임대차종료 후 그 보증금의 존재이유로 연체차임의 지급 거절 여부-07다21856

대법원 2007.8.23. 선고 2007다21856,21863 판결 【임대차보증금·손해배상(기)】
[공2007.9.15.(282),1453]

【판시사항】
[1] 임대차계약이 종료되었으나 그 목적물이 명도되지 않은 경우, 임차인이 임대차보증금이 있음을 이유로 연체차임의 지급을 거절할 수 있는지 여부(소극) 및 임대차보증금액보다 임차인의 채무액이 많은 경우, 변제충당의 방법
[2] 임대차와 전대차가 모두 종료된 경우, 전차인은 전대인에게 전대차 종료일 이후부터 목적물 명도 완료일까지의 차임 상당 부당이득금을 반환할 의무가 있는지 여부(적극)
[3] 공작물의 소유를 목적으로 한 토지 전차인이 전대차가 적법하게 해지된 후에도 당해 토지 위에 권한 없이 공작물을 소유하고 있는 경우, 그 토지의 차임에 상당하는 부당이득을 얻고 있는 것인지 여부(적극)

【판결요지】
[1] 임대차보증금은 임대차계약이 종료된 후 임차인이 목적물을 인도할 때까지 발생하는 차임 및 기타 임차인의 채무를 담보하는 것으로서 그 피담보채무액은 임대차관계의 종료 후 목적물이 반환될 때에 특별한 사정이 없는 한 별도의 의사표시 없이 임대차보증금에서 당연히 공제되는 것이므로, 특별한 사정이 없는 한 임대차계약이 종료되었다 하더라도 목적물이 명도되지 않았다면 임차인은 임대차보증금이 있음을 이유로 연체차임의 지급을 거절할 수 없는 것이고, 또한 임대차보증금액보다도 임차인의 채무액이 많은 경우에는 민법 제477조에서 정하고 있는 법정충당순서에 따라야 하는 것이다.
[2] 임대차는 당사자 일방이 상대방에게 목적물을 사용·수익하게 할 것을 약정하고 상대방이 이에 대하여 차임을 지급할 것을 약정함으로써 그 효력이 생기는 것이므로, 임차인은 임대차계약이 종료된 경우 특별한 사정이 없는 한 임대인에게 그 목적물을 명도하고 임대차 종료일까지의 연체차임을 지급할 의무가 있음은 물론, 임대차 종료일 이후부터 목적물 명도 완료일까지 그 부동산을 점유·사용함에 따른 차임 상당의 부당이득금을 반환할 의무도 있다고 할 것인데, 이와 같은 법리는 임차인이 임차물을 전대하였다가 임대차 및 전대차가 모두 종료된 경우의 전차인에 대하여도 특별한 사정이 없는 한 그대로 적용된다.
[3] 타인 소유의 토지 위에 권한 없이 건물을 소유하고 있는 자는 그 자체로서 특별한 사정이 없는 한 법률상 원인 없이 타인의 재산으로 토지의 차임에 상당하는 이익을 얻고 그로 인하여 타인에게 동액 상당의 손해를 주고 있다고 보아야 하는데, 건물 이외의 공작물의 소유를 목적으로 한 토지 전차인이 당해 토지 위에 권한 없이 공작물을 소유하고 있는 경우에도 이와 마찬가지로 풀이하여야 한다.

【참조조문】
[1] 민법 제477조, 제618조 / [2] 민법 제618조, 제630조, 제741조 / [3] 민법 제618조, 제630조, 제741조

【참조판례】
[1] 대법원 1999. 7. 27. 선고 99다24881 판결(공1999하, 1783), 대법원 1999. 12. 7. 선고 99다50729 판결(공2000상, 147), 대법원 2005. 9. 28. 선고 2005다8323, 8330 판결(공2005하, 1677) / [2] 대법원 1996. 9. 6. 선고 94다54641 판결(공1996하, 3095), 대법원 2000. 11. 24. 선고 2000다37777, 37784 판결, 대법원 2001. 6. 29. 선고 2000다68290 판결(공2001하, 1731) / [3] 대법원 1995. 9. 15. 선고 94다61144 판결(공1995하, 3389), 대법원 1998. 5. 8. 선고 98다2389 판결(공1998상, 1593)

【전 문】
【원고(반소피고), 상고인】 원고

【피고(반소원고), 피상고인】 피고

【원심판결】 서울서부지법 2007. 2. 1. 선고 2006나6236, 6243 판결
【주 문】
원심판결 중 2004. 7. 18.부터 원고와 피고 사이의 전대차계약의 목적물 인도 완료일까지 임료 또는 그 상당의 부당이득반환청구 부분에 관한 원고 패소 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 서울서부지방법원 합의부로 환송한다. 원고의 나머지 상고를 기각한다.

【이 유】
상고이유를 판단한다.
1. 전대차보증금에의 당연공제 여부 및 변제충당 순서에 대하여
원심판결 이유에 의하면, 원심은 원고가 피고로부터 원심 판시 이 사건 전대차계약에 따른 2004. 7. 18.부터의 임료를 지급받지 못한 사실, 원고가 이 사건 전대차계약 체결 무렵 피고로부터 보증금 1,000만 원을 지급받은 사실을 인정한 다음 위 보증금 1,000만 원은 이 사건 전대차계약에 따른 2004. 7. 18.부터 2005. 3. 27.까지 8개월 10일분의 임료 미지급으로 인하여 전부 공제되어 피고는 특별한 사정이 없는 한 그 이후인 2005. 3. 28.부터 임료 또는 부당이득금 지급의무를 부담한다고 판단하였다.
그러나 원심의 이러한 판단은 그대로 수긍하기 어렵다.
임대차보증금은 임대차계약이 종료된 후 임차인이 목적물을 인도할 때까지 발생하는 차임 및 기타 임차인의 채무를 담보하는 것으로서 그 피담보채무액은 임대차관계의 종료 후 목적물이 반환될 때에 특별한 사정이 없는 한 별도의 의사표시 없이 임대차보증금에서 당연히 공제되는 것이므로( 대법원 2005. 9. 28. 선고 2005다8323, 8330 판결 참조), 특별한 사정이 없는 한 임대차계약이 종료되었다 하더라도 목적물이 명도되지 않았다면 임차인은 임대차보증금이 있음을 이유로 연체차임의 지급을 거절할 수 없는 것이고( 대법원 1999. 7. 27. 선고 99다24881 판결 참조), 또한 임대차보증금액보다도 임차인의 채무액이 많은 경우에는 민법 제477조에서 정하고 있는 법정충당순서에 따라야 하는 것이다.
그런데 원심은 이 사건 전대차관계가 종료되었다는 이유만으로 2005. 3. 27.까지의 연체임료 및 임료 상당의 부당이득금으로 전대차보증금이 전액 공제되었다고 판단하였으니, 이 부분 원심판결에는 피고가 전대차목적물을 명도하였는지 여부나 전대차보증금액보다 전차인의 채무액이 많은 경우의 충당순서에 관한 심리를 다하지 아니하고 법리를 오해한 잘못이 있다.
2. 원상회복의무를 이행하지 아니한 기간의 임료 상당의 손해에 대하여
임대차는 당사자 일방이 상대방에게 목적물을 사용·수익하게 할 것을 약정하고 상대방이 이에 대하여 차임을 지급할 것을 약정함으로써 그 효력이 생기는 것이므로, 임차인은 임대차계약이 종료된 경우 특별한 사정이 없는 한 임대인에게 그 목적물을 명도하고 임대차 종료일까지의 연체차임을 지급할 의무가 있음은 물론, 임대차 종료일 이후부터 목적물 명도 완료일까지 그 부동산을 점유·사용함에 따른 차임 상당의 부당이득금을 반환할 의무도 있다고 할 것인바( 대법원 1996. 9. 6. 선고 94다54641 판결, 2000. 11. 24. 선고 2000다37777, 37784 판결 등 참조), 이와 같은 법리는 임차인이 임차물을 전대하였다가 임대차 및 전대차가 모두 종료된 경우의 전차인에 대하여도 특별한 사정이 없는 한 그대로 적용된다( 대법원 2001. 6. 29. 선고 2000다68290 판결 참조). 한편, 타인 소유의 토지 위에 권한 없이 건물을 소유하고 있는 자는 그 자체로서 특별한 사정이 없는 한 법률상 원인 없이 타인의 재산으로 토지의 차임에 상당하는 이익을 얻고 이로 인하여 타인에게 동액 상당의 손해를 주고 있다고 보아야 할 것인바( 대법원 1995. 9. 15. 선고 94다61144 판결, 1998. 5. 8. 선고 98다2389 판결 등 참조), 건물 이외의 공작물의 소유를 목적으로 한 토지 전대차의 경우에도 이와 마찬가지로 풀이하여야 할 것이다.
기록에 의하면, 이 사건 전대차는 카센터 운영을 목적으로 한 토지 전대차로서, 이 사건 전대차계약이 2004. 10.경 적법하게 해지된 이후에도 피고가 이 사건 토지에서 계속 영업을 하다가 2005. 5. 21. 이후로는 영업을 하지 아니하였으나, 그 지상에는 피고 소유의 주벽이 설치되어 있지 아니한 철구조물에 천막을 씌운 카센터건물과 콘테이너박스가 잔존한 사실이 인정되는바, 이 사건 전대차가 적법하게 해지되었다면 피고는 위 공작물의 소유를 위하여 그 부지가 된 이 사건 토지를 점유한다고 보아야 할 것이므로, 특별한 사정이 없는 한 이 사건 토지 인도 완료일까지 그 토지를 점유·사용함에 따른 차임 상당의 부당이득금을 반환할 의무가 있다고 할 것이다.
그럼에도 불구하고, 원심은 피고가 이 사건 토지 위의 공작물을 철거하여 토지를 인도하였는지, 또는 원고와 소외인 사이의 임대차계약이 종료되어 피고가 임대인인 소외인으로부터 이 사건 토지의 인도청구나 차임 상당 부당이득금 반환청구를 받았다는 등의 특별한 사정이 있는지에 관하여 심리를 하지 아니한 채 단지 피고가 2005. 5. 21. 이후 이 사건 토지 상에서 운영하던 카센터 영업을 중단하였다는 이유만으로 원고의 2005. 5. 21. 이후의 부당이득반환청구를 배척하였는바, 이러한 원심판결에는 부당이득에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 위법이 있다고 할 것이므로, 이를 지적하는 상고논지는 이유 있다.
3. 나머지 상고이유에 대하여
앞서 살펴 본 바와 같이 원심판결 중 일부가 파기 환송되는 이상 나머지 상고이유는 더 나아가 살펴 볼 필요 없이 이유 없다.
4. 결 론
그러므로 원심판결 중 2004. 7. 18.부터 이 사건 토지 인도 완료일까지의 임료 및 그 상당 부당이득반환청구 부분에 관한 원고 패소 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 다시 심리·판단하게 하기 위하여 원심법원으로 환송하며, 원고의 나머지 상고를 기각하기로 하여 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

대법관   전수안(재판장) 고현철 양승태(주심) 김지형