이 2012. 2. 1.부터 2012. 9. 15.까지의 차임 상당의 부당이득에 모두 충당되었으므로, 결국 피고는 원고에게 2012. 9. 16.부터 이 사건 건물을 철거하고 토지를 인도할 때까지 차임 상당의 부당이득금을 지급할 의무가 있고, 원고는 피고에게 임대차보증금을 반환할 의무가 없다고 판단하였다. 나. 그러나 원심의 위와 같은 판단은 다음과 같은 이유에서 수긍하기 어렵다. 원심판결과 원심이 일부 인용한 제1심판결 이유 및 기록에 의하면 다음과 같은 사정을 알 수 있다. (1) 피고는 이 사건 토지 상에 이 사건 건물을 그 비용으로 신축한 후, 2004. 8. 11. 원고 명의로 소유권보존등기를 마쳤다. (2) 원고는 2002년부터 2011년까지 이 사건 건물에 관한 재산세 등을 납부하였고, 현재 이 사건 건물의 등기필증도 소지하고 있다. (3) 원고는 2004. 9. 8. 이 사건 토지 및 건물에 관하여 주식회사 하나은행에게 공동으로 근저당권을 설정한 뒤 2억 5,000만 원을 대출받았고, 현재까지 그 원리금을 납부하고 있다. (4) 피고는 2012. 5. 27. 이 사건 건물을 철거하지 않은 채 건물에서 퇴거하여, 이 사건 토지 및 건물을 현실적으로 점유하고 있지 않다. 위와 같은 사실관계에 이 사건 건물에 관한 지 상물매수청구권 포기약정이 유효하다는 사정을 더하여 보면, 이 사건 건물의 소유자는 원고라고 보아야 한다. 그럼에도 원심은 이 사건 건물이 여전히 피고의 소유임을 전제로 피고가 이 사건 건물에서 퇴거한 2012. 5. 27. 이후에도 피고가 원고에게 차임 상당의 부당이득을 반환할 의무가 있다고 하였는바, 이는 부당이득에 관한 법리를 오해하여 판단을 그르친 것이다. 3. 결론 그러므로 원심판결의 본소청구 중 부당이득반환 청구에 관한 피고 패소 부분과 반소청구 중 임대차보증금 반환청구 부분을 모두 파기하고, 이 부분 사건을 다시 심리·판단하게 하기 위하여 원심법원에 환송하며, 나머지 상고를 기각하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다. 대법관 김신(재판장) 민일영(주심) 박보영 권순일 |
| 대법원 2013. 11. 28. 선고 2013다48364,48371 판결 [토지인도및건물철거등·매매대금][공2014상,58] 【판시사항】 건물 소유를 목적으로 하는 토지 임대차에서 종전 임차인으로부터 미등기 무허가건물을 매수하여 점유하고 있는 임차인이 임대인에 대하여 지상물매수청구권을 행사할 수 있는지 여부 (원칙적 적극) 【판결요지】 민법 제643조가 정하는 건물 소유를 목적으로 하는 토지 임대차에서 임차인이 가지는 지상물매수청구권은 건물의 소유를 목적으로 하는 토지 임대차계약이 종료되었음에도 그 지상 건물이 현존하는 경우에 임대차계약을 성실하게 지켜온 임차인이 임대인에게 상당한 가액으로 그 지상 건물의 매수를 청구할 수 있는 권리로서 국민경제적 관점에서 지상 건물의 잔존 가치를 보존하고, 토지 소유자의 배타적 소유권 행사로 인하여 희생당하기 쉬운 임차인을 보호하기 위한 제도이므로, 특별한 사정이 없는 한 행정관청의 허가를 받은 적법한 건물이 아니더라도 임차인의 지상물매수청구권의 대상이 될 수 있다. 그리고 건물을 매수하여 점유하고 있는 사람은 소유자로서의 등기명의가 없다 하더라도 그 권리의 범위 내에서는 그 점유 중인 건물에 대하여 법률상 또는 사실상의 처분권을 가지고 있다. 위와 같은 지상물매수청구청구권 제도의 목적, 미등기 매수인의 법적 지위 등에 비추어 볼 때, 종전 임차인으로부터 미등기 무허가건물을 매수하여 점유하고 있는 임차인은 특별한 사정이 없는 한 비록 소유자로서의 등기명의가 없어 소유권을 취득하지 못하였다 하더라도 임대인에 대하여 지상물매수청구권을 행사할 수 있는 지위에 있다. 【참조조문】 민법 제186조, 제643조 【참조판례】 대법원 1967. 2. 28. 선고 66다2228 판결(집15-1, 민179) 대법원 1996. 4. 12. 선고 95다55245 판결(공1996상, 1521) 대법원 1997. 12. 23. 선고 97다37753 판결(공1998상, 375) 【전 문】 【원고(반소피고), 상고인】 원고 (소송대리인 법무법인 여울 담당변호사 한명수 외 2인) 【피고(반소원고), 피상고인】 별지 피고 목록 기재와 같다. 【원심판결】 대전지법 2013. 5. 22. 선고 2012나11035, 2013나5587 판결 【주 문】 상고를 모두 기각한다. 상고비용은 원고(반소피고)가 부담한다. 【이 유】 상고이유를 판단한다. 1. 상고이유 제1점에 관하여 원심판결 이유를 기록에 비추어 살펴보면, 원심이 그 판시와 같은 이유로 원고(반소피고, 이하 ‘원고’라 한다)와 피고(반소원고, 이하 ‘피고’라 한다)들 사이에 건물 소유를 목적으로 한 토지 임대차계약의 존재를 인정할 수 있다고 판단한 것은 정당한 것으로 수긍이 가고, 거기에 상고이유 주장과 같이 임대차계약에 관한 법리를 오해하여 필요한 심리를 다하지 아니하거나 논리와 경험의 법칙을 위반하여 자유심증주의의 한계를 벗어나는 등 판결에 영향을 미친 위법이 없다. 2. 상고이유 제2점에 관하여 가. 민법 제643조가 정하는 건물 소유를 목적으로 하는 토지 임대차에 있어서 임차인이 가지는 지상물매수청구권은 건물의 소유를 목적으로 하는 토지 임대차계약이 종료되었음에도 그 지상 건물이 현존하는 경우에 임대차계약을 성실하게 지켜온 임차인이 임대인에게 상당한 가액으로 그 지상 건물의 매수를 청구할 수 있는 권리로서 국민경제적 관점에서 지상 건물의 잔존 가치를 보존하고, 토지 소유자의 배타적 소유권 행사로 인하여 희생당하기 쉬운 임차인을 보호하기 위한 제도이므로, 특별한 사정이 없는 한 행정관청의 허가를 받은 적법한 건물이 아니더라도 임차인의 지상물매수청구권의 대상이 될 수 있다(대법원 1997. 12. 23. 선고 97다37753 판결 등 참조). 그리고 건물을 매수하여 점유하고 있는 사람은 소유자로서의 등기명의가 없다 하더라도 그 권리의 범위 내에서는 그 점유 중인 건물에 대하여 법률상 또는 사실상의 처분권을 가지고 있다(대법원 1967. 2. 28. 선고 66다2228 판결, 대법원 1996. 4. 12. 선고 95다55245 판결 등 참조). 위와 같은 지상물매수청구권 제도의 목적, 미등기 매수인의 법적 지위 등에 비추어 볼 때, 종전 임차인으로부터 미등기 무허가건물을 매수하여 점유하고 있는 임차인은 특별한 사정이 없는 한 비록 소유자로서의 등기명의가 없어 소유권을 취득하지 못하였다 하더라도 임대인에 대하여 지상물매수청구권을 행사할 수 있는 지위에 있다고 할 것이다. 나. 원심판결 이유에 의하면, 원심은 피고들이 이 사건 각 건물을 소유하고 있다고 인정한 다음 피고들의 지상물매수청구권 행사로 이 사건 각 건물에 관하여 매매계약이 체결되었다고 판단하였다. 기록에 의하면, 피고 2는 이 사건 2 건물을 건축하여 그 소유권을 취득한 사실을 인정할 수 있으나, 피고 1, 3, 4, 5는 각각 종전 임차인들로부터 미등기 무허가건물인 이 사건 1, 3 내지 5 건물을 매수하여 점유하고 있는 것이어서 위 각 건물의 소유권을 취득하지 못한 사실을 알 수 있으므로, 이와 달리 피고 1, 3, 4, 5가 위 각 건물을 소유하고 있다고 본 원심의 판단은 잘못이라고 할 것이다 그러나 위 사실을 앞서 본 법리에 비추어 살펴보면, 피고 1, 3, 4, 5가 비록 위 각 건물의 소유권을 취득하지 못하였다고 하더라도 특별한 사정이 없는 한 임차인으로서 위 각 건물에 관하여 지상물매수청구권을 행사할 수 있다고 할 것이므로, 피고 1, 3, 4, 5의 지상물매수청구권을 인정한 원심의 판단은 결과적으로 정당하고, 거기에 상고이유 주장과 같이 임차인의 지상물매수청구권에 관한 법리를 오해하여 판결 결과에 영향을 미친 위법이 없다. 3. 결론 그러므로 상고를 모두 기각하고, 상고비용은 패소자가 부담하기로 하여 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다. [[별 지] 피고 목록: 생략] 대법관 김용덕(재판장) 신영철(주심) 이상훈 김소영 |
| 대법원 2011. 5. 26. 선고 2011다1231 판결 [매매대금][공2011하,1291] 【판시사항】 [1] 임차인의 매수청구권에 관한 민법 제643조를 위반하는 약정으로서 임차인 등에게 불리한 것인지에 관한 판단기준 [2] 갑 지방자치단체와 임차인 을이 대부계약을 체결하면서 한 지상물매수청구권 포기 약정이 을에게 불리한 것인지가 문제된 사안에서, 전체적으로 보아 일방적으로 을에게 불리한 것이었다고 단정할 수 없다고 한 사례 【판결요지】 [1] 임차인의 매수청구권에 관한 민법 제643조는 강행규정이므로 이를 위반하는 약정으로서 임차인이나 전차인에게 불리한 것은 효력이 없는데, 임차인 등에게 불리한 약정인지는 우선 당해 계약의 조건 자체에 의하여 가려져야 하지만 계약체결 경위와 제반 사정 등을 종합적으로 고려하여 실질적으로 임차인 등에게 불리하다고 볼 수 없는 특별한 사정을 인정할 수 있을 때에는 강행규정에 저촉되지 않는 것으로 보아야 한다. [2] 갑 지방자치단체와 임차인 을이 대부계약(실질은 식목을 목적으로 하는 토지임대차)을 체결하면서 한 지상물매수청구권 포기 약정이 을에게 불리한 것인지가 문제된 사안에서, 대부계약의 경우 대부료는 엄격히 법이 정한대로 징수하게 할 뿐 아니라 대부료가 저렴한 경우가 일반적인 점, 공유재산은 언제든지 행정목적이 변경됨에 따라 다른 용도로 사용될 수 있기 때문에 대부계약에서는 공용·공공용 또는 공익사업에 필요할 때 언제든지 대부계약을 해지할 수 있다는 조항을 두는 것이 통상적이고 대부계약의 해제 및 원상회복의무와 민법 제203조 또는 제626조의 적용 배제에 관한 약정도 그러한 취지에서 포함된 것으로 보이는 점, 수목의 경우 지상 건물과 달리 이식으로 인한 가치 저하가 적고, 을은 이를 이식해 당초 자신의 사업대로 활용할 수 있으나 갑 지방자치단체는 활용하기 어려운 점 등을 종합해 보면 위 지상물매수청구권 포기 약정이 전체적으로 보아 반드시 일방적으로 을에게 불리한 것이었다고 단정할 수 없다고 한 사례. 【참조조문】 [1] 민법 제643조 [2] 민법 제643조 【참조판례】 [1] 대법원 1992. 4. 14. 선고 91다36130 판결(공1992, 1572) 【전 문】 【원고, 피상고인】 원고 (소송대리인 변호사 이수철 외 1인) 【피고, 상고인】 양산시 (소송대리인 변호사 이태원 외 1인) 【원심판결】 부산고법 2010. 12. 7. 선고 2010나8280 판결 【주 문】 원심판결 중 피고 패소 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 부산고등법원에 환송한다. 【이 유】 상고이유를 본다. 1. 상고이유 제1점에 관하여 국·공유 잡종재산에 관한 관리·처분의 권한을 위임받은 기관이 국·공유 잡종재산을 대부하는 행위는 국가나 지방자치단체가 사경제 주체로서 상대방과 대등한 위치에서 행하는 사법상의 계약이고, 따라서 국·공유 잡종재산의 대부 등 권리관계에 대하여는 사법의 규정이 적용됨이 원칙이지만, 계약당사자의 일방이 국가나 지방자치단체이고 그 목적물이 국·공유재산이라는 공적 특성 때문에 국유재산법, 공유재산 및 물품관리법, 산림법 등 특별법의 규제를 받게 된다. 그런데 이 건 대부계약의 기간만료로 인한 종료와 관련하여서는 공유재산 및 물품관리법 등의 특별법에 이에 관한 아무런 규정이 없으므로, 이 건 대부계약의 기간만료로 인한 종료와 관련한 법적 효과에 관하여는 일반법인 민법의 규정이 적용되게 된다. 같은 취지에서 원심이 증거에 의하여 인정한 다음의 사정 즉, ① 이 사건 대부계약의 실질은 식목을 목적으로 한 토지임대차인 점, ② 피고가 이 사건 대부계약의 갱신을 거절함으로써 이 사건 대부계약이 기간만료로 종료한 점 등을 종합하여 보면, 원고는 특별한 사정이 없는 한 민법 제643조에 의한 지상물 매수청구권을 행사할 수 있다고 판단한 것은 정당하고, 거기에 상고이유에서 지적하는 바와 같이 위 규정에 관한 법리를 오해하였거나 심리를 다하지 아니하여 판결에 영향을 미친 위법이 없다. 2. 상고이유 제2점에 관하여 본다. 임차인의 매수청구권에 관한 민법 제643조의 규정은 강행규정이므로 이 규정에 위반하는 약정으로서 임차인이나 전차인에게 불리한 것은 그 효력이 없는바, 임차인 등에게 불리한 약정인지의 여부는 우선 당해 계약의 조건 자체에 의하여 가려져야 하지만 계약체결의 경위와 제반 사정 등을 종합적으로 고려하여 실질적으로 임차인 등에게 불리하다고 볼 수 없는 특별한 사정을 인정할 수 있을 때에는 위 강행규정에 저촉되지 않는 것으로 보아야 한다 (대법원 1992. 4. 14. 선고 91다36130 판결 등 참조). 그런데 이 사건 대부계약은 사법상 계약이기는 하지만 공유재산 및 물품관리법 등의 적용을 받는 특수성이 있는 점, 따라서 대부계약의 경우 대부료는 엄격히 법이 정한 바대로 징수하게 할 뿐 아니라 대부료가 저렴한 경우가 일반적인 점, 또한 공유재산은 언제든지 행정목적이 변경됨에 따라 다른 용도로 사용될 수 있기 때문에 대부계약에서는 공용, 공공용 또는 공익사업에 필요할 때 언제든지 대부계약을 해지할 수 있다는 조항을 두는 것이 통상적이고 이 건 대부계약의 해제 및 원상회복의무와 민법 제203조 또는 제626조의 적용 배제에 관한 약정도 그러한 취지에서 포함된 것으로 보이는 점, 지상물매수청구권을 인정하는 이유 중 하나는 임대인이 매수목적물을 계속 사용하는 것이 사회·경제적으로 이익이 된다는 점인데, 수목의 경우 지상건물과 달리 이식으로 인한 가치 저하가 적고, 원고는 이를 이식해 당초의 자신의 사업대로 활용할 수 있으나 피고는 위 수목을 활용하기 어려운 점에다가, 피고의 주장에 의하면 21년이 넘는 대부기간을 통하여 원고가 피고에게 지급한 대부료는 500만 원이 채 되지 않는다는 것인데, 원고의 지상물매수청구권을 인정할 경우 원고가 피고로부터 지급받을 수 있는 매매가액은 1억 원이 넘는 점을 종합해 보면, 이 건 대부계약의 지상물매수청구권 포기 약정이 전체적으로 보아 반드시 일방적으로 원고에게 불리한 것이었다고 단정할 수는 없을 것이다. 그렇다면 원심으로서는 이 사건 대부계약의 체결경위 및 제반 사정을 전체적으로 보았을 때 위 포기 약정이 원고에게 실질적으로 불리한 것인지의 여부에 관하여 좀 더 심리한 후에 그 무효 여부를 판단하였어야 할 것임에도 이러한 점에 관하여 제대로 심리하지 아니한 채 위 포기 약정이 무효라고 단정하고 말았으니, 이러한 원심의 판단에는 지상물매수청구권에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 위법이 있다. 따라서 이 점을 지적하는 상고이유의 주장은 이유 있다. 3. 결론 그러므로 원심판결 중 피고 패소 부분을 파기하고 이 부분 사건을 다시 심리·판단하게 하기 위하여 원심법원에 환송하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다. 대법관 신영철(재판장) 박시환 안대희(주심) 차한성 |
④ 이중매매 또는 타인의 물건의 매매로 인한 손해배상청구권과 견련성
부동산의 이중매매에서 부동산소유자 A가 제1매수인 B가 아닌 제2매수인 C에게 소유권이전등기를 경료하여 주었다면 제1매수인 B가 소유자 A에게 대하여 가지는 손해배상청구권이 그 물건에 관하여 생긴 채권인가에 대하여 논리적으로 본다면 이원설의 입장에서는 위 예에서 부동산소유자 A의 매각행위가 없었다면 B의 손해배상청구권과 C의 인도청구권은 발생하지 않았으므로 두 청구권은 동일한 법률관계에서 발생한 견련성을 인정할 수도 있겠지만 학설은 이 경우 대체로 유치권의 성립을 부정하고 있다.46)
| 46) 박준서, 주석민법 「물권(3)」, 한국사법행정학회, 2001. 320면. |
3) 유치권의 공시방법으로서 점유
(1) 타인의 소유
유치권자는 타인의 물건 또는 유가증권의 점유자이고, 그 점유는 불법행위로 인한 것은 아니어야 한다고 규정하고 있으므로(민법 제320조 제1항, 제2항) 자기의 물건에 대하여는 유치권을 행사할 수 없다. 따라서 유치권이 타물권인 점에 비추어 볼 때 수급인의 재료와 노력으로 건축되었고 독립한 건물에 해당되는 기성부분은 수급인 자신의 소유라 할 것이므로 수급인은 공사대금을 지급받지 못하였다고 하더라도 자신의 소유에 대하여 유치권을 행사할 수 없다47) 또한 ‘타인’은 채무자에 한하지 아니하고 채무자 이외의 제3자로 포함한다고 해석하는 것이 통설48)이며, 판례 또한 “유치권자의 점유하에 있는 유치물의 소유자가 변동하더라도 유치권자의 점유는 유치물에 대한 보존행위로서 하는 것이므로 적법하고 그 소유자변동 후 유치권자가 유치물에 관하여 새로이 유익비를 지급하여 그 가격의 증가가 현존하는 경우에는 이 유익비에 대하여도 유치권을 행사할 수 있다.”고 하여 민법에 규정한 타인에 대해 소유자가 변동되었더라도 적법하다고 하며 채무자에 한하지않고제3자도포함된다고 판시하였다.49)
| 47) 대법원 1993. 3. 26. 선고 91다14116 판결. 48) 곽윤직·김재형, 앞의물권법, 473면; 방순원, 신물권법, 일한도서, 2018, 229면; 이은영, 물권법, 박영사, 2016, 663면;이영준앞의책714면. 49) 대법원 1972. 1. 31. 선고 71다2414 판결. |
| 대법원 1993. 3. 26. 선고 91다14116 판결 [손해배상(기)][공1993.5.15.(944),1280] 【판시사항】 가. 건물신축공사중 공사도급계약이 수급인의 해제통고로 해제된 경우 원상회복이 중대한 사회적·경제적 손실을 초래하게 되고 완성된 부분이 도급인에게 이익이 된다면 도급인은 기성부분에 대한 보수를 지급할 의무가 있는지 여부(적극) 나. 도급인인 대지소유자가 건축공사가 진척중 대지를 제3자에게 매도하여 매수인이 임의로 기성부분을 철거한 경우 수급인의 공사대금채권은 존속한다고 본 사례 다. 수급인의 기성부분 인도최고에 도급인이 아무런 이유 없이 수령을 거절하던 중 쌍방이 책임질 수 없는 제3자의 행위로 기성부분이 철거된 경우 도급인의 공사대금지급채무의 존부(적극) 라. 건축물을 불법철거당한 소유자가 부지소유자에게 대항할 권원이 없어서 자진철거하거나 강제로 철거당할 운명이었던 경우 불법철거로 인한 손해의 범위 마. 점유자의 자력방위권을 규정한 민법 제 209조 제1항 소정의 “직시”의 의미 및 점유를 침탈당한 후 상당한 시간이 흘러도 점유자가 침탈사실을 몰랐다면 자력탈환권을 행사할 수 있는지 여부(소극) 바. 수급인은 공사대금을 지급받을 때까지 수급인의 재료와 노력으로 건축된 수급인 소유의 기성부분에 대하여 유치권을 가지는지 여부(소극) 【판결요지】 가. 건물신축공사의 진행중 공사도급계약이 수급인의 해제통고로 해제된 경우 해제 당시 골조공사를 비롯한 상당한 부분이 이미 완성된 상태였다면 원상회복이 중대한 사회적·경제적 손실을 초래하게 되고 완성된 부분이 도급인에게 이익이 된다고 할 것이므로 도급인은 수급인에게 기성부분에 대한 보수를 지급할 의무가 있다. 나. 도급인인 대지소유자가 건축공사가 진척중 대지를 제3자에게 매도하여 매수인이 임의로 기성부분을 철거한 경우 수급인의 공사대금채권은 존속한다고 본 사례. 다. 수급인이 도급인에게 공사금을 지급하고 기성부분을 인도받아 가라고 최고하였다면 수급인은 이로써 자기 의무의 이행 제공을 하였다고 볼 수 있는데 도급인이 아무런 이유 없이 수령을 거절하던 중 쌍방이 책임질 수 없는 제3자의 행위로 기성부분이 철거되었다면 도급인의 수급인에 대한 공사대금지급채무는 여전히 남아 있다. 라. 기성부분의 소유자인 수급인이 제3자의 불법행위로 기성부분에 대한 소유권을 상실하기는 하였으나 부지 소유자에게 대항할 권원이 없어서 조만간손해배상 없이 이를 자진철거하거나 강제로 철거당할 운명이었다면 불법철거로 인한 손해는 기성부분의 교환가격이나 투자비용이라고 할 수 없고, 기성부분이 적법히 철거될 때까지 당분간 부지를 불법점유한 채 기성부분을 사실상 사용할 수 있는 이익, 철거 후 기성부분의 폐자재를 회수할 수 있는 이익의 침해로 인한 손해에 한정된다. 마. 민법 제209조 제1항에 규정된 점유자의 자력방위권은 점유의 침탈 또는방해의 위험이 있는 때에 인정되는 것인 한편, 제2항에 규정된 점유자의 자력탈환권은 점유가 침탈되었을 때 시간적으로 좁게 제한된 범위 내에서 자력으로 점유를 회복할 수 있다는 것으로서, 위 규정에서 말하는 ＂직시”란 “객관적으로 가능한 한 신속히” 또는 “사회관념상 가해자를 배제하여 점유를 회복하는 데 필요하다고 인정되는 범위 안에서 되도록 속히”라는 뜻으로 해석할 것이므로 점유자가 침탈사실을 알고 모르고와는 관계없이 침탈을 당한 후 상당한 시간이 흘렀다면 자력탈환권을 행사할 수 없다. 바. 유치권은 타물권인 점에 비추어 볼 때 수급인의 재료와 노력으로 건축되었고 독립한 건물에 해당되는 기성부분은 수급인의 소유라 할 것이므로 수급인은 공사대금을 지급받을 때까지 이에 대하여 유치권을 가질 수 없다. 【참조조문】 가.나.다. 민법 제665조 가. 민법 제673조 나.다. 민법 제538조 다. 민법 제390조, 제401조 라. 민법 제763조( 제393조) 마. 민법 제209조 바. 민법 제320조 【참조판례】 가. 대법원 1986.9.9. 선고 85다카1751 판결(공1986,1377) 1992.3.31. 선고 91다42630 판결(공1992,1419) 1992.12.22. 선고 92다30160 판결(공1993,567) 다. 대법원 1983.11.8. 선고 83다카1476 판결(공1984,26) 라. 대법원 1973.9.25. 선고 73다725 판결(공1973,7538) 1980.8.19. 선고 80다460 판결(공1980,13103) 1990.7.10. 선고 88다카25762 판결(공1990,1683) 마. 대법원 1987.6.9. 선고 86다카1683 판결(공1987,1133) 【전 문】 【원고, 상고인】 벽산건설주식회사 소송대리인 변호사 윤일영 외 1인 【피고, 피상고인】 주식회사 청한종합쇼핑센타 외 5인 피고들 소송대리인 변호사 조 언 【원심판결】 서울고등법원 1991.3.27. 선고 89나34294 판결 【주 문】 상고를 기각한다. 상고비용은 원고의 부담으로 한다. 【이 유】 원고 대리인들의 각 상고이유에 대하여 1. 원심판결 이유의 요지 원심은, 원고는 1986.8.27. 피고 주식회사 청한건설(이하 피고 청한건설이라고 한다)로부터 같은 피고 소유인 그 판시 별지목록 기재 1 내지 13 대지와 소외인들 소유인 그 판시 별지목록 기재 14 내지 19 대지 위에 청한장미아파트 394세대와 부속상가 및 노인정 신축 공사를 공사대금 8,577,989,900원, 공사기간은 1986.9.5.부터 1987.11.5.까지로 정하여 수급하면서, 공사에 필요한 자재는 원고가 제공하고 공사대금 중 1차 기성고는 착공일로부터 3월 후에, 그 후의 기성고는 매 2월마다 지급받기로 약정한 사실, 원고는 1986.9.5.경 공사에 착수하여 그 해 12.중순경까지 이 사건 대지인 위 별지목록 기재 1 내지 12 대지 위에 제1동의 지층과 1층 및 2층, 제2동의 지층 및 중앙공급실, 제4동의 지층 및 1, 2, 3층의 각 골조공사와 견본주택건축공사를 마친 상태(이하 ‘이 사건 기성부분’이라고 한다)에서 위 피고에게 1차 기성고공사대금 등합계 금 1,475,316,191원의 지급을 청구한 사실, 그러나 같은 피고는, 원고가 정화조 및 중앙공급실 등을 당초의 설계와 다르게 시공하였고 콘크리트의 강도를 규정보다 약하게 시공하는 등 부실공사를 하였다는 등의 이유를 들어 그 지급을 거절한 데다가, 원고로부터 차용한 금 600,000,000원도 변제하지 아니하고 그 담보를 위하여 교부한 위 피고의 계열회사인 소외 주식회사 청한주택 명의의 액면 금 100,000,000원권 약속어음 2장도 지급거절된 사실, 그러자 원고는 위 대여금 및 1차 기성공사대금을 지급하고 장래 발생할 공사대금의 지급방법을 확실히 하기 전에는 공사를 계속할 수 없다면서 공사를 중단한 채 방치하다가 1987.2.27.경 위 피고에게 이 사건 공사도급계약을 해제한다고 통보하고 장비와 인원을 철수시킨 채 경비원 한 사람으로 하여금 이 사건 기성부분을 점유·관리하게 하여 온 사실, 한편 소외 주식회사 조흥은행은 이 사건 대지에 관하여 1984.9.21.자 근저당권을 가지고 있었는데, 그 피담보채무를 변제받지 못하였기에 임의경매를 신청하였고, 그 절차에서 피고 주식회사 청한종합쇼핑센타(이하 피고 청한쇼핑이라고 한다)가 1988.4.20. 이를 금 40억원에 경락받아 같은 해 6.2. 그 소유권이전등기를 마치고, 같은 날 이를 피고 3, 피고 4, 피고 5, 피고 6(이하 피고 5 등이라고 한다)에게 금 43억원에 매도하여 위 피고들 앞으로 소유권이전청구권보전을 위한 가등기를 경료하였다가 같은 해 6.21. 위 가등기에 기한 소유권이전의 본등기를 경료한 사실, 한편 피고 5 등은 이 사건 대지에 예식장을 건축할 계획을 세우고 이 사건 기성부분을 철거하고자 같은 해 6.1.경 피고 청한건설 및 피고 청한쇼핑을 상대로 제소전화해신청을 하였고, 그달 20. “피고 청한건설은 피고 5 등의 비용으로 이 사건 기성부분을 철거하고, 피고 청한쇼핑은 이 사건 대지를 인도한다.”는 취지의 제소전화해가 성립한 사실, 그 후 원고가 피고피고 5 등이 이 사건 기성부분을 철거하려는 사실을 알게 되어 그달 24. 피고 5에게 이 사건 기성부분은 피고 청한건설의 소유가 아니라 원고의 소유이므로 기성공사대금을 지급받기 전에는 철거에 응할 수 없다고 통보하였지만, 피고 5는 위 제소전화해가 성립되었다는 이유로 집달관을 통하지도 아니한 채 같은 해 7.7.부터 중장비와 인부들을 동원하여 이 사건 기성부분을 무단히 철거하기 시작한 사실, 원고가 인부들을 동원하여 이에 대항하자, 피고 5는 위 제소전화해에 대한 대체집행신청을 하여 그달 14. 대체집행결정을 받았고, 그달 16.에는 집달관을 통하여 이 사건 기성부분의 철거집행을 하려 하였으나 원고가 이 사건 기성부분에 대한 소유권을 주장하면서 인부들을 동원하여 제지함으로써 그 집행을 하지 못한 사실, 그러자 피고 5는 다시 중장비와 인부들을 동원하여 무단철거를 강행하였고 그달 22.경 이 사건 기성부분을 완전히 철거하였으며 그 철거에 따른 폐자재를 임의로 처분하여 버린 사실을 인정한 다음, 위 인정사실에 의하면, 이 사건 기성부분은 수급인인 원고가 그 비용과 재료를 제공하여 시공한 것으로서 아직 도급인인 피고 청한건설에게 인도되지 아니하였으니 원고의 소유이고, 피고 5로서는 피고 청한건설과 위 제소전화해를 하였다 하더라도 이 사건 기성부분의 소유권이나 처분권을 취득할 수는 없으므로, 비록 이 사건 대지의 소유자로서 그 방해배제청구권에 기하여 원고를 상대로 이 사건 기성부분의 철거를 구할 수 있기는 하지만, 그 철거집행은 집행력있는 채무명의 등에 기하여 정당한 절차에 따라 하여야 할 것인데도, 원고로부터 미리 이 사건 기성부분은 원고의 소유이므로 철거에 응할 수 없다는 통보를 받고서도 위 제소전화해가 있었다는 이유로 이 사건 기성부분을 사력으로 무단철거한 이상, 피고 5는 불법행위자로서 이 사건 기성부분의 불법철거 및 그 과정에서 원고가 입은 손해를 배상할 책임이 있다고 판단하였다. 원심은 이어서 그 손해배상의 범위에 관한 원고의 주장 즉, “원고는 피고 5가 이 사건 기성부분을 불법철거함으로써 이 사건 기성부분의 소유권을 상실하게 되어 그 시가 상당액인 금 1,304,626,280원의 손해를 입게 되었고, 가사 그러하지 아니하다 하더라도 이 사건 기성부분은 원고의 피고 청한건설에 대한 공사대금채권의 담보물인데 피고 5의 불법철거로 위 시가 상당액의 공사대금채권이 침해되는 손해를 입었으며, 또한 피고 5의 불법철거를 자력으로 방위하기 위한 인건비, 식대, 잡비 등으로 금 74,247,000원의비용을 지출하는 손해를 입었다.”는 데에 대하여는, ①원고가 이 사건 기성부분의 소유자라 하여도 그 부지인 이 사건 대지의 소유자인 피고 5 등에게 대항할 수 있는 권원이 없어 조만간 손해배상 없이 이를 자진철거하거나 강제로 철거당할 운명이었으므로, 위 불법철거로 인한 손해는 이 사건 기성부분의 교환가격이나 투자비용이라고는 할 수 없고, ②이 사건 기성부분이 철거되었다고 하여 원고의 피고 청한건설에 대한 공사대금채권이 감소 또는 소멸되는 것은 아니므로 그 공사대금채권에 상당하는 손해가 발생한다고 할 수 없으므로, ③그 범위는 (①이 사건 기성부분이 적법히 철거될 때까지 당분간 이 사건 대지를 불법점유한 채 위 기성부분을 사실상 사용할 수 있는 이익, (② 철거 후 이 사건 기성부분의 폐자재를 회수할 수 있는 이익의 침해로 인한 손해, (③위 불법철거를 자력으로 방위함에 사회적 상당성이 있는 비용에 한정된다고 전제한 다음, (4) 그 손해액은, (①먼저 골조공사의 일부만이 이루어진 채 완성되지 못한 이 사건 기성부분만으로는 원고에게 어떠한 사용이익이 있다고 볼 수는 없고, (②다만 원고는 피고 5가 앞서 본 바와 같이 중장비와 인부를 동원하여 이 사건 기성부분을 불법으로 철거하려 하자 1988.7.11.경 대구지방법원에 철거금지가처분신청을 하고, 변호사를 소송대리인으로 선임하면서 그 착수금으로 금 1,600,000원을 지급한 사실, (③또한 원고는 인부들을 동원하여 피고 5의 불법철거를 막으려 하였으나 그들 중 12명이 피고 5가 동원한 인부들에게 구타당하였으므로 그 치료비로서 합계금 1,430,050원을 지출한 사실, (④한편 원고는 피고 5가 위와 같이 폐자재를 임의로 처분함으로써 653.825톤(시가는 1kg당 60원)의 폐철근을 전혀 회수하지 못하였고, 이 사건 기성부분 중 견본주택을 건축하기 위하여 합계 금 30,515,132원의 자재비를 지출하였는데, 이를 통상적인 방법으로 철거할경우 자재의 노후정도, 철거에 따른 손상정도 등을 고려할 때 회수가능한 잔존자재의 가격은 피고 5가 자인하는 위 투입자재비의 1/3인 금 10,127,710원 정도인 사실을 각 인정할 수 있으므로, 피고 5는 원고에게 위 합계 금 52,431,260원의 손해를 배상할 책임이 있다고 판단한 데 이어서, (5) 원고가 피고 5의 위 불법철거를 자력으로 방위하기 위하여 부득이 인부 수십명을 동원하여 그 노임으로 금 53,000,000원, 식대로 금 9,434,000원, 잡비로 금 6,812,820원을 지출함으로써 위 금액 상당의 손해를 입었다는 주장에 대하여는, 제1심 증인 소외 1, 소외 2의 각 증언에 변론의 전취지를 종합하면, 원고가 피고 5의 위 철거행위를 실력으로 저지하기 위하여 3-4일에 걸쳐 서울에서 100여 명의 인부를 동원하고 이들을 대절한 관광버스에 태워 대구까지 데려와 위 불법철거에 대항하게 함으로써 그 노임, 식대, 잡비 등으로 상당한 금원을 지출한 사실은 인정되나, 위와 같이 다수의 인원을 장기간 동원하여 폭력적인 대응방법을 취하지 아니하고서는 위 철거행위를 적법절차에 의하여 저지시킬 수 없었다는 특별한 사정이 인정되지 아니하고, 따라서 원고의 위와 같은 조치는 부득이한 방위행위로서 사회적 상당성이 있다고 할 수 없다고 판단하여 이를 배척하였다. 2. 원고 대리인 변호사 윤일영의 상고이유 제1점에 대하여 논지는, 원고는 피고 청한건설에 대하여 이 사건 기성부분에 대한 공사대금채권을 가지고 있는데, 제3자인 피고 5가 이를 불법으로 철거함으로써 채무자위험부담주의에 따라 위 채권을 상실하는 손해를 입었으므로, 위 피고의행위는 제3자의 채권침해에 해당한다는 것이다. 원심이 인정한 사실관계에 따르면, 이 사건 건물신축도급계약은 원고의 해제통고로 해제되었다고 봄이 상당하고(아래에서 보는 바와 같이 당초부터 피고 청한건설은 원고에게 이 사건 공사대금을 지급할 능력이 없었던 것으로 보인다), 원고가 이 사건 공사계약을 해제할 당시 아파트 제1동의 지층과 1층 및 2층, 아파트 제2동의 지층과 중앙공급실, 아파트 제4동의 지층 및 1, 2, 3층의 각 골조공사를 완성하였고, 견본주택건축공사를 완성한 상태였는바, 그렇다면 그 원상회복이 중대한 사회적.경제적 손실을 초래하게 되고 완성된 부분이 피고 청한건설에 이익이 된다고 해석되므로, 피고 청한건설은 원고에게 이 사건 기성부분에 대한 보수를 지급할 의무가 있다고 할 것임은 소론과 같다( 당원 1986.9.9. 선고 85다카1751 판결 참조). 그런데 이 사건 철거행위가 제3자의 채권침해에 해당하는지 여부는, 원고의 피고 청한건설에 대한 이 사건 기성부분의 인도의무가 채무자위험부담주의에 따라 원고의 위험부담으로 소멸되었고, 따라서 같은 피고의 원고에 대한 이 사건 공사대금채무도 더불어 소멸되었다고 인정된 후에야 거론할 수 있으므로, 먼저 이를 검토하기로 한다. 원심이 채택한 갑 제19호증의 13, 18, 49의 각 기재를 보면, 피고 청한건설 소유이던 이 사건 대지들을 피고 5 등에게 매도한 자는 실질적으로 피고청한건설로서, 같은 피고는 위 매매계약을 체결할 때 이 사건 기성부분을 철거해 준다고 약속하였고, 이에 따라 위와 같이 이 사건 기성부분을 철거한다는 제소전화해까지 하였다는 것이므로, 비록 피고 5가 제소전화해조서의 집행으로서 이 사건 철거행위를 한 것은 아니라 하더라도, 그가 이 사건 기성부분을 철거한 것은 위와 같은 내용의 매매계약과 제소전화해가 이루어진 데에 그 이유가 있는바, 그렇다면 (피고 청한건설이 이 사건 철거행위 그 자체에는 관여하지 아니하였으므로) 피고 청한건설의 고의, 과실은 없다 하더라도 적어도 신의칙상 이와 동일하게 볼 수 있는 사유가 있었기 때문에 원고가 이 사건 기성부분의 인도의무를 이행할 수 없게 되었다고 볼 수 있으므로, 원고의 이 사건 공사대금채권은 여전히 존속한다 할 것이다{피고 청한건설은 당초부터 이 사건 공사대금을 지급할 능력이 없었기 때문에, 위와 같은 매매 및 제소전화해를 한 것으로 보인다. 그 대표이사가 원고에게 보낸 편지(기록 117, 120장), 원고의 소장 3항(기록 69장), 피고들 대리인의 1989.2.2.자 준비서면 2항(기록 1744장) 참조.} 또한 원심이 배척하지 아니한 갑 제9호증의 3의 기재에 의하여, 원고가 1988.6.22. 피고 청한건설에 공사금을 지급하고 이 사건 기성부분을 인도해 가라고 최고하였음을 알 수 있으므로, 원고는 이로써 자기 의무의 이행 제공을 하였다고 볼 수 있고, 그런데도 같은 피고는 아무런 이유 없이 그 수령을 거절함으로써 이때부터 수령지체에 빠졌다 할 것인바( 당원 1983.11.8. 선고 83다카1476 판결 참조), 이와 같이 수령지체 중에 쌍방이 책임질 수 없는 피고 5의 불법철거행위로 인하여 원고의 의무를 이행할 수 없게 되었으므로, 피고 청한건설의 원고에 대한 공사대금지급채무는 여전히 남아 있다고 할 것이다. 이와 같이 원고가 이 사건 기성부분을 인도할 의무는, 채권자인 피고 청한건설의 책임 있는 사유로( 민법 제538조 제1항 전단) 또는 그의 수령지체 중에 당사자 쌍방의 책임 없는 사유로( 민법 제538조 제1항 후단) 이행할 수 없게 되었다 할 것이므로, 피고 청한건설의 원고에 대한 이 사건 공사대금지급채무는 아직도 남아 있고, 따라서 피고 5가 위 채권을 침해한 것으로 보아야한다는 논지는 받아들일 수 없다. 2. 변호사 윤일영의 상고이유 제2점에 대하여 원고가 피고 5의 불법행위로 이 사건 기성부분에 대한 소유권을 상실하기는 하였으나, 원심이 적절히 판단한 대로, 원고가 이 사건 기성부분의 소유자라 하여도 그 부지인 이 사건 대지의 소유자인 피고 5 등에게 대항할 권원이 없어서 조만간 손해배상 없이 이를 자진철거하거나 강제로 철거당할 운명이었으므로, 위 불법철거로 인한 손해는 이 사건 기성부분의 교환가격이나 투자비용이라고는 할 수 없고, 다만 이 사건 기성부분이 적법히 철거될 때까지 당분간 이 사건 대지를 불법점유한 채 이 사건 기성부분을 사실상 사용할 수 있는 이익, 철거 후 이 사건 기성부분의 폐자재를 회수할 수 있는이익의 침해로 인한 손해에 한정된다 할 것이므로, 원심판결에 손해배상산정에 관한 법리오해의 위법이 있다는 논지는 이유가 없다. 3. 변호사 윤일영의 상고이유 제3점에 대하여 민법 제209조 제1항에 규정된 점유자의 자력방위권은 점유의 침탈 또는방해의 위험이 있는 때에 인정되는 것인 한편, 제2항에 규정된 점유자의 자력탈환권은 점유가 침탈되었을 때 시간적으로 좁게 제한된 범위 내에서 자력으로 점유를 회복할 수 있다는 것으로서, 위 규정에서 말하는 “직시”란 “객관적으로 가능한 한 신속히” 또는 “사회관념상 가해자를 배제하여 점유를 회복하는 데 필요하다고 인정되는 범위 안에서 되도록 속히”라는 뜻으로 해석할 것이므로( 당원 1987.6.9. 선고 86다카1683 판결 참조), 점유자가 침탈 사실을알고 모르고와는 관계 없이 침탈을 당한 후 상당한 시간이 흘렀다면 자력탈환권을 행사할 수 없다 할 것이다. 원심이 채택한 갑 제11호증의 2, 갑 12호증, 갑 제15호증의 2, 갑 제19호증의 8, 9, 12, 13, 17, 19 내지 22, 49의 각 기재와 제1심 증인 소외 1, 소외 2의 각 증언에, 원심이 배척하지 아니한 갑 제19호증의 10, 25, 갑 제20호증의 43 내지 50의 각 기재, 갑 제19호증의 30 내지 47, 갑 제20호증의 18 내지 24, 26 내지 41의 각 영상, 제1심 증인 소외 3의 증언을 종합하면, ① 원고는 1987.2.27.경 피고 청한건설에 이 사건 공사도급계약의 해제를 통고하고, 경비원 한 사람에게 이 사건 기성부분을 점유 관리하도록 하여 온 사실,② 피고 5는 같은해 7.7.부터 그달 11.까지 위 화해조서의 집행으로서가 아니라 임의로 매일 중장비 1대와 인부 10여명을 동원하여 이 사건 기성부분을 철거하기 시작한 사실, ③ 원고는 그달 12. 08:00부터 서울에서 동원한 인부 34명으로 하여금 이 사건 기성부분을 보호하려 하였으나, 그달 13. 08:00 피고 5의 인부들에게 쫓겨난 사실, ④ 위 피고는 그달 13. 13:00부터 이 사건 기성부분의 철거를 계속하는 한편, 서울민사지방법원에 대체집행신청을 하였고, 그달 14. 위 법원으로부터 대체집행결정을 받은 사실, ⑤ 원고는 그날 07:00부터 그달 16. 11:00까지 인부 약 100명을 동원하여 이 사건 기성부분을 지켰지만, 결국 위 피고의 인부들에게 쫓겨난 사실, ⑥ 피고 5는 그달 16. 11:00 위 대체집행결정에 터잡아 집달관에게 위임하여 이 사건기성부분에 대한 철거집행을 하려 하였지만, 원고가 집달관에게 관계문서를 제시하면서 그 소유권을 주장하는 한편, 피고 5의 인부 약 50명과 원고의 인부 약 100명이 서로 충돌하는 바람에 위 집행은 불능으로 끝난 사실, ⑦ 피고 5는 대체집행이 불능되자 다시 중장비와 인부들을 동원하여 무단철거를 강행하였고, 그달 22.경 이 사건 기성부분을 완전히 철거한 사실들을 인정할 수 있는바, 이에 따르면, 원고는 이 사건 기성부분이 완성된 때부터 이를 계속 점유하여 왔으나, 적어도 피고 5가 이를 철거하기 시작한 그달 7. 이후에는 그 점유를 피고 5에게 침탈당하였다고 보이고, 그렇다면 원고가 그달 12, 14, 16.에 각 인부를 동원하여 그 탈환을 시도한 것은 자력탈환권의 요건인 “직시”에 해당한다고도 할 수 없고, 원고가 피고 5의 침탈 또는 방해하려는 행위에 대하여 자력방위권을 행사하였다는 자료도 전혀없다. 그렇다면 원심이 이 부분 원고의 주장을 배척한 것은 결국 옳고, 거기에 소론과 같이 이유모순, 자력구제와 손해배상액 산정에서 상당인과관계에 대한 법리를 오해한 위법이 있다고 할 수는 없다. 논지들도 모두 이유가 없다. 4. 변호사 윤일영의 상고이유 제4점에 대하여 피고 5를 제외한 피고들이 이 사건 기성부분을 철거하기로 하는 내용의 제소전화해를 하였다 하여, 그것이 불법철거의 교사 또는 방조에 해당한다고 할 수는 없으므로, 원심이 위 피고들에 대한 청구를 배척한 데에 소론과 같이 공동불법행위의 성립에 관한 법리 오해의 위법은 없다. 논지 또한 이유 없다. 5. 원고 대리인 변호사 정경철의 상고이유 제1점에 대하여 원심이 판단한 대로, 이 사건 기성부분은 원고의 재료와 노력으로 건축되었고 독립한 건물에 해당하기 때문에 이는 원고의 소유라 할 것이고, 따라서 원고가 이에 대하여 유치권을 가진다는 주장은, 유치권이 타물권인 점에 비추어 이유 없다. 또한 원심이, 원고의 점유가 침탈되기는 하였으나, 그로 인하여 원고에게 어떤 손해가 발생하였다고 볼 수 없다고 판단한 것도 옳다. 피고 5의 이 사건 기성부분의 철거행위로 인하여 원고의 이에 대한 소유권과 채권이 침해되는 손해를 입었다는 주장에 대하여는 위에서 살핀 바와 같다. 따라서 논지들 역시 모두 이유 없다. 6. 변호사 정경철의 상고이유 제2점에 대하여 논지는, 원고가 이 사건 기성부분에 대한 유치권을 가지고 있을 뿐만 아니라 신의칙에 비추어 볼 때, 이 사건 대지의 전득자인 피고들은 원고가 이 사건 공사대금을 지급받기 전까지는 그 소유권에 기한 방해배제청구권을 행사할 수 없다는 것이나, 이는 독자적 견해에 불과한 것으로서 받아들일 수 없다. 7. 이에 상고를 기각하고 상고비용은 패소한 원고의 부담으로 하기로 관여 법관의 의견이 일치되어 주문과 같이 판결한다. 대법관 김상원(재판장) 박우동 윤영철 박만호(주심) |
| 대법원 1972. 1. 31. 선고 71다2414 판결 [가옥명도][집20(1)민,48] 【판시사항】 가. 유치물소유자의 변동과 유치권행사 나. 유치권자의 목적물사용의 적법 여부 【판결요지】 가. 유치권자의 점유하에 있는 유치물의 소유자가 변동하더라도 유치권자의 점유는 유치물에 대한 보존행위로서 하는 것이므로 적법하고 그 소유자변동후 유치권자가 유치물에 관하여 새로이 유익비를 지급하여 그 가격의 증가가 현존하는 경우에는 이 유익비에 대하여도 유치권을 행사할 수 있다. 나. 유치권자가 유치물에 대한 보존행위로서 목적물을 사용하는 것은 적법행위이므로 불법점유로 인한 손해배상책임이 없는 것이다. 【참조조문】 민법 제320조, 민법 제324조 제1항, 민법 제324조 제2항, 민법 제325조 【전 문】 【원고, 피상고인】 원고 【피고, 상고인】 피고 【원심판결】 제1심 군산지원, 제2심 광주고등 1971. 10. 12. 선고 71나34 판결 【주 문】 원판결중 피고의 수리비금 112,000원의 유치권 및 임료상당의 손해배상 부분에 대한 피고의 패소부분을 파기하고 이사건 부분을 광주고등법원으로 환송한다. 【이 유】 피고의 상고이유 제1점에 대한 판단, 상고이유의 요지는 전세금 300,000원에 관하여 피고는 유치권을 가지는 것이라고 주장한데 대하여 원심은 판단한바 없어 판단의 유탈이 있다는 것이나 기록에 의하면 항소심 제2차 변론기일인 1971. 3. 16. 변론에서 피고는 위 전세금에 대한 유치권 주장을 철회하였음이 명백하고(기록 제114장) 원판결에는 판단유탈의 위법은 없으므로 소론 논지는 이유없다. 동 상고이유 제2점에 대한 판단 원판결 이유에 의하면 원심은 피고의 유익비, 유치권주장에 대하여 피고는 1967.9.2.당시 본건 건물의 소유자였던 소외 1(동대리인 남편 소외 2)로부터 동 건물을 보증금 300,000원에 3년간의 기간으로 임차한 다음 동 건물이 노후하여 소유자와 합의하에 수리비는 이사갈 때 상환받기로 약정하고 동년 10월 중순경 공사금 246,000원을 들여 개수하고 또 1968.4 중순경 공사비 금 80,100원을 들여 개수하였으며 그 증가액이 현존하고 있음을 인정할 수 있어 위 유익비 도합 금 326,100원의 상환을 청구할 수 있으며, 원고로부터 상환을 받을 때까지 위 건물을 유치할 권리가 있다고 인정한 다음 피고가 1969.5경 공사비 금 112,000원을 들여 위 건물을 개수하였으므로 그 공사비의 상환채권에 관하여도 유치권이 있다고 주장하나 위 건물에 관하여 1969.3.3 그 소유자 소외 1로부터 소외 3 앞으로 소유권이전등기가 되었으니 피고가 동 건물의 신소유자와의 간에 위 건물 임차권의 존속에 관하여 특단의 합의가 없는 한 그때부터 불법점유가 되므로 그 주장과 같은 공사비를 들여 동 건물을 개수하였다 하더라도 동 공사비의 상환채권에 관하여는 유치권이 성립되지 않는다 할 것인데 피고가 신소유자로 부터 동건물 임차권의 지속에 관한 동의를 얻었다는 주장과 입증이 없으므로 위 공사비 금 112,000원의 상환채권에 관한 유치권이 있다는 주장은 이유없다고 배척하였다. 그러나 피고가 본건 건물이 제3자인 소외 3에게 소유권이전등기 경료전의 본건 건물에 관한 유익비(326,100원)의 상환청구권이 있고, 건물의 소유자가 변동된 후에도 위 건물에 대한 유치권이 있다고 함은 원판결이 위 전단에서 확정한 바이고, 그러하다면 피고가 위 건물의 소유자가 변동 후에 계속하여 점유하는 것은 유치권자인 피고가 유치물에 대한 보존행위로서 점유하는 것이므로 적법행위라 할 것이고, 그 소유자 변동 후 유치물에 관한 필요비, 유익비를 지급하고 그 유익비에 관하여는 가격의 증가가 현존한다면 그 유익비의 상환청구권도 민법 제320조의 소위 그 물건에 관하여 생긴 채권이라 할 수 있고, 따라서 위 유익비금 112,000원도 앞에서 본 유익비(금 326,100원)와 같이 그 변제를 받을 때까지는 본건 건물을 유치 하고 명도를 거부할 수 있다 할 것임에도 불구하고, 원심이 그 소유자 변동후의 점유를 불법점유라고 보고 위 유익비 금 112,000원에 대하여는 유치권이 성립될 수 없다고 판단하였음은 유치권에 관한 법리를 오해한 위법이 있고 이는 판결에 영향을 미쳤다 할 것이므로 이점에 대한 상고 논지는 이유있다. 동 상고이유 제3점에 대한 판단 원심은 불법점유로 인한 손해배상으로서 그 이유에 본건 건물이 경락허가 결정을 원인으로 하여 원고 명의로 소유권이전등기가 경료 되고, 피고가 1970.6.16 부터 현재까지 위 건물을 점유하고 있는 점에 관하여는 당사자간에 다툼이 없으니 피고는 다른 특별한 사정이 없는 한 원고소유의 동 건물을 정당한 권원없이 점유하고 있다할 것이므로 원고에게 이를 명도할 의무가 있으며 또한 그 불법점유로 인하여 원고가 입은 임료상당의 손해를 배상할 책임있다 하여 매월 금 30,000원씩을 지급할 의무있다고 판시하였다. 그러나 유치권자가 유치물에 대한 보존 행위로써 목적물을 사용하는 것은 적법행위로써 불법점유가 되지 아니한다 함은 앞에서 설시한 바와 같으므로 피고가 본건 건물이 원고 명의로 소유권 이전 등기가 경료된 후의 본건 건물 사용으로 인하여 얻은 실질적 이익은 이로 인하여 원고에게 손해를 끼치는 한에 있어서 부당이득으로서 원고에게 상환할 의무가 있는 것은 별문제로 하더라도 유치권자인 피고는 불법행위에 인한 손해배상 책임이 없다 할 것이다. (대법원 1963.7.11 선고, 63 다 235 판결, 대법원 1967.11.28 선고 66다 2111 판결 참조) 그러함에도 불구하고 원심은 피고의 점유를 불법점유라고 하여 손해배상책임이 있다고 판단하였음은 잘못이라 아니할 수 없으므로 이점에 대한 논지 또한 이유있다. 그러므로 원판결 중 피고의 수리비 금 112,000원의 유치권 및 임료상당의 손해배상 부분에 대한 피고의 패소부분을 파기하고 이사건 부분을 광주고등법원으로 환송하기로 하여 관여법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다. 대법원판사 양병호(재판장) 김치걸 사광욱 홍남표 김영세 |
| 대법원 1995. 9. 15. 선고 95다16202, 95다16219 판결 [건물명도,소유권확인등][공1995.10.15.(1002),3395] 【판시사항】 도급계약에서 수급인이 신축 건물에 대하여 유치권을 가지는 경우 【판결요지】 주택건물의 신축공사를 한 수급인이 그 건물을 점유하고 있고 또 그 건물에 관하여 생긴 공사금 채권이 있다면, 수급인은 그 채권을 변제받을 때까지 건물을 유치할 권리가 있다고 할 것이고, 이러한 유치권은 수급인이 점유를 상실하거나 피담보채무가 변제되는 등 특단의 사정이 없는 한 소멸되지 않는다. 【참조조문】 민법 제320조, 제664조 【참조판례】 대법원 1993.3.26. 선고 91다14116 판결(공1993상,1280) 【전 문】 【원고(반소피고), 피상고인】 원고(반소피고) 【피고(반소원고), 상고인】 피고(반소원고) 【원심판결】 인천지방법원 1995.2.17.선고 94나5953(본소),6000(반소) 판결 【주 문】 원심판결 중 본소부분을 파기하고, 이 부분 사건을 인천지방법원 합의부에 환송한다. 피고(반소원고)의 나머지 상고를 기각한다. 상고기각 부분에 관한 상고비용은 피고(반소원고)의 부담으로 한다. 【이 유】 피고(반소원고, 이하 피고라고만 한다)의 상고이유를 본다. 1. 원심이 설시한 증거 관계와 기록에 비추어 보면 원심의 사실 인정은 정당하다고 수긍이 되고, 그 과정에 소론과 같이 심리미진이나 채증법칙을 위반하여 사실을 잘못 인정한 위법이 있다고 할 수 없다. 2. 사실관계가 원심이 확정한 바와 같다면, 이 사건 각 건물의 도급계약에 있어서 그 판시와 같이 완성된 건물의 소유권을 도급인에게 귀속시키기로 하였다고 보아야 할 것이고 수급인인 피고에게 이 사건 각 건물의 소유권이 귀속된다고는 볼 수 없다. 본소에 관하여 같은 취지로 판단하고, 나아가 피고에게 이 사건 각 건물의 소유권이 귀속됨을 전제로 한 반소청구를 받아들이지 않은 원심은 정당하다. 논지는 이유 없다. 3. 그러나, 원심이 적법히 인정하고 있는 바와 같이 피고가 현재 점유중인 원심판결 별지목록 1기재 주택건물의 신축공사를 한 수급인으로서 위 건물에 관하여 생긴 공사금 채권이 있다면, 피고는 그 채권을 변제받을 때까지 위 건물을 유치할 권리가 있다고 할 것이고, 이러한 유치권은 피고가 점유를 상실하거나 피담보채무가 변제되는 등 특단의 사정이 없는 한, 소멸되지는 아니하는 것이므로, 원심이 판시한대로 건물이 완공된 후인 1987.5.29.자 약정에 의하여 도급인이 피고에게 위 건물 등 이 사건 각 건물에 대한 처분권을 위임하여 그 분양대금에서 공사대금 등 건축과 관련한 일체의 비용을 지급받을 수 있는 권한을 부여하였기 때문에 피고가 위 건물 등을 매각처분하여 그 대금으로 공사대금을 지급받을 수 있게 되었다고 하더라도 그러한 약정만으로 피담보채권인 공사대금이 변제된 것이라고 볼 수는 없고, 그 외에 기록을 살펴보아도 달리 위 공사대금 채권이나 유치권이 소멸되었다고 볼 만한 사유를 찾아 볼 수 없다. 그러하다면 피고는 그 공사대금 채권을 담보하는 의미에서 의연히 위 목록 1기재 부동산에 대한 유치권을 가지고 있는 것으로 보아야 할 것이다. 그럼에도 불구하고 피고는 위 약정에 의해서 위 건물 등을 처분하여 그 대금으로 공사대금의 지급에 갈음하는 것은 별론으로 하고, 위 부동산에 대한 공사대금 채권을 전제로 유치권을 행사할 수 없다고 판시하여 피고의 유치권 항변을 배척하고 원고의 이 사건 건물명도 청구를 인용한 원심은 유치권에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 위법을 저지른 것이라 할 것이다. 이를 지적하는 논지는 이유 있다. 4. 그러므로 원심판결 중 본소 부분을 파기하고 이 부분 사건을 원심법원에 환송하며 피고의 나머지 상고(반소 부분에 대한 상고)를 기각하고 상고기각 부분에 관한 상고비용은 패소자의 부담으로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다. 대법관 지창권(재판장) 천경송(주심) 안용득 신성택 |
(2) 점유의 계속
유치권은 점유의 상실로 인하여 소멸한다(민법 제328조). 그러므로 유치권자로부터 점유를 승계한 자가 있는 경우 유치권자는 점유를 상실함으로써 유치권을 상실하였기 때문에 비록 건물에 대한 점유를 승계한 사실이 있다 하더라도 승계인이 전점유자를 대위하여 유치권을 주장할 수 없다.50) 점유의 상실로 유치권이 소멸하므로 유치권을 주장하려면 건물을 계속 점유하고 있어야 한다. 그러나 일시적으로 점유를 상실하였다가 후에 다시 같은 건물을 점유하게 되는 경우에는 유치권을 취득하게 된다.51) 점유에는 직접점유뿐만 아니라 간
접점유도 포함된다.52) 그러나 간접점유의 경우 직접점유자가 자기를 위하여 점유한다는 의사표시를 하여 간접점유를 언제든지 소멸시킬 수 있다. 특히 채권자가 채무자의 직접점유를 통한 간접점유를 하는 경우에는 유치권은 실효성이 없을 것이다. 그렇게 때문에 이러한 간접점유는 유치권의 요건으로서의 점유에 해당하지 않는다는 주장도 있다.53)
| 50) 대법원 1972. 5. 30. 선고 72다548 판결. 51) 대법원 1955. 12. 15. 선고 4288민상283 판결. 52) 명도단행가처분의 집행채권자가 인도집행 받은 목적물을 제3자에게 인도하였을지라도 그에게 소유권이전을 유보한 매매를 하고 그 점유를 환원할 수 있는 상태에 둔 이상 그 제3자의 직접점유도 아직 집행채권자 및 집행채무자(유치권자)의 간접점유하에 있는 점유로 보아야 한다(대법원2002. 11. 27.자 2002마3516 결정;대법원 1996. 12. 23. 선고 95다25770 판결). 53) 호문혁, 이야기 민사법, 베네딕트, 2022, 101면. |
| 대법원 1972. 5. 30. 선고 72다548 판결 [건물명도][집20(2)민,81] 【판시사항】 비록 건물에 대한 점유를 승계한 사실이 있다 하더라도 전점유자를 대위하여 유치권을 주장할 수 없는 것이다. 【판결요지】 비록 건물에 대한 점유를 승계한 사실이 있다 하더라도 전점유자를 대위하여 유치권을 주장할 수는 없는 것이다. 【참조조문】 민법 제320조 【전 문】 【원고, 피상고인】 원고 【피고, 상고인】 피고 1 외 1명 【원심판결】 제1심 서울민사지방, 제2심 서울고등법원 1972. 3. 7. 선고 70나1713 판결 【주 문】 이 상고를 모두 기각한다. 상고비용은 피고들의 부담으로 한다. 【이 유】 피고들 대리인의 상고이유를 본다. (가) 제1점에 대하여, 원심은 다음과 같은 사실을 인정하고 있다. 즉, 소외 1, 소외 2는 소외 3에게 건축공사대금의 일부로서 이 사건에서 문제로 되어 있는 건물[서울 영등포구 (주소 생략) 지상시멘트 와즙 평가건 주택 1동, 건평 18평 1홉]을 포함한 7동의 건물을 양도하였는데 이 약속에 위반하여 위의 건물을 원고에게 매도를 원인으로 하여 소유권이전등기를 경유하여 주었고, 원고 앞으로의 소유권이전등기는 가장 매매를 원인으로 한 것은 아니라 하였다. 기록을 정사하면서 원심이 한 위와 같은 사실인정의 과정을 살펴보면 적법하고 여기에는 논지가 공격하는바와 같은 채증법칙위반의 위법사유가 없다. 그리고 기록을 정사하여도 피고들이 사실심에서 원고가 그의 처남되는 소외 2의 배임행위를 숙지하면서 이 배임행위에 적극 가담하여 이전등기를 한 것이므로 그 등기원인이 무효라는 점에 관하여는 진술한 흔적이 없고, 또 그러한 진술을 밑받침할 만한 증거도 기록상 없다. 원심이 등기원인에 무효사유가 없다고 판시한 것은 정당하고 여기에 이유의 불비나 모순의 위법사유가 없다. (나) 제2점에 대하여, 소외 3이 이 사건 건물에 관하여 공사금 채권이 있어 소외 3이 이 건물을 점유하고 있다면 소외 3에게는 위 공사금 채권을 위하여 이 건물에 대한 유치권이 인정될 것이다. 그러나 피고들이 소외 3으로부터 그 점유를 승계한 사실이 있다고 하여 피고들이 소외 3을 대위하여 유치권을 주장할 수는 없다. 왜냐하면 피대위자인 소외 3은 그 점유를 상실하면서 곧 유치권을 상실한 것이기 때문이다. 이 사건에서는 원심이 정당하게 판단하고 있는 바와 같이 소외 3의 위의 공사금 채권이 피고들에게 이전된 사실도 없는 것이다. 기록에 의하면 피고들은 사실심에서 이 건물에 관한 주택부금을 피고 1이 대납하였으므로 이 대납채권을 위하여서도 이 사건 건물에 대한 유치권이 있는 것이라고 진술한 흔적은 없다. 그리고 원심판결은 논지가 주장하는 것처럼 소외 3과 피고들 사이에 이 사건 건물에 대한 점유이전이 없었다고 판시하고 있는 취지는 아니다. 설사 소외 3이 이 사건 건물에 관하여 공사금 채권을 취득한 것으로 볼 수 없다는 원심의 사실인정에 관하여 이유모순이 있다 할지라도 위에서 보아온 바와 같이 이것은 필경 원심판결에 영향이 미치지 아니한다. 원심판결에는 대위권행사와 점유이전에 관한 법리를 오해한 위법사유가 없다. 그렇다면 이 상고는 그 이유없다 할 것이므로 모두 기각하고, 상고비용은 패소자들의 부담으로 한다. 이 판결에는 관여법관들의 견해가 일치되다. 대법원판사 주재황(재판장) 홍순엽 양회경 이영섭 민문기 |
| 대법원 2002. 11. 27.자 2002마3516 결정 [부동산인도명령][공2003.1.15.(170),220] 【판시사항】 소유자의 동의 없이 유치권자로부터 유치권의 목적물을 임차한 자의 점유가 구 민사소송법 제647조 제1항 단서 소정의 '경락인에게 대항할 수 있는 권원'에 기한 것인지 여부(소극) 【결정요지】 유치권의 성립요건인 유치권자의 점유는 직접점유이든 간접점유이든 관계없지만, 유치권자는 채무자의 승낙이 없는 이상 그 목적물을 타에 임대할 수 있는 처분권한이 없으므로( 민법 제324조 제2항 참조), 유치권자의 그러한 임대행위는 소유자의 처분권한을 침해하는 것으로서 소유자에게 그 임대의 효력을 주장할 수 없고, 따라서 소유자의 동의 없이 유치권자로부터 유치권의 목적물을 임차한 자의 점유는 구 민사소송법(2002. 1. 26. 법률 제6626호로 전문 개정되기 전의 것) 제647조 제1항 단서에서 규정하는 '경락인에게 대항할 수 있는 권원'에 기한 것이라고 볼 수 없다. 【참조조문】 구 민사소송법(2002.1.26. 법률 제6626호로 전문 개정되기 전의 것) 제647조 제1항(현행 민사집행법 제136조 제1항 참조), 민법 제324조 제2항 【전 문】 【재항고인】 재항고인 1 외 1인 【원심결정】 춘천지법 2002. 8. 3.자 2002라91 결정 【주문】 재항고를 모두 기각한다. 【이유】 재항고이유를 본다. 1. 제1점에 대하여 원심은, 재항고인들이 이 사건 경매개시결정 이전부터 이 사건 건물 중 2층 부분을 점유하고 있었다고 볼 수 없다고 판단하였는바, 기록에 비추어 살펴보면, 이러한 원심 판단은 옳은 것으로 수긍이 가고, 거기에 재항고이유로 주장하는 바와 같은 위법은 없다. 이 점을 탓하는 재항고이유는 받아들이지 아니한다. 2. 제2점에 대하여 유치권의 성립요건인 유치권자의 점유는 직접점유이든 간접점유이든 관계없지만, 유치권자는 채무자의 승낙이 없는 이상 그 목적물을 타에 임대할 수 있는 처분권한이 없으므로( 민법 제324조 제2항 참조), 유치권자의 그러한 임대행위는 소유자의 처분권한을 침해하는 것으로서 소유자에게 그 임대의 효력을 주장할 수 없고, 따라서 소유자의 동의 없이 유치권자로부터 유치권의 목적물을 임차한 자의 점유는 구 민사소송법(2002. 1. 26. 법률 제6626호로 전문 개정되기 전의 것) 제647조 제1항 단서에서 규정하는 '경락인에게 대항할 수 있는 권원'에 기한 것이라고 볼 수 없다 . 또한 기록에 의하면, 이 사건 건물의 유치권자로서 재항고인들에게 그 2층 부분을 임대하였다고 하는 이종산업개발 주식회사(이하 '이종산업'이라 한다)에 대하여는 낙찰자의 신청에 의하여 이 사건 건물 전부를 낙찰자에게 인도하라는 인도명령이 이미 확정되어 있음을 알 수 있으므로, 이종산업이 재항고인들로부터 그 점유를 이전받더라도 이를 점유할 수 없게 됨으로써 그 유치권을 더 이상 유지할 수도 없게 되었다. 따라서 같은 취지에서 재항고인들이 가사 이종산업으로부터 그 2층 부분을 임차하였다고 하더라도, 재항고인들은 낙찰자에게 대항할 수 있는 권원을 갖고 있다고 볼 수 없다고 판단한 원심의 조치는 정당하고, 거기에 재항고이유로 주장하는 바와 같은 법리오해 등의 위법이 없다. 이 점을 탓하는 재항고이유도 받아들이지 아니한다. 3. 그러므로 재항고를 모두 기각하기로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 결정한다. 대법관 윤재식(재판장) 송진훈(주심) 변재승 이규홍 |
| 대법원 1996. 12. 23. 선고 95다25770 판결 [손해배상(기)][공1997.2.15.(28),471] 【판시사항】 [1] 명도단행가처분의 집행으로 집행채무자의 점유가 상실되는지 여부 (소극) [2] 명도단행가처분의 집행으로 인도된 목적물을 집행채권자가 제3자에게 소유권유보부로 매도하고 인도한 경우, 집행채권자 및 집행채무자의 점유 상실 여부( 소극) [3] 경락인인 집행채권자가 단행가처분의 집행을 통하여 유치권자인 집행채무자로부터 인도받은 목적물에 대한 소유권 및 점유를 상실한 경우, 집행채무자의 유치권을 상실하게 하는 불법행위의 성립 여부(적극) 및 성립 시기 【판결요지】 [1] 가처분의 피보전권리는 채무자가 소송과 관계없이 임의로 의무를 이행하거나 본안소송에서 피보전권리가 존재하는 것으로 판결이 확정됨에 따라 채무자가 의무를 이행한 때에 비로소 법률상 실현되는 것이어서 채권자의 만족을 목적으로 하는 이른바 단행가처분의 집행에 의하여 피보전권리가 실현된 것과 마찬가지의 상태가 사실상 달성되었다 하더라도 그것은 어디까지나 임시적인 것에 지나지 않고, 가처분이 집행됨으로써 그 목적물이 채권자에게 인도되었다고 하더라도 그와 같은 잠정적인 상태를 고려함이 없이 그 목적물의 점유는 채무자에게 있다. [2] 명도단행가처분의 집행채권자가 인도집행받은 목적물을 제3자에게 인도하였을지라도 그에게 소유권이전을 유보한 매매를 하고 그 점유를 환원할 수 있는 상태에 둔 이상 그 제3자의 직접점유도 아직 집행채권자 및 집행채무자의 간접점유하에 있는 점유로 보아야 한다. [3] 목적물을 경락받은 집행채권자가 유치권자인 집행채무자의 점유하에 있던 목적물을 단행가처분의 집행을 통하여 인도받은 후 제3자에게 처분·인도하고 그 목적물에 관하여 소유권이전등기까지 경료하여 그 제3자로 하여금 목적물에 관한 완전한 소유권을 취득하게 하여 버림으로써 목적물에 관한 소유권이나 점유를 환원시킬 수 없는 새로운 사태가 만들어진 경우, 그 때 비로소 가처분의 집행채권자로서 인도집행받은 목적물의 점유를 타에 이전하거나 점유명의를 변경하여서는 아니되는 가처분의 결정취지에 반하여 점유를 타에 이전하여 그 점유명의를 변경한 것이 되고 집행채무자의 점유를 침탈하여 유치권을 상실하게 하는 불법행위를 저지른 것이라고 보아야 한다. 【참조조문】 [1] 민법 제192조, 제194조, 민사소송법 제714조[2] 민법 제192조, 제194조, 민사소송법 제714조[3] 민법 제192조, 제328조, 제750조, 민사소송법 제714조 【참조판례】 [1] 대법원 1992. 6. 26.자 92마401 결정(공1992, 2359) 【전 문】 【원고,피상고인】 주식회사 남양조선공사 【피고,상고인】 수산업협동조합중앙회 (소송대리인 변호사 박도영) 【원심판결】 광주고법 1995. 5. 12. 선고 94나8319 판결 【주문】 상고를 기각한다. 상고비용은 피고의 부담으로 한다. 【이유】 1. 피고 소송대리인의 상고이유에 대하여 판단한다. 가. 상고이유 제1점 및 제2점에 대하여 원고는 사실심에서 원고가 유치권자로서의 지위를 포기하였거나 또는 상실하였다는 주장을 한 바 없으므로 소론은 적법한 상고이유가 될 수 없다. 논지는 모두 이유가 없다. 나. 상고이유 제3점에 대하여 원심판결 이유에 의하면, 원심은 그 채택한 증거들을 종합하면 원고는 1983. 11. 25. 소외 김복동과의 사이에 이 사건 선박을 대금 130,000,000원에 건조하여 위 김복동에게 인도하여 주기로 하는 내용의 선박건조 도급계약을 체결하고, 이어서 1984. 12. 20. 이 사건 선박의 주기관 등의 설치공사 부분에 대하여 그 공사금을 금 103,125,415원으로 정하여 선박을 완공하기로 하는 내용의 추가 도급계약을 체결한 다음 이 사건 선박건조를 완성하였는데, 위 김복동은 1984. 12. 26. 이 사건 선박에 관하여 자기 명의의 소유권보존등기까지 마쳤으나, 위 대금 중 금 159,000,000원만 지급하고, 그 나머지 금 74,125,415원을 지급하지 아니하므로 원고는 위 잔대금 채권으로써 이 사건 선박에 관하여 유치권을 행사하면서 이를 점유하고 있었던 사실, 한편 피고는 정부의 계획조선사업에 따라 각종 어선 등에 대한 계획조선사업자의 실수요자를 선정하여 계획조선자금의 대출 및 관리업무를 수행하면서, 위 김복동을 계획조선사업자로 선정하여 선박건조자금을 대출하고 위 김복동이 원고의 조선소에서 위 도급계약에 따라 선박을 건조하고 선박이 준공되면 그 선박에 대하여 피고가 후취담보를 취득하기로 약정함에 따라 이 사건 선박에 관하여 위 김복동 명의의 소유권보존등기가 경료되자 1984. 12. 26. 광주지방법원 목포지원 접수 제527호로 채무자를 위 김복동, 근저당권자를 피고, 채권최고액을 금 400,000,000원으로 하고 같은 달 24. 근저당설정계약을 원인으로 한 근저당설정등기를 경료받은 다음, 위 김복동이 대출금을 상환하지 아니하자 위 근저당권에 기하여 1985. 12. 26. 원고가 점유중이던 이 사건 선박에 대한 임의경매신청을 하여 1986. 7. 2. 피고가 경락받아 그 대금을 납부하고 같은 해 9. 27. 피고 명의의 소유권이전등기를 경료하고 이어서 1987. 3. 27. 이 사건 선박을 소외 김청자에게 대금 161,320,000원에 10회 분할상환받는 방식으로 할부로 매각하고 소유권이전은 할부금이 상환되면 이전하여 주기로 유보한 사실, 그런 다음 피고는 이 사건 선박의 소유권에 기한 인도청구권을 가지고 원고를 상대로 광주지방법원 목포지원 87카911호로 선박인도가처분신청을 하여 1987. 5. 8. 위 법원으로부터 이 사건 선박에 대하여 '피신청인(이 사건 원고)의 점유를 풀고 신청인(이 사건 피고)이 위임하는 집달관에게 그 보관을 명하며 집달관은 신청인의 청구가 있을 때에는 이 사건 선박의 현상을 변경하지 않을 것을 조건으로 신청인에게 사용하게 하여야 하고, 신청인은 그 점유를 타에 이전하거나 점유명의를 변경할 수 없다'는 내용의 가처분결정을 받아 같은 날 이 사건 선박에 대한 인도집행을 단행하여 같은 달 9. 원고 회사의 공장장인 소외 민남배로부터 이를 인도받아 위 김청자에게 인도한 사실, 그러나 원고는 위 김복동을 상대로 광주지방법원 목포지원 86가합264호로 이 사건 선박의 건조비 소송을 제기하여 위 미지급선박건조대금 74,125,415원 및 이에 대하여 소장송달 익일인 1987. 3. 15.부터 완제일까지 연 2할 5푼의 비율에 의한 지연손해금을 지급하라는 내용의 원고승소판결을 선고받고 위 판결은 그 무렵 확정되었으며, 또한 피고가 위 광주지방법원 목포지원 87카911호 선박인도가처분 신청사건의 본안소송으로 같은 법원 87가합91호로 원고를 상대로 제기한 선박인도소송에서는, 1989. 7. 21. 원고가 전 소유자인 위 김복동에 대한 위 선박건조대금 금 74,125,415원 채권으로써 이 사건 선박에 관하여 행사한 유치권항변이 인정되어 '원고(당해 소송의 피고)는 소외 김복동으로부터 금 74,125,415원을 지급받음과 동시에 피고(당해 소송의 원고)에게 선박을 인도하라'는 피고 일부승소판결이 선고되었고, 이에 대하여 피고가 항소하였으나 1990. 7. 19. 항소기각되고, 1990. 8. 15. 위 판결이 확정되었으나, 피고는 위 김청자에게 소유권이전을 유보하고 할부로 매각하였던 이 사건 선박에 관하여 1993. 1. 8. 피고로부터 소외 이규철에게로 1987. 3. 27. 매매를 원인으로 한 소유권이전등기를 경료하여 주어버렸고, 위와 같은 유치권을 인정받은 원고는 그 후 피고를 상대로 한 광주지방법원 목포지원 94카기145호 사정변경에 인한 가처분결정취소 신청사건에서 1994. 10. 10. 위 87카911호에 의한 선박인도가처분결정의 취소를 받아 내었으나 그 집행이 불가능하게 된 사실을 인정할 수 있으므로 피고는 원고에게 위 유치권의 상실로 인한 손해를 배상할 책임이 있다고 판시한 다음, 위 손해배상채권이 시효소멸하였다는 피고의 항변에 대하여는, 가처분의 피보전권리는 채무자가 소송과 관계없이 임의로 의무를 이행하거나 본안소송에서 피보전권리가 존재하는 것으로 판결이 확정됨에 따라 채무자가 의무를 이행한 때에 비로소 법률상 실현되는 것이어서 채권자의 만족을 목적으로 하는 이른바 단행가처분의 집행에 의하여 피보전권리가 실현된 것과 마찬가지의 상태가 사실상 달성되었다 하더라도 그것은 어디까지나 임시적인 것에 지나지 않고, 가처분이 집행됨으로써 그 목적물이 채권자에게 인도되었다고 하더라도 그와 같은 잠정적인 상태를 고려함이 없이 그 목적물의 점유는 채무자에게 있다고 보아야 하는 것이므로, 피고가 위 광주지방법원 목포지원 87카911호 선박인도가처분 결정의 집행에 의하여 이 사건 선박을 인도받았으나 이 사건 선박의 점유는 여전히 그 가처분의 집행채무자인 원고에게 있는 것으로 보아야 하고, 그 가처분의 집행채권자인 피고가 이 사건 선박을 위 김청자에게 인도하였을지라도 그에게 소유권이전을 유보한 매매를 하고 그 점유를 환원할 수 있는 상태에 둔 이상 위 김청자의 직접점유도 아직 집행채권자인 피고 및 집행채무자인 원고의 간접점유하에 있는 점유로 보아야 할 것이며, 그 후 피고가 선박할부대금을 전부 상환받고 1993. 1. 8.자로 위 이규철에게 이 사건 선박에 관하여 소유권이전등기를 경료하여 위 이규철로 하여금 이 사건 선박에 관한 완전한 소유권을 취득하게 하여 버림으로써 이 사건 선박에 관한 소유권이나 점유를 환원시킬 수 없는 새로운 사태가 만들어진 것이라면, 그 때 비로소 가처분의 집행채권자로서 인도집행받은 이 사건 선박의 점유를 타에 이전하거나 점유명의를 변경하여서는 아니되는 가처분의 결정취지에 반하여 점유를 타에 이전하여 그 점유명의를 변경한 것이 되고, 원고의 점유를 침탈하여 원고로 하여금 유치권을 상실하게 한 것이라고 보아야 할 것이므로 원고가 위 유치권을 상실하게 된 시점은 피고의 주장과 같은 1987. 5. 8. 당시의 인도집행시가 아니라 1993. 1. 8. 피고가 위 이규철에게 이 사건 선박에 관하여 소유권이전등기를 경료하여 버림으로써 위 이규철로 하여금 완전한 소유권을 취득하게 하여 버린 때라고 볼 것이며, 그 때 비로소 피고는 이 사건 선박에 대한 원고의 점유를 침탈하여 유치권을 상실하게 하는 불법행위를 저질렀다고 볼 것이고, 1993. 8. 13. 원고가 이 사건 손해배상청구의 소를 제기하였음은 기록상 명백하여, 이미 소멸시효가 완성되었다는 피고의 항변은 이유 없다는 이유로 피고의 위 소멸시효항변을 배척하였는바, 기록과 관계 법령에 의하면 원심의 위와 같은 인정 판단은 정당한 것으로 수긍할 수 있고, 원심판결에 소론과 같이 단행가처분 및 점유의 변경에 관한 법리를 오해한 위법이 있다고 볼 수 없다. 그리고 소론이 내세우는 대법원판결들은 모두 사안을 달리하는 이 사건에 적절한 것이 아니다. 논지도 이유가 없다. 2. 그러므로 상고를 기각하고 상고비용은 패소자의 부담으로 하기로 관여 법관의 의견이 일치되어 주문과 같이 판결한다. 대법관 신성택(재판장) 천경송 안용득(주심) 지창권 |
| 대법원 2011. 2. 10. 선고 2010다94700 판결 [건물명도][미간행] 【판시사항】 [1] 소유자의 승낙 없는 유치권자의 임대차에 의하여 유치권 목적물을 임차한 사람의 점유가 소유자에게 대항할 수 있는 적법한 권원에 기한 것인지 여부 (소극) [2] 유치권의 목적물인 건물의 소유자가 유치권자에게서 그 건물을 임차한 자를 상대로 건물의 인도청구를 한 사안에서, 유치권자에 대한 채무자의 동의만으로는 민법 제324조 제2항에 따른 동의가 있었다고 볼 수 없어 임차인은 위 건물 인도청구를 거절할 수 없다고 본 원심판단을 정당하다고 한 사례 【참조조문】 [1] 민법 제213조, 제324조 제2항 [2] 민법 제213조, 제324조 제2항 【참조판례】 [1] 대법원 2002. 11. 27. 자 2002마3516 결정(공2003상, 220) 대법원 2004. 2. 13. 선고 2003다56694 판결 【전 문】 【원고, 피상고인】 주식회사 세상가꾸기 【피고, 상고인】 피고 【원심판결】 서울서부지법 2010. 10. 14. 선고 2010나808 판결 【주 문】 상고를 기각한다. 상고비용은 피고가 부담한다. 【이 유】 상고이유를 판단한다. 1. 상고이유 제1점 및 제2점에 대하여 유치권의 성립요건인 유치권자의 점유는 직접점유이든 간접점유이든 관계없지만, 유치권자는 채무자 또는 소유자의 승낙이 없는 이상 그 목적물을 타에 임대할 수 있는 권한이 없으므로( 민법 제324조 제2항 참조), 유치권자의 그러한 임대행위는 소유자의 처분권한을 침해하는 것으로서 소유자에게 그 임대의 효력을 주장할 수 없다. 따라서 소유자의 승낙 없는 유치권자의 임대차에 의하여 유치권의 목적물을 임차한 자의 점유는 소유자에게 대항할 수 있는 적법한 권원에 기한 것이라고 볼 수 없다 ( 대법원 2002. 11. 27.자 2002마3516 결정, 대법원 2004. 2. 13. 선고 2003다56694 판결 참조). 원심판결 이유에 의하면, 원심은 그 채택 증거를 종합하여 판시와 같은 사실을 인정한 다음, 설령 소외 1이 소외 2로부터 공사대금 680,873,334원을 지급받을 때까지 이 사건 건물에 대한 유치권을 가진다고 하더라도, 피고가 소외 1의 위 유치권을 원용하여 원고의 이 사건 건물에 관한 인도청구를 거절하기 위해서는 피고가 소외 1로부터 이 사건 건물을 임차함에 있어 당시 이 사건 건물의 소유자인 정안실업 주식회사(이하 ‘정안실업’이라고 한다) 또는 이후 소유자가 된 소외 3, 원고로부터 이에 관한 승낙을 받았다는 점에 관한 입증이 있어야 하는데, 피고가 주장하는 소외 1에 대한 위 공사대금 채무자인 소외 2의 동의만으로는 민법 제324조 제2항에 따른 동의가 있었다고 볼 수 없다는 취지로 판단하였다. 위 법리 및 기록에 비추어 보면, 원심의 이러한 사실인정과 판단은 정당하다. 거기에 이 부분 상고이유의 주장과 같이, 원심이 유치권에 관한 법리를 오해함으로써 필요한 심리를 다하지 아니하거나 논리와 경험의 법칙에 위배하고 자유심증주의의 한계를 벗어나 사실을 인정한 위법 등이 없다. 2. 상고이유 제3점에 대하여 원심판결 이유에 의하면, 원심은 그 채택 증거를 종합하여 판시와 같은 사실을 인정한 다음, 피고 주장의 사정만으로는 정안실업이 이 사건 건물에 관한 위 임대차에 관하여 동의 내지 승인을 하였다고 인정하기에 부족하고 달리 이를 인정할 증거가 없고, 설령 합의이행약정서의 기재를 이 사건 건물에 관한 위 임대차 및 피고의 임차권에 관한 ‘추후 승인’으로 해석한다고 하더라도, 이는 정안실업이 이 사건 건물에 관한 소유권을 상실한 이후의 것으로서 이 사건 인도청구를 저지할 아무런 효력이 없으며, 2005. 1. 5.자 합의 당시 정안실업이 이 사건 건물에 관한 위 임대차에 관하여 승인을 하였다는 점에 관하여는 이를 인정할 아무런 증거가 없다고 판단하였다. 기록에 비추어 보면, 원심의 이러한 사실인정과 판단은 정당하다. 거기에 이 부분 상고이유의 주장과 같이, 원심이 필요한 심리를 다하지 아니하거나 논리와 경험의 법칙에 위배하고 자유심증주의의 한계를 벗어나 사실을 인정한 위법 등이 없다. 3. 결론 그러므로 상고를 기각하고, 상고비용은 패소자가 부담하기로 하여 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다. 대법관 민일영(재판장) 이홍훈(주심) 김능환 이인복 |
| 대법원 2017. 2. 8.자 2015마2025 결정 [부동산인도명령][미간행] 【판시사항】 [1] 부동산인도명령 신청사건에서 매수인은 상대방의 점유사실만 소명하면 되는지 여부(적극) 및 점유가 매수인에게 대항할 수 있는 권원에 의한 것임은 이를 주장하는 상대방이 소명하여야 하는지 여부(적극) [2] 부동산에 관하여 경매개시결정등기가 된 후 점유를 이전받아 유치권을 취득한 사람이 경매절차에서 유치권을 주장할 수 있는지 여부(소극) / 소유자의 승낙 없는 유치권자의 임대차에 의하여 유치권의 목적물을 임차한 자의 점유가 민사집행법 제136조 제1항 단서에서 규정하는 ‘매수인에게 대항할 수 있는 권원’에 기한 것인지 여부(소극) [3] 점유보조자에 관하여 규정하는 민법 제195조에서 정한 ‘기타 유사한 관계’의 의미 【참조조문】 [1] 민사집행법 제136조 제1항 [2] 민법 제320조, 제324조 제2항, 민사집행법 제83조 제4항, 제91조 제5항, 제92조 제1항, 제94조, 제136조 제1항 [3] 민법 제192조, 제195조 【참조판례】 [2] 대법원 2002. 11. 27.자 2002마3516 결정(공2003상, 220) 대법원 2004. 2. 13. 선고 2003다56694 판결 대법원 2005. 8. 19. 선고 2005다22688 판결(공2005하, 1503) [3] 대법원 2015. 1. 29. 선고 2013다84971 판결 【전 문】 【재항고인】 재항고인 【원심결정】 서울남부지방법원 2015. 11. 24.자 2015라158 결정 【주 문】 원심결정을 파기하고, 사건을 서울남부지방법원 합의부에 환송한다. 【이 유】 재항고이유를 판단한다. 1. 부동산인도명령 신청사건에서는 매수인은 상대방의 점유사실만 소명하면 되고, 그 점유가 매수인에게 대항할 수 있는 권원에 의한 것임은 이를 주장하는 상대방이 소명하여야 한다. 그리고 어느 부동산에 관하여 경매개시결정등기가 된 뒤에 비로소 점유를 이전받아 유치권을 취득한 사람은 경매절차에서 그의 유치권을 주장할 수 없다(대법원 2005. 8. 19. 선고 2005다22688 판결 등 참조). 유치권의 성립요건인 유치권자의 점유는 직접점유이든 간접점유이든 관계없지만, 유치권자는 채무자 또는 소유자의 승낙이 없는 이상 그 목적물을 타인에게 임대할 수 있는 권한이 없으므로(민법 제324조 제2항 참조), 유치권자의 그러한 임대행위는 소유자의 처분권한을 침해하는 것으로서 소유자에게 그 임대의 효력을 주장할 수 없다. 따라서 소유자의 승낙 없는 유치권자의 임대차에 의하여 유치권의 목적물을 임차한 자의 점유는 민사집행법 제136조 제1항 단서에서 규정하는 ‘매수인에게 대항할 수 있는 권원’에 기한 것이라고 볼 수 없다(대법원 2002. 11. 27.자 2002마3516 결정, 대법원 2004. 2. 13. 선고 2003다56694 판결 등 참조). 한편 점유보조자는 가사상, 영업상 기타 유사한 관계에 의하여 타인의 지시를 받아 물건에 대한 사실상의 지배를 하는 사람으로서(민법 제195조) 타인의 지시를 받지 아니하고 물건을 사실상 지배하는 점유자(민법 제192조)와 구별되며, 여기서 점유보조자에 관한 ‘기타 유사한 관계’는 타인의 지시를 받고 이에 따라야 할 관계로서 사회관념상 점유를 보조한다고 인정되는 경우를 말한다(대법원 2015. 1. 29. 선고 2013다84971 판결 등 참조). 2. 원심결정 이유와 기록에 의하면, 아래와 같은 사실들을 알 수 있다. 가. 한국주택금융공사의 업무수탁기관 주식회사 국민은행은 서울남부지방법원 2014타경10530호로 원심 판시 별지 목록 기재 부동산(이하 ‘이 사건 부동산’이라 한다)에 대한 임의경매 신청을 하여 2014. 5. 7. 경매개시결정을 받았고, 2014. 5. 11. 이 사건 부동산에 관하여 경매개시결정등기가 마쳐졌다(위 임의경매를 이하 ‘이 사건 경매’라 한다). 나. 주식회사 지원산업(이하 ‘지원산업’이라 한다)은 이 사건 경매절차에서, (1) 2012. 1. 5. 주식회사 청호종합건설로부터 이 사건 부동산이 속한 아파트 전체의 창호 및 잡철공사를 하도급받아 2012. 7. 31. 공사를 완료하였는데 공사대금 145,095,000원을 지급받지 못함에 따라 이 사건 부동산에 관한 유치권을 행사하기 위하여 이 사건 부동산을 점유하고 있다고 주장하며, 2014. 5. 27. 유치권신고를 하였고, (2) 2014. 11. 26. 피신청인이 지원산업의 대리인(점유보조자)으로서 이 사건 부동산을 점유하고 있다는 내용의 보정서를 제출하였다. 다. (1) 재항고인은 이 사건 경매절차에서 2015. 3. 11. 이 사건 부동산의 매각허가결정을 받아 2015. 4. 15. 그 매각대금을 납부하였고, 같은 날 피신청인을 상대로 이 사건 부동산인도명령 신청을 하였다. (2) 이에 대하여 피신청인은, 지원산업이 이 사건 부동산을 점유하여 유치권을 행사하고 있고, 피신청인이 지원산업의 감사 소외인과 함께 2012. 12.경부터 지원산업의 점유보조자의 지위에서 이 사건 부동산을 점유하고 있다고 주장하며, 이 사건 부동산인도명령 신청은 기각되어야 한다고 다투고 있다. 라. 피신청인은 지원산업의 감사인 소외인의 계모인데 2012. 12. 11. 이 사건 부동산에 전입신고를 하였고, 소외인은 2015. 4. 30. 이 사건 부동산에 동거인으로 전입신고를 하였다. 그런데 이 사건 경매절차에서 작성된 2014. 5. 29.자 이 사건 부동산의 현황조사서에는, 피신청인이 임차인으로서 2012. 12. 11. 이 사건 부동산에 전입하여 위 현황조사 시점인 2014. 5. 20.까지 계속 거주하고 있고, 차임은 월 500,000원이며, 임대차계약서상의 확정일자는 미상인 것으로 기재되어 있다. 마. 한편 재항고인은 이 사건 신청과 별도로 2015. 4. 22. 지원산업을 상대로 서울남부지방법원 2015타인125호로 부동산인도명령 신청을 하였는데, 제1심은 2015. 6. 2. 위 신청을 기각하였으나, 항고심(서울남부지방법원 2015라157호)은 2015. 7. 22. 피신청인이 이 사건 부동산에 관한 경매개시결정등기 이전부터 지원산업의 점유보조자로서 이 사건 부동산을 점유하고 있었다고 보기 어렵다는 이유로 제1심결정을 취소하고 지원산업에 대하여 인도명령을 하였으며, 그 인도명령에 대한 지원산업의 재항고(대법원 2015마1212호)가 기각되어 2015. 11. 20.경 확정되었다. 3. 이러한 사실관계를 앞에서 본 법리에 비추어 살펴본다. 피신청인의 주장과 같이 이 사건 경매개시결정등기 이전부터 지원산업이 유치권자로서 이 사건 부동산을 점유하고 있다고 인정하기 위해서는, 피신청인이 지원산업의 점유보조자로서 지원산업을 위하여 이 사건 부동산을 관리하고 있었다고 인정될 수 있어야 한다. 그런데 피신청인이 2012. 12. 11. 이 사건 부동산에 전입신고를 마쳤고 위 현황조사 시점인 2014. 5. 20. 당시 이 사건 부동산을 사용하고 있었음은 알 수 있으나, 그 사정만으로는 과연 피신청인이 이 사건 경매개시결정등기 이전부터 지원산업의 점유보조자로서 이 사건 부동산을 사용·관리하여 왔다고 인정하기에 부족하다. 비록 피신청인이 지원산업의 감사인 소외인의 계모이고, 소외인은 재항고인의 이 사건 부동산 소유권 취득 후 이 사건 부동산에 피신청인의 동거인으로서 전입신고를 마쳤다고 하더라도 달리 보기 어려우며, 그 밖에 피신청인의 주장사실을 인정할 소명자료가 없다. 오히려 위 현황조사서에는 피신청인이 임차인으로서 임료를 지급하면서 이 사건 부동산을 사용하여 왔다고 되어 있으므로, 피신청인이 이 사건 경매개시결정등기 이전부터 이 사건 부동산을 사용하여 왔다 하더라도 이는 지원산업과 독립하여 임차인으로서 점유하여 왔다고 볼 수 있을 뿐이다. 그리고 피신청인이 유치권자임을 주장하는 지원산업으로부터 이 사건 부동산을 임차하였다 하더라도, 소유자로부터 승낙을 받았다는 등의 특별한 사정이 없는 한 그 임차의 효력을 소유자에게 주장할 수 없으므로, 이러한 피신청인의 점유는 민사집행법 제136조 제1항 단서에서 규정한 매수인인 재항고인에게 대항할 수 있는 적법한 권원에 기한 것이라고 볼 수도 없다. 4. 그럼에도 이와 달리 원심은, 판시와 같은 사정만을 들어 피신청인이 이 사건 경매개시결정등기 이전부터 지원산업의 점유보조자로서 이 사건 부동산을 점유하여 왔다고 잘못 인정하고, 그 전제에서 피신청인이 주장하는 지원산업의 유치권이 일응 소명되었다고 판단하여 재항고인의 이 사건 부동산인도명령 신청을 기각하고 말았다. 따라서 이러한 원심의 판단에는 유치권의 성립요건인 유치권자의 점유 및 점유보조자에 관한 법리를 오해하여 필요한 심리를 다하지 아니함으로써 재판에 영향을 미친 위법이 있다. 이를 지적하는 재항고이유 주장은 이유 있다. 5. 그러므로 원심결정을 파기하고, 사건을 다시 심리·판단하게 하기 위하여 원심법원에 환송하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 결정한다. 대법관 김소영(재판장) 김용덕(주심) 김신 이기택 |
| 대법원 2019. 8. 14. 선고 2019다205329 판결 [건물인도][공2019하,1735] 【판시사항】 유치권의 성립요건인 유치권자의 점유에 간접점유가 포함되는지 여부(적극) 및 간접점유에서 점유매개관계를 이루는 임대차계약 등이 종료된 이후에도 직접점유자가 목적물을 점유한 채 이를 반환하지 않고 있는 경우, 점유매개관계가 단절되는지 여부(소극) 【판결요지】 유치권의 성립요건인 유치권자의 점유는 직접점유이든 간접점유이든 관계없다. 간접점유를 인정하기 위해서는 간접점유자와 직접점유를 하는 자 사이에 일정한 법률관계, 즉 점유매개관계가 필요한데, 간접점유에서 점유매개관계를 이루는 임대차계약 등이 해지 등의 사유로 종료되더라도 직접점유자가 목적물을 반환하기 전까지는 간접점유자의 직접점유자에 대한 반환청구권이 소멸하지 않는다. 따라서 점유매개관계를 이루는 임대차계약 등이 종료된 이후에도 직접점유자가 목적물을 점유한 채 이를 반환하지 않고 있는 경우에는, 간접점유자의 반환청구권이 소멸한 것이 아니므로 간접점유의 점유매개관계가 단절된다고 할 수 없다 【참조조문】 민법 제194조, 제320조 【참조판례】 대법원 2002. 11. 27.자 2002마3516 결정(공2003상, 220) 【전 문】 【원고, 피상고인 겸 상고인】 시재건설 주식회사 (소송대리인 법무법인 태일 담당변호사 김진규 외 1인) 【피고, 피상고인】 별지 명단 기재와 같다 【피 고】 피고 31 【피고들 보조참가인, 상고인】 새봄건설 주식회사 (소송대리인 변호사 박병규) 【원심판결】 서울고법 2018. 12. 20. 선고 2016나2085102 판결 【주 문】 원심판결 중 피고 31에 대한 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 서울고등법원에 환송한다. 원고의 상고를 모두 기각한다. 원고와 피고 31을 제외한 나머지 피고들 사이에 생긴 상고비용은 원고가 부담한다. 【이 유】 상고이유를 판단한다. 1. 원고의 상고이유에 대하여 가. 피고 10, 피고 11, 피고 15, 피고 16이 소외 조합의 임차인이라는 주장 원심은 그 판시와 같은 이유로 피고들 보조참가인(이하 ‘참가인’이라고 한다)이 피고 10, 피고 11을 통해 이 사건 부동산 403호를, 피고 15, 피고 16을 통해 이 사건 부동산 503호를 점유하고 있다고 판단하였다. 관련 법리와 기록에 비추어 살펴보면, 원심의 위와 같은 판단은 정당한 것으로 수긍할 수 있고, 거기에 상고이유 주장과 같이 논리와 경험의 법칙에 반하여 자유심증주의의 한계를 벗어나는 등으로 인해 판결에 영향을 미친 잘못이 없다. 나. 참가인이 보존에 필요한 범위를 넘어 이 사건 부동산을 사용하였다는 주장 원심은 그 판시와 같은 이유로 참가인이 소유자의 승낙 없이 이 사건 부동산을 그 보존에 필요한 범위를 넘어 사용하거나 대여하였다고 인정하기 어렵다고 판단하였다. 관련 법리와 기록에 비추어 살펴보면, 원심의 위와 같은 판단은 정당한 것으로 수긍할 수 있고, 거기에 상고이유 주장과 같이 유치물의 보존에 필요한 사용행위에 관한 법리를 오해하는 등으로 인해 판결에 영향을 미친 잘못이 없다. 다. 민법 제324조 제2항의 유치물 사용금지의무에 관한 법리오해 주장 원심은, 유치권자인 참가인이 이 사건 부동산의 종전 소유자인 소외 조합으로부터 위 부동산의 사용 등에 관하여 승낙을 받았고 그 승낙을 받은 범위 내에서 사용 등을 하였음을 전제로, 참가인이 새로운 소유자인 원고로부터 별도의 승낙을 받지 않았다고 하여 민법 제324조 제2항에 따른 유치물 사용금지의무를 위반하였다고 볼 수는 없다고 판단하였다. 관련 법리와 기록에 비추어 살펴보면, 원심의 위와 같은 판단은 정당한 것으로 수긍할 수 있고, 거기에 상고이유 주장과 같이 유치권 소멸청구에 관한 법리를 오해하는 등으로 인해 판결에 영향을 미친 잘못이 없다. 2. 참가인의 상고이유에 대하여 가. 유치권의 성립요건인 유치권자의 점유는 직접점유이든 간접점유이든 관계없다(대법원 2002. 11. 27.자 2002마3516 결정 등 참조). 간접점유를 인정하기 위해서는 간접점유자와 직접점유를 하는 자 사이에 일정한 법률관계, 즉 점유매개관계가 필요한데, 간접점유에서 점유매개관계를 이루는 임대차계약 등이 해지 등의 사유로 종료되더라도 직접점유자가 목적물을 반환하기 전까지는 간접점유자의 직접점유자에 대한 반환청구권이 소멸하지 않는다. 따라서 점유매개관계를 이루는 임대차계약 등이 종료된 이후에도 직접점유자가 목적물을 점유한 채 이를 반환하지 않고 있는 경우에는, 간접점유자의 반환청구권이 소멸한 것이 아니므로 간접점유의 점유매개관계가 단절된다고 할 수 없다. 나. 원심은, 참가인과 피고 31 사이의 점유매개관계는 참가인이 피고 31과 사이에 체결한 임대차계약을 해지함으로써 소멸하였다고 판단하였다. 다. 그러나 위와 같은 원심의 판단은 다음과 같은 점에서 그대로 수긍하기 어렵다. 1) 원심판결 이유와 기록에 의하면 다음의 사실을 알 수 있다. 가) 참가인은 2012. 7. 11. 피고 31에게 이 사건 부동산 104호를 임대하였고, 피고 31은 그 무렵부터 이를 점유하여 왔다. 나) 참가인은 피고 31이 월세를 지급하지 아니하자 차임 연체를 이유로 임대차계약의 해지를 통고하는 한편, 피고 31을 상대로 이 사건 부동산 104호의 인도 등을 구하는 소를 제기하였다. 다) 법원은 2014. 12. 4. 무변론으로 참가인 승소판결을 선고하였고, 위 판결은 그 무렵 확정되었으나, 피고 31은 그 후에도 이 사건 부동산 104호에 계속하여 거주하면서 원심 변론종결일 당시까지 이를 점유하여 왔다. 2) 위와 같은 사실관계를 앞서 본 법리에 비추어 보면, 참가인이 피고 31과 임대차계약을 체결하고 그로 하여금 이 사건 부동산 104호를 점유하게 하던 중 위 임대차계약이 해지되었더라도, 피고 31이 이 사건 부동산 104호를 계속하여 점유한 채 이를 참가인에게 반환하지 않은 이상 참가인의 위 104호에 대한 반환청구권이 소멸하였다고 할 수 없다. 따라서 위 임대차계약의 해지 사실만으로 참가인과 피고 31 사이에 점유매개관계가 단절되었다고 할 수는 없다. 3) 그럼에도 원심은 참가인이 임대차계약을 해지함으로써 참가인과 피고 31 사이의 점유매개관계가 소멸하였다고 판단하였다. 이러한 원심판결에는 간접점유의 성립요건인 점유매개관계에 관한 법리를 오해한 나머지 판결에 영향을 미친 잘못이 있다. 이 점을 지적하는 상고이유 주장은 이유 있다. 3. 결론 그러므로 원심판결 중 피고 31에 대한 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 다시 심리·판단하게 하기 위하여 원심법원에 환송하며, 원고의 상고를 모두 기각하고, 상고비용은 패소자가 부담하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다. [[별 지] 피고, 피상고인 명단: 생략] 대법관 김선수(재판장) 권순일 이기택(주심) 박정화 |
| 대법원 2007. 10. 25. 선고 2007다29515 판결 [토지인도등][공2007하,1821] 【판시사항】 [1] 단행가처분의 집행으로 그 목적물이 채권자에게 인도된 경우, 본안소송에서 채무자의 점유가 계속되는 것으로 볼 것인지 여부(적극) [2] 토지와 건물의 소유권에 기하여 점유자 등을 상대로 그 인도를 구하는 소송에서, 원고가 제1심 변론종결 전에 가처분 결정을 받아 집행하여 이를 인도받아 건물을 철거한 후에도 건물인도청구 부분의 소를 그대로 유지했다면 법원은 건물의 멸실을 고려함이 없이 그 청구의 당부를 판단해야 한다고 본 사례 【판결요지】 [1] 가처분의 피보전권리는 채무자가 소송과 관계없이 스스로 의무를 이행하거나 본안소송에서 피보전권리가 존재하는 것으로 판결이 확정됨에 따라 채무자가 의무를 이행한 때에 비로소 법률상 실현되는 것이어서, 채권자의 만족을 목적으로 하는 이른바 단행가처분의 집행에 의하여 피보전권리가 실현된 것과 마찬가지의 상태가 사실상 달성되었다 하더라도 그것은 어디까지나 임시적인 것에 지나지 않으므로, 가처분이 집행됨으로써 그 목적물이 채권자에게 인도된 경우에도 본안소송의 심리에서는 그와 같은 임시적, 잠정적 이행상태를 고려함이 없이 그 목적물의 점유는 여전히 채무자에게 있는 것으로 보아야 한다. [2] 토지와 건물의 소유권에 기하여 점유자 등을 상대로 그 인도를 구하는 소송에서, 원고가 제1심 변론종결 전에 가처분 결정을 받아 집행하여 이를 인도받아 건물을 철거한 후에도 건물인도청구 부분의 소를 그대로 유지했다면 법원은 건물의 멸실을 고려함이 없이 그 청구의 당부를 판단해야 한다고 본 사례. 【참조조문】 [1] 민법 제192조, 제194조, 민사집행법 제300조 [2] 민법 제192조, 제194조, 민사집행법 제300조 【참조판례】 [1] 대법원 1992. 6. 26.자 92마401 결정(공1992, 2359) 대법원 1996. 12. 23. 선고 95다25770 판결(공1997상, 471) 【전 문】 【원고, 상고인】 대한민국 【피고, 피상고인】 피고 (소송대리인 법무법인 상록 담당변호사 천낙붕) 【원심판결】 서울고법 2007. 4. 13. 선고 2006나62425 판결 【주 문】 원심판결을 파기하고, 사건을 서울고등법원에 환송한다. 【이 유】 상고이유를 판단한다. 가처분의 피보전권리는 채무자가 소송과 관계없이 스스로 의무를 이행하거나 본안소송에서 피보전권리가 존재하는 것으로 판결이 확정됨에 따라 채무자가 의무를 이행한 때에 비로소 법률상 실현되는 것이어서, 채권자의 만족을 목적으로 하는 이른바 단행가처분의 집행에 의하여 피보전권리가 실현된 것과 마찬가지의 상태가 사실상 달성되었다 하더라도 그것은 어디까지나 임시적인 것에 지나지 않으므로, 가처분이 집행됨으로써 그 목적물이 채권자에게 인도된 경우에도 본안소송의 심리에서는 그와 같은 임시적, 잠정적 이행상태를 고려함이 없이 그 목적물의 점유는 여전히 채무자에게 있는 것으로 보아야 한다( 대법원 1992. 6. 26.자 92마401 결정, 대법원 1996. 12. 23. 선고 95다25770 판결 참조). 다만, 그와 같은 임시적, 잠정적 이행상태가 계속되는 동안 피보전권리에 관하여 목적물의 멸실, 권리의 양도 등 단행가처분 집행과는 별개의 새로운 사태가 발생한 경우에는 이를 본안소송의 심리에서 고려하여야 할 것이나, 그러한 사태가 당해 가처분 결정 당시부터 예정되어 있었던 것으로 사실상 가처분의 목적에 해당하여 이미 그 필요성에 대한 법원의 심리를 거쳤을 뿐만 아니라 당해 가처분이 집행된 후 채권자가 그와 같이 미리 예정된 행위를 한 결과로써 발생한 것이어서 실질적으로 당해 가처분 집행의 일부를 이룬다고 볼 만한 특별한 사정이 있는 때에는 그와 같은 새로운 사태를 고려함이 없이 목적물의 점유가 여전히 채무자에게 있는 것으로 보고 본안청구의 당부를 판단하여야 할 것이다. 기록에 의하면, 원고는 원심판결 별지 목록 기재 토지 및 건물의 소유권에 기하여 점유자인 피고 등을 상대로 그 인도를 구하는 이 사건 소송을 제기하였고, 제1심 변론종결 전에 다시 피고 등을 상대로 하여 법원으로부터 위 토지 및 건물의 인도와 점유·사용방해금지를 명하는 가처분 결정을 받아 이를 집행함으로써 위 토지 및 건물을 인도받은 후 곧이어 위 건물을 철거하였으며, 그 후에도 건물인도청구 부분의 소를 그대로 유지한다는 의사를 분명하게 밝혔음을 알 수 있다. 사정이 이러하다면, 법원으로서는 원고의 이 사건 청구 중에서 위 토지의 인도를 구하는 부분을 판단함에 있어 원고가 단행가처분 집행의 결과로 토지를 인도받은 임시적, 잠정적 이행상태를 고려할 것이 아님은 물론이고, 이미 철거된 위 건물의 인도를 구하는 부분에 관하여도 원고의 철거행위가 실질적으로 건물인도단행가처분 집행의 일부를 이루는 것이라고 볼 만한 특별한 사정이 있는 때에는 그에 따른 건물의 멸실을 고려함이 없이 그 청구의 당부를 판단하여야 한다. 그런데도 원심은 그와 같은 특별사정 등에 관하여 심리해 보지도 않은 채 “제1심 변론종결 전에 위 건물이 철거되었고 피고는 위 토지도 더 이상 점유하지 않게 되었다.”라는 이유만으로 원고의 이 사건 토지 및 건물 인도청구를 모두 기각하고 말았으니, 이러한 원심판결에는 단행가처분 집행의 효력과 본안소송의 관계에 관한 법리를 오해함으로써 판결에 영향을 미친 위법이 있다. 이 점을 지적하는 상고이유의 주장은 이유가 있다. 그러므로 원심판결을 파기하고, 사건을 다시 심리·판단하게 하기 위하여 원심법원에 환송하기로 하여 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다. 대법관 김황식(재판장) 김영란 이홍훈 안대희(주심) |
(3) 불법점유가 아니어야 함
① 불법행위
점유가 불법행위로 인한 경우에는 유치권이 성립하지 않는다(민법 제320조 제2항). 이때 불법행위를 민법 제750조의 불법행위와 같은 것으로 볼 것인가 아니면 달리 볼 것인가가 문제가 된다. 굳이 민법 제750조의 불법행위와 달리 볼 여지가 없을 것이다. 점유자의 점유취득이 불법으로 되는 경우로는 타인의 물건을 훔치거나 횡령한 자가 그 물건을 수선하여도 수선비채권을 위한 유치권은 성립하지 않는다. 또한 임대인과 임대차계약을 체결하지 않고 부동산을 점유하는 것은 불법점유이므로 설사 부동산에 관하여 필요비 또는 유익비를 지출한 사실이 있다 하더라도 유치권은 성립되지 않는다고 할 것이다.54)
| 54) 대법원 1955. 10. 6. 선고 4288민상260 판결. |
점유개시 때부터 불법점유인 경우뿐만 아니라 처음에는 점유할 권원이 있었으나 나중에 그 권원이 소멸하였음에도 불구하고 계속 점유하는 경우도 불법행위에 포함된 것인가. 이에 대해 학설은 채무자에게 대항할 수 있는 점유의 권원이 소멸한 것을 점유자가 아는 때에는 물론 과실로 이를 알지 못한 때에도 유치권은 성립하지 아니한다55)고 하여 건물임차인이 임대차계약이 해지․해제된 후에도 계속 건물을 점유하면서 유익비, 필요비 등을 지출하여도 그 상환청구권에 관하여 유치권이 성립하지 못한다고 한다.56)
| 55) 곽윤직·김재형, 앞의물권법, 474면. 56) 김갑유 주석민법 물권(3), 한국사법행정학회, 2001, 389면. |
이에 대해 판례는 물건에 관련한 채권적으로 가진 자가 후에 그 물건을 점유하게 된 경우 또는 유치권자가 일시 물건의 점유를 상실하였다가 후에 다시 동일 물건을 점유하게 된 경우에는 각각 그 채권을 위하여 유치권을 취득할 수 있다고 판시하였고,57) 또한 점유물에 대한 유익비상환청구권을 기초로 하는 유치권의 주장을 배척하려면 적어도 그 점유가 불법행위로 인하여 개시되었거나 유익비 지출 당시 이를 점유할 권원이 없음을 알았거나 이를 알지 못함이 중대한 과실에 기인한 경우에 배척된다고 하여, 선의의 점유자는 결과적으로 불법점유이더라도 유치권을 행사할 수 있다고 하고 점유자에게 중대한 과실에 기인한 경우에는 배척된다 보고 있다.58)
| 57) 대법원 1955. 12. 15. 선고 4288민상136 판결. 58) 대법원 1966. 6. 7. 선고 66다600, 601 판결. |
| 대법원 1966. 6. 7. 선고 66다600, 601 판결 [임야인도(본소)·소유권이전등기(반소)][집14(2)민,66] 【판시사항】 점유권의 추정규정을 잘못 해석한, 위법이 있는 실례 【판결요지】 어떠한 물건을 점유하는 자는 소유의 의사로 선의 평온 및 공연하게 점유한 것으로 추정될 뿐만 아니라 점유자가 점유물에 대하여 행사하는 권리는 적법하게 보유하는 것으로 추정되므로 점유물에 대한 유익비상환청구권을 기초로 하는 유치권의 주장을 배척하려면 적어도 그 점유가 불법행위로 인하여 개시되었거나 유익비지출 당시 이를 점유할 권원이 없음을 알았거나 이를 알지 못함이 중대한 과실에 기인하였다고 인정할만한 사유의 상대방 당사자의 주장입증이 있어야 한다. 【참조조문】 민법 제200조, 민법 제197조 1항 【전 문】 【원고(반소피고), 피상고인】 원고(반소피고) 【피고(반소원고), 상고인】 피고(반소원고) (소송대리인 변호사 강신규) 【원 판 결】 청주지법 1966. 3. 9. 선고 65나78, 130 판결 【주 문】 원판결중 본소에 관하여 피고 패소부분을 파기하고, 이 부분을 청주지방법원 합의부에 환송한다. 원판결중 반소에 관한 반소원고(피고)의 상고를 기각한다. 상고소송비용중 반소에 관한 상고에 의하여 생긴 부분은 반소원고(피고)의 부담으로 한다. 【이 유】 피고(반소원고 이하 단순히 피고라 약칭한다.) 소송대리인의 상고이유 제1,2점은 피고 주장과 같이 본건 임야는 원래 유씨종중의 소유로서 원고(반소 피고 이하 단순히 원고라 약칭한다.)의 망 부 소외인 생존시에 종중으로 부터 소외인에게 명의 신탁되었던 것을 유씨종중대표로부터 종중원들의 동의하에 피고에게 매도되었고, 원고는 직접 본건임야를 피고에게 소유권이전등기 하기로 특약한 사실을 인정할만한 증거를 배척하고 믿기 어려운 증거를 종합하여 본건임야가 원고 선대의 고유재산으로서 원고에게 적법히 상속된 원고 소유로 사실인정을 하였음은 채증법칙에 어긋난 위법이 있다는 주장인바, 이는 원심이 사실심의 전권사항인 적법한 증거의 취사선택을 근거없이 비난함에 지나지 않으므로 상고논지는 모두 이유없다. 피고 소송대리인의 상고이유 제3점에 대한 판단, 원판결을 검토하면, 원심은, 피고가 본건 임야를 점유하고 있는 사실을 확정하면서, 피고의 본건 임야중 약 3,300평을 개간함에 지출한, 유익비 상환청구권을 전제로한, 본건 임야에 대한 유치권의 항변에 대하여, 피고가 적법하게 본건임야를 점유하는 것이라는 증거가 없다는 이유로, 그 항변을 가볍게 배척하였다. 그러나, 어떠한 물건을 점유하는자는 소유의 의사로, 선의, 평온 및 공연하게 점유한 것으로 추정될 뿐 아니라(민법 제197조 제1항 참조), 점유자가 점유물에 대하여 행사하는 권리는 적법하게 보유한 것으로 추정되는바 (민법 제200조 참조)이므로, 원심이 특별한 반증없이, 피고의 본건 임야에 대한 점유가 적법하게 점유하는 것이라는 증거가 없다는 이유로, 피고의 위 항변을 배척하였음은, 위에 설명한 점유권의 추정규정을 간과하고, 법률해석을 잘못한 위법이 있을 뿐 아니라, 피고의 본건 임야에 대한 유익비 상환청구권을 기초로 하는 유치권의 주장을 배척하려면, 적어도 피고의 본건임야에 대한 점유가 불법행위로 인하여 개시되었거나, 유익비 지출당시에 이를 점유할 근원이 없음을 알았거나, 이를 알지 못함이 중대한 과실에 기인하였다고 인정할만한 사유를, 원고측의 주장입증에 의하여 인정하여야 할 것이었음에도 불구하고 (본원 1955.12.15. 선고 4288민상136 판결참조), 원심이 이러한 점에 대한 심리 판단없이, 피고의 유치권 항변을 배척하였음은 심리미진의 위법을 면치 못할 것이다. 그러므로, 본소에 관한 피고의 상고논지는 이유있고, 이 부분은 파기를 면치못한다. 그러므로 관여한 법관 전원의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다. 대법원판사 나항윤(재판장) 손동욱 한성수 방순원 |
② 불법행위의 상대방
불법행위가 피담보채권의 채무자에 대한 것으로 제한할 필요는 없고 제3자에 대한 불법행위인 경우도 유치권의 성립은 배제된다. 예컨대 채권자가 수선한 채무자의 물건을 제3자가 점유하고 있는 경우에 채권자가 제3자로부터 그 물건을 탈취하여 점유를 취득하였다 하더라도 유치권은 성립하지 않는다.59) 또한 미등기건물을 그 소유권의 원시취득자로부터 양도받아 점유 중에 있는 자는 건물의 원시취득자에게 그 건물에 관한 유치권이 있다고 하더라도 그 건물의 존재와 점유가 토지소유자에게 불법행위가 되고 있다면 그 건물점유자는
유치권으로 토지소유자에게 대항할 수 없다.60)
| 59) 김갑유, 앞의 책, 388∼389면. 60) 대법원 1989. 2. 14. 선고 87다카3073 판결. |
| 대법원 1989. 2. 14. 선고 87다카3073 판결 [건물명도][공1989.4.1.(845),414] 【판시사항】 가. 등기를 갖추지 아니한 건물의 양수인에 대한 대지소유자의 건물철거 청구권(적극) 나. 제3자에게 가지는 건물에 관한 유치권으로 건물철거청구권을 갖는 대지소유자에게 대항할 수 있는지 여부(소극) 【판결요지】 가. 건물철거는 그 소유권의 종국적 처분에 해당하는 사실행위이므로 원칙으로는 그 소유자에게만 그 철거처분권이 있으나 미등기건물을 그 소유권의 원시취득자로부터 양도받아 점유중에 있는 자는 비록 소유권취득등기를 하지 못하였다고 하더라도 그 권리의 범위내에서는 점유중인 건물을 법률상 또는 사실상 처분할 수 있는 지위에 있으므로 그 건물의 존재로 불법점유를 당하고 있는 토지소유자는 위와 같은 건물점유자에게 그 철거를 구할 수 있다. 나. 가.항의 건물점유자가 건물의 원시취득자에게 그 건물에 관한 유치권이 있다고 하더라도 그 건물의 존재와 점유가 토지소유자에게 불법행위가 되고 있다면 그 유치권으로 토지소유자에게 대항할 수 없다. 【참조조문】 가. 민법 제214조 나. 민법 제320조 제1항, 제2항 【참조판례】 가. 대법원 1967.2.28. 선고 66다2228 판결 1969.7.8. 선고 69다665 판결 1986.12.23. 선고 86다카1751 판결 【전 문】 【원고, 피상고인】 원고 【피고, 상고인】 피고 【원 판 결】 대구고등법원 1987.11.5. 선고 87나519 판결 【주 문】 상고를 기각한다. 상고 소송비용은 피고의 부담으로 한다. 【이 유】 상고이유에 대하여, (1) 건물철거는 그 소유권의 종국적 처분에 해당하는 사실행위이므로 원칙으로는 그 소유자에게만 그 철거처분권이 있다고 할 것이나 미등기건물을 그 소유권의 원시취득자로부터 빚대신 양도받아 점유중에 있는 자는 비록 등기부상의 소유권취득에 관한 등기를 하지 못하고 있다 하더라도 그 권리의 범위 내에서는 점유중인 건물에 대하여 법률상 또는 사실상 처분을 할 수 있는 지위에 있으므로 그 건물의 존재로 불법점유를 당하고 있는 토지소유자는 이와 같은 지위에 있는 건물점유자에게 그 철거를 구할 수 있는 것이므로 같은 견해아래 이 사건을 판단한 원판결은 옳고 여기에 소론과 같은 건물의 원시취득과 법률행위에 의한 부동산물권의 변동에 관한 법리오해가 있다고 볼수 없다. (2) 채무자가 채권자에게 어느 부동산으로 대물변제하기로 약정했다 하더라도 그 소유권이전을 의미하는 등기가 끝나기 전에는 대물변제계약이 효력을 발생했다고 할 수 없음은 소론과 같다. 그러나 이 사건에서 원심이 확정하고 있는 바에 의하면, 원심은 다만 이 사건 무허가 미등기건물을 완공한 소외 1로부터 그 사람에게 공사비 등으로 금 6,000,000원을 빌려준 피고가 그 6,000,000원의 변제에 갈음하여 이를 양도받은 것이라는 것만을 설시하고 있을 뿐이지 여기에서 더 나아가 위에서 본소외인과 피고간의 대물변제가 효력을 발생했다는 사실까지를 확정하고 있지는 아니하며 이와 같은 원심의 설시취지에 의하면 변론에서 당사자가 사용한 "대물변제"의 문구의 의미를 당사자의 진의대로 해석하여 사실을 확정하고 있음이 명백하므로 이와 같은 원심의 태도는 옳고 여기에 소론과 같은 재판상의자백의 구속력에 관한 법리오해로 판단을 유탈한 위법이 있다고 볼 수 없다. (3) 피고가 소외 1에게 이 사건 건물에 관한 유치권이 있다 하여도 같은 건물의 존재와 점유가 토지소유자인 원고에게 불법행위가 되고 있는 이 사건에 있어서는 소외인에 대한 유치권으로 원고에게 대항할 수 없는 것이므로 원판결에 소론과 같은 유치권의 성립에 관한 법리오해가 있다 할 수 없다. 논지는 모두 이유없어 이 상고를 기각하기로 관여법관의 의견이 일치되어 주문과 같이 판결한다. 대법관 김주한(재판장) 이회창 배석 |
| 서울고법 1970. 4. 29. 선고 69나1994 제4민사부판결 : 확정 [가옥명도청구사건][고집1970민(1),186] 【판시사항】 불법점유자의 유치권 항변 【판결요지】 원인무효인 보존등기를 경료하고 있는 자로부터 그 부동산을 임차한 사람은 정당한 소유자가 위 등기의 말소소송을 제기하여 승소 확정한 후 자기가 그 소유자임을 고지받았다면 그 이후부터 불법점유자가 되고 따라서 현재의 소유자에게 그 이후의 수리비로서 유치권 항변을 할 수 없다. 【참조조문】 민법 제320조 【전 문】 【원고, 항소인】 원고 【피고, 피항소인】 피고 【원심판결】 제1심 서울민사지방법원(69가64 판결) 【주 문】 원판결을 다음과 같이 변경한다. 피고는 원고에게 서울 용산구 (주소 생략) 양지상 세멘부록조와즙 평가건 주택 1동 건평 8평 3홉 3작을 명도하라. 소송비용은 1, 2심 모두 피고의 부담으로 한다. 제2항에 한하여 가집행할 수 있다. 【청구 및 항소취지】 주문과 같다. 【이 유】 1. 주문에 적힌 건물은 원고의 소유인데, 피고가 이를 점유하고 있음은 당사자 사이에 다툼이 없으므로 피고가 이를 적법하게 점유할 수 있다는 권원에 대한 주장 및 입증이 없는 한 이의 명도를 구하는 원고의 본소 청구는 그 이유가 있다고 할 것이다. 2. (가) 그런데 피고는 피고가 본건 건물의 전 소유자로부터 전세금 100,000원을 내고 전세 입주하였으니 위 전세금을 반환받지 않는 한 위 건물을 명도하여 줄 수 없다고 항변하나, 피고가 전세권 등기를 하지 않았음은 피고가 이를 자인하는 바로서 등기되지 않은 전세권자는 새로운 소유자에게 전세권을 주장할 수 없다고 할 것이니 피고의 이 항변은 이유없다고 할 것이다. (나) 다시 피고는 피고가 위 건물에 입주하고 있으면서 121,960원을 들여 위 건물을 수리하였으니 위 수리비를 지급받기 전에는 위 건물을 명도하여 줄 수 없다고 유치권 항변을 하고 있으므로 살피건대, 원심증인 소외 1 및 동인의 증언에 의하여 진정성립이 인정되는 을 1 내지 8호증(각 청구서 및 영수증)의 기재내용에 의하면 피고는 1967.10.경부터 1968.7.초순경까지 수리비 123,960원을 들여 위 집을 수리한 사실을 인정할 수 있으나 당심증인 소외 2의 증언에 성립에 다툼이 없는 갑 제1호증(등기부등본), 동 제5호증(판결)의 기재내용을 종합하면, 피고는 1966.경 당시 등기부상 소유명의자인 소외 3에게 전세금 110,000원을 내고 입주하였으나(등기없는) 동 소외인 명의의 등기(보존등기)는 원인무효로서 정당한 소유자인 소외 4가 소외 3을 상대로 위 등기의 말소소송을 제기하여 승소의 확정판결을 받아 소외 3은 그 소유권을 상실한 사실. 소외 4는 1967.3.경 판결을 받은 후 피고에게 자기가 본건 건물의 소유자임을 고지하면서 여러번 위 건물의 명도를 요구한 사실 등을 인정할 수 있으니 피고는 1967.3.이후부터는 본건 건물을 불법점유하고 있다고 할 것이며, 따라서 피고는 그 이후의 수리비로서 현재의 소유권자인 원고에게 유치권 항변을 할 수 없다고 할 것이니 피고의 이 항변 역시 그 이유가 없다고 할 것이다. 3. 따라서 원고의 본소 청구는 이유있어 이를 인용할 것인 바, 이와 일부 결론을 달리하는 원심판결은 위 범위내에서 부당하여 변경을 면치 못할 것이므로 민사소송법 제385조에 의하여 이를 변경하고 소송비용의 부담에 관하여는 민사소송법 89조 , 96조를, 가집행선고에 관하여는 동법 199조를 적용하여 주문과 같이 판결한다. 판사 장순룡(재판장) 서철모 심훈종 |
③ 증명책임
민법 제320조 제2항은 제1항의 예외규정이므로, 점유가 불법행위에 의하여 시작되었다는 것은 물건의 반환을 청구하는 자에게 주장책임과 증명책임이 부과된다. 점유자는 선의, 평온, 공연하게 점유하는 것으로 추정되고(민법 제197조 제1항), 점유자가 점유물에 대하여 행사하는 권리는 적법하게 보유한 것으로 추정되기 때문이다.(민법 제200조) 따라서 피고의 점유물에 대한 유익비상환청구권을 기초로 하는 유치권의 주장을 배척하려면 적어도 그 점유가 불법행위로 개시되었다거나 피고가 유익비지출 당시에 점유한 권원이 없음을 알았거나 중대한 과실에 기하여 알지 못했다는 것을 목적물의 인도를 구하는 원고가 주장, 입증하여야 할 것이다.61)
| 61) 대법원 1955. 12. 15. 선고 4288민상 136 판결;대법원 1966. 6. 7. 선고 66다 600, 601 판결. |
④ 점유의 불법으로 유치권 성립이 부정된 사례
판례는 점유 시작부터 권원이 없는 점유인 경우 불법점유임은 물론이고 임대차 기간 중 사정변경에 의한 점유권원의 상실 등이 있게 되면 그 점유는 불법점유으로 전환판시하고 있다. 불법점유로 유치권 항변이 배척된 사례를 판례를 중심으로 구체적으로 살펴보면, 토지소유자와 임대차계약을 체결하지 아니하고 점유 중인 임차인은 토지를 불법점유 중인 것이고 부동산의 불법점유자는 그 부동산에 관하여 필요비 또는 유익비를 지출한 사실이 있다 하여도 이에 대한 유치권을 인정하지 않는다62)
| 62) 대법원 1955. 10. 6. 선고 4288민상260 판결. |
이밖에도 임차인이 임대인의 승낙 없이 전차한 경우 전차인의 점유는 불법점유에 해당하므로 이유로 전차인이 투입한 유익비에 대하여 유치권 성립을 인정하지 않는다고 한 사례63), 임야소유자의 동의 없이 건물을 신축하여 점유한 경우는 점유자체가 불법점유이므로 점유자의 임야에 대한 유익비 항변을 배척한 것은 정당하다고 한 사례64), 취득시효 완성으로 소유권을 취득한 자의 동의 없이 그 소유권 취득 후에 점유한 자는 취득시효로 인한 소유권취득자에 대한 관계에서 불법점유임을 면할 수 없어 점유자의 유치권주장을 배척한 것은 정당하다는 사례65) 등이 있다.
| 63) 대법원 1969. 1. 28. 선고 68다2113 판결. 64) 대법원 1976. 5. 25. 선고 76다482 판결. 65) 대법원 1971. 8. 31. 선고 71다 1442 판결. |
| 대법원 1969. 1. 28. 선고 68다2113 판결 [건물철거등][집17(1)민,122] 【판시사항】 전차인의 임차청구권과 매수청구권은 임차인이 임대인의 승낙하에 적법하게 전대한 경우에만 인정된다 【판결요지】 전차인의 임차청구권과 매수청구권은 임차인이 임대인의 승낙하에 적법하게 전대한 경우에만 인정된다. 【참조조문】 민법 제644조 【전 문】 【원고, 피상고인】 서울특별시 소송대리인 변호사 장영복 【피고, 상고인】 사단법인 서울승마구라부 소송대리인 변호사 조규광 외 1인 【원 판 결】 서울고법 1968. 10. 1. 선고 66나1453 판결 【주 문】 상고를 기각한다. 상고소송비용은 피고의 부담으로 한다. 【이 유】 피고소송대리인들의 상고이유 제1, 2, 3점에 대하여 판단 한다. 기록을 자세히 조사하여 보아도 원판결이 갑제1호증의1 내지 11의 기재와 제1심법원의 검증 및 감정의 결과에 당사자변론의 전취지를 종합하여 현재 원고명의에 소유권이전등기가 경료되어 있는 원고소유인 그판시의 대지 1,184평중의 그판시 (1) 내지 (11)의 각 부분을 피고가 점유중이고 그지상에는 피고소유의 그판시와 같은 창고(마사) 헛간, 주택, 사무실등의 건물 6동이 건립되어 있으며 피고는 현재 위 대지부분들과 지상건물들을 이용하여 마장을 경영하고 있는 실정이라는 사실을 인정하고 피고의 위 대지를 점유할 권원에 관한 주장인 위 대지(피고는 처음에 위 대지가 원고의 소유인 사실을 시인하였다가 후일에 그 자백에 반하는 내용의 진술을 한 사실이 있었으나 위 판결이 그 자백취소의 효력을 부정하였던 것이다)는 원고가 소외 한국마사회에 동회의 마상용지로 임대하여 그로 하여금 이를 마장으로 사용케하여 오던것인바 동회는 재정난으로 마장운영이 곤난하게되자 1955. 11. 30. 원고의 명시 또는 묵시적인 승인하에 그가 임차중인 위 대지 전부(그 임대차가 1950. 3. 31.로서 그 기간이 만료되었던 것이었으나 위 마사회의 계속사용에 대하여 원고가 이의를 한 사실이 없었던 것이니만큼 그 계약은 민법 제639조에 의하여 갱신되었던 것이라고 주장한다) 그것을 마장으로 사용하고저 하는 피고에게 전대하였던 것이며 설사 위 전대차에 대하여 원고가 승인한 사실이 없었다 할지라도 그 전대차는 원고의 전기 임대목적에 반하는 것이 아니었던만큼 그것을 임차인의 위법성있는 배신행위었다고는 할 수 없을 것이므로 이를 원고에 대하여도 효력을 미치는 것이 있다고 한 것이라는 취지의 사실에 대하여는 그 사실에 관한 증인 소외인의 증언을 배척하고 달리 그 주장을 긍인할만한 자료가 없다는 취지의 판시로써 결국 피고의 위 대지의 전시 각 부분에 대한 점유는 불법점유를 면치 못 할 것이라고 단정한 조치에 소론 제1점이 주장하는 바와 같은 석명권의 불행사 내지 심리의 미진이나 소론 제2점이 주장하는 바와같은 채증법칙의 위배 내지 사실의 오인과 같은 위법이 있었다거나 소론 제3점이 주장하는 바와같은 당사자가 주장한 사실에 대한 판단유탈이나 이유불비등의 위법이 있었다고 의심할만한 사유는 발견되지 않는바이니 원판결의 위 조치를 논난하는 소론의 위 각 논지들을 모두 이유없다 할 것이다. 동상 제4점에 대하여 판단한다. 민법 제644조의 전차인의 임차청구권과 매수청구권은 임차인이 임대인의 승낙하에 그가 동조에 정한 바와 같은 목적으로 임차한 토지를 적법하게 전대하였을 경우에 인정되는 권리임이 그 명문의 해석상 뚜렷하다고 할 것인바 본건에서 피고가 주장하는 원고소유의 전기 대지에 관한 그 대지의 임차인이었던 소외 한국마사회와 피고간의 전대차계약은 원판결의 선단설시부분에서의 판시와 같이 임대인인 원고의 승낙이 없이 이루어졌던 것(그 승낙사실을 인정할만한 증거가 없다는 것이다)이었은 즉 위판결이 그 적시와 같은 피고의 위전대차를 이유로하는 임차청구나 매수청구를 배척하였음은 정당하였다고 할 것이고 일방 원판결이 전술한 바와같이 피고의 위 대지에 대한 전차를 부적법한 것이었다하여 피고의 그 대지 중 전기 각부분에 대한 점유를 불법점유였다고 단정한 이상 피고가 그것을 점유중 소론에서 주장하는 바와 같은 유익비를 투입한 사실이 있었다 할지라도 이를 이유로하여 유치권을 주장할 수는 없을 것이었다고 할 것(더우기 원심 당시 까지에는 그러한 사실주장은 없었던 것이다) 이므로 원판결이 피고의 위와 같은 임차청구나 매수청구와 유치권의 주장에 대하여 심리와 판단을 유탈하였다고 논난하는 본 논지도 이유없다 동상 제5점에 대하여 판단 한다. 원판결이 전단설시와 같이 피고주장의 전기 대지에 대한 전대지를 부적법한 것이었다고 인정한 이상 피고는 그 전차에 의한 그 대지의 점유를 원고에게 대항할 수 없을 것임에 반하여 원고는 불법점유자인 피고에 대하여 직접 그가 점유하는 대지부분의 인도를 청구할 수 있는 것이라고 할 것인즉 원고의 피고에 대한 위 대지부분의 인도청구가 불법이었다하여 원판결이 그 청구를 인용한 조치를 논난하는 논지 역시 받아들일 수 없다. 그러므로 관여법관 전원의 일치한 의견에 따라 민사소송법 제400조, 제384조, 제95조, 제89조에 의하여 주문과 같이 판결한다. 대법원판사 나항윤(재판장) 손동욱 방순원 유재방 |
| 대법원 1993. 7. 27. 선고 93다6386 판결 [토지인도등][공1993.10.1.(953),2400] 【판시사항】 가. 토지의 임대인과 임차인 사이에 임대차기간 만료시 임차인이 지상건물을 양도하거나 철거하기로 하는 약정의 효력 나. 민법 제643조 소정의 지상물매수청구권을 행사할 수 있는 자 제643조(임차인의 갱신청구권, 매수청구권) 건물 기타 공작물의 소유 또는 식목, 채염, 목축을 목적으로 한 토지임대차의 기간이 만료한 경우에 건물, 수목 기타 지상시설이 현존한 때에는 제283조의 규정을 준용한다. 다. 민법 제644조 소정의 매수청구권을 행사할 수 있는 자 제644조(전차인의 임대청구권, 매수청구권) ① 건물 기타 공작물의 소유 또는 식목, 채염, 목축을 목적으로 한 토지임차인이 적법하게 그 토지를 전대한 경우에 임대차 및 전대차의 기간이 동시에 만료되고 건물, 수목 기타 지상시설이 현존한 때에는 전차인은 임대인에 대하여 전전대차와 동일한 조건으로 임대할 것을 청구할 수 있다. ② 전항의 경우에 임대인이 임대할 것을 원하지 아니하는 때에는 제283조제2항의 규정을 준용한다. 【판결요지】 가. 토지임대인과 토지임차인 사이에 임대차기간 만료시에 임차인이 지상건물을 양도하거나 이를 철거하기로 하는 약정은 특별한 사정이 없는 한 민법 제643조 소정의 임차인의 지상물매수청구권을 배제하기로 하는 약정으로서 임차인에게 불리한 것이므로 민법 제652조의 규정에 의하여 무효라고 보아야 한다. 나. 민법 제643조 소정의 지상물매수청구권은 지상물의 소유자에 한하여 행사할 수 있다. 다. 민법 제644조 소정의 전차인의 임대청구권과 매수청구권은 토지임차인이 토지임대인의 승낙하에 적법하게 그 토지를 전대한 경우에만 인정되는 권리이다. 【참조조문】 가.나. 민법 제643조 가. 민법 제652조 다. 민법 제644조 【참조판례】 가. 대법원 1991.4.23. 선고 90다19695 판결(공1991,1464) 1992.10.9. 선고 92다22435 판결(공1992,3112) 1993.6.22. 선고 93다16130 판결(공1993,2096) 다. 대법원 1969.1.28. 선고 68다2113 판결(집17①민122) 【전 문】 【원고, 피상고인】 원고 소송대리인 변호사 김채규 【피고, 상고인】 피고 1 외 2인 피고들 소송대리인 변호사 김동호 【원심판결】 부산지방법원 1992.12.4. 선고 92나8351 판결 【주 문】 상고를 모두 기각한다. 상고비용은 피고들의 부담으로 한다. 【이 유】 1. 피고들 소송대리인의 상고이유 제1점을 본다. 원심판결 이유에 의하면 원심은 원고가 소외 1과 피고 1 간의 이 사건 토지에 관한 임차권양도를 묵시적으로 승낙하였다는 피고들의 주장에 대하여 이에 부합하는 증인 소외 2의 증언은 믿을 수 없고 달리 이를 인정할 증거가 없다 하여 위 주장을 배척하였는바, 기록에 의하여 원심이 취사한 증거관계를 살펴보면 원심의 위와 같은 조치는 정당하다고 수긍이 되고 거기에 소론과 같은 채증법칙위배나 심리미진으로 사실을 오인한 위법이 없다. 소론은 원심의 전권에 속하는 증거의 취사선택과 사실인정을 비난하는 것에 지나지 아니하여 받아들일 수 없다. 2. 같은 상고이유 제2점을 본다. (1) 원심판결 이유에 의하면 원심은 피고 1이 이 사건 토지의 임차인인 소외 1이 민법 제643조에 의하여 원고에 대하여 가지는 건물매수청구권을 대위행사한다고 항변한 데에 대하여, 위 소외 1은 위 토지임대차기간 만료시에 그 토지상에 건립된 이 사건 건물의 소유권을 원고에게 양도하거나 위 건물을 철거하고 위 토지를 인도하기로 원고와 약정하였으므로 위 소외 1에게는 이 사건 건물에 대한 매수청구권이 인정되지 않고 따라서 이 매수청구권을 대위행사한다는 위 항변은 이유 없다고 판단하였다. 그러나 토지임대인과 토지임차인 사이에 임대차기간이 만료시에 임차인이 지상건물을 양도하거나 이를 철거하기로 하는 약정은 특별한 사정이 없는 한 민법 제643조 소정의 임차인의 지상물매수청구권을 배제하기로 하는 약정으로서 임차인에게 불리한 것이므로 민법 제652조의 규정에 의하여 무효라고 보아야 할 것인바 ( 당원 1991.4.23. 선고 90다19695 판결; 1992.10.9. 선고 92다22435 판결 각 참조), 원심이 위와 같이 판단한 것은 민법 제652조 및 임차인의 지상물매수청구권에 관한 법리를 오해한 위법을 저지른 것이다. 그런데 민법 제643조 소정의 지상물매수청구권은 지상물의 소유자에 한하여 행사할 수 있다고 보아야 할 것인바 , 원심이 인정한 바와 같이 위 소외 1이 위 토지에 관한 임대차기간이 만료하기 전인 1990. 11. 26. 이미 위 토지 위에 건립된 이 사건 건물을 피고 1에게 양도하였다면 위 소외 1은 위 건물에 대한 소유자가 아니어서 위 건물에 대한 매수청구권을 행사할 수 없다고 보아야 할 것이다. 따라서 원심이 저지른 위와 같은 위법은 판결에 영향을 미친 것이 되지 못하므로 원심의 위와 같은 판단에 판결에 영향을 미친 법리오해의 위법이 있다는 논지는 이유 없음에 귀착된다. (2) 민법 제644조 소정의 전차인의 임대청구권과 매수청구권은 토지임차인이 토지임대인의 승낙하에 적법하게 그 토지를 전대한 경우에만 인정되는 권리이므로 ( 당원 1969. 1. 28.선고 68다2113 판결 참조), 원심이 인정한 바와 같이 위 소외 1이 원고의 승낙을 얻지 않은 채 피고 1에게 이 사건 토지를 전대하였다면 위 피고는 원고에 대하여 이 사건 건물을 매수할 것을 청구할 수 없으므로(이러한 법리는 임차인이 임대차목적물을 무단 전대하였다는 이유로 임대인이 임대차계약을 해지한 경우는 물론 임대인이 임대차계약을 해지하지 아니한 채 임대차기간이 만료된 경우에도 동일하게 적용된다 할 것이다) 같은 취지로 판단한 원심은 정당하고 거기에 소론과 같은 법리오해의 위법이 없으므로 이 점에 관한 논지도 이유 없다. 3. 그러므로 상고를 모두 기각하고 상고비용은 패소자의 부담으로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다. 대법관 김주한(재판장) 윤관 김용준 천경송(주심) |
그리고 서울시로부터 타인이 분양받은 건물을 서울시 승인 없이 양수한 자가 다시 제3자에게 그 건물에 대한 일체의 권리를 양도하고 그 건물을 인수하기로 하였는데 인도일이 지난 뒤에도 계속하여 점유하면서 건물을 수리하고 애초 수분양자가 낼 분양대금을 대납한 경우에 수리비 및 대납금의 비용상환청구권을 가지고 위 건물에 유치권을 행사할 수 없다고 한 사례66), 원고가 소유권에 기하여 피고를 상대로 부동산의 불법점유를 이유로 한 부동산반환청구 및 점유기간 동안의 부당이득반환청구를 한 경우, 원고의 부당이득 주장이 이유 있는 것으로 판단된다면 선의의 점유자임에도 불구하고 적어도 그 소제기일부터는 피고의 점유를 악의로 의제하여 피고에 대하여 부당이득의 반환을 명하여야 한다고 본 사례67), 수급인 갑이 공사를 진행하던 중 기성고에 따른 대금 지급 없이 수입인 을이 그에 이어 공사를 진행하다가 공사대금 미지급을 이유로 유치권을 행사하자 위갑이소유자의 승낙없이공동으로 점유를 개시한 사례68), 유치권자는 채무자의 승낙이 없는 이상 그 목적물을 타에 임대할 수 있는 처분권한이 없으므로 유치권자의 그러한 임대행위는 소유자의 처분권한을 침해하는 것으로서 소유자에게 그 임대의 효력을 주장할 수 없고, 따라서 소유자의 동의 없이 유치권자로부터 유치권의 목적물을 임차한 자의 점유는 ‘경락인에게 대항할 수 있는 권원’에 기한 것이라고 볼 수 없다고 한 사례69)도 있다.
| 66) 대법원 1967. 1. 24. 선고 66다2144 판결. 67) 대법원 2002. 11. 22. 선고 2001다6213 판결. 68) 광주고등법원 2006. 12. 29. 선고 2005나10974 판결. 69) 대법원 2002. 11. 27.자 2002마3516 결정. |
| 대법원 2002. 11. 22. 선고 2001다6213 판결 [건물명도등][공2003.1.15.(170),141] 【판시사항】 [1] 민법 제197조 제2항 소정의 '본권에 관한 소'에 소유권 침해를 이유로 한 부당이득반환청구소송이 포함되는지 여부 (적극) 제197조(점유의 태양) ① 점유자는 소유의 의사로 선의, 평온 및 공연하게 점유한 것으로 추정한다. ② 선의의 점유자라도 본권에 관한 소에 패소한 때에는 그 소가 제기된 때로부터 악의의 점유자로 본다. [2] 원고가 소유권에 기하여 피고를 상대로 부동산의 불법점유를 이유로 한 부동산반환청구 및 점유기간 동안의 부당이득반환청구를 한 경우, 원고의 부당이득 주장이 이유 있는 것으로 판단된다면 민법 제201조 제1항, 제197조 제1항에도 불구하고 적어도 그 소제기일부터는 피고의 점유를 악의로 의제하여 피고에 대하여 부당이득의 반환을 명하여야 한다고 본 사례 【판결요지】 [1] 민법 제201조 제1항에 의하면, 선의의 점유자는 점유물의 과실을 취득한다고 규정되어 있고, 민법 제197조 제1항에 의하면, 점유는 선의인 것으로 추정되도록 규정되어 있으나, 같은 조 제2항에는 선의의 점유자라도 본권에 관한 소에 패소한 때에는 그 소가 제기된 때로부터 악의의 점유자로 본다고 규정되어 있는바, 위 민법 제197조 제2항의 취지와 부당이득반환에 관한 민법 제749조 제2항의 취지 등에 비추어 볼 때, 여기서의 본권에 관한 소에는 소유권에 기하여 점유물의 인도나 명도를 구하는 소송은 물론 부당점유자를 상대로 점유로 인한 부당이득의 반환을 구하는 소송도 포함된다. [2] 원고가 소유권에 기하여 피고를 상대로 부동산의 불법점유를 이유로 한 부동산반환청구 및 점유기간 동안의 부당이득반환청구를 한 경우, 부당이득반환청구에 민법 제201조 제1항, 제197조 제1항을 적용함에 있어서는 소유권에 기한 부동산반환청구가 변론종결 전에 소유권이 상실되었음을 이유로 배척된다고 하더라도, 법원으로서는 소유권 상실 이전 기간의 부당이득반환청구와 관련하여 원고의 소유권의 존부와 피고의 점유 권원의 유무 등을 가려서 그 청구의 당부를 판단하고, 원고의 부당이득 주장이 이유 있는 것으로 판단된다면 민법 제201조 제1항, 제197조 제1항에도 불구하고 적어도 그 소제기일부터는 피고의 점유를 악의로 의제하여 피고에 대하여 부당이득의 반환을 명하여야 한다고 본 사례. 【참조조문】 [1] 민법 제197조 제1항, 제2항, 제201조 제1항, 제749조 제2항[2] 민법 제197조 제1항, 제2항, 제201조 제1항, 제749조 제2항 【참조판례】 [1] 대법원 1974. 7. 16. 선고 74다525 판결(공1974, 7988) 【전 문】 【원고,상고인】 원고 (소송대리인 변호사 나만수) 【피고,피상고인】 피고 1 외 1인 【원심판결】 대구고등법원 2000. 11. 17. 선고 2000나1212 판결 【주문】 원심판결 중 금전청구에 관한 부분을 파기하고, 그 부분 사건을 대구고등법원에 환송한다. 나머지 상고를 기각한다. 【이유】 1. 원심은 내세운 증거들을 종합하여, 소외 1은 원심 판시 별지목록 기재 건물 및 기계기구(이하 '이 사건 부동산'이라고 한다)를 처인 원고 명의로 취득한 다음 이를 이용하여 원고 명의로 성산냉동이라는 냉장창고업을 시작하면서 그 아들인 소외 2에게 성산냉동의 사업과 관련한 실무를 담당하게 한 사실, 소외 2는 성산냉동을 운영하다가 이 사건 부동산 중 일부를 피고 1에게 임대한 후 다시 이 사건 부동산 전부를 피고 2에게 임대하였고 피고 1의 위 임대 부분에 관한 임대기간 만료 후에 피고 2가 이를 다시 피고 1에게 전대한 사실, 위 각 임대차계약에 따라 피고 1은 1997. 10. 9.부터, 피고 2는 1998. 6. 1.부터 이 사건 부동산의 각 일부씩을 점유·사용하였는데 이 사건 부동산은 임의경매절차에서 소외 3에게 낙찰되어 2000. 3. 16. 원고로부터 소외 3의 명의로 소유권이전등기가 경료된 사실을 각 인정한 다음, 피고들의 이 사건 부동산에 대한 각 해당 점유는 소외 2의 무권대리에 의한 임대차계약에 기인한 것으로서 원고에 대하여는 법률상 원인이 없는 것이므로 피고들은 각 해당 점유 부분을 명도 및 인도하고 그 점유 부분에 상응하는 부당이득을 반환할 의무가 있다는 원고의 주장에 대하여 우선 명도 및 인도 청구에 대하여는 원고가 소유권을 상실하였음을 이유로 이를 기각하고, 부당이득반환청구에 대하여는, 피고들은 민법 제197조 제1항에 의하여 선의로 점유한 것으로 추정되고 민법 제201조 제1항에 의하면, 선의의 점유자는 점유물의 과실을 취득할 권리가 있는 것인데, 원심이 믿지 아니하는 증거 이외에는 피고들의 이 사건 부동산에 대한 각 해당 부분 점유가 악의의 점유임을 인정할 증거가 없다는 이유로 원고의 위 주장을 배척하였다. 2. 원심판결 중 명도 및 인도 청구를 기각한 부분에 대하여는 상고이유서에 아무런 불복사유의 기재가 없다. 3. 부당이득 청구에 관하여 본다. 가. 기록에 의하면, 원고는 이 사건 청구원인으로 원고가 이 사건 부동산의 소유자임을 내세워 피고들을 상대로 각 점유 부분의 명도 및 인도를 구함과 동시에 부당점유로 인한 이득의 반환을 구하였고, 이에 대하여 피고들은 원고의 대리인인 소외 2로부터 이 사건 부동산을 임차하였다든가 이에 관하여 표현대리가 성립하였다든가 아니면 소외 2의 임대차계약 체결을 원고가 추인하였다는 등의 사유로 다투었을 뿐 위 부당점유로 인한 이득반환청구 부분에 대하여 민법 제201조 제1항에 의한 과실수취권이 있다는 취지의 주장을 명시적으로 한 적이 없음을 알 수 있는바, 이 사건 부동산의 임대차에 관한 소외 2의 대리권, 표현대리, 무권대리의 추인에 관한 피고들의 위 주장은 이 사건 부동산의 점유를 정당하게 하는 본권인 임차권의 존재에 관한 것으로서, 원심이 이 사건 부당점유로 인한 이득반환청구의 당부를 판단함에 있어서는, 먼저 위 본권인 임차권의 존재 여부에 관하여 심리한 다음, 그 본권이 인정되는 경우에는 이를 이유로 원고의 청구를 기각하고(원고는 피고들의 임차권이 인정되는 경우에 대비하여서는 예비적으로 불법행위에 기한 손해배상 청구를 하고 있을 뿐 약정 차임 등의 청구는 하지 아니하고 있다.), 그 본권이 인정되지 아니하여 부당이득반환청구가 일응 이유 있는 것으로 인정되는 경우에 한하여 소송경과에 따라 피고들에 대하여 점유권 그 자체에 기하여 인정되는 과실수취권에 관한 민법 제201조 제1항을 주장하는 것인지에 관한 석명을 구하고, 피고들이 그 과실수취권을 주장하는 경우에는 다시 원고에 대하여 피고들이 악의의 점유자로 된 시기의 주장·입증과 아래에서 보는 민법 제197조 제2항의 원용 여부 등에 관하여 방어권을 행사할 기회를 주어, 그 심리 결과에 따라 피고들의 책임 유무 및 범위를 확정하였어야 할 것이다. 나. 한편, 민법 제201조 제1항에 의하면, 선의의 점유자는 점유물의 과실을 취득한다고 규정되어 있고, 민법 제197조 제1항에 의하면, 점유는 선의인 것으로 추정되도록 규정되어 있으나, 같은 조 제2항에는 선의의 점유자라도 본권에 관한 소에 패소한 때에는 그 소가 제기된 때로부터 악의의 점유자로 본다고 규정되어 있는바, 위 민법 제197조 제2항의 취지와 부당이득반환에 관한 민법 제749조 제2항의 취지 등에 비추어 볼 때, 여기서의 본권에 관한 소에는 소유권에 기하여 점유물의 인도나 명도를 구하는 소송은 물론 부당점유자를 상대로 점유로 인한 부당이득의 반환을 구하는 소송도 포함된다 고 해석할 것인데, 기록에 의하면, 이 사건에서 원고는 이 사건 부동산의 소유자임을 내세워 피고들을 상대로 각 점유 부분의 명도 및 인도를 구함과 동시에 부당점유로 인한 이득의 반환을 구하는 소송을 제기하였음이 명백하므로(소제기일은 1998. 12. 3.이다.), 원심에서와 같이 이 사건 부당이득반환청구에 민법 제201조 제1항, 제197조 제1항을 적용함에 있어서는, 비록 소유권에 기한 명도 및 인도 청구가 변론종결 전에 소유권 상실되었음을 이유로 배척된다고 하더라도, 법원으로서는 소유권 상실 이전 기간의 부당이득반환청구와 관련하여 원고의 소유권의 존부와 피고들의 점유 권원의 유무 등을 가려서 그 청구의 당부를 판단하고, 원고의 부당이득 주장이 이유 있는 것으로 판단된다면 민법 제201조 제1항, 제197조 제1항에도 불구하고 적어도 그 소제기일부터는 피고들의 점유를 악의로 의제하여 피고들에 대하여 부당이득의 반환을 명하여야 할 것이다. 다. 그럼에도 원심은 피고들이 이 사건 부동산을 점유할 권원이 있는지 여부에 대하여는 아무런 판단을 하지 아니한 채 바로 피고들의 명시적인 주장도 없는 민법 제201조 제1항, 제197조 제1항을 적용하여 피고들의 과실수취권을 인정하였을 뿐 아니라, 위 민법 규정들의 적용에 있어서도 원고의 소유권에 기한 부당이득반환청구의 당부에 대하여 아무런 심리·판단을 하지 아니한 채 만연히 소제기일 이후의 부당이득반환에 대하여도 원고 청구기각의 판결을 하였으니, 이는 민법 제201조 제1항, 제197조 제1항, 제2항에 관한 법리를 오해하여 심리를 다하지 아니한 위법을 저지른 것이라 할 것이다. 4. 그러므로 예비적 청구 부분에 관한 상고이유에 대하여는 판단할 필요도 없이 원심판결의 금전청구 부분을 파기하고, 그 부분 사건을 다시 심리·판단하도록 원심법원에 환송하며, 원고의 나머지 상고를 기각하기로 하여, 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다. 대법관 유지담(재판장) 조무제 강신욱 손지열(주심) |
| 대법원 2002. 11. 27.자 2002마3516 결정 [부동산인도명령][공2003.1.15.(170),220] 【판시사항】 소유자의 동의 없이 유치권자로부터 유치권의 목적물을 임차한 자의 점유가 구 민사소송법 제647조 제1항 단서 소정의 '경락인에게 대항할 수 있는 권원'에 기한 것인지 여부(소극) 【결정요지】 유치권의 성립요건인 유치권자의 점유는 직접점유이든 간접점유이든 관계없지만, 유치권자는 채무자의 승낙이 없는 이상 그 목적물을 타에 임대할 수 있는 처분권한이 없으므로( 민법 제324조 제2항 참조), 유치권자의 그러한 임대행위는 소유자의 처분권한을 침해하는 것으로서 소유자에게 그 임대의 효력을 주장할 수 없고, 따라서 소유자의 동의 없이 유치권자로부터 유치권의 목적물을 임차한 자의 점유는 구 민사소송법(2002. 1. 26. 법률 제6626호로 전문 개정되기 전의 것) 제647조 제1항 단서에서 규정하는 '경락인에게 대항할 수 있는 권원'에 기한 것이라고 볼 수 없다. 【참조조문】 구 민사소송법(2002.1.26. 법률 제6626호로 전문 개정되기 전의 것) 제647조 제1항(현행 민사집행법 제136조 제1항 참조), 민법 제324조 제2항 【전 문】 【재항고인】 재항고인 1 외 1인 【원심결정】 춘천지법 2002. 8. 3.자 2002라91 결정 【주문】 재항고를 모두 기각한다. 【이유】 재항고이유를 본다. 1. 제1점에 대하여 원심은, 재항고인들이 이 사건 경매개시결정 이전부터 이 사건 건물 중 2층 부분을 점유하고 있었다고 볼 수 없다고 판단하였는바, 기록에 비추어 살펴보면, 이러한 원심 판단은 옳은 것으로 수긍이 가고, 거기에 재항고이유로 주장하는 바와 같은 위법은 없다. 이 점을 탓하는 재항고이유는 받아들이지 아니한다. 2. 제2점에 대하여 유치권의 성립요건인 유치권자의 점유는 직접점유이든 간접점유이든 관계없지만, 유치권자는 채무자의 승낙이 없는 이상 그 목적물을 타에 임대할 수 있는 처분권한이 없으므로( 민법 제324조 제2항 참조), 유치권자의 그러한 임대행위는 소유자의 처분권한을 침해하는 것으로서 소유자에게 그 임대의 효력을 주장할 수 없고, 따라서 소유자의 동의 없이 유치권자로부터 유치권의 목적물을 임차한 자의 점유는 구 민사소송법(2002. 1. 26. 법률 제6626호로 전문 개정되기 전의 것) 제647조 제1항 단서에서 규정하는 '경락인에게 대항할 수 있는 권원'에 기한 것이라고 볼 수 없다 . 또한 기록에 의하면, 이 사건 건물의 유치권자로서 재항고인들에게 그 2층 부분을 임대하였다고 하는 이종산업개발 주식회사(이하 '이종산업'이라 한다)에 대하여는 낙찰자의 신청에 의하여 이 사건 건물 전부를 낙찰자에게 인도하라는 인도명령이 이미 확정되어 있음을 알 수 있으므로, 이종산업이 재항고인들로부터 그 점유를 이전받더라도 이를 점유할 수 없게 됨으로써 그 유치권을 더 이상 유지할 수도 없게 되었다. 따라서 같은 취지에서 재항고인들이 가사 이종산업으로부터 그 2층 부분을 임차하였다고 하더라도, 재항고인들은 낙찰자에게 대항할 수 있는 권원을 갖고 있다고 볼 수 없다고 판단한 원심의 조치는 정당하고, 거기에 재항고이유로 주장하는 바와 같은 법리오해 등의 위법이 없다. 이 점을 탓하는 재항고이유도 받아들이지 아니한다. 3. 그러므로 재항고를 모두 기각하기로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 결정한다. 대법관 윤재식(재판장) 송진훈(주심) 변재승 이규홍 |
4) 점유와 채권 사이의 견련성
(1) 점유와 채권 사이의 견련성
채권과 목적물과의 견련성 외에 채권과 목적물의 점유 사이에 견련성을 요하는가 하는 것이 문제가 된다. 즉 채권이 목적물의 점유 중 또는 점유와 더불어 생긴 것이어야 하는가에 대해서, 판례는 현행법상 유치권의 성립에는 채권자의 채권과 유치권의 목적인 물건과에 일정한 관련이 있으면 충분하고 물건점유 이전에 그 물건에 관련하여 채권이 발생한 후 그 물건에 대하여 점유를 취득한 경우에는 그 채권자는 유치권으로써 보호되어야 한다고 하며 채권과 점유사이의 견련성까지 요하지는 않는다고 한다.70) 또한 유치권자가 물건에 대한 점유를 일시 상실하였다가 후에 다시 같은 물건을 점유하게 된 경우에는 점유상실 당시 유치권을 포기하는 등 특별한 사정이 없는 한 그 채권을 위하여 유치권을 취득한다고 하여 채권과 점유의 연속 사이에 견련성을 요하지도 않는다고 할 것이다.71)
| 70) 대법원 1965. 3. 30. 선고 64다1977 판결. 71) 대법원 2005. 1. 13. 선고 2004다50853(본소), 50860(반소) 판결. |
| 대법원 1965. 3. 30. 선고 64다1977 판결 [가옥명도·손해배상][집13(1)민,87] 【판시사항】 물건 점유 이전에 그 물건에 관련하여 채권이 발생한 후 그 물건의 점유를 취득한 경우에도 유치권의 성립이 인정되는 실례 【판결요지】 유치권자가 유치물을 점유하기 전에 발생된 채권(건축비채권)이라도 그후그 물건(건물)의 점유를 취득했다면 유치권은 성립한다. 【참조조문】 민법 제320조 1항 【전 문】 【원고, 피상고인】 원고 【피고, 상고인】 피고 【원심판결】 대구고법 1964. 12. 3. 선고 64나220 판결 【주 문】 원판결을 파기하고, 사건을 대구고등법원에 환송한다. 【이 유】 피고소송대리인의 상고이유 2에 대하여, 원판결이 인용한 1심판결 이유설명에 의하면 소외인이 피고주장과 같은 본건 건물의 건축비에 관한 채권이 있다하여도 동 채권은 피고의 주장자체에 의하여 위 소외인이 점유 중 본건 건물에 관하여 생긴 채권이라고는 할 수없다는 이유로 피고의 유치권 항변을 배척하여 유치권 성립의 요건으로서 물건의 점유와 채권에 관련이 있음을 필요로 하는 듯이 판단하였으나 현행법상 유치권의 성립에는 채권자의 채권과 유치권의 목적인 물건과에 일정한 관련이 있으면 충분하고 물건점유이전에 그 물건에 관련하여 채권이 발생한 후 그 물건에 대하여 점유를 취득한 경우에도 그 채권자는 유치권으로써 보호되어야 할것임에도 불구하고 물건의 점유와 채권과에 관련있음을 요하는 것으로 판단한 원판결에는 유치권 성립에 관한 법리를 오해한 위법이 있다할 것으로서 이점에 관한 상고논지는 이유있고, 다른 논점에 대한 판단을 필요로 할 것 없이 원판결은 파기를 면치 못할 것이다. 따라서 민사소송법 제400조, 제406조에 의하여 관여법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다. 대법원판사 양회경(재판장) 방준경 홍순엽 이영섭 |
(2) 검토
위에서 살펴본 바와 같이 유치권은 타인의 물건의 점유 없이 취득할 수가 없고 유치권자가 목적물을 점유하는 것은 유치권을 대외적으로 공시하는 수단이 된다.72) 점유는 직접점유이든 간접점유이든 묻지 않으며 채권자가 채무자와 목적물을 공동으로 점유하는 경우에도 채권자를 위하여 유치권이 성립한다고 할 것이다. 그러나 간접점유에 대해서는 실효성 문제로 점유에 해당하지 않는다는 주장도 제기되고 있으며, 일시적으로 점유를 상실하였다가 후에 다시 같은 건물을 점유하게 되는 경우에도 유치권은 성립한다.
| 72) 이재성, 유치권자가 신청한 경매의 성격, 인권과정의 제196호, 대한변호사협회, 2012, 321면. |
유치권자는 채무자의 승낙 없이 유치물을 이용하여서는 안되며, 유치물의 점유를 침탈당하였을 때 점유회수의 소로서 점유를 회복함으로써 통상의 물권과는 달리 추급효를 갖지 않는 유치권의 추급효를 보충하게 된다.73) 이러한 유치권은 등기를 할 수 없는 권리로서 공시방법으로서 점유라는 불안정한 방법으로 성립하므로 그 성립여부에 관한 판단하기 어려우며, 목적물을 이용할 수 있는 권한이 없으면서 유치권을 행사하지 않기 위해서는 점유를 계속되어야 하는 등의 문제가 있다. 유치권의 점유는 목적물이 타인의 물건(부동산)인
점에서 볼 때 자기의 소유에 대하여는 유치권이 성립할 수 없으며, 여기서 ‘타인’은 채무자에 한하지 아니하고 제3자도 포함한다고 해석하는 것이 판례의 입장이다. 불법점유를 원인으로 한 유치권은 인정되지 아니하므로 임대인의 승낙을 하지 아니하고 경우에 전차한 경우는 전차인이 그 부동산에 관해 필요비 또는 유익비를 지출했어도 불법점유로서 유치권의 성립이 부정된다.
| 73) 지원림, 민법강의, 홍문사, 2021, 114면. |
(3) 점유를 승계 받은 자의 유치권의 대위행사
비록 건물에 대한 점유를 승계한 사실이 있다 하더라도 전점유자를 대위하여 유치권을 주장할 수 없다. 왜냐하면 피대위자는 점유를 상실하면서 곧 유치권을 상실한 것이기 때문이다.
(4) 채권은 변제기가도래한채권이어야하고유치권을배제하는특약의부존재
유치권 이외의 다른 권리인 채권의 변제기의 도래는 그 강제집행개시 요건에 불과하고 성립요건은 아니지만, 법정담보물권인 유치권의 피담보채권은 변제기가 도래되어야 한다. 유치권은 법정담보물권이지만 결국은 공평의 원칙에 의하여 채권자의 이익 보호를 위한 채권담보의 수단에 불과한 것이므로 당사자 사이에 이를 배제하기로 하는 특약은 유효하다고 할 것이다. 따라서 채권을 성립시키면서 유치권을 배제하는 특약, 유치권을 포기하는 특약 등은 모두 유효하다고 해석된다. 판례는 공사도급계약을 체결한 자가 공사대금을 확보하기 위하여 도급인의 부동산을 아무 조건 없이 위 부동산을 명도해 주기로 약정하였다면 이는 유치권자가 유치권을 포기한 것으로서 그 약정된 명도기일 이후의 점유는 유치권을 포기한 것으로 적법한 권원이 없는 점유라고 한다.74)
| 74) 대법원 1980. 7. 22. 선고 80다1174 판결 |
| 대법원 1980. 7. 22. 선고 80다1174 판결 [가옥명도][집28(2)민,205;공1980.10.1.(641),13082] 【판시사항】 유치권의 포기로 볼 수 있다고 한 사례 【판결요지】 피고의 아버지인 소외 1이 회사에 대한 채권을 확보하기 위하여 회사 소유의 부동산을 피고로 하여금 점유 사용하게 하고 있다가 아무 조건없이 위 부동산을 명도해 주기로 약정하였다면 이는 유치권자가 유치권을 포기한 것이라고 할 것이므로 그 약정된 명도 기일 이후의 점유는 위 소외 1로서도 적법한 권원없는 점유이다. 【참조조문】 민법 제320조 【전 문】 【원고, 피상고인】 원고 소송대리인 변호사 이명환 【피고, 상고인】 피고 소송대리인 변호사 김강영 【원심판결】 서울고등법원 1980.4.3. 선고 79나2395 판결 【주 문】 상고를 기각한다. 상고비용은 피고의 부담으로 한다. 【이 유】 피고 소송대리인의 상고이유를 판단한다. 증거의 취사판단과 사실의 인정은 원심 법관의 전권에 속하는 사항이라고 할 것인 바, 원심판결 이유에 의하면, 원심은 그 거시의 여러증거에 의하여, 피고의 아버지인 소외 1은 1976.5.26 소외 한신산업 주식회사와 간에 서울 관악구 (주소 생략) ○○ 아파트 △동 총건평1,851평의 신축내장 공사도급 계약을 체결하고 그 해 10.말경까지 그 공사를 완성시켰으나 공사 잔대금 9,413,000원을 변제받지 못하였고, 위 소외 1은 그 무렵부터 위 아파트 △동 중의 일부인 이 사건 부동산을 점유하고 있다가 그의 딸인 피고에게 이를 점유 사용케 하고 있었는데, 소외 회사는 1977.12.5. 위 소외 1에게 액면 금 9,413,000원, 발행일 1977.10.30 지급기일 1977.12.5로 한 약속어음을 작성하고 (이를테면 발행일을 소급 기재한 셈이다) 그에 첨부하여 같은 날자에 즉시 강제집행을 수락하는 취지의 공정증서를 작성 교부하였으며, 한편 위 소외 1은 같은 날자인 1977.12.5. 이 사건 아파트를 1978.1. 말까지 아무 조건없이 명도하고 이사하겠다는 내용의 서면을 작성, 위 회사에 교부하였고, 그 익일채권자 소외 2, 채무자 위 회사간의 부동산 강제경매신청사건의 강제경매 절차에서 배당요구를 하여 1978.6.17 위 어음금 중 금 1,348,826원을 배당받았던 사실, 이 사건 부동산은 1976.11.18 위 소외 회사 명의로 보존등기가 거쳐졌다가 주식회사 한일은행을 거쳐 원고 앞으로 소유권이전등기가 넘겨졌던 사실 등을 인정하고 나서 피고의 유치권 주장에 대한 판단으로서, 위 인정사실에 의하면 피고는 당초 위 소외 1이 위 소외 회사에 대한 채권을 확보하기 위하여 그 소외 1의 의사에 따라 그 부동산을 점유 사용하고 있는 것이라 하더라도 위 소외 1이 아무 조건없이 명도를 약정한 1978.1.말 이래의 점유는 위 소외 1로서도 적법한 권원없는 점유로 변하였다고 하겠으니, 결국 피고는 원고에게 그 부동산을 명도할 의무가 있다라고 판단하고 있는 바, 기록에 비추어 보니, 원심의 위와 같은 사실인정은 정당하고 거기에 채증법칙위반이나 심리미진으로 인하여 사실을 오인한 위법사유없으며, 그 판단도 정당하고 거기에 유치권포기의 법리오해 등 소론 적시와 같은 법리오해의 위법사유없다. (유치권자가 유치권을 포기하는 경우 그 의사표시만으로써는 효력이 발생하지 아니한다는 논지주장은 부당하며, 독자적 견해에 불과하다). 그리고 기록을 살펴보아도 원심이 피고의 변론재개신청을 받아들이지 아니한 조치에는 소론과 같은 위법이 있다고 할 수 없다. 논지는 모두 이유없어 이 상고는 기각하기로 하고 상고비용은 패소자의 부담으로 하여 관여법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다. 대법관 안병수(재판장) 주재황 유태흥 |
3. 유치권자의 권리
1) 목적물을 점유할 권리
(1) 유치권능
유치권자는 채권의 변제를 받을 때까지 목적물을 유치하여 점유할 수 있는 권리가 있으며 이 권리가 유치권의 본질적인 권능이다. 더 나아가 유치권자는 목적물인 부동산에 견련되는 채권의 변제가 있을 때까지 등기명의를 유치할 수 있는가가 문제되지만 이를 긍정하여야 할 것이다. 예컨대 저당권이 설정되어 있는 부동산의 양도담보권자가 채무자의 의뢰에 의하여 저당권자에게 대위변제하면 채무자가 양도담보의 피담보채권 전액을 변제, 공탁하더라도 양도담보권자는 위 대위변제에 의한 구상채무의 변제가 있을 때까지 등기이전을 거부할 수 있다고 할 것이다. 이러한 등기명의의 반환에 관하여도 유치권의 법리를 적용하는 것이 공평하기 때문이다.
(2) 유치권의 내용으로 점유
유치권자는 점유하는 목적물의 반환의 청구를 거부할 수 있으며, 유치권은 물권이므로 대세권으로 인하여 제3자에게 물건의 인도를 거부할 권능을 행사할 수 있는 대세적인 효력을 가진다. 예를 들면 임차인이 임차한 건물에 대해서 비용상환청구권이 발생한 경우에 그 건물의 소유자를 비롯한 제3자에 대해서도 그 변제를 받을 때까지 물건의 반환을 거부할 수 있다. 그리고 유치권자는 목적물의 매수인으로부터 채권전부의 변제를 받을 때까지 목적물의 인도를 거절할 수 있다. 이 경우 유치권자는 유치적 효력으로서 대항할 뿐이고 목적물의 매수인에게 직접 피담보채권의 변제를 청구할 수 없다.75) 그러나 매수인이 유치권자에게 건물명도소송을 제기하였을 경우 유치권자가 유치권항변을 주장할 때는 채권의 변제와 상환으로 그 물건의 인도를 명하여야 할 것이 유치권의 성질상 당연하다할 것이므로 원고일부패소판결(상환이행판결)을 선고하여야 할 것이다.
2) 인도거절권
(1) 의의
유치권자는 채무변제를 받을 때까지 목적물을 유치할 수 있다. 여기서 유치의 의미는 목적물의 점유를 계속함으로써 인도를 거절하는 것을 말한다. 이러한 일시적 권능에 의하여 물건의 반환의무를 지는 자가 이를 반환하지 않더라도 불법행위가 되거나 이행지체가 되지 않는다. 유치권자의 가장 핵심적인 효력이라고 할 수 있는 인도거절권은 피담보채권을 모두 변제 받을 때까지 목적물의 점유를 계속함으로써 인도를 거절하는 것이므로 이것은 유치권자에게 유치권능을 부여한 것으로 유치물에 대하여 집행관의 절차에서까지도 유치권자는
인도거절권을 갖는다. 유치권자의 인도에 대한 거절권능은 일시적인 권능으로 채무자나 제3자가 변제를 하면 유치권의 피담보채권도 소멸하게 되어 그 결과 인도거절권을 행사할 수 없다.
(2) 부동산임대차의 비용상환청구권과 유치권
부동산의 임차인은 비용상환청구권에 관하여 유치권을 행사하더라도 임대인의 승낙없이 유치물건을 사용할 수 없고, 다만 유치물의 보존이 필요한 경우에는 예외가 인정된다(민법 324조 2항 단서). 부동산임대차의 경우에 임차인이 필요비 및 유익비상환청구권에 의한 유치권을 어떻게 행사하는지에 관하여, 본래 유치권은 목적물의 인도를 거절하여 채무자의 변제를 간접적으로 강제하는 것을 본체적 효력으로 하므로, 목적물을 유치권자의 이익을 위하여 이용하는 것은 원칙적으로 허용되지 않지만, 그렇다고 하여 종래 거주해온 건물을 비워 주거나 아니면 특별한 보관조치를 하여야 한다는 것도 타당하지 않다는 것을 이유로 다수 학설은 유치권자가 종전대로 계속 사용하는 것을 유치하는 것으로 보는 반면에 판례는 이를 보존행위로 본다.
(3) 유치권의 주장과 대세효
유치권자는 채무자, 경락인 또는 제3자가 그 목적물의 인도를 요구하는 경우에는 이를 거절할 수 있는 정당한 권능을 갖고 있다. 유치권은 법정담보물권이기에 채무자 뿐만 아니라 목적물의 경락인 또는 양수인인에 대하여도 유치권을 주장할 수 있다. 부동산유치권의 경우 경락인은 유치권자에게 그 유치권으로 담보하는 채권을 변제할 책임이 있다고 규정하여 경락인은 유치물에 관해 채권을 변제하지 못하면 매수한 부동산의 명도청구를 할 수 없다고 규정하고 있다(민집 91조 3항). 이때 변제할 책임이 있다는 의미는 목적부동산의 부담을 승계한다는 취지로서 유치권자는 매수인의 명도청구를 거절할 수 있으며 사실상 우선변제권이 있다 해도 채권의 변제를 직접 청구할 수는없다.
3) 유치권과 간이변제충당권
(1) 유치권에 의한 경매
민사집행법상의 경매에는 집행권원에 기하여 행하는 강제경매와 담보권 실행을 위한 경매, 그리고 특정재산의 가격보존 또는 정리를 위하여 하는 경매의 세 가지가 있는데, 이 중 강제경매와 담보권 실행을 위한 경매는 채권자가 자기 채권의 만족을 얻기 위하여 실행한다는 의미에서 실질적 경매라고 부르고 이에 대응하여 특정재산의 가격보존 또는 정리를 위한 경매를 보통 형식적 경매라고 한다. 유치권자는 피담보채권의 만족을 받기 위해서는 유치물에 대한 경매를 신청할 수 있는 경매신청권이 있다(민법 제322조 제1항). 유치권자는 목적부동산에 대해서 우선변제권이 없음으로 그 경매에도 우선변제를 받을 수 있는 경매가 아니고 그럼에도 불구하고 채권자에게 경매신청권을 부여한 것은 유치권 행사의 대상이 되는 목적물을 채무자가 채무변제를 할 때까지 보관만하고 있어야 한다는 부담에서 해방될 수 있게 하려는 데 불과하며, 따라서 환가를 위해 경매로서의 성격을 가지며 유치권에 의한 경매를 형식적 경매라고 한다.
(2) 간이변제충당권
① 의의 및 인정근거
유치권자는 정당한 이유가 있는 때에는 감정인의 평가에 의하여 유치물로부터 직접 변제에 충당할 것을 법원에 청구할 수있는 바,(민법 제322조 제2항) 이를 간이변제충당이라고 하며 담보권 실행을 위한 경매와는 전혀 다른 절차이다. 민법은 유치권자에게 간이변제충당권을 인정하여 유치물을 직접 채권의 변제에 충당할 수 있도록 규정하고 있는 것은 유치권자가 채권의 변제를 받기 위하여 경매절차의 복잡과 과다한 비용 등으로 경매신청이 부적절한 경우 인정되는 권리이다. 즉, 유치권자의 채권의 변제를 받는 방법을 부동산 경매절차에 의하여만 한다면 그 실행비용이 과다하고 절차가 복잡하므로 민법은 간이변제충당의 법리를 유치권에도 인정하여 유치권의 담보물권성을 강화하고 있는 것이다.
② 요건 및 효과
정당한 사유가 있는지는 감정평가사, 법원의 청구를 검토하여 법원이 판단한다. 예컨대 목적물건의 성질상 유치권자가 이를 취득하는 것이 적정한 경우, 유치권자는 감정인의 평가에 의하여 유치물로 직접 변제에 충당할 것을 법원에 청구할 수 있고, 이 경우에는 유치권자는 미리 채무자에게 통지해야 한다 (민법 322조 2항). 집행법원이 간이변제충당을 허가하는 결정을 하게 되면, 유치권자는 유치물에 대하여 소유권을 취득한다. 그 목적물의 취득은 승계취득이지만 법률의 규정에 의해 물권의 취득하는 것으로 등기를 하지 않아도 된다. 그 평가금액이 채권금액을 넘을 때에는 유치권자는 그 차액만큼 채무자에게 상환해야 하고, 반대로 평가금액이 채권금액에 작은 경우에는 채무자가 그 부족금액을 채권자에게 반환해야 한다.
4) 과실수취권
(1) 개념 및 법적성질
유치권자는 유치물의 과실을 수취하여 다른 채권자보다 먼저 그 채권의 변제에 충당할 수 있다(민법 제323조 제1항 본문). 유치권은 목적물을 점유하는데 불과하고 과실을 수취하여 변제에 충당해도 아무런 이익 침해가 없기 때문이다. 여기서의 과실은 법정과실 뿐만 아니라 천연과실도 포함된다. 유치권자는 유치물의 과실을 수취하여 다른 채권자보다 먼저 그 채권의 변제에 충당할 수 있다(민법 제323조 제1항). 그러나 금전이 아닌 때에는 경매하여야 하고, 과실은 먼저 채권의 이자에 충당하고 그 잉여금이 있으면 원본에 충당한다.
원래 유치권은 유치물을 점유하는데 불과한 권리이지만 이 점유에 관하여 유치권자는 선량한 관리자의 주의의무를 부담하는 점, 과실을 수취하여도 변제에 충당하므로 채무자의 이익을 해하지 않는 점을 고려하여 유치권자에게 위와 같은 과실수취권이 인정된 것이다.76) 이러한 유치권자의 과실수취권은 유치권자 및 채무자의 이익을 모두 고려한 것으로 유치권자의 과실의 인도의무 부담을 줄여 채무의 변제에 충당하도록 하고 채무자도 과실의 인도비용의 부담을 줄이는 등 그 법률관계를 간이하게 처리할 수 있도록 하였다.
| 76) 곽윤직·김재형, 앞의물권법, 290∼291면. |
이러한 과실수취권에 대한 법적 성격에 관하여 소유권 취득설과 유치권 취득설이 대립한다. 소유권 취득설은 유치권자가 과실을 수취함에 의하여 과실에 대하여 소유권을 취득한다고 하는 견해이고,77) 이에 대하여 유치권 취득설은 유치권자가 수취한 과실에 대하여 우선변제권이 있는 유치권을 취득하는데 불과하다는 견해이다.78)
| 77) 방순원, 앞의 책, 233∼234면. 78) 이은영, 앞의 책, 669면 |
(2) 우선변제순위
유치권자의 유치물의 과실을 다른 채권자보다 우선하여 그 채권변제에 충당할 수 있다. 즉 그 과실 위에 존재하는 질권이나 저당권에 우선한다. 부동산임대차 계약이 적법하게 해지되어 임차인이 임차보증금의 반환을 위해 임대차목적물에 유치권을 취득하고 점유하고 사용하는 경우 차임도 과실에 속하며, 유치권자가 승낙에 의하여 보존행위로서 유치물을 사용하는 경우 그 차임상당액을 우선적으로 채권의 변제에 충당할 수 있다고 할 것이다(민법 324조 2항 본문 및 단서).
(3) 변제충당순서와 환가방법
법정과실의 경우, 유치권자의 사용․수익의 경우로서 채무자의 승낙에 의하거나 보존행위로서 목적물을 사용하는 경우에 그 차임 상당액을 우선적으로 채권의 변제에 충당할 수 있다고 하는 것인데 이는 엄격한 의미에서의 과실은 아니나 과실에 준하여 유치권자가 자신의 채권 변제에 충당할 수 있다고 해석하는 것이 다수설이다.79) 유치권자가 수취한 임대료가 여기서 말하는 법정과실에 해당하는지 여부에 대해서 즉, 이 임대료로서 변제에 충당할 수 있는가가 문제이다. 유치권자가 이미 임차인으로서 사용, 수익권능을 가지지 아니하는 경우, 예컨대 차지계약이 해지되었으나 임차인이 그 차지에 관하여 유치권을 취득하고 종전대로 사용, 수익하는 경우에 이 차지의 차임은 법정과실에 속하므로 변제에 충당할 수 있다. 그러나 유치권자가 임차인으로서 사용, 수익권능을 가지는 경우 예컨대, 유치권자가 유치권성립 이전부터 전대인으로서 전차인으로부터 수취하는 차임은 법정과실에 속하지 않으므로 변제에 충당할 수 없다고할것이다.80)
| 79) 곽윤직·김재형, 앞의물권법, 393면. 80) 이영준, 앞의 책, 725면. |
과실이 금전인 때에는 바로 채권의 변제에 충당할 수 있으나 금전 이외의 과실인 경우에는 원칙적으로 민사소송법이 정하는 경매절차에 의하여 현금화하여야 한다(민법 제323조 제1항 단서). 원래 과실의 경우 간이변제충당에 관한 규정이 적용되지 않으나 유치권의 간편한 실행을 허용하는 민법의 취지를 살려 과실에 대하여도 간이변제충당을 허용하는 것을 인정하여야 할 것이다.81) 변제에 충당하는 순서로는 민법의 규정에 의하여 먼저 이자 및 원본 순으로 충당하고 잉여가 있는 경우에는 채무자에게 반환하여야 한다.
| 81) 이은영, 앞의 책, 670면. |
5) 유치물의 사용 및 처분
(1) 유치물의 사용․처분 및 승낙에 의한 사용
유치권은 채권을 변제 받을때까지 유치물을 점유하는 권리이므로 유치권자는 원칙적으로 소유자의 승낙이 없으면 유치물의 이용행위 즉 유치물의 사용, 대여 또는 담보제공 등을 할 수 없다. 따라서 채무자의 승낙 없이 보존에 필요한 경우가 아닌 이상 유치물의 사용에 대해서 소유자 또는 채무자는 유치권의 소멸 청구가 가능하고 (민법 324조 제3항), 손해가 발생시 손해배상의무를 진다(동법 제390조). 유치권자는 소유자의 승낙이 있는 때에는 유치물의 사용․대여 또는 담보제공을 할 수 있는데(민법 제324조 제2항 본문), 승낙할 자는 소유자이며 승낙은 사후승낙도 가능하며 일단 승낙이 있는 이상 승낙전질과 유사하므로 임대차 내지 담보설정계약은 유치권과는 아무런 관계없이 존속한다고 할 것이다. 또한 그로 인하여 임대료 등의 수익은 유치물로부터 발생한 법정과실로서 우선적으로 채권의 변제에 충당될 수 있다고 할 것이다.82)
| 82) 이영준, 앞의 책, 726면 |
(2) 보존에 필요한 사용
‘보존에 필요한 사용’ 여부에 관해서는 목적물의 성질 및 상태에 따라 사회통념에 맞추어 구체적으로 판단하여야 할 것이다. 예를 들면 소와 말을 운동시키기 위하여 적정하게 사용하고, 기계를 녹슬지 않게 하기 위하여 적당하게 가동시키는 것은 보존에 필요한 사용이라 할 것이다. 또한 건물 또는 토지의 임차인이 그의 비용상환청구권에 관한 유치권을 행사함에 있어서 종전대로 주거 또는 토지의 사용을 계속하는 것이 보존에 필요한 사용인가라는 것에 대해서는 종전에는 보존에 필요한 사용이 아니라는 것이 다수설이었으나,83) 긍정하는 것이 타당하다는 견해84)가 늘어나고 있는 추세이다.
| 83) 곽윤직· 김재형, 앞의 물권법, 403면. 84) 이영준, 앞의 책, 727면. |
판례는 이러한 거주 또는 사용계속을 보존행위라고 하며, 유치권자가 유치건물 중 큰홀을 다른 사람에게 빌려주어 그 곳에서 영화를 상영하게 하는 정도는 유치물의 보존에 필요한 사용행위라고 하면서 유치권 소멸청구권이 발생할 여지가 없다고 판시하였다.85) 그러나 사용이 위험을 수반하는 경우에는 보존에 필요한 사용이라고 인정하기 어려울 것이다. 예컨대 목선박의 유치권자가 그선박을 종전대로 멀리 항해시키는 것은 비록 종전의 사용형태를 계속하고 있더라도 그 항행의 위험성 등으로 보아 유치권자에게 허용된 유치물의 보존에 필요한 한도를 일탈한 것이라고 한다.86) 그렇다면 이 경우 유치권자가 보존에 필요한 사용에 의하여 얻은 이익을 어떻게 취급할 것인가에 대해 견해의 대립이 있다. 부당이득반환설은 이것이 부당이득이므로 채무자에게 반환하지 않으면 안된다고 하며,87) 이에 대하여 변제충당설은 이 이익은 법률상 원인없이 얻은 이익이라고 할 것이므로 채권의 변제에 충당할 수 있다는 견해이다.88)
| 85) 대법원 1965. 3. 9. 선고 64다1797 판결. 86) 곽윤직·김재형, 앞의 물권법, 404면. 87) 최 식, (신)물권법ㆍ담보물권법, 박영사, 2016, 314면. 88) 장경학, 물권법, 법문사, 2018, 686면: 유치권은 본래 유치물을 사용․수익하게 하는 권리는 아니지만 이러한 사용은 유치권의 당연한 권리의 행사에 의한 이득이기 때문에 법률상 원인없이 얻은 이득이라 할 수 없고 따라서 이를 굳이 반환시키지 않고 변제에 충당하게 하는 것이 공평에 부합한다고 한다. |
| 서울고법 1973. 9. 21. 선고 72나1978, 1979 제8민사부판결 : 상고 [가옥명도·건축비청구사건][고집1973민(2), 176] 【판시사항】 1. 유치권의 성립을 인정한 사례 2. 민법 324조 2항 단서 소정의 유치물의 보존에 필요한 사용으로 판시한 사례 【판결요지】 1. 피고가 원고로부터 원고 소유의 대지를 매수하여 그 계약금만 지급한 상태에서 원고의 승낙하에 그 대지상에 건물의 신축을 시공중 그 자금이 부족하여 원고로부터 그 자금의 일부를 차용하여 그 건물을 완공하고 원고 와의 사이에 위 건물을 원고의 소유로 하되 피고가 약정기일까지 원고의 위 금원을 변제하면 원고는 위 건물소유권을 피고에게 양도하기로 약정하였다가 피고가 위 약정기일까지 위 금원을 변제하지 아니하여 원고가 피고에 대하여 위건물의 명도를 구하는 본건에 있어서, 피고는 총건축공사비중 원고로부터 차용한 위 자금을제외한 피고가 투입한 공사비 금액범위내에서는 유치권을 행사할 수 있다. 2. 유치권자인 피고가 위 건물(1층 66.73평 2층 75.71평)의 대부분을 사용하고 그 1층중 56.73평을 다른 사람에게 대여한 것이라면 위 건물의 보존에 필요한 정도의 사용이라 못볼바 아니어서 이러한 경우에는 채무자인 원고에게 유치권소멸청구권이 발생할 여지가 없다. 【참조조문】 민법 제320조, 제324조 【참조판례】 1965.3.9. 선고 64다1797 판결(판례카아드 1914호, 판결요지집 민법 제324조(1)358면) 【전 문】 【원고 , 반소피고 항소인 겸 피항소인】 원고 【피고 , 반소원고 항소인 겸 피항소인】 피고 1 【피고 , 피항소인】 피고 2 【원심판결】 제1심 서울민·형사지방법원 수원지원(71가합148(본소) 254(반소) 판결) 【주 문】 원판결을 다음과 같이 변경한다. 원고 (반소피고 )에게 피고 (반소원고) 1은 원고 (반소피고 )로부터 금 1,184,885원을 지급받음과 동시에 경기 송탄읍 (주소 생략) 철근 콩크리트조 와즙 2계건 주택 1동 건평66평 7홉 3작 2계건 75평 7홉 1작중 2계 건평 75평 7홉 1작 모두와 1층 건평중 별지도면 표시 "가""나""다""라""가"로 둘러싸인 부분 10평을, 피고 2는 위 건물 1층 건평중 별지도면표시 "가""나""다""라""가"로 둘러싸인 위 10평을 제외한 나머지 부분 56평 7홉 3작을각 명도하고, 피고 (반소원고) 1은 금 2,000,000원을 지급하라. 원고 (반소피고 )는 피고 (반소원고) 1에게 금 1,184,885원(위 제2항 가옥명도와 교환지급을 명한 금액)을 지급하라. 원고 (반소피고 )와 피고 (반소원고)의 각 나머지 청구를 기각한다. 소송비용은 본소 반소에 관한 제1, 2심 모두를 2분하여 그중 본소 반소에 관한 각 2분지 1은 원고 (반소피고 )의 부담으로 하고, 본소에 관한 나머지 2분지 1은 피고 등의 부담으로 하고, 반소에 관한 나머지 2분지 1 부분은 피고 (반소원고) 1의 부담으로 한다. 위 가옥명도와 금원 지급부분에 관하여 가집행 할 수 있다. 【청구취지】 원고 (반소피고 , 다음부터는 다만 원고 라 함)의 본소 청구취지 원고에게 피고 (반소원고 다음부터는 다만 피고 라 함) 1은 주문기재 건물중 2계건평 75평 7홉 1작 모두와 1층 건평중 별지도면 표시 "가""나""다""라""가"로 둘러싸인 부분 10평을 제외한 나머지 부분 56평 7홉 3작을 각 명도하고, 피고 1은 1971.7.부터 위 명도완료시까지 매월 금 142,500원의 비율에 의한 금원을 지급하라. (당심에서 확장함) 소송비용은 피고 등의 부담으로 한다. 피고 1의 반소 청구취지 원고는 피고 1에게 금 5,426,000원을 지급하라. (당심에서 확장) 반소비용은 원고의 부담으로 한다. 【항소취지】 원고의 항소취지 원판결 중 원고 패소부분을 취소하고, 본소에 관하여 청구취지와 같은 판결을, 반소에 관하여 피고 1의 반소 청구를 기각한다. 소송비용은 제1, 2심 모두를 피고들의 부담으로 한다는 판결을 구하고, 피고 1의 항소취지 원판결의 반소에 대한 부분중 같은 피고의 패소부분을 취소하고 위 청구취지와 같은 판결을 바라다. 【이 유】 1. 먼저 원고의 본소 청구에 관하여 판단한다. 주문기재의 건물(앞으로는 다만 이 건물이라 함)은 원고의 소유인데 피고 등이 현재 주문기재와 같이 각 점유 사용하고 있는 사실에 관하여는 당사자사이에 다툼이 없는 바, 피고 1은 첫째 이건물은 자기가 건축한 것인데 그 집을 짓기 위하여 금 7,026,000원의 건축비가 들어갔으므로 그 상환채권이 있다 할 것인 바, 이에서 원고의 남편인 소외 1에 대하여 금 1,600,000원의 채무가 있으니 이를 공제하고, 나머지 금 5,426,000원을 변제받을때까지는 원고의 이건물 명도 청구에 응할 수 없다는 취지의 이른 바, 유치권항변을 하므로살피건대, 성립에 다툼이 없는 갑제3호증(회답서), 제4호증(약속어음), 피고가 공성부분의성립을 인정하므로 그 진정성립이 추정되는 갑 제2호증(최고서), 당심증인 소외 2의 증언에의하여 그 진정성립이 인정되는 갑 제5호증(장부)의 각 기재에 당심과 원심증인 소외 1, 소외 2의 각 증언과 감정인 소외 3의 감정결과 및 당사자 변론의 전취지를 모두어 보면, 이건물의 대지는 원고의 소유인데 피고 1이 1970.9.경 원고로부터 그 대지 약 60평을 금 1,200,000원에 매수, 그 위에 2층 건물을 신축하여 원고가 그 무렵 경영하고 있던 미군상대"홀"의 여급의 숙소로 세놓는 영업을 하려는 의도아래 우선 위 대지 계약금조로 금 250,000원을 지급한 다음 위 건물 신축공사에 착수하였으나 원래 그 스스로의 자금없이 시작한 공사인지라 할 수 없이 원고로부터 그 남편인 소외 1을 통하여 1971.1.15.까지 여러차례에 걸쳐 합계 금 3,000,000원을 차용해다 쓰고 그 나머지는 같은 피고 스스로 투입하는등총공사비 금 4,184,885원을 들여 가까스로 위 신축공사를 완공한 뒤, 한편 피고 1은 앞서 본 바와 같이 원래의 계확과는 달리 공사비의 대부분을 원고가 출연했고, 더구나 매수하기로 한 그 대지의 나머지 대금마저 청산하지 못하게 되자 이 신축건물의 소유권을 원고의 소유로 하기로 하고, 다만 그 점유사용만은 일단 같은 피고가 하되 그가 1971.5.30.까지원고가 출자한 위 금원과 그 이자까지를 합산한 액을 변제할 때에는 이 건물의 소유권을 같은 피고에게 양도하기로 하였으나 그때까지 그 원리금을 갚지 못하므로서 원고가 같은 해 6.29.자로 그 명도를 요구하고 같은 해 7.10.경 그 앞으로 소유권보존등기를 경료한 사실, 또한 같은 피고는 이 건물중 앞서 본 바와 같은 부분을 건물을 신축하자마자 피고 2에게 빌려주어 사용케 한 사실등을 인정할 수 있고, 이와 달리하는 원심과 당심증인 소외 4의 증언과 감정인 소외 5의 감정결과는 위에 실시한 여러증거에 견주어 당원이 믿을 수 없는바이고, 을 제4·5호증의 각 기재와 당심증인 소외 6과 소외 7의 증언은 위 인정에 방해가되지 아니하며, 그 이외 피고가 내놓은 모든 서증은 그 성립의 진정함을 인정할 자료가 없어 위 반증의 자료로 삼을 수 없는 외 달리 반증의 자료가 없다. 그러므로 같은 피고는 위 총공사비 금 4,184,885원에서 원고의 출자금 3,000,000원을 공제한 나머지 금 1,184,885원의 범위에서는 원고의 집공사를 위하여 투입한 공사비라 이를것이니 그 완제를 받을 때까지는 그가 점유하고 있는 이 건물에 유치권을 행사할 수 있다할 것이다. 이에 대하여 원고는 가사 위와 같은 유치권이 발생한다 하더라도 같은 피고는 원고의 승락을 받은 바도 없이 이건물을 피고 2에게 대여하였으므로 민법 제324조에 의한 그 소멸청구를 하는 바라고 재항변 한다. 그러나 앞서 본 바와 같이 피고 1이 이 건물의 대부분을 사용하고 그 일부(1층중방 8개)만을 상 피고에게 사용케 하고 있는 것이니, 비록 유치권자가 원칙적으로 채무자의승락없이는 유치물을 대여하지 못하는 것이며, 만일 이것에 위반할 경우에는 채무자가 그유치권의 소멸을 청구할 수 있는 것임은 원고의 주장과 같다 하더라도 위와 같은 정도의 대여라면 이 건물의 본존에 필요한 정도의 사용이라 못볼 바 아니어서 이러한 경우에는 채무자인 원고에게 소멸청구권이 발생할 여지가 없다 할 것이다. 피고 1은 둘째 원고에 대한 금 3,000,000원의 원리금 채무가 있다 하더라도1971.5.30.까지 이를 갚지 못하면 피고 소유인이 건물로 대물 변제하기로 예약한 것이나 그당시의 대물의 싯가가 무려 금 7,026,000원여이니, 민법 제607조, 제608조에 의하여 무효라는 취지의 항변을 하고 있다. 그러나 이는 앞서 그가 이 건물을 원고의 소유로 인정한 선행자백을 취소하는 듯한 취지인 바, 자백을 취소하려면 그것이 착오에 인한 것이고, 또 객관적인 진실에 반한 것임을 입증해야 하는 바, 그 아무러한 입증도 없을 뿐더러 위에서 본 바와 같이 이 건물은 애당초부터 원고의 소유로 확정된 것이므로 어느므로 보나 이점 항변은 이유없다 할 것이다. 따라서 피고는 건축비 나머지 금 1,184,885원을 받음과 동시에 이 건물중 그 점유부분을명도할 의무가 있다 할 것이다. 다음 원고의 부당이득반환청구에 관하여 보건대, 당심증인 소외 8, 소외 9의 각 증언에당사자 변론의 전취지를 보태어 보면 이 건물의 방은 19개인데 피고 1은 그중에서 방11개를 원고가 주장하는 1971.7.이전부터 점유 사용하여 지금에 이르고 있고, 그 방 1개의월 임대료 상당액은 보통 금 7,000원인 사실을 인정할수 있고, 위에서 본 바와 같이 같은 피고는 1971.6. 원고로부터 명도요청을 받고도 이에 불응하여 지금껏 타에 월세를 놓는등하여 점유사용하여 오고 있는 바이니, 같은 피고는 이 건물을 사용하므로서 그 임대료 상당을 부당이득하고, 원고에게 동액상당의 손해를 입히고 있다 할 것이므로 이를 반환해야 할것인 바, 위에서 본 바와 같이 방 1개의 월 임대료 상당은 월 금 7,000원이고, 같은 피고 가방 11개를 사용하여 왔으니 그 월간 합계는 금 77,000원이라 할 것이고, 따라서 같은 피고가 점유한 후이고, 원고가 청구하는 1971.7.부터 당심 변론종결 당시까지의 부당이득 총합계는 금 2,002,000원임이 계수상 분명한 바이니 같은 피고는 이를 원고에게 지급할 의무가있다 할 것이다. 2. 피고 1의 반소 청구부분에 관하여 판단한다. 같은 피고는 위 첫째점 항변에서 주장한 바와 같이 건축비 잔여금이 금 5,426,000원이므로 원고는 법률상 원인없이 동액 상당의 이득을 하고 같은 피고 로 하여금 손해를 입게 하였으므로 이를 반환해야 할 의무가 있는 것이라고 주장한다. 이에 대하여 원고는 본안에 들어가기 앞서 이건 반소청구는 원고의 본소 청구나 그 방어방법과 견련관계가 없는 부적법한 소라고 항변하나, 위에서 본 바와 같이 원고가 본소로서이 건물명도를 구함에 대하여 같은 피고가 그 건축비 상환채권으로서 유치권을 주장하면서그 피담보채권을 이건 반소로 청구하는 바이니 이는 본소의 방어방법과 견련관계가 있다 할것이다. 나아사 본안에 들어가 보건대, 앞서 본소 첫째점 항변에 대한 판단부분에서 판단한 바와같이 같은 피고는 원고의 소유인 이 건물을 짓기 위하여 금 1,184,885원을 그 스스로 출자하였음이 인정되는 바, 이는 위 주장과 같이 원고가 부당이득하고 있다 할 것이므로 이를같은 피고에게 반환할 의무가 있다. 3. 그렇다면 원고의 본소와 피고 1의 반소는 위에서 인정한 범위안에서 각 이유있어인용하기로 하고, 그 나머지는 부당하여 각 기각할 것인 바, 이와 결론을 달리한 원판결은부당하므로 이를 위와 같이 변경하고, 소송비용의 부담에 관하여는 민사소송법 제89조, 제92조, 제96조를 , 가집행선고에 대하여는 같은 법 제199조, 민사소송에 관한 임시조치법 제3조를 각 적용하여 주문과 같이 판결한다. 판사 전상석(재판장) 김학만 주재우 |
판례는 부당이득설을 취하면서 반환하여야 할 이득은 특별한 사정이 없는 한 차임상당의 이득을 의미한다고 하였다.89) 유치권자의 “보존에 필요한 사용”은 유치물의 보존을 위한 수단에 불과하므로 그 이득까지 보유하게 하려는 취지는 아닐 것이다. 그러므로 그 사용이익은 일종의 부당이득이라고 할 수 있으며 그렇다고 하더라도 유치권자는 민법 제323조를 준용하여 자기의 채권의 변제에 충당하는 것은 가능하다고 할 것이고 그것이 곧 유치권제도의 근간이 되는 공평의 원칙에 입각한 것이라고 할 것이다.90)
| 89) 대법원 1962. 8. 31. 선고 62다294 판결;대법원 1963. 7. 11. 선고 63다235 판결. 90) 이영준, 앞의 책, 728면 |
| 대법원 1963. 7. 11. 선고 63다235 판결 [가옥명도][집11(2)민,45] 【판시사항】 건물의 유익비 상환 청구권에 기인한 유치권을 행사하여 임차 건물을 사용 수익한 임차인의 임대인에 대한 부당이득 반환의무 【판결요지】 동시이행의 항변권 또는 유익비 상환청구권에 의한 유치권을 행사하여 가옥을 사용 수익한 경우에는 임료상당의 금원을 부당이득한 것으로 본다. 【참조조문】 민법 제203조, 제320조, 제626조, 제741조 【전 문】 【원고, 피상고인】 원고 【피고, 상고인】 피고 1 외 5인 【원심판결】 제1심 서울지법, 제2심 서울고법 1963. 4. 12. 선고 62나320 판결 【주 문】 원판결을 파기한다. 사건을 서울고등법원에 환송한다. 【이 유】 피고들의 소송대리인의 상고이유에 대하여 판단한다. 동시 이행의 항변권 또는 가옥의 유익비 상환청구권에 기인하여 임차한 가옥에 대하여 유치권을 행사하여 임차가옥을 사용수익을 한 경우에 있어서는 임차인이 임차가옥의 사용으로 인하여 얻은 실질적 이익은 이로 인하여 임대인에게 손해를 끼치는 한에 있어서 부당이득으로서 임대인에게 상환할 의무가 있다 할 것이다. 원심이 임료상당액의 손해금이라는 표현에 불충분한 감은 없지 아니하나 부당이득금의 상환의 취지임을 판문상 인정 못할 바가 아니라 할 것이나 한편 원심 판결이유에 의하면 원심은 제1심 공동피고 소외 1이 원고의 친권자 아버지인 소외 2로부터 이 사건에서 문제가 되는 건물 3동을 포함한 구 음벽정 건물 도합 9동을 요식업을 하기 위하여 1956.3.6 임료를 월 20만환(구화 이하 같다) 임료에 대한 보증금으로 300만환으로 정하여 임차하여 위 소외 2가 수리하여 주기로 하고서 이행하지 않았던 가옥 수리를 제1심공동피고 소외 1이 대신 3,479,400만환을 드려 하고 1956.4.10에 입주하여 요식업을 경영한 사실 원고가 위 가옥수리비를 변제 지급하지 아니 하므로 같은 해 2.15 임대차 계약을 해지한 사실을 인정하고 위 계약해지일로부터 1958.1.에 원고가 이 사건에 문제가 되는 건물 3동을 제외하고 나머지 6동에 입주할 때까지 위 제1심 공동피고 소외 1이 건물전체를 점거하였고 그 이후에는 제1심 공동피고 소외 1이 피고들 및 제1심공동피고 소외 3, 공동피고 소외 4로 하여금 이 사건 건물 3동을 점거케 하여 피고들은 위 제1심 공동피고 소외 1을 위하여 이를 점거 간수하고 있는 사실을 인정하면서 위 제1심 공동피고 소외 1이 원고에게 부당이득금으로 상환할 금액을 계약해지 익일인 1956.9.16부터 원고가 9동 건물 중 이 사건 목적물을 제외한 6동 건물에 입주하기 전인 1957.12까지는 임료상당액인 월 20만환 그 이후인 1958.1.1부터 변론 종결일까지에는 감정인의 감정가격인 월 46,000환으로 계산하였다 그러나 위 제1심 공동피고 소외 1이 원고와의 계약해지 후 1957년 12월말까지 동시이행의 항변권 또는 유익비 상환청구권에 의한 유치권을 행사하여 종전과 같이 요식업을 경영하면서 가옥을 사용 수익하였다면 그 가옥의 종전 임료에 상당하는 금액을 부당이득한 것으로 볼 수 있으나 그렇지 않다면 일반적으로 요식업을 경영하기 위한 가옥의 임대료가 보통 살림하기 위한 가옥의 임대료에 비하여 다액임이 경험칙에 의하여 분명한 바에야 위 제1심 공동피고 소외 1이 계약해지 후 1957년 12월말까지 어떠한 방법으로 사용 수익한 것인가를 심리판단하지 아니하고는 종전 임료상당의 부당한 이득을 취하였다고 인정할 수 없을 뿐 아니라 1958.1.1 이후에 있어서는 원심이 위 제1심 공동피고 소외 1이 유치권에 의하여 피고들 또는 기타인들로 하여금 이를 점거 간수하고 있다고 인정하면서 실질적 이익을 얻은바 있는 여부를 심리판단하지 아니하고 감정인의 임료 감정액 상당의 부당한 이득을 상환할 의무가 있다고 인정하였음은 심리미진이 아니면 부당이득에 관한 법리를 오해한 이유불비의 위법이 있다 할 것이다. 논지는 이유 있으므로 민사소송법 제406조 제1항을 적용하여 관여한 법관의 일치된 의견으로 주문과같이 판결한다. 대법원판사 홍순엽(재판장) 사광욱 양회경 방순원 최윤모 나항윤 이영섭 |
6) 비용상환청구권
점유자의 비용상환청구권과 마찬가지로, 유치권자도 유치물에 관하여 필요비나 유익비를 지출한 경우에 소유자에 대하여 그 상환을 청구할 수 있다(민법 제325조). 유치권자가 비용을 지출하였을 경우 소유자가 부당이득을 취하게 되는 결과가 발생하므로 인정한 당연한 것으로, 점유자의 회복자에 대한 비용상환청구권(민법 제203조) 및 임차인의 임대인에 대한 비용상환청구권(민법 제626조)보다 더 설득력 있는 것으로 유치권자는 사용, 수익권능을 가지지 않으면서 선량한 관리자의 주의의무를 부담하는데 대한 보상의 의미를 가지며, 이에 의해 유치권자는 유치물 위에 다시 유치권을 취득하게 된다.91) 만약 임차인이 임차물에 대하여 비용을 지출한 뒤에 그 상환청구권을 위하여 임차물을 유치한 때에는 자기가 지급해야 할 차임을 유치물에 관하여 생기는 법정과실로서 흡수하고 그것으로 비용상환청구권의 변상에 충당할 수 있다.
| 91) 이영준, 앞의 책, 728면. |
(1) 당사자
비용상환청구권을 행사할 수 있는 자는 유치권자이며, 그 상대방은 소유자에 한 한다고 본다. 본조에 따르면 청구의 상대방은 소유자라고 규정되어 있으나, 유치권자의 지출에 의하여 종국적으로 이득을 취득하는 자는 상환청구당시의 소유자인 것이 분명하나 채무자도 그에 의하여 이익을 받는다고 할 것이므로 공평의 원칙상 ‘채무자 또는 소유자’로 해석함이 타당할 것이다.92)
| 92) 이영준, 앞의 책, 729면. |
다만 채무자가 비용을 상환한 경우에는 소유자에게 구상할 수 있다고 하는 견해93)가 있으나 유치권자가 필요비 혹은 유익비를 부담하였을 경우 그 부동산상의 이득은 소유자에게 있고 채무자로서는 비용상환의 의무를 부담하기 위해서는 어떤 이득을 취하여야 하는 것이나 아무런 이득도 취하지 않았음에도 비용부담을 하게 하는 것이 공평의 원칙에 부합하는지 여부가 의문스럽기도 하다. 따라서 채무자도 채무자로서 비용을 상환할 의무가 있는 것이 타당할 것이다.대법원 판결은 “민사집행법 제91조 제5항에서 매수인은 유치권자에게 그 유치권으로 담보하는 채권을 변제할 책임이 있다고 규정하면서 그 변제할 책임의 의미를 부동산상의 부담을 승계한다는 취지로서 인적 채무까지 인수한다는 취지는 아니므로, 유치권자는 경락인에 대하여 그 피담보채권의 변제가 있을 때까지 유치목적물인 부동산의 인도를 거절할 수 있을 뿐이고 그 피담보채권의 변제를 청구할 수는 없다.”고 하여 직접 현소유자에게 비용상환을 청구할 수 있는 것은 아니라고 하였다.94)
| 93) 이영준, 앞의 책, 720면. 94) 대법원 1996. 8. 23.선고 95다 8713 판결. |
| 대법원 1996. 8. 23. 선고 95다8713 판결 [공사대금][집44(2)민,127;공1996.10.1.(19),2809] 【판시사항】 [1] 물건에 대한 점유의 의미와 판단 기준 [2] 공사금 채권에 기한 공장 건물 유치권자가 경락인에 의한 부당한 점유 침탈을 원인으로 점유회수의 소를 제기한 사안에서, 유치권자의 점유를 인정하지 아니한 원심판결을 파기한 사례 [3] 유치권자가 경락인에 대하여 피담보채권의 변제를 청구할 수 있는지 여부 (소극) 【판결요지】 [1] 점유라고 함은 물건이 사회통념상 그 사람의 사실적 지배에 속한다고 보여지는 객관적 관계에 있는 것을 말하고 사실상의 지배가 있다고 하기 위하여는 반드시 물건을 물리적, 현실적으로 지배하는 것만을 의미하는 것이 아니고 물건과 사람과의 시간적, 공간적 관계와 본권관계, 타인지배의 배제가능성 등을 고려하여 사회관념에 따라 합목적적으로 판단하여야 한다. [2] 공장 신축공사 공사잔대금채권에 기한 공장 건물의 유치권자가 공장 건물의 소유 회사가 부도가 난 다음에 그 공장에 직원을 보내 그 정문 등에 유치권자가 공장을 유치·점유한다는 안내문을 게시하고 경비용역회사와 경비용역계약을 체결하여 용역경비원으로 하여금 주야 교대로 2인씩 그 공장에 대한 경비·수호를 하도록 하는 한편 공장의 건물 등에 자물쇠를 채우고 공장 출입구 정면에 대형 컨테이너로 가로막아 차량은 물론 사람들의 공장 출입을 통제하기 시작하고 그 공장이 경락된 다음에도 유치권자의 직원 10여 명을 보내 그 공장 주변을 경비·수호하게 하고 있었다면, 유치권자가 그 공장을 점유하고 있었다고 볼 여지가 충분하다는 이유로, 유치권자의 점유를 인정하지 아니한 원심판결을 파기한 사례. [3] 민사소송법 제728조에 의하여 담보권의 실행을 위한 경매절차에 준용되는 같은 법 제608조 제3항은 경락인은 유치권자에게 그 유치권으로 담보하는 채권을 변제할 책임이 있다고 규정하고 있는바, 여기에서 '변제할 책임이 있다'는 의미는 부동산상의 부담을 승계한다는 취지로서 인적 채무까지 인수한다는 취지는 아니므로, 유치권자는 경락인에 대하여 그 피담보채권의 변제가 있을 때까지 유치목적물인 부동산의 인도를 거절할 수 있을 뿐이고 그 피담보채권의 변제를 청구할 수는 없다. 【참조조문】 [1] 민법 제192조, 제204조[2] 민법 제192조, 제320조, 제328조, 제664조[3] 민사소송법 제608조 제3항, 제728조, 민법 제320조 【참조판례】 [1] 대법원 1992. 11. 10. 선고 92다37710 판결(공1993상, 92) 대법원 1995. 7. 14. 선고 94다23821 판결(공1995하, 2777) [2] 대법원 1993. 4. 23. 선고 93다289 판결(공1993하, 1532) 대법원 1995. 9. 15. 선고 95다16202, 16219 판결(공1995하, 3395) 【전 문】 【원고,상고인】 동아건설산업 주식회사 (소송대리인 변호사 이영구 외 1인) 【피고,피상고인】 비사벌전선공업 주식회사 (소송대리인 변호사 강병호) 【원심판결】 광주고법 1994. 12. 30. 선고 94나964 판결 【주문】 원심판결 중 원심판결 별지목록 제1. 기재의 토지 및 제2. 기재의 공장 건물의 반환청구에 관한 원고 패소 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 광주고등법원으로 환송한다. 원고의 나머지 상고를 기각하고, 상고가 기각된 부분의 상고비용은 원고의 부담으로 한다. 【이유】 원고 소송대리인의 상고이유를 본다(상고이유서 제출기간 경과 후에 제출된 원고 소송대리인 변호사 배만운의 상고이유보충서 기재의 상고이유는 상고이유를 보충하는 한도 내에서 판단한다). 1. 원심판결 이유에 의하면, 원심은 원고는 1990. 8. 3. 소외 주식회사 통일전선(이하 통일전선이라 한다)으로부터 원심판결 별지목록 제2. 기재의 공장 건물(이하 이 사건 공장 건물이라 한다)의 신축공사를 공사대금 4,096,400,000원에 수급하여 1991. 7. 31. 공사를 마쳤고, 같은 해 8. 28. 이 사건 공장 건물에 관하여 위 통일전선 명의의 소유권이전등기가 경료되었으나, 같은 해 10. 20.경 위 통일전선으로부터 공사잔대금 2,266,400,000원의 지급을 위하여 교부받은 약속어음이 결제되지 않아 위 통일전선에 대하여 위 금액 상당의 공사잔대금채권을 가지고 있는 사실, 그런데 위 통일전선이 1992. 7. 14. 부도를 내고 도산하자 이 사건 공장 건물과 위 별지목록 제1. 기재의 토지(위 공장 건물과 위 토지를 합하여 이 사건 공장이라 한다)에 대한 제1순위 근저당권자인 소외 주식회사 한국외환은행이 전주지방법원 군산지원에 이 사건 공장에 관한 임의경매신청을 하여 같은 달 28. 위 지원에서 임의경매개시결정을 하고, 그 다음날 그 등기가 경료된 뒤 경매절차가 진행되어 같은 해 11. 2. 피고가 이 사건 공장을 경락받은 다음 같은 해 12. 2. 위 지원으로부터 부동산인도명령을 받아 같은 해 12. 4. 위 통일전선을 상대로 하여 이 사건 공장에 대한 인도집행을 한 사실, 원고는 위와 같이 이 사건 공장을 완공하고서도 위 공사잔대금을 지급받지 못하자 이 사건 공장을 유치·점유하려고 원고의 현장사무실을 이 사건 공장 정면에 설치하여 두었다가 위 통일전선이 원고의 승인아래 이 사건 공장에서 시험가동을 시작하고 준공식(1991. 10. 26.)을 준비하면서 1991. 10. 20.경 원고에게 위 공사잔대금의 지급을 위하여 약속어음을 교부하여 주자, 그 무렵 위 현장사무실을 당시 위 통일전선이 추가로 계획하고 있었던 후속공사장 옆으로 이전하고 위 통일전선이 이 사건 공장을 점유·관리하면서 본격적인 조업에 들어갔는데도 이를 그대로 방치하여 사실상 위 통일전선에게 이 사건 공장을 현실인도한 사실, 그러다가 위 통일전선이 위에서 본 것처럼 부도를 내고 도산하여 이 사건 공장에 관하여 임의개시결정이 나고, 그 직원들이 출근하지 아니하자 원고는 뒤늦게 1992. 9. 16.경 이 사건 공장에 직원 한두 명을 보내 그 정문 등에 원고가 이 사건 공장을 유치·점유한다는 안내문을 게시하고 같은 해 10. 3.경부터는 용역경비원 4인으로 하여금 주야 교대로 2인씩 이 사건 공장에 대한 경비·수호를 하도록 하는 한편 같은 해 10. 15.에는 이 사건 공장의 출입문에 자물쇠를 채워 두고 그 출입을 통제하기 시작하고, 피고가 이 사건 공장을 경락받은 뒤 같은 해 11. 20.경부터는 원고의 직원 10여 명을 보내 이 사건 공장 주변을 경비·수호하게 한 사실을 인정한 다음, 원고는 이 사건 공장에 관하여 생긴 채권인 위 공사잔대금채권을 지급받지 못하여 위 공사를 마친 후로도 계속하여 유치권자로서 이 사건 공장을 점유하여 오다가 위 인도집행 다음날인 1992. 12. 5. 피고에 의하여 점유를 침탈당하였는바, 피고는 이 사건 공장의 경락인으로서 민사소송법 제608조 제3항에 의하여 그 경락목적물인 이 사건 공장의 유치권자인 원고에게 유치권에 의하여 담보된 위 공사잔대금채권을 변제할 책임이 있고, 또 점유침탈자로서 점유자인 원고에게 이 사건 공장을 인도할 의무가 있다는 원고의 주장에 대하여, 원고가 위 공사잔대금의 지급을 위하여 교부받은 약속어음이 결제될 때까지 이 사건 공장을 유치·점유할 계획이었을지라도 위 통일전선이 이 사건 공장을 점유·관리하면서 조업을 하는 것을 방치하여 사실상 이 사건 공장을 현실인도한 이상 원고가 그 동안 이 사건 공장을 점유하여 왔다고 볼 수가 없고, 또 위 통일전선의 부도 이후 원고가 위 인정과 같이 이 사건 공장을 경비·수호하였다고 하더라도 그것만으로서는 원고가 이 사건 공장에 대한 위 통일전선의 점유권을 빼앗아 독점적, 배타적인 점유권을 취득하였다고 인정하기에 부족하며, 달리 원고가 위 공사를 마친 후에도 계속하여 이 사건 공장을 유치·점유하여 왔다는 원고의 주장사실을 인정할 수 있는 객관적이고, 합리성 있는 명백한 증거는 없다는 이유로 원고의 이 사건 공사대금청구와 이 사건 공장의 반환청구를 모두 배척하였다. 2. 그러나 점유라고 함은 물건이 사회통념상 그 사람의 사실적 지배에 속한다고 보여지는 객관적 관계에 있는 것을 말하고 사실상의 지배가 있다고 하기 위하여는 반드시 물건을 물리적, 현실적으로 지배하는 것만을 의미하는 것이 아니고 물건과 사람과의 시간적, 공간적 관계와 본권관계, 타인지배의 배제가능성 등을 고려하여 사회관념에 따라 합목적적으로 판단하여야 하는 것이고, 점유회수의 소에 있어서는 점유를 침탈당하였다고 주장하는 당시에 점유하고 있었는지의 여부만을 살피면 되는 것인바, 원심이 확정한 사실관계 및 기록에 의하여 인정되는 바와 같이 원고가 위 통일전선이 부도가 나고 난 다음에 이 사건 공장에 직원을 보내 그 정문 등에 원고가 이 사건 공장을 유치·점유한다는 안내문을 게시하고 소외 한국보안실업 주식회사와 경비용역계약을 체결하고, 용역경비원으로 하여금 주야 교대로 2인씩 이 사건 공장에 대한 경비·수호를 하도록 하는 한편 이 사건 공장의 건물 등에 자물쇠를 채우고 공장 출입구 정면에 대형 컨테이너로 가로막아 차량은 물론 사람들의 공장 출입을 통제하기 시작하고 피고가 이 사건 공장을 경락한 다음에도 원고의 직원 10여 명을 보내 이 사건 공장 주변을 경비·수호하게 하고 있었다면 원고가 이 사건 공장을 점유하고 있었다고 볼 여지가 충분하다고 할 것이므로 원심으로서는 과연 원고가 위와 같이 이 사건 공장을 수호·경비할 당시에 위 통일전선의 직원이 이 사건 공장에 상주하면서 공장을 관리하고 있었는지의 여부, 원고가 용역경비원으로 하여금 공장을 수호·경비하도록 하였다면 그 경비의 내용이 어느 정도인지의 여부, 이 사건 공장 건물의 시정상태와 그 열쇠를 누가 소지하고 있었는지의 여부 등을 좀더 밝혀 보고, 만약 원고의 점유가 인정된다면 원고의 주장처럼 피고에게 점유를 침탈당한 것인지의 여부까지도 나아가 살핀 다음 원고의 이 사건 공장의 반환청구에 관하여 판단하였어야 함에도 만연히 그 판시와 같은 이유로 원고의 이 사건 공장의 반환청구를 배척하였으니 점유회수의 소에 있어서의 점유에 관한 법리를 오해한 나머지 심리를 다하지 아니함으로써 판결에 영향을 미칠 위법을 저질렀다고 하지 않을 수 없다. 따라서 이 점을 지적하는 상고 논지는 이유 있다. 3. 한편 민사소송법 제728조에 의하여 담보권의 실행을 위한 경매절차에 준용되는 같은 법 제608조 제3항은 경락인은 유치권자에게 그 유치권으로 담보하는 채권을 변제할 책임이 있다고 규정하고 있는바, 여기에서 '변제할 책임이 있다'는 의미는 부동산상의 부담을 승계한다는 취지로서 인적 채무까지 인수한다는 취지는 아니므로, 유치권자는 경락인에 대하여 그 피담보채권의 변제가 있을 때까지 유치목적물인 부동산의 인도를 거절할 수 있을 뿐이고 그 피담보채권의 변제를 청구할 수는 없다 고 할 것이다. 따라서 가사 원고가 이 사건 공장 건물에 대하여 유치권을 취득하였다 하더라도 그 채무자가 아닌 경락인인 피고에 대하여 위 공사잔대금채권의 변제를 청구할 수 없다고 할 것이다. 원심판결은 그 이유를 달리하지만 원고의 위 공사잔대금 청구를 배척한 결론에 있어서는 정당하고, 거기에 소론과 같은 유치권에 관한 법리를 오해하는 등의 위법이 있다고 할 수 없으며, 소론 주장과 같은 사정이 있다고 하여 위 원고의 청구를 배척하는 것이 신의성실의 원칙에 위배된다고도 할 수 없다. 이 점에 관한 상고 논지는 모두 이유 없다. 4. 이에 원심판결 중 이 사건 공장의 반환청구에 관한 원고 패소 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 다시 심리·판단케 하기 위하여 원심법원으로 환송하고, 나머지 상고를 기각하며 상고가 기각된 부분에 대한 상고비용은 패소자의 부담으로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다. 대법관 지창권(재판장) 천경송(주심) 안용득 신성택 |
| 대법원 2014. 12. 30.자 2014마1407 결정 [채권압류및추심명령결정에대한즉시항고][미간행] 【판시사항】 [1] 독립성이 없어 그 자체로 처분하여 현금화할 수 없는 권리를 집행의 목적으로 할 수 있는지 여부(소극) [2] 유치권자가 경매절차의 매수인에 대하여 피담보채권의 변제를 청구할 수 있는지 여부(소극) [3] 갑 주식회사 소유의 부동산에 대한 임의경매절차에서 을 법인이 위 부동산을 매수하였고, 병 주식회사가 갑 회사로부터 지급받을 공사대금이 남아있다고 주장하면서 위 부동산에 대하여 유치권을 행사하였는데, 병 회사의 채권자인 정이 ‘병 회사가 위 부동산을 을 법인에 인도해줌과 동시에 을 법인으로부터 지급받을 채권’에 대하여 채권압류 및 추심명령을 신청한 사안에서, 병 회사의 위 권리가 피압류적격이 있다고 본 원심결정에 법리오해의 위법이 있다고 한 사례 【참조조문】 [1] 민사집행법 제223조, 제229조 [2] 민사집행법 제91조 제5항, 제268조 [3] 민사집행법 제91조 제5항, 제223조, 제229조, 제268조 【참조판례】 [1] 대법원 1988. 12. 13. 선고 88다카3465 판결(공1989, 107) [2] 대법원 1996. 8. 23. 선고 95다8713 판결(공1996하, 2809) 대법원 1996. 8. 23. 선고 95다8720 판결 【전 문】 【채 권 자】 채권자 【채 무 자】 주식회사 푸른종합건설 【제3채무자, 재항고인】 의료법인 성덕의료재단 【원심결정】 부산지법 2014. 7. 10.자 2014라351 결정 【주 문】 원심결정을 파기한다. 제1심결정을 취소하고, 이 사건 채권압류 및 추심명령 신청을 각하한다. 【이 유】 재항고이유를 판단한다. 재산적 가치가 있는 것이라도 독립성이 없어 그 자체로 처분하여 현금화할 수 없는 권리는 집행의 목적으로 할 수 없다(대법원 1988. 12. 13. 선고 88다카3465 판결 등 참조). 한편 민사집행법 제268조에 의하여 담보권의 실행을 위한 경매절차에 준용되는 같은 법 제91조 제5항은 매수인은 유치권자에게 그 유치권으로 담보하는 채권을 변제할 책임이 있다고 규정하고 있다. 여기에서 ‘변제할 책임이 있다’는 의미는 부동산상의 부담을 승계한다는 취지로서 인적채무까지 인수한다는 취지는 아니므로, 유치권자는 경락인에 대하여 그 피담보채권의 변제가 있을 때까지 유치목적물인 부동산의 인도를 거절할 수 있을 뿐이고 그 피담보채권의 변제를 청구할 수는 없다(대법원 1996. 8. 23. 선고 95다8720 판결 참조). 기록에 의하면 (1) 신청외 주식회사 애듀파워(이하 ‘신청외 회사’라 한다) 소유의 이 사건 부동산에 대한 울산지방법원 2013타경13193 부동산임의경매 절차에서 제3채무자가 이를 매수한 사실, (2) 채무자는 신청외 회사로부터 지급받아야 할 공사대금(이하 ‘이 사건 공사대금’이라 한다)이 남아있다고 주장하면서 이 사건 부동산을 점유하면서 유치권(이하 ‘이 사건 유치권’이라 한다)을 행사한 사실, (3) 한편 채권자는 채무자를 상대로 부산지방법원 2012가합17175호로 공사대금 청구의 소를 제기하여 2013. 4. 4. 전부 승소판결을 받았고 그 판결이 2013. 4. 30. 확정된 사실, (4) 채권자가 2014. 4. 8. 위 판결의 집행력 있는 정본에 기하여 ‘채무자가 이 사건 부동산을 제3채무자에게 인도해줌과 동시에 제3채무자로부터 지급받을 채권’에 대하여 이 사건 채권압류 및 추심명령을 신청한 사실을 알 수 있다. 이러한 사실관계를 앞서 본 법리에 비추어 살펴보면, (1) 채무자가 이 사건 부동산에 대한 진정한 유치권자라 하여도, 채무자로서는 매수인인 제3채무자에 대하여 적극적으로 이 사건 공사대금의 변제를 청구할 수 있는 채권은 없고, 매수인인 제3채무자에 대하여 이 사건 공사대금의 변제가 있을 때까지 이 사건 부동산의 인도를 거절할 수 있을 뿐이며, (2) 비록 이와 같이 채무자가 유치권 행사 과정에서 제3채무자로부터 이 사건 공사대금을 변제받을 수 있다 하더라도, 이는 이 사건 공사대금에 관한 채권을 소멸시키는 것이고 또한 이 사건 유치권에 의한 목적물의 유치 및 인도 거절 권능에서 비롯된 것에 불과하므로, 이러한 변제에 관한 채무자의 권한은 이 사건 유치권 내지는 그 피담보채권인 이 사건 공사대금 채권과 분리하여 독립적으로 처분하거나 환가할 수 없는 것으로서, 결국 압류할 수 없는 성질의 것이라고 봄이 타당하다. 그럼에도 이와 달리 원심은, 채무자의 위와 같은 권리가 피압류적격이 있다고 잘못 판단하여 이 사건 채권압류 및 추심명령 신청을 받아들인 제1심결정을 그대로 유지하고 말았으니 이러한 원심의 판단에는 피압류채권의 적격에 관한 법리를 오해하여 결정에 영향을 미친 위법이 있다. 이를 지적하는 취지의 재항고이유 주장은 이유 있다. 그러므로 원심결정을 파기하되, 이 사건은 이 법원이 직접 재판하기에 충분하므로 자판하기로 하여 제1심결정을 취소하고, 이 사건 채권압류 및 추심명령 신청을 각하하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 결정한다. 대법관 김소영(재판장) 이인복 김용덕(주심) 고영한 |
| 대법원 2021. 9. 30. 선고 2017다278743 판결 [구상금][미간행] 【판시사항】 민사집행법 제91조 제5항에서 정한 ‘변제할 책임이 있다.’의 의미 및 유치권의 부담이 있는 경매목적 부동산의 매수인이 유치권의 피담보채무를 변제하는 것이 민법 제469조에서 정한 제3자의 변제에 해당하는지 여부(적극) / 민법 제469조 제2항과 제481조에서 정한 ‘이해관계’ 또는 ‘변제할 정당한 이익’이 있는 자의 의미 / 유치권의 부담이 있는 경매목적 부동산의 매수인이 채무자의 의사에 반하여 유치권의 피담보채무를 변제할 수 있는지 여부(적극) 및 이때 채무자에게 구상권을 행사할 수 있는지 여부(원칙적 적극) 【참조조문】 민사집행법 제91조 제5항, 제268조, 민법 제322조, 제469조, 제481조 【참조판례】 대법원 1993. 10. 12. 선고 93다9903, 9910 판결(공1993하, 3067) 대법원 1995. 3. 24. 선고 94다44620 판결(공1995상, 1725) 대법원 1996. 8. 23. 선고 95다8713 판결(공1996하, 2809) 대법원 2009. 5. 28. 자 2008마109 결정(공2009하, 1004) 【전 문】 【원고, 상고인】 원고 (소송대리인 법무법인 열린 담당변호사 정충진 외 4인) 【피고, 피상고인】 응암제7구역주택재개발정비사업조합 (소송대리인 변호사 서성복) 【원심판결】 서울고법 2017. 10. 19. 선고 2016나2080787 판결 【주 문】 원심판결을 파기하고, 사건을 서울고등법원에 환송한다. 【이 유】 상고이유를 판단한다. 1. 민사집행법 제91조 제5항은 “매수인은 유치권자에게 그 유치권으로 담보하는 채권을 변제할 책임이 있다.”라고 규정하고, 같은 법 제268조는 부동산을 목적으로 하는 담보권 실행을 위한 경매절차에서 위 조항을 준용한다고 규정하고 있다. 여기에서 ‘변제할 책임이 있다.’는 의미는 매수인이 경매목적 부동산에 관한 유치권의 부담을 승계한다는 것이지 유치권의 피담보채무까지 인수한다는 것은 아니다(대법원 1996. 8. 23. 선고 95다8713 판결 등 참조). 따라서 유치권의 부담이 있는 경매목적 부동산의 매수인이 유치권의 피담보채무를 변제하는 것은 민법 제469조에서 정하는 제3자의 변제에 해당한다. 민법 제469조 제1항은 채무의 변제는 제3자도 할 수 있으나 채무의 성질 또는 당사자의 의사표시로 제3자의 변제를 허용하지 아니하는 때에는 그러하지 아니하다고 규정하고, 같은 조 제2항은 이해관계 없는 제3자는 채무자의 의사에 반하여 변제하지 못한다고 규정한다. 민법 제481조는 변제할 정당한 이익이 있는 자는 변제로 당연히 채권자를 대위한다고 규정하고 있다. 위 조항에서 말하는 ‘이해관계’와 ‘변제할 정당한 이익’이 있는 자는 변제를 하지 않으면 채권자로부터 집행을 받게 되거나 또는 채무자에 대한 자기의 권리를 잃게 되는 지위에 있기 때문에 변제함으로써 당연히 대위의 보호를 받아야 할 법률상 이익을 가지는 자를 말하고, 단지 사실상의 이해관계를 가진 자는 제외된다(대법원 2009. 5. 28. 자 2008마109 결정 등 참조). 유치권의 부담이 있는 경매목적 부동산의 매수인은 유치권의 피담보채권을 만족시키는 등으로 유치권을 소멸시키지 않는 한 그 인도를 받을 수 없고, 나아가 유치권자의 경매신청으로 부동산의 소유권을 잃을 위험도 있는 점(민법 제322조) 등에 비추어 보면 유치권의 피담보채무를 대신 변제할 이해관계 있는 제3자에 해당한다. 따라서 이 경우 매수인은 채무자의 의사에 반하여 유치권의 피담보채무를 변제할 수 있고, 그 피담보채무를 변제하였다면 특별한 사정이 없는 한 채무자에게 구상권을 행사할 수 있다(대법원 1993. 10. 12. 선고 93다9903, 9910 판결, 대법원 1995. 3. 24. 선고 94다44620 판결 등 참조). 2. 가. 원심판결 이유에 따르면 다음 사실을 알 수 있다. 1) 피고는 응암제7구역 주택재개발사업의 사업시행자로서 2008. 3. 3.경 현대건설 주식회사(이하 ‘현대건설’이라고 한다)와 이 사건 아파트를 비롯한 아파트 16개 동 총 1,106세대 및 그 부대시설에 관한 공사도급계약을 체결하였다. 피고의 조합원인 소외인은 신축된 이 사건 아파트에 대한 소유권보존등기를 마쳤다. 2) 주식회사 우리은행의 신청으로 2014. 10. 15. 이 사건 아파트에 대한 이 사건 경매개시결정이 있었고, 현대건설은 이 사건 경매의 최초 매각기일 이전인 2015. 3. 12. 경매법원에 유치권신고서를 제출하였다. 현대건설은 피고에게 공사대금 246억 원 등의 채권을 가지고 있다는 전제에서 그중 일부인 2억 500만 원을 피담보채권으로 하여 이 사건 아파트에 대하여 유치권(이하 ‘이 사건 유치권’이라고 한다)을 행사하고 있다. 3) 원고는 2016. 3. 30. 최고가매수신고인으로서 매각대금을 완납하고 이 사건 아파트의 소유권을 취득하였다. 4) 한편 피고와 현대건설은 2014. 10.경 ‘피고가 현대건설에 분양잔금채권 등을 양도하여 미지급 공사대금과 상계한다.’는 취지로 공사대금 정산합의를 하였다. 다만 ‘잔금미납세대’에 대하여는 정산합의의 효력을 배제하였는데 이 사건 아파트는 잔금미납세대에 해당한다. 피고는 현대건설의 공사대금 채권이 위 정산합의에 따라 이미 소멸되었다고 주장하면서 원고가 구하는 구상금채무의 존재를 미리 다툰다. 나. 이러한 사실관계를 위 법리에 비추어 살핀다. 1) 원고는 이 사건 아파트를 경매를 통하여 매수한 자로서 그 권리실현에 장애가 되는 이 사건 유치권을 소멸시키기 위하여 유치권의 피담보채무를 대신 변제할 법률상 이해관계가 있으므로, 민법 제469조에서 정하는 이해관계 있는 제3자에 해당한다. 따라서 원고가 채무자인 피고의 의사에 반하여 이 사건 유치권의 피담보채무를 변제하더라도 효력이 있고, 변제 후에는 피고에게 구상권을 행사할 수 있다. 2) 그런데도 원심은 원고가 이 사건 유치권의 피담보채무인 공사대금채무를 변제할 정당한 이익이 없으므로 이를 변제하더라도 피고에 대한 구상권을 취득할 수 없다고 판단하면서 공사대금채무 변제를 조건으로 피고에게 구상금의 지급을 미리 구하는 원고의 청구를 받아들이지 않았다. 원심판결에는 민사집행법 제91조 제5항 등에서 정하는 ‘매수인의 유치권으로 담보하는 채권을 변제할 책임’, 민법 제469조 제2항 등에서 정하는 ‘이해관계 있는 제3자’ 등에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 잘못이 있다. 이를 지적하는 상고이유 주장은 이유 있다. 3. 그러므로 원심판결을 파기하고 사건을 다시 심리·판단하도록 원심법원에 환송하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다. 대법관 조재연(재판장) 민유숙 이동원(주심) 천대엽 |
또한 임차인이 임대인(소유자)에 대한 임대차계약기간 중에 필요비를 지출하여 필요비상환청구권을 취득하였거나, 임대차 종료로 인하여 유익비상환청구권을 취득하고 이에 기하여 유치권을 행사하던 도중에 소유권이 임대인의 지위 승계 없이 제3자에게 양도되거나 경락으로 인하여 경락인이 소유권을 취득한 경우에는, 임차인은 비록 임차권에 기하여는 그 제3자나 경락인에 대항할 수없는 경우라 하더라도 위 소유권 양도 및 경락 전에 지출한 비용상환청구권 및 이에 기한 유치권에 의하여 그 비용들을 상환 받을 때까지 그들에게 유치권으로서 대항할 수 있다.95)
| 95) 김진호, 부동산경매의 법리와 그 권리분석, 법률서원, 2020, 132면. |
| 대법원 2023. 4. 27. 선고 2022다273018 판결 [유치권존재확인의소][공2023상,927] 【판시사항】 [1] 유치권의 피담보채권이 되기 위한 요건 및 법률과 관습법이 인정하지 않는 새로운 종류나 내용의 물권을 창설할 수 있는지 여부(소극) [2] 인접한 구분건물 사이에 설치된 경계벽이 제거되어 각 구분건물이 구조상 및 이용상 독립성을 상실하였으나, 각 구분건물의 위치와 면적 등을 특정할 수 있고 사회통념상 그것이 복원을 전제로 한 일시적인 것으로서 복원이 용이한 경우, 그 구분건물에 관한 등기의 효력(유효) [3] 갑 주식회사가 구분등기가 마쳐진 4개 호실 중 1개 호실을 임차하면서 임대인과 ‘임대차계약이 종료된 경우에 임대인은 임차인에게 임차인이 위 부동산에 관하여 뷔페 영업을 위하여 투입한 총공사비의 70%를 반환한다.’는 내용의 공사비 반환 약정을 하였고, 그 후 갑 회사는 4개 호실을 점유하면서 각 호실을 구분하던 칸막이를 철거하는 등의 공사를 한 다음 점유 부분 전부를 뷔페 영업을 위한 공간으로 사용하였는데, 4개 호실이 경매절차에서 일괄매각되자 갑 회사가 위 약정에 따른 유익비상환채권을 피담보채권으로 하는 유치권의 존재 확인을 구한 사안에서, 갑 회사가 지출하였다고 주장하는 총공사비에 따라 산정한 금액을 유치권의 피담보채권으로 인정한 다음 갑 회사가 각 호실 전체에 대하여 유치권을 주장할 수 있다고 본 원심판단에 법리오해의 잘못이 있다고 한 사례 【판결요지】 [1] 유치권은 점유하는 물건으로써 유치권자의 피담보채권에 대한 우선적 만족을 확보하여 주는 법정담보물권이다. 민법 제320조 제1항은 “타인의 물건 또는 유가증권을 점유한 자는 그 물건이나 유가증권에 관하여 생긴 채권이 변제기에 있는 경우에는 변제를 받을 때까지 그 물건 또는 유가증권을 유치할 권리가 있다.”라고 규정하고 있으므로, 유치권의 피담보채권은 ‘그 물건에 관하여 생긴 채권’이어야 한다. 민법 제185조는 “물권은 법률 또는 관습법에 의하는 외에는 임의로 창설하지 못한다.”라고 정하여 물권법정주의를 선언하고 있다. 물권법의 강행법규성에 따라 법률과 관습법이 인정하지 않는 새로운 종류나 내용의 물권을 창설하는 것은 허용되지 않는다. [2] 인접한 구분건물 사이에 설치된 경계벽이 제거됨으로써 각 구분건물이 구분건물로서의 구조상 및 이용상 독립성을 상실하게 되었다고 하더라도, 각 구분건물의 위치와 면적 등을 특정할 수 있고 사회통념상 그것이 구분건물로서의 복원을 전제로 한 일시적인 것일 뿐만 아니라 복원이 용이한 것이라면, 각 구분건물이 구분건물로서의 실체를 상실한다고 쉽게 단정할 수는 없고, 아직도 그 등기는 구분건물을 표상하는 등기로서 유효하다고 해석해야 한다. [3] 갑 주식회사가 구분등기가 마쳐진 4개 호실 중 1개 호실을 임차하면서 임대인과 ‘임대차계약이 종료된 경우에 임대인은 임차인에게 임차인이 위 부동산에 관하여 뷔페 영업을 위하여 투입한 총공사비의 70%를 반환한다.’는 내용의 공사비 반환 약정을 하였고, 그 후 갑 회사는 4개 호실을 전부 점유하면서 각 호실을 구분하던 칸막이를 철거하는 등의 공사를 한 다음 점유 부분 전부를 뷔페 영업을 위한 공간으로 사용하였는데, 4개 호실이 경매절차에서 일괄매각되자 갑 회사가 위 약정에 따른 유익비상환채권을 피담보채권으로 하는 유치권의 존재 확인을 구한 사안에서, 임대차계약 및 공사비 반환 약정의 진정성에 의문스러운 부분이 있을 뿐만 아니라, 유치권의 목적물과 견련관계가 인정되지 않는 채권을 피담보채권으로 하는 유치권을 인정한다면 법률이 정하지 않은 새로운 내용의 유치권을 창설하는 것으로서 물권법정주의에 반하여 허용되지 않는데, 갑 회사가 공사에 지출하였다고 주장하는 비용에는 각 호실의 개량을 위하여 지출되어 물건의 가치를 객관적으로 증가시키는 비용과 갑 회사의 주관적 이익이나 특정한 영업을 위한 목적으로 지출된 비용이 구분되어 있지 않으므로, 공사비 반환 약정을 근거로, 민법상 유익비에 해당하지 않는, 즉 건물의 객관적 가치 증가와 무관한 비용지출로서 유치권 목적물과의 견련관계가 인정되지 않는 부분까지 법정담보물권인 유치권의 피담보채권이 된다고 볼 수 없으며, 한편 각 호실의 칸막이가 철거되어 구조상·이용상 독립성을 상실하기는 하였으나 현재도 건축물대장에 첨부된 건축물현황도 등으로 위치와 면적 등을 쉽게 특정할 수 있고, 기존 칸막이 철거는 점유 부분을 뷔페 영업에 사용하기 위한 일시적인 방편에 불과하여 언제든지 원상태로 복원할 수 있을 뿐만 아니라 복원에 과다한 비용이 들 것으로 보이지 않는데도, 갑 회사가 지출하였다고 주장하는 총공사비에 따라 산정한 금액을 유치권의 피담보채권으로 인정한 다음 갑 회사가 각 호실 전체에 대하여 유치권을 주장할 수 있다고 본 원심판단에 법리오해의 잘못이 있다고 한 사례. |
| 대법원 2014. 3. 27. 선고 2011다101209 판결 [건물명도][미간행] 【판시사항】 점유자가 유익비를 지출할 당시 계약관계 등 적법한 점유권원을 가진 경우, 계약관계 등의 상대방이 아닌 점유회복 당시의 소유자에 대하여 민법 제203조 제2항에 따른 지출비용의 상환을 구할 수 있는지 여부 (소극) 【참조조문】 민법 제203조 제2항 【참조판례】 대법원 2003. 7. 25. 선고 2001다64752 판결(공2003하, 1828) 【전 문】 【원고, 피상고인】 원고 【피고, 상고인】 피고 1 외 1인 【원심판결】 전주지법 2011. 11. 8. 선고 2011나4172 판결 【주 문】 원심판결 중 부당이득반환 청구 부분에 관한 피고 1의 상고를 각하한다. 원심판결의 피고 1에 대한 부분 중 부동산 인도청구에 관한 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 전주지방법원 본원 합의부에 환송한다. 피고 2의 상고를 기각한다. 상고비용 중 피고 2의 상고로 인한 부분은 피고 2가 부담한다. 【이 유】 1. 원심판결 중 부당이득반환청구 부분에 관한 피고 1의 상고에 대한 직권판단 기록에 의하면, 원고가 피고 1을 상대로 이 사건 건물의 인도와 차임 상당 부당이득의 반환을 청구하였는데, 제1심은 그중 건물인도청구를 기각하고 부당이득반환청구를 일부 인용한 사실, 이에 대하여 피고 1은 항소하지 아니하고 원고만이 그 패소 부분에 대하여 항소하였는데, 원심은 건물인도청구에 관한 항소를 받아들여 그 부분에 관한 제1심판결을 취소하고 그 부분의 원고 청구를 인용하였으나, 부당이득반환청구 부분에 관하여는 원고의 항소를 기각한 사실, 피고 1은 원심판결 전부에 대하여 상고한 사실 등을 알 수 있다. 그렇다면 피고 1에 대한 부당이득반환청구에 관한 원심판결은 피고 1이 불복하지 아니한 제1심판결보다 위 피고에게 불리한 판결이 아니라고 할 것이고, 따라서 피고 1은 그 부분의 원심판결에 대하여 상고로써 다툴 이익이 없다. 피고 1의 이 부분 상고는 부적법하고 그 흠결을 보정할 수 없는 것이다. 2. 원심판결 중 건물인도청구 부분에 관한 피고 1의 상고이유에 대한 판단 가. 상고이유 제1점에 대하여 원심은 그 채택 증거에 의하여, 원고가 원심판결 별지 기재의 이 사건 부동산을 경매절차에서 낙찰받아 2009. 3. 6. 그 낙찰대금을 완납하고 그 앞으로 소유권이전등기를 마친 사실, 피고 1이 원심판결 주문 1. 가. 1)항 기재 건물 부분을 점유하고 있는 사실, 피고 1이 합계 2,950만 원을 들여 이 사건 건물의 지붕차양설치공사, 옥상방수공사 및 지붕강판공사, 전기설비공사, 수도 및 보일러 설치공사, 창틀공사 등을 하였고, 이는 이 사건 건물의 객관적 가치를 증가시키는 유익비에 해당하는 사실 등을 인정하였으면서도, 피고 1은 피고 2의 아들이고 원래 이 사건 건물을 소유한 소외인은 피고 2의 며느리인 점, 소외인과 피고 1 사이에 체결된 임대차계약들에 대하여 이 사건 부동산에 관한 최초의 경매개시결정이 있은 후에 확정일자를 받은 점 등 그 판시와 같은 사정에 비추어 피고들은 모두 가장 임차인이고, 따라서 피고 1이 적법한 임차인으로서 원고에 대하여 위 유익비의 상환을 청구할 수 없고, 그 유익비상환청구권을 피보전채권으로 하는 유치권 또한 성립되지 않는다는 취지로 판단하였다. 기록에 비추어 살펴보면, 원심의 이 부분 사실인정과 판단은 정당하고, 거기에 상고이유 주장과 같이 논리와 경험칙에 위배하고 자유심증주의 한계를 벗어나는 등의 위법이 없다. 나. 상고이유 제2점에 대하여 기록을 살펴보더라도, 원심의 소송절차에 상고이유 주장과 같이 위 피고의 재판받을 권리 또는 방어권을 침해하는 등의 위법이 있다고 볼 수 없다. 다. 상고이유 제3점에 대하여 1) 민법 제203조 제2항에 의한 점유자의 회복자에 대한 유익비상환청구권은 점유자가 계약관계 등 적법하게 점유할 권리를 가지지 않아 소유자의 소유물반환청구에 응하여야 할 의무가 있는 경우에 성립되는 것으로서, 이 경우 점유자는 그 비용을 지출할 당시의 소유자가 누구이었는지에 관계없이 점유회복 당시의 소유자 즉, 회복자에 대하여 비용상환청구권을 행사할 수 있다. 그러나 점유자가 유익비를 지출할 당시 계약관계 등 적법한 점유의 권원을 가진 경우에 그 지출비용의 상환에 관하여는 그 계약관계를 규율하는 법조항이나 법리 등이 적용되는 것이어서, 점유자는 그 계약관계 등의 상대방에 대하여 해당 법조항이나 법리에 따른 비용상환청구권을 행사할 수 있을 뿐 계약관계 등의 상대방이 아닌 점유회복 당시의 소유자에 대하여 민법 제203조 제2항에 따른 지출비용의 상환을 구할 수는 없다(대법원 2003. 7. 25. 선고 2001다64752 판결 등 참조). 한편 사용대차에 있어서 차주의 유익비상환청구에는 민법 제203조의 규정이 적용된다(민법 제611조 제2항, 제594조 제2항). 2) 기록에 의하면, 피고 1은 유익비상환청구의 근거가 되는 법률관계가 무엇인지를 특정하지 아니한 채 단순히 유익비상환청구권에 기한 유치권이 있다고 주장하거나(기록 35쪽) 사용대차에 터 잡은 유치권이 있다는 취지로 주장하였음(기록 389쪽)을 알 수 있다. 그렇다면 원심은 앞서 본 바와 같이 피고 1이 이 사건 건물에 관하여 유익비를 지출하였음을 인정하였으므로, 원심으로서는 위 법리에 비추어 피고 1이 사용대차관계에 기한 유익비상환청구권을 가지는지 여부 및 그에 기한 유치권이 인정되는지 여부를 심리, 판단하였어야 할 것이다. 그럼에도 이에 이르지 아니한 원심판결에는 원고의 주장에 대한 판단을 누락하여 판결 결과에 영향을 미친 위법이 있다고 할 것이다. 이 점에 관한 상고이유 주장은 이유있다. 3. 피고 2의 상고이유에 대한 판단 가. 피고 2가 이 사건 건물에 관한 정당한 임차인인지 여부에 대한 원심의 판단에 상고이유로 주장하는 바와 같은 잘못이 있다고 하더라도, 앞서 본 바와 같이 이 사건 건물에 관하여 유익비를 지출한 사람은 피고 1이지 피고 2가 아니므로, 피고 2는 그 유익비의 상환을 청구할 수 없고, 따라서 유치권이 인정될 여지도 없다. 결국 원심이 피고 2의 유치권에 관한 주장을 배척한 결론은 정당하고, 거기에 상고이유로 주장하는 것과 같은 위법이 없다. 나. 또한 기록을 살펴보더라도, 원심의 소송절차에 상고이유 주장과 같이 위 피고의 재판받을 권리 또는 방어권을 침해하는 등의 위법이 있다고 볼 수 없다. 4. 결론 그러므로 원심판결 중 부당이득반환 청구 부분에 관한 피고 1의 상고를 각하하며, 원심판결의 피고 1에 대한 부분 중 부동산 인도청구에 관한 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 다시 심리·판단하도록 원심법원에 환송하되, 피고 2의 상고를 기각하고, 상고비용 중 피고 2의 상고로 인한 부분은 패소자인 피고 2가 부담하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다. 대법관 조희대(재판장) 양창수 고영한(주심) 김창석 |
| 울산지법 2013. 11. 8. 선고 2013가단52393,56616 판결 [건물명도·임대차보증금] 항소[각공2014상,73] 【판시사항】 임대인 갑과 임차인 을 주식회사가 임대차기간을 2년으로 하되 ‘영업권 보장 5년’, ‘임대기간 종료 후 임차인이 원할 시 재계약을 보장’하기로 하는 상가 임대차계약을 체결하였고, 이후 계약기간이 만료되자 종전 임대차계약의 동일성을 유지하면서 임대차기간을 36개월로 하는 새로운 임대차계약을 체결한 사안에서, 갑과 을 회사 사이에 종전 임대차계약과 새로운 임대차계약 체결 당시 5년을 한도로 한 계약갱신 외에 추가로 갱신된 계약기간 만료 후에도 을 회사가 원할 경우 계약을 갱신해주기로 하는 합의가 있었다고 보기 어렵다고 한 사례 【판결요지】 임대인 갑과 임차인 을 주식회사가 임대차기간을 2년으로 하되 ‘영업권 보장 5년’, ‘임대기간 종료 후 임차인이 원할 시 재계약을 보장’하기로 하는 상가 임대차계약을 체결하였고, 이후 계약기간이 만료되자 종전 임대차계약의 동일성을 유지하면서 임대차기간을 36개월로 하는 새로운 임대차계약을 체결한 사안에서, 영업기간 보장기간이 곧바로 임대차기간을 의미하는 것은 아닌 점, 갑과 을 회사는 종전 임대차계약 체결 당시 임대차기간을 정하면서 영업기간 보장 및 계약갱신에 관한 사항을 일괄 규정함으로써 영업기간 보장을 계약갱신과 밀접하게 결부시킨 점, 그에 따라 갑과 을 회사는 종전 임대차계약 기간 만료일에 즈음하여 새로운 임대차계약을 체결하면서 임대차기간을 종전 임대차계약 당시 을 회사의 영업기간으로 보장하여 주기로 한 5년간의 기간이 만료되는 때까지로 정한 점 등에 비추어 보면, 갑과 을 회사 사이에 종전 임대차계약과 새로운 임대차계약 체결 당시 5년의 영업기간을 한도로 한 계약갱신 외에 추가로 갱신된 계약기간 만료 후에도 을 회사가 원할 경우 계약을 갱신해주기로 하는 합의가 있었다고 보기 어렵다고 한 사례. 【참조조문】 민법 제105조 【전 문】 【원고(반소피고)】 원고 (소송대리인 변호사 박춘하) 【피고(반소원고)】 주식회사 비지에프리테일 (소송대리인 변호사 장성운) 【피 고】 피고 2 (소송대리인 변호사 장성운) 【변론종결】 2013. 10. 25. 【주 문】 1. 원고(반소피고)에게, 가. 피고(반소원고) 주식회사 비지에프리테일과 피고 2는, 피고(반소원고) 주식회사 비지에프리테일이 원고(반소피고)로부터 40,000,000원을 지급받음과 동시에 별지 목록 기재 부동산을 인도하고, 나. 피고(반소원고) 주식회사 비지에프리테일은 2013. 4. 8.부터 위 부동산의 인도 완료일까지 월 3,190,000원의 비율로 계산한 돈을 지급하라. 2. 원고(반소피고)는 피고(반소원고) 주식회사 비지에프리테일과 피고 2로부터 별지 목록 기재 부동산을 인도받음과 동시에 피고(반소원고) 주식회사 비지에프리테일에게 40,000,000원을 지급하라. 3. 원고(반소피고)의 피고(반소원고) 주식회사 비지에프리테일과 피고 2에 대한 나머지 본소청구 및 피고(반소원고) 주식회사 비지에프리테일의 나머지 반소청구를 각 기각한다. 4. 소송비용 중 원고(반소피고)와 피고(반소원고) 주식회사 비지에프리테일 사이에 생긴 부분은 본소, 반소를 합하여 그 2/5는 원고(반소피고)가, 나머지는 피고(반소원고) 주식회사 비지에프리테일이 각 부담하고, 원고(반소피고)와 피고 2 사이에 생긴 부분의 1/4은 원고(반소피고)가, 나머지는 피고 2가 각 부담한다. 5. 제1, 2항은 가집행할 수 있다. 【청구취지】 본소: 동시이행의 부담이 없는 주문 제1항과 같은 판결. 반소: 원고(반소피고, 이하 ‘원고’라고만 한다)는 피고(반소원고) 주식회사 비지에프리테일(변경 전 상호 주식회사 보광훼미리마트, 이하 ‘피고 회사’라고만 한다)에게 53,112,000원 및 그중 13,112,000원에 대하여 이 사건 반소장 부본 송달일 다음날부터 다 갚는 날까지 연 20%의 비율로 계산한 돈을 지급하라. 【이 유】 본소와 반소를 함께 본다. 1. 인정 사실 가. 원고는 2008. 1. 22. 피고 회사에게 원고 소유의 별지 목록 기재 부동산(이하 ‘이 사건 점포’라 한다)을 임대차보증금 4,000만 원, 임대차기간 이 사건 점포 인도일로부터 24개월, 차임 월 2,640,000원(부가가치세 포함, 이하 같다)으로 정하여 임대(이하 ‘이 사건 종전 임대차계약’이라 한다)하고, 2008. 4. 8.경 피고 회사에게 이 사건 점포를 인도하였으며, 피고 회사는 그 무렵 원고에게 임대차보증금을 지급하였다. 나. 그 후 원고는 이 사건 종전 임대차계약 기간 만료일에 즈음한 2010. 3. 30. 피고 회사와 이 사건 종전 임대차계약의 동일성을 유지하되, 임대차기간을 2010. 4. 8.부터 2013. 4. 7.까지(36개월), 차임을 월 3,190,000원으로 변경하는 내용의 임대차계약변경(연장)계약(이하 ‘이 사건 임대차계약’이라 한다)을 체결하였다. 다. 원고는 2012. 12. 27.과 2013. 3. 5. 2회에 걸쳐 피고 회사에게 ‘이 사건 임대차계약이 2013. 4. 7.자로 종료되므로, 계약기간 만료일에 이 사건 점포를 인도하고 원상 복구해 달라’는 취지의 내용증명우편을 발송하였고, 위 내용증명우편은 그 무렵 피고 회사에 각 도달하였다. 라. 한편 원고는 이 사건 종전 임대차계약 체결 당시 피고 또는 제3자(편의점 가맹점주)가 이 사건 점포에서 편의점을 운영하는 것에 대하여 동의하였는데, 피고 회사는 이 사건 종전 임대차계약 체결 이후 피고 2에게 이 사건 점포를 인도하여 ‘CU마트(구 훼미리마트)’라는 상호의 24시간 편의점을 운영하게 하였고, 그 무렵부터 현재까지 편의점 영업을 위하여 이 사건 점포를 점유·사용하고 있다. [인정 근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 5, 7호증, 을 제1호증의 각 기재, 변론 전체의 취지 2. 본소청구에 관한 판단 위 인정 사실에 의하면, 이 사건 임대차계약은 2013. 4. 7. 기간이 만료되었다고 할 것이므로, 피고들은 특별한 사정이 없는 한 원고에게 이 사건 점포를 인도할 의무가 있다. 나아가 피고 회사는 이 사건 임대차계약 기간이 만료된 다음날인 2013. 4. 8.부터 현재까지 편의점 영업을 위하여 이 사건 점포를 점유하면서 사용·수익하고 있는바, 피고 회사는 2013. 4. 8. 이후 이 사건 점포를 사용·수익함으로써 사용이익 상당의 이익을 얻고 이로써 원고에게 같은 금액 상당의 손해를 가하였다고 할 것인데, 통상 부동산의 점유·사용으로 인한 이득액은 그 부동산의 차임 상당액이고, 이 사건 임대차계약 종료 당시 이 사건 점포의 차임은 월 3,190,000원이므로 그 이후의 차임도 같은 액수일 것으로 추인되므로, 피고 회사는 원고에게 이 사건 임대차계약이 종료된 다음날인 2013. 4. 8.부터 이 사건 점포 인도 완료일까지 월 3,190,000원의 비율로 계산한 임료 상당의 부당이득금을 반환할 의무가 있다. 3. 피고들의 항변 및 피고 회사의 반소청구에 관한 판단 가. 임대차계약 갱신 항변에 관한 판단 1) 항변의 요지 피고들은, 피고 회사가 원고와 이 사건 종전 임대차계약 및 이 사건 임대차계약을 각 체결할 당시 영업기간을 최소 5년간 보장하고, 나아가 계약기간이 종료한 후에도 피고 회사가 원할 경우 원고는 재계약을 보장하기로 합의하였는바, 이에 따라 피고 회사가 5년의 영업기간 만료일에 즈음한 2013. 3. 15. 원고에게 재계약을 희망한다는 통지를 하여 계약갱신청구권을 행사하였으므로, 이 사건 임대차계약은 아직 종료되지 않았다고 항변한다. 2) 판단 법률행위의 해석은 당사자가 그 표시행위에 부여한 객관적인 의미를 명백하게 확정하는 것으로서, 당사자가 표시한 문언에 의하여 그 객관적인 의미가 명확하게 드러나지 않는 경우에는 그 문언의 내용과 그 법률행위가 이루어지게 된 동기 및 경위, 당사자가 그 법률행위에 의하여 달성하려고 하는 목적과 진정한 의사, 거래의 관행 등을 종합적으로 고찰하여 사회정의와 형평의 이념에 맞도록 논리와 경험의 법칙, 그리고 사회일반의 상식과 거래의 통념에 따라 합리적으로 해석하여야 할 것이고, 특히 당사자 일방이 주장하는 법률행위의 내용이 상대방의 권리의무관계에 중대한 영향을 초래하게 되는 경우에는 더욱 엄격하게 해석하여야 할 것이다(대법원 2007. 4. 13. 선고 2005다68950 판결 등 참조). 이 사건에 관하여 보건대, 이 사건 종전 임대차계약서(을 제1호증)의 기재에 의하면 제4조에서 ‘임대차 기한은 임차인에게 부동산을 명도한 날로부터 24개월 정함(영업권 보장 5년). 단 기간 만료 2개월 전에 상대방에 대하여 문서로써 조건변경의 의사표시를 하지 아니하면, 동일한 조건으로 1년간씩 자동 연장되는 것으로 하며, 계약기간 중 임대차 목적물이 매매되거나 임대인의 명의가 변경될 경우 임대인은 본 임대차계약의 제반 조건을 매수인에게 승계하기로 하며, 임대계약기간 종료 후 임차인이 원할 시 재계약은 보장하는 것으로 한다’고 규정하고, 이 사건 임대차계약서(갑 제4호증)의 기재에 의하면 표제에서 ‘임대인과 임차인 간에 2008. 1. 22. 체결된 임대차계약(이하 ‘본 계약’이라 한다)의 동일성을 유지한 채 다음과 같이 그 일부를 변경(연장)키로 상호 합의한다’고, 제4조에서 ‘본 합의 이외의 사항은 본 계약에 따른다’고 규정하고 있는 사실을 인정할 수 있는바, 위 인정 사실과 앞서 든 각 증거에 변론 전체의 취지를 종합하여 인정할 수 있는 다음과 같은 사정 즉, “영업기간 보장”의 의미는 통상 임대차계약을 통해 영업을 시작하는 상인의 경우 영업 초기에 투자비용이나 시설비용이 과대함에도 불구하고 임대차기간의 만료로 인하여 영업장을 옮겨야 할 경우 그 초기비용을 회수하지 못하는 손실을 입게 되는 것을 방지하기 위한 것으로 영업기간 보장기간이 곧바로 임대차기간을 의미하는 것은 아닌 점, 원고와 피고 회사는 이 사건 종전 임대차계약 체결 당시 임대차기간을 정하면서 같은 조에서 영업기간 보장 및 계약갱신에 관한 사항을 일괄 규정함으로써 영업기간 보장을 계약갱신과 밀접하게 결부시킨 점, 그에 따라 원고와 피고 회사는 이 사건 종전 임대차계약 기간 만료일에 즈음하여 이 사건 임대차계약을 체결하면서 그 임대차기간을 이 사건 종전 임대차계약 당시 최초 피고 회사의 영업기간으로 보장하여 주기로 한 5년간의 기간이 만료되는 2013. 4. 7.까지로 정한 점, 이 사건 종전 임대차계약서 제4조에 규정된 ‘영업권 보장 5년’의 문구와 ‘임대계약기간 종료 후 임차인이 원할 시 재계약을 보장하는 것으로 한다’는 문구를 피고들 주장대로 별개로 파악하는 경우 원고로서는 피고 회사에게 임대차계약 갱신을 통하여 5년간 영업기간을 보장한 이후에도 피고 회사가 재계약을 원하기만 하면 계속해서 임대차계약을 갱신해주어야 할 의무가 있다는 결론에 도달하는데, 이는 통상의 거래관념에 반하는 것임은 물론 건물 소유자 내지 임대인인 원고의 권리를 지나치게 제약하는 것으로서 심히 부당한 점(오히려 위 문구는 원고가 5년의 영업권 보장기간 범위 내에서 피고 회사의 계약갱신권을 보장해준다는 의미로 해석함이 합리적이다) 등에 비추어 보면, 원고와 피고 회사 사이에 이 사건 종전 임대차계약 및 이 사건 임대차계약 체결 당시 5년의 영업기간을 한도로 한 계약갱신 외에 추가로 그 갱신된 계약기간 만료 후에도 피고 회사가 원할 경우 계약을 갱신해주기로 하는 합의가 있었다고 보기는 어렵다. 따라서 피고들의 위 항변은 이유 없다. 나. 부속물매수청구권에 기한 동시이행항변과 유치권항변 및 반소청구에 관한 판단 1) 항변 및 반소 주장의 요지 피고들은 이 사건 종전 임대차계약 직후 원고의 동의하에 신축건물인 이 사건 점포에 관하여 유리공사, 목공사, 창호공사 및 전기공사 등을 하면서 이 사건 점포에 각종 시설물을 설치하였는바, 위 시설물은 이 사건 점포의 부속물에 해당하여 그에 대해 매수청구권을 행사하는 바이므로, 원고로부터 부속물매매대금 10,093,000원을 지급받기 전에는 원고의 청구에 응할 수 없다고 항변하고, 나아가 피고 회사는 반소로서 위 부속물매수대금의 지급을 구한다. 2) 판단 민법 제646조가 규정하는 건물임차인의 매수청구권의 대상이 되는 부속물이라 함은 건물에 부속된 물건으로 임차인의 소유에 속하고 건물의 구성 부분으로는 되지 아니한 것으로서 건물의 사용에 객관적인 편익을 가져오게 하는 물건이라 할 것이므로, 부속된 물건이 오로지 임차인의 특수목적에 사용하기 위하여 부속된 것일 때는 이를 부속물매수청구권의 대상이 되는 물건이라 할 수 없는 것이다. 그리고 이 경우 당해 건물의 객관적인 사용목적은 그 건물 자체의 구조와 임대차계약 당시 당사자 사이에 합의된 사용목적, 기타 건물의 위치, 주변의 환경 등 제반 사정을 참작하여 정하여 지는 것이라 할 것이다(대법원 1993. 2. 26. 선고 92다41627 판결 등 참조). 이 사건에 관하여 보건대, 당사자 사이에 다툼 없는 사실, 갑 제3, 12, 13호증, 을 제3호증의 각 기재, 감정인 소외인의 감정 결과에 변론 전체의 취지를 종합하면, 이 사건 건물의 등기부등본, 건축물관리대장상 용도는 제1종 근린생활시설인 사실, 피고 회사는 이 사건 종전 임대차계약 직후인 2008. 4.경 이 사건 점포에서 ‘CU마트(구 훼미리마트)’라는 상호의 24시간 편의점을 운영할 목적으로 약 17,391,000원을 들여 내장시설공사 및 전기공사를 하였고, 그 과정에서 이 사건 점포에 ① 팬 커버 및 배수 커버, ② 출입문 반사유리, ③ 칸막이 벽, ④ 사무실 방화문 등 창호시설, ⑤ 천정 턱트시설, ⑥ 급수·배수시설, ⑦ 사무실 전등, 콘센트 등 전기시설 등의 시설물(이하 ‘이 사건 시설물’이라 한다)을 설치한 사실, 이 사건 시설물의 현존가액이 10,093,000원 상당인 사실을 인정할 수 있다. 그런데 앞서 본 이 사건 건물의 본래의 용도 및 피고 회사 이전의 이용실태 등에 비추어 보면, 이 사건 시설물은 피고 회사가 24시간 편의점 운영이라는 특수한 목적에 사용하기 위하여 이 사건 점포의 구조와 크기에 따라 제작·설치되어 이에 고정·부착된 것으로서 이를 물리적으로 훼손하지 않고 분리할 수 있다고 하더라도 위 점포의 구조나 크기에 맞추어 재단·제작·설치되어 있어 위 점포에 부착되어 있을 때나 효용이 있고 다른 건물에나 다른 용도로는 정상적으로 사용할 수 없는 쓸모없는 물건이 되어 그 분리에 따라 물건 자체의 효용이 훼손된다고 할 것이므로(부속물매수청구권의 대상이 되는 물건은 분리에 의하며 그 물건 자체의 효용은 훼손되지 않지만 건물에 붙어 있는 경우에 비하여 전체적인 효용이 크게 떨어지는 경우에 인정되는 것으로서, 이 사건에서와 같이 분리하는 경우 그 물건 자체의 효용이 훼손되는 경우와는 구별된다), 이는 이 사건 점포에 부합되어 그 구성 부분이 되었다고 봄이 상당할 뿐만 아니라 무엇보다 임차인인 피고 회사의 특수 용도인 24시간 편의점 영업에만 사용하기 위한 시설에 불과하여 부속물매수청구권의 대상이 되는 부속물에 해당하지 않는다고 할 것이다. 따라서 피고들의 위 항변 및 피고 회사의 이 부분 반소청구는 더 나아가 살펴볼 필요 없이 모두 이유 없다. 다. 유익비상환청구권에 기한 유치권항변 및 반소청구에 관한 판단 1) 항변 및 반소 주장의 요지 피고들은 이 사건 종전 임대차계약 직후 이 사건 점포에 타일시공 등 바닥공사를 하여 현재 그 현존가액이 3,019,000원인바, 이는 이 사건 점포의 객관적 가치를 증진시키기 위하여 투입된 비용으로서 유익비에 해당하므로 원고로부터 위 유익비 상당금액 3,019,000원을 상환받을 때까지 이 사건 점포를 유치할 권리가 있으므로 원고의 청구에 응할 수 없다고 항변하고, 나아가 피고 회사는 반소로서 위 유익비의 지급을 구한다. 2) 판단 민법 제626조 제2항에서 임대인의 상환의무를 규정하고 있는 유익비란 임차인이 임차물의 객관적 가치를 증가시키기 위하여 투입한 비용을 말하는 것으로, 임차인의 특수한 목적을 위하여 투입한 비용은 유익비에 해당하지 아니한다(대법원 1991. 10. 8. 선고 91다8029 판결 등 참조). 이 사건에 관하여 보건대, 당사자 사이에 다툼 없는 사실, 갑 제14, 15호증, 을 제3호증의 각 기재 및 영상, 감정인 소외인의 감정 결과에 변론 전체의 취지를 종합하면, 피고 회사가 이 사건 종전 임대차계약 직후인 2008. 4.경 이 사건 점포에 바닥타일공사를 하였고, 그 바닥타일의 현존가액이 3,019,000원 상당인 사실이 인정되기는 한다. 그러나 앞서 본 바와 같이 피고 회사가 지출한 위 비용은 어디까지나 피고 회사가 이 사건 점포에서 24시간 편의점을 운영하기 위한 것이지 이사건 점포의 보존을 위한다거나 그 객관적 가치를 증가시키기 위한 것이 아니라고 할 것이므로 이를 유익비라고 할 수 없을 뿐만 아니라, 설령 위 비용이 유익비에 해당한다고 하더라도 이 사건 종전 임대차계약서(을 제1호증)의 기재에 의하면 원고와 피고 회사는 이 사건 임대차계약을 체결할 당시 이 사건 임대차계약 종료 후 이 사건 점포를 임대인에게 인도할 때 임차인이 시설한 시설물을 임대인과 협의하여 철거하기로 약정한 사실을 인정할 수 있는데, 원고가 이 사건 임대차계약 기간 만료에 즈음한 2013. 3. 5. 피고 회사에게 이 사건 임대차계약 기간 만료일에 이 사건 점포를 인도하고 원상 복구해 달라는 취지의 내용증명우편을 발송하여 그 무렵 위 내용증명우편이 피고 회사에 송달된 사실은 앞서 본 바와 같으므로, 이로써 피고 회사는 더 이상 원고에 대하여 유익비상환청구권을 행사할 수 없게 되었다고 할 것이다. 따라서 피고들의 위 항변 및 피고 회사의 이 부분 반소청구도 더 나아가 살펴볼 필요 없이 모두 이유 없다. 라. 임대차보증금반환청구권에 기한 동시이행항변 및 반소청구에 관한 판단 1) 항변 및 반소 주장의 요지 피고들은 원고로부터 임대차보증금을 반환받기 전에는 원고의 청구에 응할 수 없다고 항변하고, 나아가 피고 회사는 반소로서 위 임대차보증금의 반환을 구한다. 2) 판단 살피건대, 피고 회사가 원고에게 이 사건 임대차계약의 보증금으로 4,000만 원을 지급한 사실, 이 사건 임대차계약이 2013. 4. 7. 기간만료로 종료된 사실은 앞서 살펴본 바와 같으므로, 원고는 피고 회사에게 임대차보증금 4,000만 원을 반환할 의무가 있고, 피고들의 이 사건 점포의 인도의무와 원고의 임대차보증금반환의무는 동시이행의 관계에 있다고 할 것이므로 피고들의 위 항변 및 피고 회사의 이 부분 반소청구는 모두 이유 있다. 따라서 피고들은, 피고 회사가 원고로부터 임대차보증금 4,000만 원을 반환받음과 동시에 원고에게 이 사건 점포를 인도할 의무가 있고, 원고는 피고들로부터 이 사건 점포를 인도받음과 동시에 피고 회사에게 위 4,000만 원을 지급할 의무가 있다. 4. 결론 그렇다면 원고의 피고 회사와 피고 2에 대한 본소청구는 위 인정 범위 내에서 이유 있어 이를 각 인용하고, 나머지 본소청구는 이유 없어 이를 각 기각하며, 피고 회사의 반소청구는 위 인정 범위 내에서 이유 있어 이를 인용하고, 나머지 반소청구는 이유 없어 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다. [[별 지] 목록: 생략] 판사 김성식 |
| 대법원 2009. 3. 26. 선고 2008다34828 판결 [유치권부존재확인][공2009상,556] 【판시사항】 [1] 이른바 계약명의신탁에 있어 명의신탁자가 명의수탁자에 대하여 가지는 매매대금 상당의 부당이득반환청구권에 기하여 유치권을 행사할 수 있는지 여부(소극) [2] 점유자가 유익비를 지출할 당시 계약관계 등 적법한 점유의 권원을 가진 경우, 그 지출비용 또는 가액증가액 상환의 규준 (=그 계약관계를 규율하는 법조항이나 법리) 【판결요지】 [1] 명의신탁자와 명의수탁자가 이른바 계약명의신탁약정을 맺고 명의수탁자가 당사자가 되어 명의신탁약정이 있다는 사실을 알지 못하는 소유자와 부동산에 관한 매매계약을 체결한 뒤 수탁자 명의로 소유권이전등기를 마친 경우에는, 명의신탁자와 명의수탁자 사이의 명의신탁약정은 무효이지만 그 명의수탁자는 당해 부동산의 완전한 소유권을 취득하게 되고( 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제4조 제1항, 제2항 참조), 반면 명의신탁자는 애초부터 당해 부동산의 소유권을 취득할 수 없고 다만 그가 명의수탁자에게 제공한 부동산 매수자금이 무효의 명의신탁약정에 의한 법률상 원인 없는 것이 되는 관계로 명의수탁자에 대하여 동액 상당의 부당이득반환청구권을 가질 수 있을 뿐이다. 명의신탁자의 이와 같은 부당이득반환청구권은 부동산 자체로부터 발생한 채권이 아닐 뿐만 아니라 소유권 등에 기한 부동산의 반환청구권과 동일한 법률관계나 사실관계로부터 발생한 채권이라고 보기도 어려우므로, 결국 민법 제320조 제1항에서 정한 유치권 성립요건으로서의 목적물과 채권 사이의 견련관계를 인정할 수 없다. [2] 민법 제203조 제2항에 의한 점유자의 회복자에 대한 유익비상환청구권은 점유자가 계약관계 등 적법하게 점유할 권리를 가지지 않아 소유자의 소유물반환청구에 응하여야 할 의무가 있는 경우에 성립하는 것으로서, 점유자가 유익비를 지출할 당시 계약관계 등 적법한 점유의 권원을 가진 경우에 그 지출비용 또는 가액증가액의 상환에 관하여는 그 계약관계를 규율하는 법조항이나 법리 등이 적용된다. 【참조조문】 [1] 민법 제103조[명의신탁], 제320조 제1항, 제741조, 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제4조 제1항, 제2항 [2] 민법 제203조 제2항 【참조판례】 [1] 대법원 2005. 1. 28. 선고 2002다66922 판결(공2005상, 393) 대법원 2007. 9. 7. 선고 2005다16942 판결(공2007하, 1553) [2] 대법원 2003. 7. 25. 선고 2001다64752 판결(공2003하, 1828) 【전 문】 【원고, 피상고인】 동촌농업협동조합 (소송대리인 변호사 남호진) 【피고, 상고인】 피고 【원심판결】 대구고법 2008. 4. 24. 선고 2006나8673 판결 【주 문】 원심판결을 파기하고, 사건을 대구고등법원으로 환송한다. 【이 유】 상고이유를 판단한다. 1. 채증법칙 위배의 점에 대하여 증거의 취사선택과 사실의 인정은 그것이 자유심증주의에 위반되는 등의 특별한 사정이 없는 한 사실심의 전권에 속한다( 대법원 2009. 1. 15. 선고 2008다70763 판결 등 참조). 원심은, 그 채용증거에 의하여 인정되는 판시와 같은 사정들을 종합하여, 피고가 소외인으로부터 이 사건 부동산을 임차하였다는 점에 부합하는 증거들을 모두 배척하는 한편, 피고 부부가 이 사건 부동산을 실질적으로 소유할 의사로 소외인과 사이에 명의신탁약정을 하고 소외인을 내세워 동대구신용협동조합으로부터 이 사건 부동산을 매수하여 소외인 명의로 소유권이전등기를 마쳤고 나아가 소외인과 통모하여 형식상 이 사건 임대차계약서를 작성하여 이 사건 부동산의 임차인인 것처럼 가장하였다고 판단하였다. 원심판결 이유를 기록에 비추어 살펴보면, 원심의 위 사실인정과 판단에 상고이유로 주장하는 바와 같은 채증법칙에 관한 법령위반 등의 위법이 있다고 할 수 없다. 2. 유치권의 성립요건인 피담보채권의 견련성에 관한 법리오해의 점에 대하여 명의신탁자와 명의수탁자가 이른바 계약명의신탁약정을 맺고 명의수탁자가 당사자가 되어 명의신탁약정이 있다는 사실을 알지 못하는 소유자와 사이에 부동산에 관한 매매계약을 체결한 뒤 수탁자 명의로 소유권이전등기를 마친 경우에는 명의신탁자와 명의수탁자 사이의 명의신탁약정은 무효이지만 그 명의수탁자는 당해 부동산의 완전한 소유권을 취득하게 되고( 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제4조 제1항, 제2항 참조), 반면 명의신탁자는 애초부터 당해 부동산의 소유권을 취득할 수 없고, 다만 그가 명의수탁자에게 제공한 부동산 매수자금이 무효의 명의신탁약정에 의한 법률상 원인 없는 것이 되는 관계로 명의수탁자에 대하여 동액 상당의 부당이득반환청구권을 가질 수 있을 뿐인바 ( 대법원 2005. 1. 28. 선고 2002다66922 판결 참조), 명의신탁자의 이와 같은 부당이득반환청구권은 부동산 자체로부터 발생한 채권이 아닐 뿐만 아니라 소유권 등에 기한 부동산의 반환청구권과 동일한 법률관계나 사실관계로부터 발생한 채권( 대법원 2007. 9. 7. 선고 2005다16942 판결 참조) 이라고 보기도 어려우므로, 결국 민법 제320조 제1항에서 정한 유치권 성립요건으로서의 목적물과 채권 사이의 견련관계를 인정할 수 없다 할 것이다. 같은 취지에서 원심이, 피고가 소외인에 대하여 가지는 이 사건 부동산의 매수자금 상당의 부당이득반환청구권은 이 사건 부동산에 관하여 생긴 채권이라고 볼 수 없으므로 이에 기하여 유치권을 행사할 수 없다고 판단한 것은 정당하고, 거기에 상고이유로 주장하는 바와 같은 유치권의 성립요건으로서의 채권과 물건 사이의 견련관계에 관한 법리오해의 위법이 있다고 할 수 없다. 3. 유익비상환청구권의 변제기 및 유치권의 성립요건에 관한 법리오해의 점에 대하여 원심판결 이유에 의하면 원심은, 피고가 주장하는 유익비상환청구권은 민법 제203조 제2항에 의한 것으로서 이는 점유자가 회복자로부터 점유물의 인도청구를 받거나 회복자에게 점유물을 인도하는 때에 발생하고 또 그때 변제기에 이르는데, 피고가 소외인 등 회복자로부터 이 사건 부동산의 인도청구를 받거나 그에게 이 사건 부동산을 인도하였다고 인정할 만한 증거가 없으므로 위 유익비상환청구권이 발생하거나 변제기에 이르지 아니하였고, 따라서 피고가 그에 기하여 이 사건 부동산에 관한 유치권을 취득하였다고 볼 수 없다고 판단하였다. 그러나 원심의 위 판단은 수긍하기 어렵다. 민법 제203조 제2항에 의한 점유자의 회복자에 대한 유익비상환청구권은 점유자가 계약관계 등 적법하게 점유할 권리를 가지지 않아 소유자의 소유물반환청구에 응하여야 할 의무가 있는 경우에 성립되는 것으로서, 점유자가 유익비를 지출할 당시 계약관계 등 적법한 점유의 권원을 가진 경우에 그 지출비용 또는 가액증가액의 상환에 관하여는 그 계약관계를 규율하는 법조항이나 법리 등이 적용된다 ( 대법원 2003. 7. 25. 선고 2001다64752 판결). 원심이 적법하게 확정한 사실관계에 의하면 피고는 소외인과의 사이에 이 사건 부동산에 관한 명의신탁약정을 체결하고 동대구신용협동조합으로부터 이 사건 부동산을 매수하여 소외인 명의로 소유권이전등기를 마쳤으며 나아가 소외인과 통모하여 이 사건 부동산의 임차인인 것처럼 가장한 채 이 사건 부동산을 점유·사용해 왔다는 것인바, 비록 피고와 소외인 사이의 위 임대차계약은 통정허위표시로서 무효라 할 것이나, 위와 같은 이른바 계약명의신탁의 경우 매도인인 동대구신용협동조합이 피고와 소외인 사이의 명의신탁 약정 사실을 알고 있었다는 점에 관한 주장·입증이 없는 한 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제4조 제1, 2항에 따라 수탁자인 소외인이 이 사건 부동산의 완전한 소유권을 취득한다 할 것인데( 대법원 2002. 12. 26. 선고 2000다21123 판결 참조), 소외인이 이 사건 부동산에 관한 소유권이전등기를 마쳐 대내외적으로 완전한 소유권을 취득한 후에도 피고는 명의신탁자로서 자신이 이 사건 부동산의 실질적인 소유자라는 인식하에 무상으로 이 사건 부동산을 점유·사용해 왔고, 소외인 또한 명의수탁자로서 이 사건 부동산이 실질적으로는 피고의 소유라는 인식하에 피고의 위와 같은 점유·사용에 대하여 어떠한 이의도 제기하지 아니하였던 것으로 보이므로, 결국 피고와 소외인 사이에는 피고가 이 사건 부동산을 무상으로 점유·사용하기로 하는 묵시의 약정이 있었고 피고가 그러한 약정에 따라 이 사건 부동산을 점유해 온 것으로 봄이 타당하다. 따라서 피고는 이 사건 부동산을 점유·사용하는 중에 지출한 유익비에 관하여 위와 같은 사용대차계약의 당사자인 소외인에게 상환청구권을 행사할 수 있고, 그러한 유익비상환청구권의 변제기는 그에 관한 당사자의 약정 또는 위 사용대차계약 관계를 규율하는 법조항이나 법리에 의하여 정해진다 할 것이다. 그런데 이 사건 기록에 의하면, 피고는 이 사건 부동산을 점유·사용하던 중 소외인과의 협의하에 이 사건 부동산에 도시가스공사, 정원개량공사 등을 하여 공사비용을 지출하였고 위와 같은 공사로 인하여 이 사건 부동산의 가액이 증가하여 현존하고 있는 사실, 위와 같은 공사비용 지출 후 이 사건 부동산에 관한 경매절차가 개시되고 그 경매개시결정이 송달됨으로써 위 사용대차계약 관계를 계속하기 어렵게 된 사실, 피고는 위 공사비용의 지출로 소외인에 대하여 유익비상환청구권이 있고 그 변제기가 도래하였음을 전제로 경매법원에 대하여 이 사건 부동산에 관한 유치권신고를 한 사실, 소외인 또한 위 유익비상환청구권의 변제기가 이미 도래하였다는 전제하에, 이를 자신이 피고에게 지급하였어야 하나 재정상태가 악화되어 그 지급의무를 이행하지 못하고 있다는 취지의 확인서를 피고에게 작성해 준 사실을 알 수 있는바, 위와 같은 사실들에 비추어 보면, 피고가 주장하는 유익비상환청구권은 위 사용대차계약 관계에 기하여 발생한 것인데, 늦어도 피고가 위 유치권신고를 할 무렵에는 위 계약관계의 당사자인 피고와 소외인의 묵시적인 합의에 의하여 그 계약관계가 이미 종료되었고 위 유익비상환청구권의 변제기도 이미 도래한 것으로 보인다. 그럼에도 불구하고, 원심이 피고의 유익비상환청구권을 민법 제203조 제2항에 따른 점유자의 회복자에 대한 유익비상환청구권으로만 파악한 나머지 피고가 아직 이 사건 부동산을 인도하거나 인도청구를 받지 않은 한 위 유익비상환청구권의 변제기가 도래하지 아니하였다고 판단하고 만 것은, 점유자가 적법한 점유의 권원을 가지는 경우의 유익비상환청구권의 변제기에 관한 법리를 오해하여 그 변제기가 도래하였는지 여부에 관하여 필요한 심리를 다하지 아니한 위법이 있고, 이는 판결 결과에 영향을 미쳤음이 명백하다. 4. 결 론 그러므로 원심판결을 파기하고, 사건을 대구고등법원으로 환송하기로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다. 대법관 차한성(재판장) 김영란 이홍훈(주심) 김능환 |
| 부산지법 동부지원 2004. 3. 11. 선고 2003가합652 판결 [건물명도등] 확정[각공2004.7.10.(11),893] 【판시사항】 [1] 상가 건물의 임차인이 전 소유자인 임대인에게 가지는 유익비상환채권을 위하여 경락인에게 유치권을 행사하는 경우, 경락인이 유익비 상당의 금전 공탁을 조건으로 유치권의 소멸 청구를 할 수 있는지 여부 (소극) [2] 경락인이 건물에 대한 매각대금을 모두 지급한 이후 발생한 임차인에 대한 임료 등 채권으로 임차인의 전 소유자인 임대인에 대한 유익비상환채권과 상계할 수 있는지 여부(한정 적극) [3] [2] 의 경우, 경락인이 유익비를 지급하는 것과 동시에 임차인에 대하여 건물을 명도하라는 내용의 판결을 구할 수 있는지 여부 (한정 적극) 【판결요지】 [1] 담보를 위한 공탁은 그 근거법령에서 이를 규정하고 있는 경우에 허용되는 것인데, 타담보제공에 의한 유치권 소멸 청구의 근거법령인 민법 제327조는 담보를 위한 공탁을 규정하고 있지 아니하므로 유익비 상당의 금전을 공탁하는 것을 조건으로 하는 유치권의 소멸 청구는 허용될 수 없다. [2] 임차인의 유익비상환청구권은 임대인과의 임대차계약에 기한 것이어서 경락인에 대한 채권이 아니라 전 소유자인 임대인에 대한 채권이므로 경락인이 임차인에 대한 임료 등 채권과 임차인의 전 소유자에 대한 유익비상환청구권을 상계하는 것은 원칙으로 허용되지 아니한다고 할 것이나, 경락인이 임차인의 유치권의 대상이 되어 있는 건물을 임의경매절차에서 경락으로 취득함으로써 구 민사소송법(2002. 1. 26. 법률 제6626호로 전문 개정되기 전의 것) 제735조, 제608조 제3항에 의하여 건물에 관한 임차인의 유치권이라는 부담을 승계한 경우에는, 경락인으로 하여금 임차인에 대한 임료 등 채권과 위 유치권의 피담보채권인 임차인의 전 소유자에 대한 유익비상환청구권을 상계할 수 있도록 허용하는 것이 형평의 원칙상 타당하다. [3] [2] 의 경우, 경락인으로서는 건물에 대한 임차인의 유치권이라는 부담을 승계한 것일 뿐, 전 소유자의 임차인에 대한 유익비상환채무 자체를 승계한 것은 아니므로 원칙으로는 임차인에 대하여 경락인으로부터 유익비를 지급받음과 상환으로 경락인에게 건물을 명도할 것을 명하는 취지의 판결을 할 수 없으나, 경락인이 그와 같은 판결을 원하고 있고, 임차인도 위와 같은 판결에 적극적으로 반대의 의사를 표명하지는 아니하고 있으며, 위와 같은 취지의 판결을 하더라도 경락인이 임차인에 대하여 직접 유익비상환채무를 부담하거나 임차인이 경락인에 대하여 직접 유익비의 상환을 구할 수 있게 되는 것도 아니고, 임차인의 전 소유자에 대한 유익비상환채권에 어떠한 영향이 있는 것도 아닌 경우에는 분쟁의 신속하고 공평한 해결이라는 측면에서 이를 허용함이 상당하다. 【참조조문】 [1] 민법 제327조, 제626조 제2항[2] 민법 제492조, 구 민사소송법(2002. 1. 26. 법률 제6626호로 전문 개정되기 전의 것) 제735조,( 현행 민사집행법 제275조), 제608조 제3항,( 현행 민사집행법 제91조 제5항) [3] 민법 제536조, 제626조 제2항 【전 문】 【원 고】 원고 (소송대리인 변호사 김현영 외 1인) 【피 고】 주식회사 맥·킴 (소송대리인 변호사 한기춘) 【변론종결】 2004. 1. 20. 【주 문】 1. 피고는 원고로부터 금 195,389,101원을 지급받음과 동시에 원고에게 별지 기재 건물을 명도하라. 2. 원고의 건물명도청구 중 나머지 주위적 청구와 예비적 청구, 금원지급청구를 모두 기각한다. 3. 소송비용은 이를 2분하여 그 1은 원고의, 나머지는 피고의 각 부담으로 한다. 4. 제1항은 가집행할 수 있다. 【청구취지】 건물명도청구 : 피고는 원고에게, 주위적으로는 별지 기재 건물을 명도하고, 예비적으로는 원고가 법원이 명하는 일정 금액을 담보로 공탁하는 것을 조건으로 별지 기재 건물을 명도하라. 금원지급청구 : 피고는 원고에게 168,538,000원 및 이에 대한 2003. 9. 1.부터 완제일까지 연 20%의 비율에 의한 금원을 지급하라. 【이 유】 1. 인정 사실 다음과 같은 사실은 당사자 사이에 다툼이 없거나, 갑 제1호증의 1, 2, 제2호증 내지 제5호증, 을 제1호증 내지 제3호증, 제6호증의 1 내지 제7호증의 2의 각 기재에 변론의 전취지를 종합하면 이를 인정할 수 있고, 반증이 없다. 가. 피고는 미국 맥도날드사의 한국 내 영업권을 가진 회사로서, 1985. 9.경 신축되어 여관으로 사용되어 오던 별지 기재 건물(이하 '이 사건 건물'이라고 한다)에 관하여, 1991. 10. 4. 소유자인 소외 1과 사이에 임차보증금은 800,000,000원, 임차기간은 영업개시일부터 20년, 차임은 월 8,000,000원으로 하는 임대차계약을 체결한 후, 소외 1의 승낙 아래 같은 달 10.경부터 1992. 5.경까지 사이에 1,169,579,686원 상당의 비용을 들여 이 사건 건물에 관하여 외벽을 철거하여 새로 설치하고 내부를 전면적으로 개조하는 등으로 대수선하고, 맥도날드 영업에 필요한 시설과 설비를 마련한 다음, 그 무렵부터 이 사건 건물에서 맥도날드 ○○점을 운영하였다. 나. 그 후 피고와 소외 1은 1997. 2. 1. 월차임을 9,680,000원으로 증액함과 동시에 위 임대차계약의 내용을 일부 보완하면서 ① 임대인인 소외 1은 임차인인 피고에게 전세권설정등기를 즉시 이행하되 선순위 저당권으로 인하여 잉여의 가망이 없는 경우에는 그 즉시 임대보증금에 상응한 담보를 제공하거나 저당권을 말소하여야 하고, ② 임대인인 소외 1에게 파산, 강제집행 등의 사유가 발생하거나 소외 1이 임대차계약을 위반하는 등의 사유가 발생하면 소외 1은 1월 내에 이를 치유하여야 하며 그 불이행으로 인하여 임차인인 피고에게 손해가 발생하거나 발생할 우려가 있을 때에는 피고가 소외 1과의 합의 아래 임대차목적물인 이 사건 건물에 지출한 공사금 및 기타 일체의 설비비 등을 즉시 지급하고, 다만 그 공사금 및 설비비 등은 객관적 자료에 근거하여 피고와 소외 1 사이에 재정산하며, 감가상각률은 원칙적으로 매년 3.3%로 하되 조정할 수 있다는 내용의 합의를 하였다. 다. 그런데 소외 1이 위 합의사항 중 ①항을 이행하지 아니한 상태에서 1998. 5. 2.경 부도를 내고 이를 1월 내에 치유하지 못하자, 피고는 위 합의에 근거하여 소외 1을 상대로 피고가 지출한 공사비 등의 지급을 구하는 소송을 제기하여 2000. 9. 8. 부산고등법원 2000나5602호로 "소외 1은 피고에게 924,730,403원 및 이에 대한 지연손해금을 지급하라."는 내용의 판결을 선고받았고, 위 판결은 그 무렵 확정되었다. 라. 그 후 이 사건 건물과 그 부지에 관하여 부산지방법원 2000타경62420호로 부동산임의경매절차가 개시되었고, 위 경매절차에서 원고는 2001. 6. 29. 이 사건 건물과 그 부지를 낙찰받아 그 앞으로 소유권이전등기를 마쳤다. 마. 이에 피고는 2001. 7. 1.경 원고와 사이에, 원고의 조카인 소외 2가 피고 소정의 교육과정을 수료하여 피고로부터 맥도날드 ○○점을 인수하는 것을 전제로 하여, 이 사건 건물에 관하여 임료는 월 8,000,000원, 임대차기간은 2001. 7. 1.부터 소외 2가 피고로부터 맥도날드 ○○점을 인수하는 시점까지로 하는 임대차계약(이하 '이 사건 임대차계약'이라고 한다)을 체결한 후 계속하여 이 사건 건물에서 맥도날드 ○○점을 운영하였다. 바. 그 후 소외 2는 피고 소정의 교육과정을 이수하여 2002. 4.경 피고와 사이에 맥도날드 ○○점의 인수에 관하여 협의를 하게 되었는데, 피고가 이 사건 건물의 대수선 및 영업시설의 설치를 위하여 지출한 금원을 소외 2가 얼마나 부담할 것인가 하는 문제에 관하여 합의가 이루어지지 아니함으로써 위 협의는 결렬되었다. 사. 그리하여 피고는 계속하여 이 사건 건물에서 맥도날드 ○○점을 운영하다가 이 사건 소송이 제기된 후인 2003. 8. 31. 영업을 폐쇄하였다. 아. 한편, 피고는 2002. 4. 1. 이후 임료를 지급하지 아니하고 있다. 2. 건물명도청구에 대한 판단 가. 주위적 청구에 대한 판단 (1) 청구원인에 대한 판단 앞서 인정한 바와 같이 원·피고는 이 사건 임대차계약을 체결함에 있어 소외 2가 피고로부터 맥도날드 ○○점을 인수하는 것을 전제로 하여 그 계약기간의 종기를 소외 2가 피고로부터 맥도날드 ○○점을 인수할 때로 정하였을 뿐, 소외 2가 피고로부터 맥도날드 ○○점을 인수하지 못할 경우의 임대차기간의 종기에 관하여는 어떠한 약정도 하지 아니하였는바, 이러한 경우 소외 2가 피고로부터 맥도날드 ○○점을 인수하지 아니하는 것으로 확정된 때에는 원·피고는 각자 이 사건 임대차계약을 해지할 수 있다고 봄이 상당하고, 소외 2와 피고 사이의 맥도날드 ○○점 인수에 관한 협의가 2002. 4.경 결렬되어 그 무렵 소외 2가 맥도날드 ○○점을 인수하지 아니하는 것으로 확정되었음은 앞서 본 바와 같으므로, 원고와 피고 사이의 이 사건 임대차계약은 위와 같은 사유로 이를 해지한다는 원고의 의사표시가 담긴 이 사건 소장이 피고에게 송달된 날임이 기록상 명백한 2002. 5. 21. 적법하게 해지되었다 할 것이다. 따라서 피고는 다른 특별한 사정이 없는 한 원고에게 이 사건 건물을 명도할 의무가 있다. (2) 피고의 유치권 항변과 그에 대한 판단 (가) 피고는 이 사건 건물에 관하여 유익비 457,555,469원을 피담보채권으로 하는 유치권이 있으므로 원고로부터 위 금원을 지급받을 때까지 원고의 명도청구에 응할 수 없다고 주장하므로 살피건대, 피고가 소외 1로부터 이 사건 건물을 임차한 후 1,169,579,686원을 들여 이 사건 건물을 대수선하고 영업설비 등을 설치한 사실은 앞서 인정한 바와 같고, 감정인 소외 3의 일부 유익비감정 결과에 의하면, 피고가 시공한 공사 중 외부담장 설치공사, 도로복개공사, 외부석재 마감공사, 고정창문 및 출입문 설치공사, 옥상 원형철제계단 설치공사, 화장실, 일반설비시설, 일반전기시설 설치공사, 철골골조보강 및 보수공사, 좌측 벽면 도장공사, 옥상바닥 방수공사 등으로 인하여 이 사건 건물의 객관적 가치가 증가되었고, 위 증가된 가치 중 현존하는 것에 대한 금전적 평가가 360,716,519원인 사실을 인정할 수 있고 반증이 없으므로(위 감정 결과는 배면 벽면시설, 매장 내 타일, 천장 텍스, 지붕 아스팔트슁글 등의 설치공사도 이 사건 건물의 객관적 가치를 증가시킨 공사로 인정하고 있으나, 위 감정 결과가 기재된 감정서의 내용을 자세히 살펴보면, 위 각 공사는 맥도널드 ○○점의 영업을 위한 공사로 보일 뿐, 이로 인하여 이 사건 건물의 객관적 가치가 증가하였다고 보기 어려우므로, 이 부분 감정 결과는 받아들이지 아니한다.), 피고는 이 사건 건물에 관하여 360,716,519원 상당의 유익비를 피보전권리로 하는 유치권이 있다 할 것이다. (나) 이에 대하여 원고는, ① 피고는 소외 1로부터 이 사건 건물을 임차하면서 "임차인인 피고는 임대차계약 종료 후 30일간의 기간 중 언제라도 변형물 및 부속물을 제거할 권리를 가지는 반면, 그 30일의 기간이 지난 후까지도 제거하지 않은 변형물이나 부속물은 임차인인 피고가 이를 포기한 것으로 간주되고 그것들은 임대인인 소외 1 소유 부동산의 일부가 된다."고 약정함으로써 유익비상환청구권을 포기하였고, ② 그렇지 않다 하더라도 피고는 원고와 이 사건 임대차계약을 체결함에 있어 위와 같은 유익비에 관하여 아무런 주장도 하지 아니함으로써 이를 묵시적으로 포기하였다고 주장한다. 그러므로 먼저 위 ① 주장에 관하여 살피건대, 을 제1호증의 기재에 의하면, 피고가 소외 1과 사이에 임대차계약을 체결하면서 원고의 위 주장과 같은 내용의 약정을 한 사실은 인정되나, 앞서 본 바와 같이 위 임대차계약에서 정한 임대기간이 20년이란 장기인 점과 피고가 소외 1의 승낙 아래 약 11억 원 이상의 거액을 들여 위와 같은 공사를 한 점 및 피고와 소외 1이 1997. 2. 1. 임대차계약을 보완하면서 소외 1의 귀책사유가 있는 경우에는 피고가 이 사건 건물에 관하여 지출한 공사비 기타 일체의 설비비를 소외 1이 피고에게 지급하기로 약정한 점 등에 비추어 보면, 원고가 주장하는 위 약정은 피고가 이 사건 건물에서 임대기간인 20년간 영업을 하는 경우 11억 원이라는 거액을 들여 시공한 시설의 가치가 그 동안 감가상각으로 인하여 거의 소멸된다는 점을 전제로 하여 이루어진 것으로 보이므로, 위 약정은 임대기간의 만료로 임대차계약이 종료되거나 기간이 만료되기 전이라도 임차인인 피고의 사정으로 임대차계약이 종료되는 경우에 적용되는 것으로 해석함이 상당하고, 이 사건에서와 같이 임대인인 소외 1의 귀책사유로 인하여 임대차계약이 종료된 경우에까지 적용되는 것으로는 해석할 수 없으므로, 원고의 이 부분 주장은 이유 없다. 다음으로 원고의 위 ② 주장에 관하여 살피건대, 피고가 원고와 이 사건 임대차계약을 체결하면서 위와 같은 유익비에 관하여 아무런 주장을 하지 아니하였다 하더라도 이를 포기하였다고 단정할 수 없고, 달리 피고가 유익비상환청구권을 포기하였다고 인정할 아무런 증거 없으므로, 원고의 이 부분 주장 역시 이유 없다. 나. 예비적 청구에 대한 판단 원고는 예비적으로, 가사 이 사건 건물에 관하여 피고의 유치권이 인정된다 하더라도 민법 제327조의 규정에 의하여 그 담보로 유익비에 상당하는 금액을 공탁하거나 이 사건 건물 및 그 부지에 관하여 근저당권을 설정하는 것을 조건으로 유치권의 소멸을 청구하고 있다. 살피건대, 민법 제327조의 규정에 의하여 유치권의 소멸을 청구하기 위하여서는 소멸 청구를 하기 전에 미리 담보를 제공할 필요는 없고 담보제공에 대한 유치권자의 승낙의 의사표시를 구함과 동시에 유치권의 소멸을 청구할 수도 있으나, 제공하려는 담보는 소멸되는 유치권이 가지고 있던 담보력을 저하시키지 아니하는 정도의 상당한 담보이어야 한다. 그런데 원고가 제시하는 담보 중 먼저 유익비에 상당하는 금액을 공탁하는 것에 관하여 보면, 담보를 위한 공탁은 그 근거법령에서 이를 규정하고 있는 경우에 허용되는 것인데, 타담보제공에 의한 유치권 소멸 청구의 근거법령인 민법 제327조는 담보를 위한 공탁을 규정하고 있지 아니하므로 이는 허용될 수 없다 할 것이고, 다음으로 이 사건 건물 및 그 부지에 관하여 근저당권을 설정하는 것에 관하여 보면, 갑 제1호증의 1, 2의 각 기재에 의하면, 이 사건 건물 및 그 부지에 관하여는 이미 주식회사 조흥은행 명의로 채권최고액이 13억 원인 제1순위 근저당권이 설정되어 있는 사실을 인정할 수 있는데, 이 사건 건물 및 그 부지가 위 제1순위 근저당권의 피담보채권을 감안하는 경우 얼마나 담보 여력이 있는지 여부를 판단할 자료가 없는 이 사건에서, 이 사건 건물 및 부지에 관하여 근저당권을 설정하는 것만으로 상당한 담보의 제공이라고 할 수 없다. 따라서 원고의 예비적 청구는 이유 없다. 3. 임료 및 부당이득금청구에 대한 판단 이 사건 임대차계약상의 약정임료는 월 8,000,000원이고, 피고가 2002. 4. 1. 이후 이를 지급하지 아니하고 있는 사실과 이 사건 임대차계약이 2002. 5. 21. 해지된 사실 및 피고가 2003. 9. 1.부터 이 사건 건물에서 영업을 하지 아니하고 있는 사실은 앞에서 인정한 바와 같고, 감정인 소외 4의 임료감정 결과에 의하면, 이 사건 임대차계약이 해지된 후인 2002. 5. 22. 당시 이 사건 건물의 감정임료는 월 9,914,000원인 사실을 인정할 수 있고 반증이 없는바, 위 인정 사실에 의하면, 피고가 임료를 지급하지 아니한 2002. 4. 1.부터 이 사건 임대차계약의 해지일인 같은 해 5. 21.까지의 약정임료의 합계는 13,419,354원{8,000,000원 × (1 + 21/31)}이고, 그 다음날부터 이 사건 건물에 대한 피고의 사용·수익 종료일인 2003. 8. 31.까지의 임료 상당 부당이득금의 합계는 151,908,064원{9,914,000원 × (15 + 10/31)}임이 계산상 명백하므로, 피고는 원고에게 임료 내지 부당이득금으로 합계 165,327,418원(13,419,354원 + 151,908,064원)을 지급할 의무가 있다. 4. 원고의 상계 및 동시이행의 주장과 그에 대한 판단 가. 상계의 주장과 그에 대한 판단 원고는, 자신의 피고에 대한 위 임료 등 채권과 피고의 유익비상환청구권을 대등액에서 상계한다고 주장한다. 살피건대, 피고의 유익비상환청구권은 소외 1과의 임대차계약에 기한 것이어서 원고에 대한 채권이 아니라 소외 1에 대한 채권이므로 원고가 자신의 피고에 대한 위 임료 등 채권과 피고의 소외 1에 대한 유익비상환청구권을 상계하는 것은 원칙으로 허용되지 아니한다고 할 것이나, 이 사건과 같이 원고가 피고의 유치권의 대상이 되어 있는 이 사건 건물을 임의경매절차에서 경락으로 취득함으로써 구 민사소송법(2002. 1. 26. 법률 제6626호로 전문 개정되기 전의 것) 제735조, 제608조 제3항에 의하여 이 사건 건물에 관한 피고의 유치권이라는 부담을 승계한 경우에는, 원고로 하여금 자신의 피고에 대한 위 임료 등 채권과 위 유치권의 피담보채권인 피고의 소외 1에 대한 유익비상환청구권을 상계할 수 있도록 허용하는 것이 형평의 원칙상 타당하다고 할 것이고, 위와 같은 상계의 의사표시가 담긴 원고의 2003. 12. 30.자 청구취지정정신청서가 2004. 1. 20. 실시된 제3차 변론기일에서 진술되었음은 기록상 명백하다. 따라서 피고의 소외 1에 대한 360,716,519원의 유익비상환청구권은 원고의 피고에 대한 위 임료 등 채권액인 165,327,418원의 범위에서 상계로 소멸되어 195,389,101원만이 남게 되었다 할 것이다. 나. 동시이행의 주장과 그에 대한 판단 앞서 본 바와 같이 피고의 유익비상환청구권은 원고에 대한 것이 아니라 소외 1에 대한 것이고, 이 사건 건물의 경락자인 원고로서는 이 사건 건물에 대한 피고의 유치권이라는 부담을 승계한 것일 뿐, 소외 1의 피고에 대한 유익비상환채무 자체를 승계한 것은 아니므로 원칙으로는 피고에 대하여 원고로부터 유익비를 지급받음과 상환으로 원고에게 이 사건 건물을 명도할 것을 명하는 취지의 판결을 할 수 없으나, 이 사건에서와 같이 원고가 위와 같은 판결을 원하고 있고(원고의 제3차 변론기일에서의 진술), 피고도 위와 같은 판결에 적극적으로 반대의 의사를 표명하지는 아니하고 있으며, 위와 같은 취지의 판결을 하더라도 원고가 피고에 대하여 직접 유익비상환채무를 부담하거나 피고가 원고에 대하여 직접 유익비의 상환을 구할 수 있게 되는 것도 아니고, 피고의 소외 1에 대한 유익비상환채권에 어떠한 영향이 있는 것도 아닌 경우에는 분쟁의 신속하고 공평한 해결이라는 측면에서 이를 허용함이 상당하다고 할 것이다. 5. 결 론 그렇다면 피고는 원고로부터 유익비 195,389,101원을 지급받음과 동시에 원고에게 별지 기재 건물을 명도할 의무가 있다고 할 것이므로, 원고의 건물명도청구 중 주위적 청구는 위 인정범위 내에서 이유 있어 이를 인용하고, 나머지 청구와 예비적 청구 및 금원지급청구는 이유 없으므로 이를 모두 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다. [별 지] : 부동산목록 생략 판사 최윤성(재판장) 이윤호 김동규 |
| 대법원 2003. 7. 25. 선고 2001다64752 판결 [유익비][공2003.9.15.(186),1828] 【판시사항】 점유자가 유익비를 지출할 당시 계약관계 등 적법한 점유권원을 가진 경우 계약관계 등의 상대방이 아닌 점유회복 당시의 상대방에 대하여 민법 제203조 제2항에 따른 지출비용의 상환을 구할 수 있는지 여부(소극) 【판결요지】 민법 제203조 제2항에 의한 점유자의 회복자에 대한 유익비상환청구권은 점유자가 계약관계 등 적법하게 점유할 권리를 가지지 않아 소유자의 소유물반환청구에 응하여야 할 의무가 있는 경우에 성립되는 것으로서, 이 경우 점유자는 그 비용을 지출할 당시의 소유자가 누구이었는지 관계없이 점유회복 당시의 소유자 즉 회복자에 대하여 비용상환청구권을 행사할 수 있는 것이나, 점유자가 유익비를 지출할 당시 계약관계 등 적법한 점유의 권원을 가진 경우에 그 지출비용의 상환에 관하여는 그 계약관계를 규율하는 법조항이나 법리 등이 적용되는 것이어서, 점유자는 그 계약관계 등의 상대방에 대하여 해당 법조항이나 법리에 따른 비용상환청구권을 행사할 수 있을 뿐 계약관계 등의 상대방이 아닌 점유회복 당시의 소유자에 대하여 민법 제203조 제2항에 따른 지출비용의 상환을 구할 수는 없다. 【참조조문】 민법 제203조 제2항 【전 문】 【원고,상고인】 원고 (소송대리인 법무법인 국제 담당변호사 이원철 외 3인) 【피고,피상고인】 피고 (소송대리인 변호사 이혜진) 【원심판결】 부산고법 2001. 9. 5. 선고 2000나13740 판결 【주 문】 상고를 기각한다. 상고비용은 원고가 부담한다. 【이 유】 1. 원심 판단의 요지 가. 원심은 내세운 증거에 의하여, 이 사건 건물(지하 3층, 지상 4층 규모의 건물 중 지하 2층 995.44㎡)은 원래 소외 신흥종합건설 주식회사(이하 '소외 회사'라 한다)가 볼링장을 운영하기 위하여 지은 것인데 그 시설자금이 부족하자 이를 원고에게 임대하기로 하여, 원고와 소외 회사는 1997. 3. 15. 이 사건 건물에 관하여 임대차보증금 1억 원, 월차임 300만 원, 임대차기간 1997. 3. 15.부터 2002. 3. 14.까지로 하는 임대차계약을 체결한 사실, 원고는 1997. 6. 1. 서울보증보험 주식회사(변경 전 상호 : 대한보증보험 주식회사, 이하 '서울보증보험'이라 한다)와 사이에 조흥리스금융 주식회사(이하 '조흥리스'라 한다)를 피보험자로 하여 보험가입금액 3억 8,000만 원의 리스보증보험계약을 체결하고 그 보험증권을 조흥리스에 제출하여 조흥리스로부터 리스자금을 받아 이 사건 건물에 볼링기계 및 필요한 부대설비를 설치하고 1997. 7. 5.부터 '한바다 볼링센타'라는 상호로 볼링장 영업을 시작한 사실, 소외 회사는 원고가 서울보증보험과 위와 같은 보증보험계약을 맺음에 있어 이 사건 건물을 담보로 제공하여 1997. 5. 23. 이 사건 건물에 관하여 서울보증보험 앞으로 채무자 원고, 채권최고액 4억 9,400만 원의 근저당권을 설정해 준 사실, 원고가 조흥리스에 대한 리스료의 지급을 연체하게 되자 서울보증보험은 1998. 6. 12. 조흥리스의 요청에 따라 보험금 3억 8,000만 원을 지급하고 이 사건 건물에 관하여 임의경매신청을 하였고, 피고가 그 경매절차에서 이 사건 건물을 낙찰받아 1999. 8. 17. 그 앞으로 소유권이전등기를 마친 사실, 피고는 1999. 9. 18. 부동산인도명령의 집행을 통하여 원고로부터 이 사건 건물을 명도받고, 조흥리스로부터 이 사건 건물에 설치되어 있는 리스물건인 볼링기계 및 부대설비를 매입하여 이 사건 건물에서 볼링장을 경영하고 있는 사실 등을 인정하였다. 나. 나아가 원심은, 원고가 소외 회사와 이 사건 건물에 대한 임대차계약을 체결한 후 이 사건 건물의 출입구 강화유리문, 바닥 타일, 내부기둥, 벽체, 배선, 배관 등의 내장공사 등에 100,990,179원을 지출하였는데 그 중 현존하는 가치 증가액은 70,088,017원이고, 이 사건 건물은 볼링장 용도로 신축된 것으로서 원고가 볼링장 영업을 위한 내장공사 등에 지출한 비용은 이 사건 건물의 개량 기타 그 효용의 적극적인 증진을 위하여 투입한 비용에 해당한다고 주장하면서, 피고에 대하여 민법 제203조의 규정에 따라 그 유익비의 상환을 구하는 원고의 이 사건 청구에 대하여, (1) 원고 주장의 위 투입비 중 원고가 이 사건 건물을 볼링장으로 운영하기 위하여 설치한 벽면 로고, 광고 핀, 외벽 간판, 신발장의 설치비용은 이 사건 건물의 객관적 가치를 증가시키기 위하여 지출한 비용으로 보기 어렵고, (2) 원고 주장의 나머지 시설물들은 이 사건 건물의 경매절차 당시 모두 그 감정평가 대상에 포함되어 있었다고 보아야 할 것이고, 원고는 이 사건 건물의 임차인이면서 근저당채무의 주채무자로서 스스로 근저당채무를 불이행하여 이 사건 건물에 대한 경매절차가 진행되어 피고가 이를 낙찰 받아 소유권이전등기를 마친 것이므로, 위 감정평가 가격을 기준으로 낙찰가격이 결정되어 그 낙찰대금으로 종국적으로 원고 자신의 서울보증보험과의 리스보증보험계약에 기한 채무를 변제한 결과로 된 이상, 원고는 이미 위 시설물들에 대한 투입비 상당의 이득을 종국적으로 취득하여 더 이상 유익비상환을 청구할 지위에 있지 않다고 하여, 원고의 이 사건 청구를 기각하였다. 2. 상고이유에 대한 판단 가. 제3점에 대하여 관련 증거들을 기록에 비추어 살펴보면, 원고가 이 사건 건물에서 볼링장을 운영하기 위하여 설치한 벽면로고, 광고 핀, 외벽간판 및 신발장 등은 이 사건 건물에 부합되어 건물의 객관적 가치를 증대시키는 것이라 할 수 없으므로, 같은 취지의 원심의 판단은 정당한 것으로 수긍이 가고, 거기에 상고이유로 주장하는 바와 같은 위법이 있다고 할 수 없다. 그리고 점유자의 회복자에 대한 유익비상환청구는 점유자가 점유물을 개량하기 위하여 지출한 비용의 상환을 청구하는 것으로서 피고가 원고 소유의 위 시설에 대하여 원고에게 아무런 대가를 치르지 아니하고 사용함을 이유로 하는 부당이득금반환청구와는 그 법률요건과 효과를 달리하는 것이어서 원고의 이 사건 유익비상환청구에 부당이득금반환청구가 당연히 포함된다고 할 수 없으므로, 원심이 위 시설물 설치에 따른 유익비상환청구에 대해서만 판단하고 위의 점에 대해서 판단하지 아니하였다고 하여 판단유탈의 위법이 있다고 할 수 없고, 원심이 위 시설의 설치비용에 대하여 제1심과 달리 판단한다고 하여 원고에게 그 부분에 대한 석명권을 행사할 의무가 있다고 볼 수 없으므로, 이 점에 대한 상고이유도 그 이유가 없다. 나. 제1점, 제2점에 대하여 민법 제203조 제2항에 의한 점유자의 회복자에 대한 유익비상환청구권은 점유자가 계약관계 등 적법하게 점유할 권리를 가지지 않아 소유자의 소유물반환청구에 응하여야 할 의무가 있는 경우에 성립되는 것으로서, 이 경우 점유자는 그 비용을 지출할 당시의 소유자가 누구이었는지 관계없이 점유회복 당시의 소유자 즉 회복자에 대하여 비용상환청구권을 행사할 수 있는 것이나, 점유자가 유익비를 지출할 당시 계약관계 등 적법한 점유의 권원을 가진 경우에 그 지출비용의 상환에 관하여는 그 계약관계를 규율하는 법조항이나 법리 등이 적용되는 것이어서, 점유자는 그 계약관계 등의 상대방에 대하여 해당 법조항이나 법리에 따른 비용상환청구권을 행사할 수 있을 뿐 계약관계 등의 상대방이 아닌 점유회복 당시의 소유자에 대하여 민법 제203조 제2항에 따른 지출비용의 상환을 구할 수는 없는 것이다. 이 사건에서 임차인인 원고는 임대차계약에 의하여 이 사건 건물을 적법하게 점유하고 있으면서 비용을 지출한 것이므로, 임대인인 소외 회사에 대하여 민법 제626조 제2항에 의한 임대차계약상의 유익비상환청구를 할 수 있을 뿐, 낙찰에 의하여 소유권을 취득한 피고에 대하여 이와는 별도로 민법 제203조 제2항에 의한 유익비의 상환청구를 할 수는 없다고 보아야 할 것이며(다만, 원고가 피고의 목적물인도청구에 대하여 임대인에 대한 위 유익비상환청구권에 기한 유치권으로써 대항할 수 있었을 것임은 별론으로 한다), 이러한 법리는 이 사건 시설에 관한 비용이 경매절차에서 감정평가 가격에 포함되었는지 여부와 아무런 상관이 없다. 원심이 이 사건 시설 중 벽면로고, 광고 핀, 외벽간판, 신발장 설치비용을 제외한 나머지 시설들은 이 사건 건물에 부합되어 유익비상환청구의 대상이 된다는 취지로 판시하면서 그 시설들이 이 사건 근저당권에 기한 경매절차에서 감정평가 가격에 포함되어 이를 기준으로 낙찰가격이 결정되었고 그 낙찰대금이 종국적으로 원고 자신의 채무를 변제한 결과로 된 이상 원고는 유익비상환을 청구할 지위에 있지 않다고 판단한 것은, 그 설시에 있어서 부정확한 점이 있으나 결론적으로 정당하고, 거기에 민법 제203조 제2항에 의한 점유자의 유익비상환청구권에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 위법이 있다고 할 수 없다. 3. 그러므로 상고를 기각하기로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다. 대법관 유지담(재판장) 조무제 이규홍 손지열(주심) |
| 대법원 1995. 6. 30. 선고 95다12927 판결 [점유물반환등][공1995.8.1.(997),2570] 【판시사항】 가. 점유침탈자의 특별승계인에 대한 점유회수청구권을 받아들인 원심판결을 법리오해를 이 유로 파기한 사례 나. 이미 점유를 상실한 점유침탈자에 대한 점유회수청구권 행사의 가부 다. 임대차계약에서 원상복구의 특약이 있는 경우, 유익비상환청구권의 존부 라. 임차인의 지위가 전전승계된 경우, 부속물매수청구권의 승계 여부 마. 민사소송법상의 소송비용부담 원칙의 취지 바. 소송인수신청을 각하하는 결정이 상고심의 판단 대상이 되는지 여부 【판결요지】 가. 점유자의 점유회수청구권은 침탈자의 특별승계인에 대하여는 행사하지 못하고, 다만 승계인이 악의인 때에만 행사할 수 있는데도, 이 점에 관하여 심리·확정하지 않고 승계인의 명도 의무를 인정한 원심판결을 법리오해를 이유로 파기한 사례. 나. 임차인 갑이 임차보증금의 반환을 요구하며 임차물을 유치하던 중 임차물 관리인 을이 그 점유를 침탈하여 점유·사용하다가 임대인으로부터 이를 다시 임차한 병에게 이전한 경우, 을은 이미 점유를 상실하였고 또 병을 통하여 간접점유하고 있다고도 할 수 없어 갑의 을에 대한 명도청구는 배척될 수밖에 없고, 을이 갑의 점유를 침탈한 당사자라거나 병이 소송을 인수한 후에도 탈퇴하지 않고 있다고 하여 달리 볼 것은 아니다. 다. 임대차계약에서 “임차인은 임대인의 승인하에 개축 또는 변조할 수 있으나 부동산의 반환기일 전에 임차인의 부담으로 원상복구키로 한다"라고 약정한 경우, 이는 임차인이 임차 목적물에 지출한 각종 유익비의 상환청구권을 미리 포기하기로 한 취지의 특약이라고 봄이상당하다. 라. 점포의 최초 임차인이 임대인 측의 묵시적 동의하에 유리 출입문, 새시등 영업에 필요한 시설을 부속시킨 후, 그 점포의 소유권이 임차보증금 반환채무와 함께 현 임대인에게 이전되고 점포의 임차권도 임대인과의 사이에 시설비 지급 여부 또는 임차인의 원상회복 의무에 관한 아무런 논의 없이 현 임차인에게 전전승계되어 왔다면, 그 시설 대금이 이미 임차인측에 지급되었다거나 임차인의 지위가 승계될 당시 유리 출입문 등의 시설은 양도대상에서 특히 제외하기로 약정하였다는 등의 특별한 사정이 인정되지 않는 한, 종전 임차인의 지위를 승계한 현 임차인으로서는 임차기간의 만료로 임대차가 종료됨에 있어 임대인에 대하여 부속물매수청구권을 행사할 수 있다. 마. 현행 민사소송법은 소송비용의 부담에 관하여 패소자부담의 원칙을 취하고 있고, 과실책임주의를 취하고 있는 것은 아니다. 비. 소송인수신청을 각하하는 결정에 대하여는 신청인이 항고할 수 있고, 이와 같이 항고로써 불복을 신청할 수 있는 재판은 상고심법원의 판단 대상이 되지 않는다. 【참조조문】 가.나. 민법 제204조 제1항, 제204조 제2항 다. 제105조, 제626조 제2항 라. 제646조 제1항 마. 민사소송법 제89조 바. 제75조, 제362조, 제395조 【참조판례】 대법원 1994.9.30. 선고 94다20389,20396 판결(공1994하,2854) 【전 문】 【원고(상고인 겸 피상고인)】 원고 【피고, 피상고인】 피고 【피고인, 인수참가인(피상고인겸 상고인)】 인수참가인(피상고인겸 상고인) 소송대리인 변호사 하창우 【원심판결】 창원지방법원 1995. 1. 20. 선고 93나8232 판결 【주 문】 원심판결 중 손해배상청구에 관한 원고 패소부분과 피고 인수참가인의 패소부분을 파기하고, 이 부분 사건을 창원지방법원 합의부에 환송한다. 원고의 나머지 상고를 기각하고, 이 부분 상고비용은 원고의 부담으로 한다. 【이 유】 1. 피고 인수참가인(이하 참가인이라고 한다)의 상고이유를 본다(상고이유보충서는 상고이유서 제출기간 경과 후의 것이므로 상고이유를 보충하는 범위 내에서 본다). 원심판결 이유에 의하면, 원심은 거시 증거에 의하여, 원고는 1991.8.29. 소외 1로부터 이 사건 점포를 임차보증금 12,000,000원, 월차임 50,000원, 임차기간 1년으로 정하여 임차한 다음 이 사건 점포에서 비디오테이프 대여점을 운영하면서 이를 점유·사용하여 오던 중 1992.8.28.자로 임대차기간이 만료되자 같은 상가 내에 있는 113호 점포를 임차하여 비디오테이프, 선반 등의 비품을 모두 옮긴 다음 위 소외 1에게 임차보증금의 반환을 요구하면서 이 사건 점포의 출입문에 자물쇠를 채워 둔 사실, 피고는 이 사건 점포 등 위 소외 1의 재산관리업무를 담당하여 오던 중 1993.6.8. 이 사건 점포에 원고가 채워 놓은 자물쇠를 강제로 따고 들어간 다음부터 이를 점유·사용하여 온 사실, 참가인은 이 사건 소송이 계속중이던 1994.9.1. 위 소외 1로부터 이 사건 점포를 임차하고 피고의 점유를 승계하여 현재까지 이를 점유·사용하여 온 사실을 인정한 다음, 이에 의하면 피고는 원고가 점유하고 있는 이 사건 점포의 점유를 침탈 하였다고 할 것이고, 참가인은 이 사건 소송의 계속중 피고로부터 그 점유를 승계하였으므로, 참가인은 원고에게 이 사건 점포를 명도할 의무가 있다고 판단하였다. 기록에 의하면, 원고가 참가인에 대하여 이 사건 점포의 명도를 구하는 것은 점유회수청구권에 기한 것임이 뚜렷한바, 이러한 점유회수청구권은 침탈자의 특별승계인에 대하여는 행사하지 못하고, 다만 승계인이 악의인 때에만 행사할 수 있는 것이다(민법 제204조 제2항). 그런데 참가인이 이 사건 점포를 점유하게 된 경위가 위 원심이 인정한 바와 같다면 참가인은 침탈자인 피고의 특별승계인에 해당한다 할 것이므로, 참가인이 점유의 침탈이 있었음을 알고 있었다는 점에 관한 원고의 주장·입증이 없는 한 참가인에 대한 명도청구는 받아 들일 수 없다 할 것인바, 원심이 이 점에 관하여 심리·확정하지 아니한 채 그 판시와 같은 이유만으로 원고의 참가인에 대한 명도청구를 받아들인 것은 위 법리를 오해한 위법이 있다 할 것이고, 이는 판결에 영향을 미쳤음이 분명하므로, 이 점을 지적하는 취지로 보이는 논지는 이유 있고, 나머지 상고이유에 대하여 판단할 것 없이 이 부분 원심판결은 유지될 수 없다. 2. 원고의 상고이유를 본다. 가. 제1,4점에 대하여 기록에 의하면, 원고는 당초 피고의 위와 같은 점유침탈 행위로 인한 정신적 손해의 배상도 아울러 구하다가 원심 제10차 변론기일에서 유치권 침해로 인한 재산적 손해의 배상만 구한다고 진술하여 그 청구원인을 변경하였음이 분명하므로, 원심이 정신적 손해에 대하여 판단하지 아니한 데에 소론과 같이 판단을 유탈한 위법이 있다 할 수 없고, 또 정신적 손해의 배상에 관한 청구가 있었음을 전제로 원심판결에 정신적 손해에 관한 법리를 오해하거나 채증법칙에 위배하고 심리를 다하지 아니한 위법이 있다는 소론 논지도 받아들일 수 없다. 그리고 참가인이 이 사건 점포를 점유하게 된 경위가 원심이 확정한 바와 같다면, 피고는 이 사건 점포에 대한 점유를 상실하였다 할 것이고, 또 참가인을 통하여 이 사건 점포를 간접점유하고 있다고도 할 수 없어, 이러한 피고에 대한 명도청구는 배척될 수밖에 없고, 피고가 원고의 점유를 침탈한 당사자라거나 참가인이 소송을 인수한 후에도 탈퇴하지 아니하고 있다고 하여 달리 볼 것은 아니라 할 것이므로, 같은 취지에서 피고에 대한 명도청구를 배척한 것으로 보이는 원심판결은 옳고, 거기에 소론과 같이 이유에 모순이 있는 위법이 있다 할 수 없으며, 위와 같이 점유를 상실한 피고에 대하여 명도를 구하는 근거에 대하여는 오히려 원고가 주장·입증하여야 할 것이므로 원심판결에 소론과 같이 변론주의에 위반한 위법이 있다 할 수 없다. 논지는 모두 이유 없다. 나. 제2,3점에 대하여 원심판결 이유에 의하면 원심은, 원고가 이 사건 손해배상의 청구원인으로서, 이 사건 점포에 최초임차인이 설치한 유리 출입문, 새시, 석고보드칸막이 등의 시설에 관한 유익비상환청구권 또는 부속물에 관한 권리를 전 임차인들로부터 순차로 승계한 뒤 유익비상환청구권 또는 부속물매매대금 채권에 기하여 이 사건 점포에 관한 유치권을 행사하고 있었는데 피고에 의하여 이 사건 점포의 점유를 침탈당함으로써 위 유익비 또는 부속물매매대금을 지급받지 못하여 그 금액 상당의 손해를 입었다고 주장함에 대하여, 거시 증거에 의하면, 소외 2는 1987.경 위 소외 1을 대리한 소외 3으로부터 이 사건 점포를 임차보증금 6,000,000원에 임차하여 비디오테이프 대여점을 운영하다가 1988.경 소외 4에게 이를 전대한 사실, 원고는 같은 해 10.31. 위 소외 4로부터 이 사건 점포의 임차보증금 6,000,000원과 비디오테이프, 선반 등 내부집기 및 영업상 이익에 대한 권리금 등을 감안하여 대금 30,000,000원에 위 소외 4의 전차권 및 비디오테이프 대여점의 영업에 관한 일체의 권리를 양도받아 그 때부터 비디오테이프 대여점을 운영한 사실, 원고는 1990.8.29.과 1991.8.29.에 위 소외 3과 사이에 이 사건 점포에 관한 임대차계약을 체결한 사실을 인정할 수 있으나, 위 인정사실만으로는 원고가 이 사건 점포의 최초임차인으로부터 위 시설 등에 관한 유익비상환청구권 또는 부속물에 관한 권리를 승계하였다고 보기에 부족하고 달리 이를 인정할 증거가 없으며, 오히려 거시 증거에 의하면, 소외 롯데건설주식회사는 이 사건 점포를 비롯한 롯데상가건물을 완공하여 1985.2.15. 소유권보존등기까지 마쳤으나 점포 분양이 제대로 이루어지지 않자 그 무렵 위 상가 내부에 석고보드칸막이 시설을 설치하여 성명불상자에게 이 사건 점포를 임대한 사실, 위 소외 1은 1986.11.7. 이 사건 점포가 위와 같이 타에 임대되어 이미 그 임차인이 비디오테이프 대여점 영업을 하고 있는 상태에서 소외 회사의 임차보증금반환 채무를 인수하기로 하고 소외 회사로부터 이 사건 점포를 분양받은 사실(유리 출입문, 새시 등은 이때 이미 설치되어 있었던 것으로 보인다), 위 소외 2나 소외 4가 위 소외 1을 대리한 위 소외 3과 사이에 이 사건 점포에 관한 임대차계약을 체결함에 있어서도 이 사건 점포의 출입문, 새시 등 시설에 관하여 임대인의 시설비지급 여부 또는 임차인의 원상회복 의무에 관한 아무런 논의를 한 바 없었고, 원고 또한 1988.10.31. 위 소외 4로부터 위와 같이 대금 30,000,000원에 이 사건 점포의 전차권 등을 양도받아 영업을 하던 중 임대차기간이 만료되어 1990.8.29. 위 소외 3과 이 사건 점포에 관한 임대차계약을 체결함에 있어서도 위 시설 등에 관하여 아무런 논의도 하지 않았던 사실을 엿볼 수 있을 뿐만 아니라, 위 시설 등에 관한 유익비 또는 부속물매매대금의 가액을 산정할 증거도 없고, 가사 원고가 전임차인들로부터 그 주장과 같은 유익비상환청구권 또는 부속물에 관한 권리를 승계하였다고 하더라도 점유회수청구권에 의하여 그 점유를 회복함으로써 결과적으로 유치권 또한 다시 회복하게 될 것이므로 유치권이 상실되었음을 전제로 한 원고의 위 주장은 이 점에서도 이유 없다고 하여 이를 배척하였다. 먼저 기록에 의하면, 위 소외 2나 원고가 위 소외 1을 대리한 위 소외 3과 사이에 이 사건 점포에 관하여 각 임대차계약을 체결함에 있어 “임차인은 임대인의 승인하에 개축 또는 변조할 수 있으나 부동산의 반환기일 전에 임차인의 부담으로 원상복구키로 한다"라고 약정하였음을 알 수 있는바, 이는 임차인이 임차목적물에 지출한 각종 유익비의 상환청구권을 미리 포기하기로 한 취지의 특약이라고 봄이 상당하므로(당원 1994.9.30.선고 94다20389,20396 판결 참조), 원심의 위 인정 판단 중 유익비상환청구권과 관련된 부분은 그 결론에 있어서는 옳다고 할 수밖에 없고, 따라서 원고가 위 소외 1에 대하여 유익비상환청구권을 행사할 수 있음을 전제로 펼치는 소론 논지는 어차피 받아들이기 어렵다 할 것이다. 그러나 원심이 인정한 바와 같은 위 유리 출입문과 새시(원고는 상고이유에서 석고보드 칸막이에 대하여는 문제삼고 있지 않다)의 설치경위 및 기록에 의하여 알 수 있는 위 유리출입문과 새시의 설치상태, 용도, 이 사건 점포가 있는 위 상가건물의 구조, 주변환경 등에 비추어 볼 때, 위 유리 출입문과 새시는 이 사건 점포의 사용에 객관적인 편익을 가져오게 하는 물건으로서 이 사건 점포의 구성부분이 되었다고 보이지는 아니하고, 한편 이 사건 점포가 소외 회사에 의하여 최초로 임대될 당시부터 임대인측의 양해 하에 비디오테이프 대여점으로 이용되어 왔으며, 위와 같은 시설은 그러한 영업에 필요하였던 것으로 보이는 점 등으로 보면, 위와 같은 시설을 부속시키는 데에 대한 임대인측의 묵시적인 동의는 있었다고 볼 여지가 많다 할 것이므로, 그 후 이 사건 점포에 대한 임대인과 임차인의 지위가 원심이 인정한 바와 같은 경위로 승계되어 온 것이라면, 그 시설대금이 이미 임차인측에 지급되었다거나 임차인의 지위가 승계될 당시 위와 같은 시설은 양도 대상에서 특히 제외하기로 약정하였다는 등의 특별한 사정이 인정되지 아니하는 한, 종전 임차인의 지위를 승계한 원고로서는 임차기간의 만료로 이 사건 점포에 대한 임대차가 종료됨에 있어 임대인인 위 소외 1에 대하여 민법 제646조 제1항 소정의 부속물매수청구권을 행사할 수 있다고 보아야 할 것이다. 그리고 부속물매수청구권의 행사로 인한 부속물매매대금은 그 매수청구권 행사 당시의 시가를 기준으로 산정할 것인바, 원고는 갑 제8호증을 제출함으로써 일응 그 입증을 시도하고 있는 것으로 보이고, 참가인의 악의가 인정되지 아니하는 한 원고가 점유회수청구권에 의하여 이 사건 점포에 대한 점유를 회복할 수 없음은 앞서 살펴 본 바와 같다. 사정이 위와 같음에도 불구하고 원심이 그 판시와 같은 이유로 부속물매수청구권과 관련된 위 원고의 주장마저 배척한 것은 부속물매수청구권에 관한 법리를 오해하고 심리를 다하지 아니한 위법이 있다 할 것이고, 이는 판결에 영향을 미쳤음이 분명하므로, 이 점을 지적하는 취지의 논지는 이유 있다. 다. 제5점에 대하여 현행 민사소송법은 소송비용의 부담에 관하여 패소자부담의 원칙을 취하고 있고, 소론과 같이 과실책임주의를 취하고 있는 것은 아니며, 소론이 지적하는 판례는 조선고등법원 판결에 불과할 뿐만 아니라 이 사건에 적절한 것도 아니고, 원고와 피고 사이의 소송비용부담의 비율에 관한 원심의 판단이 부당하다고 보이지도 아니한다. 논지는 이유 없다. 라. 제6점에 대하여 인수신청을 각하하는 결정에 대하여는 신청인이 항고할 수 있는바, 이와 같이 항고로서 불복을 신청할 수 있는 재판은 상고심 법원의 판단 대상이 되지 아니하므로(민사소송법 제395조, 제362조 단서), 이 점에 관한 논지는 받아들일 수 없다. 3. 그러므로 원심판결 중 손해배상청구에 관한 원고 패소부분과 참가인의 패소부분을 파기하고, 이 부분 사건을 원심법원에 환송하며, 원고의 나머지 상고를 기각하고, 이 부분 상고비용은 패소자인 원고의 부담으로 하기로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다. 대법관 이용훈(재판장) 박만호 박준서(주심) 김형선 |
한편, 위와 같은 경우 위 소유권 양도 혹은 경락 후에 새로이 지출한 비용에 관하여도 역시 유치권자의 비용상환청구권 규정에 의하여 유치권을 행사할 수 있는가가 문제될 수 있으나, 이와 관련하여 대법원은 원심이 ‘임차인이 소유자가 변동되기 전에 지출한 개수 공사비에 대하여는 유익비상환청구권을 인정하고 이에 기한 유치권을 인정하였으나 소유자 변동 후의 개수 공사로 인한 유익비에 대하여는 임차인 피고가 신 소유자와의 사이에 임차권의 존속에 관하여 특단의 합의가 없는 한 그 때부터는 불법점유자가 되었으므로 소유권 변동 후의 유익비 부분에 대하여는 유치권이 성립되지 않는다’고 판시하였다.96) 대법원은 피고에게 소유권이전등기경료전의 본건 건물에 관한 유익비의 상환청구권이 있고, 건물의 소유자가 변동된 후에도 위 건물에 대한 유치권이 있다고 함은 원판결이 위 전단에서 확정하는 바이고, 그렇다면 피고가 위 건물의 소유자 변동후에계속하여 점유하는 것은 유치권자인 피고가 유치물에 대한 보존행위로서 점유하는 것이므로 적법행위라 할 것이고, 그 소유자 변동후 유치물에 관한 필요비․유익비 청구권도 민법 제320조 소정의 소위 그 물건에 관하여 생
긴 채권이라 하여 원심을파기하였다.97)
| 96) 대법원 1972. 1. 31. 선고 71다2414 판결. 97) 김용한, 앞의 논문, 15면(김용한 교수는 위 평석에서 위 사건의 경우 유익비 채권 행사의 방법은 별론으로 하고 유익비상환에 관한 이론상의 채무자로서는 처음의 개수에 관하여는 건물의 전소유자가 이에 해당하고, 다음 번의 개수에 관하여는 현소유자가 이에 해당한다고 한다). |
| 대법원 1972. 1. 31. 선고 71다2414 판결 [가옥명도][집20(1)민,48] 【판시사항】 가. 유치물소유자의 변동과 유치권행사 나. 유치권자의 목적물사용의 적법 여부 【판결요지】 가. 유치권자의 점유하에 있는 유치물의 소유자가 변동하더라도 유치권자의 점유는 유치물에 대한 보존행위로서 하는 것이므로 적법하고 그 소유자변동후 유치권자가 유치물에 관하여 새로이 유익비를 지급하여 그 가격의 증가가 현존하는 경우에는 이 유익비에 대하여도 유치권을 행사할 수 있다. 나. 유치권자가 유치물에 대한 보존행위로서 목적물을 사용하는 것은 적법행위이므로 불법점유로 인한 손해배상책임이 없는 것이다. 【참조조문】 민법 제320조, 민법 제324조 제1항, 민법 제324조 제2항, 민법 제325조 【전 문】 【원고, 피상고인】 원고 【피고, 상고인】 피고 【원심판결】 제1심 군산지원, 제2심 광주고등 1971. 10. 12. 선고 71나34 판결 【주 문】 원판결중 피고의 수리비금 112,000원의 유치권 및 임료상당의 손해배상 부분에 대한 피고의 패소부분을 파기하고 이사건 부분을 광주고등법원으로 환송한다. 【이 유】 피고의 상고이유 제1점에 대한 판단, 상고이유의 요지는 전세금 300,000원에 관하여 피고는 유치권을 가지는 것이라고 주장한데 대하여 원심은 판단한바 없어 판단의 유탈이 있다는 것이나 기록에 의하면 항소심 제2차 변론기일인 1971. 3. 16. 변론에서 피고는 위 전세금에 대한 유치권 주장을 철회하였음이 명백하고(기록 제114장) 원판결에는 판단유탈의 위법은 없으므로 소론 논지는 이유없다. 동 상고이유 제2점에 대한 판단 원판결 이유에 의하면 원심은 피고의 유익비, 유치권주장에 대하여 피고는 1967.9.2.당시 본건 건물의 소유자였던 소외 1(동대리인 남편 소외 2)로부터 동 건물을 보증금 300,000원에 3년간의 기간으로 임차한 다음 동 건물이 노후하여 소유자와 합의하에 수리비는 이사갈 때 상환받기로 약정하고 동년 10월 중순경 공사금 246,000원을 들여 개수하고 또 1968.4 중순경 공사비 금 80,100원을 들여 개수하였으며 그 증가액이 현존하고 있음을 인정할 수 있어 위 유익비 도합 금 326,100원의 상환을 청구할 수 있으며, 원고로부터 상환을 받을 때까지 위 건물을 유치할 권리가 있다고 인정한 다음 피고가 1969.5경 공사비 금 112,000원을 들여 위 건물을 개수하였으므로 그 공사비의 상환채권에 관하여도 유치권이 있다고 주장하나 위 건물에 관하여 1969.3.3 그 소유자 소외 1로부터 소외 3 앞으로 소유권이전등기가 되었으니 피고가 동 건물의 신소유자와의 간에 위 건물 임차권의 존속에 관하여 특단의 합의가 없는 한 그때부터 불법점유가 되므로 그 주장과 같은 공사비를 들여 동 건물을 개수하였다 하더라도 동 공사비의 상환채권에 관하여는 유치권이 성립되지 않는다 할 것인데 피고가 신소유자로 부터 동건물 임차권의 지속에 관한 동의를 얻었다는 주장과 입증이 없으므로 위 공사비 금 112,000원의 상환채권에 관한 유치권이 있다는 주장은 이유없다고 배척하였다. 그러나 피고가 본건 건물이 제3자인 소외 3에게 소유권이전등기 경료전의 본건 건물에 관한 유익비(326,100원)의 상환청구권이 있고, 건물의 소유자가 변동된 후에도 위 건물에 대한 유치권이 있다고 함은 원판결이 위 전단에서 확정한 바이고, 그러하다면 피고가 위 건물의 소유자가 변동 후에 계속하여 점유하는 것은 유치권자인 피고가 유치물에 대한 보존행위로서 점유하는 것이므로 적법행위라 할 것이고, 그 소유자 변동 후 유치물에 관한 필요비, 유익비를 지급하고 그 유익비에 관하여는 가격의 증가가 현존한다면 그 유익비의 상환청구권도 민법 제320조의 소위 그 물건에 관하여 생긴 채권이라 할 수 있고, 따라서 위 유익비금 112,000원도 앞에서 본 유익비(금 326,100원)와 같이 그 변제를 받을 때까지는 본건 건물을 유치 하고 명도를 거부할 수 있다 할 것임에도 불구하고, 원심이 그 소유자 변동후의 점유를 불법점유라고 보고 위 유익비 금 112,000원에 대하여는 유치권이 성립될 수 없다고 판단하였음은 유치권에 관한 법리를 오해한 위법이 있고 이는 판결에 영향을 미쳤다 할 것이므로 이점에 대한 상고 논지는 이유있다. 동 상고이유 제3점에 대한 판단 원심은 불법점유로 인한 손해배상으로서 그 이유에 본건 건물이 경락허가 결정을 원인으로 하여 원고 명의로 소유권이전등기가 경료 되고, 피고가 1970.6.16 부터 현재까지 위 건물을 점유하고 있는 점에 관하여는 당사자간에 다툼이 없으니 피고는 다른 특별한 사정이 없는 한 원고소유의 동 건물을 정당한 권원없이 점유하고 있다할 것이므로 원고에게 이를 명도할 의무가 있으며 또한 그 불법점유로 인하여 원고가 입은 임료상당의 손해를 배상할 책임있다 하여 매월 금 30,000원씩을 지급할 의무있다고 판시하였다. 그러나 유치권자가 유치물에 대한 보존 행위로써 목적물을 사용하는 것은 적법행위로써 불법점유가 되지 아니한다 함은 앞에서 설시한 바와 같으므로 피고가 본건 건물이 원고 명의로 소유권 이전 등기가 경료된 후의 본건 건물 사용으로 인하여 얻은 실질적 이익은 이로 인하여 원고에게 손해를 끼치는 한에 있어서 부당이득으로서 원고에게 상환할 의무가 있는 것은 별문제로 하더라도 유치권자인 피고는 불법행위에 인한 손해배상 책임이 없다 할 것이다. (대법원 1963.7.11 선고, 63 다 235 판결, 대법원 1967.11.28 선고 66다 2111 판결 참조) 그러함에도 불구하고 원심은 피고의 점유를 불법점유라고 하여 손해배상책임이 있다고 판단하였음은 잘못이라 아니할 수 없으므로 이점에 대한 논지 또한 이유있다. 그러므로 원판결 중 피고의 수리비 금 112,000원의 유치권 및 임료상당의 손해배상 부분에 대한 피고의 패소부분을 파기하고 이사건 부분을 광주고등법원으로 환송하기로 하여 관여법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다. 대법원판사 양병호(재판장) 김치걸 사광욱 홍남표 김영세 |
(2) 필요비 상환청구
필요비는 통상비와 임시비로 나누어지는데 통상비란 건물의 소규모의 수리라든가 조세의 부담과 같이 일상의 보관에 필요한 비용을 말하며 임시비란 풍수해에 의한 가옥의 대수리와 같이 일상의 보관 이외에 지출할 필요가 있는 비용을 말한다. 필요비는 부동산의 유지, 보수하는데 꼭 필요한 유지비 및 수리비용 통상비도 그 상환을 청구할 수 있다. 통상의 필요비란 물건의 일상의 보관에 소요되는 필수적인 비용을 말하고, 재난 등에 의한 주택의 수리와 같이 보관 외에 지출한 비용도 여기에 포함된다. 민법 제203조의 점유자와 달리 민법 제323조와 민법 제325조 제1항의 규정을 둔 것은 유치권자의 과실수취권은 과실의 유치권자의 소유가 되는것이아니라채권의변제에충당되는것이불과하기때문이다.
(3) 유익비의 상환청구
유익비는 유치권자가 선량한 관리자의 주의의무와 같이 물건의 가치보존을 위하여 불가결한 것이 아니지만 물건의 본질을 변하지 않고 물건의 이용개량을 위하여 지출한 비용을 말하며 유익비로 인정받기 위해서는 목적물의 객관적 가치를 증가시키는 것이어야 한다. 유익비로서 인정여부는 유치권자가 아니라 소유자를 기준으로 판단하여야 한다.98) 우리 민법은 유익비에 대해서는 “그 가액의 증가가 현존하는 경우에 한하여 소유자의 선택에 따라 지출한 금액이나 증가액의 상환을 청구할 수 있다.”고 하여 소유자가 증가한 가액과의 비교를 통해 선택 하도록 하고 있다.
| 98) 이영준, 앞의 책, 729면. |
임차인의 상환청구권은 “임대차의 종료 시”에 행사할 수 있는 것에 반해 유치권자의 상환청구권은 언제든지 이를 행사할 수 있으며 임차인이 필요비 혹은 유익비를 지출한 경우 바로 그 상환을 청구할 수 있고 임차인은 임차물에 대하여 유치권을 취득한다. 한편 유익비를 지출한 경우에는 임대차가 종료되었을 때 상환의무를 부담하고 있다. 이 경우 유치권의 경우 채권의 변제를 받으면 목적물의 유치할 수 없으므로 임차인인 유치권자는 임대차관계 존속 중에는 유익비상환청구권이 생기지 않는다고 보아야 할 것이다.
(4) 별제권과 정리담보권
파산절차에서 담보권자가 어떠한 방법에 의하여 어디까지 우선변제를 받을 수 있는가에 관하여 저당권 등 담보권자는 별제되어 파산절차에 따르지 않고 파산자의 특정한 재산에 대한 권리를 행사하여 우선적으로 변제를 받을 수 있는데, 이 권리를 별제권이라 한다. 이러한 파산절차에서 담보권자는 개별적 권리행사 금지의 원칙의 예외로서 파산절차의 영향을 받지 않고 그 권리를 행사할 수 있는 것으로 규정하여 실체법상 담보권자에게 인정되는 우선변제를 받을 수 있는 지위를 확보하고 있다. 파산재단에 속하는 특정재산에서 다른 채권자보다 우선하여 변제를 받을 수 있는 권리로서 유치권자인 채무자가 파산한 경우에는 목적부동산에 대한 별제권 가진다(파산법 제84조).
(5) 유치권자의 사실상 우선변제권
유치권은 물권이므로 채무자 뿐만 아니라 그 외의 모든 사람에게 유치적 효력을 주장할 수 있다. 그러므로 유치물이 제3자의 소유가 된 때에는 채권의 청구는 채무자에게 할 수 밖에 없지만, 유치권의 행사는 새로운 소유자에 대하여 할 수 있다. 목적물에 대한 경매가 있을 경우에 채권자는 유치권으로써 매수인에게 대항 할 수 있다. 예컨대, 임차인이 임차건물에 대하여 필요비 또는 유익비를 지출한 때에 그 건물을 임대인으로부터 매수한 현재의 소유자에 대하여도 그 상환을 받을 때까지 반환을 거부할 수 있다. 다만, 제3자가 스스로 변제하는 경우를 제외하고는 변제는 채무자가 할 수 밖에 없지만 비용을 전액 변제받을 때까지 임차목적물을 점유하여 그 물건의 반환을 거절함으로써 사실상 우선변제 받는 결과가 된다.
4. 유치권자의 선관주의 의무
1) 의무의 내용
유치권자는 선량한 관리자의의 주의로 유치물을 점유하여야 한다(민법 제324조 제1항). 선량한 관리자의 주의란 거래상 평균인에게 일반적으로 요구되는 주의를 말한다. 이는 객관적, 추상적인 표준에 의하여 정하여 지는 것으로 행위자의 구체적, 주관적 주의능력에 따른 주의만을 요구하는 자기재산과 동일한 주의 보다 더 높은 정도의 주의를 뜻한다고 한다. 선량한 관리자의 주의를 다하여 물건을 점유하는 것에 보존을 위한 사용도 포함되며, 이러한 경우는 보존을 위한 사용이 권리행사이지만 의무이행의 성격도 가진다고 한다. 유치권자는 자신의 이익을 위해서 타인의 물건 등을 점유, 사용하는 자이므로 유치물의 보관 의무를 지는 것은 당연하다.
2) 의무위반의 효과
유치권자가 선관의무를 위반한 때에는 유치권자의 이러한 의무위반행위는 채권담보를 위하여 목적물을 점유하도록 한 유치권 본래의 목적과 배치되는 것이므로 이로 인하여 채무자가 받는 위험도 있을 것이므로 구체적으로 손해가 발생하였는 지를 묻지 않고 채무자는 유치권의 소멸을 청구할 수 있다. 다만, 유치권자는 채무자에게 발생한 손해에 대하여 배상할 책임이 있다. 유치권자가 보존에 필요한 행위를 하지 않은 경우에도 선관주의의무 위배이므로 채무자의 소멸청구가 가능하다고 보아야 하고, 여기서 채무자에는 소유자도 포함되며, 채무자와 소유자가 일치하지 않을 때는 양자 모두 소멸청구를 할 수 있다고 한다.
여기서 소멸청구의 법적성질은 형성권의 행사라고 본다. 따라서 유치권자가 청구에 응하여 유치권을 소멸시키는 것을 기다릴 필요없이 채무자나 소유자의 일방적 의사표시에 의하여 유치권은 소멸된다. 소멸청구가 있으며 유치권은 장래에 향하여 소멸한다. 따라서 그 이전에 수취한 과실에는 영향을 미치지 못한다.
5. 유치권의 소멸
1) 일반적 소멸사유
유치권은 담보물권의 공통적인 소멸사유로서 공용징수, 목적물의 멸실, 혼동, 포기, 몰수, 피담보채권의 소멸 등으로 소멸한다. 그러나 유치권자가 목적물을 점유하고 있는 경우 유치권의 채권은 소멸시효가 진행하지 않는다. (민법 제326조). 따라서 목적물을 점유한다 하더라도 피담보채권의 소멸로 유치권도 소멸한다. 또한 피담보채권이 소멸하면 담보물권도 당연히 소멸하므로 소멸시효에 의한 피담보채권의 소멸도 유치권의 소멸사유가 된다. 다만, 유치권이 존재하는 채권에 관하여도 소멸시효는 진행하며, 민법 제326조에서 규정한 것처럼 유치권의 행사는 채권의 소멸시효와 별개이므로 채권의 소멸시효는 그대로 진행하며 피담보채권의 소멸로 인하여 종국적으로 유치권도 소멸한다.
유치권의 피담보채권인 공사대금 채권은 민법의 단기소멸시효가 적용되어 3년의 소멸시효가 적용된다. 유치권을 행사하더라도 채권의 소멸시효가 중단, 정지되지 않으므로 채권자에 대한 소멸시효가 중단되기 위해서는 민법 제168조 이하의 중단사유로 유치물의 사용 또는 임대에 관한 채무자의 승인과 유치권에 의한 경매신청, 유치물의 반환거절 등을 들 수 있다.
2) 유치권에 특유한 소멸사유
(1) 민법 제324조 제3항의 소멸청구
유치권자가 선관주의의무를 위반하거나 채무자의 승낙없이 유치물을 사용, 대여 또는 담보제공을 한 경우에 채무자는 이에 따른 손해가 발생하였는지의 여부와 관계없이 유치권자를 상대로 유치권의 소멸을 청구할 수 있다. 여기서 채무자에는 소유자도 포함되며, 채무자와 소유자가 일치하지 않을 때는 양자 모두 소멸청구를 할 수 있다고 한다. 여기서 소멸청구의 법적성질은 형성권의 행사라고 본다. 따라서 유치권자가 청구에 응하여 유치권을 소멸시키는 것을 기다릴 필요 없이 채무자나 소유자의 일방적 의사표시에 의하여 유치권은 소멸된다. 채무자의 소멸청구가 있으면, 그 소멸청구가 정당한 경우에는 유치권은 장래에 향해서 소멸한다(민법 제324조 제3항).
(2) 민법 제327조의 소멸청구
유치권은 당사자의 약정에 의하여 성립하는 것이 아니라 법정담보물권이며, 대체로 피담보채권보다 유치물의 가액이 훨씬 높기 때문에 채무자에게는 불이익이 매우 크다고 할 수 있다. 그리고 유치권자도 채권액에 상당하는 담보가 유치물에 갈음하여 제공되면 아무런 손실도 입지 않는다. 또한 유치물에 관하여는 채권자와 채무자 모두가 이를 이용할 수 없기 때문에 경제적인 손실도 무시할 수가 없다. 이러한 이유에서 채무자가 상당한 담보를 제공할 경우에 유치권에 대한 소멸청구를 할 수 있도록 한 것이다(민법 제327조). 상당한 담보의 제공으로 바로 유치권이 소멸되는 것이 아니라 유치권을 소멸시킨다는 채무자의 의사표시가 필요하며 유치권의 소멸청구에 유치권자의 승낙이 필요한가에 관하여 이미 상당한 담보가 제공되어 있으면 이로써 유치권자는 충분히 보호되는 것이므로 굳이 승낙을 받아야 한다고 할 필요가 없다고 한다. 유치권 소멸청구로 유치권은 소멸하지만 유치권자가 가진 동시이행의 항변권까지 함께 소멸하는 것은 아니다. 유치권과 동시이행의 항변권은 병존할 수 있기 때문이다. 채무자가 유치권자의 승낙을 얻어 다른 담보를 제공하고 유치권의 소멸을 청구하면 소멸청구를 한 때에 유치권은 소멸한다.
| 대법원 2021. 7. 29. 선고 2019다216077 판결 [건물명도(인도)][공2021하,1613] 【판시사항】 민법 제327조에 따른 유치권 소멸청구를 채무자뿐만 아니라 유치물의 소유자도 할 수 있는지 여부(적극) 및 이때 채무자나 소유자가 제공하는 담보가 상당한지 판단하는 기준 【판결요지】 채무자는 상당한 담보를 제공하고 유치권의 소멸을 청구할 수 있다(민법 제327조). 유치권 소멸청구는 민법 제327조에 규정된 채무자뿐만 아니라 유치물의 소유자도 할 수 있다. 민법 제327조에 따라 채무자나 소유자가 제공하는 담보가 상당한지는 담보 가치가 채권 담보로서 상당한지, 유치물에 의한 담보력을 저하시키지 않는지를 종합하여 판단해야 한다. 따라서 유치물 가액이 피담보채권액보다 많을 경우에는 피담보채권액에 해당하는 담보를 제공하면 되고, 유치물 가액이 피담보채권액보다 적을 경우에는 유치물 가액에 해당하는 담보를 제공하면 된다. 【참조조문】 민법 제327조 【참조판례】 대법원 2001. 12. 11. 선고 2001다59866 판결(공2002상, 270) 【전 문】 【원고, 피상고인】 주식회사 부동산인사이드 (소송대리인 변호사 김동준 외 1인) 【피고, 상고인】 피고 (소송대리인 법무법인 정도 담당변호사 양창영 외 1인) 【원심판결】 대전지법 2019. 1. 25. 선고 2018나106744 판결 【주 문】 상고를 기각한다. 상고비용은 피고가 부담한다. 【이 유】 상고이유(상고이유서 제출기간이 지난 다음 제출된 상고이유보충서 등은 이를 보충하는 범위에서)를 판단한다. 1. 사안 개요 원심판결 이유에 따르면 다음 사실을 알 수 있다. 원고는 2016. 2. 16. 담보권 실행을 위한 경매절차에서 원심판결 별지 2 목록 기재 각 건물(이하 ‘제2 건물’이라 한다)을 매수하였다. 피고는 제2 건물이 속한 집합건물에 관해서 생긴 공사대금채권을 피담보채권으로 하여 제2 건물에 대하여 유치권을 행사하고 있다. 피담보채권은 ‘피고가 소외인에 대하여 가지는 공사대금 4억 1,700만 원과 이에 대하여 2008. 5. 16.부터 다 갚는 날까지 연 20%의 비율로 계산한 지연손해금’ 채권이다. 원고는 이 사건 2018. 10. 26. 자 청구취지 및 청구원인 변경신청서에서 피고에게 원고가 소유한 원심판결 별지 1 목록 기재 각 건물(이하 ‘제1 건물’이라 한다)에 관해서 최선순위 근저당권을 설정해 주는 방법으로 다른 담보를 제공하겠다는 청약을 하면서 유치권 소멸을 청구하는 의사표시를 하였고, 위 변경신청서가 2018. 10. 30. 피고에게 도달하였다. 2017. 11. 16. 기준 감정평가액은 제2 건물이 1억 5,500만 원이고, 제1 건물이 1억 5,900만 원이다. 2. 담보의 상당성 유무 가. 채무자는 상당한 담보를 제공하고 유치권의 소멸을 청구할 수 있다(민법 제327조). 유치권 소멸 청구는 민법 제327조에 규정된 채무자뿐만 아니라 유치물의 소유자도 할 수 있다. 민법 제327조에 따라 채무자나 소유자가 제공하는 담보가 상당한지는 담보 가치가 채권 담보로서 상당한지, 유치물에 의한 담보력을 저하시키지 않는지를 종합하여 판단해야 한다. 따라서 유치물 가액이 피담보채권액보다 많을 경우에는 피담보채권액에 해당하는 담보를 제공하면 되고(대법원 2001. 12. 11. 선고 2001다59866 판결), 유치물 가액이 피담보채권액보다 적을 경우에는 유치물 가액에 해당하는 담보를 제공하면 된다. 나. 원심은 다음과 같이 담보의 상당성이 인정된다는 이유로 원고의 청구를 인용하였다. 채무자나 소유자가 민법 제327조에 따라 상당한 담보를 제공하고 유치권 소멸을 청구하는 경우 유치물 가액이 피담보채권액보다 적을 때에는 유치물 가액에 해당하는 담보를 제공하면 된다. 제2 건물 가액은 합계 1억 5,500만 원으로 피담보채권액보다 적으므로, 원고는 유치권 소멸을 청구하기 위해서 제2 건물 가액에 해당하는 담보를 제공하면 된다. 원고가 제공한 담보는 우선변제권이 있는 최선순위 근저당권 설정이고 담보물인 제1 건물 가액은 합계 1억 5,900만 원으로 제2 건물 가액과 비슷하다. 다. 원심판결 이유를 위에서 본 법리와 기록에 비추어 살펴보면, 원심판결은 정당하고 상고이유 주장과 같이 담보의 상당성과 유치권의 불가분성 등에 관한 법리를 오해한 잘못이 없다. 3. 결론 피고의 상고는 이유 없어 이를 기각하고 상고비용은 패소자가 부담하도록 하여, 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다. 대법관 노정희(재판장) 김재형(주심) 안철상 이흥구 |
| 대법원 2001. 12. 11. 선고 2001다59866 판결 [건물명도등][공2002.2.1.(147),270] 【판시사항】 [1] 담보제공에 의한 유치권 소멸청구에 있어 담보의 상당성의 판단 기준 및 그 소멸청구권자 [2] 손해액 산정시 계산상의 잘못은 판결경정사유일 뿐 원심판결을 파기할 사유는 되지 않는다고 한 사례 【판결요지】 [1] 민법 제327조에 의하여 제공하는 담보가 상당한가의 여부는 그 담보의 가치가 채권의 담보로서 상당한가, 태양에 있어 유치물에 의하였던 담보력을 저하시키지는 아니한가 하는 점을 종합하여 판단하여야 할 것인바, 유치물의 가격이 채권액에 비하여 과다한 경우에는 채권액 상당의 가치가 있는 담보를 제공하면 족하다고 할 것이고, 한편 당해 유치물에 관하여 이해관계를 가지고 있는 자인 채무자나 유치물의 소유자는 상당한 담보가 제공되어 있는 이상 유치권 소멸 청구의 의사표시를 할 수 있다. [2] 권원 없는 점유로 인한 손해액을 산정함에 있어서 그 기간이 7개월 25일인 것을 7개월 26일로 잘못 계산하였고 이로 인하여 손해액의 계산에 차이가 생긴다 하더라도 원심의 이와 같은 잘못은 판결경정 방법에 의하여 시정될 것이고 이로 인하여 원심판결을 파기할 이유는 되지 못한다. 【참조조문】 [1] 민법 제327조[2] 민사소송법 제197조 제1항 【참조판례】 [2] 대법원 1979. 2. 13. 선고 78다2107 판결(공보불게재) 대법원 1987. 9. 8. 선고 87다카809, 810, 811 판결(공1987, 1562) 대법원 1992. 8. 18. 선고 91누2472 판결(공1992, 2782) 【전 문】 【원고,피상고인】 원고 【피고,상고인】 피고 【원심판결】 서울지법 200 1. 8. 23. 선고 2000나77835 판결 【주문】 상고를 기각한다. 상고비용은 원고의 부담으로 한다. 원심판결 주문 제1항 및 원심판결 제7면의 각 '금 4,973,542원'을 '금 4,952,468원'으로, 제7면의 '7개월 26일'을 '7개월 25일'로 각 경정한다. 【이유】 상고이유를 본다. 1. 제1, 2점에 대하여 민법 제327조에 의하여 제공하는 담보가 상당한가의 여부는 그 담보의 가치가 채권의 담보로서 상당한가, 태양에 있어 유치물에 의하였던 담보력을 저하시키지는 아니한가 하는 점을 종합하여 판단하여야 할 것인바, 유치물의 가격이 채권액에 비하여 과다한 경우에는 채권액 상당의 가치가 있는 담보를 제공하면 족하다고 할 것이고, 한편 당해 유치물에 관하여 이해관계를 가지고 있는 자인 채무자나 유치물의 소유자는 상당한 담보가 제공되어 있는 이상 유치권 소멸 청구의 의사표시를 할 수 있다고 봄이 상당하다. 원심판결 이유 및 기록에 의하면, 피고는 1996. 10. 12. 원심 판시 다세대주택 9세대(이하 '다세대주택'이라 한다)의 전 소유자이자 건축주인 소외 1에 대하여 가지는 판시 공사대금채권의 담보를 위하여 다세대주택에 관하여 채권최고액을 170,000,000원으로 한 제1순위 근저당권을 설정받기로 약정하였고, 이에 따라 다세대주택을 공동담보로 하여 1997. 6. 23. 피고 명의의 제1순위 근저당권설정등기를 경료한 사실, 소외 1이 공사대금채무를 지급하지 못하자 피고는 1997. 8. 20. 위 근저당권설정등기에 기한 임의경매를 신청하여 같은 달 21일 서울지방법원 97타경37105호로 다세대주택에 관한 임의경매절차개시결정이 내려진 사실, 1998. 10. 20. 현재 대지권을 포함한 다세대주택의 감정평가액은 608,000,000원이고, 1996. 11. 30. 소외 2 명의의 가등기가 경료되어 있던 다세대주택의 부지를 제외한 건물만의 감정평가액은 364,800,000원인 사실, 소외 1의 피고에 대한 공사대금채권은 1995. 5. 12.자 원심 판시의 재판상화해에 의하여 162,330,000원으로 되었으나, 그 후 피고와 소외 1이 1997. 6. 19. 피고는 다세대주택의 하자보수의무를 면하고, 소외 1은 피고에게 공사잔대금으로 139,330,000원을 즉시 지급하기로 재판상화해의 내용을 변경하기로 약정함으로써, 위 근저당권설정 당시 피고의 공사대금채권은 139,330,000원이 되었고, 그 후 1998. 3. 13. 피고가 공사대금채권의 일부인 14,330,000원 및 그에 대한 법정지연이자를 합한 14,860,000원을 공탁하였고, 피고가 1998. 3. 18. 이의를 유보하고 공탁금을 수령함으로써 공사대금채권 원금은 125,000,000원(139,330,000 - 14,330,000)이 된 사실, 서울지방법원은 위 경매절차를 진행하여 1999. 5. 27. 소외 3에게 다세대주택 중 101호를 금 39,500,000원에, 302호를 43,500,000원에, 같은 해 7월 22일 원고에게 301호를 37,000,000원에, 401호를 27,000,000원에, 같은 해 10월 7일 소외 4에게 지층 1호를 16,510,000원에, 같은 해 12월 2일 소외 5에게 지층 2호를 21,010,000원에 각 낙찰허가결정을 하였고 낙찰인들은 그 무렵 낙찰대금을 완납한 사실, 피고는 이 사건 소송이 원심에 계속중이던 2001. 3. 20. 다세대주택 중 앞서 본 6세대만의 낙찰대금 중에서 138,500,000원을 배당 받음으로써 공사대금채권 전액을 변제받은 사실을 알 수 있다. 이와 같이 소외 1이 1997. 6. 23. 피고에게 경료하여 준 근저당권의 목적물인 다세대주택의 감정평가액의 합계가 근저당권 설정 당시의 공사대금채권 139,330,000원 및 그에 대한 1997. 6. 19.부터 담보제공일인 같은 달 23일까지의 법정지연이자를 상회하는 점, 피고가 다세대주택 중 단지 6세대의 낙찰대금으로부터 공사대금채권 전액을 변제받은 점 등을 고려하여 볼 때, 채무자인 소외 1이 피고에게 경료하여 준 근저당권은 피고가 상고이유로 주장하는 바와 같은 사정들을 감안한다고 하더라도 그 담보제공 당시의 공사대금채권액 상당의 가치가 있는 상당한 담보라고 봄이 상당하고, 1999. 10. 6. 낙찰에 의하여 다세대주택 중 401호(이하 '이 사건 다세대 주택'이라 한다)의 소유권을 취득한 원고가 2000. 6. 9. 제1심 제2차 변론기일에서 피고에 대하여 위와 같은 담보제공에 근거한 유치권 소멸청구의 의사표시를 함으로써 피고의 유치권은 민법 제327조의 규정에 의하여 소멸하였다고 할 것이다. 같은 취지의 원심의 인정과 판단은 정당하고 거기에 상고이유로 주장하는 바와 같은 사실오인이나 민법 제327조 소정의 상당한 담보나 유치권소멸시점에 대한 법리를 오해한 위법이 있다 할 수 없다. 이 부분 상고이유는 받아들일 수 없다. 2. 제3점에 대하여 이 사건 다세대주택에 대한 권원 없는 점유로 인한 손해액을 산정함에 있어서 원심이 인정한 2000. 6. 9.부터 2001. 2. 2.(이 사건 다세대주택 명도일이 2001. 2. 2.임은 원심 제2차 변론기일에서 당사자 사이에 다툼 없는 사실로 정리된 바 있다.)까지는 7개월 25일인 것을 7개월 26일로 잘못 계산하였고 이로 인하여 손해액의 계산에 차이가 생긴다 하더라도 원심의 이와 같은 잘못은 판결경정 방법에 의하여 시정될 것이고 이로 인하여 원심판결을 파기할 이유는 되지 못한다(대법원 1979. 2. 13. 선고 78다2107 판결, 1987. 9. 8. 선고 87다카809, 810, 811 판결 참조). 이 부분 상고이유도 받아들일 수 없다. 3. 결 론 그러므로 상고를 기각하고 상고비용은 패소자의 부담으로 하되, 원심판결에 계산이 잘못된 부분이 있으므로 직권으로 원심판결 주문 제1항 및 제7면의 각 '금 4,973,542원'을 '금 4,952,468원'으로, 원심판결 제7면의 '7개월 26일'을 '7개월 25일'로 각 경정하기로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다. 대법관 이규홍(재판장) 송진훈 변재승(주심) |
(3) 점유의 상실
유치권에서 점유는 유치권의 성립요건임과 동시에 존속요건이기 때문에 점유의 상실에 의하여 유치권이 소멸하는 것은 당연하다. 점유상실의 원인이 무엇인지는 묻지 않는다. 유치권자가 유치물을 임대하거나 담보로 제공한 경우에도 임차인 또는 담보권자를 매개로 하여 간접점유를 하고 있는 것이므로 점유를 잃은 것이 아니다. 이는 채무자의 승낙의 유무와 관계가 없으며 승낙이 없어도 점유 자체를 잃는 것이 아니라 채무자가 유치권의 소멸청구를 할 수 있을 뿐이다(민법 제324조 제3항) 유치물의 점유가 제3자에 의하여 침탈된 경우에는 점유의 상실이 될 것이지만, 유치권자는 점유물반환청구권을 행사하여 점유를 회수할 수 있다. 다만, 이에 의하여 점유를 회복한 때에는 점유를 상실하지 않았던 것으로 되고 따라서 유치권도 소멸하지 않았던 것으로 본다. 점유를 확정적으로 상실한 후 전 유치권자가 다시 목적물의 점유를 취득한 경우에는 동일 채권에 관하여 다시 그 물건 위에 유치권을 취득한다. 즉 물건에 관한 채권을 가진 자가 물건의 점유를 일시 상실하였다가 다시 동일 물건을 점유하게 된 경우에는 그 채권을 위하여 유치권을 취득할 수 있다.
| 대법원 2012. 2. 9. 선고 2011다72189 판결 [유치권확인][공2012상,438] 【판시사항】 갑 주식회사가 건물신축 공사대금 일부를 지급받지 못하자 건물을 점유하면서 유치권을 행사해 왔는데, 그 후 을이 경매절차에서 건물 중 상가 부분을 매수하여 소유권이전등기를 마친 다음 갑 회사의 점유를 침탈하여 병에게 임대한 사안에서, 갑 회사의 유치권이 소멸하지 않았다고 본 원심판결에 법리오해의 위법이 있다고 한 사례 【판결요지】 갑 주식회사가 건물신축 공사대금 일부를 지급받지 못하자 건물을 점유하면서 유치권을 행사해 왔는데, 그 후 을이 경매절차에서 건물 중 일부 상가를 매수하여 소유권이전등기를 마친 다음 갑 회사의 점유를 침탈하여 병에게 임대한 사안에서, 을의 점유침탈로 갑 회사가 점유를 상실한 이상 유치권은 소멸하고, 갑 회사가 점유회수의 소를 제기하여 승소판결을 받아 점유를 회복하면 점유를 상실하지 않았던 것으로 되어 유치권이 되살아나지만, 위와 같은 방법으로 점유를 회복하기 전에는 유치권이 되살아나는 것이 아님에도, 갑 회사가 상가에 대한 점유를 회복하였는지를 심리하지 아니한 채 점유회수의 소를 제기하여 점유를 회복할 수 있다는 사정만으로 갑 회사의 유치권이 소멸하지 않았다고 본 원심판결에 점유상실로 인한 유치권 소멸에 관한 법리오해의 위법이 있다고 한 사례. 【참조조문】 민법 제320조, 제328조 【전 문】 【원고, 피상고인】 대우자동차판매 주식회사 【피고, 상고인】 피고 (소송대리인 변호사 한창호 외 2인) 【원심판결】 인천지법 2011. 7. 22. 선고 2010나15462 판결 【주 문】 원심판결을 파기하고, 사건을 인천지방법원 합의부에 환송한다. 【이 유】 상고이유(상고이유서 제출기간이 경과한 후에 제출된 상고이유보충서의 내용은 상고이유를 보충하는 범위 내에서)에 대하여 판단한다. 원심은, ① 원고가 현진건설 주식회사(이하 ‘현진건설’이라 한다)로부터 부천시 원미구 중동 1148-2 지상에 지하 3층, 지상 15층의 대우마이빌Ⅱ 오피스텔 및 근린생활시설(이하 ‘이 사건 건물’이라 한다) 신축공사를 공사대금 18,457,780,000원에 도급받고, 이 사건 건물에 다락을 설치하는 공사를 공사대금 1,182,940,000원에 도급받아 2004. 6.말경 완공한 사실, ② 현진건설이 원고에게 공사대금으로 7,711,175,265원을 지급하고 나머지 공사대금을 지급하지 않자, 원고가 2004. 8.경부터 이 사건 건물을 점유하면서 유치권을 행사해 온 사실, ③ 원고가 2008. 6.경 이 사건 건물 1, 2층의 상가 31채에 관하여 민법 제666조의 저당권설정청구권 행사에 따른 저당권설정등기를 마친 후 이에 대한 임의경매를 신청하고 유치권 신고를 한 사실, ④ 피고가 위 경매절차에서 위 상가 31채 중 ○○○호(이하 ‘이 사건 상가’라 한다)를 매수하여 2009. 7. 28. 소유권이전등기를 마친 사실, ⑤ 원고가 위 경매절차에서 5,296,035,051원을 배당받은 사실, ⑥ 피고가 이 사건 상가에 대한 원고의 점유를 침탈한 다음 2010. 6.경 소외인에게 임대하여 소외인이 이를 점유하고 있는 사실 등을 인정한 다음, 피고가 제출한 증거만으로는 원고가 이 사건 건물의 수분양자들로부터 직접 분양대금을 받는 등의 방법으로 공사대금을 전부 변제받았다고 보기 어렵고 이 사건 상가에 대한 점유를 회수할 수 있는 이상 점유를 상실하였다고 할 수도 없다는 이유로 원고가 이 사건 상가에 대한 유치권을 가지고 있다고 판단하였다. 그러나 원심의 판단은 다음과 같은 점에서 수긍할 수 없다. 원심이 채택한 증거에 의하면 2002. 5.경부터 2004. 11.경까지 원고의 은행계좌로 이 사건 건물의 수분양자들이 70억 원가량을 입금하였고 현진건설이 9억 원가량을 추가로 입금하였으며 중도금 등의 명목으로 110억 원가량이 입금된 사실 등을 알 수 있으므로, 원심으로서는 피고에게 증명을 촉구하거나 원고에게 확인을 구하는 등의 방법으로 위 금원이 이 사건 건물 공사대금으로 지급된 것인지에 관하여 심리하였어야 함에도 이러한 심리를 하지 아니한 채 피고가 제출한 증거만으로는 원고가 공사대금을 전부 변제받았다고 보기 어렵다고 판단하였으니, 원심의 이와 같은 판단에는 석명권을 제대로 행사하지 아니하여 필요한 심리를 다하지 아니한 위법이 있다. 또한 피고의 점유침탈로 원고가 이 사건 상가에 대한 점유를 상실한 이상 원고의 유치권은 소멸하고, 원고가 점유회수의 소를 제기하여 승소판결을 받아 점유를 회복하면 점유를 상실하지 않았던 것으로 되어 유치권이 되살아나지만, 위와 같은 방법으로 점유를 회복하기 전에는 유치권이 되살아나는 것이 아님에도( 대법원 2004. 2. 27. 선고 2003다46215 판결 참조), 원심은 원고가 이 사건 상가에 대한 점유를 회복하였는지를 심리하지 아니한 채 점유회수의 소를 제기하여 점유를 회복할 수 있다는 사정만으로 원고의 유치권이 소멸하지 않았다고 판단하였으니, 원심의 이와 같은 판단에는 점유상실로 인한 유치권 소멸에 관한 법리를 오해하여 필요한 심리를 다하지 아니한 위법이 있다. 그러므로 나머지 상고이유 주장에 관한 판단을 생략한 채 원심판결을 파기하고, 사건을 다시 심리·판단하도록 원심법원에 환송하기로 하여 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다. 대법관 김능환(재판장) 안대희 이인복(주심) 박병대 |
| 대법원 2010. 4. 15. 선고 2009다96953 판결 [토지및건물명도][공2010상,887] 【판시사항】 공매절차에서 점유자의 유치권 신고 사실을 알고 부동산을 매수한 자가 그 점유를 침탈하여 유치권을 소멸시키고 나아가 고의적인 점유이전으로 유치권자의 확정판결에 기한 점유회복조차 곤란하게 하였음에도, 유치권자가 현재까지 점유회복을 하지 못한 사실을 내세워 유치권자를 상대로 적극적으로 유치권부존재확인을 구하는 것은, 권리남용에 해당하여 허용되지 않는다고 한 사례 【판결요지】 공매절차에서 점유자의 유치권 신고 사실을 알고 부동산을 매수한 자가 그 점유를 침탈하여 유치권을 소멸시키고 나아가 고의적인 점유이전으로 유치권자의 확정판결에 기한 점유회복조차 곤란하게 하였음에도 유치권자가 현재까지 점유회복을 하지 못한 사실을 내세워 유치권자를 상대로 적극적으로 유치권부존재확인을 구하는 것은, 자신의 불법행위로 초래된 상황을 자기의 이익으로 원용하면서 피해자에 대하여는 불법행위로 인한 권리침해의 결과를 수용할 것을 요구하고, 나아가 법원으로부터는 위와 같은 불법적 권리침해의 결과를 승인받으려는 것으로서, 이는 명백히 정의 관념에 반하여 사회생활상 도저히 용인될 수 없는 것으로 권리남용에 해당하여 허용되지 않는다고 한 사례. 【참조조문】 민법 제2조 제2항, 제204조, 제320조, 제328조 【전 문】 【원고, 피상고인】 원고 (소송대리인 변호사 손윤하외 1인) 【피고, 상고인】 피고 (소송대리인 변호사 김영훈외 2인) 【원심판결】 서울고법 2009. 10. 23. 선고 2008나95719 판결 【주 문】 원심판결을 파기하고, 사건을 서울고등법원에 환송한다. 【이 유】 상고이유를 살펴본다. 1. 원심판결 이유에 의하면, 원심은 원고가 주식회사 한국토지신탁이 실시한 공매절차에서 2006. 7. 18. 이 사건 각 부동산을 대금 6,398,736,830원에 매수하고 같은 날 소유권이전등기를 마친 사실, 피고는 미지급 공사대금 채권에 기한 유치권을 주장하면서 2005. 4.경부터 소외 1 등 피고 직원을 통하여 이 사건 각 부동산을 점유하여 왔고, 위 공매절차에서도 유치권을 신고한 사실, 원고는 2006. 8. 2. 납골당 운영본부장인 소외 2를 통해 용역업체 직원 70명 정도를 동원하여, 당시 이 사건 각 부동산을 점유하고 있던 피고의 직원들을 강제로 퇴거시키고 이 사건 각 부동산의 점유를 취득하였으며, 그 결과 피고는 이 사건 각 부동산에 대한 점유를 상실한 사실, 소외 2는 위 일로 인하여 2007. 11. 20. 의정부지방법원 고양지원 2007고단7호 사건에서 폭력행위 등 처벌에 관한 법률 위반죄 등으로 징역 10월을 선고받았고, 2008. 3. 28. 항소심인 의정부지방법원 2007노2123호 사건에서 징역 10월에 집행유예 2년을 선고받아 그 무렵 위 항소심 판결이 확정된 사실, 피고가 원고를 상대로 제기한 점유회수의 소( 의정부지방법원 고양지원 2007가합5663호)에서 2008. 2. 22. 이 사건 각 부동산에 대한 원고의 점유침탈사실이 인정되어 피고의 청구를 인용하는 판결이 선고되었고, 원고의 항소( 서울고등법원 2008나36284호)와 상고( 대법원 2009다5155호)가 모두 기각된 사실, 그런데 소외 3 주식회사가 원고와 임대차계약과 봉안시설 운영대행계약을 각 체결하고 이 사건 각 부동산의 점유를 이전받아 납골당 영업을 함에 따라 위 점유회수의 소의 확정판결에 기한 집행이 이루어지지 못하였고, 그 결과 피고는 현재 이 사건 각 부동산에 대한 점유를 회복하지 못하고 있는 상태인 사실 등을 각 인정한 다음, 점유를 침탈당한 자는 그 점유침탈자와 악의의 특별승계인을 상대로 민법 제204조 소정의 점유회수청구의 소를 제기할 수 있고 그와 별도로 점유침탈자를 상대로 손해배상청구의 소도 제기할 수 있는 이상, 원고가 이 사건 각 부동산의 점유를 침탈한 후에 소외 3 주식회사와 임대차계약 및 봉안시설 운영대행계약을 각 체결하고 소외 3 주식회사로 하여금 이 사건 각 부동산을 직접점유하면서 납골당을 운영하도록 한 것만으로는, 비록 결과적으로 소외 3 주식회사에 대하여 피고의 원고에 대한 점유회수의 승소확정판결이 집행되지 아니하는 사정이 초래되었다고 하더라도, 원고의 이 사건 청구가 권리남용에 해당하거나 신의칙에 위배된다고 단정할 수 없다고 판단하여, 제1심판결을 취소하고 원고의 청구를 인용하였다. 2. 그러나 원심의 이러한 판단은 다음과 같은 이유에서 수긍하기 어렵다. 원심이 인정한 사실과 기록에 의하면, ① 피고가 이 사건 각 부동산에 관한 공매절차에서 이미 유치권을 신고하였으므로, 원고는 그러한 사실을 숙지한 상태에서 위 각 부동산을 매수한 사실, ② 그럼에도 원고는 피고와의 협의 내지 정식의 법적 절차를 거쳐 위 각 부동산의 점유를 이전받으려는 노력은 하지 않은 채 매수일로부터 약 보름 정도 경과한 후 원고의 재정부장이자 납골당운영본부장인 소외 2를 시켜 그의 주도하에 대규모 인원을 동원하여 폭력을 행사하는 방법으로 피고로부터 이 사건 각 부동산의 점유를 강제로 빼앗은 사실, ③ 따라서 원고는 피고의 점유를 불법적으로 침탈한 본인으로, 민법 제204조 제1항에 따라 피고에게 침탈한 점유를 반환할 의무를 부담하고 있는 사실, ④ 피고가 원고를 상대로 제기한 점유회수의 소에서도 ‘이 사건 각 부동산을 인도하라’는 피고 승소판결이 선고되었고 그 판결이 확정된 사실, ⑤ 원고는 위 판결에 따라 침탈한 점유를 반환하기는 커녕 오히려 위 각 부동산에 관한 점유를 소외 3 주식회사에게 이전함으로써 피고의 위 판결에 기한 강제집행까지 방해한 사실, ⑥ 피고가 침탈당한 점유를 회수하면 유치권도 되살아날 것인데, 원고의 점유침탈에 이은 고의적인 점유이전으로 피고는 점유회수의 소에서 승소하고도 상실한 점유를 회복하지 못하고 있는 사실, ⑦ 원고의 대표자 소외 4는 소외 3 주식회사 설립 당시 위 회사의 대표자였고, 임대차계약 및 봉안시설 운영대행계약 체결 당시 원고 및 소외 3 주식회사의 각 대표자였던 사실(따라서 소외 3 주식회사도 위와 같은 사정을 누구보다 잘 인식하였던 것으로 보인다)을 알 수 있고, 나아가 피고가 법적 절차를 통해 점유를 회수하기 위해 원고 및 소외 3 주식회사를 상대로 여러 차례 소송을 제기하여 장기간 진행해 오고 있는 동안에도, 막상 점유를 침탈한 원고 및 그로부터 점유를 이전받은 소외 3 주식회사는 다수의 납골당을 지속적으로 분양하고 있는 것으로 보인다. 위와 같은 사정에 비추어 보면, 원고는 자신의 점유침탈행위로 피고의 유치권을 소멸케 하였고 나아가 고의적 점유이전으로 피고의 확정판결에 기한 점유회복조차 곤란하게 하였는바, 그럼에도 피고가 현재까지 점유회복을 하지 못한 사실을 내세워 원고가 피고를 상대로 적극적으로 유치권부존재확인을 구하는 것은, 자신의 불법행위로 초래된 상황을 자기의 이익으로 원용하면서 피해자에 대하여는 불법행위로 인한 권리침해의 결과를 수용할 것을 요구하고, 나아가 법원으로부터는 위와 같은 불법적 권리침해의 결과를 승인받으려는 것으로서, 이는 명백히 정의 관념에 반하여 사회생활상 도저히 용인될 수 없는 것으로 권리남용에 해당하여 허용되지 않는다고 할 것이다. 그럼에도 불구하고 원심이 피고의 권리남용 주장을 배척하고 원고의 이 사건 유치권부존재확인청구를 인용한 것은, 권리남용에 관한 법리를 오해한 나머지 판결 결과에 영향을 미친 것이라고 할 것이다. 이 점을 지적하는 피고의 주장은 이유 있다. 3. 그러므로 나머지 상고이유에 대한 판단을 생략한 채 원심판결을 파기하고, 사건을 다시 심리·판단하게 하기 위하여 원심법원으로 환송하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다. 대법관 이홍훈(재판장) 김영란 김능환 민일영(주심) |
| 대법원 1996. 8. 23. 선고 95다8713 판결 [공사대금][집44(2)민,127;공1996.10.1.(19),2809] 【판시사항】 [1] 물건에 대한 점유의 의미와 판단 기준 [2] 공사금 채권에 기한 공장 건물 유치권자가 경락인에 의한 부당한 점유 침탈을 원인으로 점유회수의 소를 제기한 사안에서, 유치권자의 점유를 인정하지 아니한 원심판결을 파기한 사례 [3] 유치권자가 경락인에 대하여 피담보채권의 변제를 청구할 수 있는지 여부(소극) 【판결요지】 [1] 점유라고 함은 물건이 사회통념상 그 사람의 사실적 지배에 속한다고 보여지는 객관적 관계에 있는 것을 말하고 사실상의 지배가 있다고 하기 위하여는 반드시 물건을 물리적, 현실적으로 지배하는 것만을 의미하는 것이 아니고 물건과 사람과의 시간적, 공간적 관계와 본권관계, 타인지배의 배제가능성 등을 고려하여 사회관념에 따라 합목적적으로 판단하여야 한다. [2] 공장 신축공사 공사잔대금채권에 기한 공장 건물의 유치권자가 공장 건물의 소유 회사가 부도 가 난 다음에 그 공장에 직원을 보내 그 정문 등에 유치권자가 공장을 유치·점유한다는 안내문을 게시하고 경비용역회사와 경비용역계약을 체결하여 용역경비원으로 하여금 주야 교대로 2인씩 그 공장에 대한 경비·수호를 하도록 하는 한편 공장의 건물 등에 자물쇠를 채우고 공장 출입구 정면에 대형 컨테이너로 가로막아 차량은 물론 사람들의 공장 출입을 통제하기 시작하고 그 공장이 경락된 다음에도 유치권자의 직원 10여 명을 보내 그 공장 주변을 경비·수호하게 하고 있었다면, 유치권자가 그 공장을 점유하고 있었다고 볼 여지가 충분하다는 이유로, 유치권자의 점유를 인정하지 아니한 원심판결을 파기한 사례. [3] 민사소송법 제728조에 의하여 담보권의 실행을 위한 경매절차에 준용되는 같은 법 제608조 제3항은 경락인은 유치권자에게 그 유치권으로 담보하는 채권을 변제할 책임이 있다고 규정하고 있는바, 여기에서 '변제할 책임이 있다'는 의미는 부동산상의 부담을 승계한다는 취지로서 인적 채무까지 인수한다는 취지는 아니므로, 유치권자는 경락인에 대하여 그 피담보채권의 변제가 있을 때까지 유치목적물인 부동산의 인도를 거절할 수 있을 뿐이고 그 피담보채권의 변제를 청구할 수는 없다. 【참조조문】 [1] 민법 제192조, 제204조[2] 민법 제192조, 제320조, 제328조, 제664조[3] 민사소송법 제608조 제3항, 제728조, 민법 제320조 【참조판례】 [1] 대법원 1992. 11. 10. 선고 92다37710 판결(공1993상, 92) 대법원 1995. 7. 14. 선고 94다23821 판결(공1995하, 2777) [2] 대법원 1993. 4. 23. 선고 93다289 판결(공1993하, 1532) 대법원 1995. 9. 15. 선고 95다16202, 16219 판결(공1995하, 3395) 【전 문】 【원고,상고인】 동아건설산업 주식회사 (소송대리인 변호사 이영구 외 1인) 【피고,피상고인】 비사벌전선공업 주식회사 (소송대리인 변호사 강병호) 【원심판결】 광주고법 1994. 12. 30. 선고 94나964 판결 【주문】 원심판결 중 원심판결 별지목록 제1. 기재의 토지 및 제2. 기재의 공장 건물의 반환청구에 관한 원고 패소 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 광주고등법원으로 환송한다. 원고의 나머지 상고를 기각하고, 상고가 기각된 부분의 상고비용은 원고의 부담으로 한다. 【이유】 원고 소송대리인의 상고이유를 본다(상고이유서 제출기간 경과 후에 제출된 원고 소송대리인 변호사 배만운의 상고이유보충서 기재의 상고이유는 상고이유를 보충하는 한도 내에서 판단한다). 1. 원심판결 이유에 의하면, 원심은 원고는 1990. 8. 3. 소외 주식회사 통일전선(이하 통일전선이라 한다)으로부터 원심판결 별지목록 제2. 기재의 공장 건물(이하 이 사건 공장 건물이라 한다)의 신축공사를 공사대금 4,096,400,000원에 수급하여 1991. 7. 31. 공사를 마쳤고, 같은 해 8. 28. 이 사건 공장 건물에 관하여 위 통일전선 명의의 소유권이전등기가 경료되었으나, 같은 해 10. 20.경 위 통일전선으로부터 공사잔대금 2,266,400,000원의 지급을 위하여 교부받은 약속어음이 결제되지 않아 위 통일전선에 대하여 위 금액 상당의 공사잔대금채권을 가지고 있는 사실, 그런데 위 통일전선이 1992. 7. 14. 부도를 내고 도산하자 이 사건 공장 건물과 위 별지목록 제1. 기재의 토지(위 공장 건물과 위 토지를 합하여 이 사건 공장이라 한다)에 대한 제1순위 근저당권자인 소외 주식회사 한국외환은행이 전주지방법원 군산지원에 이 사건 공장에 관한 임의경매신청을 하여 같은 달 28. 위 지원에서 임의경매개시결정을 하고, 그 다음날 그 등기가 경료된 뒤 경매절차가 진행되어 같은 해 11. 2. 피고가 이 사건 공장을 경락받은 다음 같은 해 12. 2. 위 지원으로부터 부동산인도명령을 받아 같은 해 12. 4. 위 통일전선을 상대로 하여 이 사건 공장에 대한 인도집행을 한 사실, 원고는 위와 같이 이 사건 공장을 완공하고서도 위 공사잔대금을 지급받지 못하자 이 사건 공장을 유치·점유하려고 원고의 현장사무실을 이 사건 공장 정면에 설치하여 두었다가 위 통일전선이 원고의 승인아래 이 사건 공장에서 시험가동을 시작하고 준공식(1991. 10. 26.)을 준비하면서 1991. 10. 20.경 원고에게 위 공사잔대금의 지급을 위하여 약속어음을 교부하여 주자, 그 무렵 위 현장사무실을 당시 위 통일전선이 추가로 계획하고 있었던 후속공사장 옆으로 이전하고 위 통일전선이 이 사건 공장을 점유·관리하면서 본격적인 조업에 들어갔는데도 이를 그대로 방치하여 사실상 위 통일전선에게 이 사건 공장을 현실인도한 사실, 그러다가 위 통일전선이 위에서 본 것처럼 부도를 내고 도산하여 이 사건 공장에 관하여 임의개시결정이 나고, 그 직원들이 출근하지 아니하자 원고는 뒤늦게 1992. 9. 16.경 이 사건 공장에 직원 한두 명을 보내 그 정문 등에 원고가 이 사건 공장을 유치·점유한다는 안내문을 게시하고 같은 해 10. 3.경부터는 용역경비원 4인으로 하여금 주야 교대로 2인씩 이 사건 공장에 대한 경비·수호를 하도록 하는 한편 같은 해 10. 15.에는 이 사건 공장의 출입문에 자물쇠를 채워 두고 그 출입을 통제하기 시작하고, 피고가 이 사건 공장을 경락받은 뒤 같은 해 11. 20.경부터는 원고의 직원 10여 명을 보내 이 사건 공장 주변을 경비·수호하게 한 사실을 인정한 다음, 원고는 이 사건 공장에 관하여 생긴 채권인 위 공사잔대금채권을 지급받지 못하여 위 공사를 마친 후로도 계속하여 유치권자로서 이 사건 공장을 점유하여 오다가 위 인도집행 다음날인 1992. 12. 5. 피고에 의하여 점유를 침탈당하였는바, 피고는 이 사건 공장의 경락인으로서 민사소송법 제608조 제3항에 의하여 그 경락목적물인 이 사건 공장의 유치권자인 원고에게 유치권에 의하여 담보된 위 공사잔대금채권을 변제할 책임이 있고, 또 점유침탈자로서 점유자인 원고에게 이 사건 공장을 인도할 의무가 있다는 원고의 주장에 대하여, 원고가 위 공사잔대금의 지급을 위하여 교부받은 약속어음이 결제될 때까지 이 사건 공장을 유치·점유할 계획이었을지라도 위 통일전선이 이 사건 공장을 점유·관리하면서 조업을 하는 것을 방치하여 사실상 이 사건 공장을 현실인도한 이상 원고가 그 동안 이 사건 공장을 점유하여 왔다고 볼 수가 없고, 또 위 통일전선의 부도 이후 원고가 위 인정과 같이 이 사건 공장을 경비·수호하였다고 하더라도 그것만으로서는 원고가 이 사건 공장에 대한 위 통일전선의 점유권을 빼앗아 독점적, 배타적인 점유권을 취득하였다고 인정하기에 부족하며, 달리 원고가 위 공사를 마친 후에도 계속하여 이 사건 공장을 유치·점유하여 왔다는 원고의 주장사실을 인정할 수 있는 객관적이고, 합리성 있는 명백한 증거는 없다는 이유로 원고의 이 사건 공사대금청구와 이 사건 공장의 반환청구를 모두 배척하였다. 2. 그러나 점유라고 함은 물건이 사회통념상 그 사람의 사실적 지배에 속한다고 보여지는 객관적 관계에 있는 것을 말하고 사실상의 지배가 있다고 하기 위하여는 반드시 물건을 물리적, 현실적으로 지배하는 것만을 의미하는 것이 아니고 물건과 사람과의 시간적, 공간적 관계와 본권관계, 타인지배의 배제가능성 등을 고려하여 사회관념에 따라 합목적적으로 판단하여야 하는 것이고, 점유회수의 소에 있어서는 점유를 침탈당하였다고 주장하는 당시에 점유하고 있었는지의 여부만을 살피면 되는 것인바, 원심이 확정한 사실관계 및 기록에 의하여 인정되는 바와 같이 원고가 위 통일전선이 부도가 나고 난 다음에 이 사건 공장에 직원을 보내 그 정문 등에 원고가 이 사건 공장을 유치·점유한다는 안내문을 게시하고 소외 한국보안실업 주식회사와 경비용역계약을 체결하고, 용역경비원으로 하여금 주야 교대로 2인씩 이 사건 공장에 대한 경비·수호를 하도록 하는 한편 이 사건 공장의 건물 등에 자물쇠를 채우고 공장 출입구 정면에 대형 컨테이너로 가로막아 차량은 물론 사람들의 공장 출입을 통제하기 시작하고 피고가 이 사건 공장을 경락한 다음에도 원고의 직원 10여 명을 보내 이 사건 공장 주변을 경비·수호하게 하고 있었다면 원고가 이 사건 공장을 점유하고 있었다고 볼 여지가 충분하다고 할 것이므로 원심으로서는 과연 원고가 위와 같이 이 사건 공장을 수호·경비할 당시에 위 통일전선의 직원이 이 사건 공장에 상주하면서 공장을 관리하고 있었는지의 여부, 원고가 용역경비원으로 하여금 공장을 수호·경비하도록 하였다면 그 경비의 내용이 어느 정도인지의 여부, 이 사건 공장 건물의 시정상태와 그 열쇠를 누가 소지하고 있었는지의 여부 등을 좀더 밝혀 보고, 만약 원고의 점유가 인정된다면 원고의 주장처럼 피고에게 점유를 침탈당한 것인지의 여부까지도 나아가 살핀 다음 원고의 이 사건 공장의 반환청구에 관하여 판단하였어야 함에도 만연히 그 판시와 같은 이유로 원고의 이 사건 공장의 반환청구를 배척하였으니 점유회수의 소에 있어서의 점유에 관한 법리를 오해한 나머지 심리를 다하지 아니함으로써 판결에 영향을 미칠 위법을 저질렀다고 하지 않을 수 없다. 따라서 이 점을 지적하는 상고 논지는 이유 있다. 3. 한편 민사소송법 제728조에 의하여 담보권의 실행을 위한 경매절차에 준용되는 같은 법 제608조 제3항은 경락인은 유치권자에게 그 유치권으로 담보하는 채권을 변제할 책임이 있다고 규정하고 있는바, 여기에서 '변제할 책임이 있다'는 의미는 부동산상의 부담을 승계한다는 취지로서 인적 채무까지 인수한다는 취지는 아니므로, 유치권자는 경락인에 대하여 그 피담보채권의 변제가 있을 때까지 유치목적물인 부동산의 인도를 거절할 수 있을 뿐이고 그 피담보채권의 변제를 청구할 수는 없다 고 할 것이다. 따라서 가사 원고가 이 사건 공장 건물에 대하여 유치권을 취득하였다 하더라도 그 채무자가 아닌 경락인인 피고에 대하여 위 공사잔대금채권의 변제를 청구할 수 없다고 할 것이다. 원심판결은 그 이유를 달리하지만 원고의 위 공사잔대금 청구를 배척한 결론에 있어서는 정당하고, 거기에 소론과 같은 유치권에 관한 법리를 오해하는 등의 위법이 있다고 할 수 없으며, 소론 주장과 같은 사정이 있다고 하여 위 원고의 청구를 배척하는 것이 신의성실의 원칙에 위배된다고도 할 수 없다. 이 점에 관한 상고 논지는 모두 이유 없다. 4. 이에 원심판결 중 이 사건 공장의 반환청구에 관한 원고 패소 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 다시 심리·판단케 하기 위하여 원심법원으로 환송하고, 나머지 상고를 기각하며 상고가 기각된 부분에 대한 상고비용은 패소자의 부담으로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다. 대법관 지창권(재판장) 천경송(주심) 안용득 신성택 |
Ⅲ. 부동산경매절차에서의 유치권 신고 및 그 효력
1. 부동산경매 절차 개요
부동산 경매 신청 종류에는 임의경매와 강제경매가 있으며, 임의경매와 강제경매는 경매신청 방법, 매각 대상인 부동산의 압류 여부만 다를 뿐 그 진행절차에는 큰 차이가 없다. 임의경매는 근저당권, 저당권 등의 담보물권자가 그 담보물권에 기해 신청하는 경매로 집을 담보로 은행에서 빌린 대출금을 제때 갚지 못하는 경우 실시되는 경매를 의미하고 강제경매는 채권에 대한 공증증서나 판결문 즉 집행권원에 기해 신청하는 경매로서 소송을 통해 법원의 판결문을 확보한 후 경매를 신청하는 절차를 의미한다. 부동산 경매는 경매신청 및 개시결정, 배당요구종기 결정 및 공고, 매각준비, 매각 공고 및 매각기일통지, 매각실시, 매각결정 절차, 매각대금납무, 소유권이전 및 부동산 인도명령, 배당절차 순으로 진행된다. 먼저 경매개시신청은 변제기가 도래한 채무에 대하여 채무자가 채무변제를 아니할 때 채권을 변제 받고자하는 채권자가 채무자 소유의 부동산을 강제로 매각하여 줄 것을 관할 법원에 요청하는 절차이며, 경매개시결정은 채권자의 경매신청을 경매법원이 심사하여 적법하다고 판단되면 개시를 허가하는 법원의 결정을 말한다. 둘째, 경매개시결정이 있으면 법원은 즉시 경매목적 부동산의 압류를 명하여 등기소에 경매기입등기를 촉탁하고 채무자 및 부동산 소유자에게 경매개시결정문을 송달하고, 경매개시결정이 내려지면 법원은 해당 부동산을 매각하기 위한 작업에 착수하여 정확한 점유 관계나 부동산 상태를 확인하기 위한 현황조사와 물건의 가치를 평가하기 위한 감정평가를 한다. 셋째, 채권자들이 배당요구를 할 수 있는 기간으로 배당요구종기를 지정하고 집행법원은 절차에 필요한 기간을 감안하여 채권자가 배당요구를 할 수 있는 종기일을 첫 매각기일 이전으로 정하여 공고를 하고, 배당요구 종기일 이후 별도의 문제가 없으면 직권으로 매각기일을 정해 법원게시판과 신문, 전자통신매체에 공고하고 매각물건명세서를 매각기일 7일전부터 일반일들이 열람할 수 있도록 경매계에 비치하여 매각을 진행한다. 넷째, 매각기일에 최고가매수신고인이 나오면 7일 후 매각허가결정을 한 후 7일 내에 이의 신청이나 즉시항고가 없으면 매각허가결정 확정이 이루어지며, 매각허가결정 확정이 이루어지면 법원은 대금지급기한 통지서를 발송하는데 통상적으로 매각허가 확정 이후 30일 내에 잔금 납부일을 지정하고 최고가매수인이 대금을 납부하면 최고가매수신고인은 당해 부동산 소유권을 취득하고 법원은 배당기일을 정하고 채권의 순위에 따라 채권자들에게 배당을 진행한다.
2. 부동산경매절차에서의 유치권 신고
1) 매각준비절차에서 유치권 신고하는 경우
(1) 유치권자의 권리신고
이해관계인은 자기의 권리에 관하여 보호를 받는 방법으로서 집행법원의 절차에 관하여 권리행사를 할 수 있으며, 유치권자의 경우, 경매절차에서 민사집행법 제90조 제4호에 의하여 부동산 위의 권리자로서 그 권리를 증명하는 때에는 이해관계인으로서의 요건을 갖추어, 이해관계인이 가지는 경매절차에서의 권리를 취득하게 된다.99) 그러나 이때의 유치권자는 단순히 청구채권을 가지고 있다는 사실뿐 아니라 유치권의 성립요건에 해당하는 견련성, 점유, 변제기 도래 등을 함께 소명하여야 한다. 그러나 집행법원의 특성상 엄격한 증명
을 요구할 수는 없을 것이나 유치권을 신고하는 자가 제출하는 증명이 유치권의 성립요건에 충족되지 아니한 것이 명백할 경우에는 집행법원은 이해관계인에서 배제할 수 있을 것이다.
| 99) 대법원 1986. 3. 28.자 86마70 결정; 유치권자는 권리신고로 이해관계인이 되지만 경매개시결정 정본을 송달할 필요는 없다. |
| 대법원 1986. 3. 28.자 86마70 결정 [부동산경락허가결정][공1986.7.15.(780),862] 【판시사항】 경매절차의 이해관계인에 대한 경매개시결정정본의 송달여부 【판결요지】 경매절차의 이해관계인이라 하여 경매개시결정정본까지 송달하여야 하는 것은 아니다. 【참조조문】 민사소송법 제603조 【전 문】 【재항고인】 재항고인 【원심결정】 서울민사지방법원 1986.1.7자, 85라504 결정 【주 문】 재항고를 기각한다. 【이 유】 재항고이유를 본다. 경매절차의 이해관계인이라 하여 경매개시결정정본까지 송달하여야 하는 것은 아니며 또한 다른 이해관계인의 권리에 관한 사유를 가지고 경매허가에 대한 이의나 재항고의 이유로 삼을 수도 없다. 그리고 경매기일의 공고를 부동산소재지의 관할구청 게시판에 게시공고하지 않은 것은 위법이라고 하나 소송촉진등에 관한 특례법 제14조 제1항에 의하여 경매기일의 공고는 법원의 게시판에 게시하는 방법만으로 하도록 되어 있으며 그밖에 경매목적물의 시세에 비하여 감정평가가격과 경락가격이 너무 비싸서 부당하다고 하나 위와 같은 사유들은 모두 소송촉진등에 관한 특례법 제13조, 제11조의 규정에 비추어 적법한 재항고이유가 되지 아니한다. 따라서 재항고를 기각하기로 관여법관의 의견이 일치되어 주문과 같이 결정한다. 대법관 전상석(재판장) 이회창 정기승 |
| 대법원 2024. 4. 5.자 2023마7896 결정 [부동산임의경매] 〈임의경매절차에서 유치권 신고자에 대한 매각기일 등 통지가 누락되었음을 이유로 한 매각불허가결정과 유치권 관련 신고내용을 기재한 매각물건명세서로 인해 매각허가결정이 위법한지 문제된 사건〉[공2024상,759] 【판시사항】 [1] 매각허가결정에 대하여 항고할 수 있는 경우 / 민사집행법 제121조에서 정한 매각허가에 대한 이의신청사유 중 같은 조 제5호의 ‘매각물건명세서의 작성에 중대한 흠이 있는 때’에 해당하는지 판단하는 기준 및 같은 조 제7호의 ‘경매절차에 중대한 잘못이 있는 때’의 의미 [2] 유치권 신고자가 집행법원이 민사집행법 제104조 제2항에 따라 매각기일과 매각결정기일을 통지하여야 하는 같은 법 제90조 제4호의 이해관계인인 ‘부동산 위의 권리자로서 그 권리를 증명한 사람’에 해당하기 위한 요건 [3] 채권자 갑 새마을금고의 신청에 따라 개시된 채무자 을 주식회사 소유의 부동산에 관한 임의경매절차에서 제1심법원이 ‘유치권자 병 주식회사에 대한 매각기일 등 통지가 누락되었다.’는 이유로 최고가매수인 정 주식회사에 대한 매각불허가결정을 내린 다음, 위 결정이 확정되자 다시 새로운 매각절차를 개시하여 최고가매수인 무에 대한 매각허가결정을 하였는데, 원심법원이 병 회사가 신고한 유치권은 병 회사가 위 부동산을 경매개시결정 기입등기 이전부터 점유하였다고 보기 어려워 성립될 여지가 없음이 명백한 경우에 해당하는데도 제1심법원이 작성한 매각물건명세서의 기재 및 매각불허가결정은 위 유치권의 성립을 전제로 하고 있고, 이는 일반 매수희망자가 매수의사나 매수신고가격을 결정할 때 중대한 영향을 끼친 것으로 보이므로 민사집행법 제123조 제2항의 직권 매각불허가사유가 되는 같은 법 제121조 제5호의 ‘매각물건명세서 작성에 중대한 흠이 있는 때’ 및 같은 조 제7호의 ‘경매절차에 그 밖의 중대한 잘못이 있는 때’에 해당한다며 무에 대한 매각허가결정을 위법하다고 판단한 사안에서, 위와 같이 무에 대한 매각허가결정을 위법하다고 본 원심판단에 법리오해의 잘못이 있다고 한 사례 【결정요지】 [1] 매각허가결정에 대한 항고는 민사집행법 제121조에서 정한 매각허가에 대한 이의신청사유가 있거나 그 결정절차에 중대한 잘못이 있다는 것을 이유로 드는 때에만 할 수 있다(민사집행법 제130조 제1항). 위 이의신청사유 중 민사집행법 제121조 제5호의 ‘매각물건명세서의 작성에 중대한 흠이 있는 때’에 해당하는지 여부는 그 흠이 일반 매수희망자가 매수의사나 매수신고가격을 결정함에 있어 어떠한 영향을 받을 정도의 것이었는지를 중심으로 하여 부동산 경매와 매각물건명세서 제도의 취지에 비추어 구체적인 사안에 따라 합리적으로 판단하여야 한다. 또한 민사집행법 제121조 제7호의 이의신청사유인 ‘경매절차에 중대한 잘못이 있는 때’란 이해관계인의 이익이 침해되거나 매각절차의 공정성을 해칠 우려가 있는 중대한 절차위반의 사유가 있는 때를 말한다. [2] 집행법원은 민사집행법 제104조 제2항에 따라 매각기일과 매각결정기일을 민사집행법 제90조 각호에서 정한 이해관계인에게 통지하여야 하는데, 이때 유치권 신고자가 민사집행법 제90조 제4호의 이해관계인인 ‘부동산 위의 권리자로서 그 권리를 증명한 사람’에 해당하기 위해서는 신고서 접수 이후 매각허가결정이 있을 때까지 유치권의 취득·존속에 관한 사실을 집행법원에 증명하여야 한다. [3] 채권자 갑 새마을금고의 신청에 따라 개시된 채무자 을 주식회사 소유의 부동산에 관한 임의경매절차에서 제1심법원이 ‘유치권자 병 주식회사에 대한 매각기일 등 통지가 누락되었다.’는 이유로 최고가매수인 정 주식회사에 대한 매각불허가결정을 내린 다음, 위 결정이 확정되자 다시 새로운 매각절차를 개시하여 최고가매수인 무에 대한 매각허가결정을 하였는데, 원심법원이 병 회사가 신고한 유치권은 병 회사가 위 부동산을 경매개시결정 기입등기 이전부터 점유하였다고 보기 어려워 성립될 여지가 없음이 명백한 경우에 해당하는데도 제1심법원이 작성한 매각물건명세서의 기재 및 매각불허가결정은 위 유치권의 성립을 전제로 하고 있고, 이는 일반 매수희망자가 매수의사나 매수신고가격을 결정할 때 중대한 영향을 끼친 것으로 보이므로 민사집행법 제123조 제2항의 직권 매각불허가사유가 되는 같은 법 제121조 제5호의 ‘매각물건명세서 작성에 중대한 흠이 있는 때’ 및 같은 조 제7호의 ‘경매절차에 그 밖의 중대한 잘못이 있는 때’에 해당한다며 무에 대한 매각허가결정을 위법하다고 판단한 사안에서, 설령 매각불허가결정이 잘못되었다고 하더라도 특별한 사정이 없는 한 이를 이유로 이후 새로이 개시된 매각절차에서 이루어진 매각허가결정까지 ‘경매절차에 중대한 잘못이 있는 때’에 해당한다고 보기 어렵고, 제1심법원이 유치권 신고자인 병 회사도 일단 매각기일 등의 통지 대상자에는 해당하는 것으로 보아 직권으로 ‘병 회사에 대한 기일통지의 누락’을 이유로 민사집행법 제123조 제2항 및 제121조 제1호에 따라 내린 매각불허가결정에 병 회사의 유치권 성립을 전제로 한 중대한 잘못이 있다고 단정할 수도 없으며, 그 밖에 매각물건명세서 작성에 중대한 흠이 있었다거나 일반 매수희망자가 매수의사나 매수신고가격을 결정할 때 매각물건명세서의 유치권 관련 기재 및 매각불허가결정에 관하여 병 회사의 유치권이 성립될 수 있음을 전제로 고려할 것이라고 단정하기도 어려운데도, 위와 같이 무에 대한 매각허가결정을 위법하다고 본 원심판단에 매각불허가사유에 관한 법리오해의 잘못이 있다고 한 사례. 【참조조문】 [1] 민사집행법 제121조 제5호, 제7호, 제130조 제1항 [2] 민사집행법 제90조 제4호, 제104조 제2항 [3] 민사집행법 제90조 제4호, 제104조 제2항, 제121조 제1호, 제5호, 제7호, 제123조 제2항 【참조판례】 [1] 대법원 2000. 1. 19. 자 99마7804 결정(공2000상, 549) 【전 문】 【최고가매수신고인, 재항고인】 최고가매수신고인 (소송대리인 법무법인 정행인 담당변호사 이종훈) 【채무자겸소유자, 상대방】 주식회사 ○○ (소송대리인 법무법인 중정 담당변호사 정치영) 【원심결정】 수원지법 2023. 11. 17. 자 2023라5352 결정 【주 문】 원심결정을 파기하고 사건을 수원지방법원으로 환송한다. 【이 유】 재항고이유를 판단한다. 1. 관련 법리 매각허가결정에 대한 항고는 민사집행법 제121조에서 정한 매각허가에 대한 이의신청사유가 있거나 그 결정절차에 중대한 잘못이 있다는 것을 이유로 드는 때에만 할 수 있다(민사집행법 제130조 제1항). 위 이의신청사유 중 민사집행법 제121조 제5호의 ‘매각물건명세서의 작성에 중대한 흠이 있는 때’에 해당하는지 여부는 그 흠이 일반 매수희망자가 매수의사나 매수신고가격을 결정함에 있어 어떠한 영향을 받을 정도의 것이었는지를 중심으로 하여 부동산 경매와 매각물건명세서 제도의 취지에 비추어 구체적인 사안에 따라 합리적으로 판단하여야 한다(대법원 2000. 1. 19. 자 99마7804 결정 등 참조). 또한 민사집행법 제121조 제7호의 이의신청사유인 ‘경매절차에 중대한 잘못이 있는 때’란 이해관계인의 이익이 침해되거나 매각절차의 공정성을 해칠 우려가 있는 중대한 절차위반의 사유가 있는 때를 말한다. 한편 집행법원은 민사집행법 제104조 제2항에 따라 매각기일과 매각결정기일을 민사집행법 제90조 각호에서 정한 이해관계인에게 통지하여야 하는데, 이때 유치권 신고자가 민사집행법 제90조 제4호의 이해관계인인 ‘부동산 위의 권리자로서 그 권리를 증명한 사람’에 해당하기 위해서는 신고서 접수 이후 매각허가결정이 있을 때까지 유치권의 취득·존속에 관한 사실을 집행법원에 증명하여야 한다. 2. 기록에 따르면 다음과 같은 사실을 알 수 있다. 가. △△새마을금고는 2020. 10. 16. 상대방 소유인 이 사건 부동산에 관하여 제1심법원에 2020타경72579호로 임의경매개시신청을 하였고, 제1심법원은 2020. 10. 19. 이 사건 부동산에 관한 임의경매개시결정을 하였다. 나. 이후 제1심법원이 수차례에 걸쳐 이 사건 부동산에 관한 매각명령을 내렸으나 유찰 또는 변경명령으로 제대로 매각되지 아니하였다. 이에 제1심법원은 2022. 9. 5. 감정재평가명령을 내렸고, 감정평가액이 2022. 9. 14. 현재 10,794,239,000원으로 된 제2차 감정평가서를 제출받은 후 2022. 10. 20. 다시 위 부동산에 관한 매각명령 및 공고를 하였다. 다. □□건설 주식회사(이하 ‘□□건설’이라 한다)는 위 매각명령 다음 날인 2022. 10. 21. 이 사건 부동산에 관하여 공사대금 17억 원을 피담보채권으로 한 유치권 신고를 하였다. 라. 제1심법원은 2022. 11. 7. 이 사건 부동산에 관한 매각물건명세서를 다시 작성하였는데, 여기에는 ‘2022. 10. 21. 자 □□건설로부터 경매물건에 대해 공사대금 17억 원의 유치권 신고서가 제출되었으나 그 성립 여부는 불분명함.’이라는 기재(이하 ‘이 사건 유치권 관련 기재’라 한다)가 추가되었다. 마. 그 후 실시된 제1, 2회 매각기일에서는 모두 입찰자가 없어 입찰불능이 되었고, 2023. 1. 27. 실시된 제3회 매각기일에서 ◇◇◇ 주식회사가 57억 원을 신고하여 최고가매수신고인이 되었다. 그러나 제1심법원은 2023. 2. 3. ‘유치권자 □□건설에 대한 매각기일 및 매각결정기일 통지가 누락되었다.’는 이유로 매각불허가결정을 하였고(이하 ‘2023. 2. 3. 자 매각불허가결정’이라 한다), 이 결정은 그대로 확정되었다. 바. 제1심법원은 2023. 2. 13. 다시 매각명령 및 공고를 하여 새 매각절차를 개시하였고, 같은 날 앞서 본 이 사건 유치권 관련 기재가 동일하게 포함된 매각물건명세서를 다시 작성하였다. 사. 한편 주식회사 ☆☆종합건설(이하 ‘☆☆종합건설’이라 한다)은 2023. 2. 23. 이 사건 부동산에 관하여 공사대금 4억 7,300만 원을 피담보채권으로 한 유치권 신고를 하였다. 이에 제1심법원은 그다음 날인 2023. 2. 24. 매각물건명세서에 위 ☆☆종합건설의 유치권 신고서 부분도 ‘그 성립 여부는 불분명함.’으로 기재를 추가하였고, 같은 날 위 ☆☆종합건설에 매각 및 매각결정기일 통지서를 발송하였다. 아. 반면 이 사건 임의경매를 신청한 채권자 △△새마을금고는 2023. 2. 27. 제1심법원에 □□건설 및 ☆☆종합건설의 각 유치권이 성립되지 않으므로 각 유치권 신고를 배제하여 달라는 취지의 ‘유치권배제신청서’를 유치권 신고자별로 각각 제출하였다. 자. 이와 같은 상태에서 제1심법원은 2023. 3. 2. 새 매각절차의 제1회 매각기일을 진행하였고, 여기에 재항고인만이 입찰에 참여하여 5,711,111,000원으로 최고가매수신고인이 되었으며, 제1심법원은 2023. 3. 9. 재항고인에 대하여 매각허가결정을 하였다(이하 ‘이 사건 매각허가결정’이라 한다). 3. 원심의 판단 원심은, □□건설이 신고한 유치권은 □□건설이 이 사건 부동산에 관한 경매개시결정 기입등기 이전부터 위 부동산을 점유하였다고 보기 어려워 성립될 여지가 없음이 명백한 경우에 해당되는데도, 제1심법원이 작성한 위 부동산에 관한 매각물건명세서의 기재 및 2023. 2. 3. 자 매각불허가결정은 □□건설의 유치권이 성립될 수 있음을 전제로 하고 있는바, 이는 일반 매수희망자가 매수의사나 매수신고가격을 결정함에 있어 중대한 영향을 끼친 것으로 보이므로 민사집행법 제123조 제2항의 직권 매각불허가사유가 되는 같은 법 제121조 제5호의 ‘매각물건명세서 작성에 중대한 흠이 있는 때’ 및 같은 조 제7호의 ‘경매절차에 그 밖의 중대한 잘못이 있는 때’에 해당하고, 따라서 재항고인에 대하여 한 이 사건 매각허가결정은 위법하다고 판단하였다. 4. 대법원의 판단 그러나 원심의 판단은 받아들이기 어렵다. 그 이유는 다음과 같다. 가. 무엇보다 이 사건 매각허가결정은 2023. 2. 3. 자 매각불허가결정이 확정됨에 따라 개시된 새로운 매각절차에서 이루어진 것으로, 특별한 사정이 없는 한 설령 위 매각불허가결정이 잘못되었다고 하더라도 이를 이유로 이 사건 매각허가결정까지 ‘경매절차에 중대한 잘못이 있는 때’에 해당한다고 보기 어렵다. 그리고 앞서 본 인정 사실을 관련 법리에 비추어 살펴보면, 제1심법원이 유치권 신고자인 □□건설도 일단 매각기일 등의 통지 대상자에는 해당하는 것으로 보아 직권으로 ‘□□건설에 대한 기일통지의 누락’을 이유로 민사집행법 제123조 제2항 및 제121조 제1호에 따라 내린 2023. 2. 3. 자 매각불허가결정에 □□건설의 유치권 성립을 전제로 한 중대한 잘못이 있다고 단정할 수도 없다. 나. 또한 앞서 본 법리에 비추어 이 사건을 살펴보면, 제1심법원이 이 사건 매각허가결정 전에 작성한 매각물건명세서에는 ‘□□건설 및 ☆☆종합건설로부터 이 사건 부동산에 관한 유치권 신고서가 제출되었으나 그 성립 여부는 불분명하다.’는 내용만 기재되어 있을 뿐 유치권의 성립 여부에 관한 판단이 포함되어 있지 아니하고, 제1심법원이 감정인의 제2차 감정평가서 작성 이후에 제출된 유치권 신고서에 관하여 그 유치권 성립 여부를 단정할 수도 없는 만큼 위 매각물건명세서 작성에 중대한 흠이 있었다고 보기도 어렵다. 다. 나아가 이 사건 매각허가결정 전에는 원심이 지적한 □□건설의 유치권 신고서 외에도 ☆☆종합건설의 유치권 신고서도 접수되어 있는 상황으로 그 내역이 새로 작성된 매각물건명세서에 이미 반영되어 있었고, 이에 대해 이 사건 임의경매절차의 신청인 △△새마을금고가 각 유치권이 성립되지 않는다는 이유로 배제신청까지 하였다. 그렇다면 일반 매수희망자가 제1심법원이 2023. 3. 2. 실시한 제1회 매각기일에서 매수의사나 매수신고가격을 결정함에 있어 매각물건명세서의 이 사건 유치권 관련 기재 및 2023. 2. 3. 자 매각불허가결정에 관하여 □□건설의 유치권이 성립될 수 있음을 전제로 고려할 것이라고 단정하기도 어렵다. 라. 그럼에도 원심법원이 유치권 신고에 관한 일반적인 내용인 이 사건 유치권 관련 기재 및 2023. 2. 3. 자 매각불허가결정이 직권 매각불허가사유에 해당함을 이유로 이 사건 매각허가결정까지 위법하다고 판단한 것은 재항고이유 주장과 같이 매각불허가사유에 관한 법리 등을 오해하여 재판에 영향을 미친 잘못이 있다. 5. 결론 원심결정을 파기하고 사건을 다시 심리·판단하도록 원심법원에 환송하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 결정한다. 대법관 서경환(재판장) 김선수 노태악(주심) 오경미 |
(2) 매각물건명세서상의 유치권자 기재
경매절차 진행 중 집행법원에 유치권 신고서가 제출된 경우에는 경매신청채권자, 유치권신고인, 집행관에게 유치권 신고에 대한 의견서를 보낸 후, 추후 제출된 자료에 기초해서 유치권의 성립요건에 관한 사항을 일단 검토한 후 사실관계에 대한 의심의 정도, 조사대상 및 범위, 조사상의 한계 등을 고려하여 심문절차 개시여부를 결정한다. 그 이후 확보된 자료와 심증을 바탕으로 매각물건명세서를 구체적으로 작성한 후 진행하여야 할 것이다. 유치권은 매수인에게 인수되는 권리로서 “부동산의 점유자와 점유의 권원, 점유할 수 있는 기간, 차임 또는 보증금에 관한 관계인의 진술”란에 기재하여야 할 것이다. 현재의 실무에서는 유치권 성립 여부를 확인하는 절차 없이 그 성립 여부를 불문하고 매각물건명세서 비고란에 기재하고 있다.
2) 매각기일 전에 유치권신고가 제출된 경우
매각기일 지정전에 유치권 신고서가 제출된 경우에는 위와 마찬가지로 경매신청채권자, 유치권신고인, 집행관에게 유치권 신고에 대한 의견서를 보낸 후, 추후 제출된 자료에 기초해서 유치권의 성립요건에 관한 사항을 일단 검토한 후 사실관계에 대한 의심의 정도, 조사대상 및 범위, 조사상의 한계 등을 고려하여 심문절차 개시여부를 결정하고, 그 이후 확보된 자료와 심증을 바탕으로 매각물건명세서를 구체적으로 작성한 후 진행하여야 할 것이다. 매각기일 직전에 유치권 신고서가 제출된 경우에는 위에서도 보았듯이 절차지연보다는 유
치권의 진위 파악이 부동산경매절차에서 우선적으로 고려해야 할 사항이라고 보여지므로 매각기일을 변경하고, 위와 같은 처리방식으로 진행하는 것이 타당하다 할 것이다. 하지만 대부분의 실무에서는 절차지연을 막기 위하여 매각절차를 그대로 진행하고, 다만 유치권신고를 매각기일조서에 기재하거나 최고가매수신고인에게 확인서를 받는 방식으로 처리하고 있다..
3) 매각허가결정 이전에 접수된 경우
부동산 임의경매절차에서 매수신고인이 당해 부동산에 관하여 유치권이 존재하지 않는 것으로 알고 매수신청을 하여 이미 최고가매수신고인으로 정하여졌음에도 그 이후 매각결정기일까지 사이에 유치권의 신고가 있을 뿐만 아니라 그 유치권이 성립될 여지가 없음이 명백하지 아니한 경우, 집행법원으로서는 장차매수신고인이 인수할 매각부동산에 관한 권리의 부담이 현저히 증가하여 민사집행법 제121조 제6호가 규정하는 이의 사유가 발생된 것으로 보아 이해관계인의이의 또는 직권으로 매각을 허가하지 아니하는 결정을 하는 것이상당하다.100)
| 100) 대법원 2008. 6. 7.자 2008마459 결정. |
| 대법원 2008. 6. 17.자 2008마459 결정 [부동산매각허가결정에대한이의][미간행] 【판시사항】 부동산 임의경매절차에서 이미 최고가매수신고인이 정해진 후 매각결정기일까지 사이에 유치권의 신고가 있고 그 유치권이 성립될 여지가 없음이 명백하지 아니한 경우, 집행법원이 취할 조치 (=매각불허가결정) 【참조조문】 민사집행법 제121조 제6호, 제123조, 제127조 제1항 【참조판례】 대법원 2005. 8. 8. 자 2005마643 결정(공2005하, 1546) 【전 문】 【재항고인】 재항고인 (소송대리인 변호사 정충진외 1인) 【원심결정】 인천지법 2008. 3. 14.자 2007라299 결정 【주 문】 원심결정을 파기하고, 사건을 인천지방법원 본원 합의부에 환송한다. 【이 유】 재항고이유를 판단한다. 부동산 임의경매절차에서 매수신고인이 당해 부동산에 관하여 유치권이 존재하지 않는 것으로 알고 매수신청을 하여 이미 최고가매수신고인으로 정하여졌음에도 그 이후 매각결정기일까지 사이에 유치권의 신고가 있을 뿐만 아니라 그 유치권이 성립될 여지가 없음이 명백하지 아니한 경우, 집행법원으로서는 장차 매수신고인이 인수할 매각부동산에 관한 권리의 부담이 현저히 증가하여 민사집행법 제121조 제6호가 규정하는 이의 사유가 발생된 것으로 보아 이해관계인의 이의 또는 직권으로 매각을 허가하지 아니하는 결정을 하는 것이 상당하다 ( 대법원 2005. 8. 8.자 2005마643 결정 참조). 기록에 의하면, 이 사건 아파트에 대한 현황조사서에는 ‘점유관계는 미상, 본건 현장에 수차례 방문하였으나 폐문부재였고, 알리는 말씀을 고지하여도 연락이 없어 상세한 임대차관계는 미상이며, 주민등록상 전입세대는 없다’는 취지로 기재되어 있고, 매각물건명세서에도 이 사건 아파트에 대하여 조사된 임대차내역이나 특이사항이 없는 것으로 기재되어 있는 사실, 재항고인이 매수신고를 할 때까지 유치권의 신고가 들어온 적이 없는 사실, 이 사건 아파트에 대한 매각결정기일은 2007. 10. 4. 13:00경으로 예정되어 있었는데, 재항고인은 그 날 10:20경 매각불허가신청을 하면서 이 사건 아파트의 소유자인 주식회사 리치스카이는 이 사건 아파트를 포함한 주상복합건물의 시공사인데 위 회사를 상대로 공사대금을 주장하는 유치권자가 이 사건 아파트를 점유하고 있다고 주장하였고, 이 사건 아파트 현관문에 ‘공사비 관계로 유치권 행사중’이라고 기재된 경고문이 붙어 있는 사진을 위 신청서에 첨부하였던 사실, 그런데 제1심법원은 그에 대한 아무런 조사절차 없이 이 사건 아파트에 대하여 재항고인에게 매각을 허가하는 결정을 하였던 사실, 재항고인은 위 결정에 즉시항고 하면서 위 주상복합건물의 시공사가 공사대금 때문에 이 사건 아파트를 비롯한 몇 채의 아파트를 점유하고 있다는 내용의 자료를 추가로 제출한 사실이 인정된다. 위 법리에 비추어 보면, 재항고인은 이 사건 아파트의 점유현황에 대한 정확한 정보가 기재되지 않은 현황조사서 및 매각물건명세서 등으로 인하여 매수신고시까지 이 사건 아파트에 대하여 유치권이 존재하는 사실을 전혀 모르다가 매각허가결정 직전에 비로소 이 사건 아파트에 대하여 유치권이 주장되는 것을 알게 되어 제1심법원에 매각불허가신청을 하였고, 재항고인이 제출한 자료에 의하면 이 사건 아파트에 대한 유치권이 성립할 여지가 없지 않은바, 이러한 경우 집행법원으로서는 매가허가결정에 앞서 이해관계인인 재항고인을 심문하는 등의 방법으로 유치권의 성립 여부에 대하여 조사한 다음 유치권이 성립될 여지가 없음이 명백하지 아니하다면 재항고인의 매각허가에 대한 이의를 정당한 것으로 인정하여 매각을 허가하지 아니하는 결정을 하는 것이 상당하고, 이 때 매각결정기일까지 유치권의 신고가 없었다거나, 그 유치권이 장차 매수인에게 대항할 수 없는 것일 가능성이 있다고 하여 달리 볼 것은 아니다. 그럼에도 불구하고, 원심은 매수인에게 대항할 수 있는 유치권이 이 사건 아파트에 존재한다고 인정하기 어렵다는 등의 이유를 들어 이 사건 신청을 기각한 제1심결정을 그대로 유지하였으니, 이는 유치권의 성립 등에 관하여 필요한 심리를 다하지 아니하였거나 그에 관한 법리를 오해하여 재판 결과에 영향을 미친 위법이 있다고 할 것이다. 그러므로 원심결정을 파기하고, 사건을 다시 심리·판단하게 하기 위하여 원심법원에 환송하기로 하여 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 결정한다. 대법관 김지형(재판장) 고현철 전수안 차한성(주심) |
4) 매각허가결정 이후에 접수된 경우
매각허가결정 확정 전이라면 최고가매수신고인으로부터 매각허가결정에 대한 즉시항고(민사집행법 제129조)를 받아 매각허가결정을 취소한 후 새매각절차를 진행하고, 매각허가결정 확정 후 대금지급 전이라면 매수인으로부터 매각허가결정의 취소101) 또는 대금감액의 신청(민사집행법 제127조 제1항)을 받아 매각허가결정을 취소하고 새매각을 하거나 대금감액결정을 하며, 대금지급 후배당전이라면 매수인이 민법 제575조 제1항의 담보책임을 묻는 경우에 한하여 매각허가결정을 취소하거나 대금감액 결정을 한다. 배당이 끝나버린
뒤에는 매수인은 민법 제578조에 따라 채무자에게 매각대금의 전부 또는 일부의 반환을 청구할 수 있고 채무자가 무자력인 경우에는 대금의 배당을 받은 채권자에 대하여 그 대금 전부나 일부의 반환을 청구할 수 있다.
| 101) 대법원 2001. 8. 22.자 2001마2652 결정. |
| 대법원 2001. 8. 22.자 2001마2652 결정 [낙찰허가취소][집49(2)민,43;공2001.12.15.(144),2515] 【판시사항】 매수가격 신고 후 부동산이 훼손된 경우의 경락허가결정취소신청 등을 규정한 민사소송법 제639조 제1항이 부동산의 교환가치가 감손된 경우에도 유추적용되는지 여부 (적극) 및 부동산의 훼손이 매수가격 신고 전에 있었던 경우 그 훼손 및 이에 대한 간과가 경락인의 귀책사유로 인한 것이 아닌 때에도 동 규정이 유추적용되는지 여부 (적극) 【결정요지】 민사소송법 제639조 제1항은 "매수가격의 신고 후에 천재·지변 기타 자기가 책임을 질 수 없는 사유로 인하여 부동산이 훼손된 때에는 최고가매수인은 경락불허가신청을, 경락인은 대금을 납부할 때까지 경락허가결정의 취소신청을 할 수 있다. 다만, 부동산의 훼손이 경미한 때에는 그러하지 아니하다."라고 규정하고 있는바, 부동산에 물리적 훼손이 없는 경우라도 부동산의 교환가치가 감손된 때에는 위 규정이 유추적용된다 할 것이고, 또한 부동산의 훼손이 매수가격의 신고 전에 있었던 경우라도 그 훼손 및 이를 간과한 것이 자기가 책임을 질 수 없는 사유로 인한 것인 때에도 위 규정이 유추적용된다. 【참조조문】 민사소송법 제639조 제1항 【참조판례】 대법원 1998. 8. 24.자 98마1031 결정(공1998하, 2491) 【전 문】 【재항고인】 주식회사 한빛은행 【원심결정】 서울지법 200 1. 3. 24.자 2000라6189 결정 【주문】 재항고를 기각한다. 【이유】 재항고이유를 본다. 민사소송법 제639조 제1항은 "매수가격의 신고 후에 천재·지변 기타 자기가 책임을 질 수 없는 사유로 인하여 부동산이 훼손된 때에는 최고가매수인은 경락불허가신청을, 경락인은 대금을 납부할 때까지 경락허가결정의 취소신청을 할 수 있다. 다만, 부동산의 훼손이 경미한 때에는 그러하지 아니하다."라고 규정하고 있는바, 부동산에 물리적 훼손이 없는 경우라도 부동산의 교환가치가 감손된 때에는 위 규정이 유추적용된다 할 것이고(대법원 1998. 8. 24.자 98마1031 결정 참조), 또한 부동산의 훼손이 매수가격의 신고 전에 있었던 경우라도 그 훼손 및 이를 간과한 것이 자기가 책임을 질 수 없는 사유로 인한 것인 때에도 위 규정이 유추적용된다 할 것이다. 기록에 의하면, 재항고외인은 2000. 3. 20.자 입찰기일에 안성개발 주식회사 소유의 이 사건 토지에 관하여 금 5,383,300,000원의 매수가격신고를 하였고, 이에 경매법원이 2000. 3. 27.자로 최고가매수인인 재항고외인에게 이 사건 토지의 낙찰허가결정을 한 사실, 그런데 삼익건설 주식회사는 이 사건 낙찰허가결정 확정 후에야 자신이 안성개발 주식회사로부터 수급한 이 사건 토지에 대한 토목공사부분에 관하여 위 매수가격의 신고 전에 이미 공사대금 3,179,104,155원이 발생하였으므로 이 사건 토지에 관하여 위 공사대금채권을 피담보채권으로 한 유치권을 행사한다는 주장을 하였고, 재항고외인은 2000. 4. 25.경 비로소 삼익건설 주식회사의 위와 같은 유치권 주장이 있다는 것을 알게 된 사실, 이 사건 토지에 관한 감정평가서, 현황조사보고서에는 이 사건 토지의 현황이 구 건물을 철거한 나대지 상태이고, 현재 천호동 안성타워 신축공사 예정지라는 취지의 기재가 있을 뿐, 감정평가서, 현황조사보고서, 물건명세서 어디에도 삼익건설 주식회사가 이미 일부 토목공사를 수행하였다는 점에 관한 기재가 없는 사실이 인정되는바, 이와 같은 경우라면 이 사건 토지는 매수신고 전에 교환가치가 감손되었고 이러한 교환가치의 감손 및 이를 간과한 것은 낙찰인인 재항고외인이 책임을 질 수 없는 사유로 인한 것이라고 할 것이어서, 낙찰인인 재항고외인로서는 민사소송법 제639조 제1항의 유추적용에 의하여 이 사건 낙찰허가결정의 취소신청을 할 수 있다 할 것이다. 따라서 같은 취지에서 재항고외인의 신청을 받아들여 이 사건 낙찰허가결정을 취소한 제1심결정을 유지한 원심의 조치는 수긍이 가고, 거기에 주장과 같은 채증법칙 위배, 민사소송법 제639조 제1항에 관한 법리오해, 심리미진 등의 위법이 없다. 그러므로 재항고를 기각하기로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 결정한다. 대법관 송진훈(재판장) 윤재식 이규홍(주심) 손지열 |
5) 권리신고를 하지 않은 유치권자
경매절차에서 유치권자의 권리신고가 없이 경매절차가 종결되었다고 하더라도 그 권리의 존재 자체가 부정되거나 기존의 권리가 소멸되는 것은 아니고 유치권은 원래 매수인에게 인수되는 권리이므로, 설사 유치권자가 경매절차에서 권리신고를 아니하였고 경매절차에서 그러한 유치권의 존재가 전혀 고려되지 않았다고 하더라도 유치권 자체가 소멸하는 것은 아니라고 할 것이다.102)
| 102) 법원도서관, 민사집행법 실무연구, 재판자료 제109집, 2006, 41면. |
이는 유치권의 법적 성격으로 인해 귀결되는 것이라고 할 수 있으나, 이러한 점을 이용하여 경매절차의 지연을 목적으로 또는 매수가격의 저감을 위한 방편으로 허위 혹은 과장 유치권을 주장하는 사례가 있으므로 이에 대한 대책이 시급한 것 또한 현실이다.
3. 부동산경매절차에서 유치권의 대항력
1) 민사집행법상 유치권의 인수주의와 대항관계
(1) 민사집행법 제91조 해석론
경매의 대상이 된 부동산에 담보물권이나 용익물권과 같은 제한물권이 설정되어 있는 경우에 경매절차에서 부동산이 매각됨에 따라 그러한 제한물권이 소멸되도록 하여 매수인이 그러한 물적 부담이 없는 소유권을 취득하게 하는 처리방법을 소멸주의라고 하고, 경매신청채권자의 채권보다 우선하는 제한물권을 매수인에게 인수시키는 처리방법을 인수주의라고 하며, 매각대금이 경매신청채권자의 채권에 대하여 우선권 있는 부동산 위의 부담과 경매비용을 완전히 변제할 수 있는경우에 한하여 매각허가를 하는 처리방법을 잉여주의라 한다.
민사집행법 제91조는 부동산경매에 있어서의 법정매각조건 중 목적부동산상의 물적 부담의 처리에 관하여 규정 한다. 우선변제권 있는 담보물권인 저당권, 가등기담보권 및 일정한 요건을 갖춘 전세권(선순위이기는 하나 저당권·압류채권·가압류채권에 대항할 수 없거나, 최선순위전세권이라 하더라도 배당요구의 종기까지 배당요구를 한 경우)에 관하여는 소멸주의를 취함과 동시에 잉여주의를 취하고 있으며, 용익권의 경우에는 저당권·압류채권·가압류채권에 대항할 수 없는 경우에는 소멸주의를, 대항할 수 있는 경우에는 인수주의를 취하고 있다.103)
| 103) 경매로 인한 용익권의 소멸 여부는원칙적으로 신청채권자에대한대항력의유무로결정되는데, 대항력 구비여부는경매절차에 의하여 소멸하게 되는 최선순위저당권, 압류, 가압류채권을 기준으로 하므로, 경매절차에 의하여 소멸하는 선순위저당권보다 뒤에 등기되었거나 대항력을 갖춘 임차권은 함께 소멸하는 것이고, 매수인에게 대항할 수 없다(대법원2000. 2. 11. 선고 99다59306 판결). |
| 대법원 2000. 2. 11. 선고 99다59306 판결 [전부금][공2000.4.1.(103),688] 【판시사항】 [1] 경락으로 소멸되는 선순위 저당권보다 뒤에 등기되었거나 대항력을 갖춘 주택 임차권의 효력을 경락인에 대하여 주장할 수 있는지 여부 (소극) [2] 주택임대차보호법 제3조 제1항 소정의 주민등록이 대항력의 요건을 충족시킬 수 있는 공시방법이 되기 위한 요건 [3] 갑이 주택에 관하여 소유권이전등기를 경료하고 주민등록 전입신고까지 마친 다음 처와 함께 거주하다가 을에게 매도함과 동시에 그로부터 이를 다시 임차하여 계속 거주하기로 약정하고 처 명의의 임대차계약을 체결한 후에야 을 명의의 소유권이전등기가 경료된 경우, 갑의 처가 주택임대차보호법상 임차인으로서 대항력을 갖는 시기(시기)(=을 명의의 소유권이전등기 익일부터) 【판결요지】 [1] 경매목적 부동산이 경락된 경우에는 소멸된 선순위 저당권보다 뒤에 등기되었거나 대항력을 갖춘 임차권은 함께 소멸하는 것이고, 따라서 그 경락인은 주택임대차보호법 제3조에서 말하는 임차주택의 양수인 중에 포함된다고 할 수 없을 것이므로 경락인에 대하여 그 임차권의 효력을 주장할 수 없다. [2] 주택임대차보호법 제3조 제1항에서 주택의 인도와 더불어 대항력의 요건으로 규정하고 있는 주민등록은 거래의 안전을 위하여 임차권의 존재를 제3자가 명백히 인식할 수 있게 하는 공시방법으로 마련된 것으로서, 주민등록이 어떤 임대차를 공시하는 효력이 있는가의 여부는 그 주민등록으로 제3자가 임차권의 존재를 인식할 수 있는가에 따라 결정된다고 할 것이므로, 주민등록이 대항력의 요건을 충족시킬 수 있는 공시방법이 되려면 단순히 형식적으로 주민등록이 되어 있다는 것만으로는 부족하고, 주민등록에 의하여 표상되는 점유관계가 임차권을 매개로 하는 점유임을 제3자가 인식할 수 있는 정도는 되어야 한다. [3] 갑이 주택에 관하여 소유권이전등기를 경료하고 주민등록 전입신고까지 마친 다음 처와 함께 거주하다가 을에게 매도함과 동시에 그로부터 이를 다시 임차하여 계속 거주하기로 약정하고 임차인을 갑의 처로 하는 임대차계약을 체결한 후에야 을 명의의 소유권이전등기가 경료된 경우, 제3자로서는 주택에 관하여 갑으로부터 을 앞으로 소유권이전등기가 경료되기 전에는 갑의 처의 주민등록이 소유권 아닌 임차권을 매개로 하는 점유라는 것을 인식하기 어려웠다 할 것이므로, 갑의 처의 주민등록은 주택에 관하여 을 명의의 소유권이전등기가 경료되기 전에는 주택임대차의 대항력 인정의 요건이 되는 적법한 공시방법으로서의 효력이 없고 을 명의의 소유권이전등기가 경료된 날에야 비로소 갑의 처와 을 사이의 임대차를 공시하는 유효한 공시방법이 된다고 할 것이며, 주택임대차보호법 제3조 제1항에 의하여 유효한 공시방법을 갖춘 다음날인 을 명의의 소유권이전등기일 익일부터 임차인으로서 대항력을 갖는다. 【참조조문】 [1] 주택임대차보호법 제3조 제1항, 민사소송법 제608조 제2항, 제728조[2] 주택임대차보호법 제3조 제1항[3] 주택임대차보호법 제3조 제1항 【참조판례】 [1][2][3] 대법원 1999. 4. 23. 선고 98다32939 판결(공1999상, 993) /[1] 대법원 1987. 2. 24. 선고 86다카1936 판결(공1987, 525) 대법원 1990. 1. 23.자 89다카33043 결정(공1990, 516) /[2] 대법원 1995. 4. 28. 선고 94다27427 판결(공1995상, 1963) 【전 문】 【원고,상고인】 원고 (소송대리인 변호사 오윤덕) 【피고,피상고인】 피고 (소송대리인 변호사 제갈복성) 【원심판결】 서울고법 1999. 9. 22. 선고 99나17496 판결 【주문】 상고를 기각한다. 상고비용을 원고의 부담으로 한다. 【이유】 상고이유와 보충범위 내의 보충상고이유서를 함께 판단한다. 경매목적 부동산이 경락된 경우에는 소멸된 선순위 저당권보다 뒤에 등기되었거나 대항력을 갖춘 임차권은 함께 소멸하는 것이고, 따라서 그 경락인은 주택임대차보호법 제3조에서 말하는 임차주택의 양수인 중에 포함된다고 할 수 없을 것이므로 경락인에 대하여 그 임차권의 효력을 주장할 수 없다(대법원 1999. 4. 23. 선고 98다32939 판결, 1990. 1. 23.자 89다카33043 결정 들 참조). 한편, 주택임대차보호법 제3조 제1항에서 주택의 인도와 더불어 대항력의 요건으로 규정하고 있는 주민등록은 거래의 안전을 위하여 임차권의 존재를 제3자가 명백히 인식할 수 있게 하는 공시방법으로 마련된 것으로서, 주민등록이 어떤 임대차를 공시하는 효력이 있는가의 여부는 그 주민등록으로 제3자가 임차권의 존재를 인식할 수 있는가에 따라 결정된다고 할 것이므로, 주민등록이 대항력의 요건을 충족시킬 수 있는 공시방법이 되려면 단순히 형식적으로 주민등록이 되어 있다는 것만으로는 부족하고, 주민등록에 의하여 표상되는 점유관계가 임차권을 매개로 하는 점유임을 제3자가 인식할 수 있는 정도는 되어야 한다(대법원 1999. 4. 23. 선고 98다32939 판결, 1995. 4. 28. 선고 94다27427 판결 들 참조). 원심이 적법히 확정한 사실관계에 의하니, 소외 1은 1995. 4. 15. 이 사건 아파트에 관하여 소유권이전등기를 경료하고, 같은 달 12일 주민등록상의 전입신고를 마친 후 처인 소외 2 등과 함께 거주하여 왔는데, 소외 1은 1996년 5월 초순 어느 날 이 사건 아파트를 소외 3에게 매도하는 매매계약을 체결함에 있어, 그 대금지급방법에 관하여 소외 3이 이 사건 아파트를 담보로 대출받아 매매대금 중 일부를 지급하고, 나머지 매매대금은 소외 1이 매매계약 체결 후에도 소외 3으로부터 이 사건 아파트를 임차하여 계속 거주하되 그 나머지 매매대금을 임차보증금으로 대체하기로 약정하고, 1996. 5. 2. 임차인은 소외 1의 처인 소외 2로 하는 임대차계약을 체결하였으며, 소외 3은 이 사건 아파트에 관하여 1996. 5. 7. 소유권이전등기를 경료받은 다음, 같은 날 근저당권자 소외 주식회사 삼보상호신용금고로 하는 근저당권설정등기를 경료하였고, 그 후 근저당권자 소외 4로 하는 근저당권설정등기가 경료되었는데, 소외 4 및 소외 금고의 임의경매신청에 의하여 이 사건 아파트는 피고에게 낙찰되어 피고는 1997. 11. 19. 낙찰대금을 완납하였다는 것이다. 그러하니 제3자로서는 이 사건 아파트에 관하여 소외 1로부터 소외 3 앞으로 소유권이전등기가 경료되기 전에는 소외 1의 처 소외 2의 주민등록이 소유권 아닌 임차권을 매개로 하는 점유라는 것을 인식하기 어려웠다 할 것이므로, 소외 2의 주민등록은 이 사건 아파트에 관하여 소외 3 명의의 소유권이전등기가 경료된 1996. 5. 7. 이전에는 주택임대차의 대항력 인정의 요건이 되는 적법한 공시방법으로서의 효력이 없고, 1996. 5. 7.에야 비로소 소외 2와 소외 3 사이의 임대차를 공시하는 유효한 공시방법이 된다고 할 것이며, 주택임대차보호법 제3조 제1항에 의하여 유효한 공시방법을 갖춘 다음날인 1996. 5. 8.부터 소외 2는 임차인으로서 대항력을 갖는다고 할 것인데 그에 앞서 1996. 5. 7. 설정된 근저당권이 낙찰로 인하여 소멸함으로써 이 사건 임차권 역시 함께 소멸하게 되어 임차인은 임차주택의 낙찰자인 피고에 대해 그 임차권의 효력을 주장할 수는 없다고 할 것이다. 같은 취지에서, 피고에 대하여 임대차의 효력을 주장할 수 없다고 하여 유효한 임대차가 존속함을 전제로 한 원고의 전부금청구를 받아들이지 아니한 원심의 판단은 정당하고, 거기에 심리를 다하지 아니하였거나 증거 없이 원고 주장을 배척하는 등의 위법은 없다. 상고이유에서 들고 있는 대법원 1999. 4. 23. 선고 98다32939 판결의 취지는 부동산 소유자가 이를 매도하고 동시에 임차인이 된 경우 소유권이전등기가 매수인에게 경료됨으로써 비로소 전 소유자이자 임차인의 주민등록이 임대차를 공시하는 유효한 공시방법이 된다는 점을 판시한 것으로서, 소유권이전등기를 경료한 날 대항력이 발생한다는 취지로 볼 것은 아니므로 앞서 밝힌 법리가 그 대법원판결과 배치되는 것은 아니라고 할 것이다. 그리고 입찰자가 임차인이 있다는 사실을 알고 입찰에 응하였다는 사정만으로 입찰자가 임차인을 대항력 있는 임차인으로 알고 임차인에게 임대차의 대항력이 없다는 주장을 하지 않겠다는 의사를 표시하였다고 보아야 한다거나 경험칙상 임차보증금 반환채무를 인수하겠다는 의사로 입찰에 응한 것으로 해석하여야 하는 것은 아니므로 낙찰자가 임대차계약의 대항력을 부인하고 임대보증금 지급을 거절한다고 하여 이를 신의성실의 원칙에 위배된다고 할 수는 없고, 선순위 저당권의 소멸에 따라 그보다 뒤에 대항력을 갖춘 이 사건 임차권이 함께 소멸하였으므로 낙찰자인 피고는 주택임대차보호법 제3조에서 말하는 임차주택의 양수인 중에 포함된다고 할 수 없는 것이므로 임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다는 주택임대차보호법 제3조 제2항을 이 사건에 적용할 수는 없다. 같은 취지의 원심의 인정·판단은 정당하고, 거기에 심리미진, 채증법칙 위배로 인한 사실오인의 위법이나 주택임대차보호법 제3조 제2항에 관한 법리오해 등의 위법은 없다. 상고이유의 주장들을 모두 받아들이지 아니한다. 그러므로 상고를 기각하고, 상고비용을 원고의 부담으로 하기로 관여 대법관들의 의견이 일치되어 주문에 쓴 바와 같이 판결한다. 대법관 김형선(재판장) 이용훈 조무제(주심) 이용우 |
용익권 중에서 특히 문제 되는 것은, 경매신청채권자에게는 대항할 수 있지만 목적부동산의 매각으로 인하여 소멸하는 선순위의 저당권이나 압류, 가압류가 있는 경우에 그보다 후순위인 용익권, 이른바 ‘중간 용익권’ 의 운명이다. 이에 관하여는 견해의 대립이 있었으나, 중간 용익권은 매각에 의하여 소멸하는 선순위권리에 대항할 수 없는 이상 소멸 한다는 견해가 통설이었고, 판례도 동일한 입장을 취하였으며,104) 우리의 경매실무 및 금융거래도 이를 전제로 정착되어 왔다. 이에 민사집행법은 용익물권과 이에 준하는 등기된 임차권에 관하여 위와같은 판례 및 확립된 실무례에 따라 용익권의 취급에 관하여 제91조 제3항 및 제4항 본문을 두게 되었다. 한편 담보물권 중 유치권에 관하여는 민사집행법 제91조 제5항 에서 “매수인은 유치권자에게 그 유치권으로 담보하는 채권을 변제할 책임이 있다.”라고 하여 인수주의가 적용되는 경우를 규율하고 있다.105)
| 104) 근저당권설정등기와 제3의 집행채권자의 강제경매신청 사이에 대항력을 갖춘 주택임차인이 있는 경우에, 동인이 경락인에게 대항할 수 있다고 한다면 경락인은 임차권의 부담을 지게 되어 부동산의 경매가격은 그만큼 떨어질 수밖에 없고 이는 임차권보다 선행한 담보권을 해치는 결과가 되어 설정 당시의 교환가치를 담보하는 담보권의 취지에 맞지 않게 되므로 동인의 임차권은 경락인에게 대항할 수 없다(대법원 1987. 3. 10. 선고 86다카1718 판결). 105) 임의경매에 관하여 구 경매법(임의경매에 대한 규율이 민사소송법으로 통합됨에 따라 1990. 1. 13. 법률 제4201호로 폐지되었다)이 적용되고, 강제경매에 관하여 구 민사소송법(1990. 1. 13. 법률 제4201호로 개정되기 전의 것)이 적용되던 당시(1990. 9. 1. 이전)의 구 경매법 제3조 제3항은 “경락인은 유치권자 …… 에게 변제하지 아니하면 경매의 목적물을 수취할 수 없다.”라고 규정하고 있었고, 구 민사소송법 제608조 제3항 은 “유치권이 부동산에 존재한 경우에는 경락인은 그 유치권으로 담보한 채권을 변제할 책임이 있다.”라고 규정하고 있었다. |
| 대법원 1987. 3. 10. 선고 86다카1718 판결 [건물명도][공1987.5.1.(799),636] 【판시사항】 근저당권이 설정되어 있는 건물에 대하여 대항력있는 임차권을 취득한 임차인이 제3집행채권자의 신청에 의한 강제경매가 진행되어 동 부동산을 경락한 경락인에게 대항할 수 있는지 여부 【판결요지】 근저당권설정등기와 제3의 집행채권자의 강제경매신청 사이에 대항력을 갖춘 주택임차인이 있는 경우에, 동인이 경락인에게 대항할 수 있다고 한다면 경락인은 임차권의 부담을 지게 되어 부동산의 경매가격은 그만큼 떨어질 수밖에 없고 이는 임차권보다 선행한 담보권을 해치는 결과가 되어 설정당시의 교환가치를 담보하는 담보권의 취지에 맞지 않게 되므로 동인의 임차권은 경락인에게 대항할 수 없다. 【참조조문】 민사소송법 제608조 제2항, 주택임대차보호법 제3조 【전 문】 【원고, 피상고인】 원고 【피고, 상고인】 피고 【원심판결】 서울고등법원 1986.6.26 선고 86나7 판결 【주 문】 상고를 기각한다. 상고비용은 피고의 부담으로 한다. 【이 유】 피고의 상고이유에 대하여, 원심판결 이유에 의하면, 원심은 채택증거를 종합하여 피고가 이 사건 건물의 소유자이던 소외인과 1983.3.5 전세보증금 13,000,000원에 전세계약을 체결하고 동년 4.13 위 건물에 입주함과 동시에 주민등록전입신고를 한 사실, 위 건물에 관하여서는 1980.9.3 주식회사 서울신탁은행을 근저당권자로 한 채권최고액 금 24,000,000원으로 된 근저당권설정등기가 경료되고 다시 1982.10.13 위 은행을 근저당권자로 한 채권최고액 금 21,000,000원으로 된 근저당권설정등기가 경료된 사실, 1984.4.12 다른 집행 채권자의 강제경매신청에 의하여 경매개시결정이 되고 이어서 경매가 진행된 결과 1984.11.27 그 경매에서 원고가 이 사건 건물을 경락한 사실을 인정한 다음 원고가 경락인이 된 위 경매절차는 비록 피고가 주택임차인으로서의 대항력을 갖춘 후에 개시된 것이기는 하나 원고는 주택임대인의 지위를 승계받지 아니하므로 피고는 전세권으로써 원고에게 대항할 수 없다고 판단하였다. 근저당권이 설정된 부동산에 관하여 제3의 집행채권자의 신청에 의한 강제경매가 진행되어 경락되면 그 결과 그 경매신청보다 앞서 설정된 근저당권이 소멸하므로 (민사소송법 제608조 제2항) 그 경매는 제1순위 근저당권자에 의하여 실행된 것과 같은 상태에서 이루어져야 하는 것이다. 이 사건의 경우처럼 근저당권설정등기와 강제경매신청 사이에 대항력을 갖춘 전세권자가 있고 그 전세권자가 경락인에게 대항할 수 있다고 하면 경락인은 전세권의 부담을 지게 되므로 부동산의 경매가격은 그만큼 떨어질 수밖에 없고 이는 전세권보다 선행한 담보권을 해치는 결과가 되어 설정당시의 교환가치를 담보하는 담보권의 취지에 맞지 않는다. 이리하여 같은 취지에서 피고의 임차권은 경락인인 원고에게 대항할 수 없다고 한 원심판단은 정당하다. 논지는 이유없다. 이에 상고를 기각하고, 상고비용은 패소자의 부담으로 하여 관여법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다. 대법관 오성환(재판장) 이준승 박우동 |
| 대법원 1999. 4. 23. 선고 98다32939 판결 [건물명도][공1999.6.1.(83),993] 【판시사항】 [1] 주택임대차보호법 제3조 제1항 소정의 주민등록이 대항력의 요건을 충족시키는 공시방법이 되기 위한 요건 [2] 등기부상 소유자로 되어 있는 상태에서는 주민등록이 주택임대차보호법 제3조 제1항 소정의 대항력 인정의 요건이 되는 적법한 공시방법으로서의 효력이 없다고 본 사례 [3] 후순위 저당권의 실행으로 주택이 경락된 경우, 선순위 저당권과 후순위 저당권 사이에 대항력을 갖춘 임차인이 경락인에 대하여 그 임차권의 효력을 주장할 수 있는지 여부(소극) 【판결요지】 [1] 주택임대차보호법 제3조 제1항에서 주택의 인도와 더불어 대항력의 요건으로 규정하고 있는 주민등록은 거래의 안전을 위하여 임차권의 존재를 제3자가 명백히 인식할 수 있게 하는 공시방법으로 마련된 것으로서, 주민등록이 어떤 임대차를 공시하는 효력이 있는가의 여부는 그 주민등록으로 제3자가 임차권의 존재를 인식할 수 있는가에 따라 결정된다고 할 것이므로, 주민등록이 대항력의 요건을 충족시킬 수 있는 공시방법이 되려면 단순히 형식적으로 주민등록이 되어 있다는 것만으로는 부족하고, 주민등록에 의하여 표상되는 점유관계가 임차권을 매개로 하는 점유임을 제3자가 인식할 수 있는 정도는 되어야 한다. [2] 갑이 1988. 8. 30. 당해 주택에 관하여 자기 명의로 소유권이전등기를 경료하고 같은 해 10. 1. 그 주민등록 전입신고까지 마친 후 이에 거주하다가 1993. 10. 23. 을과의 사이에 그 주택을 을에게 매도함과 동시에 그로부터 이를 다시 임차하되 매매잔금 지급기일인 1993. 12. 23.부터는 주택의 거주관계를 바꾸어 갑이 임차인의 자격으로 이에 거주하는 것으로 하기로 약정하고 계속하여 거주해 왔으나, 위 매매에 따른 을 명의의 소유권이전등기는 1994. 3. 9.에야 비로소 경료된 경우, 제3자로서는 그 주택에 관하여 갑으로부터 을 앞으로 소유권이전등기가 경료되기 전에는 갑의 주민등록이 소유권 아닌 임차권을 매개로 하는 점유라는 것을 인식하기 어려웠다 할 것이므로, 갑의 주민등록은 그 주택에 관하여 을 명의의 소유권이전등기가 경료된 1994. 3. 9. 이전에는 주택임대차의 대항력 인정의 요건이 되는 적법한 공시방법으로서의 효력이 없고, 그 이후에야 비로소 갑과 을 사이의 임대차를 공시하는 유효한 공시방법이 된다고 본 사례. [3] 민사소송법 제608조 제2항이 존속기간의 정함이 없거나 같은 법 제611조의 등기 후 6월 이내에 그 기간이 만료되는 전세권을 저당권과 함께 소멸하는 것으로 규정하고 있는 것은 전세권의 우선변제적 효력에 근거하여 담보물권처럼 취급한 결과이므로, 이는 선행하는 저당권이 없는 상태에서 존재하는 전세권에 관하여 규정한 것으로 보아야지, 선행하는 저당권이 있고 그것이 경매로 인하여 소멸하는 경우에도 당연히 적용된다고 볼 것은 아니고, 또한 위 조항은 경락으로 인하여 용익물권이나 대항력을 갖춘 임차권이 소멸하는지 여부에 대하여 규정한 것도 아니므로, 경락으로 인한 용익물권이나 대항력을 갖춘 임차권의 소멸 여부는 민사소송법에 명문의 규정이 없다고 할 것이니 이는 결국 해석에 의하여 결정될 수밖에 없는데, 후순위 저당권의 실행으로 목적부동산이 경락된 경우에는 민사소송법 제728조, 제608조 제2항의 규정에 의하여 선순위 저당권까지도 당연히 소멸하는 것이므로, 이 경우 비록 후순위 저당권자에게는 대항할 수 있는 임차권이라 하더라도 소멸된 선순위 저당권보다 뒤에 등기되었거나 대항력을 갖춘 임차권은 함께 소멸하는 것이고, 따라서 그 경락인은 주택임대차보호법 제3조에서 말하는 임차주택의 양수인 중에 포함된다고 할 수 없을 것이므로 경락인에 대하여 그 임차권의 효력을 주장할 수 없다. 【참조조문】 [1] 주택임대차보호법 제3조 제1항[2] 주택임대차보호법 제3조 제1항[3] 주택임대차보호법 제3조, 민사소송법 제608조 제2항, 제728조 【참조판례】 [2] 대법원 1987. 2. 24. 선고 86다카1936 판결(공1987, 525) 대법원 1987. 3. 10. 선고 86다카1718 판결(공1987, 636) 대법원 1990. 1. 23.자 89다카33043 결정(공1990, 516) 【전 문】 【원고,피상고인】 원고 (소송대리인 변호사 한호형) 【피고,상고인】 피고 (소송대리인 변호사 오병선) 【원심판결】 서울지법 1998. 6. 2. 선고 98나115 판결 【주문】 상고를 기각한다. 상고비용은 피고의 부담으로 한다. 【이유】 상고이유를 판단한다. 1. 제1점에 대하여 가. 원심판결 이유에 의하면, 원심은 그 판결에서 채용하고 있는 증거들을 종합하여, 피고가 1988. 8. 30. 이 사건 아파트에 관하여 자기 명의로 소유권이전등기를 경료하고 1988. 10. 1. 이 사건 아파트에의 전입신고를 마친 후 현재까지 이 사건 아파트에서 거주하고 있는데, 피고는 1993. 10. 23. 소외 1과의 사이에, 피고가 소외 1에게 이 사건 아파트를 대금 195,000,000원에 매도하는 매매계약을 체결함과 동시에 소외 1로부터 이 사건 아파트를 임차보증금 90,000,000원에 임차하는 임대차계약을 체결하면서, 임차보증금은 1993. 12. 23. 지급하기로 약정한 매매잔금 165,000,000원에서 공제하며, 위 매매잔금 기일에 피고는 소외 1에게 이 사건 아파트를 명도하고 동시에 소외 1은 다시 이를 피고에게 명도하기로 약정한 사실, 그 후 1994. 3. 9. 이 사건 아파트에 관하여 소외 1 앞으로 소유권이전등기가 경료되었고, 피고는 1995. 5. 16. 소외 1과의 사이에 위 임대차계약을 갱신하면서 보증금을 금 105,000,000원으로 증액하여 그 증액분을 지급한 사실, 한편 이 사건 아파트에 관하여 1993. 12. 16. 소외 주식회사 제일은행 명의의 채권최고액 금 60,000,000원의 1번 근저당권설정등기가 경료된 후, 이어서 1994. 3. 12. 소외 주식회사 쌍용 명의의 2번 근저당권설정등기와 1995. 10. 7. 소외 주식회사 벽산 명의의 3번 근저당권설정등기가 순차 경료된 사실, 2번 근저당권자인 주식회사 쌍용의 1996. 10. 19. 임의경매신청에 의하여 이 사건 아파트에 관하여 임의경매절차가 진행된 결과, 원고가 이 사건 아파트를 낙찰받아 1997. 3. 26. 낙찰대금을 완납하였고, 1997. 4. 9. 원고 명의의 소유권이전등기가 경료된 사실을 인정한 다음, 피고는 위 1번 근저당권의 설정 이전인 1993. 10. 23. 소외 1과 임대차계약을 체결함으로써 대항력 있는 임차권을 취득하였으므로 그 후 설정된 위 2번 근저당권의 실행으로 인한 경매절차에서 이 사건 아파트를 낙찰받은 원고로부터 임차보증금 105,000,000원을 지급받기 전에는 원고의 이 사건 명도청구에 응할 수 없다는 취지의 피고의 동시이행 항변에 대하여, 위 인정 사실과 같이 피고가 1993. 10. 23. 소외 1에게 이 사건 아파트를 매도함과 동시에 소외 1로부터 이 사건 아파트를 임차하는 임대차계약을 체결하였다고 하더라도, 주택임대차보호법의 입법취지 등에 비추어 볼 때, 이 사건 아파트에 관하여 피고 명의의 소유권이전등기가 경료되어 있는 동안에는 피고를 주택임대차보호법 소정의 임차인으로 볼 수 없고, 소외 1 앞으로 소유권이전등기가 경료됨으로써 등기부상의 소유자와 임차인이 실제로 달라지게 된 1994. 3. 9.에야 비로소 피고가 위 법 소정의 임차인으로서의 대항력을 취득한 것으로 보아야 할 것이며, 가사 피고가 이 사건 아파트의 소유자이면서 동시에 임차인의 지위를 갖는다고 하더라도, 피고는 매매잔금 지급일인 1993. 12. 23.(원심 판시의 1994. 12. 23.은 오기임이 분명하다) 점유개정의 방법으로 소외 1로부터 이 사건 아파트를 인도받음으로써 비로소 위 법 소정의 임차인으로서의 대항력을 취득한 것으로 보아야 하므로, 결국 피고의 이 사건 임차권은 어느모로 보나 위 1번 근저당권이 설정된 1993. 12. 16.(원심판결의 1994. 12. 17.은 오기임이 분명하다) 이후에야 비로소 대항력을 갖추었다고 할 것이라고 판단하여, 피고의 이 사건 임차권이 위 1번 근저당권의 설정 이전인 1993. 10. 23. 대항력을 취득하였음을 전제로 한 피고의 위 항변을 배척하고 있다. 나. 주택임대차보호법 제3조 제1항에서 주택의 인도와 더불어 대항력의 요건으로 규정하고 있는 주민등록은 거래의 안전을 위하여 임차권의 존재를 제3자가 명백히 인식할 수 있게 하는 공시방법으로 마련된 것으로서, 주민등록이 어떤 임대차를 공시하는 효력이 있는가의 여부는 그 주민등록으로 제3자가 임차권의 존재를 인식할 수 있는가에 따라 결정된다고 할 것이므로, 주민등록이 대항력의 요건을 충족시킬 수 있는 공시방법이 되려면 단순히 형식적으로 주민등록이 되어 있다는 것만으로는 부족하고, 주민등록에 의하여 표상되는 점유관계가 임차권을 매개로 하는 점유임을 제3자가 인식할 수 있는 정도는 되어야 한다 할 것이다. 원심이 적법하게 인정한 사실관계에 의하면, 피고는 1988. 8. 30. 이 사건 아파트에 관하여 자기 명의로 소유권이전등기를 경료하고 같은 해 10. 1. 그 주민등록 전입신고까지 마친 후 이에 거주하다가 1993. 10. 23. 소외 1과의 사이에 이 사건 아파트를 소외 1에게 매도함과 동시에 그로부터 이를 다시 임차하되 매매잔금 지급기일인 1993. 12. 23.부터는 이 사건 아파트의 거주관계를 바꾸어 피고가 임차인의 자격으로 이에 거주하는 것으로 하기로 약정하고 현재까지 계속하여 이에 거주해 왔으나, 위 매매에 따른 소외 1 명의의 소유권이전등기는 1994. 3. 9.에야 비로소 경료해 주었다는 것인바, 그렇다면 제3자로서는 이 사건 아파트에 관하여 피고로부터 소외 1 앞으로 소유권이전등기가 경료되기 전에는 피고의 주민등록이 소유권 아닌 임차권을 매개로 하는 점유라는 것을 인식하기 어려웠다 할 것이므로, 피고의 주민등록은 이 사건 아파트에 관하여 소외 1 명의의 소유권이전등기가 경료된 1994. 3. 9. 이전에는 주택임대차의 대항력 인정의 요건이 되는 적법한 공시방법으로서의 효력이 없고, 그 이후에야 비로소 피고와 소외 1 사이의 임대차를 공시하는 유효한 공시방법이 된다고 할 것이다. 따라서, 원심이 피고가 소외 주식회사 제일은행 명의의 1번 근저당권 설정 이전인 1993. 10. 23.에 이 사건 임차권의 대항력을 취득하였음을 내세워 원고로부터 이 사건 임대차의 임대차보증금을 돌려받기 전에는 원고의 명도청구에 응할 수 없다는 피고의 항변에 대하여, 피고는 이 사건 아파트의 소유권이 피고로부터 소외 1에게 이전됨으로써 등기부상 소유자와 임차인이 실제로 달라지게 된 1994. 3. 9.에야 비로소 주택임대차보호법 소정의 대항력을 취득할 수 있게 되었다고 판단하여 이를 배척한 조치는 정당하고, 거기에 상고이유에서 지적하는 바와 같이 주택임대차보호법 제3조 제2항 소정의 양수인의 범위 내지 대항력 있는 임차권의 취득시기에 관한 법리를 오해한 위법이 없다. 이 점에 관한 상고이유는 받아들일 수 없다. 2. 제2, 3, 4점에 대하여 민사소송법 제608조 제2항이 존속기간의 정함이 없거나 같은 법 제611조의 등기 후 6월 이내에 그 기간이 만료되는 전세권을 저당권과 함께 소멸하는 것으로 규정하고 있는 것은 전세권의 우선변제적 효력에 근거하여 담보물권처럼 취급한 결과이므로, 이는 선행하는 저당권이 없는 상태에서 존재하는 전세권에 관하여 규정한 것으로 보아야지, 선행하는 저당권이 있고 그것이 경매로 인하여 소멸하는 경우에도 당연히 적용된다고 볼 것은 아니다. 또한 위 조항은 경락으로 인하여 용익물권이나 대항력을 갖춘 임차권이 소멸하는지 여부에 대하여 규정한 것도 아니므로, 경락으로 인한 용익물권이나 대항력을 갖춘 임차권의 소멸 여부는 민사소송법에 명문의 규정이 없다고 할 것이니 이는 결국 해석에 의하여 결정될 수밖에 없다. 그런데 후순위 저당권의 실행으로 목적부동산이 경락된 경우에는 민사소송법 제728조, 제608조 제2항의 규정에 의하여 선순위 저당권까지도 당연히 소멸하는 것이므로, 이 경우 비록 후순위 저당권자에게는 대항할 수 있는 임차권이라 하더라도 소멸된 선순위 저당권보다 뒤에 등기되었거나 대항력을 갖춘 임차권은 함께 소멸하는 것이고, 따라서 그 경락인은 주택임대차보호법 제3조에서 말하는 임차주택의 양수인 중에 포함된다고 할 수 없을 것이므로 경락인에 대하여 그 임차권의 효력을 주장할 수 없다(대법원 1987. 2. 24. 선고 86다카1936 판결, 1987. 3. 10. 선고 86다카1718 판결, 1990. 1. 23.자 89다카33043 결정 등 참조). 원심이 적법하게 확정한 사실관계에 의하면, 이 사건 아파트에 관하여 1993. 12. 16. 소외 주식회사 제일은행 앞으로 1번 근저당권설정등기가 경료되고, 1994. 3. 12. 소외 주식회사 쌍용 앞으로 2번 근저당권설정등기가 경료되었는데, 원고는 위 2번 근저당권의 실행으로 인한 경매절차에서 이 사건 아파트를 낙찰받아 취득하였다는 것이므로, 위에서 살핀 바와 같이 1994. 3. 9. 이후에야 비로소 주택임대차보호법 소정의 대항력을 갖추었다고 보아야 할 피고의 임차권은 위에서 본 법리에 따라 위 1번 근저당권이 소멸함에 따라 함께 소멸하였다 할 것이고, 피고는 원고에 대하여 이 사건 임차권의 효력을 주장할 수 없다고 할 것이다. 이 경우에는 민사소송법 제608조 제2항이 적용될 것도 아니다. 같은 취지에서 피고의 동시이행 항변을 배척한 원심의 판단은 정당하고, 거기에 상고이유에서 지적하는 바와 같은 대항력을 갖춘 임차인의 경락인에 대한 대항력의 유무 내지 그 우열에 대한 법리를 오해한 위법이 있다고 할 수 없고, 또한 상고이유에서 지적하는 바와 같이 원심이 이 사건 임대차의 기간이 경매신청등기일로부터 6월을 초과하고 있으므로 민사소송법 제608조 제2항에 의하여 피고의 이 사건 임차권은 소멸될 수 없다는 취지의 피고 주장에 대하여 판단하지 아니하였다고 하더라도 앞서 본 바와 같이 위 주장이 받아들여질 수 없는 것임이 명백한 이상 원심의 이러한 잘못은 판결 결과에 아무런 영향이 없다. 이 점에 관한 상고이유도 모두 받아들일 수 없다. 3. 그러므로 상고를 기각하고, 상고비용은 상고인인 피고의 부담으로 하기로 관여 법관의 의견이 일치되어 주문과 같이 판결한다. 대법관 정귀호(재판장) 김형선 이용훈(주심) 조무제 |
(2) 유치권의 인수주의
일반적으로 민사집행법 제91조 제5항은 유치권에 대하여 인수주의를 채택한 것으로 이해되고 있고, 유치권이 담보물권임에도 불구하고 소멸하지 않는 것은 유치권에 우선변제권이 없기 때문이라고 이해되고 있다. 예컨대 경매신청채권자에게 우선하는 저당권자와 유치권자가 있다고 할 때 저당권과 같이 유치권도 매각으로 소멸하고 매각대금 중에서 변제받을 수밖에 없다고 한다면 우선변제청구권이 있는 저당권자는 자기의 의사에 반하여 담보물이 현금화되었다는 점 외에는 불만을 가질 것이 없으나(의사에 반한 경매로 인한 채권의 불충분한 회수의 위험을 방지하기 위해 잉여주의가 채택되어 있다), 우선변제권이 없는 유치권자로서는 목적물에 대한 유치권한을 상실하면서도 일반채권자와 같은 순위로 배당받을 수밖에 없어, 우선적 만족을 얻지 못한 채 유치권만 상실하게 됨으로써 담보물권자로서의 지위를 완전히 무시당하는 결과가 된다.106)
| 106) 손창환, 사례로 본 민사집행, 법률정보센타, 2019, 57∼58면; 한편 일본에서는 유치권에 관하여 인수주의를 채택한 이유로 ‘유치권의 성질상’ 유치권자는 채권의 변제를 받지 않는 한 목적물을 계속해서 점유할 수 있고, 이러한 점은 경매에서도 바뀌지 않는다는 면에서 설명되어 왔으나, 이후에는 우선변제권이 없다는 특성으로 인하여 매각에 의하여 소멸한다면 담보물권으로서의 이익이 침해된다고 하는 것에 중점을두어 설명하고있는 것으로 이해된다. |
(3) 유치권의 대항관계
민사집행법 제91조 제2항은 저당권의 경우 경매신청채권자에 우선하는 최선순위의 저당권도 매각으로 소멸한다는 취지를 규정하면서, 이를 ‘매각 부동산 위의 모든 저당권’으로 표현하고 있으면서도, 유치권에 관하여는 그냥 ‘유치권’이라고만 표현하고 있다. 또한 민사집행법 제정 전의 구 민사소송법 제608조 제2항은 “저당권 및 존속기간의 정함이 없거나 제611조 의 등기 후 6월 이내에 그 기간이 만료되는 전세권은 경락으로 인하여 소멸한다.”라고만 규정하고 있어 위 문언에 해당하지 않는 용익물권 및 대항력 있는 임차권의 소멸여부에 관하여는 아무런 규정을 두고 있지 않았었는데, 판례는 “위 규정은 선행하는 저당권이 없는 상태에서 존재하는 전세권에 관하여만 규정한 것으로 보아야 한다.”면서 선행하는 저당권이 있는 경우에는 전세권과 대항력 있는 임차권이 모두 소멸한다는 해석론을 취하였다.
따라서 민사집행법 제91조 제5항의 해석과 관련하여서도 위 조항은 다른 법 제도의 적용 여부에 관하여는 침묵을 지키고 있는 것으로 볼 수 있다. 따라서 민사집행법 제91조 제5항 에 근거하여 곧바로 유치권은 다른 어떠한 권리에 대하여도 대항할 수 있고 경매절차에서의 매수인에게도 예외 없이 대항할 수 있다는 결론을 해석상 바로 도출할 수 있다고 보는 것은 무리이다.107)
| 107) 유치권에 관하여 민법과 민사집행법이 다른 권리와의 서열을 정한 명문의 규정을 두지 않은 것은 유치권과 다른 권리의 경합을 고려하지 않아 규정을두지않은것일뿐, 그에대한규정이없다는 사실로부터 유치권이 누구에 대하여도 전적으로 우선적 권리를 주장할 수 있다는 결론이 바로 도출되는 것은 아니라는 견해로는 김영진, 유치권과 저당권의 효력관계, 인천법조 7집 2005, 224면. |
(4) 유치권과 인수주의의 예외
유치권이 경매로 소멸한다면 실체법상 우선변제청구권이 없는 유치권자로서는 담보물권으로서의 권능을 완전히 무시당하는 결과가 된다는 이유만으로 어떠한 경우에도 예외 없이 유치권에 관한 인수주의가 관철되어야 한다고 볼 수 있을까. 일정한 경우에 유치권의 담보물권으로서의 권능이 사실상 실현되지 못하는 결과가 발생하는 것은 법률이 유치권에 우선변제권을 인정하지 않음에 따른 자연스러운 결과로서 법률의 취지에 따라 설정된 유치권의 한계로 보아야 할 것이지, 그러한 한계를 극복하기 위하여 항상 유치권에 사실상의 최우선변제권을 인정하여야 한다는 것은 타당한 결론이라고 보기 어렵다. 오히려 담보물권은 담보물의 교환가치를 지배하는 권리로서 그 교환가치로부터 변제받는 것이 원칙인데, 매수인이 유치물의 교환가치로 납부한 매각대금 이외에 별도의 자금으로 유치권의 피담보채권을 변제하도록 항상 강제한다는 것은 담보물권의 고유한 본질을 일탈하여 바람직하다고 보기 어려운 측면이 있다.
따라서 민사집행법 제91조 제5항에 규정된 ‘유치권’은 일정한 요건하에 제한적으로 해석할 수 있다고 봄이 타당하고, 위 규정은 일정한 제한하에 경매절차상의 매수인이 당해 유치권을 인수하게 되는 경우를 전제로 그와 같이 인수주의가 적용되는 경우에 관하여 매수인과 유치권자의 법률관계를 규율하고 있는 것으로 이해되어야 한다.108) 물론, 어떠한 요건이 충족된 경우 위 조항의 ‘유치권’을 제한적으로 해석할 수 있는지에 관하여는 아래에서 다시 검토를 하겠다.
| 108) 민사집행법 제91조 제5항 과 관련하여, 유치권의 행사에 따른 인도거절의 권능에 더하여 유치권자가 직접 매수인에 대하여채권의 변제를 청구할 수 있는지가 문제되는데, 이러한 매수인의 변제책임의 성질과 관련하여 매수인이 유치권자에 대하여 인적 채무를 인수한다는 취지가 아니라 그 담보권의 부담을 승계한다는 것에 그친다는 물적책임설과, 그 인적채무까지 인수한다는 인적책임설로 견해가 나뉜다. 대법원 1996. 8. 23. 선고 95다8713 판결은 구 민사소송법 제608조 제3항 의 ‘채권을 변제할 책임이있다’는 의미는 부동산상의 부담을 승계한다는 취지로서 인적 채무까지 인수한다는 취지는아니므로, 유치권자는 경락인에 대하여그피담보채무의변제를청구할수는없다고하였다. |
| 대법원 1996. 8. 23. 선고 95다8713 판결 [공사대금][집44(2)민,127;공1996.10.1.(19),2809] 【판시사항】 [1] 물건에 대한 점유의 의미와 판단 기준 [2] 공사금 채권에 기한 공장 건물 유치권자가 경락인에 의한 부당한 점유 침탈을 원인으로 점유회수의 소를 제기한 사안에서, 유치권자의 점유를 인정하지 아니한 원심판결을 파기한 사례 [3] 유치권자가 경락인에 대하여 피담보채권의 변제를 청구할 수 있는지 여부(소극) 【판결요지】 [1] 점유라고 함은 물건이 사회통념상 그 사람의 사실적 지배에 속한다고 보여지는 객관적 관계에 있는 것을 말하고 사실상의 지배가 있다고 하기 위하여는 반드시 물건을 물리적, 현실적으로 지배하는 것만을 의미하는 것이 아니고 물건과 사람과의 시간적, 공간적 관계와 본권관계, 타인지배의 배제가능성 등을 고려하여 사회관념에 따라 합목적적으로 판단하여야 한다. [2] 공장 신축공사 공사잔대금채권에 기한 공장 건물의 유치권자가 공장 건물의 소유 회사가 부도가 난 다음에 그 공장에 직원을 보내 그 정문 등에 유치권자가 공장을 유치·점유한다는 안내문을 게시하고 경비용역회사와 경비용역계약을 체결하여 용역경비원으로 하여금 주야 교대로 2인씩 그 공장에 대한 경비·수호를 하도록 하는 한편 공장의 건물 등에 자물쇠를 채우고 공장 출입구 정면에 대형 컨테이너로 가로막아 차량은 물론 사람들의 공장 출입을 통제하기 시작하고 그 공장이 경락된 다음에도 유치권자의 직원 10여 명을 보내 그 공장 주변을 경비·수호하게 하고 있었다면, 유치권자가 그 공장을 점유하고 있었다고 볼 여지가 충분하다는 이유로, 유치권자의 점유를 인정하지 아니한 원심판결을 파기한 사례. [3] 민사소송법 제728조에 의하여 담보권의 실행을 위한 경매절차에 준용되는 같은 법 제608조 제3항은 경락인은 유치권자에게 그 유치권으로 담보하는 채권을 변제할 책임이 있다고 규정하고 있는바, 여기에서 '변제할 책임이 있다'는 의미는 부동산상의 부담을 승계한다는 취지로서 인적 채무까지 인수한다는 취지는 아니므로, 유치권자는 경락인에 대하여 그 피담보채권의 변제가 있을 때까지 유치목적물인 부동산의 인도를 거절할 수 있을 뿐이고 그 피담보채권의 변제를 청구할 수는 없다. 【참조조문】 [1] 민법 제192조, 제204조[2] 민법 제192조, 제320조, 제328조, 제664조[3] 민사소송법 제608조 제3항, 제728조, 민법 제320조 【참조판례】 [1] 대법원 1992. 11. 10. 선고 92다37710 판결(공1993상, 92) 대법원 1995. 7. 14. 선고 94다23821 판결(공1995하, 2777) [2] 대법원 1993. 4. 23. 선고 93다289 판결(공1993하, 1532) 대법원 1995. 9. 15. 선고 95다16202, 16219 판결(공1995하, 3395) 【전 문】 【원고,상고인】 동아건설산업 주식회사 (소송대리인 변호사 이영구 외 1인) 【피고,피상고인】 비사벌전선공업 주식회사 (소송대리인 변호사 강병호) 【원심판결】 광주고법 1994. 12. 30. 선고 94나964 판결 【주문】 원심판결 중 원심판결 별지목록 제1. 기재의 토지 및 제2. 기재의 공장 건물의 반환청구에 관한 원고 패소 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 광주고등법원으로 환송한다. 원고의 나머지 상고를 기각하고, 상고가 기각된 부분의 상고비용은 원고의 부담으로 한다. 【이유】 원고 소송대리인의 상고이유를 본다(상고이유서 제출기간 경과 후에 제출된 원고 소송대리인 변호사 배만운의 상고이유보충서 기재의 상고이유는 상고이유를 보충하는 한도 내에서 판단한다). 1. 원심판결 이유에 의하면, 원심은 원고는 1990. 8. 3. 소외 주식회사 통일전선(이하 통일전선이라 한다)으로부터 원심판결 별지목록 제2. 기재의 공장 건물(이하 이 사건 공장 건물이라 한다)의 신축공사를 공사대금 4,096,400,000원에 수급하여 1991. 7. 31. 공사를 마쳤고, 같은 해 8. 28. 이 사건 공장 건물에 관하여 위 통일전선 명의의 소유권이전등기가 경료되었으나, 같은 해 10. 20.경 위 통일전선으로부터 공사잔대금 2,266,400,000원의 지급을 위하여 교부받은 약속어음이 결제되지 않아 위 통일전선에 대하여 위 금액 상당의 공사잔대금채권을 가지고 있는 사실, 그런데 위 통일전선이 1992. 7. 14. 부도를 내고 도산하자 이 사건 공장 건물과 위 별지목록 제1. 기재의 토지(위 공장 건물과 위 토지를 합하여 이 사건 공장이라 한다)에 대한 제1순위 근저당권자인 소외 주식회사 한국외환은행이 전주지방법원 군산지원에 이 사건 공장에 관한 임의경매신청을 하여 같은 달 28. 위 지원에서 임의경매개시결정을 하고, 그 다음날 그 등기가 경료된 뒤 경매절차가 진행되어 같은 해 11. 2. 피고가 이 사건 공장을 경락받은 다음 같은 해 12. 2. 위 지원으로부터 부동산인도명령을 받아 같은 해 12. 4. 위 통일전선을 상대로 하여 이 사건 공장에 대한 인도집행을 한 사실, 원고는 위와 같이 이 사건 공장을 완공하고서도 위 공사잔대금을 지급받지 못하자 이 사건 공장을 유치·점유하려고 원고의 현장사무실을 이 사건 공장 정면에 설치하여 두었다가 위 통일전선이 원고의 승인아래 이 사건 공장에서 시험가동을 시작하고 준공식(1991. 10. 26.)을 준비하면서 1991. 10. 20.경 원고에게 위 공사잔대금의 지급을 위하여 약속어음을 교부하여 주자, 그 무렵 위 현장사무실을 당시 위 통일전선이 추가로 계획하고 있었던 후속공사장 옆으로 이전하고 위 통일전선이 이 사건 공장을 점유·관리하면서 본격적인 조업에 들어갔는데도 이를 그대로 방치하여 사실상 위 통일전선에게 이 사건 공장을 현실인도한 사실, 그러다가 위 통일전선이 위에서 본 것처럼 부도를 내고 도산하여 이 사건 공장에 관하여 임의개시결정이 나고, 그 직원들이 출근하지 아니하자 원고는 뒤늦게 1992. 9. 16.경 이 사건 공장에 직원 한두 명을 보내 그 정문 등에 원고가 이 사건 공장을 유치·점유한다는 안내문을 게시하고 같은 해 10. 3.경부터는 용역경비원 4인으로 하여금 주야 교대로 2인씩 이 사건 공장에 대한 경비·수호를 하도록 하는 한편 같은 해 10. 15.에는 이 사건 공장의 출입문에 자물쇠를 채워 두고 그 출입을 통제하기 시작하고, 피고가 이 사건 공장을 경락받은 뒤 같은 해 11. 20.경부터는 원고의 직원 10여 명을 보내 이 사건 공장 주변을 경비·수호하게 한 사실을 인정한 다음, 원고는 이 사건 공장에 관하여 생긴 채권인 위 공사잔대금채권을 지급받지 못하여 위 공사를 마친 후로도 계속하여 유치권자로서 이 사건 공장을 점유하여 오다가 위 인도집행 다음날인 1992. 12. 5. 피고에 의하여 점유를 침탈당하였는바, 피고는 이 사건 공장의 경락인으로서 민사소송법 제608조 제3항에 의하여 그 경락목적물인 이 사건 공장의 유치권자인 원고에게 유치권에 의하여 담보된 위 공사잔대금채권을 변제할 책임이 있고, 또 점유침탈자로서 점유자인 원고에게 이 사건 공장을 인도할 의무가 있다는 원고의 주장에 대하여, 원고가 위 공사잔대금의 지급을 위하여 교부받은 약속어음이 결제될 때까지 이 사건 공장을 유치·점유할 계획이었을지라도 위 통일전선이 이 사건 공장을 점유·관리하면서 조업을 하는 것을 방치하여 사실상 이 사건 공장을 현실인도한 이상 원고가 그 동안 이 사건 공장을 점유하여 왔다고 볼 수가 없고, 또 위 통일전선의 부도 이후 원고가 위 인정과 같이 이 사건 공장을 경비·수호하였다고 하더라도 그것만으로서는 원고가 이 사건 공장에 대한 위 통일전선의 점유권을 빼앗아 독점적, 배타적인 점유권을 취득하였다고 인정하기에 부족하며, 달리 원고가 위 공사를 마친 후에도 계속하여 이 사건 공장을 유치·점유하여 왔다는 원고의 주장사실을 인정할 수 있는 객관적이고, 합리성 있는 명백한 증거는 없다는 이유로 원고의 이 사건 공사대금청구와 이 사건 공장의 반환청구를 모두 배척하였다. 2. 그러나 점유라고 함은 물건이 사회통념상 그 사람의 사실적 지배에 속한다고 보여지는 객관적 관계에 있는 것을 말하고 사실상의 지배가 있다고 하기 위하여는 반드시 물건을 물리적, 현실적으로 지배하는 것만을 의미하는 것이 아니고 물건과 사람과의 시간적, 공간적 관계와 본권관계, 타인지배의 배제가능성 등을 고려하여 사회관념에 따라 합목적적으로 판단하여야 하는 것이고, 점유회수의 소에 있어서는 점유를 침탈당하였다고 주장하는 당시에 점유하고 있었는지의 여부만을 살피면 되는 것인바, 원심이 확정한 사실관계 및 기록에 의하여 인정되는 바와 같이 원고가 위 통일전선이 부도가 나고 난 다음에 이 사건 공장에 직원을 보내 그 정문 등에 원고가 이 사건 공장을 유치·점유한다는 안내문을 게시하고 소외 한국보안실업 주식회사와 경비용역계약을 체결하고, 용역경비원으로 하여금 주야 교대로 2인씩 이 사건 공장에 대한 경비·수호를 하도록 하는 한편 이 사건 공장의 건물 등에 자물쇠를 채우고 공장 출입구 정면에 대형 컨테이너로 가로막아 차량은 물론 사람들의 공장 출입을 통제하기 시작하고 피고가 이 사건 공장을 경락한 다음에도 원고의 직원 10여 명을 보내 이 사건 공장 주변을 경비·수호하게 하고 있었다면 원고가 이 사건 공장을 점유하고 있었다고 볼 여지가 충분하다고 할 것이므로 원심으로서는 과연 원고가 위와 같이 이 사건 공장을 수호·경비할 당시에 위 통일전선의 직원이 이 사건 공장에 상주하면서 공장을 관리하고 있었는지의 여부, 원고가 용역경비원으로 하여금 공장을 수호·경비하도록 하였다면 그 경비의 내용이 어느 정도인지의 여부, 이 사건 공장 건물의 시정상태와 그 열쇠를 누가 소지하고 있었는지의 여부 등을 좀더 밝혀 보고, 만약 원고의 점유가 인정된다면 원고의 주장처럼 피고에게 점유를 침탈당한 것인지의 여부까지도 나아가 살핀 다음 원고의 이 사건 공장의 반환청구에 관하여 판단하였어야 함에도 만연히 그 판시와 같은 이유로 원고의 이 사건 공장의 반환청구를 배척하였으니 점유회수의 소에 있어서의 점유에 관한 법리를 오해한 나머지 심리를 다하지 아니함으로써 판결에 영향을 미칠 위법을 저질렀다고 하지 않을 수 없다. 따라서 이 점을 지적하는 상고 논지는 이유 있다. 3. 한편 민사소송법 제728조에 의하여 담보권의 실행을 위한 경매절차에 준용되는 같은 법 제608조 제3항은 경락인은 유치권자에게 그 유치권으로 담보하는 채권을 변제할 책임이 있다고 규정하고 있는바, 여기에서 '변제할 책임이 있다'는 의미는 부동산상의 부담을 승계한다는 취지로서 인적 채무까지 인수한다는 취지는 아니므로, 유치권자는 경락인에 대하여 그 피담보채권의 변제가 있을 때까지 유치목적물인 부동산의 인도를 거절할 수 있을 뿐이고 그 피담보채권의 변제를 청구할 수는 없다 고 할 것이다. 따라서 가사 원고가 이 사건 공장 건물에 대하여 유치권을 취득하였다 하더라도 그 채무자가 아닌 경락인인 피고에 대하여 위 공사잔대금채권의 변제를 청구할 수 없다고 할 것이다. 원심판결은 그 이유를 달리하지만 원고의 위 공사잔대금 청구를 배척한 결론에 있어서는 정당하고, 거기에 소론과 같은 유치권에 관한 법리를 오해하는 등의 위법이 있다고 할 수 없으며, 소론 주장과 같은 사정이 있다고 하여 위 원고의 청구를 배척하는 것이 신의성실의 원칙에 위배된다고도 할 수 없다. 이 점에 관한 상고 논지는 모두 이유 없다. 4. 이에 원심판결 중 이 사건 공장의 반환청구에 관한 원고 패소 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 다시 심리·판단케 하기 위하여 원심법원으로 환송하고, 나머지 상고를 기각하며 상고가 기각된 부분에 대한 상고비용은 패소자의 부담으로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다. 대법관 지창권(재판장) 천경송(주심) 안용득 신성택 |
2) 압류와 가압류의 처분금지적 효력과의 관계에 관한 논의
(1) 압류·가압류의 처분금지적 효력
① 압류의 처분금지효
압류가 되면 채무자에 대하여는 처분금지효가 발생하는데, 이는 채무자는 당해 재산에 대한 처분권을 상실하고 당해 재산에 대한 처분권이 국가에 이전되는 것을 의미한다. 이와 같은 취지가 채권 기타의 재산권에 대한 압류의 경우에는 압류명령에 명시되지만(민사집행법 제227조 , 제242조 , 제251조 제2항), 부동산에 대한 압류의 경우에는 채무자에 대한 처분금지효를 당연한 전제로 하여 민사집행법이 제92조에서 압류 후 압류목적물을 취득한 제3취득자는 압류에 대항하지 못한다는 취지를 규정함으로써 간접적으로 처분금지효를 규정하고 있다.109)
| 109) 이우재, 압류·가압류의 처분금지효와 개별상대효의 이해, 경영법무 통권 134호, 한국경영법무연구소, 2007, 32면. |
압류에는 처분금지효가 있으나, 처분금지에 위반되는 채무자의 처분행위는 경매신청채권자에 대하여서만 대항할 수 없을 뿐이다. 즉 처분제한의 효력은 상대적 효력만을 갖는다.110) 따라서 압류 후의 채무자의 처분행위는 당사자 간에서는 유효하고 압류채권자가 행하는 집행절차와의 관계에서만 효력이 없게 된다. 그러므로 집행신청의 취하나 매각절차의 취소가 있으면 다른 압류채권자가 없는 한 그 처분제한의 효력은 소멸하고 채무자가 한 처분행위는 유효하게 된다. 금지에 위반되는 채무자의 처분행위가 있어도 경매신청채권자는
이를 무시하고 매각절차를 진행할 수 있다.
| 110) 상대적 무효의 의미에 관하여는 개별상대효설이 통설, 판례이다[절차상대효설은 압류·가압류에 반하는 처분행위는 당해 압류·가압류 채권자뿐만 아니라 그 집행절차에 참가한 다른 모든 채권자에 대한 관계에서도 그 효력을 주장할 수없고, 다만 압류·가압류가 취소나 취하등에 의하여 실효된 경우에만 유효하게 될 뿐이라는 견해로서, 압류·가압류의 상대적 효력을 당해 집행절차 전체와의 관계에서 이해하기 때문에 절차상대효설이라고 부른다. 반면, 개별상대효설은 압류·가압류에 반하는 처분행위는 압류·가압류 채권자에 대한 관계에서만 무효일 뿐 그 집행에 참가한 다른 모든 채권자에 대하여는 그처분의유효를주장할수있다는견해로서, 압류·가압류의 상대적효력을 단순히 압류·가압류 채권자와의 관계에서만 개별적으로 이해하기 때문에 개별상대효설이라고 부른다. (민일영, 가압류의 상대적 효력, 저스티스 32권 2호(통권 52호, 1999), 90∼91면). |
② 가압류의 처분금지효
우리 민사집행법은 가압류의 집행에 대하여 본압류에 관한 규정을 준용한다는 제291조를 두고 있을 뿐, 가압류의 처분금지효에 관한 명문의 규정이 없다. 가압류와 압류의 처분금지효를 달리 보아야 한다는 견해도 있으나, 우리나라의 통설·판례는 가압류의 처분금지효를 압류의 처분금지효와 달리 취급하지 않고 있는 것으로 이해된다.
③ 제한되는 처분행위의 범위
강제경매에 있어 압류의 효력은 강제현금화의 목적을 달성하기 위하여 인정되는 것으로서, 경매의 목적달성을 저해하는 결과가 생길 처분행위를 제한하는 것이므로, 예컨대 경매목적물을 매도하는 것과 같이 목적물 자체의 소유권의 처분, 경매의 목적물에 종속되는 권리 또는 경매목적물을 대상으로 하는 권리의 처분에 의하여 경매목적물의 가치에 감소를 가져올 행위 등을 한 때에는 경매채권자와의 관계에서 그 효력이 없다. 부동산 압류의 처분금지효에 저촉되는 처분행위에 압류채무자가 당해 부동산을 양도하거나 담보물권 또는 용익물권(등기된 임차권 포함)을 설정하는 행위가 포함된다는 점에는 이론이 없다.
부동산압류 후에 압류채무자가 당해 부동산에 대해 변형·개조·파괴 등의 물리적 행위를 하는 것을 방지하기 위해서는 민사집행법 제83조 제3항 소정의 “부동산에 대한 침해행위를 방지하기 위한 필요한 조치”를 별도로 해야 하는 점 등에 비추어 볼 때, 부동산의 변경·개조·파괴 등과 같은 사실행위는 압류의 처분금지효에 저촉되는 처분행위에 포함되지 않는다고 봄이 타당하다.
또한 부동산압류 후에 압류채무자가 당해 부동산을 임대하는 행위 등은 부동산의 처분행위라기보다는 압류채무자가 상대방에게 당해 부동산을 사용·수익하게 할 의무를 부담하는 채권행위인 점, 대항력 없는 임차권 등 채권적 사용권을 취득한 자가 경매절차에서의 매수인에게 대항하지 못하는 것은 채권이 물권에 우선할 수 없기 때문이지 압류의 처분금지효의 문제는 아닌 점 등에 비추어 볼 때, 부동산압류 후에 압류채무자가 당해 부동산을 임대하는 등 제3자에게 채권적 사용권을 부여하는 행위는 압류의 처분금지효에 저촉되는 처분행위에 포함되지 않는다고 보는 것이 타당하다. 이를 종합해 볼 때, 부동산압류의 처분금지효에 저촉되는 처분행위는 당해 부동산을 양도하거나 그 위에 담보물권 또는 용익물권(등기된 임차권 및 대항력 있는 임차권 포함)을 설정하는 행위를 의미한다고 보아야 할 것이다.
강제경매에 있어서 압류의 효력은 강제현금화의 목적을 달성하기 위하여 인정되는 것이므로, 경매의 목적 달성에 저해가 되지 않는 처분행위, 경매목적물의 가치를 감소시키지 않는 처분행위는 금할 이유가 없다고 설명된다. 또한 압류는 부동산에 대한 채무자의 관리·이용에 영향을 미치지 않으므로(민사집행법 제83조 제2항), 채무자는 경매개시결정을 받은 후에도 그 부동산을 사용할 수 있다.
(2) 압류·가압류의 처분금지효에서 말하는 처분행위에 해당하는지 여부
① 유치권 성립요건으로서의 ‘점유의 이전’의 경우
부동산점유의 이전은 당해 부동산을 양도하거나 그 위에 담보물권 또는 용익물권(등기된 임차권 및 대항력 있는 임차권 포함)을 설정하는 행위가 아니므로 압류의 처분금지효에 저촉되는 처분행위에 해당하지 않는다고 봄이 타당하다. 부동산점유의 이전은 양도나 용익물권의 설정 등 부동산의 처분행위에 수반되는 사실행위에 불과할 뿐, 그 자체를 독립하여 처분행위로 보기는 어렵다.111)112)
| 111) 따라서 ‘주택에 관하여 임대차계약을 체결하고 점유를 이전(및 전입신고)하여 대항력 있는 임차권을 설정하는 행위’의 경우에는 점유의 이전 자체가 처분행위가 되는 것이 아니라, 대항력 있는 임차권 설정행위라는처분행위에 점유의 이전이라는사실행위가수반되는것이라고 봄이타당하다. 112) 한편 동산에 관하여 법률행위에 의한 물권변동에 관한 원칙적 규정인 민법 제188조 제1항은 “동산에 관한 물권의 양도는 그 동산을 인도하여야 효력이 생긴다.”라고 규정하고 있고, 이 규정은 동산물권변동의 공시방법으로 인도를 채택하고 있다는 점과 물권변동의 효과와의 관계에서 성립요건주의를 채택하였다는 데 의의가 있다는 점에 비추어 보면, 동산의 점유이전의 경우에는 그 자체가 소유권이전에 관한 물권행위가 되기 때문에 처분행위로 볼 수 있다. 다만 이 논문에서 논의할 ‘점유이전’은 부동산에 관한 것이므로, ‘동산의 점유이전’에 관한 논의는 이 논문에서 다루고자 하는범위를벗어난다. |
이와는 달리, 압류·가압류권자 등과의 관계에서 유치권의 효력을 제한하고자 하는 견해들은 대체로 압류·가압류의 처분금지효에서 말하는 처분행위란 ‘목적물의 교환가치에 감소를 초래할 수도 있는 재산권의 변동행위’를 말하는 것인데, 점유권도 분명 재산권의 일종이고, 점유의 이전은 목적물의 교환가치를 감소시킬 염려가 있는 행위이기 때문에 처분행위로 보아야 한다고 설명하고 있다. 그러나 ‘점유의 이전’을 압류의 처분금지효에서 말하는 처분행위에 포함된다고 보기에는 아래와 같은 난점이 있다. 첫째, 점유권은 사실적 지배, 즉 점유라는 사실을 성립요건으로 하여 인정되는 권리로서 물권의 일종이지만 일반적인 물권과는 다르고, 부동산압류는 집행기관이 점유까지 취득하는 것은 아니고 부동산의 점유는 압류 이전의 상태대로 놓아두고 우선 강제현금화의 절차만을 진행하는 것이다. 둘째, 민사집행법 제83조 제3항은 경매개시결정을 한 뒤에 법원은 부동산에 대한 침해행위를 방지하기 위하여 필요한 조치를 할 수있도록 규정하고 있는데, 여기서 ‘부동산에 대한 침해행위’란 목적물의 교환가치를 현저하게 감소시키거나 또는 감소시킬 우려가 있는 소유자의 행위로서 주로 목적물에 물리적 손상을 가하는 행위로 설명된다. 이는 압류의 효력으로 부동산에 대한 사실행위를 금지하는 효력이 인정되지 않음을 전제로 별도의 조치를 규정 한 것으로 볼 여지가 있다. 셋째, 민사집행법 제83조 제2항 에서 압류가 부동산에 대한 채무자의 관리·이용에 영향을 미치지 않는다고 규정하고 있는 것은 압류의 효력이 발생한 후에도 채무자가 직접 그 부동산을 사용·수익할 수 있음을 전제로 한 것이다. 넷째, 민사집행법은 처분행위의 효력을 제한하는 압류·가압류·처분금지가처분 제도와 별도로 점유이전의 효력을 제한하는 점유이전금지가처분제도를 두고 있는바, 이는 점유의 이전이 처분행위에 해당하지 않음을 전제로 하는 것이라고 할 수 있다. 점유의 이전이 압류의 처분금지효에 저촉되는 처분행위에 해당한다고 하면 부동산 압류에 점유이전금지가처분과 같은 효력을 인정하는 결과 가 되는데, 이 경우 다음과 같은 문제가 발생한다.
먼저, 점유이전금지가처분의 집행은 당해 부동산이 집행관의 보관하에 있음을 밝히는 공시를 부동산의 적당한 곳에 붙이고 채무자에게 가처분의 취지를 고지하는 방법으로 하지만, 압류는 부동산등기부에 경매개시결정의 기입등기를 하는 방법으로 하는바, 부동산 자체에 점유이전금지에 대한 공시를 붙이지 않는 압류에 점유이전금지가처분과 같은 효력을 부여하면 제3자가 예측하지 못한 손해를 입을 수 있다. 다음으로, 부동산압류 후 압류채무자로부터 점유를 이전받은 제3자가 있는 경우 압류채권자 및 경매절차에서의 매수인에 대한 관계에서는 여전히 압류채무자가 점유자로 취급되어 경매절차에서의 매수인은 압류채무자를 상대로 인도청구소송을 제기하여 승소판결을 받은 다음 이를 근거로 당해 부동산을 점유하고 있는 제3자를 상대로 인도집
행을 할 수 있다는 결과가 되는바, 이와 같은 결론을 쉽게 수긍하기 어렵다.
② 유치권 성립요건으로서의 ‘물건에 관한 채권의 취득’의 경우
부동산의 압류 이전부터 부동산을 점유하여 오던 자가 압류 이후에 당해 부동산에 관하여 비용을 지출하여 법정담보물권인 유치권을 성립시키는 행위 또한 당해 부동산의 교환가치를 감소시키는 행위이므로 처분행위로 보아야 한다는 견해가 있다. 그러나 채무자가 아닌 제3자의 비용지출행위를 처분금지효에서 말하는 ‘채무자의’ 처분행위라고 할 수는 없고, 법정담보물권인 유치권의 성립 자체는 압류채무자의 행위로 인한 것이 아니므로, 위 채권취득을 압류의 처분금지효에 반하는 처분행위에 해당한다고 보는 것은 지나친 의제로서 타당
하다고 볼 수 없다.113)
| 113) 하상혁, “가압류후에성립한유치권으로가압류채권자에게대항할수있는지가부, 사법발전재단, 2012, 996∼997면. |
3) 유치권의 대항관계에 관한 대법원판례의 흐름
(1) 대항관계 법리의 도입
① 대법원 2005. 8. 19. 선고 2005다22688 판결－최초의 판결
[사안의 개요]
공장건물들의 신축공사로 인한 공사대금채권을 가지고 있던 중 강제경매개시결정에 따라 이 사건 공장건물들 및 그 부지 등에 관하여 강제경매개시결정의 기입등기가 경료된 이후 공장건물들 중 임차하고 있던 피고가 이 사건 건물 및 부지 부분에 대하여는 점유물반환청구권을 양도받음으로써 간접점유를 시작하고, 나머지 공장건물들 및 부지에 대하여는 늦어도 경비원을 고용하여 출입자들을 통제하며 그 점유를 이전받아 직접점유를 시작한 사안에서 피고는 위 강제경매개시결정의 기입등기에 따른 압류의 처분금지효에 저촉되는 위 점유이전에 기한 유치권의 취득으로써 위 경매절차의 매수인인 원고에 대하여 대항할 수 없다는 이유를 들어, 피고에 대하여 이 사건 건물 및 부지의 인도와 아울러 이 사건 공장건물들의 전체 부지 지상에 설치한 판시 컨테이너의 철거와, 원고가 위 경매절차에서 이 사건 건물 및 부지의 소유권을 취득한 시점부터 인도 완료시까지 점유에 따른 차임 상당의 손해배상을 각 청구한 사안이다.
[판결 이유]
채무자 소유의 건물 등 부동산에 강제경매개시결정의 기입등기가 경료되어 압류의 효력이 발생한 이후에 채무자가 위 부동산에 관한 공사대금채권자에게 그 점유를 이전함으로써 그로 하여금 유치권을 취득하게 한 경우, 그와 같은 점유의 이전은 목적물의 교환가치 를 감소시킬 우려가 있는 처분행위에 해당하여 민사집행법 제92조 제1항, 제83조 제4항에 따른 압류의 처분금지효에 저촉되므로 점유자로서는 위 유치권을 내세워 그 부동산에 관한 경매절차의 매수인에게 대항할 수없다할 것이다.
[검 토]
피고가 위 유치권에 기한 대항력의 근거 중 하나로 적시하는 민사집행법 제91조 제5항에서는 유치권의 경우 매수인이 그 부담을 인수한다고 하는 인수주의를 채택하고 있으나, 여기서 매수인이 인수하는 유치권이라고 하는 것은 원칙적으로 경매절차의 압류채권자에게 대항할 수 있는 것이라고 보아야 할 것인데, 이 사건의 경우처럼 경매부동산의 압류 당시에는 이를 점유하지 아니하여 유치권을 취득하지 못한 상태에 있다가 압류 이후에 경매부동산에 관한 기존의 채권을 담보할 목적으로 뒤늦게 채무자로부터 그 점유를 이전받음으로써 유치권을 취득하게 된 경우에는 위 법리에 비추어 이로써 경매절차의 매수인에게 대항할 수 없다고 보아야 할 것이다.
| 대법원 2005. 8. 19. 선고 2005다22688 판결 [건물명도등][공2005.9.15.(234),1503] 【판시사항】 채무자 소유의 부동산에 강제경매개시결정의 기입등기가 경료되어 압류의 효력이 발생한 이후에 채무자가 부동산에 관한 공사대금 채권자에게 그 점유를 이전함으로써 유치권을 취득하게 한 경우, 점유자가 유치권을 내세워 경매절차의 매수인에게 대항할 수 있는지 여부(소극) 【판결요지】 채무자 소유의 건물 등 부동산에 강제경매개시결정의 기입등기가 경료되어 압류의 효력이 발생한 이후에 채무자가 위 부동산에 관한 공사대금 채권자에게 그 점유를 이전함으로써 그로 하여금 유치권을 취득하게 한 경우, 그와 같은 점유의 이전은 목적물의 교환가치를 감소시킬 우려가 있는 처분행위에 해당하여 민사집행법 제92조 제1항, 제83조 제4항에 따른 압류의 처분금지효에 저촉되므로 점유자로서는 위 유치권을 내세워 그 부동산에 관한 경매절차의 매수인에게 대항할 수 없다. 【참조조문】 민사집행법 제83조 제4항, 제91조 제5항, 제92조 제1항 【전 문】 【원고,피상고인】 원고 (소송대리인 법무법인 정성 담당변호사 강명진 외 2인) 【피고(선정당사자),상고인】 피고(선정당사자) 【원심판결】 서울고법 2005. 3. 30. 선고 2004나58453 판결 【주문】 상고를 기각한다. 상고비용은 피고(선정당사자)가 부담한다. 【이유】 1. 피고(선정당사자)의 상고이유에 대하여 본다. 채무자 소유의 건물 등 부동산에 강제경매개시결정의 기입등기가 경료되어 압류의 효력이 발생한 이후에 채무자가 위 부동산에 관한 공사대금 채권자에게 그 점유를 이전함으로써 그로 하여금 유치권을 취득하게 한 경우, 그와 같은 점유의 이전은 목적물의 교환가치를 감소시킬 우려가 있는 처분행위에 해당하여 민사집행법 제92조 제1항, 제83조 제4항에 따른 압류의 처분금지효에 저촉되므로 점유자로서는 위 유치권을 내세워 그 부동산에 관한 경매절차의 매수인에게 대항할 수 없다 할 것이다 . 원심은 그 채택 증거를 종합하여, 선정자 1을 제외한 나머지 선정자들이 주식회사 평산기계공업 소유의 이 사건 공장건물들의 신축공사로 인한 공사대금채권을 가지고 있던 중 평산기계공업의 채권자인 소외 1의 신청에 기한 2002. 5. 6.자 강제경매개시결정에 따라 같은 해 5. 13. 이 사건 공장건물들 및 그 부지 등에 관하여 강제경매개시결정의 기입등기가 경료된 이후 위 선정자들이 위 공장건물들 중 선정자 1이 임차하고 있던 이 사건 건물 및 부지 부분에 대하여는 위 선정자에 대한 평산기계공업의 점유물반환청구권을 양도받음으로써 2003. 4. 30.경부터 위 선정자를 통한 간접점유를 시작하고, 나머지 공장건물들 및 부지에 대하여는 늦어도 경비원을 고용하여 출입자들을 통제하기 시작한 2003. 5. 23.경부터 평산기계공업으로부터 그 점유를 이전받아 직접점유를 시작한 사실을 인정한 다음, 선정자들은 위 강제경매개시결정의 기입등기에 따른 압류의 처분금지효에 저촉되는 위 점유이전에 기한 유치권의 취득으로써 위 경매절차의 매수인인 원고에 대하여 대항할 수 없다는 이유를 들어, 선정자들에 대하여 이 사건 건물 및 부지의 인도와 아울러 이 사건 공장건물들의 전체 부지 지상에 설치한 판시 컨테이너의 철거와, 원고가 위 경매절차에서 이 사건 건물 및 부지의 소유권을 취득한 2003. 9. 25.부터 그 인도 완료시까지 점유에 따른 차임 상당의 손해배상을 각 구하는 원고의 청구를 인용하였는바, 위와 같은 원심의 판단은 앞서 본 법리 및 기록에 비추어 정당하고, 거기에 상고이유에서 주장하는 것처럼 유치권의 성립과 효력, 부동산의 강제경매개시결정에 따른 처분금지의 효력, 점유 및 재산권 등에 관한 법리오해와 사실오인, 심리미진 등의 위법이 있다고 할 수 없다. 피고(선정당사자)가 위 유치권에 기한 대항력의 근거 중 하나로 적시하는 민사집행법 제91조 제5항에서는 유치권의 경우 매수인이 그 부담을 인수한다고 하는 인수주의를 채택하고 있으나, 여기서 매수인이 인수하는 유치권이라고 하는 것은 원칙적으로 경매절차의 압류채권자에게 대항할 수 있는 것이라고 보아야 할 것인데, 이 사건의 경우처럼 경매부동산의 압류 당시에는 이를 점유하지 아니하여 유치권을 취득하지 못한 상태에 있다가 압류 이후에 경매부동산에 관한 기존의 채권을 담보할 목적으로 뒤늦게 채무자로부터 그 점유를 이전받음으로써 유치권을 취득하게 된 경우에는 위 법리에 비추어 이로써 경매절차의 매수인에게 대항할 수 없다고 보아야 할 것이므로, 이 부분 상고이유의 주장도 받아들일 수 없다. 한편, 민법상 점유는 유치권의 성립요건이자 존속요건으로서, 유치권의 성립에 있어서 채권과 점유 사이의 견련관계를 요하지 아니한다 하여 점유 없이도 유치권이 성립하는 것을 의미하는 것은 아니므로, 이와 달리 위 공사대금채권이 변제기에 도달한 이상 위 점유를 취득하기 전에 이미 유치권이 성립한 것으로 보아야 한다는 취지의 상고이유의 주장 역시 이유 없어 받아들이지 아니한다. 2. 선정자 1은 소송기록접수통지서를 송달받고도 적법한 상고이유서 제출기간 내에 상고이유서를 제출하지 아니하였고, 위 선정자가 제출한 상고장에도 상고이유의 기재가 없다(당사자 선정서는 상고이유서 제출기간 도과 후에 제출되었다). 3. 결 론 그러므로 상고를 기각하고, 상고비용은 패소자가 부담하는 것으로 하여 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다. 대법관 박재윤(재판장) 이용우(주심) 이규홍 양승태 (출처: 대법원 2005. 8. 19. 선고 2005다22688 판결 [건물명도등] > 종합법률정보 판례) |
② 대법원 2006. 8. 25. 선고 2006다22050 판결
[사안의 개요]
채무자 소유의 부동산에 임의경매개시결정 기입등기가 경료된 후 신축공사를 완공한 후 공사업자가 공사대금 채권을 원인으로 피고로부터 부동산의 점유를 이전 받고 경매절차에서 유치권을 신고한 후 경매절차의 매수인이 공사업자를 피고로하여 건물인도소송을 제기한 사안이다.
[판결 이유]
채무자 소유의 부동산에 경매개시결정의 기입등기가 경료되어 압류의 효력이 발생한 이후에 채권자가 채무자로부터 위 부동산의 점유를 이전받고 이에 관한 공사 등을 시행함으로써 채무자에 대한 공사대금채권 및 이를 피담보채권으로 한 유치권을 취득한 경우, 이러한 점유의 이전은 목적물의 교환가치를 감소시킬 우려가 있는 처분행위에 해당하여 민사집행법 제92조 제1항, 제83조 제4항에 따른 압류의 처분금지효에 저촉되므로, 위와 같은 경위로 부동산을 점유한 채권자로서는 위 유치권을 내세워 그 부동산에 관한 경매절차의 매수인에게 대항할 수 없고, 이 경우 위 부동산에 경매개시결정의 기입등기가 경료되어 있음을 채권자가 알았는지 여부 또는 이를 알지 못한 것에 관하여 과실이 있는지 여부 등은 채권자가 그 유치권을 경락인에게 대항할 수 없다는 결론에 아무런 영향을 미치지못한다.
[검 토]
경매개시결정의 기입등기가 완료되어 압류의 효력이 발생한 이후에 점유의 이전은 목적물의 교환가치를 감소시킬 우려가 있는 처분행위에 해당하여 민사집행법 제92조 제1항, 제83조 제4항에 따른 압류의 처분금지효에 저촉되므로 원고의 이 사건 부동산에 관한 인도청구 등에 대하여 피고가 유치권 항변을 할 수 없다고 판단한 것은 위와 같은 법리에 따른 것으로서 정당하고 생각한다. 그러므로 상고를 기각 또한 정당하다.
| 대법원 2006. 8. 25. 선고 2006다22050 판결 [토지인도][공2007.2.15.(268),263] 【판시사항】 채무자 소유의 부동산에 경매개시결정의 기입등기가 경료되어 압류의 효력이 발생한 후에 부동산의 점유를 이전받아 유치권을 취득한 채권자가 그 기입등기의 경료사실을 과실 없이 알지 못하였다는 사정을 내세워 그 유치권으로 경매절차의 매수인에게 대항할 수 있는지 여부(소극) 【판결요지】 채무자 소유의 부동산에 경매개시결정의 기입등기가 경료되어 압류의 효력이 발생한 이후에 채권자가 채무자로부터 위 부동산의 점유를 이전받고 이에 관한 공사 등을 시행함으로써 채무자에 대한 공사대금채권 및 이를 피담보채권으로 한 유치권을 취득한 경우, 이러한 점유의 이전은 목적물의 교환가치를 감소시킬 우려가 있는 처분행위에 해당하여 민사집행법 제92조 제1항, 제83조 제4항에 따른 압류의 처분금지효에 저촉되므로, 위와 같은 경위로 부동산을 점유한 채권자로서는 위 유치권을 내세워 그 부동산에 관한 경매절차의 매수인에게 대항할 수 없고, 이 경우 위 부동산에 경매개시결정의 기입등기가 경료되어 있음을 채권자가 알았는지 여부 또는 이를 알지 못한 것에 관하여 과실이 있는지 여부 등은 채권자가 그 유치권을 매수인에게 대항할 수 없다는 결론에 아무런 영향을 미치지 못한다. 【참조조문】 민사집행법 제83조 제4항, 제91조 제5항, 제92조 제1항 【참조판례】 대법원 2005. 8. 19. 선고 2005다22688 판결(공2005하, 1503) 【전 문】 【원고, 피상고인】 원고 (소송대리인 변호사 석창목) 【피고, 상고인】 주식회사 씨.씨 (소송대리인 법무법인 세헌 담당변호사 정운외 2인) 【원심판결】 부산고법 2006. 3. 10. 선고 2005나473 판결 【주 문】 상고를 기각한다. 상고비용은 피고가 부담한다. 【이 유】 상고이유를 판단한다. 채무자 소유의 부동산에 경매개시결정의 기입등기가 경료 되어 압류의 효력이 발생한 이후에 채권자가 채무자로부터 위 부동산의 점유를 이전받고 이에 관한 공사 등을 시행함으로써 채무자에 대한 공사대금채권 및 이를 피담보채권으로 한 유치권을 취득한 경우, 이러한 점유의 이전은 목적물의 교환가치를 감소시킬 우려가 있는 처분행위에 해당하여 민사집행법 제92조 제1항, 제83조 제4항에 따른 압류의 처분금지효에 저촉되므로, 위와 같은 경위로 부동산을 점유한 채권자로서는 위 유치권을 내세워 그 부동산에 관한 경매절차의 매수인에게 대항할 수 없고 ( 대법원 2005. 8. 19. 선고 2005다22688 판결 참조), 이 경우 위 부동산에 경매개시결정의 기입등기가 경료되어 있음을 채권자가 알았는지 여부 또는 이를 알지 못한 것에 관하여 과실이 있는지 여부 등은 채권자가 그 유치권을 경락인에게 대항할 수 없다는 결론에 아무런 영향을 미치지 못한다고 하겠다. 원심이 원고의 이 사건 부동산에 관한 인도청구 등에 대하여 피고가 유치권 항변을 할 수 없다고 판단한 것은 위와 같은 법리에 따른 것으로서 정당하고, 이와는 다른 견해를 전제로 한 상고이유의 주장은 받아들일 수 없다. 그러므로 상고를 기각하기로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다. 대법관 박시환(재판장) 김용담 박일환 김능환(주심) **************** 부산고등법원 2006. 3. 10. 선고 2005나473 판결 [토지인도][미간행] 【전 문】 【원고, 항소인】 원고 (소송대리인 변호사 석창목 외 1인) 【피고, 피항소인】 주식회사 씨.씨 (소송대리인 변호사 박성호) 【변론종결】 2006. 2. 24. 【제1심판결】 창원지방법원 2004. 12. 9. 선고 2004가합2007 판결 【주 문】 1. 제1심 판결 중 피고에 대한 부분을 취소한다. 2. 당심에서 확장된 원고의 청구를 포함하여, 가. 피고는 원고에게 경남 함안군 가야읍 (주소 생략) 대 1,228㎡ 지상의 별지도면 표시 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 1의 각 점을 순차로 연결한 경계선 내지 가장자리를 따라 설치된 가설울타리, 그 안에 설치된 별지도면 표시 11부터 105까지의 각 점에 위치한 에이치 빔을 비롯하여 위 토지 상에 설치된 컨테이너 박스 기타 일체의 시설물을 수거하고, 위 토지를 인도하고, 나. 위 토지에 관하여 피고의 유치권 및 그 피보전채권은 존재하지 아니함을 확인한다. 3. 소송 총비용은 피고가 부담한다. 4. 제2의 가항은 가집행할 수 있다. 【청구취지 및 항소취지】 주문 제2 추가하는 이외에는 주문과 같다(원고는 당심에서 위 토지인도 이외의 청구를 추가하였다). 【이 유】 1. 원고의 토지인도 등 청구에 대한 판단 가. 인정사실 다음 사실은 당사자 사이에 다툼이 없거나, 갑 제1호증, 갑 제2호증의 1 내지 6, 갑 제3호증의 1 내지 3, 갑 제4호증의 1 내지 5, 갑 제6호증의 1 내지 23, 을 제1호증, 을 제3호증의 1 내지 7의 각 기재 및 영상에 변론 전체의 취지를 종합하면, 이를 인정할 수 있다. (1) 피고는 2002. 10. 14. 제1심 공동피고 대명건설 주식회사(변경 전 상호 : 코아아이앤디 주식회사, 콘티넨탈디앤씨 주식회사, 이하 대명건설이라고 한다)로부터 대명건설 소유의 경남 함안군 가야읍 (주소 생략) 대 1,228㎡(이하 이 사건 토지라고 한다) 지상의 함안코아파인빌 상가 신축공사(이하 이 사건 공사라고 한다)에 관하여 공사대금 3,473,000,000원, 공사기간 2002. 11. 11.부터 2003. 8. 10.까지로 정하여 도급받는 계약을 체결하는 한편, 2002. 10. 17. 피고가 위 신축상가의 분양을 대행하여 주기로 하는 분양대행계약도 체결하였다. (2) 그런데 피고는 그 이후 이 사건 토지 상에 있던 기존의 2층 건물을 철거하고 이 사건 공사에 착공하여 터파기 공사, 에이치 빔 토목공사 등을 실시하였으나, 2003년 7월 초순경 대명건설이 부도를 내는 바람에 이 사건 공사를 중단한 채 현재 이 사건 토지를 점유하고 있고, 이 사건 토지 상에는 주문 제2의 가항 기재의 가설울타리 및 에이치 빔을 비롯한 컨테이너 박스 등의 시설물이 설치되어 있다. (3) 한편 대명건설이 부도를 내자 이 사건 토지에 관한 근저당권자인 주식회사 우리은행이 부동산임의경매를 신청하였고, 이에 창원지방법원이 2002. 11. 25. 위 법원 2002타경33119호로 임의경매개시결정을 하고, 2002. 11. 27. 이 사건 토지에 관하여 위 경매개시결정 기입등기를 경료한 다음 임의경매절차를 진행한 결과, 원고가 이 사건 토지를 951,000,000원에 낙찰받아 2004. 3. 25. 낙찰대금을 완납하였다. 나. 판단 위 인정사실에 의하면, 이 사건 토지에 관하여 원고가 그 낙찰대금을 완납함으로써 그 소유권을 취득하였다 할 것이므로 이 사건 토지를 점유하고 있는 피고로서는 특별한 사정이 없는 한 원고에게 이 사건 토지 상에 설치된 주문 제2의 가항 기재의 가설울타리 및 에이치 빔을 비롯한 컨테이너 박스 등 일체의 시설물을 수거하고 이 사건 토지를 인도할 의무가 있다. 2. 원고의 유치권 등 부존재확인 청구 및 피고의 유치권 항변 등에 대한 판단 가. 당사자의 주장 피고는 대명건설로부터 이 사건 공사를 도급받아 자신의 비용을 들여 이 사건 토지 상에 터파기 공사, 에이치 빔 토목공사 등을 실시함으로써 대명건설에 대하여 공사대금 채권이 있으므로 이 공사대금을 변제받을 때까지는 이 사건 토지에 대한 유치권이 있다고 항변함에 대하여, 원고는 피고의 유치권을 인정할 수 없다고 하면서 위 유치권 및 그 피보전채권의 부존재함의 확인을 구하고, 가사 위 유치권이 존재한다고 하더라도 그 피보전채권액이 98,050,000원을 초과하지 아니함의 확인을 구한다. 나. 판단 살피건대, 채무자 소유의 건물 등 부동산에 경매개시결정의 기입등기가 경료되어 압류의 효력이 발생한 이후에 채무자가 위 부동산에 관한 공사대금 채권자에게 그 점유를 이전함으로써 그로 하여금 유치권을 취득하게 한 경우, 그와 같은 점유의 이전은 목적물의 교환가치를 감소시킬 우려가 있는 처분행위에 해당하여 민사집행법 제92조 제1항, 제83조 제4항에 따른 압류의 처분금지효에 저촉되므로 점유자로서는 위 유치권을 내세워 그 부동산에 관한 경매절차의 매수인에게 대항할 수 없다( 대법원 2005. 8. 19. 선고 2005다22688 판결 참조) 할 것인데, 피고는 2002. 10. 14. 대명건설로부터 이 사건 공사를 도급받았으나, 대명건설과 종전 소유자인 소외인과 사이에 법적 분쟁이 발생하고 이주비 및 기부채납 문제 등으로 이 사건 공사에 착공하지 못하고 있다가, 2003년 4월 초순경에야 비로소 이와 같은 문제가 해결되고 난 뒤 이 사건 토지 상에 있던 기존의 2층 건물의 철거 작업을 시작하여 2003. 5. 2.경에 이를 완료한 다음, 이 사건 공사에 착공하여 터파기 공사, 에이치 빔 토목공사 등을 실시하던 중 2003년 7월 초순경 그때서야 대명건설의 부도를 알고 이 사건 공사를 중단한 사실을 피고가 자인하고 있고(피고의 2005. 3. 11.자 답변서, 2005. 5. 6.자 및 2005. 7. 6.자 각 준비서면 참조), 이와 달리 피고가 위 경매개시결정이 있기 이전인 2002년 10월 말경 또는 2002년 11월 초순경 이 사건 공사에 착공하였음에 부합하는 듯한 갑 제3호증의 4, 5, 갑 제6호증의 4, 7의 각 기재는, 집행관이 2002. 12. 22. 실시한 현황조사 보고서에 첨부된 사진에 의하면 그때까지도 이 사건 토지상에 있던 기존의 2층 건물의 철거 작업이 시작되었다고 보기 어렵고, 2003. 7. 27. 실시한 현황조사 보고서에 첨부된 사진에 의하면 그때서야 비로소 위 철거 작업이 거의 마무리 된 것으로 보이는 점 등에 비추어 선뜻 믿기 어렵고 달리 이를 인정할 만한 증거가 없으므로, 피고는 이 사건 토지에 대한 위 경매개시결정의 기입등기가 경료되어 압류의 효력이 발생한 2002. 11. 27. 이후인 2003년 4월 초순경 이 사건 토지 상에 있던 기존의 2층 건물을 철거하기 위하여 이 사건 토지를 점유하기 시작하였다 할 것이고, 따라서 피고의 이 사건 토지에 대한 점유는 압류의 처분금지적 효력에 저촉되어 유치권을 내세워 원고의 이 사건 토지인도 등 청구에 대항할 수 없으므로 위 항변은 이유 없다 그리고 원고의 위 유치권 및 그 피보전채권의 부존재함의 확인을 구함에 대하여, 피고가 이를 다투고 있는 이상 원고로서는 그 확인의 이익이 있다 할 것이므로 원고의 위 확인의 청구는 이유 있다(원고의 위 확인의 청구를 받아들이는 이상 그 예비적 청구에 대하여는 따로 판단하지 아니한다). 다. 피고의 신의칙 위반의 항변에 대한 판단 피고는, 원고가 이 사건 토지를 낙찰받기 이전에 이 사건 토지 상에 설치되어 있는 가설울타리 및 에이치 빔을 비롯한 컨테이너 박스 등 이 사건 토지의 현황을 살펴보고 그 현상대로 그 소유권을 취득하였음에도 피고의 유치권을 인정하지 않는다는 것은 신의칙에 반한다고 항변하므로 보건대, 앞서 본 바와 같이 원고가 임의경매절차를 통하여 적법하게 이 사건 토지의 소유권을 취득한 이상 피고 주장의 위 사정만으로는 신의칙에 반한다고 할 수 없으므로 위 항변은 이유 없다. 3. 결론 그렇다면, 원고의 청구는 이유 있어 인용할 것인바, 제1심 판결 중 피고에 대한 부분은 이와 결론을 달리하여 부당하므로 취소하고, 당심에서 확장된 원고의 청구를 포함하여 이 사건 토지 상에 설치된 주문 제2의 가항 기재의 가설울타리 및 에이치 빔을 비롯한 컨테이너 박스 등 일체의 시설물의 수거와 이 사건 토지의 인도를 명하고, 위 유치권 및 그 피보전채권의 부존재함의 확인을 구하는 원고의 청구를 인용하기로 하여 주문과 같이 판결한다. 판사 윤인태(재판장) 권영문 성금석 |
③ 대법원 2011. 10. 13. 선고 2011다55214 판결
[사안의 개요]
원고가 2008. 2. 22. 15억 원을 대출하여 주고 그에 대한 담보로 피고 소유의 부동산에 관하여 채권최고액 19억 5,000만원, 근저당권을 취득하고 위 근저당권에 기하여 임의경매를 신청하여 임의경매개시결정이 내려져 경매개시결정 기입등기가 마쳐진 후 소유자는 한마트는 피고와 공사대금 15억 5,000만원로 정하여 이 사건 부동산에 목욕탕시설공사를 하기로 하는 내용의 공사계약(이하 ‘이 사건 공사계약’이라 한다)을 체결한 사실하고 피고는 이 사건 경매개시결정에 따른 경매절차에서 이 사건 공사에 기한 대금채권 15억 원의 유치권을 신고하였고, 근저당권자인 신청채권자가 피고를 상대로 유치권부존재확인의 소를 제기한 사안이다.
[판결 이유]
채무자 소유의 건물에 관하여 증·개축 등 공사를 도급받은 수급인이 경매개시결정의 기입등기가 마쳐지기 전에 채무자로부터 그 건물의 점유를 이전받았다하더라도 경매개시결정의 기입등기가 마쳐져 압류의 효력이 발생한 후에 공사를 완공하여 공사대금채권을 취득함으로써 그때 비로소 유치권이 성립한 경우에는, 수급인은 그 유치권을 내세워 경매절차의 매수인에게 대항할 수 없는 것이다.
[검 토]
피고가 이 사건 경매개시결정 후에 이 사건 공사를 완공하였다는 것이고, 그 공사대금채권의 변제기에 관한 별도의 약정이 있었다는 등의 사정에 관하여 아무런 설시가 없으며, 비록 피고들이 이 사건 경매개시결정 전에 점유를 시작하였다 하더라도 그 공사대금채권의 변제기가 이 사건 경매개시결정 전에 도래하였다고 볼 만한 특별한 사정이 인정되지 않는다면 그와 같은 점유만으로는 유치권이 성립하지 않으므로, 이 사건 경매개시결정의 기입등기 후에 공사를 완공하여 공사대금채권을 취득하였다 하더라도 그 공사대금채권에 기한 유치권으로는 이 사건 부동산에 관한 경매절차의 매수인에게 대항할 수 없다 할 것입니다.
| 대법원 2011. 10. 13. 선고 2011다55214 판결 [유치권부존재확인][공2011하,2348] 【판시사항】 채무자 소유의 건물에 관하여 공사를 도급받은 수급인이 경매개시결정의 기입등기가 마쳐지기 전에 채무자에게서 건물의 점유를 이전받았으나 경매개시결정의 기입등기가 마쳐져 압류의 효력이 발생한 후에 공사를 완공하여 공사대금채권을 취득함으로써 유치권이 성립한 경우, 수급인이 유치권을 내세워 경매절차의 매수인에게 대항할 수 있는지 여부(소극) 【판결요지】 유치권은 목적물에 관하여 생긴 채권이 변제기에 있는 경우에 비로소 성립하고(민법 제320조), 한편 채무자 소유의 부동산에 경매개시결정의 기입등기가 마쳐져 압류의 효력이 발생한 후에 유치권을 취득한 경우에는 그로써 부동산에 관한 경매절차의 매수인에게 대항할 수 없는데, 채무자 소유의 건물에 관하여 증·개축 등 공사를 도급받은 수급인이 경매개시결정의 기입등기가 마쳐지기 전에 채무자에게서 건물의 점유를 이전받았다 하더라도 경매개시결정의 기입등기가 마쳐져 압류의 효력이 발생한 후에 공사를 완공하여 공사대금채권을 취득함으로써 그때 비로소 유치권이 성립한 경우에는, 수급인은 유치권을 내세워 경매절차의 매수인에게 대항할 수 없다. 【참조조문】 민법 제320조, 민사집행법 제83조 제4항, 제91조 제5항, 제92조 제1항 【참조판례】 대법원 2009. 1. 15. 선고 2008다70763 판결(공2009상, 158) 【전 문】 【원고, 상고인】 수산업협동조합중앙회 (소송대리인 법무법인(유한) 한결한울 담당변호사 김홍석 외 3인) 【피고, 피상고인】 피고 1 외 1인 【원심판결】 서울고법 2011. 6. 1. 선고 2010나115265 판결 【주 문】 원심판결을 파기하고, 사건을 서울고등법원에 환송한다. 【이 유】 상고이유를 판단한다. 1. 상고이유 제1점에 관하여 원심판결 이유에 의하면, 원심은 ① 원고가 2008. 2. 22. 소외 1에게 15억 원을 대출하여 주고 그에 대한 담보로 같은 날 주식회사 한마트(이하 ‘한마트’라 한다) 소유의 원심판시 별지 목록 기재 부동산(이하 ‘이 사건 부동산’이라 한다)에 관하여 채권최고액 19억 5,000만 원, 채무자 소외 1로 된 근저당권을 취득한 사실, ② 한편 소외 2, 3은 2008. 6. 12. 이 사건 부동산에 관하여 채권최고액 5억 원, 채무자 소외 1로 된 근저당권을 취득하였고, 그 후 위 근저당권에 기하여 임의경매를 신청하여 2008. 10. 28. 서울서부지방법원 2008타경16857호로 임의경매개시결정(이하 ‘이 사건 경매개시결정’이라 한다)이 내려져, 같은 날 이 사건 부동산에 관하여 경매개시결정 기입등기가 마쳐진 사실, ③ 한마트는 2008. 9. 23. 피고들과 공사대금 15억 5,000만 원, 공사기간 2008. 9. 23.부터 2009. 3. 25.까지로 정하여 피고들이 이 사건 부동산에 목욕탕시설공사(이하 ‘이 사건 공사’라 한다)를 하기로 하는 내용의 공사계약(이하 ‘이 사건 공사계약’이라 한다)을 체결한 사실, ④ 피고들은 2009. 2. 20. 이 사건 경매개시결정에 따른 경매절차에서 이 사건 공사에 기한 대금채권 15억 원의 유치권을 신고하였고, 2009. 7. 30. 이 사건 공사를 완공한 사실을 인정하였다. 그런 다음 원심은, 그 채택 증거들에 의하여 인정되는 여러 사정들을 종합하여 보면, 이 사건 공사는 이 사건 경매개시결정 기입등기가 마쳐진 2008. 10. 28.보다 전인 2008. 9. 말이나 10월 초에는 개시되었고, 그 무렵부터 피고들은 이 사건 부동산을 점유하여 오고 있는 것으로 봄이 상당하다고 판단하여, 피고들이 이 사건 경매개시결정 전부터 이 사건 부동산을 점유한 것으로 볼 수 없다는 원고들의 주장을 배척하였다. 관계 증거들을 기록에 비추어 보면, 원심의 위와 같은 판단은 정당한 것으로 수긍할 수 있고, 거기에 논리와 경 험칙에 반하여 사실을 오인한 잘못이 없다. 2. 상고이유 제2점에 관하여 가. 유치권은 그 목적물에 관하여 생긴 채권이 변제기에 있는 경우에 비로소 성립하고(민법 제320조), 한편 채무자 소유의 부동산에 경매개시결정의 기입등기가 마쳐져 압류의 효력이 발생한 후에 유치권을 취득한 경우에는 그로써 그 부동산에 관한 경매절차의 매수인에게 대항할 수 없는바 (대법원 2009. 1. 15. 선고 2008다70763 판결 등 참조), 채무자 소유의 건물에 관하여 증·개축 등 공사를 도급받은 수급인이 경매개시결정의 기입등기가 마쳐지기 전에 채무자로부터 그 건물의 점유를 이전받았다 하더라도 경매개시결정의 기입등기가 마쳐져 압류의 효력이 발생한 후에 공사를 완공하여 공사대금채권을 취득함으로써 그때 비로소 유치권이 성립한 경우에는, 수급인은 그 유치권을 내세워 경매절차의 매수인에게 대항할 수 없는 것이다. 나. (1) 원심판결 이유에 의하면, 원심은 이 사건 경매개시결정 당시 피고들의 공사대금채권의 변제기가 도래하지 아니하였으므로 유치권이 성립하지 않았다는 원고의 주장에 대하여, 피고들이 이 사건 공사를 목적으로 이 사건 부동산을 점유하기 시작하였고, 현재 이 사건 공사를 마침으로써 공사대금 채권의 변제기가 도래하였으므로 피고들의 유치권은 성립하였으며, 이 사건 부동산의 압류 당시에 피고들의 공사대금채권이 변제기에 도달하여야 하는 것은 아니라고 판단하여, 원고의 위 주장을 배척하였다. (2) 그러나 원심의 위와 같은 판단은 앞서 본 법리에 비추어 수긍할 수 없다. 원심판결 이유에 의하더라도 피고들은 이 사건 경매개시결정 후인 2009. 7. 30.에야 이 사건 공사를 완공하였다는 것이고, 그 공사대금채권의 변제기에 관한 별도의 약정이 있었다는 등의 사정에 관하여 아무런 설시가 없으며, 기록을 살펴보아도 그러한 사정을 발견할 수 없는바, 사실관계가 이와 같다면, 비록 피고들이 이 사건 경매개시결정 전에 점유를 시작하였다 하더라도 그 공사대금채권의 변제기가 이 사건 경매개시결정 전에 도래하였다고 볼 만한 특별한 사정이 인정되지 않는 이상 그와 같은 점유만으로는 유치권이 성립하지 않으므로, 이 사건 경매개시결정의 기입등기 후에 공사를 완공하여 공사대금채권을 취득하였다 하더라도 그 공사대금채권에 기한 유치권으로는 이 사건 부동산에 관한 경매절차의 매수인에게 대항할 수 없는 것이다. (3) 그럼에도 원심은 공사대금채권의 변제기 도래 여부와 유치권의 성립 시기 및 경매개시결정과의 선후에 관하여 따져보지도 아니한 채 위 판시와 같은 이유만으로 원고의 청구를 배척하고 말았으니, 이러한 원심판결은 유치권과 경매절차에 관한 법리를 오해하여 판단을 그르친 것이다. 3. 결론 그러므로 나머지 상고이유에 관하여 판단할 필요 없이 원심판결을 파기하고, 사건을 다시 심리·판단하게 하기 위하여 원심법원에 환송하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다. 대법관 김능환(재판장) 안대희 민일영(주심) 이인복 ********** 서울고등법원 2011. 6. 1. 선고 2010나115265 판결 [유치권부존재확인][미간행] 【전 문】 【원고, 피항소인】 수산업협동조합중앙회 (소송대리인 법무법인 푸른 담당변호사 이자영) 【피고, 항소인】 피고 1 외 1인 【변론종결】 2011. 5. 18. 【제1심판결】 서울서부지방법원 2010. 10. 15. 선고 2009가합10683 판결 【주 문】 1. 제1심 판결을 취소한다. 2. 원고의 피고들에 대한 청구를 모두 기각한다. 3. 소송총비용은 원고가 부담한다. 【청구취지 및 항소취지】 1. 청구취지 피고들이 별지 목록 기재 부동산(이하 ‘이 사건 부동산’이라고 한다)에 관하여 주1) 매수인에게 대항할 수 있는 유치권을 갖고 있지 아니함을 확인한다 주2) . 2. 항소취지. 주문 제1, 2항과 같다. 【이 유】 1. 기초사실 가. 이 사건 부동산의 등기 관계 등 (1) 원고는 2008. 2. 22. 소외 1에게 15억 원을 대출하여 주고 같은 날 주식회사 한마트(이하 ‘한마트’라고 한다) 소유의 이 사건 부동산에 관하여 채권최고액 1,950,000,000원, 채무자 소외 1로 된 근저당권설정등기를 경료하였다. (2) 한편 소외 2, 피고 3은 2008. 6. 12. 한마트 소유의 이 사건 부동산에 관하여 채권최고액 500,000,000원, 채무자 소외 1로 된 근저당권설정등기를 경료하였다. (3) 위 소외 2, 피고 3은 자신들의 위 근저당권에 기하여 임의경매를 신청하여 2008. 10. 28. 서울서부지방법원 2008타경16857호로 임의경매개시결정(이하 ‘제1차 임의경매개시결정’이라고 한다)을 받았고, 같은 날 이 사건 부동산에 관하여 그 기입등기가 경료되었다. (4) 원고는 위 소외 1이 대출금을 변제하지 않자 원고의 위 근저당권에 기하여 임의경매를 신청하여 2009. 1. 7. 서울서부지방법원 2009타경286호로 임의경매개시결정(이하 ‘제2차 임의경매개시결정’이라고 한다)을 받았고, 같은 날 이 사건 부동산에 관하여 그 기입등기가 경료되었다. 나. 한마트와 소외 4, 소외 5와의 관계 및 한마트와 피고들 사이의 공사계약 등 (1) 한마트는 2008. 4. 30. 소외 4, 소외 5에게 이 사건 부동산을 임대보증금 5억 원, 기간은 인도일로부터 2013. 4. 30.까지로 약정하여 임대하는 내용의 임대차계약을 소외 4, 소외 5와 사이에 체결하였는데, 이후 주3) 한마트는 2008. 9. 23. 한마트가 위 소외 4, 소외 5에게 이 사건 부동산에 관하여 향후 20년간(1차로 10년간, 2차로 10년간) 전세금 5억 원의 전세계약을 해 주기로 하고, 위 소외 4, 소외 5가 이 사건 부동산에 15억 원의 시설비를 들여 목욕탕시설을 하기로 하되, 소외 4, 소외 5의 시설비 회수에 문제가 있는 경우 한마트가 임차인인 소외 4, 소외 5에게 위 시설비를 지급하던지 한마트가 시설업자 또는 위 소외 4, 소외 5가 지정하는 사람에게 유치권 공증을 하여 주기로 하며, 이 사건 건물이 경매되거나 하는 경우 한마트가 임차인 소외 4, 소외 5에게 재산권을 위임하고 목욕탕시설비 15억 원을 최우선적으로 변제하기로 하는 약정을 위 소외 4, 소외 5와 사이에 체결하였고(갑 제7호증, 약정서), 같은 날 한마트는 위 소외 4, 소외 5에게 이 사건 부동산의 재산권처분 및 공사, 목욕탕시설의 관리 및 운영 일체에 관한 권한을 위임하였고, 각종 부대시설을 임대할 경우 한마트의 대표이사가 직접 입점자에게 계약서를 작성해주기로 하였다{을 제9호증의 1(위임장), 이하 ‘이 사건 위임계약’이라 한다}. (2) 주4) 한마트는 같은 날 피고들과 이 사건 부동산에 공사대금 15억 5,000만 원, 기간은 2008. 9. 23.부터 2009. 3. 25.까지로 정하여 피고들이 이 사건 부동산에 주5) 목욕탕시설공사(이하 ‘이 사건 공사’라고 한다)를 하기로 하는 내용의 공사계약(이하 ‘이 사건 공사계약’이라 한다)을 체결하였는데, 공사비 조달방법은 한마트가 피고들에게 7억 원 미만으로 목욕탕 각종 부대시설의 임대 체결 권한을 위임하고, 피고들이 자신들 명의로 임차인을 모집하여 지급받은 금원을 피고들의 공사비에 사용하는 것으로 하며, 한마트가 공사대금을 전액 지급하지 못할 경우 미지급 공사대금에 연 24%의 지연손해금을 가산하여 피고들에게 지급하고, 피고들은 위 공사대금 전액을 지급받을 때까지 무상으로 이 사건 부동산에서 목욕탕 영업을 하기로 하였다{을 제1호증(공사계약서)}. (3) 한편 소외 4는 2008. 9. 27. 피고들과 사이에, 소외 4가 한마트와 전세계약을 체결한 이 사건 부동산을 피고들에게 목욕탕시설공사를 하는데 제공하고, 피고들은 이 사건 부동산에 목욕탕시설공사에 자금을 투입하여 시공하는 등 피고들 및 소외 4가 동업으로 이 사건 부동산에 목욕탕공사를 하기로 하되, 입점인들을 모집하여 위 공사비에 사용하기로 하고, 소외 4는 자신의 한마트에 대한 임차보증금 5억 원 중 1억 원을 이 사건 공사에 투자한 것으로 하며, 피고들 및 소외 4가 한마트로부터 이 사건 공사를 완공한 후 공사대금을 받았을 때 그 순이익금을 소외 4, 피고 1, 피고 2가 20%, 40%, 40%의 각 비율로 나누기로 하고, 만일 한마트가 공사대금을 지급하지 않을 경우 목욕탕을 피고들이 운영하는 것으로 하여 운영지분을 피고 1, 피고 2가 각 50%씩 갖기로 하는 내용의 동업계약{을 제10호증(동업계약서), 이하 ‘이 사건 동업계약’이라고 한다}을 체결하였다. 다. 피고들의 유치권신고 및 이 사건 공사완료 피고들은 2009. 2. 20. 제1차 임의경매개시결정에 기한 경매절차에서 이 사건 공사대금 15억 원의 유치권을 신고하였고, 2009. 7. 30. 이 사건 공사를 마쳤으며(이 사건 공사로 인한 피고들의 공사대금 채권을 이하 ‘이 사건 공사대금 채권’이라고 한다), 피고들은 이 사건 공사를 마친 이후 현재까지 이 사건 부동산에서 ‘벽산사우나’라는 상호로 목욕탕 영업을 하면서 이 사건 부동산을 점유하고 있다. [인정 근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1호증의 1, 2, 제2, 3, 6, 7호증, 제10호증의 1 내지 4, 을 제1호증, 제9호증의 1, 2, 제10호증의 각 기재 주6) , 변론 전체의 취지 2. 당사자의 주장 가. 원고의 주장 (1) 소극적 확인의 소에서는 피고들이 유치권의 존재를 입증하여야 하는데, 이를 인정할 만한 자료가 없으므로 피고들의 공사대금 채권으로 인한 이 사건 유치권은 존재하지 아니한다. (2) 소외 4, 소외 5는 한마트로부터 임차보증금 5억 원을 보장받지 못할 것을 우려하여 이를 확보하기 위한 목적으로 한마트 대표이사 소외 6과 이 사건 위임계약을 체결하였고, 이러한 사정을 잘 알고 있던 피고들과 이 사건 동업계약을 체결한 다음 피고들로 하여금 이 사건 공사를 진행하게 하였던 것으로, 이 사건 공사는 원고의 이 사건 근저당권을 침해하는 위법한 행위로서 피고들이 유치권을 주장하는 것은 신의칙에 반하므로, 피고들은 이 사건 부동산의 근저당권자인 원고에게 이 사건 부동산에 관하여 유치권을 주장할 수 없다. (3) 이 사건 공사는 제1차 임의경매개시결정 이후에 개시되었으므로 피고들은 유치권자라고 하더라도 원고에게 대항할 수 없고, 가사 피고들이 제1차 임의경매개시결정 이전에 이 사건 공사를 시작했다고 하더라도 제1차 임의경매개시결정 당시 피고들의 이 사건 공사대금채권은 변제기가 도래하지 않았으므로 유치권이 성립하지 않으며, 피고들의 유치권이 성립하더라도 피고들이 이 사건 부동산의 입점업체들로부터 받은 임대보증금은 유치권의 피담보채권 변제에 충당되어야 한다. (4) 소외 4, 소외 5 및 피고 1(이하 이들을 함께 칭할 때에는 ‘ 피고 1 등’이라고 한다)은 2008. 9. 30. 원고에게 피고 1 등이 소외 1의 대출 연체이자를 2008. 10. 10.까지 변제하지 못할 경우 원고가 이 사건 부동산에 경매신청을 하여도 원고의 재산권 행사에 방해되는 일체의 행위를 하지 않을 것임을 약정하였으므로, 2008. 10. 10.까지 소외 1의 대출 연체이자가 변제되지 아니한 이상 피고들은 위 약정에 따라 원고에 대하여 유치권을 주장할 수 없다. 나. 피고들의 주장 (1) 피고들은 이 사건 공사계약의 체결일인 2008. 9. 23.부터 이 사건 공사를 개시하여 2009. 7. 30. 이 사건 공사를 마쳤고, 따라서 이 사건 건물에 관하여 이 사건 공사대금채권을 피담보채권으로 하는 유치권을 가지고 있다. (2) 피고들이 이 사건 부동산의 입점업체로부터 받은 임대보증금은 피고들이 반환할 의무가 있는 금액으로 유치권의 피담보채권의 변제에 충당될 수 없다. (3) 피고들이 유치권을 불행사하기로 한 약정은 피고 1 등이 2008. 10. 20. 원고에게 소외 1의 대출 연체이자를 변제함으로써 그 효력을 상실하였다. 3. 판 단 가. 피고들의 이 사건 유치권의 발생 피고들은 이 사건 부동산에 관하여 그 내부 시설공사인 목욕탕시설공사를 하고 타인 소유인 이 사건 부동산을 점유해 오고 있는 사실은 위에서 인정한 바와 같고, 위에서 본 피고들의 이 사건 공사대금 채권의 발생경위나 이 사건 부동산과 이 사건 공사와의 관계 등을 고려하면, 피고들의 이 사건 공사대금 채권은 점유물인 이 사건 부동산과 견련관계도 있다고 보아야 할 것이므로 위 공사대금 채권을 원인으로 한 피고들의 유치권(이하 ‘이 사건 유치권’이라고 한다)의 존재는 인정된다. 나. 신의칙 위반 주장에 대한 판단 소외 4, 소외 5가 자신들의 한마트에 대한 임차보증금 5억 원을 확보하기 위하여 피고들로 하여금 이 사건 공사를 시행하게 하였고, 피고들이 근저당권자인 원고를 해하는 것을 알고 이 사건 공사를 시행한 것이라는 원고 취지에 부합하는 증거가 없으므로, 원고의 신의칙 위반 주장은 나아가 살펴볼 필요 없이 이유 없다. 다. 이 사건 유치권의 대항력과 관련된 주장에 대한 판단 (1) 관련법리 및 쟁점 부동산 경매절차에서의 매수인은 민사집행법 제91조 제5항에 따라 유치권자에게 그 유치권으로 담보하는 채권을 변제할 책임이 있는 것이 원칙이나, 채무자 소유의 건물 등 부동산에 경매개시결정의 기입등기가 경료되어 압류의 효력이 발생한 후에 채무자가 위 부동산에 관한 공사대금 채권자에게 그 점유를 이전함으로써 그로 하여금 유치권을 취득하게 한 경우, 그와 같은 점유의 이전은 목적물의 교환가치를 감소시킬 우려가 있는 처분행위에 해당하여 민사집행법 제92조 제1항, 제83조 제4항에 따른 압류의 처분금지효에 저촉되므로 점유자로서는 위 유치권을 내세워 그 부동산에 관한 경매절차의 매수인에게 대항할 수 없다. 그러나 이러한 법리는 경매로 인한 압류의 효력이 발생하기 전에 유치권을 취득한 경우에는 적용되지 아니하고, 유치권 취득시기가 근저당권설정 후라거나 유치권 취득 전에 설정된 근저당권에 기하여 경매절차가 개시되었다고 하여 달리 볼 것은 아니다( 대법원 2009.1.15. 선고 2008다70763 판결). 한편 강제경매절차 또는 담보권실행을 위한 경매절차를 개시하는 결정을 한 부동산에 대하여 다른 강제경매 또는 임의경매의 신청이 있는 경우 집행법원은 먼저 경매개시결정을 한 집행절차에 따라 경매하는 것이고( 민사집행법 제268조, 제87조 참조), 따라서 압류에 대항할 수 있는 권리의 범위는 선행 경매개시결정에 의한 압류의 효력발생 시기를 기준으로 하여야 할 것이다. 이 사건으로 돌아와 살피건대, 이 사건 부동산에 관하여 근저당권자인 소외 2, 피고 3의 제1차 임의경매개시결정 등기가 2008. 10. 28. 기입된 이후 원고의 제2차 임의경매개시결정이 있었던 것은 위에서 본 바와 같으므로, 결국 이 사건에서 피고들 유치권의 대항력과 관련한 쟁점은 피고들이 이 사건 부동산에 대한 점유를 이 사건 부동산에 관한 제1차 임의경매개시결정 등기가 경료된 2008. 10. 28. 이전에 개시하였는지 이후에 개시하였는지의 여부가 된다. (2) 판 단 살피건대, 갑 제4, 5호증의 기재에 의하면, 이 사건 부동산에 관한 주7) 경매절차에서 법원의 현황조사명령에 따라 집행관이 2008. 11. 4.과 같은 달 20. 이 사건 부동산의 현황을 조사하여 보고한 현황조사서에는 이 사건 부동산의 현황을 ‘현재 내부공사 중 공사 중단된 상태로 현재 비어 있음’이라고 기재되어 있는 사실, 위 경매절차에서의 감정평가서에는 이 사건 부동산의 이용상태가 ‘현황 공실 상태임’이라고 기재된 사실을 인정할 수 있으나, 위에서 인정한 기초사실에다가 갑 제6 내지 9호증, 을 제2 내지 14호증의 각 기재(각 가지번호 포함)에 변론 전체의 취지를 종합하여 인정되는 다음과 같은 사정, 즉 ① 위 현황조사서에 따르더라도 이 사건 공사는 현황조사 당시 이미 시작된 것으로 보이는 점, ② 소외 4, 소외 5가 한마트로부터 목욕탕시설공사를 하도록 허락하였고, 이에 소외 4가 한마트를 대리하여 피고들과 사이에 이 사건 공사계약을 체결하기에 이르렀는바, 이처럼 소외 4가 한마트로부터 이 사건 부동산에 관한 목욕탕시설공사를 허락받은 날짜나 피고들과 한마트 사이의 이 사건 공사계약의 체결일은 모두 2008. 9. 23.인 점, ③ 이 사건 공사계약에 관한 주8) 공사계약서에 의하면 이 사건 공사의 기간을 2008. 9. 23.부터 2009. 3. 25.까지로 약정하고 있는 점, ④ 피고들과 소외 4 사이의 이 사건 공사진행 및 공사비의 조달, 공사대금 수령 시 이익금 배분 등을 내용으로 하고 있는 이 사건 동업계약은 이 사건 공사계약이 체결된 4일 후인 2008. 9. 27. 곧바로 체결되었던 점, ⑤ 소외 4, 소외 5와 피고들은 2008. 9. 26. 이 사건 부동산이 속한 건물의 입주자대표에게 위 한마트로부터 주9) 위임장 및 한마트와 사이의 주10) 약정서를 첨부하여 사우나시설 주11) 운영계획서를 제출하였는데, 그 운영계약서에 사우나 공사는 ‘2008. 10. 1부터 60일 내지 80일 정도로 예정’이라고 기재되어 있는 점, ⑥ 피고들은 각 이 사건 공사 중 석재 및 타일공사에 관한 계약을 소외 8과 사이에 2008. 9. 25., 흡·배기 환풍시설공사(일명 닥트공사)계약을 소외 9와 사이에 2008. 9. 27. 각 체결하였던 점, ⑦ 피고들이 소외 4와 함께 2008. 9. 30. 이 사건 근저당에 관한 소외 1의 원고에 대한 채무인 15억 원에 대한 연체이자 일부로서 500만 원을 원고에게 변제하고, 나머지 연체이자는 2008. 10. 10.까지 변제하겠다면서 원고에게 주12) 사실확인서를 작성해 주었고, 피고 1은 같은 달 20. 위 대출금에 대한 연체이자 24,230,000원을 모두 변제하여 소외 1의 원고에 대한 대출금 연체를 해소시키기도 하였는데, 이러한 사실을 보더라도 피고들이 당시에는 이 사건 공사를 개시하였을 것으로 보이는 점 주13) , ⑧ 위 사실확인서에 의하면, 피고들은 ‘피고들 및 소외 4가 위 연체이자를 원고에게 변제하지 못하는 경우 원고가 경매개시결정하여도 소외 4, 피고들은 유치권 등 재산권 행사를 하지 않겠다’는 내용이 있는데, 이러한 내용에 의하면 피고들의 이 사건 공사나 그 준비행위는 위 사실확인서 작성 당시 이미 이루어졌다고 보이는 점 등에 비추어, 이 사건 공사는 이 사건 부동산에 관한 제1차 임의경매개시결정 등기가 경료된 2008. 10. 28. 이전인 2008. 9. 말경이나 10.초경에는 개시되었다고 보아야 할 것이고, 당시부터 피고들은 이 사건 부동산을 점유하여 오고 있다고 봄이 상당하다(또한 위 인정사실 및 당사자 사이에 다툼이 없는 사항과 위에서 본 사정을 종합하여 보면, 위 현황조사서 기재와 같이 2008. 11. 4.과 같은 달 20. 피고들의 공사가 중단된 상태였다고 할 것이나, 이 사건 부동산에 관한 목욕탕 시설공사는 피고들만이 관여한 것으로 다른 업체가 공사를 시행한 바 없는 점 주14) , 피고들은 2008. 9. 말경이나 10. 초경에는 이 사건 공사를 개시하였는데, 위 소외 2, 피고 3이 2008. 10. 28. 이 사건 부동산에 관하여 제1차 임의경매개시결정을 받자 2008. 11.초경 잠시 공사를 중단하였던 것으로 보이는 점, 이후 피고들은 곧 다시 공사를 재개하였고 2009. 2. 20.에는 이 사건 공사대금 채권으로 이 사건 부동산에 관한 경매절차에서 유치권 신고를 하였던 것으로 보이는 점, 위에서 인정한 바와 같이 피고들은 이 사건 공사를 2009. 7. 30. 완공하여 이 사건 부동산에 목욕탕 영업을 하면서 점유해 오고 있는 점 등 피고들의 공사개시 시점과 중단의 시점, 그 중단의 원인, 전체 공사에서 중단된 기간이 차지하는 비중, 피고들의 이후 이 사건 부동산의 점유상황 등을 종합하여 볼 때 피고들은 위 공사중단 시점을 포함하여 이 사건 공사 개시시부터 연속적으로 이 사건 부동산을 점유하고 있었다고 봄이 상당하다). 따라서 피고들의 유치권이 원고에게 대항력이 없다는 원고의 주장은 이유 없다. 라. 이 사건 공사대금 채권의 변제기 및 변제충당과 관련한 주장에 대한 판단. 원고는 제1차 임의경매개시결정 당시 피고들의 이 사건 공사대금채권은 변제기가 도래하지 않았으므로 유치권이 성립하지 않는다고 주장하고 있으나, 앞서 본 바와 같이 피고들이 이 사건 공사를 목적으로 이 사건 부동산을 점유하기 시작하고 현재 이 사건 공사를 마친 상태이므로 공사대금 채권의 변제기가 도래하였으므로 피고들의 유치권은 성립되었다 할 것이고, 이 사건 부동산의 압류 당시에 피고들의 공사대금 채권이 변제기에 도달하여야만 하는 것은 아니므로 원고의 위 주장은 이유 없다. 다음으로 원고는, 이 사건 공사계약에 따르면 한마트는 피고들에게 임대권을 위임하되, 피고들은 각종 부대시설의 입점자들을 모집하여 공사대금에 충당하기로 약정하였는바, 피고들이 이 사건 건물의 입점업체들로부터 받은 임차보증금은 유치권의 피담보채권인 이 사건 공사대금의 변제에 충당되어 한마트의 이 사건 공사대금채무는 모두 소멸하였다고 주장하므로 살피건대, 피고들이 한마트와 사이에 이 사건 부동산에 피고들 명의로 부대시설 입점자들을 모집하여 지급받은 금원을 공사비에 사용하기로 약정한 사실은 위에서 본 바와 같으나, 이에 더 나아가 위와 같이 피고들이 부대시설 입점자들로부터 지급받은 금원을 피고들의 한마트에 대한 공사대금채권의 변제에 충당하기로 한마트와 합의하였다고 볼 만한 아무런 증거가 없으므로(이 사건 공사계약 중 공사비 조달과 관련된 내용을 보면, 한마트가 피고들에게 목욕탕의 부대시설 임대 권한을 위임하고, 피고들이 부대시설 입점자들로부터 지급받는 금원을 피고들이 우선 공사비로 융통·사용한다는 것이지, 피고들이 부대시설 입점자들로부터 지급받은 금원을 피고들의 한마트에 대한 공사대금 채권의 변제에 충당하기로 합의한 것이라고 볼 수 없다. 이는 피고들이 자신들 명의로 입점자들에게 임대하여 받은 임차보증금은 피고들이 이후 입점자들에게 반환해 주어야 할 금원에 불과하여 피고들의 공사대금의 변제에 충당될 금원이라고 볼 수 없기 때문이다), 원고의 위 주장은 이유 없다(게다가 이 사건 부동산에 관한 임대차보증금 등에 관하여 당심에서 제출된 증거인 을 제16호증 내지 제23호증의 2의 각 기재에 의한 임대차보증금 등의 액수 합계는 피고들의 공사대금 채권 15억 5,000만 원에 현저하게 미달하는바, 유치권자는 채권 전부의 변제를 받을 때까지 유치물의 전부에 대하여 그 권리를 행사할 수 있는 주15) 것이므로 위 임대차보증금 등의 합계가 피고들의 이 사건 공사대금 채권을 초과하지 아니하는 이상 원고의 주장은 이유 없게 된다). 마. 유치권 불행사 약정 위반 주장에 대한 판단 갑 제9호증(사실확인서)에 변론 전체의 취지를 종합하면, 피고 1 등은 2008. 9. 30. 원고와 ‘ 피고 1 등이 소외 1의 대출 연체이자를 2008. 10. 10.까지 변제하지 못할 경우 원고가 이 사건 부동산에 경매신청을 하여도 원고의 재산권 행사에 방해되는 일체의 행위를 하지 않을 것이고, 피고 1 등이 위 연체이자를 변제하는 경우 원고는 경매신청을 하지 않기로 한다’라는 내용으로 약정하였던 사실, 피고 1 등은 2008. 10. 10.까지 소외 1의 원고에 대한 연체이자를 모두 지급하지는 못한 사실을 인정할 수 있다. 그러나 을 제11호증의 기재 및 변론 전체의 취지에 의하면, 위 약정 당시 원고와 피고 1 등 사이에서는 피고 1 등이 원고에게 소외 1의 연체이자를 변제하는 경우 위 사실확인서 기재는 백지화하기로 하였던 사실, 위 사실확인서 작성 당일 피고 1 등은 500만 원을 소외 1을 대신하여 원고에게 변제하였고, 이후 1차로 700만 원을, 2차로 2008. 10. 20. 2,423만 원을 각 소외 1을 대신하여 소외 1의 원고에 대한 대출금의 연체이자로 원고에게 변제함으로써 당일 소외 1의 모든 연체가 해소되었던 사실, 원고는 2008. 10. 10.까지 연체이자가 모두 완납되지 않은 것에 대하여 피고 1 등에게 별다른 이의를 하지 않으면서 2008. 10. 20. 피고 1 등으로부터 소외 1의 연체이자를 지급받았던 사실, 원고는 이후에도 경매신청을 하지 않다가 2009. 1. 7.에야 제2차 임의경매개시결정을 받았던 사실을 각 인정할 수 있는바, 이러한 인정사실에 비추어 볼 때, 비록 피고 1 등이 소외 1의 연체이자를 약정일인 2008. 10. 10.까지 완전히 변제하지는 못했지만 원고가 이 사건 부동산 경매신청을 하기 전인 2008. 10. 20.경 피고 1 등이 소외 1의 연체이자를 모두 지급함으로써 피고들이 유치권을 행사하지 않겠다는 내용의 위 약정은 그 효력을 상실하였다 할 것이므로, 원고의 위 주장은 이유 없다(위 사실확인서의 기재 내용은 피고 1 등이 2008. 10. 10.까지 소외 1의 연체이자를 대신 납입하면 원고가 이 사건 부동산에 경매신청을 하지 않겠다는 것이고, 이처럼 피고 1 등이 연체이자를 대신 납입하지 않아 원고가 경매를 신청할 경우 피고 1 등이 유치권 등을 주장하지 않겠다는 내용일 뿐인데, 원고와 피고 1 등 사이의 위 약정은 10일 정도 늦었지만 모두 이행되었고, 원고가 원고와 피고 1 등 사이의 위 약정위반에 터잡아 이 사건 부동산에 경매신청을 한 것은 아닌 이상, 원고는 위 약정을 근거로 피고들이 유치권을 불행사하기로 하였다고 주장할 수는 없다). 3. 결 론 그렇다면, 원고의 이 사건 청구는 이유 없어 이를 기각할 것인바, 이와 결론을 달리한 제1심 판결은 부당하므로 이를 취소하고 원고의 피고들에 대한 청구를 모두 기각하기로 하여, 주문과 같이 판결한다. [별지 생략] 판사 이한주(재판장) 박정규 권태형 주1) 이 사건 부동산의 경락인. 주2) 원고는 이 사건 부동산에 관하여 피고들의 유치권이 존재하지 아니함을 확인한다는 청구를 하고 있으나, 원고의 청구취지를 이와 같이 선해한다. 이하 피고들이 유치권을 갖고 있지 않다거나 유치권으로 원고에 대항할 수 없다는 주장·판단도 청구취지와 같은 주장으로 선해하고, 판단도 그와 같은 의미이다. 주3) 한마트의 대표이사 소외 6이 자신의 처인 소외 7을 통하여 체결한 것으로 보인다. 주4) 소외 4가 한마트를 대리하여 체결한 것으로 보인다. 주5) 찜질방·사우나시설이나, 목욕탕시설이라고 표현한다. 이하 같다. 주6) 갑 제3호증, 을 제1호증, 제9호증의 2는 모두 동일한 문서이다. 이하 을 제1호증이라고만 한다. 주7) 제1, 2차 경매개시결정으로 인하여 중복되어 경매절차가 진행되고 있었다. 주8) 을 제1호증. 주9) 을 제9호증의 1. 주10) 갑 제7호증. 주11) 갑 제8호증. 주12) 갑 제9호증. 주13) 위에서 본 바와 같이 피고들은 한마트로부터 이 사건 공사에 관한 공사대금을 받지 못하는 경우에 피고들이 이 사건 부동산에서 목욕탕을 운영하려고 하였다. 주14) 이에 대하여는 당사자 사이에 다툼이 없다. 주15) 유치권의 불가분성, 민법 제321조. |
(2) 대항관계 법리의 발전
① 대법원 2009. 1. 15. 선고 2008다70763 판결
[사안의 개요]
이 사건 건물에 관하여 농업협동조합중앙회에 채권최고액 18억 2,000만 원의 근저당권이 설정된 후 소외 회사가 이 사건 건물의 소유권을 취득한 후 이 사건건물을 찜질목욕탕으로 개조하는 공사를 시행하였는데 소외 회사가 부도가 나는 바람에 공사대금을 받지 못하자 그 무렵 이 사건 건물 중 이 사건 사무실 부분에 대한 유치권을 행사하기 시작한 후 농업협동조합중앙회가 이 사건 건물에 대하여 위 근저당권에 기한 임의경매신청을 하여 임의경매개시결정이 내려지고 임의경매개시결정 기입등기가 이루어졌으며 이 경매절차에서 피고가 이 사건 건물을 경락받아 소유권을 취득한 다음 원고들이 이 사건 사무실 부분에 대하여 유치권을 가지고 있으므로 피고가 원고들의 유치권을 부정하고 있는 이상 그 확인의 이익이 있으므로 원고가 경매절차의 매수인인 피고를 상대로 유치권확인의 소 제기한 사안이다.
[판결 이유]
부동산경매절차에서의 매수인은 민사집행법 제91조 제5항에 따라 유치권자에게 그 유치권으로 담보하는 채권을 변제할 책임이 있는 것이 원칙이나, 채무자 소유의 건물 등 부동산에 경매개시결정의 기입등기가 경료되어 압류의 효력이 발생한 후에 채무자가 위 부동산에 관한 공사대금채권자에게 그 점유를 이전함으로써 그로 하여금 유치권을 취득하게 한 경우, 그와 같은 점유의 이전은 목적물의 교환가치를 감소시킬 우려가 있는 처분행위에 해당하여 민사집행법 제92조 제1항, 제83조 제4항에 따른 압류의 처분금지효에 저촉되므로 점유자로서는 위 유치권을 내세워 그부동산에 관한 경매절차의 매수인에게 대항할 수 없다. 그러나 이러한 법리는 경매로 인한 압류의 효력이 발생하기 전에 유치권을 취득한 경우에는 적용되지 아니하고, 유치권 취득 시기가 근저당권설정 후라거나 유치권 취득 전에 설정된 근저당권에 기하여 경매절차가 개시되었다고 하여 달리 볼 것은 아니다.
[검 토]
원고들은 그 유치권 취득 이전부터 설정되어 있던 위 근저당권에 기한 경매절차의 매수인인 피고에게 대항할 수 없다는 취지의 피고의 주장을 배척하였는바, 위 법리에 비추어 보면 대법원의 판단은 정당하다고 할 것이다.
| 대법원 2009. 1. 15. 선고 2008다70763 판결 [유치권확인][공2009상,158] 【판시사항】 근저당권설정 후 경매로 인한 압류의 효력 발생 전에 취득한 유치권으로 경매절차의 매수인에게 대항할 수 있는지 여부(적극) 【판결요지】 부동산 경매절차에서의 매수인은 민사집행법 제91조 제5항에 따라 유치권자에게 그 유치권으로 담보하는 채권을 변제할 책임이 있는 것이 원칙이나, 채무자 소유의 건물 등 부동산에 경매개시결정의 기입등기가 경료되어 압류의 효력이 발생한 후에 채무자가 위 부동산에 관한 공사대금 채권자에게 그 점유를 이전함으로써 그로 하여금 유치권을 취득하게 한 경우, 그와 같은 점유의 이전은 목적물의 교환가치를 감소시킬 우려가 있는 처분행위에 해당하여 민사집행법 제92조 제1항, 제83조 제4항에 따른 압류의 처분금지효에 저촉되므로 점유자로서는 위 유치권을 내세워 그 부동산에 관한 경매절차의 매수인에게 대항할 수 없다. 그러나 이러한 법리는 경매로 인한 압류의 효력이 발생하기 전에 유치권을 취득한 경우에는 적용되지 아니하고, 유치권 취득시기가 근저당권설정 후라거나 유치권 취득 전에 설정된 근저당권에 기하여 경매절차가 개시되었다고 하여 달리 볼 것은 아니다. 【참조조문】 민사집행법 제83조 제4항, 제91조 제5항, 제92조 제1항 【참조판례】 대법원 2005. 8. 19. 선고 2005다22688 판결(공2005하, 1503) 대법원 2006. 8. 25. 선고 2006다22050 판결(공2007상, 263) 【전 문】 【원고, 상고인 겸 피상고인】 원고 1외 21인(소송대리인 변호사 강경협외 1인) 【피고, 피상고인 겸 상고인】 피고(소송대리인 법무법인 구덕 담당변호사 권기우) 【원심판결】 부산고법 2008. 8. 21. 선고 2007나17697 판결 【주 문】 상고를 모두 기각한다. 상고비용은 각자가 부담한다. 【이 유】 상고이유를 판단한다. 1. 원고의 상고이유에 대하여 증거의 취사선택과 사실인정은 그것이 자유심증주의에 위반되는 등의 특별한 사정이 없는 한 사실심법원의 전권에 속한다( 대법원 2006. 5. 25. 선고 2005다77848 판결 등 참조). 그리고 부동산 경매절차에서 유치권 행사가 허위채권에 기한 것일 경우 매각대금을 부당하게 하락시켜 경매의 공정성을 훼손하고 이해관계인의 권리를 침해할 우려가 있으므로, 유치권 성립 여부에 대한 판단은 신중하게 할 필요가 있다. 원심은 채용 증거를 종합하여, 원고들이 이 사건 건물 중 이 사건 사무실 부분만을 점유하여 온 사실을 인정한 다음, 이 사건 건물 중 이 사건 사무실 부분에 대하여만 유치권확인 및 점유방해금지청구를 인용하고, 나머지 부분에 대한 유치권확인 및 점유방해금지청구와 점유회수청구를 기각하였는바, 위 법리와 기록에 비추어 살펴보면 이러한 원심의 사실인정과 판단은 정당하고, 거기에 상고이유의 주장과 같은 법리오해 또는 채증법칙 위배 등의 위법이 없다. 2. 피고의 상고이유에 대하여 부동산 경매절차에서의 매수인은 민사집행법 제91조 제5항에 따라 유치권자에게 그 유치권으로 담보하는 채권을 변제할 책임이 있는 것이 원칙이나, 채무자 소유의 건물 등 부동산에 경매개시결정의 기입등기가 경료되어 압류의 효력이 발생한 이후에 채무자가 위 부동산에 관한 공사대금 채권자에게 그 점유를 이전함으로써 그로 하여금 유치권을 취득하게 한 경우, 그와 같은 점유의 이전은 목적물의 교환가치를 감소시킬 우려가 있는 처분행위에 해당하여 민사집행법 제92조 제1항, 제83조 제4항에 따른 압류의 처분금지효에 저촉되므로 점유자로서는 위 유치권을 내세워 그 부동산에 관한 경매절차의 매수인에게 대항할 수 없다 ( 대법원 2005. 8. 19. 선고 2005다22688 판결 참조). 그러나 이러한 법리는 경매로 인한 압류의 효력이 발생하기 전에 유치권을 취득한 경우에는 적용되지 아니하고, 유치권 취득시기가 근저당권 설정 이후라거나 유치권 취득 전에 설정된 근저당권에 기하여 경매절차가 개시되었다고 하여 달리 볼 것은 아니다. 원심은 채용 증거를 종합하여, 이 사건 건물에 관하여 2002. 9. 27. 농업협동조합중앙회에 채권최고액 18억 2,000만 원의 근저당권이 설정된 사실, 소외 회사가 2003. 9. 2. 이 사건 건물의 소유권을 취득한 후 2004. 5.경까지 이 사건 건물을 찜질목욕탕으로 개조하는 공사를 시행한 사실, 원고들은 소외 회사로부터 위 공사의 일부를 도급받아 시행하였는데 소외 회사가 2004. 6. 9.경 부도가 나는 바람에 공사대금을 받지 못하자 그 무렵 이 사건 건물 중 이 사건 사무실 부분에 대한 유치권을 행사하기 시작한 사실, 그 후 농업협동조합중앙회가 이 사건 건물에 대하여 위 근저당권에 기한 임의경매신청을 하여 2004. 7. 15. 임의경매개시결정이 내려지고 같은 달 19. 임의경매개시결정 기입등기가 이루어졌으며 이 경매절차에서 피고가 2006. 1. 10. 이 사건 건물을 경락받아 소유권을 취득한 사실 등을 인정한 다음, 원고들이 이 사건 사무실 부분에 대하여 유치권을 가지고 있으므로 피고가 원고들의 유치권을 부정하고 있는 이상 그 확인의 이익이 있으며, 피고는 원고들의 점유를 방해하지 않을 의무가 있다고 판단하고, 나아가 원고들은 그 유치권 취득 이전부터 설정되어 있던 위 근저당권에 기한 경매절차의 매수인인 피고에게 대항할 수 없다는 취지의 피고의 주장을 배척하였는바, 위 법리와 기록에 비추어 보면 이러한 원심의 사실인정 및 판단은 정당한 것으로 수긍이 가고, 거기에 상고이유의 주장과 같은 유치권과 신의칙에 관한 법리오해, 담보권 설정에 관한 법리오해, 채증법칙 위배, 심리미진 등의 위법이 없다. 한편, 피고가 상고이유에서 들고 있는 대법원 1987. 3. 10. 선고 86다카1718 판결은 근저당권 설정 이후에 대항력 있는 임차권을 취득한 임차인이 그 이후 개시된 강제경매절차의 경락인에 대해 대항할 수 없다는 것으로서, 이 사건과는 그 사안을 달리하여 이 사건에 원용하기에는 적절하지 아니하다. 3. 결 론 그러므로 상고를 모두 기각하고, 상고비용은 패소자들 각자가 부담하도록 하여 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다. 대법관 김영란(재판장) 이홍훈 안대희(주심) 양창수 ************* 부산고등법원 2008. 8. 21. 선고 2007나17697 판결 [유치권확인][미간행] 【전 문】 【원고, 항소인 겸 피항소인】 원고 1외 21 (소송대리인 변호사 박원환) 【피고, 피항소인 겸 항소인】 신명숙 (소송대리인 법무법인 구덕 담당변호사 권기우외 1인) 【변론종결】 2008. 6. 12. 【제1심판결】 부산지방법원 2007. 9. 13. 선고 2007가합4175 판결 【주 문】 1. 원고들 및 피고의 항소를 모두 기각한다. 2. 당심에서 추가된 원고의 청구를 기각한다. 3. 항소비용은 각자 부담하고, 당심에서 청구의 추가로 인한 소송비용은 원고들이 부담한다. 【청구취지】 1. 별지 목록 기재 부동산(이하 ‘이 사건 건물’이라 한다)에 관하여 원고들의 유치권이 있음을 확인한다. 2. 이 사건 건물 중 별지 도면 표시 ㄱ, ㄴ, ㄷ, ㄹ, ㅁ, ㄱ의 각 점을 순차로 연결한 부분을 제외한 나머지 부분에 대한 점유를 원상회복하여 원고들에게 인도하라(원고들은 당심에서 이 부분 청구를 추가하였다). 3. 피고는 이 사건 건물에 대한 원고들의 점유를 방해하여서는 아니된다. 【항소취지】 원고들 : 제1심 판결을 다음과 같이 변경한다. 청구취지 제1항 및 제3항과 같은 판결을 구하다. 피고 : 제1심 판결 중 피고 패소부분을 취소하고, 그 취소부분에 해당하는 원고들의 청구를 기각한다. 【이 유】 1. 기초사실 이 법원이 이 부분에 관하여 설시할 이유는, 제1심 판결 이유 제4면의 증거 기재 부분에 “갑 14 내지 25호증(각 가지번호 포함)의 각 기재, 당심 증인 소외 1의 일부 증언”를 추가하는 외에는 제1심 판결 이유 해당 부분 기재와 같으므로, 민사소송법 제420조 본문에 의하여 이를 그대로 인용한다. 2. 유치권확인청구 및 점유방해금지청구에 관한 판단 가. 원고들의 청구원인에 관한 판단 (1) 원고들의 점유 범위 이 사건 변론종결일 현재 이 사건 건물 중 이 사건 사무실 부분은 원고들이 점유하면서 사무실로 사용하고 있고, 그 나머지 부분은 피고가 이를 점유하면서 찜질방 영업을 하고 있는 사실은 앞서 본 바와 같다. 원고들은, 이 사건 사무실이 이 사건 건물의 중앙에 위치하고 있고, 이 사건 가처분 결정문이 건물 내 두 곳에 부착되어 있는 점, 이 사건 사무실 외 나머지 부분은 피고가 원고들을 속이고 원고들의 점유를 강제로 침탈한 곳이라는 점 등에 비추어, 원고들이 이 사건 사무실 부분을 점유함으로써 이 사건 건물 전부를 계속 점유하고 있다고 보아야 한다고 주장하므로 살피건대, 앞서 인정한 바 있거나 갑 8호증의 5, 9호증의 4, 11호증, 12호증, 을 7호증의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하여 인정할 수 있는 다음과 같은 사정들, 즉 ① 피고들이 현재 이 사건 나머지 부분을 점유하면서 찜질방 영업을 하고 있는 점, ② 원고들 중 일부가 위 찜질방 손님들의 출입을 방해하여 피고의 찜질방 영업을 방해하였다는 공소사실로 형사처벌을 받은 사실을 인정할 수 있는 점, ③ 2006. 10. 30. 이 사건 인도집행 당시 이 사건 건물 중 이 사건 사무실 외 다른 부분은 모두 피고에게 인도집행되었고, 그 이전에는 2005년 2월경부터 소외 2, 3이 이 사건 사무실을 제외한 이 사건 건물 내에서 찜질방 영업을 한 점, ④ 이 사건 건물의 출입문 열쇠는 피고 부부만 소지하고 있을 뿐 원고들은 출입문 열쇠조차 확보하지 못한 점 등에 비추어 보면, 이 사건 사무실이 이 사건 건물의 중앙에 위치하고 있고 이 사건 가처분 결정문이 건물 내 두 곳에 부착되어 있다는 사정만으로는 원고들이 이 사건 사무실 부분을 점유함으로써 이 사건 건물 전부를 점유하고 있는 것이라고 보기는 어려우므로, 원고들의 위 주장은 이유 없다. 또 원고들은 피고를 통하여 이 사건 사무실 외 나머지 부분도 간접점유하고 있다고 주장하나, 원고들의 피고를 통한 간접점유가 인정되려면 원고들과 피고 사이에 점유매개관계가 인정되고 원고들이 피고를 상대로 점유반환청구권을 행사할 수 있어야 할 것인데, 원고들과 피고 사이에 그러한 점유매개관계가 있음을 인정할 아무런 증거가 없으므로, 원고들의 위 주장도 이유 없다. (2) 소결론 그렇다면, 원고들은 특별한 사정이 없는 한 자신들이 점유하고 있는 이 사건 사무실 부분, 즉 별지 도면 표시 ㄱ, ㄴ, ㄷ, ㄹ, ㅁ, ㄱ의 각 점을 순차로 연결한 부분(채권단이라고 기재된 4200mm x 6000mm 부분)에 관하여만 유치권을 가지고 있다 할 것이고, 피고가 원고들의 유치권을 전부 부정하고 있는 이상 확인의 이익도 있다 할 것이며, 또한 피고는 원고들의 이 사건 사무실 부분에 대한 점유를 방해하지 않을 의무가 있다 할 것이다. 나. 피고의 주장에 관한 판단 (1) 피고는, 원고들의 이 사건 공사계약 당시 이 사건 건물에는 농업협동조합중앙회의 채권최고액 18억 2,000만원의 근저당권설정등기를 비롯하여 여러 건의 압류, 가압류 등의 등기가 되어 있었고 그 피담보채권 내지 피보전채권의 합계가 30억원 이상이었으므로, 원고들은 공사를 하여도 공사대금을 받지 못하게 되거나 이 사건 부동산에 대한 경매가 진행될 것이라는 점을 충분히 예상할 수 있었기에, 신의칙상 유치권으로 경매절차의 매수인인 피고에게 대항할 수 없다고 주장하므로 살피건대, 갑 3호증, 을 1호증의 각 기재에 의하면, 원고들의 이 사건 공사계약 이전에 이 사건 건물에 위 근저당권과 파라다이스저축은행 및 부산광역시 서구 등 명의로 4건의 압류나 가압류 등기가 경료되어 있었던 사실을 인정할 수는 있으나, 원고들이 공사의 각 일부씩을 맡아 한 관계로 원고별 공사대금이 그리 크지 않은 점, 소외회사는 원고들이 이 사건 공사를 마친 2004. 6. 9.에야 부도가 난 점 등에 비추어 보면, 위 인정사실만으로는 이 사건 공사계약 시점에 원고들이 공사대금을 받지 못하게 될 것이라거나 이 사건 건물에 대하여 경매절차가 개시될 가능성을 인식하고도 공사를 하였다고는 보기 어렵고, 달리 이를 인정할 증거가 없으므로, 피고의 위 주장은 더 나아가 살필 필요 없이 이유 없다. (2) 피고는, 원고들 중 1, 2, 3, 4, 5, 9, 10, 14, 15, 16, 18, 19, 20, 22는 소외회사와 사이에 작성한 하도급계약서 내지 견적서를 제출하지 못하는 것으로 보아 피담보채권이 없다고 할 것이서 유치권을 가질 수 없다고 주장하므로 살피건대, 갑 1호증의 3, 4호증, 9호증의 1, 2, 3, 17호증의 1 내지 5의 각 기재, 당심 증인 소외 1의 일부 증언에 변론 전체의 취지를 종합하면 위 원고들이 소외회사에 대하여 이 사건 건물의 공사와 관련한 채권을 가지고 있음을 인정할 수 있으므로, 피고의 이 부분 주장도 이유 없다. (3) 또 피고는, 원고 6의 공사내용은 샤워대 설치 등이고 원고 13의 공사내용은 컴퓨터 단말기 설치 등으로서 이 사건 건물의 부속물 설치에 불과한 데다가 원고 13는 소외회사의 부도 이후 곧바로 컴퓨터 단말기 등을 수거해 갔으므로 위 원고들에게는 유치권이 없다고 주장하므로 살피건대, 갑 1호증의 5, 10의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하면 위 원고들이 피고 주장대로 샤워대, 컴퓨터 단말기 설치 등의 공사를 한 사실은 인정되나, 그러한 위 원고들의 공사에 따른 채권이 유치권을 발생시키는 채권이 될 수 없다고 볼 아무런 근거가 없고(위 원고들이 상법의 적용을 받는 상인들임을 고려하면 더더욱 그러하다), 원고 13가 소외회사의 부도 이후 컴퓨터 단말기 등을 수거해 갔음을 인정할 증거도 없으므로, 피고의 이 부분 주장도 이유 없다. 3. 점유회수청구에 관한 판단 가. 원고들의 주장 원고들은 피고를 상대로 점유방해금지가처분 결정을 받아 이 사건 건물 내에 그 결정문을 부착하고 관리인을 두어 이 사건 건물 전부를 점유하고 있었으나, 2007. 3. 4.경 피고가 이 사건 건물의 자물쇠를 몰래 열고 안으로 들어가 원고들의 의사에 반하여 원고들의 점유를 침탈하였으므로, 피고는 침탈한 원고들의 점유를 원상회복하여야 할 의무가 있다. 나. 판단 점유라 함은 물건이 사회통념상 그 사람의 사실적 지배에 속한다고 보여지는 객관적 관계에 있는 것을 말하고, 사실상의 지배가 있다고 하기 위하여는 반드시 물건을 물리적, 현실적으로 지배하는 것만을 의미하는 것은 아니고 물건과 사람과의 시간적, 공간적 관계와 본권관계, 타인 지배의 배제가능성 등을 고려하여 사회관념에 따라 합목적적으로 판단하여야 하는 것이며, 점유회수의 소에 있어서는 점유를 침탈당하였다고 주장하는 당시에 점유하고 있었는지의 여부만을 심리하면 되는 것이다( 대법원 2003. 7. 25. 선고 2002다34543 판결 참조). 이 사건에서 원고들이 점유를 침탈당하였다는 2007. 3. 4.경 이 사건 건물 전체를 점유하고 있었는지에 관하여 살피건대, 갑 9호증의 1 내지 5, 15호증, 18호증의 1, 19호증, 22호증의 각 기재 및 위 소외 1의 일부 증언과 앞서 본 바와 같이 이 사건 건물 전체에 관하여 점유방해가처분 결정을 받은 사실만으로는 이를 인정하기에 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없으며, 오히려 앞서 인정한 다음과 같은 사정들, 즉 2006. 10. 30. 이 사건 인도집행 당시 이 사건 건물 중 이 사건 사무실 외 다른 부분은 모두 피고에게 인도집행되었고, 그 이전에도 소외 2, 3이 이 사건 사무실을 제외한 이 사건 건물 내에서 찜질방 영업을 한 점, 이 사건 건물의 출입문 열쇠는 피고 부부만 소지하고 있을 뿐 원고들은 출입문 열쇠조차 확보하지 못한 점 등을 종합해 볼 때, 2007. 3. 4.경 원고들이 피고의 지배를 배제하고 이 사건 건물 전체를 점유하고 있었다기 보다는 피고의 양해 하에 이 사건 건물에 출입하면서 이 사건 사무실만을 점유해 온 것으로 보이므로, 원고들의 이 부분 청구는 더 나아가 살필 필요 없이 이유 없다. 4. 결론 그렇다면, 원고들의 이 사건 청구는 위 인정범위 내에서 이유 있어 이를 인용하고 나머지 청구는 이유 없어 이를 기각할 것인바, 유치권확인청구 및 점유방해금지청구에 관한 제1심 판결은 이와 결론을 같이하여 정당하므로 원고들 및 피고의 항소는 이유 없어 이를 모두 기각하고, 당심에서 추가된 점유회수청구는 이유 없으므로 이를 기각하기로 하여, 주문과 같이 판결한다. [별지 생략] 판사 김동오(재판장) 김홍일 이재욱 |
② 대법원 2011. 11. 24. 선고 2009다19246 판결
[사안의 개요]
부동산에 대한 가압류등기가 경료되고 강제경매가 개시된 후 피고는 이 사건건물의 점유를 이전받아 피고의 이 사건 건물에 관한 공사대금채권을 피담보채권으로 한 유치권을 취득한 후 원고는 위 각 경매절차에서 이 사건 각 토지와 건물을 낙찰받고 그 대금을 납부함으로써 소유권을 취득한 다음 유치권자인 피고를 상대로 인도청구의 소를 제기한 사안이다.
[판결 이유]
부동산에 가압류등기가 경료되면 채무자가 당해 부동산에 관한 처분행위를 하더라도 이로써 가압류채권자에게 대항할 수 없게 되는바, 여기서 처분행위라 함은 당해 부동산을 양도하거나 이에 대해 용익물권, 담보물권 등을 설정하는 행위를 말하고 특별한 사정이 없는 한 점유의 이전과 같은 사실행위는 이에 해당하지 않는다. 다만 부동산에 경매개시결정의 기입등기가 경료되어 압류의 효력이 발생한 후에 채무자가 제3자에게 당해 부동산의 점유를 이전함으로써 그로 하여금 유치권을 취득하게 하는 경우 그와 같은 점유의 이전은 처분행위에 해당한다는 것이 당원의 판례이나(대법원 2005. 8. 19. 선고 2005다22688 판결, 대법원 2006. 8. 25. 선고 2006다22050 판결 참조), 이는 어디까지나 경매개시결정의 기입등기가 경료되어 압류의 효력이 발생한 후에 채무자가 당해 부동산의 점유를 이전함으로써 제3자가 취득한 유치권으로 압류채권자에게 대항할 수 있다고 한다면 경매절차에서의 매수인이 매수가격 결정의 기초로 삼은 현황조사보고서나 매각물건명세서 등에서 드러나지 않는 유치권의 부담을 그대로 인수하게 되어 경매절차의 공정성과 신뢰를 현저히 훼손하게 될 뿐만 아니라, 유치권신고 등을 통해 매수신청인이 위와 같은 유치권의 존재를 알게 되는 경우에는 매수가격의 즉각적인 하락이 초래되어 책임재산을 신속하고 적정하게 환가하여 채권자의 만족을 얻게 하려는 민사집행제도의 운영에 심각한 지장을 줄 수 있으므로, 위와 같은 상황하에서는 채무자의 제3자에 대한 점유이전을 압류의 처분금지효에 저촉되는 처분행위로 봄이 상당하다는 취지이다.
[검 토]
위의 대법원 판례의 사안과는 달리 부동산에 가압류등기가 경료되면 채무자가 당해 부동산에 관한 처분행위를 하더라도 이로써 가압류채권자에게 대항할 수 없게 되는바, 여기서 처분행위라 함은 당해 부동산을 양도하거나 이에 대해 용익물권, 담보물권 등을 설정하는 행위를 말하고 특별한 사정이 없는 한 점유의 이전과 같은 사실행위는 이에 해당하지 않으며 부동산에 가압류등기가 경료되어 있을 뿐 현실적인 매각절차가 이루어지지 않고 있는 상황하에서는 채무자의 점유이전으로 인하여 제3자가 유치권을 취득하게 된다고 하더라도 이를 처분행위로 볼 수는 없다고 할것이다.
| 대법원 2011. 11. 24. 선고 2009다19246 판결 [건물명도등][공2012상,4] 【판시사항】 [1] 부동산에 가압류등기가 경료된 후에 채무자의 점유이전으로 제3자가 유치권을 취득하는 경우, 가압류의 처분금지효에 저촉되는지 여부(소극) [2] 토지에 대한 담보권 실행 등을 위한 경매 개시 후 그 지상건물에 가압류등기가 경료되었는데, 갑이 채무자인 을 주식회사에게서 건물 점유를 이전받아 그 건물에 관한 공사대금채권을 피담보채권으로 한 유치권을 취득하였고, 그 후 건물에 대한 강제경매가 개시되어 병이 토지와 건물을 낙찰받은 사안에서, 갑이 병에게 건물에 대한 유치권을 주장할 수 있다고 한 사례 【판결요지】 [1] 부동산에 가압류등기가 경료되면 채무자가 당해 부동산에 관한 처분행위를 하더라도 이로써 가압류채권자에게 대항할 수 없게 되는데, 여기서 처분행위란 당해 부동산을 양도하거나 이에 대해 용익물권, 담보물권 등을 설정하는 행위를 말하고 특별한 사정이 없는 한 점유의 이전과 같은 사실행위는 이에 해당하지 않는다. 다만 부동산에 경매개시결정의 기입등기가 경료되어 압류의 효력이 발생한 후에 채무자가 제3자에게 당해 부동산의 점유를 이전함으로써 그로 하여금 유치권을 취득하게 하는 경우 그와 같은 점유의 이전은 처분행위에 해당한다는 것이 당원의 판례이나, 이는 어디까지나 경매개시결정의 기입등기가 경료되어 압류의 효력이 발생한 후에 채무자가 당해 부동산의 점유를 이전함으로써 제3자가 취득한 유치권으로 압류채권자에게 대항할 수 있다고 한다면 경매절차에서의 매수인이 매수가격 결정의 기초로 삼은 현황조사보고서나 매각물건명세서 등에서 드러나지 않는 유치권의 부담을 그대로 인수하게 되어 경매절차의 공정성과 신뢰를 현저히 훼손하게 될 뿐만 아니라, 유치권신고 등을 통해 매수신청인이 위와 같은 유치권의 존재를 알게 되는 경우에는 매수가격의 즉각적인 하락이 초래되어 책임재산을 신속하고 적정하게 환가하여 채권자의 만족을 얻게 하려는 민사집행제도의 운영에 심각한 지장을 줄 수 있으므로, 위와 같은 상황하에서는 채무자의 제3자에 대한 점유이전을 압류의 처분금지효에 저촉되는 처분행위로 봄이 타당하다는 취지이다. 따라서 이와 달리 부동산에 가압류등기가 경료되어 있을 뿐 현실적인 매각절차가 이루어지지 않고 있는 상황하에서는 채무자의 점유이전으로 인하여 제3자가 유치권을 취득하게 된다고 하더라도 이를 처분행위로 볼 수는 없다. [2] 토지에 대한 담보권 실행 등을 위한 경매가 개시된 후 그 지상건물에 가압류등기가 경료되었는데, 갑이 채무자인 을 주식회사에게서 건물 점유를 이전받아 그 건물에 관한 공사대금채권을 피담보채권으로 한 유치권을 취득하였고, 그 후 건물에 대한 강제경매가 개시되어 병이 토지와 건물을 낙찰받은 사안에서, 건물에 가압류 기가 경료된 후 을 회사가 갑에게 건물 점유를 이전한 것은 처분행위에 해당하지 않아 가압류의 처분금지효에 저촉되지 않으므로, 갑은 병에게 건물에 대한 유치권을 주장할 수 있다고 한 사례. 【참조조문】 [1] 민법 제320조, 민사집행법 제83조 제4항, 제91조 제5항, 제92조 제1항 [2] 민법 제320조, 민사집행법 제83조 제4항, 제91조 제5항, 제92조 제1항 【참조판례】 [1] 대법원 2005. 8. 19. 선고 2005다22688 판결(공2005하, 1503) 대법원 2006. 8. 25. 선고 2006다22050 판결(공2007상, 263) 【전 문】 【원고, 상고인】 주식회사 뉴스타시큐리티 (소송대리인 법무법인 케이씨엘 담당변호사 유지담 외 4인) 【피고, 피상고인】 주식회사 삼일 (소송대리인 법무법인(유한) 에이스 담당변호사 이종찬 외 3인) 【원심판결】 부산고법 2009. 2. 4. 선고 2008나12385 판결 【주 문】 상고를 기각한다. 상고비용은 원고가 부담한다. 【이 유】 상고이유를 판단한다. 1. 제1 내지 4점에 대하여 이 부분 상고이유 주장은 원고가 원심 변론종결시까지 주장하지 않았던 사유를 상고심에 이르러 비로소 주장하는 것이거나 사실심인 원심의 전권사항에 속하는 증거의 취사선택과 사실인정을 탓하는 것에 불과하여 적법한 상고이유가 될 수 없다. 2. 제5점에 대하여 가. 원심은, 2005. 4.경 원심 판시 별지 제1목록 제1, 2항 기재 각 토지에 대한 임의경매가 개시되고 2005. 7.경 같은 목록 제3, 4항 기재 각 토지에 대한 임의경매가 개시된 사실(이하 위 각 토지를 ‘이 사건 각 토지’라 한다), 2005. 9. 21. 원심 판시 별지 제2목록 기재 건물(이하 ‘이 사건 건물’이라 한다)에 가압류등기가 경료되고 2005. 12.경 위 건물에 대한 강제경매가 개시된 사실, 피고는 2005. 10.경 유씨이 주식회사(이하 ‘유씨이’라 한다)로부터 이 사건 건물의 점유를 이전받아 피고의 이 사건 건물에 관한 공사대금채권을 피담보채권으로 한 유치권을 취득한 사실, 원고는 위 각 경매절 차에서 이 사건 각 토지와 건물을 낙찰받고 2007. 5. 11. 그 대금을 납부함으로써 소유권을 취득한 사실 등을 인정한 다음, 위 각 토지에 대해 임의경매개시결정의 기입등기가 경료된 이후 유씨이가 피고에게 이 사건 건물의 점유를 이전한 것은 위 각 토지에 대한 압류의 처분금지효에 저촉되는 것이 아니므로 피고는 원고에게 이 사건 건물에 대한 유치권을 주장할 수 있다고 판단하였다. 관련 법리와 기록에 비추어 살펴보면 위와 같은 원심의 판단은 정당하고 거기에 상고이유 주장과 같은 압류의 처분금지효에 관한 법리오해 등의 위법이 없다. 나. 부동산에 가압류등기가 경료되면 채무자가 당해 부동산에 관한 처분행위를 하더라도 이로써 가압류채권자에게 대항할 수 없게 되는바, 여기서 처분행위라 함은 당해 부동산을 양도하거나 이에 대해 용익물권, 담보물권 등을 설정하는 행위를 말하고 특별한 사정이 없는 한 점유의 이전과 같은 사실행위는 이에 해당하지 않는다. 다만 부동산에 경매개시결정의 기입등기가 경료되어 압류의 효력이 발생한 후에 채무자가 제3자에게 당해 부동산의 점유를 이전함으로써 그로 하여금 유치권을 취득하게 하는 경우 그와 같은 점유의 이전은 처분행위에 해당한다는 것이 당원의 판례이나( 대법원 2005. 8. 19. 선고 2005다22688 판결, 대법원 2006. 8. 25. 선고 2006다22050 판결 참조), 이는 어디까지나 경매개시결정의 기입등기가 경료되어 압류의 효력이 발생한 후에 채무자가 당해 부동산의 점유를 이전함으로써 제3자가 취득한 유치권으로 압류채권자에게 대항할 수 있다고 한다면 경매절차에서의 매수인이 매수가격 결정의 기초로 삼은 현황조사보고서나 매각물건명세서 등에서 드러나지 않는 유치권의 부담을 그대로 인수하게 되어 경매절차의 공정성과 신뢰를 현저히 훼손하게 될 뿐만 아니라, 유치권신고 등을 통해 매수신청인이 위와 같은 유치권의 존재를 알게 되는 경우에는 매수가격의 즉각적인 하락이 초래되어 책임재산을 신속하고 적정하게 환가하여 채권자의 만족을 얻게 하려는 민사집행제도의 운영에 심각한 지장을 줄 수 있으므로, 위와 같은 상황하에서는 채무자의 제3자에 대한 점유이전을 압류의 처분금지효에 저촉되는 처분행위로 봄이 상당하다는 취지이다. 따라서 이와 달리 부동산에 가압류등기가 경료되어 있을 뿐 현실적인 매각절차가 이루어지지 않고 있는 상황하에서는 채무자의 점유이전으로 인하여 제3자가 유치권을 취득하게 된다고 하더라도 이를 처분행위로 볼 수는 없다. 원심이, 이 사건 건물에 가압류등기가 경료된 후에 채무자인 유씨이가 피고에게 그 점유를 이전한 것이 처분행위에 해당하여 위 가압류의 처분금지효에 저촉되므로 피고는 경매절차에서 이 사건 건물을 매수한 원고에게 유치권을 주장할 수 없다는 원고의 주장에 대해 아무런 판단을 하지 않은 것은 잘못이나, 위와 같은 점유의 이전은 처분행위에 해당하지 않아 가압류의 처분금지효에 저촉되는 것이 아닌 이상, 피고가 원고에게 이 사건 건물에 대한 유치권을 주장할 수 있다고 본 원심의 결론은 정당하고, 거기에 가압류의 처분금지효에 관한 법리를 오해하여 판결 결과에 영향을 미친 위법이 있다고 할 수 없다. 3. 제6점에 대하여 원심은, 이 사건 건물은 이 사건 각 토지에 대한 근저당권 설정등기 후에 신축된 것으로 그 소유를 위하여 이 사건 각 토지에 대한 법정지상권이 성립될 여지가 없어 철거될 운명이었으므로 피고가 이 사건 건물에 관한 유치권 행사는 허용될 수 없다는 원고의 주장에 대하여, 이 사건 건물이 이 사건 각 토지와 함께 원고에게 낙찰되어 법정지상권의 문제가 발생하지 않는 이상 원고 주장과 같은 사유만으로 피고의 유치권 행사가 부정될 수 없다고 판단하였는바, 원심의 이와 같은 판단은 정당한 것으로 수긍할 수 있고 거기에 상고이유 주장과 같은 유치권의 대항력에 관한 법리오해 등의 위법이 없다. 4. 제7점에 대하여 원심이 피고가 이 사건 건물에 대한 강제경매를 신청하였다고 하여 이 사건 건물에 대한 유치권을 행사할 수 없다거나 이를 포기한 것으로 볼 수 없다고 판단한 것은 정당하고, 거기에 상고이유 주장과 같은 유치권의 소멸 또는 포기에 관한 법리오해 등의 위법이 없다. 5. 결론 그러므로 상고를 기각하고 상고비용은 패소자의 부담으로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다. 대법관 양창수(재판장) 전수안(주심) 이상훈 ******** 부산고등법원 2009. 2. 4. 선고 2008나12385 판결 [건물명도등][미간행] 【전 문】 【원고, 항소인 겸 부대피항소인】 주식회사 뉴스타시큐리티 (소송대리인 법무법인 구덕 담당변호사 김창수) 【피고, 피항소인 겸 부대항소인】 주식회사 삼일 (소송대리인 변호사 정희권) 【변론종결】 2009. 1. 14. 【제1심판결】 울산지방법원 2008. 7. 23. 선고 2007가합3076 판결 【주 문】 1. 제1심 판결을 다음과 같이 변경한다. 가. 피고는 원고로부터 8,076,767,311원 및 이에 대한 2005. 10. 1.부터 갚는 날까지 7,576,767,311원에 대하여는 연 20%, 500,000,000원에 대하여는 연 10%의 각 비율로 계산한 금원을 지급받음과 동시에 원고에게 별지 제2목록 기재 건물을 명도하라. 나. 원고의 나머지 청구를 기각한다. 2. 소송총비용 중 40%는 원고가, 나머지는 피고가 각 부담한다. 3. 제1의 가항은 가집행할 수 있다. 【청구취지, 항소취지 및 부대항소취지】 1. 청구취지 피고는 원고에게 별지 제2목록 기재 건물을 명도하고, 2007. 5. 12.부터 위 건물의 명도 완료일까지 월 85,000,000원 및 이에 대한 2007. 5. 12.부터 제1심 판결 선고일까지 연 5%, 그 다음날부터 갚는 날까지 연 20%의 각 비율로 계산한 금원을 지급하라. 2. 항소취지 제1심 판결 중 원고 패소부분을 취소한다. 청구취지와 같다. 3. 부대항소취지 제1심 판결 중 다음의 금원을 초과하여 상환이행을 명한 부분에 해당하는 피고 패소부분을 취소한다. 피고는 원고로부터 8,084,808,681원 및 이에 대한 2005. 10. 1.부터 갚는 날까지 7,584,808,681원에 대하여는 연 20%, 500,000,000원에 대하여는 연 10%의 각 비율로 계산한 금원을 지급받음과 동시에 원고에게 별지 제2목록 기재 건물을 명도하라. 【이 유】 1. 제1심 판결의 인용 이 법원의 판결이유는, 제1심 판결의 해당부분 중 제5면 19행의 ‘공사잔대금 9,315, 412,150원 상당의 채권’을 ‘공사잔대금 8,076,767,311원 상당의 채권과 그 지연손해금채권’으로, 제7면 4행의 ‘을 제4호증의 기재’를 ‘을 제4호증, 을 제15호증의 1, 2의 각 기재’로 고쳐 쓰고, 제6면 6, 7행을 삭제하며, 1의 다 부분, 2의 가(2) 중 피고의 주장 부분, 2의 가(4) 부분을 다음과 같이 고쳐 쓰고, 원고가 당심에서 주장하는 사항에 관하여 다음과 같은 판단을 해당부분에 추가하는 외에는 제1심 판결문의 이유 기재와 같으므로 민사소송법 제420조 본문에 의하여 이를 그대로 인용한다. 2. 고쳐 쓰는 부분 가. 1의 다 부분(제3면 14행부터 21행까지) 이에 유씨이는 2005. 8. 19. 피고와의 사이에 공사잔대금을 9,591,500,000원으로 정산하고, 이를 2005. 9. 30.까지 지급하되 만일 유씨이가 이를 지체하면 9,091,500,000원에 대하여는 연 20%, 500,000,000원에 대하여는 연 10%의 각 비율로 계산한 지연손해금을 가산하여 지급하기로 약정하면서 그와 같은 내용이 담긴 공정증서를 작성해 주었으며, 피고는 같은 해 10. 5. 위 공정증서 정본에 기하여 유씨이의 부가가치세 환급금 중 664,575,000원에 대하여 대구지방법원 포항지원 2005타채2940호로 채권압류 및 전부명령을 받았으나, 유씨이가 국세를 체납함에 따라 그 일부가 국세에 충당되고 나머지 268,046,480원만 지급받았고, 그 후 2006. 1. 16. 8,041,370원을 지급받은 후 1, 238,644,839원을 배당받음으로써 피고는 유씨이에 대하여 8,076,767,311원의 공사잔대금채권과 그 지연손해금채권을 가지게 되었다. 나. 2의 가(2) 중 피고의 주장 부분(제5면 16행부터 18행까지) 이에 대하여 피고는, 유씨이에 대하여 8,084,808,681원의 공사잔대금채권과 그 지연손해금채권을 가지고 있으므로, 위 공사잔대금과 그 지연손해금을 지급받을 때까지는 이 사건 신축건물을 유치할 권리가 있다고 주장한다. 다. 2의 가(4) 부분(제9면 8행부터 11행까지) 한편, 물건의 인도를 청구하는 소송에서 유치권의 항변이 인용되는 경우에는 그 물건에 관하여 생긴 채권의 변제와 상환으로 그 물건의 인도를 명하여야 할 것인데, 피고의 위 공사잔대금채권이나 그 지연손해금채권과 도급인인 유씨이의 건물인도청구권은 모두 양자 사이의 건물신축도급계약이라고 하는 동일한 법률관계로부터 생긴 것임이 인정될 수 있으므로, 결국, 피고로서는 원고로부터 위 유치권의 피담보채권액인 위 공사잔대금 8,076,767,311원 및 이에 대한 2005. 10. 1.부터 갚는 날까지 7,576,767, 311원에 대하여는 연 20%, 500,000,000원에 대하여는 연 10%의 각 비율로 계산한 지연손해금을 지급받음과 상환으로 원고에게 이 사건 신축건물을 명도할 의무가 있다 할 것이다. 3. 추가 판단 가. 원고는, 이 사건 신축건물은 도급인인 유씨이와 수급인인 피고의 동업약정에 의하여 건축된 것으로 그 소유권이 원시취득자인 유씨이와 피고에게 공동으로 귀속되므로, 위 신축건물에 관하여는 타물권인 유치권이 성립되지 않는다는 취지로 주장하나, 이 사건 신축건물은 도급인인 유씨이가 그 소유권을 원시취득하였음은 앞서 본 바와 같으므로, 원고의 위 주장은 이유 없다(유씨이와 피고 사이의 일부 동업약정과 유사한 부분은 피고가 공사대금채권을 담보하기 위한 것으로 보인다). 나. 원고는, 피고가 이 사건 신축건물에 대하여 준공보증까지 하였음에도 현재까지 준공이 되지 아니하여 공사잔대금채권이 변제기에 있지 아니하므로, 피고에게는 이 사건 신축건물에 대한 유치권이 없다는 취지로 주장하나, 유씨이가 약정 공사대금의 지급을 지체하여 공사가 중단된 후 유씨이가 피고에게 공사잔대금 및 그 지연손해금을 2005. 9. 30.까지 변제하기로 약정하였음은 앞서 본 바와 같으므로, 원고의 위 주장도 이유 없다. 다. 원고는, 시행사인 유씨이가 공사대금의 담보로 별지 제1목록 제1 내지 제4항 기재 각 토지에 관하여 담보가등기를 경료해 주었고, 영화관 4, 5, 6층의 분양계약서를 피고에게 제공하기로 하며, 준공 후 1개월이 지나도록 잔금이 완불되지 않을 때에는 이 사건 신축건물의 소유권 및 분양권 기타 그 건물에 관한 모든 권리를 피고에게 조건 없이 양도하기로 하였으므로 민법 제327조에 의하여 유치권은 소멸되었다는 취지로 주장하나, 민법 제327조에 의한 유치권의 소멸은 상당한 담보가 현실적으로 제공되어야 하는데, 위 담보가등기 만으로는 선순위 근저당권 및 지상권에 비추어 공사대금채권의 담보로는 부족하고 원고가 주장하는 나머지의 담보는 현실적으로 제공된 바 없으므로, 원고의 위 주장도 이유 없다. 라. 원고는, 설령 피고가 유치권을 가지고 있었더라면 별도의 집행권원 없이 이 사건 신축건물에 대한 경매청구권을 행사할 수 있었다 할 것인데, 이에 의하지 아니하고 도급인과 사이에 별도의 집행력 있는 채무변제계약을 체결한 후 이를 근거로 강제경매를 신청하였으므로 피고가 유치권을 포기하였다고 볼 수 있다 할 것인데, 이제 와서 유치권을 주장하는 것은 권리의 남용에 해당되어 허용될 수 없다는 취지로 주장하나, 원고가 드는 사정들 및 증거들만으로 피고가 원고 주장과 같은 경위로 유치권을 포기하였다거나 또는 피고의 유치권 주장이 권리의 남용에 해당하는 것이라고 단정하기에 부족하고 달리 이를 인정하기에 족한 증거가 없으므로, 원고의 위 주장도 이유 없다. 마. 원고는, 2005. 4.경 별지 제1목록 제1, 2항 기재 각 토지에 대한 임의경매절차와 같은 해 7.경 같은 목록 제3, 4항 기재의 각 토지에 대한 임의경매절차 및 같은 해 12.경 같은 목록 제1 내지 4항 기재의 각 토지 및 이 사건 신축건물에 대한 강제경매절차가 병합되어 진행되었으므로, 최초의 경매개시결정의 기입등기 이후에 이루어진 피고의 점유로 인한 유치권은 이 사건 각 토지의 교환가치를 감소시킬 우려가 있는 처분행위에 해당하여 민사집행법 제92조 제1항, 제83조 제4항에 따른 압류의 처분금지효에 저촉되므로, 위와 같은 경위로 이 사건 신축건물을 점유한 피고로서는 유치권을 주장할 수 없다고 주장하나, 이 사건 각 토지에 대한 경매개시결정의 기입등기로 인하여 압류의 효력이 생기는 것은 토지이고 독립한 소유권의 대상이 된 건물을 공사대금채권을 피담보채권으로 하여 유치권을 행사하기 위하여 점유하는 것은 토지에 대한 압류의 처분금지효에 저촉되는 것은 아니라 할 것이므로(이러한 경우 토지 인도 청구에 대하여는 건물의 유치권을 행사하는 범위 내에서 토지 인도를 거부할 수 있고, 이는 건물에 관한 유치권의 행사에는 토지 점유가 당연히 수반되기 때문인 것으로 토지 자체에 유치권이 성립되었기 때문은 아니라고 보아야 한다), 원고의 위 주장도 이유 없다. 4. 결론 그렇다면, 피고는 원고로부터 위 공사잔대금 8,076,767,311원 및 이에 대한 2005. 10. 1.부터 갚는 날까지 7,576,767,311원에 대하여는 연 20%, 500,000,000원에 대하여는 연 10%의 각 비율로 계산한 지연손해금을 지급받음과 동시에 원고에게 이 사건 신축건물을 명도할 의무가 있으므로, 원고의 이 사건 청구는 위 인정범위 내에서 이유 있어 이를 인용하고, 나머지 청구는 이유 없어 이를 각 기각할 것인바, 제1심 판결은 이와 결론을 일부 달리하여 부당하므로, 원고의 항소와 피고의 부대항소의 각 일부를 받아들여 제1심 판결을 위와 같이 변경하기로 하여 주문과 같이 판결한다. [별지 생략] 판사 김광태(재판장) 김문희 김홍기 ******* 울산지방법원 2008. 7. 23. 선고 2007가합3076 판결 [건물명도등][미간행] 【전 문】 【원 고】 주식회사 뉴스타시큐리티 【피 고】 주식회사 삼일 (소송대리인 변호사 정희권) 【변론종결】 2008. 7. 9. 【주 문】 1. 피고는 원고로부터 금 9,315,412,150원을 지급받음과 동시에 원고에게 별지 제2목록 기재의 건물을 명도하라. 2. 원고의 나머지 청구를 기각한다. 3. 소송비용 중 1/2은 원고가, 나머지는 피고가 각 부담한다. 4. 제1항 가집행할 수 있다. 【청구취지】 피고는 원고에게 별지 제2목록 기재 건물을 명도하고, 2007. 5. 12.부터 위 건물의 명도 완료일까지 월 금 85,000,000원 및 이에 대한 2007. 5. 12.부터 이 사건 판결선고일까지는 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 20%의 각 비율에 의한 금원을 지급하라. 【이 유】 1. 기초사실 아래의 사실은 당사자 사이에 다툼이 없거나 갑 제1 내지 9호증(가지번호 포함), 갑 제15호증의 1, 2, 을 제1 내지 3호증(가지번호 포함), 을 제5호증의 1, 2, 을 제7호증, 을 제8호증의 1, 2의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하면 인정할 수 있고, 반증이 없다 가. 피고는 2002. 7. 29. 소외 유씨이 주식회사(당초의 상호는 비케이지 주식회사였다가 2003. 9. 17. 유씨이 주식회사로 변경되었다. 이하 ‘유씨이’라고 한다)로부터 유씨이가 그 소유이던 별지 제1목록 제1항 기재 토지상에 건축되어 있던 같은 목록 제5항 기재 건물(이하 ‘이 사건 구건물’이라고 한다)을 철거하고 같은 목록 제1 내지 4항 기재의 각 토지상에 신축·분양하려던 별지 제2목록 기재 건물(이하 ‘이 사건 신축건물’이라고 한다)의 신축공사를 대금 14,850,000,000원, 공사기간은 2002. 8. 15.부터 2003. 12. 15.까지로 정하여 도급받으면서 위 공사대금은 기성율에 따라 6차례에 걸쳐 나누어 지급받기로 약정하였다. 나. 피고는 2002. 8. 15.경부터 위 신축공사에 착수하여 이를 시공해오던 중 유씨이의 자금난으로 인하여 약정 공사대금의 지급이 지체되자 2003. 4. 5.경 위 신축공사를 일시 중단하였다가, 같은 해 9. 17. 유씨이와 사이에 당초의 공사대금을 9,350,000,000원, 공사기간을 2004. 7. 31.까지로 변경하는 계약을, 2004. 5. 20.에는 위 공사대금을 9,460,000,000원, 공사기간을 2004. 9. 20.까지로 변경하는 계약을, 2004. 9. 20.에는 위 공사대금을 9,663,500,000원, 공사기간을 2005. 2. 28.까지로 변경하는 계약을 각 체결하고 그에 기하여 위 신축공사를 계속 시공해 왔으나, 계속되는 유씨이의 자금난으로 인하여 위 신축공사를 완공하지 못하고 2005. 2.경 공정율 90% 이상의 상태에서 위 신축공사를 중단하였다 {그리하여 이 사건 신축건물은 미완공·미사용승인·미등기 상태의 건물로 남아 있었으나, 유씨이에 대한 채권자들인 소외 김월수 외 21명의 가압류신청( 울산지방법원 2005카합617호)에 따른 법원의 촉탁으로 2005. 9. 21. 유씨이 명의의 소유권보존등기가 경료되었다}. 다. 이에 유씨이는 2005. 8. 19. 피고와 사이에 공사 잔대금을 9,591,500,000원으로 정산하고, 이를 2005. 9. 30.까지 지급하기로 약정하면서 그와 같은 내용이 담긴 공정증서를 작성해 주었으며, 피고는 같은 해 10. 5. 위 공정증서 정본에 기하여 유씨이의 부가가치세 환급금 중 664,575,000원에 대하여 대구지방법원 포항지원 2005타채2940호로 채권압류 및 전부명령을 받았으나, 유씨이가 국세를 체납함에 따라 그 일부가 국세에 충당되고 나머지 268,046,480원만 지급받았으며, 그후 2006. 1. 16. 금 8,041,370원을 더 지급받음으로써 피고는 유씨이에 대하여 9,315,412,150원의 공사잔대금 채권을 가지게 되었다. 라. 한편, 유씨이는 2002. 5. 7. 소외 주식회사 우리은행(이하 ‘우리은행’이라고 한다)으로부터 별지 제1목록 제1, 2항 기재의 각 토지와 이 사건 구건물을 공동담보로 하여 금원을 대출받으면서 위 각 부동산에 관하여 채권최고액을 금 1,820,000,000원으로 하는 근저당권을 설정해 주었고, 같은 날 피고에게 위 각 토지에 관하여 매매예약을 원인으로 한 소유권이전청구권가등기를 각 경료해 주었으며, 같은 해 10. 21.에는 우리은행에게 위 각 토지에 대하여 지상권을 설정해 주었다. 마. 유씨이는 2002. 8. 30. 소외 주식회사 삼일상호저축은행(이하 ‘삼일상호저축은행’이라고 한다)으로부터 별지 제1목록 제3, 4항 기재 각 토지를 공동담보로 하여 금원을 대출받으면서 위 각 토지에 관하여 채권최고액을 금 750,000,000원으로 하는 근저당권 및 지상권을 각 설정해 주었고, 같은 날 피고에게 위 각 토지에 대하여 매매예약을 원인으로 한 소유권이전청구권가등기를 각 경료해 주었다. 바. 유씨이는 같은 해 10. 22. 소외 새고양새마을금고로부터 별지 제1목록 제1 내지 4항 기재의 각 토지를 공동담보로 하여 금원을 대출받으면서 위 각 토지에 관하여 채권최고액을 금 560,000,000원으로 하는 근저당권을 설정해 주었다. 사. 한편, 피고는 유씨이의 요청으로 위 라.항 기재와 같은 우리은행 명의의 지상권및 위 바.항 기재와 같은 새고양새마을금고 명의의 근저당권이 설정되기 직전에 그 명의의 위 각 가등기를 말소해 주었다가, 위 지상권 및 근저당권이 설정된 후, 다시 그 명의로 매매예약을 원인으로 한 소유권이전청구권가등기를 각 경료하였다. 아. 그런데, 유씨이가 우리은행에 대한 대출원리금채무를 변제하지 아니하여, 우리은행이 2005. 4.경 별지 제1목록 제1, 2항 기재 각 토지에 대한 임의경매를 신청하여 울산지방법원 2005타경9953호로 위 경매절차가 진행되었는데, 위 경매절차가 진행중이던 같은 해 7.경 삼일상호저축은행이 같은 목록 제3, 4항 기재의 각 토지에 관하여 같은 법원 2005타경18889호로 임의경매를, 같은 해 12.경에는 피고가 같은 목록 제1 내지 4항 기재의 각 토지 및 이 사건 신축건물에 관하여 같은 법원 2005타경34195호로 강제경매를 각 신청하여 위 2005타경9953호 임의경매절차에 병합되어 진행된 결과, 원고가 2007. 5. 11. 별지 제1목록 제1 내지 4항 기재 각 토지 및 이 사건 신축건물을 낙찰받고 그 대금을 납부함으로써 그 소유권을 취득하였다. 자. 한편, 피고는 위 경매절차가 진행중이던 2006. 6. 15.경 경매법원에 유씨이에 대한 위 공사잔대금채권을 피보전권리로 한 유치권에 기하여 이 사건 신축건물을 점유하고 있다는 내용의 유치권신고를 하였고, 원고가 위 신축건물을 낙찰받아 그 소유권을 취득한 후에도 계속하여 위 신축건물을 점유해오고 있다. 2. 원고의 청구에 대한 판단 가. 건물 명도청구 부분 (1) 위 인정사실에 의하면, 피고는 이 사건 변론종결일 당시까지도 이 사건 신축건물을 점유하고 있으므로, 특별한 사정이 없는 한, 위 신축건물의 소유자인 원고에게 위 신축건물을 명도할 의무가 있다. (2) 이에 대하여, 피고는, 유씨이에 대하여 금 9,315,412,150원의 공사잔대금채권을 가지고 있으므로, 위 공사잔대금을 지급받을 때까지는 위 신축건물을 유치할 권리가 있다고 주장한다. 살피건대, 피고가 유씨이에 대하여 공사잔대금 9,315,412,150원 상당의 채권을 가지고 있음은 앞서 본 바와 같고, 을 제6호증의 1 내지 21호증의 각 기재 및 변론 전체의 취지를 종합하면, 피고가 2005. 10.경 유씨이로부터 이 사건 신축건물의 점유를 이전받아 위 신축건물을 점유하면서 위 신축건물의 외부 벽면에 ‘본 건물은 (주) 삼일이 유치권을 행사하는 지역임’이라는 내용의 현수막을 내걸고, 위 신축건물의 출입문에 위와 같은 내용의 안내문을 게시하고, 위 신축건물의 외벽에 방호창문 등을 설치하는 등으로 출입을 통제해 온 사실을 인정되므로, 피고로서는 이 사건 신축건물에 관하여 생긴 위 공사잔대금 채권을 변제받을 때까지 위 신축건물을 유치할 권리가 있다 할 것이다. (피고가 위 경매절차에서 위 공사잔대금 채권의 전부 또는 일부를 확정적으로 배당받아 위 공사잔대금 채권의 전부 또는 일부가 소멸하였다는 점을 인정할 증거는 없다). (3) 이에 대하여, 원고는, 피고가 유씨이의 요청으로 앞서 본 바와 같은 우리은행 명의의 지상권 및 새고양새마을금고 명의의 근저당권이 설정되기 직전에 그 명의로 경료되어 있던 선순위의 가등기를 모두 말소해 주었다가 위 지상권 및 근저당권이 설정된 후, 다시 그 명의로 후순위의 가등기를 경료함으로써 선순위 물권자인 우리은행 및 새고양새마을금고에 대하여 유치권 등 일체의 권리를 주장하지 않겠다는 의사를 표시하여 유치권을 포기한 바 있음에도 불구하고 이제 와서 다시 유치권을 주장하는 것은 신의칙에 반하는 것으로 허용될 수 없다는 취지로 주장하나, 원고가 드는 사정들 및 증거들만으로 피고가 원고 주장과 같은 경위로 유치권을 포기하였다거나 또는 피고의 유치권 주장이 신의칙에 반하는 것이라고 단정하기에 부족하고 달리 이를 인정하기에 족한 증거가 없으므로, 원고의 위 주장은 이유 없다. 원고는 또, 피고가 별지 제1목록 제1, 2항 기재 각 토지에 대한 지상권자 겸 이 사건 구건물에 대한 근저당권자인 우리은행의 사전동의나 승낙도 없이 임의로 위 구건물을 철거하고 같은 목록 제1 내지 4항 기재 각 토지상에 이 사건 신축건물을 신축하여 점유함으로써 위 지상권의 목적인 위 각 토지를 불법으로 점유하였으므로, 민법 제320조 제2항의 적용 내지 유추적용에 의하여 피고에게는 이 사건 신축건물에 대한 유치권이 없다는 취지로 주장하나, 원고가 드는 증거들만으로는 피고가 원고 주장과 같은 경위로 이 사건 구건물을 임의로 철거하고 지상권의 목적인 토지를 무단으로 점유하였다고 단정하기에 부족하고 달리 이를 인정할 증거가 없는 반면, 을 제4호증의 기재에 변론 전체의 취지를 종합하면, 우리은행이 이 사건 구건물의 철거 및 이 사건 신축건물의 건축을 위한 토지사용을 승낙한 사실이 인정되므로, 원고의 위 주장 또한 이유 없다. 원고는 다시, 피고가 별지 제1목록 제1 내지 4항 기재의 각 토지에 관하여 위와 같이 거액의 근저당권, 가압류, 지상권 등이 설정되어 있는 등 그 소유자인 유씨이의 재산상태가 좋지 아니하여, 장차 위 각 토지에 관한 경매절차가 개시될 가능성이 있음을 충분히 인식하고서도 유씨이와 사이에 위와 같은 공사도급계약을 체결하고 거액의 비용을 들여 이 사건 신축건물을 신축한 후 유치권행사의 명목으로 위 신축건물을 점유해오고 있으므로, 이러한 경우에까지 유치권의 성립을 제한없이 인정한다면 전 소유자와 유치권자 사이의 묵시적인 담합이나 기타 사유에 의한 유치권의 남용을 막을 방법이 없게 되어 공시주의를 기초로 하는 담보법질서를 교란시킬 위험이 있다는 점을 감안할 때, 피고의 공사도급계약 전에 근저당권설정등기를 마친 우리은행 등의 신청에 의한 경매절차의 매수인(낙찰자)인 원고에 대한 관계에서는, 민법 제320조 제2항을 유추적용하여 피고가 위 공사잔대금채권에 기초한 유치권을 주장하여 그 소유자인 원고에게 대항할 수 없다고 하거나 또는 그 유치권을 행사하는 것이 신의칙에 반하여 허용될 수 없다는 취지로 주장하나, 원고가 드는 증거들만으로는 피고가 원고 주장과 같은 경위로 이 사건 신축건물에 대한 유치권을 행사하고 있다고 단정하기에는 부족하고 달리 이를 인정하기에 족한 증거가 없으므로, 원고의 위 주장 역시 이유 없다. 원고는 또, 피고가 위 공사잔대금의 회수를 위하여 이 사건 신축건물 등에 대한 강제경매를 신청하였고 위 경매절차에서 위 신축건물의 감정평가액이 매각대금에 반영되어 원고에게 낙찰되었으므로, 피고로서는 원고가 납부한 위 매각대금에서 자신의 공사잔대금 상당액을 배당받으면 족하고 더 나아가 원고에게 위 공사잔대금을 이유로 유치권을 행사할 수는 없다는 취지로 주장하나, 이는 원고의 독자적인 주장에 불과하여 받아들이기 어렵다 할 것이므로, 원고의 위 주장 역시 이유 없다. 원고는 다시, 이 사건 신축건물은 수급인인 피고의 비용과 노력으로 건축된 것으로 그 소유권이 원시취득자인 피고에게 있으므로, 위 신축건물에 관하여는 타물권인 유치권이 성립되지 않는다는 취지로 주장하나, 원고가 드는 증거들만으로는 이 사건 신축건물이 원고 주장과 같은 경위로 피고가 원시취득한 것이라고 단정하기에 부족하고 달리 이를 인정하기에 족한 증거가 없으며, 오히려, 앞서 든 각 증거들에 의하면, 이 사건 신축건물은 도급인인 유씨이가 그 소유권을 원시취득한 것으로 보여지므로, 원고의 위 주장 또한 이유 없다. 원고는 또, 이 사건 신축건물은 그 부지인 별지 제1목록 제1 내지 4항 기재의 각 토지에 대한 법정지상권이 없어 조만간 철거될 건물이므로, 그와 같이 철거될 건물을 대상으로 한 유치권의 행사는 허용될 수 없다는 취지로 주장하나, 이 사건 신축건물이 그 부지인 위 각 토지와 함께 원고에게 낙찰되어 원고가 그 소유권을 취득한 이상 법정지상권의 문제는 발생하지 않는다 할 것이므로, 원고의 위 주장 역시 이유 없다(원고의 위 주장 속에는 피고가 이 사건 신축건물에 대한 강제경매를 신청하지 않았더라면, 이 사건 신축건물과 그 부지에 해당하는 위 각 토지의 소유자가 달라져 위 신축건물을 위한 법정지상권이 성립하지 아니하고, 따라서 위 신축건물은 철거되어야 할 것이므로 피고로서는 위 신축건물을 대상으로 한 유치권을 행사할 수 없게 될 것인데, 이를 우려한 피고가 위 신축건물에 대한 강제경매를 신청하는 바람에 위 신축건물과 그 부지인 위 각 토지와 함께 원고에게 낙찰된 것이므로, 피고가 위 신축건물을 대상으로 한 유치권을 행사하는 것은 부당하다는 취지가 포함된 것으로 보여지나, 그와 같은 사정만으로는 피고의 유치권행사를 부정할 사유가 되지 아니하므로 위 주장이 이유 없기는 마찬가지라 할 것이다). (4) 한편, 물건의 인도를 청구하는 소송에서 유치권의 항변이 인용되는 경우에는 그 물건에 관하여 생긴 채권의 변제와 상환으로 그 물건의 인도를 명하여야 할 것이므로, 결국, 피고로서는 원고로부터 위 유치권의 피담보채권액인 위 금 9,315,412,150원을 지급받음과 상환으로 원고에게 위 신축건물을 명도할 의무가 있다 할 것이다. 나. 손해배상청구 부분 (1) 원고는, 이 부분 청구원인으로, 그가 앞서 주장한 바와 같은 사유로 피고에게 이 사건 신축건물에 대한 유치권이 없거나 또는 그 유치권을 행사하는 것이 허용될 수 없음을 전제로, 피고의 위 신축건물에 대한 점유는 그 소유자인 원고에 대한 관계에 있어 불법행위를 구성하므로, 피고로서는 그와 같은 불법점유로 인하여 원고가 입게 된 제반 손해를 배상할 책임이 있다고 주장한다. (2) 그러나, 피고에게 이 사건 신축건물에 대한 유치권이 있음은 앞서 본 바와 같으므로, 그와 같은 유치권에 기한 피고의 이 사건 신축건물에 대한 점유는 적법하다 할 것이어서, 원고의 위 주장은 더 살필 필요 없이 이유 없다 할 것이다(아울러, 피고가 위 유치권에 기하여 이 사건 신축건물을 점유하는 외에 더 나아가 위 신축건물을 사용·수익하고 있음을 인정할 증거도 없으므로, 피고에게 차임 상당의 부당이득을 반환할 의무도 없는 것으로 보인다). 3. 결론 그렇다면, 피고는 원고로부터 위 공사잔대금 9,315,412,150원을 지급받음과 동시에 원고에게 이 사건 신축건물을 명도할 의무가 있으므로, 원고의 이 사건 청구는 위 인정범위 내에서 이유 있어 이를 인용하고, 나머지 청구는 이유 없어 이를 각 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다. [별지 생략] 판사 김주호(재판장) 최종상 이성균 |
③ 대법원 2014. 3. 20. 선고 2009다60336 전원합의체 판결
[사안의 개요]
원고는 이 사건 토지 및 건물(호텔)의 근저당권자(채권최고액 24억 7,000만원), 피고들은 이 사건 건물의 유치권자(공사대금 약 12억 원)이고, 이 사건 토지 및 건물의 감정평가액은 약 38억 원이었다. 사실관계는 다음과 같다.
A가 피고들에게 이 사건 건물 신축공사 도급계약을 체결하고 피고들이 공사 완공하여 A에게 인도하여 A 명의로 건물 소유권보존등기를 경료한 후, A는 이 사건 건물에서 호텔 경영하면서 A가 원고로부터 19억 원 대출받으면서 이 사건 토지 및 건물에 채권최고액 24억 7,000만 원의 근저당권설정을 설정한 후 A가 대출금 이자 상환 연체하자 피고들이 공사대금 12억 원 회수 위하여 이 사건 건물의 점유 이전받은 상태에서 원고 신청으로 이 사건 토지 및 건물 임의경매개시결정 및. 경매개시결정등기가 이루진 후 근저당권자인 원고가 피고들을 상대로 유치권부존재확인의 소 제기한 사안이다.
[판결이유]
부동산에 관하여 이미 경매절차가 개시되어 진행되고 있는 상태에서 비로소 그 부동산에 유치권을 취득한 경우에도 아무런 제한 없이 유치권자에게 경매절차의 매수인에 대한 유치권의 행사를 허용하면 경매절차에 대한 신뢰와 절차적 안정성이 크게 위협받게 됨으로써 경매 목적부동산을 신속하고 적정하게 환가하기가 매우 어렵게 되고 경매절차의 이해관계인에게 예상하지 못한 손해를 줄 수도 있으므로, 그러한 경우에까지 압류채권자를 비롯한 다른 이해관계인들의 희생하에 유치권자만을 우선 보호하는 것은 집행절차의 법적 안정성이라는 측면에서 받아들일 수 없다. 그리하여 대법원은 부동산에 관하여 경매개시결정등기가 된 뒤에 비로소 부동산의 점유를 이전받거나 피담보채권이 발생하여 유치권을 취득한 경우에는 경매절차의 매수인에 대하여 유치권을 행사할 수 없다고 본 것이다(대법원 2005. 8. 19. 선고 2005다22688 판결, 대법원 2006. 8. 25. 선고 2006다22050 판결 등 참조). 이는 집행절차의 법적 안정성을 보장할 목적으로 매각절차인 경매절차가 개시된 뒤에 유치권을 취득한 경우에는 그 유치권을 경매절차의 매수인에게 행사할 수 없다고 보는 것이므로, 부동산에 저당권이 설정되거나 가압류등기가 된 뒤에 유치권을 취득하였더라도 경매개시결정등기가 되기 전에 민사유치권을 취득하였다면 경매절차의 매수인에게 유치권을 행사할 수 있다(대법원 2009. 1. 15. 선고 2008다70763 판결, 대법원 2011. 11. 24. 선고 2009다19246 판결 참조).
[검 토]
부동산에 저당권이 설정되거나 가압류등기가 된 뒤에 유치권을 취득하였더라도 경매개시결정등기가 되기 전에 유치권을 취득하였다면 압류의 처분금지효에 저촉되지 않기 때문에 경매절차의 매수인에게 유치권을 행사할 수 있다는 대법원의 판단은 정당하다고 생각한다.
| 대법원 2014. 3. 20. 선고 2009다60336 전원합의체 판결 [유치권부존재확인][공2014상,897] 【판시사항】 체납처분압류가 되어 있는 부동산에 대하여 경매절차가 개시되기 전에 민사유치권을 취득한 유치권자가 경매절차의 매수인에게 유치권을 행사할 수 있는지 여부(적극) 【판결요지】 [다수의견] 부동산에 관한 민사집행절차에서는 경매개시결정과 함께 압류를 명하므로 압류가 행하여짐과 동시에 매각절차인 경매절차가 개시되는 반면, 국세징수법에 의한 체납처분절차에서는 그와 달리 체납처분에 의한 압류(이하 ‘체납처분압류’라고 한다)와 동시에 매각절차인 공매절차가 개시되는 것이 아닐 뿐만 아니라, 체납처분압류가 반드시 공매절차로 이어지는 것도 아니다. 또한 체납처분절차와 민사집행절차는 서로 별개의 절차로서 공매절차와 경매절차가 별도로 진행되는 것이므로, 부동산에 관하여 체납처분압류가 되어 있다고 하여 경매절차에서 이를 그 부동산에 관하여 경매개시결정에 따른 압류가 행하여진 경우와 마찬가지로 볼 수는 없다. 따라서 체납처분압류가 되어 있는 부동산이라고 하더라도 그러한 사정만으로 경매절차가 개시되어 경매개시결정등기가 되기 전에 부동산에 관하여 민사유치권을 취득한 유치권자가 경매절차의 매수인에게 유치권을 행사할 수 없다고 볼 것은 아니다. [대법관 신영철, 대법관 민일영, 대법관 박보영의 반대의견] 국세징수법에 의한 체납처분절차는 압류로써 개시되고, 체납처분에 의한 부동산 압류의 효력은 민사집행절차에서 경매개시결정의 기입등기로 인한 부동산 압류의 효력과 같으므로, 조세체납자 소유의 부동산에 체납처분압류등기가 마쳐져 압류의 효력이 발생한 후에 조세체납자가 제3자에게 그 부동산의 점유를 이전하여 유치권을 취득하게 하는 행위는 체납처분압류권자가 체납처분압류에 의하여 파악한 목적물의 교환가치를 감소시킬 우려가 있는 처분행위에 해당하여 체납처분압류의 처분금지효에 저촉되므로 유치권으로써 공매절차의 매수인에게 대항할 수 없다. 나아가 체납처분에 의한 부동산 압류 후 그 부동산에 관하여 개시된 경매절차에서 부동산이 매각되는 경우에 마치 공매절차에서 부동산이 매각된 것과 같이 매수인이 체납처분압류의 부담을 인수하지 아니하고 체납처분압류등기가 말소되는바, 선행하는 체납처분압류에 의하여 체납처분압류권자가 파악한 목적물의 교환가치는 그 후 개시된 경매절차에서도 실현되어야 하므로, 체납처분압류의 효력이 발생한 후에 채무자로부터 점유를 이전받아 유치권을 취득한 사람은 유치권으로써 경매절차의 매수인에게 대항할 수 없다고 보아야 한다. 【참조조문】 민법 제320조, 민사집행법 제83조 제1항, 제4항, 제91조 제3항, 제5항, 제92조 제1항, 국세징수법 제24조 제1항 【참조판례】 대법원 2005. 8. 19. 선고 2005다22688 판결(공2005하, 1503) 대법원 2006. 8. 25. 선고 2006다22050 판결(공2007상, 263) 대법원 2009. 1. 15. 선고 2008다70763 판결(공2009상, 158) 대법원 2011. 11. 24. 선고 2009다19246 판결(공2012상, 4) 【전 문】 【원고, 피상고인】 흥국생명보험 주식회사 (소송대리인 세계 법무법인 담당변호사 백승복) 【피고, 상고인】 주식회사 스피드보안시스템 외 10인 (소송대리인 변호사 권영심) 【원심판결】 대전고법 2009. 7. 14. 선고 (청주)2008나642 판결 【주 문】 원심판결을 파기하고, 사건을 대전고등법원에 환송한다. 【이 유】 상고이유를 판단한다. 1. 민법상 유치권은 타인의 물건을 점유한 자가 그 물건에 관하여 생긴 채권을 가지는 경우에 법률상 당연히 성립하는 법정담보물권이다(민법 제320조 제1항). 따라서 어떤 부동산에 이미 저당권과 같은 담보권이 설정되어 있는 상태에서도 그 부동산에 관하여 민사유치권이 성립될 수 있다. 한편 민사집행법은 경매절차에서 저당권 설정 후에 성립한 용익물권은 매각으로 소멸된다고 규정하면서도, 유치권에 관하여는 그와 달리 저당권 설정과의 선후를 구별하지 아니하고 경매절차의 매수인이 유치권의 부담을 인수하는 것으로 규정하고 있으므로(민사집행법 제91조 제3항, 제5항), 민사유치권자는 저당권 설정 후에 유치권을 취득한 경우에도 경매절차의 매수인에게 유치권을 행사할 수 있다. 이는 점유하는 물건에 관하여 생긴 채권이라는 민사유치권의 피담보채권이 가지는 특수한 성격을 고려하여 공평의 원칙상 그 피담보채권의 우선적 만족을 확보하여 주려는 것이다. 그러나 부동산에 관하여 이미 경매절차가 개시되어 진행되고 있는 상태에서 비로소 그 부동산에 유치권을 취득한 경우에도 아무런 제한 없이 유치권자에게 경매절차의 매수인에 대한 유치권의 행사를 허용하면 경매절차에 대한 신뢰와 절차적 안정성이 크게 위협받게 됨으로써 경매 목적 부동산을 신속하고 적정하게 환가하기가 매우 어렵게 되고 경매절차의 이해관계인에게 예상하지 못한 손해를 줄 수도 있으므로, 그러한 경우에까지 압류채권자를 비롯한 다른 이해관계인들의 희생하에 유치권자만을 우선 보호하는 것은 집행절차의 법적 안정성이라는 측면에서 받아들일 수 없다. 그리하여 대법원은 부동산에 관하여 경매개시결정등기가 된 뒤에 비로소 부동산의 점유를 이전받거나 피담보채권이 발생하여 유치권을 취득한 경우에는 경매절차의 매수인에 대하여 유치권을 행사할 수 없다고 본 것이다(대법원 2005. 8. 19. 선고 2005다22688 판결, 대법원 2006. 8. 25. 선고 2006다22050 판결 등 참조). 이는 집행절차의 법적 안정성을 보장할 목적으로 매각절차인 경매절차가 개시된 뒤에 유치권을 취득한 경우에는 그 유치권을 경매절차의 매수인에게 행사할 수 없다고 보는 것이므로, 부동산에 저당권이 설정되거나 가압류등기가 된 뒤에 유치권을 취득하였더라도 경매개시결정등기가 되기 전에 민사유치권을 취득하였다면 경매절차의 매수인에게 유치권을 행사할 수 있다(대법원 2009. 1. 15. 선고 2008다70763 판결, 대법원 2011. 11. 24. 선고 2009다19246 판결 참조). 한편 부동산에 관한 민사집행절차에서는 경매개시결정과 함께 압류를 명하므로 압류가 행하여짐과 동시에 매각절차인 경매절차가 개시되는 반면, 국세징수법에 의한 체납처분절차에서는 그와 달리 체납처분에 의한 압류(이하 ‘체납처분압류’라고 한다)와 동시에 매각절차인 공매절차가 개시되는 것이 아닐 뿐만 아니라, 체납처분압류가 반드시 공매절차로 이어지는 것도 아니다. 또한 체납처분절차와 민사집행절차는 서로 별개의 절차로서 공매절차와 경매절차가 별도로 진행되는 것이므로, 부동산에 관하여 체납처분압류가 되어 있다고 하여 경매절차에서 이를 그 부동산에 관하여 경매개시결정에 따른 압류가 행하여진 경우와 마찬가지로 볼 수는 없다. 따라서 체납처분압류가 되어 있는 부동산이라고 하더라도 그러한 사정만으로 경매절차가 개시되어 경매개시결정등기가 되기 전에 그 부동산에 관하여 민사유치권을 취득한 유치권자가 경매절차의 매수인에게 그 유치권을 행사할 수 없다고 볼 것은 아니다. 2. 가. 원심판결 이유에 의하면 원심은, 채무자 소유의 부동산에 경매개시결정등기가 기입되어 압류의 효력이 발생한 후에 채권자가 채무자로부터 부동산의 점유를 이전받아 유치권을 취득한 경우, 이러한 점유의 이전은 목적물의 교환가치를 감소시킬 우려가 있는 처분행위에 해당하여 압류의 처분금지효에 저촉되므로 점유자로서는 그 유치권을 내세워 그 부동산에 관한 경매절차의 매수인에게 대항할 수 없고, 압류와 동일한 처분금지효를 가지는 가압류등기 또는 체납처분압류등기가 기입되어 그 효력이 발생한 후에 채권자가 유치권을 취득한 경우에도 마찬가지라고 전제한 다음, 그 판시와 같은 사실관계에 의하면 이 사건 호텔에 관한 공사대금 등의 채권자인 피고들이 이 사건 호텔을 인도받아 점유하기 전에 이미 이 사건 호텔에 충주시의 체납처분압류등기와 다른 채권자들의 가압류등기가 마쳐져 있었으므로, 피고들은 유치권을 내세워 이 사건 경매절차의 매수인에게 대항할 수 없다고 판단하여, 이 사건 호텔의 근저당권자인 원고의 피고들에 대한 유치권부존재확인청구를 전부 인용한 제1심판결을 그대로 유지하였다. 나. 그러나 원심판결 이유에 의하면 피고들은 이 사건 호텔에 관하여 경매절차가 개시되어 경매개시결정등기가 마쳐지기 전에 이 사건 호텔에 관한 유치권을 취득하였다는 것이므로, 만약 피고들이 민사유치권자로 인정된다면 앞서 본 법리에 비추어 볼 때 피고들이 유치권을 취득하기 전에 이 사건 호텔에 가압류등기나 체납처분압류등기가 되어 있었다고 하더라도 그러한 사정만으로 이 사건 경매절차의 매수인에게 유치권을 행사할 수 없는 것은 아니다. 그럼에도 불구하고 원심은 이 사건 호텔에 관하여 가압류나 체납처분압류가 이루어진 후에 피고들이 유치권을 취득하였다는 이유로 그 유치권을 행사할 수 없다고 판단하고 말았으니, 이러한 원심판결에는 가압류 및 체납처분압류와 민사유치권의 효력에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 위법이 있다. 다만 원심에서 원고는 피고들의 유치권 행사가 신의성실의 원칙에 반한다고 주장하였음에도 원심이 이에 관하여 판단을 하지 아니하였으므로, 원심으로서는 나아가 이 점을 살펴보아야 할 것이다. 3. 그러므로 원심판결을 파기하고, 사건을 다시 심리·판단하게 하기 위하여 원심법원에 환송하기로 하여 주문과 같이 판결한다. 이 판결에 대하여는 대법관 신영철, 대법관 민일영, 대법관 박보영의 반대의견이 있는 외에는 관여 법관의 의견이 일치되었고, 다수의견에 대한 대법관 김창석의 보충의견과 대법관 김소영의 보충의견이 있다. 4. 대법관 신영철, 대법관 민일영, 대법관 박보영의 반대의견 다수의견은 체납처분압류가 되어 있는 부동산이라고 하더라도 경매절차가 개시되기 전에 그 부동산에 민사유치권(이하 단순히 ‘유치권’이라고만 표시한다)을 취득한 유치권자는 경매절차의 매수인에게 그 유치권을 행사할 수 있다고 한다. 그러나 이러한 다수의견에는 다음과 같은 이유로 찬성할 수 없다. 가. 부동산에 경매개시결정의 등기가 마쳐져 압류의 효력이 발생한 후에 제3자가 채무자로부터 점유를 이전받아 유치권을 취득한 경우, 그와 같은 점유의 이전은 목적물의 교환가치를 감소시킬 우려가 있는 처분행위에 해당하여 민사집행법 제92조 제1항, 제83조 제4항에 따른 압류의 처분금지효에 저촉되므로 점유자로서는 그 유치권을 내세워 경매절차의 매수인에게 대항할 수 없다는 것이 대법원의 확립된 판례이다(대법원 2005. 8. 19. 선고 2005다22688 판결, 대법원 2006. 8. 25. 선고 2006다22050 판결 등 다수의 판례 참조). 이처럼 대법원판례가 유치권의 대항력을 부인하는 근거가 ‘압류의 처분금지효’에 있음을 누누이 밝혀 왔음에도 불구하고, 다수의견은 위와 같은 판례의 태도와는 달리 압류의 처분금지효는 비껴가고 그 대신 ‘집행절차의 법적 안정성’이나 ‘경매절차에 대한 신뢰’를 전면에 부각시켜 그로부터 유치권의 대항력을 부인하는 근거를 찾은 다음, 체납처분압류로부터 경매절차가 개시되는 것이 아니므로 경매절차가 개시되기 전에 유치권을 취득한 이상 그 취득 당시 이미 부동산에 체납처분압류가 되어 있었더라도 ‘집행절차의 법적 안정성’이나 ‘경매절차에 대한 신뢰’를 해치는 것이 아니어서 경매절차의 매수인에 대하여 유치권을 행사하는 데 아무런 지장이 없다고 한다. 그러나 국세징수법에 따른 체납처분압류에 처분금지의 효력이 있다는 점은 의문의 여지가 없다. 다수의견은 체납처분압류로 인하여 곧바로 압류재산의 매각절차인 공매절차가 개시되는 것이 아니라는 이유로 부동산에 관한 체납처분압류를 마치 민사집행제도에서 강제집행의 보전을 위한 가압류와 유사한 것처럼 이해하고 있는 것으로 보이나 이는 체납처분절차에 대한 올바른 이해가 아니다. 체납처분절차는 조세채권의 신속한 만족을 위하여 행정기관에 자력집행권을 부여함으로써 체납자의 재산으로부터 조세채권을 강제적으로 실현하는 절차로서, 압류에 의하여 개시되어 매각과 청산의 단계로 진행되며, 압류 후에 매각절차인 공매절차의 진행을 위하여 별도로 집행권원을 필요로 하거나 공매절차의 개시에 따라 새로 압류를 하여야 하는 것이 아니다. 따라서 체납처분절차에서의 압류는 민사집행절차와 대비하여 볼 때 장래의 강제집행을 보전하기 위한 가압류가 아니라 강제집행절차의 개시에 따른 본압류에 해당하는 것이다(국세징수법 제24조 제2항에서 정하는 이른바 확정 전 보전압류만이 그나마 민사집행절차에서의 가압류에 유사하다고 할 수 있다). 그러므로 부동산에 관한 체납처분절차에서의 압류의 효력을 민사집행절차에서의 압류의 효력과 달리 볼 수는 없다. 대법원판례가 명시적으로 반복하여 선언하고 있는 바와 같이 민사집행절차인 경매절차에서 압류의 효력이 발생한 후에 점유를 이전받는 등으로 유치권을 취득한 경우 그 유치권의 취득은 압류의 처분금지효에 저촉되는 것이고, 그렇기 때문에 경매절차의 매수인에게 대항할 수 없는 것이다. 체납처분압류의 법적 효력인 처분금지효가 경매절차에서의 압류의 처분금지효와 동일한 이상 체납처분압류 후에 점유를 이전받는 등으로 유치권을 취득하는 경우 그 유치권의 취득이 체납처분압류의 처분금지효에 저촉되는 것은 당연한 이치이다. 다수의견은 체납처분압류 후 그 부동산이 공매절차에서 매각된 경우 체납처분압류 후 취득한 유치권으로 공매절차의 매수인에게 대항할 수 있는지에 관하여 침묵하고 있는데, 다수의견이 과연 그러한 경우에까지 체납처분압류의 처분금지효에도 불구하고 체납처분압류 후에 취득한 유치권의 대항력을 인정하자는 것인지 궁금하다. 만일 다수의견이 공매절차에서는 유치권을 언제 취득하든지 상관없이 언제나 공매절차의 매수인에게 대항할 수 있다는 취지라면 다수의견이 강조하는 ‘집행절차의 법적 안정성’이나 그에 대한 신뢰는 공매절차에서는 포기하겠다는 것을 선언하는 것인데, 과연 그렇게 하면서까지 유치권자를 보호할 가치가 있는지 의문이다. 그렇지 않고 다수의견이 위에서 본 것처럼 체납처분압류를 마치 가압류에 유사한 것으로 이해하고 매각절차인 공매절차는 공매공고로 개시되는 것으로 보아, 공매공고시점이나 또는 2011. 4. 4. 법률 제10527호로 개정된 국세징수법 제67조의2에서 새로 도입된 공매공고등기 후에 취득한 유치권은 공매절차의 매수인에게 대항할 수 없다고 보는 취지라면, 이 또한 그 합리적인 근거를 찾기 어렵다. 공매공고는 부동산경매절차에서 경매개시결정등기로 인한 압류의 효력 발생 후에 행하여지는 경매공고(민사집행법 제84조, 제106조)와 하등 다를 게 없어 제3자에 대한 처분금지적 효력과는 아무런 관계가 없고, 공매공고등기 역시 제3자에 대하여 공매절차가 개시되어 진행되는 사실 자체를 공시하는 기능을 할 뿐이다[공매공고등기는 그 효용성에 관한 논란 끝에 이제는 폐지된 구 부동산등기법(2011. 4. 12. 법률 제10580호로 개정되기 전의 법률)상의 예고등기와 같은 의미를 지닐 뿐이다. 게다가 이 사건은 공매공고등기제도가 생기기 전의 것이다]. 따라서 공매공고나 그 등기에 의하여 체납처분압류와는 다른 별도의 처분금지효가 생기는 것이 아니다. 그럼에도 불구하고 공매공고나 그 등기 후에 취득한 유치권은 공매절차의 매수인에 대항할 수 없다고 할 근거를 찾으려면 결국 공매공고나 그 등기 후에는 다수의견이 전면에 내세우는 ‘집행절차의 법적 안정성’이나 ‘경매절차에 대한 신뢰’에 대응하는 ‘공매절차의 법적 안정성이나 그에 대한 신뢰’를 보호하여야 한다는 데서 찾을 수밖에 없다. 이것이 과연 합당한가. 이 이론대로라면 체납처분절차에서의 공매공고에 해당하는 경매절차에서의 경매공고에도 같은 논리를 적용하여야 하는데, 정작 다수의견은 경매공고에는 그와 같은 효력을 부여하지 않고 압류의 효력발생시점으로 소급하여 유치권의 대항력 여부를 판단하고 있다. 이는 비록 공고를 한다고 하지만 언제든지 확인이 가능하여 공시기능이 있는 압류등기와는 달리 경매공고가 이해관계인들에 대한 공시기능을 제대로 수행하지 못하고 있기 때문이며, 공매공고 또한 마찬가지이다. 다수의견의 견해처럼 경매절차개시 후에 취득한 유치권의 행사를 허용하면 집행절차의 법적 안정성이 저해된다고 하더라도, 예컨대 그 점유가 불법행위로 인한 경우(민법 제320조 제2항)에 해당한다거나 압류의 처분금지효에 저촉되는 것과 같이 그 유치권을 부정할 수 있는 실정법상의 근거가 없는 한 단지 ‘집행절차의 법적 안정성이나 그에 대한 신뢰’라는 이유만을 내세워 유치권의 효력을 부정할 수는 없는 것이다. 요컨대 경매절차에서 압류의 효력이 발생한 후에 유치권을 취득하는 것이 압류의 처분금지효에 저촉되는 것과 마찬가지로 체납처분압류 후에 유치권을 취득하는 것은 체납처분압류의 처분금지효에 저촉된다고 보는 것이 이론적인 모순이 없는 합리적인 접근방법이라고 할 것이다. 나. 한편 다수의견은, 체납처분압류에 경매절차에서의 압류와 같은 처분금지효가 있다고 하더라도 체납처분절차와 민사집행절차는 별도로 진행되는 별개의 절차이므로 민사집행절차인 부동산경매절차에서 경매절차의 매수인이 체납처분압류의 처분금지효를 주장하여 유치권의 효력을 부정할 수 없다고 한다. 그러나 이 또한 찬성하기 어렵다. 다수의견이 주장하는 것처럼 현행법상 국세징수법에 의한 체납처분절차와 민사집행절차가 별개의 절차인 것은 맞다. 그렇기 때문에 체납처분압류가 있는 부동산에 대하여도 경매절차를 진행할 수 있고, 반대로 민사집행법에 의한 경매절차가 진행 중인 부동산에 대하여도 체납처분에 의한 공매절차를 진행할 수 있다. 그 결과 공매절차와 경매절차 중 어느 한 절차에서 먼저 소유권을 취득한 사람이 진정한 소유자로 확정된다. 그러나 이처럼 두 절차가 별개로 진행될 수 있다고 해서 두 절차가 서로 아무런 영향을 끼치지도 받지도 않는 것은 아니다. 경매절차에서 부동산이 매각된 경우 그 배당절차에서 조세채권의 우선권이 인정되고 있고, 경매 목적 부동산에 관하여 첫 경매개시결정등기 전에 이미 체납처분압류등기가 되어 있는 경우에는 별도로 교부청구를 하지 아니하였더라도 그 등기에 배당요구의 성질을 가지는 교부청구의 효력이 인정되어 그 우선순위에 따라 배당을 받게 되며(대법원 1993. 9. 14. 선고 93다22210 판결 등 참조), 경매절차에서 부동산이 매각되면 체납처분압류등기는 민사집행법 제144조 제1항 제2호의 “매수인이 인수하지 아니한 부동산의 부담”에 해당하는 것으로 보아 말소촉탁을 한다. 이와 같이 두 절차가 별개의 것임에도 불구하고 경매절차의 압류에 선행하는 체납처분압류가 있는데도 경매절차에서 부동산이 매각되었을 때 체납처분압류등기를 말소하는 것의 정당성은, 선행하는 체납처분압류에 의해 파악된 그 부동산의 교환가치가 경매절차에서도 그대로 실현될 때, 즉 그 부동산이 체납처분에 따른 공매절차에서 매각된 경우와 동일한 결과에 이르는 경우에만 비로소 확보될 수 있다. 그런데 체납처분압류 후 경매절차가 개시되기 전에 유치권을 취득한 사람이 있는 경우 다수의견과 같이 경매절차가 개시되기 전에 그 유치권을 취득한 이상 경매절차의 매수인에게 유치권을 주장할 수 있다고 한다면, 체납처분압류를 한 조세채권자에게 경매절차에서의 매각 후 배당절차에서 우선순위에 따라 배당을 하여 주는 것만으로는 조세채권자가 체납처분압류 당시에 파악한 그 부동산의 교환가치가 경매절차에서 실현되지 아니하여 조세채권자가 채권의 만족을 얻지 못할 수 있다. 예컨대, 조세채권에 기한 체납처분압류가 이루어진 다음 제3자가 그 부동산에 유치권을 취득하였는데 경매절차가 개시된 경우를 가정하여 보면, 그 부동산이 공매절차에서 매각되든 경매절차에서 매각되든 어느 경우나 조세채권자가 우선적으로 배당을 받는 것에 차이가 없다. 그런데 다수의견의 견해에 따른다면 위 부동산이 경매절차에서 매각된 경우에는 유치권자가 경매절차의 매수인에게 대항할 수 있다는 것이고, 반면 공매절차에서 매각된 경우에는 위 유치권의 취득이 체납처분압류의 처분금지효에 저촉된다고 보는 한 공매절차의 매수인에게 대항할 수 없다고 보게 된다. 따라서 이러한 경우에 경매절차의 매수인이 유치권의 부담을 인수하여야 한다면 매수인이 유치권의 부담을 인수하지 아니하는 공매절차에서 매각된 경우보다 낮은 가격에 매각될 수밖에 없을 것이므로, 체납처분압류를 한 조세채권자가 체납처분압류에 의하여 파악한 교환가치가 경매절차에서는 그대로 실현되지 않게 된다. 결국 다수의견과 같이 해석하여서는 경매개시결정등기에 선행하는 체납처분압류등기가 되어 있는 부동산이 경매절차에서 매각된 경우에 체납처분압류등기를 말소하는 것을 정당화할 수 없고, 체납처분압류등기의 말소를 정당화하려면 체납처분압류 후 경매절차가 개시되기 전에 유치권을 취득하였더라도 그 유치권은 체납처분압류의 처분금지효에 저촉되는 것으로서 그 부동산이 공매절차에서 매각되든 경매절차에서 매각되든 매수인에게 대항할 수 없다고 보아야 한다. 또한 현행법체계가 체납처분절차와 민사집행절차 상호 간의 관계를 일정 범위에서 조절함으로써 조세채권자에게도 경매절차에서 우선변제를 받을 길을 인정하고 있기 때문에 체납처분압류를 한 조세채권자로서는 경매절차가 진행되면 이를 지켜보며 기다리다가 우선배당을 받으면 됨에도 불구하고, 다수의견과 같이 경매절차에서 체납처분압류의 처분금지효를 부정한다면 체납처분압류를 한 조세채권자로서는 경매절차의 진행을 지켜보며 기다리지 않고 유치권의 부정을 위하여 공매절차를 진행하려 할 것이므로, 이는 결국 경매절차와 체납처분절차가 중복 진행되는 현상을 조장하는 결과가 된다. 이는 시간과 비용의 불필요한 낭비를 초래하고, 다수의견이 강조하는 집행절차의 안정성을 오히려 심각하게 저해할 뿐이다. 따라서 체납처분절차와 민사집행절차가 별개의 절차라는 것이 체납처분압류 후 경매절차가 개시되기 전에 유치권을 취득한 사람이 경매절차의 매수인에게 유치권으로 대항할 수 있다는 주장의 근거가 될 수는 없으며, 체납처분절차와 민사집행절차의 조화로운 운영으로 효율성을 제고하기 위해서라도 경매절차에서 체납처분압류의 처분금지효에 의하여 위와 같은 유치권의 대항력을 부정하여야 한다. 다. 다수의견은, 부동산에 관한 경매절차가 개시되기 전에 체납처분압류가 되어 있는 경우에 부동산의 가액에 비하여 체납액이 소액인 경우가 많고 체납처분압류 후 공매절차로 바로 이어지지 않고 장기간 체납처분압류등기만 되어 있는 경우도 적지 않은데, 체납처분압류에 경매절차에서의 압류와 같은 처분금지효가 있다고 하여 일률적으로 체납처분압류 후에 취득한 유치권으로써 경매절차의 매수인에게 대항할 수 없다고 하는 것은 유치권자에게 지나치게 가혹한 조치라고 보는 듯하다. 그러나 이러한 고려에 의하여 체납처분압류 후에 취득한 유치권의 법적 취급을 달리하기는 어렵다. 왜냐하면 체납세액을 납부하는 등으로 체납처분압류를 해제시키지 못하고 체납처분압류가 남아 있는 상태로 경매절차가 진행되어 부동산이 매각되었다면, 이는 경매개시결정으로 인한 압류의 효력 발생 후에 소액의 집행채권을 변제하지 못하여 경매절차에서 부동산이 매각된 경우와 다를 바 없으므로, 체납처분압류의 체납세액이 부동산의 가액에 비하여 소액이라거나 공매절차로 나아가지 않은 상태라고 하여 체납처분압류의 처분금지효가 달라지는 것은 아니기 때문이다. 나아가 체납처분압류가 반드시 공매절차로 이어지는 것이 아니라는 것을 체납처분압류 후의 유치권의 대항력을 인정하는 근거로 드는 것도 설득력이 없다. 경매절차에서도 경매개시결정의 기입등기로 압류의 효력이 발생하였다 하여 반드시 매각절차로 이어지는 것이 아님은 더 말할 나위도 없다. 민사집행법 제49조가 들고 있는 각종 집행정지 및 취소사유뿐만 아니라 잉여의 가망이 없음이 밝혀지거나(민사집행법 제102조) 부동산의 멸실, 천재지변 등으로 인한 부동산의 현저한 훼손, 부동산에 관한 권리관계의 중대한 변동(민사집행법 제96조, 제121조 제6호), 심지어 현황조사나 감정평가 등의 어려움과 같은 사실상의 장애 등으로 인하여 경매절차가 진행되지 않거나 취소되는 경우가 적지 않은 현실이 이를 단적으로 말해 준다. 따라서 어떤 이유로든 조세채권자가 체납처분압류 후 곧바로 공매절차로 나아가지 않는 일이 많다고 하여 체납처분압류의 처분금지효의 법적 성질이 달라지는 것이 아니므로, 유치권자와의 관계에서 이를 경매절차에서의 압류와 달리 취급할 일은 아니다. 압류, 매각, 배당의 단계를 거치는 강제집행절차는 경매나 공매나 하등 다를 게 없으며, 단지 집행절차의 첫 단계인 압류를 경매절차에서는 압류등기가 아닌 경매개시결정의 기입등기라는 방법을 통하여 하고 체납처분압류에서는 곧바로 압류등기를 함으로써 한다는 것이 차이라면 차이일 뿐이다. 그렇게 압류를 한 다음에는 매각을 위한 준비단계로 부동산의 현황을 조사하고(민사집행법 제85조, 국세징수법 제62조의2), 감정 등에 의하여 최저매각가격을 정한 후(민사집행법 제97조, 국세징수법 제63조), 매각을 공고하여(민사집행법 제106조, 국세징수법 제67조) 매각하고, 그 매각대금을 채권자들에게 배당하는(민사집행법 제145조 이하, 국세징수법 제80조 이하) 절차를 진행하는데 이는 두 절차가 기본적으로 동일하다. 그럼에도 불구하고 경매절차에서는 압류와 매각이 일관된 하나의 절차인 데 비하여 체납처분절차에서는 압류와 매각이 경매절차와 달리 마치 별개의 따로 떨어진 절차인 것처럼 파악한다면 이는 오해일 따름이다. 앞에서도 언급하였듯이 체납처분절차에서의 공매공고는 경매절차에서의 경매공고에 해당할 뿐이며, 공매공고를 경매공고와는 성질이 다른 것처럼 파악하여 거기에 무슨 특별히 다른 효력이 있는 것처럼 새길 일이 아니다. 라. 결론적으로, 국세징수법에 의한 체납처분절차는 압류로써 개시되고, 체납처분에 의한 부동산 압류의 효력은 민사집행절차에서 경매개시결정의 기입등기로 인한 부동산 압류의 효력과 같으므로, 조세체납자 소유의 부동산에 체납처분압류등기가 마쳐져 압류의 효력이 발생한 후에 조세체납자가 제3자에게 그 부동산의 점유를 이전하여 유치권을 취득하게 하는 행위는 체납처분압류권자가 체납처분압류에 의하여 파악한 목적물의 교환가치를 감소시킬 우려가 있는 처분행위에 해당하여 체납처분압류의 처분금지효에 저촉되므로 그 유치권으로써 공매절차의 매수인에게 대항할 수 없다. 나아가 체납처분에 의한 부동산 압류 후 그 부동산에 관하여 개시된 경매절차에서 그 부동산이 매각되는 경우에 마치 공매절차에서 그 부동산이 매각된 것과 같이 매수인이 체납처분압류의 부담을 인수하지 아니하고 체납처분압류등기가 말소되는바, 선행하는 체납처분압류에 의하여 체납처분압류권자가 파악한 목적물의 교환가치는 그 후 개시된 경매절차에서도 실현되어야 하므로, 체납처분압류의 효력이 발생한 후에 채무자로부터 점유를 이전받아 유치권을 취득한 사람은 그 유치권으로써 경매절차의 매수인에게 대항할 수 없다고 보아야 한다. 마. 이 사건에서 원심이 피고들이 이 사건 호텔의 점유를 이전받아 유치권을 취득하기 전에 이 사건 호텔에 가압류등기가 되어 있었다는 이유로 피고들이 유치권을 주장하여 경매절차의 매수인에게 대항할 수 없다고 판단한 것의 당부는 별론으로 하더라도, 피고들이 유치권을 취득하기 전에 이 사건 호텔에 체납처분압류등기가 있었으므로 피고들이 유치권을 내세워 경매절차의 매수인에게 대항할 수 없다고 판단한 것은 결과적으로 정당하고, 원심의 판단에 판결에 영향을 미친 잘못이 없다. 그러므로 피고들의 상고를 기각하는 것이 옳다. 이상과 같은 이유로 다수의견에 찬성할 수 없음을 밝힌다. 5. 대법관 김창석의 다수의견에 대한 보충의견 가. 민사집행법은 제91조 제3항에서 저당권과 압류채권, 가압류채권에 대항할 수 없는 용익물권은 경매절차에서 매각으로 소멸된다고 규정하면서도 제5항에서 경매절차의 매수인은 유치권자에게 그 유치권으로 담보하는 채권을 변제할 책임이 있다고 정하여 매수인이 유치권의 부담을 인수하는 것으로 규정함으로써 유치권은 경매절차에서의 매각과 관계없이 그 효력을 잃지 않는 것으로 규정하고 있다. 이러한 민사집행법 제91조 제5항에 따르면 경매절차의 매수인은 유치권의 부담을 그 유치권의 취득시기에 관계없이 인수한다고 볼 수 있을 뿐 다른 해석이 나올 수 없다. 따라서 위 규정에 따라 해석할 경우 경매절차가 개시된 후의 시점인 매각절차가 이루어지는 시점에도 유치권을 취득할 수 있으며, 매수인은 그러한 유치권으로 담보하는 채권도 변제할 책임이 있다고 보아야 한다. 그러나 이러한 상황을 용인한다면 경매절차의 매수인은 변제책임을 부담하는 유치권의 존재와 범위를 예상할 수 없어 매우 불안할 수밖에 없게 되고, 이는 집행절차에 대한 신뢰를 근본적으로 훼손하게 됨으로써 적정한 가격에 의한 매각절차의 안정적 운용을 불가능하게 할 것이다. 이로써 경매절차의 매수인은 적정한 가격보다 지나치게 헐값에 경매 목적 부동산을 매수하여 큰 이득을 얻거나 예상하지 못한 유치권변제의 책임을 부담함으로써 큰 손해를 볼 수 있다. 이 같은 결과는 집행절차의 법적 안정성이라는 측면에서 매우 바람직스럽지 않은 것은 물론이고, 궁극적으로 정의의 관념에도 크게 어긋나는 것이다. 결국 이러한 지나쳐버릴 수 없는 문제 상황으로부터 법적 안정성과 정의의 관점에서 합목적적 해석에 대한 요구가 생겨날 수밖에 없다. 이와 같은 경우에 행하여지는 합목적적 해석은 입법자가 예정한 제도의 취지를 될 수 있는 한 손상하지 않으면서 그 제도의 폐해를 제거하는 데 필요한 범위 내에서 이루어져야 한다는 한계를 가지며, 이 같은 한계를 벗어날 경우 그러한 해석은 정당하다고 할 수 없다. 그리하여 대법원은 부동산에 경매개시결정등기가 되어 압류의 효력이 발생한 후에 점유를 이전받아 유치권을 취득한 경우에는 그와 같은 점유의 이전은 압류의 처분금지효에 저촉되는 처분행위에 해당하지만, 부동산에 가압류등기가 되어 있을 뿐 경매절차가 개시되기 전에 점유를 이전받아 유치권을 취득한 경우에는 가압류의 처분금지효에 저촉되는 처분행위로 볼 수 없다고 하고 있는 것이다(대법원 2005. 8. 19. 선고 2005다22688 판결, 대법원 2011. 11. 24. 선고 2009다19246 판결 참조). 이와 같이 부동산의 점유를 이전받아 유치권을 취득하는 동일한 행위가 가압류의 처분금지효에는 저촉되지 않고 압류의 처분금지효에는 저촉된다고 보는 이유는, 대법원 2009다19246 판결에서 이미 밝힌 바와 같이 원래 유치권은 일정한 객관적 요건을 갖추면 법률상 당연히 성립하는 법정담보물권이고, 한편 압류나 가압류의 처분금지효에 저촉되는 처분행위에는 점유의 이전과 같은 사실행위는 포함되지 아니하지만, 경매절차가 개시된 뒤에 부동산의 점유를 이전받아 유치권을 취득하는 경우에도 이러한 논리에 따라 그 효력을 마찬가지로 인정하게 되면 집행절차의 법적 안정성을 중대하게 훼손하므로, 이 경우에는 그러한 행위의 효력을 제한하기 위하여 압류의 처분금지효에 저촉되는 처분행위로 본다는 취지이다. 이는 반대의견이 주장하는 것처럼 실정법상 근거가 없는 판단이라고 볼 것은 아니며, 법원에게 부여된 합목적적 해석의 권한을 적절하게 행사한 것이라고 볼 수 있을 뿐이다. 나. 반대의견은 위에서 살펴본 바와 같이 압류와 가압류가 마찬가지로 처분금지효를 갖고 있음에도 경매개시결정등기, 즉 압류 뒤에 취득한 유치권의 효력과 가압류 뒤에 취득한 유치권의 효력을 달리 보는 해석이 나온 이유가 무엇인지에 관하여는 살펴보지 아니하고, 경매개시결정등기와 동시에 이루어지는 압류의 처분금지효 때문에 그 뒤에 취득한 유치권의 효력이 부정된다는 논리에서 출발하여 같은 처분금지효를 갖는 체납처분압류가 있는 경우 그 뒤에 취득한 유치권의 효력도 부정되어야 한다는 결론에 도달하고 있다. 그렇다면 마찬가지로 처분금지효를 갖는 가압류 뒤에 취득한 유치권의 효력도 부정되어야 한다고 보아야 논리적 일관성을 가질 것이다. 그럼에도 반대의견은 이 점에 관하여 침묵을 하고 있으며, 만약 반대의견이 가압류 뒤에 취득한 유치권의 효력이 인정되어야 한다는 대법원의 입장을 따르고 있는 것이라면, 이는 반대의견이 분명한 이론적 근거 위에 서 있지 못하다는 것을 증명하는 것이다. 나아가, 반대의견이 체납처분압류 뒤에 취득한 유치권과 마찬가지로 가압류 뒤에 취득한 유치권의 효력도 부정되어야 한다는 해석을 하는 것이라면 논리적 일관성은 유지할 수 있을 것이나, 이 같은 해석은 유치권제도가 집행절차에서 발생시키는 폐해를 제거한다는 합목적적 해석의 한계를 명백하게 벗어나 유치권제도를 형해화함으로써 도저히 그 해석의 정당성을 주장할 수 없을 것이다. 그리고 민사집행절차에서는 매각절차인 경매절차를 개시하는 결정과 동시에 압류를 명하고, 경매개시결정이 채무자에게 송달되거나 경매개시결정의 등기가 된 때 압류의 효력이 생기므로(민사집행법 제83조 제1항, 제4항), 부동산에 관한 경매절차의 개시 없이 압류만 하는 경우가 있을 수 없고, 압류는 곧 경매절차의 개시를 의미한다. 그런데 체납처분절차에서는 체납처분압류가 매각절차인 공매절차의 개시를 의미하는 것이 아니라 체납처분절차의 제1단계로서 조세채권의 만족을 위한 재산을 확보하는 수단일 뿐이다. 그러므로 체납처분압류가 되어 있는 부동산에 관하여 유치권을 취득하였다고 하여 그것이 그와 전혀 별개의 절차로서 아직 개시되지도 않은 경매절차의 법적 안정성을 훼손하는 것이라고 볼 수도 없다. 이상으로 다수의견에 대한 보충의견을 밝혀 둔다. 6. 대법관 김소영의 다수의견에 대한 보충의견 가. 민사집행법은 ‘경매절차를 개시하는 결정에는 동시에 그 부동산의 압류를 명하여야 한다.’고 규정하고 있고(제83조 제1항), 압류는 채무자에게 그 결정이 송달된 때 또는 제94조의 규정에 따른 등기가 된 때에 그 효력이 생기며(제83조 제4항), 위 규정들은 이 사건과 같은 담보권 실행을 위한 경매절차에도 준용된다(제268조). 위 규정에 따른 압류의 효력, 이른바 ‘처분금지효’에 따라 채무자의 해당 부동산에 대한 처분은 제한되지만, 압류에 처분금지의 효력이 있다고 하여 반드시 그 이후에 취득한 유치권의 대항력까지 부인하여야만 하는 논리적 필연성이 있는 것은 아니다. ‘처분금지효’는 경매 대상 부동산의 소유자에 대하여 해당 부동산의 처분을 제한하고, 만일 처분을 하더라도 경매신청채권자와 경매절차상의 매수인에 대한 관계에서만 그 처분의 효력이 상대적으로 부정되는 데 그치는 것일 뿐, 그 외의 제3자에 대한 관계에서까지 그 처분이 무효로 되는 것은 아니며, 나아가 경매신청이 취하되면 경매신청채권자와의 관계에서조차 유효하게 되므로 이러한 압류의 처분금지효만으로 제3자에게 당연히 압류의 효력을 주장할 수 있는 것은 아니다. 제3자와 압류의 효력의 관계에 관하여는 민사집행법 제92조가 ‘제3자는 권리를 취득할 때에 경매신청 또는 압류가 있다는 것을 알았을 경우에는 압류에 대항하지 못한다(제1항). 부동산이 압류채권을 위하여 의무를 진 경우에는 압류한 뒤 소유권을 취득한 제3자가 소유권을 취득할 때에 경매신청 또는 압류가 있다는 것을 알지 못하였더라도 경매절차를 계속하여 진행하여야 한다(제2항).’고 규정하고 있다. 위 규정의 해석을 둘러싼 종래의 통설적인 견해는, 압류를 등기하면 모든 제3자에게 대항할 수 있는 것을 전제로 경매개시결정의 등기 전에 채무자에게 경매개시결정이 송달된 경우와 같이 원칙적으로 등기 없이는 대항할 수 없는 처분제한의 효력을 경매신청에 대한 악의의 제3자에게 확장하는 의미를 가지는 것으로 새기고 있다. 그러나 우리 법 어디에도 압류는 등기하면 제3자에게 대항할 수 있다는 규정이 없으므로 압류등기 이후에 제3자가 압류의 효력에 저촉될 수 있는 권리를 취득하였다는 사정만으로 일률적으로 처분제한의 효력을 대항할 수 있다고 해석할 것은 아니다. 권리의 득실변경이나 대항력 취득에 등기를 요하거나 등기의 선후에 의해 우열이 결정되는 권리는 제3자가 그 권리 취득 시에 등기부에 의하여 권리관계를 조사하고 자신의 권리가 제대로 등기되었는지 등기부를 확인하는 것이 당연히 예정되어 있으므로 그 권리자에 대한 압류의 대항력을 경매개시결정등기 시를 기준으로 판단하여도 무방하다. 그러나 유치권은 물권이기는 하지만 점유에 의하여 권리를 취득하고 등기의 선후에 의하여 권리의 우열이 결정되는 것이 아니어서 유치권자가 그 권리 취득 시에 등기부를 조사·확인하는 것이 예정되어 있다고 할 수는 없다. 또한 압류는 부동산에 대한 채무자의 관리·이용에 영향을 미치지 않아(민사집행법 제83조 제2항) 채무자의 점유 이전행위가 제한되지 아니하므로 유치권자의 부동산 점유 취득행위가 압류의 효력에 반드시 저촉되는 것도 아니다. 그러나 이런 이유를 들어 아무런 제한 없이 유치권자에게 경매절차의 매수인에 대한 유치권의 행사를 허용하면 민사집행법 제91조 제5항이 규정한 유치권 인수주의와 결합하여 경매절차의 다른 이해관계인들의 이익이 심각하게 침해될 우려가 있고, 경매절차의 법적 안정성을 확보하기도 어렵게 되므로 일정한 기준에 의하여 유치권의 행사를 제한할 필요성이 있다. 그 방법으로는 점유가 불법행위로 인한 경우에는 유치권을 취득하지 못한다는 민법 제320조 제2항을 확장해석하여 당해 부동산에 대해 경매절차가 진행되고 있는 것을 인식하였거나 이를 인식할 수 있었으면서도 유치권 취득을 위해 점유를 이전받았다면 원칙적으로 압류의 효력에 반하는 고의 내지는 과실 있는 점유의 취득으로 평가할 수 있으므로 유치권 취득이 부정된다고 할 수도 있고, 개별 사안에 따라서 유치권의 행사가 권리남용에 해당한다고 할 수도 있다. 대법원이 위와 같이 유치권자의 주관적 사정을 따져보는 해석보다는 부동산에 경매개시결정의 등기가 경료되어 압류의 효력이 발생한 후에 채무자가 제3자에게 당해 부동산의 점유를 이전함으로써 그로 하여금 유치권을 취득하게 하는 경우, 그와 같은 점유의 이전은 압류의 처분금지효에 저촉되는 처분행위에 해당하여 위 유치권을 내세워 그 부동산에 관한 경매절차의 매수인에게 대항할 수 없고, 이 경우 경매개시결정등기가 경료되어 있음을 채권자가 알았는지 여부 또는 이를 알지 못한 것에 관하여 과실이 있는지 여부 등은 결론에 아무런 영향을 미치지 못한다고 하고(대법원 2006. 8. 25. 선고 2006다22050 판결 참조), 한편으로 부동산에 가압류등기가 마쳐진 후에 채무자의 점유 이전으로 제3자가 유치권을 취득하는 경우에는 가압류의 처분금지효에 저촉되지 않는다는 입장을 취하고 있는 것(대법원 2011. 11. 24. 선고 2009다19246 판결 참조)은 민사집행법 제83조 제4항에 의하여 제3자인 유치권자에게도 압류의 처분금지효가 미치기 때문에 당연히 인정되는 논리적 귀결이라기보다는 민사집행절차에서는 압류가 부동산 경매개시결정과 함께 이루어져 현실적인 매각절차가 진행되기 때문에 유치권자가 당해 부동산이 경매물건인 것을 알았을 개연성이 높아 압류의 효력을 유치권자에게 대항할 수 있게 하여도 피해를 볼 선의의 유치권자가 많지 않은 반면, 책임재산을 신속하고 적정하게 환가하여 채권자의 만족을 얻게 하려는 경매절차의 운영을 위해서는 유치권자의 주관적 사정에 따라 개별적으로 유치권의 효력을 판단하기보다는 일률적으로 유치권의 효력을 정할 필요성이 더 크기 때문이고, 이는 경매개시결정이 등기로 공시된 이후에는 유치권 취득을 위한 점유의 이전을 압류의 처분금지효에 저촉되는 처분행위로 간주할 뿐만 아니라 압류에 대한 유치권자의 악의도 의제하겠다는 취지로 이해할 수 있다. 나. 반대의견이 지적하는 바와 같이 민사집행절차와 체납처분절차가 모두 채권의 강제실현절차로서 동일한 부동산에 대하여 동시에 진행되는 경우에 서로 일정 범위에서 영향을 미친다고 하여도 민사집행절차와 체납처분절차는 별개의 절차로서 구체적 절차진행에 있어 여러 가지 차이가 있고, 그로 인하여 경매개시결정등기와 체납처분압류등기에 대한 일반의 현실인식에도 많은 차이가 있다. 민사집행법에 의하면 법원은 부동산에 관하여 경매개시결정을 하면 압류를 함께 명하고, 이를 등기하여 압류의 효력이 생긴 때부터 1주 이내에 배당요구의 종기를 결정하고 이를 공고하여야 하며(제84조 제3항), 법원사무관 등은 제148조 제3호 및 제4호의 채권자 및 조세, 그 밖의 공과금을 주관하는 공공기관에 대하여 채권의 유무 등을 법원에 신고하도록 최고하고(제84조 제4항), 집행관에게 부동산의 현황에 관하여 조사를 명하고(제85조 제1항), 감정인에게도 부동산을 평가하게 하고 있다(제97조 제1항). 경매개시결정은 압류의 효력을 발생시키는 것일 뿐만 아니라 경매절차의 기초가 되는 집행법원의 재판으로서 압류의 효력 발생 여부와 관계없이 그 효력이 발생되어야 하며(대법원 1994. 1. 28. 선고 93다9477 판결 등 참조), 이러한 일련의 절차 진행과정에서 집행이 정지, 제한되거나 취소될 가능성이 없는 것은 아니나 그 요건이 엄격하여 대부분의 경매절차가 중단 없이 진행되고 있기 때문에 경매개시결정은 명실상부하게 그 경매절차에 의하여 부동산환가절차가 개시되었음을 의미하고, 부동산의 소유자나 점유자, 이해관계인들이나 그 친지들도 경매개시결정이 등기되면 부동산 매각이 임박하였음을 현실로 느끼게 된다. 이 경우 채무자나 소유자로서는 매각절차를 지연시키거나 물건 가격을 하락시켜 경매를 무산시키거나 매수인에게서 이익을 얻을 방법을 강구하려고 시도할 우려가 높고, 이러한 시점에서 그 부동산의 소유자로부터 점유를 이전받거나 부동산에 관한 채권을 취득하려는 자라면 그 부동산이 경매물건인 사실을 알았거나 조금만 주의를 기울이면 알 수 있었을 개연성이 높다. 그러나 체납처분압류의 경우에는 사정이 이와 전혀 다르다. 국세징수법은 부동산 등의 압류의 효력은 그 압류의 등기 또는 등록이 완료된 때에 발생한다고 규정하고(제47조 제1항), 체납자는 특별한 사정이 없는 한 압류한 부동산을 사용하거나 수익할 수 있다고 규정하고 있기는 하지만(제49조 제1항), 그 외 체납처분절차에서 유치권을 어떻게 취급할지에 관하여 아무런 규정을 두고 있지 않고, 민사집행법 제91조 제5항, 제92조 제1항과 같은 규정을 준용하고 있지도 않다. 체납처분절차에 민사집행법 제91조 제5항, 제92조 제1항을 유추적용할 수 있다 하여도 체납처분절차에서는 국세징수법 제3장 제6절에서 부동산의 압류절차를 정한 것과 별도로 같은 장 제10절에서 압류재산의 매각절차를 정함으로써 두 절차가 서로 구분되어 별도로 진행됨을 예정하고 있고, 또한 압류의 효력발생일로부터 얼마의 기간 내에 매각절차를 진행하여야 한다는 규정도 없으며, 대개의 경우 체납처분압류의 등기만이 행해질 뿐 구체적인 후속절차를 동반하는 경우가 드물다. 실제 공매절차로 이행되는 경우에도 체납처분압류를 한 세무서장이 직접 공매를 진행하기보다는 국세징수법 제61조 제5항에 따라 한국자산관리공사에 공매를 대행하게 하고 있고 공매대행의뢰에 이르기까지 걸리는 기간도 평균적으로 매우 길어 대상 부동산의 소유자조차 한국자산관리공사로부터 국세징수법 시행령 제68조의2 제2항에 의한 공매대행 사실의 통지를 받기 전에는 공매절차가 개시되었다고 인식하지 않는 것이 엄연한 현실이다. 그렇다면 체납처분압류가 비록 본집행을 목적으로 하는 압류이기는 하지만 등기만 경료되어 있을 뿐 현실적인 매각절차가 이루어지지 않고 있다는 면에서 이해관계인들의 현실인식과 유치권 남용 가능성은 민사집행법상의 압류와는 상당히 다르고, 오히려 가압류에 가깝다고 할 수 있다. 따라서 체납처분압류가 등기되어 있다는 이유만으로 소유자가 국세징수법에 의해 허용된 부동산의 사용·수익을 위하여 그 점유를 제3자에게 이전하는 것을 당연히 체납처분압류의 처분금지효에 저촉되는 처분행위로 간주하거나 체납처분압류의 존재를 점유를 취득하는 제3자가 당연히 안 것으로 의제할 상황이라고 할 수 없다. 이상과 같이 다수의견에 대한 보충의견을 밝힌다. 대법원장 양승태(재판장) 대법관 양창수 신영철 민일영 이인복 이상훈 박병대 김용덕 박보영 고영한 김창석(주심) 김신 김소영 |
④ 대법원 2014. 4. 10. 선고 2010다84932 판결
[사안의 개요]
저당권설정과 가압류등기 및 압류등기가 순차로 경료되어 있는 부동산에 피고가 공사대금채권을 원인으로 피고로부터 점유를 이전받고 유치권을 행사하고 있는 상황에서 위 저당권에 기한 임의경매개시결정 및 경매기입등기가 경료된 후 경매절차의 매수인인 원고가 피고를 상대로 점포인도청구의 소 제기한 사안이다.
[판결 이유]
어느 부동산에 관하여 경매개시결정등기가 된 뒤에 비로소 민사유치권을 취득한 사람은 경매절차의 매수인에 대하여 그의 유치권을 주장할 수 없다(대법원2005. 8. 19. 선고 2005다22688 판결 등 참조). 이러한 법리는 어디까지나 경매절차의 법적 안정성을 보장하기 위한 것이므로, 경매개시결정등기가 되기 전에 이미 그부동산에 관하여 민사유치권을 취득한 사람은 그 취득에 앞서 저당권설정등기나 가압류등기 또는 체납처분압류등기가 먼저 되어 있다 하더라도 경매절차의 매수인에게 자기의 유치권으로 대항할 수 있다(대법원 2014. 3. 20. 선고 2009다60336 판결 등 참조).
나. 민사집행법 제91조제3항 이 “지상권·지역권·전세권 및 등기된 임차권은 저당권·압류채권·가압류채권에 대항할 수 없는 경우에는 매각으로 소멸된다.”라고 규정하고 있는 것과는 달리, 같은 조 제5항은 “매수인은 유
치권자에게 그 유치권으로 담보하는 채권을 변제할 책임이 있다.”라고 규정하고 있으므로, 유치권은 특별한 사정이 없는 한 그 성립 시기에 관계없이 경매절차에서의 매각으로 인하여 소멸하지 않고, 그 성립 시기가 저당권 설정 후라고 하여 달리 볼것이아니다(대법원 2009. 1. 15. 선고 2008다70763 판결 등 참조).
[검 토]
부동산에 관하여 경매개시결정등기가 된 뒤에 비로소 유치권을 취득한 사람은 경매절차의 매수인에 대하여 그의 유치권을 주장할 수 없다는 법리는 경매절차의 법적 안정성을 보장하기 위한 것이므로 타당하지만 경매개시결정등기가 되기 전에 이미 그 부동산에 관하여 유치권을 취득한 사람은 그 취득에 앞서 저당권설정등기나 가압류등기 또는 체납처분압류등기가 먼저 되어 있다 하더라도 경매절차의 매수인에게 자기의 유치권으로 대항할 수 없다는 법리는 아니므로 위의 대법원 판례는 타당하다고 생각한다.
| 대법원 2014. 4. 10. 선고 2010다84932 판결 [유치권부존재확인][미간행] 【판시사항】 [1] 갑 소유의 점포를 을 주식회사가 점유하고 있는 상황에서 갑이 점포 인도를 구하는 것과 별도로 을 회사를 상대로 점포에 대한 유치권 부존재확인을 구하는 것은 확인의 이익이 없어 부적법하다고 한 사례 [2] 저당권설정등기나 가압류등기 또는 체납처분압류등기가 되어 있는 부동산에 관하여 경매개시결정등기가 되기 전에 민사유치권을 취득한 사람이 경매절차의 매수인에게 유치권으로 대항할 수 있는지 여부(적극) [3] 저당권 설정 후 취득한 유치권이 경매절차에서의 매각으로 소멸하는지 여부(원칙적 소극) 【참조조문】 [1] 민법 제320조, 민사소송법 제250조 [2] 민법 제320조, 민사집행법 제83조 제4항, 제91조 제5항, 제92조 제1항 [3] 민사집행법 제91조 제3항, 제5항 【참조판례】 [2][3] 대법원 2009. 1. 15. 선고 2008다70763 판결(공2009상, 158) 대법원 2014. 3. 20. 선고 2009다60336 전원합의체 판결(공2014상, 897) [2] 대법원 2005. 8. 19. 선고 2005다22688 판결(공2005하, 1503) 【전 문】 【원고, 상고인】 원고 【피고, 피상고인】 주식회사 신원종합건설 (소송대리인 변호사 명완식) 【원심판결】 서울고법 2010. 8. 25. 선고 2009나111212 판결 【주 문】 1. 원심판결 중 유치권부존재확인청구 부분을 파기하고, 이 부분 제1심판결을 취소하며, 이 부분에 관한 소를 각하한다. 2. 원고의 나머지 상고를 기각한다. 3. 소송총비용은 원고가 부담한다. 【이 유】 1. 유치권부존재확인청구 부분에 관하여 상고이유를 판단하기에 앞서 이 부분 소의 적법 여부에 관하여 직권으로 살펴본다. 확인의 소는 확인판결을 받는 것이 원고의 법적 지위에 대한 불안과 위험을 제거하는 데 가장 유효·적절한 수단인 경우에 인정되는바(대법원 2006. 3. 9. 선고 2005다60239 판결, 대법원 2008. 7. 10. 선고 2005다41153 판결 등 참조), 이 사건과 같이 원고 소유의 이 사건 점포를 피고가 점유하고 있는 경우에는 이 사건 점포의 인도를 구하는 것이 원고의 소유권에 대한 불안과 위험을 유효하고 적절하게 제거하는 직접적인 수단이 되므로 이와 별도로 피고를 상대로 이 사건 점포에 대한 유치권의 부존재확인을 구하는 것은 확인의 이익이 없어 부적법하다. 그럼에도 원심은 이 부분 소를 적법한 것으로 보고 본안에 나아가 심리하여 원고의 청구를 기각하였는바, 이러한 원심의 조치는 확인의 이익에 관한 법리를 오해하여 판단을 그르친 것이다. 2. 점포인도청구 부분에 관하여 상고이유(상고이유서 제출기간이 경과한 후에 제출된 상고이유보충서의 기재는 상고이유를 보충하는 범위 내에서)를 살펴본다. 가. 판단누락 주장에 관하여 (1) 어느 부동산에 관하여 경매개시결정등기가 된 뒤에 비로소 민사유치권을 취득한 사람은 경매절차의 매수인에 대하여 그의 유치권을 주장할 수 없다(대법원 2005. 8. 19. 선고 2005다22688 판결 등 참조). 이러한 법리는 어디까지나 경매절차의 법적 안정성을 보장하기 위한 것이므로, 경매개시결정등기가 되기 전에 이미 그 부동산에 관하여 민사유치권을 취득한 사람은 그 취득에 앞서 저당권설정등기나 가압류등기 또는 체납처분압류등기가 먼저 되어 있다 하더라도 경매절차의 매수인에게 자기의 유치권으로 대항할 수 있다(대법원 2014. 3. 20. 선고 2009다60336 전원합의체 판결 등 참조). (2) 원심판결 이유와 원심이 적법하게 채택한 증거에 의하면, ① 소외 1 소유의 이 사건 점포에 관하여 2005. 4. 1. 가압류채권자 소외 2의 가압류등기가, 2005. 7. 27. 대한민국(처분청 동수원세무서)의 체납처분압류등기가, 2005. 12. 6. 용인시 기흥구의 체납처분압류등기가 각각 마쳐진 사실, ② 소외 1이 2006. 9. 14. 이 사건 점포에 관한 공사대금 채권자인 피고에게 그 점유를 이전하여 피고가 유치권을 취득한 사실, ③ 근저당권자인 농업협동조합중앙회의 신청에 의하여 2006. 12. 15. 이 사건 점포에 관한 부동산임의경매절차가 개시되어 2006. 12. 19. 경매개시결정등기가 이루어진 사실, ④ 위 임의경매절차에서 원고가 이 사건 점포를 매수하여 2008. 7. 16. 대금을 납부하고 소유권을 취득한 사실을 알 수 있다. 이러한 사실관계를 앞서 본 법리에 비추어 보면, 이 사건 점포에 관하여 가압류등기와 체납처분압류등기가 되어 있는 상태에서 소외 1이 피고에게 그 점유를 이전하였다고 하여도 그 점유 이전이 경매개시결정등기 전에 이루어진 이상, 피고는 위 경매절차에서 이 사건 점포를 매수한 원고에게 유치권을 행사할 수 있다. 그렇다면 원심이 이 사건 점포에 관한 가압류등기와 체납처분압류등기 후에 소외 1이 피고에게 그 점유를 이전한 것은 가압류와 체납처분압류의 처분금지효에 저촉되므로 피고는 경매절차에서 이 사건 점포를 매수한 원고에게 유치권을 행사할 수 없다는 원고의 주장에 관하여 아무런 판단을 하지 않은 것은 잘못이지만, 피고가 원고에게 이 사건 점포에 대하여 유치권을 행사할 수 있다고 한 원심의 결론은 정당하고, 거기에 판단누락으로 인하여 판결에 영향을 미친 잘못이 없다. (3) 원심이 피고의 이 사건 점포에 대한 유치권 행사가 신의성실의 원칙에 반한다는 원고의 주장에 관하여 아무런 판단을 하지 않은 것은 잘못이다. 그러나 기록에 의하여 살펴보면 원고가 주장하는 사정만으로 피고의 유치권 행사가 신의성실의 원칙에 반한다고 할 수 없으므로, 피고가 이 사건 점포에 대하여 유치권을 행사할 수 있다고 한 원심의 결론은 정당하고, 거기에 판단누락으로 인하여 판결에 영향을 미친 잘못이 없다. 나. 저당권과 유치권의 효력에 관한 법리오해 주장에 관하여 민사집행법 제91조 제3항이 “지상권·지역권·전세권 및 등기된 임차권은 저당권·압류채권·가압류채권에 대항할 수 없는 경우에는 매각으로 소멸된다”고 규정하고 있는 것과는 달리, 같은 조 제5항은 “매수인은 유치권자에게 그 유치권으로 담보하는 채권을 변제할 책임이 있다”고 규정하고 있으므로, 유치권은 특별한 사정이 없는 한 그 성립시기에 관계없이 경매절차에서의 매각으로 인하여 소멸하지 않고, 그 성립시기가 저당권 설정 후라고 하여 달리 볼 것이 아니다(대법원 2009. 1. 15. 선고 2008다70763 판결 등 참조). 원심이 같은 취지에서 이 사건 점포에 관하여 농업협동조합중앙회의 근저당권이 설정된 2005. 1. 5. 이후인 2006. 9. 14. 피고가 소외 1로부터 이 사건 점포의 점유를 이전받아 유치권을 취득하였다고 하더라도 경매절차에서의 매수인인 원고에게 유치권을 주장할 수 있다고 판단한 것은 정당하고, 거기에 저당권과 유치권의 효력에 관한 법리를 오해한 잘못이 없다. 다. 유치권 포기에 관한 법리오해 주장에 관하여 원심은 피고가 2005. 1. 5.경 소외 1로부터 공사대금으로 3억 1,800만 원만을 지급받은 상황에서 소외 1로 하여금 이 사건 상가 점포의 상당수를 처분하도록 한 것만으로는 피고가 이 사건 점포에 대한 유치권을 포기한 것으로 볼 수 없다고 판단하였는바, 원심판결 이유와 기록에 비추어 살펴보면 원심의 위와 같은 판단은 정당한 것으로 수긍이 가고, 거기에 유치권의 포기에 관한 법리를 오해한 잘못이 없다. 라. 채증법칙 위반 주장에 관하여 이 부분 상고이유의 주장은 사실심인 원심의 전권사항에 속하는 증거의 취사선택과 사실인정을 탓하는 것에 불과하여 적법한 상고이유가 될 수 없다. 3. 결론 그러므로 원심판결 중 유치권부존재확인청구 부분은 상고이유에 관한 판단을 생략한 채 이를 파기하고, 이 부분은 대법원에서 직접 재판하기에 충분하므로 민사소송법 제437조에 따라 자판하기로 하여, 이 부분 제1심판결을 취소하고 그 부분에 관한 소를 각하하며, 원고의 나머지 상고를 기각하고, 소송총비용은 패소자가 부담하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다. 대법관 박보영(재판장) 민일영(주심) 이인복 김신 |
(3) 상사유치권의 경우 : 대법원 2013. 2. 28. 선고 2010다57350 판결
[사안의 개요]
수분양자인 원고가 소유자로부터 이 사건 건물의 점유를 이전받은 후 피고가 이 사건 건물에 근저당권설정을 하였다. 그 후 원고가 상사유치권을 원인으로 이 사건 부동산을 점유하는 등 유치권을 신고하고 있는 도중에 피고의 신청에 의한 부동산임의경매개시결정 및 경매기입등기가 완료되고 경매절차의 매수인이 피고를 상대로 유치권존재확인의 소 제기한 사안이다.
[판결 이유]
상사유치권은 민사유치권과 달리 그 피담보채권이 ‘목적물에 관하여’ 생긴 것일 필요는 없지만 유치권의 대상이 되는 물건은 ‘채무자 소유’일 것으로 제한되어 있다(상법 제58조, 민법 제320조 제1항 참조). 이와 같이 상사유치권의 대상이 되는 목적물을 ‘채무자 소유의 물건’에 한정하는 취지는, 상사유치권의 경우에는 목적물과 피담보채권 사이의 견련관계가 완화됨으로써 피담보채권이 목적물에 대한 공익비용적 성질을 가지지 않아도 되므로 피담보채권이 유치권자와 채무자 사이에 발생하는 모든 상사채권으로 무한정 확장될 수 있고, 그로 인하여 이미 제3자가 목적물에 관하여 확보한 권리를 침해할 우려가 있어 상사유치권의 성립범위 또는 상사유치권으로 대항할 수 있는 범위를 제한한 것으로 볼 수 있다.
즉 상사유치권이 채무자 소유의 물건에 대해서만 성립한다는 것은, 상사유치권은 그 성립 당시 채무자가 목적물에 대하여 보유하고 있는 담보가치만을 대상으로 하는 제한물권이라는 의미를 담고 있다 할 것이고, 따라서 유치권 성립 당시에 이미 그 목적물에 대하여 제3자가 권리자인 제한물권이 설정되어 있다면, 상사유치권은 그와 같이 제한된 채무자의 소유권에 기초하여 성립할 뿐이고, 기존의 제한물권이 확보하고 있는 담보가치를 사후적으로 침탈하지는 못한다고 보아야 한다.
[검 토]
채무자 소유의 부동산에 관하여 이미 선행저당권이 설정되어 있는 상태에서 채권자의 상사유치권이 성립한 경우, 상사유치권자는 채무자 및 그 이후 그 채무자로부터 부동산을 양수하거나 제한물권을 설정받는 자에 대해서는 대항할 수 있지만, 선행저당권자 또는 선행저당권에 기한 임의경매절차에서 부동산을 취득한 매수인에 대한 관계에서는 그 상사유치권으로 대항할 수 없다라는 대법원의 판단은 정당하다고 생각한다.
| 대법원 2013. 2. 28. 선고 2010다57350 판결 [유치권존재확인][공2013상,539] 【판시사항】 채무자 소유의 부동산에 관하여 이미 선행저당권이 설정되어 있는 상태에서 채권자의 상사유치권이 성립한 경우, 상사유치권자가 선행저당권자 또는 선행저당권에 기한 임의경매절차에서 부동산을 취득한 매수인에 대한 관계에서 상사유치권으로 대항할 수 있는지 여부 (소극) 【판결요지】 상사유치권은 민사유치권과 달리 피담보채권이 ‘목적물에 관하여’ 생긴 것일 필요는 없지만 유치권의 대상이 되는 물건은 ‘채무자 소유’일 것으로 제한되어 있다( 상법 제58조, 민법 제320조 제1항 참조). 이와 같이 상사유치권의 대상이 되는 목적물을 ‘채무자 소유의 물건’에 한정하는 취지는, 상사유치권의 경우에는 목적물과 피담보채권 사이의 견련관계가 완화됨으로써 피담보채권이 목적물에 대한 공익비용적 성질을 가지지 않아도 되므로 피담보채권이 유치권자와 채무자 사이에 발생하는 모든 상사채권으로 무한정 확장될 수 있고, 그로 인하여 이미 제3자가 목적물에 관하여 확보한 권리를 침해할 우려가 있어 상사유치권의 성립범위 또는 상사유치권으로 대항할 수 있는 범위를 제한한 것으로 볼 수 있다. 즉 상사유치권이 채무자 소유의 물건에 대해서만 성립한다는 것은, 상사유치권은 성립 당시 채무자가 목적물에 대하여 보유하고 있는 담보가치만을 대상으로 하는 제한물권이라는 의미를 담고 있다 할 것이고, 따라서 유치권 성립 당시에 이미 목적물에 대하여 제3자가 권리자인 제한물권이 설정되어 있다면, 상사유치권은 그와 같이 제한된 채무자의 소유권에 기초하여 성립할 뿐이고, 기존의 제한물권이 확보하고 있는 담보가치를 사후적으로 침탈하지는 못한다고 보아야 한다. 그러므로 채무자 소유의 부동산에 관하여 이미 선행(선행)저당권이 설정되어 있는 상태에서 채권자의 상사유치권이 성립한 경우, 상사유치권자는 채무자 및 그 이후 채무자로부터 부동산을 양수하거나 제한물권을 설정받는 자에 대해서는 대항할 수 있지만, 선행저당권자 또는 선행저당권에 기한 임의경매절차에서 부동산을 취득한 매수인에 대한 관계에서는 상사유치권으로 대항할 수 없다. 【참조조문】 상법 제58조, 민법 제320조 제1항 【전 문】 【원고, 상고인】 원고 1 (소송대리인 변호사 김진현) 【원고, 피상고인】 원고 2 (소송대리인 변호사 김진현) 【피고, 피상고인 겸 상고인】 주식회사 미래저축은행 (소송대리인 법무법인 대전합동 담당변호사 김형태 외 1인) 【원심판결】 대전지법 2010. 6. 16. 선고 2010나2839 판결 【주 문】 원심판결 중 원고 2에 대한 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 대전지방법원 본원 합의부에 환송한다. 원고 1의 상고를 기각한다. 원고 1의 상고로 인한 상고비용은 위 원고가 부담한다. 【이 유】 상고이유를 판단한다. 1. 피고의 원고 2에 대한 상고에 대하여 상사유치권은 민사유치권과 달리 그 피담보채권이 ‘목적물에 관하여’ 생긴 것일 필요는 없지만 유치권의 대상이 되는 물건은 ‘채무자 소유’일 것으로 제한되어 있다( 상법 제58조, 민법 제320조 제1항 참조). 이와 같이 상사유치권의 대상이 되는 목적물을 ‘채무자 소유의 물건’에 한정하는 취지는, 상사유치권의 경우에는 목적물과 피담보채권 사이의 견련관계가 완화됨으로써 피담보채권이 목적물에 대한 공익비용적 성질을 가지지 않아도 되므로 피담보채권이 유치권자와 채무자 사이에 발생하는 모든 상사채권으로 무한정 확장될 수 있고, 그로 인하여 이미 제3자가 목적물에 관하여 확보한 권리를 침해할 우려가 있어 상사유치권의 성립범위 또는 상사유치권으로 대항할 수 있는 범위를 제한한 것으로 볼 수 있다. 즉 상사유치권이 채무자 소유의 물건에 대해서만 성립한다는 것은, 상사유치권은 그 성립 당시 채무자가 목적물에 대하여 보유하고 있는 담보가치만을 대상으로 하는 제한물권이라는 의미를 담고 있다 할 것이고, 따라서 유치권 성립 당시에 이미 그 목적물에 대하여 제3자가 권리자인 제한물권이 설정되어 있다면, 상사유치권은 그와 같이 제한된 채무자의 소유권에 기초하여 성립할 뿐이고, 기존의 제한물권이 확보하고 있는 담보가치를 사후적으로 침탈하지는 못한다고 보아야 한다. 그러므로 채무자 소유의 부동산에 관하여 이미 선행(선행)저당권이 설정되어 있는 상태에서 채권자의 상사유치권이 성립한 경우, 상사유치권자는 채무자 및 그 이후 그 채무자로부터 부동산을 양수하거나 제한물권을 설정받는 자에 대해서는 대항할 수 있지만, 선행저당권자 또는 선행저당권에 기한 임의경매절차에서 부동산을 취득한 매수인에 대한 관계에서는 그 상사유치권으로 대항할 수 없다. 원심판결 이유 및 원심이 적법하게 채택한 증거에 의하면, 원고 2가 2004. 7. 7. 명성아이앤디 주식회사(이하 ‘명성아이앤디’)로부터 이 사건 115호 점포를 분양받기로 하는 분양계약을 체결하고, 2004. 9. 3. 그 점포를 사업장소재지로 하여 부동산임대업의 사업자등록을 마친 사실, 원고 2가 위 점포의 분양대금 중 136,667,000원을 납입한 상태에서 명성아이앤디는 2006. 8. 원고 2에게 위 점포를 분양계약의 목적에 따라 사용할 수 있도록 인도한 사실, 한편 명성아이앤디는 2006. 9. 7. 피고에 대한 대출금채무의 담보를 위하여 위 115호 점포를 포함한 이 사건 상가건물 전체 점포에 관하여 피고에게 소유권이전청구권가등기 및 근저당권설정등기를 해 준 다음 피고로부터 2006. 11. 9. 70억 원을 대출받는 등 2006. 12. 5.까지 합계 75억 원을 대출받은 사실, 피고는 위 대출금의 이자가 연체되자 2007. 5. 8. 위 115호 점포 등에 관하여 위 가등기에 기한 본등기를 마친 사실, 그 후 명성아이앤디는 채무초과의 무자력 상 태가 됨으로써 이제는 피고에 대한 채무를 변제하고 위 가등기와 근저당권설정등기 등을 말소하여 원고 2에게 위 115호 점포에 관한 소유권이전등기절차를 이행하는 것이 불가능하거나 극히 곤란한 지경에 이르게 되었고, 이에 2007. 7. 30. 피고를 상대로 위 가등기 및 본등기에 따른 청산금청구의 소를 제기하였고, 그 소송 과정에서 2008. 1. 3. 피고 명의의 위 가등기에 기한 본등기를 말소하기로 하는 화해권고결정이 확정된 사실, 피고는 2008. 1. 2. 위 근저당권에 기한 부동산임의경매를 신청하고, 그 경매절차에서 위 115호 점포 등을 낙찰받은 다음 2008. 9. 25. 매각대금을 완납함으로써 그 소유권을 취득한 사실을 알 수 있다. 위와 같은 사실관계를 앞에서 본 법리에 비추어 보면, 이 사건 115호 점포에 대하여 원고 2가 주장하는 상사유치권이 성립하려면 위 115호 점포에 대한 점유 요건 외에 피담보채권의 발생 요건도 갖추어져야 하는 것이고, 또 그로써 근저당권자인 피고에게 대항하려면 상사유치권이 성립한 시점이 근저당권의 성립 시점보다 앞서야만 할 것이다. 그런데 명성아이앤디의 원고 2에 대한 위 115호 점포에 관한 소유권이전등기의무가 이행불능이 됨으로써 원고 2가 주장하는 전보배상청구권이 발생한 것은, 명성아이앤디가 피고에 대한 위 본등기에 의하여 부동산에 대한 권리는 이전되었음을 전제로 그에 따른 청산금청구소송을 제기한 2007. 7. 30.경이라 할 것이고, 그와 달리 위 근저당권설정등기가 마쳐진 2006. 9. 7. 이전에 원고 2가 주장하는 상사유치권의 피담보채권이 발생하였다는 점을 인정할 다른 자료는 없다. 그러므로 원고 2는 선행저당권자이자 선행저당권에 기한 임의경매절차에서 낙찰을 받아 소유권을 취득한 피고에 대한 관계에서는 위 전보배상청구권을 피담보채권으로 한 상사유치권으로 대항할 수 없다 할 것이다. 그럼에도 원심은 원고 2가 피고를 상대로 이 사건 115호 점포에 관한 상사유치권으로 대항할 수 있다는 취지로 판단하였으니, 거기에는 상사유치권의 대항범위에 관한 법리를 오해함으로써 판결에 영향을 미친 위법이 있다. 이 점에 관한 피고의 상고이유의 주장은 이유 있다. 2. 원고 1의 상고에 대하여 원고 1의 상고이유의 주장은 원심이 이 사건 111호 및 112호 점포에 대한 위 원고의 상사유치권이 소멸되었다고 판단한 것에 상사유치권의 소멸에 관한 법리오해와 변론주의 위반의 위법이 있다는 것으로, 이는 위 111호 및 112호 점포에 관하여 원고 1의 상사유치권이 존재하고 피고에 대하여 이로써 대항할 수 있음을 전제로 하는 것이다. 그런데 원심판결 이유 및 원심이 적법하게 채택한 증거들에 의하면, 원고 1은 2004. 7. 30. 명성아이앤디로부터 이 사건 111호 및 112호 점포를 분양받기로 하는 분양계약을 체결한 다음 2004. 8. 18. 위 각 점포를 사업장소재지로 하여 부동산임대업의 사업자등록을 마쳤고, 2006. 1. 27. 그 분양대금을 완납한 후 2006. 8.경 위 각 점포를 인도받은 사실을 알 수 있고, 그 밖에 명성아이앤디가 피고에 대한 대출금채무의 담보를 위하여 위 111호 및 112호 점포를 포함한 이 사건 상가 건물 전체 점포에 대하여 소유권이전청구권가등기 및 근저당권설정등기를 마쳐준 다음 2006. 11. 9. 70억 원을 대출받는 등 합계 75억 원을 대출받았으나 제때에 변제하지 못하여 피고가 위 각 점포에 대한 본등기를 마친 사실, 이후 명성아이앤디는 무자력 상태가 되자 위와 같이 피고에게 본등기가 되어 부동산 자체에 대한 권리가 이전된 것을 전제로 하여 청산금청구의 소를 제기한 바가 있고, 그 후 피고는 위 근저당권에 기한 임의경매신청을 하여 위 111호 및 112호 점포 등을 낙찰받아 그 소유권을 취득한 사실은 앞서 원고 2에 대한 부분에서 본 것과 같다. 위와 같은 사실관계를 앞에서 본 법리에 비추어 보면, 원고 1 역시 이 사건 111호 및 112호 점포에 대한 상사유치권으로 피고에 대항하려면 그 유치권 성립일이 피고의 근저당권설정등기일 이전이어야 할 것인데, 원고 1과 명성아이앤디 사이의 분양계약이 이행불능이 되어 원고 1이 그로 인한 전보배상청구권을 취득한 것은 명성아이앤디가 피고를 상대로 청산금청구소송을 제기한 2007. 7. 30.경이라 할 것이고 기록상 그와 달리 볼 자료가 없는 이상, 위 전보배상청구권에 기한 상사유치권으로써는 선행저당권자이자 그에 기한 임의경매절차에서 부동산을 취득한 피고에 대하여 대항할 수 없다 할 것이다. 따라서 원고 1이 피고를 상대로 이 사건 111호, 112호 점포에 관한 상사유치권으로 대항할 수 있음을 전제로 한 위 원고의 이 부분 상고이유의 주장은 더 나아가 살펴볼 필요 없이 이유 없다. 3. 결론 그러므로 피고의 나머지 상고이유에 대한 판단은 생략한 채 원심판결 중 원고 2에 대한 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 다시 심리·판단하게 하기 위하여 원심법원에 환송하며, 원고 1의 상고를 기각하고 상고기각 부분에 대한 상고비용은 패소자인 원고 1이 부담하도록 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다. 대법관 김창석(재판장) 양창수 박병대(주심) 고영한 |
| 대법원 2013. 3. 28. 선고 2012다94285 판결 [유치권부존재확인][미간행] 【판시사항】 상사유치권의 대상이 되는 목적물을 ‘채무자 소유의 물건’에 한정하는 취지 및 채무자 소유의 부동산에 관하여 이미 선행(선행)저당권이 설정되어 있는 상태에서 채권자의 상사유치권이 성립한 경우, 상사유치권자가 선행저당권자 또는 선행저당권에 기한 임의경매절차에서 부동산을 취득한 매수인에게 대항할 수 있는지 여부 (소극) 【참조조문】 상법 제58조, 민법 제320조 제1항 【참조판례】 대법원 2013. 2. 28. 선고 2010다57350 판결(공2013상, 539) 【전 문】 【원고, 상고인】 유앤제일차유동화전문 유한회사 (소송대리인 법무법인 이래 담당변호사 박현석 외 4인) 【피고, 피상고인】 피고 【원심판결】 서울고법 2012. 9. 19. 선고 2012나16997 판결 【주 문】 원심판결을 파기하고, 사건을 서울고등법원에 환송한다. 【이 유】 상고이유를 판단한다. 상사유치권은 민사유치권과 달리 그 피담보채권이 ‘목적물에 관하여’ 생긴 것일 필요는 없지만 유치권의 대상이 되는 물건은 ‘채무자 소유’일 것으로 제한되어 있다(상법 제58조, 민법 제320조 제1항 참조). 이와 같이 상사유치권의 대상이 되는 목적물을 ‘채무자 소유의 물건’에 한정하는 취지는, 상사유치권의 경우에는 목적물과 피담보채권 사이의 견련관계가 완화됨으로써 피담보채권이 목적물에 대한 공익비용적 성질을 가지지 않아도 되므로 피담보채권이 유치권자와 채무자 사이에 발생하는 모든 상사채권으로 무한정 확장될 수 있고, 그로 인하여 이미 제3자가 목적물에 관하여 확보한 권리를 침해할 우려가 있어 상사유치권의 성립범위 또는 상사유치권으로 대항할 수 있는 범위를 제한한 것으로 볼 수 있다. 즉 상사유치권이 채무자 소유의 물건에 대해서만 성립한다는 것은, 상사유치권은 그 성립 당시 채무자가 목적물에 대하여 보유하고 있는 담보가치만을 대상으로 하는 제한물권이라는 의미를 담고 있다 할 것이고, 따라서 유치권 성립 당시에 이미 그 목적물에 대하여 제3자가 권리자인 제한물권이 설정되어 있다면, 상사유치권은 그와 같이 제한된 채무자의 소유권에 기초하여 성립할 뿐이고, 기존의 제한물권이 확보하고 있는 담보가치를 사후적으로 침탈하지는 못한다고 보아야 한다. 그러므로 채무자 소유의 부동산에 관하여 이미 선행(선행)저당권이 설정되어 있는 상태에서 채권자의 상사유치권이 성립한 경우, 상사유치권자는 채무자 및 그 이후 그 채무자로부터 부동산을 양수하거나 제한물권을 설정 받는 자에 대해서는 대항할 수 있지만, 선행저당권자 또는 선행저당권에 기한 임의경매절차에서 부동산을 취득한 매수인에 대한 관계에서는 그 상사유치권으로 대항할 수 없다(대법원 2013. 2. 28. 선고 2010다57350 판결 참조). 원심판결 이유에 의하면, 한국공조기계 주식회사(이하 ‘한국공조기계’라고 한다)는 2009. 9. 2. 농업협동조합중앙회에 대한 대출금 채무의 담보를 위하여 이 사건 부동산에 관하여 농업협동조합중앙회에 근저당권설정등기를 마쳐준 사실, 피고는 2009. 1. 1.부터 2010. 5. 31.까지 한국공조기계에 물품을 공급하였는데, 지급받지 못한 물품대금이 257,469,735원인 사실, 피고는 2010. 1. 25. 한국공조기계로부터 이 사건 부동산 중 1층 공장 전부(이하 ‘이 사건 공장’이라 한다)를 임차하여 그 무렵 이 사건 공장을 인도받은 다음, 이 사건 공장에서 냉각탑 등을 생산하면서 이 사건 공장을 점유하고 있는 사실, 농업협동조합중앙회는 한국공조기계의 위 대출금 채무가 연체되자 위 근저당권에 기한 부동산임의경매를 신청하여 2010. 5. 17. 수원지방법원 평택지원 2010타경5944호로 이 사건 부동산에 관한 경매절차가 개시된 사실, 피고는 2010. 7. 26. 위 경매절차에서 한국공조기계에 대한 위 물품대금 채권을 피담보채권으로 하여 상사유치권을 신고한 사실, 그 후 원고는 농업협동조합중앙회로부터 위 근저당권과 그 피담보채권을 양수하고 2010. 10. 22. 경매법원에 채권자변경신고를 한 사실을 알 수 있다. 위와 같은 사실관계를 앞에서 본 법리에 비추어 보면, 이 사건 공장에 대하여 피고가 주장하는 상사유치권이 성립하려면 피담보채권의 발생요건과 이 사건 공장에 대한 점유 요건이 갖추어져야 하고, 또 그로써 근저당권자인 원고에게 대항하려면 상사유치권이 성립한 시점이 근저당권의 성립 시점보다 앞서야만 한다. 그런데 한국공조기계에 대한 물품대금 채권을 가지고 있는 피고가 이 사건 공장을 점유하기 시작한 것은 원고가 이 사건 부동산에 관하여 근저당권설정등기를 마친 후인 2010. 1.경이므로, 피고는 선행저당권자인 원고에 대한 관계에서는 이 사건 공장에 관한 상사유치권으로 대항할 수 없다. 그럼에도 원심은 피고가 원고를 상대로 이 사건 공장에 관한 상사유치권으로 대항할 수 있다는 취지로 판단하였으니, 거기에는 상사유치권의 대항범위에 관한 법리를 오해함으로써 판결에 영향을 미친 위법이 있다. 이를 지적하는 취지의 상고이유 주장은 이유 있다. 그러므로 원고의 나머지 상고이유에 대한 판단을 생략한 채 원심판결을 파기하고, 사건을 다시 심리·판단하게 하기 위하여 원심법원에 환송하기로 하여 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다. 대법관 김용덕(재판장) 신영철(주심) 이상훈 김소영 |
| 대법원 2013. 5. 24. 선고 2012다39769,39776 판결 [토지인도·위약금등][미간행] 【판시사항】 [1] 상사유치권의 대상이 되는 ‘물건’에 부동산이 포함되는지 여부 (적극) [2] 손해배상청구소송에서 재산적 손해의 발생 사실은 인정되나 구체적인 손해의 액수를 증명하는 것이 사안의 성질상 곤란한 경우, 법원이 증거조사의 결과와 변론 전체의 취지에 의하여 밝혀진 간접사실들을 종합하여 손해액을 판단할 수 있는지 여부(적극) 및 손해배상책임이 인정되나 손해액의 증명이 불충분한 경우 법원이 취하여야 할 조치와 장래 얻을 수 있었을 이익에 관하여 요구되는 증명도 [3] 수급인이 공사를 완성하지 못한 채 공사도급계약이 해제되어 기성고에 따른 공사비를 정산하여야 할 경우, 공사비를 산정하는 방법 [4] 민법 제673조에서 도급인에게 자유로운 해제권을 행사할 수 있도록 하는 대신 수급인이 입은 손해를 배상하도록 정한 취지 제673조(완성전의 도급인의 해제권) 수급인이 일을 완성하기 전에는 도급인은 손해를 배상하고 계약을 해제할 수 있다. 【참조조문】 [1] 상법 제58조, 민법 제320조 제1항 [2] 민법 제393조, 민사소송법 제202조 [3] 민법 제664조 [4] 민법 제673조 【참조판례】 [1] 대법원 2013. 2. 28. 선고 2010다57350 판결(공2013상, 539) [2] 대법원 1992. 4. 28. 선고 91다29972 판결(공1992, 1698) 대법원 2004. 6. 24. 선고 2002다6951,6968 판결(공2004하, 1201) [3] 대법원 2012. 1. 27. 선고 2011다93667 판결 [4] 대법원 2002. 5. 10. 선고 2000다37296, 37302 판결 【전 문】 【원고(반소피고), 상고인 겸 피상고인】 상도134지역주택조합 (소송대리인 법무법인(유한) 한결 담당변호사 정태상) 【피고(반소원고), 피상고인 겸 상고인】 주식회사 대명종합건설 (소송대리인 법무법인 충정 담당변호사 송기홍 외 1인) 【피고, 상고인】 굿모닝씨티건설 주식회사 (소송대리인 변호사 이재후 외 1인) 【원심판결】 서울고법 2012. 4. 12. 선고 2011나25031, 25048 판결 【주 문】 원심판결 중 본소에 관한 피고들(반소원고 포함) 패소 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 서울고등법원에 환송한다. 원고(반소피고)의 상고와 피고(반소원고) 주식회사 대명종합건설의 반 소에 관한 상고를 모두 기각한다. 【이 유】 상고이유[상고이유서 제출기간이 경과한 후에 제출된 피고(반소원고, 이하 ‘피고’라고만 한다) 주식회사 대명종합건설(이하 ‘대명’이라 한다)의 상고이유 보충서의 기재는 상고이유를 보충하는 범위 내에서]를 판단한다. 1. 본소에 관한 피고들의 상고이유에 대하여 가. 원심판결 이유에 의하면, 원심은 점유를 본래의 공시방법으로 하는 동산과는 달리 등기를 공시방법으로 하는 부동산의 점유가 이전되었다는 사실만으로 이를 쌍방 간 상행위로 인하여 발생된 모든 채권의 담보로 제공하려는 의사가 있었다고 보기 어렵고, 민사유치권과는 달리 피담보채권과 목적물의 견련성을 요건으로 하지 않는 상사유치권을 부동산에 대하여도 인정하게 되면 부동산 거래의 안전을 심각하게 훼손하고 부동산 공시제도의 근간을 뒤흔들게 되므로 상사유치권의 목적물인 ‘물건’에 부동산은 포함되지 않는다고 봄이 상당하다는 이유로, 피고 대명의 원고(반소피고, 이하 ‘원고’라고만 한다)에 대한 대여금, 구상금, 사업양수도대금 중 미수령액, 사전구상금, 이 사건 도로공사 및 공동주택 공사대금, 이 사건 도로공사 및 공동주택 공사계약의 해제에 따른 손해배상금, 시공권 부여약정에서 정한 위약금 등의 채권을 피담보채권으로 하는 피고들의 상사유치권 항변은 더 나아가 살펴 볼 필요 없이 이유 없다고 판단하였다. 나. 그러나 원심의 위와 같은 판단은 다음과 같은 이유로 그대로 수긍하기 어렵다. (1) 상법 제58조는 “상인간의 상행위로 인한 채권이 변제기에 있는 때에는 채권자는 변제를 받을 때까지 그 채무자에 대한 상행위로 인하여 자기가 점유하고 있는 채무자 소유의 물건 또는 유가증권을 유치할 수 있다.”고 규정하고 있고, 민법 제320조 제1항은 “타인의 물건 또는 유가증권을 점유한 자는 그 물건이나 유가증권에 관하여 생긴 채권이 변제기에 있는 경우에는 변제를 받을 때까지 그 물건 또는 유가증권을 유치할 권리가 있다.”고 규정하고 있다. 상사유치권은 민사유치권의 성립요건을 변경·완화하여 채권자보호를 강화함으로써 계속적 신용거래를 원활·안전하게 하기 위하여 당사자 사이의 합리적인 담보설정의사를 배경으로 하여 추인된 법정담보물권으로, 민사유치권과 달리 목적물과 피담보채권 사이의 개별적인 견련관계를 요구하지 않는 대신 유치권의 대상이 되는 물건을 ‘채무자 소유의 물건’으로 한정하고 있어 이러한 제한이 없는 민사유치권과는 차이가 있으나(대법원 2013. 2. 28. 선고 2010다57350 판결 참조), 민사유치권과 마찬가지로 그 목적물을 동산에 한정하지 않고 ‘물건 또는 유가증권’으로 규정하고 있는 점에 비추어 보면 상사유치권의 대상이 되는 ‘물건’에는 부동산도 포함된다고 보아야 한다. (2) 그럼에도 원심은 상사유치권의 목적물인 ‘물건’에 부동산이 포함되지 않는다는 전제 아래 이 사건 토지에 관한 피고들의 상사유치권 항변을 더 나아가 살피지 아니하고 배척하고 말았으니, 이러한 원심의 판단에는 상사유치권의 성립요건에 관한 법리를 오해하여 판결 결과에 영향을 미친 잘못이 있다. 이 점을 지적하는 피고들의 상고이유 주장은 이유 있다. 2. 반소에 관한 원고 및 피고 대명의 상고이유에 대하여 가. 원고의 상고이유에 대한 판단 (1) 손해배상청구소송에서 재산적 손해의 발생 사실은 인정되나 구체적인 손해의 액수를 증명하는 것이 사안의 성질상 곤란한 경우, 법원은 증거조사의 결과와 변론 전체의 취지에 의하여 밝혀진 당사자들 사이의 관계, 손해가 발생하게 된 경위, 손해의 성격, 손해가 발생한 이후의 여러 정황 등 관련된 모든 간접사실들을 종합하여 손해의 액수를 판단할 수 있고(대법원 2004. 6. 24. 선고 2002다6951, 6968 판결 참조), 손해배상책임이 인정되는 때에는 손해액에 관한 증명이 없거나 부족하다고 하더라도 그 청구를 배척할 것이 아니라 석명권을 행사하여 손해액을 심리·판단하여야 하며, 특히 장래의 얻을 수 있었던 이익에 관한 증명에 있어서는 그 증명도를 과거사실에 대한 증명에 있어서의 증명도보다 경감하여 채권자가 현실적으로 얻을 수 있는 구체적이고 확실한 이익의 증명이 아니라 합리성과 객관성을 잃지 않는 범위 내에서의 상당한 개연성이 있는 이익의 증명으로서 족하다고 보아야 한다(대법원 1992. 4. 28. 선고 91다29972 판결 참조). 위 법리와 기록에 비추어 살펴보면, 원심이 피고 대명의 주장과 다른 방식으로 이 사건 도로공사계약 해제에 따른 손해배상액을 산정한 조치는 수긍할 수 있고, 거기에 상고이유 주장과 같이 변론주의를 위반한 위법이 있다고 할 수 없다. (2) 또한 당사자에게 주장책임이 있는 사항에 대하여 법원이 이를 주장하는지 여부를 석명하여야 할 의무는 없다고 할 것이므로(대법원 2008. 2. 1. 선고 2007다8914 판결 참조), 원심이 원고에게 이 사건 도로공사 기성공사대금 624,258,421원과 그 변제를 위하여 원고가 공탁한 698,462,421원의 차액 74,204,000원에 관한 상계 주장을 하는지에 대하여 석명하지 아니한 위법이 있다는 상고이유 주장도 받아들일 수 없다. 나. 피고 대명의 상고이유에 대한 판단 (1) 수급인이 공사를 완성하지 못한 채 공사도급계약이 해제되어 기성고에 따른 공사비를 정산하여야 할 경우에 그 공사비는 다른 특별한 사정이 없는 한 당사자 사이에 약정된 총공사비를 기준으로 하여 그 금액 중 수급인이 공사를 중단할 당시의 기성고 비율에 의한 금액이 되는 것이지만, 당사자 사이에 기성 부분의 보수에 관한 약정의 존재 등 특별한 사정이 인정되는 경우라면 그와 달리 산정할 수 있다고 봄이 상당하다(대법원 2012. 1. 27. 선고 2011다93667 판결 참조). 원심판결 이유 및 원심이 적법하게 채택한 증거들에 의하면, 원고와 피고 대명 사이에 작성된 이 사건 도로공사계약서에는 피고 대명이 공사를 수행한 부분에 대하여 공사가격내역서의 단가에 의하여 산출한 기성금액을 청구하기로 하는 내용이 포함되어 있고, 위 계약서에는 공사가격내역서가 첨부되어 있는 사실, 제1심 감정인은 최초 감정보고서에서 이 사건 도로공사계약이 해제된 2009. 5.경까지 진행된 공사에 위 내역서의 단가를 적용하여 기성공사 부분에 소요된 공사비를 산정하였고, 이후 사실조회회보서에서 누락된 공사 부분에 위 내역서의 단가를 적용하여 계산한 금액을 가산하여 기성공사 부분에 소요된 공사비를 624,458,341원으로, 미완성 부분에 소요될 공사비를 이 사건 도로공사대금 55억 원에서 위 624,458,341원을 공제한 4,875,541,659원으로 각 산정한 다음 기성고 비율을 11.35%로 감정한 사실을 알 수 있는바, 위와 같은 이 사건 도로공사계약 및 기성고 감정 내용 등에 비추어 볼 때 원심이 기성고 비율 11.35%를 적용하여 이 사건 도로공사 기성공사대금을 624,258,421원으로 산정한 조치는 수긍할 수 있고, 거기에 상고이유 주장과 같이 필요한 심리를 다하지 아니하고 기성고 산정방법에 관한 법리를 오해하여 판결 결과에 영향을 미친 위법이 없다. (2) 민법 제673조에서 도급인으로 하여금 자유로운 해제권을 행사할 수 있도록 하는 대신 수급인이 입은 손해를 배상하도록 규정하고 있는 것은 도급인의 일방적인 의사에 기한 도급계약 해제를 인정하는 대신, 도급인의 일방적인 계약해제로 인하여 수급인이 입게 될 손해, 즉 수급인이 이미 지출한 비용과 일을 완성하였더라면 얻었을 이익을 합한 금액을 배상하게 하는 것이라 할 것이다(대법원 2002. 5. 10. 선고 2000다37296, 37302 판결 참조). 원심판결 이유를 위 법리와 기록에 비추어 살펴보면, 원심의 이유설시에 일부 부적절한 점이 있으나, 이 사건 도로공사계약의 공사가격내역서에 따라 미완성 부분의 공사대금을 산정한 다음 미완성 부분을 완공하는 데 소요되는 비용을 공제하는 방법으로 피고 대명이 미완성 부분을 완성하였더라면 얻었을 이익 363,007,114원을 이 사건 도로공사계약 해제에 따른 손해배상액으로 인정한 원심의 판단은 수긍할 수 있고, 거기에 상고이유 주장과 같이 민법 제673조에 의한 도급계약 해제 시 배상하여야 할 손해액 산정방법에 관한 법리오해 등으로 판결 결과에 영향을 미친 위법이 없다. 3. 파기의 범위 원심판결 중 본소 부분에는 피고들의 상고이유 주장이 이유 있는 부분에 한하여 파기사유가 있으나, 원심으로 하여금 상사유치권의 피담보채권 범위를 다시 심리·판단하여 동시이행의 범위를 다시 정하도록 하기 위하여, 원심판결 중 본소에 관한 피고들 패소 부분 전부를 파기하기로 한다. 4. 결론 그러므로 원심판결 중 본소에 관한 피고들 패소 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 다시 심리·판단하게 하기 위하여 원심법원에 환송하며, 원고의 상고 및 반소에 관한 피고 대명의 상고를 모두 기각하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다. 대법관 민일영(재판장) 이인복 박보영(주심) 김신 |
4) 대법원판례에 의해 형성된 유치권의 대항관계 법리에 대한 이해
(1) 민사집행법 제91조 제5항 에 규정된 ‘유치권’의 제한적 해석
유치권의 대항관계 법리를 도입한 최초의 판결인 대법원 2005. 8. 19. 선고 2005다22688 판결은 앞서 본 바와 같이 “ 민사집행법 제91조 제5항 에서 매수인이 인수하는 유치권 이라고 하는 것은 원칙적으로 경매절차의 압류채권자에게 대항할 수 있는 것 이라고 보아야 할 것인데, 이 사건의 경우 경매절차의 매수인에게 대항 수 없다.”라고 명확히 설시하고 있다. 따라서 종래 우리나라와 일본의 통설적 견해가 대항력 긍정설을 취하고 위 조항을 무제한적인 인수주의의 근거 조문이라고 보았던 것과는 달리, 대법원은 위 조항의 ‘유치권’을 제한적으로 해석하고 있음을 알 수 있고, 바로 여기에서 대법원판례 이론의 첫 번째 의의를 찾을 수 있다. 다만 대법원이 정확히 어떠한 경우를 경매절차의 매수인에게 대항할 수 없는 경우로 보고 있는지는 보다 깊이 있는 검토를 요한다.
(2) 대법원판례가 ‘압류의 처분금지효 저촉’을 절대적인 기준으로 보고 있는지
① 대법원판례가 ‘압류의 처분금지효 저촉’을 유치권의 대항력을 부정하는 근거로 삼은 이유
위에서 본 바와 같이 대법원판례는 반복하여 “경매개시결정의 기입등기 이후에 성립한 유치권은 목적물의 교환가치를 감소시킬 우려가 있는 처분행위에 해당하여 압류의 처분금지효에 저촉된다.”라는 취지로 판시하였는바, 과연 대법원판례가 ‘압류의 처분금지효 저촉’을 유치권의 대항력 판단의 절대적인 기준으로 보고 있는지를 살펴볼 필요가 있다. 이에 관하여는 유치권-체납처분압류 판결 중 대법관 김소영의 다수의견에 대한 보충의견이, 그동안 대법원이 ‘압류의 처분금지효 저촉’을 유치권의 대항력을 부정하는 근거로 삼은 이유에 대해 잘 정리하고 있는 것으로 보이므로, 이를 검토해 보기로 한다.
민사집행법 제83조 제1항, 제4항에 따른 압류의 효력, 이른바 ‘처분금지효’에 따라 채무자의 해당 부동산에 대한 처분은 제한되지만, 압류에 처분금지의 효력이 있다고 하여 반드시 그 이후에 성립한 유치권의 대항력까지 부인하여야만 하는 논리적 필연성이 있는 것은 아니다.
권리의 득실변경이나 대항력 취득에 등기를 요하거나 등기의 선후에 의해 우열이 결정되는 권리는 제3자가 그 권리 취득 시에 등기부에 의하여 권리관계를 조사하고 자신의 권리가 제대로 등기되었는지 등기부를 확인하는 것이 당연히 예정되어 있으므로 그 권리자에 대한 압류의 대항력을 경매개시결정등기 시를 기준으로 판단하여도 무방하다. 그러나 유치권은 물권이기는 하지만 점유에 의하여 권리를 취득하고 등기의 선후에 의하여 권리의 우열이 결정되는 것이 아니어서 유치권자가 그 권리 취득 시에 등기부를 조사·확인하는 것이 예정되어 있다고 할 수는 없다. 또한 압류는 부동산에 대한 채무자의 관리·이용에 영향을 미치지 않아(민사집행법 제83조 제2항) 채무자의 점유 이전행위가 제한되지 않으므로, 유치권자의 부동산 점유취득행위가 압류의 효력에 반드시 저촉되는 것도 아니다.그러나 이런 이유를 들어 아무런 제한 없이 유치권자에게 경매절차의 매수인에 대한 유치권의 행사를 허용하면 민사집행법 제91조 제5항이 규정한 유치권 인수주의와 결합하여 경매절차의 다른 이해관계인들의 이익이 심각하게 침해될 우려가 있고, 경매절차의 법적 안정성을 확보하기도 어렵게 되므로 일정한 기준에 의하여 유치권의 행사를 제한할 필요성이 있다.
민사집행법 제83조 제4항에 의하여 제3자인 유치권자에게도 압류의 처분금지효가 미치기 때문에 당연히 인정되는 논리적 귀결이라기보다는 민사집행절차에서는 압류가 부동산 경매개시결정과 함께 이루어져 현실적인 매각절차가 진행되기 때문에 유치권자가 당해 부동산이 경매물건인 것을 알았을 개연성이 높아 압류의 효력을 유치권자에게 대항할 수 있게 하여도 피해를 볼 선의의 유치권자가 많지 않은 반면, 책임재산을 신속하고 적정하게 환가하여 채권자의 만족을 얻게 하려는 경매절차의 운영을 위해서는 유치권자의 주관적 사정
에 따라 개별적으로 유치권의 효력을 판단하기보다는 일률적으로 유치권의 효력을 정할 필요성이 더 크기 때문이고, 이는 경매개시결정이 등기로 공시된 이후에는 유치권 취득을 위한 점유의 이전을 압류의 처분금지효에 저촉되는 처분행위로 간주할 뿐만 아니라 압류에 대한 유치권자의 악의도 의제하겠다는 취지로 이해할 수 있다.
비록 다수의견은 아니나 다수의견에 대한 위 보충의견의 설시대로라면, 유치권의 대항관계 법리에 관하여 대법원이 ‘압류의 처분금지효’라는 근거를 제시한 것은, 압류의 처분금지효에 따라 압류 이후에 성립한 유치권의 대항력까지 부인하여야만 하는 논리적 필연성이 있기 때문이거나, 제3자인 유치권자에게도 압류의 처분금지효가 미치기 때문에 당연히 인정되는 논리적 귀결이라기보다는, 무제한적인 대항력 긍정설 또는 인수주의를 취할 경우 초래되는 폐단 때문에 일정한 기준에 의하여 유치권의 행사를 제한할 필요성이 있으므로, 경매개시결정이 등기로 공시된 이후에는 유치권 취득을 위한 점유의 이전을 압류의 처분금지효에 저촉되는 처분행위로 간주하겠다는 입장을 표명한 것으로 볼 수 있다.
다시 말해, ‘압류의 처분금지효에 저촉되기 때문에 대항할 수 없다’라는 법적·논리적 근거보다는, ‘현실적인 폐단 때문에 유치권의 행사를 제한할 필요가 있으므로 처분행위로 간주한다’라는 정책적 근거가, 대법원판례가 경매개시결정등기 이후 성립한 유치권의 대항력을 부정하게 된 가장 중요한 근거 인 것으로 볼 수 있다.
② 처분금지효가 대법원판례의 절대적인 기준이라고 해석할 경우 발생하는 유치권-압류 판결 내 서로 다른 유형 간 부조화의 문제
유치권-압류 판결 중 대법원 2005다22688 판결 은 ‘공사대금채권 발생 후 경매개시결정 기입등기 그리고 공사업자인 피고에게 점유이전(유치권 성립)’의 사안에서, 대법원 2006다22050 판결 은 ‘임의경매개시결정 기입등기 후 공사업자인 피고에게 점유이전 및 공사대금채권 발생(유치권 성립)’의 사안에서 모두 “이러한 점유의 이전은 목적물의 교환가치를 감소시킬 우려가 있는 처분행위에 해당하여 압류의 처분금지효에 저촉된다.”라고 판시하였고, 위 두 판결의 사안 유형은 모두 점유의 이전이 경매개시결정 기입등기 이후에 이루어졌다는 점에서 공통적이다.
그런데 ‘공사업자인 피고에게 점유이전 받은 후 임의경매개시결정 기입등기가 이루어지고 공사대금채권 성립 또는 공사대금채권의 변제기 도래(유치권성립)’ 의 사안에서는 경매개시결정 기입등기 이후에 채무자의 점유이전이라는 행위가 있었던 것이 아니라 공사대금채권이 경매개시결정 기입등기 이후에 성립하였거나, 공사대금채권의 변제기가 경매개시결정 기입등기 이후에 도달하였다는 것일 뿐이어서 이를 ‘채무자의’ 처분행위로 평가하기에는 여러모로 무리가 있음에도, 앞서 본 바와 같이 대법원 2011다55214 판결은 이러한 유형
에까지도 유치권-압류 판결의 논리를 관철하고 있다.
다만 그 판시에 있어 “그 공사대금채권에 기한 유치권으로는 이 사건 부동산에 관한 경매절차의 매수인에게 대항할 수 없는 것”이라고만 할 뿐, 앞의 두 판결에 등장하는 “이러한 점유의 이전은 목적물의 교환가치를 감소시킬 우려가 있는 처분행위에 해당하여 압류의 처분금지효에 저촉된다.”라는 판시 부분이 아예 빠져 있다.
이와 같이 유치권-압류 판결은 채무자의 점유이전 시점이 경매개시결정등기 이전인지 이후인지 불문하고 유치권 성립 시점이 경매개시결정등기 이후이기만 하면, 서로 다른 세 유형의 사안을 모두 하나의 기준으로 처리하고 있음을 알 수 있다. 압류의 처분금지효가 대법원판례의 절대적인 기준이라고 해석한다면, 서로 다른 세 유형의 사안에서 무엇이 처분행위이고 왜 처분금지효에 저촉되는지에 대한 논리가 서로 조화를 이루지 못하게 된다. 그럼에도 대법원이 유치권-압류 판결을 통해 하나의 기준으로 처리하고 있는 것은, 대법원이 그 문언에도 불구하고 압류의 처분금지효 이외의 다른 요소를 가장 중요한 판단 기준으로 삼고 있음을 전제로 하지 않고서는 설명이 되지 않는 부분이다.
③ 처분금지효가 대법원판례의 절대적인 기준이라고 해석할 경우 발생하는 유치권-압류 판결과 유치권-가압류 판결 상호 간의 모순
압류의 처분금지효 저촉을 대법원판례의 절대적인 기준이라고 해석하게 되면, 앞서 본 바와 같이 통설, 판례에 의하여 동일한 처분금지효를 가지는 것으로 이해되는 가압류와 압류에 대하여 유치권-가압류 판결과 유치권-압류 판결이 왜 서로 다른 결론을 도출하였는지를 설명하기 어려워진다.
유치권-가압류 판결은 유치권-압류 판결의 존재를 명백히 인식하면서도 의도적으로 가압류 후 경매개시 전에 취득한 유치권의 대항력을 인정한 것이다. 유치권－가압류 판결은, 점유의 이전은 원칙적으로 가압류나 압류의 처분금지효에 저촉되는 ‘처분행위’가 아니지만, 경매개시결정 기입등기 후에 취득한 유치권의 효력을 부정할 필요가 있다는 정책적 고려에서 경매개시 후에 취득한 유치권은 매각으로 소멸한다고 보아야 한다고 판시하여 유치권-압류 판결의 취지를 명확히 한 후, 그러한 정책적 고려의 필요가 없는 가압류의 경우에까지 유치권-압류 판결의 판시를 확대 적용할 수 없다고 선언하였고, 이는 유치권-저당권 판결과의 형평도 고려하고 있는 것으로 보인다.114)
| 114) 하상혁, 앞의 논문, 1000∼1001면에서는 ① 가압류 후 경매개시 전에 성립한 유치권은 경매개시결정 이후 이루어지는 현황조사에서 유치권의 존재가 파악될 것이고 매수신청인은 유치권의 존재를 전제로 매수가격을 결정하므로 유치권 부담이 매수인에게 인수된다고 해서 경매절차의 공정성과 신뢰가 훼손되지 않는 점, ② 장래에 이루어질 경매절차에서의 매각으로 유치권이 소멸하지 않는다고 하더라도 공평의 원칙이나 유치권제도의 취지에 반한다고 하기 어려운 점, ③ 가압류명령은 판결과는 달리 채권의 존재 등에 관한 간단한소명만으로 이루어지는 점, ④ 가압류 후 상당한 기간이 경과한 후에 비로소 경매절차가 개시되는 경우가 많은 점, ⑤ 구체적·개별적 사안에 따라서는 압류 후 압류채무자로부터 점유를 이전받아 유치권을 취득한 경우와 마찬가지로 신의칙이나 민법 제320조 제2항 의 유추 적용을 통해 유치권의 행사를 제한하면 되는 점 등의 이유로 위유치권-가압류 판결의 결론에 찬성하고 있다. |
이는 특히 가압류 후 유치권을 취득하고 바로 그 가압류가 본압류로 전이되어 경매절차가 진행된 경우에 경매절차의 매수인에게 유치권으로써 대항할 수 있는지의 문제에서 더욱 분명하게 드러난다.
이와 관련하여, 대법원은 일반적으로 경매의 목적이 된 부동산에 대하여 가압류가 있고 그것이 본압류로 이행되어 경매절차가 진행된 경우에는 ‘애초 가압류가 효력을 발생하는 때’를 기준으로 법률관계를 판단 하여야 한다는 입장을 취하고 있다.115) 이러한 일반적인 입장을 관철하면서 처분금지효를 전면에 내세울 경우, 가압류 후 유치권을 취득하였는데 바로 그 가압류채권자가 그후 본압류로 이행하여 강제집행을 하게 되면, 가압류의 효력 발생 시로 소급하여 처분금지효를 판단하게 되어 가압류 후 취득한 유치권의 대항력을 부정하는 결론에 이르게 될 것이다.
그러나 유치권·가압류 판결의 논리는 가압류가 본압류로 전이된 경우인지 그렇지 않은 경우인지를 구별하지 않고 실제 경매개시결정 기입등기가 있었던 시점을 기준으로 유치권의 대항력을 판단하는 것으로 보이는바, 이는 처분금지효에만 중점을 두어서는 설명이 되지 않는 대목이다.
| 115) 대법원 2012. 10. 18. 선고 2010다52140 전원합의체 판결은 관습상의 법정지상권 사안에서 가압류와 본압류의 관계에 관하여 다음과 같이 판시하고 있다; “강제경매개시결정 이전에 가압류가 있는 경우에는, 그 가압류가 강제경매개시결정으로 인하여 본압류로 이행되어 가압류집행이 본집행에 포섭됨으로써 당초부터 본집행이 있었던 것과 같은 효력이 있다. 따라서 경매의 목적이 된 부동산에 대하여 가압류가 있고 그것이본압류로 이행되어 경매절차가 진행된 경우에는 애초 가압류가 효력을 발생하는 때를기준으로 토지와 그 지상건물이 동일인에 속하였는지 여부를 판단할 것이다. |
| 대법원 2012. 10. 18. 선고 2010다52140 전원합의체 판결 [토지인도등][공2012하,1877] 【판시사항】 [1] 동일인의 소유에 속하고 있던 토지와 그 지상 건물이 강제경매 등으로 소유자가 다르게 된 경우, 건물 소유를 위한 관습상 법정지상권이 성립하기 위하여 토지와 그 지상 건물이 원시적으로 동일인 소유에 속하였을 것이 요구되는지 여부 (소극) [2] 강제경매의 목적이 된 토지 또는 그 지상 건물의 소유권이 강제경매로 인하여 그 절차상 매수인에게 이전된 경우, 건물 소유를 위한 관습상 법정지상권의 성립 요건인 ‘토지와 그 지상 건물이 동일인 소유에 속하였는지’를 판단하는 기준 시기 (=압류 또는 가압류의 효력 발생 시) 【판결요지】 [1] 동일인의 소유에 속하고 있던 토지와 그 지상 건물이 강제경매 또는 국세징수법에 의한 공매 등으로 인하여 소유자가 다르게 된 경우에는 그 건물을 철거한다는 특약이 없는 한 건물소유자는 토지소유자에 대하여 그 건물의 소유를 위한 관습상 법정지상권을 취득한다. 원래 관습상 법정지상권이 성립하려면 토지와 그 지상 건물이 애초부터 원시적으로 동일인의 소유에 속하였을 필요는 없고, 그 소유권이 유효하게 변동될 당시에 동일인이 토지와 그 지상 건물을 소유하였던 것으로 족하다. [2] 강제경매의 목적이 된 토지 또는 그 지상 건물의 소유권이 강제경매로 인하여 그 절차상의 매수인에게 이전된 경우에 건물의 소유를 위한 관습상 법정지상권이 성립하는가 하는 문제에 있어서는 그 매수인이 소유권을 취득하는 매각대금의 완납시가 아니라 그 압류의 효력이 발생하는 때를 기준으로 하여 토지와 그 지상 건물이 동일인에 속하였는지가 판단되어야 한다. 강제경매개시결정의 기입등기가 이루어져 압류의 효력이 발생한 후에 경매목적물의 소유권을 취득한 이른바 제3취득자는 그의 권리를 경매절차상 매수인에게 대항하지 못하고, 나아가 그 명의로 경료된 소유권이전등기는 매수인이 인수하지 아니하는 부동산의 부담에 관한 기입에 해당하므로( 민사집행법 제144조 제1항 제2호 참조) 매각대금이 완납되면 직권으로 그 말소가 촉탁되어야 하는 것이어서, 결국 매각대금 완납 당시 소유자가 누구인지는 이 문제맥락에서 별다른 의미를 가질 수 없다는 점 등을 고려하여 보면 더욱 그러하다. 한편 강제경매개시결정 이전에 가압류가 있는 경우에는, 그 가압류가 강제경매개시결정으로 인하여 본압류로 이행되어 가압류집행이 본집행에 포섭됨으로써 당초부터 본집행이 있었던 것과 같은 효력이 있다. 따라서 경매의 목적이 된 부동산에 대하여 가압류가 있고 그것이 본압류로 이행되어 경매절차가 진행된 경우에는, 애초 가압류가 효력을 발생하는 때를 기준으로 토지와 그 지상 건물이 동일인에 속하였는지를 판단하여야 한다. 【참조조문】 [1] 민법 제279조, 제366조 [2] 민법 제279조, 제366조, 민사집행법 제83조 제1항, 제4항, 제92조, 제94조, 제135조, 제144조 제1항 제2호, 제291조, 제293조 제1항 【참조판례】 [1] 대법원 1967. 11. 28. 선고 67다1831 판결(집15-3, 민323) 대법원 1995. 7. 28. 선고 95다9075, 9082 판결(공1995하, 2975) 대법원 1997. 1. 21. 선고 96다40080 판결(공1997상, 608) [2] 대법원 1970. 9. 29. 선고 70다1454 판결(집18-3, 민119)(변경) 대법원 1971. 9. 28. 선고 71다1631 판결(집19-3, 민19)(변경) 대법원 1990. 6. 26. 선고 89다카24094 판결(공1990, 1565) 대법원 2002. 3. 15.자 2001마6620 결정(공2002상, 951) 대법원 2002. 8. 23. 선고 2000다29295 판결(공2002하, 2168) 대법원 2012. 5. 10.자 2012마180 결정(공2012상, 1001) 【전 문】 【원고, 상고인】 원고 【피고, 피상고인】 피고 【원심판결】 광주지법 2010. 6. 10. 선고 2010나1926 판결 【주 문】 원심판결을 파기하고, 사건을 광주지방법원 본원 합의부에 환송한다. 【이 유】 상고이유를 판단한다. 1. 동일인의 소유에 속하고 있던 토지와 그 지상 건물이 강제경매 또는 국세징수법에 의한 공매 등으로 인하여 소유자가 다르게 된 경우에는 그 건물을 철거한다는 특약이 없는 한 건물소유자는 토지소유자에 대하여 그 건물의 소유를 위한 관습상 법정지상권을 취득한다( 대법원 1967. 11. 28. 선고 67다1831 판결, 대법원 1997. 1. 21. 선고 96다40080 판결 등 참조). 원래 관습상 법정지상권이 성립하려면 토지와 그 지상 건물이 애초부터 원시적으로 동일인의 소유에 속하였을 필요는 없고, 그 소유권이 유효하게 변동될 당시에 동일인이 토지와 그 지상 건물을 소유하였던 것으로 족하다고 할 것이다( 대법원 1995. 7. 28. 선고 95다9075, 9082 판결 등 참조). 그런데 부동산강제경매절차에서 목적물을 매수한 사람의 법적 지위는 다른 특별한 사정이 없는 한 그 절차상 압류의 효력이 발생하는 때를 기준으로 하여 정하여지고, 매수신청인·담보권자·채권자·채무자 기타 그 절차에 이해관계를 가지는 여러 당사자는 그와 같이 하여 정하여지는 법적 지위를 전제로 하여 자신의 이해관계를 계산하고, 나아가 경매절차에의 참여, 채무이행, 대위변제 기타의 재산적 결정에 이르게 된다. 이는 토지와 지상 건물 중 하나 또는 그 전부가 경매의 목적물이 된 경우에 그 경매로 인하여 종국적으로 소유자가 달라지면 이제 토지가 건물의 소유를 위한 사용권의 부담을 안게 되고 건물은 계속 유지되어 존립할 수 있는지와 같이 이해관계인에게 중요한 의미가 있는 사항에 관련하여서도 다를 바 없다고 할 것이다. 그렇다면 강제경매의 목적이 된 토지 또는 그 지상 건물의 소유권이 강제경매로 인하여 그 절차상의 매수인에게 이전된 경우에 건물의 소유를 위한 관습상 법정지상권이 성립하는가 하는 문제에 있어서는 그 매수인이 소유권을 취득하는 매각대금의 완납시가 아니라 그 압류의 효력이 발생하는 때를 기준으로 하여 토지와 그 지상 건물이 동일인에 속하였는지 여부가 판단되어야 한다. 강제경매개시결정의 기입등기가 이루어져 압류의 효력이 발생한 후에 경매목적물의 소유권을 취득한 이른바 제3취득자는 그의 권리를 경매절차상의 매수인에게 대항하지 못하고, 나아가 그 명의로 경료된 소유권이전등기는 매수인이 인수하지 아니하는 부동산의 부담에 관한 기입에 해당하므로( 민사집행법 제144조 제1항 제2호 참조) 그 매각대금이 완납되면 직권으로 그 말소가 촉탁되어야 하는 것이어서 ( 대법원 2002. 8. 23. 선고 2000다29295 판결 등 참조), 결국 매각대금 완납 당시 소유자가 누구인지는 이 문제맥락에서 별다른 의미를 가질 수 없다는 점 등을 고려하여 보면 더욱 그러하다. 한편 강제경매개시결정 이전에 가압류가 있는 경우에는, 그 가압류가 강제경매개시결정으로 인하여 본압류로 이행되어 가압류집행이 본집행에 포섭됨으로써 당초부터 본집행이 있었던 것과 같은 효력이 있다( 대법원 2002. 3. 15.자 2001마6620 결정 등 참조). 따라서 경매의 목적이 된 부동산에 대하여 가압류가 있고 그것이 본압류로 이행되어 경매절차가 진행된 경우에는 애초 가압류가 효력을 발생하는 때를 기준으로 토지와 그 지상 건물이 동일인에 속하였는지 여부를 판단할 것이다( 대법원 1990. 6. 26. 선고 89다카24094 판결 참조). 이와 달리 강제경매로 인하여 관습상 법정지상권이 성립함에는 그 매각 당시를 기준으로 토지와 그 지상 건물이 동일인에게 속하여야 한다는 취지의 대법원 1970. 9. 29. 선고 70다1454 판결, 대법원 1971. 9. 28. 선고 71다1631 판결 등은 이 판결의 견해와 저촉되는 한도에서 변경하기로 한다. 2. 원심판결 이유 및 원심이 적법하게 채택하여 조사한 증거 등에 의하면, 원고는 2005. 6. 13. 소외 1, 2로부터 그들 소유의 전남 해남군 (이하 생략) 대 391㎡(이하 ‘이 사건 토지’라고 한다)를 매수하여 2005. 11. 30. 원고 명의로 소유권이전등기를 경료한 사실, 한편 소외 3은 2003. 1. 3. 당시 소외 1 등의 소유이던 이 사건 토지 위에 건립되어 있던 조립식판넬조 판넬지붕 단층 근린생활시설 149㎡ 부속건물 조립식판넬조 판넬지붕 단층 창고 9㎡(이하 ‘이 사건 건물’이라고 한다)에 관하여 자기 명의로 소유권보존등기를 경료한 사실, 그 후 이 사건 건물에 관하여는 2003. 10. 20. 소외 3의 채권자인 황산농업협동조합을 위한 가압류등기가, 2004. 9. 18. 위 가압류를 바탕으로 강제경매개시결정( 광주지방법원 해남지원 2004타경7620호)의 등기가 각 경료된 사실, 원고는 위 경매절차가 진행 중이던 2005. 11. 29. 소외 3으로부터 이 사건 건물을 매수하여 2005. 12. 12. 원고 명의로 소유권이전등기를 경료하였으나, 그 경매절차에서 이 사건 건물이 2006. 6. 9. 피고에게 매각되어 그 대금이 완납되고 이를 원인으로 하여 2006. 6. 15.에 원고 명의의 위 소유권이전등기가 말소되고 피고 명의로 소유권이전등기가 경료된 사실을 알 수 있다. 앞서 본 법리에 비추어 이러한 사실관계를 살펴보면, 위 경매의 목적물인 이 사건 건물에 대하여는 이 사건 강제경매개시결정 이전에 황산농업협동조합의 가압류가 있었고 그 후 그 가압류가 본압류로 이행하였으므로, 위 경매절차상의 매수인인 피고가 관습상 법정지상권을 취득하는지 하는 문제에 있어서 피고가 그 매각대금을 완납한 2006. 6. 9.이 아니라 위 가압류가 효력을 발생한 2003. 10. 20.을 기준으로 이 사건 토지와 그 지상의 이 사건 건물이 동일인에게 속하였는지를 판단하여야 한다. 그럼에도 원심이 피고가 매각대금을 완납한 시점을 기준으로 동일인이 이 사건 토지와 그 지상 건물을 소유하였는지 여부를 따져서 이 사건 건물의 강제경매로 이 사건 건물을 위한 관습상 법정지상권이 성립한다고 판단한 것에는 관습상 법정지상권에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 위법이 있다. 이 점을 지적하는 상고이유의 주장은 이유 있다. 3. 그러므로 원심판결을 파기하고, 사건을 다시 심리·판단하게 하기 위하여 원심법원에 환송하기로 하여, 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다. 대법원장 양승태(재판장) 대법관 양창수(주심) 신영철 민일영 이인복 이상훈 박병대 김용덕 박보영 고영한 김창석 김신 |
| 대법원 2013. 4. 11. 선고 2009다62059 판결 [건물명도등][공2013상,837] 【판시사항】 강제경매의 목적이 된 토지 또는 그 지상 건물에 관하여 강제경매를 위한 압류나 그 압류에 선행한 가압류가 있기 이전에 저당권이 설정되어 있다가 강제경매로 저당권이 소멸한 경우, 건물 소유를 위한 관습상 법정지상권의 성립 요건인 ‘토지와 그 지상 건물이 동일인 소유에 속하였는지’를 판단하는 기준 시기 (=저당권 설정 당시) 【판결요지】 토지 또는 그 지상 건물의 소유권이 강제경매로 인하여 그 절차상의 매수인에게 이전되는 경우에는 그 매수인이 소유권을 취득하는 매각대금의 완납 시가 아니라 강제경매개시결정으로 압류의 효력이 발생하는 때를 기준으로 토지와 지상 건물이 동일인에게 속하였는지에 따라 관습상 법정지상권의 성립 여부를 가려야 하고, 강제경매의 목적이 된 토지 또는 그 지상 건물에 대하여 강제경매개시결정 이전에 가압류가 되어 있다가 그 가압류가 강제경매개시결정으로 인하여 본압류로 이행되어 경매절차가 진행된 경우에는 애초 가압류의 효력이 발생한 때를 기준으로 토지와 그 지상 건물이 동일인에 속하였는지에 따라 관습상 법정지상권의 성립 여부를 판단하여야 한다. 나아가 강제경매의 목적이 된 토지 또는 그 지상 건물에 관하여 강제경매를 위한 압류나 그 압류에 선행한 가압류가 있기 이전에 저당권이 설정되어 있다가 그 후 강제경매로 인해 그 저당권이 소멸하는 경우에는, 그 저당권 설정 이후의 특정 시점을 기준으로 토지와 그 지상 건물이 동일인의 소유에 속하였는지에 따라 관습상 법정지상권의 성립 여부를 판단하게 되면, 저당권자로서는 저당권 설정 당시를 기준으로 그 토지나 지상 건물의 담보가치를 평가하였음에도 저당권 설정 이후에 토지나 그 지상 건물의 소유자가 변경되었다는 외부의 우연한 사정으로 인하여 자신이 당초에 파악하고 있던 것보다 부당하게 높아지거나 떨어진 가치를 가진 담보를 취득하게 되는 예상하지 못한 이익을 얻거나 손해를 입게 되므로, 그 저당권 설정 당시를 기준으로 토지와 그 지상 건물이 동일인에게 속하였는지에 따라 관습상 법정지상권의 성립 여부를 판단하여야 한다. 【참조조문】 민법 제279조, 제366조 【참조판례】 대법원 2012. 10. 18. 선고 2010다52140 전원합의체 판결(공2012하, 1877) 【전 문】 【원고, 상고인】 원고 【피고, 피상고인】 피고 1 외 6인 (소송대리인 변호사 이정락) 【원심판결】 서울북부지법 2009. 7. 15. 선고 2008나5972 판결 【주 문】 상고를 기각한다. 상고비용은 원고가 부담한다. 【이 유】 상고이유(상고이유서 제출기간이 경과한 후에 제출된 상고이유보충서의 기재는 상고이유를 보충하는 범위 내에서)에 대하여 판단한다. 1. 상고이유 제1점에 관하여 원심은 채용 증거를 종합하여 소외 1이 자기의 노력과 재료를 들여 원심판결 별지 목록 제1항 기재 토지(이하 ‘이 사건 토지’라고 한다)의 지상에 같은 목록 제10 내지 13항 기재 건물과 같은 목록 제14항 기재 건물 부분(이하 ‘이 사건 10 내지 13 건물 및 이 사건 14 건물 부분’이라고 한다)을 건축한 사실을 인정한 다음, 위 건물을 신축한 소외 1이 그 소유권을 원시취득하였다고 판단하였다. 기록에 비추어 살펴보면 원심의 위와 같은 사실인정과 판단은 정당한 것으로 수긍할 수 있고, 거기에 상고이유의 주장과 같이 논리와 경험법칙에 반하여 자유심증주의의 한계를 벗어나거나 건물의 원시취득에 관한 법리를 오해한 위법이 없다. 2. 상고이유 제2, 3, 4점에 관하여 가. 피고 1, 2, 3, 6, 5, 7에 대한 부분 동일인의 소유에 속하였던 토지와 그 지상 건물이 매매, 증여, 강제경매, 국세징수법에 의한 공매 등으로 인하여 양자의 소유자가 다르게 된 때에 그 건물을 철거한다는 특약이 없는 한 건물소유자는 토지소유자에 대하여 그 건물의 소유를 위한 관습상 법정지상권을 취득한다. 그리고 관습상 법정지상권이 성립하려면 토지 또는 그 지상 건물의 소유권이 유효하게 변동될 당시에 동일인이 토지와 그 지상 건물을 소유하였던 것으로 족하다. 한편 토지 또는 그 지상 건물의 소유권이 강제경매로 인하여 그 절차상의 매수인에게 이전되는 경우에는 그 매수인이 소유권을 취득하는 매각대금의 완납 시가 아니라 강제경매개시결정으로 압류의 효력이 발생하는 때를 기준으로 토지와 지상 건물이 동일인에게 속하였는지 여부에 따라 관습상 법정지상권의 성립 여부를 가려야 하고, 강제경매의 목적이 된 토지 또는 그 지상 건물에 대하여 강제경매개시결정 이전에 가압류가 되어 있다가 그 가압류가 강제경매개시결정으로 인하여 본압류로 이행되어 경매절차가 진행된 경우에는 애초 가압류의 효력이 발생한 때를 기준으로 토지와 그 지상 건물이 동일인에 속하였는지 여부에 따라 관습상 법정지상권의 성립 여부를 판단하여야 한다( 대법원 2012. 10. 18. 선고 2010다52140 전원합의체 판결 등 참조). 나아가 강제경매의 목적이 된 토지 또는 그 지상 건물에 관하여 강제경매를 위한 압류나 그 압류에 선행한 가압류가 있기 이전에 저당권이 설정되어 있다가 그 후 강제경매로 인해 그 저당권이 소멸하는 경우에는, 그 저당권 설정 이후의 특정 시점을 기준으로 토지와 그 지상 건물이 동일인의 소유에 속하였는지 여부에 따라 관습상 법정지상권의 성립 여부를 판단하게 되면, 저당권자로서는 저당권 설정 당시를 기준으로 그 토지나 지상 건물의 담보가치를 평가하였음에도 저당권 설정 이후에 토지나 그 지상 건물의 소유자가 변경되었다는 외부의 우연한 사정으로 인하여 자신이 당초에 파악하고 있던 것보다 부당하게 높아지거나 떨어진 가치를 가진 담보를 취득하게 되는 예상하지 못한 이익을 얻거나 손해를 입게 되므로, 그 저당권 설정 당시를 기준으로 토지와 그 지상 건물이 동일인에게 속하였는지 여부에 따라 관습상 법정지상권의 성립 여부를 판단하여야 할 것이다. 원심판결 이유 및 원심이 적법하게 채택하여 조사한 증거 등에 의하면, ① 소외 2는 2003. 6.경 소외 1에게 자신의 소유인 이 사건 토지 상에 다세대주택 4세대를 신축하는 공사를 도급주고 건축허가를 받았으며, 소외 1은 그 무렵부터 위 다세대주택 신축공사를 시작한 사실, ② 그 후 소외 2는 이 사건 토지를 소외 1에게 양도하여 2003. 9. 8. 소외 1 앞으로 등기를 이전한 사실, ③ 이에 소외 1은 2003. 9. 8. 자신의 소유로 된 이 사건 토지 등을 공동담보로 하여 조흥은행으로부터 대출을 받으면서 이 사건 토지에 관하여 1번 근저당권을 설정하여 주었는데, 당시 이 사건 토지 상에는 이미 지하1층 지상4층 건물 중 3층 골조공사까지 건축이 진행되어 있었던 사실, ④ 그 후 이 사건 토지 상에는 이 사건 10 내지 13 건물 및 이 사건 14 건물 부분으로 구분된 다세대주택 1동이 건축되었는데, 일부 사람들이 전입신고를 마치고 그곳에 거주하기 시작한 2004. 10. 내지 12.경에는 건물의 형태가 거의 완성된 사실, ⑤ 이 사건 토지 등에 관하여 서울북부지방법원 2004타경41262호, 2005타경4932호 및 2005타경38461호로 부동산강제경매가 진행되었고, 원고는 2007. 4. 25. 이 사건 토지 등을 위 경매절차에서 매수하여 매각대금을 완납한 사실, ⑥ 이 사건 토지 상에 건축된 다세대주택 중 이 사건 10 내지 13 건물에 관하여 2005. 5. 11. 채권자들의 가압류 등 신청에 의한 법원의 촉탁으로 건축허가 명의자인 소외 2 앞으로 각 소유권보존등기가 경료되었는데, 그 후 피고 1, 2, 6, 5, 7, 소외 3 및 소외 4가 제기한 서울중앙지방법원 2005가합84230호 사건에서 2006. 4. 11. 소외 2로 하여금 소외 1에게 위 각 건물에 관하여 진정명의회복을 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행하라는 조정에 갈음하는 결정이 이루어진 사실, ⑦ 위 결정 내용에 따라 이 사건 10, 12, 13 건물에 관하여는 2007. 8. 6. 소외 1 앞으로 소유권이전등기가 경료되었다가, 같은 날 위 각 건물 중 각 1/7지분씩에 관하여 피고 1 등 7인의 명의로 등기가 이전되었고, 그중 소외 4의 지분에 관하여는 2007. 8. 14. 피고 4의 아버지인 소외 5에게 등기가 다시 이전되었으며, 이 사건 11 건물에 관하여는 소외 1로부터 이를 대물변제받기로 한 피고 3이 소외 1을 대위하여 소외 2를 상대로 제기한 서울북부지방법원 2005가단38628호 사건에서의 조정에 갈음하는 결정에 따라 2006. 12. 28. 피고 3 앞으로 소유권이전등기가 경료된 사실, ⑧ 이 사건 14 건물 부분은 이 사건 토지 상 다세대주택의 공용부분으로 전유부분의 소유자들이 이를 공유하고 있고, 피고 4와 소외 5는 이 사건 10 건물을, 피고 3은 이 사건 11 건물을 각 점유하고 있는 사실 등을 알 수 있다. 앞서 본 법리를 위 사실관계에 비추어 보면, 이 사건 토지에 대한 이 사건 강제경매개시결정 이전에 당초 조흥은행 앞으로 근저당권이 설정되어 있었고, 이 사건 토지에 관하여 위 근저당권이 설정될 당시에 이 사건 토지 소유자인 소외 1에 의하여 그 지상에 건물이 그 규모·종류를 외형상 예상할 수 있는 정도까지 건축이 진전되어 있었으며, 그 후 경매절차에서 매수인인 원고가 매각대금을 완납하기 이전인 2004. 10.경 독립된 부동산으로서 건물의 요건을 갖추었던 이상 이 사건 토지와 그 지상 건물은 저당권 설정 당시부터 모두 소외 1의 소유에 속하고 있었다고 봄이 상당하고, 그에 따라 이 사건 토지에 대하여는 저당권 설정 당시에 시행 중이던 신축공사의 완료로 인하여 건축된 이 사건 10 내지 13 건물을 위한 관습상 법정지상권이 성립하므로, 이 사건 10, 12, 13 건물에 관하여는 매각대금 완납 당시의 위 각 건물 소유자인 소외 1이 관습상 법정지상권을 취득하는 한편, 이 사건 11 건물에 대하여는 매각대금 완납 당시에 위 건물에 대하여 실체관계에 부합하는 유효한 소유권이전등기를 경료하고 있던 피고 3이 관습상 법정지상권을 취득한다고 봄이 상당하다. 따라서 원고가 이 사건 토지에 관한 관습상 법정지상권을 취득한 소외 1로부터 이 사건 10, 12, 13 건물을 양수하여 원고에게 관습상 법정지상권 설정등기절차의 이행을 구할 지위에 있는 피고 1, 2, 6, 5, 7 등이나, 관습상 법정지상권자인 피고 3을 상대로 그들 소유의 이 사건 토지 지상 건물의 철거를 구하는 것은 신의성실의 원칙상 허용될 수 없다. 나. 피고 4에 대한 부분 피고 4의 주장은, 자신이 소외 1로부터 2004. 3. 21. 이 사건 10 건물을 분양받음으로써 소외 1의 민법 제366조에서 정한 법정지상권 또는 관습상 법정지상권을 양수받았으므로 원고의 청구는 신의성실의 원칙에 반한다는 취지인데, 앞서 본 사실관계에 비추어 보면 소외 1은 이 사건 토지 지상의 건물이 독립된 부동산으로서 건물의 요건을 갖추기 이전인 2004. 3. 21.에는 이 사건 10 건물의 소유를 위하여 위 법정지상권을 취득할 수 없으므로, 피고 4가 그 주장과 같은 법정지상권을 소외 1로부터 양수받았다고 볼 수는 없다. 그러나 앞서 본 바와 같이 피고 6, 1, 2, 5, 7 및 피고 4의 아버지인 소외 5 등이 이 사건 10 건물 중 각 1/7 지분을 소유하고, 앞서 본 바와 같이 원고가 관습상 법정지상권을 가지는 피고 6 등 지분권자들을 상대로 위 건물의 철거 및 그 대지인 이 사건 토지의 인도를 청구할 수 없는 이상, 건물소유자 가 아닌 피고 4가 위 건물을 점유하고 있다고 하더라도, 이 사건 토지 소유권은 위와 같은 점유에 의하여 그 원만한 실현을 방해당하고 있는 것이 아니므로, 이 사건 토지 소유자인 원고는 자신의 소유권에 기한 방해배제로서 위 건물 점유자인 피고 4에 대하여 위 건물에서 퇴거해 달라고 청구할 수 없다. 3. 결론 그렇다면 원심의 이유설시에 부적절하거나 미흡한 점이 없지 않으나, 원고의 청구를 배척한 원심의 결론은 정당하고, 거기에 상고이유의 주장과 같은 관습상 법정지상권의 법리를 오해하는 등으로 판결 결과에 영향을 미친 위법이 없다. 그러므로 상고를 기각하고 상고비용은 패소자가 부담하도록 하여 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다. 대법관 김신(재판장) 민일영 이인복(주심) 박보영 |
(3) 민사집행절차상 ‘경매개시결정등기 시점’이라는 기준을 통한 유치권 관련 이해관계의 고정
경매개시결정과 압류가 동시에 이루어지는 민사집행절차에서 ① 경매절차 (환가)의 개시 후 에 취득한 유치권의 효력을 인정하지 않겠다는 것인지, ② 압류의 효력 발생 후 에 취득한 유치권의 효력을 인정하지 않겠다는 것인지 중에서, 대법원판례는 “ 민사집행법 제92조 제1항 , 제83조 제4항 에 따른 압류의 처분금지효”라고 하여 ‘처분금지효’라는 표현을 사용하고 있기는 하지만, 실질적으로는 압류나 가압류의 처분금지효에 중점을 두고 논리필연적으로 결론을 도출하였다기보다는, ‘경매개시결정’이 있었다는 점(=현실적으로 매각절차가 개시되었다는 점)에 중점을 두고 그 시점 이후 성립한 유치권의 경우에는 유치권의 인수주의를 규정한 민사집행법 제91조 제5항 의 ‘유치권’에 해당하지 않음을 선언한 판결로 이해하여야 한다.
즉, 대법원 판례상의 대항관계 법리는 민사집행절차에서 현실적으로 매각절차가 개시되었다고 볼 수 있는 경매개시결정등기 시점을 기준으로 유치권과 관련된 이해관계를 고정시켜 경매절차를 진행하려는 것 이고, 이는 유치권-체납처분압류 판결에 설시되어 있는 바와 같이 경매절차에 대한 신뢰와 집행절차의 안정성을 그 목적으로 하는 것이다
이와 관련하여 유치권-체납처분압류 판결은, 기존의 유치권-압류 판결이 ‘압류의 처분금지효’와 연관지어 판시한 부분에 대한 비판론을 의식해서인지는 몰라도, 적어도 다수의견의 판시 부분에서는 ‘압류의 처분금지효’라는 표현이 아예 빠져 있고, 반대의견도 이 점을 지적하고 있기는 하다. 그뿐만 아니라 그 이후 선고된 대법원 2014. 4. 10. 선고 2010다84932 판결 역시 대항관계 법리의 근거로 ‘경매절차의 법적 안정성을 보장하기 위한 것’이라는 설시만을 하고 있을 뿐 ‘압류의 처분금지효’라는 표현이 아예 빠져 있는 점은 마찬가지이다.
(4) 체납처분압류를 ‘경매개시결정 기입등기’ 또는 ‘경매절차에서의 현실적인 매각절차의 개시’로 볼 수 없다는 법리 116)
| 116) 대법원 1994. 1. 28. 선고 93다9477 판결; “대법원판례가 유치권의 대항력을 부인하는 근거가 ‘압류의 처분금지효’에 있음을 누누이 밝혀 왔음에도 불구하고, 다수의견은 위와 같은 판례의 태도와는 달리 압류의 처분금지효는 비껴가고 그 대신 ‘집행절차의 법적 안정성’이나 ‘경매절차에 대한 신뢰’를 전면에 부각시켜 그로부터 유치권의 대항력을 부인하는 근거를 찾은 다음, 경매절차가 개시되기 전에 유치권을 취득한 이상 그 취득 당시에 이미 부동산에 체납처분압류가 되어 있었더라도 ‘집행절차의 법적 안정성’이나 ‘경매절차에 대한 신뢰’를 해치는 것이 아니어서 경매절차의 매수인에 대하여 유치권을 행사하는 데 아무런 지장이 없다고 한다. 그러나 국세징수법에 따른 체납처분압류에 처분금지의 효력이 있다는 점은의문의여지가없다.” |
| 대법원 1994. 1. 28. 선고 93다9477 판결 [소유권이전등기말소][공1994.3.15.(964),815] 【판시사항】 이중경매신청에 기한 경매개시결정이 채무자에게 송달되기 전에 한 대금납부의 효력 【판결요지】 경매개시결정은 비단 압류의 효력을 발생시키는 것일 뿐만 아니라 경매절차의 기초가 되는 재판이어서 그것이 당사자에게 고지되지 않으면 효력이 있다 할 수 없고, 따라서 따로 압류의 효력이 발생하였는지의 여부에 관계없이 경매개시결정의 고지 없이는 유효하게 경매절차를 속행할 수 없는 것이므로, 경매법원이 이중경매신청에 의한 강제경매개시결정을 채무자에게 송달하지도 않고 그 기입등기만 경료한 채 후행 경매절차를 진행하여 경락대금을 납부받은 이상, 이는 그 압류의 효력발생 여부에 관계없이 경매개시결정의 효력이 발생하지 아니한 상태에서 경매절차를 속행한 경우이어서 위법하다 아니할 수 없고, 따라서 경락대금 완납에 의한 경락인으로서의 소유권 취득이라는 경락의 효력은 부정될 수밖에 없으며 경매법원이 경락대금의 완납 후에 사후적으로 이중경매개시결정을 채무자에게 송달하였다고 하여 그 결론이 달라지는 것으로 볼 것도 아니다. 【참조조문】 민사소송법 제604조 제2항, 제603조 제4항, 제611조, 제654조 【참조판례】 대법원 1991.12.16.자 91마239 결정(공1992,633) 【전 문】 【원고, 상고인】 원고 소송대리인 변호사 민경식 【피고, 피상고인】 피고 【원심판결】 서울고등법원 1993.1.13. 선고 92나37187 판결 【주 문】 원심판결을 파기하고 사건을 서울고등법원에 환송한다. 【이 유】 상고이유를 본다(상고이유보충서는 상고이유서에 기재된 상고이유 를 보충하는 범위안에서 본다). 1. 원심판결 이유에 의하면, 원심은 이 사건 기초사실로서, 원고가 이 사건 부동산에 관하여 임의경매절차가 진행중이던 1990.11.3. 그 소유권을 취득한 사실, 위 임의경매절차가 진행된 결과 경매법원이 1990.12.5. 최고가 경매신고인인 피고에게 경락허가결정을 선고하고, 그 결정이 확정되자 1991.6.27.을 경락대금 지급기일로 지정한 사실, 그런데 피고가 그 지정기일에 경락대금을 지급하지 아니하였으며, 이와 별도로 원고는 그달 28. 위 부동산의 제3 취득자로서 위 부동산에 대한 근저당권의 피담보채무를 모두 변제하고 경매법원에 그 경매취하서를 첨부하여 경매개시결정에 대한 이의신청을 한 사실, 이에 경매법원이 같은 날 경매절차정지결정을 하면서 위 이의신청에 대한 심문기일을 그 해 7.6.로 지정하였으나, 그 이틀전인 그달 4. 위 부동산에 대하여 원소유자에 대한 가압류채권자에 의하여 강제경매가 신청되자 그달 5. 이중의 강제경매개시결정을 하고, 그달 6. 위 이의신청을 받아들여 임의경매개시결정을 취소하고 그 경매신청을 기각한 후, 위 새로운 강제경매개시결정에 의하여 종전의 경매절차를 속행하여 그달 8. 피고로부터 경락대금을 수령한 다음 그 경락등기를 촉탁함으로써 위 부동산에 관하여 1990.12.5. 경락을 원인으로 한 피고명의의 소유권이전등기가 경료되기에 이른 사실 등을 인정한 다음, 원고가 이 사건 청구원인으로서, 경매법원은 위 경매절차를 진행함에 있어 임의경매에 대한 모든 절차가 그 개시결정의 취소에 의하여 소급적으로 소멸된 상태에서 그 임의경매의 경락인으로부터 경락대금을 납부받은 점, 임의경매절차를 즉시 종료시키지도 아니한 점, 강제경매개시결정을 당사자에게 송달하지 아니한 점, 새로운 대금지급기일을 지정하거나 재경매를 명함이 없이 경락대금을 수령한 점 등의 위법을 저지른 것이므로, 이러한 위법절차에 기하여 경료된 피고명의의 위 소유권이전등기는 원인무효로서 말소되어야 한다고 주장함에 대하여 다음과 같이 판단하였다. 즉 선행하는 임의경매절차가 정지, 취소된 경우에는 민사소송법 제608조 제1항의 우선권을 해하지 아니하는 한도에서 뒤의 강제경매개시결정에 의하여 절차를 속행할 수 있는 것이고, 이때 속행되는 것은 선행의 임의경매절차가 아니라 후행 강제경매절차이며, 후행절차는 선행절차의 속행이라는 성격을 가지므로 선행절차에서 행하여진 모든 경매절차를 인계받아 그대로 이용할 수 있고 후행절차는 나머지 절차만 속행하면 되는 것이라고 전제한 다음, 이 사건에서 경매법원은 1991.7.6. 위 임의경매개시결정을 취소하고 그 경매신청을 기각함으로써 그 절차를 종료시키고, 그달 5. 위 임의경매절차정지 중에 행해진 새로운 강제경매개시결정에 의하여 종전의 경매절차를 속행하면서 그때까지 행해진 위 임의경매절차상의 모든 절차를 후행절차인 위 강제경매절차에서 그대로 이용하여 경락인인 피고로부터 경락대금을 지급받고, 그달 18. 위 취소된 임의경매절차에서 행해진 1990.12.5.자 경락을 원인으로 한 피고 명의의 소유권이전등기를 촉탁하여 그 등기가 경료된 것이므로, 이 사건 경매절차의 적법성 여부는 그 경매절차내에서 소정의 불복방법에 의하여 다툴 수 있을 뿐이고, 그 경매절차가 당연무효라고 볼 수 있는 등의 다른 특별한 사정이 없는 한 경락인을 상대로 막바로 별도의 민사소송을 통하여 위와 같은 촉탁등기의 말소를 구할 수는 없다 할 것인데, 원고의 위 주장과 같은 사유만으로는 위 경매절차가 당연무효라고는 볼 수 없다 하여 원고의 위 주장을 이유없는 것으로 배척하고 있다. 2. 그러나 이미 강제경매 또는 담보권의 실행을 위한 경매절차의 개시를 결정한 부동산에 대하여 다른 채권자로부터 민사소송법 제604조의 강제경매의 신청이 있는 경우 그에 따라 경매법원이 본래의 경매개시결정과 경합하여 이중으로 강제경매개시결정을 함에 있어서는 위 이중경매개시결정도 본래의 개시결정과 마찬가지로 독립한 결정으로 다루어 반드시 그 경매개시결정을 채무자에게 송달하여야 하고(같은 법 제603조 제4항), 그 경매신청의 등기도 촉탁하여야 함은 물론이라고 할 것인바(같은 법 제611조), 여기서 위 경매개시결정은 비단 압류의 효력을 발생시키는 것일 뿐만 아니라 경매절차의 기초가 되는 재판이어서 그것이 당사자에게 고지되지 않으면 효력이 있다 할 수 없고, 따라서 따로 압류의 효력이 발생하였는지의 여부에 관계없이 경매개시결정의 고지없이는 유효하게 경매절차를 속행할 수 없는 것이므로(당원 1991.12.16.자, 91마 239 결정 참조), 만일 경매법원이 이중경매신청에 기한 경매개시결정을 하면서 그 결정을 채무자에게 전혀 송달함이 없이 경매절차를 진행하였다면, 그 경매는 경매개시결정의 효력이 발생하지 아니한 상태에서 이루어진 것이어서 당연히 무효라고 보아야 할 것이다. 그런데 원심이 확정한 바에 따르면, 이 사건 경매법원은 선행 임의경매사건의 절차를 진행하여 피고에게 경락허가결정을 선고한 후 1991.7.5. 이중의 강제경매개시결정을 하고 그달 6. 선행 임의경매개시결정을 취소하면서 위 이중 개시결정에 의하여 종전의 경매절차를 속행하여 그달 8. 피고로부터 경락대금을 임의로 납부받고 그 이후의 경락등기촉탁 및 배당 등 나머지 절차를 진행하여 경매를 종결하였다는 것이나, 한편으로 기록에 의하면 경매법원이 위 이중개시결정에 대하여는 그달 6. 그 경매신청의 기입등기만을 촉탁에 의하여 경료하였을 뿐이고, 그 결정을 채무자인 소외인에게 송달한 것은 위 경락대금의 납부후인 그달 10.에야 비로소 뒤늦게 이루어졌음을 짐작할 수 있다. 사실이 그러하다면 경매법원이 이중경매신청에 의한 강제경매개시결정을 채무자에게 송달하지도 않고 그 기입등기만 경료한 채 후행 경매절차를 진행하여 경락대금을 납부받은 이상, 이는 그 압류의 효력발생 여부에 관계없이 경매개시결정의 효력이 발생하지 아니한 상태에서 경매절차를 속행한 경우이어서 위법하다 아니할 수 없고, 따라서 피고의 경락대금 완납에 의한 경락인으로서의 소유권 취득이라는 경락의 효력은 부정될 수밖에 없는 것이다. 그리고 경매법원이 경락대금의 완납후에 사후적으로 이중경매개시결정을 채무자에게 송달하였다고 하여 그 결론이 달라지는 것으로 볼 것도 아니다. 그럼에도 불구하고 원심은 이러한 사정을 전혀 간과한 나머지 강제경매개시결정을 당사자에게 송달하지 아니하는 등의 경매절차상의 하자사유만으로는 그 경매가 당연무효라고 볼 수 없다고 판단하였으니, 이는 필경 경매개시결정의 효력발생이 없이도 경매절차를 속행하여 유효하게 경락할 수 있는 것으로 법리를 오해하였다고 할 것이고, 이러한 위법은 판결에 영향을 미쳤음이 분명하다. 이 점을 지적하는 취지의 논지는 이유 있다. 3. 그러므로 원심판결을 파기하고 사건을 원심법원에 환송하기로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다. 대법관 박준서(재판장) 김상원 윤영철(주심) 박만호 |
| 대법원 1995. 7. 11.자 95마147 결정 [집행방법에대한이의][공1995.9.1.(999),2930] 【판시사항】 가. 이중경매 신청에 기한 경매개시결정을 채무자에게 송달하지 아니한 채 진행한 경매절차 및 대금납부의 효력 나. ‘가’항의 경우, 경매목적물의 제3취득자가 경락대금 중 배당 후 잔액을 지급받은 뒤 그 경매개시결정이 무효라고 주장하는 것이 신의칙이나 권리남용에 해당하는지 여부 다. 채권자들이나 소유자에게 이미 지급된 경락대금의 반환 명령 없이 한 대금납부명령 결정의 효력 【결정요지】 가. 경매법원이 이중경매 신청에 기한 경매개시결정을 하면서 그 결정을 채무자에게 송달함이 없이 경매절차를 진행하였다면 그 경매는 경매개시결정이 효력을 발생하지 아니한 상태에서 이루어진 것이어서 당연히 무효라고 보아야 하므로, 그 개시결정이 채무자에게 송달되기 전에 경매대금의 납부를 명하고 이에 따라 경매대금을 납부한 것은 경매절차를 속행할 수 없는 상태에서의 대금납부로서 부적법하여 대금납부의 효력을 인정할 수 없다. 나.‘가’항과 같이 무효인 경매절차가 그대로 진행되어 경매목적물의 제3취득자인 소유자가 경락대금 중 채권자들에게 순차로 배당되고 남은 금원을 지급받기까지 하였으며, 채무자가 위 경매절차에 관하여 아무런 이의를 제기하지 아니하였다고 하더라도, 그와 같은 사정만으로 그 경매로 인하여 경매목적물에 관한 소유권을 상실할 우려가 있는 제3취득자인 소유자가 그 경매개시결정이 채무자에게 송달되지 아니하여 무효라고 주장하는 것을 가리켜 신의칙에 반한다거나 권리남용에 해당한다고 볼 수 없다. 다. 경매법원이 제3취득자인 소유자의 집행방법에 대한 이의를 받아들여 대금납부명령이 무효임을 선언하는 의미에서 이를 취소하는 경우에 있어서, 무효인 배당절차에서 이미 경락대금을 지급받은 채권자들이나 소유자에게 그 지급받은 금원을 경매법원에 반환하도록 함께 명하여야 한다고 볼 아무런 법률상의 근거가 없으므로, 그와 같은 반환 명령을 동시에 하지 아니한 원심의 대금납부명령 취소결정은 위법하다 할 수 없다. 【참조조문】 가.나.다. 민사소송법 제654조 가.나. 민사소송법 제603조 제4항, 제604조 나. 민법 제2조 【참조판례】 대법원 1991.12.16. 자 91마239 결정(공1992, 633) 1994.1.28. 선고 93다9477 판결(공1994상, 815) 【전 문】 【재항고인】 재항고인 【환송결정】 대법원 1994.1.27. 자 93마634 결정 【원심결정】 수원지방법원 1994.12.14. 자 94라107 결정 【주 문】 재항고를 기각한다. 【이 유】 재항고이유를 판단한다. 1. 제1점에 대하여 경매법원이 이중경매신청에 기한 경매개시결정을 하면서 그 결정을 채무자에게 송달함이 없이 경매절차를 진행하였다면 그 경매는 경매개시결정이 효력을 발생하지 아니한 상태에서 이루어진 것이어서 당연히 무효라고 보아야 할 것이므로 원심이 인정한 바와 같이 그 개시결정이 채무자에게 송달되기 전에 경매대금의 납부를 명하고 이에 따라 경매대금을 납부한 것은 경매절차를 속행할 수 없는 상태에서의 대금납부로서 부적법하여 대금납부의 효력을 인정할 수 없다 할 것이니, 이 사건 경매절차는 종결되었다고 할 수 없다. 따라서 이 사건에서 재항고인이 경락허가결정 확정후 대금을 납부하고 소유권이전등기까지 마쳐 경매절차가 종료되었으므로 경매절차상의 하자가 있다 하더라도 그 하자가 이미 치유된 것이라거나 더 이상 불복하여 다툴 수 없다는 논지는 이유 없다. 2. 제2점에 대하여 위와 같이 무효인 경매절차가 그대로 진행되어 경매목적물의 제3취득자인 소유자가 경락대금 중 채권자들에게 순차로 배당되고 남은 금원을 지급받기까지 하였으며, 채무자가 위 경매절차에 관하여 아무런 이의를 제기하지 아니하였다고 하더라도, 그와 같은 사정만으로 그 경매로 인하여 경매목적물에 관한 소유권을 상실할 우려가 있는 제3취득자인 소유자가 그 경매개시결정이 채무자에게 송달되지 아니하여 무효라고 주장하는 것을 가리켜 신의칙에 반한다거나 권리남용에 해당한다고 볼 수는 없으므로, 논지도 이유 없다. 3. 제3점에 대하여 경매법원이 제3취득자인 소유자의 집행방법에 대한 이의를 받아들여 대금납부명령이 무효임을 선언하는 의미에서 이를 취소하는 경우에 있어서, 무효인 배당절차에서 이미 경락대금을 지급받은 채권자들이나 소유자에게 그 지급받은 금원을 경매법원에 반환하도록 함께 명하여야 한다고 볼 아무런 법률상의 근거가 없으므로, 그와 같은 반환명령을 동시에 하지 아니한 원심의 이 사건 대금납부명령 취소결정이 위법하다는 논지도 결국 이유 없다. 4. 그러므로 재항고를 기각하기로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 결정한다. 대법관 천경송(재판장) 안용득 지창권(주심) 신성택 |
민사집행절차에서는 매각절차인 경매절차를 개시하는 결정과 동시에 압류를 명하고, 경매개시결정이 채무자에게 송달되거나 경매개시결정의 등기가 된 때 압류의 효력이 생기므로( 민사집행법 제83조 제1항 , 제4항 ), 부동산에 관한 경매절차의 개시 없이 압류만 하는 경우가 있을 수 없고, 압류는 곧 경매절차의 개시를 의미 한다. 그런데 체납처분절차에서는 체납처분압류가 매각절차인 공매절차의 개시를 의미하는 것이 아니라 체납처분절차의 제1단계로서 조세채권의 만족을 위한 재산을 확보하는 수단일 뿐이다. 그러므로 체납처분압류가
되어 있는 부동산에 관하여 유치권을 취득하였다고 하여 그것이 그와 전혀 별개의 절차로서 아직 개시되지도 않은 경매절차의 법적 안정성을 훼손하는 것이라고 볼 수 없다.
민사집행절차와 체납처분절차가 모두 채권의 강제실현절차로서 동일한 부동산에 대하여 동시에 진행되는 경우에 서로 일정 범위에서 영향을 미친다고 하여도 민사집행절차와 체납처분절차는 별개의 절차로서 구체적 절차진행에 있어 여러 가지 차이가 있고, 그로 인하여 경매개시결정등기와 체납처분압류등기에 대한 일반의 현실인식에도 많은 차이가 있다.
민사집행법에 의하면 법원은 부동산에 관하여 경매개시결정을 하면 압류를 함께 명하고, 이를 등기하여 압류의 효력이 생긴 때부터 1주 이내에 배당요구의 종기를 결정하고 이를 공고하여야 하며, 법원사무관등은 제148조 제3호 및 제4호 의 채권자 및 조세, 그 밖의 공과금을 주관하는 공공기관에 대하여 채권의 유무 등을 법원에 신고하도록 최고하고, 집행관에게 부동산의 현황에 관하여 조사를 명하며, 감정인에게도 부동산을 평가하게 하고 있다.
경매개시결정은 압류의 효력을 발생시키는 것일 뿐만 아니라 경매절차의 기초가 되는 집행법원의 재판으로서 압류의 효력 발생 여부와 관계없이 그 효력이 발생되어야 하며( 대법원 1994. 1. 28. 선고 93다9477 판결117)등 참조), 이러한 일련의 절차 진행과정에서 집행이 정지, 제한되거나 취소될 가능성이 없는 것은 아니나 그 요건이 엄격하여 대부분의 경매절차가 중단 없이 진행 되고 있기 때문에 경매개시결정은 명실상부하게 그 경매절차에 의하여 부동산환가절차가 개시되었음을 의미 하고, 부동산의 소유자나 점유자, 이해관계인들이나 그 친지들도 경매개시결정이 등기되면 부동산 매각이 임박하였음을 현실로 느끼게 된다.
| 117) “경매개시결정은 비단 압류의 효력을 발생시키는 것일 뿐만 아니라 경매절차의 기초가 되는 재판이어서 그것이 당사자에게 고지되지 않으면 효력이 있다 할 수 없고, 따라서 따로 압류의 효력이 발생하였는지의 여부에 관계없이 경매개시결정의 고지 없이는 유효하게 경매절차를 속행할 수 없는 것이므로, 경매법원이 이중경매신청에 의한 강제경매개시결정을 채무자에게 송달하지도 않고 그기입등기만 경료한 채 후행 경매절차를 진행하여 경락대금을 납부 받은 이상, 이는 그 압류의 효력 발생 여부에 관계없이 경매개시결정의 효력이 발생하지 아니한 상태에서 경매절차를 속행한 경우여서 위법하고, 따라서 경락대금 완납에 의한 경락인으로서의 소유권 취득이라는 경락의 효력은 부정될 수밖에 없으며, 경매법원이 경락대금의 완납 후에 사후적으로 이중경매개시결정을 채무자에게 송달하였다고 하여 그 결론이 달라지는 것으로 볼것도 아니다.” |
이 경우 채무자나 소유자로서는 매각절차를 지연시키거나 물건 가격을 하락시켜 경매를 무산시키거나 매수인에게서 이익을 얻을 방법을 강구하려고 시도할 우려가 높고, 이러한 시점에서 그 부동산의 소유자로부터 점유를 이전받거나 부동산에 관한 채권을 취득하려는 자라면 그 부동산이 경매물건인 사실을 알았거나 조금만 주의를 기울이면 알 수 있었을 개연성이 높다. 그러나 체납처분압류의 경우에는 사정이 이와 전혀 다르다. 국세징수법은 부동산 등의 압류의 효력은 그 압류의 등기 또는 등록이 완료된 때에 발생한다고 규정하고( 제47조 제1항 ), 체납자는 특별한 사정이 없는 한 압류한 부동산을 사용하거나 수익할 수 있다고 규정하고 있기는 하지만( 제49조 제1항 ), 그 외 체납처분절차에서 유치권을 어떻게 취급할지에 관하여 아무런 규정을 두고 있지 않고, 민사집행법 제91조 제5항 , 제92조 제1항 과 같은 규정을 준용하고 있지도 않다.
체납처분절차에 민사집행법 제91조 제5항 , 제92조 제1항을 유추 적용할 수 있다 하여도 체납처분절차 에서는 국세징수법 제3장 제6절에서 부동산의 압류절차를 정한 것과 별도로 같은 장 제10절에서 압류재산의 매각절차를 정함으로써 두 절차가 서로 구분되어 별도로 진행됨을 예정 하고 있고,118) 또한 압류의 효력 발생일로부터 얼마의 기간 내에 매각절차를 진행하여야 한다는 규정도 없으며, 대개의 경우 체납처분압류의 등기만이 행해질 뿐 구체적인 후속절차를 동반하는 경우가 드물다.
| 118) 체납처분절차에서는 체납처분압류가 곧바로 환가절차의 개시를 의미하는 것이 아니다. 국세징수법의 체제상으로도 압류는 제24조 이하에서, 압류재산의 매각은 제61조 이하에서 각각 완전히 별개로 규정하고 있다. 즉, 국세징수법상 체납처분절차는 ① 압류( 국세징수법 제24조 이하) → ② 매각( 국세징수법 제61조 이하) → ③ 청산( 국세징수법 제80조 이하)의 순으로 이루어진다. 이와같이 민사집행절차나 체납처분절차 모두 압류 → 환가 →배당의 절차를거치게되어있으나, 민사집행절차는 압류와 경매절차(환가)의 개시가 동시에 이루어지는 구조로 되어 있는 반면, 체납처분절차는 압류와 매각절차가 분리되는 구조로 되어 있다. |
실제 공매절차로 이행되는 경우에도 체납처분압류를 한 세무서장이 직접 공매를 진행하기보다는 국세징수법 제61조 제5항에 따라 한국자산관리공사에 공매를 대행하게 하고 있고 공매대행의뢰에 이르기까지 걸리는 기간도 평균적으로 매우 길어 대상 부동산의 소유자조차 한국자산관리공사로부터 국세징수법시행령 제68조의2 제2항 에 의한 공매대행 사실의 통지를 받기 전에는 공매절차가 개시되었다고 인식하지 않는 것이 현실이다.
따라서 체납처분압류가 되어 있는 부동산이라 하더라도 그러한 사정만으로 경매절차가 개시되어 경매개시결정등기가 되기 전에 그 부동산에 관하여 민사유치권을 취득한 유치권자가 경매절차의 매수인에게 그 유치권을 행사할 수 없다고 볼 것은 아니라는 것이 유치권-체납처분압류 판결의 결론인바, 이는 대법원판례상의 대항관계 법리를 통해 유치권과 관련된 이해관계를 고정시키려는 기준이 되는 ‘현실적으로 매각절차가 개시되었다고 볼 수 있는 경매개시결정 기입등기 경료’와 관련하여 체납처분압류는 ‘경매개시결정 기입등기’ 또
는 ‘현실적인 매각절차의 개시’로 볼 수 없다는 법리를 선언한 것으로 이해할 수 있다.
(5) 최종 매각이 체납처분절차(공매절차)에 의하여 이루어진 경우
공매절차에서 부동산이 매각된 경우 유치권을 어떻게 취급할 것인지에 관하여는, 유치권의 성립 시기가 공매절차에서의 매각 전이기만 하면 유치권의 대항력을 항상 긍정하여야 한다는 견해도 있을 수 있으나, 민사집행절차에서 부동산이 매각된 경우에 관하여 대법원판례에 의하여 형성되어 있는 대항관계법리와의 균형상 그러한 견해를 취하는 것은 부자연스럽다. 결국 ‘체납처분압류’ 시점이나 ‘공매공고(등기) 등 별도의 시점’ 중 어느 하나를 기준으로 하여 그 후에 성립한 유치권은 공매절차에서의 매수인에게 대항할 수 없다고 보아야 할 것인데, 이 점에 관하여 대법원은 유치권-체납처분압류 판결을 통하여 체납처분압류는 ‘경매개시결정 기입등기’ 또는 ‘경매절차에서의 현실적인 매각절차의 개시’라는 기준을 충족하지 못함을 이유로 체납처분압류 후 경매개시결정등기 이전에 성립한 유치권의 대항력을 긍정하였다. 이는 경매절차에서 부동산이 매각된 경우에 한정된 것이고, 공매절차에서 부동산이 매각된 경우라면 ‘현실적인 공매절차의 개시’라는 기준이 아닌 ‘체납처분압류의 처분금지효 저촉’이라는 기준을 통해 유치권의 대항력을 판단하는 입장을 취한 것이다.
대법원이 경매절차에서 부동산이 매각된 경우와 공매절차에서 매각된 경우에 체납처분압류와 유치권 사이의 대항관계에 관하여 서로 다른 기준을 적용하는 것은 타당하지 않고 공매절차에서 부동산이 매각된 경우라면 ‘현실적인 공매절차의 개시’라는 기준이 아닌 ‘체납처분압류의 처분금지효 저촉’이라는 기준을 통해 유치권의 대항력을 판단하는 입장을 취한 것이 타당하다고 생각한다.
Ⅳ. 부동산경매절차에서 유치권의 문제점 및 실증분석
경매절차에서의 유치권신고는 그 신고가 되었다는 사실만으로도 신청채권자를 비롯하여 이해관계인들로 하여금 긴장하게 하는 요인이 되고 있다. 허위 또는 과장 유치권을 신고로119) 경매절차를 지연시키고 저가 낙찰로 매수하거나 매수를 공모하여 이익을 취하기도 한다. 그러나 집행법원도 이에 대한 대책을 찾고는 있기는 하지만, 근본적인 해결 방법과 제도적으로 장치가 없어서 매수희망자들이 유치권의 부담을 안고 이를 감안하여 매각가격을 정하고 있는 실정이다.
| 119) 이 과정에서 유치권을 신고하는 자는 소유자와 결탁하거나 매수희망자와 결탁하는 경우 및 유치권자가 단독으로 행사하는 경우 등 다양한 사례가 발생하고 있다. |
경매절차 진행 도중에 유치권 신고서가 접수된 경우 경매신청채권자는 유치권자를 상대로 유치권배제신청서 제출 등 절차를 취하여 집행법원에 신고하면 집행법원은 그 내역을 매각물건명세서에 기재한 후 매각을 진행하고 있다.
허위 유치권 신고 예방을 위하여 허위 유치권신고를 한 자를 민․형사상 처벌을 받도록 고소 또는 고발하는 것도 실효성 있는 견제수단 중 하나이지만 고소, 고발에 익숙치 않은 현실을 감안하여 제도적 보안이 필요하다.
유치권을 남용한 사례들의 증가로 피해가 속출하고 이에 대한 대응방안으로 많은 이론적 연구들이 발표되었지만 실제 입법적인 해결이 되기 위해서는 아직 많은 당면 문제가 존재하지만 근본적인 개선의식을 가지고 유치권에 대한 문제점과 그에 대한개선방안을 살펴보고자 한다.
먼저 경매절차에서는 유치권의 공시방법이 불명확함으로 인한 유치권의 법정요건이 충족 여부, 성립되었으면 피담보채권의 존재 여부, 경매절차에서 매수희망자의 유치권 신고에 대한 자료확보 여부 등이 유치권의 공시로 인한 부분이다. 이어서 허위 또는 가장 유치권 신고의 남용으로 인한 매수인의 피해발생과 매수가격의 저가 낙찰의 부분이다.
1. 유치권의 공시 문제
부동산등기법 제2조 규정에 의거, 유치권은 등기할 권리가 아니기에 등기할 수 없는 권리인 유치권은 등기를 대신하여 공시방법으로서 점유를 요건으로 한다. 그 점유는 유치권의 성립요건임과 동시에 존속요건으로 점유의 상실을 곧바로 유치권의 소멸로 이어진다. 부동산경매절차에서 원칙적인 매각조건120)은 민사집행법 제91조에 의거 소멸주의를 취하지만 같은 조 제5항에서 유치권에 대하여는 소멸주의의 예외로서 인수주의를 취하고 있다
| 120) 부동산경매는 불특정다수인의 매수신고 중에서 최고가매수인을 선택하여 법원이 매각허가결정을 선고함으로써 목적물의 소유권을 매수인에게 넘겨주게 되는 것이므로, 소유권취득의 조건을 계약에 의한 매매처럼 개별적으로 절충하기 힘들다. 따라서 효율적인 경매절차를 위하여 미리 모든 매수신고인에 대하여 공통으로 적용할 매각조건을 정하여 두고 그 조건을 승인하고 매수하겠다는 매매조건을 매각조건이라고 한다. |
점유만으로 불완전한 공시방법으로 성립하는 권리인 부동산 유치권은 등기할 수 있는 권리가 아님에도 유치권으로서 적법하게 성립하고 있는지 여부를 확인하지 않고 매각을 진행하고 매수희망자들은 유치권에 대한 정확한 분석이나 정보 없이 입찰에 참가하게 된다. 경매절차에서 유치권신고가 의무사항이 아니므로 유치권을 신고하지 않더라도 유치권을 행사에는 아무런 지장이 없으며, 신고하지 않은 유치권으로 인하여 매수인은 유치권을 인수하게 되어 불측의 손해를 부담하게 된다.
유치권 신고를 의무화와 매각물건명세서 등에 기재하고 공시하는 부분이 부동산경매절차에서 해결하여야 할 가장 큰 문제점이라고 할 수 있으므로 해결의 방법으로 유치권 등기제도를 도입하자는 의견이 제기된다. 121) 유치권은 별제권, 유치물로 직접 변제에 충당할 수 있는 권리, (민법 제322조), 과실 수취권을 갖기는 하나, 매각대금으로부터 우선변제를 받지는 못하고 있기에 저당권(민법 제356조)에 우선변제권이 주어지는 것에 반해 유치권은 매수인이 피담보채권액을 지급하지 않으면 부동산의 인도를 거절할 수 있는 권능을 가짐으로서 사실상 우선변제권을 행사함으로서 경매절차의 안정을 해하는 요인이 되기도 하므로 저당권처럼 유치권에도 우선변제권을 부여하여야 한다는 주장이 제기되기도 한다.122)
| 121) 오시영, 부동산 유치권의 성립과 대항력의 구별, 민사법학 제38호, 한국사법행정학회, 2006, 3면. 122) 오시영, 앞의 논문, 10면. |
2. 유치권의 신고에 관한 법원 업무처리의 문제
1) 유치권의 신고에 관한 법원 업무처리
경매실무에 있어서 유치권을 주장하는 자의 권리신고의 남발로 인하여 많은 문제가 제기되고 있다. 이 경우 매수인은 그 목적물의 인도를 받기 위하여 매각가액 이외에 추가로 유치권의 피담보채권을 부담하여야 하므로 매수신고인은 목적물의 실제 가치액에서 피담보채권을 공제한 액수를 매수가격으로 신고하게 될 것이고 이러한 현상은 유치권자를 제외한 경매신청채권자 및 배당요구채권자들에게는 총 배당금액이 감소하여 불리하게 작용할 것이다.123)
| 123) 김명엽, 부동산경매절차상 유치권 제도의 개선에관한연구, 입법정책, 한국입법정책학회, 2008, 157면. |
이러한 경우에 매수인은 비록 채권액이나 유치권의 존재가 의심스럽더라도 유치권을 주장하는 자와 타협을 시도하게 되고 이를 이용하여 유치권을 주장하는 자가 부당한 이득을 취하기도 한다.124) 물론 유치권에 의해서 담보되는 피담보채권의 액수가 실제보다 지나치게 과장되었거나 유치권의 존재가 허위라는 것이 분명하다면 매수인은 민사집행법 제136조 제1항의 규정에도 불구하고 부동산 인도명령을 신청할 수 있을 것이다.
| 124) 김영두, 부동산유치권의 문제점에 관한 연구, 토지법의 이론과 실무, 법원사, 2006, 211면. |
그러나 유치권의 존재를 이유로 인도명령신청이 기각되면 매수인은 소유권에 기한 부동산인도청구소송을
제기하게 되고, 이 과정에서유치권의 존부가 가려질 수 있다. 또한 유치권자를 상대로 부동산 인도를 청구하는 소송을 제기해야 한다는 것은 매수인 입장에서 상당한 부담이 된다. 매수인의 입장에서는 채무자인 전 부동산소유자와 유치권을 주장하는 자 사이에 발생한 채권의 존부와 그 범위를 다투는 것이 쉽지 않기 때문이다. 따라서 유치권신고자들은 이러한 법리를 악용하고 있는데도 불구하고 현재의 미비한 실정법상 이를 막을 방법이 제한되어 있다거나 마땅한 뾰족한 방법이 없다는 데에 문제가 있다고 본다.
2) 형식적 현황조사
부동산 경매절차에 있어서 집행법원은 경매개시결정을 한 후에 바로 집행관에게 부동산의 현황, 점유관계, 차임 또는 보증금의 액수, 기타현황에 관하여 조사하도록 현황조사명령을 명하여야 한다(민사집행법 제85조 제1항). 그러나 집행관은 사실상 있는 그대로를 조사하면 충분하고 유치권 등 권리관계의 성립여부에 대한 판단까지 하여야 할 법률적인 의무와 책임이 없다.
실무적으로 집행관들은 현황조사 시 현장에 점유자가 부재하는 경우에 전입신고나 사업자등록 등 임차인을 중심으로 대외적으로 대항력 잇는 자만을 점유자로서 조사하기 때문에 현황조사를 통하여 유치권의 점유여부를 밝혀낸다는것은 결코 쉬운 일이 아니다.125) 경매실무에 있어서 유치권의 존재여부를 사전에 알 수 있는 방법은 집행관의 현황조사보고서 또는 감정인의 감정평가서에 의존할 수밖에 없는 실정이나 현재 집행법원에서 제공하는 현황조사서에서는 유치권에 관한 자세한 내용이 기재 되어 있지 않는 경우가 대부분이다.
| 125) 차문호, 앞의 논문, 5면. |
따라서 집행관의 현황조사 시 유치권에 관하여는 매각물건명세서상에 그 신고여부만 공시하는 것이지, 유치권의 진정성 여부 까지를 파악할 수 있는 내용은 조사의 목적으로 하지 않음을 알 수 있다.
3) 유치권 권리신고의 임의사항
유치권신고서란 특정 부동산을 점유하는 유치권을 행사하고자 유치권자의 권리를 신고하는 내용의 문서를 말한다. 그러나 유치권은 법정담보물권으로 경매 집행법원에 반드시 유치권 신고를 하여야 성립이 되는 것은 아니며, 민사집행법의 규정에 경매물건에 존재하는 유치권자가 반드시 신고를 하여야 한다는 규정은 없다. 그러나 유치권의 성립요건이 충족이 되면 유치권자는 당연히 그 권리를 행사할 수 있을 것이며, 집행법원에 배당요구 종기까지 유치권 신고를 하고 그 권리를 증명을 하는경우에는민사집행법 제90조에 의한 매각절차의 이해관계인에 포함되어 민사집행법 제122조에 규정된 매각허부 여부의 결정에 대하여 즉시 항고를 할수있는권리등의이해관계인으로서의권리를행사할수있을것이다.
집행법원은 민사집행법 제84조 제4항126)의 규정에 의하여 이해관계인 등에게 권리신고 및 배당요구를 최고하여야 하며, 이에 따라서 이해관계인 등은 배당요구의 종기까지 자신의 권리신고를 하여야 한다. 그러나 현행 민사집행법의 규정에는 경매물건에 존재하는 유치권을 주장하는 자가 집행법원에 반드시 유치권 신고를 하여야 할 법률규정이나 의무가 없는 실정이다.
| 126) 민사집행법 제84조 제4항법원사무관 등은 제148조제3호 및 제4호의 채권자 및 조세, 그 밖의 공과금을 주관하는 공공기관에 대하여 채권의 유무, 그 원인 및 액수(원금·이자·비용, 그 밖의 부대채권을 포함한다)를 배당요구의 종기까지 법원에 신고하도록 최고하여야 한다 |
4) 유치신고의 열람
경매실무에 있어서 민사집행법 제90조에 의한 이해관계인은 유치권신고서류에 대해 민원서류를 신청을 하는 적법한 방법으로 등사신청(열람 복사)을 할 수 있다. 그러나 경매입찰을 받기 이전 단계의 입찰희망자는 민사집행법 제90조에 의한 이해관계인이 아니기 때문에 입찰희망자는 입찰을 받아 이해관계인인 매수인의 지위를 갖기 전에는 유치권신고서류를 교부받기 위하여 민원서류를 신청을 하는 적법한 방법으로 등사신청(열람 복사)을 할 수가 없을 것이다.
즉 입찰희망자가 열람할 수 있는 매각물건명세서나 현황조사서 상에서도 유치권의 권리신고서는 첨부되어 있지 않다. 따라서 경매실무에 있어서 입찰희망자가 유치권의 공사대금에 관한서류를 사전에 확인할 수 없는 매우 중대한 실무적인 문제점에 부딪히게 된다. 경매절차에서 유치권의 성립요건을 모두 갖춘 유치권이 실제로 존재하는지 여부가 경매절차에서 매우 중요한 영향을 미치는데, 집행법원은 매수희망자들에게 유치권 신고서류의 열람을 제공하지 않음으로써 유치권신고자가 유치물을 실제로 점유하고 있는지 여부와 유치권의 피담보채권의 진정성 여부를 밝혀 주지 못한다는 문제점이 존재하게 된다.
5) 집행권원의 제출
유치권자는 민사집행법 제90조 제4호에 의한, “부동산 위의 권리자로서 그 권리를 증명한자”에 해당하여, 집행법원에 스스로 그 권리를 증명한 자만이 비로소 그 경매절차의 이해관계인이 되며, 이를 위하여 행하는 것이 유치권신고서의 제출이다. 유치권자가 집행법원에 유치권의 권리신고서를 제출하면 집행법원에서는 유치권의 성립에 관한 실체적인 심사를 하지 않고, 유치권의 존부에 대한 판단을 하지도 않음으로써 그에 따른 유치권의 성립여부에 관한 판단을 직접적으로 취하는 조치를 하지도 않는다. 또한 유치권신고가 들어오면, 실제로 적법하고 정당한 유치권자인지 여부를 묻지 않고, 무조건 유치권신고서의 제출이 가능하다. 즉 유치권자가 실제로 점유하고 있는지 여부도 묻지 않고 무조건 유치권 신고를 받아주고 있다.
현재 경매실무에 있어서 실체적 유치권의존부에 관한 판단은 별도의 본안소송절차로 판단을 하고 있는 실정이다. 따라서 실무에서는 유치권의 신고가 있으면 피담보채권액에 대한 평가를 하지 않은 채 최저매각가격을 정하고 있고, 매각물건명세서에 이에 관한 사항을 기재함으로써 입찰참가자에게 그 정보를 제공하고 있다.
그러므로 현행 민사집행법의 규정을 살펴보거나 집행법원의 담당실무자들의 업무처리를 살펴볼 때에 경매 집행법원에서는 유치권의 권리신고 단계에서는 유치권의 존재를 증명할 수 있는 서류라고 볼 수 있으면 공사계약서나 공사에 지출한 일반채권증서인 영수증 등의 사문서라도 무방하게 유치권의 신고접수를 받아주고 있는 실정이다. 따라서 현재 법원실무에 있어서 유치권의 신고단계에서는 집행권원을 요하지 않은 것으로 보인다.
6) 유치권의 신고에 관한 학계의 논의
경매 실무에 있어서 유치권자가 집행법원에 권리신고를 한다는 것은 유치권자가 스스로 유치권의 존재를 드러낸다는 점에서 그 유용성이 있다. 그러나 허위·가장 유치권의 존재는 공정한 민사집행절차를 방해할 뿐 아니라, 허위유치권의 행사를 조장하기 때문에, 진실된 유치권자로서 입증된 자에 의한 경매신청은 이러한 허위·가장 유치권 행사로 인한 폐단을 막을 수 있다는 점에서 의의가 있다.127) 따라서 이 문제에 대해 유치권자가 유치권에 관한 피담보채권을 증명하기 위하여 집행법원에 유치권에 관한 권리신고를 하는 공사계약서 및 견적서, 영수증 등의 공사 관련 서류만으로 권리신고가 가능한지, 아니면 유치권의 피담보채권을 증명하기 위한 집행권원을 반드시 첨부하여야 하는지에 대하여 견해의 대립이 있다. 따라서 이하에서는 그 논거를 살펴본다.
| 127) 신국미, 유치권자에 의한 경매(민법 제322조)에 관한 의문, 한국재산법학회, 2008, 제25권 제1호, 85면 |
(1) 집행권원의 필요성 긍정설
이 견해에 의하면 유치권자가 집행법원에 유치권의 피담보채권에 관한 권리신고를 하는 경우, 그 유치권의 존재가 인용된 확인판결이나 공정중서 등의 집행권원 등을 취득하도록 하여야 한다는 견해128)이다. 이 견해는 현재 많은 학자들이 주장하고 있는 설이다. 즉 이 견해에 의하면, 매각물건명세서의 중요성을 고려할 때, 사실인정 및 심증의 정도는 법관이나 사법보좌관으로 하여금 합리적 의심이 없을 정도로 확신을 얻게 하는 정도의 증명이 필요하다고 해석을 한다. 이 경우 집행법원에서는 증명에 이르지 아니한 유치권신고가 있을 경우에는 보정명령을 통하여 증명이 이루어진 경우에만 유치권신고로서의 효력을 인정하여야 할 것이다. 입찰희망자들은 이러한 유치권 신고내용을 이유로 유치권에 관한 피담보채권을 인수해야하는 부담 때문에 매수참가여부 또는 매수가격을 정하는데 현실적으로 많은 어려움이 따른다.
| 128) 박두환, 민사집행법 제2판, 법률서원, 2002, 650면; 오시영, 부동산 유치권 강제집행에 대한 문제점과 입법론적 고찰, 한국민사집행법학회, 2007, 제23-2호, 244-245면; 추신영, 가장유치권의 진입제한을 위한 입법적 고찰, 민사법학, 한국민사법학회, 2009, .제44호, 378면; 김만웅, 유치권의 공시기능 강화방안에 관한 연구, 토지법학, 한국토지법학회, 2010, 제26-1호, 132면; 박성민, 앞의 논문, 112-113면; 이정엽, 부동산경매와 유치권, 부동산소송 실무자료, 유로, 2010, 제4집. 397면; 지석재, 유치권에 기한 경매, 사법논집, 법원도서관, 2011, 제51집, 348면. |
따라서 집행법원은 현황조사를 강화하여 유치권의 존부에 관한 엄격한 사전심사를 할 필요가 있고, 유치권의 피담보채권에 대한 구체적인 소명자료를 제출하도록 권고할 필요가 있을 것이다.1 따라서 유치권의 피담보채권은 국가기관등에 의하여 그것을 증명하는 공인된 절차가 전혀 없이 주장된 것이기 때문에 유치권에 관하여 집행권원의 필요성은 더하다고 한다.
(2) 집행권원의 필요성 부정설
이 견해에 의하면, 유치권자가 집행법원에 유치권의 피담보채권에 관한 권리신고를 하는 경우 유치목적물에 건축주와 공사업자 사이에 공사비에 관한 공사도급계약에서 작성과 함께 유치권을 행사하기 위하여 작성하는 지급이행각서, 약정서, 계산서, 보고서 등으로서 유치권의 신고가 가능하다는 견해129)이다.
| 129) 이재성․이시윤․박우동․김상원, 주석민사집행법(Ⅴ), 한국사법행정학회, 2007. 317면; 이시윤, 신민사집행법, 박영사, 2009, 490면; 대법원, 법원실무제요 민사집행법(Ⅱ), 법원행정처, 2003, 709면; 차문호, 앞의 논문, 418면 |
즉 이 견해에 의하면, 유치권 증명의 정도를 어느 정도로 요구할 것인가에 대하여 논란이 있다. 이 점에 대하여는 당해 대상물의 점유사실과 그와 견련관계에 있는 채권이 존재한다는 사실을 입증하여야 하고, 집행법원의 특성상 본안소송을 통한 집행권원의 소지와 같은 엄격한 증명이 아닌 자유로운 증명으로 족하다고 한다. 경매실무상으로는 유치권의 종류에 따라 다르겠지만 채권자가 작성한 계산서나 공사계약서 및 보고서와 같은 것이라도 집행기관에 유치권의 존재를 증명할 수 있는 서류라고 인정될 수 있으면 충분하다는 견해가 있고, 그러한 서류에 의하여 유치권의 성립이 추정되면 경매를 개시할 수 있다고 한다. 경매실무에 있어서 유치권의 존재를 증명하는 서류로는 유치권의 존재에 관한 확인판결이나 공정증서 등이 있으면 확실하겠지만 실제로 이러한 서류를 구비하기는 소송절차 등을 통한 집행권원을 받아야 하는 번거로움 때문에 당연히 쉬운 것은 아니다. 그러므로 이를 유치권의 존재에 대해 집행권원을 필수로 하여 엄격히 요구하는 것은 사실상 유치권의 존재를 부인하는 결과가 될 수도 있다고 한다.
따라서 유치권자가 집행법원에 유치권에 관한 권리신고를 하는 경우 집행기관에서 유치권의 존재를 증명할 수 있는 서류라고 인정될 수 있으면 충분하기 때문에 공사계약서나 영수증등의 일반채권증서인 사문서라도 가능할 수 있다고 하는 주장이다.
(3) 검 토
유치권의 권리신고에 관하여 집행권원의 필요성 긍정설에 의하면, 유치권의 실체에 대하여 소송절차 등의 방법으로써 집행권원을 득하여 그 존부여부가 결정이 된 유치권자에게 유치권의 권리신고를 하게 함으로써 유치권에 관한 허위·가장 유치권의 방지와 유치권에 관련된 채무자 등 권리자들의 권리를 보호하고 그에 관한 법률문제의 안정성에 기여할 수 있을 것이다. 그러나 이 견해는 유치권자에게 집행권원의 소지를 그 필수요건으로 함으로써 공사계약서등의 사문서 만으로서는 유치권의 권리신고를 할 수 있는 권한을 부여하지 않는다.
따라서 유치권자가 집행법원에 그 피담보채권의 유치권을 행사할 수 있는 요건을 까다롭게 함으로써 진성유치권자의 권리행사를 침해하는 단점이 있게 된다. 유치권의 권리신고에 관하여 집행권원의 필요성 부정설에 의하면, 집행권원을 소지하지 않은 유치권자가 공사계약서 등의 사문서만으로도 유치권의 존재를 인정할 수 있다는 장점이 있다. 그러나 이 견해는, 공사계약서 등에 관한 공사대금채권 등의 서류가 정확하지도 않은 유치권의 피담보채권으로 유치권의 존재를 인정받은 경우, 차후에 진성 유치권이 아님이 밝혀진 경우에는 다시 원상회복 및 손해배상청구 등의 문제점이 제기되게 되므로 법률관계가 매우 복잡하게 얽히게 되는 문제점이 있다. 이 견해에 의하면 법정담보물권인 유치권의 피담보채권을 일반채권처럼 보아서 별도의 집행권원을 요구하는 것은 법학 이론상으로 맞지 않다는 비판을 받을 수 있다고 한다. 그러나 위에서 살펴본 양설의 주장을 분석해 보더라도, 유치권자가 집행법원에 유치권의 권리신고를 하는 경우 현재와 같이 명확하지 않은 유치권의 증명이 아니라 집행권원을 통하여 그것을 증명토록 하는 것이 바람직할 것이다.
3. 유치권의 남용 문제
유치권은 신고 자체만으로도 매각가격의 형성에 막대한 영향을 미치고 그에따른 유치권부존재확인소송, 건물의 인도소송 등 새로운 소송을 야기시키므로 매각절차가 지연되는 등의 원인이 되고 있다. 또한 허위․과장된 유치권의 신고로 인하여 경매방해죄, 사기, 강제집행면탈 등 형사사건화로 발전하는 사례들도 발생하고 있다. 2011년부터 2017년까지 약 6년 동안 총 19.500여건의 유치권 분석한 결과 허위유치권으로 추정되는 신고건수가 약 90.7%에 이르는 것으로 나타났다.130)
| 130) 출처) 한국경제신문(2018.10.09), why@hankyung.com. |
서울 소재 전체 법원을 표본으로 전국 법원의 허위유치 권 신고 건수를 추정하였으며, 서울법원 유치권을 전수 조사한 결과, 전체 신고 건수는 2,085건, 이 중 1,894건이 유치권 성립 가능성이 낮은 “허위유치권”으로 추정된다고 한다.
또한 “유치권 신고”된 경매물건의 매각가율은 59.2%에 그쳤다고 한다. 부동산 종류별로 유치권 신고 건수를 분석해 보면 주거시설 40.2%, 업무·상업시설36.2%, 토지 14.9%, 공업시설 8.2%, 기타 0.5%의 물건에 신고가 이뤄지고 있고, 대부분의 유치권 신고 건수가 ‘주거시설과 업무·상업시설’에 집중되어 있다.
대부분이 신고 남용으로 인하여 발생하는 부작용에 대하서 그 심각성을 알고 있으면서도 특별한 해결방안이 없는 상황이며 부동산경매절차가 집행법원의 매각허가결정의 선고에 의해서 매수인이 확정되므로 허위ㆍ과장 유치권 신고의 남용은 결국 그로 인해서 매각대금의 저하로 인한 담보권자의 금전적인 손실로 이어지고 매수인이 매각대금 이외의 유치권의 채권 금액을 부담하는 이중적인 위험에 노출되어 있다.
1) 유치권자의 지위를 이용한 남용
물권상호간의 순위는 각 설정등기의 선후에 의한다(민법 제333조, 제370조).
| 제333조(동산질권의 순위) 수개의 채권을 담보하기 위하여 동일한 동산에 수개의 질권을 설정한 때에는 그 순위는 설정의 선후에 의한다. 제370조(준용규정) 제214조, 제321조, 제333조, 제340조, 제341조 및 제342조의 규정은 저당권에 준용한다. |
경매절차에서 저당권은 예외 없이 매각으로 소멸하고 저당권자의 성립일자에 의해 매각대금으로부터 우선변제를 받는다. 그러나 유치권의 경우 사실상 우선변제권으로 매각대금으로부터 성립일자를 기준으로 순위에 의한 배당을 받을 수 없기 때문에 자신의 채권을 변제받기 위하여 목적물을 점유하면 매수인에게 대항할 수
있으므로 이러한 점을 악용하여 유치권의 신고를 남용하는 경향이 있다.
판례도 압류(경매개시결정기입등기) 이후에 점유를 이전함으로써 유치권을 취득하게 된 경우는 압류의 처분금지효에 저촉되므로 매수인에게 대항할 수 없다〔대법원 2005.8.19.선고 2005다22688판결〕고 하였으나, 이러한 법리는 경매로 인하여 압류의 효력이 발생하기 전에 유치권을 취득한 경우에는 적용되지 아니하고 유치권의 취득시기가 저당권설정 후라도 달리 볼 것은 아니라고 하여 저당권설정 후 압류의 효력 발생 전에 유치권을 취득한 경우는 매수인에게 대항할 수 있다고 판시하였다.
2) 유치권의 효력에 관한 문제
매수인이 인수하는 권리인 유치권은 인수주의의 적용을 받아 사실상 우선변제권이 인정되고 매각절차에서 등기부상 공시가 되는 권리가 아니어서 우선변제권이 없기에 배당받을 수는 없다. 통상 담보물권은 그 성립시기에 의해 우선순위가 정해지는 것이나 유치권의 경우 성립시기와 상관없이 [대법원 2005. 8. 19. 선고 2005다22688 판결]에서 압류의 처분금지효를 인정하여 경매개시결정기입등기 이전에 점유하여 성립한 경우 매수인에게 대항할 수 있기 때문에 사실상 우선변제권을 가지는 것과 같은 효력을 나타내므로 유치권이 성립요건을 갖춘 것보다 선순위 권리자의 우선변제권을 해하는 결과가 발생한다.
그러므로 유치권의 성립시기와 저당권의 등기를 비교하여 선순위 저당권자에게 대항하지 못한다는 이론을 구성하여 주장하는 경우도 있으나131) [대법원 2009. 1. 15. 선고 2008마70763 판결]에서 대법원의 견해는 명백하게 압류의 처분금지효가 경매로 인한 압류의 효력이 발생하기 전에 유치권을 취득한 경우에는 적용하지
않는다고 하면서 또한 그 유치권의 취득시기가 근저당권설정 후라도 매수인에게 대항할 수 있다고 판시함으로써, 유치권의 성립에 의해서 선순위 저당권의 효력이 침해하는 결과가 발생하고 있다. 이처럼 유치권은 사실상 우선변제권으로 인하여 저당권이 가지는 우선변제권보다 오히려 우선한다고 볼 수 있으므로 유치권
의 남용의 문제와함께유치권으로인하여발생하는문제점의하나이다.
| 131) 차문호, 앞의 논문, 40∼43면에 의하면, 부동산에 선행하는 저당권이 있음에도 불구하고 그 후 성립요건을 갖춘유치권자가 저당권자에게 유치권의 효력을 주장할 수 있다는 대항력인정설에 대한 문제점을, 유치권은 담보물권이지만 우선변제권이 인정되지 아니함에도 불구하고 유치권자는 사실상 최우선으로 피담보채권 전액을 변제받을 수 있어 법의 취지에 반하며, 결과적으로 선순위의 담보권자는 예기하지 않은 사정에 의하여 목적물의 우선변제권을 그보다 뒤에 생긴 유치권에 의하여 박탈당하는 지극히 불합리한 사태가 발생하며, 공시주의를 기초로 하는 담보법 질서를 동요시킬 염려가 있으며, 결국 저당권 성립 후 유치권이 발생하는 사유가 생기더라도 그 유치권으로 인하여 교환가치가 하락하는 것은 저당권자에 대한 관계에서 용인되어서는 안된다는 점을 설시하고 있다. |
3) 유치권신고 남용과 관련한 사례분석
(1) 사례 1 132)
임차인 갑는 이 건 상가를 보증금 7,000만원, 월임대료 300만원에 임차하여 식당을 운영하던 중 소유자 A가 주택담보대출 중이었던 은행에 채무변제를 하지 못하고 채무연체가 계속되자 은행으로부터 담보권실행을 위한 경매신청으로 부동산 임의경매절차가 개시되었다. 임차인 갑은 경매절차에서 권리신고 및 배당요구를 하여 임차보증금에 대한 권리를 주장함으로 인해 임대차관계가 종료되고 선순위 채권이 많음으로 인해 대항력도 없는 상태에서 상가보증금의 회수도 불가능해지자, 실내공사업자였던 을과 공모하여 공사를 한 사실이 없
음에도 2억원의 실내인테리어공사를 한 것처럼 허위로 공사계약서를 작성하였고 공사업자 을은 허위 유치권신고서를 작성하여 경매법원에 제출하였다.
이 건 부동산의 감정가는 9억원이었으나, 5회 유찰을 거듭한 후 제5회 매각기일에 매각되었고, 최고가매수신고인 병은 위 부동산을 4억5,000만원에 매수하여 소유권 취득을 하였다.
| 132) 부산지방법원 2004타경73329[부동산임의경매]사건 |
(2) 사례 2 133)
이 건 부동산에 대하여 소유자 갑은 채권자을 은행에 부동산담보대출을 하면서 채권최고액 3억6,400만원으로 근저당권을 설정하였다. 그 후 근저당권자는 소유자 갑으로부터 채무의 변제가 지연되자 임의경매신청서를 제출하였다. 부동산에 대하여 감정인이 작성한 감정가는 5억2,000만원이었다. 임차인 병은 임대차보증금 1억2천만원으로 소유자 갑과 임대차계약을 체결하고 음식점을 운영을 위해 7,500만원 내부 실내 공사를 완료한 후 실내공사대금에 대하여 유치권신고를 하였다. 신청채권자 을은 유치권부존재확인 소송을 제기하면서
유치권 배제신청서를 제출하였으며 이 사건 부동산은 유찰을 거듭한 후 1억7천만원에 매각되었다. 그 후 유치권부존재확인 소송절차에서 병의 공사비용은 유지하기 위한 공사가 아니라 음식점 장식용 내부 확장 공사이거나 영업을 위한 보완공사에 불과하다는 취지로 승소판결이 나고 확정되었다.
| 133) 부산지방법원동부지원 2008타경11363[부동산임의경매]사건으로, 부산지방법원 2009. 10. 9. 선고 2009가단47421 판결[유치권부존재확인] 사건에서 승소판결을 받았다. 이 소송에서 피고는 본안전 항변으로 변론종결 이전인 2009. 9. 8. 이 사건 부동산이 낙찰되어 집행법원의 매각허가결정이 있었으므로, 이 사건 소는 확인의 이익이 없기 때문에 부적법하다는 취지에 대하여, 법원은 부동산임의경매사건이 매각허가결정에 대한 즉시항고기간이 경과하지 않아 매각허가결정이 확정되지 않았고 매수인이 대금지급기한내에 매각대금전액을 납부하지 못할 경우 재매각절차가 진행될 수 있으므로 집행법원의 매각허가결정만으로 매각절차가 종료되었다고 할 수 없고 매각대금 전액을 납부하여야 확정된다고 하였다. 위 판결에 대하여 피고가 항소하였고 항소심에 이르렀을 때에는 매각절차가 종료되고 항소심에서 화해권고결정으로 종결되었다. |
(3) 사례 분석 결과
① 매각대금의 급격한 저감으로 담보권을 침해
민법 제320조 유치권이 신고된 경우 매수인이 인수하여야 하고, 민사집행법 제91조 제5항은 ‘매수인은 유치권자에게 그 유치권으로 담보하는 채권을 변제할 책임이 있다.’고 규정하고 있다. 매수인 희망자들은 유치권이 적법한 유치권자인지 여부를 명확히 파악하지 않은 채 그 신고한 금액을 감안하여 매수금액을 정하게 된다. 그러나 경매절차에서의 유치권신고는 거의 압류의 처분금지효에 저촉되는 대항력이 없는 유치권으로서 매각가격을 하락시키기 위한 허위의 유치권임을 알 수 있다. 134) 유치권자는 매각대금에서 배당 받는 것이 아니라 인도 거절로 인한 간접적인 채무 변제의 압박으로 사용되기 때문에 담보물권자들의 이익을 침해 및 매각가액의 저감을 초래하기에 결국 담보물권의 가치를 저감시키는 담보권 침해를 유발하여 담보권 질서를 교란하는 결과를 초래한다.
| 134) 부산지방법원 민사집행과 경매계에 의하면, 경매절차에서의 유치권신고 중 80∼90%는 허위 혹은 성립요건을 결여한 유치권신고로 추정된다고 하며, 2009년도 부산지방법원에서 선고한 유치권부존재확인 소송에서 원고의 승소율 또한 80∼90%정도로 높은 편이라는 것이 일반적인 견해이다. |
| 대법원 2009. 1. 15. 선고 2008다70763 판결 [유치권확인][공2009상,158] 【판시사항】 근저당권설정 후 경매로 인한 압류의 효력 발생 전에 취득한 유치권으로 경매절차의 매수인에게 대항할 수 있는지 여부(적극) 【판결요지】 부동산 경매절차에서의 매수인은 민사집행법 제91조 제5항에 따라 유치권자에게 그 유치권으로 담보하는 채권을 변제할 책임이 있는 것이 원칙이나, 채무자 소유의 건물 등 부동산에 경매개시결정의 기입등기가 경료되어 압류의 효력이 발생한 후에 채무자가 위 부동산에 관한 공사대금 채권자에게 그 점유를 이전함으로써 그로 하여금 유치권을 취득하게 한 경우, 그와 같은 점유의 이전은 목적물의 교환가치를 감소시킬 우려가 있는 처분행위에 해당하여 민사집행법 제92조 제1항, 제83조 제4항에 따른 압류의 처분금지효에 저촉되므로 점유자로서는 위 유치권을 내세워 그 부동산에 관한 경매절차의 매수인에게 대항할 수 없다. 그러나 이러한 법리는 경매로 인한 압류의 효력이 발생하기 전에 유치권을 취득한 경우에는 적용되지 아니하고, 유치권 취득시기가 근저당권설정 후라거나 유치권 취득 전에 설정된 근저당권에 기하여 경매절차가 개시되었다고 하여 달리 볼 것은 아니다. 【참조조문】 민사집행법 제83조 제4항, 제91조 제5항, 제92조 제1항 【참조판례】 대법원 2005. 8. 19. 선고 2005다22688 판결(공2005하, 1503) 대법원 2006. 8. 25. 선고 2006다22050 판결(공2007상, 263) 【전 문】 【원고, 상고인 겸 피상고인】 원고 1외 21인(소송대리인 변호사 강경협외 1인) 【피고, 피상고인 겸 상고인】 피고(소송대리인 법무법인 구덕 담당변호사 권기우) 【원심판결】 부산고법 2008. 8. 21. 선고 2007나17697 판결 【주 문】 상고를 모두 기각한다. 상고비용은 각자가 부담한다. 【이 유】 상고이유를 판단한다. 1. 원고의 상고이유에 대하여 증거의 취사선택과 사실인정은 그것이 자유심증주의에 위반되는 등의 특별한 사정이 없는 한 사실심법원의 전권에 속한다( 대법원 2006. 5. 25. 선고 2005다77848 판결 등 참조). 그리고 부동산 경매절차에서 유치권 행사가 허위채권에 기한 것일 경우 매각대금을 부당하게 하락시켜 경매의 공정성을 훼손하고 이해관계인의 권리를 침해할 우려가 있으므로, 유치권 성립 여부에 대한 판단은 신중하게 할 필요가 있다. 원심은 채용 증거를 종합하여, 원고들이 이 사건 건물 중 이 사건 사무실 부분만을 점유하여 온 사실을 인정한 다음, 이 사건 건물 중 이 사건 사무실 부분에 대하여만 유치권확인 및 점유방해금지청구를 인용하고, 나머지 부분에 대한 유치권확인 및 점유방해금지청구와 점유회수청구를 기각하였는바, 위 법리와 기록에 비추어 살펴보면 이러한 원심의 사실인정과 판단은 정당하고, 거기에 상고이유의 주장과 같은 법리오해 또는 채증법칙 위배 등의 위법이 없다. 2. 피고의 상고이유에 대하여 부동산 경매절차에서의 매수인은 민사집행법 제91조 제5항에 따라 유치권자에게 그 유치권으로 담보하는 채권을 변제할 책임이 있는 것이 원칙이나, 채무자 소유의 건물 등 부동산에 경매개시결정의 기입등기가 경료되어 압류의 효력이 발생한 이후에 채무자가 위 부동산에 관한 공사대금 채권자에게 그 점유를 이전함으로써 그로 하여금 유치권을 취득하게 한 경우, 그와 같은 점유의 이전은 목적물의 교환가치를 감소시킬 우려가 있는 처분행위에 해당하여 민사집행법 제92조 제1항, 제83조 제4항에 따른 압류의 처분금지효에 저촉되므로 점유자로서는 위 유치권을 내세워 그 부동산에 관한 경매절차의 매수인에게 대항할 수 없다 ( 대법원 2005. 8. 19. 선고 2005다22688 판결 참조). 그러나 이러한 법리는 경매로 인한 압류의 효력이 발생하기 전에 유치권을 취득한 경우에는 적용되지 아니하고, 유치권 취득시기가 근저당권 설정 이후라거나 유치권 취득 전에 설정된 근저당권에 기하여 경매절차가 개시되었다고 하여 달리 볼 것은 아니다. 원심은 채용 증거를 종합하여, 이 사건 건물에 관하여 2002. 9. 27. 농업협동조합중앙회에 채권최고액 18억 2,000만 원의 근저당권이 설정된 사실, 소외 회사가 2003. 9. 2. 이 사건 건물의 소유권을 취득한 후 2004. 5.경까지 이 사건 건물을 찜질목욕탕으로 개조하는 공사를 시행한 사실, 원고들은 소외 회사로부터 위 공사의 일부를 도급받아 시행하였는데 소외 회사가 2004. 6. 9.경 부도가 나는 바람에 공사대금을 받지 못하자 그 무렵 이 사건 건물 중 이 사건 사무실 부분에 대한 유치권을 행사하기 시작한 사실, 그 후 농업협동조합중앙회가 이 사건 건물에 대하여 위 근저당권에 기한 임의경매신청을 하여 2004. 7. 15. 임의경매개시결정이 내려지고 같은 달 19. 임의경매개시결정 기입등기가 이루어졌으며 이 경매절차에서 피고가 2006. 1. 10. 이 사건 건물을 경락받아 소유권을 취득한 사실 등을 인정한 다음, 원고들이 이 사건 사무실 부분에 대하여 유치권을 가지고 있으므로 피고가 원고들의 유치권을 부정하고 있는 이상 그 확인의 이익이 있으며, 피고는 원고들의 점유를 방해하지 않을 의무가 있다고 판단하고, 나아가 원고들은 그 유치권 취득 이전부터 설정되어 있던 위 근저당권에 기한 경매절차의 매수인인 피고에게 대항할 수 없다는 취지의 피고의 주장을 배척하였는바, 위 법리와 기록에 비추어 보면 이러한 원심의 사실인정 및 판단은 정당한 것으로 수긍이 가고, 거기에 상고이유의 주장과 같은 유치권과 신의칙에 관한 법리오해, 담보권 설정에 관한 법리오해, 채증법칙 위배, 심리미진 등의 위법이 없다. 한편, 피고가 상고이유에서 들고 있는 대법원 1987. 3. 10. 선고 86다카1718 판결은 근저당권 설정 이후에 대항력 있는 임차권을 취득한 임차인이 그 이후 개시된 강제경매절차의 경락인에 대해 대항할 수 없다는 것으로서, 이 사건과는 그 사안을 달리하여 이 사건에 원용하기에는 적절하지 아니하다. 3. 결 론 그러므로 상고를 모두 기각하고, 상고비용은 패소자들 각자가 부담하도록 하여 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다. 대법관 김영란(재판장) 이홍훈 안대희(주심) 양창수 |
| 대법원 2022. 12. 29. 선고 2021다253710 판결 [건물인도][공2023상,361] 【판시사항】 [1] 부동산에 관하여 경매개시결정등기가 된 뒤에 부동산의 점유를 이전받거나 피담보채권이 발생하여 유치권을 취득한 사람이 경매절차의 매수인에 대하여 유치권을 행사할 수 있는지 여부 (소극) [2] 경매개시결정이 있기 전부터 유치권을 이유로 부동산을 점유하면서 채무자와 일정 기간 동안 변제기를 유예하기로 합의한 갑 주식회사가 그 후 개시된 경매절차에서 유치권 신고를 하였다가, 이후 갑 회사를 상대로 유치권부존재확인의 소가 제기되어 그 소송에서 갑 회사에 유치권이 존재한다는 판결이 선고되어 확정되자, 속행된 경매절차에서 다시 유치권 신고를 하였는데, 경매절차에서 부동산의 소유권을 취득한 을이 갑 회사를 상대로 부동산 인도와 부당이득반환을 청구한 사안에서, 경매개시결정 이후 변제기가 재차 도래함으로써 갑 회사가 다시 유치권을 취득하였다고 볼 여지가 있는데도, 이에 관하여 더 심리하지 아니한 채 변제기 유예로 경매개시결정 당시 갑 회사의 공사대금채권이 변제기에 있지 않았다는 이유만으로 갑 회사가 유치권을 주장할 수 없다고 본 원심판단에 법리오해 등의 잘못이 있다고 한 사례 【판결요지】 [1] 민사집행법 제91조 제3항이 “지상권·지역권·전세권 및 등기된 임차권은 저당권·압류채권·가압류채권에 대항할 수 없는 경우에는 매각으로 소멸된다.”라고 규정하고 있는 것과는 달리, 같은 조 제5항은 “매수인은 유치권자에게 그 유치권으로 담보하는 채권을 변제할 책임이 있다.”라고 규정하고 있으므로, 유치권은 특별한 사정이 없는 한 그 성립시기에 관계없이 경매절차에서 매각으로 인하여 소멸하지 않는다. 다만 부동산에 관하여 이미 경매절차가 개시되어 진행되고 있는 상태에서 비로소 그 부동산에 유치권을 취득한 경우에도 아무런 제한 없이 경매절차의 매수인에 대한 유치권의 행사를 허용하면 경매절차에 대한 신뢰와 절차적 안정성이 크게 위협받게 됨으로써 경매 목적 부동산을 신속하고 적정하게 환가하기가 매우 어렵게 되고 경매절차의 이해관계인에게 예상하지 못한 손해를 줄 수도 있으므로, 그러한 경우에까지 압류채권자를 비롯한 다른 이해관계인들의 희생 아래 유치권자만을 우선 보호하는 것은 집행절차의 법적 안정성이라는 측면에서 받아들일 수 없다. 그리하여 대법원은 집행절차의 법적 안정성을 보장할 목적으로 부동산에 관하여 경매개시결정등기가 된 뒤에 비로소 부동산의 점유를 이전받거나 피담보채권이 발생하여 유치권을 취득한 경우에는 경매절차의 매수인에 대하여 유치권을 행사할 수 없다고 본 것이다. [2] 경매개시결정이 있기 전부터 유치권을 이유로 부동산을 점유하면서 채무자와 일정 기간 동안 변제기를 유예하기로 합의한 갑 주식회사가 그 후 개시된 경매절차에서 유치권 신고를 하였다가, 이후 갑 회사를 상대로 유치권부존재확인의 소가 제기되어 그 소송에서 갑 회사에 유치권이 존재한다는 판결이 선고되어 확정되자, 속행된 경매절차에서 다시 유치권 신고를 하였는데, 경매절차에서 부동산의 소유권을 취득한 을이 갑 회사를 상대로 부동산 인도와 부당이득반환을 청구한 사안에서, 갑 회사가 경매개시결정 전후로 계속하여 경매목적물을 점유해 왔으므로 갑 회사의 공사대금채권 변제기가 변제기 유예 이전에 이미 도래하여 갑 회사가 경매개시결정등기 전에 유치권을 취득하였을 경우, 경매개시결정 이후 변제기가 재차 도래함으로써 갑 회사가 다시 유치권을 취득하였다고 볼 여지가 있는 점, 경매개시결정 전후로 유치권자가 부동산을 계속 점유하면서 유치권을 신고하였고 현황조사보고서에 이러한 사정이 기재된 점, 유치권의 존재를 확인하는 판결까지 확정되어 매수인 등이 유치권의 존재를 알고 있었던 것으로 보이고 달리 거래당사자가 유치권을 자신의 이익을 위하여 고의로 작출하였다는 사정을 찾아볼 수 없는 점을 종합하면 유치권의 행사를 허용하더라도 경매절차의 이해관계인에게 예상하지 못한 손해를 주지 않고 집행절차의 법적 안정성을 해치지 않아 유치권의 행사를 제한할 필요가 없으므로, 갑 회사가 경매절차의 매수인인 을에게 유치권을 주장할 수 있다고 봄이 타당한데도, 변제기 유예 전에 공사대금채권의 변제기가 도래하여 갑 회사가 경매개시결정등기 전에 유치권을 취득한 적이 있고 경매개시결정 이후 변제기가 재차 도래함으로써 다시 유치권을 취득한 것인지 등을 더 심리하지 아니한 채, 변제기 유예로 경매개시결정 당시 갑 회사의 공사대금채권이 변제기에 있지 않았다는 이유만으로 갑 회사가 유치권을 주장할 수 없다고 본 원심판단에 법리오해 등의 잘못이 있다고 한 사례. 【참조조문】 [1] 민사집행법 제83조, 제91조 제3항, 제5항, 제94조, 민법 제320조 [2] 민사집행법 제83조, 제85조, 제91조 제3항, 제5항, 제94조, 민법 제320조 【참조판례】 [1] 대법원 2005. 8. 19. 선고 2005다22688 판결(공2005하, 1503) 대법원 2006. 8. 25. 선고 2006다22050 판결(공2007상, 263) 대법원 2009. 1. 15. 선고 2008다70763 판결(공2009상, 158) 대법원 2014. 3. 20. 선고 2009다60336 전원합의체 판결(공2014상, 897) 대법원 2014. 4. 10. 선고 2010다84932 판결 【전 문】 【원고, 피상고인】 원고 (소송대리인 변호사 이시훈 외 1인) 【피고, 상고인】 아주건설산업 주식회사 (소송대리인 동화법무법인 담당변호사 조영선 외 3인) 【원심판결】 서울중앙지법 2021. 6. 24. 선고 2020나48927 판결 【주 문】 원심판결을 파기하고, 사건을 서울중앙지방법원에 환송한다. 【이 유】 상고이유를 판단한다. 1. 다음과 같은 사실은 원심판결 이유와 기록에 의하여 알 수 있거나 이 법원에 현저하다. 가. 이 사건 주택 일부 구분건물의 인테리어 공사를 마친 피고는 이 사건 경매개시결정이 있기 전인 2010. 8.경부터 이 사건 부동산을 포함한 구분건물 5채의 출입구에 유치권 행사 및 점유 사실에 대한 안내문을 부착하고 시정장치를 한 후 점유를 시작하였고, 2010. 8. 24. 개시된 이 사건 경매절차에서 공사대금채권을 피담보채권으로 하여 유치권 신고를 하였으며, 원심 변론종결일까지도 이 사건 부동산을 점유하고 있다. 나. 집행법원의 2010. 8. 24. 자 현황조사명령에 따른 현황조사보고서에는 피고가 공사대금채권으로 유치권을 행사하며 이 사건 부동산을 점유하고 있다고 기재되어 있다. 다. 이 사건 경매절차의 기초가 된 근저당권을 이전받은 근저당권자들의 파산관재인이 피고를 상대로 제기한 유치권부존재확인의 소 항소심(서울고등법원 2014나51086)에서 위 법원은 2017. 2. 7. 피고가 점유 중인 이 사건 부동산 포함 구분건물 5채에 관하여 683,093,736원의 공사대금채권을 피담보채권으로 하는 유치권이 존재한다는 판결을 선고하였고, 그 판결은 2017. 2. 25. 확정되었다. 라. 위 항소심판결 선고 후 속행된 경매절차에서 피고는 다시 유치권 신고를 하였고 2019. 3. 12. 진행된 매각기일에서 원고가 최고가매수신고인이 되었다. 마. 이 사건 경매절차에서 매각대금을 납부하고 이 사건 부동산의 소유권을 취득한 원고는 피고를 상대로 이 사건 부동산의 인도와 부당이득반환을 청구하고 있고, 이에 대하여 피고는 유치권이 있어 원고의 청구에 응할 수 없다고 다투었다. 2. 원심은, 피고와 채무자가 2010. 8. 6. 피고의 공사대금채권의 변제기를 2010. 9. 6.로 유예한 사실과 이 사건 부동산에 관한 이 사건 경매개시결정등기가 2010. 8. 24. 마쳐진 사실을 인정한 다음, 이 사건 경매개시결정 당시 공사대금채권이 변제기에 이르지 아니한 이상 피고는 유치권을 주장할 수 없다고 판단하였다. 3. 그러나 원심 판단은 다음과 같은 이유로 수긍하기 어렵다. 가. 민사집행법 제91조 제3항이 “지상권·지역권·전세권 및 등기된 임차권은 저당권·압류채권·가압류채권에 대항할 수 없는 경우에는 매각으로 소멸된다.”라고 규정하고 있는 것과는 달리, 같은 조 제5항은 “매수인은 유치권자에게 그 유치권으로 담보하는 채권을 변제할 책임이 있다.”라고 규정하고 있으므로, 유치권은 특별한 사정이 없는 한 그 성립시기에 관계없이 경매절차에서 매각으로 인하여 소멸하지 않는다(대법원 2009. 1. 15. 선고 2008다70763 판결, 대법원 2014. 4. 10. 선고 2010다84932 판결 등 참조). 다만 부동산에 관하여 이미 경매절차가 개시되어 진행되고 있는 상태에서 비로소 그 부동산에 유치권을 취득한 경우에도 아무런 제한 없이 경매절차의 매수인에 대한 유치권의 행사를 허용하면 경매절차에 대한 신뢰와 절차적 안정성이 크게 위협받게 됨으로써 경매 목적 부동산을 신속하고 적정하게 환가하기가 매우 어렵게 되고 경매절차의 이해관계인에게 예상하지 못한 손해를 줄 수도 있으므로, 그러한 경우에까지 압류채권자를 비롯한 다른 이해관계인들의 희생 아래 유치권자만을 우선 보호하는 것은 집행절차의 법적 안정성이라는 측면에서 받아들일 수 없다. 그리하여 대법원은 집행절차의 법적 안정성을 보장할 목적으로 부동산에 관하여 경매개시결정등기가 된 뒤에 비로소 부동산의 점유를 이전받거나 피담보채권이 발생하여 유치권을 취득한 경우에는 경매절차의 매수인에 대하여 유치권을 행사할 수 없다고 본 것이다(대법원 2005. 8. 19. 선고 2005다22688 판결, 대법원 2006. 8. 25. 선고 2006다22050 판결, 대법원 2014. 3. 20. 선고 2009다60336 전원합의체 판결 등 참조). 나. 앞서 본 사실관계를 위 법리에 비추어 살펴본다. 피고가 경매개시결정 전후로 계속하여 경매목적물을 점유해 온 이 사건에서 피고의 공사대금채권의 변제기가 변제기 유예 이전에 이미 도래하여 피고가 이 사건 경매개시결정등기 전에 유치권을 취득하였을 경우, 이 사건 경매개시결정 이후 변제기가 재차 도래함으로써 피고가 다시 유치권을 취득하였다고 볼 여지가 있다. 또한 경매개시결정 전후로 유치권자가 부동산을 계속 점유하면서 집행법원에 유치권을 신고하였고 현황조사보고서에 이러한 사정이 기재되기도 하였으며 유치권의 존재를 확인하는 판결까지 확정되어 매수인 등이 유치권이 존재한다는 점을 알고 있었던 것으로 보이고 달리 거래당사자가 유치권을 자신의 이익을 위하여 고의로 작출하였다는 사정을 찾아볼 수 없다. 그렇다면 이 사건에서는 유치권의 행사를 허용하더라도 경매절차의 이해관계인에게 예상하지 못한 손해를 주지 않고 집행절차의 법적 안정성을 해치지 않아 유치권의 행사를 제한할 필요가 없으므로, 피고는 경매절차의 매수인인 원고에게 유치권을 주장할 수 있다고 봄이 타당하다. 다. 사정이 이러하므로 원심으로서는, 변제기 유예 전에 공사대금채권의 변제기가 도래하여 피고가 이 사건 경매개시결정등기 전에 유치권을 취득한 적이 있고 이 사건 경매개시결정 이후 변제기가 재차 도래함으로써 다시 유치권을 취득한 것인지 등을 더 심리하여 피고가 경매절차의 매수인인 원고에게 유치권을 행사할 수 있는지를 판단하였어야 한다. 그런데도 원심은 이에 이르지 아니한 채 변제기 유예로 경매개시결정 당시 피고의 공사대금채권이 변제기에 있지 않았다는 이유만으로 피고가 유치권을 주장할 수 없다고 판단하였다. 이러한 원심의 판단에는 유치권 효력 등에 관한 법리를 오해한 나머지 필요한 심리를 다하지 않아 판결에 영향을 미친 잘못이 있다. 4. 그러므로 나머지 상고이유에 관한 판단을 생략한 채 원심판결을 파기하고, 사건을 다시 심리·판단하도록 원심법원에 환송하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다. 대법관 김선수(재판장) 박정화 노태악 오경미(주심) |
② 유치권부존재확인소송 및 매각절차의 지연을 초래
경매절차에서 거액의 공사대금 등을 원인으로 한 유치권이 신고되어 매각가격 결정에 현저한 영향을 미치기에 신청채권자가 유치권부존재확인 소송을 제기하고 유치권부존재확인 소송을 제기하였다는 이유만으로는 매각기일의 정지되지 아니하므로 소제기증명서를 제출로 인하여 매각절차를 정지하여 부당이득금반환청구소송 등 새로운 소송을 초래하는 것을 방지하는 사례도 있다. 이와 같이 유치권신고로 또 다른 소송을 야기와 그로 인한 매각절차가 지연을 초래하고 있는 것이 현실이다.
(4) 허위 유치권신고인에 대한 형사처벌 사례
① 경매방해
소유자와 공모하여 공사대금에 대한 허위 계약서를 작성하여 유치권을 신고한 사례135)로 피고인은 서울중앙지방법원에서 등기부상 갑 소유로 되어 있는 서울 강남구 서초동 361-210 외 6필지 다세대주택에 대하여 진행된 서울중앙지방법원 2020타경 36773호 부동산임의경매 등 사건에 관하여, 자신과 사실혼관계에 있는 위 갑으로부터 위 다세대 주택의 신축공사를 도급받은 바 없어 위 갑에 대한 채권을 가지고 있지 아니하여 유치권이 존재하지 아니함에도 불구하고, 위 다세대 주택에 대해 5억5,000만원 상당의 신축공사를 하여 유치권
이 있다는 취지의 유치권 신고서를 작성하여 제출하여 위계로써 경매의 공정을 해하였고, 피고인은 1심에서 벌금 1,000만원을 선고받았다.
| 135) 서울중앙지방법원 2009. 6. 10. 선고 2008고단 5673 판결의 사안은 항소심(서울중앙지방법원 2009 8. 26. 선고 2009노1703 판결)에서 항소기각, 상고심(대법원 2009. 11. 12. 선고 2009도8957 판결) 에서 상고기각으로 확정되었다 |
② 임차인이 허위 유치권을 신고한 사례
피고인은 건물 상가를 보증금 1억원, 월 임대료 200만원에 임차하여 영업을 하던 중 위 상가에 대하여 경매가 개시되자 허위의 공사도급계약서를 작성하여 공사비 2억8,000만원 상당의 내부공사를 한 것처럼 유치권신고를 함으로써 허위 유치권 신고로 인한 경매방해죄가 성립하였다. 이로서 피고인은 징역 1년, 집행유예 2년을 선고받았다.
③ 강제집행면탈
사업일체를 양도한 사실이 없음에도 강제집행을 면탈할 목적으로 허위 문서를 작성하여 유치권 관련채권을 허위양도 한 사례로 피고인은 갑 소유의 건물 건축공사 일체를 인수하면서 위 갑의 채권자 을에 대한 채무금 2억원을 인수하였다. 피고인이 위 을에 대한 채무를 변제하지 아니하자 을은 갑을 상대로 2억원 소송을 제기한 상황에서 피고인은 강제집행을 면탈할 목적으로 병에게 허위의 유치권 청구액 10억원을 양도하는 유치권 채권을 허위 양도하여 피고인은 강제집행면탈죄로 벌금 50만원을 선고받았다.
| 대법원 2018. 6. 15. 선고 2016도847 판결 [강제집행면탈][미간행] 【판시사항】 강제집행면탈죄의 성립요건 및 반드시 채권자를 해치는 결과가 야기되거나 행위자가 어떤 이득을 얻어야 범죄가 성립하는지 여부(소극) / 허위의 채무를 부담하는 내용의 채무변제계약 공정증서를 작성하고 이에 터 잡아 채권압류 및 추심명령을 받은 경우, 강제집행면탈죄가 성립하는지 여부(적극) 【참조조문】 형법 제327조 【참조판례】 대법원 2008. 6. 26. 선고 2008도3184 판결 대법원 2009. 5. 28. 선고 2009도875 판결(공2009하, 1062) 대법원 2012. 6. 28. 선고 2012도3999 판결(공2012하, 1388) 【전 문】 【피 고 인】 피고인 1 외 1인 【상 고 인】 검사 【변 호 인】 대한 법무법인 담당변호사 이민호 【원심판결】 전주지법 2015. 12. 28. 선고 2015노842 판결 【주 문】 원심판결을 파기하고, 사건을 전주지방법원에 환송한다. 【이 유】 상고이유를 판단한다. 1. 공소사실의 요지는 다음과 같다. 가. 피고인 1은 2010. 6. 14. 공소외 1 주식회사(이하 ‘공소외 1 회사’라 한다)의 대표이사로 취임하였고, 피고인 2는 공소외 2 유한회사(이하 ‘공소외 2 회사’라 한다)의 대표이사이다. 나. 피해자 공소외 3 주식회사(이하 ‘공소외 3 회사’라 한다)는 공소외 1 회사에 대하여 대여금 채권이 있다. 다. 공소외 2 회사는 공소외 1 회사에 대하여 공사대금 채권이 있었는데, 공소외 1 회사의 부도 이후 공소외 1 회사의 원도급인인 공소외 4 주식회사(이하 ‘공소외 4 회사’라 한다)로부터 공사대금 968,700,000원 중 462,100,000원을 지급받았다. 라. 공소외 2 회사는 액면금 430,000,000원의 약속어음과 액면금 304,000,000원의 약속어음을 이용하여 어음할인 대출을 받아 그 대출금을 공소외 1 회사에 빌려주었다. 그런데 공소외 2 회사의 대출금 채무는 공소외 1 회사에서 전액 변제하거나 그 채무자가 변경되어 모두 소멸하였다. 마. 그런데도 피고인들은 2010. 7. 23.경 공소외 2 회사의 공소외 1 회사에 대한 공사대금 채권을 968,700,000원으로, 약속어음 할인 대출금 채권을 734,000,000원으로 하고 그에 대한 이자를 포함하여 총 채권액을 2,641,200,267원으로 특정한 후 ‘공소외 1 회사는 공소외 2 회사에 공사대금 등으로 2,610,000,000원의 채무를 부담하고 있다.’라는 내용의 각서(이하 ‘이 사건 각서’라 한다)를 작성하였고, 2010. 8. 3.경 이 사건 각서에 대한 공정증서(이하 ‘이 사건 공정증서’라 한다)를 작성하였다. 피고인 2는 2010. 8. 12. 공소외 1 회사의 공소외 5 주식회사(이하 ‘공소외 5 회사’라 한다)에 대한 대여금 채권에 대하여 채권압류 및 추심명령(이하 ‘이 사건 채권압류 및 추심명령’이라 한다)을 받았다. 바. 이로써 피고인들은 공모하여, 피해자 공소외 3 회사의 강제집행을 면할 목적으로 허위의 채무를 부담하였다. 2. 공사대금 관련 강제집행면탈에 관한 판단 가. 강제집행면탈죄는 현실적으로 민사집행법에 의한 강제집행 또는 가압류, 가처분의 집행을 받을 우려가 있는 객관적인 상태, 즉 채권자가 본안 또는 보전소송을 제기하거나 제기할 태세를 보이고 있는 상태에서 주관적으로 강제집행을 면탈하려는 목적으로 재산을 은닉, 손괴, 허위양도하거나 허위의 채무를 부담하여 채권자를 해칠 위험이 있으면 성립한다. 반드시 채권자를 해치는 결과가 야기되거나 행위자가 어떤 이득을 얻어야 범죄가 성립하는 것은 아니다(대법원 2008. 6. 26. 선고 2008도3184 판결 등 참조). 허위의 채무를 부담하는 내용의 채무변제계약 공정증서를 작성하고 이에 터 잡아 채권압류 및 추심명령을 받은 경우에는 강제집행면탈죄가 성립한다(대법원 2009. 5. 28. 선고 2009도875 판결 참조). 나. 원심은 이 사건 각서나 공정증서의 작성으로 공소외 1 회사가 공소외 2 회사에 대하여 허위 채무를 부담하였다거나 피고인 1이 공소외 1 회사로 하여금 공소외 2 회사에 허위 채무를 부담하게 할 의사로 이 사건 각서나 공정증서를 작성한 것으로 보기 어렵다고 보아 이 부분 공소사실을 무죄로 판단하였다. 그 이유는 다음과 같다. (1) 공소외 2 회사가 이 사건 공정증서에 기하여 배당받은 돈은 전부 피고인 2 또는 공소외 2 회사가 사용한 것으로 보이고, 공소외 1 회사나 피고인 1이 위 배당금을 사용하거나 그 사용에 관여하였다고 인정할 증거가 없다. (2) 피고인 1은 이 사건 각서나 공정증서를 작성해 주더라도 공소외 1 회사에 별다른 재산이 없는 이상 공소외 1 회사에 대하여 실제로 권리행사를 할 수 없고, 혹시 공소외 1 회사에 자신이 알지 못하는 재산이 있는 경우에는 그 재산에 대해 권리를 행사해도 무방하다는 생각으로 이 사건 각서나 공정증서를 작성하여 주었을 가능성도 있다. 다. 그러나 원심의 판단은 다음과 같은 이유로 받아들이기 어렵다. 원심판결 이유와 적법하게 채택된 증거로 인정되는 다음의 사실에 비추어 보면, 피고인들은 공소외 1 회사가 채권자들로부터 강제집행을 받을 우려가 있는 상태에서 피해자 공소외 3 회사를 비롯한 공소외 1 회사에 대한 채권자들의 강제집행을 면할 목적으로 공모하여, 공소외 1 회사의 공소외 2 회사에 대한 공사대금 채무에 관하여 변제로 소멸한 부분을 공제하지 않은 채 허위의 채무를 부담하였다고 볼 수 있다. (1) 공소외 1 회사는 2006. 4. 10.경 공소외 4 회사로부터 군산 수송택지개발지구 4-1블럭 분양아파트 신축공사를 도급받았고, 공소외 2 회사는 공소외 1 회사로부터 위 공사 중 전기·통신설비 공사(이하 ‘이 사건 공사’라 한다)를 하도급 받아 공사를 진행하였다. 공소외 1 회사는 위 공사를 진행하다가 2007. 9. 10. 최종 부도로 공사를 중단하였고, 공소외 2 회사를 포함한 공소외 1 회사의 하도급업체들은 채권단을 구성하여 공소외 4 회사에 공사대금 지급을 청구하였다. (2) 공소외 2 회사의 대표이사 피고인 2는 공소외 1 회사의 부도 이후 공소외 1 회사의 채권단 총무 역할을 하면서 공소외 1 회사의 직원 공소외 6 등에게 급여를 지급하고 채권단의 업무를 수행하면서 그들에게 업무지시를 하였다. (3) 공소외 2 회사는 2007. 12. 4. 공소외 4 회사와 공소외 1 회사로부터 지급받아야 할 공사대금에 관한 정산합의를 하였고, 2008. 1. 4. 공소외 4 회사로부터 공사대금 968,700,000원 중 462,100,000원을 지급받았다. 그런데도 공소외 2 회사는 공소외 4 회사와 공소외 1 회사에 대한 공사대금 합의를 한 2007. 12. 4. 공소외 1 회사를 상대로 전주지방법원 2007가합8425호로 공사대금 및 유치권 확인의 소를 제기하였다. 공소외 1 회사의 직원 공소외 6은 공사대금 채무와 관련하여 공사대금 청구소송의 소장을 송달받고도 답변서를 제출하지 않았다. 위 법원은 2008. 2. 14. ‘공소외 1 회사는 공소외 2 회사에 968,700,000원 및 그 지연손해금을 지급하라.’는 무변론 판결(이하 ‘이 사건 판결’이라 한다)을 선고하였고 2008. 3. 11. 판결이 확정되었다. (4) 공소외 1 회사에 대하여는 2008. 1. 21. 회생절차가 개시되었다가 2009. 7. 17. 그 폐지결정이 확정되었는데, 그 회생사건(전주지방법원 2007회합10)에서 2008. 9. 27. 회생회사 공소외 1 회사의 관리인이 시인하여 이 사건 공사대금 채권 968,700,000원 중 725,033,950원이 회생담보권으로 기재된 회생담보권자표, 243,666,050원이 회생채권으로 기재된 회생채권자표가 작성되었다. 공소외 1 회사의 관리인은 회생절차 폐지 전인 2009. 6. 22. 공소외 2 회사를 상대로 전주지방법원 2009가합5345호로 공사대금 채권에 관한 이 사건 판결에 대하여 청구에 관한 이의의 소를 제기하였다. 제1심법원은 공소외 1 회사의 전부승소 판결을 선고하였고, 공소외 2 회사가 이에 대하여 항소하였는데, 2010. 6. 14. 공소외 1 회사의 대표이사로 취임한 피고인 1이 2010. 6. 23. 소취하서를 제출하여 위 소송이 종결되었다. (5) 한편 공소외 3 회사는 공소외 1 회사에 대하여 대여금의 지급을 구하는 지급명령을 신청하여 2009. 7. 17. 지급명령이 발령되어 집행권원을 취득하였다. (6) 피고인 1은 공소외 2 회사가 공소외 4 회사로부터 공소외 1 회사에 대한 공사대금 채권 중 일부를 지급받은 사실을 알고 있었는데도 공소외 1 회사가 공소외 2 회사에 원리금 합계 2,610,000,000원의 채무를 부담하고 있다는 내용으로 2010. 7. 23.경 이 사건 각서를, 2010. 8. 3.경 이 사건 공정증서를 작성하여 교부하였다. (7) 이 사건 채권압류 및 추심명령이 발령되기 전 공소외 1 회사의 다른 채권자인 근로복지공단, 공소외 7 주식회사가 공소외 1 회사의 공소외 5 회사에 대한 채권에 대하여 채권압류 및 추심명령을 받아 압류가 경합되었는데, 공소외 2 회사는 이 사건 채권압류 및 추심명령에 터 잡아 전주지방법원 2010타기808 배당절차에서 배당받았다. 라. 원심의 판단에는 논리와 경험의 법칙에 반하여 자유심증주의의 한계를 벗어나거나 강제집행면탈에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 잘못이 있다. 이를 지적하는 검사의 상고이유 주장은 정당하다. 3. 약속어음 할인대출 관련 강제집행면탈에 관한 판단 가. 원심은 다음과 같은 이유로 이 부분 공소사실을 무죄로 판단한 제1심판결을 그대로 유지하였다. (1) 공소외 1 회사가 공소외 2 회사에 어음할인 대출금 상당의 차용금 채무를 변제하거나 자신의 출연으로 공소외 2 회사의 대출금 채무가 소멸되지 않는 이상 공소외 1 회사는 공소외 2 회사에 차용금 채무를 계속 부담한다. (2) 피고인 1은 이 사건 각서나 공정증서 작성 당시 공소외 2 회사의 어음할인 대출금 채무가 변제된 것으로 처리되거나 채무자가 변경된 사실을 알지 못하였다. 나. 원심판결 이유를 기록에 비추어 살펴보면, 원심의 판단에 논리와 경험의 법칙에 반하여 자유심증주의의 한계를 벗어나거나 강제집행면탈에 관한 법리를 오해한 잘못이 없다. 4. 파기의 범위 원심판결 중 공사대금 관련 강제집행면탈 부분은 위에서 본 것과 같은 이유로 파기되어야 한다. 그런데 이 부분은 약속어음 할인대출 관련 강제집행면탈 부분과 일죄의 관계에 있으므로, 원심판결 전부가 파기되어야 한다. 5. 결론 원심판결을 파기하고 사건을 다시 심리·판단하도록 원심법원에 환송하기로 하여, 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다. 대법관 김창석(재판장) 조희대 김재형(주심) 민유숙 |
④ 경매방해로 인한 사기
소유자와 공사를 한 적이 없음에도 공사계약서를 허위 작성하여 유치권을 신고하고 공사금액을 편취한 사례로 피고인 갑은 을과 함께 공사업자 병이 공사를 실시한 사실이 없음에도 불구하고 허위 공사계약을 체결하여 병이 실제공사를 한 것처럼 꾸며서 경매법원에 공사대금에 관한 10억원 유치권을 신고하여 경매의 공정한 절차를 방해하였고, 위 을은 이 사건 부동산을 낙찰 받고자 하는 정을 만나 유치권 신고를 철회하는 대가로 4억원을 달라’고 하였고 이에 정은 매각기일에서 최고가매수인으로 결정되자 2억원을 교부하여 피고인 갑과 을은 공모하여 정으로부터 2억원을 편취하였고, 피고인 갑은 1심에서 징역 2년을 선고받았다.
| 대법원 2012. 11. 15. 선고 2012도9603 판결 [사기미수·위증][공2012하,2098] 【판시사항】 피담보채권인 공사대금 채권을 실제와 달리 허위로 부풀려 유치권에 의한 경매를 신청한 경우, 소송사기죄의 실행의 착수에 해당하는지 여부(적극) 【판결요지】 유치권에 의한 경매를 신청한 유치권자는 일반채권자와 마찬가지로 피담보채권액에 기초하여 배당을 받게 되는 결과 피담보채권인 공사대금 채권을 실제와 달리 허위로 크게 부풀려 유치권에 의한 경매를 신청할 경우 정당한 채권액에 의하여 경매를 신청한 경우보다 더 많은 배당금을 받을 수도 있으므로, 이는 법원을 기망하여 배당이라는 법원의 처분행위에 의하여 재산상 이익을 취득하려는 행위로서, 불능범에 해당한다고 볼 수 없고, 소송사기죄의 실행의 착수에 해당한다. 【참조조문】 형법 제27조, 제347조 제1항, 제352조, 민법 제322조 제1항, 민사집행법 제274조 제1항 【참조판례】 대법원 2011. 6. 15.자 2010마1059 결정 【전 문】 【피 고 인】 피고인 1 외 2인 【상 고 인】 피고인들 【변 호 인】 법무법인 국민 외 2인 【원심판결】 서울북부지법 2012. 7. 19. 선고 2011노1555 판결 【주 문】 상고를 모두 기각한다. 【이 유】 상고이유를 판단한다. 1. 피고인 3의 상고에 대하여 피고인 3은 법정기간 내에 상고이유서를 제출하지 아니하였고, 상고장에도 상고이유의 기재가 없다. 2. 피고인 1, 2의 사기미수의 점에 관한 상고이유(상고이유서 제출기간이 지난 후에 제출된 피고인 1에 관한 상고이유보충서, 탄원서 및 피고인 2에 관한 상고이유보충서들 및 의견서의 각 기재는 상고이유를 보충하는 범위 내에서)에 대하여 가. 주위적 공소사실에 대하여 민법 제322조 제1항은 “유치권자는 채권의 변제를 받기 위하여 유치물을 경매할 수 있다.”고 규정하고 있고, 이에 따라 민사집행법 제274조 제1항은 “유치권에 의한 경매와 민법, 상법, 그 밖의 법률이 규정하는 바에 따른 경매는 담보권 실행을 위한 경매의 예에 따라 실시한다.”고 규정하고 있다. 이러한 유치권에 의한 경매도 강제경매나 담보권 실행을 위한 경매와 마찬가지로 목적부동산 위의 부담을 소멸시키는 것을 법정매각조건으로 하여 실시되고 우선채권자뿐만 아니라 일반채권자의 배당요구도 허용되며, 유치권자는 일반채권자와 마찬가지로 배당을 받을 수 있다( 대법원 2011. 6. 15.자 2010마1059 결정 등 참조). 원심은, (1) 피고인들이 공모하여 허위의 공사대금 채권으로 이 사건 토지에 대하여 유치권에 기한 경매를 신청하는 방법으로 법원을 기망하여 금원을 편취하려다 미수에 그쳤다는 요지의 이 사건 사기미수의 주위적 공소사실에 대하여, (2) 그 채택 증거들에 의하여 ① 피고인 3이 운영하는 공소외 1 주식회사가 피해자 공소외 2로부터 이 사건 빌라신축공사를 도급받아 그 중 가시설 흙막이공사를 피고인 1이 운영하는 공소외 3 주식회사에 공사대금 2,750만 원에 하도급한 사실, ② 공소외 3 주식회사가 2006. 4. 26.부터 공사를 시작하였다가 2006. 6. 2.경 공사를 중단하자, 피해자는 2006. 7. 11. 공소외 1 주식회사에 위 도급계약을 해제한다는 의사표시를 한 사실, ③ 피고인 2는 2006. 8. 4.경 공소외 3 주식회사로부터 공소외 1 주식회사에 대한 하도급공사대금 채권을 양수한 다음 공사대금을 2억 460만 원으로 한 공소외 1 주식회사와 공소외 3 주식회사 사이의 하도급계약서를 날짜를 소급하여 새로 작성한 후 공소외 1 주식회사와 공소외 3 주식회사로부터 날인을 받은 사실, ④ 감정 결과 이 사건 빌라신축공사 중 공소외 3 주식회사가 시행한 부분의 적정 공사대금은 46,052,682원인 사실, ⑤ 피고인 2는 피고인 3을 통하여 공소외 1 주식회사의 명목상 대표이사였던 공소외 4의 협조를 얻어 “ 공소외 1 주식회사는 피고인 2에게 5억 1,102만 원 및 그 중 1억 5,300만 원에 대한 지연손해금을 지급하라.”는 내용의 지급명령을 받아 이를 근거로 유치권에 기한 경매를 신청하여 경매개시결정을 받은 사실 등을 인정한 다음, (3) 유치권에 의한 경매에서 유치물의 매각대금은 유치권자에게 교부되고 유치권자는 피담보채권을 모두 변제받을 때까지 유치물의 매각대금 위에 유치권을 행사할 수 있는 재산상 이익을 취득하므로, 정당한 공사대금 채권을 가진 사람이라고 하더라도 허위로 공사대금 채권을 부풀린 다음 이를 근거로 유치권에 의한 경매를 신청하여 매각대금을 교부받았다면 사기죄가 성립한다는 전제 아래, 피고인 2가 한 경매신청의 근거가 된 유치권의 피담보채권은 허위라는 이유로, 위 공소사실을 유죄로 판단하였다. 앞서 본 법리에 의하면, 유치권에 의한 경매를 신청한 유치권자는 일반채권자와 마찬가지로 피담보채권액에 기초하여 배당을 받게 되는 결과 피담보채권인 공사대금 채권을 실제와 달리 허위로 크게 부풀려 유치권에 의한 경매를 신청할 경우 정당한 채권액에 의하여 경매를 신청한 경우보다 더 많은 배당금을 받을 수도 있으므로, 이는 법원을 기망하여 배당이라는 법원의 처분행위에 의하여 재산상 이익을 취득하려는 행위로서, 불능범에 해당한다고 볼 수 없고, 소송사기죄의 실행의 착수에 해당한다고 할 것이다. 원심이, 유치권에 의한 경매에서 유치물의 매각대금은 유치권자에게 교부되고 유치권자는 피담보채권을 모두 변제받을 때까지 유치물의 매각대금 위에 유치권을 행사할 수 있다고 설시한 부분은 적절하지 아니하나, 이 사건 사기미수의 주위적 공소사실을 유죄로 인정한 원심의 결론은 정당하고, 거기에 상고이유 주장과 같이 피담보채권액 등과 관련하여 논리와 경험의 법칙을 위반하여 자유심증주의의 한계를 벗어나거나 사기죄에서의 처분행위 또는 재산상 이익, 소송사기죄에서의 구성요건, 실행의 착수 및 기망의 고의, 불능범 등에 관한 법리를 오해한 위법이 없다. 나. 예비적 공소사실에 대하여 피고인 1은 이 사건 사기미수의 예비적 공소사실에 관하여도 상고이유를 제기하고 있으나, 원심은, 이 사건 사기미수의 주위적 공소사실에 대하여 무죄를 선고하고 예비적 공소사실을 유죄로 인정한 제1심판결을 파기하여 주위적 공소사실을 유죄로 인정하고 예비적 공소사실에 대하여는 판단을 하지 않았으므로, 원심이 심판대상으로 삼지 아니한 예비적 공소사실 부분은 상고심의 심판대상이 될 수 없다. 3. 피고인 1의 위증의 점에 대하여 피고인 1은 이 부분에 대하여도 상고하였으나, 상고이유서 제출기간이 지난 후에 제출된 상고이유보충서에 이 부분에 대한 기재가 있을 뿐, 상고이유서에서는 이 부분에 대한 불복이유의 기재를 찾아볼 수 없고, 상고장에도 구체적인 이유의 기재가 없으므로, 이 부분에 대하여 적법한 상고이유가 제출된 것으로 볼 수 없다. 4. 결론 그러므로 상고를 모두 기각하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다. 대법관 신영철(재판장) 이상훈 김용덕(주심) |
| 대법원 2009. 9. 24. 선고 2009도5900 판결 [사기미수][미간행] 【판시사항】 [1] 소송사기에서 피기망자인 법원의 재판이 피해자의 처분행위에 갈음하는 내용과 효력을 가져야 하는지 여부(적극) [2] 부동산 경매절차에서 피고인들이 허위의 공사대금채권을 근거로 유치권 신고를 한 경우, 소송사기의 실행의 착수가 있다고 볼 수 없다고 한 사례 【참조조문】 [1] 형법 제347조 [2] 형법 제347조 【전 문】 【피 고 인】 피고인 1외 1인 【상 고 인】 검사 【원심판결】 인천지법 2009. 6. 11. 선고 2009노987 판결 【주 문】 상고를 기각한다. 【이 유】 상고이유를 본다. 소송사기에 있어서 피기망자인 법원의 재판은 피해자의 처분행위에 갈음하는 내용과 효력이 있는 것이어야 하고 그렇지 않은 경우는 착오에 의한 재물의 교부나 재산상의 이익을 취득하는 행위가 있다고 할 수 없어 사기죄를 구성하지 않는다( 대법원 1987. 8. 18. 선고 87도1153 판결 등 참조). 원심은, 부동산 경매절차에서 피고인들이 허위로 유치권을 신고한 사실을 기초로 하고, 법원을 피기망자 겸 처분행위자로 구성하여 소송사기 미수죄로 기소된 이 사건 공소사실에 대하여, 유치권자가 경매절차에서 유치권을 신고하는 경우 법원은 이를 매각물건명세서에 기재하고 그 내용을 매각기일공고에 적시하나, 이는 경매목적물에 대하여 유치권 신고가 있음을 입찰예정자들에게 고지하는 것에 불과할 뿐 처분행위로 볼 수는 없고, 또한 유치권자는 권리신고 후 이해관계인으로서 경매절차에서 이의신청권 등 몇 가지 권리를 얻게 되지만 이는 법률의 규정에 따른 것으로서 재물 또는 재산상 이득을 취득하는 것으로 볼 수도 없다는 점을 근거로 들어, 허위 공사대금채권을 근거로 유치권 신고를 하였더라도 이를 소송사기 실행의 착수가 있다고 볼 수는 없다는 이유로, 피고인들에 대한 이 부분 공소사실을 무죄로 판단한 제1심의 결론을 그대로 유지하였다. 위 관련 법리와 부동산 경매절차에서 유치권자의 지위 등을 종합하여 보면, 원심의 위와 같은 판단은 정당하다. 원심판결에는 상고이유의 주장과 같이 소송사기죄에서의 처분행위 및 재산상 이익에 관한 법리를 오해한 위법이 없다. 그러므로 상고를 기각하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다. 대법관 양창수(재판장) 양승태 김지형(주심) 전수안 |
| 대법원 2013. 11. 28. 선고 2013도459 판결 [사기미수][미간행] 【판시사항】 [1] 소송사기에서 피기망자인 법원의 재판은 피해자의 처분행위에 갈음하는 내용과 효력이 있어야 하는지 여부(적극) [2] 건물을 신축하여 그 소유권을 원시취득한 미등기건물의 소유자가 있고 그에 대한 채권담보 등을 위하여 건축허가명의만을 가진 자가 따로 있는 상황에서, 건축허가명의자에 대한 채권자가 위 명의자와 공모하여 명의자를 상대로 위 건물에 관한 강제경매를 신청하여 법원의 경매개시결정이 내려지고, 그에 따라 위 명의자 앞으로 촉탁에 의한 소유권보존등기가 되고 나아가 그 경매절차에서 건물이 매각된 경우, 위와 같은 경매신청행위 등이 진정한 소유자에 대한 관계에서 사기죄를 구성하는지 여부(소극) 【참조조문】 [1] 형법 제347조 [2] 형법 제347조 【참조판례】 [1] 대법원 1985. 10. 8. 선고 84도2642 판결(공1985, 1506) 대법원 1987. 8. 18. 선고 87도1153 판결(공1987, 1485) 대법원 2009. 9. 24. 선고 2009도5900 판결 【전 문】 【피 고 인】 피고인 【상 고 인】 피고인 【원심판결】 수원지법 2012. 12. 20. 선고 2012노3781 판결 【주 문】 원심판결을 파기하고, 사건을 수원지방법원 본원 합의부에 환송한다. 【이 유】 상고이유를 판단한다. 1. 사기죄는 사람을 기망하여 착오에 빠뜨리고 그로 인한 처분행위로 재물의 교부를 받거나 재산상 이익을 얻는 것으로서, 기망행위가 있었다고 하여도 그로 인한 처분행위가 없을 때에는 사기죄가 성립하지 않는다. 이른바 소송사기에 있어서도 피기망자인 법원의 재판은 피해자의 처분행위에 갈음하는 내용과 효력이 있는 것이어야 하고 그렇지 아니한 경우에는 착오에 의한 재물의 교부행위가 있다고 할 수 없다(대법원 1985. 10. 8. 선고 84도2642 판결 등 참조). 따라서 자기의 비용과 노력으로 건물을 신축하여 그 소유권을 원시취득한 미등기건물의 소유자가 있고 그에 대한 채권담보 등을 위하여 건축허가명의만을 가진 자가 따로 있는 상황에서, 건축허가명의자에 대한 채권자가 위 명의자와 공모하여 명의자를 상대로 위 건물에 관한 강제경매를 신청하여 법원의 경매개시결정이 내려지고, 그에 따라 위 명의자 앞으로 촉탁에 의한 소유권보존등기가 되고 나아가 그 경매절차에서 건물이 매각되었다고 하더라도, 위와 같은 경매신청행위 등이 진정한 소유자에 대한 관계에서 사기죄가 된다고 볼 수는 없다. 왜냐하면 위 경매절차에서 한 법원의 재판이나 법원의 촉탁에 의한 소유권보존등기의 효력은 그 재판의 당사자도 아닌 위 진정한 소유자에게는 미치지 아니하는 것이어서, 피기망자인 법원의 재판이 피해자의 처분행위에 갈음하는 내용과 효력이 있는 것이라고 보기는 어렵기 때문이다. 2. 이 사건 공소사실은, “실질적으로 피해자 소유인 이 사건 주택의 건축주로 되어 있을 뿐인 피고인이 공소외인을 내세워 피고인을 상대로 한 허위의 지급명령을 받게 한 뒤 공소외인으로 하여금 피고인을 상대로 이 사건 주택에 관한 강제경매를 신청하게 하여 피고인 앞으로 소유권보존등기가 마쳐지게 하고, 나아가 위 경매절차를 통해 이 사건 주택에 투자한 금원을 회수하려고 하였으나 경매를 취하함으로써 미수에 그쳤다”는 것이다. 이에 대하여 원심은, 위 경매절차에 의하여 이 사건 주택이 매각될 위기에 처하게 된 이상 위 강제경매신청은 피고인이 법원을 기망하여 피해자의 처분행위에 갈음하는 결정을 구한 것으로 볼 수 있다고 판단하여, 위 공소사실을 유죄로 인정한 제1심판결을 그대로 유지하였다. 앞서 본 법리에 비추어 이러한 원심의 조치에는 소송사기의 처분행위에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 위법이 있다. 이 점을 지적하는 취지의 상고이유의 주장은 이유 있다. 한편 원심은 위 경매절차에서 이 사건 주택이 매각되고 그 매각대금이 완납될 경우 피해자는 그 소유권을 상실한다고 하였으나, 경매절차에서의 매수인은 경매부동산을 승계취득하는 데 불과하므로 그 부동산의 진정한 소유자에게는 대항할 수 없다는 점을 아울러 지적하여 둔다. 3. 이에 나머지 상고이유에 대한 판단을 생략한 채 원심판결을 파기하고, 사건을 다시 심리·판단하도록 원심법원에 환송하기로 하여 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다. 대법관 김창석(재판장) 양창수 박병대(주심) 고영한 |
⑤ 업무방해
경매에서 매수인에게 공사대금 채권을 받기 위하여 유치권의 행사로 매수인이 건물을 사용을 방해한 사례로 피고인 갑은 오피스텔의 공사업자이고 피고인 을은 오피스텔의 관리소장인바, 매수인 병이 위 부동산을 경매로 매수하여 피고인들은 매수인 병이 건물에 출입하려 하였으나 유치권자임을 내세워 매수인 병의 부동산임대업무 등을 방해하였고, 유치권자로서 점유의 정당성을 주장하기 위해 출입문에 바리케이트 설치 등으로 출입문을 봉쇄하여 매수인의 업무를 방해하였다. 이로서 피고인 갑은 벌금 800만원, 피고인 을 벌금 500만원을 각 선고받았다.
4) 유치권 행사와 관련한 문제점
허위ㆍ과장의 유치권신고 사례가 줄어들지 않고 계속 늘어나고 있지만 일부 허위 유치권을 신고하는 사람들은 처벌을 받을 수도 있지만 유치권 신고로 인한 이익이 크고 그에 대한 제재가 미비한 상태이기에 유치권의 신고로 인한 폐해는 줄어들지 않고 있는 실정이다. 따라서 유치권 신고의 폐해와 남용을 막는 적절한 경매절차를 진행을 위해 처벌의 강도를 높이고 이를 널리 홍보하는 것이 불측의 피해를 예방하는 효과를 가져 올 수 있지 않을까 생각한다.
유치권신고와 관련하여 사례분석에서 살펴 바와 같이 유치권이 매각절차에서 직접적인 영향을 미치는 것은 크게 두 가지로 분류된다. 첫째 매각가격의 현저하게 저감이고, 둘째 매각절차의 불필요한 지연이라고 할 수 있다. 법원에서 행한 현황조사보고서․감정평가서 정도의 정보의 한계로 인하여 허위ㆍ과장 유치권으로 인한 남용은 법원의 매각절차의 불신을 유발하고 경매절차의 공정을 해하는 중대한 문제를 야기하므로 이에 대한 해결방안을 모색이 시급한 실정이다.
4. 실증분석
1) 조사계획과 변수
(1) 조사 계획
경매공부와 실제 투자를 하고 있는 자들 입장에서 유치권에 대한 의견을 조사하고, 이론적 연구를 통하여 유치권에 대한 문제에 대하여 고찰하였다. 이에 실증적으로 부동산 경매를 통하여 부동산 투자를 하고자 하는 자, 유치권 투자에 관심 있는 자, 실제로 유치권을 투자하고 있는 자, 경매입찰 법원에서 입찰하는 자, 경매학원에서 배우면서 직접 투자하는 자, 경매컨설팅 업체에서 컨설팅하고 있는 자들을 대상으로 직접 현장에서 설문조사를 실시하였다. 조사기간은 2023년 3월 14일부터 4월 5일까지였으며, 조사지역은 울산지방법원 경매법정과 울산지역의 경매학원, 컨설팅업체이다.
설문조사 내용은 첫째, 응답자들의 일반적인 속성 즉, 성별, 연령대, 재산보유정도, 경매투자경력, 둘째는, 경매와 유치권에 대한 관심도와 투자경험의 유무, 셋째, 구체적으로 설문자의 유치권 지식함양 정도 즉, 설문자의 경매물건의 권리분석 수준, 유치권 성립요건과 유치권 관련 민법 조항과 유치권판례 숙지 정도에 대한 것, 넷째 유치권 물건을 입찰할 때 기피하게 되는 이유, 다섯째, 유치권 개선방안에 대하여 주어진 문항에서 복수 선택을 하도록 하였으며, 동시에 각 개선방안에 대하여 자유로운 진술로 의견을 개진하도록 하였다.
(설문지는 부록에 게시).
(2) 변수
일반적인 경매 물건에 비해 유치권이 걸린 물건에 투자할 때 고려해야 할 사안들은, 첫째, 유치권자를 상대한 명도의 어려움, 둘째, 유치권성립 유무에 관련된 정확한 정보 공시의 부족, 셋째, 유치권 신고된 물건 대출의 어려움 , 넷째, 유치권 성립요건 조사 및 파악의 어려움, 다섯째, 허위·가장 유치권자와의 협상력에 대한 문제들이다. 이러한 문제들을 해결하기 위해서는 첫째, 집행관이 현장조사를 하여 매각물건명세서에 유치권 성립유무를 기재하도록 하는 방안, 둘째, 유치권자를 근저당권과 같이 등기부등본에 공시하여 우선변제권을 부여하는 것, 셋째, 유치권에 대한 인도명령을 신청하면 당사자 신문을 통해 유치권 진의를 파악하여 인도명령을 집행하는 방안과 넷째 허위·가장채권으로 유치권 신고한 자에 대한 민·형사상 처벌을 강화해야 하는 것, 다섯째, 앞의 내용 외의, 설문대상자 각 개인적인 경험에 따른 개선방안들을 제시하였다.
2) 설문조사 분석
(1) 응답자의 일반적 속성
① 응답자의 연령대
본 설문조사 대상은 부동산경매법정과 경매학원 및 경매컨설팅업체에서 경매관련 투자를 배우며 준비하고 있거나, 실제로 투자를 하고 있는 자들이다. 연령대를 보면, 총 103명의 응답자 중에 20대가 2명, 30대가 4명, 40대가 20명, 50대가 56명, 60대가 20명, 70대가 1명이다. 구성비율을 보면, 40대에서 60대가 주축이 된다. 경제적으로 여유가 생기기 시작한 40대부터 경매에 대한 관심도가 높아지기 시작하고, 50대가 되면 실제로 여윳돈으로 투자처를 찾으며, 미래에 대한 경제적인 준비의 일환으로 부동산경매에 뛰어들어 직접투자하거나 투자 준비를 한다. 그래서 50대가 응답자 중 54.4%나 차지하고 있다. 60대가 되면 직장에서 퇴직하고, 준비한 연금이나 모은 재산으로 생활을 하는 그룹이되므로 직접투자를 두려워하기 시작하여 투자자가 현저히 줄게 된다. 이때는 위험한 투자보다는 안정적인 월세가 들어오는 상가 등으로 투자 방향이 전환된다. 70대가 되면 투자자는 급격하게 줄게 된다. 즉, 1명에 불과하다.
위의 데이터를 막대그래프로 표시하면 확연하게 50대가 부동산경매로 직접 투자를 하거나 경매에 관심을 가지고 투자 준비를 하고 있음을 볼 수 있다.
② 남/여 구성 비율
응답자의 남녀 구성비를 보면, 남자가 49명으로 47.6%가 되고 여자가 54명으로 52.4%가 된다.
남자, 여자의 이 차이는, 남자들은 투자물건에 대해 이성적으로 여러 고려사항을 체크하다보니 투자를 어려워하고 망설임이 크지만, 여자들은 감성적으로 결정하기에 권리분석에서 확실한 투자가치가 있다는 결론이 나면 보다 빠른 결단으로 뛰어드는 경향이 있다고 경매컨설팅업체 관련자들은 말한다.
③ 응답자들의 재산 보유 정도
부동산경매에 관심을 가지고 투자하는 그룹들의 재산 정도를 보면, 1억 미만의 재산보유자들은 경매에 대한 관심도가 낮고, 1억에서 5억 사이는 103명중 52명으로 50.5%, 6억에서 10억 사이는 103명 중 30명을 차지하고 있다. 대부분 1억에서 10억의 재산을 가지고 있는 자들이 주 투자자가 되는 것을 볼 수 있다. 즉, 설문을 통하여 응답한 자들의 주 투자자는 재산보유 5억 전후로 볼 수 있겠다.
④ 경매투자를 준비하고 있거나 실제하고 있는 이들의 경력
[표]에서 보면, 1년 미만의 경력을 가진 자가 103명 중 71명으로 전체의 68.9%에 해당하며. 1년에서 3년의 경력을 가진 자가 13명이며, 3년 이상의 경력을 가진 자가 19명이다
경매투자의 경험이 1년 미만인 자들은 실제투자를 위해서 준비하고 있으므로, 유치권 물건 투자에 진입 장벽이 무엇인지 새로운 차원에서 볼 수 있는 시각을 가지고 있을 것이다. 본 논문과 기존 논문의 차별성은 학계나 전문가집단이 아닌 실제 현장의 다양한 투자자의 시각에서 유치권에 대한 개선 방안을 고찰하였다는 것이다.
(2) 경매와 유치권의 관심 정도
부동산경매와 경매물건 중 유치권에 대한 관심이나 입찰경험에 대하여 중복하여 설문을 받았다. 103명의 응답자 중 102명이 경매에 대하여 관심을 가지고 있으며, 그 중 102명 중 30명 즉, 29.4%가 경매 입찰 경험을 가지고 있다. 그리고 41.7%가 유치권 물건에 관심을 가지고 있다.
(3) 유치권에 관한 설문
① 응답자의 유치권 지식함양 정도
가. 권리분석 가능 정도
경매입찰 할 때 가장 기본이 되는 것이 권리분석이다. 이에 응답자들에게 경매물건의 권리분석 가능 정도에 대하여 설문하였다. 권리분석에 대하여 자신감을 가지고 있지 않는 응답자가 103명 중에 35명(34.0%), 조금 알거나 확실하게 권리분석을 할 수 있다는 응답자가 68명(66.0%)이다.
나. 유치권 성립요건 숙지 정도
부동산 경매에서 유치권 성립은 신고가 늦더라도 무조건 인수하는 권리이므로 아주 강력한 권리이다. 그래서 유치권 물건을 투자하기 위하여 기본으로 분석해야 할 것이 유치권 성립 유무이다. 본 설문에서 유치권 성립요건의 숙지정도에 대하여 물었다.
응답자중46명(44.7%)이 유치권 성립요건에 대하여 숙지하고 있다고 응답을 하였다. 유치권 성립요건을 명확하게 알지 못하는 57.3%는 부동산경매와 유치권에 대한 관심은 있으나 유치권분석이 어려워 유치권투자를 하지 못하고 있었다.
다. 민법의 유치권 관련 조항 숙지 정도
유치권물건을 분석하기 위해서는 민법320조를 위시하여 관련 민법에 대하여 숙지하고 있어야 한다.특히 민법320조는유치권의성립요건에대하여명시하고있다.이에유치권관련법조항의숙지정도에대하여설문하였다.
이하 생략
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| 유치권이 설정된 부동산의 경매-유치권의 유치적 효력을 중심으로-이호행 2018 (1) | 2024.08.09 |
| 부동산유치권행사에 따른 고소사건의 유형별 수사방안- 황정익 2015 (0) | 2024.08.01 |
| 부동산경매에서 유치권문제에 관한 개선방안 연구-판례분석을중심으로- 조재진 2023 (0) | 2024.07.27 |