◯ 사안의 개요
1. 기초사실
가. 원고는 2020. 12. 28. D와 사이에 부산 사하구 E에 있는 F건물 G호(이하 ‘이 사건 부동산’이라 한다)에 관하여 아래와 같은 임대차계약을 체결하였고(이하 ‘이 사건 임대차계약’이라 한다), 같은 날 임대차계약서상의 확정일자를 받았음
- 보증금: 210,000,000원
- 계약금: 10,500,000원(계약시)
- 잔금: 199,500,000원(지급일 2021. 1. 21.)
- 존속기간: 2021. 1. 21.~2023. 1. 20.(24개월)
[특약사항]
8. 본 계약은 대출진행으로 임대인은 근저당 165,600,000원 말소하는 조건으로 계약을 진행하기로 한다.
나. 피고 B는 I 공인중개사사무소의 개설등록을 한 개업공인중개사로, 소속 중개보조인인 J 실장을 통해 이 사건 임대차계약을 중개하였음
다. 피고 C(이하 ‘피고 협회’라 한다)는 공인중개사법 제30조에 따른 개업공인중개사의 손해배상책임을 보장하기 위한 공제사업을 하는 법인으로서, 피고 B와 ‘부동산 중개업자인 공제가입자가 부동산중개행위를 함에 있어서 고의 또는 과실로 거래당사자에게 발생하게 한 재산상의 손해를 공제가입금액 100,000,000원의 한도 내에서 보상하는 내용’의 공제계약(공제기간 2020. 3. 8. ~ 2021. 3. 7., 이하 ‘이 사건 공제계약’이라 한다)을 체결한 공제사업자임
라. 이 사건 부동산에는 2018. 5. 18. 접수 제27442호로 마친 채권최고액 165,600,000원, 채무자 D, 근저당권자 K 조합으로 하는 근저당권(이하 ‘이 사건 근저당권’이라 한다)이 존재함
마. 원고는 이 사건 임대차계약과 관련하여 D에게 계약 당일인 2020. 12. 28. 계약금 10,500,000원을 지급하였고, 전세자금 대출을 받아 2021. 1. 14. 144,300,000원을 지급하였으며, 2021. 2. 5. 잔금 55,200,000원을 지급하였고 그 무렵 이 사건 부동산을 인도받은 후 이 사건 부동산에 전입신고를 하였으며, 2021. 1. 16. 피고 B에게 중개보수 590,000원을 지급하였음
바. D은 2021. 11. 3. 사망하였는데, D의 상속인들인 L 등은 2021. 11. 16. 부산가정법원에 D의 상속포기 신고서를 제출하였고 2021. 12. 7. 부산가정법원 2021느단2389호로 위 신고를 수리한다는 심판을 받았으며, 또다른 상속인 M 등은 2022. 2. 25. 부산가정법원에 D의 상속포기 신고를 제출하였고 2022. 3. 30. 부산가정법원 2022느단420호로 위 신고를 수리한다는 심판을 받았음
사. 이 사건 부동산에 관하여 근저당권자인 K 조합의 신청에 의하여 2022. 7. 6. 임의경매개시결정(부산지방법원 서부지원 2022타경2033호)이 내려졌고, 위 경매절차(이하 ‘이 사건 경매절차’라 한다)에서 이 사건 부동산은 246,000,000원으로 감정평가 되었다. 위 임의경매 절차에서는 2023. 7. 27. O에게 142,350,000원에 매각되었으며, 2023. 8. 28. 임의경매로 인한 매각을 등기원인으로 하여 O 명의로 소유권이전등기가 마쳐졌음
아. 한편 O는 2023. 8.경 원고에 대하여 부산지방법원 서부지원 2023타인120호로 이 사건 부동산을 인도하라는 부동산인도명령 신청을 하였고 2023. 9. 21. 위 부동산인도명령 신청이 인용되었음
자. 이 사건 부동산을 포함한 건물 전체에 대하여 매각대금 약 12억 6,000만 원 중 실제 배당할 금액 1,244,257,633원에 대하여 배당이 이루어져 원고는 보증금 중 309,700원을 배당받게 되었고, 2023. 12. 1.경 309,729원에 대하여 공탁이 이루어졌음
2. 원고의 소 제기
원고는 다음과 같이 주장하면서 피고들을 상대로 소를 제기함
가. 원고는 피고 B의 중개보조인 J 실장에게 잔금 지급 전인 2021. 2. 5. 계약대로 임대인 D가 이 사건 근저당권을 말소하였는지 여부를 문의하였고, J 실장으로부터 이 사건 근저당권이 말소되었다는 말을 듣고 임대인 D에게 잔금을 지급하였음. 그러나 이 사건 근저당권은 말소되지 않았고, 그후 D이 사망함으로 인해서 이 사건 임대차계약에 따른 보증금 상당액을 상실할 위험에 처하게 되었음
나. 피고 B의 중개보조인 J는 공인중개사의 설명의무를 제대로 이행하지 않은 채 오히려 원고에게 ‘이 사건 근저당을 말소하였다’고 안내하여 원고로 하여금 나머지 잔금을 지급하게 하여 손해를 입게 하였음. 이와 같이 피고 B는 이 사건 임대차계약 체결을 중개함에 있어 공인중개사법에 따른 중개대상물 확인·설명의무 및 중개업무의 수임인으로서의 주의의무를 다하지 않았음
다. 피고 B는 주위적으로 채무불이행, 예비적으로 불법행위책임을 지는바, 원고가 입은 손해는 이 사건 임대차계약에 따른 임대차보증금 상당액인 210,000,000원 및 피고 B에게 지급한 중개보수 590,000원 합계 210,590,000원이라 할 것이다. 따라서 피고 B는 원고에게 손해배상으로 210,590,000원 및 이에 대한 지연손해금을 지급할 의무가 있음
라. 피고 B가 이 사건 임대차계약의 중개행위와 관련하여 거래당사자인 원고에게 손해를 입혔으므로, 피고 협회는 피고 B와 공동하여 이 사건 공제계약에 따라 피고 B가 원고에 대하여 부담하는 손해배상채무 210,590,000원 중 공제가입금액인 100,000,000원 및 이에 대한 지연손해금을 지급할 의무가 있음
◯ 소송경과
1심 법원의 판단: 원고의 피고들에 대한 청구 각 일부 인용
2. 항소심 법원의 판단: 원고의 피고들에 대한 청구 각 기각
항소심 법원은, 판시와 같은 법리를 토대로 판시와 같은 사정을 종합하여 피고 B가 이 사건 임대차계약 중개 과정에서 공인중개사법이 정한 의무나 수임인으로서의 의무를 위반하였다고 볼 수 없고, 달리 이를 인정할 증거도 없다고 보아, 제1심 판결 중 피고들 패소 부분을 취소하고 원고의 피고들에 대한 청구를 모두 기각함
부 산 고 등 법 원 제 6 민 사 부
판 결
사 건 2024나51496 손해배상(기)
원고, 피항소인 겸 항소인; A 소송대리인 법무법인 우리마루 담당변호사 박정호
피고, 항소인 겸 피항소인 ; 1. B 2. C협회 소송대리인 변호사 박지형
제1심판결 ; 부산지방법원 서부지원 2024. 1. 24. 선고 2021가합104141 판결
변 론 종 결 2024. 8. 29.
판 결 선 고 2024. 10. 17.
주 문
1. 제1심판결 중 피고들 패소 부분을 취소하고, 그 취소 부분에 해당하는 원고의 피고들에 대한 청구를 모두 기각한다.
2. 원고의 피고들에 대한 항소를 모두 기각한다.
3. 소송총비용은 원고가 부담한다.
청구취지 및 항소취지
1. 청구취지
원고에게, 피고 B는 210,590,000원, 피고 C협회는 피고 B와 공동하여 위 돈 중 100,000,000원 및 위 각 돈에 대하여 이 사건 소장 송달 다음날부터 다 갚는 날까지 연 12%로 계산한 돈을 지급하라.
2. 항소취지
가. 원고
제1심판결 중 아래에서 추가 지급을 명하는 금액에 해당하는 원고 패소 부분을 취소한다. 원고에게, 피고 B는 147,682,910원, 피고 C협회는 피고 B와 공동하여 위 돈 중 37,092,910원 및 위 각 돈에 대하여 이 사건 소장 송달 다음날부터 다 갚는 날까지 연 12%로 계산한 돈을 지급하라.
나. 피고들
주문 제1항과 같다.
이 유
1. 기초사실 및 2. 당사자의 주장
이 법원이 이 부분에 적을 이유는 제1심판결 이유 중 해당 부분과 같으므로, 민사소송법 제420조 본문에 따라 이를 그대로 인용한다.
3. 판단
가. 관련 법리
개업공인중개사는 중개의뢰인에게 중개대상물의 상태․입지 및 권리관계, 법령의 규정에 의한 거래 또는 이용제한사항 등을 성실ㆍ정확하게 설명하여야 하고[공인중개사법 제25조 제1항(2020. 12. 8. 법률 제17608호로 개정되기 전의 것, 이하 같다), 같은 법 시행령(2021. 12. 31. 대통령령 제32306호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제21조 제1항], 당해 중개대상물의 거래상의 중요사항에 관하여 거짓된 언행 기타의 방법으로 중개의뢰인의 판단을 그르치게 하는 행위를 하여서는 아니 되며(공인중개사법 제33조 제4호), 중개행위를 하는 경우 고의 또는 과실로 인하여 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다(공인중개사법 제30조 제1항).
한편, 공인중개사법 제2조 제1호는 “중개라 함은 제3조의 규정에 의한 중개대상물에 대하여 거래당사자간의 매매․교환․임대차 그 밖의 권리의 득실변경에 관한 행위를 알선하는 것을 말한다”라고 규정하고 있고, 제30조 제1항은 “중개업자는 중개행위를 함에 있어서 고의 또는 과실로 인하여 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다“라고 규정하고 있는바, 여기서 어떠한 행위가 중개행위에 해당하는지 여부는 거래당사자의 보호에 목적을 둔 법 규정의 취지에 비추어 볼 때 중개업자가 진정으로 거래당사자를 위하여 거래를 알선․중개하려는 의사를 갖고 있었느냐고 하는 중개업자의 주관적 의사를 기준으로 판단할 것이 아니라 중개업자의 행위를 객관적으로 보아 사회통념상 거래의 알선․중개를 위한 행위라고 인정되는지 아닌지에 따라 판단하여야 한다. 따라서 임대차계약을 알선한 중개업자가 계약 체결 후에도 보증금의 지급, 목적물의 인도, 확정일자의 취득 등과 같은 거래당사자의 계약상 의무의 실현에 관여함으로써 계약상 의무가 원만하게 이행되도록 주선할 것이 예정되어 있는 때에는 그러한 중개업자의 행위는 객관적으로 보아 사회통념상 거래의 알선․중개를 위한 행위로서 중개행위의 범주에 포함되겠으나(대법원 2007. 2. 8. 선고 2005다55008 판결, 대법원 2013. 6. 27. 선고 2012다102940 판결 등 참조), 반대로 공인중개사가 거래당사자의 계약상 의무 실현에 관여하도록 예정되지 않은 경우에는 원칙적으로 계약 체결 후 계약상 의무의 이행 및 실현에 관한 행위는 중개행위라 할 수 없고, 계약 체결 후 거래당사자의 사정으로 계약이 이행되지 않은 경우에까지 그 책임을 공인중개사에게 물을 수는 없다.
나. 구체적 판단
위와 같은 법리를 토대로 피고 B가 공인중개사법이 정한 의무나 수임인으로서의 의무를 위반하였는지 여부에 관하여 살펴본다.
위 기초사실, 앞서 든 증거들, 갑 제12, 15, 16호증, 을가 제1, 2, 5 내지 7호증의 각 기재나 음성, 변론 전체의 취지에 의하여 알 수 있는 다음과 같은 사실이나 사정들을 종합해 보면, 피고 B가 이 사건 임대차계약 중개 과정에서 공인중개사법이 정한 의무나 수임인으로서의 의무를 위반하였다고 볼 수 없고, 달리 이를 인정할 증거도 없으므로, 이와 다른 전제에 서 있는 원고의 피고들에 대한 주장은 받아들일 수 없다.
① 피고 B는 이 사건 임대차계약 체결 전 이 사건 부동산의 등기부, 건축물대장에 의하여 이 사건 근저당권의 존재 및 그 채권최고액, 근저당권자 등을 확인하여 원고에게 설명하고 그 취지를 중개대상물 확인․설명서(갑 제1호증)에 기재하였다. 더 나아가 피고 B는 이 사건 근저당권 외의 다른 공시되지 않은 임대차 존재 등에 관한 자료를 임대인에게 요구하였음에도 임대인이 이를 거부하였다는 취지까지 중개대상물 확인설명서(을가 제2호증)에 기재하였다(공인중개사법 시행령 제21조 제2항 참조).
② 이 사건 임대차계약 특약사항 제8항은 이 사건 근저당권을 말소하는 조건의 임대차계약임을 명시하고 있는데, 이는 피고 B의 위와 같은 설명을 통해 원고가 이 사건 근저당권의 존재 및 그 실행으로 인한 위험성을 충분히 예상, 인식한 데 따른 것이다.
③ 원고가 임대차보증금을 회수하지 못한 손해를 입게 된 것은 임대인의 이 사건 근저당권 말소 불이행 및 이 사건 근저당권 실행에 따른 경매로 인한 것인데, 임대차 목적물의 시가나 거래상대방의 신용․자력 등에 관한 확인 및 설명의무를 법령상 중개인에게 부과되는 일반적인 의무로 볼 수는 없고, 피고 B가 업무를 통하여 이미 인지하고 있거나 통상 조사할 수 있는 방법을 통하여 이 사건 부동산의 시가나 임대인의 자력 등을 확인하였음에도 이를 원고에게 설명해 주지 않거나, 그에 관한 그릇된 정보를 신의성실의 원칙이나 선관주의의무에 위반하여 원고에게 허위로 고지하였다고 볼 만한 자료도 없다(대법원 1999. 5. 14. 선고 98다30667 판결 등 참조).
④ 피고 B의 중개행위는 이 사건 임대차계약 체결로써 이미 완료되었고, 달리 피고 B가 그 이후에도 이 사건 임대차계약상 쌍방의 의무의 실현에 관여할 것이 예정되어 있었다고 볼 만한 자료도 없다. 오히려 이 사건 임대차계약 제8조는 ‘공인중개사는 임대인이나 임차인의 계약 불이행에 대하여 책임을 지지 않는다’고 규정하고 있을 뿐이다.
⑤ 더구나 이 사건 임대차계약에 따르면, 계약금을 제외한 임대차보증금 잔금 199,500,000원은 2021. 1. 21. 지급하는 것으로 되어 있다. 그런데 원고는 위 지급기일과는 무관하게 전세자금 대출금으로 그 중 일부를 2021. 1. 14. 지급하고, 나머지 55,200,000원은 2021. 2. 5. 지급하였을 뿐이고, 피고 B에게는 위와 같은 임대차보증금 잔금 지급 사실을 따로 알리지도 않은 것으로 보이는데, 그러한 상황에서 피고 B가 이 사건 근저당권 말소 여부까지 확인하여 원고에게 알려줄 의무를 부담한다고 볼 수 없고, 피고 B가 임대차보증금 지급과 수령에 관여하였다고 볼 수도 없다.
⑥ 원고는 피고 B의 중개보조원인 J이 전세자금 대출절차를 주도하고 위 55,200,000원 지급 당시 이 사건 근저당권이 말소되었다고 알려주었다고 주장하나, 갑 제15, 16호증의 각 기재에 의하더라도, J은 임대차보증금을 대출받으려던 원고에게 대출기관과 이율, 조건 등에 관한 일반적인 안내를 한 것으로 보일 뿐, 대출절차를 그 책임 하에 주도한 것으로 보이지는 않고, 원고와 J 사이의 대화 내용(갑 제12호증, 을가 제4 내지 6호증)은 그 시기와 대화 전체의 취지 등에 비추어 볼 때, 그것만으로 J이 위 55,200,000원 지급 당시 원고에게 이 사건 근저당권이 말소되었다고 알려주었다고 단정하기는 어렵다고 판단된다.
4. 결론
그렇다면 원고의 피고들에 대한 청구는 이유 없으므로 이를 모두 기각하여야 한다. 제1심판결은 이와 결론을 일부 달리하여 부당하므로, 피고들의 항소를 받아들여 제1심판결 중 피고들 패소 부분을 취소하고, 그 취소 부분에 해당하는 원고의 피고들에 대한 청구를 모두 기각하며, 원고의 피고들에 대한 항소는 이유 없어 이를 모두 기각한다.
재판장 판사 박운삼