입소예정일로부터 3월내 미입주시 분양계약 해제 약관에서 근소한 기간 경과를 이유로 분양계약 전체를 해제하는 것은 부당-고양지11가합2128

 

비록 피고 **리츠가 2011. 3. 31.까지 수분양자들로 하여금 아파트에 입주하게 할 수는 없었다 하더라도 그로부터 수일 내에 입주할 수 있게 하였다면, 원고들이 근소한 기간 경과를 이유로 하여 이 사건 분양계약 전체를 해제한다는 것은 허용될 수 없다고 한 사안.

 

제 목

 

아파트 분양계약의 해제 여부: 분양계약에서 ‘입주예정일로부터 3개월 내에 입주할 수 없는 경우 분양계약을 해제할 수 있다’고 정한 경우, 3개월이 지난 날로부터 입주할 수 있었던 수분양자들이 분양계약을 해제할 수 있는지 여부

 

판결 요지서

 

 

□ 사건의 경과

사 건 번 호	2011가합2128, 2739(병합), 3855(병합), 5486(병합)
원 고	이순옥 외 339명
피 고	**리츠(주) 등 6개
소 제기일	2011. 3. 7. - 6. 3.
판결 선고일	2011. 10. 21.
쟁 점	① 매도인(**리츠)이 적법한 입주지정통보를 하였는지 여부 ② 분양계약에서 ‘입주예정일로부터 3개월 내에 입주할 수 없는 경우 분양계약을 해제할 수 있다’고 정한 경우, 3개월이 지난 날로부터 입주할 수 있었던 수분양자들이 분양계약을 해제할 수 있는지 여부
결과 (주문)	□ 원고 승소 ☑ 원고 패소 □ 원고 일부 승소

 

□ 판결 요지

 

* 이 사건은 아파트를 분양받은 원고들이 시행사, 시공사, 금융기관 등 여러 피고들을 상대로 각각의 청구를 하고 있고, 그에 따라 청구원인이나 주장이 복잡하지만, 여기에서는 법률적으로 중요한 쟁점인 분양계약의 해제에 관련된 사항만 요약해 둔다. 다른 사항은 판결문 참조.

 

○ 사안의 개요

1. 원고들은 고양시 일산서구 덕이동에 있는 F아파트(이하 ‘이 사건 아파트’라 한다)를 분양받은 수분양자들이다. 피고 **리츠는 이 사건 아파트를 신축·분양하는 사업의 시행사이다.

2. 원고들은 피고 **리츠와 분양계약(이하 ‘이 사건 분양계약’이라 한다)을 체결하였다. 이 사건 분양계약서에는 “입주예정일: 2010년 12월(공정에 따라 다소 변경될 경우 추후 개별 통보하기로 함)”이라고 기재되어 있고, 원고들은 피고 **리츠의 귀책사유로 인해 입주예정일로부터 3개월 이내에 입주할 수 없게 되는 경우 이 계약을 해제할 수 있다고 정하고 있다(제2조 제3항).

3. 피고 **리츠는 2011. 2. 28.로 입주예정일을 변경하였다가 다시 2011. 3. 18.경 수분양자들에게 ‘입주개시일을 2011. 3. 31.로, 입주지정기간을 2011. 3. 31.부터 2011. 5. 29.까지’로 지정·통보하였다.

4. 이 사건 아파트는 시공사인 피고 신동아건설의 공사 지연으로 2011. 3. 31. 15:58경 고양시장의 동별 사용승인을 받았다.

5. 이 사건 아파트에 관하여 피고 **리츠는 같은 날 18:00경부터 사용승인사실을 수분양자들에게 문자메시지로 통지하였다. 수분양자들 중 6세대가 2011. 3. 31.에, 23세대가 2011. 4. 1.에 입주하는 등 2011. 4. 10.경까지 68세대가 이 사건 아파트에 입주하였으며, 변론종결일 무렵까지 입주한 세대는 총 3,316세대 중 1,215세대로서 30%가 넘는다.

6. 이 사건 아파트에는 하자 또는 미시공부분이 있다는 이유로 원고들과 피고들 사이에 분쟁이 지속되었다.

○ 원고들의 주장

― 분양계약에 정한 약정해제조항에 따른 분양계약의 해제

피고 **리츠는 분양계약의 약정해제조항에 따라 피고 **리츠가 입주일로 변경통지한 2011. 2. 28.까지 또는 2011. 3. 31.(2011. 12. 31.로부터 3개월의 기간이 만료되는 날)까지 원고들을 아파트에 입주할 수 있게 하여야 한다.

그런데 피고 **리츠는 2011. 3. 31. 15:58경 이 사건 아파트에 대한 동별 사용승인을 받은 뒤 같은 날 18:00경부터 이러한 사실을 문자로 원고들에게 통보하였다. 그로 인하여 원고들은 입주에 필요한 절차를 밟아 2011. 3. 31.까지 아파트에 입주할 수 없었다.

따라서 원고들은 피고 **리츠의 귀책사유로 2011. 2. 28. 또는 2011. 3. 31.까지 아파트에 입주할 수 없었으므로, 약정해제조항에 기해 이 사건 분양계약을 해제한다.

○ 법원의 판단

⃝ 입주예정일의 의미

‣ 이 사건 분양계약에 의하면 ‘피고 **리츠의 귀책사유로 인해 입주예정일로부터 3개월 이내에 입주할 수 없게 되는 경우’ 원고들이 이 사건 분양계약을 해제할 수 있다. 이 사건 분양계약서에 입주예정일이 “2010년 12월(공정에 따라 다소 변경될 경우 추후 개별 통보키로 함)”이라고 기재되어 있다.

‣ 위 입주예정일란에 날짜를 기재하지 않은 채 2010년 12월이라고 기재되어 있는데, 이는 입주예정일을 2010. 12. 31.이라고 정한 것으로 해석하는 것이 합리적이다. 왜냐하면 기한에 연도와 월만 기재되고 날짜의 기재가 없는 경우에는 통상 그 달의 말일에 기한이 도래한 것으로 볼 수 있기 때문이다.

 

　　⃝ 피고 **리츠가 적법한 입주지정통보를 하였는지 여부

‣ 피고 **리츠는 2011. 3. 18.경 수분양자들에게 입주개시일을 2011. 3. 31.로, 입주기간을 2011. 3. 31.부터 2011. 5. 29.까지로 명시한 서면을 보내 입주지정통보를 하였다.

‣ 위 서면에 첨부된 입주안내문(세부적인 입주절차를 기재한 브로슈어 형식의 책자)에 다소 불명확한 문구를 포함하고 있으나, 위 서면 및 입주안내문의 형식과 내용(한 장으로 된 서면에는 입주개시일과 입주지정기간의 안내를 주된 내용으로 하여 각 일자에 밑줄이 그어져 있고 진한 활자체로 인쇄되어 있다. 입주안내문 브로슈어는 입주절차를 상세히 설명하는 책자 형식으로 원고들이 주장하는 바와 같이 일부 불명확한 내용이 있으나, 여기에도 입주개시일, 입주지정기간을 명시되어 있다), 서면과 브로슈어가 동봉되어 수분양자들에게 함께 통지되었다. 이와 같은 서류를 받은 수분양자들도 입주개시일을 2011. 3. 31.로, 입주지정기간을 2011. 3. 31.부터 2011. 5. 29.까지로 파악하는 데 지장이 없었다. 실제로 일부 수분양자들이 위와 같이 이해하고 입주절차를 준비해 2011. 3. 31.부터 아파트에 입주하였다.

 

⃝ 입주예정일로부터 3개월의 기간이 만료된 날 아파트에 입주할 수 있었던 수분양자들이 위 약정해제조항을 들어 분양계약을 해제할 수 있는지 여부

‣ 피고 **리츠가 2011. 3. 31. 고양시로부터 사용승인을 받고 이를 그 날 18:00경에 통보한 것이 사실상 피고 **리츠의 귀책사유로 원고들이 이 사건 아파트에 입주를 할 수 없게 한 사유에 해당하는지 문제된다.

‣ 민법은 채무불이행에 대한 주요 구제수단으로 계약의 해제와 손해배상책임을 인정하고 있는데, 손해배상책임에 비하여 계약의 해제에 관해서는 좀 더 엄격한 요건을 요구하고 있다(예를 들어 총매매대금이 2,000만 원인 부동산의 매매대금 중 미지급액이 불과 105,000원일뿐 아니라 그 미지급액에 대하여는 월 5부의 지연이자를 지급하기로 약속한 경우에 위와 같은 미지급액이 있다는 이유만으로 위 매매계약을 해제한다는 것은 신의칙에 위배된다고 판단한 사례도 있다). 이와 같이 계약의 해제는 계약의 당사자가 계약의 구속력에서 벗어나게 하는 것이기 때문에, 손해배상과는 달리 엄격한 요건을 요구하고 있다고 볼 수 있다.

‣ 이 사건 분양계약은 피고 **리츠가 입주예정일을 준수하지 못한 경우 원고들이 바로 분양계약을 해제할 수 있다고 정하지 않고 미리 3개월의 여유기간을 부여하고 있다. 이는 이른바 약정해제권을 규정한 것으로 볼 수 있는데, 이 사건 분양계약에 기한 해제의 경우에는 최고를 요하지 않고 해제를 할 수 있다는 점에 의미가 있다.

‣ 그러나 이와 같이 계약에서 해제사유를 정한 경우에도 그 사유에 해당하기만 하면 무조건 계약을 해제할 수 있는 것은 아니고, 채무불이행의 내용이 경미하여 그와 같은 채무불이행이 있다고 하더라도 계약의 목적을 달성하는 데 지장이 없다고 볼 수 있는 경우에는 원칙적으로 계약의 해제가 허용되지 않는다고 보아야 할 것이다.

‣ 피고 **리츠가 2011. 3. 31. 고양시로부터 사용승인을 받아 원고들이 이 사건 아파트에 입주할 수 있도록 하였으므로, 이 사건 분양계약에 정한 해제사유가 발생하지 않았다고 볼 수 있고, 설령 피고 **리츠가 2011. 3. 31.에야 비로소 관공서로부터 사용승인을 늦게 받아 원고들에게 이를 통보하여 원고들이 사실상 입주할 수 있는 시간적 여유가 없었다고 하더라도, 피고 **리츠가 이 사건 아파트에 관한 이행제공을 하여 원고들이 2011. 3. 31.부터 수일 내에 원고들이 이 사건 아파트에 입주할 수 있었던 이상, 원고들이 위와 같은 사유를 들어 이 사건 분양계약을 해제할 수는 없다고 보아야 할 것이다.

‣ 이 사건 아파트의 사용승인을 받은 날인 2011. 3. 31.부터 이 사건 변론종결일 무렵인 2011. 9. 2.경까지 이 사건 아파트에 총 3,316세대 중 1,215세대 정도가 입주하고 있어 입주율이 30%가 넘는다. 만일 원고들이 이 사건 분양계약을 해제할 수 있다고 한다면, 이 사건 아파트의 규모와 미입주자의 비율 등에 비추어 위와 같이 분양계약이 해제된 부분의 아파트를 새로 분양하는 것이 매우 곤란하게 될 것이고, 이는 이 사건 아파트의 수분양자 중 입주자들에게 이 사건 아파트의 가격 하락을 비롯한 막대한 손해를 입힐 수 있다. 이 점에서도 이 사건 분양계약의 해제를 인정하는 것이 바람직한 해결방법이라고 볼 수 없다.

‣ 또한 피고 **리츠가 입주예정일에 입주를 시키지 못할 경우에는 이미 납부한 대금에 대하여 소정의 연체요율에 의거해 원고들을 비롯한 수분양자들에게 지체보상금을 지급하거나 잔여대금에서 공제하도록 되어 있다. 따라서 원고들은 입주예정일에 입주할 수 없게 되는 경우 피고 **리츠로부터 지체보상금을 지급받을 수 있다. 또한 피고 **리츠는 이 사건 아파트의 수분양자들 중 입주일정 지연에 따라 기존주택처분, 임대차 만기 도래 및 자녀의 학교전학문제 등을 이유로 거주장소가 필요한 세대에 이사비 지원을 포함한 임시거주 대책 방안을 마련하였다. 이러한 점을 고려할 때 근소한 기간 경과를 이유로 하여 이 사건 분양계약 전체를 해제하는 것은 허용될 수 없다고 할 것이다.

‣ (이 사건 아파트에는 원고들이 주장하는 바와 같이 일부 하자가 있었으나 입주가 불가능한 정도에 이르렀다고 볼 수 없다. 따라서 하자를 이유로 피고 **리츠가 손해배상책임을 부담할 수는 있어도 계약을 해제할 수는 없다).

○ 판결의 의미

‣ 유사한 사례(매도인이 수분양자들에게 미리 입주지정통보를 하지 않고 있다가 입주예정일로부터 3개월이 만료되는 날 사용승인을 받고 문자로 이를 통지한 사안)에서 적법한 입주지정통보가 없어 수분양자들이 3개월 내에 입주할 수 없었음을 이유로 분양계약을 해제할 수 있다고 본 하급심 판결(용인 대주피오레 아파트 사건)이 있다.

‣ 이 사건은 ① 2011. 3. 31. 이전에 피고 **리츠가 어느 정도 여유를 두고 수분양자들에게 입주일을 미리 통보하였다는 점, ② 피고 **리츠의 통보를 받은 수분양자들 중 일부가 2011. 3. 31.부터 아파트에 입주하였으며, 현재 수분양자 중 1200여명이 입주하고 있다는 점에서 위 사건과 사실관계를 달리한다.

‣ 이 판결은 비록 피고 **리츠가 2011. 3. 31.까지 수분양자들로 하여금 아파트에 입주하게 할 수는 없었다 하더라도 그로부터 수일 내에 입주할 수 있게 하였다면, 원고들이 근소한 기간 경과를 이유로 하여 이 사건 분양계약 전체를 해제한다는 것은 허용될 수 없다고 보았다. 원고들과 피고 **리츠 사이의 분쟁은 손해배상으로 해결할 여지는 있으나, 분양계약 자체를 해제하는 것은 허용되지 않는다고 보았다. 시행사인 피고 **리츠의 채무불이행을 인정한다고 하더라도 분양계약을 해제할 정도는 아니라는 것이고, 또한 분양계약을 해제할 경우 이미 입주한 수분양자들에게 피해를 입힐 수 있다는 점도 부가적으로 고려하였다.