조합원자격요건 미달자가 지주택 조합가입계약 체결 후 계약금납입 한 후 조합가입계약이 원시적 불능으로 무효를 주장하며 부당이득반환 청구-불가

2024다249040   부당이득금   (라)   파기환송 

[조합원 자격 요건을 갖추지 못한 원고가 지역주택조합인 피고와 조합가입계약을 체결하고 계약금을 납입한 뒤 조합가입계약이 원시적 불능으로 무효라는 등의 주장을 하면서 부당이득반환 등을 청구하는 사건]

◇조합설립인가 신청일 후 조합원 무자격자가 지역주택조합과 체결한 조합가입계약이 원시적 불능으로 무효인지 여부(원칙적 소극)◇ 

  주택법 제11조 제7항 및 같은 법 시행령 제21조 제1항은 지역주택조합의 주택조합설립인가 신청일부터 해당 조합주택의 입주 가능일까지 세대원 전원이 주택을 소유하지 아니하거나 세대주를 포함한 세대원 중 1명에 한정하여 주거전용면적 85㎡ 이하의 주택 1채를 소유한 세대의 세대주인 자에 한하여 조합원이 될 수 있다고 규정하고 있다. 위와 같은 지역주택조합의 조합원 자격에 관한 주택법이나 같은 법 시행령의 규정은 단순한 단속규정에 불과할 뿐 효력규정이라고 할 수 없어 당사자 사이에 이를 위반한 약정을 하였다고 하더라도 그 약정이 당연히 무효라고 할 수는 없다(대법원 1998. 7. 10. 선고 98다17954 판결, 대법원 2011. 12. 8. 선고 2011다5547 판결 참조). 다만 당사자가 통정하여 위와 같은 단속규정을 위반하는 법률행위를 한 경우에 비로소 선량한 풍속 기타 사회질서에 위반한 사항을 내용으로 하는 법률행위에 해당하게 된다(대법원 1993. 7. 27. 선고 93다2926 판결, 대법원 2015. 9. 10. 선고 2012다44839 판결 참조). 

☞  조합원 자격이 없는 원고는 지역주택조합인 피고와 사이에 피고의 조합설립인가 신청일 이후 이 사건 조합가입계약을 체결하고, 계약금을 납입하였는데, 피고를 상대로 이 사건 조합가입계약이 원시적 불능으로 무효라는 등의 주장을 하면서 납입한 계약금 상당의 부당이득반환 또는 불법행위를 원인으로 한 손해배상 등을 청구함   
☞  원심은, 원고가 이 사건 조합가입계약 체결 당시 조합원 자격 요건을 갖추지 못하였는데, 조합원 자격에 관한 구 주택법령 규정은 당사자가 임의로 적용을 배제할 수 있는 규정이 아니므로, 이 사건 조합가입계약이 원시적 불능으로 무효라고 보아 피고가 원고로부터 납입받은 계약금을 부당이득으로 반환하여야 한다고 판단하였음 
☞  대법원은 위와 같은 법리를 설시하면서, 이 사건 조합가입계약 체결 당시 원고가 조합원 자격 요건을 갖추지 못하였지만, 추가로 원고와 피고가 통정하여 위와 같은 단속규정을 위반하여 이 사건 조합가입계약을 체결하였다는 사정에 관한 아무런 증거도 제출되지 않은 이상, 이 사건 조합가입계약 체결 당시 원고가 조합원 자격 요건을 갖추지 못하였다는 사정만으로는 원고가 피고와 사이에 체결한 이 사건 조합가입계약이 당연히 무효라고 볼 수는 없다고 보아, 이와 달리 판단한 원심을 파기·환송함 

 

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