[행정] 대리인은 거래당사자에 포함되지 않는다는 이유로 공인중개사의 업무정지처분을 취소(대구지방법원_2024구단11087 판결)
○ 대구지방법원 2024. 10. 2. 선고 2024구단11087 판결 행정단독 재판장 배관진 부장판사
○ 판결요지
공인중개사인 원고에게 매수인의 대리인을 표시하지 않았다는 이유로 피고가 한 3개월 업무정지처분을 다툰 사안에서,
공인중개사법 시행령 제22조 제1항 제1호에 따라 거래계약서에 기재하여야 하는 '거래당사자의 인적 사항'은
거래로 인한 법률효과의 귀속주체로 해석함이 타당하고 매수인의 대리인이 포함된다고 볼 수 없으므로 위 처분은 위법하다고 판단한 사례.
대 구 지 방 법 원 판 결
사 건 2024구단11087 업무정지처분취소
원 고 A
소송대리인 변호사 진성학
대구광역시 수성구청장
피 고 대구광역시 수성구청장
소송수행자 박규현, 최보문
주 문
1. 피고가 2024. 6. 28. 원고에게 한 3개월의 업무정지처분을 취소한다.
2. 소송비용은 피고가 부담한다.
3. 제1항 기재 처분은 이 사건 항소심 판결 선고 후 30일이 되는 날(소취하나 항소 포기 등 기타 사유로 종료되면 그 종료시)까지 그 효력을 정지한다
이 유
1. 처분의 경위
가. 원고는 대구 수성구 수성로14길 42(상동)에서 ‘B공인중개사사무소’라는 상호로 부동산중개업을 하고 있는 개업공인중개사이다.
나. 원고는 주식회사 C과 D 사이에 주식회사 C 소유의 모텔 및 부지에 대한 매매계약(이하 ‘이 사건 매매계약’이라고 한다)을 중개하였는데, 당시 E가 D를 대리하여 매매계약을 체결하였다.
다. 이 사건 매매계약서는 [별지1] 기재와 같고, 이 사건 매매계약서 매수인란에는 D의 인적 사항만 기재되어 있다.
라. 피고는 2024. 6. 28. 원고에 대하여, ‘이 사건 거래계약서 작성 시 거래당사자인 매수인의 대리인의 인적사항을 기재하지 아니하였음’을 이유로 공인중개사법 제39조 제1항 제8호, 제22조 제1항, 같은 법 시행령 제26조 제1항에 의하여 3개월의 업무정지처분(이하 ‘이 사건 처분’이라고 한다)을 하였다.
| 공인중개사법 일부개정 2023. 6. 1. [법률 제19423호, 시행 2023. 7. 2.] 국토교통부 제39조(업무의 정지) ① 등록관청은 개업공인중개사가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 6개월의 범위 안에서 기간을 정하여 업무의 정지를 명할 수 있다. 이 경우 법인인 개업공인중개사에 대하여는 법인 또는 분사무소별로 업무의 정지를 명할 수 있다. <개정 2008.2.29, 2009.4.1, 2011.5.19, 2013.3.23, 2014.1.28, 2020.6.9, 2020.12.29> 1. 제10조제2항의 규정을 위반하여 같은 조 제1항제1호부터 제11호까지의 어느 하나에 해당하는 자를 소속공인중개사 또는 중개보조원으로 둔 경우. 다만, 그 사유가 발생한 날부터 2개월 이내에 그 사유를 해소한 경우에는 그러하지 아니하다. 2. 제16조의 규정을 위반하여 인장등록을 하지 아니하거나 등록하지 아니한 인장을 사용한 경우 3. 제23조제2항의 규정을 위반하여 국토교통부령으로 정하는 전속중개계약서에 의하지 아니하고 전속중개계약을 체결하거나 계약서를 보존하지 아니한 경우 4. 제24조제7항의 규정을 위반하여 중개대상물에 관한 정보를 거짓으로 공개하거나 거래정보사업자에게 공개를 의뢰한 중개대상물의 거래가 완성된 사실을 해당 거래정보사업자에게 통보하지 아니한 경우 5. 삭제 <2014.1.28> 6. 제25조제3항의 규정을 위반하여 중개대상물확인ㆍ설명서를 교부하지 아니하거나 보존하지 아니한 경우 7. 제25조제4항의 규정을 위반하여 중개대상물확인ㆍ설명서에 서명 및 날인을 하지 아니한 경우 8. 제26조제1항의 규정을 위반하여 적정하게 거래계약서를 작성ㆍ교부하지 아니하거나 보존하지 아니한 경우 9. 제26조제2항의 규정을 위반하여 거래계약서에 서명 및 날인을 하지 아니한 경우 10. 제37조제1항에 따른 보고, 자료의 제출, 조사 또는 검사를 거부ㆍ방해 또는 기피하거나 그 밖의 명령을 이행하지 아니하거나 거짓으로 보고 또는 자료제출을 한 경우 11. 제38조제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 12. 최근 1년 이내에 이 법에 의하여 2회 이상 업무정지 또는 과태료의 처분을 받고 다시 과태료의 처분에 해당하는 행위를 한 경우 13. 개업공인중개사가 조직한 사업자단체 또는 그 구성원인 개업공인중개사가 「독점규제 및 공정거래에 관한 법률」 제51조를 위반하여 같은 법 제52조 또는 제53조에 따른 처분을 받은 경우 14. 그 밖에 이 법 또는 이 법에 의한 명령이나 처분을 위반한 경우 ② 제1항에 따른 업무의 정지에 관한 기준은 국토교통부령으로 정한다. <개정 2008.2.29, 2013.3.23, 2020.6.9> ③ 제1항의 규정에 따른 업무정지처분은 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 발생한 날부터 3년이 지난 때에는 이를 할 수 없다. <신설 2005.12.7, 2020.6.9> |
| 공인중개사법 [법률 제17453호, 2020. 6. 9., 타법개정] 제22조(일반중개계약) 중개의뢰인은 중개의뢰내용을 명확하게 하기 위하여 필요한 경우에는 개업공인중개사에게 다음 각 호의 사항을 기재한 일반중개계약서의 작성을 요청할 수 있다. <개정 2014.1.28, 2020.6.9> 1. 중개대상물의 위치 및 규모 2. 거래예정가격 3. 거래예정가격에 대하여 제32조에 따라 정한 중개보수 4. 그 밖에 개업공인중개사와 중개의뢰인이 준수하여야 할 사항 |
| 공인중개사법 시행령 [대통령령 제25522호, 2014. 7. 28., 일부개정] 제26조(보증보험금의 지급 등) ① 중개의뢰인이 손해배상금으로 보증보험금·공제금 또는 공탁금을 지급받고자 하는 경우에는 그 중개의뢰인과 개업공인중개사간의 손해배상합의서·화해조서 또는 확정된 법원의 판결문 사본 그 밖에 이에 준하는 효력이 있는 서류를 첨부하여 보증기관에 손해배상금의 지급을 청구하여야 한다. <개정 2014.7.28> ② 개업공인중개사는 보증보험금·공제금 또는 공탁금으로 손해배상을 한 때에는 15일 이내에 보증보험 또는 공제에 다시 가입하거나 공탁금 중 부족하게 된 금액을 보전하여야 한다. <개정 2014.7.28> |
[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 4, 7, 8호증(가지번호 포함)의 각 기재, 변론 전체의 취지
2. 이 사건 처분의 적법 여부
가. 원고의 주장
‘매수인의 대리인’은 공인중개사법 시행령 제22조 제1항 제1호에서 규정하고 있는 ‘거래당사자’가 아니다. 따라서 원고가 이 사건 매매계약을 중개할 당시 거래계약서에 거래당사자를 기재하지 않았음을 전제로 한 이 사건 처분은 위법하다.
나. 관계 법령
[별지2] 관계 법령 기재와 같다
다. 판단
공인중개사법 제26조 제1항, 같은 법 시행령 제22조 제1항 제1호(이하 ‘이 사건 법령’이라고 한다)에 의하면, 개업공인중개사는 중개대상물에 관하여 중개가 완성된 때에는 거래계약서를 작성하여 거래당사자에게 교부하여야 하고, 거래계약서에는 거래당사자의 인적 사항을 기재하도록 하고 있다. 이 사건의 쟁점은 원고가 이 사건 매매계약서에 매수인(D)의 대리인(E)의 인적 사항을 기재하지 않은 것이 위 규정을 위반하였는지 여부이다.
| 공인중개사법 시행령 [대통령령 제25522호, 2014. 7. 28., 일부개정] 제22조(거래계약서 등) ① 법 제26조제1항의 규정에 따른 거래계약서에는 다음 각 호의 사항을 기재하여야 한다. 1. 거래당사자의 인적 사항 2. 물건의 표시 3. 계약일 4. 거래금액·계약금액 및 그 지급일자 등 지급에 관한 사항 5. 물건의 인도일시 6. 권리이전의 내용 7. 계약의 조건이나 기한이 있는 경우에는 그 조건 또는 기한 8. 중개대상물확인·설명서 교부일자 9. 그 밖의 약정내용 ② 법 제26조제1항에서 "대통령령이 정하는 기간"이라 함은 5년을 말한다. ③ 국토교통부장관은 개업공인중개사가 작성하는 거래계약서의 표준이 되는 서식을 정하여 그 사용을 권장할 수 있다. <개정 2008.2.29, 2013.3.23, 2014.7.28> |
침익적 행정처분의 근거가 되는 행정법규는 엄격하게 해석․적용하여야 하고, 그 행정행위의 상대방에게 불리한 방향으로 지나치게 확장해석 하거나 유추해석 해서는 안 되며, 그 입법취지와 목적 등을 고려한 목적론적 해석이 전적으로 배제되는 것은 아니라고 하더라도 그 해석이 문언의 통상적인 의미를 벗어나서는 안 된다(대법원 2018. 2. 28. 선고 2016두64982 판결 등 참조).
위 법리에 비추어, 이 사건 법령상 ‘거래당사자’는 ‘거래로 인한 법률효과의 귀속주체’로 해석함이 통상적인 문언해석에 부합하고, 그 밖에 관련 법령(공인중개사법 제2조, 제25조, 제30조)의 내용 및 체계 등을 종합해 볼 때, 이 사건 법령에서 규정하고 있는 거래당사자의 범위에 매수인의 대리인이 포함된다고 볼 수 없다고 봄이 타당하다.
| 공인중개사법 일부개정 2023. 6. 1. [법률 제19423호, 시행 2023. 7. 2.] 국토교통부 제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 정의는 다음과 같다. <개정 2014.1.28, 2020.6.9> 1. "중개"라 함은 제3조에 따른 중개대상물에 대하여 거래당사자간의 매매ㆍ교환ㆍ임대차 그 밖의 권리의 득실변경에 관한 행위를 알선하는 것을 말한다. 2. "공인중개사"라 함은 이 법에 의한 공인중개사자격을 취득한 자를 말한다. 3. "중개업"이라 함은 다른 사람의 의뢰에 의하여 일정한 보수를 받고 중개를 업으로 행하는 것을 말한다. 4. "개업공인중개사"라 함은 이 법에 의하여 중개사무소의 개설등록을 한 자를 말한다. 5. "소속공인중개사"라 함은 개업공인중개사에 소속된 공인중개사(개업공인중개사인 법인의 사원 또는 임원으로서 공인중개사인 자를 포함한다)로서 중개업무를 수행하거나 개업공인중개사의 중개업무를 보조하는 자를 말한다. 6. "중개보조원"이라 함은 공인중개사가 아닌 자로서 개업공인중개사에 소속되어 중개대상물에 대한 현장안내 및 일반서무 등 개업공인중개사의 중개업무와 관련된 단순한 업무를 보조하는 자를 말한다. |
| 공인중개사법 일부개정 2023. 6. 1. [법률 제19423호, 시행 2023. 7. 2.] 국토교통부 제25조(중개대상물의 확인ㆍ설명) ① 개업공인중개사는 중개를 의뢰받은 경우에는 중개가 완성되기 전에 다음 각 호의 사항을 확인하여 이를 해당 중개대상물에 관한 권리를 취득하고자 하는 중개의뢰인에게 성실ㆍ정확하게 설명하고, 토지대장 등본 또는 부동산종합증명서, 등기사항증명서 등 설명의 근거자료를 제시하여야 한다. <개정 2011.4.12, 2013.7.17, 2014.1.28, 2020.6.9> 1. 해당 중개대상물의 상태ㆍ입지 및 권리관계 2. 법령의 규정에 의한 거래 또는 이용제한사항 3. 그 밖에 대통령령으로 정하는 사항 ② 개업공인중개사는 제1항에 따른 확인ㆍ설명을 위하여 필요한 경우에는 중개대상물의 매도의뢰인ㆍ임대의뢰인 등에게 해당 중개대상물의 상태에 관한 자료를 요구할 수 있다. <개정 2014.1.28, 2020.6.9> ③ 개업공인중개사는 중개가 완성되어 거래계약서를 작성하는 때에는 제1항에 따른 확인ㆍ설명사항을 대통령령으로 정하는 바에 따라 서면으로 작성하여 거래당사자에게 교부하고 대통령령으로 정하는 기간 동안 그 원본, 사본 또는 전자문서를 보존하여야 한다. 다만, 확인ㆍ설명사항이 「전자문서 및 전자거래 기본법」 제2조제9호에 따른 공인전자문서센터(이하 "공인전자문서센터"라 한다)에 보관된 경우에는 그러하지 아니하다. <개정 2014.1.28, 2018.8.14, 2020.6.9> ④ 제3항에 따른 확인ㆍ설명서에는 개업공인중개사(법인인 경우에는 대표자를 말하며, 법인에 분사무소가 설치되어 있는 경우에는 분사무소의 책임자를 말한다)가 서명 및 날인하되, 해당 중개행위를 한 소속공인중개사가 있는 경우에는 소속공인중개사가 함께 서명 및 날인하여야 한다. <개정 2009.4.1, 2014.1.28, 2020.6.9> |
| 공인중개사법 일부개정 2023. 6. 1. [법률 제19423호, 시행 2023. 7. 2.] 국토교통부 제30조(손해배상책임의 보장) ① 개업공인중개사는 중개행위를 하는 경우 고의 또는 과실로 인하여 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다. <개정 2014.1.28, 2020.6.9> ② 개업공인중개사는 자기의 중개사무소를 다른 사람의 중개행위의 장소로 제공함으로써 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다. <개정 2014.1.28> ③ 개업공인중개사는 업무를 개시하기 전에 제1항 및 제2항에 따른 손해배상책임을 보장하기 위하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 보증보험 또는 제42조에 따른 공제에 가입하거나 공탁을 하여야 한다. <개정 2014.1.28, 2020.6.9> ④ 제3항에 따라 공탁한 공탁금은 개업공인중개사가 폐업 또는 사망한 날부터 3년 이내에는 이를 회수할 수 없다. <개정 2014.1.28, 2020.6.9> ⑤ 개업공인중개사는 중개가 완성된 때에는 거래당사자에게 손해배상책임의 보장에 관한 다음 각 호의 사항을 설명하고 관계 증서의 사본을 교부하거나 관계 증서에 관한 전자문서를 제공하여야 한다. <개정 2014.1.28> 1. 보장금액 2. 보증보험회사, 공제사업을 행하는 자, 공탁기관 및 그 소재지 3. 보장기간 |
따라서 이와 다른 전제에 선 이 사건 처분은 위법하다.
3. 효력정지
이 사건 처분으로 말미암아 원고에게 생길 회복하기 어려운 손해를 예방하기 위한 긴급한 필요가 인정되고 달리 효력정지로 인하여 공공복리에 중대한 영향을 미칠 우려가 있다고 인정하기 어려우므로, 직권으로 이 사건 처분은 이 사건 항소심 판결 선고 후 30일이 되는 날(소취하나 항소 포기 등 기타 사유로 종료되면 그 종료시)까지 그 효력을 정지한다.
4. 결론
그렇다면 원고의 이 사건 청구는 이유 있으므로 이를 인용하기로 하여 주문과 같이 판결한다.