○서울북부지방법원 2024. 10. 10. 선고 2023나41384
○임차인인 원고가 음식점 영업을 위해 임대차목적물을 임차한다는 사정을 알고 있는 공인중개사인 피고가 해당 임대차목적물에서 음식점 영업이 불가능함에도 불구하고 원고에게 ‘관할 구청 등으로부터 임대차목적물에서 음식점 영업을 할 수 있다는 사실을 확인하였다’는 잘못된 정보를 전달한 사안에서, 해당 임대차목적물에서 음식점 영업이 가능한지 여부는 임대차계약을 맺을지를 결정하는 데 중요한 사항임에도 피고가 잘못된 정보를 전달함으로써 중개인으로서의 확인‧설명의무를 위반한 과실이 인정된다고 보아 피고의 손해배상책임을 인정하면서도, 원고 스스로 음식점 영업이 가능하지 여부를 확인하는 등 신중을 기하였어야 함에도 피고의 말만 믿고 임대차계약을 체결한 원고의 과실을 고려해 피고의 손해배상책임을 50%로 제한한 사례
서 울 북 부 지 방 법 원 제 2 민 사 부
제1심판결 서울북부지방법원 2023. 10. 13. 선고 2023가소326378 판결
주 문
1. 제1심판결을 아래와 같이 변경한다.
가. 피고는 원고에게 1,059,000원 및 이에 대하여 2023. 2. 23.부터 2024. 10. 10.까지는 연 5%, 그다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라.
나. 원고의 나머지 청구를 기각한다.
2. 소송총비용 중 45%는 원고가, 나머지는 피고가 각 부담한다.
3. 제1의 가항은 가집행할 수 있다.
청구취지 및 항소취지
1. 청구취지
피고는 원고에게 2,118,000원 및 이에 대하여 이 사건 소장부본 송달 다음 날부터 다 갚는 날까지 연 12%의 비율로 계산한 돈을 지급하라.
2. 항소취지
제1심판결을 취소한다. 원고의 청구를 기각한다.
이 유
1. 기초사실
가. C은 서울 도봉구 D 지상 건물(이하 ‘이 사건 건물’이라고 한다)의 소유자이고, 원고는 다코야키를 파는 음식점(이하 ‘이 사건 음식점’이라고 한다)을 운영할 목적으로 이 사건 건물 1층 일부인 13.2㎡(이하 ‘이 사건 점포’라고 한다)를 임차한 자이며, 피고는 공인중개사로서 E공인중개사사무소의 대표자이다.
나. 원고는 2022. 12. 22. 피고의 중개를 받아 C의 아들이자 대리인인 F과 사이에, 원고가 C으로부터 이 사건 점포를 임대차보증금 10,000,000원, 월 차임 400,000원(계약일부터 6개월까지는 보증금 8,000,000원, 월 차임 420,000원을 지급하고, 이후 보증금 2,000,000원을 추가로 지급하여 보증금 10,000,000원, 월 차임 400,000원으로 하는 조건이다), 임대차기간 2022. 12. 12.부터 2024. 12. 11.까지로 정하여 임차하는 내용의
임대차계약(이하 ‘이 사건 임대차계약’이라고 한다)을 체결하였다.
다. 한편, 원고는 이 사건 임대차계약체결 과정에서 C, F 및 피고에게 이 사건 음식점을 개업할 목적으로 이 사건 점포를 임차한다는 사실을 알렸고, 피고는 원고에게 관할 구청과 보건소 등에 이 사건 점포에서 이 사건 음식점을 영업할 수 있는지 문의하였는데 가능하다는 회신을 얻었다고 전달하였다.
라. 원고는 이 사건 임대차계약 체결일인 2022. 12. 22. 피고에게 중개수수료로 468,000원을 지급하였다.
마. 원고는 2022. 12.경 관할 보건소로부터 이 사건 점포 옆에 불법 건축물이 있어 이 사건 음식점을 위한 영업신고증을 발급받을 수 없다는 취지의 통보를 받았고, 2022. 12. 20.경 C에게 전화통화로 위와 같은 내용을 전달하였다.
[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 3호증의 각 기재, 변론 전체의 취지
2. 청구원인에 관한 판단
가. 손해배상책임의 성립
1) 관계 법령
개업공인중개사는 중개를 의뢰받은 경우에는 중개가 완성되기 전에 해당 중개대상물의 상태․입지 및 권리관계, 법령의 규정에 의한 거래 또는 이용제한사항 등을 확인하여 이를 해당 중개대상물에 관한 권리를 취득하고자 하는 중개의뢰인에게 성실․정확하게 설명하여야 하고(공인중개사법 제25조 제1항), 개업공인중개사는 중개행위를 함에 있어서 고의 또는 과실로 인하여 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다(같은 법 제30조 제1항)
2) 구체적 판단
가) 위 인정사실에 의하면, 원고가 이 사건 점포에서 이 사건 음식점을 영업하기 위하여 이 사건 임대차계약을 체결한다는 사실을 피고에게 미리 알렸음에도, 피고는 원고에게 이 사건 임대차계약의 목적물인 이 사건 점포의 현황, 법령의 규정에 의한 거래 또는 이용제한 사항 등을 확인하거나 정확하게 설명하지 아니함으로써 중개인으로서의 확인ㆍ설명의무를 위반한 과실이 있고, 이러한 과실로 임차의뢰인인 원고에게 이 사건 임대차계약의 목적을 달성할 수 없는 손해를 가하였다고 봄이 상당하다. 따라서 피고는 공인중개사법 제30조에 따라 원고가 입은 위 손해를 배상할 책임이 있다.
나) 이에 대하여 피고는 원고가 이 사건 점포에서 영업허가를 받을 수 없다는 점을 알면서도 이 사건 점포에 관하여 임대차계약을 체결하였고, 이 사건 임대차계약서의 특약사항에 기재된 바와 같이 영업허가를 얻을 수 없는 문제는 전적으로 원고의 책임이라는 취지로 주장한다.
갑 제1호증의 기재에 의하면, 피고가 이 사건 임대차계약체결 당시 원고에게 교부한 중개대상물 확인·설명서(Ⅱ)에는 이 사건 점포의 ‘건축물대장상 위반건축물 여부’에 관하여 ‘위반’이라고 표기되어 있고, 이 사건 임대차계약서 특약사항에도 ‘임차인은 영업 및 인허가 문제에 대하여 해당기관에 확인하고 건축물 용도변경이 필요시 임차인 책임이며, 임대인은 협조하기로 한다’고 기재된 사실은 확인된다.
그러나 아래와 같은 사정들을 종합하여 보면, 피고가 제출한 증거들과 사정들만으로는 앞서 피고에게 개업공인중개사로서의 확인ㆍ설명의무를 위반한 과실이 있다고 판단한 사실을 뒤집기 부족하고, 달리 반증이 없다. 따라서 피고의 이 부분 주장은 받아들이지 않는다.
① 부동산중개업자와 중개의뢰인의 법률관계는 민법상의 위임관계와 유사하므로 중개의뢰를 받은 중개업자는 선량한 관리자의 주의로 중개대상물의 권리관계 등을 조사·확인하여 중개의뢰인에게 설명할 의무가 있고(대법원 2012. 11. 29. 선고 2012다69654 판결 등 참조), 직접 조사ㆍ확인하여 설명할 의무가 없는 사항이라고 할지라도 중개의뢰인이 계약을 맺을지를 결정하는 데 중요한 것이라면 그에 관하여 그릇된 정보를 제공해서는 아니 되고, 그 정보가 진실인 것처럼 그대로 전달하여 중개의뢰인이 이를 믿고 계약을 체결하도록 했다면 선량한 관리자의 주의로 신의를 지켜 성실하게 중개해야 할 의무를 위반한 것이 된다(대법원 1999. 5. 14. 선고 98다30667 판결, 대법원 2022. 6. 30. 선고 2022다212594 판결, 대법원 2023. 11. 30. 선고 2023다259743 판결 등 참조).
| 대법원 2012. 11. 29. 선고 2012다69654 판결 [손해배상(기)][공2013상,45] 【판시사항】 [1] 중개업자가 부동산거래를 중개하면서 진정한 권리자인지 여부 등에 관한 조사·확인의무를 다하지 못함으로써 중개의뢰인이 손해를 입은 경우, 중개의뢰인의 부주의가 손해 발생 및 확대의 원인이 되었다면 과실상계가 허용되는지 여부(적극) [2] 갑이 공인중개사 을과 병의 중개에 따라 등기부등본상 소유자가 망인인 주택에 관하여 망인의 장남 정의 대리인이라고 주장하는 정의 아들 무와 정 명의로 임대차계약을 체결하고 임대차보증금을 지급하였다가 손해를 입자 한국공인중개사협회를 상대로 손해배상을 구한 사안에서, 갑의 부주의를 과실상계 사유로 전혀 참작하지 않은 원심판결에 법리오해의 위법이 있다고 한 사례 【판결요지】 [1] 부동산 거래당사자가 중개업자에게 부동산거래의 중개를 위임한 경우, 중개업자는 위임 취지에 따라 중개대상물의 권리관계를 조사·확인할 의무가 있고 그 주의의무를 위반할 경우 그로 인한 손해를 배상할 책임을 부담하게 되지만, 그로써 중개를 위임한 거래당사자 본인이 본래 부담하는 거래관계에 대한 조사·확인 책임이 중개업자에게 전적으로 귀속되고 거래당사자는 그 책임에서 벗어난다고 볼 것은 아니다. 따라서 중개업자가 부동산거래를 중개하면서 진정한 권리자인지 여부 등을 조사·확인할 의무를 다하지 못함으로써 중개의뢰인에게 발생한 손해에 대한 배상의 범위를 정하는 경우, 중개의뢰인에게 거래관계를 조사·확인할 책임을 게을리한 부주의가 인정되고 그것이 손해 발생 및 확대의 원인이 되었다면, 피해자인 중개의뢰인에게 과실이 있는 것으로 보아 과실상계를 할 수 있다고 보아야 하고, 이것이 손해의 공평부담이라는 손해배상제도의 기본원리에 비추어 볼 때에도 타당하다. [2] 갑이 공인중개사 을과 병의 중개에 따라 등기부등본상 소유자가 망인인 주택에 관하여 망인의 장남 정의 대리인이라고 주장하는 정의 아들 무와 정 명의로 임대차계약을 체결하고 임대차보증금을 지급하였다가 손해를 입자 한국공인중개사협회를 상대로 손해배상을 구한 사안에서, 을과 병이 중개업자에게 요구되는 조사·확인의무를 이행하지 않은 채 무의 말만 믿고 갑에게 임대차계약을 체결하고 아무런 임대권한이 없는 무에게 임대차보증금을 지급하도록 한 과실이 인정되므로 협회가 갑이 입은 손해를 배상할 책임이 있다고 본 원심판단 부분은 정당하나, 임대차계약 및 잔금지급 과정에서 주택 소유자가 명백하지 아니하고 무의 대리권 유무 역시 명확하지 아니하여 거래당사자인 갑으로서는 이를 확인할 필요가 있었는데도, 갑이 공인중개사인 을과 병의 말만 믿고 제적등본 등 상속관계 서류나 등기권리증 또는 위임장, 인감증명서 등 주택 소유자와 대리권 유무에 관한 확인을 소홀히 한 과실이 인정되고, 이러한 과실 역시 손해 발생 또는 확대의 원인이 되었다고 보아야 하는데도, 이러한 사정을 과실상계 사유로 전혀 참작하지 않은 원심판결에는 과실상계에 관한 법리오해의 위법이 있다고 한 사례. 【참조조문】 [1] 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제25조 제1항, 제29조 제1항, 제30조 제1항, 민법 제396조, 제681조, 제763조 [2] 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제25조 제1항, 제29조 제1항, 제30조 제1항, 제4항, 제42조, 민법 제396조, 제763조 【전 문】 【원고, 피상고인】 원고 (소송대리인 변호사 엄욱) 【피고, 상고인】 한국공인중개사협회 (소송대리인 변호사 김종환) 【원심판결】 서울북부지법 2012. 7. 18. 선고 2011나11007 판결 【주 문】 원심판결을 파기하고, 사건을 서울북부지방법원 합의부에 환송한다. 【이 유】 상고이유를 판단한다. 1. 상고이유 제1점 및 제2점에 대하여 원심은, 그 채용 증거에 의하여 인정되는 판시와 같은 사정에 의하면, 중개업자인 소외 1, 2가 중개업자에게 요구되는 이 사건 주택의 소유자 및 소외 3의 대리권에 대한 조사·확인의무를 이행하지 아니한 채 소외 3의 말만 믿고 원고측으로 하여금 이 사건 임대차계약을 체결하고 아무런 임대권한 없는 소외 3에게 5,000만 원의 임차보증금을 지급하도록 한 과실이 인정되므로 이 사건 임대차계약의 체결로 인하여 원고가 입은 손해를 배상할 책임이 있다고 판단하였다. 그리고 원고가 소외 1, 2에게 아무런 상의도 하지 않고 ‘임대인 대리로 아들( 소외 3)의 대리 계약으로 잔금시 상면키로 한다’는 취지의 특약을 위반한 채 소외 3에게 잔금 4,500만 원을 지급하였으므로 위 4,500만 원은 원고의 잘못으로 인하여 발생한 손해일 뿐 소외 1, 2의 중개행위로 인한 손해라고 볼 수 없다는 피고의 주장에 대하여, 원심은, 위 잔금 지급은 소외 1, 2의 중개에 따라 체결된 이 사건 임대차계약에서 이미 정해진 사항으로서 원고는 그 약정의 이행으로 소외 3에게 잔금을 지급한 것일 뿐이므로 원고가 소외 3에게 지급한 잔금 4,500만 원 역시 소외 1, 2의 중개행위로 인하여 원고가 입은 손해에 해당한다고 판단하여 위 주장을 배척하였다. 관련 법리 및 기록에 비추어 살펴보면, 이러한 원심의 판단은 정당하다고 수긍할 수 있고, 거기에 상고이유 주장과 같이 중개업자의 주의의무, 손해배상에서의 인과관계에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 위법이 없다. 이 부분에 대한 상고이유 주장은 받아들일 수 없다. 2. 상고이유 제3점에 대하여 가. 계약자유의 원칙은 계약체결 여부, 계약 상대방의 선택, 계약내용의 결정, 계약방식의 결정에 있어서 계약 당사자가 자유를 가진다는 것을 의미하는데, 그 중 계약체결자유의 원칙에 따르면 당사자는 계약을 체결할 것인지 여부를 스스로 결정할 수 있는 자유를 가진다. 그리고 이러한 계약자유의 원칙은 계약 당사자가 자신의 이익을 보호하기 위하여 거래할 계약의 내용, 권리관계 등에 대하여 사전에 조사·확인할 기본적 책임이 있음을 전제로 하고 있다. 한편 대법원은 부동산중개업자와 중개의뢰인의 법률관계를 민법상의 위임관계와 유사한 것으로 파악하여 중개의뢰를 받은 중개업자는 선량한 관리자의 주의로 의뢰받은 중개업무를 처리할 의무가 있을 뿐 아니라, ‘공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률’ 제29조 제1항에 의하여 신의와 성실로써 공정하게 중개 관련 업무를 수행하여야 할 의무가 있고, 같은 법 제25조 제1항이 중개의뢰를 받은 중개업자는 중개대상물의 권리관계 등을 확인하여 중개의뢰인에게 설명할 의무가 있음을 명시하고 있고 그 권리관계에는 중개대상물의 권리자에 관한 사항도 포함되므로, 중개업자는 선량한 관리자의 주의와 신의성실로써 매도 등 처분을 하려는 자가 진정한 권리자인지 여부를 조사·확인할 의무가 있다는 점을 여러 차례 밝혔다( 대법원 1993. 5. 11. 선고 92다55350 판결, 대법원 2011. 7. 14. 선고 2011다21563 판결 등). 이처럼 부동산 거래당사자가 중개업자에게 부동산거래의 중개를 위임한 경우, 중개업자는 위임취지에 따라 중개대상물의 권리관계를 조사·확인할 의무가 있고 그 주의의무를 위반할 경우 그로 인한 손해를 배상할 책임을 부담하게 되지만, 그로써 중개를 위임한 거래당사자 본인이 본래 부담하는 거래관계에 대한 조사·확인 책임이 중개업자에게 전적으로 귀속되고 거래당사자는 그 책임에서 벗어난다고 볼 것은 아니다. 따라서 중개업자가 부동산거래를 중개함에 있어 진정한 권리자인지 여부 등을 조사·확인할 의무를 다하지 못함으로써 중개의뢰인에게 발생한 손해에 대한 배상의 범위를 정함에 있어 중개의뢰인에게 거래관계를 조사·확인할 책임을 게을리한 부주의가 인정되고 그것이 손해 발생 및 확대의 원인이 되었다면, 피해자인 중개의뢰인에게 과실이 있는 것으로 보아 과실상계를 할 수 있다고 보아야 하고, 이것이 손해의 공평부담이라는 손해배상제도의 기본원리에 비추어 볼 때에도 타당하다. 그리고 불법행위로 인한 손해의 발생 또는 확대에 관하여 피해자에게도 과실이 있는 때에는 그와 같은 사유는 가해자의 손해배상의 범위를 정함에 있어 당연히 참작되어야 하고, 양자의 과실비율을 교량함에 있어서는 손해의 공평부담이라는 제도의 취지에 비추어 사고발생에 관련된 제반 상황이 충분히 고려되어야 할 것이며, 과실상계사유에 관한 사실인정이나 그 비율을 정하는 것이 사실심의 전권사항이라고 하더라도 그것이 형평의 원칙에 비추어 현저히 불합리하여서는 아니 된다( 대법원 2004. 2. 27. 선고 2003다6873 판결 등 참조). 나. 피고의 과실상계 주장에 대하여 원심은, 부동산의 임대, 매매 등 거래에서 무권리자로 인한 피해를 방지하는 것이 부동산 중개업자의 가장 중요한 주의의무 중 하나라고 할 것인데, 이 사건 주택의 소유자가 망인이었으므로 중개업자인 소외 1, 2로서는 이 사건 주택의 상속인 등 적법한 소유자를 규명하고 소외 3이 적법한 대리인인지 확인하였어야 함에도, 부동산중개에 관한 상당한 법률지식과 경험을 갖춘 소외 1, 2조차 이러한 사항을 간과한 채 소외 3의 기망행위에 속아 원고로 하여금 이 사건 임대차계약을 체결하게 한 것을 고려하면 부동산의 권리관계 확인 등에 대한 전문적인 지식과 능력이 없는 원고에게 이 사건 주택의 소유자 및 소외 3의 대리권 유무에 관한 확인의무를 부과하는 것은 부당하다고 보이는 점, 원고가 소유자와 대면하지 아니한 채 잔금지급을 하였다고 하더라도 이는 원고가 이 사건 임대차계약에서 정해진 약정을 이행한 것에 불과한 점 등의 사정들을 종합하면, 이 사건에서 피고의 책임을 100%로 인정하여야 한다고 판단하여 피고의 과실상계 주장을 배척하였다. 다. 그러나 이러한 원심의 판단은 앞서 본 법리와 기록에 비추어 볼 때 그대로 수긍하기 어렵다. 원심이 채용한 증거에 의하면, 이 사건 주택에 관한 등기부등본상 이 사건 주택의 소유자는 1910년생인 소외 4로 기재되어 있었는데 임대차계약은 등기부등본상 소유자 아닌 소외 4의 장남인 소외 5 명의로 체결된 사실, 계약체결은 소외 5의 대리인이라고 칭하는 소외 3과 사이에 이루어졌고 임대차보증금 역시 소외 3에게 지급된 사실, 임대차계약의 특약사항으로 잔금 지급일에 소외 5를 대면하기로 하였음에도 소외 3의 말만 믿고 이러한 절차를 거치지 아니한 채 임대차보증금 잔금을 지급한 사실을 알 수 있다. 이러한 사실관계에 의하면, 이 사건 임대차계약 및 잔금지급 과정에서 이 사건 주택의 소유자가 명백하지 아니하고, 소외 3의 대리권 유무 역시 명확하지 아니하여 거래당사자인 원고로서는 이를 확인할 필요성이 있었는데도, 공인중개사인 소외 1, 2만을 믿은 채 제적등본 등의 상속관계서류나 등기권리증 또는 위임장, 인감증명서 등 이 사건 주택의 소유자 확인 및 대리권 유무에 대한 확인을 소홀히 한 과실이 인정되고, 이러한 원고의 과실 역시 이 사건 손해 발생 또는 확대의 한 원인이 되었다고 보아야 한다. 그런데도 원심이 이러한 사정을 과실상계사유로 전혀 참작하지 아니하고 피고의 과실상계 주장을 배척한 것은 현저히 불합리하다고 하지 않을 수 없다. 따라서 원심의 이 부분 판단은 과실상계에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 위법이 있다 할 것이고, 이 점을 지적하는 상고이유 주장은 이유 있다. 3. 결론 그러므로 원심판결을 파기하고 사건을 다시 심리·판단하게 하기 위하여 원심법원에 환송하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다. 대법관 박병대(재판장) 양창수 고영한 김창석(주심) |
| 대법원 1999. 5. 14. 선고 98다30667 판결 [손해배상(기)][공1999.6.15.(84),1153] 【판시사항】 중개대상 물건에 근저당이 설정된 경우, 부동산중개업자의 확인·설명의무의 범위 【판결요지】 부동산중개업자는 중개대상 물건에 근저당이 설정된 경우에는 그 채권최고액을 조사·확인하여 의뢰인에게 설명하면 족하고, 실제의 피담보채무액까지 조사·확인하여 설명할 의무까지 있다고 할 수는 없으나, 부동산중개업자가 이에 그치지 않고 실제의 피담보채무액에 관한 그릇된 정보를 제대로 확인하지도 않은 채 마치 그것이 진실인 것처럼 의뢰인에게 그대로 전달하여 의뢰인이 그 정보를 믿고 상대방과 계약에 이르게 되었다면, 부동산중개업자의 그러한 행위는 선량한 관리자의 주의로 신의를 지켜 성실하게 중개행위를 하여야 할 중개업자의 의무에 위반된다. 【참조조문】 민법 제681조, 부동산중개업법 제16조, 제17조, 제19조 【참조판례】 대법원 1992. 2. 11. 선고 91다36239 판결(공1992, 1000) 대법원 1993. 5. 11. 선고 92다55350 판결(공1993하, 1684) 【전 문】 【원고, 피상고인】 원고 【피고, 상고인】 피고 【원심판결】 서울지법 1998. 6. 11. 선고 97나42136 판결 【주 문】 상고를 기각한다. 상고비용은 피고의 부담으로 한다. 【이 유】 상고이유를 판단한다. 부동산중개업자는 중개대상 물건에 근저당이 설정된 경우에는 그 채권최고액을 조사·확인하여 의뢰인에게 설명하면 족하고, 실제의 피담보채무액까지 조사·확인하여 설명할 의무까지 있다고 할 수는 없으나, 부동산중개업자가 이에 그치지 않고 실제의 피담보채무액에 관한 그릇된 정보를 제대로 확인하지도 않은 채 마치 그것이 진실인 것처럼 의뢰인에게 그대로 전달하여 의뢰인이 그 정보를 믿고 상대방과 계약에 이르게 되었다면, 부동산중개업자의 그러한 행위는 선량한 관리자의 주의로 신의를 지켜 성실하게 중개행위를 하여야 할 중개업자의 의무에 위반된다고 할 것이다. 원심판결 이유를 기록과 위에서 본 법리에 비추어 살펴보면, 원심은 그 판결에서 채용하고 있는 증거들을 종합하여 피고가 원고와 소외인 사이의 원심 판시 임대차계약을 중개함에 있어, 소외인으로부터 중개대상물인 이 사건 부동산에 채권최고액 금 20,000,000원의 근저당권이 설정되어 있으나 일부변제되어 피담보채무액은 금 12,000,000원 정도 남아 있을 뿐이라는 말을 듣고 이를 제대로 확인하지 아니한 채 원고에게 그와 같이 설명하면서 아무 염려 없으니 소외인과 임대차계약을 체결하라고 권고하여, 원고가 이를 믿고 소외인과 원심 판시 임대차계약을 체결하여 그 판시와 같은 손해를 입은 사실을 인정한 후, 원고가 입은 손해는 이 사건 임대차계약을 중개함에 있어서 피고가 저지른 위와 같은 과실에 기인한 것이라고 판단하여 원고의 이 사건 청구 일부를 인용한 조치는 수긍이 가고, 거기에 상고이유에서 지적하는 바와 같은 심리미진, 채증법칙 위반 등의 잘못이 있다고 할 수 없다. 상고이유 및 상고이유서 제출기간 경과 후에 제출된 추가상고이유서 및 준비서면 등의 기재 중 상고이유를 보충하는 부분은 모두 이유 없다. 그러므로 상고를 기각하고, 상고비용은 상고인인 피고의 부담으로 하기로 관여 법관의 의견이 일치되어 주문과 같이 판결한다. 대법관 정귀호(재판장) 김형선 이용훈(주심) 조무제 |
| 대법원 2022. 6. 30. 선고 2022다212594 판결 [공제금등청구의소][공2022하,1480] 【판시사항】 [1] 공인중개사가 자기가 조사·확인하여 설명할 의무는 없으나 중개의뢰인이 계약을 맺을지를 결정하는 데 중요한 사항에 관하여 그릇된 정보를 진실인 것처럼 그대로 전달하여 중개의뢰인이 이를 믿고 계약을 체결하도록 한 경우, 선량한 관리자의 주의로 신의를 지켜 성실하게 중개해야 할 의무를 위반한 것인지 여부(적극) [2] 갑 등이 각 임차한 다가구주택의 임대차계약을 중개한 공인중개사가 중개대상물 확인·설명서에 임대인이 알려 준 선순위 보증금 합계액을 그대로 기재하면서 임대인이 관련 자료제공을 거부하였다는 사실을 적었는데, 이는 기존 임차인들의 실제 보증금 합계액에 크게 못 미치는 금액이었고, 그 후 갑 등이 다가구주택의 경매절차에서 임대차보증금 일부를 회수하지 못하게 된 사안에서, 공인중개사의 중개계약상 의무 위반을 부정한 원심판단에 법리오해의 잘못이 있다고 한 사례 【판결요지】 [1] 공인중개사는 자기가 조사·확인하여 설명할 의무가 없는 사항이라도 중개의뢰인이 계약을 맺을지를 결정하는 데 중요한 것이라면 그에 관해 그릇된 정보를 제공해서는 안 되고, 그 정보가 진실인 것처럼 그대로 전달하여 중개의뢰인이 이를 믿고 계약을 체결하도록 했다면 선량한 관리자의 주의로 신의를 지켜 성실하게 중개해야 할 의무를 위반한 것이 된다. [2] 갑 등이 각 임차한 다가구주택의 임대차계약을 중개한 공인중개사가 중개대상물 확인·설명서에 임대인이 알려 준 선순위 보증금 합계액을 그대로 기재하면서 임대인이 관련 자료제공을 거부하였다는 사실을 적었는데, 이는 기존 임차인들의 실제 보증금 합계액에 크게 못 미치는 금액이었고, 그 후 갑 등이 다가구주택의 경매절차에서 임대차보증금 일부를 회수하지 못하게 된 사안에서, 공인중개사로서는 임대인이 관련 자료제공을 거부해 실상을 정확히 알기 어려웠더라도, 다가구주택의 규모와 전체 세대수, 인근 유사 부동산의 임대차보증금 시세에 비추어 임대인이 구두로 알려 준 금액이 실제와 차이가 클 수 있고 상당수의 소액임차인도 있다는 것 정도는 충분히 알 수 있었는데도, 중개대상물 확인·설명서에 임대인이 각 호실별 임대차보증금은 함구한 채 그 합계라고 알려 준 금액을 그대로 적어 주었을 뿐 그 내용이 불충분하거나 부정확할 수 있음은 알리지 않았으므로 갑 등에게 그릇된 정보를 전달한 것이라고 볼 수 있고, 다가구주택에서 먼저 대항력을 취득한 임차인의 보증금이 얼마나 되는지 또는 소액임차인의 수가 어느 정도인지는 임차인이 보증금을 돌려받지 못할 위험성을 따져보고 계약체결 여부를 결정하는 데 중요한 사항이므로, 기존 임차인들의 실제 보증금 합계액이 임대인이 공인중개사를 통해 알려 준 것보다 훨씬 많고 그중 상당수의 임차인들이 소액임차인에 해당할 수 있다는 것을 갑 등이 알았다면 다가구주택을 임차하지 않았을 개연성은 충분한데도, 공인중개사의 중개계약상 의무 위반을 부정한 원심판단에 법리오해의 잘못이 있다고 한 사례. 【참조조문】 [1] 공인중개사법 제25조, 제29조 제1항, 제30조, 공인중개사법 시행령 제21조, 민법 제681조 [2] 공인중개사법 제25조, 제29조 제1항, 제30조, 공인중개사법 시행령 제21조, 민법 제681조 【참조판례】 [1] 대법원 1999. 5. 14. 선고 98다30667 판결(공1999상, 1153) 대법원 2008. 9. 25. 선고 2008다42836 판결 【전 문】 【원고, 상고인】 원고 1 외 1인 (소송대리인 변호사 한성영) 【피고, 피상고인】 한국공인중개사협회 (소송대리인 법무법인 청지 담당변호사 이호명) 【피고보조참가인】 피고보조참가인 【원심판결】 서울중앙지법 2022. 1. 20. 선고 2021나31698 판결 【주 문】 원심판결을 파기하고, 사건을 서울중앙지방법원에 환송한다. 【이 유】 상고이유를 판단한다. 1. 공인중개사는 자기가 조사·확인하여 설명할 의무가 없는 사항이라도 중개의뢰인이 계약을 맺을지를 결정하는 데 중요한 것이라면 그에 관해 그릇된 정보를 제공해서는 안 되고, 그 정보가 진실인 것처럼 그대로 전달하여 중개의뢰인이 이를 믿고 계약을 체결하도록 했다면 선량한 관리자의 주의로 신의를 지켜 성실하게 중개해야 할 의무를 위반한 것이 된다(대법원 1999. 5. 14. 선고 98다30667 판결, 대법원 2008. 9. 25. 선고 2008다42836 판결 참조). 2. 원심은, 임차인인 원고들이 이 사건 다가구주택의 경매절차에서 그들보다 먼저 대항력을 취득한 임차인들이나 소액임차인들이 앞서 배당받아 감에 따라 임대차보증금 일부를 회수하지 못했더라도, 다음과 같은 이유로 공인중개사의 손해배상책임에 관한 공제사업자인 피고는 원고들의 손해를 보상할 의무가 없다고 판단하였다. 즉, ① 이 사건 다가구주택의 임대인이 원고들보다 먼저 들어와 살고 있던 임차인들의 계약 내용을 알 수 있는 자료를 주지 않음에 따라, 중개를 위임받은 공인중개사로서는 그에 관해 확인할 방법이 없었고, ② 임대인이 기존 임대차 내역에 관한 자료제공을 거부한 사실을 공인중개사가 중개대상물 확인·설명서에 적은 이상, 원고들은 그에 따른 위험을 스스로 부담하여 계약을 체결한 것이고 거기에 공인중개사의 잘못이 있다고 보기 어렵다는 것이다. 3. 그러나 공인중개사가 중개계약상 의무를 위반하였다는 원고들 주장을 받아들이지 않은 원심판단은 앞서 본 법리에 비추어 수긍하기 어렵다. 가. 원심판결 이유와 기록에 의하면 아래 사실을 알 수 있다. 1) 원고 2는 2016. 10. 15. 이 사건 다가구주택 (호수 1 생략)을 임대차보증금 7,500만 원에 임차하는 계약을 맺었다. 원고 1은 2017. 1. 31. 이 사건 다가구주택 (호수 2 생략)에 관하여 임대차보증금을 6,000만 원으로 임대차계약을 체결하였다. 2) 이 사건 다가구주택은 2014. 10. 28. 사용승인을 받을 당시 19세대가 거주할 수 있었고, 이후 2015년에 제1종 근린생활시설 용도로 5층이 증축되어 2세대분의 주거용으로 사용되었다. 3) 원고들이 임대차계약을 체결할 무렵 이 사건 다가구주택에는 우리새마을금고 명의로 채권최고액 7억 1,500만 원인 근저당권이 설정되어 있었고, 각 호실은 주택으로 거의 다 임대된 상태였는데, 임대차보증금은 주로 5,500만 원에서 7,500만 원 사이에 분포되어 있었으나 면적이 넓은 몇 개 호실은 1억 원을 넘기도 하였다. 원고 2가 임대차계약을 체결한 2016. 10. 15. 무렵 기존 임차인들의 보증금을 전부 합하면 11억 원이 넘었다. 4) 원고 2의 임대차계약을 중개한 공인중개사는 중개대상물 확인·설명서의 ‘공시되지 않은 물건의 권리 사항’란에 “선순위 보증금: 총 19가구, 총 500,000,000원(본 금액은 임대인의 구술에 의한 총금액이며, 가구별 임차보증금과 임차기간에 관한 내용은 임대인이 자료공개 거부함”이라고 적었다. 5) 원고 1의 임대차계약을 중개한 공인중개사는 중개대상물 확인·설명서의 ‘확인·설명자료’란에는 “선순위 임대차계약서 제출 불응함”으로, ‘공시되지 않은 물건의 권리 사항’란에는 “선순위 임차보증금 6억”이라고 적었다. 6) 이 사건 다가구주택은 2018. 12. 19. 개시된 임의경매절차에서 1,457,111,110원에 매각되었다. 배당절차에서 임차인들은 원고 1을 포함하여 7인의 소액임차인이 최우선으로 소액보증금의 변제를 받은 다음, 당해세와 근저당권부 질권자에 이어 원고 2의 직전 순위 임차인까지만 보증금을 전부 배당받았다. 원고 2는 48,882,111원(임대차보증금의 65.18%)만 배당받았고, 원고 1은 소액임차인으로서 우선변제받은 2,000만 원을 초과하는 부분은 배당받지 못하였다. 나. 공인중개사가 중개대상물 확인·설명서에 적은 5억 원 또는 6억 원은 당시 이 사건 다가구주택 임차인들의 실제 보증금 합계액 11억여 원에 크게 못 미치는 금액이고, 그중 소액보증금이 얼마인지도 알 수 없게 되어 있다. 공인중개사로서는 설령 임대인이 관련 자료제공을 거부해 실상을 정확히 알기 어려웠더라도, 이 사건 다가구주택의 규모와 전체 세대수, 인근 유사 부동산의 임대차보증금 시세에 비추어 임대인이 구두로 알려 준 금액이 실제와 차이가 클 수 있고 상당수의 소액임차인도 있다는 것 정도는 충분히 알 수 있었다. 그럼에도 공인중개사가 중개대상물 확인·설명서에 임대인이 각 호실별 임대차보증금은 함구한 채 그 합계라고 알려 준 금액을 그대로 적어 주었을 뿐 그 내용이 불충분하거나 부정확할 수 있음은 알리지 않았으므로 원고들에게 그릇된 정보를 전달한 것이라고 볼 수 있다. 다가구주택에서 먼저 대항력을 취득한 임차인의 보증금이 얼마나 되는지 또는 소액임차인의 수가 어느 정도인지는 임차인이 보증금을 돌려받지 못할 위험성을 따져보고 계약체결 여부를 결정하는 데 중요한 사항이므로, 기존 임차인들의 실제 보증금 합계액이 임대인이 공인중개사를 통해 알려 준 것보다 훨씬 많고 그중 상당수의 임차인들이 소액임차인에 해당할 수 있다는 것을 원고들이 알았다면 이 사건 다가구주택을 임차하지 않았을 개연성은 충분하다. 다. 그런데도 공인중개사의 중개계약상 의무 위반을 부정한 원심의 판단에는 공인중개사의 주의의무에 관한 법리를 오해한 잘못이 있다. 이 점을 지적하는 상고이유 주장은 이유 있다. 4. 그러므로 원심판결을 파기하고, 사건을 다시 심리·판단하게 하기 위하여 원심법원에 환송하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다. 대법관 김선수(재판장) 박정화 노태악 오경미(주심) |
| 대법원 2023. 11. 30. 선고 2023다259743 판결 [임대차보증금]〈다가구주택 임대차계약을 중개한 공인중개사의 주의의무 이행 여부가 문제된 사건〉[공2024상,104] 【판시사항】 [1] 부동산중개업자가 직접 조사·확인하여 설명할 의무는 없으나 중개의뢰인이 계약을 맺을지를 결정하는 데 중요한 사항에 관하여 그릇된 정보를 진실인 것처럼 그대로 전달하여 중개의뢰인이 이를 믿고 계약을 체결하도록 한 경우, 선량한 관리자의 주의로 신의를 지켜 성실하게 중개해야 할 의무를 위반한 것인지 여부(적극) [2] 다가구주택 일부에 대한 임대차계약을 중개하는 부동산중개업자가 임차의뢰인에게 부담하는 의무의 내용 및 중개업자가 고의나 과실로 이러한 의무를 위반하여 임차의뢰인에게 재산상의 손해를 발생하게 한 경우, 공인중개사법 제30조에 따른 배상책임을 부담하는지 여부(적극) [3] 공인중개사법에 따른 중개업자인 갑이 을의 다가구주택 임대차계약을 중개하면서 다가구주택에 설정된 근저당권의 채권최고액과 실제 피담보채무액은 고지·설명하였으나, 다른 임차인의 임대차보증금 액수, 임대차의 시기와 종기 등에 관한 사항을 구체적으로 확인하여 설명하거나 근거자료를 제시하지 않았고, 중개대상물 확인·설명서 중 ‘실제 권리관계 또는 공시되지 않은 물건의 권리 사항’란에 임대인으로부터 구두로 확인받은 임차보증금 총액만을 기재하였는데, 이후 다가구주택에 대하여 부동산임의경매개시결정이 이루어졌고, 확정일자 부여현황 확인 결과 을보다 선순위의 임차인들이 갖는 임대차보증금 총액이 중개대상물 확인·설명서에 기재된 금액을 훨씬 초과하고 있었으며, 다가구주택은 감정평가액보다 낮은 가격에 매각되어 을이 배당절차에서 소액임차인, 근저당권 등에 대한 우선배당 결과 임대차보증금반환채권에 관하여 배당을 받지 못한 사안에서, 갑이 다가구주택의 중개업자로서 준수하여야 할 선량한 관리자의 주의의무를 다하지 않았다고 한 사례 【판결요지】 [1] 부동산중개업자와 중개의뢰인의 법률관계는 민법상의 위임관계와 유사하므로 중개의뢰를 받은 중개업자는 선량한 관리자의 주의로 중개대상물의 권리관계 등을 조사·확인하여 중개의뢰인에게 설명할 의무가 있다. 나아가 직접 조사·확인하여 설명할 의무가 없는 사항이라고 할지라도 중개의뢰인이 계약을 맺을지를 결정하는 데 중요한 것이라면 그에 관하여 그릇된 정보를 제공해서는 아니 되고, 그 정보가 진실인 것처럼 그대로 전달하여 중개의뢰인이 이를 믿고 계약을 체결하도록 했다면 선량한 관리자의 주의로 신의를 지켜 성실하게 중개해야 할 의무를 위반한 것이 된다. [2] 공인중개사법 제25조 제1항, 제2항, 같은 법 시행령 제21조, 같은 법 시행규칙 제16조에 의하여, 중개업자는 다가구주택의 일부에 대한 임대차계약을 중개할 경우 임차의뢰인이 임대차계약이 종료된 후에 임대차보증금을 제대로 반환받을 수 있는지 판단하는 데 필요한 다가구주택의 권리관계 등에 관한 자료를 성실하고 정확하게 제공하여야 할 의무를 부담한다. 따라서 중개업자는 임차의뢰인에게 부동산등기부상에 표시된 중개대상물의 권리관계 등을 확인·설명하는 것에 그쳐서는 아니 되고, 임대의뢰인에게 다가구주택 내에 이미 거주해서 살고 있는 다른 임차인의 임대차계약내역 중 임대차보증금, 임대차의 시기와 종기 등에 관한 자료를 요구하여 이를 확인한 다음 임차의뢰인에게 설명하고 자료를 제시하여야 한다. 또한 공인중개사법 시행규칙 서식에 따른 중개대상물 확인·설명서 중 중개목적물에 대한 ‘실제 권리관계 또는 공시되지 아니한 물건의 권리 사항’란에는 그 내용을 기재하여 교부하여야 할 의무가 있고, 만일 임대의뢰인이 다른 세입자의 임대차보증금, 임대차의 시기와 종기 등에 관한 자료요구에 불응한 경우에는 그 내용을 위 중개대상물 확인·설명서에 기재하여야 할 의무가 있다. 그러므로 중개업자가 고의나 과실로 이러한 의무를 위반하여 임차의뢰인에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 공인중개사법 제30조에 의하여 이를 배상할 책임이 있다. [3] 공인중개사법에 따른 중개업자인 갑이 을의 다가구주택 임대차계약을 중개하면서 다가구주택에 설정된 근저당권의 채권최고액과 실제 피담보채무액은 고지·설명하였으나, 다른 임차인의 임대차보증금 액수, 임대차의 시기와 종기 등에 관한 사항을 구체적으로 확인하여 설명하거나 근거자료를 제시하지 않았고, 중개대상물 확인·설명서 중 ‘실제 권리관계 또는 공시되지 않은 물건의 권리 사항’란에 임대인으로부터 구두로 확인받은 임차보증금 총액만을 기재하였는데, 이후 다가구주택에 대하여 부동산임의경매개시결정이 이루어졌고, 확정일자 부여현황 확인 결과 을보다 선순위의 임차인들이 갖는 임대차보증금 총액이 중개대상물 확인·설명서에 기재된 금액을 훨씬 초과하고 있었으며, 다가구주택은 감정평가액보다 낮은 가격에 매각되어 을이 배당절차에서 소액임차인, 근저당권 등에 대한 우선배당 결과 임대차보증금반환채권에 관하여 배당을 받지 못한 사안에서, 갑이 중개대상물 확인·설명서에 기재한 내용은 임대인으로부터 구두로 확인받은 금액이 전부로 다가구주택 임차인들의 실제 보증금이 얼마인지, 그중 소액보증금이 얼마인지를 전혀 알 수 없게 되어 있고, 그 금액조차 실제 선순위 임차인들의 임대차보증금 총액에 미달하였으며, 중개업자로서는 임대인이 관련 자료제공을 거부해 실상을 정확히 알기 어려웠더라도 다가구주택의 규모와 전체 세대수, 인근 유사 부동산의 임대차보증금 시세에 비추어 임대인이 구두로 확인한 금액이 실제와 다를 수 있고 상당수의 소액임차인이 있을 것임을 충분히 알 수 있었다고 보아야 하는데도, 갑은 중개대상물 확인·설명서에 임대인이 총액으로 알려준 금액만을 기재하였을 뿐 그 내용이 불충분하거나 부정확할 수 있음을 알리는 등으로 다가구주택의 중개업자로서 준수하여야 할 선량한 관리자의 주의의무를 다하지 않았고, 을로서는 이러한 사정을 알았다면 다가구주택을 임차하지 않았거나 적어도 같은 조건으로는 계약을 체결하지 않았을 여지가 큰데도, 갑이 중개대상물 확인·설명의무를 부실하게 한 것이 아니라고 본 원심판단에 법리오해 등의 잘못이 있다고 한 사례. 【참조조문】 [1] 공인중개사법 제25조 제1항, 제2항, 제29조 제1항, 공인중개사법 시행령 제21조, 민법 제680조, 제681조 [2] 공인중개사법 제25조 제1항 제2항, 제30조, 공인중개사법 시행령 제21조, 공인중개사법 시행규칙 제16조 [3] 공인중개사법 제25조 제1항, 제2항, 제29조 제1항, 제30조, 공인중개사법 시행령 제21조, 공인중개사법 시행규칙 제16조, 민법 제680조, 제681조 【참조판례】 [1] 대법원 1999. 5. 14. 선고 98다30667 판결(공1999상, 1153) 대법원 2012. 11. 29. 선고 2012다69654 판결(공2013상, 45) 대법원 2022. 6. 30. 선고 2022다212594 판결(공2022하, 1480) [2] 대법원 2012. 1. 26. 선고 2011다63857 판결(공2012상, 308) 【전 문】 【원고, 상고인】 원고 (소송대리인 변호사 유성권 외 2인) 【피고, 피상고인】 피고 1 외 1인 (소송대리인 변호사 조하늘) 【원심판결】 대전지법 2023. 7. 5. 선고 2022나112852 판결 【주 문】 원심판결을 파기하고, 사건을 대전지방법원에 환송한다. 【이 유】 상고이유를 판단한다. 1. 부동산중개업자와 중개의뢰인의 법률관계는 민법상의 위임관계와 유사하므로 중개의뢰를 받은 중개업자는 선량한 관리자의 주의로 중개대상물의 권리관계 등을 조사·확인하여 중개의뢰인에게 설명할 의무가 있다(대법원 2012. 11. 29. 선고 2012다69654 판결 등 참조). 나아가 직접 조사·확인하여 설명할 의무가 없는 사항이라고 할지라도 중개의뢰인이 계약을 맺을지를 결정하는 데 중요한 것이라면 그에 관하여 그릇된 정보를 제공해서는 아니 되고, 그 정보가 진실인 것처럼 그대로 전달하여 중개의뢰인이 이를 믿고 계약을 체결하도록 했다면 선량한 관리자의 주의로 신의를 지켜 성실하게 중개해야 할 의무를 위반한 것이 된다(대법원 1999. 5. 14. 선고 98다30667 판결, 대법원 2022. 6. 30. 선고 2022다212594 판결 등 참조). 한편으로 공인중개사법 제25조 제1항, 제2항, 같은 법 시행령 제21조, 같은 법 시행규칙 제16조에 의하여, 중개업자는 다가구주택의 일부에 대한 임대차계약을 중개할 경우 임차의뢰인이 임대차계약이 종료된 후에 임대차보증금을 제대로 반환받을 수 있는지 판단하는 데 필요한 다가구주택의 권리관계 등에 관한 자료를 성실하고 정확하게 제공하여야 할 의무를 부담한다. 따라서 중개업자는 임차의뢰인에게 부동산등기부상에 표시된 중개대상물의 권리관계 등을 확인·설명하는 것에 그쳐서는 아니 되고, 임대의뢰인에게 그 다가구주택 내에 이미 거주해서 살고 있는 다른 임차인의 임대차계약내역 중 임대차보증금, 임대차의 시기와 종기 등에 관한 자료를 요구하여 이를 확인한 다음 임차의뢰인에게 설명하고 그 자료를 제시하여야 한다. 또한 공인중개사법 시행규칙 서식에 따른 중개대상물 확인·설명서 중 중개목적물에 대한 ‘실제 권리관계 또는 공시되지 아니한 물건의 권리 사항’란에는 그 내용을 기재하여 교부하여야 할 의무가 있고, 만일 임대의뢰인이 다른 세입자의 임대차보증금, 임대차의 시기와 종기 등에 관한 자료요구에 불응한 경우에는 그 내용을 위 중개대상물 확인·설명서에 기재하여야 할 의무가 있다. 그러므로 중개업자가 고의나 과실로 이러한 의무를 위반하여 임차의뢰인에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 공인중개사법 제30조에 의하여 이를 배상할 책임이 있다(대법원 2012. 1. 26. 선고 2011다63857 판결 등 참조). 2. 원심판결 이유와 기록에 의하면 다음 사실을 알 수 있다. 가. 이 사건 다가구주택은 총 16가구로 이루어져 채권최고액 합계 780,000,000원의 근저당권이 설정되어 있는 상태였는데, 원고는 2018. 4. 27. 위 다가구주택 중 (호수 생략)을 임대차보증금 90,000,000원에 임차하였다. 나. 피고 1은 공인중개사법에 의한 중개업자로서 이 사건 임대차계약을 중개하면서, 원고에게 당시 이 사건 다가구주택의 부동산등기부에 기재된 근저당권에 관하여는 채권최고액을 고지하고 실제 피담보채무액을 600,000,000원이라고 설명하였으나, 위 주택에 거주하던 다른 임차인의 임대차보증금 액수, 임대차의 시기와 종기 등에 관한 사항을 구체적으로 확인하여 원고에게 설명하거나 그 근거자료를 제시하지 않았다. 다. 위 임대차계약 중개 당시 피고 1이 원고에게 교부한 중개대상물 확인·설명서 중 ‘실제 권리관계 또는 공시되지 않은 물건의 권리 사항’란에는 ‘임차보증금 총액: 600,000,000원(임대인 구두 확인)’이라는 기재가 있고, 피고 1은 이 사건 다가구주택의 가액이 1,850,000,000원 상당이므로 선순위 권리의 합계액에 원고의 임대차보증금까지 더하더라도 이를 초과하지 않는다고 설명하였다. 라. 이후 이 사건 다가구주택에 대하여는 부동산임의경매개시결정이 이루어졌고, 확정일자 부여현황 확인 결과 원고보다 선순위의 임차인들이 갖는 임대차보증금 총액은 600,000,000원을 훨씬 초과하고 있었으며, 위 다가구주택은 감정평가액 1,581,574,800원보다 낮은 1,213,000,000원에 매각되어, 원고는 그 배당절차에서 이 사건 다가구주택의 소액임차인, 근저당권 등에 대한 우선배당 결과 임대차보증금반환채권에 관하여 아무런 배당을 받지 못하였다. 3. 위와 같은 사실관계를 앞서 본 법리에 비추어 살펴본다. 피고 1이 중개대상물 확인·설명서에 기재한 내용은 임대인으로부터 구두로 확인받은 총 600,000,000원이 전부로 이 사건 다가구주택 임차인들의 실제 보증금이 얼마인지, 그중 소액보증금이 얼마인지를 전혀 알 수 없게 되어 있고, 그 금액조차 실제 선순위 임차인들의 임대차보증금 총액에 미달하였던 것으로 보인다. 중개업자로서는 설혹 임대인이 관련 자료제공을 거부해 실상을 정확히 알기 어려웠더라도 이 사건 다가구주택의 규모와 전체 세대수, 인근 유사 부동산의 임대차보증금 시세에 비추어 임대인이 구두로 확인한 금액이 실제와 다를 수 있고 상당수의 소액임차인이 있을 것임을 충분히 알 수 있었다고 보아야 한다. 그런데도 피고 1은 중개대상물 확인·설명서에 임대인이 총액으로 알려준 금액만을 기재하였을 뿐 그 내용이 불충분하거나 부정확할 수 있음을 알리는 등으로 다가구주택의 중개업자로서 준수하여야 할 선량한 관리자의 주의의무를 다하지 않았고, 원고로서는 이러한 사정을 알았다면 이 사건 다가구주택을 임차하지 않았거나 적어도 같은 조건으로는 계약을 체결하지 않았을 여지가 크다. 그럼에도 원심은 판시와 같은 이유만으로 피고 1이 중개대상물 확인·설명의무를 부실하게 한 것이 아니라고 단정하여 중개업자로서의 의무 위반이나 그와 상당인과관계 있는 원고의 손해를 인정할 수 없다고 보아, 위 피고 및 그 공제사업자인 피고 한국공인중개사협회를 상대로 손해배상을 구하는 원고의 청구를 모두 배척하였다. 이러한 원심판단에는 중개업자로서의 주의의무와 상당인과관계에 관한 법리를 오해하여 필요한 심리를 다하지 않음으로써 판결에 영향을 미친 잘못이 있다. 이를 지적하는 상고이유 주장은 이유 있다. 4. 그러므로 원심판결을 파기하고, 사건을 다시 심리·판단하도록 원심법원에 환송하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다. 대법관 이흥구(재판장) 안철상(주심) 노정희 오석준 |
② 원고가 이 사건 임대차계약체결 당시 공인중개사인 피고에게 이 사건 음식점을 영업하기 위해 이 사건 점포를 임차한다고 밝힌 점은 앞서 본 바와 같으므로, 원고가 이 사건 점포에서 이 사건 음식점을 영업하는 것이 불가능하다는 사실을 알았더라면 이 사건 임대차계약을 체결하지 아니하였으리라고 봄이 상당하므로, 결국 원고가 이 사건 점포에서 음식점 영업이 가능하리라고 믿은 것은 이 사건 임대차계약을 맺을지를 결정하는 데 중요한 사항에 해당한다.
③ 피고는 이 사건 임대차계약체결 전 원고에게 ‘관할 구청 등으로부터 이 사건 점포에서 이 사건 음식점을 영업할 수 있다는 사실을 확인하였다’며 잘못된 정보를 전달하였고, 중개의뢰인인 원고가 이를 믿고 이 사건 임대차계약을 체결하도록 하여 선량한 관리자의 주의로 신의를 지켜 성실하게 중개해야 할 의무를 위반하였다.
이에 대하여 피고는 통화상세내역서(을 제1호증)를 근거로 이 사건 임대차계약체결 전인 2020. 12. 2.경 도봉구청, 도봉보건소, 도봉구청 주택과 등에 문의하였을 때 이 사건 점포에서 이 사건 음식점 등 영업허가를 얻을 수 있다는 회신을 받았다고 주장한다.
그러나 피고가 제출한 증거만으로는 이 사건 임대차계약체결일 전에 피고가 주장하는 것과 같이 관할 구청이나 보건소와 통화를 나누었다거나 위 관할 구청이나 보건소로부터 이 사건 점포에서 음식점 영업이 가능하다는 회신을 받았다는 사실을 뒷받침하기에 부족하다. 나아가 설령 피고가 관할 구청이나 보건소로부터 피고 주장과 같은 회신을 얻었다고 하더라도 피고가 이 사건 점포의 위치, 현황과 권리관계 등을 정확하게 설명하였음에도 피고가 주장하는 회신을 얻었다는 점을 확인할 아무런 자료가 없는 이상 피고가 면책된다고 단정할 수도 없다.
④ 나아가 피고는 이 사건 점포에서 이 사건 음식점의 영업이 가능하고, 임대인인 C이 인허가 해결을 위해 위반 부분을 철거하기로 협조하였음에도 원고가 단순한 변심으로 일방적으로 이 사건 임대차계약을 파기해달라고 하는 것이라고 주장하나, 이를 뒷받침할 객관적인 증거는 찾아볼 수 없다.
나. 손해배상책임의 범위
1) 손해액
가) 앞서 본 바와 같이 원고는 이 사건 임대차계약 체결과정에서 피고에게 중개수수료 468,000원을 지급한 사실이 인정된다.
나) 갑 제3 내지 5호증의 각 기재에 변론 전체의 취지를 더하여 인정할 수 있는 아래와 같은 사정들을 종합하여 보면, 원고는 피고가 그릇된 정보를 전달하여 중개의뢰인인 원고가 이를 믿고 계약을 체결하도록 하여 선량한 관리자의 주의로 신의를 지켜 성실하게 중개해야 할 의무를 위반한 과실로 인테리어 공사 매몰 비용 상당 1,650,000원(= 4,400,000원 – 2,750,000원)의 손해를 입었다고 봄이 상당하다.1)
| 1) 이에 대하여 원고는 이 사건 점포에 관한 인테리어 공사비용이 2,750,000원이라는 취지로 주장하나, 갑 제3, 4호증의 기재로 확인할 수 있는 영수증 작성일과 원고가 이 사건 점포에서 영업허가를 얻을 수 없다는 것을 확인하고 임대인 C과 전화통를 한 시점 등을 고려하면, 원고의 이 부분 주장은 오기로 보인다. 그런데, 원고의 이 부분 주장은 이 사건 점포의 인테리어를 위한 공사비용을 추가로 지급하였는데 그 비용은 매몰되었고, 인테리어 업체에 따르면 그 구체적인 비용은 새로운 점포의 인테리어 공사비와의 차액인 1,650,000원에 해당한다는 것이 명백하므로, 위와 같이 본다 |
① 원고는 이 사건 점포에 인테리어 공사를 진행하기 위하여 인테리어 업체인 G 대표 H에게 인테리어 공사 견적을 문의하였다.
② H은 4,400,000원(부가가치세 포함) 상당의 공사를 시작하는 한편 2022. 12. 26. 원고에게 4,000,000원(부가가치세에 관한 표기가 없으나 아래 나)항의 영수증 기재에 비추어 볼 때, 부가가치세 별도로 보이므로 이를 전제로 본다)을 지급받았다는 영수증을 교부하여 주었다.
③ 원고는 이 사건 점포에서 영업허가를 얻을 수 없게 되자 새로운 점포를 임차하여 H에게 인테리어 공사 견적을 재차 문의하였는데, H은 위 4,400,000원 및 이 사건 점포의 인테리어 공사에 소요된 비용을 고려하여 2,750,000원(부가가치세 포함)의 견적을 제시하였고, 2023. 1. 10. 원고에게 2,500,000원을 지급받았다는 영수증을 교부하여 주었다.
다) 따라서 특별한 사정이 없는 한 위 중개수수료 468,000원,2) 인테리어 매몰 비용 1,650,000원 합계 2,118,000원이 피고의 선관주의의무 내지 확인ㆍ설명의무위반과 인과관계가 있는 손해라고 봄이 타당하다.
| 2) 원고는 피고의 이 사건 점포에 관한 중개행위가 완성되지 않았다는 것을 전제로 중개수수료로 지급한 468,000원의 반환을 구 하나(소장 10쪽 참고), 앞서 본 바와 같이 부동산중개업자와 중개의뢰인의 법률관계는 민법상의 위임관계와 유사하고, 위임은 ‘일의 완성을 약정’하는 도급(민법 제664조)과는 성격이 달라 원고의 주장과 같이 볼 수는 없으므로, 원고의 이 부분 주장은 피고에게 중개수수료 상당의 손해배상을 구하는 것으로 선해하여 본다 |
2) 책임의 제한
부동산 거래당사자가 중개업자에게 부동산거래의 중개를 위임한 경우, 중개업자는 위임취지에 따라 중개대상물의 권리관계를 조사ㆍ확인할 의무가 있고 그 주의의무를 위반할 경우 그로 인한 손해를 배상할 책임을 부담하게 되지만, 그로써 중개를 위임한 거래당사자 본인이 본래 부담하는 거래관계에 대한 조사ㆍ확인 책임이 중개업자에게 전적으로 귀속되고 거래당사자는 그 책임에서 벗어난다고 볼 것은 아니다. 따라서 중개업자가 부동산거래를 중개함에 있어 진정한 권리자인지 여부 등을 조사ㆍ확인할 의무를 다하지 못함으로써 중개의뢰인에게 발생한 손해에 대한 배상의 범위를 정함에 있어 중개의뢰인에게 거래관계를 조사ㆍ확인할 책임을 게을리 한 부주의가 인정되고 그것이 손해 발생 및 확대의 원인이 되었다면, 피해자인 중개의뢰인에게 과실이 있는 것으로 보아 과실상계를 할 수 있다고 보아야 하고, 이것이 손해의 공평부담이라는 손해배상제도의 기본원리에 비추어 볼 때에도 타당하다(대법원 2012. 11. 29. 선고 2012다69654 판결 등 참조).
앞서 본 사실과 증거들의 각 기재에 변론 전체의 취지를 더하여 인정할 수 있는 다음과 같은 사정, 즉 앞서 본 것과 같이 이 사건 임대차계약서 특약사항에는 임차인인 원고가 영업 및 인허가 문제에 대하여 해당기관에 확인하고 건축물 용도변경이 필요시 임차인 책임이라는 점이 명시되어 있는 점, 이 사건 임대차계약을 체결하는 당사자인 원고도 중개인의 설명만 듣고 계약을 체결할 것이 아니라 영업허가가 가능한지 여부를 확인할 수 있는 자료를 적극 요청하거나 스스로 그에 관하여 확인해보는 등 계약 체결에 신중을 기하였어야 함에도 피고의 말만 믿고 이 사건 임대차계약을 체결한 점 등을 위 법리에 비추어 보면, 원고의 위와 같은 과실 역시 손해의 발생 내지 확대에 기여하였다고 판단되므로, 손해의 공평한 부담의 원칙상 피고의 손해배상책임을 50%로 제한한다.
다. 소결론
피고는 원고에게 1,059,000원{= (위 중개수수료 468,000원3) + 인테리어 매몰 비용 1,650,000원) × 피고의 책임비율 50%} 및 이에 대하여 불법행위일 이후로서 원고가 구하는 바에 따라 이 사건 소장부본 송달 다음 날인 2023. 2. 23.부터 피고가 그 이행의무의 존재 여부나 범위에 관하여 항쟁하는 것이 타당하다고 인정되는 이 판결 선고일인 2024. 10. 10.까지는 연 5%, 그다음 날부터 다 갚는 날까지는 소송촉진 등에 관한 특례법이 정한 연 12%의 각 비율로 계산한 지연손해금을 지급할 의무가 있다{이 사건에서 피고는 항소하면서 제1심판결 중 1,293,000원을 인용한 피고 패소 부분의 취소를 구하고 있고. 이 법원에서 인용한 손해배상금은 1,059,000원으로, 이는 위 제1심 인용액보다는 적고 피고의 불복범위보다는 넓은 범위에 해당하므로, 이 법원 인용액 전부에 대하여 피고가 그 이행의무의 존부 및 범위에 관하여 항쟁함이 상당하다고 인정되는 이 법원 판결 선고일까지는 소송촉진 등에 관한 특례법이 정한 지연손해금의 이율을 적용하지 않는다(대법원 2002. 4. 23. 선고 2000다9048 판결 참조)}.
| 3) 원고는 피고의 이 사건 점포에 관한 중개행위가 완성되지 않았다는 것을 전제로 중개수수료로 지급한 468,000원의 반환을 구 하나(소장 10쪽 참고), 앞서 본 바와 같이 부동산중개업자와 중개의뢰인의 법률관계는 민법상의 위임관계와 유사하고, 위임은 ‘일의 완성을 약정’하는 도급(민법 제664조)과는 성격이 달라 원고의 주장과 같이 볼 수는 없으므로, 원고의 이 부분 주장은 피고에게 중개수수료 상당의 손해배상을 구하는 것으로 선해하여 본다 |
3. 결론
그렇다면, 원고의 피고에 대한 청구는 위 인정 범위에서 인용하고, 나머지 청구는 이유 없어 이를 기각하여야 할 것인데, 제1심판결은 이와 결론을 일부 달리 하여 부당하므로, 제1심판결을 변경하기로 하여 주문과 같이 판결한다.