은평구 신사동 200, 237 일원 재개발 신속통합기획확정

서울시, 은평구 신사동 재개발 2개소 신속통합기획 확정

“도시와 숲이 만나는 자연친화 주거단지 조성”

- 개발이 어려웠던 2개 구역 ‘통합적 계획’으로 도시와 자연을 품은 숲속 주거단지로 조성

- 봉산숲의 이용 편의 제고를 위한 순환도로 및 공원 조성 등 기반시설 정비

- 구릉지에 순응하는 단지계획을 통해 지형차를 활용한 다양한 공용공간 확보

- 봉산숲과 서울의 관문 입지 특성에 걸맞는 자연과 도시가 조화를 이루는 경관 창출

 

□ 서울시가 은평구 신사동 200, 237번지 일대 재개발사업 후보지 2개소의 신속통합기획을 확정했다. 봉산에 연접한 두 마을은 신속통합기획을 통한 통합적 계획으로 도시와 숲이 만나는 자연친화 주거단지로 거듭날 전망이다. 
  ○ 신사동 200 일대(편백마을) : 면적 63,496㎡, 최고 33층, 1,500세대 내외
  ○ 신사동 237 일대(산새마을) : 면적 55,209㎡, 최고 33층, 1,300세대 내외

□ 대상지는 서울의 서쪽 경계인 봉산숲(봉산도시자연공원)에 연접한 50m이상의 고저차가 있는 저층 주거지로 그간 정비구역 지정과 해제, 주거환경관리사업 등 여러가지 사업 추진으로 인한 부침이 있었던 지역이다.
  ○ 대상지 일부는 정비예정구역으로 지정됐지만 2015년 해제됐으며 2022년에는 주거환경관리사업이 완료됐지만, 실질적인 주거환경 개선으로 이어지진 못했고 보차구분 없는 좁은 도로와 주정차 차량 등 생활 불편 요소가 많은 상태이다.

□ 주민들은 이러한 주거환경을 개선하고자 22년 8월 공공재개발 후보지에 공모하였으나 미선정된 후 같은 해 연말 민간재개발 2차 후보지 공모에 재도전해 마침내 ‘산새-편백마을 연계하여 계획 수립’하는 조건으로 후보지에 선정되어 신속통합기획을 통한 재개발이 추진되게 되었다. 

□ 대상지 일대는 서울의 서쪽 고양시와 경계에 있는 지역이지만 봉산숲이라는 훌륭한 자연환경을 가지고 있어 주거지 정비를 통해 서울의 ‘경계’에서 ‘관문’으로의 역할을 할 수 있는 잠재력이 충분한 지역이다.

□ 시는 이 같은 지역의 잠재력에 주목, 신속통합기획을 통해 개발이 어려웠던 2개 구역을 통합적으로 계획하여 ‘도시와 자연을 품은 숲 속 주거단지’로 재탄생시켰으며 ➀지역주민 모두에게 열린 봉산숲 ➁구릉지에 순응하는 단지 디자인 ➂자연과 도시가 조화를 이루는 경관 창출 의 3가지 기획 원칙을 담았다. 

□ 첫째, 지역주민 모두 봉산숲을 편리하게 이용할 수 있도록 봉산숲 경계부에 봉산과 편백나무숲으로 연결되는 순환도로와 공원을 조성하였다.
  ○ 봉산은 등산로 입구가 대상지 내 보차 구분이 없는 4m이하의 도로로 연결되어 접근성이 떨어졌으나, 경계부에 6~8m의 순환도로를 신설하여 봉산숲과 봉산 내 편백나무숲을 쉽게 접근하여 이용할 수 있도록 하였다.
      * 봉산 내 편백나무숲은 13000여그루의 편백나무와 무장애숲길, 전망대 등이 설치되어 있어 숲을 찾는 사람들에게 문화·체험·휴식을 제공하는 서울시 내 유일한 편백나무숲임
    ○ 또한, 봉산근린공원을 순환도로 주변까지 확대하고 공원 내 운동시설을 설치하여 일상에서 운동과 여가, 휴식을 즐길 수 있도록 하였다.

□ 둘째, 구릉지형에 순응하고 지형차를 활용한 단지계획을 수립했다. 경사지에 순응하는 대지 조성계획을 수립하고 단 차이로 만들어지는 공간은 주차장, 부대 복리시설 등으로 활용하는 입체적 건축계획을 수립했다.
  
□ 아울러, 지형 차이를 극복하는 보행 동선 전략으로 대상지 북측에 연접한 상신초등학교와 남측 은평터널로변 버스정류장을 연결하는 공공보행통로를 계획하여 보행 약자도 편안하게 이동할 수 있도록 했다.
  ○ 공공보행통로 주변에 부대복리시설을 배치하고, 4개의 커뮤니티마당을 설치하여 지역공동체가 활성화 될 수 있도록 하였다.

□ 셋째, 봉산숲과 서울의 관문 입지 특성에 걸맞는 자연과 도시가 조화를 이루는 경관을 창출했다. 
  ○ 봉산숲 연접부는 중저층 판상형 주동을 봉산 방향으로 열리도록 배치하여 봉산숲을 이용하는 시민들이 위압감을 느끼지 않도록 하면서 가좌로11길은 통경구간을 확보하여 봉산으로 열린 경관을 창출하였다.
  ○ 신사생활권중심 지구단위계획구역 주변은 지구단위계획의 높이계획(최고높이 30~50m)을 고려 중저층으로 계획하여 주변 도시공간과도 조화를 이루도록 하였다.
□ 서울시는 신사동 200 및 237 일대의 신속통합기획 확정 전에 정비계획 관련 서울시‧자치구 주요 부서 사전협의를 실시해, 정비구역 지정이 최대한 빠르게 진행될 수 있도록 했다. 시는 내년 상반기쯤 정비구역이 지정될 것으로 전망했다.
  ○ 도시계획위원회 수권분과위원회 심의, 사업시행 계획 통합심의로 사업기간이 대폭 단축될 것으로 예상된다.

□ 조남준 서울시 도시공간본부장은 “그동안 은평구 신사동 200, 237 일대는 도시관리계획 현황이나 입지 특성상 재개발이 어려웠던 지역이었으나, 두 개 지역을 통합적으로 계획해 함께 발전하는 계획방향을 제시했다.”며, “신사동이 서울의 서쪽 경계에서 관문으로 역할이 기대되는 입지인 만큼, 봉산도시자연공원을 시민과 함께 공유하고, 숲과 어우러진 쾌적한 주거단지로 조성되기를 기대한다.”고 말했다.

 

신사동 200, 237 일대 재개발 신속통합기획 관련 도면

□ 대상지 현황
  ㅇ 위    치 : 은평구 신사동 200, 237번지 일대(63,496㎡, 55,209㎡)
  ㅇ 용도지역 : 제1종일반, 제2종일반(7층), 제3종일반 

 

□ 신속통합기획 시뮬레이션 주요 내용

 

구분	용도지역	용적률	높이계획	세대수
신사동 200 일대	1종, 2종(7층) → 2종일반주거	250%이하	최고 33층 내외	1,500세대 내외
신사동 237 일대	1종, 2종(7층), 3종 → 2종, 3종일반주거	257%이하	최고 33층 내외	1,300세대 내외

※ 세대수(공공임대주택 포함) 등은 신속통합기획 시뮬레이션(안)으로 향후 정비계획 입안시 최종 확정

 

□ 추진경위 및 향후일정

○ `22.12. : 신속통합기획 후보지 선정

○ `23.05.~`24.07. : 신속통합기획 수립 (전문가 자문회의, 주민간담회 및 설명회, 정비계획 관계부서 사전 협의)

○ `24.8.28. : 신속통합기획안 확정

○ `24.9.~ : 정비계획(안) 입안 및 정비구역 지정 고시